贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5136号 原告：朱语涵，女，汉族，1986年11月23日出生，住贵州省毕节市。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城13号楼101室。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 原告朱语涵与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告朱语涵，被告瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍及张尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱语涵向本院提出诉讼请求：1请求人民法院依法判令被告支付原告逾期办房产证违约金暂计92586.29元(从2015年7月11日暂计算至2020年4月15日(共1731天)，违约金316159×(4.75%(1+30%))×(1731/365)=92586.29元；2请求人民法院依法判令被告在15日内将代收的契税4742元，维修基金6323元交到相关部门，把发票交付原告；3、请求人民法院依法判令被告在15日内办妥房地产权证并交付原告；4，请求人民法院依法判令被告负担本案全部诉讼费用。庭审中，原告撤回第二项诉讼请求。 事实和理由：原、被告于2012年1月2日签订《商品房买卖合同》，原告购卖被告开发建设的位于毕节市七星关区。合同约定房屋总价款为316159元，其中首付款为96159元，其余款项为按揭付款，并约定了逾期付款违约责任。其中逾期付款违约金约定为：“原告逾期付款在120日内的，原告每日按逾期应付房价款的万分之零点一计算违约金，原告逾期付款超过120日的，原告每日按逾期应付房价款的0.1%计算违约金”。对被告逾期办证违约金为：“自逾期之日起，每日按已交付房价款的万分之零点五计算违约金”。合同签订后，原告按约支付了购房价款。但是，从商品房交付使用至今，被告仍未能按约办妥原告所购商品房的房地产权证。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍。原告认为：依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。“因此违约时间按合同约定时间计算,2013年7月10日交房，从2013年7月1日计算730天，到2015年7月10日不算违约,2015年7月11日起计算违约时间。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，虽然原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中规定了双方的违约责任，但原告违约责任是被告违约责任的20倍，违约责任明显不对等，违反了法律的公平性。而且由于被告的违约行为导致原告无法将房产进行转卖转让、抵押等，给原告造成了巨大的经济损失，损失数额难以确定，因此，请求法院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉商品房进行转卖、转让、抵押等，致使原告遭受巨大损失。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》之规定，被告应当立即为原告办理房屋产权证并支付违约金。为维护原告的合法权益，彰显社会正义，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法公判。 被告瑞丰公司辩称，一、本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持。二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，答辩人无支付义务。四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。五、被告自2019年4月29日取得《首次登记确认书》起，就通知原告提供资料办理权属证书，原告至今拒不提供，属恶意延长办证期限，恶意加重被告负担，原告以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已构成违约，被告基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若被告担责，自2019年4月29日起，未能办理权属证书的责任应当由原告自行承担,若2019年4月29日的日期主张未被法院采信，因2020年6月19日，原告向被告出具委托书，被告随之在2020年6月29日为涉案房屋申请转移登记，截止2020年6月19日，则因出卖人未能办证的原因已经消除，此后未能及时提交办理涉案房屋转移登记有关的违约责任不应再由被告承担。六、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。 本院经审理认定事实如下：2012年1月2日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市；建筑面积110.16平方米，套内建筑面积92.78平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款316159元；出卖人应当在2013年3月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔偿买受人已付房款的万分之零点五违约金”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款316159元。被告于2013年7月18日将涉案房屋交付原告。原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：2019年4月29日，毕节市不动产登记中心向被告出具《首次登记确认书》，载明：同意瑞丰新城4幢办理不动产首次登记。2020年6月19日，原告向被告出具《委托书》委托被告办理房屋不动产权证相关事宜。2020年6月29日，被告为原告办理涉案房屋申请转移登记。 上述事实，有原、被告的陈述，以及各方所举的证据，上述证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。根据双方合同的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。而被告于2013年7月18日将涉案房屋交付原告，其应从2013年7月18日起的730日内，即2015年的7月18日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未在该期限内履行义务，已构成违约，应按合同的约定承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持；对被告主张已超过诉讼时效问题。逾期交付办理商品房权属证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，按双方合同的约定，应从被告实际交付涉案房屋给原告后的730日的次日，即从2015年7月18日起开始计算违约金。在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定。从2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，适用3年的诉讼时效的规定，原告于2020年4月21日向本院提起诉讼，主张其权利，按3年诉讼时效的规定，从2017年4月21日之前，确已超过诉讼时效的规定，2017年4月21日之后，尚未超过诉讼时效，即对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，本院部分支持；对被告主张“系政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任”的抗辩理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，涉案商品房不能在合同约定的时间内办理转移登记并非不能预见、不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要件，况且，按双方合同的约定，被告应2015年的7月18日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告违约在前，政策调整在后，即被告应在调整前履行义务，如被告按期履行义务，政策的调整不会影响其履行该义务。故对被告的该抗辩意见，本院不予支持；对被告主张违约金条款的设置“以填平损失为原则、损失存在为前提”。首先，针对逾期办理房屋产权证而约定的违约金，是以迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此，该违约金的约定是惩罚性约定而非补偿性约定；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原、被告明确约定了办理交付商品房转移登记有关文书并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的违约金计算方式，且该约定不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准；再次，《商品房买卖合同》系被告单方面提供，其内容约定买受人是无权改动。结合该合同约定违约责任的计算方式，可知合同对双方违约责任的约定基本对等，且公平合理。故被告的该抗辩理由，本院不予以采纳；对被告主张其义务仅是将办理商品房转移登记的有关文书提交至不动产登记机关备案，没有通知义务，因原告已委托被告办理，故该抗辩理由不成立。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院应予以支持。被告现已具备办证条件，原告已于2020年6月19日向被告出具了委托办证的委托书，视为被告履行通知原告的义务，故对违约金的计算时间应为2017年4月21日至2020年6月19日，共1155天，对支付标准，按双方合同约定为日万分之零点五，基数为已付购房款316159元。因此，被告应支付原告违约金为以已付购房款316159元为基数，按日万分之零点五的标准计算1155天共18258.18元（316159元×0.5÷10000×1155=18258.18元），原告诉讼请求为超过的部分，本院不予以支持。 对原告要求办理不动产权证书并交付的诉讼请求，涉案房屋现已具备办证条件，根据双方委托办证的约定，被告办证的义务仅限于将办证所需资料提交到办证部门并通知原告，而无需交付，故对办证的诉讼请求，本院予以支持，对交付的诉讼请求，本院不予支持。但原告必须提供相关文书。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告朱语涵提供办证所需相关文书之日起九十日内为原告朱语涵申请办理涉案商品房的不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱语涵逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金18258.18； 三、驳回原告朱语涵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1187.00元（已按简易程序减半收取），由原告朱语涵负担1057元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担130元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二〇年七月二十日 书记员  邓正秋