鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0304民初2242号原告：佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司，住所地：鞍山市铁东区南胜利路21路。法定代表人：廖传强，系该公司经理。委托诉讼代理人：葛诗武，系辽宁嘉言律师事务所律师。被告：白伟，男，汉族，1968年3月3日出生，住鞍山市立山区。原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司（以下简称“佳兆业鞍山分公司”）与被告白伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳兆业鞍山分公司的委托诉讼代理人葛诗武、被告白伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳兆业鞍山分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2013年10月1日至2018年12月31日的物业管理费10622.30元及滞纳金682.86元(滞纳金暂计算至2014年7月31日，应计算至付清物业费日止），共计11305.17元。二、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告为鞍山市立山区万水河北路280栋5层20号业主，房屋面积为105.38平方米。原告为该项目的物业服务公司，2011年10月22日被告与原告签订了前期物业管理服务协议，约定原告为被告所在园区提供物业服务。依据双方签订的前期物业管理服务协议，被告应按月缴纳费用。前期物业管理服务协议明确约定被告应缴纳物业费，每月每平米需缴纳1.6元人民币，业主实际每月应缴纳物业费为168.61元，截止于2018年12月31日，己欠缴物业费10622.30元，滞纳金682.86元，共计11305.17元。原告多次对被告进行催告，要求缴纳拖欠费用，但被告直至起诉日仍未缴纳费用，该行为己对原告的正常经营造成了干扰，现请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告白伟辩称：1、原告诉催要2013年10月1日至2018年12月31日的物业管理费，但原告每平1.6元收费标准，超出2008年《鞍山市物业服务费管理实施办法》规定的标准。《鞍山市物业服务费管理实施办法》规定，一级1.3元/平方米，二级1.0元/平方米，三级0.7元/平方米，原告收费标准超出《鞍山市物业服务费管理实施办法》规定上限，违约在先。2、原告诉催要2013年10月1日至2018年12月31日的物业管理费，依据《民法总则》第188条规定，民事诉讼时效期限一般是三年，其催要年限已部分超过诉讼时效。答辩人未交物业费的原因是楼房在交付时存在多个问题，开发商多次维修也未彻底解决，并在收楼意见书上注明。开发商口头承诺物业公司通过减免三年物业费予以补偿，因此，前几年未交物业费，物业公司也未催要，现在催要，已超过诉讼时效。3、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先（1）、根据《前期物业管理服务协议》的规定，甲方要制止违反本物业的物业管理制度和《临时管理规约》的行为：其绿化养护中规定，绿地无严重破坏；但在小区内，多栋楼前绿地被少数业主侵占，据为己有，用于种植蔬菜，影响小区环境，降低小区品质，损害大多数业主利益，且用物业绿化用水浇菜地，物业管理不作为，侵害了其他业主的权益。（2）、根据《前期物业管理服务协议》的规定，甲方要制止违反本物业的物业管理制度和《临时管理规约》的行为；业主不得占用本物业的公共部位；本小区多栋楼出现一楼业主用木栅栏、钢丝网、水泥墙等，将门前公共部位圈挡，侵害了其他业主利益，影响小区环境；（3）根据《前期物业管理服务协议》的规定，甲方负责对房屋公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务、管理；因前期房屋空置，答辩人未在小区居住，答辩人2020年初入住小区，但答辩人的房屋在2020年2月出现屋顶墙面渗水现象，多次与物业进行沟通，希望得到维护及修缮，但原告以各种理由进行拖延，不予维修，答辩人无奈，自己花钱维修，花费800余元；答辩人所住单元楼梯间内墙面瓷砖脱落，长期放置一边，原告置之不理，至今仍没有恢复，物业管理没有尽到维修义务；园区水景区域长期干涸，变成荒地，原告未尽到维修义务；根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告没有恰当履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理查明：原告佳兆业鞍山分公司为鞍山市立山区水岸华府小区的物业服务公司，被告系该小区280栋5层20号业主，该房屋的建筑面积为105.38平方米。2011年10月22日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》一份，合同主要约定：物业费标准为洋房每平方米1.6元/月，业主应在上次物业服务费期满前五日内交纳下一年度物业服务费。业主不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按每日0.1%承担滞纳金。合同签订后，原告对小区实施了相应的物业管理及服务，被告自2013年10月1日起至2018年12月31日止共拖欠原告63个月物业服务费。上述事实有原告起诉状，原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：前期物业服务合同、物业费收缴通知单、钥匙领取签收表，EMS回执单、通告一份及证人证言。上述证据经原、被告双方质证及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提供的证据有：1、照片一组，拟证明原告未尽到服务义务。原告质证意见为：真实性都不予认可，如果真实存在也证明不了被告的目的，关于违章建筑，我们已经向相应部门履行了协调的义务，墙面漏水没有约定在签订的服务合同中，漏水也不是物业公司的责任，被告可以向有关部门主张漏水的情况，但是不作为不交物业费的理由，楼道瓷砖脱落这仅仅是一张静态的图片，证明不了被告的目的，如果原告存在不履行合同约定，业主可要求原告承担继续履行或赔偿损失等违约责任，不能是不交物业费的理由。本院认为，被告提供的证据能够证明原告服务管理情况内容的本院予以采信，证明小区的违章建筑及房屋质量问题与本案没有关联性本院不予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。2011年10月22日，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为水岸华府小区提供了物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。物业合同中明确约定洋房物业费为每平方米1.6元/月，业主应在上次物业服务费期满前五日内交纳下一年度物业服务费。被告欠缴物业费时间为2013年10月1日起至2018年12月31日，被告应缴纳物业费为1.6元/月/平×105.38平×63个月=10622.3元，故本院对原告要求被告缴纳物业费10622.3元的主张予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金（按日0.1%计算）一节，本院认为，按日0.1%标准计算滞纳金，该约定标准过高，不予支持，应自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金为宜。关于被告辩称每平1.6元收费标准超出2008年《鞍山市物业服务费管理实施办法》规定标准一节，本院认为，关于物业收费的标准问题，现行的物业服务收费管理办法规定，物业服务收费根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。本案中，原、被告签订的前期物业管理服务协议中，对物业费的收取标准已经进行约定，该约定亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告应按约定的收费标准缴纳物业费，故对被告该项辩称本院不予支持。关于被告辩称本案已部分超过诉讼时效一节，本院认为，原告提供的物业服务行为是一种连续性的行为，且原告提供证据证明其采取了在园区内张贴收缴通知单、邮寄律师函的做法曾向业主催缴过拖欠物业费，故对被告该项辩称本院不予支持。关于被告抗辩的开发商口头承诺减免三年物业费，被告并未提供相应证据予以证明，且开发商与原告系两个不同的民事主体，故对被告该项辩称本院不予支持。关于被告辩称原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先一节，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等方面，对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。本案中，原告的服务虽然在绿化养护、公共部位管理等方面存在一定的瑕疵，不能达到令被告完全满意的程度，但未构成重大瑕疵，且原告对于违建问题已向相关部门予以反映，被告以此拒绝缴纳物业费理由不当，故对被告该项辩称本院不予支持。关于被告辩称屋顶墙面渗水、楼梯间瓷砖脱落一节，本院认为原告主张的债权系基于原告与被告间存在的物业服务合同关系，而被告抗辩的屋顶墙面渗水、楼梯间瓷砖脱落系房屋质量问题，业主应向开发商主张权益，原告物业公司应当尽到沟通协调的职责，向开发商积极反映问题，努力为业主解决问题。现被告以此为由不交纳物业费，显系不妥。故本院对被告该项辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告白伟于本判决发生法律效力后十日内给付原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司自2013年10月1日起至2018年12月31日止的物业费10622.3元及滞纳金（以10622.3元为基数，自2020年6月4日起至判决指定付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司其他诉讼请求。案件受理费83元（原告已预缴），减半收取42元，由被告白伟负担。应退原告41元。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  于伟二〇二〇年七月二十七日书记员  闻丹