贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7538号 原告：唐映悦，女，汉族，1974年6月7日出生，住贵州省毕节市。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪平，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所实习律师，证号：230713011110849。 原告唐映悦与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告唐映悦及被告瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐映悦向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告立即支付逾期办理房屋所有权的不动产登记证书的违约金18714.71元。二、判令被告立即退回原告多交付的房款人民币2114.14元。三、以上两项合计20828.85元。四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:原告于2010年11月31日与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同约定:1、原告向被告购买毕节市房屋，该房屋建筑面积为150.07平方米，套内面积为127.20平方米，单价为套内每平方米2682.374元，总价款341198元。2、原告依照合同的约定，于2011年11月1日向被告交清全部房款341198元及办理房屋所有权证所需的费用，被告也出具了相应的票据给原告。3、合同约定交房期限为2011年12月31日、办理房产权属登记证书的日期为房产交付后730日内，超期办理违约金按每日万分之0.5计算。合同约定的办理商品房转移登记的期限（2014年9月15日）届满后原告多次与被告沟通，要求被告尽快办理该房屋的权属转移登记，被告均以各种理由推脱未办理房产证，至2018年12月17日才完成产权登记。违约天数自2015年11月17日至2020年1月20日共计1097天，以购房数341198元为基数，按每日万分之零点五计算违约金金额，被告应支付违约金341198＊0.00005＊1097＝18714.71元。4、2018年12月原告获得瑞丰新城11号楼1305号房不动产权证书，产权证书上标注该房屋专有建筑面积为126.3平米，分摊建筑面积为24.59平米。根据双方于2010年11月31日签订的《商品房买卖合同》第四条第2项之约定:房屋套内建筑面积为150.07平方，分摊建筑面积22.87平方米，单价按房屋套内建筑面积计算每平方米2682.374元共计341198元。《商品房买卖合同》第五条第1项之约定:“以本合同第四条第二款中的单价为依据，房价款多退少补”。计价的套内面积比实际得房套内面积多了0.9（127.2-126.3＝0.9）平方米，按合同单价每平方米2682.37元计算，被告应退回多收原告的房款341198＊2682.374＝2414.14元、依据《中华人民共和国合同法》第107条的规定以及双方签订买卖合同，被告已构成违约，因此被告应依照合同的约定向原告承担违约责任。综上所述，原告为维护自身的合法权益，现根据《民事诉讼法》第119条的规定，特向人民法院提起诉讼，希望贵院能支持原告的诉讼请求。 被告瑞丰公司辩称，一、本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持。二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿、故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。五、原告经被告电话通知于2018年10月24日向被告出具委托书，用以委托被告办理房屋不动产权证相关事宜。2018年11月12日，被告取得涉案11幢房屋的不动产权证书，及时在2018年11月29日将涉案房屋申请办理转移登记的有关文书提交登记机关备案。如原告有充分证据证明其存在损失，并借以认定被告需承担违约责任的前提下，逾期交付转移登记有关文书的违约金，应截止至被告具备办证条件后并尽到通知义务之日即2018年11月12日。六、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。 本院经审理认定事实如下：2010年11月31日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市；房屋建筑面积150.07平方米，套内建筑面积127.20平方米；按套内建筑面积计算，该商品房单价为2682.374元，总价款341198.00元；面积确认及面积差异处理：以套内建筑面积为依据进行确认及处理；产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以本合同第四条第二款中的单价为依据，房价款多退少补。出卖人应当在2011年12月31日前将该商品房交付买受人；合同第十五条约定：产权登记“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：……3.买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款万分之零点五的违约金，因买受人的原因造成本条结果的，出卖人不承担责任。”另双方于同日签订《补充协议》，约定：办理房屋所有权证等所需各项费用由买受人承担，买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证，应办理委托手续，所需的各项费用由出卖人在签订合同时一次性代收。合同签订后，原告按合同约定向被告交付房款341198.00元。被告于2012年9月15日将房屋交付原告。被告于2018年11月12日取得涉案11幢房屋的初始登记，于2018年11月29日向不动产登记机构提交了办证资料，原告涉案不动产权证书已于2018年12月17日办理完毕,该产权证记载：房屋建筑面积为150.89平方米，专有建筑面积为126.30平方米，专有建筑面积比合同约定的套内建筑面积少了0.9平方米。原告诉至本院，请求判如所诉。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺在商品房交付使用后730日内即2014年9月15日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告逾期履行，构成违约，现涉案房屋依法归原告所有，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。根据涉案《商品房买卖合同》之约定，被告应当以原告已付房款341,198.00元的日万分之零点五向原告计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。 关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，被告承诺2014年9月15日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，同时约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2014年9月16日起开始计算违约金。但至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前原告已知道或应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。同时，原告所举证据不足以证明其向被告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼时效期间出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯两年内的违约金，适用《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，超过两年的部分，适用《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间为两年。原告在《中华人民共和国民法总则》施行后才向人民法院起诉主张违约金，由于逾期办证违约行为仍在继续，此时应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，故应保护自起诉之日倒推三年的违约金，自起诉之日回溯超过三年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。即2014年9月16日至2017年5月14日期间的违约金已超过诉讼时效，不予保护，2017年5月15日起的违约金未超过诉讼时效，予以保护。故本案原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的起算时间为2017年5月15日。因《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，而由被告将办理商品房产权转移登记的有关文书的资料交付有关部门，申请办理涉案商品房产权转移登记并通知原告之日即视为履行了合同义务。被告于2018年11月15日向不动产登记机构提交了办证资料，故应以提交办证资料的时间，即2018年11月29日作为被告履行了合同约定义务的时间节点。综上所述，被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为2017年5月15日至2018年11月29日，共计563天，依照合同约定被告应当支付给原告的违约金计算为341,198.00元×0.005%×563天=9,604.70元。故对原告要求被告支付逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金的诉请，本院予以支持9,604.70元。 对于原告要求被告退还多收取的房款的诉讼请求，因双方在合同中明确约定面积差异处理按照套内建筑面积计算，多退少补，故被告多收取的房款2,114.14元（0.9平方米×2682.374元/平方米）应予退还。 关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书需承担违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告唐映悦逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金9,604.70元。 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告唐映悦多交付的房款2,114.14元。 三、驳回原告唐映悦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费160.00元（已按简易程序减半收取），由原告唐映悦负担78.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担82.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年七月二十八日 书记员  王 贵