苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0509民初1518号 原告：罗运祥，男，1974年1月27日出生，汉族，住苏州市吴江区。 原告：丁俊娟，女，1976年8月11日出生，汉族，住苏州市吴江区。 两原告委托代理人：王冬，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。 两原告委托代理人：**倩，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。 被告：吴雪林，男，1964年12月22日出生，汉族，住苏州市吴江区。 第三人：刘金保，男，1974年10月11日出生，住河南省固始县。 原告罗运祥、丁俊娟与被告吴雪林、第三人刘金保房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法组成合议庭于2020年6月2日公开开庭进行了审理，原告丁俊娟及罗运祥和丁俊娟之共同委托代理人王冬到庭参加诉讼，被告吴雪林、第三人刘金保经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告罗运祥、丁俊娟向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即涤除在吴江区相应土地证上设立的抵押权，第三人予以协助；2.判令被告在上述抵押权涤除后，立即将坐落于吴江区新友花苑x幢xx室房屋过户登记至两原告名下；3.判令被告立即支付原告逾期办证违约金(以540000元为基数，自2016年1月23日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至涉案房屋实际过户至两原告名下之日止，暂计至2019年12月9日为99508元)；4.本案诉讼费用由被告负担。 事实与理由：2014年4月18日，原告罗运祥通过吴江市富强房地产中介服务所，与被告吴雪林签订《房地产买卖契约》，双方约定被告吴雪林将名下坐落于苏州市吴江区新友花苑x幢x室的房屋及所附车库出售给原告罗运祥，合同总价款54万元。合同签订后，原告罗运祥按照约定先后分七次给付购房款，共计54万元，吴江市富强房地产中介服务所工作人员孙某为代收人。定金交付后，代收入孙某将案涉房屋交付使用，原告罗运祥对案涉房屋装修并占有使用至今。案涉房屋系拆迁安置房，不能及时办理产权证，导致办理产权证一事被搁置。2015年7月，原告罗运祥通过代收人孙某缴纳房屋契税。2015年12月10日，被告吴雪林为案涉房屋办理产权登记，所有权证号25100708，所有权人为被告吴雪林。此后，被告吴雪林未及时通知再审原告罗运祥办理房屋产权过户。2016年1月25日，被告吴雪林与被告刘金保就案涉房屋办理抵押登记手续。2017年3月9日，第三人刘金保因民间借贷纠纷将被告吴雪林、周杏英诉至苏州市吴江区人民法院。2017年7月13日，苏州市吴江区人民法院作出(2017)苏0509民初3171号民事判决，判决第二项：“二、若被告吴雪林、周杏英未按期履行上述债务，则原告刘金保有权就上述第一项债务及本案诉讼费以被告抵押的房屋他项权证号苏房他证吴江字第××号项下抵押物折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在相应登记债权数额范围优先受偿。”2017年11月1日，苏州市吴江区人民法院对民间借贷纠纷一案立案执行，案号为(2017)苏0509执8884号，并向原告罗运祥送达《执行公告》。原告罗运祥向苏州市吴江区人民法院提出执行异议，2017年12月20日，该院作出(2017)苏0509执异212号执行裁定书，裁定驳回再审原告罗运祥的执行异议请求。2018年1月3日，原告罗运祥向该院提出案外人执行异议之诉。2018年7月4日，该院作出(2018)苏0509民初627号民事判决，撤销(2017)苏0509执8884号执行裁定书，在该号执行案件中，停止对案涉房屋的执行。另查，原告罗运祥在与被告签订房屋买卖合同时与原告丁俊娟系夫妻关系，案涉房屋属于夫妻关系存续期间共同购买的房产，故丁俊娟作为共同原告参与诉讼。原告罗运祥认为，其与被告成立买卖合同关系，给付全部购房款，并对案涉房屋占有使用至今，为该房屋的实际所有权人。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第29条以及最高人民法院关于合同法第286条的批复来看，原告购买房屋用于居住且名下无任何住房，可以认定为消费者购房人，该期待维权优先于本案第三人所享有的抵押权。被告吴雪林与被告刘金保就案涉房屋办理抵押登记系无权处分，应当认定无效。苏州中院对被告刘金保就案涉房屋的抵押权予以认可，侵犯了原告罗运祥的期待物权。综上，为维护原告的合法权益，依法提出上述诉讼请求，望判如所请。 被告吴雪林与第三人刘金保未作答辩。 经审理查明： 一、案涉房屋系拆迁安置房。2014年4月18日，通过吴江市富强房地产中介服务所，吴雪林与罗运祥签订《房地产买卖契约》一份，约定：吴雪林将坐落于苏州市吴江区新友花苑x幢xx室的房屋及所附车库出售给罗运祥；合同总价款54万元，2014年4月29日前付30万元，剩余价款2014年5月15日前付清，超过付款期限合同作废。 二、2014年4月12日，金某代孙某出具收条1份，上载明：“今收到罗运祥购房定金叁万元正”；2014年4月21日，吴江市富强房地产中介服务所向罗运祥出具收条一份（盖章处写明孙某收玖万元现金），载明罗运祥现交来上述购房款现金9万元。2014年4月30日，孙某出具收条一份，载明收到罗运祥购房款19万元。2014年5月31日，孙某向罗运祥出具收条一份，载明收到罗运祥购房款7万元现金。2014年7月19日，孙某向罗运祥出具收条一份，载明收到罗运祥购房款现金8万元。2014年7月21日，孙某向罗运祥出具收条一份，载明罗运祥交来上述购房款1万元。根据原告罗运祥提供的收条及结算业务申请书复印件，2014年5月，被告吴雪林分两次收到孙某支付给其合计20万元。2014年5月31日，吴江市富强房地产中介服务所出具收据1份，确认收到房款54万元。 三、2015年12月10日，案涉房屋办理产权登记，房产证号为房权证吴江字第××号；土地权证号为吴国用（2015）1xx9号，所有权人为吴雪林。2016年1月25日，吴雪林因借款与刘金保就案涉房屋办理抵押登记手续，房屋他项权证号为苏房他证吴江字第××号。2017年7月13日，本院作出（2017）苏0509民初3171号民事判决书，判决吴雪林、周杏英归还刘金保借款本金30万元并支付相应利息，若吴雪林、周杏英未履行上述还款义务，刘金保有权以吴雪林抵押的案涉房屋折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在30万元范围内优先受偿。该判决生效后，因吴雪林、周杏英未履行还款义务，刘金保向本院申请执行，本院于2017年11月1日立案执行，案号为（2017）苏0509执8884号。该案执行过程中，本院于2017年12月6日裁定拍卖案涉房屋。原告罗运祥于2017年12月1日向法院提出书面的执行异议申请，法院于2017年12月20日作出了（2017）苏0509执异212号执行裁定书，裁定驳回原告罗运祥的执行异议请求。 四、2018年1月11日，罗运祥向法院提起执行异议之诉，被告为刘金保（申请执行人）与吴雪林（被执行人），案号为(2018)苏0509民初627号，提出诉讼请求：1、判决停止对苏州市吴江区新友路399号新友花苑xx幢xx室房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、判决确认上述房产归原告罗运祥所有。在该案审理中，法院对于罗运祥向法院提交的证据及陈述的事实进行了审查，并通知证人金某出庭作证，证明：1、金某介绍罗运祥去吴江市富强房地产中介服务所购买吴雪林的涉案房屋，并全程参与购房合同的签订以及款项的支付，且罗运祥分数次将购房款合计54万元支付给吴江市富强房地产中介服务所的老板孙某；2、在签订涉案购房合同后，孙某提出要代收房屋款，罗运祥与吴雪林均表示同意；3、在罗运祥付完定金也即2014年4月份后，就已经拿到了涉案房产的钥匙，并进行装修后就一直居住至今。该案经法院审理后认为：1、根据原告罗运祥提供的收条，可以证明原告罗运祥向孙某支付了涉案购房款47万元。再结合证人金某的证言，可以证明原告罗运祥实际已经于2014年8月前支付完毕54万元购房款。收条以及证人证言相结合，可以相互佐证罗运祥向孙某支付54万元涉案购房款的事实；2、一方面，虽罗运祥系向孙某支付的购房款，但根据证人金某的证言，罗运祥向孙某支付购房款实际系罗运祥、孙某以及吴雪林口头达成的协议，据此可以认定罗运祥向孙某支付购房款，就系向吴雪林支付购房款，吴雪林实际已经让孙某代其收款；另一方面，罗运祥也向本院提供了复印件以证明孙某在收到罗运祥购房款期间向吴雪林支付了20万元。虽举证复印件，因为上述转账及收条系吴雪林出具给孙某，其不可能持有原件，故该事实可以印证证人金某的证言；3、虽涉案合同中载明逾期支付购房款的，合同作废。但在罗运祥未按照合同约定的支付时间支付购房款时，孙某也接收了上述购房款并出具收条。也即当事人已经以自己的行为变更了涉案合同中关于购房款支付的约定。据此，并不存在刘金保认为的，逾期支付购房款，涉案合同就作废的情况。综上，在刘金保未提供反证的前提下，依据优势证据原则，应当认定原告罗运祥已经按照合同约定支付了54万元的购房款。该案法院判决撤销本院于2017年12月6日作出的（2017）苏0509执8884号执行裁定书，在（2017）苏0509执8884号执行案件中，停止对位于苏州市吴江区新友路399号新友花苑x幢xx室房屋的执行；驳回原告罗运祥的其他诉讼请求。 五、刘金保不服吴江区法院(2018)苏0509民初627号判决，向苏州市中级人民法院提起上诉。苏州中院对一审查明的事实予以确认，但认为，案外人提起执行异议之诉应当具备有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关等条件，本案中，一审法院对执行标的采取执行措施系依据原判决所确定的抵押权人对抵押物享有的优先受偿权，罗运祥要求停止对涉案房屋的执行的请求与原判决有关，不符合执行异议之诉的受理条件，可以依照审判监督程序办理。遂裁定撤销苏州市吴江区人民法院(2018)苏0509民初627号民事判决；驳回罗运祥的起诉。 六、(2018)苏0509民初627号一案中，证人金某陈述，罗运祥实际在支付购房款定金后就拿到涉案房屋的钥匙进行装修后并入住至今。本案审理中，罗运祥、丁俊娟也向法庭提交了案涉房屋装修、支付装修款项的相关证据，也提交了房屋水电费的交纳凭证，罗运祥、丁俊娟用以说明占有使用该房屋的事实。 七、本案审理中，以刘金保为甲方与乙方罗运祥、丁俊娟于2020年4月9日签订协议1份，双方经协商达成如下协议：1、乙方代吴雪林向甲方偿还欠款本息共计330000元；2、甲方收到以上全部款项后，配合参加乙方与吴雪林房屋买卖合同纠纷一案2020年6月12日的庭审，无条件配合涤除吴江区新友花苑x幢x室设立的抵押权，配合乙方办理房屋产权过户手续；3、欠款本息330000元还款方式：2020年4月9日，乙方还款100000元至甲方指定账户（已履行），剩余230000元于2020年5月9日前还清；4、如甲方收到全部款项后，不予配合涤除抵押权或配合办理过户，则立即返还乙方330000元；5、甲方于2020年5月9日前收到全部款项后，甲方申请强制执行吴江区新友花苑x幢x室（2017）苏0509执8884号一案，自愿放弃全部余款，该案执行结案；6、甲乙双方再无其他经济纠葛。同日，刘金保又向罗运祥、丁俊娟作出承诺书一份，其承诺作为第三人参加庭审，在法院判决后配合涤除吴江区新友花苑x幢x室设立的抵押权，配合罗运祥、丁俊娟办理房屋过户手续，如刘金保违反约定，则返还罗运祥、丁俊娟代吴雪林偿还的欠款本息330000元。协议签定后，罗运祥、丁俊娟于2020年4月10日通过银行转账100000元，5月6日通过银行转账130000元，5月7日通过银行转账100000元。 八、罗运祥、丁俊娟于1997年4月27日结婚，于2018年2月5日离婚，案涉房屋购买时为夫妻关系存续期间，故要求法院判决将房屋过户至罗运祥、丁俊娟二人名下。 以上事实由下列证据予以证实：一、原告提供证据。1、《房地产买卖契约》和付款凭证；2、装饰装修合同和收据；3、续存电费通知单、银行交易凭证、水电费代缴凭证；4、（2017)苏0509民初3171号民事判决书和（2018）苏0509民初627号民事判决书；5、涉案房地产登记信息；6、罗运祥、丁俊娟的结婚证和离婚证；7、刘金保与罗运祥、丁俊娟于2020年4月9日签订协议及刘金保的承诺书。二、本院在关联案件中调取的案涉房屋的他项权证号为苏房他证吴江字第××号。三、本案中到庭当事人的陈述。 本院认为：2014年4月18日，原告罗运祥与被告吴雪林双方签订《房屋买卖契约》，由吴雪林将位于吴江区（现为黎里镇）新友花苑x幢x室房屋及所附车库出售给罗运祥，转让价格为540000元，案涉房屋买卖合同的签订及相关内容并未违反国家法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效。 关于罗运祥购房款540000元的交付。在(2018)苏0509民初627号一案中，对于罗运祥与吴雪林的房屋买卖合同进行审查，对于罗运祥所支付的购房款亦进行全面梳理，并认定罗运祥已将购房款540000元交付吴雪林，而且在双方鉴定房屋买卖合同之后，吴雪林即将案涉房屋交付罗运祥，罗运祥也已装修入住，在刘金保提起上诉后，经二审查明的事实与一审致。故对于本案，根据二原告所提供的证据，结合(2018)苏0509民初627号一案所查明的购房款交付的认定情况，对于罗运祥交付购房款540000元的事实本院予以确认。 关于案涉房屋因吴雪林向刘金保借款设立抵押权的问题。2017年7月13日，本院作出（2017）苏0509民初3171号民事判决书，判决吴雪林、周杏英归还刘金保借款本金30万元并支付相应利息，若吴雪林、周杏英未履行上述还款义务，刘金保有权以吴雪林抵押的案涉房屋折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在30万元范围内优先受偿。刘金保与罗运祥、丁俊娟于2020年4月9日签订协议1份，由罗运祥、丁俊娟代吴雪林向刘金保偿还欠款本息共计330000元，刘金保收到以上款项后，无条件配合涤除吴江区新友花苑x幢x室设立的抵押权，配合乙方办理房屋产权过户手续。在本案中，罗运祥、丁俊娟已经按双方的协议履行代偿款项330000元的给付义务，因此，（2017）苏0509民初3171号民事判决书判决的金钱给付义务已经履行，后续案涉房屋折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在30万元范围内优先受偿的判决条款已经没有履行的基础，在罗运祥、丁俊娟履行代偿行为后，设立在案涉房屋上的抵押权应由刘金保配合予以涤除，注销案涉房屋的抵押权登记。同时，因罗运祥已履行房屋买卖的付款义务，故吴雪林应协助罗运祥对案涉房屋予以过户。另，案涉房屋购买时为罗运祥、丁俊娟夫妻关系存续期间，故要求法院判决将房屋过户至罗运祥、丁俊娟二人名下，并无不当，本院予以确认。 据上，本院认为，本案房屋买卖合同合法有效，原告作为受让人支付了房屋款项，被告吴雪林应依法履行合同义务，协助罗运祥、丁俊娟办理房屋过户手续。原告罗运祥、丁俊娟在本案中同时要求被告支付逾期办证违约金(以540000元为基数，自2016年1月23日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至涉案房屋实际过户至两原告名下之日止，暂计至2019年12月9日为99508元)，本院认为，案涉《房屋买卖契约》中，双方当事人并未约定办理房屋权属证书的期限，也未约定相应的违约责任，而事实上原告方也已实际占有使用案涉房屋，故本院对于原告的该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告吴雪林与第三人刘金保应在本判决生效后十日内注销吴江区（现为黎里镇）新友花苑x幢x室房屋（房权证吴江字第××号）的抵押权登记，并由被告吴雪林协助原告罗运祥、丁俊娟办理案涉房屋的产权变更登记至原告罗运祥、丁俊娟名下。 二、驳回原告罗运祥、丁俊娟的其他诉讼请求。 案件受理费7292元，由被告吴雪林负担并于本判决生效之日起十日内交付至本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号62×××61），原告罗运祥、丁俊娟已预交的案件受理费7292元，由本院于判决生效后十五日退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76）。 审 判 长  顾伟林 人民陪审员  刘俊兵 人民陪审员  管凤兰 二〇二〇年七月十六日 书 记 员  陈丹凤 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条第一款抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。