江西省全南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0729民初662号 原告：全南县天豪物业物流服务有限责任公司。住所地全南县城贸易广场D栋1号。 法定代表人：陈海峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李小明，男，1973年10月12日出生，该公司员工。代理权限为特别授权。 被告：钟国雄，男，1966年12月31日出生，汉族，户籍地全南县，现住广东省中山市。 委托诉讼代理人（经社区推荐）：曾照均，男，1977年1月28日出生，汉族，住全南县。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人（经社区推荐）：黄鑫明，男，1983年9月28日出生，汉族，住全南县。代理权限为特别授权。 原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司（以下简称天豪物业）与被告钟国雄物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告天豪物业的委托诉讼代理人李小明，被告钟国雄的委托诉讼代理人曾照均、黄鑫明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天豪物业向本院提出诉讼请求：判令被告支付金文花苑三期小区A栋12、13号店铺，D栋19、20、21号店铺，D栋17、18号店铺二楼，13、14、15号车库（庭审时变更为14、15号车库）的物业管理服务费22136元（庭审时变更为21720元）。事实和理由：原告和全南县金文花苑三期小区业主委员会于2017年10月1日签订了金文花苑三期小区物业服务协议，此后原告为该小区提供物业服务。根据与金文花苑三期小区签订的物业协议约定，本小区商铺物业费按建筑面积一楼单价为每月每平方米1元，二楼单价为每月每平方米0.48元，小区内按建筑面积每月每平方米0.48元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关义务，依法依约对被告居住（经营）的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，至今仍在该小区服务，该小区的绝大部分业主都按规定缴纳了物业管理服务费。被告钟国雄是金文花苑三期小区A栋12、13号店铺，D栋19、20、21号店铺，D栋17、18号店铺二楼，13、14、15号车库的业主，A栋12、13号店铺一楼建筑面积合计为191.01平方米、二楼合计为217.82平方米，D栋19、20、21号店铺一楼建筑面积合计为205.56平方米、二楼合计为231.73平方米，D栋17、18号店铺二楼建筑面积合计为124.87平方米，小区内13、14、15号车库建筑面积合计为87.35平方米，从2017年10月1日至2020年4月30日欠费为31个月，共计欠缴原告物业服务费22136元（详见计算明细表）。至今该些店铺仍在经营，经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理服务费。被告的行为严重影响了原告的正常运行以及对已交物业服务费业主的权益侵害，原告为维护自身的合法权益和公众利益，根据《民事诉讼法》和《江西省物业管理条例》及《赣州市住宅小区物业管理办法》等法律规定，诉至法院。 原告天豪物业向法庭提交了原告的营业执照和资质证书、金文花苑三期小区物业管理服务合同、物业公司清洁人员在店铺门口打扫卫生的照片、2017年9月8日至10月12日业主委员会会议记录、金文花苑小区维修管道的领条及费用报销单、维修监控的单据及费用报销单、赣州市中级人民法院民事判决书、不动产权属登记信息等证据。 被告钟国雄未提交答辩状，其代理人在庭审时口头辩称，1、物业公司从来没有跟业主签订过任何物业服务的协议，包括第一物业公司以及现在的第二物业公司，都没有跟业主签过物业服务合同。2、业主委员会的成立，业主从来没有收到要成立业主委员会的信息。物业公司与业主委员会签订的合同，我方有异议。业主委员会成员没有一个是商铺业主，都是居住业主，严重影响了商铺业主的权益。3、原告未给我们提供过相应的物业管理服务，卫生、停车、消防等相关的物业服务，原告都没有给我们提供。4、原告的收费标准是否得到了相关部门的批复。原告管理小区期间，没有公布类似于报表一样的管理明细。5、经过我方了解，在大部分业主都不知情的情况下成立了业主委员会，特别是商铺业主，没有一个人知晓这件事情。被告向法庭提交了一张小车停在小区进出口的照片。 本院经审理认定事实如下：原告天豪物业依法取得了物业服务企业资质证书，并办理了工商营业执照。全南县城金龙大道金文花苑三期小区于2017年9月8日即成立了业主委员会，该小区业主委员会与原告天豪物业分别于2017年10月1日和2019年10月1日各签订了一份《物业管理服务合同》，约定该小区业主委员会选聘原告为该小区项目提供物业管理服务，合同期分别为二年，合同对原告的服务内容与质量、服务费用收取方式等事项进行了约定，其中约定物业服务收费标准为店铺一层1元/月/平方米，二层0.48元/月平方米，住宅（车棚间）0.48元/月/平方米，收取方式为年交或季交，即第一份合同约定：2017年10月1日至2018年9月30日为第一年交费期，2018年10月1日至2019年9月有30日为第二年交费期；第二份合同约定：2019年10月1日至2020年9月30日为第一年交费期，2020年10月1日至2021年9月有30日为第二年交费期。逾期未交的将按日计算服务费用2‰滞纳金。合同签订后，原告为该小区提供了物业管理服务。被告钟国雄系该小区A栋12、13号店铺，D栋19、20、21号店铺，D栋17、18号店铺二楼，14、15号车库的业主，其中A栋12、13号店铺建筑面积一楼合计为191.01平方米、二楼合计为217.82平方米，D栋19、20、21号店铺建筑面积一楼合计为205.56平方米、二楼合计为231.73平方米，D栋17、18号店铺二楼建筑面积合计为124.87平方米，14、15号车库建筑面积合计为59.42平方米。自2017年10月1日起至今，被告未交纳上述店铺及车库的物业管理服务费。 本院认为，全南县城金龙大道金文花苑三期小区于2017年9月8日成立了业主委员会，并分别于2017年10月1日和2019年10月1日与原告天豪物业各签订了一份《物业管理服务合同》。根据该《物业管理服务合同》的约定，该小区业主委员会选聘原告天豪物业为该小区提供物业管理服务。之后，原告天豪物业为该小区提供了物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述《物业管理服务合同》属于该小区业主委员会为该小区所有业主订立的合同，对该小区所有业主均具有约束力。被告钟国雄作为该小区A栋12、13号店铺，D栋19、20、21号店铺，D栋17、18号店铺二楼，14、15号车库的业主之一，应当依照物业管理服务合同的约定和有关物业管理的规定交纳物业管理服务费。根据上述《物业管理服务合同》的约定，该小区物业服务费用的收取方式为年交，即从签订合同之日起满一年交一次，故原告天豪物业现只可主张2017年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务费，2019年10月1日之后的物业服务费未到交费期。原告天豪物业起诉要求被告交纳2017年10月1日至2020年4月30日期间的物业管理服务费，对还未到交费期的部分，本院不予支持。根据被告在该小区的店铺和车库面积及物业服务合同约定的收费标准，被告现欠交的物业服务费如下：A栋12、13号店铺一楼合计4584元（191.01×1×24）、二楼合计2509元（217.82×0.48×24），D栋19、20、21号店铺一楼合计4933元（205.56×1×24）、二楼合计2669元（231.73×0.48×24），D栋17、18号店铺二楼合计1438元（124.87×0.48×24），小区内14、15号车库合计684元（59.42×0.48×24），以上共计16817元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告钟国雄于本判决生效后五日内支付原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司全南县城金龙大道金文花苑三期小区A栋12、13号店铺，D栋19、20、21号店铺，D栋17、18号店铺二楼，14、15号车库2017年10月至2019年9月期间的物业管理服务费共计16817元； 二、驳回原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费176元，由原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司负担43元，被告钟国雄负担133元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  陈良泉 二〇二〇年七月七日 书记员  朱婷燕 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。