四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0502民初3011号 原告：范勇，男，生于1972年7月9日，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：曾亮，四川平通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许源，四川平通律师事务所律师。 原告：蒋显树，女，生于1972年3月28日，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：曾亮，四川平通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许源，四川平通律师事务所律师。 被告：四川省同汇房地产开发有限公司，住所地：泸州市江阳区滨江路四段7号，统一社会信用代码91510500689915090U。 法定代表人：刘文。 委托诉讼代理人：颜宁，男，系公司员工。 第三人：中国工商银行股份有限公司泸州分行。住所地泸州市江阳区迎晖路77号，统一社会信用代码91510500904702101B。 负责人：马强，行长。 委托诉讼代理人：周详，女，公司员工。 原告范勇、蒋显树与被告四川省同汇房地产开发有限公司（以下简称：同汇公司）商品房预售合同、按揭贷款抵押合同纠纷一案，本院受理后，原告申请对案涉房屋现有价值进行评估。本院组织双方当事人选取了评估机构，对相关证据进行了质证，并将案件移送评估。在评估期间，原告方撤回评估申请。中国工商银行股份有限公司泸州分行（以下简称，工行泸州分行）以案涉房屋已在第三人处办理按揭贷款，申请作为第三人参加诉讼。本院审查后，依法予以准许，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范勇、蒋显树及其委托诉讼代理人曾亮、许源，被告同汇公司的委托诉讼代理人颜宁，第三人工行泸州分行的委托诉讼代理人周详到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令依法解除原、被告之间签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件文件、《补充协议》；2.依法判令被告立即返还原告已付的购房款3238418元，并赔偿相关违约损失；3.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告增加要求解除与第三人签订的《个人购房借款担保合同》，并判令被告向第三人返还自判决生效之日起原告与第三人签订的《个人购房借款担保合同》剩余的贷款。同时将违约损失明确为：①资金占用利息，首付款1352332元从2017年6月9日起按年利率6%计算至付清之日止；②原告向第三人支付的贷款利息；③被告支付原告违约金135233.20元。事实及理由：2017年6月9日，原、被告之间签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件文件、《补充协议》（以下简称，合同），合同约定：被告将其开发的位于泸州市江阳区房屋预先出售给原告，双方在合同中约定了详细的权利和义务等内容。现合同期限届满，被告尚未向原告交付房屋，且被告已明确表示根本无法交房。原告认为，被告的行为已构成根本性违约，且已严重损害了原告的合法权益，依法应当承担相应的法律责任，故提起以上诉讼请求。 被告辩称，原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件文件、《补充协议》因不可抗力的原因无法履行，同意解除上述合同，退还原告已付购房款，但被告不应承担赔偿原告损失的责任。理由如下：1.被告原规划方案符合法律规定，被告建设及向原告销售商品房的行为符合法律规定。原、被告于2017年6月9日签订《商品房买卖合同》及补充协议。而早在2017年4月25日，案涉房屋所在地块规划方案已通过政府主管部门审批。同时，在买卖合同签订前，被告已取得案涉房屋所在楼栋的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，被告建设并销售案涉房屋的行为完全符合法律规定。若无不可抗力之发生，原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议本可顺利履行完毕；2.买卖合同不能履行系因为政府行为即不可抗力导致，原被告双方均不应承担违约责任。本案中，被告无法履行交付义务系江阳区人民政府作出的规划调整行为所致。江阳区人民政府首先于2017年9月13日向被告发函，要求取消A8地块靠近景区一排别墅并增加退距。后在被告报规过程中，政府工作人员又要求被告将A8地块两排别墅均予以取消，并于2018年7月24日对规划方案进行了批前公示，在方案确定后，被告及泸州市城乡规划管理局均就该规划调整方案进行了公示。在江阳区人民政府于2018年9月6日呈送给泸州市人民政府的《关于妥善解决碧桂园生态城A8地块补偿等相关问题的请示》（泸江府【2018】70号）中，江阳区人民政府明确认定“A8地块约81.219亩中约25.2亩（市规划签批的方案中的98-121号楼，其中98-102号楼已建）停建”系“政府因保护生态环境而作出的规划调整”，并在该函中请求市政府就政府调规行为对被告进行补偿。被告认为，江阳区人民政府的行为属于典型的不可抗力，且该不可抗力也是被告无法履行合同的唯一原因，并完全阻却了被告履行合同，故应当根据《合同法》第117条之规定，免除被告责任；3.规划调整方案经公示确定后，被告已按法律规定在合理期限内及时履行了通知义务。泸州市城乡规划管理局于2018年7月24日确定规划调整方案，取消案涉房屋，并与2018年7月27日至2018 年8月6日对规划调整方案进行了批前公示。公示期间，原告应当知晓案涉房屋取修建事宜。在2018年8月6日，公示结束且无人提出异议后，政府主管部门出具关于规划调整方案的批复，故被告通知义务产生于2018年8月6日之后。同时，在规划调整方案确定后被告及时履行了告知义务，但因双方未能就买卖合同解除后的责任承担达成一致意见，被告后于2019年1月18日向原告寄送《告碧桂园生态城业主书》，再次明确告知不可抗力事由的发生。故被告已通过各种方式、渠道履行了通知义务；3.即便本案不构成不可抗力，亦应适用情势变更原则，解除双方所签合同，互不承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于乙方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案被告停建是政府调规所致，该情形属于当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，且案涉房屋已被取消，无法再建，导致原、被告的合同目的无法实现，故本案应当适用情势变更的规定进行处理。 第三人述称，同意解除原、被告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，由原、被告归还第三人尚欠贷款。 本案经审理查明：位于泸州市江阳区酒谷大道三段的碧桂园•生态城系被告同汇公司开发的楼盘。2017年6月9日原告范勇、蒋显树与被告同汇公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＹＳ528524）。合同约定原告购买被告开发的位于泸州市江阳区住房（Ａ8地块），预测面积230.4平方米，单价14055.63元，总价款3238418元，交房时间为2018年12月30日。合同对付款方式、逾期付款的违约责任、逾期交房的违约责任、面积差异、房屋质量、装饰、设备标准、解决争议方式等均进行了约定，该合同含附件一至十三。其中合同第十九条逾期交房责任约定：（一）除不可抗力外，出卖人未按本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.详见本合同附件十三补充协议第五条约定。附件十三为《补充协议书》，共6页。《补充协议书》第五条逾期交付责任，按逾期时间，分别处理：1.逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的10%向买受人支付违约金。第七条关于规划变更，该商品房的规划变更以本条约定为准。1.出卖人应当按照政府主管部门审批的规划建设该商品房。出卖人涉及本合同附件五具体约定的本项目相关设施、设备的规划内容，除应经政府主管部门批准变更外，还应当在变更批准之日起10日内通知买受人；出卖人未在规定期限内通知的，如买受人因规划变更产生损失的，由出卖人根据法律规定承担相应责任。买受人应当在通知送达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予书面答复的，视同接受变更。二原告在上述合同和附件、附录上进行了签名和捺印，被告亦加盖了印章。合同签订当日，原告向被告缴纳了首付款1338418元、专项维修基金13824元以及产权登记费90元，被告向原告出具了盖有被告财务专用章的机打收据和购房款发票。 2017年9月1日原、被告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定，原告因购买被告开发的商品房，向第三人申请贷款1900000元，贷款期限为20年，按月等额本金还款法还款，每月偿还本金7916.67元，被告作为保证人对该笔贷款承担连带保证责任。合同签订后，原告和第三人对该《个人购房借款/担保合同》办理了公证。2017年9月12日第三人向原告范勇账户发放了贷款1900000元，贷款期限自2017年9月12日-2027年9月12日。截至2020年6月12日，原告已归还第三人贷款本金261250.11元、利息250904.49元，合计512154.60元。 2017年9月13日泸州市江阳区人民政府向被告发出《关于碧桂园•生态城A8地块方案调整的函》，内容如下：四川省同汇房地产开发有限公司，你公司开发的碧桂园•生态城项目审查通过的A8地块规划方案中，建筑物与桂圆林景区边界过近，现责令贵公司重新调整方案将原两排别墅临近景区一排别墅取消，增加退距以保证与景区间留有足够空间，再将调整后的方案报市城乡规划管理局审批。2018年1月被告按泸州市人民政府法制办公司发出《关于提供“碧桂园•生态城”项目A8地块有关资料的函》[泸市府法函（2018）1号]的要求，向泸州市人民政府法制办公室提交了该项目的损失统计表、相关建设手续等资料。2018年3月26日泸州市城乡规划委员会办公室《2018年底八次会议纪要》第十一条，审查泸州市同汇房地产开发有限公司碧桂园•生态城一期方案调整。具体调整内容为：（一）取消98#-121#号（V1区）低层建筑设置绿化景观，减少计容面积12402.64平方米。（二）…（三）…经工程科初审办公会研究，原则同意以上（一）、（二）项调整内容，减少后的计容面积在二期未见地块进行平衡，不同意第（三）项调整内容。7月24日泸州市城乡规划管理局对A8地块的方案调整进行公示，公示调整的内为：为减少对张坝桂圆林景区的影响及进一步提高小区居住品质，经建设单位申请，现对碧桂园•生态城一期A8地块进行方案调整：1.取消98#-121#号楼（V1区）低层建筑设置绿化景观，减少计容建筑面积12402.64平方米；2.…公示期从2018年7月27日至2018年8月6日。8月31日泸州市城乡规划管理局给泸州市江阳区人民政府出具了《关于碧桂园•生态城项目A8地块相关指标的复函》[泸规管函（2018）479号]，内容如下：江阳区人民政府，你区《关于提供碧桂园•生态城项目A8地块部分指标的函》已收悉，经局内研究核实答复如下：A8地块用地面积90982.09平方米（约81.2亩），原审批方案与一期地块平衡后应修计容面积约53524.98平方米，根据要求98#-121#号楼区域扣除小区道路后设置为绿化景观的用地面积为16786.5平方米（约25.2亩），取消98#-121#号楼减少的计容面积为12402.64平方米，其中已建拆除的98#-121#号楼的建筑面积为2289.3平方米。9月6日泸州市江阳区人民政府向泸州市人民政府提交了《关于妥善解决碧桂园•生态城A8地块补偿等相关问题的请示》[泸江府（2018）70号]，请示内容如下：碧桂园•生态城项目位于我区张坝街道，占地1100余亩，于2010年开始修建。根据市领导2017年10月27日现场办公会议精神，为更好保护张坝桂圆林景区的生态环境，落实***总书记“绿水青山就是金山银山”的精神，该项目临近张坝桂圆林景区的A8地块约81.219亩中约25.2亩（市规划签批的方案中98-121号楼，其中98-102号楼已建）停建，停建部分约25.2亩作为绿化配套实施。该请示中还对相关补偿等问题提出了意见。2019年1月8日被告发出《告碧桂园•生态城业主书》，内容如下：由四川省同汇房地产开发有限公司开发的生态城A8地块别墅在预售后由于政府要求我司调整规划，增加退距以保证与桂圆路林景区留有足够空间，由此导致我司无法按照商品房买卖合同的约定交付别墅。我司在拿地、开发、销售等环节均合法合规，不存在任何违规行为，故对于政府要求我司调整规划而无法向客户交付的别墅，我司认为属于不可抗力原因，我司不存在任何过错。在接到政府要求我司调整规划的通知后我司已及时通知业主，并立即向相关部门反映。虽然我司始终积极多方斡旋，以便尽早推动问题解决，但至今未获得相关部门的明确回复，政府亦未给出任何解决办法。我司本着友好协商积极解决问题的态度，特发此函，希望您能尽快与我司进行协商。2019年1月21日原告对该告知书进行了签收。2019年3月29日江阳区人民政府再次向泸州市人民政府提交了《关于妥善解决碧桂园•生态城A8地块补偿等相关问题的请示》[泸江府（2019）16号]，再次提出停建后的补偿方案。以后泸州市住房和城乡建设局、泸州市财政局、泸州市自然资源和规划局、泸州市司法局等相关部门对碧桂园•生态城A8地块98#-121#号楼停建后的补偿问题提出了相关的意见和方案，但在上述部门的意见中均载明取消碧桂园•生态城A8地块98#-121#号楼的修建设置绿化景观是依据市领导2017年10月27日现场办公会精神要求实施的。截至起诉之日，案涉房屋已被拆除。 另查明，被告于2017年3月15日取得碧桂园•生态城V1V2区低层住宅区1-6#、66-121#楼的《建设用地规划许可证》，4月26日取得碧桂园•生态城V1V2区低层住宅区98-121#楼的《建设工程规划许可证》，5月25日取得《建设工程施工许可证》、5月26日取得《商品房预售许可证》。 再查明，被告和泸州市江阳区人民政府达成《碧桂园•生态城项目A8地块补偿协议书》，该补偿协议书第一条第1项约定：对取消A8地块98#-102#号楼计容面积12402.64平方米的修建，甲方（江阳区人民政府）补偿乙方（同汇公司）552.6495万元；第一条第2项约定：乙方对已修建的98#-102#号楼进行拆除。按照2019年1月22日甲乙双方共同委托四川诚信天恒房地产土地资产评估有限公司按照建安造价进行评估的评估报告，甲方补偿乙方478.08万元。 审理中，被告提出合同约定违约金过高，请求对违约金予以调减。此外，原、被告双方对解除《商品房买卖合同》以及《补充协议书》，退还购房款的主张均无异议。但由于被告认为导致合同解除并非被告的违约行为所致，故不应承担违约责任，至调解未果。 上述事实，有原、被告的陈述，《商品房买卖合同》以及附件、《补充协议书》、购房发票、维修基金收据、《个人购房借款/担保合同》、公证书、个人借款凭证、银行流水、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》以及上述请示、批复、函件、《告碧桂园•生态城业主书》、快递签收单、补偿协议书等证据在卷佐证，足以认定以上法律事实。 本案的争议焦点：1.本案被告的行为是否构成违约；2.被告的抗辩是否成立；3.原告的损失如何确认；4.《个人购房借款/担保合同》解除后，涉及的贷款尾款由谁支付。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，依法应予保护，双方均应按约履行各自的义务。现原告按合同约定履行了全部付款义务，被告作为房地产开发商，按约交付房屋系其基本的合同义务。本案案涉房屋取消修建，虽系政府调整规划所致，但依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成未约定，应当向对方承担违约责任。当事人和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，被告对其逾期未交付商品房的行为应承担违约责任。由于原告所购商品房已被取消修建，导致合同目的不能实现，故双方签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议书》应予解除，解除合同的时间为原告收到被告邮寄的《告碧桂园•生态城业主书》之日（即2019年1月21日）。本案商品房买卖合同解除后，被告应将原告支付的购房款以及专项维修基金、办证费用返还原告，并赔偿原告由此所产生的损失。故原告主张由被告返还已付购房首付款及已向工行泸州分行所还贷款本息，并赔偿首付款利息的诉讼请求，于法有据，应予以支持。同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款的合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，原告请求解除其与工行泸州分行签订的《个人购房借款/担保合同》，应予支持。 对于原告主张的利息损失和违约金如何计算。双方虽未明确约定已付房款的利息损失，但约定了违约金按已付购房款的10%计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告在本案的损失即为利息损失，结合本案的实际情况以及被告的责任，本院确定利息损失分段计算：第一段为原告缴款之日至泸州市城乡规划管理局对A8地块的方案调整公示截止日（2018年8月6日），该时间段为方案调整阶段，对原告所购商品房是否取消尚未最终确定，故这段时间利息按银行一年期定期存款利率（年利率1.75%）计算为宜，计算为：2017.6.9-2018.8.6，共13个月27天，利息为1338418元×1.75%÷12个月×13.9个月=27131元。第二段从泸州市城乡规划管理局公示期满之次日开始计算，公示期届满后，被告明知原告所购商品房无法修建，应当及时退还原告全部购房款，但被告一直未将购房款退还原告，如利息仍按存款利率计算明显对原告不公，故2018年8月7日-2019年8月19日，共12个月13天，应以1338418元为基数，按中国人民银行同期贷款1-5年期基准利率（年利率4.75%）计算为：1338418元×4.75%÷12个月×12.43个月=65853元；2019年8月20日起，以1338418元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。同时原告举示的证据足以证明截止2020年6月12日原告已向第三人工行泸州分行偿还贷款本息512154.60元，则被告应返还原告的房款部分包括首付款1338418元、专项维修基金13824元、产权登记费90元以及已实际偿还的购房贷款本息512154.60元。至于原告主张的违约金，由于本案导致合同解除的原因并非被告的主观过错，且本院已支持了原告的利息损失，故原告主张按已付购房总额10%计算违约金的请求不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人，故原告要求被告直接向工行泸州分行返还剩余贷款的诉讼请求，应予以支持。被告同汇公司清楚剩余贷款本息等债务后，工行泸州分行应及时涤除案涉房屋上的抵押登记。 本案是否构成不可抗力。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。当事人迟延履行后产生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”按照本条规定，本案导致合同无法实现的原因系政府调整规划所致，并不属于该条规定的三种情形，故被告关于本案属于不可抗力的辩解不成立，本院不予采信。 本案是否符合情势变更的适用条件。情势变更原则的核心要件是因情势变更会导致合同的履行显失公平。情势变更适用的目的，在于消除合同因情势变更而出现的不公平后果，维护双方当事人之间的利益平衡，从而维护市场交易的秩序。适用时，关键还要看是否有救济途径，即当事人是否有救济途径去减少或消除情势变更的影响。如果当事人能从其他途径获得应有的救济，减少或消除了不公平后果的影响，则不适用该原则。从本案的事实看，被告因政府规划调整原因导致不能交付房屋，但是政府和被告已就该事件签订了《补偿协议书》，被告因不能履行合同产生的违约责任这一不公平后果，已经有救济途径去消除或减少。故本案不适用情势变更原则。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十七条、第一百二十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告范勇、蒋显树与被告四川省同汇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议书》于2019年1月21日起解除； 二、解除原告范勇、蒋显树与被告四川省同汇房地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司泸州分行签订的《个人购房借款/担保合同》； 三、被告四川省同汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告范勇、蒋显树购房首付款1338418元，并赔偿原告从2017年6月9日至2019年8月19日的利息92984元；2019年8月20日起的利息，以1338418元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款付清之日止； 四、被告四川省同汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告范勇、蒋显树专项维修基金13824元、产权登记费90元，合计13914元； 五、被告四川省同汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告范勇、蒋显树截止2020年6月12日原告已向第三人中国工商银行股份有限公司泸州分行归还的贷款本息512154.60元； 六、被告四川省同汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国工商银行股份有限公司泸州分行偿还原告范勇、蒋显树截止2020年6月12日止就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款本息； 七、驳回原告范勇、蒋显树的其他诉讼请求。 本案案件受理费32707元，适用简易程序减半收取16354元，财产保全费5000元，合计21354元，由被告四川省同汇房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  黄茜 二〇二〇年七月七日 书记员  郑义