上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1971号上诉人（原审原告）：严桃妹，女，1955年4月27日生，汉族，住上海市长宁区。被上诉人（原审被告）：王建娟，女，1961年2月4日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：周丽莉（王建娟之女），1983年8月28日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：陈平，上海邦耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周阿弟，男，1960年2月3日生，汉族，户籍地上海市长宁区。上诉人严桃妹诉被上诉人王建娟、周阿弟房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初4165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人严桃妹上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人在一审中的诉讼请求。事实与理由：一、302室房屋房屋（以下简称302室房屋）系周阿弟原有的XX村XX号房屋拆迁获得的四套房屋中的一套。XX村XX号房屋建于1980年系周阿弟的婚前财产，故王建娟、周丽莉等均不享有XX村XX号房屋的共有权。故对于XX村XX号房屋动迁安置的货币补偿款、差价补贴共计1,676,197.28元属于周阿弟。而周阿弟获得四套动迁安置房屋时，除前述160余万元外，还欠开发商182,148.08元，是周阿弟用出售302室房屋从上诉人处获得的购房款所支付。王建娟、周丽莉等均未出资购买过动迁配套商品房，故四套房屋应属周阿弟所有。二、XX村XX号房屋动迁安置协议确定的被拆迁人仅周阿弟，四套动迁安置房的购买协议中的购房人亦仅周阿弟一人。而王建娟、周丽莉等均被列为被安置人，一审法院将被安置人直接认定为房屋共有人，没有法律依据。三、周阿弟将四套房屋中的另一套401室房屋出售给了案外人李某，2015年李某通过诉讼确认了买卖合同有效。该案件中，除周阿弟外，法院未追加其他共有人参加诉讼，直接确认购房合同有效，并组织双方进行调解结案。而上诉人与周阿弟关于302室房屋的购房合同与周阿弟出售给李某的出售主体完全一致，周阿弟系该房屋的唯一产权人，周阿弟出售该房屋给上诉人完全合法，无需其他人同意。四、王建娟等人并非拆迁安置登记的产权人，如果认为周阿弟的售房行为损害了其权利，应当提出撤销购房合同之诉，但王建娟并未在法定期限内申请撤销合同，显然系其对周阿弟出售房屋的行为无异议。五、302室房屋在上诉人占有期间虽被案外人傅某3抢走，傅某3又根据民事调解协议将房屋交给王建娟，但并不直接否定上诉人的购房事实。六、王建娟称不知周阿弟向上诉人出售房屋，与事实不符。王建娟2015年5月之所以出具“承诺”迁出其在302室房屋的户口，就是因为上诉人与周阿弟签订的买卖合同明确约定，周阿弟交付的房屋“不得附有户口”。因此，王建娟必然知晓并认可该买卖合同，才会针对合同履行而作出迁出户口的承诺。而且，王建娟于2015年5月与周阿弟串通后，一边到上诉人处出具承诺，只要在“XX号XX室及XX号XX室”的产证上加上王建娟及周丽莉的名字，产证办妥后王建娟即把户口从302室迁出。而当时王建娟已经在2015年4月6日将401室房屋交付给了李某，4月28日王建娟又起草家庭协议，其与周丽莉退出401室房屋，故王建娟以上述401室、102室房屋产权加名字作为条件向上诉人承诺迁出户口，完全是恶意欺诈，反而更能证明王建娟对于302室房屋已经出售给了上诉人是明知的。一审判决认定的有关王建娟出具的承诺所涉及的条件无法成就，完全系王建娟恶意放弃并促成家庭内部新的分配方案所导致，故王建娟阻却条件成就不妨碍其对承诺的履行。七、上诉人购买302室房屋向周阿弟陆续支付现金，且付款进程完全系应周阿弟的要求履行，而周阿弟当时出售401室房屋，李某也是支付现金。一审法院认定“房款一年内陆续支付”不符合购房流程，认定有误。周阿弟每次都要求给现金，上诉人已提交了存折为证。周阿弟亦签署了50万元房款的收条和购房合同50万元房款已经付清的证明。被上诉人王建娟提交书面意见，不同意严桃妹的上诉请求。周阿弟与王建娟已于2010年1月4日通过法院调解办理了XX，XX案件也明确包括302室房屋在内的四套动迁安置房均因涉及案外人而不能处理。根据周阿弟在另案中的陈述，严桃妹出示的《购房合同》、《购房补充协议》等证据均系周阿弟与王建娟XX后形成，故周阿弟构成无权处分。严桃妹与周阿弟系多年同事关系，早在房屋动迁时，严桃妹就已经清楚动迁房屋的来源及周阿弟家庭成员的结构，故严桃妹理应知晓涉案房屋并非周阿弟一人有权处分。严桃妹出示的购房合同中明确约定甲方要保证出售房屋为合法房产（无抵押、无纠纷、无转让、无贷款、无共有人等）…不得有遗产纠纷，反而证实严桃妹知晓该房屋存在共有人及遗产继承问题。涉案动迁安置房来源于农村宅基地房屋动迁，根据相关政策规定，动迁安置房屋属于家庭共有财产，严桃妹以城市房屋拆迁安置的相关规定套用本案宅基地动迁，显然适用法律错误。（2016）沪0105民初23167号案件系分家析产纠纷，严桃妹已经作为该案第三人参加诉讼，并未侵犯其权利。严桃妹提供的所谓购房款的存折流水，存在重大疑点，其无法证明实际支付了对应房款，且亦不符合房屋买卖的常理和交易习惯，反而更符合高息借款甚至是“套路贷”的套路。此外，存折流水的打印字体有粗有淡，字迹有新有旧，银行的印章极度不清晰，完全存在伪造的可能。严桃妹以购房者自居，但在该房屋被傅某3无权占有后，在长达两三年的时间内竟然毫无动静，默认该房屋仍由他人占有，这一严重反常的事实也可以证明严桃妹并非真正的购房人。周阿弟虽然缺席本案审理，但根据其在另案中的陈述，以及其涉及的众多民间借贷的事实，基本可以得出这样一个结论，即周阿弟因债台高筑而迫不得已“以房抵债”，涉案房屋买卖并非当事人的真实意思表示，而是用房屋担保还债的意思。这一点，从严桃妹的陈述中也可以得到印证。严桃妹认为周阿弟与王建娟恶意串通损害其作为购房者的利益，但其对此根本未提供任何证据；从本案现有证据显示，反而不排除周阿弟与严桃妹恶意串通损害王建娟及家人合法权利的高度可能。因此，严桃妹既非善意购房者，也未举证证明其支付了房款，又未能证明其与周阿弟的购房系真实意思表示，更无证据证明其他共有人当时认可周阿弟的售房行为。故一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人周阿弟未作答辩意见。严桃妹的一审诉讼请求：1.周阿弟、王建娟协助严桃妹将上海市长宁302室房屋过户至严桃妹名下；2.本案诉讼费用由周阿弟、王建娟承担。一审法院认定事实：严桃妹（乙方）与周阿弟（甲方）曾签署《购房合同》一份，约定甲方将上海市XX路XX弄XX号XX单元XX室出售给乙方，房产产权一并转移给乙方。交易总价500,000元，房款已付清。合同第三条约定，甲方要保证所出售房产为合法房产（无抵押、无纠纷、无转让、无贷款、无共有人等），甲方必须对该房产享有完全的处分权，此外该房产在交付时，不得存有租约、不得附有户口、不得存在遗产问题，由此发生的法律纠纷，费用均由甲方承担。合同第四条约定，此房为动迁分配房，目前为临时房产证，今后办理正式房产证，过户手续、房屋土地使用权变更手续时，甲方必须协助乙方办理，手续费由乙方支付。合同第五条约定，此合同由甲乙双方慎重协商而成，双方均不得反悔，任何一方都不得违反上述协议，一旦毁约，毁约方必须以房款的两倍100万元赔偿给受害方，另外因为此房产为动迁分配房需五年后才能办理乙方的正式房地产产权证，所以任何一方如果在办理正式房地产产权证之前毁约，必须以房款的四倍200万元赔偿给受害方。合同落款时间为2008年5月10日。同日，周阿弟向严桃妹出具收条一份，载明，收到严桃妹购房款50万元。2010年3月2日，周阿弟向严桃妹出具一份书面说明，载明，今由周阿弟于2010年3月2日把严桃妹购买的302室房屋拆迁房交给严桃妹。2010年3月15日，严桃妹（乙方）与周阿弟（甲方）签订《购房补充协议》一份，载明，购房合同中XX路XX弄XX号XX室，现分配房屋改为302室房屋。甲方在取得房产证后1个月内过户给乙方，等。2016年，王某、周某、楼某2、楼某3因分家析产纠纷提起诉讼，一审法院经审理后作出（2016）沪0105民初23167号民事判决。该判决中周阿弟陈述，其从2005年起，分若干次向严桃妹借款，截至2009年12月，借得计30万元至40万元。其中，2009年12月借得18万元，该18万元已用于支付动迁配套商品房购房协议约定的购房差价款。2009年12月，其与严桃妹商定，将302室房屋以50万元的价格出售给严桃妹，购房款与上述未清偿借款本金及利息相抵。此后，其将涉讼房屋交付给严桃妹。交房后，其与严桃妹在2010年至2012年期间就302室房屋补签了购房合同。前述判决认定如下事实：1982年，王建娟与周阿弟登记结婚。双方育有一女即周丽莉。2010年1月4日，一审法院受理王建娟诉周阿弟XX纠纷一案。同日，王建娟与周阿弟经一审法院调解XX。该案对当事人的财产及债务未作处理。2003年11月，周丽莉与楼某2登记结婚。双方育有一子即楼某1。2013年6月3日，周丽莉与楼某2登记XX。2007年10月28日，案外人上海XX（集团）有限公司作为拆迁人（甲方），上海A有限公司作为房屋拆迁实施单位，周阿弟作为被拆迁人（乙方），签订上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议。约定被拆迁房屋上海市长宁区XX村XX村XX号房屋，动迁配套商品房共四套：XX#房西单元601，103.84平方米；XX#房东单元102，50.42平方米；XX#房西单元302，54.64平方米；XX#房东单元401，131.56平方米。2009年12月18日，王建娟、周丽莉、楼某1（周丽莉之子）及周阿弟签订家庭房屋产权分户协议。协议书记载，现经家庭协商决定将302室房屋产权落实在王建娟、周丽莉、楼某1及周阿弟。2011年8月，四套配套商品房产权初始登记至上海B有限公司名下。2014年1月6日，一审法院受理王建娟、周丽莉、楼某2、楼某1与周阿弟、刘某（周阿弟之母）其他所有权纠纷三案（案号分别为（2014）长民三（民）初字第94号、100号、101号）。一审法院经审理认定，三案所涉关于仙霞西路401室、302室、102室房屋的家庭房屋产权分户协议书上并无刘某的签名确认，也未保留刘某的产权份额，属于协议当事人恶意串通损害刘某合法权益的行为。2014年5月12日，一审法院对三案分别作出判决：王建娟、周丽莉、楼某1与周阿弟签订的关于401室房屋所涉家庭房屋产权分户协议书无效。王建娟、周丽莉、楼某1与周阿弟签订的关于302室房屋所涉家庭房屋产权分户协议书无效。楼某1与周阿弟签订的关于102室房屋所涉家庭房屋产权分户协议书无效。上述三案判决已经生效。2015年5月20日，一审法院受理李某与周阿弟、上海A有限公司、上海B有限公司房屋买卖合同纠纷一案（案号为（2015）长民三（民）初字第932号）。李某诉称，2014年6月，其与周阿弟签订买卖协议，约定以280万元的价格购买401室房屋。付款及交房已履行完毕。请求判令周阿弟、上海B有限公司协助办理产权过户手续。周阿弟对李某诉称没有异议。2016年1月8日，经一审法院主持调解，当事人达成协议：周阿弟、上海B有限公司于2016年7月15日至2016年7月30日期间，办理401室房屋产权变更登记至周阿弟名下的过户手续；周阿弟于401室房屋产权变更至周阿弟名下当日，与李某办理401室房屋产权变更登记至李某名下的过户手续。2017年4月24日，401室房屋产权转移登记至李某名下。（2016）沪0105民初23167号民事判决认为，根据上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议及动迁配套商品房购房协议，周阿弟一户以货币补偿款、棚舍和其它附属物补偿款及购房补贴共同购买动迁配套商品房，建筑面积合计为340.46平方米。该动迁利益应归安置人员即刘某与王建娟、周丽莉、楼某2、楼某1、周阿弟共同享有。严桃妹自述其与周阿弟原系同事，相互熟识，应对周阿弟的家庭情况有所认知。且动迁配套商品房购房协议表明周阿弟仅为动迁利益的共有人之一。关于302室房屋的买卖合同能否履行，需以其他共有人同意处分为前提。严桃妹并无证据证明该前提条件已经成就。该判决书判决主文为：“一、上海市长宁区302室房屋归原告王建娟分得;二、上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋归原告周丽莉分得；三、上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋归原告楼某1分得；四、原告王建娟应于本判决生效之日起十日内，给付原告楼某1折价款287,000元;……”该判决已生效。后严桃妹提起本案诉讼。一审审理中，严桃妹陈述，仙霞西路302室购房款系2007年2月至2008年4月期间陆续向周阿弟支付。严桃妹提供了户名为顾某的银行存折，严桃妹陈述顾某系其女儿，存折由严桃妹掌控。严桃妹主张存折中如下取款记录载明的钱款为本案购房款来源：2007年2月12日取款4万元；2007年6月22日部提12万元；2007年4月4日取款1万元；2007年8月27日取款9万元；2007年11月15日取款5万元；2008年4月21日取款6万元、9万元、4万元。以上共计50万元。王建娟对存折真实性无异议，但认为存折中记录显示钱款有当天取款当天存回的，存在虚构交易记录的情况；按照严桃妹的陈述，购房款在一年内陆续支付，不符合一般购房流程。严桃妹对此陈述，付款时家中有现金，取款是为了留下记录。一审法院对存折的真实性予以认可，但存折的取款记录仅能证明有钱款取出，无法证明款项的去向和用途，故无法采信该存折的证明力。一审庭审中，严桃妹陈述，302室房屋严桃妹自2010年3月2日取得后一直由其使用，直至2016年5月，被案外人傅某1占有。一审另查明，2015年5月5日，王建娟出具“承诺”一份，载明，王建娟承诺关于XX号XX室房屋的归属问题，若周阿弟答应其所提条件，女儿周丽莉和王建娟在XX号XX室及XX号XX室的产证上加上名字，即以上两套房屋均有王建娟、周丽莉的产权，等产证出来后，王建娟把XX号XX室的户口迁移出。2016年9月12日，王建娟报警，称仙霞西路302室发生家庭纠纷，民警到场了解系债务纠纷引起的纠纷。2018年，王建娟向案外人傅某1、张某、傅某2因排除妨害纠纷提起诉讼，一审法院于2018年11月13日出具（2018）沪0105民初16872号民事调解书，调解协议约定傅某1、张某、傅某2于2018年11月13日前搬离302室房屋，并将房屋返还给王建娟。王建娟确认302室房屋现由王建娟掌控。一审法院认为，业已生效的判决认为，严桃妹与周阿弟、王建娟签署的购房合同应当以其他共有人同意处分为前提。从前案判决及本案证据来看，无法确认周阿弟向严桃妹出售房屋的行为已征得其他共有人的同意。王建娟出具的承诺，仅表示同意在周阿弟满足其所提条件的情况下将户口迁出仙霞西路302室，并未表示同意周阿弟的处分行为。且最终承诺中王建娟要求的条件无法再成就。故现有证据不足以证明王建娟知晓或追认了周阿弟对302室房屋的出售行为，周阿弟向严桃妹出售仙霞西路302室构成无权处分。严桃妹要求周阿弟、王建娟履行过户义务缺乏法律依据，一审法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2019年9月11日作出判决如下：驳回严桃妹全部诉讼请求。一审案件受理费80元，由严桃妹负担。保全费5,000元，由严桃妹负担。二审中，双方未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据法院生效民事判决书的认定，涉案302室房屋系被上诉人周阿弟与被上诉人王建娟其家庭共同动迁安置所获得的四套房屋中的一套。上诉人严桃妹现主张其与周阿弟于2008年签订购房协议，以50万元的价款向周阿弟购买了该房屋，房款系于2007年2月至2008年4月间以现金方式陆续向周阿弟支付，并提交了周阿弟出具的房款50万元的收条及书面说明。而根据周阿弟在上述生效裁判文书所涉及的案件审理中的陈述，其于2005年至2009年12月期间多次向严桃妹借款，金额达三、四十万元，其中2009年12月借得18万元用于支付动迁安置房屋的购房款差价款，为此其与严桃妹约定将302室房屋作价50万元折抵上述未清偿的借款本金及利息，故双方2010年至2012年间补签了购房协议。鉴于其一，周阿弟与严桃妹对于双方之间就302室房屋究竟系买卖关系还是以房抵债关系陈述不一致，严桃妹对于房款的支付时间与周阿弟陈述的借款发生期间亦不一致；其二，落款时间为2008年5月10日的购房协议的出售方仅周阿弟一人，王建娟否认其知晓周阿弟出售302室房屋，而严桃妹虽提交了王建娟2015年5月5日出具的“承诺”，但该承诺仅显示在周阿弟答应401室、102室两套安置房屋产权登记在王建娟母女两人名下后，王建娟同意将其户籍迁出302室，结合当时王建娟与周阿弟已XX，并就四套安置房屋的分割存在纠纷，故该“承诺”无法证明王建娟知晓并同意周阿弟向严桃妹出售302室房屋的事实；其三，根据上述生效判决之认定，亦无充分有效的证据显示周阿弟向严桃妹出售302室房屋的行为已征得了其他共有人的同意。因此，一审法院认定周阿弟向严桃妹出售302室房屋的行为构成无权处分，且未取得其他房屋共有人的事后追认，并据此驳回严桃妹要求周阿弟、王建娟履行过户义务的诉讼请求，本院予以认同。综上，一审法院判决正确，本院依法予以维持。上诉人严桃妹的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人严桃妹负担。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年七月二十四日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……