江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏04民终64号上诉人（原审被告）：陶莹，女，汉族，1974年7月12日出生，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：章晔，江苏品喆律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋燕，江苏品喆律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：万建强，男，汉族，1969年12月8日出生，住常州市新北区。委托诉讼代理人：吴登科，江苏常辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王菲，江苏常辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邵彪，曾用名邵标，男，汉族，1974年5月4日出生，住常州市天宁区。上诉人陶莹因与被上诉人万建强、邵彪房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2018）苏0404民初3162号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陶莹上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1､2015年1月27日的合同成立生效，2015年1月26日的合同未成立生效。2015年1月26日的协议上虽有陶莹手写的内容，但手写部分内容明显与事实不符。陶莹当时在场，但没有签字，就是因为2015年1月26日合同叙述的不是真实情况，也不是陶莹的真实意思表示，所以陶莹拒绝签字。一审未将2015年1月26日合同未签字的原因查明，反将该未成立生效的合同作为判决依据，存在根本性错误。2､2015年1月27日合同中万建强的合同主体地位及权利义务内容不清。首先，万建强自行修改合同，在乙方抬头处签名，如果其自认为是乙方，那么460万元购买该房屋是其真实意思表示。合同第4条：乙方于2015年7月18日之前归还该处房产贷款款项后，甲方即刻全力配合乙方办理该房屋土地证及房产产权证过户手续。万建强应当承担在2015年7月18日前归还该处房产贷款的责任，在万建强履行了先行义务的条件下，上诉人才有过户的义务。其次，一审中万建强主张自己不是乙方，只是丙方见证人。那么该协议只是陶莹要求邵彪在2015年7月18日之前归还房产贷款的前提下，同意其以460万元出卖该房产并且将卖房款出借给邵彪。万建强作为见证人，明知邵彪代为买卖该房屋的前提是先归还房产上的抵押贷款。在前提条件未达成的情况下，主张其与邵彪之间的以房抵债合同有效是有明显恶意的，不应当受法律保护，而且其与邵彪之间的合同约定不能对抗陶莹和邵彪之间合同的约定。再次，一审未查明陶莹以涉案房产抵押给李长佳，贷得的款项都是给邵彪使用的，该抵押贷款真实的借款人是邵彪，但邵彪只支付了几个月的贷款利息，后续未能再还贷，只能由陶莹还贷，所以陶莹主张将房产变卖，房款先用于归还贷款，剩余款项同意再借给邵彪。双方的真实意思表示是，归还贷款再借460万元给邵彪，原因是陶莹无力再支付贷款利息。二、一审判决适用法律错误。1､2015年1月26日合同未成立生效，仅认定上诉人手写部分内容成立，予以认可，缺乏法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第二十五条的规定：承诺生效时合同成立。2015年1月26日的合同上诉人并未签字，该合同只有要约没有承诺，合同未成立。一审法院认定合同成立无法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。2015年1月26日的合同尚未成立，因此也未生效。一审法院断章取义地认可了其中一部分，属于适用法律错误。2､一审根据2015年1月26日未成立未生效合同中的条款作扩大解释，错误地认定陶莹为共同债务人。首先，陶莹系涉案房屋的产权所有人，邵彪并不对该房屋享有所有权，该合同将陶莹与邵彪列为卖方存在本质上的错误，这也是陶莹未在该合同上签字的原因之一。其次，陶莹与邵彪只是朋友关系而非婚姻关系，邵彪欠万建强的款项系邵彪个人债务，陶莹对此不承担连带责任，也无保证义务。且陶莹与万建强之间并无债权债务关系。因此，一审法院根据2015年1月26日未成立未生效的合同将陶莹列为共同债务人，即无法律依据也不符合常理。万建强辩称，一、一审认定事实清楚。1､案涉房屋实际出资人、所有权人为邵彪，案涉房屋实际完全由邵彪支配和控制。2､陶莹与邵彪系事实夫妻关系，邵彪将多年来通过承接建设工程置办的财产交由陶莹代持，而邵彪以零资产负担对外债务，陶莹与邵彪早已蓄意预谋通过陶莹代持邵彪资产以逃避债务，损害债权人合法利益。3､鉴于陶莹与邵彪的关系及邵彪与案涉房屋的关系，邵彪与被上诉人万建强在磋商如何偿还债务的过程中，由万建强起草案涉1月26日合同，并且由陶莹在第六条“双方约定的其他事项”处亲笔书写内容（1）（2），确定万建强与邵彪之间总的债权债务金额及陶莹以案涉房屋作价460万元代邵彪抵偿债务的真实意思表示，在邵彪、万建强签署完案涉1月26日合同后，陶莹提出就该合同需要给他人过目，故才有案涉1月27日合同，文本由陶莹提供，万建强从未接触法律专业知识，根据之前磋商及结合1月26日合同约定，万建强理解为通过两份合同陶莹与邵彪共同将案涉房屋作价460万元代邵彪抵偿邵彪所欠万建强的债务。4､陶莹事实上已履行将案涉房屋交付万建强占有使用的手续，具体表现为向万建强提供包括门禁卡、住宅使用说明书、住宅质量保证书、钥匙等一系列当初开发商向陶莹交付房屋时提供的一整套资料。5､万建强于2015年3月左右开始装修，并于2016年10月左右入住至今，陶莹从未向万建强主张过有关案涉房屋的任何权利。6､1月27日合同使用权交万建强处理的约定也与陶莹主动向万建强交付房屋入住相应手续互相印证。7､1月26日、1月27日合同应作整体理解，两份合同中的诸多内容比如作价460万元互相印证，单纯机械地割裂两份合同纯属狡辩。8､万建强得知案涉房屋面临司法拍卖，提出执行异议要求停止执行后被驳回，考虑到万建强一家老小四代同堂均居住在案涉房屋内，万建强已实际投入案涉房屋300多万元，被逼无奈，万建强通过债权转让方式再次损失2515560元为陶莹、邵彪代偿抵押债务。二、一审判决适用法律正确。案涉1月27日合同完全不符合附条件和期限民事法律行为要件，陶莹及邵彪串谋欺骗被上诉人，在签订案涉两份合同之际，陶莹与邵彪告知万建强案涉房屋仅仅涉及60-70万元欠款，刻意隐瞒案涉房屋250万元真实抵押贷款金额。2､上诉人所谓的委托销售合同没有任何事实基础，从陶莹在案涉1月26日合同中书写邵彪共欠万建强人民币910万元，现以龙湖别墅抵账460万元。可知，陶莹完全知道邵彪与万建强之间的债权债务往来，如委托销售合同成立，那销售给谁，何来协助办理土地、房产过户手续，陶莹与邵彪之间17年事实夫妻关系何需被上诉人来见证，委托销售何需作价460万元，故上诉人所谓的委托销售合同这一说法完全不符合常理。邵彪辩称，不欠万建强的钱，本金已归还，其是受胁迫签了房屋买卖合同，且本案涉及套路贷。万建强向一审法院起诉请求：1、判令陶莹、邵彪协助万建强办理常州市钟楼区龙誉城3幢103室房屋的房产、土地过户登记手续；2、诉讼费、保全费由陶莹、邵彪承担。一审法院认定事实：2015年1月26日，陶莹、邵彪作为卖方（甲方）、万建强作为买方（乙方）签订了一份打印件协议书，约定甲方自愿将本市钟楼区龙湖龙誉城小区3-103房屋，产权证为（常房权证字第××号）（括弧内系陶莹手写），总层为四层，建筑面积约330平方米的独幢别墅出售给乙方，双方约定成交价为4600000元。乙方在双方合同签字后方可进场装修，甲方应于2015年7月18日之前将该房屋土地证及房屋产权证交付给乙方，配合乙方办理过户手续。备注中明确此房款从甲方借乙方借款中抵扣。办理过户的各种费用均由乙方承担，甲方不承担。协议第六项双方约定的其他事项中，陶莹手写如下：（1）甲方仅负责协助办理产权过户，房屋所需费用均由乙方负责（包括但不限于水、电、物管等费用等）。（2）甲方共欠乙方人民币910万元，现以龙湖别墅抵账460万元，扬中商城商品房抵账84万元，耿德国处借款抵账70万元，合计614万元，尚余296万元借款，尽快筹集还清。协议甲方签名处仅有邵彪签字，乙方签名处万建强签字。2015年元月27日，陶莹作为甲方，邵彪、万建强作为乙方、万建强作为见证方（丙方，此为手写）签订了一份打印件协议书（甲乙丙处的当事人签名均为手写，该份协议书系陶莹起草），现就钟楼区龙湖龙誉城小区内幢号为3-103房屋产权处理有关事宜，经双方协商，签订协议如下：1、房屋状况：房屋坐落在常州市钟楼区龙湖龙誉城小区内，幢号3-103，建筑面积约330平方米，民用居住独栋别墅。2、乙方由于业务经营出现危机，向甲方申请援助，由乙方负责将该处房产作价4600000元出售，所卖款项借给乙方用以经营活动。3、本协议签订后，房屋使用权交由乙方处理，房屋产生的相关费用（包括但不限于物管、水、电、气等）及所需承担责任也均由乙方负责。4、乙方于2015年7月18日之前归还该处房产贷款款项后，甲方即刻全力配合乙方办理该房屋土地证及房产产证过户手续。5、甲方只负责过户手续办理，不承担过户时按国家规定所需交纳税、费等各有关费用。在甲方签名处陶莹签字，乙方签名处邵彪签字，万建强在乙方签名处下方签字，签字前方手写丙方，并被划去。一审另查明，万建强于2015年10月13日交纳了燃气安装费258元，其另提供了讼争房屋上2015年3月交纳的物管费、物业及电梯费收据共计16094.88元，以及讼争房屋上2015年交纳的水、电费用发票，万建强还提供了讼争房屋的住宅使用说明书、住宅质量保证书、物业手册、门禁卡、钥匙等原始证据。万建强于2015年已经装修并实际入住讼争房屋至今。庭审中，万建强认可其所应支付的房款4600000元从其对陶莹和邵彪认可的债务中扣除。2016年9月22日，邵彪出具承诺书，载明：现承诺龙湖龙誉城3-103于2016年10月25日前过户给万建强。一审还查明，讼争房屋为龙誉城3幢103室，房屋所有权证号为00647655，于2013年10月9日登记于陶莹名下，建筑面积322.22平方米，总层数4层。2013年11月12日陶莹与案外人李长佳签订个人借款抵押合同及借款协议，约定陶莹向李长佳借款250万元，月息1.8%，陶莹若逾期按照未归还金额年利率2.4%承担违约金和罚息。陶莹以讼争房屋作为抵押物进行担保给案外人李长佳，双方于2013年11月13日办理了抵押登记。邵彪书面承诺对陶莹上述债务承担连带保证责任。由于陶莹未能按约还款，2017年2月27日李长佳将陶莹、邵彪诉至一审法院，案号为（2017）苏0404民初913号，该案调解结案。因陶莹、邵彪未能履行调解书，李长佳申请执行，讼争房屋于2017年8月17日被一审法院查封，执行案号为（2017）苏0404执1829号。经一审庭审中释明，2018年8月21日，万建强与案外人李长佳协商，签订了债权转让协议，万建强于同日支付了李长佳2515560元，李长佳将其（2017）苏0404民初913号民事调解书中的权利转让给了万建强，李长佳自愿申请解除对讼争房屋的抵押登记，该协议在一审法院执行局留存一份。一审法院于2018年9月3日作出（2018）苏0404执异50号执行裁定书，裁定（2017）苏0404执1829号执行案件的申请执行人变更为万建强。后因万建强申请，一审法院于2018年6月26日对该房屋进行了查封。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权，买受人支付价款的合同。结合两份协议，能够认定陶莹为邵彪经济困难出售房屋给万建强。陶莹辩称其从未有将讼争房屋出卖给万建强的意思表示，也未与万建强办理过讼争房屋的入户交接手续。2015年1月27日的协议书中，陶莹系有意委托万建强和邵彪将讼争房屋作价4600000元对外销售，并非直接出售给万建强和邵彪，也导致万建强诉讼主体不当，按照1月27日的协议，万建强与邵彪应该作为协议一方，陶莹作为协议另一方。陶莹本人到庭后，称其本意是出售给邵彪，邵彪如何处置与其无关。对此，一审法院认为陶莹对第一份协议中其手写内容予以认可，对第二份协议的签名予以认可，两份协议的权利义务约定内容基本相同，因此，可以认定陶莹具有出售房屋给万建强的意思表示。另外，第一份协议明确了陶莹和邵彪欠万建强大金额的款项，次日后的第二份协议表述的乙方出现业务经营危机应指向邵彪，故邵彪不应系房屋买受人，万建强应系房屋买受人。对于其中第二份协议中合同相对方称谓混淆情况，一审法院认为，结合两份协议权利义务的约定，以及第二份协议打印件系陶莹起草的情况，能够认定万建强系房屋买卖的买受方，故对陶莹该辩称不予采信。结合邵彪曾于2016年9月承诺将讼争房屋过户给万建强的情况，对邵彪辩称万建强系见证人的意见，亦不予采信。陶莹另辩称，该协议书中约定了履行方式是附条件的，万建强与邵彪应先行归还讼争房屋贷款，陶莹才协助办理过户手续，对此，一审法院认为，万建强作为房屋买受人，其义务系支付房款给出售人，应充分理解协议的真实意思，避免机械的不合理的理解，故在万建强作为买受人支付房款后，房款的归还义务应在于陶莹、邵彪，而陶莹和邵彪系朋友关系，根据第一份协议，也是万建强的共同债务人，故对陶莹的上述辩称不予采信。另外，万建强从装修到居住讼争房屋历时数年，陶莹作为产权人并无证据证明其向万建强主张过权利（包括报警），不符合常理，而万建强持有的讼争房屋的住宅使用说明书、住宅质量保证书、门禁卡等也能与上述印证。万建强以到期债权抵偿方式支付了购房款，并实际入住，同时，讼争房屋上设定的抵押权亦因万建强本人代为清偿，客观上能够涤除，故陶莹应当履行自身义务，协助万建强办理常州市钟楼区龙誉城3幢103室房屋的房产、土地过户登记手续，过户产生的费用应按合同约定由万建强承担。邵彪并非讼争房屋产权人，对于万建强要求邵彪协助办理相关过户手续的诉请，不予支持。综上，因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、陶莹于判决生效后十日内协助万建强办理常州市钟楼区龙誉城3幢103室房屋的产权及土地过户登记手续至万建强名下，因过户产生的费用均由万建强承担。二、驳回万建强的其他诉讼请求。一审案件受理费43600元、诉讼保全费5000元，合计48600元（万建强已预交），由陶莹负担（万建强同意其预交的案件受理费由陶莹向其直接支付，法院不再退还，由陶莹在判决生效之日起十日内直接向万建强支付）。二审中，邵彪、陶莹、万建强向本院提交了借条、汇款记录、工程款项往来等凭证。邵彪、陶莹拟证明已不欠万建强款项，万建强存在胁迫、套路贷等问题。万建强拟证明双方存在正常的经济往来，并向法院提供了其与邵彪之间的微信记录，拟证实欠款的真实性，并反证不存在胁迫、套路贷等问题。万建强申请调查令，本院依职权调取了陶莹名下中国农业银行常州新北支行卡号62×××17于2011年6月1日至2011年9月20日、2012年9月10日至2013年11月30日的往来明细，万建强质证认为案涉房屋的实际出资人和真正权利人为邵彪，邵彪和陶莹的财产高度混同。陶莹、邵彪未发表质证意见。二审对一审查明的事实依法予以确认。本院认为,根据当事人的诉辩和陈述以及查明的事实，本案的争议焦点是涉案房产应否办理过户手续。依据庭审陈述，陶莹、邵彪之间具有特殊的利害关系。通过案涉2015年1月26日、27日的两份协议内容，可以确定陶莹为邵彪业务经营出现危机而转让房屋给万建强抵账，陶莹认可第一份协议中其手写的内容以及第二份协议的签名。邵彪并不是涉案房产的权属人，但其与陶莹一同写在第一份协议的甲方，在2015年1月26日，与万建强作为乙方签订协议，约定将涉案房产转让给万建强，陶莹在协议最后没有签名，但其在协议中手写了产权证号以及关于过户费用、抵账情况的具体内容，明确“邵彪、陶莹（甲方）共欠万建强（乙方）人民币910万元，现以龙湖别墅抵账460万元，扬中商城商品房抵账84万元，耿德国处借款抵账70万元，合计614万元，尚余296万元借款，尽快筹集还清”。由此可见，陶莹亲笔将具体抵账细节载于协议，其对于邵彪欲将涉案房产抵账转让给万建强是明知的，结合陶莹起草并作为甲方的第二份协议，进一步佐证了陶莹为解决邵彪困难而自愿授权处置涉案房屋。结合两份协议内容可以认定邵彪将案涉房屋转让给万建强系有权处分，万建强有权要求陶莹继续履行合同。关于购房款的问题，邵彪之前签字确认以其欠款460万元抵销房款，之后万建强为涤除抵押权又现金收购相关债权，故其主张办理案涉房屋过户登记手续已无任何法律障碍。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。邵彪主张本金已归还以及反映胁迫、套路贷的问题未能提供充分证据证实，其提供的借条、汇款记录、工程款项均为部分，不能反映整个经济往来，该经济往来不予认定。综上所述，陶莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43600元，由上诉人陶莹负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  尤建林审判员  施婷婷二〇二〇年七月二十九日书记员  刘玉宇