云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3214号上诉人（原审被告）:云南林洋生物科技有限公司，住所：云南省昆明市高新区海源北路六号高新招商大厦九楼。法定代表人：白欣霏，公司总经理。委托诉讼代理人：巢建伟，男，1982年4月28日出生，汉族，云南省玉溪市人，特别授权代理。委托诉讼代理人：巢俊，男，1973年5月30日生，汉族，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：昆明世博新区开发建设有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区世博路10号世博园2号门昆明世博新区开发建设有限公司办公楼。法定代表人：杨俊峰，公司总经理。委托诉讼代理人：邱振淑，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南林洋生物科技有限公司（以下简称：林洋公司）因与被上诉人昆明世博新区开发建设有限公司（以下简称：世博公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初10407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林洋公司上诉请求：1、请求驳回世博公司要求林洋公司支付办公楼地下层256㎡、办公楼四楼401室房屋占用费的诉讼请求；2、请求驳回世博公司要求林洋公司支付7500元违约金的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由双方均摊。事实和理由：林洋公司被迫签订不平等的租赁合同补充协议，搬离了一楼经营区域，造成了巨大经济损失；林洋公司搬至四楼后，世博公司装修改造，导致办公环境恶化，影响了正常的生产经营，因双方就补偿问题协商未果，林洋公司就没有从256㎡仓库搬离；至于401号房间内堆放的剩余物品为丢弃物品，不违背合同约定的来修去丢原则，且世博公司保安不让林洋公司搬走物品，林洋公司不应当付费，也不应当承担违约金，请求二审法院依法改判。世博公司辩称，256㎡仓库遗留了林洋公司的物品，世博公司无法打开，仓库及401办公室目前都是林洋公司在占用，林洋公司应当承担违约金。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。世博公司向一审法院起诉请求：1、判令林洋公司向世博公司支付自2019年1月1日起至实际腾退租赁物之日止的租金（暂算至2019年8月10日为70418.34元）；2、判令林洋公司向世博公司支付违约金47520.00元；3、判令林洋公司腾空租赁物并将其交还世博公司；4、本案的案件受理费由林洋公司承担。一审法院认定事实：2018年5月7日，世博公司与林洋公司签订《房屋租赁合同》，约定世博公司将其所有位于昆明市盘龙区门办公楼四楼部门办公区域面积336㎡、多功能厅面积800㎡及地下仓库面积256㎡出租给林洋公司作为办公仓储使用。租赁期限自2018年7月1日起至2018年12月31日止，年租金237600元（办公室按55元／㎡／月计算，6月租金合计110800元；多功能厅、地下仓库按20元／㎡／月计算，租金合计为126720元）。租金由林洋公司于2018年7月10日前一次性支付给世博公司，并指定了收款账号。任何一方违反本合同中任何一条均属违约，任何一方如有违约行为，违约方除向守约方支付租金20%的违约金外，给守约方造成经济损失的，还须赔偿损失，守约方有权单方解除合同。2018年5月29日，世博公司与林洋公司签订《房屋租赁合同》补充协议，约定：双方于2018年5月7日签订的《房屋租赁合同补充协议》项下由世博公司应退给林洋公司的23833元租金用于抵扣2018年5月7日签订的《房屋租赁合同》项下租金237600元中的部分金额，抵扣后林洋公司应于2018年7月10日前一次性支付剩余租金213767元，世博公司向林洋公司开具了增值税发票。补充协议未尽事宜以原合同为准。经审查，2018年11月2日，林洋公司发函至世博公司：1、要求终止租赁合同；2、2018年9月1日起至2018年11月25日止的租金请从林洋公司、案外人云南迈卡体育产业有限公司、云南迈卡生物科技有限公司、云南世恒国际旅行社有限公司签订合同中的80000元保证金扣除；3、继续续租地下仓库256㎡，租金与原合同一致，租期从2018年12月1日起至2019年2月28日止；4、四楼401室继续续租，租金与原合同一致。2018年11月20日，世博公司回函给林洋公司：1、同意提前终止租赁合同，终止时间为2018年11月25日；2、同意林洋公司、案外人云南迈卡体育产业有限公司、云南迈卡生物科技有限公司、云南世恒国际旅行社有限公司签订合同中的80000元保证金抵扣2018年10月1日起至2018年11月25日租金；3、地下仓库256㎡及四楼401室不再续租。一审法院对租赁场地进行现场勘查，具体如下：1、四楼401室面积为81.5㎡，该房间已锁，房屋内遗留着办公用品；2、多功能厅分一层和负一层，一层面积666.3㎡，堆放着世博公司物品。负一层面积为617.21㎡，堆放着大量玛咖酒、玛卡片、礼盒、石斛、葛根、洋参等物品；3、仓库面积为1265.96㎡，堆放着大量玛咖酒、玛卡片、礼盒、石斛、葛根等物品及个人生活用品。截止开庭之日，林洋公司未将仓库256㎡及四楼401室退回世博公司。一审法院认为：双方的争议焦点为：林洋公司的行为是否构成违约；若构成违约，承担的违约责任是什么。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议合法有效，双方应当恪守履行，世博公司已按照约定将退回的租金支付给林洋公司。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。本案中，因双方未对合同变更达成一致意见，双方租赁合同的期限应于2018年12月31日到期，到期后林洋公司未按照合同约定将仓库256㎡及四楼401室腾还世博公司，林洋公司的行为已然构成违约，对林洋公司的辩解观点不予采信，故在双方租赁关系到期终止的情况下，林洋公司应当将租赁的仓库256㎡及四楼401室返还给世博公司。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，林洋公司逾期不返还租赁物的行为构成违约，给世博公司造成房屋占用的损失，故世博公司有权请求林洋公司支付逾期腾房的占有使用费，世博公司主张2019年1月1日起算逾期腾房占有使用费的时间于法有据，予以支持，故林洋公司应当向世博公司支付从2019年1月1日起至实际腾还房屋之日止仓库以每月每平米20元（面积以256㎡）、办公室按55元每月每平米（面积以81.5㎡）计算的房屋占用费。此外对于世博公司主张的违约金，违约金的范围应当是给守约方造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，基于本案上述的处理，世博公司的主要损失就是逾期腾房的占有使用费，但林洋公司堆放在仓库的物品有大量的纸箱和酒精，给世博公司带来巨大的安全隐患，属于可能造成的损失，故对于世博公司主张违约金的诉讼请求，根据目前租赁物的现状，酌情支持7500元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，判决：一、被告云南林洋生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明世博新区开发建设有限公司腾还坐落于昆明市盘龙区门办公楼地下层部分区域256㎡；二、被告云南林洋生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明世博新区开发建设有限公司腾还坐落于昆明市盘龙区；三、被告云南林洋生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明世博新区开发建设有限公司支付从2019年1月1日起至实际腾还房屋之日止以每月每平米20元（面积以256㎡计算）计算的房屋占用费；四、被告云南林洋生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明世博新区开发建设有限公司支付从2019年1月1日起至实际腾还房屋之日止以每月每平米55元（面积以81.5㎡计算）计算的房屋占用费；五、被告云南林洋生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明世博新区开发建设有限公司支付违约金7500元；六、驳回昆明世博新区开发建设有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4798元，因适用简易程序审理减半收取计2399元由被告云南林洋生物科技有限公司承担1584元，由原告昆明世博新区开发建设有限公司承担815元。二审中，双方当事人未提交新的证据。经二审审理查明的案件事实与一审查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。本案争议焦点为：世博公司要求林洋公司腾还房屋、支付占用费及违约金的诉讼请求是否有事实和法律依据。本院认为，一、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”涉案租赁合同已于2018年12月31日到期，双方未能就继续使用租赁物形成合意，林洋公司应当返还租赁物，其继续占用租赁物给世博公司造成了相应的损失，一审判决林洋公司支付相应的占用费符合法律规定。二、涉案租赁合同第十四条约定：“本合同所约定的租赁期满后，甲方收回租赁物，乙方须提前做好相关准备，按期交还租赁物”，林洋公司在租期届满后继续占用租赁物违反合同约定，其关于在租赁物内堆放物品为丢弃物，世博公司阻止其搬离租赁物内堆放物品的抗辩理由没有证据证明，其主张不应当承担违约责任的抗辩理由没有事实和法律依据。综上，林洋公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4798元，由上诉人云南林洋生物科技有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  杨 艳二〇二〇年七月十三日书记员  蔡 磊