沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0191民初5191号原告：沈阳远大房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区十三号街20号，统一社会信用代码：91210106696548161H。法定代表人：康宝华，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢海保，李瑞，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被告：焦云鹏，男，1975年10月13日出生，汉族，住黑龙江省五大连池市。被告：程志丹，女，1978年12月8日出生，汉族，住黑龙江省五大连池市。第三人：中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行，住所地沈阳市铁西区兴华南街10号，统一社会信用代码：912101068179806568。法定代表人：李佩歧，系该公司行长。委托诉讼代理人：薛强，男，1969年11月13日出生，汉族，住沈阳市和平区，系该行员工。原告沈阳远大房地产开发有限公司（以下简称“远大公司”）与被告焦云鹏、程志丹、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行（以下简称“建行铁西支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告远大公司的委托诉讼代理人卢海保，第三人建行铁西支行的委托诉讼代理人薛强到庭参加诉讼。被告焦云鹏、程志丹经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告远大公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的商品房买卖合同；2.判令被告向原告支付违约金58,000元；3.判令被告支付代为偿还费用119,291.05元（暂计算至2020年6月）；4.判令被告协助原告办理撤销房屋备案登记手续；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2015年9月11日以按揭方式向原告购买商品房一套（该房坐落于沈阳市经济技术开发区，建筑面积86平方米，单元间号1-5-1）。2015年9月11日，被告向第三人申请贷款，原告应第三人的要求作为保证人在《个人住房（商业用房）借款合同》中签章，承诺对被告的还款义务承担责任。被告未向第三人偿还贷款，原告不得不代为偿还。此后被告一直处于失联状态。鉴于被告已严重违约且下落不明，为避免损失进一步扩大，原告依据《商品房买卖合同》附件四的约定要求解除与被告之间的商品房买卖合同，并支付违约金。被告焦云鹏、程志丹未予答辩。第三人建行铁西支行述称，我方依据合同正常发放贷款，至于原、被告之间具体矛盾我方不清楚，如果法院判决解除合同，前提必须偿还银行贷款，目前贷款尚未还清。经审理查明，2015年9月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于沈阳经济技术开发区房屋，建筑面积86平方米，房屋总价款为58万元，其中首付款18万元，贷款40万元。合同第七条约定，买受人逾期付款的违约责任，即买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第八条约定，交付期限中约定出卖人应在2014年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备商品房所在楼宇验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件四第五条5款约定，买受人办理银行按揭贷款后未按银行约定偿还每期按揭贷款，即构成严重违约，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，并会同按揭银行撤销房屋抵押及房屋《商品房买卖合同》备案，并追究买受人相关责任，买受人应按合同总额的10%向出卖人支付违约金。又查明，2015年8月20日，原、被告签订《商品房首付款缓交协议》，双方约定被告缓交首付款18万元，缓交首付款期限为2015年8月20日至2019年12月31日。原告自认二被告支付涉案房屋首付款3万元。另查明，2015年9月11日，原、被告与第三人建行铁西支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告向第三人北站支行贷款40万元，原告作为该借款连带担保人,并约定由原告承担阶段性担保责任。借款合同签订后，第三人于2015年10月10日发放贷款，被告焦云鹏、程志丹于次月起开始还款，2015年11月至2017年12月间焦云鹏、程志丹共向第三人偿还贷款本息共计62,264.31元。自2018年1月起，因被告不再还款，原告代被告陆续向银行偿还贷款，直至2020年7月17日本息结清。根据原告和第三人提供的对账单及还款凭证显示，原、被告共偿还贷款本金40万元及利息88,123.15元。再查明，被告未办理涉案房屋的入住手续。以上事实的认定，有商品房买卖合同、借款合同、商品房首付款缓交协议书、个人贷款对账单、还贷凭证及庭审笔录、询问笔录在卷佐证，经本院审查，予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩、举证的权利，被告焦云鹏、程志丹经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其答辩、举证权利的放弃。本院根据原告和第三人提供的证据及法院核实的情况对原告所述的案件事实予以认定。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人均应依约履行。该合同附件四约定“买受人办理银行按揭贷款后未按银行约定偿还每期按揭贷款，即构成严重违约，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，并会同按揭银行撤销房屋抵押及房屋《商品房买卖合同》备案，并追究买受人相关责任，买受人应按合同总额的10%向出卖人支付违约金。”被告逾期偿还银行贷款，导致原告代其清偿全部银行贷款及利息，已构成违约，现原告主张解除《商品房买卖合同》并撤销备案登记，理由正当，本院予以支持。关于原告主张的违约金和代偿费用问题，原告作为开发企业，应自觉遵守国家的金融制度，其擅自采取零首付售房的促销手段，将并不完全具备购房能力的消费者吸引到购房人群中来，不但人为增加买房人的履约风险，而且明知买房人未支付首付款仍向银行提供虚假的首付款发票，配合买房人顺利办理贷款，该行为也增加了银行的金融风险。被告出现还贷不能的结果，原告负有一定责任，故原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。被告支付首付款3万元，自行还贷62,264.31元，原、被告共计偿还贷款利息88,123.15元，本院据此计算，合同解除后原告应返还被告4141.16元（62,264.31+30,000-88,123.15）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告沈阳远大房地产开发有限公司与被告焦云鹏、程志丹签订的《商品房买卖合同》（合同编号：E1524096755）；二、被告焦云鹏、程志丹于本判决生效后三十日内协助原告沈阳远大房地产开发有限公司撤销沈阳经济技术开发区沈辽西路122-18号1-5-1商品房备案登记；三、原告沈阳远大房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还被告焦云鹏、程志丹4141.16元；四、驳回原告沈阳远大房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费3846元，由原告沈阳远大房地产开发有限公司负担。公告费，由被告焦云鹏、程志丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 陈 睿人民陪审员 张 宇人民陪审员 曲鑫鑫二〇二〇年七月二十日书 记 员 万 龙本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。