江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1121民初1751号原告：中国银行股份有限公司广信支行，住所地江西省上饶市广信区旭日北大道316号，统一社会信用代码91361121861498699X。负责人：朱元君，该支行行长。委托诉讼代理人：张靖媛，该支行法务。委托诉讼代理人：曾薇羽，该支行法务。被告：傅萍香，女，1986年7月2日生，汉族，住江西省抚州市临川区。被告：何志丰，男，1974年7月5日生，汉族，住江西省上饶市广信区。被告：上饶百斯达实业有限公司，住所地江西省上饶市信州区胜利路155号，统一社会信用代码91361100727786147U。法定代表人：张秀华，该公司董事长。原告中国银行股份有限公司广信支行诉被告傅萍香、何志丰、上饶百斯达实业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司广信支行的委托诉讼代理人曾薇羽、被告上饶百斯达实业有限公司的法定代表人张秀华到庭参加诉讼，被告傅萍香、何志丰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司广信支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告傅萍香、何志丰签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2、判令被告傅萍香、何志丰归还原告借款本金364870.67元及截止2020年3月23日的利息26399.06元、罚息2249.11元，合计393518.84元，并按合同约定支付自2020年3月24日起至履行完毕之日止的利息及罚息；3、判令被告上饶百斯达实业有限公司对被告傅萍香、何志丰的债务承担连带清偿责任；4、判令原告对抵押物（位于上饶市广信区享有优先受偿权；5、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：被告傅萍香、何志丰于2012年8月15日向原告申请贷款，2012年8月31日被告傅萍香与原告签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定：原告向被告傅萍香提供购买一手住房按揭贷款40万元，用于购买斯达星城小区2号楼2单元702室的住宅；贷款期限自2012年9月18日至2042年9月18日（共360个月），贷款月利率为5.458‰；指示向第三方“上饶百斯达实业有限公司”的20×××54账号支付该笔贷款。如借款人逾期还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿为止，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利息水平上加收30%至50%。合同签订后，原告于2012年9月18日依据约定发放了贷款。为保证合同的履行，贷款申请书及贷款合同都明确表明被告上饶百斯达实业有限公司为被告傅萍香、何志丰承担阶段性保证责任，合同附件一第四条第2项明确约定：“若保证人提供阶段性连带责任保证的，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并自贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。”因本案并未办理抵押登记手续，故被告上饶百斯达实业有限公司应该承担连带清偿责任。截止2020年3月23日，两被告该笔贷款已逾期18个月，拖欠款项至今未还，该行为已构成违约，故原告诉至法院。被告傅萍香、何志丰未作答辩也未提交证据。被告上饶百斯达实业有限公司辩称，被告公司不同意承担阶段性连带保证责任。公司已经为每户贷款购房的客户向银行交纳了总贷款金额10%的保证金，如果客户拖欠贷款，这笔保证金就归银行所有，公司也只在这笔保证金范围内承担保证责任。原告为证明自己的主张向本院提供以下证据：1、原告营业执照、负责人身份证明及身份证复印件，被告傅萍香、何志丰的身份证复印件及结婚证复印件，被告上饶百斯达实业有限公司企业信息。证明原、被告诉讼主体适格；2、房屋按揭贷款申请表，《商品房买卖合同》，《中国银行股份有限公司个人一手房住房贷款合同》，抵押物清单、担保品信息及承诺函。证明被告傅萍香、何志丰向原告申请按揭贷款的事实，两被告应按照贷款合同约定履行还款责任；两被告同意以位于上饶市广信区的房产抵押担保；被告上饶百斯达实业有限公司为该笔贷款承担连带担保责任的事实；3、借款借据、2019年3月23日系统结欠明细。证明原告依约发放贷款40万元，截止2020年3月23日，被告傅萍香、何志丰尚欠借款本金364,870.67元、利息26,399.06元、罚息2,249.11元，合计393,518.84元；4、2020年7月6日系统结欠明细。证明截止2020年7月6日被告尚欠借款本金364,870.67元、利息30,709.32元及罚息3,153.41元，合计398,733.4元。被告上饶百斯达实业有限公司发表质证意见如下：对证据2有异议，上饶百斯达实业有限公司承担的不是连带保证责任，而是在总贷款金额10%的范围内承担保证责任，否则原告不应该只收取总贷款金额10%的保证金。对其余证据中被告傅萍香、何志丰的欠款金额并不清楚。本院经审理认定事实如下：2012年8月15日，被告傅萍香、何志丰向原告申请一手住房按揭贷款，两被告均在房屋按揭贷款申请表签名。2012年8月31日，被告傅萍香作为借款人与原告签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号：021208160956），合同约定：借款金额40万元，借款期限360个月，自贷款人实际放款日起算。借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商上饶百斯达实业有限公司的账户（账号为20×××54）。贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日；第一个浮动周期内，贷款月利率为5.458‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。合同项下贷款以按月等额本息还款方式偿还，按月结息和付息，每月的10日为结息日和付息日。借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为借款利率水平上加收30-50%。保证人（开发商）提供阶段性连带保证责任。合同附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》、附件二《抵押物清单》约定：借款人未按期归还贷款本息，构成合同项下违约，贷款人有权要求借款人限期纠正其违约行为、宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期、终止或解除合同、依法及合同约定对抵押房屋行使抵押权、要求保证人承担保证责任等。被告上饶百斯达实业有限公司作为保证人提供阶段性连带责任保证，合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于该日之前已经到期的合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。合同借款人以位于上饶的房屋为合同项下的借款向贷款人提供抵押，抵押担保的范围为合同项下借款人的全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债务的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成损失和其他所有应付费用，合同还约定了其他事项。被告傅萍香、何志丰在合同尾部借款人处签名，被告上饶百斯达实业有限公司在保证人处盖章确认，被告何志丰作为抵押物共有人在合同附件二抵押物清单中签名确认。2012年8月15日，被告傅萍香、何志丰在《担保品信息及承诺函》中签名，同意将位于上饶市的房屋抵押给原告并由傅萍香办理借款及房产抵押手续。2012年9月18日，原告向被告傅萍香指定的账户发放借款40万元。被告傅萍香、何志丰自2018年10月10日开始有逾期还款行为，之后再未还款，截止2020年7月6日，两被告逾期期数达21期，尚欠借款本金364,870.67元。另查明，2010年7月21日，被告上饶百斯达实业有限公司向原告出具《股东会决议书》，同意为斯达星城2号楼的业主提供全程连带保证责任，并承诺将按揭金额的10%存入质押金，期限至业主办妥他项权利证明书交付原告为止。张秀华、王华作为公司的股东在该《股东会决议书》上签字。位于上饶市广信区的房屋系被告傅萍香购买，案涉贷款即购买该套房屋的按揭贷款。该房屋至今仍未办理房屋产权登记，故该抵押物也未办理抵押权登记手续。本院认为，原告与被告傅萍香、何志丰、上饶百斯达实业有限公司签订的《个人一手房住房贷款合同》系双方真实意思表示，其内容合法，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告依约足额向被告傅萍香提供了贷款，被告傅萍香、何志丰未按合同约定履行还款义务，拖欠房屋按揭款达21期，已构成违约，依据合同约定，原告有权要求解除与被告傅萍香签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，宣布贷款合同项下剩余贷款本息提前到期，故原告要求解除与被告傅萍香签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》并要求被告归还尚欠借款本金364,870.67元及相应利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。因中国人民银行于2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR）而不再公布贷款基准利率，而本案贷款的实际发放日为2012年9月18日，根据《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定，即“贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率”，故从2019年9月18日起的利率调整日开始，贷款利率应按利率调整日的全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计算，逾期贷款罚息利率应按利息的利率标准上浮30%计算，利率均按年调整，以每年9月18日为调整日。被告上饶百斯达实业有限公司作为保证人自愿为本案借款的履行承担连带还款责任直至借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日，本案抵押房产尚未办理抵押登记手续，故对原告要求被告上饶百斯达实业有限公司对上述债务承担连带还款责任的诉讼请求，本院予以支持。被告上饶百斯达实业有限公司辩称仅在总贷款金额10%的范围内承担保证责任，但并未提交证据证明，原告亦不予认可，故对被告上饶百斯达实业有限公司上述辩称意见，本院不予支持。被告傅萍香、何志丰自愿以位于上饶市广信区的房产担保债务的履行，但未办理抵押登记手续，原告尚未取得抵押权，故其要求对该房产享有优先受偿权，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司广信支行与被告傅萍香、何志丰、上饶百斯达实业有限公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、被告傅萍香、何志丰于本判决生效之日起十五日内向原告中国银行股份有限公司广信支行归还借款本金364,870.67元，并支付利息及罚息（截止2019年9月17日的利息和罚息按合同约定的利率计算，自2019年9月18日起，借款利息按照全国银行间同业拆借中心公布同期贷款市场报价利率（LPR）计算，罚息利率按利息的利率标准上浮30%计算，利率均按年调整，以每年9月18日为调整日），息随本清；三、被告上饶百斯达实业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国银行股份有限公司广信支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,204元，减半收取3,602元，由被告傅萍香、何志丰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员  王萍二〇二〇年七月二十日法官助理徐梦莹书记员戈聪交纳执行款的告知事项：判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。