广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1423民初485号 原告：杨建，男，1989年02月06日出生，汉族，广西龙州县人，户籍所在地广西壮族自治区崇左市龙州县，现住龙州县。 委托诉讼代理人：闭翠娥（系杨建之妻），住广西壮族自治区崇左市龙州县。 被告：邱军涛，男，1976年12月23日出生，汉族，河南省长垣县人，户籍所在地河南省长垣市，现住广西壮族自治区崇左市龙州县。 原告杨建与被告邱军涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。杨建的委托诉讼代理人闭翠娥，邱军涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨建向本院提出诉讼请求：判令邱军涛向杨建返还租房押金5000元及房屋租金25000元，合计30000元。事实和理由：杨建于2020年3月21日上午致电在龙州县龙州镇中华城小区某商铺门口张贴的招租电话，后与邱军涛在铺面门口商议租金事宜，当时中华城小区售楼部销售顾问亦在场，杨建口头问邱军涛是否有购房合同，邱军涛回答“有合同，而且还是一次性付款”。当天下午杨建通过微信转账付给邱军涛2000元作为该铺面租赁定金。2020年3月24日，杨建与邱军涛签订租赁合同，并把剩余定金和半年房租共28000元以支付宝转账方式一次性付给邱军涛，总计30000元。次日，杨建到中华城物业管理公司办理交房及装修许可手续需要购房合同时，邱军涛才说明因房产所原因还没有和开发商签订购房合同，办理不了交房手续。2020年4月8日，邱军涛才提交房屋购房合同复印件，合同签署日期为2020年3月28日，所以此日期前双方签订的租赁合同应视为无效合同。杨建租赁该铺面系用于经营餐饮业，厨房所需设备功率高，需要报备安装三相电源，物业公司和邱军涛都知晓，但物业公司于2020年4月8日电话告知杨建，该铺面不具备三相电源功率设备直接安装条件，需要重新从中华城地下室的电缆箱拉线到该铺面，费用约25000元。后经协商，邱军涛要求杨建自己安装费用自理。杨建认为配备电缆是该铺面出租的硬件设备装置，应由房屋出租方出资办理好。杨建原定于2020年4月28日开张营业，现房屋未配备硬件设施耽误装修开业，杨建认为邱军涛可以扣除2020年3月24日至2020年4月9日共计17天的日租金，把余款退回，但双方经协商未果，故提起诉讼。 邱军涛辩称，其与杨建签订的房屋租赁合同有效，不同意解除合同，而且其没有过错，不同意退还定金及租金3万元。 杨建围绕其诉讼请求向本院提交的证据材料有：（1）房屋租赁合同，以证明其向邱军涛租赁房屋事实；（2）转账记录，以证明其已付房屋租金事实；（3）微信对话记录截图照片，以证明双方及与物业管理公司沟通协商过程；（4）三相用电设备报装详细清单，以证明申请安装三相电源的材料数据。 邱军涛依法提交的证据材料有：（1）《商品房买卖合同》及收据，以证明其自购商铺事实；（2）物业管理公司《证明》，以证明铺面交房时间；（3）微信对话记录截图照片，以证明双方沟通过程。 经开庭质证，邱军涛对杨建提交的房屋租赁合同、转账记录及其与杨建的微信对话记录无异议，但对与物业管理公司的微信对话记录和三相用电设备报装详细清单有异议，认为物业管理公司向其回复可以用三相电源，其对该二组证据不清楚，不予认同；杨建对邱军涛提交的《商品房买卖合同》及微信对话记录无异议，对收据和物业管理公司《证明》有异议，认为其不能确认收据和《证明》的真实性，案涉铺面到起诉之日都还没有交房。 对以上当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、杨建提交的与物业管理公司微信对话记录，系其与物业管理公司协商案涉铺面的装修事宜，其合法性、真实性及关联性均可确认，本院予以采纳；杨建提交的三相用电设备报装详细清单，系其单方列举制作，无其他证据加以印证，其真实性不能确认，故不予采纳。二、邱军涛提交的收据有收款单位的盖章确认，其真实性、合法性及关联性可以确认，故予以采纳；但物业管理公司出具证明显示的商铺交付使用时间，与双方微信对话内容以及《商品房买卖合同》约定不符，无其他证据加以印证，其内容真实性不能确认，故不予采纳。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月18日，邱军涛向广西龙州恒力房地产有限公司支付首期房价款50万元，购买该公司开发的广西龙州县龙州镇城北路33号恒力中华城某商铺，未签订商品房买卖合同。此后邱军涛对外发布商铺招租公告。2020年3月21日，杨建电话联系邱军涛询问租赁商铺，并通过微信协商相关事宜，当天双方达成意向，杨建通过微信转账向邱军涛支付2000元定金。在微信对话当中，谈及商品房买卖合同时，邱军涛向杨建告知与开发商下个月才签购房合同，但双方的租赁合同可以现在签，杨建可先进行装修；谈及使用三相电源时，杨建称让邱军涛提供购房合同和身份证复印件后，由杨建自己办理申请安装三相电源。 2020年3月24日，邱军涛作为甲方（出租方）与杨建作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）。该租赁合同约定：租赁房屋为龙州县中华城7栋21号商铺，租赁期限为五年，自2020年4月28日起至2025年4月28日止，年租金50000元，每半年支付租金25000元，第一次房租交付期为2020年4月28日至2020年10月28日止，时间以此类推，直至租期届满为止；乙方需向甲方支付房屋租赁押金5000元，若乙方中途退租，则押金作为违约金归甲方所有；甲方保证租赁期间房屋的使用安全，并保证水电气三通。租赁合同签订当日，杨建已交付的定金2000元转为押金，并通过微信转账另行向邱军涛支付押金3000元以及半年的租金25000元。 2020年3月28日，邱军涛与广西龙州恒力房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定所购买的商品房为龙州县龙州镇城北路33号恒力中华城某商铺，总价款为85万元，付款方式为分期付款，于2020年4月30日前支付全部价款，同时约定出卖人于2020年7月30日前交付该商品房。《商品房买卖合同》签订后，商铺钥匙存放于中华城物业管理公司，未实际办理交房手续。2020年4月9日，双方在微信上协商与物业管理公司沟通交接商铺时，杨建发现该商铺未配有安装三相交流电源的条件，亦无法按计划进行装修，影响开业经营时间，随即向邱军涛提出解除租赁合同，退还押金及租金。邱军涛不予认同，故杨建提起诉讼。另查明，案涉商铺已具备生活用电，未安装有三相交流电源。 本案的争议焦点是：一、双方签订的租赁合同是否有效；二、租赁合同能否解除，双方是否存在违约；三、邱军涛应否向杨建退还押金5000元及租金25000元。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。首先，对于租赁合同效力问题。杨建认为双方签订租赁合同时邱军涛尚未取得《商品房买卖合同》，并以此为由主张租赁合同无效，但据查明的事实，双方在签订租赁合同前都已知悉了案涉出租房屋的《商品房买卖合同》签订情况，邱军涛已经尽到了告知义务，亦随后与开发商签订了《商品房买卖合同》，并没有无法履行租赁合同的情形，因此，杨建的该项租赁合同无效主张理由不能成立，本院不予支持。杨建与邱军涛达成的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。其次，对于租赁合同解除问题。双方在合同中明确约定承租方可以中途退租，但押金作为违约金归出租方所有，因此，杨建作为承租方可以单方提出解除合同主张，但应承担相应违约责任。杨建于2020年4月9日通过微信明确向邱军涛提出解除租赁合同主张，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，租赁合同于当天解除。杨建认为邱军涛未为出租房配备三相交流电源属于违约，主张邱军涛承担违约责任，但据查明的事实，案涉出租房屋已配备有生活用电，双方签订租赁合同中并未约定有安装三相交流电源的内容，因此杨建的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。第三，对于押金与租金问题。杨建单方主张解除合同属于违约，导致邱军涛在该期间未能另行出租房屋造成经济损失，理应相应赔偿，依据租赁合同约定其已交纳的押金5000元作为违约金应归邱军涛所有，因此其要求邱军涛退还该款项的主张于法无据，本院不予支持。案涉出租房屋未实际交付给杨建装修入住，租赁合同约定的租金起算时间为2020年4月28日，而结合前述分析租赁合同已于2020年4月9日解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行，因此，邱军涛应退还杨建于2020年3月24日提前支付的房屋租金25000元，杨建的该项主张具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、邱军涛向杨建退还房屋租金25000元； 二、驳回杨建的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限内最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费550元，减半收取275元，由杨建负担87元，由邱军涛负担188元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员 黄立光 二〇二〇年七月二十日 法官助理 赵彩云 书 记 员 黄玥宁 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。