内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终2481号上诉人（原审被告）：赵淑艳，女，1955年3月10日出生，汉族，居民，住内蒙古自治区宁城县。委托诉讼代理人：徐向峰，内蒙古大宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滕秀菊，女，1962年11月19日出生，汉族，居民，住内蒙古自治区宁城县。委托诉讼代理人：姜作霖，马淑英，内蒙古全兴律师事务所律师。上诉人赵淑艳因与被上诉人滕秀菊房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区宁城县人民法院作出的(2019)内0429民初5003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人赵淑艳上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、在2019年9月24日，上诉人与被上诉人签订合同后，被上诉人一直居住使用房屋。在上诉人多次要求其搬出的情况下，至今仍然居住在涉案房屋。2019年10月1日双方产生纠纷就是因为上诉人要求被上诉人立即腾退房屋从而引发的矛盾。至于上诉人拖欠40万元购房款的事实，因为支付涉案房屋的价款与合同约定的数额不同，这是后期协商的结果，即一个月内付清尾款。其后上诉人在2019年9月26日、27日支付其尾欠款100万元，剩余尾款在银行办理借贷过程中，直至2019年10月17日被人民法院裁定停止向被上诉人支付剩余尾款40万元。2019年10月22日贷款办理下来后上诉人按着裁定书的要求将40万元交到了宁城县人民法院的执行局账户内，上诉人在履行合同的过程中没有过错。二、人民法院判决案件应以查明的事实作为裁判依据。审理过程中不能将已经履行完毕的案件推翻重新审理，这一做法违背法理。上诉人在2019年10月22日就已经将剩余40万元尾款交到法院执行局，该40万元已经由执行局作为被执行人其他案件的执行标的款予以执行。至此，上诉人已经支付了全部尾款。一审法院在2020年3月27日作出解除合同的判决不但违反法律规定，更是显示公平。三、上诉人已经向被上诉人支付了全部价款，即使在本案立案之前上诉人也支付了310万元，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第36条：“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”，本案中被上诉人要求解除合同的本质就是主张房屋归其所有，在上诉人支付被上诉人买卖价款已达88.57%的情况下，一审法院还判决解除合同有违法律规定。四、关于违约金，一审法院判决解除合同并判决上诉人支付违约金不合情理。被上诉人没有立即交房并继续占有房屋也是违约行为。被上诉人滕秀菊答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该予以维持。事实与理由：一、上诉人与被上诉人在合同中约定的交易价款为350万元，被上诉人签订合同的目的在于获得350万元的房屋价款。上诉人却以已经全部履行完毕为由，拒绝继续履行应付的40万元。上诉人的赖账行为导致被上诉人不能实现获得350万元价款的合同目的。因此一审法院判决解除合同符合法律规定。二、被上诉人起诉后，上诉人依据裁定书的协助执行行为不能抵销上诉人拒付40万元的事实。上诉人赖账在前、法院止付裁定在后，所以法院的执行措施不能改变已经存在的事实。即上诉人在起诉前谎称已经付清所有房款，企图达到少交40万元的目的。三、上诉人与被上诉人在合同中约定的违约金，不违反法律规定，一审法院判决上诉人支付违约金并无不当。滕秀菊向一审法院起诉请求：一、依法解除滕秀菊、赵淑艳2019年9月24日签订的《商厅买卖合同》，由赵淑艳承担200000元违约金。二、判令赵淑艳交还滕秀菊向开发公司交付定金200000元的收据。一审判决查明，滕秀菊、赵淑艳系朋友关系。2019年9月24日,滕秀菊、赵淑艳签订《商厅买卖合同》，合同约定滕秀菊将购买的铁西物流园区二期2#104、105号商品房一梯四层，建筑面积均为333.68㎡(房屋面积应当以实际测量及发证数字为准)转让给赵淑艳，赵淑艳购买后享有该楼房的永久性所有权及使用权(包括室内的所有财产)。因该商厅滕秀菊只向卖楼方宁城县宏达建筑工程有限公司交纳定金200000元（含赵淑艳50000元），其余楼房价款未交付，双方约定楼房价款由赵淑艳直接向开发商支付，赵淑艳向滕秀菊支付购买该商厅的装修成本价格款3500000元。另赵淑艳在同一地段也购买了一处商厅，赵淑艳装修期间，滕秀菊为其垫付装修费135000元。同时滕秀菊欠赵淑艳借款本金及利息合计2240802元。滕秀菊、赵淑艳将滕秀菊欠赵淑艳的借款本息及滕秀菊为赵淑艳垫付的装修费用加减抵销后，赵淑艳再给付滕秀菊1394198元。合同同时约定：赵淑艳在签订本协议时再付滕秀菊1394198元（后双方认可口头确定该价款变更为1400000元）,滕秀菊交付的定金由滕秀菊自行收回。赵淑艳在签订本协议时滕秀菊立即将该房屋交付给赵淑艳。违约责任约定为：如任何一方原因导致本合同不能实现合同目的，违约方应当向守约方支付违约金200000元。合同签订后，滕秀菊协助赵淑艳在宁城县农村商业银行桥东分理处办理贷款，2019年9月26日、27日赵淑艳通过银行转账支付给滕秀菊女儿赵俏蕾1000000元，另外400000元价款未给付滕秀菊。2019年10月1日滕秀菊、赵淑艳因交付房屋及给付剩余房款事宜发生纠纷，赵淑艳称剩余价款已给付滕秀菊，并于当晚将滕秀菊转卖给赵淑艳的铁西物流园区二期2#104、105号商品楼上锁。为此滕秀菊向宁城县天义镇铁西派出所报警，并将商品楼收回。2019年10月2日，派出所干警对原、赵淑艳进行了询问，赵淑艳在公安询问笔录中说明，“滕秀菊的两个大厅卖给我了，她当天晚上告诉我她用钱我转给她20000元，第二天我又通过银行给她转了980000元，第三天的时候我又在车上给了她400000元的现金，我把钱都给她以后，昨天晚上我和她在她的饭店里面吵吵了几句，吵吵完以后我来气了，我就把两个大厅的门锁上了”。由于赵淑艳未给付滕秀菊剩余400000元房屋买卖款，并说明已给付了滕秀菊剩余房款400000元，滕秀菊以不能实现合同目的为由于2019年10月12日起诉赵淑艳，要求依法解除滕秀菊、赵淑艳2019年9月24日签订的《商厅买卖合同》，由赵淑艳承担200000元违约金，赵淑艳交还交付定金200000元的收据。另查明：2019年10月17日，宁城县法院向赵淑艳下达了（2019）内0429执2729号执行裁定书，裁定赵淑艳停止向被执行人滕秀菊支付购买宁城县铁西物流园区二期2#104、105号商厅尾款400000元。2019年10月22日赵淑艳将应支付给滕秀菊的400000元购楼款按照裁定书要求存入宁城县法院账户内。庭审中，赵淑艳认可尚欠滕秀菊的楼房款400000元未给付滕秀菊，只是因为滕秀菊、赵淑艳发生纠纷，在纠纷时以及在派出所笔录中说尚欠400000元楼房款已给付滕秀菊是“气话”。一审法院认为，滕秀菊、赵淑艳签订的《商厅买卖合同》，系双方当事人真实意思表示。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百五十九条规定，买受人应当按照约定的数额支付价款。本案中滕秀菊、赵淑艳在履行《商厅买卖合同》过程中，虽然合同约定了“赵淑艳在签订本协议时给付滕秀菊价款1394198元（后变更为1400000元），滕秀菊立即将该房屋交付给赵淑艳”的条款。但合同签订后，滕秀菊未要求赵淑艳立即付清房款，赵淑艳也没有立即要求滕秀菊交付房屋。赵淑艳给付滕秀菊1000000元房款后，滕秀菊、赵淑艳因给付剩余房款及交付房屋发生纠纷，在纠纷过程中，赵淑艳说剩余的400000元房款已给付滕秀菊，同时赵淑艳未经滕秀菊同意将转让房屋上锁，滕秀菊报警后，赵淑艳在派出所仍坚持说已在签订合同后的第三天在车上给付了滕秀菊400000元的现金，导致滕秀菊以合同目的不能实现为由起诉要求解除合同。本案赵淑艳未支付剩余房款却称已支付剩余房款，应视为拒绝履行合同约定数额支付房款之行为，违反了合同法遵循诚实信用原则，已构成了违约，根据合同法第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故滕秀菊的诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，滕秀菊应将赵淑艳支付的购房款返还给赵淑艳，同时赵淑艳应将滕秀菊交付给赵淑艳的定金发票交还给滕秀菊。滕秀菊提起诉讼后，赵淑艳虽按照法院下达的裁定书要求将剩余400000元房款存入了法院账号，庭审中赵淑艳也认可了剩余400000元房款未给付滕秀菊，说已给付是“气话”，但该行为系在滕秀菊起诉解除合同立案之后，故赵淑艳的该辩解法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百五十九条的规定，一审法院判决：一、解除滕秀菊与赵淑艳签订的《商厅买卖合同》，滕秀菊返还给赵淑艳购房款1000000元；二、赵淑艳支付滕秀菊违约金200000元；三、赵淑艳返还滕秀菊向宁城县宏达建筑工程有限公司交付定金的发票一枚。本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致，二审直接予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人赵淑艳与被上诉人滕秀菊之间签订的商厅买卖合同是否应予以解除；2、上诉人是否应向被上诉人支付违约金20万元。关于商厅买卖合同是否应予解除，滕秀菊以合同目的不能实现为由起诉要求解除合同，赵淑艳称其已经将涉案房屋的剩余价款40万元转入宁城县人民法院的指定账户，已经履行了合同项下的全部义务，双方当事人签订的买卖合同合法有效，合同目的可以实现，一审法院判决解除合同没有法律依据。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，该条款的适用是以债务人的违约行为构成根本违约或者造成合同目的落空为前提。本案中，双方签订的买卖合同中约定房屋转让价格为350万元，抵顶借款及利息2240802元，赵淑艳在签订本协议时再付滕秀菊1394198元（后双方认可口头确定该价款变更为1400000元）。同时约定在签订本协议时滕秀菊立即将该房屋交付给赵淑艳。滕秀菊签订合同目的是转让房屋所有权，抵销债务后再取得140万元价款。签订合同后抵销滕秀菊欠赵淑艳224万余元债务，第二天赵淑艳给付滕秀菊100万元，赵淑艳已经履行了大部分的付款义务，之后双方对于交付剩余房款和交付房屋没有明确约定。在滕秀菊起诉后赵淑艳又按照法院下达的裁定书将剩余40万元房款存入了法院账户，已不存在未履行债务的情形，一审法院在上诉人已经全部履行债务、合同目的已经实现的情况下，再以合同目的不能实现为由判决解除双方之间的买卖合同，属于适用法律错误。本院予以纠正。关于违约金的支付问题，双方当事人签订的合同约定，如任何一方原因导致本合同不能实现合同目的，违约方应当向守约方支付违约金200000元。因本案并不存在不能实现合同目的法定情形，不具备支付违约金的条件。滕秀菊主张赵淑艳支付20万元违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。双方签订的买卖合同中约定赵淑艳在签订本协议时再付滕秀菊1394198元（后双方认可口头确定该价款变更为1400000元）。同时约定在签订本协议时滕秀菊立即将该房屋交付给赵淑艳。在签订合同后，双方均未按照合同约定履行，赵淑艳未按合同约定支付剩余房款40万元，滕秀菊亦未立即将该房屋交付给赵淑艳。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。滕秀菊未交付房屋的情况下，赵淑艳未在合同签订后向滕秀菊支付剩余房款40万元并不构成违约。综上所述，赵淑艳的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区宁城县人民法院（2019）内0429民初5003号民事判决；二、驳回滕秀菊的诉讼请求。一审案件受理费4300元，二审案件受理费4300元，均由滕秀菊承担。本判决为终审判决。审判长 田丽丽审判员 韩尚达审判员 邓宏涛 二〇二〇年七月七日书记员 刘 月