安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1124民初1551号 原告：北京东润明珠物业管理有限责任公司全椒分公司，住所地安徽省全椒县襄河镇港口路110号四季莱茵A1幢106门面，统一社会信用代码91341124MA2MQJUT2E。 负责人：王玮玮，该分公司经理。 委托诉讼代理人：赵侠力，该分公司法务。 委托诉讼代理人：陈婷婷，该分公司法务。 被告：戚玉军，男，1981年8月12日出生，汉族，住安徽省全椒县。 委托诉讼代理人：戚玉姐，女，1976年9月2日出生，汉族，住安徽省全椒县，系戚玉军姐姐。 原告北京东润明珠物业管理有限责任公司全椒分公司（以下简称东润明珠物业）诉被告戚玉军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。东润明珠物业委托诉讼代理人陈婷婷，被告戚玉军委托诉讼代理人戚玉姐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东润明珠物业向本院提出诉讼请求：1、判令戚玉军支付2016年9月1日至2017年8月31日所欠物业服务费649元【月数12x单价0.45元/㎡x面积120.18㎡】,违约金175元【324元×月数(12-6)×30×0.003】,公摊电费60元，合计884元；2、判令戚玉军承担本案全部诉讼费用。事实与理由:全椒四季来茵小区业主委员会（以下简称四季莱茵业委会）与东润明珠物业签订《全椒四季来茵小区物业服务合同》，按照合同约定东润明珠物业为该小区提供物业管理服务,物业服务标准：每月0.45元/㎡，公摊电费据实缴纳。戚玉军系四季莱茵小区A15幢502室业主，建筑面积为120.18㎡。戚玉军入住后，没有按照合同约定按时履行缴纳物业费的义务。另外,根据合同第十八条第3款约定业主和物业使用人逾期交纳物业服务费用的，东润明珠物业有权进行索取并要求被告支付从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三的违约金。因此，戚玉军应支付拖欠物业费以及相应的违约金。2016年9月1日至2017年8月31日止，戚玉军已欠物业服务费649元，违约金175元，公摊电费60元，共计884元。经多次催缴,戚玉军以种种理由拒交,故提起诉讼,请法院依法判决支持诉请。 戚玉军辩称，1、其不知道东润物业之前在小区有无服务，且东润物业提供的合同也不是和业主签订的，是和四季莱茵业委会签订，其并不知道四季莱茵业委会是如何成立的；2、四季莱茵业委会是2015年11月6日成立的，东润明珠物业与四季莱茵业委会于2015年9月就收取物业费，说明东润明珠物业进入程序不合法；3、假定签订的合同合法，其一直住在这个小区，物业并没有尽到合同约定的义务，合同中的垃圾清理、灯光等公共设施基本没人管理，老人和小孩上楼都没法扶着扶梯，因为楼梯没有灯光，老人之前还摔过，另外车辆停放、绿化养护等，物业都没有管理过，所以其没有感受到物业服务的存在。 本院经审理认定事实如下：戚玉军系天都·四季莱茵小区A15幢1单元502室业主，其房屋建筑面积120.18㎡。2016年3月19日、2017年4月22日，四季莱茵业委会（甲方）分别与东润明珠物业（乙方）签订《全椒四季莱茵小区物业服务合同》，约定东润明珠物业自2015年9月1日起至2018年8月31日止对天都·四季莱茵小区实施物业管理与服务；住宅用房物业费按年交纳，标准为0.45元∕㎡∕月；乙方、业主应按照规定向供水、供电、供气等专业单位交纳有关费用，全体业主共同使用的，由全体业主分摊。戚玉军房屋系住宅用房，应按《物业服务合同》0.45元∕㎡∕月标准计算物业费。合同签订后，东润明珠物业在该小区提供了物业服务，但存在垃圾清运不及时、车辆乱停放等问题。戚玉军未缴纳2016年9月1日至2017年8月31日期间的物业费，经东润明珠物业催缴未果。 另查明，本院2018年9月4日受理东润明珠物业诉张德友物业服务合同纠纷一案，2018年9月14日作出（2020）皖1124民初2571号民事判决书，对东润明珠物业诉请张德友支付2014年1月至2014年8月物业费等计2045元予以支持。 以上事实有当事人的当庭陈述，东润明珠物业举证的《全椒四季莱茵小区物业服务合同》、全椒县人民法院（2018）皖1124民初2571号民事判决书等证据予以证明，本院经审查予以确认。戚玉军提供的照片系2020年拍摄，与本院审理的东润明珠物业诉请戚玉军支付2016年8月31日至2017年9月1日物业服务费无关联性，故对该证据的证明力本院不予确认。 本院认为，四季莱茵业委会与东润明珠物业签订的《全椒四季莱茵小区物业服务合同》不违反相关法律法规规定，内容合法有效，具有法律约束力，当事人应按合同约定履行各自义务。戚玉军系四季莱茵小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有法律约束力。东润明珠物业提供了物业服务，戚玉军作为四季莱茵小区业主应当根据物业服务合同的约定向东润明珠物业交纳其欠付的2016年8月31日至2017年9月1日物业服务费用，物业费计算为649元（120.18㎡×0.45元/㎡/月×12个月）。至于戚玉军辩称东润明珠物业未提供物业服务的意见，因全椒县人民法院（2018）皖1124民初2571号民事判决书已确认东润明珠物业提供物业服务的事实，故对此辩论意见本院不予采信；戚玉军提出的小区业委会成立程序问题与本案无关；至于其提出的业委会成立时间问题，因四季莱茵业委会与东润明珠物业2016年3月19日签订的《全椒四季莱茵小区物业服务合同》明确约定了服务期限自2015年9月1日至2016年8月31日，视为四季莱茵业委会对东润明珠物业于2015年9月1日始提供物业服务事实的认可。对东润明珠物业主张电费60元的诉请，因《全椒四季莱茵小区物业服务合同》中未对电费作出明确约定且东润明珠物业也未提供证据证明其已代为交纳，故本院不予支持。因东润明珠物业在物业服务中存在瑕疵，故本院对东润明珠物业主张的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告戚玉军于本判决生效之日起十日内向原告北京东润明珠物业管理有限责任公司全椒分公司支付2016年8月31日至2017年9月1日的物业服务费649元； 二、驳回原告北京东润明珠物业管理有限责任公司全椒分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告北京东润明珠物业管理有限责任公司全椒分公司承担7元，被告戚玉军承担18元。 本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。 审 判 员 许程琼 二〇二〇年七月十三日 法官助理 徐殿萍 书 记 员 唐菲菲 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 2、《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 3、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由，人民法院不予支持。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 5、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。