文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初1389号原告：重庆永乐物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区。法定代表人：李明华，重庆永乐物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：周香利，重庆嘉豪律师事务所律师。被告：邓英，女，1958年3月3日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。原告重庆永乐物业管理有限公司（以下简称永乐物业公司）与被告邓英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告永乐物业公司的委托诉讼代理周香利及被告邓英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告永乐物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付2012年7月1日至2019年3月31日期间的物业服务费4754.64元（69.88平方米×0.84元/月.平方米×81个月）、2012年8月1日至2019年4月30日期间的公摊费290.30元，并以每月应付未付物业服务费（不含公摊费）为本金，从当月26日按每日千分之三的标准支付违约金，直至该月所欠物业服务费付清之日止，按月累计违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系重庆市沙坪坝区某号房屋的业主。2012年10月24日、2014年10月24日、2017年10月24日，原告三次与重庆市沙坪坝区该小区业主委员会签订了《物业服务合同》，并按约对该小区提供了物业服务。但被告未按约交纳物业服务费等费用。被告邓英辩称：1、案涉房屋登记在被告名下，系被告所有，该房屋建筑面积为69.88平方米。物业费标准为0.84元/月.平方米，公摊费每月交纳金额不固定。被告于2011年6月9日接房，缴纳物管费至2012年7月31日。2、不认可原告主张的公摊费金额。3、原告提供的物业服务不到位：原告未对该小区公共收益明细进行公示，未对小区实行人车分流；原告私自占用该小区8号楼的架空层区域，没有设置安全警示标识，业主曾要求整改和拆除，但原告没有整改和拆除；原告将1楼的小门面出租给他人当菜市场；小区存在乱搭乱建情况，小区内摩托车乱停放，原告没有进行管理；原告没有对损坏的植被及时进行补栽，清洁卫生不及时，门禁坏了也不维修；原告扣押被告的房产证；小区电梯发生故障，原告动用大修基金没有经过业主签字等。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：某小区位于重庆市沙坪坝区某号，该小区成立有业主委员会。2012年10月，原告与该小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业管理服务，期限为2012年10月25日起至2014年10月24日止；物业服务收费选择包干制，双方约定物业服务费用按月、季、年收取，物业服务费按建筑面积计算，其中住宅物业服务费标准为0.84元/月.平方米，政府发布的指导价有调整，上述价格随之调整；业主按照约定的标准向原告交纳物业服务费，原告按照本合同约定的服务内容和标准提供服务；业主委员会应协助原告督促业主（或物业使用人）于每月10日-25日期间到该小区物管处（五号楼一楼）向原告缴纳（或预交）物业管理费及其他应缴费用；本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘原告的意见通知原告，且没有选聘新的物业管理企业的，原告继续管理的，视为此合同自动延续；原告未能按照约定提供服务，业主委员会有权要求原告限期整改，逾期未整改且严重违约的，经业主大会持三分之二以上投票权的业主通过后有权解除合同；业主未按时缴纳物业服务费等费用的，原告有权按照每日千分之三的标准收取违约金；本合同自2012年10月25日生效。2014年10月24日，双方再次签订《物业服务合同》，该小区业主委员会委托原告继续为该小区提供物业管理服务，本合同自2014年10月25日生效，本合同期限为三年（自2014年10月25日起至2017年10月24日止），本合同其他内容与2012年合同基本相同。2017年10月24日，双方再次签订《物业服务合同》，该小区业主委员会委托原告继续为该小区提供物业管理服务，本合同自2017年10月25日生效，本合同期限为两年（自2017年10月25日起至2019年10月24日止），本合同其他内容与2012年合同基本相同。2019年10月24日合同期满后，原告继续为该小区提供物业管理服务。被告系重庆市沙坪坝区工农坡80号附8号17-11号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为69.88平方米，原告于2011年接房入住。被告按照合同约定向原告交纳物业服务费至2012年7月31日。自2012年8月1日起之后的物业服务费，被告未向原告交纳。2019年5月26日，原告向被告邮寄《律师函》，要求被告支付截至2019年3月31日的物业服务费、公摊费共5486.33元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被告房屋所在小区的业主委员会与原告签订《物业服务合同》，委托原告为该小区提供物业服务。该物业服务合同对该小区业主具有约束力。被告作为案涉小区的业主，受《物业服务合同》的约束，被告应当按照约定向原告交纳物业服务费用。被告辩称原告提供物业服务不到位等，因其未举示充分证据予以证明，故本院对该辩解意见不予采纳。即使被告所述属实，被告以此为由拒不缴纳物业服务费的意见亦不成立。如果原告存在违约或侵权行为，原告可以另行起诉解决。经审理查明，被告自2012年8月1日起未向原告缴纳物业服务费。因原告在起诉前并未向被告催收2019年4月的物业服务费，故本院认定本案中被告应当向原告支付2012年8月1日至2019年3月31日期间的物业服务费4695.94元（0.84元/月.平方米×69.88平方米×80个月）。关于公摊费。原告与该小区业主委员会签订的《物业服务合同》中约定物业服务收费实行包干制，并未对公摊费作出约定，且原告也未举示其实际缴纳水电费等公共费用的相关证据，故本院对原告要求被告支付公摊费的诉讼请求不予支持。关于违约金。依照《物业服务合同》的约定，被告应当于每月10日-25日向原告缴纳当月物业服务费，逾期未缴纳的，应当按照每日千分之三的标准支付违约金。从逾期支付之日起向原告支付违约金。被告未按照合同约定向原告支付2012年8月1日至2019年3月31日期间的物业服务费，构成违约，应当支付违约金。对于违约金标准，合同约定的每日千分之三的标准过高，本院酌情调整为按照年利率6%计算。当月未交物业服务费产生的违约金，以当月未交物业服务费为基数，从当月26日起计算至该月所欠物业服务费付清之日止，按月分段累计被告未按支付2012年8月1日至2019年3月31日期间物业服务费产生的全部违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：一、由被告邓英于本判决发生法律效力后五日内向原告重庆永乐物业管理有限公司支付2012年8月1日至2019年3月31日期间的物业服务费4695.94元。二、由被告邓英于本判决发生法律效力后五日内向原告重庆永乐物业管理有限公司支付违约金（违约金以每月交未交物业服务费58.70元为基数，从当月26日起按年利率6%计算至该月所欠物业服务费付清之日止，按月分段累计被告未缴纳2012年8月1日至2019年3月31日期间物业服务费产生的全部违约金）。三、驳回原告重庆永乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告邓英负担，限于本判决发生法律效力后五日内支付给原告重庆永乐物业管理有限公司。本判决为终审判决。审 判 员  刘 淇二〇二〇年七月二十一日法官助理  袁 琴书 记 员  邹德芳