山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初5058号原告：卢晓军，男，1963年7月21日出生，汉族，济南市槐荫区住建局员工，住济南市槐荫区。原告：孙红，女，1963年10月1日出生，汉族，济南市槐荫区住建局员工，住济南市槐荫区。以上两原告共同委托诉讼代理人：侯镇虎，山东众寻律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：许娇，山东众寻律师事务所律师。被告：山东链家房地产经纪有限公司，住所地济南市历下区历山路171号历山名郡C1座406室。法定代表人：高春慧，总经理。委托诉讼代理人：张敏，女，1994年11月22日出生，系该单位员工。委托诉讼代理人：李彩金，女，1990年7月29日出生，系该单位员工。原告孙红、卢晓军与被告山东链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙红及孙红、卢晓军共同的委托诉讼代理人侯镇虎、许娇，被告链家公司的委托诉讼代理人张敏、李彩金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙红、卢晓军向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付各项损失共计554712.59元（按230万元损失×24.1%计算）；2、案件受理费9350元由被告承担。事实与理由：2016年8月31日，原告卢晓军与案外人蔡黎菲、魏淑斌签订房屋买卖合同一份，约定原告卢晓军将自己所有的位于济南市鲁能领秀城Ｌ4地块19（区5号楼1单元101室以及相关附属房屋出售给案外人蔡黎菲、魏淑斌。同日，原告卢晓军与被告、案外人蔡黎菲、魏淑斌签订居间服务合同一份，约定买卖双方在被告的居间下，签订上述房屋买卖合同。原告卢晓军在与案外人蔡黎菲、魏淑斌履行房屋买卖合同过程中发生纠纷，案外人向济南市市中区人民法院提起诉讼，市中区人民法院于2018年5月8日作出判决，判决解除原告卢晓军与案外人蔡黎菲、魏淑斌签订的房屋买卖合同，并支付可得利益损失、居间服务费损失、代理费、评估费等各项费用共计2110789元，原告卢晓军向济南市中级人民法院提起上诉，济南市中级人民法院驳回原告卢晓军上诉，维持原判。被告作为居间方，就合同的履行应当尽到居间义务，由于被告未尽到相关义务给原告造成严重的损失，应当承担相应的责任。为了维护原告的合法权益，特诉至本院，望判如所请。被告链家公司答辩称，一、被告作为居间方，已经履行完合同约定及法律规定的居间义务，理应获得居间报酬。1、根据《居间服务合同》第一条的约定，我方的居间义务内容为第一条第一款所述6条，居间义务的完成条件为第一条第二款“甲乙双方签署《房屋买卖合同》时，居间行为完成”，居间报酬为第一条第三款“本次交易应向丙方支付居间服务费人民币37440元整”。2016年8月31日，原告与案外人蔡黎菲、魏淑斌签署了《房屋买卖合同》，因此，按照被告与原告之间的合同约定，被告的居间行为已经完成，有权按照合同约定获得约定的居间报酬。2、根据《合同法》第424条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”的规定，居间人提供媒介服务并促成双方签署合同的，委托人应该支付报酬。现被告已促成原告与案外人蔡黎菲、魏淑斌签署了《房屋买卖合同》，履行了法定的居间义务，有权依法获得居间报酬。综上所述，不管依照法定还是合同约定，居间方均已完成居间义务，有权获得居间报酬。且根据《居间服务合同》第五条第三款之约定，“甲方或者一方违反买卖合同或本合同第三条约定，导致丙方不能履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费，无需退还，如支付费用为守约方，则违约方支付该笔费用给守约方”，因此，已经支付的，任意一方无权要求我方退还。二、原告要求被告承担其与案外人蔡黎菲、魏淑斌买卖合同纠纷判决中其应当赔偿案外人的费用，没有事实和法律依据。1、原告主张被告应基于没有尽到居间义务给其造成的严重的损失，应当承担相应的责任。首先，原告没有列明被告未尽的居间义务是什么，其次根据《居间服务合同》约定及《合同法》规定，被告已经履行完居间义务，因此其主张被告应承担相应的责任没有事实和法律依据，其诉讼请求不应得到支持。2、原告主张被告给其造成了严重的损失，并列举其损失包括可得利益损失、居间服务费损失、代理费、评估费等共计2110789元，但上述赔偿给案外人的费用均源自原告自身的根本违约行为，因此原告主张该其损失由被告承担，没有事实和法律依据。首先，上述费用的性质为原告基于其违约行为支付给案外人的赔偿款，涉及房屋买卖合同纠纷，与本案无关，更与被告无关。原告与案外人蔡黎菲、魏淑斌之间的房产买卖合同纠纷经过本院一审、市中院二审以及再审程序，各判决书均认定原告与案外人蔡黎菲、魏淑斌签署的《房屋买卖合同》合法有效，因此被告居间义务已经完成，详见二审判决书第13页下方、第14页下方、第21页中间部分，以及再审判决书第13页中间部分；且一审、二审及再审均认可，原告卢晓军在签署合同收取定金之后，以成交价过低以及孙红不同意出售为由，明确拒绝履行合同的行为构成根本违约，应当承担违约责任赔偿案外人的损失（详见二审判决第17页中间部分、第21页中间部分，以及再审判决书第13页中间部分）；并判决其向案外人赔偿可得利益损失、居间服务费损失、代理费、评估费等共计2110789元。即原告承担违约责任向案外人支付赔偿款是基于自己涨价毁约的违约行为，而被告涨价又是基于市场行情引起的，均与被告无关。因此，原告主张被告为其造成了严重的损失，没有事实和法律依据。其次，剖析上述每一个费用，均与居间合同无关，更不应由被告承担。1、法院判决被告赔偿案外人可得利益损失1959500元，是基于原告涨价并拒绝履行合同之后，房价上涨给案外人造成的直接损失，该费用是直接由原告毁约的违约行为造成的，原告应当为其自己的违约行为承担责任，因此，该部分费用的产生与被告无关。2、法院判决被告赔偿案外人居间服务费损失37440元、代理费23200元、评估费40689元，法院认为房产买卖合同纠纷是基于原告的违约行为引起的，因此，案外人因购房及诉讼所产生的必要支出费用由原告进行赔偿。该部分费用的产生依据依旧是原告的违约行为，因此，该部分费用的产生与被告无关。三、原、被告之间的居间服务合同已履行完毕，原告主张被告承担赔偿责任不应得到支持，本案件的诉讼费用应当由原告自行承担。综述，原告主张被告为其造成了严重的损失以及被告应向其赔偿损失的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。原、被告围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的结婚证复印件、民事判决书、房屋买卖业务签订文件合订本、电话录音复印件、济南市商品房买卖合同、庭审笔录、房屋买卖合同、居间服务合同及原、被告聊天记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定事实如下：原告卢晓军、孙红系夫妻关系，于1993年10月27日登记结婚。2014年10月12日，原告卢晓军与山东鲁能亘富开发有限公司签订商品房买卖合同。所购房屋座落于济南市鲁能领秀城L4地块（19区）5号楼1单元101室及附属房屋1单元101室，建筑面积108.68平方米，金额1326294元。同出卖的附属房屋：鲁能领秀城L4地块（19区）5号楼1――101、1――102、1――103、1――104、1――105、1――106、L4地块东区地下车库1135号。2016年8月31日，原告卢晓军（甲方、出卖人）与蔡黎菲、魏淑斌（乙方、受买人）及被告链家公司（丙方、居间方）签订居间服务合同，约定甲、乙双方在丙方的居间下就坐落于济南市鲁能领秀城L4地块（19区）5号楼1单元101室的房屋签订房屋买卖合同。丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的房屋买卖合同。甲、乙双方签订房屋买卖合同时，居间行为完成。居间代理费为37440元，由乙方承担。丙方提供的保障服务包括：（1）保管与交易相关的产权资料及其他重要材料；（2）协助办理公证手续；（3）协助办理房屋评估手续；（4）协助办理房屋抵押登记手续；（5）协助办理房屋解押手续；（6）对个人资信状况进行预审查，推荐个性化的银行及贷款产品；（7）协助办理贷款银行或公积金管理中心按揭贷款手续，及时跟进审批进度；（8）告知贷款审批进度；（9）协助发送履约催告函件或告知函件；（10）提供房屋交易资金托管服务；（11）提供多元化的金融服务咨询、推荐服务；（12）及时督促甲、乙双方按约履行合同义务；（13）协调处理交易履行中产生的争议或纠纷。同日，原告卢晓军（房屋出卖人）与蔡黎菲、魏淑斌（房屋买受人）签订房屋买卖合同，所售房屋坐落为济南市鲁能领秀城L4地块（19区）5号楼1单元101室。同出卖的附属房屋：鲁能领秀城L4地块（19区）5号楼1――101、1――102、1――103、1――104、1――105、1――106、L4地块东区地下车库1135号。卢晓军向山东链家提供交易方留存信息表中共有方（或继承权人）处为空白。同日，卢晓军与蔡黎菲、魏淑斌签订房屋买卖合同，双方对房屋基本情况、权属情况、成交方式、成交价格及产权证办理进行约定。上述合同履行过程中，卢晓军以其配偶不同意处分该房屋、不配合办理过户手续为由未继续履行房屋买卖合同。2016年12月1日，蔡黎菲、魏淑斌将卢晓军、孙红及链家公司、山东鲁能亘富开发有限公司诉至本院，要求卢晓军、孙红办理涉案房屋过户手续。审理过程中，蔡黎菲、魏淑斌变更诉讼请求，要求卢晓军、孙红支付违约金（以第三方评估机构评估为准）。本院于2018年5月8日作出（2016）鲁0103民初7415号民事判决，判决卢晓军、孙红返还蔡黎菲、魏淑斌定金5万元、赔偿可得利益损失1959500元、居间费37400元、律师代理费23200元、评估费40689元。该案卢晓军、孙红上诉至济南市中级人民法院，该院于2018年8月24日作出（2018）鲁01民终5547号民事判决，驳回上诉，维持原判。卢晓军、孙红申请再申，济南市中级人民法院于2020年1月7日作出（2019）鲁01民再71号民事判决书，判决维持本院（2018）鲁01民终5547号民事判决。该案因卢晓军、孙红未履行生效判决，进入强制执行程序，卢晓军、孙红2020年3月至6月合计支付款项共计2316659.22元，本院于2020年6月30日出具（2020）鲁0103执恢269号结案通知书，该案执行完毕。执行法官有结案凭证。原告提交其与蔡黎菲、魏淑斌电话录音资料一份，其中蔡黎菲、魏淑斌陈述，“我们是8月31号签的合同，9月30号你才跟我说这个。”原告欲证实其在9月30号明确向购房者表示不卖房子后，山东链家公司应按约向买受人发送履约催告函或告知函件，应当及时协调处理交易履行中产生的争议或者纠纷，被告链家公司未履行发送函件催告履行义务，故意拖延时间，未能履行居间合同约定的义务。被告对证据真实性予以认可，但其认为原告在房屋买卖合同纠纷中至2017年7月一直表示履行合同，上述时间后其表示不再履行合同后，蔡黎菲、魏淑斌才将诉讼请求变更为要求支付违约金。原告提交调取的（2019）鲁01民再71号庭审笔录，证明被告没有尽到审查义务，应当承担一定的法律责任。被告对证据真实性无异议，但对证明目的不予认可。本院认为，居间是指一方在他人的交易活动中，传递信息、提供机会，促成交易双方达成协议的活动。本案被告促成原告与案外人蔡黎菲、魏淑斌房屋买卖合同成立、生效，其他附属义务如协助办理房屋评估、按揭贷款手续等因原告不履行房屋买卖合同导致居间人不能履行上述义务，故居间义务视为已经完成。原告虽主张被告未尽审慎审查义务、函告义务应赔偿损失554712.59元，但依据原告与案外人蔡黎菲、魏淑斌签订房屋买卖合同，房屋出卖人、所有权人均载明为卢晓军，卢晓军向被告出具的交易方留存信息表中共有权人处亦为空白，结合其与房产开发商签订的商品房销售合同，买受人处仅为卢晓军，由此，被告山东链家公司有理由相信房屋所有权人为卢晓军，依据客观证据及卢晓军自认交易信息，山东链家已尽审慎审查义务。关于山东链家是否履行催告义务与原告房屋买卖合同违约行为导致赔偿案外人蔡黎菲、魏淑斌损失无因果关系。综上所述，原告要求被告赔偿554712.59元损失，无法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告卢晓军、孙红的诉讼请求。案件受理费9350元，减半收取4675元，由原告卢晓军、孙红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  苏乐风二〇二〇年七月二十二日书记员  谢书凤