上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6202号上诉人（原审被告、反诉原告）：林丽英，女，1982年3月2日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：吴季杨，上海市天华律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳迪，上海市天华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海古华公园发展有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇解放中路220号。法定代表人：金敏，总经理。委托诉讼代理人：朱愉忠，上海火鑫律师事务所律师。上诉人林丽英因与被上诉人上海古华公园发展有限公司（以下简称古华公园）租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初10342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。林丽英上诉请求：维持一审判决第一、第二项，撤销一审判决第三、第四项，改判驳回古华公园要求林丽英支付违约金的诉讼请求，并支持林丽英一审中的全部反诉请求；本案一审、二审案件受理费由古华公园承担。事实和理由：双方签订的租赁合同已经于2017年9月2日到期，此后没有续签。林丽英继续使用涉案租赁物，古华公园没有提出异议，双方成立不定期租赁合同关系，但这不代表原租赁合同继续有效。从双方的实际履行情况看，2017年9月2日以后，双方对于租金结算及支付时间均作出了调整，原租赁合同中的违约金条款已不能继续适用。退一步讲，即便违约金条款仍然适用，林丽英也不存在违约行为，无需向古华公园支付违约金。因古华公园未向林丽英支付停车费，故林丽英也未向古华公园支付每年4万元的租金，两者相互冲抵后，古华公园尚欠林丽英停车费。古华公园不愿管理自有停车场，且要求林丽英对其上级主管部门XX局（以下简称XX局）的车辆进行免费放行及停车管理，古华公园同意将由此形成的停车费与之后不定期租赁关系中林丽英应支付的租金相冲抵，林丽英并不存在逾期不支付租金的行为。故古华公园要求林丽英支付违约金的诉讼请求，缺乏事实基础，应予以驳回。古华公园也承认古华公园及XX局的车辆停放在案涉停车场内，并有外来车辆停放，产生相应的停车费，古华公园应予以支付。目前，案涉停车场上的车辆管理系统由古华公园实际控制，故因古华公园的行为产生停车费的证据均由古华公园掌握，古华公园应予以提供。林丽英提供的部分会客单可以证明古华公园应付的停车费已经超过4万元，一审法院认定的古华公园应支付之停车费数额过低，林丽英一审中的反诉请求依法应予以支持。被上诉人古华公园辩称，不同意林丽英的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。古华公园向一审法院提出诉讼请求：1.确认古华公园、林丽英于2014年9月3日签订的租赁合同于2019年4月30日解除；2.林丽英搬离古华公园东南广场停车场，并恢复原状后归还古华公园；3.林丽英支付从2017年9月3日起至2019年4月30日止的租金66,667元；4.林丽英支付古华公园违约金38,667元。本案一审庭审中，古华公园撤回第2项诉讼请求，并将第4项诉讼请求变更为：林丽英支付古华公园违约金37,333元。林丽英向一审法院提出反诉请求：古华公园向林丽英支付停车费112,282元。一审法院认定事实：2014年9月2日，林丽英参与上海奉贤拍卖行拍卖标的为上海市奉贤区南桥镇古华公园东南广场停车场三年使用权（2014年9月1日-2017年8月31日）的竞拍，并签署《拍卖特别公告》。林丽英后竞拍成功，古华公园、林丽英双方于2014年9月3日签订《租赁合同》，约定林丽英（乙方）向古华公园（甲方）租赁位于古华公园东南广场的停车场，租赁期限为三年，自2014年9月3日至2017年9月2日止；年租金为40,000元，每年一次性支付，实行先付后用，于每年8月30日之前付清；甲方逾期交付租赁物60日内或乙方逾期支付租金60日内，均按年度租金总额的每日万分之三计付逾期违约金。逾期交付或逾期支付达60日以上，则作根本性违约论处。根本性违约责任为：守约方有单方解约权和取得赔偿权。即：甲方有权收回租赁物，并向乙方收取本合同总金额20%的赔偿金；乙方有权放弃承租，并向甲方收取本合同总租金20%的赔偿金。合同签订后，古华公园向林丽英交付租赁场地供林丽英运营停车场，林丽英现交付租金至2017年9月2日止。一审法院另查明：案涉租赁合同于2017年9月2日到期后，林丽英继续使用案涉停车场，但未再支付租金。2019年4月9日，古华公园向林丽英发送《公函》，载明基于现双方为不定期租赁关系，古华公园决定与林丽英于2019年4月30日解除租赁关系，并要求林丽英于收到公函之日十天内支付拖欠租金66,667元及违约金38,667元。后古华公园于2019年5月13日对租赁场地停电。古华公园东南广场停车场分为东西两块区域，各有30个停车位。案涉租赁停车场系东块区域，西块区域由古华公园自行使用，两块区域之间无实际阻隔及西块区域无古华公园方人员进行管理。两块区域共用东块区域东侧的进出闸道，由林丽英根据其停车管理系统进行收费。在林丽英运营停车场期间，XX局的访客车辆停至东南广场停车场，共产生会客单形式的停车费总计39,632元。本案一审审理中，古华公园确认XX局系古华公园的主管单位，并认可其使用行为，但认为其使用停车位均在己方的西侧停车区。林丽英确认在运营期间其存在直接对外出租固定车位的情形，XX局访客的车辆存在占用其东侧停车位的情形。一审法院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。案涉租赁合同于2017年9月2日到期后，林丽英继续使用场地，古华公园亦未表示异议，直至2019年4月9日古华公园发函提出双方租赁关系于2019年4月30日解除。故自2017年9月3日起至2019年4月30日止，原租赁合同继续有效，古华公园、林丽英之间形成不定期租赁关系。林丽英应依照原租金标准及支付时间进行支付租金，逾期不交应承担继续支付及偿付违约金的违约责任。故一审法院认定林丽英应支付古华公园前述占用期间内的租金计66,301元。关于违约金，林丽英辩称原租赁合同到期后，违约金条款不再适用。对此，一审法院认为，在双方无另行约定的情形下，根据合同法的相关规定，租赁合同到期后虽转为不定期租赁关系，但除期限约定外，原合同仍继续有效，自应包括违约金条款，故对林丽英的辩称不予采纳。违约金的计算应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量。一审法院综合前述各项因素，并同时结合案涉租赁关系已为不定期租赁关系的实际情况，将林丽英需支付的违约金酌定调整为5,000元。关于林丽英反诉要求古华公园支付停车费。一审法院对于以会客单形式产生的停车费数额予以确认，但鉴于案涉古华公园东南广场存在东西两片停车场，互为相连，在访客车辆入场后，两片场地均有被停放的可能，故根据公平原则，一审法院酌情由古华公园、林丽英各半负担该部分停车费用。关于固定车辆的停车费，林丽英主张应由古华公园承担。一审法院认为，停车管理系统系由林丽英实际掌控，是否将车辆列入系统作为固定车辆，林丽英有足够的判断和管理能力。事实上，林丽英自身亦存在出租固定车位的情形。在林丽英未能举证系古华公园要求加入该部分固定车辆及双方存在另行收取停车费之约定的情形下，林丽英向古华公园收取该部分停车费并无事实与法律依据，不予支持。关于林丽英主张会议（学习考察）通知形式产生的停车费，与本案纠纷缺乏关联，即便存在关联，林丽英亦未举证说明与前述会客单形式的计付是否存在重合，且实际停车费的数额不明，故不予支持。一审法院审理后于2020年3月31日作出判决：一、确认上海古华公园发展有限公司与林丽英之间的租赁关系于2019年4月30日解除；二、林丽英于判决生效之日起十日内支付上海古华公园发展有限公司租金66,301元；三、林丽英于判决生效之日起十日内赔付上海古华公园发展有限公司违约金5,000元；四、上海古华公园发展有限公司于判决生效之日起十日内支付林丽英停车费19,816元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,406元，减半收取计1,203元，财产保全费1,020元，合计2,223元，由上海古华公园发展有限公司负担718元，林丽英负担1,505元。反诉案件受理费1,273元，由林丽英负担1,048元，上海古华公园发展有限公司负担225元。二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同期满后，双方当事人并未续签书面协议，但上诉人继续使用案涉停车场，被上诉人未提出异议，故双方此后形成不定期租赁合同关系。原租赁合同中除租期之外的条款，双方未合意予以变更的，对双方仍具有约束力。上诉人并无证据证明双方对原租赁合同中的违约金条款作出变更，故该条款对双方仍具约束力，一方违约的，应承担相应的违约责任。关于导致租赁合同解除的责任归属之争议。被上诉人发出解除合同之公函前，上诉人未支付自2017年9月3日起的租金，上诉人存在逾期未支付租金之违约行为。上诉人抗辩称，被上诉人同意以其应付的停车费抵扣上诉人应支付的租金，且经抵扣后，被上诉人仍欠付上诉人停车费，故上诉人不存在逾期付款之违约行为。对此，本院认为，从在案证据看，被上诉人确实需要向上诉人支付部分停车费，但并无证据证明双方就停车费抵扣租金达成一致，上诉人无需再向被上诉人支付租金的事实存在。上诉人在不支付合同约定的租金前，未与被上诉人就停车费进行核对或者结算，未要求被上诉人支付停车费或者明确提出停车费抵扣租金的主张，也未向被上诉人提出同时履行抗辩或者不安抗辩。故上诉人无权以被上诉人未支付停车费为由逾期不支付租金。上诉人关于其不存在逾期未支付租金之违约行为的上诉意见，缺乏事实基础，本院不予采纳。现上诉人逾期未支付租金，被上诉人以上诉人违约为由解除不定期租赁合同关系，并要求上诉人承担合同约定之违约金并无不当。一审法院综合考虑合同约定的违约金数额、当事人的过错程度、被上诉人的实际损失、不定期租赁合同的特点等因素后，将上诉人应承担的违约金调整至5,000元，并无不当，本院予以维持。上诉人关于其无需赔偿被上诉人违约金的上诉意见，本院不予采纳。关于被上诉人应支付的停车费数额之争议。案涉停车场与被上诉人的自用停车场相通，共用进出道闸，并由上诉人根据其停车管理系统进行管理或者收费。经被上诉人允许进入停车场的车辆，到底是停放于案涉停车场还是被上诉人的自用停车场，事实上难以区分，上诉人也没有证据证明其与被上诉人核对过实际停放于案涉停车场的车辆数量。故对于上诉人提供的以会客单形式产生的停车费，一审法院根据当事人的举证及本案的实际情况，酌情确定由被上诉人承担一半的停车费，并无不当，本院予以维持。上诉人要求被上诉人全额承担的上诉请求，本院予以驳回。关于上诉人主张的固定车辆的停车费。因上诉人并无证据证明固定车辆系基于被上诉人的要求而设定，加之上诉人也存在对外出租固定车位的情况。故上诉人要求被上诉人支付固定车辆停车费的反诉请求，因缺乏事实基础，本院予以驳回。至于上诉人主张的以会议（学习考察）通知形式产生的停车费。上诉人并无证据证明停车费实际发生及与本案的关联性，故上诉人要求被上诉人支付该项停车费的反诉请求，本院亦不予支持。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人林丽英的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,406元，由林丽英负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年七月二十九日书记员 张 琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……