浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0304民初2344号原告：包建英，女，1974年10月23日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。原告：黄慧聪，男，1994年1月28日出生，汉族，住浙江省瑞安市。两原告委托诉讼代理人：程鹏、王俪瑾，北京德恒（温州）律师事务所律师。被告：胡松国，男，1963年3月22日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。被告：吴锡琴，女，1968年10月18日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。两被告委托诉讼代理人：胡苗妙，女，1990年5月29日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。被告：温州市瓯海梧田伟敏房屋介绍所。住所地：浙江省温州市瓯海区梧田街道南堡村南堡路131－1号。统一社会信用代码：913303045957920503。投资人：刘春芬。原告包建英、黄慧聪为与被告胡松国、吴锡琴、温州市瓯海梧田伟敏房屋介绍所定金合同纠纷一案，于2020年5月18日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告包建英及其与原告黄慧聪的共同委托诉讼代理人程鹏、王俪瑾，被告胡松国、吴锡琴及其共同委托诉讼代理人胡苗妙，被告温州市瓯海梧田伟敏房屋介绍所投资人刘春芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包建英、黄慧聪起诉称：2020年1月19日，原告包建英、黄慧聪与被告胡松国、吴锡琴经被告温州市瓯海梧田伟敏房屋介绍所的介绍，共同签署一份定金收条，载明：原告包建英的购房意向为位于温州市瓯海区房屋，该房总面积约120平方米，总价83万元；立约当日两原告预付定金5万元，余款78万元在2020年1月19日至2020年2月19日间一次性付清；如果被告胡松国、吴锡琴不出售此房，加倍偿还两原告所付本金10万元，如果两原告不购买此房，被告胡松国、吴锡琴有权没收两原告所付本金5万元，各与中介方平分。尔后，原告包建英将定金5万元付给上述介绍所后，发现上述房屋没有产权证、规划证，遂委托律师于2020年4月向被告胡松国、吴锡琴发送律师函，告知两被告上述定金收条即刻解除，要求两被告返还原告购房定金5万元并按定金罚则赔偿原告5万元。原告认为其签署定金收条的目的就是依法取得房屋所有权并办理过户登记，三被告在明知房屋无合法手续不能办理产权过户手续的情形下仍将该房恶意出售，属违约行为且致使原告合同目的不能实现，故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、第二十五条的规定，请求法院判令：一、确认原被告之间于2020年1月19日签订的定金合同已经解除；二、被告胡松国、吴锡琴、温州市瓯海梧田伟敏房屋介绍所共同返还原告购房定金5万元；三、被告胡松国、吴锡琴按定金罚则赔偿原告5万元。被告胡松国、吴锡琴答辩称：一、定金收条上其签名属实，确有收到中介转付的购房定金5万元；二、本案诉争房屋属三产安置房，因其所在小区楼房存在少批多建的情形，虽经主管单位默认，但至今未能办理产权登记，将来经过处理仍有办理产权登记的可能性；三、原告包建英、黄慧聪明知诉争房屋暂无产权证，当时基于房价低廉的考虑自愿购买无证房屋并支付定金，事后反悔，这一点通过考察周边有证房屋与无证房屋的差价亦能佐证；四、两原告违反事先约定与诚信原则，单方面拒绝履行后续签订房屋买卖合同的义务，被告胡松国、吴锡琴没有违约也无过错，故两原告的诉求没有事实、法律依据。被告温州市瓯海梧田伟敏房屋介绍所答辩称：一、其收取原告支付的定金5万元后已全额转付被告胡松国、吴锡琴；二、原告包建英、黄慧聪对于诉争房屋暂无产权证是知情的，且声称因经济条件不好愿意购买暂无产权的房屋；三、原、被告签署定金收条并完成定金交付后，两原告由于疫情影响、房屋降价等因素而产生反悔，不愿签署履行正式的房屋买卖合同。本院经审理认定事实如下：2020年1月19日，原告包建英、黄慧聪与被告胡松国、吴锡琴经被告温州市瓯海梧田伟敏房屋介绍所的介绍，共同签署一份定金收条，载明：原告包建英的购房意向为位于温州市瓯海区房屋，该房总面积约120平方米，总价83万元；立约当日两原告预付定金5万元，余款78万元在2020年1月19日至2020年2月19日间一次性付清；如果被告胡松国、吴锡琴不出售此房，加倍偿还两原告所付本金10万元，如果两原告不购买此房，被告胡松国、吴锡琴有权没收两原告所付本金5万元，各与中介方平分。签约后，原告包建英已将定金5万元交由上述中介转给被告胡松国、吴锡琴。上述房屋属三产安置房，没有办理产权证。原告包建英知晓上述房屋系无证房产，未与被告胡松国、吴锡琴续行签订房屋买卖合同，而于2020年4月委托律师向被告胡松国、吴锡琴发送律师函，告知两被告上述定金收条即刻解除，要求两被告返还原告购房定金5万元并按定金罚则赔偿原告5万元。证明上述事实的证据有定金收条、转账凭证、律师函、通话录音等。上述证据经庭审出示质证，本院审查后对其真实性予以认定。本院认为：原告包建英、黄慧聪通过中介购房，在签署定金合同并支付定金前理应对诉争房屋的权属状况等作审慎审查、详细了解。结合房产中介反馈的信息与定金收条载明的房址、房价、面积及原告自述判断，原告包建英意图以明显低价购房，对于诉争房屋无产权证的现状是知情的，故其与被告胡松国、吴锡琴签订的定金收条所承载的定金合同，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。该定金合同载明卖方不出售房屋应加倍偿还买方定金10万元，以及买方不购买房屋其所付定金5万元由卖方没收两种假设情形，在原、被告双方尚未签订正式房屋买卖合同的前提下，此定金应属立约定金性质，即以交付定金作为订立房屋买卖主合同的担保。故此该定金合同中约定的给付义务应不包含由未来正式房屋买卖合同所规制的房屋产权过户等内容。两原告援引《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款主张定金合同已经解除，并无法律依据，因被告胡松国、吴锡琴收取原告支付的定金后，已适当履行定金合同的义务，并不存在迟延履行债务或其他违约行为，也非导致不能实现担保房屋买卖主合同签约的合同目的，故两原告向被告胡松国、吴锡琴发送律师函，不能达成定金合同法定解除的客观效果。同理可证，两原告援引《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、第二十五条的规定要求被告胡松国、吴锡琴承担违约责任，或者要求解除合同赔偿损失，均因定金合同并不包含卖方协助房屋产权过户的给付义务，而缺少合同依据与法律依据，本院不予支持。本案定金合同至今仍然有效，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。现原告包建英、黄慧聪作为给付定金的一方，以诉争房屋未办理产权登记等理由不愿订立房屋买卖主合同，依法无权要求返还定金，原告的诉讼请求缺乏事实、法律依据，应予驳回。本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告包建英、黄慧聪的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告包建英、黄慧聪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 彭迅扬二〇二〇年七月八日代书记员 金林拓?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人身部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。??1?-?*ArabicDash?-10-??*ArabicDash??