浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3397号 上诉人（原审被告）：杭州云泉约牧业有限公司，住所地：杭州市余杭区黄湖镇赐壁村小珑106室。 法定代表人：汪傲，执行董事。 委托诉讼代理人：王雅琴，浙江裕丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州振丰家庭农场有限公司，住所地：杭州余杭区黄湖镇赐壁村小珑。 法定代表人：王中美，董事长。 委托诉讼代理人：李卫国、金涛，浙江金道（杭州钱塘新区）律师事务所律师。 上诉人杭州云泉约牧业有限公司（以下简称云泉约公司）因与被上诉人杭州振丰家庭农场有限公司（以下简称振丰公司）租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初20222号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年4月15日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员金瑞芳适用普通程序独任审理，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。云泉约公司的委托诉讼代理人王雅琴，振丰公司的委托诉讼代理人李卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2017年7月28日，振丰公司、云泉约公司签订《租赁协议》一份，约定甲方（出租方）：振丰公司，乙方（承租方）：云泉公司，一、甲方同意将杭州振丰家庭农场出租给乙方，用于奶山羊饲养销售、牧场亲子游。地址：。土地总面积26.96亩。二、租赁期限约7年，即2017年9月1日起至2024年8月31日止，租赁期满，乙方如果继续承租，在同等条件下乙方优先，租金每年9月1日前支付。年租金壹拾万元。三、该租赁物为杭州振丰家庭农场所持有的生产设施及用地（羊舍，生活用房、办公及宿舍等）。农场地表果树养护由甲方负责，且果树结果归甲方所有。但果园需配合旅游规划，如乙方为了经营需要移动和改建原有设施，需征得甲方同意。四、……。五、……。六、……。七、……。八、……。九、……。十、……。十一、乙方应按期支付应付甲方款项，如有违约甲方有权单方解除合同，并追加总款项每日0.5%的违约金。十二、本合同签订后，双方均不得无故单方面终止本合同，否则，违约一方须赔偿另一方直接经济损失200%。2018年8月29日，振丰公司、云泉约公司签订《关于租赁协议的补充协议》，约定甲方（出租方）：振丰公司，乙方（承租方）：云泉约公司，鉴于甲方与乙方于2017年7月28日已签署一份租赁协议（约26.96亩，简称A区协议）、甲方因受乙方委托协调土地出租，并于2017年10月15日甲方与当地村民签署一份土地承包经营权转包（出租）合同（约20亩地，简称B区协议），因甲方的股权和法定代表人变更，本着“平等互利、合作共赢”的原则，经双方协商同意，特制定补充协议如下：一、A、B区的计租时间、租期、租金、支付方式和违约责任。1、A区计租时间：2017年9月1日-2024年8月31日，租期共7年。B区计租时间：2017年10月15日-2027年10月15日，租期共10年。2、A区租金：年租金为10万元。没有递增。B区租金：年租金为2万元，前3年不变，第4年递增。每三年递增10%。3、支付方式：A、B区租金均提前15天由乙方一次性支付给甲方，乙方逾期支付，承担本合同约定的违约责任。4、上述租金不含税，如乙方要求甲方开具租金发票时，应另行支付相应的税款费用给甲方。二、……。三、……。四、……。五、违约责任。1、乙方应按期支付应付甲方款项（含租金、旅游分成和复耕费用等），如有违约或逾期10日支付的，甲方有权单方面解除合同，收回乙方欠款，并追加总款项自逾期之日起每日0.5%的违约金。2、甲方解除合同的、乙方退租或协议退租的，乙方同意自退租之日起15天内离场，超出15天后所遗留的所有设施设备归属甲方自由处置，乙方无异议。六其他。1、乙方保证在租赁期限内遵守国家相关法律法规规定，安全生产、守法经营。如有违反，乙方全部承担因此造成的所有法律和经济责任。2、乙方保证在经营过程中保持目前项目现状，如有改变、修建等一切移除增加行为的，需经甲方的书面认可后方可进行，乙方违反约定自行操作的，由乙方承担因恢复原样而造成的一切损失。3、……。4、……。5、……。6、……。六、本补充协议作为原A、B区租赁合同的有效组成部分，与原合同具有同等的法律效力。本补充协议与原合同条款不一致处，以本补充协议为准。七、……。八、……。2017年9月12日，云泉约公司通过楼秀华个人账户转给孙振国100000元，客户摘要为黄湖租金，2017年10月14日，转账20000元，客户摘要为牧场租金后面租赁部分。2018年9月5日，云泉约公司通过楼秀华个人账户转给邵显岳100000元，2018年10月10日转给邵显岳20000元，客户摘要为山坡租金20181015-2019101。2019年12月10日，振丰公司诉至原审法院，其诉讼请求为：1、判令解除振丰公司、云泉约公司于2017年7月28日签订的《租赁协议》及其补充协议；2、判令云泉约公司立即腾退位于余杭区小珑共46.96亩农场并恢复原状；3、判令云泉约公司立即支付租金13041元（其中A区租金每年10万元，自2019年9月1日暂计至2019年10月17日共计47天，B区块租金每年2万元，自2019年10月15日暂计至2019年10月17日共3天，此后仍按上述标准计算至实际腾退并恢复原状之日止）；4、判令云泉约公司赔偿振丰公司复耕费用3万元，因羊舍被拆除造成振丰公司损失10万元，共计13万元；5、判令云泉约公司承担本案诉讼费用。 原审法院认为：振丰公司、云泉约公司之间的租赁合同关系合法有效，应受法律保护。根据双方签订的关于租赁协议的补充协议约定，A、B区租金均提前15天一次性支付，逾期10日支付的，甲方有权单方面解除合同。现云泉约公司未按约支付租金，已构成根本性违约，振丰公司有权要求解除合同，并要求云泉约公司支付租金。合同解除后，云泉约公司应当腾退土地及相应的设施，故对振丰公司要求解除合同、支付租金，并腾退土地的诉讼请求该院予以支持。关于振丰公司要求云泉约公司赔偿复耕费用及因拆除羊舍造成的损失共计13万元，因振丰公司未能举证证明，缺乏事实依据，故该院不予支持。云泉约公司辩称因振丰公司未及时提供振丰公司的银行账户而导致未能支付租金，根据振丰公司提供的短信记录，振丰公司于2019年9月3日已通过短信的方式告知开户行及账户，但云泉约公司收到后至该判决做出期间仍未及时支付租金，故对该辩称，该院不予采信。关于云泉约公司辩称土地交付存在迟延问题，双方于2017年7月份签订协议后，云泉约公司已支付两年租金，期间并未提出土地交付存在迟延问题，故对该辩称，该院不予采信。关于云泉约公司辩称振丰公司未履行解除合同的告知义务问题，振丰公司于2019年12月10日诉至该院，要求解除合同，该院将起诉状副本及相关材料送达云泉约公司，云泉约公司收到后视为振丰公司已履行告知义务，故对该辩称，该院亦不予采信。关于云泉约公司辩称振丰公司占有云泉约公司2018年度补助5350元应予以抵扣租金，该院认为该补助系第三方发放给振丰公司，若发放错误，应由云泉约公司向第三方主张，本案中不予处理。综上，振丰公司诉讼请求中的合理部分，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、第一百零九条、第二百一十二条、二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、振丰公司与云泉约公司于2017年7月28日签订的《租赁协议》以及2018年8月24日签订《关于租赁协议的补充协议》于判决生效之日起解除。二、云泉约公司支付振丰公司租金13041元及自2019年10月18日起至土地腾退之日止的租金及占用使用费（A区按每年10万元计、B区按每年2万元计），限于判决生效后十日内付清。三、云泉约公司于判决生效之日起十五日内将合同所涉土地其中A区约26.96亩、B区约20亩腾退，交付给振丰公司。四、驳回振丰公司的其他诉讼请求。如云泉约公司未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1580元，由振丰公司负担1466元，云泉约公司负担114元。 宣判后，云泉约公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认为：“现被告未按约支付租金，已构成根本性违约”，这种认定没有全面考虑云泉约公司未按时支付租金的原因，对云泉约公司不公平。二、振丰公司要求解除合同的程序不符合法律规定。双方就租金的问题多次协商，在协商的过程中，振丰公司从未提出解除合同。振丰公司应当告知云泉约公司在规定的时间内支付租金，否则将单方面解除合同。振丰公司未依法履行通知义务，其直接向法院起诉要求解除合同，解除程序不合法。三、原审法院认为“本院将起诉状副本及相关材料送达至被告，被告收到后视为原告已履行告知义务”，支持振丰公司解除合同，与《合同法》的相关规定不符。法院立案后向云泉约公司送达含有解除合同诉讼请求的起诉状等诉讼材料，是执行法定的民事诉讼程序的公权力行为，不能代替振丰公司的具有私法性质的通知到达云泉约公司。综上，请求：1、撤销原审判决；2、依法改判驳回振丰公司的诉讼请求（云泉约公司支付振丰公司租金8041元）。 被上诉人振丰公司辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。振丰公司一直向云泉约公司催缴租金，长达三个多月时间，云泉约公司用种种理由拒不支付，显然已经构成违约。振丰公司在催告期间反复跟云泉约公司说，如果不支付就解除合同，甚至在一审期间也反复给云泉约公司机会，云泉约公司当时的代理人也说与当事人去沟通，反复沟通后云泉约公司一直没有音讯，振丰公司也不知道其是基于什么理由拒不调解。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，上诉人云泉约公司向本院提交下列证据： 证据1、牧场亲子游项目装修承包合同及设计规划图； 证据2、转款凭证； 上述两份证据欲共同证明云泉约公司租赁案涉场地后，投入105万元资金对农村的水渠、自动喷淋系统、木栅栏、山坡改造、隔离栏、羊圈、塘等进行了改造。 证据3、农场照片打印件，欲证明案涉场地建设前后的变化。 证据4、厂房租赁协议、部分采购合同等； 证据5、乳品分公司的营业执照； 上述两份证据欲共同证明云泉约公司租赁了近1300平方米的厂房，投入大量资金采购各类生产设施设备，组建了牧场的配套工厂乳品分公司。 证据6、乳品分公司厂房照片打印件，欲证明乳品分公司的车间、设备的样貌。 证据7，农场照片打印件，欲证明政府部门要求整改的羊圈、生活用房的现状，云泉约公司租赁场地前就存在，云泉约公司需要得到振丰公司书面同意后才能进行整改。 被上诉人振丰公司未向本院提交新的证据。振丰公司除了对转款凭证的形式真实性无异议外，对其他所有证据的真实性有异议，对所有证据的关联性均有异议。本院经审查认为，云泉约公司提交的二审证据与本案争议焦点缺少法律上的关联，对其证明力不予确认。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。 本院认为：首先，关于云泉约公司是否构成违约的问题。本案双方当事人签订的《租赁协议》以及《关于租赁协议的补充协议》属合法有效，根据上诉协议的约定，云泉约公司应在2019年8月16日前支付A区2019年9月1日始的年租金，在2019年9月30日前支付B区2019年10月15日始的年租金，现云泉约公司在无合法抗辩理由情况下，未在约定期限内支付租金，原审法院认定其违约并无不当；其次，关于合同解除程序问题。本案双方当事人在《关于租赁协议的补充协议》中约定云泉约公司逾期10日未支付租金的，振丰公司有权单方面解除合同。现振丰公司行使约定解除权的条件已成就，故其有权诉至法院请求判决解除合同。在合同明确约定违约责任后果的情况下，云泉约公司主张振丰公司在起诉之前未通知解除，属于解除程序不合法，与合同约定不符，亦无法律依据，本院不予采纳。综上，云泉约公司的上诉请求和理由不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由杭州云泉约牧业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  金瑞芳 二〇二〇年七月十四日 书记员  张诗雯