湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初3630号原告：湖南金海银星实业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区井湾子街道木莲中路169号。法定代表人：肖翔，董事长。委托诉讼代理人：卞明乐，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖画，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告：徐在坊，男，1975年7月7日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：李萍，湖南天恒健律师事务所律师。委托诉讼代理人：李蕾，湖南天恒健律师事务所实习律师。原告湖南金海银星实业有限公司（以下简称原告）与被告徐在坊（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卞明乐、肖画，被告及其委托诉讼代理人李萍、李蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告水费3586元；2、判令被告支付原告空调费25248元；3、判令被告支付原告电费37840元；4、判令被告支付原告房屋占用使用费340000元（自2019年11月17日暂计算至2020年4月17日）；5、判令被告支付原告违约金45647元；6、判令被告支付原告律师费60000元；7、判令被告腾空租赁房屋；8、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告普徕森酒店二楼加一楼门面房屋做餐饮使用。合同约定房屋租赁期限为8年5个月，自2017年10月18日至2026年3月17日；房屋租金为每月68000元；被告所使用的水、电费由分表计量，按国家标准支付给原告，由原告代为缴纳；空调费、热水费按照分表计量支付给原告；同时约定因合同履行期间所产生的争议，交由租赁房屋所在地即长沙市雨花区人民法院管辖，且违约方应支付守约方违约金及守约方为实现自身权益所产生的诉讼费、律师费等费用。2019年11月17日，被告未按照合同约定支付原告房屋租金、水电费等费用，原告分别于2019年11月29日、2019年12月4日向被告发函催告，被告签收后仍未支付租金、水、电费等费用。为维护原告合法权益，提起诉讼，请求判如所请。被告辩称：1、案涉房屋使用的土地，没有经过出让手续，依法不能从事房屋租赁经营，涉案房屋也没有取得合法产权，没有经过出让、改变性质审批，属于违章建筑，故原、被告签订的《房屋租赁合同》属于无效合同，原告无权根据无效合同主张租金、违约金、律师费等费用。2、原告在2019年11月29日发函解除合同，被告已将涉案房屋交给原告，原告主张2019年11月29日之后的租金没有事实及法律依据。3、被告仅需支付原告2019年11月18日至2019年11月29日的租金27200元，2019年11月17日及之前的租金已经全部支付完毕。4、原告主张的水费、电费、空调费没有按合同约定提供相关计量数据和实际用量数据，没有经过被告确认，也没有按照相关部门公布的收费价格收取，与事实不符。5、原告主张的律师费已经超过了《湖南省律师服务收费行业标准》，且考虑到被告身患重病，不应由被告承担律师费。6、双方当事人签订的租赁合同已于2019年11月29日解除，被告已向原告返还了房屋钥匙，故被告无需腾空房屋。7、本案合同无效，原告也无证据证明其实际损失，其主张违约金没有事实和法律依据，且违约金约定过高；8、原告没有告知被告涉案房屋占用的土地不能经营的情况，解除合同没有履行催告义务，属于违法解除合同，应该承担赔偿责任。故请求法院责令原告退还押金8万元，支付餐费41809元，并赔偿被告的装饰装修及配套设备等经济损失1943014元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年2月15日，红星实业集团有限公司（以下简称红星集团公司）与长沙鼎佳建材贸易有限公司（以下简称鼎佳建材公司）签订《土地租赁协议》，约定红星集团公司提供位于红星村××村组沙坡路，面积为4144.95平方米（约6.217亩）的安置土地给鼎佳建材公司作建筑使用；红星集团公司应协助鼎佳建材公司办理相关证件报建手续及协调处理项目建设和经营的周边环境；鼎佳建材公司在协议期内不得私自将该承租土地转租、出让，如有特殊情况需转租，须经红星集团公司书面同意，并必须到红星集团公司办理转租过户等有关手续。2016年5月13日，红星集团公司与鼎佳建材公司再次签订《补充协议》，约定《土地租赁协议》中的承租期限20年，自2017年1月1日至2036年12月31日；鼎佳建材公司所办理的相关手续及证件必须全部在红星集团公司名下。2018年3月12日，上述土地的开发建设办理了建设工程规划许可证，建设单位是红星集团公司。2017年10月12日，鼎佳建材公司向原告出具《房屋出租授权书》，授权原告出租湖南省长沙市雨花区木莲中路169号普徕森酒店二楼部分房屋（建筑面积1204.14平方米）给被告；授权期限为2017年10月18日至2026年3月17日，共计8年5个月。同日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意出租长沙市雨花区木莲路与曙光路交汇处（暂定名：普徕森酒店）二楼加一楼门厅房屋出租给乙方，建筑面积1201.14平方米；租赁期限为8年5个月，自2017年10月18日至2026年3月17日，其中2017年10月18日至2018年4月17日为装修期，免收取租金；房屋租金57元每月每平方米，共计68000元每月，从2020年10月18日开始，每年在上一年度租金的基础上递增5%；房屋押金80000元，租赁期满后原告予以退还被告，不计算利息；付款方式为按季度预付，首次付款时间为2017年10月18日；如合同终止付款期限不足一个月的，按租赁实际天数的租金据实计算；乙方未按时交纳房屋租金或水电费等，甲方有权立即解除合同并收回房屋，同时甲方将按每月利息两分计算未交纳费用的违约金；乙方所欠的房租及相应的违约金甲方有权从向乙方收取的押金中予以扣除；乙方所承租的房屋只作餐饮使用，并达到人均消费60元以上的中档餐饮饭店；乙方所使用水、电都由分表计量，按国家标准支付给甲方，由甲方代缴；中央空调由分表计量，按循环水的流量×3元计算支付给甲方；热水由分表计量计算支付给甲方；合同规定的租赁期限届满或合同终止解除，乙方应在十日内及时完全搬离，房屋装修采取来留去丢原则，乙方附着于租赁物上与租赁物不可分割的装饰、装修等相关设施不得强行拆除、破坏；乙方在租赁期满或合同终止、解除后十日内未拆除的装修部分及动产设备，视为被告丢弃物品，甲方可自行处理、丢弃；如乙方违约，甲方有权单方解除合同，不再另行通知乙方，违约方应承担相应的损失赔偿责任（包含但不限于违约金、法院诉讼费用、律师费等）；乙方应在合同终止或解除之日搬离房屋，如未腾空房屋，原告有权按本合同约定房屋租金两倍计算房屋占有使用费。合同签订后，原告按照约定将案涉房屋交由被告使用，并在2018年1月收取了被告押金80000元。被告使用案涉房屋进行餐饮经营。因被告自2019年11月17日开始欠付租金，原告于2019年11月29日函告被告，以被告未按约定交纳租金为由，解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求被告于收函之日起7日内搬离租赁房屋并缴清所欠房屋租金及违约金。2019年12月4日，原告向被告发出《收取水电费通知函》，要求被告一次性缴清1、2019年11月17日至2019年12月17日房租68000元；2、2019年8月1日至2019年11月29日水电空调费66674元，冲抵2019年7月餐费7880元、2019年9月餐费11189元、2019年10月餐费10350元，2019年11月餐费9320元，剩余27935元；3、以上两项合计95935元。原告因与被告的房屋租赁合同纠纷，于2020年4月13日与北京盈科（长沙）律师事务所签订《委托代理合同》，指派卞明乐律师作为原告的代理律师。2020年5月14日，原告支付了代理费60000元。在本案审理过程中，红星集团公司于2020年6月2日出具《授权书》载明：同意授权鼎佳建材公司对位于长沙市雨花区的租赁土地在租赁期内享有使用权及土地上建筑物的使用权、经营权、出租权等。原告同意将押金80000元和《收取水电费通知函》中认可的餐费38739元抵扣被告应支付的费用。被告陈述在2019年12月份将房屋钥匙交给了原告，原告则陈述是在2020年1月才收到被告交还的房屋钥匙。本案经由本院主持调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉房屋由鼎佳建材公司在红星集团公司的安置用地上开发建设，取得了建设工程规划许可证，红星集团公司及鼎佳建材公司对原、被告的《房屋租赁合同》均不持异议，故被告辩称合同无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告自2019年11月17日起未向原告交纳租金，双方约定的合同解除条件成就。原告于2019年11月29日向被告送达了解除合同的通知，故原、被告签订的《房屋租赁合同》自2019年11月29日起解除。被告应当支付2019年11月17日至2019年11月29日的房屋租金29467元（68000元/月÷30天×13天）及违约金（以29467元为基数，按月利率2%，从2019年11月17日计算至实际清偿之日）。合同解除后，被告应当退还房屋。被告主张在2019年12月份将房屋钥匙交给了原告，但没有提供证据予以证明。因原告认可其2020年1月收到了被告交还的钥匙，故本院确认被告退还房屋的时间为2020年1月。原告主张被告应承担至2020年4月17日的房屋占用使用费。本院经审查后认为，被告已于2020年1月交还房屋钥匙，虽然其没有搬离房屋内的设施设备，但根据合同约定，合同解除后十日内，被告未拆除搬离的装修、设备，原告有权自行处理。综上，本院酌情认定合同解除后，被告占用房屋的时间为2个月，故被告应向原告支付房屋占有使用费136000元。被告主张原告应支付餐费41809元，原告认可38739元，本院予以确认；超出部分被告未提交证据证明，本院不予支持。原告同意将押金80000元和餐费38739元抵扣被告应支付的费用。故被告还应支付原告房屋占有使用费17261元（136000元-80000元-38739元）。原告主张被告欠付水费3586元、空调费25248元及电费37840元，因其未提供合同约定的分表计量数据和代缴的支付凭证，故原告要求被告支付上述费用及违约金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。考虑到被告在本案中应承担的责任，原告主张律师费60000元过高，本院酌情调整为30000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐在坊于本判决生效之日起七日内向原告湖南金海银星实业有限公司支付房屋租金29467元及违约金（以29467元为基数，按月利率2%，从2019年11月17日计算至实际清偿之日）；二、被告徐在坊于本判决生效之日起七日内向原告湖南金海银星实业有限公司支付房屋占有使用费17261元；三、被告徐在坊于本判决生效之日起七日内向原告湖南金海银星实业有限公司支付律师费30000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8924元，因适用简易程序减半收取4462元，诉讼保全费3082元，共计7544元，由原告湖南金海银星实业有限公司负担3772元，由被告徐在坊负担3772元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  胡涵二〇二〇年七月二十二日法官助理章梓良书记员段娟附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。