广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终2529号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）。住所地：广州市越秀区。法定代表人：蒋祖生，该所所长。委托诉讼代理人：胡颖怡，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何继义，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁兆昌，男，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：钟援民，广州市荔湾区龙津法律服务所工作人员。上诉人广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）（以下简称广州市房管所）因与被上诉人梁兆昌房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2019)粤0111民初27133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人广州市房管所上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除广州市房管所与梁兆昌关于广州市白云区西槎路××号401房的房屋租赁关系；3.改判梁兆昌及其同住人员立即搬出广州市白云区西槎路××号401房，并将该房屋交还广州市房管所；4.改判梁兆昌向广州市房管所支付房屋占用费，占用费参照市场租金按每月人民币804.96元计算，从2018年7月1日起计算至梁兆昌实际交还房屋给广州市房管所之日止；5.改判梁兆昌向广州市房管所支付逾期退房违约金，违约金参照房屋占用费按每月人民币804.96元计算，从2018年8月1日起计算至梁兆昌实际交还房屋给广州市房管所之日止；6.梁兆昌承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:一、梁兆昌主张的原所住被拆房屋是公有房屋，梁兆昌一家由始至终都非涉案房屋的产权人，如公有房屋被拆，因此而补偿的房屋就要给原来的住户永久居住，不容公房管理人监督，这属于一审法院事实认定错误。二、梁兆昌原址房屋与广州市房管所被拆房屋，是两处不同地址的房屋，广州市房管所同为被拆迁人，同样享有获得拆迁补偿的权利，一审法院不应将拆迁人的义务转嫁给广州市房管所承担。梁兆昌与拆迁人之间的约定，与广州市房管所无关，因此而发生的纠纷应由其双方另行解决。三、梁兆昌违反合同约定，刻意隐瞒其配偶名下有私房情况，在广州市房管所发现上述情况后，梁兆昌配偶将其名下房屋转让给梁兆昌的儿子，企图以此逃避梁兆昌不符合公房出租对象条件的情况，梁兆昌的行为有违诚实信用原则。四、梁兆昌儿子有义务亦有能力赡养其父母，且梁兆昌才56岁，不存在一审判决所认定的年事已高，无房居住的情况，梁兆昌仍然不符合公房出租对象条件，梁兆昌已构成根本违约。五、公有房屋租赁具有特殊性，如梁兆昌不符合公房出租对象条件却仍然继续租用公房，对其他更需要承租公房的住户有失公平，将产生恶劣的社会示范效应，不但可能导致国有资产的严重流失，还会造成社会资源分配不公，不利于社会稳定。被上诉人梁兆昌辩称：同意一审判决处理，不同意广州市房管所的上诉请求。广州市房管所于2019年7月19日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令解除广州市房管所与梁兆昌关于广州市白云区西槎路××号401房的房屋租赁关系；2.判令梁兆昌及其同住人员立即搬出广州市白云区西槎路××号401房，并将该房屋交还广州市房管所；3.判令梁兆昌向广州市房管所支付房屋占用费，占用费参照市场租金按每月人民币804.96元计算，从2018年8月1日起计算至梁兆昌实际交还房屋给广州市房管所之日止；4.判令梁兆昌向广州市房管所支付逾期退房违约金，违约金参照房屋占用费按每月人民币804.96元计算，从2018年7月1日起计算至梁兆昌实际交还房屋给广州市房管所之日止；5.判令梁兆昌承担本案的全部诉讼费用。梁兆昌向一审法院提起反诉请求：1.判令广州市房管所继续履行《广州市直管房（住宅）租赁合同》；2、请求依法判令本诉以及反诉的诉讼费均由广州市房管所承担。一审法院经审理查明：广州市房管所根据《接管通知书》（结字第10811号）接管位于白云区西槎路××号物业，产业来源：拆迁补偿，接管日期：2008年8月1日。2015年11月30日，广州市房管所（出租人、甲方）与梁兆昌（承租人、乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：一、甲方同意将坐落在广州市白云区西槎路××号401房（以下简称涉案房屋）的房地产出租给乙方作住宅用途，使用面积44.72平方米；二、租赁期限及租金：2015年11月1日至2017年10月31日，月租金额为157.6元；租金按月结算，乙方在每月的第15日前将当月的租金缴付给甲方；二十一条、租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。上述租赁合同期满后，广州市房管所、梁兆昌双方无续签租赁合同。梁兆昌按157.6元/月标准继续向广州市房管所交租直至2019年7月。2018年7月23日，广州市房管所委托律师向梁兆昌发出《律师函》，要求解除与梁兆昌的房屋租赁关系，并要求梁兆昌于2018年7月31日前搬出涉案房屋并交还给广州市房管所等。一审另查，梁兆昌与王四梅系夫妻关系，王四梅名下曾有一套位于市××××房房屋，面积为74.2平方米，后于2019年3月27日将该房屋转让给梁柱豪。梁兆昌与王四梅目前名下无房产。一审再查，梁兆昌与陈丽玉系母子关系。2005年11月16日，陈丽玉（乙方）与广州市广协房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋拆迁安置协议书》，约定：甲方在85年经市房地产管理局拆许字（91）第466号批准，与乙方签订《房屋拆迁安置协议》，乙方迁出原位于荔××中××路××号房屋（下称原址房屋），但因甲方原因协议一直无法履行，现为解决乙方的安置问题，双方重新签订协议。一、甲方于2005年12月30日将自有的座落在白云区西槎路××号第四层401房，建筑面积陆拾零点壹伍玖平方米，用作安置乙方。七、乙方购买上述房屋超出面积使用权。款叁万贰仟元整。2005年12月9日，陈丽玉支付了上述协议约定的费用32000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《接管通知书》（结字第10811号）、《广州市直管房（住宅）租赁合同》、《广州通用机打发票》（发票号码：00026524）、户口簿复印件、律师函、照片、《广州市房地产公代逆产情况表》、接管通知书、直管房租赁申报表、个人名下不动产登记情况查询证明、广州市存量房买卖合同、存量房交易综合申报表、历史明细清单（中国工商银行广州同德支行）及当事人陈述等证据，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为:广州市房管所与梁兆昌签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉租赁合同约定租赁期限届满后，广州市房管所、梁兆昌双方虽未续签租赁合同，但梁兆昌继续使用涉案房屋，广州市房管所也没有提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，租赁关系持续，租赁期限为不定期。关于广州市房管所要求解除与梁兆昌的不定期租赁关系及交还涉案房屋的请求，一审法院认为，涉案房屋为直管公房，根据梁兆昌提交其母亲陈丽玉与广州市广协房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁安置协议》显示，梁兆昌及其母亲陈丽玉一家系因原址房屋被拆迁而被安置至涉案房屋居住，其入住涉案房屋确有历史原因，由此形成的租赁合同关系带有拆迁补偿性质，有别于一般的房屋租赁合同关系，且梁兆昌年事已高，名下无房屋居住，其房屋被拆迁时并未获得补偿，仅被安置至涉案房屋居住，在此情况下，广州市房管所要求梁兆昌一家腾空并返还涉案房屋、解除租赁合同关系，有违公平原则，一审法院不予支持。关于房屋使用费。根据梁兆昌提交的银行流水显示，梁兆昌一直向广州市房管所按时足额支付租金至2019年7月，并未出现拖欠租金的情形。故广州市房管所诉请要求梁兆昌支付占有使用费亦无依据，一审法院不予支持。梁兆昌反诉要求广州市房管所继续履行2015年11月30日双方签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》于法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2019年10月28日作出一审判决：一、广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）继续履行2015年11月30日签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》；二、驳回广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）的全部诉讼请求。本诉案件受理费100元，由广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）负担。反诉费50元，由广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）负担并于判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。本院审理查明，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：本案中，广州市房管所受房屋管理部门的委托负责直管房的管理。广州市房管所将涉案房屋出租给梁兆昌作为住宅使用，梁兆昌按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，广州市房管所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有优益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同应认定为行政协议。广州市房管所作为房屋受托管理单位对涉案协议的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广州市白云区人民法院(2019)粤0111民初27133号民事判决书；二、驳回广州市房屋安全管理所的起诉。一审案件受理费100元，退还广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心），反诉费50元退还梁兆昌；上诉人广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年七月二十七日书记员 冯冠豪郭丽淳