浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初17337号 原告（反诉被告）：朱恩，男，1981年1月12日出生，汉族，住宁波市鄞州区，法律文书送达地址为宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：章丽君，宁波市鄞州区开成法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：张林昆，男，1991年1月28日出生，满族，住杭州市江干区，法律文书送达地址为杭州市余杭。 委托诉讼代理人：柴善清，浙江英普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘文琦，浙江英普律师事务所律师。 原告朱恩与被告张林昆房屋买卖合同纠纷一案，于2019年12月4日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本院于2020年3月20日将本案转为普通程序，由审判员王立华一人独任审理。审理中，被告提起反诉，本院经审查决定与本诉合并审理。本案于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告朱恩及其委托诉讼代理人章丽君、被告张林昆及其委托诉讼代理人柴善清、刘文琦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱恩起诉称：2019年10月30日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定转让位于宁波市鄞州区。根据合同约定被告最迟应于2019年11月15日办理完毕解除抵押登记手续并完成过户手续，但被告未能按约履行，根据合同第十条约定被告构成根本违约，原告要求终止合同，故诉至法院，请求判令（变更后）：1.解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.被告返还原告首付款520000元、中介费、过户代办费、贷款服务费计23350元及自2019年11月8日起按按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3.被告支付原告违约金344000元；4.被告支付原告代理费35000元、担保费4500元、保全费5000元。 被告张林昆答辩并反诉称：一、原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方于2019年11月14日共同办理网签手续后，被告于2019年11月22日与案外人签订融资合同，借款800000元，用于解除案涉房产原抵押登记手续，完成后被告于2019年12月3日通知原告办理过户手续，原告不予回应，可见，被告已依约履行了合同主要义务；二、被告办理手续迟于合同约定日期几天，有一部分是因原告引起，原告先前尚有贷款未结清，被告所需融资公司在等待原告申请贷款银行的审批手续，待有银行愿意贷款给原告，融资公司才同意向被告垫资并办理解除原房产抵押手续，故被告并未构成根本违约，且在被告通知原告办理过户手续前，原告从未书面通知被告解除合同，原告无权主张解除合同；三、原告无权主张房屋转让价20%的违约金，且双方约定的违约金明显过分高于实际损失；四、原告无权主张由被告承担诉讼费、保全费、代理费等费用；五、事实上不是被告违约，而是原告违约，原告不配合合同履行还诉诸法院给被告造成巨大经济损失。故被告提出反诉，请求判令：1.原告继续履行合同；2.原告支付被告未付购房款总额1200000元，并支付自2019年12月4日起至实际履行日止按日万分之五计算的延迟履行违约金（暂计至2020年2月5日止的违约金为38400元）；3.原告支付被告为实现债权而支出的律师费100000元。 原告（反诉被告）朱恩针对反诉答辩称：被告已构成根本违约，反诉请求均无事实与法律依据，请求法院依法驳回。 本院经审理认定以下事实：2019年10月30日，被告张林昆（出售方、甲方）与原告朱恩（购买方、乙方）签订《宁波市存量房屋买卖中介合同》一份，约定：出售方所售房屋坐落于宁波市鄞州区，权证号为浙2016鄞州区不动产权第0061250号；该房屋已设定抵押，出售方应于2019年11月6日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出售方最迟应于2019年11月15日前办理完毕解除抵押登记手续；成交方式为出售方与购买方通过宁波甬梦房地产咨询有限公司（以下简称甬梦房产公司）居间介绍成交；房屋转让价款共计1720000元；定金为50000元，购买方应于签合同当天将定金50000元自行支付给出售方；购买方应于2019年11月9日前将首付款470000元自行支付给出售方；购买方以商业贷款方式购买，拟贷款金额为1200000元，买卖双方应于2019年11月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，买卖双方应提交贷款机构所需全部资料并按贷款机构要求签署所需法律文书；若购买方因自身原因未获得贷款机构批准的，出售方同意购买方继续向其他贷款机构申请（但最多不得超过3家贷款机构），买卖双方应提交贷款机构所需全部资料，如仍未获得批准的，乙方在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款，自行支付给甲方；买卖双方应于2019年11月15日前共同配合办理网签手续；买卖双方应于2019年11月15日前共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；出售方若出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项：……3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）；等等。同日，被告张林昆（出售方、甲方）与原告朱恩（购买方、乙方）及案外人甬梦房产公司（居间人、丙方）签订《居间服务合同》一份，约定：甲乙双方在丙方居间服务下就前述房屋签订了《宁波市存量房屋买卖中介合同》，丙方居间服务完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费31000元，其中甲方向丙方支付10000元，乙方向丙方支付21000元，于本合同签订当日一次性向丙方支付；若因甲乙双方的原因致使买卖合同无法继续履行，丙方收取的居间服务费不予退还，若支付居间服务费为守约方的，由违约方向守约方赔偿该费用，若丙方尚未收取居间服务费的，则由违约方向丙方支付该费用；等等。同日，上述三方还签订了《房屋交易保障服务合同》一份，约定签署前述买卖合同时，原告应向甬梦房产公司支付过户服务费550元、贷款服务费1800元。当日，上述三份合同签订后，原告支付被告定金50000元并支出中介费21000元、过户代办费550元、贷款服务费1800元。2019年11月8日，原告支付被告首付款470000元。2019年11月14日，被告张林昆（出让方、甲方）与原告朱恩（受让方、乙方）签署网签备案合同即编号为2019330212ＭＭ0098976Ｂ的《存量房屋买卖合同》。2019年12月3日，案涉房屋他项权人上海浦东发展银行宁波鄞东支行向被告出具《他项权证注销证明》一份，同意注销该证明项下的房屋他项权证。 另查明，原告为本案诉讼支出代理费35000元、担保费4500元、保全费5000元；被告为本案诉讼已支出代理费30000元。 以上事实由原、被告共同提供的《宁波市存量房屋买卖中介合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、收据各一份，原告提供的收据三份、中国农业银行汇款凭证、《委托保证合同》、《委托代理协议》、代理费发票各一份、支付宝转账记录三份，被告提供的《他项权证注销证明》、《存量房屋买卖合同》各一份（均系复印件）、《法律服务委托合同书》一份、代理费发票两份、付款凭证三份以及原、被告的陈述予以证明。 本院认为，原、被告签订《宁波市存量房屋买卖中介合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力禁止性规定，合法有效，双方均应按约全面履行。按照《宁波市存量房屋买卖中介合同》约定，被告应于2019年11月6日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年11月15日前办理完毕解除抵押登记手续；如被告逾期履行合同约定的义务超过十五日的，构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求被告双倍返还定金或支付房屋转让价20%的违约金，同时要求被告退还已支付的其他款项。根据被告的陈述及举证，其收到原告支付的520000元房款后将部分款项用于支付中介费及案涉房屋二次抵押的借款，剩余款项不足以还清案涉房屋原抵押贷款，因融资问题，其于2019年12月3日方取得《他项权证注销证明》，至该日，被告已逾期履行合同约定义务超过十五日，已达到合同约定的解除条件，故原告有权解除合同。被告辩称其逾期履行解除原抵押登记手续的合同义务的部分原因在于原告，且原告从未书面通知其解除合同而无权主张解除合同，但事实上，被告按期履行解除原抵押登记手续是合同明确约定的义务，并未附加条件，退一步说，即使原告在后续履行过程中，因其自身原因未获得贷款机构批准贷款，合同亦约定被告同意原告继续向其他贷款机构申请（最多不超过3家贷款机构），如仍未获得批准的，原告可在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款支付给被告，故被告所称的逾期履约的部分原因在于原告，依据不足，本院不予采信；另外，原告已以诉讼方式提出要求终止合同，本院诉讼材料到达被告即为书面通知，故被告认为原告无权主张解除合同的抗辩意见，依据不足，本院亦不予采信。 据此，原告主张解除《宁波市存量房屋买卖中介合同》于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故上述合同终止履行，被告应返还原告已付购房款520000元并赔偿损失。关于赔偿损失的范围，原告主张被告应支付中介费、过户代办费、贷款服务费计23350元及其与购房款的利息、违约金344000元、代理费35000元、担保费4500元、保全费5000元等多项费用，被告认为原告无权主张且认为双方约定的违约金明显过分高于原告的实际损失。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在本案中，因被告违约而导致合同解除，原告为此支出了中介费、诉讼代理费、担保费、保全费等各项费用，且因房价上涨，合同解除后原告需另行订立合同的成本亦随之增加，被告理应支付原告违约金，但双方约定的违约金过分高于原告造成的损失，应予调整，本院综合认定违约金数额为200000元，同时对原告的其他主张不予支持。因被告（反诉原告）张林昆已构成根本违约，其反诉主张的各项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原、被告于2019年10月30日签订的《宁波市存量房屋买卖中介合同》； 二、被告张林昆于本判决生效后十日内返还原告朱恩购房款520000元，并赔偿损失200000元； 三、驳回原告朱恩的其他本诉诉讼请求； 四、驳回被告张林昆的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费13119元，由原告朱恩负担2983元，被告张林昆负担10136元；反诉案件受理费8423元，由被告张林昆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  王立华 二〇二〇年七月三十一日 书记员  王嵊渝 ??2? ??1?