广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2089号 上诉人（原审原告）：何乘羽（曾用名黄河淼，黄剑），男，1991年8月18日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：陆泉任，广西寿阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏长明，广西寿阳律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：左海明，女，1973年5月7日出生，汉族，住江西省新余市渝水区。 委托诉讼代理人：黄海云，广西宁斌律师事务所律师。 上诉人何乘羽因与被上诉人左海明房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区阳朔县人民法院（2019）桂0321民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何乘羽的委托诉讼代理人陆泉任、苏长明，被上诉人左海明的委托诉讼代理人黄海云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人何乘羽上诉请求：1.依法撤销阳朔县人民法院（2019）桂0321民初1310号民事判决，判决被上诉人向上诉人支付拖欠的房屋租金共计32万元，并判决终止双方于2011年6月26日签订的《整栋房屋租赁合同》，自判决生效之日起三日内向上诉人交还房屋。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人至今实际尚欠租金55.72万元（上诉人二审诉请32万元）。一审判决认定“合同签订后，双方依约定履行了义务”，认定被上诉人“已经支付给上诉人母亲何英金额257万元”属于事实认定错误，事实认定不清,证据不足。(一)登记在上诉人名下的出租给被上诉人的涉案房屋，一直是由上诉人的母亲何英管理。根据双方于2011年6月26日签订的《整栋房屋租赁合同》，被上诉人自承租上诉人房屋至2020年7月15日共应支付给上诉人房租233万元（含5万元押金）。事实上，被上诉人自应向上诉人交付第一笔租金押金起，就没有按照合同约定履行按时足额支付义务。第一次应交付租金押金共10万元，但被上诉人仅仅支付了2万元，上诉人的母亲就将房屋交付给被上诉人装修。被上诉人屡屡承诺给上诉人母亲何英2分的月息（后双方协商年利息降为16%)，欠的租金、押金转为上诉人的母亲借给被上诉人的借款，同样按月息2分计息（后双方协商年利息降为16%)。因过于相信被上诉人，且受2分月息的吸引，自2011年以来，被上诉人除拖欠几十万元房租、拖欠的房租转借款外，上诉人的母亲何英还另出借了现金近300万元给被上诉人夫妇【阳朔县人民法院（2019)桂0321民初1311号民事判决认定了五笔借款本金共205.5万元，还有一笔93万元的借款因上诉人的母亲没有查询到2013年出借的银行转账流水，暂未起诉】。房租加上借款本金及利息，被上诉人应支付给上诉人及上诉人母亲的款额应高达700多万元。但至今，被上诉人总共仅支付了225万元，并非一审法院认定的257万元。其支付的225万元，含已付租金押金177.28万元，尚欠租金55.72万元；含偿还借款47.72万元。(二)被上诉人仅向上诉人母亲何英支付了225万元。一审法院认定被上诉人总共向上诉人母亲支付了28笔合计257万元，有4笔合计32万元认定证据不足，不符合客观事实，该事实认定错误。含：1、第1笔，2011年7月15日签订租赁合同按约定交付房租5万元，押金5万元，共10万元。上诉人仅认可收到了2万元，还有8万元未支付。被上诉人与上诉人的母亲的金钱往来，除了2011年6月26日签署合同时被上诉人支付的2万元是现金支付外，其它所有的金钱往来均是通过银行转账进行，这除了是双方的交易习惯外，还有很大的一个原因是被上诉人在阳朔，而上诉人及上诉人的母亲却远在南宁，长期居住生活在南宁，很少回阳朔。2011年6月26日签署合同时，被上诉人与其朋友黄贞一起合伙承租涉案房屋用于经营酒店，2万元是黄贞现金支付的定金。后因各种原因，黄贞退出，由被上诉人个人承租经营。上诉人的母亲把黄贞交付的2万元退给了黄贞，转由被上诉人向上诉人母亲现金交付了2万元定金。收到2万元定金后，上诉人的母亲因有事需赶回南宁，被上诉人承诺会在2011年7月15日前一定会把余下8万元转账支付。但到了承诺期限，被上诉人并未支付，而是改口说，自己花八九十万元装修房子，资金紧张，不会不给的，叫上诉人的母亲把欠的租金押金转为借款，每个月按2分计息（后双方协商年利息降为16%)。上诉人的母亲便同意了被上诉人的意见。这就是为什么合同签订后上诉人仅收了2万元定金的客观事实。一审中，在被上诉人未能提供任何转账凭证或上诉人出具的收款凭条的情形下，没有考虑上诉人的陈述，没有综合整个案件的实际情况，而是仅凭合同约定推断，就认定被上诉人已经按约定交付了5万元租金、5万元押金，甚至认为合同是这样签的，被上诉人是先交房租后使用房屋，不可能不给钱就把房子给承租人装修使用。本案中，负有履行义务的一方是被上诉人，在上诉人一方只认可交付了2万元，不认可被上诉人辩解的已经交付了首笔5万元租金、5万元押金的情形下，应当由被上诉人就已经交付10万元的事实承担举证责任。但被上诉人未能为其辩解主张举证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，其应承担举证不能的不利后果。2、第2笔，2011年9月5日5万元，被上诉人左海明农行账户转何英银行流水。该笔被上诉人的5万元银行流水，只有取（转）款5万元的记录，根本没有转到何英银行账户的任何显示，事实上何英的银行账户也没有查询到该笔进账记录。在上诉人否认收到了该笔5万元款项的情况下，被上诉人应当进一步提交何英收到了该笔款的银行转账记录或该笔款由被上诉人的账户转到了何英账户的转账记录，否则，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，其应承担举证不能的不利后果。3、第3笔，2011年11月30日4万元，系上诉人母亲何英写的房租收条;第18笔,2017年7月28日15万元，系上诉人母亲何英写的房租收条。这两张收条的确是上诉人母亲所写，但这两笔租金共19万元上诉人及母亲实际并未收到，而是直接转为借款，一并加在上诉人母亲出借给被上诉人的借款金额中(详见上诉人提交的证据一一金额为260万元的《借款延期协议》补充协议），约定利息为月息2分（后双方协商年利息降为16%)。在上诉人母亲追偿借款中，其否认了这两笔租金转为借款的事实。因被上诉人没有实际支付租金，上诉人母亲没有转账出借这两笔共19万元的银行流水，导致上诉人母亲在与其民间借贷纠纷案中，无法就这19万元主张债权。上诉人认为，虽然这两张收条为上诉人母亲所写，但实际被上诉人的确没有支付，此种情形下，人民法院应参照审理民间借贷案件之《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条、第十六条的规定以及法【2018】215号《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷案件的通知》第一条的规定加大审查力度，进一步查明被上诉人是如何支付这两笔房租的。(三)被上诉人实际支付的225万元中，含已付租金押金177.28万元，含偿还借款47.72万元。一审法院笼统地将其已付金额认定为先付租金，超出部分为被上诉人还给上诉人母亲何英的借款，并未区分具体哪笔为支付租金，哪笔为偿还借款，事实认定不清。被上诉人实际仅支付225万元，共有25笔，含：(1)上诉人自认的签订合同时支付的2万元（不是一审认定的10万元）；一审认定的(4)2012年5月23日6万元；(5)2012年8月22日6万元；(6)2012年10月11日4万元；(7)2013年5月16日14万元；(8)2013年8月12日5万元；(9)2014年5月15日12万元；(10)2014年9月17日13万元；(11)2014年11月24日27万元；(12)2015年2月13日6万元；(13)2015年3月27日6万元；(14)2015年5月5日20万元；(15)2015年7月16日12万元；(16)2015年12月3日2.4万元；(17)2016年4月1日13万元；(19)2017年7月29日2.88万元；(20)2018年2月8日10万元；(21)2018年6月26日10.72万元；(22)2018年7月31日10万元；(23)2018年11月9日15万元；(24)2019年7月18日14万元；(25)2019年8月22日2万元；(26)2019年8月28日2万元；(27)2019年8月28日5万元；(28)2019年8月28日5万元，其中19笔合计金额为177.28万元，应认定为租金支付，含(1)上诉人自认的签订合同时支付的2万元（不是一审认定的10万元）；一审认定的(4)、(7)、(10)、(11)、(12)、(13)、(14)、(15)、(16)、(17)、(19)、(20)、(23)、(24)、(25)、(26)、(27)、(28)。其中，第（1)笔为上诉人自认，第(12)、(13)为上诉人认可视为租金，第(4)、(7)、(10)、(11)、(14)、(15)、(16)、(17)、(19)笔为上诉人母亲与被上诉人在《借款延期协议》补充协议中确认为租金，第(20)、(23)、(24)、(25)、(26)、(27)、(28)笔被上诉人在转账支付时特别注明为租金。以上25笔付款中，有6笔合计金额为47.72万元，因双方没有对账确认且被上诉人在转账支付时并未特别注明为房租，应视为偿还借款，含：一审认定的(5)、(6)、(8)、(9)、(21)、(22)。(四）依据合同约定，被上诉人自承租上诉人房屋至2020年7月15日共应支付给上诉人房租为233万元（含5万元押金），实际已付租金为177.28万元，被上诉人至今欠租为233万元-177.28万元=55.72万元。被上诉人欠租事实以及欠租金额，与双方于2019年7月31日签订的借款金额为260万元的《借款延期协议》补充协议以及借款金额为120万元的《借款延期协议》补充协议相印证，人民法院应该予以采信。二、一审判决对上诉人提交的有被上诉人亲笔签名确认的《借款延期协议》补充协议欠租证据、租金转借款的事实不予认定，在举证责任分配方面明显偏袒了被上诉人，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，所作的实体判决错误。本案应有被上诉人对已实际支付租金进行举证，而非由上诉人对被上诉人欠租进行举证。上诉人提交的由被上诉人亲笔签名确认的《借款延期协议》补充协议可证实，被上诉人已经认可了欠租的事实；再者，从双方在《借款延期协议》补充协议确认的已付租金以及被上诉人提交的交租证据，非常清楚地证实了被上诉人仅支付了租金177.28万元，尚欠55.72万元。三、因涉案的房租均为上诉人的母亲何英收取，在上诉人提起本案诉讼的同时，何英因民间借贷纠纷对被上诉人夫妇提起了诉讼。为便于两个案件的纠纷处理，上诉人同意在被上诉人总的支付金额225万元中，24万元作为另案的偿还借款的款项，在本案中认定其实际支付租金金额为225万元-24万元=201万元，尚欠租金为233万元-201万元=32万元。综上所述，一审判决事实认定错误，事实认定不清，证据不足。恳请二审法院查明案件事实，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。 被上诉人左海明辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。 上诉人何乘羽向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判决自2019年7月6日终止原、被告于2011年6月26日签订的《整栋房屋租赁合同》，并判决被告至判决生效之日起七日内向原告交还整栋房屋；2、请求人民法院判决被告向原告支付拖欠的房屋租金共计人民币65万元；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2011年6月26日，被告左海明承租原告何乘羽位于阳朔县的房屋用于经营酒店，双方签订《整栋房屋租赁合同》。合同约定：一、租期为10年，自2011年7月15日至2021年7月15日止，自2011年7月15日起开始计付租金。2011年7月15日至2019年7月15日，每年租金为25万元，2019年7月15日至2021年7月15日，每年租金为28万元。二、合同前二年租金按每年的7月15日至9月15日两个月给付50000元，之后十个月每两个月给付40000元，2014年7月15日后租金每半年支付一次。三、本合同签订时，被告必须交付二个月房租50000元并交付50000元押金给原告。四、被告必须提前十日内交清下两个月房屋租金，若被告逾期不交租金，原告有权按该交金额的1％每日收取滞纳金，若逾期超过十日不交租金，原告有权终止合同，由此造成的损失由被告负责。合同还对其它事项进行了约定。合同签订后，双方依约定履行了义务，租金由原告母亲何英代为收取。从双方签订的合同可知，被告自承租原告房屋至2020年7月15日共应该支付给原告房屋租金233万元（含5万元押金）。从原告母亲何英所写收条、原告母亲何英与被告本人及被告委托的相关人员银行账户流水可以看出，被告已经支付给原告母亲何英金额共257万元（其中：1、2011年7月15日签订租赁合同按约定交付房屋租金5万元，押金5万元，共10万元；2、2011年9月5日5万元，被告左海明农行账户转何英银行流水；3、2011年11月30日4万元，系原告母亲何英写的房租收条；4、2012年5月23日6万元，系原告提供的2019年7月31日房租对账表记录；5、2012年8月22日6万元，被告左海明工行账户转何英银行流水；6、2012年10月11日4万元，被告左海明工行账户转何英银行流水；7、2013年5月16日14万元，被告左海明工行账户转何英银行流水及原告提供的2019年7月31日房租对账表记录；8、2013年8月12日5万元，被告左海明工行账户转何英银行流水；9、2014年5月15日12万元，被告左海明工行账户转何英银行流水；10、2014年9月17日13万元，原告提供的2019年7月31日房租对账表；11、2014年11月24日27万元，原告提供的2019年7月31日房租对账表；12、2015年2月13日6万元，一审法院调取被告左海明工行账户5368转何英银行流水；13、2015年3月27日6万元，一审法院调取被告左海明工行账户5368转何英银行流水；14、2015年5月5日20万元，被告左海明工行账户07×××24转何英银行流水及2019年7月31日房租对账表；15、2015年7月16日12万元，被告左海明工行账户08×××69转何英银行流水及原告提供的2019年7月31日房租对账表；16、2015年12月3日2.4万元，被告左海明工行账户53×××68转何英银行流水及原告提供的2019年7月31日房租对账表；17、2016年4月1日13万元，被告左海明工行账户42×××47转何英银行流水及原告提供的2019年7月31日房租对账表；18、2017年7月28日15万元，系原告母亲何英写的房租收条；19、2017年7月29日2.88万元，被告左海明工行账户42×××47转何英银行流水及原告提供的2019年7月31日房租对账表；20、2018年2月8日10万元，被告左海明委托邓月莲转何英银行账户88×××81银行流水；21、2018年6月26日10.72万元，系原告母亲何英认可并提供进账单；22、2018年7月31日10万元，被告左海明委托邓月莲转何英银行账户9663银行流水；23、2018年11月9日15万元，被告左海明委托邓月莲转何英银行账户69×××07银行流水；24、2019年7月18日14万元，被告左海明工行账户43×××38转何英账户71×××63银行流水；25、2019年8月22日2万元，被告左海明转何英账户71×××63银行流水；26、2019年8月28日2万元，被告左海明委托黄业香转何英银行账户68×××78银行流水；27、2019年8月28日5万元，被告左海明委托黄业香转何英银行账户9378银行流水；28、2019年8月28日5万元，被告左海明委托黄业香转何英银行账户9378银行流水。超出部分为被告还给原告母亲何英的借款，该民间借贷另案处理）。2019年9月23日，原告以被告拖欠房屋租金为由诉至一审法院，提出上述诉讼请求。 一审法院认为，综合原告起诉及被告答辩，归纳本案的争议焦点为：原告的诉请是否有事实和法律依据？关于争议焦点，一审法院认为，原告与被告签订的《整栋房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”。第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，按照原、被告签订的《整栋房屋租赁合同》约定，被告是先交房租后使用房屋，而原告未能提供合法有效证据证实被告拖欠其房屋租金，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告的请求缺乏证据证实，其请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告何乘羽的诉讼请求。本案受理费10300元，由原告何乘羽负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。除上诉人对一审认定被上诉人支付了257万元的金额有异议外，双方当事人对其他事实无异议。本院对一审查明的双方无异议事实予以确认，对有异议的事实结合争议焦点一并阐述。 本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人左海明是否拖欠上诉人何乘羽房屋租金32万元以及本案的租赁合同应否解除并由被上诉人左海明将房屋交还给上诉人何乘羽？依法成立的合同，对合同当事人具有约束力，当事人应按照合同约定履行义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”首先，关于2011年7月15日双方签订合同时约定交付的合同押金5万元及租金5万元，上诉人只认可收到2万元现金作为押金，被上诉人作为负有履行义务的一方当事人应进一步举证证实交付款项的事实，但是被上诉人仅以合同约定提出抗辩，未能进一步提交证据佐证，故被上诉人应承担举证不能的责任，本院对上诉人主张被上诉人欠付租金及押金共计8万元予以认可；关于2011年9月5日被上诉人从农行取款5万元是否交付被上诉人用于支付租金，对此上诉人不予认可，同样被上诉人作为负有履行义务的一方当事人应进一步举证证实交付款项的事实，但是被上诉人既未提交银行转款凭证予以佐证，亦未提交上诉人出具的收条确认，仅以银行取款凭证作为交付款项的证据，既不符合法律规定，亦不符合生活交易习惯，故被上诉人亦应承担举证不能的责任。其次，关于2011年11月30日以及2017年7月28日房租收条，系当事人自认事实，上诉人予以否认，对此本院依法不予采信。根据一审查明的双方当事人之间的资金往来情况，一审认定被上诉人已经支付给上诉人款项共计257万元，本院依法扣除没有证据证实的13万元，被上诉人已付款项为244万元，依然超过被上诉人应缴纳房屋租金，故对上诉人主张被上诉人支付欠付租金的上诉请求，本院依法不予支持。最后，关于上诉人何乘羽起诉要求解除涉案租赁合同，在二审过程中，被上诉人左海明予以同意，故本院对上诉人起诉要求解除合同的诉讼请求予以支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，二审出现新情况，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 撤销广西壮族自治区阳朔县人民法院（2019）桂0321民初1310号民事判决； 解除上诉人何乘羽与被上诉人左海明于2011年6月26日签订的《整栋房屋租赁合同》； 被上诉人左海明在本案判决生效之日起十五日内将涉案租赁房屋返还给上诉人何乘羽； 驳回上诉人何乘羽的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费10300元（上诉人何乘羽已预付），二审案件受理费6100元（上诉人何乘羽已预付），以上合计16400元，由上诉人何乘羽负担16000元，被上诉人左海明负担400元。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 霞 审 判 员  丁 勇 审 判 员  刘媛媛 二〇二〇年七月二十八日 法官助理  王国裕 书 记 员  粟建玉