青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初2647号原告:赵宁峰，男，汉族，1954年7月1日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：李小联，青海盛通律师事务所律师。被告：程永德，男，汉族，1975年1月9日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。被告：王琼芳，女，汉族，1975年9月6日出生，公民身份号码：×××，住址同上，系被告程永德之妻。原告赵宁峰与被告程永德、王琼芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告赵宁峰的委托诉讼代理人李小联，被告程永德到庭参加诉讼，被告王琼芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即腾退位于西宁市××区住房一套；2、依法判决被告支付原告房租15000元（2019年10月1日起至2020年7月）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年10月1日，被告承租原告位于西宁市××区住房一套，月租金1500元，时间从2019年1月开始到2020年3月底。在被告承租期间，被告向原告出具保证书载明：被告保证在2020年3月底搬出，所欠租金9000元，搬家时一次付清，如果到3月底不搬或将租金不付，原告可以强行将房屋东西搬出，造成后果由被告自己承担全部责任。目前被告承诺搬离的时间已过，被告并未搬离承租房也没有支付所欠房租。故诉至法院，请求法院依法判决。被告程永德辩称，原告所述与事实不符。被告因欠原告的借款，双方约定先将被告所有的位于西宁市××区住房一套过户给原告，并由被告每月向原告支付5000元的利息，等被告还清原告的借款和利息后，原告再将该房屋过户给被告，因此双方办理了房屋过户手续，将房屋过户至原告名下。2019年10月1日，原告答应被告每月向原告支付1500元的房屋租金，不再要求被告支付5000元的利息，没有约定租赁期限，原告住几年都行，双方签订了房屋租赁协议。在2020年1月至5月期间，被告通过微信转账和支付现金的方式，向原告支付租金20000元，原告收到后和被告协商将该20000元作为被告支付的借款利息，被告表示同意。因此被告不同意原告的诉讼请求。被告王琼芳未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。原告为支持其主张向本院提交如下证据：一、不动产权证书，拟证明西宁市城北区建北巷41号3号楼3单元321室住房一套归原告所有的事实；证据二、房屋出租协议书，拟证明被告承租原告房屋，约定房租每月1500元，被告逾期支付房租超过两个月，原告有权收回房屋的事实；证据三、保证书，拟证明被告未向原告支付房租，于2020年1月3日向原告出具保证书，保证在2020年3月底搬出房屋，并保证至2020年3月底搬家时一次性付清房租9000元的事实；证据四、民事调解书，拟证明原被告之间的借贷关系曾向法院起诉，法院主持调解双方达成调解协议，被告将其所有的位于西宁市××区住房一套用以抵偿原告的借款250000元、利息95000元及诉讼费共计348200元，于2018年5月21日前过户给原告的事实。经质证，被告程永德对上述证据均无异议，予以认可。被告王琼芳未到庭参加诉讼，视为其放弃质证、答辩的权利，由此造成的不利后果，由其自行承担。被告程永德、王琼芳均未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。双方对证据提出的辩解意见，本院将结合当事人的陈述及其他证据在判决理由中作综合分析认定。经审理查明，被告程永德与被告王琼芳系夫妻关系。2015年12月，原告赵宁峰与被告程永德就开始发生民间借贷关系。2018年5月2日，原告向本院提起诉讼要求被告程永德、王琼芳偿还借款250000元及利息95000元，经本院主持调解并出具（2018）青0105民初1859号民事调解书确认：一、被告程永德、王琼芳于2018年5月21日前将位于西宁市××区住房一套房产过户给原告赵宁峰，用以抵偿借款250000元、利息95000元以及诉讼费3200元，合计348200元；二、如被告逾期不履行，则被告程永德、王琼芳于逾期之日给付原告赵宁峰345000元，并按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、案件受理费6400元，本院已减半收取3200元，由被告程永德、王琼芳承担。2019年4月，原被告对案涉房屋办理过户手续，并办理了第XXXX号不动产权证，将该房屋过户至原告名下。2019年10月1日，原告赵宁峰与被告程永德签订《房屋出租协议》，主要内容：“赵宁峰将位于西宁市××区住房一套面积65平方米出租给程永德，月租1500元，每月按时缴房租，时间从2019年10月1日起入住，如欠房租超过二个月，赵宁峰有权清出租房人。租房人不得无礼拖延不搬，房屋设施租房人应保证完好，损坏赔偿，租房人要严格遵守法律，不得用房屋做违法事宜。”此后，被告未按照协议的约定向原告交纳租金。2020年1月13日，经原告向被告催要租金并要求被告搬离房屋，被告程永德向原告出具保证书一份，内容为：“程永德向赵宁峰保证在2020年3月底搬出，因我程永德违约，没有向赵宁峰付房屋租费，赵宁峰要收回房屋，双方协商赵宁峰同意，我程永德住到2020年3月底共计6个月，房屋租金共计9000元整搬家时一次付清。如果到了3月底不搬或将租金不付，赵宁峰可以强行将房屋东西搬出，造成后果由我程永德自己承担全部责任。保证人：程永德。”被告在保证书中约定的搬出房屋和支付租金的期限届满后，既未搬出亦未向原告交纳房租。原告遂向本院提起诉讼。庭审中被告提出2020年1月至5月期间，其向原告交付了租金20000元，原告认可被告向原告支付了30000元，但该30000元是被告偿还其后期又向原告借款10万元中的借款，对剩余的70000元借款原告已向法院另行起诉，被告对此予以认可。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、原告赵宁峰与被告程永德签订的《房屋出租协议》是否合法有效？租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原被告依据本院出具的（2018）青0105民初1859号民事调解书确定的内容，将位于西宁市××区房屋过户至原告赵宁峰名下，原告取得了不动产权证，该房屋所有权人确定为原告。原告作为房屋所有权人与被告程永德自愿签订房屋出租协议，系双方当事人真实意思表示，协议内容不违背法律法规禁止性规定，系合法有效，应受法律保护。对此，在合同履行过程中双方均应按合同约定履行各自的义务。二、原告主张解除房屋租赁协议是否成立？根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理的期限之前通知承租人”和第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行”的规定，原告赵宁峰与被告程永德在签订的房屋出租协议中对房屋的租赁期限未作明确约定，应视为不定期租赁，当事人可随时解除合同。被告在签订租赁协议后，拒不支付房屋租金，在原告向被告催要并要求被告搬出房屋，被告向原告出具保证于2020年3月底前搬出房屋的保证书后，被告仍然拒绝履行支付租金及搬出房屋的义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。庭审中经本院释明，原告申请解除该租赁合同，符合相关的法律规定，本院予以支持。三、原告主张被告腾退房屋并支付租金15000元的诉求是否成立？《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。根据上述法律的规定以及被告程永德向原告出具的保证书的约定，对原告主张由被告限期腾退房屋并支付2019年10月1日至2020年7月应为9个月期间的房屋租金为15000元的诉讼请求，本院依法予以支持13500元，超出部分不予支持。原告关于“双方约定先将被告所有的房屋过户给原告，等被告还清原告的借款和利息后，原告再将该房屋过户给被告”的抗辩意见，因不能提交证据，本院不予采信。四、被告王琼芳是否对案涉房屋租金承担给付责任？被告程永德与被告王琼芳系夫妻关系，王琼芳虽未在程永德与原告签订房屋租赁协议上签字，但程永德所承租的房屋一直由二被告共同生活居住，所欠付的房屋租金为夫妻共同生活需要而负的债务，属于夫妻共同债务。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持”的规定，王琼芳应当承担共同偿还的责任。被告王琼芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵宁峰与被告程永德于2016年12月25日签订的《房屋出租协议》；二、被告程永德、王琼芳于本判决生效之日起三十日内将其所租赁原告位于西宁市××区住房一套腾空并交付原告赵宁峰；三、被告程永德、王琼芳于本判决生效后十五日内支付原告赵宁峰房屋租赁费13500元（2019年10月1日起至2020年7月1日止）；四、驳回原告赵宁峰的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费176元，本院减半收取88元，由被告程永德、王琼芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 张育宁 二○二○年七月二十一日书记员 马馥梅附相关法律条文《中人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；第九十七条：合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理的期限之前通知承租人。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十八条：当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。收取诉讼费用的办法另行制定。第一百三十四条：人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。