湖南省南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0921民初616号 原告：王友良，男，1971年7月19日出生，汉族，住南县。 委托诉讼代理人：张松，湖南跃海律师事务所律师。 被告：王红，女，1977年4月13日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 被告：姚望，男，1997年10月29日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 被告：姚新民，男，1951年7月17日出生，汉族，住南县。 被告：徐利军，女，1954年2月15日出生，汉族，住南县。 以上四被告共同委托诉讼代理人：黄良春，湖南金剑律师事务所律师。 原告王友良与被告王红、姚望、姚新民、徐利军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，2020年6月3日第一次公开开庭进行了审理。原告王友良及其委托诉讼代理人张松、被告王红及其委托诉讼代理人黄良春到庭参加诉讼，被告姚望、姚新民、徐利军经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。2020年7月29日第二次公开开庭进行了审理。原告王友良的委托诉讼代理人张松、被告王红及其与被告姚望、姚新民、徐利军的共同委托诉讼代理人黄良春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王友良向本院提出诉讼请求：1.解除王友良与姚治国于2017年6月21日签订的南华新城第二幢502号房和604号房的房屋买卖合同。2.判决王红、姚望、姚新民、徐利军给付违约金（以273800元为基数，按日万分之三从2017年6月21日起计算至还清之日止。计算至2020年5月6日的违约金为86247元）。3.诉讼费由王红、姚望、姚新民、徐利军承担。诉讼过程中，王友良增加诉讼请求：要求王红、姚望、姚新民、徐利军返还购房款273800元。2020年7月21日王友良向本院提出撤回部分诉讼请求的申请：1.撤回诉讼请求中要求四被告解除对南华新城第二幢502号房的买卖合同；2.撤回四被告退还502号房的购房款及承担502号房的违约金。要求四被告解除对南华新城第二幢604号房的房屋买卖合同，并退还604号房的购房款130000元及违约金。事实与理由：2017年6月21日，王友良与姚治国签订二份房屋买卖合同，王友良购买姚治国开发的南华新城第二幢502号房和604号房。502号房的建筑面积是133.7平方米，每平方米的价格是1300元，总价是173810元。604号房的建筑面积是133.7平方米，每平方米的价格是1200元，总价是160440元。二套房屋的总价款是334250元，每套房屋预留30000元办理房产证及水、电开户，房产证办理交付给王友良后付余下的60000元。合同约定在2017年6月21日将房屋交付王友良。并约定逾期交房30日，买受人有权解除合同，并按已付购房款的日万分之三支付违约金。合同签订当日，王友良付了现金223800元给姚治国，向姚治国出具了一张50000元购房款的欠条。所欠50000元，王友良在2017年给付了20000元；2019年6月20日给付15000元；2019年通过微信转了15000元。王友良共付了273800元购房款给姚治国。王友良完全按合同的要求履行了义务。可是姚治国却将房屋在卖给原告之前就将这二套房屋卖给了李新华，并办理了不动产产权证，这一情况，王友良在2020年元月份才知道。致使王友良无法对房屋行使所有权。2019年8月，姚治国不幸去世。王友良知道房屋卖给他人后，多次找姚治国的妻子王红和姚治国的弟弟姚建，要求他们处理此事，但他们总以各种理由推托。王友良认为：王友良按照房屋买卖合同的约定交纳了购房款，姚治国却将此二套房屋卖给了他人，并办理了不动产产权证，导致合同已无法继续履行。王友良要求解除合同的理由是充分的，要求退还已交纳的购房款也是应当的，并应当承担违约责任。王红作为姚治国的妻子，对姚治国的这一违约行为，应共同承担责任，并在继承遗产范围内承担责任。姚望作为姚治国的儿子，应在继承的遗产范围内承担责任。姚新民和徐利军作为姚治国的父母，也应在继承的遗产范围内承担责任。为了维护王友良的合法的财产权益，请求依法判决。 王红辩称，1.王红并不是房屋买卖的主体，与王红无关。2.如果房屋的出卖方姚治国涉嫌“一房多卖”，那么姚治国的出卖行为是违法的。对配偶一方的违法行为产生的非法债务更是姚治国个人的债务，不是夫妻共同债务，家庭成员的违法或犯罪与其他家庭成员无关，家属即本案的四位被告不存在承担违法行为产生的债务责任。3.王红没有在买卖合同上签字，而且王友良自己也没有履行要求房屋共有人一并签字，即王友良在与姚治国签合同时，并没有要求王红也在房屋买卖合同上签字。所以王友良在姚治国签字房屋买卖合同时存在过错，合同无效，由此造成的责任和后果只能自己负责。4.所诉房屋的土地使用权是集体土地，集体土地上的房屋到目前为止也是禁止买卖的。5.王友良与姚治国签订的《房屋买卖合同》并没有依法成立，是典型的无效合同。因为农村小产权房依据现有法律法规之规定，是不能进入市场交易的，所以无效合同不存在违约的情形，违约只针对有效合同。6.王红仅在姚治国的遗产继承范围内承担责任，而本案并不能确定姚治国在与王友良的房屋买卖合同过程中应承担相应的责任，王红已明确放弃了对姚治国的遗产继承，因此对姚治国生前的一切以个人名义签订的无效合同和个人债务，王红无任何法律义务承担法律责任。7.关于诉求，客观上不存在要求解除。因王红不是合同主体。请依法驳回诉求。 姚望未作答辩。 姚新民未作答辩。 徐利军未作答辩。 本院经审理认定事实如下：一、王友良与姚治国系朋友关系。2017年6月21日，王友良与姚治国签订两份《房屋买卖合同》，购买姚治国开发位于华容县。502号房建筑面积133.7平方米，每平方米价格1300元，总价173810元；604号房建筑面积133.7平方米，每平方米价格是1200元，总价160440元。两套房屋总价款334250元，每套房屋预留30000元办理房产证及水、电开户。约定房产证办理后，王友良付两套房屋余款60000元。合同约定在2017年6月21日将房屋交付王友良。并约定逾期超过30日交房，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。双方在房屋买卖合同上补充约定两年之内办理房产证。合同签订当日，王友良向姚治国支付了现金223800元，并向姚治国出具了一张50000元购房款欠条。合同签订后，2017年7月7日王友良向姚治国支付购房款20000元，2019年6月20日支付购房款15000元,2019年6月21日通过微信转账向姚治国支付购房款15000元。王友良累计支付姚治国273800元购房款。2019年6月21日姚治国未按合同约定为王友良办理房屋过户手续。2019年8月3日姚治国因疾病死亡。 二、案外人李新华系涉案房屋502号房屋所有权人，系涉案房屋604号房原房屋所有权人（2016年4月1日李新华在华容县办理502、604号房不动产权证登记，华房权证操军镇字第××号、华国用2016第379-1；2017年7月19日李新华办理不动产更正登记，不动产权证【2017】华容县不动产权第××号）。 三、王友良于2017年7月20日将涉案房屋502号房出卖给案外人宋力军。2020年7月21日王友良向本院提出撤回部分诉讼请求的书面申请：1.撤回诉讼请求中要求四被告解除对南华新城第二幢502号房的买卖合同；2.撤回四被告退还502号房的购房款及承担502号房的违约金。 四、姚治国法定继承人有妻子王红、儿子姚望、父亲姚新民、母亲徐利军。姚望出具一份《放弃继承权声明书》，记载：姚望系被继承人姚治国的儿子，自愿放弃姚治国生前遗留的所有不动产、财务及债务的继承权。放弃继承权均系本人的自愿，清楚放弃继承权产生的法律后果。该份声明在湖南省南县公证处进行了公证。姚新民、徐利军向本院出具《放弃对姚治国遗产继承声明》，记载：针对王友良的诉求以及相关的法律规定，我们特向贵院提出声明，放弃对姚治国遗产的继承。姚新民、徐利军签字确认捺指印。 五、王红与姚治国婚后共同购买了位于岳阳市岳阳楼区房屋，于2017年9月8日办理产权登记，系王红与姚治国共同共有，现该房屋由王红居住。 上述事实有双方当事人的陈述及其提交的证据在卷佐证，经庭审质证，本院审查，足以认定。 本院认为，对于王友良向本院申请撤回诉讼请求中要求四被告解除对南华新城第二幢502号房的买卖合同，及撤回四被告退还502号房的购房款及承担502号房的违约金，该请求不违反法律规定，本院予以许可。 本案系房屋买卖合同纠纷。本案的诉争房屋604号房在姚治国与王友良2017年6月21日签订房屋买卖合同前，房屋所有权已登记在案外人李新华名下，姚治国对该房屋没有处分权，事后也未取得所有权人的追认。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同，并主张损害赔偿的，人民法院应当支持”。故本案中，王友良要求解除该份合同、返还购房款的诉讼请求，本院依法予以支持。对于王红认为是无效合同，不承担违约责任的抗辩理由，因没有事实和法律依据，本院不予采纳。对于返还604号房购房款具体金额的认定。王友良书面提出要求退还604号房购房款130000元。经审查，502号房价格为173810元，604号房价格为160440元。两套房屋总价款334250元。在两份房屋买卖合同中均约定，每套房屋预留30000元购房款，待姚治国办好产权证及水电开户后付清余款。王友良实际总共支付姚治国两套购房款273800元。因王友良撤回部分诉讼请求，应剔除502号房购房款143810元（173810元减去预留30000元），返还604号房的购房款金额为129990元（273800元减去143810元）。故本案认定应返还604号房购房款金额为129990元。 因姚治国已去世，应当由其被继承人在继承姚治国的遗产范围内承担责任。姚治国留有遗产房屋一套（享有一半份额），现由王红居住，且王红未放弃继承房屋中属于姚治国的部分，故王有良要求王红返还购房款、支付违约金的诉讼请求，本院支持王红在继承遗产范围内承担责任。姚望及姚治国的父母姚新民、徐利军明确放弃对姚治国遗产的继承权，对姚治国违约行为产生的债务不承担责任。 对于王友良主张王红作为姚治国的妻子，对于姚治国违约行为，应共同承担违约责任。本院认为，王友良未提交证据证明王红参与了涉案房屋所在楼盘的经营，也未提交王红知晓涉案房屋买卖的有关证据，故无法认定对于涉案房屋买卖的收益是否用于了夫妻共同生活。为此，对王友良主张以夫妻共同违约为由，要求王红共同承担违约责任的诉讼请求，不予支持。 关于违约金的计算。根据王友良与姚治国在合同后注明的补充约定“房产证贰年内办好”，即房产证应当在2019年6月20日前办理，故本院认为违约金应当自2019年6月21日起计算至房款还清之日止为宜。参考双方签订的《房屋买卖合同》第七条、第九条，由违约一方按日支付已付购房款万分之三的违约金，故本院对王友良主张违约金起始时间从2017年6月21日，按日支付已付购房款万分之三违约金计算至还清之日止的诉讼请求，部分予以支持。 为此，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除王友良与姚治国（已故）于2017年6月21日签订的位于华容县《房屋买卖合同》； 二、由王红于本判决生效之日起十日内，在继承姚治国遗产范围内支付王友良购房款129990元，并支付违约金（计算方式：以购房款129990元为基数，按日万分之三从2019年6月21日计算至房款付清之日止）； 三、驳回王友良的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6700元，减半收取3350元，由王红负担1580元，由王友良负担1770元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审判员  石艺 二〇二〇年七月三十一日 法官助理姚艳春 书记员丁德贵