福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初1279号 原告：林铃，女，汉族，1984年5月5日出生，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：黄友胜，福建海山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈少涌，福建海山律师事务所律师。 被告：王水明，男，1960年11月3日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：吴金兰，福建诚真律师事务所律师。 原告林铃与被告王水明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。林铃的委托诉讼代理人黄友胜、陈少涌，王水明及委托诉讼代理人吴金兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林铃向本院提出诉讼请求：1.判决确认林铃与罗淑英签署的《房产转让协议书》合法有效；2.判令王水明履行林铃与罗淑英签署的《房产转让协议书》中罗淑英应履行的义务，配合林铃办理房产证、土地证变更过户到林铃名下的相关手续；3.判令王水明承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2015年8月29日，林铃与王水明母亲罗淑英在福建法炜律师事务所姜运福律师和王水明的共同见证下，签订了《房产转让协议书》，由罗淑英将其所有的福州市鼓楼区的拆迁安置房以人民币135万元的价格转让给林铃。根据协议约定，罗淑英应尽力协助买方（林铃）办理房产证、土地证变更过户到林铃名下的相关手续。合同签订后，林铃依约于2015年8月30日、9月18日分两次将购房款人民币65万元、人民币70万元汇至罗淑英指定银行账户，完全履行了协议所有义务，罗淑英在收到林铃支付的所有购房款后，于2015年10月将讼争房屋交付给林铃。2019年7月7日，罗淑英不幸去世，王水明作为罗淑英的唯一法定继承人却无理要求林铃额外支付补偿款人民币45万元，在被林铃严正拒绝后，王水明多次上门辱骂，并扬言拒不配合办理任何房产过户手续。综上所述，林铃认为，王水明作为房产出让方罗淑英的唯一法定继承人，无视合同约定，向林铃索要非法高额补偿款，且扬言拒不协助办理案涉房屋产权过户手续，严重背信弃义，侵犯了林铃合法权益，特诉至法院，请法院依法支持林铃的诉讼请求。 王水明辩称，一、林铃与罗淑英签署的《房产转让协议书》无效。 （一）《房产转让协议书》违反法律的强制性规定，为无效合同。福州市鼓楼区为拆迁安置房，未取得房屋产权证。被拆迁人罗淑英与拆迁人福州市鼓楼区建设投资管理中心签订《拆迁补偿安置协议书》，协议约定罗淑英选择按产权调换与拆迁人签订协议，被拆迁人罗淑英对拆迁安置房享有的仅仅是债权，并未依法登记领取权属证书。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;（三）依法收回土地使用权的;（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的;（五）权属有争议的;（六）未依法登记领取权属证书的;（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。根据该条第（六）项未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。依法登记领取权属证书是房屋买卖的先决条件，否则将不准予出卖。林铃与罗淑英签署的关于转让未依法登记领取权属证书的福州市鼓楼区的《房产转让协议书》是无效的。 （二）林铃欺诈罗淑英所签订的协议为无效合同。 1.林铃与罗淑英签署的《房产转让协议书》时，罗淑英已经80多岁高龄，已经神智不清了。2015年4月、5月、6月罗淑英神智不清，多次出门，找不到回家的路，路人多次报警，王水明多次到派出所将罗淑英接回，有接处警情况登记表（报警单）为证。林铃带着罗淑英到公证处办理见证，公证处根本不受理。林铃在明知罗淑英神智不清的情况下，林铃到福建法炜律师事务所办理律师见证，姜律师并没有要求罗淑英提供医院出具的精神诊断证明书或精神鉴定中心出具的鉴定报告。罗淑英神智不清没有行为能力且还是文盲对其签字的行为是没有认知的，因此所签订的《房产转让协议书》是无效的。律师见证依法要两位律师进行，该份见证只有一位律师在场，罗淑英为文盲没有将协议书内容念给罗淑英听，该见证没有法律效力。况且律师只见证签名并没有见证款项的支付及买卖是否真实性。 2.林铃和陈桂秋有亲密的利害关系，林铃是陈桂秋的干孙女，陈桂秋与罗淑英多年共同生活在一起。陈桂秋将其自己名下的一套房产送给林铃，林铃后将房屋出售。林铃伙同陈桂秋从罗淑英处骗取讼争房。为了欺骗王水明，2015年6月22日林铃让王水明签署《协议书》，该协议第一条：回迁房一半产权按市价一半委托王水明处理及另一半产权委托陈桂秋处理，一半产权支付购房款90万。该份《协议书》罗淑英、陈桂秋没有签字为无效协议，但足以证明福州市鼓楼区（建筑面积105平方米）房产市场价为180万元。林铃意图伙同陈桂秋想用90万的价格支付给王水明（另外90万元不必支付给罗淑英）就达到骗取房屋的目的，林铃涉嫌诈骗。 3.《房产转让协议书》第三条规定自本协议签订之日起当天一次性支付给罗淑英人民币135万元，通过银行转账交付。林铃当天没有转款，却要罗淑英出具2015年8月29日收到135万元的收条，林铃存在欺诈罗淑英。 4.2015年8月29日签订《房产转让协议书》林铃让王水明见证，而转款却未让王水明在场。罗淑英已80多高龄，神智不清，林铃违背罗淑英意志，未经罗淑英授权，乘罗淑英老年痴呆什么都不懂，不让王水明在场，私自带罗淑英到银行将转账至罗淑英账户内的45万私自转走。2015年8月30日林铃一手操办将35万元转走至账户35×××09内，最终林铃从该账户将款项转走占为己有。林铃违背罗淑英意志，未经罗淑英授权同意，林铃一手操办将99863.74元从罗淑英账户转走。林铃存在合同诈骗的嫌疑。 5.直到2016年罗淑英也不知其所有的房屋存在签署出售协议的情况，还认为是其所有的房屋，在2016年7月20日罗淑英委托王水明处理福州市鼓楼区一切事务及办理产权证事宜。 二、无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还。林铃应将房屋交还给王水明，王水明退还给林铃90万元。无效合同自始无效，根本无法履行，福州市鼓楼区拆迁安置房根本无法办理产权证。王水明没有义务履行协议书，配合林铃办理房产证、土地证到林铃名下。请求法院驳回林铃的第二项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。林铃提交证据：A1.身份证、居民死亡医学证明（推断）书；A2.福州市台江区人民法院民事判决书（83）台法民字第276号、（1989）台法茶民字第032号；A3.拆迁补偿安置协议书、被拆迁房屋情况及补偿情况表、选房单（拆迁户）第236号、杨桥一期项目被征迁户回迁安置决算表；A4.见证书（含《房产转让协议书》）视听光盘；A5.收条、交通银行个人（转账）回单；A6.历月电费明细、福建顺欣物业有限公司收款收据，证明原告已经合法占有涉案房屋；A7.陈桂秋说明、身份证复印件、汇款凭证；A8.结算票据；A9.保证书及协议书；A10.公证委托书；A11.家政服务合同、保姆服务合同、医院病历、收费票据、火化证、结算清单。王水明提交如下证据：B1.亲属关系证明、计划生育证明；B2.（83）台法民字第276号《民事判决书》生效证明；B3.2015年6月22日《协议书》；B4.交通银行客户交易清单；B5.委托书、照片；B6.接处警情况登记表（报警单）；B7.交通银行福州台江支行的转账凭证。本院认为，林铃及王水明提交的证据，均能与原件核对一致或已经对方当事人确认，上述证据内容真实，形式和来源合法、与本案具有关联性，本院依法予以确认。 根据庭审陈述及上述已认定的合法有效的证据，本院对本案事实作出如下认定： 罗淑英与王俊春于1951年结婚，后双方抱养一养子王水明。1984年，罗淑英向福州市台江区人民法院起诉，请求与王俊春离婚。1984年2月25日，福州市台江区人民法院作出（84）台法民字第276号民事判决书，判决罗淑英与王俊春离婚。1984年3月13日，（84）台法民字第276号民事判决书发生法律效力。 2010年6月24日，福州市鼓楼区建设投资管理中心与罗淑英、福州市鼓楼区拆迁工程处签订《拆迁补偿安置协议书》、《被拆迁房屋情况及补偿情况表》、《拆迁安置情况表》。协议约定，福州市鼓楼区建设投资管理中心委托福州市鼓楼区拆迁工程处拆迁罗淑英坐落于福州市鼓楼区的房屋；三方同意在杨桥新村××住宅××套，建筑面积105平方米。2015年3月30日，罗淑英在《先房单（拆迁房）第236号》上签名确认：选择对接安置鼓楼区杨桥新苑的安置房为5号楼1210单元。 2015年8月29日，罗淑英与林铃签订《房产转让协议书》。协议约定，原坐落于福州市鼓楼区，产权人为罗淑英，于2010年6月24日签订拆迁安置协议书，安置房坐落于福州市鼓楼区，建筑面积106.02平方米，该拆迁安置房产权证尚未办理下来；罗淑英愿意将该安置房转让给林铃，如实际面积有误差由林铃自行承担，罗淑英协助林铃向开发商交涉；现罗淑英经过充分考虑决定将上述其个人所有的房产转让给林铃，林铃充分了解上述房产情况后表示愿意受让；转让价格为135万元，林铃自本协议签订之日起当天一次性支付给罗淑英135万元，通过林铃交通银行账号62×××87转入罗淑英交通银行账号62×××97，罗淑英应出具收款收据给林铃；该房产权过户至林铃名下前，罗淑英应保证该房的权利完整，没有设置抵押、质押及其他担保，没有任何第三方对该房主张任何权利，否则罗淑英应承担一切法律责任及赔偿责任；本协议签后，双方均不得因市场行情发生变化、房价抬升或降低等原因而反悔；若罗淑英反悔，罗淑英应支付林铃违约金按购房价30%计算，并赔偿林铃损失按双倍房价款（按罗淑英违约时的市场价确定房价）；本协议签订后，罗淑英应负担办理至罗淑英名下的产权证、土地证，由林铃承担相应的税费、规费、手续费等所有费用；罗淑英将该房产证办下来后应在一个月内协助将该房变更过户至林铃名下，相关的手续，税费、规费、手续费及土地使用证过户费用均由林铃承担；本协议签订后，罗淑英应尽力协助林铃办理房产证、土地证变更过户至林铃名下的相关手续；若卖方原因不去办理相关手续，则罗淑英构成违约，应按协议规定承担违约责任并赔偿林铃损失。王水明、陈桂秋作为见证人在《房产转让协议书》签名、按捺指纹。福建法炜律师事务所出具（2015）闽法炜见第002号《见证书》，证明罗淑英、林铃于2015年8月29日在《房产转让协议书》上签字及手印属实。 2015年8月29日，罗淑英出具《收条》，载明收到林铃一次性收到坐落于杨桥新苑5座1210单元购房款计135万元。 2015年8月30日，林铃向罗淑英转账支付65万元。2015年8月30日，罗淑英向林铃转账支付35万元（该款项支付由林铃在交通银行柜台经办，并由林铃在个人转账凭条的客户签名处签名）。2015年8月30日，罗淑英向福州市鼓楼区鼓建房屋征收工程处转账支付“杨桥一期缴房款”99863.74元。 2015年9月5日，林铃向陈桂秋转账支付28万元。 2015年9月18日，林铃向罗淑英转账支付70万元。 2015年8月30日，罗淑英向王水明转账支付20万元。2015年9月18日，罗淑英向王水明转账支付70万元。 2016年7月20日，罗淑英与王水明签订《委托书》，载明罗淑英与王水明系母子关系，父亲已去世；坐落福州市鼓楼区，房屋所有权人罗淑英；该房屋已被拆迁，安置福州市鼓楼区，建筑面积105平方米；因罗淑英脚手无力行走极不方便，人已糊涂了，所以罗淑英同意把鼓楼区杨桥新苑5座1210单元一切事务交给唯一儿子王水明处理及专权委托王水明办理安置房的产权证。 2019年7月7日，罗淑英死亡。 综上所述，本院认为，罗淑英与林铃签订的《房产转让协议书》是罗淑英与林铃的真实意思表示，不违反国家强制性法律规定，合法有效，罗淑英与林铃均应恪守履行。在合同履行过程中，罗淑英过世，该事实不导致罗淑英与林铃之间的房屋买卖合同关系当然终止。王水明作为罗淑英的第一顺序法定继承人均未放弃对遗产的继承，也应当继续履行被继承人罗淑英生前的债务，该债务并非专指金钱债务，当然包括合同项下的义务。 但从本案查清的事实可以认定，林铃于2015年8月30日、2015年9月18日分别向罗淑英转账支付65万元、70万元。但林铃向罗淑英支付首笔购房款65万元的当天（2015年8月30日），林铃持罗淑英的银行卡，在交通银行柜台办理个人转账，将罗淑英账上款项35万元转回林铃个人账户。林铃在庭审中认为该35万元系罗淑英支付给陈桂秋的款项，其中28万元后由林铃直接汇至陈桂秋账户，剩余7万元为陈桂秋交代林铃为罗淑英养老送终费用。本院认为，林铃在支付首笔购房款的当天即将罗淑英账上35万元款项回转汇至其个人账户，但未提交充分的证据证明上述转账行为系罗淑英的真实意思表示，林铃在庭审中亦不能明确说明罗淑英向陈桂秋支付款项为何需要通过林铃的账户转款。故，本院认为，林铃未按《房产转让协议书》的约定向罗淑英支付全部购房款，尚欠罗淑英购房款35万元。在林铃未向罗淑英支付全部购房款的情况下，其无权要求王水明配合林铃办理房产证、土地证变更过户到林铃名下的相关手续。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，判决如下： 一、罗淑英与林铃签订《房产转让协议书》合法有效； 二、驳回林铃其他诉讼请求。 案件受理费16950元，由林铃、王水明各负担8475元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  赵毳 二〇二〇年七月三日 书记员  叶炜 附本案相关法律条文 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国继承法》 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。