陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0423民初1003号原告：刘某1，男，汉族。原告：王某1，女，汉族。委托诉讼代理人：王某2，陕西泽诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：毋某某，陕西泽诚律师事务所律师。被告：陕西乐华温泉乐园文化发展有限公司。法定代表人：孙某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：代某某，系该公司法务副经理。委托诉讼代理人：刘某2，系该公司法务。第三人：泾阳县农村信用合作联社。法定代表人：董某某，系该联社董事长。委托诉讼代理人：邓某某，王某3，陕西法智律师事务所律师。原告刘某1、王某1与被告陕西乐华温泉乐园文化发展有限公司（以下简称乐华公司）、第三人泾阳县农村信用合作联社（以下简称泾阳信合）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王某2，被告乐华公司委托诉讼代理人刘某2，第三人泾阳信合委托诉讼代理人邓某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告乐华公司签订的《西咸新区商品房买卖合同》；2、解除原、被告与泾阳信合签订的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》；3、依法判令被告乐华公司向原告返还购房款141256元及已付贷款，并支付违约金6781.4元及利息（以141256为基数，自2018年3月27日之日起计算至2020年4月21日，要求给付至实际付清之日；2018年3月27日至2019年8月20日止的利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算为9523.99元，2019年8月20日之后至实际履行之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、诉讼费均由被告承担。事实与理由：原告与被告乐华公司签订《西咸新区商品房买卖合同》，原告依约向被告乐华公司支付了购房款141256元，同时与第三人泾阳信合签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》办理了按揭贷款。根据合同约定，被告乐华公司应于2018年12月31日前向原告交付房屋，但被告乐华公司未能如约交付房屋。根据法律及合同规定，被告乐华公司的行为已经构成根本违约，原告有权解除合同，同时要求被告乐华公司承担违约责任。原告与第三人泾阳信合签订的合同亦无法继续履行，应一并解除。故原告诉至法院。被告乐华公司辩称，同意解除《西咸新区商品房买卖合同》，也同意返还原告已付购房款，认可按照购房款的2.5%承担违约金，但应按照补充协议第12条解除条件来履行备案登记注销手续。按揭贷款合同，以银行答辩为准。因合同没有约定资金占用期间的利息，故不同意承担资金占用期间的利息。诉讼费多余部分不承担。第三人泾阳信合辩称，原告起诉被告乐华公司，与泾阳信合没有直接的法律关系，泾阳信合既不是该合同当事方也不享有权利或承担义务，对原告的部分请求和事实理由不发表意见；不同意解除《个人住房（商业用房）按揭借款合同》。如法院判令解除该合同，则应当判令被告乐华公司返还下余贷款本息。当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月25日，原告与被告乐华公司签订了一份《西咸新区商品房买卖合同（预售）》（以下简称商品房买卖合同），约定被告将其所开发的位于XX县XX镇XX村XX中心（X期）X幢X层XXXXX号商品房出卖给原告，房屋总价款为271256元，交房日期为2018年12月31日前。关于逾期交房的违约责任，双方约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的2.5%向买受人支付违约金。关于合同的解除，双方约定：买卖合同因法律或约定解除的，双方应在合同解除后十五日内相互配合办理买卖合同备案登记注销手续、抵押登记注销及按揭贷款合同解除等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕，买受人将房屋交还给出卖人后的30日内，退还买受人已付款项……。2018年3月25日、3月27日，原告分别向被告乐华公司支付了20000元定金及121256元购房款，合计141256元。2018年6月26日，原告就剩余应付房款130000元与被告乐华公司及泾阳信合签订了一份《个人住房（商业用房）按揭借款合同》（以下简称贷款合同），被告泾阳信合为贷款人，被告乐华公司为连带责任保证人。贷款合同约定：贷款金额130000元，贷款期限自2018年6月26日至2028年6月26日止，贷款以等额本息还款方式，每月20日之前偿还。之后，被告泾阳信合将上述贷款按照贷款合同的约定支付至被告乐华公司的银行账户。截至2020年6月21日，原告已向被告泾阳信合偿还本息合计33534.77元。被告乐华公司至今未向原告交付涉案商品房。本案两原告系夫妻关系。本院认为，本案争议焦点为：1、是否应解除涉案商品房买卖合同及贷款合同；2、如解除上述合同，当事人之间的权利义务如何确定。（一）关于是否应解除涉案商品房买卖合同及贷款合同问题。依法成立的合同，受法律保护。原、被告所签订的商品房买卖合同意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。合同履行中，被告乐华公司至今未按照合同约定向原告交付房屋，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，原告诉请解除合同，被告乐华公司也同意，符合法律规定，本院予以支持。因涉案商品房买卖合同确认解除，当事人签订的贷款合同之目的无法实现，故对原告主张解除涉案贷款合同的诉讼请求，本院予以支持。（二）关于合同解除后当事人之间的权利义务如何确定问题。1、关于返还购房款本金、利息及违约金。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告乐华公司已收取原告向其支付的房款141256元，应向原告悉数返还。原告所主张的违约金，合同中明确约定全部房价款的2.5%，故6781.4元应予以支持。原告主张的利息，符合合同约定，且与法不悖，本院予以支持。2、关于返还贷款本金及利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案贷款合同解除，泾阳信合无违约行为，且确有损失，该损失应为原告尚未偿还剩余贷款及利息。本案贷款合同解除的根本原因在于开发商违约导致商品房买卖合同解除，为了减少当事人的诉累，本院认定由被告乐华公司直接承担第三人泾阳信合的上述损失并向原告返还其已向泾阳信合支付的贷款本息33534.77元。3、关于办理合同注销登记手续与返还购房款的顺序。根据合同约定合同解除后，双方应在合同解除后十五日内互相配合办理买卖合同备案登记注销，故本院给予十五日的自行履行期，履行期内被告乐华公司应向原告发出共同履行注销手续的约定日期通知，约定的日期应限定在履行期内，原告应配合被告乐华公司办理合同备案注销手续。自行履行期届满后三十日内被告乐华公司应向原告返还已支付的购房款。综上所述，原告合法的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告刘某1与被告陕西乐华温泉乐园文化发展有限公司于2018年6月25日签订的《西咸新区商品房买卖合同（预售）》，原告刘某1、王某1与被告陕西乐华温泉乐园文化发展有限公司应于本判决生效后十五日内（自动履行期）办理上述合同的注销登记手续；二、解除原告刘某1、王某1、被告陕西乐华温泉乐园文化发展有限公司与第三人泾阳县农村信用合作联社于2018年6月26日签订的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》；三、被告陕西乐华温泉乐园文化发展有限公司于本判决生效后四十五日内向原告刘某1、王某1返还购房款141256元、返还已偿还的贷款本息（以给付时泾阳县农村信用合作联社结算为准）、支付违约金6781.4元及利息（利息以141256元为基数，自2018年3月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告陕西乐华温泉乐园文化发展有限公司于本判决生效后十五日内向第三人泾阳县农村信用合作联社偿还原告刘某1、王某1就《个人住房（商业用房）按揭借款合同》剩余贷款本金及利息（以给付时泾阳县农村信用合作联社结算为准）。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4146元（原告已预交），减半收取计2073元，由被告陕西乐华温泉乐园文化发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判员  郭梨娟二〇二〇年七月十四日书记员  费 苗附一、依据法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。1