上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6404号上诉人（原审原告、反诉被告）：易文松，男，1983年9月19日生，汉族，户籍地湖北省武汉市江夏区。委托诉讼代理人：陈海霞，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾伟伟，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：范鹏，男，1988年6月15日生，汉族，户籍地安徽省芜湖市无为县。委托诉讼代理人：胡隽瑶，上海致格律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴人行，上海致格律师事务所律师。上诉人易文松、上诉人范鹏因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初8914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案受理后，依法组成合议庭于2020年7月8日公开开庭进行了审理。上诉人易文松及其委托诉讼代理人陈海霞，上诉人范鹏及其委托诉讼代理人胡隽瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人易文松的上诉请求：撤销一审判决第五项、第六项、第七项，改判范鹏支付易文松的房屋空置损失费人民币（以下币种同）693,000元（按照月租金标准115,500元）计算，不支持范鹏违约金及装修损失的诉请，同意一审判决第一项、第二项、第三项、第四项。事实与理由：易文松不负有为范鹏办理营业执照及食品经营许可证的义务，易文松已经充分告知范鹏涉案商业用房产权状况，范鹏未因易文松的行为遭受经济损失，房屋空置损失与范鹏的过错行为之间存在因果关系。上诉人范鹏的上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项、第五项、第六项、第七项、第九项，改判范鹏无需向易文松支付租金、违约金、房屋空置费，易文松向范鹏支付的违约金应为115,500元，装修损失费718,406.64元。事实与理由：易文松曾向范鹏借款，且双方曾经约定每月租金减少为每月10万。易文松的违约行为造成范鹏的经营影响巨大。司法鉴定期间是处理双方争议的必要时间，范鹏无需承担房屋空置费损失，装修评估价格远远低于范鹏实际装修价格。上诉人易文松、上诉人范鹏互不同意对方的上诉请求。易文松向一审法院提起诉讼，请求：1、易文松、范鹏签订的《商业用房租赁协议》于2019年4月5日解除；2、范鹏支付易文松欠付的租金743,064.24元；3、范鹏支付易文松欠付的水电费2,718.60元；4、范鹏支付易文松违约金115,500元；5、范鹏支付易文松律师费20,000元。范鹏已支付的房屋押金400,000元可与上述欠付款项予以抵扣。后，易文松变更第2项诉讼请求为：范鹏支付易文松欠付的租金1,143,064.24元。同时，易文松增加三项诉讼请求：1、范鹏支付易文松2019年5月9日至2019年11月8日的房屋空置损失费693,000元（按每月租金115,500元标准计算）；2、范鹏支付易文松2017年9月15日至2017年11月14日的免租期租金220,000元（按每月租金110,000元标准计算）；3、范鹏已支付的房屋押金400,000元不予退还。范鹏向一审法院提起反诉，请求：1、易文松、范鹏签订的《商业用房租赁协议》于2019年5月8日解除；2、易文松支付范鹏违约金115,500元；3、易文松支付范鹏装修损失832,663元。后，范鹏变更第3项诉讼请求为：易文松支付范鹏装修损失718,406.64元。同时，范鹏增加两项反诉诉讼请求：1、易文松返还范鹏房屋押金400,000元；2、易文松支付范鹏违约金346,500元。一审审理中，范鹏表示，若法院认定范鹏需承担付款责任，则范鹏已支付的房屋押金400,000元可优先用于抵扣范鹏应付款项，若有剩余应予以返还。一审法院认定的事实：一、房屋权属及前手租赁事宜2000年9月23日，编号为沪房地长字（2000）第XXXXXX号上海市房地产权证登记涉案房屋的权利人为上海市XX办公室。落款时间为2017年7月15日由上海A有限公司出具的《同意书》载明，我司同意将合同编号为080101004的《房屋租赁合同》（承租方为上海B有限公司）的租赁期限截止日2019年6月30日延长至2022年6月30日止，并有转租权，其他条款合同内容不变。2019年7月1日，上海A有限公司与上海C有限公司签订《房屋租赁合同》，其中约定，上海A有限公司将涉案房屋出租给上海C有限公司，租赁期限为2019年7月1日至2021年6月30日。后，上海A有限公司出具《同意转租证明》，其中载明，同意易文松将涉案房屋转租给范鹏使用，认可上述二人于2017年9月13日签订的《商业用房租赁协议》的效力，并保证范鹏在2017年9月15日至2023年9月15日期间内有合法使用权。落款时间为2017年7月17日由上海B有限公司出具的《授权委托书》载明，易文松为我公司的实际投资者和经营者，现授权易文松为我公司的代理人。代理权限如下：1、代为收取租金等，计入易文松本人开设的银行账户卡号；2、有权签署与处理从2017年7月17日至公司存续期间所签署和处理的一切文件和事务，包括有权转租由上海B有限公司承租的涉案房屋。落款时间为2019年7月2日由上海C有限公司出具的《授权委托书》载明，易文松为我公司的实际投资者和经营者，现授权易文松为我公司的代理人。代理权限如下：1、代为收取租金等，计入易文松本人开设的银行账户卡号；2、有权签署与处理从2019年7月2日至公司续租期间所签署和处理的一切文件和事务，包括有权转租由上海C有限公司承租的涉案房屋。落款时间为2020年4月9日由上海C有限公司出具的《情况说明》载明，易文松名为我公司的代理人，实为承租人，有权转租涉案房屋；同意并认可易文松与范鹏于2017年9月13日签订的《商业用房租赁协议》的效力。同日，上海市XX办公室出具《情况说明》，其中载明，本公司将涉案房屋委托上海A有限公司进行对外出租，有权签署租赁协议和处理租赁相关事宜。上海C有限公司有权转租涉案房屋，相应权利期限含2017年9月15日至2023年9月15日。本公司已知悉，上海C有限公司将涉案房屋转租给易文松，同意并认可由易文松转租给范鹏经营使用。另作为产权人同意并认可易文松与范鹏于2017年9月13日签订的《商业用房租赁协议》的效力，并保证范鹏在2017年9月15日至2023年9月15日期间内有合法使用权。二、易文松、范鹏租赁协议履行情况2017年9月13日，易文松（甲方）与范鹏（乙方）签订《商业用房租赁协议》，其中约定，第一条，甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积375平方米。房屋所有权证书编号：长XXXXXXXXXX，房屋所有权人为上海市XX办公室。第二条，房屋租赁用途：轻餐饮无明火。第三条，房屋租赁期自2017年9月15日至2023年9月15日，贰个月免租期。自2018年9月15日至2020年9月15日开始，每年年租金在上年的基础上递增5%，后面三年不递增，甲方应于2017年9月15日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照现状返还房屋及固定设备设施。第四条，租金为11万元/月，年租金132万元。2017年9月13日付押金40万元，租金三个月30万元；2018年2月1日（2017年12月1日系笔误）付二个月租金22万元，以后两个月付一次。押金40万元在租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。第八条，(三)甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……4.甲方交付的房屋存在产权瑕疵，导致乙方无法正常使用；5.不配合乙方提供正常行政审批、报税等所需的材料的。(四)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达20日的。第九条，甲方有第八条第三款约定的情形之一的,应按月租金的100%向乙方支付违约金;乙方有第八条第四款约定的情形之一的,应按月租金的100%向甲方支付违约金,甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。第十一条，如发生第八条第（三）项第4点约定的情形时，乙方有权解除本合同外，同时有权要求甲方向乙方支付不低于三个月房租作为违约金。乙方确认，乙方经营活动必须符合国家相关政策、规定，经营项目获得相关管理部门批准，如有违反责任自负。甲方确认，甲方有权转租房屋，且房屋地址可正常注册，甲方有义务协助乙方办理相关注册手续。上述合同签订后，易文松将涉案房屋交付范鹏使用，范鹏进行装修开设火锅店，于2017年12月23日起试营业，于2018年1月9日起正式对外营业。2017年9月13日至2019年1月4日期间，范鹏陆续向易文松支付租金共计1,329,900元以及房屋押金400,000元。一审庭审中，双方一致确认，若以合同约定的付款周期及租金金额为准，从2018年6月开始，范鹏存在逾期且不足额支付租金的情况。若需计算应付租金，双方均同意算至2019年5月8日止。另，根据《商业用房租赁协议》约定的租金标准，若正常履约情形下，2017年9月15日至2019年5月8日的租金总额为1,969,634.24元。租赁期间，易文松、范鹏因公司名称、发票、欠租等事宜多次沟通。1、关于公司名称问题，易文松于2018年4月26日向范鹏妻子发送微信：“今年肯定改不了公司名称，因为这条不交房租，没有任何道理啊！”。2、关于催讨租金事宜，易文松及其妻子于2018年7月至2019年3月期间多次发送微信要求范鹏支付租金，范鹏于2018年7月31日回复：“我这就八万，下个月可能多点”；2018年8月3日回复：“先转三万给你，晚点再给你五万”；2018年8月31日回复：“钱没说不给你，我最快5号能给你10万”；2018年9月5日回复：“我只有一个月，我只要不欠你房租就好，我现在手上没有几个月的房租”；2018年12月30日回复：“要涨也按市场价涨，百分之五涨，这个月给你105,000元，下个月我工程款下来了，给你两个月房租”；2019年1月2日回复：“月租要继续合作下去，就是105,000元”；2019年2月2日回复：“这次你把房子什么时候过户给我（承租人公司名称变化），我什么时候付房租，你要么去法院起诉我，看谁有理”。3、关于发票问题，范鹏的员工于2018年10月21日向易文松发送微信：“易总，明天问问发票啊，再没有真出事了，今天客人又来闹了！”；于2018年10月21日向易文松发送微信：“易总，发票没有了，明天能不能去拿下发票”；于2018年11月21日向易文松发送微信：“易总发票没有了”；于2020年1月18日向易文松发送微信：“我知道你也难，可我没有发票怎么做生意，我在外面开一旦查到了，又麻烦了，而且现在没有发票很多客人都反感了，生意怎么做”。一审法院另查明，顾客至范鹏开设的火锅店内用餐时，范鹏向顾客提供上海增值税普通发票，发票上载明，货物或应纳劳务、服务名称：餐饮服务；销售方名称：上海B有限公司；地址：上海市XX火锅长宁店XX路XX号。对此，范鹏表示，虽易文松协助范鹏开具的发票系餐饮发票，但公司名称为足浴公司，而非餐饮公司，经常遭到顾客投诉。同时，因缘梦公司属于微小企业，每月开发票总额为200至300张，范鹏每次用完都要找对方申领，但其迟迟不给，导致范鹏无法开票，遭顾客投诉。易文松则认为，其出具的是正规餐饮发票，范鹏未受到行政机关的查处，其可正常开展经营活动。2019年4月4日，易文松向范鹏发送《关于解除长宁区XX路XX号商业用房租赁协议之律师函》，其中载明，由于范鹏长期拖欠巨额房租，易文松多次通过短信、电话向范鹏催讨无果，故易文松按照约定行使解除权，正式通知范鹏解除《商业用房租赁协议》，并请范鹏在2019年4月15日前履行如下义务：1.支付所欠租金778,500元（房租暂计至2019年4月14日止）；2.立即办理退房交接手续（房租应支付至实际退房之日止）；3.承担因违约给易文松造成的实际损失及相应违约赔偿责任。范鹏于2019年4月5日收到上述律师函。2019年4月4日，一审法院收到本案范鹏起诉易文松房屋租赁合同纠纷一案的诉讼材料，案号为（2019）沪0105诉前调3546号。2019年5月8日，易文松与范鹏的委托人孙某就涉案房屋办理房屋交接手续并签署《房屋交接确认书》，其中载明，范鹏接到通知后，清理店面设施、设备，并于2019年5月8日将己方物品清空，符合交房条件。现将该房屋即日起交还易文松，易文松同意接受，该房屋权利义务自即日起转移给易文松。双方确认电费、天然气费用自本交接日前未结清的费用由范鹏承担，本交接日后由易文松承担。三、营业执照及食品经营许可证变更情况1、2014年8月8日颁发的餐饮服务许可证载明，单位名称：上海B有限公司；类别：小吃店；备注：不含熟食卤味。2、2017年4月25日颁发的营业执照载明，名称：上海B有限公司；经营范围：足浴；零售日用百货、玩具，小吃店（不含熟食卤味、不产生油烟）。3、2017年8月29日颁发的食品经营许可证载明，经营者名称：上海B有限公司；主体业态：餐饮服务经营者（小型饭店）；经营项目：热食类食品制售。4、2018年1月9日颁发的食品经营许可证载明，经营者名称：上海B有限公司；主体业态：餐饮服务经营者（中型饭店，火锅）；经营项目：热食类食品制售。5、2018年3月9日颁发的营业执照载明，名称：上海B有限公司；经营范围：足浴；零售日用百货、玩具、餐饮服务。6、2019年3月14日颁发的营业执照载明，名称：上海C有限公司；经营范围：餐饮管理、餐饮服务。7、2019年4月10日颁发的食品经营许可证载明，经营者名称：上海C有限公司；主体业态：餐饮服务经营者（中型饭店，火锅）；经营项目：热食类食品制售。对此，易文松表示，在签约时易文松已告知范鹏应出租方要求，涉案房屋上已有的营业执照不可注销，范鹏知晓且同意，称只要保证其能正常开设、经营火锅店即可。为此，易文松采用变通方式，将原食品经营许可证上的主体业态从小型饭店变更为中型饭店、火锅店；将原营业执照上的经营范围从小吃店变更为餐饮服务，甚至为了满足范鹏的需求将企业名称从足部保健公司变更为餐饮管理公司。因此，易文松已经全力协助、配合范鹏办理相关证照手续，不存在违约行为。范鹏则不予认可并辩称，易文松从未事先向范鹏告知原营业执照及食品经营许可证不可注销。只要易文松将上述两证注销后不存在办理新证的任何障碍。租赁期间，范鹏一直联系易文松办证事宜，但其从未配合，导致范鹏多次被顾客举报、投诉。关于涉案房屋证照办理事宜，一审法院于2019年11月14日至上海市长宁区市场监督管理局了解相关情况，该局工作人员作如下回复：1、同一地址上只能办理一张营业执照和一张食品经营许可证，证照上的注册地址及经营者名称应当保持一致。当上述证照全部注销后，可办理新的证照。2、经营火锅店必须办理营业执照及食品经营许可证。根据《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条、《上海市大气污染防治条例》第六十二条的规定，居民住宅楼内不得新建饮食服务经营场所。若属该种情况，无法办出食品经营许可证。涉案房屋属商业用房，可在原有营业执照注销后办理新的营业执照。因该房屋不在居民楼内，故只要符合一定的装修条件，可办出食品经营许可证。易文松、范鹏对上述内容均予以认可。四、易文松、范鹏肢体冲突有关的行政处罚及询问笔录内容2019年3月2日，范鹏在涉案房屋内殴打易文松。为此，上海市公安局长宁分局新华路派出所作出《行政处罚决定书》，决定给予范鹏罚款500元的行政处罚。一审法院于2020年4月10日至上海市公安局长宁分局新华路派出所调取2019年3月2日公安机关对相关人员所做的询问笔录。易文松在询问笔录中陈述：“我是涉案房屋的三房东，范鹏是借房子开火锅店的老板。范鹏欠我房租，双方存在纠纷。当日，范鹏约我在涉案房屋内商谈房租事宜，后来谈到了合同上的相关内容，双方谈不拢并产生了不愉快，范鹏就打了我两个耳光。我的妻子李某就报警了。”范鹏在询问笔录中陈述：“我在涉案房屋内开了一家名为XX的火锅店，易文松是三房东。由于我开的是火锅店，但涉案房屋的地址上易文松已经注册了一个足浴店的营业执照，我多次与易文松商讨，让其把营业执照移走，这样我才能自己申办营业执照，但一直没有结果，导致火锅店一直被人投诉。当日，我约了易文松及其妻子至涉案房屋商谈营业执照的事情，但是易文松一致吼我，我就生气了，觉得因为易文松营业执照的事情，导致我亏损很多钱，现在还吼我，我一时冲动就打了易文松。”李某在询问笔录中陈述：“我是易文松的妻子。范鹏欠易文松租金未付。当日，范鹏约易文松至涉案房屋商谈租赁合同事宜，后因合同上有些内容双方没有达成一致，范鹏就打了易文松四个耳光。”孙某在询问笔录中陈述：“范鹏是我的姐夫。范鹏借了涉案房屋经营，易文松是二房东。因当时租赁房屋的时候，易文松在这个地址有一个足浴店的营业执照，后来我们开火锅店后，让其将营业执照移走，我们可以申办餐饮的营业执照，但是易文松一直推拖不同意，导致我们火锅店无法开具正常的餐饮发票，一直被客人投诉。当日，范鹏约了易文松和其妻子至涉案房屋商谈营业执照的事情。在交涉过程中，易文松一直在吼范鹏，范鹏可能心里不舒服，就打了易文松两下耳光。”易文松、范鹏对上述笔录的真实性均不持异议。易文松认为，租赁合同签订后，易文松向范鹏提供相关材料保证范鹏通过消防检查。2018年1月9日，易文松配合范鹏办理食品经营许可证。2018年3月9日，易文松配合范鹏变更营业执照的经营范围。租赁期间，范鹏一直正常经营并可开具餐饮发票。双方产生纠纷的原因系范鹏拖欠易文松租金。范鹏多次要求易文松将足浴公司改为餐饮管理公司，从未提出过将已有营业执照注销办理新营业执照的要求。范鹏在笔录中提到的营业执照问题只是其拖欠租金的借口。范鹏认为，办理消防审批手续，易文松向其提供了相应的材料，餐厅的消防检验合格。2019年3月2日双方因营业执照办理事宜发生争议导致肢体冲突。合同履行过程中，易文松一直说公司名称无法从足部保健变更为餐饮管理，但2019年3月14日公司的名字变更了，所以易文松一直在欺骗范鹏。从2018年年初至2019年3月，因易文松不履行合同约定的配合义务，不协助范鹏进行正常的工商注册，导致双方多次发生冲突，易文松构成违约。五、司法鉴定情况2019年6月14日，范鹏当庭提出对涉案房屋内的装修损失进行司法鉴定。易文松称，其于2019年5月8日收回房屋后，在三层厨房加了一堵墙，四层做了四至五个隔墙，其余部分未动。范鹏同意根据现有状态进行评估。一审法院向易文松释明，若启动鉴定，其不可再对涉案房屋进行改动，其表示知晓。后，一审法院委托上海第一测量师事务所有限公司对涉案房屋装修残值进行工程造价鉴定，鉴定机构于2019年7月12日至涉案房屋进行现场踏勘及测量，并于2019年9月3日出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：一、涉案房屋所涉工程造价的原值为：1.装修工程项目669,946.67元；2.易文松主张由范鹏拆除的室内门项目35,794.76元。二、涉案房屋所涉工程造价的现值为：1.装修工程项目489,619.36元；2.易文松主张由范鹏拆除的室内门项目26,160元。三、涉案房屋所涉工程造价未摊销费用为：1.装修工程项目504,887.35元；2.易文松主张由范鹏拆除的室内门项目26,975.76元。涉案房屋所涉工程造价的残值为现值还是未摊销费用属于法律关系的判断，将由法院据实判定。2019年12月5日，上海第一测量师事务所有限公司鉴定人员到庭接受质询，对审价原则、计价方式等作出说明答复。同时，鉴定人员明确，鉴定结论中载明的未摊销费用系装修残值，按剩余租赁期限计算得出。当日，因范鹏认为鉴定机构遗漏部分工程项目未予审价且提供照片用以证明该项目存在于涉案房屋内，故鉴定机构根据范鹏补充提交的材料，于2019年12月17日出具《补充鉴定意见书》，结论为：易文松主张由范鹏拆除的花式隔断、格栅天棚及木装饰柱等项目原值为12,665.21元；现值为9,256.16元；未摊销费用为9,544.80元。易文松、范鹏对上述两份鉴定意见书中的鉴定结论均不持异议，但易文松认为，本案系范鹏违约，其不应赔偿范鹏任何装修损失。若法院认为易文松有过错需赔偿损失，应按未摊销费用装修工程项目504,887.35元、室内门项目26,975.76元、花式隔断、格栅天棚及木装饰柱等项目9,544.80元的总额来进行认定，对于易文松要求按原值计算损失的主张不予认可。范鹏认为，鉴定报告系按照定额计取，与范鹏实际装修投入相差过大，故要求按照上述三项工程总额的原值主张。另，易文松表示，在整个司法鉴定的过程中，其从2019年6月14日开庭后至鉴定人员2019年7月12日现场勘查期间未改动过房屋。2019年7月底，易文松应城管部门的要求拆除了涉案房屋外的部分门头，其余部分未动工。直到本次鉴定结束后，易文松在保留范鹏原有大部分装修的基础上，于2019年11月底对涉案房屋进行简单装修，包括装修三楼厨房，四楼隔成四个包厢、墙面重新粉刷等。2019年12月8日，易文松实际使用涉案房屋用于开设东北炒菜餐厅。2020年4月23日，一审法院至涉案房屋查勘装修及使用情况。涉案房屋目前由易文松用于开设餐厅，名称为“东北人”。2019年7月12日鉴定人员固定现场装修状态后，易文松仅对涉案房屋内如下部位进行了重新装修：1、一楼大门更换。一楼收银台区域改造为简易厨房；2、二楼新砌玻璃墙改造为开放式包厢一间、安装装饰背景墙等。重新粉刷墙面、吊顶。3、三楼三间包厢更换房门，重新粉刷墙面、吊顶。三楼厨房重做，包括铺设烟道等。另将原储藏室改造为简易厨房。新增传菜梯。4、四楼新砌玻璃墙改造为包厢四间，更换房门，重新粉刷墙面、吊顶。剩余部位均保留了范鹏原有装修，即外墙墙面、室外门头、室内地砖、墙砖、楼梯、吊顶、卫生间等均未改动。一审审理中，易文松、范鹏一致确认双方的《商业用房租赁协议》于2019年5月8日解除。一审法院认为：涉案房屋的产权人上海市XX办公室、委托人上海A有限公司以及转租人上海B有限公司均确认易文松、范鹏签订的《商业用房租赁协议》之效力，且该协议约定的租期在前手租赁合同约定的租期范围内，故一审法院认定《商业用房租赁协议》合法有效，对易文松、范鹏均具有法律约束力，双方应恪守履行。一审审理中，易文松、范鹏对双方签订的《商业用房租赁协议》于2019年5月8日解除均不持异议，一审法院予以确认。本案的主要争议在于导致合同解除的责任归责于一方还是双方；合同解除的后果如何处理。关于合同解除的归责问题，就易文松而言，《商业用房租赁协议》约定涉案房屋地址可正常注册，易文松有义务协助范鹏办理相关注册手续。根据市场监督管理局的回复，若易文松将涉案房屋上已有证照注销，范鹏进行工商注册不存在客观障碍。现易文松未履行上述义务，导致范鹏申领新证照不具备现实可能性，在一定程度上影响范鹏的自主经营管理权。即便在租赁合同履行过程中，易文松通过变通方式变更了原有营业执照的经营范围及食品经营许可证的主体业态，但根据现有证据反映，范鹏曾对易文松未注销营业执照提出异议，且就发票上写有足浴公司的名称、开票数量受限遭顾客投诉等问题多次与易文松进行交涉，甚至发生肢体冲突。在易文松未能进一步充分举证证明范鹏签约时已明确知晓且同意易文松无需为其办理新证照的情况下，不能就此认定范鹏对易文松的上述一系列履行行为予以认可且免除了易文松应尽的合同义务。据此，易文松未尽协助、配合义务的行为构成违约。就范鹏而言，范鹏从易文松处接收房屋后一直实际占有使用至2019年5月8日。在此期间，虽因公司名称问题与易文松存在纠纷，但未因证照、纳税等事宜受到有关部门的查处而致租赁房屋无法使用且经营目的无法实现，范鹏在2018年6月前也按约支付租金，表明在此期间涉案房屋租赁合同属于正常履行状态。即便易文松存在一定的违约行为，对此范鹏可另行追究易文松违约责任。范鹏作为承租人，占有、使用涉案房屋，即应按约支付租金，但范鹏于2018年6月起开始拖欠大量租金，其该行为构成违约。鉴于租赁合同系双务合同，在易文松、范鹏均有违约行为的情况下，一审法院综合考虑双方违约行为对租赁合同正常履行的影响程度，从公平合理角度出发，认定合同解除的责任为易文松承担次要责任，范鹏承担主要责任。关于合同解除的后果，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失；双方违约的，各自承担相应的责任。就易文松、范鹏的诉讼请求，一审法院作如下分析：第一，关于欠付的租金及水电费，因范鹏未履行按约支付租金、水电费的义务，应承担继续履行的责任。范鹏辩称，易文松未协助注销营业执照导致其无法正常经营，营业额显著下降，故2018年6月1日之后的租金应当减免，按此计算，范鹏已足额付款，甚至超额付款。对此，一审法院认为，范鹏开设餐厅从事经营活动应当预见到自身可能承担的商业风险。现范鹏未能提供充分证据证明使用现有证照与其遭受经营损失之间具有直接因果关系。同时，在易文松多次催告范鹏支付租金的情况下，范鹏数次微信回复内容为暂时没有房租、资金压力较大，并未提及因未办新证照造成经营损失的问题，考虑到范鹏占有使用涉案房屋的租赁目的基本得以实现，一审法院对易文松要求范鹏按合同约定租金标准支付欠付租金的主张予以支持。根据庭审中双方一致确认的应付租金以及已付租金的金额，一审法院认定范鹏尚需向易文松支付租金639,734.24元。水电费2,718.60元，范鹏同意予以支付，于法不悖，一审法院予以支持。第二，关于律师费及免租期租金,因《商业用房租赁协议》中未对律师费作出约定，故易文松要求范鹏承担相应的付款责任，缺乏依据，一审法院不予支持。免租期两个月的租金，亦无合同依据,综合本案实际，一审法院也不予支持。第三，关于押金的处理，《商业用房租赁协议》中约定，房屋租赁押金在租赁期满或合同解除后，抵扣应由范鹏承担的费用后，若有剩余部分应如数返还范鹏。现双方的租赁合同已解除，范鹏支付的40万元房屋押金应根据合同约定与其欠付款项进行抵扣，易文松无权予以没收。范鹏虽提出要求易文松返还房屋押金40万元的诉讼主张，但在一审法院审理中已明确表示同意先行抵扣其欠付的款项，系其对自身民事权利的合法处分，一审法院予以准许。第四，关于易文松、范鹏各自主张的违约金115,500元，《商业用房租赁协议》第九条约定，若双方违反第八条项下合同义务，应向对方承担相当于一个月租金的违约金。鉴于易文松、范鹏在合同履行过程中均存有第八条列明的违约行为，故应根据各自的违约事实向对方支付违约金。关于违约金的数额，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用该原则予以衡量。就范鹏的违约行为而言，考虑到其欠付租金时间较长、金额较高，易文松主张的违约金与按日万分之五计算的滞纳金相当，故一审法院认定范鹏应按约向易文松支付违约金115,500元。就易文松的违约行为而言，易文松以范鹏使用现有证照未造成其实质影响之由，认为双方约定的违约金过高，要求予以调整。考虑到易文松就办理证照事宜并非完全的不作为，也通过变通的方式协助范鹏以保证其正常经营，范鹏租赁使用房屋的目的基本得以实现，故一审法院认定易文松向范鹏支付违约金90,000元。第五，关于房屋空置损失费，易文松虽于2019年5月8日收回房屋，但范鹏于2019年6月14日当庭提出装修损失的司法鉴定，经一审法院释明，易文松负有确保司法鉴定顺利开展的义务。考虑到易文松在配合进行司法鉴定期间，需保持房屋内装修现状不被破坏，确实对房屋的尽快出租、重新利用造成一定影响，故一审法院综合房屋使用受限的合理期限、启动鉴定的必要性以及易文松、范鹏的违约程度等因素，酌情确定范鹏支付易文松房屋空置损失费231,000元。第六，关于装修损失，根据法律规定，在当事人未对房屋装饰装修物的处理做出约定的情况下，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。因原、范鹏对鉴定结论的金额均无异议，故房屋装饰装修残值损失应依法按未摊销费用541,407.91元（504,887.35元+26,975.76元+9,544.80元）的标准计算，并结合双方各自的违约程度加以认定。但需指出的是，根据易文松自认以及一审法院的现场勘查情况，易文松在收回房屋后保留了范鹏的大部分原有装修并实际利用，其就该部分装修获得的利益，属于再利用应折价补偿之范畴，需在分摊装修损失中予以考量。据此，一审法院酌情认定易文松对范鹏主张的装修损失承担450,000元。第七，关于范鹏另行主张的违约金346,500元，范鹏基于涉案房屋存在产权瑕疵之由主张易文松承担相当于三个月租金的违约金。然，《商业用房租赁协议》在房屋权属状况一栏写明了房屋所有权证书编号以及房屋所有权人的信息，此与易文松提供的产权证相符。同时，包括产权人在内的前手出租方均已确认易文松享有出租权，且易文松、范鹏的租赁期限亦在有效期内，故范鹏要求易文松支付该笔违约金的诉讼主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院于2020年4月24日依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、易文松与范鹏签订的《商业用房租赁协议》于2019年5月8日解除；二、范鹏应于判决生效之日起十五日内支付易文松房屋租金639,734.24元[范鹏已支付的房屋租金押金400,000元应予以抵扣其中部分租金]；三、范鹏应于判决生效之日起十五日内支付易文松水电费2,718.60元；四、范鹏应于判决生效之日起十五日内支付易文松违约金115,500元；五、范鹏应于判决生效之日起十五日内支付房屋空置损失费231,000元；六、易文松应于判决生效之日起十五日内支付范鹏违约金90,000元；七、易文松应于判决生效之日起十五日内支付范鹏装修损失450,000元；八、驳回易文松的其余本诉诉讼请求；九、驳回范鹏的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币27,714.26元，由易文松负担17,149.45元，由范鹏负担10,564.81元。反诉案件受理费人民币9,511.83元（已减半收取），由易文松负担5,657.48元，由范鹏负担3,854.35元。鉴定费人民币41,200元,由易文松负担20,600元，由范鹏负担20,600元。二审期间,范鹏向本院提供：一、借条照片复印件，证明易文松向范鹏借款22万元；二、聊天记录复印件，证明易文松免除范鹏4个月房租，范鹏与易文松将2017年9月15日至2018年12月31日房屋租金从每月11万元变更为每月10万元。易文松质证称：借条上是22万，但范鹏实际打款给易文松的数额并非22万，一审法院已经将该款项抵扣2个月租金；聊天记录的真实性无法确认，易文松从未同意过减免每月租金。经本院审查，范鹏并未对逾期提供证据提出合理事由，而且一审法院已经核实了相关抵扣租金事宜，且范鹏并未提供完整的聊天记录，无法反应双方磋商的全过程，无法得出双方就每月租金减免达成了一致意见，故本院对上述材料在本案中不作认定。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：本案中，双方当事人对《商业用房租赁协议》的解除并无异议，双方争议的焦点集中在合同解除的后果，具体在于未付租金的数额、违约责任认定、违约金范围、房屋空置费的负担及数额、装修损失的负担及数额。对于范鹏是否存在欠租的事实，双方当事人曾在2020年4月9日的一审庭审中，确认2017年9月15日至2019年5月8日，按照合同约定租金总额系1,969,634.24元。双方亦确认扣除押金40万元外，范鹏通过各自方式向易文松支付了1,329,900元，范鹏承认自2018年6月起开始欠租。现在范鹏上诉仅提供借条，但并不能证明范鹏向易文松实际借款22万元，更何况一审中已经对争议的10万元转账作了相应的处理。至于范鹏在二审中提供的聊天记录并不完整，且未得到易文松的认可，亦无法推翻范鹏在一审中的自认。因此，一审法院认定范鹏存在欠租事实并对范鹏欠租的数额作出认定，于法有据，本院依法予以认同。由于支付租金是承租人的主要义务，范鹏违反合同的主要义务构成违约,而根据合同约定，出租人应保证涉案房屋可正常注册，有义务协助承租人办理相关的注册手续,易文松未将涉案房屋上原有证照注销,亦构成违反协助义务的违约行为。因此，一审法院根据双方当事人的违约情况，综合认定范鹏、易文松对合同解除分别承担主次责任，并确定相应的违约金数额，并无不当，本院依法予以维持。根据合同解除的责任，一审法院根据鉴定意见，对剩余租赁期间的装饰装修残值损失在双方当事人之间分担，酌情认定易文松对范鹏装修损失承担的数额，并无不当，本院依法予以维持。易文松主张不承担任何装修损失，不符合一审法院现场勘查情况及鉴定意见，本院不予支持。范鹏主张按照装修的原值确定装修损失数额，于法无据，本院不予支持。由于本案装修司法鉴定所产生的房屋空置费用，一审法院在一审庭审中已经告知双方由于司法鉴定可能要承担扩大的损失，因此，一审法院综合全案实际情况，酌定范鹏支付易文松房屋空置损失费的数额，并无不妥，本院依法予以维持。易文松主张范鹏支付2019年5月9日至2019年11月8日按照租金标准计算的房屋空置费，范鹏主张不支付房屋空置费用，均于法无据，本院难于支持。综上，上诉人易文松、上诉人范鹏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币38,475.84元，由上诉人易文松负担14,208.66元、由上诉人范鹏负担24,267.18元。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年七月十七日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……