河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8494号上诉人（原审被告）：河南浩金元物流有限公司，住所地新密市白寨镇白寨村。法定代表人:郭金灿，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁策，河南融业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王啸天，男，1985年3月22日出生，汉族，住郑州市惠济区长兴路32号院1号楼12号。委托诉讼代理人：皇红恩，河南尊典律师事务所律师。原审被告：河南新密农村商业银行股份有限公司，住所地新密市西大街西段203号。法定代表人：李明坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯云鹏，男，该银行工作人员。委托诉讼代理人：杨翔宇，男，该银行工作人员。上诉人河南浩金元物流有限公司因与被上诉人王啸天、原审被告河南新密农村商业银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2020）豫0183民初744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。河南浩金元物流有限公司上诉请求:1.请求二审法院对(2020)豫0183民初744号民事判决书改判，判决“不予解除河南浩金元物流有限公司与王啸天就浩金元保利城50号楼702公寓签订的合同编号为17322502的房屋买卖合同”。2、一审案件受理费、上诉费由王啸天承担。事实与理由:一、双方签订商品房买卖合同时，河南浩金元物流有限公司已经取得“五证”，具备预售条件，双方签订的《商品房买卖合同》、附件、补充协议合法有效，对双方均有约束力，任何一方不得随意解除合同。二、双方约定的房屋交付日期应按2019年6月30日，河南浩金元物流有限公司没有按照双方签订的房屋买卖合同约定的交房日期交房，经双方协商，于2019年1月25日达成《协议书》，协议约定河南浩金元物流有限公司于2019年6月30日前交付房屋。协议书对房屋交付日期的重新约定视为对房屋交付时间的变更，房屋交付日期应按2019年6月30日确认。三、河南浩金元物流有限公司不存在逾期交房的行为。房屋买卖合同第八条第二款第三项约定，由于政府政策或强制性规定造成延期的，可以据实予以延期。2017年9月14日(合同签订时间)至2019年12月25日(实际交房时间)，由于政府环境治理、大气污染管控造成河南浩金元物流有限公司停工520天。该520天根据合同约定可以向后顺延，不算河南浩金元物流有限公司违约。根据合同第九条第二款约定，河南浩金元物流有限公司逾期交房30天的，王啸天有权解除合同。扣除因大气政府环境治理大气污染管控停工的天数，河南浩金元物流有限公司没有逾期交房。四、浩金元保利城50号楼已经完工，于2019年12月25日开始向全体业主交房。王啸天接到交房通知后拒不收房，应视为河南浩金元物流有限公司已经履行完毕交房义务。五、王啸天已经取得浩金元保利城50号楼702公寓不动产登记证书。根据物权法的规定，王啸天已经取得了所有权，实现了物权。该权利具有排他性，原告提出解除商品房买卖合同的条件不成就且于法无据。六、退一步讲，即使河南浩金元物流有限公司逾期交房，但违约程度显著轻微，法院也不能仅根据合同文本机械的判决解除合同。1.第九次全国法院民商事审判工作会议纪要第47条规定，人民法院在认定约定解除条件是否成就时，不能完全根据合同文本机械地确定合同是否解除。(1)应根据诚实信用原则，综合考量各种因素来确定违约方的过错程度，是轻微过失、严重过失还是故意。如果仅是轻微过失，一般不宜认定解除合同成就。在这点上，河南浩金元物流有限公司因为不可抗力(大气污染管控)造成的不能按时交付房屋。并非主观上存在故意拖延等不愿意按时交付的措施。河南浩金元物流有限公司为了大气环境污染管控的大局，在不允许施工时坚决不予施工，在允许施工时加班加点的弥补停工期间未能完成的工作，河南浩金元物流有限公司的违约情况并非存在故意或者严重过失等情形。(2)还要考察违约行为的后果。根据诚实信用原则及鼓励交易原则，不能轻易否定一个已经生效甚至作出全部履行的合同能够解除。现该房屋已经于2019年12月开始向业主交付，河南浩金元物流有限公司为此付出了很多努力，且王啸天购买房屋用于居住的合同目的已经实现，所以王啸天的退房主张不应得到支持。2.根据本案房屋买卖合同实际履行情况和是否违约情况，解除合同违背双方订立合同所期望的利益，不利于维护合同交易稳定及整个房地产市场，不应支持王啸天的诉讼请求。王啸天辩称，第一，王啸天和河南浩金元物流有限公司签订有商品房买卖合同，在该合同中明确约定了合同解除的条件。河南浩金元物流有限公司严重违反该合同的约定，迟延交房，双方的合同解除条件已经成就，并且在后来的协议书中双方对房屋的交付期限有明确的规定是2019年的6月30日，这是双方约定的房屋的最迟的交付期限。对该期限并没有约定其他任何条件。河南浩金元物流有限公司在上述期间内未将房屋交付给王啸天，已经严重违约。一审法院对上述事实已经查清，认定事实清楚，适用法律正确。第二，该房屋所有权证王啸天并不知情，而且该证书的办理程序严重违法。在前三次的庭审中，河南浩金元物流有限公司均明确承认截止到庭审期间，涉案房屋的工程尚未结束，还有后续的工程在施工，因此根本达不到交付条件，在房屋未交付的情况下，不可能通过验收，在没有验收的情况下，根据常识房产证是无法办理的。因此即使存在办理房产证这一事实也是严重违反程序的。该证书不能否认河南浩金元物流有限公司未将涉案房屋交付给王啸天的事实。再者本案审理的焦点问题是合同解除权，是合同债权纠纷，房产证所显示的是一种物权法律关系，是行政部门出于行政管理的需要公示制度，与本案不属于同一法律关系。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回河南浩金元物流有限公司的上诉请求。河南新密农村商业银行股份有限公司述称，同意河南浩金元物流有限公司的上诉意见。王啸天向一审法院起诉请求：1.判令解除王啸天与河南浩金元物流有限公司就浩金元保利城50号楼720公寓签订的合同编号为17322502的《商品房买卖合同》；2．判令解除王啸天与河南浩金元物流有限公司、河南新密农村商业银行股份有限公司就王啸天购买浩金元保利城50号楼720公寓签订的《个人购房借款／担保合同》；3．判令河南浩金元物流有限公司偿还王啸天购房款、定金、团购费及维修基金、契税、服务费、手续费等合计人民币110813.89元；4．判令河南浩金元物流有限公司向王啸天支付已还银行按揭贷款本金及利息（以河南新密农村商业银行股份有限公司于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；5．判令河南浩金元物流有限公司补偿已付购房款利息损失（按银行同期贷款利率自支付之日计算至清偿完毕之日）；6．判令河南浩金元物流有限公司支付王啸天违约金10000元；7．判令河南浩金元物流有限公司自王啸天起诉之日向河南新密农村商业银行股份有限公司偿还《个人购房借款／担保合同》中剩余的贷款本息及提前还款的违约金；8.本案诉讼费用由河南浩金元物流有限公司、河南新密农村商业银行股份有限公司承担。一审法院认定事实：2017年9月14日，原告与被告河南浩金元物流有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为17322502），约定原告购买被告河南浩金元物流有限公司开发的位于新密市白寨镇白寨村华韦路南、郑登快速路西、规划路北（50号楼）7层720号房屋一套，建筑面积34.53平方米，房屋总价款151932元，其中首付款81932元，余款70000元为商业贷款。合同约定交付期限为2017年12月31日。合同签订后原告向被告河南浩金元物流有限公司交纳了首付款81932元、房屋维修基金2244元，后于2018年1月19日向税务机关交纳契税5787.89元，于2018年2月5日、3月14日向新密市发展房地产服务中心交纳测绘费50元、抵押手续费56元。2018年3月8日，原告办理涉案房产编号为豫（2018）新密市不动产权第0001256号的不动产权证书。2018年3月14日，原告与二被告签订《个人购房借款（综合）合同》，原告以其购买的涉案房屋作抵押向河南新密农村商业银行股份有限公司贷款7万元，贷款期限为120个月，以按月等额本息方式还款。截止2019年7月21日，原告已偿还贷款10113.32元。2019年1月15日，原告与被告河南浩金元物流有限公司签订《协议书》，被告河南浩金元物流有限公司承诺在2019年6月30日交房，否则退还原告已付购房款、补偿原告已付购房款的银行同期贷款利息、支付已付购房款金额5%的违约金。后原告以被告河南浩金元物流有限公司至今仍未交房为由诉至该院。上述事实，有双方提交的证据、当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，原、被告于2017年9月14日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。被告河南浩金元物流有限公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，被告河南浩金元物流有限公司应当在2017年12月31日前向原告交付房屋，逾期超过30天，原告有权单方面解除本合同。后河南浩金元物流有限公司又与原告达成协议并承诺于2019年6月30日交房，否则全部退还购房款等。现涉案房屋仍未经城建相关部门竣工验收，被告河南浩金元物流有限公司逾期交房至今亦未能履行交房义务，已属违约，原告据此行使合同解除权，符合合同约定，故对原告请求解除原、被告于2017年9月14日签订合同编号为17322502的《商品房买卖合同》的主张，该院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还给担保权人和买受人，故原告要求被告河南浩金元物流有限公司向被告河南新密农村商业银行股份有限公司返还自判决生效之日起《个人购房借款（综合）合同》（合同编号为2017年抵字第浩0052017037号）中原告剩余未付贷款本息的主张，理由正当，该院予以支持。被告河南浩金元物流有限公司清偿剩余贷款本息等债务后，被告河南新密农村商业银行股份有限公司应及时涤除涉案房屋的抵押登记。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补助措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，被告河南浩金元物流有限公司应按约将原告支付的房款返还给原告，并赔偿原告因此所产生的损失。故原告要求被告河南浩金元物流有限公司退还至判决生效之日止原告已付银行贷款本金和按同期银行贷款利率计算利息的主张，于法有据，该院予以支持，原告已付银行贷款本金及利息以被告河南新密农村商业银行股份有限公司于判决生效当月出具的还款明细清单为准。原告因购买涉案商品房所支出的维修基金、契税、代办费、房屋登记费等相关费用，有相关票据证明，被告河南浩金元物流有限公司理应退还给原告。其中有证据证明首付款81932元、房屋维修基金2244元、契税5787.89元、测绘费50元、抵押手续费56元，共计为90069.89元；原告主张被告河南浩金元物流有限公司返还团购费20000元，但并未提供相应的证据予以证明，故对该项主张，该院不予支持。综上，对原告请求被告河南浩金元物流有限公司返还首付款、房屋维修基金、契税、服务费、手续费的主张，该院支持为90069.89元。原告主张的违约金，根据双方约定，被告河南浩金元物流有限公司应当赔偿原告4498元（已付房款89964元*5%）。原告已选择适用违约金条款，故其要求被告河南浩金元物流有限公司支付已付购房款利息损失的诉讼请求，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决：一、解除原告王啸天与被告河南浩金元物流有限公司于2017年9月14日签订合同编号为17322502的《商品房买卖合同》；二、解除原告王啸天、被告河南浩金元物流有限公司与被告河南新密农村商业银行股份有限公司于2018年3月14日签订的《个人购房借款（综合）合同》（合同编号为2017年抵字第浩0052017037号）；三、被告河南浩金元物流有限公司于判决生效后十日内向被告河南新密农村商业银行股份有限公司返还自判决生效之日起《个人购房借款（综合）合同》（合同编号为2017年抵字第浩0052017037号）中原告王啸天未付的房屋贷款本息；四、被告河南浩金元物流有限公司于判决生效后十日内返还原告王啸天房屋定金、团购费、首付款、房屋维修基金、契税、服务费、手续费等90069.89元；五、被告河南浩金元物流有限公司于判决生效后十日内返还给原告王啸天至判决生效之日止已付银行贷款本金及利息，原告王啸天已付银行贷款本金及利息以被告河南新密农村商业银行股份有限公司于判决生效当月出具的还款明细清单为准；六、被告河南浩金元物流有限公司于判决生效后十日内向原告支付违约金4498元；七、驳回原告王啸天的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2716元，由被告河南浩金元物流有限公司负担。本院二审期间，上诉人河南浩金元物流有限公司提交下列证据：第一组证据,1.徐永利房屋交接确认书一份、不动产权证书一份；2.冯金婉房屋交接确认书一份、不动产权证书一份；3.房屋现场照片2张；用于证明：同为该小区50号楼的业主于2019年12月都已经办理了入住手续，涉案房产已实际交付。第二组证据,2017年12月21日至2019年12月期间各级政府、相关部门有关停工指令文件、通知，共计93份（同时提交文件明细一份）。证明内容：1.因大气污染管控、环保治理、相关部门检查、民族运动会等原因，各级政府、相关部门多次下发文件和通知，要求建筑工地停止施工，或要求与建筑施工相关的混凝土搅拌站、水泥罐车、水泥厂停工，渣土车、建筑物料、非道路移动机械停运，禁止室外喷涂粉刷焊接，大货车限行等，相关联的环节停工禁运，实际上也造成施工无法进行。涉案房屋的交付，不仅需要主体完工，还需要其它的水、电、路面等相关的配套设施全部完工并验收合格，涉及到各工种的交叉施工。施工期间共计停工297天。该297天应当在合同期内顺延，顺延后，被告没有逾期交房。原告不享有解除合同的权利。2.郑政文【2017】223号《郑州市人民政府关于印发郑州市重污染天气应急预案(2017年修订)的通知》，施行于2017年12月1日。郑政文【2018】177号《郑州市人民政府关于印发郑州市重污染天气应急预案》，施行于2018年10月23日。这两个文件均对污染天气管控措施做了全面的规定。当预测发生前后两次重污染过程,但间隔时间未达到解除预警条件时,应按一次重污染过程从严启动预警。根据发布的黄色、橙色、红色预警级别,分级采取三、二、一级响应措施。这三种响应措施，全市建筑工地都处于停工状态。王啸天质证称，第一组证据房屋交接确认书与本案没有关系，不能证明河南浩金元物流有限公司将涉案房屋在双方约定的期限内，履行了交付义务。对第二组证据有异议，首先这些政府的文件并没有因环境污染治理禁止一切施工行为，只要相应的施工方采取了合法有效的预防环境污染的措施，完全可以正常施工，即使存在河南浩金元物流有限公司因环境治理停工这一事实，也是由于河南浩金元物流有限公司没有按照行政机关的要求采取合理有效的防控措施所导致。该证据不是河南浩金元物流有限公司迟延交房的合法事由，并且王啸天和河南浩金元物流有限公司在最后的协议中明确约定了房屋的交付期限是2019年6月30日，在该协议中并未对该期限附加任何条件，该期限是最后的期限，不能有任何理由变更。河南浩金元物流有限公司在上述期限内未履行交付义务，已经严重违约，双方的合同解除条件已经成就。河南新密农村商业银行股份有限公司质证称，对河南浩金元物流有限公司提交的两组证据均无异议。本院经审查，对河南浩金元物流有限公司提交第一组证据，涉及案外人，难以核实，且与本案关联性不足，不予认定；对第二组证据中政府文件的真实性予以认定。本院二审查明的事实与一审一致外，另查明，河南浩金元物流有限公司二审中陈述于2019年11月开始通知交房。二审期间河南浩金元物流有限公司未提交案涉房屋竣工验收的相关证据材料。本院认为，关于案涉2017年9月14日王啸天与河南浩金元物流有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为17322502）应否解除问题。该合同约定交付期限为2017年12月31日，交付条件为经验收合格，王啸天已经按照合同约定履行了义务。河南浩金元物流有限公司未按合同约定交付房屋，已经构成违约。2019年1月15日，王啸天与河南浩金元物流有限公司签订《协议书》，河南浩金元物流有限公司承诺在2019年6月30日交房，否则退还王啸天已付购房款、补偿王啸天已付购房款的银行同期贷款利息、支付已付购房款金额5％的违约金。该协议书是对河南浩金元物流有限公司逾期交房后对于交房时间的再次约定，但至2019年6月30日案涉房屋并未建成，无法交付，即使河南浩金元物流有限公司于2019年11月开始通知交房，也违反了双方协议书的约定，王啸天要求河南浩金元物流有限公司按照协议承诺解除双方商品房买卖合同，退还已付购房款、承担违约责任具有合同依据和法律依据，应予支持。案涉商品房买卖合同解除，王啸天与河南浩金元物流有限公司、河南新密农村商业银行股份有限公司签订《个人购房借款（综合）合同》一并解除。案涉房屋于2019年6月30日尚未完工竣工验收，河南浩金元物流有限公司以案涉房屋于2018年3月8日办理涉案房产编号为豫（2018）新密市不动产权第0001256号的不动产权证书至王啸天名下为由，认为合同已经履行完毕，不能解除的依据不能成立。虽然河南浩金元物流有限公司提交了部分因大气污染管控、环保治理等停工的证据，但案涉合同签订于2017年9月14日，政府的相关政策以及由此可能造成的影响河南浩金元物流有限公司应当明知并应有所应对，尤其是2019年1月15日双方签订协议书时河南浩金元物流有限公司再次确认了能够交房的时间，协议书中并未约定大气污染管控、环保治理等对于合同履行的影响，河南浩金元物流有限公司仍未按时交房，现河南浩金元物流有限公司以大气污染管控、环保治理等作为合同解除的抗辩依据明显不足，本院不予采纳。综上所述，河南浩金元物流有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2716元，由河南浩金元物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇二〇年七月二十日书记员  李唯丽