贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5511号 原告：贵州梦功物业环境服务有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山街道瑞丰新城10号楼1单元104号、2单元108号，统一社会信用代码：91520502MA6DY62X47。 法定代表人：林奎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡朝凯、梁芳琴，该公司员工。 被告：王敏，男，1975年12月25日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告贵州梦功物业环境服务有限公司与被告王敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告贵州梦功物业环境服务有限公司的委托诉讼代理人胡朝凯、梁芳琴，被告王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州梦功物业环境服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2016年1月1日至2020年3月31日期间物业管理费6038.91元；2.判令由被告承担本案全部诉讼费。 事实与理由：原告于2019年4月10日进驻瑞丰新城进行物业管理服务。由于业主委员会仍未成立，建设单位及七星关区洪山街道办事处环南社区居委会委托原告承担瑞丰新城小区前期物业管理工作。物业服务费标准按照毕节市新进物业管理有限公司与毕节市瑞丰新城小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》收费标准执行。合同约定物业服务费为每月每平方米1元等条款。2019年4月10日，原告与七星关区洪山街道办事处环南社区居委会及毕节市鸿运物业管理有限责任公司完成债权债务移交，分别签署了《物业费支付协议》及《物业移交记录》就未收物业费的收取及支付、业主装修保证金退付等达成了协议。被告购买了瑞丰新城3号楼2304号房屋，房屋建筑面积为118.41平方米。被告入驻后，从2016年1月1日起至2020年3月31日，尚欠原告物业服务费共计人民币6038.91元。原告认为，原告及新进物业公司与鸿运物业公司在瑞丰新城小区服务期间，均依照法律、法规规定及物业服务合同的约定，对瑞丰新城小区进行物业管理，使小区的环境卫生、安全等有了重大改善。根据《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务（五）按时交纳物业服务费用”之规定，被告应及时交纳所欠的物业服务费，履行自己的义务。但被告至今未交纳完毕，严重损害了原告的合法权益。原告曾通过多种形式向被告催交物业管理费，但其拒不履行自己的缴费义务。为此，原告特依法起诉，请求人民法院依法判决支持原告诉讼请求。 被告王敏答辩称：原告起诉的事实及理由是存在问题的，我方搬进瑞丰新城小区后一直都在缴纳物业费用。是因为一些事情被告后来才没有继续交纳物业费，新进物业公司服务期间，有业主说我家房屋漏水影响到楼下业主。物业公司相关工作人员进入我家查看后，说是我家的问题将我家墙壁砸开处理。后来发现只是外表墙壁层有水，而墙内壁并没有，这说明并不是我家房屋的问题导致其他业主受损的。我家墙壁被小区物业给砸坏的事情就这么存在了，我去找物业公司处理，但是物业公司一直没有给我家处理，所以后来我家就没有再继续交纳物业费了。希望与原告公司就相关的损失协商达成一致后被告再交纳相关物业费用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司系毕节市七星关区的建设单位。2015年5月12日，毕节市新进物业管理有限公司与银辉物业服务有限公司、贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司签订《物业管理委托合同》，约定将瑞丰新城小区委托新进物业公司进行前期物业管理服务，高层住宅1.2元／月／平方米，合同期限为2015年5月12日起至2017年12月31日。在物业管理委托合同履行过程中，瑞丰新城小区成立了毕节市瑞丰新城小区业主委员会。2016年6月30日，新进物业公司与瑞丰新城小区业主委员会签订《物业服务管理委托合同》约定，瑞丰新城小区业主委员会委托新进物业公司对瑞丰新城小区进行物业管理，电梯房物业费单价1元／月／平方米，合同期限为2016年7月1日至2017年6月30日。新进物业公司实际服务至2017年12月4日后与毕节市鸿运物业管理有限责任公司签订债权转让协议，将其管理期间的物业服务债权转让给鸿运物业公司，并发出相应的债权转让通知书。瑞丰新城小区业主委员会未能继续履行职责后，七星关区洪山街道办事处环南社区居民委员会于2017年12月5日将瑞丰新城小区物业管理服务事项临时授权于鸿运物业公司，服务内容及标准按照新进物业公司所签物业服务合同执行，鸿运物业公司于同日正式入驻小区提供物业服务。2019年4月10日，鸿运物业公司与原告梦功物业公司签订债权转让协议，将其受让的新进物业公司应收物业费债权及其管理期间的物业服务债权转让给原告梦功物业公司，并发出相应的债权转让通知书。2019年4月11日，原告梦功物业公司受七星关区洪山街道办事处环南社区居民委员会委托，接管瑞丰新城小区进行物业管理服务。2019年4月22日，以七星关区洪山街道办事处环南社区居委会为甲方，原告梦功物业公司为乙方，双方签订《物业管理委托合同》约定：“甲方将瑞丰新城委托乙方进行物业管理，乙方提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。委托管理事项。房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、房顶、外观墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、路灯、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。交通与车辆停放秩序的管理。维护公共秩序，包括小区公共安全、巡视、门岗执勤。管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。组织开展社区文化娱乐活动。负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费。委托管理期限为三个月，自2019年4月22日起至2019年7月21日止。物业管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取。关于本小区毕节市鸿运物业管理有限责任公司前期一切债权债务由乙方全权负责。”合同约定的委托管理期间届满后，因瑞丰新城小区未能选出业主委员会，小区物业无法移交。经七星关区洪山街道办事处环南社区居民委员会对小区全体业主就原告的物业管理服务进行意见征集，在瑞丰新城小区未能成立业委会的情况下，由贵州梦功物业环境服务有限公司接管小区的物业管理服务至瑞丰新城小区成立业委会为止。被告王敏系居住在毕节市七星关区的业主，房号为3号楼2304号，住房建筑面积118.41平方米。被告王敏在2016年1月1日至2020年3月31日期间未按照约定向缴纳物业服务费。因此，原告以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。被告认为新进物业公司将其房屋墙面砸坏后未能给被告妥善处理，之后的物业公司也未就此与被告协商一致，因此其未向物业公司交纳物业费。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，根据《贵州省物业管理条例》第八十一条第一款规定：“物业管理区域内因委托管理或者自行管理的连续性中断，致使物业管理区域内环境恶化、秩序混乱，严重影响业主生活的，街道办事处或者乡镇人民政府应当指导物业管理区域所在地居（村）民委员会就环境卫生、秩序维护等必要事项组织临时管理，相关费用由业主共同承担。”本案中，在瑞丰新城小区未成立业主委员会且物业不能有效管理的情况下，七星关区洪山街道办事处环南社区居民委员会作为瑞丰新城小区所在地的居民委员会，授权原告接管瑞丰新城小区提供物业服务，并于2019年4月22日与原告签订了《物业管理委托合同》，该物业管理合同对小区全体业主具有法律约束力。因此，原、被告双方之间构成物业管理服务法律关系，双方均应依约履行各自义务。另外，原告主张的物业费除了其入驻之日起的物业服务费外，还有其作为债权受让人所获得的新进物业公司、鸿运物业公司对瑞丰新城小区提供物业服务期间应收取的物业服务费。经查，新进物业公司与鸿运物业公司先后通过《债权转让协议》的形式，将其在瑞丰新城小区未收取的物业服务费转让给原告，且已经告知了债权转让的事实，原告可据此主张新进物业公司、鸿运物业公司服务期间的物业费。但是，被告与新进物业公司在履行物业服务期间存在纠纷至今未能获得妥善处理，而债务人对让与人的抗辩可以向受让人主张，故原告诉请判决被告支付新进物业公司服务期间物业费的请求，本院不予支持。鸿运物业公司根据七星关区洪山街道办事处环南社区居民委员会的授权接管瑞丰新城小区后将债权让与给原告，以及之后原告公司根据社区居委会的授权入驻瑞丰新城小区提供物业服务，被告应支付该期间的物业服务费。因此，被告应付2017年12月5日至2020年3月31日期间的物业费，总金额为：118.41平方米×1元/平方米/月×27个月26天=3298.29元。鉴于原告及鸿运物业公司在提供物业管理服务的过程中未能充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理服务存在瑕疵且未充分整改，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，结合本案合同的履行情况，对原告诉请判决被告支付的物业服务费，本院予以支持2638.61元（3298.29元×80%）。以此敦促原告不断提高物业服务水平，构建和睦、清洁、安全、宜居的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第八十二条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王敏于本判决生效之日起十日内支付原告贵州梦功物业环境服务有限公司2017年12月5日至2020年3月31日期间的物业服务费2638.61元； 二、驳回原告贵州梦功物业环境服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告王敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年七月二十三日 书记员 杨云兴