陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕08民终2006号上诉人（原审第三人）：杨建峰，男，1967年2月16日出生，汉族，陕西省榆林市佳县人，住该县螅镇乡。委托诉讼代理人：杨福利，男，1989年9月14日出生，汉族，陕西省榆林市佳县人，住该县螅镇乡，系杨建峰之子。上诉人（原审第三人）：马铮，男，1995年8月15日出生，汉族，陕西省榆林市绥德县人，住该县薛家峁镇。被上诉人（原审原告）：李波，男，1965年9月22日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住本区北大街。被上诉人（原审被告）：榆林天源房地产开发有限公司，住所地陕西省榆林市榆阳区。法定代表人：韩平，该公司总经理。原审第三人：马庆荣，男，1967年10月13日出生，汉族，陕西省榆林市绥德县人，住该县薛家峁镇。上诉人杨建峰、上诉人马铮因与被上诉人李波、榆林天源房地产开发有限公司（以下简称天源公司）、原审第三人马庆荣合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2019）陕0802民初6231号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。杨建峰上诉请求：1、依法撤销陕西省榆林市榆阳区人民法院（2019）陕0802民初6231号民事判决第一项、第四项；2、请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判上诉人杨建峰与榆林天源房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效，上诉人杨建峰不应向被上诉人李波交付位于榆林市长城北路东，环城北路北，红山金桥花园小区*幢*单元*层7**号房屋；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人李波与榆林天源房地产开发有限公司签订的《房屋置换合约书》未生效，《商品房买卖合同》无效。二、原审法院适用法律错误。三、被上诉人李波以确认合同有效纠纷起诉定性错误。四、被上诉人榆林天源房地产开发有限公司已经实际交付了涉案房产，涉案房产应当归上诉人所有。五、即便认定合同无效，榆林天源房地产开发有限公司违反法律规定再次出卖拆迁安置房，应当对上诉人承担相应的违约责任。六、一审判决结果不当，未维护上诉人的合法权益。上诉人已经装修入住三年，开发商与被上诉人置换房子的事情，上诉人不知情。上诉人实际支付了购房款，手续也办了，每年该交的费用也是上诉人交纳，且一直在使用这个房子。被上诉人开发商与李波是否真实置换房屋，上诉人没有办法得知。上诉人购买房屋时对这个事情不知情，房子判给被上诉人对上诉人不公平。马铮上诉请求：1、依法撤销陕西省榆林市榆阳区人民法院（2019）陕0802民初6231号民事判决第一项、第二项；2、请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判上诉人马铮与榆林天源房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效，上诉人马铮不应向被上诉人李波交付位于榆林市长城北路东，环城北路北，红山金桥花园小区**幢**单元1*层1***号房屋；3、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，被上诉人李波提供的《商品房买卖合同》载明的房间号明显涂改，建设工程规划许可与房地产开发公司的完全不同。二被上诉人签订的《房屋置换合约书》未生效，《商品房买卖合同》无效。二、原审法院适用法律错误。三、原审人民法院审理程序违法，开庭多次制止上诉人答辩、辩论，剥夺了上诉人的辩论权。四、上诉人马铮与榆林天源房地产公司签订的合同有效，且榆林天源房地产公司已经实际交付了涉案房产，涉案房产应当归上诉人所有。五、原审使用法律错误。即便认定合同无效，榆林天源房地产开发有限公司违反法律规定再次出卖拆迁安置房，应当对上诉人承担相应的违约责任。六、被上诉人李波所诉主体不符。七、本案被上诉人以确认合同有效纠纷起诉定性错误。八、上诉人实际支付了购房款优先得到，红山金桥花园小区**幢**单元1*层1***号房屋的所有权，并且对该房屋实际占有管理且装修使用。上诉人占有涉案房屋有三年之久，对外有一定的公示性和持续性，占有应当优先得到保护。请求二审法院综合考虑占有、管理、使用情况，公平公正审理此案。被上诉人李波答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。被上诉人榆林天源房地产开发有限公司未到庭，也未作答辩。李波向一审法院起诉请求：1、判令原告与被告签订的商品房买卖合同及协议书有效；2、判令被告及第三人马铮交付原告位于榆林市长城北路东，环城北路北，红山金桥花园小区**幢**单元1*层1***号房屋；3、判令被告及第三人杨建峰交付原告位于榆林市长城北路东，环城北路北，红山金桥花园小区*幢*单元*层7**号房屋；4、判令原告在办理涉案红山金桥花园小区**幢**单元1*层1***号、*幢*单元*层7**号房屋时，被告及第三人杨建峰、马铮有协助义务，因办理产权过户手续时所产生的费用由被告承担；5、判令被告向原告交付位于榆林市长城北路东，环城北路北，红山金桥花园小区的两个停车位（每个停车位面积不小于14平方米且不含公滩面积）；6、判令被告承担从2014年11月1日起至实际交房之日止，按房屋总价款957500元的日万分之二计算违约金，房屋租赁费从2011年3月14日起至2015年4月25日止，按协议书中第八条约定每年向原告支付1万元；7、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告榆林天源房地产开发有限公司利用原榆林罐头厂厂区开发修建高层商品楼即“红山金桥花园”商品房项目。2011年3月14日，原告李波（乙方）与被告法定代表人韩平（甲方）签订房屋置换合约书，约定：经甲乙双方共同协商，就关于甲方用原罐头厂厂区开发修建的高层商品楼同乙方原罐头厂家属院独院平房置换事宜一致达成如下协议：一、甲方用厂区内开发修建的商品楼中总建筑面积300㎡以上的单元房和使用面积不小于14㎡两个车位置换乙方家属院内佳利巷六排6号的独院平房三间（面积约为158㎡以上，以土地证、房产证为准）。置换后转换单元楼的类型和楼层在甲方的图纸确定后，由乙方选定。三、置换中所涉及的契税、土地受益金、印花税、交易税、维修基金、水、暖、电、气、网的初装费等一切费用全部由甲方承担。甲方要将房产证办理到乙方名下或乙方指定人的名下。四、甲方交房日期按照其开盘预售合同中的交房日期交房。六、甲方向乙方签订选房合同后，乙方向甲方交付土地证、房产证。七、协议签订后，由甲方负责公证处公证，公证后协议生效，至生效之日起10日内乙方将乙方名下的独院平房交予甲方，交房后平房产生的一切费用全部由甲方承担等事项。2012年6月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了商品房买卖合同，约定：被告开发的商品房现定名为红山金桥花园。买受人购买的商品房为第*幢*单元*层7**号房屋，建筑面积50平方米，单价每平方米5000元，总金额为25万元。交付期限为出卖人在2014年10月31日前将具备该商品房经验收合格交付买受人。逾期不超过90日，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。出卖人逾期交房的违约责任为逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等事项。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）又签订了一份商品房买卖合同，约定：被告开发的商品房现定名为红山金桥花园。买受人购买的商品房为第**幢**单元1*层1***号房屋，建筑面积141.5平方米，单价每平方米5000元，总金额为707500元。交付期限为出卖人在2014年10月31日前将具备该商品房经验收合格交付买受人。逾期不超过90日，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。出卖人逾期交房的违约责任为逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等事项。同时，原告（买受人）与被告（出卖人）又签订了一份商品房买卖合同，约定：被告开发的商品房现定名为红山金桥花园。买受人购买的商品房为第3幢2单元9层902号房屋已经实际履行。但涉案**幢**单元1*层1***号、*幢*单元*层7**号，被告不能向原告履行。2016年1月14日，被告（出卖人）与第三人马铮（买受人）签订了商品房买卖合同，约定：被告开发的商品房现定名为红山金桥花园。买受人购买的商品房为第**幢**单元1*层1***号房屋，建筑面积141.5平方米，单价每平方米4946元，总金额为70万元等事项。合同签订后，被告将该房屋交付第三人马铮，第三人依约支付了房款70万元（用工程款抵付）、并交纳了物业费等费用，且对该房屋进行装修入住管理使用。2017年3月22日，被告（出卖人）与第三人杨建峰（买受人）签订了商品房买卖合同，约定：被告开发的商品房现定名为红山金桥花园。买受人购买的商品房为第*幢*单元*层7**号房屋，建筑面积54.12平方米，单价每平方米4435元，总金额为24万元等事项。合同签订后，被告将该房屋交付第三人杨建峰，第三人依约支付了房款25万元、并交纳了物业费等费用，且对该房屋进行装修入住管理使用。为此，原告提起诉讼并提出上述诉讼请求。一审法院认为，本案争议的焦点是1、原告与被告置换房屋的性质问题；2、第三人购买被告开发的房屋是否构成善意取得及被告与第三人就涉案红山金桥花园小区第**幢**单元1*层1***号、第*幢*单元*层7**号房屋签订的商品房买卖合同效力的问题。关于原告与被告置换房屋的问题。原告认为双方虽签订了商品房买卖合同，实际为被告拆迁原告的旧房屋置换被告开发的单元房3套，其中一套为第3幢2单元9层902号已交付原告，另两套涉案红山金桥花园小区第**幢**单元1*层1***号、第*幢*单元*层7**号房屋未交付，被告应当承担交付及违约金。第三人认为原告与被告签订的商品房买卖合同、协议书违反法律的规定，应当认定无效。根据本院查明的事实。原告与被告虽于2012年6月4日签订了商品房买卖合同，实际为原告持榆市国用（2011）字第33088号国有土地使用证及榆房权证榆林市字第0066578号房屋所有权证中载明的房屋置换被告开发的红山金桥花园单元房3套，其中一套为第3幢2单元9层902号已交付原告，另两套涉案红山金桥花园小区第**幢**单元1*层1***号、第*幢*单元*层7**号房屋未交付。而非用现金购买的商品房买卖房屋。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定。本案中，原告与被告签订的商品房买卖合同实为拆迁补偿安置协议，且被拆迁人即原告请求优先取得补偿安置房屋即红山金桥花园小区第**幢**单元1*层1***号、第*幢*单元*层7**号房屋。该房屋实际为用原告的物权置换被告开发的红山金桥花园小区第**幢**单元1*层1***号、第*幢*单元*层7**号房屋的物权。故原告诉请1、判令原告与被告签订的商品房买卖合同及协议书有效；2、判令被告及第三人马铮交付原告位于榆林市长城北路东，环城北路北，红山金桥花园小区**幢**单元1*层1***号房屋；3、判令被告及第三人杨建峰交付原告位于榆林市长城北路东，环城北路北，红山金桥花园小区*幢*单元*层7**号房屋；4、依法判令原告在办理涉案红山金桥花园小区**幢**单元1*层1***号、*幢*单元*层7**号房屋时，被告有协助义务，因办理产权过户手续时所产生的费用由被告承担的诉讼请求有必要的事实法律依据，予以支持。第三人主张原告与被告签订的商品房买卖合同、协议书违反法律的规定，应当认定无效的理由不能成立，依法不予采纳。关于第三人购买被告开发的房屋是否构成善意取得的问题及被告与第三人就涉案红山金桥花园小区**幢**单元1*层1***号、*幢*单元*层7**号房屋签订的商品房买卖合同的效力问题。善意取得应当符合的条件是出让人无权处分；受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，被告向第三人转让涉案红山金桥花园小区**幢**单元1*层1***号、*幢*单元*层7**号房屋是依照法律规定应当登记的未登记的情形，第三人取得该房屋不符合善意取得的条件及相关法律规定，不构成善意取得属债权范畴应另行主张。故第三人的理由不能成立，本院不予采纳。关于被告与第三人就涉案红山金桥花园小区**幢**单元1*层1***号、*幢*单元*层7**号房屋签订的商品房买卖合同效力问题，经查，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”及该法第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定和《中华人民共和国城市房地产管理费》第三十八条第（六）项“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”的规定。本案中，被告对涉案红山金桥花园小区**幢**单元1*层1***号、*幢*单元*层7**号房屋未经权利人即原告追认或者无处分权的人即被告订立合同后取得涉案房屋处分权，且被告对涉案房屋未依法登记领取权属证书属不得转让情形，故被告与第三人就涉案红山金桥花园小区**幢**单元1*层1***号、*幢*单元*层7**号房屋签订的商品房买卖合同应当认定为无效。原告诉请第三人将占用涉案红山金桥花园小区**幢**单元1*层1***号、*幢*单元*层7**号房屋腾交原告管理的诉讼请求有必要的事实依据，予以支持。同时，原告诉请依法判令被告承担从2014年11月1日起至实际交房之日止，按房屋总价款957500元的日万分之二计算违约金，房屋租赁费从2011年3月14日起至2015年4月25日止，按协议书中第八条约定每年向原告支付1万元的诉讼请求，经查，依双方签订的商品房买卖合同“逾期不超过90日，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的约定。本案中，原告与被告签订的商品房买卖合同约定被告于2014年10月31日前将具备该商品房经验收合格交付买受人即原告，而被告至今不能交付涉案红山金桥花园小区**幢**单元1*层1***号、*幢*单元*层7**号房屋已构成违约，应当承担违约责任。违约金的计算以总房款957500元为依据。但违约金总计最高不超过房价款957500元的30%即287250元。原告的其他诉讼请求没有事实依据，依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十一条、第五十二条第（五）项、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理费》第三十八条第（六）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：李波与榆林天源房地产开发有限公司签订的房屋置换合约书、商品房买卖合同有效；榆林天源房地产开发有限公司与第三人马铮及第三人杨建峰签订的商品房买卖合同无效。二、本判决生效后十五日内，由榆林天源房地产开发有限公司、第三人马铮共同向原告李波交付位于榆林市长城北路东，环城北路北，红山金桥花园小区**幢**单元1*层1***号房屋。三、李波在办理位于红山金桥花园小区**幢**单元1*层1***号房屋过户手续时，榆林天源房地产开发有限公司有协助义务，因办理产权过户手续时所产生的费用由李波承担。四、本判决生效后十五日内，由榆林天源房地产开发有限公司、第三人杨建峰共同向李波交付位于榆林市长城北路东，环城北路北，红山金桥花园小区*幢*单元*层7**号房屋。五、李波在办理位于红山金桥花园小区*幢*单元*层7**号房屋过户手续时，榆林天源房地产开发有限公司有协助义务，因办理产权过户手续时所产生的费用由原告李波承担。六、本判决生效后十五日内，由榆林天源房地产开发有限公司支付李波违约金（本金按957500元计算，从2014年11月1日起至2015年2月1日止，每日按万分之一计算违约金；从2015年2月2日起至实际交房之日止，每日按万分之二计算违约金，违约金总计最高不超过房价款957500元的30%即287250元）。五、驳回李波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13700元，由原告李波负担100元，由被告榆林天源房地产开发有限公司负担13600元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定是一致，故对原审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是天源公司分别与李波、杨建峰、马铮签订的《商品房买卖合同》的效力及如何履行的问题。上述合同均为双方当事人真实意思表示，合同内容均不违反法律、行政法规效力性强制性规定，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共国合同法>若干问题的解释（二）》第十五条规定：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持”之规定，天源公司两次处分房屋，并不必然导致后签订的合同无效。善意取得制度的前提是行为人无权处分，由于案涉房产未予交付被上诉人李波，亦未办理房屋权属转移登记，天源公司处分权尚未灭失，原审判决依据善意取得确认上诉人与天源公司签订的《商品房买卖合同》无效，无法律依据支持，依法应予纠正。上诉人所持划拨土地不能转让，被上诉人之间签订的合同应属无效之理由，因拆迁安置补偿协议包括被上诉人天源公司对被上诉人李波房屋居住权的补偿置换，并非单一转让土地，且天源公司就开发项目已经办理相应土地、建设手续，上诉人未能举证证明案涉房屋所涉及的土地在起诉前仍未经有批准权的人民政府办理土地使用权出让手续，该理由不能成立，天源公司在项目开发中，是否存在违规用地行为，应由行政管理部门审查处理。关于合同的履行问题。现上诉人杨建峰、上诉人马铮与被上诉人李波在合同有效的前提下，均要求履行合同，由于被上诉人李波与被上诉人天源公司签订的《商品房买卖合同》建立在拆迁安置补偿协议的基础之上，被上诉人李波请求优先取得补偿安置房屋符合法律规定，应予支持，原审判决由上诉人杨建峰、马铮、被上诉人天源公司向被上诉人李波交付房屋正确，应予维持。上诉人杨建峰、马铮可另行根据合同约定与法律规定向被上诉人天源公司主张权利。关于当事人其他诉求，原审判决后本案当事人均未作为上诉理由提出上诉，故不再审查。据此，原审判决认定事实清楚，但确认上诉人杨建峰、上诉人马铮与天源公司签订的《商品房买卖合同》无效，适用法律不当，依法应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共国合同法＞若干问题的解释（二）》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持陕西省榆林市榆阳区人民法院（2018）陕0802民初6231号民事判决第二、三、四、五、六、七项及诉讼费的承担。二、变更陕西省榆林市榆阳区人民法院（2018）陕0802民初6231号民事判决第一项为：被上诉人李波与被上诉人榆林天源房地产开发有限公司签订的协议书、《商品房买卖合同》有效；被上诉人榆林天源房地产开发有限公司与上诉人杨建峰以及上诉人马铮签订的《商品房买卖合同》有效。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费200元，由上诉人杨建峰负担100元，上诉人马铮负担100元。本判决为终审判决。审判长  韩燕妮审判员  杜波云审判员  任小明二〇二〇年七月二十九日书记员  刘雅婷