大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5211号原告：大连富嘉物业管理有限公司，统一社会信用代码91210200773031423G，住所地辽宁省大连市西岗区白云新村北二街24号。法定代表人：吴茜，系该公司经理。委托诉讼代理人：门文妍，女，1983年8月25日生，汉族，系该公司员工，住址辽宁省大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：孙婷，女，1985年11月4日生，汉族，系该公司员工，住址辽宁省大连市甘井子区。被告：温景良，男，1956年4月5日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连富嘉物业管理有限公司与被告温景良物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告大连富嘉物业管理有限公司的委托代理人门文妍、被告温景良出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费4,776元及违约金（违约金从欠付之日起至实际结清之日止，截至2019年12月31日违约金500元）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年12月22日，原告与温景良、张岚签订《前期物业管理委托合同》，原告接收委托对华东人家小区实行前期物业管理。被告系华东人家小区2-2-8-1号房屋业主，面积87.54平方米。2007年12月22日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，合同约定，物业费标准为按建筑面积每月每平方米1元，电梯费每月每户12元，每半年收取一次。原告根据约定为被告所在小区提供物业服务，但被告未按约定向原告支付物业费，故原告诉至法院。被告温景良辩称，不同意原告的诉讼请求。我是房屋的业主，对房屋的坐落及面积无异议，对欠费起止时间无异议。原告维修好被告的房屋我就同意缴纳物业费，不缴纳物业费的理由是：1、2016年9月份我的车停在楼下丢了。早上上班的时候我找保安调取监控，保安当时答应了，晚上我去找保安负责人，说我的自行车丢了，他回复我没有资格看监控，让我去派出所。为什么别的业主要求调取监控就可以看。当时报警了，做了笔录，让我回家等电话，至今没有电话，事情也没有解决。2、清理楼道问题。我放了一个箱子在外面，用来装水果和蔬菜，让物业搬走了，我前门洞的邻居有两个箱子没有清理，给我的箱子清理了，我去物业反映问题，物业人员不仅不给解决，还态度恶劣。在争执的过程中产生了肢体冲突，物业报警了，椒金山派出所出警了，警察教育物业的工作人员说不管怎样不能骂人，这个事情就处理完毕了。之后我放在楼道里的30多年的花盆被物业人员搬走了，我就去找了清理生活垃圾的工作人员，询问他花盆，他说找不到了，我就去找了物业，他说在仓库放着。一个月之后我找物业的工作人员询问何时把搬走了的箱子返还给我，物业工作人员说可以返还，但不能在放在楼道里，拿到箱子后，箱子里的物品都坏了，无法使用、食用。关于花盆的问题。我到仓库寻找也没有找到，让我搬一个别人的花盆，不是我的我就没有要。2019年时候一个收废品的找我帮忙，让我推两台车，打扫卫生的说不要了，我拒绝了。今年物业又清理楼道，我放在楼道的自行车带被保安拿走了。3、关于公建问题，买房的时候双方约定没有饭店，结果有饭店。包子铺和楼道的台阶上一到冬天结冰严重，我找物业反映问题，物业也不解决，抽油烟机的油也流到了我的衣服上。公建的声音扰民，找物业，物业也不管，多次报警，我去找了他6次也没有解决问题。最后元宵节的时候与公建的人员进行了沟通，以后扰民的情况就少了。经审理查明，原告系大连市甘井子区福佳·华东人家小区的物业服务单位，被告系大连市甘井子区天河路祥龙街2号2单元8层1号房屋的业主，该房屋建筑面积87.54平方米。2007年6月1日，原告（乙方）与大连恒新房地产开发有限公司（甲方）签订《大连市前期物业管理委托合同》，甲方委托原告为福佳·华东人家物业提供前期物业管理，委托管理期限自合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。物业费收费标准为住宅房屋建筑面积每月每平方米1元。甲方、物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。电梯运行费、采暖费收费按规定执行。2007年12月22日，被告（乙方）与大连恒新房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，合同约定：甲方有权委托物业公司实施前期物业服务，甲方现已委托原告实施“福佳·华东人家”前期物业服务。住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元；电梯费按大连市物价部门批复标准执行，于交纳物业费时一并交纳。乙方办理房屋交接手续时一次性预交一年物业管理费，以后每季度交纳一次物业管理费，交费时间为上一次费用截止日前十个工作日前。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求乙方补交并从逾期之日起按日0.3%交纳滞纳金并可向物业所在地人民法院起诉。被告未交纳2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费、电梯费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，大连恒新房地产开发有限公司与原告签订的《大连市前期物业管理委托合同》对业主具有约束力。被告与大连恒新房地产开发有限公司签订的《前期物业服务协议》对原、被告均具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费及电梯费。被告2016年1月1日2019年12月31日应向原告交纳物业服务费4,201.92元（87.54平方米×1元/月/平方米×48个月）及电梯费576元（12元/月/户×48个月）。现原告主张被告支付拖欠的物业服务费、电梯费合计4,776元的诉讼请求，并未超出上述标准，故本院依法予以支持。关于原告所提违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解。故对于原告主张的违约金，本院不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告所提出的拒缴物业费的理由，因被告未提供任何证据予以证明，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，被告应承担举证不能的法律后果。另外，被告作为小区的业主，亦应当接受物业公司的物业管理，以不断改善全体业主生活环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告温景良自本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连富嘉物业管理有限公司支付2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费、电梯费合计4,776元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连富嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交，已减半收取），由被告温景良负担，被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇二〇年七月八日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。