福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0603民初803号 原告：姚瑞龙，男，1965年6月26日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：谢顺珠，女，1967年10月10日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区，系原告妻子。 被告：常剑，男，1985年8月8日出生，汉族，户籍住址厦门市思明区。 原告姚瑞龙与被告常剑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚瑞龙的委托诉讼代理人谢顺珠，被告常剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚瑞龙向本院提出诉讼请求：判决常剑支付姚瑞龙房屋损毁修缮费用15470元。事实与理由：常剑于2018年12月27日租用姚瑞龙位于龙文区住宅，租期12个月，自2018年12月27日至2019年12月26日止，期间曾因常剑在屋内养狗，严重扰民遭邻居投诉到小区物业管理处。常剑于2019年9月26日提前自行搬离，未与姚瑞龙搬离房屋交接手续，姚瑞龙接到退房电话通知后，于当天与“正和房产中介”工作人员到现场查验房子，发现屋内家具、电器、门窗、墙壁等多处破损，立即与常剑联系要求给予修复，常剑不予理睬并拉黑微信，迫于无奈姚瑞龙两次到其工作地点“中海上湾”售楼处找其理论，常剑蛮横无理，言语偏激，姚瑞龙万不得已报警求助也未能解决问题。姚瑞龙请专业工人到现场对破损部分进行修复预算，并对其拖欠的水电费及造成的租金损失、误工补贴进行结算，要求常剑必须一次性给予赔偿，现为维护姚瑞龙的合法权益，故向法院提起诉讼，请求支持姚瑞龙的诉讼请求。 常剑辩称，1、姚瑞龙诉称常剑租住屋内养狗扰民被邻居告到物业，故租期未到提前自行搬出不属实。常剑提前3个月搬出是因一开始租房与同事杨利尧同住，后因同居人杨利尧谈对象准备结婚不方便同住一房于2019年9月初搬出，为此因常剑一人住一个大套房不划算，所以提前搬出。并非姚瑞龙诉称养狗扰民到物业上才搬出，常剑也未收到过物业上的通知或者警告。并且常剑在搬出前给姚瑞龙提前打电话告知本人提前3个月退房原因。姚瑞龙当时以房屋租期未到为由对常剑通知请求不理不睬。常剑无奈才将租房钥匙放到“正和房产中介”那里的，姚瑞龙拿到租房钥匙后不分白天、晚上多次打电话影响答辩人正常上班、加班休息，常剑提出免收1个月租房押金1800元，或者找人维修被损坏部位，姚瑞龙不同意，仍然打电话给姚瑞龙，为此，为不影响工作常剑才将姚瑞龙电话拉黑的。2、租房合同上并没写明在租房内不准养狗，并且在承租期间每季度交房租时，姚瑞龙也未提出过不准在租屋内养狗的事，而且狗是同住人杨利尧的，他也没有一直将狗养在租屋内，只是在家人外出没时间照看时，才牵来放过两次，第一次在租屋放是在2019年5月10日左右，一共放了5-6天，第二次在租屋放狗是2019年7月中旬也是放了5-6天，其他时间都没在租屋放过狗，所以姚瑞龙以在出租屋养狗为由索赔理由不足。3、姚瑞龙诉称常剑在租住屋养狗造成姚瑞龙房屋出租不出去，与事实不符，理由：其一，姚瑞龙出租时间太短（2019年9月20几号到2019年10月初不到一个月的时间出租）；其二，根据目前房价下跌，房屋难出租，求租人太少（外来打工人员少）等情况，房屋出租率本来就不高；其三，姚瑞龙出租的是大套房屋（一般小套好出租），且房屋出租租金又高更不好在短时间内出租，这与在室内养狗没有太大关系。4、姚瑞龙诉称被损坏索赔的物品具体名称，金额与事实不符，其要求索赔家居、电器无损坏数量、损坏程度。据常剑初步掌握情况：靠客厅卧室门、窗、室内外墙壁无损坏痕迹，靠卫生间卧室室内门、门框一米五以下有抓痕，门框边墙壁、室内靠窗台处墙皮有点损伤痕迹，客厅木制沙发在常剑入住当时就发现有开裂损坏痕迹，餐桌未发现有损坏痕迹，客厅窗台以下2-3处墙皮有脱落痕迹，客厅门、门框一米五以下表皮有损伤痕迹，门框边墙皮有几处痕迹，客厅冰箱电线、电视、电线有断开痕迹，客厅灯在常剑搬出时不显亮，室内其他用具部位完好无损（本人在租住屋只是每天晚上12点左右回来睡觉，吃饭，喝水都在外面），并不像姚瑞龙讲的将室内家具、电器、墙壁全部损坏，当时姚瑞龙要求赔偿，常剑建议找人维修，姚瑞龙不同意，要求赔偿一万元，故未能解决。5、双方发生赔偿争议，姚瑞龙应找当地所在社区调解，也可以通过司法途径解决，不能直接跑到常剑单位向常剑吵闹索赔，因常剑单位是央企下属部门，单位规章制度很严，单位对员工的行为规范、言行举止，也要求很严，在双方发生争议后，因姚瑞龙先后两次去常剑单位吵闹索赔，情绪激动，语言生硬给常剑单位、个人造成不良影响，为此，常剑不仅受到单位领导严厉批评，而且年终考评工作业绩受到影响，尤其是在姚瑞龙去单位吵闹期间正遇常剑接待咨询预购房客户洽谈购房事宜，由于姚瑞龙在常剑单位吵闹，造成不良影响致使两单预购房合同泡汤（谈成出售一套房屋销售人员应得3000元奖励）给常剑在精神上、物质上造成很大损失。综上，常剑对姚瑞龙的诉求，只承担粉刷房屋墙壁、修补卫生间旁边卧室门、门框、客厅门、门框，购买冰箱电线，电视电线，客厅灯管的赔偿责任（姚瑞龙出租房屋赚取房租对房屋修缮粉刷有不可推卸的责任）。 本院经审理认定事实如下：2018年12月27日，常剑与姚瑞龙签订《房屋租赁协议书》，约定常剑租用姚瑞龙位于漳州市龙文区住宅，租期12个月（自2018年12月27日起至2019年12月26日止），月租金1800元，每次支付租金3个月计5400元，每次租金提前一个星期支付，履约保证金1800元，租期届满退房，常剑应交清租赁期间的水电、物业、有线、电话及网络费，同时约定：常剑应自觉爱护该房屋的一切设施，如有损坏，照价赔偿，在租期未满时，如果常剑自愿提前退房，姚瑞龙不退还租金及押金以及姚瑞龙承诺向常剑提供电视1台、空调2台、冰箱1台、热水器1台、洗衣机1台、床2张、床垫2张、床头柜3只、沙发1套、茶桌1只、抽烟机1台、衣柜2个、餐桌1只、餐椅6只、炉灶1台、窗帘6片、机顶盒1个等内容。协议签订后，双方各自履行合同义务。2019年9月26日，常剑提前搬离出租房，但未与姚瑞龙办理搬离房屋交接手续，常剑提前搬离出租房后，即与“正和房产中介”工作人员到现场查验房子，发现屋内家具、电器、门窗、墙壁等多处破损，即与常剑联系要求给予修复，因双方未能达成一致意见，姚瑞龙两次到常剑工作地点“中海上湾”售楼处找其理论，并报警求助。在双方未达成一致处理意见情况下，姚瑞龙为再次出租该房屋，自行对破损家具、电器、门窗、墙壁等进行修复，并制作出破损的家具、电器、门窗等维修、墙面翻新、卫生清理、拖欠的水电费、租金损失、误工补贴等费用和损失共计15470元，要求常剑赔偿。在本案审理过程中，常剑辩称姚瑞龙诉称被损坏索赔的物品具体名称、金额与事实不符，其要求索赔家具、电器无损坏数量、损坏程度，靠客厅卧室门、窗、室内外墙壁无损坏痕迹，靠卫生间卧室内门、门框一米五以下有抓痕，门框边墙壁、室内靠窗台处墙皮有点损伤痕迹，客厅木制沙发在常剑入住当时就发现有开裂损坏痕迹，餐桌未发现有损坏痕迹，客厅窗台以下2-3处墙皮有脱落痕迹，客厅门、门框一米五以下表皮有损伤痕迹，门框边墙皮有几处痕迹，客厅冰箱电线、电视、电线有断开痕迹，客厅灯在常剑搬出时不显亮，室内其他用具部位完好无损，并不像姚瑞龙讲的将室内家具、电器、墙壁全部损坏，常剑对姚瑞龙的诉求，只愿意承担粉刷房屋墙壁、修补卫生间旁边卧室门、门框、客厅门、门框，购买冰箱电线，电视电线，客厅灯管的20%的赔偿责任。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”姚瑞龙与常剑签订《房屋租赁协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：...（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；...”第九十六条：规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。...”本案中，虽然常剑未与姚瑞龙就提前解除租赁合同达成一致意见，但常剑提前自行搬离出出租房屋，并电话通知姚瑞龙，姚瑞龙在接到常剑的提前解除租赁合同电话通知后并未提出异议，并在未与常剑协商达成一致处理意见的情况下自行对出租房屋、家具和电器等进行修缮、修复并将房屋另行出租他人，视为其同意与常剑提前解除租赁合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，姚瑞龙提供其自行拍摄的照片和短视频以证明常剑在承租期间造成出租房屋内部分墙面、家具和电器、门窗等损坏，并提供自行制作的赔偿费用清单要求常剑赔偿其损失，常剑对此提出异议，辩解姚瑞龙诉称的被损坏的物品具体名称、索赔金额与事实不符，姚瑞龙要求索赔的家具、电器无损坏数量、损坏程度，照片和短视频记载的出租房屋内部分墙面、家具和电器、门窗等器具在其承租之前即有部分损坏，姚瑞龙应对房屋内部分墙面、家具和电器、门窗等器具修复自行承担主要责任等。本院认为，姚瑞龙提供的其自行拍摄的照片和短视频只能证明出租房屋内部分墙面、家具和电器等器具存在损坏的事实，但未能证明损坏是由常剑造成的，且上述器具损坏的新旧痕迹、损坏程度大小等情况也因姚瑞龙自行修复而造成无法通过有效途径确定，姚瑞龙诉称常剑损坏了出租房屋内部分墙面、家具和电器等器具，但未能提供充分证据证明，其所提供的照片和短视频不足以证明其诉讼主张，本院不予采信认定；由于姚瑞龙未能提供充分证据证明出租房屋内器具损坏是由常剑造成的，而其所提供的赔偿费用清单也是其自行制作，缺乏其他证据佐证，且费用清单中部分索赔项目和金额也与事实和法律规定不符，其中除房屋内部分墙面、家具和电器、门窗等器具损坏修复费用缺乏事实根据之外，其要求常剑赔偿卫生清理费、拖欠水电费、租金损失和误工补贴也缺乏事实根据和法律依据，该费用清单不足以证明姚瑞龙的诉讼主张，本院不予采信认定，故其请求判决常剑按照赔偿清单所列项目和金额赔偿损失共计15470元缺乏依据，本院不予支持。 常剑关于姚瑞龙诉称的被损坏的物品具体名称、索赔金额与事实不符，姚瑞龙要求索赔的家居、电器无损坏数量、损坏程度，房屋内部分墙面、家具和电器、门窗等器具在其租用房屋之前即存在部分损坏，姚瑞龙诉称的房屋内部分墙面、家具和电器、门窗等损坏器具的修复费用应由姚瑞龙自行承担主要责任等辩解有理，本院予以采纳，但常剑自认其在承租房屋期间确有造成出租房屋内部分墙面、家具和电器、门窗等部分损坏的事实并愿意承担姚瑞龙修复上述损坏器具的费用的20%赔偿责任，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”规定，本院确定由常剑承担粉刷房屋墙壁、修补门窗、购买冰箱电线、电视电线、灯具的20%的赔偿责任，具体赔偿项目和金额参照姚瑞龙所提供的赔偿费用清单中相关项目和金额核算为：粉刷房屋墙壁6300元×20%=1260元、修补卫生间旁边卧室门、门框、客厅门、门框900元×20%=180元，购买冰箱电线200元×20%=40元，电视电线50元×20%=10元，客厅灯管400元×20%=80元，合计1570元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、常剑应于本判决生效之日起十日内向姚瑞龙赔偿房屋内部分墙面、家具和电器、门窗等维修费用1570元； 二、驳回姚瑞龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费186.5元，减半收取93.25元，由姚瑞龙负担68.25元，常剑负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员  陈梓敬 二〇二〇年七月八日 书记员  黄琦瑄