四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初5540号 原告：张建，男，1985年8月15日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：冯亚亮，四川启道律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：傅建群，四川印诺律师事务所律师，特别授权。 原告：刘裕华，女，1987年8月23日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 委托诉讼代理人：冯亚亮，四川启道律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：傅建群，四川印诺律师事务所律师，特别授权。 被告：徐恭俊，男，1953年8月10日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：杨心一，四川韬世律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：谭万潇，四川韬世律师事务所律师，一般授权。 被告：徐恭琼，女，1966年8月4日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：杨心一，四川韬世律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：谭万潇，四川韬世律师事务所律师，一般授权。 被告：徐霞，女，1982年7月4日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：杨心一，四川韬世律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：谭万潇，四川韬世律师事务所律师，一般授权。 第三人：罗龙，男，1988年5月18日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 原告张建、刘裕华与被告徐恭俊、徐恭琼、徐霞及第三人罗龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘裕华，张建、刘裕华的共同委托诉讼代理人冯亚亮，被告徐恭俊、徐恭琼、徐霞的共同委托诉讼代理人杨心一、谭万潇，第三人罗龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张建、刘裕华向本院提出诉讼请求：1．判令徐恭俊、徐恭琼、徐霞继续履行2019年11月16日与张建、刘裕华签订的《房屋买卖合同》（合同编号：0000594），并及时将位于成都市青羊区房屋的所有权过户至张建、刘裕华名下；2．判令徐恭俊、徐恭琼、徐霞共同支付张建、刘裕华违约金20000元；3．本案案件受理费及财产保全费由徐恭俊、徐恭琼、徐霞承担。事实及理由：张建、刘裕华购买了徐恭俊、徐恭琼、徐霞共同所有的位于成都市青羊区房屋（以下简称案涉房屋）一套，在第三人罗龙的居间促成下，于2019年11月16日签订了《房屋买卖合同》（合同编号：0000594），对房屋基本情况、总房款、付款方式、房屋交付、居间费用、违约责任、管辖法院等作了明确约定。按照合同约定，张建、刘裕华在签订合同后支付了徐恭俊、徐恭琼、徐霞第一笔房款即定金2万元，但徐恭俊、徐恭琼、徐霞三人却以加价等种种理由拖延协助张建、刘裕华办理房屋产权过户手续。2020年春节假期过后，徐恭俊、徐恭琼、徐霞突然告知张建、刘裕华房屋不再出售，将单方面毁约。张建、刘裕华遂与徐恭俊、徐恭琼、徐霞多次协商，要求继续履行合同，遭到拒绝，故诉至法院。 徐恭俊、徐恭琼、徐霞辩称，1．案涉房屋买卖合同并非正式合同，应为预约合同；正式的房屋买卖合同与网签合同买受人主体不一致，存在对张建方的不信任。2．根据房屋买卖合同第八条第2、3、4款约定，买卖双方在订立合同时已对违约责任做出明确约定，根据合同意思自治原则，买卖双方均有以承担违约责任为条件解除合同的权利。3．徐恭琼在签订买卖房屋合同后不久患病住院达半月之久，导致徐恭琼不能改变生活城市，且此处房屋为其名下唯一房产，上述原因系当事人意志之外非人力可抗的客观因素，根据合同法110条规定，本案存在实际不能履行的情形。4．根据合同法107条规定，违约责任承担方式是选择性适用，徐恭俊、徐恭琼、徐霞愿意承担相应的责任，请求法院驳回张建、刘裕华全部诉讼请求。 第三人罗龙诉称，对拟签订的《成都市存量房买卖合同》买受人由张建变更为刘裕华，徐恭俊、徐恭琼、徐霞三人系知情。 当事人围绕诉讼请求依法提交了原被告身份信息、房屋买卖合同、不动产权证、交易房屋信息核实记录、成都市存量房买卖合同、付款收据、微信记录、营业执照等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定如下事实：2019年11月16日，张建作为买方，徐恭俊、徐恭琼、徐霞作为卖方，青羊区世纪启航房屋咨询服务部作为中介方（罗龙为中介经办人），签订了《房屋买卖合同》（合同编号：0000594），约定卖方将位于成都市青羊区处房屋出售给买方，房屋成交总价930000元，建筑面积66.28平方米。其中，（一）合同第三条第2款税费约定中明确，房屋交易所涉及的契税、交易手续费、维修基金、转移登记费及书证费、土地出让金、公证费由买方支付，个人所得税、增值税及附加、赠与及遗产继承税由卖方支付。（二）合同第四条付款方式中约定，本合同签订时，第一次买方向卖方支付定金20000元；第二次买方支付首付款280000元（到产权交易中心受理并出具受理单后），若买方向银行按揭贷款，则买方应在双方到产权交易中心之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，买卖双方必须配合银行办理贷款审批手续；第三次在买方取得产权证后，由银行向卖方支付房屋尾款630000元，若买方贷款购买此房，贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，买方应如实告知本人征信程度，以满足银行贷款需求，如因买方自身原因造成的贷款申请不能通过或批准的金额不够，由买方现金方式补足支付房款的余额。（三）合同第六条房屋交付中约定，卖方应于交易中心出具房屋产权证、国土使用证，待收到买方全款后7日内与买方进行该房屋的验收交接。（四）合同第八条违约责任约定，1.买卖双方在签字生效后不得以任何方式推翻此协议，否则依法追究其法律责任；2.如卖方违约则应双倍返还买方所付定金（含定金），如买方违约则所交付卖方定金不予退还；3.合同签订后办理过户前买卖双方任何一方违约，所交定金即转换为违约金，中介费从违约金中提取50%；4.双方在交易过程中，上述房屋如发生人为意外或自然不可抗拒因素，如火灾、地震、政策变化、地陷等，买卖双方可另行商议或解除合同，双方均不承担责任。同日，徐恭俊、徐恭琼、徐霞出具收据，载明收到张建交付的定金20000元。2020年2月4日，徐恭琼微信告知罗龙，案涉房屋系家庭祖业，明确表示不愿再向张建出售。另查明，张建与刘裕华系夫妻关系；罗龙系青羊区世纪启航房屋咨询服务部经营者；案涉房屋由徐恭俊、徐恭琼、徐霞三人按份共有，所占份额均为1／3；房屋现无抵押、限制等登记信息；《成都市存量房买卖合同》（合同备案号2020011600ＥＳ000217）载明，合同买方为刘裕华，卖方为徐恭俊、徐恭琼、徐霞，签约时间显示为2020年1月14日，但该合同各方当事人均未签字。 庭审中，张建、刘裕华进一步明确诉讼请求第一项继续履行合同的具体方式为：按照合同第四条，由徐恭俊、徐恭琼、徐霞配合张建、刘裕华办理银行贷款审批手续及房屋网签备案登记，继而配合办理房屋产权过户；按照合同第六条，于收到购房款7日内办理房屋交接；按照合同第三条，徐恭俊、徐恭琼、徐霞承担个人所得税、增值税及附加、赠与及遗产税。 徐恭琼另提交离婚证复印件、出院病情证明、处方笺、报告单等证据，用以证明其患有肺炎、白细胞减少、颈椎间盘突出等疾病，存在实际不能履行的客观情形。张建、刘裕华另提交收入证明、个人信用报告，用以证明两人具备银行贷款资格，不存在合同履行障碍。第三人罗龙出示微信聊天记录截屏，用以证明徐霞对网签合同买受人变更为刘裕华未持异议。 本院认为，（一）关于《房屋买卖合同》性质及签订主体问题。张建与徐恭俊、徐恭琼、徐霞于2019年11月16日签订的《房屋买卖合同》，全面、明确约定了合同买卖主体、房屋基本情况、购房款金额、付款方式、税费负担、房屋交付、违约责任等内容，且合同中并未包含将来另行签订本约的条款，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方成立房屋买卖合同关系。同时，该《房屋买卖合同》签订买受人为张建，刘裕华虽为张建的配偶，但并非本案合同相对方，且因各方当事人均未对《成都市存量房买卖合同》签字确认，该网签合同尚未生效，故对刘裕华主张继续履行合同、支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 （二）关于案涉合同是否应当继续履行的问题。首先，对于徐恭俊、徐恭琼、徐霞主张按照合同第八条享有承担违约责任解除合同的权利。本院认为，合同第八条第2、3款均未对合同解除进行明确约定，其中第2款的定金性质不能当然认定为解约定金。解约定金作为特殊的定金形式，须有明确约定“支付相应定金即可任意解除合同”的意思表示，但从双方当事人签订的《房屋买卖合同》看，本案中并无明确存在解约定金的意思表示。其次，对于徐恭琼主张其因离异状态、案涉房屋为其唯一住房、身体患病等事实存在不能实际履行的情形。本院认为，徐恭琼的婚姻状况、房产状况均在合同签订前已经发生，徐恭琼作为完全民事行为能力人，应当清楚合同签订可能产生的法律后果，而对其提供的相关医学证明也并不符合双方《房屋买卖合同》第八条第4款解除合同的约定，亦或《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，故徐恭俊、徐恭琼、徐霞主张合同无法继续履行缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。最后，本院认为，按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，合同签订后一方出现违约情形，如另一方要求履行合同，除符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定外，双方应当继续履行。庭审中，徐恭俊、徐恭琼、徐霞主张并不知晓拟签订的网签合同买受人发生变更，但结合罗龙的庭审陈述以及微信聊天记录等证据，徐恭俊、徐恭琼、徐霞的主张不能得到支持。张建作为诚信履约一方，若解除合同将会导致信赖合同实际履行而丧失交易机会，增加其购房成本，变相鼓励了不诚信的市场交易行为。因此，张建要求徐恭俊、徐恭琼、徐霞按照合同约定继续履行合同义务，本院予以支持。 （三）关于违约责任的承担。本案中，张建主张按照《房屋买卖合同》第八条第3款主张违约金20000元。本院认为，该条款系对不履行合同约定预设的违约金条款，张建只能在要求支付违约金和继续履行之间作出选择，本案中张建已经明确要求继续履行房屋买卖合同，即不能再主张支付违约金。故对张建主张徐恭俊、徐恭琼、徐霞向其支付违约金20000元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、徐恭俊、徐恭琼、徐霞继续履行与张建于2019年11月16日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：0000594），具体履行方式为：1.徐恭俊、徐恭琼、徐霞于本判决生效之日起十五日内协助张建办理银行贷款审批手续、房屋网签备案登记；2.张建于房屋网签备案登记完成后三日内向徐恭俊、徐恭琼、徐霞支付首付款280000元；3.徐恭俊、徐恭琼、徐霞于收到首付款后五日内协助张建办理位于成都市青羊区处房屋的不动产权登记；4.张建以银行按揭贷款方式向徐恭俊、徐恭琼、徐霞支付剩余房款630000元，贷款不足部分，于银行确定发放贷款之日起五日内向徐恭俊、徐恭琼、徐霞补齐；5.徐恭俊、徐恭琼、徐霞在收到张建全部购房款后7日内将房屋交付张建；6.房屋交易中若产生个人所得税、增值税及附加、赠与及遗产税，由徐恭俊、徐恭琼、徐霞负担。 二、驳回张建、刘裕华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，减半收取75元，保全费5000元，由徐恭俊、徐恭琼、徐霞承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  李 潇 二〇二〇年七月三十一日 法官助理  申 颖 书 记 员  何孟岭