上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15852号上诉人（原审被告）：吴俊生，男，1949年11月23日出生，汉族，住浙江省杭州市新城区。上诉人（原审被告）：吴文华，女，1979年9月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）：王根芳，女，1961年11月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）：王平芳，女，1958年3月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。四位上诉人之共同委托诉讼代理人：虞陆洋，上海君澜律师事务所律师。四位上诉人之共同委托诉讼代理人：王恒，上海君澜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈程，男，1962年9月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：滕志鹰，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾英龙，上海正策律师事务所律师。上诉人吴俊生、吴文华、王根芳、王平芳因与被上诉人陈程所有权确认纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初57670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴俊生、吴文华、王根芳、王平芳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：吴俊生代表吴文华、王某2与被上诉人签订的买房协议以及房产买卖合同系无权代理，该代理行为未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力。吴文华对自己名下房屋被出售的事实不知情，作为买房人的被上诉人也未尽审慎注意义务，要求吴文华作任何确认。被上诉人明知涉案房屋王某2也是产权人，却在没有王某2授权的情况下，签订房屋买卖协议，吴俊生的行为明显是无权代理。根据我国法律规定，无代理权人以被代理人的名义订立的合同，对被代理人不发生效力，应由行为人承担责任。其次，两套房屋的买卖过程不符合常理，被上诉人没有履行义务，买卖合同应为无效。吴俊生之所以签订房屋买卖合同，系因与被上诉人打牌输钱后向被上诉人借款人民币（下同）36,000元，吴俊生其时待业在家，应被上诉人要求无奈签订合同。合同对于房屋交付、过户时间等均未进行约定，非常草率。根据合同约定，买卖合同系附条件生效的合同，即付清房款买卖合同生效。但被上诉人未向上诉人支付过36,000元及4,000元。涉案房屋为农村宅基地房，被上诉人作为城镇居民与吴俊生签订的买卖合同应为无效。被上诉人陈程答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。陈程向一审法院起诉要求：确认XX镇XX路XX弄XX号（现XX路XX弄XX号）36.6平米房屋和同号17平米的所有拆迁补偿权益归陈程所有。一审法院认定事实如下：案外人王某1（1989年9月30日死亡）与吴俊生XX，1984年4月25日经原上海市川沙县人民法院调解XX，双方婚后生育一女，即吴文华。王某1的父亲王某2（2009年12月9日死亡）、母亲龚某（2007年4月28日死亡）共生育三个女儿，即王某1、王平芳、王根芳。吴文华的生母王某1与吴俊生XX后与案外人张某再婚，婚后建造了上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号二上二下楼房一幢。王某1死亡后，王某2与吴文华通过诉讼取得了上述楼房底层东面一间（36.6平方米）的产权，其余房屋产权归案外人张某所有。后案外人张某将上述房屋产权与陈程父母所有的他处房屋产权相互置换。1993年吴俊生在上述房屋旁建造了一间17平方米的平房一间。上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号（原上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号）内楼房底层东面一间（36.6平方米，房产证证号：沪房川字第XXXXX号）的产权于1992年8月14日登记在吴文华名下，共有人及共有份额为吴文华、王某2共同共有。上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号（原上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号）内平房一间（17平方米，房产证证号：沪房浦新字第XXXXXX号）的产权于1993年12月10日登记在吴俊生名下。上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号（原上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号）内其余房屋产权登记在陈程父亲陈某、母亲钱某名下。1997年8月26日陈程与吴俊生签订了一份《买房协议》，其内容为：“本人吴俊生将陈程东面底层一间和天井一间共2间买于陈程，合计人民币肆万元整，还缺肆仟元，将月内归还给吴俊生。”1997年9月11日陈程与吴俊生再次签订了一份《房产买卖协议》，其内容为：“双方因有意卖出和买进，经双方协商达成如下协议：一、卖方以两处房价为人民币肆万元。二、买方同意以人民币肆万元买进此两处房屋。三、买方付清房价，卖主收到房价，双方签字协议生效，吴文华产权转让手续有其父亲吴俊生代办。”上述房屋买卖协议签订后，吴俊生将上述房屋及房屋所有权证二本（原件）交付陈程，陈程及其父母等人在上述房屋内居住使用至房屋被拆迁止。近来，因上述房屋遇动迁，双方为上述房屋的产权归属以及动迁利益的分配等问题发生争议，2019年1月28日经上海市浦东新区北蔡镇人民调解委员会调解，陈程与吴文华签订了一份《人民调解协议书》，但未对拆迁利益的分配等问题达成一致意见。故陈程诉来法院要求判如所请。另查明，2019年6月14日，吴俊生（乙方）与上海市浦东新区北蔡镇人民政府（甲方）签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，该协议记载：乙方所有的房屋坐落在XX镇XX路XX弄XX号，核定已建有证建筑面积17平方米。乙方选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换的补偿安置方式，并同意与甲方按房地产市场价结算调换房屋的差价。甲方安置乙方的产权房屋计1套，房屋总建筑面积57.28平方米，总计263,488元，房屋地址：C01-2，13幢17号503室（期房）。经结算，甲乙双方实际差价款为35,005元，由乙方按以下方式支付：甲方交房以乙方付清所有应付款为前提，乙方在甲方交房前始终承担付款义务。另外，协议置换补偿安置结算单记载：甲方应支付的补偿款项：228,483元，乙方应支付的款项：263,488元，费用结算结果：甲方向乙方实收金额：35,005元。2019年6月14日，吴文华（乙方）与上海市浦东新区北蔡镇人民政府（甲方）签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，该协议记载：乙方所有的房屋坐落在北蔡镇XX路XX弄XX号，核定已建有证建筑面积36.08平方米。乙方选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换的补偿安置方式，并同意与甲方按房地产市场价结算调换房屋的差价。甲方安置乙方的产权房屋计1套，房屋总建筑面积57.36平方米，总计263,856元，房屋地址：C01-2，13幢17号502室（期房）。经结算，甲乙双方实际差价款为35,005元，由乙方按以下方式支付：甲方交房以乙方付清所有应付款为前提，乙方在甲方交房前始终承担付款义务。另外，协议置换补偿安置结算单记载：甲方应支付的补偿款项：302,175.12元，乙方应支付的款项：263,856元，费用结算结果：甲方向乙方实付金额：38,319.12元。协议签订后，涉案房屋已被动迁部门全部拆除。本案审理中，吴文华辩称：“我的36.6平米和吴俊生的17平米一直是出租的，在我13、14岁左右的时候，我过去看过房屋，当时房屋是出租的，租给一个叫阿德的人，这个人也是陈程的朋友，在陈程处打牌。当时我听说这个叫阿德的人和陈程是一起的，和我父亲一起打牌，房租也不付了，我就过去看看，但是被这个人凶了以后，我就跑了。”；“我小的时候，一直知道母亲的遗产有一套房屋，一直由父亲出租收租金，但是我一直没有去看过。我就去讨过一次租金，后来就一直没有去过。”；“审：你长大后是否去看过这个房屋？吴文华：没有去看过，也没有去管理过，也不知道这个房屋被卖掉了。”一审法院认为，本案第一个争议焦点在于本案是否适用诉讼时效。根据相关法律规定，物权请求权不应适用诉讼时效制度，本案系物权请求权，不应适用诉讼时效制度，故吴俊生、吴文华、王根芳、王平芳以诉讼时效抗辩于法无据，法院不予采信。本案第二个争议焦点在于陈程与吴俊生于1997年8月26日签订的《买房协议》及1997年9月11日签订的《房产买卖协议》的合法性。第一，对于吴俊生来讲，其辩称：吴俊生没有出售房屋的意思表示，系陈程担心吴俊生无法偿还欠款，要求将房屋出售给陈程。吴俊生当时并没有同意出售房屋，但在陈程的多次要求下，只能签署了上述协议，作为还钱的一种保障。陈程对此予以否认，吴俊生对此未提供相关足够的证据加以证明，故法院对吴俊生、吴文华、王根芳、王平芳的辩称意见不予采信，确认系吴俊生真实意思表示。第二，对于吴文华来讲，在签订《买房协议》时其未满18周岁，吴俊生作为其法定代理人签字确认并无不当，虽然《房产买卖协议》签订时其已年满18周岁，但该协议系对《买房协议》的履行情况的确认，并非新的协议，故不影响《买房协议》的效力。另外，吴文华在未成年前已经知道其对涉案房屋享有权利，其成年后对涉案房屋从未进行管理，且对涉案房屋长期由陈程及其家人居住使用的情况也从未提出异议，吴文华的上述行为均不符合常理，可以确认其知道或应当知道涉案房屋已出售给陈程，故吴文华从未就涉案房屋提出相关权利的主张。第三，对于王某2来讲，王某2取得涉案房屋产权证时吴文华尚年幼，故房产证应由王某2负责保管。王某2的女儿王某1与吴俊生已XX，吴俊生与王某2已无法律上的亲属关系，按照常理房产证不可能由吴俊生负责保管，但在吴俊生出售涉案房屋时提供了房产证的原件，说明吴俊生取得涉案房屋的房产证是得到王某2的认可。王某2对涉案房屋享有产权完全是明知的，但其生前从未向陈程主张过权利，故可以确认其知道或应当知道涉案房屋已出售给陈程，故王某2从未就涉案房屋提出相关权利的主张。综上所述，陈程与吴俊生于1997年8月26日签订的《买房协议》及1997年9月11日签订的《房产买卖协议》系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。协议签订后，陈程支付了约定的购房款，吴俊生交付了房屋和房产证书原件，但因故双方至今仍未办理房屋产权变更登记手续。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，陈程与吴俊生签订了《买房协议》、《房产买卖协议》，并按照合同的约定向吴俊生交清了全部购房款，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故陈程对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，因所购房屋物权已因拆迁而消灭，则陈程已无法取得所购房屋的产权。吴俊生、吴文华作为涉案房屋登记的所有权人，与上海市浦东新区北蔡镇人民政府签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，合法有效。在一定意义上而言，吴俊生、吴文华在该协议中的合同权利即为其出卖给陈程的房屋及土地使用权的对价。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，吴俊生等人在已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至陈程名下，现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，陈程可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿权益，现因吴俊生、吴文华亦尚未实际取得拆迁补偿权益，则陈程请求确认其享有上述拆迁补偿协议中案外人王某2、吴俊生、吴文华所出卖给陈程的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿权益，符合法律规定和权利义务相一致原则，应予支持。陈程在庭审中明确其主张的拆迁补偿权益系按照上述拆迁协议中吴俊生、吴文华所享有的合同权益作为依据，故本案拆迁协议所指向的房屋及对应土地使用权等的拆迁补偿费用，理应由陈程享有，吴俊生、吴文华因已将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。据此，一审法院于二○一九年十一月二日依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，作出判决：一、吴俊生与上海市浦东新区北蔡镇人民政府就上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号17平方米房屋（房产证证号：沪房浦新字第XXXXXX号）签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》项下的拆迁补偿安置权益均归陈程所有；二、吴文华与上海市浦东新区北蔡镇人民政府就上海市浦东新区北蔡镇XX路XX弄XX号36.6平方米房屋（房产证证号：沪房川字第XXXXX号）签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》项下的拆迁补偿安置权益均归陈程所有。一审案件受理费19,272元，由吴俊生、吴文华、王根芳、王平芳负担，吴俊生、吴文华、王根芳、王平芳应负之款于判决生效之日起七日内向一审法院交纳。二审中，上诉人提供：1、户口摘录，证明被上诉人属于非农户口，不是农村集体经济组织成员。2、私房产权登记书和村民造房通知书，证明吴俊生名下17平方米房屋的来源也是农村宅基地房。3、民事判决书以及房屋产权证，证明吴文华和王某2通过继承获得了36.6平方米的房屋。被上诉人对证据的真实性均无异议，本院予以采纳。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，被上诉人的户籍自1995年4月从他处迁入本市浦东新区XX路XX弄XX号，其为非农户口。本院认为，本案的争议焦点为，涉案的《买房协议》以及《房产买卖协议》的效力。上诉人认为签订买卖协议时，吴俊生并没有售房的意思表示，其私自签订的买卖合同属于无权代理，不应对被代理人吴文华以及王某2产生效力。本院认为，吴俊生以自己的名义签订两份协议，涉及自己所有以及吴文华及王某2共有的房屋。对于出售吴俊生自己所有房屋的协议，因该协议系吴俊生自己签署，真实性及合法性当无异议，吴俊生要求确认无效没有法律和事实依据。对于出售吴文华及王某2所有之房屋的协议，吴俊生在签订第一份买房协议时，吴文华尚未成年，可由其法定代理人吴俊生代为签署；在签订第二份房产买卖协议时，吴文华虽已成年，但从内容上看第二份协议系对第一份协议的再次确认以及具体化，同时在吴俊生代吴文华出售涉案房屋后十余年的时间内，吴文华也从未提出过异议，视为对吴俊生出售行为的追认。吴文华抗辩其不清楚出售一事，与事实不符，本院不予采纳。对于王某2来说，其继承取得涉案房屋，但并未实际居住及管理，基于吴俊生为吴文华亲生父亲这一事实，王某2将办理涉案房屋产权的相关事宜以及取得的产权证均交给吴俊生，表示其将涉案房屋的相关事宜均委托由吴俊生处理。王某2在房屋出售后直至过世前长达近十几年的时间内，也从未对吴俊生处理涉案房屋的事宜提出过异议，视为其对房屋出售并无异议。王某2的继承人以王某2生前未同意出售涉案房屋为由要求确认涉案房屋的买卖合同无效，本院难以准许。至于上诉人认为被上诉人为非农业户口，不能购买涉案房屋的意见，因涉案协议已经履行十余年，上诉人也从未提出过异议，现涉案房屋动迁，上诉人要求确认合同无效，显属违反诚信，本院不予支持。一审法院以前述两份协议系当事人真实意思表示，内容不违法为由认定买卖协议有效，本院不持异议。被上诉人购买涉案房屋，支付了房款并实际居住，虽未办理产权证，但不影响其对所购房屋享有的占有、使用及收益的权利。现涉案房屋被拆迁，因该房屋所取得的收益应由被上诉人享有。上诉人以吴俊生无权代理吴文华及王某2、合同无效为由要求驳回被上诉人的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。一审确认涉案房屋所取得的拆迁补偿费用由被上诉人享有，本院认为符合权利义务相一致的基本法律原则，予以维持。本案中，被上诉人表示自愿补偿上诉人50万元，本院认为于法不悖，予以准许。综上所述，上诉人吴俊生、吴文华、王根芳、王平芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、驳回上诉，维持原判；二、陈程应于本判决生效之日起七日内支付吴俊生、吴文华、王根芳、王平芳补偿款人民币50万元。上诉案件受理费人民币19,272元，由上诉人吴俊生、吴文华、王根芳、王平芳负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二〇年七月二十一日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……