山东省青岛市中级法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终6908号 上诉人（原审被告）：武同美，女，1988年12月26日出生，汉族，住山东省肥城市。 委托诉讼代理人：崔海峰，山东鲁青律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋化盼，山东鲁青律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：王廷，男，1987年11月28日出生，汉族，住山东省莒南县。 委托诉讼代理人：文尧，山东青凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李艳辉，山东青凯律师事务所律师。 上诉人武同美与被上诉人王廷因所有权确认纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初7384号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人武同美的委托诉讼代理人崔海峰、宋化盼，被上诉人王廷的委托诉讼代理人李艳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武同美上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：武同美与王廷系恋爱关系，双方于恋爱期间购置青岛市城阳区商品房一套，登记于武同美名下。双方恋爱关系结束，协议处理上述房产，于2014年11月24日、2014年11月26日、2015年12月6日签订协议书。三份协议除生效条款外内容基本相同。因上述两份协议书内容基本一致、签署日期接近，且王廷于2015年12月与武同美商讨处理共有房产事宜，武同美当然有理由认为与王廷在2014年11月签署的协议书未生效。一审法院以其一份存在效力瑕疵的协议书为主要证据，认定共有房产为王廷所有，认定不当。 王廷辩称，双方虽然于2014年11月24日、11月26日、2015年12月6日，签订三份协议，该三份协议基本内容一致，均明确确认王廷需要将房屋过户给王廷，且武同美不得采取任何损害王廷实现权利的行为，否则将承担相应的违约责任，该三份协议也足以证明涉案房屋为王廷所有。涉案房屋的首付款是王廷支付，自购买之日起至今，每月房屋贷款、物业费等均由武同美偿还、支付，结合双方签署的协议，足以证明王廷既是房屋的实际出资人，涉案房屋产权也应由王廷所有。武同美在王廷不知情的情况下，于2019年3月24日与案外人郭昶签订房产买卖合同，将涉案房屋卖给郭昶，并收取20000元定金，后因王廷及时发现诉至法院，阻止了武同美恶意出售房屋损害王廷的行为。涉案房屋虽然没有结清银行贷款，但王廷的银行账户中有50万元的存款，有足够能力一次性偿还涉案房屋的贷款，办理撤押不会损害第三人银行的利益。 王廷向一审法院诉讼请求：1、请求法院依法确认位于青岛市城阳区房屋归王廷所有（房屋价值约800000元）；2、请求依法判令武同美协助办理前述房屋过户手续，协助将前述房屋过户至王廷名下。3、判令武同美向王廷支付违约金200000元。4、本案诉讼费由王廷承担。 一审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。为证明其主张，王廷向法庭提交如下证据：证据1、双方于2014年11月26日签订的协议书1份；双方的短信、微信聊天记录截图打印件6页。证明：1、涉案房屋由王廷出资购买，王廷为达到与武同美缔结婚姻的目的，将该房屋登记在了武同美名下，2014年11月份双方因故分手后，于2014年11月26日签署协议书，明确约定位于青岛市城阳区房屋归王廷所有，在房屋具备过户条件时武同美应配合办理过户手续。2、协议中还约定，武同美不得从事任何有损甲方实现权利的事情，双方任何一方违约，需向守约方支付违约金20万元。3、协议签署之后，王廷多次催促武同美依照合同约定办理房屋过户手续，但是武同美以各种理由拒绝配合王廷办理房屋过户手续，武同美的行为构成违约，理应向王廷支付违约金。武同美对协议书的真实性认可，但是关联性不认可，双方共签过三份协议，分别签订于2014年11月24日、2014年11月26日、2015年12月6日，王廷选择性承认、选择性出示，武同美不予认可。另外，在协议书中第一条第三款，本协议签订后一年内甲方应将房屋贷款一次性还清，之间时隔六年，甲方依然没有将房屋贷款还清。双方短信、微信聊天很多，王廷选择性出示了部分对其有利的条款，但是该条款武同美一直没有同意房子给王廷，所有的微信聊天记录中都没有武同美的该表示，真实的过程是王廷给了武同美以及武同美的家属发了很多不该发的信息，因武同美已经重新组成家庭，现在已经当了妈妈，在2018年7月7日早上10点47分武同美发出的微信内容是：到时候可以提前找好买家，我就配合着弄完，咱俩之间没有谁欠谁，都不容易，你放心好了。综上，双方之间的短信、微信中武同美没有认可将房子无偿过户给王廷的意思表示。王廷出示的微信聊天记录恰恰说明双方除了2016年共同对外出售房屋外，随后各自也在对外寻找卖家。 证据2、王廷向涉案房屋开发商支付涉案房屋首付款的相关凭证（含pos机票4张、预收购房款收据1张、青岛市房地产业预收款专用收据1张、银行流水明细5张）。证明涉案房屋的首付款共计201588.83元，全部是由王廷出资，结合证据1来看，涉案房屋应归属王廷所有。武同美对该证据的真实性和关联性均不认可，但是确认该涉案房屋的首付款和每月应还房贷都是王廷支付。但是王廷最近两年出现了多次逾期，没有及时将房贷款支付到武同美的卡上，王廷当月逾期向武同美支付银行贷款时均是先从武同美卡内扣除房贷款项，然后几日后王廷都将当月房贷补给武同美。王廷称，该涉案房屋的银行贷款2460元，通过王廷提交的证据来看，王廷每次向武同美账户转账的金额均高于2460元（一般为3000元左右），银行的扣款时间为每月9日，涉案房屋的所有贷款均为王廷将款项汇给武同美之后，银行才进行扣划，并非武同美所述其先行垫付，王廷后来补齐。即使出现过房贷逾期的情况，也是因为武同美私自将王廷支付的用于归还涉案房屋贷款的钱取出挪作他用。 证据3、王廷通过支付宝向武同美转账的支付宝电子回单55张；王廷家庭户口簿索引页1张、单页4张；中国移动缴费发票1张、中国联通缴费发票1张。证明：1、涉案房屋的银行按揭贷款均由王廷承担，王廷每月将银行贷款转账至武同美账户后，由银行从武同美账户内扣划。2、王廷与文凤芹系母子关系，王廷向武同美转账时使用的支付宝账户系使用文凤芹的身份信息注册并实名认证的，该支付宝账户绑定的系王廷的手机号，该支付宝账户由王廷实际使用。3、结合证据1、2来看，涉案房屋应归属王廷所有。武同美对该证据的意见同证据2的质证意见。 证据4、王廷向武同美转账支付55000元的相关凭证（含招商银行户口历史交易明细9页、支付宝信用卡还款电子回单1份、支付宝转账电子回单1份、青岛银行福州路支行交易流水1份）。证明王廷已经按照证据1中，协议的第一条第1款、第4款项约定，向武同美支付了55000元。武同美认为该证据中王廷向武同美支付55000元与本案无关，武同美是否收到庭后和当事人落实，在庭后5日内提交质证意见，逾期提交自行承担不利后果。 证据5、（2019）鲁0214民初3939号案件中的相关材料（含房产买卖合同1份、定金收条1份、传票1份、民事起诉状1份）。证明：1、武同美在未向王廷告知的情况下，为达到侵吞归王廷所有的涉案房屋的目的，私自出售涉案房屋，于2019年3月24日与案外人郭昶签订了《房产买卖合同》，并收取了案外人郭昶定金2万元；2、案外人郭昶与武同美办理解押手续的当日，案外人郭昶发现了武同美武同美与其前男友（本案王廷）签订的协议书，根据该协议书的约定，涉案房屋应归本案王廷所有，为此案外人郭昶以武同美恶意隐瞒房屋的权属信息、构成根本违约为由，向青岛市城阳区人民法院提起诉讼；3、武同美的行为，严重违约双方约定，其行为一旦最终得逞，将严重损害王廷的合法权益，因此武同美应按照约定向王廷支付违约金20万元。武同美对该证据的真实性予以认可，但是关联性不予认可，武同美通过中介对外出售该房屋，因买家信誉不良签合同时说个人信誉良好，交首付款时买家主动承认在一个征信年度周期内有十次违约，导致买家无法贷款，买家起诉双倍返还定金，本案武同美已经提起反诉，要求买家按协议房款的30%承担违约责任，该案与本案没有关联性。对王廷以上证据武同美概括如下：王廷忽略了一个最基本的事实，那就是本案至今还有抵押，金额为43.5万元左右，贷款银行为中国建设银行李沧支行，该房屋抵押权尚未撤销，没有撤押，王廷的诉状第一条请求判令涉案房屋归王廷所有，在房屋没有撤押的情况下这既不专业，也不现实。2016年、2017年双方共同对外出售过该涉案房屋，当时的约定是卖的房款扣除成本后利益均分，现在双方也都在各自找买家，王廷举证的证据一中的短信、微信聊天记录中也可以证实双方在各自找买家，找好买家后武同美愿意配合办理过户。 为反驳王廷主张，武同美提交证据如下：双方签订的协议书3份。证明：该3份协议书证明内容完全一致，只是在生效条款中有差异，其中在2014年11月26日签订的协议书中生效条款推翻了2014年11月24日的协议书中签订的生效条款，2015年12月6日签订的协议书推翻了2014年11月26日的协议书中的生效条款。根据合同法的规定，在合同内容一致的情况下，后者的法律效力高于前者，所以我方认为应当依法以2015年12月6日签订的协议书为准。双方之间的协议都没有生效，双方之间的协议没有进行公证，与武同美之前陈述的2016年、2017年双方共同卖房的过程（王廷也承认）相一致。王廷对该证据的真实性予以认可，但对证明事项有异议。2014年11月24日和2015年12月6日签订的协议书均约定本协议自双方办理公证之日起生效，但实际上双方均未办理任何的公证，因此该两份协议书并未生效。另外双方2014年11月26日签订的协议书明确约定本协议自双方签字捺印之日起生效，因此本案双方正式生效的协议应以2014年11月26日签订的协议书为准。另外，无论是以哪一份协议为准，协议内容基本一致，双方均明确确认武同美需要将房屋过户给王廷，并且武同美不得采取任何损害王廷实现权利的行为，否则将承担相应的违约责任，该三份协议也足以证明涉案房屋应为王廷所有。 一审法院经审理查明，王廷与武同美原系恋爱关系。2013年12月，王廷以武同美的名义出资购买了位于青岛市城阳区房屋。王廷自认其当时不具有在青岛市购房的资格，并且是为达到与武同美缔结婚姻的目的，才将涉案房屋登记在了武同美名下。2012年12月10日，王廷支付了房屋首付款201588.83元，此后，王廷通过以其母文凤芹身份信息注册的支付宝账户向武同美的支付宝账户付款，再由武同美的银行账户偿还每月房贷，还款已持续至2019年11月。2014年11月，双方因故分手，双方于2014年11月24日、11月26日，2015年12月6日分别签订三份协议书，该三份协议书基本内容一致，因2014年11月24日、2015年12月6日所签协议约定自办理公证之日起生效，而双方并未办理过公证手续，故该两份协议书均未生效。双方于2014年11月26日签署协议书，明确约定：甲方王廷与乙方武同美系恋爱关系，恋爱期间双方于2013年12月7日在青岛市城阳区（合同编号：SQHY2511001）并登记在了乙方名下，该房屋仍处于还贷期。后甲方于2014年11月21日刷乙方信用卡消费共计45000元。现双方和平分手，并就上述两项事宜本着平等、自愿、公平、诚实、信用的原则，经友好协商，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规达成如下协议，由双方共同遵守：一、甲方义务1、甲方于2014年11月24日前给付乙方人民币45000元。2、甲方负责偿还上述房屋贷款，并保证在房屋还贷期间内，依法充分履行还贷义务，确保无任何不良银行信用记录。3、本协议签订后一年内，甲方应将房屋贷款一次性还清，若条件允许，房屋可以办理过户手续，甲方应将房屋过户到自己名下。4、甲方应于本协议生效后两个月内银行转账给乙方人民币10000元。中国工商银行卡，卡号：62×××17户名：武同美。二、乙方义务1、乙方确保在房屋可以办理过户手续时，将房屋所有权过户给甲方，并及时协助甲方办理一切过户手续，提供与过户有关的材料。因办理房屋过户所产生的一切费用由甲方承担。2、乙方不得在房屋还贷期间从事任何有损甲方权利实现的行为，包括但不限于房屋买卖、房屋出租等。3、乙方应归还甲方之前给付乙方的戒指、项链。三、违约责任甲、乙双方任何一方违反本合同约定，均视为违约，违约方应向守约方支付违约金人民币200000元。四、协议生效本协议双方签订后应当办理公证手续，本协议自双方签字按手印起生效。五、本协议一式五份，甲乙双方各持一份，其余公证机关留存，各份均具有同等法律效力。六、纠纷解决方式因本协议发生纠纷，任何一方均有权向房屋所在地的人民法院提起诉讼。七、本协议未尽事宜，由双方协商补充确定，补充协议与本协议具有同等法律效力。协议落款处有原、武同美的签名捺印及落款时间。王廷主张于2014年11月24日通过银行取现及支付宝转账等方式向武同美共计支付55000元。武同美认为王廷向武同美支付的55000元与本案无关，就武同美是否收到该55000元，其没有在规定的时间内提交书面质证意见。涉案房屋银行贷款至今尚未还清，王廷当庭表示已经准备了46万元款项，可以一次性清偿贷款。就贷款本息余额，双方均未提交相关证据。王廷曾多次向武同美索要房产证及钥匙，武同美均以各种理由拒绝给付。王廷也曾表示要出售房屋，需要武同美配合办理过户，武同美亦表示拒绝。武同美于2019年3月24日与案外人郭昶签订房产买卖合同，欲将涉案房屋卖给案外人郭昶，并收取20000元定金，最终该买卖合同未履行完毕。 一审法院认为，王廷与武同美于2014年11月26日签订的协议书，合法有效，根据该协议书的内容及王廷支付首付款并持续偿还房贷的事实，一审法院确认王廷是涉案房屋的实际出资人，其自始实际履行商品房买受人的各项义务，涉案房屋的产权应由王廷享有，并继续履行还贷义务。根据协议约定，王廷本应在协议签订后一年内将房屋贷款一次性还清，但涉案房屋的房贷至今尚未还清，王廷当庭表示已经准备了足额款项，可以一次性清偿贷款，故为尽早了结双方的纠纷，王廷应当及时一次性偿清房屋贷款，以取得涉案房屋完整产权，武同美应协助王廷办理房屋过户手续。就王廷主张的违约金200000元，一审法院认为，武同美的卖房行为最终没有成就，并未给王廷造成实际损失，且王廷借用武同美名义买房实际也占用了武同美享受首次贷款买房待遇的资格，王廷也没有在协议约定的期间内偿清房贷，故对王廷主张的违约金，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决如下：一、王廷在判决生效后10日内偿清青岛市城阳区房屋银行贷款，嗣后取得该房屋所有权，武同美应协助王廷办理房屋过户手续。二、驳回王廷的其他诉讼请求。 二审期间,王廷提交新证据支付宝电子回单一宗、中国建设银行个人活期账户交易明细及青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初3939号民事判决。可以证明涉案房屋的按揭贷款均由王廷支付。王廷账户内的款项余额为49万余元，能够清偿涉案房屋贷款余额并承担过户产生的税费。武同美将房屋出卖给案外人郭昶而引发的纠纷，城阳法院已经通过判决予以认定。 本院认为，武同美与王廷之间曾为恋爱关系，双方在分手后先后签订三份协议处分争议房屋。该三份协议内容基本一致，能够体现双方对于涉案房屋进行处分的真实意思。一审法院根据双方协议的生效条件及协议内容，确定2014年11月26日协议生效，并做为认定本案事实的基本依据，处理尚属妥当，本院予以确认。 双方在协议中涉及房屋权属的主要约定包括，王廷负责偿还案涉房屋的贷款，并在协议签订后一年内将房屋贷款一次性还清，双方在房屋可以办理过户手续时，将涉案房屋由武同美名下过户给王廷。因此，一审法院根据协议内容及王廷支付首付款并持续偿还房贷的事实，认定王廷是涉案房屋的实际出资人，且涉案房屋的产权应由王廷享有，并无不当，本院予以确认。双方虽然在协议中约定，王廷在协议签订后一年内将房屋贷款一次性还清，但双方在二审中均认可，双方曾多次协商出卖涉案房屋，因此，王廷并未按照协议约定一次性偿还房贷，武同美对此知情并默许。王廷没有一次性偿还贷款，但按期偿还贷款至今，其账户余额亦显示其具备继续履行的还款能力。一审法院据此认定王廷应当及时一次性偿清房屋贷款以取得涉案房屋完整产权，武同美应协助王廷办理房屋过户手续，并无不当，本院予以维持。 综上，一审法院认定并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人武同美负担。 本判决为终审判决。 审判长 龙 骞 审判员 马 喆 审判员 孙向东 二〇二〇年七月十四日 法官助理 王明 书记员张旭