广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1423民初668号 原告：农家文，男，1970年11月4日出生，壮族，广西龙州县人，住广西龙州县。 委托诉讼代理人：黄新民，崇左市龙州县法律服务所法律工作者。 被告：广西龙州东一盟国际投资有限公司，住所地龙州县龙州镇龙锦大道069号。统一社会信用代码：91451423561552657Q。 法定代表人：吴荣伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：古梅花，该公司员工。 委托诉讼代理人：雷静，该公司员工。 原告农家文诉被告广西龙州东一盟国际投资有限公司（以下简称东一盟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月16日公开开庭审理。农家文及其委托诉讼代理人黄新民，东一盟公司的委托诉讼代理人古梅花、雷静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农家文向本院提出诉讼请求：一、判令东一盟公司履行合同约定的义务，将龙州东盟国际商贸城6栋101号商铺交给农家文使用并办理房产权证；二、判令东一盟公司因逾期交房而向农家文支付违约金50467.5元（暂计从2015年6月1日至2020年5月30日止，按年利率6%计；全部违约金延伸计至实际交房之日止）；三、本案受理费由东一盟公司负担。事实与理由：2013年12月24日，农家文与东一盟公司签订《商品房买卖合同》，合同内容是农家文购买东一盟公司位于龙州镇龙夏路069号龙州东盟国际商贸城第6栋101号商铺一套，总房款为168225元，按照合同约定2015年5月30日前东一盟公司将具备该商品房经综合验收合格并符合合同约定的商品房交付农家文使用，如逾期交房，农家文有权要求东一盟公司支付违约金，但至今东一盟公司仍未完成交房义务，因此农家文要求按已付房款168225元为基数按年利率6%支付逾期交房违约金是有事实依据和法律依据的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的应当以违约造成的损失确定违约金额。农家文在本案中为购买案涉商品房支付了房款并向银行贷款来支付，但东一盟公司一直未能按期交付房屋，导致原告农家文不能实现预期目的造成利息损失，双方约定的违约金计算标准明显低于实际利息损失，且东一盟公司直到现在未交房既不存在法定免责事由，也不存在约定免责条件，违约事实明显、确凿，因东一盟公司的违约行为导致农家文在金钱和时间上的巨大损失，为此，农家文依法向人民法院起诉，提出上述诉讼请求。诉讼过程中变更诉讼请求为：一、解除双方签订的《商品房买卖合同》；二、判令东一盟公司退还购房款168225元；三、判令东一盟公司支付农家文查档费、代收住宅登记费、代收银行保险费、抵押费、评估费等共1909元；四、判令东一盟公司因逾期交房而向农家文支付违约金50467.5元。逾期交房违约金从2015年6月1日起至2020年5月30日止，以168225元为基数，按照年利率6%计算。 东一盟公司辩称，农家文与东一盟公司签订《商品房买卖合同》是事实，不能按时交房是因为天气影响施工、东一盟公司为确保商品房质量不断责令承建方整改、市政道路等配套设施延后等原因所致，但并非恶意违约。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，本案双方约定的2015年5月30日前交房，逾期90日后农家文可解除合同，本合同解除权发生之日应为2015年8月30日，但此后一年农家文并未向东一盟公司请求解除合同，至2016年8月30日止，农家文的合同解除权已过了除斥期间，该权利已消灭，农家文不能解除合同。三、双方合同约定的交付日期是2015年5月30日前，但至2017年5月30日，期间农家文未向东一盟公司主张过权利，已过了诉讼时效。如果计算违约金，也按应当按农家文起诉之日倒计三年计算。四、农家文主张6%年利率计算违约金超过双方已约定的0.01%，超过的部分不应支持。五、相关费用是农家文购房应承担的费用，现农家文在除斥期间外解除合同，该部分应由其负担。 农家文围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行质证。东一盟公司对农家文提交的证据均无异议，对农家文提交的证据本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和本院审核认定的证据，本院认定事实如下： 2013年12月24日农家文向东一盟公司购买位于龙州镇龙夏路龙州东盟国际商贸城第6栋101号商铺一套，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号分别为：DM06101），合同主要内容：一、东一盟公司将其开发的位于广西崇左市龙州县盟国际商贸城第6栋101号商铺出卖给农家文，建筑面积为24.58平方米。二、东一盟公司应在2015年5月30日前，将经验收合格的商品房交付给农家文，如东一盟公司逾期交房超过90日的，农家文有权解除合同，农家文解除合同的，东一盟公司应当解除合同通知到达之日起30日内退还全部己付款，并按累计已付款的0.01%向农家文支付违约金。合同签订之前的2013年12月12日，农家文首付东一盟公司购房款84225元，余款 84000元农家文已通过银行按揭付清。2020年6月23日，本院向东一盟公司送达起诉状副本等法律文书。 另查明，农家文为履行合同向东一盟公司支付查档费50元、代收非住宅登记费560元、代收预告登记费90元、代收抵押费336元、代收银行保险费452元，房地产评估费421元，合计1909元。 本案系商品房预售合同纠纷，双方当事人签订的合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，是合法有效的合同，对各方当事人均有法律约束力，本院予以确认。本案争议焦点是：一、双方签订的涉案合同应否解除；二、东一盟公司应否返还购房款及查档费等费用；三、东一盟公司应否支付违约金，如应支付，如何计算。 对于本案争议焦点，本院评判如下： 一、关于双方签订的涉案合同应否解除问题，本院认为，双方签订的涉案合同应予解除。双方当事人在合同中约定于2015年5月30日前交房，东一盟公司至今未能交房，东一盟公司逾期交房已构成违约，其违约行为致使农家文不能实现合同目的，本院予以确认。根据合同法第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，农家文请求解除合同本院予支持。农家文未在起诉前通知东一盟公司解除合同，在起诉时要求解除合同，可视为通过诉讼的方式通知东一盟公司解除合同，本院将本案起诉状副本于2020年6月23日送达东一盟公司，该日期视为合同解除的日期，本院予以确认。 二、关于东一盟公司应否返还购房款及查档费等费用的问题，本院认为，东一盟公司返还房款、查档费等。双方合同约定逾期交房超过90日后，农家文解除合同的，东一盟公司应自收到解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，东一盟公司违约逾期交房导致合同解除，农家文请求返还购房款168225元符合双方约定，本院予以支持。农家文为履行合同支出的查档费、代收非住宅登记费、代收预告登记费、代收抵押费、代收银行保险费、房地产评估费等合计1909元，属于因东一盟公司违约造成损失的一部分，根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，农家文请求赔偿该部分损失合理合法，本院予以支持。 三、关于东一盟公司应否支付违约金，如应支付，如何计算的问题，本院认为，东一盟公司应支付违约金，违约金以168225元为基数，按年利率6%计付三年。本案双方当事人在合同中约定，出卖人逾期交房，买受人解除合同的，出卖人应当自未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，由出卖人向买受人支付全部房价款万分之一的逾期交房违约金，合同约定一次性支付违约金，按该约定计算农家文所得的违约金即168225元×0.01%＝16.82元远不足以补偿其损失。逾期交房期间的损失不仅仅为购房款利息的损失，还包括例如租金、装修成本上涨、不动产处分权益、预期利益等方面的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，现农家文请求按年利率6%支付违约金，并不过高，本院予以支持。双方当事人约定东一盟公司于2015年5月30日前交房，从2015年5月31日起至2020年6月23日即本院送达起诉讼状副本之日止，东一盟公司一直处于违约逾期交房的状态，交付房屋的合同义务并未履行，合同处于持续履行状态，对逾期交房的诉讼时效应从2015年5月31日起算，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，本案诉讼时效期间应从2020年6月16日向后倒计三年，即2017年6月16日起计算，2015年5月31日起至2017年6月25日止的逾期交房违约金已过了诉讼时效期间，本院予以确认。农家文主张从2015年6月1日起计算违金的主张，无法律依据，本院不予支持。农家文应得的违约金数额为 30280.50元即168225元×6%/年×3年=30280.50元，本院予以确认，农家文请求超过的部分本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下： 一、解除农家文与广西龙州东一盟国际投资有限公司于2013年12月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：DM06101）； 二、广西龙州东一盟国际投资有限公司向农家文返还购房款168225元并支付违约金30280.50元； 三、广西龙州东一盟国际投资有限公司赔偿农家文已支付的查档费50元、代收非住宅登记费560元、代收预告登记费90元、代收抵押费336元、代收银行保险费452元，房地产评估费421元，合计1909元。 上述给付金钱的义务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案受理费4609元，减半收取2301元，由农家文负担200元，由广西龙州东一盟国际投资有限公司负担 2101元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  苏立峰 二〇二〇年七月二十日 书记员  闫 媚 附法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九条依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。