江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初4293号原告：上海浦东发展银行股份有限公司南京分行，住所地南京市中山东路90号。负责人：刘永平，该单位行长。委托诉讼代理人:**、梁琛，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。被告：李剑，男，1988年1月31日生，汉族，住南京市浦口区。被告：陈雪艳，女，1990年11月26日生，汉族，住南京市浦口区。被告：南京明弘新房地产开发有限公司，住所地南京市高新开发区新科二路2号南大软件学院212G室。法定代表人：黄佳成，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘永辉、彭姚，该公司员工。原告上海浦东发展银行股份有限公司南京分行（以下简称浦发银行南京分行）与被告李剑、陈雪艳、南京明弘新房地产开发有限公司（以下简称明弘新公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案受理，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告浦发银行南京分行的委托诉讼代理人**、梁琛，被告明弘新公司的委托诉讼代理人刘永辉、彭姚到庭参加诉讼。被告李剑、陈雪艳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦发银行南京分行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告李剑、陈雪艳立即归还原告截至2020年4月15日的借款本金253614.88元，利息、罚息及复利合计9465.72元；2、请求判令被告李剑、陈雪艳归还自2020年4月16日至实际清偿之日止按合同约定计算的利息、罚息及复利；3、请求判令被告李剑、陈雪艳承担原告实现债权支付的律师费13500元；4、请求判令原告对抵押物南京市浦口区房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5、请求判令被告明弘新公司对被告李剑、陈雪艳的上述债务承担连带担保责任；6、由三被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年5月3日，被告因购置南京市浦口区房屋向原告申请个人购房贷款，并与原告签订合同编号为93182018100197130601的《个人购房担保借款合同》。合同约定:由原告向被告发放贷款280000元，贷款期限10年，自2018年5月3日至2028年5月3日止。贷款利率为中国人民银行同期贷款基准利率上浮25%,按年调整，分段计息。被告每月20日还款，还款方式为等额本息还款法。当日，被告李剑、陈雪艳以其购买的位于南京市浦口区房屋为其上述债务（包括拖欠的本金、利息、罚息及复利，以及原告实现本案债权的费用等）提供抵押担保。被告明弘新公司在保证人处签字，同意为被告李剑、陈雪艳的上述债务（包括被告李剑、陈雪艳拖欠的本金、利息、罚息及复利，以及原告实现本案债权的费用等）承担连带保证责任。原告委托北京观韬中茂（南京）律师事务所代为清收本案债务，实际支付律师费13500元。截至2020年4月15日的借款本金253614.88元，利息、罚息及复利合计9465.72元。虽经原告催要，被告仍未对此义务进行履行，该行为严重违反了合同约定。综上，原告为了维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告李剑、陈雪艳未应诉答辩，亦未提交证据。被告明弘新公司辩称，一、被告李剑、陈雪艳违反合同约定，逾期偿还贷款，理应由被告李剑、陈雪艳优先承担违约责任。案涉房屋已办妥预告抵押登记，被告认为原告应当优先就被告李剑、陈雪艳抵押的案涉房屋实现其债权。根据担保法第28条的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。同时依据原告与被告李剑、陈雪艳签订的南京市房地产抵押合同及不动产登记资料查询结果，被告李剑、陈雪艳将案涉房屋抵押给原告提供担保，并于2019年1月2日办理了抵押预告登记，开发商承担阶段性保证责任的立法本意在于确保开发商及时履行产权登记责任，以确保买受人房屋物权的即时取得，在案涉房屋已具备办理正式抵押登记的情况下。被告李剑、陈雪艳怠于办理正式抵押登记，且原告方亦未积极履行催告抵押人办理抵押登记手续的义务，客观上导致开发商的连带责任扩大，显然有悖于阶段性担保责任设立的初衷。故此被告认为即使被告李剑、陈雪艳存在逾期贷款的事实，原告也应当就被告李剑、陈雪艳自己提供的物的担保实现债权，不足之处方可向被告主张连带保证责任。二、若被告在本案中承担连带保证责任，被告将依据与被告李剑、陈雪艳商品房买卖合同的约定，行使合同解除权，收回房屋，并追究被告李剑、陈雪艳的违约责任。三、被告认为原告方律师律师费收取过高，被告认为该案件事实清晰，较为简单，但原告方律师费收取数额过高，不予以认可。综上，在原告方与诉请要求就案涉房屋优先受偿的前提下，请求法院判决驳回原告被对被告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：2018年4月16日，被告李剑向原告提交《上海浦东发展银行股份有限公司个人贷款申请表》，以购房还贷为由申请贷款280000元，被告陈雪艳作为配偶亦签字。2018年5月3日，被告李剑（借款人、抵押人）、陈雪艳（共同还款人、抵押人）、明弘新公司（保证人）与原告（贷款人）签订合同编号为93182018100197130601的《个人购房担保借款合同》。合同约定:本合同贷款280000元，用于购买坐落于南京市浦口区的房产；贷款期限10年，预计自2018年5月3日至2028年5月3日止，具体以贷款借据(借款凭证)记载的日期为准；本合同贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮25%,签订本合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为4.9%；按年调整，分段计息；被告每月20日还款，还款方式为等额本息还款法；本合同项下的罚息利率为：逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行；若发生贷款逾期，则该期未还贷款本息的逾期罚息，应在归还逾期贷款本息时一并缴付，且贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利；借款人在本合同有效期内，不能依照本合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由借款人承担；为保障本合同项下贷款人(下或称抵押权人)债权的实现，抵押人同意以其有处分权的财产作为抵押财产向贷款人提供抵押担保，抵押财产为坐落于南京市浦口区的房产；为保障本合同项下贷款人(下或称债权人)债权的实现，保证人同意为本合同项下借款人的债务向贷款人提供连带责任保证担保，本合同项下保证人提供的保证为阶段性连带责任保证保证。本合同项下保证所担保的主债权为根据本合同由贷款人向借款人提供的贷款本金。保证的担保范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息(包括逾期及挪用罚息以及复利等)、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用(包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用以及其他的合理费用)。保证人提供阶段性连带责任保证的，保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止。保证人同意，经贷款人同意展期、重组的贷款，保证人的保证期间为自本合同签订之日起至新约定的债务履行期届满之日起二年。尽管如此，如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除；但对于在该解除日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人的违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和违约责任。保证人在此确认，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保权利(包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式)，贷款人均有权先要求保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任。保证人在此明确放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩。同日，被告李剑（抵押人，甲方）、陈雪艳（抵押人，甲方）、明弘新公司（担保人，丙方）与原告（抵押权人，乙方）签订《南京房地产抵押合同》，甲方购买丙方建设的商品房，而向乙方借款并将所购商品房抵押给乙方，作为借款担保，且丙方自愿为甲方担任该借款的保证人，三方约定：本合同对应的主合同为合同编号为93182018100197130601的《个人购房担保借款合同》，借款合计280000元；甲方已与丙方签订宁房预售合字第（2017335624)号《南京市商品房预售合同》，其记载房屋座落浦口区星悦天地广场5幢X室，建筑面积为34.75平方米；抵押担保范围为：借款本金及其利息，借款合同中约定的违约金，赔偿金，实现抵押权的费用；丙方愿为甲方以上借款承担连带保证责任，丙方保证担保的范围为：本合同第一条载明的借款本金及其利息，本合同第一条载明的借款合同中约定的违约金，赔偿金，实现抵押权的费用；担保期间自本合同生效之日起至乙方领取上述甲方所购商品房他项权利(抵押权)不动产登记证明之日；丙方在接到乙方要求其履行担保还款义务通知后15日内，清偿甲方所欠乙方的款项，并有权向甲方追偿所支付的款项。丙方未按时清偿甲方所欠的款项，乙方有权从丙方的帐户中扣收。2019年1月2日，浦口区星悦天地广场05幢X室办理不动产抵押权预告登记，权利人为浦发银行南京分行，义务人为李剑、陈雪艳，担保债权的数额为280000元2018年5月4日，原告将280000元贷款转入被告刘剑上海浦发银行卡内。2019年9月20日起被告未按约还款，截至2020年4月15日，被告刘剑尚欠借款本金253614.88元，利息、罚息及复利合计9465.72元。被告李剑、陈雪艳于2017年6月14日登记结婚，购房时系夫妻关系。原告（甲方）为追讨欠款与北京观韬中茂(南京)律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》，甲方委托乙方处理甲方与李剑、陈雪艳、南京明弘新房地产开发有限公司之间诉讼/仲裁/执行事务，律师费13500元。2020年5月22日，北京观韬中茂(南京)律师事务所开具13500元的律师费发票。本院认为，被告李剑、陈雪艳、明弘新公司与原告签订的《个人购房担保借款合同》、《南京房地产抵押合同》，系三方真实意思表示，均合法有效。原告浦发银行南京分行按约向被告李剑发放了贷款，但被告李剑却未按约履行还款义务，构成违约，原告浦发银行南京分行宣布贷款提前到期，并要求被告李剑立即清偿借款本息及相关费用的条件已经成就，原告浦发银行南京分行要求被告李剑清偿全部借款本金、利息、罚息、复利的主张，符合合同约定，本院予以支持。关于律师费，《个人购房担保借款合同》中对此有约定，该费用亦未超过法律标准，被告李剑应予承担。前述债务系因被告李剑、陈雪艳夫妻关系存续期间借款未还而产生，被告陈雪艳亦作为共同还款人签署了借款合同，故被告陈雪艳应对前述债务承担共同偿还责任。关于原告主张的抵押优先受偿权。本院认为，预售房屋抵押源于楼花按揭制担保，楼花按揭担保是指房屋预售合同中的买方向房地产开发商支付部分购房款之后，将其根据合同取得房屋的期待权让渡给银行作为取得贷款的担保，贷款额度为尚未支付的购房款，如果买方还清所有贷款本息后将期待权赎回，即取得房屋产权；如果买方未能依约履行还本付息义务，就丧失了赎回该期待权的权利，银行有权处分按揭房屋并优先清偿其贷款。建筑物竣工可以办理所有权证时，楼花按揭即转为房屋抵押。据此，《物权法》第二十条规定了预告登记制度，即当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，对后来发生的与该项请求权内容相同的物权的处分行为，具有排他的效力，保障预告登记的请求权的将来实现。本案中，就案涉房屋已设立了抵押预告登记，且该房屋已经符合办理权证条件，因李剑未能按约还本付息，浦发银行南京分行有权就案涉房屋优先受偿。同时，明弘新公司对浦发银行南京分行就案涉房屋行使优先受偿权的诉请也不持异议，故浦发银行南京分行作为抵押权人有权就案涉房屋优先受偿。关于明弘新公司向原告承担责任的方式和范围问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，既有债务人提供的物的担保，又有第三人的担保。《个人购房担保借款合同》已约定：“保证人在此确认，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保权利(包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式)，贷款人均有权先要求保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任。保证人在此明确放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩”，保证范围包括贷款本金及利息(包括逾期及挪用罚息以及复利等)、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用。故保证人明弘新公司应对李剑、陈雪艳的债务承担连带偿还责任。被告抗辩原告应当就被告李剑、陈雪艳自己提供的物的担保实现债权后，不足之处方可向被告主张连带保证责任，该抗辩不符合双方合同约定，本院不予采纳。被告李剑、陈雪艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供反驳浦发银行南京分行的证据，视为自愿放弃抗辩，应自行承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李剑、陈雪艳于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司南京分行借款本金253614.88元，截止2020年4月15日的利息、罚息及复利合计9465.72元，2020年4月16日起至实际还款之日止的罚息、复利按《个人购房担保借款合同》约定的利率标准计付。二、被告李剑、陈雪艳于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司南京分行律师费13500元。三、如被告李剑、陈雪艳未履行上述判决主文所确定的债务，原告上海浦东发展银行股份有限公司南京分行有权对被告李剑、陈雪艳用于抵押的位于南京市浦口区不动产折价或拍卖、变卖所得价款在抵押范围内享有优先受偿权。四、被告南京明弘新房地产开发有限公司对被告李剑、陈雪艳的前述全部债务向原告上海浦东发展银行股份有限公司南京分行承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5449元，减半收取2725元，保全费1945元，合计4670元，由三被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  尹春二〇二〇年七月二十八日书记员  王静