成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初7890号 原告：王学英，女，汉族，1981年12月24日出生，住成都市高新区。 原告：郑方伟，男，汉族，1978年6月24日出生，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：王学英，女，汉族，1981年12月24日出生，住成都市高新区，系郑方伟妻子。 被告：成都森宇实业集团有限公司，住所地成都市双流区。 法定代表人：吴藤伟，总载。 委托诉讼代理人：陈春旭，男，1986年9月6日出生，汉，住四川省平昌县，系该公司员工。 原告王学英、郑方伟诉被告成都森宇实业集团有限公司（以下简称“森宇公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告暨原告郑方伟的委托诉讼代理人王学英、原告郑方伟，被告森宇公司的委托诉讼代理人陈春旭到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 王学英、郑方伟向本院提出诉讼请求：1.判令森宇公司向王学英、郑方伟交付“南湖国际中心一期”2幢1单元15层1504号的房屋，并为王学英、郑方伟办理该房屋的权属证书；2.判令森宇公司向王学英、郑方伟支付逾期交房违约金150000元（自2017年1月1日起暂计算至2019年9月30日），后期违约金以776614元为基数按照万分之五/日计算至实际交付为止；3.判令森宇公司赔偿王学英、郑方伟损失（房屋租金）66600元。事实和理由：2015年2月14日，王学英、郑方伟与森宇公司签订《商品房买卖合同》，购买“南湖国际中心一期”项目商品房（2栋1单元15层1504号房），建筑面积为133.26平方米、套内建筑面积为108.52平方米，房屋总价款776614元。《商品房买卖合同》签订后，王学英、郑方伟按合同约定向森宇公司支付购房款，但森宇公司未按《商品房买卖合同》第十条交付条件（一）款“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”的约定履行交付房屋的义务，也未按照《商品房买卖合同》第十九条第二款约定为王学英、郑方伟办理房屋所有权证。森宇公司的行为已构成违约。虽经多次催告，但森宇公司至今未向王学英、郑方伟交付商品房，致使二人仍需租住房屋，产生了不应有的损失。同时，根据《商品房买卖合同》第十二条约定：“被告逾期交房，应按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。根据《合同法》的相关规定，森宇公司严重损害二人合法利益，特向法院提起诉讼。 森宇公司辩称：对于王学英、郑方伟所称的违约金和损失均不认可。王学英、郑方伟的诉求没有按照合同约定主张，合同对于逾期交房有约定，逾期交房按照合同的约定是双方解除合同并向对方支付总购房款的百分之二作为违约金。我方认为我们应当按照合同第十二条第二款约定终止合同。因此对于王学英、郑方伟提出的后期损失森宇公司也不认可。 本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2015年2月14日，王学英、郑方伟与森宇公司签订《商品房买卖合同》，约定王学英、郑方伟购买森宇公司开发的位于华阳街道××心社区××国际中心××单元××商品房。该套商品房测绘建筑面积133.26平方米，套内面积108.52平方米，公摊面积24.74平方米。房屋总价款776614元。合同第十条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”。合同第十二条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理［（1）和（2））不作累加］（1）逾期在30日之内［该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限］，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金［该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率］，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日［该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五［该比率应当不小于第（1）项中的比率］的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金……”合同签订后，王学英、郑方伟按照约定向森宇公司支付了全部购房款。 2016年12月30日森宇公司向王学英、郑方伟发出延期交房通知书，案涉房屋至今未交付。 庭审中，王学英、郑方伟放弃判令森宇公司交付“南湖国际中心一期”2幢1单元15层1504号房屋，并为王学英、郑方伟办理该房屋权属证书的诉讼请求。王学英、郑方伟称因森宇公司逾期交房，其于2017年5月起即租住他人房屋，并因此支出2017年5月15日至2020年5月14日期间租金共计66550元。 上述事实，有王学英、郑方伟身份信息、森宇公司企业信息、商品房买卖合同、收据、公积金贷款信息、延期交房通知书、租房合同、租金转款凭证及双方当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，王学英、郑方伟与森宇公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。庭审中王学英、郑方伟放弃判令森宇公司立即将南湖国际中心一期”2幢1单元15层1504号房屋交付给王学英、郑方伟，并为王学英、郑方伟办理该房屋权属证书的诉讼请求，是明确处分自己诉权的行为，不违反法律规定，也不损害他人利益，本院予以支持，故对其上述诉讼主张本案中不作审理。双方在合同履行过程中因逾期交房引发本案诉讼，根据在案证据及当事人当庭陈述，本案的争议焦点为：1.森宇公司是否应当承担逾期交房的违约责任；2.合同中约定的关于违约金支付时间的条款是否有效；3.违约金金额如何认定；4.森宇公司是否应赔偿王学英、郑方伟房屋租金损失。本院根据所查明的案件事实，评判如下： 1.关于森宇公司是否应当承担逾期交房的违约责任的问题。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”，王学英、郑方伟已按约向森宇公司支付案涉房屋购房款，森宇公司理应在2016年12月31日前向王学英、郑方伟交付案涉房屋，但截至起诉之日森宇公司逾期未向王学英、郑方伟交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。 2.合同中约定的关于违约金支付时间的条款是否有效的问题。本院认为，“任何人不得从自己的违约行为中获利”系公序良俗的基本内涵，也是公平原则与诚实信用原则的重要内容。任何人从事任何民事活动都应当遵守这一诫命。王学英、郑方伟与森宇公司在《商品房买卖合同》中约定违约金于商品房实际交付之日起15日内支付，房屋未按时交付系森宇公司原因所致。森宇公司应当自违约之日起承担逾期交房的违约责任。如合同约定的违约金在商品房实际交付之日起15日内支付有效，当森宇公司故意长期不交付房屋时，必将导致王学英、郑方伟的损失得不到及时救济。森宇公司的违约行为不但不能够及时得到惩戒，反而会从中获取长期不支付违约金的不当利益。由于商品房买卖合同关于违约金于商品房实际交付之日起15日内支付的约定，系格式条款，违背了公序良俗以及公平与诚实信用的市场交易原则，排除了王学英、郑方伟就其损失及时获得法律救济的权利，故本院根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，依法认定该条款无效。 3.关于违约金金额认定的问题。本院认为，王学英、郑方伟根据合同约定在森宇公司逾期交房后选择继续履行合同，并支付违约金的诉请合法有据，本院予以支持。但诉讼请求应当具体、明确，具有可执行性。王学英、郑方伟诉请违约金系按日计算至实际交房之日，因违约金的数额系随违约行为的连续发生而处于不断变化的状态中，由于王学英、郑方伟诉请的金额不明确，会导致判决生效后无法立即执行，且违约金的主要目的是填补损失，在损失尚未实际发生之时，王学英、郑方伟就将来发生的损失预先提出诉讼请求，缺乏法律依据，故本院对王学英、郑方伟该项诉求仅予以部分支持，违约金仅计算至庭审之日（2019年11月19日），对于森宇公司后续违约行为所产生的违约金，王学英、郑方伟可待损失确定或实际交房后，另行提起诉讼，主张权利。此外，庭审过程中，森宇公司提出违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而王学英、郑方伟主张的逾期交房违约金系按房屋总价的日万分之五计算，该金额明显高于其主张的房屋租金损失，本院兼顾合同履行情况、森宇公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定森宇公司应承担的逾期交房违约金计算标准为房屋总价的日万分之三。故本院确认森宇公司应承担的逾期交房违约金为245332.36元（776614元×1053天×0.0003/天）。 4.关于森宇公司是否应赔偿王学英、郑方伟房屋租金损失的问题。本院认为，对于森宇公司逾期交房的违约行为，已通过向王学英、郑方伟支付违约金的方式承担违约责任，且违约金的计算标准已酌情考虑了森宇公司逾期交房给王学英、郑方伟造成的包括房屋租金损失在内的损失，因此，不应再单独就租金损失进行赔偿，故对王学英、郑方伟要求森宇公司赔偿房屋租金损失66600元的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都森宇实业集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王学英、郑方伟逾期交房违约金245332.36元； 二、驳回原告王学英、郑方伟的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2275元，由被告成都森宇实业集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 李兴萍 二〇二〇年七月十七日 法官助理 黄 黎 书 记 员 夏 东