江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初374号 原告：刘柏辰，男，1989年5月3日生，汉族，住徐州市经济开发区。 委托诉讼代理人：袁从勇，江苏翰公律师事务所律师。 被告：尤恺，男，1970年6月15日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：焦广群，江苏金华星律师事务所律师。 被告：徐州市阿斯顿英语培训中心，住所地徐州市泉山区康居家园共建1号楼。 法定代表人：尤恺，该中心校长。 委托诉讼代理人：焦广群，江苏金华星律师事务所律师。 被告：徐州肯斯顿教育咨询服务有限公司，住所地徐州市云龙区解放路8号彭城大院5-602、603、605、607室。 法定代表人：莫祚言，该公司执行董事兼总经理。 第三人：徐州永固陶瓷有限公司，住所地徐州市云龙区郭庄公路永泰东方美地一期2#-1-101。 法定代表人：周卫平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：成勇，男，该公司员工。 原告刘柏辰与被告尤恺、徐州市阿斯顿英语培训中心（以下简称阿斯顿中心）、王兆辉、第三人徐州永固陶瓷有限公司（以下简称永固公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，于2019年5月5日公开开庭进行了审理，原告刘柏辰的委托诉讼代理人袁从勇、被告尤恺、阿斯顿中心的共同委托诉讼代理人焦广群、第三人永固公司的委托诉讼代理人成勇到庭参加诉讼,被告王兆辉经本院传票传唤未到庭参加诉讼。后原告申请追加徐州肯斯顿教育咨询服务有限公司（以下简称肯斯顿公司）为被告参加诉讼并撤回对王兆辉的起诉。本院依法适用普通程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理，原告刘柏辰的委托诉讼代理人袁从勇、第三人永固公司的委托诉讼代理人成勇到庭参加诉讼，被告尤恺、阿斯顿中心、肯斯顿公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘柏辰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《合作协议》；2、判令被告退还原告租金6355元及保证金1万元；3、判令被告赔偿原告经营损失38352元（从2018年9月25日第三人断电关门至2018年11月10日，按月平均营业额24480元计算47天）、装修损失24000元、货物损失21986.2元、转让费损失42000元，共计126338.2元；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年10月31日，原告与尤恺开办的阿斯顿中心签订了《合作协议》，协议约定：“被告将坐落在郭庄路永泰东方美地一期2#楼一楼房屋出租给原告，经营内容为N多寿司经营，租房期限自2016年11月11日起至2019年11月10日止。房屋租金第一年47000元，以后每年递增5%，租金按半年结算，保证金10000元。电费按每度1.1元收取，水费按每月20元收取。”合同生效后，原告依约履行了协议约定的内容，一直正常营业至2018年9月25日。后因尤恺未向第三人支付租金，房屋被第三人收回，导致原告无法正常营业,合同目的无法实现，并且直接给原告造成了经济损失。原告与尤恺多次协商，未有效果。综上所述，尤恺的行为违反了相关法律法规和协议约定。阿斯顿中心、肯斯顿公司与本案具有法律上的利害关系，追加作为共同被告参加诉讼。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。 被告尤恺辩称，被告不是本案适格主体，被告是阿斯顿中心的实际经营人，而本案原告就涉案房屋是与阿斯顿中心所签订，被告作为经营者个人不应承担责任，主体不适格。 被告阿斯顿中心辩称，被告已于2018年1月27日被肯斯顿公司以承债式收购的方式收购，并且已经将涉案房屋交付给肯斯顿公司，现被告与肯斯顿公司之间就收购合同问题双方正在进行诉讼，因此涉案房屋目前实际经营人和使用人是肯斯顿公司，因被告与肯斯顿公司之间的纠纷尚未审理终结，为进一步明确被告是否应当承担责任，请法庭对本案暂时中止审理，待被告与肯斯顿公司之间的诉讼终结后再行恢复。 被告肯斯顿公司未答辩。 第三人永固公司述称，与我们无关，本案我们与阿斯顿中心签订的合同不允许转租，阿斯顿中心已经违背了双方合同约定，不论阿斯顿中心与肯斯顿公司什么关系，现在房屋租金没有支付，我们起诉阿斯顿中心要租金，因阿斯顿中心、肯斯顿公司合并纠纷正在审理过程中，现在案件已经中止。 本院经审理认定事实如下：郭庄路永泰东方美地一期2#-1-101房屋为第三人永固公司所有，出租给阿斯顿中心办学使用。2016年10月31日阿斯顿中心（甲方）委托王兆辉与原告刘柏辰（乙方）签订《合作协议》，约定：甲方提供坐落在徐州市永泰东方美地一期2#楼一楼房屋，以现状出租给乙方使用，面积约7平方米的房屋给乙方经营；乙方负责协议所涉及的经营，经营期间的所有费用由乙方承担；双方协议终止后，乙方投入装修可移动的部分归乙方所有，不可移动的部分不得拆除，如门窗、天花灯、外门头装潢及反光灯，无偿归甲方所有；乙方必须按协议约定经营N多寿司，否则视为违约；合作期限自2016年11月11日起至2019年11月10日止；房屋合作金第一年47000元，以后每年递增5%，2016年11月11日至2017年11月10日合作金47000元，2017年11月11日至2018年11月10日合作金49350元，2018年11月11日至2019年11月10日合作金51817元；乙方应向甲方支付合作保证金1万元，本协议执行完毕，不再续约，室内结构完好无损，甲方如数退还，不计利息；合作金按半年结算，乙方应提前在下半年前的20天内将下半年合作金付清；乙方如对合作房屋进行改造装修，包括外门头装潢，应先向甲方提供装修方案及效果图，须征得甲方书面同意方可进行装修；如遇国家、地方政府及集团整体有关政策发生变化或拆迁，及人力不可抗拒力导致本协议不能履行，从不可抗拒力发生之日起双方互不承担任何违约及赔偿责任。 《合作协议》签订当日原告向阿斯顿中心缴纳房屋押金1万元，原告按约定已支付截至2018年11月10日的房屋租金。2018年9月26日第三人永固公司收回涉案房屋。收回涉案房屋之日至2018年11月10日的房屋租金及保证金未返还原告。 原告提交包工包辅料的店铺装修合同及24000元的收款收据各一份，拟证明涉案店铺因经营需要实际支付装修费24000元。被告尤恺、阿斯顿中心对证据真实性均有异议，称对店铺的装修合同及装修费用被告均未参与，且装修费用开具的只是收据而非发票，另外根据原被告合同约定原告投入的装修可移动部分原告自行带走，该证据不能证明原告因装修后第三人关门造成的损失。 原告提交营业记录七份，拟证明原告2018年2月的营业收入21742.01元，3月营业收入29147.65元，4月营业收入23277.23元，5月营业收入25702.54元，6月营业收入23523.8元，7月营业收入26292.69元，8月营业收入21676.11元，证明因被告即出租方的个人原因违约导致原告无法正常营业，应按照原告前几个月的营业平均收入赔偿原告实际损失。被告尤恺、阿斯顿中心对证据真实性有异议，认为是原告自行制作，且记载的只是营业额，不能证明原告营业损失。 原告提交的成本说明载明：我经营的民富园N多寿司店，店里每月营业额24480元，店里每月成本8400元（房租4000元+材料费4000元+水电费400元），成本率约为34%。 原告提交42000元收款收据一份，拟证明因原告承租该店是从八涎鹅熟食正在营业的店铺承租导致原告支出了42000元的转让费，通过竹园村的POS机刷卡支付，根据合同约定，因被告未能如期履行合同，应承担转让费损失的赔偿。被告尤恺、阿斯顿中心对证据真实性有异议，认为从收据上并没有显示出有“转让费”的字样，另外根据双方签订的合同，也是被告将现有的涉案房屋直接与原告签订的租赁合作协议，不存在转让费的情况，原告起诉的转让费没有事实依据。 原告提交了由冷玉龙出具的情况说明及八涎鹅熟食在涉案房屋经营的照片，拟证明涉案房屋转让的事实。情况说明载明：本人于2015年10月与阿斯顿中心就涉案房屋签订了为期三年的租赁合同用于八涎鹅熟食经营，2016年10月将涉案房屋转让给原告，转让费42000元由原告在我合伙经营的竹园村火锅店POS机刷卡支付，阿斯顿中心知道转让事实。 原告提交货物订单六张，拟证明原告因从事寿司经营产生了提前备货造成无法经营的损失共计21986.2元。该货物至今因出租方的违约导致第三人将大门关闭，至今仍然无法取出。被告尤恺、阿斯顿中心对证据真实性有异议，认为该证据同样也不具有合法性，没有法定的单据，所有单据都是自己制作，并且也不能证明原告所证明的营业损失。第三人称，原告没有提出店内有2万多元的货物，如果我公司知道就会让原告带走。 庭审中原告述称，可移动的两个设备已拉走；货物是食品的原材料均有保期间且部分原材料需要冷冻，断电导致全部损坏了，都扔了；断电是第三人断的，锁门是阿斯顿中心锁的。 庭审中被告尤恺、阿斯顿中心辩称，被告并没有阻止原告经营，原告店门被关是第三人所为，被告与第三人就涉案房屋租赁合同正在诉讼中，现原告起诉被告违约没有事实依据。 庭审中第三人述称，我公司是在2018年9月20多号给断电，因阿斯顿中心欠房租太久，从2018年2月开始欠，多次与阿斯顿中心协商，并且阿斯顿中心不再正常营业情况下我公司才关店，要跟阿斯顿中心终止合同；我公司于2018年12月已登报解除与阿斯顿中心的合同；原告装潢的东西没动，货物都拉走了。 另查明，2018年6月4日徐州市泉山区人民法院立案受理了肯斯顿公司（原告、反诉被告）与尤恺（被告、反诉原告）合同纠纷一案。肯斯顿公司的诉讼请求为：1、判令解除双方签订的《买断徐州市阿斯顿培训中心协议书》；2、判令被告返还原告320000元。尤恺的反诉请求为：1、判令反诉被告支付转让费280000元；2、反诉被告返还反诉原告垫付租金160438元。该院经开庭审理后于2018年10月15日作出（2018）苏0311民初3200号民事判决书。查明：阿斯顿中心成立于2006年5月18日，属民办非企业法人，并取得主管部门徐州市教育局颁发的民办学校办学许可证，办学内容为英语非学历培训，尤恺任校长、法定代表人。2018年1月27日，肯斯顿公司（甲方）与尤恺（乙方）签订《买断徐州市阿斯顿培训中心协议书》，约定甲方出资150万元买断乙方开办的徐州市阿斯顿英语培训中心（彭城大院校区、民富园校区）；经过协商，乙方同意甲方分期支付150万元买断款：首笔买断款10万元，于2018年1月17日前以定金形式支付给乙方；第二笔款20万元于2018年2月1日前支付给乙方；第三笔款28万元于2018年4月30日前支付给乙方；第四笔款50万元于2018年10月31日前支付给乙方；第五笔款于2019年4月30日前支付给乙方，最后一笔款支付后甲方支付乙方定金冲抵买断金，双方150万元结清；乙方同时持有甲方10%干股。上述三个校区成立独立、整体的教育培训中心纳入甲方所属徐州肯斯顿教育咨询服务有限公司，由甲方全权经营管理，自负盈亏，乙方协助管理，在合股期间内有权监管财务状况。上述三个校区的所有财产、资源均属于肯斯顿公司所有，在合股期间因经营产生的公司债务由甲方承担；2018年2月1日前甲方的债务由甲方独自承担，甲方的债权（以甲方财务为准）计入合股企业为共同财产，2018年2月1日前债务由乙方独自承担，乙方的债权（学费、预收学费）不计入合股企业，归乙方所有，债务包括（不仅限于）校区房租、电费、物业费、员工的工资及福利等。2018年1月29日，肯斯顿公司法定代表人莫祚言、尤恺共同出席了在阿斯顿中心彭城大院校区召开的全体员工会议，宣布肯斯顿公司收购阿斯顿中心，该中心自2018年2月1日起由莫祚言进行管理。该判决认为，肯斯顿公司与尤恺签订的《买断徐州市阿斯顿培训中心协议书》合法有效，肯斯顿公司要求解除涉案合同的理由无事实和法律依据，尤恺要求肯斯顿公司支付转让款并返还垫付的房屋租金有事实依据，遂判决驳回肯斯顿公司的诉讼请求而支持尤恺的反诉请求。肯斯顿公司不服一审判决提起上诉，2019年6月26日江苏省徐州市中级人民法院作出（2019）苏03民终78号民事判决：驳回上诉，维持原判。 再查明，2018年12月26日永固公司向本院提起诉讼，要求阿斯顿中心、肯斯顿公司支付拖欠的2018年2月1日至2019年5月1日郭庄路永泰东方美地一期2#-1-101房屋租金及违约金。该案审理过程中，永固公司撤回对阿斯顿中心的起诉。经本院主持调解，永固公司与肯斯顿公司达成调解协议：肯斯顿公司给付永固公司租金及违约金合计30万元，自2019年9月起至2020年11月止每月最后一日前给付2万元。本院制作了（2018）苏0303民初7299号民事调解书。本案庭审中永固公司称调解后房屋已腾空交还。 本院认为，原告与阿斯顿中心就租赁涉案房屋签订的合作协议合法有效，双方之间存在房屋租赁合同关系，双方均受合同约束，应按约定履行合同义务。因阿斯顿中心由肯斯顿公司收购，所有财产、资源均属于肯斯顿公司所有，自2018年2月1日起阿斯顿中心由肯斯顿公司经营管理，故应由肯斯顿公司承担向第三人永固公司按约定支付租金的义务，因肯斯顿公司未按约定向永固公司支付2018年2月1日起的租金，2018年9月26日永固公司收回涉案房屋，致使原告与阿斯顿中心签订的合作协议无法继续履行，致使原告不能实现合同目的，原告主张解除合作协议，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。根据《买断徐州市阿斯顿培训中心协议书》约定在合股期间因经营产生的债务由肯斯顿公司承担，故本案因合作协议解除造成原告的损失应由肯斯顿公司向原告承担赔偿责任。因尤恺系肯斯顿公司收购前阿斯顿中心的法定代表人，阿斯顿中心所有财产、资源均属于肯斯顿公司所有，故原告主张由尤恺、阿斯顿中心承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告已按49350元/年标准支付租金至2018年11月10日，原告仅实际租赁使用涉案房屋至2018年9月25日，涉案合作协议解除，被告肯斯顿公司应返还原告保证金1万元及2018年9月26日至2018年11月10日的租金6219元。关于原告主张的经营损失，原告仅提供了营业收入证据但未提供证据证明经营成本支出，本院无法确定2018年9月26日至2018年11月10日的预期经营损失，原告可补强证据后另行主张权利，本案暂不予支持。关于原告主张的装修损失，因合作协议未履行完毕提前解除，肯斯顿公司应赔偿原告剩余租赁期内装修损失，本院支持赔偿装修损失9022元。关于原告主张的货物损失，第三人永固公司收回房屋时，原告应及时将涉案房屋中的货物清出处理，原告未提供证据证明永固公司、阿斯顿中心阻止原告清出货物，致使货物损失扩大，现有证据无法查明因永固公司收回房屋时货物损失的具体金额，原告可补强证据后另行主张权利，本案暂不予支持。关于转让费损失，原告因承租涉案房屋实际向案外人支付转让费42000元，因合作协议未履行完毕提前解除，肯斯顿公司应赔偿原告剩余租赁期内转让费损失，本院支持赔偿转让费损失15788元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告刘柏辰与被告徐州市阿斯顿英语培训中心签订的《合作协议》； 二、本判决生效之日起十日内，被告徐州肯斯顿教育咨询服务有限公司向原告刘柏辰返还租金6219元、保证金1万元； 三、本判决生效之日起十日内，被告徐州肯斯顿教育咨询服务有限公司向原告刘柏辰赔偿装修损失9022元、转让费损失15788元； 四、驳回原告刘柏辰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4190元，由原告刘柏辰负担2190元，由被告徐州肯斯顿教育咨询服务有限公司负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  李守忠 人民陪审员  魏荣香 人民陪审员  雷丽芬 二〇二〇年七月二十六日 书 记 员  胡 玥