吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初1211号原告：镇赉县博元物业管理有限公司。法定代表人：薛某，职务系经理。统一社会信用代码：91220821MAOY4Q2H20。委托诉讼代理人：徐某1，男，1972年3月1日生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：崔某，吉林高军律师事务所律师。被告：徐某2，女，1994年7月20日生，汉族，无业，现住镇赉县。原告镇赉县博元物业管理有限公司（以下简称“博元物业公司”）与徐某2物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博元物业公司委托诉讼代理人徐某1、崔某，被告徐某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博元物业公司向本院提出诉讼请求：依法判令徐某2给付拖欠的物业费3417元；判令徐某2给付楼道照明费60元；判令徐某2给付垃圾清运费72元。事实和理由：徐某2在博元物业公司服务管理的小区居住，其住房位于××栋，面积为118.64平方米。博元物业公司按照物业服务合同约定履行了各项物业服务。博元物业公司多次向徐某2下发催缴物业费通知书要求其交纳物业费，并写明了没有按期交纳物业费应承担的滞纳金数额，但徐某2至今未按约定交纳物业费。其行为给博元物业公司造成了损失，为维护自己的合法权益，博元物业公司现诉到法院，请求依法判决。徐某2辩称，我同意给付物业费，但前提是博元物业公司应该达到我的要求。第一按照118.64元平方米乘以12个月再乘以0.6元乘以3应该等于2562.62元，不知道该公司是怎么计算出的3417元。2017年我交了1100多元的物业费，是物业给我计算的，我是2017年7月份交的物业费，应该从2018年7月份交纳下一年度的物业费。我于2017年7月份通过法院拍卖程序取得现在的住房。博元物业公司没有2017年至2019年社区管理委员会的合同书，他们手里的合同书应该是伪造的。2020年的物业管理合同书博元物业公司根本就没有。我交物业费的第一年答应给安监控，并没有实现。安保也没有。冬天从来不清雪。楼下对讲系统没有，需要去楼下开门。单元门要掉了没人管。2017年我的捷达轿车丢失两只轮胎没人管。小区没有绿化，全都是居民种的园子。湖岸明城28号楼与红玺园之间被倾倒了水泥垃圾，行人无法通行。湖岸明城门口的水泥台阶80%都坏了，无人维修，而且楼道里的卫生几乎看不到人清扫。我家隔壁邻居门口放垃圾的地方漏出的菜汤一直都在，无人拖地。每平方米0.6元的收费标准是依据什么确定的，我了解庆安小区的物业收费标准是每平方米0.3元，还有人清扫垃圾，博元物业公司收取的物业费应该是全镇赉县最高的了。我要求博元物业公司举证社区委员会2017年至2020年的合同书。垃圾清运费和楼道照明费我同意给付，但我们小区里面的路灯一直都是我们业主自己缴费。业主委员会是什么时间成立的，业主委员会是否真正存在，如果存在谁能代表我们。根据博元物业公司的起诉和徐某2的答辩，本案的争议焦点问题是：1、博元物业公司是否有权对徐某2居住的小区进行物业管理服务活动；2017年至2020年度是否对该小区进行了物业管理；2、博元物业公司要求徐某2给付物业费3417元的诉求是否符合法律规定。博元物业公司向法庭提供了如下证据：1、营业执照复印件1份。证明博元物业公司是合法的有资质的物业公司。2、物业管理全承包服务合同及红玺园、湖岸明城、广通三小区与镇赉县博元物业管理有限公司承包事项协议合同、物业管理委托合同复印件各1份（经核对与原件一致）。证明博元物业公司是依法具有物业资质，能够提供合法物业服务的单位，我公司分别于2016年11月11日、2017年1月1日、2018年12月8日与业主委员会依法签订了上述合同，且在社区进行了备案。在合同履行期间，我公司为徐某2提供了物业服务，物业收费标准按三级标准收取。我单位的确存在人手不足，物业服务有不到位的地方，但是我单位确实提供了合同约定的物业服务，有权要求徐某2支付拖欠的物业费及其他代收费用，且我单位已经放弃了欠费利息以及滞纳金的部分。3、镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局的文件，文件中三级物业每平方米收费标准是0.5至0.7元，我公司提供的是三级物业管理，按照0.6元收费符合县政府关于制定镇赉县住宅小区物业管理服务政府指导价格通知的规定。4、催缴通知单及催缴照片原件2份。证明我公司在2020年6月9日向徐某2下发了欠付物业费的催缴通知，已经对徐某2的欠费情况进行了书面告知。5、红玺园、湖岸明城小区业主委员会名单以及镇赉县民康社区出具的备案复印件各1份（经核对与原件一致），关于红玺园、湖岸明城业主委员会主任选举的报告复印件1份（原件在民康社区备案）。证明我公司是依法成立的，具有物业管理资质的，并且在社区进行过备案的合法的物业企业，提供的物业服务也是按照业主委员会以及服务合同的内容进行的。经质证，徐某2对第1组证据无异议。对第2组证据有异议，上面只有红玺园物业管理委员会的公章，没有湖岸明城的，湖岸明城的3个人在红玺园的物业管理委员会当中，这3个人我都不认识，不知道是不是湖岸明城的人，他们3人凭什么可以代表我们湖岸明城的所有住户。根据什么选定的上述3个人代表湖岸明城，选举的过程我们应该参加。红玺园、湖岸明城、广通三小区与镇赉县博元物业管理有限公司承包事项协议合同第一条，博元物业公司自己承诺了楼道内照明、路灯、维修、检修和管理。外边的路灯没给我们交费，我们自己交的，刚才说了。博元物业公司承诺的服务标准没有做到，按照第二条约定，楼道内没有保持卫生干净；第三条小区院内杂物、清雪转运没有做到；第四条小区内绿化补种管理没有做到，第五条监控安装、检修没有做到。对第3组证据文件本身看不太明白，博元物业公司是按照三级资质收取的物业费，但我认为其服务没有达到三级标准，可以按照0.6元收取物业费，通过文件也不能确定其达到了三级资质。对第4组证据有异议，我并没有看见这份催缴通知单。对第5组证据有异议，我认为湖岸明城参加到红玺园物业管理委员会中的三个人，需要核实人员关系。我认为博元物业所称因为业主拖欠物业费才没有达到物业服务标准不合理。交钱的时候也没有达到服务标准。80%的业主签字同意才能确立业主委员会的名单。徐某2向法庭提供了如下证据：手机照片打印件23张（当庭举证为27张，庭后实际提供打印件23张）。证明垃圾没有清理，绿化带都变成了园子等我在答辩时所说的物业管理问题。自行车没有停放的地方，都是停在门口。没监控，没有对讲电话，没有保安，楼宇门需要维修（门快掉了）。电线在绿化带马路牙子边上在外面露着，不知道是哪里的电线。另外之前有人维修31号楼下的楼宇门导致停电，我家冰箱因此化了一地水。博元物业公司对上述证据的真实性无异议，证明问题分为以下五类：第一，是小区道路有垃圾；第二是绿化带种园子问题；第三是楼顶有居民种园子，的确存在安全隐患；第四是一处电线在地表裸露；第五是小区的门有需要修理的或者是需要更换的。对这几个问题我公司一一发表意见：第一是垃圾问题，路面的确存在垃圾问题，我单位存在没有及时清理的情况，承诺会尽快将该垃圾处理好。第二是绿化带种园子问题，因为我单位是物业服务企业，主要以服务为主，我单位也曾经和种植菜园的业主沟通过，但是我单位没有强制的执法权，没有办法直接将业主种植的园子毁掉，这样的话也影响我单位与业主之间的关系，我们会继续积极和业主沟通，向其反映其他业主对其将绿化带变为园子的意见，希望能尽快将这个问题解决掉。对于一处电线在地表裸露问题，我单位会尽快去予以解决。对于楼宇门坏了要修或者更换的问题，如果是房地产开发商的原因导致的质量问题，我单位会积极向上级部门和有关部门进行反映，但是如果是建筑工程质量问题的话，并不是我们单位提供物业服务的范围，希望徐某2理解。徐某2所说的28号楼被业主倾倒垃圾的事，那是该楼的业主自己雇佣泰山车拉到小区的，用来把道路封住，我们也多次和该业主沟通，并且给该业主下达过马上移除的通知单。因为这事我们已经报到派出所及住建局综合办公室。因为28号楼它属于湖岸明城，开发建设时应该是建筑商承诺业主给他们建独立的小区，但并未建成。该业主的意思就是不让红玺园的其他业主走动，他要把28号楼变成一个独立的小区。出现的问题应该由他自己负责，并且我公司已经报到综合办且已在派出所进行了报警，但该业主一直没有进行清除。关于徐某2所述我们维修楼宇门时导致停电，其家里冰箱化了一地水的问题，我们维修时用的是××楼住户的电源，现在楼房用电都是独立的用电保护，用201室的电不可能影响202室的用电，两者没有因果关系。楼宇门属于公共部分设施，物业没有义务去维修楼宇门，它的维修应该属于住房维修基金的维修范围。但我们物业自己出钱把湖岸明城所有坏了的楼宇门都维修了，包括徐某2刚才所说的楼道里的门快掉了的问题，都应属于住房维修基金的维修范围，我们已经将上述问题报到住房维修基金的管理部门即住建局综合办了，但一直没有得到明确答复。另外湖岸明城还有一部分人没缴纳住房维修基金，我不知道是否包括徐某2家。对证据的分析、认证：对博元物业公司提供的第1组证据，徐某2无异议，本院对其予以采信。第4组证据，因博元物业公司未能举证证明其形成时间，本院对其不予采信。对其他三组证据，徐某2虽均有异议，但并未举出相反的证据予以反驳，故本院对上述证据均予以采信。至于徐某2所反映的小区业主委员会选举一事，本院认为，小区内部分业主与业主委员会之间因业主委员会的召开、选举、决议等行为发生的纠纷，属于业主自治范围内的事项，应当由当地政府房地产行政主管部门处理解决，且与本案不属于同一法律关系，即使小区业主委员会的召开、选举、决议存在瑕疵问题，但业主事实上已接受了物业公司提供的物业服务，物业公司要求业主支付相应物业费等费用的诉请应予支持。对徐某2提供的证据，本院对其中与物业服务有关的部分予以采信，其他部分，应非系物业管理范围，故对其不予采信。庭审结束后，博元物业公司的委托诉讼代理人徐某1确定其诉请的物业费数额为2562.62元。本院确定如下案件事实：徐某2是镇赉县湖岸明城业主之一，其楼房位于××镇，房屋面积为118.64平方米。博元物业公司对徐某2居住的小区实施物业管理，双方已经形成了事实上的物业管理合同关系。物业管理费按每平方米0.6元收取；楼道电费每户每年20元；垃圾转运费每户每年24元。徐某2共拖欠2018年-2020年物业费、楼道照明费、垃圾清运费未付。经博元物业公司催缴，徐某2拒绝交付。另查明，镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局【镇发改收管联字（2012）26号】文件明确了物业公司按照资质等级确定的物业管理服务指导价格。博元物业公司在对小区从事物业服务的个别方面存在一定瑕疵。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：徐某2于本判决生效后立即给付博元物业公司2018年、2019年两年及2020年1月1日-2020年12月8日间的物业费2007.85元〔0.6元/月×118.64×12×2+0.6元/月×118.64×11+0.6元/月÷31×118.64×8×80%=2007.85元〕；给付楼道照明费60元、垃圾清运费72元；合计2139.85元。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，博元物业公司与徐某2签订的书香蓝郡前期物业管理协议书是双方真实的意思表示，该协议真实合法有效。徐某2作为该小区业主，该协议对其有约束力，在博元物业公司按时履行了提供物业服务义务的前提下，徐某2应按上述协议约定向博元物业公司履行交纳物业服务管理费的义务。本案中，经博元物业公司催要，徐某2仍拒付物业费的行为与法律相悖，依据上述法律规定，博元物业公司要求徐某2给付物业费的请求符合法律规定，应予支持。本院认为，博元物业公司在从事物业服务过程中已经提供了相应的物业服务，不存在根本违约的问题。虽该公司在物业服务的个别方面存在瑕疵，但若以此认定单个业主可以以此拒缴物业服务费，将会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括正常交纳物业服务费的业主在内的全体业主的共同利益。所以对物业企业提供服务中产生的问题，业主可以与物业公司协商解决，但不能以此拒付物业服务费。关于徐某2应交纳物业费等费用数额确定问题，考虑到博元物业公司在从事物业服务的个别方面存在一定瑕疵，其在物业服务方面本身也存在过错，故应酌情减少物业费的收取。又因小区业主委员会与博元物业公司签订物业管理委托合同的承包期限截止至2020年12月8日，故本院确定博元物业公司向徐某2收取2020年物业费的时间应截止至该日。综合以上意见，本院认为，徐某2向博元物业公司交纳2017年、2018年、2019年三年及2020年1月1日-2020年12月8日期间的物业费数额为应交物业费的80%即2007.85元〔0.6元/月×118.64×12×2+0.6元/月×118.64×11+0.6元/月÷31×118.64×8×80%=2007.85元〕。故徐某2应向博元物业公司交纳2018年、2019年两年及2020年1月1日-2020年12月8日期间的物业费、楼道照明费、垃圾清运费合计金额本院确定为2139.85元。关于徐某2主张的楼宇门维修、更换等问题，本院认为，其非物业管理范围，上述问题徐某2应该另寻途径予以解决。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、徐某2于本判决生效后立即给付镇赉县博元物业管理有限公司2018年、2019年两年及2020年1月1日-2020年12月8日期间的物业费2007.85元、楼道照明费60元、垃圾清运费72元，共计2139.85元；二、驳回镇赉县博元物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，保全费57元，由徐某2负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员  莫琳二〇二〇年七月三十日书记员  徐瑶