广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终4275号上诉人（原审原告）：邓曙微，女，1976年3月2日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区*************，公民身份号码为441************224。委托诉讼代理人：梁伟昆，广东智优律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李锦科，男，汉族，1975年7月31日出生，住广东省东莞市东城区********，公民身份号码为441************010。委托诉讼代理人：梁伟昆，广东智优律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李彦，男，汉族，1982年11月１5日出生，住广西梧州市万秀区*************，公民身份号码为450************517。委托诉讼代理人：彭建军，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖瑞文，广东宏尚律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：林金凤，女，汉族，1982年９月28日出生，住江西省南昌市进贤县****************，公民身份号码为420************326。委托诉讼代理人：王世周，广东慕正律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄庭曜，广东慕正律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：东莞市润之实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市南城街道新基社区******景湖湾畔1区商铺109号。法定代表人：蔡晓东，被上诉人（原审被告）：蔡晓东，男，汉族，1991年3月6日出生，住广东省汕头市潮阳区********新厝内东阳城一直巷9号，公民身份号码为440************614。上诉人在邓曙微、李锦科、李彦、林金凤因与被上诉人东莞市润之实业投资有限公司（以下简称润之公司）、蔡晓东租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初25970号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人邓曙微、李锦科以李彦、林金凤为被上诉人，上诉请求：一、撤销一审判决第三项判决，改判李彦、林金凤向邓曙微、李锦科支付租金20466.67元以及占有使用费（占有使用费按每月8000元的标准，自2019年6月14日起计至李彦、林金凤将尚存物品搬离案涉商铺并交还案涉商铺之日止）；二、改判李彦、林金凤向邓曙微、李锦科支付管理费2562元、水费243元、电费1202元、电视及服务费345元以及违约金362元，共计4352元。三、判令李彦、林金凤承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院以其在2019年9月20日采取财产保全措施，将占有使用费计算期间认定为2019年6月14日至2019年9月19日是错误的。虽然一审法院根据邓曙微、李锦科的财产保全申请于2019年9月20日采取财产保全措施，查封了李彦、林金凤案涉商铺内的相关物品，但李彦、林金凤至今仍在占用案涉商铺。1.一审法院法院并未查封李彦、林金凤案涉商铺内的全部物品，李彦、林金凤至今仍未将被查封物以外的物品搬离。在(2019)粤1971执保6546号财产保全案中，李彦、林金凤被查封的物品为2台TCL电视机、2套电脑、1台H*****打印机以及2台佰森量子舱，但案涉店内仍有木茶桌、椅子、洗衣机、衣物、窗帘等物品。即使李彦、林金凤案涉商铺内物品被查封，仍可通过向一审法院申请变更查封物品存放地点，另行寻找存放地点，将被查封物品搬离案涉商铺，并将案涉商铺交还邓曙微、李锦科。所以，李彦、林金凤至今仍在占用案涉商铺。二、根据《铺位租赁合同书》第十二条的约定，案涉物管费等费用4352元由李彦、林金凤负责缴付，因此该费用是履行合同后邓曙微、李锦科可获得的利益，现李彦、林金凤违约，没有按时向物业管理处缴纳，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，应判令由李彦、林金凤向邓曙微、李锦科支付案涉物管费等费用4352元。针对邓曙微、李锦科的上诉意见，李彦答辩称：答辩意见与上诉状意见一致。针对邓曙微、李锦科的上诉意见，林金凤答辩称：答辩意见与上诉状意见一致。针对邓曙微、李锦科的上诉意见，润之公司、蔡晓东答辩称：与一审意见一致。上诉人李彦以邓曙微、李锦科、林金凤、润之公司、蔡晓东为被上诉人，上诉请求：一、依法撤销一审判决第二、三、四、五项内容；二、改判李彦不需要支付邓曙微、李锦科租金20466.67元、占有使用费25600元、违约金16000元，由邓曙微、李锦科退还李彦保证金20000元；三、判决一切诉讼费用由邓曙微、李锦科、林金凤、润之公司、蔡晓东承担。事实与理由：一、一审判决认定2019年6月14日解除案涉铺面，是因邓曙微、李锦科锁住案涉铺面，主动收回而解除承租合同。李彦是获得了邓曙微、李锦科宽限同意后没有按月支付租金，并没有违约，李彦的保证金足以支付至2019年6月13日的租金。一审判决认定2019年3月李彦、林金凤即没有足额交纳租金，足以印证是经过邓曙微、李锦科同意后延付租金。二、邓曙微、李锦科不采取合法方式维权，采取锁门等强制手段于2019年6月14日锁了案涉铺面，可以认定该铺面于该日已由邓曙微、李锦科控制、占有、收回，一审法院判决李彦继续交纳租金和交还案涉铺面，与事实相悖。李彦自邓曙微、李锦科提出锁铺以来，一直要求将铺内财物搬离，这有微信佐证，并在事后有报警请求协助搬离，只是邓曙微、李锦科不让搬离，不应判决李彦继续交纳租金。一审法院第二项判决内容判决李彦、林金凤交还案涉铺面，与事实不符。邓曙微、李锦科已于2019年6月14日上锁收回了铺面，该案涉铺面己在邓曙微、李锦科控制下，至今强行扣押部分物品，不让搬离，应认定为邓曙微、李锦科占有使用争议铺面，没有理由让李彦交纳不实际占有控制的铺面租金费用，应当认定邓曙微、李锦科退还押金承担赔偿责任。三、一审法院即判决没收保证金又判决支付2个月租金作为违约金，重复使用违约金惩罚李彦不合理。该两条重复约定的违约金规定系格式条款，约定的违约金与损失金额明显偏高，即使选择其中一条有效，也应减少，不应重复使用。四、案涉店铺已被邓曙微、李锦科收回，李彦并未占有案涉店铺。一审判决判令租赁合同于2019年6月14日解除又支持至2019年9月29日的占有使用费存在矛盾。针对李彦的上诉意见，邓曙微、李锦科答辩称：李彦与林金凤在案涉店铺内仍存有大量桌椅、家俬家具没有搬走，占有事实存在。且根据邓曙微、李锦科了解，在上诉期间，案涉店铺的锁被打开，该锁是李彦的锁，可见邓曙微、李锦科并未强行扣押店铺内物品，是李彦没有搬离物品，交还店铺。针对李彦的上诉意见，林金凤答辩称：一、林金凤与邓曙微、李锦科不存在租赁合同关系。二、润之公司与蔡晓东在2018年5月23日后与邓曙微、李锦科存在租赁合同关系。相应的权利义务应由润之公司、蔡晓东承担。三、一审判决遗漏了当事人。其他意见与上诉状一致。针对李彦的上诉意见，润之公司、蔡晓东答辩称：润之公司、蔡晓东未与邓曙微、李锦科签订租赁合同。其是在2018年5月后用案涉店铺注册公司，但并未与案涉租赁合同存在任何关系。其余答辩意见与一审意见一致。上诉人林金凤以邓曙微、李锦科、李彦、润之公司、蔡晓东为被上诉人，上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，依法认定林金凤与邓曙微、李锦科不存在租赁合同关系，当然不存在返还涉案店铺的问题；二、撤销一审判决第三项，依法改判为林金凤无需支付邓曙微、李锦科租金20466.67元及占有使用费25600元；三、撤销一审判决第五项，依法改判为林金凤无需支付邓曙微、李锦科违约金16000元；四、本案所有诉讼费用由林金凤承担。事实与理由：一、一审判决书中并无对林金凤追加润之公司、蔡晓东的事实进行认定。本案诉讼中，林金凤经调查发现润之公司的注册地址为涉案店铺，使用权取得方式为租赁。故林金凤向法院申请追加润之公司及其股东蔡晓东为本案被告，一审法院在第一次一审庭审中同意追加。二、林金凤并非本案的适格主体。1．林金凤于2017年1月1日起与邓曙微、李锦科不存在租赁合同关系。林金凤于2012年与邓曙微签订了《铺位租赁合同书》，后经邓曙微、李锦科的同意，在中介（詹辛金）的介绍下将涉案的店铺转租给李彦、蔡晓东，为确认林金凤已于2017年1月1日将涉案店铺转让，故林金凤便应邓曙微、李锦科要求在新的租赁合同上签字。第一，邓曙微、李锦科、李彦、蔡晓东均在录音中确认转让后林金凤不再占有使用涉案店铺、租金也并非由其缴纳，其中李锦科在录音中提到“你（林金凤）将店铺转让给他（李彦）”、“李彦、蔡晓东没付房租”、“起诉只是想李彦付房租”、“不执行林金凤财产”。第二2012年的租赁合同的租金为6300元／月，租赁期至2017年4月30日；2017年的租赁合同的租金为8000元／月，租赁期至2019年12月31日；若林金凤需继续承租涉案店铺，依常理根本没必要在第一份合同结束前签订另一份租金更高的租赁合同。第三，若林金凤与邓曙微、李锦科存在租赁合同关系，邓曙微、李锦科必然会在起诉前向林金凤主张权利，而此前其从未向林金凤催收过租金等费用，可以说明林金凤在2017年1月1日起便与邓曙微、李锦科不存在租赁合同关系。第五，在第一次一审庭审中，邓曙微、李锦科承认其于2012年10年22日将涉案店铺出租给林金凤，随后林金凤于2017年7月1日将涉案店铺转租给李彦，李彦与蔡晓东合租的事实。可见林金凤只是将涉案店铺转租给李彦与蔡晓东，已退出租赁合同关系。2.2017年1月1日起，邓曙微、李锦科就涉案店铺仅与李彦、蔡晓东、润之公司存在租赁关系。第一，林金凤经过邓曙微、李锦科确认将涉案店铺转让，自2017年1月1日起由李彦、蔡晓东占有使用店铺并缴纳租金，关于租金、管理等情况都由邓曙微、李锦科与李彦、蔡晓东沟通。另外，一审法院亦查明了邓曙微、李锦科退回并另行向他人收取保证金的事实，可以反映已林金凤退出租赁合同关系，并且李彦、蔡晓东与邓曙微、李锦科签订新的租赁合同关系。第二，结合蔡晓东的抖音视频，租金是由蔡晓东、李彦缴纳等事实，应当认定李彦、蔡晓东、润之公司为涉案店铺的承租人。林金凤与邓曙微、李锦科不存在租赁合同关系。三、一审判决忽略了部分事实，存在矛盾。1.一审判决书中并未完全提及林金凤的观点，没有分析论述润之公司就涉案店铺取得的方式为租赁，没有反映林金凤就合同价款、合同时间的论述，也没有查明录音中各方均承认是由林金凤将涉案店铺转租给李彦、润之公司、蔡晓东，一直是由蔡晓东、李彦占有使用及缴纳租金。李锦科明知林金凤已将涉案店铺转租，并且由李彦、蔡晓东、润之公司实际履行变更后的租赁合同，其只是因为未在转租过程中获益，才一并起诉林金凤。2.一审判决没有反映林金凤关于不可能在合同到期前重新签订一份租金更高的合同的观点。3.一审判决并未反映邓曙微、李锦科在第—次庭审中承认店铺转租的事实。4.一审判决与认定事实相违背，存在矛盾之处。如上所述根据一审法院查明“保证金是由李彦、蔡晓东缴纳”、“润之公司注册地址的使用权取得方式为租赁”、“李锦科多次通过微信等方式向李彦、蔡晓东催收，并非向林金凤催收”，一审法院未对此进行阐述，直接判定林金凤与邓曙微、李锦科存在租赁关系错误。林金凤已于2017年1月1日退出租赁合同关系，无须支付租金及违约金。林金凤在合同的签字只是应李锦科的要求，并非是本合同的承租人，在认定本案租赁合同关系的承租方时，应当探究签字的真实意思。本案证据显示润之公司、蔡晓东与邓曙微、李锦科存在租赁合同关系，恳请法院责令其提供租赁合同，不提供的应当承担败诉的后果。三、邓曙微、李锦科拒不收回店铺，且对店铺采取财产保全措施的行为是放任损失扩大。一方面，邓曙微、李锦科作为出租方，未依照租赁合同第六条的约定及时收回店铺，且一直没有通知林金凤，其不及时收回店铺的行为属于放任损失的扩大以获取更多的利益；另—方面，在认定李彦、润之公司、蔡晓东与邓曙微、李锦科存在租赁合同关系的前提下，邓曙微、李锦科通过对其自己的店铺采取财产保全措施从而阻止李彦、润之公司、蔡晓东占用使用涉案店铺的行为属于放任损失扩大，以谋取更大利益。针对林金凤的上诉意见，邓曙微、李锦科答辩称：与一审陈述一致。针对林金凤的上诉意见，李彦答辩称：与一审陈述一致，李彦与林金凤共同签字租赁了案涉商铺。针对林金凤的上诉意见，润之公司、蔡晓东答辩称：没有答辩意见。邓曙微、李锦科向一审法院提起诉讼请求：1.解除《铺位租赁合同书》，李彦、林金凤搬离并向邓曙微、李锦科返还案涉租赁物；2.李彦、林金凤向邓曙微、李锦科支付租金(租金自2019年2月1日起计至李彦、林金凤搬离案涉商铺之日止)；3.李彦、林金凤向邓曙微、李锦科支付商铺管理费1464元、水费243元、电费1202元、电视及服务费345元以及违约金362元；4.李彦、林金凤向邓曙微、李锦科赔偿10个月租金80000元；5.邓曙微、李锦科没收李彦、林金凤的保证金20000元；6.由李彦、林金凤承担一审案件诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认邓曙微、李锦科与李彦、林金凤的《铺位租赁合同书》已于2019年6月14日解除；二、李彦、林金凤应在判决发生法律效力之日起五日内向邓曙微、李锦科交还案涉铺位；三、李彦、林金凤应在判决发生法律效力之日起五日内向邓曙微、李锦科支付租金20466.67元及占有使用费25600元；四、邓曙微、李锦科没收案涉铺位的保证金20000元；五、李彦、林金凤应在判决发生法律效力之日起五日内向邓曙微、李锦科支付违约金16000元；六、驳回邓曙微、李锦科的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3032.31元，财产保全费1203.08元，合计4235.39元，由邓曙微、李锦科负担1691元，李彦、林金凤负担2544.39元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初25970号民事判决书。本院经审理对一审查明的其他事实予以确认。另查，二审法庭调查中，李彦确认其与林金凤一起在新的租赁合同里作为承租人；邓曙微、李锦科与润之公司、蔡晓东称双方并不存在租赁关系，也没有签订租赁合同；蔡晓东称其于2019年8月26日报警叫人开锁，并取走了朋友寄放的一些物品。本院认为：本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对邓曙微、李锦科与李彦、林金凤上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审争议焦点在于：一、林金凤是否2017年1月1日的《铺位租赁合同书》的承租人；二、应如何认定李彦、林金凤应支付的租金及占有使用费；三、违约责任，管理费水电费，电视及服务费。关于争议焦点一。依照《中华人民共和国民法总则》第十八条的规定，林金凤作为具有完全民事权利能力和民事行为能力的成年人，应当能够预料其行为后果并应当依法对其行为承担相应民事责任。2017年1月1日的《铺位租赁合同书》约定乙方租用案涉店铺，林金凤在该合同书的抬头及落款处的乙方栏签名确认，则应当能够预料其签名的行为后果，并应当承担相应的承租人责任。林金凤提交了录音、聊天记录等用以证明其没有实际使用案涉店铺，与邓曙微、李锦科并不存在租赁合同关系，但录音内容亦显示李锦科称“我一开始不同意，你说他是你跟他合作的，他是你弟，这样我就同意了”，故前述证据并不足以否定林金凤在《铺位租赁合同书》中签名确认的承租人身份。林金凤另以原租赁合同尚未结束、租金较低、保证金已退回主张其与邓曙微、李锦科并不存在租赁合同关系，对此本院认为，2017年1月1日的《铺位租赁合同书》签订在后，林金凤以此前的租赁合同否定其在此后的租赁合同中的承租人承担缺乏依据，本院对此不予采纳。润之公司、蔡晓东在一审答辩称蔡晓东自2018年4月23日加盟量子舱业务并使用了李彦、林金凤共同租赁的场地，且邓曙微、李锦科与润之公司、蔡晓东均否认双方存在租赁合同关系，故未能仅因润之公司的工商登记地址而认定邓曙微、李锦科与润之公司之间成立新的租赁合同关系。关于争议焦点二。综合案涉证据以及各方陈述，本院分析如下：第一，李锦科在2019年6月7日的聊天记录中提到“那你快点把商店里面东西收拾好，我马上要锁门了，我收回铺位”，在6月19日的聊天记录中提到“已经跟你说了，马上锁门了，还推迟几天了呢”，结合李彦在2019年7月15日的聊天记录中提出“希望三天内解锁让我客户及朋友拿回个人物品及产品”等内容，一审判决采纳李彦的主张认定邓曙微、李锦科将铺位大门上锁并无不当。第二，在合同履行中，李彦、林金凤未按合同约定交付租金，依据《铺位租赁合同书》第六条的约定，邓曙微、李锦科“有权收回铺位，没收乙方已交的保证金，终止合同”，一审判决认定邓曙微、李锦科将大门上锁是以行为表示解除双方租赁合同，并认定案涉租赁合同于2019年6月14日解除于理有据。案涉租赁合同的解除是因李彦、林金凤欠租的违约行为所导致，故一审法院判令李彦、林金凤清付欠租20466.67元，交还场地合法合理，本院对此予以维持。第三，邓曙微、李锦科于2019年6月14日将铺位大门上锁，但店铺内仍有李彦及其客户、朋友的财物，且蔡晓东亦曾于2019年8月26日到案涉店铺取走部分物品，结合一审法院于2019年8月20日采取财产保全措施的情况，一审判决认定李彦、林金凤应参照合同约定的租金标准支付2019年6月14日至2019年9月19日的房屋占用费25600元并无明显不当，本院对此亦予以维持；对于各方就此提出的上诉主张，本院均不予支持。第四，案涉《铺位租赁合同书》第六条、第七条约定了乙方欠租时甲方有权没收保证金以及一方违约时应赔偿对方十个月租金，一审判决根据具体案情，酌情将违约责任调整为没收保证金20000元并支付两个月租金即16000元，属于一审法院依法行使自由裁量权，本院对此亦予以维持。关于争议焦点三。邓曙微、李锦科提交了交款通知书用以证明案涉店铺拖欠的管理费、水电费、电损及服务费，但其并非前述费用的收费主体，在邓曙微、李锦科并未提供证据证明其已代为支付前述费用的情况下，其诉请李彦、林金凤直接向其支付前述费用缺乏依据，本院对邓曙微、李锦科就此提出的上诉请求亦不予支持。综上所述，邓曙微、李锦科与李彦、林金凤的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4112.14元，由林金凤负担1351.67元（已预交），邓曙微、李锦科负担908.8元（已预交），李彦负担1851.67元（已预交）。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  李远伦审判员  伍小冰二〇二〇年七月二十七日书记员  潘因因附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。