天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初1910号原告（反诉被告）：夏宝欣，男，1985年3月3日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：贾戴维，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：储信彧，女，1979年11月28日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：王景海，天津五君律师事务所律师。委托诉讼代理人：许晓瑜，天津五君律师事务所律师。第三人：天津世旺投资管理有限公司，住所地天津市北辰区讷河里5-3-103。法定代表人：张鸿宾，经理。委托诉讼代理人：赵惠洁，女。原告（反诉被告）夏宝欣与被告（反诉原告）储信彧及第三人天津世旺投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）夏宝欣及其委托诉讼代理人贾戴维，被告（反诉原告）储信彧及其委托诉讼代理人王景海，第三人天津世旺投资管理有限公司的委托诉讼代理人赵惠洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏宝欣向本院提出诉讼请求：1.判令储信彧支付违约金60000元，并赔偿夏宝欣高于违约金以外的实际损失66000元，共计126000元；2.本案诉讼费由储信彧负担。诉讼过程中，夏宝欣变更其诉讼请求为1.判令储信彧支付违约金60000元，并赔偿夏宝欣高于违约金以外的实际损失46000元，共计106000元；2.判令第三人返还夏宝欣定金20000元；3.本案诉讼费由储信彧负担。事实和理由：2019年9月22日，夏宝欣为购置学区房，通过第三人与储信彧签订了合同编号为6000866《房屋买卖居间合同》，约定：储信彧将位于北辰区门的房屋（以下简称朝阳楼房屋）以600000元的价格转让给夏宝欣。合同签订后，夏宝欣按约向第三人支付定金20000元，中介费6000元，但储信彧未按合同约定办理房产转让手续，导致夏宝欣的合同目的不能实现，不得不购置价格更高的房屋来实现孩子上学的目的，故呈诉。储信彧辩称，1.2019年9月22日，储信彧与夏宝欣通过第三人签订《房屋买卖居间合同》，储信彧代理储智明将朝阳楼房屋承租权转让给夏宝欣，转让价格为600000元，签订合同当日夏宝欣给付第三人定金20000元，余款580000元由夏宝欣于2020年2月10日存入资金监管中心，储信彧收齐全部房款当日腾空房屋并将钥匙交付夏宝欣，储信彧承诺于2020年1月31日前办理完毕朝阳楼房屋的继承手续。2.合同签订后，储信彧于2019年底向天津市河北区公证处提出朝阳楼房屋变更承租人的公证申请，因《天津市直管公产房房屋管理办法》于2019年11月1日实施，公产房变更承租人的公证业务暂停。2020年1月3日，储信彧在天津市房屋《住宅房屋过户协议书》的公证，并于2020年1月16日领取《公证书》，同日储信彧将包括《公证书》在内的朝阳楼房屋变更承租人的全部资料交给房管部门，等待夏宝欣共同办理朝阳楼房屋承租权变更手续，后因疫情原因一直没有办理。3.合同签订后，夏宝欣仅向第三人支付了定金20000元，2020年1月底全国疫情爆发，所有正常工作停止，2020年2月10日夏宝欣未按约定给付剩余房款580000元，2020年3月27日夏宝欣委托北京盈科（天津）律师事务所向储信彧发来《律师函》，表示已经另购其他房屋，并要求储信彧承担违约责任。4.夏宝欣另行购买的房屋更优惠，不认可其主张的违约损失。综上，在合同履行过程中，储信彧不存在任何违约行为，夏宝欣未按合同约定交付全部房款，在未解除《房屋买卖居间合同》的情况下，另行购买其他房屋系违约，故请求依法驳回夏宝欣的全部诉讼请求。第三人述称，夏宝欣陈述的事实及理由基本属实，定金返还问题尊重人民法院在查明案件事实情形下依法判决。1.卖公产房必须去公证处做公证书，2019年11月1日因国家出台新的相关规定，天津市所有公证处都暂停该项业务，停了大概1个月，后因新的规定，2019年12月份经北辰公证处得知案涉房屋不用做公证就可以走后续手续，房管部门正常2020年1月底上班，因疫情原因，正常业务都暂停了。2.2020年3月4日或5日，第三人约夏宝欣及储信彧办理挂牌手续，3天以后摘牌，然后办理变更手续，因储信彧配偶在外地，说回不来，但是办理手续必须夫妻二人同时在场，故后来未办理。3.2020年3月7日，夏宝欣到第三人处，让第三人约储信彧看看怎么解决，双方当时口头协商解除合同，但是没有达成一致意见。4.夏宝欣买房的目的是为了孩子上学，签订合同时，第三人及储信彧对此知情。储信彧向本院提出反诉请求：1.判令解除储信彧与夏宝欣签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令夏宝欣给付储信彧违约金60000元；3.判令第三人将购房定金20000元给付储信彧；4.反诉费由夏宝欣负担。事实和理由：2019年9月22日，储信彧、夏宝欣通过第三人签订《房屋买卖居间合同》，约定储信彧代理储智明将朝阳楼房屋承租权转让给夏宝欣，转让价格为600000元，签订合同当日给付第三人定金20000元，余款580000元由夏宝欣于2020年2月10日存入资金监管中心，储信彧收齐全部房款当日腾空房屋将房屋钥匙交给夏宝欣，储信彧承诺于2020年1月31日前办理完毕朝阳楼房屋的继承手续。签订合同后，夏宝欣只向第三人交付定金20000元，2020年2月10日夏宝欣没有按照约定给付剩余房款580000元，2020年3月27日夏宝欣委托北京盈科（天津）律师事务所向储信彧发来《律师函》，表示已经另购其他房屋，并要求储信彧承担违约责任。储信彧在合同履行中没有任何违约行为，夏宝欣没有按照合同约定交齐房款，在没有与储信彧解除《房屋买卖居间合同》的情况下放弃购买储信彧房屋，另购其他房屋是违约，根据《房屋买卖居间合同》相关约定，夏宝欣无权要求返还定金，应按房屋成交价的10%向储信彧支付违约金，故呈诉。夏宝欣辩称，1.储信彧没有去房管局挂牌，夏宝欣无法将剩余房款存入资金监管中心。储信彧需先向房管局提交挂牌申请，房管局在3个工作日后对挂牌信息予以公示，此后夏宝欣才可以报名参加摘牌并将房款存入监管账户，本案中储信彧未在约定的2020年2月10日前向房管局递交挂牌手续，夏宝欣不具备将580000元尾款存入资金监管中心的条件。2.储信彧完成公产房继承手续，具备过户条件后，储信彧未履行公产房过户手续，期间夏宝欣一直与其积极协商，但储信彧仍不向北辰区房管局递交挂牌手续系违约。3.关于合同的解除，储信彧未在合同约定的2020年1月31日前完成朝阳楼房屋继承手续，于2020年2月10日前完成挂牌手续，严重违反合同约定，其取得朝阳楼房屋承租权后，拒绝继续履行合同，在夏宝欣给出宽限期后仍不予配合，其违约行为导致夏宝欣的购房目的迟迟不能实现，根据合同法第94条、第96条的规定，合同已经解除。4.天津市直管公产房管理办法的出台对储信彧履行合同义务没有影响，其违约行为系因自身不作为造成。第三人述称，第三人将积极配合解决夏宝欣与储信彧在本案中的纠纷。夏宝欣于2019年9月22日缴纳的购房定金20000元，暂存在第三人处。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月22日，储信彧作为出售方（甲方）储智明的代理人，与买受人（乙方）夏宝欣，及第三人（居间方）签订编号为6000866的《房屋买卖居间合同》，主要约定：出售房屋坐落于天津市北辰区；建筑面积18.13平方米，用途系居住；房款为600000元，乙方在签订本合同时向甲方支付定金20000元，该定金在甲、乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分；乙方须于2020年2月10日前将剩余房款580000元存入资金监管中心，同时甲方须将已收取的定金存入资金监管中心；甲方承诺于收齐全部房款当日腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方；乙方未按合同约定付款的，每逾期一日，应向甲方支付该房屋成交价的1‰作为违约金，逾期十五日甲方有权视为乙方拒绝履行合同，甲方有权要求乙方支付该房屋成交价10%作为违约金，且即日起本合同解除，甲方有权将该房屋另行转让；甲方逾期交付该房屋的，每逾期一日，应向乙方支付该房屋成交价的1‰作为违约金，逾期十五日乙方有权要求甲方支付该房屋成交价10%作为违约金；如遇不可抗力导致本合同不能履行或履行已无意义，本合同解除，三方均免责；甲乙双方协商一致，由甲方代理人储信彧办理该房屋继承手续，并承诺于2020年1月31日前办理完毕，若未履行该合同，甲方双倍返还乙方定金，若乙方违约，定金不退，中介费由违约方承担；甲乙双方协商一致，乙方付于甲方的购房定金交于世旺公司。合同另约定了其他条款。庭审中，各方当事人均表示储智明于合同签订时已去世，储信彧系其女儿。合同签订后，夏宝欣交付第三人中介服务费6000元及20000元购房定金。2020年1月10日，天津市河北公证处出具（2020）津河北证字第58号《公证书》，上载储智明名下朝阳楼房屋由储信彧承租。天津市资证房屋置换有限公司向申请人储信彧出具《天津市公有住房变更承租人领证通知（收件收据）》，上载收件日期为2020年1月16日，通知储信彧于2020年2月12日凭此证和身份证（原件）领取公有住房租赁合同。2020年3月7日，夏宝欣、储信彧及第三人工作人员就上述合同履行情况进行电话沟通，夏宝欣与储信彧在电话中就合同继续履行的时间未能达成一致意见，夏宝欣表示因孩子上学问题无法等待过长要求解除合同，储信彧表示没问题，要求找中介做好交接，后双方关于是否存在违约行为及违约责任承担未能达成一致意见，均表示走法律程序。同日，夏宝欣与案外人郭学萍、居间方世旺公司签订《房屋买卖居间合同》，约定夏宝欣以700000元价格购买北辰区房屋，建筑面积30.18平方米。后夏宝欣支付700000元房款，双方完成直管公产房承租人变更手续，夏宝欣取得该房屋《天津市公有住房租赁合同》。庭审中第三人陈述，夏宝欣购置朝阳楼房屋支付的中介费6000元抵扣了该套房屋的中介费，该房屋未另行收取中介费。2020年3月27日，夏宝欣委托北京盈科（天津）律师事务所律师贾戴维向储信彧发送《律师函》，上载双方案涉合同签订后，储信彧未按合同约定办理房屋转让手续，致使夏宝欣合同目的不能实现，夏宝欣不得不以更高价格购置房屋实现孩子上学目的，主张储信彧赔偿夏宝欣经济损失126000元。另查，2019年10月29日，天津市住房和城乡建设委员会发布津住建发[2019]4号《市住房城乡建设委关于印发天津市直管公产房管理办法的通知》，该通知自2019年11月1日起施行。根据《天津市应对新型冠状病毒感染的肺炎应急预案》，结合天津市疫情防控形势，天津市防控领导小组决定，自2020年1月24日零时起，启动重大突发公共卫生事件一级响应。本院认为，2019年9月22日，储信彧与夏宝欣、第三人签订的《房屋买卖居间合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行合同义务。本案争议焦点为：一、储信彧与夏宝欣、第三人于2019年9月22日签订的《房屋买卖居间合同》是否于2020年3月7日解除；二、储信彧与夏宝欣在履行合同过程中是否存在违约行为；三、储信彧与夏宝欣在本案中主张的损失如何负担。结合案情，本院分析如下：关于争议焦点一，合同是否解除问题。首先，从2020年3月7日电话录音可知，储信彧与夏宝欣就合同继续履行时间未达成一致，电话录音中，双方对不再继续履行合同均无异议，储信彧表示夏宝欣需跟中介做好交接，后在谈及违约问题上均表示通过法律程序解决；其次，世旺公司陈述，同日晚上8时左右，夏宝欣与案外人郭学萍在第三人处签订《房屋买卖居间合同》，夏宝欣另行购置房屋；最后，世旺公司另述，夏宝欣自储信彧处购置房屋支付的中介费6000元抵扣了第二套房屋的中介费，该房屋未另行收取中介费。综上，可以认定储信彧与夏宝欣于2020年3月7日就合同解除问题达成一致，世旺公司未提异议，并为夏宝欣另行介绍其他房屋，各方仅对合同履行过程中是否存在违约行为及责任承担存有异议，故本院认定储信彧与夏宝欣、世旺公司于2019年9月22日签订的《房屋买卖居间合同》已于2020年3月7日解除。关于争议焦点二，是否存在违约问题。首先，合同约定储信彧于2020年1月31日前办理完毕朝阳楼房屋的继承手续，夏宝欣于2020年2月10日前将剩余房款转入监管账户，庭审中，储信彧主张办理完毕朝阳楼房屋的继承手续系指取得《公证书》，夏宝欣及世旺公司均表示系指将朝阳楼房屋承租人变更为储信彧。本院认为，上述条款系双方对合同履行的约定，储信彧如转让朝阳楼房屋承租权，需将承租人变更至其名下，此后方可逐步进行交易手续，结合当事人陈述及转让朝阳楼房屋承租权的合同目的，足以认定该条款应指储信彧于2020年1月31日前将朝阳楼房屋承租人变更至其名下，储信彧未在该时间节点前将朝阳楼房屋承租人变更至其名下，系违约。储信彧辩称，因天津市施行新的直管公产房管理办法导致公证处暂停公证业务一个月，且后期出现新冠肺炎疫情导致合同无法按期履行。经本院查明，合同签订时间为2019年9月22日，天津市住房和城乡建设委员为发布《市住房城乡建设委关于印发天津市直管公产房管理办法的通知》时间为2019年10月29日，双方约定办理完继承手续的时间节点为2020年1月31日，该时间段内，上述通知不必然导致储信彧无法在合同约定的时间节点前履行完毕合同义务，二者不存在法律上的因果关系，此外，《天津市公有住房变更承租人领证通知（收件收据）》上载储信彧于2020年2月12日凭此证和身份证（原件）领取公有住房租赁合同，天津市启动重大突发公共卫生事件一级响应时间为2020年1月24日零时起，即在此之前，储信彧已存在违约，其未能按合同约定时间节点履行义务非因不可抗力。其次，储信彧需先将朝阳楼房屋向房管部门挂牌，夏宝欣摘牌后方可将房款转入资金监管账户，当事人对上述公产房承租权转让手续均无异议。因储信彧未按合同约定时间节点履行义务，夏宝欣不具备按合同约定时间进行转账的条件，后双方就合同继续履行未能达成一致意见，合同自2020年3月7日解除后，夏宝欣另行购置房屋不存在违约。关于争议焦点三，损失承担问题。如前述，夏宝欣不存在违约行为，无需向储信彧承担违约责任。合同解除后，夏宝欣主张第三人返还定金20000元，本院予以支持；夏宝欣主张储信彧支付违约金60000元并赔偿高于违约金以外的损失46000元，储信彧抗辩夏宝欣购置第二套房屋更优惠，不认可其损失。本院认为，结合两套房屋面积、座落地点及房款等因素，夏宝欣以两套房屋房款差价作为其实际损失依据不足，本院不予认定，另因第三人将朝阳楼房屋中介费6000元抵扣在第二套房屋，未另行收取费用，夏宝欣在该项费用中不存在损失。综上，结合合同约定、合同履行情况及当事人过错程度等因素，本院酌定储信彧支付夏宝欣违约金10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）储信彧于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）夏宝欣支付违约金10000元；二、第三人天津世旺投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）夏宝欣返还定金20000元；三、驳回原告（反诉被告）夏宝欣的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）储信彧的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1410元，由原告（反诉被告）夏宝欣负担1074元，被告（反诉原告）储信彧负担336元（此款由储信彧于本判决发生法律效力之日起五日内一并给付夏宝欣）；反诉费900元，由被告（反诉原告）储信彧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  孟伟二〇二〇年七月二十日书记员  魏鹏附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。