湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1081民初702号原告：何小锋，男，1990年9月5日出生，汉族，户籍地湖南省资兴市，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：曹清，资兴市金鑫法律服务所法律工作者。被告：陈美辉，女，1987年7月19日出生，汉族，住湖南省资兴市。被告：资兴市邻家房产罗围店，住所地湖南省资兴市罗围迎宾路794号。经营者：曾念红，男，1982年5月27日出生，汉族，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：王萍萍，广东广岭律师事务所律师。原告何小锋与被告陈美辉、资兴市邻家房产罗围店（以下简称邻家房产罗围店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何小锋及其委托诉讼代理人曹清,被告邻家房产罗围店的委托诉讼代理人王萍萍到庭参加诉讼。被告陈美辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何小锋向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告陈美辉于2018年8月4日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告陈美辉返还原告购房款571700元；3.判令被告资兴市邻家房产罗围店经营者曾念红对被告陈美辉571700元购房款承担连带返还责任;4.判令两被告支付违约金62000元；5本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年8月4日，原告委托其姐姐何小辉通过被告邻家房产罗围店购买被告陈美辉所有的位于资兴市，房屋面积124.83平方米，房屋售价总金额为620000元，双方签订《房屋买卖合同》。合同签订后，原告按照合同约定支付了被告购房款571700元，被告陈美辉收到原告购房款后，没有按合同约定履行义务，至今未办理过户手续，并且还隐瞒其所售房屋在银行抵押贷款的事实。经原告多次催促其还款后，双方于2019年12月30日又签订《补充协议》。协议约定，被告陈美辉于2020年1月7日前将银行所有贷款还清，如未还清则用自己所有的车牌为湘Ｌ×××××号广本轿车以120000元的价格抵押给原告。约定到期后，被告仍未将银行贷款还清。被告邻家房产罗围店经营者曾念红未将被告陈美辉所售房屋的信息如实告知给原告，隐瞒涉案房屋在银行作了抵押的事实，存在违约行为。为此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告陈美辉未予答辩。被告邻家房产罗围店辩称：一、同意解除房屋买卖合同中的房屋买卖关系，不同意解除居间关系。本案审理的是房屋买卖合同纠纷而不是居间纠纷，邻家房产罗围店不是房屋买卖中的当事人,与双方都不存在房屋买卖关系，而是居间关系，邻家房产罗围店已经促成了房屋买卖的完成，完成了居间义务，居间关系与买卖关系为两个不同法律关系，并不能在本案的房屋买卖合同纠纷中作出审理，邻家房产罗围店不属于本案审理的对象。二、原告请求邻家房产罗围店经营者曾念红对被告陈美辉571700元购房款承担连带返还责任没有任何依据，不应得到支持。原告是把购房款支付给了被告陈美辉，邻家房产罗围店没有收取任何一笔房款，原告无权要求邻家房产罗围店返回，且协议中也没有约定邻家房产罗围店需承担连带返还责任，另《房屋买卖合同》第十二条备注中明确约定了付款方式，在合同履行过程中，原告明悉房屋存在抵押，仍同意继续履行《房屋买卖合同》并支付购房款，且与被告陈美辉签署《补充协议》，原告支付给被告陈美辉的每一笔购房款都是基于合同约定应履行的支付义务，邻家房产罗围店对原告支付571700元的行为没有任何过错。三、原告要求邻家房产罗围店支付违约金没有依据。本案中，买卖合同履行不成的根本原因是原告与被告陈美辉在针对房屋抵押进行约定后，被告陈美辉因个人原因没有按照约定及时还清银行贷款，邻家房产罗围店对被告陈美辉的行为无法把控，且原告明悉房屋存在抵押，但仍同意继续履行买卖合同并就房屋抵押问题多次与被告陈美辉达成相关意见，根本无需再追究房屋是否存在抵押，邻家房产罗围店对合同履行不成没有过错，原告诉请邻家房产罗围店承担违约责任不能得到支持。本院经审理认定事实如下：2018年8月4日，原告何小锋（买方）与被告陈美辉（卖方）及邻家房产罗围店（经纪方）签订《房屋买卖合同》,合同约定：原告何小锋购买被告陈美辉位于鲤鱼江水岸豪庭xx号房屋，该房屋建筑面积为124.83平方米，以现状出售；房屋售价总金额为62万元，买方应于合同签订之日向卖方支付定金2万元（此定金直接转作购房款），2018年8月5日支付首期房款18万元，2018年9月15日前交房当天再支付第二期房款20万元，2019年1月3日前再支付第三期房款17万元，第四期尾款5万元过户当日支付给卖方；双方同意在定金中预留人民币1万元作为交楼押金，由经纪方监管，此款在双方确定无误后交楼当天退回给卖方；该物业产权现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应承担违约责任；该物业（房屋）没有设定抵押，卖方对该物业（房屋）享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同后当日内将房地产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的经纪方作为办理过户手续之用；因此房屋产权证暂未办理出来，一手房产证一切费用由卖方承担，并保证卖方过户到第三方名下；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之二十支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过二十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金及承担支付成交价3％的中介服务佣金；经纪方应向买卖双方详解本合同各项条款，应将卖方提供的房屋信息如实向买方披露，负责协助买卖双方办理产权过户登记手续；合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，原告支付定金2万元，次日，原告支付首期房款18万元，2018年9月10日原告支付第二期房款20万元，当日，被告陈美辉将房屋钥匙交给原告，双方签订交楼确认书，2018年12月24日原告支付第三期房款17万元。被告陈美辉收到房款后，每次都出具了收据给原告，在2018年12月24日的收据上备注：卖方陈美辉必须保证2019年1月31日前还清此房全部贷款。因陈美辉未依约还清贷款，2019年12月30日，原告何小锋（买方）与被告陈美辉（卖方）签订《补充协议》，约定：涉案房屋产权为陈武与陈美辉共同共有，经与陈美辉确认，该房屋为陈美辉离婚后个人财产，与陈武无关，故此次房屋买卖与房产债务全权由陈美辉负责；在买方于2018年9月15日前支付第二期房款20万元时，经买卖双方协商同意，卖方收到房款后及时还清银行按揭贷款28万元，现因卖方经济原因一直未按当初约定去办理按揭贷款还款手续，导致按揭还款逾期，银行即将查封该房产；现经买卖双方再次协商同意，卖方于2020年1月7日前想办法还清银行贷款，如逾期未还，卖方将其名下所有的车牌为湘Ｌ×××××号广本轿车以12万元的价格抵押给买方，买方有权任意处置该财产，并且买方有权继续上诉追回该房产所有债务，由此产生的费用由卖方承担。协议签订后，原告于2020年1月23日再次转款1700元给被告陈美辉。至今，被告陈美辉仍未如期还清银行贷款。另查明，涉案房屋为被告陈美辉与陈武的共同财产，双方于2016年8月16日协议离婚时约定该房屋归被告陈美辉所有，按揭贷款由被告陈美辉承担。2020年4月23日，原告向本院申请诉前财产保全，交纳保全费3670元。上述事实，有居民身份证、工商登记信息、《房屋买卖合同》、《补充协议》、收据、《离婚协议书》、交楼确认书及当事人陈述等证据证实，并经庭审质证属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告陈美辉签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》，约定原告购买被告陈美辉的房屋，系当事人真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当自觉遵守。原告依约向被告陈美辉支付了购房款，被告陈美辉有义务将无瑕疵的涉案房屋交付原告。但被告陈美辉隐瞒了尚有部分银行按揭贷款未还清、涉案房屋存在抵押的情况，之后，在收到原告购房款又不及时去银行偿还贷款，导致房屋无法办理产权过户手续，致使合同目的不能实现，被告陈美辉的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，对原告要求解除原、被告2018年8月4日签订的《房屋买卖合同》，被告陈美辉退还其购房款571700元的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《房屋买卖合同》中既约定了定金，又约定了违约金，现原告主张被告陈美辉支付违约金62000元，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求被告邻家房产罗围店经营者对被告陈美辉返还购房款571700元承担连带返还责任并支付违约金62000元的请求。经查，《房屋买卖合同》约定，经纪方应将卖方提供的房屋信息如实向买方披露，房屋产权现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责，如与实际情况不符则卖方应承担违约责任等。原告与被告陈美辉系房屋买卖合同关系，与被告邻家房产罗围店为居间合同关系，依据合同相对性原则，因被告陈美辉的违约行为致使合同目的不能实现，应由被告陈美辉向原告承担相应的责任。被告邻家房产罗围店在提供居间服务时，虽未严格审查涉案房屋是否存在抵押，对此存在一定过错，但其已依约查明涉案房屋的权属，将卖方提供的房屋信息向买方披露，协助买卖双方签订了《房屋买卖合同》，履行了合同约定的大部分居间事项。原告在签订合同时，明知涉案房屋未办理房屋所有权证，但未对房屋是否存在瑕疵进行合理审查，在合同上确认房屋没有设定抵押，对此原告亦存在一定过错。且原告在2018年9月10日支付第二期购房款时，明悉房屋按揭贷款未还清、存在抵押情况仍同意继续履行合同、支付后续购房款，造成合同最后不能履行的根本原因是被告陈美辉未按时偿还贷款，与被告邻家房产罗围店无直接关联性。原告主张被告邻家房产罗围店在出售涉案房屋时隐瞒房屋抵押情况，但未向本院提供相关证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。综上，原告请求被告资兴市邻家房产罗围店经营者对被告陈美辉返还购房款571700元承担连带返还责任并支付违约金62000元的请求，于法无据，本院不予支持。被告陈美辉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为其自愿放弃相关诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告何小锋与被告陈美辉于2018年8月4日签订的《房屋买卖合同》；二、被告陈美辉于本判决生效之日起十日内返还原告何小锋购房款571700元；三、被告陈美辉于本判决生效之日起十日内支付原告何小锋违约金62000元；四、驳回原告何小锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10137元，减半收取计5068.5元，保全费3670元，合计8738.5元，由被告陈美辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  唐廷刚二〇二〇年七月二十七日法官助理唐明菲书记员张欢附本案相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。