贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5118号 原告：刘乾江，男，1989年10月28日生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：朱林（特别授权代理），单位推荐的公民。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码9152050070966631XK，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号15205201811022525。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告刘乾江与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（下称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘乾江委托诉讼代理人朱林、被告瑞丰公司委托诉讼代理人赵霞林、张尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘乾江向本院提出诉讼请求：1.判令被告将办理“瑞丰铭城”第2栋楼24层4号商品房(用途为住宅，建筑面积120.89平方米，套内建筑面积98.68平方米。)权属登记资料报不动产登记机关备案，并将该商品房转移登记在原告名下，为原告办理该商品房的不动产权证；2.判决被告向原告支付因被告迟延办理“瑞丰铭城”第2幢24层4号商品房转移登记而产生的违约金，该违约金从2017年5月31日起至2020年4月20日止，按照编号为“00181”号《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款第2项第(2)小点的约定进行计算，违约金按总房款每日万分之十计算，共1055天，本人认为按照合同万分之十每日算金额过高，故要求按万分之三每日算，共1055×372,341.00元×0.03÷100=117,845.92元；从2017年5月31日起的违约金按照被告签署给原告刘乾江的《违约金计算明细》进行计算直至被告将商品房转移登记至原告名下之日止，从2020年4月21日起直至商品房转移登记完毕之日止的违约金按照《违约金计算明细》另行计算；3.将涉案商品房销售发票交付给原告；4.诉讼费由被告承担。在诉讼过程，原告将第1项诉请变更为判决被告向不动产登记机构提交办理涉案房屋转移登记有关文书为原告办理不动产权证书，撤回第3项诉请。 事实和理由：被告以出让方式取得位于毕节市碧阳大道、总土地面积为47930.03平方米、编号为“七星关区ＣＲ-09”的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是土地使用权出让合同，合同编号是“522401-2012-ＣＲ-0133”。经有权部门批准，被告在上述地块建设商品房，建设项目名称暂定名为“2012年东出口棚户区改造项目一期工程”，项目建设工程规划许可证号为“建字第520000201206430”，项目建筑工程施工许可证号为“522421201212190201”。被告依据毕节市七星关区房产事业局核发的“（毕商房预字第201312号）”《预售许可证》向社会发售。该项目商品房备案机关为“毕节市房产事业局”、备案号为“毕工商合（格备）Ｃ-02-11（20120614）。2014年10月22日，原告与被告签订编号为“00181”号《商品房买卖合同》，被告将“瑞丰铭城”第2幢24层4号商品房（用途为住宅，建筑面积120.89平方米，套内建筑面积98.68平方米。）以每平方米人民币3773.22元、总价款372341.00元整出让给原告。原告根据与被告签订的第“00181”号《商品房买卖合同》第八条“付款方式及期限”的约定，于2014年3月9日向被告支付了首付款112341.00元，2014年12月18日原告向中国建设银行股份有限公司毕节市分行申请按揭贷款人民币260000.00元，并委托中国建设银行股份有限公司毕节分行将该笔借款于2014年12月19日支付到被告开立于中国建设银行股份有限公司毕节分行的结算账户52×××31，结清了剩余房款26万元。至此，原告已向被告支付完毕涉案商品房总价款372341.00元整，履行完毕第“00181”号《商品房买卖合同》约定的原告应当履行的义务。第“00181”号《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款第2项第（2）小点对迟延办理涉案商品房转移登记约定的违约金，即“买受人不退房的出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”直至将涉案商品房转移登记到原告名下之日止。原告认为，原告按照第“00181”号《商品房买卖合同》的约定，已履行了该合同约定的给付涉案商品房的全部价款，履行完毕“00181”号《商品房买卖合同》约定的义务。被告在交付涉案商品房给原告后，直至今日仍未通知原告办理产权证，将涉案商品房转移登记的有关文书及产权证交付给原告，已违反了“00181”号《商品房买卖合同》的约定。原告认为，原与被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，被告应当遵守诚实信用原则，按照合同约定全面履行应尽的义务，将涉案商品房权属转移登记至原告名下，并将权属证件交付给原告。为此，特依法起诉，请判决支持原告诉讼请求，保护原告的合法权利。 被告瑞丰公司辩称：一、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。另外，2020年1月20日起因新型冠状病毒肺炎疫情的影响，致使迟延办理涉案房屋不动产登记，即便承担违约责任，该期间的违约金也应予扣除。二、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款以填补损失为原则，原告诉请支付违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。三、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿,故本案逾期办证违约金约定极高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。四、原告诉请的违约金计算终期错误：2018年11月29日涉案房屋已可办理购房业主不动产权证书，该日期后未能办证是原告原因造成，即便承担违约责任，违约金计算终期也应截止至上述日期。1、就办证过程中各方权责问题：依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到不动产登记机关备案即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是：原告交情了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料（如身份证、结婚证、户口本等）、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证滞后的结果应由其自行承担。3、毕节市不动产登记机关于2018年11月29日出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》明确：启动对上述房屋住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》，即涉案房屋于2018年11月29日起可办理买受人《不动产权证书》，且上述商品房中已经缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关资料的买受人也已取得《不动产权证书》，本案因原告未提供办证应由其提供的上述资料致使办证滞后，应由其自行承担，2018年11月29日后被告不应再支付违约金。五、被告再次当庭通知原告：涉案房屋已具备办理不动产权证书的条件，请原告履行其提交相关资料、缴纳相关税费的权利、义务予以办证，若经通知原告依然不履行上述义务，该责任由其自行承担。六、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买被告开发建设的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程商住楼第2幢24层4号房（房号为2-24-4号）房屋，房屋建筑面积120.89平方米，套内建筑面积98.68平方米，总价款为372,341.00元，签订合同当日支付首付款112,341.00元，余款260,000.00元银行按揭贷款支付；该商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价以外的费用；上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；转移登记……（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同签订后，原告向被告支付购房款302,737.00元。2014年12月6日，被告向原告代收了办证费、维修基金、契税及开户费。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，启动为住宅部分的购买业主办理《不动产权证书》。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房移转登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，应向原告承担相应的违约责任。 关于判决被告立即为原告办理不动产权属证书并交付给原告的问题。根据合同约定，原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。因此，被告应当在原告缴纳办证所需税费、提供应由原告提供的相关材料及办理委托手续后向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理不动产权证书。 关于支付逾期办证违约金的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条：“三、移转登记（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%违约金。”中对违约金的计算有相应约定。但双方约定的违约金计算标准超过法律规定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。鉴于原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，而是将办理涉案商品房转移登记的有关文书提交到不动产登记部门并通知原告，为原告办理涉案商品房转移登记，但原告有缴纳办证所需税费和提供相关材料的义务。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，启动为住宅部分的购买业主办理《不动产权证书》，涉案商品房具备办理产权转移登记条件。2020年6月23日开庭时，被告明确原告其已具备办理涉案商品房产权转移登记条件，并通知原告提交相关办证资料，可以视为被告已履行完毕交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。因此，被告瑞丰公司应向原告支付逾期交付办理商品房移转登记的有关文书的违约金，该违约金以已付购房款372,341.00元为基数，从2017年6月1日起计算至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，从2019年8月20日至2020年6月22日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告刘乾江缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告刘乾江办理不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘乾江支付逾期交付办理商品房移转登记的有关文书的违约金（违约金以已付购房款372,341.00元为基数，从2017年6月1日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，从2019年8月20日至2020年6月22日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）； 三、驳回原告刘乾江的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,328.00元，由原告刘乾江负担548.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担780.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年七月十七日 书记员  肖 毅