广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终2528号上诉人（原审原告）：广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）。住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：蒋祖生，该所所长。委托诉讼代理人：胡颖怡，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何继义，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尹梅，女，身份证住址安徽省寿县。上诉人广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）（以下简称广州市房管所）因与被上诉人尹梅租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初28509号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人广州市房管所上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令尹梅及其同住人员立即搬出广州市白云区××路××街××房；3.判令尹梅向广州市房管所支付房屋占用费，从2001年3月16日起计算至2017年12月31日止占用费参照成本租金每月917.14元/月（该期间占用费合计184818.5元），从2018年1月1日起计算至尹梅实际搬离房屋给广州市房管所之日止占用费参照市场租金按每月2248.46元计算（该期间占用费暂计算至2019年7月31日为42720.74元）；4.判令尹梅承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:一、尹梅的主张没有证据支持，理由也不符合法律常理。广州市房管所从未委托过简宗华处分涉案房屋，简宗华无权处分涉案房屋。然而，一审法院不但一边倒地仅凭尹梅的陈述就认定事实，还仅以简宗华入住涉案房屋后将房屋交由尹梅使用为由，判决尹梅有权居住，这不仅有违法理常识，而且逻辑荒谬。二、涉案房屋是广州市地下铁道总公司征拆原广州市房地产管理局的房屋后作为补偿，产权移交给原广州市房地产管理局的房屋，其双方之间的拆迁补偿关系于1994年12月建立。三、根据《中华人民共和国物权法》等有关规定，广州市房管所拥有对涉案房屋的物权，该项权利应当受到法律的保护，一审法院适用法律错误，依法应当予以纠正，四、广州市房管所享有占有、使用涉案房屋的合法权利，无论是简宗华还是尹梅入住涉案房屋，均应取得广州市房管所同意，否则属于无权占有，广州市房管所有权排除占用、收回房屋。五、未经广州市房管所同意，尹梅擅自占用涉案房屋，属于无权占用的非法行为。尹梅占用广州市房管所管理的公有房屋，应向广州市房管所支付对价，否则将导致国有资产的严重流失。一审法院的判决将会引导和鼓励不诚信的社会价值导向和社会效应，将导致大量无权占用的公房无法收回。被上诉人尹梅辩称：同意一审判决处理，不同意广州市房管所的上诉请求。事实与理由：一、尹梅对广州市房管所拥有涉案房屋其中的40㎡的管理权一事不知情。二、造成本案发生的根本原因是广州市房管所在2001年3月16日获得涉案房屋40㎡产权后未能及时处理解除涉案房屋内还有30㎡属于尹梅姨夫简宗华的问题。三、尹梅于2017年12月9日才搬入涉案房屋，在此之前房屋处于空置状态，不存在尹梅在此前占用涉案房屋的事实。四、广州市房管所计算占用费的租金价格过高，计算标准并不合理。五、尹梅现已搬离涉案房屋。广州市房管所于2019年8月8日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令尹梅及其同住人员立即搬出广州市白云区××路××街××房；2.判令尹梅向广州市房管所支付房屋占用费，从2001年3月16日起计算至2017年12月31日止占用费参照成本租金每月917.14元/月（该期间占用费合计184818.5元），从2018年1月1日起计算至尹梅实际搬离房屋给广州市房管所之日止占用费参照市场租金按每月2248.46元计算（该期间占用费暂计算至2019年7月31日为42720.74元）；3.判令尹梅承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：1994年12月30日,原广州市房地产管理局（甲方）与广州市地下铁道总公司（乙方）签订《征拆房管部门拨用房屋补偿协议书》，约定：甲方同意乙方拆除座落在中山三路××号房屋，建筑面积458.4340平方米；乙方同意将自有的座落在员村四横路百合苑D座京溪竹园新村13号D梯房屋（建筑面积共551.878平方米）产权移交甲方，以作补偿。根据广州市房管所提交的《接管通知书》（2001年结字第1313号）显示：广州市机关用房管理所接管位于白云区××路××街××房（以下简称涉案房屋），产业来源：征用补偿，接管日期：2001年3月16日。2005年4月22日，广州市机关用房管理所更名为广州市房屋安全管理所。一审庭审中，尹梅称尹梅姨夫简宗华让其于2017年12月9日搬入涉案房屋居住至今，尹梅并未支付过租金，且涉案房屋中有30平方米面积是属于尹梅姨夫简宗华的。广州市房管所称，广州市地下铁道总公司移交涉案房屋时，提供的《安排住户移交情况表》里显示涉案房屋的使用人为简宗华，但简宗华并未与广州市房管所签订书面的租赁合同，也未向广州市房管所交过租金。广州市房管所提供现场照片，拟证明尹梅实际占用涉案房屋。当事人对诉讼请求依法提交了证据，对当事人提供的《征拆房管部门拨用房屋补偿协议书》、广州市房地产证（穗房地产证字第××号）收条、《接管通知书》（2001结字第1313号）、授权委托书等证据，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为:本案案由为物权保护纠纷，广州市房管所并非涉案房屋的所有权人，而是接管涉案房屋对其行使管理权的管理人，故广州市房管所依据其对涉案房屋享有物权要求尹梅返还涉案房屋于法无据，一审法院不予支持。根据《安排住户移交情况表》显示，尹梅的姨父简宗华于1994年12月已在涉案房屋内居住，而广州市房管所接管涉案房屋的时间为2001年3月16日，由此可知在广州市房管所接管涉案房屋之前，由于历史原因，尹梅的姨父简宗华已在涉案房屋内居住。尹梅的姨父简宗华及尹梅至今未与广州市房管所签订过租赁合同，广州市房管所、尹梅之间亦不存在事实上的租赁关系，尹梅及尹梅姨父简宗华也从未向广州市房管所支付过租金，且尹梅于2017年12月才搬入涉案房屋居住，现广州市房管所主张尹梅支付2001年3月16日起至搬离涉案房屋之日止的房屋占用费于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年10月28日作出一审判决：驳回广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）的全部诉讼请求。案件受理费2357元，由广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）负担。本院审理查明，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据广州市房管所提供的《安排住户移交情况表》及其陈述可知，在广州市地下铁道总公司向广州市房管所移交涉案房屋时，涉案房屋的使用人为简宗华。尹梅称是其姨夫简宗华让其入住涉案房屋，虽然尹梅未提交充分证据证明其与简宗华的关系，但尹梅作出的关于简宗华有权使用房屋的陈述与《安排住户移交情况表》相吻合。因此广州市房管所是否有权要求尹梅交还涉案房屋，首先应当理清广州市房管所与简宗华的关系。广州市地下铁道总公司在将涉案房屋产权移交给广州市房管所之前，已将涉案房屋用于安置简宗华，可见简宗华对涉案房屋的使用具有一定的福利性质，二者之间形成事实上的租赁关系。在产权移交后，参照买卖不破租赁的原则，广州市房管所与简宗华之间也存在租赁关系，尹梅作为同住或借住人员，简宗华、尹梅与广州市房管所因未签订书面的租赁合同，双方之间为不定期租赁关系，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异。广州市房管所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有优益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁关系应认定为行政协议，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初28509号民事判决；二、驳回广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）的起诉。一审案件受理费2357元，退还广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）；上诉人广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）预交的二审案件受理费4713.09元，予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年七月二十七日书记员 冯冠豪郭丽淳