福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2436号 上诉人（一审被告）：创星谷（厦门）投资管理有限公司，住所地厦门市集美区杏林湾路496号101单元。 法定代表人：胡文生，总经理。 委托诉讼代理人：曾凌，福建勤贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林卢意，福建勤贤律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：厦门方成物业管理有限公司，住所地厦门市翔安区新圩镇马塘村创业路一号楼305。 法定代表人：叶长德，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：何晓忠，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张娴哲，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 上诉人创星谷（厦门）投资管理有限公司（以下简称创星谷公司）因与被上诉人厦门方成物业管理有限公司（以下简称方成公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初3143号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用普通程序独任了审理。本案现已审理终结。 创星谷公司上诉请求：驳回被上诉人的起诉或依法撤销一审判决第一项，判决驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人不具备原告的起诉资格，无权提起诉讼。本案系因被上诉人请求支付公维金而起，一审法院支持被上诉人收取公维金及相应滞纳金所依据的是被上诉人与建设单位厦门市杏林建设开发有限公司签订的《杏林湾运营中心9#、10#、11#楼前期物业管理服务合同》【下称“前期物业合同”或“该合同”】之约定，但据该合同第十四条约定：“本物业服务区域甲方、业主、使用人缴纳的专项维修资金（包括甲方提供的首期专项维修资金和由业主、使用人缴纳的日常专项维修资金），属全体业主所有，应建立专项账户收支”，由此，既然该合同明确约定了专项维修金系全体业主所有，那么作为物业管理公司，被上诉人并非取得专项维修资金所有权的权利主体，无权收取该项费用，亦无权就此提起诉讼。二、退一步讲，即使被上诉人具备原告主体资格，一审法院事实认定不清，判决依据不足，一审判决第一项应予撤销。其一，被上诉人未尽到物业管理责任、未协助要求开发建设单位维修房屋漏水问题，行为违约，无权请求支付公维金及违约金。在一审庭审中，被上诉人自认了上诉人系因房屋漏水不得不退租案涉标的物二楼、三楼的事实，也提出漏水属于房屋质量问题、案涉标的物未过质保期的抗辩观点；而“前期物业合同”第二十条已明确约定，即“本物业共有部分保修期内，如存在质量或非人为故障问题，乙方确认后报甲方，由甲方负责返修并承担返修费用”，但是被上诉人不但没有履行该条约定，排查屋顶、外墙等共有部分的漏水原因、上报安排返修，也未根据“前期物业合同”第十八条之约定，“及时处理业主和物业使用人的投诉、报修”，未对于上诉人的多次报修要求予以有效的解决，最终导致上诉人正常经营活动严重受损，并致使上诉人屋内大量财产损坏，其行为已严重违约，存在过错，不属于该合同第二十七条第二款“乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成的损失或由于甲方、业主或使用人过错造成的损失”的可免责事由，因而无权请求收取公维金及滞纳金；一审法院机械的套用“谁主张、谁举证”的原则，不结合庭审被上诉人自认的事实以及合同约定，作出的上诉人未能提供足够的证据证实被上诉人未尽到物业管理责任、未协助要求开发建设单位维修房屋漏水问题的认定是不正确、不合理的；其二，被上诉人未公开专项维修资金收支报表，是否建立专项账户收支不得而知，上诉人有权拒绝支付公维金及违约金。“前期物业合同”第十三条第七款约定，被上诉人应“及时向业主公告本服务区域内的重大物业服务事项，每6个月公布一次专项维修资金收支报表”，以及第九款约定，被上诉人应“及时处理投诉，接受甲方业主……的监督”，但自上诉人正式入驻杏林湾运营中心办公起，被上诉人从未对外就专项维修资金收支情况予以公布，应认定为其已严重违约，其所收取的公维金是否能够进入专项账户管理进而是否能够用于超过保修期时共有部分的养护和维修等上诉人均无法得知，在未向业主公示，未经业主核实的情况下，是存在被上诉人非法挪用公维金的可能。其三，一审法院事实认定不清，违约金金额计算不正确，判决应当撤销前期物业合同，上诉人亦有权拒绝支付公维金及违约金；合同关于公维金违约金已明确约定：“甲方、业主或物业使用人违反合同约定，自收费通知书发出之日起达30日历天不按时足额缴纳……专项维修资金……的，自逾期之日起每天按应交款项3‰的标准计付滞纳金”；若假设被上诉人有权收取公维金及滞纳金，“发出通知书”就是计算“逾期之日”起公维金违约金的前置要件，一审法院就应当对该部分予以查明，要求被上诉人明确证实其履行过以书面形式“发出通知书”的催缴行为，而不是在被上诉人没有提供任何书面催缴记录的情况下，直接以2016年7月1日即上诉人实际使用房屋之日作为计算的基础，并自2016年7月8日开始计算上诉人应缴纳的公维金违约金；在被上诉人未能进一步就此举证的情况下，一审法院贸然地以上诉人实际使用房屋之日作为计算违约金的起点的认定是有违事实的，所作判决亦缺乏依据。综上所述，上诉人的诉讼请求事实清楚、证据充分，依法应予支持。 被上诉人答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。关于房屋漏水问题，创星谷公司已经另案起诉，与本案无关。 方成公司向一审法院起诉请求：1.创星谷公司向方成公司支付2016年5月8日至2018年12月31日的公共维修资金399377.47元；2.创星谷公司向方成公司支付违约金[以每期欠公共维修金为基数，自每期（三个月为一期）第一个月8日始，每日按万分之五的利率计至实际付款之日止，暂计至2019年3月18日为119519.36元];3.诉讼费、保全费、诉讼责任保险费用等费用由被告承担。一审庭审中，方成公司变更诉讼请求第二项为：创星谷公司向方成公司支付滞纳金[以每期欠公共维修金为基数，自每期（三个月为一期）第一个月8日始，每日按万分之五的利率计至实际付款之日止，暂计至2019年3月18日为119519.36元]。 一审法院查明的事实：方成公司与建设单位厦门市杏林建设开发有限公司于2015年5月4日签订《杏林湾营运中心9#、10#、11#楼前期物业管理服务合同》，服务的小区位置和名称为杏林湾营运中心9#、10#、11#楼。前期物业服务期限：自交房之日起至业主委员会成立且业主委员会代表全体业主与新物业服务企业签订的物业服务合同生效后的两个月（60天）。物业服务合同约定的房屋公共维修金标准：办公商业物业的公共维修金为2元/月·平方米。物业服务合同约定的房屋公共维修金缴纳日期：按季度交纳，交纳时间为每个交纳季度首月的七号前。物业服务合同约定的拖欠房屋公共维修金的违约金标准：前期物业服务合同第七章违约责任第二十四条约定，业主或物业使用人违反合同约定，自收费通知书发出之日起达30日历天不按时足额交纳专项维修金的，自逾期之日起每天按应交款项3‰的标准计付滞纳金。 方成公司与物业实际使用人创星谷公司签订了《物业管理服务协议》一份，未注明签订日期。2016年6月22日，创星谷公司与厦门市杏林建设开发有限公司签订《租赁合同》，约定由创星谷公司向厦门市杏林建设开发公司承租位于厦门市集美区杏林湾路496号（杏林湾商务营运中心9号楼）一楼的101-106单元、二楼的201-211单元、三楼的301-311单元，合计建筑面积为6279.52平方米，并约定租赁物交付使用后，创星谷公司应及时与物业管理企业签订相关合同并按照物业合同约定支付租赁物的公共维修金。2016年7月1日，案涉房屋交付创星谷公司使用。案涉房屋建筑面积6279.52平方米。创星谷公司每月应缴纳公共维修金：2元/月·平方米6279.52平方米=12559.04元。 方成公司主张，创星谷公司拖欠自2016年5月8日至2018年12月31日的公共维修金，金额总计为：2元/月·平方米6279.52平方米31个月零24天=399377.47元。创星谷公司辩称，其在2016年7月1日开始对案涉房屋进行装修，公共维修金应当自2016年11月1日起算。 一审法院认为，本案系因逾期支付房屋公共维修金引发的物业服务合同纠纷。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。方成公司依法与案涉小区开发建设单位厦门市杏林建设开发有限公司签订前期物业服务合同，并依照合同约定提供了物业服务，创星谷公司作为物业实际使用人应按约定支付相应的房屋公共维修金。现方成公司主张创星谷公司支付公共维修金，其中自创星谷公司实际使用案涉房屋即2016年7月1日至2018年12月31日期间的公共维修金389330.24元（2元/月·平方米6279.52平方米31个月=389330.24元）于法有据，予以支持，其余部分公共维修金诉讼请求于法无据，不予支持。创星谷公司提出方成公司未尽到物业管理服务义务，根据“谁主张，谁举证”的原则，创星谷公司应就其主张提供相应的证据予以证明，但创星谷公司提供的证据不足以证明方成公司未尽到物业管理责任，不予采信。创星谷公司以方成公司未协助其要求开发建设单位修理房屋漏水问题，并以此为由拒绝交纳房屋公共维修金，于法无据，不予支持。 关于滞纳金诉讼请求，一审法院认为，创星谷公司未支付其实际使用案涉房屋期间的公共维修金已构成违约，根据前期物业服务合同约定，业主或物业使用人违反合同约定，自收费通知书发出之日起达30日历天不按时足额交纳专项维修金的，自逾期之日起每天按应交款项3‰的标准计付滞纳金，该滞纳金约定的性质实为违约金，方成公司主张违约金自应支付每期公共维修金首月的8日起（每三个月为一期，第一期逾期付款之日即2016年7月8日）按照日万分之五计算，系方成公司对自身权益的合法处分，于法有据，予以支持。创星谷公司其他辩解，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告创星谷（厦门）投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门方成物业管理有限公司自2016年7月1日至2018年12月31日期间的房屋公共维修金389330.24元及违约金（违约金按照日万分之五，从逾期之日〈从应缴费季度的第一个月的8日起算，如2016年第三季度的违约金自2016年第三季度的首日即2016年7月8日起计，以此类推〉，按欠款金额计至实际支付之日止）；二、驳回原告厦门方成物业管理有限公司的其他诉讼请求。 经审理查明，双方当事人对一审判决认定的事实部分无异议，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。故方成公司与建设单位厦门市杏林建设开发有限公司签订的《杏林湾营运中心9#、10#、11#楼前期物业管理服务合同》的效力及于讼争小区的各业主包括创星谷公司，方成公司是本案适格的原告。公共维修金涉及到全体业主的共同权益，方成公司作为物业管理公司，依照上述前期物业合同的约定，负有向业主收取公共维修金的权利义务。创星谷公司作为案涉房屋的实际使用人，应依照上述前期物业管理服务合同的约定向方成公司支付公共维修金，其自入住起未向方成公司支付公共维修金，已构成违约，应向方成公司支付逾期付款的滞纳金。创星谷公司以方成公司未尽到物业管理责任、未协助要求建设单位维修房屋漏水问题为由拒付公维金及违约金缺乏合同和法律依据，本院不予支持。涉及房屋漏水的相关案件创星谷公司已另行起诉，不属于本案审理的范围。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费7291元，由上诉人创星谷（厦门）投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  林丽珊 二〇二〇年七月二十一日 书记员  林斐珺 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。