苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初1582号原告：杨红霞。原告：吴雪帆。以上两原告共同委托诉讼代理人：杨敏，江苏法德东恒（吴江）律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：张晓婷，江苏法德东恒（吴江）律师事务所实习律师。被告吴江市联发置业有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路188号丽都朝北店铺。法定代表人徐陆平，董事长。委托诉讼代理人：邱赢豪，江苏震宇震律师事务所律师。原告杨红霞、吴雪帆与被告吴江市联发置业有限公司（以下简称联发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法由审判员沈国全适用简易程序于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告杨红霞、吴雪帆的共同委托诉讼代理人杨敏、张晓婷，被告联发公司的委托诉讼代理人邱赢豪到庭参加诉讼。因案情复杂，转为适用普通程序，依法于2020年6月12日公开开庭进行了独任审理。原告杨红霞、吴雪帆的共同委托诉讼代理人杨敏到庭参加诉讼。被告联发公司及其委托诉讼代理人邱赢豪经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨红霞、吴雪帆向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付逾期办证违约金107075元(以1375997元为基数，自2017年10月18日至2019年7月24日，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算)；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉请为：以1375997元为基数，自2015年5月1日至2019年7月24日按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算，合计369423元；另增加诉请：判令被告支付原告逾期交房违约金216451元（以1375997元为基数，自2014年11月1日至2017年3月3日按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算），以上合计585874元。事实与理由：2013年9月9日，原告与被告签订《吴江市商品房买卖合同》2份，合同编号为Y2013013454、Y2013013455。合同约定，原告购买恒业·站前广场*幢1*9号、1*0号房，房款为702200元、673797元。合同第八条约定了应于2014年10月31日前交付，第九条约定了逾期交房的违约责任。合同第十五条约定了产证办理事宜以及逾期办理责任。原告已支付完毕房款，合计1375997元。不动产权证书均于2019年7月24日办出。自交房至产证办出，被告已逾期两年多，应承担逾期办证违约责任，按照合同约定违约金为412元。该违约金明显过低，且未考虑违约时间长短，不能客观反映买受人的实际损失。因此请求按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍予以计算。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。联发公司辩称，涉案房屋恒业站前广场*幢整幢的交房时间为2014年10月30日。原被告双方在合同中明确约定了逾期办证违约金的计算方式，且原告在后续办证手续书中再次对逾期办证违约金进行了确认，并已出具收据领取了相应的办证违约金，在原告对自有权利作出处分且被告已按原告确认的金额支付逾期办证违约金后，原告再次向被告主张该违约金无事实和法律依据，请求法院依法驳回。本院经审理认定事实如下：2013年9月9日，吴雪帆、杨红霞作为买方（乙方），联发公司作为卖方（甲方），双方签订《吴江市商品房买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买“恒达广场”130栋1*9号商铺，商铺的建筑面积为34.86平方米。房价总计702200元。对于本合同付款方式及期限的约定：1、买受人应当按下列时间如期足额向出卖人支付房款。本合同签约之日起3日内买受人一次性向出卖人支付购房款702200元。2、买受人未按上述约定如期足额支付房款的，应按本合同第七条的约定承担逾期付款违约责任。3、若买受人逾期付款，则出卖人有权在买受人付清全部房款及可能发生的违约金后交房，并不承担逾期交房的违约责任。交付期限：出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得商品房交付使用通知书，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.3的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金，合同继续履行。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后1*0日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。同日，双方另签订《吴江市商品房买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买“恒达广场”130栋1*0号商铺，商铺的建筑面积为33.27平方米。房价总计673797元。对于本合同付款方式及期限的约定：1、买受人应当按下列时间如期足额向出卖人支付房款。本合同签约之日起3日内买受人一次性向出卖人支付购房款673797元。2、买受人未按上述约定如期足额支付房款的，应按本合同第七条的约定承担逾期付款违约责任。3、若买受人逾期付款，则出卖人有权在买受人付清全部房款及可能发生的违约金后交房，并不承担逾期交房的违约责任。交付期限：出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得商品房交付使用通知书，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任及关于产权登记的约定同前一份《吴江市商品房买卖合同》。《吴江市商品房买卖合同》签订后，吴雪帆、杨红霞依约支付了购房款，联发公司向吴雪帆、杨红霞开具了金额为702200元、673797元的增值税发票。涉案苏州市吴江区松陵镇中山南路1627号奥林清华住宅小区三区*幢1*9号房屋于2019年7月24日登记在吴雪帆、杨红霞名下，由二人按份共有，建筑面积为34.86平方米，房屋用途为商业服务，不动产权证号为：苏（2019）苏州市吴江区不动产权第9043819号。涉案苏州市吴江区松陵镇中山南路1627号奥林清华住宅小区三区*幢1*0号房屋于2019年7月24日登记在吴雪帆、杨红霞名下，由二人按份共有，建筑面积为33.27平方米，房屋用途为商业服务，不动产权证号为：苏（2019）苏州市吴江区不动产权第9043818号。联发公司于2017年3月3日取得“恒达广场”130栋商品房交付使用通知书。庭审中，联发公司向法院提交了两份《办证手续书》，上分别载明：业主已付清房款、维修基金、契税、工本费等产证办理费用，业主已认可并收取《商品房买卖合同》所明确的逾期办证违约金，并开具收费收据。逾期办证违约金金额￥211元，吴雪帆、杨红霞在“业主确认签字”处及“领取确认签字”处签名；业主已付清房款、维修基金、契税、工本费等产证办理费用，业主已认可并收取《商品房买卖合同》所明确的逾期办证违约金，并开具收费收据。逾期办证违约金金额￥202元，吴雪帆、杨红霞在“业主确认签字”处及“领取确认签字”处签名。吴雪帆、杨红霞对《办证手续书》真实性无异议，但认为联发公司让其签名时，上面内容系空白的，其根据联发公司要求在《办证手续书》签名处签名。以上事实，有原告提交的《吴江市商品房买卖合同》、不动产权证书、不动产登记簿查询记录、商品房交付使用通知书、江苏增值税普通发票，被告提交的《办证手续书》以及到庭当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原告与被告签订的《吴江市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据合同约定，被告应在2014年10月31日前将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》的商品房交付给原告。原告同时与吴江联恒商业管理有限公司签订了《恒达广场商铺委托经营管理合同》，将购买的商品房委托吴江联恒商业管理有限公司进行管理。被告于2017年3月3日才取得涉案房屋的《商品房交付使用通知书》，即使被告在此之前将商品房先行交付给原告，也不符合合同约定的交房条件，不能据此认定被告已经完成了合同约定的如期交付符合条件房屋的义务。因此被告仍属违约，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，逾期交房超过90天的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日，承担每日已交房款万分之0.5的违约金。因被告已经先行交付不符合合同约定的商品房，故本院认定应承担逾期交房违约金152745元（以1375997元为基数，自2014年11月1日起至2017年3月3日止，按人民银行同期同档贷款基准利率4.75%计算）。原告主张其在签署办证手续书时横线上手写部分数额是空白的，是被告要求原告在业主签字处签字的，该《办证手续书》不发生法律效力，《办证手续书》上的211元、202元逾期办证违约金过低，要求法院调整。本院认为，原告未举证证明该《办证手续书》存在无效、可撤销情形，故对原告的主张不予采纳，对该《办证手续书》予以采信。根据该《办证手续书》，原告明确了逾期办证违约金为211元、202元，办证违约金等各项费用均按合同及本《办证手续书》执行，该《办证手续书》为双方对房屋所涉违约金最终确认。故原告已经确认了逾期办证违约金的数额，且已实际领取，系对其民事权益的处分，不违反法律规定，现又要求以房价款为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告吴江市联发置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨红霞、吴雪帆逾期交房违约金152745元。（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××60）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9659元，保全费1070元，合计10729元，由原告吴雪帆、杨红霞负担7932元，被告吴江市联发置业有限公司负担2797元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内交至本院，原告已预交的诉讼费用本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院户名：江苏省苏州市中级人民法院；账户：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审判员  沈国全二〇二〇年七月十四日书记员  李佳凯附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。