吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初1034号原告：镇赉县合和物业管理有限责任公司。法定代表人：王某，职务系董事长。统一社会信用代码：91220821054080747J。委托诉讼代理人：温某，男，1972年3月4日生，汉族，该公司总经理。委托诉讼代理人：张某，女，1985年4月7日生，汉族，该公司客服班长。被告：李某，男，1967年8月16日生，汉族，无业，现住镇赉县，镇赉县英伦印象A区12栋2单元602室。原告镇赉县合和物业管理有限责任公司（以下简称“合和物业公司”）与李某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合和物业公司委托诉讼代理人温某、张某，被告李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合和物业公司向本院提出诉讼请求：要求李某给付物业管理费2826元，合同违约金773.62元，迟延支付利息134.24元，合计3733.85元。事实和理由：合和物业公司自2012年成立至今，为李某所居住的英伦印象A区提供综合性专业品质物业服务。我公司在巨额亏损、每年物价、人工等物业成本不断上涨的情况下，按照2012年低定价的物业费标准进行服务，至今已八余年依然未提高物业费。且因小区的设施设备自然老化，每年均在不断提高管理成本。我公司员工无论酷暑严冬、刮风下雪，每天都服务在最脏、累、差的岗位上，勤勤恳恳、吃苦耐劳，也得到了业主乃至地方的肯定与赞誉。2019年被评为白城市优秀示范项目。现小区为专业优质物业服务的小区，也使李某所居住的房屋升值，我公司提供的是名副其实“质优价廉”的物业服务。李某所属英伦印象小区2号楼3单元602室，该房屋建筑面积50.89平方米，拖欠2018年1月17日至2017年1月17日共3个年度物业费共计1101元。其另外一处住××区，建筑面积为79.86平方米，拖欠2018年1月17日至2017年1月17日共3个年度物业费共计1725元。两处房屋所拖欠的物业费总计2826元。期间我公司多次以电话、贴物业费催缴单、上门收取等方式向李某收取物业费，然其均以各种理由推托，拒不给付。依据《合同法》第五条、第六条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《吉林省物业管理办法》第五十三条，《白城市区物业管理办法》第二十一条及《物业管理服务合同》第四条、第六条相关规定内容，我公司要求李某支付所拖欠的物业费、合同违约金及迟延给付利息等相关费用。为维护我公司的合法权益，维护被李某严重侵犯的其他已交物业费业主的利息，推进当地物业市场良性规范发展，提高百姓整洁舒适的居住生活环境，提升当地城市文明发展的社会形象，遏制其他大量业主类似效仿，恶意拖欠拒缴物业费的社会怪象，故依法诉至贵院，请求贵院予以支持我公司的诉讼请求。李某辩称，我的确是从2018年开始没有缴纳2栋3单元602室、12栋2单元602室的物业费，但现在才2020年，不应该收取2021年的物业费。我的住房是回迁楼，每户我们入住的时候得交1000元的保证金，就是说三年不动建筑物，不改不建，把这1000元钱给住户返回来。我的房子没有动，所以这笔钱应该由物业予以返还。我12栋的房子漏，窗户也透气，没有人给我进行维修。物业说跟他们没关系，说过期了不归物业管。我现在要求物业公司把我交的1000元钱返给我，把我的房子维修好，窗户透气的问题解决了，我同意缴纳物业费。我的房子从2012年就开始有漏雨的现象，物业给我进行了维修，不漏了，后来又出现了漏雨现象。我不同意给付合同违约金和迟延支付利息。根据合和物业公司的起诉和李某的答辩，本案的争议焦点问题是：1、合和物业公司要求李某给付拖欠的2018-2021三个年度物业费2826元的诉求是否符合法律规定；2、合和物业公司要求李某给付合同违约金773.62元、迟延支付的利息134.24元的诉求是否符合法律规定。合和物业公司向法庭提供了如下证据：1、营业执照复印件1份。证明合和物业公司是合法的物业公司。2、英伦印象小区物业管理服务合同复印件2份。证明合和物业公司收取物业费及合同违约金是符合合同约定的。3、欠缴物业费、合同违约金及迟延支付利息的计算明细表1份。证明合和物业公司对上述款项的计算方式。4、催缴物业费通知单及照片各1份。证明合和物业公司对李某进行了物业费的催缴。5、合和物业公司给李某所有的××栋住房出具的收据复印件1份（原件在财务处保存）。证明李某入住时并未缴纳装修保证金，其交付的是物业费、采暖费、预存电缆、房屋维修基金。6、工作联系单6份。证明合和物业公司在质保期内对李某所称的房屋存在的问题进行了相应的处理。经质证，李某对第1、2、5、6组证据真实性无异议，本院对其予以采信。对第4组证据李某不予认可，而合和物业公司亦未能证明上述证据的形成时间，本院对其不予采信。对第3级证据中物业费的计算方式，李某予以认可，本院对其予以采信。关于违约金的计算，本院对其计算基数予以确认，但按每日3‰计算违约金过高，本院对其不予支持。关于合和物业公司主张的迟延履行利息，本院认为，其实质为法院在执行程序中所涉及到的迟延履行期间的债务利息，而本案尚未进入执行程序，故对合和物业公司的该项主张本院不予支持，对其依据相关法律规定计算出的迟延履行利息亦不予认可。李某向法庭提供了如下证据：合和物业装修管理服务协议书复印件1份（经核对与原件一致，原件质证后予以收回）。证明李某在入住时每处住房各交了1000元的装修保证金，但是没有交费票据。合和物业公司对证据本身无异议，但是李某不能依据协议第四条的规定来证明自己已经实际交纳了2000元的保证金。我们需要李某出具我们给住户所开的收据或发票。法院经审查认为，该证据只能证明住户在入住英伦印象小区时需为每处住房交纳1000元的装修保证金，但不能证明李某已实际交纳了该笔款项，不能证实李某的该项主张，故本院对其不予采信。本院确定如下案件事实：李某是镇赉县英伦印象小区A区业主之一，其楼房位于××镇，房屋面积为分别为50.89平方米和79.86平方米。2013年1月17日，合和物业公司（甲方）与李某（乙方）签订英伦印象小区物业管理服务合同，该合同在第四条“物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中小修、更新、改造费用）”中约定：乙方（李某）交纳费用的时间为入住时一次性缴付一年物业服务费，入住后每年结束前1个月统一缴纳下一年物业管理服务费用，乙方在物业服务期满前一周内直接到物业管理公司缴付现金；物业管理费标准：住宅楼按照建筑面积每月每平方米0.6元收取；乙方逾期交费，则从逾期之日起，每日按季度物业管理服务费总额的3‰（千分之三）加收违约金。合和物业公司现诉至法院，请求依法判令李某给付2018年1月17日-2021年1月17日三年的物业管理费2826元、合同违约金773.62元、迟延支付利息134.24元，共计3733.85元。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：李某于本判决生效后立即给付合和物业公司2018年1月17日-2021年1月17日三年的物业费2824.2元〔0.6元/月×（50.89+79.86）×12×3=2824.2元〕。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，合和物业公司与李某签订的英伦印象小区物业管理服务合同是双方真实的意思表示，该协议真实合法有效。李某作为该小区业主，该协议对其有约束力，在合和物业公司按时履行了提供物业服务义务的前提下，李某应按上述协议约定向合和物业公司履行交纳物业服务管理费的义务。本案中，经合和物业公司催要，李某仍拒付物业费的行为与法律相悖，依据上述法律规定，合和物业公司要求李某给付物业费的请求符合法律规定，应予支持。关于物业费的数额确定，按照李某两处住宅的面积及物业费的收费标准以及李某拖欠物业费的时间，本院确定其为2824.2元〔0.6元/月×（50.89+79.86）×12×3=2824.2元〕。关于李某辩称的房屋漏雨及玻璃透气问题，本院认为，其应属房屋质量方面的问题或与房屋建设有关，非物业管理范围，且问题发生之初物业公司已对其主张的上述问题进行了处理。李某于2013年1月17日入住本案所涉房屋，至今已逾七年，在保修期内应该由开发商负责保修，物业公司的职责只是帮助协调业主与开发商之间的关系。对于现在房屋出现的问题，如属公用部位的维修，则需按照相关程序的规定启动房屋维修基金予以解决，如属房屋质量存在的问题，则应该另寻途径予以解决。关于合和物业公司主张的违约金问题。根据本院已查清的事实可知，李某已拖欠2018年1月17日-2021年1月17日三年的物业费2824.2元未付。虽然双方已在物业服务合同中对逾期缴费的违约金作出了明确规定，每日按季度物业管理服务费总额的3‰（千分之三）加收违约金，但本院认为，该违约金的计算标准过高。李某应以235.35元〔0.6元/月×（50.89+79.86）×3=235.35元〕为本金，按中国人民银行同期贷款利率，给付合和物业公司自2018年1月17日起至2019年8月19日止的利息作为违约金；以235.35元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付自2019年8月20日起至付清时止（2021年1月17日之前）的利息作为违约金。关于合和物业公司主张的迟延履行利息，因本案尚未生效，尚未进入执行程序，故对其该项诉求本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、李某于本判决生效后立即给付镇赉县合和物业管理有限责任公司2018年1月17日-2021年1月17日三年的物业费2824.2元；二、李某于本判决生效后，立即以235.35元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，给付合和物业公司自2018年1月17日起至2019年8月19日止的利息作为违约金；以235.35元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付自2019年8月20日起至付清时止（2021年1月17日之前）的利息作为违约金；三、驳回镇赉县合和物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，保全费57.59元，由李某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员  莫琳二〇二〇年七月三十日书记员  徐瑶