河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终1078号上诉人（原审被告）：通许博文置业有限公司。住所地:河南省通许县文卫路西段北侧。法定代表人：杨建勋，总经理。委托诉讼代理人：吕游，河南天基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：殷志强，男，汉族，1990年12月10日生，住河南省尉氏县。委托诉讼代理人：刘萌萌,系殷志强妻子。委托诉讼代理人：祁建超，河南咸平律师事务所律师。上诉人通许博文置业有限公司（以下简称博文置业）因与被上诉人殷志强房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省通许县人民法院（2019）豫0222民初2369号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。博文置业上诉请求：撤销一审判决，改判驳回殷志强的诉讼请求或发回重审;本案诉讼费用由殷志强承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。具体如下:1、一审法院对商品房价款认定错误。涉案房产为博文置业开发的商品房,双方签订了商品房买卖合同并进行了备案。按照双方约定内容商品房价款应为买卖合同约定的数额,在殷志强仅支付定金的情况下，博文置业无法交房。2、殷志强提交的补充协议指向的贷款不明确,应有殷志强承担相应的举证责任。3、案涉房产已经抵付给田志峰，是由田志峰出售给殷志强,具体的手续由田志峰的儿子田激光和员工任冠宇操办,并且所有的费用均由其收取，上述行为后果应由田志峰、田激光承担,不应由博文置业承担。4、迟延交房的原因，除殷志强未付全款、只缴纳定金外,通许县政府在土地整理过程中对于案涉房屋所在地块只是部分交付,由于案涉房屋所在的林语花庭小区需要进行整体验收，因此住建部门对该工程未予以验收。案涉房屋已达到交付条件,仅碍于手续原因未交付。目前，该房屋的相关手续已经办理完毕,随时可以入住，不存在博文置业故意推迟交房的情形。5、除房款外的其他各项费用系由房屋买卖行为产生，用于办理相关手续，不应由博文置业退还。二、一审法院在审理过程中存在程序错误。为了查清本案事实，明确本案权责主体,博文置业向法院申请追加被告或第三人田志峰的儿子田激光和员工任冠宇参与本案进行诉讼，一审法院未允许追加被告或第三人。殷志强答辩称，一、一审法院认定事实清楚。首先，博文置业在上诉状中承认了其与殷志强签订商品房买卖合同并进行备案登记的事实。殷志强已经依照合同履行了货币给付义务，博文置业在收到钱款后向殷志强出具了收据。一审法院认定双方存在房屋买卖合同关系并根据合同对商品房价款予以认定，并无不当。其次，河南省开封市鼓楼区人民法院生效民事判决已经对殷志强贷款事宜进行了详细、明确的阐述，博文置业在收到该判决后服判息诉，却在殷志强要求与博文置业解除合同、退还全部已付款时声称贷款不明，不能成立。再次，经过备案的商品房买卖合同明确约定，××逾期不交付房屋的，逾期60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款。根据博文置业向殷志强出具的收据显示，殷志强的全部已付款包括购房款198050元、契税6000元、配电费6720元、维修基金5243元及其他费用358元等，上述费用均是殷志强应博文置业要求缴纳的合理费用。现在博文置业与殷志强之间的购房合同已经解除，殷志强无法享受涉案房屋的其他配套服务，故博文置业应当退还上述所有费用。二、一审法院审理程序并无错误。在一审中，博文置业申请追加田激光和公司员工任冠宇参加诉讼，殷志强认为案件事实简单、清楚、明了，没有必要追加田激光和任冠宇为诉讼参与人，为了避免增加诉累，不同意追加田激光和任冠宇为诉讼参与人。博文置业如果坚持认为田激光和任冠宇应当承担责任，可以在承担违约责任后向二人提起诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，不动产权利的设立以登记为生效要件。博文置业声称已经将房屋抵付给田志峰，却没有拿出抵押登记的相关证据来支持其主张，博文置业应自行承担举证不利的法律后果。三、随着经济的发展，通许县现在的房屋价格与2015年签订合同时天壤之别。殷志强出于信任与博文置业签订合同并履行了货币给付义务，由于双方在合同中约定的违约金过低，博文置业严重违背诚实信用原则，对交房事项一推再推，严重侵害了殷志强的合法权益。殷志强作为受害者，要求博文置业另行按照同期银行贷款利率支付利息。殷志强向一审法院起诉请求：1．解除殷志强与博文置业签订的商品房买卖合同；2．博文置业退还殷志强购房款485050元、契税6000元、配套费6720元、维修费5243元、其他费358元、违约金4850.5元，共计508221.5元；3．诉讼费由博文置业承担。一审法院认定事实：2015年3月30日，殷志强（××）与博文置业（××）签订商品房买卖合同，约定：由殷志强购买博文置业开发建设的位于通许县商业路西段南侧林语花庭小区4幢东单元7层701号房屋，建筑面积116.5平方米，单价每平方米3530元，总金额411245元。博文置业应在2015年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定交付房屋。逾期不交付房屋的，逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1％向××支付违约金。2015年3月30日，博文置业为殷志强出具收据五份，分别为收到购房款4#-东-701户198050元、契税6000元、配套费6720元、维修基金5243元、其他费用358元。殷志强以上述房屋作抵押，向中国工商银行股份有限公司开封鼓楼街支行借款287000元，博文置业为该笔借款的保证人。2019年9月26日，河南省开封市鼓楼区人民法院就中国工商银行股份有限公司开封鼓楼街支行与殷志强、刘萌萌、博文置业借款合同纠纷一案作出判决，判决殷志强、刘萌萌偿还借款合同中约定的本息、逾期利息、罚息、复利及律师费，博文置业承担连带清偿责任。上述案件所涉及的借款合同，为本案中殷志强以林语花庭小区4幢东单元7层701号房屋作为抵押担保与中国工商银行股份有限公司开封鼓楼街支行所签订的借款合同。以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、收据、（2019）豫0204民初1603号民事判决书、询问笔录、法庭笔录等在卷佐证。一审法院认为，殷志强与博文置业签订的《商品房买卖合同》，有双方的签名及印章，属双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同合法且有效，予以认定。合同签订后，殷志强向博文置业交纳购房款198050元、契税6000元、配套费6720元、维修基金5243元、其他费用358元，共计216371元。现博文置业未依约向殷志强交付房屋，殷志强依双方合同约定要求解除双方签订的商品房买卖合同，符合法律规定，予以支持。合同解除后，已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，本案因博文置业违约致使合同解除，博文置业应返还殷志强购房款、契税、配套费、维修基金、其他费用共计216371元。对殷志强要求博文置业支付违约金的诉讼请求，因殷志强以涉案房屋抵押贷款的287000元已支付给博文置业，故违约金应为4850.5元（485050元×1％）。对殷志强要求博文置业将以其名义在中国工商银行股份有限公司开封鼓楼街支行的贷款结清的诉讼请求，河南省开封市鼓楼区人民法院已对该笔借款的偿还顺序作出判决，且已生效，故对该诉讼请求，不予处理。殷志强诉求博文置业承担本案律师费，证据不足，不予支持。对博文置业辩称未收到殷志强购房款的辩解理由，证据不足，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除殷志强与通许博文置业有限公司之间的商品房买卖合同；二、通许博文置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还殷志强购房款、契税、配套费、维修基金、其他费用共计216371元，并支付违约金4850.5元；三、驳回殷志强的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4618.32元，由通许博文置业有限公司负担。本院二审期间，博文置业提交2017年6月15日田激光与博文置业民间借贷纠纷一案调解协议复印件一份，欲证明博文置业将其开发的林语花庭小区的房产住宅以2800元/平方米的价格抵付给了田激光及实际权益人田志峰。殷志强质证称，对调解协议的真实性没有异议，对证明目的有异议。该协议第二条约定房屋出售后视为归还，结合博文置业与殷志强签订的商品房买卖合同，博文置业依法占有使用了银行贷款的事实，证明殷志强与博文置业之间存在房屋买卖合同关系。本院对该证据认定如下：该调解协议不能发生物权变动的效力，不能证明博文置业的证明目的。本院经二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，殷志强与博文置业签订的《商品房买卖合同》，有双方的签名及印章并经备案，属双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。博文置业向殷志强出具收据，证明其收到林语花庭小区4幢东单元7层701户购房款198050元、契税6000元、配套费6720元、维修基金5243元、其他费用358元，结合博文置业收到涉案房屋银行抵押贷款的事实，殷志强已经完成购房款支付义务，博文置业称殷志强未按照双方合同约定交付房款的上诉理由，不能成立。博文置业收到房款后，应当按照合同约定向殷志强交付房屋。现博文置业逾期交房超过60日，殷志强按照合同约定有权解除合同。合同解除后，已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施。本案因博文置业违约致使合同解除，博文置业应返还殷志强购房款、契税、配套费、维修基金、其他费用共计216371元并按照合同约定支付违约金。博文置业称其已将涉案房屋抵付给田激光或田志峰，但其提交的调解协议并不发生物权变动的效力，博文置业向殷志强出具收款收据并与殷志强签订房屋买卖合同，殷志强有理由相信案涉房屋××为博文置业，田激光及任冠宇非本案必要共同诉讼参与人，一审法院未准许博文置业要求追加田激光与任冠宇为案件当事人的请求，并无不当。综上，博文置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4618.32元，由通许博文置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李曼曼审判员  李翠莲二〇二〇年七月六日法官助理宋永佳书记员李宣宣