大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5934号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地大连市甘井子区汇信街16号。法定代表人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。被告：赵鑫，男，1989年1月10日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告赵鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威，被告赵鑫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令给付原告物业服务费16,626.19元；2、请求判令给付拖欠该物业费的违约金4,987.86元；以上款项合计21,614.05元。事实和理由：原、被告双方于2014年9月20日签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费交纳方式为每年预交纳四次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或者按半年、一年期预交纳。逾期交纳服务费的，逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是大连远洋钻石湾A1区11号楼3单元901号业主，自2015年11月1日起至2020年9月30日止，拖欠物业服务管理费及违约金共计21,614.05元。虽经原告多次催缴，被告拒不交纳。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告赵鑫辩称，被告是案涉房屋的业主，对原告起诉的房屋面积、物业费收费标准没有异议，对拖欠物业费的期间有异议。不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，案涉房屋于2014年10月交房，在交房之初被告预缴了1年的物业费，根据大价发【2014】50号《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》第六条第三项的规定，新建普通住宅小区，在未取得《房屋竣工备案证书》之前，禁止向业主收取物业费，所发生的物业服务费用，均由开发建设单位承担。据此，竣工备案作为缴纳物业费的节点，案涉房屋的竣工备案时间是2015年12月19日，从2015年12月19日才应收物业费，被告已预交1年的费用，尚欠的费用应从2016年12月20日开始计收，与原告诉讼请求的拖欠时间不符。第二，2016年12月20日之后的物业费，并非被告拖欠不交，被告愿意缴纳2016年12月20日之后的物业费，但是原告拒绝收取，所以不存在违约金的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区远洋钻石湾小区提供物业管理服务。被告系大连远洋钻石湾A1区11号楼3单元901号业主，房屋面积104.37平方米。原、被告双方于2014年9月20日签订了《前期物业服务协议》，约定小高层物业服务费收费标准为每月每平方米2.70元；物业费起算日以入伙通知约定时间为准；交纳方式为每年预交纳四次，第一年物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或半年、一年期预缴纳；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。协议第十一条第3款约定，本协议条款如与有关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效。但该条款无效并不影响本协议其他条款的效力和履行，则双方对本协议有效条款仍应当继续履行。原告依约为案涉小区提供了服务，被告未缴纳2015年11月1日至2020年9月30日期间的物业费。上述事实，有原告提供的《前期物业服务协议》、服务月报，原被告陈述及庭审笔录在卷为凭，以上证据业经庭审质证及本院审查，应予采信。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按约定交纳物业费。关于被告辩称，根据大价发【2014】50号《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》第六条第三项的规定，新建普通住宅小区，在未取得《房屋竣工备案证书》之前，禁止向业主收取物业费，所发生的物业服务费用，均由开发建设单位承担。据此，被告应当自2016年12月20日开始缴纳物业费的意见。本院认为，原、被告之间签订的《前期物业服务协议》对于物业费收取的起始时间做出了明确的约定，本案为合同纠纷，争议焦点为服务协议中关于收费的起始时间是否应认定为无效。关于争议焦点，《合同法》第十二条第一款规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法”。第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条规定：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”。依据上述法律规定，合同条款仅在违反《合同法》第四十条、五十二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条规定的情形下无效。合同无效不属于当事人约定的内容，而系由法律规定以确认是否无效。被告赵鑫主张案涉协议所涉物业收费起始时间条款无效的理由为物业费收费起始时间与规范性文件相抵触，属于《前期物业服务协议》中约定的条款无效情形，如前所述，合同条款的无效并不能由双方进行约定，《前期物业服务协议》关于物业费收费起始时间的约定并不属于前述法律及司法解释规定无效的情形，故被告赵鑫的该项抗辩意见不能成立，本院不予采纳。被告赵鑫应当按照合同约定按期缴纳2015年11月1日至2020年9月30期间的物业费16,626.14元（104.37×2.7×59）。关于逾期交费违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵鑫于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币16,626.14元（自2015年11月1日起至2019年9月30日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币170元（原告已预交，已减半收取），由被告赵鑫负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 李 艳二〇二〇年七月二十七日书记员 修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。