河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1720号 上诉人（原审被告）：承德正基房地产开发有限公司，住所地河北省承德县下板城镇板城大街新基家园二楼。 法定代表人：杨立民，经理。 委托诉讼代理人：计天明，河北泉盛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王俊忠，男，1968年7月1日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：杜丽娟，河北紫胤律师事务所律师。 上诉人承德正基房地产开发有限公司（以下简称正基公司）因与被上诉人王俊忠房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德县人民法院（2019）冀0821民初3693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人正基公司的法定代表人杨立民、委托诉讼代理人计天明，被上诉人王俊忠的委托诉讼代理人杜丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正基公司上诉请求：1、撤销河北省承德县人民法院（2019）冀0821民初3693号民事判决，依法改判或发回重审；2、二审案件受理费由上诉人承担。事实和理由：1、2017年6月29日，上诉人的经管人苏某与被上诉人签订《购房协议》，被上诉人购买19套房产，价值300万元，2018年7月，苏某将涉案房屋改造装修后交给被上诉人，而被上诉人未支付房款。证人苏某未经股东赵某1同意，其以上诉人应收购房款抵顶个人债务行为违法、无效。因为其违反《公司法》的相关规定，《公司法》第16条规定，公司向其他企业投资或为他人担保，依照公司章程规定，由董事会或股东会决议。对外担保尚须股东会同意，对外承担债务更需要股东会同意。证人苏某2014年向王俊忠借款300万元无力偿还，被上诉人见证人无力偿还借款，为减少损失，明知苏某无权做出承担债务的决定，其认可苏某的行为，基于《合同法》第50条规定，被上诉人也不构成善意相对人。 王俊忠答辩称，一、苏某与王俊忠欠款事实是真实存在的。２014年４月份，苏某向王俊忠借款300万元事实清楚，被上诉人一审提交的第一组证据对于借款转账经过已经进行了充分证明，借款人苏某对此事认可，一审中上诉人对此事的真实性也无异议。二、苏某用正基公司开发的新基家园楼房的４层19套房屋抵顶向被上诉人的借款300万元是双方协商一致达成的，同时，苏某对正基公司的房屋有处分权。1、苏某有权处分正基房地产公司的房屋。工商登记显示赵某3是正基公司的自然人独资股东，被上诉人一审提交的代持股协议书体现苏某系正基公司的大股东，是正基公司的实际控制人。虽然赵某3称该协议实际未履行，但并未否认其真实性，对于这样一份真实存在的代持股协议书，如果未履行，双方可以签订终止或解除协议，也可以通过法律程序进行解除或终止，但赵某3并未提供相关证据证明协议未履行。而事实上，通过对赵某3的询问笔录和庭审笔录，其认可自2017年开始正基公司交由苏某实际管理，认可涉案房屋改造也是苏某负责的（一审对申俊文的调查笔录可以证明房屋改造工程是苏某发包并支付的工程款），对正基公司向被上诉人等三人出具收据一事认可，认可将公司房产证交给苏某，还说第３层卖了390万元钱都在苏某手里。苏某既然可以卖掉第３层，那么他一样也有权卖掉第４层。由此可以证明苏某当时对于正基公司的经营管理、房屋买卖具有实际控制权。鉴于以上代持股协议，和苏某实际掌控正基公司，并对公司房屋进行改造，对公司进行经营管理，使得被上诉人完全有理由相信其可以代表正基公司处分房屋用于抵账，因此即便其超越了代理权限，也构成表见代理，被上诉人作为善意第三人实际上已经取得房屋所有权。2.苏某的处分正基公司房屋的行为是否取得股东会的同意，不影响本案以房抵债行为的效力。公司法并未规定公司的一切经营管理行为都需要股东会的同意，仅是对公司向其他企业投资或者为他人提供担保时，需依照公司章程的规定，由董事会或者股东会决议，也就是说公司章程需要对此进行规定，本案中，上诉人并未举证证明关于正基公司的公司章程中有公司决策和经营管理必须经股东会同意的相关规定。即便是有相关规定，也不适用于本案，因为此条规定是公司内部的管理性规范，不影响公司对外合同的效力。且法律规定明确为担保事项，本案是公司的实际控制人与经营管理者对于公司财产所做出的处分行为，该处分行为如果影响到了其他股东的利益，也是公司股东之间的纠纷，与本案被上诉人与公司之间的合同履行没有关系。三、正基公司与王俊忠签订的购房协议真实合法有效，正基公司应继续履行合同义务。1、苏某以正基公司开发的新基家园楼房的4层19套房屋抵顶向被上诉人的借款300万元是双方协商一致，虽未签署书面的抵账协议，但双方对此事均予认可。正基公司与被上诉人于2017年6月29日签订了购房协议书并开具收据的行为，可以证明正基公司同意该以房抵债的行为。要完成以房抵债，还需要办理房屋产权证书;2、一审中证人苏某、赵某2的陈述可以还原该购房协议书签订的过程，足以证明被上诉人与正基公司签订购房协议真实、有效。正基公司上诉称只认可开收据一事，对签订协议的事实不予认可，明显与事实不符，不签订协议何来开发票一事，必然是先签订的购房协议，然后才开具的收据。3、涉诉房屋已完成交付，实际占有使用人为被上诉人。本案以房抵债协议已经实际履行，在签订协议后，正基公司将房屋的产权证即交给了被上诉人，被上诉人将房屋装修后使用至今，证明上诉人对签订购房协议并已履行一事是明知和认可的。4、涉诉房屋可以办理房屋权属登记，但需上诉人一方予以协助配合。综上，正基公司的上诉请求不应得到支持，请求二审法院驳回上诉、维持原判。 王俊忠向一审法院起诉请求：1、请求依法确认协议有效(在诉讼过程中原告放弃该项诉讼请求)；2、请求被告按照与原告签订的协议所涉及的房屋逐份为原告办理转移登记过户手续；3、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年4月12日和4月17日，原告王俊忠通过中国工商银行承德县支行转账给该案证人苏某60万元和240万元两笔款项，合计300万元。该300万元系苏某个人向原告王俊忠借款，对此原告与苏某均无异议。被告正基公司2009年8月31日在承德县工商行政管理局注册成立，为自然人股东的有限责任公司，股东为赵某3、宝新军。2016年10月10日该公司变更为自然人独资有限责任公司，股东为赵某3，法定代表人为杨立民（聘用），至今该公司在注册登记机关未变更股东。2016年6月16日，苏某（甲方）与被告自然人独资股东赵某3（乙方）签订代持股协议书，苏某委托赵某3代为持有甲方在正基公司认缴的股权出资金额408万元（占注册资本51%），对应的实缴出资额为人民币408万元。被告正基公司股东赵某3承认与苏某签订代持股协议，但该协议没有实际履行，苏某在庭审中亦承认签订代持股协议是为了保证追回欠款。2017年开始，被告正基公司股东赵某3授权苏某代为管理被告公司，掌管被告公司的人、财、物。2017年5月正基公司申请将案涉房屋新基佳园商业楼1幢四层、五层原无隔断的商业用房改造为商用小公寓，于2017年7月20日取得商品房预售许可证。2017年6月29日，原告王俊忠（乙方）与被告正基公司（甲方）签订了19份《购房协议书》，协议约定：乙方以总价款3335796.00元购买甲方开发的位于承德县，单价每平方米3600.00元。房屋使用期限至2050年9月1日。协议约定“第二条、协议签订后，乙方应于2017年6月28日或2017年6月29日前支付一次性首付款，逾期视为违约，乙方凭此协议及交款收据签订购房合同并开具发票，办理不动产权证明。乙方办理不动产权证明需缴纳的契税及维修基金需另行向有关部门缴纳，乙方可以更名转让，甲方不再收取任何费用。第三条、甲方承诺于二零一七年九月份前改造建设完毕，并经消防及住建部门验收合格交付使用。第四条、协议签订生效后，双方应履行协议条款，不得以任何理由违约，如有违约，赔付对方20%违约金。第五条、未尽事宜，双方协商解决。本协议双方签字生效，一式两份，双方各执一份”。同日，被告对应每一份《购房协议书》的购房款金额为原告开具了19份收到购房款的收据，总计3335796.00元，但实际上被告并未收到相应购房款，原告承认开具收据的时候并未实际支付给被告购房款。2018年7月，苏某将案涉19套房屋钥匙交付原告王俊忠。同月，原告王俊忠对其购买的上述19套房屋进行了装修。2019年8月20日被告正基公司在承德县政府网刊登了承德正基房地产开发有限公司0001024、0001025遗失声明。原告于2019年9月19日向本院提起诉讼，以出借给苏某的300万元抵顶应付给正基公司的19套楼房款为由，认为全额支付了购房款、请求本院判决被告为原告办理过户手续。另查明，2020年3月31日，承德县不动产登记中心给我院出具关于新基家园商业楼四、五层登记情况调查函的说明中称：“新基家园商业楼于2014年7月按幢设定不动产单元进行了登记，2017年4月承德正基房地产开发有限公司申请变更登记，将该幢建筑物三至六层，按层设定不动产单元进行了登记发证。关于贵院调查函中涉及的新基佳园商业楼1幢四层、五层内部按套重新设定不动产单元问题，应依据《不动产登记操作规范》变更登记部分有关规定‘同一权利人分割或者合并不动产的，应当按有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件’和参照承德县人民政府关于解决不动产登记有关问题的通知（承县政知字【2018】53号）第五条第（二）款：建筑区划内的商场、酒店、工作室等特定空间办理分割登记应依据城乡规划部门核定的施工图纸设定不动产单元，确需分割、合并划分不动产单元的，经过城乡规划、消防部门核定，并提供核定意见；……的规定办理。正基房地产开发有限公司申请办理变更登记（分割），应符合规划设计和消防安全要求，经自然资源和规划主管部门批准，由不动产登记中心办理变更登记后，才能申请办理转移登记”。 一审法院认为，原告起诉称，2016年苏某出资收购正基公司和承德县新基商贸有限公司，苏某是大股东，持正基公司的51%的股份，是正基公司的实际控制人。本案审理的是原告王俊忠与被告正基公司房屋买卖合同纠纷，苏某是否为正基公司的控股股东不是本案审理范围。1、关于双方当事人签订的《购房协议书》的法律效力问题。该《购房协议书》虽系原告与苏某之间进行协商，但经过庭审，2017年被告正基公司的自然人独资股东赵某3授权苏某经营管理公司，签订购房协议时属苏某经营管理公司期间，且签订《购房协议书》时有时任正基公司的会计（赵某3的姐姐）在场并向赵某3进行了请示，并加盖了正基公司公章，因此双方协商房屋买卖应属被告正基公司的真实意思表示。原、被告于2017年6月29日签订的《购房协议书》，系当事人的真实意思表示，2017年7月20日被告取得商品房预售许可证,双方签订的《购房协议书》符合法律规定，依法成立有效，各方当事人均应当按照约定履行自己的义务。被告正基公司主张其并不知晓购房协议签订的内容为由主张《购房协议书》无效，证据不足，本院不予采信；2、关于《购房协议书》的履行问题。原、被告双方当事人于2017年6月29日签订《购房协议书》时，虽然被告出具收据，但双方承认签订购房协议时原告未当场给付被告房款，房款是用苏某借王俊忠的300万元借款抵顶的，对于苏某用正基公司的19套楼房抵顶苏某借原告王俊忠的300万元借款一事，应认定为正基公司知晓并同意,因为涉案房屋已实际交付原告，原告已实际占有涉案房屋，并且对房屋进行了装修，但截至原告起诉时被告并未提出异议，虽被告抗辩未收到原告购房款，但按常理，如果原告未交付购房款，被告是不会将房屋交付原告并允许原告进行装修并让原告实际占有房屋的，所以本院认定原告已支付购房款300万元。对于被告公司的经营管理人苏某已经将房屋交付给原告，原告已占有并进行了装修，被告正基公司并未提出异议，应视为《购房协议书》主要条款双方当事人已经实际履行；3、关于原告请求被告协助办理产权登记过户手续问题。根据双方签订的《购房协议书》第三条约定，被告承诺于2017年9月份前改造建设完毕，并经消防及住建部门验收合格交付使用。原告已经履行了合同的义务，故被告有义务协助原告办理案涉房屋转移登记过户手续。原告现起诉请求被告正基公司按照与原告签订的协议所涉及的房屋逐份为原告办理转移登记过户手续，符合法律规定，本院依法予以支持。依据承德县不动产登记中心对本院的回复，明确说明“正基房地产开发有限公司申请办理变更登记（分割），应符合规划设计和消防安全要求，经自然资源和规划主管部门批准，由不动产登记中心办理变更登记后，才能申请办理转移登记”。但截止法庭辩论终结前,双方争议的房屋被告尚未进行消防及住建等部门批准验收，诉讼风险已向原告释明。判决：被告承德正基房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内协助原告办理位于承德县房屋转移过户登记手续。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院判决认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人正基公司主张其与被上诉人王俊忠签订的《购房协议书》因不是上诉人公司的真实意思表示，为无效协议。而本案一审法院庭审笔录中证人苏某、赵某2的出庭证人证言及对正基公司股东赵某3的询问笔录中的陈述内容，均可证实《购房协议书》的签订时间系苏某经赵某3授权经营管理正基公司事务期间，虽然是苏某与王俊忠协商的房屋买卖事宜，但《购房协议书》中正基公司公章是公司会计赵某2得到赵某3指示所加盖，赵某2亦为王俊忠出具了收据。据此，可以认定正基公司对《购房协议书》的签订是知晓并认可的。综上，案涉《购房协议书》系双方真实意思表示，并不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按《购房协议书》的约定履行各自义务。正基公司主张王俊忠并未向公司交纳购房款，但根据在卷相关证据能够证实购房款是用于抵顶苏某向王俊忠的借款，对此正基公司知情并认可。且案涉房屋已经实际交付，被上诉人已对房屋实际占有、装修、使用，正基公司并未对王俊忠的占有使用行为进行阻止或提出异议，足以认定其对被上诉人占有、装修、使用房屋的行为是认可的。正基公司应积极履行《购房协议书》约定的义务，协助王俊忠办理案涉房屋产权过户登记手续。 综上所述，承德正基房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元,由承德正基房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周亚秋 审判员  孙琳丽 审判员  钱丽艳 二〇二〇年七月三十日 书记员  柳云琪