四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1877号 上诉人（原审被告）：南充一中教育投资管理有限公司，住所地：南充市顺庆区麦秀路3号。 法定代表人：李强，董事长。 委托诉讼代理人：陶金，四川首力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邹军,男,1983年12月23日出生,汉族，住南充市顺庆区。 上诉人南充一中教育投资管理有限公司（简称南充一中）因与被上诉人邹军房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初1191号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 南充一中上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判南充一中在判决生效后十五日内协助邹军办理位于南充市顺庆区房屋的权属证书。2.撤销一审判决第二项，改判南充一中在判决生效后十五日内支付邹军逾期办证违约金1354.7元。3.由双方合理负担一、二审受理费。事实与理由：1.一审判决未明确房屋权属证书登记及申请主体。房屋权属证书的办理需要邹军本人的申请及提供相关资料，南充一中仅负有协助义务。南充一中没有义务、也没有能力单方为邹军办理房屋权属证书。2.一审判决错误认定南充一中逾期协助办证的违约期间。南充一中于2017年5月23日尽到通知义务后，因买受人未及时响应导致的房屋权属证书办理逾期责任不应当由南充一中承担。首先，南充一中网上回复虽称买受人应支付土地出让金，但回复并未称买受人不支付土地出让金就不协助配合办理房屋权属证书。且邹军未举证证明知道网上回复的时间，也是在本案一审第一次开庭后补充提交该份网上回复作为证据。第二，南充一中于2017年5月23日尽到通知义务后，邹军未前往南充一中要求协助办理房屋权属证书。邹军以内心认为的南充一中要求其支付土地出让金才会协助配合办理房屋权属证书，所有才没有前往南充一中要求协助办证的理由纯属主观臆断。南充一中从未向邹军主张、在后续起诉中根本没有起诉邹军要求其支付土地出让金。一审法院不应想当然的以根本没有发生的、当事人的主观臆断作为事实认定和责任划分的依据。 邹军辩称：1.办理房屋产权证书和土地使用证登记及申请主体为南充一中。按照《房屋买卖协议》第十条“出卖人应在房屋交付使用后一年内为买受人办理产权证书和土地使用证”约定，办理产权证书的主体是出卖人南充一中。南充一中教师公寓80多户与南充一中房屋买卖合同纠纷系列案件判决结果，与本案一审判决第一项内容一致，由南充一中在判决生效后办理房屋产权证书。从前期南充一中为已交土地出让金和前期起诉的购房户办证情况看，均是南充一中作为权属证书及申请主体。2.上诉人要求邹军交纳土地出让金才办证，侵害了邹军的利益，未办证的责任在上诉人。 邹军向一审法院提出诉讼请求：1.判令南充一中立即为邹军办理所购房屋产权证及国有土地使用权证；2.判令南充一中支付邹军逾期办证违约金19518元（暂计算从2017年3月10日至2020年3月9日，南充一中应按约定支付违约金至实际办证之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实如下：邹军于2007年4月19日与南充一中签订《房屋买卖协议书》一份，约定：乙方（邹军）购买甲方（南充一中）位于南充市顺庆区房屋，价款为178250元；甲方在2008年3月31日前将房屋交付乙方使用；出卖人应在房屋交付一年内为买受人办理产权证书和土地使用证，如不能按期办理，自本协议规定的最终期限的第二天算起至实际办理完毕之日止，由出卖人向买受人按日支付已交房款万分之一的违约金等。协议签订后，邹军付清了全部购房款。2009年12月底前，南充一中向邹军交付了案涉房屋。交房后，因南充一中长期未能给教师公寓各购房户办理房屋权属证书，购房户曾多次到有关部门上访要求办证。因南充一中教师公寓的土地原为教育综合用地，经南充一中申请，南充市人民政府于2014年11月26日批复同意将南充一中部分国有建设用地改变土地用途，即将原有的教育综合用地变更为居住兼容商业用途，为此南充一中总共补缴了土地出让金521.77万元，其中居住用地使用年限由原先的50年变更为了70年。南充一中于2017年5月23日、2017年12月28日在南充日报、晚报上刊登了通知各购房户办理房屋权属证书的《通知》。因南充一中教师公寓部分购房户与南充一中就补交的土地出让金应否由南充一中教师公寓购房户承担的问题发生了争议，2018年8月23日南充一中教师公寓购房户侯文中等80名南充一中教师公寓购房户向本院提起诉讼，要求南充一中办理房屋产权证书及支付逾期办证违约金，在此批案件诉讼过程中，2018年9月20日南充一中另案起诉要求上述购房户支付延长土地使用权税费。上述案件经一审、二审，南充市中级人民法院于2019年5月作出终审判决，判决南充一中于判决生效后十五内为购房户办理房屋权属证书，并支付逾期办证违约金，驳回了南充一中要求购房户支付延长土地使用权费税的诉讼请求。2019年10月28日南充一中在南充一中教师公寓大门、宣传栏处张贴通知，通知南充一中购房户十日内向南充一中提交相关资料，办理不动产权属登记。 原审另查明，南充一中购房户于2018年1月13日在麻辣论坛发贴：恳请宋书记、吴市长对南充一中未按期房屋权属证书、未支付逾期办证费用及要求购房户是否应支付土地变性费等问题予以关注和查处，2018年1月17日南充一中在网上回复：因案涉房屋原土地性质为教育综合用地，后房屋用途发生改变，涉及土地变性造成迟延办证，对于收取每平方米122.15元土地出让金，原土地性质为教育综合用地年限40年，变更为商住用地使用年限70年，延长了土地使用年限，南充一中垫付土地出让金521.77万元，其他相关税费41.13万元，南充一中向购房户收取该费用与法相符。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人，应当按照合同和法律规定向守约方承担违约责任。邹军与南充一中签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。现南充一中对给邹军办理所购房屋的权属证书的诉讼请求无异议，故对邹军的该项诉讼请求予以支持。根据双方合同的约定，出卖人应在房屋交付一年内为买受人办理产权证书和土地使用证，否则由出卖人向买受人按日支付已交房款万分之一的违约金。南充一中于2009年底向邹军交房后，直至2017年5月23日才公告通知邹军等购房户办理房屋权属证书，超过了约定的办证期限，迟延办理房屋权属证书的过错责任在南充一中，南充一中的上述行为构成违约，故应承担相应的逾期办证违约金。 本案争议的问题是：逾期办证的违约金应如何计算。关于逾期办证违约金的诉讼时效问题。本案双方在合同中约定以每日为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，则该种违约金给付属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，邹军主张起诉之日即2020年3月9日前倒推三年即2017年3月10日至2020年3月9日期间的违约金，首先要确定在这期间南充一中是否存在违约行为。南充一中在2017年5月23日在报纸上公告通知原告等购房户办理房屋权属证书，超过合同约定的办证时间，故2017年3月10日至2017年5月23日应向原告支付逾期办证的违约金。2017年5月23日后，尽管南充一中通知邹军等购房户办理房屋权属证书上，但要求购房户缴纳土地出让金，购房户通知麻辣社区向政府反映该情况，南充一中在网上回复明确表示购房户应支付土地出让金，同时通过诉讼，要求部分购房户缴纳土地出让金，经法院一、二审，南充市中级人民法院于2019年5月作出终审判决，判决驳回了南充一中要求购房户支付延长土地使用权费税的诉讼请求。2019年10月28日南充一中才通过张贴通知方式通知购房户办理房屋权属证书，故南充一中要求购房户缴纳土地出让金才办理房屋权属证书的行为构成违约，理应承担违约责任，应向邹军支付截止2019年10月28日前逾期办证的违约金。从2019年10月28日开始，南充一中已通知购房户办理房屋权属证书，且未要求购房户缴纳其它费用的违约行为，在诉讼中，南充一中也明确表示愿意配合邹军办理房屋权属证书，邹军也未向法庭提交证据证明南充一中在2019年10月28日有其它违约行为，故从2019年10月28日后违约金，不予支持。其次，关于违约金约定是否过高，是否应予以减少的问题。双方约定按日支付已交房款万分之一的违约金，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，结合本案实际情况，该违约金标准并未过分高于造成的损失，本案违约金金额为邹军已交房款178250元×0.0001／天×961天＝17129.8元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、南充一中在判决生效后十五日内为邹军办理位于南充市顺庆区房屋的权属证书；二、南充一中在判决生效后十五日内支付邹军逾期办证违约金17129.8元;三、驳回邹军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费144元，由南充一中负担120元（诉讼费已由邹军预交，此款执行时由南充一中直接支付给邹军），由邹军负担24元。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点：1.南充一中应否为邹军申办房屋权属证书；2.南充一中逾期办证时间如何认定。 2007年4月19日，南充一中与邹军签订《房屋买卖协议书》约定，南充一中在2008年3月31日前将房屋交付邹军使用；南充一中应在房屋交付一年内为邹军办理产权证书和土地使用证，如不能按期办理，自本协议规定的最终期限的第二天算起至实际办理完毕之日止，由南充一中向邹军按日支付已交房款万分之一的违约金。根据上述约定，南充一中应在2009年3月31前为邹军办理房屋权属证书。事实上，南充一中未按约定期限为邹军办理房屋权属证书，应当按照约定支付违约金。虽然南充一中在2017年5月23日在报纸上公告通知邹军办理房屋权属证书，后南充一中超出合同约定要求购房户缴纳土地出让金，其以行为表明如果邹军不满足其要求就拒绝为邹军办理房屋权属证书。后来通过诉讼，南充一中的前述要求未得到支持。直至2019年10月28日，南充一中又通过张贴通知方式通知购房户办理房屋权属证书，一审判决认定南充一中应向邹军支付截止2019年10月28日前逾期办证的违约金，并无不当。 综上，南充一中的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费288元，由南充一中教育投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二〇年七月二十三日 书记员  杨鹏立