福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0111民初2029号 原告：福建兰庭物业管理有限公司,住福州市鼓楼区西二环北路310号金达楼6楼B室。 法定代表人:倪朝武。 委托诉讼代理人：林雄财，公司员工。 被告:张银燕，女，1958年2月1日出生,汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：林立霖，男，系张银燕儿子。 原告福建兰庭物业管理有限公司（以下简称兰庭物业公司）与被告张银燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易（小额）程序，公开开庭进行了审理。原告兰庭物业公司的委托诉讼代理人林雄财、被告张银燕及其委托诉讼代理人林立霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告支付原告物业费7956元并支付利息(按中国人民银行同期贷款利率计算,自2016年1月起至实际还清之日止,暂计算至2020年3月31日为833.1元，合计8789.1元)。 事实与理由：因康乐山庄(一期)原物业公司突然退出停止服务,原告于2006年1月16日受康乐山庄业主委员会委托开始为康乐山庄小区进行物业管理服务,物业服务委托管理的期限从2006年1月16日开始至业主大会作出决议后规定的期限。2014年9月，原告与康乐山庄业主委员会签订了《物业服务合同》,物业服务期限为三年,自2014年12月28日至2017年12月28日止。合同到期后,康乐山庄业主委员会续签合同委托原告继续服务管理该小区物业,物业服务期限为三年,自2018年8月15日至2021年8月14日。其中2015年11月前(包含11月)物业费的收费标准一直是为1元/㎡,直至2015年12月(包含12月）变更为1.2元/㎡。被告作为康乐山庄97栋的业主,一直接受原告提供的物业服务,物业面积为130㎡,却自2016年1月开始拖欠物业费。截止至2020年3月31日,已拖欠物业费共计7956元。 被告辩称：一、原告提交的《物业服务合同》未通过业主大会决定，合同不具有法律效力。该份合同一直未向康乐山庄业主公示公开。且合同第十条第二项及第一条第四项等涉及业主共有和共同管理权的条款未通过业主大会决定。二、原告不能按照物业合同约定通过物业服务，违约在先。原告没有履行物业服务合同义务，无权要求被告支付物业费。1.被告住宅附近的公共污水管破裂，多次向原告反应，原告始终不作为；2.小区路灯损坏后原告未进行维修；3.小区道路多处开裂塌陷，损害严重；4.小区车辆随意停放，原告未进行车辆管理；5.因原告未对公共变压器进行维修，导致变压器于2020年3月10日烧毁，造成业主直接经济损失五万余元；6.小区公共康娱设施损坏后至今未进行维修；7.原告未对外来人员进行登记，导致小区治安秩序差；8.原告多次在小区焚烧垃圾，污染空气，危害业主健康。三、原告主张被告拖欠物业费并支付利息损失没有依据，1.被告产权面积为126.46㎡，原告却按130㎡收费，属于乱收费；2.原告违约在先，主张利息损失无法成立。四、原告主张2017年5月以前的物业费已超过诉讼时效，不应予以支持。 原告围绕诉讼请求依法提交了物业服务合同、欠费明细表、欠费明细表催收物业费律师函及签收回执，被告围绕诉讼请求依法提交了照片、房屋产权证、关于福州市康乐山庄有关情况的证明。本院组织双方当事人进行证据交换及质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告系福州市晋安区鼓山乡樟林秀岭村康乐山庄97#别墅（建筑面积126.46㎡）的房产业主。2014年9月，福州市晋安区康乐山庄小区业委会与原告签订服务时间为三年的物业服务合同，此后双方再次签订了物业服务合同，合同服务期自2018年8月15日至2021年8月14日，约定由原告提供物业服务，物业服务费根据业主拥有房屋的法定建筑面积交纳，交纳标准暂维持原有的收费标准1.2元/㎡；业主应于每月15日前缴纳物业服务费；如业主不按时缴纳物业服务费，物业公司将根据《业主公约》的有关规定，进行劝导、催缴等措施，如劝导催缴无效，物业公司有权采取必要的合理措施，拒交物业费的业主应承担由此造成的经济和法律责任。 被告自2016年1月起未缴纳物业费。2019年9月30日，原告委托福建泰岚律师事务所蔡先云律师，向被告发送《律师函》，因被告未按约缴纳物业费，截至2019年9月30日，共拖欠物业费7020元，请被告自收到函件之日起5日内向原告支付物业费。被告表示并未收到此律师函。 本院认为：原告与康乐山庄业委会签订的物业服务合同是双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制规范，应为合法有效之合同。业委会与原告签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告应按物业服务合同的约定履行合同义务。被告辩称对物业服务合同不认同的理由不予采信。被告自2016年1月起未缴纳物业费已构成违约。因物业费属于周期性交付，每笔物业费应系独立之债，诉讼时效应独立计算。原告向被告发送《律师函》并未提供证据证明被告已收到此函，且原告亦未提供证据证明其已于2016年1月起至2017年4月间向张银燕主张权利及本案存在时效中止、中断事由，故该期间的物业费已过诉讼时效，原告诉请要求被告支付自2016年1月1日起至2017年4月30日止拖欠的物业费的诉讼请求，本院不予支持。被告应支付自2017年5月1日起至2020年3月31日止的物业费5311.32元（1.2元/㎡×126.46㎡×35个月）。被告提供的照片亦表明原告提供的物业服务存在瑕疵，原告诉请要求被告支付利息损失，于法无据，不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款,《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定,判决如下： 一、被告张银燕应于本判决生效之日起五日内向原告福建兰庭物业管理有限公司支付2017年5月1日至2020年3月31日止的物业服务费5311.32元； 二、驳回原告福建兰庭物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告福建兰庭物业管理有限公司负担10元，由被告张银燕负担15元。 本判决为终审判决。 审判员 何 磊 二〇二〇年七月八日 书记员 林梦娜 附主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。