河南省上蔡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1722民初1540号原告王贵华，男，1972年1月12日出生，汉族，住上蔡县。委托诉讼代理人张听伟，河南豫润律师事务所律师。被告刘会恩，女，1974年12月25日出生，汉族，住上蔡县。委托诉讼代理人王云峰，男，1979年11月15日出生，汉族，住上蔡县。系被告刘会恩之夫。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人杨兴华，河南豫川律师事务所律师。第三人上蔡县龙海置业有限公司。住所地：上蔡县齐海乡齐海集。法定代表人曹金亮，该公司经理。原告王贵华与被告刘会恩、第三人上蔡县龙海置业有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王贵华及其委托诉讼代理人张听伟，被告刘会恩及其委托诉讼代理人王云峰、杨兴华到庭参加诉讼。第三人上蔡县龙海置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王贵华向本院提出诉讼请求：一、判令对位于上蔡县齐海乡新型农村社区（即齐海乡龙海社区）的六号楼东单元六楼西户房屋（以下称涉案房屋）准许并恢复执行。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：上蔡县人民法院作出的（2020）豫1722执异6号执行裁定书“中止对上蔡县龙海置业有限公司开发的上蔡县齐海乡新型农村社区六号楼东单元六楼西户的执行”的裁定事项，缺乏事实和法律依据，具体理由如下：一、《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。被告刘会恩并未到相关部门对涉案房屋依法登记，并未取得相应物权，涉案房屋仍然属于第三人上蔡县龙海置业有限公司所有，执行涉案房屋并无不当。二、刘会恩不是涉案房屋的权利人。涉案房屋未取得建设用地规划证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证及商品房预售许可证。刘会恩仅凭与上蔡县齐海乡新型农村社区签订的《购房合同》，不符合最高人民法院规定的权利人标准。刘会恩未签订合法有效的书面买卖合同。根据《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若十问题的解释》第二条规定，刘会恩与上蔡县齐海乡新型农村社区签订的《购房合同》为无效合同。刘会恩未合法占有案涉房屋。根据《中华人民共和国城多规划法》的规定，房地产开发项目，必须取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。根据《中华人民共和国土地法》的规定，必须取得国有土地使用权。根据《中华人民共和国建筑法》的規定，必须取得施工许可证。根据《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》的规定，商品房预售的，必须取得预售许可证。根据最高人民法院《最高人院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，未取得预售许可证的商品房买卖合同无效。《中华人民共和国建筑法》的规定，交付使用的建筑工程必须竣工验收合格。三、刘会恩与申卫华恶意串通，损害了上蔡县龙海置业有限公司的利益，所签《齐海乡新型农村社区购房合同》应为无效合同。申卫华虽然取得了上蔡县龙海置业有限公司的授权有权出卖涉案房屋，但涉案房屋的成本价已达到十多万元，而申卫华仅以八万元的价格出售给刘会恩，明显损害了上蔡县龙海置业有限公司利益，根据《中华人民共和国合同法》第52条、《中华人民共和国民法总则》第154条的规定，刘会恩与申卫华所签《齐海乡新型农村社区购房合同》为无效合同，不应受法律保护。综上所述，原告申请执行的涉案房屋仍属于上蔡县龙海置业有限公司，法院以无效的合同作为被告取得房屋所有权的依据，错误认为被告对涉案房屋享有足以排除执行的权益，属认定事实错误。为此，提起诉讼。被告刘会恩辩称，一、其与申卫华、冯四新、李付华和齐海乡新型农村社区之间的房屋买卖合同合法有效。（一）、本案房屋买卖双方意思表示真实，内容合法，符合《中华人民共和国合同法》的规定，并且亦受我国物权法的保护。《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，2017年5月7日其签订了买卖房屋的协议，价款为人民币80000元（为合理价格），交付了全部房款，且房屋早已交付，其占有并入住此房屋。因此，其基于合同实际占有并取得该房屋物权的权益应予保护。（二）、原告认为涉案房屋未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等证件，其《购房合同》不符合《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律案件若干问题的解释》规定，其认为并不是房屋权利人的错误。该房屋为新型农村社区的房屋，其土地性质为集体，并非国有土地。是为了改变居住条件等建立的社区，其购买或安置对象为本乡集体组织成员。其《购房合同》不适用《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律案件若干问题的解释》等规定。其社区是经过政府部门批准的项目，其合法购买并实际占有使用当然是涉案房屋的权利人。（三）、原告认为房屋没有到相关部门进行登记并未取得物权是错误的。其购房是经齐海乡政府集中管理并依法登记在案。房屋为农村社区房不能按商品房的登记备案方法，虽然没有取得物权登记，但是房屋已经交付和占有，其享有物权期待权。如果原告认为只有登记才能取得物权，此房屋也没有登记在上蔡县龙海置业有限公司名下，上蔡县龙海置业有限公司也没有所有权，原告又怎能申请执行此房屋。（四）、其并没有与申卫华恶意串通损害上蔡县龙海置业有限公司的利益。其是合法购买房屋，价格的多少是出卖人决定的，至于成本价多少作为购买人也不知晓，不能认为价格便宜就是恶意串通。现在是市场经济，影响价格的因素很多，有些商品甚至赔很多钱也不一定卖出去。原告认为合同无效是没有事实依据和法律依据。（五）、《购房合同》是否有效与原告没有直接利害关系。合同具有相对性，主张合同是否无效应有合同当事人来主张。签订合同是双方平等协商的结果，设定负担行为是合同当事人的自愿行为，第三人不应该阻止合同当事人自愿签订合同，否则就侵犯了当事人的意思自治。无论合同是否有效均不对不动产权利人产生实质影响。本案是执行异议之诉并非是确认合同无效之诉，合同是否无效不是本案审查范围。二、其对房屋享有足以排除强制执行的民事权益。其在法院查封争议房屋前，已与出卖人签订合法有效的书面买卖合同，并付清了全部购房款，已并实际、合法占有该不动产，只是因为买受人自身以外的原因，未能办理产权登记，该情形完全符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，法院不得查封、扣押、冻结”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，其合法权利完全能够排除执行，应当停止对争议房屋的执行。原告的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，其权利为物权期待权，根据法律规定，应当优先保护物权期待权。综上所述，请驳回原告的诉讼请求。第三人上蔡县龙海置业有限公司未答辩。本院经审理认定事实如下：原告王贵华与第三人上蔡县龙海置业有限公司民间借贷纠纷一案,本院于2018年4月10日作出（2018）豫1722民初429号民事调解书，内容为：一、上蔡县龙海置业有限公司欠王贵华借款200万元（月息2分），同意于2018年4月20日前偿还完毕，利息从借款之日即2014年4月1日计算至履行完毕之日止。二、案件受理费22800元，减半收取11400元，上蔡县龙海置业有限公司负担。该调解书发生法律效力后，上蔡县龙海置业有限公司未履行调解协议约定的义务，王贵华向本院申请执行，本院作出(2018)豫1722执861号之二执行裁定,查封了上蔡县龙海置业有限公司开发的上蔡县齐海乡龙海社区商品房61套。其中包括六号楼东单元六楼西户房屋。案外人刘会恩向本院提出执行异议，认为本院查封上蔡县齐海乡龙海社区六号楼东单元六楼西户的房屋错误，要求解除对该房屋的查封。本院于2020年4月13日作出（2020）豫1722执异6号执行裁定，中止对上蔡县龙海置业有限公司开发的上蔡县齐海乡新型农村社区六号楼东单元六楼西户房屋的执行。王贵华对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉。另查明，2013年，上蔡县龙海置业有限公司承揽了上蔡县齐海乡新型农村社区的建设工程。2014年4月22日，上蔡县龙海置业有限公司聘用申卫华为执行董事兼总经理，全权负责上蔡县齐海乡新型农村社区的开发建设，并负责处理与之相关的一切事务。2015年3月26日上蔡县龙海置业有限公司与申卫华签订了齐海乡集南村土地综合整治项目（齐海乡新型农村社区项目）资产抵押协议书，约定申卫华行使公司委托的下列权利：1、全部项目的运作权。2、项目的管理权。……。7、房产销售权和支配各项收入权等相关权利。该协议并经上蔡县公证处公证。2017年5月7日，被告刘会恩与申卫华、冯四新、李付华签订了齐海乡新型农村社区购房合同，约定申卫华、冯四新、李付华将齐海乡新型农村社区6号搂东单元6层西户的房屋以80000元的价款销售给刘会恩。次日，刘会恩交纳购房款80000元。齐海乡新型农村社区拆迁办给刘会恩出具了收据，该收据上加盖了上蔡县齐海乡新型农村社区拆迁安置专用章（财务专用章）。上蔡县齐海乡人民政府留存的截止曹金亮以来房屋拆迁安置销售情况登记表显示6号搂东单元6层西户为刘会恩。上述事实，由原、被告陈述，(2018)豫1722执861号之二执行裁定书，（2020）豫1722执异6号执行裁定书、聘书、资产抵押协议书、公证书，购房合同收据、曹金亮以来房屋拆迁安置销售情况登记表在卷予以证实。本院认为,上蔡县龙海置业有限公司承揽上蔡县齐海乡新型农村社区的建设工程后，聘用申卫华为执行董事兼总经理。申卫华根据其与上蔡县龙海置业有限公司签订的齐海乡集南村土地综合整治项目（齐海乡新型农村社区项目）资产抵押协议书，同冯四新、李付华与刘会恩签订了齐海乡新型农村社区购房合同，将齐海乡新型农村社区6号搂东单元6层西户的房屋以80000元的价款销售给刘会恩，齐海乡新型农村社区拆迁办给刘会恩出具了收据，上蔡县齐海乡人民政府留存的截止曹金亮以来房屋拆迁安置销售情况登记表显示6号搂东单元6层西户为刘会恩。本院作出的(2018)豫1722执861号之二执行裁定,查封了上蔡县龙海置业有限公司开发的上蔡县齐海乡龙海社区商品房61套，包括刘会恩购买的六号楼东单元六楼西户房屋。刘会恩享有足以排除本院强制执行该房屋的民事权益。原告以刘会恩与申卫华签订的房屋买卖合同无效、且价格便宜及未依法登记等为由，要求恢复执行刘会恩购买的六号楼东单元六楼西户房屋，提供的证据不能证明其主张的事实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提起的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案原告提供的证据不足以证明其主张的事实，因此，原告的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王贵华的诉讼请求。案件受理费1800元，由原告王贵华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  刘存社审判员  朱鹤亭审判员  冯晓霞二〇二〇年七月十六日书记员  孙莉莉