广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终4643号上诉人（原审原告）：东莞市弘舜房地产中介有限公司。住所地：广东省东莞市**************。法定代表人：陈露，该公司总经理。委托诉讼代理人：王镇德，广东常正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱满清，男，汉族，1964年7月27日出生，住广东省东莞市***********，公民身份号码为441************495。被上诉人（原审被告）：余惠玲，女，汉族，1969年3月18日出生，住广东省东莞市***********，公民身份号码为442************026。原审第三人：杨美艳，女，汉族，1986年4月2日出生，住湖南省常宁市**************，公民身份号码为430************120。上诉人东莞市弘舜房地产中介有限公司（以下简称为弘舜公司）因与被上诉人朱满清、余惠玲、原审第三人杨美艳居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初12901号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉弘舜公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判：1.朱满清、余惠玲向弘舜公司支付中介费30000元；2.朱满清、余惠玲向弘舜公司赔偿违约金30000元；二、朱满清、余惠玲承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、朱满清、余惠玲存在根本违约行为，导致买卖交易无法继续履行，杨美艳已另案诉请解除合同。根据合同约定，买卖双方中有违约的，应由违约方承担中介费。因此，案涉中介费的承担主体明确，一审判决认定事实不清。1.杨美艳在另案要中提交的诉讼材料已能证明朱满清、余惠玲存在根本违约行为。杨美艳按合同支付了购房款给朱满清、余惠玲，但朱满清、余惠玲未办理提前还贷、注销抵押登记，在收到杨美艳多次通知及律师函后仍没有任何回应，直至另案立案受理之日朱满清、余惠玲仍未履行前述义务，其不配合杨美艳办理过户登记的行为构成根本违约。本案与另案证据相同，一审法院要求以另案的审理结果作为认定朱满清、余惠玲违约的依据，不具备说服力。退一步讲，若杨美艳没有在另案提起诉讼，一审法院仍应就目前买卖双方交易事实和合同履行情况来认定违约方，并根据案涉合同约定认定中介费承担主体。2.一审法院在审理本案过程中存在程序不当。若法院认为必须以另案作为本案的审理的依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第五款的规定，本案应中止审理，待另案判决后再恢复审理。一审法院未向弘舜公司释明本案存在中止审理的情形亦未征求弘舜公司是否继续审理，直接在判决中以另案未审结为由认定弘舜公司缺乏事实依据。3.根据原约定，案涉房屋买卖交易完成后，由杨美艳向弘舜公司支付中介费，但合同第三条约定违约方需向弘舜支付佣金，故可以认定朱满清、余惠玲是案涉中介费的承担主体。二、弘舜公司与杨美艳口头约定中介费30000元，导致弘舜公司没有书面约定作为证据提交。但在朱满清、余惠玲、杨美艳没有提出答辩、质证、提供证据的情况下，法院可采信弘舜公司的主张。退一步讲，即便法院不采信中介费金额，根据弘舜公司提供的证据及陈述可看出其在案涉房屋买卖中所付出的代价、劳务、服务，可依照一般收费校准酌情判决。一审法院以没有书面约定完全否认弘舜公司的主张不符合常理。被上诉人朱满清、余惠玲没有向本院提交书面答辩意见。原审第三人杨美艳没有向本院提交书面陈述。弘舜公司向一审法院提起诉讼请求：1.朱满清、余惠玲支付弘舜公司中介费30000元；2.朱满清、余惠玲赔偿弘舜公司违约金30000元；3.朱满清、余惠玲承担案件全部诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回弘舜公司的全部诉讼请求。一审案件受理费1300元，由弘舜公司负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初12901号民事判决。本院经审理对一审查明事实予以确认。另查明以下事实：1.杨美艳在二审期间向本院提交书面回复，称其与弘舜公司口头约定由杨美艳支付中介费8000元，用一张草稿纸随便写了一下金额，目前没有支付。弘舜公司称其出具了报价单给杨美艳，最低收费标准是8000元，后因杨美艳提出要加快房产过户，故与杨美艳口头约定中介费为30000元。2.在一审法院审理的（2019）粤1973民初10637号房屋买卖合同纠纷一案中，杨美艳诉请解除合同及判令朱满清、余惠玲连带返还购房款、退还定金及支付违约金。一审法院采信杨美艳关于朱满清、余惠玲经通知未在限期内办理赎楼及解除抵押登记，导致案涉交易无法继续进行，构成根本违约的主张，认定杨美艳作为守约方有权解除合同，判令确认朱满清、余惠玲与杨美艳于2019年3月20日签订的《房地产买卖合同》已于2019年10月12日解除，并判令朱满清、余惠玲退还金及购房款，并支付违约金。弘舜公司、杨美艳确认该民事判决书已生效。本院认为：本案为居间合同纠纷。案涉《房地产买卖合同》是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；已生效的（2019）粤1973民初10637号民事判决书认定《房地产买卖合同》已于2019年10月12日解除，本院对此亦予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对弘舜公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点在于弘舜公司诉请朱满清、余惠玲支付中介费及违约金能否成立。综合案涉证据以及各方陈述，本院分析如下：第一，案涉《房地产买卖合同》第五条约定“如甲方中途违约不出售该房产给乙方则甲方应将人民币贰万元整退还乙方，另付给与乙方定金数两倍的违约金。甲方必须在毁约的当天支付丙方违约金叁万元整。”已生效的（2019）粤1973民初10637号民事判决书已认定案涉房屋买卖违约方系朱满清、余惠玲并依据该条款认定朱满清、余惠玲作为甲方应向乙方杨美艳退还定金并支付违约金，故丙方弘舜公司在朱满清、余惠玲违约的情况下亦有权依据该条款请求朱满清、余惠玲支付违约金30000元作为赔偿代理方之损失。一审判决对已生效判决认定的案涉房屋买卖交易中的违约方查明有误，本院予以纠正。第二，案涉《房地产买卖合同》第二条、第三条均约定按照《佣金承诺书》的约定支付佣金，但弘舜公司并未能提交相应《佣金承诺书》进一步证明其关于佣金的主张。弘舜公司主张与杨美艳存在口头约定，但杨美艳确认的中介费金额与弘舜公司的主张并不相符，且弘舜公司亦未能举证证明朱满清、余惠玲亦同意其与杨美艳的口头约定。此外，考虑到本院已认定朱满清、余惠玲应向弘舜公司支付违约金30000元作为赔偿代理方之损失，本院对弘舜公司另诉请朱满清、余惠玲支付的中介费30000元不予支持。综上所述，弘舜公司关于朱满清、余惠玲构成违约的上诉主张，本院对其部分上诉请求予以支持，并对超出部分予以驳回。一审判决对于案涉房屋买卖交易中的违约方查明有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初12901号民事判决；二、限朱满清、余惠玲于本判决生效之日起五日内向东莞市弘舜房地产中介有限公司支付30000元。三、驳回东莞市弘舜房地产中介有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1300元，由东莞市弘舜房地产中介有限公司负担650元，朱满清、余惠玲负担650元。二审案件受理费1300元，由东莞市弘舜房地产中介有限公司负担650元，朱满清、余惠玲负担650元；东莞市弘舜房地产中介有限公司向本院预缴二审案件受理费1300元并同意由败诉方直接支付诉讼费给胜诉方，朱满清、余惠玲应承担的二审案件受理费650元由朱满清、余惠玲迳行支付东莞市弘舜房地产中介有限公司，本院不另行退收。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  李远伦审判员  伍小冰二〇二〇年七月二十九日书记员  潘因因附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定本案二审案件受理费1300元，由东莞市弘舜房地产中介有限公司（已预交）。