辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民初1171号原告（案外人）：于春游，男，1991年1月28日出生，汉族，住沈阳市辽中区。委托诉讼代理人：郝明，辽宁拓方律师事务所律师。原告（案外人）：刁娜，女，1992年9月16日出生，汉族，住沈阳市辽中区。委托诉讼代理人：郝明，辽宁拓方律师事务所律师。被告（申请执行人）：李斌，男，1960年10月19日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：亢飞，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告（被执行人）：沈阳宗润置业有限公司，住所地沈阳市大东区合作街101号。法定代表人：杨为，该公司经理。原告于春游、刁娜与被告李斌、沈阳宗润置业有限公司（以下简称“宗润公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月5日召开庭前会议，于2020年5月14日开庭对本案进行了审理。原告于春游、刁娜的共同委托诉讼代理人郝明，被告李斌的委托诉讼代理人亢飞到庭参加了诉讼。宗润公司经公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于春游、刁娜向本院提出诉讼请求：1.对沈阳市辽中区住宅楼停止执行，解除查封；2.确认原告向被告宗润公司购买房产行为真实有效，并确认房产归原告所有；3.判令被告宗润公司为原告所购房产办理备案等；4.诉讼费由二被告承担。事实和理由：2014年12月31日，原告与被告宗润公司签订清波苑选房确认书，2015年5月23日原告与被告签订商品房买卖合同一份，购买了位于辽中区住宅楼，房屋总价款342,858元，有2014年12月30日和2014年12月31日开具的500元和68,486元的收款收据两份。此外，原告办理了入住手续，并交纳了采暖费、水电费、煤气费、垃圾清运费等，之后原告就对房产进行了装修。原告对房屋已经实际取得了占有、使用，并要求对宗润公司办理房产备案登记，但是宗润公司以种种理由拖延办理房产备案登记手续。2019年原告被告知房产已经被沈阳市中级人民法院查封。原告认为，购买涉诉房产在法院查封之前，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，虽然原告尚未支付全部购房款，但因签订的房屋尾款24万元的按揭贷款，而贷款未兑现的原因在宗润公司，而不是原告的原因。综上，原告购买涉诉房产，已经支付房屋款项，并完全占有房产，涉诉房产应归原告所有，被告李斌无权查封。李斌辩称，同意执行异议裁定书的裁定书的内容。对于原告的起诉，事实不清证据不足，请求法院依法驳回起诉。宗润公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下：2014年12月31日，宗润公司（出售方）与于春游（认购方）签订《“宗润清波苑”房屋购买预定协议书》，约定：认购方预定房屋。房号：清波苑项目12楼2单元9层1号，建筑面积89.56㎡，单价3450元/㎡，总房款308,982元。付款方式：1、在签署本协议的同时，认购方应交付定金人民币68,486元，定金在认购方支付购房款首付款（采用一次性付款方式时为：购房总房款）时冲抵同等金额的房款。（注意：采用按揭贷款方式购买首套住宅的买受人交纳的首付款金额不低于总房款30%、购买2套以上（含2套）住宅的买受人交纳的首付款金额不低于总房款的60%）。2、认购方选择按下列第2种方式付款：（2）按揭贷款（分为银行贷款、公积金贷款及组合贷款）：认购方在签署本协议后，应在出售方另行通知的期限内（具体期限以出售方通知为准），至清波苑售楼处与出售方签署《商品房买卖合同》，并支付购房首付款68,486元（含购房定金68,486元）。余款以按揭贷款方式按照《商品房买卖合同》约定支付。贷款24万元。2014年12月30日，宗润公司为于春游开具68,486元房款的收款收据。2014年12月31日，宗润公司为于春游开具500元定金的收款收据。结算方式均为现金。2015年5月23日，宗润公司（出卖人）与于春游、刁娜（买受人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：买受人购买辽中县沈阳近海滨水新城滨水路28-12号第12幢2单元9层1号房，建筑面积共89.56平方米，商品房单价为人民币每平方米3828.25元，总金额342,858元，买受人以其他方式付款：首付款102,858元，商业贷款240,000元。于春游、刁娜提供了《业主房屋验收交接表》，载明查验日期为2017年1月7日。于春游、刁娜提供了沈阳宗达物业管理有限公司开具的装修保证金、物业费、电视初装费、垃圾清运费、采暖费、电费等收款收据；与沈阳港华燃气有限公司签订的《天然气供（用）气合同（民户）》及燃气充值卡，通过上述证据证明其已占有使用涉诉房屋多年。另查明，被告李斌与宗润公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年3月18日作出[2014]沈中民一初字第00130号民事调解书，确认：“一、被告沈阳宗润置业有限公司于本调解书生效之日起十五日内偿还原告李斌借款本金人民币900万元及相应利息（利率按照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算，其中400万元的利息从2014年4月3日起至本调解确定的给付之日止、其中200万元的利息从2014年4月13日起至本调解确定的给付之日止、其中100万元的利息从2014年4月15日起至本调解确定的给付之日止、其中200万元的利息从2014年5月1起至本调解确定的给付之日止）。二、双方当事人均放弃其他诉讼请求，本案再无其他纠纷。如果被告未能按照本调解指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上述协议符合有关法律规定，本院予以确认。本协议自双方当事人签字后即具有法律效力。案件受理费87,248元（原告预交），减半收取43,624元，由被告沈阳宗润置业有限公司负担。”该民事调解书生效后，李斌向本院申请执行，本院于2015年12月7日立案执行，执行案号为（2015）沈中执字第774号。在执行中，本院于2016年5月12日查封被执行人宗润公司开发建设的位于辽中县房屋。于春游、刁娜作为案外人向本院就涉诉房屋提出执行异议，本院于2019年10月21日作出（2019）辽01执异915号执行裁定，驳回于春游、刁娜的异议。于春游、刁娜不服，提起本案诉讼。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点为案外人于春游、刁娜就执行标的即位于沈阳市辽中区房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，于春游、刁娜与宗润公司于2014年12月31日签订了《“宗润清波苑”房屋购买预订协议书》，后于2015年5月23日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，宗润公司于2014年12月30日为其开具了首付房款的收款收据，以上证据能够形成证据链条，证明于春游、刁娜在人民法院查封之前已订立合法有效的书面买卖合同；其次，从于春游、刁娜提供的部分物业费、电视初装费、垃圾清运费、采暖费、煤气费、电费等收款收据来看，可以证明于春游、刁娜已合法占有涉诉房屋；最后，对于给付房款和办理过户登记的问题。按照双方商品房买卖合同约定，于春游、刁娜采取首付款加商业按揭贷款形式支付房屋价款。现由于宗润公司原因未能为于春游、刁娜办理按揭贷款，于春游、刁娜亦按照双方合同约定支付了全额首付款，且于春游、刁娜在庭审中也表示同意支付剩余购房款，应当认定并非因于春游、刁娜原因未能支付全部购房款，同样亦并非其原因未能办理涉诉房屋过户登记。故此，综合以上事实，于春游、刁娜符合上述规定，其享有的民事权益可以排除涉诉房屋的强制执行，对其要求不得执行涉诉房屋的诉讼请求，本院予以支持。至于剩余购房款支付问题，应由宗润公司另行主张，李斌亦可通过执行程序就此主张权利，在本案中不予一并处理。关于于春游、刁娜请求确认涉诉房屋归其所有的主张，根据我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。于春游、刁娜在其与宗润公司签订的《商品房买卖合同》履行完毕后，方能取得涉诉房屋所有权。故对于于春游、刁娜要求确认其享有涉诉房屋所有权的主张，不宜在本案中通过所有权确认方式一并处理。至于于春游、刁娜出要求宗润公司为其办理所购房屋备案登记的问题，双方可在具备备案条件时自行办理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，判决如下：一、不得执行位于沈阳市辽中区房屋；二、驳回原告于春游、刁娜的其他诉讼请求。本院（2019）辽01执异915号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费6443元，由被告沈阳宗润置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇二〇年七月二十七日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条规定：被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。