辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终7551号上诉人（原审被告、反诉原告）：张占东，男，1971年2月7日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：张宇晨，辽宁冠维律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鑫雨，男，1993年8月4日出生，汉族，住沈阳市大东区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：娄庆，男，1958年4月3日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：刘海军，沈阳市大东区南洋法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：党连成，男，1962年7月5日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：刘海军，沈阳市大东区南洋法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：娄晶，女，1958年4月3日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：刘海军，沈阳市大东区南洋法律服务所法律工作者。原审被告：王凤良，男，1971年2月7日出生，汉族，住沈阳市大东区。上诉人张占东因与被上诉人娄庆、党连成、娄晶，原审被告王凤良租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初2245号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张占东上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持我方反诉请求并驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、原审认定“录音内容无法证明其与原告约定改造费用由原告承担”属于认定事实错误，虽二人未对改造费用承担问题进行约定，但上诉人提供的《聊天记录截图》和《录音》证据可以证明上诉人对案涉厂房的改造是经过被上诉人同意的，上诉人对案涉租赁厂房的改造是为了被上诉人利益且经被上诉人同意而做出的，被上诉人对案涉租赁厂房的改造结果明显为不当得利。原审适用法律错误，被上诉人在原审中自认在交付案涉租赁厂房时，厂房的地面即为硬化地面即为违建，被上诉人在明知案涉租赁厂房为违建厂房的前提下，将案涉厂房出租给上诉人，双方的租赁合同应当是无效合同，根据村委会整改通知要求，该建筑属于违建，如不加以改造，会导致全部厂房被当作违建拆除的后果，对该部分费用的承担问题，应当结合合同效力问题，适用《合同法》223条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第9条的规定，该部分改造款应当由被上诉人承担，但原审对未对案涉租赁合同效力进行审查，也并未适用正确的法律。二、原审认定“张占东认可年租金8万元，张占东承租后，对房屋进行装修，并转租给王凤良，用于经营沈阳市善味斋食品有限公司，转租年租金为16万元”错误。首先上诉人与被上诉人从未约定过2017年至2019年年租金为8万元，其次，上诉人承租案涉厂房后对案涉厂房进行装修，花费了35万元，该笔装修款项由次承租人王凤良支付，也就是说2017年至2019年上诉人、被上诉人对案涉厂房均没有盈利，上诉人也并未向被上诉人主张过租金损失的问题，之所以上诉人未向被上诉人主张装修损失的问题，是因双方原本约定因案涉厂房需要装修才能出租，故前两年租金给予适当免除，被上诉人在原审自己提供的《录音》中和上诉人提供的《录音》中，上诉人均自认对房屋免租的事实，但原审法院并未论述，上诉人已履行双方约定，给予前两年租金5万元，且因为被上诉人将违建厂房租给上诉人的行为，导致了上诉人人装修款的损失，被上诉人无论从事实和法律上均无权向上诉人再次索要租金。娄庆、党连成、娄晶辩称，请求维持原判。王凤良未陈述。娄庆、党连成、娄晶向一审法院起诉请求：1.二被告给付大棚租金83000元；2.被告承担诉讼费。张占东向一审法院反诉请求：1.被上诉人支付房屋改造款62600元；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，涉案土地系大东区文官街道朱尔村集体所有，由娄庆及党连成承租，娄晶与娄庆系兄妹关系，与党连成系夫妻关系。2017年娄晶代表娄庆与党连成将涉案房屋出租给张占东，双方未签订书面合同。庭审中娄晶提供的与张占东的通话录音显示，张占东认可年租金8万元。张占东承租后，对房屋进行装修，并转租给王凤良，用于经营沈阳市善味斋食品有限公司，转租年租金为16万元。张占东已支付原告租金5万元。2019年1月，因朱尔村委会对涉案房屋提出整改要求，张占东将原硬化地面改造为软化地面，2019年3月15日，当事人解除租赁关系，王凤良搬离涉案房屋。一审法院认为，本案原告与被告张占东租赁关系成立，双方应恪守履行各自义务。本案争议焦点为：1.原告与张占东之间的租金标准问题；2.张占东支出的地面改造费用应否由原告承担。关于租金标准问题。双方未签订书面租赁合同，无法通过合同明确租金标准，但娄晶与张占东的通话录音可以证明张占东认可年租金8万元，庭审中张占东抗辩主张为前两年租金5万元，第三年开始年租金8万元，但未提供证据予以证明，且其与娄晶的几次通话录音中均未提及前两年租金为5万元，故其抗辩理由不能成立，被告张占东应给付原告2017年10月1日至2019年3月15日租金66666元（8万元/12个月*17.5个月-5万元）。关于地面改造费用问题。因地面改造时间在张占东承租期内，其反诉要求原告承担改造费用，应承担举证责任。庭审中其提供证据主要为证人证言及王凤良与娄晶的通话录音，但证言内容无法证明其与原告约定改造费用由原告承担，录音非张占东与娄晶通话，且通话内容亦无法支持其主张，故对其反诉请求不予支持。一审法院判决：一、被告张占东于判决书生效后十日内给付原告娄庆、党连成、娄晶租金66666元；二、驳回原告娄庆、党连成、娄晶其他诉讼请求；三、驳回被告张占东的反诉请求。案件受理费1875元，减半收取937.5元，由三原告承担184.5元、被告张占东承担753元；反诉费683元由被告张占东承担。二审中，上诉人提交大棚整改承诺书和照片，证明被上诉人明知大棚整改，被上诉人承诺整改大棚并委托上诉人整改。结合一审中我方提交的通话录音被上诉人表示刨地面是让上诉人刨的，能否种蘑菇与是否刨地面无关。整改过程中被上诉人均在场知情。被上诉人认为真实性没有异议，承诺书不能证明上诉人想要证明的问题，我方同意配合整改，刨地面是否是整改内容和费用是否由我方承担没有体现，案涉两个大棚对方只刨了一个。证明可以不刨，政府未强制刨。上诉人刨地面未经被上诉人同意。本来可以用来养蘑菇，上诉人在一审我提的录音中认可种蘑菇可以保留硬地面。被上诉人提交微信聊天记录，证明整改承诺书是上诉人让我写的，开会让我去。上诉人认为真实性没有异议，不能证明被上诉人想证明的问题，但是我方按厂房来租赁的，后政府不允许大棚里面有厂房和硬地面。所有棚主都写承诺书整改。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2019年1月28日，娄晶与王凤良的通话录音里，在王凤良提出要求退房租后，娄晶表示“从出事那天我说还谈什么钱，我已经都知道了”、“你说小东出现这种情况，他还来找我干啥呀他呀，我都说不要房租了”。本院认为，2017年娄晶代表娄庆与党连成将涉案房屋出租给张占东，双方未签订书面合同，形成事实上的租赁关系。一审结合通话录音确定年租金标准为8万元并无不当。因娄晶与王凤良的通话录音里，娄晶已表示对2019年1月10日要求整改之后的租金不再收取，故对被上诉人要求上诉人支付2017年10月1日至2019年1月10日租金的诉讼请求应予支持，即52000元（8万元/12个月*15.3个月-5万元）。关于上诉人主张被上诉人应支付房屋改造款62600元的问题，因上诉人所提交证据不能证明被上诉人承诺该款由其承担，且改造系发生在上诉人承租期内，其要求被上诉人支付该费用缺乏事实和法律依据，一审不予支持并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初2245号民事判决第三项；二、撤销沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初2245号民事判决第二项；三、变更沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初2245号民事判决第一项，即“被告张占东于判决书生效后十日内给付原告娄庆、党连成、娄晶租金66666元”为“张占东于判决书生效后十日内给付娄庆、党连成、娄晶租金52000元”；四、驳回娄庆、党连成、娄晶其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1875元，减半收取937.5元，由娄庆、党连成、娄晶承担237.5元、张占东承担700元；反诉费683元由张占东承担。二审案件受理费2558元，由娄庆、党连成、娄晶承担558元，张占东承担2000元。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  姜会军二〇二〇年七月三十一日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。