广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10661号上诉人（原审原告、反诉被告）:**娣，女，1958年8月29日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：蔡耀霖，1953年9月26日出生，系上诉人配偶，住广州市天河区。被上诉人（原审被告、反诉原告）:陈素华，女，1969年6月28日出生，汉族，住广州市海珠区。原审第三人:蔡倩彤，女，1984年1月30日出生，汉族，户籍地广州市海珠区，经常居住地广州市天河区。委托诉讼代理人：**娣，系蔡倩彤的母亲。委托诉讼代理人：蔡耀霖，系蔡倩彤的父亲。上诉人**娣因与被上诉人陈素华、原审第三人蔡倩彤房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初27373号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。**娣上诉请求：1.撤销广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初27373号民事判决第五项，追判违约金及扣留按金处罚，发挥重审或改判；2.一审判决第9页关于“现协商提前解除合同”不符合事实，明显偏向陈素华；3.支持一审判决第四、第六项判决，受理费由陈素华负担646元；4.二审诉讼费由陈素华承担。事实和理由：1.**娣与陈素华在2018年8月27日经协商，确定由**娣实收每月租金1800元，陈素华交纳租赁税，租期二年，至2020年8月27日。合同和收据写明，违约不退按金，租金缴交逾期一日，陈素华须按月租金额3%每日支付**娣违约金，后双方签订了《广州市房屋租赁合同（住宅）》。2.陈素华在2019年8月27日期拒交租金及水电费，**娣追讨未果，遂向一审法院提起诉讼，陈素华于2019年10月11日自行搬出涉案房屋，但陈素华一直未缴清拖欠的房租、水电费、违约金等，至2019年10月29日一审法院开庭当天，**娣才在法院主导下收回涉案房屋。3.**娣于2019年12月6日向海珠区龙凤街房屋租赁管理部门申请注销备租赁备案。陈素华辩称，不同意**娣的上诉请求。蔡倩彤称，同意**娣的上诉请求。**娣向一审法院起诉请求：1、要求陈素华从2018年9月1日开始至2019年10月30日止，每月支付租赁税280元给**娣去缴纳，合计3920元。2、陈素华向**娣缴纳自2019年8月28日至2019年10月27日租金8000元，2019年7月28日至2019年10月29日电费1826.82元，水费145.8元。支付逾期缴纳上述租金的违约金，按月租金每天3%计算，其中8月的违约金，逾期63天，共7563元，9月租金从2019年8月29日起至2019年10月27日，共3840元，合计11400元。3、从2018年9月1日起至2019年10月垃圾费，每月按40元计共560元；4、要求解除合同，陈素华搬出广州市海珠区工业大道凤宁南街XX，所收的押金8000元不予退回；5、本案诉讼费用由陈素华支付。陈素华提起反诉，请求：1.解除涉案《广州市房屋租赁合同（住宅）》；2.**娣向陈素华返还保证金8000元；3.**娣承担本案的所有诉讼费用。一审法院认定事实：位于广州市海珠区工业大道路凤宁南街XX房屋的权属人原是第三人蔡倩彤，2018年9月29日起产权变更为**娣，房屋建筑面积60.33平方米，砖木结构。**娣与蔡耀霖是夫妻关系，第三人蔡倩彤是**娣与蔡耀霖的婚生女儿，第三人蔡倩彤委托蔡耀霖管理租赁涉案房屋。2018年8月27日，陈素华（承租人、乙方）与第三人蔡倩彤（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》（2016年版），约定甲方将广州市海珠区工业大道路凤宁南街XX房屋出租给乙方作商业用途,建筑面积40平方米,租赁期限2018年8月28日至2019年8月27日,月租2200元，等。（合同没有经广州市海珠区住房和建设局房屋租赁登记备案）。2018年8月27日,陈素华（承租人、乙方）与第三人蔡倩彤（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同(住宅)》，约定甲方将广州市海珠区工业大道路凤宁南街XX出租给乙方作居住用途,建筑面积20平方米,租赁期限2018年8月28日至2020年8月27日,月租1800元，每月28日前甲方上门收取，其他约定与大厅共同一个租客使用，都是商业水、电价，等。（合同经广州市海珠区住房和建设局房屋租赁登记备案）。2018年8月22日，蔡耀霖开具《收据》收取陈素华8000元按金。2018年9月29日，第三人蔡倩彤将房屋过户给**娣。双方没有重新签订租赁合同和退回按金,一直由蔡耀霖按原合同标准收取租金至2019年8月27日。2019年8月30日，**娣与蔡耀霖去收租时，陈素华要求减租，**娣不同意，双方对商铺的税收由谁缴纳等问题发生争议，**娣为此报警处理未果，于2019年9月4日提起本案诉讼。诉讼中，**娣为证明其主张，还提交了以下的证据:1.第三人蔡倩彤代理人蔡耀霖2018年8月22日开具的《收据》存根，内容：收到陈素华按金8000元，遇征收双方退租都不违约，约定乙方按1租，甲方实收租金费，由此产生一切费用由乙方全支付（租赁税、水、电、垃圾、工商、小维修厕管），先2年，违约不退按金，乙方自办场地证、工商证”;2.2018年8月27日,陈素华（承租人、乙方）与第三人蔡倩彤（出租人、甲方）签订的《广州市房屋租赁合同(住宅)》合同；3.2018年8月27日,陈素华（承租人、乙方）与第三人蔡倩彤（出租人、甲方）签订的《广州市房屋租赁合同》(2016年版)，租赁期限2018年8月28日至2019年8月27日中“2019年”手改为“2020年”。经质证，陈素华确认第三人蔡倩彤收取8000元按金，但认为存根上手写的“遇征收双方退租都不违约，约定乙方按1租，甲方实收租金费，由此产生一切费用由乙方全支付（租赁税、水、电、垃圾、工商、小维修厕管），先2年，违约不退按金”的字迹是上诉人事后添加。对《广州市房屋租赁合同(住宅)》合同和《广州市房屋租赁合同》(2016年版)的真实性、合法性、关联性均不予以确认，认为手写部分内容是上诉人添加的，两份合同与陈素华提交的合同不一致，陈素华提交的合同没有手写部分内容，手写部分内容，没有陈素华签字，不予认可，租赁期间是至2019年8月27日，不是手动更改的2020年8月27日，保证金是无息退还。陈素华为证明其主张，还提交了《广州市房屋租赁合同》(2016年版)的合同，合同除约定地址，用途，租赁期限，租金外，其余没有手写内容。经质证**娣认为陈素华提交的2016年版空白合同是伪造。当时是由陈素华交合同去广州市海珠区住房和建设局备案，但陈素华只对住宅租赁合同备份，对商业的住宅2016年版合同没有备案。陈素华则认为签合同当天是双方一起去广州市海珠区住房和建设局办理备案手续。一审庭审中，双方确认2019年10月11日陈素华通过微信通知**娣委托诉讼代理人，内容：“蔡生我今天搬出了，锁匙你要收回再通知，并附图片证明被告已经搬出”。**娣10月12日早上回复：“你欠我的房租、水电费，租赁税、滞纳金给不给？你对我的房子有无损坏？”陈素华答：“发图给你看了，你去法院起诉了，等开庭”。**娣没有去收回房屋，办理交接手续。2019年10月29日开庭时，双方同意解除租赁合同，2019年10月29日，**娣收回了住宅和商铺,确认水、电费共1216.38元,垃圾处理费21元。一审法院认为，**娣与蔡耀霖是夫妻关系，第三人蔡倩彤是**娣与蔡耀霖的婚生女儿，并委托蔡耀霖管理租赁涉案房屋。陈素华与第三人蔡倩彤签订的《广州市房屋租赁合同》（2016年版）和《广州市房屋租赁合同(住宅)》是同一间房屋的住宅和商铺。虽然对**娣提交的《广州市房屋租赁合同》（2016年版），陈素华提交了另一没有手写内容版本的《广州市房屋租赁合同》(2016年版)的合同，但对**娣提交的第三人蔡倩彤代理人蔡耀霖2018年8月22日开具的《收据》存根没有提出反驳证据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，陈素华对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的后果。故一审法院对《收据》存根内容：“收到陈素华按金8000元，遇征收双方退租都不违约，约定乙方按1租，甲方实收租金费，由此产生一切费用由乙方全支付（租赁税、水、电、垃圾、工商、小维修厕管），先2年，违约不退按金，乙方自办场地证、工商证”的约定予以采信。租赁期间发生的租赁税应由陈素华负担。由于**娣没有先行垫付租赁税，**娣主张陈素华向其支付，缺乏依据，本案不作处理。**娣提交的《广州市房屋租赁合同》（2016年版）手写部分，没有陈素华的签名，对手写部分对陈素华没有约束力，应以陈素华提交的《广州市房屋租赁合同》（2016年版）为准。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。现双方同意解除合同，且**娣已提前收回房屋，故一审法院予以采纳。至于陈素华拖欠至2019年10月29日的租金8000元，水、电费共1216.38元,垃圾处理费21元，陈素华应予支付。对于**娣主张逾期缴费的滞纳金，双方没有约定，一审法院不予采纳。双方合同约定不明，现协商提前解除合同，第三人收取陈素华的押金应予退回，**娣与第三人存在混同关系，对押金退回应共同承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除陈素华与第三人蔡倩彤签订的《广州市房屋租赁合同》(2016年版)和《广州市房屋租赁合同(住宅)》；二、解除**娣与陈素华关于广州市海珠区工业大道凤宁南街40号首层住宅房屋的租赁关系；三、解除**娣与陈素华关于广州市海珠区工业大道凤宁南街XX房屋的租赁关系；四、陈素华在本判决生效之日起10日内向**娣支付自2019年8月28日至2019年10月29日租金8000元，2019年7月28日至2019年10月29日电费、水费1216.38元,2019年10月垃圾费21元；五、**娣、第三人蔡倩彤在本判决生效之日起10日内向陈素华退回押金8000元。六、驳回**娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费646元，反诉受理费25元，由**娣负担反诉受理费25元，陈素华负担本案受理费646元。二审诉讼中，**娣向本院提交以下证据：1.陈素华违约金违约扣按金清单。2.房屋租赁登记备案证明。3.凤宁南街40首层本宅内部示意图。4.8000元的收据。5.广州市房屋租赁合同。6.放置洗头床的照片，拟证明陈素华把洗头床放在房子后门，妨碍了上诉人的进出、安全、卫生。**娣确认证据1-5在一审时已提交并经过质证。陈素华发表如下质证意见：放置洗头床的地方是公共区域，并不是上诉人的地方，而且该洗头床陈素华已赠送给隔壁卖旧家私老板。蔡倩彤同意**娣提交的证据及所证明的事实。陈素华、蔡倩彤未提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院主要对当事人上诉请求的有关事项进行审查。本案二审争议焦点为涉案保证金8000元是否应予退还及陈素华应否支付违约金的问题。涉案《广州市房屋租赁合同（2016年版）》和《广州市房屋租赁合同（住宅）》约定的租赁物属于同一房屋的住宅和商铺部分。**娣提交的《广州市房屋租赁合同（住宅）》《广州市房屋租赁合同（2016年版）》均有“租赁期满或解除合同之日保证金无息退还”的约定；双方提交的《广州市房屋租赁合同（2016年版）》版本不同，陈素华提交的版本除了签约主体、租赁物地址、用途、面积、租赁期限、租金及落款签名外，并无其他手写内容，**娣提交的该《广州市房屋租赁合同（2016年版）》版本中，虽有关于违约情形及保证金（按金）不退的手写内容，但均无陈素华签名确认，鉴此，一审法院认定**娣提交的版本中手写部分的内容对陈素华不具约束力，该合同应以陈素华提交的版本为准并无不当，本院予以维持。**娣提交的2018年8月22日《收据》记载“违约不退按金”，陈素华主张该内容是**娣事后添加上去的，结合《广州市房屋租赁合同（2016年版）》和《广州市房屋租赁合同（住宅）》的签署时间为2018年8月27日，均在上述《收据》出具的日期之后，且**娣提交的《广州市房屋租赁合同（住宅）》中有“租赁期满或解除合同之日保证金无息退还”约定，未有违约情形的约定，而本院确认效力的陈素华提交《广州市房屋租赁合同（2016年版）》并无没收保证金（押金）的约定，亦无违约情形的约定，鉴此，**娣主张保证金不予退还依据不足，本院对其该主张不予支持。至于**娣主张逾期缴费违约金的问题，由于涉案合同未有约定，本院对该其主张不予支持。**娣二审提交的洗头床照片与本案争议焦点并无关联，亦不足以证明陈素华违约，因此本院对该证据不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人**娣负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓红审判员  张 怡审判员  吴晓炜二〇二〇年七月二十九日书记员  胡秀红李广