湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初6690号原告李彩兰，女，1958年5月14日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。被告谭应峰，男，1969年10月26日出生，汉族，居民，户籍所在地湖南省浏阳市，现住浏阳市。被告戴秋来，女，1970年7月14日出生，汉族，居民，户籍所在地湖南省浏阳市，现住浏阳市。原告李彩兰与被告谭应峰、戴秋来房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理，依法由审判员吴昺阳适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李彩兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金215000元，并赔偿原告经济损失14000元；2、本案受理费由被告承担。被告谭应峰、戴秋来辩称：1、原告主张的14000元门面损失费系原告与前租赁户发生的与被告无关，合同上的相关条款系经原告同意而划掉的；2、被告当初承租原告门面时，原告要求必须五间门面一起承租，但原告实际只使用了两间门面，其余三间门面闲置了4个月后将其中的两间门面租给他人使用了1年104天，剩下一间门面一直空着。今年3月被告与原告沟通因疫情期间关门时间过长亏损严重无法经营下去，其余三间门面也无人问津。今年5月时被告向原告声明要求降低租金，但遭到对方拒绝，被告迫于无奈只能关店。空置门面的房租费用加上装修费用，被告已经亏损将近40万。原告在明知被告已经关店的情况下还提出要继续履行合同明显对被告不公平，被告也确实无法继续履行下去；3、原告起诉要求被告支付违约金实在太高，被告无力支付，请求法院依法予以减免，并原告收取了被告水电费押金30000元，请求法院在违约金中一并核减；4、收取押金3万元应予退还。本院经审理认定事实如下：2018年5月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将其所有的位于浏阳市（原声威路口）临金沙路的房屋一层五间（卷间门面用房）出租给被告经营日化等合法项目，租赁期为10年，自2018年5月20日起至2028年5月19日止，房屋租金每月为17917元，每年均为215000元。合同第七条“房屋的转租”约定：“甲方（原告）同意乙方（被告）转租他人，发生转租不影响本合同的法律效力，退租退出人不得以任何理由和形式收取‘顶空费’。”第九条“违约责任”第3款约定：“租赁期内，未经甲方同意，乙方中途擅自退租的，乙方应支付甲方违约金215000元。”第十三条“其他约定事项”第1款约定：“乙方向甲方交纳水电费押金叁万元，乙方无拖欠，甲方在到期后无息退给乙方。”同时，该条第2款原本约定“乙方承诺弥补甲方与原租赁人解约损失的14000元，待本合同终止时支付”，但双方在签订合同时已将其划掉。合同签订后，被告即按约向原告交纳了30000元水电费押金，并原告丈夫邹建国向被告出具收条一张。原告在将涉案门面交与被告后，被告使用其中的两间用于经营“中心日化”。2018年9月9日，被告谭应峰与案外人邹水英签订《房屋租赁合同》，被告将剩余的三间门面以年租金125000元的价格转租给邹水英经营副食品项目，但邹水英实际也仅使用了其中的两间门面，并在使用1年多后双方就协商解除了租赁合同。此后，剩余的三间门面长时间处于空置状态。自2020年1月下旬我国开始出现新冠病毒疫情，并随着疫情的逐渐加重，本市政府采取了交通管制、关闭公共场所及企业延期复工等诸多措施来控制疫情的蔓延，本案被告为积极响应党和政府的抗疫号召，自觉服从抗疫大局，自2020年1月底起关闭了“中心日化”店铺，暂停营业。随着疫情的有效控制，被告于2020年3月份恢复经营，但经营效益明显较疫情发生前大幅降低，加之其余三个门面又无人承租，被告仍需支付五个门面的租金，在此情况下被告向原告提出降低房屋租金的请求，遭拒，原告仅同意免除疫情期间一个月的租金，双方对后期租金协商无果。2020年6月4日，被告将门面腾空关闭，被告谭应峰发送手机短信给原告，表示因疫情原因导致生意惨淡，加之原告不愿降低房屋租金，被告无力支付，只得与原告解除房屋租赁合同。同时告知原告房屋钥匙已放在隔壁酒店的吧台上。原告收到短信后回复对方不同意解除合同。被告在退出与原告的租赁关系后即在浏阳市年的价格租赁门面一间继续经营“中心日化”，现已开张营业。2020年6月17日，原告以被告违反合同约定为由诉至本院，要求判如所请。另查，被告已将租金付至2020年5月20日。以上事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、手机短信截图、微信聊天记录、照片、押金收条等证据证明，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反我国法律法规的强制性规定而合法有效，该合同对双方均具有法律约束力。房屋租赁过程中，被告以自己的行为表明不再履行合同义务，导致双方合同目的已无法实现，应当认定双方的合同关系已于2020年6月4日解除。涉案合同解除后，根据合同约定，被告作为合同违约方，应当向原告履行违约责任，即支付违约金。对于违约金的多少，本院认为，首先，被告为经营日化项目，本只需承租两间门面，但在原告的要求下，被告将原告的五间门面一并租下，且在承租后有三间门面大部份时间均处于空置状态，但被告仍按时、按量向原告交纳了租金，可见，被告在前期合同履行过程中的诚信与担当，并原告在被告处已实现了租金最大利益化；其次，新冠病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力。受新冠疫情的影响，全国各地各行业的经济都受到了重大打击，例如房屋、物业租赁行业，商场、商铺、酒店、酒吧等场所均因疫情防控导致无法正常经营，带来了巨额损失。被告自2020年1月底至3月份一直处于关店歇业状态，其经营效益受损在所难免，加之在三间门面长期处于空置的情况下，被告需一并承担五间门面的租金，对被告来说压力更大，房屋租金较之疫情后的租赁市场确属偏高，相比被告新租赁的门面之情形可见一斑，在此情况下其要求原告降低租金情有可原，在遭受对方拒绝后，被告单方解除租赁合同亦符合常理。为此，被告虽构成合同违约，需支付违约金，但本院综合考虑合同履行情况、门面使用状况、疫情影响，以及被告过错程度等因素，根据公平原则，酌定被告支付原告违约金60000元，同时，因被告交纳的30000元水电费押金原告未退还，该押金与违约金相抵扣，被告还应支付原告违约金30000元。另，原告主张被告赔偿其经济损失14000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、谭应峰、戴秋来于本判决生效之日起5日内支付李彩兰违约金30000元；二、驳回李彩兰的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4735元，减半收取2367.5元，由谭应峰、戴秋来负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  吴昺阳二〇二〇年七月二十三日书记员  陈丽珍附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。