广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初8426号原告：广州市番禺俊邦物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区洛浦街东乡村黄络围南浦海滨花园会所，统一社会信用代码：91440113231304060W。法定代表人：黎启超，职务：经理。委托诉讼代理人：陈忠扬，广东南冠律师事务所律师。被告：龙敏涛，男，1970年6月5日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司诉被告龙敏涛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法由审判员胡林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈忠扬、被告龙敏涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：一、被告支付2016年7月至2020年5月的物业管理费6484.59元；2015年12月至2020年4月公摊水费公摊电费272.24元；2015年12月至2020年4月自用水费156.71元；物业管理费滞纳金（延期支付违约金）从拖欠之日起按每天1‰计算至付清时止（计至起诉时为4283.96元）；拖欠水电费按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算利息至清偿时止。（以上计至2020年4月30日为11197.5元）。二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2005年4月20日与被告房屋所在小区广州市番禺区洛浦街南浦海滨花园的业主委员会签订了一份《物业管理服务合同》，合同约定由原告为南浦海滨花园商住小区提供物业管理服务，被告作为广州市番禺区洛浦街东乡村南浦海滨花园的业主，应当按《物业管理服务合同》约定支付物业管理费、公摊水电费、自用水费。依据《物业管理服务合同》第16条第（三）项约定，逾期支付物业管理费的，从逾期交管理费之日起按拖欠费用每天千分之一支付滞纳金。被告欠付2016年7月至2020年5月的物业管理费6484.59元；2015年12月至2020年4月公摊水费公摊电费272.24元；2015年12月至2020年4月自用水费156.71元；暂计至2020年5月30日，物业管理费滞纳金（延期支付违约金）为4283.96元。拖欠的水电费应从起诉时起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至清偿时止。另补充：物业服务合同第16条第三款约定的逾期缴纳违约金并不违反法律。物业服务合同约定的是逾期缴纳服务费的违约金，虽然以“滞纳金”的称谓不太标准，但并不影响其属于延期付款违约金的性质。原告是在定期收取物业管理费的情况下才得以支持企业生存、持续提供物业服务的，若延期支付物业服务费，必然严重影响企业的运作，故对延期支付服务费的业主收取延期付款违约金合法合理，千分之一的标准略超出民间借贷法律允许的最高限度，可调整为按年息24%支付延期付款违约金。如果任何一个业主在没有任何理据的情况下均延期支付物业服务费而没有任何违约成本，必将导致三个严重后果产生：一是严重影响企业生存运作，进而影响物业管理服务；二是间接鼓励业主拒交服务费（若无违约金的约束，拒交至少令拒交者赚了利息），带来恶劣的社会影响，增加社会纠纷及助长失信之风产生；三是大幅增加了物业服务诉讼的产生，大幅增加法院的诉讼压力，严重消耗诉讼资源。故基于止争息讼的要求，法院应当对无理拒交的服务费的业主判决支付违约金。被告龙敏涛辩称：我方不同意原告的全部诉讼请求。原告的起诉状中事实与理由的地址写错了。原告起诉的主体也错了。我不交物业管理费也是有原因的，因为我的车辆被盗，找原告协商，原告却让我报警，原告还说我不告诉你。我车辆实际上是原告修剪树木时，车辆被砸，原告还将我的车辆拖走了，至今未将我的小轿车归还给我。本院经审理查明：原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司成立于1997年1月2日，是具有从事物业管理资质的企业法人。位于广州市番禺区洛浦街东乡村南浦海滨花园自开盘以来一直由原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司提供物业服务至今。2005年4月20日，广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会与原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》一份，该合同约定广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会聘用原告提供物业管理服务的期限为三年，自2005年5月1日起至2008年4月30日止。上述《物业管理服务合同》到期后，原告与广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会至今未再续签新的物业管理服务合同。位于广州市番禺区洛浦街东乡村黄络围南浦海滨花园海华居x栋x座xxx号为被告龙敏涛名下的房产，建筑面积为102.24平方米，该房产存在共有有情形，不动产的共有形式为共同共有。广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会与原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司于2005年4月20日签订的《物业管理服务合同》对总则、物业管理服务事项、双方权利义务、物业管理服务费用、违约责任、附则、南浦海滨花园物业管理服务标准（附件一）、南浦海滨花园业主公约（附件二）等进行了约定。该合同第十三条约定物业管理服务的质量应达到附件一所列标准。第十六条约定高层住宅物业管理服务费收费标准为1.8元/月.平方米（按建筑面积计收）、多层住宅物业管理服务费收费标准为1.35元/月.平方米（按建筑面积计收）、别墅住宅物业管理服务费收费标准为2元/月.平方米（按建筑面积计收）。第二十条约定公共水电分摊费按供水、供电企业制定的分摊办法合理分摊，由原告向本物业全体业主和物业使用人另行收取，不包含在物业管理服务费中，原告应每月公布公共水电分摊费明细表。第二十二条约定本物业的业主和物业使用人购买或拥有的物业不论是否空置，均须按时缴交物业管理服务费等费用。第二十三条约定物业管理服务费等费用的缴交时间为每月5月—15日09：00—17：00时，缴交上月公共水电分摊费及本月的物业管理服务费。第二十七条约定在原告违反本合同第五条至第十四条的规定，或者因第二条原告的声明并不真实，而未能完成管理服务事项或未达到管理服务标准或未尽到管理服务责任时，广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会有权要求原告限期整改，逾期未整改的，广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会有权经业主大会决议终止合同，造成业主和物业使用人经济损失的，原告应给予业主和物业使用人经济赔偿。第三十六条约定如合同期满也未能续签合同，原告应继续履行本合同的管理服务责任，在此种情况下，双方同意自本合同期满至广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会新的聘用物业管理服务合同生效之日止，为本合同的自动延续执行期，本合同的自动延续执行期满前三十天，广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会应书面通知原告终止聘用关系。上述《物业管理服务合同》还对其他相关事项进行了约定。原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司在本案中诉称因被告龙敏涛拒绝缴纳2016年7月至2020年5月期间的物业服务费及2015年12月至2020年4月期间的公摊水费电费、自用水费，原告遂将被告龙敏涛诉至本院，要求被告龙敏涛缴纳拖欠的物业管理服务费、公摊水费电费、自用水费及滞纳金、利息等。被告龙敏涛到庭应诉，被告龙敏涛答辩其不交物业管理费是因为原告在修剪树木时砸到其车辆，找原告协商未果，近期发现其车辆被盗，故被告龙敏涛认为其有权拒缴纳物业管理服务费等费用。在本案庭审中，被告龙敏涛表示：“我方不同意支付公摊水电费，也不同意支付自用水费，更不同意支付利息。”、“我方不愿意支付滞纳金，因为我拒缴物业管理费事出有因，我的车辆被砸之后，原告没有赔偿，这才是我拒缴物业管理费的根本原因。”、“我方不同意支付任何款项。”。原告则回应称：“被告称其车辆被砸之后4年多一直停放原地不动，被告对其财产不理，被告这样是不合常理的。现在车辆被拖走才报警，被告的行为非常可疑。”。另查明：原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司在本案中称：“根据2005年《物业管理服务合同》第16条的约定，涉案房屋是按照1.35元/月/平方米，涉案房屋面积为102.24平方米，但是我方是按照面积为102.2平方米计收，每月物业管理费137.97元，被告从2016年7月至2020年5月拖欠物业管理费，共拖欠47个月，物业管理费是6484.59元。”、“被告在2016年7月之前是按时缴纳物业管理费的，之前物业管理费的缴纳标准是137.97元/月。”、“我方有上门张贴催收欠费通知单，也有向被告寄送催收函。”、“业主是龙敏涛，可能还有另外一个业主，但是根据法院立案庭提供的查询的资料只能查到目前的状况，我方只要求被告龙敏涛承担本案的责任。我方可以起诉谁不起诉谁，我方还是坚持让被告龙敏涛承担责任。”。原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司为证明其主张，在本案中提供了资质证书、《物业管理服务合同》、广州市不动产登记资料、交款通知书、催收通知、小区最近3个月公摊水电费公示表、供水公司证明、小区最近1个月已缴费的电力公司交费发票、追收欠费通知及催收挂号信等证据。被告龙敏涛在本案中提供了报警回执作为证据。以上事实，有原、被告双方提交的证据及本院庭审笔录等可予以证实。本院认为：原告是具有相应物业管理资质的公司，虽然原告依据与广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》中约定的期限已届满，但该合同亦约定至业主委员会新的聘用物业管理服务合同生效之日止，该合同自动延续执行。原告为被告物业所在的小区提供物业管理服务，原、被告之间形成物业服务合同关系。被告龙敏涛作为广州市番禺区南浦海滨花园的业主，接受了原告提供的物业管理服务，原告有权向物业服务相对人即被告收取物业服务费。被告在其车辆被砸纠纷产生之前，被告亦曾按每月137.97元的标准向原告缴纳物业管理服务费至2016年6月底，也系被告对原、被告双方物业服务合同关系的确认，故原告主张被告向其缴纳自2016年7月1日至2020年5月31日期间的物业服务费，合法有据，本院应当予以支持。本案中被告应向原告缴交每月的物业服务费为137.97元（102.2平方米×1.35元/平方米，被告物业建筑面积为102.24平方米，原告实际按照102.2平方米计收物业服务费），2016年7月1日至2020年5月31日期间的物业服务费合共6484.59元。被告龙敏涛接受了原告提供的物业管理服务但未支付对价给原告，给原告造成相应的损失，除支付拖欠的物业服务费外，本还应支付滞纳金或违约金给原告。但本院考虑到被告龙敏涛只是普通业主，并非法律专业人士，被告是在其车辆被砸之后才拒交相关物业服务费用，系事出有因，原告也未提供证据证明其已向被告充分释明被告遭受财产损害后的正确处理方法，故对原告要求被告支付滞纳金的主张，本院酌情不予支持。原告主张的公摊水费电费在合理范围，被告的自用水费理应由被告承担，故本院对原告的此项主张予以支持，但本院对原告的利息主张酌情不予支持。虽然涉案物业存在其他共同共有人，但因物业的共同共有人对物业服务费等费用承担的连带责任，物业的共同共有人并非必须共同参加诉讼的当事人，现原告在本案中只要求被告龙敏涛承担责任，这是原告对自己民事权利的处分行为，本院应当予以认可。至于被告龙敏涛反映原告物业服务不到位的诸多问题，本院希望原告应当对业主提出的要求予以重视，并制定相关整改措施，原告应当不断提高物业服务水平，更好的为广大小区业主服务。小区业主与原告之间是基于民事合同而产生的服务与被服务的关系，原告是提供物业服务的一方，被告等小区业主则是接受物业服务一方，业主交纳一定数量的物业服务费，原告即应当依据合同的约定为小区广大业主提供合格的物业服务，故原告不是海滨花园小区的管理者，小区的业主也不是被管理者，小区的广大业主应是被服务者、是小区的主人。一个物业小区之所以需要物业服务公司，或者说小区物业服务公司在一个物业小区存在的唯一原因，就是替小区全体业主管理好该物业小区，服务好该物业小区内的全体业主。如果原告能提供优质的物业服务，营造和谐的小区生活环境，让全体小区业主感觉到安全舒适，身心舒畅，小区的业主们自然也会支持原告开展物业服务工作，并给原告的物业服务予以好评，及时缴纳相关物业服务费用等。综上所述，驳回原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告龙敏涛应在本判决发生法律效力之日起五日内支付2016年7月1日至2020年5月31日期间的物业服务费6484.59元给原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司。二、被告龙敏涛应在本判决发生法律效力之日起五日内支付（2015年12月至2020年4月期间的公摊水费公摊电费272.24元及2015年12月至2020年4月期间的自用水费156.71元）共计428.95元给原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司。三、驳回原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告龙敏涛负担。本判决为终审判决。审判员 胡 林二〇二〇年七月二十七日书记员 王雅佩