重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初4337号 原告：周清，女，1966年9月3日出生，汉族，住重庆市长寿区。 委托诉讼代理人：郭霜，北京大成（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王如心，北京大成（重庆）律师事务所律师。 被告：光控君澜（重庆）酒店管理有限公司，住所地：重庆市北部新区金州大道42号3幢4-16，统一社会信用代码91500000MA5UHLCH9J。 法定代表人：祝洋洋，董事长。 委托诉讼代理人：张晓杭，男，系被告公司员工。 原告周清与被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司（以下简称“君澜酒店公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告周清的委托诉讼代理人郭霜、王如心，被告君澜酒店公司的委托诉讼代理人张晓杭到庭参加了诉讼。本案因新冠疫情耽误的审理期间50天依法予以扣除。本院现已审理终结。 原告周清向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金 11806.55元（3.5×70×48.19），并以欠付租金为基数，自起诉之日起至付清租金止，按每日万分之五计算支付滞纳金；2.判令被告支付原告解除合同违约金40479.60元（12×70×48.19）。事实和理由：2017年，重庆杭风房地产经纪有限公司（以下简称“杭风公司”）购买了由重庆润田房地产开发有限公司开发的位于重庆市北部新区XX大道XX号XXXX广场X期XX幢商品房1幢并进行销售。为达到高价销售获取超额利润的目的，杭风公司编织出升级装修加售后返租的促销手法，极力宣传业主购房后即与知名酒店签订租赁合同，确保业主可获得长期的租金收益。于是，原告受上述宣传引导，高价购买XXXX广场X期XX幢组团XX层XX号房（产权证载明房屋坐落：重庆市北部新区XX大道XX号X幢XX-XX，建筑面积48.19平方米）。2017年7月6日，杭风公司安排的被告君澜酒店公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定：1.原告将XXXX广场X期XX幢组团XX层XX号房出租给君澜酒店公司，租赁标的物的位置及建筑面积最终以房产权的登记为准；2.租赁期限为15年，自开发商实际交房日起算；3.房屋租金第1年至第4年为每月70元/平方米，第5至第7年为每月80元/平方米，第8至第10年为每月93元/平方米，第11至第13年为每月104元/平方米，第14至第15年为每月116元/平方米，租金按月支付，每月10日前承租人通过银行转账方式支付当月租金；4.如承租方逾期超过60日仍未支付所欠租金及滞纳金的，则出租方有权解除合同，承租方应一次性支付首年12个月租金作为违约金。《房屋租赁合同》签订后，被告君澜酒店公司将原告房屋用于酒店经营，但被告却拖欠租金，截止2019年10月13日，被告已拖欠租金达60日以上，原告依据合同约定解除《房屋租赁合同》，被告表示予以认可，双方于2019年10月13日签订了《解除合同协议书》。因被告严重违约导致合同解除，应当支付拖欠的租金及违约金。综上所述，被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求法院依法判决。 被告君澜酒店公司辩称，1.原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2019年10月13日已经解除，双方签订《解除合同协议书》签字盖章确认。拖欠的租金为11581.66元（2019年7月、8月、9月以及10月份13天的租金）。2.关于滞纳金及违约金。（1）被告拖欠租金主要由于经营困难，物业公司采取停水停电的措施，以及政府部门介入导致被告无法继续经营。（2）因被告违约未支付原告租金，造成原告实际损失为逾期支付租金所导致的损失即为利息损失，应当按照同期贷款利率的年利率4.35%计算，而《房屋租赁合同》约定每日万分之五（即年利率18.2%）支付滞纳金已经超过年利率4.35%的利息损失，请求法院将滞纳金参照同期贷款利率的1.3倍标准计算。（3）现涉案房屋已交回原告，原告在政府部门及房屋销售公司（杭风公司）的协调下已重新对外出租，原告的实际损失较小，原告选择滞纳金的违约责任，已经能够填补原告的实际损失。（4）原告要求被告支付滞纳金，是守约方就近途径的一种方式，诉请的滞纳金已经能填补原告实际损失的情况下，原告重复要求被告承担12个月的租金作为违约金无法律依据，请求驳回原告要求被告承担违约金的诉讼请求。（5）如果法院认为被告应承担违约金支付的违约责任，被告认为原告诉请的违约金数额过高，原告诉请的违约金及滞纳金均是违约承担的方式，根据合同法司法解释二相关规定，本案当事人约定的违约金超过损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的过分高于造成的损失，被告请求以实际损失为基础，被告的过错程度以及预期利益等问题，综合考虑违约责任的承担形式及违约金数额。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人举示的双方无异议的房屋租赁合同、不动产权证、解除合同协议书、会议纪要、国家企业信用信息公示系统公示的重庆千思酒店有限公司企业信用信息公示报告等证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 1.对原告举示的商品房买卖合同、装修升级服务委托合同等证据，本院认为，虽然上述证据系原告购买房屋以及装修房屋过程中，与案外人产生的法律关系，但商品房买卖合同、装修升级服务委托合同系双方当事人签订《房屋租赁合同》的组成部分，故对原告举示该证据的关联性，本院予以采信。 2.对被告举示的案外人重庆千思酒店有限公司向两江新区管委会的公函，本院认为该证据系复印件无法核实其真实性，且原告对其真实性不予认可，故对该证据的真实性，本院不予采信。 3.对被告举示的业主群的聊天记录，因被告未提供原件，其真实性无法核实，故对上述证据的真实性，本院不予采信。 4.对被告举示的调解笔录，因被告未提供原件，其真实性无法核实，且该案诉前调解的当事人不是本案当事人，故对上述证据的真实性以及关联性，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：原告周清系位于重庆市北部新区XX大道XX号X幢XX-XX房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为48.19平方米，房屋用途为商务金融/办公。 2017年7月6日，以原告周清为出租人（甲方）、被告君澜酒店公司为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》1份。合同主要约定：1.租赁标的物为重庆XXXXXX广场X期工程XX组团XX层XX号房，建筑面积48.14平方米（最终以甲方房产证书登记的位置和建筑面积为准）。2.出租方式为甲方同意本合同有效期内租赁标的物的使用、收益等一切权利均归乙方享有。在租赁期限内，乙方有权利用租赁标的物的使用权进行合法投资、经营、转租等。3.租赁期限为15年，自开发商实际交房日起算；租赁期限届满前30天内，双方均未提出终止协议，则本租赁协议自动顺延，顺延后租赁协议中的条款与本协议一致，且顺延不限次数。4.租金及支付方式：第1年至第4年月租金为70元/㎡,第5年至第7年月租金为80元/㎡,第8年至第10年月租金为93元/㎡,第11年至第13年月租金为104元/㎡,第14年至第15年月租金为116元/㎡；每月10日前乙方通过银行转账方式支付甲方当月租金；5.租赁期限内，除本合同另有约定，以下费用包括但不限于：水电费，电话费；电视收视费；治安费，消防费；市场推广费；市场管理费，物业管理费，卫生费等有关经营的支出均由乙方支付。6.本合同的变更与解除应由双方协商一致签订书面协议。否则，任何一方不得单方面变更或解除本合同。7.乙方对租赁标的物享有完全独立的使用、经营和管理等权利，该权利包括但不限于下列内容：决定并实施对商品房进行装饰装修、再次装饰装修的权利，决定并实施对经营设施设备进行变更、添置的权利，决定并实施对商品房与他人商品房之间进行任何方式的改建，以及变更使用功能、使用方式的权利；代表甲方与开发商办理房屋交接、收房手续。8.合同期内，乙方必须按照约定向甲方支付租金，乙方如逾期超过30日（节假日除外）未支付租金的，乙方在及时补清当期所欠租金外，每逾期一天还应按照所欠租金总额的万分之五支付滞纳金给甲方。若乙方逾期超过60日仍未向甲方支付所欠租金及滞纳金的，则甲方有权解除该合同，同时，乙方应向甲方一次性支付首年12个月租金作为违约金（租金按约定租金标准计算）；在租赁期内，若甲、乙双方擅自单方面解除或终止本合同，单方解除或终止的一方应按合同的首年12个月租金向对方给付违约金；若违约金不足以弥补对方损失的，单方解除或终止的一方应向对方承担由此带来的全部损失。9.在租赁期内，若乙方管理不当造成该房屋的一切损失由乙方承担全部责任。10.附件1《商品房买卖合同》复印件，附件2《房产证》复印件（房管局办理房产证后提交），附件3《装修升级服务标准》，附件4《装修升级服务委托合同》复印件。合同还对其他事项进行了约定。原告在合同上签字并捺印，被告君澜酒店公司在合同上加盖单位印章。 合同签订后，被告按照合同约定向原告给付2019年6月30日前的租金。之后，被告未再向原告给付租金。被告尚欠原告2019年7月1日至2019年10月13日（共计3个月零13天）期间的租金至今未给付。 2019年10月13日，以原告周清为出租方（甲方）、被告君澜酒店公司为承租方（乙方），双方签订《解除合同协议书》1份，协商解除上述《房屋租赁合同》，被告将涉案房屋以及设施、设备返还给原告。《解除合同协议书》载明如下内容：“甲方于2017年7月6日与乙方签订了《房屋租赁合同》。由于乙方从2019年7月至今拖欠甲方租金已超过60日，根据合同第八条第三款规定乙方已经构成违约。甲乙双方经协商同意于2019年10月13日解除双方签订的《房屋租赁合同》。甲方保留追诉乙方有关违约责任的权利。此协议壹式贰份，甲乙双方各持壹份，具有同等法律效应。”原告在协议书上签名并摁印，被告在协议书上加盖单位印章。 庭审中，原、被告双方陈述被告君澜酒店公司欠付租金期间租金的标准为70元/平方米/月。 另查明，因被告君澜酒店公司经营酒店不善，未能按时给付其租赁房屋业主的租金，导致业主集体到重庆市北部新区政府信访。2019年10月15日，重庆市北部新区政法委领导主持召开协调会，并形成了会议纪要。会议要求被告君澜酒店公司筹集资金给付租金，做好酒店原有资产的处置移交等工作，同时要求妥善处理被告经营酒店期间拆除的14楼房间的恢复装修问题。 2020年3月11日，原告要求被告支付租金、滞纳金以及违约金诉至本院。本案在审理过程中，原告自愿撤回对刘建根、夏凡的起诉，本院依法裁定准许原告撤回对刘建根、夏凡的起诉。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。 被告租赁原告的房屋后，理应按约支付相应的租金。原、被告双方签订的《解除合同协议书》中约定经协商同意于2019年10月13日解除双方签订的《房屋租赁合同》，故被告应当给付2019年10月13日前的租金。因此，原告要求被告支付2019年10月14日、15日租金的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，双方当事人陈述被告君澜酒店公司尚欠租金期间租金的标准为70元/平方米/月，故2019年7月1日至2019年10月13日期间，被告应给付的租金为11581.66元（70元/平方米/月×48.19平方米×3个月＋70元/平方米/月×48.19平方米÷30天/月×13天）。对原告诉讼请求中超过被告应当给付租金的部分，本院不予支持。 原、被告之间签订的《房屋租赁合同》中约定的滞纳金，系双方当事人约定的未按期支付租金的滞纳金，而被告未按期支付租金，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。本案中双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定每日万分之五的滞纳金，本院认为双方约定的滞纳金过高，且被告在庭审中抗辩滞纳金过高，故本院对滞纳金的计算标准依法调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算。根据《房屋租赁合同》约定，被告应于每月10日前支付当月租金，故滞纳金应从被告未付租金当月的11日起算,但原告起诉要求以欠付租金为基数，自起诉之日起至付清租金止支付滞纳金，系原告自由处分权利的行为，故被告支付滞纳金的计算方式为以11581.66元为基数，从2020年3月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算，直至租金付清之日止。原告要求以租金11806.55元为基数计算滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高的请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之百三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中关于“若乙方逾期超过60日仍未向甲方支付所欠租金及滞纳金的，则甲方有权解除该合同，同时，乙方应向甲方一次性支付首年12个月租金作为违约金（租金按约定租金标准计算）”的约定，本院根据合同的履行情况、公平原则和诚实信用原则，以及双方当事人举示的证据，综合认为双方当事人的该约定过分高于违约造成的损失，且被告在庭审中亦提出违约金过高，因此，本院酌情主张6个月的租金即20239.80元（70元/平方米/月×48.19平方米×6个月）作为违约金，较为公平、合理。对于原告要求被告支付其余部分违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告抗辩原告选择滞纳金的违约责任，已经能够填补原告的实际损失，原告重复要求被告承担12个月的租金作为违约金无法律依据，请求驳回原告要求被告承担违约金诉讼请求的抗辩意见理由不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告周清租金11581.66元。 二、被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告周清的滞纳金（滞纳金的计算方式：以11581.66元为基数，从2020年3月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算，直至租金付清之日止）。 三、被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告周清违约金20239.80元。 四、驳回原告周清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费553元（已减半收取），由原告周清负担255元，被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司负担298元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  邹富奎 二〇二〇年七月十三日 书记员  易雁蛟