山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1885号 上诉人（原审被告）：青岛恒联健康产业有限公司，住所地：青岛市崂山区中韩街道中韩社区。 法定代表人：王世彬，董事长。 委托诉讼代理人：冯正传，山东大元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高政航，山东大元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛恒亿房地产开发有限公司，住所地：青岛市市北区台柳路557号。 法定代表人：苏锦文，董事长。 委托诉讼代理人：蔡顺香，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋蓉，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。 上诉人青岛恒联健康产业有限公司（以下简称恒联公司）因与被上诉人青岛恒亿房地产开发有限公司（以下简称恒亿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初8100号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。恒联公司的委托诉讼代理人冯正传、高政航，恒亿公司的委托诉讼代理人蔡顺香、蒋蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒联公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实与理由：恒亿公司在一审中诉称因恒联公司未支付款项而按照合同约定解除合同。但是，一审法院对恒联公司提出的不支付款项的事实和理由一概不予审查。恒亿公司卖给恒联公司的土地性质为其他用地，且没有经过政府确认。恒亿公司提供的竣工验收备案表证明其所销售的房屋是公建设施，其无法证明销售的房屋是否允许销售，更无法承诺房屋销售后可以为恒联公司办理产权证书。恒亿公司在签订合同时，未办理自己名下的房地产权属证书。自2017年11月12日签订《房屋认购书》之日至2019年8月31日办理房屋不动产权证书之日止，恒亿公司均没有“依法登记领取权属证书”。恒亿公司在2019年8月30日才取得房地产权证，可能是由于其没有交清土地出让金。而且即使恒亿公司取得房地产权证，也无法办理过户。恒联公司曾向不动产交易中心咨询，争议房屋系老年活动中心，不能按一般商品房买卖过户的规定办理过户。在恒亿公司取得产权证前曾到房产部门查询，但查不到任何房产资料。因此，恒联公司不应当、也不可能知道恒亿公司是否缴清土地出让金、是否能够为恒联公司办理过户手续等信息。基于上述原因，恒联公司缺乏可靠证据证实，只能通过《关于催款函的复函》，委婉的通过要求恒亿公司提供办理购房贷款基本资料的方式，要求恒亿公司尽快办理房产证。虽然恒亿公司已经办理房产证，但争议房屋是否能够交易，能否办理不动产权证，统统都是未知数。因此，恒联公司无法安心向恒亿公司支付1亿元的资金。如果恒亿公司一定要解除合同,那么解除合同的主要过错不在恒联公司。恒亿公司自始至终含含糊糊,闪烁其词,不肯给恒联公司一个明确的答复,却在法律已经明确规定其可自行解除合同、又在没有法律规定的情况下,匆忙通过诉讼的方式,自己提出要求法院确认其解除合同的效力。即使恒联公司支付了相应的购房款，该处房屋也无法办理不动产权证。恒亿公司的这种行为,其目的无非是为了逃避自己不能履行合同的违约在先的行为,以此防止恒联公司向其追偿。恒联公司在2018年5月7日将房屋交还给恒亿公司,是出于恒亿公司的胁迫,被逼无奈才交回房屋。2018年5月7日前,恒联公司从未表示或以行为表示自己不再继续履行合同,只是通过《关于催款函的复函》向恒亿公司提出合理的不安抗辩。但恒亿公司在未给与恒联公司任何回复与解释的情况下,派人至现场,强行将恒联公司的人员清出场地,甚至威胁恒联公司一方在场工作人员的人身安全,恒联公司一方还因此报警。在此情况下,恒联公司无奈才将房屋交回。因此,交回房屋并非是恒联公司真实的意思表示。双方对物业装修早有约定,一审法院对事实做出了错误的认定。一审法院认定“《房屋认购协议》已经解除”是错误的。一审法院在恒亿公司并未提出930万元的定金归其所有的诉讼请求及与930万元有关的任何要求的情况下,没有收取分文案件受理费的情况下,就主动适用定金罚则,认定该930万元归恒亿公司所有，处理不当。本案中,930万元定金的数额大大超过了恒亿公司的损失278.193965万元。一审判决对两项损失,一项不予支持,另一项却支持,自相矛盾。 恒亿公司辩称，一审判决认定事实清楚,并无错误。恒亿公司与恒联公司双方签订的《房屋认购协议》合法有效,恒亿公司已尽到合同义务,并不存在任何过错,无需对《房屋认购协议》的解除承担责任。恒亿公司有权处分涉案房产,不存在任何缔约过失。恒亿公司通过出让方式取得涉案房屋所在土地的使用并出资开发建设,全程无任何违法违规之处,签订房屋认购协议时,涉案房屋已经取得竣工验收备案证明。恒亿公司已于2019年8月取得涉案房产的《不动产权证书》,恒联公司的担心与猜测都是不成立的。另外,双方在《房屋认购协议》签合同时未取得不动产权证书是双方均明知和认可的,恒亿公司并未向恒联公司故意隐瞒或者提供虚假情况,恒联公司也没有任何证据证明涉案房屋在交易过户时有何障碍或限制。恒亿公司不存在任何违约行为,反倒是恒联公司严重违约才导致合同被解除。按照合同约定,恒联公司应于2018年1月31日前向恒亿公司付清第二笔购房款,但恒联公司却无任何理由迟延付款。经恒亿公司2018年3月21日发函催告,恒联公司至今也未付清。恒亿公司于2018年4月7日依据合同约定向恒联公司发送了《解除合同通知书》，因此无需对《房屋认购协议》的解除承担任何责任。恒联公司也无权主张不安抗辩权。恒联公司除了怀疑存在各种困难、障碍或过户限制外,没有任何证据能够证明其权行使不安抗辩权;且在恒亿公司2018年3月21日发函催其付款时,恒联公司的复函中也仅表示歉意并称正在筹备资金,并未提及任何不安抗辩事由;甚至直到恒亿公司行使合同解除权时,恒联公司也没有异议地归还了房产。以上都能证明,恒联公司没有行使不安抗辩权的证据和理由,其无故不付款,理应承担违约责任。一审判决确认恒亿公司与恒联公司的《房屋认购协议》已经解除未超过法律允许的范围,且认定恒亿公司无需退还恒联公司定金也符合法律规定和双方的合同约定,未超越恒亿公司的诉讼请求范围。恒亿公司因恒联公司的违约行为遭受巨额损失,有权在不退还定金的同时,向恒联公司再主张承担赔偿责任。 恒亿公司向一审法院诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋认购协议》已于2018年5月7日解除；2、判令恒联公司将房屋恢复原状或赔偿修缮费用2830000元；3、判令恒联公司支付房屋占用使用费1666896元；4、本案诉讼费由恒联公司承担。 一审法院经审理查明：2016年9月22日，恒亿公司（甲方）与恒联公司（乙方）签订《房屋租赁购买框架协议》，约定甲方将坐落于青岛市市北区台柳路557号房屋（房屋结构为框架结构、地上建筑面积约为7700平方米、地下车位共90个）租赁给乙方。该房屋用途为老年养老活动中心。租赁期限自2017年1月1日至2028年12月30日止。双方约定的租金为每天1.32元/平方米，小计年租金为3709860元。地下车位租金为每月260元/个，小计年租金为280800元。地上房屋及地下车位合计年租金为3990660元。以上价格头三年租赁期内固定不变，以后每五年租赁期租赁价格上浮30%并每五年内保持价格固定不变。 2017年11月21日，恒亿公司（甲方）与恒联公司（乙方）就涉案房屋重新签订《房屋认购协议》，约定解除《房屋租赁购买框架协议》，改为由乙方购买涉案房屋。协议约定，房屋面积暂定7700平方米，单价为12000元/平方米，地下车位120个，车位单价100000元/个，乙方共应支付总价款10440万元。双方约定付款方式为：乙方于2017年10月30日前已支付定金930万元（含原框架协议项下支付的30万元整），甲方到此笔款项后与乙方协商办理房屋交接手续，安排乙方于2017年11月30日前进驻此物业；2018年1月31日前，乙方应付清第二笔购房款2000万元整；2018年3月31日前，乙方应付清剩余款项（尾款）7510万元，甲方同意配合乙方以银行按揭形式贷款，但如因政府原因或银行贷款政策变动等非甲乙双方的原因导致贷款延期或无法贷款，则甲方同意乙方延期付款，但最迟不得晚于2018年5月31日前；如乙方不能在2018年1月31日前及2018年5月31日前付清当期应付款项，甲方均有权单方解除协议，乙方应于收到甲方解除协议通知书之日起30日内撤出物业，已经添附到物业上的无法移动的装修、装饰灯，无偿归甲方所有，乙方不得在撤出时予以拆除或破坏。乙方已经支付的购房定金，甲方不予返还。 2017年11月24日，恒亿公司将涉案房屋的全部钥匙交接给恒联公司。合同签订后，恒联公司共支付购房定金930万元后，未再向恒亿公司支付购房款。 2018年3月21日，恒亿公司向恒联公司出具《催款函》，要求恒联公司缴纳第二笔购房款2000万元。恒联公司收到该函件。 2018年3月26日，恒联公司向恒亿公司出具《关于催款函的复函》，恒联公司称正在积极筹集资金将尽快付清购房款，并要求恒亿公司提供办理购房抵押贷款时银行所要求的基本资料，付清所售房地产尚未缴清的土地出让金等费用，办好恒亿公司的不动产权证，以便恒联公司办理抵押贷款和产权过户。 2018年4月7日，恒亿公司向恒联公司出具《解除合同通知函》，告知恒联公司解除双方签订的《房屋认购协议》，并要求恒联公司将涉案房屋恢复原状后搬出。 2018年5月7日，恒联公司将涉案房屋交还给恒亿公司。 另，2018年8月9日，恒亿公司向一审法院提出财产损失鉴定申请，要求对“涉案房屋因装修而造成的财产损失情况进行评估鉴定”，经依法鉴定摇号，一审法院委托青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司对该项申请进行鉴定。后于2019年1月8日，青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司以无具体修复方案为由退鉴。 2019年1月24日，恒亿公司提交财产损失鉴定申请，申请对“涉案房屋因装修而造成的整体结构、消防系统、上下水管道及其他附属设施等修复工程量进行评估鉴定”。后因申请事项不合规定，由鉴定中心予以退回。 2019年2月28日，恒亿公司重新提交财产损失鉴定申请，申请对“涉案房屋因装修而造成的整体结构、消防系统、上下水管道及其他附属设施等破坏工程的质量及修复方案进行评估鉴定”。同日，恒亿公司提交鉴定申请，申请对“涉案房屋因破坏性装修造成的整体结构、消防系统、上下水管道及其他附属设施等加固、修复方案及修复费用进行评估鉴定”。 2019年4月17日，恒亿公司提交补充鉴定申请，申请对“涉案房屋因破坏性装修造成的强、弱电系统修复方案进行评估鉴定”。 一审法院依法委托青岛诚祥建筑工程司法鉴定所对上述事项进行鉴定。2019年4月22日，该所出具“工作联系函”，要求当事人提供相应的鉴定资料并缴纳鉴定费用。后该所于2019年5月22日出具“退案说明”，以“我所鉴定资质范围中，无专项修复方案的鉴定资质，不能对该鉴定事项进行鉴定”为由，将案件退回。 经一审法院向鉴定中心查询，根据《山东省高级人民法院新综合类鉴定资质名册》，“青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司”具备恒亿公司所申请鉴定项目的相应资质。恒亿公司遂要求继续委托该鉴定机构对本案进行鉴定。 2019年8月20日，青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司出具《鉴定意见书》。鉴定意见为：1、涉案工程填充墙体（主体结构）开洞口、部分拆除；2、一至五层19轴楼梯间西侧房间楼板开洞，楼梯间西侧墙体开洞，对应开挖电梯机坑；3、一至五层房间烟感移位，部分墙体开槽，喷淋现为下喷；4、室内及卫生间施工吊顶和墙面瓷砖（水电改造等）；5、车库入口处车道部分拆除，降低车道标高；6、车库入口处围墙拆除，围墙开门；7、一至五层走廊、大厅喷淋改动；8、五层东侧平台处门破损，二层两个房间门破损及室内外堆积建筑垃圾。并作出了处理建议。恒亿公司为此支付鉴定费254700元。 根据该鉴定意见，一审法院继续委托“青岛习远评估造价公司”对涉案房屋因装修造成的财产损失进行鉴定。该所于2019年9月30日出具《鉴定意见书》，鉴定意见为：涉案房屋因装修造成的修复造价为1115043.65元。鉴定说明为：1、我鉴定机构根据青岛恒亿房地产开发有限公司提供的图纸、青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司出具的鉴定意见书及现场勘验记录等进行了本项目的造价鉴定。2、墙体拆除后的门，设计鉴定未确认质量问题，申请人主张换新门，按照主张的材料费500元/樘，共16樘门，合计8000元，未列入鉴定总造价中。恒亿公司为此支付鉴定费40000元。 另查，2019年8月30日，恒亿公司取得涉案房屋的不动产权证书。 一审法院认为，当事人之间订立转让不动产物权的合同，自合同成立时生效。未办理物权登记的，不影响合同效力。故双方签订的《房屋认购协议》合法有效，系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按照合同的约定全面行使权利、履行义务。根据协议，恒联公司的主要合同义务是支付购房款，而恒亿公司的主要合同义务是向恒联公司交付房屋。实际履行过程中，恒联公司支付了购房定金930万元后，恒亿公司依约向恒联公司交付了房屋，但恒联公司未按约定支付后续购房款，已构成违约，双方协议无法继续履行。庭审中，恒联公司抗辩不同意解除《房屋认购协议》，但恒联公司在恒亿公司催交购房款后并未交纳，并于2018年5月7日将房屋交还给恒亿公司。一审法院认为，恒联公司经恒亿公司催交购房款后仍未履行合同，且将涉案房屋予以交回，故恒联公司的行为已明确表示不再继续履行合同，恒亿公司要求确认双方签订的《房屋认购协议》已于2018年5月7日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。 恒联公司占有房屋期间对房屋进行了装修，现恒亿公司要求恒联公司将房屋恢复原状或赔偿修缮费用的诉讼请求，一审法院予以支持。根据“青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司”和“青岛习远评估造价公司”各自出具的《鉴定意见书》，一审法院认定，恒联公司应向恒亿公司赔偿因装修造成的损失1115043.65元。对于双方争议16樘门的材料费8000元，一审法院认为，“青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司”鉴定结论中未确认该16樘门存在质量问题，且“青岛习远评估造价公司”鉴定结论中已将该16樘门的安装费用计入总价款中，故恒亿公司主张的16樘门的材料费8000元，一审法院不予支持。 本案中，因恒联公司的违约行为致使双方签订的《房屋认购协议》予以解除，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，恒联公司无权要求返还定金，即恒联公司支付的购房定金930万元应归恒亿公司所有。对于恒亿公司主张按双方签订的《房屋租赁认购框架协议》中约定的租赁费计算2017年11月24日至2018年5月7日的房屋占有使用费1666896元，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”恒联公司支付的购房定金已经足以弥补恒亿公司实际损失的房屋占有使用费，故对恒亿公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，判决：“一、青岛恒亿房地产开发有限公司与青岛恒联健康产业有限公司签订的《房屋认购协议》于2018年5月7日予以解除。二、青岛恒联健康产业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿青岛恒亿房地产开发有限公司因房屋装修造成的损失1115043.65元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回青岛恒亿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费42775元，鉴定费294700元，由青岛恒亿房地产开发有限公司负担32169元，青岛恒联健康产业有限公司负担305306元。” 二审期间，上诉人恒联公司提交证据如下：证据1、双方签订的“房屋租赁购买框架协议”。根据协议第一条：“土地出让金甲方已缴清”，恒亿公司向恒联公司作出了土地出让金已缴清的陈述,诱使恒联公司相信该房屋能够办理不动产过户登记,从而签订之后的“房屋认购协议”。恒亿公司质证称，对该协议的真实性没有异议,但双方已经通过签订2017年11月21日的房屋认购协议而解除了该框架协议,对于恒联公司的证明事项不予认可。恒联公司没有证据证明是恒亿公司诱使其相信错误事实而签订认购协议,恒联公司提交的地籍档案中能够证明国有建设用地使用权出让合同约定的8000多万的土地出让金已经交清,恒亿公司没有对恒联公司作出过虚假或者错误的意思表示。 证据2、证明一份，载明“青岛恒亿房地产开发有限公司2019年1月28日缴纳出让金28710318元”。证明恒亿公司在与恒联公司签订”房屋认购协议"之时,土地出让金未缴纳,没有办理不动产登记证书。恒亿公司质证称，该证明是恒联公司调取的地籍档案中附在青岛市国土资源和房屋管理局(青岛-03-2012-0025)、青岛市自然资源和规划局(青岛-03-2019-0004)分别与恒亿公司所签订的变更协议之后的。该变更协议清楚表明因为原土地出让合同项下的宗地建筑总面积为57532.08平方,所以需补缴土地出让价款。所以才出现后附的恒联公司所提交的该证明,该证明不能证明恒亿公司从未缴过土地出让金,只能证明是根据国土局及规划局的变更协议而履行的补缴出让款的义务。双方当时签定合同时不需要办理不动产权证书,另外合同里已经明确约定等待恒联公司缴齐全部房款,房屋具备办证条件时双方再去办理不动产权过户手续。 证据3、青岛市不动产登记中心出具的关于市北区乙房产有关情况的复函。复函中载明“该老年活动中心区(市)人民政府明确不回购的,当事人转让申请登记的,我中心可依法办理”。说明如果人民政府明确不回购交易中心可以办理手续,而恒亿公司至今无法证明市区政府是否回购，因此，恒联公司签订合同购买该处房屋的目的无法实现。恒亿公司质证称，对真实性没有异议,该证据内容恰好可以证明涉案的老年活动中心可以转让,并且一审法院也查明该活动中心的不动产权登记是在恒亿公司名下,可以说明政府不回购。如恒亿公司对外转让,不动产登记中心是可以依法办理的。 证据4、地籍调查和土地登记审批表证明。载明"经现场调查该宗地小区内有老年活动中心等小区配套设施"，出具时间为2006年8月23日。证明老年活动中心属于配套设施，该审批表系在“房屋租赁购买框架协议"及"房屋认购协议"签订之前的2006年8月23日就已存在。恒亿公司质证称，对真实性没有异议,对关联性和证明事项有异议。该证据是2006年涉案土地作为划拨性质拨转给恒亿公司进行开发建设时履行房屋登记手续而填写的表格,后期2010年涉案土地已经变更为以出让方式转让给恒亿公司进行开发建设,所以2006年的登记审批表对涉案的房屋以及土地等不具有证明作用。 证据5、建字第370200201213013号建设工程规划许可证。内容包括：1、载明不得将物业用房、居委会办公用房等配套设施改变用途或对外销售,不得隐瞒或虚构规划审批真实情况进行欺诈销售;2、出具时间为2012年。证明建设工程规划许可证在协议签订前的2012年就已存在,恒亿公司在签订房屋认购协议之前明知该“老年活动中心”不能对外销售,其仍然隐瞒事实,与恒联公司签订协议。恒亿公司质证称，真实性没有异议,对证明事项有异议。首先不能表明本案的老年活动中心是配套设施,也不能证明老年活动中心不能对外出售。 证据6、青建竣备字第2017212号房屋建筑工程竣工验收备案表。内容:1、工程性质:公建;2、出具时间为2017年8月31日。证明房屋建筑工程竣工验收备案表在2017年8月31日就已存在，恒亿公司对"公建"设施是否可以买卖始终未确定。恒亿公司质证称，对真实性没有异议,该证据恒亿公司也作为证据提交,证明签定合同的时候涉案房屋已经取得了竣工验收备案。不能证明老年活动中心不可以买卖,而且恒亿公司在其后取得了不动产权登记证书中没有对转让或者对权利有任何限制性备注,就能够证明活动中心的物权是完全权利。 证据7、双方于2017年11月21日签订《房屋认购协议》。第二条第五款:"已经添附到物业上的无法移动的装修、装饰等,无偿归甲方所有,乙方不得在撤出时予以拆除或破坏"。双方对装修的问题早有约定,即恒联公司出资对房屋的装修,恒亿公司要无偿留下归自己使用。恒亿公司质证称，对真实性没有异议,对证明事项与本案无关,因为恒亿公司主张的是要求恒联公司对其造成的破坏进行修复,而不是依据合同约定如何处理装修的添附。鉴定报告清楚载明对建筑物进行了破坏,比如打砸楼板,推倒承重墙,强弱电、改变喷淋等等,一审的鉴定就是对修复方案和修复费用而进行的,与装修添附是两个概念。 证据8、河西派出所出具的情况说明一份，证明在2018年5月7日恒联公司退出该房屋是因为恒亿公司到阻挠恒联公司继续施工，要求恒联公司腾出房屋，双方产生的冲突比较大，所以报警，恒联公司是被强行清出该房屋的。恒亿公司质证称，对真实性没有异议，该情况说明只能证明有人曾报警，但无法证明恒联公司要证明的相关事项，且该情况说明中已明确说明经了解是经济纠纷，告知双方到相关部门处理，不能证明是强行清出房屋，冲突较大。双方没有书面的房屋交接手续，恒亿公司将房屋交付给恒联公司办理了交接手续，但是收回房屋时没有办理书面的交接手续。当时双方已依据合同约定解除了买卖合同关系，恒联公司依法也应腾房，此后恒联公司从未就此向恒亿公司主张过权利或者向相关部门提起诉告，由此可以证明恒联公司是自愿撤出涉案房屋，主动腾房的。 被上诉人恒亿公司提交证据如下：提交青岛市市北区城市建设更新局提供的情况说明一份，证明恒联公司所主张的房屋有回购的可能，相关部门已经出具证明明确不回购。恒联公司质证称，该情况说明载明“该地块其他建筑不属于我局回购范围”，证明更新局对涉案的房屋是否回购其无权解答和主张，不属于其职权范围，同时该局回购的房屋是用于对被拆迁户进行安置。 本院根据恒联公司的申请，于2020年7月20日到青岛市市北区民政局制作笔录一份。青岛市市北区民政局在该笔录中答复：根据2005年及2016年的《青岛市城市房地产开发经营管理条例》及2019年青民福（2019）第29号《关于加强新建住宅小区配建养老服务设施用房规划、建设和移交管理的通知》等规定，如果涉案地块在出让过程中属于公共服务设施配套建设的，属于政府可以回购范围之内，对于涉案地块是否回购，还在研究中，尚未确定。 本院认为，二审争议焦点问题为，双方之间的房屋买卖合同是否应当解除以及解除的原因和后果。 双方当事人签订的《房屋认购协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定予以履行。恒联公司按照协议约定向恒亿公司支付购房定金930万元后，未再按约定支付后续的购房款，在恒亿公司向恒联公司发出催款函后，仍未按照协议约定及时支付剩余购房款。恒联公司的行为已经构成违约，可以视为其不再继续履行合同，恒亿公司据此向恒联公司发出解除合同通知并收回房屋，符合双方合同约定及法律规定。一审法院据此认定双方解除合同关系，并无不当，本院予以确认。对于解除合同的时间，双方均认可争议房屋于2018年5月7日由恒亿公司收回。对于收回的过程，恒联公司主张其并非自愿交回房屋，争议房屋系被恒亿公司强行抢回，并在二审期间提交青岛市公安局市北分局河西派出所出具的情况说明。经本院审查，该情况说明仅能证明双方在2018年5月7日曾发生过经济纠纷，但不能证明恒联公司在返还争议房屋时，存在其所主张的被恒亿公司胁迫的情形或者恒亿公司强行抢占房屋的情形。因此，本院对于恒联公司提出争议房屋系被恒亿公司抢回的主张，不予采信。双方均认可，2018年5月7日之后争议房屋由恒亿公司实际控制，因此，一审法院认定双方之间的房屋买卖合同于2018年5月7日解除并无不当。 恒联公司主张其未继续支付后续购房款，系由于争议房屋为老年活动中心，属于相关文件规定中政府可以回购的建设项目，相关政府部门明确不予回购的，才能过户登记至恒联公司名下，因此，其不再继续支付购房款的行为，系考虑到过户登记的不确定因素而行使不安抗辩权。其提交的青岛市不动产登记中心出具的复函中载明：“不动产登记簿记载青岛市市北区台柳路557号已房屋规划用途为老年活动中心，根据《青岛市养老服务促进条例》第十一条之规定，以出让方式用地的社区养老服务设施，区（市）人民政府可以与建设单位协商后回购，并将产权移交所在地的区（市）人民政府或镇人民政府。该老年活动中心区（市）人民政府明确不回购的，当事人转让申请登记的，我“中心”可依法办理。” 为明确争议房屋是否存在政府回购的因素，恒亿公司亦提交青岛市城市建设更新局出具的证明一份，上载明：“青岛恒亿房地产开发有限公司建设的位于青岛市市北区住宅建筑，所建住宅70套用于定向、定价解决2010年天怡景园C区：“一房两卖”社会购房户问题。该地块内其他建筑不属于我局回购范围。” 审理过程中，经恒联公司申请，本院于2020年7月20日到青岛市市北区民政局进行调查，该民政局相关工作人员答复称“如果涉案地块在出让过程中，属于公共服务设施配套建设的，属于政府可以回购范围之内，对于涉案地块是否回购，还在研究过程中，尚未确定”。 根据上述行政部门答复内容，争议房屋是否属于政府回购的范围，目前尚不明确。因此，恒联公司没有明确的证据证明争议房屋因存在政府回购因素而不能继续履行合同。而且在2018年3月26日恒联公司向恒亿公司出具的《关于催款函的复函》中，亦没有提到关于争议房屋存在回购因素的问题，不能证明恒联公司在复函时是因为房屋存在回购因素而不再继续支付购房款。相反，该复函中明确写明恒联公司正在积极筹集资金并将尽快付清购房款，说明其当时不再支付购房款是由于其自身的资金问题而导致合同不能继续履行的。因此，恒联公司提出不安抗辩权，缺乏相应的依据，本院不予支持，其应当对合同不能继续履行而解除，承担相应的违约责任。恒联公司向恒亿公司支付了930万元的定金，一审法院据此适用定金罚则，认定恒亿公司不需向恒联公司返还930万元的定金，符合合同解除后将法律后果一并处理及案结事了的裁判原则，同时也可以减少当事人诉累、节约诉讼资源。对于恒亿公司所主张的损失，因恒联公司支付的定金数额为930万，足以弥补恒亿公司主张的房屋占有使用费及房屋装修损失，因此，对于恒亿公司所主张的损失，不应再予以支持。一审法院未予支持房屋占有使用费，并无不当。但对房屋装修损失予以支持，缺乏依据，本院予以纠正。 综上，恒联公司的上诉请求部分成立，本院予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条，判决如下： 一、维持青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初8100号民事判决第一项； 二、撤销青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初8100号民事判决第二项； 三、驳回青岛恒亿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费42775元，鉴定费294700元，共计337475元，由青岛恒亿房地产开发有限公司负担109680元，由青岛恒联健康产业有限公司负担227795元。二审案件受理费14835元，由青岛恒联健康产业有限公司负担13248元，青岛恒亿房地产开发有限公司负担1587元。 本判决为终审判决。 审判长 龙 骞 审判员 孙向东 审判员 马 喆 二〇二〇年七月三十日 书记员 庞连捷 书记员 张 旭