辽宁省西丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1223民初107号 原告：孙天荣，男，1972年1月21日生，汉族，无业，住西丰县。 被告：夏春英，女，1981年8月19日生，住西丰县。 被告：刘宇，男，1979年3月6日生，住西丰县。 被告：李新明，男，1982年4月25日生，汉族，农民，住西丰县。 被告：高健，女，1985年3月24日生，满族，农民，住西丰县。 被告：西丰县西丰镇宜家房产中介所。经营场所西丰县西丰镇远景街西城委党校小区1号正楼411。 经营者：田野，男，1990年5月18日生，满族，个体户，住西丰县。 原告孙天荣与被告夏春英、刘宇、李新明、高健、西丰县西丰镇宜家房产中介所买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙天荣、被告李新明、被告西丰县西丰镇宜家房产中介所的经营者田野到庭参加诉讼。被告夏春英、被告刘宇、被告高健经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙天荣向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告夏春英、刘宇、李新明、高健、西丰县西丰镇宜家房产中介所签订的房产买卖合同。2、判决被告夏春英、刘宇、李新明、高健返还原告购房款196000元，并赔偿原告违约金2万元。3、判决西丰县西丰镇宜家房产中介所返还原告中介费200元。4、判决西丰县西丰镇宜家房产中介所承担连带责任。5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月初，原告与被告夏春英、刘宇、西丰县西丰镇宜家房产中介所签订房产买卖合同，合同约定：被告夏春英、刘宇将其坐落于西丰镇河畔花园3栋362号建筑面积81.97平方米的房屋出卖给原告，转让价款20万元，原告交定金5万元、中介费200元。合同第二条约定：“该房产没有设定抵押也未被查封，卖方对该房产享有完全的处分权。买方应保证银行无贷款，征信良好无不良记录。如买卖双方有欺诈行为视为违约”；合同第七条约定：“卖方应当于2016年10月10日前过户将该房地产交付买方，并履行下列手续”；合同第九条约定：“任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之10%的违约金。”合同签订后，原告向被告夏春英交定金5万元，2016年10月10日，原告找被告夏春英办理过户登记时，被告夏春英告知其房屋己在银行抵押贷款，让原告先交一部分房款去还贷款，取出房产证后协助原告过户，2016年10月13日，原告交夏春英房款8万元，被告给原告出具13万元的收据。2016年12月30日，夏春英又以借款的名义收取原告房款6万元，但被告未偿还贷款，迟迟不配合原告办理过户登记。2017年9月6日，夏春英、刘宇又以借款的名义收取原告房款6000元。2018年8月，原告与被告夏春英、刘宇、李新明签订协议书，被告李新明同意并配合到房产局办理过户手续，2018年8月20日前夏春英将房屋所欠贷款还清取出房产证过户给孙天荣。2019年10月下旬，被告李新明通知原告因被告夏春英、刘宇、李新明、高健未按期偿还贷款，原告所购买的房屋被西丰法院强制执行正在拍卖中。因夏春英、刘宇、李新明、高健违约，造成原告签订买卖合同目的不能实现，西丰县西丰镇宜家房产中介所做为专业的中介机构，没有尽到合同义务，造成原告受到欺诈，存在较大过错，故原告起诉至人民法院，请求依法判决。 被告夏春英辩称：答辩人对被答辩人在起诉状中陈述的事实存在异议。事实是：2008年底，我与刘宇在西丰县买了一套房子，位置是河畔花园三栋三单元602室，由于当时我们还有一套房子，为了节省二手房产税，用我表弟李新明的名字作为我和刘宇共同买的房子河畔花园3栋3单元602室的楼房的名字。2015年，我和刘宇用该房子在西丰县银行抵押贷款15万元，村镇银行的工作人员知道房子是我和刘宇的，用李新明的名字做房照的名字。所以贷款时我和刘宇是贷款人，李新明夫妇是担保人。2016年10月，我们将该房子卖给孙天荣，看房子时我们把房子在银行抵押和买房子当时用我表弟李新明的名字作为房证的名字的事实告诉孙天荣。我们商量好价格为20万元卖给孙天荣，并在宜家中介签订了房屋买卖合同，孙天荣交了5万元的定金。当时我让孙天荣先拿钱和我去银行把贷款还上，把房照拿出来过户，但孙天荣不同意。签订合同后，我们第二天就把房子交付给孙天荣，孙天荣搬进该房屋一直居住至今。因为银行贷款没还，房子一直过不了户。2016年12月30日以借钱的名义收取原告房款6万元，其中包含了5000元的利息，实际在原告手中借款是5.5万元。2018年8月份，原告担心李新明不配合过户，就要求让我把李新明和高健一同叫上在宜家房产中介签订的必须保证配合过户的合同。因我借银行的贷款没还上，银行起诉后，该房屋被法院拍卖，我知道后找原告协商解决办法未果。该房没有过户是我的原因，由我向原告承担责任。 被告刘宇辩称：答辩人对被答辩人在起诉状中陈述的事实存在异议，具体如下，2008年底我与夏春英在西丰县买了一套房子，位置是河畔花园三栋三单元602室，由于当时我们还有一套房子，为了节省房产税，用李新明的名字落户。2015年由于我和夏春英做生意周转不开，就用河畔花园这个房子在村镇银行抵押贷款15万元，当时我和夏春英是贷款人，李新明夫妇是担保人。2016年10月底，我们就把河畔花园3362这个房子卖给了孙天荣，当时就告诉他这个房子房照在银行抵押了15万元贷款，并且名字是李新明的名字，但房子是我们的。后来我们商量好价位20万元卖给孙国荣，在宜家房产中介签订了买卖合同，交了五万元定金给夏春英。当时我和夏春英叫他们带钱到银行把贷款还上，给他好过户，孙国荣不同意，说让我们自己还贷款，把房照取出才给付剩下的房款。签订合同后我们就把房子倒出来，孙国荣一家搬进河畔花园的房子居住。由于我和夏春英一直没还上银行贷款，房子也就一直没过户。这期间几次在孙天荣手里借钱都给孙国荣打了欠条，孙国荣在起诉书中所提2016年12月30日以借钱的名义收取原告6万元房款，其中包含了5千元的利息，实际借款5.5万元。2018年8月份，原告担心李新明不配合过户，就找夏春英要求李新明夫妇一起到宜家中介签订保证过户合同。李新明当时说，房子是夏春英和刘宇的，名字是我的，等房照拿出来我就无条件配合过户。后来由于三个月没还银行利息，银行起诉到法院准备拍卖该房屋，夏春英就找原告商量解决办法。以上所述有夏春英有和孙天荣的聊天记录。 被告李新明辩称：2008年，夏春英和刘宇购买该楼房时，因夏春英和刘宇当时在西小区有一套房，为了减少税钱，夏春英和刘宇找我把楼房落在我的名下，当时我同意。夏春英和刘宇卖房子我不知道，签订房屋买卖协议我也没在场。2018年，夏春英找到我配合过户，就在中介签协议书。因该楼房实际是夏春英和刘宇的，与我没有任何关系，所以我不承担任何责任。 被告西丰县西丰镇宜家房产中介所辩称：签合同时候是夏春英、刘宇、孙天荣和我，我们四个人当面说的，价款为20万元，当时孙天荣问我房子为什么这么便宜，按照当时市价这个房子应该24万元左右，我告诉被告房屋有贷款，原告要全款买，夏春英说全款给她，她去还贷拿房照，原告不同意，而是约定定金为5万元，剩余房款在过户后一次付清，并签订了合同，定金是签订合同后的两三天交付的。定金交付给夏春英后，夏春英承诺当年的十一后还贷款，三天之内就能拿到房照，后来夏春英给我打电话说钱不够，让我和原告说在拿些，我没同意，她和原告联系后，原告给夏春英拿了钱。后来原告找我怕夏春英刘宇不还款，让我把双方都找到场，我给他们写了个收据。协议书是原告找我说夏春英又在我这拿了6万元，说让我帮找夏春英来签协议，内容包括过户的事，都写在一起。另外，孙天荣跟我说要告夏春英诈骗，我说房屋有贷款的事跟你说过多次，原告说就说不知道，我没同意。我在纠纷中没有重大过错，我不承担连带责任。 被告高健未作答辩。 本案在审理中，原告围绕诉讼请求提供证据、被告质证以及本院认证情况如下： 1、买卖合同，证明看房子时说没有贷款，但是签完合同说有贷款，当时定金交了5万，还让我拿钱提房照。经质证，被告无异议，予以认定。 2、借据三份，借款抵顶房款，证明已给付的房款，没有利息钱。经质证，被告无异议，予以认定。 3、土地使用证。签订买卖合同时，土地使用证就给我了，让我拿钱去投房照。经质证，被告无异议，予以认定。 4、协议一份，证明房款已经给付差不多。经质证，被告无异议，予以认定。 经审理查明，2016年10月初，原告与被告夏春英和被告刘宇签订了房屋买卖合同，同时该合同的居间方为被告西丰县西丰镇宜家房产中介所。该买卖合同的主要内容为：卖方为夏春英和刘宇，买方为孙天荣；卖方将坐落于西丰镇河畔花园3栋362号楼房（建筑面积81.97平方米的楼房）以20万元的价格卖给孙天荣，定金为5万元，双方约定过户后一次性付清全部房款，卖方应当于2016年10月10日前过户将该房地产交付给买方；该房地产没有设定抵押也未被查封，卖方对该房地产享有完全的处分权，买方应保证银行无贷款和征信良好无不良记录，如买卖双方有欺诈行为，视为违约；买方与西丰县西丰镇宜家房产中介所约定双方中介费800元，如买方违约，房产中介费将不予退还；任何一方不履行合同约定义务，致使合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款10%的违约金。合同签订后，原告向被告夏春英交付了定金5万元，被告夏春英也将该房屋交付给原告占有使用至今；同时原告庭审中自认在交付定金后知道了该涉案房屋已抵押给银行。2016年10月13日，原告向被告夏春英交付了购房款13万元（含定金5万元）；2016年12月30日，被告夏春英和刘宇向原告借款6万元；2017年9月6日，被告夏春英和刘宇向原告借款6000元。2018年8月，应原告的要求，由被告西丰县西丰镇宜家房产中介所起草了协议书一份，协议内容为：2016年10月，孙天荣购买李新明坐落在西丰镇房屋。孙天荣将该房款196000元付给夏春英，该房屋为夏春英、刘宇所购买，因当时房屋过户税太多，所以将房屋过户给李新明。2016年10月，夏春英将该房屋卖给孙天荣，李新明同意并配合到房产局办理过户手续。孙天荣与夏春英约定2018年8月20日前，夏春英将房屋所欠贷款还清取出房产证过户给孙天荣。原告孙天荣、被告夏春英、被告刘宇、被告李新明在该协议书上签署了自己名字，被告西丰县西丰镇宜家房产中介在该协议书上加盖了印章。2019年7月1日，西丰县人民法院作出（2019）辽1223执326号之一号民事裁定书，查封了涉案房屋。 另查明，被告夏春英和被告刘宇原系夫妻关系；被告李新明和被告高健系夫妻关系；原告给付被告西丰县西丰镇宜家房产中介所中介费200元。 本院认为，根据当事人的陈述和经庭审质证认定的证据可以证实，本案涉案房屋买卖合同的签订双方为原告孙天荣和被告夏春英、被告刘宇，居间方为被告西丰县西丰镇宜家房产中介所，故三方应按合同的约定履行各自的义务。虽然合同中就涉案房屋不得有抵押和被查封的约定，但从原被告签订合同后，在原告向被告夏春英和被告刘宇交付定金后就知道了涉案房屋已经抵押的事实后，被告夏春英和被告刘宇不能按合同约定的2016年10月10日将涉案房屋过户给原告的情况下，原告于2016年10月13日以后分三次陆续向被告夏春英和被告刘宇履行了接近全部购房价款的义务，并且又于2018年8月签署的协议书再次约定被告刘宇和夏春英在2018年8月20日前解除该涉案房屋的权利瑕疵等一系列行为，表明原告就涉案房屋存在权利瑕疵的事后认可。故原告以涉案房屋存在抵押，追究被告夏春英和刘宇以及居间方西丰县西丰镇宜家房产中介所违约责任的请求，本院不予支持。但该涉案房屋因被告夏春英和被告刘宇没有按协议书的约定解除该涉案房屋上的权利瑕疵，致使涉案房屋被人民法院查封，导致涉案房屋不能办理产权转移登记，因此原告请求解除房屋买卖合同和返还已付价款及支付违约金20000元的请求，符合法律和合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告李新明和被告高健与被告夏春英和被告刘宇共同返还购房款196000元的请求，虽然该涉案房屋的产权登记所有人为被告李新明，但客观上对该房屋享有实际处分权利的是被告夏春英和被告刘宇，并且涉案房屋的出卖价款也是被告夏春英和被告刘宇实际收取，同时，被告李新明和被告高健也不是该房屋买卖合同的相对方，故原告的该请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告西丰县西丰镇宜家房产中介返还中介费和承担连带责任的请求，因被告西丰县西丰镇宜家房产中介只是原告与被告夏春英和被告刘宇房屋买卖合同的居间方，其也就是给原告提供签订合同机会和服务，并且其也为原告提供了服务，故原告要求返还中介费的请求不予支持；原告要求被告西丰县西丰镇宜家房产中介承担连带责任没有法律依据，本院也不予支持。关于被告夏春英和被告刘宇抗辩已付价款中有6000元利息的意见，无证据证明，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条、第四百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告孙天荣与被告夏春英和被告刘宇签订的房屋买卖合同。 二、原告孙天荣将其占有的涉案房屋退还给被告夏春英和被告刘宇；被告夏春英和被告刘宇返还原告孙天荣的购房款196000元，并向原告支付违约金20000元，于本判决发生法律效力后10日内给付。 三、驳回原告孙天荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4540元，由被告夏春英和被告刘宇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。 审 判 长  刘汉福 人民陪审员  龚秀峰 人民陪审员  杨淑艳 二〇二〇年七月二十三日 书 记 员  石瑶冰