上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初24679号原告：陈杭，男，1987年6月3日出生，汉族，住上海市闵行区，现住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陈明，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶胜英，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告：上海鑫泰房地产发展有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：沈际文，董事长。委托诉讼代理人：陆建润，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱霈雯，女。原告陈杭与被告上海鑫泰房地产发展有限公司(以下简称鑫泰公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案。本案依法适用普通程序，于2020年3月4日、2020年5月21日公开开庭进行了审理。陈杭及其委托诉讼代理人陈明、上海鑫泰房地产发展有限公司的委托诉讼代理人朱霈雯、陆建润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈杭向本院提出诉讼请求：1.确认《上海市商品房预售合同》中的“补充条款一”第十一条第4项、第十二条1.2.5.6(3)无效；2.鑫泰公司支付自2018年10月1日起至2020年1月9日止的逾期交房违约金，按已付房款日万分之一计算；3.鑫泰公司赔偿因擅自将上海市东安路XXX弄XXX号楼XX号所在小区变更为开放式小区、所在楼宇一楼二楼变更为商铺等违约行为导致的房屋价值减少300,000元；4.鑫泰公司拆除上海市东安路XXX弄XXX号楼16号303室北面天台上的围墙。审理中，陈杭撤回第1、2、3项诉讼请求，变更第4项诉讼请求为：鑫泰公司赔偿因隐瞒上海市东安路XXX弄XXX号楼XX号XXX室北面天台上与房屋平行存在的围墙给陈杭造成的损失50万元。事实和理由：原告在2017年7月22日与被告签署了《上海市商品房预售合同》，及所附的《房屋装修委托合同》，购买位于本市东安路XXX弄XXX号楼XX号XXX室(以下简称系争房屋)的精装修房。原告按约支付了全部购房款20,697,505元。被告擅自在系争房屋外加盖三米多高的墙壁，致使原告向外眺望的视线受到限制，违背了原告购买景观房的初衷，系争房屋的采光、通风等也受到严重影响。被告的行为造成原告巨大损失，故要求赔偿。鑫泰公司辩称，不同意陈杭的诉讼请求。被告开发的小区内所有房屋及设施用途均与规划相一致，被告没有也无权进行变更。被告从来没有对原告购买的房屋作出关于景观的承诺，双方也没有书面约定，被告交付的房屋符合报批的设计要求和规范，经过规划、竣工验收等房地产行政部门的批准或备案。围墙高度在报批时候已经标高标好，按照图纸施工，与外立面是一体的。本院认定事实如下：2017年7月22日，鑫泰公司(甲方)与陈杭(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，乙方向甲方购买系争房屋，房屋暂测建筑面积192.45平方米，单价107,547元/平方米(不包含房屋全装修价格)，总房价款暂定20,697,505元(不包含房屋全装修价格)；第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、取得了《住宅交付使用许可证》;甲方对该房屋设定的抵押已注销;甲方已按规定缴纳了物业维修基金;甲方承诺在2019年03月31日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证),如到时不能取得商品房房地产权证(大产证),乙方有权单方面解除本合同；第十一条约定，甲方定于2018年09月30日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外；第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算,违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天,乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、见补充条款。第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。附件三(该房屋建筑结构、装修及设备标准)约定了系争房屋所在楼宇的主体结构：本项目房屋结构采用钢筋混凝土框架剪力墙结构；外墙面采用天然花岗岩幕墙；大堂装修以石材为主，底层大堂设中央空调。石膏板吊顶，装配特色精美灯饰；首层走廊地面铺砌石材或玻化砖，墙面贴石材或玻化砖或涂料或墙纸；三菱电梯；高级入户门；铝合金双层中空玻璃窗；天燃气；配电照明系统采用1台电表多分支回路设计；插座回路设置过载、漏电保护装置；每户厨房和卫生间设立单独控制系统；超过3KW以上的设备设置单独回路；公共场所部位照明采用高效光源、高效灯具等节能设施；在自然光的区域设定时或声光控制；供水屋顶水箱采用不锈钢材质，建筑内水表前主干管为钢塑复合管(衬塑)；环保电梯、空调、水泵等设备采取减震措施；外墙采用保温材料；电话、网络通讯与预留宽带网络接入线路，户内主要房间预留电脑终端接口，并预留有线电视端口。安全防范：小区配置电子围栏周界报警系统。闭路电视监控系统，24小时智能化监控社区主要公共部位。每户设置独立的可视对讲电话；首层地下室入口用智能卡电子门锁；家庭安全防盗系统：住宅三、四层门，窗安装入侵报警装置，顶层预留入侵报警接口，并与中央保安系统联网。家庭报警系统：单元内均安置紧急报警按钮，客厅及主人房各一只与中央保安系统联网。补充条款一第二十五条、关于销售广告、宣传资料和样板房：1、双方的权利义务以本合同、附件和补充条款为准。甲方的广告、样板房、宣传材料、模型、展示版、楼书、规划设计效果图、沙盘、任何口头介绍、解释(包括但不限于照片、录像、录音等)及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考,不构成本合同的组成部分。乙方不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究甲方责任。2、甲方此前在书面的销售广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的允诺具体确定,并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响,合同又未作重新约定的,可作为合同附件,对双方具有约束力。甲方在上述场合已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件或待双方签订合同时进行具体约定的,不构成合同内容,双方不受约束。3、甲方销售广告、模型和宣传资料中对商品房开发规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明、示范等仅供乙方参考之用,不作为合同内容,双方不受其约束。4、预售时向乙方提供的样板房仅作装潢布置及房型参考示意使用,不作为本合同中甲方向乙方交付的房屋的标准。二十六、本合同附件、补充条款若与本合同的约定不一致的,均以合同附件和补充条款为准。乙方不得援引本合同及本合同附件、补充条款之外的资料内容进行解释事项或提出主张。二十九、乙方确认,已经认真阅读本合同及其附件,理解其含义,甲方已经提示乙方本合同及其附件对双方权利义务的约定,包括但不限于可能减轻或免除甲乙双方任何一方责任的条款,乙方理解这些约定并在此基础上同意签署本补充条款,对该等补充条款无任何异议。乙方同意放弃基于格式条款的有关规定对甲方提出任何抗辩及主张。预售合同签订当日，鑫泰公司(甲方)与陈杭(乙方)还签订了《房屋装修委托合同》，系争13号楼，房屋竣工验收合格，并已交付使用，乙方房屋已经毛坯交付，符合装修条件，甲方免费为乙方房屋设计装修方案和施工方案，乙方授权委托甲方选择装修单位，代理乙方签订装修合同、监督施工、现场管理等，委托期限自合同签订之日起至房屋装修结束乙方接收之日止，房屋装修时间为最迟于2019年5月30日前完成并通知乙方接收；本合同与甲乙双方签订的商品房销售合同为两个独立合同；合同还对房屋装修标准、质量标准、验收、保修、违约责任、争议解决方案等作了约定。2018年9月30日，系争房屋取得上海市新建住宅交付使用许可证。同日，鑫泰公司邮寄入住通知书。陈杭于次日收到。2019年7月24日，陈杭在收楼签收单上签字。2019年3月20日，鑫泰公司取得大产证。2019年4月27日，鑫泰公司发函通知陈杭办理系争房屋小产证。2019年7月，陈杭委托郑妍办理结算房款等事项。当月，被告向原告开具房款发票(共计金额20,903,995.24元)。2019年7月24日，鑫泰公司与陈杭签订房屋交接书。该系争房屋进行交接，实测面积为194.37平方米，房价款为20,903,995.24元。2019年12月7日，陈杭进行验房，记录：详见验房报告，1、三楼电梯走廊的窗口能直接进到平台可以通向业主东安路的阳台和卧室。2、客卧门和门套之间会碰撞。2020年1月9日，陈杭进行复验，记录：整改尚未完成，仅接收房屋。整改问题验收报告和上述记录为准。审理中，原告申请向南出庭作证，该证人为上海链家房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)工作。证人作证称“易居”公司是被告的总代理，链家公司与“易居”公司签订分销协议，证人负责寻找有购买意向的客户。证人曾某陈杭去系争房屋楼盘看房，“易居”的销售带领陈杭和证人到工地，坐了施工电梯上系争房屋看房。当时看的是毛坯房，室内格局都出来了，水电没通，门还没有装，从朝北的临东安路的窗户能看到整个“西岸公园”，最右边还能看到部分黄浦江，看不到现在的围墙。原告当时觉得视野没有问题，除了树并没有遮挡，原告才去售楼处签订预售合同。本次诉讼时，证人看到原告拍的北窗的景观照片，发现和当时看到的工地情况完全不一样。“易居”公司销售介绍说小区是“精装修景观房”，看房和签约过程中没有告知客户北窗外的平台上可能会有一个比较高的围墙。关于证人证言，被告不予认可，认为被告没有委托“链家”公司作为销售，其相应的行为不能得到被告认可，对被告没有约束力。且证人作为中介已收取佣金，因本案获利，他作出的证言不客观。整个三层围墙高度是一致的。审理中，本院于2020年7月10日上午至系争房屋进行现场勘查，系争房屋位于XX号楼，1-2层为大堂，3层为住宅的首层。系争房屋为“四房二厅二阳台二卫一厨”房型，客卧、卫生间、北阳台、书房朝向北面，临东安路；主卧、儿童房、客厅、(儿童房与客厅共用南阳台)朝南，临小区道路。系争房屋东北方位为公共楼道和电梯，东南方位是XX号XXX室，楼道和电梯东北侧方位是XX号XXX室。系争房屋客卧的北窗与北阳台、书房的北窗并不齐平，客卧的北窗向内凹陷，北阳台、书房的北窗向北稍凸出，楼道北窗再向北凸出。系争房屋客卧、卫生间、北阳台、书房及楼道北窗与XX号XXX室西侧外墙外空间共用一个平台，整体形成一个阶梯型，平台上有空调室外机组及其他管道设备。XX号楼大堂外立面门头装饰墙最高处高于平台约三米，部分遮挡了系争房屋客卧、北阳台、书房北窗外的视野。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有上海市商品房预售合同、房屋装修委托合同、房款发票、告知书、照片、上海市新建住宅交付使用许可证、入住通知书、不动产权证、产证办理通知书、收楼签收单、房屋交接书、证人证言等证据证实，本院予以认定。本院认为，原告向被告购买新建商品房，双方签订《上海市商品房预售合同》，原告支付全部房款，被告取得上海市新建住宅交付使用许可证及大产证后，将系争房屋交付给原告，现原告已取得系争房屋的小产证，双方之间商品房买卖合同已履行完毕。原告主张被告交付的系争房屋北面平台存在三米多高的围墙，遮挡了视野景观，使得原告权益受损。本院认为，首先，纵观原、被告之间预售合同条款，没有关于三层景观及视野范围方面的约定；其次，平台围墙的高度问题并不符合法律或司法解释规定的法定赔偿事由；再者，没有证据表明该13号楼大堂外立面门头装饰墙的建造违反设计、规划或竣工要求；故原告要求被告赔偿损失50万元，缺乏事实与法律依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：驳回陈杭的诉讼请求。案件受理费8,800元，由陈杭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 袁 欣人民陪审员 唐 琦人民陪审员 杨 坤二〇二〇年七月二十七日书 记 员 卜雯婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。