吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初1279号原告：镇赉县博元物业管理有限公司。统一社会信用代码：91220821MAOY4Q2H20.法定代表人：薛某：经理。住所地：吉林省镇赉县四方坨子中心锅炉房（二层）。委托诉讼代理人：徐某，男，1972年3月1日出生，汉族，镇赉县博元物业管理有限公司职工，现住镇赉县红玺园小区16号楼4单元101室。被告：郭某，女，1993年4月12日出生，汉族，镇赉县交警队工勤岗人员，现住镇赉县。委托诉讼代理人：江某，男，1988年5月6日出生，汉族，无业，现住镇赉县，与郭某系夫妻关系。原告镇赉县博元物业管理有限公司（简称“博元物业公司”）与被告郭某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博元物业公司的委托诉讼代理人徐某，被告郭某的委托诉讼代理人江某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博元物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令郭某支付拖欠的2018年-2020年期间物业费3302元及利息；2、请求判令郭某支付2018年-2020年期间楼道照明费120元；3、请求判令郭某支付2018年-2020年期间垃圾清运费144元。事实与理由：郭某在镇赉县广通小区有两套房屋，分别为5号楼6单元201室和3号楼4单元401室。博元物业公司按照物业服务合同约定履行了各项物业服务，该公司多次向郭某下发催缴物业费通知书，要求郭某及时交纳物业费，并写明了没有按期交纳物业费应承担的滞纳金数额。但时至今日，郭某未按照约定交纳物业费，给博元物业公司造成了损失。博元物业公司为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望能支持全部诉讼请求（并附费用明细表）。庭审中，博元物业公司当庭变更了诉讼请求，要求郭某给付2018年至2020年三年的物业费3302元，楼道照明费120元和垃圾清运费144元，以上共计3566元，放弃向郭某主张物业费利息的诉讼请求。郭某辩称，欠付的年度和楼房面积都对，楼道照明费和垃圾清运费我都同意给付，如果博元物业公司能够达到我们业主的要求我就同意给付物业费。理由如下：1、一楼的楼道门需要进行维修；2、楼道杂物及自行车需要清理，楼道灯不亮，需要更换，楼道窗户关不上，下雨天往里灌雨；3、3号楼下雨天积水，没人清理，回家需要穿靴子，楼下绿化带被业主种了园子，彼此还因为种园子吵架；4、楼道里面的大供热管子往外喷水，导致楼道的墙壁都变黄了；5、2018年的时候我轿车的车牌丢了，到物业公司去调监控，物业公司不给我调，他们说不会调。庭审中，博元物业公司向法庭提供了如下证据：1、营业执照。证明博元物业公司是合法成立的物业管理公司，主要经营物业管理，具有物业管理资格；2、镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局文件。证明博元物业公司是按照文件三级物业收费标准进行收费的，符合法律规定和政府指导性文件精神；3、两份物业管理委托合同。证明博元物业公司合法接受业主的委托，提供受委托服务的事项；4、催缴物业费通知单及照片两张。证明博元物业公司向郭某进行了物业费的催缴；5、红玺园、湖岸名城小区业主委员会名单、关于红玺园、湖岸名城业主委员会主任选举报告以及镇赉县社区管理服务中心民康社区居民委员会出具的证明。证明博元物业公司是合理合法的物业公司，手续齐全且在民康社区进行了备案；6、南湖一号、湖岸名城、广通小区（一期）物业管理交接协议一份。证明该公司对广通小区有合法的管理权限。郭某质证意见：虽然博元物业公司提供了营业执照还有物业管理合同及政府文件，以此来证明其是合法的物业公司，但是博元物业公司并没有与我们每个业主签订物业服务合同，而且博元物业公司的收费标准也没有明细，也没有定价根据。包括业主委员会与博元物业公司签订的物业管理合同，我认为应该经过我们同意。针对业主委员会的成立，我们有知情权、选举权、被选举权，而且需要公示，但是我们上述权利实际都没有享受到，所以我认为业主委员会与博元物业公司签订的物业管理合同不合法。法院认证：从郭某的质证意见可知，郭某对上述证据真实性并未提出质疑，故本院对上述证据真实性予以确认。至于郭某所反映的小区业主委员会选举一事，本院认为，小区内部分业主与业主委员会之间因业主委员会的召开、选举、决议等行为发生的纠纷，属于业主自治范围内的事项，应当由当地政府房地产行政主管部门处理解决，且与本案不属于同一法律关系。即使小区业主委员会的召开、选举、决议存在瑕疵问题，但业主事实上已接受了物业公司提供的物业服务，故物业公司要求业主支付相应物业费等费用的诉请应予支持。郭某向法庭提供了如下证据：照片打印件九张。证明楼道窗户关不上，下雨时候往里灌水，大供热管道漏水导致楼道墙变黄，小区绿化带业主因为种园子打架，小区楼道灯不亮，楼道堆放杂物。一楼楼道门不好使，关不上。博元物业公司质证意见：对证据真实性无异议，我公司认可在物业管理方面存在一定的缺陷，由于业主不及时交纳物业费，造成我物业公司人手不够，所以有个别服务不到位的地方。法院认证：因博元物业公司对上述证据无异议，本院对该证据予以确认，以此确认博元物业公司在对小区从事物业服务的个别方面存在一定的瑕疵。本案本院确定如下案件事实：郭某是镇赉县广通小区业主之一，其两处楼房分别位于××镇，房屋面积分别为72.3平方米和80.56平方米。博元物业公司对郭某居住的小区实施物业管理，双方已经形成了事实上的物业管理合同关系。物业管理费每平方米按0.6元收取；楼道电费每户每年20元；垃圾转运费每户每年24元。郭某拖欠2018年-2020年物业费、楼道照明费、垃圾清运费至今未付。博元物业公司现诉至法院，请求依法判令2018年-2020年期间物业费3302元、楼道照明费120元、垃圾清运费144元，合计3566元。另查明，镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局【镇发改收管联字（2012）26号】文件明确了物业公司按照资质等级确定的物业管理服务指导价格。博元物业公司在对小区从事物业服务的个别方面存在一定的瑕疵。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：郭某应于本判决生效后立即给付博元物业公司2018年、2019两年和2020年1月1日-2020年12月8日期间物业费、楼道照明费、垃圾清运费共计人民币2586.98元。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”以及第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，小区业主委员会与博元物业公司签订的物业管理委托合同是双方真实的意思表示，其合同合法有效。郭某作为该小区业主，该合同对其有约束力，郭某应按该合同约定向博元物业公司履行给付物业费等相关费用的义务。其拖欠2018年-2020年期间的物业费等费用未付。本案中，经博元物业公司催要，郭某仍拒付物业费等相关费用的行为与法律相悖，依据上述法律规定，博元物业公司要求郭某给付物业费等相关费用的请求符合法律规定，应予支持。本院认为，虽然博元物业公司在小区物业服务个别方面存在瑕疵，但该公司已经提供了相应的物业服务，不存在根本违约的问题。若因物业服务的个别方面存在瑕疵，就认定单个业主可以以此拒缴物业服务费，将会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括正常交纳物业服务费的业主在内的全体业主的共同利益。所以对物业企业提供服务中存在的瑕疵，业主有权要求物业企业改正，达到服务合同和法律规定的水平，但不能以此拒付物业服务费。关于郭某应交纳物业费等费用数额确定问题，考虑到博元物业公司在从事物业服务的个别方面存在一定的瑕疵，其在物业服务方面本身也存在过错，故应酌情减少物业费的收取。又因小区业主委员会与博元物业公司签订物业管理委托合同的承包期限截止至2020年12月8日，故本院确定博元物业公司向郭某收取2020年物业费的时间应截止至该日。综合以上意见，本院认为，郭某向博元物业公司交纳2018年、2019年两年及2020年1月1日-2020年12月8日期间的物业费数额为应交物业费的80%即2586.98元〔0.6元/每平方米×（72.3+80.56）×12×2+0.6元/每平方米×（72.3+80.56）×11+0.6元/每平方米÷31×（72.3+80.56）×8=2586.98元〕。故郭某应向博元物业公司交纳2018年、2019年两年及2020年1月1日-2020年12月8日期间的物业费、楼道照明费、垃圾清运费合计金额本院确定为2850.98元。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、郭某于本判决生效后立即给付镇赉县博元物业管理有限公司2018年、2019年两年及2020年1月1日-2020年12月8日期间的物业费2586.96元、楼道照明费120元、垃圾清运费144元，共计人民币2850.98元；二、驳回镇赉县博元物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，保全费58元，由郭某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员  莫琳二〇二〇年七月三十日书记员  徐瑶