安徽省广德市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1822民初1146号 原告：杜忠斌，男，1980年10月3日生，汉族，住安徽省广德市。 原告：魏红，女，1979年9月9日生，汉族，住安徽省广德市。 委托诉讼代理人：沈余，安徽元贞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽娟，安徽元贞律师事务所律师。 被告：宣城祥生弘景房地产开发有限公司，住所地安徽省广德市桃州镇大木桥社区甘溪路1号，统一社会信用代码：91341822MA2NPMF2XW。 法定代表人：叶国伟，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈继，安徽渊源律师事务所律师(一般代理)。 原告杜忠斌、魏红与被告宣城祥生弘景房地产开发有限公司（以下简称祥生公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理，依法适用普通程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沈余、被告委托诉讼代理人陈继到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 杜忠斌、魏红向本院提起诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方于2017年11月16日签订的《广德祥生观棠府地下储藏室使用权转让合同》;2、请求判令被告立即归还原告已付合同款166675元，并支付违约金（违约金以已付合同款为基数，按照月利率1%自2017年11月16日计算至款清之日止，暂计至2019年10月16日为38335元）。事实与理由：原、被告于2017年11月16日签订的《广德祥生观棠府地下储藏室使用权转让合同》，约定被告将位于广德祥生观棠府21号楼2单元101室房屋与22号楼118号房地下室捆绑销售给原告，22号楼118号房转让价款为166675元，约定2019年3月31日交房。合同签订后，原告依约支付了全部房款。至被告通知交房时，原告方才知晓该地下室并未取得预售许可证，也无法办理房地产权证书；并且该房存在严重质量问题，尤其给排水与防水工程存在问题，严重影响正常使用，并且至起诉时止尚未通过验收。原告认为购房的基本目的是居住使用，被告的违约行为严重影响了己方的合法权益，为此特具状诉至贵院，望判如所请。 祥生公司辩称,一、《广德祥生观棠府地下储藏室使用权转让合同》是原、被告双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，应认定有效，双方均应履行合同。2017年11月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买祥生观棠府22号楼2单元101室商品房一套，商品房买卖合同第四条关于建筑区划内相关物业归属的约定，案涉地下储藏室的所有权及处置权归出卖人所有，被告有权处置案涉储藏室。原告在购买被告上述商品房的同时，一并受让该房屋的地下储藏室的使用权，这是双方真实意思表示，内容不违反法律规定。二、原告要求解除地下储藏室使用权转让合同的理由不能成立。首先，2017年11月4日，原、被告双方签订了《祥生·观棠府认购书》及《祥生·观棠府车储认购书》，储藏室认购书条款第一条：本协议约定认购的车位或储藏室无产权证，以“个”为单位销售，因此，原告以“无法办理房地产权证书”为由主张解除地下储藏室使用权转让合同的理由不能成立。其次，地下储藏室使用权转让合同第一条第3项明确约定，储藏室定购数量及用途：共1间；用途：储藏。因此，原告以“购房的基本目的是居住使用”主张合同解除的理由不能成立。 第三，根据本案开庭前一日，原、被告双方查看现场的情形来看，原告认为排水与防水工程存在问题，严重影响正常使用的理由也不能成立。案涉储藏室所在楼层已经通过竣工验收，质量符合要求，至于原告所提到的渗水问题，被告已经进行过整改。即使原告认为渗水问题没有得到彻底解决，根据合同第六条的约定，原告也应当先以广德县工程质量监督站出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据，原告径行要求解除合同，并未提供充分的证据证明，其主张不应得到支持。综上，被告认为，原告的诉请无事实及法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉请。 经审理查明:2017年11月16日，杜忠斌、魏红(乙方)与祥生公司(甲方)签订《广德祥生观棠府地下储藏室使用权转让合同》，合同约定“第一条、定购“祥生观棠府”储藏室之详细资料1、乙方向甲方购买广徳县祥生观棠府社区住宅小区储藏室之使用权，使用年限止于该储藏室所在小区土地出让期限届满之日。3、储藏室定购数量及用途:共1间，用途:储藏。4、储藏室位置为22号楼地下118号房。5、储藏室转让价为人民币166675元。第二条、乙方于2017年11月9日前，一次性向甲方支付该储藏室的全部转让价款。第三条、甲方于2019年3月31日前，将该储藏室交付乙方使用。”及违约责任、质量争议的处理等内容。合同签订后，杜忠斌、魏红按照合同约定支付了价款。祥生公司通知交房时，杜忠斌、魏红以储藏室存在质量问题，严重影响正常使用为由而拒收。因协商未果，杜忠斌、魏红向本院提起诉讼，要求判如所请。 另查明，案涉房屋没有验收。 本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，杜忠斌、魏红与宣城祥生弘景房地产开发有限公司签订的《广德祥生观棠府地下储藏室使用权转让合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。由于案涉房屋未经验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，案涉房屋不得交付使用。因无法完成房屋的有效交付，宣城祥生弘景房地产开发有限公司应承担逾期交付的违约责任。因不能进行有效交付，导致杜忠斌、魏红不能实现合同目的，杜忠斌、魏红要求解除合同的诉请，本院予以支持。案涉合同的解除具有溯及力，宣城祥生弘景房地产开发有限公司应返还杜忠斌、魏红支付的购房款并赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，判决如下： 一、原告杜忠斌、魏红与被告宣城祥生弘景房地产开发有限公司于2017年11月16日签订的《广德祥生观棠府地下储藏室使用权转让合同》于本判决生效之日予以解除; 二、被告宣城祥生弘景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杜忠斌、魏红166675元及利息(以166675元为基数，自2017年11月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确认返还之日止); 三、驳回原告杜忠斌、魏红其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4375元，由杜忠斌、魏红负担375元，宣城祥生弘景房地产开发有限公司负担4000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  余 军 人民陪审员  温小情 人民陪审员  汪继福 二〇二〇年七月三十日 书 记 员  陈 琦 附：相关法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 2、《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。