贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6152号 原告（反诉被告）：贵州华曦物业管理服务有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办峰景丽都小区15栋物业办公室，统一社会信用代码：91520502MA6DXNY334。 法定代表人：严开华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘忠文（一般授权代理）。 委托诉讼代理人：陈晓月（一般授权代理）。 被告（反诉原告）：方云光，男，布依族，1956年4月23日出生，住贵州省毕节市织金县，现住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：曹泽永（一般授权代理），系贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者，执业证号：32406181100002。 原告（反诉被告，以下统称原告）贵州华曦物业管理服务有限公司（下称“华曦物业公司”）与被告（反诉原告，以下统称被告）方云光物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告华曦物业公司的委托诉讼代理人刘忠文、陈晓月，被告方云光及其委托诉讼代理人曹泽永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华曦物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求入民法院判决被告支付原告所欠物业管理费1819.74元；物业管理费13个月共计:13*139.98m/*1元/平方米/月=1819.74元；(物业费自2019年4月1日算起，暂计2020年4月30日。房屋面积:139.98㎡、峰景丽都物业管理服务合同第三章第六条规定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅1元/平方米/月。)2、请求人民法院判决被告按照所欠总费用每日3%支付逾期付款的滞纳金，直至缴清全部费用之日止。每日滞纳金为54.59元。3、请求人民法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由:原告在2018年1月1日起为峰景丽都小区全体业主提供管理服务，被告为该小区的业主之一。2018年1月1日原告与峰景丽都小区业主委员会签订《峰景丽都物业管理服务合同》，合同约定原告为该小区的物业管理服务单位。原告按合同的约定向被告履行了管理与服务以后，被告至今也没有向原告支付管理服务费，被告于2019年4月1日-2020年4月30日所欠原告物业管理服务费共计1819.74元；原告多次电话通知被告支付所欠服务管理费，要求被告按时缴纳物业管理费，逾期未缴收取滞纳金，滞纳金按所欠总费用3%每日缴纳至欠款还清之日止。被告以各种原因推诿拒不支付，甚至关机，在此期间，原告积极找被告就物业管理费问题协商未果。原告于2020年4月29日以短信编辑的方式向被告发送欠费告知书，要求被告在2020年5月4日前缴清所欠费用，被告仍然置之不理。被告的行为已严重违约，不仅给原告造成了经济损失，也阻碍了原告服务管理工作的有效开展。综上，为维护原告的合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉讼至贵院，请求判决支持原告的诉求为谢。 被告方云光向本院提出反诉请求（兼答辩）：1、判决被告赔偿其在物业管理过程中给反诉人造成的损失5300元，(其中修笔记本电话1400元，维修室内磁粉3900元)。2、判决被告在物业管理过程中给原告造成的损失暂定8000元。3、驳回被反诉人对反诉人的诉讼请求。4、被反诉人承担本案的所有费用。事实及理由:被反诉人在管理过程中，因反诉人楼上由被反诉人管理的花池漏水，造成反诉人家的笔计本电脑损坏，反诉人支付了维修费1400元，因花池漏水损坏了反诉人家室内磁粉，反诉人共支付修复费用3900元，这些损失是由于被反诉人的管理不当造成的，应由被反诉人承担赔偿责任。二、反诉人将原被损坏的部分修复后，被反诉人又在花池内放水，再次损坏反诉人的室内装修，反诉人预计修复费用8000元左右，反诉人多次找被反诉人处理，但被反诉人不但不对以前给反诉人造成的损失不管，也没有对后来损坏的部分进行处理。被反诉人应承担停止侵害，赔偿损失的责任。三、被反诉人与业主委员会所签订的《峰景丽都物业管理服务合同》一是没有通过业主大会决定。二是根据被反诉人的资质，1元每平方米每月的物业管理费用过高，违反相关行政强制性管理规定。三是小区业主共有的公共部分收益，被反诉人并未返还给反诉人。四是被反诉人给反诉人造成的损失，被反诉人一直不处理，反诉人基于不安抗辩权，有理由不支付物业管理费用，因此被反诉人的诉请理应得不到法律支持，请求驳回被反诉人对反诉人的起诉。 本院经审理查明：2018年4月29日，原告华曦物业公司与峰景丽都小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，合同就物业基本情况、服务内容和标准、服务费用、合同时效、专项维修资金使用与管理以及其他事项进行约定。其中，原告华曦物业公司提供的物业服务应包括：物业公共部位及公共设施设备的维修、养护和管理；物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、污水管道疏通；机动车停放服务；公共区域秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务等法律法规规定应承担的相关物业管理服务的事项。物业服务收费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅为1元／平方米／月，其他经营性用房2元／平方米／月。业主应在每月5日前按月、也可按季或按年提前缴纳物业服务费。物业服务期限为叁年，自2018年4月1日起至2021年3月31日止。如业主未能足额缴纳物业服务费，从逾期之月起每月另行加收欠费总额的10%作为违约金。被告方云光系居住在毕节市七星关区业主，住房建筑面积139.98平方米，属于原告华曦物业公司物业服务管理区域内的业主。《物业管理服务委托合同》约定的服务期限内，被告方云光在2018年4月1日至2019年3月31日期间未按照合同约定向原告华曦物业公司缴纳物业服务管理费。上述费用已经过诉讼。2019年4月1日至2020年4月3日期间也未按照合同约定向原告华曦物业公司缴纳物业服务管理费。因此，原告以前述诉请诉至本院。 另查明：《物业管理服务委托合同》签订后，原告在履行物业管理职责过程中，小区局部区域存在垃圾未及时清理，部分公共设施损坏未及时维修等问题。2019年4月1日至2020年4月30日，被告方云光未支付的物业管理费为1819.74元（139.98平方米×1元/平方米/月×13个月）。在原告进驻该小区之前，被告所居住的房屋上面的公共花池曾经漏过水，在原告进驻之后又漏过一次，经过处理之后，现在花池没有放水。被告认为因为漏水给自己造成了损失，原告应当赔偿，故拒绝支付所欠的物业管理费，被告提出反诉，请求支持其反诉请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，峰景丽都小区业主委员会与原告华曦物业公司签订《物业管理服务委托合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，本院予以确认。被告方云光作为居住在毕节市七星关区峰景丽都业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对被告方云光具有法律上约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约履行了合同义务，被告应当按照约定支付物业服务费，从2019年4月1日至2020年4月30日，被告方云光应缴纳的物业服务管理费为1819.74元。被告辩称原告物业管理存在一定问题，经查明，涉案物业管理存在局部区域垃圾未及时清理，部分公共设施损坏未及时维修等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，本院酌情认定原告公司承担10%的责任，被告向原告履行90%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为1819.74元×90%=1637.80元。对原告主张被告支付违约金的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，其产生的损失由其自行承担，故，对原告的该项诉请，本院不予支持。对于被告要求原告赔偿因漏水产生损失的诉讼请求，根据被告提供的收款单及收据显示，收款单费用收取时间为2015年4月7日，此时原告并未进驻该小区，而收据上交款人系“谭波”而非被告，且无证据证明产生修理的原因，故上述证据与本案无关，本院不予采信，对被告的该反诉请求，因无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）方云光于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）贵州华曦物业管理服务有限公司2019年4月1日至2020年4月30日期间的物业服务费1637.80元。 二、驳回原告（反诉被告）贵州华曦物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）方云光的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25.00元，由被告（反诉原告）方云光负担20.00元，原告（反诉被告）贵州华曦物业管理服务有限公司负担5.00元。反诉案件受理费66.00元，由被告（反诉原告）方云光负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年七月二十三日 书记员  王 贵