江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初3837号原告：李某，男，1968年1月14日出生，汉族，宜春市袁州区人，身份证住址：宜春市袁州区，现住宜春市。委托诉讼代理人：周某，江西某律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，江西甘雨律师事务所律师。被告：易某，男，1964年9月28日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。被告：杨某，女，1969年3月21日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区，系被告易某妻子。原告李某（以下简称原告）与被告易某、杨某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周某、张某到庭参加了诉讼，被告易某和被告杨某经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判决易某与李某于2005年12月18日签订的《联合建房协议书》即房屋买卖合同有效（价值105000元）；2、判决原告李某对坐落于宜春市的房屋拥有所有权；3、判决两被告立即向原告归还已收取的办证费5000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年12月18日，原告李某与被告易某签订了《联合建房协议书》，约定的建筑面积为135.88平方米，面积大小按房管局发证面积为准，多退少补，单价为700元／平方米,总价为95116元。原告分期付清了购房款110000元及办证费5000元。截至本次起诉前,原告才知道该房屋的产权证面积为141.27平方米,按约定单价700元／平方米，应付的实际购房款为98889元。自2007年交房后，原告对涉案房屋进行装修，并居住至今，期间多次催促被告履行合同义务，为其办理房屋权属证书，被告均以各种理由推脱。2019年年底原告向相关部门了解得知，被告早在2008年3月6日就办理了涉案房屋的房产证，自办理之日起至今均登记在易某名下，并于2013年12月28日将其抵押给宜春农村商业银行股份有限公司袁州支行（不动产证号：宜房-64810），又于2015年被法院（2015）袁民保字第1-1号裁定书查封至今，但原告装修完自2010年元月开始在该房屋居住至今，并未有任何人通过任何方式对该房屋主张过权利故原告有权主张该房屋的所有权。原告为维护其合法权益诉至法院。被告易某未到庭参加诉讼，向本院提交了书面答辩状辩称：是原告违约不履行协议条款，恶意拖欠房款，有强买的行为。我多次要求原告归还房屋均无果，我不承担本案的一切费用。原告在2006年9月20日以前没有付清的房屋欠款，应全部按照法院合法利息2.5分计算欠款，逾期支付的房款只能作为付房款的利息，现未付清房款的房屋，必须承担违约责任，并且支付2006年至今的利息与房款。协议是我与原告签订的，与杨某无关。我在2007、2008、2009年三年内每星期都给他们打电话催他们来办证，后果应由原告责任，大多数人都已经办好了房产证。他们入住了十多年，还没有把我的房款付清。被告杨某既未提交书面答辩，亦未参加一审庭审。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告易某与被告杨某系夫妻关系。2005年期间，被告易某在宜春市（工业园南区天桥旁西侧）取得了一块土地，并准备建设一栋房屋出售。2005年12月18日，原告（乙方）与被告易某（甲方）签订了一份《联合建房协议书》，决定购买被告易某准备建设的房屋，该协议书主要约定：筹建时间由甲方负责集资，办理各项手续、建房、施工；联建房价格全部按建筑面积计算费用；第2单元第4层1套，总面积为135.88平方米，每平方米单价为700元，共计人民币95116元；柴棚间400元／平方米,车库660元／平方米,水电开户费按实际费用；付款方式：自签订协议之日起预付定金20000元，第三层楼面完工后付款30000元，第五层楼面完工后付款30000元，余款在甲方验收交付新房时，2006年8月底一次性付清。被告负责办理房屋私有产权证、土地证。协议签订后，原告于2005年12月18日支付给被告易某20000元，2006年5月30日支付了30000元，2006年7月9日支付了30000元，2007年8月11日支付了10000元，2008年3月21日支付了10000元和5000元，2009年12月26日，被告杨某收取了原告办证费5000元。综上，原告向被告方共计支付购房款110000元（其中包含被告杨某收取的办证费5000元）。后原告购买的房屋正式确认位于宜春市。2007年5月，原告与被告易某对房屋进行了交接，原告接收房屋后于该月29日为房屋办理了用电开户手续，此后开始占有该房屋。同年12月5日，被告易某在宜春市国土资源局地籍管理站为原告办理了房屋国有土地使用权分割转让变更手续。2008年3月6日，被告易某办理了涉案房屋的房产证，自办理之日起至今登记在被告易某名下。后原告对房屋进行了装修并入住至今。原告多次催被告易某为其办理房屋不动产权证未果。2013年10月28日，被告易某将涉案房屋抵押给宜春农村商业银行股份有限公司袁州支行（不动产证号：宜房-64810）贷款。另查明：2015年9月24日，宜春农村商业银行股份有限公司对被告易某向本院提起金融借款合同纠纷诉讼。2016年3月27日本院以（2015）袁民二初字第1097号判决书，认定2013年10月16日被告易某与宜春农村商业银行股份有限公司签订《个人借款最高额抵押合同》，约定：被告易某以其所有的分别位于宜春市（工业园天桥旁西侧）1层1－102号、4层1－401号、4层2－402号、5层1－501号、7层1－701号的住房为宜春农村商业银行股份有限公司发放的贷款80万元提供抵押担保，判决限被告易某于判决生效之日起五日之日内一次性支付原告宜春农村商业银行股份有限公司贷款本金1900000元、利息164446.58元（计算到2015年9月14日止），共计人民币2064446.58元，2015年9月14日以后发生的利息、罚息按个人借款合同的约定计算至还清贷款本金之日止。原告宜春农村商业银行股份有限公司对被告易某担保的抵押物所折价款或拍卖、变卖所得的款项享有优先受偿的权利。以上事实，有原告提交的不动产产权情况表、《联合建房协议书》、购房款收据、办证费收条、春台供电所证明、电费缴纳凭条、水费缴纳凭证、天然气缴费记录、房屋装修现场照片以及庭审笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告购买被告易某的房屋（后确认位于宜春市），双方于2005年12月18日签订了《联合建房协议书》。协议书签订后，原告分6次支付给被告易某购房款及办证费用等共计110000元。被告易某亦于2007年5月份向原告交付了房屋，并将土地使用权、契证登记到原告名下。现该房屋原告也已经合法占有。综上，原告与被告易某签订上述房屋买卖协议是双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应认定为有效，故对原告要求判令原告与被告易某签订的买卖合同合法有效的诉请，本院予以支持。原告依据合法有效的买卖合同已经取得并合法占有了房屋，且非因原告的原因未办理过户登记，原告作为该房屋不动产物权的真实权利人，请求确认享有房屋物权，法院应予支持。故对原告的坐落于宜春市宜春南路640号8幢4层1-401室的所有权人为原告的诉请，本院予以支持。因被告杨某收取了原告的办证费5000元，但未按约办理双方约定的不动产权证书，故原告主张由两被告向其立即归还已收取的办证费5000元，本院予以支持。被告杨某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，是对其自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果，应由其自行承担，本院依法缺席审理及判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李某与被告易某于2005年12月18日签订的《联合建房协议书》即房屋买卖合同有效；二、原告李某对坐落于宜春市宜春南路某号（某园天桥旁西侧）某幢某层某单元某室的房屋拥有所有权；三、限被告易某、杨某于本判决生效之日起三日内归还原告李某办证费用5000元。案件受理费2500元，减半收取计币1250元，由被告易某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院,开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员  郭 佳二〇二〇年七月六日代书记员  吴洪丽