云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终494号上诉人（原审原告）：江昀羲，女，1992年12月4日生，汉族，云南省昌宁县人，大学文化，昌宁县温泉乡政府职工，住云南省保山市昌宁县。委托诉讼代理人:杨德璇、杨德楚，女，云南弘蕊律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）：云南保鼎聚房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：915305240546538757。住所地：云南省保山市昌宁县田园镇宁和苑住宅小区会所二楼。法定代表人：裴文会，该公司经理。委托诉讼代理人：丁懿、万春显，男,云南晨宇律师事务所律师。特别授权代理。上诉人江昀羲与上诉人云南保鼎聚房地产开发有限责任公司（以下简称保鼎聚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服保山市昌宁县人民法院（2020）云0524民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月30日立案受理后，因本案涉及面广，潜在的影响力较大，需深入调查成因，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（六）项的规定，本院依法中止本案的诉讼。现中止诉讼诉讼的原因消除，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人江昀羲的委托诉讼代理人杨德璇，上诉人保鼎聚公司的委托诉讼代理人丁懿、万春显到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保鼎聚公司上诉请求并答辩称：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；二、本案一二审诉讼费由江昀羲负担。事实及理由：1、江昀羲自始未向上诉人交齐办证所需材料和代办费，一审对此关键事实认定错误。根据双方签订的《合同补充协议》第二项的约定和《不动产登记暂行条例》第十六条的规定，上诉人如果要为江昀羲代为办证，则至少需要其提供登记申请书、身份证明材料、授权委托书等材料以及交纳代办费。然而，江昀羲至今未向上诉人提供前述资料，致使上诉人无法代为办证。同时，委托代为办证，必然发生代办费用，江昀羲主张已交纳代办费，但未提交收据或发票证实该主张。一审判决仅仅以江昀羲交纳了维修基金、房屋契税为由，罔顾其未提交相关材料的客观事实，草率认定上诉人违约，明显属于遗漏重要事实，最终导致判决错误；2、一审中上诉人辩称，江昀羲未能举证证明其曾向上诉人提交了办证所需的齐全材料和交纳代办费用，也未予说明提交办证材料的过程，但一审判决对该关键性问题未予以回应及说理，忽略了上诉人的该主张，认定事实明显不当；二、本案存在情势变更情形。在2016年《不动产登记暂行条例》颁布实施前，按照昌宁县当地房地产开发及办理权证政策的惯例，与本案同类的商品房虽然在通过招拍挂取得土地使用权时为住宅用地，但在办理土地使用证和房产证时则分开处理，即土地使用证仍然按土地性质办理为住宅用地，房产证则根据实际规划用途办理商铺的房产证，上诉人对案涉小区的开发当时也是沿用该模式。2016年《不动产登记暂行条例》颁布实施以后，不再允许分开办理土地证和房产证，而是统一办理不动产登记证。这样，原来规划为住宅用地，实际涉及商业用途的部分就存在房地用途不一致，无法办理产权证的情形，昌宁县十余家房企都面临同样的困境。对此，地方政府一直在积极协调解决，但因各种政策衔接的问题，一直到近期才确定了具体的解决方案。本案涉及的房产于2016年之后交付，在地方政府方案明确之前，即使被上诉人交齐了约定的办证材料，客观上也不能办证，这属于新法规出台后与当地政策执行之间产生的冲突，完全符合情势变更的情形，不属于上诉人的过错，不应当由上诉人承担责任。江昀曦上诉请求并答辩称：一、撤销昌宁县人民法院（2020）云0524民初143号民事判决第二项，改判为“由被告云南保鼎聚房地产开发有限公司支付原告违约金（以购房款1600000元为基数，按年利率4.75%上浮50%即7.125%），自2016年5月1日起计算至案涉房产所有权转移给原告为止”；二、一、二审诉讼费由保鼎聚公司承担。事实及理由：1、一审法院适用同期银行利率上浮30%，该处理方式仅是法律的最低保护值，并不能够弥补上诉人的损失。保鼎聚交房后近5年的时间没有将产权登记证交付给上诉人，致使上诉人无法处分该房产，造成上诉人资金流转困难，进而遭受巨大损失。此外，一审中上诉人主张的逾期办证损失明确具体，其中一项损失数额为422893元，另一项则要求计算至实际履行之日止，但一审法院均没有明确判决，请求二审法院对具体的金额予以确认；2、一审法院判定的违约金起诉时日错误。2015年10月31日，上诉人接房时已将产权登记所需的相关税费全部交付给保鼎聚公司，该公司于2016年10月13日才向税务部门缴纳税款，由此造成的延迟缴税责任应当由保鼎聚公司承担。依照双方签订的《补充协议》第二条的约定，本案逾期办证损失的计算时日应当为2015年10月31日接房后的180天，即2016年5月1日起计算。江昀曦一审诉讼请求：1、依法判令被告支付给原告逾期办证损失人民币422893元（{1600000元×7.125%（央行2016年一至五年贷款利率4.75%上浮50%）}÷365天×1354天（2016年5月1日至2020年1月15日）﹦422893元）；2、该逾期办证损失以原告购房款1600000元为基数，年利率7.125%计算至被告实际向原告交付不动产登记证为止；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月14日，江昀曦与保鼎聚公司签订YJG-2000宁和苑2015年（003）号《商品房购销合同》及《补充协议》，约定被告将其开发建设的‘宁和苑’第1幢2105号房（预售商品房），建筑面积294.79平方米，每平方米5427.59元，总价1600000元出售给江昀曦。合同签订后，江昀曦按照合同约定于2015年10月31日支付完毕购房款，并办理了接房手续。同时《商品房购销合同》及《补充协议》还约定在江昀曦缴纳相关材料后，由保鼎聚公司于180个工作日内办理产权登记手续，费用由江昀曦负担。江昀曦于2015年7月24日向保鼎聚公司交纳了维修基金，2016年10月13日交纳了房屋契税及印花税，但时至今日保鼎聚公司未办理该房屋的产权登记手续。一审法院认为：依法成立的合同自成立时生效，受法律保护。江昀曦与保鼎聚公司签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照约定履行合同义务。双方在《合同补充协议》中约定，江昀曦缴纳相关材料后，由保鼎聚公司于180个工作日内为其办理产权登记手续，费用由其负担，即其在向保鼎聚公司交齐所有办证材料之时，该公司就负有办理产权登记的义务。但保鼎聚公司尚未履行该义务，故其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故应当支持江昀曦要求办理不动产权属证书的诉讼请求。对江昀曦主张的逾期办证损失，双方《合同补充协议》第二项中约定?其委托保鼎聚公司办理产权证，其应提供相关的齐全资料及政府规定承担有关税费和代办费后，并在房屋交接后180个工作日内办妥房屋所有权证，办理房屋所有权证后180个工作日内办妥土地使用权证，江昀曦于2015年7月24日交纳了维修基金，2016年10月13日交纳了房屋契税及印花税。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十一条之规定，不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写不动产产权证书或者不动产登记证明。从2016年1月1日起房地产的房产证、土地证统一归为不动产登记证，现江昀曦主张保鼎聚公司已经超期未履行合同义务主张办证逾期损失，结合交房时间，交齐材料和税费的时间，保鼎聚公司应于2016年10月13日起180个工作日内即2017年4月13日前为江昀曦办理产权证，但保鼎聚公司至今未履行该义务，故应于2017年4月13日起承担违约金。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，违约金按以下方式计算：以购房款1600000元为基数，按年利率6.175%（以2017年同期银行贷款利率4.75%，上浮30%确定），自2017年4月13日起计算至涉案房产所有权转移给江昀曦之日止。保鼎聚公司关于双方未签订委托合同未构成违约，不承担责任的辩解，因在双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》有明确的办证期限约定，该院不予采纳。保鼎聚公司关于未能办证系政策调整的辩解，该院认为，签订《商品房购销合同》及《补充协议》时，涉案房屋系商住一体双方对此均是明知的，案涉房屋不能办理产权证，责任不在业主一方，而是开发商规避法律所致。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《不动产登记暂行条例实施细则》第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告云南保鼎聚房地产开发有限责任公司于本判决生效后30个工作日内为原告江昀曦办理不动产产权证。二、由被告云南保鼎聚房地产开发有限责任公司支付原告相应违约金（以购房款1600000元为基数，按年利率6.175%），自2017年4月13日起计算至涉案房产所有权转移给原告之日止。三、驳回原告江昀曦的其他诉讼请求。二审审理期间，上诉人保鼎聚公司向本院提交如下证据：一、2020年1月13日《昌宁县人民政府关于解决昌宁县房地产开发项目中房地用途不一致的商品房无法开展不动产登记事项专题会议纪要》，欲证实：不动产登记中心成立之前，昌宁县房地产项目客观上存在土地规划用途与实际用途不一致的情况，《不动产登记条例》实施后，土地用途不一致的项目无法办理不动产登记证，昌宁县人民政府于2020年1月召开专题会议细化了具体的处理方案；二、昌宁县自然资源局作出的《关于解决房地产开发项目房地用途不一致的商品房无法开展不动产登记的通知》，欲证实：根据证据一中的会议纪要，昌宁县自然资源局于2020年4月12日下发通知，要求房地产企业根据房屋规划补缴土地出让金，房地用途一致后予以登记；三、《中华人民共和国国有土地使用权证》、《中华人民共和国房屋所有权》，欲证实2016年不动产登记合一之前，房地用途不一致的情况下采取分别办证的做法。经质证，江昀曦认可以上证据的真实性，但对证明目的不予认可，认为2016年土地证、房产证两证合一后，对于土地性质变更的，相关部门已经制定出具体的补缴土地出让金的标准，但保鼎聚公司未及时缴纳，最终导致案涉商铺不能办证。本院认为，上诉人保鼎聚公司提交的以上证据能够证实案涉商铺未能按期办证，除国家政策调整的原因之外，还包括地方政府及相关部门未能及时制定相匹配的措施，致使国家政策难于细化并实施，案涉商铺延迟办证存在一定程度上的不可抗力因素。为查明案件事实，本院依职权向保山市昌宁县住房与城乡建设局调取《证明》一份，该《证明》载明：“昌宁县住房与城乡建设局于2017年10月10日收到云南保鼎聚房地产开发有限公司《关于昌宁县宁和苑项目土地性质的联系函》，对接事项为请求各相关部门帮助解决项目沿街土地用地性质变更事宜。”经质证，上诉人认为该证据客观反映了自2017年10月之后公司积极与政府及相关部门沟通协商土地性质变更事宜，公司在此之后不存在违约行为；上诉人江昀曦认为，该证据仅表明昌宁县住房与城乡建设局于2017年10月10日收到上诉人递交的联系函，且联系函系上诉人自己单方制作，上诉人从未将不能办证原因告诉业主，联系函的内容已表明上诉人已构成违约。本院认为，以上《证明》能够证实上诉人曾于2017年10月10向政府职能部门申请解决土地性质变更的事实，故对该证据应予以采信。二审审理期间，上诉人江昀曦未向本院提交证据。上诉人保鼎聚公司对一审认定事实持有异议，异议主张与上诉状陈述的内容一致；上诉人江昀曦对一审认定事实不持异议。本院经审理查明，2017年10月10日，上诉人制作《关于昌宁县宁和苑项目土地性质的联系函》，并于同日抄报昌宁县人民政府、昌宁县住房和城乡建设局，请求昌宁县人民政府协调原国土资源局及相关部门办理案涉“宁和苑”项目沿街土地性质变更问题。其余二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案的主要争议焦点归纳为：案涉商铺未能按合同约定的期间办理不动产登记证是否应完全归责于上诉人保鼎聚公司？上诉人保鼎聚公司是否应当支付逾期办理不动产登记证的违约金？一审法院关于逾期办证违约金的计算标准及起算时间的认定是否得当？本院认为，关于争议焦点一，上诉人保鼎聚公司作为建设单位，未经批准改变土地用途，土地用途改变后也未及时补缴土地出让金，导致所建商铺无法办理不动产登记证，其主观上存在过错。本案中同样存在地方政府监管不到位，及地方政府遇国家法律法规变更不能及时出台相对应的配套措施等因素，故不应将未能如期办理不动产登记证的结果全部归结于上诉人保鼎聚公司一方。关于争议焦点二，上诉人保鼎聚公司未按照合同约定的期限办理不动产登记证已构成违约，因双方未约定逾期办证违约金，故其应当依照法律规定承担违约责任。但结合本案的事实看，上诉人保鼎聚公司客观上也在积极与政府相关部门沟通协调，积极弥补过错，现已全额补缴土地出让金，已具备办理不动产登记证的条件，故其违约责任应当部分减轻。关于争议焦点三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的逾期违约金应当认定为系实际利益损失，并不包括订立合同时能够预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的可得利益损失。可得利益损失又称预期利益，其应是在合同中当事人有明确约定的或违约方在订立合同时能够预见到的，或者违约方应当预见到的违反合同可能造成的损失。本案中，上诉人江昀曦关于其无法处分房产，造成资金流转困难，进而遭受巨大损失的主张属于追求预期利益的请求，该请求不符合上述法律规定，故本院不予支持；此外，一审法院结合交房、缴税、递交材料等因素，综合认定计算违约金的起算时间，该认定方式并无不妥，本院予以维持。同时逾期办证违约金的计算标准也没有违反司法解释的规定，该计算标准应当认定为能够弥补守约方的实际损失。综合本案实际及合同约定的办证期限，上诉人承担逾期违约金的天数调整为2017年4月13日至2017年10月10日，共计181天，为了便于计算，本院将年利率折算为日利率（年利率6.175%÷365天=0.02%）。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，逾期违约金计算为1600000元×0.02%（日息）×181天=57920元。一审适用法律正确，认定事实及违约天数部分不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持云南省昌宁县人民法院（2020）云0524民初143号民事判决第一项、第三项；二、撤销云南省昌宁县人民法院（2020）云0524民初143号民事判决第二项；三、由上诉人云南保鼎聚房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人江昀曦延迟办证违约金1600000元×0.02%（日息）×181天=57920元。二审案件受理费7644元，由云南保鼎聚房地产开发有限责任公司负担7000元，江昀曦负担644元；一审案件受理费按一审判决确定的比例负担。本判决为终审判决。审判长  何延武审判员  刘光好审判员  杨明朗二〇二〇年七月三十一日书记员  邱建军