广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终686号 上诉人（一审原告）：刘瑞生，男，汉族，1955年7月2日出生，现住广西北海市。 委托诉讼代理人：赵法杏，广西广合律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：北海金汇实业公司，住所地广西北海市银湾花园漓江苑4-134，注册号：450500000013006。 法定代表人：刘瑞生，董事长。 委托诉讼代理人：赵法杏，广西广合律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：深圳市华晟达投资控股有限公司，住所地广东省深圳市福田区八卦四路22号，统一社会信用代码：9144030019221415X7。 法定代表人：王世林，董事长。 委托诉讼代理人：朱道胜，男，汉族，1969年12月14日出生，住广东省深圳市福田区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：何绿楠，女，汉族，1986年4月22日出生，住广东省深圳市罗湖区，系该公司员工。 上诉人刘瑞生、北海金汇实业公司（简称金汇公司）因与上诉人深圳市华晟达投资控股有限公司（简称华晟达公司）所有权确认纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2016）桂0502民初1127号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后经审查，于2018年11月1日作出（2017）桂05民终1298号民事裁定书裁定发回重审。一审法院重审后，于2019年1月30日作出（2018）桂0502民初3907号民事判决，刘瑞生、金汇公司、华晟达公司均不服该判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2019年6月27日、2020年4月27日公开开庭进行审理。上诉人金汇公司的法定代表人暨上诉人刘瑞生及委托诉讼代理人赵法杏，上诉人华晟达公司的委托诉讼代理人朱道胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘瑞生上诉请求：一、维持北海市海城区人民法院（2018)桂0502民初3907号民事判决第一项；二、撤销北海市海城区人民法院（2018)桂0502民初3907号民事判决第二项；三、确认北海市石化路银苑小区9幢2号房屋的所有权归刘瑞生，华晟达公司协助将该房屋所有权变更登记至刘瑞生名下；四、华晟达公司向刘瑞生支付刘瑞生以保函形式提供担保所支出的保险费5000元。事实及理由：一、一审判决仅以“涉案房屋现已被登记在华晟达公司名下，《职工购房协议书》的相对方是原告与被告金汇公司，基于合同相对性原则，原告只能要求金汇公司向其履行合同义务或追究违约责任”为由，驳回刘瑞生除第一项外的其他诉讼请求是错误的。《中华人民共和国物权法》第三十二条规定：“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。”第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确权。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，刘瑞生于1996年12月25日与金汇公司签订《职工购房协议书》，并于1999年2月10日付清了房款，且自1993年起至今，一直居住于案涉房屋，故案涉房屋归属于刘瑞生本无任何争议，金汇公司对案涉房屋归刘瑞生所有自始至终也都认可。但在2000年6月，华晟达公司采用伪造刘瑞生身份证、冒充刘瑞生签名、私刻金汇公司公章等非法手段，将案涉房屋恶意登记至其名下，而刘瑞生在2016年收到华晟达公司要求腾退案涉房屋的起诉状后，方得知案涉房屋的所有权被华晟达公司侵害，于是，对此提出异议，并作为利害关系人向法院起诉请求依法确权。因此，本案是典型的“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人”案件，刘瑞生通过确认之诉来明晰案涉房屋的所有权归属于法有据。二、一审判决认定金汇公司“于1993年移交给南方证券有限公司接受管理”是错误的。华晟达公司在2017年11月29日提交给山东省济南市中级人民法院的《执行异议复议申请书》中已明确自认：“双方在2000年5月31日签订了《全资（控股）子公司转让协议书》，约定将北海金汇公司100%股权转让给复议申请人。但事实是，双方并没有履行该协议书，南方证券公司没有将北海金汇公司股权转让给复议申请人。”(见第2页）“2012年5月18日深圳市中级人民法院制作了（2008)深中法民二初字第14号《民事调解书》，要求南方证券公司履行该《转让协议书》，将包括北海金汇公司在内的29家公司移交给复议申请人，并办理股权过户手续，但时隔多年，南方证券公司仅仅移交了小部分公司。2016年10月24日，为了解决履行该调解书问题，双方签订了《协议书》，南方证券公司明确确定金汇公司等15家公司因没有任何资料、公章等而无法移交，更无法转让股权，事实上，南方证券公司没有向复议申请人移交金汇公司，复议申请人根本不可能对该公司行使任何职能”(见第2页）,以上事实足以证实，金汇公司实际上从未移交给南方证券有限公司管理。三、一审判决遗漏认定华晟达公司私刻的两枚金汇公司公章已于2018年2月9日被北海市公安局印章管理部门注销这一关键事实。华晟达公司在原二审庭审中当庭自认：内容为金汇公司同意将案涉房屋过户给华晟达公司的《证明》中，金汇公司的公章就是华晟达公司自己刻的，证明了案涉房屋是华晟达公司通过伪造刘瑞生身份证、冒充刘瑞生签名、私刻金汇公司公章等一系列非法手段，通过恶意登记取得的。该行为严重侵犯了刘瑞生及金汇公司的合法权益，甚至已触犯刑法，故这两枚公章及出具的《证明》等材料，均是非法证据，依法应予排除；且这两枚非法刻制的公章已于2018年2月9日被北海市公安局印章管理部门注销。由此可见，华晟达公司是非法取得的案涉房屋所有权，依法应确认无效，并应协助将该房屋所有权变更登记至刘瑞生名下。综上，案涉房屋真正的所有权人是刘瑞生，请求二审法院支持刘瑞生的全部上诉请求，以维护刘瑞生的合法权益。 金汇公司对刘瑞生的上诉请求及事实理由无异议。 金汇公司的上诉请求、事实及理由与刘瑞生的上诉请求、事实及理由一致。 刘瑞生对金汇公司上诉请求及事实理由无异议。 针对刘瑞生的上诉，华晟达公司答辩称：刘瑞生对物权法的规定理解错误，具体如下：1.刘瑞生仅仅以购房协议书就认为其享有房屋的物权没有法律依据，其以一直非法占有房屋就享有物权更没有法律依据。刘瑞生认为华晟达公司伪造其身份证私刻公章将房屋登记在华晟达公司是没有依据的，是故意混淆事实。事实上是金汇公司依法按程序刻制的公章，该公章也在公安局及工商局备案，其与张彬等人在劳动仲裁案以及在海城区法院相关诉讼执行案件中均有使用所刻章的公章，这一系列的经手人是刘瑞生本人，因此有充分的证据证实刘瑞生未享有房屋的物权，本案不属于物权案件。2.刘瑞生否定金汇公司于1993年被南方证券公司管理的事实，事实充分证明南方证券公司购买了金汇公司的股权后将股权给华晟达公司管理，华晟达公司也支付清了转让款，在此期间华晟达公司依法行使了金汇公司的管理权，刘瑞生及金汇公司予以承认，从刘瑞生在劳动仲裁委写的申请及申诉报告等材料充分证实。至于华晟达公司向济南市中院的说明是股权没有过户的情况，并不存在否定行政管理及股权转让的事实，同时山东省济南市中院的裁定书没有依据华晟达公司所提出的说明否定华晟达公司是金汇公司的主管部门，该裁定书也认定华晟达公司享有金汇公司的股权，也是金汇公司的主管单位，并且责令华晟达公司承担相关的法律责任。3.注销案涉公章的证据材料是刘瑞生在一、二审后私自办理不属于新的证据，且没有经过法庭质证，不应作为本案的证据采信。4.刘瑞生要求将房屋所有权判归其所有，其起诉的对象存在错误，其应起诉的是金汇公司而不是华晟达公司。请二审法院依法驳回刘瑞生的上诉请求。 针对金汇公司的上诉，华晟达公司答辩称：金汇公司完全受刘瑞生把控，两者存在根本的利益关系，本案中，金汇公司与刘瑞生本应是对立的诉讼关系，但刘瑞生确和金汇公司存在串谋，因此，刘瑞生代表金汇公司所作的任何陈述均应具有充分的证据证实才能成立。 华晟达公司的上诉请求：一、撤销北海市海城区人民法院（2018)桂0502民初3907号民事判决第一项，确认《职工购房协议书》不成立；二、维持北海市海城区人民法院(2018)桂0502民初3907号民事判决第二项。事实与理由：一审判决仅以金汇公司当庭确认《职工购房协议书》就判决该《职工购房协议书》合法有效没有事实依据和法律依据。一、刘瑞生与金汇公司存在极为特殊的关系，不能简单的以当庭陈述就作为认定事实的依据。金汇公司虽是案件当事人，但出庭应诉的法定代表人是另一当事人即刘瑞生，双方具有明显的利害关系，刘瑞生代表金汇公司所作的任何陈述均应具有充分的证据证实才能成立。事实上，刘瑞生代表金汇公司所作陈述没有任何证据予以证实，其陈述依法不应成立。相反，金汇公司的现金账和银行账均与刘瑞生代表金汇公司陈述严重不相符，均能证实刘瑞生没有交纳购房款。二、案涉《职工购房协议书》及《普通收款收据》是不真实的。1.刘瑞生在1999年2月就已被免职，当年7月因涉嫌违法被审计，其薪资待遇完全改变，根本不符合《职工购房协议书》第四、五条“不论职工在本单位工作是否满十年，均一次性发放补贴并计入减免购房款”条件，刘瑞生所称的处理方式极不符合企业管理常理。2.刘瑞生在2001年6月24日向南方证券公司《申诉报告》中，承认其所住的诉争房屋是属于华晟达公司所有，根本不存在《职工购房协议书》及支付房款这一情况。3.刘瑞生称其与金汇公司签订《职工购房协议书》是根据国家房改及单位住房福利性政策，其与张彬、孙煜、陆春华等五人都按房改政策进行了房改，其他四人均已按该协议取得了房屋，对此刘瑞生却提供不出住房福利分房政策文件及金汇公司的分房方案。事实上，金汇公司是集体所有制性质，而集体所有制企业根本没有房改及单位住房福利性政策。同时，2000年7月6日北劳仲裁字【2000】第92号北海市劳动争议仲裁委员会《仲裁裁决书》及金汇公司财务账及华晟达公司财务账证实，张彬、孙煜、陆春华等四人取得房屋根本不是依购房协议，而是金汇公司以房抵工资并补足房款差额而取得相关房屋。刘瑞生的主张没有事实依据，依法不成立。4.刘瑞生提交张彬与金汇公司签订的具有相同内容《职工购房协议书》，以此证明其主张成立，但张彬在原二审庭审质证中明确予以了否定。按刘瑞生提供的张彬《职工购房协议书》，房屋总价是155250元，张彬应付71250元整。而2000年8月10日(2000)海执初字第259-1号《民事裁定书》确定房屋总价是105682.55元，除去抵扣的工资款79093元后，张彬向华晟达公司补足了26589.55元差额后，才取得了石化路银苑小区9幢3号房屋所有权，与刘瑞生主张的《职工购房协议书》完全不一致。三、即使依刘瑞生所说存在购房协议，该购房协议也不合法。1.2000年5月12日北海市中级人民法院(2000)北执协字第38-1号《协助执行通知书》和(2000)北执字第38-5号《民事裁定书》证实2000年5月12日之前本案诉争房屋还处于诉讼争议之中，该房屋并不归属于金汇公司，金汇公司还没有获得该房产。此种情况下没有转让房屋的客观条件。2.(2000)北执协字第38-1号《协助执行通知书》和(2000)北执字第38-5号《民事裁定书》同时证实，金汇公司自2000年5月12日后才经法院裁定与北海新世界房地产有限公司购买合同成立，才依法获得处分权，并依法院裁判文书并经房产登记程序处分给华晟达公司。因此，在北海新世界房地产有限公司没有取得该诉争房屋的所有权（含处分权）情况下，金汇公司作为买家更不可能取得房屋的所有权和处分权。3.根据我国《城市房地产管理法》第三十八条规定“权属有争议的；未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”，因此，即使按刘瑞生的主张，该购房协议也是无效的。一审判决依《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”而确认该《职工购房协议》合法有效是错误的。该《解释》适用的前提是买卖的房屋权属不具有争议性，而本案所涉房屋在缔约时已经处于争议之中，其权利既不属于北海新世界房地产有限公司,也不属于金汇公司,处于不确定状态,属于权属有争议性质,应适用我国《城市房地产管理法》第三十八条规定，不属于该《解释》所确定的房屋性质。综上，一审判决认定的事实存在错误，适用的法律也存在错误,恳请依法改判。 刘瑞生和金汇公司答辩称：刘瑞生与金汇公司签订的《职工购房协议书》是合法有效的，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效情形。华晟达公司根据《城市房地产管理法》第三十八条认定合同无效是不成立的，该法条是管理性的规定并不是效力性强制性的规定，因此，一审对协议书的效力认定是正确。综上，华晟达公司的请求全部不能成立，请求二审法院依法驳回华晟达公司的全部上诉请求，维持一审判决第一项，并改判一审判决的第二项支持刘瑞生及金汇公司的全部上诉请求。 刘瑞生向一审法院起诉请求：一、确认刘瑞生与金汇公司签订的《职工购房协议》合法有效；二、确认位于北海市海城区的房屋产权由刘瑞生所有，华晟达公司将上述产权变更登记至刘瑞生名下；三、华晟达公司向刘瑞生支付刘瑞生以保函方式支出的保险费5000元。 一审判决认定事实：1996年12月15日，原告（乙方）与被告金汇公司（甲方）签订了《职工购房协议书》，约定将位于北海市房屋转售给刘瑞生，住房面积207平方米按北海市场价定为每平方米750元,共计15.252万元；按单位规定住房补贴不发给个人折为房款，计算时间从职工进入本单位时算起；住房补贴根据单位规定为每月1000元；本协议十年为期满时，职工个人应向单位一次性交清余下房款35250元，单位应向职工发放房屋产权证；如职工在本单位工作不足年离职时也应向单位一次性交纳住房余款，单位应向职工发放房屋产权证。1999年2月10日，被告金汇公司出具收据确认原告交纳了房款35250元。案涉房屋现一直由原告居住使用。北海市银滩房地产综合开发公司与北海新世界房地产有限公司之间因预售商品房合同纠纷、项目合作欠款纠纷诉至人民法院，北海市中级人民法院分别作出了(1996)北民初字第38号、69号民事判决。北海市银滩房地产综合开发公司依据生效的民事判决申请执行。2000年4月21日,北海市中级人民法院作出（2000）北执字第38-5号民事裁定书，将北海市银滩房地产综合开发公司位于北海市过户到北海新世界房地产有限公司指定的购房客户名下，即将该房屋过户至北海金汇实业公司名下。2000年5月12日,北海市中级人民法院向北海市房地产交易中心发出《协助执行通知书》[（2000）北执协字第38-1号]，协助执行（2000）北执字第38-5号民事裁定。 2000年6月2日，金汇公司向北海市公安局填写了《刻制防伪印章呈批表》申请刻制印章，该表中刘瑞生的公民身份号码为“110227560702001”，而刘瑞生的正确的公民身份号码为“110227550702003”。金汇公司于同年6月5日取得《印章准刻证》。2000年10月25日，被告金汇公司向北海市房产交易中心出具《证明》，载明“我公司属‘深圳市华晟达投资控股有限公司’的下属公司。所以，特将我公司银苑小区25幢1号、9幢2号房产转在其名下，特此证明。”2008年12月26日，金汇公司再次向北海市公安局申请刻制印章。2015年7月17日，案涉房屋补办了房屋所有权证，房屋所有权人为华晟达公司，房屋所有权取得方式为“因生效法律文书取得，遗失补办”。另查明，金汇公司系于1992年11月5日成立的集体所有制企业，法定代表人是刘瑞生，主管部门原系北京市海淀金汇贸易公司，后于1993年移交给南方证券有限公司（即南方证券股份有限公司）接受管理。2000年5月31日，南方证券有限公司（甲方）与深圳市南证实业有限公司（乙方）签订《全资（控股）子公司转让协议书》，约定甲方持有的金汇公司100%股权转让给乙方，自股权签订协议之日起，该部分股权的风险与收益随之发生转移。 深圳市南证实业有限公司，原名称系“深圳南证投资总公司”（于1998年1月23日办理变更登记），后于2000年6月26日再次将名称变更为“深圳市华晟达投资控股有限公司”。南方证券股份有限公司与华晟达公司因债务纠纷诉至广东省深圳市中级人民法院，该院于2012年5月18日作出（2008）深中法民二初字第41号民事调解书，双方自愿达成如下调解协议，包括“南方证券公司同意，根据华晟达公司资产处置情况，将南方证券公司、华晟达公司双方于2000年签署的资产剥离协议中的29家对外钩子公司（公司清单详见附件二）过户给华晟达公司或华晟达公司指定的第三方名下，并将其资产和相关资料、证照和印章（如有）按现状（指按照本调解书生效之日各公司的现状）逐步移交给华晟达公司”。南方证券公司已将持有的29家中的西安万国房地产开发有限公司、广州保税区南方金信国际贸易有限公司及广州南证经贸公司的移交工作已完成。其他26家对外投资股权，南方证券公司配合过户，过户所需税、费等，由华晟达公司自行承担。无法办理过户手续的对外投资公司，由华晟达公司负责承担清理和清算的职责，南方证券公司根据清理和清算的需要进行配合。29家公司名单中有金汇公司，股东单位为南方证券，持股比例100%。 一审法院认为，金汇公司与原告签订《职工购房协议书》时并未取得案涉房屋的产权，但鉴于金汇公司当庭予以确认，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，该院依法确认该份《职工购房协议书》合法有效。2000年4月21日，北海市中级人民法院虽作出（2000）北执字第38-5号民事裁定书要求北海新世界房地产有限公司将案涉房屋过户到金汇公司名下，但实际未办理过户登记，金汇公司仍未取得案涉房屋的产权。案涉房屋现已被登记在华晟达公司名下，《职工购房协议书》的相对方是原告与被告金汇公司，基于合同相对性原则，原告只能要求金汇公司向其履行合同义务或追究其违约责任，华晟达公司不受《职工购房协议书》的约束，原告要求其将案涉房屋的产权变更登记在刘瑞生名下及承担保险费5000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。鉴于涉案房屋已经登记在华晟达公司名下，华晟达公司取得房屋产权登记是否合法，是金汇公司与华晟达公司之间的另一法律关系，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国物权法》第九条第二款之规定，判决：一、确认原告刘瑞生与被告北海金汇实业公司签订的《职工购房协议书》合法有效；二、驳回原告刘瑞生的其它诉讼请求。案件受理费4750元，由原告刘瑞生负担。 本院二审期间，刘瑞生和金汇公司提交如下证据：1.北海新世界房地产有限公司出具的证明；2.北海新世界房地产有限公司附件银苑小区产权证办理一览表，该两份证据拟证明金汇公司在1993年向北海新世界房地产有限公司购买涉案房屋的事实，后金汇公司进行福利分房，将房屋分给了刘瑞生，刘瑞生已经付清了全部的房款，而且从1993年开始居住在于此，房屋的所有权人是刘瑞生。华晟达公司质证认为，对该两份证据的三性均有异议，且不属于新的证据，所证明的事项没有相关的证据材料予以支撑，其所证明的相关事实不是真实的。本院认证认为，上述两份证据虽只有公司盖章无经办人签名，但其内容能与本院（1996）北民初字第38号、69号民事判决以及（2000）北执协字第38-1号协助执行通知书相印证，故对其真实性、合法性及关联性予确认，至于案涉房屋是否属刘瑞生所有则在下文裁判理由阐述。 经本院二审审理查明，本案在一审法院第一次一审时[案号为（2016）桂0502民初1127号]，刘瑞生主张北海市房产交易中心存档的2000年10月25日《证明》中所盖的金汇公司的印章系伪造，申请对该公章的真伪进行鉴定。一审法院依法委托了广西公明司法鉴定中心对《证明》中“北海金汇实业公司”公章的真伪进行鉴定。该鉴定中心于2017年4月7日作出《广西公明司法鉴定中心文书司法鉴定意见书》[编号：桂公明司鉴文字（2017）第090号]。检材：现存档在北海市房地产交易中心标注时间为2000年10月25日《证明》。样本：⑴标注时间1999年5月5日《关于成立北海北京啤酒有限公司质量管理领导小组的通知》壹页（原件）；⑵标注时间1999年4月21日《关于成立总公司财务部等的通知》壹页（原件）；⑶标注时间1999年4月28日《下发的通知》壹页（原件）；⑷标注时间1999年3月30日《关于完善总公司管理职能的有关规定》叁页（原件）；⑸标注时间2007年4月26日《北海金汇实业公司关于要求变更公司主管部门和法定代表人的报告》壹页（原件）；⑹标注时间2007年2月8日《申请撤销变更主管部门有效期的报告》壹页（原件）；⑺标注时间2000年6月6日给《北海市工商局》的函壹页（复制件）；⑻提取自北海市国盾防伪技术实业开发有限公司的“北海金汇实业公司”印章印文壹页（复制件）。鉴定结论：1、检材现存于北海房地产交易中心的标注时间2000年10月25日《证明》内“北海金汇实业公司”印章印文与样本⑴至样本⑷文件内同名印章印文不是同一枚印章所盖印；2、检材现存于北海房地产交易中心的标注时间2000年10月25日《证明》内“北海金汇实业公司”印章印文与样本⑸至样本⑻文件内同名印章印文是同一枚印章所盖印。2018年2月9日，北海市公安局注销金汇公司于2000年6月2日、2008年12月26日申请刻制的“北海金汇实业公司”印章。此外，本院对一审查明的事实予以确认。 本院二审期间，根据华晟达公司的申请，拟对刘瑞生与金汇公司于1996年12月15日签订的《职工购房协议书》、金汇公司于l999年2月10日出具的《普通收据》两份原件文字的制作、签字时间，纸质材料期限、盖章及文书形成时间进行鉴定，后因部分鉴定项目无法进行，经征求三方当事人的意见，本院委托广东南天司法鉴定所对：1.“l996年12月15日”《职工购房协议书》印刷体文字和落款甲方处“北海金汇实业公司“公章印文、乙方处“刘瑞生”签名字迹形成时间。2．“l999年2月10日”《普通收据》第二联上手写字迹和“北海金汇实业公司”公章印文形成时间进行鉴定。该所于2020年2月24日出具粤南（2019）文鉴字第955号司法鉴定意见书，鉴定结论为:1．检材l《职工购房协议书》印刷体文字和落款甲方处“北海金汇实业公司”公章印文形成时间与其标称时间“1996年12月l5日”基本相近。2．检材2《普通收据》第二联上“北海金汇实业公司”公章印文形成时间与其标称时间“1999年2月10日”基本相符合。3．检材1《职工购房协议书》落款乙方处“刘瑞生”签名字迹和检材2《普通收据》第二联上复写字迹形成时间无鉴定意见。 综合三方诉辩意见，本院归纳本案二审争议焦点为：1.刘瑞生与金汇公司于1996年12月15日签订的职工购房协议书是否合法有效，该协议书对华晟达公司有无约束力，华晟达公司取得诉争的房产有无合法的依据。2.刘瑞生各项诉讼请求有无事实及法律依据。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”刘瑞生与金汇公司签订的《职工购房协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，虽然在签订合同时，金汇公司对涉案房屋没有处分权，但其系向北海新世界房地产有限公司买受，享有物权期待权。金汇公司在在与刘瑞生签订合同后，因北海新世界房地产有限公司与北海市银滩房地产综合开发公司之间因合同纠纷而未能将产权证过户至金汇公司名下，但此后通过司法途径金汇公司获得了涉案房屋的物权，且刘瑞生支付了购房款、占有使用该房屋长达二十多年，本院二审期间经委托鉴定，《职工购房协议书》印刷体文字和落款甲方处“北海金汇实业公司”公章印文形成时间与其标称时间“1996年12月l5日”基本相近；《普通收据》第二联上“北海金汇实业公司”公章印文形成时间与其标称时间“1999年2月10日”基本相符合，排除了刘瑞生在诉讼后伪造、变造涉案协议及收款收据的可能，金汇公司始终承认刘瑞生的主张并愿意履行合同，故该份协议合法有效。 《职工购房协议书》的相对方是刘瑞生与金汇公司，华晟达公司通过与南方证券公司的协议受让金汇公司全部股权，并不当然地承继金汇公司涉案协议书的权利义务，基于合同相对性原则，该《职工购房协议书》对华晟达公司无法律约束力。 根据2000年5月12日本院向北海市房地产交易中心发出的《协助执行通知书》[（2000）北执协字第38-1号]，协助执行（2000）北执字第38-5号民事裁定，须将涉案房屋产权过户登记在金汇公司名下，而华晟达公司于2015年7月17日以“因生效法律文书取得，遗失补办”为由，将其作为案涉房屋所有权人补办了房屋所有权证，但诉讼至今，华晟达公司无法提供其当时向北海市房地产交易中心办理产权过户登记的生效法律文书，北海市房地产交易中心档案中亦无该生效法律文书存档。落款为金汇公司于2000年10月25日向北海市房产交易中心出具的《证明》所加盖的2000年6月2日申请刻制的“北海金汇实业公司”印章以及2008年12月26日申请刻制的“北海金汇实业公司”印章均与金汇公司现保存的原始印章不符，金汇公司的法定代表人刘瑞生亦主张其从未申请刻制该两枚印章。2018年2月9日，北海市公安局注销上述两枚印章。因此，华晟达公司取得该涉案房产的房屋所有权证未能提供合法根据。如上所述，刘瑞生与金汇公司于1996年12月15日签订的《职工购房协议书》合法有效得以确认，在无协议履行不能、协议双方协商解除或协议被依法解除的情形下，华晟达公司应将已过户登记在其名下的涉案房屋产权过户登记归还金汇公司，该过户所产生的税费由华晟达公司自行负担。基于刘瑞生已起诉金汇公司，金汇公司始终承认刘瑞生的主张并愿意履行合同，从减少诉累及尽可能一次性解决纠纷的目的出发，在华晟达公司将涉案房屋产权过户登记给金汇公司后，再由金汇公司将涉案房屋产权过户登记至刘瑞生名下，过户税费按国家税收规定负担。因华晟达公司的行为引起本案诉讼，刘瑞生为此向保险公司交纳的诉讼保全保险费5000元系刘瑞生支出的合理必要费用，属刘瑞生的损失，其请求华晟达公司负担合理有据，应予支持。刘瑞生请求确认北海市海城区的房屋产权由其所有，系基于其与金汇公司签订合法有效的购房协议并支付相应款项，由此享有属于物权期待权。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”以及第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，该请求实为合同的履行行为，其物权变动须以登记为生效要件，在未办理物权变动登记的情形下，该请求不予支持。 综上，一审认定事实基本清楚，判决确认涉案《职工购房协议书》合法有效于法有据，应予维持。华晟达公司主张该协议不成立的理由不成立，对其上诉请求不予支持。虽《职工购房协议书》对华晟达公司无法律约束力，但其取得涉案房屋产权未能提供合法根据，且基于刘瑞生已起诉金汇公司，金汇公司始终承认刘瑞生的主张并愿意履行合同，从减少诉累及尽可能一次性解决纠纷的目的出发，应对刘瑞生关于要求其将案涉房屋的产权变更登记在其名下及承担保险费5000元的诉讼请求一并裁判。刘瑞生上诉合法有据部分应予支持。另，一审判决遗漏财产保全费1520元的负担，本院予以补正。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初3907号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初3907号民事判决第二项； 三、上诉人深圳市华晟达投资控股有限公司于本判决送达之日起三十日内将北海市海城区的房屋产权变更登记至上诉人北海金汇实业公司名下，该过户所产生的税费由深圳市华晟达投资控股有限公司自行负担；上诉人北海金汇实业公司自上诉人深圳市华晟达投资控股有限公司将北海市海城区的房屋产权变更登记至北海金汇实业公司之日起三十日内将该房屋产权变更登记至刘瑞生名下，该过户税费按国家有关税收规定负担； 四、上诉人深圳市华晟达投资控股有限公司于本判决送达之日起十日内向上诉人刘瑞生支付诉讼保全保险费5000元； 五、驳回上诉人刘瑞生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4750元、财产保全费1520元,二审案件受理费4750元、鉴定费43060元均由上诉人深圳市华晟达投资控股有限公司负担（一审案件受理费4750元、财产保全费1520元均已由刘瑞生预交，深圳市华晟达投资控股有限公司于履行上列第四项金钱给付义务时一并结清；刘瑞生和北海金汇实业公司已分别预交的二审案件受理费4750元由本院退还）。 本判决为终审判决。 审 判 长  文 全 审 判 员  文庆强 审 判 员  何能媛 二〇二〇年七月十六日 法官助理  李金芝 书 记 员  龚安珍