贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5776号 原告：章枝秀，女，汉族，1959年10月30日出生，住贵州省大方县。 原告：蒙光全，男，汉族，1959年5月6日出生，住贵州省大方县。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所实习律师。 原告章枝秀、蒙光全与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告章枝秀、蒙光全，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告承担逾期交付办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金18509.00元(以购房款234111.00元为基数，按每日万分之零点五违约金，自2014年6月16日计算至被告向原告办理交付不动产权属证书之日2018年10月15日止，共计违约天数1582天)；2、请求法院判令被告退还原告已交的电开户费529.00元、闭路电视开户费265.00元、燃气开户费2500.00元。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由:原告于2010年11月5日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买毕节市瑞丰新城第14幢21层2号房屋，该房屋套内建筑面积为87.03平方米，套内建筑面积为71.71平方米，总价款234111.00元。原告依照合同的约定，并在合同规定的期限内向被告交付首期房款114111.00元，后于2010年11月16日与贵阳银行股份有限公司毕节分行签订《商品房按揭借款(抵押)合同》，原告向贵阳银行股份有限公司毕节分行贷款12000.00元用于支付原告向被告购买该房屋的余款，并且银行已于签订合同后次性将该笔款项转给被告。原告已依照合同的约定向被告支付全部购房款共计23411.00元以及办理房屋不动产权证所需的费用，被告也出具了相应的票据给原告。2012年6月16日被告将该商品房交付给原告使用后，未在合同约定的730日内(2014年6月15日前)交付办理商品房转移登记的有关文书，原告多次与被告沟通，要求被告尽快交付办理该房屋转移登记的有关文书，截止到2018年10月15日被告才将相关文书办理后移交原告。同时原告认为被告无权向原告收取开户费，应当依法退还给原告。依据《中华人民共和国合同法》第107条的规定以及双方签订的买卖合同，被告已构成违约，因此被告应依照合同的约定向原告承担违约责任。 综上所述，原告为维护自身的合法权益，现根据《民事诉讼法》第119条的规定，向贵院提起诉讼，希望贵院能判如所请! 被告瑞丰房开公司答辩称：一、本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持。 二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。 三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，答辩人无支付义务。 四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二，安顺市系每户给予1000.00元至2000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。 五、原告经被告电话通知于2018年8月20日向被告出具委托书，用以委托被告办理房屋不动产权证相关事宜。2018年9月25日，被告取得瑞丰新城14幢房屋的不动产权证书，及时在2018年10月8日将涉案房屋申请办理转移登记的有关文书提交登记机关备案。若原告充分举证证明其存在损失、并借以认定被告需承担违约责任的前提下，逾期交付转移登记有关文书的违约金，应截止至被告具备办理权属转移登记条件且已尽到通知义务之日即2018年9月25日。 六、原告诉请退还开户费3294.00元的诉讼请求不应当得到支持：1、该项诉讼请求已经超过法定诉讼时效期间；2、涉案商品房价款并未包含开户费，被告代收后已代为交纳至相关部门，未据为己有，不具备退还基础。 七、原告诉请未被支付部分的案件受理费由其自行承担。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2010年11月5日，原告蒙光全作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于洪南××××房，建筑面积为87.03平方米；总价款为234111.00元，买受人于2010年11月3日支付114111.00元，余额120000.00元由银行按揭；出卖人应当在2012年6月30日前，将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。”合同签订后，原告依约支付了全部购房价款。2012年6月16日，被告将涉案商品房交付原告使用。2018年10月15日，毕节市不动产登记中心为原告章枝秀、蒙光全办理了涉案商品房的不动产权证书。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2012年6月16日将涉案商品房交付原告使用，依照合同约定，被告应当在商品房交付之日起730日内，即2014年6月16日之前将办理权属登记提供的资料（需由被告提供的部分）报产权登记机关备案，但被告并未如期履行该义务，已经构成违约，原告诉请被告支付违约金，有合同约定，本院予以支持。 关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，被告应于2014年6月16日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原则上应从2014年6月17日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年4月27日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年4月27日起的逾期办证违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。鉴于原、被告双方形成委托待代办关系，只要被告具备应由其提供的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，即可视为是由于出卖人的原因未能办证的情形消除。但本案中，被告提供的证据不足以证明其在具备办证条件后，于何时向原告尽到了告知义务，故本院以涉案商品房不动产权证书的办理时间2018年10月15日作为计算逾期办证违约金的终期节点。综上，被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为2017年4月27日至2018年10月15日，共计536日，依照合同约定被告应当支付给原告的违约金计算为234111.00元×0.005%×536天=6274.17元。故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，本院予以支持6274.17元。 关于原告主张退还开户费的问题。原告提供的证据并不足以证明其已经向被告缴纳了相应的开户费用，应当承担举证不利的法律后果，故对原告主张退还开户费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告章枝秀、蒙光全逾期办证违约金6274.17元； 二、驳回原告章枝秀、蒙光全的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费173.00元（已减半收取），由原告章枝秀、蒙光全负担123.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担50.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年七月二十七日 书记员  申开旭