广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1423民初584号 原告：李一民，男，1976年1月6日出生，壮族，住广西龙州县。 委托诉讼代理人：农志华，崇左市龙州县法律服务所法律工作者。 被告：广西龙州东一盟国际投资有限公司，住所地龙州县龙州镇龙锦大道069号。统一社会信用代码：91451423561552657Q。 法定代表人：吴荣伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：古梅花，该公司员工。 委托诉讼代理人：雷静，该公司员工。 原告李一民诉被告广西龙州东一盟国际投资有限公司（以下简称东一盟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月30日公开开庭审理。李一民的委托诉讼代理人农志华，东一盟公司的委托诉讼代理人古梅花、雷静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李一民向本院提出诉讼请求：一、请求解除李一民与东一盟公司签订的《商品买卖合同》；二、请求东一盟公司返还李一民已付购房款304918元；三、请求东一盟返还李一民已付查档费2627元；四、请求东一盟公司支付违约金51927.53元；五、请求东一盟公司支付购房款利息67180.32元。事实与理由：2013年12月23日李一明向东一盟公司购买位于盟国际商贸城第10幢202号房和第203号房，房款总价304918元。双方签订了《商品房买卖合同》，在签订本合同的当日李一民首付东一盟公司购房款154918元，2015年3月2日李一民向农商行贷款 150000元支付尚欠的购房款。因东一盟公司未如期交房给李一民，按照本合同的约定，李一民解除与东一盟公司签订的《商品房买卖合同》。为维护李一民的合法权利，向法院提出上述诉讼请求，其中违约金计算方式如下：304918元×0.01％=30.4918元/日×1703日=51927.53元；利息损失计算方式如下：1．从2013年12月23日至2019年12月23日共6年按首付款154918元×4％=6196.72元/年×6年= 37180.32元；2．从2015年3月2日至2020年3月2日共5年借贷的150000元×4％=6000元/年×5年=30000元，合计67180.32元。 东一盟公司辩称，李一民与东一盟公司签订《商品房买卖合同》是事实，不能按时交房是因为天气影响施工、东一盟公司为确保商品房质量不断责令承建方整改、市政道路等配套设施延后等原因所致，但并非恶意违约。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，本案双方约定的2015年5月30日前交房，逾期90日后李一民可解除合同，本合同解除权发生之日应为2015年8月30日，但此后一年李一民并未向东一盟公司请求解除合同，至2016年8月30日止，李一民的合同解除权已过了除斥期间，该权利已消灭，李一民不能解除合同。三、双方合同约定的交付日期是2015年5月30日前，但至2017年5月30日，期间李一民未向东一盟公司主张过权利，已过了诉讼时效。如果计算违约金，也按应当按李一民起诉之日倒计两年计算。四、双方已约定了违约金，李一民请求支付利息损失无事实和法律依据。五、查档费是东一盟公司代收交给房管所的，李一民的备案等手续已经办理，该费用也已经花费，不应由东一盟公司承担该项费用。 李一民围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换及质证。东一盟公司对李一民提交的第1组、第2组、第3组、第4组证据无异议，对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。东一盟公司对李一民提交的第5组证据有异议，认为相关费用只是东一盟公司代收，不应由其承担返还责任。对该组证据，本院认定如下： 李一民提交的第五组证据即收款收据，李一民用于证明其支付东一盟公司查档费等的事实，该证据包含查档费100元，代收非住宅登记费1120元，代收抵押费600元，代收银行保险费807元。本院认为，该组证据来源合法、内容真实且该事实与本案有关，本院予以确认。东一盟公司应否承担返还责任是适用法律问题而非事实问题。 根据双方当事人的陈述和本院审核认定的证据，本院认定事实如下： 2013年12月23日李一明向东一盟公司购买位于盟国际商贸城第10幢202号房和第203号房，房款总价304918元。双方签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：DM10202和DM10203），合同主要内容：一、东一盟公司将其开发的位于广西崇左市龙州县盟国际商贸城第10幢202号、203商铺出卖给李一民，建筑面积均为29.46平方米。二、东一盟公司应在2015年5月30日前，将经验收合格的商品房交付给李一民，如东一盟公司逾期交房超过90日的，李一民有权解除合同，李一民解除合同的，东一盟公司应当解除合同通知到达之日起30日内退还全部己付款，并按累计己付款的0.01％向李一民支付违约金。合同签订当日，李一民首付东一盟公司购房款154918元，2015年3月2日李一民向农商行贷款150000元支付尚欠的购房款。 另查明，李一民为履行合同向东一盟公司支付查档费100元、代收非住宅登记费1120元、代收抵押费600元、代收银行保险费807元，合计2627元。 本案系商品房预售合同纠纷，双方当事人签订的合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，是合法有效的合同，对各方当事人均有法律约束力，本院予以确认。本案争议焦点是：一、合同应否解除；二、东一盟公司应否返还或支付房款、违约金、利息及查档费等，如予以返还或支付，如何计算。对于本案争议焦点，本院评判如下： 一、关于合同应否解除的问题，本院认为，合同应予解除。双方当事人在合同中约定于2015年5月30日前交房，东一盟公司至今未能交房，东一盟公司逾期交房的违约行为致使不能实现合同目的，根据合同法第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，李一民请求解除合同本院予支持。李一民未在起诉前通知东一盟公司解除合同，在起诉时要求解除合同，可视为通过诉讼的方式通知东一盟公司解除合同，本院将本案起诉状副本于2020年5月25日送达东一盟公司，该日期视为合同解除的日期，本院予以确认。 二、关于东一盟公司应否返还或支付房款、违约金、利息及查档费等，如予以返还或支付，如何计算的问题，本院认为，东一盟公司返还房款、查档费等并支付利息。双方合同约定逾期交房超过90日后，李一民解除合同的，东一盟公司应自收到解除合同通知到达之起30天内退还全部已付房款，东一盟公司违约逾期交房导致合同解除，李一民请求返还购房款304918元符合双方约定，本院予以支持。根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，合同解除后，李一民可要求东一盟公司赔偿损失，本院予以确认。本案双方当事人在合同中约定，出卖人逾期交房，买受人解除合同的，出卖人应当自未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，由出卖人向买受人支付全部房价款万分之一的逾期交房违约金，合同约定一次性支付违约金，按该约定计算李一民所得的违约金即 304918元×0.01％＝30.49元远不足以补偿其损失。逾期交房期间的损失不仅仅为购房款利息的损失，还包括例如租金、装修成本上涨、不动产处分权益、预期利益等方面的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，现李一民请求按日万分之一支付违约金，并不过高，本院予以支持。由于李一民请求按日累计计算违约金，应按每日违约计算违约金。双方当事人约定东一盟公司于2015年5月30日前交房，从2015年5月31日起至2020年5月25日即本院送达起诉讼状副本之日止，东一盟公司一直处于违约逾期交房的状态，交付房屋的合同义务并未履行，合同处于持续履行状态，对逾期交房的诉讼时效应从2015年5月31日起算，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，本案诉讼时效期间应从2020年5月25日向后倒计三年，即2017年5月25日起计算，2015年5月31日起至2017年5月24日止的逾期交房违约金已过了诉讼时效期间，本院予以确认。李一民主张从2015年5月31日起计算违约金及东一盟公司主张按两年计算违金的主张，无法律依据，本院不予支持。李一民应得的违约金数额为33419元即304918元×0.0001/天×1096天＝33419元，本院予以确认。因违约金已足以填补李一民已交房款造成的损失，双方合同也没约定逾期交房利息，故李一民请求东一盟公司支付利息无事实和法律依据，本院不予支持。李一民为履行合同向东一盟公司支付查档费、代收非住宅登记费、代收抵押费、代收银行保险费，合计2627元。如前述合同法第九十七条、第一百零七条的规定，东一盟公司违约，应承担违约责任，李一民为履行合同支出上述费用，属于损失的一部分，故李一民请求赔偿该部分损失合理合法，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下： 一、解除李一民与广西龙州东一盟国际投资有限公司于2013年12月23日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：DM10202和DM10203）； 二、广西龙州东一盟国际投资有限公司向李一民返还购房款304918元并支付从2017年5月25日至2020年5月25日的违约金33419元； 三、广西龙州东一盟国际投资有限公司赔偿李一民查档费100元、代收非住宅登记费1120元、代收抵押费600元、代收银行保险费807元，合计2627元。 四、驳回李一民的其他诉讼请求。 上述给付金钱的义务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案受理费7700元，减半收取3850元，由李一民负担643元，由广西龙州东一盟国际投资有限公司负担3207元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  苏立峰 二〇二〇年七月六日 书记员  闫 媚 附法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。