贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终1878号上诉人（原审原告）：赵祖碧，女，白族，1981年9月21日出生，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。委托诉讼代理人（特别授权）：李纪衡，黔西县律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵州同心润和房地产开发有限公司，住所地，贵州省黔西县迎宾路黔龙新城3号楼4-2-1。统一社会信用代码9152052259079791XN。法定代表人：陈宏毅，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：罗正正，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：黄世荣，女，汉族，1978年10月11日出生，贵州省黔西县人，住黔西县。上诉人赵祖碧、贵州同心润和房地产开发有限公司（以下简称“润和房开”）因与被上诉人黄世荣商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院(2019)黔0522民初6059号民事判决，分别向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赵祖碧上诉请求：一、维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项和第三项，改判支持赵祖碧的一审诉讼请求；二、一二审案件受理费由润和房开承担。事实及理由：一、一审判决适用法律错误。（一）适用《合同法》第一百一十条，驳回赵祖碧一审诉讼请求第六项（判决被告立即办理案涉商品房转移登记的有关文书交付原告），属适用法律错误。首先，本案一审程序已开庭三次，二审程序已开庭一次，出卖人并未抗辩赵祖碧的该项请求为“事实上处于不能履行状态，也不能采取其他方式替代履行……”，只以赵祖碧欠付其购房款39450元为由未按约定办理案涉房相关登记转移事项。（二）对赵祖碧诉讼请求第五项（判决被告立即交付符合《合同》第十二条约定的水电设施的案涉房屋予原告）的诉讼请求未进行审理即迳行判决“驳回原告其他诉讼请求”，属程序违法。二、一审判决认定事实错误。（一）关于“转移登记违约责任”的认定，其自由裁量权排斥了当事人的意思自治权（一审判决第二项）。根据《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）第二十二条之（2）“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日起，按日向买受人支付已交房屋价款万分之一的违约金”的约定，诉请判令出卖人按前述约定承担“违约责任”到“实际交付”之日止。一审判决其承担违约责任的时间节点界定到赵祖碧立案，没有事实根据。日后赵祖碧再主张权利，既浪费审判资源，又增加当事人诉累。故请二审按前述约定和赵祖碧一审诉求依法判决。（二）关于逾期交房的认定，一审判决书认定事实错误。一审判决书以“2016年7月30日”赵祖碧获得钥匙的时间切断出卖人违约责任，属认定事实错误。《合同》第十一条约定的“交付时间和条件”载明“……（二）该商品房交付时应当符合下列1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。”。出卖人并未按约定的“条件”交付，应按第十三条的“约定”承担违约金为“已付房款的万分之一”和“并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金……”。直到一审（重审）法庭辩论终结前，出卖人都没有向法庭提供《合同》第十一条第一款第（二）项之第1、2、3和第二款载明的“交付条件：即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”。故应按约定承担违约责任。而一审判决按“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”计付违约金没有事实根据。据此，请二审法院予以纠正，支持赵祖碧一审诉讼请求。另补充，润和房开以赵祖碧未履行支付房款39450元为由，不履行办证义务，一审并未反诉请求变更和撤销商品房买卖合同中关于办理房产证的条款，也未主张不能履行该条款，但一审判决直接认定履行不能错误。润和房开答辩称：润和房开与赵祖碧之间就涉案房屋并未签订任何合同，涉案房屋的购买是由黄世荣购买后转让给赵祖碧，黄世荣转让给赵祖碧后并未与房开公司解除原有的买卖合同关系，致使房开公司不能与赵祖碧签订房屋买卖合同。后因赵祖碧向房开公司支付34353元，房开公司的经理赵德志向赵祖碧开具274353元的发票，由此仅能表明房开公司与赵祖碧之间就涉案房屋存在事实上的买卖合同关系，但不能以一审赵祖碧提供的商品房买卖合同认定为赵祖碧与房开公司之间签订的合同。从黄世荣向房开公司分4次支付的购房款的时间上可以看出，涉案房屋原来是由黄世荣向房开公司购买，并非赵祖碧，后赵祖碧向房开公司支付的款项金额为34353元，黄世荣与赵祖碧共同支付的款项与发票所体现的金额274353元并不相符，相差金额为39450元，现黄世荣在原审过程中出庭作证时已表明放弃购买涉案房屋，并表明其所支付的款项转到赵祖碧名下，因此基于赵祖碧与房开公司之间成立的事实买卖合同关系，涉案房屋的购房款应确定为274353元，赵祖碧应当向房开公司补足购房款的差额部分。上诉人与房开公司之间并未签订涉案商品房买卖合同，房开公司不应当按该合同所载内容承担赵祖碧主张的违约责任。涉案房屋所属的涉案工程房开公司交由施工单位施工完成，整个工程已达到使用条件，不存在赵祖碧所称不通水通电等使用条件的情形。润和房开上诉请求：一、撤销贵州省黔西县人民法院（2019）黔0522民初6059号民事判决第一、二、三项，依法改判驳回赵祖碧的一审诉讼请求；二、本案一二审诉讼费用，由赵祖碧承担。事实及理由：一、一审判决认定“原告赵祖碧与被告贵州同心润和房地产开发有限公司于2014年11月26日签订的《商品房买卖合同》成立并生效”，事实认定不清，法律适用错误。二、结合上诉人向赵祖碧开具274353元的发票以及收取购房款34353元的行为，可以推定确认出卖人与赵祖碧于2016年5月19日就涉案房屋交易形成事实上的买卖合同法律关系，然双方并未进一步明确交房及办理商品房转移登记的有关文书的履行期限。因此，上诉人不应承担赵祖碧主张的逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金及逾期交房的违约金。即使赵祖碧单方签订的涉案《商品房买卖合同》对上诉人具有法律约束力，也不应判决上诉人承担逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金17970.12元及逾期交房的违约金。具有理由如下：1、涉案《商品房买卖合同》系由黔西县房产部门提供的格式版本，买受人未能依约获得办理商品房转移登记的有关文书，客观上产生的经济损失仅与文书是否获得或持有有关，与买受人已付购房款并无直接关系，而客观上文书的利用所产生的经济损失明显系低于房价款所产生经济效益。该合同第二十二条第三款约定的“逾期办理商品房转移登记的有关文书”的违约金计算方式（以已付购房款为基数）及计算比例（每日万分之一），明显高于买受人未及时获得转移登记的有关文书所造成的客观损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”,据此，应当对赵祖碧一审主张的违约金调整减少，不应按照该合同约定的方式进行计算。2、本案中，赵祖碧尚有购房款39450元未支付，在赵祖碧未履行购房款支付义务的前提下，出卖人有权拒绝向赵祖碧交房。一审判决上诉人承担逾期交房违约金的计算期间为2016年1月1日至2016年7月30日，明显计算错误。三、出卖人按照涉案房屋交易的总价款274353元向赵祖碧开具发票，仅能说明上诉人的纳税义务已经履行，并不能说明赵祖碧已向上诉人支付购房款274353元。一审判决仅凭发票认定赵祖碧已履行付款义务，事实认定错误。四、赵祖碧一审变更诉讼请求后，主张的标的额由33万余元减少至25万余元，然一审法院在判决驳回赵祖碧其余诉讼请求的同时，并未将一审案件受理费3129元进行划分分担，将应退还的案件受理费及被上诉人败诉部分应负担的案件受理费，全部决定由出卖人负担，违反了《诉讼费用交纳办法》第二十一条第二项规定。赵祖碧答辩称，黄世荣将案涉房屋转让给赵祖碧之后至润和房开向赵祖碧出具发票载明赵祖碧为权利人的当时起，润和房开即认可黄世荣与赵祖碧的债权转让行为。同时确认了赵祖碧与自己的买卖合同关系，赵祖碧与润和房开的合同买卖关系即已经成立并生效。润和房开未在合同上签名不影响合同成立，故一审判决认定正确。赵祖碧与润和房开买卖合同所支付的对价有润和房开出具的发票，该发票与合同约定的金额一致，证明赵祖碧已经完全按合同约定履行了义务。综上，公司抗辩没有涉及履行不能，而是主张赵祖碧尚欠房款而不履行包括办理房产证和供水供电等义务引起诉争，因润和房开抗辩没有事实根据，除应履行约定的办证义务外，还应按约定承担违约责任。被上诉人黄世荣未提交书面意见。原审原告赵祖碧向一审法院起诉请求：1、判决确认被告于2014年11月26日要约原告签字的涉案黔西县中心医院住宅楼2-11-3号商品房的《商品房买卖合同》有效；2、判决确认被告未按照《合同》第十一条和第十二条的约定，未向原告交付符合约定条件的该商品房的行为违约，因被告未按约定交付符合水、电、通信、电视、宽带设施条件的案涉商品房予原告，按《合同》第十二条（一）（2）的约定，判决被告每日承担总购房款万分之五的赔偿责任到2019年11月31日为195476.5125元（1425天×274353元×0.05%），并判决从2019年12月1日起，由被告每日承担原告137.1765元的违约金，直到交付符合约定条件的案涉商品房予原告为止；3、判决确认被告因未按《合同》第十一条约定的期限和条件，未向原告交付符合约定条件的案涉商品房予原告的行为违约，并按《合同》第十三条（一）（1）的约定，判决被告从2016年1月1日起每日向原告支付总房款的万分之一违约金到2019年11月31日止共计1425天的违约金，合计人民币39095.3025元（1425天×274353元×0.01%），并判令被告从2019年12月1日起，每日向原告支付27.4353元（274353元×0.01%）的违约金到实际交付符合约定条件的商品房给原告之日止；4、判令确认被告未按照《合同》第二十二条第（三）款第二之（2）约定，未将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的行为违约，并判令被告从2018年1月1日起到2019年11月31日止（690天），向原告支付总购房款274353元的万分之一的违约金为人民币18930.15元（690天×274353元×0.01%），并从2019年12月1日起，每日向原告支付27.435元（274353元×0.01%）的违约金到实际办理案涉商品房转移登记的有关文书交付原告之日止；5、判决被告立即交付符合《合同》第十二条约定的水电等设施条件的案涉商品房予原告；6、判决被告立即将办理案涉商品房转移登记有关文书交付原告；7、案件受理费被告承担。一审法院认定事实：被告贵州同心润和房地产开发有限公司系2012年3月29日依法成立的有限责任公司，其主要经营范围为房地产开发及销售等，被告贵州同心润和房地产开发有限公司以出让的方式取得了位于黔西县的地块的建设用地使用权，经批准，被告在上述地块建设商品房，建设项目名称为黔西县中心医院住宅楼。第三人黄世荣系黔西县中心医院（现黔西县人民医院）的职工，其通过抽签的方式取得购买黔西县中心医院住宅楼一单元2楼Ａ号房屋的资格，后因该房屋平方较小，经原告、第三人黄世荣和被告协商后，双方将一单元2楼Ａ号房屋更换为第Ｂ幢2单元11层3号房屋，而原告赵祖碧并非黔西县中心医院的职工，无购买案涉房屋的资格，但为购买第Ｂ幢2单元11层3号房屋，其与第三人黄世荣协商，由黄世荣代为交纳购房款，并签订一份放弃购买涉案房屋的承诺书，2016年5月19日前，原告以第三人黄世荣的名义通过黄世荣向被告分次交纳房款，2013年4月20日，第三人黄世荣向被告交纳了预付房款53700元，2014年3月18日第三人黄世荣向被告交纳了购房款26850元，2014年7月17日第三人黄世荣向被告交纳了购房款40000元，2014年10月2日，第三人黄世荣向被告交纳了购房款80000元，以上合计200550元，被告收取房款并出具收据。2016年5月19日，原告赵祖碧向被告交纳案涉房屋尾款34353元，被告向原告赵祖碧开具案涉房屋第Ｂ幢2单元11层3号的购房款发票，发票金额为274353元。2014年11月26日，原告赵祖碧在被告提供的《商品房买卖合同》中作为买受人签字，合同约定原告赵祖碧向被告同心润和公司购买其开发的黔西县中心医院住宅楼Ｂ幢2单元11层3号房，房屋套内建筑面积101.98平方米，单价为2690.27元，总价款为274353元。双方在《商品房买卖合同》第十一条（一）约定“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合同证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”第十二条约定“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；5、电话通信：交付时线路铺设到户；6、有限电视：交付时线路铺设到户；7、宽带网络：交付时线路铺设到户。以上第1.2.5.6.7项需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.01%的违约金，并采取措施保证相关设施于30日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为每日按总房款万分之五的标准。”第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在10日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计收向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过／日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之／的违约金，并于该商品房实际交付之日起／日内向买受人支付违约金。”第二十二条约定：“二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……;2、约定日期起30日以后，出卖人人不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列1、2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人交付房价款万分之一的违约金。”2014年11月26日签署的《商品房买卖合同》，原告签字后，被告未盖章也未进行合同预售备案登记。上述合同签订后，2015年11月21日，第三人黄世荣交纳了涉案房屋的代收费12418元，包括办土、房证费831元、水电入户1985元、大修基金5487元、税费4115元。原告于2016年7月30日领取涉案房屋钥匙并进行装修，同日，原告交纳了装修保证金3000元，预收物业管理费1812元，装修垃圾清运费360元，公摊费180元，在装修过程中原告使用的是施工用电进行装修的，后因被告称原告尚欠其房款39450元导致装修没有继续进行，现原告以被告违约为由诉至法院请求如上所判。另查明，本案案涉房屋无查封、无抵押、无限制情况。本案一审争议焦点为：1、原告赵祖碧与被告是否存在商品房买卖合同关系；2、原告的诉求能否得到支持。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，应受《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的调整。合同订立的过程就是当事人双方使其意思表示趋于一致的过程，从《中华人民共和国合同法》第十三条：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”中得以体现，因此合同的成立必须有双方或多方当事人对合同的标的、数量、质量、价款或者报酬等内容协商一致，即达成了合意。《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”合同采用书面形式的目的，主要在于使合同的存在及其内容有切实的证据，以减少争端，并使当事人理解订立合同的法律后果及双方的权利义务，合同的书面形式有助于证明合同的成立与生效，但不采用书面形式的合同，也并不意味着不具备合同成立的要件，不生效。本案中，原告赵祖碧在被告提供的《商品房买卖合同》上签字，且按照双方的约定，第三人黄世荣代原告向被告交纳了购房款200550元，而原告也向被告交纳了购房尾款34353元，以上原告共计向被告交纳了购房款234903元，被告收到以上购房款后，向原告赵祖碧开具案涉房屋第B幢2单元11层3号的购房款发票，发票金额为274353元。原告按照合同约定履行了付款义务，被告也收取了购房款接受了原告的购买行为，显然双方签订的《商品房买卖合同》已经成立并且生效，至于被告未在合同文本上签字盖章这样欠缺形式要件的情形并不影响该合同已经成立的事实。对于被告辩称原告未交齐购房款，尚欠购房款39450元，被告已经出具了涉房屋第B幢2单元11层3号的购房款发票给原告，且发票上载明的金额274353元即《商品房买卖合同》上约定的金额，原告已经举证证明其全部缴纳了购房款，而被告也出具了全额购房款发票给原告，原告在举证责任已经完成，被告对于原告未交齐房款不能做出合理的说明，且没有交清购房款就出具发票显然不符合生活常理，被告作为依法成立的房地产开发公司，应当建立完善的会计财务制度并履行如实纳税的义务，其出具的《销售不动产统一发票（自开）》中付款方为赵祖碧，房屋总价款、房屋号均与合同约定一致，结合第三人黄世荣称原告赵祖碧通过其向被告交纳房款的证言，应认定案涉房款已经交清，被告不能提供证据证实原告未交纳房款，其以涉案房款未交清为由的抗辩意见依法不予采纳。对于原告赵祖碧要求被告办理案涉房屋转移登记有关文书并交付给原告的诉请，因本案购房合同未进行预售备案，房屋也无预告登记，其办理房屋转移登记的条件尚不具备，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，被告负有的交付办理案涉房屋转移登记有关文书的义务事实上处于不能履行的状态，被告对该两项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，故原告要求被告履行交付转移登记的有关文书的诉讼请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。依法订立的合同首先应是双方的真实意思表示，且不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得损害国家、集体或者第三人的利益。合同订立后对双方当事人均产生法律上的拘束力，双方均应按合同约定履行义务和行使权利。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行合同义务，合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告应当在合同约定的期限内代为办理房屋产权转移登记，并将产权转移登记文书交付给原告，而根据庭审查明的事实可知，被告至今未向房产管理部门提出申请，明显违约。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同对被告未在规定期限内办理产权转移登记手续的情形下的违约金有约定，应从其约定，合同约定：“出卖人于2017年12月31日前，取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……;2、约定日期起30日以后，出卖人人不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列1、2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人交付房价款万分之一的违约金。”根据该约定，原告请求支付逾期办理转移登记有关文书的违约金的诉讼请求符合合同约定及法律规定，依法予以支持，被告从2018年1月1日起违约，被告自2018年1月1日起至2019年10月18日原告起诉时止，共计违约655天，应支付违约金17970.12元（274353元×0.01%×655天）。由于被告能向原告交付案涉房屋转移登记有关文书的时间目前尚不能确定，故对原告主张的违约金中涉及起诉后至实际交付办理转移登记有关文书之日止的部分，原告可向被告另行主张权利，本案暂不作处理。原被告双方约定的交房时间为2015年12月31日，原告实际获得房屋钥匙的时间为2016年7月30日，被告从其违约之日即2016年1月1日起至2016年7月30日止，共计违约211天，双方签订的合同上并未约定逾期交付房屋的违约金的标准，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故原告诉求的逾期交付房屋违约金仅支持2016年1月1日起至2016年7月30日止，以已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。关于原告要求被告未按合同约定交付符合水、电、通信、电视、宽带设施条件的案涉商品房予原告并支付违约金的诉讼请求，被告已于2016年7月30日向原告交付了房屋钥匙，且原告收房后即进行装修，合同约定上水、下水、供电等需要原告自行办理开通使用手续，但庭审中原告并未举证证实其自行办理了开通手续，且庭审中原告称双方系因购房款问题导致被告截断电源，该原因的形成不能认定被告违反合同中上水、下水、供电交付时达到使用条件的约定，原告就此主张水、电未在交付时到达使用条件的违约金及交付房屋的诉讼主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告赵祖碧与被告贵州同心润和房地产开发有限公司于2014年11月26日签订的《商品房买卖合同》成立并生效；二、被告贵州同心润和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告赵祖碧支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金17970.12元；三、被告贵州同心润和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告赵祖碧支付逾期交房违约金，该违约金以274353元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2016年1月1日起计算至2016年7月30日止；四、驳回原告赵祖碧其余的诉讼请求。案件受理费3129元（按实际收取），由被告贵州同心润和房地产开发有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。二审对一审判决认定的事实予以确认。另，双方在二审中均认可涉案房屋所在单元绝大部分业主已入住。本院认为，本案二审争议焦点为，1.一审认定双方于2014年11月26日签订的《商品房买卖合同》成立并生效是否正确；2.一审判决确定的逾期交付办理转移登记有关文书违约责任是否恰当；3.一审判决确定的逾期交付房屋违约责任是否恰当。关于焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第二十五条“承诺生效时合同成立。”第二十六条第一款“承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。”第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，本案中，由于赵祖碧签名确认的商品房买卖合同系润和房开提供的格式化合同文本，润和房开提供合同文本的行为系要约行为，而赵祖碧签名确认的行为属于承诺，从此种交易模式看，可以合理认定签名落款的时间即为承诺达到出卖人的时间，因此，一审判决确认双方于2014年11月26日签订的《商品房买卖合同》成立并生效正确。对润和房开提出的该认定错误，并以此为基础提出双方在2016年5月19日形成事实的买卖合同法律关系，且由于未对交房时间、交付转移登记文书等事项作出约定，润和房开不应承担违约责任的主张不能成立，二审不予支持。关于焦点2，赵祖碧提出逾期交付转移登记违约金的截止时间应计算至实际交付时止，润和房开则提出一审判决按合同约定确定的日0.01%计算标准过高，应予调减。经查，关于此项违约金计算的截止时间问题，赵祖碧起诉请求主张计算至实际交付之日，而合同约定的计算截止日期亦为实际交付之日，因此，一审判决以润和房开能够交付有关文书的时间不能确定为由，将违约金计算至赵祖碧起诉之日，而之后部分要求原告另行主张，没有法律依据，二审予以纠正。对润和房开提出计算标准过高的问题，并无证据证明日0.01%的标准明显过高，二审对其所提调减计算标准的请求不予支持。关于焦点3，赵祖碧提出由于出卖人未按约定条件交付房屋，一审判决以赵祖碧2016年7月30日取得钥匙的时间为逾期交房违约责任截止日期不当，且以“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”计付违约金没有事实依据，请求按日万分之一为标准计算至实际交付符合约定条件的商品房为止。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，一审判决确定的逾期交房违约金计算截止日期并无不当。赵祖碧在使用房屋过程中如发现房屋存在质量等问题，可以另行依法主张权利。关于计算标准问题，经查，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条第一款“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。”之规定，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准存在一个幅度，一审判决以此为计算违约金的标准，使判决确定的当事人权利义务不明确，应予纠正。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，可以按照同地段同类房屋租金标准确定违约责任。本案中，尽管赵祖碧主张的合同约定的日0.01%的逾期交房违约责任是针对逾期10日内的情形，而非双方实际履行的情形，但考虑到本案房款金额、当地实际经济水平、润和房开未就一审判决确定的逾期交房违约金计算标准提出异议等实际情况，按赵祖碧主张的标准计算不会明显高于当地租赁价格，不会损害润和房开的合法权益，故对赵祖碧所提按日0.01%的标准计算的主张予以采纳。关于赵祖碧提出一审未对其提出的“判决被告立即交付符合《合同》第十二条约定的水电设施的案涉房屋予原告”的诉讼请求进行审理即迳行判决驳回诉讼请求，属程序违法的问题，经查，一审已对此进行了审理，且判决已载明了相应的理由，不存在赵祖碧所称的程序违法问题。除一审判决阐明的理由外，从双方二审中所述涉案房屋所在单元绝大部分业主已入住的情况看，也能补强说明一审判决驳回其前述诉请的正确性。故对该上诉理由不予采纳。关于赵祖碧所称润和房开未提出“事实上处于不能履行状态，也不能采取其他方式替代履行”的抗辩，一审判决以此为由不支持其要求立即交付转移登记相关文书的请求不当。经查，人民法院审理案件应以事实为基础，现并无证据证明涉案房屋已完成初始登记、具备办理转移登记的条件，客观上无法实现立即交付有关文书的目的，一审判决在本案中未予支持并无不当。赵祖碧可在具备条件的情况下另行主张。关于润和房开提出一审判决认定赵祖碧已支付房款274353元错误的问题，经查，润和房开已向赵祖碧出具了该金额发票，也无充分证据予以推翻，一审判决予以确认并无不当，润和房开的该上诉理由不能成立，二审不予支持。关于润和房开所提诉讼费收取问题，经查，一审诉讼请求并非完全固定的金额，存在后续计算的问题。赵祖碧在一审中变更后的诉讼请求，阶段性确定的诉讼标的额约为253501.66元，参照该金额，根据国务院《诉讼费用交纳办法》第十三条“案件受理费分别按照下列标准交纳：（一）财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按照下列比例分段累计交纳：1.不超过1万元的，每件交纳50元；2.超过1万元至10万元的部分，按照2.5％交纳；3.超过10万元至20万元的部分，按照2％交纳；4.超过20万元至50万元的部分，按照1.5％交纳；……”之规定，一审应收案件受理费为5102.52元，一审仅收取3129元过低，二审根据二审判决情况，对一审诉讼费的收取及分配予以调整。综上所述，赵祖碧的部分上诉请求成立，对成立部分予以支持，润和房开的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但对逾期交房违约金计算标准、逾期交付办理转移登记文书违约金计算截止日期确定不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下：一、维持贵州省黔西县人民法院(2019)黔0522民初6059号民事判决第一项，即：一、原告赵祖碧与被告贵州同心润和房地产开发有限公司于2014年11月26日签订的《商品房买卖合同》成立并生效。二、撤销贵州省黔西县人民法院(2019)黔0522民初6059号民事判决第二、三、四项，即：二、被告贵州同心润和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告赵祖碧支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金17970.12元；三、被告贵州同心润和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告赵祖碧支付逾期交房违约金，该违约金以274353元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2016年1月1日起计算至2016年7月30日止；四、驳回原告赵祖碧其余的诉讼请求。三、上诉人贵州同心润和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向上诉人赵祖碧支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金以274353元为基数自2018年1月1日起按每日万分之一计算至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止；四、上诉人贵州同心润和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向上诉人赵祖碧支付逾期交房违约金，该违约金以274353元为基数按每日万分之一的标准自2016年1月1日起计算至2016年7月30日止。五、驳回上诉人贵州同心润和房地产开发有限公司的上诉请求；六、驳回上诉人赵祖碧的上诉请求及原审其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费5102.52元，由原审原告赵祖碧负担1100元，由原审被告贵州同心润和房地产开发有限公司负担4002.52元；二审案件受理费5102.52元，由上诉人赵祖碧负担1100元，由上诉人贵州同心润和房地产开发有限公司负担4002.52元。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇二〇年七月三十一日法官助理  郭友浪书 记 员  主宏亮