广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10793号原告：广州市鑫德物业管理有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇华山路22号（6号厂房）601。法定代表人：岑焕高，职务总经理。委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓莹，广东道高律师事务所律师。被告：赖崇琳，女，1998年3月10日出生，汉族，住江西省赣州市赣县。原告广州市鑫德物业管理有限公司（以下简称鑫德公司）与被告赖崇琳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。鑫德公司的委托诉讼代理人孙晓莹，被告赖崇琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫德公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的2019年6月至7月15日的租金22500元、水电费用3679元及违约金，违约金以每月欠租总额为基数，按月利率2%，自每月应付租金次日起计至租金清偿之日止，暂计至2019年8月6日为963.78元，以上合计人民币27142.78元；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告鑫德公司当庭变更第1项诉讼请求为：被告向原告支付拖欠的2019年6月至7月15日的租金22500元、水电费用3679元及违约金，违约金以每月欠租总额为基数，按月利率2%,自每月应付租金次日起计至租金清偿之日止，暂计至2019年8月6日为907.55元，并增加诉讼请求：原告没收被告支付的保证金45000元。事实与理由：2018年8月2日，原告与案外人邓某签订《租赁合同》，合同约定原告承租邓某名下位于广州市番禺区大石街礼村西路一街×号的物业。2018年8月28日，原告依据上述租赁合同第五条第5款的约定，将案涉物业×号铺转租给被告。双方签订了《租赁合同》，约定案涉物业×号铺每月租金为15000元（含物业管理费、基本电费、公摊费、不含税），租金每年递增5%，具体金额详见合同第一条第5款约定；租赁期3年，自2018年8月28日起至2021年8月27日止。合同第三条第2款约定，乙方需在每月5号前支付当月租金及其他费用；第五条第1款约定，乙方逾期支付租金及其他费用的，甲方有权每天按欠租总额的2％收取滞纳金，逾期达15天视为乙方违约，甲方有权解除合同，没收保证金。第6款约定，乙方须每月结清工人工资，不得拖欠，如发生劳资纠纷，甲方有权介入并监督乙方解决问题，在此期间乙方不得搬迁。签订合同当日，原告收到被告支付的案涉物业保证金计人民币45000元。签订合同后，被告与其家人刘某以案涉物业为经营场所，成立讯鑫服装厂，该厂无办理工商登记。2019年4月份开始，被告因经营不善，拖欠多名工人工资。2019年7月，因无法足额支付拖欠的工人工资，被告跑路。原告短信通知其办理物业交接并结付租金、水电费，被告不予理会，原告于7月16日收回物业，截至7月15日止，被告尚欠租金及其他费用共计人民币27142.78元。原告认为，被告拖欠租金的的行为已构成严重违约，为维护自己的合法权益，故诉至法院望支持原告的全部诉讼请求。被告赖崇琳辩称，对于原告所主张的租金、水电费、违约金数额我不清楚。合同虽由我一人签订的，但实际上合同的承租方并不是我一人，实际承租方是袁某、刘某及我，袁某是我的搭档，刘某是我配偶的父亲，故应由三人承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区大石街礼村西路一街×号的厂房，建筑面积1687.07平方米，层数3层，登记权属人为案外人邓某。邓某于2018年8月2日将该厂房出租予鑫德公司作为工厂用途使用，租赁期为2018年8月2日至2028年8月1日，并允许转租或分租。2.2018年8月28日，鑫德公司（甲方、出租方）与赖崇琳（乙方、承租方）签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同）一份，约定甲方将位于广州市番禺区大石街礼村西路一街×号×之物业（以下简称涉讼厂房）出租给乙方使用，租赁期自2018年8月28日起至2021年8月27日止，2018年8月28日至2019年8月27日的月租金为15000元，2019年8月28日至2020年8月27日的月租金为15750元，2020年8月28日至2021年8月27日的月租金为16537元；免租装修期为19天，从2018年8月28日至2018年9月15日止，装修期内免交租金但需缴纳水电使用费和物业管理费；租金含物业管理费、基本电费、公摊费、不含税，乙方需在每月5日前支付当月租金及其他费用；乙方于签订合同当天向甲方支付保证金45000元，该保证金在乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起叁天内由甲方不计利息返还给乙方；甲方在2018年8月28日前将涉讼厂房按现状交付乙方使用；乙方逾期支付租金及其他费用的，每一天按欠租总额的2%收取滞纳金，逾期达15天，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金；乙方须于合同期满或解除之日起5日内交还场地给甲方，逾期不交还的，乙方应按占用时间以原租赁合同租金标准的百分之两百向甲方支付占用费。逾期达一个月的，甲方有权采取其认为必要的一切措施收回场地，由此产生的一切经济损失及法律责任均由乙方承担，与甲方无关；租赁期内，乙方须每月结清工人工资，不得拖欠，如发生劳资纠纷，甲方有权即时介入并监督乙方解决问题，并且乙方在此期间内不得搬迁。乙方如在15天内未解决劳资纠纷问题，甲方有权将该情况申报至劳动局有关部门，由政府部门介入处理；租赁期内，乙方未按本合同规定履行责任造成违约，甲方有权解除本合同，收回厂房，没收保证金，并依法追收乙方拖欠款项及滞纳金；等等。3.2018年8月28日，鑫德公司向赖崇琳出具收款收据确认收到赖崇琳交纳的保证金45000元。4.2019年7月2日，广州市番禺区大石街劳动人事争议调解中心出具《讯鑫服装厂拖欠工资基本情况》，载明讯鑫服装厂拖欠工资的基本情况，该厂用工地址为涉讼厂房所在地，已经停产、场内设备全部变卖发放部分工资但未发齐，厂负责人为刘某和赖崇琳。5.2019年7月11日，鑫德公司以短信方式向赖崇琳发出《解除租赁合同通知书》（以下简称解除通知书），告知赖崇琳拖欠租金30000元及水电费3679元，已经严重违约，其司决定解除涉讼合同，并要求赖崇琳于2019年7月15日前支付拖欠的租金及水电费，并返还涉讼厂房，逾期办理的其司将收回厂房另行出租，涉讼合同在解除通知书到达后的7月15日即告解除。赖崇琳确认收到该解除通知书。6.2019年8月23日，鑫德公司以赖崇琳拖欠租金为由提起本案诉讼。庭审过程中，鑫德公司称赖崇琳自2019年6月起欠付租金及其他费用，其中2019年6月至7月15日的租金为22500元，水电费为3679元，并确认其司已于2019年7月16日自行收回涉讼厂房。对此，赖崇琳表示其不清楚涉讼合同的具体履行情况，实际承租人包括其在内共有三人。本院认为，鑫德公司与赖崇琳签订的涉讼合同主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵照履行。鑫德公司主张赖崇琳于2019年6月起未依约支付涉讼厂房的租金，构成违约，其司有权依约解除涉讼合同并要求赖崇琳承担违约责任。赖崇琳表示其不清楚涉讼合同的具体履行情况，并主张承责主体不止其一人，但涉讼合同系由赖崇琳一人签订，且赖崇琳未能举证证明其已履行支付租金的义务，故根据合同相对性及举证责任的原则，本院对赖崇琳的抗辨意见不予采信。现鑫德公司已向赖崇琳发出解除通知书，通知涉讼合同于2019年7月15日解除，而赖崇琳确认收到解除通知书，故涉讼合同已于2019年7月15日解除。庭审过程中，鑫德公司自认其司已于2019年7月16日自行收回涉讼厂房，而赖崇琳并未就其向鑫德公司返还涉讼厂房的时间进行举证，故本院采信鑫德公司所主张的收回涉讼厂房的时间。鑫德公司要求赖崇琳支付拖欠的2019年6月1日至2019年7月15日期间的租金22500元（15000元/月×1.5个月）的诉请，合理有据，本院予以支持。另鑫德公司表示考虑到涉讼合同约定的违约金标准过高，其司自行调整违约金的计收标准，故主张每月欠付租金的违约金以当月拖欠的租金（2019年6月、7月拖欠的租金分别为15000元、7500元）为本金，按月利率2%的标准自当月6日起计算至租金实际清偿之日止，该诉请合法有理，本院予以支持。再就鑫德公司主张没收保证金45000元的诉请，现涉讼合同因赖崇琳违约而解除，故该诉请符合法律规定及合同约定，本院亦予以支持。最后，就鑫德公司要求赖崇琳支付拖欠的水电费的主张，因鑫德公司已于解除通知书中明确表示赖崇琳尚欠3679元水电费未付，而赖崇琳收到解除通知书后并未就该水电费的金额提出异议，故本院对鑫德公司所主张的水电费予以合理采信，就鑫德公司要求赖崇琳支付水电费3679元的诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、赖崇琳应于本判决发生法律效力之日起七日内向广州市鑫德物业管理有限公司支付2019年6月1日至2019年7月15日的租金22500元及违约金（以15000元为本金自2019年6月6日起，以及以7500元为本金自2019年7月6日起，均按月利率2%的标准计算至租金实际清偿之日止）；二、赖崇琳应于本判决发生法律效力之日起七日内向广州市鑫德物业管理有限公司支付拖欠的水电费3679元；三、赖崇琳已支付的保证金45000元由广州市鑫德物业管理有限公司没收；四、驳回广州市鑫德物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1602元由赖崇琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  张学斌人民陪审员  陈少萍二〇二〇年七月十日书 记 员  凌绮珊