四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终1315号 上诉人（原审原告）：曾伯芬，女，1976年10月24日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：潘文萍,四川恒进律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川鼎诺商业运营管理有限公司宜宾分公司，住所地四川省宜宾市翠屏区黄桷坪路220号滨城尚都A区医药超市1层1号。 负责人：刘忠洋，总经理。 委托诉讼代理人：姚永刚，四川丰宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：成果，四川丰宜律师事务所律师。 上诉人曾伯芬因与被上诉人四川鼎诺商业运营管理有限公司宜宾分公司（以下简称鼎诺商业运营宜宾分公司）合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2020)川1502民初203号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曾伯芬上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院(2020)川1502民初203号民事判决，依法改判自2019年8月23日起解除曾伯芬与鼎诺商业运营宜宾分公司签订的《众生商业广场商业委托培育协议》（以下简称《培育协议》）；2.判令鼎诺商业运营宜宾分公司自判决生效之日起二日内向曾伯芬移交房屋；3.判令鼎诺商业运营宜宾分公司全额向曾伯芬返还其已收取的房屋租赁费至实际移交房屋之日止（其中2019年8月23日至2019年12月22日的房屋租赁费未95582.76元）；4.本案一审、二审诉讼费用由鼎诺商业运营宜宾分公司负担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，曾伯芬未享受到五年返租优惠，未被告知“五年内不能使用房屋”，《培育协议》系鼎诺商业运营宜宾分公司利用其前期物业管理公司的优势身份，欺骗曾伯芬签订的，曾伯芬主张解除《培育协议》证据充分；2.一审法院适用法律错误，根据《中华人民共和国合同法》第93条第2款、第410条的规定，以及《培育协议》第四条4款的约定，曾伯芬有权单方解除合同，《商业委托培训协议》违背了《中华人民共和国民法总则》关于公平和诚实信用原则的规定；3.鼎诺商业运营宜宾分公司与房屋出卖人宜宾三立贸易有限责任公司（以下简称宜宾三立贸易公司）均为独立法人，其签订的合同独立存在，无任务关联。 鼎诺商业运营宜宾分公司辩称：1.曾伯芬在签订案涉相关合同前已对购房优惠、委托培育等事项明确知晓，其签订的合同均是真实意思表示，无欺诈、显示公平、重大误解等法定撤销的情形；2.鼎诺商业运营宜宾分公司无任何违约情形，曾伯芬不能依照《中华人民共和国合同法》第410条之规定行使单方解除权；3.鼎诺商业运营宜宾分公司为宜宾三立贸易公司的指定运营方，商品房的销售价格与委托运营存在必然联系，缺一不可。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 曾伯芬向一审法院起诉请求：1.判令曾伯芬与鼎诺商业运营宜宾分公司自2019年8月23日起解除《培育协议》，鼎诺商业运营宜宾分公司自判决生效之日起二日内向曾伯芬移交房屋；2.判令鼎诺商业运营宜宾分公司全额向曾伯芬返还其已收取的房屋租赁费至实际移交房屋之日止（其中2019年8月23日至2019年12月22日的房屋租赁费为95582.76元）。 一审法院认定事实：2019年8月6日，曾伯芬（乙方）与宜宾三立贸易公司（甲方）签订《滨城尚都（众生商业广场）认购定金协议》，该协议第一条约定曾伯芬认购房源为B区1栋1层11号，建筑面积为194.78平方米，单价32365元/平方米，总价6303970元；第二条约定乙方在签订该认购定金协议时须向甲方支付198万元认购定金。协议第三条末尾空白处手写有“剩余尾款在解押当天进行支付。优惠后总价：3641173.00元（大写：叁佰陆拾肆万壹仟壹佰柒拾叁元）”。 同日，曾伯芬（买受人）与宜宾三立贸易公司（出卖人）签订编号为SL-BC-B433《四川省商品房买卖合同》及补充协议，约定由曾伯芬购买位于宜宾市临港开发区，规划用途为商业，实测建筑面积为194.78㎡，套内建筑面积为192.14㎡；按套内建面计算商品房单价为18774.08元/平方米，总价款为3607251元。宜宾三立贸易公司于2019年8月21日向曾伯芬出具《收款收据》一份（NO.0003499），载明收到曾伯芬交纳的房号为B1-1-11的购房款3607251元。曾伯芬、鼎诺商业运营宜宾分公司均认可曾伯芬已按合同约定支付完清购房款。 关于曾伯芬所购商铺的款项优惠具体构成，鼎诺商业运营宜宾分公司提供有《滨城尚都（众生商业广场）合同确认书》一份，该份确认书上载明：房号B区1栋××层××号，客户姓名曾伯芬，建筑面积194.78㎡，套内面积192.14㎡；原单价32365元/㎡，原总价6303970元，优惠后套内单价18774.08元/㎡，优惠后成交总价3607251元；优惠明细为（1）五年返租36%；（2）一次性分期付款5%；（3）VIP优惠5%；（4）特批优惠33922元。该份确认书经销售部、营销部、财务部人员签字确认，但无曾伯芬签字。鼎诺商业运营宜宾分公司陈述曾伯芬优惠后的房款3607251元系扣减前述四项优惠后的金额，具体计算方式为：（1）扣减五年返租优惠36%后为4034540.80元【6303970元×（100%-36%）】；（2）扣减一次性分期付款优惠5%后为3832813.76元（4034540.80元×95%）；（3）扣减VIP优惠5%后为3641173.07元（3832813.76元×95%）；（4）扣减特批优惠33922元后为3607251.07元（3641173.07元-33922元）。庭审中，曾伯芬陈述其询问过工作人员购房价格及相应优惠，工作人员告知了曾伯芬现金付款等优惠后购房金额为360余万元，但曾伯芬未仔细查看具体优惠项目。 同日即2019年8月6日，曾伯芬（委托方/甲方）与鼎诺商业运营宜宾分公司（受托方/乙方）签订编号为DN-BC-B433《培育协议》。《培育协议》第一条约定：1.甲方将所购的众生商业广场B区1幢××层××号建筑面积194.78平方米的商铺委托给乙方对外经营和管理；2.乙方负责对众生商业广场进行商业运营、培育与经营管理工作；3.双方均认识到，需迅速建立并长期保持商业知名度和美誉度才能实现良好运营，稳步提高应对投资风险的能力和甲方收益水平，为此需要双方共同配合，进行持续推广与培育孵化；商铺价值要得到充分体现和保障都依赖于整个商业业态规划和功能分区的招租和招商统一、商业经营和管理统一、商业推广和促销的统一；4.为了充分利用乙方的品牌、管理、服务、资金等优势来培育商业，提高包括甲方商铺在内的所有商铺的商业价值，实现利益最大化，甲方委托乙方对包含甲方商铺在内的“众生商业广场”进行培育，乙方同意接受甲方委托；5.为方便招商工作的进行及保持项目管理的稳定性，最大限度的保护甲方投资回报和物业的升值潜力，甲方承诺在委托培育期限内不得解除本协议，不自行出租该房屋、不自行经营、不得自行或委托他人与房屋承租人联络或收取租金等费用、不另行委托任何第三方托管经营该房屋、不侵害本协议约定的乙方应享有的权益。《培育协议》第二条委托培育方式约定为：甲方委托乙方对甲方商铺进行商业培育，乙方根据培育的需要，统一商业业态规划和功能分区，统一招租招商，统一商业经营和管理，统一商业推广和促销……《培育协议》第三条关于委托商业培育期限及租金支付约定为：1.委托培育期限为五年，自甲方与宜宾宜宾三立贸易公司办理交房并且甲方缴纳完毕购房相关的税和费的次月起算，甲方将商铺的占有权、使用权（含经营管理权）、租赁权和收益权全部转让给乙方；2.甲方在培育期间的前5年（预计自2019年9月1日起至2024年8月31日止）不会收取租金（以甲方实际收房缴纳税费时间为准），并无条件同意在该5年期间将上述委托租赁商品的占有权、使用权（含经营管理权）、租赁权和收益权等权益均归乙方享有。《培育协议》第四条第4款约定，若甲方要求解除本协议或变更委托租赁条件的，甲方应向乙方一次性支付违约金10万元/套，并赔偿乙方和实际使用人造成的全部损失，且乙方有权解除本协议。 同日，曾伯芬（委托人）与鼎诺商业运营宜宾分公司（受托人）签订《市场培育授权委托书》一份，“委托事项”载明：委托人曾伯芬将其购买的滨城尚都（又名“众生商业广场”）项目二期（B区）1幢××层××号商铺，委托给受托人进行租赁，并代表委托人对租赁过程中产生的相关事宜进行管理，具体委托事项如下：1.以受托人名义与承租人签订《众生商业广场项目商业商铺租赁合同》；2.代为收取租金；3.对众生商业广场项目商业商铺租赁的相关事宜进行日常管理；4.对租赁商铺的经营和使用情况进行管理、监督和检查。委托期限自上述商铺正式交付且委托方缴清商铺相关税和费的次日至2024年8月31日止。 2019年8月21日，曾伯芬在《滨城尚都业主收铺验收表》签字验收B区1幢××层××号商铺（建筑面积194.78平方米）。同日即2019年8月21日，曾伯芬（甲方）与鼎诺商业运营宜宾分公司（乙方）签订《众生商业广场委托培育期限确认书》，约定：甲乙双方于2019年8月6日签订众生商业广场《培育协议》约定甲方将众生商业广场B1××号商铺（建筑面积194.78平米）委托给乙方租赁管理……为了充分保障甲方的租赁权益，现甲乙双方一致确认委托培育年限为五年，自2019年9月1日起至2024年8月31日止。原《培育协议》第三条第1款及第2款关于委培年限及日期的约定不再执行，以本确认书约定的期限为准。 鼎诺商业运营宜宾分公司提供有《委培协议签收表》一份，该份表格第15栏载明“15.合同编号SL-BC-B433，房号B1××，姓名曾伯芬”，曾伯芬在该栏“备注”处签字确认。 曾伯芬陈述上述培育协议、授权委托书、委托培育期限确认书、委培协议签收表等材料均系鼎诺商业运营宜宾分公司在曾伯芬与宜宾三立贸易公司签订买卖合同时一并交予曾伯芬签字的，曾伯芬并未仔细阅读，鼎诺商业运营宜宾分公司也未向其提示有委培内容，曾伯芬对委培协议不知情。鼎诺商业运营宜宾分公司对此不予认可。 鼎诺商业运营宜宾分公司陈述其不同意解除合同，若解除将会造成如下损失：1.宜宾三立贸易公司给予曾伯芬购房总款36%的包租优惠即2269429元；2.鼎诺商业运营宜宾分公司丧失案涉商铺租赁期导致的租金损失1364288元；3.鼎诺商业运营宜宾分公司终止其与案外人签订的关于案涉商铺的租赁合同导致承租人的装修、停业、搬迁损失至少60万元。关于第二项损失，鼎诺商业运营宜宾分公司提供有2018年9月19日鼎诺商业运营宜宾分公司（甲方/出租方）与案外人聂梓君（乙方/承租方）签订的《众生商业广场项目商铺租赁合同》（合同编号ZS-ZL-2018-026），该合同第2.1条约定甲方将坐落于宜宾市黄桷坪路220号滨城尚都B区1幢××层××号、12号（以下简称该商铺）出租给乙方使用……第3.2条租赁期限2018年10月1日至2022年10月31日，自起租日当日起开始计算；第4.1条租赁费用：第一年自2018年10月1日起至2019年9月30日止，年租赁费用合计199130.76元；第二年自2019年10月1日起至2020年9月30日止，年租赁费用合计262852.60元；第三年自2020年10月1日起至2021年9月30日止，年租赁费用合计25807.35元；第四年自2021年10月1日起至2022年9月30日止，年租赁费用合计334463.28元；第五年自2022年10月1日起至2023年9月30日止，年租赁费用合计30101.70元。曾伯芬对鼎诺商业运营宜宾分公司所述损失均不予认可。 另查明，一、关于鼎诺商业运营宜宾分公司对案涉商铺的培育。鼎诺商业运营宜宾分公司陈述其对整个项目进行宣传，并提供有：1.鼎诺商业运营宜宾分公司与宜宾合众传媒有限公司于2019年7月22日签订的《广告发布合同》，约定由鼎诺商业运营宜宾分公司委托宜宾合众传媒有限公司于2019年8月1日至2019年8月31日期间投放电台节目冠名；2.鼎诺商业运营宜宾分公司与宜宾掌酷信息科技有限责任公司于2019年1月12日签订的《合作协议》，约定由宜宾掌酷信息科技有限责任公司配合鼎诺商业运营宜宾分公司做好零距离微信头条、APP推送等宣传；3.宣传活动现场照片4张。 二、关于案涉商铺成交价格是否合理。曾伯芬提供有2019年9月25日其与宜宾鸿通房地产开发有限公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，载明所购商品房每平方米25635.31元，低于曾伯芬在本案中购入商铺的优惠前单价，故曾伯芬认为案涉商铺价格不合理。鼎诺商业运营宜宾分公司对此不予认可，陈述宜宾鸿通房地产开发有限公司所售商铺与案涉商铺地理位置不同，对于本案所涉众生广场销售的商铺，没有返租优惠的客户购买商品房单价为3万余元，选择返租优惠的客户购房价格是2万余元，且高于曾伯芬优惠购房后的单价。对此，鼎诺商业运营宜宾分公司提供有与本案所涉商铺位置相近的另三个商铺相关资料：1.2019年8月19日宜宾三立贸易公司（甲方）与中国移动通信集团有限公司四川分公司（乙方）签订《四川省商品房买卖合同》，约定由乙方购买位于宜宾市临港开发区滨城尚都Ｂ区商业用房，套内建筑面积39.96平方米，该商品房套内建面单价为每平方米33320.62元，总价款1331492元。鼎诺商业运营宜宾分公司陈述因移动公司未委托培育，因此未享受返租优惠，所购商铺单价为3万余元，与曾伯芬所购商铺返租优惠前的单价一致。2.2017年12月4日，陈小勤与宜宾三立贸易公司签订《四川省商品房买卖合同》，约定由陈小勤购买位于滨城尚都Ｂ区商业用房，套内建筑面积44.4平方米，该商品房套内建面单价为每平方米20547.59元，总价款912313元。同日，陈小勤与鼎诺商业运营宜宾分公司签订《培育协议》，约定陈小勤将其购买的商品房委托给鼎诺商业运营宜宾分公司培育，委托培育期限为5年（预计自2017年12月4日起至2022年12月3日止），陈小勤无条件同意在该五年期间将上述委托租赁商铺的占有权、使用权、租赁期、收益权等权益均归鼎诺商业运营宜宾分公司享有。3.2019年8月26日，韩书伟、王永丽与宜宾三立贸易公司签订《四川省商品房买卖合同》，约定由韩书伟、王永丽购买位于滨城尚都Ｂ区商业用房，套内建筑面积42.18平方米，该商品房套内建面单价为每平方米24649.79元，总价款1039728元。同日，韩书伟、王永丽与鼎诺商业运营宜宾分公司签订《培育协议》，约定韩书伟、王永丽将其购买的商品房委托给鼎诺商业运营宜宾分公司培育，委托培育期限为5年（预计自2019年9月1日起至2024年8月31日止），韩书伟、王永丽无条件同意在该五年期间将上述委托租赁商铺的占有权、使用权、租赁期、收益权等权益均归鼎诺商业运营宜宾分公司享有。鼎诺商业运营宜宾分公司陈述该两户业主均是选择与曾伯芬所购商铺相同的委托培育方式，位置也与曾伯芬商铺相近，所购商铺单价均超过2万，高于曾伯芬优惠后单价1.8万余元，故曾伯芬商铺价格系合理。曾伯芬对鼎诺商业运营宜宾分公司该证明目的不予认可。 在本案审理过程中，曾伯芬申请证人江某出庭作证。证人陈述，其经朋友介绍认识曾伯芬并介绍曾伯芬购买本案所涉商铺，证人全程参与了其与鼎诺商业运营宜宾分公司协商购买商铺的过程，但商铺价格系曾伯芬、鼎诺商业运营宜宾分公司之间协商，证人对价格并不清楚。在证人参与协商购买的过程中，鼎诺商业运营宜宾分公司公司工作人员未曾提到委托培育协议及抵扣租金的内容。 一审法院认为，本案所涉曾伯芬、鼎诺商业运营宜宾分公司签订的商业委托培育协议、市场培育授权委托书、委托培育期限确认书等，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。曾伯芬陈述其是在不知情的情况下签订该协议，且鼎诺商业运营宜宾分公司未对该《培育协议》的相关内容予以提示。一审法院认为，曾伯芬作为案涉商铺的购买人，在进行金额较大的投资行为时应当尽到审慎注意义务。庭审中曾伯芬陈述其知晓优惠后案涉商铺价格为360余万元，但未查看具体的优惠项目，也未仔细阅读其所签材料的相关内容，但曾伯芬系完全民事行为能力人，应对其在委托培育协议等材料上签字的行为承担相应法律后果，同时鼎诺商业运营宜宾分公司提供的《委培协议签收表》亦有曾伯芬的签字，应认定曾伯芬领取了相关培育协议。加之，曾伯芬未提供充分证据证明鼎诺商业运营宜宾分公司在委托培育协议签订过程中存在欺诈等情形，故曾伯芬以其不知情要求解除案涉委托培育协议，证据不足，一审法院不予采信。关于曾伯芬所述其购买案涉商铺的价格不合理，根据鼎诺商业运营宜宾分公司提供的其他三位客户购买滨城尚都Ｂ区的价格，不论是否享有返租优惠，其商铺套内建面单价均高于曾伯芬的购买单价，且其中陈小勤与韩书伟、王永丽所购商铺均位于Ｂ区1幢1层，号数相邻于曾伯芬所购商铺，也均采取与曾伯芬所购商铺相同的五年委托培育方式，故对曾伯芬该理由，证据不足，一审法院亦不予以采信。 关于曾伯芬依据《培育协议》第四条第4款的约定诉请解除委托培育协议。该条款约定：“若甲方要求解除本协议或变更委托租赁条件的，甲方应向乙方一次性支付违约金10万元，并赔偿乙方和实际使用人造成的全部损失，且乙方有权解除本协议。”该解除条件包括曾伯芬向鼎诺商业运营宜宾分公司支付违约金10万元及鼎诺商业运营宜宾分公司和实际使用人的全部损失。根据查明的事实，在曾伯芬购买案涉11号商铺前，该商铺已于2018年9月由鼎诺商业运营宜宾分公司连同相邻的12号商铺一并出租予案外人经营，现曾伯芬、鼎诺商业运营宜宾分公司双方对损失金额均不认可，无法确定鼎诺商业运营宜宾分公司及实际使用人的损失金额，不符合约定解除的条件。同时，曾伯芬所购商铺属于双方共同打造的众生商业广场的一部分，双方所签订的培育协议中已明确鼎诺商业运营宜宾分公司根据培育的需要，统一商业业态规划和功能分区、统一招租招商、统一商业经营和管理、统一商业推广和促销，相关确认书中也已明确约定有委托培育期限，现曾伯芬在委托培育期限届满前要求提前解除，不利于鼎诺商业运营宜宾分公司对整个商业广场的运营及管理。此外，本案中也无证据证明协议履行过程中出现有符合合同法规定的法定解除情形，故综合本案的情况，一审法院对曾伯芬解除《培育协议》、要求鼎诺商业运营宜宾分公司返还房屋及收取的租赁费的诉请，不符合合同约定，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回曾伯芬的诉讼请求。一审案件受理费2190元，减半收取为1095元，由曾伯芬负担。 二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方的诉辩主张，归纳本案的争议焦点为：一、签订案涉《培育协议》是否系曾伯芬的真实意思表示；二、曾伯芬能否依据《培育协议》的约定享有解除权；三、曾伯芬能否依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定享有委托人的任意解除权。 针对焦点一，双方当事人对曾伯芬购买案涉商铺的总房价6303970元以及实际支付房款3607251元均无异议，双方对优惠款中的2269429元系直接享受折扣优惠还是通过曾伯芬与鼎诺商业运营宜宾分公司签订《培育协议》委托出租，以租金抵扣房价意见不一。本院认为，曾伯芬主张签署《培育协议》非其真实意思表示的上诉理由不能成立。首先，2019年8月6日，曾伯芬与鼎诺商业运营宜宾分公司签订了《培育协议》《市场培育授权委托书》，并在《委培协议签收表》上签字确认；2019年8月21日，双方之间又签署了《众生商业广场委托培育期限确认书》，对《培育协议》约定的委培期限进行了变更。曾伯芬陈述以上所有资料均系8月6日由鼎诺商业运营宜宾分公司夹带在购房资料中欺骗其签订，但其对签署日期不同未能作出合理解释。且，曾伯芬作为完全民事行为能力的成年人，对大额交易中签字捺印的内容未尽到审慎注意义务，应承担相应的法律后果。其次，与曾伯芬购买同一商铺位置相近的买受人，其购房单价无论是否享有返租优惠均高于曾伯芬所购单价，曾伯芬关于其优惠款系直接享受折扣优惠的主张与交易行情不符。因此，对曾伯芬该上诉理由本院依法不予支持。 针对焦点二，曾伯芬依据《中华人民共和国合同法》第九十三条以及《培育协议》第四条第4款的约定诉请解除委托培育协议。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《培育协议》第四条第4款约定：“若甲方要求解除本协议或变更委托租赁条件的，甲方应向乙方一次性支付违约金10万元，并赔偿乙方和实际使用人造成的全部损失，且乙方有权解除本协议。”该解除条件包括曾伯芬向鼎诺商业运营宜宾分公司支付违约金10万元及鼎诺商业运营宜宾分公司和实际使用人的全部损失。根据查明的事实，在曾伯芬购买案涉11号商铺前，该商铺已于2018年9月由鼎诺商业运营宜宾分公司连同相邻的12号商铺一并出租予案外人经营，现曾伯芬、鼎诺商业运营宜宾分公司双方对损失金额均不认可，无法确定鼎诺商业运营宜宾分公司及实际使用人的损失金额，不符合约定解除的条件。对曾伯芬该上诉理由本院依法不予支持。 针对焦点三，曾伯芬与鼎诺商业运营宜宾分公司签订《培育协议》名为委托合同，但如前所述，该协议的签订对曾伯芬和宜宾三立贸易公司之间签订《四川省商品房买卖合同》之间存在极强的关联性，直接影响曾伯芬实际支付购房款的数额，即《培训协议》的签订系曾伯芬以3607251元购得案涉商铺的前提，与《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定的委托人或者受托人可以随时解除的基于信赖关系签订的委托合同有所区别，且曾伯芬明确表示其不愿意赔偿因其行使任意解除权所造成的相应损失。若赋予曾伯芬任意解除权不仅打破了合同严守原则，不利于维护交易安全和稳定，也不能体现设立合同任意解除权追求法的自由和效率价值的立法理念。因此，对曾伯芬该上诉理由本院依法不予支持。 综上所述，曾伯芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2190元，由曾伯芬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 荷 审 判 员  翟旭玫 审 判 员  陈 曦 二〇二〇年七月七日 法官助理  史东迅 书 记 员  李馨茹