江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1576号 上诉人（原审被告）：俞焱青，男，1991年12月28日出生，汉族，个体工商户，身份证住址：江西省上饶市婺源县，现住青山湖区。 委托诉讼代理人：赵木华，江西青仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾康佳，江西青仁律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：吴山山，男，1987年10月24日生，汉族，住浙江省苍南县。 委托诉讼代理人：程芳芳，浙江民禾（南昌）律师事务所律师。 上诉人俞焱青因与被上诉人吴山山租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2020）赣0191民初189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 俞焱青提出上诉请求：请求二审法院撤销一审判决第一项和第二项，上诉人无须向被上诉人承担租赁费用。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院查明事实不清，多项事实认定有误。本案的出租主体并非吴山山，而是南昌创融房地产顾问有限公司。也就是说，本案被上诉人吴山山不具有诉讼主体资格，其相关的租赁确认书系事后伪造的书面证据。2、一审法院在查明上诉人缴纳租赁费的事实上，遗漏了上诉人于2017年12月13日支付的14500元租金，加上被上诉人自认已交纳的160500元租金，上诉人实际共支付了175000元租金。3、一审法院在查明合同履约保证金事实上，认定上诉人未举证证明已缴纳10000元履约保证金不符合客观事实。4、高新五路中段（案涉租赁物所在地）因修建南昌轨道交通3号线高新停车场项目，于2017年11月下旬就被该项目承建单位即中铁十二局设置围挡经行施工，至今未拆除，结合上诉人的租赁使用性质，该四间商铺无法使用，一直处于关闭状态。这致使我方无法正常使用租赁物，合同利益受到重大影响，承租商铺的合同目的无法实现，该情形属于不可抗力，致使涉案租赁合同不能正常履行。综上，在发生不可抗力的情况下，上诉人没有任何过错，将造成这种不利的后果全部由上诉人来承担，有违公平和诚信。5、一审法院在审理程序上有一定瑕疵，有违公平。一审法院未严格审查被上诉人的诉讼主体资格，还有被上诉人代理人的委托权限，具有程序瑕疵。6、一审法院适用法律不当，被上诉人主张的逾期付款利息不应得到支持。如上，被上诉人不支付租金的行为是由于不可抗力引起的，所以被上诉人主张的逾期付款利息于法无据。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判。 吴山山辩称：1、关于吴山山字迹多次不一样的情况，一审庭后审理法官已经传唤吴山山至审理法院当场核对过笔迹，并确认吴山山本人的起诉意愿，一审吴山山起诉上诉人是其真实意思表示，同时在授权委托书上与其他笔迹不同，是由于个人书写习惯问题，因此关于上诉人第一点并非吴山山个人意愿，系虚假诉讼，没有事实及法律依据；2、双方签订租赁合同后确实就铁路修建影响经营的情况协商过，但是并未达成一致意见。因此，应当按照原合同继续履行。 吴山山向一审法院提出诉讼请求：1、要求原审被告支付租金393000元及逾期支付租金的利息；2、要求原审被告承担原审原告因维权产生的律师费4200元；3、本案诉讼费用由原审被告承担。 一审法院认定事实如下：2014年5月18日，案涉商铺所有权人兰州国芳置业有限公司南昌分公司（以下简称“国芳置业南昌分公司”）将包括涉案商铺在内的国芳城市花园1栋01号至9栋10号共计88间商铺租赁并委托给南昌创融房地产顾问有限公司（以下简称“创融地产顾问公司”）招商，双方签订了国芳城市花园商铺租赁、委托招商合同一份。2014年7月25日，双方又签订商铺租赁确认书，国芳置业南昌分公司确认将包括案涉商铺在内的国芳城市花园1#楼-9#楼部分商铺租赁给创融地产顾问公司，租赁期为5年（至2019年8月31日止）；创融地产顾问公司在租赁期内有转租权。2015年10月1日，创融地产顾问公司与吴山山签订商铺租赁确认书，约定创融地产顾问公司将案涉国芳城市花园1-101、102、103、104、105商铺租赁给乙方，间数5间，面积578.63平方米；租赁期自2015年10月1日至2019年8月31日止；吴山山在租赁期间内有转租权；在租赁期间所产生的水、电、物业管理等费用由吴山山自行承担；免租金。 2016年11月30日，吴山山（甲方）与俞焱青（乙方）签订商铺租赁合同一份，约定甲方将案涉国芳城市花园1-101、102、103、104、105商铺二层租赁给乙方经营使用，租赁商铺建筑面积约578.63平方米；租赁期限33个月，自2016年11月30日起至2019年8月31日止；采取先付租金后使用的方式进行履约；2016年11月30日至2017年11月30日的租金174000元，其中2016年11月30日至2017年4月30日期间的租金于每月30日支付每月租金14500元，2017年5月30日支付2017年5月30日至8月30日的租金43500元，2017年8月30日支付2017年8月30日至11月30日的租金43500元；2017年11月30日至2018年11月30日的租金204000元，支付方式待定；2018年11月30日至2019年8月31日的租金175500元，支付方式待定；在签订本合同时，乙方向甲方一次性交付租金14500元及履约保证金10000元。合同签订后，吴山山将案涉商铺交付俞焱青使用，俞焱青支付租金至2017年10月底共计160500元。案涉商铺系临街商铺，俞焱青将该租赁商铺装修改造成青诚汽车服务中心，其所在的高新五路因南昌轨道交通3号线高新停车场项目施工于2018年1月16日开始设置围挡，至今未拆除。 一审法院认为：案涉商铺所有权人兰州国芳置业有限公司南昌分公司与创融地产顾问公司签订的商铺租赁委托招商合同、商铺租赁确认书，及创融地产顾问公司与吴山山签订的商铺租赁确认书，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。吴山山依法取得案涉商铺转租权后，将案涉商铺出租给俞焱青，双方签订的商铺租赁合同亦系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认合法有效，双方应按约全面履行合同义务。俞焱青抗辩，吴山山未当面与其签订商铺租赁合同，吴山山无权出租案涉商铺，理由不足，一审法院不予采纳。租赁期内，承租人应按约支付租金。俞焱青抗辩，承租的商铺五个只有一个可以使用，未举证证明，一审法院不予采纳。俞焱青抗辩，案涉商铺因南昌地铁3号线施工围挡影响了其正常经营，吴山山要求其完全履行合同不合理。在商铺租赁合同履行期间，俞焱青经营的青诚汽车服务中心事实因地铁施工建设造成部分影响。此时，俞焱青、吴山山双方应妥善协商房屋租金的支付或租赁合同的解除。在商铺租赁期间，俞焱青未经协商拖欠租金未付，构成违约。鉴于俞焱青拖欠租金未付的原因及地铁施工对汽车服务的影响程度，吴山山起诉要求俞焱青支付2017年11月1日至2019年8月31日的租金393000元，一审法院酌定俞焱青支付吴山山该期间租金157200元。俞焱青主张向吴山山交付了押金1万元，未举证证明，一审法院不予采信。吴山山起诉要求俞焱青支付逾期支付租金的利息，一审法院支持自起诉之日起按年利率6%计算。吴山山起诉要求俞焱青支付因维权产生的律师费4200元，依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：一、俞焱青于本判决生效之日起十五日内支付吴山山租金157200元；二、俞焱青于本判决生效之日起十五日内支付吴山山逾期支付租金的利息（以157200元为基数，按年利率6%，自2020年1月15日起计至款项付清之日止）；三、驳回吴山山其他诉讼请求。本案案件受理费7315元，减半收取计3657.5元，由吴山山负担1657.5元，俞焱青负担2000元。 二审期间，上诉人提交了三组证据：1、2017年12月13日上诉人与候宇飞（谐音）的微信聊天记录一张，证明上诉人于2017年12月13日向候宇飞缴纳了14500元租金，系2017年11月份的租金。2、提交两张2020年3、4月份拍摄的案涉商铺现场照片两张，证明案涉商铺已经被围挡挡死，无法使用。3、提交商铺租赁合同4份，证明我方已经向候宇飞缴纳了10000元的押金。被上诉人质证意见：对微信记录的三性均不予认可，无法达到上诉人证明目的，且与本案无关。对租赁合同4份三性均有异议，该合同出租人系秦天伟而不是被上诉人，与本案无关。对照片真实性无异议，对合法性、关联性有异议，照片拍摄于租赁期后，与本案无关。本院对以上证据的真实性予以确认。 上诉人对一审查明的上诉人支付租金至2017年10月份有异议，主张租金支付至11月份，共计175000元。围挡项目应该是从2017年12月份开始设置，其他无异议和补充；被上诉人对一审查明事实无异议或补充。针对上诉人提出的异议，本院经查阅一审案卷，被上诉人认可上诉人已交的租金160500元中已包含2017年12月13日上诉人向候宇飞转账的14500元，故上诉人提出的该异议不能成立。关于围挡设置的时间，双方均认可在2017年12月，故本院对该事实更正为“案涉商铺系临街商铺，……新五路因南昌轨道交通3号线高新停车场项目施工于2017年12月起开始设置围挡，至今未拆除。”本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1、吴山山是否是适格的诉讼主体；2、俞焱青是否应向吴山山支付2017年11月1日至2019年8月31日的租金及利息；如应支付，金额如何认定？ 关于第一个争议焦点，案涉商铺所有权人兰州国芳置业有限公司南昌分公司将涉案店铺租赁给创融地产顾问公司，创融地产顾问公司又将涉案店铺转租给吴山山，后吴山山将店铺再转租给俞焱青，各方之间均签订了租赁合同，应认定为合法有效。俞焱青主张创融地产顾问公司虚假转租给吴山山，故吴山山并非适格的诉讼主体，但其提供的证据不足以证明该事实，故本院对该主张不予采信。 关于第二个争议焦点，俞焱青主张在围挡设置期间，案外人候宇飞口头承诺案涉店铺的租金下调至1000元/月，本院认为，候宇飞并非案涉店铺权利人，且俞焱青亦未提供证据证明该事实，本院对该主张不予采信。另，俞焱青主张承租的商铺五个只有一个可以使用，亦未举证证明，本院亦不予采信。关于地铁围挡设置影响店铺使用的情况，一审法院在审理时已考虑该情况，并将2017年11月1日至2019年8月31日的租金393000元已酌减至157200元，该酌减并无明显不当，本院予以维持。关于履约保证金1万元，即使上诉人最先是从秦天伟处租赁案涉店铺，但其未提供证据证明其向秦天伟交纳履约保证金1万元，亦未提供证据证明该1万元已转至为与被上诉人租赁期间的履约保证金，故本院对上诉人要求抵扣履约保证金1万元的上诉理由，本院不予采纳。关于逾期付款的利息，在商铺租赁期间，上诉人未经协商拖欠租金未付，应向被上诉人支付逾期支付租金的利息。一审法院在考虑了地铁围挡给上诉人带来影响的情况下，仅支持了被上诉人自起诉之日起的利息，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3444元（俞焱青已预缴），由俞焱青负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 江 审 判 员  沈 莉 审 判 员  陈大奎 二〇二〇年七月十七日 法官助理  王超迁 书 记 员  钟万友