江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终510号上诉人（原审被告）：新余市北湖房地产开发有限公司，住所地新余高新开发区。法定代表人：何雪琴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李潜，江西弘道律师事务所律师。委托诉讼代理人：简玲，江西弘道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟友生，男，1964年8月21日出生，汉族，住新余市渝水区。被上诉人（原审被告）：谢安华，男，1970年9月10日出生，汉族，住新余市渝水区。委托诉讼代理人：李艺娟（系被上诉人谢安华妻子），1970年6月11日出生，汉族，住新余市渝水区。原审被告：南昌名泰物业管理有限公司新余分公司，住所地新余市渝水区劳动北路42号。负责人：甘武平，该分公司经理。委托诉讼代理人：李春红，新余市金春法律服务所法律服务工作者。原审被告：新余市临湖房地产开发有限公司，住所地新余高新区春龙工业园。法定代表人：王宇婷，该公司经理。上诉人新余市北湖房地产开发有限公司（以下简称北湖公司）因与被上诉人钟友生、谢安华及原审被告南昌名泰物业管理有限公司新余分公司（以下简称名泰新余公司）、新余市临湖房地产开发有限公司（以下简称临湖公司）房屋买卖合同、物业服务合同、侵权责任纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初9384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人北湖公司的委托诉讼代理人李潜，被上诉人钟友生，被上诉人谢安华的委托诉讼代理人李艺娟，原审被告名泰新余公司的委托诉讼代理人李春红到庭参加诉讼。原审被告临湖公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北湖公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回钟友生对北湖公司的诉讼请求；2.本案一二审诉讼费由钟友生、谢安华承担。主要事实和理由：一、一审判决错误认定北湖公司要对每层每户的每处进行防水并检测。住宅开发商仅对屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏负责，并不要也不必要对房屋所有地方进行防水防渗。一审判决认定，房屋虽然经验收合格，但没有证据证明验收部门对每层每户是否存在漏水的问题进行检测。首先，不知一审判决从何而来的逻辑或依据，要求验收部门对每层每户是否存在漏水的问题进行检测；其次，在北湖公司业已提供房屋合格证书等证据情形下，为什么分配“对每层每户是否存在漏水的问题进行检测”的举证责任给北湖公司。实际上，钟友生楼上房屋1502室餐厅北面阳台并无防水防渗要求。二、一审判决错误认定北湖公司的防水责任无限期。根据《建设工程质量管理条例》第四十条第（二）项，防水保修期为5年，自竣工验收合格之日起算。一审判决却以房屋漏水一般在装修、使用过程中才能发现，1502房屋没有装修，仍处于交付时状态，认定北湖公司仍需要对钟友生负责，毫无根据地人为延长北湖公司的防水保修期限，其错误就在于认为没有装修房屋就“仍处于交付时的状态”，缺乏最基础的建筑防水老化一般常识。三、一审判决错误认定1502房屋买受人即谢安华对所买房屋漏水没有法律责任。诚然，1502房屋买受人没有装修，也没有对房屋进行损坏，但就此论断“对所买房屋漏水没有法律责任”，显然过于草率和武断，殊不知房屋所有人的法律责任还有相邻权的权利义务一节呢。就本案而言，本来就是1402房屋与1502房屋的相邻关系纠纷，1502房屋的所有人与1402房屋的所有人有相互克制行使物权，既有各种权利，又需要承担不妨碍对方行使物权的义务。事实上，本案即是1502房屋买受人购买房屋后未居住房屋，既没有装修安装窗户，又长期对房屋失于维护、照看，阳台预留地漏落水管与地面（预留贴瓷砖铺设水泥）高度差，导致下大雨时雨水进入阳台而积水，长期累积而渗漏至1402房屋顶板。这种防水与漏水的事宜，并非工程质量问题所致，而是维护、保管和使用房屋的问题上，实质上只局限于1402房屋与1502房屋业主相邻关系。四、一审判决北湖公司承担对1502室餐厅北面的防雨水的漏水和修复责任，没有合同依据和法律依据。1.根据合同责任，北湖公司无需承担1502室餐厅北面的防雨水漏水的责任，该处并非防水要求的屋面、房屋或者外墙面；2.按照相邻关系处置，北湖公司又不是钟友生的相邻人；3.按照侵权责任归责，北湖公司也不是侵权人，漏水只是自然雨水所致，并非房屋质量所致，因果关系不成立；4.本案的本质是具有相邻关系的钟友生、谢安华之间的相邻权纠纷，房屋所有者对其拥有的房屋应负有妥善照看并避免损害相邻业主权利的责任。真正应该承担责任的是谢安华。五、一审判决对发回重审的意见根本未处理。综上所述，北湖公司不对钟友生楼上1502房屋雨水积水所致漏水负责，一审判决认定事实错误，适用法律不当，恳请依法改判。钟友生辩称，2013年5月漏水后，其向物业反映了情况，物业也向北湖公司、临湖公司反映了情况，当时同意维修，但是一直未予维修。拖了好几年，后来到房管局反映，该局工作人员说向法院起诉解决问题。谢安华辩称，1.《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用情况下，有屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的质量保证期为5年。谢安华与北湖公司之间签订的《商品房买卖合同》第十六条约定了北湖公司按照《住宅质量保证书》承担保修责任，保修期为5年，北湖公司在2011年11月交付房屋给谢安华。根据一审法院查明的事实，1402房屋在2013年6月就出现漏水情况，证明北湖公司交付的房屋没有做好防水，存在质量问题，且该问题出现在保修期内，故不应由谢安华承担责任。2.北湖公司称谢安华有相邻权利义务，谢安华不予认可，就本案而言，1402房屋与1502房屋不存在相邻关系纠纷，理由是1502房屋至今处于毛坯状态，无人居住，并且没有任何人为的过错行为，何来的相邻纠纷。谢安华也是开发商的业主，在这起案件中，同样也是房屋质量问题的受害者。3.北湖公司在2011年11月交付1502房屋给谢安华，谢安华至今未使用过该房屋，也没有对该房屋进行过装修、破坏，仍然处于交付时状态。北湖公司称1402房屋漏水是由于谢安华对房屋缺少维护，导致下雨时雨水进入阳台积水渗漏到1402室，北湖公司该说法完全是不负责的，设计的房屋不能挡住雨水的渗漏，是房屋的设计和质量存在问题，北湖公司在设计和建设房屋的过程中，应当考虑到雨水可能进入房屋的情况，导致雨水进入房间是北湖公司设计存在问题，不是谢安华的原因造成的，因此，应当由北湖公司承担责任。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决合法、合理，请求驳回北湖公司的上诉，维持一审判决。名泰新余公司述称，其没有过错，不应当承担责任。临湖公司未述称。钟友生向一审法院起诉请求：１.请求北湖公司、临湖公司将春龙金色海岸2栋2单元1502室餐厅背面阳台的防水工程做好；2.请求北湖公司、临湖公司支付维修工程款18492元；3.请求名泰新余公司支付因管理不善给钟友生造成的损失5040元；4.判令北湖公司、临湖公司、名泰新余公司承担诉讼费；5.判令谢安华承担应该负担的责任。一审法院认定事实：北湖公司是春龙金色海岸的开发商，于2010年10月11日与钟友生签订《商品房买卖合同》，钟友生向北湖公司购买春龙金色海岸2栋2单元1402室房屋。北湖公司于2012年1月向钟友生交付房屋，钟友生于同年5月装修并于12月入住至今。名泰新余公司对春龙金色海岸进行物业服务。北湖公司开发的春龙金色海岸2栋2单元1502室的房屋即钟友生楼上的房屋，也已由北湖公司于2011年11月30日卖给谢安华，至今未进行装饰装修，还是毛坯房。钟友生入住后，在遇到下雨刮北风的天气时，由于钟友生楼上的1502室房屋靠餐厅的阳台积水，会漏水到钟友生的餐厅内，并将钟友生餐厅楼顶的装修损坏。钟友生多次向北湖公司、名泰新余公司、谢安华及政府有关部门反映房屋漏水，并要求解决漏水问题，名泰新余公司虽然派人对1502室房屋进行过处理，但仍然没有解决好1502室房屋漏水到钟友生家的问题。钟友生于2013年6月请人维修餐厅楼顶进行修复，花费材料费、人工费计5772元，因修复影响房屋使用，钟友生在宾馆住宿，支出住宿费1680元。钟友生于2015年7月又请人修复，支出人工费、材料费计6170元，因修复影响房屋使用，钟友生在宾馆住宿，支出住宿费1680元。钟友生于2016年8月再次请人修复，支出人工费、材料费计6550元，因修复影响房屋使用，钟友生在宾馆住宿，支出住宿费1680元。钟友生共支付修复费23532元，其中人工费、材料费18492元，住宿费5040元。钟友生虽然多次对自己的房屋进行修复，但钟友生房屋餐厅楼顶仍然漏水。一审法院认为，本案是房屋买卖合同、物业服务合同纠纷。主要争议焦点是北湖公司、临湖公司、名泰新余公司、谢安华是否对钟友生屋顶漏水承担法律责任的问题。对本案的争议焦点，一审法院分析认定如下：一、北湖公司开发的春龙金色海岸2栋虽然经有关部门验收，并发给了合格证，但没有证据证明验收部门对每层每户是否存在漏水的问题进行检测。在北湖公司将房屋交给钟友生后，北湖公司已经履行了合同义务，但基于交房时的客观原因，以及房屋是否存在漏水一般在装修、使用过程中才能发现，因此根据诚实信用的原则北湖公司对交付的房屋是否存在漏水仍然应承担合同责任。北湖公司虽然将位于钟友生楼上的房屋交付给了买房人，但买房人至今未使用该房屋，也没有对该房屋进行装修，仍然是北湖公司交付时的状态，买房人没有对房屋进行损坏，因此，钟友生楼上的买房人对所买房屋漏水没有法律责任。钟友生在发现自己买的房屋存在屋顶漏水后，首先会向物业公司或开发商反映问题，这是处理该类问题的基本常识，正常人都这样去做，除非北湖公司在钟友生房屋屋顶漏水前已经离开开发的小区，而且名泰新余公司也对漏水问题进行过处理，只是效果不好，因此北湖公司认为钟友生没有向北湖公司反映此事与事实不符，一审法院不予采纳，钟友生要求北湖公司做好春龙金色海岸2栋2单元1502室餐厅北面阳台的防水及支付维修费用18492元的诉讼请求，一审法院予以支持。二、钟友生没有证据证明临湖公司对北湖公司开发的春龙金色海岸小区存在联系，因此临湖公司对本案纠纷不承担法律责任，钟友生要求临湖公司承担本案的民事责任的诉讼请求，一审法院不予支持。三、名泰新余公司在对春龙金色海岸小区进行物业服务期间，在钟友生向名泰新余公司反映了房屋屋顶漏水后，虽然对钟友生房屋屋顶漏水问题进行过处理，但最终没有解决钟友生房屋屋顶漏水问题，名泰新余公司针对钟友生房屋屋顶漏水的问题在与北湖公司沟通、协调中也没有履行好职责，造成钟友生房屋屋顶反复漏水，且漏水问题至今没有解决，致使钟友生多次对房顶进行修复，对钟友生因修复房屋屋顶时造成的损失，名泰新余公司应承担民事责任，钟友生要求名泰新余公司支付造成的损失5040元的诉讼请求，一审法院予以支持。名泰新余公司的抗辩理由不充分，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、北湖公司应在本判决生效之日起十天内做好位于钟友生楼上、春龙金色海岸2栋1502室餐厅北面的防漏水；二、北湖公司应在本判决生效之日起十天内向钟友生支付修复费18492元；三、名泰新余公司应在本判决生效之日起十日内支付修复费5040元；四、驳回钟友生的其他诉讼请求。案件受理费195元，由北湖公司负担132元、名泰新余公司负担63元。二审期间，当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，北湖公司开发的春龙金色海岸2栋2单元1502室的房屋于2012年3月31日交付给了谢安华。该栋楼于2011年8月竣工验收，同年11月29日竣工验收备案，2012年1月10日取得竣工验收合格证。案涉房屋有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期从工程竣工验收合格之日起算为5年。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案属房屋买卖合同、物业服务合同、侵权责任纠纷。根据诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：北湖公司、谢安华是否应对钟友生的房屋屋顶漏水承担法律责任？就该争议焦点，本院评述如下：关于北湖公司是否应对钟友生的房屋屋顶漏水承担法律责任的问题。钟友生的房屋即1402房屋屋顶漏水是客观存在的事实，且该漏水问题出现在北湖公司对谢安华的房屋即1502房屋外墙面防渗漏的保修期5年内，在北湖公司未提供证据证实钟友生、谢安华不合理使用房屋致使房屋漏水的情况下，根据诚实信用的原则，北湖公司对交付的房屋即1502房屋存在的漏水问题应履行防漏水等合同义务。故，一审判决北湖公司做好钟友生楼上、春龙金色海岸2栋1502室餐厅北面的防漏水并向钟友生支付修复费18492元正确，本院予以支持。因此，北湖公司所提其不对1502房屋雨水积水所致漏水负责的上诉理由，不能成立。关于谢安华是否应对钟友生的房屋屋顶漏水承担法律责任的问题。北湖公司虽然将1502房屋交付给了谢安华，但谢安华未使用该房屋，也没有对该房屋进行装修，仍然是北湖公司交付时的状态，在北湖公司未提供证据证实谢安华不合理使用房屋致使房屋漏水的情况下，谢安华对其所购买的1502房屋存在漏水问题不承担法律责任。故，一审法院认定谢安华对其所购买的1502房屋漏水没有法律责任正确，本院予以支持。因此，北湖公司所提谢安华应承担法律责任的上诉理由，不能成立。综上所述，北湖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费265元，由新余市北湖房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  艾力钊审判员  赵卫珍审判员  甘致易二〇二〇年七月十六日书记员  周美娟