四川省资中县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1025民初1516号 原告：谢冰，男，1976年8月12日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：王文，男，资中县兴隆法律服务所法律工作者。 被告：陈龙，男，1988年7月8日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：钟世德（系被告表叔），男，1945年1月24日出生，汉族，住四川省资中县。 原告谢冰与被告陈龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢冰的委托诉讼代理人王文，被告陈龙及其委托诉讼代理人钟世德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢冰向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告立即支付房屋租金52500元、违约金60000元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求中的房屋租金变更为55150元。事实和理由：2019年4月22日，被告租赁原告位于资中县，并签订《房屋租赁协议》，协议约定：“……二、租期3年，每月租金5250元，提前一个月缴纳租金，先交后使用，全年租金一次性付清；……六、若一方违约，违约者应向对方缴付违约金60000元。”被告于2019年10月向原告支付4个月租金，再未向原告支付租金。另补充说明，租赁协议上原告谢冰的签字是由谢冰之父谢开元代签，被告支付的租金也是向谢开元支付的，原告谢冰进行了追认。综上，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。 被告陈龙辩称：1.同意解除《房屋租赁协议》，但原告需返还租房保证金5000元；2.被告从黄某处转租承继了8个月租金，又支付了4个月租金，租金交至2020年4月底，被告在4月底多次电话联系原告，协商因疫情影响减免房租事宜，但原告一直推脱不予答复，致使被告因疫情影响停业后未继续营业，并于5月将房屋内厨具、家具变卖，腾空房屋后将钥匙交予一楼房东；3.被告未拖欠房租，未违约，不应承担违约责任，并且约定的违约金明显过高。 本院经审理认定如下事实：2018年8月，黄某在原告处承租了位于资中县，租金交至2019年11月30日。2019年4月，被告陈龙从黄某处转租了上述营业用房，口头约定转租费用为105000元，其中包括2019年4月至2019年11月期间的八个月房租、租房保证金5000元，以及屋内的厨房设备、桌子板凳、冰柜等设备。经谢开元同意转租后，2019年4月22日，谢开元以原告的名义与被告签订了《房屋租赁协议》，约定：“一、乙方（陈龙）自愿租赁甲方（谢冰）位于重××营业房××套，从事合法使用。……二、双方协商租赁期限暂为叁年，租赁期内房屋租金每月5250.00元，每年租金共63000.00元。租金价格每年随行就市。租金缴纳必须提前一个月交，先交租后使用房屋，房屋全年租金一次性付清。……六、此协议为双方共同约定，应严格遵守履行，任何一方不得随意违约，若一方违约，违约者应向对方缴付违约金60000.00元。”被告于2019年11月29日、2019年12月3日通过微信向谢开元分别转款10000元和11000元，缴纳了四个月房租21000元。谢开元以原告名义与被告签订《房屋租赁协议》及收取房租的行为，原告谢冰事后进行了追认。 另查明，因新冠肺炎疫情及政府防控影响，被告陈龙于2020年1月26日关门停业。2020年4月12日至6月3日期间，被告曾多次电话联系谢开元，协商因疫情影响要求减免房租事宜。协商未果，被告于2020年5月将房屋内厨具、家具变卖，腾空房屋后将钥匙交予一楼房东。 以上事实有原、被告身份信息、产权情况记载及房屋产权证复印件、房屋租赁协议、银行交易明细、微信聊天记录及转账截图、通话记录、证人黄某的证言、当事人陈述等在案为证。 本院认为，原告谢冰与被告陈龙签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履行合同义务。原告要求解除房屋租赁合同，被告亦同意解除，故原告的此项诉讼请求，本院予以支持。综合原告的陈述和被告的答辩，本案的争议焦点为：1.被告是否欠交租金；2.被告是否构成违约，若被告违约，双方约定的违约金是否过高。对以上问题评析如下： 一、关于被告是否欠交租金的问题。原告主张黄某缴纳的房租与被告应交纳房租是两个不同的法律关系，被告向原告交纳房租后，原告再将房租退还给黄某。本案中，被告陈龙从黄某处转租案涉营业用房，经原告同意转租并签订《房屋租赁协议》，被告与黄某口头约定转租费用为105000元，其中包括2019年4月至2019年11月期间的八个月房租、租房保证金5000元，以及屋内的厨房设备、桌子板凳、冰柜等设备。故原告要求被告补交八个月租金的主张，本院不予支持。结合本案转租以及被告交纳四个月房租的情况，应认定被告已交纳房租至2020年3月底。本院认为，本次新冠肺炎疫情属重大突发公共卫生事件，在多个省市区产生了隔离、停工停产情况，系不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力情形，新冠肺炎疫情及政府的防控措施，导致承租人在一定时间内无法经营，虽然合同双方尽到了自身的注意义务，但仍产生了一定的损失，应兼顾当事人利益，综合考虑疫情的严重程度、疫情防控措施采取的时间等因素，合理分担损失。本案中，被告因疫情影响于2020年1月26日停止营业，2020年5月将房屋腾空并将钥匙交予一楼房东，但房屋租赁合同并未解除，被告需继续履行交纳房租的义务，至合同解除之日止，本院酌情认定被告支付原告二个月房租。 二、关于被告是否构成违约，若被告违约，双方约定的违约金是否过高的问题。被告提出在2020年4月至6月多次联系原告之父谢开元协商因新冠病毒疫情影响减免房租事宜，但谢开元一直推脱，致使被告于2020年5月搬离。本院认为，本案的标的为履行金钱给付义务，不会因疫情导致履行障碍，故被告未按合同约定履行给付租金的义务，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。被告主张违约金过高，请求本院予以减少或者驳回。从合同履行情况看，原、被告签订了三年的租赁合同，截止目前合同履行了三分之一，且被告不存在恶意违约的情形。被告违约给原告造成的实际损失是房屋空置损失，原告未举证证明还存在其他损失。故原告要求被告支付60000元违约金的诉讼请求确属过高。被告关于违约金过高的答辩意见，本院予以采纳。违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能，以补偿为主、惩罚为辅。违约金的确定应当综合案件情况，基于公平原则和诚实信用原则，违约金应以实际损失为基础，兼顾履约情况、当事人过错等因素予以衡量。合同解除后，原告可将房屋对外招租，另行招租的合理空置期视为原告的合理损失。本案中，结合案涉房屋所在地租赁市场行情，酌情确定二个月的房屋招租期，故被告应按二个月租金标准向原告支付违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第（一）款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告谢冰与被告陈龙于2019年4月22日签订的《房屋租赁协议》； 二、被告陈龙在本判决生效之日起十日内向原告谢冰支付房屋租金10500元； 三、被告陈龙在本判决生效之日起十日内向原告谢冰支付违约金10500元； 四、驳回原告谢冰的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2040元，由被告陈龙负担640元，原告谢冰负担1400元（原告已预交，被告在支付上述款项时一并付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员 孙 霞 二〇二〇年七月二十四日 书记员 刘盼盼