浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0281民初2421号 原告:余姚恒峰置业有限公司。住所地：余姚市陆埠镇水韵江南苑15幢1214室。统一社会信用代码：913302815670405722。 法定代表人：鲍幼曼，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邹杨敏，浙江阳明律师事务所律师。 被告：余姚市水韵丽宫酒店有限公司。余姚市陆埠镇舜孙北路300-12、13、15号。统一社会信用代码：91330281MA2AEHNT6K。 法定代表人：徐晓龙，该公司总经理。 被告：徐晓龙，男，1988年10月20日出生，汉族，住余姚市。 二被告的共同委托诉讼代理人：胡蒙涛，浙江麦田律师事务所律师。 原告余姚恒峰置业有限公司（以下简称恒峰公司）为与被告余姚市水韵丽宫酒店有限公司（以下简称水韵公司）、徐晓龙房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月17日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员郑学强适用简易程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告恒峰公司的委托诉讼代理人邹杨敏，被告水韵公司的法定代表人徐晓龙，被告徐晓龙及其委托诉讼代理人胡蒙涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒峰公司起诉称：原告与被告水韵公司于2017年签订《租赁合同》一份，约定由原告将位于余姚市的房屋（建筑面积4884.49平方米）出租给被告水韵公司,3层建筑面积1494.32平方米,5-7层建筑面积3390.17平方米,4层为转换层不计面积和租金；租赁期为2017年8月1日至2027年7月31日；若被告水韵公司在2018年11月30日前仍未动工装修5-7层，则视为被告水韵公司放弃租赁，原告将把5-7层予以收回，2019年8月1日至2020年7月31日的年租金为316438.03元,2020年8月1日至2023年7月31日的年租金为332259.93元；租金按先付后使用的原则，按年支付，每年的7月20日前支付下一年度的年租金；被告恒峰公司逾期支付租金的，每日按未支付租金额的10%支付违约金，逾期达30日，原告有权提前解除本合同，并由被告水韵公司按当年租金的50%支付违约金，违约金不足以弥补损失的，按实际损失赔偿；诉讼产生的所有费用包括（但不限于）诉讼费、保全费、律师费、执行费等由违约一方承担。合同签订后，被告水韵公司在2018年11月30日前仍未动工装修5-7层，原告已将5-7层予以收回。根据合同约定，被告水韵公司应在使用房屋前先行支付租金，被告水韵公司应于2019年7月20日前支付下一年的租金316438.03元。但被告水韵公司未按约定支付租金，已经逾期超过30日，被告徐晓龙也未行使担保责任，支付上述租金。故向法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除原、被告之间的《租赁合同》，二、被告水韵公司立即腾空位于余姚市房屋内的可移动设施、设备；三、被告水韵公司支付自2019年8月1日起至实际腾空房屋日止的租金，租金暂计算至2020年3月25日为205771.18元,并支付违约金158219.02元（2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金按年租金316438.03元计算，2020年8月1日后的租金按年租金332259.93元计算,违约金按2019年8月1日至2020年7月31日期间的年租金316438.03元的50%计算）；四、被告水韵公司支付律师代理费23000元;五、被告徐晓龙对上述款项承担连带清偿责任；六、本案诉讼费用由被告承担。 原告恒峰公司为证明自己主张，向本院提交如下证据，经被告水韵公司、徐晓龙质证，本院认证如下： 1.房屋所有权证1份，拟证明涉案房屋属原告恒峰公司所有的事实。被告水韵公司、徐晓龙均无异议，本院予以采信； 2.租赁合同1份，拟证明被告水韵公司租赁原告恒峰公司涉案房屋，被告徐晓龙提供连带责任担保，并约定权利、义务的事实。被告水韵公司、徐晓龙均无异议，本院予以采信； 3.律师费发票1份，拟证明原告为本案支付律师代理费的事实。被告水韵公司、徐晓龙均无异议，本院予以采信。 被告水韵公司、徐晓龙分别答辩称：一、同意解除双方租赁合同，愿意即时腾空；二、违约金过高，因疫情无法营业，请求法庭酌情考虑减免；三、被告于去年11月份已口头通知，因无法继续经营，要求解除合同，原告获知后已经重新对外招租，只是至今未找到新的承租人，被告认为，双方之间的租赁关系已于2019年11月终止，相应的租金和违约金同样应当计算至2019年11月；四、原告主张的律师代理费过高。 经审理，本院认定本案事实如下： 2017年7月，原告恒峰公司与被告水韵公司、徐晓龙签订《租赁合同》一份，约定由原告恒峰公司将位于余姚市的房屋（建筑面积4884.49平方米）出租给被告水韵公司,其中，3层建筑面积1494.32平方米,5-7层建筑面积3390.17平方米,4层为转换层不计面积和租金；租赁期为2017年8月1日至2027年7月31日；若被告水韵公司在2018年11月30日前仍未动工装修5-7层，则视为被告水韵公司放弃租赁，原告恒峰公司将把5-7层予以收回，2019年8月1日至2020年7月31日的年租金为316438.03元,2020年8月1日至2021年7月31日的年租金为332259.93元；租金按先付租金后使用的原则，按年支付，每年的7月20日前支付下一年度的年租金；被告水韵公司逾期支付租金的，每日按未支付租金额的10%支付违约金，逾期达30日，原告恒峰公司有权提前解除本合同，并由被告水韵公司按当年租金的50%支付违约金，违约金不足以弥补损失的，按实际损失赔偿；诉讼产生的所有费用包括（但不限于）诉讼费、保全费、律师费、执行费等由违约一方承担。被告徐晓龙对被告水韵公司履行合同义务提供连带责任担保，担保范围包括但不限于租金、水电费、违约金、为实现合同权益而支出的诉讼费、律师费等。合同签订后，原告恒峰公司交付上述涉案房屋给被告水韵公司使用。被告水韵公司在2018年11月30日前未动工装修5-7层，原告恒峰公司现已将5-7层房屋收回。被告水韵公司未按约定于2019年7月20日前支付下一年度的租金316438.03元。被告徐晓龙也未履行担保责任。 原告恒峰公司为实际上述债权，支出律师代理费17870元。 本院认为：原告恒峰公司与被告水韵公司、徐晓龙之间的租赁合同合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。原告恒峰公司要求解除与被告水韵公司、徐晓龙之间的《租赁合同》，被告水韵公司、徐晓龙在庭审中表示同意解除，双方已协商一致，本院确认该《租赁合同》解除；对于解除时间，现被告水韵公司、徐晓龙答辩称，已于2019年11月解除，被告水韵公司、徐晓龙因提出解除合同系口头通知，原告恒峰公司未予以认可，且也未提供相关证据予以证明，故本院结合原告恒峰公司主张租金计算的时间起止点，确认《租赁合同》已于2020年3月25日解除。原告恒峰公司与被告水韵公司、徐晓龙之间的《租赁合同》于2020年3月25日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方当事人应当按照诚信原则，全面履行各自的权利、义务。对于原告恒峰公司起诉的第二项诉讼请求，庭审中，被告水韵公司、徐晓龙愿意即时腾空，本院予以确认。对于恒峰公司起诉的第三项诉讼请求，经查，依据合同约定，被告水韵公司在租赁期间应向原告恒峰支付2019年8月1日至2020年3月25日的租金205771.18元，庭审中，被告水韵公司、徐晓龙予以认可，本院予以确认；对于违约金，被告水韵公司应当按照双方约定的时间支付上述款项，被告水韵公司没有及时支付上述款项，显属违约，应当支付违约金；原、被告双方约定的违约金计算方式过高，原告恒峰公司也没有提供被告水韵公司违约对其遭受损失的相关证据，本院根据被告水韵的请求对违约金计算方式予以调整，按2019年8月1日至2020年7月31日期间的年租金316438.03元的30%计算为宜。对于律师代理费，原告恒峰公司的主张符合双方的约定，予以支持，被告水韵公司、徐晓龙答辩称律师代理费过高，本院予以适当调整，具体按原告恒峰公司起诉主张的数额与判决确定的数额比例确定。被告徐晓龙作为连带责任保证人，对被告水韵公司未支付的租金及违约金、律师代理费等承担连带责任保证，被告徐晓龙应承担连带清偿责任；被告徐晓龙在履行担保责任后，可依法向被告水韵公司追偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告余姚恒峰置业有限公司与被告余姚市水韵丽宫酒店有限公司、徐晓龙签订的《租赁合同》于2020年3月25日解除； 二、被告余姚市水韵丽宫酒店有限公司于本判决发生法律效力后十日内腾空位于余姚市房屋内的可移动设施、设备； 三、被告余姚市水韵丽宫酒店有限公司支付原告余姚恒峰置业有限公司自2019年8月1日起至2020年3月25日止的租金205771.18元，并支付违约金94931.41元，支付律师代理费17870元,款于本判决发生法律效力后十日内付清； 四、被告徐晓龙对上述第三项款项负连带清偿责任，在承担担保清偿责任后，有权向被告余姚市水韵丽宫酒店有限公司追偿； 五、驳回原告余姚恒峰置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七×迟延履行期间）。 本案案件受理费7105元，减半收取3552.50元，由原告余姚恒峰置业有限公司负担632.50元，被告余姚市水韵丽宫酒店有限公司、徐晓龙共同负担2920元。被告负担的款项限于本判决发生法律效力后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内。逾期不交，作自动撤回上诉处理。 审 判 员 郑学强 二〇二〇年七月二十九日 代书记员 吴敏敏 ??? ??7?