安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020）皖12民终1341号 上诉人（原审被告、反诉原告）：何士彬，男，1978年1月29日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：贺利萍，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑小龙，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王华明，男，1975年5月1日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：汪克伟，安徽淮正律师事务所律师。 原审第三人：姜允萌，男，1988年1月6日出生，汉族，住安徽省颍上县。 上诉人何士彬因与被上诉人王华明、原审第三人姜允萌房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省颍上县人民法院（2019）皖1226民初7217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何士彬上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回王华明的诉讼请求。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。何士彬实际使用涉案房屋三年，三年的房屋租金已经全部交清，一审法院仅认定其支付114000元与事实不符；根据涉案合同，王华明只应当缴纳2020年房屋租赁费，租金为84116.4元，一审判决认定第四年度租金为94116.4元明显错误；涉案房屋租赁合同面积253.24平方米系王华明单方涂改，双方没有进行实地测量，房屋面积事实不清。2.一审法院未查明房屋所有权及合法权，王华明未提供相应产权证明及建设工程规划许可证，涉案合同无效，不应支持王华明主张租赁费的诉讼请求。3.王华明未向何士彬开具过发票，涉案合同因违反法律强制性规定而无效。4.涉案房屋系王华明与鑫都公司签订，合同约定不得转租，鑫都颍上分公司的证明不具有有效性和证明效力。 王华明辩称：1、涉案房屋系颍上县规划开发的商业房产，证件齐全，不应当由其提供证据，其已取得原出租人的出租权利，有权对外转租。2、涉案房屋面积一开始按照其与原出租人签订的面积，后经双方测量减少了面积，合同上涂改的面积系双方最终确定的面积。 姜允萌述称：一审判决正确，请求维持原判。 王华明向一审法院起诉请求：依法判决何士彬支付房屋租金227916元、押金22791.6元共计250707.6元并承担本案诉讼费用。 何士彬向一审法院反诉请求：依法判决王华明、姜允萌退还押金26000元、返还房租租金20736元并承担本案诉讼费用。 一审法院查明事实：2016年8月25日，王华明与安徽鑫都置业有限公司（以下简称鑫都公司）签订《鑫都首府10＃、13＃、14＃楼商铺租赁合同》，由鑫都公司将位于颍上县交口鑫都首府10、13、14号楼的第1、2层房屋及其附属设施出租给王华明使用，租赁期五年，自2016年10月10日至2021年10月10日止，在租赁期限内王华明有权对外出租。同日，王华明与何士彬签订《鑫都首府13＃115、116、215、216楼商铺租赁合同》，约定甲方王华明，委托代理人姜允萌，乙方何士彬，甲方愿意出租及乙方愿意承租位于颍上县鑫都首府13号楼的第一、二层房屋积其附属设施；乙方租赁该物业的铺号及面积为：物业租赁物的建筑面积共计291.64平方米，一层115、116商铺（总计126.62平方米），二层215、216商铺（总计145.82平方米）；租期五年，自2016年10月10日至2021年10月10日止；第一、二、三个年度租金标准为15元／㎡／月，第四、五个年度租赁标准为30元／㎡／月，乙方应于2016年10月10日前支付甲方第一年度租金总额即52500元整；第二年度起乙方应在年租期满之前壹个月支付次年度全年租金……双方约定商铺租赁押金为陆个月的商铺租金（按第一年度租金计算）……合同签订后，王华明将案涉房屋交给何士彬使用。此后，双方发现案涉房屋面积与实际不符，对案涉房屋面积进行了更正，更正后的案涉房屋建筑面积共计253.24平方米，一层115、116商铺总计126.62平方米，二层215、216商铺总计126.62平方米。此后，何士彬陆续支付王华明租金55000元（第一年度）、30000元（第二年度）、29000元（第三年度），共计114000元。 一审另查明，王华明委托姜允萌处理案涉房屋租赁事宜。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。王华明经出租人同意在其租赁期内将案涉房屋转租给何士彬，王华明与何士彬签订的《租赁合同》虽对案涉房屋建筑面积进行了更改，但系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。何士彬辩称案涉房屋租赁合同无效的理由不能成立，不予采信。姜允萌作为王华明的委托代理人，其以王华明名义与何士彬签订房屋租赁合同以及收取案涉房屋租金的行为，对王华明发生效力。本案中，按照案涉房屋租赁合同约定，第一、二、三年度的年租金为45583.2元（253.24㎡×15元/㎡/月×12个月），第四、五年度的年租金为91166.4元（253.24㎡×30元/㎡/月×12个月）。依照合同约定，何士彬在2019年9月10日前应支付王华明第-、二、三、四个年度的租金，共计227916元（45583.2元×3+91166.4元），扣除已支付的房屋租金114000元后，何士彬还应向王华明支付房屋租金113916元（227916元-114000元）；支付王华明房屋租赁押金22791.6元（253.24㎡×15元/㎡/月×6个月）。何士彬主张王华明、姜允萌退还押金26000元、房屋租金20736元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、何士彬于判决生效之日起三十日内支付王华明房屋租金113916元（租期自2016年10月10日至2020年10月9日止）、押金22791.6元，合计136707.6元；二、驳回王华明的其他诉讼请求；三、驳回何士彬的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5061元，减半收取计2531元，由何士彬负担1517元，王华明负担1014元；反诉案件受理费484元，由何士彬负担。 二审中,双方均未提供新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：一审判决何士彬向王华明支付租金113916元、押金22791.6元，合计136707.6元是否正确。 本院认为，涉案房屋租赁合同系王华明与何士彬自愿签订，内容不违反法律、强制性法规的规定，合法有效，双方均应按照合同履行自己的义务。涉案房屋系王华明从鑫都公司承租，双方在签订合同时并未约定王华明有提供相应产权证明及建设工程规划许可证的义务,亦未约定王华明有向何士彬出具税务发票的义务,故何士彬不能因上述原因作为认定合同无效并拒付租金的理由。根据王华明提供的其与鑫都公司之间的租赁合同，其在承租期内征得鑫都公司同意后可以对外转租，鑫都公司颍上分公司作为涉案房屋所在地的分公司，已为王华明出具同意其对外转租的书面证明，故王华明有权转租涉案房屋。王华明与何士彬签订的合同中对房屋租金及押金的收取标准已作出明确约定，一审庭审时，双方均认可涉案房屋实际面积按涂改后的253.24平方米计算，故一审法院以此认定涉案房屋面积并按合同约定标准计算租金及押金并无不当。一审根据何士彬提供的银行交易明细、微信转账凭证等证据，认定何士彬共计支付租金114000元正确。 综上，何士彬的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3034元，由上诉人何士彬负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年七月三日 书记员  董 璇 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。