广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终1953号 上诉人（原审被告）：黄伦，男，1969年3月11日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人：莫雅平，广西九宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋永知，男，1966年3月4日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：秦有荣，广西独秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘旸，广西独秀律师事务所律师。 原审第三人：深圳市万象美物业管理有限公司桂林万达城分公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区穿山东路43号桂林高新万达广场15栋2层，统一社会信用代码：91450300099908108P。 法定代表人：季红民，该公司总经理。 原审第三人：桂林高新万达广场有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区穿山东路43号桂林高新万达广场12栋3层，统一社会信用代码：914503000927355563。 法定代表人：曲晓东，该公司执行董事兼总经理。 上诉人黄伦因与被上诉人蒋永知、原审第三人深圳市万象美物业管理有限公司桂林万达城分公司、桂林高新万达广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初2900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄伦委托诉讼代理人莫雅平，被上诉人蒋永知及其委托诉讼代理人刘旸到庭参加诉讼，原审第三人深圳市万象美物业管理有限公司桂林万达城分公司、桂林高新万达广场有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 上诉人黄伦上诉请求：1、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院(2019)桂0305民初2900号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院（2019)桂0305民初2900号民事判决存在严重的事实认定错误和法律适用错误。事实和理由：一、《桂林高新万达广场租赁合同》已于2016年8月24日解除，一审判决第一项判决解除合同是错误的。1、因《桂林高新万达广场租赁合同》的签订，上诉人黄伦成了案涉15号门面的承租人。因《商品房买卖合同》的签订，被上诉人蒋永知成为新的业主，承继了万达广场公司的业主权利和义务，蒋永知应当受涉案《租赁合同》的约束。2、据涉案《租赁合同》序言第二条，双方当事人约定的物业服务公司为大连万象美物业管理公司桂林万达城分公司，即一审第三人万象美物业公司。该公司的职责是：对案涉15号门面所在区域提供“统一物业管理服务”和“实施商业运营管理”。蒋永知作为合同当事人，必须承认该公司的“统一物业管理服务”和“实施商业运营管理”行为。3、按《租赁合同》第7.6款，因万达广场公司施工进度等“各种因素”影响而导致乙方（黄伦）进场后延达3个月的，乙方可以解除合同，甲方应当无息退还“租赁保证金”和租金。因万达金街没有形成应有的商业氛围，导致黄伦装修后1年时间无法开业，黄伦应该有权解除合同。（《租赁合同》是甲方提供的格式合同，“进场”应按黄伦的理解解释为“开业”）4、黄伦提前解除租赁合同有合同依据。《租赁合同》第18.3款对提前解除合同有明确约定，符合《合同法》第九十三条规定。按该款约定，因乙方（黄伦）违约而提前终止合同的，甲方有权没收租赁保证金，保证金不足以弥补赔偿损失（直接经济损失）的，由乙方补足。在黄伦退还钥匙提前解除合同情况下，黄伦可能支付的代价就是放弃租赁保证金38870元。换言之，因黄伦提前终止合同，蒋永知的权利是没收黄伦的“租赁保证金”38870元并要求弥补损失（该38870元已经由万达广场公司于2015年9月11日转付给蒋永知占有）。5、黄伦于2016年8月将案涉15号门面（以及他另外承租的10、11号门面）的钥匙交还给了万象美物业公司，该公司接受了黄伦退回的钥匙。双方没有签署房屋交还确认书，是因为万达广场公司和万象美物业公司的操作不规范，万达广场公司和万象美物业公司在将门面交给黄伦时，也没有和黄伦签署合同约定的《房屋交接验收确认书》。前后都是事实交付和事实返还，以行为完成。蒋永知以黄伦未交钥匙给他本人为由，否认黄伦退租，与事实不符。6、万象美物业公司于2016年8月24日向黄伦退还了物业服务费保证金5000元。按《租赁合同》第六条6.1款，物业服务费保证金是要在“合同期满后”（2020年12月15日后）才退还的，提前4年多退还，证明黄伦已经提前解除合同。按《租赁合同》序言第二条约定，万象美物业公司的退款行为，对蒋永知有效。7、在先前蒋永知诉黄伦的诉讼中，黄伦在二审时于2019年4月7日拍摄的照片显示，案涉15号门面当时正在招租，招租广告中的“业主”电话139××××9060正是蒋永知的电话。蒋永知自己为案涉门面招租，证明其对黄伦提前退租的行为是认可的。蒋永知辩称招租是万象美物业公司的行为，自己不知情,这是否认合同所约定的万象美物业公司的“实施商业运营管理”的权利和行为，违反了《租赁合同》序言第二条的约定。8、在本案一审第二次开庭时，万象美物业公司的代理人关于招租及其程序明确表示了两点：1)招租之前要询问业主；2)只对没有租赁存在的门面招租。上述招租事实的存在，足以证明招租是蒋永知知情的、认可的，同时证明黄伦的租赁早已解除。在招租事项中，万象美物业公司是蒋永知的代理人，蒋永知应当承担相关后果。9、在庭审时蒋永知以黄伦的设备等还放在案涉门面为由，证明黄伦没有退租的理由不能成立。按《租赁合同》第20.5款，在双方没有签订房屋交还确认书的情况下，乙方实际撤离租赁门面后，乙方遗留在房屋内的设施、设备和物品视为乙方放弃了所有权。事实上，黄伦在退租时曾告诉蒋永知自己不要那些设备了，没有用处，但没必要浪费，可以留给后面的承租人使用。二、蒋永知与黄伦的租赁合同纠纷，已经在(2019)桂03民终1887号上诉案件中得到调解解决。蒋永知当时诉请支付的38870元已超过诉讼时效，黄伦为彻底解决纠纷才同意补偿30000元给蒋永知。蒋永知就已解决的纠纷再次起诉，属于重复起诉。1、2019年2月15日，蒋永知就同一租赁纠纷起诉（案号(2019)桂0305民初782号），其诉请是要求支付首期租金38870元及其利息——该租金系由黄伦在门面交付时应支付（实际未支付）的“装修与开业保证金”38870元转化而来，转化的日期是计租日2015年12月15日。2、按《租赁合同》第6.1款，在2015年8月物业交付时黄伦应当缴纳“装修与开业保证金”38870元（相当于3个月首期月租金标准），但黄伦没有缴纳，万达广场公司没有要求黄伦缴纳，蒋永知在2015年8月14日成为新业主后也没有催交。在2015年12月15日即计租日之后，蒋永知也没有催交该38870元（按合同，该“装修及开业保证金”于计租日2015年12月15日自动转为租金）。3、蒋永知在2015年12月15日没有收到首期租金38870元,对此他是明知的。该金额正是蒋永知在（2019)桂0305民初782号案件中的诉请标的物。在二审开庭时，黄伦的代理人提出了原告诉请的38870元超过诉讼时效期间的问题，（2019）桂03民终1887号民事调解书对此有简明记录。4、在蒋永知收不到本应由“装修与开业保证金”转化而来的38870元（首期租金）的时候，《民法总则》还没有颁布，《民法通则》仍然有效。按《民法通则》第一百三十六条第（三）项，租金的诉讼时效是1年。蒋永知在2015年12月15日收不到本应由“装修与开业保证金”转化而来的首期租金38870元，其享有的诉讼时效期间为1年，即他应当在2016年12月16日前起诉。但蒋永知起诉时间是2019年2月15日，已经超过诉讼时效期间3年零2个月。蒋永知声称他多次向黄伦催款,但没有提交任何证据证明，因此不存在时效中止或中断。5、桂林中级法院为了彻底解决纠纷而主持调解，根据双方意愿制作了1887号《民事调解书》。在对方38870元的诉请超过诉讼时效的情况下，黄伦出于息事宁人考虑，为了彻底解决纠纷，才同意了向蒋永知支付30000元作为补偿（退租时己放弃“租赁保证金”38870元）。调解时所做的让步行为，不能作为认定黄伦没有退租的证据。6、民事调解书行文很简单，既没有论述诉讼时效问题，也没有注明彻底解决双方纠纷。蒋永知在获得了在判决情况下得不到的30000元利益之后，利用民事调解书的瑕疵另行起诉，属于恶意重复起诉，有违诚实信用原则。7、一审判决不顾调解书的形成过程，认定事实不清。尤其是，一审判决没有涉及调解书记载的诉讼时效问题，对2015年12月15日己发生的租金纠纷（诉讼时效期间是1年）直接适用2017年10月1日后才生效的《民法总则》所规定的3年诉讼时效，属于适用法律不当。三、一审判决第二项判决黄伦向蒋永知支付2017年1月1日至2019年5月31日的租金218400元，没有事实根据和法律依据。1、黄伦提前解除了合同，向万象美物业公司交还了案涉15号门面的钥匙，万象美物业公司则于2016年8月24日向黄伦退还了物业服务费保证金5000元（此外，黄伦还同时退还了租赁的另外两个门面即10号、11号门面的钥匙）。2、蒋永知在万象美物业公司2016年8月24日向黄伦退还物业服务费保证金5000元后，一直没有要求黄伦补足损失。在蒋永知自己或委托万象美物业公司另行招租时，蒋永知也没有要求黄伦弥补损失，证明其对黄伦放弃租赁保证金而退租是认可的。3、案涉门面上的另行招租广告，是蒋永知知情的，是根据蒋永知的委托办理的，并且黄伦退租也是蒋永知认可的。既然已经退租，就不存在要求黄伦支付2017年1月1日至2019年5月31日的租金218400元的权利。4、一审判决不认可黄伦退租，至少也应当把蒋永知代管的黄伦的“租赁保证金”38870元计算在内，充抵蒋永知诉请的租金。不能一方面按《租赁合同》第18.3款没收黄伦的“租赁保证金”38870元，另一方面又不按第18.3款认可黄伦提前解除合同。四、一审判决第三项判决黄伦向蒋永知支付2017年1月1日至2019年5月31日的物业服务费11186.82元，没有法律依据。(2019)桂0305民初36号民事调解书不能成为判决黄伦支付物业服务费11186.82元的依据。1、万象美物业公司2016年8月24日向黄伦退还物业服务费保证金5000元，证明万象美物业公司是认可黄伦退租的。既然黄伦已退租，物业费当然应由业主蒋永知支付。(2019)桂0305民初36号民事调解书确认由蒋永知向支付万象美物业公司物业费8863.62元和违约金及律师费3500元，在法律上没有问题。2、既然黄伦没有参加诉讼，(2019)桂0305民初36号民事调解书对黄伦就没有约束力。因此，该《民事调解书》对黄伦无效,不能成为要求黄伦支付物业费等11186.82元（物业费8863.62元+违约金及律师费3500元）的依据。五、一审判决第四项判决黄伦向蒋永知赔偿违约损失3500元，没有证据支持，并且属于重复计算。1、黄伦退租时放弃了租赁保证金38870元，蒋永知已经将该38870元作为违约金据为己有。蒋永知没有再提出过赔偿其他违约金的请求，也没有提供任何证据证明其额外有3500元违约金损失。2、将调解书已经包含的违约金及律师费再一次予以判决，属于重复计算。综上所述，根据《租赁合同》第7.6款、第18.3款，黄伦有权提前解除合同，同时放弃租赁保证金；在黄伦向万象美物业公司退还案涉门面的钥匙后，在万象美公司向黄伦退还物业服务费保证金5000元之日，黄伦与蒋永知之间的租赁合同便已解除;蒋永知本人或其通过万象美公司对案涉门面另行招租，证明蒋永知对黄伦提前退租是明知的、认可的；蒋永知在上一个诉讼中诉请支付的租金38870元（由“装修与开业保证金”转化而来），本已超过诉讼时效期间，但桂林市中级法院通过调解解决了双方的纠纷（黄伦做出让步，补偿了蒋永知30000元）；双方的纠纷已经全部了结，蒋永知再次起诉属于重复起诉，违反诚实信用原则，其诉请没有事实根据和法律依据。一审判决认定事实不清，适用法律不当。请求二审法院依法公正裁判，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人蒋永知辩称，一、关于本案是否属于重复诉讼的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，构成重复起诉的条件是，第一，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，第二，必须同时符合下列条件：(1)后诉与前诉的当事人相同；(2)后诉与前诉的诉讼标的相同；（3)后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。1.在本案中，被上诉人因上诉人与万达广场有限公司未按照三方签订的《协议书》中的约定，将装修及开业保证金（按三方协议，装修及开业保证金自计租日起，自动转为租金，即首期租金）支付给被上诉人，于2019年2月，向七星区人民法院提起诉讼，诉请上诉人与万达广场有限公司支付首期租金，即装修及开业保证金。此案后经桂林市中院调解结案，上诉人向被上诉人支付了首期租金。2.2019年8月，因上诉人长期不支付租金，双方的租赁合同已无法实际履行，被上诉人为维护自身合法权益，向七星区人民法院提起诉讼，诉请解除双方之间的租赁合同，同时，要求上诉人支付在租赁期间延迟支付的全部租金。3.根据《租赁合同》的约定，上诉人支付租金的方式是按季度支付，从其支付方式的性质而言，应属于分期付款合同。因此，虽然案件的诉讼请求同为请求支付租金，但是，被上诉人诉请的租金实为上诉人在不同付款时段欠付的租金。综上，代理人认为，两个案件中，诉讼的当事人不同，诉讼请求的标的和诉请的实质内容也不相同，本案不属于重复诉讼。二、关于本案是否超过诉讼时效的问题。1.虽然根据《租赁合同》的第二条约定，租赁期自2015年12月15日开始，同时，《租赁合同》序言第二条第4点约定，计租日为实际交房日或2016年3月10日。因实际交房的行为是由万达广场公司与上诉人进行的，被上诉人并不掌握实际交房时间，并且，上诉人也未提供证明实际交房时间的有效证据，被上诉人认为计租日依据《租赁合同》序言第二条第4点约定确定，即2016年3月10日，并无不当。2.被上诉人于2019年2月向七星法院起诉，要求上诉人支付首期租金，就诉讼时效而言与本案没有必然的法律关联。3．因被上诉人一直欠缴租金，被上诉人于2019年8月向七星法院起诉，诉请解除双方的《租赁合同》，并要求上诉人支付欠缴的租金，符合《民法总则》关于诉讼时效的规定，并未超过诉讼时效。三、关于上诉人的行为是否属于单方解除合同的问题。1.根据《租赁合同》第20条第1款明确约定，无论任何方式终止合同，上诉人均要向被上诉人履行房屋交还手续。2．被上诉人与上诉人双方之间因《租赁合同》而产生租赁合同法律关系，被上诉人与上诉人才是租赁合同法律关系的主体，因此，上诉人实施提前解除租赁合同行为的对象，只能是被上诉人。在《租赁合同》存续期间，被上诉人向上诉人催交租金时，上诉人从未表示要解除租赁合同，并且，上诉人没有清理租赁商铺中自己购置的设施设备，也从未以任何方式声明放弃上述财产的所有权。上诉人诉称己向万达物业交还租赁商铺的钥匙，万达物业向其退还物业服务费保证金，足以证实上诉人单方解除《租赁合同》的事实，既没有合同依据，也没有法律依据，被上诉人与上诉人之间的租赁合同并未解除。四、关于上诉人是否应支付租金和物业费的问题。通过一审庭审，已经充分证实被上诉人与上诉人之间的《租赁合同》合法有效。因此，上诉人支付租赁期拖欠的租金是其应当履行的合同义务。同时，《租赁合同》中也明确约定，租赁期间，物业服务费应由上诉人支付。被上诉人因承担连带责任而向物业公司支付物业服务费以后，依法向上诉人进行追偿，是被上诉人正常行使权利的行为。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人深圳市万象美物业管理有限公司桂林万达城分公司、桂林高新万达广场有限公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 被上诉人蒋永知向一审法院起诉请求：1、请求解除原、被告双方之间的《桂林高新万达广场租赁合同》，被告将承租的商铺还给原告；2、被告向原告支付2016年7月1日至2019年5月31日的租金共计人民币218400元；3、被告向原告支付由原告代为支付的物业服务费及违约金、律师费共计人民币14686.82元（即2017年1月1日至2018年11月30日的物业服务费8863.62元＋2018年12月1日至2019年5月31日的物业服务费2323.2元＋违约金、律师费3500元）；4、本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年12月4日，高新万达公司与被告《桂林高新万达广场租赁合同》［合同编号：GLGXWD-ZL-2014-0027］，双方约定：由高新万达公司将桂林万达广场室外步行街（金街）13栋2-15号商铺出租给被告使用；租赁期限为60个月，即自2015年12月15日起至2020年12月15日止；建筑面积为96.95㎡＋附加面积55.54㎡；自计租日2018年12月15日，首期租金月租金标准为人民币8483元（即87.5元／平方）＋附加面积2314元（即每平方41.7元／平方），合计10797元；自2018年12月15日至2019年12月15日，在首期月租金标准基础上递增5％，即每月租金8017元＋附加面积2187元；自2019年12月15日至2020年12月15日，在上一个交租期租金标准基础上递增5％，即每月租金8417元＋附加面积2296元；本合同签署当日，被告应当向高新万达公司支付租赁保证金人民币38870元（相当于三个月首期月租金标准）；在物业交付后，再支付装修及开业保证金38870元（相当于三个月首期月租金标准）；支付物业服务费保证金1309元（相当于三个月物业服务费，4.5元／平方米／月）；同时还约定，装修及开业保证金在计租日后自动转为租金；物业服务费保证金在合同期满后经物业服务公司确认被告已妥善履行本合同及物业管理服务协议约定的全部义务后30日内，物业服务公司将剩余的物业服务费保证金余额无息分别退还，被告应同时退还物业服务费保证金收据；同时还约定：在租赁期内，经过事先通知，且保证被告承租权的情况下，被告放弃优先购买权，高新万达公司有权将商铺转让给第三人，并同意在甲方售出该房屋后继续承租该房屋：双方确认，本合同因被告违约而提前终止的，则原告有权没收本合同规定之租赁保证金，本合同因原告违约而提前终止的，原告应当无息双倍返还本合同规定的租赁保证金，如违约方支付的违约金不足以弥补守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足。合同签订后，被告向高新万达公司支付租赁保证金38870元，但未支付装修及开业保证金。2015年8月14日，第三人高新万达公司（甲方）与被告（乙方）、原告（丙方）签订《协议书》，载明：甲方与乙方于2014年12月14日签订了13栋2-15号商铺的租赁合同。约定乙方承租的期限自2015年12月15日至2020年12月15日，租金为：105.50元／平方／月。现甲方拟以105.50元／平方／月的价格将房屋出租给乙方，为明确三方权利义务，经协商一致签订本协议，以资共同遵守：一、丙方对甲方出租房屋的事实及租赁协议的内容予以确认并认可；二、乙方自愿放弃优先购买权，同意甲方按照市场价格将房屋出售给丙方；三、甲方、丙方签订房屋买卖合同并交清所有购房款，租赁协议中的出租人由甲方变更为丙方（将以书面通知形式进行变更），甲方的权利、义务全部由丙方继承；……。2015年5月18日，原告与高新万达公司签订《商品房买卖合同》，原告购买了位于桂林商铺，并支付全部购房款。2015年9月11日，第三人高新万达公司将被告交付的租赁保证金转付给原告。2019年1月8日，第三人万象美物业公司向本院提起诉讼，要求原告支付自2017年1月1日至2018年11月30日的物业管理费8863.62元及违约金18560.42元。在本院主持下，双方达成调解协议，由原告支付万象美物业公司自2017年1月1日至2018年11月30日的物业管理费8863.62元及违约金、律师费3500元。本院以（2019）桂0305民初36号民事调解书结案。之后，原告向万象美物业公司支付至2019年5月止的物业服务费2323.2元。2019年2月15日，原告向本院提起诉讼，要求被告及第三人高新万达公司支付租金人民币38870元及迟延支付利息。本院作出（2019）桂0305民初782号民事判决书，判决被告向原告支付租金及利息。被告不服，上诉于桂林市中级人民法院，在该院主持下，双方达成调解协议，被告同意于2019年7月25日之前支付租金30000元。为此，该院以（2019）桂03民终1887号民事调解书调解结案。但原告认为上述租金及租赁保证金仅支付半年的租金，故要求被告再支付自2016年7月1日起至2019年5月31日止的租金，以及物业服务费及违约金，故原告诉至法院，提出前诉诉讼请求。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、原、被告之间的租赁合同是否解除；二、（2019）桂03民终1887号民事调解书是否已彻底解决租金问题；三、原告起诉是否已过诉讼时效期间；四、原告支付的物业服务费是否由被告承担；五、原告的损失是否得到赔偿。 争议焦点一、被告以桂林万达广场室外步行街（金街）的商业氛围不好，不具有开业条件，以放弃租赁保证金的方式解除合同，但被告从未向原告提出解除合同的意思表示，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定的“情势变更”的情形。因此，租赁合同并未解除，此时的租赁合同还在履行。 争议焦点二、在（2019）桂0305民初782号案件中，原告依据租赁合同约定的“装修及开业保证金在计租日后自动转为租金”计算租金损失，而桂林市中级人民法院作出的（2019）桂03民终1887号民事调解书，并未就被告所欠租金一并解决，现原告主张自2016年7月1日至2019年5月31日的租金，不属于重复诉讼。因此，原告要求被告支付自2016年7月1日至2019年5月31日期间的租金218400元。原告主张的租金虽与合同约定的租金不一致，但并未超过合同约定的金额，属原告自愿行为，符合法律规定，故原告要求被告支付租金的诉讼请求，一审法院予以支持。 争议焦点三、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼请求时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定。原告主张被告支付自2016年7月1日至2019年5月31日的租金，并未超过诉讼时效期间，故被告以过诉讼时效期间的辩解意见，一审法院不予采纳。 争议焦点四、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”根据租赁合同的约定，承租人应当承担承租期间的物业服务费，原告已支付2017年1月1日至2019年5月31日的物业服务费，原告有权向被告进行追偿，故原告要求被告返还其垫付的物业服务费的诉讼请求，一审法院予以支持。 争议焦点五、被告自起租之日起未支付任何租金，已构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，一审法院予以支持。 综上所述，第三人高新万达公司与被告签订《桂林高新万达广场租赁合同》、原告与第三人高新万达公司签订《商品房买卖合同》及原告与被告、第三人高新万达公司签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，属有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行。原告作为买受人向高新万达公司购买涉案铺面并支付全部购房款，按照三方协议的约定“甲方、丙方签订房屋买卖合同并交清所有购房款，租赁协议中的出租人由甲方变更为丙方，甲方的权利、义务全部由丙方继承”，故原告对租赁合同约定的权利和义务享有承继权。被告虽以桂林万达广场室外步行街（金街）商业氛围萧条，不具备开业条件，以放弃租赁保证金以及退还的物业保证金作为合同的解除租赁的依据，既无事实依据，也没有法律依据，故对被告的辩解，一审法院不予采信。被告自计租之日起除已支付的租赁保证金和装修及开业保证金外，未支付任何租金，已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就，解除权人可以解除合同”的规定，故原告要求解除租赁合同关系，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。为此，原告要求被告支付合同自2016年7月1日至2019年5月31日的租金及物业服务费以及违约损失的诉讼请求，一审法院予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十九条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，判决：一、解除第三人桂林高新万达广场有限公司与被告黄伦于2014年12月4日签订的《桂林高新万达广场租赁合同》；二、被告黄伦支付原告蒋永知自2016年7月1日至2019年5月31日的租金218400元；三、被告黄伦支付原告蒋永知自2017年1月1日至2019年5月31日的物业服务费11186.82元；四、被告黄伦赔偿原告蒋永知的违约损失3500元。本案收取案件受理费4796元（原告已预付本院2398元，尚欠2398元），由被告黄伦负担。 二审期间，当事人没有提交新证据。 对一审查明的案件事实，除上诉人黄伦提出遗漏了其已退还涉案门面钥匙给物业公司以及物业公司退5000元物业服务费保证金的事实，对其他事实双方当事人没有异议。本院对双方当事人没有异议的事实予以确认。对上诉人黄伦提出异议的事实，本院认为，因上诉人黄伦与大连万达物业管理有限公司桂林万达城分公司没有办理退房的交接手续，故退还钥匙的具体时间没有直接证据予以证实，但在涉及首期租金的前案原告蒋永知诉被告桂林高新万达广场有限公司、黄伦房屋租赁合同纠纷一案中，桂林高新万达广场有限公司向一审法院提交的证据证实上诉人黄伦于2016年6月30日提交申请要求退回装修保证金5000元，大连万达物业管理有限公司桂林万达城分公司于2016年8月24日转账退还了5000元。结合上诉人黄伦交纳2015年9月1日-2016年8月31日的物业服务费后没有继续交纳的事实，可以确认上诉人黄伦于2016年8月已将涉案门面钥匙退还大连万达物业管理有限公司桂林万达城分公司，大连万达物业管理有限公司桂林万达城分公司于2016年8月24日转账退还了5000元。 另查明，2015年9月3日，上诉人黄伦向大连万达物业管理有限公司桂林万达城分公司交纳2015年9月1日-2016年8月31日的物业服务费5235.3元，装修垃圾清运费969.5元。同年9月16日交纳装修垃圾清运费555.4元。 2019年9月23日，桂林市七星区市场监督管理局准予大连万象美物业有限公司桂林万达城分公司变更为深圳市万象美物业有限公司桂林万达城分公司。 综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、被上诉人蒋永知的起诉是否已过诉讼时效？二、如没有超过诉讼时效，本案是否构成重复起诉？三、上诉人黄伦是否已单方解除涉案租赁合同？一审法院判决涉案租赁合同解除是否正确？四、一审判决上诉人黄伦支付被上诉人蒋永知2016年7月1日-2019年5月31日的租金和2017年1月1日-2019年5月31日的物业服务费是否正确？ 本院认为，关于被上诉人蒋永知的诉请是否已过诉讼时效的问题。因涉案门面的租金问题，被上诉人蒋永知两次向上诉人黄伦提起诉讼。第一次为2019年1月28日，被上诉人蒋永知诉请原审第三人桂林高新万达广场有限公司、上诉人黄伦支付租金38870元及迟延支付的利息。该笔租金为双方在涉案租赁合同中约定的首期租金，即在计租日后自动转为租金的装修及开业保证金。根据涉案租赁合同第二条租赁期限第1条和第六条保证金第1条的约定，物业交付承租方时承租方应支付38870元作为装修及开业保证金，并在计租日2015年12月15日后自动转为租金。结合2015年8月14日原审第三人桂林高新万达广场有限公司、上诉人黄伦及被上诉人蒋永知三方签订的对出租房屋的事实及租赁协议内容进行确认的《协议书》、原审第三人桂林高新万达广场有限公司、上诉人黄伦当庭对交付门面时间的陈述以及上诉人黄伦2015年9月3日向物业公司交纳装修保证金及装修垃圾清运费的收据看，可以确认上诉人黄伦接收涉案门面的时间为2015年8月中下旬。在原审第三人桂林高新万达广场有限公司2015年9月11日将上诉人黄伦交纳的租赁保证金38870元转账支付给被上诉人蒋永知时，被上诉人蒋永知应当知道上诉人黄伦没有按合同约定支付装修及开业保证金。退一步说，即使如被上诉人蒋永知辩称的其不知道涉案门面何时交付，那么按照合同约定的计租日2015年12月15日，被上诉人蒋永知也应当知道上诉人黄伦没有按合同约定支付装修及开业保证金。被上诉人蒋永知主张多次向上诉人黄伦口头、电话催收，但没有提交任何证据证实，上诉人黄伦亦不认可，且被上诉人蒋永知在追讨首期租金的第一次诉讼中当庭陈述2018年9月才向原审第三人桂林高新万达广场有限公司提出主张。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。”《最高人民法院诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”从2015年12月15日开始计算，至2019年1月28日被上诉人蒋永知起诉首期租金，已经超过一年的诉讼时效，故被上诉人蒋永知作为出租人所享有的民事权利不再受人民法院保护。上诉人黄伦在二审法院的主持下，在调解中做出让步，同意支付被上诉人蒋永知30000元租金，不能作为诉讼时效中断的事由。现被上诉人蒋永知于2019年8月8日再次诉请上诉人黄伦支付2016年7月1日-2019年5月31日的租金等，依法亦不受人民法院保护。关于上诉人黄伦是否已单方解除涉案租赁合同？一审法院判决涉案租赁合同解除是否正确的问题。上诉人黄伦于2016年8月将涉案门面钥匙退还大连万达物业管理有限公司桂林万达城分公司，是以自己的行为表明不再继续履行合同，其作为违约方，不具有合同解除权。但被上诉人蒋永知事后将涉案门面另行出租，表明其认可了上诉人黄伦的退租行为，故涉案租赁合同事实上已经解除，无须人民法院判决解除，一审法院判决解除涉案租赁合同不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人黄伦的上诉请求成立，本院依法予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下： 1撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初2900号民事判决； 2驳回被上诉人蒋永知的诉讼请求。 一审案件受理费4796元（被上诉人蒋永知已预交），二审案件受理费4796元（上诉人黄伦已预交），共计9592元，由被上诉人蒋永知负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宿健慧 审 判 员 周 霞 审 判 员 丁 勇 二〇二〇年七月十六日 法官助理 王国裕 书 记 员 叶菁华