上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初23383号原告：上海同涞物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：翁国强，执行董事。委托诉讼代理人：汤兴荣，男。被告：李履正，男，1979年3月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海同涞物业管理有限公司诉被告李履正物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海同涞物业管理有限公司的委托诉讼代理人汤兴荣、被告李履正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海同涞物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2018年1月至2019年6月期间的物业服务费人民币(以下币种均同)5,135.40元；2.判令被告支付滞纳金3,928.58元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系被告所居住小区的物业管理单位，被告系上海市浦东新区西泰林路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的业主，被告自2018年1月1日起至2019年6月30日止无理由拒付物业服务费，管理处催讨或发函催讨无果,故原告诉至法院，请求判如诉请。李履正辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告确实未支付2018年1月至2019年6月期间的物业服务费，理由如下：1.原告未按《物业服务合同》附件三中的约定对物业共用部位、共用设施设备进行日常保养和维修。2.原告未按《物业服务合同》附件四中的约定对公共区域绿化进行养护。3.原告未按《物业服务合同》附件五中的约定对物业公共区域进行清洁卫生。4.原告未按《物业服务合同》附件六中的约定对公共区域秩序进行维护。5.原告未按《物业服务合同》附件七中的约定对物业使用禁止行为进行管理。6.原告未按《物业服务合同》附件八中的约定提供综合管理服务。7.原告未按《物业服务合同》第二十八条第1项的约定进行业主满意率测评。另，被告对诉讼请求中的物业服务费的计算标准及计算方式没有异议，但对滞纳金有异议，《物业服务合同》签订之时，业主并不知道有滞纳金的相关约定，且被告并非恶意不付物业服务费，故被告不同意支付滞纳金。本院经审理认定事实如下：2016年11月9日，上海市浦东新区环球翡翠湾花园业主大会(甲方)与原告(乙方)签订《物业服务合同》，约定由原告为系争房屋所在的环球翡翠湾花园小区(以下简称系争小区)提供物业管理服务，合同期限为自2016年7月1日起至2019年6月30日止；物业服务费标准为：高层2.10元/月/平方米(底层1.70元/月/平方米)、别墅3.15元/月/平方米、会所3.15元/月/平方米；物业服务费应当按月交纳，业主应在每月初履行交纳义务；业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费，原告有权每日按应收费用的千分之三加收滞纳金。合同还约定了其他事宜。《物业服务合同》签订后，原告依约入驻系争小区，为该小区提供物业管理服务至今。被告系系争房屋的业主，系争房屋建筑面积135.85平方米，被告未向原告交纳2018年1月至2019年6月期间的物业服务费。2019年5月，原告向被告发送《催告函》，载明“……据同涞公司查核，截至2019年4月30日，贵户结欠同涞公司物业管理费人民币4,564.80元以及相应的滞纳金。……务请在2019年5月31日之前如数付清所欠的物业管理费和相应的滞纳金；倘若逾期不付，同涞公司将考虑通过法律途径解决。……”以上事实由原告递交的《物业服务合同》、上海市房地产权证、《催告函》及整付零寄交寄清单等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。审理中，原告提供如下证据：1.原告制作的环球翡翠湾花园物业费催缴率清单，证明除了2019年1月至6月，原告其他时间段的物业管理费收缴率都在93%以上。经庭审质证，被告对该份证据的真实性认可，但被告认为该份证据系原告自行制作，故被告对内容不予认可，且经被告向业委会主任确认，收缴率没有这么高。2.上海市浦东新区环球翡翠湾花园业主大会发给原告的《告知函》，证明《物业服务合同》于2019年6月30日到期，系争小区业主大会对原告管理期间的物业服务表示满意，同时原告办理了物业交接。经庭审质证，被告认为该证据的真实性无法确认，但被告知道原告和下家物业确实办理过交接，具体如何交接、交接内容、交接手续、对小区环境、硬件、软件是否交接详尽被告并不清楚，以及原告从进驻到交接，是否复原了系争小区原来的风貌被告也不清楚。3.《备忘录》，证明居委会、业主委员会、原告三方就系争小区的物业服务交接问题做出了相关约定。经庭审质证，被告认为该证据的真实性无法确认，因为只有签字没有公章，且被告认为该份证据与本案无关联性。4.上海市浦东新区环球翡翠湾花园业主委员会于2019年6月28日发出的《通知》，证明系争小区业主委员会通知各业主按时交纳物业费。经庭审质证，被告对该份证据的真实性不予认可，被告对公章有质疑，并称系争小区业主委员会曾表示未在该份证据上盖章，业主也从未收到过这份《通知》。5.《上海同涞物业管理有限公司服务中心满意度调查》，证明原告按照合同约定每年都对业主进行满意度测评。经庭审质证，被告对该份证据的真实性不予认可，被告称经被告和业委会成员沟通，满意度调查表是原告私自在偏远的北门让业主签的，并未提前告知系争小区业主委员会，也未通知过业主做这个测评，且被告对这些业主签字的真实性也不认可，被告从未收到满意度调查表。6.关于保洁、清洁、绿化养护、小区会所管理、工程设施养护及居委会、业委会、物业、业主协调会的照片若干，证明原告在合同履行期间均有正常的物业服务，在发生紧急事件时，原告也联系了业委会、居委会进行处理。经庭审质证，被告对该份证据的真实性不予认可，照片上没有拍摄时间、地点，照片存在摆拍，无法确认有些内容是否是在原告已经违反合约之后做的弥补，有些设备设施是在长期未维护的情况下，系争小区业主委员会让原告去弥补的；确实开过协调会，召开的目的是针对原告的违约进行协商；小区内的违建至今没有拆除。被告提供如下证据：1.照片若干，证明原告未尽到小区配套设施的巡查及修复、绿化养护、保洁清扫、保安值班巡视、违建管理等义务。经庭审质证，原告对该份证据的真实性认可，但原告认为无法确定照片的拍摄时间，不能证明原告对整个小区的管理状态，小区内配套设施的大面积的修补需要上报业主委员会动用维修基金，原告已经上报了业主委员会，但维修方案未得到通过，故导致维修滞后；原告有巡逻机制及工程部，可以检测系争小区的灯具；系争小区的绿化是委托给专业的公司进行绿化维保养护的；原告对违章搭建只有劝阻的职责，没有执法权，原告发现后会上报居委、房办、城管，之后城管来拆除也是因为原告履行职责进行上报后的结果。2.2019年3月25日《关于上海市浦东新区环球翡翠湾花园小区业主大会会议决定结果公告》，证明业主反对续聘原告，原告未尽到物业管理服务义务，原告的满意度测评是虚假的。经庭审质证，原告对该份证据的真实性认可，原告认为该份证据只是证明系争小区业主委员会未续聘原告，不能证明原告未尽到物业管理服务义务，且反对续聘不能与满意度划等号，原告每年都会对小区物业服务的满意度进行测评。3.照片及2017年6月15日永泰路第五居民委员会《工单处置情况汇报》，证明由于原告的不作为，致使小区垃圾成堆，小区业主自发组织清理。经庭审质证，原告对该份证据的真实性认可，但原告认为该份证据无法证明原告未尽到保洁义务，只是提到要求原告撤除垃圾堆放点。4.国内挂号信函收据、联名信、照片，证明小区488户业主签署联名寄出挂号信至原告、三林街道、三林房办、居委，要求原告进行整改。经庭审质证，原告对该份证据中的业主联名信签名的真实性有异议，对其他证据的真实性认可。5.由业主的代表记录的会议纪要及照片，证明业主就原告在系争小区管理中存在的问题及原告的不作为与政府各相关部门召开整改会议。经庭审质证，原告对该份证据的真实性认可，但原告认为对于违章搭建只有劝阻的责任，没有执法权。6.三林镇镇政府书记、居委会书记、居委会主任、业主代表就“206违建”问题的对话录音，证明原告未及时对违章搭建的情况进行制止，违反了《物业服务合同》的约定。经庭审质证，原告对该份证据的真实性认可，但原告认为对于违章搭建只有劝阻的责任，没有执法权。本院认为，原告与系争小区业主大会签订的《物业服务合同》依法成立、合法有效，对全体业主具有约束力。被告虽抗辩称原告提供的物业服务存在小区配套设施的巡查及修复、绿化养护、保洁清扫、保安值班巡视、违建管理等方面的问题，但被告提供的证据不足以证明原告的物业管理服务存在严重瑕疵，故原告要求被告支付物业服务费5,135.40元的诉讼请求本院予以支持。当然，原告作为系争小区物业管理单位，应不断加强服务意识，增进与业主的沟通，在保安、保洁、绿化维护、共用部位及共用设施设备的维护、公共事务管理服务等方面进一步提高管理水平，为小区业主营造良好的居住氛围。至于原告主张的违约金，《物业服务合同》中虽对此有约定，但被告未按时付费系事出有因，并非恶意，且考虑到原告在物业管理服务上的确存在一定的瑕疵，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告李履正应于本判决生效之日起十日内支付原告上海同涞物业管理有限公司自2019年1月1日起至2019年6月30日止的物业服务费5,135.40元；二、驳回原告上海同涞物业管理有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告上海同涞物业管理有限公司负担10元，被告李履正负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裔佼二〇二〇年七月一日书记员  钱 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。