广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初3002号 原告：蔡素芳，女，1963年3月9日出生，壮族，户籍所在地：广西天等县，现住广西天等县。 被告：吴日坤，男，1988年12月25日出生，汉族，住广西融安县。 第三人：广西众星财富资产管理有限公司，住所南宁市青秀区金浦路16号汇东国际E座0913号，统一社会信用代码：91450100MA5KD4DL0B。 法定代表人：樊增杰。 原告蔡素芳与被告吴日坤、第三人广西众星财富资产管理有限公司（以下简称“众星公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告蔡素坤、被告吴日坤到庭参加诉讼。第三人众星公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡素芳向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告与2020年3月23日签订的《房地产租赁合同》；2.被告支付2020年3月23日至2020年4月22日一个月的租金3500元及违约金5250元；3.被告支付2019年12月25日至2020月3月24日违约金15750元；4.被告支付2020年3月23日至4月22日一个月的物业费277.04元，一个月的车位管理费50元。5.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2018年10月26日，原、被告、第三人共同签订《房地产租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于广西南宁市兴宁区中海·国际社区9栋1单元1501号房屋，租赁期一年，自2018年10月29日至2019年10月28日止，月租金3200元，附带车位（车位管理费由被告给物业公司缴纳），被告每3个月交一次租金，押金6400元，租金在下个季度提前7天交纳。被告在一年租期到期后，要求再续租三个月，从2019年12月25日至2020年3月24日，并提出在原来的《房地产租赁合同》上做补充协议。经双方协商后同意，月租金为每月3500元，其余事项参照原合同。因被告忙，书面补充协议到2020年1月10日才补签。2020年3月24日3个月的租期到期后，被告再次要求继续租用原告房子，双方于2020年3月23日又补签续租协议，原告按月租金3500元收取，其他条款以原合同为准。2020年3月23日合同补签后，原告明确跟被告表示必须先交租金才能居住，被告口头答应，但还是不交租金，总以各种理由拖欠房租，经原告多次追讨也无济于事。2020年4月17日，被告提出只租一个月，这个月底就不租了。虽然原告不停地追讨租金和物业费，但被告直到22日还不交。原告明确通知被告23日来验房收房，让被告在4月23日将该月的房租和物业费结清。但是被告以各种借口拒绝不交租金。当天原告在1501出租房屋门前等被告来验房收房，但被告一直未出现。原告认为，原告、被告及第三人三方签订的合同真实有效，被告未按合同约定履行合同，已构成违约，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益。原告依据《房地产租赁合同》第五条第一款和第七条第一款的约定，收回房屋，有权处置屋内的一切物品并没收租赁押金，依法解决本合同。为维护原告合法权益，原告诉至法院，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告吴日坤辩称，一、被告已不再承租该房屋，同意解除合同。二、被告同意支付2020年3月23日至4月22日一个月的租金3500元、物业费277.04元、车位管理费50元；三、合同约定的违约金计付方式过高，已超出欠付租金，且被告向原告支付2019年12月25日至2020年3月24日期间租金时，原告未曾向被告主张该期间违约金，故被告不同意支付该期间违约金。被告吴日坤未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 广西南宁市兴宁区大乌路28号中海·国际社区层1501号房的所有权人为李廷丕和蔡素芳。李廷丕和蔡素芳系夫妻关系。 原告蔡素芳（出租方、甲方）与被告吴日坤（承租方、乙方）、经纪方第三人众星公司于2018年10月26日签订《房地产租赁合同》，约定：一、甲方将坐落在南宁市兴宁区中海国际社区9-1-1501，房产面积建筑面积141.72平方米出租给乙方作办公使用，租期为12月，从2018年10月29日至2019年10月28日止。甲方保证已征得共有人的同意，并对上述房产拥有合法出租的权利。二、双方约定租赁期内每月租金为人民币3200元整，租金按季结算，由乙方在每季的第7日前按现金或银行转账支付方式缴付租金给甲方。三、签定本合约时（2018年10月26日），乙方须向甲方交付租赁押金6400元整和首季租金9600元整。合约终止，乙方已交清租金及其他费用按期迁出时，甲方应即时将租赁押金无息退回给乙方。如乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权从租赁押金中扣除。如签署合同后在未支付或未收取租金与押金的情况下，任何一方且不以此作为取消本次交易之理由，否则视为违约，守约方有权以租赁押金作为合同定金赔偿标准追究对方违约赔偿责任。……五、租赁期内，乙方承担下列责任：1、依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有限电视费、水电费等杂费。如乙方不按时交租，甲方应及时发挂号催租通知书。逾期缴纳租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的5%向甲方支付违约金。如果逾期缴纳租金或欠缴管理费、水电费等达30日的视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回房屋，有权处理屋内一切物品，并没收租赁押金。合同还就其他事项作出约定。 2020年1月10日，原告蔡素芳（甲方）与被告吴日坤（乙方）订立协议，内容为：“由甲乙双方商议租赁事由如下：1、租房租金为每月3500元；2、其余事项以原合同为参照；3、续租时间从2019年12月25日起至2020年3月24日止。” 2020年3月23日，原告蔡素芳（甲方）与被告吴日坤（乙方）签订《续租协议》，约定：1、租房租金为每月3500元；2、其余事项以原合同为参照；3、续租时间从2020年3月23日起至2020年12月22日止。 中海宏洋物业管理有限公司南宁分公司于2020年4月27日开具发票两张，分别载明涉案租赁房屋已付清代收水费、物业服务费、代收生活垃圾清运费、代收电费共计277.04元和固定车位服务费50元。 2020年3月24日，被告吴日坤通过银行转账方式向原告蔡素芳支付涉案房屋2019年12月25日至2020年3月24日期间租金、物业费、管理费等共计14876元。现被告尚欠原告2020年3月23日至2020年4月22日期间的租金3500元、物业费277.04元和车位管理费50元，其余租期的租金和相关费用被告已付清。被告吴日坤于2020年4月23日搬离涉案房屋，原告未退还被告租赁押金6400元。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案第三人众星公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃陈述和质证的权利。 原、被告双方签订的《房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。被告作为承租人，理应按合同约定交纳租金和实际产生的物业费、管理费等费用，现被告未按合同约定履行其义务，已构成违约，原告根据该合同第五条第一款约定，享有合同解除权，被告亦表示同意解除合同且于2020年4月23日搬离涉案房屋，故本院认定原、被告双方于2020年3月23日签订的《续租协议》于2020年4月23日解除。因被告吴日坤对欠付的2020年3月23日至2020年4月22日期间的租金3500元、物业费277.04元和车位管理费50元没有异议并同意支付，本院对原告主张的对应诉讼请求予以支持。 2关于违约金。如前所述，被告存在欠付租金的违约行为，原告据此请求依据《房地产租赁合同》第五条第1款约定，向被告主张支付违约金，于法有据，本院予以支持。根据原、被告签订的《房地产租赁合同》第五条第1款约定，逾期缴纳租金的，每逾期一日，被告应按当月租金的5%向原告支付违约金。该条款约定违约金属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定的违约金过分高于损失的情形，故被告抗辩合同约定违约金计付标准过高，理由成立，本院予以采纳。按照法律规定，违约金的性质应以补偿性为主、惩罚为辅，本院根据被告过错程度、延付租金时长、实际损失以及押金6400元不予退还等因素综合考量，酌情将违约金调整为1500元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告蔡素芳与被告吴日坤于2020年3月23日签订的《续租协议》于2020年4月23日解除； 二、被告吴日坤向原告蔡素芳支付租金3500元； 三、被告吴日坤向原告蔡素芳支付物业费277.04元； 四、被告吴日坤向原告蔡素芳支付车位管理费50元； 五、被告吴日坤向原告蔡素芳支付违约金1500元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费210元，由原告蔡素芳负担165元，被告吴日坤负担45元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 林莉 二〇二〇年七月二十日 法官助理 曹畅 书 记 员 谢芸 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第8条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。