大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初3843号原告（反诉被告）：李刚，男，1957年8月18日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：朱平，系大连市甘井子区甘井子法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：姜世平，男，1960年10月21日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：于强，系辽宁悦泰律师事务所律师。原告（反诉被告）李刚（以下简称原告）与被告（反诉原告）姜世平（以下简称被告）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李刚及其委托诉讼代理人朱平、被告姜世平的委托诉讼代理人于强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院确认原、被告签订的大连湾街道前关南园68-3-11-2号房屋转让协议有效。事实和理由：2013年初，原、被告达成意向，被告将名下位于甘井子区房屋转让给原告。2013年4月23日，原告将房屋转让款30万元汇款到被告的女儿姜彦名下，2013年末，原告全家搬到案涉房屋内居住至今。2017年5月21日，原、被告签订了案涉房屋转让协议，并有证明人在场签字。原告从2013年居住至今案涉房屋的物业费、水电费、取暖费等均是原告缴纳。被告将自己的房屋转让并交付给原告的行为是合法有效的，原告支付了对等的价格，从2013年使用房屋至今，原、被告签订的房屋转让协议符合法律规定，请求法院确认协议有效。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告陈述不是事实。原、被告并未在2013年对案涉房屋的买卖事宜达成任何意向。原、被告系亲家。原告来大连以后没有住房，跟被告的女儿女婿居住在案涉房屋内。孩子结婚时原告没有出资，原告赠与儿媳30万元，所以这30万元并不是购房款。第二，原告系城镇居民，所以原、被告签订的房屋转让协议违反法律法规强制性规定，属无效。案涉房屋系被告动迁安置住房，现土地性质认为农村土地住宅用地。宅基地的使用权是指农村村集体组织成员依法在集体所有的土地上建设住宅以及附属设施，该权利只能由农村村集体成员才享有，非本村村集体成员物权取得或者变相取得宅基地的使用权。案涉房屋系前关村民委员会在村集体土地上建设并用于本村村民回迁居住使用。原告并非前关村村民，如认定协议有效，将违反法律对农村集体所有土地的保护性规定，而且严重损害村集体组织成员利益及社会公共利益，因此，协议无效。第三，案涉房屋为原告与其妻子王玉的夫妻共同财产，被告出售案涉房屋未取得共有人王玉同意，被告单方面处置夫妻共同财产的行为应认定为无效。被告提出反诉请求：确认反诉原告与反诉被告签订的转让协议无效，要求反诉被告立即腾空前关南园68号3单元11-2号房屋，并返还给反诉原告，诉讼费由反诉被告承担。原告对被告的反诉请求辩称，反诉请求第一项不应单独提起反诉。被告所述与事实不符。案涉房屋是动迁后房屋，与宅基地房屋是不同性质。被告动迁后获得的多处房屋是作为被告对原房屋权利的转让。被告在与村里签订回迁协议时，只有被告一人签字，与原告签订转让协议时，也只有被告一人签字。从该事实可以确认，被告有权代表家庭成员签署房屋转让协议。并且自2013年案涉房屋交给原告，原告一直居住至今。对于原告的居住事实，被告及其家庭成员均清楚，且没有提出任何异议。被告在事实与理由中提出李刚威胁被告家人人身安全，导致被告签署房屋转让协议，这是被告污蔑。被告要求腾退房屋与本案无关，不应在本案中一并处理。经本院审理，姜世平系前关村村民，其所有的原前关村住宅被拆迁。2011年11月8日，姜世平与前关村民委员会签订《前关村“三新”工程房屋拆迁协议书》，姜世平总共取得回迁面积407.27平方米。案涉大连市甘井子区房屋，建筑面积89.89平方米，即姜世平取得的回迁安置房之一。李刚与姜世平系儿女亲家。2013年，李刚开始在案涉房屋内居住。2013年4月23日，李刚向姜世平女儿姜彦账户存入30万元。李刚称该款项系购买案涉房屋的房款，姜世平称该款项系李刚对儿媳姜彦的赠与。2017年5月2日，姜世平与李刚签订《房屋转让协议》，约定姜世平将位于大连市甘井子区房屋转让给李刚。转让后，该处房屋前期和今后所发生的相关费用（含煤气、电、水、物业等等）全部由李刚承担。现案涉房屋不能办理产权证。根据前关村民委员会的证明，案涉房屋所处的土地性质为前关村集体土地、住宅用地。上述事实，有房屋转让协议、前关村“三新”工程房屋拆迁协议书、存款凭条、收款收据、证明、结婚证、协议书、照片、当事人陈述及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，本案为确认合同效力纠纷，争议焦点系确认原、被告签订的《房屋转让协议》是否有效。关于被告要求原告腾退房屋的反诉请求，因双方对《房屋转让协议》是否有效持有相反意见，原告并未针对协议无效提出本诉请求，为保障双方平等的诉讼权利，应当在明确《房屋转让协议》效力后再行处理。关于协议效力问题，针对被告称因未取得妻子的同意处分案涉房屋，房屋买卖合同无效。本院认为，原、被告之前系儿女亲家关系，被告在房屋内居住多年，自2017年5月2日，姜世平与李刚签订《房屋转让协议》至本次诉讼也有近三年时间，被告及其妻子均未提出异议，且被告家庭在与村委会签订《前关村“三新”工程房屋拆迁协议书》的时候，也仅有姜世平一人签字，姜世平妻子并未签字。基于此，有理由相信出卖案涉房屋系被告夫妻双方共同意思表示，被告以此主张协议无效本院不予支持。针对被告认为案涉房屋所在土地性质为农村集体土地，原告系城镇居民，转让协议因违反法律效力性、强制性规定，应认定为无效一节，大连市甘井子区大连湾镇人民政府前关村民委员会出具证明表示案涉房屋所属土地性质为前关村集体土地、住宅用地。本案所涉协议系非本集体经济组织成员购买集体所有住宅性质用地上所建回迁安置房的协议，根据房地一致原则，原告作为非本集体经济组织成员如依该协议取得对集体土地上房屋的占有使用权利，则在实质上构成集体对该土地行使所有权的障碍，导致集体所有权的落空，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，因案涉房屋所在地区目前并非国家确定的宅基地制度改革试点地区，参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款：在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。故原告要求确认双方《房屋转让协议》有效的诉请本院不能支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项之规定，判决如下：原告（反诉被告）李刚与被告（反诉原告）姜世平于2017年5月2日签订的《房屋转让协议》无效。案件受理费人民币5,800元（原告已预交），减半收取人民币2,900元，由原告负担。反诉费已减半收取人民币2,900元（被告姜世平已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 张 健二〇二〇年七月八日书记员 刘婷婷本案引用的法律条文《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。