浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3575号 上诉人（原审被告）：洪彩女，女，1967年8月22日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：张仁，北京市世纪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州豪懿医疗投资有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区西湖国贸大厦A区11002室。 法定代表人：许旭宇，执行董事。 委托诉讼代理人：顾杰峰、孙嘉伟，浙江峰翔律师事务所律师。 上诉人洪彩女因与被上诉人杭州豪懿医疗投资有限公司（以下简称豪懿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2019）浙0102民初4508号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年4月22日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员睢晓鹏适用普通程序独任审理，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。洪彩女及其委托代理人张仁、豪懿公司的委托代理人孙嘉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：2016年10月21日，豪懿公司（作为出租方，甲方）与洪彩女（作为承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的座落在上城区出租给乙方使用，该房屋建筑面积约为120平方米；合同签订之日起3日内，乙方缴纳履约保证金30000元整后，本合同发生法律效力。合同期满结清各类款项后，退回保证金，保证金不计利息；租赁期为5年，自2016年10月21日至2021年11月20日止，其中，2016年10月21日至2016年11月20日为装修免租期；租赁期内第一年不含税金为160000元。自第二年开始，租金标准在第一年租金的基础上（不含税）每年递增5%；租金每半年支付一次。合同签订起第2个工作日内乙方向甲方付当期租金80000元，剩余半年租金在2017年4月20日之前结清。同时，乙方必须在每年的4月20日、10月20日之前支付下一期租金，先付后用。租金由乙方汇入或存入甲方指定账户；乙方逾期交付租金的，如甲方同意乙方补交的，除应及时如数补交外，还应承担延迟交付租金金额的千分之三每日的违约金；合同期内，该租赁房屋的电费、水费及经营活动生产的一切费用一概由乙方负责；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同，收回该房屋，不返还履约保证金，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：拖欠租金累计达十五天以上的，…；在租赁期限内，该房屋所有公共事业费如水、电、电话费、垃圾清运等由乙方使用而产生的费用均由乙方负担；变更或解除本合同的，变更或解除合同的一方应主动向另一方提出因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除本合同第七条第一项所列情况可依法免除责任外，应由一方负责酌情合理赔偿。 2017年8月15日，豪懿公司（作为甲方）与洪彩女（作为乙方）签订《补充协议》一份，约定：甲乙双方同意将本房屋租赁期限由2016年10月21日至2021年11月20日延迟至2021年12月31日，免租期自2016年11月20日延长至2016年12月31日。自第二年开始，租金标准在第一年标准的基础上（不含税）每年递增5%；甲乙双方确认2017年1月1日至2017年12月31日年租金为十六万元，2016年10月28日已支付八万元，2018年1月1日至2018年12月31日年租金为十六万八千元，2019年1月1日至2019年12月31日年租金为十七万六千四百元，2020年1月1日至2020年12月31日年租金为十八万五千二百二十元，2021年1月1日至2021年12月31日年租金为十九万四千四百八元，租金每半年支付一次，必须在每年的5月1日、11月1日之前支付下一期租金，先付后用。租金由乙方汇入或存入甲方指定账户。 2019年7月5日，豪懿公司向洪彩女送交《租金催款通知函》一份，载明：贵方于2016年10月21日向我方租赁了位于区，后签订了补充协议，延长租赁期限由2016年10月21日至2021年11月20日延迟至2021年12月31日。根据贵我双方签订的房屋租赁合同第四条第二款的约定，贵方应当在2018年10月20日之前支付2019年1月1日至2019年6月30日房租费用88200元，2018年7月-2018年12月水电费2418.33元，贵方至今仅支付房租84100元。应在2019年5月1日之前支付2019年7月2日至2019年12月31日房租费用88200元也未按时支付。截止至2019年7月2日，贵方已累计拖欠我方租金、水电费共计94718.33元，期间我方多次催缴，贵方一直以各种理由拖延；根据租赁合同第四条第三款约定，乙方逾期交付房租的，应承担延迟交付租金金额的千分之三每日的违约金。截止至2019年7月5日，贵方共计应向我方支付违约金3635元；综上所述，截止至2019年7月5日，贵方应向我方支付房租、水电费及违约金共计98353.33元。现特请洪彩女女士在2019年7月12日之前将上述款项支付我方。如贵方逾期未能支付上述费用的，我方将按照双方签订的房屋租赁合同行使相关权利。洪彩女在该通知函上签字确认收到并书写“本人要求房租递减协商好之后支付，因为一楼门被封，严重影响小店的正常工作及生意影响”。 庭审中，豪懿公司、洪彩女认可洪彩女已按约交纳履行保证金30000元，2017年及2018年房租已结清，洪彩女已支付2019年上半年租金84100元，洪彩女于2018年2月多支付房租2000元及修漏费用1500元，洪彩女未支付水电费用5378.49元。 豪懿公司的诉讼请求为：1.判令解除豪懿公司与洪彩女签订的房屋租赁合同及补充协议；2.洪彩女立即腾退及三昧庵巷1号房屋；3.豪懿公司没收洪彩女交纳的履约保证金3万元；4.洪彩女向豪懿公司支付房屋租金4100元及占有使用费（暂计至2019年6月30日，自2019年7月1日起按每日483.3元计算至实际腾退之日止），水电费用5378.49元，合计9478.49元；5.本案诉讼费由洪彩女承担。 原审法院认为：豪懿公司、洪彩女签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约全面履行合同义务。因洪彩女未依约支付房屋租金，根据合同约定，豪懿公司有权解除本合同，收回租赁房屋。豪懿公司所提解除豪懿公司、洪彩女的房屋租赁合同的诉请，原审法院予以支持。关于豪懿公司要求洪彩女腾退诉争房屋的诉请，具有合同依据，原审法院依法予以支持。关于豪懿公司要求洪彩女支付欠付租金及合同解除后至实际腾退之日止的占有使用费的诉请，符合合同约定，原审法院予以支持。关于豪懿公司要求没收履行保证金30000元的诉请，符合合同约定，原审法院予以支持。关于豪懿公司要求洪彩女支付水电费的诉请，洪彩女认可尚未支付该笔水电费，洪彩女同意豪懿公司多付房租及修漏费用共计3500元予以抵扣水电费，故洪彩女应支付水电费1878.49元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、豪懿公司与洪彩女签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于判决生效之日起解除；二、洪彩女应于判决生效之日起十日内腾退位于杭州市上城区房屋；三、洪彩女应于判决生效之日起十日内支付豪懿公司租金4100元（暂计算至2019年6月30日，2019年7月1日起至判决生效之日止的租金以每日483.3元的标准计算），并支付此后至上述房屋实际腾退之日止的占有使用费，以每日483.3元的标准计算；四、洪彩女应于判决生效之日起十日内支付豪懿公司水电费1878.49元；五、履约保证金30000元归豪懿公司所有。 如洪彩女未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费699元，减半收取为349.5元，由洪彩女负担。 宣判后，洪彩女不服，向本院提起上诉称：一、认定事实错误。（一）一审判决未予查明本案房屋的权属登记、房屋性质及是否符合工程建设强制性标准等真实情况。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。根据住建部第6号令《商品房屋租赁管理办法》第六条：有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。根据《浙江省房屋租赁管理条例》第九条：房屋有下列情形之一的，不得出租：（一）房屋权属有争议的；（二）无房屋所有权证或其他合法的权属证明的；（三）已通知列入城市规划拆迁范围，准备拆迁的；（四）已作为资产抵押，未经过抵押权人同意的；（五）属于违法建筑的；（六）不符合房屋安全标准，影响使用安全的；（七）有其他依法禁止出租情形的。由此可见，当房屋作为租赁标的物时，其真实权属状况、房屋性质（商用或住宅）以及是否符合工程建设强制性标准等是判断衡量房屋租赁协议的效力、履行情况及协议各方违约责任的重要影响因素。然而一审法院在审理本案时却完全忽略了对涉案房屋上述情况的审查，进而完全忽视了对豪懿公司作为房屋出租方所应当尽到的法定及约定义务的审查。事实上，涉案房屋无房屋所有权证或其他合法的权属证明，且非商用性质，以上情形首先导致了洪彩女在签订房屋租赁协议后被房屋周边邻居以房屋非商用的原因持续投诉，其中2016年10月至2017年5月份期间，洪彩女因邻居持续投诉甚至无法办理营业执照；其次，因本案房屋的权属和性质问题，自租赁协议签订以来洪彩女始终无法办理《排污许可证》等从事餐饮行业的必备证件，使洪彩女一直面临被政府相关职能部门予以处罚、停业整顿等带来的利益损失风险。本案中房屋的租赁用途为经营无烟餐饮（披萨），因此，豪懿公司作为出租方，并未尽到向承租方提供符合租赁用途的租赁物之义务，构成违约。此外，豪懿公司向洪彩女出租的房屋实际上由位于上城区两个地址的房屋构成，而豪懿公司在向洪彩女提供租赁物时，将上述两个地址的房屋通过自行添加墙体进行了连接，使原本独立的两个房屋通过连接而拓展了室内使用面积并极大增加了使用功能。洪彩女正是基于此而选择向豪懿公司承租。然而豪懿公司自行添加的墙体部分却于2019年1月16日被相关职能部门认定为违章建筑而勒令拆除，故可认定豪懿公司向洪彩女提供的房屋存在违法建筑的情形，违反了国家法律、法规的强制性规定。（二）一审法院未予査明本案租赁物在房屋租赁协议的履行中发生重大变化的事实。由前述第（一）部分的论述可知，豪懿公司对涉案房屋的自行改建是吸引洪彩女与之签订租赁协议的重要原因，也是本案租赁协议租金价值的体现。然而，2019年1月16日相关职能部门认定洪彩女自行添加的墙体以及位于上城区的后门系违章建筑，墙体被勒令拆除、后门被予以封堵，事实上造成了本案租赁物的分割使用，租赁物在房屋租赁协议的履行中发生重大变化，严重影响了洪彩女对租赁物的使用价值，违章建筑拆除期间洪彩女不得不停业经营，同时洪彩女的营业收益相较于往年同期下降了50%左右。而造成租赁物发生重大变化的根源在于豪懿公司对租赁物的违规操作，因此豪懿公司理应承担洪彩女由此产生的全部损失。正是基于以上第（一）、（二）点事实，洪彩女有理由相信豪懿公司未向洪彩女提供符合合同约定的租赁物，未尽到出租方的义务，构成违约。因此洪彩女根据《中华人民共和国合同法》第六十六条：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求，故而未依约向豪懿公司支付租金，有充分的事实基础与法律依据。然而一审法院由始至终，从未对洪彩女未依约向豪懿公司支付租金的缘由进行査明，事实认定存在明显错误。二、适用法律错误。由上述第一部分的论述可知，洪彩女未依约支付租金系豪懿公司违约在先，洪彩女的行为存在充分的事实基础与法律依据，因此，本案中豪懿公司作为违约方，不享有《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的约定解除权。一审法院以此作为判决依据，适用法律错误。退一步讲，即便豪懿公司不存在违约行为，洪彩女未依约支付租金，一审法院也应当依据最高院发布的《第九次全国法院民商事审判工作会议的会议纪要》47，【约定解除条件】合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持来对本案洪彩女的行为进行充分、全面的认定。结合本案可知，洪彩女在2019年1月1日至2019年6月30日使用租赁物期间，其需要向豪懿公司支付的租金为88200元，洪彩女支付的租金为84100元，二者仅相差4100元，根本达不到重大违约影响合同目的实现的程度，且洪彩女从未有逃避支付租金义务之意图，在豪懿公司违约行为发生后，洪彩女始终积极主动与豪懿公司沟通以促成合同继续履行，豪懿公司提交的《租金催款通知函》亦确认了洪彩女始终在与豪懿公司沟通租金减免事宜。综上，请求：撤销原审判决，改判驳回豪懿公司的全部诉讼请求，并由豪懿公司承担一、二审诉讼费用。 针对洪彩女的上诉，豪懿公司答辩称：一、（一）无论一审法院认定事实是否清楚，根据洪彩女陈述的第一点理由，案涉房屋是否可以出租的事实，可以看出，洪彩女也认可案涉协议是可以、是应当解除的。洪彩女认为案涉房屋的性质不能出租，是没有权属证的，但是即使没有权证，属于违法建筑，洪彩女方也应当按照合同约定的标准支付房屋占有使用费。所以，洪彩女的该上诉理由，显然没法证明其上诉请求。一审法院查明事实是十分清楚的，豪懿公司承租房屋的所有权人为施坤军和徐丽华，系合法租赁过来的。租赁对象持有行政机关出具的房屋租赁备案证，也拥有合法权属证书，是可以办理营业执照、正常经营，达到洪彩女的合同使用目的。一审法院认定事实是清楚的。洪彩女与豪懿公司的房屋租赁合同是合法有效的，并未存在洪彩女所谓的无效不得出租的情形。（二）、洪彩女一直认为豪懿公司存在违约行为，认为双方互负债务，其不用支付租金。豪懿公司认为洪彩女该点理由缺少事实依据与法律依据。洪彩女从始至今从未向法院提出过反诉，或者提交相关证据，证明豪懿公司存在违约行为，需要向洪彩女承担违约责任。所以洪彩女陈述的第一点，认定事实错误的第二点，也并不符合客观事实。二、适用法律错误。请法庭注意的是，洪彩女延期支付租金至2019年。2018年10月1日前，洪彩女就应当支付2019年1月1日至2019年6月30日的租金，但是洪彩女支付租金的实际时间已经远远超过合同约定，且洪彩女至今仍在使用案涉房屋，未向豪懿公司支付过任何租金，其显然已经构成严重违约，当然应当解除合同。 二审中，豪懿公司未向本院提交属于二审程序的新的证据。洪彩女向本院提交如下证据材料： 起诉状副本一份，证明：洪彩女就合同无效已经另案起诉，法院已经立案。 豪懿公司质证称：首先、表面真实性认可，该份证据也没法证明，法院已经立案受理的事实，同时与本案也没有任何关联性，并不能成为洪彩女拒付租金的依据。 本院认为，上述证据材料与本案缺乏关联性，豪懿公司的异议成立，对该证据不予采信。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院另查明：原审庭审中，洪彩女陈述，被封堵的门位于，该门系洪彩女所开，但认为其系和周姓管理人员和李姓人员要求开门的。二楼本身的通道在天井外面，楼梯还在。 本院又查明：二审中，洪彩女认可案涉房屋至今仍在营业，营业执照已经办出，但认为系豪懿公司疏通关系才办理出来的。洪彩女同时陈述周姓负责人与其口头约定将案涉公共天井一并出租给洪彩女。 本院认为：根据现查明的事实，直至本案二审，洪彩女仍在经营，也已经办理出营业执照，洪彩女在本案上诉中既主张合同无效，同时又认为豪懿公司构成违约，其理由显有矛盾，但根据现有证据材料，难以认定案涉房屋租赁合同存在法律规定的无效情形。洪彩女认为本案租赁物在履行中发生重大变化，但其所称的被封堵的后门，系其自己所开；其所称的被拆除的外墙，豪懿公司认为并不属于租赁范围，而洪彩女认为周姓负责人与其口头约定将公共天井一并出租，亦缺乏证据证实，故本院认为洪彩女提交申请所要调取的拆违通知书，与本案缺乏关联性，不予准许，同时结合上述洪彩女仍在经营的事实，本院认为难以认定豪懿公司存在交付标的物不符合合同约定的情形。双方于合同中约定，洪彩女拖欠租金累计达十五天以上的，豪懿公司有权单方解除合同，并不予返还履约保证金，现洪彩女因拖欠租金，豪懿公司行使合同约定的单方解除权，符合法律规定，应当予以支持，其要求洪彩女腾退案涉房屋，支付租金和占有使用费、水电费、没收履约保证金的请求，具有事实和合同依据，亦应予以支持。 综上，洪彩女的上诉依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费699元，由上诉人洪彩女负担。 本判决为终审判决。 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年七月二十日 书记员  姚丽萍