陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0423民初857号原告：尚某1，男，汉族。原告：尚某2，女，汉族。共同委托诉讼代理人：金某某，陕西云迈律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：秦某某，陕西云迈律师事务所律师。被告：陕西华阳天地实业股份有限公司。委托诉讼代理人：代某某，女，系该公司法务副经理。委托诉讼代理人：刘某某，女，系公司法务。第三人：长安银行股份有限公司泾阳县支行。法定代表人：谈某某，系该支行行长。委托诉讼代理人：荆某某，系该行客户经理。原告尚某1、尚某2诉被告陕西华阳天地实业股份有限公司（以下简称华阳公司）、第三人：长安银行股份有限公司泾阳县支行（以下简称长安银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人，被告华阳公司委托诉讼代理人，被告长安银行的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告于2014年9月28日签订的《西咸新区商品房买卖合同》；2.请求依法判令解除原、被告与第三人于2016年6月1日签订的《长安银行股份有限公司个人购房借款合同》；3.请求依法判令被告返还原告购房首付款74645元及已还贷款数额（以银行提供数额为准），剩余贷款部分及全部本息由被告直接返还第三人；4.请求依法判令被告以134645元为基数，按日万分之二的标准，从2017年7月1日起承担违约金至房款退还完毕之日，暂计至起诉之日为27225.22元；5.请求依法判令被告支付原告2014年9月28日至2019年8月20日的款项占用期间利息34117.74元，以及以134645元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的占用期间利息；6.本案诉讼费、财产保全费等相关费用由被告承担。事实与理由：2014年9月28日原、被告签订了《西咸新区商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于西咸新区泾河新城沣泾大道XX城XX大道的乐华国际商业街（一期）1号楼1单元1层11133号房，房屋总价为134645元，合同签订之日原告支付首付款74645元，剩余60000元通过银行按揭贷款支付。被告应于2015年6月30日前向原告交房。2017年11月9日原、被告签订《“乐华国际商业街”商品房买卖合同补充协议》，约定出卖人应自报送产权登记机关备案之次日（即2017年7月1日）起，至实际取得房屋所有权证书之日止，每日按照买受人已付房款的万分之二向原告支付违约金。被告未依约向原告交付房屋，更未办理房屋产权登记手续，其行为已严重损害原告的合法权益。原告故诉至法院。被告华阳公司辩称，原告要求解除商品房买卖合同，应增加诉请解除补充协议。诉请中借款合同是原告与第三人直接签署的，被告仅是保证人，是否解除应以银行意见为准。首付款数额正确。我方已付违约金19658.18元，应在应退还房款中扣除。对于原告诉请依照双方签订的商品房买卖合同补充协议，即附在购房合同后的补充协议第8条，按照日万分之二计算被告不认可。1.补充协议8.1、8.2约定了支付违约金的适用条件。必须要在房屋正式使用后才开始计算，而原告在诉请中也确认购买被告的房屋未交付，适用该条的条件未产生。目前为止，原告未收到买受人解除合同的书面通知，故8.2的适用条件不存在；资金占用期间利息合同未约定，被告不认可。诉讼费、保全费多余部分被告不承担。第三人长安银行泾阳支行辩称，按照贷款合同第五十条约定，原、被告之间发生的纠纷，与贷款人无关，贷款合同不应当解除。要解除贷款合同，原告应当履行还款责任后再解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，即原告提供的《西咸新区商品房买卖合同》及《“乐华国际商业街”商品房买卖合同补充协议》、收款收据三份、《房屋接受与委托经营起算告知函》、《个人购房借款合同》的真实性，被告华阳公司予以认可，本院对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月28日，原、被告签订《西咸新区商品房买卖合同》，约定：一、原告购买被告开发的乐华国际商业街（一期）1栋1单元1层11133号房，建筑面积为11.21㎡，总价款为134645元；二、原告应当于2014年9月28日前支付首期房价款74645元，余款60000元银行按揭；三、被告应当在2015年6月30日前向原告交付该商品房；四、除不可抗力外，被告未按照约定期限交房，逾期超过60日后，原告有权退房，原告要求退房的，被告应自退房通知送达之日起30日内退还原告全部已付款，并按照全部已付款的1%向原告支付违约金；五、原告解除合同后被告退款的前置条件是被告在正式接受到原告解除合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的六十日内退还原告的全部已付款。原告已于2014年9月28日付清首期房价款。2016年6月1日，原、被告及第三人签订《个人购房借款合同》（合同编号：长咸泾2016Ｇ商按字第004号），合同约定原告将涉案商品房抵押给第三人并以此向第三人申请个人商品房贷款60000元，用于购买涉案商品房，借款期限为60个月，即2016年6月1日至2021年6月1日，贷款利息自实际放款日起计算，由原告按等额本息还款法还款，同时被告作为保证人进行担保。合同签订后，第三人于同年6月6日按照合同约定将借款60000元转入原告指定账户（即被告账户），截止2020年5月25日原告共偿还第三人贷款本息合计53639.56元（其中本金45641.39元，利息7997.33元，复息0.84元）。剩余本金14358.61元。2017年11月9日，原、被告签订《补充协议》，约定：被告同意，自应报送产权登记机关备案之次日（即2017年7月1日）起，每日按照原告已付房款的万分之二向买受人支付违约金。被告共向原告支付违约金19658.18元。另外，涉案商品房应于2015年6月30日前交付原告，但被告至今未交付。本院认为，本案争议焦点为：1、是否应解除涉案商品房买卖合同及贷款合同；2、如解除上述合同，当事人之间的权利义务如何确定。（一）关于是否应解除涉案商品房买卖合同及贷款合同问题。依法成立的合同，受法律保护。原、被告所签订的商品房买卖合同意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。合同履行中，被告至今未按照合同约定向原告交付房屋，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，原告诉请解除合同，被告予以认可，符合法律规定，本院予以支持。因涉案商品房买卖合同确认解除，当事人签订的贷款合同之目的无法实现，故对原告主张解除涉案贷款合同的诉讼请求，本院予以支持。（二）关于合同解除后当事人之间的权利义务如何确定问题。1、关于返还购房款本金。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告已收取原告向其支付的房款74645元，应向原告悉数返还。2、关于违约金如何计算问题。原告依据商品房买卖合同及补充协议中约定的关于逾期交房及逾期办理房屋权属转移登记的违约责任主张被告向其支付违约金，根据双方的合同约定，该项主张的前提条件系当事人双方自愿继续履行合同，而涉案合同中也明确约定了逾期交付房屋超过60日后，原告要求退房的，被告应自退房通知送达之日起30日内退还原告全部已付款，并按照全部已付款的1%向原告支付违约金，故原告在被告逾期交房时要求退房的前提条件下所提出的该项违约金主张不符合当事人双方的合同约定，本院不予支持。因违约金以补偿性为原则，当事人约定按已付全部购房款的1%承担违约金，不足以补偿原告的损失，而原告所主张的违约金之目的是为了提高违约金支付标准来弥补其损失，本院认定被告按照原告已付购房款的1%承担违约金746.45元，同时按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自原告付款之日（即2014年9月28日）起承担资金占用期间的利息（2019年8月20日后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），以此适当增加违约方的违约责任，填平买受人的损失，较为适宜亦符合法律规定。另，涉案合同履行过程中，当事人双方在选择继续履行合同的前提下，由被告按照原告已付房款的日万分之二已向原告支付的违约金19658.18元应在本院认定被告所承担的违约责任中予以扣除。审理中，原告表示同意从本案应付违约金内扣除被告已付违约金，本院予以支持。3、关于返还贷款本金及利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案贷款合同的解除，第三人主观上并无过错、客观上亦无违约行为，且确有损失，该损失应为原告尚未偿还剩余贷款及利息。本案贷款合同解除的根本原因在于开发商违约导致商品房买卖合同解除，为了减少不必要的重复、繁琐，减少当事人的诉累，本院认定由被告直接承担第三人的上述损失并向原告返还其已向第三人支付的贷款本息（应扣除原告支付的复息部分）53639.56元。4、关于办理合同注销登记手续与返还购房款的顺序。被告辩称按照合同约定应在办理合同登记备案注销手续后六十日返还原告已付房款，因合同登记备案会限制被告另行出售房屋的权利，故合同解除后，本院给予十五日的自行履行期，履行期内被告应向原告发出共同履行注销手续的约定日期通知，约定的日期应限定在履行期内，原告应配合被告办理合同备案注销手续。自行履行期届满后六十日内被告应按照合同约定向原告返还已支付的购房款。综上所述，原告合法的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告尚某1、尚某2与被告陕西华阳天地实业股份有限公司签订的《西咸新区商品房买卖合同》及《补充协议》，原告尚某1、尚某2与被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后十五日内（自动履行期）办理合同登记备案注销手续；二、解除原告尚某1、尚某2、被告陕西华阳天地实业股份有限公司与长安银行股份有限公司泾阳县支行签订的《个人购房借款合同》（合同编号：长咸泾2016Ｇ商按字第004号）；三、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后七十五日内给付原告尚某1、尚某2购房款74645元、贷款本息53639.56元及违约金746.45元，并承担资金占用期间的利息，以74645元为基数，自2014年9月28日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止（执行时扣除被告已支付的19658.18元）；四、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后十五日内向第三人长安银行股份有限公司泾阳县支行偿还原告尚某1、尚某2就《个人购房借款合同》剩余贷款及利息；五、驳回原告尚某1、尚某2的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4090元（原告尚某1、尚某2已预交），减半收取计2045元，由原告尚某1、尚某2负担145元，由被告华阳天地实业股份有限公司负担1900元。保全申请费1520元（原告尚某1、尚某2已预交），由原告尚某1、尚某2负担320元，由被告华阳天地实业股份有限公司负担1200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判员  马瑞文二〇二〇年七月六日书记员  晏 雯附依据法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。