江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0502民初1515号原告（反诉被告）：新余市仙女湖物业服务有限公司，住所地：江西省新余市渝水区仙来区管委会。法定代表人：刘建光，该公司董事长。委托诉讼代理人：任英超，女，该公司员工。委托诉讼代理人：黄小推，江西仁实律师事务所律师。被告（反诉原告）：新余市金瀚置业有限公司，住所地：江西省新余市康居路盛世名城区70号。法定代表人：黄肇，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：钟秋华、王小明，新余市信达法律服务所法律服务工作者。原告（反诉被告）新余市仙女湖物业服务有限公司（下称原告）与被告（反诉原告）新余市金瀚置业有限公司（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人任英超、黄小推，被告委托诉讼代理人钟秋华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告给付拖欠的物业服务费889730元及按照应付金额每日千分之三支付的违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年5月27日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，约定原告对金瀚·格林春天小区提供物业管理服务，并约定了物业服务内容、期限、双方权利义务、费用、物业的经营与管理、使用与维护、违约责任等事项。合同签订后，原告按约履行了全部物业管理服务。被告由于仍有部分房屋未售出，未按合同约定及法律规定支付物业服务费。原告要求被告支付拖欠的物业服务费及违约金未果遂诉至法院并提出前列诉请。被告书面辩称，1.原告未按合同约定履行全部物业服务义务。自原告入驻金瀚·格林春天小区以来，多次因小区绿化杂乱、乱停车、单元门损坏等其他共用设备损坏维修问题被业主投诉，被告曾于2019年8月26日向原告发出整改通知，但原告一直未按约予以处理；2.《前期物业服务合同》第三条明确约定物业服务费用采取包干制，其他办公楼和商业物业均不收取物业费，且4、5栋-303本身系物业用房，现原告又主张被告支付商业物业服务费不符合双方合同约定；3.合同约定，原告收取的物业服务费应用于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等。原告在合同履行期间，多次要求被告帮其垫付物业维修、小区垃圾桶、监控设备和物业共用设施设备的日常运行和维护维修费用。经确认，被告帮原告垫付各项费用合计167035.5元，上述费用应由原告承担；4.原告主张的1-504、1-910、1-1001、2-1-1902、2-1-2303、2-2-2001、3-1-903、3-2-1402、3-2-601房屋早已出售给案外人，10-1-401、11-1-301、13-1-101系新余农科所的安置房，上述房屋物业服务费应由业主支付。5.被告已向原告支付至2018年12月31日的物业费共计197626元，被告现只有1栋11-16楼的未出售公寓未支付2019年1月1日之后的物业服务费。被告向本院提出反诉请求：1.判决确认原告与被告于2010年5月27日签订的《前期物业服务合同》于2019年12月31日终止；2.判令原告立即向被告返还新余市金瀚·格林春天小区1栋1101-1110号、1201-1210号、1301-1310号、1401-1410号、1501-1510号、1601-1610号房屋钥匙；4栋2号、8号、10号，5栋8号、11号、15-16号，6栋7号、10号，8栋1号、17号、24号，11栋27号，12栋20A号、26号、13栋3-4号、12号、26号车库钥匙；地下停车场1-15号、18号、20号、22-23号、25-26号、29号、32-48号储藏室钥匙；3.判令原告立即向被告交付金瀚·格林春天小区的物业档案资料；4.判令原告对金瀚·格林春天小区地下停车场的玻璃采光井进行维修或更换；5.判令原告向被告支付垫付的各项费用共计106892.5元，并支付自2020年1月1日起至实际付清之日止以106892.5元为基数按月利率2%计算的利息；6.本案反诉费用由原告承担。事实和理由：2010年5月27日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，约定原告对金瀚·格林春天小区提供物业管理服务，并约定了物业服务内容、期限、双方权利义务、费用、物业的经营与管理、违约责任等事项。合同签订后，原告多次以暂无资金为由共计要求被告先行垫付各项费用167035.5元，扣除被告拖欠原告的物业费60143元，原告还应向被告支付106892.5元。另，合同履行期间，原告严重违反合同约定，经常不按合同约定提供物业服务，受到业主的多次投诉，被告曾经要求原告整改未果。后原告于2019年12月31日离场，但未按约定办理交接手续。被告为维护自身合法权益特向法院提起反诉并提出前列反诉请求。原告辩称，1、关于合同解除及原告退出金瀚·格林春天小区服务的问题。原告与被告于2010年5月27日签订的《前期物业服务合同》依法有效，被告因与业主关于地下停车场租赁费问题不能达成共识而关闭了地下停车场，导致业主车辆在小区内随意停放，严重影响小区物业服务的正常开展，原告居间协调无果，被迫于2019年12月31日退出小区，并于2019年10月1日提前向全体业主、社区进行公告、备案。2、关于车库、储藏室等钥匙及物业档案资料移交问题。物业资料及相关钥匙原告已经部分移交给了社区，被告已经拿到了业主部分资料及部分钥匙并且正在使用。按照行业惯例及法律规定，余下的移交需要业主委员会、社区、前后物业进行协商，并且签订书面的移交协议，协议达成后，原告将积极履行移交义务。3、停车场的玻璃采光井维修或更换属于工程质量问题。大风将采光井掀翻后，原、被告到现场发现，被告在建设玻璃采光井时未用吸盘固定，导致玻璃被大风损坏。因损坏时间在质保期内，被告承诺等地下停车场出售之后维修。因此，该玻璃采光井的维修与更换都应当由被告承担。即使该设施的损坏不是质量问题，也不在质保期间内，根据法律规定，该设施需要维修或整体更换，应当申请维修基金进行维修或更换，而不是由原告承担。4、关于被告提出的为原告垫付的各项费用问题。在物业服务期间内，原告从未让被告垫付任何费用，双方之间没有任何垫资或借款协议。综上，请求法院依法驳回被告的全部反诉请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，对原、被告无异议的被告企业信用信息公示报告、《前期物业服务合同》、《关于退出格林春天小区物业服务报告》及公告照片、金瀚·格林春天小区1、2栋竣工验收备案表、《物业管理用房验收联系单》、微信聊天记录截图、微信付款记录截图、收款收据、新余市建设工程竣工验收备案表本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.新余市物价局文件，证明商铺物业费应由双方协商确定。被告提出异议称根据双方合同约定办公楼和商业不收取物业费，物价局收费标准批复是针对原告，不能约束被告。本院认为，新余市物价局文件《关于格林春天小区物业服务收费标准的批复》客观真实、来源合法，且与本案存在关联性，本院予以采纳。其中明确载明商铺物业服务收费标准由原告按规定与业主协商确定，但原告未提供证据证明其与被告就涉诉商铺物业服务收费进行了协商并确定了具体费用标准，故原告提供的该文件不能证明涉诉商铺物业服务的收费标准。2.《格林春天商业物业管理协议》2份，证明根据合同法规定，价款或者报酬约定不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。原告与金瀚·格林春天小区商铺其他业主协商确定的物业服务费为1.2元/月/平方米，被告应当按照此市场价支付商铺物业服务费。被告对上述管理协议的真实性不清楚，并提出异议称被告不是上述协议的合同相对方，原告不能据此要求被告支付相同物业费。本院认为，上述协议确定的物业服务费标准不能认定为市场价格，对被告的异议本院予以采纳，对原告提交的该组证据本院不予采纳。3.《不动产登记信息查询证明》、《物业费欠费明细表》，证明被告名下有金瀚·格林春天小区房屋/商铺127套，其中尚有110套房屋拖欠物业费，共计889730.196元物业费尚未缴纳。被告提出异议称《不动产登记信息查询证明》记录的被告房产信息与实际情况不符，其主张被告为127套房屋业主不属实。明细表内容不属实，存在重复计算的情形。本院认为，《不动产登记信息查询证明》系新余市不动产登记中心在其职权范围内制作的文书，其所记载的事项在被告未提供相反证据足以推翻的情况下应推定为真实，故对该证明本院予以采纳；该明细表系原告单方制作，应予重新核算，故对该明细表本院不予采纳。4.《日常维修保养记录表》、服务台账、投诉表、2016年-2019年业主满意度调查表，证明原告按照合同约定认真履行了物业服务义务，大多数业主对物业服务较为满意的事实。被告对其真实性及证明内容有异议。本院认为，原告提交的该组证据大部分系其单方制作，且均为复印件，无法与原件核对其真实性，故对上述证据本院不予采纳。5.《商品房买卖合同》8份，定购协议书3份、网上备案信息1份、新余高新技术产业开发区《证明》1份，证明涉诉房屋1栋706室于2013年5月2日出售给涂玉蓉，1栋910室于2018年9月26日出售给马桂英，2栋11902室于2014年4月15日出售给姚奕凯、12303室于2013年11月5日出售给新余市建和混凝土有限公司、22001室于2013年8月29日出售给龚华平和钱六花，3栋21402室于2013年10月25日出售给陈苏芳、2601室于2012年11月12日出售给温桂斌，10栋1401室、11栋1301室、13栋1101室系新余农科所的拆迁安置房（2011年12月交付给农科所），4、5栋-3，4、5栋-4，1栋-504已出售给案外人，上述房屋的物业服务费原告应向业主收取。原告提出异议称1-706、2-11902、2-22001、3-21402、3-2601、10-1401、11-1301、13-1101号房屋不在原告主张的范围内。1-910、1-1001、2-12303、3-1903号，4、5栋-3，4、5栋-4，1-504房屋被告未提供入伙通知书、交房登记表等交付材料，定购协议或《商品房屋买卖合同》不能证明被告将上述房屋实际交付给买受人因此物业服务费仍然应由被告承担。对原告的异议本院予以采纳，对被告的该组证据本院不予采纳。6.金瀚·格林春天小区1、2栋竣工验收备案表，证明小区1、2栋楼于2013年4月竣工，原告起诉要求从2011年11月1日开始计算1栋物业服务费无依据。原告提出异议称验收备案表只是被告交房应当满足的条件之一，不能够证明实际交房时间，也不能作为物业公司收费起算日的依据，双方合同约定合同期限自2010年5月27日起，故原告主张自2011年11月1日计算1号楼物业费符合法律规定。本院认为，该竣工验收备案表客观真实、来源合法且与本案具有关联性，对该证据本院予以采纳，双方争议的物业费交纳起算时间应根据法律规定予以核算。7.新余市房地产建设项目验收合格证、金瀚·格林春天小区费用审批表和付款明细33张，证明被告为原告垫付上述各项费用108025元，该费用原告应予返还；金瀚·格林春天小区4-13栋于2012年2月23日验收交付，质保期满后维修费用59010.5元应由原告承担。原告提出异议称该验收合格证书系交付业主的必要条件，并非工程竣工验收报告，被告需提供相关验收报告。上述付款明细表、费用审批表、费用发票等费用仅为被告内部财务信息，除垃圾桶的收条外，其他均无原告签字或盖章，无法证明其关联性。本院认为，验收合格证客观真实、来源合法且与本案具有关联性，原告对验收合格证提出异议但未提供证据证明，对该验收合格证本院予以采纳。对被告提交的费用审批表及付款明细中有原告签字确认的代付垃圾桶费用4800元本院予以认可；物业设备维修费2500元、监控设备维修费2180元、单元门损坏12700元、维修费用59010.5元均为被告内部审批表或收据，无原告签字确认本院不予采纳。改造维护视频监控85845元，虽有正式发票但无原告签字确认，无法证明其与原告具有关联性，本院不予采纳。8.中国银行转账凭证4份、收款收据1份、借款单2份、发票2张，证明被告已向原告支付至2018年12月31日止的物业费用共计197626元。原告提出异议称，被告提供的汇款凭证和回单金额为115313元，其中82313元缺少银行流水。被告提交的7626元收款收据中收款事由载明免交物业费，开发商补给物业，该收据系开发商免除业主的物业费，再由开发商补给物业公司，但未明确该费用的具体明细，且已经免除的物业费未计算在本次诉请的欠费明细中。两张借款单根据《新余市物业管理企业与从业人员自律规则》第八条第三款之规定，属于开发商应补贴的前期开办费用，不应作为被告交纳物业费的凭证。两张发票中97626元的发票系原告为被告补开的物业费发票，该发票所载明的费用未计入本次诉请中。另一张100000元的发票虽然备注为物业费，其实系被告要求原告为其开具的岗亭、大门等的维修费用，而非物业费发票。被告提交的发票及银行流水没有注明缴费房屋信息、期限，无法证明上述票据所载金额是否包含在原告所主张的欠费明细中，被告对此应承担举证责任。本院认为，原告所称7626元的收款收据是否未计入本次诉请中应该重新核算，在原告未提供证据证明其已扣减的情况下不宜直接将该7626元认定为原告未计入本次诉请金额。双方合同中未对开发商补贴前期开办费用作约定，不应将借款单上的费用认定为开发商补贴费用。原告所称其中100000元的发票实际系其他费用发票而非物业费发票但未提供证据证明。综上，被告提供的中国银行汇款凭证、转账凭证、收款收据及借款单合计金额为197626元，与原告向被告开具的发票金额相符，且两张发票备注栏虽未注明缴费房屋信息但均注明了物业费交纳的具体期间，故本院认定被告已向原告支付物业费197626元，对被告提交的该组证据本院予以采纳。9.《关于责令格林春天物业限期整改的通知》1份，现场照片27张和视频1份，证明原告未按约定提供物业服务，小区业主为此多次向被告投诉，被告发函给原告要求整改。原告提出异议称照片和视频无法对原告的物业服务作出整体评价，限期整改通知与事实不符，绝大多数业主对物业服务是满意的，公用设施设备老化、监控设施损害严重、小区地下停车场采光玻璃损坏、绿化缺失均为开发商遗留问题，是被告所投资建设的设施设备质量问题，与原告无关。本院认为，物业服务是具有主观性、连续性、动态性的一种状态，限期整改通知、照片与视频可以证明原告履行物业服务合同时在某个时间点或地方存在需要整改的地方，但不能证明原告未按约定履行物业服务合同，故对被告的该组证据本院不予采纳。10.新余市房地产业协会文件余房协字[2005]2号关于印发《新余市物业管理企业与从业人员自律规则》的通知。被告提出异议称对其三性均有异议，该文件系行业协会文件，不是法律法规，不能约束被告。本院认为，该文件系行业自律系文件，对本案具有一定的参考性，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月27日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，就被告选聘原告对金瀚·格林春天小区提供前期物业管理服务事宜订立合同，约定本物业管理区域物业服务收费采取包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.65元/月/平方米；高层住宅：1.2元/月/平方米（包括二次供水、供电专项费用），商业物业未约定具体收费标准。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由被告全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳的责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知原告。物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应于每季度第一个月1-7号履行交纳义务。被告、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰的标准向原告支付违约金。本合同终止时，原告应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给被告或委托人代管。2011年8月30日至2018年12月25日，被告合计向原告交纳物业服务费197626元。2019年12月31日，原告退出金瀚·格林春天小区的物业服务工作，双方签订的《前期物业服务合同》实际已解除。原告退出后，与小区现物业公司、石岗社区就部分公寓、地下停车场储藏室、地上车库钥匙、物业管理档案资料进行了部分移交，尚有部分房屋钥匙、车库钥匙、地下停车场储藏室钥匙、物业档案资料由原告保管，未进行移交。另查明，被告名下金瀚·格林春天小区有商铺13套合计5553.54平方米，其中1栋、2栋商铺8套合计2563.76平方米，4、5栋商铺5套合计2989.78平方米，其中1-107号791.46平方米商铺、4、5-101号中的500平方米商铺、4、5-3号84.22平方米商铺、4、5-4号172.41平方米商铺原告自认已有使用人交纳了合计53045.4元物业服务费用，4、5栋-303房屋系原告物业管理用房，面积248.21平方米；1栋公寓95套，总面积4485.45平方米，其中1栋-705号57.48平方米房屋、1栋-504号40.69平方米已有使用人合计交纳了3462.06元物业服务费用；2栋普通住宅一套90.84平方米，3栋普通住宅1套89.62平方米。金瀚·格林春天小区1栋、2栋楼于2013年4月竣工验收合格，3栋楼于2015年9月竣工验收合格，4-13栋楼于2012年2月23日竣工验收合格。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。关于涉诉房屋应缴纳物业费的起算时间，根据双方《前期物业服务合同》“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由被告全额交纳”的约定及《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，应涉诉房屋的物业费自其竣工验收合格之日起计算，即1栋、2栋房屋自2013年5月1日起算，3栋房屋自2015年10月1日起算，4、5栋房屋自2012年3月1日起算。关于被告作为房屋所有权人是否应对房屋使用人未交纳的物业费承担连带责任的问题。被告名下共有1-107的791.46平方米、4、5-101的500平方米、4、5-3的84.22平方米、4、5-4的172.41平方米原告均自认已有商铺使用人交纳了53045.4元物业服务费，共有1栋-705号、1栋-504号40.69平方米房屋原告自认已有房屋使用人交纳了合计3462.06元物业服务费，并主张被告作为所有权人应对房屋使用人未交纳的物业服务费承担连带责任。根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，对原告的该项主张本院依法予以支持。关于商铺是否应该交纳物业费的问题。双方签订的《前期物业服务合同》未约定商铺的物业服务费收取标准，新余市物价局文件《关于格林春天小区物业服务收费标准的批复》中载明，装修垃圾漕运、商铺物业服务、公共太阳能供热水收费标准请你司按规定与业主协商确定。后期原、被告亦未能就商铺物业服务收费标准进行补充协商并达成一致意见。参考《物业服务收费管理办法》第十六条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”之规定，原、被告签订的合同中未明确将商业物业排除出原告物业管理范围，故本院依法认定涉诉商铺纳入了原告物业管理范围，应交纳物业服务费。因双方未就涉诉商铺物业费标准达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”之规定，本案中商铺的物业服务收费标准应按订立合同时履行地的市场价格履行。原告主张应认定其与金瀚·格林春天小区1栋106号商铺业主协商的1.2元/月/平方米为商铺物业服务费市场价无事实和法律依据，本院不予支持。参照新余市房地产业协会文件余房协字[2005]2号关于印发《新余市物业管理企业与从业人员自律规则》的通知“物业服务最低收费每平方米不得低于以下标准：与住宅小区相连的临街店铺1.0元”之规定，本院酌情支持涉诉商铺物业费标准按1元/月/平方米交纳。被告共有1栋、2栋及4、5栋商铺13套合计5553.54平方米，其中4、5栋-303房屋系物业管理用房，其所有权人虽为被告，但该物业用房应属于原告的履职用房，现原告主张被告承担该房屋的物业服务费于法无据，本院不予支持。原告反驳称其未实际使用该房屋但未提供证据证明，对原告的反驳本院不予采纳。综上，被告应向原告支付物业服务费合计409762.98元[1元/月/平方米×（2563.76平方米×80个月+2741.57平方米×94个月）-53045.4元]。关于住宅及公寓物业服务费。原告提交了《不动产登记信息查询证明》，证明其主张的上述房屋均系被告所有，被告抗辩称其中部分住宅及房屋已出售，应予扣减。经核查，被告抗辩的1栋706室、2栋11902室及22001室、3栋21402室及2601室、10栋1401室、11栋1301室、13栋1101室均不在原告诉请范围之内，对被告的该抗辩本院不予采纳。被告抗辩1栋-910室及1001室、2栋12303室、3栋1903室，4、5栋-3，4、5栋-4，1栋-504已出售给案外人，并提供了《商品房买卖合同》、《定购协议》、网上备案协议予以证明。根据双方《前期物业服务合同》“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由被告全额交纳”的约定及《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，被告未提供证据证明其已向相应房屋买受人交付上述房屋，上述房屋的物业服务费用应由被告承担，故对被告的该抗辩本院不予采纳。综上，被告应按合同约定向原告交纳1栋楼95套公寓及2套住宅自竣工验收合格之日起即2013年5月1日起至2019年12月31日止的物业服务费441346.52元[1.2元/月/平方米×（4485.45平方米+90.84平方米）×80个月+1.2元/月/平方米×89.62平方米×51个月-3462.06元]。2011年8月30日至2018年12月25日，被告合计向原告交纳物业服务费197626元。原、被告诉前曾协商一致其中97626元物业服务费充抵30套公寓（合计1413.1平方米）2013年5月1日至2019年12月31日期间的物业服务费115310.59元，再扣除被告已缴纳的物业服务费100000元，被告还应向原告支付物业服务费226035.93元（441346.52元-115310.59元-100000元）。综上，被告应向原告支付商铺、住宅、公寓物业服务费合计635798.91元（409762.98元+226035.93元）。关于逾期付款违约金，双方合同约定被告未按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰的标准支付违约金，应认定为双方约定了违约金的计算方式，即以被告拖欠的物业服务费为基数按3‰标准支付。关于被告请求法院确认双方于2010年5月27日签订的《前期物业服务合同》于2019年12月31日终止的反诉请求，因双方当事人实际已协商一致解除合同，故对被告的该项反诉请求本院不予处理。关于被告要求原告返还房屋、车库、地下停车场储藏室钥匙及物业档案资料的反诉请求，根据双方《前期物业服务合同》“合同终止时，原告应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给被告或委托人代管”的约定及《物业管理条例》第二十九条“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”的规定，原告应将物管用房、物业档案资料等移交业主委员会。故对被告的该部分反诉请求本院不予支持。被告为涉诉公寓、住宅、商铺的所有权人，原告应将尚未移交的被告所有的房屋、车库、地下停车场储藏室钥匙移交被告，对被告的该部分反诉请求本院予以支持。关于被告要求原告支付为其垫付的各项费用共计106892.5元及自2020年1月1日起至实际付清之日止以106892.5元为基数按月利率2%计算的利息的反诉请求，因被告提供的证据只能证明其为原告垫付塑料垃圾桶费用4800元，其余费用报销单、发票、审批表、结算表等均无原告签字确认，不能证明上述费用与原告的关联性，故对被告的该项反诉请求本院予以支持4800元，超过部分不予支持。因被告尚拖欠原告物业费635798.91元未付，扣除原告应向被告支付的4800元，被告还应向原告支付物业费630998.91元，逾期付款违约金1893元（630998.91元×3‰）。关于被告要求原告对新余市金瀚·格林春天小区地下停车场的玻璃采光井进行维修或更换的反诉请求，原、被告之间的《前期物业服务合同》已于2019年12月31日终止，而被告提交的视频无法证明地下停车场玻璃采光井损坏的时间是否处于原告提供物业服务期间，是否处于被告质量保修期间，亦未提供证据证明涉诉停车场玻璃采光井的维修是属于物业日常维修范围还是公共维修基金使用范围，故对被告的该项反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百一十五条，《物业管理条例》第二十九条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）新余市金瀚置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）新余市仙女湖物业服务有限公司支付物业服务费630998.91元、逾期付款违约金1893元，合计632891.91元；二、原告（反诉被告）新余市仙女湖物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内将其保管的被告（反诉原告）新余市金瀚置业有限公司所有的房屋、车库、地下停车场储藏室钥匙移交给被告（反诉原告）新余市金瀚置业有限公司；三、驳回原告（反诉被告）新余市仙女湖物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）新余市金瀚置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12697元，财产保全费3070元，合计15767元，由被告（反诉原告）新余市金瀚置业有限公司13199元，由原告（反诉被告）新余市仙女湖物业服务有限公司负担2568元；反诉案件受理费1219元，由原告（反诉被告）新余市仙女湖物业服务有限公司负担50元，由被告（反诉原告）新余市金瀚置业有限公司负担1169元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长  简鹏程人民陪审员  刘 情人民陪审员  胡丽萍二〇二〇年七月二十三日法官助理周敏书记员黄志英