吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初410号 原告:张鹏飞，男，汉族，现住：吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：朴成哲，吉林诚途律师事务所律师。 被告:延边田园房地产开发有限公司，住所地:吉林省延吉市。 法定代表人:金才虎，该公司总经理。 第三人:栾忠君，男，汉族，户籍所在地：吉林省汪清县。 第三人：张淑玲，女，回族，户籍所在地：吉林省汪清县。 原告张鹏飞与被告延边田园房地产开发有限公司（以下简称为田园公司），第三人栾忠君、张淑玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，2020年7月7日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张鹏飞的委托诉讼代理人朴成哲，被告田园公司的法定代表人金才虎，到庭参加诉讼。第三人栾忠君、张淑玲经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张鹏飞向本院提出诉讼请求：1、田园公司按照《回迁房屋合同书》协助张鹏飞办理延吉市铁南路盛世家园1号楼2单元4层401号房屋所有权证及土地使用权证；2、田园公司给张鹏飞办理上述房屋备案登记手续，撤销栾忠君、张淑玲备案登记；3、田园公司向张鹏飞支付临时安置补助费59130元、越冬取暖补助费6600元（自2006年起至2016年止）、拆迁补助费400元；4、诉讼费由田园公司承担。 事实与理由：张鹏飞所有的三套房屋（1、长虹胡同30-3、面积为25.93㎡、产权证号为1XXXX、产XXXX、幢XXXX、房号1-4；长虹胡同30-3、面积为41.93㎡、产权证号为1XXXX、产XXXX、幢XXXX、房号1-5；长虹胡同30-5、面积为41.53㎡、产权证号为9XXXX、产XXXX、幢XXXX、房号1-6）因该区域整体征收进行拆迁。2006年7月20日，张鹏飞（乙方）与负责开发的延吉市亚飞建筑装饰材料厂（甲方）签订《回迁房屋合同书》，约定：延吉市亚飞建筑装饰材料厂对张鹏飞上述房屋拆迁，以产权调换方式向张鹏飞回迁安置补偿延吉市铁南路牡丹小区1号楼2单元4层401号房屋（面积为65.5㎡）和1号楼2单元5层503号房屋（面积为68㎡，另案起诉）；房屋交付日期为2007年8月15日；甲方负责办理乙方的房屋所有权证和土地使用权证。签订协议后，张鹏飞立即腾出房屋并履行了协议书约定的义务。现张鹏飞上述三套房屋已被拆迁。之后盛世家园开发项目由田园公司全权接收负责开发。房屋拆迁时，向被拆迁户公布的《延吉市城市棚户区改造拆迁安置补偿规定》第三十九条第二款：“拆迁人应当按原房屋建筑面积每平方米6元/月的标准给选择产权调换的被拆迁人支付临时安置补助费，补助到安置为止。如安置期限7层以下房屋拆过18个月，应当自逾期之月起加倍补助临时安置补助费”的规定，田园公司应向张鹏飞支付从2006年7月20日至2016年8月20日止的临时安置补助费及越冬取暖补助费。现盛世家园1号楼2单元4层401号房屋备案登记在栾忠君、张淑玲名下，田园公司拒绝为张鹏飞办理延吉市铁南路盛世家园1号楼2单元4层401号房屋所有权证和土地使用权证，并拒绝支付上述补偿款，故诉至法院。 田园公司辩称：1、田园公司交纳500万保证金后，接收盛世家园项目，接收该项目时不涉及拆迁补偿的问题。2010年10月份田园公司进入工地，2016年已经交付涉案房屋钥匙，现由张鹏飞居住。田园公司从延吉市棚户区改造办公室交接收到房源号，知道张鹏飞是回迁户；2、田园公司的职工未经法定代表人的同意，擅自与栾忠君、张淑玲签订涉案房屋的买卖合同，备案登记在栾忠君、张淑玲名下。田园公司正在做解除栾忠君、张淑玲合同备案的工作，但涉案房屋是现房，不是期房的房屋不能办理变更备案登记。田园公司正在办理涉案房屋的产权证；3、房屋并不是田园公司拆迁，回迁房屋合同也不是田园公司签订。田园公司是后期接收的开发项目，因此临时安置补助费与田园公司无关。2013年张鹏飞等回迁户曾经去过延吉市房产局拆迁办，为了缓解矛盾田园公司给张鹏飞等回迁户支付过一些钱；4、越冬取暖补助费与田园公司无关。张鹏飞与延吉市亚飞建筑装饰材料厂的合同书及房源表都确认过，是否是拆迁张鹏飞的三套房屋，签订两套回迁房屋合同书并不清楚，但确实有合同书。 本院经审理认定事实如下：张鹏飞名下有位于延吉市长虹胡同30-5，产籍号：16-5-54，房号：1-6，产权证号：9XXXX，建筑面积为41.53㎡的房屋；位于延吉市长虹胡同30-3，产籍号：16-5-54，房号：1-4，产权证号：1XXXX，建筑面积为41.93㎡的房屋；位于延吉市长虹胡同30-3，产籍号：16-5-54，房号：1-5，产权证号：1XXXX，建筑面积为25.93㎡的房屋。2006年7月20日，张鹏飞与延吉市亚飞建筑装饰材料厂（以下简称为亚飞材料厂）签定两份回迁房屋合同书，约定：亚飞材料厂给张鹏飞安置位于延吉市××路、建筑面积为65.5㎡的房屋和位于延吉市××路，建筑面积为68㎡的房屋。合同第二条约定：合同约定面积与产权登记面积有误差的，以产权登记为准，实际房款多退少补；亚飞材料厂交付房屋日期为2007年8月15日。合同第三条的回迁补偿费各种明细全部划掉，包括本案的临时安置补助费、越冬取暖补助费、拆迁补助费。2015年年末开始田园公司陆续向回迁户及购买人交付房屋。期间，张鹏飞与田园公司有其他费用的纠纷，田园公司未向张鹏飞交付合同约定的上述两套房屋。2017年中旬张鹏飞自行开锁入住至今。 另查，现涉案房屋位于延吉市××路，产籍号16-05-0315，面积72.83㎡。2014年1月27日，田园公司将涉案房屋备案登记至栾忠君、张淑玲名下。 认定上述事实的证据有：回迁房屋合同书，产权登记审批表，（2016）吉2401民初7312号民事判决书、（2018）吉2401民初2487号民事判决书及当事人的陈述。 关于张鹏飞提供的《延吉市城市房屋拆迁补偿安置管理办法》、《延吉市棚户区改造拆迁安置补偿规定》的证据，回迁合同中明确约定不支付临时安置补助费、越冬取暖补助费、拆迁补助费，故只采信证据的真实性。 本院认为，张鹏飞与亚飞材料厂签订的回迁房屋合同书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，张鹏飞对涉案房屋享有优先取得补偿安置权利。田园公司为接收该项目进行开发的单位，合同的权利、义务应由田园公司承担，故田园公司应及时向张鹏飞交付涉案房屋，并协助办理不动产权手续（房屋产权证与土地使用权证合二为不动产权证）。涉案房屋系回迁安置房屋，虽然备案登记至栾忠君、张淑玲名下，但备案登记属于行政管理行为，并不产生物权变动效力，不能使其合同履行顺序得以优先。 张鹏飞主张的临时安置补助费、越冬取暖补助费、拆迁补助费，因张鹏飞与亚飞材料厂签订的回迁房屋合同中约定不予支付，且田园公司接收该开发项目后张鹏飞也未与田园公司达成过支付上述补偿费用的协议，故张鹏飞要求支付临时安置补助费59130元、越冬取暖补助费6600元、拆迁补助费400元的诉讼请求，本院不予支持。 现涉案房屋的面积为72.83㎡，扣除合同约定的面积65.5㎡，张鹏飞应向田园公司补交7.33㎡的房屋差价款。合同中并未约定房屋每平方米单价，且双方也未能举证相应证据。涉案房屋为棚户区改造回迁房屋，2006年张鹏飞房屋被拆迁时，根据《延吉市棚户区改造拆迁安置补偿规定》，该房屋为三类区砖木结构的平房，评估指导价格为1150元/㎡，故本院酌情认定张鹏飞应支付的房屋差价款为8429.5元。栾忠君、张淑玲经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，应自行承担不利后果。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下： 一、原告张鹏飞于本判决发生法律效力后立即向被告延边田园房地产开发有限公司支付房屋差价款8429.5元。 二、被告延边田园房地产开发有限公司、第三人栾忠君、张淑玲于本判决发生法律效力后立即协助原告张鹏飞办理房屋（位于延吉市××路，产籍号16-05-0315，面积72.83㎡）不动产权手续。 三、驳回原告张鹏飞的其他诉讼请求。 案件受理费4149元，公告费600元，共计4749元（原告张鹏飞已预交），由被告延边田园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  金菊华 人民陪审员  李冬霞 人民陪审员  赵淑清 二〇二〇年七月二十三日 书 记 员  孙 洋