广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3469号上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市福之口农业科技有限公司。住所地：广东省东莞市******鲤鱼洲岛正洲，统一社会信用代码：914***********194G。法定代表人：戴振，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘汪韬，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何其华，北京市京都（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市石排镇田边股份经济联合社。住所地：广东省东莞市******，组织机构代码证：281856162。负责人：肖建勋。委托诉讼代理人：成文环，广东凯略律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈焕，广东凯略律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市石排燕岭现代农业发展有限公司。住所地：广东省东莞市**********，统一社会信用代码：914***********661X。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：温秀霞，广东凯略律师事务所律师。上诉人东莞市福之口农业科技有限公司（以下简称福之口公司）因与被上诉人东莞市石排镇田边股份经济联合社（以下简称田边经联社）、东莞市石排燕岭现代农业发展有限公司（以下简称燕岭公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初19584号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。福之口公司向一审法院起诉请求：1.确认福之口公司对位于鲤鱼洲正洲至洲尾479亩农田享有优先承租权；2.确认田边经联社与燕岭公司签订的《租赁合同》无效；3.由福之口公司按燕岭公司与田边经联社签订的前述《租赁合同》约定的条件继续承租案涉土地；4.田边经联社承担本案的全部诉讼费用。田边经联社向一审法院反诉请求：1.福之口公司立即将位于鲤鱼洲正洲至洲尾479亩农田交还给田边经联社，并全部撤离留置在土地上的人员和物品；2.福之口公司支付自2019年3月1日起至实际履行第一项请求完成之日止的占有使用费（占有使用费计算标准为：每年每亩租金1400元，案涉土地共479亩，则每月租金约为55883.33元。自2019年3月1日起算，暂计至2019年6月30日为167649.99元）；3.田边经联社没收福之口公司履约保证金100000元，福之口公司无权要求退还；4.福之口公司承担本案全部诉讼费用。一审法院判决结果：一、福之口公司应当在判决发生法律效力之日起三十日内将位于鲤鱼洲正洲至洲尾土地共479亩返还给田边经联社；二、福之口公司应当在判决发生法律效力之日起五日内向田边经联社支付土地使用费（按335300元/年的标准从2019年3月1日起计至返还之日止）；三、田边经联社有权没收福之口公司履约保证金100000元；四、驳回福之口公司的全部诉讼请求；五、驳回田边经联社的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6329.5元（该款福之口公司已预交），由福之口公司承担。反诉费2657.37元（该款田边经联社已预交），由福之口公司承担1500元，由田边经联社承担1157.37元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初19584号民事判决书。福之口公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.请求依法改判驳回田边经联社的诉讼请求；3.请求依法判决本案一、二审诉讼费由田边经联社承担。事实与理由：一、一审法院对租赁面积、范围的事实认定存在错误。2009年1月福之口公司与田边经联社签订的《租赁合同》，租赁面积为479亩，田边经联社与燕岭公司签订的《耕地租赁合同书》，租赁面积为572亩。1.对比两份合同的土地，相对对照租赁土地的红线图，租赁给燕岭公司的土地红线图实际上是对福之口公司红线图向外进行的延伸和拓展，两合同所涉土地的重合部分高达80%以上，实际上两个合同的土地是同一块土地。2.福之口公司从租赁土地开始，对原租赁土地周边外荒芜的地方进行了长达10年的改造、规划、土壤改良，经过多年努力，将原荒芜的土地开发成形，故对同一地块上，《耕地租赁合同书》的面积比《租赁合同》的面积大。3.两份合同的租赁面积有差异，也与实际丈量有关系，原2009年前荒芜的地方，在签订《租赁合同》时是没有进行丈量，不计算在租赁的土地内，但经过福之口公司10年的不断开发，从荒芜变成了良田，故在2019年丈量时，将原来荒芜但现在变成良田的面积计算在内，理所当然在同一地块上，2019年的数据比2009年的数据要大。二、一审法院未认定福之口公司已向田边经联社提出续租申请，属于认定事实错误。1.福之口公司从2018年初开始向田边经联社提出申请续租。2.在提出续租申请后，为更好的租赁土地，2017年底、2018年初花费重金，聘请北京专业机构为鲤鱼洲打造特色观光旅游整体方案设计，并且于2018年3月中旬专门给东莞市石排镇政府、田边经联社等做了相关的路演、推广、介绍。3.福之口公司在租赁合同2019年2月28日到期前，就已通过各种途径和书面申请的方式向东莞市石排镇政府、田边经联社及田边村委会提出延长租赁土地租赁期限30年的明确要求。4.福之口公司在2019年3月22日知晓《耕地租赁合同书》的有关条约内容后，也向田边经联社通过函件形式告知愿意以同等条件下续租。三、田边经联社明知《租赁合同》未到期、优先承租权的前提下，听从安排召开村民代表大会，故意违反《租赁合同》约定的福之口公司所享有的优先承租权，侵害了福之口公司的权利。2019年3月22日福之口公司从田边经联社的村民公示栏见到石排镇政府的公告，才知2018年12月14日已通过村民民主决议将案涉土地出租给燕岭公司，石排镇政府以行政权力要求田边经联社将土地租赁给燕岭公司。故，这是先有权力的安排再有村民大会的通过，而非按照程序先召开村民代表大会。田边经联社辩称，一、田边经联社和福之口公司签订的《农田租赁合同书》与田边经联社和燕岭公司签订的《耕地租赁合同书》租赁范围不同，租赁标的物已经发生变化，福之口公司并不享有优先承租权。结合两份合同所租赁的红线图，田边经联社出租给燕岭公司的基本是整个鲤鱼洲岛，面积约572亩，福之口公司主张的鲤鱼洲岛由其开发利用扩大了岛屿的面积与事实不符。田边经联社出租给福之口公司的土地并未包括鲤鱼洲旧村、村民保留的部分耕地和旁边附属小岛，且田边经联社出租给福之口公司是用于种植农作物，并未允许其私自填河及开发扩大土地。二、福之口公司在租赁期满前合理期限内未提出续租的主张。福之口公司主张其于2017年开始向田边经联社申请续租，但并未就此提供有效的证据予以证明。三、续租需要双方达成一致意见，福之口公司在租赁期间存在逾期支付租金、违法转租等违约情况，田边经联社已不同意继续将土地出租给福之口公司。1.根据福之口公司的交租记录，其在租赁期间多次逾期交租，每次逾期时间均超过2个月，严重违反合同约定，福之口公司一审庭审中也承认存在延迟缴纳租金的行为。2.福之口公司还存在擅自转租、违规使用货船等违约行为，田边经联社及村民均反对福之口公司继续承租使用土地，而根据《农田租赁合同书》的约定，田边经联社有权直接解除合同、没收履约保证金及收回农田。四、田边经联社与燕岭公司签订的合同已经村民民主决议程序决议通过，且该合同是在田边经联社与福之口公司的合同到期后再签署的，同时《耕地租赁合同书》不存在任何违反法律强制性规定的情况，该合同合法有效。燕岭公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，程序符合法律规定，请依法予以维持。二、燕岭公司与田边经联社签订的《耕地租赁合同书》合法有效。1.《耕地租赁合同书》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。2.承租的土地属于集体所有土地，田边经联社出租土地属于处置集体财产，必须经过村民表决。田边经联社向燕岭公司出租土地前已经村民民主决议程序通过并公示，处置土地的程序合法合规。3.一审法院已经查明，燕岭公司与福之口公司承租的范围不同，租赁的标的物已发生变化，福之口公司对燕岭公司承租的范围无优先承租权。且燕岭公司与田边经联社的合同是在福之口公司的合同到期后再签署的。故，燕岭公司与田边经联社签署的合同并未损害福之口公司的合法权益。二审中，当事人没有提交新的证据。本院经审理对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案仅针对福之口公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案的争议焦点在于：福之口公司主张的优先承租权是否应予支持。对此，本院分析如下：首先，福之口公司与田边经联社签订的《农田租赁合同书》约定的租赁面积为479亩，燕岭公司与田边经联社签订的《耕地租赁合同书》约定的租赁面积为572亩，二者租赁面积并不相同。田边经联社并未将《农田租赁合同书》约定范围以外的土地租赁给福之口公司使用，福之口公司主张两份租赁合同的土地为同一块土地的意见不能成立，本院不予采纳。其次，福之口公司主张其自2017年初已经开始向田边经联社提出续租申请，但对此并未能提交有效证据予以证明，依法应当承担举证不能的不利后果。燕岭公司与田边经联社于福之口公司与田边经联社签订的《农田租赁合同书》到期后才签订《耕地租赁合同书》，并未侵犯福之口公司的优先承租权，一审法院对此认定正确，本院予以维持。再次，一审法院已查明，福之口公司在租赁期间存在多次逾期交纳租金的行为，在租赁期限届满后，福之口公司未主动返还土地给田边经联社，故一审法院判令福之口公司应向田边经联社支付占有土地期间的土地使用费，以及田边经联社有权没收福之口公司履约保证金100000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，福之口公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11644.24元，由上诉人东莞市福之口农业科技有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  李远伦审判员  邓晓畅二〇二〇年七月六日书记员  袁云清附相关法律条文：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。