河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终2108号 上诉人（原审被告）：王贵林，男，1961年8月13日出生，汉族，住河北省邯郸市峰峰矿区。 上诉人（原审被告）：王霞，女，1963年11月7日出生，汉族，住河北省邯郸市峰峰矿区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：杨志霞，河北熙坤律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：李炳臣，河北熙坤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：申艳宾，男，1978年5月11日出生，汉族，住河北省邯郸市峰峰矿区。 委托诉讼代理人：冯彩云，河北超群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：路林海，河北超群律师事务所律师。 原审被告：张姣，女，1975年5月19日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。 原审被告：刘嘉，男，1975年7月20日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。 原审第三人：邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司，住所地河北省邯郸市峰峰矿区临水镇滏阳东路66号。 法定代表人：赵熙熙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张艳艳,该公司经理。 上诉人王贵林、王霞因与被上诉人申艳宾、原审被告张姣、原审被告刘嘉、原审第三人邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司确认合同效力纠纷一案，不服河北省邯郸市峰峰矿区人民法院（2019）冀0406民初2173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王贵林、王霞共同委托诉讼代理人杨志霞、李炳臣，被上诉人申艳宾及其委托诉讼代理人路林海、冯彩云，原审被告张姣、原审被告刘嘉均到庭参加诉讼。原审第三人邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王贵林、王霞上诉请求：1、撤销邯郸市峰峰矿区人民法院（2019）冀0406民初2173号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误：1、张姣的行为在本案中属于无权代理。涉案房产是上诉人王贵林在与王霞婚姻关系存续期间，于2010年购买，属于二人的夫妻共同财产，因上诉人另有房屋居住，故涉案房产交付后即未居住也未进行装修。2017年上诉人王贵林有意出售涉案房产，并同意刘嘉提出的由张姣代寻买家的建议，通过张姣的关系于2018年从房管局取得涉案房屋房产证并交付给张姣，但并未全权委托张姣代售涉案房产，全权委托张姣办理涉案房产的转让、售卖事宜的授权委托协议书上的“王贵林”签名并非王贵林亲笔所签，而是刘嘉在未获上诉人授权的情况下所代签，上诉人王贵林并未同意并直接授权张姣代理其出售房产，故张姣属于无权代理，且上诉人王贵林对刘嘉代签的授权委托协议及张姣代签的与申艳宾之间的涉案房屋买卖合同均不知情，事后也不予追认，故张姣的代理行为无效，对上诉人王贵林不发生法律效力，不产生有效代理的法律后果。而一审判决仅凭上诉人王贵林和刘嘉是翁婿关系，就认定张姣有理由相信刘嘉的代签行为系王贵林出售涉案房产的意思表示，张姣的代理行为有效（此处系判决书笔误，应为刘嘉代理行为有效），是对表见代理的不当滥用，明显依据不足。表见代理的“有理由相信”必须是合同相对方对行为人的代理权有充分的事实和理由相信，而翁婿关系不能构成相信的充分理由。2、涉案房产属于上诉人王贵林、王霞的夫妻共同财产，未经共有权人王霞的同意，涉案房产不得转让。《物权法》第九十七条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”对于共有人处分共有物不符合法律规定条件或者共有人约定条件的纠纷处理，最高院司法观点为：转让人转让登记在其个人名下的房地产不符合《物权法》第97条关于共有物处分的规定或者当事人的另行约定，如果受让人为善意，其他共有权人请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持；受让人请求履行合同，办理房地产权属变更登记的，人民法院不予支持；受让人请求解除合同，并赔偿损失的，人民法院应予支持；如果善意受让人支付了合理对价并已经办理了房地产转移登记手续，可以依据《物权法》第106条第1款的规定处理。本案中，上诉人王霞作为涉案房产的共有权人，其对涉案房产的买卖行为并不知情，且在一审开庭时明确表示不同意转让，故即使买受人申艳宾基于善意，因依赖张姣的代理权而签订的房屋买卖合同有效，但根据合同效力和物权变动相区分的原则，在买受人要求继续履行合同，办理涉案房产的过户手续，并且法院已当庭释明是否变更诉求为解除合同、由出卖人承担违约责任的情况下，买受人仍不变更诉讼请求的，则法院应驳回买受人的诉讼请求。本案中，一审判决虽认定涉案房产属于上诉人王贵林、王霞的夫妻共同财产，但对王霞对卖房一事不知情且不同意卖房的意见，却以“王贵林与王霞系夫妻关系，买受人申艳宾有理由相信出卖房屋系夫妻二人共同意思表示，且自2017年9月申艳宾实际占有案涉房屋后，王霞始终未对王贵林出售房屋一事提出异议，亦未采取任何救济措施”为由，认定王霞的辩称理由不成立不予采信，该认定无法理依据，是对表见代理的再次不当滥用。在买受人申艳宾从不认识也从未见过王贵林、王霞夫妻二人，根本不了解二人婚姻状况，房屋买卖合同只有王贵林一人签字（也只是张姣代签，王贵林本人不知情）的情况下，其有何理由相信出卖涉案房屋系夫妻二人的共同意思表示？再者，王霞对涉案房产的买卖不知情，也未到涉案房屋实地看过，并不知晓申艳宾已经实际居住，也就不存在提出异议、采取救济措施的正当合理性。另申艳宾不是以合理的价格购买涉案房产，成交价是43万元，而根据当时的市场价，该房产达到70余万元；且申艳宾取得该房产没有登记，不符合《物权法》第106条善意取得的规定，申艳宾不能取得涉案房屋的所有权。 申艳宾答辩称，一、一审法院认定事实清楚。1、涉案合同系三方平等自愿签订，应属合法有效。涉案合同系申艳宾与张姣、邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司基于平等自愿原则，依法签订的，签订过程未出现欺诈、胁迫等情形，亦未违反法律、行政法规等强制性规定，因此该合同应属合法有效，应依法受到法律的保护。另申艳宾系通过有合法经营手续的中介公司购买的涉案房产，因此有理由相信出卖方代理手续无瑕疵，处分涉案房产系二被答辩人的真实意思表示，且合同签订后申艳宾依约履行了支付房款等合同相关义务，并装修入住至今，在申艳宾提起本诉之前，长达一两年的时间王贵林、王霞均未提出任何异议，且主动交付房产钥匙、不动产登记证，现又以张姣无权代理，王贵林无权处分为由，拒绝过户，显然在推脱己方合同义务，上诉理由明显不能成立。2、张姣签订涉案合同的代理行为有效，其签订涉案合同的法律后果应直接由王贵林、王霞承担。一审过程中，王贵林明确表示其与刘嘉系翁婿关系，且曾向刘嘉表示其欲出卖涉案房产，后刘嘉代王贵林给张姣签订委托书，委托其代为转卖涉案房产，之后王贵林又主动将涉案房产产权证交付给张姣，并协助履行了交房义务，王贵林、王霞在上诉状中亦称“2017年上诉人王贵林有意出售涉案房产，并同意刘嘉提出的由张姣代寻买家的建议，通过张姣的关系于2018年从房管局取得涉案房屋房产证并交付给张姣”，以上事实均系王贵林、王霞自认，皆可表明出售涉案房产系王贵林、王霞真实意思表示，王贵林认可刘嘉出售房产，对刘嘉委托张姣代为出售房产的行为也知情，即可表示对刘嘉代其委托张姣出售房产签订委托书行为的认可，现其拒不认可刘嘉给张姣的委托书，否认张姣的转卖房产行为，明显违反了诚实信用原则，且在未提供任何证据的情况下，不能推翻其在涉案合同签订后，其主动交付钥匙及房产证的追认行为，因此张姣签订涉案合同的代理行为有效，其签订涉案合同的法律后果应直接由王贵林、王霞承担。根据《合同法》第49条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人代理权的，该代理行为有效”。结合本案，基于王贵林与刘嘉系翁婿的特殊关系，以及王贵林亲自去当地房管部门领取涉案房产产权证，并当场交给张姣保管的事实，刘嘉代王贵林给张姣签订的委托书虽不是王贵林亲自签字，但却是王贵林的真实意思表示。另申艳宾有合理理由相信转卖涉案房产系王贵林、王霞的真实意思表示：首先，申艳宾通过有合法经营手续的中介公司寻找房源，因此申艳宾有理由相信出卖方代理手续无瑕疵，处分涉案房产系王贵林、王霞的真实意思表示；其次，在《房屋买卖合同》签订后，王贵林在邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司、张姣等人的见证下亲自去当地房管部门领取涉案房产产权证，并当场交给张姣保管，以及对申艳宾装修、入住涉案房产未提出任何异议的相关事实，申艳宾亦可相信转卖涉案房产系王贵林、王霞的真实意思表示，张姣代理行为有效。一审法院基于案件事实认定张姣的代理行为构成表见代理，代理行为有效，符合法律规定，依法应予维持。3、王霞否认其同意出售涉案房产的理由不能成立。王霞以其对王贵林私自处分夫妻共同财产为由，拒绝追认王贵林出售涉案房产的行为，明显不符合案件事实及正常逻辑。王霞与王贵林系夫妻关系，在涉案合同签订后，王贵林交付房本、钥匙，申艳宾装修、入住，王霞从未提出任何异议，亦未采取任何救济措施，因此申艳宾有理由相信出售涉案房产系王贵林、王霞的共同意思表示，现王霞矢口否认上述所有事实，明显不能成立。二、一审法院依法审理，适用法律正确，程序合法。申艳宾与张姣、邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司签订的合同合法有效，张姣代理行为有效，其代理行为的法律后果应直接由委托人王贵林、王霞承担，申艳宾已依法履行了合同义务，王贵林、王霞拒不履行过户义务系事实，且有证据予以证实，故一审法院判决涉案合同有效，王贵林、王霞协助申艳宾履行涉案房产的过户义务，程序合法，符合相关法律规定。另申艳宾入住长达两三年之久，房产证在此期间没有及时办理，是由于案涉房产消防手续不完善，房产证一直押在产权处，直到涉案房产消防手续办理完成后才交付房产证。在张姣及中介工作人员在场情况下，王贵林领取房产证后当场交付张姣及中介公司，该行为明显是王贵林、王霞对张姣及其出售房屋行为的认可，是其二人的真实意思表示。二审法院应依法驳回上诉，维持一审判决。 张姣述称，王贵林对房屋买卖知情，任何事情都配合，王贵林领证、签字后给了我房产证。 刘嘉述称，1、金鼎苑小区无法办理房产证，王贵林、王霞真实意思想出售该房屋，因没有房产证卖不出去，但是张姣说峰峰的朋友很多，可以办理房产证，我们也相信她，也积极配合张姣，想把房子卖了，卖合理的价钱；2、卖房期间，王贵林和张姣去过第三人中介公司，但第一次并没有交易成功，原因是价格不合理，买卖双方没有达成一致意见，后来这件事就搁置了；3、突然有一天张姣给我打电话说房屋抵顶出去了，她说她欠峰峰某人的钱，就把房屋顶出去了，按原合同顶了40多万。房屋加上地下室大概应70万元，第一次卖60万元没有成交，张姣第二次打电话说把房子顶出去了，我们很震惊，她没有和我们沟通。张姣说买家已经装修入住了，卖房款张姣也没有给我们。4、委托书是我签的，签的是王贵林的名字，签好后给了张姣。我听王贵林说，房产证下来的时候，连钥匙也一起给了张姣，为了让中介或买方看房方便。 邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司未予陈述。 申艳宾向一审法院起诉请求：一、依法认定原告与被告及第三人于2017年8月28日签订的《房屋买卖合同》有效；二、依法判决被告王贵林继续履行合同，二被告及第三人协助原告办理涉案房产的过户手续；三、诉讼费用全部由二被告承担。后当庭变更第二项诉讼请求为：依法判决被告立即履行合同，二被告及第三人协助原告办理涉案房产的过户手续。变更第三项为：请求依法判决二被告向原告支付违约金，按每日合同总房款的千分之一自起诉之日至完成过户之日止计算。 一审法院认定事实：王贵林与王霞系夫妻关系，双方于1986年10月21日登记结婚后生育一女王诗瑶；刘嘉与王诗瑶自2014年始系男女朋友关系，王贵林、王霞均认可刘嘉系其女婿；刘嘉与张姣系朋友关系，二人已相识多年。案涉房产原系王贵林与王霞于2010年购买，后有意出售该房产。刘嘉提出由张姣代卖，对此王贵林表示同意。2017年5月18日刘嘉代王贵林与张姣签订授权委托协议书，载明：“甲方（委托方）王贵林乙方（受托方）张姣甲方将名下位于峰峰房产一套，（以购房合同为准）金鼎苑10号楼3单元322号房全权委托乙方办理该套房产的转让、售卖事宜。甲方（签字）王贵林乙方（签字）张姣2017年5月18日。”2017年8月28日张姣代王贵林与申艳宾、邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定:第一条、房屋状况：甲方拥有位于金鼎苑10号楼3单元322号的房屋，房屋所有（共有）人为王贵林；房屋建筑面积为110.18平方米（以上内容以及其他相关内容均以《房屋所有权证》登记为准）。乙方自愿购买甲方上述房屋，并对房屋状况已作充分了解并实地查验，对该房屋现状无异议。第二条、成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为：人民币（大写）肆拾叁万零仟零佰零拾零元整（小写）430000元。此价格下包含房屋的相关配套设施有：地下室10-3-44号14.09㎡；……；第八条、其他约定事项（如果本款的约定与其他条款的约定不一致，以本条款约定的内容为准）1.自签订合同之日起，乙方于七日内将房款人民币贰拾万元整（200000元）付于甲方，剩余房款人民币贰拾贰万元整（220000元）于二十日内付于甲方，剩余尾款人民币壹万元整（10000元）待甲方配合乙方过户后付于甲方。2.甲、乙双方过户时，甲方负责将房款肆拾贰万元整（420000元），乙方负责将房款壹万元整（10000元）存入资金监管账户中，无条件完成过户手续……。《房屋买卖合同》签订后，申艳宾依约支付张姣购房款共计380000元，后因该套房产无房产证暂时无法过户，经三方协商一致同意，尾款50000元待过户完成后再支付。2017年9月邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司将案涉房屋钥匙交给了申艳宾，随后申艳宾将房屋进行了装修并居住至今。申艳宾居住期间多次为该房屋缴纳电费、水费、燃气费、物业费、取暖费并办理了电梯卡、补交了电梯维修费，王贵林和王霞自2017年9月至今未对案涉房屋进行过管理。王贵林于2018年取得案涉房屋房产证后将房产证交给张姣由张姣转交给申艳宾。后因王贵林不配合申艳宾办理房屋过户登记手续，申艳宾诉至法院，形成本案诉讼。上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、授权委托协议书、房屋产权证书、河北农村信用社转账凭证、银行明细及证明、电费交费凭证、物业费收据、电梯维修交费收据、水费交费凭证、取暖费收据、电费账单短信截屏、结婚证、民事判决书、装修用品收据等在卷佐证，上述证据均经当庭举证、质证，可以作为认定案件事实的依据，一审法院依法予以确认。 一审法院认为，张姣在授权委托协议书上签名并作为王贵林代理人出售房屋的行为构成表见代理。虽在本案审理过程中，刘嘉认可授权委托协议书上“王贵林”的签名和按捺的手印均系刘嘉所为，王贵林并未直接授权张姣代理其出售房产，但刘嘉与王贵林系翁婿关系，张姣有理由相信系王贵林出售案涉房屋，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，张姣代理行为有效。关于2017年8月28日张姣与申艳宾、邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》的效力。对于申艳宾来说，其购买房产通过有合法经营手续的中介公司，在签订房屋买卖合同时，无合理的理由不应怀疑房屋出卖方代理手续存在瑕疵即申艳宾有理由相信张姣有代理权，且在签订《房屋买卖合同》过程中无欺诈和胁迫情形，合同内容亦未侵害国家、集体或者第三人的利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，故2017年8月28日《房屋买卖合同》合法有效。关于王霞辩称其对王贵林卖房一事不知情、不同意卖房的意见。本案中，虽然案涉房产系王贵林和王霞在婚姻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产，但因王贵林与王霞系夫妻关系，申艳宾有理由相信出卖房屋系王贵林、王霞夫妻二人共同的意思表示，且自2017年9月申艳宾实际占有案涉房屋后，王霞始终未对王贵林出售房屋一事提出过异议，亦未采取任何救济措施，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，王霞的辩称理由依法不能成立，不予采信。《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，自成立时生效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。房屋买卖合同签订后，申艳宾按照约定分三次共计支付张姣购房款380000元，并和张姣于2017年10月30日约定剩余购房款50000元待房产过户至申艳宾名下后支付。王贵林和王霞应当按照合同约定在合理期间内配合申艳宾办理过户手续，至今未配合完成过户属于违约，故申艳宾主张应继续履行合同、协助其办理过户手续的请求，实属维护社会经济秩序正常进行的合理诉求，亦是秉持诚实、恪守承诺的民法基本原则的基本体现，予以支持。关于申艳宾主张王贵林、王霞应向其支付自起诉之日起至完成过户之日止每日按照合同总房款的千分之一计算的违约金的请求，由于《房屋买卖合同》中并未明确约定王贵林、王霞履行过户义务的期限，应属约定不明，故申艳宾的该项主张无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十二条、第六十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、申艳宾与张姣、邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司于2017年8月28日签订的《房屋买卖合同》有效；二、王贵林、王霞于本判决生效之日起十日内协助申艳宾办理位于邯郸市峰峰矿区房屋的过户手续；三、驳回申艳宾的其他诉讼请求。案件受理费200元，由被告王贵林、王霞负担。 本院二审期间，王贵林、王霞提交河北宏力资产房地产估价有限公司出具的《房地产咨询评估报告》，该公司对涉案房屋2017年8月16日市场价值进行评估，结果是单价每平方米6500元，总价值71.62万元。评估委托人是王贵林，证明申艳宾不具备善意取得的条件，张姣与申艳宾恶意串通，损害王贵林、王霞的利益。 申艳宾质证称：1、王贵林个人委托进行评估，选择鉴定机构没有经过申艳宾同意，对评估报告的真实性、合法性不予认可；2、不属于新证据，不予认定；3、报告显示评估机构对涉案房产进行实地勘察，内容表述“用途为住宅房，钢混结构，混凝土浇制柱、顶、墙，地板砖铺地，立邦漆墙面，安装防盗门，塑钢窗，普通装修，基础设施完善”，这需要入户勘查，但涉案房产一直是申艳宾居住，期间没有机构入户勘验，故报告内容不具客观真实性。且估价对象价值时点为2017年8月16日，而出具报告时间是2020年6月，显然不符合客观逻辑性，结论也不具有客观真实性。 张姣与申艳宾的质证意见一致。 刘嘉对该《房地产咨询评估报告》没有异议。 本院审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，关于张姣与申艳宾签订的《房屋买卖合同》效力问题，首先，张姣持有刘嘉给其的王贵林的授权委托协议书，基于刘嘉为王贵林女婿的身份，张姣有理由相信该委托书是王贵林的意思表示；其次，王贵林在上诉状中述称“2017年上诉人王贵林有意出售涉案房产，并同意刘嘉提出的由张姣代寻买家的建议”，可印证王贵林对张姣代其寻找买家的事情知情；再次，王贵林、王霞均认可在案涉合同签订之前曾去中介公司与其他买家进行过协商，但未达成合意，当时张姣也在场，进一步印证了王贵林、王霞对张姣代其出售房屋的事情均知情；最后，王贵林在上诉状中还称“通过张姣的关系于2018年从房管局取得涉案房屋房产证并交付给张姣”，结合其自认的将房屋钥匙交给张姣的事实，再次印证了王贵林对张姣代理其出售房屋一事知情且认可。综上，本院认为张姣具有代理权。邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司及张姣向申艳宾出具过授权委托协议书，申艳宾对张姣及王贵林之间的代理关系知情。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”之规定，张姣代理王贵林以自己的名义与申艳宾签订的《房屋买卖合同》有效，其法律后果应直接由王贵林承担。 王霞称其作为涉案房屋的共有权人，对房屋买卖并不知情，但其在中介公司与他人协商时张姣在场，可以证明其对张姣代理卖房一事知情；其称第一次交易未成功即表示不再卖房，但王贵林在取得房产证后，又将房产证交付给张姣，证明王贵林一方有继续卖房的意思表示。虽然案涉房产系王贵林和王霞夫妻共同财产，但申艳宾已按约支付房款并占有使用房屋，至其提起本案诉讼，已近两年，在此期间王霞始终未对王贵林出售房屋一事提出过异议，亦未采取任何救济措施，故申艳宾有理由相信出卖房屋是王贵林、王霞夫妻双方共同的意思表示，王霞称对房屋买卖一事不知情不符合常理，本院不予采信。 综上所述，王贵林、王霞称张姣的代理行为无效本院不予采信；其称房屋交易价格明显偏低证明申艳宾与张姣恶意串通，但未能提交充分证据证明，本院亦不予采信。申艳宾已支付张姣购房款380000元，尾款50000元双方约定待过户完成后支付，故申艳宾应在过户完成后将尾款给付王贵林、王霞。至于王贵林、王霞主张未收到房款、交易价格过低，王贵林、王霞可基于代理关系另行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省邯郸市峰峰矿区人民法院（2019）冀0406民初2173号民事判决； 二、申艳宾于案涉房屋过户完成后三日内支付王贵林、王霞房屋尾款50000元。 如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费200元，由王贵林、王霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨伟烈 审判员  武运红 审判员  梁国华 二〇二〇年七月二十四日 书记员  路雪雪