黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0110民初3452号原告：哈尔滨银行股份有限公司香坊支行，住所地哈尔滨市香坊区。负责人：王阳，该行行长。委托诉讼代理人：刘畅，北京市京师（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵飞雪，北京市京师（哈尔滨）律师事务所律师。被告：尉来，男，1989年1月2日出生，鑫龙凯汽车美容养护中心职工，汉族，住哈尔滨市南岗区。原告哈尔滨银行股份有限公司香坊支行与被告尉来借款合同纠纷一案。本院于2020年5月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘畅、被告尉来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的借款合同；2、请求判令被告向原告支付借款本金474753.66元及自违约之日起至2020年1月16日止的应收未收利息23056.51元、罚息72706元、复利1827.36元，共计500364.59元；3、请求判令被告向原告支付自2020年1月17日起至实际清偿之日止的应收未收利息、罚息、复利；4、请求拍卖、变卖、折价被告名下位于道外区××街××号××单元××室房产，并以所得价款优先清偿第二、三项诉讼请求；5、案件受理费及实现债权的相关费用由被告承担。事实与理由：2015年12月11日，原告与被告签订个人购二手房贷款借款合同，约定：被告向原告借款500000元，适用按月等额本息还款法，借款期限自2015年12月11日起至2044年12月10日止，借款利息为年利率4.9%。被告以位于道外区××街××号××单元××房产为上述借款提供抵押担保。现被告逾期偿还借款，经原告多次催要未果，故诉至法院。被告辩称：承认原告所述属实，原告诉讼请求合理，但现无力还款，可以用抵押房产拍卖还款。本院在开庭审理过程中，原告为证明其诉讼主张的事实成立，举示证据如下：证据一、2015年12月11日，原被告签订的《个人购二手房贷款借款合同》。证明：原告与被告借款合同关系成立，借款金额500000元，借款用途用于购买坐落于哈尔滨市××街××号××单元××号的住房，借款期限自2015年12月11日至2044年12月10日，借款利率年利率4.9%，还款方式按月等额本息还款法，合同第十一条约定：若借款人逾期还款，逾期部分加收逾期罚息利率，逾期罚息利率为本合同约定的150%及加收复利，合同第十四条约定：被告以坐落于哈尔滨市××街××号××单元××号的住房提供抵押担保。证据二、2015年12月11日，原告与被告签订的《房地产抵押合同》、《房屋他项权证明》。证明原、被告双方抵押合同关系成立，被告为期在原告处借款提供抵押并办理了抵押登记，原告对抵押房屋享有优先受偿权。证据三、借款凭证、提款申请书、支付委托书。证明：原告向被告实际发放了贷款。证据四、原告自制还款明细一份。证明：被告向原告还款共36期，已还金额98802.93元，其中包括已还本金25246.34元，已还利息71741.26元，已还罚息315.79元，已还复利1499.54元。被告尉来为证明其主张的事实成立，举示了如下证据：2017年1月12日，被告与案外人丛阳离婚协议书。证明：双方签署的离婚协议房屋归女方所有，贷款也由女方偿还。原告质证认为，对该份证据的真实性无异议，但该房屋的所有权在银行行使他项权之前，被告无权自行处分，但银行可以同意案外人丛阳与被告共同连带还款，本院确认，被告尉来对原告提交的四份证据的真实性及所要证明的问题均无异议，且以上证据可以互相印证，本院对原告提交的四份证据的真实性予以确认。原告对被告举示证据的真实性无异议，本院对被告举示的证据真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月11日，原告与被告签订个人购二手房贷款借款合同，合同约定：借款金额500000元，借款用途用于购买坐落于哈尔滨市××街××号××单元××号的住房；借款期限自2015年12月11日至2044年12月10日；借款利率年利率4.9%，还款方式按月等额本息还款法。合同第十一条约定：贷款逾期罚息利息为本合同约定借款利率的150%；如借款人未按期足额付息，贷款人有权就到期未付利息部分按照与贷款本金相同的罚息利率计收复利。同日，原、被告双方签订房地产抵押合同，约定：被告以坐落于哈尔滨市××街××号××单元××号的住房提供抵押担保，并于2016年1月5日办理了抵押登记，他项权利人为原告。2015年12月22日，原告向被告发放贷款500000元。被告偿还部分本息后，从2019年1月起未履行还款义务，尚欠借款本金474753.66元及自违约之日起至2020年1月16日止的应收未收利息23056.51元、罚息72706元、复利1827.36元。2017年1月17日，被告与案外人丛阳签订协议书，约定：被告与案外人丛阳于2013年登记结婚，2015年协议离婚。离婚后，双方一直同居，并于2015年12月1日由双方出资人民币伍万圆购买位于道外区××街××号××单元××室。……1、本协议书签订后，位于道外区××街××号××单元××室的私产房屋归案外人丛阳，与被告无关；2、本协议书签订后，该房屋的贷款由案外人丛阳负责偿还，与被告无关……。另查明，被告尉来与案外人丛阳于2015年11月13日登记离婚。本院认为，原、被告签订个人购二手房贷款借款合同、房地产抵押合同系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，应为合法有效。被告逾期还款，属于合同约定的违约情形，故原告要求解除借款合同，并要求被告偿还借款本金及利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。被告与案外人丛阳签订了协议书，约定抵押房产的贷款由案外人丛阳偿还，但在办理个人购二手房贷款借款合同时，被告与案外人丛阳已经离婚，借款、抵押合同相对人皆是被告。被告与案外人丛阳之间的协议未经原告同意，对原告不产生法律效力。故原告要求被告以该抵押房产折价、拍卖或变卖的价款优先受偿的请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条之规定，判决如下：一、解除原告哈尔滨银行股份有限公司香坊支行与被告尉来签订的个人购二手房贷款借款合同；二、被告尉来于本判决生效之日起十日内偿还原告哈尔滨银行股份有限公司香坊支行借款本金474753.66元；三、被告尉来于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨银行股份有限公司香坊支行自2019年1月21日至2020年1月16日的贷款利息23056.51元、罚息72706元、复利1827.36元；四、被告尉来于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨银行股份有限公司香坊支行利息、罚息、复利（利息以474753.66元为基数，按照合同约定的贷款利率及罚息、复利计算，自2020年1月17日起至实际给付之日止）；五、如被告尉来不能清偿上述债务，原告哈尔滨银行股份有限公司香坊支行对被告不能清偿部分，应以本案所涉抵押物，即被告尉来所有的位于哈尔滨市道外区南十五道街副178-4号8单元701室的抵押房产折价、拍卖或变卖的价款优先受偿。如果被告尉来未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8804元（原告已预交），本院减半收取案件受理费4402元，由被告尉来承担与上款一并给付原告哈尔滨银行股份有限公司香坊支行。如不服本判决，可于接到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  张波二〇二〇年七月十五日法官助理王莹书记员刘慧敏附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。《中华人民共和国合同法》第九十三条、当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百零五条、借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期限不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条、借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。