四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0402民初362号 原告(反诉被告)：攀枝花市南宇商贸有限公司，住所地四川省攀枝花市东区江边街50号，统一社会信用代码：915104007334167084。 法定代表人：周凡，董事长。 委托诉讼代理人：邹勇，四川渡攀律师事务所律师，执业证号：15104200910193477，特别授权。 被告（反诉原告）：攀枝花众生开明医药有限公司，住所地四川省攀枝花市东区攀枝花大道南段6号，统一社会信用代码：915104007496453102。 法定代表人：王骏，执行董事。 委托诉讼代理人：王晶，四川攀法律师事务所律师，执业证号：15104201610548122，特别授权。 原告（反诉被告）攀枝花市南宇商贸有限公司（简称：南宇公司）与被告（反诉原告）攀枝花众生开明医药有限公司（简称：众生医药公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。起诉前，南宇公司依法申请诉前保全，本院于2020年1月15日作出（2020）川0402财保2号民事裁定书，对众生医药公司在中国银行股份有限公司攀枝花分行的资金670000元限额内予以冻结。诉讼保全费用3870元由南宇公司承担。本案在审理过程中，被告众生医药公司向本院提交反诉申请，经本院审查符合法律规定准许其反诉。原告南宇公司的委托诉讼代理人邹勇、被告众生医药公司的委托诉讼代理人王晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南宇公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付房屋租金578916元，水电费34770元，违约金122737元，合计736423元；2.本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实和理由：2015年1月1日，攀枝花市宇龙资产管理有限公司（简称：宇龙公司）将位于攀枝花市东区房屋租赁给被告。约定第一年每月租金33736元、第二年每月租金35423元、第三年37110元。被告逾期不交房租、水电费，每天按欠费金额的千分之三支付滞纳金。2019年1月7日，被告收到原告《房屋归还告知函》，至此被告拖欠原告房屋租金556650元、水电费34771.93元。经原告多次催收，被告置之不理，现请求判令上述诉讼请求。 原告南宇公司为了证明自己诉讼请求理由成立，向法庭提交了如下书证在案佐证，被告众生医药公司当庭对证据进行了质证，双方各自发表了对证据的意见： 第一组.原告单位的营业执照复印件一份、宇龙公司的《企业注销登记申请书》一份、攀枝花市南太商贸有限责任公司的《股东决定》一份、《关于攀枝花市南太商贸有限责任公司解散清算报告》一份、攀枝花三维实业集团有限公司作出的：攀三维集团【2018】13号《关于撤销攀枝花市南太商贸有限责任公司的决定》、攀三维集团【2018】15号《关于撤销宇龙公司的决定》、攀枝花市南太商贸有限责任公司的《内资企业登记基本情况表》、宇龙公司、攀枝花市南宇商贸有限公司和攀枝花众生开明医药有限公司的《企业信用信息公示报告》各一份。证明原、被告双方的主体资格。被告质证认为原告单位的营业执照复印件的真实性、合法性无异议，不认可关联性；宇龙公司的《企业注销登记申请书》的真实性、合法性和关联性无异议，但不认可证明目的；攀枝花市南太商贸有限责任公司的《股东决定》和《关于攀枝花市南太商贸有限责任公司解散清算报告》的真实性、合法性认可，不认可关联性；攀枝花三维实业集团有限公司作出的：攀三维集团【2018】13号《关于撤销攀枝花市南太商贸有限责任公司的决定》和攀三维集团【2018】15号《关于撤销宇龙公司的决定》真实性、合法性和关联性均不认可；攀枝花市南太商贸有限责任公司的《内资企业登记基本情况表》、宇龙公司、攀枝花市南宇商贸有限公司和攀枝花众生开明医药有限公司的《企业信用信息公示报告》，因均是打印件，无法核实真伪，对此四份证据不认可。本院认为，上述证据能够证明原、被告的主体资格情况，对此组证据的真实性、合法性和关联性，予以采信。 第二组.2015年3月11日，双方签订的《房屋租赁合同》一份、2018年7月30日和11月28日宇龙公司给众生医药公司发出的《欠款催收函》各一份、2019年1月3日，众生医药公司给宇龙公司发出的《房屋归还告知函》一份、2019年1月7日，宇龙公司给众生医药公司的《﹤房屋归还告知函﹥复函》一份、南宇公司统计的众生医药公司的《众生房租明细》和《众生水电明细》各一份。证明被告拖欠房租、水电费用为591420元。被告质证认为《房屋租赁合同》中载明租赁物位于本市东区江边街121号华龙广场负四层，而被告方的承租物位于本市东区阳光大道910号华龙广场一层，该租赁合同未实际履行。《欠款催收函》的真实性、合法性和关联性无异议，但证明目的有异议，仅具备催款性质，无结算对账的功能；《房屋归还告知函》和《﹤房屋归还告知函﹥复函》的真实性、合法性和关联性无异议；《众生房租明细》和《众生水电明细》，是原告方单方面作出的，不符合证据法定形式，对证据不认可。本院认为，此组证据能够证明案件的基本事实，至于证据的真实性、合法性和关联性，本院将结合证据间的关联程度和证据之间的联系，综合判断采信。 第三组.诉讼保全责任保险的保险单一份、保险费发票一份。证明案件诉讼保全产生保险费2000元。被告质证认为真实性、合法性和关联性无异议，由人民法院判决败诉方承担。本院认为此组证据的真实性、合法性和关联性，予以采信。 第四组.（2020）川0402财保2号民事裁定书、人民法院诉讼收费专用票据各一份，证明原告申请诉讼保全，产生保全申请费3870元。被告质证认为真实性、合法性和关联性无异议，由人民法院判决败诉方承担。本院认为此组证据的真实性、合法性和关联性，予以采信。 第五组.南宇公司的会计记账凭证7份、财务其他应收款明细表1页（2018年1月至2018年12月期间）、各商家水电费统计台账表3页、被告未支付水电费的收据3份，证明被告拖欠水电费34770元。被告质证认为此组证据均是原告单方面制作的，不予认可。本院认为此组证据虽是原告单方面制作的，但是原告单位会计记账凭证和相关账务资料，应为真实和合法的，本院对证据的真实性、合法性和关联性，予以采信。 第六组.本院（2019）川0402执373号执行裁定书、被告向攀枝花市科诚汽车服务有限公司出具的医药仓库被水淹情况说明2份，均为网上打印件。证明被告提出房屋漏水不是在本案房屋租赁期间。被告质证认为证据是复印件，对真实性无法判断，对证据地真实性、合法性和关联性均不认可。本院认为此组证据确系打印件，未提供原件，对证据的真实性、合法性和关联性，不予采信。 被告众生医药公司辩称，被告与宇龙公司签订房屋租赁合同，承租的房屋位于本市东区阳光大道910号华龙广场一层，而非原告主张的位于本市东区江边街121号华龙广场负四层。双方没有合同关系，原告作为本案主体不适格；我公司核算并未拖欠原告的房屋租金及水电费用；被告在承租房屋时交纳了30000元保证金，应当予以退回；原告主张2018年的房租上浮5%，因双方未签订房屋租赁合同，无事实依据；原告违约行为在先，若法庭认为被告存在违约行为，应当免除被告承担违约金。原告只是代收代缴水电费用，应当提交证据证明其代被告代缴了水电费用，才能向被告主张权利。 被告众生医药公司为了证明自己本诉主张的理由成立，向法庭提交了如下书证在案佐证，原告南宇公司当庭对证据进行了质证，双方各自发表了对证据的意见： 第一组.《攀枝花市宇龙资产管理有限公司股东会决议、解散清算报告》一份，证明宇龙公司总资产、净资产为50万元，负债总额为0元，所有的债权债务清理完毕，该公司对外已无债权。原告质证认为证据的真实性、合法性和关联性无异议，但不能达到被告的证明目的，不能证明被告已经支付了拖欠的房租和水电费用。本院认为此组证据的真实性、合法性和关联性，予以采信。至于被告主张的证明目的，应当结合其他证据、双方的陈述等综合评判认定。 第二组.《房屋信息摘要》一份，证明被告方承租的房屋位于本市东区阳光大道910号华龙广场一层，房屋所有权人为攀枝花三维集团有限公司，原告既非租赁物所有权人，也非租赁物的使用人。原告向被告主张租金无事实和法律依据。原先质证认为证据的真实性、合法性和关联性无异议，但不能达到被告的证明目的，宇龙公司具有收取房屋租金和水电费用的权利，且得到被告的认可。本院认为此证据能够证明租赁房屋的情况，对证据的真实性、合法性和关联性予以采信。 第三组.照片打印件24张，证明被告在承租原告房屋期间，租赁的房屋存在漏水问题，给被告造成重大经济损失。原告质证认为证据不能显示拍摄的时间、地点，对证据的真实性、合法性和关联性，均不认可。本院认为被告提交的此组证据，原告的质证意见成立，确实无法核实照片拍摄的时间和地点，本院对证据的真实性、合法性和关联性，均不予采信。 第四组.保证金收据一份，证明被告承租原告租赁房屋时交纳了30000元保证金的事实，该笔费用应当在本案中扣除。原告质证认为证据的真实性、合法性和关联性无异议。该保证金是履约保证金，被告违约，原告不应退还。本院对证据的真实性、合法性和关联性，予以采信。 被告众生医药公司反诉的诉讼请求：1.判令众生医药公司与宇龙公司签订的《房屋租赁合同》中涉及消防通道部分合同无效；2.请求判令南宇公司返还众生医药公司库房部分中消防通道的租金146700.84元；3.判令南宇公司返还众生医药公司办公区域部分中消防通道的租金59760元；4.请求判令南宇公司支付众生医药公司以返还租金206460.84元为基数，自2019年1月1日起至2020年5月31日止的利息17549.17元。5.请求判令南宇公司退还保证金30000元；6.反诉诉讼费用由南宇公司承担。事实和理由：2015年3月11日，众生医药公司与宇龙公司签订《房屋租赁合同》，宇龙公司将属于消防通道部分出租给众生医药公司，并收取了相应租金。众生医药公司认为此行为违反了《中华人民共和国消防法》的相关规定，涉及消防通道部分合同无效，所收取的租金理应返还。同时，宇龙公司解散清算，并办理注销登记。南宇公司作为宇龙公司的股东，应当承担该笔债务承担清偿责任。 被告众生医药公司为了证明自己反诉主张的理由成立，向法庭提交了如下书证在案佐证，原告南宇公司当庭对证据进行了质证，双方各自发表了对证据的意见： 第一组.攀枝花市建设管理局作出的【2003】设52号文《关于华龙广场建材娱乐城工程初步设计的批复》一份，证明华龙广场总共9层，其中地上5层，地下4层。建筑内设侧面消防车道及背面消防车道。南宇公司质证认为证据的真实性、合法性和关联性无异议，但不能达到众生医药公司的证明目的，这是初步设计的批复。本院对证据的真实性、合法性和关联性予以采信。 第二组.《建筑设计说明图》、《负四层平面图》、《负四层消防栓灭火系统及生活给排水平面图》、《负四层防火卷帘自动喷淋系统平面布置图》、《攀枝花众生开明医药有限公司仓库平面图》、《攀枝花众生开明医药有限公司办公区平面示意图》各一份，证明华龙广场建材娱乐城中设计了消防车道，分为消防施救车道及消防联系车道。同时证明众生医药公司承租的负4层包括有消防通道，其中仓库部分面积为294.58平方米，办公室面积约为80平方米。南宇公司质证认为证据的真实性、合法性和关联性无异议，但不能达到证明目的，图纸上载明是考虑消防车辆进入通道，只标明2个“？”。至于仓库平面图是众生医药公司自己制作的。本院对此组证据的真实性、合法性和关联性均予采信。 第三组.双方单位经办人、委托诉讼代理人以及案件承办人到承租房屋现场勘查的相片15张，证明众生医药公司承租的华龙广场负4层的具体位置。承租房屋漏水的痕迹以及众生医药公司为防止漏水而包裹排水管道的位置。南宇公司质证认为证据的真实性、合法性和关联性无异议，并不能证明是消防通道，其中有一张相片中标明“消防”二字，但不在租赁区域内。本院对此组证据的真实性、合法性和关联性予以采信。 第四组.租房保证金《收据》，证明宇龙公司收取保证金30000元的事实。南宇公司质证意见同上，本院对证据的真实性、合法性和关联性予以采信。 原告南宇公司征对反诉辩称，众生医药公司从未向南宇公司提出退还消防通道的租金，也没有向南宇公司主张涉案房屋漏水问题，且消防法里也没有租赁消防通道无效的具体法律规定。众生医药公司的反诉请求没有事实和法律依据，请求驳回其全部反诉请求。 原告南宇公司为了证明自己反诉辩称主张的理由成立，向法庭提交了如下书证在案佐证，被告众生医药公司当庭对证据进行了质证，双方各自发表了对证据的意见： 原告南宇公司制作的租赁区域面积统计表一份，证明众生医药公司实际租赁的房屋面积比租赁合同面积大。被告众生医药公司质证认为统计表是南宇公司单方面制作的，对证据的真实性、合法性和关联性均不认可。众生医药公司的质证意见成立，本院对此证据的真实性、合法性和关联性不予采信。 本院综合对双方提交的证据进行评判，结合双方当事人的当庭陈述，确认以下事实： 2015年3月11日，宇龙公司与众生医药公司签订《房屋租赁合同》，其主要内容为：宇龙公司将坐落在攀枝花市东区房屋按现状出租给众生医药公司使用。办公区域595.22平方米、库房区域1457.5平方米、仓库通道294.58平方米；承租期限：叁年，2015年1月1日至2017年12月31日；房屋承租费：办公及库房区域按每月平方米15元计算，通道区域按每月每平方米10元计算。第一年每月租金合计为33736元；第二年上浮5%，每月租金合计为35423元、第三年月租金为第二年月租金加上在第一年基础上上浮5%，合计为37110元；租赁合同签订之日，众生医药公司需交纳保证金30000元。合同期满众生医药公司未给宇龙公司造成损失的，宇龙公司无息退还保证金；付款方式：现金或支票，按季度支付。合同签订日众生医药公司即支付当季度租金，以后每季度租金于当季度期初前5日支付；众生医药公司应于次月5日前向宇龙公司缴纳上月水、电费用；宇龙公司应提供符合消防安全的建筑物；宇龙公司对租赁区域的消防安全有权进行监督检查，督促众生医药公司贯彻执行消防管理等安全规定；众生医药公司不得将现场消防设施挪作它用，不得占用、堵塞消防通道；违约责任：任何一方未履行本合同规定或违反国家有关法律法规，侵害对方权益，另一方有权终止合同，并由责任者一方负责赔偿相应的经济损失和支付违约金（按当年合同租金的10%）。众生医药公司逾期不交房租、水电费，宇龙公司每天按欠费金额的千分之三向众生医药公司收取滞纳金。欠费超过二个月，宇龙公司有权停止供水供电或终止合同，并由众生医药公司承担违约责任；双方在履行本合同过程中发生的争议，双方协商解决未果时，任何一方可向所在地法院提起诉讼。合同还对其他相关事宜进行了约定。4月23日，众生医药公司按照租房合同约定向宇龙公司交纳保证金30000元。众生医药公司租用上述房屋从事经营活动至2018年12月21日止。期间，众生医药公司未按时交纳房屋租金。2018年7月30日，宇龙公司向众生医药公司发出《欠款催收函》，其主要内容为：截止2018年7月30日，贵单位共欠房租10个月，金额已达48万余元，已违反双方的合同第六条约定。请贵方有2018年8月6日16：00前支付所欠费用。同日众生医药公司的员工在函件上签名确认收到。2018年11月28日，宇龙公司和攀枝花市南太商贸有限责任公司联合向众生医药公司发出《欠款催收函》，其主要内容为：截止2018年11月底，累计欠费536406元。鉴此，请贵单位在2018年12月10日前支付所欠旧账，不再拖欠，否则我公司将按照合同约定采取停水、停电，直至采取法律诉讼措施。2018年11月29日，众生医药公司员工在函件上签名确认收到。2018年12月21日，众生医药公司搬离上述承租的房屋。2019年1月3日，众生医药公司给宇龙公司发出《房屋归还告知函》，其主要内容为：众生医药公司与宇龙公司于2015年1月1日签订了房屋租赁合同，租赁了位于攀枝花市东区。房屋租赁期间仓库长期饱受漏水、浸水、汽修喷漆空气污染、周围环境脏乱等影响，已严重影响到我公司的生产经营活动。2017年12月31日房屋租赁合同到期，因贵公司提供的房屋不能保证我公司能够正常办公以及药品库存。因此我公司通过快递将退还租赁房屋告知函邮寄给贵公司，内容为通知贵公司，我公司已经于2018年12月22日退还租赁房屋。2018年12月21日我公司搬办公家具时，贵公司将办公区和仓库的电源切断，造成我公司麻药库和阴凉库药品存放温度达不到《药品经营质量管理规范》的要求，导致我公司办公区和仓库大门无法关闭。因为没有电，办公区中的中药材制作设备、仓库货架无法搬走，我公司所造成的损失，我公司保留向贵公司索赔的权利。7日，宇龙公司给众生医药公司发出《〈房屋归还告知函〉复函》，其主要内容为：贵公司邮寄的《房屋归还告知函》，我公司于2019年1月7日收悉，现复函如下：贵公司与我公司于2015年3月11日签订《房屋租赁合同》（合同期限为三年，2015年1月1日至2017年12月31日），租赁期间，贵公司一直拖欠部分租金、水电费。合同期满后，贵公司仍然续租房屋，截止2018年11月底，累计欠费（包括房租、水电费）536406元。《房屋归还告知函》提及“租赁期间仓库长期饱受漏水、浸水、汽修喷漆空气污染、周围环境脏乱等影响，2017年12月31日房屋租赁合同到期，因贵公司提供的房屋不能保证我公司能够正常办公以及药品库存”。经我公司查实，贵公司所述完全不是事实（贵公司2015年1月1日之前从他人手中转租此房屋时就知道周围有汽修作业），我公司也从未收回贵公司任何投诉和函告。现贵公司告知我公司归还房屋，终止租赁关系。对此，我公司表示同意，但请贵公司将欠费536406元尽快向我公司清结。否则，我公司将提起法律程序追讨欠费。 另查明：一.双方签订的《房屋租赁合同》中所注明的租赁房屋位于本市东区江边街121号华龙广场负四层，与众生医药公司主张的租赁房屋位于本市东区阳光大道910号华龙广场一层，是同一处房屋，只是房屋门牌号编号不一致。上述租赁房屋的权利人原为攀枝花市宇龙房地产开发有限公司，2006年9月10日变更为攀枝花三维实业集团有限公司。 二、众生医药公司支付宇龙公司房屋租金至2017年9月，从2017年10月至2018年12月21日期间众生医药公司未支付房屋租金。 三.截止2018年12月21日止，众生医药公司应向宇龙公司交纳水电费用共计34770.89元。 四.案件在审理过程中，承办人与双方当事人的委托诉讼代理人以及双方的经办人一起到租赁房屋现场勘查，发现：众生医药公司承租的房屋墙面确有漏水、浸水的痕迹；在房屋顶部也确有为防止漏水或浸水沿顶部包裹的铁皮管槽；在承租的房屋通道中发现标明有“消防”二字的下水道盖板。 五.宇龙公司于2004年9月24日登记注册，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），股东为攀枝花市南太商贸有限责任公司和攀枝花市宇龙房地产开发有限公司。2019年3月12日，攀枝花三维实业集团有限公司作出：攀三维集团【2019】15号《关于撤销宇龙公司的决定》，其主要内容为：公司决定撤销宇龙公司，依法进行税务清算后办理工商注销手续。宇龙公司经过审核鉴定后的账面资产及债权债务及全体职工由攀枝花市宇龙房地产开发有限公司承接，以财务调账方式并入攀枝花市宇龙房地产开发有限公司。2019年4月24日，攀枝花市宇龙房地产开发有限公司名称变更为南宇公司。2019年9月3日，宇龙公司作出《关于攀枝花市宇龙资产管理有限公司解散清算报告》，载明：2019年7月17日在国家企业信用信息公示系统进行备案，同时公司清算小组对公司财产进行了全面的清算，其财产处置、人员安置已全部结束。同日，宇龙公司作出《攀枝花市宇龙资产管理有限公司股东会决议》，决议内容为：审议并通过了清算小组的清算报告；同意向公司登记机关办理注销登记。公司股东攀枝花市南太商贸有限责任公司和南宇公司加盖了单位印章。南宇公司和攀枝花市南太商贸有限责任公司的股东均为攀枝花三维实业集团有限公司，出资均比例为100%。2018年5月13日，攀枝花三维实业集团有限公司作出：攀三维集团【2018】13号《关于撤销攀枝花市南太商贸有限责任公司的决定》，其主要内容为：公司决定撤销攀枝花市南太商贸有限责任公司，依法进行税务清算后办理工商注销手续。攀枝花市南太商贸有限责任公司经过审核鉴定后的账面资产及债权债务及全体职工由南宇公司承接，以财务调账方式并入南宇公司。 本院认为，宇龙公司与众生医药公司签订的《房屋租赁合同》，将宇龙公司管理的攀枝花三维实业集团有限公司所有的涉案房屋出租给众生医药公司，是双方真实意思的表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方理应遵循诚实信用原则，严格按照合同约定履行自己的义务。 2019年3月12日，攀枝花三维实业集团有限公司作出：攀三维集团【2019】15号《关于撤销宇龙公司的决定》，以及2019年4月24日攀枝花市宇龙房地产开发有限公司名称变更为南宇公司，原告宇龙公司的债权债务应由南宇公司享有和承担。南宇公司有权依据宇龙公司与众生医药公司签订的《房屋租赁合同》起诉众生医药公司。众生医药公司主张南宇公司主体不适格，本院不予支持。 众生医药公司主张与宇龙公司没有房屋租赁关系，与本院查明事实不符。此主张，本院不予支持。 关于本诉的处理意见，众生医药公司主张在承租涉案房屋期间，租赁房屋存在漏水、浸水等现象，宇龙公司和南宇公司未维修属实。根据《商品房屋租赁管理办法》第九条第一款的规定：“出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。”其行为构成违约，但众生医药公司未提供证据证明该违约行为到正常使用。众生医药公司在租用涉案房屋期间仍应按照双方签订的房屋租赁合同约定支付租金。众生医药公司从2017年10月起至双方确认合同终止的时间2018年12月21日期间未向南宇公司支付房租属实，众生医药公司未按照合同约定支付房屋租金的行为，构成违约，依法应承担违约责任。南宇公司主张众生医药公司拖欠的2017年10月至12月的三个月租金按每月37110元计算，符合双方的合同约定，本院予以支持，其租金数额为111330元。南宇公司主张2018年租金上浮5%，因双方未签订2018年的房屋租赁合同，该房屋租赁为不定期租赁，其租金应按照原租赁合同约定的2017年租金标准计算。此主张，本院不予支持。2018年1月1日至12月21日产生的房屋租金为434187元（37110元×11月+37110÷30天×21天），众生医药公司拖欠的租金总额为545517元（111330元+434187元）。南宇公司请求判令众生医药公司支付578916元租金，超过545517元的33399元部分，本院不予支持。众生医药公司拖欠水电费34770.93元属实，众生医药公司理应支付，现南宇公司自愿放弃水电费用0.93元，请求判令众生医药公司支付水电费34770元，本院予以支持。南宇公司请求判令众生医药公司支付违约金122737元，因宇龙公司和南宇公司在出租房屋给众生医药公司使用期间，存在一定的违约行为，本院结合本案的实际情况，综合考虑决定不予支持。南宇公司请求判令众生医药公司承担案件受理费和诉讼保全费，本院将结合案件的处理结果，依法决定双方各自承担数额。南宇公司请求判令众生医药公司承担诉讼保全的保险费，双方未在合同中明确约定，此主张本院不予支持。宇龙公司按照双方签订的《房屋租赁合同》中约定收取众生医药公司的保证金30000元，应从众生医药公司应付的房屋租金中扣除。南宇公司主张保证金因众生医药公司违约不予退还的理由，因双方均存在违约情形，此主张本院不予支持。 关于反诉的处理意见，众生医药公司认为宇龙公司将属于消防通道部分出租给众生医药公司，并收取了相应租金。此行为违反了《中华人民共和国消防法》的相关规定，涉及消防通道部分租赁合同无效，所收取的租金理应返还。根据2015年时实施的《中华人民共和国消防法》第二十八条规定：“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消防栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。”该规定属于效力性强制规定，本案宇龙公司将案涉房产中通道出租给众生医药公司作商业使用，使其无法发挥灾害事故发生时的消防功能，故应认定违反了这一禁止性规定。双方签订的《房屋租赁合同》中涉及消防通道的协议部分无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”即使合同无效，众生医药公司也应支付南宇公司房屋占有使用费。众生医药公司主张的反诉请求中：请求判令众生医药公司与宇龙公司签订的《房屋租赁合同》中涉及消防通道部分合同无效理由成立，本院予以支持。众生医药公司请求判令南宇公司退还保证金的反诉请求，本院予以支持，可从众生医药公司应付南宇公司的房屋租金中扣除。其余反诉请求，理由不能成立，不符合法律规定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决如下: 一、攀枝花众生开明医药有限公司于本判决生效后十日内支付给攀枝花市南宇商贸有限公司房屋租金545517元，水电费34770元，合计580287元。扣除攀枝花众生开明医药有限公司支付的保证金30000元，攀枝花众生开明医药有限公司实际支付给攀枝花市南宇商贸有限公司房屋租金为550287元。 二、攀枝花市宇龙资产管理有限公司与攀枝花众生开明医药有限公司于2015年3月11日签订的《房屋租赁合同》中涉及消防通道部分合同无效。 三、驳回攀枝花市南宇商贸有限公司其他诉讼请求。 四、驳回攀枝花众生开明医药有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11164元，由攀枝花市南宇商贸有限公司承担1164元，攀枝花众生开明医药有限公司承担10000元；保全费3870元，由攀枝花众生开明医药有限公司承担；反诉案件受理费2330元，由攀枝花众生开明医药有限公司承担2000元，攀枝花市南宇商贸有限公司330元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 长  陆太林 人民陪审员  温 勇 人民陪审员  唐蒙川 二〇二〇年七月二十九日 书 记 员  宋邦灿