大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初5461号?原告（反诉被告）孟蕊，女，汉族，1989年1月5日生，住址山东省曹县。委托代理人何英，系辽宁瀛沈律师事务所律师。被告（反诉原告）王晓礼，男，汉族，1986年9月9日生，住址大连市甘井子区。第三人大连启家房屋房地产中介服务有限公司，统一社会信用代码91210211MA0XTJDD6G，住所地辽宁省大连市甘井子区千山路51号2单元1层。法定代表人吕曼苓，系该公司总经理。委托代理人冯玉喜，男，汉族，1978年11月27日生，系该公司员工，住址吉林省东辽县。原告（反诉被告）孟蕊诉被告（反诉原告）王晓礼、第三人大连启家房屋房地产中介服务有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孟蕊及其委托代理人何英、被告（反诉原告）王晓礼、第三人大连启家房屋房地产中介服务有限公司法定代表人吕曼苓及委托代理人冯玉喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孟蕊诉称：2018年，我打算在大连买房子，2018年7月，经启家地产中介联系并告知，中航华府一处二手房在售，但该房目前由于开发商等原因，仅有合同发票，尚未办理产权证。因此，正式过户时间需要等待房主产权证办好之后，具体交房时间不能明确。2018年7月12日，在中介的沟通下，我委托王云鹏和被告签署了房屋买卖合同，总房款91万、房产交易税我承担。第二天我便支付齐中介费1.4万、定金10万。由于该房暂无房产证，定金由中介暂为保管，被告同意。被告估计2019年12月前房产证会办理下来，所以我支付被告30万冲抵房款暂定在2019年1月5日，同时被告应交房给我。同时，交易当天又与被告签署了二手房交易补充协议，补充说明了交易方式与违约责任、过户条件等。2018年12月，被告通知中介，目前房产证估计要在2月份才能办好，因此，在2019年1月5日前不具备交房条件，经中介方协商后，我同意被告提出的不要求在2019年1月5日前支付30万。2019年1月3日，被告将协商好的内容增补在补充协议上交给中介，条款修改为：被告不要求2019年1月5日前支付30万首付款，改为在2019年2月17日以借款的方式偿还被告公积金贷款，金额不低于15万。中介把更改内容拍照发给了我，增补部分原件一份在被告手里，另一部分在中介手里。2019年2月份，被告提出房产证办理继续推迟，2月17日不能具备过户条件，经中介方协调，我同意继续履约，并等至被告产证办理好后，再付首付房款。此约定，由被告书面写明在补充协议上，其原件在中介手里，2019年2至3月，被告在办理产权证期间，将中介方所有材料拿走不予归还，包括补充协议（经中介方告知）。2019年3月28日、4月11日，我分别电话催促被告是否可以付款和交易过户，被告一直不予正面回应。2019年4月15日我又一次进行电话催促和咨询，被告明确表示拒不履行交易合同，并拒付违约金。被告房产未经我同意现正在售卖，为维护本人合法权益，现诉至法院，请求判令：1.被告支付违约金20万元；2.被告支付原告房产增值空间差额29万元（现贝壳网公开售价120万，原合同价91万，故差价29万），总计49万；3.被告承担全部的诉讼费用。被告（反诉原告）王晓礼诉称：第一，原告违反合同约定，导致不能实现合同目的，被告有权依法解除合同。被告出售房屋目的为筹款出国留学，因此明确原告务必按照约定支付，但原告仍未支付款项，导致被告早已错过了出国留学的机会，合同目的已无法实现，被告有权依法解除案涉购房合同。第二，原告违反合同约定在先，被告有权解除合同并要求其承担违约责任。案涉《房地产买卖合同》第12条约定，如原告逾期十天未履行合同义务，被告有权解除合同，根据《二手房交易补充协议》第9条约定，如原告违约，需支付被告10万元违约金及中介服务费。根据案涉合同，原告应当于2019年2月17日前支付至少15万元款项，但至今未履行付款义务，被告已支付了9000元中介费。原告的行为已构成违约，故诉至法院，请求判令：1.解除《房地产买卖合同》；2.反诉被告向反诉原告支付10万元违约金并赔偿反诉原告中介服务费9000元；3.反诉被告承担诉讼费用。被告（反诉原告）王晓礼辩称：不同意原告（反诉被告）孟蕊的诉讼请求。原告违反合同约定在先，导致合同目的不能实现，被告有权解除合同并要求其承担违约责任。原告（反诉被告）孟蕊辩称：不同意被告（反诉原告）王晓礼的诉讼请求。被告首先提出不履行合同，被告违约在先，双方已经重新约定了付款时间，原告在2019年2月17日已经没有付款义务，因此原告不存在违约行为。同时，双方约定2019年2月17日支付的款项为借款，并非房款，被告应以借款合同纠纷另案起诉。第三人大连启家房屋房地产中介服务有限公司辩称：不同意被告（反诉原告）王晓礼的诉讼请求。被告违约的原因是房价上涨，不想卖房了，但是原告还是想继续履行合同。经审理查明：2018年7月12日，原告（反诉被告）孟蕊作为买方、被告（反诉原告）王晓礼作为卖方与第三人大连启家房屋房地产中介服务有限公司（以下简称启家中介公司）作为居间方，签订《房地产买卖合同》，其中约定：1、买卖双方通过居间方出售及购买位于大连市甘井子区的房屋，权属为国有产权，建筑面积约80.96平方米。2、买卖双方同意房屋出售价格为人民币玖拾壹万元整。定金人民币壹拾万元整，于买卖双方交接房款时冲抵房款，买方于本合同签订之日支付定金人民币壹拾万元整，买卖双方同意居间方代卖方保管定金。4、卖方须保证对上述房屋享有完整的所有权，能完全支配或处理。9、基于居间方已提供居间服务，买方须向居间方支付代理费人民币壹万肆仟元整，于本合同签订2日内交付居间方。10、如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将该房屋转让于任何人。如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还已付定金给买方。11、合同签署后因买卖双方原因导致本合同无法履行或买卖双方在未征得居间方同意下协议解除本合同，买卖双方将分别成为本合同的违约者，双方需即时赔付居间方人民币壹万肆仟元整；因卖方或买方原因导致本合同无法顺利进行，由违约方承担代理费壹万肆仟元整。12、买卖双方未按合同约定时间履行义务，每逾期1天，由违约方向守约方支付房款的1‰滞纳金。逾期超过10天，则居间方或守约方有权解除合同，由违约方按合同的约定承担违约责任，三方另有约定除外。14、如买卖双方因履行本合同而产生的争议或纠纷，双方均同意由居间方无息保管定金、房款、过户款项及手续文件，直至买卖双方达成已付款项及手续文件的处理意见或人民法院作出生效判决、裁定，居间方根据买卖双方的一致意见或人民法院的相关法律文书处理相关款项及手续文件。17、（1）此房屋现为产权证未办理期间，经买卖双方协商同意签订买卖合同；（2）买方于2019年1月5日前支付卖方人民币叁拾万元整冲抵房款，卖方同时交房给买方；（3）合同单价为此合同单价、总款91万元，在该房屋办理产权等待中房屋价值空间由买方承受，卖方认可。2018年7月12日，原告孟蕊、被告王晓礼、第三人启家中介公司签订《二手房交易补充协议》，约定：二、交易方式与违约责任。1、买方同意于截至规定日期2019年1月5日前支付卖方30万元整作为首付款冲抵部分房款，卖方收到该款项后须立即交付买方房屋使用权，如双方截至规定日期，未履行以上要求的一方即视为违约。6、该房屋买卖双方签订合同之日起至过户完成前，该房产价值浮动产生的全部盈损归于买方，卖方认可。9、如买卖双方产生违约行为，需支付对方10万元违约金和对方中介费。三、过户条件：在政策出现变化时，过户时间由所具备过户条件最长时间为准，双方均履行合同，有义务等待对方，不得违约。2019年1月3日，被告王晓礼在前述《二手房交易补充协议》空白处手写“因办理该房屋产权日期已经确认，为2019年1月31日，故甲方（王晓礼）同意不执行本协议第1条中所要求的在2019年1月5日乙方需支付30万元要求，但需改为在2019年2月17日由乙方以借款方式给予甲方以用来偿还甲方公积金贷款，金额不低于15万元”，被告王晓礼签字摁手印，该补充内容经第三人启家中介公司拍照发送给原告孟蕊，原告孟蕊当庭表示认可该补充内容。另查明，2018年7月13日，第三人启家中介公司向原告孟蕊开具两张《专用收款收据》，分别为服务费14000元、定金100000元。2018年7月13日，第三人启家中介公司向被告王晓礼开具《专用收款收据》，载明收取了服务费9000元。再查明，原告孟蕊除定金外尚未向被告王晓礼支付其他房款，案涉定金仍由第三人启家中介公司保管。本院所确认的上述事实，有房地产买卖合同、二手房交易补充协议、专用收款收据、银行转账记录及庭审笔录等证据在案为凭，这些证据已经开庭质证及本院的审查，可以采信。本院认为，原告（反诉被告）孟蕊、被告（反诉原告）王晓礼与第三人启家中介公司签订的《房地产买卖合同》《二手房交易补充协议》等，系各方当事人真实意思表示，对各方均有法律约束力。原、被告双方经协商一致，在案涉《二手房交易补充协议》中将房屋首付款支付时间更改为2019年2月17日，金额为不低于15万元，故各方应按照该约定履行义务。经查，原告孟蕊尚未向被告王晓礼支付至少15万元首付款，虽原告孟蕊称双方后又重新约定了付款时间、其在2019年2月17日已经没有付款义务，但因其未能提供证据予以证明，故本院对其该项答辩意见不予采纳，原告孟蕊的行为已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。案涉《房地产买卖合同》第12条约定，买卖双方未按合同约定时间履行义务，逾期超过10天，则守约方有权解除合同，故被告王晓礼诉请解除案涉《房地产买卖合同》于法有据，本院予以支持；另，案涉《房地产买卖合同》第14条约定，如买卖双方因履行本合同而产生的争议或纠纷，双方均同意由居间方无息保管定金、房款、过户款项及手续文件，而被告王晓礼因办理房屋产权证将相关手续文件取走，并未返还给第三人启家中介公司，亦存在违反合同约定的行为，对后续双方未能进一步全面履行案涉合同造成了不利影响，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，因原、被告双方均违反合同约定，应承担各自相应的责任，故本院对原、被告双方要求对方承担违约责任的本反诉请求均不予支持。至于原告孟蕊主张被告王晓礼承担房屋增值空间差额29万元的诉请，因缺乏事实及法律依据，故本院不予支持。至于原告孟蕊诉称被告王晓礼违约在先，因其提供的电话录音等证据均在合同约定的付款时间2019年2月17日之后，无法证明被告王晓礼在原告孟蕊违约前业已违约，故本院对其该项主张不予支持。至于原告孟蕊辩称双方约定2019年2月17日支付的款项为借款，并非房款，本院认为，双方在案涉房屋买卖合同补充协议中约定原告向被告支付不低于15万元的款项，其本意即约定在房屋产权证尚未办理时的首付款支付方式，双方并无发生真实借贷关系的合意，故本院对原告的该项主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）孟蕊与被告（反诉原告）王晓礼、第三人大连启家房屋房地产中介服务有限公司于2018年7月12日签订的《房地产买卖合同》；二、驳回原告（反诉被告）孟蕊的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王晓礼的其他反诉请求。本诉案件受理费人民币4325元，由原告（反诉被告）孟蕊负担；反诉案件受理费人民币1950元，由被告（反诉原告）王晓礼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  李万康人民陪审员  周凤春人民陪审员  谭丽娟二〇二〇年七月二十九日书 记 员  王俊达本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。