安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初3153号 原告:安徽万兴物业服务有限公司舒城拉菲公馆分公司,住所地舒城县城关镇高峰路西侧,统一社会信用代码91341523MA2NHGYM4L。 负责人：王涤，经理。 委托诉讼代理人：潘世安，公司员工。 委托诉讼代理人：耿涛涛，公司员工。 被告：刘磊，男，1988年6月30日出生,汉族，住地安徽省舒城县。 原告安徽万兴物业服务有限公司舒城拉菲公馆分公司（以下简称万兴拉菲物业公司）诉被告刘磊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘世安、被告刘磊到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告万兴拉菲物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付原告2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4688元,并按照年利率24%标准支付逾期交纳物业服务费违约金至实际支付之日止,暂计算至2020年5月30日为1028元,合计5716元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月31日安徽万兴物业服务有限公司(以下称“万兴公司”)与舒城远大鸣华房地产有限公司签订了《六安市前期物业服务合同》,由万兴公司为远大拉菲公馆小区提供物业服务,合同约定小区多层住宅、高层住宅物业服务费收费标准为1.5元/月/平方米。为便于小区管理,万兴公司依法设立分公司即原告,授权原告为案涉小区提供物业服务并收取物业服务费用。2017年6月21日,原告与被告签订了《远大拉菲公馆前期物业服务协议》。原告按约提供了物业服务,且仅按照1.4元/月/平方米收取物业服务费,然被告作为小区业主,经原告多次电话、书面催告,至今未交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4688元。按照原被告签订的《远大拉菲公馆前期物业服务协议》的约定,被告应支付逾期交纳物业服务费违约金,因约定违约金标准过高,原告调整为按年利率24%标准计算违约金。为维护自身合法权益,特向贵院提起诉讼,请求支持原告的全部诉讼请求。 被告刘磊辩称：其拒交物业服务费并非业主违反合同，而是物业违反在先，物业服务并没有尽到义务。1、根据万兴物业前期物业服务协议第七章第二十一条规定，在业主大会成立前，物业服务企业利用物业共用部位，共用设施设备获得收益，业主所得的百分之七八十纳入专项维修资金，百分之三十用于补贴物业服务费。广告经营行为应依据规定及小区制度征得相关业主、业主大会同意，并依照规定办理手续。该经营所取得的收益属于全体业主共有，应定期向业主公示收益金额，业主作为建筑的共有权利人，对涉及建筑共有权利的有关情况和资料有权行使法律赋予的知情权，即要求物业公示提供相关流水和发票。2、物业利用石墩来应对业主乱停乱放，此举影响到小区正常车辆通行，本身小区道路并不宽，石墩再占1米宽，对于新手司机来说是一种考验，因石墩引起车辆碰擦，物业是否担责。3、其车辆于2019年4月19日被高空坠物砸坏，到物业反映情况，但停车位是盲区，监控无法看到，物业给予答复是停车位在盲区，并没有对业主提供有效帮助。综上，物业应做到其说的几点，才同意支付物业费，物业违约在先，其不支付违约金。 本院经审理认定事实如下：刘磊系舒城县城关镇远大·拉菲公馆小区1幢704室业主，房屋面积139.55平方米。该小区由六安远大鸣华房地产有限公司承建。2015年3月31日，安徽万兴物业服务有限公司与六安远大鸣华房地产有限公司签订了舒城县城关镇远大·拉菲公馆《六安市前期物业服务合同》，合同第三章第八条约定物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年12月31日之前履行交纳义务。原告系安徽万兴物业有限公司设立的分公司，被授权为小区提供前期物业服务，并收取物业服务费用，领有营业执照。后原、被告于2017年6月21日签订《远大拉菲公馆前期物业服务协议》，期限自2017年6月30日起至首届业主委员会成立，并依法与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止，关于物业管理费用的收取时间协议第十九条约定:为每个交费周期到期日前一个月;关于违约责任协议第三十六条约定:“乙方违反协议，逾期支付前期物业服务费及相关费用的,甲方有权要求乙方支付,并按应付金额每日千分之三支付违约金。2017年6月15日，舒城县发展和改革委员会以舒发改价格〔2017〕86函核定舒城远大·拉菲公馆小区物业服务费按每月每平方米1.5元标准收取。2018年8月31日，舒城县发展和改革委员会发出舒发改价格〔2018〕107号《关于远大·拉菲公馆物业服务费收费标准的批复》，批复远大·拉菲公馆小区物业服务费按每月每平方米1.5元标准收取。但实际中，原告按每月每平方米1.4元标准收取。被告刘磊按1.4元/平方米/月标准缴纳了自2017年6月21日至2017年12月31日期间的物业服务费，自起至今未缴纳物业服务费,经原告通过向被告邮寄律师函催要,但被告履行未付义务。 以上事实有原告提供的原告营业执照、授权证明、被告身份证复印件、《六安市前期物业服务合同》、《远大拉菲公馆前期物业服务协议》、《关于远大拉菲公馆物业服务收费标准的函》、《关于远大拉菲公馆物业服务收费标准的批复》、物业交验登记表、律师函、EMS快递单、签收记录等、被告提供的证据有微信截图、照片2张、物业前期服务协议载卷佐证,本院予以确认。 本院认为，原告系安徽万兴物业有限公司设立的分公司，受委托为小区提供前期物业服务，并收取物业服务费用，领有营业执照。原、被告于2017年6月21日签订的《远大拉菲公馆前期物业服务协议》合法有效,被告也一度履行了如期缴纳物业管理费的义务，但其自2018年1月1日起一直拖欠物业费，已违反合同约定，构成违约。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，应予支持。被告刘磊关于以原告管理不到位、用石墩排列阻碍交通、车辆让高空坠物砸坏、广告经营行为等理由拖欠物业服务费的辩称，本院认为，由于物业服务的繁琐性及业主要求的多样性，其铺设石墩等类似行为，是物业管理的手段之一，其作用实际已得到大部分业主的认同以及相关管理机关的认可，且不违反国家强制性法律规定；被告对原告提供的物业服务不满意应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可向业主委员会反映并通过业主大会决定选聘、解聘原告。如果原告认为其人身、财产权利受到侵害，可提供相关证据要求侵权行为人承担相应的赔偿责任，本院认为原告基本履行了物业服务合同义务，故对被告的辩称理由不予支持。原告起诉要求被告支付自2018年1月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费4688元，本院予以支持。原告要求被告按年利率24%标准支付逾期交纳物业服务费违约金至实际支付之日止的诉求，被告未对其标准是否过高提出异议，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款之规定,判决如下： 一、被告刘磊于本判决生效后五日内支付原告安徽万兴物业服务有限公司舒城拉菲公馆分公司物业服务费4688元； 二、被告刘磊于本判决生效后五日内支付原告安徽万兴物业服务有限公司舒城拉菲公馆分公司自2018年1月1日起至实际支付之日止的逾期违约金（本金4688元，按年利率24%计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元减半收取计25元，由原告安徽万兴物业服务有限公司舒城拉菲公馆分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  朱更生 二〇二〇年七月三十日 法官助理方芳 书记员方昕 附：本案适用相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）…（五）按时交纳服务服费。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。