贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5964号 原告：林文，男，汉族，1970年1月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：尹丽，女，汉族，1974年11月19日出生，住贵州省毕节市七星关区，系原告林文妻子。 二原告委托诉讼代理人：林冰（特别授权代理），系原告林文胞姐。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所实习律师。 原告尹丽、林文与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人林冰，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期提交权属登记所需资料报产权登记机关备案的违约金23614.80元（以原告已付总房款369270.00元为基数，按日万分之零点五计算，从2015年7月8日起至2019年1月7日止）；2、判令被告向原告支付1.14平方米的面积补差款3281.63元（以购房款369270.00元为基数，建筑面积是合同约定的128.28平方米，按套内面积2878.62元／平方米计算）；3、判决被告向原告总共支付26896.43元；4、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：2010年11月4日，原告就被告开发的位于毕节市七星关区房屋达成买卖合意并签订《商品房买卖合同》，合同就商品房基本情况、价款付款方式、付款时间、交房期限、交接手续、房屋登记、违约责任等进行明确约定，根据购房合同之约定:“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已交付房价款的万分之零点五的违约金面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人。” 原告实际交付的购房款为369270.00元，原告依据合同中约定履行了买受人应尽的付款义务。被告于2013年7月8日将涉案商品房交付原告，则被告应于交房后730日即2015年7月8日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告未按约定履行该义务，导致原告于2019年1月7日才取得涉案商品房的不动产证书，逾期天数1279天，被告的行为已构成违约，应向原告支付违约金23614.80元;此外，原告拿到涉案商品房的不动产证书后，才得知涉案商品房在套内面积实测面积为127.14平方米，与原、被告签订的《商品房买卖合同》所约定的套内面积128.28平方米相差1.14平方米，被告应退还原告面积补差款3281.63元。 原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条:“…出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理…”以及第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限且原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行合同义务。被告未按合同约定向原告交付办理商品房产权转移登记的有关文书，同时交付的房屋建筑面积与合同约定面积不符，损害了原告的合法利益，应当承担违约责任。 综上，原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，向贵院提起诉讼，望贵院支持原告诉请为谢! 被告瑞丰房开公司答辩称：一、本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持； 二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。 三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，答辩人无支付义务。 四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二，安顺市系每户给予1000.00元至2000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。 五、原告经被告电话通知于2018年10月24日向被告出具委托书，用以委托被告办理房屋不动产权证相关事宜。2018年11月12日，被告取得瑞丰新城11幢房屋的不动产权证书，在2018年12月19日将涉案房屋申请办理转移登记的有关文书提交登记机关备案。若原告充分举证证明其存在损失、并借以认定被告需承担违约责任的前提下，逾期交付转移登记有关文书的违约金，应截止至被告具备办理权属转移登记条件且已尽到通知义务之日即2018年11月12日。 六、原告诉请未被支付部分的案件受理费由其自行承担。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2010年11月4日，原告林文作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于洪南××××房，合同约定建筑面积为151.34平方米，套内建筑面积128.28平方米；第四条：2、按套内建筑面积计算，单价为每平米2878.624元，总价款为369270.00元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以本合同第四条第二款中的单价为依据，房价款多退少补；买受人应于2010年10月27日一次性支付总房款369270.00元；出卖人应当在2011年12月31日前，将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。”合同签订后，原告依约支付了全部购房价款。2013年7月8日，被告将涉案商品房交付原告使用。2018年11月12日，被告取得瑞丰新城11幢的不动产权证书。2019年1月7日，毕节市不动产登记中心为原告尹丽、林文办理了涉案商品房的不动产权证书。该产权证书载明，涉案商品房的专有建筑面积为127.14平方米。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2013年7月8日将涉案商品房交付原告使用，依照合同约定，被告应当在商品房交付之日起730日内，即2015年7月8日之前将办理权属登记提供的资料（需由被告提供的部分）报产权登记机关备案，但被告并未如期履行该义务，已经构成违约，原告诉请被告支付违约金，有合同约定，本院予以支持。 关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，被告应于2015年7月8日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原则上应从2015年7月9日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年4月28日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年4月28日起的逾期办证违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。鉴于原、被告双方形成委托待代办关系，只要被告具备应由其提供的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，即可视为是由于出卖人的原因未能办证的情形消除。但本案中，被告提供的证据不足以证明其在具备办证条件后，于何时向原告尽到了告知义务，故本院以涉案商品房不动产权证书的办理时间2019年1月7日作为计算逾期办证违约金的终期节点。综上，被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为2017年4月28日至2019年1月7日，共计619日，依照合同约定被告应当支付给原告的违约金计算为369270.00元×0.005%×619天=11428.91元。故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，本院予以支持11428.91元。 关于面积差价款。《商品房买卖合同》约定套内建筑面积为128.28平方米，涉案商品房按套内建筑面积计算，单价为每平米2878.624元，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以前述条款之约定对房价款进行多退少补。不动产权证书载明涉案商品房的专有建筑面积为127.14平方米，与合同约定套内建筑面积相差1.14平方米（128.28平方米-127.14平方米），按照合同约定，被告应当返还原告面积差价款3281.63元（1.14平方米×2878.624元）。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告林文、尹丽逾期办证违约金11428.91元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告林文、尹丽面积差价款3281.63元； 三、驳回原告尹丽、林文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费236.00元（已减半收取），由原告尹丽、林文负担106.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担130.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年七月二十七日 书记员  申开旭