沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0113民初7014号原告：柳茂成，男，住址辽宁省盖州市。原告：赵芳，女，住址是沈阳市大东区。共同委托诉讼代理人：郭立，系沈阳市大东区爱心法律服务所法律工作者。被告:沈阳龙湖物业服务有限公司，住所地沈阳市沈北新区蒲丰路46-81号。统一社会信用代码，9121011369653873XK。法定代表人：王小丹，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王兴权，系辽宁盛恒律师事务所律师。第三人：中国平安财产保险股份有限公司重庆分公司，住所地重庆市江北区江北城西大街25号平安财富中心。统一社会信用代码，9150000075624841XK。负责人：曹阳，系该分公司经理。委托诉讼代理人：林浩，系辽宁宣腾律师事务所律师。原告柳茂成、赵芳与被告沈阳龙湖物业服务有限公司（以下简称“龙湖物业公司”）、第三人中国平安财产保险股份有限公司重庆分公司（以下简称“平安财险公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告柳茂成、赵芳、委托诉讼代理人郭立、被告委托诉讼代理人王兴权、第三人委托诉讼代理人林浩到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。原告柳茂成、赵芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告排除对原告漏水的妨碍。2.判令被告赔偿损失168,330元，房屋租金24,000元，合计192,330元。3.判令被告承担诉讼费用。在诉讼过程中，原告柳茂成、赵芳增加诉求：判令被告赔偿刮大白损失15，000元。事实与理由：原告于2012年7月购得位于沈阳市沈北新区实园街房产。建筑面积88.1平方米，于2013年9月入住该园区（一楼带地下室）。2017年3月20日、4月15日、5月9日共四次，下沉式花园下雨积水像鱼塘一样，导致雨水返到原告地下一层，使原告家地下一层电路受潮，电器无法使用。2017年7月23日至24日，2017年11月1日，一楼厕所下水道连续返水5次，洗衣机被泡厕所无法使用。2017年8月29日，2018年6月29日，2019年8月4日三次报修一楼客厅天花板漏水，最严重的是2018年6月5日，因被告龙湖物业公司提排泵出现故障，导致地下一层全部积水，原告家用所有的家具、家电、衣物被泡三、四天，导致4个房间的墙壁全部留下水影，家电短路损坏，原告已申请物业维修多次，修复工作不到位，至今没有得到解决。导致原告的家具发霉长毛，房间里到处都散发着发霉的异味，使原告无法居住，致原告在外租房数月，为此原告找被告龙湖物业公司多次协商无结果。原告认为被告龙湖物业公司没有尽到管理义务，没有第一时间组织人力、雇佣人员进行抢修。应对其不负责任的做法，扩大的损失买单。被告龙湖物业公司对原告房屋返水造成的结果不闻不问，反而积极向原告主张物业费，原告态度非常明朗，物业费不差，但被告需在最短的时间内给予修复，使原告能过上正常的生活。原告为维护合法权益，特诉至法院。被告龙湖物业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、被告龙湖物业公司向第三人平安财险公司投保了平安公众责任保险，被告龙湖物业公司在物业服务过程中，给业主造成的损失，应由第三人平安财险公司承担赔偿责任。二、原告擅自拆改地下室及下沉小院结构、封堵排水口，造成排水管道返水流到其地下一层、排水不畅，原告应对其地下一层损失自行承担责任。原告房屋户型原始设计有地下一层及露天下沉小院，下沉小院地面低于地下一层约60厘米（下沉小院排水不畅时，保证下沉小院积水不至于影响地下一层），下沉小院有两个排水孔与排水管道相通，与原告房屋连排的所有房屋的下沉小院的积水通过排水管道到达提排泵所在的排水井，提排泵将各家排放的雨水排放到市政排水系统。原告将其房屋露天下沉小院在一层地面处封闭，并将其地下一层正对下沉小院窗户所在的墙体及侧面墙体整体拆除，并垫高了原下沉小院地面等高，并封堵了下沉小院中的一个排水口，将地下一层与下沉小院形成一个封闭的地下室空间。如此拆改，在雨水较大排水能力不足或提排泵故障时，导致下沉小院排水管道返水直接流到其地下一层房屋内，在排水时因原告封堵了一个排水口，造成排水困难，导致财产损失。如原告未拆除地下一层墙体、未垫高下沉小院地面、未封堵排水口，则即使排水管道返水，也不会流到地下一层房屋内，更不会造成原告地下室室内物品损失，故原告的损失应由其自行承担。三、发生排水管道返水事件后，被告龙湖物业公司及时排除故障，第一时间通知原告，并帮助原告清理积水和物品，把原告家中损失降到最低，应免除被告龙湖物业公司的赔偿责任。被告龙湖物业公司多次电话通知原告回家查看，但原告拖延三天才到现场，导致损失扩大，原告应就损失扩大部分承担责任。2018年5月26日，有人发现原告地下室门口处往外渗水，被告龙湖物业公司管家联系原告尽快回家查看，可原告未能到现场查看，被告龙湖物业公司经排查发现提排泵开关接触器故障，物业公司立即维修及时恢复提排泵工作。2018年5月28日，被告龙湖物业公司管家再次请原告回家查看，原告当晚回家查看发现地下室地面有积水，物业公司安排保洁人员对原告室内清理完毕。我方已尽到了物业服务义务，在返水事件后及时排除故障，并帮助原告清理积水，减少了损失，应免除被告龙湖物业公司的赔偿责任。原告在多次电话通知回家查看情况下，拖延三天才到现场，导致损失进一步扩大，应就损失扩大承担责任。四、原告从2017年至今拖欠物业费，根据权利义务对等原则，原告无权向被告龙湖物业公司主张权利。五原告诉求的物品损失数额没有事实依据，系原告单方提供，不能作为定案依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人平安财险公司辩称，一、被告龙湖物业公司在第三人处投保了公众责任保险，保险期间为2018年1月1日至2018年12月31日24时。公众责任险原本不包括返水、水管爆裂造成的损失，但被告龙湖物业公司与第三人平安财险公司通过特别约定，约定财产损失为5万元，并约定如因返水、水管爆裂导致第三者责任，每次事故绝对免赔额为2000元或损失的25%，二者以高者为限。根据被告龙湖公司所述，原告存在对排水口拆改情况以及拖延回家扩大损失的情况，应首先区分业主与物业公司之间责任，在物业公司承担责任的范围内，以5万元财产损失为限额，扣除2000元或25%绝对免赔的范围，第三人平安财险公司依法承担合法的赔付范围，对于房租费、诉讼费等均不在理赔范围之内，不予赔偿。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷为证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告柳茂成、赵芳是沈阳市沈北新区实园街房产的业主。2018年5月26日，被告龙湖物业公司人员通知原告其位于沈阳市沈北新区实园街的房产地下室门口处往外返水，联系原告尽快回家查看。被告龙湖物业公司经排查发现排水系统中的提排泵开关接触器故障，及时进行了维修，并恢复提排泵工作。2018年5月28日，原告赶回家中查看，发现原告房产的地下室电视柜、床、衣柜、书桌等部分家具、地板、墙面等设施不同程度的被水冲淹。同日，被告龙湖物业公司派员帮助原告对事发现场进行了清理，此后，原告与被告龙湖物业公司协商财产赔偿问题未达成协议，原告特诉至本院。另查，原告柳茂成、赵芳收房时，露天下沉小院地面低于地下一层房产地面约50-60厘米。露天下沉小院地面设有两个排水孔。原告柳茂成、赵芳收房后对涉案房产及下沉小院进行了折改、装饰，露天下沉小院地面与地下一层房产地面基本持平，封堵了一个排水孔，拆除了地下一层房产与下沉小院地面之间的部分墙体，使露天下沉小院地面与地下一层房产地面直接相通。再查，被告龙湖物业公司在第三人平安财险公司投保了平安公众责任保险，保险期间为2018年1月1日至2018年12月31日，该事故发生在保险期间。该保单特别约定：“每次事故财产损失赔偿限额5万元；因返水、水暖管爆裂导致第三者责任，每次事故免赔2000元或25%，两者以高者为准。在诉讼过程中，原告柳茂成、赵芳对返水造成的财产损失申请司法鉴定，2020年1月，本院依法委托辽宁中联资产评估有限责任公司对此次返（漏）水造成的财产损失进行司法鉴定，辽宁中联资产评估有限责任公司经现场勘察称，委托鉴定内容包括家用电器，书画，隐蔽工程管线等，其对家用电器、书画评估缺乏经验，隐蔽工程管线数量无法确定，该鉴定机构退卷退评。鉴于上述情况，针对扫地拖地机器人、电动沙发等家用电器、书籍字画、地下一层隐蔽管线的财产损失，本院经释明，责令各方当事人自行寻找具有法定资质能力的司法鉴定机构进行司法鉴定，针对该部分的财产损失，各方当事人在限期内均未寻找到具有法定资质能力的司法鉴定机构鉴定。2020年3月，本院依法定程序委托北京金开房地产土地资产评估有限公司辽宁分公司对自行寻找鉴定事项以外部分的财产损失司法鉴定，北京金开辽宁分公司经现场勘察，于2020年4月23日作出《资产评估报告书》，该《资产评估报告书》载明地板、电视柜、床头柜等家具设施评估确定损失共计104,499元。此后，被告龙湖物业公司对资产评估报告书申请复议，2020年5月4日，北京金开辽宁分公司对复议申请进行了答复，确定财产损失仍为104,499元。原告柳茂成、赵芳垫付了资产评估费2000元。上述事实有当事人陈述、照片、票据、资产评估报告、退卷说明、复议回复等证据材料，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，被告龙湖物业公司与沈阳龙湖房地产拓展有限公司针对涉案园区签订的前期物业服务合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该前期物业服务合同对该小区的业主、被告龙湖物业公司具有法律约束力，双方均应按合同约定全面、及时履行合同义务。被告龙湖物业公司在物业服务过程中，未能全面履行园区公共设备、设施维修养护的义务，出现公共排水系统中的提排泵开关接触器故障，致使原告柳茂成、赵芳家中部分物品被返水冲淹，被告龙湖物业公司对此负有主要责任，应依责任比例承担民事赔偿责任。原告柳茂成、赵芳收房后对涉案房产及下沉小院进行了折改、装饰，封堵了一个排水孔，降低了排水能力，折改墙体、地面使积水更易侵入地下一层的室内。原告对此亦负有一定的过错，应自行承担该部分的民事赔偿责任。又事发后，原告柳茂成、赵芳收到通知后未能更及时赶到现场处置，致使涉案财产的损失进一步扩大，应自行承担该扩大部分的财产损失。又被告龙湖物业公司未能举证证明该扩大部分的财产损失具体价值，综合考虑返水冲淹情况、双方的过错程度、财产损失情况、恢复修建等多种因素，本院酌定被告龙湖物业公司承担该损失的70%民事赔偿责任，原告柳茂成、赵芳自行承担该损失30%民事赔偿责任为宜。上述返水冲淹事故发生在保险期间，且在承保范围，为减轻当事人的诉累，本案一并处理。第三人平安财险公司应依据保险合同约定，在约定的财产损失5万元限额范围内，扣除约定的免赔额即12,500元(5万元限额的25%)后，依约在财产损失37,500元限额部分内，对原告柳茂成、赵芳承担保险赔偿责任。原告柳茂成、赵芳主张其按涉案房产销售时的样板间形式进行折改、装饰，涉案房产样板间装饰标准仅是涉案房产装饰的一种形式，并非销售合同的交房标准。交房后原告柳茂成、赵芳对涉案房产折改、装饰依法具有一定的自主权，而原告柳茂成、赵芳上述折改、装饰客观上影响了排水顺畅，其主张按涉案房产样板间装饰标准，对返水冲淹造成的物品损失无责任的观点缺少事实及法律依据，本院不予支持。原告柳茂成、赵芳为证明其受损物品损失提供了部分购买家具、地板、柜等物品的票据等证据材料，但涉案房产地下一层家具、地板等物品受损程度不同，又无充足证据证明地下一层及物品全部损坏，故原告柳茂成、赵芳主张按购买物品的原始金额计算无法全面、客观、公正地反映财产损失的具体情况，本院不予采信。本院依法定程序委托北京金开房地产土地资产评估有限公司辽宁分公司对返水冲淹造成的财产损失司法鉴定，该评估鉴定机构的鉴定意见体现地板、茶几等家俱损失按受损率100%计共计99,739元，大白乳胶漆、楼梯损失4760元，共计104,499元。被告龙湖物业公司、第三人平安财险公司对该评估意见异议认为未扣除受损资产使用期间的折旧，未根据受损资产的受损范围、受损程度等因素确定受损率，结合评估意见、复议答复、评估人员的庭审陈述，可证该评估意见未能全面、客观考虑受损资产的合理折旧率、受损率，结合本案实际，地板、茶几等家俱损失本院酌定调整至原评估损失额90%即89,765元为宜。大白乳胶漆、楼梯损失4760元，评估鉴定机构基于维修而评估数额，故本院不予调整。综上，地板、茶几等家俱损失89,765元，大白乳胶漆、楼梯损失4760元，共计94,525元。因地板、茶几等家俱损失已调整至原评估损失额90%计算，被告龙湖物业公司、第三人平安财险公司所谓给付物品残值的抗辩，于法无据，本院不予支持。原告柳茂成、赵芳主张的部分无法列入上述评估鉴定报告范围的物品财产损失（扫地机器人、书画等），原告提供的证据无法充分证明其具体、明确的财产损失、损失成因，被告龙湖物业公司对此予以否认，故原告柳茂成、赵芳主张的该部分财产损失本院不予支持，若原告柳茂成、赵芳有充足证据证明，可另行主张权利。原告柳茂成、赵芳主张被告龙湖物业公司排除对漏（返）水的妨碍，事发后，被告龙湖物业公司已对涉案的提排泵开关接触器故障进行了维修，恢复提排泵工作，漏（返）水现场也已基本清理，又提排泵故障也未持续，原告诉讼主张排除漏（返）水的妨碍在起诉时已不存在，其上述主张缺少必要的事实及法律依据，本院不予支持。原告柳茂成、赵芳主张被告龙湖物业公司给付刮大白费用15,000元，本案中，原告柳茂成、赵芳未提供充足证据证明被返水冲淹墙面的损坏情况，原告柳茂成、赵芳在举证期限内也未提及相关证据证明，无法结合证据材料认定具体、明确的损失费用构成、损失成因等事实，且在评估意见中已对部分墙面装饰损失核算计价，故该项主张本院不予支持。原告柳茂成、赵芳主张被告龙湖物业公司给付房屋租金损失24,000元，结合本案，事发时原告柳茂成、赵芳未在现场，涉案房产是地下一层房产部分受返水冲淹，事发后已进行了清理，可证涉案房产被返水冲淹后并非长期无法居住使用。又结合原告柳茂成、赵芳提交的证据材料，尚不足以证明原告柳茂成、赵芳因返水冲淹已实际支出的合理、必要租金损失等事实，故原告柳茂成、赵芳主张被告龙湖物业公司给付房屋租金损失24,000元缺少事实及法律依据，本院不予支持。被告龙湖物业公司抗辩称原告欠缴物业费无权主张本案权利，被告龙湖物业公司作为物业服务企业，为涉案园区提供良好的物业服务是其约定义务，物业服务不当造成损失，应承担法律责任。针对原告欠缴的物业费，被告龙湖物业公司可另行主张权利。被告龙湖物业公司以欠缴物业费抗辩赔付损失，缺少事实及法律依据，本院不予采信。被告龙湖物业公司抗辩被水冲淹系不可抗力，缺少事实及法律依据，且与事实不符，本院不予采信。如上所述，被告龙湖物业公司本应给付原告柳茂成、赵芳财产损失66,167.5元（94525*70%）元，又第三人平安财险公司承保了公众责任险，故第三人平安财险公司在其保险限额37,500元范围内，向原告柳茂成、赵芳承担保险责任，剩余部分28,667.5元，由被告龙湖物业公司赔付给原告柳茂成、赵芳。原告柳茂成、赵芳垫付的评估鉴定费2000元，根据各方的责任比例，由被告龙湖物业公司承担1400元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳龙湖物业服务有限公司于本判决生效后十日内一次性给付柳茂成、赵芳财产损失28,667.5元；二、第三人中国平安财产保险股份有限公司重庆分公司于本判决生效后十日内一次性给付原告柳茂成、赵芳财产损失37,500元；三、被告沈阳龙湖物业服务有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告柳茂成、赵芳财产损失的评估鉴定费1400元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关法律之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告柳茂成、赵芳的其他诉讼请求；案件受理费4410元，原告柳茂成、赵芳承担2920元，被告沈阳龙湖物业服务有限公司承担1490元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 肖鲁峰审 判 员 王泉城审 判 员 郑力山二〇二〇年七月十六日法官助理 葛德强书 记 员 徐 波本判决涉及的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。