文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初26900号原告：符刚，男，1983年4月14日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：韩成凤，重庆恩德律师事务所律师。被告：重庆市金科星聚置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城学智路95号，统一社会信用代码91500106699290426M。法定代表人：周达，该公司总经理。委托诉讼代理人：李全，男，重庆市金科星聚置业有限公司员工，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：董星星，女，重庆市金科星聚置业有限公司员工，住重庆市渝北区。被告：金科物业服务集团有限公司重庆分公司，住所地重庆市江北区盘溪路484号附2号，统一社会信用代码9150010532234333XF。负责人：张继，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜玉莲，女，金科物业服务集团有限公司重庆分公司员工，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：夏圆，女，金科物业服务集团有限公司重庆分公司员工，住重庆市渝北区。原告符刚与重庆市金科星聚置业有限公司（以下简称“金科星聚公司”）、被告金科物业服务集团有限公司重庆分公司（以下简称“金科物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案受理后，依法适用简易程序分别于2020年4月10日、6月29日、7月10日公开开庭进行了审理。原告符刚及其委托诉讼代理人韩成凤、被告金科星聚公司委托诉讼代理人李全、被告金科物业公司委托诉讼代理人杜玉莲、夏圆到庭参与诉讼。审理中，因涉及当事人申请庭外和解，依法扣除了相应期间的审限。本案现已审理终结。原告符刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担损失赔偿24350元；2、请求判令被告对原告的房屋承担质量保修责任，或者承担全部修缮费用，并承担自房屋修复之日起3年的质量保证责任；3、请求判令被告免除自2019年6月1日起至房屋修复之日止的物业管理费用，暂计1541.40元；4、请求判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告符刚变更诉讼请求，具体如下：1、判令被告将原告购买的位于重庆市沙坪坝区某小区11幢15-9号房屋按照国家规定的合格标准进行维修，符合规定的方式通过验收；2、判令被告承担因房屋漏水给原告造成的装修、租金损失等财产损失40750元；3、判令二被告免除自2019年6月1日至房屋维修验收通过期间的物业管理费；4、判令被告承担鉴定费、评估费、保全费等诉讼费用。事实与理由：原告系学智路某处房屋的单独所有权人，被告金科星聚公司系该房屋的开发销售方，被告金科物业公司系该房屋的物业管理方。2015年4月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设、销售的该房屋，房屋建筑面积为91.74㎡，房屋用途为住宅。2016年4月18日，被告金科星聚公司与被告金科物业公司将房屋交付给原告，并同时提供了《住宅质量保证书》。从2019年6月初开始，原告所有的房屋就多次沿卫生间顶棚大面积的渗漏水，导致卫生间内的顶棚、墙面严重损坏。原告多次要求被告予以维修，但被告均置之不理。2019年8月14日原告向沙坪坝区建设行政执法大队提出投诉，2019年8月22日沙坪坝区建设行政执法大队做出回复：“1、质量问题已过质保期；2、责任不明确”。2019年8月以后，被告金科星聚公司以房屋保修期限届满为由，拒绝承担保修责任，该房屋至今仍处于漏水之中，给原告造成了巨大的财产损失，为维护原告的合法权益，特向桂圆提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告金科星聚公司辩称，本被告系涉案房屋的建设单位，涉案房屋在交付前已经经过竣工验收合格；原告于2016年4月8日接房，2019年6月报事，经核实系卫生间排水管道破损导致，根据质量保证书的约定，排水管道的质保期为2年，原告的报事已经超过了质保期，原告要求我方承担维修责任以及赔偿损失无法律及事实依据，请求法院驳回原告的诉求。被告金科物业公司辩称，本被告作为物业公司，不是本案适格被告，因我方未与原告签订房屋买卖合同，不应就房屋质量问题承担责任；我方已履行物业管理职责，在日常对原告所在楼栋公共区域共用管道化粪池进行检查维护，在接到原告报事后，积极协调楼上业主对卫生间防水层进行整改，对原告室内管道进行查验及维修等措施，因原告自身原因拒绝我方入户维修而导致房屋问题一直存在，我方不应就原告损失承担赔偿责任，且原告提出的免除物业费的主张亦于法无据；至于原告提出的财产损失包括租金损失和装修损失，既无法律依据又无维修装修发票，无充分证据证明。本院经审理认定事实如下：2015年4月23日，原告符刚作为乙方，被告金科星聚公司作为甲方，签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号XXX），合同第三条约定“乙方所购商品房的基本情况为：（一）本商品房座落为重庆市沙坪坝区西永组团U分区某某地块13幢15-9……；（四）本商品房建筑面积为91.74平方米，套内建筑面积为73.14平方米，共用与共用房屋分摊建筑面积为18.6平方米”，合同第四条约定“本商品房为清水房……”。合同附件五第七条“关于使用、保修的特别约定”载明“……5、在保修期内发生的属保修范围的质量问题，甲方保证按照《商品房质量保证书》所约定的内容履行保修义务；保修期按《商品房质量保证书》约定执行，其中共用设施设备及共用部位的保修期从竣工验收移交物业服务企业之日开始计算，乙方是否接房不影响共用设施设备及共用部位的保修期起算时间”。被告金科星聚公司在合同尾部甲方处签章，原告符刚在合同尾部乙方处签字。2016年3月3日，被告金科星聚公司取得涉案房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2016年3月23日，被告金科星聚公司、被告金科物业公司向原告符刚出具《接房通知书》，通知书载明“尊敬的业主符刚：您购买的某小区13幢15楼9号房（派出所编号为：11幢15楼9号房），经相关单位验收合格，现已具备交房条件，现特通知您办理接房手续，集中接房时间为2016年4月7、8日9时至17时”。接房后，原告装修入住。2019年6月初，原告发现房屋卫生间顶棚大面积的渗漏水，导致卫生间内的顶棚、墙面严重损坏。原告即向被告金科物业公司报修。2019年6月16日，被告金科物业公司的开具任务派工单，派工单载明“房号：13栋-1509（11幢15-9）；投诉/报事内容：厕所顶部漏水；投诉/报事时间：2019年6月16日14：58；派工时间：2019年6月16日14：58”。但因故未能修复。2019年8月22日，重庆市沙坪坝区建设行政执法大队作出《关于某小区某组团11栋15-9房屋质量问题投诉的回复》，载明“符刚:沙坪坝建设行政执法大队于2019年8月14日上午10点16分收到您的申请函，关于某小区某组团11栋15-9房屋厕所天棚漏水的投诉，于2019年8月19日上午11点，执法队工作人员与开发商人员、物业管理人员共同到您处进行查看，现将情况回复如下:一、项目基本情况：该项目由重庆市金科星聚置业有限公司开发、重庆南江地质工程勘察院勘察、机械工业第三设计研究院设计、重庆佳兴建设监理有限公司监理、重庆海丰建设工程集团有限公司施工，该项目于2016年3月23日竣工。二、督办工作情况：1、2019年8月19日上午11点到达现场后，物业工作人员拆开卫生间顶棚的阻火圈，排水立管在阻火圈安装位置有一小洞，楼上住户用水时水从排水立管洞内流出。排水立管根部及11栋15-9房屋卫生间顶板未见渗漏。2、11栋15层及以上9号户型经物业管理处装饰登记时间:15-9房于2016年8月4日办理装修登记、16-9房于2016年8月25日办理装修登记、17-9房于2017年3月17日办理裝修登记、18-9房于2017年10月10日办理装修登记、19-9房于2016年7月6日办理装修登记等。3、执法队在2019年6月前未接到关于11栋15-9房业主关于卫生间渗漏的质量问题，经询问物业管理处,2019年6月前也未接到15-9房业主关于卫生间渗漏的报事。4、根据《建设工程质量管理条例》第四十条(四)“电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年”之规定，您投诉的卫生间漏水(管道)的问题已过质保期，且在质保期范围内也未接到您通过任何渠道的投诉。三、下一步处理建议：1、投诉的管道漏水的质量问题已过质保期，请您联系物业管理处进行处理。2、经现场查看及管道漏水量分析，如果是施工单位在施工过程中对管道造成的损坏，那么楼上住户装修及入住后就应有大量的水流出，与15-9房业主2019年6月才发现渗漏的情况不符，因此无法判定由施工单位施工过程中造成的管道损坏。无法判定楼上住户在装修使用过程中造成的管道破损。因责任不明确，造成的经济损失等，建议您请街道协调处理或走司法程序”。另查明，渝（2016）沙坪坝区不动产权第XXX号《不动产权证书》载明“权利人：符刚；共有情况：单独所有；坐落：沙坪坝区大学城学智路某某号某幢某号……”。还查明，《重庆市新建商品房房屋质量保证书》载明“……五、保修范围与保修期限。本商品房自竣工验收合格交付业主使用之日起，在正常使用和维护的情况下，本公司对下表所列部位或部件在保修期内出现的质量问题免费承担保修责任：保修项目：屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏，保修期限为5年；保修项目：电气管线、给排水管道、燃气管线，保修期限2年”，被告金科星聚公司在保证书尾部保证单位处签章。审理中，原告符刚要求被告金科物业公司承担维修义务及赔偿责任，由被告金科星聚公司承担连带责任。2020年6月29日，原告符刚向本院提出鉴定申请，请求依法鉴定原告房屋的财产损失及租金损失。2020年7月10日，原告撤回鉴定申请。上述事实，有原告符刚提供的不动产权证书、照片和视频、金科物业任务派工单、《关于某小区某组团11栋15-9房屋质量问题投诉的回复》、《重庆市商品房买卖合同》、《接房通知书》、《重庆市新建商品房质量保证书》及《重庆市新建商品房屋使用说明书》，被告金科星聚公司提供的《重庆市新建商品房质量保证书》、《重庆市新建商品房屋使用说明书》，被告金科物业公司提供的维修服务通知、照片以及当事人的当庭陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，其证明力可以认定。本院认为，原告符刚与被告金科星聚公司签订的《重庆市商品房买卖合同》、系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，被告金科星聚公司应当向原告符刚交付符合合同及《重庆市新建商品房质量保证书》约定质量标准的房屋，并承担相应的质保责任。根据原告符刚举示的物业公司任务派工单及当事人当庭陈述，涉案房屋漏水问题于2019年6月16日产生，重庆市沙坪坝区建设行政执法大队作出的《关于某小区某组团11栋15-9房屋质量问题投诉的回复》亦载明“物业工作人员拆开卫生间顶棚的阻火圈，排水立管在阻火圈安装位置有一小洞，楼上住户用水时水从排水立管洞内流出，排水立管根部及11栋15-9房屋卫生间顶板未见渗漏”，可见涉案房屋的漏水问题是卫生间排水立管在阻火圈安装位置有一小洞所致，而根据《重庆市新建商品房质量保证书》，“电气管线、给排水管道、燃气管线”的保修期限为2年，原告于2016年4月8日接房，故本院认为，对于案涉房屋因卫生间排水立管漏水的问题，应不属于保修期内发生的“给排水管道”质量问题。关于原告符刚认为案涉房屋漏水原因应根据“屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏”确定保修期限为5年的陈述，与重庆市沙坪坝区建设行政执法大队查明的实际漏水原因不符，对于原告的该项陈述，本院不予采信。原告符刚与被告金科物业公司之间属于物业服务合同关系，本案中，涉案房屋的漏水问题是卫生间排水立管在阻火圈安装位置有一小洞所致，被告金科物业公司应当对原告房屋卫生间排水立管承担相应的维修义务。对于损失的金额，根据原告房屋的受损程度以及被告金科物业公司对原告损失的过错程度，本院酌情认定为20000元。原告的其他诉请无相应的事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告金科物业服务集团有限公司重庆分公司于本判决发生法律效力后三十日内对原告符刚位于沙坪坝区大学城学智路某处房屋卫生间排水立管进行维修。二、被告金科物业服务集团有限公司重庆分公司于本判决发生法律效力后十五日内支付原告符刚房屋维修费20000元；三、驳回原告符刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费448元，减半缴纳224元（原告符刚已预交），由被告金科物业服务集团有限公司重庆分公司负担，此款限被告金科物业服务集团有限公司重庆分公司于本判决发生法律效力后立即径付原告符刚。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  王 正二〇二〇年七月二十日法官助理  吴兴妙书 记 员  邹竺珊