广西壮族自治区荔浦市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0331民初909号 原告：荔浦县大发房地产开发有限公司，住所地:广西荔浦市荔城镇城东街环东路45号。统一社会信用代码：91450331753722833M。 法定代表人：吴志超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵正红，广西中园律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹桂华，广西中园律师事务所实习律师。 被告：蔡常坤，男，1985年7月3日出生，壮族，住广西荔浦市。 原告荔浦县大发房地产开发有限公司（以下简称大发公司）与被告蔡常坤商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大发公司的特别授权委托诉讼代理人赵正红到庭参加诉讼，被告蔡常坤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告大发公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2015年4月28日签订的《欠款抵押协议》，被告将“荔江花园”小区3栋2108室商品房返还原告；2、判决被告赔偿违约金41800元（暂计至2020年4月28日，剩余利息以160000元为基数，按年利率4.75%计至本案判决生效之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系从事房地产开发、销售的企业法人，2015年4月28日，被告购买原告销售的“荔江花园”小区3栋2108室商品房，面积约141.67平方米，购房总价474595元，被告因资金周转困难，与原告协商达成一致，双方签订《欠款抵押协议》，约定被告给付4265元购房款，剩余470330元购房款由被告在2015年4月28日至2020年4月28日前还清，原告不收取任何利息，在此期间分三次还款，第一次：2018年4月28日还款人民币60000元整。第二次：2019年4月28日还款人民币100000元整；第三次：2020年4月28日前还清所欠余款人民币310330元整，被告将上述所购商品房抵押给原告，同时约定被告必须按时按约定将欠款在规定时间内交清给原告，不得超期。逾期不还的，对逾期部分的欠款按人民银行同期贷款利率的4倍向原告支付违约金。原告并于2015年8月份将上述所购商品房交付被告。后经原告多次通知被告，要求被告与原告签订正式的《商品房买卖合同》，但被告均己各种理由拖延，最终导致至今双方仍未能签订《商品房买卖合同》。现第一次、第二次还款期限己到，但被告却未依约定履行偿还责任，第三次还款期限亦马上到期，但被告至今仍未有偿还的意思表示，基于第一次、第二次被告均未依约定履行偿还责任，己拖欠原告购房款人民币160000元，已超过所欠购房款的三分之一，对于被告的偿债能力，原告己经产生质疑，合同根本目的已经不能实现，原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，依法有权解除合同，要求被告将所购商品房交还原告。综上所述，原告认为，虽然原、被告双方未签订正式的《商品房买卖合同》，但双方签订的《欠款抵押协议》己明确被告所购买的具体商品房以及交易价格、给付方式以及期限等具体事项，原告并于2015年8月将商品房交付被告，故双方之间商品房买卖关系已经成立，并实际履行，现被告两次逾期不给付购房款的行为，拖欠购房款已超过总房价的三分之一，导致合同根本目的不能实现，故原告依法有权解除合同，要求被告返还商品房给原告，同时，被告未按期给付购房款，依协议第三条的约定，被告应对逾期部分的欠款按人民银行同期贷款利率4倍向原告支付违约金，暂计至2020年4月27日，被告应给付原告违约金41800元（自2018年4月29日起至2019年4月28日，逾期金额60000元，按年利率4.75%计算60000元×4.75%×4=11400元；自2019年4月29日起暂计至2020年4月28日，逾期金额160000元，按年利率4.75%计算160000元×4.75%×4=30400元），故为维护原告的合法权益，依据我国《合同法》以及相关法律法规的规定，特具状人民法院，请求人民法院依法审理，判如所请。 被告蔡常坤未作书面答辩，亦未出庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告蔡常坤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告的陈述及其提供的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三、第六十四条的规定，依法予以确认并作为本案的定案依据。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 原告大发公司系房地产开发销售公司，其经营范围是房地产开发与销售：室内外装饰装修及装饰材料销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2015年4月28日，被告蔡常坤与原告签订《欠款抵押协议》，意欲购买原告开发建设的“荔江花园”小区3栋2108室商品房，该《欠款抵押协议》约定被告因购买原告开发的位于荔浦市商品房向原告抵押借款，载明该商品房建筑面积约141.67m2、已交购房款4265元，尚欠购房款470330.00元，并约定：一、被告所欠款项在2015年4月28日至2020年4月28日前还清，原告不收取任何利息；在此期间，被告应分3次偿还欠款如下：1、2018年4月24日还款60000元；2、2019年4月28日还款100000元；3、2020年4月28日前还清所欠余款310330元。二、被告用上述商品房向原告作抵押担保，在未还清所有欠款前，被告不得出卖、转让或再次抵押给任何第三方，也不得用被告购买的房屋为任何人提供任何形式的抵押或担保。三、被告须按时按约定将欠款在规定的时间内交清给原告，不得超期；逾期不还的，对逾期部分的欠款按人民银行同期贷款利率的4倍向原告支付违约金；原告可将抵押物变卖处理，用于偿还被告的欠款和逾期还款违约金。四、被告提前或按期还清欠款给原告后，抵押自动解除，本协议作废。原告仅在《欠款抵押协议》“甲方”处打印“荔浦县大发房地产开发公司”字样，其中“大发”二字样及日期用笔填写，并未加盖原告公章。被告支付购房款4265元后未与原告签订《商品房买卖合同》，亦未给付所欠购房款，被告已于2015年8月7日领取“荔江花园”小区3栋2108室商品房的钥匙，该商品房已经交付被告实际占有。 本院认为，本案争议焦点是《欠款抵押协议》是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，该《欠款抵押协议》有被告签名，但原告并未加盖原告公章，该协议自签订时违反法律规定，至始无效，故原告请求解除与被告签订的《欠款抵押协议》有事实依据和法律依据，本院予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，被告取得原告“荔江花园”小区3栋2108室商品房的钥匙，视为该商品房已经交付被告实际占有，原告请求被告将“荔江花园”小区3栋2108室商品房返还给原告，有事实依据和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，本案《欠款抵押协议》自签订时违反法律规定，至始无效，其中的违约条款也随之无效，故原告请求判决被告赔偿违约金41800元没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十六条、第五十八条、第九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告荔浦县大发房地产开发有限公司与被告蔡常坤于2015年4月28日签订的《欠款抵押协议》，被告蔡常坤将“荔江花园”小区3栋2108室商品房返还给原告荔浦县大发房地产开发有限公司； 二、驳回原告荔浦县大发房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费8964元，减半收取4482元，由原告荔浦县大发房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费8964元（户名：桂林市中级人民法院，开户行：农行桂林高新支行，账号：20×××16），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 杜 冰 二〇二〇年七月二日 书记员 林伟国