山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终7158号 上诉人(原审被告）：刘来俊，女，1966年5月22日生，汉族，住山东省胶州市。 上诉人(原审被告）：贾宝松，男，1966年10月26日生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：王龙君，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高伟丰，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛九久兴隆皮衣有限公司，住所地山东省青岛胶州市广州南路47号。 法定代表人：袁欣荣，经理。 委托诉讼代理人：陈维新，男，1950年3月20日生，汉族，住山东省胶州市。 原审第三人：青岛金正大拆迁服务有限公司（原青岛正大房屋拆迁服务处），住所地：山东省胶州市太平路40号。 法定代表人：孙成森，董事长。 原审第三人：青岛香江创富房地产开发有限公司，住所地：山东省胶州市郑州东路18号。 法定代表人：杨孙西，董事长。 委托诉讼代理人：霍连清，山东轩道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：路畅，山东轩道律师事务所实习律师。 原审第三人：赵晓萍，女，1970年11月5日生，汉族，住山东省胶州市。 上诉人刘来俊、贾宝松因与被上诉人青岛九久兴隆皮衣有限公司（以下简称“九久公司”）、原审第三人青岛金正大拆迁服务有限公司（以下简称“金正大公司”）、青岛香江创富房地产开发有限公司（以下简称“香江创富公司”）、赵晓萍所有权确认纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初5599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘来俊、贾宝松上诉请求：1、撤销山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初5599号民事判决书；2、改判驳回九久公司的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由九久公司承担。事实与理由：一、一审法院对案件事实认定错误，适用法律错误。九久公司租赁的涉案房屋面积仅为300平方米，一审法院按整栋房屋1073.03平方米将搬迁补助费、拆迁奖励费、经营性补助费分割给九久公司，明显属于事实认定不清，应予以改判。1、2003年3月18日，赵晓萍（承租方）与齐丰贵（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定赵晓萍租赁齐丰贵位于胶州市广州南路17号的房屋7间，使用面积300平方米，租赁期限两年，自2003年3月18日起至2005年3月18日收回，租金52000元。2、由于涉案房产所有权变更，2004年9月1日，赵晓萍（乙方、承租方）与刘来俊（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定出租方将胶州市广州南路17号门头房一间包括二、三楼租赁给承租方使用，租赁期限一年，自2004年9月1日至2005年8月30日收回，租金每年52000元。3、2005年4月10日，甲方贾宝松（刘来俊配偶）与乙方赵晓萍签订《补充协议》一份，载明：经双方友好协商，就广州北路47#1-3层租用一事，若因拆迁双方租赁关系不能延续达成以下协议：1)如2005年底拆迁（且影响到乙方销售），甲方退还乙方所交租金（即2005年3月18日至2005年8月1日，人民币23400元贰万叁仟肆佰元整，和后期续交租金，按半年为单位）；已收租费23400元；2)如2005年8月1日不拆迁，乙方需向甲方交付2005年8月1日至2006年1月31日半年租金；3)乙方为了更好的经营曾于2003年5月份对原有房屋进行全面装修，铺地、吊顶、隔断、外墙高层广告耗资5万元左右（一至三层）如遇拆迁甲方应配合乙方同拆迁单位（开发商、拆迁办）协调赔偿问题，且赔偿全额归属乙方。上述三份合同／协议年租金均为52000.00元（伍万贰仟元），租货的位置相同。由此可知，九久公司的租赁面积是固定的，即300平方米。一审法院未查清九久公司实际租赁面积的前提下，径行将涉案房屋全部搬迁补助费、拆迁奖励费、经营性补助费分割给九久公司显然有误。二、九久公司并非被拆迁人，一审法院判令其有权利分割搬迁补助费、拆迁奖励费、经营性补助费等费用无事实和法律依据。1、九久公司主张分割搬迁补助费、拆迁奖励费、经营性补助费无法律规定。根据《胶州市城市房屋拆迁管理办法》(胶政发【2001】38号）第二十三条规定，拆迁人应按有关规定给予被拆迁人拆迁补助费或经营补助费，……。现有行政法规明文规定被拆迁人必须是被拆迁房屋的所有权人，而不包括房屋的使用人；换言之，拆迁存在租赁关系房屋的，被拆迁人系房屋产权人，而非承租人。本案中，被拆迁人系刘来俊、贾宝松，拆迁补偿协议亦是刘来俊、贾宝松与拆迁人签订，故拆迁协议中所涉被拆迁人权利义务均应由刘来俊、贾宝松享有或承担。2、九久公司主张分割搬迁补助费、拆迁奖励费、经营性补助费、装修费用无合同依据。（1）刘来俊、贾宝松与赵晓萍签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限一年，自2004年9月1日至2005年8月30日收回。第八条约定，如在承租期内，因城市规划等原因需开发拆除，甲方（上诉人）须提前通知乙方，按拆除时间乙方（被上诉人）无条件交出房屋给甲方，出租房（上诉人）有权解除租赁合同，双方互不承担违约责任。2005年8月12日胶州市房产管理局发布房屋拆迁公告，刘来俊、贾宝松于2005年8月2日提前通知赵晓萍合同到期后不再续租，尽早准备。由此可见，双方明确约定了拆除过程中的权利义务。在承租期内，刘来俊、贾宝松按《房屋租赁合同》约定履行了相应的义务。根据合同约定，房屋拆除时九久公司无条件搬迁，刘来俊、贾宝松有权解除合同。故搬迁补助费、拆迁奖励费、经营性补助费等应补偿给刘来俊、贾宝松，与九久公司无关。（2）根据双方签订的《补偿协议》约定，九久公司就原有房屋进行装修、铺地、吊顶等，装修、装饰费用在拆迁过程中由刘来俊、贾宝松协调拆迁人进行赔偿。（3）通过《房屋租赁合同》及《补偿协议》内容可以看出，刘来俊、贾宝松与赵晓萍签订上述协议时对涉案房屋即将拆迁均已知悉，在这种情况下，刘来俊、贾宝松并未因此提高租金，仍按原合同约定的租金与赵晓萍续签房屋租赁合同，九久公司仅支付2万多元租赁费却主张分割30多万元经营性补助费显然不具有合理性。同时双方对房屋拆迁可能造成的损失及收益均了解，并在《补充协议》中对损失补偿或赔偿进行了约定，1)如2005年底拆迁（且影响到乙方销售），甲方退还乙方所交租金（即2005年3月18日至2005年8月1日，人民币23400元贰万叁仟肆佰元整，和后期续交租金，按半年为单位）；已收租费23400元；2)如2005年8月1日不拆迁，乙方需向甲方交付2005年8月1日至2006年1月31日半年租金。即使九久公司存在损失，也仅以退还其已付的23400元租金作为经营性补助费。即使九久公司有权分割搬迁补助费、拆迁奖励费、经营性补助费、装饰费，也应按其实际租赁面积300平方米进行分割。《胶州市房屋拆迁货币补偿协议书》中被拆迁房屋的货币总额中包括：搬迁补助费32190元、拆迁奖励费64381.8元、经营性补助费321909元、装饰费88923.46元，以上共计507404.26元。该费用系整栋建筑1073.03平方米全部费用，按照九久公司实际的租赁面积300平方米来进行分割，应仅补偿141861.15元（507404.26*300/1073.03)。刘来俊、贾宝松已向九久公司支付拆除补偿相关费用11万元，故即使刘来俊、贾宝松需要分割搬迁补助费、拆迁奖励费、经营性补助费、装饰费，也仅应分割给九久公司31861.15元。三、一审法院判令刘来俊、贾宝松返还九久公司租金23400.00元无事实和法律依据，且明显违反《补充协议》的约定。《补充协议》第（1）条约定，如2005年底拆迁（且影响到乙方销售），甲方退还乙方所交租金（即2005年3月18日至2005年8月1日，人民币23400元（贰万叁仟肆佰元整），和后期续交租金，按半年为单位）。由此可见，根据《补充协议》约定，刘来俊、贾宝松退还租金应满足两个条件：一是2005年底拆迁（九久公司经营羽绒服实场，年底冬季拆迁会造成损失），二是影响到乙方销售。一审法院确认拆迁时间为2005年8月12日，并且在论述过程中强调是在2005年底前拆迁。8月12日也不会影响到九久公司羽绒服的销售。在协议约定的两个退款条件均不成就的前提下，一审法院竟然依据协议约定判令刘来俊、贾宝松退还九久公司租金显然荒谬。四、利息是以分割搬迁补助费、拆迁奖励费、经营性补助费、装饰费为基数计算得出，而上述费用不应分割给九久公司，不应得到支持。 九久公司答辩称，补充合同能够证明一审判决的面积正确。九久公司是实际使用人，按照法律规定应当得到补偿。对于租金，双方有明确约定应当退还。 香江创富公司述称，房屋租赁合同纠纷与香江创富公司无关。一审就香江创富公司相关的事实认定正确，应当依法维持。 赵晓萍述称，一审判决正确，应当维持。刘来俊、贾宝松上诉没有道理。 金正大公司书面陈述意见称，九久公司不应当将其列为本案第三人，金正大公司已经履行完毕拆迁安置协议的内容，请求维持一审判决第四项。 九久公司向一审法院起诉请求：1、刘来俊、贾宝松支付搬迁补助费32190元、拆迁奖励费64381.8元、停产停业补偿费321909元，上述三项利息301725.3元；退还半年租金23400元及利息16871.4元，上述各项共计760478.4元；2、诉讼费由刘来俊、贾宝松承担。 一审法院认定的事实，登记机关于2005年1月21日颁发的九久公司的营业执照显示，九久公司成立于2001年3月14日，住所地为青岛胶州市广州南路47号（原广州南路17号），法定代表人袁欣荣，股东为袁欣荣、赵新军、赵晓萍，赵晓萍为该公司副经理，系袁欣荣之女。2003年3月18日，赵晓萍（承租方）与齐丰贵（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定赵晓萍租赁齐丰贵位于胶州市广州南路17号的房屋7间，使用面积300平方米，租赁期限两年，自2003年3月18日起至2005年3月18日收回，租金52000元。由于出租房屋所有权变更，2004年9月1日，赵晓萍（乙方、承租方）与刘来俊（甲方、出租方）重新签订《房屋租赁合同》一份，约定出租方将胶州市广州南路17号门头房一间包括二、三楼租赁给承租方使用，租赁期限一年，自2004年9月1日至2005年8月30日收回，租金每年52000元，合同签订之日一次性交齐第一年租金。合同同时约定，如在承租期内，因城市规划等原因需开发拆除，甲方须提前通知乙方，按拆除时间乙方无条件交出房屋给甲方，出租方有权解除租赁合同，双方互不承担违约责任，承租方所交租金按实际承租时间多退少补。 2005年4月10日，甲方贾宝松（刘来俊配偶）与乙方赵晓萍签订《补充协议》一份，载明：基于前期双方合作友好愉快，但现因客观原因存在房屋面临拆迁问题，甲方再择租户也有困难，而乙方主要经营羽绒服，为季节性商品，现为淡季，乙方将房屋倒出闲置，为了回避单方风险可不再租用，就上述因素，为了双方都能降低风险，经双方友好协商，就广州北路47#1-3层租用一事，若因拆迁双方租赁关系不能延续达成以下协议：1）如2005年底拆迁（且影响到乙方销售），甲方退还乙方所交租金（即2005年3月18日至2005年8月1日，人民币23400元贰万叁仟肆佰元整，和后期续交租金，按半年为单位）；已收租费23400元；2）如2005年8月1日不拆迁，乙方需向甲方交付2005年8月1日至2006年1月31日半年租金；3）乙方为了更好的经营曾于2003年5月份对原有房屋进行全面装修，铺地、吊顶、隔断、外墙高层广告耗资5万元左右（一至三层）如遇拆迁甲方应配合乙方同拆迁单位（开发商、拆迁办）协调赔偿问题，且赔偿全额归属乙方。补充协议与原合同抵触之处，以本协议为准，双方签字生效。关于补充协议第一条贾宝松签字确认的已收租金23400元，双方均认为应当是2005年3月18日至2005年8月30日的租金，协议中的2005年8月1日应为笔误。赵晓萍在庭审中称2005年8月份之后半年的租金也已经交齐，当时都是提前一个月交纳租金，但现在已经找不到当时的交费收据了，刘来俊和贾宝松不认可赵晓萍交纳了之后半年的租金。 2005年8月2日，刘来俊、贾宝松向赵晓萍发送《通知》，载明“您承租的房屋，因旧城改造拆迁，根据上级指示，合同到期后不再续租，望您赶早准备避免给您带来不便，特此通知。”2005年8月12日，胶州市房产管理局发布房屋拆迁公告，公告称，市政府定于2005年8月份对电影院地段实施拆迁改造，根据胶州市胶政发【2001】38号《胶州市城市房屋拆迁管理办法》的规定发布拆迁公告：拆迁人为香江创富公司，拆迁承办人为青岛正大房屋拆迁服务处，拆迁期限2005年8月8日至2005年10月20日，签订拆迁补偿协议及搬迁腾房期限：2005年9月20日至2005年10月20日。赵晓萍和九久公司于搬迁腾房期限之内搬离涉案租赁房屋。证人刘某出庭作证称，其原来租赁了涉案房屋一楼的两个橱窗改的一个门头房用于经营哥弟的专卖店，大约是2005年六七月份天挺热的时候从租赁房屋搬走的。2005年10月16日，刘来俊与香江创富公司签订《胶州市房屋拆迁货币补偿协议书》，协议书载明的被拆迁房屋基本情况为：坐落于广州南路17号，产权人刘来俊，合法建筑面积1073.03平方米；被拆迁房屋的货币补偿总额为5914352元，包括：1、非住宅房屋1073.03平方米，补偿金额5396999.13元；2、附属设施补偿金额4097元；3、搬迁补助费32190元（1073.03㎡×30元）；4、经营性补助费321909元（1073.03㎡×300元）；5、拆迁奖励费64381.8元（1073.03㎡×60元）；6、特殊装饰88923.46元；7.其他补偿5850元。搬迁腾房期限2005年10月17日前。2005年10月17日，香江创富公司向刘来俊支付拆迁补偿金100万元，10月19日支付4732207元，共计5732207元（已扣除土地收益金182145元）。2005年11月7日，赵晓萍配偶唐茂江出具收条一张，载明“今收到补偿款人民币壹拾壹万元整”。九久公司和赵晓萍主张当时贾宝松的意思是给赵晓萍12万元作为全部的赔偿款，先给11万元，等赵晓萍将协议和合同原件给他时再领剩下的1万元，但赵晓萍认为该赔偿数额不足，所以不同意，也未将补充协议和合同原件给贾宝松，而且青岛市中级人民法院的再审裁定书也认定这11万元是装修补偿款，所以赵晓萍认为该11万元与本案所诉的补偿款无关。而贾宝松、刘来俊认为该11万元是全部补偿款，包括贾宝松认为不应该给赵晓萍的经营性补偿在内，该11万元支付给赵晓萍之后所有的补偿就结束了。另，胶州市城市房屋拆迁管理办法（胶政发【2001】38号）第四条第三款规定，被拆迁人是指被拆迁房屋及其附属设施的合法所有人和被拆迁房屋的合法使用人；第十九条规定，拆除同时具备下列条件的房屋，应当按照营业、生产活办公等非住宅用房性质给予补偿：（一）持有的房屋所有权证用途栏内表明“营业”或者“生产、办公”等字样，（二）取得营业执照、税务登记证并有纳税记录，（三）房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业、生产、办公的地点、时间相一致。 原审法院认为，案件争议的焦点有三：一、九久公司主体是否适格；二、九久公司主张的搬迁补助费、拆迁奖励费、停产停业补偿费应否支持；三、九久公司要求退还租金应否支持？对焦点一，虽然2004年9月1日的房屋租赁合同和2005年4月10日的补充协议均是赵晓萍签订的，但赵晓萍是九久公司的股东和副经理，其租赁涉案房屋也是用于九久公司的经营，赵晓萍也认为其签订租赁合同是履行职务行为，其不在案中主张权利，同意由九久公司主张权利，故九久公司作为原告提起诉讼主体适格。对焦点二，关于九久公司主张的各项补偿，一审法院认为，补充协议第三条仅是对拆迁造成的房屋装修损失赔偿金归属的约定，租赁合同和补充协议中对搬迁补助费、拆迁奖励费、停产停业补偿费均无明确约定。但房屋因被征收拆迁不仅仅影响到房屋所有人的合法权益，同时也会对该房屋拥有合法使用权的承租人的合法权益产生影响，房屋征收部门虽然只与房屋所有人签订《房屋征收补偿协议》，但该补偿协议的补偿款项除包括被征收房屋价值的补偿以外，还包括搬迁补助费、拆迁奖励费、装饰装修补偿、停产停业损失补偿等内容，因此房屋承租人当然有权利要求分割相应的款项，但对上述各项补偿费的分配，法律并无明确规定，因此应结合被拆迁房屋使用情况、租赁合同的剩余期限、补偿款的实际组成、因拆迁所造成的实际损失情况等因素综合考虑，依据公平原则确定房主和承租人各自应享有的份额。第一，关于九久公司主张的搬迁补助费32190元、拆迁奖励费64381.8元，《城市房屋拆迁管理条例》（2001）第三十一条规定，拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费；《胶州市城市房屋拆迁管理办法》（胶政发【2001】38号）第二十三条规定，拆迁人应按有关规定给予被拆迁人拆迁补助费或经营补助费，被拆迁人在拆迁通告规定的期限内签订协议并搬迁腾房的，拆迁人应按拆除原房屋合法建筑面积给付被拆迁使用人按期搬迁奖励费，逾期的，不享受该项奖励。根据庭审查明的事实，拆迁时被拆迁房屋的使用人为九久公司，因此搬迁补助费和拆迁奖励费应当支付给九久公司。第二，关于九久公司主张的停产停业补偿费即经营性补助费321909元，《城市房屋拆迁管理条例》（2001）第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。一审法院认为，该停产停业损失包括房屋被拆迁后房主无法继续获取租金的损失及未到期的承租人因房屋被拆迁造成的停业损失，九久公司作为实际使用涉案房屋的经营者，在租赁合同到期前房屋被征收，必然造成其停产和停业损失，但刘来俊将涉案房屋出租获取相应的租金，本身同样是一种经营行为。考虑到拆迁时的规定及实际情况：当时拆迁所依据的《胶州市城市房屋拆迁管理办法》（胶政发【2001】38号）第四条第三款明确将被拆迁房屋的合法使用人列为被拆迁人，第十九条明确规定按非住宅用房性质给予补偿的房屋应同时具备下列条件：（一）持有的房屋所有权证用途栏内表明“营业”或者“生产、办公”等字样；（二）取得营业执照、税务登记证并有纳税记录；（三）房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业、生产、办公的地点、时间相一致。涉案房屋按非住宅房屋性质补偿，九久公司提供的营业执照、税务登记证和纳税记录是其中的必要条件之一，若没有九久公司的上述材料可能涉案房屋无法获得经营性补助。故一审法院认为经营性补助费321909元宜按房主和承租方各分二分之一即160954.5元为宜。按此数额计算，搬迁补助费、拆迁奖励费、经营性补助费共计257526.3元（32190+64381.8+160954.5），加上根据补充协议约定应当支付给承租方的装饰装修补偿（拆迁补偿协议金额为88923.46），贾宝松和刘来俊共应支付九久公司346449.76元，扣除刘来俊、贾宝松已经支付给赵晓萍的补偿款11万元，贾宝松和刘来俊还应支付九久公司236449.76元。第三，关于九久公司主张的退还租金23400元，根据补充协议第一条的约定“如2005年底拆迁（且影响到乙方销售），甲方退还乙方所交租金（即2005年3月18日至2005年8月1日，人民币23400元贰万叁仟肆佰元整，和后期续交租金，按半年为单位）”，现涉案房屋在2005年底前拆迁，根据该协议，贾宝松、刘来俊应退还该23400元租金。关于九久公司主张的补偿款和租金自2005年10月19日起至实际给付之日按年利率5.15%计算的利息，一审法院认为，利息的起算时间应以贾宝松和刘来俊支付补偿款之日即2005年11月7日起算为宜，截至再审立案之日即2019年5月15日为183522.86元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第二百二十五条之规定，一审判决：一、刘来俊、贾宝松于判决生效后十日内支付青岛九久兴隆皮衣有限公司搬迁补助费、拆迁奖励费、经营性补助费236449.76元；二、刘来俊、贾宝松于判决生效后十日内返还青岛九久兴隆皮衣有限公司租金23400元；三、被告刘来俊、贾宝松于判决生效后十日内支付青岛九久兴隆皮衣有限公司上述一、二项利息（截至2019年5月15日为183522.86元，自2019年5月16日起至款项清偿之日止的利息以259849.76元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回青岛九久兴隆皮衣有限公司的其他诉讼请求；案件受理费11404元，由青岛九久兴隆皮衣有限公司承担4755元，由刘来俊、贾宝松承担6649元。 二审审理期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，双方当事人一致认可涉案房屋共三层，总面积为1073.03平方米。本院二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘来俊、贾宝松与九久公司对双方租赁房屋的实际交付面积产生分歧，但其双方对此均不能提交房屋交接材料等直接证据证明其各自的主张。根据涉案的两份租赁合同及补充协议的内容来看，2003年租赁合同约定的租赁范围为“房屋7间，使用面积为300平方米”，2004年租赁合同约定的租赁范围为“门头房一间包括二、三楼”，2005年补充协议约定的租赁范围为“1-3层”，故根据合同文本的字面意思，九久公司所主张的租赁使用整栋房屋3层具有较高的盖然性，处于证据优势的地位，刘来俊、贾宝松对此不予认可，刘来俊、贾宝松应当承担相应的举证证明责任，但刘来俊、贾宝松未提交充分的证据加以证明，故本院对其反驳无法予以采信。刘来俊、贾宝松基于此而主张一审按整栋房屋的面积分割拆迁补偿错误，缺乏事实依据，本院不予支持。刘来俊、贾宝松主张九久公司作为承租人无权获得因房屋征收拆迁而产生的搬迁补助费、拆迁奖励、装饰装修、停产停业损失等补偿，但九久公司作为承租人合法占有使用涉案房屋，征收拆迁行为势必给其带来搬迁、停产停业、装修等实际损失，一审法院判决支持九久公司分割相关补偿符合公平原则和社会正义，本院对此予以维持。关于是否应当返还23400元租金的问题，因双方合同对此有特别约定，一审判令刘来俊、贾宝松予以返还并无不当，本院对此予以维持。关于补偿款和租金的利息，因属法定孳息，一审判决予以支持，亦无不当。综上，刘来俊、贾宝松的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8106元，由上诉人刘来俊、贾宝松负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 张晓华 审判员 于 梦 二〇二〇年七月三十日 法官助理 徐鹏 书记员祁康