福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初1456号 原告：福建中瑞物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区王庄街道珠宝路2号珠宝城1#楼B区九楼。 法定代表人：吴华祯，执行董事。 委托诉讼代理人：郭亮、林瑾轩，福建八闽律师事务所执业律师。 被告：曾传标，男，1974年11月22日出生，汉族，住福建省上杭县。 被告：李珍，女，1984年10月22日出生，汉族，住武汉市武昌区。 两被告共同委托诉讼代理人：郑皓瀚，福建至理律师事务所执业律师。 原告福建中瑞物业管理有限公司与被告曾传标、李珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福建中瑞物业管理有限公司委托诉讼代理人郭亮以及被告曾传标、李珍共同委托诉讼代理人郑皓瀚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建中瑞物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令曾传标、李珍向福建中瑞物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费142975.8元及车库管理费3750元（均自2012年7月10日暂计算至2019年11月19日）以及滞纳金（以拖欠的物业服务费每月1588.62元、车库管理费每半年250元为基数，按每月百分之二的标准，自欠费当月起计算至实际付清上述欠费之日止，暂计至2019年11月19日为134987.74元）；2.判令支付福建中瑞物业管理有限公司因追讨物业费等欠费所支出的律师代理费5000元；3.判令曾传标、李珍承担本案诉讼费用。 事实和理由：2012年4月24日，闽侯县xx住宅的原业主念晓东与福建嘉德房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，根据合同附件四《前期物业服务合同》，约定由福建中瑞物业管理有限公司对xx提供物业管理服务，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米3元收取，念晓东应于每半年的首月10日前交纳该半年的物业管理服务费及其他费用，否则从逾期之日起，应按每日千分之三标准支付滞纳金。念晓东所购置的商品房产权建筑面积529.54平方米，每月应交物业管理服务费1588.62元，每半年应交纳车库管理费250元。自2012年7月交房起，念晓东始终未交纳物业服务费及车库管理费。 2017年12月15日至2018年1月4日，福州市台江区人民法院依法对念晓东名下的xx住宅进行司法拍卖，《竞买公告》第七条规定：“可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询”。《竞买须知》（《拍卖须知》）第七条规定：“请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样”，“竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。” 2018年1月4日的《网络竞价成功确认书》记载网络拍卖竞价结果为曾传标以最高应价胜出。并且注明“在网络拍卖中竞买成功的用户，必须依照标的物《竞买须知》、《竞买公告》要求，按时交付标的物网拍成交余款、办理相关手续。”曾传标与李珍在竞买成功后办理了房屋权属证书，但始终未履行《竞买公告》（拍卖公告）第七条规定的支付拖欠的物业费、水、电等欠费的义务，且曾传标也没有支付购买后的物业费、车库管理费等费用。综上，原业主念晓东所欠物业服务费及相应滞纳金等欠费均应当由买受人即曾传标、李珍支付。并自2018年1月4日起至今的物业服务费及相应滞纳金等欠费应当由曾传标支付。福建中瑞物业管理有限公司委托律师追讨上述欠款，支出律师费5000元，应由曾传标、李珍承担。 曾传标、李珍辩称，一、竞买公告“可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于竞买前至相关单位自行查询”的表述不是为竞买人设立义务，而仅是风险提示，并非对债务的责任主体作最终认定。司法拍卖过程中费用的一切依据必须具体而明确。若法院使曾传标、李珍以债务人身份加入与念晓东共同清偿对福建中瑞物业管理有限公司（简称中瑞物业）物业服务合同债务的结果，竞买公告中为竞买人设定义务的内容也应当是明确、具体。但竞卖公告未有载明截至某一时点，涉诉房产的具体欠付物业费金额、计算标准、计算依据等情况。在义务内容不明确的前提下，对曾传标、李珍不发生强制承担责任的效果，也不能作为强制曾传标、李珍承担费用清偿责任的依据。 二、涉诉房产2012年7月至2017年6月期间的物业服务费已过诉讼时效，不受法律保护，不属于竞买公告中涉及的需要承担的费用。根据诉讼时效制度若干规定以及《前期物业服务合同》第四条第八款约定，乙方每次交纳物业管理服务费的时间为每半年的首个月的10日前交纳该半年的费用。因此，2015年12月前的物业服务费最迟应当在2015年6月10日前交纳，诉讼时效于2017年6月10日届满，2017年6月前的物业服务费最迟应当在2017年1月10日前交纳，诉讼时效于2020年1月10日届满。在2018年2月7日前涉诉房产登记在案外人念晓东名下，此前的物业费中瑞物业应向念晓东主张，而中瑞物业在2020年1月10日前从未念晓东主张过物业服务费等费用，故2012年7月至2015年12月的物业服务费已过二年诉讼时效，2016年1月至2017年6月的物业服务费也已过三年诉讼时效，均不受法律保护，2012年7月至2017年6月的物业服务费不属于竞买公告中涉及的需要承担的费用。 三、2017年7月至2019年11月19日的物业服务费虽然未过诉讼时效，但中瑞物业要求曾传标、李珍支付此前物业服务费于法无据。2018年1月4日，曾传标、李珍通过淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖的方式竞得涉诉房产。同年2月7日，闽侯县国土资源局对涉诉房产进行了不动产权利登记，曾传标、李珍取得涉案房产所有权。2017年7月至2018年2月7日期间曾传标、李珍尚未取得涉诉房产的所有权，依附涉诉房产形成的物业服务费不是基于曾传标、李珍与中瑞物业的物业服务合同关系而形成，中瑞物业应当向念晓东主张。曾传标、李珍在此期间既非该合同关系的相对方，未与中瑞物业发生过任何物业服务合同关系，更没有使用涉诉房产，涉诉房产登记在案外人念晓东名下，故在上述期间曾传标、李珍不是支付物业服务费的法定或约定主体。而2018年2月7日至2019年11月19日为止，曾传标、李珍一直未与中瑞物业签订建立物业服务合同，也没有实际入住涉诉房产接受中瑞物业提供的服务，因此2018年2月7日至2019年11月19日的物业服务费也不应当由曾传标、李珍支付。 四、中瑞物业要求曾传标、李珍支付涉诉房产2012年7月至2019年11月19日期间的车库管理费没有事实和合同依据。首先，在《商品房买卖合同》与《前期物业服务合同》中没有对收取车库管理费进行约定，中瑞物业收取车库管理费没有任何合同依据。其次，涉诉房产的房屋建筑面积为529.54㎡，其中已经包含了车库的面积。按照《前期物业服务合同》第四条第一款约定，在取得产权证之后，按产权证中的建筑面积收取地面和地下室物业管理服务费3.00元/㎡.月。中瑞物业在起诉状中主张的物业服务费每月为529.54㎡×3元/㎡=1588.62元，即已经将车库的物业服务费计算在内，车库管理费属于重复计算，收取车库管理费显属不当。即便存在车库管理费，2017年6月前的车库管理费已超过诉讼时效，2017年7月至2018年2月8日期间曾传标、李珍尚未取得涉诉房产产权，未与中瑞物业发生过任何物业服务合同关系，2018年2月至2019年11月19日尚未入住涉诉房产，也未与中瑞物业签订物业服务合同接受其服务。因此，中瑞物业要求支付车库管理费也没有事实依据。 五、中瑞物业要求支付2012年7月至2019年11月19日期间产生的滞纳金没有事实和法律依据。法院在竞买公告中并未提及有滞纳金需要买受人承担，可见滞纳金不属于竞买公告中涉及的需要承担的费用，并且作为滞纳金收取基础的涉诉房产2012年7月至今的物业服务费和车库管理费都不是受合法保护的费用，中瑞物业加收滞纳金没有任何事实依据。况且中瑞物业要求答辩人支付滞纳金的责任主体存在错误。中瑞物业主张的滞纳金实为付款方迟延履行付款义务而额外支付的惩罚性赔偿。滞纳金性质是违约金，曾传标、李珍既不是该物业服务合同的相对方，也非迟延付款违约行为的实施方。六、中瑞物业要求曾传标、李珍承担律师代理费5000元没有任何合同与法律依据，法院应当依法驳回。 本院经审理认定事实如下：2012年4月24日，念晓东与福建嘉德房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,合同附件四：前期物业服务合同约定，由福建中瑞物业管理有限公司为xx提供物业服务，物业管理服务费为每月每平方米3元，每次交纳物业管理服务费及其它费用的时间为每半年的首个月的10日前交纳该半年的费用，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，福建中瑞物业管理有限公司有权要求补交并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。福建中瑞物业管理有限公司主张念晓东自购房起未缴纳物业费。2018年1月3日10时至2018年1月4日10时，福州市台江区人民法院在福州市台江区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上对福州市闽侯县xx住宅房产进行公开拍卖，《竞买公告》第七条规定：“有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询，与拍卖人无涉”。《竞买须知》第七条规定：“请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵”。曾传标通过竞买号P1156于2018年1月4日以4510000元的最高应价胜出。此后，曾传标、李珍办理了房屋产权登记，房屋产权面积为529.54㎡。 本院认为，福建中瑞物业管理有限公司与念晓东签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，对双方均有约束力。福建中瑞物业管理有限公司为涉案房屋提供物业服务公司，业主应支付相应的物业服务费。本案中，曾传标、李珍参与司法拍卖，并通过网络司法拍卖取得涉案房屋所有权。涉案房屋公开拍卖时在《竞买公告》、《竞买须知》中已明确告知竞买人有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，提示竞买人亲临展示现场，实地看样，一旦作出竞买决定，即表明接受瑕疵。曾传标、李珍参与竞买应视为知悉并确认接受《竞买公告》和《竞买须知》内容，并受到《竞买公告》和《竞买须知》的约束。曾传标、李珍竞买成功后，应按照法律规定和公告约定缴纳原房屋所有权人念晓东所拖欠的物业费。 关于福建中瑞物业管理有限公司起诉请求曾传标、李珍支付自2012年7月10日暂计算至2019年11月19日的物业服务费142975.8元的问题。曾传标、李珍提出2012年7月10日至2017年6月的物业服务费已过诉讼时效的抗辩意见。本院认为，福建中瑞物业管理有限公司除于2019年11月19日向曾传标、李珍催讨过物业服务费之外，并未能举证证明在这之前向曾传标、李珍或者是向念晓东催讨过物业费，且根据前期物业服务合同约定，每次交纳物业管理服务费及其它费用的时间为每半年的首个月的10日前交纳该半年的费用，故福建中瑞物业管理有限公司主张的2016年12月前的物业服务费已经超过诉讼时效，曾传标、李珍应向福建中瑞物业管理有限公司支付2017年1月之后的物业服务费。综上，福建中瑞物业管理有限公司诉请的自2017年1月至2019年11月的物业服务费（3元/㎡·月×529.54㎡×35月=55601.7元），超出部分，本院不予支持。 关于滞纳金的问题，本案中，滞纳金实质上是违约金的性质，因福建中瑞物业管理有限公司与曾传标、李珍对物业管理服务费的缴纳期限产生争议未能协商解决，且本院对福建中瑞物业管理有限公司主张的部分物业费并未支持，故福建中瑞物业管理有限公司向曾传标、李珍主张违约金无依据，本院不予支持。 关于车库管理费3750元，因福建中瑞物业管理有限公司未提供相应证据证明上述主张，本院不予支持。关于福建中瑞物业管理有限公司主张的律师费5000元，无依据，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、曾传标、李珍应于本判决生效之日起十日内向福建中瑞物业管理有限公司支付物业服务费55601.7元（从2017年1月暂计至2019年11月）； 二、驳回福建中瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5601元，减半收取计2800.5元，由福建中瑞物业管理有限公司负担2205.5元，由曾传标、李珍负担595元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 邱继莲 二〇二〇年七月八日 法官助理 陈 燕 书 记 员 陈世卿 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。