江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏04民终4752号上诉人（原审原告）：田荣庆，男，汉族，1965年1月17日生，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：叶曼，江苏兴坛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常州市金坛区润杨农村小额贷款有限公司，统一社会信用代码91320413314143135U，住所地常州市金坛区薛埠镇百花东路72号。法定代表人：杨正华，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙秦霞，江苏常金律师事务所律师。原审第三人：张金平，男，汉族，1964年11月9日出生，住常州市金坛区。原审第三人：王美娣，女，汉族，1964年1月8日出生，住常州市金坛区。原审第三人：赵国芳，男，汉族，1957年1月8日出生，住常州市金坛区。上诉人田荣庆因与被上诉人常州市金坛区润杨农村小额贷款有限公司（以下简称润杨公司）、原审第三人张金平、王美娣、赵国芳执行异议之诉一案，不服常州市金坛区人民法院（以下简称金坛法院）（2019）苏0413民初735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月23日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月14日开庭进行了审理。上诉人田荣庆及其委托诉讼代理人叶曼、被上诉人润杨公司的委托诉讼代理人孙秦霞到庭参加诉讼。原审第三人张金平、王美娣、赵国芳经本院传票传唤，无正当理由没有到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。田荣庆上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、要求被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、原审认定事实错误，主观臆断完全错误。1、上诉人与第三人张金平、王美娣之间的买卖合同合法有效。上诉人提供的与第三人张金平、王美娣签订房屋买卖合同、收条、转账凭证、承诺、村镇房屋所有权证等相关证据足以证明双方之间的买卖合同系双方真实意思表示，上诉人也支付了相应房款，后在第三人迟迟不交付房屋的情况下，上诉人才要求第三人退还房款，第三人又因不愿退款遂向上诉人出具承诺书，原审法院主观臆断该买卖不是双方真实意思表示完全错误，属认定事实错误。2、上诉人与第三人张金平、王美娣均系薛埠村委会村民，双方之间的转让是集体成员内部之间的转让，并未违反法律规定，且该村委会集体成员的房屋存在多笔有偿转让行为，原审法院认定上诉人与张金平非同一集体成员属认定事实错误。3、第三人在上诉人多次催要下将房屋钥匙和房屋产权证在2015年8月便交付给上诉人，而第三人的妹妹是在上诉人不知情的情况下强行入住。上诉人无法入住不是上诉人的过错。第三人屡次推脱、不协助上诉人过户直至后来上诉人无法取得与第三人的联系也不是上诉人的过错。二、原审法院适用法律不当。第三人张金平、王美娣已于2015年1月20日将案涉房屋卖给了上诉人，上诉人已经支付了全部价款，第三人也将房屋交付给了上诉人，而被上诉人的查封时间在上诉人与第三人张金平、王美娣签订房屋买卖之后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者……；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，上诉人享有足以排除对位于常州市金坛区的房产（产权号为21××68）所有权及土地使用权强制执行的权益。综上所述，原审法院认定事实错误、适用法律不当，为维护上诉人的合法权益特提起上诉，望贵院依法支持上诉人的请求事项。被上诉人润杨公司答辩称，上诉人与张金平之间的买卖合同因违反法律的强制性规定无效，上诉人没有完成款项的交付，在查封之前没有合法的占有房屋，更没有完成过户登记。故上诉人没有物权期待权。不能排除法院的强制执行，请求依法驳回上诉请求，维持原判。原审第三人张金平、王美娣、赵国芳未进行答辩。经审理查明，润杨公司与张金平、王美娣、赵国芳借款合同纠纷一案，金坛法院于2016年2月26日作出（2015）坛朱商初字第00149号民事判决：一、张金平于判决生效之日起15日内返还润杨公司借款本金人民币300000元、支付利息人民币6882元、支付逾期罚息人民币8035.20元，合计人民币314917.20元。二、张金平于判决生效之日起15日内支付润杨公司律师费人民币17900元。三、王美娣、赵国芳对上述第一、二项义务承担连带清偿责任。案件受理费3148元（已减半收取），由张金平、王美娣、赵国芳负担（此款原告已预交，被告应于本判决生效之日起15日内迳付原告）。该判决发生法律效力后，根据润杨公司的申请，金坛法院于2016年4月8日立案执行，案号为（2016）苏0482执922号。2016年4月21日，该院作出（2016）苏0482执922号执行裁定书，查封张金平所有的常州市金坛区（产权证号21××68）。案外人田荣庆对本案执行标的提出异议后，该院于2018年12月24日作出（2018）苏0482执异121号执行裁定书，驳回田荣庆的异议申请。田荣庆不服该裁定，向金坛法院提起执行异议之诉，请求：1.停止对位于常州市金坛区（产权证号21××68）的执行，并解除对其查封；2.确认原告与第三人张金平、王美娣签订的买卖合同有效，位于常州市金坛区（产权证号21××68）所有权及土地使用权归原告所有；3.第三人张金平、王美娣立即协助原告办理常州市金坛区（产权证号21××68）所有权及土地使用权的过户登记；4.案件受理费由被告分担。金坛法院经审理查明，张金平、王美娣于2003年8月登记结婚。位于常州市金坛区不动产于1998年7月20日登记在张金平名下，产权证号为2131800字第568号，性质为村镇房屋，建筑面积为172.48平方米，使用土地面积为138.5平方米。2015年1月20日，张金平、王美娣与田荣庆签订房屋买卖合同，约定：张金平、王美娣将上述房屋转让给田荣庆，成交价格为500000元，于2015年1月20日前一次付清；张金平、王美娣于2015年2月19日前将房屋及附属物正式交付给田荣庆使用；上述房地产办理过户手续所需缴纳的契税、印花税、个人所得税由张金平、王美娣承担。同日，田荣庆向张金平转账交付195000元，张金平向田荣庆出具收条，载明：“今收到购房款伍拾万元正（500000元）。”庭审中，田荣庆陈述剩余购房款于当日以现金方式交付，该房屋买卖行为未经有关组织和部门批准。合同签订后，张金平、王美娣未按期交付房屋。2015年7月24日，张金平向田荣庆出具承诺，内容为：“2015年8月2号前如房款不能及时退还，房子交付田荣庆不再拖延。”2015年8月16日，张金平向田荣庆出具保证，内容为：“在2015年8月21日前如再不退还房款，一定把房子让出，交付田荣庆。”2015年9月20日，张金平向田荣庆出具收条，内容为：“今收到田荣庆现金计壹拾万元正（100000元）。”田荣庆主张该款是为了办理过户手续，应张金平、王美娣的要求另外支付。2015年11月5日，张金平、王美娣出具承诺，内容为：“我夫妻两人承诺到2015年11月20日前，如卖房款再不能退还，立即把房子交付给田荣庆决不失言。”庭审中，田荣庆先陈述张金平、王美娣于2015年8月向其交付房屋钥匙，后陈述该房现由张金平妹妹占有使用。以上事实有田荣庆提交的房屋买卖合同、收条、中国工商银行凭证、承诺、村镇房屋所有权证、结婚证及当事人陈述予以佐证。金坛法院认为：张金平、王美娣与田荣庆签订的房屋买卖合同无效。理由如下：首先，合同约定房屋成交价为500000元，张金平、王美娣于2015年2月19日前将房屋及附属物正式交付给田荣庆使用。张金平于合同签订当日向田荣庆出具500000元收条，但张金平、王美娣未按期交付房屋。在此情形下，田荣庆另外支付100000元，并解释称系为了让张金平、王美娣配合其办理房屋过户手续，明显不符合正常的房屋买卖交易习惯。且张金平、王美娣分别于2015年7月24日、2015年8月16日、2015年11月5日向田荣庆承诺或保证，如不退还房款，则交付房屋。退还房款及交付房屋的承诺、保证与合同约定相互矛盾。因此，上述事实无法认定张金平、王美娣与田荣庆之间存在房屋买卖的真实意思表示。其次，中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。在集体所有的建设用地或宅基地上建设房屋，无需缴纳土地使用权出让金，房屋产权证系当地政府颁发，而非国家房管部门颁发，该类房屋只能在本集体成员内部转让、置换，不能向非本集体成员的第三人转让或出售。涉案房屋的性质为村镇房屋，即在集体所有的土地上建设，而田荣庆并非张金平所在集体的成员，其与张金平、王美娣就涉案房屋的买卖行为未经相关组织和部门批准，且合同主要义务尚未履行完毕。因此，即使房屋买卖的意思表示真实，张金平、王美娣与田荣庆之间的房屋买卖合同也因违反法律强制性规定而无效。田荣庆主张其已支付全部价款，并提供张金平出具的500000元收条，但仅提供195000元的转账凭证。田荣庆主张剩余房款305000元为现金交付，但该金额较大，除收条外无其他证据证明存在交付的事实，故该院不予认定。关于房屋交付，田荣庆先陈述张金平、王美娣于2015年8月向其交付房屋钥匙，后陈述该房现由张金平妹妹占有使用，相互矛盾。根据张金平、王美娣于2015年11月5日出具的承诺，能够确定张金平、王美娣至2015年11月5日并未向田荣庆交付房屋。结合田荣庆陈述涉案房屋现由张金平妹妹占有使用，能够认定张金平、王美娣至今未向田荣庆交付房屋。综上所述，田荣庆对涉案房屋不享有足以排除执行的权益，对其要求停止执行的诉讼请求，该院不予支持。田荣庆要求确认涉案房屋归田荣庆所有的诉讼请求，于法无据，该院亦不予支持。另，本案系案外人执行异议之诉，田荣庆要求张金平、王美娣协助其办理过户登记的诉讼请求，不属于本案审理范围，该院不予处理。据此，该院于2019年7月16日作出（2019）苏0413民初735号民事判决：驳回原告田荣庆的诉讼请求。本院二审期间，润杨公司委托诉讼代理人向本院申请调查取证，本院于2020年5月8日作出（2019）苏04民终4752号调查令。2020年5月15日，常州市金坛区薛埠镇薛埠村村民委员会向本院复函：一、关于常州市金坛区房屋土地性质。关于房屋土地性质请到房屋土地管理部门查阅。在张金平农户建房报批时，该房屋土地属集体土地。二、关于田荣庆是否为我委集体经济组织成员。由于国家对集体经济组织成员没有明确的认定标准，考虑到田荣庆的户口迁入薛埠镇百花市场。未迁入我委村民小组，应视为迁入薛埠居委会，而薛埠居委会不属于我委集体经济组织。田荣庆质证称，对材料的真实性、合法性没有异议，对附函内容有异议。该调查令附函说明了国家对集体经济组织成员没有明确的认定标准，我方已将户口迁入薛埠镇百花市场，应当视为迁入薛埠镇薛埠村村委会，属于其小组成员，属于其集体经济组织。润杨公司质证称，对证据的三性无异议，调查令明确涉案房屋土地性质为集体土地，也明确田荣庆目前迁入地为薛埠镇居委会，而不是薛埠村村委会，不属于同一集体经济组织。同时该函也能证明田荣庆没有购房资格。对于金坛法院查明的事实，本院予以确认。本院另查明，1996年5月30日土地登记申请书载明，土地使用者张金平，地址绿化新村，城、镇、村土地（含宅基地）使用权面积77.80平方米，土地用途住宅，权属性质集建。田荣庆质证称，对该证据的真实性、合法性均无异议，虽该份申请书记载土地用途为住宅，但该住宅土地使用权是张金平有偿取得，并在市场已经可以流转，田荣庆也是有偿取得。润杨公司质证称，对证据的三性没有异议，认可法院查明的材料，我们认为集体建设土地上诉人不具有购买资格。本案二审中，证人沈某出庭作证，当庭签署保证书，归纳其证言如下：2015年春节前，在金坛鼎金宾馆7楼田荣庆的办公室，我看见田荣庆拿着大概有三十万左右的现金给张金平、王美娣夫妻两个人，我认识他们。现金用手提袋装着，凭我的经验袋子里肯定有三十万。田荣庆把现金给到张金平手上。我问田荣庆他们拿钱做什么用，田荣庆说他们要做生意，房屋抵押给他。我看见桌子上当时还有房产证。田荣庆出借的时候不便，是跟我调动钱的。张金平、王美娣两个人和田荣庆本来就有金钱往来，张金平向田荣庆借钱，张金平不能还钱的时候，就把房子卖给田荣庆。因为之前的借款不足以抵偿房款，田荣庆又出了一部分钱给张金平。当天交付的款项只是房款的一部分。房屋总价款我不知道，我只看到台子上有房产证，钱在交接过程中和之后没有看到他们写收条。本案争议焦点为：田荣庆请求停止对案涉房屋的执行，并主张案涉房屋的所有权是否有事实和法律依据。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据上述法律规定，田荣庆主张其对案涉房屋享有阻却执行的实体权益，应举证证明以下事实：1、在案涉房屋被查封前已与张金平、王美娣签订合法有效的书面买卖合同；2、在法院查封前已合法占有案涉房屋；3、已支付案涉房屋全部价款；4、未办理过户登记的原因不能归因于田荣庆。第一，田荣庆与张金平、王美娣就案涉房屋是否在查封前已经签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将宅基地的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。本案中，田荣庆非案涉房屋所在地常州市金坛区薛埠镇薛埠村村民委员会集体经济组织成员，按照上述规定，合同应认定为无效。第二，关于田荣庆在案涉房屋查封之前是否已经实际占有使用案涉房屋问题。一审中，田荣庆先陈述张金平、王美娣于2015年8月向其交付房屋钥匙，后陈述该房现由张金平妹妹占有使用。一审中田荣庆提供的2015年11月5日张金平、王美娣的承诺表明，至少在2015年11月5日，田荣庆尚未实际占有案涉房屋，与其陈述的2015年8月交付房屋钥匙不符。田荣庆提供的承诺书等无法形成完整的证据链，证明其在案涉房屋查封前实际占有该房屋。第三，关于田荣庆是否已经支付房屋全部价款。田荣庆申请了证人证明其向张金平、王美娣交付了房屋部分价款，仅能表明田荣庆向张金平、王美娣交付款项的事实。但证人的证言并不足以证明其向张金平、王美娣交付的是案涉房屋的购房款，且金额无法确定。第四，关于房屋未过户是否归因于买受人自身原因。本案中，田荣庆明知案涉房屋非集体组织成员不能买受，仍然买受案涉房屋，应承担相应的责任。综上，田荣庆对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。田荣庆的上诉请求不能成立，金坛法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费6925元，由上诉人田荣庆负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙慧民审 判 员 朱正生审 判 员 王 臻法官助理 陶金沙二〇二〇年七月二十三日书 记 员 张玉娘