呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1495号上诉人(原审原告)：闫小林，男，个体，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘克勤，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。上诉人(原审原告)：张朴，女，无固定职业，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘克勤，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。上诉人(原审被告)：呼和浩特名城地产有限公司，住所地：内蒙古自治区呼和浩特市新城区东风路509号中房大厦八层。法定代表人：杨森，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘海英，内蒙古法易律师事务所律师。上诉人闫小林、张朴、呼和浩特名城地产有限公司（以下简称名城地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初6612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。闫小林、张朴上诉请求：1.撤销一审判决第二项;2.依法改判,判令名城地产公司支付闫小林、张朴占用购房款期间的利息至实际给付之日(自2014年11月13日起,以本金500万元为基数,按年利率6%暂计算至2019年8月13日为142.5万元)。事实与理由:本案中,参照《中华人民共和国物权法》第一百一十六条规定,对于法定孳息,当事人有约定的,按照约定取得;没有约定或者约定不明确的,按照交易习惯取得。本案中，名城地产公司于2014年11月13日即向闫小林、张朴发出了《解除合同、协议通知书》,但却一直未返还闫小林、张朴已付购房款,名城地产公司占用闫小林、张朴已付购房款没有合法依据,闫小林、张朴客观存在相应损失,其应支付资金占用期间的利息。综上,一审判决适用法律错误,恳请贵院依法裁判,支持闫小林、张朴的上诉请求,维护其合法权益。名城地产公司辩称，2014年11月13日由于买方闫小林、张朴及其委托代理人白光琴存在违约行为导致合同无法履行，所以按照双方签订的《商品房买卖合同补充协议》的约定，卖方也就是名城地产公司行使了解除权，同时按合同约定，由于闫小林、张朴及其委托代理人没有在合同约定的期限内交清购房款，按照合同约定，之前所交的款项不退，所以这是法定的不退事由，因此不会产生相应的利息。名城地产公司上诉请求：1.请求贵院依法撤销原审判决,并依法改判;2.本案一审、二审全部诉讼费用由闫小林、张朴负担。事实与理由:原审判决认定事实不清,适用法律错误。一、原审法院认定“被告向原告出具了购房款500万元的收款收据,明确了该款项为房款而不是定金,不应当适用定金罚则”显然存在错误。首先,本案闫小林在呼和浩特市公安局回民区分局网安大队、内蒙古自治区××区所作的《询问笔录》中均多次认可涉案的500万元为定金。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定,应当属于“自认”,名城地产公司无需再举证证明,且人民法院也应当受该“自认”的约束。其次,虽然名城地产公司出具的收款收据上将该500万元列为“购房款”,但该收款收据是买卖双方在原《商品房买卖合同》基础上达成《补充协议》后出具的。正因为闫小林、张朴与其委托代理人白光琴之间出现纠纷,致使该500万元并未按照约定打入名城地产公司账户,从而才导致出现了原合同被打叉作废的情形,后由于闫小林、张朴的委托人白光琴多次与名城地产公司协商,双方就合同价款重新进行了商定,在原合同的基础上达成了补充协议,名城地产公司因此才出具的该500万元的收款收据。补充协议是原合同的延伸,只有双方认可了原合同的效力,补充协议才具有存在的价值。因此,原《商品房买卖合同》中关于“该500万元为定金”的约定仍然有效。二、原审判决认定“被告未提供具体的违约损失金额”即否定了闫小林、张朴与名城地产公司双方签订的《商品房买卖合同补充协议》中关于“如乙方超过约定的期限5日内仍不能付清全款时,则双方的协议解除,乙方所交款项甲方有权不退”的约定效力显然是武断的。首先,《商品房买卖合同补充协议》中关于“如乙方超过约定的期限5日内仍不能付清全款时,则双方的协议解除,乙方所交款项甲方有权不退”的约定为闫小林、张朴与名城地产公司双方经平等协商后自愿达成的,不存在无效或可撤销的情形,因而对闫小林、张朴与名城地产公司双方均具有约束力。在闫小林、张朴违约时,名城地产公司有权按照上述约定不予退还本案诉争的500万元。其次,由于闫小林、张朴的违约行为以及闫小林、张朴与其委托代理人之间的刑事案件纠纷,致使名城地产公司也被呼市公安局回民分局办案人员多次询问,甚至一度拟将该500万元定性为“赃款”,加之闫小林、张朴的委托代理人在违约的情况下仍不同意解除合同而多次向名城地产公司提出各种无理要求。鉴于以上情况,为避免产生更大的纠纷,本案中涉及的城市维也纳15号楼一直未再对外出售,名城地产公司资金无法回笼,经营上出现了巨大困难。至2017年,名城地产公司的资金链已基本断裂,无奈之下,只得低价出售15号楼以解燃眉之急。因此,由于闫小林、张朴的违约行为致使名城地产公司蒙受了巨大的经济损失。最后,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。从该条款表述可知,就违约责任而言,违约金的设定具有一定的惩罚性质,也就是说在合同签订时,在合同条款中预先设定在一方违约时需要向另一方支付一定数额的违约金,该约定旨在威慑及督促合同当事人正常履行合同。本案中,由于名城地产公司自始至终并未实际收到该500万元,但为平衡公司股东及购房人之间的利益,无奈之下才对该500万元进行了追认,从这个角度讲,名城地产公司已经受到了损失。在名城地产公司进行了退让的情况下,闫小林、张朴仍违反合同约定,那么,在解除合同后,名城地产公司不予退还闫小林、张朴已交款项完全符合法律约定。综上,对于本案诉争的500万元,闫小林已经在公安机关所作的《询问笔录》中认可了其为定金的性质;另外,按照闫小林、张朴与名城地产公司达成的《商品房买卖合同补充协议》的约定,闫小林、张朴违反合同约定,名城地产公司有权解除合同,不予退还闫小林、张朴已交款项。同时,由于闫小林、张朴的违约行为,致使名城地产公司遭受了巨大的经济损失,那么,按照相关法律规定,该诉争的500万元作为违约金用以弥补名城地产公司的损失完全符合法律规定。一审判决仅以表面证据作为依据,并未查清全部案件事实,显然属于认定事实不清,适用法律错误,依法应予改判。闫小林、张朴辩称，1.根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条、名城地产公司出具的收款收据及2016年10月7日名城地产公司出具的证明可知，案涉500万元的性质为购房款，不是定金。2.根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条的约定，闫小林、张朴支付剩余购房款的前提是：“双方于2014年9月15日前正式办理查验工作，经双方查验无误签字确认后……”，但本案双方并未办理查验，更未签字确认，付款条件尚未成就，闫小林、张朴不构成违约。另外，本案在名城地产公司负有交付房屋义务的前提下，不存在闫小林、张朴恶意阻止条件成就的情形。3.名城地产公司不予退还案涉500万元的理由为：“因闫小林、张朴构成违约，所以不予退还500万元定金”，而不是“因闫小林、张朴构成违约，所以应支付500万元违约金”。如前所述，第一，500万元不是定金，已变更为购房款；第二，闫小林、张朴没有违约。最后，本案在500万元的性质为购房款而不是定金，名城地产公司不予退还的情形下，一审判决要求该公司提供相应损失的证明，适用法律正确。闫小林、张朴向一审法院起诉请求：1.判令名城地产公司立即返还购房款500万元；2.判令名城地产公司支付占用购房款期间的利息至实际给付之日（自2014年11月13日起，以本金500万元为基数，按年利率6％暂计算至2019年8月13日为1425000元）。以上共计：6425000元。一审法院认定的事实，2014年5月28日,闫小林、张朴，名城地产公司就闫小林、张朴购买名城地产公司所有的“城市维也纳”15号楼商业楼相关事宜,签定《商品房买卖合同》,建筑面积3244.6平米，总价为3000万元,付款方式为分期支付,合同加盖名城地产公司公章以及闫小林、张朴委托代理人白光琴的签字，后该合同被名城地产公司作废。2014年8月25日,闫小林、张朴，名城地产公司签订《商品房买卖合同补充协议》约定,合同总价款变更为3350万元,合同约定名城地产公司最迟于2014年9月15日完成搬迁工作,双方于2014年9月15日前正式办理交接查验工作,闫小林、张朴将剩余2850万元房款一次性全部打入名城地产公司指定账户（建行、户名刘斌、账号×××）待闫小林、张朴将全款打入该账户后，名城地产公司立即将房屋钥匙、资料一并交付闫小林、张朴接收人。在闫小林、张朴余款未交清前，名城地产公司有权不交付房屋。如闫小林、张朴超过协议约定的期限5日内仍不能付清全款时,则双方的协议解除,闫小林、张朴所交款项名城地产公司有权不退。《商品房买卖合同补充协议》加盖名城地产公司公章、闫小林、张朴签名、委托代理人白光琴签名。2014年8月27日,名城地产公司向闫小林、张朴出具了购房款500万元的收款收据，收据载明：“今收到闫小林、张朴交来15＃楼房款人民币（大写）伍佰万元整”交款人为白光琴，收据加盖名城地产公司公章。后闫小林、张朴未交清剩余款项。2014年11月13日,名城地产公司向闫小林、张朴、其委托代理人白光琴发出《解除合同、协议通知书》,解除了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》,但未退还闫小林、张朴已付购房款500万元，故闫小林、张朴诉至法院。一审法院认为，2014年8月27日,名城地产公司向闫小林、张朴出具了购房款500万元的收款收据，明确了该款项为房款而不是定金，不应当适用定金罚则。虽然名城地产公司，闫小林、张朴签定的《商品房买卖合同补充协议》约定：如闫小林、张朴超过协议约定的期限5日内仍不能付清全款时,则双方的协议解除,闫小林、张朴所交款项名城地产公司有权不退。对于该项约定，应当视为违约条款，名城地产公司辩解不退该案涉500万元房款是基于闫小林、张朴违约，但庭审中名城地产公司未提出具体的违约损失金额。由于双方的买卖合同已经解除，名城地产公司应当退还闫小林、张朴500万元购房款。对于闫小林、张朴诉求的利息损失，缺乏依据，不予支持。综上所述，闫小林、张朴的诉讼请求，合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十一条第（二）项、第一百零七条的规定，判决：一、呼和浩特名城地产有限公司于本判决生效后十日内退给闫小林、张朴购房款500万元；二、驳回闫小林、张朴其他诉讼请求。案件受理费人民币56775元（闫小林、张朴已预交），由闫小林、张朴负担9975元、名城地产公司负担46800元。本院二审期间，名城地产公司向法庭提交了一份新证据“商品房买卖合同5份”、“内蒙古增值税发票29张”，拟证明由于闫小林、张朴的违约，导致名城地产公司一直被拖入各种诉讼中，该房屋也未敢处置，最终名城地产公司迫于资金链断裂的压力，将城市维也纳15号楼以总价2500万元出售，由此损失850万元。闫小林、张朴对该证据的质证意见为：真实性、合法性、证明的问题均不予认可，因白光琴和**涉嫌诈骗，所以向回民区公安分局报案后，每个人都做了一份询问笔录，现在此案应该还在侦查过程当中，所以我们认为，询问笔录是当事人自己对500万元的性质所作出的理解和判断，你不能否定双方签订的补充协议及名城地产公司自己2016年所出具的证明，名城地产公司自己所出具的证明表述500万元为购房款而不是定金。所以本案当中我们认为，该份证据的真实性是认可的，证明目的不予认可。除以上事实外，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、名城地产公司是否应返还闫小林、张朴购房款500万元；二、名城地产公司是否应支付闫小林、张朴占用购房款期间的利息。针对第一个争议焦点，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》、“解除合同、协议通知书”均可认定，因闫小林、张朴与名城地产公司双方未在约定的期限内办理交接、查验、付款，更未签字确认。名城地产公司与闫小林、张朴签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，予以解除。合同解除后，闫小林、张朴向名城地产公司交付的500万元购房款，应当予以返还。根据“最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释”第一百一十八条即：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，本案中，根据名城地产公司财务出具的“收据”、“说明”均载明，名城地产公司收取闫小林、张朴的500万元是购房首付款，而不是定金。故对于名城地产公司主张闫小林、张朴应当适用定金罚则，对其向名城地产公司交付的500万元购房款不予退还，本院不予支持。另名城地产公司主张案涉房屋低价出售损失850万元，该房屋交易价格为买卖双方自愿交易形成，名城地产公司不能证明该房屋价格为当时市场价格，故对其主张的损失，不予支持。故原审判决对该项的认定符合法律规定，本院应予支持。针对第二个争议焦点，根据闫小林、张朴与名城地产公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》中，并未对利息损失进行约定。故闫小林、张朴主张名城地产公司承担500万元购房款相应的利息损失，本院不予支持。故原审判决对该项的认定符合法律规定，本院应予支持。综上所述，闫小林、张朴、呼和浩特名城地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计49972.0元，由闫小林、张朴负担3172元，由呼和浩特名城地产有限公司负担46800元。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年七月三十日（法官助理 高海俊书记员 郝辰炜