四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3970号 上诉人（原审被告）：石象湖旅游发展有限公司，住所地：四川省成都市蒲江县石象湖。 法定代表人：徐鲁，董事长。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：魏揉柔，国浩律师（成都）事务所律师。 被上诉人（原审原告）：戴宗耀，男，1960年9月27日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：孙尧钰，四川天天律师事务所律师。 上诉人石象湖旅游发展有限公司（以下简称石象湖公司）因与被上诉人戴宗耀房屋买卖合同纠纷一案，不服蒲江县人民法院（2019）川0131民初1039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 石象湖公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回戴宗耀的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由戴宗耀承担。事实和理由：一、原审判决认定《商品房买卖合同》第十四条第二款“如买受人未付清应付房款和违约金的，则交付使用日期顺延”无效错误。《中华人民共和国合同法》第十二条第二款规定“当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同”，而案涉合同第2页说明部分明确载明案涉合同系由四川省建设厅和四川省工商行政管理局共同制定的示范文本，买卖双方可以对文本条款进行协商、修改，案涉合同由戴宗耀与石象湖公司按照上述规定协商一致后签订，不属于格式条款。即使上述条款被认定为格式条款但不存在无效情形。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。格式条款并非当然无效，案涉合同不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的同时满足免除提供一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利三个条件的情形，一审法院认为《商品房买卖合同》第十四条第二款“如买受人未付清应付房款和违约金的，则交付使用日期顺延”无效属于适用法律错误。案涉合同对上述内容使用了加大字号、加黑、加粗、加下划线等特别标识提请买受人注意。即使被认定为格式条款，亦符合《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定，应属合法有效。 二、案涉合同及补充协议合法有效，双方均应当遵照诚实信用原则，全面履行合同义务，戴宗耀至今未付清案涉合同项下应付款项，根据合同约定及法律规定，戴宗耀无权主张石象湖公司交付房屋钥匙及办理产权。补充协议附件五第二条约定：2015年5月31日前戴宗耀支付第三期购房款。（2017）川0131民初1464号生效判决书亦确定戴宗耀应向石象湖公司支付其欠付的案涉合同项下第三期购房款及违约金，但戴宗耀至今仍未付清前述全部款项。根据合同约定，戴宗耀无权主张石象湖公司交付房屋钥匙。案涉合同第十四条约定“如买受人未付清应付房款和违约金的，则交付使用日期顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续，如买受人已付清应付款和违约金，出卖人书面通知的交付之日即视为已交付使用。由于买受人原因，出卖人未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，房屋的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务费、水电费、专项维修资金、全部税费及房屋毁损风险由买受人承担”、补充协议第11.1条约定“买受人应在交接房屋前缴纳合同第三条约定的商品房总价款（并含实测面积补差款）、违约金（如有）、政府部门规定税费（含买受人委托出卖人代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等），签署委托出卖人代办房屋所有证、国土使用权证及他项权利登记的各项手续。若买受人未全面履行上述义务，或者银行按揭（月供）欠款等，出卖人有权顺延交房并不承担任何违约责任直至买受人履行上述义务或付清欠款为止”。《收房通知书》中特别说明部分载明“若您尚有未结的购房款或违约金，请您尽快到我公司销售现场结清。在您结清欠款前，我公司有权拒绝交付房屋，由此造成的相关责任由您本人自行承担”。综上，戴宗耀无权主张石象湖公司交付房屋钥匙。案涉合同第十九条约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证；及补充协议第14.1条的约定，戴宗耀未办理房屋交付手续，亦未委托石象湖公司代为办理产权、未缴纳办证所需各项费用，且办证期间未届满，不具有办理产权证的条件。根据法律规定，案涉合同及补充协议合法有效，双方均应遵照诚实信用原则，戴宗耀无权主张交付房屋钥匙及办理产权。综上，原审判决认定错误，适用法律错误，石象湖公司为维护自身合法权益，向二审法院提起上诉，请支持上诉请求。 戴宗耀辩称，戴宗耀是依据买卖合同的物权，石象湖公司主张未付违约金是基于合同履行中产生的债权，二者分属于不同的法律关系，该债权的给付不是房屋所有权取得应支付的对价，不能产生阻却物权产生变动法律的效力。 双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》标的是案涉房屋，该标的物所有权的对价是2216749元，违约责任是合同不如约履行而应承担的民事责任，不属于约定的合同义务。戴宗耀已经支付了全部购房款，履行了合同主要义务。石象湖公司拒绝履行交付房屋的义务，没有事实和法律依据。房屋的交付不影响石象湖公司对债权的主张，戴宗耀没有按照约定时间支付尾款的事实，不能达到石象湖公司既执行违约金又不交付房屋的两种法律后果，所以石象湖公司不予交付房屋的主张没有事实及法律依据。《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》均是石象湖公司提供的格式合同，由其预先拟定，不允许双方协商调整。其主张戴宗耀应当交付违约金后交付房屋符合《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，石象湖公司无权以无效条款为由抗辩其应履行的交房义务。格式合同中的无效条款是因为违反法律禁止性规定而为无效，且自始无效，不需要相对方行使撤销权，根据本院商品房买卖合同案件审理指南第十五条的规定，明确买受人支付购房款与出卖人交付房屋及办理权属证书为商品房买卖合同的对等义务。在案涉房屋的购房款已经全部支付完毕的情况下，人民法院应当支持买受人交房及办理权属证书的主张。戴宗耀迟延支付案涉房屋的尾款，因石象湖公司违约在先，且双方尚在就违约行为的协商过程中。石象湖公司通过缺席判决的方式，取得胜诉，排除戴宗耀的抗辩并进入到执行程序。以该债权的确定与否来决定物权的变动，无事实与法律依据，违反了公平及诚实信用的原则。石象湖公司开发的案涉房屋，宣传有配套的高尔夫球场，这是戴宗耀购买该物业的初衷。因高尔夫球场违反了国家的规定，被强制拆除。石象湖公司告知会有专门人员进行对接，但石象湖公司对戴宗耀提起诉讼，要求戴宗耀支付尾款和违约金。根据本院商品房买卖合同案件审理指南试行的规定，对商品房交付不符合宣传内容，要求解除合同的不予支持，并没有否定宣传资料是要约达成的主要组成部分。蒲江县人民检察院于2018年8月16日下达蒲检民（刑）监201851013100003号检察建议书，对（2019）川0131民初1039号案启动再审程序。该案处于再审审查程序中，最终是否应当支付违约金，违约金的数额及计算方式均属于不确定状态。石象湖公司以购房尾款所形成的债权，来阻却其交房义务，违背了诚实信用的原则。案涉合同约定商品房交付之日起730日内办理房屋所有权证书，是以商品房具备交付条件之日起计算。石象湖公司在一审已经认可案涉房屋在2015年9月已达到交付条件。其因戴宗耀未交清房屋尾款和房屋违约金拒绝交房，故房屋办理所有权证书的起算时间已经明确，不应当以法院判令交房时间再重新计算。戴宗耀的收房时间已因双方的争议和法院的判决而发生变化。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定及《不动产登记暂行条例》第二十条的规定，办理不动产登记是出卖人的基本义务，相应手续也是买受人在办理房屋交付时办理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 戴宗耀向一审法院起诉请求：1.判令石象湖公司立即向戴宗耀交付双方所签署《商品房买卖合同》约定商品房的房屋钥匙；2.判令石象湖公司立即为戴宗耀办理其所购房屋的不动产权登记；3.判令石象湖公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2014年5月31日，戴宗耀与石象湖公司签订《商品房买卖合同》和《补充协议》及其附件，约定戴宗耀购买石象湖公司开发建设的位于蒲江县房屋，房屋总价款为2216749元，由戴宗耀分三期支付，其中第三期付款时间为2015年5月31日前，应付金额为886699元。交房时间为2015年9月30日前。《商品房买卖合同》第十四条“交接手续”第二款约定“……由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：如买受人未付清应付房款和违约金的，则交付使用日期顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续，如买受人已付清应付款和违约金，出卖人书面通知的交付之日即视为已交付使用……”第三款约定“双方同意按照下列第2、3种方式交纳税费……2.买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、5种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税……（5）办理房屋权属登记所需的相关费用……”第十九条“产权登记”第二款“转移登记”第一项约定“商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……”《补充协议》第十一条“对合同第十四条的补充约定”第一款约定“买受人应在交接房屋前缴纳合同第三条约定的商品房总价款（并含实测面积补差款）、违约金（如有）、政府部门规定税费（含买受人委托出卖人代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等），签署委托出卖人代办房屋所有证、国土使用权证及他项权利登记的各项手续。若买受人未全面履行上述义务，或有银行按揭（月供）欠款等，出卖人有权顺延交房并不承担任何违约责任直至买受人履行上述义务或付清欠款为止……”第三款约定“出卖人在交付房屋时符合合同第十条约定的交房条件时，买受人应当办理交接房屋手续。出卖人具备合同第十条交房条件但买受人拒绝收房或未来办理交接手续的，不视为出卖人逾期交房或者不符合交房条件，自出卖人通知的交房日起视为出卖人按照合同约定交付了房屋。”第十四条“对合同第十九条的补充约定”第一款约定“一次性付款或者分期付款的买受人：若委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，签署面积结算协议，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳……”。 2015年9月，石象湖公司向戴宗耀邮寄发出《收房通知书》，通知戴宗耀于2015年9月23日至9月25日期间办理房屋交接手续，但双方至今未办理房屋交接手续，戴宗耀亦未缴纳办理不动产权登记所需的税费等费用。《收房通知书》第3页“特别说明”中还载明“若您尚有未结清的购房款或违约金，请您尽快到我公司销售现场结清。在您结清欠款前，我公司有权拒绝交付房屋，由此造成的相关责任由您本人自行承担。”因戴宗耀未如期支付第三期购房款886699元，石象湖公司于2017年9月1日向法院提起诉讼，法院经审理后于同年10月25日作出判决，判令戴宗耀于判决生效之日起十日内支付石象湖公司购房款886699元及相应违约金。前述判决生效后，石象湖公司向法院申请强制执行，戴宗耀于2018年11月9日向法院指定账户转账支付购房款886699元，但未支付违约金。购房款886699元石象湖公司已收到。一审庭审中，戴宗耀与石象湖公司一致认可案涉房屋已经满足合同约定的交房条件。因戴宗耀一直未支付违约金，其要求石象湖公司交付房屋钥匙并办理房屋产权登记遭到拒绝，遂引发本案诉讼。 一审法院另查明，石象湖莫扎特庄园项目部分房屋已交付入住并办理不动产权属登记，一审庭审中，双方一致认同本案诉争房屋已符合办理不动产权属登记条件。 一审法院认定以上事实，有双方当事人的身份信息，当事人的陈述，《商品房买卖合同》《补充协议》及其附件，《中国建设银行客户回单》《收据》《收房通知书》，EMS特快专递投递单，（2017）川0131民初1464号《民事判决书》，一审法院予以确认并在卷佐证。 一审法院认为，一审中，双方的争议焦点主要有两点：1.在戴宗耀足额支付了购房款的情况下，石象湖公司依据合同约定拒绝交房的抗辩理由是否成立；2.戴宗耀主张石象湖公司立即办理房屋产权登记的诉请能否成立。对此，一审法院逐一分析如下： 关于第一个问题。首先，要理清合同义务与违约责任，合同义务是指合同约定的当事人应当履行的给付义务和附随义务，违约责任是指不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定而依法应当承担的民事责任，因此，合同义务与违约责任虽有联系，但其内容并不相同，合同义务并不包含违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”该条规定所确立的是后履行抗辩权规则，该条所说的债务即是指合同义务中的给付义务，并不包括违约责任。因此，后履行抗辩权针对的是合同约定的主要义务履行，即先履行合同义务一方未履行合同主要义务，后履行义务一方有权拒绝履行合同主要义务并不承担违约责任。在商品房买卖合同中，买受人的主要义务是按时足额向出卖人支付购房款。而出卖人的主要义务是按时向买受人交付质量验收合格的房屋，在合同约定了先付房款后交房的情况下，如果买受人未能交付房款，出卖人有权行使后履行抗辩权，拒绝交房且不构成违约。因此，就本案而言，买受人戴宗耀在没有履行支付房款的情况下，出卖人石象湖公司有权拒绝交房并不承担迟延交房的责任，反之，买受人戴宗耀履行了付清房款的主要义务，出卖人石象湖公司即应当履行交房的主要义务。至于戴宗耀迟延支付购房款的违约行为给石象湖公司造成了损失，（2017）川0131民初1464号民事判决已经判决戴宗耀承担违约责任，违约责任并不因案涉房屋是否交付而受影响。其次，要理清《商品房买卖合同》第十四条第二款约定“如买受人未付清应付房款和违约金的，则交付使用日期顺延”的效力。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。第四十条规定：“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权力的，该条款无效”。因此，《商品房买卖合同》第十四条第二款“如买受人未付清应付房款和违约金的，则交付使用日期顺延”的约定，实际上包含了在买受人付清房款的情况下，出卖人仍然排除买受人取得房屋这一主要权力的内容，故该条款部分无效，出卖人在买受人付清房款后仍拒绝交房的理由不成立。综上，截至2018年11月9日，戴宗耀已付清全部购房款2216749元，履行了合同的主要义务，在此情况下，石象湖公司拒绝履行向戴宗耀交付房屋这一合同主要义务于法无据，对戴宗耀主张石象湖公司向其交付所购房屋钥匙的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于第二个问题。虽然石象湖公司于2015年9月向戴宗耀邮寄送达了《收房通知书》，但《收房通知书》第3页中有关于告知业主尽快结清拖欠的购房款和违约金，否则公司有权拒绝交付房屋的明确提示，故石象湖公司发出《收房通知书》不能视为其已经放弃了有关抗辩权利，因此，戴宗耀依据《补充协议》第十一条第三款的约定，主张自石象湖公司发出《收房通知书》起即视为石象湖公司已经向其交付房屋的理由不能成立。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，因双方尚未交付房屋，戴宗耀未委托石象湖公司代为办理房屋不动产权登记，亦未向石象湖公司支付其办理不动产权登记所需的税费，故其主张石象湖公司立即为其办理房屋不动产权登记的诉讼请求不能成立。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”鉴于将出售商品房的不动产权属登记转移给买受人系出卖人的应尽义务，结合戴宗耀所购买的石象湖莫扎特庄园同批次房屋已部分办理不动产权属登记及案涉房屋客观上符合办理不动产权属登记的情况，石象湖公司应于戴宗耀缴纳办理不动产权属登记所需费用之日起三十日内协助戴宗耀办理其所购房屋的不动产权属登记。 综上所述，戴宗耀的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第六十七条、第一百三十五条的规定，判决：一、石象湖旅游发展有限公司于一审判决生效之日起十日内向戴宗耀交付其购买的位于蒲江县房屋的钥匙；二、石象湖旅游发展有限公司于戴宗耀缴纳办理不动产权属登记所需费用之日起三十日内协助戴宗耀办理前述房屋的不动产权属登记；三、驳回戴宗耀的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由石象湖旅游发展有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审另查明，《商品房买卖合同》第十九条产权登记（二）转移登记：1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元。 又查明，附件五：付款方式及期限的约定，戴宗耀采用以下第二种方式支付购房款：二、分期付款。 本院经审理查明其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.《商品房买卖合同》第十四条第二款“如买受人未付清应付房款和违约金的，则交付使用日期顺延”是否无效；2.戴宗耀诉请石象湖公司向其交付《商品房买卖合同》约定商品房的房屋钥匙是否成立；3.戴宗耀诉请石象湖公司办理其所购房屋的不动产权登记是否成立。 本院认为，戴宗耀、石象湖公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。 关于《商品房买卖合同》第十四条第二款“如买受人未付清应付房款和违约金的，则交付使用日期顺延”是否无效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定可知，格式条款具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的无效。案涉《商品房买卖合同》第十四条第二款不具有《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形，应当认定有效，对双方当事人均有约束力，一审法院认定该条款部分无效错误，本院予以纠正。因此，戴宗耀作为合同当事人，在应付购房款、应承担的违约金已经生效裁判文书明确确定的情况下，戴宗耀应当按合同约定及生效裁判文书的判项全面履行自己的义务，在戴宗耀未按合同约定支付剩余购房款、违约金的情况下已经构成违约，其应承担相应违约责任。 关于戴宗耀诉请石象湖公司向其交付《商品房买卖合同》约定商品房的房屋钥匙是否成立的问题。石象湖公司上诉认为，根据《商品房买卖合同》第十四条交接手续中约定“如买受人未付清应付房款和违约金的，则交付使用日期顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续，如买受人已付清应付款和违约金，出卖人书面通知的交付之日即视为已交付使用。由于买受人原因，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，房屋的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务费，水电费、专项维修资金、全部税费及房屋毁损风险即由买受人承担”的约定，在戴宗耀未付清应付购房款和违约金前，石象湖公司有权顺延交付案涉房屋。本院经审查认为，一审法院作出的（2017）川0131民初1464号民事判决，判决：戴宗耀于该判决生效之日起十日内支付石象湖旅游发展有限公司购房款886699元及违约金，违约金以886699元为基数，从2015年6月1日起，按日万分之四的标准计算至该判决确定的款项给付之日止；若未按该判决确定的给付之日给付上述款项，违约金计算到款项付清之日止。案件受理费7566元，由戴宗耀负担。该判决生效后，戴宗耀拒不履行生效判决。石象湖公司向一审法院申请了强制执行。执行中，戴宗耀向一审法院指定账户仅支付了886699元，《客户回单》中载明的该款项用途为（2018）川0131执647楼款尾款本金，并未足额支付（2017）川0131民初1464号民事判决判项下的款项。在此情况下，因戴宗耀的违约行为，导致案涉房屋尚未达到合同约定的交付条件，故戴宗耀诉请石象湖公司向其交付案涉房屋钥匙则不能成立，本院不予支持。 关于戴宗耀诉请石象湖公司办理其所购房屋的不动产权登记是否成立的问题。《商品房买卖合同》第十九条产权登记（二）转移登记：1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）戴宗耀同意委托石象湖公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元。附件五：付款方式及期限的约定，戴宗耀采用以下第二种方式支付购房款：二、分期付款。《商品房买卖合同补充协议》第十四条对合同第十九条的补充约定，14.1一次性付款或者分期付款的买受人：若委托石象湖公司代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，签署面积结算协议，并向石象湖公司缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由石象湖公司代戴宗耀向相关部门缴纳。石象湖公司应在戴宗耀缴齐上述资料及费用，并办理书面委托手续后的730日内，代戴宗耀向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。如戴宗耀未完整提供上述资料和费用的，石象湖公司有权推迟该房屋所有权证的办理时间而无须承担延迟办证的责任。只有当转移登记所需的所有资料、手续、税费完备后方才起算戴宗耀应取得房屋所有权证书的日期……从上述约定可知，戴宗耀委托石象湖公司办理房屋权属转移登记。并在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，签署面积结算协议，并向石象湖公司缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），在其缴齐上述资料及费用后的730日内办理房屋所有权证。本案中，因戴宗耀的原因，案涉房屋交付条件尚未成就。按合同约定在办理房屋交付手续的同时，戴宗耀应提供书面委托手续，签署面积结算协议，并向石象湖公司缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用，在缴齐上述资料及费用后的730日内办理房屋所有权证。因此，戴宗耀诉请石象湖公司办理其所购房屋的不动产权登记与合同约定的办理权属证书的条件不符，本院不予支持。 综上所述，石象湖公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销蒲江县人民法院（2019）川0131民初1039号民事判决； 二、驳回戴宗耀的全部诉讼请求。 本案一审案件受理费100元，由戴宗耀负担；二审案件受理费100元，由戴宗耀负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  龚 耘 审判员  李 俊 二〇二〇年七月三十日 书记员  杨珍梅