江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终3786号 上诉人（原审被告）：顾乐，女，1988年2月8日生，户籍地江苏省南通市港闸区，现住江苏省南通市崇川区。 委托诉讼代理人：秦峰，南通市港闸区益群法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：南通市崇川区钟秀街道百花村社区居民委员会，住所地江苏省南通市崇川区濠西路126号。 法定代表人：马晓华，党委书记。 委托诉讼代理人：沈杰伟，北京市隆安（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈孝天，北京市隆安（南通）律师事务所律师。 上诉人顾乐因与被上诉人南通市崇川区钟秀街道百花村社区居民委员会（以下简称百花村居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初2567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 顾乐上诉请求：撤销一审判决，依法驳回百花村居委会的部分诉讼请求，一、二审全部诉讼费用由百花村居委会承担。事实和理由：一审法院认为：“顾乐自认案涉租赁合同系其本人签字，但其主张仅是签的最后一页，对前面三张不知道。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。合同为一整体，顾乐在不关注前面约定记载的情况下，而仅在最后一页上签字，顾乐的该项陈述明显有悖于常理，亦未能提供证据予以证明，本院难以采信”，该认定完全错误。具体理由如下：首先，顾乐与百花村居委会之间没有订立书面的租赁合同，更无违约金的约定。其次，百花村居委会向一审法院提交的租赁合同最后一页是用手机拍摄的，文字颜色为黑色底蕴且有剪辑，与前三页白色纸张明显不同，让明眼人一看就是变造的。第三，这份租赁合同的租赁日期与先前的租赁日期不一致，先前的合同租期为每年1月1日到年终的12月31日，而这最后一份租赁合同的租期为4月1日，根本不能衔接。第四，顾乐与百花村居委会之间根本没有提及违约责任更没有提及诉讼费、律师费、交通费等相关费用的负担事宜；第五，一审法院针对顾乐在承租房屋内的高档装饰、装璜，以及顾乐无其他职业而是依靠承租房屋销售高档瓷砖谋生等事实避而不谈，相反却要求顾乐在七日内搬离承租房，这明显不公平、不公正。 百花村居委会辩称，第一，双方当事人签订的租赁合同是各自的真实意思表示，应当认定合法有效。在一审中，双方已经确认了合同的有效性以及租金支付方式。第二，租赁合同已经明确约定了违约金和包括诉讼产生的各项费用由顾乐即违约方承担，一审法院判决合法有据，二审应驳回上诉，维持原判。 百花村居委会向一审法院起诉请求：一、判令解除百花村居委会与顾乐于2018年2月6日签订的《农村集体资产使用权合同》；二、判令顾乐在收到起诉状之日起7日内搬离并返还租赁物；三、判令顾乐支付自2018年11月1日起至实际返还租赁物之日止，按照年租金87960元标准计算的租金，暂算至2019年4月30日为43980元、违约金17592元；四、判令顾乐支付百花村居委会因实现权利而产生的律师费5000元；五、本案诉讼费用由顾乐承担。 一审法院认定事实：2018年2月6日，百花村居委会（甲方、转让方）与顾乐（乙方、受让方）签订《农村集体资产使用权合同（租赁合同）》一份（合同编号：H320602007Q18010059-01），合同共计四页。合同约定：一、甲方提供坐落于××苑××号楼，建筑面积115平方米房屋给乙方使用，乙方承租该房屋后，只限作经营使用，不得另作它用；二、租赁期限：2018年5月1日至2019年4月30日；三、房屋年租金：捌万柒仟玖佰陆拾元整（87960元）（不含税），税费根据国家税法规定由纳税义务人承担；四、租金缴付方式：现金、转账。房屋租用实行先付款后使用的方式，每半年缴纳一次，甲方出具票据；五、乙方拖欠（包括但不限于）租金等费用的，甲方有权终止合同，并同时收回房屋，如造成甲方损失，由乙方负责赔偿并承担违约责任；六、违约责任：双方对以上任何一条不能履行的，均视作违约，违约方须向守约方承担违约责任，违约金为合同标的金额的20%。因乙方违反合同约定，乙方须向甲方支付甲方的各项损失费，包括但不限于甲方为实现权利而产生的诉讼费、律师费、交通费、保全费等各项费用。由于一方的责任造成本协议不能履行或不能完全履行时，由责任方承担违约责任，如属双方的责任，则双方承担各自相应的责任。一方违约给另一方造成经济损失，且违约金不足以补偿其经济损失的，违约方应偿付守约方其经济损失的差额部分；七、合同期内，乙方拖欠房租超过壹个月，甲方有权单方解除合同，乙方必须于甲方单方解除合同之7日内搬离，乙方不搬离又不如数补充交纳房租的，视为乙方同意由甲方将上述租赁屋内物品自行处置。合同第四页落款处分别有百花村居委会在甲方处盖章，顾乐在乙方处签名。庭审中，双方当事人均确认，顾乐自2018年11月1日起未支付2018年11月1日以后的房租。 2019年4月17日，百花村居委会就本案委托北京市隆安（南通）律师事务所并签订《委托律师合同》一份，后百花村居委会向北京市隆安（南通）律师事务所支付律师费5000元。 另查明，百花村居委会为案涉房屋所有权人并取得南通房权证字第××号房屋产权证。 一审法院认为，顾乐自认案涉租赁合同系其本人签字，但其主张仅是签的最后一页，对前面三张不知道。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。合同为一整体，顾乐在不关注前面约定记载的情况下，而仅在最后一页上签字，顾乐的该项陈述明显有悖于常理，亦未能提供证据予以证明，一审法院难以采信。百花村居委会与顾乐签订的《农村集体资产使用权合同（租赁合同）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，房屋租用实行先付款后使用的方式，每半年缴纳一次，承租人拖欠房租超过一个月，出租人有权单方解除合同并收回出租房屋。顾乐应当于2018年11月1日前缴纳下半年即2018年11月1日至2019年4月30日的租金，现顾乐自认自2018年11月1日起未支付2018年11月1日以后的房租，合同约定的解除条件业已成就，百花村居委会有权要求解除合同。合同解除权为形成权，即当事人单方通知即可产生解除合同的法律效力，但并未排除当事人请求法院判决解除合同的权利，亦未将通知作为当事人起诉的前置程序。案涉合同中，双方对此未进行排除性或限定性的特别规定，故百花村居委会以诉讼的形式，要求解除合同并返还租赁房屋，于法有据，一审法院予以支持，案涉租赁合同自百花村居委会起诉之日即2019年4月26日解除。合同解除后，顾乐仍应当按照87960元每年的标准支付自2018年11月1日至2019年4月25日的租金。同时顾乐占用房屋至今，应当支付自2019年4月26日起至实际交房之日的房屋占有使用费，房屋占有使用费比照合同约定的年租金标准计收。顾乐逾期未支付房租，构成违约。根据合同约定，违约金为合同标的金额的20%，同时顾乐须向百花村居委会支付百花村居委会的各项损失费，包括但不限于百花村居委会为实现权利而产生的诉讼费、律师费、交通费、保全费等各项费用。当事人可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，百花村居委会主张按该标准计算违约金及支付律师费，有合同依据，且并未明显超过因违约所造成的损失，一审法院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、南通市崇川区钟秀街道百花村社区居民委员会与顾乐签订的关于××苑××号楼《农村集体资产使用权合同（租赁合同）》于2019年4月26日解除，顾乐在判决发生法律效力之日起十日内搬离并将上述房屋交还南通市崇川区钟秀街道百花村社区居民委员会；二、顾乐于判决生效之日起十日内支付南通市崇川区钟秀街道百花村社区居民委员会房屋租金及房屋占用使用费（按87960元每年，自2018年11月1日计算至实际交还房屋之日）；三、顾乐于判决生效之日起十日内赔偿南通市崇川区钟秀街道百花村社区居民委员会违约金17592元、律师费5000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1255.5元（已减半收取），由顾乐负担。 本院二审期间，对案涉《农村集体资产使用权合同（租赁合同）》的真实性向鉴证单位南通市崇川区钟秀街道办事处经济管理服务站进行了调查，确认合同全部条款与百花村居委会一审提供的合同条款内容一致。 顾乐未在指定期限内对上述证据的真实性、合法性与关联性提供质证意见。 百花村居委会对本院调查取得的上述合同的证据真实性、合法性与关联性无异议，并认为，该合同与其向一审法院提供的合同不管是合同的条款内容还是合同格式，以及合同中顾乐的签名等都是一致的。 本院认证意见，对本院调查取得的证据的真实性与合法性予以认定，对关联性的认定详见裁判理由（略）。 百花村居委会应本院要求提供了“情况说明”，对本院调查取得的案涉合同签署时间与其提供的合同签署时间不一致的原因进行了说明。 顾乐亦未在指定期限内对上述证据的真实性、合法性与关联性提供质证意见。 本院认证意见，对百花村居委会该陈述性质的“情况说明”的形式真实性与程序合法性予以认定，对其关联性的认定详见裁判理由（略）。 本院认为，最高人民法院《关于适用的解释》第九十一条第（一）项规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，百花村居委会为证明与顾乐之间设定了房屋租赁合同法律关系，提供了《农村集体资产使用权合同（租赁合同）》（合同编号：H320602007Q18010059-01），内容共四页，但顾乐仅承认第四页乙方（受让方）处“顾乐”的签名字迹是真实的，其否认前三页合同内容的真实性，而其应对为何仅在第四页签名却未留存全部合同文件这一权利受到妨害的基本事实予以举证，但其并未举证。鉴于案涉合同涉及农村集体资产使用权，与社会公共利益相关，合同中又约定，双方当事人和所在街道的业务主管部门各执一份，故本院依职权向该合同鉴证单位南通市崇川区钟秀街道办事处内设职能部门经济管理服务站进行了调查，其提供的存档合同除签署时间外，其余内容与百花村居委会提供的案涉合同内容一致，且百花村居委会又对前述合同签署时间不一致的原因作出了书面陈述，具有合理性。顾乐对上述证据均未在本院指定期限内提供质证意见，本院对其关联性予以认定，故百花村居委会提供的《农村集体资产使用权合同（租赁合同）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，一审判决对此所作认定并无不当。顾乐另提出，以往与百花村居委会签订的租赁合同租期自每年的1月1日至年终的12月31日，而案涉合同租期却从2018年4月1日开始，对此，根据上述民事诉讼法司法解释规定，顾乐应当承担举证责任，以证明其陈述的真实性，但其未举证，故应当承担对其不利的法律后果。鉴于案涉租赁合同中已经明确约定了拖欠租金的违约责任，而顾乐亦自认其在2018年11月1日前未交纳此日起至租期结束止即2019年4月30日的租金，因其违约事实确定，百花村居委会有权依据租赁合同的相关约定向顾乐主张违约金和因违约产生的实现债权费用包括聘请律师费用。因租赁合同第九条第一款约定，租赁期满，本合同即行终止，届时，乙方（本院注：指顾乐）须将房屋完好交还给甲方（本院注：指百花村居委会），同时，固定于墙面、地面等装修不得破坏，无偿归甲方所有，任何装修都不得抵算租金或装饰装修残值补偿。鉴此，一审判决顾乐限期搬离承租房屋并无不当。 综上所述，顾乐的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2511元，由上诉人顾乐负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 谦 审判员 吕 敏 审判员 卢 丽 二〇二〇年七月二十四日 书记员 周伟伟