湖南省安仁县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘1028执异11号 案外人：阳玉萍，女，汉族。 申请执行人：豆松连,女，汉族。 被执行人：刘少华，男，汉族。 被执行人：罗姣姣，女，汉族。 被执行人：刘孝平，男,汉族。 在本院执行的申请人豆松连与被执行人刘少华、罗姣姣、刘孝平民间借贷纠纷一案中，决定对产权证号为安房字第1142号位于安仁县东方路房屋的变卖，案外人阳玉莲变卖该房屋提出异议，本案受理后，依法组成合议庭，对该案进行了审查。现已审查终结。 案外人阳玉莲称：安仁法院执行裁定书(2019)湘1028执恢135号误将案外异议人的财产当作被执行人的财产予以执行、湘力源房估字(2019)第807035号将本人与刘孝平的共同房产进行了评估且于2020年7月1日发布变卖房屋公告。异议人依法提出本执行议异议请求请求安仁县人民法院依法中止执行裁定书(2019)湘1028号执恢135号对产权证号为安房字第1142号位于安仁县东方路房屋的变卖。 异议人阳玉萍认为，阳玉莲不是豆松连与刘少华、罗姣姣、刘孝平民间借贷纠纷案的债务偿还义务人，不能用异议人的财产偿还上述债务。1、豆松连因与刘少华、罗姣姣、刘孝平民间借贷纠纷案曾向贵院提起过民事诉讼，刘孝平作为担保人承担连带偿还义务，但在借贷纠纷案发生之前，异议人一概不知，担保人刘孝平也未履行告知义务，因此异议人与本案无任何关联。2、刘孝平对刘少华、罗姣姣所欠豆松连的债务承担连带责任，该责任属于刘孝平个人承担，且近两年已还了30多万元本金。异议人与刘孝平系夫妻关系，于1987年5月7日在安仁县清溪乡人民政府登记结婚，被查封房屋系于2001年5月份办理安仁县私人建设规划审批，并于2001年12月建成完工。该房屋虽然登记在刘孝平名下，但从异议人与刘孝平结婚时间、建房时间不难发现，该房屋属于夫妻共同财产。3、根据《中华人民共和国物权法》之规定，异议人对该房屋依法享有包括所有权、处分权以及使用权等完整的物权。贵院对属于异议人与刘孝平夫妻的共同财产变卖，实质上是无视异议人对该房屋的物权，侵犯了法律赋予异议人的合法权利，贵院2019年6月委托湖南力源房地产评估有限公司对本人与刘孝平所属的位于安仁县永乐江镇东方北路一栋自建别墅房进行市场价值评估，湘力源房估字(2019)第807035号，别墅房评估价值仅为104万元，显然与市场价相差极大。本人认为，该公司没有秉承客观、公正的原则对房屋价值评估，存在评估价过低、少算建筑面积、漏算庭院面积等现象。主要有以下几点： 1、房屋评估价格过低。本人别墅评估价仅为3666元/m²(2016年已重新精装修，安仁县城电梯毛坯房均价在4500元/m²以上，永乐江边连幢别墅未装修，单价为7000元/m²，没有参照当时安仁县城的相似别墅住宅买卖价格；2、房屋建筑面积少算70m²。评估公司在进行评估时，只是按房产证计算了一、二层的建筑面积285.5m²，三层坡屋顶没有计算在内，与实际建筑面积情况相差很大，按国家《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013规定房屋建筑面积的计算方法，形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.1m及以上的部位应计算全面积，结构净高在1.2m及以上至2.1m以下的部位应计算1/2面积，结构净高在1.2m以下的部位不应计算建筑面积，而该房屋三楼坡屋顶应计算建筑面积70m²。 3、国土使用证面积168m²，其中房屋土地面积140m²，房屋庭院土地面积28m²和附属工程均没有计算价值根据以上事实，现评估报告多处漏算，与事实存在很大差异。贵院委托湖南力源房地产评估有限公司出具的湘力房估字(2019)第807035号评估报告于2020年7月1日发布变卖公告，侵犯了法律赋予异议人的合法权利。 三、刘孝平作为担保人，应该承担一定的责任，他东拼西凑已归还了30多万元欠款，且工资已扣，我们愿意自行处置新安花园小区房屋偿还其本金，从此不再与本案发生关系综上所述，我是案外人，且该房屋是本人能够居住的唯住所。本人提出异议，恳请贵院立即中止对权证号为安房第1142号位于安仁县永乐江镇东方北路房屋的物权变卖，切实维护异议人的合法权益。 本院查明，本院依据已经发生法律效力的原告豆松连与被告刘少华、罗姣姣、刘孝平民间借贷纠纷一案进行执行过程中，决定对被执行人刘孝华所有的产权证号为安房字第1142号位于安仁县东方路房屋进行评估拍卖，该房屋所有权证所登记的所有人为刘孝平。2019年6月28日，受法院委托评估的湖南力源房地产评估有限公司在评估过程中，房屋所有人刘孝平向评估机构提出如下意见：认为评估价格过低，面积漏算，院内附属工程未算，要求重新评估。 1、认为房屋单价应该在8000元m²较为合理。目前安仁县城的电梯毛坯房(无天无地)均价在4600元m²江湾一号别墅区毛坯房单价在7000元m²左右，不是独院独栋且离城区较远。2017年我们对房屋进行了二次装修，所以认为评估单价过低。 二、认为房屋的建筑面积漏算了71m²。本房屋一二楼建筑面积为285.5m²，三楼坡面屋顶面积应折半算面积为71.3m²。因此认为评估要加上该面积。 三、认为庭院附属工程应该一起计算评估价。1、庭院占地面积约为54m²，按基准地价折算为48600元。2、铁艺装饰围墙长度21米估价18900元。3、园林绿化部分(两株胸径20cm造型优美的桂花树等乔灌木)估价40000元。 根据以上内容，认为本房屋及庭院的总价应2890600元(房屋285.5*8000+71.3*7000=2783100元) 针对刘孝平的意见，湖南力源房地产评估有限公司对此进行了回复: 1、该评估价值是我公司注册房地产估价师在执行了评估相关程序，遵循了评估原则，依据相关法律法规，采用了相关评估方法(较法)，并结合周边区域类似房地产真实成交价格对比修正调整而来的房地产市场价值。该价值包含了房屋及其占用分摊的土地面积价值，亦包含了固定的装修及附属设施、苗木的价值。是一个由一列权益及实物组合而成的房地产实体，而不是对估价对象的各项构要素进行简单累加汇总得来的，各因素之间有互相增值作用，故无用筒单加减法对各部分价值进行明细划分。本次评估价值已经包含议人提出的剩余空地、附属设施、园林绿化的价值在内。 2、异议人所列举的电梯房与高档小区别墅的房屋类型、成新绿化、物业、小区环境均与估价对象自建别墅房有很大区别，故不比较。 3、本次评估依据委托方提供的《房地产查档证明》中证载筑面积进行评估，建筑面积的确定以权属部门的登记发证面积为准。 4、按照最高院法理解释，司法评估只是为执行程序中确定房屋的保留价来提供参考依据而评估的价值，并不是最终成交价最终成交价格仍需交由市场检验。如果被执行人认为评估价格过可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。根据以上法律规定可见，所涉房屋系刘孝平登记房主，是法律明确规定的所有人，本院依法对刘孝平所有的房屋进行处理符合法律规定。至于案外人提出的评估机构意见，评估机构已经对在刘孝平在评估过程中提出了相同的意见作出了回复，评估机构认为已按照评估程序，遵循评估原则，依据相关法律法规和相关评估方法，并结合周边区域房地产真实成交价格对比修正调整得出的价值，对提出的剩余空地、附属设施、园林绿化的价值已经包含在评估范围之内。故对于案外人关于解除对案涉房屋查封、评估、变卖的异议请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条，裁定如下： 驳回异议人阳玉莲的执行异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。 审 判 长  侯志刚 人民陪审员  张爱忠 人民陪审员  谢菁菁 二〇二〇年七月二十九日 代理书记员  王媛媛 附相关法律条文： 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。 需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。 立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： (一)不予受理; (二)对管辖权有异议的; (三)驳回起诉; (四)保全和先予执行; (五)准许或者不准许撤诉; (六)中止或者终结诉讼; (七)补正判决书中的笔误; (八)中止或者终结执行; (九)撤销或者不予执行仲裁裁决; (十)不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书; (十一)其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。