安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终1804号 上诉人（原审被告）：舒城县城市管理行政执法局，住所地安徽省舒城县城关镇桃溪路（三中斜对面），统一社会信用代码11341425486254966G。 法定代表人：严春，该局负责人。 委托诉讼代理人：**兵，安徽**兵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈菊，安徽**兵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张厚桂，女，1968年3月26日生，汉族，住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：胡松柏，北京市汉鼎联合律师事务所律师。 上诉人舒城县城市管理行政执法局（以下简称舒城县城管局）因与被上诉人张厚桂房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省舒城县人民法院(2019)皖1523民初5351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 舒城县城管局上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决事实认定不清，适用法律错误。一、本案暴雨事件发生在租赁期限外。本案上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定的租赁期为2018年5月30日至2019年6月1日，合同上将租赁期打印成五年，但从后面的详细约定“出租方从2018年5月30日起将出租房屋交付承租方，至2019年6月1日收回”，该详细约定很明显租赁期限应为一年，另双方在合同中明确约定，被上诉人应当在合同到期前三个月向上诉人协商续租事宜，但合同到期后，被上诉人既未与上诉人续签合同，也未实际支付租金，被上诉人实际上系非法占用上诉人房屋。但一审法院却错误认定暴雨事件发生时双方仍存在租赁关系。二、本案暴雨事件应属不可抗力。本案从庭审来看，上诉人从2017年就将房屋交付被上诉人使用，在两年多时间里，按概率来说，应发生过多次暴雨，但被上诉人从未向上诉人提到过租赁房屋存在使用瑕疵。2019年6月5日晚被上诉人陈述系从晚上11点半左右开始下雨，仅仅下了不到两个小时的雨就发生租赁房屋雨水倒灌现象，可见雨势之强非上诉人与被上诉人可以遇见，其应属不可抗力。一审法院却以未经相关部门鉴定为由对此事实不予认定。三、一审法院对安徽天正房地产土地工程造价资产评估有限公司出具的《价格评估报告》予以认定系事实认定错误。（一）该评估报告评估人员在现场只对少数几种类型的包装盒尺寸进行了测量，其既未对受损的包装盒进行清点，也未对不同类型的包装盒进行分类。除了装包装盒的外包装因水浸泡已软化无法清点外，其它的茶叶包装盒外观基本完整,只要花时间现场核查数量仍是可以清点的。但评估人员并未对包装盒数量进行现场清点，也未对现场堆放的不同类型包装盒进行分类，其对现场核查工作程序不符合规范。（二）该份评估报告描述，勘验时现场已无法清点，但其报告中却得出41种类型的包装盒以及41种包装盒的精确数量，显然也是不符合常理的。（三）评估人员重置单价未按法定程序，重置单价过高。该份评估报告评估人员在重置单价时，其既未调取被上诉人方购货合同，也未调取被上诉人方张厚桂的进货单，显然程序不规范。评估人员按包装盒市场零售价格来重置，与被上诉人包装盒批发价格应有较大差距。该评估报告无论从程序、实质来说都不符合法律规定,上诉人在开庭前已提出异议，但一审法院在明知该份评估报告与事实不符的情况下却无视上诉人异议对此予以认定显然是错误的。四、被上诉人对出租房屋具有使用过程中管理维护职责，其有义务对租赁房屋正常使用情况包括给排水的是否畅通等情况及时了解和反映，但被上诉人却未尽到上述义务。另在暴雨事件发生后被上诉人所采取的补救措施也不到位，直接导致损失进一步扩大。一审法院判决上诉人对损失承担50%的责任，显然有违公平原则。 张厚桂答辩称，一、2019年6月5日，上诉人与被上诉人存在租赁合同关系，被上诉人承租的房屋存放物品受损失是合法占有使用。租赁房屋上诉人没有提出异议。根据合同法第二百三十六条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。二、上诉人提供的租赁物存在设计缺陷，导致雨水倒灌室内。上诉人不能提供租赁房屋的房产证、规划许可证、设计验收等资料。房屋位于第三层。由于三楼屋面雨水排水阻塞排水不畅，雨水汇聚溢出二楼顶面。根据建筑地面设计规范相关规定，是底面应高于二楼顶面15厘米。案涉三楼房屋底面却相反低于二楼顶面。三、三楼顶面雨水管被堵，没有及时清理，导致雨水外溢，上诉人应当承担管理不善责任。四、价格评估报告评估的受损物品数量、价格、依据法定程序确定。很多物品以及水泡变形严重，双方一致认为难以进行数量清点，上诉人提出以及现场堆放情况，按堆积测算并现场签字确认。被上诉人申报的6万元茶叶、3万元抢救损失，也没有被评估机构认定。关于价格，评估机构有多种询价方式，价格认定前，上诉人没有提供价格可参考的依据，价格认定后，单方认为确定价格的方式不正确，没有依据。上诉人没有申请鉴定人出庭，没有申请重新鉴定，一审认定价格评估报告合法有效，符合法定程序。 张厚桂向一审法院起诉请求：判令舒城县城管局赔偿财产损失费221668元，鉴定费8000元，并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年6月5日和2018年6月29日，张厚桂、舒城县城管局签订除租赁面积、租金和租赁期限不一致，其他内容完全一致的两份房屋租赁合同。2018年6月29日签订的租赁合同约定，张厚桂承租舒城县城管局享有出租权的位于舒城县营业大厅，合同约定的租赁期限表述为：租赁期五年，出租方从2018年5月30日起将出租房屋交付承租方使用，至2019年6月1日收回。租金为年13000元，于合同签订之日一次性付清，租金一年一付；合同期满，承租方如需继续承租，应提前3个月与出租方协商续租事宜，原承租方在同等条件下，享有优先续租权；合同还约定，经有关部门鉴定，租赁期间如遇不可抗力的原因导致房屋毁损和造成承租方损失的，双方互不承担责任。合同还约定了其他内容。涉案房屋所在的飞霞新市场大楼楼层为三层，三层屋面为一平台，在张厚桂承租仓库南门位置设计有一阶梯，以方便相关人员进入屋面平台，阶梯上设计有钢结构门栅，以限制进入屋面平台的人员，该钢结构门栅长期被锁住。张厚桂承租房屋用途为其营销的茶叶进行仓储。2019年6月5日晚11时前后，天降暴雨，屋面平台雨水因下水管道堵塞排泄不畅，雨水翻过屋面平台挡水坝流入三楼地面平台，后又流入张厚桂承租的房屋内，造成张厚桂茶叶包盒受潮。此后，张厚桂组织人员对受潮包装物清理、清点，最大限度减少了损失。诉讼期间，张厚桂申请对其茶叶包盒损失进行评估。一审法院根据张厚桂、舒城县城管局的共同选择，委托安徽天正房地产土地工程造价资产价格评估有限公司对张厚桂的损失进行评估，2020年1月8日，安徽天正房地产土地工程造价资产价格评估有限公司出具《价格评估报告》，结论为：张厚桂包装材料损失金额为221668元。另张厚桂支付评估费8000元。 一审法院认为，张厚桂、舒城县城管局签订的房屋租赁合同合法、有效，双方在2018年-2019年租赁合同到期后，张厚桂继续使用租赁房屋，舒城县城管局没有提出异议，按我国合同法的规定，原租赁合同继续有效。据此，该院认定，2019年6月5日发生暴雨事件时，双方租赁关系仍然存在且合法。同时，按我国合同法的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中的租赁物是房屋，2017年出租人交付的就是合同约定的房屋，2018年、2019年是续租，该房屋的用途是仓储。舒城县城管局自始交付的房屋均没有因租赁物不符合约定而未能保持租赁物的用途。但舒城县城管局作为出租人，有义务对租赁物的正常使用情况，包括给排水的畅通、阶梯的正常使用情况进行检查，并在发现问题后予以解决，包括维修；而张厚桂作为租赁物的占有方，也有义务对租赁物的正常使用情况，包括给排水的畅通、阶梯的正常使用等予以了解和及时反映。由于双方均未履行上述义务，致暴雨发生时张厚桂的财产受到损失，双方对此损害结果均有过错，应当承担同等责任。对舒城县城管局主张的暴雨系不可抗力，因其未按合同约定经过相关部门鉴定，该院不予采纳。对舒城县城管局主张的评估报告严谨性问题，因鉴定机构是双方当事人选择，而鉴定机构的鉴定方法是否有错，舒城县城管局未能充分说明并引用相关规定予以印证，该院也不予采纳。据此，张厚桂的损失221668元，舒城县城管局承担赔偿50%的责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百三十六条规定，判决:被告舒城县城市管理行政执法局于本判决生效之日起七日内赔偿原告张厚桂财产损失110834元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4625元，评估费8000元，合计12625元，张厚桂、舒城县城市管理行政执法局各负担6312.5元。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、张厚桂是否合法占有租赁物，案涉租赁合同是否继续有效；二、安徽天正房地产土地工程造价资产评估有限公司出具的价格评估报告能否作为认定张厚桂货物损失的依据；三、舒城县城管局应否对案涉的货物损失承担赔偿责任，一审法院对双方承担损失责任的比例划分是否妥当。具体分析认定如下： 关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，案涉房屋租赁合同虽然约定租赁期间于2019年6月1日届满，但租赁期间届满后，张厚桂继续使用租赁房屋，舒城县城管局未提供证据证明其对此提出异议，故案涉房屋租赁合同应继续有效，张厚桂系合法占有租赁物。案涉房屋租赁合同约定：“承租方如需继续承租，应提前3个月与出租方协商续租事宜，原承租方在同等条件下，享有优先续租权”，虽然张厚桂未提前3个月与舒城县城管局协商续租事宜，但舒城县城管局也未提供证据证明在此情况下已向张厚桂主张收回房屋，合同亦未约定张厚桂违反该义务则租赁合同自动解除或终止。故舒城县城管局以此主张张厚桂系非法占有租赁物的理由不能成立。 关于焦点二。安徽天正房地产土地工程造价资产评估有限公司受一审法院委托，在一审法院工作人员和舒城县城管局、张厚桂共同进行现场勘验后，综合评估确定受损货物的数量。货物的重置价格亦系通过市场调查得出，舒城县城管局也未提供证据证明评估机构确定的货物重置价格高于市场价格。因此，安徽天正房地产土地工程造价资产评估有限公司的鉴定程序合法，评估结论依据充分，一审法院以案涉《价格评估报告》作为认定张厚桂货物损失的依据，并无不当。 关于焦点三。本案中,张厚桂承租的房屋下水管道堵塞排泄不畅，雨水翻过屋面平台挡水坝流入三楼地面平台后，又流入承租的房屋内造成张厚桂堆放的货物受损。张厚桂主张房屋设计存在缺陷造成其货物受损，舒城县城管局对此未提供证据证明其出租的房屋符合设计规范，且舒城县城管局作为出租人对租赁物负有瑕疵担保责任,故舒城县城管局依法应对漏水造成的张厚桂货物损失承担赔偿责任。一审法院综合双方的权利义务以及过错程度，酌定舒城县城管局承担货物损失的50%赔偿责任，并无不当。 综上，舒城县城管局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2517元，由舒城县城市管理行政执法局负担。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  魏 晋 审判员  高 华 二〇二〇年七月三十一日 法官助理耿广玉 书记员荣元亮 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。