贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5506号 原告：贵州梦功物业环境服务有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山街道瑞丰新城10号楼1单元104号、2单元108号，统一社会信用代码：91520502MA6DY62X47。 法定代表人：林奎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡朝凯、梁芳琴，该公司员工。 被告：葛玉梅，女，1981年9月14日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：段永扩，与被告葛玉梅系夫妻关系。 原告贵州梦功物业环境服务有限公司与被告葛玉梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告贵州梦功物业环境服务有限公司的委托诉讼代理人胡朝凯、梁芳琴，被告葛玉梅及其委托诉讼代理人段永扩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州梦功物业环境服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2015年7月1日至2020年3月31日期间物业管理费4806.81元；2.判令由被告承担全部诉讼费。 事实与理由：原告于2019年4月10日进驻瑞丰新城进行物业管理服务。由于业主委员会仍未成立，建设单位及七星关区洪山街道办事处环南社区居委会委托原告承担瑞丰新城小区前期物业管理工作。物业服务费标准按照毕节市新进物业管理有限公司与毕节市瑞丰新城小区业主委员会答订的《物业服务委托合同》收费标准执行。合同约定了物业服务费为每月每平方米1元等条款。2019年4月10日，原告与七星关区洪山街道办事处环南社区居民委员会及毕节市鸿运物业管理有限责任公司完成债权债务移交，分别签署了《物业费支付协议》及《物业移交记录》就未收物业费的收取及支付、业主装修保证金退付等达成了协议。被告购买了瑞丰新城3号楼0511号房屋，房屋建筑面积为84.33平方米。被告入驻后，从2015年7月1日起至2020年3月31日，尚欠原告物业服务费共计人民币4806.81元。原告认为，原告及新进物业公司与鸿运物业公司在瑞丰新城小区服务期间，均依照法律、法规规定及物业服务合同的约定，对瑞丰新城小区进行物业管理，使小区的环境卫生、安全等有了重大改善。根据《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务（五）按时交纳物业服务费用”之规定，被告应及时交纳所欠的物业服务费，履行自己的义务。但被告至今未交纳完毕，严重损害了原告的合法权益。原告曾通过多种形式向被告催交物业管理费但其拒不履行自己的交费义务。为此，特依法起诉，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求为谢。 被告葛玉梅答辩称：我是瑞丰新城3号楼0511业主葛玉梅，现将我从2015年7月至今拖欠物业管理费的具体原因告知如下：1.2014年11月中旬，由于房开公司安装进各家各户的水管质量问题，加之瑞丰新城小区属于二次供水，导致我家水管爆裂，致使我家地板、衣柜、书柜更换，墙壁损坏等，造成的损失为6000元左右。2.关于产权：商品房买卖合同第11页第十五条中明确：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房产权属证书，未履行办理的出卖人按已付款的0.15%向买受人支付违约金。”可是房开公司一直未履行职责，致使我家2019年才取得产权证，2019年政府出台相关文件规定后我家自己去办理。在买房时房开公司收取我办理产权证的2000多元钱一直用到2019年才退回办理房产证，而我2019年去办产权证时还比以前多交费用。3.由于小区监控多处已坏，我家车辆被多次刮擦，找小区保安调监控，每次都说监控是坏的调不出来，造成多次损失。3号楼外墙瓷砖脱落，在施工期间导致我家车身全是施工水泥。4.买房时房开公司说是全封闭式小区，由于我家是五楼且又在公路边，楼下直接就是停车场，就像居住在露天坝一样，每天早晚各种喇叭声、叫卖声、喧闹声、划拳声吵得老人小孩无法安睡，有时还会从睡梦中惊醒，导致我们业主身心健康受到严重影响。5.在新进物业公司和鸿运物业公司管理期间，因为我家是五楼，经常上下班都走楼梯，楼道常常有大小便，有时上月都无人打扫，最恶劣的是物业公司多次利用停水为借口，私自把我家水断过几次，而我家从未欠过水电费，我也多次和物业公司相关负责人谈过以上问题，他们不但不解决问题，还采用一些下三滥的手段，关水、不给我们刷门禁卡、不让我家车开进小区，导致我一家身心健康受到严重伤害。6.现在的梦功物业公司既然来瑞丰新城服务，就应该有相应的资质和证照。梦功物业公司没有履行好物业服务的职责，如：我多次打电话反映下边各种噪音等问题，但每次都是敷衍，从未得到解决，且梦功物业公司2019年进驻瑞丰新城小区，至于怎么进来的我们业主从未得知。7.小区安全：外墙瓷砖经常脱落，家里的老人小孩进出都提心吊胆，且楼道门禁形同虚设，一些送水、送外卖的也输密码进入楼道，存在安全隐患，为了安全我家自己出钱安装了监控。8.关于物业公司不作为、乱作为：物业公司不公开广告费，楼道、电梯口、电梯内各种广告吵得乱哄哄。更严重的是以前的物业公司勾结业委会主任违规经营公司。9.小区饮用水经常严重浑浊，有时放几个小时，一直都是浑的，连饭都没办法做，打电话给物业公司，他们说一哈来看，但一直都不见人影。瑞丰新城小区属二次供水，云上七星曾曝光过未取得生活饮用水卫生许可证擅自供水被警告并处罚款，这么一个小区饮用水经常处于浑浊状态，请问把业主的健康置于何地，叫业主怎么生活。 被告认为，根据《物业管理条例》第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。第六条（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。第三十五条物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。第四十九条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。第五十六条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。第五十七条违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。第六十三条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。以上种种，物业公司和房开公司应赔偿我的一切损失。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司系毕节市七星关区的建设单位。2015年5月12日，毕节市新进物业管理有限公司与银辉物业服务有限公司、贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司签订《物业管理委托合同》，约定将瑞丰新城小区委托新进物业公司进行前期物业管理服务，高层住宅1.2元／月／平方米，合同期限为2015年5月12日起至2017年12月31日。在物业管理委托合同履行过程中，瑞丰新城小区成立了毕节市瑞丰新城小区业主委员会。2016年6月30日，新进物业公司与瑞丰新城小区业主委员会签订《物业服务管理委托合同》约定，瑞丰新城小区业主委员会委托新进物业公司对瑞丰新城小区进行物业管理，电梯房物业费单价1元／月／平方米，合同期限为2016年7月1日至2017年6月30日。新进物业公司实际服务至2017年12月4日后与毕节市鸿运物业管理有限责任公司签订债权转让协议，将其管理期间的物业服务债权转让给鸿运物业公司，并发出相应的债权转让通知书。瑞丰新城小区业主委员会未能继续履行职责后，七星关区洪山街道办事处环南社区居民委员会于2017年12月5日将瑞丰新城小区物业管理服务事项临时授权于鸿运物业公司，服务内容及标准按照新进物业公司所签物业服务合同执行，鸿运物业公司于同日正式入驻小区提供物业服务。2019年4月10日，鸿运物业公司与原告梦功物业公司签订债权转让协议，将其受让的新进物业公司应收物业费债权及其管理期间的物业服务债权转让给原告梦功物业公司，并发出相应的债权转让通知书。2019年4月11日，原告梦功物业公司受七星关区洪山街道办事处环南社区居民委员会委托，接管瑞丰新城小区进行物业管理服务。2019年4月22日，以七星关区洪山街道办事处环南社区居委会为甲方，原告梦功物业公司为乙方，双方签订《物业管理委托合同》约定：“甲方将瑞丰新城委托乙方进行物业管理，乙方提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。委托管理事项。房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、房顶、外观墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、路灯、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。交通与车辆停放秩序的管理。维护公共秩序，包括小区公共安全、巡视、门岗执勤。管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。组织开展社区文化娱乐活动。负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费。委托管理期限为三个月，自2019年4月22日起至2019年7月21日止。物业管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取。关于本小区毕节市鸿运物业管理有限责任公司前期一切债权债务由乙方全权负责。”合同约定的委托管理期间届满后，因瑞丰新城小区未能选出业主委员会，小区物业无法移交。经七星关区洪山街道办事处环南社区居民委员会对小区全体业主就原告的物业管理服务进行意见征集，在瑞丰新城小区未能成立业委会的情况下，由贵州梦功物业环境服务有限公司接管小区的物业管理服务至瑞丰新城小区成立业委会为止。被告葛玉梅系居住在毕节市七星关区的业主，房号为3号楼0511号，住房建筑面积84.33平方米。被告葛玉梅在2015年7月1日至2020年3月31日期间未按照约定向缴纳物业服务费。因此，原告以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。被告认为物业服务公司的管理服务存在问题，因此其未向物业公司交纳物业费。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，根据《贵州省物业管理条例》第八十一条第一款规定：“物业管理区域内因委托管理或者自行管理的连续性中断，致使物业管理区域内环境恶化、秩序混乱，严重影响业主生活的，街道办事处或者乡镇人民政府应当指导物业管理区域所在地居（村）民委员会就环境卫生、秩序维护等必要事项组织临时管理，相关费用由业主共同承担。”本案中，在瑞丰新城小区未成立业主委员会且物业不能有效管理的情况下，七星关区洪山街道办事处环南社区居民委员会作为瑞丰新城小区所在地的居民委员会，授权原告接管瑞丰新城小区提供物业服务，并于2019年4月22日与原告签订了《物业管理委托合同》，该物业管理合同对小区全体业主具有法律约束力。因此，原、被告双方之间构成物业管理服务法律关系，双方均应依约履行各自义务。另外，原告主张的物业费除了其入驻之日起的物业服务费外，还有其作为债权受让人所获得的新进物业公司、鸿运物业公司对瑞丰新城小区提供物业服务期间应收取的物业服务费。经查，新进物业公司与鸿运物业公司先后通过《债权转让协议》的形式，将其在瑞丰新城小区未收取的物业服务费转让给原告，且已经告知了债权转让的事实，原告可据此主张新进物业公司、鸿运物业公司服务期间的物业费。因此，被告应付2015年7月1日至2020年3月31日期间的物业费，总金额为：84.33平方米×1元/平方米/月×56个月=4806.81元。鉴于原告及新进物业公司、鸿运物业公司在提供物业管理服务的过程中未能充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理服务存在瑕疵且未充分整改，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，结合本案合同的履行情况，对原告诉请判决被告支付的物业服务费，本院予以支持3845.45元（4806.81元×80%）。以此敦促原告不断提高物业服务水平，构建和睦、清洁、安全、宜居的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第八十二条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告葛玉梅于本判决生效之日起十日内支付原告贵州梦功物业环境服务有限公司2015年7月1日至2020年3月31日期间的物业服务费3845.45元； 二、驳回原告贵州梦功物业环境服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告葛玉梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年七月二十三日 书记员 杨云兴