鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初2829号原告：鞍山天华物业服务有限公司，住所地：鞍山市立山区胜利北路345栋1-2层S1号。法定代表人：陈王忠，系该公司总经理。委托代理人：边宝林，系辽宁钢城正大律师事务所律师。委托代理人：陆云，系该公司职员。被告：刘林，男，汉族，1984年02月28日生，住址：鞍山市立山区。原告天华物业服务有限公司与被告刘林物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天华物业服务有限公司的委托代理人边宝林、陆云及被告刘林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鞍山天华物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费人民币3698.35元，并支付违约金至全部给付之日止（计至2020年3月1日为5403.29元），两项合计人民币9101.64元；2、判令被告承担电梯费人民币1440元。总计：10541.64元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年6月27日，原告与被告签订《物业服务合同》。该合同约定原告为被告提供物业服务，被告房屋面积85.61平方米，被告按每平方米人民币1.2元/每月的标准向原告支付物业服务费（1232.78/年），并约定逾期交付按每日千分之三承担违约金，合同签订后，原告依约为被告提供了物业服务，但被告没有按约定交付物业服务费，2016年11月1日至2019年10月31日止已欠物业服务费人民币3698.35元，物业费违约金计至2020年3月1日止人民币5403.29元，应缴电梯费1440元，合计金额人民币10541.64元。因此原告诉至贵院，请求贵院依法判令被告交付物业服务费人民币3698.35元。并自2017年11月1日起按总额的千分之三向原告支付违约金至全部给付之日止；并交付电梯费人民币1440元同时判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告刘林当庭辩称：1、原告鞍山市天华物业服务有限公司，未按与被告签订的物业服务合同进行相关的物业服务，同时原告方硬性规定前期物业服务为5年，拒绝被告方业主成立业主委员会是否合理；2、原告在未征得业主同意的情况下私自占用业主的共用空间张贴广告；3、就原告提出的拖欠物业费问题一事是有原因的，在被告与原告签订房屋交易时原告方迟迟不为被告方提供不动产登记证（并以未缴纳物业服务费为由），这个理由是否合乎法律规定，同时在被告与原告签订合同时原告为被告提供老用户带新用户买房曾总物业卷用于被告使用。但在2016年11月时被告方使用物业卷是被原告方财务工作人员告知不能使用，且必须现金缴纳物业服务费，与此同时物业服务人员声称不动产登记证与物业服务电梯使用费捆绑还说全国统一；4、原告方未按建设施工标准进行施工，并且园区内未按规定建设相关的公共设施（如停车场、健身运动设施），且停车场收费标准未给出相关明细；5、原告所诉的物业服务收费标准是否合理根据国家住建委2008-100号文件，三级物业资质收费标准为每平方米不得高于0.7元，并且每平方米1.2元的收费标准是否合法；6、物业服务公司收取相关费用时应采取多种形式（如走访、电话沟通、问卷调查等），每年与50%以上的业主用户有效沟通，每年有效投诉处理率达到90%，每年进行一次满意回访，调查有效样本覆盖率大于20%，并针对薄弱环节持续改进，原告方没有从服务业主的角度去看问题，出现不缴纳物业费的情况后，只是电话催费，门上贴条，发律师函恐吓，最后法院诉讼；7、原告物业服务公司在对业主去询问咨询问题时遇到原告方雇佣的社会闲散人员充当其爪牙，并且谩骂、恐吓业主；8、原告方对业主的生命安全是否关注，是否合乎合同内容。经审理查明：原告鞍山天华物业服务有限公司为马德里·南岸的物业服务公司，被告刘林系该小区12号楼2单元401号房屋的业主，建筑面积85.61㎡。原告与被告于2016年6月27日签订《契约书》一份，该《契约书》包含前期物业服务协议、业主入住会签单等文件共计40页。前期物业协议主要约定：物业费收取标准为住宅每平方米1.2元/月、电梯费每户40元/月，业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应缴金额3%按日收滞纳金。合同签订后，原告对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务，被告尚欠自2016年11月1日至2019年10月31日的物业费和电梯费未交纳。上述事实有原告起诉状，原被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：《契约书》、律师函一份、物业资质一组、营业执照一份、收款收据两张、商品房买卖合同一份。以上证据，经庭审审查，所证事实足资认定，本院予以采信。被告提供的照片一组与本案无关联性，本院不予采信。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原被告签订的《契约书》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告为马德里·南岸小区提供前期物业服务，且已实际履行，庭审中原告《契约书》、律师函等证据加以证明，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。经核算被告应给付原告自2016年11月1日至2019年10月31日的物业费3698.35元（1.2元/月/平×85.61平×12个月×3年=3698.35元），电梯费1440元（40元/月×12个月×3年=1440元），故本院对于原告主张被告给付物业费及电梯费的诉请予以支持。关于原告主张被告支付其物业费违约金（自欠费之日起按日千分之三标准计算至给付之日止）一节，本院认为，原、被告双方约定以欠费总额的千分之三按日支付滞纳金，该滞纳金的性质实质为违约金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持。被告应自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金为宜。关于被告辩称原告收取物业费价格不合理一节。本院认为，物业收费属于市场化收费机制，现已经取消政府核定和收费许可证制度，不能以此否认原告已为被告提供物业服务的事实，且原、被告双方签订的物业服务合同中明确了物业服务费的价格，该合同系双方真实意思表示，对双方均具约束力，故对被告该辩称本院不予采信。关于被告辩称小区服务不到位一节。本院认为，原告已实际提供物业管理服务，被告即应按照物业合同约定履行缴纳物业费的义务。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以原告服务不到位及其未享受相关服务为由拒绝缴纳物业费，显系不妥。故本院对被告该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告刘林于本判决发生法律效力后十日内给付原告天华物业服务有限公司自2016年11月1日起至2019年10月31日止的物业费3698.35元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、被告刘林于本判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山天华物业服务有限公司自2016年11月1日至2019年10月31日的电梯费1440元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费64元（原告预交），减半收取32元，由被告刘林承担。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  于绍波二〇二〇年七月二十七日书记员  高 岩