广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初8440号原告：广州市番禺俊邦物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区洛浦街东乡村黄络围南浦海滨花园会所，统一社会信用代码：91440113231304060W。法定代表人：黎启超，职务：经理。委托诉讼代理人：陈忠扬，广东南冠律师事务所律师。被告：张海丽，女，1985年9月7日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司诉被告张海丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法由审判员胡林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈忠扬到庭参加诉讼。被告张海丽经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：一、被告支付2018年1月至2020年5月的物业管理费3907.17元；2017年12月至2020年4月公摊水费公摊电费168.56元；2017年12月至2020年4月自用水费658.44元；物业管理费滞纳金（延期支付违约金）从拖欠之日起按每天1‰计算至付清时止（计至起诉时为1527.84元）；拖欠水电费按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算利息至清偿时止。（以上计至2020年4月30日为6262.01元）。二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2005年4月20日与被告房屋所在小区广州市番禺区洛浦街南浦海滨花园的业主委员会签订了一份《物业管理服务合同》，合同约定由原告为南浦海滨花园商住小区提供物业管理服务，被告作为广州市番禺区洛浦街东乡村南浦海滨花园的业主，应当按《物业管理服务合同》约定支付物业管理费、公摊水电费、自用水费。依据《物业管理服务合同》第16条第（三）项约定，逾期支付物业管理费的，从逾期交管理费之日起按拖欠费用每天千分之一支付滞纳金。被告欠付2018年1月至2020年5月的物业管理费3907.17元；2017年12月至2020年4月公摊水费公摊电费168.56元；2017年12月至2020年4月自用水费658.44元；暂计至2020年5月30日，物业管理费滞纳金（延期支付违约金）为1527.84元。拖欠的水电费应从起诉时起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至清偿时止。另补充：物业服务合同第16条第三款约定的逾期缴纳违约金并不违反法律。物业服务合同约定的是逾期缴纳服务费的违约金，虽然以“滞纳金”的称谓不太标准，但并不影响其属于延期付款违约金的性质。原告是在定期收取物业管理费的情况下才得以支持企业生存、持续提供物业服务的，若延期支付物业服务费，必然严重影响企业的运作，故对延期支付服务费的业主收取延期付款违约金合法合理，千分之一的标准略超出民间借贷法律允许的最高限度，可调整为按年息24%支付延期付款违约金。如果任何一个业主在没有任何理据的情况下均延期支付物业服务费而没有任何违约成本，必将导致三个严重后果产生：一是严重影响企业生存运作，进而影响物业管理服务；二是间接鼓励业主拒交服务费（若无违约金的约束，拒交至少令拒交者赚了利息），带来恶劣的社会影响，增加社会纠纷及助长失信之风产生；三是大幅增加了物业服务诉讼的产生，大幅增加法院的诉讼压力，严重消耗诉讼资源。故基于止争息讼的要求，法院应当对无理拒交的服务费的业主判决支付违约金。被告张海丽未到庭应诉，其庭前提交的答辩状辩称：现就我个人缓交俊邦物业公司费用做以下相关说明：1、业主在享受了物业公司合格服务的前提下，业主有责任与义务缴纳相关费用，鉴于俊邦物业公司数年来服务质量低下，以在小区收取费用为目的，作为业主，为了监督俊邦进行服务改进，我采取了缓交物业服务费用的措施。请大家监督我，缓交与拒交是完全不同的概念，这笔钱我一定分文不少的缴纳，只是什么时间缴纳，我需要根据俊邦的服务质量是不是有了真正的改进再作决定；2、我与小区部分业主在真切希望俊邦进行服务整改的过程中充满一了理性与宽容，克制与温情。事实如下：A、南浦海滨花园199名业主书面声明缓缴物业费用共涉及9项书宜，需要俊邦给予回复，日期是2018年4月15日；B、近3个月后，俊邦不理会，南浦海滨花园342名业主在201年7月10日向广州12345公众号进行维权投诉；C、8个多月后，俊邦依旧不理会，南浦海滨花园业委会在2018年12月27日向俊邦物业发函交涉；D、近一年后，俊邦还是不理会，南浦海滨花园342名业主再次在2019年3月29日向广州12345公众号进行维权投诉；未果；E、一年后，俊邦一直不理会，邹正林、王建章、日就小区公共收益知情权在番禺区法院立案，2019刘翠玲三名业主被迫在2019年4月16年8月9日己经进行一审，目前等待判决；F、2019年4月俊邦物业公司未经过业主投票决定，私自盗伐小区几百颗树木，为此引起业主众怒向森林公安报案，至今俊邦物业公司未有人出面说明此事，也未向业主做一个交代！G、本人于2020年5月初去俊邦物业公司协商减免滞纳金后缴清相关费用，物业客服人员朱春兰却提出要求我预交一年的物业管理费方可减免滞纳金的无理要求。H、这是我们需要继续缴费的管家吗？面对342名业主的服务整改要求如此傲慢冷漠？我不知个别为俊邦两肋插刀业主是不是了解这全部的真相？基于以上事实，作为一名业主，我在此声明，如果俊邦对2018年4月15日所提的上述9条进行了认真的整改且达到要求后，我立即将缓交变为实交；如果俊邦目前达不到，但书面同意修改后，我将在3日内将全部缓交费用缴交给小区业委会，委托其进行跟踪监督，由其决定费用缴纳时间。我之前从不有意欠款，相信俊邦可以为我之前的行为作证，但我也不会盲目缴费，我需要购买的是合格的服务及知情权。本院经审理查明：原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司成立于1997年1月2日，是具有从事物业管理资质的企业法人。位于广州市番禺区洛浦街东乡村南浦海滨花园自开盘以来一直由原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司提供物业服务至今。2005年4月20日，广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会与原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》一份，该合同约定广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会聘用原告提供物业管理服务的期限为三年，自2005年5月1日起至2008年4月30日止。上述《物业管理服务合同》到期后，原告与广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会至今未再续签新的物业管理服务合同。位于广州市番禺区洛浦街东乡村黄络围南浦海滨花园海玥居x栋x座xx号为被告张海丽名下的房产，建筑面积为99.83平方米，该房产存在共有情形。广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会与原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司于2005年4月20日签订的《物业管理服务合同》对总则、物业管理服务事项、双方权利义务、物业管理服务费用、违约责任、附则、南浦海滨花园物业管理服务标准（附件一）、南浦海滨花园业主公约（附件二）等进行了约定。该合同第十三条约定物业管理服务的质量应达到附件一所列标准。第十六条约定高层住宅物业管理服务费收费标准为1.8元/月.平方米（按建筑面积计收）、多层住宅物业管理服务费收费标准为1.35元/月.平方米（按建筑面积计收）、别墅住宅物业管理服务费收费标准为2元/月.平方米（按建筑面积计收）。第二十条约定公共水电分摊费按供水、供电企业制定的分摊办法合理分摊，由原告向本物业全体业主和物业使用人另行收取，不包含在物业管理服务费中，原告应每月公布公共水电分摊费明细表。第二十二条约定本物业的业主和物业使用人购买或拥有的物业不论是否空置，均须按时缴交物业管理服务费等费用。第二十三条约定物业管理服务费等费用的缴交时间为每月5月—15日09：00—17：00时，缴交上月公共水电分摊费及本月的物业管理服务费。第二十七条约定在原告违反本合同第五条至第十四条的规定，或者因第二条原告的声明并不真实，而未能完成管理服务事项或未达到管理服务标准或未尽到管理服务责任时，广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会有权要求原告限期整改，逾期未整改的，广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会有权经业主大会决议终止合同，造成业主和物业使用人经济损失的，原告应给予业主和物业使用人经济赔偿。第三十六条约定如合同期满也未能续签合同，原告应继续履行本合同的管理服务责任，在此种情况下，双方同意自本合同期满至广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会新的聘用物业管理服务合同生效之日止，为本合同的自动延续执行期，本合同的自动延续执行期满前三十天，广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会应书面通知原告终止聘用关系。上述《物业管理服务合同》还对其他相关事项进行了约定。原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司在本案中诉称因被告张海丽拒绝缴纳2018年1月至2020年5月期间的物业服务费及2017年12月至2020年4月期间的公摊水费电费、自用水费，原告遂将被告张海丽诉至本院，要求被告张海丽缴纳拖欠的物业管理服务费、公摊水费电费、自用水费及滞纳金、利息等。被告张海丽未到庭应诉，但被告张海丽庭前提交了书面答辩状，其在书面答辩状中称其不交物业管理费是因为原告提供的物业服务不合格，服务质量低下，被告只是缓交，而不是拒交另查明：原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司在本案中称：“根据《物业管理服务合同》第16条的约定，涉案房屋是按照1.35元/月/平方米，涉案房屋面积为99.83平方米，但是我方是按照面积为99.8平方米计收，每月物业管理费134.73元，被告从2018年1月至2020年5月拖欠物业管理费，共拖欠29个月，物业管理费是3907.17元。”、“被告在2018年1月之前是按时缴纳物业管理费的，之前物业管理费的缴纳标准是134.73元/月。”、“我方有上门张贴催收欠费通知单”、“业主是张海丽，可能还有另外一个业主，但是根据法院立案庭提供的查询的资料只能查到目前的状况，我方只要求被告张海丽承担本案的责任。我方可以起诉谁不起诉谁，我方还是坚持让被告张海丽承担责任。”原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司为证明其主张，在本案中提供了资质证书、《物业管理服务合同》、广州市不动产登记资料、交款通知书、催收通知、小区最近3个月公摊水电费公示表、供水公司证明、小区最近1个月已缴费的电力公司交费发票、追收欠费通知等证据。被告张海丽在本案中提供了《关于敦促广州市番禺俊邦物业管理有限公司书面答复下列问题并且提交相关凭证的要求函》、《南浦海滨花园业主委员会敦促俊邦物业管理有限公司书面答复业主关切问题并提交相关凭证要求的函》、照片、受理案件通知书等证据。以上事实，有原、被告双方提交的证据及本院庭审笔录等可予以证实。本院认为：原告是具有相应物业管理资质的公司，虽然原告依据与广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》中约定的期限已届满，但该合同亦约定至业主委员会新的聘用物业管理服务合同生效之日止，该合同自动延续执行。原告为被告物业所在的小区提供物业管理服务，原、被告之间形成物业服务合同关系。被告张海丽作为广州市番禺区南浦海滨花园的业主，接受了原告提供的物业管理服务，原告有权向物业服务相对人即被告收取物业服务费。被告曾按每月134.73元的标准向原告缴纳物业管理服务费至2017年12月底，也系被告对原、被告双方物业服务合同关系的确认，故原告主张被告向其缴纳自2018年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费，合法有据，本院应当予以支持。本案中被告应向原告缴交每月的物业服务费为134.73元（99.83平方米×1.35元/平方米，被告物业建筑面积为99.83平方米，原告实际按照99.80平方米计收物业服务费），2018年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费合共3907.17元。被告张海丽接受了原告提供的物业管理服务但未支付对价给原告，给原告造成相应的损失，除支付拖欠的物业服务费外，本还应支付滞纳金或违约金给原告。但本院考虑到被告张海丽只是普通业主，并非法律专业人士，其拒缴物业服务费系事出有因，故对原告要求被告支付滞纳金的主张，本院酌情不予支持。原告主张的公摊水费电费在合理范围，被告的自用水费理应由被告承担，故本院对原告的此项主张予以支持，但本院对原告的利息主张酌情不予支持。虽然涉案物业存在其他共同共有人，但因物业的共同共有人对物业服务费等费用承担的连带责任，物业的共同共有人并非必须共同参加诉讼的当事人，现原告在本案中只要求被告张海丽承担责任，这是原告对自己民事权利的处分行为，本院应当予以认可。至于被告张海丽反映原告物业服务不到位的诸多问题，本院希望原告应当对业主提出的要求予以重视，并制定相关整改措施，原告应当不断提高物业服务水平，更好的为广大小区业主服务。小区业主与原告之间是基于民事合同而产生的服务与被服务的关系，原告是提供物业服务的一方，被告等小区业主则是接受物业服务一方，业主交纳一定数量的物业服务费，原告即应当依据合同的约定为小区广大业主提供合格的物业服务，故原告不是海滨花园小区的管理者，小区的业主也不是被管理者，小区的广大业主应是被服务者、是小区的主人。一个物业小区之所以需要物业服务公司，或者说小区物业服务公司在一个物业小区存在的唯一原因，就是替小区全体业主管理好该物业小区，服务好该物业小区内的全体业主。如果原告能提供优质的物业服务，营造和谐的小区生活环境，让全体小区业主感觉到安全舒适，身心舒畅，小区的业主们自然也会支持原告开展物业服务工作，并给原告的物业服务予以好评，及时缴纳相关物业服务费用等。综上所述，驳回原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告张海丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席审判。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告张海丽应在本判决发生法律效力之日起五日内支付2018年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费3907.17元给原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司。二、被告张海丽应在本判决发生法律效力之日起五日内支付（2017年12月至2020年4月期间的公摊水费公摊电费168.56元及2017年12月至2020年4月期间的自用水费658.44元）共计827元给原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司。三、驳回原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张海丽负担。本判决为终审判决。审判员 胡 林二〇二〇年七月二十七日书记员 王雅佩