四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1102民初1415号 原告：乐山市西城物业服务有限公司，住所地：四川省乐山市市中区长青路369号，统一社会信用代码91511100797870651D。 法定代表人：艾波，总经理。 委托诉讼代理人：朱晓南，四川创实律师事务所律师。 被告：陈海燕，女，1981年11月27日出生，汉族，住四川省乐山市市中区，现住。 原告乐山市西城物业服务有限公司与被告陈海燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乐山市西城物业服务有限公司的委托诉讼代理人朱晓南，被告陈海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乐山市西城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费8239元、违约金824元、生活垃圾处理费288元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告购买乐山新城房地产有限公司“西岸第一城”8-1-301号房屋（建筑面积168.03平方米，车位面积22.69平方米），并接受乐山新城房地产有限公司选聘原告作为物业服务企业。原告根据《前期物业服务合同》，为该小区提供物业服务至小区业委会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。合同还约定物业服务费标准为按建筑面积0.8元/月·平方米，按季交纳，业主每季度前10天履行交纳义务，未按时足额交纳物业服务费，应按10%标准支付滞纳金等。被告拖欠2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费8239元、产生违约金824元，经多次催收仍不交纳，为维护原告的合法权益，故提起诉讼。 被告陈海燕辩称：我未交物业费是因我与楼上的前业主有房屋漏水纠纷，该业主未入住，我向原告询问业主信息，原告拒不提供，后来该业主售卖了房屋，导致我与该业主的纠纷无法解决。此前，我去找过物业人员，物业人员讲在业主售卖房屋或者自住的时候来调解此事，但前业主于2019年售卖房屋时，物业人员并未告知我，并且物业人员曾承诺如果房屋售卖前没有通知我，就在物管费内扣除房屋漏水修补费用。我是从罗杰处购买的二手房，不清楚临时公约和前期物业服务合同。装修管理协议与前期物业管理合同无关联性，只是对小区装修事项的约定，并没有物业服务的约定。我没有收到过邮寄的物业费催收单，原告提交视频中张贴物业费催收单的房屋是我居住的房屋，但我没有看到过催收单，也不知道张贴的催收单去向，也没有人打电话向我催收过。我在购房时按物业人员跟我讲的物业费标准交纳了一年费用，其后因房屋漏水，就没有交纳过，原告主张物业费已超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：2009年1月8日，案外人罗杰作为业主签署了《西岸第一城业主临时公约》。2010年8月28日，案外人罗杰（甲方）与乐山市西城物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：罗杰接受乐山新城房地产有限公司选聘乙方对西岸第一城一期提供前期物业服务；物业服务费用标准为0.8元/月/平方米，业主自交房之日起全额交纳物业服务费，按季交纳，在每季前10天履行交纳义务；业主自购车位应按0.8元/月/平方米的标准向物业企业交纳停车管理服务费；业主或使用人未能按时足额交纳物业服务费，应按每10%标准支付迟纳金；合同期限为2009年9月1日至（空白）年（空白）月（空白）止日，但业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等内容。其后，被告从案外人罗杰处购买“西岸第一城”8幢1单元301号房屋（建筑面积168.03平方米，车位面积22.69平方米）。2014年3月21日，被告和远峰装饰以及原告签订《装修管理服务协议》，协议载明房屋装饰装修人为8幢1单元301号业主陈海燕，房屋建筑面积为168.05平方米。 原告于2019年8月29日通过邮政快递方式向被告寄送催费通知单，催收物业服务费、生活垃圾处理费等，该邮件投递于西岸第一城速递易D80包裹柜，2019年9月2日由收件人取走。原告并在被告所有的8幢1单元301号房屋外张贴物业费催收通知单。 审理中，被告提交照片打印件6张，证明房屋室内、阳台漏水情况，陈述原告的工作人员曾到场处理，原告应承担责任。原告对此不予认可，认为不能证明房屋漏水事实以及原告应就此承担责任。 上述事实有《前期物业服务合同》、《西岸第一城业主临时公约》、《装修管理服务协议》、催费通知单、邮件查询记录、张贴催收单视频、照片打印件及当事人陈述等证据予以佐证。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对于业主具有约束力，向原业主购买房屋的新业主应承继相应的合同权利义务。本案中，案外人罗杰已与原告签订《前期物业服务合同》，被告对其向案外人罗杰购买“西岸第一城”小区8幢1单元301号房屋（建筑面积168.03平方米，车位面积22.69平方米）无异议，对签订《装修管理服务协议》无异议，且自述曾交过一年的物业费，故被告应当知晓原告物业公司的存在，被告以其并非合同当事人为由提出抗辩，本院不予采纳。 《前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，合同约定了合同期限、物业费标准、交费办法等内容，原、被告均应依法依约履行合同义务。该合同约定合同期限自2009年9月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。原告持续性为小区提供物业服务，诉讼时效起算点应当自本案原告主张的最后一笔物业费支付期限届满之日起算，即2019年4月1日起计算，且前期物业服务合同尚未终止，故诉讼时效没有超过，本院对被告的关于诉讼时效的辩称意见不予采纳。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期间期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，原告应履行催收义务，原告已在2019年8月29日通过邮政快递方式向被告寄送催费通知单，并在被告所有的8幢1单元301号房屋外张贴物业费催收通知单。被告辩称未收到、也未看到催收通知，本院认为被告在该小区居住，催费通知单已通过邮政快递投递于西岸第一城速递易D80包裹柜，并于2019年9月2日被取走，根据一般常识，邮政快递在将邮件投递存放于包裹柜后会向收件人发送短信，凭短信取件码等方式领取，其他人难以取走，故对被告辩称未收到催收邮件的辩称意见不予采纳，并且原告还在被告所有的房屋外张贴了催收通知单，应视为原告已尽到合理催收义务。 被告辩称因房屋漏水造成损失，原告需承担责任。原告对此不予认可。本院认为照片打印件反映的房屋室内、阳台漏水图像不能直接证明漏水原因，被告也未提供其他证据佐证原告应对房屋漏水承担责任，故对被告的这一辩称意见不予采纳。 根据合同约定物业费标准及欠费时间，原告主张2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费8239元，本院予以支持。被告拖欠费用未付已构成违约，原告主张按照所欠物业费的10%支付违约金824元符合合同约定和法律规定，本院予以支持。生活垃圾处理费根据本地一般情况为每户每月6元，该费用系由环卫部门收取，在2019年前均是由环卫部门授权物业服务企业代收代缴，并由物业服务企业按照小区居民户数全额代缴，故本院对原告主张生活垃圾处理费288元予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定，判决如下： 被告陈海燕在本判决生效后五日内向原告乐山市西城物业服务有限公司支付2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业费8239元、违约金824元、生活垃圾处理费288元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元（原告乐山市西城物业服务有限公司已预交），由被告陈海燕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员 谢 凯 二〇二〇年七月十四日 书记员 黄渝斐