云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终504号上诉人（原审被告）：云南保鼎聚房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：915305240546538757。住所地：云南省保山市昌宁县田园镇宁和苑住宅小区会所二楼。法定代表人：裴文会，该公司经理。委托诉讼代理人：丁懿、万春显，云南晨宇律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：屈丹丹，女，1982年7月27日生，汉族，吉林，研究生，公务员，住昌宁县。上诉人云南保鼎聚房地产开发有限责任公司（以下简称保鼎聚公司）与被上诉人屈丹丹商品房销售合同纠纷一案，不服保山市昌宁县人民法院（2020）云0524民初329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人保鼎聚公司的委托诉讼代理人丁懿、万春显，被上诉人屈丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保鼎聚公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；二、本案一二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一、被上诉人自始未向上诉人交齐办证所需材料和代办费，一审对此关键事实认定错误。根据双方签订的《合同补充协议》第二项的约定和《不动产登记暂行条例》第十六条的规定，上诉人如果要为被上诉人代为办证，则至少需要被上诉人提供登记申请书、身份证明材料、授权委托书等材料以及交纳代办费。然而，被上诉人至今未向上诉人提供前述资料，致使上诉人无法代为办证。同时，委托代为办证，必然发生代办费用，被上诉人主张已交纳代办费，但未提交收据或发票证实该主张。一审判决仅仅以被上诉人交纳了维修基金、房屋契税为由，罔顾被上诉人未提交相关材料的客观事实，草率认定上诉人违约，明显属于遗漏重要事实，最终导致判决错误；二、一审中上诉人辩称，被上诉人未能举证证明曾向上诉人提交了办证所需的齐全材料和交纳代办费用，也未予说明提交办证材料的过程，但一审判决对该关键性问题未予以回应及说理，忽略了上诉人的该主张，认定事实明显不当；三、本案存在情势变更情形。在2016年《不动产登记暂行条例》颁布实施前，按照昌宁县当地房地产开发及办理权证政策的惯例，与本案同类的商品房虽然在通过招拍挂取得土地使用权时为住宅用地，但在办理土地使用证和房产证时则分开处理，即土地使用证仍然按土地性质办理为住宅用地，房产证则根据实际规划用途办理商铺的房产证，上诉人对案涉小区的开发当时也是沿用该模式。2016年《不动产登记暂行条例》颁布实施以后，不再允许分开办理土地证和房产证，而是统一办理不动产登记证。这样，原来规划为住宅用地，实际涉及商业用途的部分就存在房地用途不一致，无法办理产权证的情形，昌宁县十余家房企都面临同样的困境。对此，地方政府一直在积极协调解决，但因各种政策衔接的问题，一直到近期才确定了具体的解决方案。本案涉及的房产于2016年之后交付，在地方政府方案明确之前，即使被上诉人交齐了约定的办证材料，客观上也不能办证，这属于新法规出台后与当地政策执行之间产生的冲突，完全符合情势变更的情形，不属于上诉人的过错，不应当由上诉人承担责任。被上诉人屈丹丹辩称：上诉人的上诉请求无事实和法律依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，希望二审法院维持原判，驳回上诉。本案不能办证的原因在于上诉人改变土地用途所致，被上诉人自2017年开始每年至少三次到上诉人公司要求办证，得到的答复是上诉人正在与政府相关部门协调，被上诉人听候通知。2020年4月7日，上诉人才通知被上诉人交纳办证所需的四种材料，不是被上诉人不及时提交材料，是上诉人根本没有通知交材料，本案一审判决作出之前上诉人都没有通知提交材料，被上诉人起诉完全是被逼无奈之举；本案也不存在情势变更的情形，2016年至2020年，上诉人以各种理由拖延不办理产权证，其根本原因在于利益驱动，其不想补缴土地用途变更后的差价，直到政府调整了相关费用后，上诉人才补缴相关费用，该情形更本不属于情势变更的事由，上诉人的该上诉理由不能成立。被上诉人屈丹丹一审诉讼请求：1、判令保鼎聚公司为其办理不动产登记证；2、判令保鼎聚公司支付计至2020年3月2日止的逾期办理不动产登记证的违约金359816元；3、判令保鼎聚公司承担从2020年3月3日起至交付不动产登记证时止的违约金；4、本案诉讼费用由保鼎聚公司承担。一审法院认定事实：2016年6月3日，屈丹丹向保鼎聚公司支付164万元（其中50万元向中国农业银行股份有限公司昌宁县支行贷款）用于购买保鼎聚公司开发建设的宁和苑小区第2幢2016号房。商品房购销合同中明确约定：“甲方应于2016年8月31日前交房，乙方应提供相关齐全的资料及政府规定承担有关税费，甲方应在房屋交接后180个工作日内办妥乙方的房屋所有权证”。屈丹丹分别于2016年6月8日和2016年7月4日支付该房屋契税及维修基金，并敦促保鼎聚公司早日办理房屋所有权证。因保鼎聚公司在开发建设过程中，改变土地用途，原土地用途为“城镇住宅用地”，在开发过程中，保鼎聚公司将临街规划为商住楼，导致案涉房屋无法办理产权登记。2018年12月29日，昌宁县国土资源局、昌宁县住房和城乡建设局联合发文，对全县部分房地产开发项目中存在土地批准用途与房屋规划用途不一致，导致不能正常进行不动产登记的问题，提出处理意见，要求根据云南省国土资源厅《关于解决不动产统一登记若干问题的指导意见（试行）》（云国土资【2018】14号），房屋规划用途与土地批准用途不一致的，应在完善有关用途变更手续，取得一致后再予登记。2020年1月14日，昌宁县自然资源局向各房地产开发企业发出“关于解决房地产项目房地用途不一致的商品房无法开展不动产登记的通知”，通知要求房地产公司应根据房屋规划用途变更土地用途，补缴土地出让金，房地用途一致后予以登记，要求在2020年1月20日完成土地出让金补缴。屈丹丹接房和交清相关税费后，多次与保鼎聚公司交涉办证事宜，均无果。一审法院认为：案涉《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，对当事人均具有约束力，双方应按约定全面履行合同。双方在《合同补充协议》中约定，“乙方委托甲方办理权证，乙方应提供相关的齐全资料及政府规定承担有关税费和代办费后，并在房屋交接后180个工作日内办妥乙方的房屋所有权证，办理房屋所有权证后180个工作日内办妥乙方土地使用权证”，屈丹丹接房和交清相关税费的日期为2016年7月4日，按约定，被告应在2017年1月4日前为原告办理房产证，在2017年7月4日前为原告办理土地使用证。因不动产登记政策发生变动，2016年1月1日起实行两证合一的登记方式，因此，按双方约定，保鼎聚公司最迟应在2017年7月4日前为原告办理产权登记，超过此时间即为违约，逾期天数计至2020年3月2日应为27月又26天，共计836天。另外，从政府采取的一些补救措施来看，案涉房地产不能办证是保鼎聚公司改变土地用途，将临街规划为商住楼，又不及时补交土地费用所致，不属不可抗力和情势变更，责任也不在屈丹丹一方。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故对屈丹丹要求为其办理产权登记证并承担违约责任的请求该院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难确定的，可以依照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算。2003年中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发【2003】251号）写明:逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的借贷款利率水平上加收30%-50%。因此，对屈丹丹要求按日息0.02%的标准计算违约金的主张，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、限被告云南保鼎聚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后30日内为原告屈丹丹办理宁和苑小区第2幢2106号房的不动产产权证。二、由被告云南保鼎聚房地产开发有限公司在判决生效后30日内支付给原告屈丹丹2020年3月2日止的违约金人民币274208元。三、由被告云南保鼎聚房地产开发有限公司以原告屈丹丹支付的购房款1640000元为基数、日息为0.02%的标准，支付从2020年3月3日至交付给原告不动产权证时止的违约金。四、驳回原告屈丹丹的其他诉讼请求。二审审理期间，上诉人向本院提交如下证据：一、2020年1月13日《昌宁县人民政府关于解决昌宁县房地产开发项目中房地用途不一致的商品房无法开展不动产登记事项专题会议纪要》，欲证实：不动产登记中心成立之前，昌宁县房地产项目客观上存在土地规划用途与实际用途不一致的情况，《不动产登记条例》实施后，土地用途不一致的项目无法办理不动产登记证，昌宁县人民政府于2020年1月召开专题会议细化了具体的处理方案；二、昌宁县自然资源局作出的《关于解决房地产开发项目房地用途不一致的商品房无法开展不动产登记的通知》，欲证实：根据证据一中的会议纪要，昌宁县自然资源局于2020年4月12日下发通知，要求房地产企业根据房屋规划补缴土地出让金，房地用途一致后予以登记；三、《中华人民共和国国有土地使用权证》《中华人民共和国房屋所有权》，欲证实2016年不动产登记合一之前，房地用途不一致的情况下采取分别办证的做法。经质证，被上诉人认可以上证据的真实性，但对证明目的不予认可，认为2016年土地证、房产证两证合一后，对于土地性质变更的，相关部门已经制定出具体的补缴土地出让金的标准，而非上诉人主张的补缴无门，现在的补缴标准对上诉人来说已经是最大的减免。本院认为，上诉人提交的以上证据能够证实案涉商铺未能按期办证，除国家政策调整的原因之外，还包括地方政府及相关部门未能及时制定相匹配的措施，致使国家政策难于细化并实施，案涉商铺延迟办证存在一定程度上的不可抗力因素。为查明案件事实，本院依职权向保山市昌宁县住房与城乡建设局调取《证明》一份，该《证明》载明：“昌宁县住房与城乡建设局于2017年10月10日收到云南保鼎聚房地产开发有限公司《关于昌宁县宁和苑项目土地性质的联系函》，对接事项为请求各相关部门帮助解决项目沿街土地用地性质变更事宜。”经质证，上诉人认为该证据客观反映了自2017年10月之后公司积极与政府及相关部门沟通协商土地性质变更事宜，公司在此之后不存在违约行为；被上诉人屈丹丹认为，该证据仅表明昌宁县住房与城乡建设局于2017年10月10日收到上诉人递交的联系函，且联系函系上诉人自己单方制作，上诉人从未将不能办证原因告诉业主，联系函的内容已表明上诉人已构成违约。本院认为，以上《证明》能够证实上诉人曾于2017年10月10日向政府职能部门申请解决土地性质变更的事宜，故对该证据本院予以采信。二审审理期间，被上诉人未向本院提交证据。上诉人对一审认定事实持有异议，异议主张与上诉状陈述的内容一致；被上诉人对一审认定事实不持异议。本院经审理查明，2017年10月10日，上诉人制作《关于昌宁县宁和苑项目土地性质的联系函》，并于同日抄报昌宁县人民政府、昌宁县住房和城乡建设局，请求昌宁县人民政府协调原国土资源局及相关部门办理案涉“宁和苑”项目沿街土地性质变更问题。其余二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点归纳为：案涉商铺未能按合同约定的期间办理不动产登记证是否应完全归责于上诉人？上诉人是否应当支付逾期办理不动产登记证的违约金？本院认为，关于争议焦点一，上诉人作为建设单位，未经批准改变土地用途，土地用途改变后也未及时补缴土地出让金，导致所建商铺无法办理不动产登记证，其主观上存在过错。本案中同样存在地方政府监管不到位，及地方政府遇国家法律法规变更不能及时出台相对应的配套措施等因素，故不应将未能如期办理不动产登记证的结果全部归结于上诉人一方。关于争议焦点二，上诉人未按照合同约定的期限办理不动产登记证已构成违约，因双方未约定逾期办证违约金，故上诉人应当依照法律规定承担违约责任。但结合本案的事实看，上诉人客观上也在积极与政府相关部门沟通协调，积极弥补过错，现已全额补缴土地出让金，已具备办理不动产登记证的条件，含被上诉人在内的部分业主已经办妥不动产登记证，故其违约责任应当部分减轻。综合本案实际及合同约定的办证期限，上诉人承担逾期违约金的天数调整为2017年7月5日至2017年10月10日，共计98天，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，逾期违约金计算为1640000元×0.02%×98天=32144元。一审判决适用法律正确，但认定事实及违约天数部分不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持云南省昌宁县人民法院（2020）云0524民初329号民事判决第一项、第四项；二、撤销云南省昌宁县人民法院（2020）云0524民初329号民事判决第二项、第三项；三、由上诉人云南保鼎聚房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人屈丹丹延迟办证违约金32144元（1640000元×0.02%×98天）。二审案件受理费6698元，由上诉人云南保鼎聚房地产开发有限责任公司负担；一审案件受理费按一审判决负担。本判决为终审判决。审判长  何延武审判员  刘光好审判员  杨明朗二〇二〇年七月三十一日书记员  邱建军