广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0281民初614号原告：周绿叶，女，1982年12月12日出生，汉族，住广东省广州市白云区********。委托诉讼代理人：黄楚杰，广东韶正律师事务所律师。被告：陈文清，男，1967年2月18日出生，汉族，住湖南省湘潭县******砖塘组。委托诉讼代理人：陈李，男，1989年8月11日出生，汉族，住湖南省湘潭县******砖塘组，系被告陈文清的儿子。原告周绿叶与被告陈文清房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周绿叶的委托诉讼代理人黄楚杰、被告陈文清的委托诉讼代理人陈李到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周绿叶向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年11月1日签订的《商铺租赁协议》，限被告七日内腾空商铺退还给原告；2.判令被告向原告支付拖欠的租金21470元（从2019年12月1日起暂计至2020年4月30日止为21470元，2020年5月1日起至被告腾空商铺退还给原告之日止的租金按照107.34平方米×40元/平方米/月为基数，逐年每平方米递增10元的方式计付）；3.判令被告向原告支付违约金858.8元（违约金从2019年12月11日起暂计至2020年4月10日止，每月按拖欠租金总额的2%计算，暂为858.8元，后期违约金以被告逐月实际拖欠的租金总额为基数，每月按2%的标准自2020年4月11日起计算至被告付清租金之日止）；4.原告不予退回被告交纳的保证金13000元；5.本案受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年11月1日签订《商铺租赁协议》，协议约定：原告将永乐城C11幢B102号商铺出租给被告，商铺面积为107.34平方米，租期从2018年11月1日起至2022年8月31日止，其中第二年（2019年9月1日至2020年8月31日）的租金为每月4294元；第三年（2020年9月1日至2021年8月31日）的租金为每月5367元。租金必须在每月10日前一次性付清，逾期每天按所欠租金的2%收取滞纳金。被告向原告预交保证金13000元，保证金在租期届满且被告无任何违约行为的情况下由原告退还给被告，若被告拖欠原告月租超过一个月，原告有权单方终止协议，保证金不予退还给被告。自2019年12月起，被告开始拖欠原告租金，已构成违约。原告认为，根据合同法及司法解释的相关规定，被告除了应悉数支付租金外，还应按合同约定承担违约责任。为此，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告陈文清辩称：原、被告双方签订《商铺租赁协议》属实。2019年11月，由于被告所租原告商铺前面乐城一小路段两端均被封路，车辆、行人难行，造成生意减少，经营亏本，被告便向原告商议，要求原告能根据实际情况减少租金，但原告不予商议，坚持按合同办事的原则答复。被告仍继续经营至2020年1月中旬，在得不到原告协商租金问题，被告营业亏本、资金困难，原告又不同意减少租金的情况下，被告于2020年1月下旬离开乐昌返回家乡过春节。由于协议第三条约定若被告拖欠租金超过一个月，原告有权停水、停电处理，同时可单方终止租约，即时收回商铺，在被告资金困难的同时，2019年12月后的租金未交给原告。而后一月底，武汉乃至全国发生新冠肺炎疫情，按国家卫生健康委员会的指示，规定居家防控，外出至2020年4月才逐步开始复工复产。期间原告从未告知被告如何处理租赁问题，现起诉请求解除租赁协议，要求被告支付租金，被告认为2020年1月前尚欠的租金可从被告预交的保证金13000元内扣除，2020年2月至起诉时止的租金，根据国家对疫情防控期间的有关政策，对企业、个体业减少租金、税收等政策，请求原告予以减免，否则，按照双方协议的第三条，视为原告单方终止协议、收回商铺。请求支持被告的请求。本院经审理认定事实如下：2018年11月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《商铺租赁协议》，协议约定：甲方同意将位于永乐城C11幢B102号商铺出租给乙方，总面积为107.34平方米，经营用途为餐饮；租期为2018年11月1日至2022年8月31日止；租金计收：2018年11月1日至2019年8月31日负一层租金为30元/平方米/月、2019年9月1日至2020年8月31日负一层租金为40元/平方米/月、2020年9月1日至2021年8月31日负一层租金为50元/平方米/月、2021年9月1日至2022年8月31日负一层租金为60元/平方米/月，租金必须在每月10日前一次付清，逾期每天按所欠租金的2%收取滞纳金；乙方经甲方签订租约，即向甲方预交保证金人民币壹万叁仟元整，若乙方拖欠甲方月租超过一个月，甲方有权停电、停水处理同时可终止协议，即时收回商铺，乙方承诺由此行为造成的损失自行承担并同意所交保证金可不予退还。签订协议后，被告依约交纳了保证金13000元，原告即将涉案商铺交付给被告使用，被告在该商铺经营粤来粤湘餐饮店。自2019年12月起，被告开始拖欠租金至今未付。2020年1月中旬，被告返回其老家湖南湘潭过春节，后因受新冠肺炎疫情影响及按照疫情防控的要求，被告在涉案商铺经营的餐饮店未继续营业。庭审中，被告表示如果原告坚持诉讼请求，其同意解除合同，但所欠租金应从保证金中扣除，且2020年2月至4月疫情期间的租金应当按照国家号召给予一定减免，被告请求减一半。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方于2018年11月1日签订的《商铺租赁协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，对双方均具有法律约束力，双方均应当按照协议约定全面履行各自的合同义务。本案中，原、被告签订的《商铺租赁协议》中明确约定被告拖欠原告房屋租金超过一个月，原告有权终止协议并不予退还被告所预交的保证金13000元，现被告从2019年12月起拖欠租金至今未付，违反了合同约定，且被告亦表示在原告坚持诉讼请求的情况下同意解除合同，因此，原告请求解除涉案《商铺租赁协议》，并限被告在一定期限内腾空涉案商铺退还给原告，符合双方的意思表示和相关法律规定，本院予以支持。同时，由于被告违约，其预交的保证金13000元依照《商铺租赁协议》的约定，应不予退还。对于被告提出商铺前面封路影响经营应减少租金的抗辩，商铺前面封路与经营效益之间并不存在必然的联系，商铺前面封路不能成为被告请求减少租金的理由，对被告的该项抗辩，本院不予采纳。关于租金计算问题，根据协议约定，本院认定被告应向原告支付2019年12月、2020年1月的租金为8587元（40元/平方米/月×107.34平方米×2个月）。对于被告请求2020年2月至4月疫情期间的租金减一半的请求，由于新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，不可预见不能避免，属法律规定的不可抗力情形，而被告承租涉案商铺系从事餐饮行业，其经营状况受疫情防控措施影响较为直接，该期间的租金如果按原《商铺租赁协议》的约定计付，对被告明显不公平，现被告请求2020年2月至4月疫情期间的租金减一半，符合相关法律规定和公平原则，本院予以支持，即被告应支付给原告2020年2月至4月的租金为6440元（40元/平方米/月×107.34平方米×3个月÷2）。被告应支付2019年12月至2020年4月的租金合计8587元＋6440元＝15027元。2020年5月1日起至被告将涉案商铺腾空退还给原告之日止的租金按照双方《商铺租赁协议》约定的租金计收方式计付。关于违约金问题，现原告请求按照拖欠租金总额的2%计算过高，在原告未提交证据证明其因被告违约所造成实际损失的情况下，本院对原告提出的违约金诉请调整为从2019年12月11日起以被告每月实际拖欠的租金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至租金付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告周绿叶与被告陈文清于2018年11月1日签订的《商铺租赁协议》；二、被告陈文清应于本判决生效之日起七日内将位于永乐城C11幢B102号的商铺腾空并退还给原告周绿叶；三、被告陈文清应于本判决生效之日起七日内向原告周绿叶支付租金（其中2019年12月至2020年4月的租金为15027元，2020年5月1日起至被告陈文清将永乐城C11幢B102号商铺腾空退还给原告周绿叶之日止的租金按照双方《商铺租赁协议》约定的租金计收方式计付）及违约金（计算方式：从2019年12月11日起以每月实际拖欠的租金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至租金付清之日止）；四、原告周绿叶不予退还被告陈文清交纳的保证金13000元；五、驳回原告周绿叶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费341.61元,由原告周绿叶负担68.61元，被告陈文清负担273元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员  李 鑫二〇二〇年七月十四日法官助理  王红玉书 记 员  贾 茜