广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0823民初991号原告：湛江山湖海物业服务有限公司（原名称“湛江保佳物业服务有限公司”），住所地：广东省遂溪县遂城镇沙坭岭（县消防大队后），统一社会信用代码：914************771。法定代表人：莫亚君，该公司行政主管。委托诉讼代理人：李罗富，男，1983年10月6日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区*****之一106房，系该公司项目经理。被告：贺小慧，女，1975年11月25日出生，身份证号码：362************44X，汉族，江西省吉安市永新县禾川镇人，现住广东省遂溪县********************，系被告陈敏之妻。被告：陈敏，男，1970年6月26日出生，身份证号码：440************915，汉族，广东省遂溪县杨柑镇人，现住广东省遂溪县********************，系被告贺小慧之夫。原告湛江山湖海物业服务有限公司（以下简称“山湖海公司”）与被告贺小慧、陈敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告山湖海公司的委托诉讼代理人李罗富、被告陈敏到庭参加诉讼，被告贺小慧经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山湖海公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年7月1日至2020年4月30日共计34个月物业服务费5926.20元；2、判令被告向原告支付物业服务费逾期付款违约金2835.90元（以被告拖欠物业服务费本金为基数，按照1‰/日的标准，自2017年8月1日起暂计至2020年4月6日，最终数额计至被告实际付清欠款之日止）；3、判令被告向原告支付2017年4月1日至2020年3月30日的公摊电费177.27元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两被告是遂溪山湖海上城小区11栋1单元101房的业主。2017年1月14日，被告与原告签订前期物业服务委托合同，被告同意原告对其收取物业服务费（按住房面积每月1.38元/平方米计算，逾期缴纳的每日按千分之一收取违约金）和公摊水电费。合同签订后，被告对前期物业服务费、公摊水电费均能缴交，但尚欠2017年7月至本案立案审理期间的物业服务费和违约金、2017年4月至今的公摊电费未交，原告经多次追讨未果。为此，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。原告山湖海公司为支持其诉讼主张在举证期限内向本院提供了如下证据：1、《营业执照（副本）》、《核准变更登记通知书》各1份；2、《广东省商品房买卖合同》和《收楼通知书》各1份；3、《森禾花园物业服务中心收费通知单》、《收款收据》各1份；4、《森禾花园前期物业服务委托合同》1份。被告贺小慧、陈敏没有向本院提交书面答辩，但被告陈敏在庭审中辩称：答辩人虽与被答辩人签订了《物业服务委托合同》，但被答辩人不履行合同义务在先，故答辩人不同意支付被答辩人请求的款项。具体理由如下：1、被答辩人未能按照合同约定对小区进行封闭式管理，外来人员可自由出入；2、被答辩人乱收停车费。根据双方签订的《物业服务委托合同》中第八条第6款的约定：小型车在露天停车场停车每天最高收费6元，但目前实际却是按次收费；3、开发商擅自变更小区公用土地用途，而被答辩人对此毫无作为，侵犯了业主的权益；4、被答辩人从未曾向业主公开财务报表；5、现该小区道路一直在改造，有高空坠物的危险，也曾发生过类似的事故，危害了业主的生命安全；6、小区内车辆乱停放现象严重，堵塞了消防通道，且按照消防通道的相关规定：消防通道的宽度应超过3.5米，但目前实际只有2.9米。综上所述，被答辩人的物业管理服务不符合小区业主的要求。被告陈敏为支持其抗辩主张向本院提供了如下证据：1、光碟2张；2、照片4张。经审理查明：被告贺小慧、陈敏与湛江森禾人造板有限公司于2017年1月11日签订编号为SHHY-11010101《广东省商品房买卖合同》，购买该公司森禾花园（暂定名为森禾花园一期，推广名为山湖海上城）11栋1单元101号商品房一套，建筑面积126.27平方米。湛江森禾人造板有限公司选聘湛江保佳物业服务有限公司为森禾花园提供前期物业管理服务，双方签订了《森禾花园前期物业服务委托合同》（以下简称“《物业服务委托合同》”），约定由湛江保佳物业服务有限公司在森禾花园物业管理区域内向业主提供前期物业管理服务，并按建筑面积1.38元/平方米收取每月物业服务费；物业服务费自开发商发出收楼通知之日起按月缴交，每月10号前缴交，逾期交纳则按照每日1‰的标准支付违约金。2017年1月14日，被告贺小慧作为森禾花园11栋1单元101号商品房买受人（业主）在《物业服务委托合同》上签名，表示完全接受《物业服务委托合同》中的条款，愿意遵守合同中各条款约定，享有合同权利和承担合同义务。2017年1月14日，被告贺小慧在《收楼通知书》上签名，同意从2017年2月1日起缴交物业服务费及公摊水电费，并预交2017年4月1日至6月30日共三个月的物业服务费522.75元（物业服务公司赠送2017年2月1日至3月31日共两个月物业服务费）。此后，被告没有依约向原告缴交物业管理费和公摊电费，原告经多次信息及书面追讨未果，遂诉至本院。另查明，2019年8月7日，湛江保佳物业服务有限公司变更登记为湛江山湖海物业服务有限公司。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告贺小慧、陈敏与湛江森禾人造板有限公司及原告湛江山湖海物业服务有限公司（原名称“湛江保佳物业服务有限公司”）签订的《物业服务委托合同》是当事人自愿的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原、被告双方构成物业服务合同关系，合同对当事人具有法律约束力，各当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告湛江山湖海物业服务有限公司系受托企业，已为被告提供了物业管理服务，因此，被告应当向原告缴交物业管理费用并按合同约定缴交分摊的公共用电费用。根据《物业服务委托合同》的约定，被告每月应缴交的物业管理费用为174.25元（即126.27平方米×1.38元/平方米），被告自2017年7月至2020年4月共34个月未缴交物业服务费共计5924.50元（即174.25元/月×34个月），故原告主张被告贺小慧、陈敏支付该期间的物业服务费未超过5924.50元部分，于法有据，本院予以支持，超过5924.50元的部分，理据不足，本院不予支持。根据《物业服务委托合同》第二十八条的约定，原告未尽物业管理义务、没有达到物业服务标准，原告应承担向业主支付违约金的违约责任。原告未尽物业管理义务、没有达到物业服务标准不是被告拒绝缴交物业管理费用的理由，被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。根据《物业服务委托合同》的约定，涉案的物业管理区公共用电费用由房屋使用人按实际情况分摊。根据“谁受益、谁承担”的原则，公摊电费应由小区业主共同承担。经本院核算，被告贺小慧、陈敏截至2020年3月31日共拖欠公摊电费177.27元。原告请求被告支付公摊电费177.27元，于法有据，本院予以支持。根据《物业服务委托合同》的约定，物业服务费由业主按月缴交，每月十日前缴交，逾期按1‰/日计算违约金。被告自2017年7月以来未依约缴交物业服务费，故原告主张被告从2017年8月份起按1‰/日计算违约金，理据充分，本院予以支持。违约金以每月物业服务费174.25元为基数，分别从每月逾期之日起按1‰/日计算至被告付清欠款之日止。原告主张违约金超过上述部分，本院不予支持。被告贺小慧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、国务院颁布的《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告贺小慧、陈敏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告湛江山湖海物业服务有限公司支付自2017年7月份起至2020年4月份止的物业服务费5924.50元、自2017年4月份起至2020年3月份止的公摊电费177.27元及自2017年8月份起至2020年4月份止的逾期缴交物业服务费违约金（违约金以每月物业服务费174.25元为基数，分别从每月逾期之日起按每日1‰计算至付清款之日止）。二、驳回原告湛江山湖海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告拒绝按上述指定的期间履行义务的，原告可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决书确定履行期间的最后一日起计算。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贺小慧、陈敏负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 雷二〇二〇年七月十三日法官助理  王晓云书 记 员  赵辉宇附：相关法律和司法解释条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。5、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。