甘肃省金昌市金川区人民法院   民事判决书   （2020）甘0302民初142号   原告：彭琪仙，女，汉族，生于1977年4月30日，重庆市涪陵区人，大专文化，金昌市云上装饰有限责任公司员工，住金昌市金川区。   被告：甘肃高地房地产开发有限公司，住所地金汇里建设路西侧。   统一社会信用代码916203020932138055。   法定代表人：高泽香，职务董事长。   被告：高泽香，女，汉族，生于1966年8月16日，甘肃高地房地产开发有限公司法定代表人，住金昌市金川区。   共同委托诉讼代理人：赵龙昌，甘肃德融律师事务所律师。   原告彭琪仙与被告甘肃高地房地产开发有限公司、被告高泽香委托合同纠纷一案，本院于2019年9月24日作出（2019）甘0302民初875号民事判决书，甘肃高地房地产开发有限公司不服提出上诉，甘肃省金昌市中级人民法院于2019年12月6日作出（2019）甘03民终532号民事裁定书，撤销原一审判决，发回本院重审。本院于2020年1月14日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告彭琪仙、被告甘肃高地房地产开发有限公司及被告高泽香的共同委托诉讼代理人赵龙昌到庭参加诉讼，本案经合议庭评议，审判委员会讨论，现已审理终结。   原告彭琪仙向本院提出诉讼请求：1、判令二被告给付原告代理佣金1130589元；2、判令二被告给付原告违约金200000元并终止《策划、销售代理协议书》；3、承担本案受理费及相关费用。事实与理由：2018年4月1日，原告和被告签订《策划、销售代理协议书》，合同有效期限一年，自2018年4月10日至2019年4月10日。原告在代理合同期内，截止2018年12月20日累计销售额达37252581元，销售代理佣金1479010.3元，被告仅支付代理佣金374265元（销售佣金359515元，租赁佣金14750元），尚余销售代理佣金1130589元尚未支付。由于被告通过强行封闭销售场所、驱逐原告及雇员，与原告单方面终止履行合同，根据《策划、销售代理协议书》第七条第五款的约定，被告的违约行为已经严重损害了原告的合法权益，请求法院判令被告按照合同约定向原告支付违约金20万元并解除《策划、销售代理协议书》合同。   被告甘肃高地房地产开发有限公司辩称：原告的代理佣金被告已支付完毕，应当驳回原告的诉讼请求。双方的策划代理协议书已解除，应当按合同解除后裁判规则，双方的合同在合同法中是个特殊合同，一方提供的是劳务，劳务无法返还，只能以劳务的价值确定返还的金额。原告只销售销售统计表中1-24项的房屋，并没有达到2000万的标准。被告自行销售的房屋不应计算到代理销售总额中。原告对部分销售房屋没有履行约定的义务，并未履行办理按揭手续协助我方催款，以低于基价部分销售，该部分差额，应当在佣金中予以扣除。   被告高泽香辩称：高泽香属甘肃高地房地产开发有限公司的法定代表人，原告与被告之间签订的合同是公司行为，原告起诉法定代表人的行为属于滥诉。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告彭琪仙围绕自己的诉讼请求提交证据：1、策划、代理销售协议一份；2、中港PARK住宅销售统计表一份；3、中港PARK所销住宅和商铺统计表一份；4、中港PARK可销住宅房源价格表一份；5、中港PARK可销商铺房源价格表一份；6、中港PARK定位方案一份、销售方案一份、租赁方案一份、购房优惠政策与流程一份、销售建议书一份、文化教育孵化中心销售政策一份、“拥抱春天、绽放自我”活动策划一份、答谢酒会活动策划一份、六一大型公益全城赠书宣传活动一份；7、剩余住宅价格表一份；8、中港PARK商业销售价格表一份；9、中港PARK剩余住宅、商铺销售价格表一份；10、中港PARK销售代理佣金统计表及提成；11、付款凭单三份；12、客户魏春霞所购1106号商品房定购合同书一份；13、保全案件执行情况告知书一份；14录音光盘一张；15、客户张涛与原告的微信聊天记录一份。上述证据1-13系在（2019）甘0302民初875号案件中提交，甘肃高地房地产开发有限公司对上述证据真实性无异议，本院予以确认。被告甘肃高地房地产开发有限公司提交证据：1、商品房定购框架协议一份；2、房屋抵顶工程款协议一份；3、已签合同样表两份；4、金昌市商品房买卖合同（预售）合同书19份。原告对被告提供证据1、2不予认可，对证据3、4予以认可。本院对双方无异议的证据依法予以确认，对原告不予认可被告提供证据1、2，本院认为该两份证据从协议所涉房屋包含在被告委托原告销售的房屋中，但签订时间明显早于委托时间，与双方签订合同不符，不予认定。依双方当事人陈述及确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月10日，以被告甘肃高地房地产开发有限公司为甲方，原告彭琪仙为乙方签订策划、销售代理协议书,协议约定“甲方委托乙方为其承担位于金昌市中港PARK项目的商业及住宅的策划推广和销售代理及商铺招商服务业务。项目可销售住宅27套，商铺14037.72㎡合计总价计107985770元，合同有效期为壹年，即自2018年4月10日起至2019年4月10日止。在协议期内，乙方销售完成总体可售商铺的80%即视为完成销售任务。乙方代理销售完成可售房源面积的80%后或本协议期满后，甲乙双方均可单方选择结束本合同委托，也可协商继续代理直至该项目可售房源售完为止。双方在代理合同第五条约定了代理佣金及支付方式，该条第（二）项约定乙方按项目代理销售总额的百分比提取代理佣金，销售回款≧2000万时，代理费率为4%；销售回款≧4000万时，代理费率6%；销售回款≧8000万时，代理费率8%。（三）代理佣金单笔销售即结算一次，结算费率前期结算2.5%，自单笔销售即日起2日内由甲方向乙方付清该笔佣金。（四）代理销售金额分别按下列约定计算：（1）一次性付款方式的结算及支付：乙方在客户签订《商品房认购书》或《商品房买卖合同》并且甲方获得全部房款后，乙方即可获得本合同约定的单笔代理佣金。（2）按揭付款方式的结算及支付：乙方在客户签订《商品房认购书》或《商品房买卖合同》，并交纳首付款及提供有效的按揭手续资料，经银行审核通过后，乙方即可获得本合同约定的单笔代理佣金；（3）分期付款方式的结算及支付：乙方在与客户签订《商品房认购书》或《商品房买卖合同》，并且甲方获得50%房款后，乙方即可获得本合同约定的单笔代理佣金。(五)乙方不得低于甲方销售基价进行销售，如遇特殊情况由甲方书面授权或经甲方签字同意低于基价成交的，乙方的代理佣金按实际销售价格计算提取。若未经甲方同意，乙方以低于基价成交的差额部分，由乙方赔付给甲方，并于接到甲方通知后三日内支付。（六）在乙方代理期间，甲方自行联系且乙方未在售楼处登记的渠道客户，乙方按第五条第二项提取代理销售佣金。（七）乙方高于甲方销售基价进行销售，如遇特殊情况由甲方书面授权或经甲方签字同意高于基价成交的，溢价部分乙方按溢价部分款的30%提成。（八）商铺招商佣金乙方按商铺租金的5%计提佣金，租金到账后，结算经双方审核后2日内由甲方向乙方付清该笔佣金。（九）住宅佣金乙方按销售额的1.5%计提，结算经双方审核后2日内由甲方向乙方付清该笔佣金。约定的违约责任：1、甲、乙双方应本着真诚合作的原则，认真履行协议义务，任何一方违约，应向对方支付贰拾万元（￥200000元）整违约金。2、若乙方在正式销售开始后至2018年12月30日未能完成销售总额的4000万元，甲方有权要求限期改进，自书面通知之日起，两个月内仍未能达到计划要求，甲方有权书面通知乙方终止协议或变更协议，乙方未能按期完成销售任务，不按违约论处。3、甲方在合同期内擅自中止协议履行或在未征得乙方同意的情况下将委托乙方之项目又委托第三方，甲方除应支付乙方项目佣金外，还应承担违约责任并给予乙方额外经济补偿。4、甲方如连续壹个月不能向乙方支付佣金，或有其他严重违约行为，乙方有权书面通知甲方终止本协议。乙方完成项目工作交接事宜，同时甲方必须向乙方付清协议终止前的各项服务佣金及违约金，协议方可解除。5、甲乙双方因本项目所订立的所有合同、协议及相应商业机密均属保密范围，任何一方未经对方许可不得向任何第三方公开。”协议还约定了其他事项。协议签订后，原告即按协议约定开展工作，制定了销售方案、优惠政策及流程、销售建议书、销售政策等，并进行广告宣传等营销工作，对被告委托的房屋进行销售。按双方登记序号计算，销售过程中原告自行销售住宅12套，销售合同价款共计5767607元，以1.5%计提佣金86514元；销售商铺10套，价款10920021元，以2.5%计提佣金273001元，招租商铺2套，价款295000元，以5%计提佣金14750元，由租转售商铺1套，销售合同价款6091740元，未提取佣金，商铺租售合同价款共计金额17306761元；租售商铺面积1851.01㎡，住宅及商铺销售总额23074368元。被告利用价格决定权销售住宅5套，销售合同价款共计2609408元；销售商铺3套，面积1126.11㎡，销售合同价款共计金额10323940元，销售总额12933348元。双方总计销售住宅17套，共计销售住宅合同价款金额8377015元；销售及招租商铺16套，合同金额共计27630701元；销售总额36007716元。后双方产生矛盾，被告通知原告终止履行合同，原告于2018年12月24日撤出。被告共支付原告佣金提成374265元，其中租赁佣金14750元。   本院认为，原告彭琪仙与被告甘肃高地房地产开发有限公司平等协商签订委托合同合法有效，双方应当按照合同约定履行。双方在合同第五条约定了代理佣金及支付方式，该条各项分别约定了单项提成和总额提成，当乙方按项目代理销售总额达到销售回款≧2000万、≧4000万、≧8000万时，分别以代理费率4%、6%、8%比例按销售总额进行提成；达不到上述销售总额时按双方约定的其他单项比例提取代理佣金。在合同的履行过程中双方仅按照单项约定进行了佣金提成，后双方产生矛盾解除了合同，被告未按照合同对销售总额约定的佣金提成给原告提取佣金，并以原告的代理佣金被告已支付完毕为由拒绝支付应以销售总额计算应当给原告提取的佣金，原告现请求被告给付以销售总额计提佣金的请求应予支持。对销售总额的认定根据双方签订委托合同第五条（六）项的约定“在乙方代理期间，甲方自行联系且乙方未在售楼处登记的渠道客户，乙方按第五条第二项提取代理销售佣金。”应当以原、被告合计销售总额计算，双方销售总额36007716元≧2000万，未达4000万，应当以4%的费率提佣金，即36007716元×4%＝1440308.64元，被告甘肃高地房地产开发有限公司在实际履行合同过程中已支付原告374265元，还应当支付原告1066043.64元；被告关于其销售部分原告不应提取佣金的辩解不符合合同约定，不予支持。因为双方在合同中对佣金标准约定较多产生歧义，导致在实际操作过程中发生以有利于自己利益的目的对合同进行解释从而产生分歧，不可归责于某一方，故对原告违约金的请求不予支持。原、被告双方在履行合同过程中产生矛盾已解除了合同，原告请求终止《策划、销售代理协议书》已无必要，对原告该项请求不予支持。原告是与被告甘肃高地房地产开发有限公司签订的策划、销售代理协议书，被告高泽香是公司法定代表人，相关权利义务应当由法人承担而不应由公司法定代表人个人承担，原告要求公司法定代表人个人承担相关责任无事实和法律依据，不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零六条的规定，判决如下：   一、被告甘肃高地房地产开发有限公司给付原告彭琪仙代理佣金1066043.64元，限于判决生效十日内付清；   二、驳回原告彭琪仙的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   诉讼费16776元，被告甘肃高地房地产开发有限公司承担13440元，原告彭琪仙承担3336元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。   审判长 谢玉平   人民陪审员 陈泓羽   人民陪审员 李玲玉   二0二0年七月七日   书记员 张晓琴