江西省赣州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）赣07执异54号 案外人（异议人）：陆兰，女，1974年2月3日生，汉族，住江西省赣州市。 申请执行人：浙越资产管理有限公司（变更后的申请执行人），住所地：浙江省绍兴市镜湖区凤林西路125号二楼东侧，统一社会信用代码：913306003299127698。 法定代表人：金晔民，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑友华，江西艾民律师事务所律师，一般代理。 被执行人：于都县湛卢锰业有限公司，住所地：江西省赣州市于都县桥头乡（银坑林场桥头工队）。 法定代表人：何叶青。 被执行人：赣州市凌志贸易有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区西郊路113号602室。 法定代表人：奚超云。 被执行人：赣州王府大酒店有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区八一四大道5号，统一社会信用代码：913607007633820007。 法定代表人：何传冰。 被执行人：何传冰，男，1963年6月9日生，汉族，住江西省赣州市。 被执行人：谢琴，女，1963年9月14日生，汉族，住江西省赣州市，系何传冰之妻。 被执行人：何叶青，女，1966年8月10日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 被执行人：朱建武，男，1965年1月1日生，汉族，住江西省赣州市章贡区，系何叶青之夫。 被执行人：宋端午，男，1959年5月2日生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 被执行人：叶力刚，男，1968年11月20日生，汉族，住广东省韶关市武江区。 被执行人：奚超云，男，1964年5月4日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 被执行人：施坚贞，女，1971年6月11日生，汉族，住江西省赣州市章贡区，系奚超云之妻。 被执行人：何秀英，女，1972年8月31日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 被执行人：扶建平，男，1970年10月15日生，汉族，住江西省赣州市章贡区，系何秀英之夫。 在本院执行浙越资产管理有限公司（下称浙越公司）与于都县湛卢锰业有限公司（下称湛卢公司）、赣州市凌志贸易有限公司（下称凌志公司）、赣州王府大酒店有限公司（下称王府大酒店）、何传冰、谢琴、何叶青、朱建武、宋端午、叶力刚、奚超云、施坚贞、何秀英、扶建平金融借款合同纠纷一案中，案外人陆兰因不服本院对王府大酒店抵押房产的执行，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人陆兰称，请求解除对王府大酒店房产的查封并停止拍卖。主要事实与理由是：一、兴业银行股份有限公司赣州支行（下称兴业银行赣州支行）将王府大酒店提供担保的有关债权转让给浙越公司，王府大酒店提供的担保属于瑕疵担保，兴业银行赣州支行不具有优先权。王府大酒店属于股份有限公司，陆兰和何忆君为该酒店股东，在该酒店提供担保时，没有按照法定程序进行，对外担保不成立。二、兴业银行赣州支行没有对王府大酒店提供担保进行严格审查，违反了担保审查谨慎、注意义务。三、对王府大酒店房产全案查封和拍卖超出了本案担保的范围。根据判决书内容，王府大酒店提供担保的范围为一楼部分和二楼至八楼，其他人还在本案中提供担保。本案属于典型的混合担保，对王府大酒店没有抵押登记的部分，兴业银行股份有限公司没有优先权。故王府大酒店对外提供的担保存在问题，损害了案外人作为该酒店股东的权益，特提出上述异议。 本院查明，兴业银行赣州分行与湛卢公司、凌志公司、王府大酒店、何传冰、谢琴、何叶青、朱建武、宋端午、叶力刚、奚超云、施坚贞、何秀英、扶建平金融借款合同纠纷一案，2016年6月12日，本院作出（2015）赣中民二初字第251号民事判决，判决：湛卢公司归还兴业银行赣州分行本金2000万元及相应的利息（含罚息、复利）；王府大酒店以其所有的位于江西省赣州市章贡区的房产（他项权证号：赣房他证字第××）对上述本息的支付承担抵押担保责任，兴业银行赣州分行有权对该财产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿;凌志公司、王府大酒店、何传冰、谢琴、何叶青、朱建武、宋端午、叶力刚、奚超云、施坚贞、何秀英、扶建平对上述本息的支付义务承担连带保证责任，且在承担保证担保责任后，有权向湛卢公司追偿。由湛卢公司承担案件受理费、保全费共计151283元。因各义务人均未履行该生效判决确定义务，兴业银行赣州分行向本院申请执行，本院立执行案号为（2017）赣07执9号，恢复执行后又立执行案号为（2018）赣07执恢30号。本案诉讼中，本院依据（2015）赣中财保字第256号民事裁定，于2016年1月5日，保全查封（轮候）了王府大酒店所有的位于赣州市章贡区八一四大道5号交通大酒店一层部分及二至八层的房产（权证号：赣房权证字第××号，本案中的抵押房产）。2019年1月3日，本院依据（2018）赣07执恢30号执行裁定又查封了该案涉房产。基于本案债权对上述查封的案涉房产享有顺位在先的担保物权，2019年11月1日，经本院与首先查封该案涉房产的江西省铜鼓县人民法院协商，该院将案涉房产移送本院执行。2019年11月27日，本院作出（2018）赣07执恢30号之二执行裁定，裁定拍卖该案涉房产。案外人得知后，遂以前述理由提出异议。 另查明，1.本案执行中，兴业银行赣州分行将本案执行依据确认的债权全部转让给了中国长城资产管理股份有限公司江西省分公司，该公司受让后又将该债权转让给浙越公司，2019年2月25日，本院作出（2018）赣07执恢30号之一执行裁定，裁定变更浙越公司为本案申请执行人。2.2013年11月13日，王府大酒店与兴业银行赣州分行签订的《最高额抵押合同》，约定了王府大酒店提供抵押的案涉房产担保范围包括主债权项下的本金、利息、复利、罚息以及为实现债权而产生的费用。3.本案除查封王府大酒店提供抵押的案涉房产外，还查封了：（1）奚超云所有的位于赣州市房屋（权证号00××37号，建筑面积74.36㎡）；（2）何秀英和扶建平所有的位于赣州经济技术开发区房屋（权证号Ｓ0××03、Ｓ0××04号，建筑面积102.14㎡）；（3）扶建平所有的位于赣州市房屋（权证号00××36号，建筑面积136.45㎡）；（4）何叶青、朱建武所有的位于赣州市房屋（权证号00××94号，建筑面积120.67㎡）。上述四处房屋建筑面积共计433.62㎡。4.王府大酒店抵押的案涉房产经评估,评估价为3327.84万元（其中：证载建筑面积3954.41㎡，评估价3316.17万元；无证生活服务用房建筑面积220.64㎡，评估价为11.67万元）。5.案外人陆兰系王府大酒店的股东之一。6.截止2020年6月20日，本案尚未履行的标的额本息约4000余万元。 本院认为，本案争议的焦点为王府大酒店案涉房产的担保是否成立，是否属于瑕疵担保；对王府大酒店案涉房产查封和拍卖是否超出了担保范围。 一、关于王府大酒店案涉财产的担保是否成立，是否属瑕疵担保问题 案外人的该项异议是以执行依据生效之前的实体事由提出的排除执行的异议，该项异议实质上是认为本案执行依据错误，故该事项不属异议程序审查范围，本案不予审查，案外人应依法申请再审或者通过其他途径主张权利救济。 二、关于对王府大酒店案涉房产的查封和拍卖是否超出了担保范围问题 该项异议是案外人作为利害关系人提出的与实体权利无关的执行行为异议，据此，本院仅对案外人的该项异议依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查并作出裁定。根据本案查明的事实，首先，王府大酒店提供抵押的案涉房产担保范围包括主债权项下的本金、利息、复利、罚息以及为实现债权而产生的费用。截止2020年6月20日止，案涉房产担保范围内的上述各项未履行标的额已达4000余万元。而本案中查控可供执行的财产为抵押的案涉房产（评估价为3327.84万元）和被执行人奚超云等人的四处房产（总建筑面积约433㎡，即使按该四处房产中建筑时间最后位置最佳的一处房产市场价约10000元/㎡估价,该433㎡的总价值也仅为433万元），总价值约3760万元。该查封财产的价值与需执行的标的额比，尚不足以清偿本案债务，如按《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》关于起拍价降幅（最低可降幅至评估价的56%）折算，则更是远低于执行标的额。其次，本案对王府大酒店财产的查封，自诉讼保全到执行阶段，都只是查封了王府大酒店提供抵押的“交通大酒店一层部分及二至八层”，裁定拍卖的也是该部分房产，对王府大酒店没有设置抵押的部分并未查封。故案外人以王府大酒店房产全案查封和拍卖超出了本案担保的范围的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。况且，即使超出王府大酒店提供的抵押物的担保范围进行了查封，根据本案执行依据判项可知，对本案债务，王府大酒店除了以案涉房产提供物保外，其还是承担连带保证责任的保证担保人，故在其提供的抵押物不足以清偿本案债务的情况下，对其其他未设立担保的财产本院也有权予以执行，只是债权人对该部分财产的执行不享有优先受偿权。 综上，陆兰的异议理由不能成立，对其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）规定，裁定如下： 驳回陆兰的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向江西省高级人民法院申请复议。 审判长  陈小奇 审判员  李 鸿 审判员  何树明 二〇二〇年七月十四日 书记员  刘 珍