苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初1595号原告：吴丽霞，女，1990年11月27日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。委托诉讼代理人：周梦原，上海文飞永律师事务所律师。被告：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼401室。法定代表人：陈荣荣，执行董事。委托诉讼代理人：毛春泉，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：平佳翱，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。本院于2020年1月19日立案受理了原告吴丽霞与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）商品房销售合同纠纷一案，由审判员潘景信依法适用简易程序公开进行审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，因工作原因变更为由审判员陈烨适用普通程序独任制于2020年5月18日公开开庭进行了审理，原告吴丽霞的委托诉讼代理人周梦原、被告财智公司的委托诉讼代理人毛春泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴丽霞向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告退还原告已付房款403535元；3.被告赔偿原告支付的房款利息损失46713元(以403535元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年7月24日起计算至2019年8月19日的利息，以及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至被告实际支付之日止期间的利息，暂计至2019年12月19日)；4.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告吴丽霞将第一项诉讼请求变更为判令原告与被告签订的《商品房买卖合同》于2019年8月5日解除，增加一项诉讼请求，要求判令被告赔偿原告综合服务费30000元，第三项诉讼请求利息损失的计算基数相应调整为433535元，暂计至2019年12月19日的利息相应调整为46713元。事实和理由：2017年3月23日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于吴江区“吴江财智金鹰商业中心”7幢37号商铺，房屋总价款403535元，房屋交付时间为2017年12月31日前。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款403535元。此后，被告并未按合同约定向原告交付房屋，原告经多番沟通，未果。截至今日涉案房屋仍未交付，且原告发现房屋全部发霉，根本无法投入使用。被告逾期交房已超过2年，构成根本违约，原告有权单方面解除合同，要求被告退还全部购房款并赔偿利息损失。被告的行为已经构成违约，给原告带来了严重的经济损失，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。被告财智公司辩称，第一，被告已依约向原告发送交付使用通知，原告接到通知后未前来接收房屋。第二，苏州智博商业管理有限公司根据原告方的授权于2018年1月4日代表原告办理房屋交付手续，故此，被告并不存在逾期交房的违约情形，原告无权要求解除《商品房买卖合同》并要求退还相应款项，请求驳回原告的全部诉求。本院经审理认定事实如下：2017年3月23日，出卖人财智公司与买受人吴丽霞签订《吴江市商品房买卖合同》，约定买受人吴丽霞地址是上海市杨浦区军工路3978号，联系电话186××××5505，吴丽霞购买财智公司的吴江财智金鹰商业中心7幢-1F037号房，店面面积为39.95平方米，该商品房总价为403535元，买受人于合同签订当日支付223535元，剩余房款180000元于2017年7月23日前全部付清。出卖人应当在2017年12月31日前将该商品房交付给买受人，出卖人逾期交房，逾期不超过60日（含60日），出卖人应向买受人一次性支付买受人已付房款0.02%的违约金，合同继续履行；逾期交房超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款0.03%的违约金，封顶2%，合同继续履行。《吴江市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第八条约定，无论买受人因何种原因行使单方解除权的，必须在房屋交付之时或之前提出，或视同出卖人已将房屋交付给买受人之时或之前提出，否则视为买受人放弃该项权利，买受人依据本合同或者法律规定行使解除权的，除本合同另有规定的，买受人应在解除事由发生之日起三十（30）个日历日书面通知出卖人；第十四条约定，双方为履行本合同所发出的通知或其他文件均须以挂号或特快专递方式邮寄至本合同正文开始部分所载明的出卖人或买受人的联系地址，通知或其他文件在邮戳记载的发出之日后第7天视为送达对方，任何一方变更住所地或需另行约定送达地点的，均应事先书面告知相对方，否则，一方向另一方上述地址传递文件7日后即视为送达。合同签订后，吴丽霞合计向财智公司支付房款403535元。另查明，2017年3月16日，吴丽霞向苏州万瑞行商业地产管理有限公司支付综合服务费30000元。又查明，2017年3月23日，甲方吴丽霞与乙方苏州智博商业管理有限公司签订了《吴江财智金鹰商业中心商铺委托经营管理协议》，约定：甲方将其购买的“金鹰商业中心”商铺全权委托乙方进行出租和经营管理事宜，委托经营期限为10年，2018年1月1日至2027年12月31日，甲方应于该商铺房屋交接手续办理完毕之日即将该商铺委托乙方管理经营，如因开发商的原因造成该商铺的交付迟延，则委托乙方经营期限自然顺延，乙方应当于委托经营期限届满或提前终止之日将该商铺按合理使用后的现状交还给甲方；关于房屋交付，甲方应按照《商品房买卖合同》的约定，于开发商《交房通知书》规定的期限内及时接收房屋，并于收房当日交付乙方使用，甲方未按《商品房买卖合同》或《交房通知书》规定的期限进行收房的，根据具体情况需要，乙方有权选择直接代表甲方向开发商收取房屋，乙方代为收房的，甲方认可此种情况下乙方代为办理收房手续的效力，且无任何异议。2017年6月23日，案涉房屋所在的金鹰商业中心F区已通过商品房交付使用备案。2017年12月17日，财智公司按照《吴江市商品房买卖合同》第二页所载明的买受人联系地址、电话向吴丽霞邮寄了《入伙通知书》，通知吴丽霞于2017年12月31日至吴江金鹰商业中心2,3幢一楼大厅办理入伙手续，并要求吴丽霞在办理手续前仔细阅读《交房须知》。2017年12月20日，该邮件显示妥投，由何明浈签收。2018年1月4日，苏州智博商业管理有限公司与苏州物源物业管理有限公司就案涉房屋进行了交房验收。2019年1月24日，案涉房屋办理了不动产首次登记。2019年8月5日，财智公司按照《吴江市商品房买卖合同》约定的地址向吴丽霞邮寄了催办函1份，通知吴丽霞案涉房屋可以办理不动产证。2019年8月6日，该邮件显示已由他人签收。再查明，目前案涉房屋存在发霉的现象。以上事实，由原告吴丽霞提供的《吴江市商品房买卖合同》、付款凭证、发票、收据、视频光盘，被告财智公司提供的《入伙通知书》、《交房须知》、EMS快递面单、邮件全程跟踪查询记录、《吴江财智金鹰商业中心商铺委托经营管理协议》、《交付确认书》、房屋交验记录单、商品房交付使用通知书、催办函、F区自办产证通知函明细表、不动产单元首次登记信息表以及双方当庭陈述等证据予以证实。本案的争议焦点：原告是否有权解除涉案的商品房买卖合同。原告吴丽霞认为，第一，原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第四款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十五条相关规定，被告至今未向原告交付涉案房屋，属于迟延履行主要债务，且经过了原告的催告仍未履行，并且房屋状况存在发霉质量问题，根本无法投入使用，原告订立该份合同购买该商铺是为了投资经营，但该商铺的情况导致根本无法实现原告的合同目的，因此原告有权自催促交房通知书载明的日期即2019年8月5日解除涉案房屋买卖合同。第二，被告所提交的证据均无法证明向原告通知交房或实际交付了房屋，反而原告的证据能够证明自催促交房通知书发出之日，被告并没有向原告交房，且被告也没有向第三方苏州智博商业管理有限公司交房，苏州智博商业管理有限公司也无权代表原告收房。事实上苏州智博商业管理有限公司至今也未履行合同义务，并没有实际经营管理涉案房屋。第三，原告的证据已经能够形成完整的证据链，证明被告未按照合同约定向原告交付房屋，存在根本违约，被告应就其违约行为承担相应的责任，退还原告购房款及赔偿相应损失。被告财智公司认为，第一，案涉商品房买卖合同并未于2019年8月5日解除，理由如下：首先，原告没有证据证明向被告送达了催促交房通知书，被告也未收到该通知；其次，退一步讲，即便被告收到该通知，但根据《中华人民共和国合同法》第九十六条解除权行使应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，而原告显然在2019年7月27日之后没有向被告发出书面的解除合同通知。第二，原告并不享有合同解除权，理由如下：首先，根据被告提供的证据，被告已经依约通知原告交房，原告未办理交房手续，后由苏州智博商业管理有限公司根据委托经营管理协议的授权，代表原告办理了房屋的交验手续，房屋已经交付；其次，根据《吴江市商品房买卖合同》第九条第一款第二项约定，逾期交房超过60日合同继续履行，并未赋予原告合同解除权；第三，即便原告享有合同法定解除权，但该解除权行使期限已届满，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《吴江市商品房买卖合同》补充协议第八条，本案中原告自认于2018年1月开始向被告主张交房，按照原告所述，被告经催告后三个月内仍未履行的，原告即享有合同解除权，而本案双方约定的合同解除权行使期限为30个日历日，由此可知，原告的合同解除权于2018年5月就已经失效，即便自解除权发生一年内，原告也未向被告行使合同解除权。本院认为，《吴江财智金鹰商业中心商铺委托经营管理协议》约定，吴丽霞未按《商品房买卖合同》或《交房通知书》规定的期限进行收房的，根据具体情况需要，苏州智博商业管理有限公司有权选择直接代表吴丽霞向开发商收取房屋，苏州智博商业管理有限公司代为收房的，吴丽霞认可此种情况下苏州智博商业管理有限公司代为办理收房手续的效力，且无任何异议。本案中，被告财智公司于2017年12月20日向原告吴丽霞送达了《入伙通知书》，通知原告吴丽霞于2017年12月31日办理入伙手续即交房手续，吴丽霞未于当日办理入伙手续，后苏州智博商业管理有限公司根据《吴江财智金鹰商业中心商铺委托经营管理协议》的约定，于2018年1月4日代原告吴丽霞行使了收房的权利，应视为被告财智公司已经履行了交房义务，原告吴丽霞已经接收房屋。至于原告所称房屋存在发霉质量问题，根本无法投入使用，因商业综合体整体运营环境较差，暂时没有承租方进行运营管理，导致房屋可能出现发霉的现象，但这并不会导致合同目的无法实现。现原告吴丽霞以逾期交房以及不符合合同约定的交房条件导致合同目的无法实现为由要求解除双方之间的商品房买卖合同，退还购房款、综合服务费、赔偿违约损失，无法律依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告吴丽霞的诉讼请求。案件受理费8054元，由原告吴丽霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 陈 烨二〇二〇年七月十五日书记员 顾佳佳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。