广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1423民初667号 原告：李权，男，1957年5月15日出生，壮族，广西龙州县人，现住广西龙州县。 委托诉讼代理人：黄新民，崇左市龙州县法律服务所法律工作者。 被告：广西龙州东一盟国际投资有限公司，住所地广西龙州县龙州镇龙锦大道069号。统一社会信用代码：91451423561552657Q。 法定代表人：吴荣伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：古梅花，该公司员工。 委托诉讼代理人：雷静，该公司员工。 原告李权诉被告广西龙州东一盟国际投资有限公司（以下简称东一盟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理，诉讼过程中李权申请财产保全，本院于2020年6月16日裁定对东一盟公司的银行存款采取保全措施。本院于2020年7月16日公开开庭审理。李权的委托诉讼代理人黄新民及东一盟公司的委托诉讼代理人古梅花、雷静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李权向本院提出诉讼请求：一、判令东一盟公司履行合同约定，将广西龙州东盟国际商贸城10栋133、133A号商铺交房给李权使用并办理房产证；二、判令东一盟公司向李权支付逾期交房违约金94158元。事实和理由：2013年12月23日，李权与东一盟公司签订两份商品房买房合同，合同内容是李权购买东一盟公司位于龙州县盟国际商贸城第10栋133、133A号商铺，总房款为313860元，2015年5月30日前交房；李权已按约定付清房款。由于东一盟公司拒绝向李权支付违约金，亦无法交付商铺，故起诉提出上述诉讼请求。请求的违约金以313860元为基数，按年利率6%计算，从2015年6月1日至2020年5月30日止，合计94158元，全部违约金计算到实际交房之日止。 东一盟公司辩称，一、对李权主张其与东一盟公司签订商品房买房合同、购买东一盟公司位于龙州县盟国际商贸城第10栋133、133A号商铺和已付清房款313860元、东一盟公司未能按期交房等事实没有异议，东一盟公司也同意继续履行合同，交房条件成熟后，东一盟公司会及时交房并按期办理房屋产权手续。二、因双方约定，逾期交房的，东一盟公司按日向李权支付已交房款万分之一的违约金，现李权请求按年利率6%不符合约定，应按约定计算违约金。三、李权购买的是两套商铺，其中编号为DM10133的合同是2013年12月24日签订，该合同约定交房日期是2015年5月30日前；编号为DM10133A的合同于2017年9月27日补签，该合同约定交房日期是2017年9月30日前；两个不同的交房日期，应分别计算违约金。四、编号为DM10133的合同约定交房日期是2015年5月30日前，李权在东一盟公司逾期交房后，未向东一盟公司主张过违约金，超过三年的部分已过了诉讼时效，李权请求超过三年计算违约金没有法律依据。 李权围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行质证，东一盟公司对李权提交的证据无异议。李权提交的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和本院审核认定的证据，本院认定事实如下： 2013年12月23日，李权与东一盟公司签订一份商品房买房合同（合同编号为：DM10133A号）。合同约定：一、李权购买东一盟公司位于龙州县盟国际商贸城第10栋133A号商铺，总房款为146256元。二、东一盟公司应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合合同约定的商品房交付给李权使用。三、东一盟公司应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由东一盟公司提供的资料报产权登记机关备案。四、东一盟公司逾期交房超过90天，李权要求继续履行合的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付的第二天起至实际交付之日止，东一盟公司按日向李权支付已交付房价款万分之一的违约金。2017年9月27日，李权与东一盟公司签订另一份商品房买房合同（合同编号为：DM10133号），该合同约定，一、李权购买东一盟公司位于龙州县盟国际商贸城第10栋133A号商铺，总房款为167604元，东一盟公司应当在2017年9月30日前，将商品房交付给李权使用；二、东一盟公司逾期交房超过30天，李权要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付的第二天起至实际交付之日止，东一盟公司按日向李权支付已交付房价款万分之二的违约金。合同其他内容与编号为DM10133A的合同内容一致。两套商铺的房款李权已付清，合计313860元，至今东一盟公司尚未交付涉案商铺。2020年6月16日，李权向本院起诉。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，签订的合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，是合法有效的合同，对各方当事人均有法律约束力，本院予以确认。本案争议的焦点：李权主张的逾期交房违约金从何时开始计算，如何计算。对于本案争议焦点，本院评判如下： 由于双方两份合同均约定按日累计计算违约金，应按每日违约计算违约金。本案涉及两份合同，约定了不同的交房日期，故应分开计算违约金。编号为DM10133A的合同双方当事人约定东一盟公司于2015年5月30日前交房，从2015年5月31日起至2020年6月16日即李权向本院起诉止，东一盟公司一直处于违约逾期交房的状态，交付房屋的合同义务并未履行完毕，合同处于持续履行状态，对逾期交房的诉讼时效应从2015年5月31日起算，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，该份合同的违约金诉讼时效期间应从2020年6月16日即李权向本院起诉之日向后倒计三年，即2017年6月16日起计算，2015年5月31日起至2017年6月15日止的逾期交房违约金已过了诉讼时效期间，本院予以确认。李权主张从2015年6月1日起计算违约金，无法律依据，本院不予支持。根据该合同双方约定，出卖人逾期交房的，按日向买受人支付已交付房价款万分之一，该项当事人的约定，符合违约损失的客观情况，本院予以确认。现李权主张提高按年利率6%计算违约金，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应当举证证明本案违约金约定过分低于造成的损失，现李权未提交相应的证据，应当承担举证不能的诉讼后果，李权的主张缺乏事实依据，本院不予支持。编号为DM10133A的合同李权应得的违约金数额为16029.66元即146256元×0.0001/天×1096天＝16029.66元。编号为DM10133的合同约定于2017年9月30日前交房，逾期交房的，最后交付的第二天起至实际交付之日止，东一盟公司按日向李权支付已交付房价款万分之二的违约金，现李权请求按年利率6%计算并不过高，本院予以支持，李权应得的违约金数额为27626.73元即167604元×6%/360天×989天（从2017年10月1日起计至2020年6月16日止）＝27626.73元。李权两份合同应得的逾期交房产生违约金合计43656.39元。本院予以确认。2020年6月17日起至交房之日止逾期交房产生的违约金，李权可另行起诉。 双方当事人均同意继续履行合同，东一盟公司应按合同约定依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合合同约定的商品房交付给李权使用，并应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，本院予以确认。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、广西龙州东一盟国际投资有限公司和李权继续履行双方于2013年12月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：DM10133A号）和双方于2017年9月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：DM10133）； 二、广西龙州东一盟国际投资有限公司向李权支付至2020年6月16日止的逾期交房违约金合计43656.39元。 上述给付金钱的义务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案受理费2154元，减半收取1077元，保全费1020元，两项合计2097元，由李权负担1097元，由广西龙州东一盟国际投资有限公司负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  苏立峰 二〇二〇年七月二十二日 书记员  闫 媚 附法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。