江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1265号上诉人（原审被告）：刘忠良，男，1983年9月22日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。上诉人（原审被告）：张琴，女，1985年11月11日出生，汉族，住江西省吉安市安福县。被上诉人（原审原告）：王水洲，男，1982年9月16日出生，汉族，住江西省吉安市安福县。被上诉人（原审原告）：温小红，女，1983年9月16日出生，汉族，住江西省吉安市安福县。原审第三人：江西八目置业有限公司城北分公司，住所地江西省吉安市安福县平都镇正阳街，统一社会信用代码91360829MA38PF7X1C。负责人：刘丫，该公司财务。上诉人刘忠良、张琴因与被上诉人王水洲、温小红、原审第三人江西八目置业有限公司城北分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服安福县人民法院（2020）赣0829民初853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘忠良，被上诉人王水洲、温小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘忠良、张琴上诉请求：一、改判驳回王水洲、温小红的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由王水洲、温小红负担。事实与理由：1、被上诉人担心案涉房产的房产证办不下来，对应的贷款会拖延且过户税费过高，温小红在2019年2月12日、2月26日与上诉人微信聊天明确表态不愿按照协议支付利息，被上诉人王水洲、温小红明确拒绝购买案涉房产构成违约，案涉《房屋买卖居间服务协议》事实上已经解除，被上诉人王水洲、温小红按照协议承担违约责任后，上诉人愿意将剩余购房款退回；2、退一步讲，王水洲、温小红若愿意继续购买案涉房产或一审法院认定《房屋买卖居间服务协议》应继续履行，一审亦应厘清被上诉人王水洲、温小红应承担的违约责任，案涉协议才能继续履行。王水洲、温小红辩称，双方就案涉房产2019年2月购房款的利息问题进行协调，江西八目置业有限公司城北分公司亦积极参与，答辩人于2019年3月3日将2019年2月购房款的利息通过微信支付给上诉人，而后每月购房款的利息均以微信方式支付，因上诉人刘忠良一直拒收利息，答辩人没有放弃购买案涉房产的意思。故请求驳回上诉，维持原判。江西八目置业有限公司城北分公司未予答辩。王水洲、温小红向一审法院起诉请求：1、依法判令刘忠良、张琴继续履行合同，并限期刘忠良、张琴无条件为其办理过户登记手续；2、本案诉讼费由刘忠良、张琴承担。一审法院认定事实：2019年1月28日，温小红作为买方与刘忠良作为卖方、第三人作为居间方江西八目置业有限公司城北分公司三方签署了《房屋买卖居间服务协议》。协议约定：“房屋地址为盛世府邸三栋1单元501室（合同编号：AF2017021209）；房屋建筑面积124.73平方米；房屋成交价为人民币88万元整；定金人民币两万元，买方在签署本协议同时自行交付卖方；首付成交款（不含定金）人民币28万元；居间方为买卖双方促成本协议的签订提供居间服务，买卖双方签订本协议行为表示居间方促成工作已经完成，居间服务工作结束；居间方在买卖双方签订本协议后，为双方办理按揭、过户等手续提供咨询、协办等后续服务；本协议签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除本协议，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿：1、一方拒约按约定收取或支付定金、房屋成交款的；2、一方拒绝出售或购买该房屋等；从2019年2月至7月整购房利息由买方供，本金由房东本人承担（房产证未下），若8月还未下证直到下证期间，买方每月只供1000元人民币利息，剩余的银行利息由卖方承担包括本金；房产证下来后，买卖双方在15个工作日内必须无条件配合办理过户手续，相关过户费用由买方支付，没过户之前，关于房屋所产生的费用，皆由卖方结清交房，与买方无关；三个工作日内，必须公证给买方并将首付28万元给到卖方，剩余58万元由银行直接付给卖方”。协议签订之日，温小红支付定金2万元给刘忠良。同年1月31日，温小红通过银行转账28万元至刘忠良工商银行账户，刘忠良向温小红出具收条一份。同日，双方签订补充协议一份，内容为：买方在2019年6月份前，如凑齐20万元整给卖方用于银行解冻购房合同，银行按揭利息就由卖方负责，买方不承担任何费用。房产证下来，买方必须凑齐20万元整给卖方赎证。后经第三人调解，双方达成口头协议，温小红于2019年2月-7月每月发了工资后支付1500元利息给刘忠良。2019年2月，双方因产权证办理和利息支付等时间问题发生争执，温小红在26日与刘忠良的微信聊天中说不想买了，同年3月2日，双方再次就购房事项进行协商，3月3日，温小红通过微信转账支付二月利息1500元给刘忠良，刘忠良拒收。2019年5月5日，双方再次就购房事宜微信协商，未果。后温小红每月均按约定支付利息给刘忠良，刘忠良均拒收。因刘忠良账户处于限制登录状态，不能接收转账，2019年11月10日，应温小红要求，刘忠良又提供新的微信账号给温小红。2019年10月8日，盛世府邸售楼部贴出关于办理《不动产权证书》的公告，并在业主微信群告知各业主可以办理相关产权证书。庭审中,温小红、王水洲表示愿意支付购房利息至2020年4月。一审法院认为：温小红、刘忠良与第三人签订的《房屋买卖居间服务协议》系三方真实意思表示，王水洲、张琴予以认可，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方已就该居间服务协议向第三人支付居间以及后续服务费，刘忠良收取了温小红支付的首付款30万元，协议已部分履行，且不存在不能履行的客观原因和不可抗力。故对温小红、王水洲要求刘忠良、张琴继续履行合同的诉讼请求，予以支持。刘忠良、张琴辩称，温小红在微信聊天中说其不愿支付利息，且陈述其不愿再购买该房屋，违反了协议中第六条约定，构成违约，该协议应当解除，温小红应承担违约责任。一审认为，双方在协议中并未就支付利息的具体时间进行约定，温小红称其不愿再购买房屋，系双方在就购房利息等事项进行协商过程中，温小红做出的非真实意思表示。后温小红以自己的行为积极履行合同义务，刘忠良虽未收取利息，但并没有退回购房首付款，还通过提供新的微信账户对温小红进行回应。故对刘忠良的辩解意见，不予支持。协议约定，2019年8月至下证之前，温小红每月支付利息1000元，盛世府邸售楼部已于2019年10月8日发出公告，通知各业主提交办理商品房国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记资料，刘忠良怠于行驶办理房屋产权证书的权利，温小红、王水洲可不再支付利息。但温小红、王水洲自愿支付利息至2020年4月，不违反法律规定，予以支持。根据协议约定，房产证下来，温小红、王水洲必须凑齐20万元给卖方赎证，刘忠良、张琴必须在十五个工作日内协助温小红、王水洲办理房屋过户登记手续，第三人八目置业作为居间人，应积极协调配合。综上，温小红、王水洲的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款之规定，判决：一、王水洲、温小红与刘忠良、张琴，第三人江西八目置业有限公司城北分公司签订的《房屋买卖居间服务协议》继续履行；二、王水洲、温小红于判决生效后五日内向刘忠良、张琴支付购房利息18000元；三、刘忠良、张琴于判决生效后五日内办理盛世府邸三栋1单元501室房屋产权证，房屋产权证下来后，王水洲、温小红应支付刘忠良、张琴人民币20万元。刘忠良、张琴应协助王水洲、温小红于十五个工作日内办理房屋过户登记手续（相关过户费用由原告王水洲、温小红负担），第三人江西八目置业有限公司城北分公司应积极协调配合。案件受理费100元，减半收取50元，由刘忠良、张琴负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明，王水洲、温小红对一审判其向刘忠良、张琴支付购房利息18000元，房屋产权证下来后，判其支付刘忠良、张琴人民币20万元的判项无异议。其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于案涉《房屋买卖居间服务协议》是否已解除，应否继续履行的问题。温小红、刘忠良与第三人江西八目置业有限公司城北分公司2019年1月28日签订的《房屋买卖居间服务协议》系三方当事人真实意思表示，该协议不违反法律强制性规定，合法有效。双方已就该协议支付居间费及后续服务费，刘忠良亦收取了温小红支付的房屋首付款30万元，该协议已部分履行，该协议没有履行不能的情形，刘忠良、张琴未提供充足证据证实温小红、王水洲违约在先，亦未提出解除本案《房屋买卖居间服务协议》的反诉要求，故一审支持温小红、王水洲关于刘忠良、张琴继续履行合同的诉讼请求合法有据。刘忠良、张琴上诉主张温小红在2019年2月12日、2月26日的微信聊天明确表态不愿按照协议支付利息，且2019年3月才付2019年2月应付的1500元利息，王水洲、温小红明确拒绝购买案涉房产构成违约，《房屋买卖居间服务协议》已经实际解除。本院认为，温小红在2019年2月26日与刘忠良的微信聊天记录中虽提出过不愿再购买房屋，但该表态的前提和基础在于双方对支付购房款利息的时间未在协议中明确约定，参考温小红2019年3月至2020年3月每月均通过微信转账方式支付利息，刘忠良虽因“账户处于限制登录状态，不能接收转账”被动拒收或主动拒收微信转账导致未能收取利息，但不能否定温小红以自己的行为积极依法履行合同，刘忠良未能收取利息的原因不可归责于温小红，不能以此认定王水洲、温小红严重违约，在刘忠良拒收利息又拒退首付款的情形下，刘忠良关于本案《房屋买卖居间服务协议》已实际解除上诉理由不能成立，王水洲、温小红应承担违约责任的上诉请求不予支持。王水洲、温小红一审诉请判令刘忠良、张琴继续履行合同，并限期刘忠良、张琴无条件为其办理过户登记手续。刘忠良、张琴并未提出反诉，一审应围绕“是否继续履行合同，限期刘忠良、张琴无条件为其办理过户登记手续”这两项诉讼请求进行审理，一审判决“王水洲、温小红于判决生效后五日内向刘忠良、张琴支付购房利息18000元”“房屋产权证下来后，王水洲、温小红应支付刘忠良、张琴人民币20万元”虽超出王水洲、温小红的一审诉请，鉴于王水洲、温小红二审对其承担义务的上述判项并未上诉，且二审明确表态无异议且希望《房屋买卖居间服务协议》尽快履行，为减轻案件当事人诉累，尊重当事人合法意愿，本院不予调整。综上所述，刘忠良、张琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘忠良、张琴负担。本判决为终审判决。审判长  罗良华审判员  陈 麒审判员  胡文君二〇二〇年七月十日法官助理王拯书记员纪慧