广东省新丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0233民初371号原告：唐永三，男，1957年10月26日出生，汉族，广东省新丰县人，住新丰县**************，公民身份号码：440************011。原告：罗桂珍，女，1957年2月13日出生，汉族，广东省新丰县人，住新丰县****办事处东明西路南塘街15号，公民身份号码：440************040。原告共同委托诉讼代理人：郭丽芬，广东兆鹏律师事务所律师。被告：曾庆助，男，1970年8月17日出生，汉族，广东省新丰县人，住新丰县**********丰江花园B602房，公民身份号码：440************018。委托诉讼代理人：翁敏腾，广东宝晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘福森，广东宝晟律师事务所律师。被告：林小英，女，1970年11月3日出生，汉族，广东省新丰县人，住新丰县**********丰江花园B602房，公民身份号码：440************50X。委托诉讼代理人：钟美钢，广东丰磊律师事务所律师。原告唐永三、罗桂珍与被告曾庆助、林小英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐永三、罗桂珍的委托诉讼代理人郭丽芬，被告曾庆助、被告林小英及其委托诉讼代理人钟美钢到庭参加了诉讼，庭审结束后，被告曾庆助解除委托广东丰磊律师事务所钟美钢律师作为其诉讼代理人。本案现已审理终结。原告唐永三、罗桂珍向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2012年10月6日签订的《房屋买卖合同》无效；2.被告将位于新丰县**************住宅第三层房屋返还给原告；3.判令被告支付占用上述房屋的使用费从2012年10月6日起按照每月1500元计算至返还之日止；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于1998年在新丰县******自己的征收返还地上建成房屋两层并取得房产证，2011年经报建加建至8层，并且未经政府批准与被告私下协商将该栋房屋（现门牌号：新丰县**************）的第三层卖给被告，原、被告双方于2012年签订房屋买卖合同，约定总价款367500元（包含过户费用），定金12000元，剩余房款分六年付清，被告于签订合同之日前已装修并入住。被告入住后仅支付了部分房款，未按期支付清全款，经原告多次催收，被告均以房屋未过户为由拒绝支付。原告多次去国土、住建部门办理该房屋的产权证，因该房屋系在划拨土地上建设，双方买卖合同未经有批准权的人民政府批准，至今无法取得独立的产权证。原告认为上述房屋系在划拨土地上建设，双方买卖该房屋未经有审批权的人民政府批准，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“划拨方式取得土地使用权的。转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”的强制性规定，属于无效民事行为，双方签订的《房屋买卖合同》应认定为无效，被告应返还原告房屋及多年占用房屋的使用费。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告曾庆助、林小英辩称，一、被答辩人请求确认原被告双方于2012年10月6日签订的《房屋买卖合同》无效的依据不足，其诉请理应被法律所否定。1.签订《房屋买卖合同》时，被答辩人是房屋所有权人，因此被答辩人有权与答辩人签订《房屋买卖合同》。2.房屋买卖合同未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，根据《合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《城市房地产管理法》第三十八、第四十条均未直接规定未报有批准权的人民政府审批的行为无效，本案中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同也不会侵害国家利益和社会利益。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》规范的是直接以国有土地使用权为合同标的买卖行为，而非房屋买卖，故该解释不适应于本案合同效力的认定。3.登记、审批并非《房屋买卖合同》生效的条件。物权法第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”因此，债权合同的效力是独立的，是否登记或者交付影响到物权变动的效力，但对债权合同的效力不产生影响。《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批。但该审批行为仅是物权变动的条件，但不影响房屋买卖合同的效力。4.认定《房屋买卖合同》有效符合诚实信用原则和公平原则。《房屋买卖合同》是答辩人和被答辩人的真实意思表示，《房屋买卖合同》明确表述了涉案房屋的土地性质是划拨方式取得，详细描述了案涉房屋的流转过程，并约定被答辩人积极配合办理过户手续，被答辩人不得以合同无效而主张涉案房屋归其所有。同样，被答辩人要求确认合同无效并要求答辩人支付房屋使用费，显然违背了其在《房屋买卖合同》中作出的承诺，其不诚信的行为，不应得到法律的支持。涉案合同并不存在《合同法》第五十二条规定的情形，被答辩人主张没有事实和法律依据。二、被答辩人主张涉案合同无效，违反了诚实信用的契约精神。答辩人为履行《房屋买卖合同》的约定，已经付出了相应的经济成本，然而被答辩人为了逃避其违约责任对答辩人提起诉讼，严重侵害了答辩人的合法权益。为此恳请法庭驳回被答辩人的诉讼请求。原告为证实其诉讼主张，向本院提交以下证据：1.房屋买卖合同，证明原、被告双方于2012年10月6日签订《房屋买卖合同》，被告向原告购买房屋；2.建房批复、建设工程规划许可证，证明涉案房屋经过合法报建手续并取得了建设工程规划许可证；3.国有土地使用证，证明原告拥有涉案房屋的用地使用权；4.房产证，证明涉案房屋用地上建设的第一、第二层楼房取得房产证，涉案房屋是在此第一、第二层上加建的第三层，土地使用权性质为划拨的国有土地；5.（2019）粤02民终1378号民事判决书、（2017）最高法民再70号民事判决书，证明案例判决，未经有批准权的人民政府批准，在划拨土地上建造的房屋买卖合同无效。被告为支持其的辩解意见，向本院提供如下证据：1.房屋买卖合同，证明被告与原告双方于2012年10月6日签订《房屋买卖合同》，被告向原告购买涉案房屋，是双方的真实意思表示的事实；2.收条，证明被告向原告支付购房款总计224000元（含定金）的事实；3.曾庆助住宅楼装饰工程结算清单，证明被告向原告购买房屋进行装修项目实际投入费用明细情况的事实；4.收条，证明被告对涉案房屋装修人工费用等支出情况的事实；5.现场照片，证明被告对涉案房屋主体进行装修居住现状的事实；6.用电记录明细，证明被告向原告购买的涉案房屋用电费用支付情况的事实。经庭审质证，被告对原告提交的证据1三性无异议；对证据2的建房批复没有异议；对证据3的三性无异议；对证据4真实性合法性没有异议，但是对关联性及原告所要证明的目的有异议；对证据5真实性合法性没有异议，关联性有异议，该两份判决书是涉及到国有集体部分，与本案没有关联性。原告对被告提交的证据1的真实性没有异议，但是认为该合同是无效的。对证据2的真实性需要回去核实。证据3是被告单方制作的，对其三性不予认可。对证据4三性不予认可，收条没有单位的盖章，而且装修工程款需要由有资质的鉴定机构来鉴定工程款项才知道装修工程款具体数额。对证据6需要与核实。对本案的事实，本院认定如下：原告唐永三、罗桂珍在新丰县************钢筋混凝土结构的房屋，使用权证号为：01005739403，土地使用面积为121平方米，土地使用权来源为划拨。后原告将其房屋由二层加建到八层，但三层以上房屋未办理房屋产权证。建房期间，原告唐永三、罗桂珍将房屋的第三层出卖给被告曾庆助、林小英。唐永三、罗桂珍（卖方）与曾庆助、林小英（买方）于2012年10月6日签订的《房屋买卖合同》载明：一、卖方以划拨方式取得新丰县*******的地块使用权并取得《土地使用权证书》，该地块面积为121平方米，规划用途为住宅；二、买方购买的商品房为现房（其房屋平面图经新丰县国土局规划部门批准），该房产为本合同第一条规定的项目中的第三层，建筑面积不低于该地块的使用面积，该房产的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为3.2米。三、计价方式与价款：1.买卖双方约定按下述方式就是该房价款，该房产属于现房，按整层出售，包过户总价为367500元。2.经双方协商一致，约定买方分期付款方式成交，买方第一次已支付定金12000元，买卖双方承诺，余款六年内分期付清。3.买方应按以上约定的付款方式，将该房款直接存入卖方账户。四、递件过户：卖方办理完过户手续后在交付房产证给买方之前买方即付清房款之余款。若因卖方的过错导致无法于约定期限内办理该房屋产权过户的，为防止损失的进一步扩大，买方有权提出解除合同，卖方无条件服从，该房屋买卖合同自买卖双方确认解除合同之日解除。卖方应在解除之日起三日内两倍退还该房款。五、房产产权现状：买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权代表为该房屋检查，同时，卖方本人及其亲属已全部同意出售该房产，故买卖双方不得借此拒绝交易。六、房屋租约现状：卖方保证该房产没有租约，卖方对其真实性负责。如与实际情况不符或卖方未处理好与承租人之间关系导致买方无法按本合同顺利购入，使用该房产，则卖方应该按本合同第四条中第三点承担相关违约责任。七、卖方违约责任，如买方未按照本合同约定履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期超过十五个工作日，卖方可以解除合同并要求买方支付转让成交价百分之十的违约金承担违约责任（如双方另行约定履行时间的除外）。八、卖方违约责任：如卖方未按本合同约定履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期超过十五个工作日，买方可以解除合同并要求卖方支付转让成交价百分之十的违约金承担违约责任（如双方另行约定履行时间的除外）。合同还约定了法律适用与管辖等其他事项。合同落款处有卖方唐永三、罗桂珍，买方曾庆助、林小英签名。曾庆助、林小英于2012年8月31日向唐永三支付2000元购房定金，于2012年9月20日支付10000元，于2013年1月17日支付购房款2000元，于2013年1月30日支付购房款20000元，于2013年2月8日支付购房款38000元，于2013年11月6日日支付购房款10000元，于2013年12月2日支付购房款2000元，于2013年12月17日支付购房款10000元，于2014年1月30日支付购房款20000元，2014年12月8日支付购房款30000元，2015年2月17日支付购房款30000元，2016年2月7日支付购房款50000元。合同签订后，唐永三、罗桂珍将涉案房屋交付曾庆助、林小英使用至今。2020年4月20日，原告由向本院提起诉讼，主张上述诉求。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为唐永三、罗桂珍与曾庆助、林小英于2012年10月6日签订的《房屋买卖合同》是否有效。对于涉案合同是否有效的问题，本案中唐永三、罗桂珍出卖标的物所占用范围内的土地使用权是以划拨方式取得，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”的规定，唐永三、罗桂珍出卖涉案房产须报有批准权的人民政府审批，唐永三、罗桂珍在未经批准的情况下无权处分涉案土地使用权，但是基于物权变动的原因行为与物权变动的结果相分离的原则，出卖人在订立买卖合同时，对出卖的标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。唐永三、罗桂珍与曾庆助、林小英订立《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效合同。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，对唐永三、罗桂珍主张涉案合同无效并要求返还出卖的标的物、支付使用费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告唐永三、罗桂珍的诉讼请求。案件受理费3406元，由原告唐永三、罗桂珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  丘福源二〇二〇年七月十六日书记员  李 蕊