广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1191号上诉人（原审原告）：珠海市斗门忠轩物业发展有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区。法定代表人：黄勇权，总经理。委托诉讼代理人：林志坚，广东国硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：晋文芳，女，1988年6月15日出生，汉族，住河南省遂平县。上诉人珠海市斗门忠轩物业发展有限公司（以下简称忠轩公司）因与被上诉人晋文芳物业服务合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初2701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。忠轩公司上诉请求：一、撤销原审判决第二、三项；二、改判晋文芳向忠轩公司支付2016年1月至2019年9月期间的环卫费382.5元；三、改判晋文芳向忠轩公司支付2015年7月至2019年7月期间的公摊费1249.34元；四、改判晋文芳向忠轩公司支付2016年7月至2019年6月期间的电梯保养费340.2元；五、改判晋文芳向忠轩公司支付计算至2019年9月的滞纳金2179.01元；六、改判晋文芳向忠轩公司支付自2019年10月起至付清上述款项之日止的滞纳金（以7263.37元为基数，按每日千分之三计算）；七、诉讼费用由晋文芳承担。事实和理由：一、忠轩公司提交了《用户收费清单》、《电费缴纳清单》以及《广东增值税普通发票》证明忠轩公司已经实际支付了公摊水电费和电梯保养费等费用，按照《前期物业管理服务协议》上述费用由晋文芳承担，原审法院仅以无法确认业主如何分摊不予支持忠轩公司的请求是错误的。二、原审法院认定忠轩公司仅按照欠缴物业服务费的30%计算违约金是错误的。根据《前期物业管理服务协议》约定，晋文芳未按时缴纳物业管理费等费用，按欠缴金额每日3‰计收滞纳金，晋文芳现拖欠物业服务费等费用，忠轩公司有权要求晋文芳按照约定支付滞纳金。忠轩公司为了计算方便，对2019年9月前的滞纳金仅按照欠缴费用总额的30%计算，而2019年9月份后的滞纳金仍按照《前期物业管理服务协议》约定按欠缴金额每日3‰计收，忠轩公司未放弃2019年9月份后的滞纳金。晋文芳答辩称:一、对原审判决认定的滞纳金即为违约金不认同。晋文芳与忠轩公司签订的协议书是由忠轩公司提供的格式合同，所以应当认定为有利于晋文芳的滞纳金。滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法。具有法定性、强制性和惩罚性的特点。滞纳金应由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立。协议约定的滞纳金为无效约定。二、忠轩公司就协议约定的义务未完全履行，致使小区环境、绿化、消防、安保、卫生均达不到起码使用要求，严重影响晋文芳入住后的生活质量。由于物业的不作为，小区内存在重大安全隐患，致使晋文芳至今不敢进行装修入住。忠轩公司向原审法院起诉请求：一、晋文芳向忠轩公司支付2016年1月至2019年9月期间的物业管理服务费5291.33元；二、晋文芳向忠轩公司支付2016年1月至2019年9月期间的环卫费382.5元；三、晋文芳向忠轩公司支付2015年7月至2019年7月期间的公摊费1249.34元；四、晋文芳向忠轩公司支付2016年7月至2019年6月期间的电梯保养费340.2元；五、晋文芳向忠轩公司支付计算至2019年9月的滞纳金2179.01元；六、晋文芳向忠轩公司支付自2019年10月起至付清上述款项之日止的滞纳金（以7263.37元为计算基数，按每日千分之三计算）；七、诉讼费用由晋文芳承担。原审法院认定事实：2015年6月10日，忠轩公司（甲方）与晋文芳（乙方）签订前期物业管理服务协议，约定由甲方对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方从发展商通知入伙日起开始向甲方缴纳管理费，管理费按建筑面积每月每平方米核定2元，暂按1.5元收取，每月10日前缴清当月费用，业主未按时缴纳物业管理费的，按欠缴金额每日3‰计收滞纳金；电梯维修、维护费等在保修期满后按实际产生费用收取，公共用水用电费用按实际产生费用由所有用户平均分摊收费；受有关部门的委托，甲方可提供市政垃圾费、水费、电费等代收代缴服务；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三计收滞纳金。协议甲方落款处有忠轩公司盖章，乙方落款处有晋文芳签名。忠轩公司与珠海市粤奥电梯有限公司（以下简称粤奥公司）签订三份电梯日常维护保养合同，保养期限分别为2016年7月1日至2017年6月30日、2017年7月1日至2018年6月30日、2018年7月1日至2019年6月30日，维护保养电梯均为7台，各合同维护保养费用均为29520元，忠轩公司在每季度最后一天支付7380元。粤奥公司分别向忠轩公司开具广东增值税发票十一张，每张发票金额均为7380元。案涉珠海市斗门区********************已经办理不动产权登记，权属人为晋文芳，建筑面积78.39平方米，缮证日期为2015年11月26日。原审法院另查明，2014年3月21日，晋文芳与中国教学仪器设备广州公司签订《珠海市商品房买卖合同》附件第十二条约定，由珠海市德信世纪房地产投资策划有限公司（以下简称德信公司）提供前期物业管理。同日，晋文芳与德信公司签订《前期物业管理服务协议》第二条约定，合同期限自“本小区入伙之日起至业主委员会成立并与物业管理企业签订物业管理合同生效时止”。原审法院认为:忠轩公司与晋文芳签订的前期物业管理服务协议是双方在平等自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利履行义务。本案中，晋文芳以忠轩公司不是合同相对方、未经招投标选任、协议未备案等为由，不认可忠轩公司提交的的前期物业管理服务协议。对以上抗辩，原审法院经审查认为，《物业管理条例》第二十四条关于物业服务企业选任方式的规定，是管理性强制性条款，并非效力性强制性条款，即便违反该规定选任物业服务企业，并不必然导致所签订的物业服务合同无效；本案晋文芳虽于签订房屋买卖合同时与德信公司签订了《前期物业服务协议》，但该协议没有实际履行，并被2015年6月10日与忠轩公司签订的协议所取代，原审庭审亦查明，实际为案涉小区提供物业管理服务的主体是忠轩公司，并非德信公司；至于晋文芳认为忠轩公司举证的协议文本内容不真实，但并未就此举证加以证实。综上，原审法院对晋文芳不认可忠轩公司提交的前期物业管理服务协议的抗辩不予采纳。忠轩公司依照协议履行了为晋文芳提供物业服务的义务，晋文芳享受了忠轩公司提供的相关物业服务，但是没有依照前期物业管理服务协议的约定支付物业服务费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任，向忠轩公司支付物业服务费并支付违约金，晋文芳抗辩认为忠轩公司提供物业服务不符合约定，但是没有提交充分证据予以证明，原审法院不予采纳。关于忠轩公司主张晋文芳所拖欠的各项费用：1．物业服务费5291.33元（2016年1月至2019年9月期间），晋文芳对此并无异议，原审法院依法予以确认。2．环卫费382.5元，忠轩公司没有提交证据证明其实际已经代晋文芳交纳该费用，对此项请求，原审法院不予支持。3．公摊费1249.34元，忠轩公司既没有提供充分证据证明其主张的水费、电费是如何产生的，也没有证明案涉小区各业主应如何分摊公用水电费，原审法院无法核实确认晋文芳应当支付的公摊水费、电费金额，对此项请求，原审法院不予支持。4．电梯保养费340.2元，忠轩公司在为案涉房屋提供物业服务的过程中，确实产生并支付了电梯保养费用，但是忠轩公司没有提供充分证据证明案涉小区各业主应如何分摊电梯保养费，原审法院同样无法核实确认晋文芳应当负担的电梯保养费用，对此项请求，原审法院不予支持。5．滞纳金2179.01元，双方案涉服务协议中约定业主未按时交纳物业管理费用的，按欠缴金额每日3‰计收滞纳金，该滞纳金实际是晋文芳违反协议约定欠付物业服务费而应向忠轩公司支付的违约金。原审庭审中，忠轩公司要求晋文芳按照欠缴物业服务费的30%计算违约金，该请求没有违反双方的约定以及法律规定，低于双方在物业服务协议中约定的标准，原审法院予以支持，但应以原审法院核定的欠付物业服务费作为计算基数。晋文芳拖欠忠轩公司物业服务费为5291.33元，晋文芳应向忠轩公司支付违约金为1587.40元（5291.33元×30%）。6．自2019年10月起付清之日止的滞纳金，原审法院认为，忠轩公司按照未付物业服务费的30%要求晋文芳支付违约金已经获原审法院支持，忠轩公司再另行主张滞纳金依法无据，原审法院不予支持。综上所述，忠轩公司请求晋文芳支付物业服务费和违约金依法有据，原审法院予以支持，但具体数额以原审法院确定的为准。其他请求理据不足，原审法院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，原审法院判决：一、晋文芳于判决发生法律效力之日起十五日内向忠轩公司支付从2016年1月至2019年9月期间的物业服务费为5291.33元；二、晋文芳于判决发生法律效力之日起十五日内向忠轩公司支付欠缴物业服务费的违约金1587.40元；三、驳回忠轩公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（忠轩公司已预交），由忠轩公司负担3元，晋文芳负担22元。双方二审中均未提交新证据。本院查明，晋文芳认为忠轩公司主张的违约金的计算标准畸高，请求法院调低。经审查，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：忠轩公司诉请的环卫费、公摊水电费、电梯保养费是否应予支持以及2019年10月之后的违约金是否应另计的问题。关于环卫费、公摊水电费、电梯保养费的问题。忠轩公司未提交向环卫机构缴纳该费用的证据，原审法院认为该公司主张此笔费用于法无据，对此不予支持，并无不当。对于公摊水电费，忠轩公司未举证证明费用的产生以及由小区业主承担该费用的事实根据，原审法院对此不予支持，亦无不当。电梯保养费的问题，忠轩公司二审中主张按每栋楼每台电梯360元计算该费用然后由该栋业主均摊，因合同约定电梯维修、维护费在保修期满后按实际产生费用收取，忠轩公司的该项诉讼请求有事实和法律根据，本院予以支持。晋文芳应向忠轩公司支付2016年7月至2019年6月的电梯保养费340.2元，因晋文芳迟延支付电梯保养费，故应支付电梯保养费于2019年10月之前的违约金，加上原审法院认定的欠付物业服务费违约金，应支付违约金共计（5291.33+340.2）×0.3=1689.46（元）。本院对原审判决予以改判。关于2019年10月之后的违约金是否应另计的问题。忠轩公司主张2019年10月之后的违约金应按合同约定的日千分之三标准计取，对此晋文芳不予认可且主张该计算标准畸高。本院认为，原审法院根据本案实际情况，支持了忠轩公司提出的2019年10月之前的违约金按30%标准计收的诉讼请求，已足以弥补忠轩公司因业主延迟支付物业服务费所遭受的损失，因此，对于忠轩公司关于2019年10月之后按日千分之三标准另行计收违约金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，忠轩公司的上诉请求部分成立，对其有理部分，本院予以支持；对其无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初2701号民事判决第一项；二、撤销珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初2701号民事判决第二、三项；三、晋文芳于本判决发生法律效力之日起十五日内向珠海市斗门忠轩物业发展有限公司支付2016年7月至2019年6月的电梯保养费340.2元；四、晋文芳于本判决发生法律效力之日起十五日内向珠海市斗门忠轩物业发展有限公司支付欠交物业服务费和电梯保养费的违约金1689.46元；五、驳回珠海市斗门忠轩物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由晋文芳负担23元，珠海市斗门忠轩物业发展有限公司负担2元；二审案件受理费50元，由珠海市斗门忠轩物业发展有限公司负担10元，晋文芳负担40元。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年七月八日书记员  吴健豪王莉