福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初3609号 原告：李航，男，汉族，1982年12月29日出生，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：吴健斌，福建世纪新安律师事务所律师。 被告：福州和胜房地产有限责任公司，住所地福州市鼓楼区白马北路17号7层702室，统一社会信用代码91350100633903226B。 法定代表人：刘加勤，总经理。 委托诉讼代理人：詹建荣，公司职员。 原告李航与被告福州和胜房地产有限责任公司（以下简称和胜公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。李航的委托诉讼代理人吴健斌，和胜公司的委托诉讼代理人詹建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李航向本院提出诉讼请求：1.和胜公司向李航支付逾期交房违约金23239.72元（以1391600元为基数，按照日利率万分之零点五计算，从2018年4月1日计至2019年2月28日）；2.和胜公司向李航支付违约金1000元；3.和胜公司向李航支付逾期办证违约金（以1391600元为基数，按照日利率万分之零点三计算，从交房之日起一年后起暂计至2020年4月11日）；4.和胜公司承担本案诉讼费。 事实与理由：2016年8月23日，李航与和胜公司签订《商品房买卖合同》，李航向和胜公司购买位于鼓楼区，总金额1391600元。合同约定和胜公司应在2018年3月31日前，将符合约定条件的商品房交付李航，如和胜公司逾期交付房屋超过60日后，李航继续履行合同的，和胜公司应在合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日支付已付款万分之零点五的违约金。如和胜公司交付的房屋未在约定日期达到交付条件，和胜公司应支付1000元违约金。合同签订后，李航支付了全部房款，但和胜公司直至2019年2月28日才将商品房交付李航，且交付的商品房未达到合同约定的条件。和胜公司的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。 和胜公司辩称，一、和胜公司已于2018年5月20日将房屋交付李航。李航诉称和胜公司于2019年2月28日才将商品房交付李航。但根据和胜公司提供的《交房通知书》、《验房通知书》可知，李航已于2018年5月20日办理验房手续，并在该《验房通知书》载明“配套齐全，买受人同意交房”，上述证据可以证明，1.和胜公司已于2018年5月20日将房屋交付李航，完成了房屋的转移占有，业主自收房之日起获得房屋的使用利益；2.业主在明知道房屋存在未达到交房条件的情况下，完成了交付行为，可视为业主和开发商对房屋交付达成的新约，是双方意思自治的结果，应予以认可，所以李航主张的违约金有误。二、延期交房的违约金，已经通过抵扣物业费的方式结清。李航于和胜公司在验房通知书上另手写协议约定“李航意愿将延期交房的违约金抵扣三个月物业费”。双方意思表示真实，成立新约。李航延期交房的违约金，已经通过抵扣物业费的方式结清。不再存在李航诉称未支付违约金的情况。李航购买的房产所在的元庚公寓项目于2019年12月20日完成房屋首次登记（初始登记）且2020年1月19日向李航发出前来办理产权证通知书，应以2020年1月19日作为和胜公司完成合同约定的办证义务的截止时间。李航主张的逾期办证的天数应以交房后365天至2020年1月19日止。综上，李航所诉均无合法依据，请求法院驳回李航诉讼请求。 经审理查明，李航与李剑于2011年12月30日登记结婚，于2014年11月19日离婚。 2016年8月23日，李航与和胜公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，李航向和胜公司购买位于福州市鼓楼区，总金额1391600元。合同约定，和胜公司应当在2018年3月31日前，将符合下列各项约定条件的商品房交付李航使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.上述第2点约定的电信、有线电视按设计施工到位、实际使用日期以当地相关单位批准开通使用日期为准；如果在规定日期内未达到上述条件，李航同意接收，和胜公司支付李航1000元违约金。合同约定，和胜公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付李航使用，逾期超过60日后，李航要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，和胜公司按日向李航支付已付款万分之零点五的违约金。合同约定，和胜公司应在商品房交付使用后365天内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由和胜公司提供的资料交付李航；如因和胜公司的原因，李航不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列处理:李航不退房，和胜公司自逾期之日起每日按李航已付款的0.003%向李航支付违约金。 合同签订后，李航支付购房款1391600元。 2017年9月30日，元庚公寓1#、2#楼及地下室竣工验收。 2018年5月20日，李剑以李航的名义在《交房通知书》上签名，确认收到交房通知书。同日，李剑以李航的名义在《交房验收单》、《验房通知书》上签名，确认元庚公寓1501单元，已审核完毕，请予以办理验房交房手续。同时，李剑以李航的名义在《验房通知书》上备注：经双方现场验房，套内配套设施设备齐全，没有整改项目买受人同意交房；同时愿意将延期交房的违约金抵扣一年的物业费；经双方验房（毛坯房）无整改项目，同意收房。同日，李剑向和胜公司出具《委托装修确认函》，委托和胜公司进行精装修。 2019年1月28日，元庚公寓2#楼及地下室建设工程消防验收合格。 2019年2月，李剑以其自己并以李航的名义在《精装修交房验收单》上签名。 2019年12月20日，经和胜公司申请，鼓楼区鼓西街道鼓西路251号（原鼓西路南侧，互爱巷西侧）元庚公寓1#-2#楼及地下室房屋首次登记。 2020年1月19日，和胜公司向李航发出《办证通知书》，通知李航可携带身份证、购房合同、已缴款购房发票原件预约到物业处办理房款结算、领取办理权属登记的相关手续。 2020年4月18日，和胜公司向李航出具《房款结算单》。李航在《房款结算单》上载明，本人的购房款全部发票及福州市不动产（购买商品房）登记和交易申请表等办理权属登记材料已领取。 综上所述，本院认为，李航与和胜公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同依法有效，双方当事人均应遵照履行。 关于和胜公司是否应向李航支付逾期交房的违约金的问题。本院认为，李航与李剑原系夫妻关系，李剑以自己或以李航的名义收房并出具《交房验收单》、《验房通知书》、《精装修交房验收单》等。和胜公司作为善意第三人，其在不知李航、李剑已离婚的情况下，有理由相信李剑有权代表李航收房并在相应文件上签名，故李剑的代理行为有效，李航对李剑包括收房及出具《交房验收单》、《验房通知书》、《精装修交房验收单》的代理行为承担民事责任。本院认定和胜公司已于2018年5月20日向李航交房。合同约定，和胜公司应于2018年3月31日前交付案涉商品房。和胜公司于2018年5月20日才向李航交付案涉商品房，和胜公司已构成违约，应承担违约责任。但李剑以李航的名义在《验房通知书》上备注：经双方现场验房，套内配套设施设备齐全，没有整改项目买受人同意交房；同时愿意将延期交房的违约金抵扣一年的物业费；经双方验房（毛坯房）无整改项目，同意收房。本院认为，和胜公司就逾期交房的违约金已与李航达成合意，以和胜公司代交一年物业费的形式抵扣其应向李航支付的逾期付款违约金。故李航再行向和胜公司主张要求支付逾期交房的违约金，本院不予支持。 关于和胜公司是否应向李航支付逾期办证的违约金的问题。合同约定，和胜公司应在商品房交付使用后365天内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由和胜公司提供的资料交付李航。和胜公司向李航交付案涉商品房的时间为2018年5月20日，故和胜公司应在2019年5月20日前办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由和胜公司提供的资料交付李航。和胜公司于2020年1月19日向李航发出《办证通知书》，通知李航办理房屋的权属登记。和胜公司已构成违约，应承担违约责任。故和胜公司应向李航支付违约金10186.51元（以1391600元为基数，按日0.003%的标准，从2019年5月21日计至2020年1月19日）。 关于和胜公司是否应向李航支付违约金1000元的问题。合同约定，如果在规定日期内未达到商品房交付的条件，李航同意接收，和胜公司支付李航1000元违约金。经本院查明，2019年1月28日元庚公寓2#楼及地下室建设工程消防验收合格。故可认定李航收房之日（2018年5月20日），案涉商品房所在建筑物的消防尚未按规划设计要求建设完成并经竣工验收，亦即案涉商品房未达到交付的条件。故李航按《商品房买卖合同》的约定诉请要求和胜公司支付违约金1000元，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、福州和胜房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内向李航支付违约金11186.51元； 二、驳回李航其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费445元，适用简易程序（小额诉讼）减半收取222.5元，由李航负担126.5元，和胜公司负担96元。 本判决为终审判决。 审判员  赵毳 二〇二〇年七月一日 书记员  叶炜 附本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相应行为人有代理权的，该代理行为有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。