山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终7065号 上诉人（原审原告）：青岛海信房地产股份有限公司，住所地山东省青岛市崂山区海尔路南端（凯旋商务中心）。 法定代表人：贾少谦，董事长。 委托诉讼代理人：邵明志，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：王锐民，山东元鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王许源，男，1937年5月25日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 被上诉人（原审被告）：刘桂兰，女，1935年4月26日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 被上诉人（原审被告）：王凤娇，女，1999年5月22日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 被上诉人（原审被告）被告：王俊毅，男，2007年7月24日出生，汉族，住山东省青岛市市北区瑞海北路。 法定代理人：万某（王俊毅母亲），女，1971年8月16日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 四被上诉人的共同委托诉讼代理人：王涛，山东加舜律师事务所律师。 四被上诉人的共同委托诉讼代理人：齐春霞，山东加舜律师事务所律师。 上诉人青岛海信房地产股份有限公司（以下简称海信房地产公司）因与被上诉人王许源、刘桂兰、王凤娇、王俊毅返还原物纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 海信房地产公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一、一审认定事实错误。首先，从本案事实可以认定，双方并未“建立买卖意向”，被上诉人仅持有一张《收据》，并无任何“建立买卖意向”的证据。第二，上诉人未曾向被上诉人办理过房屋交付，根据庭审质证的证据，也没有为被上诉人合法办理入住的证据。案外人物业公司已出具证明并经庭审质证，涉案房屋的房屋钥匙在2012年王建利占用该房屋时尚在物业公司，且此后交还上诉人。即王建利没有合法占有涉案房屋的任何事实依据，王建利是未经上诉人同意非法进入涉案房屋并占用。王建利的非法占有行为不因为其时间的持续、缴纳物业费而变成合法行为。再次，被上诉人称王建利生前为上诉人实施拆迁，进行工程款折抵房款，但被上诉人未有任何证据。相反，湖岛水淹片为原青岛市四方区政府招商项目，由政府实施项目的拆迁工作，不存在被上诉人所称的委托王建利实施拆迁并以工程价款折抵房款的事实。最后，一审庭审中，关于涉案房屋系归上诉人所有，该事实是完全确定的且没有争议的。既然上诉人是涉案房屋的所有权人，那么，被上诉人没有取得房屋的依据，其对涉案房屋的占用当然是非法占有。二、一审在举证责任分配、证据的判定及争议焦点总结上存在错误。第一，上诉人已经在一审中举证证明涉案房屋为上诉人所有，被上诉人对该事实也认可，一审法院亦对该事实予以确认。因此，上诉人已经完成了上诉人是涉案房屋唯一权利人的举证。第二，根据《物权法》第三十四条规定:“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”在涉案房屋所有权人已经确认为上诉人的情况下，被上诉人应举证证明其具有占用涉案房屋的权利基础，即该举证责任在于被上诉人，而不在上诉人。被上诉人提交的物业费缴费单据，仅能证明被上诉人占有房屋的事实，其非法占有并不因其长期非法占有而变成合法占有。综上，被上诉人未能举证证明其具有合法占有涉案房屋的事实依据，被上诉人应当将涉案房屋返还上诉人。第三，上诉人作为涉案房屋所有人提交了物业公司出具的证明，已经进一步证明王建利系在未征得上诉人同意且未办理涉案房屋交付入住手续的情况下自行入住涉案房屋，也就是说上诉人已经完成举证责任，完全可以证明上诉人的诉请成立。但是，一审却认为上诉人“证据不足”，明显是举证责任分配错误。第四，本案中，恰恰是被上诉人无证据证明其合法占有涉案房屋，即未按民诉法解释规定的“反驳对方诉讼请求所依据的事实”完成举证，主张其有权占用涉案房屋。那么，一审据何得出“被告入住涉案房屋并非毫无依据”的结论。第五，本案争议焦点总结有误。在上诉人与被上诉人就“涉案房屋权利人为上诉人”这一事实无争议的情况下，本案的争议焦点应为“被上诉人是否具有占有涉案房屋的依据”。被上诉人占有他人的房屋应基于合同之债或赠与之债而取得，但本案中，被上诉人不具有任何可能产生上诉人让与被上诉人房屋使用权的情形，因此被上诉人不具有占有涉案房屋的依据。三、一审混淆了物权与债权的关系，导致判决结果错误，侵害了上诉人的合法物权权益。首先，本案上诉人为涉案房屋的所有权人是已经确认的事实。第二，被上诉人未提供交接单、入住单等其合法占有涉案房屋的证明。第三，虽然被上诉人提交了缴纳部分房款的收据，但没有双方已经达成涉案房屋买卖合同的证据。退一步说，即便存在过王建利购买房屋意向，但并未达成买卖合意。众所周知，商品房市场大量存在“预定”、“摇号”等销售模式，甚至一套房屋数人争购现象，但皆不能构成买卖合同关系。而且，从王建利的付款数额来看，与实际房屋价格相去甚远。第四，王建利及被上诉人不能仅因交了部分购房意向金就取得入住涉案房屋的权利。王建利支付的价款与上诉人只能形成债权债务关系。如果上诉人对王建利负有债务，被上诉人可以通过继承方式取得王建利名下的债权。但是，一审无权以债权债务关系来作为被上诉人取得物权（占有）的依据。四、一审以“并非毫无依据”作为裁判标准，违反了以事实为依据，以法律为准绳的原则。一审认定被上诉人入住涉案房屋“并非毫无依据”有失判决的严谨性与严肃性，根据字面理解，一审认为被上诉人入住涉案房屋具有一点依据但是又不是很充分。法院依法进行判决应认定“有事实和法律依据”或“无事实和法律依据”，而不能是含糊其词的认为“并非毫无依据”。本案双方达成的初步购房意向并不能成为法律上被上诉人占用涉案房屋的那一点所谓的“依据”，而仅仅可能是债权依据。被上诉人主张其占用涉案房屋的依据是王建利与上诉人之间存在房屋买卖合同关系，而现已经确认双方之间不存在房屋买卖合同关系，因此被上诉人占用涉案房屋是“无事实和法律依据”，而非是“并非毫无依据”。 王许源、刘桂兰、王凤娇、王俊毅共同辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。一、上诉人在一审中所举的“青岛市建设工程竣工验收备案证”仅能证明上诉人作为涉案房屋建设单位取得了涉案房屋的原始物权，该原始物权也是上诉人能够处分涉案房屋的前提。但该原始物权的证明文件只有在上诉人并未处分涉案房屋的情况下才能基于其“绝对权”性质排除其他主体的非法侵犯，实现上诉人的证明目的。本案中，被上诉人业已举证证明上诉人与王建利之间存在房屋买卖行为，上诉人业已处分了涉案房屋。上诉人想仅凭原始物权排除被上诉人的合法权利法律前提不存在。由此也可证明一审法院焦点归纳正确。二、上诉人与王建利已达成买卖合意，涉案房屋已交付给王建利，且王建利也已缴清剩余房款，双方均已履行完毕，本案不存在被上诉人恶意侵占上诉人房屋的事实。1.一审中，上诉人已自认与王建利曾就涉案房屋建立买卖意向，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条，人民法院应当予以确认，被上诉人就“买卖意向”的建立无需再行举证；2.上诉人与王建利之间不仅建立了涉案房屋买卖意向，双方已经达成买卖合意，签订了买卖合同。只是相关买卖合同被上诉人在王建利去世后以协助办理房产证为由骗走。王建利公司会计在一审庭审中已出庭作证。即使暂时抛开买卖合同，被上诉人一审中提交的上诉人出具的备注为“房款”的收据以及物业公司出具的被上诉人缴纳涉案房屋物业费、缴纳水电费的证据，足以证明上诉人与王建利之间已达成买卖合意并已履行完毕。理由如下:（1）若如上诉人所称“被上诉人所交的房款仅为购房意向金”，则上诉人作为专业的房产开发公司，其提供的收据备注中应注明为“定金”或“意向金”，而非“房款”。（2）根据《山东省物业管理条例》第二十七条规定:“建设单位应当在物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府的监督下，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料:…（四）业主名册”，同时，《青岛市物业管理条例》第二十四条规定:“建设单位在组织竣工验收或者综合验收时，区（市）物业管理行政管理部门应当查验下列资料:…；（四）业主名册；…。建设单位在与物业管理企业办理物业承接验收手续时，应当全部移交前款所列资料和物业管理用房”。由此可知，涉案物业公司是确定王建利的合法业主身份后提供物业服务并收取费用的。再结合《物业管理条例》第四十一条第二款规定:“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，假如上诉人主张的其并未将涉案房屋出售给王建利，本案被上诉人系擅自侵占属实，那么其作为建设单位及合法业主，依法应向物业公司缴纳涉案房屋的物业服务费用。而现有证据可以证明上诉人自2012年12月至今，从未交付涉案房屋的物业服务费用，涉案房屋的水、电、物业费均由王建利及被上诉人缴纳，这也可以证明上诉人已通过物业公司完成交付并由物业公司提供服务、收取费用的事实。另外，如确如上诉人主张，被上诉人系擅自侵占涉案房屋，上诉人在近7年的时间里既未报警，也未提供证据证明被上诉人破坏了涉案房屋门锁侵占房屋，对于被上诉人缴纳水、电、物业费的行为也从未提出过异议，其该项主张显然也不能成立。同时，为进一步确认被上诉人的业主身份以及上诉人与物业公司之间的关联关系，被上诉人曾在一审庭审中，就其业主身份向法院申请调查令到市北区物业办调取涉案房屋物业相关信息，但在被上诉人前往物业办要求配合调取证据时被拒绝，为此被上诉人现已向市北区城市建设管理局申请信息公开，要求公开涉案房屋物业相关信息，目前市北区城市建设管理局尚未回复。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。 海信房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令王许源、刘桂兰、王凤娇、王俊毅迁出青岛市市北区户房屋；2.判令王许源、刘桂兰、王凤娇、王俊毅赔偿占用涉案房屋期间造成的经济损失10万元（自2012年8月至2019年1月21日止）；3.案件受理费由王许源、刘桂兰、王凤娇、王俊毅承担。 一审法院认定事实：涉案房屋位于湖岛水淹片改造工程（北片）片区，海信房地产公司系涉案房屋所在项目工程的建设单位。案外人王建利系王许源、刘桂兰的儿子，王凤娇、王俊毅的父亲。2011年8月2日王建利向海信房地产公司缴纳5万元，海信房地产公司出具房款收据注明：房款，海信湖岛万安三路16号204户，收款人：王奇，海信房地产公司在收款单位处加盖财务专用章。2011年8月31日王建利向海信房地产公司缴纳204756元，海信房地产公司出具房款收据注明：房款，海信湖岛万安三路16号204户，收款人：王奇，海信房地产公司在收款单位处加盖财务专用章。后涉案房屋由王建利占有使用。2015年4月6日王建利去世，王许源、刘桂兰系王建利的父母，王凤娇系王建利的女儿，王俊毅系王建利的儿子，涉案房屋目前由王许源、刘桂兰、王凤娇、王俊毅占有使用。对于王建利支付房款的行为，海信房地产公司表示双方曾就涉案房屋有买卖意向，所以收取了该房款，但最终双方未就涉案房屋的买卖达成一致意见，王许源、刘桂兰、王凤娇、王俊毅则称王建利生前为海信房地产公司实施拆除房屋工程，海信房地产公司以房（包括涉案房屋在内的四套房屋）抵偿工程款，王建利支付的房款即工程款与房屋价值的差额。庭审中，海信房地产公司主张并未向王建利交付过房屋，而是王建利自行非法入住了涉案房屋，王许源、刘桂兰、王凤娇、王俊毅对此不予认可，海信房地产公司对其主张提供了青岛源锦绣物业管理有限公司出具的情况说明，该说明称：该公司为万安三路16号提供物业服务，除201户至204户以外，其他户皆已在该公司办理入住手续并有入住单，该公司于2012年去查空房时发现201户至204户王建利已经入住，届时四套房屋钥匙尚在该公司，事后交回海信公司。王许源、刘桂兰、王凤娇、王俊毅对该证据的真实性没有异议，但称该证据载明的四套房屋钥匙交付情况与事实不符，根据物业管理条例规定，如果确如物业公司所称未与王许源、刘桂兰、王凤娇、王俊毅办理入住手续，则相关的水电物业等费用应由建设单位缴纳而非向实际使用人收取；物业公司应该知晓涉案房屋业主名单并依法收取相关费用，物业公司在明知王许源、刘桂兰、王凤娇、王俊毅系涉案房屋合法业主的情况下才收取的物业等费用。王许源、刘桂兰、王凤娇、王俊毅提交了物业公司出具缴纳涉案房屋水电费、物业费的收款收据，证明物业公司已向其收取物业费等费用，其系合法入住涉案房屋。海信房地产公司为证实其经济损失向法院申请对涉案房屋自2012年8月起至2019年1月期间的房屋租金进行评估，法院未予准许。 一审法院认为，本案争议焦点为王许源、刘桂兰、王凤娇、王俊毅是否存在非法占有涉案房屋的情形。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据该规定，海信房地产公司对其主张负有举证责任，虽然海信房地产公司提供了物业公司出具的情况说明，但根据王许源、刘桂兰、王凤娇、王俊毅提供的缴纳房款收据，结合海信房地产公司自称的与王建利曾就涉案房屋建立买卖意向，可以证明王许源、刘桂兰、王凤娇、王俊毅入住涉案房屋并非毫无依据，因此海信房地产公司主张王许源、刘桂兰、王凤娇、王俊毅非法占用涉案房屋，证据不足，海信房地产公司要求王许源、刘桂兰、王凤娇、王俊毅腾还房屋、支付占用费，法院不予支持。 一审判决：驳回青岛海信房地产股份有限公司的诉讼请求。案件受理费2800元，由青岛海信房地产股份有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系返还原物纠纷。双方同时诉争共涉四套房产，另外两套房产所涉本院（2020）鲁02民终555号、556号民事判决已经生效。本案二审双方争议的焦点为被上诉人应否返还上诉人涉案房屋，应否赔偿上诉人的经济损失。对此，本院认为，本案涉案房屋位于青岛市市北区户。上诉人主张被上诉人提交的缴纳部分房款的收据仅是购房意向金，从缴款的数额来看，与房屋的实际价格相差甚远；即使存在过王建利有买房意向，但双方未达成买卖合意，且被上诉人也未提供买卖合同。因此，被上诉人占有房屋无事实依据。被上诉人主张上诉人出具的缴房款收据、被上诉人提交的水、电、物业费缴费收据，可以证明上诉人与王建利已达成涉案房屋买卖合意，王建利已缴清剩余房款，涉案房屋已交付给王建利，房屋买卖合意已履行完毕。本院认为，虽然上诉人没有与被上诉人签订房屋买卖合同，但从上诉人为王建利出具的房款收据来看，该收据系上诉人出具，可以证明双方有买卖房屋的合意，足以证明上诉人出售房屋的客观事实。上诉人出具的缴纳房款的证据，从数额看，与涉案房屋的实际价值相差甚远，被上诉人称王建利生前为上诉人实施拆迁将工程款折抵房款，但未能举示证据证明其主张。被上诉人提交的缴纳物业管理费、电费的证据，并不属于取得涉案物权的权属证明。故被上诉人的现有证据不足以证明“以房抵款”的合意已经达成，被上诉人对案涉房屋不享有合法物权。因涉案房屋的原始物权归属上诉人，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，上诉人请求被上诉人返还涉案房屋于法有据，本院予以支持。一审判决驳回上诉人的诉讼请求不当，本院予以纠正。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效…。上诉人在未取得涉案房屋预售许可证的情况下，违法出售涉案房屋，其主张被上诉人赔偿占用房屋期间给其造成的损失，本院不予支持。 综上所述，海信房地产公司的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初968号民事判决； 二、被上诉人王许源、刘桂兰、王凤娇、王俊毅于本判决生效后三十日内将位于青岛市市北区户房屋返还给上诉人青岛海信房地产股份有限公司； 三、驳回上诉人青岛海信房地产股份有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费2800元，由上诉人青岛海信房地产股份有限公司负担2700元，被上诉人王许源、刘桂兰、王凤娇、王俊毅负担100元。二审案件受理费2800元，由上诉人青岛海信房地产股份有限公司负担2700元，被上诉人王许源、刘桂兰、王凤娇、王俊毅负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  孙向东 审判员  马 喆 审判员  齐 新 二〇二〇年七月二十九日 法官助理 杨志昌 书记员张旭 书记员于国英