广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初14999号原告：广州乾中物业管理有限公司，住所地广州市白云区北太路1633号广州民营科技园科盛路1、3、5号自编4栋1401房1408室。法定代表人：周丹华，执行董事。委托诉讼代理人：梁家东，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州诚力起重安装工程有限公司，住所地广州市白云区太和镇太和北路120号房（部位：2栋1120-1125）。法定代表人：王建伟。原告广州乾中物业管理有限公司（以下简称乾中公司）与被告广州诚力起重安装工程有限公司（以下简称诚力公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员白亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告乾中公司的委托诉讼代理人梁家东、被告诚力公司的法定代表人王建伟，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乾中公司诉称：2018年9月20日，原告与被告签订《物业租赁合同》和《物业管理合同》，约定原告将广州市白云区太和镇太和北路120号太和华正道物流市场内B120-125首层、B123-125二层商铺租赁给被告经营使用，2020年9月19日前的月租金为5100元、月管理服务费为11900元。2019年3月15日，广州市白云区人民法院以（2019）粤0111民初124号民事判决书，判决原告与案外人谢永权、谢志平关于案涉物流园的场地租赁合同无效，原告须将案涉场地移交给案外人谢永权、谢志平。为此，原告与被告多次协商要求腾空商铺，但是被告均予以拒绝，并拒绝支付2019年4月20日起至今的房屋占有使用费和管理服务费。故原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告于2018年9月20日签订的《物业租赁合同》无效；2、被告立即腾空位于广州市白云区太和镇太和北路120号物流市场内B120-125首层、B123-125二层的商铺；3、被告立即支付自2019年4月20日起至腾空租赁物业之日止的房屋占有使用费和管理服务费（暂计至2020年4月19日，房屋占有使用费共为61200元、管理服务费共为142800元）；4、没收被告租赁保证金10200元、管理服务保证金23800元；5、本案诉讼费由被告承担。被告诚力公司答辩称：不同意原告的诉讼请求，我司已与新业主订立了新的合同，从2019年6月开始，租金就已经交给新业主，我们没有义务再去腾空商铺，或者是交给原告，现在我方尚欠2019年5月的租金，是原告没有收，我方还有押金在原告处，我方一直准时交租，2019年6月份开始，原告方自己单独撤场以后，也不跟我们交流，在我方没有违约的情况下，原告没有依据没收我方的保证金。而且双方之间的合同是解除而不是无效，是原告已经没有了实际履行能力，导致合同无法履行。经审理查明：2011年3月10日，案外人谢永权、谢志平（甲方）与案外人广州通臣物流有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方的粮油批发市场位于广州市白云区太和镇太和北路120号，总面积为约45亩（有两层框架结构建筑物3217.8平方米、一层框架结构建筑6828.89平方米、锌瓦棚7459.82平方米、停车场12304平方米），旁边空地9569.53平方米（租金另计）；甲乙双方约定本合同租期年限为12年6个月，即从2011年7月1日到2023年9月31日止，同时，旁边现有的空地为12年6个月，即从2011年7月1日到2023年9月31日止。2011年5月18日，谢永权与案外人广州通臣物流有限公司签订《租赁合同补充协议》，对免租期和场地清理，以及交付市场和空地公证合同复印件事宜进行了约定。2013年4月25日，原告乾中公司（乙方，承租方）与谢永权（甲方，出租方）签订《租赁合同补充协议》，对租金递增日期和金额进行了补充约定。原告乾中公司与谢永权、谢志平确认，乾中公司系以签订该补充协议的方式，从案外人广州通臣物流有限公司处整体受让了前述《租赁合同》及补充协议的权利义务。2017年11月1日，案外人谢永权（甲方，出租方）与原告乾中公司（乙方，承租方）及案外人谢志平（甲方相关负责人）签署《补充协议（三）》，称：广州市白云区太和镇粮油食品批发市场（负责人：谢永权）与广州通臣物流有限公司于2011年3月10日就承租广州市白云区太和镇太和北路120号的粮油批发市场转型经营物流市场事宜签订《租赁合同》、于2011年5月18日签订了《租赁合同补充协议》（简称《补充协议一》）；另广州市白云区太和镇粮油食品批发市场（负责人：谢永权）与乙方于2013年4月25日签订了《租赁合同补充协议》（简称《补充协议二》），即由乙方承接广州通臣物流有限公司在上述《租赁合同》及补充协议项下承租方的各项权利义务。2018年9月20日，原告乾中公司与被告诚力公司签订《物业租赁合同》，约定：被告诚力公司向原告乾中公司承租广州市白云区太和镇太和北路120号太和华正道物流港市场内B120-125首层、B123-125二层档商铺，租赁期限从2018年9月20日起至2023年9月19日止；从2018年11月6日起计租金，2018年9月20日至2020年9月19日租金为5100元/月、从2020年9月20日起租金递增6%计5406元/月、从2022年9月20日起租金递增6%计5730元/月，租金按月结算，在每月的5日前交纳当月租金。同日，双方就前述租赁物业签订《物业管理合同》，约定：合同期限从2018年9月20日至2023年9月19日止；被告在签署合同时应向原告交纳保证金23800元；从2018年11月6日起计收物业卫生、推广、治安等管理费，第一年每月共计11900元，从2020年9月20日起物业卫生、推广、治安等管理费递增6%计12614元/月，从2022年9月20日起物业卫生、推广、治安等管理费递增6%计13371元/月，须在每月5日前交纳当月管理服务费及其它费用。庭审中，原告乾中公司与被告诚力公司均确认，以每月的20日至次月的19日为计算一个月租金及管理服务费的周期，且双方同时确认被告诚力公司已向原告乾中公司支付租金及管理服务费至2019年4月20日，即2019年5月的费用尚未交纳。被告诚力公司已向原告乾中公司交纳了租赁保证金10200元、管理服务保证金23800元，合计34000元，诚力公司当庭表示同意用该保证金抵扣其应向原告乾中公司交纳的费用。另查，2019年5月24日，原告乾中公司与谢志平、谢永权签署“关于太和北路120号场地接管事宜的情况说明”，称：乾中公司于2019年5月31日正式退出广州市白云区太和北路120号场地经营管理；乾中公司收取场地内租户/占用方2019年5月31日及之前的租金（占用费）、管理费、水电费等费用；业主谢志平及谢永权于2019年6月1日起正式接管场地。2019年5月27日，乾中公司将包括租户名为王建伟（诚力公司）在内的10户租赁合同移交给案外人谢志平、谢永权。2020年1月1日，被告诚力公司与登记股东为案外人谢永权、谢志平两人的广州和通供应链有限公司（以下简称和通公司）签订《物业租赁合同》及《物业管理合同》，约定由诚力公司向和通公司租赁广州市白云区太和镇太和北路120号和通公司市场内B120-125首层、B122-125二层档商铺，租赁期限为2020年1月1日至2023年9月31日，诚力公司按月向和通公司支付约定的租金及管理服务费。同日，被告诚力公司按每月17000元的标准向和通公司交纳了案涉租赁场地2019年6月至12月的租金及管理服务费，2020年1月起的租金及管理服务费则按其与和通公司的约定向该公司交纳。而被告诚力公司还确认，其向原告乾中公司承租案涉物业以来，一直由其占有使用该物业至今。再查，2019年3月15日，本院作出（2019）粤0111民初124号民事判决书，查明案涉广州市白云区太和镇太和北路120号物业因无合法的报建手续，涉嫌违法建设，故认定原告乾中公司与案外人谢永权、谢志平就上述物业于2011年3月10日签订的《租赁合同》及补充协议无效。2019年12月6日，本院作出（2019）粤0111民初20646号民事判决书，判令：“一、于本判决生效之日起十五日内，被告广州乾中物业管理有限公司将涉案场地腾空并交付原告谢永权、谢志平，第三人广州诚力起重安装工程有限公司负有协助腾空、交付的义务；二、于本判决生效之日起七日内，被告广州乾中物业管理有限公司给付原告谢永权、谢志平2019年1月1日至2019年5月31日期间的场地占有使用费1706072.6元。2019年6月1日起至场地完全交付之日止的占有使用费，被告广州乾中物业管理有限公司按照4500元/月的标准给付原告谢永权、谢志平；三、于本判决生效之日起七日内，被告广州乾中物业管理有限公司给付原告谢永权、谢志平场地占有使用费利息。利息以1706072.6元为本金自2019年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本金清偿之日止。2019年6月1日起至场地完全交付之日止的占有使用费利息应以每个月应付占有使用费为本金自2019年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本金清偿之日止；四、于本判决生效之日起七日内，被告广州乾中物业管理有限公司给付原告谢永权、谢志平2019年5月份电费65017.92元；五、被告广东华正道集团有限公司对上述判决第二项、第三项承担连带清偿责任；六、驳回原告谢永权、谢志平的其他诉讼请求。”上述民事判决书均已发生法律效力。上述事实，有民事判决书、《物业租赁合同》、《物业管理合同》、收据、“关于太和北路120号场地接管事宜的情况说明”及当事人陈述等证据证实。本院认为：关于合同效力的问题。本案为房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效”。被告诚力公司向原告乾中公司在本案中所承租的物业位于广州市白云区太和镇太和北路120号内，而广州市白云区太和镇太和北路120号的建筑经生效民事判决查明系无合法报建手续的违法建设建筑，乾中公司向案外人租赁该物业的合同已被生效民事判决认定为无效合同，故本案中原告乾中公司与被告诚力公司于2018年9月20日签订的《物业租赁合同》亦为无效合同。关于合同无效后的处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”。因原告乾中公司与被告诚力公司均确认，被告诚力公司仅向原告乾中公司交纳租赁及管理服务费用至2019年4月20日，2019年5月的费用尚未交纳，而双方确认每月费用起算时间为当月20日至次月19日，故被告诚力公司应按原合同约定标准向原告乾中公司交纳2019年4月20日起的案涉物业占有使用费及管理服务费。但因原告乾中公司与案外人谢永权、谢志平签署的“关于太和北路120号场地接管事宜的情况说明”，原告乾中公司仅能收取场地内租户/占用方2019年5月31日及之前的租金（占用费）、管理费、水电费等费用，而被告诚力公司也提交收据证实了2019年6月1日之后的占有使用费及管理服务费其已向案外人和通公司交纳，故本院认为被告诚力公司仅需向原告乾中公司支付2019年4月20日至2019年5月31日期间的占有使用费、管理服务费。按照原合同约定标准，被告诚力公司应向原告乾中公司支付该期间的占有使用费7074.19元（5100元+5100元/月÷31天×12天）、管理服务费16506.45元（11900元+11900元/月÷31天×12天），合计23580.64元。但因被告诚力公司已向原告乾中公司交纳了租赁保证金10200元、管理服务保证金23800元，在案涉租赁合同无效且原告乾中公司与案外人谢永权、谢志平以签署情况说明的方式确认在2019年6月1日交接案涉物业的情况下，原告乾中公司应当向被告诚力公司返还上述保证金34000元。而该应当返还保证金，被告诚力公司同意抵扣其需向原告乾中公司交纳的占有使用费、管理服务费，但经抵扣后保证金尚有结余10419.36元，故本院对原告乾中公司要求被告诚力公司支付占有使用费、管理服务费的请求不再予以支持，同时原告乾中公司应将保证金结余款10419.36元退还给被告诚力公司。另因本院在生效的（2019）粤0111民初20646号民事判决书中，已经判令乾中公司将涉案场地腾空并交付给案外人谢永权、谢志平，诚力公司负有协助腾空、交付的义务，故原告乾中公司在本案中要求被告诚力公司腾空案涉物业的请求，违反了一事不再理的民事诉讼原则，本院在本案中不再予以调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、确认原告广州乾中物业管理有限公司与被告广州诚力起重安装工程有限公司于2018年9月20日签订的《物业租赁合同》无效；二、驳回原告广州乾中物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2435元、财产保全受理费1710元，由原告广州乾中物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 白 亮二〇二〇年七月二十三日书记员 陈芷清