浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初18018号原告（反诉被告）：王邈见，男，汉族，1998年8月27日出生，住浙江省衢州市柯城区。原告（反诉被告）：丁昱兴，男，1997年7月31日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。二原告委托诉讼代理人：蓝凯裕，浙江金麟律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：方华，浙江金麟律师事务所律师。被告（反诉原告）：杭州上柜科技有限公司，住所地：杭州市余杭区五常街道溪望路海创人才公寓1-13-2。法定代表人：徐虹。委托诉讼代理人：张敏，浙江六和律师事务所律师。第三人：徐虹，女，1983年10月15日出生，汉族，住杭州市拱墅区。原告王邈见、丁昱兴与被告杭州上柜科技有限公司（以下简称上柜公司）、第三人徐虹商品房预售合同纠纷一案，于2019年10月14日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法适用简易程序由审判员孙莎独任审判。后上柜公司提出反诉，本院立案受理后决定与本诉部分合并审理，并于2020年1月3日公开开庭进行了审理。王邈见、丁昱兴的委托诉讼代理人蓝凯裕，上柜公司的委托诉讼代理人张敏，第三人徐虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王邈见、丁昱兴起诉称：2018年5月，王邈见、丁昱兴与上柜公司签订了《飞鸟客房屋预约转让合同》（精装修合同）一份，并在2018年5月与上柜公司所指定的装修公司签订了装修委托协议。但是事实上，王邈见、丁昱兴所选定的房屋为已经装修完成的样板房。2019年1月14日，在王邈见、丁昱兴不知其中内情的情况下，以公司统一网签的操作为理由要求丁昱兴和上柜公司法定代表人徐虹再次签订了用以在房管部门备案的《杭州市房屋转让合同》一份。2019年9月17日，上柜公司向王邈见、丁昱兴寄送了一份《催告支付房款通知》，其中载明“您好！您与我公司签订了《飞鸟客房屋预约转让合同》，预约购买飞鸟客项目1号楼212房屋一套。我司于2019年1月11日将该房屋交付于您并办理了交房手续，并于2019年1月14日与您签订了正式的网签合同”。由此可见，上柜公司也认可双方实际履行的合同为第一份《飞鸟客房屋预约转让合同》，用以网签备案的《杭州市房屋转让合同》（主体为其法定代表人徐虹）是丁昱兴和徐虹双方的虚假意思表示，只是为了完成网签备案手续。王邈见、丁昱兴和徐虹既没有过购房款往来的事实，也没有过洽谈沟通的合意，因此双方所签订的《杭州市房屋转让合同》应属于无效合同。王邈见、丁昱兴对此也百思不得其解，为何本案的标的物房屋需要先过户到徐虹名下，多缴纳一次土地增值税、契税、印花税等高额税费？王邈见、丁昱兴猜测其主要的可能性主要是上柜公司所出售的房屋并无预售许可证，另行准备的网签合同主要可能在于规避房管部门的监管。故而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，《飞鸟客房屋预约转让合同》应当属于无效合同。但王邈见、丁昱兴认为对该问题由人民法院自行依法裁量，对此不再提出专项诉讼请求，而是认为暂且不论该《飞鸟客房屋预约转让合同》是否有效，从法定解除权和约定解除权的角度请求解除双方实际履行的《飞鸟客房屋预约转让合同》。从法定解除权的情况分析，本案中《飞鸟客房屋预约转让合同》的目的无法实现。本案中的《飞鸟客房屋预约转让合同》仅是预约合同，而非本约合同，则上柜公司将涉案房屋未经王邈见、丁昱兴同意先行以买卖合同的方式过户给徐虹的行为已经违反了预约合同的基本原则，即应当由预约合同的缔约双方之后签订正式的本约合同。但是在该案中上柜公司将房屋先行以买卖合同的方式转让给法定代表人徐虹的行为已经使得预约合同中所确定的标的物房屋转让目的无法实现，标的物房屋转让的可能性已经不复存在。因此从法定解除权的角度，因本案的合同目的无法实现，王邈见、丁昱兴有权解除该合同。由于网签合同备案时间较短，且全程由上柜公司工作人员操作，王邈见、丁昱兴的母亲在当时办证的时候并没有反应过来存在合同不一致的问题，后续发现后便一直不愿再办理过户登记手续，因为本案的合同目的和交易模式的基础已经丧失，本案的合同目的已经无法实现。此外从约定解除权的角度，根据双方实际履行的《飞鸟客房屋预约转让合同》第八条的约定，即“甲方如未按本合同规定的期限将房屋交付乙方使用的，逾期超过90日后，乙方有权解除合同，并可要求被告按累计已付房款的5%向乙方支付违约金”，而《飞鸟客房屋预约转让合同》第七条所约定的房屋交付时间为2018年6月30日前，并且该房屋在预约合同签订之时便已经是装修完成的样板房，但距离上柜公司自认的房屋交付时间2019年1月11日已经超过了合同中所约定的90日期限，故而王邈见、丁昱兴有权根据约定解除权解除合同。除此之外，根据双方实际履行的《飞鸟客房屋预约转让合同》第十三条的约定，即“甲方（被告）承诺与该房屋正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑，交付部分的房屋内水、电在房屋交付时投入使用，如未在规定日期内达到使用条件，双方同意按本合同第八条处理（逾期超过90日，乙方有权解除合同）。但是本案原告在收到房屋后发现该房屋的水电部分有极大的使用问题，该房屋的卫生间没有做过防水处理，下水管道也无法排水，室内线路只能以外挂方式接入，无预埋处理，并且冷热水管道装接错误，并且长期无法通水通电。屋顶也一直漏水影响居住。故而本案被告所交付的精装修房屋并不满足在规定日期内达到条件，且直至今日已经逾期超过90日，故而本案原告有权依据合同约定，以约定解除权的方式解除合同，并要求本案被告支付已付房款5%的违约金。综上，即使本案中双方实际履行的《飞鸟客房屋预约转让合同》有效，但是在本案实际履行的过程中该涉案房屋既没有按时交付，也无法办理按揭贷款手续，更未在交付时达到可以使用的条件，故而王邈见、丁昱兴有权解除合同，并要求上柜公司支付违约金以及赔偿其它因本案合同解除所产生的相关损失。诉讼请求：1.请求判令解除王邈见、丁昱兴和上柜公司之间的《飞鸟客房屋预约转让合同》；2.请求判令上柜公司返还王邈见、丁昱兴已经支付的购房款936222元；3.请求判令上柜公司赔偿王邈见、丁昱兴装修损失40万元；4.请求判令上柜公司赔偿王邈见、丁昱兴办证费1200元；5.请求判令上柜公司赔偿王邈见、丁昱兴物业费2149.8元；6.请求判令上柜公司支付违约金46811.1元；7.请求判令上柜公司承担本案所有诉讼费。上柜公司答辩称：一、本案案由不是商品房预售合同纠纷，而系一般的二手房买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《飞鸟客房屋预约转让合同》（以下称“《房屋预约转让合同》”）系一般的二手房买卖合同，且系双方真实意思表示，真实、合法、有效，既不符合认定无效条件，也不符合解除条件。1.案涉房屋无需办理预售证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”根据该司法解释，商品房系指由房地产开发经营企业为进入商品流通领域获取利润而开发建设并出售的房屋房地产。而案涉房屋项目用地性质为办公和综合用地，并非商品房项目，案涉房屋也不是房地产开发企业开发的商品房，因此本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，案涉房屋无需办理预售证。2.因案涉房屋并非商品房，故《房屋预约转让合同》也不是商品房预售合同，本案不是商品房预售合同纠纷，而系一般的二手房买卖合同纠纷。3.案涉房屋已在双方签订《房屋预约转让合同》之前取得竣工备案验收，可以进行二手房买卖。二、通过徐虹与丁昱兴签订《杭州市房屋转让合同》并办理不动产权属变更登记手续，符合《房屋预约转让合同》约定，且系王邈见、丁昱兴自愿与明知行为。《房屋预约转让合同》第十四条关于产权登记的约定，“甲方（上柜公司）或甲方指定公司负责办理不动产权属登记，取得该房屋《不动产权证书》。取得上述规定的不动产权属证书后，应与乙方（王邈见、丁昱兴）签订正式《杭州市房屋转让合同》（内容以本合同约定为准）将房屋产权过户至乙方，乙方需承担甲方向乙方过户时，乙方应当承担的税费及房屋产权证代办费，并配合提供相关资料。”徐虹系上柜公司指定主体，在取得案涉房屋的《不动产权证书》后，立即与乙方办理相关过户手续。丁昱兴与徐虹前往房产交易部门办理手续暨签订《杭州市房屋转让合同》等法律文件时，都是自愿签字的，因此其对此流程都是明知且自愿按此流程操作的，应当对自己行为负责。三、上柜公司已根据《房屋预约转让合同》交付房屋及要求原告办理不动产权属登记及按揭贷款手续，因此已履行完毕《房屋预约转让合同》项下义务。《房屋预约转让合同》第七条约定在2018年6月30日前交付房屋，王邈见、丁昱兴与上海巧贺建筑装饰设计中心（以下简称“巧贺中心”）自行签订的《房屋装修委托协议》约定，该房屋在达到交付条件时，王邈见、丁昱兴委托巧贺中心接收房屋并办理房屋交接手续，巧贺中心在2019年1月31日之前将装修后的房屋移交王邈见、丁昱兴。事实上，王邈见、丁昱兴于2019年1月11日签收房屋。因此上柜公司已履行完毕交付房屋义务。况且，王邈见、丁昱兴接收房屋后持续入驻案涉房屋，因此《房屋预约转让合同》项下上柜公司义务已全部履行完毕，没有任何可以解除的事实与法律基础。四、王邈见、丁昱兴一直未履行合同义务，导致上柜公司损失至今，应当承担相应的法律责任。王邈见、丁昱兴收房后的2019年1月14日，原、被告双方自愿委托杭州金地房地产置换有限公司办理了产证过户的相关手续，签订了正式的网签合同并开始着手办理银行按揭贷款手续。上柜公司提供了杭州银行西溪支行为王邈见、丁昱兴办理银行按揭贷款，且王邈见、丁昱兴自行向杭州银行西溪支行提交了贷款申请，但在审核完成后，王邈见、丁昱兴拒绝办理按揭贷款手续而导致至今按揭贷款未完成。因此是王邈见、丁昱兴未履行完毕合同义务，导致上柜公司在原告入住房屋几个月后仍未收到买卖款项，资金损失巨大，故上柜公司已就此反诉。五、王邈见、丁昱兴系自愿与巧贺中心签订《房屋装修委托协议》并向巧贺中心支付装修费40万元人民币，因此巧贺中心与王邈见、丁昱兴之间的法律关系与上柜公司无关。据本案事实，巧贺中心已经按约向王邈见、丁昱兴交付案涉房屋，且王邈见、丁昱兴持续入住房屋至今，因此王邈见、丁昱兴已无权要求巧贺中心向其返还装修款。六、上柜公司已经履行完毕《房屋预约转让合同》约定的全部义务，王邈见、丁昱兴本就应当自行承担相关办证费用，现在又系王邈见、丁昱兴违约未付清房款项，故其要求上柜公司承担或赔偿任何费用（包括但不限于办证费用、物业费用等）均没有事实与法律依据。综上所述，上柜公司在双方签订《房屋预约转让合同》后积极履行合同义务交付房屋并指派相关主体协助王邈见、丁昱兴办理产权变更与按揭贷款手续，早已履行完毕全部合同义务，不存在任何违约行为，无需承担任何费用支付任何违约金。请求依法驳回王邈见、丁昱兴所有诉讼请求。第三人徐虹答辩称：根据上柜公司与王邈见、丁昱兴签订的预约转让合同第十四条，甲方或甲方指定的公司负责办理不动产权属登记，取得该上述规定的房屋不动产权证书，与乙方签订正式合同。本人系上柜公司指定，根据上柜公司要求办理不动产权属登记，并取得案涉房屋不动产，之后根据公司指示与王邈见、丁昱兴签订房屋转让合同，并配合其办理不动产权属变更登记手续。王邈见、丁昱兴与徐虹办理手续和签订法律文件时都是自愿的，对流程都是自愿且按此流程操作的。王邈见、丁昱兴应对自己的行为负责，而不是事后反悔。王邈见、丁昱兴也一直实际入住案涉房屋至今。因此公司已经履行完毕所有义务，王邈见、丁昱兴贷款申请审核完成后迟迟未按照银行要求办理按揭手续，导致银行按揭贷款手续未完成。王邈见、丁昱兴起诉无任何事实法律依据，请求驳回其诉请。上柜公司反诉称：2018年5月上柜公司与王邈见、丁昱兴就飞鸟客1号楼212室签订了《飞鸟客房屋预约转让合同》。合同签订后，上柜公司积极及时全面的履行了合同义务，于2019年1月11日将案涉房屋交付给王邈见、丁昱兴，并办理了交接手续。2019年1月14日双方委托杭州金业房地产置换有限公司办理了产证过户的相关手续，签订了正式的网签合同并开始着手办理银行按揭贷款手续。王邈见、丁昱兴提交的银行按揭贷款申请已经被杭州银行西溪支行审核通过，只需王邈见、丁昱兴到现场签订贷款合同即可放款，但王邈见、丁昱兴因自身原因在杭州银行西溪支行多次催促的情况下仍拒绝前往办理，致使按揭贷款未完成。上柜公司也一直催促王邈见、丁昱兴尽快办理银行按揭或者自行筹款付清余款，但王邈见、丁昱兴一直拖延至今。《飞鸟客房屋预约转让合同》系上柜公司与王邈见、丁昱兴自愿共同签订，系双方的真实意思表示，真实、合法、有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。反诉请求：1.判令王邈见、丁昱兴继续履行《飞鸟客房屋预约转让合同》并支付剩余房款920000元；2.判令王邈见、丁昱兴支付逾期付款违约金75624元（从2019年2月10日开始应每日支付逾期应付款额万分之三的违约金至2019年11月11日止，今后的违约金按约定计算至王邈见、丁昱兴付清剩余房款或者按揭贷款发放之日止）；3.判令由王邈见、丁昱兴承担本案本诉与反诉所有的诉讼费用。王邈见、丁昱兴答辩称：上柜公司违约在先，根据预约转让合同的内容，王邈见、丁昱兴有理由相信上柜公司是开发商，向王邈见、丁昱兴提供房屋。当时不是第三人去办理手续，是上柜公司员工和王邈见、丁昱兴去办理的。该房屋是精装修的样板房，不存在后续继续装修的问题。装修出现问题也是上柜公司的责任。上柜公司先违约情况下，王邈见、丁昱兴有不继续支付房款的抗辩权，案涉房屋现虽已注销抵押，但应以起诉时的状态为准。综上请求驳回上柜公司反诉请求。第三人徐虹答辩称：无异议。王邈见、丁昱兴为支持其诉请主张及反诉答辩主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料：1.飞鸟客房屋预约转让合同一份（复印件），证明原、被告双方所约定的交易标的物为飞鸟客内的房屋；施工许可证编号为3301101704190101；合同的类型为预约转让合同的事实；2.飞鸟客房屋装修委托合同一份（复印件），证明王邈见、丁昱兴在上柜公司要求下与上柜公司指定的装修公司按相同的合同模板签订了装修委托协议的事实；3.收据两份（原件），证明上柜公司收取王邈见、丁昱兴的购房定金10万元，首付款836222元的事实；4.收款收据一份（原件），证明上柜公司指定的装修公司收取王邈见、丁昱兴装修款40万元的事实；5.杭州市房屋转让合同一份（原件），证明上柜公司法定代表人与丁昱兴所签订的网签协议与预约转让合同的价款、位置、时间等完全一致的事实；6.施工许可证标号为3301101704190101房地产的竣工验收备案表一份（复印件），证明截至查询日，该飞鸟客楼盘并未竣工验收的事实；7.钱江晚报新闻报道一份（打印件），证明飞鸟客房屋不得预售销售，无法办理预售许可证的事实；8.收款收据一份（原件）、增值税普通发票一份（原件），证明王邈见、丁昱兴所缴纳的办证费和物业费的事实；9.催告支付房款通知一份（原件），证明双方关于后签订的杭州市房屋转让合同不是真实意思表示的事实；10.短信记录一份（打印件）、物业服务中心联系方式一份（打印件），证明在房屋交付时不具备交付水电条件，交付时就已经不符合使用条件，王邈见、丁昱兴入住是有合理理由的的事实；11.交付房屋的室内照片一组（打印件），证明交付房屋的隐蔽线路及隐蔽管道没有预埋铺设完成，不符合投入使用时水电投入可以投入使用的条件的事实；12.杭州市房屋转让合同一份（查档件），证明上柜公司交付的房屋实际上在2019年1月8日已经由案外人中璟邦达置业有限公司转让给了第三人，上柜公司实际并没有在预约合同第一条中所声称的那样获得了土地使用权，也没有获得其他建筑资质，开发商为中璟邦达置业有限公司，预约合同中上柜公司出售涉案房屋的合同目的自始至终无法实现的事实；13.杭州市不动产权属信息查询记录一份（查档件），证明第三人在2019年1月9日即获得了案涉房屋的所有权，发生了物权变动行为，预约合同的目的已经无法实现，第三人已经将案涉房屋抵押给何少华，预约合同的目的更加无法实现的事实；14.杭州市不动产权属信息查询记录一份（查档件），证明第三人于2020年1月3日再次将房屋抵押的事实。上柜公司为支持其答辩主张及反诉诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料：1.房屋交接单一份（彩色打印件），证明上柜公司已经于2019年1月11日履行了房屋交付义务的事实；2.告知书一份（原件）、不动产登记申请书一份（原件）、合同签订承诺书一份（原件）、杭州市房屋转让合同一份（原件），证明上柜公司积极履行办证义务，双方已经在杭州市住房保障和房产管理局办理了网签手续，但因王邈见、丁昱兴的原因导致按揭贷款未完成、产证未过户的事实；3.催告支付房款通知一份（原件）、快递面单一份（原件）、物流信息一份（打印件），证明上柜公司向王邈见、丁昱兴催促支付剩余房款的事实；4.房源认购单一份（原件），证明王邈见、丁昱兴在签署房源认购单、房屋预约转让合同前，已经现场确认认购的房屋，了解房屋所有情况与现状，且已经查阅项目方（被告）出具的所有证件及竣工备案表，王邈见、丁昱兴系在明确知晓房屋性质、项目具体细节情况下签署房源认购单并向上柜公司支付认购定金10万元的事实；5.竣工验收备案表一份（彩色打印件），证明案涉房屋于2018年2月13日取得竣工验收备案的事实；6.开具物业费发票及水电费机打收据记录一份（打印件），证明上柜公司将案涉房屋交付给王邈见、丁昱兴后，王邈见、丁昱兴自2019年1月至11月继续入住案涉房屋中并产生水电费用，即案涉房屋具备正常使用的基本条件，不存在王邈见、丁昱兴所称的无法通水通电的情况的事实；7.不动产权证书一份（原件），证明案涉房屋已经没有设定任何抵押，可以办理过户手续的事实。第三人徐虹未出示证据证明其答辩主张。本院根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定本案的事实如下：2018年5月26日，上柜公司作为甲方，王邈见、丁昱兴作为乙方，共同签订《房源认购单》，确认王邈见、丁昱兴向上柜公司认购飞鸟客1幢212室的房屋，并由乙方支付100000元作为认购金。同日，王邈见、丁昱兴向上柜公司支付100000元。2018年5月30日，王邈见、丁昱兴作为乙方，上柜公司作为甲方签订《飞鸟客房屋预约转让合同》一份，约定“甲方以出让方式取得位于交叉口地块……甲方经批准，在上述地块上建设房屋……”，乙方预约购买第1幢212号房屋，建筑面积共66.35平方米，总价1856222元。合同第五条约定：因本合同仅为房屋预约转让合同，并非正式房屋转让合同，故本条款约定收取款项均为乙方为履行房屋转让合同支付的保证金，该保证金后期等额冲抵正式房屋转让合同项下的房屋转让价款；乙方应于《飞鸟客房屋预约转让合同》签订同时支付不少于预约转让总价款的50%，即人民币936222元；在甲方书面或电话短信通知乙方办理有关签约和贷款手续的10日内，乙方应当在通知要求的期限内及时办理，包括向银行提供办理贷款所需的全部合同、资料和费用等；如因乙方原因、银行原因、政策调整原因或其他因，乙方需提高首付、提高贷款利率，则乙方同意在接到甲方或银行相关通知后10日内按照提高后的首付补足房款或提高后的贷款利率办妥相关商业贷款手续：乙方不能办理商业贷款的，则乙方同意在接到甲方或银行通知后10日内自筹资金付清需以商业贷款方式支付的房款。若乙方未在规定时间内办完相关商业贷款手续或未在要求时间内付清相应房款的，视为乙方逾期付款。合同第六条约定：若乙方逾期付款，逾期超过90日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按房屋总价的5%向甲方支付违约金，甲方愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方应按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。合同第七条约定：甲方应当在2018年6月30日前将符合下列各项条件的房屋交付乙方使用：1.建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电等，具备房屋正常使用的基本条件。合同第八条约定：若甲方逾期交房超过90日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按乙方累计已付购房款的5%向乙方支付违约金。合同第十四条约定：甲方或甲方指定公司负责办理不动产权属登记，取得该房屋《不动产权证书》，取得上述规定的不动产权属证书后，应与乙方签订正式《杭州市房屋转让合同》（内容以本合同约定为准）将房屋产权过户至乙方，乙方需承担甲方向乙方过户时，乙方应承担的税费及房屋产权证代办费，并配合提供相关资料。合同第十六条约定：乙方确认在双方签署本合同前，甲方已向乙方告知该房屋为办公用地，无预售许可证，双方不办理预售备案。2018年5月30日，王邈见、丁昱兴作为甲方，上海巧贺建筑装饰设计中心（以下简称巧贺中心）签订《飞鸟客房屋装修委托协议》，约定甲方在飞鸟客预约受让房屋一套，房号为1幢212号，甲方委托乙方对该房屋进行装修，该房屋在达到《飞鸟客房屋预约转让合同》约定的交付条件时，甲方委托乙方先行按毛坯方式接收房屋并办理房屋交接手续，双方同意，乙方将在2019年1月31日之前完成该房屋的装修，并将装修后的该房屋移交给甲方。合同签订后，甲方立即向乙方支付40万元作为装修款。该房屋的《飞鸟客房屋预约转让合同》因任何原因解除或终止的，本协议同时自动解除或终止，双方不再继续履行。王邈见、丁昱兴于2019年5月30日向上柜公司支付836222元，并于同日向巧贺中心支付装修款400000元。2018年2月14日，西溪派商务办公中心1#-5#楼、南地块集中式地下室工程完成竣工验收备案手续。2019年1月8日，案涉房屋的建设单位杭州中璟邦达置业有限公司作为卖方（甲方），第三人徐虹作为买方（乙方）签订《杭州市房屋转让合同》，约定杭州中璟邦达置业有限公司将案涉房屋转让给徐虹。2019年1月9日，案涉房屋登记为第三人徐虹单独所有，并于2019年8月29日设定抵押权，该抵押权于2020年1月2日注销。2019年1月11日，上柜公司将案涉房屋交付丁昱兴。2019年1月12日，王邈见、丁昱兴曾联系物业要求将开关面板安装好、卫生搞好。2019年1月14日，第三人徐虹作为卖方（甲方），丁昱兴作为卖方（乙方）签订《杭州市房屋转让合同》，约定甲方向乙方转让位于杭州市余杭区的房屋，建筑面积66.35平方米，非住宅，转让总价为1856222元，乙方于2019年1月31日前支付首期款936222元，余款920000元须于2019年1月31日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续。甲方于2018年12月31日前将该房屋交付给乙方。如乙方逾期付款，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算。逾期付款超过5天，甲方有权要求乙方支付违约金200000元，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。甲方逾期交房的，乙方有权自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算。逾期付款超过5天，乙方有权要求甲方支付违约金200000元，合同终止。乙方按揭审批通过后三个工作日内或收到居间方通知办理核对身份的5个工作日内向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。同日，徐虹与丁昱兴另签订不动产登记申请、合同签订承诺书等办理过户所需材料。2019年2月16日，王邈见、丁昱兴曾联系物业反映水电网络设施存在问题。2019年9月17日，上柜公司向王邈见、丁昱兴寄送《催告支付房款通知》，表示王邈见、丁昱兴在按揭贷款审核通过后拒绝前往银行办理按揭贷款手续，也没一次性付清剩余房款，要求其在收到本通知函之日起三日内交纳剩余房款及违约金。王邈见、丁昱兴于2019年9月24日签收。第三人于2019年8月29日将案涉房屋抵押给何少华，债权数额为235万元，后于2020年1月2日注销抵押登记。2020年1月3日，第三人又将案涉房屋抵押给刘立东，债权数额为238万元。本院认为，商品房系由房地产开发企业开发建设并向社会公开出售的房屋。上柜公司并非房地产开发企业，案涉标的物并非商品房，本院调整本案案由为房屋买卖合同纠纷。王邈见、丁昱兴与上柜公司签订的《飞鸟客房屋预约转让合同》以及丁昱兴与徐虹签订的《杭州市房屋转让合同》并未违反相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。《飞鸟客房屋预约转让合同》名为“预约转让合同”，合同中约定“本合同仅为房屋预约转让合同，并非正式房屋转让合同”，“甲方或甲方指定公司负责办理不动产权属登记，取得该房屋《不动产权证书》，取得上述规定的不动产权属证书后，应与乙方签订正式《杭州市房屋转让合同》”等内容，且丁昱兴已与上柜公司指定的主体签订了《杭州市房屋转让合同》，故应认定《飞鸟客房屋预约转让合同》的性质为预约合同。本约合同订立后预约合同随之终止，故无论是王邈见、丁昱兴要求解除《飞鸟客房屋预约转让合同》的本诉请求还是上柜公司要求继续履行《飞鸟客房屋预约转让合同》的诉讼请求，以及双方据此提出的其他诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告王邈见、丁昱兴的诉讼请求；二、驳回反诉原告杭州上柜科技有限公司的反诉请求。本案本诉案件受理费减半收取8639元，由原告王邈见、丁昱兴负担；反诉案件受理费6500元，由反诉原告杭州上柜科技有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  孙莎zdqz立案审查表二〇二〇年七月三十日书记员  徐昕?*MERGEFORMAT?16?