新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院民 事 判 决 书（2019）新2801民初3893号 原告：巴州绿源农资土产日杂有限责任公司，住所地：新疆巴州库尔勒市萨依巴格路25号金马酒店六楼。法定代表人：马永烈，系该公司总经理。委托诉讼代理人：师秀英，女，汉族，1964年5月22日，出生，现住新疆巴州，系该公司员工。被告：张志胜，男，汉族，1954年10月15日出生，山东省肥城市人，农民，现住新疆巴州。原告巴州绿源农资土产日杂有限责任公司与被告张志胜返还原物纠纷一案，本院于二〇一九年八月八日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巴州绿源农资土产日杂有限责任公司的法定代表人马永烈及其委托诉讼代理人师秀英，被告张志胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。巴州绿源农资土产日杂有限责任公司向本院提出的诉讼请求为：1．请求人民法院判决被告立即返还原告所有的哈拉玉宫供应站4000平方米土地及地上门面房500平方米；2．请求人民法院判决被告立即支付原告47500元的租金（其中：2018年度30000元、2019年7个月×2500元／月=17500元）；3．请求人民法院判决被告承担本案的诉讼及送达费用。事实及理由：在2004午年底，被告与原告协商要购买原告位于库尔勒市哈拉玉宫乡政府旁边的农资供应站，双方充分协商：按照库国有（2003）0196土地证上的房屋及土地面积（土地面积：4000平方米，其中：门面房500平方米）40万元一并转让给被告，被告先后缴纳了26余万元，后来被告提出要购买农资需要现金，于是退还给被告12余万元，剩余14万元留在原告方；2005午1月初将此房屋及土地交给被告；后来在过户的时候，国土局告之：划拨性质的土地不能转让，同时巴州供销社也不让处置社有资产；鉴于此情况，原告提出给被告退款，被告不同意退款；经过双方协商：原告的供应站当时每年收的租金在3万元，由于不能完成交易，将被告的14万元作为预交租金，按照每年2万元抵账；七年抵清；在2011与被告协商返还供应站事宜，被告表示：七年抵账他吃亏了，要按照每年1.5万元抵账；而实际上他每年房屋及场地的租金将收4万余元，但是考虑到被告年龄大、妻子又常年生病的因素，便同意被告的要求，按照每年1.5万元的租金抵账，在十年（即2014年年度）后双方清账，之后再重新核算：在2015年初双方商定租金按照每年2.5万元，在年底缴纳；到年底找被告收租金，被告表示：家属生病住院，没有钱支付，等到后面再支付；2016年收账时他本人又病了，而且他又说：在轮台县有一百多万元被别人拖欠，没有钱，考虑到被告年龄大，夫妻长期住院的因素，一直到2016年底，被告表示：这几年供应站的围墙倒塌他重新维修，在院内他加盖了了货棚，花了些钱；经过双方协商：截止至2016年底被告将应缴原告2015年初-2016年底2年的租金5万元抵偿维修围培及建设货棚的费用，今后供应站所有设施都是原告的，到返还时被告不再有争议；到2016年底让他返还供应站，他又强占不返还，要求继续租赁，原告提出将之前双方对账顶账的清单签字，并且签订2017年的租赁协议，被告表示，他是一个农民，不需要签订协议，十多年都过了，没有问题，如果你们供销社要收回自己经营，我就返还，同时口头将2017年的租金定为2.5万元；在2018年初，被告缴纳了2017年的租金2.5万元；但是被告又要求从2018年起签订连续5年的租赁合同，原告答复：考虑到国家对供销社协调改革发展的要求，可能随时会收回基层供销社，而且每年2.5万元的租金，那都是十几年前的价格，上级领导是不会同意的；如果每年3万元，租赁合同一年一签订还可以；后来被告又要求按照年租金3万元，连着签订3年，原告经过反复请示，领导同意被告提出的要求：自2018年1月1日起，年租金3万元，连着签订3年的要求，给被告电话通知来公司签订租赁协议，被告表示：他在老家，等回来后到公司签订协议，后来给他打电话有时候不接听，有时候接听说在老家或者正在住院打针，原告多次到哈砬玉宫找被告，人都不在。终于在2019午6月18日将被告约到办公室，将租赁协议让他审核签字，被告又提出：租赁期限要从2019年开始，连续签订5年，而且租金按照2.5万元结算，否则就不谈了。面对被告多次的不守信、不履约等行为，原告无奈诉至人民法院，恳清人民法院依法判决，以维护原告的合法权益。张志胜辩称，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，其诉讼请求应被全部驳回，其陈述不符合客观事实。一、原告诉称的“被告先后缴纳了26余万元。后来被告提出要购买农资需要现金，于是退还给被告12余万元，剩余14万元留在原告方”的陈述不符合事实。2004年底，被告陆续给原告出借借款184000元，原告的法定代表人马永烈出具收条认可收到该笔款项，后因原告无法归还借款，原告与被告口头协商：原告将哈拉玉宫供应站的场地及房屋以40万元的价格转让给被告。其中：184000元借款折抵转让款，被告还需给原告支付10万元，剩余转让款待相关证照办理完毕后支付。之后被告如约支付了15万元，就该场地与房屋的转让款，被告共计支付284000元，并非原告所称的26万余元。2005年3月，被告对该场地及房屋进行了装修和修缮，并在院内打了一口井。2005年5月，原告告知被告因政策原因无法办理相关证照，被告要求返还转让款，原告一再推诿拖延，在被告的多次要求下，原告返还转让款98000元，原告诉称的“退还被告12万元”不符合实际。事实上，原告还因返还被告转让款186000元。二、原告诉称的租赁期限为“10年”不符合事实，因该场地及房屋无法转让，且原告无法返还转让款，双方口头约定，原告将该场地及房屋租赁给被告，租赁期间为20年，至今租赁期限尚未届满，被告有权使用该场地及房屋。被告前期已经对转让的场地及房屋进行了规划，装修，更换基础设施等前期投入，在原告无法返还转让款的情况下，被告同意原告的方案，愿意承租该场地及房屋。原告未返还的186000元转让款以及前期基础设施的投入款共计24万余元作为租赁场地及房屋的租赁费用，按照每年1.2万元的价格承租，租赁期限为20年，即从2005年底至2024年底。故原告诉称的租赁期限为10年不符合事实，截止2024年底，被告均有合法权利占有、使用该场地及房屋，原告要求被告返还，没有事实及法律依据。三、原告诉称的“被告缴纳了2017年的租金2.5万元”不符合事实，该2.5万元是被告出借给原告法定代表人马永烈的借款，并非2017年度的租金。依照双方的口头约定，被告已经预先支付了20年的租金，无需再单另支付2017年的租金。根据农业银行的银行卡交易明细清单可以证实，2017年12月29日由被告的卡转至马永烈尾号为0771银行卡25000元。该25000元的性质不是租金，而是被告与马永烈个人的借款，后因马永烈未偿还该笔借款，双约定该25000万元作为租赁期限届满后，被告继续承租的租金，租赁期限届满后的具体年租金双方另行约定。故原告歪曲事实，将25000元作为2017年度的租金不符合事实，同时也违背了双方约定的初衷。四、原告曾向承诺，将答辩人修缮围墙的费用，折抵租赁期限届满后，被告继续承租的租金，被告已经预付了租金，有权使用该场地及房屋。2017年因围墙坍塌，作为出租人的原告，应当履行修缮义务，确保出租物的安全使用。原告与被告协商，由被告修缮围墙，并承诺该修缮费用折抵租赁期满后的租金。被告遂组织工人、购买材料进行修缮围墙，共计花费15200元，原告认可该费用。综上所述，该场地及房屋的租赁期限尚未届满，在租赁期限内，被告有权合法占有、使用、收益。原告的诉讼请求，既无事实依据，也无法律依据，被告恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告称，2004年年底，被告提出购买原告位于库尔勒市哈拉玉宫乡政府旁边的农资供应站，原告同意后，双方协商一致将农资供应站（占地面积4000平方米以及地上门面房500平米)以40万元转让给被告，被告先缴纳264,000元，但后来被告提出要购买农资需用现金，于是原告又给被告退还了12.4万元，剩余14万元留在原告处。2005年1月初，原告将本案涉案土地以及门面房交给被告，但在办理过户时，因本案涉案土地系划拨土地不能转让等原因无法给被告办理相应过户手续，随后原告和被告协商将14万元款项退还给被告，但后来双方又协商，原告将本案涉案土地及房屋出租给被告使用，年租金2万元，使用7年则抵消原告应当给被告退还的14万元。但被告提出租金按每年1.5万元算到2014年以后再重新确定租金标准。2015年初，原告称双方商定每年租金2.5万元，之后双方又商定年租金3万，但双方始终未签订租赁协议。但被告称，2004年年底，被告给原告借款184,000元，原告的法定代表人马永烈给被告出具收条，后因为原告无法归还借款，双方协商原告将其所有的位于哈拉玉宫供应站的场地及房屋以40万元的价格转让给被告，当时双方商量，其中184,000元借款折抵转让款，被告再给原告支付10万元，剩余款项在办理相关手续后再支付。被告称，后来被告又给原告支付5万元，故被告当时实际给原告支付了334,000元转让款。被告称，并不是原告所陈述的被告给原告只支付了264,000元。被告称，2005年5月因政策原因，本案涉案土地及房屋无法办理相关过户手续，被告提出归还转让款，原告只给被告退还了148,000元。因被告也认可之后双方协商由被告承租本案涉案土地及房屋，被告称，当时原告应当给被告返还的166,000元就作为租赁场地以及房屋的租赁费用。被告称当时约定每年租金并不是1.5万元，而是每年1.2万元的租金，并约定租赁期限为20年，也就是从2005年底到2024年底。所以被告称双方已约定原告应当退还的相关款项抵20年的租金。被告称，2024年年底之前，被告均有合法占有使用农资供应站场地及房屋的权利，原告要求被告退还涉案土地及房屋没有事实及法律依据。对于双方房屋租赁之前的事实，双方陈述不一致，均无证据证实。根据双方提供的证据，本案认定如下事实：2004年12月16日，被告从银行取款6万元交付给原告法定代表人马永烈，原告法定代表人马永烈在该银行卡业务回单上书写“马永烈借”4字。2004年12月17日，就该6万元，原告公司给被告张志胜出具《收据》一份，《收据》上写明“今收到张志胜预收哈拉玉宫土地费6万元”。2004年12月23日，被告给原告支付64,000元，原告法定代表人给被告出具收条一份，内容为“今绿源公司收到张志胜现金64000元”。2004年12月23日，就该64,000元，原告又给被告出具收据一张，内容为“今收到张志胜预收哈拉玉宫土地费64,000元”。2004年12月25日，被告给原告交付6万元，原告法定代表人马永烈给被告出具收条一份，收条落款书写“巴州绿源公司”以及落款日期“2004年12月25日”。同一天，原告就该6万元又给被告出具收据一份，内容为“今收到张志胜预收哈拉玉宫土地费6万元”。另外，2005年4月25日，原告给被告出具收据一份，内容为“今收到张志胜预收哈拉玉宫土地费8万元”。2005年5月17日，原告给被告开具面额为49,000元的现金支票一份；2005年5月19日，原告给被告开具面额为54,000元的现金支票一份；同一天，原告又给被告开具面额为45,000元的现金支票一份；2005年5月18日，原告又给被告开具一张面额为49,000元的现金支票一份。以上支票面额共计148,400元。2005年5月17日，被告就以上148,400元给原告出具收条一份，内容为“今收到绿源农资土产日杂有限责任公司退哈拉玉宫土地款148,400元”。2004年5月26日，被告给原告缴纳900元，原告给被告出具收据一张，内容为“今收到张志胜房租费，两间房租1-6月（150元/2间×6个月，900元）”。2008年12月15日，原告给被告出具《收据》一张，内容为“今收到张志胜哈拉玉宫土地（款）5万元”。2017年12月29日，被告给原告法定代表人马永烈转账25,000元，原告法定代表人马永烈收到该25,000元后，将该25,000元交给原告公司。2017年12月30日，就该25,000元原告给被告出具《收据》一张，内容为“今收到张志胜哈拉玉宫供应站2017年1月至12月门面房及场地租金”。但被告称该25,000元是原告法定代表人马永烈个人从原告处的借款，不是门面房及场地租金，但同意从门面房及场地租金中扣减。2005年至2019年期间本案涉案土地以及门面房租金原、被告双方未签订相应租赁合同，也未进行明确约定。事后直至庭审中，双方对租金均未协商一致，故根据原告申请，本案随机委托巴州金田价格评估事务所有限公司对2005年至2019年9月期间本案涉案土地以及门面房的租金进行评估。经评估，巴州金田价格评估事务所有限公司出具价格鉴定报告书，鉴定意见为：1、巴州绿源农资土产日杂有限责任公司申请的对涉案门面房（其中：砖木结构147平米，砖混结构339.92平方米）2005年至2019年9月期间的租金为253818元。2、场地（商业用地减去门面房、车库、警卫室、围墙、厕所的剩余面积约为3350平方米）的年租金600元，2005年至2019年9月的租金为8850元。3、车库（目前做库房用）2005年至2019年9月的租金为1770元。以上三项合计264,438元。因评估原告支出金融服务评估费4000元。庭审中，原、被告均认可被告修围墙共支出1.52万元，且原告同意冲抵租金。而且庭审中，双方均同意原告曾经收过被告的款项扣减已经给被告退还的款项后，剩余款项用于抵2005年之后的租金。但对于还剩多少钱没有退还给被告，双方意见不一致。原告称原告总共收了被告314,000元，退了148,400元，还有165,600元未退还给被告。而被告称，被告先给原告借了184,000元，后来又给原告了13万元，扣减原告已经给被告退还的148,000元，原告还有166,000元没有给被告退还。被告称之前被告给原告的款项系借款，但被告无证据证实，双方也未明确约定借款利息。另外被告提出，如果原告将本案涉案土地及房屋收回，则原告应该给被告支付被告在该房屋进行装修的款项。以上事实有银行卡业务回单、收据、收条、现金支票、价格鉴定报告书及原、被告当庭陈述予以证实。本院认为，虽然原、被告对于被告2005年占用本案涉案土地及房屋之前的经济往来陈述不一致，但根据2005年5月17日被告给原告出具收到148,400元的收条内容可证实，被告在2005年占用本案涉案土地及房屋之前，双方就本案涉案房屋及土地确实系房屋、土地转让法律关系。结合原、被告提供的证据显示，2005年之前，被告共计交付给原告314,000元（60,000元+64,000元+60,000元+80,000元+50,000元），被告称原告给被告退还了148,000元，但无证据证实，而根据2005年5月17日被告给原告出具的收条可证实，2005年原告给被告退还了148,400元，扣减后，原告还应该给被告退还165,600元，因未实际退还，被告当庭同意将应当给被告退还的165,600元抵扣被告2005年起使用本案涉案土地及房屋产生的使用费。另外，原告也同意被告2015年修围墙产生15,200元的费用也用于抵扣被告使用本案涉案土地产生的费用。对于2017年12月29日被告给原告法定代表人马永烈转账25,000元，虽然被告称该25,000元系被告给原告法定代表人马永烈的借款，但无相应证据证实。因原、被告之间有门面房及土地使用关系，结合原告就该25,000元出具的收据内容，本院认定该25,000元是被告支付给原告的涉案门面房及土地的使用费，而且被告也同意该25,000元从门面房及土地使用费中扣减。综上，本案涉案门面房及土地自2005年至2019年9月期间的租金共计264,438元扣减以上款项后，剩余58,638元（264,438元－165,600元－25,000元－15,200元）应由被告支付给原告。因鉴定意见出来后，原告当庭表示租赁金额只主张47,500元，故对原告该请求，本院予以支持。被告称，当时应当给被告退还的166,000元（本案查明应退还165,600元）一直未退还，还应再计算原告占用期间的利息。考虑到当时原、被告之间都有要向对方履行义务的情形，即原告应当给被告退还的款项没有退还，而被告使用原告的门面房及土地也未给原告支付相应使用费，相互要给对方支付的款项没有履行的同时，也均产生相应的利息损失，故对各自的利息损失应互抵。双方就本案涉案土地及门面房的使用期限并未进行明确约定，原告有权随时收回本案涉案土地及门面房。虽然被告称双方约定土地及门面房的租赁期限为20年（从2005年底到2024年底），被告称，2024年年底之前，被告均有合法占有使用农资供应站场地及房屋的权利，因被告该陈述无证据证实，本院不予采信。被告提出被告对涉案门面房进行装修以及打井，因为该部分相应支出是为了便于被告占有使用本案涉案土地及门面房，系被告进行的自愿行为，被告使用涉案土地及门面房已十五年左右，装修以及打井均由被告受益，被告对涉案门面房进行装修以及打井等事项，由被告与原告另行解决处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十一条、第二百四十三条之规定，判决如下：一、被告张志胜于判决生效之日立即退还原告巴州绿源农资土产日杂有限责任公司位于××乡的土地（4000平方米）及土地上的门面房（500平方米）。二、被告张志胜于判决生效之日立即支付原告巴州绿源农资土产日杂有限责任公司土地及门面房租金47500元（264438元－165600元－25000元－15200元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2506.25元，由被告张志胜负担；评估费4000元，由原、被告各负担2000元（原告已预交，被告支付上述款时一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审  判  员   杨钧文二 〇 二 〇 年 七 月 二 十 四 日书  记  员   甘小英