文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初23961号原告：黄骏，男，1982年6月7日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区石小路72号附1号21-3，公民身份号码510213198206076510。委托诉讼代理人：蒋希文，重庆豪文律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎邦国，重庆豪文律师事务所律师。被告：重庆金阳房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路68号，统一社会信用代码91500108203166940T。诉讼代表人：冯志，重庆金阳房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：张鹏，重庆学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊港渝，重庆学苑律师事务所实习律师。第三人：中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行，住所地重庆市南岸区江南大道21号，统一社会信用代码91500108903192998J。诉讼代表人：江再建，中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行行长。委托诉讼代理人：高燕，重庆鼎圣佳程事务所律师。委托诉讼代理人：韩思宇，重庆鼎圣佳程事务所律师。原告黄骏与被告重庆金阳房地产开发有限公司（以下简称金阳公司）、第三人中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行（以下简称农行南岸支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄骏及其委托诉讼代理人蒋希文，被告金阳公司的委托诉讼代理人张鹏、熊港渝，第三人农行南岸支行的委托诉讼代理人高燕、韩思宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄骏向本院提出诉讼请求：1.金阳公司和农行南岸支行于本判决生效之日起3日内涤除黄骏所购买的位于重庆市沙坪坝区凤天大道29号房屋（房屋自编号3-2，现经营业态为“绫阑阁”服装店）的抵押登记。2.在金阳公司和农行南岸支行涤除黄骏所购买的位于重庆市沙坪坝区凤天大道29号房屋（房屋自编号3-2，现经营业态为“绫阑阁”服装店）抵押登记后3日内，金阳公司协助黄骏办理黄骏所购买的位于重庆市沙坪坝区凤天大道29号房屋（房屋自编号3-2，现经营业态为“绫阑阁”服装店）的过户登记手续。3.金阳公司和农行南岸支行支付黄骏本案的诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全担保费、差旅费、误工费、律师代理费差旅费暂计37800元，具体金额辩论终结前据实计算。4、如果金阳公司和农行南岸支行就黄骏所购买的位于重庆市沙坪坝区凤天大道29号房屋（房屋自编号3-2，现经营业态为“绫阑阁”服装店）享有优先权，抵押合法有效，即金阳公司和农行南岸支行不能涤除黄骏所购买的位于重庆市沙坪坝区凤天大道29号房屋（房屋自编号3-2，现经营业态为“绫阑阁”服装店）的抵押登记，判令解除金阳公司与黄骏有关位于重庆市沙坪坝区凤天大道29号房屋（房屋自编号3-2，现经营业态为“绫阑阁”服装店）的购房系列合同，同时由金阳公司和农行南岸支行支付黄骏购买涉案房屋而不能获得该房屋的损失暂计2880000元，具体金额以评估金额据实计算。事实与理由：1.黄骏与金阳公司于2016年6月27日签订了《金阳易诚国际认购书》，认购书确认了黄骏购买座落于重庆市沙坪坝区凤天大道29号（自编号3-2，现经营业态为“绫阑阁”服装店）商业服务用房，建筑面积69.61平方米，价格人民币1260000元，2016年12月24日前签订该物业的《重庆市商品房买卖合同》及正式的网签合同。2.因金阳公司违约，金阳公司于2017年6月13日出具承诺书。承诺存入专项款与购买方共管，否则赔偿3000000元。后金阳公司再次违约，金阳公司于2017年4月28日签订了《补充协议》。《补充协议》中金阳公司还承诺于2017年7月22日前正式签订网签合同并完成备案登记，于2017年7月27日前将该物业产权过户到黄骏名下、向黄骏交付产权证。还对金阳公司承担因其违约后黄骏维权产生的诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全担保费、差旅费、误工费、律师代理费进行了约定。金阳公司继续违约，黄骏、金阳公司于2018年8月10日又签订《补充协议》，约定：原来销售合同、补充协议继续有效，金阳公司于2018年9月20日前完成解押，与黄骏签订《重庆市商品房买卖合同》并办理网签合同登记。3.本案的涉案房屋农行南岸支行在不动产登记中心虽然进行了抵押登记。但是，农行南岸支行出具文件同意金阳公司销售涉案房屋并且加盖公章进行了公示后，黄骏方才购买了该涉案房屋。购房时，黄骏完全是相信金阳公司与农行南岸支行已经商量好，用黄骏支付的购房款提前支付了农行南岸支行的抵押权对应的款项或者进行提存。如果农行南岸支行确实没有收到抵押权对应的款项而由金阳公司另作他用，也只能视为农行南岸支行放弃了抵押权。如果农行南岸支行没有提存或控制到该笔款项而金阳公司挪作他用了，也只能是农行南岸支行的重大过错监管失职而应自担其责。农行南岸支行的抵押权理应涤除。综上所述，金阳公司的行为严重损害了黄骏合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告金阳公司辩称：1.黄骏购买涉案物业是事实。2.金阳公司进入破产程序，根据企业破产法第16条规定，企业进入破产程序后禁止个别清偿。黄骏要求解除抵押并办理过户的诉讼请求涉及个别清偿，系个别清偿的行为，有违破产法的相关规定，应当驳回其诉讼请求。3.关于律师费、担保费等由法院依法判决。被告农行南岸支行述称：1.对黄骏第一项诉讼请求，我行的抵押物位于沙坪坝区凤天大道47号，与黄骏主张的房屋不一致。即便黄骏主张房屋与我方抵押物一致，也无权要求我行涤除抵押权。2.第二项诉讼请求与我行无关，由法院认定。3.根据合同相对性原则，我行并非认购协议及补充协议的相对方，不受合同约束，黄骏提出的诉讼请求与我行无关，黄骏无权要求我行办理涤除抵押权登记，承担支付第三项诉讼请求所列费用的责任。4.我行对涉案房屋享有的抵押权符合合同规定及法律规定，并依法登记公示，抵押权合法有效并具有对抗效力。5.我行是出于对登记抵押权存续的信赖出具同意销售函，其行为及内容本身并不具有放弃抵押权的意思表示。6.我行对借款合同项下全部抵押物享有整体的不可随意分割的抵押权，且我行以实际行为表示并未放弃对涉案房屋的抵押权。7.抵押权的设立注销，需办理登记，且需有效的公示才能发生物权效力，我行出具的同意销售函不具有使物权变动的效力。8.我行对金阳公司的主债权未受清偿，抵押权并未消灭。9.我行对本案涉案房屋不能办理过户没有过错，黄骏明知涉案房屋设有抵押权仍然购买，应自行承担法律风险。10.针对补充诉讼请求，从违约责任角度，我行并非黄骏所述购房系列合同的当事人，根据合同相对性，不应承担违约致使解除合同的赔偿责任。从侵权角度，我行对黄骏的损失不存在过错，我行同意销售函明确载明保留抵押权且认购书中明确涉案房屋处于抵押状态，可以办理过户系金阳公司的单方承诺，我行对此不存在过错。对于黄骏所述的银行监管责任，无法律依据，且不合理的加重了银行的义务，监管并非是银行的责任和义务，应该是作为借款人的金阳公司负有及时偿还欠款及申请变更抵押物的义务，另外，黄骏与金阳公司并未授权我行进行资金监管，黄骏将大部分房款支付给金阳公司以外公司，导致房款脱离金阳公司控制，其对房款未偿还我行贷款存在过错。不同意黄骏的诉讼请求。经审理本院查明以下事实：金阳公司系位于重庆市沙坪坝区凤天大道金阳易诚国际一期、二期的开发商。2013年6月17日，金阳公司（借款人）与农行南岸支行（贷款人）签订《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》。合同约定，借款用途“易诚国际”经营性物业贷款，用于偿还物业形成的负债性资金及物业增值资金；借款金额为人民币壹亿元；总借款期限拾年。2013年6月17日，金阳公司（抵押人）与农行南岸支行（抵押权人）签订《抵押合同》。合同约定，抵押人同意以坐落于沙坪坝区凤天大道49号房产设定抵押。随后双方在不动产登记部门办理了抵押登记。2016年3月22日，农行南岸支行向金阳公司出具《同意重庆金阳房地产开发有限公司易诚国际一、二期项目进行销售的函》。该函载明：“贵公司开发的位于沙坪坝区凤天大道29号附72号-2-1号、37号的金阳易诚国际一期项目已经取得证号为104房地证2010字第115170号、104房地证2009字第503423号、104房地证2009字第503426号、104房地证2010字第09207号、104房地证2013字第53289号、104房地证2010字第116450号的房地产权证，于2016年3月2日与我行在重庆市沙坪坝不动产登记中心办理抵押，不动产登记证号：渝（2016）沙坪坝不动产证明第000120683号、抵押登记业务编码：201602261040426号。及位于沙坪坝区凤天大道49号的金阳易诚国际二期项目已经取得证号为104房地证2011字第149096号、104房地证2011字第149216号的房地产权证，于2013年6月18日与我行在重庆市沙坪坝区不动产登记中心办理抵押，抵押合同号：201306171040381号。及位于沙坪坝区凤天大道49的经营易诚国际二期项目已经取得证号为104房地证2011字第149324号的房地产权证，于2013年6月25日与我行在重庆市沙坪坝区不动产登记中心办理抵押，抵押合同号：201306251040624号。及位于沙坪坝区凤天大道29号的金阳易诚国际一期项目已经取得证号为104房地证2009字第505973号、104房地证2009字第505968号的房地产权证，于2014年1月13日与我行在重庆市沙坪坝不动产登记中心办理抵押，抵押合同号：201401101040545号。现我行知晓并同意贵公司进行以上产权证抵押给本行的房屋销售，并按照我行与贵公司约定的程序办理相关手续，上述房产的销售行为，不得侵害或削弱我行抵押权，不得阻碍我行抵押权的实现。”2016年6月27日，金阳公司（甲方）与黄骏（乙方）签订《金阳易诚国际认购书》。合同约定：1.1乙方认购金阳易诚国际项目，该物业自编号为3-2，建筑面积69.61平方米，该物业公布销售总价1555556元。1.2甲、乙双方一致同意，乙方认购本物业时，一次性付款享受交60000元电商享一口价折扣，折后成交价1200000元，分拆为房款816000元、中介费用115200元、商业管理费115200元、和悦庄消费153600元。1.3.1特别说明以上价格为清水房价格。1.3.4上述物业已由甲方委托的重庆锡沐商业有限公司代为出租，乙方对上述租赁情况以及房屋现状完全知晓，现租赁商家为“绫阑阁”，月租金为7829.92元，现租赁合同期限为2015年12月20日至2016年12月19日。3.1乙方须于本认购书签订之日起180个工作日内与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件，同时按《重庆市商品房买卖合同》的约定缴纳相关费用。3.2乙方已知晓认购物业尚处于抵押状态，甲方对外销售已经取得抵押权人同意，不会对乙方按期接房及办理产权证产生任何不良影响。5.2如乙方在本《认购书》约定的期限或者甲方通知的时间内不与甲方签订《买卖合同》的，视为乙方违约，乙方认购的物业将不再保留，同时甲方有权将该物业另行出售，并无须通知乙方，同时乙方应当按照房屋总价款的10%向甲方支付违约金，乙方已收取商户的租金及保证金，需全额退还给甲方。5.3如甲方在本《认购书》约定的期限内不与乙方签订《买卖合同》的，甲方以乙方已付金额为基数每日按照人民银行同期同类贷款利率向乙方支付赔偿金。2017年4月26日，黄骏（乙方）与金阳公司（甲方）签订《补充协议》。协议约定，现由于甲方原因，未能在《金阳易诚国际认购书》约定时间内与乙方签订合同。为此，双方达成协议如下：第一条甲乙双方再次明确，乙方已购买的房产为金阳易诚国际项目，该物业自编号为3-2，现经营的业态为绫阑阁，建筑面积69.61平方米，甲方已于2016年6月30日收到乙方支付的购房款总金额为1260000元。乙方对该物业拥有所有权和使用权，租金收益归乙方所有。第二条甲方承诺于2017年6月9日前完成产权分割，在7月9日前完成银行解押，2017年7月22日前与乙方正式签订网签合同并完成备案登记，并在《重庆市商品房买卖合同》签订即2017年7月27日前将该物业产权过户至乙方或者乙方指定的人名下，并将产权证交付给乙方。第三条由于甲方违约，未在认购书承诺的180个工作日内与乙方签订《重庆市商品房买卖合同》及网签，从2017年3月15日起甲方应以乙方购房总金额为基数，每日按照人民银行同期贷款利率计算，向乙方支付赔偿金至2017年7月22日止，并在2017年7月27日前结清。第四条甲方未能按照本协议前述约定履行相应义务的，则按下列方式对乙方进行违约赔偿：1、甲方从2017年7月23日起赔偿违约金给乙方，违约金以乙方所付购房款总金额为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍计算，每月月底向乙方支付违约金，不足一月按一个月计算。2、乙方有权通过各种途径维护自身利益，包括向人民法院提起诉讼或者仲裁机构提起仲裁，产生的诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全担保费、差旅费、误工费、律师费及违约金等由甲方承担。该补充协议还约定了其他事项。该补充协议签订后，甲方仍未按照该补充协议履行其义务。2017年6月13日，金阳公司向黄骏出具《承诺书》。其主要内容为，我司于2016年4月8日开始出售易诚国际商铺，因我司原因，未能按照认购书约定的时间签订商品房买卖合同，我司特承诺如下一、2017年6月13日，我司设立专项账户。二、上述专项账户由我司与购买者代表彭大勇共同监督，由我司持有公章，购买者代表持有私章。三、我司于2017年7月11日存入专项帐户18000000元。四，我司于2017年7月25日存入专项账户18000000元。五、我司承诺按本承诺书第三条存入相应款项，用专项账户中资金办理易诚国际一期商铺解除抵押手续，专项账户资金不足部分由公司补足。在办理易诚国际一期商铺抵押手续后，专项账户余额为3000000元。如我司未按本承诺书第三条存入相应款项，则我司自愿予以专项账户的金额5000000元作为赔偿给全部购买者。六、我司承诺按本承诺书第四条存入相应款项，用专项账户中资金办理易诚国际二期商铺解除抵押手续，专项账户资金不足部分由我司补足。如我司为按本承诺第四条存入相应款项，则我司自愿以专项账户的金额3000000元作为赔偿给易诚国际二期购买者。七、易诚国际商铺一期、二期购买者名单作为本承诺书附件附后。附件中的易城国际销售统计报表中包含黄骏所购买的商铺。2018年8月10日，黄骏（乙方）与金阳公司（甲方）签订《补充协议》和《补充协议（二）》。协议约定，甲方于2018年9月20日前，完成乙方所购房屋解押，2018年9月20日前与乙方签订《重庆市商品房买卖合同》及网签，如违约，甲方按购房金额赔偿违约金1260000元。乙方有权通过各种途径维护自身利益，包括向人民法院提起诉讼或向仲裁机构提起仲裁，产生的诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全担保费、差旅费、误工费，律师代理费及违约金等由甲方承担，甲方并承担相关法律责任。2019年1月8日，本院受理黄骏与金阳公司商品房预售合同纠纷一案。本院经审理认定了“2016年6月30日，黄骏支付剩余房款716000元、中介费用115200元、商业管理费115200元、和悦庄消费153600元、电商费60000元，金阳公司出具了相应款项的收据。2016年10月金阳公司向黄骏交付涉案商铺。”的事实。2019年7月30日，本院作出（2019）渝0106民初900号民事判决：金阳公司于本判决发生法律效力后三日内支付黄骏违约金（该违约金以1260000元为基数，从2017年3月15日起至2017年7月22日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算；以1260000元为基数，从2017年7月23日至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率4倍的标准计算）；金阳公司于本判决发生法律效力后三日内支付黄骏律师费33000元。2019年9月16日，重庆市第五中级人民法院根据农行南岸支行的申请作出（2019）渝05执保216号民事裁定，对沙坪坝区凤天大道47号附11号房屋进行查封。2019年10月12日，黄骏（甲方）与重庆豪文律师事务所（乙方）签订《委托律师代理合同》。合同约定，一、乙方接受甲方委托，指派蒋希文律师与黎邦国律师（助理）担任甲方一审诉讼、二审诉讼的代理人。三、根据律师收费办法规定，经双方协商，甲方应向乙方缴纳律师代理费34000元和差旅费3800元，本条费用均为税后款。十四、其他约定：不管是否进入二审均按前述约定标准支付收费，不再增加诉讼代理费。2019年12月2日，重庆豪文律师事务所向黄骏出具收取律师代理费37800元的发票。2020年3月12日，重庆市南岸区人民法院作出（2020）渝0108破申1号民事裁定：受理金阳公司的重整申请。2020年4月7日，重庆市南岸区人民法院作出（2020）渝0108破5号决定：指定重庆学苑律师事务所担任金阳公司管理人。另查明，因金阳公司仍尚欠农行南岸支行银行贷款，涉案房屋现仍处于抵押登记状态，抵押人为金阳公司，抵押权人为农行南岸支行。涉案房屋在重庆市沙坪坝不动产登记中心登记为重庆市沙坪坝区凤天大道47号附11号。审理中，黄骏主张其已按照认购协议履行了全部合同义务，但金阳公司却未按时与其签订《重庆市商品房买卖合同》，也未履行双方签订的《补充协议》。经黄骏多次催促，金阳公司仍未将案涉房屋从农行南岸支行办理解押，亦未将房屋产权过户至黄骏名下，严重损害了黄骏合法权益。审理中，黄骏提供（2018）渝0106民初18938号民事判决书、（2019）渝01民终5197号民事判决书、（2019）渝民申2952号民事裁定书，拟证明与黄骏采取相同的购房模式案外人刘涛与金阳公司的房屋买卖合同纠纷，一审、二审及再审法院均认为购房者已经与金阳公司建立了事实上的商品房买卖合同关系，农行南岸支行出具的同意销售函应当视为放弃抵押权，最终作出金阳公司与农行南岸支行注销抵押权并协助办理过户的判决。上述事实，有当事人提供的《重庆金阳房地产开发有限公司.易诚国际一、二期项目进行销售的函》及照片、《金阳.易诚国际认购书》、《租赁合同》、《补充协议》、重庆市公安局沙坪坝区分局覃家岗出具的《情况说明》、《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》（编号：55010520130000042）、借款凭证2份、《抵押合同》（编号：55100220130047067）、《重庆市房地产抵押合同》（登记号：201306171040381)、《房地产权证》2份（104房地证2011字第149216号、104房地证2011字第149096号）、《不动产登记证明及抵押物清单》（渝2017沙坪坝区不动产证明第000351106号）、《不动产登记证明及抵押物清单》（渝（2017）沙坪坝区不动产权第000616458号）、《不动产权登记证书》（渝2017沙坪坝区不动产权第000838140号）、《不动产登记证明及抵押物清单》（渝2018沙坪坝区不动产证明第000834811号）、《法人借款凭证查询》（2018）渝0106民初18938号民事判决书、（2019）渝01民终5197号民事判决书、（2019）渝民申2952号民事裁定书等书证以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。本院现针对黄骏的诉讼请求、金阳公司的抗辩理由及双方所举示的证据，分项评述如下：一、关于《认购书》的性质问题“预约”是指将来订立一定契约的契约。仅根据当事人合意内容上是否全面，不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。若当事人存在明确的将来订立本约的意思，则即使预约的内容与本约已经非常接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，《认购书》及其补充协议明确约定双方需签订《重庆市商品房买卖合同》并完成备案登记，故《认购书》应属预约。二、关于黄骏与金阳公司是否形成事实上的房屋买卖合同关系的问题本院认为，黄骏根据金阳公司的指示向金阳公司或金阳公司指定的账户支付了房屋价款1555556元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”规定，金阳公司虽未将案涉房屋过户登记至黄骏名下，但已通过变更房屋租赁合同主体的方式，转移给黄骏占有。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。故本案《认购书》虽约定双方需订立本约，但在本约订立之前，黄骏已按《认购书》的约定向金阳公司支付了购房款，金阳公司予以接受并交付了涉案房屋。因此，黄骏与金阳公司之间已达成了合意，形成了事实上的本约关系。黄骏据此有权请求金阳公司全面履行合同义务。三、关于农行南岸支行是否负有涤除案涉房屋抵押登记并协助黄骏办理涉案房屋过户登记手续义务的问题根据黄骏与金阳公司签订的《金阳易诚国际认购书》及补充协议，金阳公司应当为黄骏办理涉案房屋的产权过户登记，但涉案房屋已存在抵押权人为农行南岸支行的抵押登记，致使金阳公司不能为黄骏办理产权过户登记。然而农行南岸支行于2016年3月22日向金阳公司出具了《同意重庆金阳房地产开发有限公司易诚国际一、二期项目进行销售的函》，该函的法律后果直接关系到黄骏能否办理涉案房屋过户登记，也是本案主要争议的焦点。首先，从抵押权的法律定义看，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定，担保物权人在债权人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。从该条规定来看，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权，在抵押物已经转让的情况下，作为购买人取得的是抵押物所有权，特别是在购买人已经支付对价，并且是善意的情况下，如果再将抵押权的负担转移给购买人，显然不利于保护购买人的所有权。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。又根据该法的第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提起清偿债务或者提存的规定，可以作出这样的理解，本条确立了“抵押权人同意方可转让抵押物”的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。对于该转让价金抵押权人仍具有优先性。综上，农行南岸支行出具的《同意重庆金阳房地产开发有限公司易诚国际一、二期项目进行销售的函》，同意转让抵押物，其只能对黄骏支付给金阳公司的购房价金行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。至于农行南岸支行是否行使价金代位权，系农行南岸支行与金阳公司的债权债务关系，农行南岸支行应当另行主张。黄骏的此一主张，本院予以支持。此外，本案房屋买卖合同系现房销售，销售所得款项应用于提前清偿债务或者提存。农行南岸支行作为抵押权人，有资金监管的能力，却在明确同意金阳公司可对外出售案涉房屋的情况下，未尽监管之责，存在过错。故金阳公司和农行南岸支行负有对涉案房屋涤除抵押登记的义务。四、关于涉案房屋权利人变更登记为黄骏是否构成个别清偿的问题金阳公司抗辩，黄骏要求将金阳公司名下的房屋过户至其名下系个别清偿的行为，违反企业破产法第16条规定。本院认为，《中华人民共和国破产法》第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。但本案黄骏与金阳公司进行不动产交易时，已付清了全部购房款，且实际占有涉案房屋。可见，黄骏对涉案房屋享有物权期待权，涉案房屋不能即时进行物权变更登记的原因不可归责于黄骏。在对涉案不动产享有的预期物权与金钱债权的实现发生冲突时，应当优先选择保护当事人的物权期待权。且黄骏已支付了全部购房款，其物权期待权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害。故黄骏要求金阳公司将涉案房屋变更登记至其名下的行为不属于个别清偿。据此，本院对金阳公司的该项抗辩不予支持。此外，《中华人民共和国企业破产法》第19条规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。本案中，重庆市第五中级人民法院虽然尚未解除其于2019年9月16日对涉案房屋所进行查封，但根据企业破产法的规定及全国法院民商事审判工作会议纪要精神，重庆市第五中级人民法院应当解除保全措施，故涉案房屋办理不动产权属变更登记不存在法律上或事实上的履行不能。2017年4月26日《补充协议》约定，乙方有权通过各种途径维护自身利益，包括向人民法院提起诉讼或者仲裁机构提起仲裁，产生的诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全担保费、差旅费、误工费、律师费及违约金等由甲方承担。黄骏未提供产生差旅费、误工费的证据，本院对黄骏的该项诉讼请求不予支持。对重庆豪文律师事务所向黄骏收取律师代理费34000元和差旅费3800元，金阳公司对该所收取的律师代理费数额无异议，该费用中应当包含差旅费。本院认为，重庆豪文律师事务所向黄骏收取律师代理费34000元符合重庆市律师服务收费标准，重庆豪文律师事务所向黄骏收取的差旅费3800元略高于重庆市律师服务收费标准，本院调整为3400元。对黄骏提出的第4项诉讼请求属备位诉讼请求，因本院已支持黄骏的主位诉讼请求，故对黄骏的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百九十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告重庆金阳房地产开发有限公司和第三人中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行于本判决发生法律效力后三日内涤除位于重庆市沙坪坝区凤天大道47号附11号房屋的抵押登记。二、在被告重庆金阳房地产开发有限公司和第三人中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行涤除位于重庆市沙坪坝区凤天大道47号附11号房屋抵押登记后三日内，被告重庆金阳房地产开发有限公司协助原告黄骏办理位于重庆市沙坪坝区凤天大道47号附11号房屋的过户登记手续。三、原告黄骏对被告重庆金阳房地产开发有限公司享有律师费债权37400元。四、驳回原告黄骏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46322元，减半交纳23161元、保全费5000元，合计28161元（原告已预交28161元），由原告黄骏负担14920元，被告重庆金阳房地产开发有限公司负担13241元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  龚陵川二〇二〇年七月七日书记员  张 立