福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1号 上诉人（一审原告）：厦门新驿旅游投资管理有限公司，住所地福建省厦门市集美区灌口镇凤泉东里东侧白水泉37号。 法定代表人：林珀玫，经理。 委托诉讼代理人：刘文福，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：厦门市味友乡土美食推广有限公司，住所地福建省厦门市集美区灌口镇安仁大道1196号。 法定代表人：王瑞祥，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈忠志，福建明鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄嘉庆，福建明鼎律师事务所实习律师。 上诉人厦门新驿旅游投资管理有限公司（下称新驿公司）因与被上诉人厦门市味友乡土美食推广有限公司（下称味友公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2017）闽0211民初3753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新驿公司上诉请求：一、撤销一审判决;二、判令味友公司支付2008年12月6日至2016年12月5日的原绿色生态美食广场占有使用费7788000元；三、由味友公司承担本案鉴定费及一二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定上诉人主张2008年12月6日至2015年12月5日的场地占有使用费超过诉讼时效错误。1.本案的《租赁合同》被认定为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条规定，无效的合同自始没有法律约束力；合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。租金支付期限条款不是租赁合同中有关解决争议方法的条款、不能独立存在，所以租赁合同的这一条款应当随着租赁合同无效而自始没有法律约束力，场地占有使用费应自租赁合同被认定无效或合同期满之日计算诉讼时效。就本案而言，租赁合同约定的每年3月20日之前支付租金的约定没有法律约束力，诉讼时效应自合同期满即2016年12月5日起计，且适用两年的普通诉讼时效，上诉人于2017年9月7日起诉，没有超过诉讼时效。2.同上理由，无效《租赁合同》中的每年支付租金数额的约定没有法律约束力，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”是对合同法58条“合同无效后，因该合同取得的财产，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的具体解释。无效房屋租赁合同的承租人因该合同取得的“占有使用”是性质上不能返还的财产，所以应当折价补偿，从这一性质上说，参照租金标准计算场所占有使用费，租金只是作为计算补偿的参照依据，与每年应支付的租金数额无关联性，依租金标准计算出来占有使用费应作为一笔债务。作为单笔债务，就本案而言，无论诉讼时效的起算点为2016年3月20日还是2016年12月5日，上诉人于2017年9月7日起诉，均没有超过诉讼时效。二、一审法院将场地使用费扣减23.61%缺乏依据。厦门闽矿测绘院出具的闽矿2019010号《现状测量调查成果报告书》测绘的02、03、04地块虽有居民通行或停发车辆，但被上诉人系餐饮经营企业，居民通行或停发车辆并不当然影响其经营，且上诉人也已因灌口第一社区外口公寓施工影响，减半收取2年6个月施工期间的房屋租金、土地租金，故一审法院将场地使用费扣减23.61%缺乏依据。综上所述，一审法院认定上诉人主张2008年12月6日至2015年12月5日的占用费超过诉讼时效错误，将场地使用费扣减23.61%缺乏依据，望二审法院依上诉人的上诉请求判决。 味友公司答辩称：一、本案《租赁合同》合法有效，且新驿公司要求味友公司支付拖欠租金的诉讼请求的诉讼时效已经届满。1.本案《租赁合同》系由厦门市灌口镇人民政府招商引资，由新驿公司与味友公司签订的，厦门市灌口镇政府以见证单位的身份在合同上盖章。合同签订时，厦门市灌口镇政府与新驿公司向味友公司保证，案涉房屋的建设工程规划许可证等手续都是合法齐全的。味友公司基于信赖人民政府的公信力，遂与新驿公司签订《租赁合同》。而在一审诉讼过程中，新驿公司拒不提供建设工程规划许可证等手续，致使《租赁合同》被一审法院认定为无效合同。2.2008年12月6日，味友公司与新驿公司签订的《租赁合同》约定，租赁期限为捌年，自2008年12月6日起至2016年12月5日，租金自2009年4月1日正式计算，味友公司应于每年3月20日前支付当年度租金。根据合同的约定租金应当按年支付，第一年度租金应在2009年3月20日前支付，第二年度租金应在2010年3月20日前支付，以此类推，第八年度租金应在2016年3月20日前支付。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六第三款的规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年；而且由于《租赁合同》中约定租金是按年度支付，新驿公司对味友公司享有的每年度租金债权是相互独立的，也就是每年度的诉讼时效应当分别计算。2011年，味友公司向新驿公司支付租金35万元，此后味友公司即未向新驿公司再支付租金，新驿公司也未再向味友公司进行过催讨。第八年度的租金债权的诉讼时效在2017年3月19日已经届满，新驿公司于2017年9月7日向一审法院提起诉讼，此时新驿公司的诉讼请求中主张的全部租金的诉讼时效均已届满，其诉讼请求不应再获得支持。二、一审法院将租金作相应扣减是符合事实的，是正确的。1.根据厦门闽矿测绘院出具的闽矿2019010号《现状调查测量成果报告书》所认定的事实是：只有01地块是由味友公司独自使用的，其余02、03、04及05地块均由周边居民所占用。依据《租赁合同》第一条所约定的内容，02、03、04及05地块亦应由味友公司专属使用。并且味友公司作为一家餐饮服务企业，原本应专属使用的停车场等场所被周边居民占用，势必影响吸引客源，不利于味友公司正常经营。2.自2010年11月5日起，灌口第一社区外口公寓项目开始施工，直至2015年8月9日才全部竣工。第一社区外口公寓建设期间占用了大量味友公司承租土地，且施工本身带来的噪音、环境污染均严重影响了味友公司的餐饮经营。新驿公司虽在一审诉讼过程中，同意减半收取2年6个月施工期间的房屋租金、土地租金。但是味友公司对实际施工时间及租金减免幅度均有异议。但不管施工期间长短、租金减免幅度多少均不影响一审法院依法对租金作相应扣减。因为施工期间的租金减免是为了补偿因施工本身给味友公司造成的损失，而一审法院对租金的扣减是因为本该由味友公司专属使用的场所被周边居民所占用，这两者不可混为一谈。三、退一步讲，即使《租赁合同》被认定为无效，一审法院认定新驿公司主张的2008年12月6日至2015年12月5日的占用费超过诉讼时效是正确的。1.在《租赁合同》有效的情形下，新驿公司请求支付租金的诉讼时效为一年，且每年度租金债权是相互独立的，也就是每年度的诉讼时效应当分别计算。本案中全部租金的诉讼时效均已届满，新驿公司请求支付租金的请求不应得到法院支持。在《租赁合同》无效的情形下，一审法院对新驿公司请求占用费适用两年的普通诉讼时效，导致味友公司要承担相应的占用费。而《租赁合同》之所以被一审法院认定为无效合同，是因为新驿公司拒不提供建设工程规划许可证等手续所导致。不论如何，新驿公司应对《租赁合同》的无效承担责任。在合同无效的情形下，新驿公司将因为自己的错误及不诚信行为，而获得巨大利益，这直接违反了合同法所规定的公平原则及诚实信用原则。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”租金标准应包括租金金额、支付方式、支付时间等内容。法院在适用上述司法解释应该总体参照租金标准，而不能仅简单的参照租金金额。根据《租赁合同》的约定租金应当按年支付，每年度租金债权是相互独立的，也就是每年度的诉讼时效应当分别计算。因此，在合同无效的情形下，一审法院认定新驿公司主张的2008年12月6日至2015年12月5日的占用费超过诉讼时效并无不当。综上所述，新驿公司的上诉请求及主张的事实理由缺乏事实和法律依据，依法应予驳回，维持一审判决。 新驿公司向一审法院起诉请求：1.味友公司支付其承租的原绿色生态美食广场场地占有使用费7788000元（房屋占有使用费3588000元、土地占有使用费4200000元）；2.本案诉讼费由味友公司承担。 一审法院认定事实如下： 新驿公司（甲方）与味友公司（乙方）于2008年12月6日签订《租赁合同》，厦门市灌口镇人民政府作为该合同的单位并派出代表签名盖章确认，约定：1.租赁场地位于厦门市集美区交汇处的西侧，占地面积13197平方米，建筑面积7813平方米，原称绿色生态美食广场，该地块位于灌口镇××社区，房屋以钢结构为主、砖混机构相结合的临时建筑；2.租赁期限为八年，自2008年起至2016年12月5日止，年地租金700000元（支付给灌口第一社区的租地款），年房租金600000元，其中租赁的第一、二年期间全额收取年地租金700000元，免收年房租金，自第三年起，全额收取年地租金700000元，年房租金600000元，年房租金以上年度所交纳的基数每两年递增20%；3.租金自2009年4月1日正式计算，乙方应于每年3月20日前支付当年度租金，逾期支付的，每逾期一天，乙方需按延迟交付租金总额0.1%向甲方支付滞纳金；4.灌口镇人民政府依据企业经营状况及产业导向，给予以下优惠：经营期间，乙方应按核定的税率依法按时纳税，基于集美区发展现代服务业的政策导向及有利于整合灌口镇餐饮行业美食资源的考虑，可为该项目给予专项扶持，即租赁前两个年度，乙方所缴交灌口镇部分的税金全额通过专项形式予以补助，自第三年至第五年，根据乙方经营项目所缴交的镇级部分税额予以20%比例额的专项补助，自第五年后，给予20%的专项补助。 根据灌口第一社区公寓建设工程竣工验收报告，从2010年11月5日开始至2013年5月13日，味友公司租赁地旁的灌口第一社区外口公寓进行施工，占用了味友公司租赁的部分地块。2012年2月27日，灌口镇党政联席会议同意在灌口第一社区外口公寓施工期间内味友公司的地租及地上物租金减半收取。 味友公司在合同租赁期间于2011年10月25日缴交了土地租金350000元，其他租赁租金并未再支付过。合同租赁期间，味友公司共欠付新驿公司房屋租金3588000元，土地租金4200000元，其中2015年1月6日至2016年12月5日期间的房屋租金864000元，土地租金700000元。 本案审理中，经味友公司申请，一审法院委托厦门闽矿测绘院对味友公司实际使用面积进行测量，厦门闽矿测绘院出具闽矿2019010号现状调查测量成果报告书，报告书认定味友公司独自使用的区域面积为10884.599平方米，原被告双方争议的使用面积为02（630.373平方米）+03（1770.012平方米）+04（986.249平方米）+05（71.203平方米）=3457.837平方米。味友公司共花费鉴定费24355.08元。 一审法院于2018年6月18日组织原被告双方前往讼争现场进行勘查，其中02、03、04地块并非味友公司独自使用，而是与其他居民共同使用，至于05地块为水塔，根据味友公司提交的灌达物业管理公司出具的《证明》，该地块系味友公司借用于该公司共同使用自来水并向其收取费用，故一审法院认定05地块为味友公司独自使用。 一审法院认为，本案的争议焦点为： 1.原被告签订的《租赁合同》是否有效的问题。新驿公司主张讼争合同约定的租赁土地及房屋未取得相关建设权属证书，合同无效；味友公司认为讼争合同系招商引资项目，是政府认可的项目，且地权属于灌口第一社区，建筑物应有相应的建设许可证书，合同有效。一审法院认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，新驿公司并未取得讼争租赁房屋的建设工程规划许可证，故一审法院认定新驿公司与味友公司的房屋租赁合同无效。 2.新驿公司的主张是否超过诉讼时效的问题。新驿公司主张本案租赁合同无效，因此味友公司支付的为占用费，而占用费是整体债权，应适用2年的诉讼时效，根据租赁合同占用费最后一笔的支付时间为2016年3月20日开始计算2年的诉讼时效；味友公司辩称本案应适用民法通则中关于租金诉讼时效一年的规定并且本案中的租金诉讼时效应该按每一期每一年度分别计算，故新驿公司的主张均超过了诉讼时效。一审法院认为，由于原被告签订的房屋租赁合同无效，故不应适用民法通则关于租金诉讼时效的规定，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”，故本案应适用的诉讼时效为2年；关于是否分期计算各期占用费的诉讼时效问题，一审法院认为同一租赁合同项下分别支付的各期租金（本案为占用费）的履行期限，其诉讼时效应从每一期租金（占用费）履行期限届满之日起分别计算，新驿公司主张本案应适用“同一债务”的情形，但是本案分期支付的租金（占用费）应归属于定期金债务，不属于“同一债务”的范畴，由于合同约定租金（占用费）支付的时间为每年3月20日之前，故其主张的2008年12月6日至2015年12月5日的占用费超过诉讼时效不予支持，其最后一期占用费2015年12月6日至2016年12月5日的支付时间为2016年3月20日，并未超过2年的诉讼时效。 3.味友公司应当支付的占用费如何计算的问题。一审法院认为，原被告双方对于占用费已经分别用土地占用费和房屋租占用费分开，讼争房屋面积并不存在与他人共用问题，故新驿公司2015年12月6日至2016年12月5日期间的房屋占用费864000，于法有据，予以支持；而土地占用费，根据厦门闽矿测绘院出具闽矿2019010号现状调查测量成果报告书以及现场勘查，味友公司实际自己独立使用的面积为10955.802平方米，占比为76.39%，故新驿公司主张的土地占用费应按照700000元×76.39%=534730元计算，超过部分不予支持，至于味友公司主张的施工期间经济损失并不在该年度（其主张施工期间为2010年12月6日至2015年12月5日），其主张的税费减免问题系灌口镇政府给予的优惠，与新驿公司无关，故其该部分抗辩，于法无据，不予认可。综上，味友公司应支付新驿公司占用费合计864000元+534730元=1398730元。 另外，本案味友公司鉴定费花费24355.08元，酌定由原被告双方各自承担一半。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门市味友乡土美食推广有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门新驿旅游投资管理有限公司支付原绿色生态美食广场占有使用费1398730元；二、驳回厦门新驿旅游投资管理有限公司的其他诉讼请求。 经二审审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。当事人未提交新的证据。 本院认为，关于诉讼时效的起算时间。新驿公司与味友公司签订的《租赁合同》因新驿公司未取得讼争租赁房屋的建设工程规划许可证而依法确认为无效合同，故不应适用《中华人民共和国民法通则》中关于租金的诉讼时效的规定。本案应根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，适用二年的诉讼时效。案涉《租赁合同》约定应于每年3月20日前支付当年度租金，原审法院认为同一租赁合同项下分别支付的各期租金（本案为占用费）的履行期限，其诉讼时效应从每一期租金（占用费）履行期限届满之日起分别计算，新驿公司于2017年9月7日提起本案诉讼，其主张的2008年12月6日至2015年12月5日的占用费超过二年的诉讼时效，原审法院对此认定是正确的。关于场地使用费应否扣减23.61%的问题。根据厦门闽矿测绘院出具的（闽矿2019010）号《现状调查测量成果报告书》以及现场勘查，味友公司实际独自使用的面积为10955.802平方米，占比为76.39%，原审据此认定新驿公司主张的土地占用费按照700000元×76.39%=534730元计算符合公平原则，并无不妥。 综上，新驿公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费66361元，由上诉人厦门新驿旅游投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶  青 审 判 员 林 丽 珊 审 判 员 纪 荣 典 二〇二〇年七月七日 书记员（ 林斐珺） 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。