广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初7023号原告：招商银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区。负责人：杨法德，该分行行长。委托诉讼代理人：陈清华，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱彦宁，广东启源律师事务所实习律师。被告：茹家强，男，1971年2月2日出生，汉族，住广东省广州市海珠区.被告：清远联投置业有限公司，住所地广东省清远市清城区。法定代表人：范小冲。委托诉讼代理人：赵颖，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅志坚，广东大观律师事务所律师。被告：联泰（清远）房地产有限公司，住所地广东省清远市清城区。法定代表人：范小冲。委托诉讼代理人：赵颖，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅志坚，广东大观律师事务所律师。原告招商银行股份有限公司广州分行（以下简称招商银行广州分行）与被告茹家强、清远联投置业有限公司（以下简称联投置业公司）、联泰（清远）房地产有限公司（以下简称联泰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案。根据原告招商银行广州分行的申请，本院于2020年4月20日作出（2020）粤0191民初7023号民事裁定书，裁定冻结、查封或者扣押被告茹家强、联投置业公司、联泰房地产公司名下价值共计593015.39元的财产，并对该裁定予以执行。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告招商银行广州分行的委托代理人陈清华、被告茹家强以及被告联投置业公司和联泰房地产公司的共同委托代理人赵颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告招商银行广州分行向本院提出诉讼请求：1.茹家强偿还贷款本金580516.33元以及至还清之日止的利息、罚息、复息（暂计到2020年2月28日的利息1220元，逾期利息为11064.39元，罚息73.39元，复息148.80元，本息合计593015.39元，从2020年2月29日起的利息、罚息、复息按合同约定计至实际清偿之日止）；2.联投置业公司、联泰房地产公司对茹家强的全部债务承担连带还款责任；3.招商银行广州分行对位于广东省清远市××龙塘镇××大道××××××房屋享有抵押权，有权就其拍卖、变卖所得款项优先受偿；4.本案全部诉讼费用由茹家强、联投置业公司、联泰房地产公司承担。事实和理由：2017年10月25日，茹家强作为借款申请人及抵押人向招商银行广州分行递交了《个人购房贷款申请表》。2017年12月15日，招商银行广州分行作为贷款人与茹家强、联投置业公司、联泰房地产公司签订《个人购房借款及担保合同》（编号××××××），合同约定：1、茹家强向招商银行广州分行贷款601000元；2、此贷款为购房贷款；3、贷款期限为240个月，自2017年12月18日起至2037年12月18日止；4、贷款执行浮动利率，贷款利率为基准利率上浮20%，执行利率加收50%计收罚息，按罚息利率按日计收复息；5、茹家强为贷款提供抵押担保，抵押物为《个人购房借款及担保合同》所购位于广东省清远市××龙塘镇××大道××××××房屋；6、贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用全部由借款人承担；7、借款人未按本合同约定按时还本或付息的，贷款人有权提前收回已发放的贷款本息并要求支付费用；8、联投置业公司、联泰房地产公司作为茹家强贷款的保证人，为茹家强贷款提供连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用等。2017年12月25日，就上诉《个人购房借款及担保合同》的抵押房屋办妥了以招商银行广州分行为抵押权人的预告登记。2018年6月25日，招商银行广州分行向茹家强发放贷款601000元。2019年11月起茹家强多次逾期还款。被告茹家强答辩称：1、在招商银行广州分行发放贷款前，我有与招商银行广州分行的曹俊丰经理沟通过，我告诉他我不需要银行的贷款了，因为所有贷款的资料是联投置业公司和案外人伪造的，我不想购买联投置业公司出售的房屋，但其说不会有事仍然会发放贷款。2、联投置业公司未经我同意开立了一个银行账户，并向该账户转入35000元作为房产首付款后再转出，我去招商银行广州分行复印该银行流水时遭到拒绝。3.我并未实际收到使用到招商银行广州分行发放的贷款，招商银行广州分行发放601000元贷款到我账户后又立即转入了联投置业公司的账户。4、我没有见过联投置业公司向我出售的房产，也没有收楼，没有拿到案涉房产的钥匙，我在2018年8月15日—2019年11月15日期间偿还了贷款本息共计66328.49元，由于申请贷款的材料都是伪造的，我不想要案涉房产，联投置业公司应当向我退还为购买房产所支付的所有款项。5、我要求解除房屋买卖合同、贷款合同，由招商银行广州分行和联投置业公司承担本案的所有诉讼费用。被告联投置业公司、联泰房地产公司共同答辩称：1、招商银行广州分行未能提供充分证据证明因茹家强的违约行为导致案涉《个人购房借款及担保合同》的目的无法实现，对招商银行广州分行要求解除《个人购房借款及担保合同》并一次性提前清偿剩余贷款本息的诉请，应不予支持。茹家强未能偿还银行按揭贷款的期间为新冠肺炎疫情期间，该期间的逾期不宜直接认定为根本违约。2、招商银行广州分行实际已就茹家强提供的抵押房屋主张抵押权及优先受偿权，即时最终认定联投置业公司、联泰房地产公司对本案承担保证责任，联投置业公司、联泰房地产公司亦仅需对案涉房屋处置后价值不足以清偿招商银行广州分行债权的部分承担保证责任。3、在本案诉讼发生前，招商银行广州分行未就茹家强的逾期归还按揭贷款的行为通知联投置业公司、联泰房地产公司，更未要求联投置业公司、联泰房地产公司对茹家强的按揭贷款承担保证责任，且联投置业公司、联泰房地产公司也不是本案的诉讼发生的过错方，招商银行广州分行无权要求联投置业公司、联泰房地产公司承担本案的受理费及财产保全费。经审理查明:2017年10月25日，茹家强向招商银行广州分行申请贷款，并签署《个人购房类贷款申请表》（以下简称《申请表》）。《申请表》的贷款信息载明：贷款金额为601000元，贷款期限240月，贷款用途为购房，扣款日期为每月15日；担保方式为抵押，抵押物地址位于清远市清城区××大道××新城××××××（以下简称案涉房产）；收款方户名为联投置业公司，收款账号为76c×80。诉讼中，在招商银行广州分行出示《申请表》过程中，发现该《申请表》后另有关于茹家强的《收入证明》、《户口簿》、《离婚协议书》、中国建设银行流水、中国工商银行流水、《离婚证》等材料，茹家强主张该些材料均系伪造。招商银行广州分行则主张，该些材料都是由茹家强、联投置业公司、联泰房地产公司共同提交作为申请贷款的辅助材料，其仅对该上述材料进行形式审查，无法确认真实性。招商银行广州分行（贷款人、抵押权人）与茹家强（借款人、抵押人）、联投置业公司（保证人）、联泰房地产公司（保证人）于2017年12月15日签订编号为81××××××4的《个人购房借款及担保合同》（以下简称《借款合同》），约定：借款人或抵押人从联投置业公司处购买案涉房产，借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款人同意提供此项贷款；贷款金额601000元，贷款期限为240个月，自2017年12月18日起到2037年12月18日止；贷款利率采用浮动利率，执行利率以贷款放款日前一个工作日中国人民银行公布的人民币贷款基准利率为基准利率，利率调整浮动为基准利率基础上上浮20%；本合同的执行利率为年利率5.88%，执行利率的约定与借款借据不一致的，实际执行利率以借款借据为准；借款人未按合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；借款人按照贷款人的有关规定办妥贷款委托手续后，贷款人将贷款划入借款人第一扣款账户内，并采用委托支付方式，贷款人将贷款资金转入借款人第一扣款账户后立即根据借款人在此的事先委托将贷款转入符合合同约定用途的借款人交易对象名下的账户；借款人选择等额本息的方式归还贷款本息，并从第一扣款账号62×××39直接扣划贷款本金和利息;保证期间为自本合同生效之日起至借款人/抵押人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止；抵押人自愿以购买的案涉房产向贷款人（抵押权人）提供抵押担保；抵押担保的范围包括贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；保证人为借款人在本合同项下的债务承担连带担保责任，保证范围包括贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等，保证人确认对保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的责任；借款人未按本合同约定按时还本付息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用或同时要求保证人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下的全部债务，并有权就合同约定方式处理抵押物所得价款优先受偿，另查明，茹家强向招商银行广州分行签署《个人贷款借款借据》（以下简称《借款借据》），载明放款日期为2018年6月25日，借款人为茹家强，借款金额为601000元，借款期限自2018年6月25日至2038年6月25日止，贷款执行年利率为5.88%，扣款日为15日，支付方式为贷款人受托支付，并备注“兹向你行接到上列贷款，请转入本人在招商银行开立的账号为：62×××39的账户，并委托你行将该笔贷款转入：单个收款方清远联投置业公司在招商银行清远分行开立的账号为76×××80的账户”收款账户。借款人签章处有茹家强的手写签名。茹家强名下账号为62×××39的招商银行账户于2018年6月25日汇入601000元后又于同日将等额款项支出至联投置业公司名下号首为76××××的账户。诉讼中，联投置业公司确认已收到该笔款项。诉讼中，招商银行广州分行主张《借款借据》是2018年6月25日签署。茹家强则主张《借款借据》系与《申请表》于2017年10月25日同时签署，且招商银行广州分行在发放贷款前未对其进行电话通知，其在招商银行广州分行发放贷款前已告知招商银行广州分行其希望解除借款合同，不再需要招商银行广州分行提供贷款。招商银行广州分行提供的贷款明细表显示，茹家强在2018年8月15日至2019年10月15日期间正常还款；2019年11月15日应还本息合计4456.79元，但茹家强实际仅偿还300.06元；2019年12月15日至2020年5月15日期间均未还本付息；截止到2020年5月15日，茹家强尚欠到期本金10085.33元，到期利息19764.42元，且罚息为245.78元、复利为474.37元。诉讼中，茹家强主张其不需要贷款，但是由于贷款已经发放，其被曹俊丰告知如不还款将会坐牢，其在此情况下才进行了长达一年时间的正常还款。又查明，案涉房产办理了预购商品房的预告登记，登记时间为2017年12月25日，预告登记权利人为茹家强，预告登记义务人为联投置业公司。案涉房产还办理了抵押权预告登记，登记时间为2018年1月30日，预告登记权利人为招商银行广州分行，预告登记义务人为茹家强。诉讼中，招商银行广州分行称直至2020年6月4日案涉房屋的抵押权仍然是预告登记状态。联投置业公司、联泰房地产公司亦确认案涉房屋的预告登记尚未转为正式登记，并主张原因在于案涉房屋还不具备交楼条件。再查明，诉讼中，茹家强表示不在本案中提起反诉。本院认为：本案为金融借款合同纠纷。在茹家强申请贷款后如何审查认定茹家强是否符合贷款条件以及是否决定与茹家强签订《借款合同》，均属于作为贷款人的招商银行广州分行的自我决策范畴。《借款合同》已由招商银行广州分行与茹家强、联投置业公司、联泰房地产公司签署，且不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，即应当认定有效。即使茹家强关于贷款申请材料系他人伪造的说法属实，招商银行广州分行并未据此主张其遭受欺诈，《借款合同》更未因此而被撤销。至于己方曾向招商银行广州分行表示不再需要贷款的说法，茹家强并无证据予以证明，也无证据证明其与招商银行广州分行达成过解除《借款合同》的合意。故《借款合同》的各方当事人仍应依约履行各自义务。根据《借款合同》的约定，招商银行广州分行将贷款划入茹家强第一扣款账户后立即根据茹家强的委托将贷款转入符合合同约定用途的借款人交易对象名下的账户。根据《借款借据》的记载，茹家强示意招商银行广州分行将贷款转入己方名下账号为62×××39的账户并委托招商银行广州分行将该贷款转至联投置业公司名下账号为76×××80的账户。而从茹家强名下账号为62×××39的招商银行账户在2018年6月25日当天的款项收支记录来看，案涉贷款601000元的发放过程与《借款合同》《借款借据》的前述约定相符。且联投置业公司亦确认其已经收到相应款项。因此，招商银行广州分行已经依约履行贷款发放义务，即使招商银行广州分行在贷款发放前未通知茹家强，亦不构成违约。在招商银行广州分行向茹家强发放贷款后，茹家强应当按时足额还本付息，但其在2019年10月15日之后连续出现逾期未还款情形，构成违约，应承担违约责任。根据《借款合同》的约定，招商银行广州分行有权提前收回贷款本息。招商银行广州分行要求茹家强一次性提前清偿剩余的借款本金并支付利息、罚息、复利，具有合同和法律依据，本院予以支持。对于招商银行广州分行主张的借款本金余额以及利息、罚息、复利金额，茹家强、联投置业公司、联泰房地产公司均未提出相反证据予以推翻，本院予以确认。案涉房屋虽曾办理抵押权预告登记，但无证据证明已办理抵押权登记，招商银行广州分行尚未取得抵押权，其要求就案涉房屋处置所得价款优先受偿，于法无据，本院不予支持。联投置业公司、联泰房地产公司就案涉贷款向招商银行广州分行提供连带责任保证担保，招商银行广州分行在保证期间内要求联投置业公司、联泰房地产公司就茹家强的尚欠借款本息承担连带清偿责任，具有合同依据和法律依据，本院予以支持。至于茹家强提出的联投置业公司未向其交付案涉房产以及其不想要案涉房产的意见，属于其与联投置业公司之间就案涉房产买卖合同发生的争议，不属于本案的审理范围，茹家强可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国物权法》第十四条规定，判决如下：一、被告茹家强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告招商银行股份有限公司广州分行偿还借款本金580516.33元并支付利息、罚息、复利（截至2020年5月15日的利息为19492.57元、罚息为245.78元、复利为474.37元，自2020年5月15日起的利息、罚息、复利按《个人购房借款及担保合同》约定标准计至借款本息清偿完毕之日止）；二、被告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司对本判决第一项确定的被告茹家强的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告招商银行股份有限公司广州分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4865元、财产保全申请费3485元，由被告茹家强、清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院审判员  周晓宇二〇二〇年七月十日法官助理袁微书记员巫秋玲