江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终1554号 上诉人（原审原告）：南通百安居商业企业管理有限公司，住所地江苏省启东市汇龙镇中央路中路715号。 法定代表人：查秀文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：施春华，该公司职员。 委托诉讼代理人：杨中伟，江苏扬子江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙锡康，男，1972年12月14日生，住江苏省如东县。 委托诉讼代理人：王成，江苏东疆律师事务所律师。 原审第三人：启东亿星家居有限公司，住所地江苏省启东市汇龙镇亿丰商城B区（2号楼）商铺1011、1012、1013号。 法定代表人：赵美军。 上诉人南通百安居商业企业管理有限公司（以下简称百安居公司）因与被上诉人孙锡康及原审第三人启东亿星家居有限公司（以下简称亿星家居）房屋租赁合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2019）苏0681民初5453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 百安居公司上诉请求：1.撤销原判；2.依法判决孙锡康向百安居公司支付展位租金和商场运营管理综合费用181121.92元、物业费22648.24元、空调费6315.92元、违约金44250元，合计261952元；3.解除百安居公司与孙锡康签订的《展位租赁合同》，并判决孙锡康赔偿百安居公司损失88500元；4.一、二审受理费由孙锡康承担。事实和理由：1.一审认定孙锡康已结清租赁期间的展位综合费有误。第一，百安居公司与孙锡康签订的《展位租赁合同》合法有效，理应作为双方结算综合费用的依据，展位租金和商场运营管理的综合费用每月50元/㎡，月合计14750元。从2018年1月1日起计算至2019年7月10日，该展位综合费用为269621.92元，顾美菊已交88500元，尚欠181121.92元。即使按一审算至2018年12月底，展位综合费用应为177000元，孙锡康尚欠88500元。第二，孙锡康没有全面履行合同，不能享受综合费用的折扣优惠。一审按照合同内优惠后第一年实际支付综合费用合计88500元计算综合费用缺乏合同依据。第三，孙锡康逾期交纳综合费用，构成违约，百安居公司有权取消其综合费用折扣优惠，要求其按照合同约定每月50元/㎡的租金标准交纳综合费用。2.一审认定孙锡康于2018年12月底退场有误。孙锡康至今没有按照其与亿星家居签订的《启东月星家居商场管理合同》规定的退场程序退场，其租用的展位至今尚未交付百安居公司或亿星家居。3.一审认定案涉《展位租赁合同》于2018年12月协商解除有误。亿星家居总经理张志忠与孙锡康协商结清费用，方可退场是双方约定的解除合同条件，但至2019年7月10日百安居公司向一审法院提起诉讼时，孙锡康没有依照《展位租赁合同》结清费用，该解除合同的条件尚未成就。4.顾美菊作为违约方无权行使法定解除权，即使允许其以承担违约责任和赔偿损失为代价取得合同解除权，一审法院依法应当支持百安居公司要求其支付违约金和赔偿损失的诉讼请求。亿星家居总经理张志忠要求孙锡康“结清费用，方可退场”，也是向其催收欠费的意思表示，并未放弃追究其违约责任。5.孙锡康应当承担按租赁展位面积分摊空调费用，一审驳回百安居公司按照合同支付空调费用的诉请有失公允。 孙锡康答辩称，被上诉人于2018年1月1日正式营业，同年12月31日离场，离场时展位综合费用已全部结清。双方存在的展位租赁关系在被上诉人按照规定撤场时已经协议解除，被上诉人不构成违约。如未完成规定程序，商场管理人员及保安均不会放行。2018年的空调费及物业费均包含在综合管理费中，并未单独交纳。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 亿星家居未作述称。 百安居公司向一审法院起诉请求：1.判令孙锡康支付展位租金和商场运营管理费等综合费用181121.92元、物业费22648.24元、空调费6315.95元、违约金44250元，合计261952元；2.本案诉讼费用全部由孙锡康承担；3.解除百安居公司与孙锡康签订的《展位租赁合同》；4.孙锡康赔偿损失88500元。 一审法院认定事实：2013年6月1日，以上海亿丰企业（集团）启东投资有限公司（以下简称亿丰启东公司）为甲方，百安居公司为乙方，订立《亿丰商城租赁管理合同》约定，就甲方将其购买的启东中央河中路××号××商城××号楼、××号楼的商铺租赁给乙方经营管理，即由乙方统一招商、经营管理。 在设立亿星家居前，张志忠代表百安居公司及亿星家居与孙锡康等承租人进行交涉、订立意向协议等。2017年8月29日，张志忠以启东月星家居广场为名义（实为百安居公司）作为甲方，周家公馆（欧阳红）品牌（代表：孙锡康）为乙方，签订《展位租赁意向协议》一份，协议约定乙方自愿向甲方预定位于启东市和平北路与中央大道交汇处（奥邦广场）的启东月星家居广场内××层××的展位；乙方意向承租面积为295平方米，乙方应向甲方交纳定金20000元。本协议内容仅为品牌预定依据，待订立《展位租赁合同》后，定金自动转为首期综合费用和质量保证金。意向协议还就其他事项作了约定。意向协议还就其他事项作了约定。甲方由张志忠签字，乙方由孙锡康签字。孙锡康租赁期间，经营管理由亿星家居实施，包括收取房租等各项费用。案涉商铺均由亿星家居实施统一经营管理，平时的卫生、安全、房屋租金的收取均有其负责。 意向协议签订后，孙锡康于2017年9月21日向亿星家居交纳了20000元定金，百安居公司向孙锡康交付了租赁场所，孙锡康于随后进入案涉租赁场所，并于2018年1月正式营业。 2018年1月27日,孙锡康向亿星家居交纳综合费用30000元（转入20000元、刷卡10000元）；2018年2月4日，亿星家居向孙锡康出具收据将定金20000元转化为综合服务费；2018年6月18日，孙锡康向亿星家居交纳综合费用38500元；至此，孙锡康应交纳的2018年1月至12月的综合费用88500元（30000元+20000元+38500元）已全部结清。 2018年8月24日，孙锡康在以亿星家居为甲方，孙锡康为乙方，《启东月星家居商场管理合同》的格式合同上签上“孙锡康2018年8月24日”。 2018年8月26日，以百安居公司为甲方、孙锡康为乙方，第三人亿星家居为丙方，签订合同编号为QDYX-049《展位租赁合同》，约定孙锡康承租百安居公司经营管理的亿丰商城××号楼××号展位经营“欧阳红”品牌家具，委托丙方为管理人对商场进行管理并代为行使出租人的相关权利。该展位计费面积为295平方米。租赁期限3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。该展位综合费（包含租金和商场运营管理费）为50元/平方米/月，月合计人民币14750元。并约定在孙锡康能完整履行本合同的情况下给予一定的折扣优惠，即优惠后第一年支付综合费合计人民币88500元，第二年支付综合费合计人民币103250元，第三年支付综合费合计人民币132750元。物业管理费在合同期内第1年减免，第2年起按照亿丰商城其他馆的物业收费标准及缴纳方式支付。并在合同签订之日起5日内向原告一次性缴纳商品服务质量保证金计人民币14750元。合同还约定：综合费用按每年为一个结算期，先付后用，第一年综合费于该合同签订之日起5日内支付，以后每期综合费用于下一个结算期开始之日前15日一次性支付。如逾期每日按逾期应付金额加付0.5%滞纳金。如孙锡康拖欠综合费用、物业管理费及其他费用超过1个月或未交纳或补足质保金达30日，百安居公司有权取消给予孙锡康的各种优惠，并有权单方解除本合同。合同约定，孙锡康经营管理由亿星家居实施，包括收取房租等各项费用。案涉商铺由亿星家居实施统一经营管理，平时的卫生、安全、房屋租金的收取均由其负责。 2018年12月，孙锡康因生意清淡，准备停止经营考虑退场，并按亿星家居的要求向亿星家居提出申请，亿星家居认为，根据约定，提前退场需前3个月提出申请，于是，孙锡康向亿星家居申请，随后，亿星家居负责人同意，并明确结清费用，方可退场，孙锡康随即退场。 另查明，亿星家居由亿丰启东公司出资成立，经营范围：家居用品、日用百货、珠宝首饰、工艺品、家用电器、建筑装潢材料、五金、体育用品、文具用品、电子产品、电子元器件、通讯设备、计算机销售，策划创意服务，物业管理服务，自有房屋租赁等。受百安居公司委托，根据《启东月星家居商场管理合同》实施对案涉商铺管理。 再查明，补充签订的《启东月星家居商场管理合同》第16页显示：“十、退场程序1、提前三个月书面申请，由招商部审核，总经理（或第一责任人）签字、填写退场程序表，交清欠费、交足商品服务质量保证金。3、…4、…”。 一审法院认为，百安居公司与亿丰启东公司订立《亿丰商城租赁管理合同》，取得了案涉房屋的出租权。故百安居公司、孙锡康之间，虽仅订立了意向协议，但随之孙锡康实际进场承租案涉铺面经营，并支付了综合管理费用（租金），且之后补充签订《展位租赁合同》、《启东月星家居商场管理合同》，可以认定双方之间的租赁合同成立且有效。根据委托关系，亿星家居有权对案涉商铺的经营权进行管理、收费等。故亿星家居的负责人的行为可以认定系百安居公司的行为，既然在撤场的时候已明确，结清费用，方可撤场。现孙锡康已交清了2018年约定的综合费用，并于2018年年底退场，符合约定退场条件。 关于百安居公司主张的综合费，因孙锡康已将2018年的综合费结清，不存在结欠综合费用的情况，故对该项请求不予支持。 关于百安居公司主张的物业费，《展位租赁合同》明确，2018年的物业费免收，孙锡康于2018年年底经批准同意撤场，故对该请求不予支持。 关于百安居公司主张的空调费电费。其仅提供了空调费公示表，补充调查时，其提供了自制的中央空调主机部分每日电量汇总表、A、B区电费统计表，孙锡康否认，百安居公司提供的证据无法证明空调费用的真实性。故对该主张不予支持。 关于百安居公司要求解除其与孙锡康签订《展位租赁合同》，因孙锡康经亿星家居的负责人明确交清费用，同意撤场。至于亿星家居，百安居公司委托其对案涉商铺进行管理，受托人与孙锡康结算费用解除合同，效力当然及于百安居公司。孙锡康已交纳了2018年的综合费用，并于2018年年底退场。可以认定，三方之间的租赁合同已经解除，现百安居公司提出解除合同，不再支持。 关于百安居公司主张违约金和赔偿损失，因本案经亿星家居时任负责人同意退场，三方对租赁合同进行了重新约定。可以认为租赁合同已解除，所涉租金等已结清，孙锡康不存在违约行为，故百安居公司主张违约金和赔偿损失诉请，不予支持。 关于百安居公司提出亿星家居的职权范围，在补签的《启东月星家居商场管理合同》已由明确，百安居公司提出亿星家居没有此权限的理由不能成立。 亿星家居经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自身诉讼权利的放弃，但不影响本院在查明事实的基础上依法作出公正判决，由此可能给亿星家居带来不利的法律后果依法由其自行承受。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决驳回百安居公司的全部诉讼请求。案件受理费5230元，由百安居公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.双方展位租赁合同是否已解除，是协商一致解除还是孙锡康单方解除；2.孙锡康应交付的租金和管理综合费用如何认定，是否已交清上述费用包括空调使用费；3.百安居公司主张解除合同的损失能否支持。 关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方当事人可以主张解除合同。双方一致陈述孙锡康退租的原因是因其生意清淡，这本是孙锡康自身的经营风险，孙锡康无权以此为由主张单方解除合同。孙锡康向商场管理人提出撤场申请并得到准许。此后，孙锡康陆续将家具、装修物品从商场拆除并搬离。百安居公司辩称张志忠与孙锡康协商结清费用，方可退场不代表其同意解除合同，对该意见本院认为，案涉商场是具有一定规模的家居商场，对货物进出有严格的管理制度，双方签订的《启东月星家居商场展位商（承租人）管理规定》中对此有详细规定。孙锡康拆除、搬离家具及装修物品耗时几天，亿星家居作为商场的经营管理人对此不可能不知情，孙锡康撤场时亦告知相关管理人员，并顺利搬离商场，商场方从未加以阻拦，表明亿星家居已同意孙锡康的撤场申请，双方就孙锡康提前退租已达成一致。因此认定双方协商一致解除租赁合同符合本案实际情况。 关于争议焦点2，百安居公司、孙锡康、亿星家居三方签订的展位租赁协议第七条第1款约定：协商一致，可以解除展位租赁合同。第2款约定：如因一方违约导致合同提前终止，甲方除追究乙方的违约责任外，有权取消给予乙方的折扣优惠、展位租赁费、物业管理费和运营管理费减免优惠及其他优惠，并要求乙方立即补交所优惠的金额。百安居公司上诉主张孙锡康违约导致合同提前终止，不应享受租金等减免优惠，按合同约定其尚欠费用未结清。本院认为，如前所述，孙锡康与亿星家居是协商一致解除合同，不应适用合同第七条第2款的约定，双方合同中并未约定协商一致解除时取消各种优惠减免，故一审对各项费用的计算并无不当。关于空调费用的问题，亿星家居提供的2018年度空调费公示是在2019年5月14日作出，此时孙锡康已离场，百安居公司认为孙锡康对该公示未提异议即视为认可的意见不能成立。加之百安居公司主张空调费只提供了其自行统计的表格，未提供其他证据佐证，故一审对空调费用未予支持亦无不当。 关于争议焦点3，百安居公司主张的损失系建立在孙锡康违约导致合同解除的前提之下，本院已认定孙锡康与亿星家居系协商一致解除合同，百安居公司主张损失的前提不存在，其主张不应支持。 综上，百安居公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5230元，由上诉人南通百安居商业企业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 曹 璐 审判员 陆海滨 审判员 高 雁 二〇二〇年七月二十八日 书记员 张佳琦