贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5862号 原告（反诉被告）：陈兴龙，男，汉族，1974年10月27日出生，住贵州省贵阳市云岩区。 原告（反诉被告）：刘育艳，女，汉族，1970年4月29日出生，住贵州省大方县。 被告（反诉原告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所实习律师。 原告刘育艳、陈兴龙与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理过程中，被告瑞丰房开公司提起反诉，经审查符合法律规定，本院决定合并审理。原告（反诉被告）刘育艳、陈兴龙及被告（反诉原告）瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘育艳、陈兴龙向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付逾期办理商品房不动权属证书违约金（至被告提交完毕办理涉案商品房不动权属证书的有关资料到办证部门并通知买受人之日止）;共计人民币19432.24元。2、诉讼费用由被告全部承担。事实与理由：原告与被告于2011年12月27日签订了《商品房买卖合同》约定购买由被告开发的位于贵州省毕节市七星关区处，房屋总价款为213776.00元。合同约定：交房时间为2013年3月31日前，交房条件为该商品房经验收合格；房屋交付后730日内，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内去等房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之零点五违约金，合同继续履行。 原告按规定日起向被告支付了全部购房款213776.00元，并缴纳了房屋维修基金，支付了印花税。被告自交房至2020年3月24日，一直未给原告办理房屋权属登记备案，致使原告无法取得房屋权属登记。故依据《中华人民共和国合同法》，特向贵院请求判令被告向原告交付2015年3月31日至2020年3月24日期间违约金19432.24元（213776.00元×0.005%×1818天），诉讼费用由被告全部承担。望判如所请。 被告瑞丰房开公司答辩称：一、本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持； 二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。 三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，答辩人无支付义务。 四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二，安顺市系每户给予1000.00元至2000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。 五、被告自2019年4月29日取得《首次登记确认书》起，就通知原告提供其持有的资料以办理权属转移登记，原告怠于履行其先合同义务，属恶意延长办证期限，恶意加重被告负担，其行为已经构成违约，被告基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若被告担责，自2019年4月29日起，未能办理权属证书的责任应当由原告自行承担，若该终期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至少也应当参照同幢其余户（2020年3月17日）。2020年3月18日原告经被告再次通知后，向被告出具委托书以办理权属转移登记等相关事宜，如法院对前述关于办证期限的两个时间节点均不予采信，2020年3月18日后的违约责任也不应再由被告承担。 六、原告诉请未被支付部分的案件受理费由其自行承担。 反诉原告瑞丰房开公司向本院提出诉讼请求：判令反诉被告陈兴龙、刘育艳支付反诉原告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城4幢1单元8层7号房面积差价款960.66元及资金占用费(以960.66元为基数按中国人民银行同期间类贷款基准利率的1.3倍计付自2020年3月24自起至面积差价款付清之日止)。事实及理由：2011年12月27日，反诉被告与反诉原告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司(简称“瑞丰公司”)订立《商品房买卖合同》，合同约定该商品房建筑面积共84.55m2，其中，套内建筑面积为71.21m2，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3002.05元，总金额213776.00元整(计算式为:71.21m2×3002.05元)。后陈兴龙、刘育艳向反诉原告支付了购房款213776.0000元。 瑞丰公司于2020年3月24日将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，毕节市国土资源局于同日颁发了涉案房屋的《不动产权证书》，《不动产权证书》房产分户图中明确“专有建筑面积(即套内建筑面积)为71.53m2、建筑面积为86.27m2”。实际登记的套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积多0.32m2(计算式:71.53m2-71.21m2)，根据《商品房买卖合同》第四、五条的约定，反诉被告应当向瑞丰公司补交0.32m2的房屋价款960.66元(计算式:0.32m2×3002.05元/m2)，并支付自《不动产权证书》颁发之日起至面积差价款实际付清时止的资金占用费。为此，现诉请人民法院予以判决，望判如所请。 反诉被告刘育艳、陈兴龙答辩称：瑞丰房开公司应当在交房的时候告知我方，交付的房屋实际面积超过合同约定的面积，但是被告在交房的时候没有告知我方，在我方来主张我方权利的时候，被告方才提出来，还要求我方补齐房款、承担利息，其诉讼请求不应得到支持。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2011年12月27日，原告刘育艳、陈兴龙作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于洪南大道××单元××房，合同约定建筑面积为84.55平方米，套内建筑面积71.21平方米；第四条：2、按套内建筑面积计算，单价为每平米3002.05元，总价款为213776.00元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以本合同第四条第二款中的单价为依据，房价款多退少补；买受人应于2010年10月27日一次性支付总房款369270.00元；出卖人应当首付113776.00元，月10万元由公积金按揭贷款支付；在2013年3月31日前，将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。”合同签订后，原告依约支付了全部购房价款。2013年3月31日，被告将涉案商品房交付原告使用。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城项目首次登记确认书》，确认同意办理瑞丰新城第4幢不动产首次登记。2020年3月18日，原告与被告共同签订了一份委托书，约定原告委托被告申请办理涉案商品房的产权转移登记。2020年3月24日，毕节市不动产登记中心为原告办理了涉案商品房的不动产权证书，该产权证书载明涉案商品房的专有建筑面积为71.53平方米。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于面积差价款。《商品房买卖合同》约定套内建筑面积为71.21平方米，涉案商品房按套内建筑面积计算，单价为每平米3002.05元，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以前述条款之约定对房价款进行多退少补。不动产权证书载明涉案商品房的专有建筑面积为71.53平方米，与合同约定套内建筑面积相差0.32平方米（71.53平方米-71.21平方米），按照合同约定，反诉被告刘育艳、陈兴龙应当向瑞丰房开公司支付面积差价款960.66元（0.32平方米×3002.05元）。故对反诉原告瑞丰房开公司要求反诉被告刘育艳、陈兴龙支付面积差价款960.66元的诉讼请求，本院予以支持。但反诉原告主张的资金损失，即无法律规定，亦无合同约定，本院不予支持。 关于原告刘育艳、陈兴龙主张的逾期办证违约金。被告于2013年3月31日将涉案商品房交付原告使用，依照合同约定，被告应当在商品房交付之日起730日内，即2015年3月31日之前将办理权属登记提供的资料（需由被告提供的部分）报产权登记机关备案，但被告并未如期履行该义务，已经构成违约，原告诉请被告支付违约金，有合同约定，本院予以支持。 被告在本案中提出的诉讼时效的抗辩理由。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，被告应于2015年3月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原则上应从2015年4月1日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年4月28日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年4月28日起的逾期办证违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。鉴于原、被告双方形成委托待代办关系，只要被告具备应由其提供的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，即可视为是由于出卖人的原因未能办证的情形消除。被告在取得办理权属转移登记条件的情形下，与原告于2020年3月18日共同签订了一份委托书，应当认定被告已经尽到通知义务。综上，被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为2017年4月28日至2020年3月18日，共计1055日，综合原告的诉讼请求，被告应当支付给原告的违约金计算为213776.00元×0.005%×1055天=11276.68元。故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，本院予以支持11276.68元。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）刘育艳、陈兴龙逾期办证违约金11276.68元； 二、原告（反诉被告）刘育艳、陈兴龙于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司支付面积差价款960.66元； 三、驳回原告（反诉被告）刘育艳、陈兴龙的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费143.00元（已减半收取），由被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担；反诉案件受理费25.00元，由原告（反诉被告）刘育艳、陈兴龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年七月二十七日 书记员  申开旭