江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0412民初206号原告：常州市华协铸造有限公司，住所地常州市武进区前黄镇园东村，统一社会信用代码913204122509029715。法定代表人：王建平，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋胜玉，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：殷璞，江苏常联律师事务所律师。被告：常州市不凡模具厂，住所地常州市武进区前黄镇寨桥工业集中区，统一社会信用代码913204125502129720。投资人：严建昌，该厂厂长。委托诉讼代理人：吴津健，江苏群卿律师事务所律师。原告常州市华协铸造有限公司（以下简称华协公司）与被告常州市不凡模具厂（以下简称不凡模具厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华协公司的委托诉讼代理人蒋胜玉、殷璞，被告不凡模具厂的委托诉讼代理人吴津健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华协公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付多占用原告房屋205平方米的使用费（按照95.6元/年/平方米自2017年10月25日起至实际返还之日止计算）；2、请求判令被告返还原告已经承担的土地使用税费46054元（23027*2）、3、请求法院判令被告立即腾空并返还多占用原告的205平方米房屋；4、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年10月初，被告来原告处协商，要求租用原告厂房800平方米，原、被告达成口头协议，由被告租用原告房屋833平方米，每平方米年租金100元，加上门卫、食堂的使用费，由被告每年支付原告房屋租金86000元，租赁期限为5年，由被告在每年10月底前预付清下一年度租金（被告已支付了2年租金）。被告未经原告同意，多占有原告205平方米房屋，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告不凡模具厂辩称，1、原告主张多占用房屋的面积不准确，使用费计算标准和起算时间都不准确，被告从2019年6月起，因生意好转起来，才多占用几个仓库用地；2、原告要求被告返还土地使用税没有事实和法律依据。原告华协公司围绕其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、《租房协议》一份，证明原告与被告于2017年11月1日签订租房协议，约定被告租用原告的厂房，租赁期限自2017年10月25日起至2022年10月25日，租赁厂房建筑面积900平方米，附带租赁行车两台。2、企业信用信息公司系统检索信息截图、房屋所有权证、土地使用权证、常州市武进房屋面积测绘报告、用地范围各一份，证明原告于1994年的曾用名为武进市坊前庵东铸造厂，后因镇政府变更，改为现在的名字，1999年6月30日颁发房屋所有权证，原告为所有权人，2010年8月31日经常州市测绘院航拍，测算实际土地面积为1892.8平方米，集体土地使用证载明土地使用权面积为1857.8平方米，建筑面积为1706.29平方米。3、电子缴税凭证两张、江苏非税收入一般缴款书一张、前黄镇（2019）35号文件一份，证明原告每年需支付土地使用税费7431.2元，支付工业用地年租金15596.42元，共计23027.62元。4、第一工业地产网武进地区厂房租金信息截图、58同城网武进地区厂房租金信息截图、租赁合同，证明武进地区厂房租金的市场价为132元至219元/年/平方米，平均租金为170元/年/平方米。5、原告2018年年度报告截图一份，证明原告2018年已经停业，不是土地实际使用人。6、原告厂房照片9张，证明原告厂房被占用的现状。被告不凡模具厂对原告华协公司提交证据的质证意见为：对证据1真实性无异议；对证据2检索截图、集体土地使用权证、房屋所有权证、测绘报告真实性无异议，航拍图是复印件，且没有任何公章，真实性无法核实；对证据3真实性无异议，但不认可关联性，各缴费凭证的抬头均为原告，且土地使用权及房产均为原告，该费用应该由原告负担；对证据4不予认可，真实性无法核实，且不具有关联性，原告与被告之间的厂房协议是双方自由意志的体现，价格是双方协商的结果；对证据5真实性无异议，但是被告通过承租的方式取得厂房的使用权，且支付了相应的租金，实际上原告是该份土地厂房的最终受益者，故相关费用理应由原告承担；对证据6真实性予以认可，但无法从照片中看出是被告多占用了房屋。被告不凡模具厂围绕其抗辩意见，向本院提交以下证据：中国农业银行常州寨桥支行的银行明细，证明被告于2019年10月支付了2019年至2020年的租金86000元。原告华协公司对被告不凡模具厂提交证据的质证意见为：对真实性、合法性、关联性予以认可。经庭审质证，本院对原告和被告提交的证据真实性予以确认，对证明目的综合认定。经原告华协公司申请，本院通知证人刘某出庭作证，刘某陈述，2018年夏天，其因寻找空置的厂房用来堆放设备，到原告的厂房后，看到厂里都堆满了，听原告说是被告的东西，但其不清楚是谁堆放的。原告华协公司对证人刘某的证言质证意见为：证人的陈述符合逻辑和常某，可以证明系被告多占用了厂房。被告不凡模具厂对证人刘某的证言质证意见为：证人与原告系同一村的人员，双方之间存在利害关系，且证人证言无法证明系被告多占用了房屋。经庭审质证，本院对证人刘某的证言认证如下：刘某仅仅是看到了厂房内堆放了设备，但并不清楚是谁堆放的，也无法证明被告实际多占用的时间、面积，故本院对证言的关联性不予认可。本院经审理认定事实如下：2017年11月1日，原告华协公司与被告不凡模具厂签订《租房协议》，约定不凡模具厂（乙方）租用华协公司（甲方）的厂房，租期自2017年10月25日起至2022年10月25日止，华协公司的厂房占地面积为1857.8平方米，实际面积为1892平方米，不凡模具厂租赁建筑面积900平方米及厂房内的2台行车设备。华协公司和不凡模具厂均在协议下方签字、盖章。双方约定租金为86000元/年。案涉的厂房包括1号至5号楼，其中2号楼分为上下二层，第一层有8间房间。双方未对现场进行测量，华协公司明确将1号楼门卫、2号楼的第一层的2间房、3号楼、4号楼和5号楼交付给不凡模具厂使用。协议签订后，不凡模具厂按照约定交纳了租金。2019年6月起，不凡模具厂在经营过程中，另行占用了2号楼的部分房间。另查明，案涉的厂房坐落于常州市武进区，土地使用权人和房屋使用权人均为华协公司，华协公司曾用名武进市坊前庵东铸造厂，地号205166003，土地使用权面积为1857.8平方米，地类（用途）为工业。华协公司曾于2009年委托常州市武进房地产有限公司测绘中心对房屋面积进行测绘，测绘中心出具测绘报告，测绘结果为：1号楼建筑面积129.40平方米，2号楼建筑面积为766.74平方米，3号楼建筑面积584.35平方米，4号楼建筑面积83.57平方米，5号楼建筑面积为142.23平方米，共计1706.29平方米。在本院审理期间，华协公司和不凡模具厂均到场，根据双方的现场指认，对现场进行查看和测量，其中，2号楼长34.1米，宽8.8米，为上下两层，第一层分为八个房间（宽均等为4.26米）。对于不凡模具厂实际使用的面积，双方没有争议的是：1号楼门卫24平方米，3号楼584.35平方米，4号楼83.57平方米，5号楼142.23平方米，2号楼第一层从南向北第3至7间计166.9平方米，以上共计1001.05平方米。华协公司认为，多占用的面积应该包括5号楼在出租前翻建部分17.3平方米，2号楼第一层第8间37.5平方米，2号楼屋檐下的3.8平方米，卫生间10.8平方米，架空层30.35平方米。又查明，华协公司向税务部门缴纳2018年度城镇土地使用税和房产税，其中，城镇土地使用税为7431.2元。向前黄镇人民政府缴纳2018年集体经营性建设用地租赁费（包括调节金）15596.42元。本院认为，原告华协公司与被告不凡模具厂签订的租赁协议，系双方当事人真实意思表示，其内容未违反相关法律、法规的规定，应认定为合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，妨害物权的，权利人可以请求排除妨害，并要求损害赔偿。本案中，双方对于租赁关系均无异议，不凡模具厂亦认可在约定使用的范围外多占用房屋，华协公司作为房屋所有权人，有权要求不凡模具厂腾退并返还多占用的房屋，支付占有期间的使用费。本案的争议焦点，1、不凡模具厂多占用的房屋面积及应如何计算占有使用费，2、华协公司已经支付的城镇土地使用税和土地年租金，是否应该由不凡模具厂负担。关于不凡模具厂多占用的房屋面积。华协公司认为，多占用的面积应该包括5号楼在出租前翻建部分17.3平方米，2号楼第一层第8间37.5平方米，2号楼屋檐下的3.8平方米，卫生间10.8平方米，架空层30.35平方米。本院认为，5号楼的翻建部分，系华协公司在出租前将屋檐的部分改建后划入室内，华协公司在出租时将5号楼整体出租，翻建的部分应认定为建筑的附属面积，不属于不凡模具厂多占用的面积。2号楼第一层第8间和架空层，因华协公司无证据证明系不凡模具厂占用，故不予支持。2号楼屋檐下和卫生间部分，属于公共区域，并非不凡模具厂专有使用，且卫生间作为厂房出租时的附属设施，亦属生活设施，不凡模具厂在承租期间使用卫生间，也符合一般认知，不应认定为多占用的面积。多占用的面积为实际使用的面积减去约定使用的面积，故1001.05-900=101.05平方米。关于多占房屋的使用费，双方均认可现有租金为86000元/年，约定面积为900平方米。综合考量集体建设用地的租金行情和双方约定的价格，原告主张参照95.6元/平方米/年租金标准支付占有使用费，该请求合理合法，本院予以支持。关于多占用的起始时间，按照不凡模具厂自认的2019年6月起算。关于腾空多占的房屋。华协公司和不凡模具厂均认可在签订协议时，并未对现场进行测量，而是大致匡算了面积约为900平方米，不凡模具厂在实际经营中多占用了2号楼的部分房屋，而房屋面积切割无法精确到每个平方米，结合双方签订合同时的约定和2号楼的房屋现状，本院酌情考虑不凡模具厂在本判决生效后二十日内腾空2号楼第一层从南至北第5至7房间。关于华协公司主张应由不凡模具厂承担城镇土地使用税和年租金的请求，本院认为，因华协公司系租赁物所有权人，属于法定的纳税主体，且无证据证明双方对该税款的承担有特别约定，故应当由华协公司自行承担。集体经营性建设用地租赁费，系华协公司作为土地使用权人向政府缴纳的费用，华协公司将部分房屋出租获取收益，已经获得了相关增值部分，且双方对于该费用的承担并无特别约定，故应当由华协公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，第二百一十七条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告常州市不凡模具厂于本判决生效后二十日内将坐落于常州市武进区（地号205166003）的2号楼第一层从南至北5-7号房屋腾空并返还给原告常州市华协铸造有限公司。二、被告常州市不凡模具厂于本判决生效后二十日内向原告常州市华协铸造有限公司支付101.05平方米的房屋占有使用费，自2019年6月1日起至实际腾空返还之日止按照95.6元/平方米/年计算。三、驳回原告常州市华协铸造有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1977元，由原告常州市华协铸造有限公司负担1877元，被告常州市不凡模具厂负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长 周 运人民陪审员 陈 洁人民陪审员 黄 川二〇二〇年七月二日法官 助理 陶梦洁书 记 员 刘琳煜