贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5155号 原告：卢毅，男，彝族，1982年9月8日出生，住贵州省金沙县。 原告：李甜，女，蒙古族，1985年4月18日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：刘启军（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴慢慢（一般授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路。统一社会信用代码：91520500215470181G。 法定代表人：张立华，系该公司经理。 委托诉讼代理人：肖顺裕（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 原告卢毅、李甜与被告贵州省毕节市房地产开发有限公司（下称：毕节市房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李甜、卢毅之委托诉讼代理人刘启军，被告毕节市房地产公司之委托诉讼代理人肖顺裕、唐嘉曼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告为原告办理毕节市房房屋转移登记的有关文书，并交付给原告。2、请求判令被告承担逾期交付办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金20000.00元（暂计）（以购房款384516.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍自2015年4月2日计算至被告向原告办理转移登记的有关文书并交付给原告之日止）。3、请求判令被告退还原告已交的电开户费529.00元、闭路电视开通费350.00元、燃气开户费2500.00元及利息暂计900.00元。4、本案的诉讼费用由被告承担。庭审时，原告将第一项诉请求中的“房屋转移登记的有关文书”明确为“不动产权证书”。 事实及理由：原告于2014年12月2日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买毕节市房屋，该房屋套内建筑面积为99.23平方米，总价款384516.00元。原告依照合同的约定，并在合同约定的期限内向被告支付全部购房款。合同第十一条约定出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。第二十二条约定初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。三、转移登记（一）出卖人承诺于／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将转移登记的有关文书，交付给买受人。原告已将办理房屋不动产权证所需的相关费用缴纳给被告，被告也出具了相应的票文书的期限届满后，原告多次与被告沟通，要求被告尽快交付办理该房屋转移登记的有关文书，被告均以各种理由推脱至今。依据《中华人民共和国合同法》第107条的规定以及双方签订的买卖合同，被告已构成违约，因此被告应依照合同的约定向原告承担违约责任。同时根据相关规范规定，商品房购房款已包括了四通费用在内，故被告无权向原告收取各项开户费，应当依法退还给原告。并且因原、被告双方在合同中未约定交付转移登记文书的时间及违约金的计算方式，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《中国银行关于罚息规定》来计算违约时间及违约金，即交付之日起90日内办理转移登记和按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍来计算。综上所述，原告为维护自身的合法权益，现根据《民事诉讼法》第119条的规定，向贵院提起诉讼，希望贵院能判如所请！ 被告毕节市房地产公司辩称：一、代理人认为B栋部分业主未交齐房屋维修基金、未提供齐个人资料及契税交纳票据是迟延办证的主要原因原告与被告签订购房合同后，被告积极为其办理房贷手续，在房贷尚未办理完成，房贷尚未发放的情况下，被告应原告申请，承担着贷款不能的风险提前交房给原告装修。交房后，被告积极协调各方关系代理原告办理房屋产权初始登记手续，但是，截止目前，B栋部分业主尚未交齐房屋维修基金和提供个人资料及契税交纳票据，这是不动产证迟延办理的主要原因，因原告不全面履行合同义务造成延误办证而归罪被告显然是不公平的，也是不合法的到目前为止，逸景私享家园B栋初始登记证2019年12月12日已经办好，现在就等各业主交清各项税费、提供齐所有手续后就可以将不动产登记证办下来。经被告多次电话催促并于2020年1月21短信催原告交个人材料好办理转移登记手续，至今原告一直未交个人材料。二、城市规划的调整，被告不应承担违约责任。受政府城市规划调整，被告根据规划相应调整其建房规划并获得政府同意，该小区容积率由4.99上调至5.56，该小区规划、施工手续都要办理变更。加上在办理变更手续中又遇到政府机构改革。政府城市规划调整属不可抗力，被告理应当免除违约责任。三、已经过了诉讼时效，诉讼请求不应获得支持。被告一直努力协调各方关系帮助逸景私享家园所有业主办理不动产登记证。从原告起诉时已超过诉讼时效，依法不应获得支持。并且《商品房买卖合同》第22条明确约定办理不动产证是“登记完毕该商品房的所有权”，也就是初始登记时间为办证时间。原告因早已经过了诉讼时效，失去追偿权利，即使要算违约责任，最多从起诉之日起向推3年至初始登记日止。四、被告劳心劳力，完全义务，不收任何费用，帮助原告办理房贷、办理产权证，并且原告也未举证证明其实际所受损失。原告购房款为30万多一点，却要求达6、7万元达到总房价五分之一强的违约金，这显然是不合理的。根据《合同法》“第114条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告请求人民法院适当调低违约金。综上，请法院支持被告的抗辩意见，依法维护被告的合法权益。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月2日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》,约定:买受人购买出卖人开发的位于七星关区,房屋总价款为384516.00元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。补充协议7.2条约定，出卖只承担办理房屋产权证的代理义务、买受人应提供齐全相关真实证件，以及物业费已缴清的相关凭证，否则出卖人不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款。签订合同的当日，被告将涉案商品房交付给原告。2014年9月5日，被告向原告收取了闭路电视入户费350.00元、管道燃气入户费2500.00元、电表入户费529.00元、维修基金7691.00元。2019年12月12日，逸景·私享家园Ｂ幢办理了新建商品房幢首次登记。2020年1月21日，被告通过短信方式通知原告提交办理转移登记的材料。原告认为，被告逾期交付商品房转移登记的有关文书，应承担相应违约责任，故以前述诉请诉至本院。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。 关于原告主张被告为其办理涉案商品房不动产权证书的问题。不动产权证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。在本案中，原告已经将维修基金等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。2019年12月12日，逸景·私享家园B幢办理了新建商品房幢首次登记，表明涉案房屋已可以办理权属证书，故对原告主张被告为其办理涉案商品房的不动产权证书并交付的诉请，本院予以支持。但原告负有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。 关于原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的问题。原告按约定履行了付款义务，被告于2014年12月2日向原告交付了房屋，合同约定在房屋交付后360日内登记涉案商品房的所有权，即被告应于2015年11月27日前登记涉案商品房的所有权。而被告未能如期履行，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉请，本院予以支持。被告答辩称系政府的城市规划的调整，调整后所有的规划手续，施工手续都相应的进行了调整，并且在调整办理手续的过程中又遇到政府机构的改革。政府的规划调整属于不可抗力，所以被告可以免除违约责任。就本案，被告所举证之证据不能证明政府的行为属不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况造成的，被告主张的该情形并不符合不可抗力的构成要件，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。 关于违约金的计算标准问题。双方签订的合同未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算；因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。即本案违约金的计算标准为：以原告已付购房款总额为基数，2019年8月19日以前按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于违约金计算的起止时间问题。被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在房屋交付后360日内登记涉案商品房的所有权，即被告应于2015年11月27日前登记涉案商品房的所有权，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2015年11月28日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年4月21日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年4月21日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年4月22日起至被告履行登记涉案商品房所有权义务之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。对于违约金的截止时间，如上所述，原告委托被告办理涉案房屋的转移登记，被告履行登记涉案商品房的所有权义务，需收集汇总办证所需文书后提交办证部门。原告在接到被告通知后应及时提交应由其提交的资料，被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的义务。而被告所举证据不足以证明被告在取得逸景·私享家园B幢新建商品房幢首次登记，具备办理商品房转移登记的条件后尽到通知义务。在案证据显示，2020年1月21日被告以短信的方式通知原告提交办证所需的材料后办证，该通知号码系原告在合同中预留的电话号码，故该通知为有效通知。即2020年1月21日应认定为被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的截止日期。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款384,516.00元为基数，自2017年4月22日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年1月21日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于原告主张被告退还各项开户费用3,379.00元及利息的诉请，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。因此，被告收取原告的闭路电视入户费350.00元、管道燃气入户费2,500.00元、电表入户费529.00元实质为供电、有线电视、管道燃气设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对原告主张被告退还上述费用共计3,379.00元的诉请，本院予以支持。对于原告主张被告支付开户费利息的诉请，因原被告双方未对此进行约定，亦无相关法律规定，故对原告的该诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于原告卢毅、李甜交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告卢毅、李甜申请办理涉案商品房的不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢毅、李甜支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金的计算方式为：以原告已付购房款384,516.00元为基数，自2017年4月22日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年1月21日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告卢毅、李甜开户费3,379.00元； 四、驳回原告卢毅、李甜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费714.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇二〇年七月二十日 书记员  高立