上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终7651号上诉人（原审被告）：上海滨江置业有限公司，住所地上海市徐汇区零陵路899号26M室。法定代表人：张坚，总经理。委托诉讼代理人：唐君健，上海善法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海市徐汇区汇翠花园业主委员会，地址上海市徐汇区漕溪北路737弄4号103室。负责人：俞斌，主任。委托诉讼代理人：沈奇艳，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李恬君，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。上诉人上海滨江置业有限公司（以下简称“滨江公司”）与被上诉人上海市徐汇区汇翠花园业主委员会（以下简称“汇翠业委会”）因其他用益物权纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初4246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用独任制，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。上诉人滨江公司的委托诉讼代理人唐君健，被上诉人汇翠业委会的委托诉讼代理人沈奇艳、李恬君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人滨江公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人全部一审诉讼请求。事实和理由：涉案的架空层不能被分割、改建，不能产生合法收益，故被上诉人无权主张收益权；涉案架空层并非由上诉人占用，被上诉人亦认可实际系案外人占用，故上诉人并非本案适格主体。被上诉人汇翠业委会辩称，不同意上诉人的上诉请求，无论上诉人与案外人之间的租赁关系是否存续，上诉人均未向案外人披露过本案讼争双方之间的纠纷，亦未促使案外人向被上诉人支付占用对价，故上诉人未履行生效裁判期间给被上诉人造成的损失，上诉人应予赔偿。综上，一审判决正确，请求二审维持原判。汇翠业委会向一审法院起诉，请求判令：滨江公司向汇翠业委会支付侵占上海市徐汇区XX路XX弄XX号底层106及107室自2019年1月28日至2019年6月30日的损失费人民币90,000元（以下币种均为人民币）。一审法院认定事实：汇翠业委会系汇翠花园小区的业主委员会，滨江公司于2000年起开发建造汇翠花园小区，为该小区的开发商。汇翠花园小区位于上海市徐汇区XX路XX弄。汇翠业委会提供的有关档案显示：2002年11月南昌XX研究院、汕头市XX总公司编制的5号楼住宅楼一层平面图，5号103室位于最西面，朝北一间（横轴A-G区域、纵轴1-2/1区域）注明“管理”字样、朝南两间（横轴A-B区域、纵轴1-2区域）注明“办公”字样。2002年11月南昌XX研究院、Z公司编制的4号住宅楼一层平面图，上海市徐汇区XX路XX弄XX号底层架空层（以下简系争架空层）部位注明“架空层（休闲场地）”字样。2003年1月汇翠花园小区项目整体竣工。同年3月，上海房屋土地测绘中心出具《房屋土地权属调查报告书》，载明：XX路XX弄XX号2-30层新工房1建筑面积32,473.43平方米、底层架空层建筑面积830.02平方米、地下室建筑面积1,037.45平方米。2004年2月5日滨江公司取得上海市XX路XX弄XX-XX号、XX号沪房地徐字（2004）第XXXXXX号房地产权证（即俗称的大产证），合计建筑面积23,624.6平方米。嗣后，滨江公司将系争架空层封闭起来，隔成多间商铺（房屋）。2004年，滨江公司（出租方、甲方）与案外人樊某（承租方、乙方）签订《会所用房租赁合同》，约定甲方将4号楼1层（即系争架空层部分）建筑面积830平方米出租给乙方，用途为会所经营，租赁期限自2004年7月1日起至2009年6月30日止。2017年1月15日，汇翠花园小区召开业主大会，并通过决议如下：“……30.业主与原小区开发商滨江置业利益纠纷，授权业委会会同律师事务所寻求司法解决，通过相关法律诉讼等途径向滨江置业索回原本属于全体业主的权益和利益的表决通过……33.授权业委会对小区业主会所、架空层商铺、地下车库、1、4号楼商铺、一号楼裙楼、非独立小产权房等所有无独立小产权在内所有建筑物和设施等有调查权、起诉权，以及采用必要维权行动的权力的表决通过。”嗣后，汇翠业委会委托律师经调查后得知系争架空层的属性，并于2017年4月10日向一审法院提交起诉材料。在(2017)沪104民初10341号案件审理中，汇翠业委会为证明其使用费之诉讼主张，申请对系争架空层建筑面积830.02平方米（估价对象）的房地产市场租金价值进行评估，价值时点（期）2014年5月1日至2017年5月30日。上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司（以下简称“评估公司”）接受法院委托，于2018年2月28日出具估价报告：估价对象在2014年5月1日至2017年5月30日止市场租金总价值为3,077,650元；其中，2017年5月1日起2017年5月30日（1个月）租金85,890元。2018年8月1日,一审法院作出(2017)沪104民初10341号民事判决:一、滨江公司于本判决生效之日起三十日内将系争架空层返还给汇翠花园全体业主，由汇翠业委会接收；二、滨江公司于本判决生效之日起三十日内向汇翠业委会赔偿侵占系争架空层自2015年4月11日至2017年5月30日期间的损失费648,000元；三、驳回汇翠业委会的其余诉讼请求。此后，汇翠业务委会与滨江公司对上述一审判决均不服，提起上诉。本院经审理后，判决：驳回上诉，维持原判。讼争双方均于2018年12月28日收到该二审民事判决书。因系争架空层被包括案外人曹某、上海B有限公司（以下简称“B公司”）等在内的房屋占有人占有后，滨江公司仍未向汇翠业委会交付其占用的系争架空层中的106及107室房屋，直至2019年6月14日，汇翠业委会通过向一审法院申请强制执行后，通过执行案件中的执行措施，方才收回本案所涉的系争架空层106及107室房屋。一审法院另查明，2017年9月,B公司起诉汇翠业委会、上海C有限公司（2017）沪0104民初23756号排除妨害纠纷一案。该案件中查明：“根据2002年11月18日编制的XX路XX弄4#住宅楼一层（自然层数）平面竣工图纸，其中大部分面积标注为‘架空层（休闲场地）’字样，另有部分地方标注为‘配电间’、‘住宅门厅’。2003年3月，上海房地产测绘管理办公室对XX路XX号4号楼测绘，房屋状况汇总：底层架空层建筑面积830.02平方米、地下室1,037.45平方米、2-30层32,473.43平方米。房屋共有部位建筑面积分摊说明：底层配电间、地下室配电间、地下室水趸房等，服务对象为本幢。审理中，经双方当事人确认：本案双方争议的房屋位于XX路XX弄XX号楼XX层（底层），B公司所称102室东部位B公司的办公室，汇翠花园业委会、上海C有限公司所称的配电间、强电间、住宅门厅，为上述4#住宅楼一层（自然层数）平面竣工图纸中横轴1/A至B、纵轴17至1/19的区间部位，为便于审理描述，依据房屋目前外观状态简称为‘铁门房间’；B公司所称102室西部位，汇翠业委会、上海C有限公司所称102室，为上述4#住宅楼一层（自然层数）平面竣工图纸中横轴A至B、纵轴14至16的区间部位，现由Y公司使用，为便于审理描述，依据房屋目前外观状态简称为‘Y公司房间’。自2004年7月1日，滨江公司将XX路XX弄XX号1层出租给B公司。在汇翠业委会申请设立登记的过程中，滨江公司向徐汇区工商局出具书面说明：‘……我司申请利用小区4号楼1层作为会所用房。4号楼1层为小区配套用房，为全体业主共有，所以没能办理产权证……’，落款时间2004年7月21日。2004年7月，B公司公司成立，注册地址为上海市XX路XX弄XX号楼底层，后法定代表人变更为江波。”该案审理中，B公司提供2014年4月，滨江公司（出租方、甲方）与江波（承租方、乙方）签订《会所用房租赁合同》，约定：甲方将位于XX路XX弄XX号1层部分的面积约为650平方米的会所出租给乙方，房屋用途为会所，租赁期限自2014年5月1日起至2018年5月31日止，年租金为51,000元，月租金为4,250元。B公司称，其不认可铁门房间是配电间、强电间，竣工图纸上明确标注了“配电间”的位置，并非现在的铁门房间位置，B公司承租的XX路XX弄XX号楼XX层650平米是扣除了配电间、公用部位之外的部分，B公司承租时上述房屋已经分割为101-108室，已经悬挂好门牌号，101-108室共650平方米，当时102室内部已经由隔墙分为东、西两部分，即现在争议的铁门房间、Y公司房间。汇翠花园业委会称，其并不清楚滨江公司与B公司之间是否签署租赁合同，B公司与滨江公司之间存在租赁关系，XX路XX弄XX号楼底层架空层共830平方米，但是合同记载的租赁面积为650平方米，B公司在签订合同时已经知晓有部分面积已经交给业委会办公使用，B公司的租赁范围并不包括目前争议的90平米的Y公司房间。2016年12月26日，汇翠花园业委会与Y公司签订《租赁协议书》，其中约定：汇翠花园业委会将XX花园XX号楼XX室”90平方米的房屋出租给Y公司，租期2016年12月26日至2018年5月31日，建筑面积90平方米，年租金114,000元。2018年5月31日，一审法院作出（2017）沪0104民初23756号民事判决：驳回B公司的诉讼请求。此后，B公司不服上诉，本院审理后维持原判。汇翠业委会、滨江公司均于2018年12月28日收到该案二审民事判决书。本案一审中，讼争双方均确认滨江公司出租给案外人曹某的房屋面积约为200平方米；对于上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司出具估价报告，2017年5月1日起租金为85,890元，讼争双方均无异议。汇翠业委会现要求滨江公司支付系争架空层106及107室自2019年1月28日起至2019年6月14日止的损失费。一审法院审理后，于二〇二〇年五月二十九日作出判决：滨江公司于判决生效之日起十日内向汇翠业委会赔偿侵占系争架空层106、107室房屋自2019年1月28日起至2019年6月14日期间的损失费64,202元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1,025元，由汇翠业委会负担294元，滨江公司负担731元。二审中，双方当事人都没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，现有生效裁判[即(2017)沪104民初10341号民事判决]已认定系争架空层应归汇翠花园小区全体业主共有，并判令滨江公司将系争架空层返还给汇翠花园小区全体业主（由汇翠业委会接收），故滨江公司应当自觉、全面履行生效裁判所规定的返还义务。然根据本案查明事实，滨江公司在上述裁判生效后近半年、经法院采取执行措施后，才实际履行了系争架空层中106及107室房屋的返还义务，故滨江公司应对其怠于履行生效裁判期间汇翠业委会丧失的利益承担赔偿责任。根据现行司法解释的规定，即使房屋租赁合同因租赁标的违法而归于无效，当事人一般仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用之对价。原判酌定的赔偿金额，并未单纯参照经营用房的市场租金价值，而是已经充分考量架空层与经营用房的不同性质、开发商的改建投入、经营管理等因素，在现有证据条件下具有相对合理性，本院予以认可。滨江公司有关系争架空层不能产生合法收益之主张，依据显非充分，本院不能采信。滨江公司将系争架空层出租给案外人，此等行为本身即表明滨江公司实际控制了系争架空层并处置了部分权能，故不能成为减免其返还房屋义务的理由。综上所述，上诉人汇翠业委会与滨江公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,405.05元，由上诉人上海滨江置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘佳二〇二〇年七月二十二日书记员  范瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……