江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0302民初1074号 原告：卢仕清，男，1954年6月20日出生，汉族，户籍所在地萍乡市安源区。 委托诉讼代理人：钟鉴幸，江西广予律师事务所律师，特别授权代理。 被告：李和恩，男，1960年9月28日出生，汉族，无业，户籍所在地萍乡市安源区。 被告：彭春兰，女，1961年2月28日出生，汉族，五陂垦殖场退休职工，户籍所在地萍乡市安源区。 两被告共同委托诉讼代理人：李遥、刘春利，江西赣天律师事务所律师，一般代理。 原告卢仕清与被告李和恩、彭春兰房屋农村买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告卢仕清的委托诉讼代理人钟鉴幸，被告李和恩、彭春兰及其共同委托诉讼代理人李遥、刘春利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于1997年9月4日签订的《卖屋协议》无效；2.被告向原告返还房屋价款729795.44元（计算方式：按房屋实际拆迁价款1824488.6元的40%计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1997年9月4日，原、被告签订《卖屋契约》，将原告位于萍乡市安源区宅基地上的房屋以14000元的价格转让给被告。涉案房屋系农村宅基地，一栋二层，共计18间房，其中住房8间，厅堂2间，厨房1间，卫生间1间，另杂物6间，建筑面积为330.48㎡（使用面积以宅基地证为准）。同时约定，正屋后右侧的2间灰屋不在内，归原告所有，自留地外岸边所种树木归原告所有等条款。2017年年底，由于政府建设安源区生态水库，拟对原告名下茶园里39号房屋进行征地拆迁。拆迁前，原告便即已向拆迁指挥部申请，要求待争议解决后再来签订房屋拆迁补偿合同，但是，被告在诉讼期间单独以自己的名义与拆迁指挥部签订了《安源区贺家湾（滨湖）棚户区改造项目房屋征收补偿协议书》，并独得全部的房屋拆迁价款1824488.6元，涉案房屋随后被拆除。原告提起行政诉讼，要求撤销被告与拆迁指挥部签订的《安源区贺家湾（滨湖）棚户区改造项目房屋征收补偿协议书》，法院以确认房屋买卖合同无效属民事争议，在没有实体判决之前，原告主张撤销涉案房屋征收补偿协议证据不足，没有支持原告诉请。所以，原告只能通过民事诉讼来主张权利，由于农村宅基地附有集体经济组织成员的人身属性，被告非本村农村集体组织成员，根据《土地管理法》第63条等相关法律规定及国家政策规定，原、被告签订的《卖屋契约》依法应认定无效。依据《合同法》第五十八条，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，如果不能返还或者没有必要返还，该当事人应当折抵补偿。该涉案房屋已被拆迁，自然无法返还给原告，造成合同无效的原因双方均有责任，原告认为自己承担60%的责任，被告应承担40%的责任，故合同无效后，因被告无法返还房屋，则应将房屋整体的价值（拆迁款）的40%支付给原告，以体现过错相当的原则。原、被告一直没有对涉案房屋产权过户，依照法律规定，房屋也不能过户给非本村集体成员，被告无非是取得居住权。所以，涉案房屋和契约中约定的房屋（含2间灰屋和自留地）所获得的拆迁款均视为原告所有的房屋价款，本应返还给原告，在根据导致合同无效的过错大小承担责任。经协商无果，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望依法审理，公正判决。 被告李和恩、彭春兰共同辩称，1.本案为重复诉讼，请求驳回起诉；2.涉案房屋已经拆除，宅基地现在为国有土地，没有审查的必要性。原告起诉是在被告已取得土地使用权证之后，故该合同是有效的；3.原告起诉无事实依据，《卖屋契约》合法有效，是双方真实意思表示；4.原告适用法律错误，签订合同时没有违反相关法律、行政法规的效力性强制规定，合同合法有效；5.村委会已认可被告具有案涉原房屋宅基地使用权受让人资格，其盖章行为可视为其对签订的协议的认可；6.原告认为拆迁款应由原告所得的请求无事实和法律依据；7.原告的起诉已经过了诉讼时效，请求驳回起诉。 原告围绕其诉讼请求依法向本院提交了证据，对于被告无异议的原告户口本、《卖屋契约》、评估报告、拆迁办证明、本院（2018）赣0302民初37号民事裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对于被告有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定： 1.原告户口本、宅基地使用权证、房屋所有权证、卢歆华的户口复印件，欲证明原告系农村户口，宅基地为本村安置的宅基地的事实。经质证，两被告对户口真实性无异议，但认为无法证明当时涉案者户口的真实情况；原告有三个宅基地，无法确定是否为涉案房屋的宅基地使用权证，根据平面图来看，该宅基地和涉案的宅基地不是同一块，原告违反了一户一宅的规定，其转让房屋的时候，已经放弃了对涉案宅基地的使用权；卢歆华的户口复印件无法确认真实性原告在卖房的时候已经把原件交给被告了。针对被告的质证意见，原告称从提供的房屋产权证书可以看出是同一个宅基地，宅基地面积少于所有权证书的面积。本院经审查认为，对于原告户口本，来源真实合法、与本案有关联，予以认定；对于房屋所有权证，与被告提供的一致，予以认定；对于宅基地使用权证，与原告交付给被告的宅基地登记卡存在差异，且未注明宅基地地址，不能确认是否为涉案宅基地，不予认定；对于卢歆华的户口复印件，原告未提供原件核对，真实性难以确定，且与本案争议无关联，不予认定。 2.证明，欲证明卢明坊有一个儿子及四个女儿，大女儿不知道叫什么名字，二女儿卢国英，三女儿卢惠英，四女儿卢文英，儿子卢仕清，卢明坊在2006年去世，大女儿2002年去世，卢国英、卢惠英、卢文英放弃财产由被告卢仕清继承。经质证，两被告对证明“三性”均有异议，认为跟原告父亲卢明坊没有关联，证明应当由公安机关出具，根据原告陈述原告还应当提供所有签字人的身份证明、卢明坊大女儿的身份证明，以及代位继承人的身份信息。本院经审查并当庭核实，原、被告均明确《卖屋契约》的合同相对方是原、被告，与原告的父亲卢明坊无关，故该证据与本案无关联，不予认定。 3.涉案房屋平面图，欲证明两间灰屋面积是32.5㎡，包含在拆迁房屋之内。经质证，两被告表示原告提供的涉案房屋平面图为复印件没有加盖任何公章，真实性无法确认，与被告拿到的测绘图完全不一样，根据被告拿到的测绘图，并没有拿到两间灰屋及自留地、树木的补偿款。本院经审查并当庭致电原告本人，原告称《卖屋契约》中约定归其所有的两间灰屋已由其拆除，故该组证据不能实现原告的证明目的，不予认定。 4.补偿协议书，欲证明原告拆迁的房屋补偿了被告1824488.6元；契约中约定的木补偿款项为10910元，自留地2670元；房屋实际征收面积为325.86㎡，和房屋的整体面积330㎡相差无几，应当包括了房屋右侧的两间灰屋在内。经质证，两被告对关联性、证明目的有异议，称原告没有树木，只有一颗樟树，在拆灰屋的时候就已经把树砍了。补偿协议中的树木，是被告为了拆迁才种的，自留地也是被告的，是门口的小花园。本院经审查认为，被告对该证据的真实性没有提出异议，且该证据与本案有关联，本院对该证据的内容予以确认，但该证据不能实现原告的证明目的，对原告的证明目的不予认定。 被告李和恩、彭春兰针对其答辩意见向本院提交了《卖房契约》、《付款凭据证明》、《房产证》、《农村宅基地登记卡》、本院（2018）赣0302民初37号民事裁定书、本院（2018）赣0302行初49号行政判决书、萍乡市中级人民法院（2019）赣03行终7号行政判决书、《房屋征收补偿协议》等证据，原告经质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告系夫妻关系。1997年9月4日，原告与两被告签订《卖屋契约》约定：1.丹江村第二组村民卢仕清经全家自愿，同意将原有住房买给五陂镇乌源村第一组村民李和恩；2.具体建筑面积及四至界线如下：住房座向座南朝北座落地址大坪里，砖木结构两层楼房共计18间其中住房8间厅堂2间厨房1间卫生间1间杂屋6间共计建筑面积330.48㎡，使用面积273.74㎡（以上面积间数，以宅基地证为准，正屋后右侧两间灰屋不在内，归卢仕清所有）。3.四至界限：东边自留地壹块长期交李和恩使用界址前面以厕所围墙为界后面以水井路为界面积96㎡。住房内坪前面以学校围墙为界东至自留地，西至屋栋角西边屋栋角下宅地1块面积约15㎡。正屋后面厕所1间属李和恩所有。屋后出入路1条要长期保留任何人不能侵占。自留地外岸边所种树木归原主卢仕清所有。4.房屋售价经双方协商一致共计币壹万肆仟元，全部价款在立约之日当众一次付清不欠分文。5.李和恩所购房屋财产，任何人不得生枝争夺，一卖千休、永不反悔，永无找补回赎。原告卢仕清及其父亲卢明坊在《卖房契约》立契人、卖屋人处签名，两被告在购房人处签名。签订契约后，两被告向原告支付了购房款14000元，原告将该房屋所有权证、农村宅基地登记卡等所有权凭证及房屋交付给被告。两被告便居住在涉案房屋，并对房屋进行改建翻新。因安源生态水库片区开发项目暨贺家湾棚户区改造项目需要，涉案房屋被列入征地拆迁范围。2017年12月14日，萍乡市安源区人民政府发布安征决字［2017］11号《关于安源生态水库片区开发项目（一期）暨贺家湾（滨湖）棚户区改造项目房屋征收决定》。2018年1月2日，被告李和恩与萍乡市安源区住房和城乡建设局签订《安源区贺家湾（滨湖）棚户区改造项目房屋征收补偿协议书》，约定被征收房屋建筑面积325.86㎡，其中正屋222.29㎡，采取货币补偿方式，补偿金额合计1824488.6元，并对付款期限等进行了约定。协议签订后，被告李和恩领取了拆迁补偿款并将房屋交付拆除。2018年1月9日，原告向本院提起民事诉讼，要求确认涉案房屋归原告所有，房屋拆迁款归原告所有。本院于2018年2月10日作出（2018）赣0302民初27号民事裁定，驳回原告的起诉。2018年5月16日，原告向本院提起行政诉讼，要求撤销萍乡市安源区住房和城乡建设局与被告李和恩签订的关于萍乡市安源区房屋的拆迁安置补偿合同。本院于2018年10月26日作出（2018）赣0302行初49号行政判决，驳回原告的诉讼请求。原告不服提起上诉，萍乡市中级人民法院于2019年3月25日作出（2019）赣03行终7号行政判决，驳回上诉，维持原判。原告认为原、被告签订的《买房契约》为无效合同，提起本案诉讼。在本案审理过程中，原、被告均明确，涉案合同相对方仅为原、被告，与卢明坊无关。同时，原告自认：在将涉案房屋卖给被告房屋后，其自行拆掉了契约中约定归原告所有的两间灰屋，本想重新建房，但并未建成，拆迁部门也没有给任何钱款。卖掉此处房屋后，原告在本村购买了一处保管室，拆了重新建了房，其子卢歆华也有一处宅基地。卖房契约中约定归原告所有的树木早已被砍掉，之后都是被告自己种的树。 另查明：萍乡市安源区丹江街道办事处丹江管理处在被告李和恩持有的《卖屋契约》上加盖了公章。 本院认为，两被告购买了原告宅基地上所建房屋，现因涉案房屋拆迁，原告要求确认双方的《卖屋契约》无效，并要求被告支付部分拆迁款，本案案由为农村房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：1.本案是否超过诉讼时效；2.本案是否构成重复诉讼；3.原、被告签订的《卖屋契约》是否有效；4.被告是否需向原告返还房屋价款（支付部分拆迁款）。 关于本案是否超过诉讼时效。诉讼时效仅适用于请求权，确认合同无效请求权虽表面上称为请求权，但实质上是形成权，不属于诉讼时效的客体，不适用诉讼时效制度。被告关于本案已超过诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳。 关于本案是否构成重复诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”原告于2018年1月9日向本院提起诉讼，要求确认涉案房屋归原告所有，系物权确认之诉，诉讼标的为物权法律关系。本案中，原告要求确认双方签订的《卖屋契约》无效，诉讼标的为合同法律关系，虽然诉讼当事人相同，但诉讼标的不同，并不构成重复诉讼。故被告关于本案构成重复诉讼的答辩理由不成立，本院不予采纳。 关于原、被告签订的《卖屋契约》是否有效。本院经审理认为，该契约有效，理由是：一方面，确认合同效力，应当以合同成立时的法律法规为依据。根据本案中当事人的主张，关键在于判断《卖屋协议》是否违反成立时的法律规定。由于宅基地上的房屋与宅基地的不可分割性，房屋转让的同时，宅基地使用权也跟随转移。因此，对《卖屋协议》效力的判断主要是审查其是否违反了协议成立时关于宅基地使用权的法律规定。《卖屋契约》签订的时间为1997年9月4日，依照1988年12月29日至1998年12月31日施行的原《中华人民共和国土地管理法》第二条第四款规定：“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让，土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定”，即原、被告签订《卖屋契约》时，并无关于涉案宅基地使用权不能转让的规定。另一方面，农村土地征收本着公平、公正、公开的原则，有着严格的征收程序，在征收补偿款发放之前需要对房屋产权进行调查确认，农村社会状况属熟人社会，两被告入住涉案房屋长达20余年，相关集体土地的经营、管理者未提出异议，相反，在其后的征收过程中经过严格征收程序确定被告为被征收人，结合萍乡市安源区丹江街道办事处丹江管理处在涉案《卖屋契约》上盖章确认，将被告作为征收补偿对象，补偿款由被告领取等一系列的行为，足以证明当地基层组织认可宅基地使用权的转让并实际确认被告为诉争房屋屋主，从而间接认可本案所涉房屋买卖有效的事实。故本院对上述契约的效力予以确认。被告关于契约有效的答辩意见，予以采纳。 关于被告是否需向原告返还房屋价款（支付部分拆迁款）。首先，《卖屋协议》为当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人均应按照协议约定履行各自义务，原告已依照约定将房屋交付被告，被告也支付了相应对价，合同已经履行完毕。其次，被告购买涉案房屋后已在此居住20余年，并且多次对房屋进行翻建和修缮，与该房屋建立了紧密稳定的生活联系；而原告亦在本村另有一处宅基地，其集体经济组织成员的权利并未受损，双方的交易经过长时间后已经形成了稳定的社会关系和效果。再者，原、被告签订的《卖屋契约》约定了被告所购房屋财产，任何人不得生枝争夺，一卖千休，永不反悔，永无找补回赎等内容，是对房屋后续可能存在的经济利益的自由处分，原告在诉争房屋拆迁之前对双方签订的协议从未有过异议，在涉案房屋拆迁而转化成的巨大拆迁利益面前，不顾合同已经履行完毕20余年以及其已取得相应对价的事实，主张《卖屋契约》无效并要求部分拆迁款是不诚信的行为，违反了诚实信用原则。故本院对原告关于要求被告返还房屋价款（支付部分拆迁补偿款）的诉求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，判决如下： 一、确认原告卢仕清与被告李和恩、彭春兰于1997年9月4日签订的《卖屋契约》有效； 二、驳回原告卢仕清的诉讼请求。 本案案件受理费11098元，由原告卢仕清负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 员  刘雨姬 二〇二〇年七月十日 代理书记员  陈 旭