湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初3129号 原告：中国银行股份有限公司郴州市旺角支行，统一社会信用代码9143100277226396XT，住所地湖南省郴州市北湖区国庆南路40号国明新城2#栋一楼8-10号门面。 负责人：蒋咏宏，系该支行行长. 委托代理人：黄日彬，系湖南瀛森律师事务所律师。 委托代理人：王礼卫，系湖南瀛森律师事务所实习律师。 被告：欧常青，男，汉族，1956年12月12日出生，现住湖南省郴州市。 被告：李汉香，女，1956年11月3日，汉族，现住湖南省郴州市。 被告：郴州奥米茄置业有限公司，统一社会信用代码：91431000661683961D，住所地湖南省郴州市苏仙区郴江路309号。 法定代表人：吴少康，系该公司董事长。 委托代理人：易香香，系湖南方缔园律师事务所律师。 原告中国银行股份有限公司郴州市旺角支行（以下简称中国银行郴州旺角支行）与被告欧常青、李汉香，被告郴州奥米茄置业有限公司（以下简称奥米茄置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄日彬，被告欧常青，被告奥米茄置业公司的委托代理人易香香到庭参加诉讼。被告李汉香经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国银行郴州旺角支行请求本院判令：1、判令解除被告欧常青、李汉香与原告所签的合同编号2010年郴旺借0047号《中国银行个人住房/商业用房贷款合同》，被告欧常青归还原告贷款本金40186.1元，拖欠本金罚息212.34元，利息644.23元，利息罚息13.09元，合计41055.76元（截止到2020年6月12日，此后的利息及罚息按合同约定计算）。2、判令被告欧常青支付原告律师费2873元，以上共计43923.76元。3.判令被告欧常青、李汉香以郴州大道湘南民俗风情街1A010号商铺的拍卖、变卖款项优先偿还原告的贷款本息及罚息及律师费。4.判令被告郴州奥米茄置业有限公司对前述43928.76元承担连带偿还责任。5.本案诉讼费由三被告承担。 被告欧常青辩称：我欠原告4万多元按揭贷款，由于我最近三四年投资失误，在外面一千多万元的债务无法收回，我如果要拿回一部分钱也要等一段时间，我可能只能拿到10%的债权款，造成了原来买的门面贷款没有按期偿还，加上欠了别人的货款，在执行中把门面拍卖了，这个钱愿意优先偿还给原告，但是罚息能否减免一部分。 被告李汉香未作答辩。 被告奥米茄置业公司辩称：1.我公司对被告欧常青、李汉香金融借款合同不承担连带偿还责任。2011年2月15日，原告与被告欧常青、李汉香签订了中国银行个人住房／商业用户贷款合同，我公司进行阶段性担保，即从本合同生效之日开始到办妥抵押房产的抵押登记备案手续，并将抵押登记备案证明交贷款人（原告）保管为止。对于该阶段我公司是进行了保证担保，但是2010年11月1日被告办理了预购商品房预告登记，后便以欧常青、李汉香购买我公司开发建设的郴州大道湘南民俗风情街1Ａ010号商铺作为抵押，并办理了抵押手续将抵押登记备案证明交贷款人（原告）保管，所以，依合同约定，阶段性保证担保期实已届满，由物保置换了人保。原告对抵押物享有优先受偿权。保证期间合同有约定的依约定，无约定的依法定，所以，我公司不应承担连带偿还责任。2.原告应退还保证人扣款合计人民币22516.73元，或者被告欧常青、李汉香偿还保证人垫付还款22516.73元。本案借款合同是一个债权两个担保即人保奥米茄置业公司提供保证担保，另一个是借款人欧常青、李汉香提供财产抵押物的担保，依照担保法的有关规定，在同一个债权中既有人的担保又有物的担保的情形下，应先处理债务人提供物的担保，以担保的财产优先偿还债务，如还不足以清偿债务，则由保证人承担清偿责任。本案中，原告在尚未对债务人××抵押物××民俗风情街××号商铺进行优先受偿的情况下，对保证人的账户内的保证金进行强制扣划22516.73元，实属不当，所以答辩人要求原告退还保证人扣款或者被告欧常青、李汉香偿还保证人垫付还款22516.73元，以维护保证人的合法权益。 查明的事实 经审理查明，本院确认如下法律事实： 一、2010年7月15日，欧常青向中国银行郴州旺角支行提交贷款申请书，申请商铺按揭贷款18万元用于购买奥米茄置业公司开发的商铺，期限10年，贷款月利率为5.628‰，利率浮动比为上浮10%，利率一年调整一次，随中国人民银行调整贷款基准利率而调整。李汉香提交贷款声明，称其与欧常青为夫妻关系，借款合同项下所购房产为双方共同所有。其作为具有完全民事行为能力的借款人及房产的共有人，自愿严格遵守与银行签订的有效法律文书的约定，对银行贷款承担不可推卸的还贷责任。一旦借款人不能按期还款，借款人及房产共有人自愿承担相关法律责任。 2010年11月1日，中国银行郴州旺角支行取得预告登记义务人为欧常青，房屋坐落郴州大道湘南民俗街步行街1Ａ010的预购商品房抵押权预告登记证书，证号为：郴房预北湖区字第××号。 2011年2月13日，欧常青作为借款人、抵押人，中国银行郴州旺角支行作为贷款人及抵押权人，奥米茄置业公司作为保证人，三方签订《中国银行个人住房/商业用房贷款合同》，约定贷款金额为18万元，贷款期限120个月，用于购买湘南民俗风情街A栋1层1A010号房。关于奥米茄置业公司保证约定为连带责任保证，保证范围包括但不限于本合同项下的贷款本金和利息（含逾期利息和罚息）、违约金、实现债权费用（含诉讼费用、保全费用、律师费用、公证费用、评估费用、拍卖费用、执行费用等）及因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。保证期限为主债务履行期届满之日起二年，保证人自愿在贷款人处留存贷款金额的5%资金作为阶段性保证金，保证金留存期间从本合同生效之日开始到办妥抵押房产的抵押登记备案手续，并将抵押登记备案证明交贷款人保管为止。 上述抵押预告登记及贷款合同签订后，中国银行郴州旺角支行依约向欧常青发放贷款18万元。因欧常青未按时偿还按揭贷款，中国银行旺角支行分别于2019年6月27日、2019年9月27日、2019年12月6日在奥米茄置业公司保证金账户扣划10119.71元、6206.91元、6190.11元，合计金额22516.73元。 案涉房产被强制执行拍卖时，欧常青、李汉香尚欠中国银行郴州旺角支行贷款本金40186.1元、本金罚息212.34元，利息644.23元、利息罚息13.09元（暂计算至2020年6月12日）。 中国银行郴州旺角支行为处理本案债务，委托湖南瀛森律师事务所律师出庭诉讼，共支付律师费2873元。 另查明，案涉商铺于2015年7月31日办理初始登记，权证号为：郴房权证苏仙字第××号，但一直未办理权属转移登记及正式的抵押登记。因被告欧常青其他债务，案涉商铺被本院拍卖并成交。 判决的理由与结果 本院认为，本案为金融借款合同纠纷。下针对本案的争议焦点分述如下： 一、关于《中国银行个人住房/商业用房贷款合同》是否应予解除的问题。本案贷款为商铺按揭贷款，欧常青因另案债务，案涉抵押物已被强制拍卖并成交，贷款合同已不具备继续履行基础，故本院对原告诉请解除《中国银行个人住房/商业用房贷款合同》予以支持。 二、关于原告诉请欧常青、李汉香偿还贷款本息、罚息，支付律师费的诉请。本案中，原、被告对欠付的贷款本息、罚息，律师费金额并无异议，本院予以支持。 三、关于原告诉请的抵押物优先受偿权及奥米茄置业的连带清偿责任问题。本案案涉房产仅办理了预抵押，案涉商铺于2015年7月31日完成初始登记时，已具备了办理抵押登记的条件，但案涉商铺并未办妥抵押登记，抵押预告登记并不产生优先受偿的效力。故本院对原告诉请抵押物优先受偿权依法不予支持。根据合同约定，未办妥抵押登记前，奥米茄置业公司应承担连带清偿责任，保证范围包括了贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，故原告诉请奥米茄置业公司承担连带清偿责任符合规定，本院予以支持。 奥米茄置业公司保证金账户扣款及承担连带清偿责任后，可另案向欧常青、李汉香追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告欧常青、李汉香于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司郴州市旺角支行贷款本金40186.1元、本金罚息212.34元，利息644.23元，利息罚息13.09元，合计金额41055.76元（利息、罚息暂计算至2020年6月12日，之后的利息以合同约定另计算至被告偿清为止）； 二、被告欧常青于本判决生效之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司郴州市旺角支行律师费2873元； 三、被告郴州奥米茄置业有限公司对上述一、二项债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国银行股份有限公司郴州市旺角支行的其他诉讼请求。 如果被告欧常青、李汉香未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 适用简易程序减半收取案件受理费449元，由被告欧常青、李汉香负担。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  谢宇明 二〇二〇年七月二十九日 书记员  何姗蔚 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。