江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终2448号上诉人（原审被告）：王玉龙，男，1969年3月29日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：单国祥，射阳县春晨法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陈斌，男，1986年4月18日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：陈三佐（系陈斌父亲），男，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：任永生，江苏公正律师事务所律师。上诉人王玉龙因与被上诉人陈斌房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2019）苏0924民初4148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王玉龙上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由陈斌承担。事实和理由：1.案涉合同明确约定租金于每年的11月30日前支付，而陈斌在诉状中却称每年的11月30日须支付下一年的租金。王玉龙已经向陈斌支付了2018年全年的租金，而陈斌谎称王玉龙支付了2018年5月31日前的租金。2.王玉龙在双方无任何矛盾纠纷的情况下，每年均是以现金交纳房租，也未向陈斌索要收条，故王玉龙无法提供证据。陈斌的自认至多是当事人的陈述，没有证据证实王玉龙租金仅交纳至2018年5月31日，故当事人的陈述不能作为定案依据。3.一审认定“王玉龙自称已按约支付租金至2018年11月30日，但其未能提交证据证明，本院按陈斌的自认认定租金已交纳至2018年5月31日”明显不符合逻辑，违背常理和交易习惯。第一，合同明确约定每年11月30日交纳当年房租，王玉龙提前交纳没有依据；第二，王玉龙应交纳全年租金，陈斌称王玉龙仅交纳半年租金不符合常理；第三，如果王玉龙在2018年11月30日未交清全年房租，那么无法解释双方在2018年12月1日至2019年1月6日之间未发生任何矛盾纠纷，也无报警记录，故根据日常生活经验、交易习惯、逻辑推理，应当认定王玉龙交纳租金至2018年11月30日。4.王玉龙向一审法院提交的书面答辩状仅有三条答辩意见，但一审判决书却增加了第四条。王玉龙及其代理人在一审庭审中表述的是在陈斌违约赔偿损失的前提下，同意迁让并承担房租费1万元，并非一审判决书中增加的答辩意见。陈斌辩称，1.王玉龙认为陈斌更换电表毫无根据，王玉龙就更换电表多次报警，供电部门以及公安部门也多次登门处理，均认为王玉龙所述无根据。王玉龙也曾以陈斌偷电以及所谓盗窃白酒为由要求陈斌赔偿，但王玉龙均自动撤回了起诉。2.王玉龙欠陈斌2018年6月1日至2019年11月30日期间3万元租金事实清楚，王玉龙认为只差欠租金2万元，但没有提供任何证据证明，故王玉龙以此为由进行上诉无事实根据。3.双方签订的房屋租赁合同在2019年11月30日租赁期限已经届满，王玉龙应当按照约定将承租房屋归还给陈斌。但王玉龙至今仍无理占用案涉房屋，是对陈斌财产权益的侵犯。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。陈斌向一审法院提出诉讼请求：1.判令王玉龙立即迁让出租赁房屋，将租赁房屋返还给陈斌；2.判令王玉龙支付所欠租金3万元；3.如王玉龙到期未迁让，承担从2019年12月1日起至搬出之日止按2万元/年计算所欠租金损失；4.诉讼费用由王玉龙负担。一审法院认定事实：2014年8月30日，陈斌（甲方）、王玉龙（乙方）签订《房屋租赁协议》1份，载明：甲方将房屋出租给乙方使用，双方就租赁相关事宜，经充分协商，自愿达成如下协议：一、租赁的房屋位于间住房；二、租期五年，从2014年11月30日起至2019年11月30日止；三、租金每年二万元，租金于每年的11月30日前支付当年的租金；四、租期届满后，乙方享有优先承租权等内容。后陈斌交付上述租赁房屋给王玉龙使用，陈斌在本案审理过程中陈述王玉龙已按约缴纳租金至2018年5月31日，之后的租金未支付。租赁期届满，案涉租赁的房屋王玉龙未交还给陈斌。2019年1月7日，王玉龙报警称其与房东发生纠纷，射阳县公安局城南派出所的接处警工作登记表登记内容为：赴现场，王玉龙称有人在拆他家的电表，现场核实，系供电公司的正常换表。2019年5月26日，王玉龙报警称有纠纷，射阳县公安局城南派出所的接处警工作登记表登记内容为：处警到场，经了解系王玉龙（房客）与仇玲（房东）因为房租和电费问题发生纠纷，协调未果，告知双方通过合法途径解决纠纷。一审法院认为：1.陈斌、王玉龙签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按约履行。2.房屋租赁协议约定于每年11月30日前支付当年租金，王玉龙辩称已按约支付租金至2018年11月30日，但其未能提供证据证明，一审法院按陈斌的自认认定租金已缴纳至2018年5月31日，故陈斌要求王玉龙支付2018年6月1日至2019年11月30日期间的租金3万元，于法有据，予以支持。3.案涉房屋租赁协议约定租期于2019年11月30日届满，现双方未续签协议，案涉房屋租赁协议已于2019年11月30日终止。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，本案中，王玉龙在租赁协议约定租期届满后，仍实际占用租赁房屋，故陈斌要求王玉龙迁出租赁房屋并归还租赁房屋，参照租赁协议约定的2万元/年的标准支付自2019年12月1日起至实际迁出之日止的租金损失的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。4.王玉龙辩称，陈斌应赔偿撬开其租赁房屋门锁导致的损失及装饰装潢和购买设备的损失。本案审理过程中，王玉龙在第一次庭审时口头提出反诉，一审法院通知其在规定期限内提交书面反诉状及明确反诉请求，王玉龙未按期提交。王玉龙在第三次庭审时再次提出反诉，一审已当庭告知其另行提起诉讼，故本案中对该辩解不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，一审法院判决：一、王玉龙于判决发生法律效力之日起十日内，向陈斌支付租金3万元，并自2019年12月1日起至实际迁让之日止，按照2万元/年的标准支付房屋租金损失；二、王玉龙于判决发生法律效力之日起十日内，从其租赁的位于射阳县房屋内迁出，并将该房屋交付给陈斌。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由王玉龙负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王玉龙提交了以下证据：证据一、刘某、郭某分别于2020年3月30日、2020年4月20日出具的证明。证明：1.王玉龙和陈斌已经结清2018年11月30日之前的所有的房租及水电费用，且双方在2018年12月1日至2019年1月6日期间没有发生任何矛盾纠纷。2.王玉龙与陈斌的父亲因更换电表以及王玉龙不让陈斌使用无线网于2019年5月17日发生矛盾，陈斌的父亲强行关闭了酒店。证据二、陈斌的父母于2019年5月17日晚到案涉房屋强行关闭酒店不让营业的录音录像、2019年10月24日及2020年2月28日的接处警登记表，证明双方当事人因用电及租金发生纠纷，陈斌的父母强行关闭了酒店。陈斌对王玉龙提交的证据质证意见为，1.王玉龙提交的两份证人证词不能作为证据使用，因为证人没有到庭接受质询，且与王玉龙所说的证明内容不符，不能证明王玉龙的房租已经交至2018年11月30日。2.王玉龙提供的录像内容嘈杂、双方对骂激烈，不能反映王玉龙所整理的文字记录内容，但是能够证实双方因王玉龙差欠租金发生矛盾。两份接处警记录也不能证明王玉龙的证明目的，仅能证明王玉龙报了两次警。本院经审核认为，王玉龙提交的证据一不能达到其证明目的，证据二仅能证明双方因用电及租金发生过纠纷。二审中，王玉龙申请证人陈某出庭作证，陈某陈述：王玉龙与陈斌因电表及房租发生过矛盾并进行过争吵，但陈某对争吵的具体内容不清楚，陈斌和陈某说过不让王玉龙开酒店，后王玉龙让陈某不用来上班了。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，陈斌与王玉龙签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。关于王玉龙主张一审判决书在其答辩意见中擅自增加第四点“我同意搬出，但要求原告赔偿，租金3万元在处理赔偿后愿意给付”答辩意见问题。经查，虽然王玉龙在一审中提交的书面答辩状未载明该答辩意见，但王玉龙的委托诉讼代理人在最后一次庭审中陈述“同意搬出，但是要求原告赔偿。租金3万元得在处理计算赔偿损失后被告愿意给付”，王玉龙参与了该庭审，亦未表示反对，故一审将该意见作为王玉龙的答辩并无不当。关于王玉龙已缴纳租金数额的问题。首先，双方签订的合同约定租金每年2万元，租金于每年的11月30日前支付当年的租金，双方对是否按合同约定履行支付租金的义务存有争议，现王玉龙主张租金系以现金给付并已缴纳至2018年11月30日，而陈斌主张王玉龙租金仅交纳至2018年5月31日，故王玉龙对其上述主张应承担相应的举证责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，王玉龙提交的证据不足以证明其主张案涉房屋租金已交纳至2018年11月30日，故其应承担举证不能的不利法律后果，一审法院以陈斌的自认认定租金已缴纳至2018年5月31日并无不当。综上所述，王玉龙的上诉请求均无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人王玉龙负担。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  曹 荣审判员  谢超亮二〇二〇年七月二十七日书记员  成以琴