湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0111民初2531号原告：陈路，男，1973年1月7日生，汉族，住湖北省武汉市江汉区，原告：廖艳芬，女，1976年4月11日生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，被告：周娟，女，1989年12月17日生，汉族，住湖北省汉川市，原告陈路、廖艳芬与被告周娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员姚紫茶独任审判，于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告陈路、廖艳芬、被告周娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈路、廖艳芬向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告拖欠的2020年2、3、4月份租金6945元和拖欠的水费400元，及屋内原有电冰箱、洗衣机遗失费用1800元。2、依法判决被告支付原告拆除屋内破旧装修设施和重新装修费用及诉讼期间房屋空置期费用共计30000元。3、本案所有诉讼费由被告周娟承担。被告周娟辩称：我方在2020年2月10日通过发信息与原告协商，但原告当时没有回复我，直至3月25日原告向我催讨房租。但因没有解封，现在该涉案房屋我方也使用不了，原告告知我不会由于疫情原因免除我方房租，因此我方决意不再继续租赁该涉案房屋，3月28日左右原告与我方协商减免房租事宜，3月28日原告告知若不再续租就在4月底腾出房屋，由于4月中旬，我的宝宝生病了，会推迟交房，之后我告诉原告在5月底之前腾退房屋，但由于宝宝一直生病，我于2020年5月2日搬离涉案房屋。于2020年5月3日将水卡、门禁卡交给物业，并且物业与原告沟通，取得原告同意。本院经审理认定事实如下：2019年5月，被告与案外人张维明达成一致，由案外人张维明将其从原告处承租的武汉市洪山区北港村文治街32号武昌府二期西区5号商业栋A单元28层1室房屋的承租权转让给被告周娟，被告周娟接手后，于2019年5月9日进驻上述房屋开始经营民宿。2020年1月11日，被告就该房屋与原告签订房屋租赁合同一份，约定原告将案涉房屋出租给被告经营酒店式公寓。租金为每月2200元。租金支付方式为按季支付，提前一个星期支付。第一次支付时间为2020年1月31日。合同签订后起租前，被告向原告交付1000元保证金，承接上一任押金2000元整，共计3000元整。“如房屋未还原，按正常居住状态，押金不退。”免责条件约定：甲乙双方协商一致或不可抗力致使本合同不能继续履行的，甲乙双方可以变更或解除本合同。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告向原告缴纳了1000元押金，后被告于2020年1月31日向原告缴纳了2020年1月份共计一个月的房租2200元。此后，因新型冠状病毒疫情防控的影响，武汉地区被限制通行及经营活动，被告也未再向原告缴纳房租。2020年2月，双方就房租问题进行了协商，但未达成一致。2020年3月25日，原告向被告催缴房租，双方进一步就租金减免事宜进行了协商，原告仅同意减免一个月房租，被告未同意，原告遂表示如果不能同意就要求被告于2020年4月底搬出。2020年5月3日，被告将案涉房屋的水卡、门禁卡交到案涉房屋物业处，并从案涉房屋处退场。同日，物业公司告知原告被告已退场。本院认为，案涉房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应为合法有效。合同履行过程中，因新型冠状病毒疫情防控的影响，双方当事人就合同的变更履行进行了磋商，但最终未磋商一致，导致合同履行陷入僵局，在此情形下原告提出要求被告搬离，原告的此种行为属于以通知方式要求解除与被告之间的合同关系，被告于2020年5月3日退场并交还相关房屋使用卡片，被告亦以自己的方式表明同意解除合同不再履行合同。双方自此就合同解除达成了一致，故原被告双方的房屋租赁合同关系已于2020年5月3日解除。关于租金是否应当支付的问题，本院认为，2020年2月及3月，武汉地区正处在疫情防控关键期，该期间内被告并不能正常开展营业活动，而本案的房屋租赁合同中约定的被告租房的合同目的就是经营酒店式公寓，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，不能预见、不能避免且不能克服的客观情况属于不可抗力。因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条也规定了：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。本院认为，武汉地区大约于2020年3月底逐渐复工复产，在此之前案涉房屋所在地区均处于封闭管理的特殊时期，故根据上述法律规定，被告抗辩称其不应缴纳2020年2月、3月的房租，本院予以认可。直到2020年4月8日，武汉地区全面开通了离汉通道，并进一步解除了市内交通管制措施，相关从业人员可通过提交申请办理复工复产手续，普通公民亦能通过对接居委会、村委会后回到武汉就业、生活，故被告至迟应当向原告缴纳自2020年4月8日起的房租。被告认为其4月8日仍未开始营业，本院认为，被告未积极主动申请复工复产，是其自己对经营及生活安排的处理范围，其个人对日常经营的处置不应作为其履行合同障碍的理由，若被告认为其积极主动申请了复工复产而未能得到批准等相关情况，被告应当向本院提交证据予以说明，但被告并未向本院提交任何证据予以证明或说明，故对被告的该抗辩本院不予认可。综上，本院认为，被告应当向原告缴纳自2020年4月8日至2020年5月3日期间的租金。关于租金支付的金额，本院认为，4月8日解封以后，武汉地区商业服务业的经营亦是陆续恢复的，酒店行业在此过程中受到的冲击和影响较为严重，故本院认为被告的经营在4月8日以后仍受到了不可抗力的影响，因此，根据合同法第117条的规定，本院酌定对被告在2020年4月8日至2020年5月3日期间的租金减半计算为：2200元÷30天×26天÷2=953.3元。关于原告主张的房屋空置期损失，本院认为，因被告直至其退场之时都未向原告支付其自4月8日以后的租金，被告迟延交付租金的行为构成违约，其既不交接也不支付租金的行为客观上影响了原告对案涉房屋租赁事宜的处分，故原告诉请的空置期损失，本院部分予以支持，考虑到原告的冰箱、洗衣机在被告搬离以后仍被被告占有使用了一段时间，被告也有租金尾款未交，并考虑到原告未及时适当减免租金对合同的继续履行也存在部分影响，故对原告诉请的空置期损失，本院酌定在1000元的范围内予以支持。综上，被告应当向原告支付的款项为：房屋租金953.3元及因迟延支付、未正常交接而给原告造成的空置期损失1000元，以上共计1953.3元。关于被告认为其所交押金应当予以抵扣的问题，本院认为，案涉合同明确约定：甲乙双方办理房屋移交手续后，甲方将所收保证金全部退还乙方。本案被告周娟称其于5月2日搬离，但并未提交证据证明其于当日通知了原告或与原告进行了交接；也未提交证据证明其于5月3日交卡之时通知过原告，仅是将相关房屋使用卡放置于物业处，由物业工作人员通知的原告，并非被告与原告进行的交接，故双方合同虽已解除，但解除合同之时双方并未办理交接手续，不符合合同约定的保证金退还条件。其次，合同也约定：如房屋未还原，按正常居住状态，押金不退，从原告提交的房屋照片来看，案涉房屋即便不至于有被损坏的状态，但也存在房屋内设施零乱，需被清理后方可居住的情况。同时，被告未归还的冰箱、洗衣机也属于正常居住状态下所需的主要物品，在未确定房屋还原至正常居住状态的情况下，被告主张以退还押金抵扣租金，本院不予认可。第三，合同第五条第二款亦约定了：“保证金不容许抵末期租金”。综上，被告主张以押金抵扣，本院不予认可。原告主张的水费，因其未提交相应的证据证明，本院不予认可。原告主张的冰箱、洗衣机遗失费用，被告表示冰箱、洗衣机未遗失，可予以归还，故原告所诉的遗失费用，本院不予认可。原告提出的要求被告支付拆除屋内破旧装修设施和重新装修的费用，无事实和法律依据，本院不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周娟于本判决生效之日起十日内向原告陈路、廖艳芬支付房屋租金及因违约而造成的空置期损失共计1953.3元；二、驳回原告陈路、廖艳芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用小额诉讼程序减半收取为389元，由原告陈路、廖艳芬负担370元，由被告周娟负担19元。本判决为终审判决。审判员  姚紫茶二〇二〇年七月一日书记员  贾 锐