重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初11016号 原告：高漫泽，女，1987年8月14日出生，汉族，住河南省新蔡县。 被告：重庆长川置业有限公司，住所地重庆市北部新区经开园金渝大道87号-1层至-1夹层商业，统一社会信用代码915000000703259002。 法定代表人：俞尾银。 委托诉讼代理人：熊新立，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 原告高漫泽与被告重庆长川置业有限公司（以下简称长川公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告高漫泽，被告长川公司的委托诉讼代理人熊新立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告高漫泽向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付承担2017年1月1日至2017年12月31日的房屋相关物业服务费3168.48元。（原告房屋建筑面积94.3平，2.8元/平/月）；2、请求判令被告赔偿未达交房标准产生的违约金23725元。（原告购房款65万，合同约定被告违约，按日万分之一支付违约金）；3、请求判令被告承担因其违约造成的诉讼费用。事实和理由：原告购买的被告位于重庆市渝北区xx大道x号x栋x房屋，2016年12月31日办理接房手续时，未达国家规范要求和合同约定的完成正式三通标准的通电标准。原告预存交纳了自2017年1月1日的三个月全额物管费。2017年12月27日电力公司入场开始完善外线电缆，更换符合国家标准的电表，2018年1月31日为业主开立正式用电账户。期间的临时用电为业主生活造成诸多影响。原告遂起诉。 被告长川公司辩称，1、对于物管费问题，虽然案涉小区在接房时未正式通电，但原告可以正常使用水电，被告也承担了水电费用，未对原告生活造成实质影响，未正常通电的原因是第三方造成的，对物管费的负担之前的生效判决文书已经进行确认，即被告向每户支付1000元的补偿费用；2、对于违约金问题，合同约定的交房条件是取得竣工验收备案登记证，被告已按合同约定取得该证，具备交房条件，原告的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，之前的生效判决也没有支持；3、对于诉讼费的分担问题，应当根据谁败诉谁承担的原则处理，原告应当承担第一项诉讼请求的部分诉讼费，以及第二项诉讼请求的全部诉讼费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无争议的《重庆市商品房买卖合同》、重庆市电力公司的回函、重庆电力公司出具的用户电卡开卡日期、重庆两江新区经济运行局就此事件信访回函等证据本院予以采信。 经审理查明：2016年6月27日，高漫泽作为乙方（买方）与被告作为长川公司（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》。约定：第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目：暂定名为：东原星樾项目东原星樾项目二期一组团。第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市渝北区x大道x号x幢x。（四）本商品房建筑面积：94.33平方米。第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限2、属预售商品房的，甲方应当在2016年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条交房手续的办理1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第十七条关于基础设施、公共配套建筑的约定。甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：1、基础设施（1）于2016年12月30日前通水；（2）于2016年12月30日前通电；如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：（1）在达到上述通水、通电条件前，由甲方代乙方支付相关物业管理费用。合同附件三：建筑材料、设备安装标准说明二、设备部分1、供水：每户配置一块水表，每户设置一个给水点，二供加水压楼层以市政供水要求为准（以自来水公司核定水表容量为准）；2、供电：每户配置一块电表，入户至配电箱（以电力公司核定电表容量为准）。 2016年12月16日，涉案房屋所处的楼栋取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。 2016年12月23日，高漫泽收到长川公司的接房通知书，于2016年12月31日实际接房。 2018年1月4日市电力公司公开信箱回复内容为：来信摘要：重庆市渝北区照母山x栋业主接房一年多至今仍未拿到电卡和水卡。经现场拍照发现电表都没有正式安装，目前小区一直使用的临时用电，电压经常不稳定，请问好久能够让该小区人员用上国家供电？办理结果：渝电力信箱﹝2018﹞1号已收悉，现将办理情况回复如下：该项目为重庆长川置业有限公司（下称开发商）承建的商住小区，该项目于2016年2月14日递交用电申请，2016年2月17日签订《新建居民住宅小区供配电设施建设委托合同》，该项目为居民配套费项目，已于2017年12月27日完成送电，并已具备一户一表通电条件。开发商于2016年12月31日对星樾1、2、3、4号楼正式交房，开发商在当时未通电的情况下自行安装了电表箱和电表。目前我公司需在更换电表箱和低压空开、核查表后线和更换电能表后才能进行一户一表的送电工作，而更换工作需开发商予以配合进行停电才能完成，我公司多次与开发商协调，但开发商仍未对停电事宜予以答复。供电公司将积极跟进协信东原星樾项目项目用电进展，全力配合开发商工程进度，协助其开展改换电表箱和低压空开，核查表后线和更换电能表的工作，尽快组织一户一表送电。 用电客户信息显示：客户名称：高漫泽；用电地址：重庆市渝北区xx街道xx大道x号x幢x；送电日期：2018-01-31。 2018年5月7日，重庆两江新区经济运行局作出渝两江经函[2018]22号信访事项处理意见书，内容：2016年12月，东原公司告知江北电力公司，东原星樾小区即将部分交房，虽然东原公司当时无法将外线电缆通道交付江北电力公司施放电缆，但本着解决开发商及小区业主用电问题的原则，决定先由临时电源供电的方式保证开发商及业主的用电需求。 本院认为，原、被告双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于原告高漫泽主张被告长川公司承担物业管理费的请求。根据《供电营业规则》第十二条关于“使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”的规定，结合双方的合同目的及日常交易习惯，合同约定的“通水通电”应理解为合法、正常的用电用水。对于“非正式供电”的行为，即使实际上达到了通电的效果，但并未纳入城市供电网络，既不符合《供电营业规则》第十二条规定，也不符合商品房买卖合同的交易习惯，不能视为其达到了合同约定的使用条件，故按合同约定被告长川公司应该向原告高漫泽承担未达使用条件的违约责任，即代为支付自2017年1月1日至2017年12月27日正式开通一户一表期间的物业管理费。因被告长川公司主张违约责任过高，涉案房屋从使用功能而言在交房时已实际通水通电，被告长川公司也承担了期间的水电费用，原告也未举示证据证明其因为临时用电问题而遭受的实际损失，综合考虑被告长川公司对于逾期接通居民用电的过错程度，本院对于被告长川公司承担的违约责任酌情调整为1000元。 关于原告主张因未达交房标准产生违约金的请求。涉案房屋已于2016年12月30日前取得建设工程竣工验收备案登记证，长川公司也按合同约定向高漫泽发出了接房通知书，高漫泽于2016年12月31日实际接房，符合合同约定的交房条件。本案中，被告长川公司的违约责任是未达通水通电使用条件，而非未达交房标准。对被告长川公司未达通水通电使用条件产生的违约责任，本院已酌情主张。因此，对于高漫泽请求长川公司赔偿未达交房标准产生的违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆长川置业有限公司在本判决生效后三日内支付原告高漫泽违约金1000元； 二、驳回原告高漫泽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费470元，因适用简易程序审理减半收取235元，由原告高漫泽负担200元，被告重庆长川置业有限公司负担35元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  胡可萍 二〇二〇年七月十五日 书记员  许 迪