四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1622民初1175号 原告：唐刚，男，1977年7月20日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：刘成治，四川丘山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张芳，四川丘山律师事务所律师。 被告：武胜县飞龙卢山生态农庄，住所地四川省广安市武胜县飞龙镇卢山村，统一社会信用代码92511622MA64HNDBXH。 经营者：钱洪云，男，1954年5月9日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：余涛，重庆渝韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高燕，重庆渝韬律师事务所律师。 原告唐刚与被告武胜县飞龙卢山生态农庄（以下简称卢山农庄）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月7日公开开庭进行了审理。原告唐刚及其委托诉讼代理人刘成治、张芳，被告卢山农庄的委托诉讼代理人余涛、高燕到庭参加了诉讼，被告卢山农庄的经营者钱洪云经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐刚向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告于2017年10月10日签订的《综合经营承包合同》，退还押金3万元和剩余的租金58750元并赔偿违约金3万元；2.判决被告赔偿原告因政府部门干预造成不能经营的各项损失共计2095393元[其中餐厅添置设备及装修损失1172699元、食材损失300000元、超市装修及设备货品损失122694元、可得利益损失50万元（按一年计算）]；3.判决被告向原告支付下欠的餐费8951元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月10日，原告作为乙方、被告作为甲方就卢山农庄内的餐饮、棋牌综合经营承包项目签订了《综合经营承包合同》，约定承包期限6年，自甲方交付该项目之日起即2017年10月15日至2023年10月14日，年承包租金33万元，双方签订合同当日，乙方向甲方交付押金3万元，合同约定如任何一方违反约定依法承担3万元违约金。同时该合同还约定，如遇政府部门干预造成不能经营的，甲方必须协调处理相关事宜，如协调不成造成不能经营的，按照所用承包时间退还乙方的租金及赔偿相关损失。合同签订后，原告按约定向被告交付了押金和租金，并投入大量资金添置设备、升级装修餐厅、冻库、舞台设施等。2019年3月27日凌晨，原告突然被告知，除少量物品及时搬出外，原告承包项目的所有建筑物及设施、设备、食材等均在一瞬间变为废墟，致使原告不能继续经营，损失惨重。事后原告多次与被告协商赔偿事宜未果。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告卢山农庄辩称，原告主张租金退还问题，原告从2017年10月14日至2019年3月2日共计支付租金及押金57万元，而按照合同约定第一年租金33万元，第二年租金36.3万元，原告应当于2018年10月14日期满前30日支付第二年租金36.3万元，包括保证金3万元共计72.3万元，而其未在合同约定的期限内全额支付第二年租金，原告首先已经构成违约，故原告主张的租金退还无事实和法律依据。原告主张的押金退还问题，合同第五条第三项约定押金在扣除损害赔偿之后，据实退还，原告方在庭审中认可将被告方交付的清单上的财物予以变卖，且双方没有就被告交付的财产予以清点，故原告主张退还押金无依据。关于原告主张的违约金问题，如上所述，原告首先构成违约，且政府部门强制拆除原告承租的房屋在被告方得到通知后告知了原告，给予了原告足够时间搬离物品，即使原告有损失也与被告无关，被告也不构成违约。原告主张的可得利益损失，首先被告方不应当赔偿原告可得利益，其次，原告方对可得利益损失金额未完成其举证责任，原告主张的可得利益无事实及法律根据。原告主张的餐费，虽然在合同中有约定，但属于另一法律关系，不应在本案中处理。请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 本案原告唐刚为支持其主张向本院提交了以下证据：1.原、被告身份信息，拟证明原、被告主体适格；2.《综合经营承包合同》，拟证明原、被告于2017年10月10日签订卢山农庄餐饮、棋牌经营承包项目的事实；3.押金及租金票据，拟证明原告向被告支付押金及租金的事实；4.卢山农庄固定资产投资支出表（餐饮、超市）、食材损失及相应票据，拟证明原告因不能继续经营造成的各项经济损失共计2095393元；5.被告经营者拖欠原告的餐费票据，拟证明被告经营者钱洪云拖欠原告的餐费8951元；6.视频资料，拟证明原告租赁被告房屋后被强制拆除的事实；7.买卖协议，拟证明在强制拆迁时，经与钱洪云商议将双方的部分物品予以处理变卖的事实。 被告对原告提供证据的质证意见：对证据1由法院审查确认；对证据2真实性无异议，该合同第11条确认存在政府干预的可能性，原告知道租赁房屋存在瑕疵而继续承租；对证据3中的2019年2月7日金额为4000元的票据无印章及签字，真实性不予认可；对证据4三性均不予认可；对证据5，餐费欠款与本案的承包合同纠纷不是同一法律关系，与本案事实无关；对证据6没有时间、地点和时间经过，对该份证据不予认可；对证据7真实性无法确认。对被告质证无异议证据，本院予以确认。对被告质证有异议的证据，本院分析如下：对原告提供的证据3中4000元的租金收据，经询问被告经营者钱洪云，其予以认可，本院予以认定；对证据4中餐饮部分装修及设备添置金额，经询问钱洪云，其对有钱洪云签字的票据予以认可，本院予以认定，对其余证据本院不予采信；对证据5，被告的诉讼代理人不予认可，但经询问被告经营者钱洪云，其表示认可该金额，并愿意支付，本院予以认定；对证据6，被告经营者钱洪云认可该事实，本院予以采信；对证据7，被告经营者钱洪云认可系其自己在买卖协议上签字，本院予以采信。 被告卢山农庄为支持其主张向本院提供的证据：盘点物料清单一份，拟证明被告方向原告交付物资的事实。 原告对被告方提供证据的质证意见：对该证据真实性无异议，但清单上能够拿走的部分物品被告方拿走了，除出卖的部分外都被强制拆除毁坏了。原告对被告提供的证据真实性无异议，本院予以采信并在卷佐证。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下，2017年10月10日，唐刚（乙方）与武胜县飞龙卢山生态乐园经营者钱洪云就武胜县白坪-飞龙4A乡村旅游区卢山农庄内的餐饮、棋牌室、乡村大舞台、大棚、会议室场地综合经营承包项目签订《综合经营承包合同》，载明：第二条承包建筑物有后勤厨房一栋、生态餐厅一栋、棋牌室二栋（甲方现有办公室4间除外）、乡村大舞台一栋（含会议室）、葡萄架等，后厨有冷冻库、冷藏库、灶具；大厅、会议室有空调、餐饮桌、椅、凳、柜、面包车等物资，以双方盘存清点核实签名为准。合同届满时乙方按照清单归还甲方；乙方在经营过程中自行添置的设备、餐具等物品归乙方所有。第三条承包期限6年，自甲方交付该项目之日2017年10月15日起至2023年10月14日止。第四条承包金及支付方式，年承包金为33万元，乙方每年先一次性付清再承用，合同签订后当日付清，第二年支付方式与第一年相同，但每年按10%递增，递增至40万元为止，乙方支付第二年承包金在第一年承包期满前30天，如乙方不交付第二年年承包金，视为乙方解除合同，甲方不退押金。第五条押金及处理，在双方签订合同当日，乙方向甲方交付押金3万元；若乙方单方解除合同，甲方不退押金，并承担3万元违约金；乙方在本合同期满后甲方扣除乙方已使用承包时间内的租金、未交水电气费，损坏赔偿等据实退还押金。第七条甲方的权利义务，第（四）项约定，甲方招待费原则由甲方承担，但乙方理解甲方的社会影响力，理解甲方拉客提升营业绩效的作用，且甲方表示不收返点费，乙方对甲方招待费按八折收费（限公司招待），甲方的股东在餐厅消费按九折收取，其介绍的亲友在餐厅消费要给予优惠。第（六）项因人力不可抗拒的地震、旱涝、冰雹、风雪、房屋维修等造成不能经营的，甲乙双方互不担责，如终止合同由甲方根据已承包时间退还承包金和结算押金。第八条乙方的权利义务，第（二）项第3条约定，如乙方私自转让，甲方有权解除合同并不退押金、承包金，第（五）项约定，如添置餐饮、品茗、麻将配套设备，由乙方自行负责购买使用，所添置的物品合同期满自己拿走。第九条违约金的处理，如任何一方违反上述约定，依法承担3万元违约金，造成损害的并承担赔偿责任。第十一条其他事项第（三）项约定，如遇人力不可抗拒的自然灾害导致合同目标不能实现的，双方互不负赔偿责任。如遇政府部门干预造成不能经营的，甲方必须协调处理相关事宜，如协调不成造成不能经营的，按照所用承包时间退还乙方的租金及赔偿相关损失。第（四）项约定，甲方的面包车归乙方使用（暂定两年），使用期间的保险、油费、维修费等一切费用由乙方负责，出现事故由乙方负责。第（七）项约定，因公司目前正进行法人更换，武胜县飞龙卢山生态乐园到2017年12月更换为武胜县飞龙卢山生态农庄，两个公章具有同等法律效力。 以上合同签订后，卢山农庄经营者钱洪云向被告交付棋牌室、餐厅、会议室、厨房、凉菜房、餐厅吧台的相关设施设备后，唐刚于2017年10月14日至同年10月24日向卢山农庄交纳租金35万元；2018年5月11日，唐刚向卢山农庄交纳保证金3万元；2018年11月20日至2019年3月2日，唐刚向卢山农庄交纳租金19万元，共计交付租金及保证金57万元。 2017年8月18日，因武胜县飞龙卢山生态乐园开办者刘健康系武胜县政府招商引资进入并以小挂钩（即在其他地方买地复耕置换其使用的卢山农庄用地）名义在武胜县飞龙镇卢山村修建本案案涉租赁房屋。2017年8月18日武胜县飞龙卢山生态乐园在武胜县工商质监局注册登记成立，经营范围为餐饮、住宿、棋牌服务、花卉种植、游乐设施娱乐服务；2018年9月21日，武胜县飞龙卢山生态乐园注册变更为武胜县飞龙卢山生态农庄。2019年3月中旬，相关部门以卢山农庄占地不符合要求为由通知要求其拆除房屋，卢山农庄协调相关部门未成。2019年3月27日凌晨，卢山农庄被强制拆除。卢山农庄被拆除时，唐刚搬走部分物品，将其剩余物品和卢山农庄的物品（出售的物品有厨具、餐具、电器、冰箱、空调及剩余的所有设备）一并以15000元的价格出卖给案外人罗建辉，唐刚与罗建辉签订《购买协议》一份，钱洪云当时在该《购买协议》上签名。 2017年10月至2019年1月，唐刚在经营卢山农庄时，对经营的餐饮部分进行装修及添置部分设施设备，唐刚提供的装修及设备设施添置费用发票金额为1172699元。本案庭审后，经询问钱洪云，钱洪云认可唐刚提供的发票上的签名，经审查，其中有钱洪云签字的发票总计金额为1139636元。2018年唐刚在经营卢山农庄时自行开设超市并出租给他人经营，其提供超市装修、添置设备及货品发票等共计金额122694元，无他人签字，且钱洪云对此不予认可，认为系唐刚自己装修并添置设备未经其许可而实施的行为。此外，唐刚提供其向他人购买相关食材的欠条及进货单，钱洪云对此不予认可，认为唐刚已经在拆迁前将食材全部搬走。唐刚提供卢山农庄餐厅及茶楼2018年10月24日至2019年3月26日经营期间的收支明细和月报表共计盈利467079.37元。 另查明，2019年2月17日至2019年3月20日，钱洪云在唐刚××农庄经营期间就餐消费8951元（部分点菜单上有钱洪云的签名），钱洪云认可该消费金额并表示愿意支付。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，卢山农庄与唐刚签订《综合经营承包合同》系双方在平等自愿基础上签订的，属于有效合同，双方应当按照合同履行，但双方在履行合同过程中，因为被告卢山农庄所使用的土地不符合国家相关政策规定，被政府相关部门于2019年3月27日强制拆除，根据《综合经营承包合同》第九条第（三）项“如遇政府部门干预造成不能经营的，甲方必须协调处理相关事宜，如协调不成造成不能经营的，按照所用承包时间退还乙方的租金及赔偿相关损失”的约定，现在卢山农庄因为使用土地不符合规定而被政府部门强制拆除，双方签订的《综合经营承包合同》实际已经履行不能，故唐刚要求解除与卢山农庄签订的《综合经营承包合同》，本院予以支持。 唐刚要求卢山农庄退还剩余租金58750元的问题。唐刚与卢山农庄签订《综合经营承包合同》后，唐刚第二年租金按照合同约定的标准36.3万元和唐刚经营时间163天即从2018年10月15日至2019年3月26日计算的租金为162106.85元（363000元÷365天×163天），唐刚已支付第二年租金210000元，卢山农庄还应当退还唐刚租金为47893.15元（210000元-162106.85元）。 唐刚要求卢山农庄退还押金3万元的问题。按照双方签订的《综合经营承包合同》第四条第4项“乙方支付第二年承包金，在第一年承包期满前30天，如乙方不交付第二年年承包金，视为乙方解除合约，甲方不退还押金”的约定，唐刚向卢山农庄交纳第二年租金为21万元，没有达到合同约定的承包金36.3万元，但卢山农庄在本案诉讼之前并未提出异议，且双方也没有解除《综合经营承包合同》并继续履行至租赁房屋被强制拆除时，应视为被告方对原告方暂未缴齐第二年租金的违约行为的谅解。同时根据《综合经营承包合同》第五条“乙方在本合同期满后甲方扣除乙方已使用承包时间内的租金、未交水电气费，损坏赔偿等据实退还押金”的约定，现因为该合同履行不能，被告也未提供原告尚欠水、电、气费及存在损害赔偿问题的证据，故卢山农庄应当退还唐刚交付的押金3万元。至于被告方提出其已经交付的相关设备应当由唐刚退还问题，因唐刚提供的有钱洪云签字认可的设备出卖协议，双方可以就该问题进行协商解决，协商不成可以另案诉讼。 唐刚要求卢山农庄支付违约金3万元的问题。根据《综合经营承包合同》第四条的约定，唐刚向卢山农庄交纳第二年承包金未按照合同约定的金额和时间完全履行，其首先存在违约行为；其次，根据该合同第九条关于违约金处理的约定，卢山农庄出租给唐刚使用的房屋虽然存在建设不符合相关政策规定，但双方签订的《综合经营承包合同》第十一条第（三）项约定“如遇政府部门干预造成不能经营的，甲方必须协调处理相关事宜，如协调不成造成不能经营的，按照所用承包时间退还乙方的租金及赔偿相关损失”，现在导致唐刚不能经营的原因是因为政府部门的强制拆除行为，而不是卢山农庄故意不履行合同约定的义务，且卢山农庄对唐刚的相关损失已经进行了赔偿，故唐刚的该项主张，本院不予支持。 唐刚要求卢山农庄赔偿装餐厅装修及添置设备的损失1172699元的问题。唐刚提供的装修及添置设备费用发票有卢山农庄经营者钱洪云的签字金额为1172699元，视为钱洪云认可该金额，根据双方签订的《综合经营承包合同》第八条第（五）项“如添置餐饮、品茗、麻将配套设备，由乙方自行负责购买使用，所添置的物品合同期满、自己拿走”的约定，现因为卢山农庄自己所修建的房屋不符合政策要求而被政府相关部门强制拆除给唐刚造成了损失，故卢山农庄应当予以赔偿。 唐刚要求卢山农庄赔偿食材损失30万元的问题，因为食材属于易腐烂变质的物质，不易长期保存，且食材属于消耗品，唐刚提供其进货依据和欠费票据不能证明其租赁房屋被拆除时，该物品存在并被损毁，且本案承办人在询问卢山农庄经营者钱洪云时其表示唐刚在拆除租赁房屋时已经将食材全部搬走完了的，故唐刚的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。 唐刚要求卢山农庄赔偿其超市装修及设备损失122694元的问题。唐刚承租卢山农庄的房屋及相关设备后，卢山农庄本身并无超市，唐刚修建超市并对超市进行装修和添置设备系唐刚自行增加项目并出租给他人使用，唐刚的该行为未经卢山农庄同意并认可，且双方签订的《综合经营承包合同》未对超市装修和添置设备作出约定，故对唐刚该项主张，本院依法不予支持。 唐刚要求卢山农庄赔偿可得利益损失50万元的问题。唐刚所提交的收支明细及月报表系其自己制作，且未提供其缴纳税费及盈利审计的相关证据，其诉讼主张，本院依法不予支持。唐刚可在有充分证据时另案主张权利。 唐刚要求卢山农庄支付餐费8951元的问题。卢山农庄经营者钱洪云在接受询问时认可该消费金额，并表示愿意支付，为了节约司法资源，减少当事人讼累，本案一并予以处理，由卢山农庄经营者钱洪云支付给唐刚。 关于唐刚出售自己的剩余物品、设备和卢山农庄交付的物品、设备的问题，因为双方未提供各自物品的种类、数量及价格，本院无法确定其各自金额，故本案不予处理。双方可另案主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、解除原告唐刚与被告武胜县飞龙卢山生态农庄的经营者钱洪云签订的《综合经营承包合同》； 二、被告武胜县飞龙卢山生态农庄的经营者钱洪云向原告唐刚退还租金47893.15元及押金30000元； 三、被告武胜县飞龙卢山生态农庄的经营者钱洪云赔偿原告唐刚经营武胜县飞龙卢山生态农庄期间添置餐厅设备及装修损失1172699元； 四、驳回原告唐刚的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费24584元，减半收取12292元，由被告武胜县飞龙卢山生态农庄负担7942元，原告唐刚负担4350元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员 傅 强 二〇二〇年七月二十七日 书记员 陆麒麟 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当时恩一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。