福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初1929号 原告：苏珠义，男，1985年7月27日出生，汉族，住福建省德化县。 原告：苏涂伟，男，1984年12月5日出生，汉族，住福建省德化县。 原告：陈雄鹏，男，1985年9月12日出生，汉族，住福建省德化县。 上述三原告共同委托诉讼代理人：郑智镑、李莹，福建达业律师事务所执业律师。 被告：张簪国，男，1973年9月25日出生，汉族，住福建省德化县。 被告：张金树，女，1978年9月29日出生，汉族，住福建省德化县。 上述二被告共同委托诉讼代理人：尤金桂，福建笔锐律师事务所执业律师。 原告苏珠义、苏涂伟、陈雄鹏(以下简称：苏珠义三人)诉被告张簪国、张金树(以下简称：张簪国夫妻)建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏珠义三人的委托诉讼代理人郑智镑、被告张簪国夫妻的委托诉讼代理人尤金桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏珠义三人向本院提出诉讼请求：1.要求依法解除原、被告于2016年9月30日签订的《土地使用权转让协议》；2.请求依法判令二被告共同返还三原告已支付的转让款合计人民币64万元；3.请求依法判令二被告承担人民币20万元的违约金及以已支付转让价款64万元为基数，按照月利率2%计算至实际返还全部转让款之日止的违约金(其中，转让价款5万元自2016年8月8日起至实际全部返还之日止按照月利率2%计算违约金；转让价款20万元自2016年10月29日起至实际返还之日止按照月利率2%计算违约金；转让价款39万元自2016年11月6日起至实际返还之日止按照月利率2%计算违约金)；4.请求依法判令本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2016年9月30日，三原告与二被告签订《土地使用权转让协议》约定，二被告自愿将坐落于德化县龙浔镇丁墘村南三环路科技园山上盘蛇尉的一宗以安置方式取得的土地使用权面积为108平方米的土地转让给三原告，转让总价款为人民币78万元。协议约定三原告分别于2016年8月6日支付定金5万元，签订协议时支付转让款59万元，剩余款项在扣除4万元后于办理房屋所有权及土地使用权过户手续完成之日起一个月内支付。同时，协议约定如二被告违反协议的约定，应当向三原告承担支付违约金20万元以及对三原告已支付的转让价款及房屋建设费用按月利率2%支付利息的违约责任。三原告于2016年8月7日向二被告支付定金5万元后，于2016年9月30日与二被告签订上述协议，三原告按照协议约定分别于2016年10月28日、11月5日向二被告支付转让价款20万元、39万元，上述款项合计已支付64万元。但二被告至今拒绝按照协议的约定向三原告交付涉案土地进行建设，二被告的上述违约行为导致本案土地使用权转让协议的合同目的根本无法实现。为维护原告合法权益，特具状法院，望判如所求。 三原告为支持其诉讼主张，向本院提交了《德化县瓷都大道大洋段两侧改造房屋征收补偿安置协议》一份、《选址位置通知》一份、《土地使用权转让协议》一份、定金收据一份、收条二份。 张簪国夫妻辩称，1.三原告的起诉不符合法定解除的程序。本案三原告主张解除合同，应当书面通知答辩人，但三原告没有履行通知的义务，违反法定程序，为此，应予驳回起诉。2.答辩人与原告于2016年9月30日签订的《土地使用权转让协议》是一份无效合同，只能按《合同法》第58条的规定进行裁处。按相关规定，答辩人新建房屋建筑面积108㎡与被征收房屋建筑面积(即81㎡)保留原土地使用性质，因原来是集体的(是属丁墘村集体的)，土地使用性质为国有划拨，不是国有出让。新建房屋建筑面积超过被征收房屋建筑面积部分(即27㎡)土地使用性质按划拨住宅办理。集体经济组织的成员，农民出售其宅基地使用权给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员(三原告均不属本农村集体经济组织成员)，应认定合同无效。合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。3.三原告的诉讼请求以所谓合同是有效成立的，这完全不符合法律、法规的规定，所谓的违约金请求达到766200元，这完全不符合《合同法》的相关规定，应予驳回其诉讼请求。 张簪国夫妻为支持其主张，向本院提交了《国有土地使用权划拨合同》一份、结算凭证一份。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织相关当事人进行了证据交换、举证和质证，对质证无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有争议的证据，本院将在本案争议的焦点中进行综合分析作出判断。 本院经审理认定如下事实：2016年9月30日，苏珠义三人与张簪国夫妻签订一份《土地使用权转让协议》约定，张簪国夫妻自愿将坐落于德化县龙浔镇丁墘村南三环路的一宗以安置方式取得的土地使用权面积为108平方米的土地转让给苏珠义三人，转让总价款为人民币78万元。协议约定苏珠义三人分别于2016年8月6日支付定金5万元，签订协议时支付转让款59万元，剩余款项在扣除4万元用于办理扩购安置地费用后，余欠的10万元在办理房屋所有权及土地使用权过户手续完成之日起一个月内支付。 协议还约定，如张簪国夫妻违约，应当向苏珠义三人支付违约金20万元以及对苏珠义三人已支付的转让价款及房屋建设费用按月利率2%支付利息的违约责任。 另查明，苏珠义三人于2016年8月7日向张簪国夫妻支付定金5万元，于2016年10月28日、11月5日分别向张簪国夫妻支付转让价款20万元、39万元。 以上事实，有苏珠义三人提供的《德化县瓷都大道大洋段两侧改造房屋征收补偿安置协议》一份、《选址位置通知》一份、《土地使用权转让协议》一份、定金收据一份、收条二份以及法庭笔录在案佐证，本院予以确认。 本院认为，苏珠义三人与张簪国夫妻签订《土地使用权转让协议》,系买卖双方当事人的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,应认定合法有效。张簪国夫妻辩称该份协议系无效合同的意见，本院不予采纳。双方应按约定全面履行合同义务。协议签订前,苏珠义三人支付的定金5万元，在协议签订后，应视为自动转为土地使用权转让款。因张簪国夫妻未按协议约定，及时交付案涉土地，致使不能实现合同目的，苏珠义三人要求解除原、被告签订的《土地使用权转让协议》并返还转让款64万元,理由充分,本院予以支持。关于违约金的问题，苏珠义三人主张张簪国夫妻应承担20万元的违约金及以已支付转让价款64万元为基数，自支付转让价款之日起至实际返还转让价款之日止按照月利率2%计算的违约金。张簪国夫妻认为只能按中国人民银行同期同类银行贷款利息计算。本院认为，张簪国夫妻收取苏珠义三人支付的转让款64万元后,未按协议约定交付涉案土地,其行为违约,应当承担违约责任。但双方约定的违约金标准过高，本院将违约金调整为自支付转让价款之日起至实际返还转让价款之日止按照月利率2%计算的违约金。综上，对苏珠义三人的诉讼请求予以部分支持，张簪国夫妻的辩护意见予以部分采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除苏珠义、苏涂伟、陈雄鹏与张簪国、张金树于2016年9月30日签订的《土地使用权转让协议》； 二、张簪国、张金树应于本判决生效之日起十五日内返还苏珠义、苏涂伟、陈雄鹏转让款64万元及违约金(其中，以5万元为基数，自2016年8月8日起至实际返还之日止按月利率2%计算；以20万元为基数，自2016年10月29日起至实际返还之日止按月利率2%计算；以39万元为基数，自2016年11月6日起至实际返还之日止按月利率2%计算)； 三、驳回苏珠义、苏涂伟、陈雄鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17455.8元，减半收取计8727.9元，由张簪国、张金树负担7486.6元，苏珠义、苏涂伟、陈雄鹏负担1241.3元，限于本判决书生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  钟德才 二〇二〇年七月二十三日 书记员  张传博 附：一、相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。 借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： (一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； (二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。