湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初6888号原告：李宇，男，1990年2月26日出生，汉族，住湖南省。原告：龙波，女，1992年5月23日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：李宇，基本信息同上，系龙波丈夫。被告：湖南天元美居乐房地产开发有限公司，住所地长沙市高新开发区文轩路579号天元涉外景园B区商业1栋2003号。法定代表人：刘建元。委托诉讼代理人：桂伟，湖南麓谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈笑，湖南麓谷律师事务所律师。原告李宇、龙波诉被告湖南天元美居乐房地产开发有限公司（以下简称“天元美居乐公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李宇（原告龙波的委托诉讼代理人）、被告天元美居乐公司的委托诉讼代理人陈笑均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李宇、龙波向本院提出诉讼请求：1、责令被告支付原告延期交付长沙市文轩路579号天元涉外景园C区第14栋1706号房屋的违约金5,692元（从2016年10月10日起算至2017年2月4日止）；2、责令被告支付原告逾期办理长沙市文轩路579号天元涉外景园C区第14栋1706号房屋权证的违约金6,980元（从2018年5月1日起暂算至2019年4月9日止）；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年7月29日，原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的天元涉外景园C区第14栋1706号，总金额612,054元。上述《长沙市商品房买卖合同》第八条规定：“出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房”：第十一条规定：“出卖人未按照约定的时间和条件交付房屋，以已付房价款为基数按每日万分之一向买受人支付违约金”。合同第二十一条还约定：在商品房交付使用后18个月内、24个月内办好土地使用权证；如因出卖人责任未能在约定期限内办理上述登记或手续，出卖人应自本合同规定期限第二天起至实际办妥登记之日止，按10元每日向买受人支付违约金。合同签订后，原告付清了购房款。2016年10月31日原告前往项目地收房，被告却告知无法交房，后延期到2017年2月4日方才办理交付手续。之后，被告也未按期为原告办理房屋权证被告的上述行为已构成违约，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，恳请判如所请。被告天元美居乐公司辩称：1、被答辩人主张的逾期交房违约会已经超过法定诉讼时效。根据答辩人与被答辩人于2016年7月29日所签订的《长沙市两品房头卖合同》，第八条约定出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。在2016年10月31日时，被答辩人即应当知道其自身权益受到损害，其应当在三年内主张权利，法定诉讼时效期间已于2019年10月31日届满。被答辩人在诉讼时效届满后，于2020年3月18日提起诉讼主张权利，此时已经超过法定诉讼时效期间。2、被答辩人主张的违约金过高，请求人民法院依法调整。3、被答辩人主张的逾期办还违约金计算错误，该小区房屋预售合同纠纷案件在法院有类似判例，应同案同判。根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。据此，房屋所有权证书和土地使用权证书己统一变更为不动产权证书，根据《长沙市商品房买卖合同》第二十条之约定，答辩人为被答辩人办理不动产权证书的期限为24个月。本案涉案房屋于2017年2月4日达到交付使用的条件，被答辩人主张逾期办妥不动产权证书违约金计算的起点应从2019年2月4日之次日起开始计算，按照每日ｌ0元的标准计算，算至不动产登记日期即2019年4月9日，累计64天，违约金合计640元。该计算标准已经岳麓区人民法院（2019-）湘0104民初17157号民事判决书等诸多已生效法律文书予以确认，根据同案同判原则，请人民法院参照上述裁判标准予以确定逾期办证违约金。经审理查明：被告天元美居乐公司（出卖人）与原告李宇、龙波（买受人）于2016年7月29日签订编号为ＸＸ1500281706的《长沙市商品房买卖合同》。合同约定：李宇、龙波向天元美居乐公司购买坐落于高新区房屋。该商品房用途为住宅，合同约定建筑面积99.07ｍ2，单价6178元／ｍ2，总房价为612054元。买受人于合同签订之日交付首付款132054元，余款480000元以银行按揭方式支付。出卖人应在2016年10月30日前向买受人交付经验收合格并符合合同附件四所约定的装饰、设备标准的案涉商品房。合同及附件还约定：房屋交付使用的条件为消防验收合格。除不可抗力外，出卖人未按约定的时间和条件将商品房交付买受人，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。在商品房交付后18个月内办妥买受人的房屋所有权证，24个月内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人向买受人按日支付人民币10元的违约金。合同签订后，李宇、龙波按约向天元美居乐公司履行了购房的付款义务。2016年11月14日，双方办理了涉案房屋的交房手续。2017年2月4日，长沙高新技术产业开发区公安消防大队向天元美居乐公司下发了高公消验字［2017］第0007号《建设工程消防验收意见书》，综合评定天元涉外景园Ｃ区14、15号栋及幼儿园土建工程消防验收合格。另查明：1、根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。李宇、龙波的不动产权证书办妥时间为2019年4月9日。2、原告李宇与2020年3月16日向被告邮寄《催告函》一份，向被告催要逾期交房的违约金5692元及逾期办证的违约金6980元，该函于2020年3月19日由被告注册登记地涉外景园物业办公室代收。上述事实，有双方当事人的当庭陈述及《长沙市商品房买卖合同》、《湖南增值税普通发票》、《长沙市不动信息查询》、《房屋移交书》、《入伙手续书》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。李宇、龙波与天元美居乐公司签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行义务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案的争议焦点为逾期交房违约金是否已过诉讼时效以及逾期交房违约金。逾期办证违约金的计算及认定标准。一、关于逾期交房违约金。原告李宇、龙波已经履行了交付房款的义务，但本案涉案房屋直至2017年2月4日消防验收合格后，才达到交付使用的条件，被告天元美居乐公司已构成违约，应当承担支付逾期交房违约金的责任。本案涉案房屋的约定交房时间为2016年10月31日，2017年2月4日，涉案房屋达到交付使用的条件。根据合同约定，原告可主张2016年11月1日至2017年2月4日按日计算全部已付房款万分之一的违约金、该违约金计算的最后一天为2017年2月4日。根据民法总则三年诉讼时效的规定，原告可主张逾期交房最后一天的违约金的时效届满时间为2020年2月4日，原告于2020年3月16日向原告主张逾期交房的违约金，已经超过了法定的诉讼时效，原告未提供关于诉讼时效中止或中断的其他证据，被告关于逾期交房的诉讼时效的抗辩成立，故对原告请求责令被告支付原告延期交付长沙市文轩路579号天元涉外景园C区第14栋1706号房屋的违约金5,692元的诉讼请求，本院不予支持。二、关于逾期办证违约金。根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，本案合同中约定分别办理的房屋所有权证书和土地使用权证书已统一变更为不动产权证书，因此被告天元美居乐公司为原告李宇、龙波办理不动产权证书的期限为24个月。本案涉案房屋于2017年2月4日达到交付使用的条件，被告天元美居乐公司为原告李宇、龙波办妥不动产权证书的时间应在2019年2月5日之前，被告未在上述时间内办妥不动产权证，违反了合同的约定，应当按每日10元向原告支付2019年2月5日至2019年4月9日逾期办证的违约金640元。故对原告请求责令被告支付原告逾期办理长沙市文轩路579号天元涉外景园C区第14栋504号房屋权证的违约金6,980元的诉讼请求，本院予以部分支持。对原告李宇、龙波此项诉请的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告湖南天元美居乐房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告李宇、龙波逾期办理不动产权证的违约金640元；二、驳回原告李宇、龙波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取58元，由原告李宇、龙波负担50元，由被告湖南天元美居乐房地产开发有限公司负担8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒志明二〇二〇年七月二十日法官助理邓家欣书记员陈文凤附：适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。