湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初4979号原告：万小二，男，汉族，住长沙市天心区。被告：申伟义，男，汉族，住长沙市雨花区。被告：李云龙，男，汉族，住长沙市岳麓区。原告万小二与被告申伟义、李云龙租赁合同纠纷一案,本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告万小二及被告申伟义、李云龙均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告万小二向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令两被告腾空房屋，恢复房屋原状，并将房屋归还给原告；3.判令两被告支付房屋租金72107元（暂计算至2020年6月8日，实际要求计算至被告返还房屋给原告之日）；4.判令两被告支付逾期支付房屋租金的滞纳金197000元（暂计算至2020年5月8日，实际要求计算至被告履行支付之日）；5.判令两被告支付违约金50000元；6.判令本案诉讼费由两被告承担。后增加一项诉讼请求为“7.判令二被告支付租赁期间的物业管理费、水电费及合同约定应由被告承担的全部费用”。事实与理由：原告与两被告于2019年5月7日签订《房屋租赁合同》，两被告于次日支付了半年房租和2万元押金，原告按时将房屋交付给了被告。按合同第五条约定，两被告应于2019年10月24日前支付第二个半年的房屋租金61368元，两被告已经逾期六个月之久，两被告应于2020年4月24日支付第三个半年的租金64436元，两被告逾期不支付，在此期间原告多次催促两被告支付房屋，被告申伟义在2020年1月7日承诺：“我下个月会付房租给你”，但其至今未予支付。按照合同第九条、第十二条约定，两被告在房屋租赁期间拖欠房租累计一个月以上，原告有权解除合同，收回房屋，同时两被告应支付给原告违约金5万元，两被告逾期支付租金，每逾期一日，则两被告须按照每日1000元的标准支付滞纳金给原告。按照合同第十六条的约定，两被告归还承租房屋时必须恢复已拆除的墙体，完全达到交房标准。原告逾期支付租金六个多月，已经构成违约，按照合同约定，原告有权要求被告支付所欠租金、解除合同并恢复原状。被告申伟义辩称：被告于2019年5月8日承租原告涉案房屋用作开设茶餐厅，租赁后装修了4个月并于2019年10月1日开业。期间被告去工商局办理营业执照，工商局称在网签系统中无法查到原告提供的房屋买卖合同，不能正常办理营业执照，被告只能用隔壁超市的地址办理了营业执照。开业两个月后，房屋内消防管道喷水造成了房屋内进水。被告申伟义立即通知了原告和物业公司进行处理。物业公司居中协调解决问题时就遇到了疫情，疫情期间经要求停止营业，直至2020年4月份收到街道办通知才恢复茶餐厅棋牌室的经营。营业后，承租房屋内进水的问题还未解决，被告联系物业公司后，其称原告没有收房，物业公司不管进水问题。被告申伟义找原告协商，原告称他也不管，要被告找物业公司解决问题。原告没有收房就将房屋出租给被告违反法律规定。被告租赁房屋后装修花费60多万元，如果原告要求解除合同，那么其就应赔偿被告的装修损失。被告李云龙辩称：虽被告李云龙、申伟义与原告签订了房屋租赁合同，但被告李云龙将其在茶餐厅中的10%的股份已经转让给了被告申伟义。2019年12月，被告李云龙电话和微信要求与原告解除合同并由被告申伟义与原告重新签订合同，但是原告不予配合。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年5月7日，万小二（甲方、出租方）与申伟义、李云龙（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于长沙市天心区，面积约170平方米；该房屋以现状交付乙方，砌隔墙、装修、设施、设备由乙方负责，乙方在合同租赁期满交还该房屋时保证装修设施完好，完整恢复好乙方拆除的墙体；甲方仅提供购房合同复印件（暂未办理好产权）、身份证明等文件，乙方提供营业执照复印件和身份证明文件；房屋租赁期共十年，自2019年5月8日起至2029年5月7日止；房屋月租金标准为第一年度每月10228元，以后每年在上一年度的基础上按年递增5%；签订合同当日乙方支付押金2万元给甲方，押金在租赁期限届满乙方归还所租房屋时退还乙方，押金不计利息；租金为每半年支付一次，以后半年提前15天支付下一个半年的房租，合同签订时即付房租61368元；在租赁期内房屋的修缮全部由乙方负责并保持房屋及附属设施的完好性；乙方合理使用其所承租的房屋及附属设施，如因使用不当造成房屋及附属设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济补偿；乙方在租赁期间拖欠房屋累计1个月以上甲方有权解除合同并收回出租房屋，同时乙方应支付给甲方5万元违约金，若违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；在租赁期内，乙方逾期交纳合同约定的应由乙方负担的费用，每逾期一天，则乙方应按上述费用总额的10%支付滞纳金给甲方；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按每日1000元的标准支付滞纳金给甲方；甲方本次出租的房屋未办好产权证并且未收房，乙方自愿负责协调好同开发商、物业管理公司的关系并承担因此引起的全部责任，乙方不要求甲方承担任何责任；本合同生效后，乙方直接同物业公司签订物业管理合同并及时缴纳物业管理相关费用；本合同乙方为申伟义、李云龙两个自然人，申伟义和李云龙自愿独自承担本合同约定的乙方的全部义务和责任，保证不因有合伙人而推卸责任。合同还对其他权利义务进行了具体约定。次日，申伟义、李云龙向万小二支付了半年的房租61368元及押金2万元。此后，申伟义、李云龙即开始对承租房屋装修完毕后开始对外营业。2019年12月27日，涉案房屋走廊处的消防喷淋头大量喷水造成房屋浸水。申伟义于当日通过短信联系万小二，称物业公司不予理睬希望其作为房东配合处理，万小二亦表示其将尽力配合申伟义处理此事。李云龙向万小二发送微信称其已经退出茶餐厅经营，通知其2019年12月28日重新签订租赁合同，万小二收到后明确表示拒绝李云龙解除合同的要求。2020年1月7日，申伟义向“湖南华天物业管理有限责任公司华天苑服务处”提交了关于房屋进水及相关损失的书面材料，称其承租涉案房屋后于2019年8月2日开始对外营业，并请求该公司调查喷淋头突然喷水的原因。2020年1月23日，湖南省卫生健康委员会结合新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，决定湖南省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，长沙市天心区××防控指挥部向全部各街道办事处发出《关于全区棋牌室禁止营业的调度令》，调度如下：按街道属地管理原则，做好群众工作，即日起关停本辖区所有棋牌室，具体恢复营业时间根据疫情发展，另行通知。2020年4月，申伟义、李云龙恢复了茶餐厅的经营。因房屋进水所致的损失赔偿问题尚未妥善解决及疫情影响，申伟义、李云龙多次与万小二协商交租和进水问题的解决，但双方未达成一致意见，万小二遂诉至本院。李云龙在诉讼中提交其与申伟义的《退股协议》1份，约定了李云龙将其在晴天茶餐厅的10%股份作价5万元转让给申伟义及其他权利义务。另查明，万小二于2012年4月25日与长沙华盾实业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》购买位于长沙市天心区（即涉案房屋），建筑面积约为170平方米。2015年10月27日，长沙华盾实业有限公司向长沙仲裁委员会提出请求要求万小二支付购房款。万小二提出反请求要求长沙华盾实业有限公司向房屋登记主管部门为其办理预告登记并交付符合合同约定标准的房屋及承担延期交房违约金等。2016年6月13日，长沙仲裁委员会作出【2015】长仲裁字第1105号裁决书，裁决长沙华盾实业有限公司向万小二交付长沙市天心区新姚南路198号第11幢1层双方约定位置的房屋（该房屋需达到电力公司供电、电表入户、磁卡电表，自来水公司供水管道接至用水点、设单独水表，有线电视、宽带网、电话接入室内多媒体布线箱要求）并在裁决书送达之日起三十日内为其办理房屋所有权转移登记手续。本院认为，原告万小二与被告申伟义、李云龙签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示。被告申伟义、李云龙提出原告万小二签订的购房合同系伪造且其在未收房的情况下将涉案房屋对外出租违反了法律规定。根据本院查明的事实，【2015】长仲裁字第1105号长沙仲裁委员会裁决书已经认定原告万小二与长沙华盾实业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》真实合法有效且长沙华盾实业有限公司应依据仲裁书的裁决按期为原告万小二办理房屋过户手续，同时，原告万小二在签订《房屋租赁合同》后已认可开发商和物业公司直接将房屋交付给被告申伟义、李云龙承租占用，故原告万小二向被告申伟义、李云龙出租涉案房屋未违反法律禁止性规定。被告李云龙主张其已经退出经营且其已通知原告万小二解除合同，但其提交的《退股协议》仅系被告李云龙、申伟义二人的内部协议，对原告万小二并无约束力，且原告万小二在微信对话中明确表示拒绝，现被告李云龙要求解除合同并无合同约定和法定事由，不适用通知解除的法律规定，对于被告李云龙上述辩称意见，本院不予采信。原、被告双方均应按照《房屋租赁合同》约定履行各自义务。根据《房屋租赁合同》的约定，被告申伟义、李云龙应每半年支付一次房租，且以后半年提前15天支付下一个半年的房租。被告申伟义、李云龙应于2019年10月24日前支付2019年11月9日至2020年5月8日的租金，于《房屋租赁合同》2020年4月24日前支付2020年5月9日至2020年11月9日的租金，但被告申伟义、李云龙均未予以支付，已经构成违约。原告万小二现以被告申伟义、李云龙欠付租金为由要求解除双方的《房屋租赁合同》。对此，本院认为，原、被告双方在合同中虽约定“乙方在租赁期间拖欠房屋累计1个月以上甲方有权解除合同并收回出租房屋”，但根据审理查明的事实，被告申伟义、李云龙承租涉案房屋用于经营茶餐厅约定租期十年、租赁面积170平米，为此其前期开展了3个月左右的装修筹备工作，并于2019年8月2日开始对外营业，后涉案房屋内的消防喷淋头于2019年12月27日突然喷水，造成房屋内部分区域浸水对其正常经营造成了一定的影响。此后被告申伟义、李云龙便多次与原告万小二及物业公司协商处理维修和赔偿事宜，在协商过程中，因受湖南省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势的影响，应长沙市天心区××防控指挥部的要求，被告申伟义、李云龙的茶餐厅于2020年1月26日停止经营，可见从被告申伟义、李云龙2019年8月2日正式对外经营到2020年1月26日停业总共仅6个月左右的时间，且被告申伟义、李云龙已经提前预支了半年的租金及押金2万元，综合考虑本案中被告申伟义的经营投入与回报，结合承租房屋发生浸水及“新冠”疫情不可抗力因素等实际情况，根据公平原则并参照《湖南省高级人民法院关于为扎实做好“六稳”工作，全面落实“六保”任务提供司法服务和保障的意见》的处理意见，本院认为原、被告双方的租赁合同如就此解除有失公允，本院对于原告万小二此次提出解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，不予支持，但若被告申伟义、李云龙此后再有违约行为，原告万小二可依据原、被告双方的《房屋租赁合同》另行主张权利。对于被告申伟义、李云龙应付租金的问题。原、被告双方在《房屋租赁合同》中租金标准进行了约定即第一年度为10228元/月，此后每年度递增5%，但考虑到“新冠”疫情不可抗力因素影响，本院酌情调整被告申伟义、李云龙疫情停业期间的租金减半收取，鉴于原告万小二对被告申伟义、李云龙提出的2020年1月26日至2020年4月为疫情停业期间并未提出异议，故本院酌情认定被告申伟义、李云龙疫情期间（3个月）应支付租金15342元（10228÷2×3=15342）；其余期间的房屋租金不存在合同约定及法定减免事由，被告申伟义、李云龙应全额支付，故被告申伟义、李云龙应支付2019年11月9日至2020年5月8日期间的租金46026元（30684元＋15342元＝46026元）；2020年5月9日至2020年11月9日的租金64436元（10228×1.05×6=64436），共计110462元，对于原告万小二超出上述范围的主张，本院不予支持。原告万小二要求被告申伟义、李云龙支付违约金及滞纳金，该两项主张均具有违约金性质，不应重复计算，且计算标准均明显过高，本院酌情调整为按日万分之三计算标准计算。被告申伟义、李云龙应向原告万小二应以46026元为基数支付自2019年10月24日起至2020年4月23日的违约金2513元，此后以110462元为基数按日万分之三的标准计算至实际偿清之日止，对于原告万小二超出上述范围的主张，本院不予支持。原告万小二主张要求被告申伟义、李云龙支付租赁期间的物业管理费、水电费及合同约定应由被告承担的全部费用，其并未提交证据证明被告申伟义、李云龙欠付上述款项且已由其实际垫付，故对于其诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的规定，判决如下：一、被告申伟义、李云龙于本判决生效后十日内向原告万小二支付租金110462元；二、被告申伟义、李云龙于本判决生效后十日内向原告万小二支付截至2020年4月24日前的逾期付款违约金2513元，此后违约金以110462元为基数按日万分之三的标准计算至实际偿清之日止；三、驳回原告万小二其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3043元,由被告申伟义、李云龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  董娟娟二〇二〇年七月七日法官助理严梓豪书记员蔡资俐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。