辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）01民初1053号原告（案外人）：远洋地产（辽宁）有限公司，住所地沈阳市于洪区北陵乡八家子村。法定代表人：史志勇，该公司经理。委托诉讼代理人：乔蓉蓉，辽宁申扬律师事务所律师。被告（申请执行人）：吉林银行股份有限公司沈阳分行，住所地辽宁省沈阳市沈河区友好街3-1号。法定代表人：陈东宇，该行行长。委托诉讼代理人：王志刚，北京隆安律师事务所（沈阳）分所律师。委托诉讼代理人：荆叶芊，女，1978年6月21日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市和平区。被告（被执行人）：沈阳市永惠钢材有限公司，住所地沈阳市铁西区北一西路34号。法定代表人：王东，该公司经理。被告（被执行人）:沈阳市金鑫盛博商贸有限公司，住所地沈阳市铁西区重工北街8号。法定代表人：张明明，该公司经理。被告（被执行人）：沈阳达顺源贸易有限公司，住所地沈阳市铁西区北一西路34号东607。法定代表人：王洪斌，该公司经理。被告（被执行人）：辽宁亿丰钢铁有限公司，住所地灯塔市古城街道邵二台村。法定代表人：郑阳，该公司董事长。被告（被执行人）：王东，男，1971年7月3日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被告（被执行人）：黑立娜，女，1981年9月22日出生，回族，住沈阳市沈河区。原告远洋地产（辽宁）有限公司（以下简称“远洋公司”）与被告吉林银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“吉林银行”）、沈阳市永惠钢材有限公司（以下简称“永惠公司”）、沈阳市金鑫盛博商贸有限公司（以下简称“金鑫盛博公司”）、沈阳达顺源贸易有限公司（以下简称“达顺源公司”）、辽宁亿丰钢铁有限公司（以下简称“亿丰钢铁公司”）、王东、黑立娜案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月27日召开庭前会议，于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告远洋公司的委托诉讼代理人乔蓉蓉，被告吉林银行的委托诉讼代理人王志刚、荆叶芹到庭参加了诉讼。被告永惠公司、金鑫盛博公司、达顺源公司、亿丰钢铁公司、王东、黑立娜经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远洋公司向本院提出诉讼请求：1.停止对位于沈阳市于洪区房屋的执行程序；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原告作为涉诉房屋的开发商，对涉诉房屋享有所有权，目前涉诉房屋仍登记在原告名下。2012年6月25日，原告与王东、黑丽娜签订《商品房买卖合同》，合同约定：王东、黑立娜以按揭贷款方式向原告购买位于沈阳市于洪区房屋（以下简称“涉诉房屋”），建筑面积240.95平方米，总房款2,750,572元，首付款830,572元。2012年7月25日，涉诉房屋办理了预售商品房预告登记，权利人为王东、黑立娜。2012年6月27日，王东、黑立娜作为借款人、抵押人，原告作为保证人与中国光大银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“光大银行”）签订《个人贷款合同（抵押、保证）》，合同约定：王东、黑立娜购买涉诉房屋向银行贷款，贷款本金为192万元，贷款期限为240个月。2012年10月30日，涉诉房屋办理了预购商品房预告抵押登记，权利人为光大银行，贷款金额为192万元。由于逾期未偿还贷款，2015年7月，光大银行起诉王东、黑立娜还款并要求原告承担连带保证责任。沈阳市和平区人民法院作出[2015]沈和民三初字第01430号民事判决，判令王东、黑立娜承担还款责任，原告承担连带责任。由于王东、黑立娜拒不执行该判决，沈阳市和平区人民法院依据光大银行强制执行申请，从原告处扣划1,913,657.48元。2015年12月9日，原告起诉王东、黑立娜要求解除商品房买卖合同，返还房屋。沈阳市于洪区人民法院作出（2016）辽0114民初836号民事判决，判令解除原商品房买卖合同，由王东、黑立娜返还房屋并协助原告撤销涉诉房屋项下备案登记及所有权预告登记。原告据此要求王东、黑立娜返还房屋，享有的是物权返还请求权，优先于吉林银行的普通债权。依据《物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”原告作为涉诉房屋的开发商，对涉诉房屋享有所有权，目前涉诉房屋仍登记在原告名下。依据《物权法》第九条规定，原告虽与王东、黑立娜签订《商品房买卖合同》，并为王东、黑立娜办理了合同备案及房屋预告登记，但原告并未将房屋所有权登记至王东、黑立娜名下，涉诉房屋的所有权并未转移，仍应为原告所有。二、由于原告与王东、黑立娜签订的《商品房买卖合同》已被法院判决解除，债权消灭导致涉诉房屋原有的预告登记失效，在预告登记无法转为所有权登记的情况下，贵院继续查封涉诉房屋没有法律依据。执行法院基于涉诉房屋预告登记在王东、黑立娜名下，对涉诉房屋采取了预查封措施。依据相关法律规定，土地、房屋权属需在预查封期间登记在被执行人名下，预查封登记方能自动转为查封登记。本案中，根据沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初836号民事判决，原告与王东、黑立娜签订的《商品房买卖合同》已经解除，依据《物权法》第十五条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”王东、黑立娜由于丧失要求原告就涉诉房屋为其办理所有权转移登记手续的权利，其预告登记依法已经失效，王东、黑立娜事实上已经丧失取得涉诉房屋权属登记的法律依据和可能性。法院继续对涉诉房屋采取预查封措施，缺乏法律依据。三、吉林银行是轮候查封权利人，其债权清偿顺位落后于担保债权和前手司法查封债权，实质上无法得到清偿。经向沈阳市房屋权属登记机关查询，涉诉房屋之上存在他项权利。2012年7月，王东、黑立娜以涉诉房屋作抵押向光大银行股份有限公司沈阳分行贷款本金192万元，并办理了抵押预告登记。如原告没有为王东、黑立娜清偿拖欠光大银行的贷款，则光大银行就涉诉房屋变价款可以优先受偿。原告认为，原告依据对涉诉房屋享有所有权，要求排除沈阳市中级人民法院（2016）辽01执420号执行案件对于涉诉房屋的执行，并不是依据查封后的另案生效法律文书提出执行异议，贵院（2019）辽01执异392号执行裁定书适用法律错误。贵院应参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，在涉诉房屋所有权未转移的情况下，依法解除查封、扣押、冻结措施。补充：因为解除合同的判决并不是对涉诉房屋的确权判决，没有改变房屋权属状态，因为房屋本身归开发商所有，原告是基于物权的物上追逐的权利及取回权要求排除执行；原告具有合同解除权，是基于原告与黑丽娜签订的商品房买卖合同的约定，且也经法院判决确认，被告主张原告持有追偿权是片面的。吉林银行辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，原告提起本案执行异议之诉所依据的生效判决发生在涉诉房屋被查封之后，依法不能对抗本案的房屋查封，原告据此提出的排除执行，不应得到支持。沈阳市和平区人民法院的生效判决已经认定原告就本案被执行人享有的是追偿权，即原告在履行代偿义务后取得的对被执行人的权利是普通债权，不能优先于吉林银行的查封权利，就涉诉房屋优先受偿，更不能通过另案诉讼方式取得优先于吉林银行受偿的权利。原告就涉诉房屋不享有解除权，其仅对被执行人享有追偿权。综上，请求驳回原告的诉讼请求。永惠公司、金鑫盛博公司、达顺源公司、亿丰钢铁公司、王东、黑立娜经传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下：2011年5月30日，远洋公司取得“沈阳市于洪区白山路北地块”建字第210100201100059号建设工程规划许可证；建设项目名称：居住、商业；建设规模：184,349.38平方米。2011年7月1日，远洋公司取得编号210100201106300901的建筑工程施工许可证。工程名称：白山路北地块居住、商业项目施工工程（二标段）；建设地址：辽宁省沈阳市于洪区白山路北地块。2012年6月25日，王东、黑丽娜与远洋公司签订《商品房买卖合同》及“远洋公馆”《商品房买卖合同》补充协议，约定：王东、黑丽娜购买远洋公司开发建设的位于沈阳市于洪区商品房。补充协议约定：“5.6本款仅适用于出卖人为买受人购买该房屋的贷款提供担保的情形。在出卖人担保责任期间，若发生任何买受人违反其与银行借款合同约定并导致银行有权要求出卖人承担保证责任的情形时，双方均同意按照下列方式处理：5.6.1若买受人未按时归还贷款，致使出卖人承担代价贷款本息及罚息的保证责任时，视为买受人对出卖人违约。……出卖人因履行连带保证责任而产生的全部费用及损失（包括但不限于代偿款项，买受人应向出卖人支付的违约金，出卖人为实现债权而发生的费用等）出卖人有权依法向买受人追偿。5.6.2如因买受人未按时归还贷款或其他违反借款合同的行为，达到银行单方与之解除借款合同的条件，无论买受人是否已于逾期还款后向银行偿还该欠款，或出卖人是否已向银行承担了连带保证责任，或银行是否选择与买受人解除借款合同，均视为买受人对出卖人严重违约，出卖人有权单方解除与买受人的《合同》，《合同》于出卖人发出的解除合同的通知送达买受人之日起正式解除。……出卖人有权自买受人已付的房价款中直接扣除上述代偿款项和违约金，不足部分出卖人有权依法追索。”双方同时签订预购商品房预告登记约定书，同意将坐落于沈阳市于洪区宁江街9号间号为：1-1-1房产，申请预购商品房预告登记。2016年4月14日，经法院向沈阳市房屋档案馆查询，涉诉房屋办理商品房预告登记日期为2012年7月16日。光大银行作为原告，以借款人王东自2014年起已连续多期未履行还款义务，截至2015年4月1日，尚欠贷款本金1,788,929.58元，利息37,494.95元，经多次催要，均没有结果为由，于2015年7月9日向沈阳市和平区人民法院起诉被告王东、黑立娜、远洋公司，请求：“1、判令被告王东、黑立娜偿还贷款本金1,788,929.58元，利息37,494.95元（截至2015年4月1日，共计1,826,424.53元）及此后产生的全部贷款利息；2、判令原告对被告王东、黑立娜抵押的房屋享有优先受偿权；3、判令被告远洋地产公司对上述借款承担连带偿还责任；4、判令被告承担本案的诉讼费用及其他费用。”沈阳市和平区人民法院于2015年9月8日作出的（2015）沈和民三初字第01430号民事判决书中查明：“2012年6月27日，光大银行作为贷款人与作为借款人的王东、保证人远洋公司签订了一份《个人贷款合同（抵押、保证）》，合同约定：借款人因购买沈阳市于洪区房屋而向原告贷款，贷款本金1,920,000元，贷款期限240个月，即自2012年6月27日至2032年6月27日，贷款利率按照中国人民银行公布的同期基准利率6.8％下浮10%执行，本合同项下首期执行贷款年利率为6.12%，借款人未按本合同约定期限归还贷款本金的，贷款人有权能对逾期贷款计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮30％，本合同项下的全部贷款采用抵押担保和连带责任保证担保方式。借款人的还款方法为采用等额还本付息方法，王东、黑立娜将其购买的位于沈阳市于洪区房屋向原告进行了贷款抵押，抵押担保的范围包括：本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及抵押权的必要费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付的合理费用；保证条款约定：保证担保的范围为本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及本合同项下保证担保权益的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付款项，本合同项下所设立的保证担保独立于贷款人为本合同项下贷款所取得的任何其他担保，并不受任何其他担保的影响；违约责任条款约定：借款人未按时足额还款或出现了对或可能对借款人履行其在本合同项下义务产生严重不利影响的任何其他情况等均构成违约，一旦发生违约事件，贷款人有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等），按本合同约定的逾期罚息利率就所有逾期金额向借款人计收罚息，宣布行使或实现本合同项下的担保权利。合同签订后，光大银行如约履行了其义务，但王东除偿还了部分贷款外，截至2015年4月1日，王东尚欠贷款本金1,788,929.58元，利息37,494.95元，合计1,826,424.53元。另查明：王东、黑立娜在贷款时系夫妻关系。”该案判决：“一、王东、黑立娜于本判决生效后10日内一次性偿还光大银行贷款本金1,788,929.58元，利息37,494.95元，合计1,826,424.53元（截止2015年4月1日），并自2015年4月2日起按合同约定的计息办法支付上述贷款逾期利息至实际清偿之日止；二、上述款项到期未受清偿时，光大银行可依法对王东、黑立娜提供的抵押房屋（沈阳市于洪区，面积240.95平方米）行使抵押权，在上述债权范围内享有优先受偿的权利；三、远洋公司对上述款项向光大银行承担连带偿还责任，并于履行义务后，对王东、黑立娜享有追偿权。”该判决生效后，光大银行申请执行，由于王东、黑立娜拒不执行上述判决，沈阳市和平区人民法院从远洋公司处扣划了执行款项。中国光大银行股份有限公司于2015年12月1日出具《情况说明》：光大银行已收到该案执行款1,902,826.29元。此后，2016年1月22日，远洋公司作为原告向沈阳市于洪区人民法院起诉被告王东、黑立娜商品房销售合同纠纷一案，诉讼请求为：“1.解除远洋公司、王东、黑立娜签订的商品房买卖合同；2.判令王东、黑立娜支付远洋公司违约金（按总房款日万分之二进行主张）；3.判令王东、黑立娜赔偿远洋公司代偿费用共计1,924,170.29元；4.案件受理费由王东、黑立娜承担。”沈阳市于洪区人民法院于2016年10月12日作出（2016）辽0114民初836号民事判决书中查明：“2012年6月25日，远洋公司与王东、黑丽娜签订商品房买卖合同及补充协议，约定被告王东、黑丽娜购买远洋公司开发的位于沈阳市于洪区房屋，建筑面积240.95平方米。房屋总价款2,750,572元。付款方式为2012年6月25日前付清全部房款的30.2%，计830,572元；余款于2012年7月25日前付清全部房价款的69.8%，计1,920,000元。房屋交付期限为2013年8月31日。合同签订后王东、黑丽娜支付全部房款，其中交纳首付款830,572元，商业贷款1,920,000元。再查明，购买涉诉房屋时王东、黑丽娜系夫妻关系。现房屋王东、黑立娜已经办理入住，房屋尚未办理产权证书。”该院认为：“鉴于王东、黑立娜违约，其亦应承担相应的违约责任。现远洋公司主动调整违约金，从2012年6月25日起算至2016年9月5日止，按总房款日万分之二标准进行主张，经审查符合法律规定及公平原则，予以认可。经过计算，王东、黑立娜已交付总房款（2,750,572元）扣除远洋公司代为清偿部分（1,924,170.29元）与上述王东、黑立娜应支付远洋公司的违约金相抵扣，远洋公司不应再向王东、黑立娜返还购房款。”判决：“一、解除远洋公司与王东、黑立娜于2012年6月25日签订的商品房买卖合同；二、王东、黑立娜于本判决书发生法律效力之日起五日内将涉诉房屋返还远洋公司并协助远洋公司办理撤销涉诉房屋项下的备案登记及所有权预告登记。”该民事判决书载明的生效时间为2017年1月10日。据远洋公司陈述，在法院判决解除合同后，涉诉房屋已经由远洋公司收回，现在处于空置状态，房屋钥匙在远洋公司处。另查明，吉林银行作为原告向本院起诉被告永惠公司、金鑫盛博公司、达顺源公司、亿丰钢铁公司、王东、黑丽娜金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月15日作出[2014]沈中民四初字第399号民事判决书，判决：“一、被告沈阳市永惠钢材有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告吉林银行股份有限公司沈阳分行（编号：吉林银行沈阳分行2013年流借字第032号《人民币借款合同》项下）借款本金5,240,422.22元；二、被告沈阳市永惠钢材有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告吉林银行股份有限公司沈阳分行（编号：吉林银行沈阳分行2013年流借字第032号《人民币借款合同》项下）借款本金5,240,422.22元的罚息（借款年利率为7.8%，逾期贷款罚息利率以借款利率为基础上浮50%。）自2014年11月25日起至本判决债务实际清偿之日止；三、被告沈阳市金鑫盛博商贸有限公司、沈阳达顺源贸易有限公司、辽宁亿丰钢铁有限公司、王东、黑丽娜对本判决第一项、第二项确定的偿还款项在保证范围内承担连带保证责任，保证人承担保证责任后，有权向被告沈阳市永惠钢材有限公司追偿；四、驳回原告吉林银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。”亿丰钢铁公司对该判决不服，上诉至辽宁省高级人民法院。辽宁省高级人民法院于2015年11月11日作出（2015）辽民二终字第00371号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。在该案审理过程中，本院依吉林银行的申请，对涉诉房屋采取了轮候预查封的诉讼保全。吉林银行于2016年7月14日向本院申请立案执行[2014]沈中民四初字第399号民事判决，执行案号为（2016）辽01执420号。2019年5月31日，远洋公司作为案外人向本院就涉诉房屋提出执行异议，本院于2019年8月15日作出（2019）辽01执异392号执行裁定，驳回远洋公司的异议。远洋公司不服，提起本案诉讼。再查明，本院于2019年7月1日向沈阳市不动产登记中心出具[2016]辽01执420号协助查询通知书，查询涉诉房屋的查封顺序。沈阳市不动产登记中心于2019年7月5日复函，载明：“2014年6月17日，沈阳市中级人民法院经[2014]沈中民三初字第86号查封文号进行预查封；2014年7月7日，沈阳市和平区人民法院经[2014]沈和民三初字第00782号查封文号进行轮候查封；2014年12月31日，沈阳市中级人民法院经[2014]沈中民四初字第399-1号查封文号进行轮候查封。”经与本院执行部门核实，本案为依申请执行人吉林银行申请，在准备对涉诉房屋进行评估拍卖时，远洋公司提出了执行异议。本院认为，根据民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利。又依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条规定：“被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。”本案当事人永惠公司、金鑫盛博公司、达顺源公司、亿丰钢铁公司、王东、黑立娜经本院传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和陈述的权利，本院依法进行缺席审理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案为案外人执行异议之诉，根据本案事实，围绕各方当事人诉辩主张，本案审理焦点为：案外人远洋公司就执行标的即沈阳市于洪区房屋（以下简称“涉诉房屋”）是否享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。一、关于对涉诉房屋权属的认定分析。本案中，原告远洋公司与被告王东、黑立娜于2012年6月25日签订《商品房买卖合同》后，于同年7月16日以王东、黑立娜作为房屋买受人办理了商品房预告登记。2012年6月27日，王东作为借款人，远洋公司作为保证人与光大银行签订《个人贷款合同（抵押、保证）》，约定王东因购买涉诉房屋向光大银行贷款，贷款本金1,920,000元。合同签订后，光大银行如约履行了义务，由于王东仅偿还了部分贷款，截至2015年4月1日，王东尚欠贷款合计1,826,424.53元。光大银行起诉王东、黑立娜承担逾期还偿违约责任，远洋公司承担连带保证责任，沈阳市和平区人民法院作出判决，判令远洋公司就王东、黑立娜所欠贷款本金及利息承担连带保证责任后，在执行阶段从远洋公司处扣划了上述款项。其后，远洋公司起诉王东、黑立娜，请求解除合同，返还房屋，协助办理撤销合同备案及房屋所有权预告登记，支付违约金及赔偿代偿费用。沈阳市于洪区人民法院作出判决，判令解除合同，王东、黑立娜返还房屋及协助办理撤销涉诉房屋项下的备案及房屋所有权预告登记。远洋公司在履行了该判决后，以此为据请求停止对涉诉房屋的执行。从此过程来看，应首先对于远洋公司与王东、黑立娜各自就涉诉房屋所享有何种权利或民事权益加以分析，并由此认定涉诉房屋的权属状态。一方面，从房屋出卖人远洋公司的角度看，远洋公司作为房屋出卖人，远洋公司与王东、黑立娜签订的《商品房买卖合同》及“远洋公馆”《商品房买卖合同》补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方签订该合同时，涉诉房屋为预售商品房，王东、黑立娜虽然对涉诉房屋进行了相应的合同备案及预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第二十条的规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记的作出并不引起不动产物权的设立或变动，而是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利，故预告登记不等同于物权登记。又根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见，商品房预售合同登记备案系对商品房预售人即远洋公司销售商品房的行为规范措施，无法产生物权变动的公示效力。双方在签订合同时，涉诉房屋所在楼盘项目尚未办理初始登记，故王东、黑立娜亦未能就涉诉房屋办理不动产物权登记，尽管远洋公司曾将房屋交付给王东、黑立娜，但在法院判令解除后，远洋公司已取回房屋，王东、黑立娜在未依约偿还银行贷款的情况下，根据前述合同约定及相关法律规定，自始尚未取得涉诉房屋所有权。又根据《物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”第三十一条：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”的相关规定，涉诉房屋的所有权仍归其开发建造者即远洋公司所享有。另一方面，从房屋买受人王东、黑立娜的角度看，其在签订《商品房买卖合同》后，通过交纳首付款和向光大银行申请贷款、远洋公司作为保证人的方式，共同签订《个人贷款合同（抵押、保证）》，贷款本金1,920,000元。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”倘若王东、黑立娜继续顺利履行上述合同，那么基于合法签订的商品房买卖合同、支付全部价款及合法占有涉诉房屋的前期履行情况，王东、黑立娜可就涉诉房屋取得物权期待权。但是，在合同实际履行过程中，由于王东、黑立娜怠于履行向光大银行偿还贷款的义务，致使远洋公司以承担连带责任的方式代其清偿剩余贷款、利息及违约金等各项费用，根据远洋公司向本院提交的沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初836号生效民事判决书所认定：王东、黑立娜已交付总房款扣除远洋公司代为清偿部分与违约金相抵扣，远洋公司不应再向王东、黑立娜返还购房款，并判令解除远洋公司与王东、黑立娜签订的商品房买卖合同，王东、黑立娜将涉诉房屋返还远洋公司并协助远洋公司办理撤销涉诉房屋项下的备案登记及所有权预告登记。由此可见，远洋公司与王东、黑立娜签订的商品房买卖合同已经法院判令解除，对该合同解除造成的法律后果亦予以司法确认，进而客观上导致王东、黑立娜就涉诉房屋所享有的物权期待权不能实现，更无法产生物权变动的法律效果。综上，远洋公司就涉诉房屋享有所有权，王东、黑立娜虽然办理了合同登记备案和预告登记，但经生效判决认定，其就涉诉房屋已不再享有物权期待权。二、关于申请执行人吉林银行申请法院对涉诉房屋预查封的效力认定问题。吉林银行与永惠公司、金鑫盛博公司、达顺源公司、亿丰钢铁公司、王东、黑丽娜金融借款合同纠纷一案，经本院审理并作出的[2014]沈中民四初字第399号生效民事判决书，判令永惠公司偿还吉林银行借款5,240,422.22元、永惠公司偿还借款的罚息、金鑫盛博公司、达顺源公司、亿丰钢铁公司、王东、黑丽娜在保证范围内承担连带保证责任，故而基于王东、黑立娜承担连带保证责任的法律后果，吉林银行依法取得了对王东、黑丽娜的债权请求权。吉林银行作为申请执行人请求法院执行上述债权时，指向了合同登记备案和预告登记在王东、黑立娜名下的可供执行财产即本案涉诉房屋。在沈阳市不动产登记中心于2019年7月5日向本院的复函中显示，在本院审理该案的诉讼过程中，对涉诉房屋进行了轮候预查封。本案亦是依吉林银行申请强制执行而产生的案外人执行异议之诉。本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称“《通知》”）第十八条规定：“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。”预查封行为的目的为保有被执行人基于商品房预售合同对案外人享有的债权，即房屋交付请求权和所有权转移登记请求权，以便此债权于将来得以实现时可供法院执行。在未依法解除查封前，即具有排他的法律效力。又根据该《通知》第二十条规定：“轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。”涉诉房屋进入本院强制执行程序后，从上述规定来看，吉林银行依法享有在对涉诉房屋转为正式查封后的优先受偿的权利，但是该权利能否最终实现，还要依据涉诉房屋是否为被执行人王东、黑立娜的财产，换言之，王东、黑立娜是否对涉诉房屋享有可供执行的民事权益作为执行的基础和前提。如前所述，王东、黑立娜未曾取得涉诉房屋所有权，亦不再对涉诉房屋享有物权期待权，涉诉房屋作为王东、黑立娜的财产已失去权利基础，王东、黑立娜也无法要求继续办理涉诉房屋所有权转移登记，预告登记亦无法转为正式登记，随之，法院将涉诉房屋作为王东、黑立娜的财产进行的预查封无法转为正式查封，吉林银行主张就涉诉房屋优先受偿的目的无法实现。三、关于远洋公司请求解除涉诉商品房买卖合同的诉讼发生在吉林银行申请预查封之后，是否具备排除吉林银行申请强制执行涉诉房屋条件的问题。根据前述事实可以确定，本案为案外人依据另案生效判决对金钱债权的执行提起的执行异议之诉的情形。虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条也规定了，“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。”本案中，吉林银行也据此抗辩远洋公司在向光大银行履行完毕代偿义务后，取得的是对王东、黑立娜的追偿权，属于普通债权，不能优先于吉林银行就涉诉房屋查封在先的优先受偿权，故不能排除执行。但是，根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“《会议纪要》”）第一百二十四条观点：“作为执行依据的生效裁判并未涉及执行标的物，只是执行中为实现金钱债权对特定标的物采取了执行措施。对此种情形，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定了解决案外人执行异议的规则，在审理执行异议之诉时可以参考适用。依据该条规定，作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判将执行标的物确权给案外人，可以排除执行；作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判，未将执行标的物确权给案外人，而是基于不以转移所有权为目的的有效合同（如租赁、借用、保管合同），判令向案外人返还执行标的物的，其性质属于物权请求权，亦可以排除执行；基于以转移所有权为目的有效合同（如买卖合同），判令向案外人交付标的物的，其性质属于债权请求权，不能排除执行。应予注意的是，在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。”具体到本案中，首先，光大银行、远洋公司与王东签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》、远洋公司与王东、黑立娜签订的《商品房买卖合同》先后依法解除后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，房屋出卖人远洋公司具有将购房款的本金及利息返还买受人王东、黑立娜的义务。但是，由于王东、黑立娜已交付总房款扣除远洋公司代为清偿部分与违约金相抵扣，远洋公司不必再向王东、黑立娜返还购房款，以此来看，本案情形与《会议纪要》第一百二十四条规定的适用情形相一致，法律后果亦不相矛盾。至于被告吉林银行主张原告远洋公司在向光大银行履行完毕代偿义务后，仅享有向王东、黑立娜的追偿权，当属无异，但也不能以此为由否定远洋公司依约定取得的合同解除权，远洋公司通过诉讼方式选择行使合同约定解除权，而不再行使追偿权，属于对自身权利的有权行使，并无不妥，且已由法院生效判决所支持，故被告吉林银行的该抗辩主张，依据不足，本院不予采纳。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定:“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”该条款规定法院查封被执行人合同登记备案名下的第三人财产至少应当满足实际占有及支付剩余价款两项前提，即王东、黑立娜作为买受涉诉房屋的被执行人，虽然在订立商品房买卖合同后，从出卖人远洋公司处依约实际占有取得了涉诉房屋，但是，由于王东、黑立娜怠于履行偿还银行贷款义务，导致光大银行通过诉讼方式，以扣划远洋公司资金的形式取回了银行贷款，而王东、黑立娜也没有再行向远洋公司支付该剩余价款或者向执行法院提存该剩余价款；同时，在法院判令解除商品房买卖合同后，远洋公司也随即收回了涉诉房屋。故此可见，被执行人王东、黑立娜就涉诉房屋既未支付全部剩余价款，又不再实际占有涉诉房屋，尽管由于王东、黑立娜已交付总房款扣除远洋公司代为清偿部分与违约金相抵扣，导致吉林银行可执行王东、黑立娜因支付价款而形成的对远洋公司的债权落空，但依据上述规定，远洋公司依法解除合同的，人民法院应当准许。最后，综观本案争议形成的整体过程，虽然系属案外人远洋公司主张对涉诉房屋享有所有权与申请执行人吉林银行认为对涉诉房屋享有就金钱债权查封在先的优先受偿权之间的民事权益对抗，但实质上体现了针对同一涉诉房屋，原告远洋公司享有的原始物权、被告吉林银行所享有的查封标的优先受偿权、被告王东、黑立娜享有的物权期待权之争，在王东、黑立娜的物权期待权因其自身原因导致无法实现的情况下，远洋公司通过诉讼途径行使合同解除权，使得涉诉房屋的原始所有权未能发生变动，在现有证据均不足以证明远洋公司与王东、黑立娜或其他被执行人存在恶意串通，损害吉林银行民事权益的情况下，远洋公司就涉诉房屋所享有的实体权利优于查封在先的吉林银行的一般金钱债权请求权。综上，案外人远洋公司就涉诉房屋享有足以排除本案强制执行的民事权益，本院对于远洋公司提出不得执行涉诉房屋的诉讼请求，予以支持。另外，由于本案纠纷系由于被执行人永惠公司、金鑫盛博公司、达顺源公司、亿丰钢铁公司、王东、黑立娜共同怠于履行生效判决所确定的金钱债务所致，吉林银行作为申请执行人，虽然其抗辩主张未获支持，但其在本案行使权利救济过程中并不存在过错，故本案诉讼费用应由被执行人共同负担。综上所述，远洋公司提出的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条、第二十条规定，判决如下：不得执行位于沈阳市于洪区房屋。本院（2019）辽01执异392号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费22,800元，由沈阳市永惠钢材有限公司、沈阳市金鑫盛博商贸有限公司、沈阳达顺源贸易有限公司、辽宁亿丰钢铁有限公司、王东、黑立娜共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇二〇年七月二日法官助理刘冰青书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第三十条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条：被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条：被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条：预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。第二十条：轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。