江西省抚州市东乡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1029民初1163号原告：抚州市东乡区世纪大润发贸易商行，住所地江西省抚州市东乡区锦绣时代广场11号楼1-2F，统一社会信用代码92361029MA37MTUH8L。负责人：侯志峰，个体工商户业主。委托诉讼代理人：李洪东，江西正石律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：杨俊，江西正石律师事务所律师。一般授权代理。被告：梁文强，男，1990年10月2日出生，住江西省抚州市，原告抚州市东乡区世纪大润发贸易商行诉被告梁文强租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告抚州市东乡区世纪大润发贸易商行（以下简称大润发商行）委托诉讼代理人李洪东、杨俊、被告梁文强均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。大润发商行向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告于2019年8月11日签订的认租协议书。二、判决被告立即支付原告商铺租金10051元以及滞纳金11558.65元（滞纳金按合同约定逾期每日5%，暂计算2020年4月25日起至2020年5月17日共计23天，之后滞纳金计算至缴清商铺租金为止）。三、判决被告已缴纳的保证金归原告所有。四、本案诉讼费被告承担。2020年6月15日变更第一项诉讼请求为：判决确认解除原、被告于2019年8月11日签订的认租协议书；变更第二项诉讼请求为：支付租金13110元，滞纳金19665元及水电费66元。事实和理由：原告依法享有抚州市东乡区锦绣时代广场沿街店铺3-2号（面积69㎡）的转租权，系世纪大润发商行的经营者。2019年8月11日，原、被告双方签订了一份认租协议书，协议约定被告租赁原告名下的锦绣广场店铺3-2号开“阿本寿司”店，月租金为13110元，保证金26220元，租期为2019年9月25日至2022年9月24日。协议签订后，被告支付了2019年9月25日至2020年3月24日六个月租金78660元及保证金26220元。后因疫情影响，我公司对于继续租赁经营的商户出台了免交一个月的优惠政策，但对于不续租的商户将不享有该优惠政策。经原告多次以函催收，被告以种种理由笹不支付租金。原告为维护自身合法权益，特具文起诉，请人民法院依法查明事实，判如所请。梁文强辩称：1．原告诉状上写的我租3-2号店铺开“阿本寿司”店，交付了六个月租金及保证金，原告免交一个月租金都是事实。2．原告解除合同应当把保证金归还给我。3．支付滞纳金首先要违约，我们没有违约，是因为遇到疫情没办法，我们响应国家的号召把店铺关了，我们开店也是年前几个月开的，前期交了加盟费、还交了租金，所以我们希望原告可以缓些时间。我们一排的商铺，都找大润发商行的负责人找了5、6次，是他们赶我们走，断水断电不同意支付滞纳金。4．我是2020年5月24日搬走的，租金认可13111元。大润发商行围绕诉讼请求提供了如下证据：1．门面房屋租赁合同，证明原告具有本案涉案商铺的转租权。2．认租协议书，证明原、被告2019年9月6日签订，双方对租金、保证金、违约责任等进行了明确约定。被告方拒不履行，违反了合同的第七条和第二十一条，已构成违约。即使不租了，也需要提前两个月告知原告方，商铺空档期也存在损失，保证金不予退还，按照5%每天计算违约金。3．收据1张，证明收到26220元店铺租赁保证金及2019年9月25日-2020年12月24日第一期租金39330元，并陈述收到2019年12月25日-2020年3月24日第二期租金39330元。4．三张交租通知函、一张降租回复函，证明原告因疫情影响，对被告的租金已减免了2020年3月25日至2020年4月24日一个月租金，但是被告并没有按照合同规定支付租金。5．原、被告之间的微信聊天记录及现场照片，证明被告未经原告许可，擅自搬离店铺，对店铺擅自拆除，现场的垃圾未清理。被告搬离的时间是2020年5月24日。6．水电费的账单详情，证明被告欠水费77.77元，电费尚余11.49元。梁文强质证意见：1．对第一、二、三组证据没有异议。2．催缴通知书我只收到3月31日的这一份，其他没收到。催收函显示要我们交三用四，但是实际上是先用完这一月，再视情况而定。我们没有说我们不续租，第三期租金是没有交，我们跟原告说晚一点交，因为疫情的原因，我们没有经营，进购原材料也花费很多钱，所以我们向原告申请晚一点交。3．照片是事实、聊天记录也是事实。首先我们有通知原告，微信告知原告这一两天会搬走，因为原告对我们断水断电，我们没办法经营。原告给我们的也是毛坯房，我们花了钱装修的阁楼那些没有拆除，只是搬离了我们厨房的那些东西。4．水电费也是事实，但是我们搬离的时候是没有欠费的。梁文强为证明其抗辩事实，提供如下证据：1．降低租金的报告、来信来访登记表，证明因原告转租给我们赚取了100元平方米的差价，我们希望疫情期间，原告可以在疫情期间，在他们有盈利的情况下，适当的给我们减少一点租金，当时我们也到信访办。我们提出降低的要求，提出信访，转到法院，要求原告协商，但是原告不同意。2．再次通知函，证明只收到这一张交租通知。3．照片四张，证明原告工作人员地断水断电，要断贝克汉堡的，后来他们说断错了，断了我们的，有我与原告那边洪经理的聊天记录，后来就说先给我把水装好回来，后面又要挟我们说要断了我们水电，卷闸门也是用电的，断电也没办法用。还证明我方到信访、2020年5月17日张贴还铺通知的事实，决定于2020年5月23日将店铺归还大润发商行。大润发商行质证意见：1．被告的陈述，没有提交证据不予质证。2．减租的要求不合理，不能以差价来减少租金，全国的政策基本都是免交一个月租金，原告也是与全国政策一样，免交一个月租金，诉请中也把一个月租金免除了。3．被告方的辩解没有违约是不能成立的，被告免租期都过了还是不能交付租金。4．对于照片的三性均有异议，不能达到被告的证明目的。原告没有对被告断水断电的行为。上述证据，经庭审举证、质证，对双方无异议的证据门面房屋租赁合同、认租协议书、收据、2020年3月31日交租通知函、店铺照片、张贴的还铺通知予以认可。对本案事实认定如下：2017年9月28日侯志峰与李子兴、熊小红、谢瑶签订《门面房屋租赁合同》，约定侯志峰租赁东乡区锦绣时代广场（东乡老二中）门面15号，面积69㎡九年，租赁期间侯志峰有权单方面转租。侯志峰于2017年12月19日注册抚州市东乡区世纪大润发贸易商行（个体工商户）在该租赁房内经营。2019年8月11日大润发商行与梁文强签订《认租协议书》，约定将该商铺转租给梁文强经营餐饮，面积69㎡，租用期限2019年9月25日至2022年9月24日，月租金13110元，租金交付方式：交三押二。合同一经签订，梁文强需向大润发商行支付履约保证金26220元，梁文强如在合同期限遵守本合同所有条款，大润发商行在合同终止起三个月后无息退还保证金。当续交租金时梁文强需在租期前15天到大润发商行财务上缴，逾期大润发商行每天按应收金额的5%收取滞纳金，超过10天大润发商行有权单方终止合同，不退还梁文强任何费用，不赔偿梁文强任何损失。大润发商行行使单方解除合同时，保证金、经营服务费不退还。梁文强若需提前终止合同，应提前二个月书面通知大润发商行，保证金、经营服务费不退还。如遇不可抗力及自然灾害或国家及地方政府政策调整等其他原因要求梁文强中途撤场，梁文强应无条件执行，大润发商行无需给予补偿。合同签订当日，梁文强支付了保证金26220元，并依约支付第一期2019年9月25日至2019年12月24日租金39330元，开始经营。之后，梁文强支付了第二期租金2019年12月25日至2020年3月24日。2020年1月24日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应。梁文强亦服从抗疫大局，暂停营业。抚州市新冠××疫情防控应急指挥部于2020年2月24日发布紧急令第9号，仍暂时禁止小餐饮店开业，2020年3月13日发布《关于全面有序恢复餐饮业正常营业的通知》，2020年3月20日江西省将新冠××疫情防控重大突发公共卫生事件应急级别降为三级。疫情期间，梁文强等商户找大润发商行谈减房租的事情，2020年3月31日大润发商行书面通知梁文强，免除2020年3月25日至4月24日租金，2020年4月25日至7月24日应交租金为39330元，于2020年4月10日交款。梁文强收到通知后未交租金，于2020年5月17日张贴还铺通知，决定于5月23日将店铺归还大润发商行。2020年5月20日大润发商行具文向法院起诉要求解除合同，5月24日梁文强拆除装修搬离店铺交还钥匙。本院认为，大润发商行与梁文强之间签订的认租协议书，是双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同自双方签订之日起合法生效。合同双方均应当全面履行合同义务。但是新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免，不能克服，系不可抗力，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。因疫情导致梁文强自2020年1月24日至2020年3月12日无法经营，无法履行合同，因不可抗力造成的损失，应根据公平原则，分担损失。大润发商行已主动免除1个月租金，是对自身权利的自由处分，也符合公平原则，本院予以支持。梁文强在餐饮业恢复经营后虽未按约交纳第三期租金，但因前期疫情防控停业无收入，恢复初期经营收入也有影响，资金周转不便，承租人延期支付租金，有其合理性，大润发商行以梁文强逾期交租，主张依约支付逾期交纳的4月25日至5月24日止租金违约30天的滞纳金19665元不当，不予支持。梁文强请求减少月租金，是对合同的主要履行条款的变更，其未提供证据证明继续履行合同支付租金对其显失公平。梁文强就合同的主要条款变更，多次请求政府等部门的协调，在双方仍不能达成一致的情况下，梁文强已于2020年5月17日张贴还铺通知明确表示决定于5月23日将店铺归还大润发商行，大润发商行亦认可该事实，双方签订的认租协议书于通知到达时解除。大润发商行请求确认解除认租协议书成立，予以支持。大润发商行请求支付2020年4月25日至其搬离之日5月24日的租金13110元合理，予以支持。原、被告在认租协议书第二十一条约定，梁文强提前终止合同，保证金不予退还，属当事人自愿订立的违约条款，大润发商行依合同约定主张保证金26220元归其所有，依法有据，予以支持。原告主张欠水电费提供的账单详情没有日期，被告抗辩其搬出时没有欠费，原告举证不充分，应当承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六十条、第九十四条第二项、第九十六条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、确认抚州市东乡区世纪大润发贸易商行与梁文强2019年8月11日签订的认租协议书于2020年5月17日解除。二、梁文强限于本判决书生效之日起十五日内给付抚州市东乡区世纪大润发贸易商行房屋租金13110元。三、梁文强交纳的保证金不予返还，归抚州市东乡区世纪大润发贸易商行所有。四、驳回原告抚州市东乡区世纪大润发贸易商行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取308.72元，由被告梁文强负担123.24元，原告抚州市东乡区世纪大润发贸易商行负担185.48元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳相应的上诉案件受理费（户名：江西省抚州市中级人民法院，账号：14×××29，开户行：中国农业银行抚州抚河支行），上诉于江西省抚州市中级人民法院，并将上诉案件受理费交款单据复印件递交本院，如在上诉后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 陈 芳二〇二〇年七月七日书记员 ***