黑龙江省牡丹江市东安区人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑1002执异6号案外人：魏德胜，男，1967年4月出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。案外人：张金荣，女，1966年7月出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。申请执行人：牡丹江市城郊农村信用合作联社北安信用社，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。负责人：杨剑飞，该信用社主任。委托诉讼代理人：孙宇，黑龙江鼎坤律师事务所律师。被执行人：纪龙，男，1985年11月出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市东安区。被执行人：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。法定代表人：马金福，该公司经理。被执行人：牡丹江金街地下商城有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。法定代表人：纪海峰，该公司经理。在本院执行申请执行人牡丹江市城郊农村信用合作联社北安信用社（以下简称北安信用社）与被执行人纪龙、黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（以下简称世纪家园房产公司）、牡丹江金街地下商城有限公司（以下简称金街地下商城公司）借款合同纠纷一案中，案外人魏德胜、张金荣于2020年7月8日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人魏德胜、张金荣称，2008年，根据金地大厦负一层设计规划方案，为了开通金街商城与金地大厦负一层(即现在的金世元皮草广场)之间的人防消防通道，金跃集团委托金街地下商城公司与魏德胜、张金荣签订了房屋置换协议。根据设计规划方案，需要动迁三家精品屋，经协商开发公司以产权调换的方式安置三家动迁户精品屋，在金街商城的B区和C区共安置了五个动迁房屋，魏德胜、张金荣被安置置换至B23、B25号两个精品屋(房屋所有权证号第1017921号及第1017938号，即案涉房屋)，另外两家分别安置在C01、C03及B27号精品屋，并且开发公司为另外两家办理了过户手续。但是，由于种种原因唯独没有给魏德胜、张金荣办理过户手续。后来魏德胜、张金荣才得知，在置换协议签订后，在魏德胜、张金荣不知情的情况下，被执行人将已置换转让给魏德胜、张金荣但尚未完成过户的法定不得设定抵押的两处房屋，在无权处分的情况下，擅自抵押给银行至今没有还清贷款，造成现在要被拍卖执行的局面。房屋置换协议明确约定用魏德胜、张金荣全款购买的E16和FO4号精品屋置换金街商城的B23、B25号精品屋(即案涉房屋)，置换协议系双方真实意愿的表达且合法有效。置换协议签订后，案涉房屋便一直由魏德胜、张金荣实际占有、使用、收益至今。魏德胜、张金荣被置换的产权房E16号精品屋随即被世纪家园房产公司拆除，作为通往金世元皮草城的通道使用至今。多年来，魏德胜、张金荣无数次找过金街商城负责人周海波及金跃集团负责人金春学，要求马上配合办理房屋产权证照，但是，金跃集团及金街地下商城公司以房屋产权证书已被抵押等种种理由拒不配合办理房屋产权证照。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。魏德胜、张金荣作为被拆迁人，对因拆迁而置换安置的案涉房屋所拥有的物权期待权不仅优于银行等债权人的抵押权和其他债权，而且优于承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”安置房优先取得权为一种优先顺位的债权，体现在履行先后的顺位上，即拆迁人应当先与被拆迁人履行互易协议(即房屋置换协议)，其后再履行与第三人的买卖债务及抵押权。魏德胜、张金荣对案涉房屋享有的优先补偿安置权应优先于申请执行人北安信用社的抵押权。魏德胜、张金荣与被执行人以产权调换形式签订的房屋置换协议属于互易合同范畴且合法有效。互易交易其实质是物权的交换，互易合同自双方签字时生效，一旦成立，即在当事人之间发生效力。互易当事人主要的义务是按照合同约定向对方交付标的物并转移标的物所有权。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十五条规定:当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定。魏德胜、张金荣的申请符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，魏德胜、张金荣在人民法院查封之前，甚至是在北安信用社签订抵押合同之前早已与被执行人签订了合法有效的书面房屋置换协议，属于买卖在先、抵押在后；魏德胜、张金荣在人民法院査封之前已合法占有、使用该不动产；魏德胜、张金荣已经支付了全部价款，购买了原有的E16和FO4号房屋，是金跃集团为了打通通道，将魏德胜、张金荣的原有精品屋拆除而置换了案涉的房屋(相当于是魏德胜、张金荣全款购买了案涉房屋)；未办理过户系被执行人迟迟不予办理的原因，而非魏德胜、张金荣自身原因。因此，魏德胜、张金荣对拆迁安置房屋的优先取得权能够阻却其后设定的抵押权的强制执行。综上所述，法院将金街地下商城公司名下，魏德胜、张金荣依法获得并占有使用的，权属有争议并有待确权的房屋予以查封并拍卖明显有误。请求：立即中止对金街地下商城公司名下的，坐落于牡丹江金街地下商城的，房屋所有权证号为第1017921号，产籍图号为385-480-4/8-2-000125，建筑面积20.58平方米及房屋所有权证号为第1017938号，产籍图号为385-480-4/8-2-000123，建筑面积20.58平方米两处地下精品屋的执行。申请执行人北安信用社辩称，案外人魏德胜、张金荣提供的《房屋置换协议》并非安置补偿协议，不具有安置补偿协议的效力。根据《城镇房屋拆迁管理条例》第三条规定：“本条例所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中，魏德胜、张金荣提供的2008年10月28日签订的《房屋置换协议》，甲方是金街地下商城公司，而城市建设规划管理审批表中申请建设的单位是世纪家园房产公司。根据上述条例及司法解释，签订房屋拆迁安置补偿协议的主体应当是拆迁人与被拆迁人，而金街地下商城公司并非拆迁人。因此，其与魏德胜、张金荣签订的房屋置换协议并不具有拆迁安置补偿协议的效力。另外，本案案涉两处房屋已经抵押在牡丹江市城郊农村信用合作联社并且依法办理了抵押登记，依法享有优先受偿权。魏德胜、张金荣提供的《房屋置换协议》中并没有记载置换房屋的房产证号，无法证实置换房屋就是本案案涉两处房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，魏德胜、张金荣不具有排除执行异议的情形。为此，请求人民法院依法驳回魏德胜、张金荣的异议，依法继续执行本案，以维护北安信用社的合法权益，维护金融机构的正常经营秩序。被执行人纪龙、世纪家园房产公司、金街地下商城公司未提出答辩意见。本院查明，2017年5月2日，本院立案受理了申请执行人北安信用社为原告与被执行人纪龙、世纪家园房产公司、金街地下商城公司为被告的借款合同纠纷一案。2017年5月5日，本院作出（2017）黑1002民初466号民事调解书，主要内容：“一、被告纪龙于2017年6月5日前偿还本金230万元，给付至2016年3月20日的利息397100元，并按合同约定按月利率7.15‰的标准继续支付自2016年3月21日起至借款本息全部还清之日止的利息；二、如被告纪龙不能按期偿还借款本息，则以被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司提供的房屋所有权证号为牡房权证东安区字第1033383号房屋及被告牡丹江金街地下商城有限公司提供的房屋所有权人为牡丹江金街地下商城有限公司、房产证号为牡房权证东安区字第1017932号、牡房权证东安区字第1017921号、牡房权证东安区字第1017938号房屋拍卖、变卖价款优先受偿……”。该调解书生效后，纪龙、世纪家园房产公司、金街地下商城公司未按约定履行义务，北安信用社向本院申请执行，本院于2018年2月6日立案受理了该案。2019年7月15日，本院作出（2019）黑1002执恢35号执行裁定，查封并拍卖案涉房屋，现该案正在执行中。本院认为，案外人魏德胜、张金荣向本院提出执行异议，是基于对本案执行标的主张实体权利，提出排除执行的请求。本案执行标的即坐落于牡丹江金街地下商城，房屋所有权证号为牡房权证东安区字第1017921号、产籍图号为385-480-4/8-2-000125、建筑面积20.58平方米及房屋所有权证号为牡房权证东安区字第1017938号、产籍图号为385-480-4/8-2-000123、建筑面积20.58平方米房屋登记在被执行人金街地下商城公司名下，魏德胜、张金荣称以产权调换的方式取得了该房屋的所有权，并实际占有使用至今，但是，上述情况未经法定程序确认，无法认定该权利的真实性与合法性，无法证实魏德胜、张金荣对上述两处房屋享有物权，其请求不能对抗不动产登记，不足以排除本案执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人魏德胜、张金荣的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  刘欣欣人民陪审员  邢玉芹人民陪审员  王凤敏二〇二〇年七月二十一日法官 助理  赵 楠书 记 员  李昕悦