湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初1853号原告：武汉欧龙家居有限公司。住所地：武汉市汉阳区龙阳大道特18号。法定代表人：黄金桂，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾正勇，男，该公司法务经理。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨丹，女，该公司员工。特别授权代理。被告：夏德厚，男，1956年2月27日出生，汉族，住湖北省天门市。原告武汉欧龙家居有限公司（以下简称欧龙家居公司）与被告夏德厚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告欧龙家居公司的委托诉讼代理人曾正勇、杨丹，被告夏德厚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧龙家居公司向本院提出诉讼请求：1、判令原被告签订的《卖场租赁合同》自2019年3月31日起解除；2、判令被告支付拖欠的租金和物业服务费共计61,178.07元；3、判令被告立即腾退租赁铺位，并且支付未腾退铺位之前所产生的场地使用费（自2019年4月1日起按原租金和物业服务费13,064.50元/月标准计算，计至实际腾退日止，暂计至2019年10月31日为91,451.50元）；4、判令被告向原告支付逾期支付租金和物业服务费的违约金（以61,178.07元为基数，按年利息24%为标准，从2019年4月1日起计算至实际支付之日止，暂计至2019年10月31日为8,564.93元）；5、判令被告承担本案全部的诉讼费用。审理过程中，原告欧龙家居公司撤回第1项诉讼请求。事实和理由：2018年8月28日，原、被告双方协商，就原告将位于武汉市汉阳区龙阳大道18号的欧亚达汉阳店内二层编号为XX号的铺位租赁给被告，用于经营“弘森原木整体家居”专卖店事宜达成一致，签订了《卖场租赁合同》。根据合同约定，合同期自2018年8月28日起至2019年3月31日，租金标准为42.50元/月/平方米，每月租金为6,532.25元；物业费标准为42.50元/月/平方米，每月物业服务费为6,532.25元。合同约定了租金支付方式及违约责任。上述合同签订后，原告按约将铺位交付给被告经营，但被告却经常拖欠租金及物业服务费。被告至今占用铺位，造成原告损失。被告夏德厚辩称，合同租赁期间消防水管脱落造成店内被淹，导致财产损失；原告未提供正常的经营环境，商户撤场率高；商城内位置相对较好的铺位租金比被告铺位租金低；被告有35,000元押金在原告处。本院经审理认定事实如下：2018年8月，欧龙家居公司（出租方、合同甲方）与夏德厚（承租方、合同乙方）签订一份《卖场租赁合同》，合同约定甲方将位于湖北省武汉市汉阳区龙阳大道特18号的DS003汉阳店（以下简称商场）内2楼编号为XX号铺位租赁给乙方，计租面积为153.70平方米；租赁期自2018年8月28日起至2019年3月31日止；乙方入场装修时间为2018年8月28日，并在2018年8月28日前开始营业；乙方以每1个月为一个周期按计租面积支付租金，租金单价为42.50元/平方米/月，每月租金为6,532.25元；首期租金乙方应在签订本租赁合同的当日向甲方付清，以后各期租金乙方须于当期起始日的5日前将当期租金一次性付清；乙方以每1个月为一个周期按计租面积支付物业服务费，物业服务费单价为42.50元/平方米/月，每月物业服务费为6,532.25元，物业服务费按上述租金支付的方式及时间同时支付；乙方在签订本合同时，须向甲方一次性缴纳履约保证金13,065元，本租赁合同期满双方续签租赁合同时，履约保证金将自动转入续签租赁合同的履约保证金，若租赁合同期满不再续约时，乙方无任何违约行为的，甲方无息退还乙方履约保证金；乙方向甲方交纳商品质量保证金20,000元；本合同终止后，乙方不得拆除、破坏所有固定的装修物品，含地板、吊顶、外墙玻璃、地砖、装饰隔墙、灯具等，并不得向甲方要求任何补偿；乙方未按时缴纳租金、物业服务费等费用的，每逾一日，甲方按未缴纳金额的千分之三向乙方收取违约金并有权暂停向乙方返款；如超过20日仍未缴清，视为乙方严重违约，甲方有权终止本合同；乙方在未与甲方协商一致的情况下停止经营7天以上，视为弃场，甲方有权对店内商品进行易地封存，如同时乙方存在欠缴租金等费用，或逾期未向消费者供货等情况，甲方有权对乙方店内商品进行评估、销售处理，销售所得优先清偿欠款和处理消费者投诉；本合同到期双方未续约的，乙方须于到期日或之前结清相关费用，办理合同约定的其它交接事项并将商品清理完毕后将房屋按现状交还给甲方；逾期返还的，乙方应按原租金、物业服务费标准的2倍向甲方支付相关费用；在租赁物业返还手续办理完毕后，乙方在租赁物业内遗留的可移动设施、设备或商品等物品，自接到甲方书面通知3日后拒不搬离的，视为乙方自愿放弃该物品所有权，甲方有权自行决定利用或拆除、处理，其收益归甲方所有；乙方特别承诺，因乙方未按本合同约定如期支付租金、物业服务费、或乙方逃场、弃场等由于乙方单方面原因导致本合同解除/终止的，乙方自愿将其租赁铺位内的商品、样品之所有权让与甲方所有，甲方有权自行处置（含甲方有权自行作价对外销售），甲方有权决定是否接受乙方的商品、样品，如甲方接受的，则以其实际变卖金额冲抵乙方应向甲方缴纳的租金、物业服务费、违约金及损失赔偿，不足部分由乙方补足，未经甲方同意，乙方物权对本条所称的“商品、样品”做任何形式的处理；本合同解除或终止后，乙方铺位内、外的所有固定的装饰物品归甲方所有，乙方不得拆除、破坏，甲方无须为此支付任何费用；本合同及其附件构成各方就本合同标的达成的完整协议，将取代各方以本合同签订前所达成的所有口头或书面的协议、意向书以及其他协议和文件；合同还对双方的权利义务、经营管理等进行了约定。欧龙家居公司在该合同上加盖合同专用章，夏德厚在合同上签名并捺印。在上述《卖场租赁合同》签订之前，夏德厚已经租赁案涉铺位进行经营。上述合同签订后，夏德厚未向欧龙家居公司支付租金及物业服务费。2019年3月7日，欧龙家居公司通过中国邮政EMS向夏德厚邮寄一份《解除租赁合同催缴租金限期腾退的通知书》，该通知书载明“……截至到2019年3月31日，贵方已累计拖欠我公司租金、物业服务费等各种费用共计61,178.07元。该等费用虽经我公司多次催告，但贵方均置之不理。为此，我公司根据合同相关约定郑重通知如下：1、双方的租赁关系自2019年3月31日起解除；2、贵方收到本通知后请在2019年3月31日前将店铺内商品自行腾空，若逾期不腾的，后果自负；3、贵方收到本通知后三日内立即支付拖欠的租金、物业管理费等，结清所有费用。……”上述邮件按照夏德厚在案涉《卖场租赁合同》中约定的送达地址及联系电话进行邮寄，但夏德厚未收到上述邮件。2019年3月31日，双方未续签合同，夏德厚也未对案涉租赁店铺的物品进行腾退。2020年6月8日，经本院现场查勘，案涉店铺已被欧龙家居公司封控，店铺内有固定于墙壁的木质楼梯、木柜、木门，屋顶有木质吊顶及吊灯，还有可以移动的木质桌椅、板材以及饮水机、电话、锁具、饰品等物品，夏德厚认可上述物品均系其所有。本院认为，欧龙家居公司与夏德厚签订的案涉《卖场租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。夏德厚辩称该合同系伪造拼凑，但夏德厚认可合同上其签名捺印的真实性，且根据欧龙家居公司提供的合同原件，合同加盖了骑缝章且有夏德厚骑缝捺印，在夏德厚未提交充分证据证明案涉合同系伪造的情形下，本院对其该辩称意见，不予采纳。欧龙家居公司向夏德厚提供了案涉店铺，夏德厚亦实际占用该店铺，其应按照合同约定向欧龙家居公司支付租金、物业服务费。双方当事人对合同签订后夏德厚未向欧龙家居公司支付租金、物业服务费的事实无异议，按照案涉《卖场租赁合同》约定，夏德厚应向欧龙家居公司支付租金、物业费91,451.50元（13,064.50元×7个月）。现欧龙家居公司仅主张夏德厚支付拖欠的租金、物业费61,178.07元，系对其权益的自由处分，不违反法律规定，本院予以照准。案涉《卖场租赁合同》约定租金、物业服务费按月支付，于每月起始日的5日前一次性付清，夏德厚逾期支付应按每日千分之三支付违约金。现夏德厚未按期支付租金、物业服务费，除应支付拖欠的租金、物业服务费外，还应支付逾期付款违约金，但该合同约定的违约金标准过高，应予以调减。现欧龙家居公司主张以61,178.07元为基数，按照年利率24%的标准，从2019年4月1日起计算违约金，不违反法律规定，本院予以支持。案涉《卖场租赁合同》约定该合同到期未续约的，夏德厚于到期日当日或之前结清相关费用并办理合同约定的其它交接事项并将商品清理完毕后将房屋按现状交还给欧龙家居公司，逾期返还的，夏德厚应按原租金、物业服务费标准的2倍向欧龙家居公司支付相关费用。欧龙家居公司按照合同约定的送达地址向夏德厚邮寄了《解除租赁合同催缴租金限期腾退的通知书》，虽夏德厚未收到该邮件，但按照合同关于送达地址的约定，应视为夏德厚收到该邮件。欧龙家居公司虽在该通知书中要求双方的租赁合同关系自2019年3月31日起解除，但结合案涉《卖场租赁合同》约定的租赁期限，该时间节点为租赁期限届满之日，欧龙家居公司的上述意思表示即明确表示不再与夏德厚续约，夏德厚也未提交证据证明双方达成续约的合意，案涉店铺租赁期限已届满。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态。”故夏德厚应当按照案涉《卖场租赁合同》约定办理店铺返还手续并搬离店内可移动设施、设备、商品等物品，但夏德厚未按上述约定办理店铺返还手续并搬离相应物品。根据本院实地查勘情况，欧龙家居公司已经对案涉店铺进行了封控，其已实际控制该店铺。根据案涉《卖场租赁合同》的约定，在案涉合同终止且夏德厚未结清相关费用的情形下，欧龙家居公司有权对店内商品进行易地封存或者对店内物品自行决定利用或者拆除处理。案涉《卖场租赁合同》于2019年3月31日已终止，欧龙家居公司应在合理期限内按照合同约定对案涉店铺内的物品进行处理，但其未处理，仅对店铺进行封控，致使案涉店铺持续空置，导致损失扩大。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”欧龙家居公司对案涉店铺空置期间扩大的损失，不得要求夏德厚赔偿。结合案涉《卖场租赁合同》约定的租赁期限以及欧龙家居公司主张的使用费标准，根据公平原则，本院酌定夏德厚向欧龙家居公司支付其未按约办理店铺返还手续及搬离物品期间占用案涉店铺的使用费26,129元（13,064.50元×2个月）。欧龙家居公司还主张夏德厚腾退案涉铺位，其该主张的目的系要求夏德厚将案涉店铺返还欧龙家居公司，因欧龙家居公司已实际控制案涉店铺，本院对欧龙家居公司的该诉讼请求，不予支持。夏德厚辩称合同租赁期间因消防水管漏水造成其店铺财产损失，其提交的证据不能证明其辩称的漏水事实，且其陈述的漏水时间在2018年4月份，并非本案所涉租赁合同约定的租赁期限之内，本院对其该辩称意见不予采纳。关于夏德厚辩称的欧龙家居公司未提供正常经营环境，商户撤场率高，夏德厚均未提供证据予以证实，本院不予采纳。夏德厚辩称位置较好的店铺租金标准比其租金标准低，该辩称意见与本案无关联性，本院不予采纳。针对夏德厚辩称的其缴纳35,000元押金问题，欧龙家居公司自认收到质量保证金20,000元，因双方当事人均未提交相应证据证明夏德厚实际缴纳的款项金额及性质，且合同约定的履约保证金涉及到按约支付租金、物业服务费的履约担保，而质量保证金涉及承租人出售商品后的质量保证，二者性质不同，在该事实无法查清的情形下，对夏德厚辩称其支付的押金，本院在本案中不予处理，其可另行主张。综上所述，欧龙家居公司主张夏德厚支付拖欠的租金、物业费61,178.07元的诉讼请求，本院予以支持；欧龙家居公司主张夏德厚腾退租赁铺位的诉讼请求，本院不予支持；欧龙家居公司要求夏德厚自2019年4月1日起按13,064.50元/月标准支付至腾退之日期间的使用费的诉讼请求，本院予以部分支持；欧龙家居公司主张夏德厚支付逾期支付租金、物业服务费的违约金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、夏德厚向武汉欧龙家居有限公司支付租金、物业服务费61,178.07元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、夏德厚向武汉欧龙家居有限公司支付违约金，以61,178.07元为基数，按照年利率24%标准，自2019年4月1日起付至付清之日止；三、夏德厚向武汉欧龙家居有限公司支付店铺使用费26,129元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；四、驳回武汉欧龙家居有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,762元，已减半收取，武汉欧龙家居有限公司已预交，由武汉欧龙家居有限公司负担664元，夏德厚负担1,098元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  张大国二〇二〇年七月二十七日法官助理伊雅茜书记员李杰