贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5535号 原告：贵州苏兰物业管理有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山街道洪南路城乡商住楼1栋11号门面。统一社会信用代码：91520502MA6DKG1RXX。 法定代表人：刘青华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周大举（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：王国友（一般代理），该公司员工。 被告：闵卿忠，男，汉族，1976年8月15日出生，住贵州省毕节市，现住贵州省毕节市七星关区。 被告：邹艳碧，女，汉族，1981年3月13日出生，住贵州省毕节市，现住贵州省毕节市七星关区。 原告贵州苏兰物业管理有限公司（下称：苏兰物业）与被告闵卿忠、邹艳碧物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人周大举，被告闵卿忠、邹艳碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏兰物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2016年4月1日至2017年6月30日期间物业服务费2,388元，违约金572元（合同约定为千分之三，按同期贷款利率4.35%的1.3倍，计算至2020年6月30日，51个月）；2、判令被告立即支付原告从2018年7月1日起至2019年6月30日期间的物业服务费1,903元，违约金167元（合同约定为千分之三，按同期贷款利率4.35%的1.3倍，计算至2020年6月30日，24个月）；3、判令被告立即支付原告从2019年7月1日起至2020年6月30日期间的物业服务费1,903元，违约金107元（合同约定为千分之三，按同期贷款利率4.35%的1.3倍，计算至2020年6月30日，12个月）；1-3项合计：7,088元；4、判令由被告承担本案全部诉讼费。 事实及理由：原告于2016年3月20日入驻东升丽景的前期物业服务工作。由于一些客观原因，于2017年6月30日撤出。由于撤出时尚未成立业主委员会，建设单位委托毕节市鸿运物业管理有限责任公司（下称：鸿运物业）继续承担前期物业管理工作。2018年6月30日，鸿运物业合同期满，业委会仍未成立，建设单位再次委托原告承担该小区的前期物业管理工作。2018年8月2日，原告与鸿运物业完成移交，分别签署了《物业费支付协议》或《物业移交记录》就未收物业费收取及支付、业主装修保证金退付等达成了协议。被告系该小区2单元1102号房业主，该房经测绘面积为132.15m2。被告同原告签订的物业服务合同第八条约定“本项目物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：住宅：1.2元／月·平方米（含公共能耗费）；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容提供服务，自负盈亏。”第九条约定“业主应于交房之日起开始交纳物业服务费用。物业管理服务一年交纳一次。业主在交房时一次性交纳一年的物业管理费。交房时甲方按4.5元／平方米交纳装修垃圾清运费。”原告及鸿运物业服务期间，一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2016年4月1日起至今拖欠物业管理服务费及违约金，共计7,088元。原告曾通过多种形式向被告催交物业管理费但其均未予理睬，拒不履行自己的缴费义务。为此，原告向贵院提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉请，维护原告的合法权益，保证小区物业服务的正常进行。 被告闵卿忠、邹艳碧答辩称：原告起诉的内容不符合客观事实，于法无据，完全是荒唐可笑的无理要求。第一，毕节市苏兰物业管理有限责任公司未尽到管理小区的义务，停车场消防通道未进行相关管理，导致车辆乱停放现象严重，所设的临时停车场缺乏有效管理，经常出现堵塞出口的现象给业主出行带来了极大的不便；第二，小区存在安全隐患，高空抛物现象时有发生，严重威胁业主生命安全，小区的防盗措施也不够完善，小区大门形同虚设，给业主们的人生安全以及财产安全带来了隐患；第三，小区楼顶出现较多违章建筑，原告没有进行相关阻止措施，导致楼顶出现多处违章建筑；第四，小区主体墙被不法商家恶意破坏，原告未尽相关责任；第五、在上述情形产生的情况下，我方自然有权拒绝原告继续提供的任何服务，且原告在2016年4月至2017年6月30日不是苏兰物业服务，原告在2016年4月-2020年6月之间从未签定过任何一份《物业管理服务合同》，故双方不存在任何合同法律关系，自然不存在拖欠物业费的问题。对我方业主无约束力。此间原告的行为性质是强制服务。如果原告持有经我方签名盖手模的合同文本，请立即向法院提供。且2016年以来，原告不但没有与我方协商并改善服务质量和态度；第六，原告管理过程中未尽到应尽的管理义务，小区楼道堆满杂物，生活垃圾，甚至发出阵阵恶臭严重影响居民生活。电梯内贴满广告看起来及其不美观；第八、物业私自让社会广告进入小区电梯收取广告费用占为己有，未公布相关费用明细和费用使用方向。综上所述，我方有充分理由和充分证据、有足够法律依据对原告的缴费诉求进行拒绝，并保留对原告进行反诉的权利。但不拒绝原告主动提出的我方可以接受的协商方案。如果承认自己存在违约和过失，我方可以考虑补交一定的卫生管理费。 庭审中，被告补充答辩称，我们停车费都是一年一年的交，已经六个月了，还没弄牌子给我们挂起，给保安说，保安不管事，喊去找经理。 本院经审理查明：2015年10月28日，原告（乙方）与贵州毕节创奇房地产开发有限公司（甲方）（东升丽景楼盘的房屋开发建设方）签订《东升丽景前期物业服务合同》，约定：甲方选聘（委托）乙方以东升丽景（物业名称）进行前期物业服务管理事宜，前期物业服务管理包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行维护、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运倾倒及雨、污水管道的疏通等。物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：1.2元/月·平方米；商业物业：2.2元/月·平方米。业主/使用人应于每年3月31日前交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳。合同期限自2015年11月1日至2018年12月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止或加盖业主委员会公章，顺延生效。原告于2016年4月1日至2017年6月30日期间，为东升丽景小区提供前期物业服务。2018年7月1日，原告（乙方）与贵州毕节创奇房地产开发有限公司（甲方）（东升丽景楼盘的房屋开发建设方）再次签订《东升丽景前期物业服务合同》，约定：甲方选聘（委托）乙方以东升丽景（物业名称）进行前期物业服务管理事宜，前期物业服务管理包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行维护、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运倾倒及雨、污水管道的疏通等。物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：1.2元/月·平方米；商业物业：2.2元/月·平方米。业主/使用人应于每年7月1日前交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳。合同期限自2018年7月1日至2021年6月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止或加盖业主委员会公章顺延生效。合同还对服务内容与质量、物业的使用与维护、违约责任等内容进行了相应的约定。合同签订后，原告于2018年7月1日再次进驻东升丽景小区提供前期物业服务合同约定的义务，原告在履行合同义务过程中，存在服务不到位，如小区垃圾未及时清除、电梯故障未及时修复等情形。被告闵卿忠、邹艳碧系该小区二单元13-2号房业主，房屋面积为132.15平方米。至今，该小区尚未成立业主委员会，仍是原告为该小区提供物业服务。原告认为，原告服务期间，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，但被告自2016年4月1日起至今拖欠物业管理费及违约金，故原告以前述诉请诉至本院。 上述事实有原、被告的陈述，原、被告所举证据，并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，贵州毕节创奇房地产开发有限责任公司系案涉小区的建设单位，其与原告于2015年10月28日、2018年7月1日分别签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原告及该小区业主均应当全面履行该合同。被告闵卿忠、邹艳碧系该小区业主，原告与贵州毕节创奇房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》对被告闵卿忠、邹艳碧具有约束力。被告已入住该小区，接受物业服务，应当向原告交纳物业服务费。故原告诉请2016年4月1日至2017年6月30日、2018年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费，本院予以支持。但原告在履行合同过程中，在案涉小区提供物业管理服务存在一定的瑕疵，诸如垃圾未及时清除、电梯故障未及时修复等情形，应承担相应的责任。综合全案考虑，本院酌情认定原告承担20%的责任，故原告诉请物业服务费计算为：2016年4月1日至2017年6月30日期间为1,902.96元（132.15㎡×1.2元×15个月×80%）；2018年7月1日至2020年6月30日期间3,044.74元（132.15㎡×1.2元×24个月×80%），共计为4,947.7元。 对原告诉请的违约金，因原告未完全尽到履行合同的义务，双方均有违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，对原告主张的违约金，本院不予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告闵卿忠、邹艳碧于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州苏兰物业管理有限公司2016年4月1日至2017年6月30日及2018年7月1日起至2020年6月30日期间的物业服务费4,947.7元； 二、驳回原告贵州苏兰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由原告贵州苏兰物业管理有限公司负担10元，由被告闵卿忠、邹艳碧负担15元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年七月十七日 书记员  王晓莉