浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初3325号 原告：嘉兴市嘉房房地产有限公司，住所地浙江省嘉兴市南湖区禾兴北路1118号，统一社会信用代码：91330402146463833N。 法定代表人：王亚力。 委托诉讼代理人：洪涛，张维一，浙江三利律师事务所律师。 被告：金丽红，女，1967年5月27日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。 委托诉讼代理人：杨望远，浙江德名律师事务所律师。 原告嘉兴市嘉房房地产有限公司与被告金丽红租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人洪涛、被告委托诉讼代理人杨望远均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《租赁协议》终止；二、判令被告立即将承租的土地腾退给原告，并按实结清至腾退时的水电费及租赁费用；三、判令被告承担违约金5000元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：嘉兴市南湖区地块使用权由原告取得。2016年9月30日原、被告签订《租赁协议》一份，约定：租赁标的为该地块的土地临时使用权，面积约2800平方米；租赁期自2016年10月1日起至该地块政府拆违、拆迁时终止，被告应按政府政策及时自行拆除地面所有临时建筑及构筑物；租金每年50000元，半年一付，提前一个月交纳；租赁期间，被告应合法经营，自行办理水电使用手续并及时交纳水电费；如遇政府拆迁、拆违时，被告应积极配合政府腾让场地；如有违约，应承担违约金5000元等。 原告于2019年10月8日收到《解放街道关于“要求拆除城东路359号院内违法建筑物”的函》【解放办函（2019）9号】，指出“为贯彻落实嘉城指挥办（2018）5号文件精神，推进嘉兴市中心城市品质提升工作”，经街道综合执法中队调查，确认租赁地块内四处总面积约306平方米的蓝色简易房被认定为违法建筑物，需要拆除。因地块使用权人为原告，故发函责令原告落实腾退及拆违工作，并于当月底前将处理结果函告街道办。原告于收函当月10日即告知被告，要求被告按《租赁协议》约定，立即拆违腾退。2019年10月29日，原告委托浙江三利律师事务所洪涛律师发送《律师函》给被告，再次要求被告在收函后限期自行拆除违建并将土地交还原告，逾期作无主、无价值财物处理；否则将依法要求被告腾退。被告承诺一定会妥善处理好，但被告至今未腾退给原告。 被告辩称，租赁合同有效，并未终止。解放街道不是拆违主体、根据城乡规划法，违章搭建应由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门认定并责令停止建设，解放街道不是法律规定的针对有关违章建筑作出行政行为的主体，街道的综合执法中队更无权确认建筑的属性。由于要求拆除违建的行政行为本身违法，则该行为不能作为终止合同的依据。原告不能以街道的无权拆违行为为依据要求解除合同。被告并无违约行为。请求驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据为：1.租赁协议；2.建设用地规划许可证；3.解放街道办事处要求拆除函以及附件（南湖区综合行政执法局商请认定涉案地块院落内建筑物合法性的调查函、嘉兴市自然资源和规划局南湖分局的答复函）；4.律师函及邮寄送达记录；5.解放街道加快协助城市品质提升相关工作的函。被告经质证，除对证据3中涉及金丽红签收文件及签名的手写部分真实性有异议以外，对原告提供的证据真实性均无异议，还认为证据3附件中的现场示意图与实际不符，这些建筑于2005年建造，直到2019年才调查是否是违法建筑，而且复函既然明确是城市规划区内的，则解放街道自然不应成为拆除主体，原告据此不足以终止合同；被告在收到律师函后多次与原告沟通，但并未同意终止；证据5与合同终止无关。被告提供的证据为：1.2019年7月30日解放街道出具的房屋使用证明；2.2020年2月南湖区个体工商户复工申请表。原告经质证对被告证据的真实性无异议，但认为被告证据1已由原告证据3推翻，且该证明仅确认该地址有房屋存在；证据2与本案并无矛盾，作为合法存续的个体工商户申请复工并无不当，街道同意复工与因拆除违法建筑、要求被告腾退也不矛盾。经审查，原、被告提供的证据经相对方质证对真实性均无异议，符合证据采信要求，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对原告诉称的事实予以认定。另查明，2019年5月20日，嘉兴市南湖区综合行政执法局向嘉兴市自然资源和规划管理局南湖分局发出《关于商请认定嘉兴市南湖区市五矿公司东侧地块院落内建筑物合法性的协助调查函》，该函称：我局解放中队在执法巡查中发现，位于嘉兴市南湖区市五矿公司东侧地块院落内建有多处建筑物，涉嫌违法建设。建筑物所在院落具体位于嘉兴市南湖区新华达隆汽车服务部院落，共有四幢建筑物，分别位于该院落围墙四周，呈环形分布，我执法人员将建筑物编号为建筑物1-4。上述四幢建筑物为顾勤于2005年雇人所建，一直用于该新华达隆汽车服务部的办公及修理服务。现商请贵局协助完成以下调查取证事项并给予书面答复意见：一、上述建筑物建造时该区域是否属于城市规划区？二、上述建筑物建造是否经过规划主管部门批准，若未经批准，是否可以以采取改正措施消除对规划实施的影响？ 2019年6月13日，嘉兴市自然资源和规划局南湖分局就上述协助调查函作出《关于商请认定嘉兴市南湖区市五矿公司东侧地块院落内建筑物合法性的协助调查函的复函》，该复函称：协助调查函已收悉，经核查，现将有关情况答复如下，1.该区域属城市规划区范围内；2.函中四幢建筑物未经自然资源和规划部门审批，属于无法采取改正措施消除影响的情形。 2019年10月8日，原告接到嘉兴市南湖区解放街道发出的《解放街道关于“要求拆除城东路359号院内违法建筑物”的函》，该函称：为贯彻落实嘉城指挥办（2018）5号文件精神，进一步推进嘉兴市中心城市品质提升工作，拆除我街道辖区内主要道路旁影响城市风貌的违法建筑物，现将有关情况函告贵公司（即原告）。2019年5月20日，我街道综合执法中队向嘉兴市自然资源和规划局南湖分局函询，根据嘉自然资规函（2019）56号的回复意见，位于嘉兴市南湖区（城东公寓西侧）贵公司所属地块院内四处，总面积约306平方米的蓝色简易房被认定为违法建筑物（详见附件1、2）且无法采取改正措施消除对规划实施的影响，需要拆除。该院落内四处违法建筑物目前由嘉兴市南湖区城东新华达隆汽车服务部租赁用于开展汽车维修保养等经营性活动，经营者为金丽红。请贵公司落实租赁户的腾退和违法建筑物的拆除工作，并于2019年10月31日前将处理结果函告我单位。 2019年10月29日，原告委托浙江三利律师事务所洪涛律师向被告发出《律师函》一份，载明：从2016年9月30日双方签订的《租赁协议》可知，租赁期自2016年10月1日至该地块政府拆迁、拆违时终止，并按政府政策及时自行拆除地面所有临时建筑及构筑物，并积极配合政府腾让土地。2019年10月8日南湖区人民政府解放街道办事处发函要求拆除城东路359号院内违法建筑物，原告已于2019年10月10日将文件内容告知于你。现函告：你方与原告签订的《租赁协议》已到期，请你方务必在收到本函之日起二日内自行拆除地面所有临时建筑及构筑物，将租赁土地上所涉物资、设备腾退完毕并将租赁土地交还原告，若你方未在上述期限内腾退完毕的，视为你方放弃对地面所有临时建筑及构筑物及置放在租赁土地上所涉物资、设备的全部权利，作无主、无价值财物处理。届时，原告将依据相关法律规定，对你方尚未拆除的地面所有临时建筑、构筑物及腾退的物资、设备进行单方处置，由此所发生的一切费用均由你方自行承担；二、你方应于腾退完毕后至原告办理终止协议书面确认手续，租赁费用计算至腾退之日止，多余部分在你方拆除、腾退完毕并交还租赁土地后退还你方。为依法保障原告的合法权益，同时也为避免你方的责任进一步扩大，诚望你方能重视此事并采取积极合作的态度，于接到本函之日起二日内，完成上述应由你方完成的腾退义务。另外，原告在庭审中自认，在2019年10月底以后曾多次收到被告汇入其公司账户的款项，因原告认为合同已终止，故多次退还，被告每次均重新汇入，现尚有25000元暂存原告公司账户内。被告当庭对此情况以及原告所述金额25000元予以确认,还于2020年7月1日通过移动微法院发送手机汇款记录截图一份，其中显示的汇款金额为25000元。后被告委托诉讼代理人又电联本院，改口称该笔款项的金额应为50000元，但未补充提供证据。因被告至今未从所承租的土地上腾退，原告故诉至本院。 本院认为，原、被告间的《租赁协议》经双方签字、盖章确认，系双方的真实意思表示，应为合法有效，对双方均有约束力。该合同明确约定租赁标的为土地临时使用权、合同终止事由为政府对该地块进行拆迁、拆违，还约定了合同终止时被告负有配合按政府政策及时拆除临时建筑物、腾退场地的义务。现有证据表明，被告最晚在2019年10月30日收到原告发出的律师函时就已知晓了政府已作出拆除涉案地块违法建筑的决定，此时合同终止条件已成就，被告应当按约配合拆除违法建筑并腾退场地。但被告至今未予腾退，违反合同约定，原告有权要求被告立即将所承租的土地腾退、交还原告。被告应支付自合同终止后至实际腾退时的占有使用费，费用计收标准仍按原《租赁协议》约定的标准，即50000元/年（136.98元/日）确定。被告还应结清相应期限内的水电费。原告的相关诉请具有事实依据，本院亦予支持。另外，因被告违约，原告还有权依据合同约定要求被告支付违约金5000元。 被告答辩认为，原告主张合同终止的政府拆违文件本身违反法律规定，故合同并未终止。对此本院认为，原告是在接到嘉兴市南湖区解放街道有关要求拆除违法建筑物的函后，才发出律师函告知被告合同终止事由已发生并要求腾退的，而街道向原告发函的依据是嘉兴市自然资源和规划局南湖分局已将涉案场地内的建筑物认定为违法建筑物且认为无法改正、需要拆除，而该规划局系县级以上地方人民政府城乡规划主管部门。故建筑物性质的认定以及拆除的决定并非如被告所述的那样，是由解放街道或街道综合执法中队作出，而是由城乡规划主管部门作出。况且，本案系出租人与承租人间的租赁合同纠纷，拆违文件是否违反法律规定本就不属于本案审理范围，被告也没有提出足以推翻上述政府文件的证据，更没有就其异议提起行政复议或诉讼。原告依据政府要求拆违的文件主张合同约定的终止事由发生，并无不当。至于被告举证的解放街道对于疫情后复工审批只能证明解放街道同意被告经营的个体工商户复工复产，这与被告经营所用建筑本身是否属于违法建筑物无关。综上，被告的答辩意见缺乏依据，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告嘉兴市嘉房房地产有限公司与被告金丽红于2016年9月30日所签订的《租赁协议》于2019年10月30日终止； 二、被告金丽红于本判决生效之日起十日内从其所承租的嘉兴市南湖区地块中腾退并返还原告； 三、被告金丽红于实际腾退之日支付原告占有使用费（自2019年10月30日起按每日136.98元计算至实际腾退之日）并结清此期间内就占有使用的上述租赁地块而产生的应付未付的水电费； 四、被告金丽红于本判决生效之日起十日内支付原告违约金5000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告金丽红负担，于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 员 赵晋安 二〇二〇年七月十六日 法官助理 孙 涛 书 记 员 张 蕾 ?*ArabicDash?? ?*ArabicDash?-7-?