福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初1988号 原告（反诉被告）：福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司，住所地惠安县黄塘镇。 法定代表人：陈文明，总经理。 委托诉讼代理人：龚菊燕，福建兴惠律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵川福，男，1971年11月6日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：林耀龙、郑淳萍，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 第三人：陈文南，男，1967年10月31日出生，汉族，住惠安县。 原告（反诉被告）福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司与被告（反诉原告）赵川福、第三人陈文南租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，因赵川福申请，本院依法追加陈文南作为第三人参加诉讼。依法适用简易程序，分别于2020年6月4日、同年7月3日公开开庭进行了审理。福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司的委托诉讼代理人龚菊燕，赵川福及委托诉讼代理人林耀龙（第二次开庭未到庭）、郑淳萍,陈文南均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司向本院提出诉讼请求：判令赵川福立即支付福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司租金71166元(自2019年1月24日起至2020年3月16日，租金每年按61000元计算)及电费1722元，合计72888元，并自2019年1月24日起至还款之日止按月利率1%支付滞纳金。诉讼中，福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司变更诉讼请求为：判令赵川福立即支付福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司租金69472.22元(自2019年1月25日起至2020年3月16日，租金每年按61000元计算)及电费1722元，合计71194.22元，并自2020年3月17日起至还款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付滞纳金。事实与理由：2015年1月12日，福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司法定代表人陈文明委托其兄陈文南与赵川福签订《租赁合同》,将坐落于308黄塘镇路段南侧厂区南(含框架)3000平方米的空地(黄塘镇省吟村)出租给赵川福用作钢筋加工场。租赁期限为三年，自2015年1月25日至2018年1月24日止，每年租金50000元。租限届满，双方于2018年1月25日又签订了《租赁合同》续租了上述的场地，租赁期限为一年，自2018年1月25日至2019年1月24日止，年租金为61000元，赵川福支付定金(保证金)12500元，租金按月支付，支付日期为支付月24日前，租赁期间，使用该场地所发生的水、电等其它费用均由赵川福承担，赵川福应及时支付租金及其它应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司有权增收1%的滞纳金，并有权终止租赁协议。合同履行届满，赵川福继续使用租赁场地，2020年3月16日赵川福才归还租赁场地，但未支付自2019年1月25起的租金71166元及电费1722元，经多次催讨未果。 赵川福辩称，1、赵川福提交的证据足以证明与陈文南之间的交易习惯为先付款后出具收款凭证，双方之间的资金往来除通过银行转账,还存在现金支付、微信转账等其他付款方式，已足额付清2019年1月25日至2020年1月24日期间的租金61000元，及2019年度电费2305.2元。福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。2、福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司提交的证据不足以证明赵川福拖欠其租金71166元及电费1722元，根据“谁主张谁举证”原则，其依法应当承担举证不能的法律后果。3、案涉证据足以证明赵川福已经向陈文南足额支付保证金25000元；赵川福承租期间均按照约定及时、足额向陈文南支付租金、电费，也按照合同约定拆除自建的铁皮房、搬离相关设备，并将场地归还，福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司应当立即向赵川福退还保证金16527.78元。 陈文南述称，受陈文明委托管理厂房租赁事宜，2015年1月25日与赵川福签订《租赁合同》，租赁308黄塘镇路段南侧厂区南(含框架)面积3000平方米的空地，租期三年，租金从银行转账。2018年又签订《租赁合同》，租期一年，租金也是从银行转账。期限届满后，赵川福仍然按61000元/年的价格续租，未支付2019年1月25日起的租金。向赵川福出具收款收据系催收租金，赵川福至今未支付租金。 赵川福向本院提出反诉请求：判令福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司立即退还赵川福保证金16527.78元［即25000元-8472.22元（即2020年1月25日至2020年3月16日期间场地租金）］，并按年利率6%支付自2020年3月17日起至还款之日止的资金占用利息。事实与理由：2015年1月12日，陈文明委托陈文南与赵川福签订《租赁合同》，合同约定:赵川福向陈文明承租坐落于惠安县南侧的空地用于经营钢筋制作加工厂，面积3000平方米，租金为50000元／年，保证金为3个月租金;租赁期限自2015年1月25日起至2018年1月24日止；租赁期满后，赵川福须自行拆除其增加的设施待确认后退还保证金等。2018年1月25日，赵川福向陈文明续租上述场地，并由陈文明委托陈文南续签《租赁合同》，合同约定:租金为61000元／年，租赁期限自2018年1月25日起至2019年1月24日止；租赁期满后，赵川福须自行拆除其增加的设施待确认后退还保证金等；陈文南在该份租赁合同中确认:已收25000元。上述两份租赁合同期限届满后，赵川福仍继续租用上述场地，双方未再另行签订租赁合同。赵川福承租上述场地期间，均按照约定及时、足额向陈文南支付保证金、租金、电费。2020年3月，福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司突然要求赵川福搬离并返还上述场地。2020年3月16日，赵川福拆除自建的铁皮房并搬离相关设施设备后将场地归还，但福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司未按照合同约定返还保证金25000元，经多次催讨，均不予理会。 福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司辩称，1、赵川福称其足额向陈文南支付保证金、租金、电费不属实。签订第二份合同后赵川福未按要求补足25000元的保证金，沿用第一份合同的12500元作为合同保证金。在合同期间，赵川福多次违反合同约定，自2017年起未按时支付租金，并至2019年1月24日起拖欠租金至今。2、本案的保证金只有12500元，并非被告所称的25000元。原告提供的收款收据和转账记录可以证实，本案续签的合同沿用之前的合同保证金12500元，为何在合同上会有“已收25000元”的字样。因2017年起赵川福未按时足额支付租金，陈文明不想续租，赵川福才与陈文南约定增加保证金至25000元，除先前合同12500元保证金外，赵川福还应支付12500元，赵川福要求陈文南在合同上书写“已收25000元”，但并未按约定支付12500元，故本案的合同保证金只有12500元。既然是合同保证金，就是定金担保具有惩罚性，赵川福未按合同约定履行，无权要求返还保证金。未按约定足额支付保证金，2019年1月25日至2020年3月16日拒不支付租金，严重违反合同约定，构成违约，赵川福的反诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。 陈文南述称，第一次签订租赁合同保证金是12500元，第二次签订租赁合同约定将保证金提升至25000元，赵川福没有支付增加的12500元保证金，没有出具收据给赵川福。 经审理查明，福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司是自然人独资的有限责任公司。2014年6月11日福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司取得惠国用（2014）出第13008号国有土地使用证，坐落黄塘镇省吟村，使用权类型出让，使用权面积6141.4平方米。2015年1月12日，陈文明委托陈文南与赵川福签订《租赁合同》，坐落于308黄塘镇路段南侧，租赁场地为厂区南(含框架)空地，面积为3000平方米。租赁期三年，自2015年1月25日至2018年1月24日止。该场地租赁每月每平方米租金为1.39元，年租金为50000元，一旦签订合同，应支付场地租赁保证金，保证金为三个月租金。租金按月支付，支付日期为支付月25日前。第一年租金不变，第二年起递增10%。租赁期间，使用该场地所发生的水、电等其它费用均由赵川福承担。在租赁期间，不得转租。如果擅自中途转租转让，不再退还租金和保证金。租赁期满，须自行拆除增加的设施待确认后退还保证金。赵川福于2015年1月23日支付保证金12500元。期限届满后，双方于2018年1月25日又签订了《租赁合同》续租上述场地，租赁期限自2018年1月25日起至2019年1月24日止，年租金为61000元，租金按月支付，支付日期为支付月24日前。租赁合同约定，租赁期间，使用该场地所发生的水、电等其它费用均由赵川福承担。租赁期间，应及时支付房租及其它应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，有权增收1%的滞纳金，并有权终止租赁协议。赵川福已支付《租赁合同》期间的租金，电费缴交至2019年12月15日。福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司与赵川福双方共认，赵川福于2020年3月16日向福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司交付租赁场地。 以上事实，有福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司提供的营业执照、《租赁合同》、惠国用（2014）出第13008号国有土地使用证、中国民生银行个人账户对账单、收据、录音光盘，赵川福提供的身份证、内资企业登记基本情况表、收据以及当事人的陈述等证据证明，本院予以认定。 双方争议的焦点：原告的主体是否适格？第二份《租赁合同》陈文南是否收取保证金25000元？保证金是否应退还？2020年1月1日赵川福是否支付租金61000元给陈文南？赵川福尚欠电费金额？ 福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司认为，第一份合同保证金是12500元，有收据为证。赵川福2017年未按时支付租金，第二份合同约定保证金提高至25000元，赵川福要求在合同填写“已收25000”，承诺有钱就会将增加保证金12500元转给陈文南，但赵川福未支付12500元，本案的保证金是12500元。陈文南出具收据后赵川福才转账，收据不是收款凭证，仅起到催收作用。赵川福提供的收据也可以证实其陆续支付租金后陈文南对剩余尾款进行结算催收。2020年1月1日之后陈文南多次向赵川福催收2019年起的租金，赵川福均以没钱先欠着为由拖欠至今。福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司相应提供证据1即《租赁合同》2份，以此证明福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司与赵川福之间存在场地租赁合同关系以及合同的内容。证据2即国有土地使用证1份，以此证明福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司系涉诉场地的使用权人以及土地的位置等。证据3即光盘1份，以此证明租赁物的现状以及赵川福于2020年3月16日搬迁的事实。证据4即中国民生银行个人账户对账单1份、1101728及1101732收据2份，以此证明在发生租金以及用电费用时陈文南事先开具收据向赵川福进行催收，赵川福之后通过转账支付给陈文南，收据不是收款凭证，仅是起到催收作用，根据以往交易习惯赵川福的租金均通过转账的方式支付，故本案租金赵川福尚未支付。证据5即录音光盘、录音译本各1份，以此证明陈文南出具2019年度租金收据（催款单）后赵川福未转账的事实。证据6即录音光盘、录音译本各1份，以此证明陈文南出具2019年度租金收据（催款单）后赵川福未转账，拖欠2019年度租金的事实。证据7即0005292收据、中国民生银行个人账户对账单各1份，以此证明租赁合同中赵川福仅支付12500元的合同保证金的事实。赵川福质证称：对证据1三性均无异议，根据第二份租赁合同可以证实赵川福已向陈文南足额支付保证金25000元。对证据2的真实性由法院依法认定，证据体现的主体信息跟营业执照存在冲突。对证据3三性均无异议，可以证明赵川福已于2020年3月16日按照合同约定拆除自建铁皮房搬离相关设施设备，不存在任何违约行为。对证据4的银行流水、收据的三性均无异议，该收据是由陈文南单方出具没有赵川福的签名确认，同时2016年12月15日出具的收据原件为第一联存根联，2017年12月15日的收据原件为第二联客户联，通过这些细微差异可以看出出具收据的随意性，无法证实其在收据出具的时间节点向赵川福交付了其所谓的收据。对证据5真实性无异议，但文字稿跟录音不一致。里面陈文南说“你去年租金要给我”录音里面没有，是原告加上去的，应以录音为准。根据录音内容无法证明原告的证明目的，双方还有其他的款项。对证据6录音的真实性无异议，但对证明目的有异议。赵川福在录音中多次提及租金已还清。对证据7收据的真实性不予认可，是陈文南单方出具，赵川福没有收到该收据。对银行流水的真实性无异议，可以证实赵川福于2015年1月23日支付12500元保证金。陈文南质证称，对证据均无异议。 赵川福认为，1、本案诉争的场地应属于2003年1月24日注册成立的福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司而非2018年重新注册的福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司。从法律关系上两家公司均属于独立的主体，2003年福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司工商资料信息显示已吊销尚未注销，主体资格尚存，起诉的福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司是2018年注册成立，是不适格原告，依法应驳回起诉。2、福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司在起诉状中自认签订第二份合同时赵川福支付保证金12500元，提交的租赁合同上载明“已收25000”，证实陈文南已经收取合同保证金25000元的事实。3、赵川福与陈文南的交易习惯是先付款后开收据，收款收据是收到相关款项的债权凭证，不是催款函。陈文南作为完全民事行为能力人，应该清楚收款收据的法律含义，可以证实赵川福2019年至2020年1月24日期间的租金已经支付完毕。4、请求赵川福支付电费1722元，没有提供相关证据证明，依法应承担举证不能的法律后果。5、在合同履行中，赵川福虽未能按约定每月向陈文南支付租金，但每一年年底都能按时足额结清当年租金，合同中关于逾期付款的行为并没有约定可以没收保证金。赵川福相应提供证据8即NO.0108012收款收据1份，以此证明2020年1月1日，赵川福支付陈文南2019年1月25日至2020年1月24日期间的租金61000元，陈文南收到租金后出具收款收据的事实。证据9即1101740收据1份，以此证明2019年12月15日，赵川福支付陈文南2019年度电费2305.2元，陈文南收到款项后出具收据的事实。证据10即1101608、1100688、1100690、1101737、1101739收据5份，以此证明赵川福与陈文南之间的交易习惯系赵川福支付完租金、电费后，陈文南出具上一年度租金、电费的收据，收据系收款凭证，赵川福与陈文南的资金往来，除通过银行转账外，还存在微信转账、现金支付等付款方式的事实。证据11即吊销内资企业登记基本情况表、内资企业登记基本情况表各1份，以此证明2003年1月24日登记成立的“福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司”已于2007年1月25日被吊销但尚未注销，起诉的福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司于2018年2月28日登记成立，并非诉争国有土地使用权人，原告主体不适格的事实。福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司质证称：对证据8的真实性无异议，但无法证明其主张，该份收款收据是催收单，赵川福承诺转账支付，至今未付。合同约定，赵川福应按月支付租金，以往交易习惯租金一律由赵川福向陈文南转账支付，但该笔61000元没有转账记录，并在2020年1月1日之后陈文南也多次向赵川福催收，其均以资金困难为由未支付。若被告主张其支付了61000元租金应当对租金来源及现场支付情况进行说明，主张61000元租金以现金支付不符合常理也不符合交易习惯。对证据9真实性无异议，证明由陈文南出具收据向赵川福催收电费2305.2元已经支付。对证据10关于租金的收据可以证实赵川福是按月或按季度转账，因未足额转账，陈文南出具收据进行催收。2016年2月1日结欠482元出具收据催收，2017年元月4日结欠1622元出具收据催收，赵川福以微信转账进行支付，2018年2月25日计欠15480元已付。陈文南出具收据仅起到催收作用，不是收款凭证。收据中的大部分款项均是由赵川福每月或每季度转账支付给陈文南。对2张电费收据真实性无异议，该收据是赵川福拖欠电费，陈文南出具收据向其催收，其微信转账给陈文南。对证据11真实性无异议，2007年福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司因未年检被吊销，当时的惠安县工商局未将2007年间的工商登记信息录入电脑系统，2018年原告在办理时，系统体现福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司成立于2018年2月28日。向工商管理部门咨询，两个工商登记均属于一家公司，本案主体并无不当。陈文南质证称，对证据8真实性无异议，开具收据是向赵川福催款，未支付租金。对证据9真实性无异议，赵川福通过微信转账。对证据10真实性无异议，每到合同年年底会出具收据与赵川福结算，收据起催收作用。对证据11真实性无异议。 本院经审查认为，福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司提供的证据1、3、4、5中的光盘、6、7中的银行对账单，赵川福及陈文南对真实性无异议，本院予以确认。赵川福提供的证据8-11，福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司及陈文南对真实性无异议，本院予以确认。证据1中2018年1月25日签订的《租赁合同》，陈文南自认“已收25000”系其书写，其主张未收到增加的保证金12500元依据不足，不予支持。证据2系有权机关颁发的使用证，真实性予以确认。证据5中的文字译本赵川福有异议，以录音为准。证据7中的收据，系陈文南出具的，与第一份租赁合同的签订时间、内容一致，真实性予以确认。证据4银行对账单可以证明2015、2016年间赵川福按月支付租金及按约定交纳电费，期间有月份拖延几天，2017年间未能按月支付，与证据10相印证，可以证明每年年底，陈文南出具收据与赵川福对账，收据里每笔账目来源、支付方式、是否支付都书写清楚。证据8只写“2019年1月25日-2020年1月24日租金61000元”，与证据10中的1101608、1100688、1100690收据的书写方式相矛盾，赵川福庭审中陈述当日现金支付与其一惯的支付方式相矛盾，且与证据5、6录音内容相矛盾，赵川福主张已支付2019年的租金依据不足。赵川福长期将租金支付给陈文南，且福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司对收取租金无异议，赵川福主张主体不适格不予采纳。 综上事实，本院认为，福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司与赵川福于2015年1月12日、2018年1月25日签订的《租赁合同》，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应依合同约定履行义务。赵川福未能按约定履行支付租金的义务，已构成违约，应承担相应的法律责任。赵川福仅支付租金至2019年1月24日，福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司请求赵川福支付自2019年1月25日起至2020年3月16日的租金69472.22元，并自2020年3月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付滞纳金，依据和理由充分，应予支持。赵川福反诉请求退还保证金16527.78元[25000元-8472.22元(2020年1月25日至2020年3月16日场地租金)]，依据和理由充分，应予支持。赵川福反诉请求按年利率6%支付自2020年3月17日起的资金占用利息，因《租赁合同》未约定，依据不足，应调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年3月17日起的资金占用利息。福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司请求赵川福支付电费1722元，未能提供证据，依据不足，不予支持。福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司主张赵川福在租赁期间转租，不应退还保证金，未能提供证据，依据不足，不予支持。赵川福主张2019年租金已支付，与陈文南有其他的经济往来，依据不足，不予支持。福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司诉讼请求合理的部分予以支持，不合理部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、赵川福应于本判决生效之日起十日内支付福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司租金69472.22元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年3月17日起至还款之日止的滞纳金。 二、福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司应于本判决生效之日起十日内退还赵川福保证金25000元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年3月17日起至还款之日止的资金占用利息。 三、上述两项对抵后，赵川福应于本判决生效之日起十日内支付福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司租金44472.22元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年3月17日起至还款之日止的滞纳金。 四、驳回福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司的其他诉讼请求。 案件本诉受理费1629.86元，减半收取814.93元，由赵川福负担，应于本判决生效之日起五日内缴交；案件反诉受理费216.8元，减半收取108.4元，由福建惠安县隆得利电子通讯设备有限公司负担，多预交的1638.8元予以退回。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  杨冬青 二〇二〇年七月十六日 书记员  王文鹏 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。