湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终4517号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏丹丹，女，1982年9月23日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：余意，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：刘双强，男，1970年9月18日出生，汉族，住湖北省武汉市。原审第三人：方汉怀，男，1958年2月19日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区解放公园路83-6号27楼2号，现住湖北省武汉市。上诉人苏丹丹因与被上诉人刘双强、原审第三人方汉怀房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初7762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏丹丹上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘双强全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由刘双强承担。事实和理由：1.苏丹丹转租时明确向刘双强提供过与方汉怀的租赁合同，刘双强明确知晓该房屋用途为办公，出租物自始至终能够满足出租用途，刘双强在合同租赁期内停付租金违约。2.双方并未协商解除合同，在刘双强违约的情形下，苏丹丹有权没收押金、主张租金损失及违约责任，不能因为苏丹丹退还部分租金的自行处置权利行为而剥夺苏丹丹依约没收租金的权利。3.一审判决关于诉讼费的认定有误，刘双强主张了9万元左右的诉讼标的，最终仅仅判决支持了11000元，未支持部分的诉讼费应由刘双强承担，而不应由苏丹丹承担。4.因刘双强违约导致苏丹丹已经承担66000元押金被没收的实际损失，而在刘双强违约的情况下，仍判决苏丹丹退还11000元押金，有违公平原则。5.苏丹丹仅针对押金部分予以上诉，二审上诉费收取错误。刘双强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。方汉怀未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。刘双强向一审法院起诉请求：1.苏丹丹立即偿还拖欠刘双强的押金共计11000元；2.苏丹丹赔偿损失共计81586.79元；3.诉讼费由苏丹丹承担。苏丹丹反诉请求：1.依法判令刘双强赔偿损失152160元（押金损失66000元、装饰装修及消防设施安装损失86160元）；2.依法判令刘双强向苏丹丹承担11000元的违约金；3.本案诉讼费由刘双强承担。一审法院认定事实：2017年7月8日，方汉怀作为房屋出租方（甲方）与苏丹丹作为房屋承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定“…第一条、1.房屋位于武汉市江岸区解放公园路50号永成大厦第C幢十一层1号房；房屋所有权证编号武规建字98-092，房屋所有权人姓名或名称：方汉怀，权属登记建筑面积198.77平方米，登记用途为商业。第二条、1.租赁用途：办公；如租赁用途为居住的，居住人数为：4，最多不超过30人。2.租赁期：从2017年8月1日起至2037年7月31日止，共计20年。期限届满或者合同解除后乙方继续承租的，应提前15日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。3.租金：每月人民币（小写）11000元（大写）壹万壹仟元整，租金按月支付，第一次租金支付时间为2017年7月8日，以后各期租金支付时间为到期时提前7日支付，支付方式为现金，甲方收到租金后应出具收据或发票。4.租赁押金：签订合同当日，乙方应向甲方支付租赁押金人民币（小写）66000元（大写）陆万陆仟元整，甲方应出具押金收据。合同正常履行期满后，在甲乙双方结清应付租金、管理费等乙方应付费用后，余款甲方应不计利息退还乙方…第九条、其他约定：1.租金每年上涨3%。2.租期满五年，甲方须退还乙方押金，如租期未满五年，押金不退。”合同签订后，2017年7月8日，苏丹丹向方汉怀支付了66000元房屋押金及一个月的房屋租金11000元。方汉怀将房屋交付给苏丹丹使用，苏丹丹对房屋进行了装修。2018年5月24日，苏丹丹作为房屋出租方（甲方）与刘双强作为房屋承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定“…一、房屋位于武汉市江岸区解放公园路50号永城大厦C栋11楼1101房。（房屋所有权姓名方汉怀），二、租赁期：2018年6月6日起至2021年6月5日止，共计三年。期满合同解除后，乙方需要续租，应提前15日向甲方提出续租，经协商一致后，双方重新签订房屋租赁合同。三、租金：每月11000元（壹万壹仟元）。租金按季度支付，第一次支付时间为2018年6月6日。四、押金：签订合同当日，乙方应向甲方支付租赁押金11000元（壹万壹仟元整）。甲方应出具押金收条。合同期满后，甲乙双方结清应付租金后，余款甲方全额退还乙方。五、违约责任：如甲方违约或提前解除合同而违约的，应赔付一个季度该房屋租金，作为装修、另行求租损失；乙方单方面提前解除合同的，甲方有权没收乙方支付的租赁押金…”合同签订后，苏丹丹向刘双强交付了房屋，刘双强按合同约定向苏丹丹支付了房屋租金及押金。此后，刘双强对该房屋进行了装修，并开办了针对儿童培训的国际跳棋培训机构。2019年3月28日，永成大厦物业召集四层及以上业主就房屋消防安全问题召开协调会，告知业主因消防不合格，永成大厦四层及以上不允许办儿童培训机构。方汉怀参会后，将会议内容告知了刘双强。2019年4月2日，武汉市公安局江岸区分局消防大队向永成大厦（武汉市永成物业管理有限责任公司）下达岸公消即字[2019]第11357号《责令立即改正通知书》，载明：“…根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，我大队于2019年4月2日对你单位（场所）进行消防监督检查，发现存在下列第2、12项消防安全违法行为，现责令立即改正：2.消防设施；12、其他消防安全违法行为和火灾隐患：三层以上设置儿童培训机构…”基于以上消防原因及物业强制要求，刘双强于2019年4月2日向苏丹丹告知消防要求，表示要办理退租，并告知苏丹丹9号可以到租赁房屋来验收。2019年4月13日，苏丹丹向刘双强退还房屋租金21700元。此后，因苏丹丹亦未再向方汉怀交纳租金，故苏丹丹与方汉怀协商解除了双方间签订的《房屋租赁合同》，同时，因苏丹丹未租满5年，故方汉怀依据双方间合同约定，未向其退还66000元押金。一审法院认为，方汉怀系武汉市江岸区解放公园路50号永城大厦C栋11楼1101房屋的所有权人，其于2017年7月8日与苏丹丹签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效。双方合同中未对是否能转租进行约定，但苏丹丹在与刘双强签订合同时告知过方汉怀，方汉怀表示同意其转租，且因苏丹丹与刘双强于2018年5月24日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效。关于苏丹丹是否应向刘双强退还11000元房屋押金，2019年4月2日，武汉市公安局江岸区分局消防大队向诉争房屋所在的大厦下达责令立即改正通知书，认定该大厦三层以上设置儿童培训机构存在消防安全违法行为和火灾隐患，责令立即整改。诉争房屋所在大厦物业亦召开协调会，召集四楼及以上业主参会，并告知三层以上不允许办儿童培训机构。因该消防问题，致使刘双强租赁房屋的目的无法实现。刘双强在知晓整改意见后，即通过微信联系苏丹丹表示要求解除双方间的合同，苏丹丹亦同意解除合同，并于2019年4月13日退还刘双强21700元房屋租金。因在苏丹丹与刘双强签订《房屋租赁合同》时，双方并不知晓该房屋三层以上不能用于儿童培训。现因消防问题无法继续履行合同属于不能归因于双方的原因导致合同无法继续履行，故刘双强提出解除其与苏丹丹间签订的《房屋租赁合同》不能认定为系刘双强违反双方间合同约定。故苏丹丹应向刘双强退还其收取的房屋押金11000元。关于苏丹丹是否应赔偿刘双强装修损失，因双方合同并未对装修进行约定，且刘双强对租赁房屋进行装修后进行了实际经营，一年之后因消防问题才导致不能继续经营，故刘双强要求苏丹丹赔偿其装修损失无事实与法律依据，一审法院不予支持。关于刘双强是否应赔偿苏丹丹装修及押金损失，苏丹丹与方汉怀签订的《房屋租赁合同》中约定租期不满5年，押金不退，现方汉怀系依据该约定而并非因装修损坏未向苏丹丹退还押金，且刘双强与苏丹丹间房屋租赁期仅为三年，故方汉怀因苏丹丹未租满五年而不退押金与刘双强与苏丹丹因客观不能而解除合同之间并无关联性，故刘双强不应对苏丹丹的押金损失承担赔偿责任。此外，苏丹丹在装修后亦进行过一段时间的经营，之后才将诉争房屋租赁给刘双强，且双方在租赁合同中并未对装修进行约定，故苏丹丹要求刘双强向其赔偿装修损失亦无事实与法律依据，一审法院不予支持。关于刘双强是否应向苏丹丹承担11000元违约金，因双方《房屋租赁合同》中对违约责任有明确约定，且二人间《房屋租赁合同》的解除系并不能归因于二人的原因，不能认定为刘双强违反合同约定，故对苏丹丹要求刘双强承担11000元违约金的反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院对于刘双强的诉讼请求部分予以支持，对于苏丹丹的反诉请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、苏丹丹于一审判决生效之日起10日内向刘双强退还房屋押金11000元；二、驳回刘双强的其他诉讼请求；三、驳回苏丹丹的全部反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2115元由苏丹丹负担，反诉费减半收取1782元由苏丹丹负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，苏丹丹与刘双强签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且经过房屋所有权人方汉怀的同意，该合同合法有效。因武汉市公安局江岸区分局消防大队向诉争房屋所在的大厦下达责令立即改正通知书，认定大厦三层以上设置儿童培训机构存在消防安全违法行为和火灾隐患，导致刘双强无法实现合同目的，经与苏丹丹协商一致，双方均同意解除合同，因消防问题无法履行合同属于不可归责于双方的原因，故一审判决苏丹丹向刘双强退还房屋押金11000元，并无不当。苏丹丹认为刘双强违反合同约定，应当承担违约责任的上诉理由，本院不予采纳。苏丹丹认为一审判决关于诉讼费的认定错误的上诉理由，依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，一审法院根据本案的具体情况决定本诉案件受理费2115元和反诉案件受理费1782元均由苏丹丹负担，并无不当，苏丹丹的该项上诉理由，本院不予采纳。苏丹丹认为二审案件受理费收取错误的上诉理由，本案一审判决苏丹丹向刘双强退还房屋押金11000元，苏丹丹对该判决不服提起上诉，要求驳回刘双强的诉讼请求，依照《诉讼费用交纳办法》第十七条“对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费”的规定，本案二审案件受理费应按照上诉请求数额11000元收取诉讼费75元，苏丹丹的该项上诉理由，本院予以采纳。综上所述，苏丹丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由苏丹丹负担。本判决为终审判决。审判长 李 瑜审判员 方 红审判员 刘鑫荣二〇二〇年七月二十二日书记员 肖 华