山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1881号 上诉人（原审被告）：中车四方车辆有限公司（原南车四方车辆有限公司），住所地青岛市城阳区宏平路9号。 法定代表人：赵家舵，董事长。 委托诉讼代理人：潘守礼，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜慧谦，山东琴岛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛凡夫子餐饮服务有限公司，住所地青岛市市北区杭州路16号。 法定代表人：汤富生，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张增伟，系该公司职工。 上诉人中车四方车辆有限公司因与被上诉人青岛凡夫子餐饮服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初7971号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人中车四方车辆有限公司之委托诉讼代理人杜慧谦、被上诉人青岛凡夫子餐饮服务有限公司之委托诉讼代理人张增伟参加了诉讼。本案现已审理终结。 中车四方车辆有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：一、原判认定事实错误，且证据不足。上诉人并没有在2011年3月对涉案房屋停水停电并限制被上诉人进入上诉人厂区。即便租赁合同解除，也是由于被上诉人的违约行为导致的，上诉人不应当承担违约责任。上诉人根据双方合同约定可以采取停水停电行为。二、上诉人不应当退还房屋租金18万元。三、上诉人不应当支付被上诉人涉案房屋装修、安装损失，以及设备价值损失。四、上诉人不存在违约行为。 青岛凡夫子餐饮服务有限公司辩称：关于第一条上诉请求一审法院已经审理过了。关于第二条房屋租赁金18万，在凡夫子和四方机厂的往来的函件里面、包括收据各方面上面都有体现，法庭可以查看相关的记录。关于上诉人不应当支付上诉人涉案房屋装修安装损失这一条，这一块在市北法院的审理过程当中都会也都体现出来，比较繁琐，以一审判决为准。关于租赁协议，从2011年的年租金18万的基础上，根据市场变化和社会价格情况，双方协商后适当调整，适当调整在汉语的解释里边是合适的、恰当的、妥善适用、符合得当，反意思是过分，从18万元调到80万元，我认为是过分了。所以我觉得他们应该属于违约行为。 青岛凡夫子餐饮服务有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.被告向原告返还租金18万元（2011年3月至2012年3月）；2.被告赔偿原告装修费4397085元、安装设施费95000元、另行租赁房屋产生的费用418000元、地面施工费570132.5元、装修新厂房工程款120000元、四方机场改建工程费45000元；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：被告赔偿原告房屋装修及安装损失227.78万元、设备损失80.76万元。 一审法院对于各方当事人没有争议的事实确认如下：2005年1月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订租赁协议，约定：甲方将青岛市杭州路16号内的餐饮部所属职工食堂的一层，建筑面积2217.6平方米（其中大厅与后厨的面积各为1108.8平方米）固定资产59项、办公室和更衣室5间租赁给乙方经营，租赁期限为10年，自2005年3月1日至2015年2月28日；双方约定租赁费为每年18万元，鉴于乙方一次性装修投入资金较大及消化吸收甲方35名职工的实际情况，自2005年3月1日起至2007年2月28日止，乙方租赁费为零，自2007年3月1日起至2008年2月29日止，乙方向甲方支付租赁费9万元，自2008年3月1日起至2015年2月28日止，乙方向甲方支付租赁费18万元/年（自2011年，在年租赁费18万元的基础上，根据市场变化及社会价格情况，双方协商后适当调整）；租赁费自2005年3月1日起开始计算，每年结算一次，乙方需于租赁期内每一年度开始前两个月内一次付清；甲方提供水、电、气等使用条件，相关动能费价格完全按照四方股份公司动力分厂提供的标准执行，甲方不得无故停水、停电、停气；乙方对房屋进行装修和引进设备的费用总额不低于200万元，乙方在房屋的装修过程中，不得破坏房屋结构，房屋装修前，乙方需将装修方案征得甲方同意；乙方负责支付内部水表、气表、电表等的安装费用，并于每月结束后十日内根据水、电、气等实际耗用量，向甲方财务部门支付动能费（含排污费）；租赁期满，乙方在租赁期间投资形成的设备和财产归乙方所有，但已附着于房屋的装修和土建设施无偿归甲方所有，乙方不得擅自拆除和改动；乙方按时足额缴内应缴费用（如水电费等），如有拖欠，则按拖欠总额每日千分之三交纳滞纳金，如果拖欠交纳款超过一个月，甲方有权停止供水、供电、供气，并有权终止协议；任何一方未能履行本协议规定的条款，另一方有权提前解除协议，所造成的损失由责任方承担；协议还约定了双方的其他权利义务及违约责任等内容。合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告对房屋进行了装修、使用。2005年8月，原告（乙方）与被告（甲方）又签订租赁协议附加协议，约定：为处理好餐饮部租赁的后续问题，经双方协商一致，同意对2005年1月21日签订的租赁协议部分条款进行如下修改：一、原租赁协议第三条第一款更改为自2005年3月1日起至2008年2月29日止，乙方每年向甲方支付租赁费11万元，自2008年3月1日起至2011年2月28日止，乙方每年向甲方支付租赁费18万元，自2011年3月1日起，在年租赁费18万元的基础上，根据市场变化及社会价格情况，双方协商后适当调整；二、双方签订的劳动用工协议自本附加协议生效之日起作废；三、租金交纳时间:1、乙方于2005年8月31日前将2005年租赁费的一半5.5万元交付甲方，2006年2月28日前将剩余的5.5万元交付甲方，自2006年起，乙方每年3月1日前将租赁费一次性交付甲方；四、本协议与原租赁协议中不相符合的条款以本协议为准；五、原协议中未变动的其他条款继续有效。后原、被告一直按合同履行，至2010年3月原告共向被告支付至2011年2月的租金86.8万元。2011年1月，原告又支付租金5万元。自签订合同后，因被告员工在原告处用餐，双方对原告应支付的水、电等动能费通过与被告员工餐费抵顶的方式进行结算，直至2011年2月。2011年4月21日，被告向原告发律师函，主要内容为：通知原告接到本律师函三日内付清拖欠的费用，另据双方合同第三条第一款约定，被告提出的每年租金80万元是按照市场租赁价格调整的，既然原告不能接受该价格，被告提出终止双方的租赁合同并要求原告于五日内将房屋腾还给被告。4月25日，原告给被告回函称：我方不同意终止双方的租赁协议；拖欠费用部分，自2005年承租至今，双方以相互抵账为结算方式沿用至今，据原告统计，被告尚欠原告款项238.355万元，故双方需及时解决历史遗留问题，最终结算出双方欠款数额；被告要求自2011.3.1起降年租金调涨到80万元，在双方不能就调整的租金价格达成一致时，需请有评估资质的第三方出具市场价格评估；在调涨租金无法达成一致前，原告仍按年租赁费18万元支付，被告无权擅自强行断电、断水并阻拦原告进出车辆及人员，请被告立即恢复原告水电及进出四方厂区大门的权利。原告又于2011年8月15日给被告发函要求按年租金18万元支付给被告，并请被告立即恢复水电及进出四方厂区的权益。2011年8月26日，原告向被告账户付款18万元，并于9月22日给被告发函告知已支付年租金18万元，并请被告立即恢复水电及进出四方厂区的权益。被告于2011年9月28日复函原告称收到原告的18万元，但不认可2011年3月至2012年2月年租金为18万元；扣除原告支付的该18万元后原告尚欠19563.06元，被告依据租赁协议第六条第二、三项规定有权停止动能供应，并终止租赁协议，请原告于2011年10月15日前清理物品并在10月20日之前进行封门。2011年10月17日，原告再次致函被告主张权利。2014年3月原告起诉后，向本院提交评估申请，申请对原告自2011年对所租赁房屋进行装修及设备安装所花费用进行评估。本院就评估的时间点询问了双方的意见，原告称其装修以后基本就没用，所以要求按照当时装修和安装设备的时间作为评估时点；被告认可原告装完后确实没怎么用，同意原告提出的评估时点。本院委托青岛德铭资产评估有限公司进行了评估，2015年10月该公司出具了【2015】德所司鉴字第023号资产评估报告，在评估基准日2011年12月31日进行了评估，得出评估结论如下：1、涉案租赁房屋装修及安装申报值337.74万元，评估值227.78万元，其中装修部分187.83万元，安装部分39.95万元；2、购置设备申报值125.60万元，评估值80.76万元；合计308.54万元。原告支付评估费3万元。在评估过程中，原于2015年4月将房屋交还被告。庭审中，本院就房屋交接后的机器设备如何处理询问了双方当事人，原告称及其设备留给被告了；被告称在评估时的交接清单中双方有签字，我们都留下了。对于双方有争议的事实和证据认定如下：对于2011年3月被告是否对涉案房屋停水停电并限制原告进入被告厂区，双方存在争议。在原审中，要求被告进行落实，被告核实后称被告公司没有人承认这个事实。重审期间，原告提交录音两份，原告称第一份录音为2011年3月10日,原告原法定代表人林春花等与被告工作人员王福利的谈话录音，在录音第3:50秒左右,王福利说“二月份发通知就要停电停水,一直到3月8号,够可以了”；第二份录音为2011年3月18日,原告原法定代表人林春花与被告工作人员王福利等的谈话录音，在该录音的28:50秒左右林春花提出“这期间能不能先恢复电?”王福利等回答,只要原告方面拿出关于租金等的书面意见来,“马上就恢复”；原告以上述证据证明被告确实在2011年3月8日开始对原告租货的房屋停电停水。被告质证称，对录音的真实性有异议，录音中被告人员王福利,属被告工作人员,当时岗位为规划部工作人员，目前已经退休,无法查证核实是否为本人所述；录音中所谓的原告人员林春花在录音时(2011年3月10日、18日)并非原告法定代表人,也并非原告人员,与原告证明事项中陈述不符；录音中没有被告人员直接对断水断电进行陈述说明及认可；此组录音中并没有对断水断电的原因以及是由哪方断水断电的情况做出证实,所以,此组录音并不能证实是被告对涉案房屋断水断电,即便断水断电,也不能真实反映断水断电的主体以及真正原因。原审认为，王福利系被告工作人员，应对原告提交的录音是否为该工作人员声音给出确定意见，现被告仅以该工作人员退休为由未明确表示肯定或者否定，应视为承认录音是王福利所述，故认定该录音可以作为认定案件事实的依据；再结合2011年原、被告的多次往来函件内容，可以认定2011年3月被告对涉案房屋实施了停水停电。庭审中，询问原告：被告曾发出解除合同通知，2015年2月租赁合同期限届满前，租赁合同是否解除？原告称：我方认为被告提出的解除合同事实和理由不成立，属于违法解除合同，不产生解除合同的效力，我方不认可合同已经解除，但因被告拒绝供应水电、拒绝原告使用房屋，应赔偿原告损失。审理期间，被告提交了反诉状，限期被告交纳反诉费，被告在限定期限内未缴纳，已告知被告对其反诉不予受理。 一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，因此该合同合法有效，双方均应依法履行。依据合同约定，对于2011年3月1日之后的租金价格，被告有权要求与原告协商，但应协商一致才能变更租金价格。在协商不能达成一致的情况下，双方应按照《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”的规定处理。本案被告在双方未就租金价格达成一致、又未能提交证明市场价格的证据的情况下，无权单方解除合同，被告停水停电构成违约，因原告不能正常使用涉案房屋，故被告对原告装修安装及购置设备损失应承担相应的赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”2011年3月被告停水停电后，原告就该纠纷经与被告协商不能达成一致意见，应在合理期限内将房屋交还被告，从而使原告完成的装修及所购设备可以投入使用，但原告直至2015年4月才将房屋交还被告，导致装修及设备价值贬值，且根据合同约定租赁期满已附着于房屋的装修和土建设施无偿归甲方所有，故原告对装修安装及购置设备损失应承担一定责任。考虑到被告停水停电在先，且将原告的设备于2015年4月留归被告所有，故对原告的装修安装及购置设备损失308.54万元，被告应按60%比例承担主要责任，原告应按40%比例承担次要责任。根据上述责任划分，被告应赔偿原告损失1851240元，原告主张的过高部分，不予支持。鉴定费3万元亦应据此比例由双方均担。由于原、被告对于2011年3月至2012年2月期间的租金价格未达成一致，且被告不认可该年度租金为18万元，故被告应将该18万元退还原告。据此判决：一、被告中车四方车辆有限公司退还原告青岛凡夫子餐饮服务有限公司房屋租金18万元；二、被告中车四方车辆有限公司赔偿原告青岛凡夫子餐饮服务有限公司房屋装修、安装及购置设备损失187.83万元；三、被告中车四方车辆有限公司支付原告青岛凡夫子餐饮服务有限公司评估费18000元。上述一至三项，于本判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费53800元按照变更后诉讼请求重新计算为32923元，原告负担13169元，被告负担19754元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 经审理查明，原判认定事实正确。案经调解未果。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原判基于被上诉人提交的录音证据、评估报告及其他双方没有争议的事实等，就当事人争议的违约责任及损失等主要焦点问题分别予以了评判，其责任划分、损失认定事实和法律依据充分，上诉人的相关上诉理由不当，本院不予采信。但原判上诉人退还被上诉人18万元租金，理由不当。尽管上诉人收到该18万元租金时在数额上不予认可，但2011年3月至2012年2月年其间，租赁房屋实际仍为被上诉人所占有，故被上诉人要求返还该费用没有法律依据。上诉人的该相关上诉主张本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初7971号民事判决第二、三项； 二、撤销山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初7971号民事判决第一项。 一审案件受理费按照原审判决执行。二审案件受理费32923.00元，由中车四方车辆有限公司负担30923元，由青岛凡夫子餐饮服务有限公司负担2000元。 本判决为终审判决。 审判长 侯 娜 审判员 高中日 审判员 王昌民 二〇二〇年七月二十九日 法官助理 厉永军 书记员李珊珊