浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初3571号 原告：赵顺国，男，1968年12月26日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：陈颖，浙江星耀律师事务所律师。 被告：赵绍机，男，1962年1月3日出生，汉族，住义乌市。 被告：赵仙芝，女，1969年12月26日出生，汉族，住义乌市。 被告：赵卫忠，男，1959年2月16日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：毛劲松、杨俊威，浙江拓思律师事务所律师。 原告赵顺国诉被告赵绍机确认合同有效纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序审理，由审判员龚朝龙独任审判。后本院依法追加赵仙芝、赵卫忠为本案被告参加诉讼。2020年6月22日，本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2020年7月20日对本案公开开庭进行了审理。原告赵顺国及委托诉讼代理人陈颖，被告赵绍机、被告赵卫忠的委托诉讼代理人毛劲松到庭参加了诉讼。被告赵仙芝经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告赵顺国向本院提出诉讼请求：确认赵仍法与被告赵绍机于1994年9月4日签订的《出卖房屋契约》合法有效。事实与理由：1994年9月4日，被告与原告父亲赵仍法（已于2010年6月18日去世）在村委的见证下签订《出卖房屋契约》，约定将其分家析产所得的位于［占地51.41㎡，土地证号：义集建1992字第62434号，土地使用者：赵仍根（被告父亲）］出卖给赵仍法。赵仍法于签订契约当日当面付清购房款4000元，房屋也于当日交付由原告一家进行拆建后使用至今。现因后房村拟旧村改造，双方对涉案宅基地发生争议，故原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法审理并支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 原告为其主张向本院提供的证据： 1、《出卖房屋契约》一份，证明1、1994年9月4日，被告赵绍机与原告父亲赵仍法在后房村村委的见证下签订《出卖房屋契约》，约定将涉案房地产出卖给赵仍法的事实；2、赵仍法于签订契约当日当面付清购房款4000元，房屋也于当日交付由原告一家占有使用至今。 2、集体土地建设用地使用证（义集建（1992）字第62434号）、土地登记卡、地籍调查表、土地登记申请书各一份，证明涉案房屋占地一间51.41㎡，土地使用权经登记。 3、被告签署的同意书一份，证明涉案房地产经分家析产，归被一所有，且出卖给原告的事实。 4、情况说明、（赵菊芳）声明各一份，证明1、原告为其父赵仍法的唯一法定继承人；2、原告及其父亲赵仍法（生前）均系后房村集体经济组织成员。 5、照片一份，证明涉案房屋经拆建后的现状。 6、义乌市江东街道后房村局部房屋调查表一份，证明涉案房屋已在市政府组织的房屋调查工作中标记为原告赵仍法户即0188地块靠东部分，从而也可证实案涉房屋已转让给原告户。 7、原告与契约的代笔人赵绍根通话录音光盘及文字一份，证明涉案房屋已分家析产给赵绍机，被一有权处分该房屋。 被告赵绍机质证意见： 对证据1，该契约是假的，指印搞不清楚。 对证据2，我不知道。 对证据3，对的，2005年的时候我说我不会来赖的。 对证据4，跟我不搭嘎。 对证据5，是对的。 对证据6，不知道。 对证据7，房子没有分的时候我就卖掉了。平方属于国家的。 被告赵卫忠质证意见： 对证据1，被告赵卫忠不知情，也不知道是不是真实的，如果真实的，这份协议上没有被告赵卫忠的签订，损害了被告赵卫忠的权益。 对证据2，真实性无异议，从申请书上显示可以证实涉案房屋原为赵仍根户家庭七人所有。 对证据3，被告赵卫忠不知情，真实性有异议，关联性有异议，涉案房屋实际上没有进行分家析产。 对证据4、5，无异议。 对证据6、7，需要质证期限。 被告赵绍机辩称，原先的契约不是这样写的，这份契约是另外一户人写的，第一张契约我是签过的，这份契约我没有签过。原告叫我去喝酒，晚上的时候黑黑的，有没有按指印，我记不清楚了。原来的契约是5000元，这张契约是4000元。房子是卖过的，但是地基没有卖过。国家的地基不能卖的。 被告赵仙芝未作答辩。 被告赵卫忠辩称，1、如果该份契约真实，被告赵绍机未经被告赵卫忠同意，签订出卖房屋契约，侵害了被告赵卫忠的房屋所有权和继承权，本案中涉案房屋原处于赵仍根家庭五人共有，土地证登记在赵仍根名下，赵仍根夫妇去世因为未立遗嘱，夫妻两人的份额应由被告共同继承，被告赵卫忠没有放弃继承权，故被告赵绍机的卖房行为侵害了被告赵卫忠的权益，协议应当认定无效；2、原告与被告赵绍机是恶意串通签订出卖房屋契约，损害了被告赵卫忠和被告赵仙芝的合法权利，如果法庭认定协议有效，那么被告赵卫忠享有相应的撤销权；3、原告主观存有恶意，理由如下：案涉房屋登记在赵仍根名下，而并非被告赵绍机名下，原告对此知情，并且原告与各被告均为后房村村民，更有亲戚关系，原告对被告家庭成员也是清楚，但是在签订本案出卖房屋契约时，原告均没有向被告赵卫忠、赵仙芝协商，也没有找被告赵卫忠、赵仙芝签字确认，另外原告是具有一定的法律意识，在2005年的时候不知道是否是因为协议丢失，曾找被告赵绍机对涉案房屋买卖情况进行确认，但其仍然没有找被告赵卫忠、赵仙芝进行协商、确认；4、被告赵绍机处分房屋的行为违反了物权法九十七条的规定，因此其行为应当认定无效或者撤销。 经审理查明，赵仍法与张凤琴系夫妻关系，生育子女赵菊芳与原告赵顺国。张凤琴于1990年去世，赵仍法于2010年去世，赵仍法的父母先于赵仍法去世。1994年9月4日，赵仍法与被告赵绍机签订《出卖房屋契约》，双方约定：“今本村赵绍机出卖给亲房赵仍法平屋二间一弄坐落在九间头北面、东靠路为界、南靠九间头，西靠赵仍才平屋滴水为界、北靠毛祥有滴水为界，上靠天、下靠地，今双方协商同意房屋价钱为四仟元正，但在拆去旧房重新新建，旧屋归赵绍机一半，但不拆建永归赵仍法所有，今赵仍法委托本村干部及亲房于九月叁日夜当面一次性付清，现金四仟。于九月四日房屋由赵仍法管理受主，因口说无凭，特立此约为凭，两方永无反悔”。上述契约由赵绍根作代笔，村干部赵贤法、亲房赵绍法在上述契约中签名捺印，义乌市徐村乡后房村民委员会也在上述契约中盖印。上述契约签订后，赵仍法已支付了房屋买卖款。被告赵绍机也将涉案房屋交给赵仍法管业。2005年4月18日，被告赵绍机出具同意书一份，该同意书载明：“今有义乌市江东街道后房村原村民赵仍根（已死亡）所有，用地面积51.41平方米，其中：建筑占地51.41平方米的房屋。其集体土地建设用地使用证号为：义集建（1992）字第62434号，地号为：36-12-01-041。该房屋因分家分给其子赵绍机。赵绍机于1994年9月4日卖给亲房赵仍法（系同村村民）。现同意赵仍法办理保管该房屋的土地使用证及办理房产登记过户等手续”。2020年3月25日，赵仍法女儿赵菊芳向本院提交声明一份，自愿放弃对涉案赵仍法遗产的继承权。本案诉讼过程中，被告赵卫忠以涉案房屋系赵仍根家庭所有（赵仍根妻子潘美玉（已故）、儿子赵卫忠、赵绍机、女儿赵仙芝），涉案契约损害共有人利益为由申请参加本案诉讼。 本院认为，对赵仍法与被告赵绍机于1994年9月4日签订的《出卖房屋契约》，被告赵绍机于2005年4月18日出具同意书又进行了确认，故涉案《出卖房屋契约》应认定系赵仍法与被告赵绍机双方真实意思表示。赵仍法与赵绍机系同一集体经济组织成员，双方签订的《出卖房屋契约》不违反法律法规的强制性规定，应认定有效。本院认为，被告赵绍机意见书中有涉案房屋系分家分给赵绍机的内容，结合《出卖房屋契约》系在村干部及双方亲房作见证下签订、所在村民委员会也加盖了公章的事实，赵仍法有理由相信被告赵绍机对涉案房屋有处置权。涉案房屋转让并交付已二十六年之久，没有证据证明被告赵卫忠、赵仙芝在此过程中提出过异议，结合当时农村房屋转让的实际情况，涉案《出卖房屋契约》应认定有效。被告赵绍机提出的卖房不卖基的主张，依据不足，本院不予支持。被告赵卫忠提出的原告与赵绍机恶意串通、涉案协议应当认定无效等主张，也依据不足，本院不予支持。被告赵仙芝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，可视为其对本案相关诉讼权利的放弃，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 确认赵仍法与被告赵绍机于1994年9月4日签订的《出卖房屋契约》合法有效。 案件受理费80元，由被告赵绍机负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  龚朝龙 人民陪审员  王 震 人民陪审员  龚静娟 二〇二〇年七月二十八日 书 记 员  陈昕怡 ?*ArabicDash?? ?*ArabicDash?-7-?