苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初1514号原告：苏州市恒腾物业管理有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇东方丝绸市场三分场（商城）二区10、11号1-2层。法定代表人：陈维维，该公司执行董事。委托诉讼代理人：秦娇，江苏天辩律师事务所律师。被告：陈红良，男，1965年7月31日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：周凤娥，女，1967年12月3日出生，汉族，住苏州市吴江区。系陈红良妻子。原告苏州市恒腾物业管理有限公司（下称恒腾物业公司）诉被告陈红良物业服务合同纠纷一案，依法由审判员柳献东适用普通程序独任制于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告恒腾物业公司的委托诉讼代理人秦娇，被告陈红良的委托诉讼代理人周凤娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒腾物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付自2017年5月18日至2020年5月17日拖欠的物业管理费共计人民币5692.32元（计算标准：其中物业费以房屋面积119.88㎡为基数，按1.1元/月/㎡计算；代收代缴费以房屋面积119.88㎡及车库面积11.38㎡为基数，按0.2元/月/㎡计算）及逾期付款利息损失(以5692.32元为基数，自2020年5月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际给付之日止)。事实和理由：原告与开发商吴江中源地产有限公司(以下简称“中源公司”)、前期物业服务公司苏州景国物业管理有限公司(以下简称“景国物业公司”)签订《前期物业服务企业变更协议》，约定原告为新的物业服务公司，为苏州市吴江区滨江名苑小区提供物业服务，与中源公司签订了相应的《滨江名苑住宅物业服务合同》，并取得了前期物业管理备案变更通知书。被告与中源公司于2013年8月19日签署了《吴江市商品房买卖合同》，合同编号为Y2013011733，由被告购买滨江名苑小区45幢407室房屋，建筑面积为119.88平方米、车库11.38平方米。该份合同附件五“商品房物业管理协议”的第一条第(1)款明确约定了物业管理费的计收标准：“多层住宅：1.1元/月每平方米，代收代缴费0.2元/月每平方米”。房屋交付使用后，被告仅支付了截至2017年5月17日的物业管理费，但自2017年5月18日截至目前的物业管理费一直拖欠不付。现起诉至法院，请依法判决。陈红良辩称，我未交物业费是因为原告行使管理责任不到位，未能及时有效制止违章搭建，其他业主把我的车库走廊还有我们商品房的通道走廊全部围起来了，对我的出行带来很大的不方便。我让原告这边去制止，原告也坐视不管，我要求原告恢复通道走廊及车库原貌。经审理查明，2013年9月18日，陈红良与案外人中源公司签订《吴江市商品房买卖合同》，约定由陈红良购买位于滨江名苑第45幢4层407号房。该份合同附件五“商品房物业管理协议”的第一条约定：在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的苏州景国物业管理有限公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业费为：（1）多层住宅：1.1元/月每平方米（加收代收代缴费0.2元/平方米）。后中源公司、景国物业公司、恒腾物业公司三方签订前期物业服务变更协议。协议约定：原已向吴江区建设局办理前期物业管理备案的项目，吴江中源地产有限公司现重新选聘苏州市恒腾物业管理有限公司实施前期物业管理，原备案的苏州景国物业管理有限公司自愿退出。苏州景国物业管理有限公司已与购房人签订的《前期物业服务协议》由苏州市恒腾物业管理有限公司继续履行，吴江中源地产有限公司承担履行《前期物业服务协议》的连带责任。后中源公司与恒腾物业公司签订滨江名苑住宅区物业服务合同，服务管理期限自2014年7月18日起至2021年7月18日止。后于2014年8月13日，苏州市吴江区住房和城乡建设局出具前期物业管理备案变更通知书一份，载明：吴江中源地产有限公司申请将坐落于吴江区横扇镇文化广场南滨江名苑的前期物业服务企业由苏州景国物业管理有限公司变更为苏州市恒腾物业管理有限公司。2017年1月14日，恒腾物业公司向陈红良出具收款收据两份，一份收款收据上显示：客户名称：45#407陈红良，款项内容：代收代交费，单位：㎡，数量：131.26，单价：0.2，金额：315元，期限：2016.5.18—2017.5.17。另一份收据显示：客户名称：45#407陈红良，款项内容：物业费（附车库减免申请），单位：㎡，数量：119.88，单价：1.1，金额：1582元，期限：2016.5.18—2017.5.17。另查明：陈红良与周凤娥系夫妻关系，滨江名苑45幢-407于2016年11月10日登记在陈红良、周凤娥名下，建筑面积119.88平方米，总层数6层，滨江名苑40幢-车库55于2016年11月15日登记在陈红良、周凤娥名下，建筑面积11.38平方米。2018年5月25日，恒腾物业公司委托律师向陈红良发送律师函一份，催促陈红良于2018年5月31日前至恒腾物业滨江名苑物业管理有限公司物业服务中心缴纳拖欠的2017年5月18日至2018年5月17日期间的物业服务费及代收代缴费1897.42元，及缴纳2018年5月18日至2019年5月17日期间的物业服务费及代收代缴费1897.42元，两项合计3794.84元，但陈红良至今未交纳。以上事实，由原告提交的吴江市商品房买卖合同、前期物业服务变更协议、物业服务合同，前期物业管理备案变更通知书、收据、律师函。被告提交的结婚证、户口本、不动产权登记证书以及当事人的当庭陈述予以证实。本院认为，陈红良与中源公司签订《吴江市商品房买卖合同》中的商品房物业管理协议依法成立且合法有效。后中源公司、景国物业公司、恒腾物业公司签订的前期物业变更协议合法有效，恒腾物业公司作为滨江名苑小区的物业管理方自房屋交付后提供物业服务至今。陈红良作为滨江名苑小区的业主之一，接受了原告为其提供的物业服务，理应支付原告物业服务费。关于被告认为物业公司未履行好小区的物业服务，未有效制止其他业主的违法搭建行为给其出行带来极大的不便，从而其无需支付物业服务费的抗辩意见。本院认为，被告未提供充分证据证明其主张，且被告与其他业主间的纠纷可通过其他方式解决。故本院对被告的抗辩意见不予采信。依据被告陈红良的产权面积、双方约定的收费标准和欠费期间及原被告双方在以往缴纳物业费的习惯来计算，被告陈红良2017年5月18日起至2020年5月17日结欠的物业管理费为5692.32元【1.1元/月/平方米*119.88平方米*36个月+0.2元/月/平方*（119.88+11.38）平方米*36个月】。原告要求被告支付逾期付款利息损失的请求不违反法律的规定，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告陈红良于本判决生效后十日内支付原告苏州市恒腾物业管理有限公司2017年5月18日起至2020年5月17日结欠的物业管理费5692.32元，并支付逾期付款利息损失（以5692.32元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2020年5月18日起计算至实际支付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈红良负担，并于本判决生效之日起十日内交至法院（上述款项请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××69），原告已预交的诉讼费用本院于本判决生效之日起十五日内退还。审 判 员 柳献东二〇二〇年七月七日法官助理 聂艺天书 记 员 凌 骏附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。