安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终739号 上诉人（原审被告）：李效芹（又名李效勤），男，1936年12月4日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 上诉人（原审被告）：李玮，女，1964年1月20日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 上述两位上诉人共同的委托诉讼代理人：赵玉宏，安徽北方之光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：淮北新兴实业有限责任公司，住所地安徽省淮北市相山区任圩镇。 法定代表人：吴金城，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱兰，该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：陈允节，安徽淮信律师事务所律师。 上诉人李效芹、李玮因与被上诉人淮北新兴实业有限责任公司（以下简称新兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李玮及其与李效芹共同的委托诉讼代理人赵玉宏，被上诉人新兴公司的委托诉讼代理人朱兰、陈允节到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李效芹、李玮上诉请求：依法撤消一审判决,改判驳回新兴公司的诉讼请求。事实和理由:一、一审判决认定涉案房屋具备使用条件错误，涉案303室、503室房屋是用于居住的住宅房屋，住宅房屋交付使用应当通过建设工程竣工验收、建设工程规划验收、消防验收等符合法律规定的交付使用条件。但涉案303室、503室房屋并没有通过上述验收,不具备法律规定的交付使用条件。二、新兴公司没有向李效芹、李玮交付具备使用条件的房屋,李效芹、李玮占用涉案303室、503室不等同于新兴公司已经履行交付房屋的义务。新兴公司当庭承认其从未将涉案303室、503室房屋交付给李效芹、李玮,还当庭承认涉案303室、503室房屋的房门钥匙至今仍然在新兴公司,没有移交给李效芹、李玮。2016年10月,李效芹、李玮为了自己的合法权益不受损害,占用了303室、503室安置房的事实既不能说明房屋具备了交付使用的条件,也不能说明新兴公司履行了约定的交付房屋义务。三、在涉案303室、503室房屋具备交付使用的条件且交付李效芹、李玮之前,李效芹、李玮有权拒绝支付剩余210600元购房款，新兴公司的诉讼请求依法不应得到支持。《中华人民共和国合同法》第六十七条明确规定“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”一审判令李效芹、李玮限期支付剩余购房款210600元错误，请二审依法改判。 新兴公司辩称，一审判决事实认定、法律适用、证据采纳正确，应当维持原判，驳回上诉。 新兴公司向一审法院起诉请求：1.依法判令李效芹、李玮向新兴公司支付购买南湖路安置房从南向北数第二栋303、503现房两套的所欠房款210600元及利息37908元（自2016年1月1日按照年利率6%暂计算至2019年12月31日），利息计算至李效芹、李玮实际付清房款之日止。2.本案诉讼费用由李效芹、李玮承担。 一审法院认定事实：李效芹及其近亲属原系新兴公司前身相城煤矿或新兴公司的职工。2012年2月10日，新兴公司（甲方）与李效芹及其女儿李玮（乙方）签订协议书，约定在本协议签订后，李效芹于2012年2月29日前将位于原科技楼前平房四间及原单身宿舍一间共五间房屋腾空，并将钥匙交到新兴公司房管部门，由新兴公司安排人员拆除；新兴公司按照1950元/㎡的价格出售给乙方南湖路安置房从南向北数第二栋303室、503室现房两套，每套面积为108㎡；另外按成本价（加减楼层系数）出售给乙方多层回迁房一套（19栋101室），成本价以最终审计后价格为准；乙方搬迁完毕并交住房钥匙后，将两套现房款合计421200元在2012年2月29日前先交付210600元，剩余210600元在拿钥匙入住前交清；回迁房款按甲方规定在2012年2月29日前交8万元预付款，剩余房款根据甲方统一安排另行缴纳，其他办证等费用与棚户区改造房住户等同；出售给乙方的两套现房到2012年9月底或10月份与新兴公司回迁户一起搬入。协议签订后，李效芹、李玮于2012年4月11日前向新兴公司交纳购房款290600元。后新兴公司未按约定的时间向李效芹、李玮交付协议书约定的303室、503室房屋。李效芹、李玮催要房屋无果，至2016年9、10月份，李效芹、李玮及其近亲属自行打开涉案303室、503室房屋的门锁，占用涉案303室、503室房屋。后新兴公司要求李效芹、李玮及其近亲属交付剩余购房款210600元无果，提起诉讼。 一审法院另查明，涉案303室、503室房屋所在楼房由新兴公司所建，于2008年10月通过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位组织的工程竣工验收，但至今未取得政府相关专业管理部门的验收，亦未办理产权初始登记。涉案303室、503室房屋所在楼房水电气正常使用，新兴公司于2008年、2009年即已安排其他人员入住。 一审法院认为，新兴公司与李效芹、李玮签订的协议书系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。协议约定剩余购房款210600元在拿钥匙入住前交清，李效芹、李玮及其近亲属已于2016年9、10月份自行打开涉案303室、503室房屋的门锁，实际占用涉案303室、503室房屋。故新兴公司要求李效芹、李玮支付剩余购房款210600元，具有事实及法律依据，予以支持。按照双方协议约定，新兴公司应于2012年10月份向李效芹、李玮交付涉案303室、503室房屋，但其却在房屋早已建成并具备使用条件的情况下迟迟不向李效芹、李玮交付房屋。鉴于新兴公司存在逾期交房的违约行为，故对其要求李效芹、李玮支付逾期付款利息的诉讼请求，不予支持。综上，判决：一、李效芹、李玮于判决生效后十五日内支付新兴公司购房款210600元；二、驳回新兴公司的其他诉讼请求。案件受理费5028元，因本案适用简易程序，审理减半收取2514元，由新兴公司负担383元，李效芹、李玮负担2131元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：李效芹、李玮应否支付新兴公司剩余购房款210600元。 《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，新兴公司与李效芹、李玮签订的协议书系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定合法有效正确，双方均应按照约定履行。双方在该协议中约定出售给李效芹、李玮的两套现房“剩余210600元在拿钥匙入住前交清”、“到2012年9月底或10月份与新兴公司回迁户一起搬入”。李效芹、李玮自认至今未支付剩余购房款210600元、且已经自行换锁实际控制占用涉案303室、503室房屋。新兴公司对李效芹、李玮的自行占用行为未表示异议，视为已经交付涉案303室、503室房屋。新兴公司请求李效芹、李玮支付剩余购房款210600元及利息，依法应予支持，一审认定李效芹、李玮支付新兴公司购房款210600元，新兴公司亦未提出上诉，本院予以维持。李效芹、李玮上诉称新兴公司未按约定的时间向其交付涉案房屋。按照协议约定，李效芹、李玮应当先交清剩余购房款，然后与新兴公司回迁户一起入住，李效芹、李玮至今未交清剩余购房款，李效芹、李玮主张新兴公司按约定时间向其交付涉案房屋的上诉理由不能成立。李玮上诉称新兴公司未向其交付具备使用条件的房屋。但是，双方在协议中并未对涉案房屋的具体“使用条件”进行约定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。国务院《建设工程质量管理条例》第十六条第二款规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。根据一审查明的事实，涉案房屋于2008年通过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位组织的工程竣工验收，且涉案房屋的“交付”并非新兴公司主动交付，而是李效芹、李玮自行占用，故李效芹、李玮关于新兴公司未向其交付具备使用条件房屋的上诉理由亦不能成立。 综上所述，李效芹、李玮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5028元，由李效芹、李玮负担。 本判决为终审判决。 审判长  葛侠 审判员  刘静 审判员  李姗 二〇二〇年七月七日 法官助理周梦漪 书记员李玥彤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。