广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11868号原告：广州大学城健康产业科技园投资管理有限公司，住所广州市番禺区小谷围街外环东路280号（广药）院系1号楼整栋（1栋5层）。法定代表人：姬生国，职务董事长。委托诉讼代理人：何舜恒，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭于婷，广东仲衡律师事务所实习人员。被告：广州女娲肥业有限公司，住所广州市番禺区小谷围街XXXX509室。法定代表人：麦行。被告：麦行，男，1964年1月10日出生，汉族，户籍住址广州市荔湾区。上述二被告共同委托诉讼代理人：龚可澜，广东安国律师事务所律师。上述二被告共同委托诉讼代理人：胡卫星，广东安国律师事务所实习人员。原告广州大学城健康产业科技园投资管理有限公司（以下简称大学城健康产业园）与被告广州女娲肥业有限公司（以下简称女娲肥业公司）、麦行租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用普通程序于2020年6月8日公开开庭进行了审理，原告大学城健康产业园的委托诉讼代理人何舜恒、谭于婷，被告女娲肥业公司、麦行的共同委托诉讼代理人龚可澜、胡卫星均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大学城健康产业园向本院提出诉讼请求：1.判令被告广州女娲肥业有限公司向原告支付拖欠的2018年2月份租金27911元和综合服务费10995元、2018年3月份的租金12605元和综合服务费4965元，及支付因拖欠前述租金、综合服务费而产生的违约金（违约金按累欠金额每日千分之三计算，自2018年2月16日起计算至付清前述拖欠的租金、综合服务费时止）；2.判令被告广州女娲肥业有限公司向原告支付2018年3月份的占有使用费17162元、2018年4月份至6月份每月的占有使用费31295元、2018年7月份的占有使用费21534元、2018年8月份的占有使用费13302元、2018年9月份的占有使用费2960元、2018年10月份至2019年1月份每月的占有使用费2131元，合计157367元；3.判令被告广州女娲肥业有限公司向原告支付拖欠的租赁期以外的2018年3月份的综合服务费6958元、2018年4月份至6月份每月的综合服务费12687元、2018年7月份的综合服务费8729元、2018年8月份的综合服务费5393元、2018年9月份的综合服务费5255元、2018年10月份至2019年1月份每月的综合服务费864元，合计67825元；4.判令被告女娲肥业公司向原告支付拖欠的2018年9月份的电费437元和2018年10月份的电费344.4元，合计781.4元；5.判令被告广州女娲肥业有限公司向原告支付拖欠的2018年9月份的分摊费150元、2018年10月份的分摊费150元、2018年11月份至2019年1月份每月的分摊费50元，合计500元；6.判令没收被告广州女娲肥业有限公司向原告缴纳的租赁保证金87216元；7.判令被告广州女娲肥业有限公司向原告支付未足额缴纳的租赁保证金6486元；8.判令被告广州女娲肥业有限公司将以涉案房屋地址登记办理的营业执照和相关证照迁出或注销；9.判令被告麦行与被告广州女娲肥业有限公司对上述诉讼请求承担连带责任；10.判令本案的诉讼费由被告女娲肥业、被告麦行共同承担。以上合计376651.4元。事实与理由：被告女娲肥业公司从2016年3月15日起同时租用原告拥有使用权的坐落于广州市番禺小谷围街XXXX的509-517室，租赁期为一年，并承诺每月向原告支付租金和综合服务费等费用。2017年3月租赁合同届满时，被告女娲肥业公司承诺将512、513、514、515室交还给原告，因此2017年4月21日，被告女娲肥业公司与原告续签的编号为广健园租〈2017〉13号的《房屋租赁合同书》（以下简称“租赁合同”)，当中约定原告将番禺小谷围街XXXX（509、510、511、516、517室）按现状出租给被告女娲肥业公司使用；租赁期限自2017年3月15日起至2018年3月14日止；被告女娲肥业公司须在每月的15号前以银行转账方式转至原告指定账户或以现金支付方式缴付当月的租金、综合服务费等费用；逾期支付租金、综合服务费、水电费、空调费、电梯费及合同项下的任何其它费用的，须按累欠金额每天千分之三向原告支付违约金，如逾期45天仍未支付的，原告有权解除租赁合同，租赁保证金不予退回。但被告女娲肥业公司实际只退还了515室，仍占用512、513、514室。至2018年3月14日租赁期限届满时，被告女娲肥业公司仍拖欠2018年2月至3月14日的租金及综合服务费未付，且在期满未续签租赁合同的情况下，仍占用番禺小谷围街XXXX（509、510、511、512、513、514、516、517室）。经原告多次催告，被告女娲肥业公司才分别于2018年7月10日退还510室和511室、2018年7月23日退还516室和517室、2018年7月31日退还513室、2018年9月25日退还514室、2018年10月8日退还509室和2019年1月31日退还512室。但被告女娲肥业公司拖欠多月的租金、综合服务费、电费和分摊费未付，严重损害了原告的利益，经原告多次催告均无果。原告认为，被告女娲肥业公司作为承租方，拖欠原告的租金和综合服务费等费用，在租赁合同届满后仍占用涉案房屋并拒绝缴交占有使用费等费用，己严重损害原告的利益，造成了国有资产流失。而被告女娲肥业公司是被告麦行设立的一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告麦行应当对被告女娲肥业公司的上述债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告女娲肥业公司、麦行共同辩称，一、女娲肥业公司已足额缴纳租赁保证金，原告要求我方支付未足额缴纳的租赁保证金6486元，无事实和法律依据。根据合同约定，在合同签订之日起，乙方须向甲方交付相当于房屋三个月租金和综合服务费作为租赁保证金，即人民币93702元，因此，根据合同的实际履行情况，我方已在合同签订日足额缴纳租赁保证金，不存在未足额缴纳的情况。二、原告请求麦行对债务承担连带责任的主张，未尽到初步举证的责任，没有证据证明二被告之间财产混同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2005年8月29日，广州大学城建设指挥办公室获发《建设工程规划许可证》，建设项目名称广东药学院（二期）院系楼（1）工程1幢，建设位置位于xxx区内。2005年9月26日，广州大学城建设指挥办公室获发《建设工程规划验收合格证》，建设项目名称广东药学院（二期）院系楼（1）工程1幢，建设位置位于xxxx区内。2015年1月12日，广东药学院（甲方）与大学城健康产业园将坐落于xxxx合作使用，合作期限未2014年12月1日至2019年11月30日。2016年5月9日，甲方大学城健康产业园与乙方广州女娲肥业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将坐落于番禺小谷围街XXXX（509-517室）（下称“九房屋”）按现状出租给乙方使用，九房屋建筑面积：509室246.60平方米、510室110.7平方米、511室252.3平方米、512室57.6平方米、513室53.9平方米、514室55.3平方米、515室62.7平方米、516室33.10平方米、517室36.3平方米，九房屋面积908.50平方米。九房屋租赁期限1年，2016年3月15日至2017年3月14日止，租金按月计算2016年3月15日止2017年3月14日按29元/月/平方米计算，九房屋每月租金为26347元，综合服务费按9元/月/平方米计算，九房屋每月综合服务费8177元，在合同书签订之日起，乙方须向甲方交付相当于九房屋三个月租金和综合服务费作为租赁保证金，即103569元，在租赁期间，乙方如有欠费水费和电费，甲方有权立即停止对其供水和供电，对此造成的损失甲方不负任何责任。2017年2月6日，广州大学城健康产业产学研孵化基地、大学城健康产业园发出《关于物业租金和综合服务费上调的通知》，拟上调租金为33元/月/平方米、综合服务费13元/月/平方米，共计46元/月/平方米。备注2017年2月1日后企业入孵执行此标准，2018年2月1日之前签约，合同未到期的在孵企业，继续按原标准履行合同，到期续签执行新标准。其后，女娲肥业公司工作人员沈彦签收该通知。2017年4月21日，甲方大学城健康产业园与乙方广州女娲肥业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将坐落于番禺小谷围街XXXX（509、510、511、516、517室）（下称“五房屋”）按现状出租给乙方使用，五房屋建筑面积：509室246.60平方米、510室110.7平方米、511室252.3平方米、516室33.10平方米、517室36.3平方米，五房屋面积679平方米。五房屋租赁期限1年，2017年3月15日至2018年3月14日止，租金按月计算2017年3月15日止2018年3月14日按33元/月/平方米（含税）计算，五房屋每月租金为22407元，综合服务费按13元/月/平方米计算，五房屋每月综合服务费8827元。乙方房屋内自用水电费、空调费按供水供电部门规定的大学城收费标准再另加所用水电费总额的10%计收，如在租赁期内，供水供电部门调整水电费相关收费标准的，乙方的自用水电费标准亦作相应调整。公共水电费和电梯费按孵化基地《公共水电费和电梯费收取管理办法》规定收取。由乙方须在每月的15号前以银行转账方式转至甲方指定账户或以现金支付方式缴付当月的上述费用。甲方从2017年3月15日开始向乙方计收租金和综合服务费。在合同书签订之日起，乙方须向甲方交付相当于五房屋三个月租金和综合服务费作为租赁保证金，即93702元，在租赁期间，乙方如有欠费水费和电费，甲方有权立即停止对其供水和供电，对此造成的损失甲方不负任何责任。甲方同意在2017年3月15日后继续将五房屋交给乙方使用至2018年3月14日。逾期支付租金、综合服务费、水电费、空调费、电梯费及本合同项下的任何其他费用的，须按累欠金额每天千分之三向甲方支付违约金，如逾期45天仍未支付的，甲方有权解除本合同书，租赁保证金不予退回。因解除本合同书的移交手续必须在合同解除之日起30天完成，否则乙方须按合同书解除日的双倍日租金单价向甲方支付租金直至移交完毕日止，且甲方有权直接收回五房屋，租赁保证金不予退回。所有甲方与乙方之间的通知和联系均以书面形式进行并以公章签收，如一方不予签收，以发出方通过特快专递的方式寄出文件之日为对方收到日。就合同中所记载的《公共水电费和电梯费收取管理办法》，大学城健康产业园提交《广东药学院水电冷管理办法》及广州大学城健康产业产学研孵化基地《公共水电费和电梯费收取管理办法》，该办法记载公共水电费和电费暂按租用面积收取，100平方米以下优惠价50元/月、101-300平方米优惠价100元/月计算。2018年1月24日，广州大学城健康产业产学研孵化基地、大学城健康产业园发出《关于物业租金和综合服务费上调的通知》，拟上调租金为37元/月/平方米、综合服务费15元/月/平方米，共计52元/月/平方米。备注2018年2月1日后企业入孵执行此标准，2018年2月1日之前签约，合同未到期的在孵企业，继续按原标准履行合同，到期续签执行新标准。2018年1月25日，女娲肥业公司工作人员沈彦签收该通知。双方当事人庭审中确认2016年5月9日《房屋租赁合同》合同到期后女娲肥业公司于2017年3月14日退还了515房屋，其余房屋均未退还，实际占有使用。关于其他房屋的退还时间，大学城健康产业园提交了钥匙退还记录，其中2018年7月31日，女娲肥业公司沈彦退还510、511、516、517、513房钥匙；同年9月25日，女娲肥业公司沈彦退还514房钥匙；同年10月8日，女娲肥业公司沈彦退还509房钥匙；2019年1月30日，女娲肥业公司沈彦退还512房钥匙。女娲肥业公司于2019年1月23日向大学城健康产业园出具《退租申请书》，该司决定2019年1月31日起不再续租512房。结合上述证据，大学城健康产业园称房屋的退还时间如下：于2018年7月10日退还510房、511房，2018年7月23日退还516房、517房，2018年7月31日退还513房，2018年9月25日退还514房，2018年10月8日退还509房，2019年1月31日退还512房。大学城健康产业园主张从2018年2月开始，女娲肥业公司欠缴租金，并就欠缴的租金，大学城健康产业园于2018年5月29日向女娲肥业公司发出《关于交回房屋及催收租金的律师函》，要求2018年6月15日前一次性付清拖欠的租金、其他费用及违约金，并在2018年6月20日前办理公司交回租赁物。2018年9月3日，大学城健康产业园于2018年9月10日向女娲肥业公司发出《律师函》，要求2018年9月10日前一次性付清拖欠的租金、其他费用及违约金，并搬离509、512、513、514房屋交还大学城健康产业园。2018年6月4日，女娲肥业公司复函，提出房屋归还计划及支付所欠租金计划。关于合同期满后双方当事人如何履行合同。大学城健康产业园称，除了租金条款外，其他条款按照原合同履行；女娲肥业公司称仍应按照原合同履行。关于租赁保证金缴纳的问题，大学城健康产业园称女娲肥业公司缴纳87216元；女娲肥业公司称缴纳93702元。本院责令二被告庭后五个工作日内补充提交缴纳保证金的证据，大学城健康产业园提交了既往缴纳保证金的《情况说明》及统计清单，证实截止至2017年4月21日，女娲肥业公司应缴纳合同保证金93702元，其中6486元未缴纳。女娲肥业公司、麦行未提交证据证实其缴纳保证金的情况。本院认为，大学城健康产业园与女娲肥业公司于2016年5月9日、2017年4月21日签订的《房屋租赁合同》，为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，各方均应履行合同权利和义务。就大学城健康产业园的各项诉讼请求，本院逐一予以说明。（一）租金及综合服务费。本项目的争议焦点在于2018年3月14日合同期满后，女娲肥业公司继续占用涉案房屋的租金及综合服务费计算标准。大学城健康产业园主张按照大学城健康产业园2018年1月24日发出的《关于物业租金和综合服务费上调的通知》，租金37元/月/平方米、综合服务费15元/月/平方米计算。女娲肥业公司抗辩仍应按照原合同标准租金33元/月/平方米、综合服务费13元/月/平方米计算。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”在合同期满前，出租人大学城健康产业园已向承租人女娲肥业公司发出《关于物业租金和综合服务费上调的通知》，女娲肥业公司亦已签收，双方未续签合同，也未解除合同，女娲肥业公司又实际占有使用涉案房屋，应视为女娲肥业公司以实际行为接受租金条款的变更，即2018年3月15日之后，租金上调至37元/月/平方米、综合服务费上调至15元/月/平方米。相应地，其他合同内容继续有效，双方成立不定期租赁合同。关于女娲肥业公司实际退还房屋的时间问题，第一，大学城健康产业园提交了涉案房屋钥匙的交还签收记录及《退租申请书》，其庭审中主张的实际交还时间亦与钥匙的交还时间基本相符；第二，女娲肥业公司、麦行对于大学城健康产业园主张的房屋退还时间称庭后核实，但在本院指定的期限内未回复本院亦未提交证据，应视为对大学城健康产业园主张的退还时间予以认可。综上，本院采纳大学城健康产业园主张的房屋交还时间。关于大学城健康产业园主张女娲肥业公司拖欠的租金、占有使用费、综合服务费。结合双方约定的租金及女娲肥业公司占用的时间，本院核对如下：第一部分，2018年2月。509房-514房、516房、517房（共计845.80平方米）的租金27911元（以33元/平方米计算）和综合服务费10995元（以13元/平方米计算）。第二部分，2018年3月。1.2018年3月1日-3月14日（共计14日），509房-514房、516房、517房（共计845.80平方米）的租金12605元（以33元/平方米计算）和综合服务费4965元（以13元/平方米计算）；2.2018年3月15日至3月31日（共计17日），509房-514房、516房、517房（共计845.80平方米）的租金17162元（以37元/平方米计算）和综合服务费6958元（以15元/平方米计算）。租金共计29767元，综合服务费共计11923元。第三部分，2018年4月。509房-514房、516房、517房（共计845.80平方米）的租金31295元（以37元/平方米计算）和综合服务费12687元（以15元/平方米计算）。第四部分，2018年5月。509房-514房、516房、517房（共计845.80平方米）的租金31295元（以37元/平方米计算）和综合服务费12687元（以15元/平方米计算）。第五部分，2018年6月。509房-514房、516房、517房（共计845.80平方米）的租金31295元（以37元/平方米计算）和综合服务费12687元（以15元/平方米计算）。第六部分，2018年7月。1.2018年7月1日至7月10日，510房、511房（共计363平方米）的租金4333元（以37元/平方米计算）和综合服务费1756元（以15元/平方米计算）；2.2018年7月1日至7月23日，516房、517房（共计69.4平方米）的租金1905元（以37元/平方米计算）和综合服务费772元（以15元/平方米计算）；3.2018年7月1日至7月31日，509房、512房、513房、514房（共计413.40平方米）的租金15296元（以37元/平方米计算）和综合服务费6201元（以15元/平方米计算）。租金共计21534元、综合服务费共计8729元。第七部分，2018年8月。509房、512房、514房（共计359.50平方米）的租金13302元（以37元/平方米计算）和综合服务费5393元（以15元/平方米计算）。第八部分，2018年9月。1.2018年9月1日至9月25日，514房（55.3平方米）的租金1705元（以37元/平方米计算）和综合服务费692元（以15元/平方米计算）。2.2018年9月，509房、512房（共计304.20平方米）的租金11255元（以37元/平方米计算）和综合服务费4563元（以15元/平方米计算）。租金共计12960元、综合服务费共计5255元。第九部分，2018年10月1日至10月8日（共计8日），女娲肥业公司仍占有使用509房，大学城健康产业园未主张租金及综合服务费，视为自行处分民事权利，本院予以确认。第十部分，2018年10月1日至2019年1月31日（共计4个月），512房（57.6平方米）的租金8524元（以37元/平方米计算）和综合服务费3456元（以15元/平方米计算）。女娲肥业公司、麦行均未提交任何证据证实已缴纳上述租金及综合服务费，应承担举证不能责任，对于本院核对的上述租金及综合服务费，女娲肥业公司应当支付。大学城健康产业园诉讼请求主张租金及综合服务费的总金额为281668元，未超出上述本院核定的范围，视为自行处分民事权利，本院予以采纳。（二）电费及分摊费用。关于大学城健康产业园主张女娲肥业公司拖欠的电费781.40元，提交了电费抄录原始表格，鉴于2018年9月女娲肥业公司仍实际占有使用514、509、512房屋，2018年10月仍实际占有使用509、512房屋，必然产生用电需求，大学城健康产业园主张2018年9月及10月的电费781.40元，未超出合理范围，本院酌情予以支持。关于分摊费用，双方已在合同中约定“公共水电费和电梯费按孵化基地《公共水电费和电梯费收取管理办法》规定收取”，大学城健康产业园主张上述分摊费用有合同依据，本院予以支持。结合该办法中的计费方式100平方米以下优惠价50元/月、101-300平方米优惠价100元/月计算，2018年9月女娲肥业公司仍实际占有使用514、509、512房屋，分摊费应为200元（50元+100元+50元）；2018年10月仍实际占有使用509、512房屋，分摊费应为150元（100元+50元）；2018年11月至2019年1月，仍实际占有使用512房屋，分摊费应为150元（50元+50元+50元）。上述分摊费用共计500元，本院予以支持。（三）保证金。关于租赁保证金问题，大学城健康产业园主张女娲肥业公司已缴纳保证金87216元，女娲肥业公司称已缴纳保证金93702元。就保证金实际缴纳的情况，大学城健康产业园庭后补充提交了双方2011年至2017年4月期间保证金收取及租金抵扣的记录，事实清楚，证据充分，本院采纳大学城健康产业园的主张。而女娲肥业公司就其主张的保证金未提交证据佐证，应承担举证不能的法律后果，对女娲肥业公司的主张，本院不予采纳。除了租金条款存在争议，双方当事人均确认2018年3月合同期满后，仍按照原合同履行，故“逾期支付租金、综合服务费、水电费、空调费、电梯费及本合同项下的任何其他费用的，须按累欠金额每天千分之三向甲方支付违约金，如逾期45天仍未支付的，甲方有权解除本合同书，租赁保证金不予退回。”女娲肥业公司逾期缴纳租金的事实清楚，大学城健康产业园请求没收保证金87216元，符合合同约定，本院予以支持。关于未足额缴纳的保证金问题，纵观合同内容，双方约定的保证金实则为违约定金，即为了担保合同可如约履行而支付的一定数额的金钱。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条规定：“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。”本案中，女娲肥业公司实际缴纳的保证金87216元，少于合同约定的数额，并且大学城健康产业园其后均未向女娲肥业公司提出异议及催告足额缴纳，应视为双方当事人已变更保证金金额，大学城健康产业园的该项请求无法律依据，本院不予支持。（四）麦行的责任。关于麦行是否应承担连带赔偿责任的问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”女娲肥业公司为一人有限责任公司，麦行为自然人股东，麦行未举证证实公司财产独立于股东自己的财产，其应对公司债务承担连带责任。（五）其他不予支持的诉讼请求。关于女娲肥业公司将涉案房屋地址等级办理的相关证照迁出或注销的诉讼请求，非民事案件处理范围，本院不予调处。关于逾期支付租金违约金的诉讼请求，大学城健康产业园没收保证金已足以弥补因女娲肥业公司逾期支付租金而产生的资金占用损失，该请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州女娲肥业有限公司、麦行应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州大学城健康产业科技园投资管理有限公司连带清偿租金及综合服务费，共计281668元；二、被告广州女娲肥业有限公司、麦行应于本判决发生法律效力之日起十日向原告广州大学城健康产业科技园投资管理有限公司连带清偿电费781.40元、分摊费500元，共计1281.40元；三、被告广州女娲肥业有限公司向原告广州大学城健康产业科技园投资管理有限公司交纳的保证金87216元，归原告广州大学城健康产业科技园投资管理有限公司所有；四、驳回原告广州大学城健康产业科技园投资管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8950元（原告广州大学城健康产业科技园投资管理有限公司已预缴），由原告负担广州大学城健康产业科技园投资管理有限公司负担154元，被告广州女娲肥业有限公司、麦行共同负担8796元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  姚 琳人民陪审员  李敏诗人民陪审员  梁健滔二〇二〇年七月十五日书 记 员  叶嘉莹