安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0826民初2019号原告：刘敏丽，女，1982年7月12日生，汉族，经商，户籍地四川省资中县，经常居住地浙江省嘉兴市平湖市。委托诉讼代理人：姚美夏，浙江平行律师事务所律师。委托诉讼代理人：程奕，浙江平行律师事务所律师。被告：王旭光，男，1989年8月6日生，汉族，自由职业者，住安徽省宿松县。委托诉讼代理人：曹建安，安徽松圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪志发，安徽松圣律师事务所律师。被告：隆迈（上海）投资有限公司，住所地上海市闵行区虹梅南路1755号一幢一层CE1033室。法定代表人：朱庆龙。原告刘敏丽与被告王旭光合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。在诉讼中，本院根据被告王旭光的申请，依法追加隆迈（上海）投资有限公司（下简称上海隆迈公司）为本案被告参加诉讼。本院于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告刘敏丽及其委托诉讼代理人姚美夏，被告王旭光的委托诉讼代理人汪志发到庭参加诉讼。被告上海隆迈公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。刘敏丽向本院提出诉讼请求：判令王旭光返还刘敏丽的佣金4万元。事实与理由：刘敏丽与王旭光通过网络认识。刘敏丽想在浙江省嘉兴港区购买套间房。有一天刘敏丽在网上认识王旭光做房产中介，当时就与王旭光沟通很好，也谈了一下价格。当时的房价是67.5万元含车库。等到签合同的时候，王旭光反悔，说房价要涨，没有车库。这样又加了6万元，总价为73.5万元。而刘敏丽不想购买，但王旭光说可以给刘敏丽4万元佣金。这样刘敏丽就相信了王旭光。王旭光出具了返佣协议，明确了付款的计划。后刘敏丽就按照协议多次要求王旭光返还佣金，但王旭光不理。刘敏丽遂起诉。王旭光辩称，1、王旭光系上海隆迈公司职工，其行为属于职务行为，引发的责任应当由上海隆迈公司承担。2、本案双方争议的佣金总额实际发生额为38731.5元，未达到双方事先预期的佣金，且该佣金由上海嘉戴房地产营销策划有限公司（下简称上海嘉戴公司）承诺支付，分别付给上海隆迈公司12600元，案外人嘉兴金诺房产经纪有限公司（下简称嘉兴金诺公司）26131.5元，并未向王旭光支付。3、王旭光的承诺属于无效承诺，该承诺系刘敏丽同王旭光的串通行为，损害了案外人嘉兴金诺公司利益，属于无效行为。请驳回刘敏丽对王旭光的诉讼请求。上海隆迈公司辩称，1、王旭光与刘敏丽签订的返佣协议，是由王旭光与刘敏丽私下签订的，上海隆迈公司并不知情，也未加盖公司公章。这属于王旭光的个人行为，因此上海隆迈公司不承担此经济纠纷的法律责任。2、王旭光成交碧桂园山湖源著18-2103室房屋时，并未告知上海隆迈公司有返佣。上海隆迈公司规定返佣必须报备审批走流程，未经公司允许，私下签署任何经济往来协议，都属于其个人行为，公司不承担责任。3、刘敏丽购买碧桂园山湖源著18-2103室房屋，上海隆迈公司共结回佣金12600元，已发放业务员提成6032元。刘敏丽购买该房产，上海隆迈公司承担了相应的人力和物力的成本，因王旭光签订返佣协议为其个人行为，签订的款项金额应由王旭光本人负责，与上海隆迈公司无关。4、上海隆迈公司从未赋予任何员工给予客户所谓的承诺书的权限，由此发生的纠纷均属个人行为，公司不承担因此产生的法律责任。请驳回刘敏丽对上海隆迈公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：嘉兴港区碧然房地产开发有限公司将其开发的平湖碧桂园山湖源著房地产楼盘，交由上海嘉戴公司对外进行销售，上海隆迈公司和嘉兴金诺公司都属于上海嘉戴公司指定的分销公司。2019年9月18日之前，嘉兴金诺公司的业务员与刘敏丽洽谈房屋销售，后刘敏丽在安居客网上与上海隆迈公司的业务员王旭光联系上。后双方通过微信洽谈房屋销售。王旭光向刘敏丽称“跟我买呗，给你最低价”、“便宜4万”、“你如果确定买这里，我给你申请最低价”、“佣金一共5万，我返你4万，然后申请送你3年物业费，这是我的最大权限”、“68万包含了5万元中介费。我给你64万元”等内容。刘敏丽认为王旭光推销的价格有优惠，就确定与王旭光洽谈业务。2019年9月19日，王旭光向刘敏丽出具《返佣协议》一份，内容为：“返佣协议本人承诺于客户刘敏丽签约当天支付人民币肆万元整（￥40000.00），所购房屋为平湖碧桂园山湖源著18-2103室（嘉兴港区碧然房地产开发有限公司开发建设18-2103室）。承诺人：王旭光身份证号：340826198908061834”。当天，刘敏丽向嘉兴港区碧然房地产开发有限公司交付购房定金5万元。2019年9月27日，刘敏丽交首付款161965元。9月30日，刘敏丽通过微信向王旭光告知已签好合同，要求王旭光依《返佣协议》约定付款。王旭光借故未付款。2019年12月23日，刘敏丽与嘉兴港区碧然房地产开发有限公司签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》。王旭光在刘敏丽于2019年9月30日签约后，通过微信向上海隆迈公司报送业绩。王旭光报送的业绩内容中称佣金4.5万元+5000（私）。上海隆迈公司回复“都是算你组的”。因最先与刘敏丽洽谈购房的是嘉兴金诺公司业务员，故上海嘉戴公司将刘敏丽签约购买涉案房产的佣金分别支付给上海隆迈公司和嘉兴金诺公司，并于2019年11月20日制作《碧桂园.山湖源著佣金结算确认单》二份，一份分销公司为上海隆迈公司，实际支付佣金12600元；一份分销公司为嘉兴金诺公司，实际支付佣金26131.5元。在两份确认单的“备注”栏均注明了“撞单”。后刘敏丽多次向王旭光催要4万元返佣未果，遂起诉。上述事实，有刘敏丽作为证据提交的《返佣协议》、《浙江省商品房买卖合同（预售）》及交费收据、与王旭光的微信聊天截图，王旭光作为证据提交的《碧桂园.山湖源著佣金结算确认单》、上海隆迈公司为王旭光缴纳基本养老保险费信息表，上海隆迈公司作为证据提交的《碧桂园.山湖源著佣金结算确认单》、王旭光报送业绩的微信截图、其他业务员返佣报备流程的微信截图，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点一是王旭光向刘敏丽出具《返佣协议》行为的性质应如何认定；二是刘敏丽的诉讼请求能否支持。本院分析如下：关于争议焦点一。第一，王旭光在销售涉案房地产期间系上海隆迈公司职员，王旭光在上海隆迈公司授权范围内从事房屋销售中介，其行为对上海隆迈公司发生效力。第二，王旭光无证据证明其与刘敏丽签订的《返佣协议》报经上海隆迈公司同意。根据王旭光与刘敏丽的微信聊天内容可以证实，是王旭光与嘉兴金诺公司业务员“抢单”而承诺返佣。王旭光承诺返佣4万元的行为，已超越上海隆迈公司的授权，属于无权代理，事后上海隆迈公司未予以追认。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”之规定，王旭光的涉案返佣承诺对上海隆迈公司不发生效力，由王旭光承担责任。故上海隆迈公司的辩称成立，本院予以采信。王旭光辩称其系上海隆迈公司的职务行为，应由上海隆迈公司承担向刘敏丽返佣之责，无事实和法律依据，本院对其辩称不予采信。关于争议焦点二。无证据证明刘敏丽知道或者应当知道王旭光无权代理，再者刘敏丽作为购房者，选择低价成交，属于正常思维，无主观恶意，故应认定刘敏丽为善意相对人。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款“行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。”之规定，刘敏丽有权要求王旭光履行债务即依《返佣协议》约定给付佣金4万元。故对刘敏丽的诉请，本院依法予以支持。王旭光作为房屋销售从业者，理应遵守交易规则，正当竞争。但为了“抢单”而超越代理权，不经报批而私自承诺返佣，由此产生的法律责任，应由王旭光全部承担。至于王旭光在与刘敏丽的房屋销售中介中，实际得到多少佣金，不影响王旭光应依其承诺而对刘敏丽承担的返佣责任。故对王旭光辩称返佣承诺系刘敏丽同王旭光的串通行为，损害了嘉兴金诺公司利益，属于无效行为，而且实际得到佣金低于4万元，而应驳回刘敏丽对王旭光的诉讼请求，本院不予采信。综上所述，刘敏丽的诉请符合合同约定和法律规定，本院予以支持。上海隆迈公司不到庭应诉，依法视为其放弃质证权利，不影响本院依据查明的事实和证据对本案作出判决。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、第三款，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告王旭光于本判决生效之日起五日内给付原告刘敏丽的返还佣金款4万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由被告王旭光负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  吴哮豹二〇二〇年七月二十八日法官助理周玲书记员陈树满附相关法律条文:《中华人民共和国民法总则》第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。