贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2349号上诉人（原审原告）：吴元明，男，1956年3月28日生，汉族，遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：罗文灿，男，遵义市红花岗区市政养护处退休人员。上诉人（原审被告）：遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司，住所地：遵义市红花岗区东联线南关经济适用房锦泰花园1-7号楼。法定代表人：邓天福，董事长。委托诉讼代理人：李开颜，贵州遵兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓学贵，男，1987年12月21日生，汉族，户籍地贵阳市南明区，公司员工。原审第三人：遵义市红花岗区关街道办事处,住所地贵州省遵义市红花岗区东联线。负责人：卢雪，街道办主任。委托诉讼代理人：杨泽玉，办事处工作人员。上诉人吴元明与上诉人遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司（以下简称“泓塬业房开公司”）及原审第三人遵义市红花岗区关街道办事处（以下简称“南关街道办事处”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初10571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴元明及委托代理人罗文灿、泓塬业房开公司代理人李开颜、邓学贵、第三人南关街道办事处诉讼代理人杨泽玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴元明上诉请求：1.请求改判2006年11月2日签订的《拆迁协议》和2014年5月13日的《协议》为无效协议；2.改判将锦泰花园一号楼的一、二层毛坯房作为被拆住宅及附属设施合计面积401.94平方米的50%即200.97平方地面面积作为宅基地安置，互不补差，但须建设符合要求才能交房；3.改判从2013年1月1日起上诉人无钱租房的损失补偿费按被拆房屋每月每平方米24元计算至房开公司履行安置协议止；4.改判第三人承担损失补偿费的连带责任；5.诉讼费由泓塬业房开公司与第三人承担。事实和理由：1.原审根据泓塬业房开公司于2005年12月30日取得的遵市拆许字（2005）第46号《房屋拆迁许可证》后，认定上诉人与泓塬业房开公司签订的两份协议合法有效属于认定事实错误；2.原审对泓塬业房开公司出示庭审质证的南府字（2011）14号报告中声称“由于城市总体规划东连线道路拓宽占用了一期拆迁还房的全部建设用地，还房工程不能按原规划及拆迁协议实施”的证据三性没有做明确认定；3.原审未对南岭村委会2018年4月20日和6月19日出示的证明和加盖公章的三幅图片作认定；4.泓塬业房开公司出示庭审质证的“总平面图”和“投资许可证”属伪证；5.原审将锦泰花园的一号楼第一层和八号、九号楼作为门面房和住宅房进行还房安置不合法；6.原审认定从2013年1月1日起每月每平方米4元的过渡费是错误的，应按每平方24元计算。综上，原审判决错误，请求二审予以改判。泓塬业房开公司公司答辩称，对方的上诉理由没有事实和法律依据，在原审中对方申请再审的理由没有围绕当时的判决来申请，现在对方变更了诉讼请求，要求认定协议无效。本案有一个客观事实，原还房位置现在已经不存在了，客观上无法修建房屋。我方认为协议对双方都有效力，一审判决协议无效是没有事实依据的。一审超范围对当事人的诉求进行判决，对拆迁房屋进行安置。应当驳回对方的诉求。泓塬业房开公司公司上诉请求：1.撤销红花岗区人民法院（2019）黔0302民初10571号民事判决，对本案依法改判，驳回吴元明的诉讼请求；2.诉讼费由吴元明承担。事实和理由：1.原审违反了当事人的处分原则，吴元明仅要求支付52个月的过渡费，原审超出了诉讼请求；2.原审认定事实不清，2014年5月13日签订的《协议》是在还房位置变更后所签订的，现双方的争议应是如何履行该协议，应当采取何年房价作为评估基准，双方应按照协议的内容履行；3、一号楼无法实现债权，因该房屋不属于还房，已经作为在建工程抵押给了银行，上诉人无权处置；4.泓塬业房开公司在报纸上发了三次公告，要求办理接房手续，吴元明在长达四年的时间里，未提出解除协议，也未主张自己的权利，而是一直在提不合理的要求，并一直领取过渡费，故过渡费的问题是吴元明不接房导致的损失，不应由泓塬业房开公司来承担。综上，原审判决错误，请求二审改判。吴元明答辩称，泓塬业房开公司房屋拆迁许可证已经过期，拆迁行为违法，拆迁协议应属无效。南关街道办事处述称：和一审的答辩意见一致，无新的补充。吴元明向一审法院起诉请求：1、根据贵州省《城市房屋拆迁管理办法》第三十三条第一款1目、6目的规定，判令2006年11月2日签订的《遵义市南关镇全兴小区房屋拆迁安置补偿协议书》和2014年5月13日由第三人原南关镇政府作为见证方盖章生效签订的《协议》为无效协议；2、请求依法判令泓塬业房开公司将遵义市红花岗区岭村地段“东联线”主干道路边即“锦泰花园”的一号楼属于泓塬业房开公司所有的第二层对吴元明安置四套共336.5㎡的住宅房和该楼的第一层对吴元明安置54.8㎡的营业房作为泓塬业房开公司违法拆迁吴元明在宅基地上的房屋进行赔偿；第三人红花岗区南关办事处应承担连带赔偿责任；3、请求依法判令泓塬业房开公司违法拆迁吴元明在宅基地上房屋，又停发吴元明自行安排住处的2013年1月1日至2017年4月30日共52个月的501621元的过渡费作为泓塬业房开公司对吴元明无钱租房居住的损失补偿费，并按此标准支付至实际安置房屋之日止作为泓塬业房开公司对吴元明租房居住的损失补偿费；第三人南关办事处应承担连带补偿责任；4、本案诉讼费由泓塬业房开公司和第三人承担。一审法院认定事实：2005年12月31日，原遵义市房产管理局向遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司下发南关镇经济适用房建设项目的拆迁许可证后，于2006年11月2日与吴元明签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，协议约定：一、南关经济适用房全心小区建设规划红线范围内涉及吴元明房屋需要拆迁，经双方丈量核定，房屋建筑共计401.94平方米；二、吴元明表示支持城市建设，同意于2006年11月20日前自行搬迁完毕将上述房屋腾空交泓塬业房开公司拆除，上述房屋如有产权、债务、租赁及其他争议，由吴元明自行负责，遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司概不负责；三、泓塬业产开于2008年11月前，在本市红花岗区东联线南岭村全心小区地段安置吴元明住宅房四套，合计建筑面积336.5平方米，营业房一间，建筑面积54.8平方米，具体位置A-1-1、C-1-1、C-3-1、C-5-1,门面左起第十四间；四、泓塬业房开公司用同等面积住宅房安置吴元明后，超出吴元明原有房屋建筑面积部分55.56平方米，吴元明按每平米600元向泓塬业房开公司补价购买，合计金额33336元；五、吴元明自行找房周转过渡，过渡期为二十四个月，泓塬业房开公司应付吴元明周转费六个月，共计10030元，此后每三个月支付一次，搬家费一次性支付1608元，超期不能发放过渡费，提前还房按实际过渡时间计算支付过渡费用。协议签订后，遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司因故未按期拆迁，于2008年才对吴元明房屋进行拆迁。由于东联线道路修建等原因吴元明泓塬业房开公司所争议的还房位置并未修建还房，泓塬业房开公司在相邻的地段修建了一至九号楼，泓塬业房开公司预留了其中9号楼9-1-1-1、9-1-1-2、9-1-5-2、9-2-3-1号用于还吴元明住房，在9号楼还吴元明门面一间，55.56㎡。由于9号楼在小区内，没有在东联线主道上，吴元明认为与合同约定还房位置价值差距较大，不予认可。双方为此僵持不下，吴元明遂将泓塬业房开公司开发的与合同约定地点相邻的靠东联线一侧一号楼二楼写字楼毛坯房予以占用。庭审中，吴元明出示了还房位置图，证明其合同约定的还房(门面及住房)在东联线一侧，泓塬业房开公司认为该图纸没有加盖泓塬业房开公司公章，不予认可，但其又不能提供当时的图纸予以反驳，故对吴元明提供该图纸的三性予以认定。其间，遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司于2008年9月23日在遵义晚报上告知丁泽元等6人因政府规划方案调整，原确定的安置还房位置有所变动，通知丁泽元等人于2008年10月10日前来公司协调相关手续，逾期未到者，视为默认调整方案。2011年11月21日，泓塬业房开公司又于遵义晚报登载要求吴元明等人到公司办理房屋交接手续的公告，并明确告知将于2011年12月起终止周转过渡费发放。2012年12月8日，第三人与泓塬业房开公司共同在遵义晚报上登载了公告，要求吴元明办理接房手续。2013年1月1日起，泓塬业房开公司便停发了吴元明的过渡费。2014年5月13日，双方及与吴元明同时未得到安置的其他拆迁户在遵义市红花岗区关街道办事处的协调下，达成了一份协议，该协议载明：因还房地点改变，双方自行协商，由泓塬业房开公司对吴元明补差价以弥补吴元明的损失。具体内容如下：一、对吴元明还房地点改变差价进行评估鉴定，评估后按评估价进行补偿。二、其余五人按上述评估价进行补偿。上述协议签订后，吴元明方同意评估，但在按何年房价作为评估基准价上，双方未能协商一致，泓塬业房开公司不同意按2014年市场价进行评估，故该协议未能履行。吴元明多次要求泓塬业房开公司对还房问题予以处理未果，遂诉至人民法院。另查，在泓塬业房开公司预留的9号楼9-1—1-1号122.17㎡、9-1-1-2号72.98㎡、9-1-5-2号72.98㎡、9-2-3-1号74.46㎡中，因9号楼9-1-1-1、9号楼9-1-1-2号两套住房属于一楼，室内被粪水浸泡，不具备还房条件，吴元明不予认可，9-1-5-2、9-2-3-1号，愿意接收，故泓塬业房开公司应当在9-1-5-2、9-2-3-1号之外另行向吴元明安置符合条件的两套住房。一审法院认为，遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司在依法取得了拆迁许可证的情况下于2006年11月2日与吴元明签订的《遵义市南关镇全兴小区房屋拆迁安置补偿协议书》是在平等自愿、协商一致的基础上签订的，内容不违反法律法规的禁止性规定，是有效协议。吴元明系被拆迁还房户，其还房应按与泓塬业房开公司约定的还房位置进行安置，但因故未能在原定还房位置修建住房，双方可以另行约定还房位置。故双方2014年5月13日签订《协议》，协议对另行协商还房地点及差价可以按评估补差方式解决，是切实可行的解决问题的办法，未违反法律的规定及损害其他人的利益，是有效协议。由于双方对采取何年房价作为评估基准价上未能协商一致，故属于约定不明，致使协议无法履行。现在吴元明要求在1号楼还房一层门面一间55.56㎡，由于一号楼的门面也是邻街在东联线上，与原约定还房位置价值相当，具备还房条件，予以准许。住房泓塬业房开公司已预留了其中9号楼9-1-1-1、9-1-1-2、9-1-5-2、9-2-3-1号用于还吴元明住房，因9号楼9-1-1-1、9号楼9-1-1-2不具备还房条件，吴元明不予认可，9-1-5-2、9-2-3-1号符合还房条件，愿意接收，故泓塬业房开公司应当在9-1-5-2、9-2-3-1号之外另行向吴元明安置符合条件的两套住房。如因故不能安置，泓塬业房开公司应当按判决生效时的市场评估价作价对吴元明进行赔偿。对预留还房地点和合同原定还房地点价值有差异吴元明保留另案进行评估鉴定要求泓塬业房开公司补差的权利，本院予以认可。吴元明主张与泓塬业房开公司签订的两份协议为无效协议的观点理由不成立，不予采纳。关于吴元明要求泓塬业房开公司支付过渡费的诉请是否成立的问题。泓塬业房开公司基于何种原因导致在原合同约定还房地点未修建住房，是泓塬业房开公司在履约过程中对风险的把控不力形成的，吴元明对此没有过错，泓塬业房开公司应当承担相应的责任。导致不得不在新的地点还房，泓塬业房开公司应当与吴元明协商取得一致意见，吴元明亦应当表示理解，积极配合与泓塬业房开公司达成新的还房协议。但双方至今未能达成一致意见，双方均应当承担一定责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条之规定，泓塬业房开公司从2013年1月1日起即停发吴元明过渡费，合同约定过渡费六个月为10030元，即每个月为1671.66元，泓塬业房开公司应当从2013年1月1日起按每月1671.66元支付吴元明过渡费至泓塬业房开公司履行安置义务时止。吴元明要求泓塬业房开公司按多倍支付超期过渡费，因为吴元明对于损失的扩大也存在一定过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，对吴元明主张超期过渡费不予支持。泓塬业房开公司辩称吴元明要求过渡费超过诉讼时效，因吴元明长期并未间断向泓塬业房开公司主张权利，对泓塬业房开公司的辩解不予采纳。吴元明要求第三人遵义市红花岗区关街道办事处承担连带责任的问题。由于签订拆迁协议的双方系吴元明、泓塬业房开公司，第三人并非合同的当事人，第三人的参与协调仅仅是作为基层组织对该项目履行政府职能，依法不应当承担本案民事责任。综上，判决如下：一、由遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司在判决生效后十日内在红花岗区东联线南岭村全心小区一号楼一层安置吴元明门面一间，面积55.36㎡，由吴元明向泓塬业房开公司支付超面积还房补差33336元；二、由遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司在判决生效后十日内将红花岗区东联线南岭村全心小区9号楼9-1-5-2号72.98㎡、9-2-3-1号74.46㎡两套住房交付吴元明，并在附近另行安置吴元明相同标准的房屋两套（122.17㎡、72.98㎡）；三、如泓塬业房开公司不能履行上述一、二项义务，则按判决指定的还房地点以生效时的市场评估价作价对吴元明进行赔偿；四、由遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司在判决生效后十日内向吴元明支付从2013年1月1日起按每月1671.66元计算的过渡费至泓塬业房开公司完成判决指定的交房时止；五、驳回吴元明的其他诉讼请求。案件受理费8810.00元，由遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据，本院认定事实与原审一致，予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行”之规定，围绕申请人的再审请求，本案的争议焦点为：1.双方签订的《遵义市南关镇全兴小区房屋拆迁安置补偿协议书》及《协议》的效力如何认定；2.涉案还房如何安置及赔偿；3.过渡费如何认定。（一）关于双方签订的《遵义市南关镇全兴小区房屋拆迁安置补偿协议书》及《协议》的效力问题。泓塬业房开公司与吴元明于2006年11月2日签订的《遵义市南关镇全兴小区房屋拆迁安置补偿协议书》及2014年5月13日签订的《协议》是就如何还房安置及事后不能按约还房后达成的约定，是双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，依法成立并生效。而吴元明上诉认为本案拆迁行为因未在拆迁期限内进行而违法，故签订的前述协议应属无效。经查，虽然双方签订拆迁协议的时间是在第一次拆迁许可时间以后，但相关管理部门嗣后又签署了同意延期的意见，该批复效力应当溯及既往，足以认定泓塬业房开公司的拆迁行为是在合法的拆迁期限之内。另，即使涉案拆迁行为未在规定期限内进行存在瑕疵，当时适用的《城市房屋拆迁管理条例》（现已被《国有土地上房屋征收与补偿条例》所替代）第九条关于拆迁期限的规定并不是效力强制性规定，即使存在逾期拆迁也仅是对违法行为进行处罚，并不能据此直接否定双方签订的拆迁安置补偿协议的法律效力。同时，2014年5月14日的《协议》是因还房地点改变后，为解决现实状况，在红花岗区人民政府的组织和见证下双方自愿、平等协商一致的结果，合法有效。故对吴元明的该上诉请求和理由，本院不予支持。（二）关于涉案还房如何安置及赔偿的问题。根据泓塬业房开公司提供的红花岗区人民政府南府字［2011］14号等文件可知，因城市总体规划东联线道路拓宽原因占用了一期还房的建设用地，导致原拆迁安置补偿协议约定的还房位置无法实现。结合双方于2014年5月13日达成的《协议》载明的内容可知，吴元明等人已明知原还房约定无法实现，遂达成了新的还房约定。现吴元明以合同无效为理由，要求用东联线紧邻道路的房屋对其进行安置（其要求的安置房屋已作为经济适用房，并已确认业主），该目的已无法实现。经本院释明其可根据有效的《协议》约定主张还房及补偿差价，但其仍坚持以合同无效来主张已无法履行的还房，故对吴元明的该诉讼请求，本院不予支持，其可变更诉请和理由后另案主张。而一审在吴元明等人坚持合同无效主张权利，且并未明确表示愿意接收新还房位置的情况下直接判决还房不当，应予纠正。（三）关于过渡费如何认定的问题。首先，因泓塬业房开公司未能在原合同约定还房地点进行还房，属于在履约过程中对风险的把控不力形成的，吴元明对此并无过错，其应当承担相应的责任。而双方于2014年达成的《协议》虽然重新对还房进行了约定，但就还房补偿的标准等内容并未形成明确细致的意见，而鸿塬业房开公司作为主要义务履行人理应对此进行明确约定并嗣后积极协商解决，故基于其缔约原因及怠于履责的行为，鸿塬业房开公司应当支付吴元明主张的2013年1月1日至2017年4月30日期间的过渡费，金额应为1671.66元/月×52月=86926.32元。一审超出吴元明诉请判决不当，本院予以纠正。而鸿塬业房开公司上诉认为过渡费存在超过诉讼时效的理由，与本案查明的双方一直在协商解决且至今未履行还房义务的事实不符，本院不予支持。其次，因双方对补偿标准未达成一致意见，导致还房目的至今未实现，而从吴元明同通过诉讼主张的请求和理由来看，其根据合同无效主张已经无法实现的原有还房目的，否定了双方后面达成的协议内容，其对未能实现还房目的存在过错。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法”、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”之规定，在吴元明对本案纠纷亦有过错的情况下，对其要求超期过渡费及赔偿租房等损失的上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审判决认定部分事实不清，证据不足，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，裁定如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初10571号民事判决；二、由遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向吴元明支付从2013年1月1日起至2017年4月30日期间的过渡费86926.32元；三、驳回吴元明的其他诉讼请求；一审案件受理费8810元，由吴元明负担3810元，遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司负担5000元；二审案件受理费17620元，由吴元明负担8810元，遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司负担8810元。审判长  朱晓东审判员  王 妤审判员  张 鹏二〇二〇年七月十五日法官助理殷欢欢书记员向珣