山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7234号 上诉人(原审被告、反诉原告)：山东大豪消防安全技术有限公司，住所地：山东省青岛市高新区聚贤桥路2号通产智能大厦1号楼第五层。 法定代表人：孙嘉，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘慧，山东劳谦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘杰，山东劳谦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：招商局产业园区（青岛）发展有限公司，住所地：山东省青岛市高新区同顺路8号青岛网谷1号楼101室。 法定代表人：金桥，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：沈诚，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾晓峰，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 上诉人山东大豪消防安全技术有限公司（以下简称大豪公司）与被上诉人招商局产业园区（青岛）发展有限公司（以下简称招商局发展公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初6420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人山东大豪消防安全技术有限公司向本院提出上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项至第四项，依法改判驳回被上诉人招商局产业园区（青岛）发展有限公司的诉讼请求。2、依法撤销原审判决第六项，依法改判被上诉人招商局产业园区（青岛）发展有限公司返还保证金23880元。3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原判决认定事实不清，证据不足，应予改判。（一）原判决未审查、认定本案双方签订《租赁合同》以青岛高新技术产业开发区管理委员会项目合作及相应的补贴为前提，单纯依据合同相对性原则审理本案，实属认定事实不清。1、上诉人与被上诉人签订《房租租赁》合同的前提事实是:案外人青岛高新技术产业开发区管理委员会给予入驻企业3年内房租补贴政策，上诉人预入驻网谷办公，在上诉人与案外人签订《项目合作协议》、上诉人与被上诉人签订涉案《租赁合同》前，案外人便已向青岛市工商行政管理局高新区分局出具入驻证明，同意上诉人入驻网谷，工商登记地址为涉案房屋地址。上诉人与案外人签订的《青岛高新技术产业开发区项目合作协议》亦明确约定，上诉人租赁青岛网谷办公场所，与被上诉人签订租赁合同，案外人连续三年给与高额房租补贴。2、基于上述前提事实，双方签订《租赁合同》，该前提事实涉及到本案租赁合同的订立、内容的确定及履行，未审查认定该事实，显然无法公平、客观的确定双方的权利义务及履约事实。3、上诉人不再继续使用租赁房屋、未按照合同约定支付房租，是因被上诉人未向案外人青岛高新技术产业开发区管理委员会申领租金补贴，而租金补贴是双方租赁关系形成、租金数额确定的前提事实，该租金补贴不到位的事实是上诉人未按照合同约定支付房租的原因，未支付房租并非上诉人主观违约，未审查认定该事实，显然无法公平，客观的确定上诉人是否存在违约行为、应否承担违约责任。4、《租赁合同》中租金数额的确定是基于青岛高新技术产业开发区管理委员会给予的租金补贴，被上诉人未积极进行补贴申领，致使案外人未及时、足额支付补贴，上诉人无力按照合同约定租金数额支付租金，未审查认定该事实，直接判令上诉人支付租赁费、房屋使用费等费用，显然有悖事实、显失公平。（二）被上诉人提供的证据并不能证明上诉人在合同解除后继续占有、使用涉案房屋，一审法院以公证日期作为上诉人腾房日期，认定事实不清、证据不足。为防止损失扩大，上诉人及案外人青岛盛世明越智能科技有限公司于合同到期前的2019年2月28日将涉案房屋腾空，上诉人提供的微信搬家记录、照片及原始存储载体足以说明上诉人已履行完房屋交还义务。被上诉人提供的公证视频亦可以看出，公证时涉案房屋已由被上诉人控制，上诉人已不占有、使用租赁房屋。而且上诉人与案外人青岛盛世明越智能科技有限公司租赁同一办公场地，亦在同一时间搬离，一审法院仅根据公证时间认定上诉人占用涉案房屋至2019年7月2日，案外人青岛盛世明越智能科技有限公司占用至2019年6月17日，明显认定事实不清、证据不足。（三）未审查认定《租赁合同》签订、租金数额确定等是因租金补贴政策的事实，导致错误认定上诉人未按照合同约定支付租金的性质，判决被上诉人不应返还保证金，实属认定事实错误、证据不足。补贴申领是本案所涉租赁合同的前提和基础，在未实现补贴申领前，上诉人不应履行租赁合同约定的支付租金义务，补贴申领未实现直接导致上诉人无法实现按照合同约定支付高额租金的合同目的，按照租赁合同约定时间、数额支付租金及迟延支付租金的违约责任不应由上诉人承担。上诉人已按照合同约定履行完毕房屋交还义务、办理完毕工商地址变更手续，根据合同约定，被上诉人应返还保证金。二、本案《租赁合同》约定的租金数额因房屋补贴政策原因而过分高于市场租金标准，但原判决未审查认定补贴事实，径行判令上诉人按照合同约定支付租金、房屋占有使用费，违反《民法总则》的公平原则规定。根据被上诉人与案外人青岛高新技术产业开发区管理委员会签订的协议约定，案外人给予上诉人的房租补贴高达45元/平方米/月，故基于案外人的高额房屋补贴政策，本案双方签订了月租金为37.9元/平方米/月、39.8元/平方米/月的格式《青岛网谷项目房屋租赁合同》。然而，根据被上诉人2019年发布的招租广告，现涉案房屋的租赁价格仅为15.66/平方米（含物业费），结合当地房屋租金市场价格不断上涨的事实，涉案合同约定的租金价格明显过分高于市场租金价格。原判决未审查认定案外人青岛高新技术产业开发区管理委员会房租补贴事实，直接依据合同相对性原则，判令上诉人按照明显过分高于市场租金价格支付租金、房屋占有使用费，显然违反了《民法总则》公平原则的规定。三、原判决第一项逾期付款违约金计算标准及数额错误。一审法院认定涉案租赁合同解除时间为2019年3月7日，上诉人应缴纳2018年10月14日至2019年3月日租金为37677.33元，然而该期限内的逾期付款违约金计算基数却是按照47760元予以计算，计算标准及数额错误。综上所述，一审认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法查明，依法改判。 被上诉人答辩认为，一、原审判决认定事实清楚，证据充分，被答辩人的上诉理由无法成立。（一）被答辩人关于“获得案外人青岛高新区管委的补贴，是租赁涉案房屋前提”的主张逻辑颠倒，且有悖于客观事实，无法成立1、被答辩人租赁涉案房屋是申请补贴的前置条件，根据被答辩人一审提交的《青岛高新技术产业开发区项目合作协议》（以下简称为“合作协议”）及相关规定可知，被答辩人想要申请补贴，首先应当在案外人青岛高新技术产业开发区管理委员会（以下简称为“高新区管委”）认可的产业园区租赁房屋，并在限定时间内进驻该产业园区办公和运营，这是申请补贴的前置条件。在满足该前置条件的基础上，被答辩人还需要同时满足高新区管委对于经营指标、经营期限等多项要求，并提报相关申报材料，方才有可能获得补贴。被答辩人所称的因确定可以获得补贴，因而租赁涉案房屋的观点明显逻辑颠倒，与事实不符。2、被答辩人能否获得补贴具有不确定性，根据被答辩人与案外人高新区管委签订的合作协议及相关规定，并非租赁涉案房屋后即可确定地获得补贴，能否获得补贴首先取决于被答辩人自身是否达到投资协议中关于经营业绩、经营期限等各项要求；而在被答辩人提交申请后，能否最终获得补贴，需经案外人高新区管委根据相关规定进行审查后决定。因此，被答辩人能否获得补贴，并非必然事件。3、未获得补贴不构成被答辩人违约的正当理由 无论被答辩人能否依据同案外人高新区管委的合作协议获得补贴，双方均有义务诚信履行涉案房屋租赁合同。答辩人已按照合同约定向被答辩人提供了涉案房屋，而被答辩人却无正当理由拒绝支付租金，已经构成违约，应承担相应违约责任。（二）答辩人没有义务帮助被答辩人申请补贴，更没有义务确保被答辩人获得补贴，被答辩人关于“因答辩人怠于申领补贴，导致被答辩人未能获得补贴”的观点无法成立 一方面，被答辩人向案外人高新区管委申请补贴是依据其双方间的合作协议，该协议明确约定，准备和提报相关申请材料为被答辩人的义务；同时，根据合同相对性，答辩人并非该合作协议的当事人，不受该投资协议的约束，被答辩人如何申请贴、能否获得补贴与答辩人无关；另一方面，被答辩人与答辩人签订的涉案房屋租赁合同中并未约定被答辩人有义务帮助被答辩人获得补贴。被答辩人通过混淆房屋租赁合同关系和投资关系这两个相互独立的法律关系，进而拒绝承认其单方违约及拒绝承担违约责任的观点无法成立。（三）被答辩人在2019年7月2日（即答辩人通过公证方式腾空涉案房屋之日）前持续占有、使用涉案房屋，事实清楚，证据充分1、被答辩人一审所提交的微信记录、照片等证据，仅能表明其单方违约，而无法证明其已实际搬离涉案房屋； 2、被答辩人既未按照涉案房屋租赁合同约定办理退房手续，也未实际交还房屋，因而，涉案房屋在2019年7月2日答辩人通过公证的方式腾空房屋之前，仍由被答辩人持续占有和使用。（四）根据涉案房屋租赁合同约定，因被答辩人逾期支付租金，答辩人有权不退还其租赁保证金。二、涉案房屋租赁合同关于租金标准的约定系双方在自愿、平等的基础上协商一致的结果，不存在租金过高、显失公平的情况。一方面，被答辩人主张涉案房屋租赁价格为15.66元/平方米/月（含物业费）的依据为一张真伪不明的招租广告图片，即便假设该图片真实，招租广告也仅仅是一种宣传形式，并不能代表涉案房屋所在的招商网谷的一般租金标准，具体租金标准应当以双方签字确认的合同约定内容为准；另一方面，在本案纠纷发生前，双方签署的房屋租赁合同已履行过半，被答辩人从未对租金标准提出过任何异议，可见被答辩人实际上也认可该租金标准，其当前主张租金过高的目的在于逃避违约责任。因此，被答辩人主张涉案房屋租金标准过高、显失公平的观点无法成立。三、原审判决关于逾期付款违约金计算标准及数额的认定正确。根据涉案房屋租赁合同约定，被答辩人应于2018年9月29日前向答辩人支付2018年10月14日止2019年4月13日期间的房屋金47760元，因此应当以47760元作为计算逾期付款违约金的基数，原审以此为基数，按照合同约定标准计算逾期付款违约金至合同解除之日，不存在计算错误问题。综上，被答辩人的上诉请求无事实和法律依据，依法应予以驳回。 招商局发展公司向原审法院提出诉讼请求：1、判令大豪公司向招商局发展公司支付拖欠的2018年10月14日至2019年3月7日期间的租金38208元，及自2018年9月29日起至租金实际支付之日的逾期付款违约金（现暂计算至2019年6月11日，金额为6089.4元）；2、判令大豪公司向招商局发展公司支付因大豪公司严重违约导致合同被解除的违约金13872元；3、判令大豪公司向招商局发展公司支付自2019年3月7日至2019年7月2日期间的房屋占有使用费62088元；4、判令大豪公司赔偿招商局发展公司因处理本案而支付的律师费18430.89元、公证费320元；5、本案诉讼费由大豪公司承担。事实与理由：招商局发展公司、大豪公司于2016年6月1日签署《青岛网谷项目房屋租赁合同》，约定招商局发展公司将名下位于青岛市高新区青岛网谷项目合心园2号楼5层503-1户房屋租赁给大豪公司，大豪公司向招商局发展公司支付租金。根据合同约定，大豪公司应于2018年9月29日前向招商局发展公司支付2018年10月14日至2019年4月13日期间的租金47760元，但招商局发展公司多次催收，大豪公司拒不支付。因大豪公司严重违反合同约定，招商局发展公司于2019年3月7日解除了合同，但大豪公司拒不迁出租赁房屋。大豪公司拖欠租金及拒不迁出的行为严重侵害了招商局发展公司的合法权益，故诉至法院。 大豪公司在原审中辩称：1、涉案合同约定租赁价格过分高于市场租赁价格，显失公平，根据《民法总则》规定的公平原则应参照市场、真实租赁价格确定本案租金数额；2、大豪公司已于合同到期前（2019年2月28日）将涉案房屋腾空交还，因此产生的租赁期限届满后的占有使用费不应由大豪公司承担；三、大豪公司与招商局发展公司在租赁期限内并未协商解除或任一方单方解除合同，涉案房屋租赁合同系因租期届满终止，大豪公司不应支付因违约导致合同被解除的违约金；四、合同约定违约金数额过高，且违约责任约定重复，应当根据实际损失降低违约金标准；五、招商局发展公司主张的律师费并未实际产生，且主张金额过高，不应得到支持；六、因招商局发展公司未积极进行补贴申领，致使案外人未及时、足额支付补贴。补贴申领是双方签订本案所涉租赁合同的前提和基础，在未实现补贴申领前。大豪公司不应履行租赁合同的约定租金。补贴申领未实现直接导致无法实现大豪公司按照合同约定支付高额租金的合同目的。按照合同约定时间、数额支付租金以及迟延支付租金的违约责任不应由大豪公司承担。 大豪公司向原审法院提出反诉：1、判令招商局发展公司返还大豪公司保证金23880元；2、本案诉讼费由招商局发展公司承担。事实与理由：基于补贴政策，双方于2016年4月14日签订《青岛网谷项目房屋租赁合同》，大豪公司于合同签订当日支付保证金23880元。但在租赁期限内，因招商局发展公司未积极进行补贴申领，致使案外人未及时、足额支付补贴。补贴申领是双方签订涉案合同的前提和基础，在未实现补贴申领前，大豪公司不应履行租赁合同约定的租金。大豪公司已按照合同约定履行完毕房屋交还义务、办理完毕工商地址变更手续。根据合同约定，大豪公司有权要求返还保证金。为维护自身合法权益，特起诉至法院。 招商局发展公司无答辩，也未提交书面答辩状。 原审中当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原审法院组织双方进行了证据交换和质证，当事人对真实性无异议的证据，包括招商局发展公司提交的名称变更登记信息查询结果、地址变更登记信息查询结果、公证书及公证费发票，大豪公司提交的青岛高新技术产业开发区项目合作协议、关于青岛大豪安全技术管理有限公司入驻青岛网谷的证明、名称变更登记信息查询结果、保证金收款收据、国家企业工商信息打印件，原审法院予以确认并在卷作证。对有异议的证据，原审法院认定如下： 1、招商局发展公司提交《青岛网谷项目房屋租赁合同》一份，证明租期为三年，自2016年4月14日起至2019年4月13日止。大豪公司质证称经原件与复印件核对，招商局发展公司提交的复印件与原件不符，原件在签约日期上显示2016年6月1日，复印件在此基础上增加2016年4月14日的签字，真实性应以大豪公司提交的合同为准。原审法院经审查，招商局发展公司提交的租赁合同内容与大豪公司提交的租赁合同内容一致，关于合同首页载明的签约日期，结合招商局发展公司民事起诉状的内容，原审法院认定合同签约日期为2016年6月1日。 2、招商局发展公司提交催告函、律师函及相应快递单各一份，证明大豪公司欠付2018年10月14日至2019年4月13日期间的房租47760元，招商局发展公司曾多次发函督促大豪公司尽快缴纳上述欠付房租及违约金。大豪公司质证称，对律师函及快递单据复印件的真实性不认可，对证明事项不认可。EMS回执显示，上述两份文书因“此电话已离职工作”、“无法联系”，并未向大豪公司进行送达。原审法院对该证据的真实性予以认可，对证明事项原审法院需结合庭审和其他证据综合认定。 3、招商局发展公司提交解除合同告知函及相应快递单、快递送达记录各一份，证明招商局发展公司于2019年3月5日向大豪公司发函解除租赁合同，该解除通知于2019年3月7日送达大豪公司，涉案合同于2019年3月7日解除。大豪公司应当自2019年3月7日起至实际腾空房屋之日，按月租金7960元的双倍标准支付占有使用费。大豪公司质证称对该证据的真实性不予认可。未送达原因是大豪公司已于2019年2月28日搬离租赁场所，租赁合同载明的送达地址不再有效。招商局发展公司向该场所邮寄快递，不应视为有效送达，该证据的送达情况同时可以证明大豪公司已将租赁房屋腾还的事实。邮件收件人员关晓东已离职，招商局发展公司提交的催告函、律师函相应的快递单中已备注反馈该人员已离职，该离职人员的拒收不应视为大豪公司拒收，不能证明已有效送达。对该证据的真实性原审法院予以认可，对证明事项原审法院需结合庭审和其他证据综合认定。 4、招商局发展公司提交《委托代理合同》及律师费发票各一份，证明因大豪公司违约，招商局发展公司为维权支出律师费18430.89元，根据合同约定应由被告承担。大豪公司质证称对证据的真实性有异议，律师费用过高，且并未实际发生。原审法院对该证据的真实性予以认可，根据《委托代理合同》约定，招商局发展公司实际支出前期律师费4000元，后期律师费尚未实际支出。 5、大豪公司提交邮件及附件两份，证明大豪公司与招商局发展公司工作人员通过电子邮件沟通调整和完善租金补贴申报的相关内容，由招商局发展公司负责向案外人青岛高新技术产业开发区管理委员会进行申报、申领补贴手续。招商局发展公司质证称，对该证据的真实性、关联性和证明事项均不予认可。附件标题为青岛888消防技术管理有限公司，而非大豪公司，该邮件与招商局发展公司及大豪公司均无关。原审法院认为该邮件收发双方身份信息无法确认，邮件内容也无法证明大豪公司主张的证明事项，对该证据原审法院不予采信。 6、大豪公司提交招租广告打印件和房屋租赁合同各一份，证明招商局发展公司发布的招租广告显示涉案房屋租金价格15.66元/平方米/月（含物业费），大豪公司租赁的同区域的办公场所租金价格为14.03元/平方米/月，租金价格明显过分高于市场租金价格，显失公平，大豪公司应参照市场价格、真实租金价格确定本案租金数额。招商局发展公司质证称，对招租广告打印件的真实性不予认可。且该证据中的招租广告期限与涉案合同签署日期间隔时间很长，不同时期租金调整很正常。对租赁合同的真实性、关联性及证明事项均不认可。原审法院认为，招租广告仅是一种宣传方式，具体应以双方签字确认的合同约定内容为准。大豪公司与案外人签订的合同与本案无关，对大豪公司提交该组证据的证明事项原审法院不予认可。 7、大豪公司提交微信照片打印件四份，证明因高额房租且政府补贴未到位，已于合同到期前将涉案房屋腾空，已履行完毕房屋交还义务，自房屋腾还后的租金、占有使用费不应由原告进行承担。招商局发展公司质证称，对该证据的证据形式、真实性和证明事项均不认可。该证据中并没有招商局发展公司工作人员的聊天记录，可能是大豪公司内部微信群的聊天记录，不能证明大豪公司主张的观点；2019年2月28日，大豪公司并未通知招商局发展公司解除租赁合同，也未将房屋交还给招商局发展公司，无论大豪公司是否搬离涉案租赁房屋，无论涉案房屋大豪公司是否使用，涉案租赁合同仍然在正常履行，大豪公司仍应支付租金。原审法院认为该聊天记录无法确定相关人员身份，也不能直接证明与涉案房屋或本案招商局发展公司、大豪公司相关，对证明事项原审法院不予认可。 8、大豪公司提交涉案房屋现状照片三张，证明招商局发展公司已于2019年5月、6月重新将涉案房屋对外出租。招商局发展公司质证称，对该证据的真实性及证明事项均不予认可。该证据系打印件，无原始载体进行核对，且从该照片无法看出拍摄时间，也无法证明拍摄地点系涉案房屋。原审法院认为被告未提交该照片的原始载体，无法进行核对，也无法确认拍摄时间和地点，原审法院对该证据不予采信。 原审反诉原告大豪公司、反诉被告招商局发展公司提交的证据（包括证据名称及证明事项）、发表的质证意见与本案本诉一致。 原审查明，一、2016年6月1日，招商局发展公司、大豪公司签订《青岛网谷项目房屋租赁合同》，由大豪公司承租招商局发展公司名下位于青岛市高新区青岛网谷项目合心园x号楼x层x-1户房屋，建筑面积200平方米。租赁期限为三年，自2016年4月14日起至2019年4月13日止。合同约定，2016年4月14日至2018年4月13日每月租金7580元，2018年4月14日起至2019年4月13日每月租金7960元。租金按半年支付，应于每半年最后一个月十五日前支付下一个半年的租金。承租人应按时缴纳房租，否则每延误一日，出租人有权按应收款项的日万分之五加收违约金。承租方不交租金达一个月的，出租方有权追索拖欠的房租，追究承租人的违约责任和损害赔偿责任，并有权单方解除合同，收回房屋且不退还租赁保证金。租期届满终止合同或其他原因提前终止合同，承租方需在合同终止当日或之前搬离房屋并办理退房手续，逾期按照双倍租金（租期内最后一个月的租金标准）支付房屋使用费，且甲方有权不退还租赁保证金。承租人逾期不清理其物品，出租人有权进行清理并强制收回房屋，清理费用由承租人负担。因承租人原因导致合同解除的，应向出租人支付合同总额5%的违约金，并据实赔偿出租人的损失，包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费、评估费等。 合同约定了双方的送达地址，其中承租方的送达地址为青岛高新区同顺路8号x号楼x-1室，合同约定送达地址未经书面通知变更的，始终有效。经特快专递送达相关文件的，有关通知或文件在发件后的第二个工作日视为送达。 二、大豪公司于2016年4月14日缴纳了租赁保证金23880元，招商局发展公司向大豪公司出具收款收据一份。 三、招商局发展公司与上海段和段（青岛）律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律所处理本案诉讼工作，约定律师费采用“固定收费＋风险收费”的方式，前期律师费采用固定收费方式，金额为4000元。后期采用风险收费方式，按照生效法律文书或庭外和解书确定的金额的12%支付。 四、合同签订后，招商局发展公司依约向大豪公司提供了涉案房屋，大豪公司已付清2016年4月14日至2018年10月13日的租金。2018年10月14日至2019年4月13日租金未付。 五、招商局发展公司于2018年11月22日向大豪公司发送催告函，邮件因收件人拒收退回；于2019年1月18日向大豪公司发送律师函，邮件未妥投；招商局发展公司于2019年3月5日以向大豪公司发送解除合同告知函，邮件未妥投。 六、2019年7月2日，招商局发展公司对包括涉案房屋在内的十处房屋进行了腾空，并将腾房情况的相关视频资料进行了公证，招商局发展公司支出公证费3200元。 七、大豪公司原企业名称为“青岛大豪安全技术管理有限公司”，于2016年9月23日和2018年4月18日进行了两次变更，现名称为“山东大豪消防安全技术有限公司”。 八、大豪公司于2018年4月18日将地址由“山东省青岛市高新区同顺路8号青岛网谷15号楼x层x-1室”变更为“山东省青岛市高新区聚贤桥路2号通产智能大厦1号楼第五层”。 原审认为，招商局发展公司、大豪公司于2016年6月1日签订的《青岛网谷项目房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。本案中大豪公司逾期缴纳房租，已构成违约，招商局发展公司有权按照合同约定单方解除租赁合同，且不退还租赁保证金。大豪公司辩称因房租补贴一直未办理下来，才未缴纳剩余房租。原审法院认为，租赁合同相对方系本案招商局发展公司、大豪公司双方，双方均应按合同约定履行各自的义务，租赁合同中未约定招商局发展公司有义务协助或承诺过关于房租补贴的条款，大豪公司与案外人之间关于房租补贴的相关事宜不应成为其拖欠房租的理由，故对大豪公司的抗辩原审法院不予采信。招商局发展公司按照合同约定的送达地址向大豪公司邮寄了解除合同告知函，按照合同约定，发件后的第二个工作日视为送达，即2019年3月7日，故双方合同于2019年3月7日解除。大豪公司抗辩称其已于2019年2月28日搬离租赁场所，但未提交证据加以证明，根据合同约定，大豪公司变更送达地址，应书面告知招商局发展公司，未经书面通知的，原地址始终有效，故对大豪公司的抗辩理由原审法院不予采纳。大豪公司应支付拖欠的2018年10月14至合同解除之日2019年3月7日租金37677.33元（7960×4个月+7960÷30天×22天）。大豪公司逾期支付房租，应按合同约定承担逾期付款违约金，根据租赁合同约定，大豪公司应于2018年9月29日前支付最后一个承租年度内下半年的租金，原审法院支持招商局发展公司自逾期之日至合同解除之日的逾期付款违约金3796.92元（47760×0.5‰×159天）。对于招商局发展公司主张解除合同违约金，原审法院认为原告已主张了逾期付款违约金，且合同解除之日距离约定的期限届满之日仅月余，招商局发展公司再因大豪公司逾期付款主张合同解除违约金，原审法院不予支持。 招商局发展公司于2019年7月2日通过公证的方式腾空涉案房屋，并支出公证费，大豪公司抗辩称其于2019年2月28日搬离，但未提交证据加以证明，原审法院不予采信。招商局发展公司主张合同解除之日至房屋腾空之日的房屋使用费62088元（7960×2÷30天×117天），及公证费320元，原审法院予以支持。 招商局发展公司主张律师费18430.89元，租赁合同约定律师费由违约方承担，根据招商局发展公司和律师事务所签订的委托代理合同约定的付费方式，招商局发展公司实际支出的前期律师费4000元，原审法院予以支持。后期律师费尚未实际发生，原审法院不予支持。 原审反诉原告招商局发展公司主张反诉被告大豪公司返还保证金23034元，原审法院认为，双方签订的租赁合同明确约定，承租方逾期付款的，出租房有权不退还租赁保证金。故对原审反诉原告招商局发展公司的诉讼请求原审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决：一、山东大豪消防安全技术有限公司于判决生效之日起十日内支付招商局产业园区（青岛）发展有限公司租金37677.33元及逾期付款违约金3796.92元，共计41474.25元；二、山东大豪消防安全技术有限公司于判决生效之日起十日内支付招商局产业园区（青岛）发展有限公司房屋使用费62088元；三、山东大豪消防安全技术有限公司于判决生效之日起十日内支付招商局产业园区（青岛）发展有限公司公证费320元；四、山东大豪消防安全技术有限公司于判决生效之日起十日内支付招商局产业园区（青岛）发展有限公司律师费4000元；上述第一项至第四项共计107882.25元。五、驳回招商局产业园区（青岛）发展有限公司的其他诉讼请求。六、驳回原审反诉原告山东大豪消防安全技术有限公司的诉讼请求。如大豪公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2824元，反诉案件受理费199元，共计3023元，由招商局产业园区（青岛）发展有限公司负担366元，由山东大豪消防安全技术有限公司负担2657元。 本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。上诉人提交书面申请一份，申请对涉案房屋2016年4月14日至2019年4月13日期间的租金价格进行评估。被上诉人不同意进行鉴定，认为没有必要。 本院二审期间查明的其他事实与原审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案焦点问题系原审法院涉案租金标准的认定及涉案房屋腾让时间的认定是否正确。涉案房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定。原审法院确认其合法性于法有据，本院依法予以确认。各方当事人应依约履行依法成立的合同。涉案租赁合同相对方系本案当事人，涉案租赁合同未约定案外人招商局发展公司有义务协助或承诺关于房租补贴的条款。原审法院据此认定上诉人与案外人之间关于房租补贴的相关事宜不应成为其拖欠房租的理由符合法律规定，本院对此予以确认。涉案房屋租赁合同对租金数额、交付时间、违约金等的约定明确，故上诉人二审中关于涉案房屋市场租金鉴定的申请没有事实及法律依据，本院对此不予允准。原审法院按照合同约定的标准计算租金于法有据，本院对此予以确认。上诉人关于原审租金标准计算错误的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 上诉人未按照合同约定缴纳租金，被上诉人按照合同约定的送达地址向其邮寄了解除合同告知函，原审按照双方合同认定涉案合同于2019年3月7日解除有事实及法律依据。根据涉案合同约定，合同届满或终止时，上诉人应办理退房手续，办理退房手续时，双方应共同对房屋进行查验并签署《退房确认清单》。上诉人未提交证据证明其于2019年2月28日已实际搬离涉案房屋，且未提交双方按照合同约定办理退房手续。原审据此认定被上诉人通过公证方式腾空房屋的时间为腾房时间符合法律规定，本院予以确认。上诉人关于腾退房屋时间的上诉理由不成立。 根据涉案租赁合同约定，上诉人应于2018年9月29日前向被上诉人支付2018年10月14日止2019年4月13日期间的房屋金47760元，故原审以此为基数，按照合同约定标准计算逾期付款违约金至合同解除之日，不存在计算错误问题。根据涉案租赁合同的约定，上诉人逾期交房的，应就逾期部分按照双倍租金标准支付房屋使用费。原审对于房屋使用费的计算亦于法有据。被上诉人支出的公证费、律师费系因上诉人违约造成的损失，原审判决上诉人承担符合法律规定。根据涉案租赁合同的约定，承租方逾期付款的，出租房有权不退还租赁保证金。原审据此驳回上诉人反诉请求亦符合法律规定。 另，上诉人未提交证据证明原审存在程序违法，且根据原审卷宗材料显示，原审程序符合法律规定。上诉人关于原审程序违法的上诉理由亦不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2824元，由上诉人山东省大豪消防安全技术有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 王颖颖 审判员 于 梦 二〇二〇年七月三十一日 法官助理 刘思涵 书记员王晓雨