西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初900号 原告：刘茵，女，1971年5月14日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：梁宏斌，陕西博纳新律师事务所律师。被告：马瑶玉，女，1993年1月19日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：孟凡真，陕西弘业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文龙，陕西弘业律师事务所律师。第三人：西安利宏房地产信息咨询服务有限公司，住所地：西安经济技术开发区未央区房，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX9472。法定代表人：赵兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵丽，女，该公司员工。原告刘茵与被告马瑶玉、第三人西安利宏房地产信息咨询服务有限公司（以下简称“西安利宏公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘茵及委托诉讼代理人梁宏斌、被告马瑶玉及委托诉讼代理人孟凡真、第三人西安利宏房地产信息咨询服务有限公司委托诉讼代理人赵丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘茵向本院提出诉讼请求判令：1、被告支付房租44800元、物业费10000元、维修费7800元、违约金2800元；2、解除双方签订的房屋租赁合同；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由： 2018年7月6日，原告通过第三人与被告签订了房屋租赁合同，约定了租金及支付时间等，原告按时交付了房屋。 2018年12月，被告应支付房屋租金16800元，原告向被告索要房租，被告不予支付，并于12月12日私自更换门锁，拿走作为房租抵押的纹身器具及房内灯具。后原告要求被告支付拖欠的房租等损失未果，故诉至法院。被告马瑶玉辩称，其与原告签订房屋租赁合同后，已按期支付原告租金16800元、房屋押金5000元。后因无力支付要求提前退租。原告于2018年12月5日收回房屋钥匙，期间其合伙人张某甲自拿走屋内纹身器材，原告发现后更换门锁，被告不能进入房内，后搬至西安市曲江新区XX小区居住。自原告收回房屋钥匙后，双方之间的合同已解除，故被告不应支付原告房屋租金、物业费、维修费等，根据租赁合同约定，被告仅支付原告违约金2800元。第三人西安利宏公司述称，合同中备注关于退租交房时需将墙面恢复原状。经审理查明，2018年7月6日，经第三人居间，原、被告签订了编号为0010368号《房产租赁合同》约定，原告将位于西安市未央区XX城XX路XX小区XX大厦XX的房屋出租给被告，租赁期限为24个月，自2018年7月6日起至2020年7月5日，租金为2800元/月，保证金5000元。租金每6个月支付一次，每个周期支付16800元，被告须在每个支付周期开始前30日全额付清，被告支付的保证金用于垫付应承担的违约金、滞纳金、拖欠因使用而产生的费用及损坏房屋设施的赔偿，被告逾期七日未按约支付房租，原告有权解除合同，被告支付原告一个月租金作为违约金，租赁期间的水电、卫生、供暖、物业管理等费用由被告承担，被告退租时将房屋墙面恢复成白色。当日，被告支付原告房屋租金16800元（2018年7月6日至2019年1月5日）、保证金5000元，原告向被告出具收据。12月5日，原、被告及案外人张某甲口头协商，被告于 2018年12月12日恢复墙面、结清物业费后，解除双方签订的租赁合同。12月12日13时，原告发现租赁房屋门锁被张某甲损坏后报警，后张某甲更换门锁，原告将更换的钥匙交给被告及张某甲各一把。当日，原告与张某甲签订协议，内容为：“张某甲在2019年1月5日前将门锁恢复，将柜子修好，屋内家具恢复原处，卫生打扫干净，门锁已恢复”。协议签订后，张某甲并未实际履行。2019年10月31日，原告与第三人员工赵丽一起进入租赁房内查看。后原告将被告诉至本院，并提出上述诉讼请求。诉讼期间，原告提交西安雅荷易生活科技股份有限公司出具的《物业服务费收费通知单》载明：水费79.8元（2018年7月24日至2019年5月22日）、卫生费126元（2018年10月1日至2020年6月30日，6元/月）、物业费1631.58元（2018年10月1日至2020年6月30日，77.7元/月）、暖气费（2018年11月1日至2019年2月28日共计4003.64元，2019年11月1日至2020年2月28日共计4003.6元），被告对该证据真实性无异议，对证明目的不予认可。上述事实，有原、被告陈述、《房屋租赁合同》、收款收据、《协议》、庭审笔录及相关证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，且不违反相关法律规定，合同依法成立并有效，对当事人具有约束力，双方应当全面履行合同义务。合同履行期间，被告未按约于2018年12月5日交付房租，双方亦未就解除合同达成协议，根据合同约定，被告逾期七日仍未按照约定支付房租，原告有权解除合同。现原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合相关法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告支付房租44800元，被告于2018年12月5日要求解除合同，双方未达成协议，被告亦未于2019年1月5日后向原告腾交房屋，后原告于2019年10月31日自行进入租赁房屋，应视为其已具有占有使用该房屋的条件，原告应对此后产生的损失自行承担，故被告应支付原告2019年1月6日至2019年10月31日期间的占有使用费27627元。原告主张的物业管理费等10000元，根据《物业服务费收费通知单》以及被告实际占有房屋的时间，本院确定被告应支付原告水、卫生、供暖、物业管理费为4909.3元。原告主张的维修费5800元、灯具费2000元，被告辩称系案外人损毁的物品，根据案外人与原告的协议内容，并未涉及原告诉请的该部分损失，故被告作为承租人应对租赁房屋内损毁物品承担赔偿义务。现原告要求被告赔偿相应的损失，符合相关法律规定，本院予以支持。因原告未提交相应的证据，证明维修花费及损毁物品价值，本院结合受损状况和当地生活实际情况，依法酌定被告应赔偿原告损失5500元，依合同中约定将交付的保证金5000元予以扣减，故被告应赔偿原告物品损失500元。至于原告主张的违约金，因双方合同中有明确约定，现原告要求被告承担违约金2800元，被告亦予以认可，故本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     一、原告刘茵与被告马瑶玉于2018年7月6日签订的编号为0010368号《房产租赁合同》予以解除。二、被告马瑶玉于本判决生效之日起十日内支付原告刘茵房屋占用使用费27627元、违约金2800元。三、被告马瑶玉于本判决生效之日起十日内支付原告刘茵水、卫生、暖气、物业服务费4909.3元。四、被告马瑶玉于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘茵物品损失费500元。五、驳回原告刘茵的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1435元（原告已预交），由原告刘茵负担615元，由被告马瑶玉负担820元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员   齐明明   二〇二〇年七月二日  法 官助 理   秦  涛书  记  员   任萍萍 打印人：周惠荣  校对人：任萍萍  送达时间：2020年  月  日1