湖南省慈利县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0821民初958号 原告:吴宗翰，男，1996年2月4日出生，土家族，居民，住湖南省张家界市永定区。 委托诉讼代理人：杜付光，张家界市武陵源区武陵源法律服务所法律工作者。 被告：湖南银顶置业有限公司。住所地湖南省慈利县零阳镇幸福路。 法定代表人：尹国良，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：姚军，湖南天门律师事务所律师 委托诉讼代理人：姚魏，湖南天门律师事务所律师。 原告吴宗翰与被告湖南银顶置业有限公司（以下简称“银顶公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杜付光、被告的委托诉讼代理人姚魏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴宗翰向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给原告在不动产登记局办理房屋不动产登记证；2.判令被告赔偿原告损失38.75万元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年8月12日，原、被告签订了《慈利县商品房买卖合同》，原告按合同约定，全额付清了购房款250万元，被告给原告出具了收据。事后被告并未按合同约定，将250万元房屋预售款投入监管银行的监管账户，致使合同无法实现，被告交付给原告的房屋，早已抵押到银行，原告无法办理房屋不动产权证。经原告多次催促，被告称已将钱挪作他用，无法办证。被告的行为系欺诈，应赔偿原告损失并返还购房款。故原告起诉至法院，提出上述请求。 被告银顶公司辩称：1.被告会尽快走完竣工验收程序，并为原告办理房屋不动产登记证。合同签订时该房产就存在银行抵押贷款的事实，慈利所有的开发商均因融资需要都会将在建工程进行抵押，被告方并没有欺骗原告的故意；且银行的抵押贷款被告也会进行处理。房产证无法办理的原因系多方原因，主要是因竣工验收流程未走完，并不是抵押贷款的原因；对于房产存在的问题，被告方会尽快解决；2.对于原告方诉称的损失，被告方不认可。被告自预售合同签订之日起就已经将该房屋交付原告使用至今，原告方没有受到损失，也没有证据证明原告所受到的损失。双方签订的商品房预售合同并不是商品房买卖合同，双方也没有约定违约责任；原告方对其所主张的损失也没有进行量化，没有列明计算方式。我国民事诉讼法第六十四条规定当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综上所述，被告方会尽快完成竣工验收程序，为原告方办理不动产权证书，同时被告方不认可原告方所主张的损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人对证据进行了质证。原告向本院提交了如下证据：1.原、被告双方于2018年8月12日签订的《慈利县商品房买卖合同》。拟证明：（1）原、被告已签订房屋买卖合同、交款（250万元）；（2）本案被告违约，违反了本合同的第十五条关于产权登记的约定，应该给原告赔偿相应的损失；2.购房交款发票。拟证明：原告履行了合同义务，及时给被告交款250万元。被告对上述证据均无异议，只是提出约定的违约金标准过高。故对以上证据，本院予以采信。 被告未提交证据。 根据庭审当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案如下基本事实： 2018年8月12日，原告吴宗翰（买受人）与被告银顶公司（出卖人）签订《慈利县商品房买卖合同》，约定由原告吴宗翰出资购买被告银顶公司开发的位于慈利县，该商品房系住宅用房，面积330.36平方米，总价款250万元，购房款支付方式为合同签订之日一次性支付。出卖人应当在2018年12月30日前将经验收合格、并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自本合同生效之日起540日内，买卖双方应向慈利县房地产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第叁项处理：…3.因政府登记机关原因或买受人未及时缴纳相关税费造成的出卖人不承担责任；因出卖人不具备登记条件导致的，每逾期一天，出卖人按买受人已交房款的万分之壹计算违约金支付给买受人。该合同还对其他事项进行了约定。双方还约定，本合同自双方签字或盖章之日起生效。2018年8月12日，原、被告双方均在合同上签字并盖章或按手印，合同于当日生效。合同签订后，吴宗翰按约定足额付清了房屋总价款，同时委托被告银顶公司代为办理产权登记。被告银顶公司于2018年8月13日将原告吴宗翰所购房屋交付给其使用（占有）。至今，被告银顶公司尚未取得案涉开发的小区商品房的竣工验收合格报告，亦未办理涉案房屋权属登记。2020年6月4日，原告吴宗翰以被告银顶公司违约为由向本院提起诉讼，并要求被告银顶公司依照合同约定赔偿其逾期办证损失38.75万元（计算至2020年7月15日止）。诉讼中，原告吴宗翰将赔偿损失的请求数额变更为15万元（按约定标准以所交购房款总额的日万分之一自2018年8月12日起计算至2020年7月15日止）。 本院认为：原告吴宗翰与被告银顶公司签订的《慈利县商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定。自签订之日起，合同合法有效。双方均应按合同的约定，行使自己的权利，履行自己的义务。合同签订后，原告吴宗翰已依约履行了付款义务。被告银顶公司除应依约履行交房义务外，亦应依合同约定为原告办理合同备案、预告登记或其他登记。2018年8月13日，被告银顶公司将原告吴宗翰所购买的商品房交付给其使用（占有），由于本案涉诉的房地产开发项目至今未通过相关管理部门的竣工验收备案，导致原告吴宗翰至今未取得其所购房屋的权属登记证书，应认定是因出卖人不具备登记条件导致逾期。因此，被告银顶公司应依约承担违约责任，加之原告吴宗翰现仍未明确要求取消委托被告银顶公司代为办理涉案房屋产权登记手续并取得相关证照的授权，故对原告吴宗翰要求被告银顶公司支付违约金、继续履行办理产权登记证书义务的诉讼请求，本院予以支持。本案双方所签购房合同实质上属于商品房预售合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日”。案涉合同中对不动产产权登记，明确约定买卖双方应向慈利县房地产管理局办理合同备案和申请预告登记的最长履行期限进行了约定（540日）。根据上述约定，被告银顶公司最迟应自2018年8月12日（合同生效之日）起在540日内为原告吴宗翰办理好房屋产权权属证书，因此，被告银顶公司给原告吴宗翰支付违约金的期限应自2020年2月4日起开始计算；又因被告银顶公司给原告吴宗翰逾期办证的状态仍在持续，且现在不能确定具体的逾期终止日期，故被告银顶公司给原告吴宗翰支付逾期办证违约金的期限应计算至被告银顶公司实际给原告吴宗翰办妥产权登记之日止；被告银顶公司主张双方约定的日万分之一的违约金标准高于原告吴宗翰的实际损失，请求调整，因原告吴宗翰未提交证据证实因迟延办理房屋产权证书给其造成的实际损失数额，故本院结合其已付购房款总额及预期利益、被告银顶公司逾期情形和本地商品房产权登记审批程序、及本地同类案件已生效判决确定的违约金计算标准等实际情况，酌情将违约金标准调整为日万分之零点五。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告湖南银顶置业有限公司自本判决生效之日起三十日内给原告吴宗翰办妥所购房屋房地产产权权属登记证书； 二、被告湖南银顶置业有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告吴宗翰逾期登记违约金（以250万元为基数，按日万分之零点五的标准自2020年2月4日开始计算至实际办妥登记之日止）； 三、驳回原告吴宗翰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7112.5元，由被告湖南银顶置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审 判 长  李黎斌 人民陪审员  周子平 人民陪审员  吴晓英 二〇二〇年七月二十七日 法官助理李超 书记员杨芳 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。