山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终735号上诉人（原审原告）：孙丽君，女，1963年6月23日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：宋英华、王海迪，山东隆润律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘明，男，1975年11月24日出生，汉族，住威海市环翠区。被上诉人（原审被告）：张祥，女，1968年8月18日出生，汉族，户籍地威海火炬高技术产业开发区，现住威海市环翠区。委托诉讼代理人：徐承良、曲傲洁，山东海明达律师事务所律师。上诉人孙丽君因与上诉人刘明及被上诉人张祥确认合同效力、财产损害赔偿纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2018）鲁1002民初5072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙丽君上诉请求：撤销一审判决第二项，改判张祥赔偿孙丽君经济损失（自2015年10月1日起至刘明占用物品搬出并排除对案涉房屋妨碍之日止，按照年租金8万元计算）。事实和理由：一、张祥存在过错：1.案涉建筑物为违章建筑、不得转让，张祥对此明知却予以出售；2.案涉建筑物添附于孙丽君所有的房屋，无独立产权，张祥无权处分。张祥承租期间对房屋装修时依二楼屋檐向下加装了装饰墙，由此形成该30.1ｍ2的狭小空间，但该建筑物并不具备使用功能，属已形成附合的装饰装修物，与案涉房屋系主物与从物的关系，按照物权法第一百一十五条规定，从物随主物才能转让；3.案涉建筑物属于郎杰、于媛媛与张祥在租赁合同约定的“在租赁期满后张祥不得拆走室外装修”的部分，张祥作为合同一方对此明知仍出售给刘明，明显存在过错；4.张祥明知附属该建筑物的房屋存在争议，并分别由郎杰、于媛媛申请执行及孙丽君进行诉讼，仍将该建筑物出售，明显不合常理；5.张祥未提供交易记录，交易价格明显不合理，说明案涉建筑物的买卖是虚假的。张祥主张房款90.3万元，分三次以现金方式支付，但未能提供付款记录，并拒绝在笔录签字，存在过错。二、张祥应赔偿因过错给孙丽君造成的损失。张祥于2014年12月26日将案涉建筑物出售给刘明，刘明依据《购房合同协议书》占有至今，孙丽君无法通过建筑物的大门进入孙丽君所有的房屋，致使孙丽君的房屋闲置至今，给孙丽君造成巨大损失。2014年至2016年，孙丽君出租案涉房屋的租金为5万元/年，因租金明显上涨，年租金标准应为8万元/年。三、威海市中级人民法院(2019)鲁10民初143号民事判决（以下简称“143号判决”，即郎杰、于媛媛诉张祥、刘明侵权责任纠纷一案）认定，张祥、刘明均有过错，构成对郎杰、于媛媛的侵权，张祥、刘明的买卖行为造成郎杰、于媛媛无法进入和使用房屋的损害后果，应当共同对郎杰、于媛媛承担赔偿责任；因郎杰、于媛媛在另案执行程序中己向刘明主张了权利，其在143号中要求张祥自《购房合同协议》签订的次日赔偿其经济损失，有事实及法律依据，予以支持。本案与该案事实相同，孙丽君要求张祥对其侵权行为给孙丽君造成的损失承担赔偿责任也应予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”张祥存在过错，应当赔偿孙丽君的经济损失。张祥辩称，1.一审适用法律错误。孙丽君以违章建筑、不动产从物、无权处分为由认为张祥具有过错，但过错并不是法律规定合同无效的情形。威海市规划局只认定案涉建筑物违反了《山东省城市规划条例》的规定，属于无法采取改正措施消除影响的行为，并未直接认定该建筑物属于违章建筑。实际该建筑物属于三面墙式的砖头瓦块，不具备房屋属性，一审适用《中华人民共和国城市房地产管理法》不当，刘明、张祥自愿成立买卖关系，并不违反法律的禁止性规定，应为合法有效；2.无权处分并非属于合同无效的法定情形。孙丽君所有的101室紧邻威海市人民政府广场、处于半地下状态，严重影响市容。2004年，威海市人民政府要求原房主刘平进行整改，刘平予以拒绝，张祥自己出资建设，使得101室从半地下状态直接通到路上，大大提高功效及外观，也有利于威海市的整体市容。该建筑物是在威海市人民政府土地上搭建，并按照威海市人民政府的搭建要求建设，张祥实际出资依法获得该建筑物的所有权，孙丽君依照无权处分主张合同无效没有法律依据。该建筑物的所有权从形成到转卖，一直到孙丽君取得相邻建筑物的所有权，孙丽君均明知张祥属于善意。孙丽君没有证据证实张祥与刘明存在过错或存在恶意串通的情形，该买卖行为与侵权结果属于不同的法律关系。孙丽君是于2013年1月10日取得101室的所有权，此时该建筑物已存在，其在本次诉讼前长达5年的时间内，从未向张祥或刘明主张赔偿或排除妨碍，说明认可且希望该建筑物的存在，现提起诉讼，是欲通过确定《购房合同协议书》无效，进而占用该建筑物的目的，明显属于恶意；3.孙丽君主张该建筑物是101室的从物，说明孙丽君认为该建筑物存在物权，该物权应由张祥或刘明予以行使，与孙丽君无关；4.143号判决尚未生效，且该案与本案情况不一致，孙丽君的房屋是2013年1月购买，当时房屋即是现在状态，孙丽君于2018年提起诉讼，已超过诉讼时效，不应受到法律保护。刘明上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、孙丽君请求确认合同无效的主体不适格。确认之诉是指“原告请求人民法院确认其与被告间存在或不存在某种民事法律关系的诉。”合同效力只涉及合同双方当事人，第三人与合同当事人不存在合同上的民事法律关系，故确认合同效力的主体只能是合同的双方，而不应是合同以外的第三人。故孙丽君提起确认合同无效的主体不适格。二、一审认定事实有误。在合同签订时，刘明有理由推定张祥有相应的资质及审批手续，且已实际控制使用该建筑物（足浴中心）。1.2014年底，孙丽君及案外人朗杰、于媛媛与刘明均知晓张祥有出售30.1ｍ2建筑物的意思表示，朗杰、于媛媛曾与张祥多次沟通协商购买，因张祥出售单价过高双方未达成合意。在刘明购买后，孙丽君、朗杰、于媛媛通过他人主动联系刘明要求购买该建筑物，经多次沟通，因孙丽君、朗杰、于媛媛支付价格过低未达成合意。以上事实证明，孙丽君、朗杰、于媛媛均认可该30.1ｍ2建筑物的处分权人先为张祥后为刘明，明确知晓张祥欲出售并曾有意购买，同时说明该建筑物系独立于孙丽君及朗杰、于媛媛权属证明范围之外的，非添附物、装修、装饰及添附的固定设备；2.刘明看到案涉建筑物的潜在价值，购买的目的是重新运营足浴中心，不存在与张祥恶意串通的事实。在承诺2015年9月25日搬离朗杰、于媛媛房屋的情况下，刘明依然与张祥、孙丽君及朗杰、于媛媛协商购买足浴中心所覆盖的全部房屋，以期待继续经营足浴中心。经多方沟通，在朗杰、于媛媛与孙丽君均同意出卖房屋的情况下，刘明于2014年12月26日才与张祥签订了《购房合同协议书》，支付对价90.3万元，以求控制全部房产为足浴中心重新开业做准备。后，孙丽君提升房屋单价，刘明因价格过高、没有能力负担未购买，其购买30.1ｍ2建筑物事出有因、目的明确。孙丽君辩称，1.孙丽君与张祥、刘明之间买卖违章建筑物的行为存在直接利害关系，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，孙丽君有权请求确认《购房合同协议书》无效。《购房合同协议书》所涉标的物系张祥在承租郎杰、于媛媛与孙丽君房屋期间依附该房屋外墙所加盖，属于违章建筑，该建筑物与郎杰、于媛媛与孙丽君房屋不可分，张祥、刘明针对该建筑物的买卖行为妨碍了孙丽君对房屋的正常经营使用，与孙丽君存在直接的利害关系，孙丽君有权请求确认《购房合同协议书》无效；2.刘明与张祥签订《购房合同协议书》不具有善意。案涉建筑物不具有合法产权，张祥不具有处分权，刘明因拒绝从郎杰、于媛媛房屋搬出已于2014年9月22日被申请强制执行。该建筑物依附郎杰、于媛媛与孙丽君的房屋，无独立使用功能，单价却达3万元／ｍ2，且无对应的款项给付，刘明在执行过程中提供的《购房合同协议书》是为了阻碍两份民事调解书的执行，妨碍郎杰、于媛媛与孙丽君对房屋的使用，给孙丽君造成重大损失，孙丽君有权请求张祥承担赔偿责任；3.刘明主张郎杰、于媛媛与孙丽君欲向其购买该建筑物之事属子虚乌有，刘明不能据此主张其对该建筑物享有处分权。刘明主张是为重新运营足浴中心而购买该建筑物也与事实不符，亦不符合常理。在2014年12月26日刘明与张祥签订合同时，因刘明未搬离案涉房屋，被郎杰、于媛媛及孙丽君申请强制执行，刘明尚未按生效法律文书履行搬离义务，郎杰、于媛媛、孙丽君不可能将案涉房屋出售给刘明。即使刘明有意重新运营足浴中心，也应先与郎杰、于媛媛、孙丽君谈妥房屋买卖之后，才能论及案涉建筑物，不可能舍本逐末。综上，刘明与张祥签订《购房合同协议书》不具有善意，孙丽君与该买卖行为存在直接利害关系，有权请求确认《购房合同协议书》无效，刘明购买该建筑物的理由及上诉理由均不成立。张祥辩称，1.同意刘明的上诉意见；2.孙丽君不是张祥、刘明买卖合同的一方当事人，不具有基于合同关系主张《购房合同协议书》无效的权利，该合同应为有效；3.同意一审判决第二项，请求予以维持。孙丽君向一审法院起诉请求：1.确认张祥、刘明于2014年12月26日签订的《购房合同协议书》无效；2.张祥赔偿孙丽君经济损失（自2015年10月1日起至刘明将占用威海市环翠区101房屋的物品搬出并排除妨碍之日止，按照年租金8万元的标准计算）。一审法院认定事实：威海市北沟东街-8号楼共2层4户，其中102、201、202室房产系案外人朗杰、于媛媛共同所有；101室房产原登记在刘平名下，刘平于2013年1月10日将该房屋过户至孙丽君名下。2010年以前，朗杰、于媛媛将102、201、202室房屋租赁给张祥，后又续签合同，租期3年，自2010年9月25日起至2013年9月25日止。2011年9月23日，刘平也将101室房屋出租给张祥，租期5年，自2011年9月23日至2016年9月22日。101室房屋所有权转移登记至孙丽君名下后，原租赁合同继续履行。2011年9月，张祥又将上述房屋转租给刘明使用。2012年11月28日，朗杰、于媛媛诉至威海火炬高技术产业开发区人民法院，要求解除租赁合同，刘明、张祥搬出房屋，恢复原状，支付租金和占用费，后又撤回对张祥的起诉。该院于2014年1月7日作出（2012）威高民初第1090号民事调解书，达成调解协议：一、朗杰、于媛媛同意刘明继续租赁使用该房产，租期2年，租赁期间房屋的税费由刘明负担；二、房租标准为每年10万元，刘明分别于2014年1月11日前支付朗杰、于媛媛（一审错写为孙丽君，本院予以纠正）2013年9月26日至2014年9月25日期间的房租10万元，于2014年9月10日前付清，2014年9月26日至2015年9月25日的房租10万元；如果刘明不能按时支付租金，朗杰、于媛媛与刘明的合同立即解除……。2015年3月5日，孙丽君将刘明诉至一审法院，要求解除101室房屋的租赁合同，并支付租赁费。一审法院于2015年4月3日作出（2015）威环民初字第546号（以下简称546号案件）民事调解书，协议：一、刘明继续租赁孙丽君位于威海市环翠区北沟东街-8号-101房屋至2015年9月23日，并于2015年5月5日前支付孙丽君2015年9月23日前房屋租金5万元；二、双方之间关于威海市环翠区北沟东街-8号-101房屋租赁合同自2015年9月23日解除，刘明于2015年9月30日前将上述房屋返还孙丽君；三、若刘明逾期支付上述租金或逾期返还上述房屋需另行支付孙丽君违约金5万元……。后朗杰、于媛媛及孙丽君均就上述调解书向法院申请执行。刘明在执行过程中提供了一份张祥、刘明签订的日期为2014年12月26日的《购房合同协议书》，约定：刘明购买张祥坐落在威海市环翠区建筑面积为30.1ｍ2，3万元／ｍ2，共计90.3万元；购买房产东至自墙，西至自墙，北至自墙，南至朗杰、孙丽君一层外墙，自签字日起产权转让给刘明，张祥不得反悔；双方签字之日起生效。上述两份调解书尚未执行完毕。另查，孙丽君就546号民事调解书于2015年10月8日向一审法院申请强制执行，在该案执行过程中，刘明于2015年11月23日出具一份说明，主张其已经于2015年9月24日将孙丽君的房屋腾出，孙丽君对其购买张祥的外加走廊的事宜也没有提出异议，刘明已经完成了调解书的内容。后一审法院将上述执行案件移送威海经济技术开发区人民法院执行，该院于2017年6月20日立案执行。在该院2017年8月17日的调查笔录中，张祥主张，其与刘明于2014年12月26日签订的《购房合同书》中90万元的房款是刘明在一年内分三次支付，每次30万元，基本上都是现金，没有银行转账；合同中涉及的建筑系其自己加盖，所以卖给刘明。又查，《购房合同书》涉及的30.1ｍ2的建筑并未办理不动产登记手续，张祥主张其在建造时办理了审批手续，但未能提供证据予以证实。该30.1ｍ2的建筑目前闲置，内存放有刘明的一台电冰箱。登记在孙丽君名下的案涉房屋目前处于空置状态。一审庭审中，孙丽君提交威海市规划局于2017年9月29日向市城市管理与行政执法局出具的威规认字[2017]023号关于对建筑物进行认定的复函（复印件），内容为：张祥（转售给刘明）于2005年8月对位于环翠区北沟东街8号楼进行改造，建设走廊、门厅约30ｍ2；……以上工程未依法取得《建设工程规划许可证》，违反了《山东省城乡规划条例》第七十四条的规定，属于无法采取改正措施消除影响的行为。一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规禁止转让的其他情形。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，“在城市、城镇规划区内进行建筑物、建筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”本案中，张祥、刘明签订的《购房合同协议书》所转让的标的物至今未取得不动产登记证，亦未依法取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，且已经威海市城市管理与行政执法局认定为“违反了《山东省城乡规划条例》……，属于无法采取改正措施消除影响的行为”，故张祥、刘明之间就该建筑签订的协议书因违反了法律、行政法规的禁止性规定而无效。另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，举轻以明重，当事人就未取得建设工程规划许可证的房屋签订的买卖合同更应无效。综上，张祥、刘明之间签署的《购房合同协议书》应当认定为无效。张祥主张其系经过相关部门审批建设的临时建筑，但未能提供证据予以证实，不予采纳。关于孙丽君要求张祥赔偿租金损失的诉讼请求。当事人对自己的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。孙丽君主张张祥、刘明之间恶意串通，但提供的证据不足以证实其主张，故该诉讼请求，证据不足，不予支持。综上，孙丽君诉讼请求的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决：一、张祥、刘明于2014年12月26日签订的《购房合同协议书》无效；二、驳回孙丽君其余诉讼请求。案件受理费4730元，保全申请费1770元，由孙丽君负担6400元，张祥、刘明负担100元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。张祥提供于2020年4月10日拍摄的孙丽君所有的101室南侧外墙照片2张，拟证实101室原南侧有可供通行的门，若案涉建筑物存在阻却使用的情形，也不影响101室正常通行、使用。经质证，孙丽君对该照片的真实性暂时不能确定，主张应以房屋的现状为准，现孙丽君出入其房屋只有北面的大门，北面大门被锁，孙丽君无法对其房屋进行使用，且需经过案涉建筑物（即威海市规划局认定的门厅走廊部分），足以证实该建筑物导致孙丽君无法对其房屋进行使用。另，张祥认可房屋被改造后，101室只能从北门出入，郎杰、于媛媛所有的二楼房屋还有一个逃生通道，因足浴中心属于公共场所，按照消防部门要求必须有逃生通道。对此，本院认为，该照片即使是真实的，只能证实101室原南侧有可供通行的门，但现已封堵，并不能证实张祥的主张。经查，在一审法院2017年5月22日对546号案件的执行笔录中，刘明主张其已按照双方协议的约定将孙丽君房屋内的物品搬离，至于从张祥处购买的案涉建筑物属于刘明，刘明有权利继续使用，不同意将该建筑物中的物品搬出，现在可以将大门的钥匙交给孙丽君，但孙丽君若使用或出租房屋，应当向刘明交纳案涉建筑物的租金，如对该建筑物权利有争议，应由孙丽君提起诉讼。对此，孙丽君当即予以拒绝。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点问题是：1.张祥与刘明签订的《购房合同协议书》是否有效，孙丽君是否有权提起该诉讼请求；2.张祥应否赔偿孙丽君经济损失及应赔偿的数额。关于第一个焦点问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，张祥与刘明签订的《购房合同协议书》中所涉标的物是依附于孙丽君及案外人郎杰、于媛媛的房屋所建，与孙丽君房屋不可分，故孙丽君与张祥、刘明之间就买卖案涉建筑物的行为存在利害关系，其有权请求确认《购房合同协议书》无效。而该建筑物经威海市规划局作出的威规认字[2017]023号《关于对建筑物进行认定的复函》认定，系属于无法采取改正措施消除影响的行为。据此，案涉建筑物明显不具有独立产权，不具备进行市场交易的条件。故，一审法院认定《购房合同协议书》因违反法律、行政法规强制性规定而为无效，具有事实和法律依据，本院予以维持。关于第二个焦点问题。导致孙丽君无法使用其所有房屋的直接原因系经张祥增建案涉建筑物后仅能从整栋楼的北门进入,而该门钥匙由刘明持有,在一审法院2017年5月22日的执行笔录中，刘明虽主张其已按照双方协议约定将孙丽君房屋内的物品搬离，并表示可以将大门的钥匙交给孙丽君，但同时主张案涉建筑物应属于刘明，其有权利继续使用，不同意将该建筑物中的物品搬出，若孙丽君使用或出租房屋，应当向刘明交纳该建筑物的租金，对此孙丽君当即予以拒绝，致使建筑物的大门钥匙没有交付给孙丽君，导致孙丽君无法进入和使用其所有的房屋，其损失确实存在，但因546号案件民事调解书尚在执行中，孙丽君损失的截止时间无法确定，该案针对刘明的执行情况直接影响到本案中孙丽君要求赔偿财产损失的诉讼请求是否成立以及具体数额问题。据此，孙丽君现在起诉张祥承担损害赔偿责任缺乏事实依据，一审认定孙丽君提供的证据不足以证实张祥、刘明之间恶意串通，对该诉讼请求不予支持的理由虽不妥，但判决驳回孙丽君的诉讼请求并无不当，本院予以维持。待546号案件民事调解书执行终结后，若孙丽君认为仍存在未予赔偿的损失，可以结合相关事实和证据，再行主张自己的民事权益。综上所述，孙丽君、刘明的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4730元，由孙丽君负担4630元，刘明负担100元。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  乔 卉审判员  张燕妮二〇二〇年七月三日法官助理宋杨书记员刘金凤