广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1016号上诉人（原审被告）：清远市凤迪房地产开发有限公司。住所地：清远市*********凤迪豪庭商住小区一号楼3层商铺15号。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：卢威达，广东思汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东汇通承前物业服务有限公司。住所地：清远市新城东十五号区****************。法定代表人：郭艺，总经理。委托诉讼代理人：林明凤，广东广清律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜明国，该公司经理。上诉人清远市凤迪房地产开发有限公司因与被上诉人广东汇通承前物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初6560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人清远市凤迪房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回广东汇通承前物业服务有限公司的诉讼请求；二、诉讼费由广东汇通承前物业服务有限公司负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。《清远市凤迪豪庭物业服务合同》明确约定，该合同不能约束清远市凤迪房地产开发有限公司出售前的车位及商铺。按照该物业服务合同约定明确停车费收费对象为购买车位的业主，并不是清远市凤迪房地产开发有限公司的自有车位。其次双方约定清远市凤迪房地产开发有限公司的未出租、出售车位由清远市凤迪房地产开发有限公司自行管理。再次，凤迪豪庭业委会成员不符合资格，根据《广东省物业管理条例》第25条规定，本案所涉及物业管理合同无效。二、广东汇通承前物业服务有限公司的收费标准没有依法备案，收费不合法不合理。广东汇通承前物业服务有限公司未向清远市凤迪房地产开发有限公司提供过物业管理服务，无权向清远市凤迪房地产开发有限公司收取物业管理费。三、一审判决清远市凤迪房地产开发有限公司支付电费26502.3元属于事实不清，适用法律错误，将本应由广东汇通承前物业服务有限公司承担的举证责任倒置给清远市凤迪房地产开发有限公司不合理。被上诉人广东汇通承前物业服务有限公司辩称，一、清远市凤迪房地产开发有限公司与广东汇通承前物业服务有限公司签订的《清远市凤迪豪庭物业服务合同》合法有效，一审法院认定清远市凤迪房地产开发有限公司对广东汇通承前物业服务有限公司支付物业管理费256536.42元及利息事实清楚，证据确实充分。二、广东汇通承前物业服务有限公司已提交的《关于电费的情况说明》、《2018年12月-2019年7月业主分摊公共电表底数明细表》、发票、电表等一系列证据予以佐证说明涉案电费的计算方式，并非清远市凤迪房地产开发有限公司所述一审法院采用举证倒置的方式。请二审法院驳回清远市凤迪房地产开发有限公司的请求，维持原判。广东汇通承前物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、清远市凤迪房地产开发有限公司向广东汇通承前物业服务有限公司支付2019年1月起至2019年7月期间的物业管理共计280401.2元及利息，从起诉之日起按人民银行同期贷款利率计算至付清之日止，其中包括清远市凤迪房地产开发有限公司给购房业主减免的物业管理费22115.2元；二、清远市凤迪房地产开发有限公司向广东汇通承前物业服务有限公司支付2018年12月19日至2018年12月31日期间的水费、污水处理费、生活垃圾处理费、垃圾代运费合计2880.3元及利息，从起诉之日起按人民银行同期贷款利率计算至付清之日止；三、清远市凤迪房地产开发有限公司向广东汇通承前物业服务有限公司支付其代缴纳的2019年1月份至7月份的电费26502.3元；四、诉讼费由清远市凤迪房地产开发有限公司负担。一审法院认定事实：广东汇通承前物业服务有限公司原登记名称为清远市汇通承前物业服务有限公司。2018年12月24日，原清远市汇通承前物业服务有限公司与清远市凤迪豪庭业主委员会签订了《清远市凤迪豪庭物业服务合同》。截至2019年8月20日，位于清远市*********凤迪豪庭商住小区一号楼首层商铺01-07号、一号楼2层商铺01-36号、一号楼3层商铺01-35号登记在清远市凤迪房地产开发有限公司名下；庭审中，广东汇通承前物业服务有限公司自认清远市凤迪房地产开发有限公司名下396个车位中于2017年已出售5个，双方均确认现凤迪豪庭商住小区地下室车位391个登记在清远市凤迪房地产开发有限公司名下，清远市凤迪房地产开发有限公司未向广东汇通承前物业服务有限公司支付2019年1月至7月其名下商铺及车位的物业管理费。清远市凤迪房地产开发有限公司于2019年9月5日支付2018年12月19日至2018年12月31日水费、污水处理费、生活垃圾处理费、垃圾代运费共2400.27元。经一审法院核实，凤迪豪庭商住小区一号楼首层商铺01-07号、一号楼2层商铺01-36号、一号楼3层商铺01-35号的建筑面积共4885.16平方米。清远市凤迪豪庭业主委员会已于2018年9月25日经清远市清城区****办事处首次备案，任期五年；广东汇通承前物业服务有限公司的经营范围含物业管理，双方于2018年12月24日签订的《清远市凤迪豪庭物业服务合同》不违反法律禁止性规定，合法有效。一审法院认为，该案系物业服务合同纠纷。前述一审法院已认定涉案物业服务合同合法有效，广东汇通承前物业服务有限公司于2019年1月起对凤迪豪庭提供了物业服务，清远市凤迪房地产开发有限公司作为业主，应受该物业服务合同约束，依合同约定向广东汇通承前物业服务有限公司支付物业服务费。本案的争议焦点是：1、清远市凤迪房地产开发有限公司应向广东汇通承前物业服务有限公司支付的物业服务费数额；2、减免部分物业费是否应由清远市凤迪房地产开发有限公司负担；3、广东汇通承前物业服务有限公司主张的电费依据是否充分；4、双方是否已就2018年12月19日至31日的水费、污水处理费、生活垃圾处理费、垃圾代运费进行了结算。1、根据《清远市凤迪豪庭物业服务合同》约定，商业物业按照建筑面积3.5元/月/平方米计费，地下室车位按50元/月计费。广东汇通承前物业服务有限公司在本案中主张的物业服务费计费期间为2019年1月至7月，清远市凤迪房地产开发有限公司确认上述期间其未支付物业服务费，故清远市凤迪房地产开发有限公司应向广东汇通承前物业服务有限公司支付其权属范围内位于清远市*********凤迪豪庭商住小区一号楼首层01-07号、一号楼2层01-36号、一号楼3层01-35号商铺及地下车位391个的物业服务费，计算方式如下：商铺建筑面积共4885.16平方米，按3.5元/平方米计算每月物业服务费为17098.06元；车位391个，按50元/月计算每月物业服务费19550元，合共36648.06元/月，故2019年1月至7月清远市凤迪房地产开发有限公司应向广东汇通承前物业服务有限公司支付物业管理费共256536.42元。因涉案合同未明确约定逾期支付物业服务费用的违约责任，广东汇通承前物业服务有限公司主张自起诉之日，即2019年9月3日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息的请求，合法合理，一审法院予以支持。自2019年8月20日起，原中国人民银行同期贷款利率表述变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。2、广东汇通承前物业服务有限公司主张减免部分的物业服务费22115.2元，因清远市凤迪房地产开发有限公司并非被减免部分物业的业主，根据物业服务合同的相对性，广东汇通承前物业服务有限公司在本案中要求清远市凤迪房地产开发有限公司承担该部分费用依据不足，一审法院不予支持。3、广东汇通承前物业服务有限公司主张其代为缴纳的2019年1月至7月的电费26502.3元，并提供了电费发票、电费单、计费依据及电表照片，并详细说明了该部分电费的计算方式，在清远市凤迪房地产开发有限公司未提供相反证据反驳的情况下，一审法院对广东汇通承前物业服务有限公司的主张及证据予以采信，清远市凤迪房地产开发有限公司应向广东汇通承前物业服务有限公司支付2019年1月至7月电费26502.3元。4、广东汇通承前物业服务有限公司主张清远市凤迪房地产开发有限公司欠付2018年12月19日至31日期间的水费、污水处理费、生活垃圾处理费、垃圾代运费2880.3元，但仅提供了其单方制作的费用情况说明和邮寄单，时间为2019年2月；清远市凤迪房地产开发有限公司认为上述费用实为2400.27元，并提供了其于2019年9月5日向原清远市汇通承前物业服务有限公司支付该部分费用共2400.27元的收据，收据显示计费期间段为2018年12月19日至2018年12月31日，无证据显示清远市凤迪房地产开发有限公司付款后广东汇通承前物业服务有限公司对金额提出异议。综合原清远市凤迪房地产开发有限公司双方的证据，能够认定双方已就该费用进行了结算，金额为2400.27元，且清远市凤迪房地产开发有限公司已向广东汇通承前物业服务有限公司支付完毕。广东汇通承前物业服务有限公司仍要求清远市凤迪房地产开发有限公司支付2880.3元及利息的请求，依据不足，一审法院不予支持。至于清远市凤迪房地产开发有限公司在答辩中提出广东汇通承前物业服务有限公司应返还2019年6月至10月临停费96510元的意见，清远市凤迪房地产开发有限公司可另案主张权利。综上所述，该案广东汇通承前物业服务有限公司的诉讼请求，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决如下：一、清远市凤迪房地产开发有限公司应于判决生效之日起10日内向广东汇通承前物业服务有限公司支付2019年1月至7月物业管理费256536.42元及利息（利息以256536.42元为基数从2019年9月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至清偿之日止）；二、清远市凤迪房地产开发有限公司应于判决生效之日起10日内向广东汇通承前物业服务有限公司支付2019年1月至7月电费26502.3元；三、驳回广东汇通承前物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2973元，由广东汇通承前物业服务有限公司负担257元，清远市凤迪房地产开发有限公司负担2716元。二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审经审查，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕清远市凤迪房地产开发有限公司的上诉请求范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉请求和答辩意见，本案的争议焦点为：1、清远市凤迪房地产开发有限公司是否应向广东汇通承前物业服务有限公司支付物业管理费256536.42元及利息；2、清远市凤迪房地产开发有限公司是否应向广东汇通承前物业服务有限公司支付电费26502.3元。关于焦点一。经查，凤迪豪庭业委会成立合法，其与广东汇通承前物业服务有限公司签订的《清远市凤迪豪庭物业服务合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，双方均应遵守执行。该物业服务合同服务的对象是凤迪豪庭整个小区，并无区分收费对象的规定，且该合同第四章明确约定，物业管理区域物业服务收费采用包干制，商业物业按照3.5元/月/平方米计费，地下室小型车辆按50元/月计费。清远市凤迪房地产开发有限公司主张该物业服务合同约束的收费对象为购买车位的业主，并不是清远市凤迪房地产开发有限公司的未出租出售车位、其有自行聘请安保清洁人员以及凤迪豪庭业委会成员不符合资格，但并未提供证据予以证实，故对其主张本院不予以采纳。一审法院判令清远市凤迪房地产开发有限公司应按照合同约定计费方式向广东汇通承前物业服务有限公司支付自2019年1月至7月物业管理费合共256536.42元及相应利息，理据充分，本院予以维持。关于焦点二。广东汇通承前物业服务有限公司要求清远市凤迪房地产开发有限公司返还其2019年1月至7月代缴的电费26502.3元，为此提供了《关于电费的情况说明》、《2018年12月-2019年7月业主分摊公共电表底数明细表》、发票、电表等证据材料予以证实，并详细说明了电费的计算方式。经查，收费标准与前期物业服务公司制定的基本一致，清远市凤迪房地产开发有限公司主张该计费不合理，但并未提供证据予以证明，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院对清远市凤迪房地产开发有限公司的上述主张不予采纳并判令其向广东汇通承前物业服务有限公司支付电费26502.3元，并无不当。综上，上诉人清远市凤迪房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5946元，由上诉人清远市凤迪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 钟莹莹审 判 员 成振平二〇二〇年七月二十二日法官助理 张聪聪书 记 员 韦思烨