贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初3054号原告：遵义市世邦博厚物业管理有限公司，住所：遵义市汇川区南京路保利一号楼2楼三单元一号，统一社会信用代码：91520303697542183U（1-1）。法定代表人：曾祥，该公司董事长。被告：葛乐萍，女，汉族，1972年9月3日出生，住浙江省乐清市。原告遵义市世邦博厚物业管理有限公司（以下简称世邦博厚物业公司）与被告葛乐萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告世邦博厚物业公司法定代表人曾祥、被告葛乐萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告世邦博厚物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的物业管理费40304元，支付违约金10000元，以上费用共计50304元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年5月16日，原、被告在自愿、平等、协商一致的基础上就被告葛乐萍将其位于贵州省遵义市汇川区小区旁）24-1-4号房，建筑面积为221.45平方米，物业费用为每平方米2.08元，委托给遵义市世邦薄厚物业管理有限公司实行物业管理有关事项，达成一致意见，详见《前期物业管理服务协议》。双方签订合同后，原告一直积极履行相关权利义务，并依法依约对被告居住小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告从2011年5月16日至2018年8月31日止拖欠87.5个月物业管理费40304元，违约金10000元。原告方多次以多种方式向被告方进行催收未果，故原告方为维护自己的利益，特向法院提起诉讼。被告葛乐萍辩称：1、开发公司没有将房屋正式交付给答辩人，答辩人也没有入住鹭园小区24-1-4号房屋。2011年5月起原告没有为被告提供任何服务，不应当向答辩人收取任何费用；2、原告没有与被告签订任何书面服务合同，原告提供的合同没有原告公司的印章，小区物业管理是房开公司委托给原告公司的，而按《物业管理条例》有关规定，物业公司必须和业主委会签订服务合同才具备法律效益。且根据合同的相对性原则，原告只能向签订合同的当事人要求履行义务，不能向合同外的第三人即被告要求履行义务；3、原告提供的服务存在瑕疵，原告没有清理被告别墅院墙内的垃圾，也没有打扫卫生，且因为物业不作为现已更换了物业；4、原告的起诉超过诉讼时效。本院经审理查明事实如下：原告世邦博厚物业公司与遵义市元盛房地产开发有限公司于2010年8月31日、2012年8月31日分别签订《鹭园小区前期物业服务委托合同》，约定由原告世邦博厚物业公司对遵义市元盛房地产开发有限公司开发的“鹭园小区”（坐落遵义市市政府二小区旁）提供前期物业服务，服务期限分别为2010年9月1日至2012年8月31日止、2012年9月1日至2018年8月31日止，该两份合同均约定：物业服务费按步梯洋房1.38元/平方米/月收费、电梯洋房1.68元/平方米/月、别墅2.08元/平方米/月的标准收取，由物管公司按年/季向业主收取，业务逾期交纳物业服务费的，物管公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之二。2010年11月15日，被告与遵义市元盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告向该公司购买位于贵州省遵义市汇川区。2011年10月21日，原告公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告公司对被告所购的坐落于遵义市市政府二小区旁的“鹭园小区”提供前期物业服务，合同第四条约定：物业管理服务费用按建筑面积2.08元／平方米收取，因乙方原因空置房屋照常收费。第九条约定：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金，或向人民法院申请追缴。合同还约定了其他内容。2011年4月29日，遵义市元盛房地产开发有限公司在遵义晚报上刊登了交房公告，通知该公司开发建设的“鹭园”项目二期（5号-24号楼）的业主办理相关接房手续，其中21号-24号楼的集中交房日为2011年5月18日。2011年10月21日，被告在鹭园收房确认书上签字，该确认书载明：收到以下各类文件，对其内容表示认可，并愿意遵守鹭园管理处的相关规定，共同营造优美舒适的安居环境：《业主公约》、《房屋质量保证书》、《前期物业管理协议》、《消防安全责任书》，收到进户门钥匙及装修钥匙。2016年9月2日，遵义市汇川区住房和城乡建设局下发遵汇住建发［2016］71号文件，准予遵义市汇川区鹭园小区业主委员会成立备案登记。2018年9月1日，案外人遵义市金宁物业有限公司接管该小区的物业服务工作。同日，原告世邦物业以张贴催收单的方式向被告催缴2011年5月16日至2018年8月31日止的物业管理费40304元。涉案房屋的不动产登记权利人为被告，登记的建筑面积为221.45平方米。庭审中，被告对2011年5月16日起至2018年8月31日止未支付物业管理费的事实表示认可。原告为证实在涉案小区提供物业服务的情况，提交的证据有：监控室交接班记录表、领班交接班记录表、工作信息表、钥匙领取登记表、电梯使用移交确认书、周期性保洁工作记录表、有机房电梯定期检验报告、交接班记录表、保安员交接班记录表、安全事务部值班表、日常服务照片、人事任命书、关于任命保安队长的通知。被告为说明自己的辩解提供的证据有：《关于鹭园小区消防设施整改的情况说明函》、《关于使用住宅专项维修资金的公示》、《遵义市房屋专项维修资金使用备案表》、金宁物管公司出具的《证明》、遵义市元盛房开公司出具的《证明》、业主委员会出具的《报告》、业务公约等。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告与“鹭园小区”项目的建设单位遵义市元盛房地产开发有限公司签订的两份《鹭园小区前期物业服务委托合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，该两份合同对原告及“鹭园小区”项目全体业主具有约束力。原、被告签订有《前期物业服务协议》，被告确认签字的真实性，原告公司也认可该合同，该合同依法成立，双方应恪守履行。对原告的请求是否超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”、第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”之规定，原告主张的物业费属于债权，适用诉讼时效的规定，根据《鹭园小区前期物业服务委托合同》的约定，涉案物业费收取时间为季/年，因物业合同属于双务合同，且约定了定期缴费，所以每一期的物业费应视为独立的债务。本案中主张物业费的时间为2011年5月16日至2018年8月31日止，据查，原告公司提交的证据中最早向被告主张权利是2018年9月1日向被告发出催款通知，本案起诉时间为2020年5月21日，故在2015年9月1日前的物业费因原告没有及时主张自己的权利，超过诉讼时效，不予保护。对原告主张的物管费40304元的认定问题。原、被告均认可2011年5月16日至2018年8月31日止未支付物业管理费的事实，对此予以确认。被告不同意交纳该期间的物业费，称开发公司未将房屋交付给自己，自己也未入住，原告公司未提供物业服务。据查，涉案小区的开发单位于2011年4月29日在遵义晚报上发出交房公告通知交房，且被告于2011年10月21日签字确认收房，原告公司提交的钥匙领取登记表中可说明从2010年10月份起该公司即派人进驻涉案小区进行管理，结合原告提交地提供物业服务的其他证据及《鹭园小区前期物业服务委托合同》的相关约定，可证实原告公司在2011年5月16日至2018年8月31日止确实在涉案小区提供物业服务，故对被告的该辩解不予采信。根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”之规定，原告公司提供了物业服务，被告应按约定支付相应的物业服务费，本案中被告辩称原告提供的服务存在瑕疵，包括原告没有清理被告别墅院墙内的垃圾、没有打扫卫生，据查，在被告提供的相应证据中主要为新的物管公司和业主委员会作出的陈述，而涉案小区的业主委员会于2016年9月登记备案，新的物管公司于2018年9月1日入住小区，业主委员会和新的物管公司对小区2011年5月16日至2018年8月31日止期间的物业管理了解并不全面，考虑到物业服务企业系对小区业主进行普遍性的服务，在对个人权利与小区全体业主安宁秩序进行衡量后，法律更侧重于保护小区的安宁秩序，总体上，在原告提供服务期间，整个小区尚处于有序的运行当中。故根据双方签订的《前期物业服务协议》第四条约定的物业服务费按2.08元/月/平方米的标准计算，已查明涉案房屋建筑面积为221.45平方米，因此，被告应向原告交纳2015年9月1日至2018年8月31日（共36个月）的物业服务费计算为221.45平方米×2.08元/月/平方米×36个月＝16582元。对原告主张的违约金10000元的认定，被告未按约缴纳物业费构成违约，应承担相应的违约责任，但原告公司未举证证明被告的违约行为给自己造成的损失情况，酌情认定被告向原告公司支付违约金1000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告葛乐萍于本判决生效之日起五日内支付原告遵义市世邦博厚物业管理有限公司物业服务费16582元、违约金1000元，共计17582元；二、驳回原告遵义市世邦博厚物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费530元（已依法减半由原告预交），由被告葛乐萍负担185元，原告遵义市世邦博厚物业管理有限公司负担345元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决书生效后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  杨德均二〇二〇年七月二十七日法官助理刘茜书记员张芹梅