贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终2738号上诉人（原审被告）：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区3号楼一楼门面。统一社会信用代码91520525055030936P。法定代表人：曾柏香，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：王伦，贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂开福，贵州圣谋律师事务所律师（实习）。被上诉人（原审原告）：杨立，男，1986年10月30日出生，汉族，住贵州省纳雍县。被上诉人（原审原告）：陈梅，女，1989年3月10日出生，汉族，住贵州省纳雍县。二被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：吴大艳，贵州丰玺律师事务所律师。上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司(以下简称“新鼎公司”）因与被上诉人陈梅、杨立商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院(2019)黔0525民初3231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。新鼎公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判或者发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本案中被上诉人并无实际损失，原判认定上诉人按照合同约定承担违约金无事实依据，属于认定事实错误，适用法律错误。1、违约金的主要功能和作用在于“填补损失”。2、违约金兼具一定的惩罚性，但无论是适用违约金责任还是承担损害赔偿责任均应以存在实际损失为前提。3、交付办理商品房转移登记的有关文书无财产给付内容，未给被上诉人造成财产损失，不应承担违约责任。二、原判在被上诉人并无实际损失的情形下仍按照合同约定判令上诉人承担违约责任，且未根据公平原则和诚实信用原则调整违约金，使得被上诉人不当获益，双方的利益严重失衡，属于认定事实错误，适用法律错误。1、不能在约定期限内提交办理转移登记有关文书属于轻微违约。2、人民法院应参照案涉房屋的租金损失调整违约金。3、上诉人一直遵循诚实信用的原则履行合同，逾期交付办理商品房所有权转移登记的有关文书实非上诉人的过错，因此也应对违约金进行调整。纳雍县商品综合批发大市场本质上是纳雍县人民政府的招商引资项目，然而，纳雍县人民政府并未按期完善市政基础设施及完成征地拆迁工作。本案中，上诉人已经最大程度地尽到了诚实信用的义务，出现本案的违约情况实非上诉人的过错，人民法院应充分考虑这一客观情况对违约金予以调整。三、本案中上诉人虽然迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，但其通过克服种种困难并积极向有关部门申请办理，现案涉项目已经取得了商品房所有权初始登记，已经可以交付办理商品房转移登记的有关文书，对此被上诉人已经接到通知并已了解，但被上诉人为了持续计算违约金而拒绝受领，因此，上诉人的迟延履行状态至其通知之日已经完全消除，不应再继续承担违约责任。被上诉人未提交书面答辩意见。原审原告杨立、陈梅向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交付商品房的违约金（违约金以购房款243733元为基数，以日利率万分之二，从2016年1月1日起计算至实际交房之日2017年8月12日止为28760.5元）（诉讼中原告向一审法院提交书面申请自愿放弃该项诉讼请求）；2.判令被告向原告支付逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以购房款243733元为基数，以日万分之三从2017年1月1日起计算至被告实际交付商品房转移登记的相关文书之日，暂计至起诉之日的违约金为68147.75元）；3.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月20日，原告杨立、陈梅作为买受人，被告新鼎公司作为出卖人签订了合同编号为2015001112号《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于纳雍县房屋，建筑面积141.87㎡，套内建筑面积121.58㎡，每平方米单价为2004.71元，总价款为243733元。合同第十一条约定，被告（出卖人）应当于2015年12月31日前向原告（买受人）交付案涉商品房。合同第十三条约定逾期交房责任，逾期在30日之内的，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；逾期超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。原告按约定支付首付款后办理涉案房屋的银行按揭贷款手续。本案庭审中原告陈述已经于2017年8月12日接收案涉商品房。被告新鼎公司在该合同第八章第二十二条约定承诺于2016年12月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人即原告；约定日期起90日内，出卖人即被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之五承担违约责任；约定日期起90日以后，买受人即原告不退房的，出卖人即被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人即原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付完毕案涉房屋的全部购房款243733元。截止本案庭审时，根据双方合同的约定，被告新鼎公司除案涉房屋B4-2栋的初始登记外，仍未能提供证据证明其已能够或已经向原告交付案涉商品房转移登记的有关文书。本案一审争议焦点是：1、被告新鼎公司未向原告交付办理商品房转移登记相关文书的抗辩主张能否成立，被告是否构成违约；2、被告新鼎公司主张违约金过高能否调减，违约责任如何承担，违约金计算的起止时间如何确定。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》显示的合同文本是根据贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局共同制定的示范性文本，系被告新鼎公司提供的格式合同，该案涉房屋及格式合同已按规定向纳雍县房产事业局和纳雍县工商行政管理局报备,该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，对双方当事人具有约束力。诉讼中，因原告已向一审法院提交书面申请自愿放弃被告支付逾期交付商品房违约金的诉讼请求，系原告对自身权利所作的处分，一审法院予以准许，在此不作赘述。一、关于被告新鼎公司未按照合同约定向原告交付办理案涉商品房转移登记相关文书的抗辩主张能否成立，被告是否构成违约的问题。被告新鼎公司庭审中抗辩称其已办理涉案房屋的初始登记，根据原被告双方签订的合同约定，被告庭审中提供的案涉房屋所有权“初始登记”仅是合同约定交付条件之一，被告新鼎公司至今未按照合同约定向原告交付办理案涉商品房转移登记的有关文书的事实客观存在。事实上，无论造成不具备办理不动产登记或办理商品房转移登记条件的原因系被告自身原因或案外第三人原因，均不能改变新鼎公司已违约的客观事实。针对新鼎公司以政府征地规划、电力部门电力供用电等原因导致未向原告交付案涉房屋的初始登记或转移登记的有关文书为由提出的抗辩意见。首先，被告新鼎公司未能证实其提交的证据中《纳雍县商品综合批发市场项目合作协议书》合同方的乙方“贵州海鼎老百姓医药有限责任公司”与本案被告新鼎公司之间的关系，无法核实其关联性，且该协议书的签订时间为2012年9月3日，其签订时间远远早于本案原被告双方签订的案涉《商品房买卖合同》；其次，被告新鼎公司提交的电力部门的暂缓用电受理通知书、客户用电受理回执供电方案协议等资料，均系被告自身项目开发建设及工程验收过程中为满足竣工验收条件应自行处理和协调的事项，与本案审理的事实不具有关联性。再次，被告新鼎公司庭审中均未能提交证据证明其未能按约定交付具有不可抗力的免责事由或双方合同约定的免责事由，被告亦未提交证据证实其已向有关登记部门提交过办理登记的相关资料或登记部门停止过办理登记业务，被告应承担由此导致的举证不能的不利后果。截止本案庭审中，被告新鼎公司亦自认除所有权“初始登记”外未能提交证据证实其已经具备办理涉案商品房转移登记相关文书的条件，被告新鼎公司的该项抗辩主张不能成立，其行为已经构成违约。二、关于被告新鼎公司主张违约金过高应否进行调整，违约金的起算时间如何确定的问题。原被告双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，合同约定的违约责任条款内容由被告事先拟定并填写好后再提供给原告签订，被告理应能够预知该合同约定可能带来的风险。该合同的签订应是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。原被告双方案涉合同第八章第二十二条第三款对出卖人即被告承诺向买受人即原告办理案涉商品房转移登记的有关文书的时间有明确约定，并约定按已付购房价款每日万分之三支付违约金的计算方式，被告未提供证据证明确实过高，衡量违约金是否过高应结合被告的违约事实、过错程度以及给原告造成的损失等因素综合考虑。被告不能交付为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，涉及的是能否取得案涉房屋所有权的问题，被告新鼎公司申请一审法院对与涉案房屋同地段的租金进行鉴定，并欲以此作为衡量违约金高低的依据不符合法律规定，与本案审理的待证事实无关联性，一审法院审查后不予准许，故对被告的该项抗辩意见及主张一审法院亦不予采纳。关于违约金计算的起止时间如何确定的问题。对于被告提供“通知记录”证实被告已经通知原告办理涉案商品房转移登记相关文书，应以通知时间作为计算截止日期的抗辩意见，该“通知记录”原告质证不予认可，原告认为被告是附不平等条件的电话通知且不是告知商品房转移登记相关文书，经一审法院核实通知记录的内容，系被告员工电话告知原告方案涉房屋的“初始登记”情况，包含对办理涉案商品房转移登记相关文书的进一步磋商，并不能证实被告已经能够履行、已经履行交付“转移登记相关文书”的合同义务，且与原告提供的被告质证认可合法性、真实性的证据“视听资料”中的部分视频内容相互印证。庭审中被告虽出示案涉房屋的B4-2栋已经办理不动产权登记（即被告庭审中陈述的案涉房屋初始登记或通知记录、视听资料中被告员工所述的“大证”），但与原被告双方合同第二十二条（一）中约定的“取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的意思和内容约定并不一致，故对被告抗辩称应以该电话“通知日期”作为计算违约金的截止时间的该项抗辩意，一审法院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告杨立、陈梅支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以购房价款243733元为基数按照日万分之三标准计算自2017年1月1日起至被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司将办理涉案纳雍县商品房转移登记的有关文书实际交付给原告杨立、陈梅之日止。案件受理费1504元，适用简易程序审理减半收取752元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担。二审中，上诉人提交的不动产权证在一审已经提交质证，不作为新证据认定；上诉人短信截屏拟证明通知买受人提交资料办证的时间。杨立质证称，虽然上诉人已经电话或短信通知，但是应当以签订的协议为准。经审查，该短信截屏真实、合法，与本案有关联性，予以确认。二审查明：上诉人于2019年6月19日取得案涉房屋B4-2栋的初始登记（不动产权证），于2019年10月20日向被上诉人披露该事实，并将就办理转移登记的相关事宜通知被上诉人，并要求被上诉人将相关票据交上诉处扫描，被上诉人未提异议。二审庭询时，上诉人反复强调需要由上诉人代为办理转移登记，杨立未提出异议。一审卷内未见上诉人电话告知被上诉人具备办理转移登记条件的通话录音。其余查明事实与一审相同，二审予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：1、上诉人应否承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约责任？2、一审确定的违约金截止时间是否正确？关于争议焦点一，不动产物权变动的登记生效主义决定了不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明。商品房买卖合同中，出卖人向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋转移登记，均系出卖人应当承担的主要合同义务。逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金条款，作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义，对于不存在利益明显失衡的约定，应予尊重。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，上诉人于2016年12月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，但上诉人于2019年6月19日取得案涉房屋的初始登记，上诉人显然违约，应承担违约责任，上诉人认为被上诉人无实际损失，故其不应承担违约金给付义务的上诉理由不成立。双方当事人约定在约定日期起90日内，上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之五承担违约责任；约定日期起90日以后，被上诉人不退房的，上诉人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向被上诉人支付已交付房价款万分之三的违约金，该违约金条款亦不存在利益明显失衡的情形，上诉人主张应根据公平原则和诚实信用原则，并考虑政府因素对违约金进行调整的上诉主张，二审不予采纳。关于争议焦点二，根据查明事实，双方当事人在《商品房买卖合同》第二十二条中约定由上诉人将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。但在履行合同过程中，在上诉人向被上诉人披露取得涉案房屋的初始登记（不动产权证）等事项过程中，实际上双方已表达了由买受人向出卖人提供相关资料，买受人代为办证的意思。在二审庭询过程中，上诉人反复表明实际是由上诉人代为办证，但杨立并未提出异议，因此，双方已将“共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”的内容变更为由上诉人代为办证。故上诉人无须再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付给被上诉人，因此，综合双方实际履行情况，酌情以通知被上诉人的时间2019年10月20日作为计算违约金的截止时间较为恰当。由于办理文书的实际情况发生变化，一审认定违约金截止时间应计算至上诉人将办理商品房转移登记的有关文书实际交付给被上诉人时不当，二审予以纠正。上诉人认为违约时间应截止于其通知之日，之后其不再承担违约责任的上诉理由成立。综上所述，新鼎公司的部分上诉请求成立，对成立部分予以支持。因二审出现新证据，一审判决认定的违约金计算截止日期应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省纳雍县人民法院(2019)黔0525民初3231号民事判决；二、上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向被上诉人杨立、陈梅支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以购房价款243733元为基数，按日万分之三为标准，自2017年1月1日起计算至2019年10月20日；三、驳回上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司的其他上诉请求；四、驳回被上诉人杨立、陈梅的原审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费752元，由原审原告杨立、陈梅负担120元，由原审被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担632元；二审案件受理费1504元，由上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇二〇年七月十五日法官助理  郭友浪书 记 员  主宏亮