辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4438号上诉人（一审被告）：沈阳于洪乐购生活购物有限公司，住所地：沈阳市皇姑区崇山东路10号。法定代表人：武建威，系该公司总经理。委托诉讼代理人：林雨兰，系该公司职员。委托诉讼代理人：马为，系该公司法务人员。被上诉人（一审原告）：百胜餐饮（沈阳）有限公司，住所地：沈阳市和平区青年大街286号。法定代表人：王越，系该公司董事长。委托诉讼代理人：朱晓光，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于晨，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。一审第三人：沈阳市柳条湖实业总公司，住所地：皇姑区崇山东路二段35号。法定代表人：李春晓。上诉人沈阳于洪乐购生活购物有限公司因与被上诉人百胜餐饮（沈阳）有限公司、一审第三人沈阳市柳条湖实业总公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初字107号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。沈阳于洪乐购生活购物有限公司（以下简称乐购公司）上诉请求：请求撤销一审判决并依法改判。请求判令上诉人不向被上诉人支付装修及设备设施搬运费499760元。一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉人于2018年10月30日给被上诉人发的公函不应视为债的加入。上诉人提前解除与被上诉人的租赁合同是因为政府征收的不可抗力，并非上诉人单方违约，被上诉人的损失赔偿不应由上诉人承担。再次，政府拆迁给上诉人造成的损失应由拆迁方或者拆迁补偿款的接收方支付，上诉人既不是拆迁方也未收到拆迁补偿款，被上诉人因拆迁受到的损失不应由我司承担，根据上诉人与第三人沈阳市柳条湖实业总公司的生效判决，沈阳市柳条湖实业总公司支付给上诉人的补偿款中并不包括次承租人即被上诉人的补偿款，故此补偿款不应由上诉人支付，应由拆迁安置补偿款的收取方即沈阳市柳条湖实业总公司支付，不应由同样受损失的上诉人承担。被上诉人百胜餐饮（沈阳）有限公司（以下简称百胜餐饮公司）答辩称：同意一审法院判决。一审第三人沈阳市柳条湖实业总公司（以下简称柳条湖公司）称：同意一审法院判决。百胜餐饮公司向一审法院起诉请求：判令乐购公司、柳条湖公司给付关店赔偿金1557119.96元（具体包括：1、装修部分报废损失59043元；2、设备部分报废损失299250元；3、首次特许权费43322.96元；4、利润损失1011000元；5、设备拆除费用7000元；6、设施拆除费用78350元；7、库房租赁费20000元；8、运费29500元；9、人员安置费用9654元），由乐购公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2009年12月15日，承租方（乙方）百胜餐饮公司与出租方（甲方）乐购公司签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于沈阳市于洪区（现为皇姑区）崇山东路10号1层房产，使用面积为372平方米。甲方同意乙方将承租房产用于开设肯德基连锁餐厅。租赁期限为14年零335天，自2009年12月5日起至2024年11月4日止，其中2009年12月5日至2010年1月18日为免租期供乙方进行装修，设备安装调试和其他营业准备工作，乙方无需支付租金。对于合同提前终止，第9.3条约定，如因拆迁、批租、市政规划或征用引起的任何有关经营、装修、设备、搬迁等方面的补偿，应归于乙方所有；如任何在租赁面积方面的补偿，乙方可按国家和当地有关房屋拆迁管理的规定享有补偿金额；如无相关规定，乙方有权按租赁面积与所涉房产总面积的比例与甲方分成有关的补偿金额。2018年9月13日，乐购公司向百胜餐饮公司发出《关于沈阳于洪乐购生活购物有限公司门店闭店的通知》，内容为“经公司确认，乐购公司门店将于2018年10月31日停止对外营业，10月30日为最后营业日期。请贵司提前做好闭店准备，并请在商场闭店后15日内将餐厅所属的物品及设施进行搬离和拆除。”2018年10月30日，乐购公司向百胜餐饮公司发出《公函》，内容为：“柳条湖业主起诉我司，因皇姑区政府对我司租赁的其所有权的房屋进行征收，要求法院判决提前终止与我司的租赁合同，并申请法院委托评估公司对因提前终止与我司的租赁合同给我司造成的损失及次承租人的损失（包括但不限于贵司等商户）进行了评估，其中对贵司的损失评估金额479760元。因政府要求我司限期撤出否则强制拆迁，故我司不得已与贵司提前终止合同，并且我司已于2018年9月14日给贵司下发闭店通知。根据租赁合同第九章9.3之约定-如因拆迁、批租、市政规划或征用引起的任何有关经营、装修、设备、搬迁等方面的补偿，应归于乙方所有。故因闭店提前与贵司解除租赁合同给贵司造成赔偿一事，我公司将按以上评估的数额对贵司进行赔偿，如果贵司对此有异议，可继续通过协商或诉讼方式解决或者提供具体的赔偿依据。请贵司在2018年10月30日时配合我司完成闭店，并于2018年11月20日之前将贵司相关设施设备及货物从该租赁场地内撤出，避免引起政府强制拆迁给贵司带来不必要损失。”2018年11月7日，百胜餐饮公司停止经营，但相关设备、设施一直未搬离。另查，2015年9月，第三人柳条湖公司作为原告与乐购公司房屋租赁合同纠纷一案，诉至法院，要求解除柳条湖公司、乐购公司（终止）房屋租赁合同；乐购公司立即腾空所承租的房屋，返还租赁的机器设备；乐购公司给付到实际搬出之日的租金。法院审理后查明，坐落于沈阳市于洪区（现皇姑区）崇山东路10号房屋（以下简称“10号房屋”）的所有权人为柳条湖公司。2004年9月15日，柳条湖公司（甲方）与乐购公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，甲方将10号房屋出租给乙方，租期20年。关于交还房屋双方约定，自合同期限届满或本合同因其他原因而终止，乙方应在三十天内将房屋清理干净交还甲方，乙方自建之房屋部分一并完整归还甲方，不予拆除。协议签订后，柳条湖公司将10号房屋交付乐购公司经营使用至今。2013年6月11日，10号房屋所在土地被列入政府征收土地范围，柳条湖公司遂于2014年1月7日向乐购公司发出“告知函暨解除《房屋租赁合同》通知书”，主要内容为对10号房屋的征收补偿事宜柳条湖公司已与区政府达成补偿安置协议，故双方签订的《房屋租赁合同》因政府征收行为而无法继续履行，需提前解除。特邀请贵公司管理层就解除《房屋租赁合同》后的相关损失补偿等善后事宜进行会谈。2014年1月13日，于洪乐购公司签收了该份通知书。2015年期间，法院委托辽宁华诚信资产评估有限公司，对涉诉的下列内容：1、坐落于沈阳市皇姑区崇山东路10号房屋无产籍房屋建筑面积3729.6平方米的钢结构库房;2、坐落于沈阳市皇姑区崇山东路10号房屋有产籍房屋(于洪乐购公司与次承租人的商业经营场所)的装修价值和添附的设备价值;3、于洪乐购公司的搬迁费及停产停业损失进行评估。2016年2月29日，该公司出具了辽华鉴报字（2016）第01号资产评估报告书，该报告书的评估结论为：于洪乐购公司的拆迁资产评估值为20469990元,其中钢结构库房的评估值为5084460元,装修费用的评估值为2378700元,停产停业损失的评估值为11210940元,设备安装工程及搬运费的评估值为1795890元;次承租人的拆迁资产评估值为2582900元。该报告的有效期为2015年9月30日起至2016年9月29日止。法院于2016年6月22日作出（2015）皇民二初字第04513号民事判决，判决：一、解除柳条湖公司与乐购公司于2004年9月15日签订的《房屋租赁合同》；二、乐购公司于本判决生效之日起六十日内将承租的电梯、中央空调等设备完好交付柳条湖公司；三、乐购公司于本判决生效之日起六十日内将其承租及自建的坐落于沈阳市于洪区（现皇姑区）崇山东路10号房屋腾空,并完好交付柳条湖公司；四、柳条湖公司于本判决生效之日起六十日内给付乐购公司自建库房的剩余价值补偿费5084460元；五、柳条湖公司于本判决生效之日起六十日内给付乐购公司装修费用2378700元；六、柳条湖公司于本判决生效之日起六十日内给付乐购公司停业停产损失11210940元；七、柳条湖公司于本判决生效之日起六十日内给付乐购公司设备安装工程及搬运费1795890元；八、驳回原、被告其他诉讼请求。乐购公司不服上述判决，提起上诉。沈阳市中级人民法院于2017年5月26日作出（2016）辽01民终8478号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。乐购公司申请再审，辽宁省高级人民法院于2018年9月20日作出（2018）辽民申817号民事裁定，裁定驳回乐购公司再审申请。又查，辽宁华诚信资产评估有限公司出具的辽华鉴报字（2016）第01号资产评估报告中，包含了对相关次承租人的评估，其中肯德基的装修及设备设施搬运费479760元。在本案诉讼过程中，百胜餐饮公司向法院提出申请，要求对位于沈阳市皇姑区崇山东路10号1层肯德基餐厅内的装修报废损失、设备报废损失、首次特许权费用损失、利润损失、餐厅内设备、设施进行拆除所需费用、拆除后所需的搬运费、库房租赁费、人员安置费用等进行评估鉴定，后又放弃该申请。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案百胜餐饮公司、乐购公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。现合同所约定的位于沈阳市于洪区（现为皇姑区）崇山东路10号1层房产已被皇姑区政府征收，合同事实上已不能履行，据此，应认定《租赁合同》的权利义务已终止。关于应承担给付责任的主体问题。第三人柳条湖公司系10号房屋的所有权人，其将上述房屋出租给乐购公司，乐购公司又将10号房产1层出租给百胜餐饮公司。第三人作为房屋所有权人，是房屋征收的被征收人，亦是与政府签订征收补偿协议的主体。百胜餐饮公司作为次承租人，其可依据因房屋征收给其造成的损失要求第三人在政府给予的征收补偿款中予以合理补偿。另，乐购公司于2018年10月30日向百胜餐饮公司所发的《公函》，承诺对造成百胜餐饮公司的损失，按评估的数额进行赔偿。此应视为债的加入，乐购公司亦应承担相应的法律责任。故乐购公司、第三人柳条湖公司均应承担相应的补偿责任。关于百胜餐饮公司的损失范围、金额问题。在本案诉讼过程中，主张的损失范围变更为包括租赁房屋的设备、装修和设备搬迁费用479760元（租赁房屋的设备损失包含在装修范围内），对于百胜餐饮公司主张的装修及设备设施搬运费，系属合理损失。根据辽宁华诚信资产评估有限公司出具的辽华鉴报字（2016）第01号资产评估报告，对肯德基装修及设备设施搬运费评估值为479760元。百胜餐饮公司、乐购公司及第三人柳条湖公司对此均无异议，应予确认。乐购公司、第三人应给付百胜餐饮公司装修及设备设施搬运费479760元。百胜餐饮公司另主张经营损失101.1万元，但对损失情况未能举证证明，应承担举证不能的不利后果。故百胜餐饮公司主张的经营损失，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告沈阳于洪乐购生活购物有限公司、第三人沈阳市柳条湖实业总公司给付原告百胜餐饮（沈阳）有限公司装修及设备设施搬运费479760元；二、驳回原、被告及第三人其他诉讼请求。案件受理费18814元（原告已预交），由原告百胜餐饮（沈阳）有限公司负担12000元，由被告沈阳于洪乐购生活购物有限公司、第三人沈阳市柳条湖实业总公司负担6814元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提供新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人乐购公司与被上诉人百胜餐饮公司之间签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按协议约定全面履行各自的权利义务。：依法成立的合同，受法律保护。现上诉人与被上诉人所签订的租赁合同所约定的位于沈阳市于洪区（现为皇姑区）崇山东路10号1层房产已被皇姑区政府征收，合同事实上已不能履行，故应认定《租赁合同》的权利义务已终止。关于上诉人提出上诉人提前解除与被上诉人的租赁合同是因为政府征收的不可抗力，并非上诉人单方违约，被上诉人的损失赔偿不应由上诉人承担，应由柳条湖公司承担的上诉主张，被上诉人柳条湖公司系10号房屋的所有权人，其将上述房屋出租给上诉人乐购公司，上诉人乐购公司又将10号房产1层出租给百胜餐饮公司。柳条湖公司作为房屋所有权人，是房屋征收的被征收人，亦是与政府签订征收补偿协议的主体。百胜餐饮公司作为次承租人基于合同的相对性原则向上诉人主张损失于法有据。故上诉人提出的上诉主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18814元，由上诉人沈阳于洪乐购生活购物有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 智审判员 谢 宏审判员 姜会军二〇二〇年七月三日书记员 赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。