四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6395号 上诉人（原审原告）：冷晓梅，女，1973年5月13日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：侯涛，四川北新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨芹，四川北新律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都泽瀚置业有限公司，住所地：四川省成都市新都区新都镇电子路88号第一幢二层二号。 法定代表人：陈志宇，执行董事。 委托诉讼代理人：竹颖，四川科信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阳丹，四川科信律师事务所律师。 原审第三人：李龙中，男，1972年4月19日出生，汉族，住四川省资中县。 上诉人冷晓梅因与上诉人成都泽瀚置业有限公司（以下简称泽瀚公司）、原审第三人李龙中商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初8971号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员李俊公开开庭独任审理了本案。冷晓梅的委托诉讼代理人侯涛，泽瀚公司的委托诉讼代理人竹颖、阳丹，李龙中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 冷晓梅上诉请求：1.改判泽瀚公司再补偿支付308696元；2.上诉费用由泽瀚公司承担。事实及理由：1.冷晓梅在诉争房屋买卖合同履行中无过错。冷晓梅与泽瀚公司、李龙中达成协议，以房屋替换房屋，但泽瀚公司却将诉争房屋擅自出售给案外人，导致冷晓梅的合同目的无法实现而解除合同。在整个合同的履行过程中冷晓梅无过错，是泽瀚公司的单方违约行为导致，泽瀚公司应当承担全部责任。2.关于泽瀚公司补偿金额的问题。首先，泽瀚公司应按冷晓梅知道或应当知道合同解除时，房屋的市场价值折价赔偿给冷晓梅。原审诉讼中，在开庭时泽瀚公司告知诉争房屋已出售给案外人时，冷晓梅方知合同目的无法实现，因此以当时房屋的市场价值要求泽瀚公司折价补偿合情合理。如果原审法院不予认可，也应当向冷晓梅释明可以对房屋价值进行鉴定，但原审并未提及，反而以冷晓梅无购房资格不予支持差价损失。购房资格审查源于我国特有的房地产限购政策，购房资格因购房人的户籍状况、个税社保、购买区域、婚姻状况、已有房屋、贷款情况等因素影响，冷晓梅的购房资格并非事实和法律不能解决的问题，冷晓梅拥有购房资格后，合同即可继续履行。冷晓梅已在积极缴纳社保，购房资格完全能够取得，但却被泽瀚公司单方违约出售房屋，导致合同目的无法实现。其次，一审法院不支持冷晓梅按市场价值主张折价补偿，也应该按泽瀚公司出售房屋给案外人时的价值折价补偿给冷晓梅。泽瀚公司作为违约方，不仅未因违约行为受到惩罚，反而因此获利，违背了合同法的诚实信用、公平原则。 泽瀚公司答辩认为：1.1504房泽瀚公司未与冷晓梅、李龙中签订《商品房买卖合同》，冷晓梅也未支付房屋对价，合同非房屋买卖行为，是赠予行为，双方只有一个框架协议，但并未约定违约责任，该房原本属于泽瀚公司所有的，泽瀚公司有权作出处分。泽瀚公司将房屋卖与他人，以行为撤销了对冷晓梅的赠予，不应承担补偿责任。且1504的房屋原来买家刘会英也不欠冷晓梅、李龙中的欠款。2.讼争起因系冷晓梅与泽瀚公司曾签订了1304房《商品房买卖合同》，但该合同在签订换房协议时已实际解除，换房协议并未约定泽瀚公司应承担的相应责任。3.1304房原买家龚顺全，因龚顺全未支付该房首付款已构成根本违约，泽瀚公司有权收回房屋。4.龚顺全与李龙中民间借贷实质就是1304号房的首付款，龚顺全、李龙中均未支付该首付款给泽瀚公司。5.因龚顺全既未支付首付款，又未支付按揭款，泽瀚公司可以单方解除合同收回房屋、注销备案。案涉小区是问题楼盘，停工、停建后由区政府、维稳办、各法院、业主、供应商多次开协调会议，泽瀚公司为了能复建、复盘，交房给业主，不得不多方寻求资金，尽可能获得流动资金，让工程能重建，泽瀚公司为了快速回款、不影响项目复建，因为李龙中熟悉买家（他找来的），所以泽瀚公司请他去办理撤销备案，但仅帮忙撤销备案是否值得拿走一套房甚至主张60多万的补偿款，泽瀚公司认为显失公平的。 李龙中同意冷晓梅的意见。 泽瀚公司上诉请求：1.撤销成都市新都区人民法院作出的（2019）川0114民初8971号判决第二项，驳回冷晓梅、李龙中的该项诉讼请求或依法改判。2.一审、二费诉讼费用由冷晓梅承担。事实与理由：泽瀚公司与冷晓梅签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》已事实上解除，泽瀚公司与冷晓梅、李龙中签订的相关协议也已解除，泽瀚公司均不应承担任何补偿责任。1.冷晓梅于一审起诉乃至之前就已经知道3-2-13-4号房屋已经另行出售，且与泽瀚公司达成新的协议，故双方签订的房屋买卖合同已事实上解除，泽瀚公司不承担任何补偿责任。泽瀚公司与冷晓梅、李龙中并未就3-2-15-4房屋签订房屋买卖合同，故3-2-15-4房屋买卖合同原本就不成立，更谈不上补偿。2.一审认为泽瀚公司并非将房屋无偿赠与给冷晓梅系错误认定。根据一审，从双方的协议内容[“2018.2.5协议第1条…冷晓梅不再付钱给甲方”等]均可知冷晓梅及李龙中从未支付过1304及1504房屋的任何对价，泽瀚公司从未收到过冷晓梅、李龙中支付的关于1304或1504两房的任何价款，免费得到一套房屋是赠与。一审中李龙中仅口头陈述向泽瀚公司支付了龚顺全、何佳部分购房款，但这不是事实。泽瀚公司从未收到李龙中支付的购房款。3.原判关于“冷晓梅、李龙中主张何佳、龚顺全欠李龙中款项，双方达成协议，并公证委托将房产交与李龙中处理……”是错误的，没有事实依据。龚顺全与泽瀚公司签订了商品房买卖合同虽进行了备案登记，但房屋所有权登记在泽瀚公司名下，且龚顺全未向泽瀚公司支付房屋首付款，也未按时偿还银行按揭贷款，按揭贷款系泽瀚公司向银行偿还的，龚顺全已构成房屋买卖合同的根本违约，1304号房屋所有权应属泽瀚公司所有，李龙中与龚顺全的协议应属于无效。其次，龚顺全与李龙中二人所谓的“欠款以房抵债”的民间借贷的欠款实质上就是龚顺全购买的1304房的首付款。该首付款不仅龚顺全未支付泽瀚公司，李龙中也未支付予泽瀚公司，抵债的基础法律关系民间借贷事实不成立，当然龚顺全也就无权将房屋处分给李龙中。4.关于原判中何佳、龚顺全支付首付款问题。泽瀚公司认为只能出以首付款转款凭据判定，否则不应推定首付款已支付。5.原审法院认为出于公平合理角度给予冷晓梅378994元补偿款无法律、事实依据，也显失公平，系天价补偿款，不能认可。泽瀚公司与李龙中于2018年5月24日签订《补充协议》载明的关于刘会英1504房屋情况为：刘会英并未向李龙中借款，也未将房屋抵偿给李龙中，也没有公证委托李龙中处理房屋，泽瀚公司更未与冷晓梅签订《商品房买卖合同》，1504号房屋一直属泽瀚公司所有，冷晓梅针对该房并未支付对价，泽瀚公司可撤回赠与，而不予支付补偿。在龚顺全未支付房款的情况下，泽瀚公司可以通过司法程序收回房屋，并不需要李龙中的配合。泽瀚公司既要结清银行按揭贷款，还要将房屋给李龙中或冷晓梅，这是不公平的。冷晓梅为限购外地户籍，又为房产中介，其相当熟知成都市的相关限购政策，在签订协议时，就明知自己不符合相关限购政策规定的购房资格，根本无法办理购房登记，故该协议原本就是不能履行的，其自身有很大过错，不应支持其天价补偿款。1504房三方签订的仅为框架协议，并未约定任何违约责任，泽瀚公司与冷晓梅也未签订房屋买卖合同，冷晓梅也未向泽瀚公司支付任何对价，不构成房屋买卖关系，故泽瀚公司无需承担任何赔偿责任。冷晓梅要求泽瀚公司按687690元折价赔偿无事实及法律依据，双方未签订房屋买卖合同，冷晓梅也未支付对价，泽瀚公司不应承担任何责任，况且房屋价格泽瀚公司也不认可。 冷晓梅答辩认为，房屋并非泽瀚公司所说的赠与，应驳回泽瀚公司的上诉请求。关于支付对价的问题是李龙中代龚顺全、何佳借款，借款未还清，将房屋抵给李龙中处理，李龙中和泽瀚公司达成了协议，由泽瀚公司去还清银行贷款，一人分到一套房屋，但是泽瀚公司将分的房屋私自出售，又达成补充协议将房屋给冷晓梅。 李龙中与冷晓梅意见一致。 冷晓梅向一审法院提出诉讼请求：1.解除冷晓梅、泽瀚公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，解除2018年2月5日签订的协议及2018年5月24日签订的补充协议；2.泽瀚公司将其开发的位于成都市新都区房屋折价补偿给冷晓梅，折价金额为687690元。 一审法院认定事实：2018年1月12日泽瀚公司与冷晓梅签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，冷晓梅购买泽瀚公司开发的房屋，总价款378994元，买受人采取一次性付款方式付款，在2018年1月12日前支付全部价款。 2018年2月5日泽瀚公司（甲方）与李龙中（乙方）签订协议，约定“1、2018年1月12日已经到新都区房管局撤案的房屋，龚顺全3-2-13-4面积76.41平方米，备案号：，备案给冷晓梅，甲方在2018年4月份办理好所有手续后，给冷晓梅出具相关手续，冷晓梅不再付钱给甲方；2、2018年1月22日已经到新都区房管局撤案的房屋，何佳3-1-16-1面积：81.77平方米，备案号：，撤案后该套房屋归甲方所有。3、龚顺全、何佳的银行按揭由甲方去银行还清，乙方负责处理好相关事由。……”。泽瀚公司法定代表人陈志宇在甲方泽瀚公司处签字盖印，乙方李龙中签字盖印。 一审庭审中各方当事人确认房屋泽瀚公司已另行出售。 2018年5月24日泽瀚公司（甲方）与李龙中（乙方）、冷晓梅（丙方）签订《补充协议》，载明“因刘会英以按揭方式预购了甲方在成都市新都区新都镇电子路开发的，面积76.41㎡，何佳以按揭方式预购了……之后由于刘会英和何佳欠李龙中、冷晓梅借款。刘会英、何佳与李龙中、冷晓梅协商一致后同意用两套房屋抵偿给李龙中、冷晓梅，并且刘会英、何佳已经公证委托李龙中负责处理该两套住房，2018年1月12日甲乙双方签订《协议》并依法撤销了两套房屋的备案登记，同一天，甲方与丙方签订了《商品房买卖合同》将房预售给冷晓梅……经过三方平等协商，一致同意达成以下补充协议：一、两套房屋尚欠按揭款本息由甲方全部承担……并将房办理房屋预售备案登记给丙方，丙方不额外支付甲方。二、“泽瀚•峰景”-01号房屋在甲方还清全部贷款后，由甲方收回，归甲方所有，甲方不再额外支付乙方、丙方转让费。三、“泽瀚•峰景-04号房屋归丙方所有，甲方须在2018年12月底前交付给丙方冷晓梅。丙方委托甲方办理该住房的房产登记手续，由此产生的所有税费均由甲方承担…… “泽瀚•峰景”-04房屋已由泽瀚公司另行出售给案外人陈善云、周祖英。 一审法院另查明，2015年3月10日《借款协议书》载明何佳向李龙中借款128686元用于支付购买“泽瀚•峰景”项目-01房屋购房款，该款何佳同意由李龙中直接支付给泽瀚公司，同日何佳出具的《授权委托书》上载明何佳收到泽瀚公司出具房管部门备案表之后6个月如未将李龙中借款清偿，则授权李龙中办理该房屋交接手续。2015年12月3日何佳与泽瀚公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》购买该房屋，房屋总价款408686元，载明“签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项128686元，该款项于本合同签订支付首付款时抵作商品房价款。2016年5月4日该购房合同进行签约备案，备案号314688。2016年5月6日何佳与农行成都高新支行签订贷款合同，贷款280000元，保证人为泽瀚公司，合同约定贷款先决条件之一为购房首付款及与本合同有关的应付款项和费用均已付清。2018年1月18日何佳与李龙中签订《协议》，载明何佳购买房屋向李龙中借款，因未清偿李龙中借款，达成协议将该房屋交由李龙中处理，贷款由李龙中还清，“4、乙方把房屋给甲方后，原来所欠甲方购房借款、违约金，甲方为乙方所垫银行按揭款就算还清。5、甲方以后不能以任何理由再找乙方还钱”。2018年1月18日何佳公证委托李龙中代为办理房屋注销合同备案手续，代为申请并办理提前结清按揭贷款相关手续，代为申请并办理解除合同及结清相关费用等。 2015年3月10日《借款协议书》载明龚顺全向李龙中借款118994元用于支付购买房屋购房款，该款龚顺全同意由李龙中直接支付给泽瀚公司；同日龚顺全出具《授权委托书》载明龚顺全收到泽瀚公司出具房管部门备案表之后6个月内如未将李龙中借首付款清偿，则授权李龙中办理该房屋交接手续。2016年7月7日龚顺全购买房屋的合同进行了签约备案。2017年12月29日龚顺全与李龙中签订《协议》载明龚顺全未清偿李龙中购房借款，达成协议将该房屋交由李龙中处理，贷款由李龙中还清，“4、乙方把房屋给甲方后，原来所欠甲方购房借款、违约金，甲方为乙方所垫银行按揭款就算还清。5、甲方以后不能以任何理由再找乙方还钱”。2017年12月29日龚顺全公证委托李龙中代为办理房屋注销合同备案手续，代为申请并办理提前结清按揭贷款相关手续，代为申请并办理解除合同及结清相关费用等。 一审法院认为，本案的争议焦点系冷晓梅主张泽瀚公司未履行李龙中与泽瀚公司达成的协议及三方达成的补充协议，将协议约定归冷晓梅所有的房屋另行出售给他人，导致冷晓梅不能实现合同目的，泽瀚公司是否应承担解除合同后的折价补偿责任及责任金额问题。 李龙中、冷晓梅主张何佳、龚顺全欠李龙中的购房首付款借款，双方达成协议，何佳、龚顺全公证委托将两套房屋交由李龙中处分，李龙中与泽瀚公司达成协议，将两套房屋销售备案予以撤销，贷款由泽瀚公司解决，其中一套房屋通过签订商品房买卖合同但不支付购房款方式处分给冷晓梅，另一套则归泽瀚公司所有；之后，因泽瀚公司将该房屋另行出售，李龙中、冷晓梅、泽瀚公司签订补充协议另确定了一套房屋换给冷晓梅，但该房屋又再次被出售给他人，故冷晓梅主张解除购房合同、相关协议并折价补偿。泽瀚公司则主张何佳、龚顺全未付首付款，其与李龙中签订借款合同用于支付首付款，但李龙中未支付，贷款也由泽瀚公司解决，何佳、龚顺全系根本违约，却还要给冷晓梅一套房屋，并不公平，因此相关协议及购房合同反映的是与冷晓梅之间的赠予关系，泽瀚公司可以依法撤销赠予。《中华人民共和国合同法》第一百八十五条规定“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”，根据本案案情，泽瀚公司与冷晓梅签订商品房买卖合同后，与李龙中签订协议约定将该房屋备案给冷晓梅，冷晓梅不需另付购房款，该协议的达成是基于为了收回几年前出售给何佳、龚顺全的房屋，泽瀚公司虽认为何佳、龚顺全未付购房款构成根本违约可以依法解除合同，但并没有行使该权利，而是与何佳、龚顺全的代理人李龙中进行沟通达成协议解决，结合何佳与泽瀚公司的购房合同反映首付款已付及何佳、龚顺全购房贷款得到办理的事实，泽瀚公司主张未收到首付款的理由不充分，故泽瀚公司、李龙中达成的协议及泽瀚公司、李龙中、冷晓梅三方的协议，系李龙中在包销过程中代表客户与泽瀚公司达成的解决方案，系在房价上涨后，各方基于商业利益基础上综合考量达成的协议，并非泽瀚公司所陈述的无偿地赠予冷晓梅一套房屋。 关于冷晓梅主张解除合同及协议的问题。2018年2月5日签订的协议系李龙中与泽瀚公司签订，冷晓梅无权主张解除，但冷晓梅取得该协议约定的房屋已实际不具备履行条件。2018年5月24日签订的补充协议中对刘会英借款及其委托处分房屋表述不真实，但根据三方陈述，能反映三方的真实意思系以-04房屋交易给冷晓梅，以替代《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定出售给冷晓梅且在2018年2月5日《协议》中约定备案给冷晓梅的-4房屋，因-04房屋也被另行出售，且冷晓梅因不符合限购政策并无购房资格，冷晓梅不能实现合同目的，其有权主张解除该补充协议。同时，根据该三方补充协议可以推断三方实际上已对冷晓梅与泽瀚公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、李龙中与泽瀚公司签订的2018年2月5日《协议》予以协议解除，以换房的方式实现原约定，故在三方协议过程中已解除冷晓梅与泽瀚公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、李龙中与泽瀚公司签订的2018年2月5日《协议》情况下，一审法院对冷晓梅的相关主张不再支持。 关于冷晓梅主张的补偿，在冷晓梅购房及换房目的不能实现，冷晓梅与泽瀚公司购房合同、相关协议解除情况下，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”规定，冷晓梅提出折价补偿补救措施应予以支持。关于补偿金额，因泽瀚公司将-4房屋出售给冷晓梅，但不收取冷晓梅购房款，系建立在与李龙中协商收回客户所购房屋基础上，而冷晓梅并无购房资格，共同参与包销的李龙中、冷晓梅对商品房限购政策应明知，对此后果应承担责任，冷晓梅主张按3-2-15-04房屋折价，但并未申请对该房屋价值进行鉴定，其主张金额为当前价值，鉴于冷晓梅并无购房资格，对此差价损失，不予支持；而冷晓梅与泽瀚公司签订的商品房买卖合同载明的房款金额能反映三方认可的归属冷晓梅的财产价值，一审法院认为以该房款金额确定补偿金额较为公平合理，故泽瀚公司补偿冷晓梅378994元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除冷晓梅与泽瀚公司、李龙中2018年5月24日签订的《补充协议》；二、泽瀚公司于判决生效之日起七日内补偿冷晓梅378994元；三、驳回冷晓梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5438元（已因适用简易程序减半收取），由泽瀚公司负担3042元，由冷晓梅负担2396元。 二审审理过程中，各方当事人均未提交新证据，对一审判决认定的事实亦无异议。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点有：1、泽瀚公司与冷晓梅之间是赠与关系还是房屋买卖合同关系；2.一审判决确定的补偿金额是否恰当。 关于泽瀚公司与冷晓梅之间是赠与关系还是房屋买卖合同关系的问题。本院认为，赠与关系，是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人、受赠人表示接受赠与财产的行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条的规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。而从本案的事实看，泽瀚公司与李龙中签订的协议内容和泽瀚公司与李龙中、冷晓梅签订协议内容，是李龙中为泽瀚公司提供了撤销备案的行为，还存在案外人龚顺全、刘会英和何佳欠李龙中、冷晓梅借款事宜，因而各方达成协议，由泽瀚公司将案涉房屋出售给冷晓梅，因泽翰公司原因又另签协议由泽瀚公司另确定了一套房屋换给冷晓梅。由此可见，泽瀚公司与冷晓梅产生房屋买卖关系并非系泽翰公司的赠与行为，泽翰公司主张与冷晓梅之间是赠与关系的理由不成立。 关于一审判决确定的补偿金额是否恰当的问题。本院认为，虽然导致案涉合同解除的责任在于泽瀚公司，但一审法院基于泽瀚公司将3-2-13-4房屋出售给冷晓梅但不收取购房款，同时冷晓梅并无购房资格的事实且冷晓梅对商品房限购政策应明知的事实，以冷晓梅与泽瀚公司签订的商品房买卖合同载明的房款金额确定补偿金额378994元并无不当，本院予以维持。 综上，泽瀚公司、冷晓梅的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行。冷晓梅上诉的二审案件受理费4792元，由冷晓梅承负担；成都泽瀚置业有限公司上诉的二审案件受理费5884元，由成都泽瀚置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年七月二十一日 书记员 杨珍梅