贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6042号 原告：周礼辉，男，1993年7月4日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：谢群碧，女，1979年2月19日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：钱娜、刘娟，贵州锐驰律师事务所律师。 被告：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路，统一社会信用代码：91520502556644557Y。 法定代表人：丁昌泽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘成涛、陈燕民，贵州三好律师事务所律师。 原告周礼辉、谢群碧与被告毕节市天厦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告周礼辉、谢群碧的委托诉讼代理人钱娜、刘娟，被告毕节市天厦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘成涛、陈燕民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周礼辉、谢群碧向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以购房款319261元为基数，从2016年12月31日起按日万分之三计算至被告实际将办理商品房转移登记的有关文书提交办证部门并通知原告之日止）暂计15000元；2.判令被告立即为原告办理涉案商品房的不动产权证书；3.判令被告退还原告四通费共计4120元以及利息，（利息按照银行同期利率以4120元为基数从2016年11月17日计算至支付完毕日止），利息暂计100元；4.本案诉讼费由被告承担。（庭审中，原告将第3项诉讼请求中的四通费明确为“水入户费、电入户费、燃气入户费、闭路电视入户费。”） 事实及理由：2016年8月28日，原告就被告开发的位于毕节市，房号为Ｔ10-1-24-2，达成买卖合意并签订《商品房买卖合同》，合同就商品房基本情况、价款付款方式、付款时间、交房期限、交接手续、房屋登记、违约责任等进行明确约定。合同签订后，原告向被告支付了购房首付款96261元，以按揭贷款方式向被告支付了购房余款223000元，原告依据合同中约定履行了买受人应尽的付款义务。其中合同约定出卖人于2015年8月31日前将涉案商品房交付买受人使用，2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在合同约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2.约定日期60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的0.1%承担违约责任；……。该约定过高原告主动降低至已付房款0.03%承担违约责任。合同签订后，被告依法向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已经构成违约。同时，2016年11月17日，被告向原告收取了燃气入户费2500元、水入户费800元、电入户费520元、闭路电视入户费300元，共计交了4120元。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行合同义务。被告未按合同约定向原告交付办理商品房产权转移登记的有关文书，应当承担违约责任。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第十四条：“双方约定的其他事项。前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”故此，被告未按照合同约定按时交付办理商品房转移登记的有关文书已违反合同约定应支付逾期违约金，且被告收取原告的入户安装费缺乏事实及法律依据应予退还。综上，原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及上述法律之规定，向法院提起诉讼，望支持原告诉请为谢。 被告毕节市天厦房地产开发有限公司答辩称：一、根据原告的主张，其诉讼请求已经过诉讼时效。对原告已经超过诉讼时效部分的诉讼请求，依法应予驳回。关于原告要求支付逾期办证违约金请求权的部分，自人民法院受理本案之日起往前倒推三年，三年以内的违约金请求权，“三通费”返还请求权未超过诉讼时效；三年以外的违约金请求权超过诉讼时效，对该部分诉讼请求应径行予以驳回。关于原告要求返还“三通费”请求权的部分，既然原告主张合同约定商品房价格包含了“三通费”而不能再向其收取“三通费”，主张根据地方性法规规定不能再向其收取“三通费”，则：鉴于地方性法规的规定是公开、广而告之的法规，双方合同约定更是原告必然知悉的内容，所以原告自缴纳“三通费”之日起即知道或应当知道其权利遭受损害，根据法律规定应当自缴纳之日起两年内请求返还。原告现在才提起诉讼要求返还，已经超过法定诉讼时效，依法应予以驳回其返还“三通费”的诉讼请求。 二、就原告未超过诉讼时效的要求给付逾期办证违约金的诉讼请求，鉴于毕节市政府发布公告决定自2016年9月30日起在毕节市中心城区实施不动产统一登记制度这一众所周知的事实，其后原房屋所有权、国有土地使用权登记职能部门进行了整合，直至2017年10月方正式办理统一的不动产权登记。在此期间，因政策实施、机构整合是被告不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，构成不可抗力，由此导致被告在内的众多房地产开发企业不能办理不动产权证的期间长达一年。若仍认定被告在办理不动产权证方面构成违约，则应当扣除该一年的期间，剩余时间方能认定为违约期间。 三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。但因双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未给予必要的履行期限，被告依法可随时履行，即被告不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约情形，不应当承担违约责任。合同法六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……(四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”。本案中，《商品房买卖合同》签订时，基础术语释义部分载明，8.房屋登记：是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记薄上予以记载的行为。即合同中约定由毕节市天厦房地产开发有限公司取得的初始登记及需要交付原告的有关文书，均属于按照《房屋登记办法》上规定的单独房屋所有权初始登记证，及办理单独房屋所有权转移登记所需的材料。同时，双方《商品房买卖合同》约定提交的仅仅是房屋所有权转移登记的有关文书，并不包含土地使用权转移登记的有关文书或办理不动产权转移登记的有关文书，且合同中并未约定土地使用权转移登记的有关文书的提交期限。据此，原、被告对何时协助提供涉案房屋国有土地使用权或不动产转移登记有关文书的时间没有约定时，被告可以随时履行，原告虽可以随时要求被告履行，同时应给被告必要的准备时间。然而合同履行过程中，原告并未向被告行使要求协助提供办理不动产权转移登记有关文书的请求权，被告在此情况下可以随时履行。故，原告认为被告在办理不动产权证书方面存在违约行为，与法律规定不符，无相应事实为凭。 四、退一步讲，如若原告主张被告在办理不动产权证书方面构成违约的事由成立，则案涉房屋的初始登记(大证)办理完毕后，被告已于2019年2月18日在原告所购、所居住的房屋小区内张贴通知，通知原告提交资料配合办证。该通知方式具有便利性、合理性，并无不当。在被告通知的时间之后，原告是否提交、何时提交相关资料，被告不能控制。因此，违约金截止时间应截止到2019年2月18日。 五、关于原告起诉要求退返的“三通费”，被告在收取原告的该等费用前、后，已先行将该等费用预交或缴纳到经营燃气、电、闭路电视的公用企业，该等费用最终实际不为被告持有和享有。因此，该费用系原告委托被告向有关部门缴纳，该费用的收取或缴纳系原告委托被告而为民事行为的委托后果。同时，从款项的性质上看，该等费用不属于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》规定的、商品房买卖合同第七条约定的相关设施的“建设安装费用”，而是有关部门或单位收取的、专属于原告自身债务的、本应由原告承担的费用。既然该等费用理应由原告承担，则被告如果是已先行垫付预交到有关公用企业，则被告与原告之间形成无因管理之债，原告无权请求返还。若是向原告收取后再行缴纳到有关公用企业，则系根据双方商品房买卖合同之约定受原告之委托向有关公用企业缴纳，系被告受托为民事法律行为的结果，原告亦无权请求返还。现原告请求返还，没有法律依据和事实依据。 六、对原告要求被告为其办理不动产权属证书的诉讼请求，鉴于根据不动产登记条例的规定，提交身份证、户籍簿、结婚证等资料并出具委托书委托办证，是办理不动产权属证书的基本要求。在被告发出公告要求原告提交相关资料配合办证后，原告拒不配合提交资料。故导致涉案不动产权证书一直不能办理，责任在原告，对其要求被告为其办理并承担所谓逾期办证违约金的诉讼请求，应予驳回。 综上所述，为减少不必要的诉讼、支持企业蓄积资金组织社会生产、促进社会经济的发展，恳请法院充分考虑被告的答辩理由，依法判决驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月28日，以原告周礼辉、谢群碧为买受人，被告毕节市天厦房地产开发有限公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市，房号为Ｔ10-1-24-2，建筑面积110.09平方米，套内建筑面积95.39平方米。该商品房为预售商品房，总价款为319261元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采取贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款96261元，余款233000元以银行按揭方式支付。出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房。上水、下水、供电、燃气交付时达到使用条件，有线电视交付时线路铺设到户。出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任。2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理。”合同附件十二《补充协议》约定：“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。合同签订后，原告按照约定支付了购房款319203元。以及交纳契税、预告登记费、房屋维修基金、代办费等办证所需费用。同时，被告向原告收取水入户费800元、电入户费520元、闭路电视入户费300元、燃气入户费2500元。2019年2月18日，被告通知原告提交办证资料。2019年2月22日，涉案房屋所在楼栋具备办理转移登记的条件。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记存在违约以及应退还开户费，损害了原告的合法权益，故以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付了涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定于2016年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，被告取得涉案商品房的初始登记并通知原告提交办理转移登记的资料时已经超过上述期限。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告的行为构成违约，应承担违约责任。故对原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金请求，本院予以支持。对于违约金的计算标准问题。被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书已经超过60日，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中仅约定了被告逾期交付有关文书60日内的违约金计算标准，未约定被告逾期交付有关文书超过60日的违约金计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，本案原告诉请的违约金应以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。对于违约金的起止时间问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，原则上应从2017年1月1日起计算违约金。但是，被告就此提出诉讼时效抗辩。而被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年4月29日）往前倒推三年，即2017年4月29日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年4月29日起计算。同时，因原、被告在合同附件十二中约定“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”，原告实际向被告交纳了办证所需的维修基金等相关办证费用，视为委托办证，此时，被告无需直接向原告交付办理商品房转移登记有关文书，而被告将办理涉案商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故计算违约金的截止日期应为被告具备办理涉案商品房转移登记条件及通知原告提交办证资料的2019年2月22日。综上，本案原告诉请的违约金应以原告已付购房款319203元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年4月29日起计算至2019年2月22日止。如前所述，原告实际系委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，且涉案商品房被告已经符合办理转移登记的条件，故对原告诉请被告办理涉案房屋不动产权证书的请求，本院予以支持。但是，原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。 对于原告诉请判决被告返还的闭路电视入户费、水入户费、电入户费、燃气入户费共计4120元及相应利息的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用理应包含在商品房价格中。本案中，被告在商品房买卖合同履行过程中向原告收取了涉案房屋的水入户费800元、电入户费520元、闭路电视入户费300元、燃气入户费2500元。虽然被告辩称原告的主张已经超过诉讼时效，且上述费用的性质属于原告委托被告向有关部门缴纳，原告的主张不应予以支持。但是，根据前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告入户费的行为无事实及法律依据，且加重了原告的责任，原告可诉请被告予以退还。故对原告诉请判决被告退还水入户费800元、电入户费520元、闭路电视入户费300元、燃气入户费2500元的请求，本院予以支持。对于原告诉请判决被告支付入户费利息的请求，因无相应的合同约定及法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、五十二条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于原告周礼辉、谢群碧缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起三十日内为原告办理位于毕节市不动产权证书； 二、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周礼辉、谢群碧逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款319203元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年4月29日起计算至2019年2月22日止）； 三、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周礼辉、谢群碧水入户费800元、电入户费520元、闭路电视入户费300元、燃气入户费2500元； 四、驳回原告周礼辉、谢群碧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币427元，由被告毕节市天厦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖滨 二〇二〇年七月二十七日 书记员  胡晨