江西省抚州市东乡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1029民初1165号原告：抚州市东乡区世纪大润发贸易商行，住所地江西省抚州市东乡区锦绣时代广场11号楼1-2F，统一社会信用代码92361029MA37MTUH8L。负责人：侯志峰，个体工商户业主。委托诉讼代理人：李洪东，江西正石律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：杨俊，江西正石律师事务所律师。一般授权代理。被告：邹武斌，男，1984年4月1日出生，住江西省抚州市，原告抚州市东乡区世纪大润发贸易商行诉被告邹武斌租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告抚州市东乡区世纪大润发贸易商行（以下简称大润发商行）及其委托诉讼代理人李洪东、杨俊、被告邹武斌均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。大润发商行向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告于2019年9月11日签订的认租协议书。二、判决被告立即支付原告商铺租金7429元以及滞纳金6314.65元（滞纳金按合同约定逾期每日5%，暂计算2020年5月1日起至2020年5月17日共计17天，之后滞纳金计算至缴清商铺租金为止）。三、判决被告已缴纳的保证金归原告所有。四、本案诉讼费被告承担。大润发商行2020年6月15日变更第一项诉讼请求为：确认解除原、被告于2019年9月11日签订的认租协议书；变更第二项诉讼请求为：支付租金11799元，滞纳金15929元。事实和理由：原告依法享有抚州市东乡区锦绣时代广场3-1（116）号的转租权，系世纪大润发商行的经营者。2019年9月11日，原、被告双方签订了一份认租协议书，协议约定被告租赁原告名下的锦绣广场3-1（116）号商铺开“贝克汉堡”店，月租金为13110元，保证金26220元，租期为2019年11月1日至2022年10月31日。协议签订后，被告支付了2019年11月1日至2020年3月31日五个月租金65550元及保证金26220元。后因疫情影响，我公司对于继续租赁经营的商户出台了免交一个月的优惠政策，但对于不续租的商户将不享有该优惠政策。经原告多次以函催收，被告以种种理由拒不支付租金。原告为维护自身合法权益，特具文起诉，请人民法院依法查明事实，判如所请。邹武斌辩称，1．原告诉状上写的我租赁店铺开“贝克汉堡”店，交付了租金及保证金是事实。2．是大润发商行自己违约在先，我们不存在违约拖欠他房租，我们是响应国家号召不开店，关店停业了大概3个月，我们三家通过5次找到大润发商行谈房租的事情，希望他们能让我们度过难关，把房租降一点，老板说情愿将店铺空一年，也不降房租，我们找了信访办、房管局，也找了法院说这个事情，也没有达到效果，大润发商行还是断我们的水电，导致我们冻品报废。3．后面我也交了2个月房租，疫情的原因导致我们没法经营，我现在按照目前国家的要求关店，租金我可以付，滞纳金和保证金不付，保证金必须退回我们。大润发商行围绕诉讼请求提供了如下证据：1．门面房屋租赁合同，证明原告具有本案涉案商铺的转租权。2．认租协议书，证明原、被告2019年9月11日签订，双方对租金、保证金、违约责任等进行了明确约定。一方终止合同需提前两个月书面告知对方，逾期需交纳滞纳金。3．收据2张，证明收到邹武斌保证金26220元及租金13110元。4．四张交租通知函、一张通知函、一张降租回复函，证明原告因疫情影响，对被告的租金已减免了2020年2月租金，并同意按月交付。逾期未交租金，原告将做出收取滞纳金和收铺处理，同时取消免租一个月的优惠政策。经多次催收，2020年3月-5月的租金，邹武斌只交了26220元，尚欠13110元。5．聊天记录及现场照片，证明被告未经原告许可，擅自搬离店铺，对店铺擅自拆除，现场的垃圾未清理。被告搬离的时间是2020年5月27日。邹武斌质证意见：1．对第一组、第二组、第三组证据没有异议。2．对于第四组证据的通知函，有的是通过手机短信发给我的，降租回复函我没收到。3．聊天记录和照片是事实，认可是2020年5月27日搬离的。4．原告说没有断水断电，我们是有证据的，当时有员工在场。大润发商行质证意见：被告提出的断水断电不是事实。没有断电过，可能是关错了，关错的话我们也马上恢复了。被告提出的抗辩理由不能证实。上述证据，经庭审举证、质证，对双方无异议的证据门面房屋租赁合同、认租协议书、收据、4份交租通知函、通知函、聊天记录和照片予以认可。对本案事实认定如下：2017年9月28日，侯志峰与邱新文、魏玉珍签订《门面房屋租赁合同》，约定侯志峰租赁东乡区锦绣时代广场（东乡老二中）门面11-16号九年，租赁期间侯志峰有权单方面转租。侯志峰于2017年12月19日注册抚州市东乡区世纪大润发贸易商行（个体工商户）在该租赁房内经营。2019年9月11日大润发商行与邹武斌签订《认租协议书》，约定将该商铺转租给邹武斌经营“贝克汉堡”，租用期限2019年11月1日至2022年10月31日，月租金13110元，租金交付方式：交三押二。合同一经签订，邹武斌需向大润发商行支付履约保证金26220元，邹武斌如在合同期限遵守本合同所有条款，大润发商行在合同终止起三个月后无息退还保证金。当续交租金时邹武斌需在租期前15天到大润发商行财务上缴，逾期大润发商行每天按应收金额的5%收取滞纳金，超过10天大润发商行有权单方终止合同，不退还邹武斌任何费用，不赔偿邹武斌任何损失。大润发商行行使单方解除合同时，保证金、经营服务费不退还。邹武斌若需提前终止合同，应提前二个月书面通知大润发商行，保证金、经营服务费不退还。如遇不可抗力及自然灾害或国家及地方政府政策调整等其他原因要求邹武斌中途撤场，邹武斌应无条件执行，大润发商行无需给予补偿。合同签订后，邹武斌当天支付了保证金26220元，并依约支付第一期2019年11月至2020年1月租金。2019年11月19日注册个体工商户（起字号抚州市东乡区豆佳儿汉堡店）经营，2020年5月28日注销登记。2020年1月10日大润发商行书面通知邹武斌于2020年1月18日前交纳2020年2月1日至4月30日租金39330元。2020年1月24日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应。邹武斌亦服从抗疫大局，暂停营业。抚州市新冠××疫情防控应急指挥部于2020年2月24日发布紧急令第9号，仍暂时禁止小餐饮店开业，2020年3月13日发布《关于全面有序恢复餐饮业正常营业的通知》，2020年3月20日江西省将新冠××疫情防控重大突发公共卫生事件应急级别降为三级。疫情期间，邹武斌等商户找大润发商行谈减房租的事情未果，大润发商行只同意免交1个月房租，并按月交租。邹武斌于2020年3月4日交纳租金13110元、于2020年4月4日交纳租金13110元，2020年5月未交租。2020年5月20日大润发商行向本院起诉解除认租协议书，本院于5月22日向邹武斌送达应诉材料，5月27日邹武斌拆除装修搬离店铺并交还钥匙，5月28日大润发商行向邹武斌发书面通知，确认邹武斌于5月27日单方终止合同，搬空店铺交还钥匙。本院认为，大润发商行与邹武斌之间签订的认租协议书，是双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同自双方签订之日起合法生效。合同双方均应当全面履行合同义务。但是新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免，不能克服，系不可抗力，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。邹武斌因不可抗力造成的损失，应根据公平原则，分担损失。大润发商行已主动免除2020年2月份租金，并同意按月交租，是对自身权利的自由处分，也符合公平原则，本院予以支持。邹武斌在餐饮业恢复经营后虽未按时交纳了5月份租金，但因前期疫情防控停业无收入，恢复初期经营收入也有影响，资金周转不便，承租人延期支付租金，有其合理性，大润发商行以邹武斌逾期交租，主张解除合同，并依约支付逾期交纳租金违约27天的滞纳金15929元不当，不予支持。在大润发商行向法院起诉要求解除合同的情况下，邹武斌2020年5月22日收到法院应诉材料后，于2020年5月27日主动搬离，并交付了店铺钥匙，以实际行动表示不再继续履行合同，大润发商行予以认可，变更请求确认解除认租协议书成立，予以支持。大润发商行请求支付2020年5月1日至5月27日的租金11799元合理，予以支持。原、被告在认租协议书第二十条、第二十一条均约定，提前终止合同，保证金不予退还，属当事人自愿订立的违约条款，大润发商行依合同约定主张保证金26220元归其所有，依法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六十条、第九十四条第二项、第九十六条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、确认抚州市东乡区世纪大润发贸易商行与邹武斌2019年9月11日签订的认租协议书于2020年5月27日解除。二、邹武斌限于本判决书生效之日起十五日内给付抚州市东乡区世纪大润发贸易商行房屋租金11799元。三、邹武斌交纳的保证金不予返还，归抚州市东乡区世纪大润发贸易商行所有。四、驳回原告抚州市东乡区世纪大润发贸易商行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取246.6元，由被告邹武斌负担104.93元，原告抚州市东乡区世纪大润发贸易商行负担141.67元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳相应的上诉案件受理费（户名：江西省抚州市中级人民法院，账号：14×××29，开户行：中国农业银行抚州抚河支行），上诉于江西省抚州市中级人民法院，并将上诉案件受理费交款单据复印件递交本院，如在上诉后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 陈 芳二〇二〇年七月七日书记员 ***