贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5529号 原告：贵州梦功物业环境服务有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山街道瑞丰新城10号楼1单元104、2单元108号，统一社会信用代码：91520502MA6DY62X47。 法定代表人：林奎，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁芳琴（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：胡朝凯（特别授权代理）。 被告：陈立新，男，汉族，1976年9月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告贵州梦功物业环境服务有限公司（下称：梦功物业公司）与被告陈立新物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告梦功物业公司之委托诉讼代理人梁芳琴、胡朝凯，被告陈立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梦功物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2016年8月1日至2020年3月31日期间物业管理费：4,931.08元。2、依法判令由被告承担本案全部诉讼费。 事实与理由：原告是于2019年4月10日进驻“瑞丰新城”进行物业管理服务。由于业主委员会仍未成立,建设单位及毕节市七星关区洪山街道办事处环南社区居委会委托贵州梦功物业环境服务有限公司承担瑞丰新城小区前期物业管理工作。物业服务费标准按照毕节市新进物业管理有限公司与毕节市瑞丰新城小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》收费标准执行。合同约定了物业服务费为每月每平方米1.00元等条款。2019年4月10日,原告与毕节市七星关区洪山街道办事处环南社区居委会及毕节市鸿运物业管理有限责任公司完成债权债务移交,分别签署了《物业费支付协议》及《物业移交记录》就未收物业费收取及支付、业主装修保证金退付等达成了协议。被告购买了“瑞丰新城”14号楼2805号房屋,房屋建筑面积为112.07平方米。被告入住后,从2016年8月1日起至2020年3月31日,尚欠原告物业服务费共计人民币￥:4,931.08元。原告认为,原告及新进物业在“瑞丰新城”小区服务期间,均依照法律、法规规定及物业服务合同的约定,对“瑞丰新城”小区进行物业管理,使小区的环境卫生、安全等有了重大改善。根据《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中,履行下列义务(五)按时交纳物业服务费用”之规定,被告应及时交纳所欠的物业服务费,履行自己的义务。但被告至今未交纳完毕,严重损害了原告的合法权益。原告曾通过多种形式向被告催交物业管理费但其均未予理睬,拒不履行自己的缴费义务。为此,特依法起诉,请人民法院依法判决原告的诉讼请求为谢! 被告陈立新答辩称，1、请求驳回原告的全部诉讼请求。2、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：答辩人认为：原告贵州梦功物业环境服务有限公司不按规则办事，不讲诚信，管理粗暴，物业服务质量极差，对被告所提起的诉讼理由纯属无中生有，一派胡言。根据《物业管理条例》第六十四条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”作为原告的贵州梦功物业环境服务有限公司从未认真解决被告反应的房屋质量及维修问题，更没有协调业主委员会，也没有业主委员会的人督促我交物业服务费用，这就是把法律法规当作儿戏，不按程序越级上诉，不按规则办事。二、《物业管理条例》第二条指出：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，”所以，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，是物业服务企业最基本的职责。我自从住到瑞丰新城后，总是提前按年缴纳一切费用(包括入住时由物业公司收取的房屋维修金、三通费用等)，从未拖欠。直到现在，每月的水费等我也是接到通知后就去及时缴纳，我自认是一个很讲诚信的人。2016年，我居住的14号楼2805室墙面出现多处开裂墙面漏水导致内墙乳胶漆多处大面积脱落(附图片为证)，我及时向当时管理物业的“新进物业”和后来的“鸿运物业”报告情况，要求他们帮我协调处理，他们也拍了照，满口答应尽快帮我解决，却从来没有人来帮我解决处理过。除此之外，在这两家物业服务期间，我家还多次被盗(整个小区同一晚上曾多户被盗，我家这栋楼与我家同一层的另一家也同时被盗)，最严重的一次是，小偷晚上进入家中，把放在客厅沙发上的包偷走了(里面有现金若干，记不清具体数目了，还有身份证和几张银行卡，后来又慢慢补卡)，当时在小区的派出所报了案的，后来去物业调取监控查找线索，结果他们什么也没有，最后案也没破，物业也没有对这件事进行处理和赔偿。后来还陆续出现几次撬锁和往锁里塞东西的情况，非常苦恼，向当时的物业反映了，也没认真处理。我家住顶层，物业从来不管楼顶卫生，经常有人到楼顶去大小便，卫生极差，天热的时候大绿苍蝇都从楼顶飞进家里。万般无奈，我只好自己出钱在防盗门外又安了一道不锈钢铁门，在楼顶也做了一道不锈钢铁门，才没有再出现盗窃问题。我家楼顶别人进不去了，其他家楼顶卫生还是一如既往的差。可见这两家物业不讲信用并且服务质量极差。后来物业催缴物业费，我就指出他们办事效率低不作为，并提出让他们尽快帮我解决房屋修继等相关问题，并口头约定如解决，我马上交清物业费(我从未说过不交物业费)，结果那两家物业一直都没有协调解决相关问题，所以物业费也一直未交成。其实我比他们还着急，巴不得早点帮我把问题解决了好早点把物业费交了。2019年4月，梦功物业又突然接管了了本小区物业，当他们催缴物业费时，我再一次向他们反映了我家房子的情况，他们同样派人到我家拍了房屋问题方面的相关图片，并承诺一周之内帮我协调并解决相关问题。我心里再一次升起希望，觉得困扰了我这么多年的问题应该可以解决了。我也非常高兴的和他们再一次口头约定，等他们帮我协调并解决相关问题，我将一分不少地交清相关物业费(也从未说过不交物业费，还多次催促他们为我解决问题)。谁知，一直拖到现在，他们也没有为我解决问题，更没有对我作出任何解释。综上所诉，答辩人认为：本人对贵州梦功物业环境服务有限公司对我提起的物业服务合同纠纷一案，并无过错。相反，贵州梦功物业环境服务有限公司在整个事件中，不按规则办事，不讲诚信，物业服务质量极差，对被告所提起的诉讼理由纯属无中生有，一派胡言。请求法院依法予以驳回，判处本案诉讼费用由原告承担。 本院经审理查明：2019年4月10日，原告进驻毕节市七星关区瑞丰新城小区（下称：瑞丰新城）进行物业管理服务。由于瑞丰新城未成立业主委员会,2019年4月22日，原告作为乙方，瑞丰新城所在的洪山街道办事处环南社区居委会作为甲方，双方签订《物业管理委托合同》，约定甲方将瑞丰新城委托乙方进行物业管理，乙方提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。物业管理内容包括：“公用部位的维修、养护、管理，公用绿地的养护管理，公共环境卫生整理，车辆停放，公共安全秩序等内容。”委托管理期限为三个月，自2019年4月22日起至2019年7月21日止。物业服务费按住宅每月每平方米1元，非住宅每平方米每月2元。合同还约定了其他事项。2019年7月21日合同期满后，因涉案小区未选出业主委员会，也未聘用新的物业服务机构，原告继续为涉案小区提供物业服务。被告房屋的建筑面积为112.07平方米，在原告管理服务期间被告欠付2019年4月10日至2020年3月31日的物业费。原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责，但管理不充分，使小区个别地方存在诸如杂物随意摆放、垃圾清运不及时、小广告未充分取缔、个别单元门禁系统不能使用等问题。针对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。 另查明，2015年5月12日，案外人毕节市新进物业管理有限公司与贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司签订《物业服务管理委托合同》，约定高层住宅物业费单价1.2元/平方米/月，合同期限为2015年5月12日至2017年12月31日。2016年6月30日，涉案瑞丰新城小区业主委员会与毕节市新进物业管理有限公司签订《物业服务管理委托合同》，约定新进物业公司对涉案小区进行物业管理，电梯房物业费单价1元/平方米/月，合同期限为2016年7月1日至2017年6月30日，新进物业实际服务至2017年12月4日。2017年12月4日，新进物业公司与案外人鸿运物业公司签订债权转让协议，将其管理期间的物业服务债权转让给鸿运物业公司，经环南社区居委会授权，鸿运物业公司于2017年12月5日入住涉案小区进行物业管理直至2019年4月原告接手物业管理。自新进物业服务起，又经鸿运物业公司服务期间，被告欠2016年8月1日以后的物业费未付，原告接手物业服务后，鸿运物业公司将该部分物业费债权转移给原告。 上述事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，本案争议的焦点是，原被告之间是否有物业服务合同关系？被告是否应向原告支付物业费，金额如何计算？ 关于焦点1，原告于2019年4月10日入住涉案瑞丰新城小区，原告入住该小区的权利来源于小区所在的洪山街道办事处环南社区居委会指定，并于2019年4月22日与该居委会签订《物业管理委托合同》，根据《贵州省物业管理条例》第八十一条第一款：“物业管理区域内因委托管理或者自行管理的连续性中断，致使物业管理区域内环境恶化、秩序混乱，严重影响业主生活的，街道办事处或者乡镇人民政府应当指导物业管理区域所在地居（村）民委员会就环境卫生、秩序维护等必要事项组织临时管理，相关费用由业主共同承担。”的规定，在涉案小区当时没有业主委员会，且物业不能有效管理的情况下，小区所在的居委会根据该法规规定指定原告接手涉案小区物业管理，签订的物业管理合同对小区全体业主具有法律约束力，因此原被告之间构成物业管理服务的法律关系，双方均应依约履行各自义务。 关于焦点2，原告主张的物业费除了其入住之日起的物业费，还有原告入住之前与业主委员会签订物业服务合同的新进物业公司、经环南社区居委会授权的鸿运物业公司管理涉案小区的2016年8月1日至2020年3月31日的物业管理费，新进物业公司与鸿运物业公司先后通过《债权转让协议》的形式将其在涉案小区的未收物业费逐级转让给原告，且原告通过本案诉讼通知被告债权转让的事实。因此被告欠付2016年8月1日至2020年3月31日的物业费，总金额为：112.07平方米×1元/平方米×44个月=4,931.08元。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵且未充分整改，原告应对此承担相应的责任。故综合全案，结合原告提供的物业服务情况，本院酌情扣减原告20%的物业服务费，以期敦促原告不断提高物业服务水平，构建和睦、清洁、安全、宜居的小区环境。故被告应缴纳的物业服务费为4,931.08元×80%=3,944.86元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条、第一百零七条，《贵州省物业管理条例》第八十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陈立新于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州梦功物业环境服务有限公司2016年8月1日至2020年3月31日的物业服务费3,944.86元； 二、驳回原告贵州梦功物业环境服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告陈立新负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二〇年七月二十二日 书记员  李治樱