广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初2791号原告：东莞市东田物业管理有限公司，住所为广东省东莞市************。法定代表人：**，总经理。委托代理人：叶锦兰，系东莞市东田物业管理有限公司的员工。被告：张树铠，男，汉族，1991年3月28日出生，住址为广东省东莞市***********2*****，公民身份号码为445************739。原告东莞市东田物业管理有限公司（以下简称东田公司）诉被告张树铠物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法先适用简易程序中的小额诉讼程序，后转为普通程序并组成合议庭，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告东田公司的委托代理人叶锦兰到庭参加诉讼，被告张树铠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告东田公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付所欠2018年2月至2019年8月的物业管理费13189.8元；2、被告向原告支付滞纳金4011.1元，从2018年2月26日起，按欠费金额每天千分之一计算，暂计至2019年9月26日，实际应计算至清偿完毕之日止；以上共计17200.9元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告购买了东田翠湖湾御景轩22栋2502单位房产，面积为247.94平方米。2016年11月4日，原告和被告签订《前期物业管理服务协议》（以下简称“协议”），被告还领取了《业主公约》，签订《承诺书》。协议约定了双方权利义务、物业管理服务费的标准和交纳代收代缴服务及违约责任等。协议第四条第四款约定物业管理服务费的交纳时间为：每月25日之前交纳当月物业管理服务费、车位管理服务费、水费及其它相关费用；协议第六条约定“受有关部门或者单位的委托，甲方（即原告）可提供水费等代收缴费服务......。”因水费等代收费用是由原告统一先行支付，再于次月向被告征收。《业主公约》第六条第二款约定：“业主（及被告）不按规定缴交物业管理费、水费的，每天处以相关费用总额1‰作为滞纳金。”双方签署协议及《业主公约》后，原告一直积极履行相关义务，依法依约提供完善的物业管理服务。被告初始能支付相关费用，但是从2018年2月起，开始欠付物业管理费，一直至2019年8月，共计欠付物业管理费13189.8元。按照滞纳金条款计算，截止2019年9月26日，被告应交纳所有欠付费用的滞纳金为4011.1元。截止2019年9月26日，被告应支付物业管理费，共13189.8元，滞纳金4011.1元，共计17200.9元。原告多次通过电话、张贴催费函、发律师函等方式要求被告交费，但被告一直拖延不交，为了维护自身的合法权益，原告特向法院起诉，请求法院明察事实，依法公正判决。原告东田公司对其上述主张提供的证据有：御景轩22栋2502单元欠费情况明细表，住户手册，东莞市物价局复函、邮寄催费通知书，邮寄律师函，张贴催费通知书，电话/微信催费明细表，商品房买卖合同。被告张树铠未答辩未举证。本院经审理认定事实如下：张树铠为位于东莞市********************屋的业主，该房的建筑面积为247.94平方米。2013年11月22日，东莞市物价局作出《关于对常平镇东田翠湖湾小区物业服务收费标准问题的复函》，同意东田公司与东田翠湖湾小区业主约定的物业服务收费标准，即多层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米2.8元、高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米2.8元的标准。东田公司与张树铠于2016年11月4日签订一份《住户手册》（包含《前期物业管理服务协议》），约定委托东田公司提供前期物业管理服务，业主应于每月25日之前交纳当月物业管理服务费及其它相关费用，物业服务费按建筑面积收取，带电梯洋房物业按2.8元/平方米/月计算；张树铠违反协议，使东田公司未达到管理服务质量约定目标的，东田公司有权要求张树铠从逾期之日起每天按所欠费用的千分之一交纳违约金或有权停止继续提供部分物业管理服务，并向当地人民法院法院起诉。御景轩22栋2502单元欠费情况明细表显示，为东田公司自行统计制作，22栋2502单元每月物业管理费为694.2元，张树铠尚欠2018年2月至2019年8月期间的物业管理费合计13189.8元，截至2019年9月尚欠违约金合计4011.1元。东田公司提供张贴催款通知书图片、催费通知书及邮寄凭证及律师函，拟证实其通过粘贴催费通知书、邮寄催费通知书及律师函、发送催费明细表等方式向张树铠催收物业管理费及违约金。东田公司明确，邮寄的催费通知书及律师函等邮件均退件，张树铠未实际签收，所发的短信或者微信均未回复。东田公司主张，案涉房屋按2.8元/月/平方米计算，按建筑面积计算每月物业管理费为694.2元，张树铠拖欠2018年2月至2019年8月期间物业管理费13189.8元，经东田公司多次催收仍未缴纳；因张树铠未能按期于每月25日前缴纳上述物业管理费，故诉请滞纳金要求按每日千分之一的标准从当月26日起计至实际清偿之日止。东田公司还主张，其通过张贴催费通知书、邮寄催费通知书及律师函、发送催费明细表等方式催收张树铠交物业管理费，但未有回复。以上事实，有东田公司提供的前述证据及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，张树铠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，未答辩未举证，视为自愿放弃抗辩、举证及质证的权利。本案中，东田公司是依法成立的具有物业管理资质的企业，双方签订的《住户手册》（包含《前期物业管理服务协议》），系双方真实意思表示，其内容也没有违反法律的强制性规定或禁止性规定。因此，双方签订的《住户手册》合法有效，应受法律保护，对东田公司、张树铠均具有约束力。张树铠作为案涉房屋的业主，应当按照《住户手册》的约定向东田公司缴纳物业管理费。东田公司主张张树铠拖欠2018年2月至2019年8月期间物业管理费，要求依照东莞市物价局作出《关于对常平镇东田翠湖湾小区物业服务收费标准问题的复函》约定的管理服务费标准支付上述费用，现张树铠未能举证证明已履行上述付款义务，故对东田公司的该项诉请，本院予以支持。案涉房屋建筑面积为247.94平方米，按2.8元/月/平方米核算每月应缴物业管理费为694.2元，据此核算2018年2月至2019年8月期间的物业管理费694.2元×19个月=13189.8元。现东田公司诉请物业管理费13189.8元，有理有据，本院予以支持。根据《住户手册》的约定，张树铠应于每月25日前缴纳物业管理费，东田公司有权要求张树铠从逾期之日起，按每天欠费用的千分之一交纳违约金。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。结合东田公司诉请主张，本院酌定滞纳金应以每月应交的物业管理费即694.2元为基数、从当月26日起按每日千分之一的标准分别计算至实际付清之日止，但滞纳金应以每月尚欠的物业管理费金额为上限为宜。对东田公司诉请滞纳金超出按前述标准及方式计算所得的部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告张树铠应于本判决生效之日起十日内支付原告东莞市东田物业管理有限公司2018年2月至2019年8月期间的物业管理费13189.8元；二、被告张树铠应于本判决生效之日起十日内支付原告东莞市东田物业管理有限公司滞纳金（具体计算方式：从2018年2月开始逐月分别计算，以每个月管理费为本金，从当月26日开始按每日千分之一的标准计算至实际清偿之日止，滞纳金应以每月拖欠物业管理费数额即694.2元为上限）；三、驳回原告东莞市东田物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费230元（原告已预交），由被告张树铠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  汤文锋人民陪审员  周礼畴人民陪审员  张 鹏二〇二〇年七月二十七日法官 助理  黄文倩书 记 员  张政荣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。