辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民终3459号 上诉人（原审原告）：李作会，男，1953年8月3日生，汉族，无职业，住大连市旅顺口区。 委托诉讼代理人：王飘飘，辽宁法大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：辽宁省大连市旅顺口区北海街道办事处李家沟村民委员会，住所地大连市旅顺口区北海街道李家沟村。 法定代表人：李作民，该村委会主任。 委托诉讼代理人：王本权，男，1950年1月8日生，汉族，该村委会党总支专职委员和监督委员会主任，住大连市旅顺口区。 委托诉讼代理人：孙静，辽宁海星律师事务所律师。 上诉人李作会因与被上诉人辽宁省大连市旅顺口区北海街道办事处李家沟村民委员会（以下简称李家沟村委会）合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2019）辽0212民初4084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人李作会的上诉请求：一、请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持李作会的全部诉讼请求。二、请求判令委会承担本案的诉讼费用。事实与理由：本案为贵院裁定发回重审案件，发回理由为：“本案重审期间，应当依据双方当事人在签订卖房契约时使用的词句，结合相关条款、行为的性质及目的、习惯及诚信原则，最终确定卖房契约中第二部分的真实意思表示含义，据实下判。”而一审判决仅以上诉人的户口迁出为由，推定“特此约定原告（李作会）在该村委会享受村民同等待遇更符合常理”，进而认为卖房契约第二部分内容是基于上诉人户口迁出而非房屋买卖而作约定。上诉人认为，一审判决并未遵照贵院发回重审的意见，对卖房契约第二部分内容的真实含义，尤其是“如果民委员会建居民商品楼，李作会享受村民搬迁户同等待遇”的真实含义予以查明。因此，一审判决明显认定事实不清，适用法律错误。理由如下： 一、卖房契约第一、二部分内容系上诉人与被上诉人基于案涉房屋的买卖，自愿达成的房屋买卖条件。上诉人与被上诉人庭审中已多次陈述，被上诉人系因急于建造综合楼而购买案涉房屋，上诉人因案涉房屋系祖宅，一旦出卖，将导致上诉人原本享有的宅基地使用权及可能享有的动迁补偿等权益无法得到保障，故与被上诉人多次协商达成房屋买卖条件，即房屋买卖对价除支付12，000元现金外，还包括给予上诉人村民搬迁户同等待遇等条件。因此，卖房契约第一、二部分的约定，完全系基于案涉房屋的买卖行为产生，而当然作为被上诉人买受案涉房屋而应当履行的给付条件。 二、第一、二部分内容作为房屋买卖条件，均已写入卖房契约，且卖房契约合法有效。在卖房契约约定的给付条件已经成就的情况下，被上诉人应当严格依据卖房契约的约定，履行向上诉人交付房屋或支付价款的义务。卖房契约第二部分明确约定：“如果民委员会建居民商品楼，李作会享受村民搬迁户同等待遇”，即村民房屋被政府依法征收时，被上诉人给予上诉人与村民搬迁户同等的动迁补偿待遇。现大连市旅顺口区人民政府对村民房屋依法进行征收，表明卖房契约中约定的房屋占用给付条件已经成就，被上诉人应当参照村民搬迁户的补偿待遇标准，向上诉人交付一套面积为76.5平方米的李家园小区的安置住房，或向上诉人支付房屋价款454，645元。 三、本案二审发回重审的关键以及双方的争议焦点在于，双方在卖房契约第二部分“如果村委会建居民商品楼，李作会享受村民搬迁户同等待遇”约定中的真实意思表示。一审判决不仅未对该约定的真实含义予以审查，甚至仅以上诉人的户口迁出为由，推定双方据此才作出上诉人在村委会享受“村民同等待遇”的约定，进而推定卖房契约第二部分内容不属于房屋买卖条件系错误的。（一）关于案涉争议约定，无论从文义解释、合同目的解释，习惯以及诚实信用原则等方面，该约定均是指“村民房屋被政府依法征收时，被上诉人给予上诉人与村民搬迁户同等的动迁补偿待遇。”（二）被上诉人自始未对案涉争议约定的真实含义作出明确、合理的解释，在本案原一审、二审以及本次一审程序中，其代理人与被上诉人村书记李作民、主任李作文对此作出的解释亦互相冲突。该事实说明，被上诉人明显系为了逃避卖房契约约定的给付义务，而编造事实、刻意解释。 四、案涉法律关系系上诉人与被上诉人之间的民事法律关系，而非上诉人与政府征迁部门之间的行政法律关系。上诉人系依据卖房契约的约定，要求被上诉人参照村民搬迁户征迁标准，给付房屋交易对价，而非要求被上诉人给予上诉人被征迁主体身份，上诉人以这一身份向政府征迁部门主张动迁安置补偿。并且，从卖房契约约定的内容看，双方之所以约定“李作会享受村民搬迁户‘同等待遇’”，而非“享受村民搬迁户待遇”，也再次表明该约定不以上诉人是否具有村民身份为前提。因此，上诉人是否具备村民身份、是否属于旅顺口区李家沟棚户区改造项目房屋征收与补偿方案中确定的补偿对象，均不应作为本案审查的内容，更不应作为认定双方权利义务的依据。一审判决以“适用该方案的条件是房屋在征收范围，原告并非该房屋的所有权人，自然不享受适用该方案”为由，驳回上诉人的诉讼请求，明显没有法律依据。 委会辩称：不同意上诉人的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，依法维持原审判决。理由如下： 一、房屋买卖合同的对价是指订立合同时约定交付标的物后应当支付货币的价值，是交易双方当事人之间在签订合同当时，根据交易房屋的实际价值与市场价值、交易规则、交易习惯，公平诚实地、毫无欺诈地约定货物价值的真实意思表示。本案中，主要证据“卖房契约”所确定的房屋对价非常明确，就是第一自然段约定的当日付清的12,000元，是双方协商的房价。自上诉人交付房屋及产权证、土地使用权证，领取被上诉人支付的12,000元时，双方即完成了交易，买卖关系成立，双方买卖房屋的目的已经达成。这是符合当时交易习惯的事实，对价一词当时在人们心中是比较陌生的词语，当时买卖房屋中人们只有房屋价格一词，这是众所周知的事实，也是当时的交易习惯。上诉人等用现在的法律术语解释和理解二十多年之前的民间交易，实属违背双方的真实意思表示。 二、案涉“卖房契约”第二自然段所载内容的真实意思表示，从字面词义、断句、标点符号都非常明确，目的与第一自然段完全不同，其真实意思表示也是互为独立，明显是指上诉人卖房即丧失房屋所有权之后的要求，这不是所卖房屋的对价。上诉人提出的对价包括“村民搬迁户同等待遇”，却不包括“给批建房面积”，断章取义地把毫不相干的两段文字表述的意思拼凑在一起，毫无事实依据，不符合当时的交易规则和交易习惯，违背了当时的市场价值，也违背了双方当时的真实意思表示。故，上诉人的诉求自始至终就无事实和法律依据。 三、上诉人李作会在多次庭审中一再表示因为所卖房屋是祖宅，自己不愿意出卖才约定对价包括“村民搬迁户同等待遇”，明显不符合事实，当时村委会向村民买房用地，根本不包括上诉人李作会的房屋，因其担心挡光主动要求村委会收购其房屋，当时的价格明显高于同时其他房屋两千元。上诉人李作会已经收取了村委会支付的房款，证明其当时出于自愿，根本就是不想保留原宅基地上的房屋，也证明其庭审当中的陈述不是其当时卖房的真实意思表示。 四、众所周知：按照常理、当地习俗、或者交易习惯，村民申请批地建房，就是村委会有权批准，也需要村民自己投资建房，不可能要村委会出资为其建房；另外，村委会建的“商品楼”，无论是卖给村民或者村民动迁都需要村民自己出资购买或者用原来的房屋价值对顶，不可能要村委会无缘无故白白赠送。尤其是上诉人李作会已经收到了约定的全额卖房款并于当天完成了交易，房屋买卖关系成立，并已经履行完毕。所以，上诉人李作会提出的其卖房对价中包括现金12,000元和“村民搬迁户同等待遇”两部分内容的观点是完全错误的，随意偷换概念，违背了1995年7月19日签订“卖房契约”中双方的真实意思表示。这足以证明，“卖房契约”中第二自然段的内容与案涉房屋的对价是毫无关联的事实，相互之间没有任何关系，是完全独立的意思表示。 五、至于上诉人李作会请求按照大连市旅顺口区北海街道办事处制定的旅顺口区李家沟棚户区改造项目房屋征收与补偿方案的相关规定给予安置的观点毫无事实和法律依据。因为上诉人李作会在政府进行的“棚户区改造项目”的征收范围内，没有自己享有的所有权房屋，不属于棚户区改造项目房屋征收与补偿方案中规定的条件。另外，双方当事人都是当地的农民，都一再陈述说自己不懂有关动迁等相关法律和政策，那么，明显在1995年的“卖房契约”中不可能约定将近二十年之后的政府动迁行为，相反，约定一年之后的村委会盖“商品房”有关的政策及规定是合乎常理的。所以，上诉人李作会一再主张的1995年其卖房的对价包括12，000元和第二自然段中的“村民搬迁户同等待遇”，牵强附会，及其不合常理，完全是无理请求。 李作会的一审诉讼请求：1、请求判令被告向原告交付一套面积为76.5平方米的李家园小区的安置住房，或向原告支付454，645元[计算标准参照征收房屋货币补偿标准：被征收房屋市场评估价格377，145元（76.5平方米×4，930元/平方米）+30平方米的货币补贴61，500元+货币奖励10，000元+临时安置补助费6，000元（1，000元/月×6个月）]；2、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。 原审判决认定事实：1995年7月19日原告与被告签订卖房契约，契约主要内容为：“今有村民委员会于九五年七月建综合楼壹栋，建楼占用居民李作会家石造瓦房五间，用地面积295.38㎡，其中建筑面积76.5㎡，经双方协商房价定于人民币壹万贰仟元正，当日付清人民币壹万贰仟元正。经民委员会研究决定，李作会在需要在建筑居民房，给批建房面积，如果民委员会建居民商品楼，李作会享受村民搬迁户同等待遇”。卖房契约签订当日，被告向原告李作会支付购房款12，000元，原告将房屋交付给被告，同时将房屋所有权证一并交给被告。被告购买原告的房屋后在该处重建了村民委员会综合办公楼，现该综合办公楼已出售给他人。庭审中被告称2008年之前村委会有权批准建房的宅基地，并提交【2008】1号文件、大连市旅顺口区规划局下发旅规发【2009】28号关于旅顺口区涉农街道住宅房屋拆迁分户及补偿安置的规定、旅规发【2011】7号关于旅顺口区涉农街道居民建房审批管理的实施意见文件予以证实。 2015年6月9日，大连市旅顺口区人民政府下发了旅政发[2015]53号文件，主要内容为旅顺口区人民政府关于同意实施北海街道李家沟棚户区改造项目的批复。2015年6月16日大连市保障性安居工程领导小组办公室给旅顺口区人民政府发送了大保居办发[2015]41号关于旅顺口区2015-2017年棚户区改造（第二批）建设项目及旅顺开发区棚户区改造建设项目（高家、太平沟、董家）纳入国家棚改规划计划的复函。2017年8月11日大连市旅顺口区北海街道办事处制定了旅顺口区李家沟棚户区改造项目房屋征收与补偿方案，方案的第三项确定的征收范围为李家沟（王家村、于家沟村、腰岭沟村、四个自然村）；第四项确定的房屋征收实施单位为旅顺口区北海街道办事处；第六项确定的房屋用途认定为被征收房屋的用途以房屋所有权证记载的设计用途认定。房屋所有权证记载的设计用途与登记机关登记簿记载不一致的，以登记簿的记载为准。第七项确定的计户规则为被征收住宅房屋的计户单位以房屋所有权证和执行政府规定租金标准的公有住宅房屋的租赁合同认定，房屋所有权证属共有性质的，按一户计算。第九项确定的补偿方式及标准包括产权调换和货币补偿，其中产权调换规定被征收房屋市场评估价格低于安置房屋市场评估价格（4，930元/平方米）的不结算差价，实行征一还一；被征收房屋市场评估价格高于安置房屋市场评估价格（4，930元/平方米）的，给予被征收人结算差价。安置房区位：李家园小区。货币补偿规定以被征收房屋的市场评估价格作为补偿标准，给予被征收人每户30平方米的货币补贴，即61，500元。货币奖励10，000元/户。临时安置补助费按1，000元/月/户的标准向被征收人支付6个月。 原告于1994年11月30日由旅顺口区北海街道（原北海镇）迁入水师营街道（原水师营镇）水师营街98-502号。现原告认为双方签订的卖房契约中第二部分向原告支付12，000元，原告如需要在李家沟建筑居民房，被告给批建房面积，如果被告建居民商品楼，原告享受村民搬迁户同等待遇作为房屋占用的给付对价的情形。被告对此不予认可，称当时被告村委决定建立综合楼封闭市场并在市场上面建立商品楼予以出售，卖房契约中第二部分说明的是原告享受本村村民同等的商品楼的价格待遇，故形成本次诉讼。 原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告双方签订的卖房契约是双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案中卖房契约共分两部分内容：第一部分载明：今有村民委员会于九五年七月建综合楼壹栋，建楼占用居民李作会家石造瓦房五间，用地面积295.38㎡，其中建筑面积76.5㎡，经双方协商房价定于人民币壹万贰仟元正，当日付清人民币壹万贰仟元正。原、被告之间签订合同的目的系因被告委会建综合楼壹栋，需占用原告李作会家石造瓦房五间。即原告与被告之间的权利义务主要在于交付房屋和支付对应价款。被告通过支付12，000元获得李作会所有的石造瓦房五间。原告李作会因自己的处分行为而丧失该房屋的所有权。 本案双方争议焦点在于卖房契约第二部分所载明的内容的真实意思表示。第二部分载明：李作会在需要在建筑居民房，给批建房面积，如果民委员会建居民商品楼，李作会享受村民搬迁户同等待遇。合同是当事人之间为了特定交易目的而为的真实意思表示，当合同双方当事人对合同内容的理解存在分歧时，应按照合同订立的目的、交易规则、交易习惯等需求双方真实或应有的意思表示。农村集体经济组织成员在符合特定条件的情况下可以依照相关规定向相关权利部门提出申请要求给予本村土地建设房屋的权利，且当时房屋的出售价格亦符合当时的市场价格。原告于1994年11月30日由旅顺口区北海街道（原北海镇）迁入水师营街道（原水师营镇）水师营街98-502号，而当时签订案涉合同的时间为1995年，特此约定原告在该村委会享受村民同等待遇更符合常理。该部分内容应互为独立而非原告所主张的被告以“向原告支付12，000元，原告如需要在李家沟建筑居民房，被告给批建房面积，如果被告建居民商品楼，原告享受村民搬迁户同等待遇”作为房屋占用的给付对价的情形，大连市旅顺口区北海街道办事处制定的旅顺口区李家沟棚户区改造项目房屋征收与补偿方案的相关规定，适用该方案的条件是房屋在征收范围，原告并非该房屋的所有权人，自然不享受适用该方案。故原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。故原审判决：驳回原告李作会的诉讼请求。案件受理费8，120元，由原告李作会负担。 二审期间，双方均无新证据。 经二审审查，原判认定事实属实。 二审又查，被上诉人在本案原一审、二审以及本次一审、二审程序中，其代理人与被上诉人村书记李作民、主任李作文对《买房契约》第二部分内容，分别作出了四种不一致且相互矛盾的解释：被上诉人代理人在原一审庭审中，将该约定解释为：“该约定是在房屋买卖行为完成之后，上诉人为了保证自己另行申请宅基地建房时，要求村委会作出的承诺。享有村民同等待遇也是旨在另行批准建房面积之后才应有的条件，因为享有村民同等待的前提必须是本村村民”。 被上诉人代理人在原二审庭审中，又将该约定解释为：“另批宅基地建房与享有村民搬迁户同等待遇是递进关系。即上诉人在村委会另批宅基地建房后，才享有村民搬迁户同等待遇。”被上诉人村书记李作民、村委会主任李作文在原二审庭审中作证时又称：“村委会建居民商品楼’是指在村里建封闭市场，市场上加盖商品楼，如果上诉人要购买，可以与本村村民享有同等待遇”，其又进一步说明：“本村村民购买该商品房也没有什么待遇，商品房定价多少钱一平，上诉人买也一样。” 被上诉人代理人在本次一审庭审中自认：“关于商品楼的解释经核实有变动”。 被上诉人代理人在本次二审庭审中自认：“上诉人提出要购买综合楼旁边另一栋封闭市场楼二楼的商品房，问是否与其他村民是一样的待遇，村委会答应可以享受同等待遇”。 本院认为，本案争议焦点为一、案涉卖房契约的第一、二部分是否均作为案涉房屋买卖的条件；二、上诉人是否适用李家沟棚户区改造项目房屋征收与补偿方案，是否有权参照该补偿方案要求被上诉人给予与其村民搬迁户同等的动迁补偿待遇。本案双方当事人对原审判决认定案涉卖房契约合法有效并无异议，本院对此予以确认，双方当事人均应依约履行。《中华人民共和国民法总则》第142条之规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。《中华人民共和国合同法》第2条之规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 关于争议焦点一，案涉卖房契约是本案双方当事人基于案涉房屋的买卖而自愿达成的协议，该契约全部内容由两部分组成，双方当事人之间关于房屋买卖的权利义务关系通过案涉卖房契约的全部内容加以体现，现卖房契约合法有效，该契约约定的全部内容，对双方当事人均应具有法律约束力，双方均应依约享有并负担该契约中的全部权利和义务。依据第一部分的约定，可以认定双方当事人在第一部分中的权利义务主要在于交付房屋和支付对应价款，被上诉人已经履行了向上诉人支付案涉房款12，000元的合同义务，被上诉人获得了上诉人所有的石造瓦房五间，上诉人因自己的处分行为而丧失了该房屋的所有权。但是，双方当事人的该行为仅是履行了案涉卖房协议的第一部分，按照约定双方还应履行第二部分。依据第二部分的约定，上诉人李作会需要在建筑居民房，被上诉人给批建房面积，如果被上诉人建居民商品楼，李作会享受村民搬迁户同等待遇。双方当事人对该部分约定内容的理解各执一词，本院认为，首先，从文意上理解，上诉人需要在建筑居民房，给批建房面积与如果被上诉人建居民商品楼，上诉人享受村民搬迁户同等待遇是双方在案涉卖房契约中约定的被上诉人购买上诉人案涉房屋其中的两个条件，这两个条件是并列存在的，要么上诉人选择批地盖房，要么上诉人选择被上诉人建居民商品楼，上诉人享受村民搬迁户同等待遇，对该部分的理解无法得出如被上诉人所主张的是递进关系，即被上诉人给上诉人批地盖房后，如果被上诉人建居民商品楼，上诉人享受村民搬迁户同等待遇。上诉人选择后者并未违反约定。其次，从合同目的上理解，因案涉房屋为上诉人祖宅，农村实行一户一宅制度，若上诉人将房屋出卖给被上诉人，会使上诉人原本享有的宅基地使用权及可能享有的动迁补偿等权益由此无法保障，所以上诉人基于这一考虑，经与被上诉人协商，约定了第二部分，作为房屋买卖的条件。再次，就习惯及诚实信用原则而言，上诉人作为一名普通的农民，与被上诉人签订卖房契约时，对房屋征收主体并没有明确的概念，对其而言，被上诉人就是政府，房屋征收及回迁安置由被上诉人负责也符合常理。因此，双方在卖房契约中约定“如果民委员会建居民商品楼，李作会享受村民搬迁户同等待遇”，应理解为村民房屋被政府依法征收时，被上诉人应当给予上诉人与村民搬迁户同等的动迁补偿待遇。关于案涉卖房契约第二部分内容，被上诉人在四次庭审程序中作出的解释，内容不一，前后矛盾，且不符合逻辑及常理，因此本院对被上诉人对第二部分的解释不予采信。综上，本院认为，案涉卖房契约的全部内容系双方当事人经过协商后自愿达成的协议，均应作为案涉房屋买卖应当履行的给付条件，且村民房屋被政府依法征收时，被上诉人应当给予上诉人与村民搬迁户同等的动迁补偿待遇。原审判决认定双方之间的权利义务关系主要在于交付房屋及支付相应对价，将案涉房屋的交易对价仅限定于交付房屋和支付房款不妥，应予纠正。 关于争议焦点二，本案系上诉人依据案涉卖房契约的第二部分约定向被上诉人主张参照村民搬迁户征迁标准，要求被上诉人支付房屋交易对价，故案涉法律关系应定性为上诉人与被上诉人之间的民事法律关系而非与政府征迁部门之间的行政法律关系。2017年政府征收民房屋，此时协议中约定的给付条件已经成就，上诉人有权依约要求被上诉人按照村民搬迁户同等待遇支付案涉款项，款项计算标准应当参照李家沟棚户区改造项目房屋征收与补偿方案中的货币补偿标准。至于上诉人是否具备本村村民身份、是否属于政府改造项目中的房屋征收与补偿方案中的补偿对象，不能作为认定双方权利义务关系的依据。 综上，鉴于被上诉人依约应当给予上诉人民搬迁户同等动迁补偿待遇的给付条件已经成就，参照大连市旅顺口区北海街道办事处制定的《旅顺口区李家沟棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》第九条规定的补偿方式及标准（货币化补偿标准），被上诉人应向上诉人支付454，645元[被征收房屋市场评估价格377，145元（76.5平方米×4，930元/平方米）+30平方米的货币补贴61，500元+货币奖励10，000元+临时安置补助费6，000元（1，000元/月×6个月）]。上诉人李作会的上诉请求有事实和法律依据，本院应予支持。被上诉人的抗辩理由，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，李作会的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项规定，判决如下： 一、撤销大连市旅顺口区人民法院（2019）辽0212民初4084号民事判决； 二、辽宁省大连市旅顺口区北海街道办事处李家沟村民委员会于本判决生效之日起10日内支付李作会454，645元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费8，120元（李作会已预付），二审案件受理费8,120元（李作会已预付），合计16,240元，由辽宁省大连市旅顺口区北海街道办事处李家沟村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  王迎春 审判员  陈 伟 审判员  刘 畅 二〇二〇年七月三十日 书记员  董 芳