江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1102民初3277号 原告（反诉被告）：管建康，男，1976年12月1日出生，汉族，住镇江市。 委托诉讼代理人：傅从华，江苏江成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：镇江九都汇商业管理有限公司，统一社会信用代码91321102MA1MNEG63P，住所地镇江市京口区中山东路254号漫书城文化商业广场。 法定代表人：尹夕春，该公司总经理。 委托诉讼代理人：包钢，江苏王学剑律师事务所律师。 原告管建康与被告镇江九都汇商业管理有限公司（以下简称九都汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案受理，审理中，被告九都汇公司提出反诉。本院于2019年1月9日作出（2018）苏1102民初939号民事裁定，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）均提起上诉，镇江市中级人民法院于2019年6月3日作出（2019）苏11民终1421号民事裁定，撤销（2018）苏1102民初939号民事裁定，指令本院立案受理本案。本院于2019年7月31日受理，依法适用普通程序审理。审理过程中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）向本院申请庭外和解。2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）管建康及其委托诉讼代理人傅从华，被告九都汇公司（反诉原告）的委托诉讼代理人包钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告管建康向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的租赁合同；2.判令被告赔偿各项损失合计598919元（包括电动门7800元、空调安装费用9450元、装修道具费用137420元、店铺门头基础装修费用40000元、人员遣散费6000元、所有商品20万元；返还租金46720元、定金31000元、装修押金5100元、管理费3300元、违约金112128元）。事实和理由：原、被告于2017年8月30日签订了商铺租赁合同，合同约定，被告将坐落于镇江市京口区中山东路254号1层108室面积为64平方米的商铺出租给原告用于服装经营，双方还就租期、租金等进行了约定。2017年9月29日双方签订补充协议，被告保证在2017年11月1日前将八叉巷负一层降低除至1.2米，未完工期间免收原告租金。原告按约缴纳了第一期租金、定金及装修押金。但至原告起诉之日，被告仍未将前述入口降低至1.2米，且将合同及其附件中约定的用来经营服装类产品的区域出租给他人用于经营家电类产品，并于2018年1月24日私自停掉原告店铺用电，致原告无法经营，造成巨大损失。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。 被告（反诉原告）九都汇公司辩称，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。被告在履行合同中不存在违约行为。2017年12月，为公共利益需要，被告已将八叉巷负一层入口进行合围施工。在合同中，标注的系出租商铺所在位置，不存在原告诉争的以此来确定相关区域的经营范围。2018年1月24日被告未对原告采取断电措施。相反，原告出于个人目的一直占用商铺，拒不返还，导致被告的损失一直扩大，在原一审过程中，原、被告双方多次进行调解，为避免损失扩大也提议先交还商铺，但原告未返还，因此原告主张的损失于法无据。在前案二审过程中，被告亦于2019年4月发函给原告，为避免损失扩大，同意解除合同，原告收取函件后仍然占有店铺。原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回原告要求赔偿损失的诉讼请求。 反诉原告（本诉被告）九都汇公司向本院提出反诉请求，判令反诉被告（本诉原告）管建康：1.支付自2018年2月1日起至2019年5月24日止的租金245787.83元（租赁房屋已于2019年6月21日收回，2019年5月25日至6月21日的租金不在本案中主张）；2.支付违约金50000元。事实和理由：2017年8月30日，反诉人与被反诉人签订了《商铺租赁合同》，对双方的权利义务进行了详尽的约定。被反诉人未按合同约定的期间支付租金，反诉原告要求其支付相应租金。审理中，反诉原告进一步说明其第一项诉讼请求中包括租金（2018年2月1日至2019年4月11日）及占用费（2019年4月12日至2019年5月25日，按租金标准计算）。 反诉被告（本诉原告）管建康辩称，管建康不存在违约行为，不支付租金系因九都汇公司未将八叉巷负一层入口降低至1.2米，未完工期免收租金。九都汇公司于2018年1月24日对涉案商铺采取了断电措施，致商铺无法经营，造成巨大损失，致管建康的合同目的无法实现，管建康因此拒付租金有事实依据，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据材料，本院依法组织当事人进行了质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据材料，结合具体案情及其他证据综合加以认定。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 镇江市京口区中山东路254号建筑由南京军区第三房地产管理分局取得建设工程规划许可证，江苏恒顺集团有限公司投资建设，该公司同意其下属全资子公司镇江晨曦房产投资有限公司将该建筑租赁给九都汇公司进行运营管理。 2017年8月30日，管建康作为甲方，九都汇公司作为乙方，签订了《商铺租赁合同》（以下简称《合同》）。《合同》约定，甲方出租房屋座落于镇江市京口区中山东路254号1层108室。面积为64平方米。乙方租赁该商铺用于服装经营。租赁期限3年，自2017年11月1日至2020年10月31日。甲方同意给予乙方共计50天装修期，该期间乙方无需支付租金，但水电费、装修管理费及其他乙方使用而产生的费用由乙方承担。第一期租金46720元（含物业费），乙方应于接到甲方交付商铺的通知后，3个工作日内一次性支付，以后每三个月支付一次，支付日为每期开始前一个月的15号前。合同签署日，乙方应向甲方支付31000元的费用作为定金，租赁期开始时，定金自动转为履约保证金。乙方不得以任何理由要求甲方从其向甲方缴纳的履约保证金中抵扣其应向甲方缴纳各项费用。乙方逾期支付该租赁费用超过3天的，甲方有权解除本合同，并将乙方支付的定金款项没收；若乙方未能按期支付租金及物业管理费，甲方有权解除和乙方的租赁合同，并扣除履约保证金，另乙方需支付1个月租金等同的赔偿金。同时甲方也可选择继续履约，每逾期一日，乙方需按未付租金千分之三支付违约金。甲方应按合同规定的期限交付房屋。若甲方未能在交付日交付房屋，乙方有权申请退租，甲方需退还乙方保证金，并承担相应的违约责任。乙方在租赁期间应按合同按时交付租金。《合同》附件一系镇江市京口区中山东路254号1层商铺位置平面图；附件二为租金支付具体日期列表。 同年9月29日，管建康与九都汇公司签订了《补充协议》，约定，《合同》约定的起租日2017年11月1日，增加条款：九都汇公司保证在11月1日前，将八叉巷负一层入口降低除至1.2米，未完工期间免收管建康租金。该协议是合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，除协议明确所修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。 《合同》及《补充协议》签订后，九都汇公司交付了房屋，管建康2017年8月30日支付了定金31000元，9月29日支付了租金46720元、装修押金5100元。 镇江市京口区中山东路254号1层商铺北侧有一地下通道出入口，原以广告牌围挡四周及顶部。2017年10月，九都汇公司将围挡墙拆除。同年11月，镇江市京口区大市口街道向九都汇公司发出《整改通知》，称该公司拆除围挡墙造成较大安全隐患，对周围群众及行人人身财产安全造成严重威胁，责成公司尽快对开放的入口采取安全合理的围合方式，防范雨雪天气导致地面路湿滑摔落负一层等隐患。同年12月，九都汇公司即对该地下负一层出入口进行施工，现地上部分底部为水泥墙，四周及顶部为钢结构、玻璃围挡。 2018年1月22日九都汇公司向管建康发函，要求其于1月28日前支付租金。2018年1月30日九都汇公司再次向管建康发函，催促其于2月1日前支付租金。2018年2月1日管建康等向九都汇公司发函，言明：已收悉九都汇公司的《房租催缴通知书》，但因八叉巷负一层未降至1.2米以下，根据合同约定，无需支付租金。 2018年3月13日，管建康诉至本院，要求解除《合同》等。2019年4月3日，九都汇公司向管建康发函，言明为避免损失扩大同意解除《合同》。同年6月14日，九都汇公司向管建康发函要求返还承租房屋；当月18日，九都汇公司再次向管建康发函，要求返还承租房屋，且言明将于2019年6月21日收回房屋。 本院认为，《合同》及《补充协议》系原、被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制规定，为合法、有效，合同各方均应按照约定全面履行各自的义务。租赁合同法律关系中，出租人的主要义务是交付租赁物，承租人的主要义务是支付租金。 管建康要求解除上述合同，九都汇公司予以同意，系合同当事人对自己权利的处分，本院予以尊重。 根据《合同》及《补充协议》约定，九都汇公司应当将八叉巷负一层入口降低除至1.2米。在合同履行过程中，九都汇公司在2017年10月拆除了围挡，履行了合同义务。后按照有关部门要求，于2017年12月份重新对负一层出入口进行了施工合围，该行为系公共利益的需要，九都汇公司不存在过错。但从最终构造物来看，九都汇公司在合同履行中存在一定瑕疵，故其应当承担一定的损失赔偿责任。根据管建康提供的装修情况、租赁时间，酌定九都汇公司给付管建康1.5万元。 九都汇公司已将商铺交付管建康使用，管建康应当按照约定支付租金等费用。管建康称九都汇公司将规划用于经营服装的商铺进行家电类招租，违反合同约定。本院认为，双方签订的合同附件中虽附有商场平面图，但仅为标注租赁房屋所在位置，并未以此确定相关区域的经营范围。《补充协议》约定九都汇公司将八叉巷负一层入口降低除至1.2米，未完工期间免收乙方租金。管建康以此为由拒付租金。从实际履行情况看，九都汇公司履行了拆除围挡的义务。从双方订立该条款的真实意思来看，应当是为了不影响承租户的经营而订立；整改后的围挡系因公共利益需要且并未影响管建康的经营。故管建康的意见，不予采纳。故根据合同约定，合同履行及解除情况，截至2019年5月24日管建康应当支付租金、占用费245787.83元。管建康认为无违约情况，要求驳回九都汇公司的诉讼请求，举重以明轻，本院对于违约金作出调整，对九都汇公司主张的违约金结合管建康的违约情况等，酌定为1万元。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除本诉原告（反诉被告）管建康与本诉被告（反诉原告）镇江九都汇商业管理有限公司之间的租赁合同； 二、本诉被告（反诉原告）镇江九都汇商业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿本诉原告（反诉被告）管建康损失1.5万元； 三、反诉被告（本诉原告）管建康于本判决生效后十日内给付反诉原告（本诉被告）镇江九都汇商业管理有限公司租金及占用费245787.83元； 四、反诉被告（本诉原告）管建康于本判决生效后十日内给付反诉原告（本诉被告）镇江九都汇商业管理有限公司违约金1万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9789元，由本诉原告管建康负担9544元，本诉被告镇江九都汇商业管理有限公司负担245元；反诉案件受理费2868元，保全费2020元，合计4888元，由反诉原告镇江九都汇商业管理有限公司负担388元，反诉被告管建康负担4500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费,并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，在判决确定的期限内，如被告仍未主动履行完毕判决所确定的义务，则原告可在本判决所确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 员  陈艳超 人民陪审员  仲 静 人民陪审员  张 琴 二〇二〇年七月二十四日 书 记 员  叶天娇 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。