贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4755号 原告：张勇，男，汉族，1979年10月6日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：杨儒静（特别授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙照燃（一般授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 原告张勇与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张勇之委托诉讼代理人杨儒静，被告瑞丰公司之委托诉讼代理人聂萍、赵霞林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张勇向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告立即向原告交付办理位于洪南大道××单元××号房商品房转移登记的有关文书；二、请求人民法院判令被告向原告支付逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金暂计20000.00元（以302940.00元为基数，从2017年4月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付至实际履行完毕之日止）；三、本案的诉讼费用由被告承担。庭审时，原告将第一项诉讼请求明确为：判令被告为原告办理涉案商品房的不动产权证书并交付原告。 事实及理：由原告与被告于2011年12月27日签订了编号为ＧＦ-2000-0171号《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）《合同》约定：“原告张勇购买被告贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司位于洪南大道××单元××商品房，房屋总价款为人民币302940元。”。同时《合同》还约定“出卖人承诺于商品房交付使用后730日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给买受人《合同》签订后，原告依约按期向被告支付了购房款人民币302940元。被告于2014年3月10日才向原告交付房屋。但被告一直未按合同约定向原告交付商品房转移登记的有关文书、不动产权证书。经原告多次催要后仍不履行此办证义务原告认为，被告未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记的有关文书并办理产权登记的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告为了维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》等相关规定，具状诉至贵院，望贵院判如所请，依法维护原告的合法权益。 被告瑞丰公司答辩称：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金违约金条款以填补损失为原则，原告诉请支付违约金是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，原告举证不能，被告无支付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便被告承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。五、合同约定逾期将办理商品房转移登记的有关文书提交至不动产登记机关备案的违约金计算标准为以已付购房款为基数，按照日万分之0.5计算，若原告不能举证证实其存在损失且损失高于合同约定的该计算标准的情形下，其诉请按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算违约金，不具有事实及法律依据。六、原告诉请的违约金计算终期错误。1、就办证过程中各方权责问题：依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提机关备案即履定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是：原告交情了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料(如身份证、结婚证、户口本等)、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证滞后的结果应由其自行承担。3、毕节市不动产登记中心于2019年4月29日出具《瑞丰新城项目首次登记确认书》明确：予以办理该项目首次登记，故涉案房屋于2019年4月29日起可办理不动产权证书，且上述商品房中已缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关资料的其他买受人也已取得《不动产权证书》，经通知，原告一直不向被告提交办证应当由其提交的资料予以办证，致使办证滞后。因此，即便被告担责，违约金计算终期也应截止至涉案房屋达到办证条件之日(2019年4月29日)，若计算至2020年的，应当扣除新冠肺炎疫情影响期间的违约金。同时，被告再次当庭通知原告及时提交资料予以办证。七、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月27日，原告张勇作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南大道××城××单元××房，该商品房总价款302940.00元。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人自逾期之日按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了涉案房屋购房款302940.00元。2014年3月10日，被告将涉案商品房交付原告使用。同日，原告向被告交付了维修基金、办证费。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《瑞丰新城项目首次登记确认书》，确认予以办理瑞丰新城第4幢的不动产首次登记。原告认为被告未按合同约定期限为原告办理涉案房屋的不动产权证书，应承担违约责任，遂以前述诉请诉至本院。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于原告主张被告为其办理涉案商品房不动产权证书的问题。不动产权证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。在本案中，原告已经将维修基金等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《瑞丰新城项目首次登记确认书》，确认予以办理瑞丰新城第4幢的不动产首次登记，表明涉案房屋已可以办理权属证书，故对原告主张被告为其办理涉案商品房的不动产权证书并交付的诉请，本院予以支持。但原告负有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。 关于原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。原告按约定履行了交付房款的义务，被告应按合同约定履行义务。被告于2014年3月10日向原告交房，根据合同的约定被告应在交房后730日内，即2016年3月9日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，而被告未能如期履行，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，本院予以支持。 关于计算违约金的起止时间问题。被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，如上所述，被告应于2016年3月9日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告未在该期限内履行该义务，则从2016年3月10日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年4月16日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年4月16日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年4月17日起至被告履行完毕义务之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。对于违约金的截止时间，如上所述，原、被告之间成立事实上的委托代办关系。则被告在能够提交办证资料后，还负有通知原告的义务。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《瑞丰新城项目首次登记确认书》，确认予以办理瑞丰新城第4幢的不动产首次登记，但被告未举证证明其履行了通知原告的义务。在2020年6月9日庭审时，被告当庭出示《瑞丰新城项目首次登记确认书》，并通知原告提交办证资料，被告履行了通知义务，即2020年6月9日应当认定为被告截止承担违约责任之日。 关于违约金计算标准的问题，原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，被告提出约定违约金过高，要求调整的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，原、被告均未提供因被告未按期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额。故对原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金的诉请，本院不予支持；同理，对被告提出调整违约金的主张，本院不予采纳。违约金的计算标准应为合同约定的日万分之零点五。综上，原告主张的违约金计算方式为，以原告已付购房款302,940.00元为基数，按日万分之0.5的标准从2017年4月17日起计算至2020年6月9日止（1149天）。经计算，该项违约金为17,403.90元（302,940.00元×0.005%×1149天），故对原告诉请的该项违约金，本院以17,403.90元为限予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告张勇交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告张勇申请办理涉案商品房的不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张勇逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金17,403.90元； 三、驳回原告张勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150.00元（已减半收取），由原告张勇负担33.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担117.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇二〇年七月十五日 书记员  李犇