广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0305民初1629号 原告：桂林市鼎力物业服务有限公司，住所地：广西桂林市七星区七星路89号后座仓库，统一社会信用代码：91450305340437620D。 法定代表人：蒋水莲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黎振宇，广西桂宁律师事务所律师。 被告：谢灵芝，女，1985年11月26日出生，住桂林市七星区。 原告桂林市鼎力物业服务有限公司（以下简称鼎力物业）诉被告谢灵芝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告鼎力物业的委托诉讼代理人黎振宇、被告谢灵芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鼎力物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按80.88元/月的标准，支付原告从2015年8月1日至2020年1月31日拖欠的门面物业管理费4367.52元；2.请求判令被告支付原告滞纳金3852.15元；3.本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年7月31日与桂林市园业主委员会签订了《园物业服务委托合同》，约定由原告为该小区全部住户及门面提供物业服务，委托期限为2015年7月31日至2025年7月31日。原告于2015年8月1日正式进场，开始履行合同约定的义务，一直为小区提供规范、完善的物业管理服务。但是，被告在享受原告提供服务的同时，却拒绝履行缴纳物业费的义务，在原告于2018年6月以公告的形式催收之后，仍然无动于衷。至2020年1月31日，被告已无故拖欠物业管理费54个月。按合同约定的标准，每平方米的物业费用为每月2元，被告门面面积为40.44㎡，应交管理费80.88元/月。同时，按合同约定，被告应承担在此期间违约的滞纳金。为此，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 被告谢灵芝辩称，1.答辩人作为涉案商铺的所有权人，未参加园业主大会，不是园业主大会的业主，《物业服务委托合同》对原告没有约束力，答辩人的商铺不属于原告管理物业区域；2.答辩人不是桂林园业主大会的业主，不管原告是否认可，均是无法改变的事实；3.答辩人没有享有桂林园业主的权利，现原告主张答辩人支付商铺的物业管理费和滞纳金等义务，于情于法不符，不应支持；4.原告不是本案适格主体；5.假设涉案物业服务委托合同对答辩人有约束力，答辩人至今未收到原告的物业收费通知单，原告未履行书面催缴的义务，不符合起诉条件，应予驳回；6.原告对2017年6月15日之前物业管理费的诉讼请求已超出诉讼时效期间；7.答辩人的商铺一直以来都是自主开展物业管理活动，没有接受过原告物业管理服务，向答辩人主张要求支付物业管理费和滞纳金无事实和法律依据；8.物业管理属于一个长期和复杂的过程，不应轻易改变目前答辩人自行管理商铺物业的现状；9.答辩人已将涉案门面出租，并约定一切费用由承租人缴纳，原告应找承租人收取物业费。 本院经审理认定事实如下:2015年7月31日，原告与桂林园业主管理委员会签订了《园物业服务委托合同》，约定：由原告对园小区别墅及多层商住楼提供物业管理服务，服务管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括公共照明系统，绿地、路灯等公益性文体设施和公用设施设备使用等；公用设施的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井等；公用绿化花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑、设施和相关场地的维修、养护和管理；公共环境清洁卫生等；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，包括安全监控、门岗执勤等秩序维护工作等内容；委托服务期限为2015年7月31日至2025年7月31日，2025年7月31日0：00时本合同自然终止，或当出现本合同规定的其他终止条款时，本合同自然终止；收取物业服务费的标准为，别墅及多层住宅每月每平方米0.8元，商铺每月每平方米2元；物业服务费自原告进场服务之日起开始交纳，每一次交纳一年的物业服务费，以后每半年或壹年缴纳；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起逾期部分按每天3‰的比例交纳滞纳金，逾期15天，原告有权停止提供服务。合同签订后，原告于2015年7月31日进驻园小区，提供物业服务。截至本案开庭时，原告仍在园提供物业管理服务。 2020年4月9日，小区业委会向园商业板块内各铺面及写字楼产权所有人出具一份《证明》，载明：“由于你们在园，所属铺面及写字楼与庄园内住宅的物业属性完全不同，自本庄园建立以来与本庄园内住宅的物业设施建设及管理没有关系，故庄园业主管理委员会(以下简称业委会)从未将你们作为庄园业主列入向政府部门、毅峰社区居委会报备的735名本庄园业主名单中，业委会也没有铺面及写字楼业主代表参加。你们所属铺面及写字楼权属所有人均不属于本庄园业主，不属于本业委会管理范围，其物业管理及相关法律纠纷均由你们自行承担解决。” 另查明，被告系桂林市七星区穿山东路11号园90栋9号铺面的所有权人，铺面建筑面积为40.44㎡。现原告认为被告未交纳2015年8月1日至2020年1月31日的物业服务费，经多次催收未果，故诉至本院，提出前述诉讼请求。 再查明，2019年，原告与小区业委会就《园物业服务委托合同》的效力、期限等发生争议，并诉至法院，桂林市中级人民法院于2019年7月17日作出（2019）桂03民终2014号民事判决书，判决确认原告与桂林园业主管理委员会于2015年7月31日签订并备案的《园物业服务委托合同》有效并继续履行。该判决已经发生法律效力。 再查明，经本院现场勘查，涉案铺面用途为商业，前门临街，有后门可通往涉案小区。 综合原、被告诉辩意见，本院确认本案争议焦点为：一、原告的诉请是否超过诉讼时效；二、被告的铺面是否在原告物业管理和服务的范围内；三、被告交纳物业费的标准；四、原告主张的滞纳金是否应予支持。 对焦点一，物业服务合同双方当事人之间具有长期、稳定的合同关系，维系其合同的基础是相互之间的信赖。物业服务企业一直持续的履行合同，提供服务，即一直在以作为的形式持续履行合同义务，业主就应负有定期交纳物业费的义务。业主没有支付某一期的物业费，物业公司没有及时追索和主张，可能并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，即使物业服务企业未及时进行催收，但应认为其以自己继续提供物业服务的行为主张了权利。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间应从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，原告主张的是2015年8月1日至2020年1月31日期间的物业费，即诉讼时效应从最后一笔物业费履行期限届满之日，即2020年2月1日起算，并未超过三年的诉讼时效。对被告关于原告诉请超过诉讼时效的辩称，于法无据，本院不予采纳。 对焦点二，发生法律效力的民事判决书已经确认原告与桂林园业主管理委员会于2015年7月31日签订的《园物业服务委托合同》合法有效并继续履行。小区业委会与原告签订《园物业服务委托合同》明确约定进行物业服务类型为别墅及多层商住楼，商铺物业费每月每平方米2元，可见原告管理物业涵括住宅和商业经营场所。而被告所有之商铺原本就与小区一并规划和建设，属于小区建筑的一部分，与小区的供水、供电、排污等公用设施及绿化、小区业主专有部分以外的共有部分都是密不可分的共用整体。《园物业服务委托合同》的上述约定将小区物业管理权交给原告，并未将商铺区分为小区内商铺和临街商铺，更没有约定小区临街商铺不在物业管理范畴，在没有明确约定的情况下，合同所指商铺应为小区规划、建设范围内的全部商铺，因此本院认为被告所有之临街商铺在合同约定的原告实施物业管理和服务的范围之内。小区业委会关于“商铺及写字楼与园内住宅物业设施建设及管理没有关系，铺面及写字楼所有权人不属于小区业主”的《证明》，是鼎力物业陆续提起诉讼，主张小区业主交纳物业服务费后出具的，是对合同约定物业管理范围作出的单方意思解释，未获鼎力物业认可，并不符合合同约定。被告等商铺业主以小区业委会《证明》为据，认为涉案商铺不属于涉案合同约定的物业管理范畴的主张，依据不足，本院不予采纳。 对焦点三，被告辩称，涉案商铺一直以来都是被告自主开展物业管理活动，未享受也无需接受物业服务。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，根据合同约定管理服务事项，原告应当对物业管理区域内共用部分、共用设施设备进行维修养护和管理，共用设施包括:外墙面、化粪池、沟渠、池、室外上下水管道等等。既然涉案商铺属于小区物业范畴，在原告针对公用部分、公用设施提供服务进行维护和管理时，涉案商铺业主则必然从中享受部分服务、从中得益，因此应当支付相应的物业服务费。被告的上述辩称，于法无据，本院不予采纳。根据合同约定，原告还应当负责物业管理区域范围内的公共环境卫生、公用绿化、公共秩序及交通、车辆停放秩序等工作，但原告并未提供证据证明其对临街商铺实施了合同约定的上述全部日常服务，现原告仍按照合同约定的商铺收费标准向被告主张物业服务费，有违公平、等价有偿、诚实信用原则。鉴于被告的涉案商铺属涉案小区建筑物的一部分,且有后门可以自由通行至小区内，因此被告实际上享受了原告提供的小区绿化、保洁等公共服务,原告以张贴公告的方式就物业费进行了书面催收，本院依照公平、等价有偿的原则,结合原告实际为被告提供部分服务的情况,确定被告应按照每月每平方米0.5元的标准向原告支付物业费。因此，被告应支付2015年8月1日至2020年1月31日的物业费1091.88元（40.44㎡×0.5元/㎡/月×54个月）。另，被告辩称涉案门面已出租，原告应向承租人主张物业费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”因此，原告有权要求被告承担交纳物业费的义务，被告交纳物业费后，有权向承租人追偿。故被告的上述辩称，于法无据，本院不予采纳。 对焦点四，如上所述，原告并未对涉案商铺提供合同约定的全部日常服务，被告对物业服务费是否应当支付及其支付标准提出异议，在该争议厘清前被告并不确定原告所主张的物业服务费支付标准等事项，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第(五)项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告谢灵芝支付原告桂林市鼎力物业服务有限公司2015年8月1日至2020年1月31日的物业费1091.88元； 二、驳回原告桂林市鼎力物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案适用小额诉讼程序，减半收取案件受理费25元（原告已预付本院），由被告谢灵芝负担。 上述义务，义务人应于判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审 判 员  秦 燕 二〇二〇年七月三十一日 法官助理  周 阳 书 记 员  李景明