河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终5337号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张浩。 委托诉讼代理人：刘明昊。 委托诉讼代理人：李鑫，河北国才律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：北国商城股份有限公司石家庄北国东尚购物中心，营业场所石家庄市长安区中山东路265号汇景国际1-103。 负责人：王洪震，该中心副总经理。 被上诉人（原审被告）：北国商城股份有限公司，住所地石家庄市桥西区中山东路188号。 法定代表人：刘春东，该公司董事长。 二被上诉人委托诉讼代理人：李维华。 上诉人张浩因与被上诉人北国商城股份有限公司（以下简称北国商城）、北国商城股份有限公司石家庄北国东尚购物中心（以下简称北国东尚）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初4498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张浩上诉请求：1.依法撤销石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初4498号民事判决第二项，依法改判被上诉人赔偿上诉人经济损失共计82万元；2.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人在租赁合同履行过程中存在违约行为，属于对事实认定错误。上诉人与被上诉人北国东尚于2014年11月14日签订《租赁协议》，对租金及租金缴纳时间进行了约定。合同履行过程中，双方对租金缴纳的金额、方式及时间进行了变更。上诉人具体租金的缴纳是以被上诉人北国东尚的“北国东尚MALL租金费用催缴单”为准，该催缴单的内容包括缴费时间、缴费金额、缴纳哪月的租金等，其性质为缴费通知单，其作用为通知上诉人根据催缴单的内容缴纳租金等费用，其该催缴单与《租赁合同》相关事项的约定是不同的。被上诉人提供了新的租金缴纳方式，上诉人默示接受，并按照新的方式进行缴费，虽与合同内容约定不符，但是双方协商一致的结果。被上诉人催促缴纳拖欠的租金等费用时使用的是《关于租金催缴一事的沟通函》。沟通函与催缴单两者的内容完全不同，两者相互印证，证实催缴单即为通知单的性质，也证明了双方变更租金缴费方式。二、一审判决对上诉人提交的对案件事实有重大影响的出警《证明》只字未提，严重损害了上诉人的合法权益。2019年10月28日，石家庄市公安局长安分局青园街派出所为上诉人出具了《证明》，即2016年8月11日，被上诉人在上诉人不知情的情况下强行拆除其店面，可以证实被上诉人非法解除《租赁合同》并给上诉人造成了巨大的经济损失。三、一审判决以上诉人在收到解除通知后未在三个月内提起诉讼为由认定租赁合同的解除，属于适用法律错误，该案件中被上诉人不具有实质解除权。四、一审判决要求上诉人自行承担被上诉人给上诉人造成的82万元经济损失，不但有失公平而且违反法律规定。五、一审判决以上诉人提交的损失票据为收据，对其证明力不予认可，与我国法律规定相违背。 北国商城、北国东尚答辩称，首先我们同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求，双方并未就租赁合同约定的租金支付方式进行任何变更，张浩几乎每一个月都未能按时足额交纳租金等费用，属于严重地违反合同约定。根据合同法的第78条规定当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更，所以双方并未对合同的履行进行书面的合意的变更，而且张浩也并不是按照催缴单的日期来缴纳租金，因此谈不到任何的变更。第二，我公司具有合同解除权，合同法的93条明确的规定，双方协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。上诉人认为解除合同通知不发生法律效力，是没有任何法律依据的，另外上诉人声称没同意解除合同，但是上诉人自6月份缴纳租金后，到我公司跟他报案的时候，8月11日一直后面的租金7月份租金8月份租金都没有交，因此上诉人以事实的行为默认了合同的解除，后面的租金他根本没有交，综上，我们认为本合同因张浩违约导致合同解除。另外关于开庭时对于对方代理人的代理权限的质疑，因为在一审过程中我公司提交了证据证明张浩将该场地变更给师惠贤并且向我公司出具了买卖合同更名申请、转让申请，因此我公司认为根据张浩与师惠贤的更名申请，双方已经交接完毕并且买卖合同已经履行完毕，那么张浩就不具备本案的当事人资格，本案跟张浩已经完全没有关系，张浩没必要用他的名义来起诉。我认为实际的所有权已经发生了变更。 张浩向一审法院起诉请求：1、依法判令被告继续履行租赁合同，并赔偿原告各项损失、返还保证金，共计85万元；2、本案诉讼费等相关费用由被告承担。 北国东尚向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人支付拖欠的租金及物业保洁费27900元；2、判令被反诉人支付违约金21900元；3、判令被反诉人支付拆迁费4600元；4、判令被反诉人支付仓库租赁费用58400元（暂计算至2017年5月31日）；5、判令被反诉人承担诉讼费用。 一审法院认定事实：原告与被告东尚购物中心签订《北国商城股份有限公司石家庄东尚购物中心租赁合同》。合同约定，原告承租被告石家庄东尚购物中心（地址：中山东路265号）营业（建筑）面积为400平方米，乙方用于经营冠以“生活方式”的餐饮相关项目。租赁期限为36个月，自2014年11月15日至2017年11月14日；第一、二年每月租金为21900元，第三年每月租金为23433元；租赁期限的前两个月免租装修期；合同支付方式为月缴，每月20日前上缴下月租金。合同签订后，原告在店面进行装修、经营。后原告将租金及物业费交纳至2016年6月。2016年6月25日被告北国东尚以告知函的方式告知原告，称原告于2015年1月至2016年6月连续18个月延迟缴纳租金及物业费用，严重违反了双方约定，其有权单方解除合同。2016年6月25日向原告送达了《欠租清退并中止合同告知函》，正式告知原告于2016年7月20日解除双方合同，并扣除信誉保证金，原告应于2016年7月25日前完成撤店工作。当日，刘明昊在该告知函签上“不同意刘明昊”的字样。2016年8月被告将原告店铺中相关商品、设施等搬离。 本次庭审中，原告提交了被告出具的2016年4月15日、5月17日、6月19日的《北国东尚mall租金费用催缴单》，证实双方交纳租金的方式为上缴，而原合同中约定为每月20日缴纳，为下缴，据此能证明双方对租金支付方式进行了变更，原告不存在违约的情形。被告对此不予认可，称4月15日和5月17日的两份单据原审中提交过，我方认可，6月19日的没有章，我方不认可，该三份催缴单，证明原告至少三次已经违约。且不能证明双方对合同的履行方式进行了变更。 同时被告提交证据：1、2016年6月24日告知函。2、2016年3月24日师惠贤签字的沟通函。3、2016年3月23日师惠贤签字的保证书。4、2016年1月20日更名申请。以上证据均证实原告拖欠租金的事实，原被告之间未就租金一事达成新的协议。同时原告由于经营不善，经常换实际经营人或店面经理，给双方的合同履行造成了障碍。原告对此不予认可，称虽申请了更名但被告并未准许，沟通函不能成为解除合同的条件，“生活方式”的实际经营人和登记经营人均为张浩。 庭审中，原告称被告北国东尚未收取2016年7月之后的租金，而被告称原告未缴纳租金，且在合同履行期间，原告多次未按照合同约定的期限交纳租金及水电费、物业费。 以上事实有原、被告的陈述，租赁合同、催缴单、银行流水、电话录音录像、《欠租清退并中止合同告知函》、缴费明细、装修合同、租赁协议等证据予以证实。 一审法院认为，当事人有责任对自己的主张，提供证据加以证实，否则应承担举证不能的责任。原告与被告北国东尚签订的《北国商城股份有限公司石家庄东尚购物中心租赁合同》约定租金支付方式为月缴，每月20日前上缴下月租金。根据原告的租金支付记录显示，原告存在长期未按照合同约定支付租金且拖欠租金的行为，虽原告主张与被告北国东尚协商变更了租金支付方式，但未提供充分的证据加以证实，被告北国东尚也不予认可对支付方式进行了变更，故一审法院对原告所称已变更双方租金支付方式的主张，由于证据不足不予支持。 又，被告基于原告违约的事实，根据合同约定行使合同解除权，于2016年6月25日向原告送达了《欠租清退并中止合同告知函》，原告工作人员虽然在告知函上签署不同意，但原告未在法定期限内向人民法院提起诉讼，据此应认定双方合同已经解除，故一审法院对原告诉请继续履行合同的主张不予支持，同时被告并未对原告主张的退保证金30000元提出异议，故合同解除后原告缴纳的保证金30000元应予返还。被告北国东尚作为被告北国商城的分公司，其具备一些对外经营的自主权和独立承担民事责任的能力，但并不具有完全独立的主体地位，故应由二被告共同承担返还30000元保证金的责任。 关于增加的诉请即原告主张被告给付其300000元违约金的问题，由于被告系当庭增加，本庭要求原告于休庭后两日内补交诉讼费用，但原告至今未予缴纳，故对该请求，一审法院不予处理。 关于原告主张的各项损失。因原、被告双方租赁合同未约定合同到期或解除后装饰装修物的处理，庭审中虽已查明被告北国东尚已经将原告的物品存放，但其并未提交存放物品清单，同时原告提交的损失票据均系收据且不能证实其损失情况，被告对此亦不予认可，据此，对原告该主张，由于证据不足，一审法院不予支持。 关于被告主张的保管费58400元的问题。现被告提交的证据虽能显示被告已将原告的物品存放，但未能提交证据证明其为保管原告物品支出了费用，故对该请求，一审法院不予支持。 关于被告主张原告给付租金、物业费和违约金的问题。庭审已查明，原告租金、物业费已付至2016年6月，且解除函中并未写明被告未缴纳租金、物业费等情况，只称迟延给付，且原告对欠付租金、物业费的情况不予认可，故对被告该主张，由于证据不足，一审法院不予支持。同时关于违约金，虽原告有未按合同约定迟延给付租金及物业费的情形，但截止到解除时，原告并未拖欠上述费用，亦未给被告造成损失，故对被告主张原告给付违约金的请求，由于证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第七十八条、第九十三条、第九十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告北国商城股份有限公司、北国商城股份有限公司石家庄北国东尚购物中心于本判决生效之日起十日内返还原告张浩保证金30000元。二、驳回原告张浩的其他诉讼请求。三、驳回被告北国商城股份有限公司石家庄北国东尚购物中心的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费12300元，反诉诉讼费1278元，由被告北国商城股份有限公司石家庄北国东尚购物中心、北国商城股份有限公司负担。 本院二审期间，上诉人提交张浩、王浩、师惠贤、刘明昊2016年6月24日签订的《关于生活方式茶餐厅的协议》一份，被上诉人质证称，这些我方不予认可，这是2016年的6月24日的，在2016年2月4日我方一审时提交了买卖合同，买卖合同是2015年的，2015年后变更申请是2016年的1月份。刘明昊所说的不正确，因为2016年3月份都是师惠贤代表生活方式作为所有者实际经营的，对出具的沟通函和保证书都可以证明欠租，一审提交了相关证据。对二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的其他事实同一审查明事实一致。 本院认为，上诉人张浩与被上诉人北国东尚签订的编号为1254630001的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自的义务。该合同第十六条16.1.2约定，合同支付方式为月缴，每月20日前上缴下月租金，第24条24.3约定，乙方（即上诉人张浩）迟延缴纳合同项下租金或其他应付费用超过30日或者乙方迟延缴纳租金及其他应付费用的累计超过3次（含本数），则甲方（即被上诉人北国东尚）有权单方解除合同。合同签订后，上诉人张浩并未按照合同约定履行租金缴纳义务，长期迟延缴纳租金，对此，上诉人张浩主张与被上诉人北国东尚协商变更了租金支付方式，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示，沉默只有在法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。本案中，上诉人张浩称被上诉人北国东尚提供了新的租金缴纳方式，上诉人默示接受，不存在违约，但其并未提供充分的证据证实双方均有变更租金支付方式的意思表示，且北国东尚对此不予认可，故一审法院对上诉人该主张未予支持并无不当。 被上诉人北国东尚在张浩违约后，依据合同约定行使解除权，并于2016年6月25日向张浩（生活方式）送达了《关于欠租清退并中止合同告知函》，张浩方在接到告知函后三个月内未向人民法院提起诉讼，一审法院据此认定双方合同已经解除，符合法律规定，并无不当。上诉人提交的2019年10月28日石家庄市公安局长安分局青园街派出所出具的《证明》载明，2016年8月11日18时48分，刘明昊报警称：有人把我店拆了。上诉人提交的该证据所载明的事实，已由被上诉人北国东尚于2016年6月25日以书面形式告知过张浩，系北国东尚合法行使其解除权的行为。 关于上诉人张浩主张的装饰装修及物品等损失情况，因其提交的证据均为收据，且没有银行流水相互印证，被上诉人对此亦不予认可，上诉人称被上诉人曾申请第三方对其租赁店铺装修情况进行评估，但并未提交证据予以证明，现上诉人提交的证据不足以证明其损失情况，一审法院对上诉人该主张未予支持亦无不妥。 综上所述，张浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12800元，由上诉人张浩负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘俊平 审判员  姜瑞祥 审判员  李 曼 二〇二〇年七月十四日 书记员  王金兰