北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1946号上诉人（原审被告、反诉原告）：张红，女，1977年7月19日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人:郭磊，北京融秀律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张宏年，男，1963年4月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:王宇，北京市达奥律师事务所律师。上诉人张红因与被上诉人张宏年房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初31796号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张红上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张宏年的全部诉讼请求，支持张红的全部反诉请求，或者发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。1.张宏年自始至终未将争议房屋的手续进行全部移交，未按照合同约定签署交接清单，该租赁合同自始至终未实际履行，不产生占地使用费。截止一审诉讼完毕，双方未签署交付清单，也就是张宏年未将房屋交付给张红，且张宏年无法提供合法的建房手续，致使张红无法取得环保部门的批准，一直无法使用租赁房屋，致使合同目的自始至终无法达到。2.双方《出租合同》的起止期限以及租金金额已经发生改变，一审法院对此未予查清。张宏年于2018年3月通过微信聊天的方式向张红发送了新的《出租协议》，双方也已经认可，且2018年8月15日的保证书也提到了该部分，该协议将双方的租赁期限、租金标准进行了调整。3.张红分三个时段将租赁物腾退给张宏年，一审法院对此虽有认定，却未对此予以区分。张红租赁场地主要分为北宿舍楼、中间的厂房部分，而南办公楼并未在租赁的范围内，只是交由张红无偿使用，而张红于2018年6月已经将厂房进行了腾退，于2018年7月将南办公楼部分进行了腾退，于2018年8月将北宿舍楼部分进行了腾退；截止到2018年8月，张红仅占用南办公楼外的门房部分。二、一审法院认定证据偏颇。1.双方之间新的《出租协议》（修改稿）已经替代了原来的出租协议。2.一审法院引用了2018年8月15日《保证书》中“无条件退房”的内容，却拒绝认定双方之间年租金已经变为400万元的事实。3.案涉两份保证书均非张红、何士发亲笔书写，并非二者的真实意思表示，何士发并非合同签约主体，其对外签订的保证书也属于无效的。三、双方之间的租赁合同为无效合同，应予以恢复原状，不应单方面承担责任。张宏年辩称，同意一审判决，不同意张红的上诉请求及事实与理由。张宏年向一审法院起诉请求:1.请求法院确认张宏年与张红签订的《出租合同》已于2018年7月31日解除；2.判令张红支付张宏年2017年10月25日至2018年7月31日期间占地使用费3309589元；3.判令张红支付张宏年房屋占用使用费（自2018年8月1日至实际腾退之日止，按照年租金标准600万元计算）；4.判令张宏年支付张红违约金722499元（按照年息24%计算，暂计至2018年9月12日，实际要求至给付之日止）；5.诉讼费由张红承担。张红反诉请求:1.请求法院确认张红与张宏年2017年10月23日签订的《出租合同》无效。2.请求法院依法判令张宏年返还张红房屋租金80万元，押金60万元并赔偿张红房屋改建损失费1256899.96元；3.案件受理费及反诉费全部由张宏年负担。一审法院认定事实：2017年10月23日，张宏年（甲方）与张红（乙方）签订《出租合同》约定：甲方将坐落于北京市通州区宋庄镇双埠头村村委会西500米，北京好佳益装饰有限责任公司院内南办公楼以北（不含南办公楼），宿舍楼以南（包含宿舍楼）为止所有房屋土地及院内设施。房屋权属状况：甲方所持有房产及土地、无抵押。乙方租赁该房屋仅用于乙方再生资源使用。未经甲方认可，乙方不得擅自改变房屋主体构造或增减建筑面积，面积减少部分在本协议结束前由乙方负责按原面积恢复。房屋租赁期限自2017年10月25日至2020年10月24日止，租期为三年，免租期两个月，免租期两个月（分两年扣除）。租赁期年租金为人民币陆佰万元整，如乙方经营效益好，则第二年、第三年租金改为陆佰叁拾万元整，如效益一般或不好，则维持原年租金不变。租金支付方式为年付，本着合作的诚意，首年租金分三期付款，第一期在合同签订后25日（含）前支付人民币壹佰万元整，第二期11月15日前支付人民币贰佰万元整，第三期付款在2018年1月31日前支付，支付金额为租金人民币贰佰伍拾万元整，押金陆拾万元整，后两年租金支付分别为2018年9月25日前及2019年9月25日前付款，合同还就其他事项作出约定。合同签订后，张红陆续向张宏年支付租金80万元，押金60万元，剩余租金至今未支付。庭审中，张宏年称其向张红发出过催费函，并于2018年7月31日向张红发出解除合同通知书。2018年8月15日，张红、何士发（张红之夫）出具保证书一份载明：张红女士、何士发先生承诺：“自今日（2018年8月15日）起十五日内回复张宏年先生，能否继续经营，如不能经营再生资源，就作为厂库房出租”。如能继续经营，也必须在此十五日内和张宏年先生就房屋租金和房屋租金的付款方式达成一致方可继续使用所承租的房屋。张红女士和张宏年先生双方协商，在办手续之中，十五日内手续如办不了，无条件退还房屋。如果手续办理完，房屋年租金四百万元整，不能改变。2018年9月15日，何士发出具保证书一份载明：何士发代表珍双渔商贸有限公司和张红承诺自2018年9月15日起，15日内付给房屋贰佰万元整，并保证办理再生资源业务各项手续完备，获得政府管理部分经营认可。如果不能履行,自动无条件从租赁的好佳益场地中退出，补交前面所欠房租。另查，张红承租场地后，一直使用“北京珍双渔商贸有限公司”的执照进行经营。张红庭审中表示，因为环评、消防等无法验收，相关部门经常来查，经营过程断断续续，而造成上述问题的原因就是因为张宏年无法提供合法建房手续。2018年6月5日，宋庄镇环评科向北京珍双渔商贸有限公司发出环境保护问题整改告知书，告知该公司存在废气、粉尘问题，并要求进行整改。再查，张红所承租的厂房系北京好佳益家具制造有限责任公司从北京宏泰正隆商贸有限公司购买。2018年9月11日，北京好佳益家具制造有限责任公司出具证明一份载明：张宏年系我公司法人及大股东，对于2017年10月23日张宏年以个人名义就北京好佳益装饰有限责任公司院内南办公楼以北（不含南办公楼），宿舍楼以南（包含宿舍楼）为止所有房屋土地及院内设施与张红签订《出租合同》的行为予以认可。张宏年未向法庭提供建房的相关审批手续。庭审中，张红与张宏年均认可，张红自2018年9月15日离开涉案场地。经张红申请，法院委托北京双圆工程咨询监理有限公司对张红对涉案房屋的改建和装修进行造价鉴定评估，结论为：因张宏年对鉴定事项不认可，本鉴定结论为待定项，待定项所涉工程造价金额为：1256899.96元。一审法院认为，本案争议焦点总结如下：一、张宏年与张红于2017年10月23日签订的《出租合同》的合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，截止本案辩论终结前，张宏年并未向法庭提供建房相关的审批手续，故根据相关法律规定，法院认为双方签订的《出租合同》无效。二、关于张红主张的涉案场地的消防、环评等无法验收通过，影响其正常经营的问题。根据本案查明的事实，张红承租场地后，一直使用“北京珍双渔商贸有限公司”这个执照进行经营，基于目前的客观状况，造成消防、环评问题无法验收通过的原因是多方面的，无相关建房审批手续并不是唯一的原因。张红在租赁房屋时应对租赁场地的相关手续进行审查，但张红疏于审查。结合张宏年与张红签订的《出租合同》约定，张宏年对张红在经营期间所面临的环评、消防验收等问题并没有协助义务，而张红、何士发出具的保证书也恰恰证明张红要自己办理相关手续,故即使存在影响正常经营的问题，张红应负主要责任。三、关于张红主张张宏年赔偿其房屋改建损失的问题。双方对装修事项存在争议，根据张红、何士发以及何士发作出的两份保证书，均有在张红无法办理相关手续后，“无条件退房”、“无条件退出”的意思表示，故张红即使申请对房屋改建损失进行鉴定，但法院亦无法支持。四、关于张宏年主张占地使用费及违约金的诉讼请求。其中占地使用费的诉讼请求，因张红与张宏年签订的合同属于无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故张红应支付张宏年占有使用费，支付的期限自2017年11月25日（扣除免租期一个月）至2018年9月15日（双方确认张红离开涉案场地的最后时间），按照每年租金600万元的标准计算。虽然张红主张承租的宿舍楼，在2018年8月份以后，由张宏年收取租金，但宿舍楼并非由张宏年出租，而是由张红对外出租，这些租户向谁交费仅仅涉及的是租赁合同履行的问题，并不能代表张红已经将宿舍楼交付给张宏年。张红主张合同有过变更，租金调整为每年400万元的意见，但其未向法庭提供充分证据证明双方已经达成合意。其中违约金的诉讼请求，因合同无效，故法院无法支持。五、关于张红反诉要求张宏年返还房租80万元，押金60万元的反诉请求。房租80万元确已支付给张宏年，张红亦实际占用了场地，且张宏年在主张占地使用费时已经将80万元扣除，故法院无法支持张红要求返还房租的反诉请求。押金60万元，在合同无效后，张宏年理应返还。综上，法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，因张宏年出租的房屋并没有取得建房规划许可证等相应手续，故双方的合同应属无效合同，现张宏年主张确认张宏年与张红签订的《出租合同》已于2018年7月31日解除的诉讼请求，于法无据，法院不予支持；张红反诉请求确认双方于2017年10月23日签订的《出租合同》无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。合同无效后，出租方有权要求承租方支付占有使用费，现张宏年主张张红支付占有使用费的诉讼请求，合法有据，法院予以支持，但计算期间为2017年11月25日至2018年9月15日，计算占有使用费的参照标准为年租金600万元的标准，应支付金额为4049315元（扣除已付80万元）。张宏年主张违约金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。张红主张张宏年返还押金60万元的反诉请求，因双方签订的合同无效，张宏年应予以返还，故法院予以支持。张红主张张宏年赔偿房屋改建损失费的反诉请求，依据不足，法院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、确认张宏年与张红于2017年10月23日签订的《出租合同》无效；二、张红支付张宏年房屋占有使用费4049315元，于判决生效之日起七日内执行清；三、张宏年返还张红押金60万元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回张宏年的其他诉讼请求；五、驳回张红的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。张红主张2018年8月双方产生矛盾，租赁费10600元由张宏年直接收取。张宏年同意对上述费用进行抵扣。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，张宏年出租的房屋并没有取得建设工程规划许可证等相应手续，双方的租赁合同应属无效合同，双方对此无异议，本院予以确认。张红上诉主张租赁合同自始至终未实际履行，不产生占地使用费，但根据审理查明，张红、张宏年在一审庭审期间认可自2018年9月15日离开涉案场地，张红占用期间必然产生占地使用费问题，故张红的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。张红上诉主张双方租金标准进行过变更，占地使用费应参照年400万元标准计算，对此本院认为，张红未提交证据证明双方签订了新的《出租合同》，2018年8月15日保证书中提到的是“如果手续办理完，房屋年租金四百万元整”，现张红未办理完手续，且占地使用费标准是参照适用，一审法院参照的占地使用费标准并无明显不当，本院予以确认。张红的该项上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。一审法院综合本案情况，认定的房屋占用使用费数额并无不当，本院予以确认。张红上诉主张何士发签订的保证书对自己不发生效力，但审理查明，2018年8月15日张红所出具的保证书中亦有“无条件退还房屋”的内容，一审法院据此驳回张红要求房屋改建损失费的请求，并无不当，本院予以确认。张红的上诉主张，本院不予支持。张宏年在二审期间同意对收取的租赁费予以抵扣，本院予以确认。综上所述，张红的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市通州区人民法院（2018）京0112民初31796号民事判决第一项、第三项、第五项；二、撤销北京市通州区人民法院（2018）京0112民初31796号民事判决第二项、第四项；三、张红支付张宏年房屋占有使用费4038715元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回张宏年的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费75000元，由张红负担（已交纳）。一审案件受理费24667元，由张宏年负担4667元（已交纳），由张红负担20000元（于本判决生效之日起7日内交纳）。反诉费15400元，由张红负担11900元（已交纳），由张宏年负担3500元（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费40067元，由张红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 金妍熙审 判 员 蒙 瑞审 判 员 龚勇超二〇二〇年七月三十一日法官助理 王世洋法官助理 俞 洁书 记 员 赵 宇