河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终5254号 上诉人（原审被告）：石家庄神北企业管理咨询有限公司，住所地：平山县城文昌苑。 法定代表人：李明权，总经理。 委托诉讼代理人：崔自强，该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：韩某某，女，1959年5月10日出生，汉族，住平山县。 委托诉讼代理人：孙雪娟，河北日星律师事务所律师。 原审被告：河北神池房地产开发有限责任公司，住所地：平山县温塘镇温塘村。 法定代表人：杨军龙，执行董事。 上诉人石家庄神北企业管理咨询有限公司(以下简称神北咨询公司)因与被上诉人韩某某、原审被告河北神池房地产开发有限责任公司(以下简称神池房地产公司)租赁合同纠纷一案，不服河北省平山县人民法院（2020）冀0131民初303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人神北咨询公司的委托诉讼代理人崔自强、被上诉人韩某某的委托诉讼代理人孙雪娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 神北咨询公司上诉请求：1、撤销平山县人民法院(2020)冀0131民初303号判决，直接改判或发回重审（不服金额为36240元）；2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、租金应当自房屋实际交付使用时间起算。1、一审已经查明，虽然《商铺预定合同》约定的交房时间是2013年6月30日，但实际交付使用时间为2015年7月31日，且被上诉人与上诉人签署《商铺租赁合同》，形成租赁合同关系的时间则为2013年7月25日。2、根据一审查明的合同签订情况和履行情况，显然被上诉人逾期向上诉人交付房屋超过两年，已经构成违约。3、在被上诉人违约逾期交付房屋在先的情况下，上诉人要求将租赁期限起算日顺延至房屋实际交付之日，是上诉人依法要求被上诉人应当承担的继续履行和采取补救措施的法定责任。此主张不仅合情合理，符合交易习惯，而且符合合同法第一百零七条的明确规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4、一审判决将约定交房时间确定为租金起算时间，实际上是要求上诉人向被上诉人支付其违约交付房屋期间，甚至双方形成租赁合同关系以前的租金，明显是错误的。该判决，严重背离了等价有偿的基本商业原则和法律原则，更不能实现定纷止争的社会效果。二、一审判决对上诉人欠付被上诉人租金数额的计算也是错误的。由于一审判决存在对租金起算时间的错误认定，其计算的应付租金和欠付租金的金额也必然是错误的。多计算了两年的租金，36240元。综上，一审判决存在认定事实错误，未能正确适用合同法相关规定的问题，恳请二审法院依法审理后，撤销原判，发回重审或直接改判驳回被上诉人的诉讼请求。 韩某某答辩称，上诉人主张租金按照房屋实际交付使用时计算无事实与法律依据。一、答辩人与原审被告签订的商品房买卖合同，约定了交房时间，而上诉人与答辩人约定的租赁期限。自答辩人与承建单位约定的交房时间计算，可见双方当事人签订的商品房买卖合同及租赁合同是当事人的真实意思表示，因此一审法院计算租金的时间是正确的。综上，应当驳回上诉上诉，维持原判。 原审被告神池房地产公司经法院依法传唤无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见。 韩某某向一审法院起诉请求：依法判令二被告立即给付原告租赁费187844.88元，二被告互负连带责任，并自2019年11月8日起按照银行同期贷款利率计付利息。 一审法院认定事实：2013年7月17日，原告韩某某与被告神池房地产公司达成商铺买卖合意，原告韩某某支付全部购房款。后神池房地产公司作为甲方与作为乙方的韩某某于2013年8月11日签订商品房买卖预、销售合同，约定乙方购买甲方开发的位于平山县，建筑面积分别为18.55平方米、22.25平方米，总价款分别为181194元、210748元。该合同第八条交付期限，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。 同日，韩某某作为甲方与作为乙方的神北咨询公司签订神池·北国商城商铺租赁合同书，约定：一、合同标的。甲方将其购买的神池·北国商城商铺C层239号，建筑面积22.25平方米出租给乙方。二、租赁期限及乙方租权。租赁期限自甲方与建设单位约定的交房日起计算至此后第十年对日。租期内乙方对甲方出租的商铺及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理等事项。三、租金及支付方式。年租金支付额度计算：第一年租金，按房价总额的7%支付租金14752元（另给予总房款的3%奖金为6322元）。第二年租金，按房价总额的8%支付租金16860元。第三年至第六年租金，按房价总额的9%支付租金18967元/年。第七至第十年租金，按房价总额的10%支付租金21075元/年。支付方式为按季支付，每租赁季度结束后十五日内支付本季租金。……七、违约责任。1、乙方违约责任。乙方如逾期支付租金，逾期部分按年利息银行同期活期利息计息。逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为乙方不履行合同，甲方有权解除本合同并要求乙方支付拖欠的租金。 同时韩某某作为甲方与作为乙方的神北咨询公司签订神池·北国商城就C层240号商铺签订租赁合同书，约定：二、租赁期限及乙方租权。租赁期限自甲方与建设单位约定的交房日起计算至此后第十年对日。租期内乙方对甲方出租的商铺及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理等事项。三、租金及支付方式。年租金支付额度计算：第一年租金，按房价总额的7%支付租金12684元（另给予总房款的3%奖金为5436元）。第二年租金，按房价总额的8%支付租金14496元。第三年至第六年租金，按房价总额的9%支付租金16307元/年。第七至第十年租金，按房价总额的10%支付租金18119元/年。支付方式为按季支付，每租赁季度结束后十五日内支付本季租金。……七、违约责任。1、乙方违约责任。乙方如逾期支付租金，逾期部分按年利息银行同期活期利息计息。逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为乙方不履行合同，甲方有权解除本合同并要求乙方支付拖欠的租金。 另查明，上述合同签订后,原、被告双方没有就房产实际交接，而是于2015年7月31日将商场交给经营者北国商场股份有限公司。 再查明，被告神北咨询公司至2017年9月16日最后一次转账租金已支付给原告上述两套商铺租金共计为99305.24元。 一审法院认为，本案争议焦点在于租金的起算时间。原告韩某某与被告神北咨询公司签订的商铺租赁合同书系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定有效。双方合同约定租赁期限自甲方与建设单位约定的交房日起计算至此后第十年的对日，且从双方履行合同的情况看，被告神北咨询公司已经按照合同约定的租金起算时间给付租金，故法院认为双方租金起算时间应为2013年6月30日。根据合同约定，应当于每季度结束后15日内给付，2020年第一季度尚未结束，本季度租金给付时间未到期，故租金应当计算至2019年第四季度，被告神北咨询公司共应向原告韩某某支付六年度加一季（第七年第一季度租赁费4530元）度租金，合计221445元，被告神北咨询公司实际转账给原告韩某某96128.84元，尚欠125316.16元未付，原告要求给付的租金数额超过神北咨询公司按合同约定期限给付数额，超过部分本案不予支持。 庭审中，原告要求自2020年1月15日起计算利息，该时间晚于双方合同约定应给付租金时间，应予准许。根据合同约定，逾期部分应当按照同期活期利息计息。 关于原告要求二被告承担连带责任的问题。与原告签订房屋租赁合同的相对方为被告神北咨询公司，根据合同相对性原则，合同权利义务仅对合同当事人产生约束力。被告神池房地产公司与被告神北咨询公司系两个独立法人，故给付原告租金的义务应当由被告神北咨询公司负担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，判决：一、被告石家庄神北企业管理咨询有限公司于判决生效之日起十五日内给付原告韩某某截止2020年1月15日前的租赁费125316.16元及逾期利息（逾期利息以125316.16元为基础，自2020年1月15日起至该款项支付完毕之日止，利息按照同期活期利率计付）；二、驳回原告韩某某的其他诉讼请求。案件受理费4056元，减半收取计2028元，原告韩某某负担648元（已交纳）。被告石家庄神北企业管理咨询有限公司负担1380元，判决生效后五日内交纳。 本院二审期间，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，被上诉人韩某某与上诉人神北咨询公司签订的商铺租赁合同书系双方的真实意思表示，双方在该合同中约定租赁期限自甲方与建设单位约定的交房曰起计算至此后第十年的对日，且从双方履行合同的情况看，神北咨询公司已经按照合同约定的租金起算时间给付租金，故原审认为双方租金起算时间应为2013年6月30日，并计算相应未付租金并无不妥，神北咨询公司关于韩某某存在违约、原审计算租金数额错误的主张均不能成立。 综上所述，石家庄神北企业管理咨询有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1928.44元，由上诉人石家庄神北企业管理咨询有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  李 伟 审判员  杨根山 二〇二〇年七月二十日 书记员  王泽毅