吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初1209号原告：镇赉县博元物业管理有限公司。法定代表人：薛某，职务系经理。统一社会信用代码：91220821MAOY4Q2H20。委托诉讼代理人：徐某，男，1996年3月1日生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：崔某，吉林高军律师事务所律师。被告：齐某，男，1986年5月20日生，汉族，无固定职业，现住镇赉县。委托诉讼代理人：刘某，女，1959年4月14日生，汉族，无业，现住镇赉县，系齐某母亲。原告镇赉县博元物业管理有限公司（以下简称“博元物业公司”）与齐某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博元物业公司委托诉讼代理人徐某、崔某，被告齐某的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博元物业公司向本院提出诉讼请求：依法判令齐某给付拖欠的物业费4598元；判令齐某给付楼道照明费160元；判令齐某给付垃圾清运费192元，共计4950元。事实和理由：齐某在博元物业公司服务管理的小区居住，其住××镇，面积分别为92.78平方米和66.87平方米。博元物业公司按照物业服务合同约定履行了各项物业服务。博元物业公司多次向齐某下发催缴物业费通知书要求其交纳物业费，并写明了没有按期交纳物业费应承担的滞纳金数额，但齐某至今未按约定交纳物业费。其行为给博元物业公司造成了损失，为维护自己的合法权益，博元物业公司现诉到法院，请求依法判决。齐某辩称，我不同意给付物业费，不知道0.6元的物业费都包括什么，楼道照明费不同意给，楼道灯已经坏了，都换好几个了，灯泡是自己换的，二次清运费同意给付。我家的住房是两处，面积也对，14号楼6单元501室一直没有居住。的确是从2017年开始没有缴纳物业费。根据博元物业公司的起诉和齐某的答辩，本案的争议焦点问题是：博元物业公司要求齐某给付物业费4598元及楼道照明费160元的诉求是否符合法律规定。博元物业公司向法庭提供了如下证据：1、营业执照副本及三级资质证书上复印件各1份。证明博元物业公司是合法的有资质的物业公司，资质为三级。2、物业管理全承包服务合同及红玺园、湖岸明城、广通三小区与镇赉县博元物业管理有限公司承包事项协议合同、物业管理委托合同复印件各1份（经核对与原件一致）。证明博元物业公司是依法具有物业资质，能够提供合法物业服务的单位，我公司分别于2016年11月11日、2017年1月1日、2018年12月8日与业主委员会依法签订了上述合同，且在社区进行了备案。在合同履行期间，我公司为齐某提供了物业服务，物业收费标准按三级标准收取。我单位的确存在人手不足，物业服务有不到位的地方，但是我单位确实提供了合同约定的物业服务，有权要求齐某支付拖欠的物业费及其他代收费用，且我单位已经放弃了欠费利息以及滞纳金的部分。3、镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局的文件，文件中三级物业每平方米收费标准是0.5至0.7元，我公司提供的是三级物业管理，按照0.6元收费符合县政府关于制定镇赉县住宅小区物业管理服务政府指导价格通知的规定。4、催缴通知单及催缴照片原件2份。证明我公司在2020年6月9日、2020年6月7日分别向齐某下发了欠付物业费的催缴通知，已经对齐某的欠费情况进行了书面告知。5、红玺园、湖岸明城小区业主委员会名单以及镇赉县民康社区出具的备案复印件各1份（经核对与原件一致），关于红玺园、湖岸明城业主委员会主任选举的报告复印件1份（原件在民康社区备案）。证明我公司是依法成立的，具有物业管理资质的，并且在社区进行过备案的合法的物业企业，提供的物业服务也是按照业主委员会以及服务合同的内容进行的。经质证，齐某对上述证据均有异议。我们不知道物业公司是什么时候成立的，该公司没有营业执照，我们最近去县委找，县委说让我们去物业公司看营业执照，但该公司并没有提供给我们，我认为现在举证的营业执照虚假的，而且成立物业后应该告知业主。我不知道0.6元的物业费都是干什么的费用，我还以为平时来回清扫垃圾的是政府和街道的人，楼道灯差不多都坏了，楼道窗户没有一个有把手的，无法正常开关。一楼的门都坏了，去年给我们换了一个门，我们也不知道是谁给换的，换完的门后来又换了。现在小区楼道里面的下水管道、大供热管道里面都是水，只不过因为今年雨水少，没返到楼道里，以往每年都返到楼道里，湿漉漉的都是臭味。我认为物业没有管理好小区，卫生、绿化都上不去，所以我们不能交物业费。冬天的雪堆的没人清理，化的到处都是，踩的楼道里全是泥。齐某向法庭提供了如下证据：手机照片2张（庭后提供打印件）。证明从六楼下来的雨水排水管折了，漏到我家外墙皮上返晕到我家屋里，导致屋里的墙皮都长毛了。一楼后换的门现在又坏了，关也关不上，门弓子也掉下来了。博元物业公司对上述证据的真实性无异议，对证明问题有异议。齐某所提出的外墙排水管漏水和单元门损坏问题，其实均不是物业的范围。应当是房地产开发商的质量问题。我单位已经按照法定的程序向住房维修基金管理机构多次反映上述情况，但是上述两张照片反映的问题并不是我单位物业服务的范畴。去年我们把所有损坏的门的情况都报到了住建局综合办，之后又由各单元住户统一到物业签字按押后更换的单元门。因为动用维修基金是需要业主进行签字的。另外换完的门又损坏，也是业主不爱护导致的。门弓子是我们物业后安的，由于业主不爱护导致新门又再次损坏不能说物业不作为。对证据的分析、认证：对博元物业公司提供的七组证据，齐某虽均有异议，但并未举出相反的证据予以反驳，故本院对上述证据均予以采信。齐某称营业执照是虚假的，但亦未举证证明，本院对其质证意见不予采纳。至于齐某所反映的小区业主委员会选举一事，本院认为，小区内部分业主与业主委员会之间因业主委员会的召开、选举、决议等行为发生的纠纷，属于业主自治范围内的事项，应当由当地政府房地产行政主管部门处理解决，且与本案不属于同一法律关系，即使小区业主委员会的召开、选举、决议存在瑕疵问题，但业主事实上已接受了物业公司提供的物业服务，物业公司要求业主支付相应物业费等费用的诉请应予支持。对齐某提供的证据，本院认为其反映的问题均非系物业管理范围，故对其不予采信。但因博元物业公司自认其在物业管理方面存在一定问题，故本院对该事实予以确认。本院确定如下案件事实：齐某是镇赉县红玺园业主之一，其楼房分别位于××镇，面积分别为92.78平方米和66.87平方米。博元物业公司对齐某居住的小区实施物业管理，双方已经形成了事实上的物业管理合同关系。物业管理费按每平方米0.6元收取；楼道电费每户每年20元；垃圾转运费每户每年24元。齐某共拖欠2017年-2020年物业费、楼道照明费、垃圾清运费未付。经博元物业公司催缴，齐某拒绝交付。另查明，镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局【镇发改收管联字（2012）26号】文件明确了物业公司按照资质等级确定的物业管理服务指导价格。博元物业公司在对小区从事物业服务的个别方面存在一定瑕疵。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：齐某应于本判决生效后立即给付博元物业公司2017年、2018年、2019年三年及2020年1月1日-2020年12月8日期间物业费、楼道照明费、垃圾清运费共计人民币3973.48元。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，小区业主委员会与博元物业公司签订的物业管理委托合同是双方真实的意思表示，其合同合法有效。齐某作为该小区业主，该合同对其有约束力，齐某应按该合同约定向博元物业公司履行给付物业费等相关费用的义务。但其拖欠2017年-2020年期间的物业费等相关费用未付。本案中，经博元物业公司催要，齐某仍拒付物业费等相关费用的行为与法律相悖，依据上述法律规定，博元物业公司要求齐某给付物业费等相关费用的请求符合法律规定，应予支持。本院认为，虽然博元物业公司在小区物业服务个别方面存在瑕疵，但该公司已经提供了相应的物业服务，不存在根本违约的问题。若因物业服务的个别方面存在瑕疵，就认定单个业主可以以此拒缴物业服务费，将会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括正常交纳物业服务费的业主在内的全体业主的共同利益。所以对物业企业提供服务中存在的瑕疵，业主有权要求物业企业改正，达到服务合同和法律规定的水平，但不能以此拒付物业服务费。关于齐某应交纳物业费等费用数额确定问题，考虑到博元物业公司在从事物业服务的个别方面存在一定瑕疵，其在物业服务方面本身也存在过错，故应酌情减少物业费的收取。又因小区业主委员会与博元物业公司签订物业管理委托合同的承包期限截止至2020年12月8日，故本院确定博元物业公司向齐某收取2020年物业费的时间应截止至该日。综合以上意见，本院认为，齐某向博元物业公司交纳2017年、2018年、2019年三年及2020年1月1日-2020年12月8日期间的物业费数额为应交物业费的80%即3621.48元〔0.6元/每平方米×（92.78+66.87）×12×2+0.6元/每平方米×（92.78+66.87）×11+0.6元/每平方米÷31×（92.78+66.87）×8=3621.48元〕。故齐某应向博元物业公司交纳2017年、2018年、2019年三年及2020年1月1日-2020年12月8日期间的物业费、楼道照明费、垃圾清运费合计金额本院确定为3973.48元。关于齐某辩称的房屋外雨水排水管漏水导致室内墙皮长毛及楼道单元门损坏等问题，本院认为，其非物业管理范围，上述问题齐某应该另寻途径予以解决。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、齐某于本判决生效后立即给付镇赉县博元物业管理有限公司2017年、2018年、2019年三年及2020年1月1日-2020年12月8日期间的物业费3621.48元、楼道照明费160元、垃圾清运费192元，共计人民币3973.48元；二、驳回镇赉县博元物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，保全费71元，由齐某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员  莫琳二〇二〇年七月三十日书记员  徐瑶