贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5409号 原告：陈雪松，男，壮族，1987年11月7日出生，住贵州省毕节市，现住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（原贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司）。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般代理），贵州朗意律师事务所实习律师。实习证号：230713012110735。 原告陈雪松与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（原贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司）（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈雪松，被告委托诉讼代理人聂萍、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告延迟办理瑞丰新城第拾壹幢705号房屋产权证的违约金，从2014年1月1日至2018年1月7日止，共计1832天，每日按总房款330154元的万分之0.5标准计算，为30242.10元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2010年11月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人向出卖人购买的房屋位于毕节市，出卖人应当在2013年12月31日前办理上述房屋的房屋产权证书，出卖人到期不能办理产权证书的，双方同意按下列约定处理，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人总房款的万分之零点五违约金。”合同签订后，原告依约向被告支付了购房款330154元（其中首付99154元，银行贷款231000元），但被告未按照合同约定期限履行办理房屋产权义务。综上，原告认为，被告未按照合同约定在规定的期限为原告办理房屋产权的行为已构成违约，应该承担相应的违约责任，为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求支持原告的诉请。 被告瑞丰公司辩称：一、本案违约金存在部分超过诉讼时效情形，对超过部分应不予支持。二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，答辩人无支付义务。四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二，安顺市系每户给予1,000元至2,000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。五、原告经被告电话通知于2018年10月25日向被告出具委托书，用以委托被告办理房屋不动产权证相关事宜。2018年11月12日，被告取得瑞丰新城11幢房屋的不动产权证书，在2018年12月19日将涉案房屋申请办理转移登记的有关文书提交登记机关备案。如原告充分举证证明其存在损失、并借以认定被告需承担违约责任的前提下，逾期交付转移登记有关文书的违约金，应截止至被告具备办理权属转移登记条件且已尽到通知义务之日即2018年11月12日为计算终期。六、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。 本院经审理查明：2010年11月7日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于洪南大道瑞丰新城第壹拾壹幢7层705号房；该商品房总价款330,154元；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人自逾期之日按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。合同还约定了其他事项。合同附件四补充协议约定：1、办理房屋所在权证等所需的各项费用由买受人承担；买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证，应办理相应的委托手续，所需的各项费用由出卖人在签订商品房买卖合同之日一次性代收。合同签订后，原告向被告支付购房款330,154元。原告还向被告交付了维修基金、契税、办证费及开户费。2018年10月25日，原告与被告签署委托书，原告委托被告办理涉案房屋的房屋不动产权证相关事宜。2018年11月12日，被告取得涉案房屋所属瑞丰新城11幢的不动产权证（幢首登）。2018年12月19日，被告向房屋产权登记机关提交了涉案房屋的不动产登记申请表。2019年1月7日，涉案房屋登记至原告名下。原告认为，被告未按合同约定在规定的期限为原告办理房屋产权的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故以前述诉请诉至本院。 庭审中，原、被告确认，涉案房屋于2012年3月24日交付原告。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告已履行了付款义务，被告应按合同约定履行义务。被告于2012年3月24日交房，根据合同第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”的规定，被告应在交房后730日内，即于2014年3月24日内能够提交相关办证资料。同时补充协议约定原告委托被告办证，则被告在能够提交办证资料后，还负有通知原告的义务。虽原告于2018年10月25日与被告签署委托书，委托被告办理涉案房屋的房屋不动产权证相关事宜，但被告于2018年11月12日才取得涉案房屋所属瑞丰新城11幢的不动产权证（幢首登），此时才具备办理涉案房屋转移登记的条件。而被告未举证证明具备办理转移的条件时履行了通知原告的义务。至2018年12月19日，被告向房屋产权登记机关提交了涉案房屋的不动产登记申请表，且2019年1月7日，涉案房屋已登记至原告名下，表明被告至迟在2018年12月19日已能够提供相关办证资料并通知了原告。但此时，已超过合同约定的期限，被告构成违约，应承担违约责任。对此，被告提出了诉讼时效抗辩主张，根据《商品房买卖合同》的约定，该违约金以日为单位累计计算，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如前所述，被告应于2014年3月24日之前能够提交办证资料并通知原告，未按期履行，原则上违约金从2014年3月24日之次日，即2014年3月25日起计算。但原告在被告违约时已知道或者应当知道其权利受到损害，此时，诉讼时效期间开始计算。而原告于2020年4月23日才提起诉讼主张该违约金，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2020年4月23日）回溯三年即2017年4月23日前的违约金请求权，已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了对该期间违约金的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形。故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，该项违约金应从2017年4月23日起计算至2018年12月19日止。本案中，原告诉请2014年1月1日至2018年1月7日期间的违约金，故本院在原告诉请范围内予以审查，原告诉请期间的违约金，本院支持从2017年4月23日起计算至2018年1月7日止。 关于违约金计算标准的问题，原告主张按合同约定的标准计算，被告提出约定违约金过高，要求调整的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能计算确定损失数额，并未超过法律规定可以参照的标准，故被告提出调整违约金的主张，本院不予采纳。原告诉请至2018年1月7日止的违约金，以原告已付购房款330,154元的日万分之0.5的标准，从2017年4月23日起计算至2018年1月7日（259天），具体计算为：330,154元×0.05‰/天×259天=4,275.5元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈雪松支付截止至2018年1月7日的逾期办证违约金4,275.5元； 二、驳回原告陈雪松的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费278元（已减半收取），由原告陈雪松负担238元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年七月二十一日 书记员  王晓莉