吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民再61号二审上诉人（一审被告、反诉原告）：乔良，男，1975年4月16日生，汉族，住长春市宽城区。二审上诉人（一审原告、反诉被告）：长春市恒安建设开发有限责任公司。住所：长春市宽城区建设街甲1号。法定代表人：尤振宇，董事长。二审上诉人乔良与二审上诉人长春市恒安建设开发有限责任公司（下称恒安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月31日作出（2016）吉01民终3411号民事判决书，已经发生法律效力。本院经审判委员会研究决定，于2020年7月2日作出（2020）吉01民监4号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。恒安公司向长春市宽城区人民法院（下称一审法院）起诉请求：1.判令乔良支付所欠恒安公司的房屋租金30万元及利息，利率按每日万分之五计算，期限从2013年7月30日起至给付之日止；2.判令乔良支付所欠恒安公司的购车款12万元及利息，利率按每日万分之五计算，从2013年7月30日起至给付之日止；3.判令乔良支付违约金273万元；4.判令解除合同，乔良将租赁房屋及设备、设施原物返还。乔良一审辩称：同意恒安公司解除合同的诉讼请求，设备、设施除去正常损耗可以返还。恒安公司其余三项请求，都因为恒安公司违约在先所以不同意。如果认定我方违约，请求按照法律规定对恒安公司请求的违约金进行调整。乔良向一审法院反诉请求：1.依法解除与被反诉人恒安公司签订的长春芙蓉路幼稚园整体承包协议书；2.判令被反诉人按协议约定承担违约赔偿金273万元；3.律师代理费2万元由被反诉人承担；4.诉讼费由被反诉人承担。恒安公司一审辩称：乔良未按协议交纳租金、给付购车款，违约在先。未能办理电力增容的原因是乔良拖欠租金及购车款在先，并且乔良没有办理城建手续，导致恒安公司不敢给其办理，并导致幼儿园围墙被拆除。如果认定恒安公司违约，请求按照法律规定对乔良请求的违约金进行调整。一审法院认定事实：2000年4月24日，恒安公司（乙方）与案外人81109部队（甲方）签订合建协议书，约定：将甲方芙蓉路北，吉粮大厦西侧三栋危破营房拆除，共同开发新建二栋住宅楼，一栋为七层，一、二层为门市房，三至七层为住宅，建筑面积为8000平方米；一栋为三至五层，建筑面积为2000平方米砖混结构，全部住宅。甲方提供建设用地，负责办理安居工程的前期减免手续，包括办理部队和地方的各项有关审批手续并承担一切税费。乙方负责工程设计、工程施工和工程建筑费用。约定分成：按现规划建筑面积为1万平方米，甲方应得房屋4千平方米，乙方应得房屋5千平方米，吉粮大厦水房赔偿由乙方承担。即一层门市房归乙方所得，甲方应得面积全部为住宅。分配时甲方超出协议部分的建筑面积按每平方米1000元建筑成本费用补偿给乙方。房屋的产权、土地使用权归使用人所有，甲方协助乙方办理产权证及土地使用证，并提供相关手续。施工工期自2000年5月10日至2000年10月30日。双方又于2001年10月10日签订了结算协议。内容为：双方共同开发建设的吉粮小区住宅楼（芙蓉路9号）已验收合格，并已交付使用。其中甲方分得住宅楼41套，总面积为4010平方米，乙方分得住宅面积1700平方米，一号楼商业用房（一、二层）面积为6350平方米。物业由乙方负责管理，产权由甲方房改时一并解决，如房改不了，乙方分得的住宅房及商业用房房屋的产权及土地使用权归乙方所有。该房分配是以2000年5月1日双方签订的联建协议为依据，明细已列表，并已全部分配完毕，原合同即日作废。该房屋一切质量由乙方负责。办理产权时，乙方协助甲方办理。2012年6月22日，恒安公司与乔良签订了长春芙蓉路幼稚园整体承包协议书，恒安公司将坐落于芙蓉路351号，暂定名为“长春芙蓉路幼稚园”及其使用的恒安公司自有产权建筑面积约为2500平方米，户外活动场地约为400平方米的房屋及幼稚园现使用的设施、设备整体承包给乔良开办幼儿园，承包期限为十年（自2012年8月1日起至2022年7月30日止），租金以递增形式支付，2012年8月1日至2013年7月30日40万元/年，2013年8月1日至2014年7月30日70万元/年，2014年8月1日至2022年7月30日均为100万元/年。每年分两次即2月1日，7月30日各交年租金的百分之五十，未按期交纳，每日按应付租金的万分之五支付利息。约定违约金为合同总价款的30%。合同还约定，恒安公司将×××号福田牌校车（发动机号SKA0779,燃油种类：汽油，核定载客9人，出厂日期：2011年6月30日，登记日期：2011年9月19日）以12万元出售给乔良，款项2013年7月30日与租金一起支付。2012年7月13日，双方又签订了补充协议，明确了办园的一切手续由乔良负责，包括：城建、安保、消防、卫生、防疫、幼教、税务等。乔良办完上述手续后，恒安公司方能办理电力增容事宜。关于设备、设施，双方没有约定合同到期或解除后如何处理。合同签订后，恒安公司将租赁物及设备、设施、校车交付乔良，双方于2012年7月14日签订交接附表。除一、二楼房屋外，物品名称及数量如下：儿童桌56，儿童椅226，儿童床218，电脑4，高配电脑1，联想电脑1，传真机1，电话2，东宝陈列柜1，打印机1，饮水机3，橱柜8，教师办公桌10，校车1，白沙发1，黑沙发1，验钞机1，数码信息历1，指纹机1，保险柜1，电视8，教师寝室电视1，DVD机8，儿童马桶29，小孩更衣柜22，鞋凳49，钢琴8，图书架15，椅子（大）15，折叠椅195，白椅子3，热水器1，儿童体重秤1，屏风1，档案柜3,1.6米办公桌1,1.4米办公桌2，蒙氏教具8，亲子园地垫18，班级教具架85，插塑玩具整理架8，晾衣架1，保温桶8，PVC围栏54.81米，平移门一套，塑封机1，打孔机1，美劳桌5，感统教具1，转椅1，小剧场电脑桌1，窗帘、电动幕布1，投影机1，爆米花机1，美的净水器8，货架2，双面排烟罩2米，平板车1，四槽洗涮池1，大单槽洗涮池1，工作台1，开水器配底座1，热风消毒柜1，贮碗柜1，双槽水池1，保保鲜工作台1，台面立架1，工作台1，蒸饭车1，电烤箱1，电饼锅1，单面排烟罩3米，排烟管道30米，低噪音风柜1，面案台1，单开调理柜1，醒发箱1，贮藏柜1，双温厨房冰箱1，单槽水池1，打蛋机1，和面机1，压面机1，两炒一温灶1，电饭锅1，绞馅机1，旗杆22米，PVC小门1，胡桃夹子1，北京娟人10，树脂音乐人5，音柱16（规格C-YARK，型号UCS-2202），吸顶7（规格C-YARK，型号UCS-560），功放1（规格ANTEC，型号TA-360W6P），音箱线500米（300芯），音量开关14，音箱1对（规格MENESS，型号ET-115），音箱1对（规格MENESS，型号ET-112），功放1（规格MENESS，型号QX-1035），功放1（规格MENESS，型号QX-1025），调音台1（规格KTVS，型号KV-701），均衡器1（规格DBX，型号231），无线麦克风1（规格KADELE，型号2001）,音箱支架2（规格飞达，型号502），机柜1，LED8（规格P64），飞利浦会议麦克风1（规格200），LED彩色水晶魔球2，激光萤烛2，LED效果灯1，开关板1。乔良接手幼儿园开始经营，并且按协议交纳了2012年8月1日至2013年7月30日租金40万元。2013年9月9日乔良给付恒安公司5万元。2013年9月，乔良取得名称为长春市宽城区芙蓉路幼稚园的民办学校办学许可证。乔良于2013年10月23日申请电力增容，2013年11月7日，吉林省电力有限公司长春供电公司客户服务中心市场及大客户服务部批准增容，但恒安公司未给办理电力增容事宜。2013年6月22日，有人向长春市市长公开电话举报，幼儿园私自将门前人行道圈起。2013年12月18日长春市规划局向乔良下达了拆除违法建筑行政处罚决定书，告知幼儿园围墙60延米、构筑物30平方米（均为恒安公司出租给乔良之前建设）未取得建设工程规划许可证，限期2013年12月26日前拆除。2013年12月27日长春市宽城区城市管理行政执法局向乔良下达责令改正通知书，通知幼儿园擅自占道搭建构筑物，责令于2013年12月30日16时前改正。2014年1月6日，在宽城区执法局的监督下，乔良拆除了幼儿园的围栏。2014年4月18日，长春市宽城区教育局给长春市宽城区芙蓉路幼稚园送达整改通知书，内容为:“长春市宽城区芙蓉路幼稚园：根据《关于进一步加强全省学校、幼儿园安全管理工作的意见》（吉综治办【2010】25号）及《长春市民办幼儿园管理暂行办法》（长教联【2007】12号）的文件精神，发现你园的室外固定活动场地，不符合办园要求。现下发整改通知，要求你园严格按照文件精神，进行整改。整改期间，妥善安排幼儿。”《长春市民办幼儿园管理暂行办法》第七条关于举办民办幼儿园的条件规定：室外有固定的活动场地，有安全护栏，地面平坦，无危险，人均2平方米以上。禁止在人行道上活动和散步。乔良称该幼儿园于2014年11月1日停业，恒安公司表示不知道幼儿园何时停业。一审法院认为：综合双方协议约定内容，虽名为承包合同，实为租赁合同，校车部分应认定为买卖关系。双方意思表示真实，除场地围栏、构筑物因被行政机关认定为擅自占道搭建构筑物、违法建筑而责令拆除，场地部分不能确认出租合法性外，合同其他内容及补充协议不违背法律法规强制性、禁止性规定，应认定合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。恒安公司出租标的物在2013年6月22日即被人向长春市市长公开电话举报私自将门前人行道圈起，且在其后场地围栏被行政机关认定为擅自占道搭建构筑物、违法建筑而责令拆除，由此应认定乔良享有并行使不安抗辩权，未按约给付恒安公司当期租金不应构成违约；而恒安公司未履行租赁物瑕疵担保义务，应属违约，并且致使乔良开办幼儿园场所不符合《长春市民办幼儿园管理暂行》规定的条件而被长春市宽城区教育局通知整改，不能实现合同目的，为此，对于双方解除合同的诉讼请求，予以支持，乔良将承租的房屋、除被责令拆除的场地围栏外的物品、设施及车辆返还恒安公司。恒安公司关于2013年8月1日-2014年2月1日期间30万元租金的诉讼请求，因其并未提供充分证据证明对场地部分出租的合法依据，该部分租金，不予全部支持。鉴于双方合同没有对房屋与场地租金分别约定，本着公平原则，参照房屋与场地的面积比例，按双方合同约定的租金标准酌定减少10%,乔良还应给付恒安公司租金26.5万元。恒安公司要求乔良给付租金利息及违约金一节，因乔良享有不安抗辩权、不构成违约，不予保护。恒安公司关于购车款12万元诉讼请求，因乔良购置该校车目的是开办幼儿园使用，现合同目的已无法实现，合同相关条款也应一并解除，因此，恒安公司此项请求，不予支持，但乔良应支付车辆使用费。虽然双方既未约定又未申请鉴定车辆使用费，但为减少当事人诉累，按照公平原则，可参照国家商务部、发改委、公安部联合发布的《机动车强制报废标准规定》第五条第（六）项“专用校车使用15年”的报废年限确定乔良应支付的车辆使用费，即以双方约定的车辆价格12万元为基数，按照年折旧率6.67%标准，自乔良接收车辆之日即2012年7月14日计算至实际返还车辆之日止。关于乔良反诉恒安公司给付违约赔偿金273万元的请求，因恒安公司违约，应予支持。但恒安公司要求调整，应当根据乔良实际损失情况综合其他因素予以保护。乔良投入的门、显示屏、吸塑字支出46597元，应在投入之日2013年12月24日至合同到期日2022年7月30日计算分摊，从其自认2014年11月1日停业后剩余合同期不能通过经营回收部分（46597元/103个月×92个月≈41620元），应属合理损失；乔良主张的2015年1月15日-2016年5月17日更夫工资、2016年2月25日-6月14日电费损失，因恒安公司2014年1月22日起诉，乔良2014年2月10日提起反诉，均要求解除合同，乔良应当及时向对方提出交还房屋，避免损失扩大，而其却另行产生该部分费用，故此费用不应由恒安公司承担。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条确定的违约金调整原则，恒安公司赔偿的违约金应调整为54106元（41620元×130%）。乔良关于律师代理费的反诉请求，没有法律依据，不予保护。一审法院判决：一、解除恒安公司与乔良于2012年6月22日签订的长春芙蓉路幼稚园整体承包协议书及2012年7月13日签订的补充协议；乔良将租赁房屋、×××号福田牌校车（发动机号SKA0779）、设备、设施（其它设备、设施按2012年7月14日签订的交接附表，被责令拆除的PVC场地围栏除外）返还恒安公司；二、乔良支付恒安公司车辆使用费（以12万元为基数，按照年折旧率6.67%标准，自2012年7月14日开始计算至实际返还车辆之日止）；三、乔良支付恒安公司租金26.5万元（2013年8月1日至2014年2月1日期间）；四、恒安公司给付乔良违约赔偿金54106元；五、驳回恒安公司其他诉讼请求；六、驳回乔良其他反诉请求。案件受理费32000元由乔良负担4675元，恒安公司负担27325元；反诉费14320元，由恒安公司负担1150元，乔良负担13170元。宣判后，恒安公司与乔良均不服，向本院上诉。恒安公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回乔良的诉讼请求或将本案发回重审。乔良上诉请求：撤销一审判决第四项，改判恒安公司给付违约金273万元。本院原审认定事实与一审法院认定的事实一致。另在本院原审开庭审理期间，乔良同意接收本案车辆，并向恒安公司支付购车款12万元。本院原审认为：1.关于上诉人恒安公司是否违约及上诉人乔良受到的违约损失数额的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”本案上诉人恒安公司与上诉人乔良签订《长春芙蓉路幼稚园整体承包协议书》，该承包合同并非合同法分则直接予以规范的有名合同，故可参照分则中最相类似的规定。根据双方合同约定，恒安公司应当将幼稚园房屋、活动场地、附属设施交与上诉人乔良使用，乔良对该房屋、场地、设施占有、使用、收益，同时应当支付恒安公司承包费用。同时在双方合同文本中，亦出现“交租方式”、“租金形式”等字样，即多处体现上诉人乔良缴纳费用的性质为租金。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”根据上述条款可见，本案承包合同与租赁合同最为类似，可参照合同法分则部分关于租赁合同的条款。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，故上诉人恒安公司负有交付的租赁物满足约定用途的义务。现双方明确约定“房屋用途：开办幼稚园”，且因无室外场所，不满足行政管理部门关于开办幼稚园必须具有室外活动场所的规定，上诉人恒安公司未能履行其法定的合同义务，已属违约，应当承担相应的违约责任。双方对于违约金虽然已经进行了书面约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当约定的违约金过高时，人民法院可以进行调整。故原审法院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判令上诉人恒安公司赔偿上诉人乔良实际损失的1.3倍，符合法律规定。关于上诉人恒安公司主张应当由上诉人乔良负责与有关行政部门就室外活动场所及场所围栏是否应当予以拆除一事进行协商，因双方明确约定租赁物包括户外活动场地400平方米，且场地围栏均为上诉人恒安公司安装，故对于出租物应当满足出租目的的合同义务应当由上诉人恒安公司负有，其抗辩本院不予采信。因上诉人恒安公司提供的租赁物存在瑕疵，故原审法院按照面积比例判决上诉人乔良给付租金，并无不当。2.关于上诉人乔良未按期支付租金是否违约的问题。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”根据双方合同约定，在十年租赁期限内，上诉人恒安公司在交付租赁物后，应当持续提供符合租赁目的的租赁物，上诉人乔良应当在每年2月1日及7月30日支付租金。2013年6月22日即出现案外人员以市长公开电话的方式对幼儿园场地的使用提出异议，上诉人恒安公司提供的租赁物存在瑕疵，而是否拥有室外活动产地直接影响幼稚园能否经营，租赁目的能否实现，故上诉人乔良未按约定日期支付租金是其行使法定的抗辩权利，并非违约。故上诉人恒安公司要求上诉人乔良支付违约金，无事实及法律依据。3.上诉人恒安公司与上诉人乔良之间的承包协议及补充协议，因上诉人恒安公司提供的租赁物存在瑕疵，不能实现合同目的，故上诉人乔良可以要求解除合同。2014年4月18日，长春市宽城区教育局下达整改通知书，此时租赁合同目的已经不能实现，合同应当予以解除。本院开庭审理过程中，上诉人乔良表示对于本案涉及车辆同意购买，属于自行处置其民事权利，本院予以认可。故上诉人乔良应当给付被上诉人恒安公司车款12万元，并自2013年8月1日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息。本院原审判决：一、维持长春市宽城区人民法院（2014）宽民初字第185号民事判决第三项、第四项；二、变更长春市宽城区人民法院（2014）宽民初字第185号民事判决第一项“解除长春市恒安建设开发有限责任公司与乔良于2012年6月22日签订的长春芙蓉路幼稚园整体承包协议书及2012年7月13日签订的补充协议；乔良将租赁房屋、×××号福田牌校车（发动机号SKA0779）、设备、设施（其它设备、设施按2012年7月14日签订的交接附表，被责令拆除的PVC场地围栏除外）返还长春市恒安建设开发有限责任公司”为“解除长春市恒安建设开发有限责任公司与乔良于2012年6月22日签订的长春芙蓉路幼稚园整体承包协议书及2012年7月13日签订的补充协议；乔良将租赁房屋、设备、设施（其它设备、设施按2012年7月14日签订的交接附表，被责令拆除的PVC场地围栏除外）返还长春市恒安建设开发有限责任公司”；三、撤销长春市宽城区人民法院（2014）宽民初字185号民事判决第二项、第五项、第六项；四、上诉人乔良于本判决生效之日立即给付上诉人长春市恒安建设开发有限责任公司车款12万元及利息（以12万元为本金，自2013年8月1日至实际给付之日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；五、驳回上诉人长春市恒安建设开发有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回上诉人乔良的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费32000元，由上诉人乔良负担4700元，上诉人长春市恒安建设开发有限责任公司负担27300元；反诉费14320元（上诉人乔良预交28640元），由上诉人长春市恒安建设开发有限责任公司负担1150元，上诉人乔良负担13170元，其余14320元退还乔良；二审案件受理费32734元，由上诉人长春市恒安建设开发有限责任公司负担4500元，由上诉人乔良负担28234元。除本院原审判决认定的案件事实外，本院再审另查明：1.乔良于2014年2月10日向一审法院递交的反诉状，反诉请求解除双方之间的房屋租赁合同，并要求恒安公司给付乔良违约金273万元及律师代理费2万元。一审法院于同日向恒安公司送达了乔良的反诉状副本。2.在一审法院2014年3月6日的庭审中，恒安公司与乔良共同确定，乔良于2013年12月6日接到行政执法部门下发的强制拆除幼儿园场地围栏告知书；2014年1月6日，案涉幼儿园场地的围栏在行政执法人员监督下由乔良自行拆除。本院再审认为：恒安公司提供的租赁房屋存在重大瑕疵（室外活动场地系违法占用，且已被政府强制拆除，不再符合幼稚园开办条件），违反《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人在租赁期间应当保持租赁物符合约定用途”的规定，导致乔良无法正常经营使用，合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，乔良拥有合同解除权，可以主张解除双方之间的房屋租赁合同。因乔良在恒安公司于2014年1月22日起诉解除合同后，即于2014年2月10日提起反诉，亦要求解除合同，且该反诉状副本已于同日送达给恒安公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，乔良与恒安公司之间的案涉房屋租赁合同应于2014年2月10日（即乔良的反诉状副本送达恒安公司之日）解除，故本院原审判决认定乔良与恒安公司之间的房屋租赁合同于该判决生效之日解除，属于适用法律不当，依法应予纠正。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、维持本院（2016）吉01民终3411号民事判决第一、三、四、五、六项；二、变更本院（2016）吉01民终3411号民事判决第二项为：确认长春市恒安建设开发有限责任公司与乔良于2012年6月22日签订的长春芙蓉路幼稚园整体承包协议书及2012年7月13日签订的补充协议于2014年2月10日解除。乔良立即将租赁房屋、设备、设施（其它设备、设施按2012年7月14日签订的交接附表，被责令拆除的PVC场地围栏除外）返还给长春市恒安建设开发有限责任公司。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费32000元，由乔良负担4700元，长春市恒安建设开发有限责任公司负担27300元。反诉费14320元（乔良预交28640元），由长春市恒安建设开发有限责任公司负担1150元，乔良负担13170元，其余14320元退还乔良。二审案件受理费32734元，由长春市恒安建设开发有限责任公司负担4500元，乔良负担28234元。本判决为终审判决。审判长  华子琳审判员  郭 智审判员  魏 岚二〇二〇年七月八日书记员  常如男