天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终705号上诉人（原审原告）：韦峰，男，1970年8月4日出生，汉族，住天津经济技术开发区。委托诉讼代理人：晏红波，天津同汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭莎，天津同汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋志刚，男，1978年3月16日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张东梅，天津澄松律师事务所律师。上诉人韦峰因与被上诉人蒋志刚返还原物纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初83182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。韦峰上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。2．本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。1．双方未签订书面房屋买卖合同，缺乏合同成立的形式要件；2．上诉人与被上诉人双方虽有缔约意向，但未就房屋价款及付款时间达成一致，亦未履行合同主要义务，房屋买卖合同不成立；3．鉴于房屋买卖合同不成立，韦峰作为房屋所有权人，有权要求恶意占有人蒋志刚返还房屋并赔偿相应损失，包括房屋占用费、房屋修复费用、采暖费和滞纳金、物业费、律师费等。蒋志刚辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。韦峰向一审法院起诉请求：1．蒋志刚立即将韦峰名下坐落于天津开发区房屋腾空后交还给韦峰（房屋附属的煤气水电卡等一并返还）；2．蒋志刚支付自2014年8月23日至2017年5月22日的房屋占用费990000元（按照30000元／月计算），以及自2017年5月23日至实际搬离之日止的房屋占用费；3．蒋志刚赔偿房屋修复费用1200000元，逾期未付的暂计至2016年12月31日采暖费和滞纳金15014.10元，以及自2017年1月1日至实际搬离之日产生的采暖费和滞纳金，自2014年11月1日暂计至2017年6月1日物业费24733.35元（每月797.85元，31个月），以及自2017年6月2日至实际搬离之日产生的物业费；4．蒋志刚赔偿韦峰律师费损失60000元；5．本案诉讼费、保全费评估费等全部费用由蒋志刚承担。一审法院认定事实：2009年12月24日，韦峰购买涉案天津经济技术开发区房屋。2010年4月16日，韦峰交纳涉案房屋契税。2010年5月7日，韦峰取得涉案房屋所有权证。2014年8月20日，蒋志刚向韦峰之母韦明惠账户转账1000000元，韦明惠作为韦峰的代理人书写凭据一份交给蒋志刚，确认收到蒋志刚预交房屋预付款1000000元整。当日，韦明惠代表韦峰与蒋志刚签署预售悦蓝轩住房移交单，并将涉案房屋的房产复印件、购电证、购电卡、网通开通证明、燃气开通程序、契税完税证复印件、悦蓝轩住宅使用说明书、强弱电线路图及钥匙交给蒋志刚。此后，蒋志刚实际占有及使用涉案房屋，并基本完成了对房屋的装修。另查，案件审理期间，一审法院对案外人天津信嘉房地产经纪有限公司（以下简称信嘉公司）员工张治新进行调查。张治新证实，韦峰在信嘉公司处进行过登记，欲出售涉案房屋。2014年7或8月，信嘉公司工作人员张治新带领蒋志刚及其妻子至韦峰房屋处看房，当时房屋售价为8000000元。蒋志刚看房后联系张治新，希望韦峰降价出售，张治新联系卖方后，韦峰坚持售价8000000元不能降价，张治新遂将该结果告知蒋志刚之妻。此后，张治新接到蒋志刚之妻电话，称看到涉案房屋张贴了卖方的电话，双方自行联系协商价格后，已经将房屋买下。庭审中，对于涉案房屋的交易价格及付款时间，双方作出不同陈述，韦峰主张，在收取1000000元款项时，双方没有确定房屋出售价格，约定以蒋志刚付款时的市场价格作为交易价格，蒋志刚预计的付款时间为2015年年初。此后，因蒋志刚不符合条件而无法进行贷款，韦峰遂要求蒋志刚一次性付款，或在确定价格后直至实际付款前，按照月息1.5%的标准支付资金成本，后因蒋志刚均不同意，双方未达成一致；蒋志刚主张，双方约定的交易价格为7600000元，韦峰房屋购买满5年后的2015年5月份，双方进行过户手续，蒋志刚于该时间支付购房尾款6600000元。还查，案件审理期间，韦峰于2017年12月8日、12月15日对涉案房屋设定抵押权，被担保债权数额分别为5500000元和7500000元，抵押权人为案外人天津和谐发展小额贷款股份有限公司。该公司法定代表人为韦峰之母韦明惠。庭审中，经一审法院向韦峰进行释明，韦峰坚持本案系基于双方未达成房屋买卖的合意而主张权利。以上事实有房地证、凭据、招商银行电子回单、购电证、购电卡、网通开通证明、燃气开通程序、契税完税证、悦蓝轩住宅使用说明书、强弱电线路图、物业费缴费收据、电费发票、照片及当事人陈述等证据证明属实。一审法院认为，本案的争议焦点为韦峰、蒋志刚之间的房屋买卖合同是否已经成立。韦峰主张，双方没有就房屋价款及支付时间达成一致，因此双方没有达成房屋买卖的合意；蒋志刚主张，双方在2014年8月20日对于房屋价款7600000元已经达成一致意见，蒋志刚付款1000000元后，双方约定尾款于2015年5月支付，双方间存在房屋买卖合同关系。一审法院认为，双方在2014年8月20日对于涉案房屋的交易价格及付款时间已经达成了一致意见。通过一审法院向中介人员进行的调查可以证实，在2014年7、8月份有韦峰欲8000000元出售涉案房屋、蒋志刚经中介带领看房后双方协商价格、蒋志刚亲属告知中介人员已经购买了涉案房屋的事实，可以证实韦峰、蒋志刚就涉案房屋的交易经过及达成一致意见的结果。结合韦峰委托其母亲韦明惠向蒋志刚交付了房屋钥匙及全部实际装修和居住使用所需凭证，应认定为双方达成买卖合意后，韦峰完成了向蒋志刚实际交付涉案房屋的行为，系韦峰对买卖合同的履行。而蒋志刚向韦峰支付了1000000元购房款，并于2014年9月着手投入资金进行房屋装修并基本完成，也可以印证双方间买卖合同关系已经成立并履行的事实。此外，韦峰虽陈述因价格问题双方没有达成买卖的一致意见，但庭审中，韦峰未提供证据证明其有要求蒋志刚停止装修、返还房屋、协商确定房屋价款等主张权利的行为。韦峰在不认可向蒋志刚出售房屋后，自向蒋志刚交付钥匙起截至诉讼的长达三年多的时间内，却并未对仅一条马路之隔的涉案房屋中蒋志刚拆改和装修等实际使用行为做出过任何阻止和提出过异议，该事实显然也违背了通常的逻辑。对于涉案房屋的交易价格，蒋志刚未提供充分证据证明所约定的价格为7600000元，可根据合同法对价款约定不明确的合同的处理原则依法予以认定，鉴于韦峰在2014年8月通过中介公司出售房屋时提出的价格为不低于8000000元，一审法院认定，双方在2014年8月20日所确定的房屋买卖合同价款为8000000元。对于涉案房屋价款的支付时间，蒋志刚未提供充分证据证明支付时间应为2015年5月，可根据法律对履行期限不明确的合同的处理原则依法予以认定，结合2014年至2015年期间房屋价格逐渐上涨的事实，一审法院酌情给予蒋志刚自2014年8月20日起三个月的合理期限，认定蒋志刚应在2014年11月20日前向韦峰付清全部款项。综合以上分析，韦峰、蒋志刚之间存在涉案房屋的买卖合同关系，即便双方没有签订书面房屋买卖合同，依然不影响双方已经成立房屋买卖合同法律关系。双方亦应根据房屋买卖合同法律关系行使权利，履行义务。本案中，经释明，韦峰坚持本案系基于双方之间未成立买卖合意、不存在房屋买卖合同关系而主张物权权利，因此，韦峰的诉讼请求一审法院不予支持。韦峰可另案基于房屋买卖合同关系而主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告韦峰的诉讼请求。案件受理费25118元、保全费5000元，由韦峰负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案因一方当事人主张未形成房屋买卖合同关系而主张返还房屋成讼，本案的争议焦点为：双方当事人之间是否形成房屋买卖的法律关系。房屋买卖合同通常情况下为要式合同，但也受到《中华人民共和国合同法》第三十六条的约束，当事人未采取书面形式，但一方已经履行主要义务并为对方接受的，该合同成立。本案中，案涉房屋登记在韦峰名下，韦明惠作为韦峰的代理人书写凭据一份交给蒋志刚，确认收到蒋志刚预交房屋预付款1000000元整。韦峰向蒋志刚交付了房屋，蒋志刚实际占有及使用涉案房屋，并基本完成了对房屋的装修，且自韦峰向蒋志刚交付房屋之后截至诉讼的三年多的时间内，韦峰对蒋志刚的拆改和装修等实际使用行为未做出过阻止和提出异议。在房屋买卖合同中，房屋出卖人的主要义务是：交付房屋、办理相关登记手续；买受人的主要义务是：支付价款、领受房屋、协助办理相关登记手续。现房屋买卖双方虽对房屋价款各执一词，但结合张治新的证言以及双方的履行情况，不能否定当时双方达成了房屋买卖的合意，可以视为双方之间房屋买卖合同的成立。经一审法院释明，韦峰坚持本案系基于双方之间未成立买卖合意、不存在房屋买卖合同关系而主张物权权利，一审法院对其该项主张不予支持并无不当。韦峰对涉案房屋权利的实现可以基于房屋买卖合同关系另案解决，关于房屋的交易价格以及房屋价款的支付时间等内容，原审原告并未提出诉讼主张，应当在另案中进行审理，不宜在本案中一并确定。一审法院对于该两部分内容处理不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人韦峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25118元，由上诉人韦峰负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年七月六日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……3.《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条:原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。