广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初1124号原告：广州房当家置业投资有限公司，住所地：广东省广州市花都区凤凰北路27号1-5栋116商铺。法定代表人：黄秋伶，职务：经理。委托诉讼代理人：张占文，广东艾伯纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志豪，广东艾伯纳律师事务所实习律师。被告：销冠网络科技有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区太和广场8号2328室。法定代表人：黄卫新，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈思，该公司职员。原告广州房当家置业投资有限公司（以下简称房当家公司）与被告销冠网络科技有限公司（以下简称销冠公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告房当家公司法定代表人黄秋伶、委托诉讼代理人张占文、黄志豪，被告销冠公司委托诉讼代理人陈思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房当家公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告偿还原告保证金4000000元，及支付逾期违约金102304.68元（逾期违约金自2019年8月10日起，根据每月网签数量，按合同约定算至判决之日时止；上述违约金暂计算至2019年12月22日），共计：4102304.68元；2.被告向原告支付佣金280000元及案场佣金220800元，以及二者的逾期违约金24103.2元（逾期违约金自2019年9月30日起，按合同约定算至判决之日时止，上述违约金暂计算至2019年12月22日），共计524903.2元；3.被告承担本案全部诉讼费用。在庭审过程中，原告当庭变更诉讼请求：1.关于保证金部分，请求被告向原告退还保证金275万元，并支付逾期违约金，违约金起算时间为包销合同终止之日即2019年10月22日，违约金计算标准按照275万元的日万分之五的标准计算；2.关于佣金及案场佣金部分，请求被告支付10万元佣金及209760元案场佣金，佣金及案场佣金的逾期违约金均自2019年9月30日起算，按照日万分之五的标准计算。事实和理由：一、原被告签订包销合同。2019年3月13日，原被告双方签订《商品房包销合同》，由被告委托原告作为包销商，销售位于广东省广州市花都区平步大道的广州融创文旅城项目商品房64套，总货值155775284元，委托期限自2019年3月6日至2019年9月30日。二、被告应退还保证金。原告向被告支付5000000元包销保证金锁定包销房源，并约定被告按照原告销售进度退还保证金。双方约定被告对原告上月完成销售房源的网签确认后30日内将已销售房源的保证金退还至乙方指定账户，但被告至今只向原告退还保证金100万元。三、被告应支付佣金。双方约定原告推介客户完成销售后，由被告向原告支付佣金。现已售出房源的佣金共1540000元，已结算1260000元，但被告仍有佣金280000元拖欠至今。另被告应向原告支付非包销房源的案场佣金220800元，至今仍未支付。综上，原告提起本案诉讼。被告房当家公司辩称，请求驳回原告全部诉讼请求。事实与理由如下：一、原告主张的保证金尚未达到退还条件。因原告未完成所有包销房屋销售，根据合同约定，被告有权不退还所有保证金。截至原告起诉之日止，原被告尚未就包销房屋销售、网签情况完成核对，原告提供的证据亦无法证明其完成所有包销房屋销售，故原被告尚未就保证金退还金额达成一致意见。二、原告主张的佣金尚未达到结算条件。根据合同约定，原告自行向所有购房客户收取前佣每套50000元，被告向原告支付后佣结算前提包括：1.客户由原告推介；2.客户已网签包销房源的《商品房买卖合同》；3.被告已收到本项目开发商支付的溢价部分；4.原告已向被告开具合法等额有效的中介服务费增值税专用发票。但发票并未确认其主张的佣金280000元及案场佣金220800元的明细，且未提供充分、有效证据证明前述佣金已达到结算条件，被告无法确认原告是否已推介客户并促成成交，有理由拒绝支付佣金。三、原告在包销合作过程中存在违约行为。因原告在销售现场及案场1公里范围内对其他客户进行销售活动，施行“打街霸”“洗客”等中介违规行为，扰乱案场销售秩序，引发销售争议，屡次违反开发商销售规范，给被告造成巨大不良影响及商誉损失，故原被告双方才于2019年5月5日签订了补充协议，约定删除原合同第二条第5款关于独家销售的条款。被告有权依照合同约定从应付款项中扣除违约金。四、原告主张逾期违约金不合理。保证金尚未达到退还条件，佣金尚未达到结算条件，原告主张逾期违约金没有事实上的依据，且合同及补充协议未约定逾期违约金计算方式，原告主张逾期违约金没有法律上的依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下：2019年3月13日，销冠公司作为甲方（委托方）、房当家公司作为乙方（受托方）签订《商品房包销合同》（合同编号：HNGZ20190313，以下简称《包销合同》），签订地点于广州市花都区。《包销合同》第一条“定义”约定：签约销售额是指客户依照《商品房买卖合同》约定需支付的房屋总价款；本合同所涉货币均为人民币；包销是指销售委托方于受托方签订包销合同，受托方在约定的期限内承包销售委托方的商品房，完成一定销售任务，双方约定销售低价以上的部分溢价作为乙方销售服务收入；完成销售/成交是指客户与开发商签订《商品房买卖合同》并网签成功、且支付全款（若客户通过按揭或公积金贷款方式分期付款的，则以银行批准贷款为准）。第二条“合作方式”约定：1.甲方作为项目有权销售方委托乙方为广州融创文旅城项目（以下简称“本项目”）商品房的包销商。该项目位于中国广东省广州市花都区平步大道（街道），用途为住宅，房屋共64套，总货值155775284元，建筑面积共计6891.76平方米。2.委托期限：自2019年3月6日起，至2019年9月30日止。3.乙方向甲方支付包销保证金以锁定包销房源，并负责寻找第三方客户完成包销房源的销售及汇款。4.乙方就包销房源的销售收取前佣和后佣，前佣由乙方自行向实际购房者以中介费或团购服务费等形式收取每套50000元的款项，归乙方或乙方合作经纪公司所有，若委托期间内本项目开放商或房管局不允许乙方向客户收取50000元中介费或团购服务费等款项，由甲方在收到该等款项后30日内支付至乙方指定账号。后佣在乙方推介客户完成销售后，由甲方按以下跳点规则支付：4.1成交房源面积为100平方米以上的，按100000元/套支付；4.2成交房源面积为100平方米以下的，按80000元/套支付。5.在合同有效期限内，甲方不得委托除乙方外的任何第三方对本项目进行渠道整合、分销代理或包销销售。如甲方违反本条，向乙方支付相当于双倍保证金的违约金并向乙方支付占用500万元保证金期间的利息，利息按月利率1%计算。第三条“保证约定”约定：1.甲方出示与开发商签署的包销合同扫描件，且在签订本合同后2个工作日内，乙方向甲方支付500万元作为整体包销房源的保证金（即78125元/套），甲方不得擅自要求增加销售底价。2.甲方按照乙方销售进度退还保证金，甲乙双方应于次月10日前对上月完成销售的房源进行网签确认，甲方在确认后30日内将已销售的房源的保证金退还至乙方指定账户。若乙方在委托期限内完成90%房源销售，甲方应于30个工作日内将保证金全额无息退还至乙方指定账户；若乙方未完成90%房源销售，甲方有权将未售房源的保证金作为违约金处理并不予退还。第四条“佣金约定”约定：1.合作期内，乙方可收取购房客户5万/人的中介费或团购服务费，乙方向客户开具收据及发票（如客户需要），但保证甲方收取房款不低于附件三中约定的销售低价。由乙方自行收取客户的款项，乙方按税务、房管行政主管部门规定自行缴交相关水费，因此产生的风险及责任与甲方物管。2.乙方推介的客户成交为后佣支付前提，自然到访案场的客户不支付后佣。乙方应于次月10日前对上月乙方推介完成销售的房源进行确认，并提供上一自然月的《成交确认回执单》供甲方审查，甲方应于收到本项目开发商支付的甲方溢价部分且客户网签《商品房买卖合同》后30日内向乙方支付后佣。3.非因甲方原因导致客户与开发商解除《商品房买卖合同》（以下简称“退房”），乙方应在甲方书面通知之日起5日内向客户返还其收取的中介费或团购服务费等款项，并向甲方返还已支付的后佣。若乙方未在前述期限内返还的，甲方有权向客户垫付应由乙方返还的款项，并在其他应付未付的佣金中扣除该套房屋前佣及后佣，若该应付未付的佣金不足该套佣金的，甲方在扣除应付未付的佣金后，有权就差额部分要求乙方支付。4.乙方应在甲方支付佣金前7个工作日向甲方开具合法等额有效的中介服务费增值税专用发票，甲方在收到乙方提供的足额合格发票后向乙方发放等额佣金。若乙方仅能提供增值税专用发票以外的普通发票，则佣金金额相应调减，调减金额按税点的差异幅度乘以原佣金数额计算。若乙方未能开具上述发票的，甲方有权暂停支付乙方相应佣金直至乙方开具发票之日后7个工作日内再行支付。第九条“乙方权利与义务”约定：……10.若乙方违反本条第1、2、3、4、6、7款约定的，甲方在提供充分证据和理由的情况下有权要求乙方按照2000元/次向甲方支付违约金，若违约金不足以覆盖甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿甲方因此而遭受的全部损失及甲方为此而支出的全部费用及成本（包括但不限于律师费、案件受理费、保全费、财产保全担保费、通知及公告费、交通住宿费、调查费、执行费、评估鉴定费、拍卖费等）。上述赔偿金首先从甲方应付未付的佣金中进行扣除，佣金不足以支付的，甲方在扣除应付未付佣金后，有权就差额部分要求乙方支付。第九条“保密及违约事项”约定：……4.如乙方未能如约将应付款支付另一方，则守约方按到期未到款0.5‰/日的标准向违约方收取逾期付款违约金。2019年5月5日，销冠公司作为甲方与房当家公司作为乙方签订《补充协议》（以下简称《补充协议》），就双方终止乙方独家销售权相关事宜达成约定：甲乙双方一致同意将原合同第二条第5款删除；甲乙双方一致同意将原合同第四条第2款变更为：“乙方推介的客户成交为后佣支付前提，本项目自然到访客户、开发商自有渠道客户、开发商分销商、包销商推介的客户、甲方自有渠道客户、甲方分销商推介的客户成交的，不视为乙方成功促成销售，不计发后佣。但对于原合同约定的属于乙方包销房源（64套）的前佣全部归乙方所有，且在签订本补充前已销售的包销房源的前佣及后佣归乙方所有。双方应于次月10日前对上月已完成销售的包销房源进行确认，甲方应于收到本项目开发商支付的甲方溢价部分且客户网签《商品房买卖合同》后30日内向乙方支付后佣”；本补充协议为原合同的补充，与原合同具有同等法律效力。本补充协议未对原合同做出变更、增加、修改的部分，协议各方继续按照原合同的约定履行；若本补充协议与原合同约定内容不一致的，以本补充协议约定的内容为准。上述合同签订后，原告向被告支付了500万元保证金。2019年12月13日，原告收到被告退还20万元；12月20日，原告收到被告退还80万元，原告确认共收到被告退还保证金100万元。在诉讼过程中，原告主张其共销售并完成网签的房源总数为48套，并提供《房当家与销冠渠道合作成交融创万达文旅城C2区3栋双数层明细表》（以下称《明细表》）予以证明。该《明细表》上甲方“项目代表人”处有“张健”签名、乙方处有原告公司盖章。根据该明细表载明，有网签时间的单位共42套，未标注网签时间的共6套，分别是1402房、1801房、403房、1802房、2404房、2603房。被告对于原告主张的网签房屋总数不予确认，称《明细表》中2603房客户何意君、因违约已退房，并提供《解除通知书》（以下简称《解除通知书》）予以证明。对于被告提交的《解除通知书》，原告称对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，因为其是开庭当天第一次看到该份证据。此外，原告当庭确认佣金发票尚未开具，未开具原因是被告尚未通知；另原告确认其主张的案场佣金并无合同约定，只是在销售前及销售过程中与被告微信沟通，被告对原告主张的案场佣金则不予确认。庭后，被告向本院提交《补充说明》，具体内容如下：1.融创万达文旅城C2区3栋403房的网签时间为2019年11月15日；1402房网签时间未知，但确认已网签；1801房的网签时间为2019年11月19日；1802房的网签时间为2019年12月6日；2404房的网签时间未知，但确认已网签；2603房的客户挞定，未网签。2.因被告实际办公地址在杭州市，但广州融创万达文旅城项目位于广州市花都区，故被告委托关联公司广州卡考网络科技有限公司区域主管张健负责该项目销售。3.根据被告核查，原告共促成成交47套房屋，被告已支付其中大部分佣金，剩余100000元佣金未支付，但无未支付佣金房屋明细。原告对于被告《补充说明》三点内容均予以确认。另查明，在47套原告已销售并网签房源中，最晚一套房源网签时间为2019年12月6日，房号为C2区3栋1802房。本院认为，原告与被告签订的《商品房包销合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方产生约束力，双方均应按约定全面履行自己的义务。关于保证金退还的问题。根据双方签订的《包销合同》约定，被告按照原告的销售进度退还保证金（每套房源保证金为78125元），原被告双方应于次月10日前对上月完成销售的房源进行网签确认，被告在确认后30日内将已销售房源的保证金退还至原告指定账户；若原告在委托期限内完成90%房源销售，被告应于30个工作日内将保证金全额无息退还给原告；若原告未完成90%房源销售，被告有权将未售房源的保证金作为违约金处理并不予退还。双方均确认原告已销售并网签的房源为47套。因原告销售并进行网签确认的房源未达到90%房源销售目标，根据涉案合同约定，被告有权扣除未售房源保证金，即1328125元。在扣除未售房源保证金及已退还的100万元保证金后，被告仍应向原告退还2671875元。另，原告主张应自2019年10月22日起计算未退保证金部分的逾期付款违约金。经查，原告已售最后一套房源的网签时间为2019年12月6日。根据上述双方合同约定，原被告应于次月10日完成网签确认，被告应于确认后30日内退还已销售房源的保证金，故本院确定违约金起算时间应为2020年2月10日。原告主张违约金计算应按每日万分之五的标准计算有合同依据，本院予以支持。关于佣金的问题。原被告双方均确认未付佣金为10万元，故本院对原告请求被告向其支付10万元佣金的主张予以确认。至于逾期支付佣金违约金的问题。根据双方在《商品房包销合同》中第四条第4款约定，原告应在被告支付佣金前7个工作日向被告开具合法等额有效的中介服务费增值税专用发票，被告在收到原告提供的足额合格发票后向原告发放等额佣金……若原告未能开具上述发票的，被告有权暂停支付原告相应佣金直至原告开具发票之日后7个工作日内再行支付。现双方均当庭确认涉案佣金发票尚未开具，原告主张需被告通知后方可开具，但该主张并无合同依据，故被告尚未向原告支付10万元佣金并不构成延迟支付，本院对原告请求被告支付逾期支付佣金违约金的主张不予支持。关于案场佣金的问题。因双方未在涉案合同中予以约定，且并原告未提供证据证明其与被告就案场佣金部分进行过协商，故本院对案场佣金部分不予支持。另被告主张原告在包销合作过程中存在违约行为，应从应付款项中扣除违约金，但并无提供充分证据证明原告存在具体违约事项，故本院对被告该项主张不予采纳。综上所述，根据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告销冠网络科技有限公司一次性向原告广州房当家置业投资有限公司退还保证金2671875元及支付逾期付款违约金（以2671875元为基数，自2020年2月10日起至实际清偿之日止，按照每日万分之五的标准计付）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告销冠网络科技有限公司一次性向原告广州房当家置业投资有限公司支付佣金10万元；三、驳回原告广州房当家置业投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费31278元，由原告广州房当家置业投资有限公司负担2943元，被告销冠网络科技有限公司负担28335元。保全费5000元，由被告销冠网络科技有限公司负担。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应自接到人民法院交纳诉讼费用通知次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘洁珺人民陪审员  胡翠玲人民陪审员  杨桂明二〇二〇年七月二十七日法官助理刘敏书记员陈益融