西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初7232号 原告：郝彬，男，汉族，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周心心，陕西法智律师事务所实习律师。 被告：马先念，男，汉族，住西安市新城区。 被告：浮宇婧，女，汉族，住西安市新城区。 委托诉讼代理人：马先念，男，汉族，住西安市新城区，系被告浮宇婧丈夫。 被告：张秀娥，女，汉族，住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：贺磊，陕西科健律师事务所律师。 第三人：陕西境商房地产营销策划有限公司西安第六十六分公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。 负责人：徐天，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姜昱，陕西锦园律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王建林，陕西锦园律师事务所律师。 原告郝彬与被告马先念、张秀娥、浮宇婧、第三人陕西境商房地产营销策划有限公司西安第六十六分公司（以下简称境商公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王禾、周心心，被告马先念、被告张秀娥的委托诉讼代理人贺磊，第三人境商公司的委托诉讼代理人姜昱、王建林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郝彬诉称，2019年10月18日，原告与二被告及陕西境商房地产营销策划有限公司西安第六十六分公司签订了《房屋买卖三方合同》，该合同约定由原告以2525万元购买位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室及XX号XX幢XX单元XX室。合同签订后，原告立即按合同约定及时将人民币345万元转入了三被告指定的账户，将780万元存入了联名账户。原告依约履行了合同约定的全部义务，但三被告却告知原告不再履行《房屋买卖三方合同》，并自行将转入到被告账户的345万转回给了原告，三被告的根本违约行为已导致合同无法履行，且三被告至今仍拒不办理联名账户内780万元的解封手续。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与三被告及陕西境商房地产营销策划有限公司西安第六十六分公司签订的《房屋买卖三方合同》，并判令三被告向原告支付违约金505万元；2、三被告共同办理原告存入联名共管账户内780万元的资金解封手续；3、本案律师费29万元及诉讼费由三被告承担。 被告张秀娥辩称，一、答辫人一直积极履约，未完成交易责任不在答辩人。答辩人为出售房屋，于2019年10月18日与原告(购房人)、本案第三人陕西境商房地产营销策划有限公司第六十六分公司(中介)签订了《房屋买卖三方合同》(简称“三方合同”)，约定的交易价格为2525万元。三方合同签订后，答辩人积极配合提供房屋过户所需的各种材料。在此期间，第三人要求被告签订一份交易价格为1400万元的房屋买卖合同(简称“买卖合同”)，用于过户及缴纳税费。答辩人认为该行为涉嫌违反国家法律法规，便与第三人进行沟通协商，而第三人坚持认为该行为不违法，可以办理过户登记手续，答辩人遂主动前往房产过户登记主管部门咨询，但最终得到的答复是：该买卖合同违法，不能签署，不能用于过户登记。因此，三方合同所约定的交易未最终完成，原因是政府主管部门认为第三人要求答辩人签署的买卖合同属于虚假合同，涉嫌违反国家法律法规的规定，进而不能办理过户登记，并非是答辩人不积极履约所导致的。二、因第三人的违约行为导致答辩人及原告合同目的无法实现，原告要求答辩人承担违约责任没有事实和法律依据。根据三方合同第三条第(一)款及第三人向答辩人出具的《承诺书》约定，三方合同约定的交易价格为2525万元，第三人承诺答辩人净拿价为2180万元，税费、中介费等各种费用合计超过345万元的部分与答辩人无关，全部由第三人承担。因此，第三人要求答辩人签订交易价格为1400万元的买卖合同用于过户登记，根本原因是为了虚构交易价格以达到其偷逃税款的非法目的。答辩人拒绝其非法要求，主张按照实际交易价格签订买卖合同用于过户及缴纳税费，完全合理合法，但以实际交易价格2525万元签订买卖合同所产生的税费，第三人却不愿意承担，最终导致交易无法完成。综上所述，自签订三方合同以来，答辩人始终积极履行合同义务，并且明确愿意以合法的方式继续履行合同，而第三人不愿承担三方合同及承诺书中约定的义务，最终导致交易无法达成。因此，本案因第三人的违约行为，至使原告和答辩人无法实现合同目的，所以原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。 被告马先念、浮宇婧与被告张秀娥答辩意见一致。 第三人境商公司述称，一、答辩人始终积极履行居间义务，《房屋买卖三方合同》未能顺利履行系卖方马先念、张秀娥、浮宇婧拒不配合办理房屋过户等相关手续所致。2019年10月18日，答辩人促成买方郝彬与卖方马先念、张秀娥签订《房屋买卖三方合同》。在合同履行过程中，买方郝彬按照协议约定于2019年11月20日前将780万元款项转入联名共管账户并按照合同约定向卖方支付了345万元税、费及中介费。在2019年10月29日，卖方擅自将345万元款项退回买方郝彬账户，其以行为明确表明不愿再继续履行合同，经答辩人多次以微信及《告知函》的方式催告，均未得到卖方马先念、张秀娥、浮宇婧任何有效回复，且其在约定2019年11月20日办理房屋过户手续的时间节点仍拒绝配合办理房屋过户等相关手续，导致《房屋买卖三方合同》未能顺利履行。二、被答辩人马先念、张秀娥、浮宇婧称答辩人要求按照1400万元进行网签备案，逃税漏税违反规定，没有任何事实及法律依据。根据《房屋买卖三方合同》第三条第(一)款“经甲乙双方协商一致，该房产成交价格为2525万元(该款项包含了乙方的购房款及乙方应承担的各种税、费及中介费，为乙方购买该房产的最高全包价)”“该成交价格包含该房产所有房款及现有已缴纳和已发生之全部费用(包括但不限于天然气管道煤气初装费、有线电视初装费、电话初装费及入住费、专项维修基金等)”，案涉房屋成交价2525万元属于房产交易的综合价，并不是房屋的价格。另外，根据《房屋买卖三方合同》第三条第一款约定“此次交易的款项根据甲方要求1400万元需存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管”的约定，系卖方要求对1400万元进行资金监管，其在合同签订时，对于按照1400万元办理网签备案清楚明了，且《房屋买卖三方合同》约定的按照1400万元办理网签备案能够顺利履行，1400万元是案涉房屋交易的税收基准价，答辩人按照国家规定的该税收基准价让买卖双方合理承担税费，不存在任何逃税、漏税的情形。综上，被告作为《房屋买卖三方合同》的违约方，应当承担相应的违约责任。 经审理查明，2019年10月18日，郝彬（乙方、买受方）与张秀娥、马先念、浮宇婧（三被告均为甲方、出卖方）、境商公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖三方合同》，约定甲方将坐落于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室、XX号XX幢XX单元XX室房屋出售给乙方，丙方提供居间服务，建筑面积667.14平方米，不动产权证书号为：1050106005-7-1-3-10102～2、1050106005-7-1-2-20104～2，权利人为马先念与张秀娥。《房屋买卖三方合同》第三条约定：“（一）经甲乙双方协商一致，该房产成交价格为2525万元（该款项包含了乙方的购房款及乙方应当承担的各种税、费及中介费，为乙方购买该房产的最高全包价，该价格包含交易过程中产生的税、费及中介费等共计345万元；在甲乙双方按照约定履行前提下，该费用不足与甲乙双方无关，由居间方承担）。该成交价格包含该房产所有房款及现有已缴纳和已发生之全部费用（包括但不限于天然气管道煤气安装费、有线电视初装费、电话初装费及入住费、专项维修资金等）。此次交易的款项根据甲方要求1400万元需存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，780万元存入联名共管账户监管，待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行自动划转到银行账户。（二）乙方采取下列第C项方式付款……C、其他约定方式：1、签订合同后，甲乙双方需在2019年11月20日之前积极配合办理监管协议，并将1400万元存入西安市房管局行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管；同时交该房屋交易过程中产生的一切税、费及中介费用（按照国家规定乙方所交的契税等税费的票据需给乙方），由甲方在监管协议当天将交易过程中产生的税、费及中介费共计345万元转入丙方指定的账户，由丙方协助办理缴纳交易过程中产生的税、费及中介费……2、在2019年11月20日之前，甲乙丙三方开联名共管账户，乙方需在开共管账户后两个工作日将780万元存入联名共管账户，同时甲乙双方积极配合办理网签。”《房屋买卖三方合同》第六条约定：“作为本次交易的丙方，负责为甲乙双方提供居间服务并促成买卖交易，本合同签订即意味丙方促成买卖交易的居间义务已经完成，甲乙双方同意于本合同签订当日向丙方支付居间服务费（中介佣金）72万元。此费用按照在合同第三大条中的C其他约定事项中表述的包含在345万元中，此费用双方于资金监管当日由甲方支付给丙方。”《房屋买卖三方合同》第九条约定：“（三）其他违约责任2、自本合同签订之日起，任何一方不得单方变更合同条款，在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押。任何一方违反合同约定不愿意继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付房款总额千分之一的违约金；逾期超过十日的，守约方有权解除合同；违约方应赔偿因此给守约方所造成的的中介费用及其它相关损失，并按房款总额的百分之二十向守约方支付违约金。如甲方违约导致本合同解除，合同解除后，甲方应在解除合同通知送达之日起七日内退还乙方全部已付房款，并按照上述约定赔偿相应的违约金；如乙方违约导致合同解除，乙方应在解除合同通知送达之日起七日内退还甲方该房屋，并按照上述约定赔偿相应的违约金，此违约金可从乙方所交的房款中抵扣。”《房屋买卖三方合同》第十三条约定：“5、该房价为全包价，包含购房款及甲乙双方交易过程中产生的一切税、费及成交价3%的中介服务佣金，直至将房产证过户至乙方名下；6、该房屋交接前与该房相关的物业、水、电、暖气等相关房屋使用过程中产生的费用均由甲方结清。” 再查，《房屋买卖三方合同》签订当日，境商公司向出卖方张秀娥、马先念、浮宇婧出具《承诺书》，承诺在《房屋买卖三方合同》签署后，在甲乙双方完全履约的前提下，由于合同条款约定出现问题导致上述合同标的物不能顺利交易（包括但不仅限于：甲方房款净拿价为2180万元未收到等），由此次合同中的居间方承担相应责任。郝彬于2019年10月18日、10月21日、10月24日分三次向浮宇婧转账《房屋买卖三方合同》约定的“税、费及中介费等”款项，每次分别为100万元、100万元与145万元，共计345万元。郝彬依约将780万元存入三方联名共管账户。同年10月24日，张秀娥弟弟张某某（微信号：zp929529）向境商公司负责本次交易的中介服务人员杨某某（微信号：chunmiao100768）发微信称：“您好，关于您介绍郝彬购买高新四路的商铺事宜，我姐和姐夫把中介公司（境商地产）让我方签订的实收两千五百二十五万，按一千四百万缴税的交易合同，让西安市不动产管理局的朋友看了一下，按照目前税务稽查越来越严格的形势，中介公司（境商地产）解决税务问题的办法存在逃税的违法行为，而且逃税的金额比较大，那交易轻则补税或认定买卖双方签订的合同因损害国家利益无效，重则可能要涉及刑事责任。现在我姐和姐夫觉得这样的交易会给买、卖双方以后留下隐患，所以想让交易税费按照二千五百二十五万元的交易金额缴税，或者取消本次交易，现告知你方，希望尽快回复解决方式，以免给双方带来更多不必要的麻烦。”杨某某回复：“得产权人告知。”同年10月29日14:39分，浮宇婧将上述345万元退还郝彬；当日14:57分，张秀娥弟弟张某某向郝彬（微信号：HB690103）发微信称：“郝总，您好，关于您购买高新四路的商铺的事宜，我姐和姐夫因为当时没有看合同，先签了字，隔天他们把中介公司（境商地产）让我方签订的实收两千五百二十五万，按一千四百万缴税的交易合同，让西安市不动产管理局的朋友看了一下，按照目前税务稽查越来越严格的形势，中介公司（境商地产）解决税务问题的办法存在逃税的违法行为，而且逃税的金额比较大，那交易轻则补税或认定买卖双方签订的合同因损害国家利益无效，重则可能要涉及刑事责任。现在我姐和姐夫觉得这样的交易会给买、卖双方以后留下隐患，所以想让交易税费按照二千五百二十五万元的交易金额缴税，或者取消本次交易，实在不好意思给你带了不便，现已经将你安排转入我方账户的三百四十五万人民币按原账户转回去了，请查收。”此后，张秀娥弟弟张某某与境商公司负责本次交易的中介服务人员杨某某多次微信沟通，杨某某催促出卖方尽快办理过户手续，张某某以可能存在税务违法行为为由对交易的合法性提出质疑，杨某某称是具有国家证照的税评机构给的价格，按照合同约定的条款和买卖双方谈判的条件房地局一定可以过户。2019年12月2日，三方在境商公司进行谈判，但仍未达成一致意见。三方均认可涉案房屋目前未完成过户手续，2020年3月10日联名共管账户的780万元退还郝彬。 经询，《房屋买卖三方合同》中的2525万元包含273万元税费、中介费72万元、出卖人净拿款2180万元（其中780万元存入三方联名共管账户、1400万元存入西安市房屋资金监管账户）。境商公司称1400万元是通过房管局查询的税收基准价格，是将来三方签订正式商品房买卖合同并办理网签备案的合同价格，上述273万元税费系以1400万元为计税基础计算得来。 上述事实，有《房屋买卖三方合同》、付款及退款凭证、催款函、微信截图、三方谈判的录音及视频、承诺书、微信聊天记录、谈话笔录、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，境商公司作为居间人，向交易双方提供符合双方真实意思表示且内容合法的合同文本并促成交易双方签订合同是其居间服务的重要内容。从房屋交易习惯看，买受人在向中介公司咨询买房事宜时，交易税费是其关注的重点问题，中介公司也会给出预估的税费金额；而卖方确定的房屋交易价格，通常为净得价。对于买卖双方而言，税费与房屋价格一样，均是在交易时需要支付的费用，是双方依据市场行情和自身的经济实力作出判断，在交易前考虑的重要因素。然而，在本案中，境商公司提供的合同文本存在为规避国家税收监管故意隐瞒真实交易价格的违法事由，若根据三方约定履行合同，则将严重损害国家税收利益。根据合同约定，买受人只支付2525万元，出卖人净得2180万元，中介方取得中介费72万元，这系三方真实的意思表示，而剩余273万元系各项税费金额。经询，此273万元系以1400万元为计税基价所预估税费的金额，境商公司称1400万元是通过房管局查询的税收基准价格，是将来三方签订正式商品房买卖合同并办理网签备案的合同价格。根据税收法律相关规定，纳税人应当如实申报纳税。双方约定的将来签订网签备案合同的房屋交易价格1400万元，显然并非真实交易价格，因此，本院认定为规避国家税收监管而约定的虚假价格1400万元条款应属无效价格条款。然而，根据合同约定，买受人只支付2525万元，出卖人净得2180万元，中介方取得中介费72万元，在合法交易、如实纳税的情况下，根本无法满足买受人、出卖人、中介方三方真实的意思表示，而房屋价格是房屋买卖合同中不可或缺的重要因素。三方在合法交易的前提下无法就房屋价格重新达成一致意见，合同履行陷入僵局，原告要求解除合同，本院予以支持。根据上述已经查明的事实，合同解除并非被告一方过错导致，原告与第三人均有过错，原告依据合同要求被告承担违约金550万元及律师费，本院不予支持。然而，考虑既然三方在合法交易的前提下无法就房屋价格重新达成一致意见，被告应当及时配合原告办理780万元资金的解封手续，避免损失扩大，被告未及时配合办理手续，应当承担原告资金占用期间的利息损失。考虑实际情况，被告亦并未从780万元的资金监管中获利，本院酌定，该利息损失应按照全国银行间同业拆借中心2019年12月2日公布的贷款市场报价利率计算，即年利率4.15%计算，自原告明确向被告主张解封之日2019年12月2日计算至实际解封之日2020年3月10日，计100天，合计88685元。 庭审中，原告称2020年3月10日联名账户里的780万元已经解封，款项已退还至原告账户，故本院对其第二项请求不予支持。兹依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、解除原告郝彬与被告马先念、张秀娥、浮宇婧、第三人陕西境商房地产营销策划有限公司西安第六十六分公司签订的《房屋买卖三方合同》； 二、被告马先念、浮宇婧、张秀娥应于本判决书生效后十五日内支付原告郝彬人民币88685元； 三、驳回原告郝彬的其余诉讼请求。 案件受理费168050元，由三被告共同承担56017元，原告承担56017元，第三人承担56016元。因原告已经预缴，三被告及第三人应在本判决生效后将案件诉讼费一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  郑 彤 人民陪审员  孙舞婷 人民陪审员  严玲玲 二〇二〇年七月十七日 书 记 员  许丹彤