广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初9824号原告（反诉被告）：广州市白云区钟落潭镇华坑经济联合社，住所地广东省广州市白云区钟落潭镇华坑村。法定代表人：冯启联，社长。委托诉讼代理人：姚诗晶，广东知先后律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋泳棋，广东知先后律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州展程置业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区花城大道663号一、二层。法定代表人：方锐生。委托诉讼代理人：陈继锋，广东天胜律师事务所律师。原告广州市白云区钟落潭镇华坑经济联合社与被告广州展程置业发展有限公司农村土地承包合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，立案后被告提出反诉，现依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区钟落潭镇华坑经济联合社（亦是反诉被告，以下统称原告）的委托诉讼代理人姚诗晶、宋泳棋，被告广州展程置业发展有限公司（亦是反诉原告，以下统称被告）的委托诉讼代理人陈继锋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市白云区钟落潭镇华坑经济联合社本诉诉称及反诉辩称：2014年1月1日，原（甲方）、被告（乙方）签订《租赁协议》，约定：原告将村双塘和鸡蹄窿分水为界，向西南山地300亩，与太和、陈洞交界为止，除松仔岭西面20亩不在内。租赁期50年，从2014年1月1日至2064年1月1日止。乙方每年在1月1日前把租金交给甲方，如超过3个月未交租的作乙方解除合同处理。山地租金每年每亩700元，每十年递增10%。该山岭的青苗、果树、青竹等补偿款由乙方负责，甲方可以帮助乙方协调事项，如遇国家红线征地，土地补偿归甲方所有，所有地上附着物的补偿乙方占90%，甲方占10%。被告自2014年使用山地至今，但自2018年始不再缴纳山地租金，原告多次要求被告交租，被告始终置之不理，其行为已经严重违反合同约定，并损害了集体村民的合法权益，至此提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《租赁协议》；2.被告将涉案土地交还给原告；3.本案的诉讼费用由被告承担。经法院释明，告知涉案合同可能构成无效合同后，原告变更诉讼请求：1.确认原告与被告签订《租赁协议》无效；2.被告将涉案土地归还原告；3.诉讼费由被告承担。对于被告的反诉，原告认为合同无效，被告支付的租金转为土地占用费，不应退回。被告广州展程置业发展有限公司就本诉辩称及反诉诉称：原告未按《租赁协议》履行场地交付义务，导致合同无法履行，合同目的无法实现，被告要求解除合同。双方实际在2016年10月25日签订《租赁协议》，约定由原告向被告出租300亩山地，租赁期50年。签订合同后，被告在2016年10月25日、26日、27日及2017年11月23日分别向原告交付4年租金共840000元，故被告不存在拖欠租金事实，根据《租赁协议》第二条“甲方需于本合同签字生效后，把租赁地块交付给乙方使用。”和第十条“签协议交款后本协议生效，甲、乙双方执行”的约定，原告应在合同签订及被告交付租金后将租赁的山地交付被告使用。但被告除了2017年3月至4月期间曾使用过其中约20亩山地外（由于当地村民阻挠，被告在后来也被逼放弃使用），余下280亩的租赁山地，原告从来没有交付被告使用。原告诉称被告自2014年使用山地至今与事实不符。原告认为《租赁协议》属无效合同及要求提前终止合同。原告在2019年12月致函《关于合同无效的告知书》给被告，以“合同存在以下问题：1.没有民主表决；2.未经三资平台交易；3.乙方从2018年至今未交租金”为由，证实告知被告合同无效并要求终止合同。被告认为原告的致函已经明确表示其不再履行合同并且《租赁协议》被认定为无效合同，则合同无效原因是原告一方造成，原告应当返还已收取的租金。原告应当承担违约责任及赔偿被告的损失。根据《租赁协议》第八条“合同期限内，甲方不得解除合同，如因甲方原因导致本合同无效、解除或者终止等情况致使乙方不能使用该地块到合同期满，甲方需赔偿乙方投资的一切损失”的约定，被告有权要求原告退回已支付的租金840000元。综上，被告有权要求解除合同并要求退回全部租金并赔偿损失，故提出反诉请求：1.判令解除原告与被告之间的《租赁协议》；2.原告退回被告已经支付的租金840000元；3.原告承担本案的诉讼费。另经法院释明，涉案合同可能构成无效合同时，被告对其反诉请求进行了变更：1.确认原告与被告签订《租赁协议》无效；2.原告将已收取的84万租金退还给被告；3.反诉费由原告承担。经审理查明：原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议》，协议约定：一、为发展村集体经济，经村两委会决定，出租我村双塘和鸡蹄窿分水为界，向西面山地300亩，与太和、陈洞交界为止，除松仔岭西面20亩不在内。租赁期50年，从2014年1月1日起至2064年1月1日止。二、甲方需于本合同签字生效后，把租赁地块交付乙方使用。乙方每年在1月1日前把租金交给甲方，如超过三个月未交租金的作乙方解除合同处理。三、租用条件。山地只作为种植、养殖及山林管理用途，在政府允许的情况下可作农家乐及旅游服务业之用。山地租金每年每亩700元正，每十年递增10%。四、该山岭的林木，未经上级有关部门批准不得擅自砍伐树木。如有违反，一切后果由乙方负责，甲方不负任何相关责任。五、该山岭的青苗、果树、青竹等补偿款项由乙方负责，甲方可以帮助乙方协调事项。六、如遇国家红线征地，土地补偿归甲方所有，所有地上附着物的补偿乙方占90%，甲方占10%。七、期满后不动产归甲方。八、合同期限内，甲方不得解除合同。如因甲方原因导致本合同无效、解除或终止等情况致使乙方不能使用该地块到合同期满，甲方需赔偿乙方投资的一切损失。九、在乙方租赁山地范围内的山坟，如遇乙方开发需要搬迁的，一切费用由乙方负责，甲方可以帮助协调。十、签协议交款后本协议生效执行。注：以上条款未尽事项，甲、乙双方可继续商议后补充协议。十一、乙方租赁的山地，国家下拨的生态、公益林款归甲方。协议上由原告及被告的盖章及代表人签名。落款日期均为2014年1月1日。原告主张《租赁协议》签订日期为落款日期，被告主张签订日期为2016年10月25日，认为被告交付第一笔款的时间2016年10月25日即为合同签订的时间，合同上原告签订的日期存在涂改情况，当时因原告不想放在三资平台进行公开投标，所以倒签时间为2014年1月1日，但未提交证据证实其主张。被告提交原告开具的《白云区农村专用收据》三张，编号0053560号收据，落款日期2016年10月25日，收款项目为交2014年承包山地一年承包款，金额210000元；编号0053561号收据，落款日期2016年10月26日，收款项目为交2015年承包山地一年承包款，金额210000元；编号0053562号收据，收款项目为交2016年承包山地一年承包款，金额210000元；及原告于2017年11月23日向被告开具的《广州市农村财务专用收据》，编号为穗财3661408号，项目名称交2017年承包山地款，金额210000元。被告主张编号0053560号《白云区农村专用收据》的开具时间2016年10月25日为合同签订的实际时间，其上述缴费是交至2020年的租金，认为虽收据上填写是2014年的租金，但未交付过土地给被告，合同于2016年才生效，认为收据上填写是2014年、2015年的租金无实际意义。原告反驳被告说法，认为收据已明确写明被告在2016年交了2014年至2016年期间承包款，被告所称2016年交付的是之后几年的承包款不符合常理，合同约定是一年一付，被告没理由在2016年将后几年的承包款都支付，且2017年又缴纳当年承包款。原告于2019年12月21日向被告送达《关于合同无效的告知书》，告知书上载明:涉案合同存在以下问题：1.没有民主表决；2.未经三资平台交易；3.乙方从2018年至今未交租金。经查明，涉案合同仅经过村两委会表决，未经原告的集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的表决同意。另，本院依法向广州市规划和自然资源局调查，该局复函告知涉案地块现行现状含农用地（水田、水浇地、果园、有林地、灌木林地、农村道路、坑塘水面）、建设用地及未利用地。地块在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中，大部分规划为农用地（耕地、园地、林地、其他农用地），小部分规划为建设用地、其他土地（附件1）。权利人为原告及广州市白云区太和镇头陂经济联合社（附件2）。以上事实，有租赁协议、告知书、收据、位置图、复函和当事人陈述等证据证实。本院认为：本案涉案合同名为《租赁协议》，实质是原告将山林地发包给被告使用，属于农村土地承包引发的纠纷，故本案应定性为农村土地承包合同纠纷。经查明，涉案合同签订时未经民主议定程序。根据《中华人民共和国农村土地承包法》（2003年3月1日施行）第四十八条的规定“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”，涉案《租赁协议》未经民主议定程序应当认定为无效合同。合同无效，原、被告双方因合同取得的财产应当予以返还。故被告应将承包的土地返还原告。被告辩称只在2017年3月至4月期间占用其中20亩(后因村民阻挠也被逼放弃使用)，其余土地，原告并未交付被告使用。本院认为，土地属于不动产，只要合同约定的交付条件成就后，被告不存在无法使用的情况，即视为原告已将土地交付使用。《租赁协议》第二条明确约定原告需于本合同签订生效后，把租赁地块交付被告使用。根据双方约定，原告在合同签订生效后即将土地交付给被告使用，而根据《租赁协议》第十条“签协议交款后本协议生效执行”的规定，合同本应于签订协议并交款后才生效执行，合同签订于2014年1月1日，因此只要被告缴纳款项即可认定双方已经按照合同履行交付土地及支付租金的义务。被告虽未在2014年缴纳租金，但从其于2016年10月25日补足了2014、2015年及缴纳2016年的租金，2017年又缴纳了2017年的租金看，实际合同已经于2014年履行。在该期间内，被告按约定交付租金，也未就原告交付土地提出过任何异议，且其在山林中开挖山路长达一千米，由此可见被告已经使用了山地，被告主张原告未交付土地无事实依据，本院不予采信。至此，被告应将涉案土地交还原告。原告已将土地交付使用，虽合同无效，但被告应参照约定的租金标准向原告交付相应的使用土地费用，故原告无需退还被告已支付的840000元。综上所述，依据《中华人民共和国农村土地承包法》（2003年3月1日施行）第四十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：一、确认原告广州市白云区钟落潭镇华坑经济联合社与被告广州展程置业发展有限公司于2014年1月1日签订《租赁协议》无效。二、自本判决生效之日起十日内，被告广州展程置业发展有限公司将《租赁协议》约定的土地归还给原告广州市白云区钟落潭镇华坑经济联合社。三、驳回被告广州展程置业发展有限公司全部反诉请求。本案本诉受理费42093.99元、反诉受理费6100元均由被告广州展程置业发展有限公司负担（其中已由原告预交的本诉受理费50元,本院不作退回，被告于本判决生效之日起五日内向原告迳付,剩余的本诉受理费42043.99元由被告于本判决生效之日起五日内向本院缴纳；反诉受理费已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  常康华二〇二〇年七月二十日书记员  李 丹