江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初5877号 原告：南昌市东湖区八一桥工贸服务中心，住所地：江西省南昌市东湖区裘家厂住宅区B-12栋，统一社会信用代码：913601027165702448。 法定代表人：熊贵芳，经理。 委托诉讼代理人：李招文，江西策源律师事务所律师，执业证号：13601200210715491。 委托诉讼代理人：周新民，科长。 被告：戴廷成，男，1965年8月22日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：舒宜玲，女，1969年12月13日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 原告南昌市东湖区八一桥工贸服务中心诉被告戴廷成房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐荣根独任审判，公开开庭进行了审理。原告南昌市东湖区八一桥工贸服务中心委托诉讼代理人李招文、周新民、被告戴廷成及委托诉讼代理人舒宜玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南昌市东湖区八一桥工贸服务中心诉称：从2001年9月起，被告因经营旅社需要长期租用原告坐落南昌市东湖区的房产，期间共签订了6份租赁合同，最后原、被告签订了一份《经营性房产临时租赁合同》，约定租期为6个月，从2019年1月22日至2019年7月23日，租金为每月5080元，每月22日前支付，双方还约定了其他事项。被告在租赁期2019年5月份起就不交租金，2019年7月租赁期满后占用原告房屋至今，原告多次要求被告交付租金并返还房屋，被告置之不理。为此，原告提起诉讼，一、请求判决原、被告签订的《经营性房产临时租赁合同》2019年7月23日终止；二、请求判决被告支付原告房屋租金10160元以及延迟支付租金的违约金2032元（按月利率2%从2019年7月24日起暂计至2020年5月23日，以后的违约金计算至被告履行之日）；三、请求判决被告支付原告房屋占用费101600元（从2019年7月24日暂计算至2020年5月23日，按租金的2倍计算，后续房屋占用费计算至被告返还房屋之日）；四、请求判决被告交纳的履约保证金15240元归原告所有；五、本案诉讼费用由被告承担。 被告戴廷成辩称：1、被告从2001年9月起开始承租原告坐落南昌市东湖区㎡的房产，期间共签订6份房屋租赁合同，被告承担了原合同所有义务及责任，但最后一份《经营性房产临时租赁合同》期限为2019年1月22日-2019年7月23日，期间涉案房屋出现屋顶大面积大量漏水及墙面渗水安全隐患，被告向原告反映并提出诉求，但原告一直到租赁合同终止都没有合理合法与被告办理交接相关手续，造成被告无法正常移交离开，在该合同期内，被告支付租金至2019年5月24日，一直等待原告解决及回复，距离房屋租赁合同终止还差两个月时，原告单方面违背被告诉求强行用被告交付的房屋租赁三个月押金冲抵最后两个月房屋租金，不肯退还被告房屋租赁押金，被告从未拖欠原告租金，原告造成双方签订的租赁合同于2019年7月24日终止后无房屋租赁合同及契约的行为。被告在签订最后一份房屋租赁合同履行初期即2019年2月份发现房屋主体漏水问题及安全隐患，被告在第一时间采取各种办法一边维修一边经营逐渐过渡到半经营状态，后因房屋主体严重大面积漏水及墙面渗水的安全隐患问题，被告无法维修。被告在2019年3-4月份告知原告房屋出现了严重的楼顶大面积漏水及墙体渗水的安全隐患导致被告无法继续经营，提出要求原告退还被告交付的房屋押金及补偿相应的经济损失，双方合同终止，并于当月交付房屋租金至2019年5月24日，被告一直等原告办理交接手续，在房屋租赁合同履行末期被告已经处于关门状态，原告明知房屋楼顶大面积严重漏水及墙面渗水的情况下以无条件收房租的粗暴方式逃避责任并用消极拖延方式造成被告无法合理合法正常离开，被告保留反诉的权利。 2、被告自2001年9月起从未拖欠原告房屋租金。 3、合同约定的其他事项都是在房屋主体合格的情况下才能形成契约，原告采取不接受，造成被告不能合法合理离开，因原告知道被告是特殊经营场所，需要承担消防安保治安三包及社会责任。 4、被告在承租期间发现房屋主体严重的楼顶大面积漏水及墙面渗水的情况后并及时在2019年3月、4月向原告反映，因房屋漏水、渗水问题，被告提出要求退回房屋押金及赔偿相应的损失，并且在房屋大面积漏水、渗水已告知原告的情况下，被告都交付房屋租金至2019年5月24日，原告部门领导现场勘查后也没有给被告回复，一直拖而不决，被告还在2019年9月写了报告给原告，也未得到回复。 5、水表、电表、安装消防通道都是由被告出资安装，安装原有邮政报刊亭，都是被告协调安装及赞助，被告为此总计投入资金50余万元，付出了很多精力和财力。 6、被告投资装修使用，自负盈亏合法经营承担了安保消防的法律责任。 7、被告已告知原告房屋大面积漏水、渗水问题后，该房屋已经丧失租赁功能，要求原告退还三个月租赁押金15240元及相应的经济补偿，甲乙双方合同终止，被告没有违反合同约定，但原告不肯退回房屋押金。原告应当交付给被告无安全隐患的房屋使用，而不是存在大面积漏水、墙体渗水及有安全隐患的房屋。 8、被告提供的照片和视频及短信沟通证据证明原告不作为，涉案房屋大面积漏水、渗水问题。 经审理查明：自2001年9月起至2019年1月24日期间，原、被告共签订六份租赁合同，被告取得了南昌市胜利路232号房屋租赁权，原、被告均按约履行了上述合同，在第六份租赁合同履行期限届满后，原告未将租赁保证金15240元退还给被告。 2019年1月25日，原、被告签订《经营性房产临时租赁合同》一份，合同约定，“原告将位于南昌市胜利路X号（面积268.79㎡）房屋出租给被告经营旅社，租赁期限六个月即至2019年7月23日止，每月租金5080元。其中合同第四条第3项约定，甲方提供乙方使用的经营场所及附属设施由乙方负责维修保养，费用由乙方承担。”该合同签订后，被告按该合同约定向原告交纳租金至2019年5月22日。当合同履行至2019年3、4月份时，被告向原告反映房屋渗水严重要求原告进行维修，原告经现场察看后一直未作回复。2019年5月份，被告以房屋严重渗漏影响经营为由书面向原告提交报告，要求提前退租、退还押金及赔偿损失，原告则不同意提前退租、退还押金及赔偿损失。自2019年5月23日起，被告未再向原告支付租金。当租赁合同期限届满后，被告也未按约向原告返还房屋。2019年9月11日，原告书面通知被告返还房屋，被告未予答复。此后，新冠疫情爆发，原、被告双方无法办理房屋交接。2020年5月22日，原告与被告及新承租人三方办理了房屋交接手续。 上述事实，有租赁合同、通知、照片以及当事人的陈述等证据予以证明。 本院认为：原、被告签订的经营性房产临时租赁合同合法有效，该合同对原、被告具有约束力。在合同履行过程中，由于被告承租房屋屋顶外墙出现渗水，给被告使用房屋造成了一定影响，当被告向原告反映房屋渗水要求维修，原告进场察看后也未及时答复被告，况且，根据合同第四条第3项的约定，从文义上理解，该约定应理解仅限于租赁经营场所内的维修，不应包括经营场所外部引起的渗漏，而本案房屋渗漏属于经营场所外部引起的渗漏，故原告在履行合同中也存在违约行为。而被告在合同履行期限届满后，未按约将房屋返还给原告，被告的行为属于违约，且被告的违约行为扩大了经济损失，故被告应当承担违约责任。综上，自2019年5月23日起至2020年5月22日止（即被告实际返还房屋之日），被告应按合同约定减半向原告交纳租金即每月2540元。另外，根据国家有关部门规定，新冠疫情期间免收三个月租金。所以，自2019年5月23日至2020年5月22日期间，被告仍应向原告支付租金或占有使用费25400元。对于原告主张履约保证金归其所有的诉请，因该合同未约定履约保证金，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的逾期付款违约金，因原、被告在履行该合同过程中均有违约行为，且此后又遇新冠疫情爆发，对双方办理返还房屋产生一定阻碍，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第一百二十条之规定，判决如下： 一、被告戴廷成在本判决生效之日起十日内向原告南昌市东湖区八一桥工贸服务中心支付2019年5月23日至2020年5月22日期间的租金（含房屋占有使用费）25400元； 二、驳回原告南昌市东湖区八一桥工贸服务中心的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按本判决书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 原告南昌市东湖区八一桥工贸服务中心预交案件受理费2880元，减半收取，原告南昌市东湖区八一桥工贸服务中心承担720元，被告戴廷成承担720元，退回原告南昌市东湖区八一桥工贸服务中心1440元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。 审判员  徐荣根 二〇二〇年七月二十四日 书记员  郑晓晓 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。