贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5858号 原告：王建，男，汉族，1986年4月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：吴永林（特别授权代理），系贵州瀛黔律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告王建与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴永林，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付迟延办理房地产权属登记期间的违约金，违约金以房价款311641.00元为基数，按万分之0.5从2017年4月27日起计算至涉案房屋转移登记到原告名下之日止，暂计9000.00元；2、请求依法确认原被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》（按揭付款）第8条内容无效；3、请求判令被告向原告退还已收取的水、电、燃气、闭路电视开通费1294.00元;并以1294.00元为基数，从2010年11月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿原告资金占用损失至实际付清之日止。暂计算至2020年4月27日资金占用损失为712.25元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2011年11月10日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定原告购买被告开发的位于贵州省毕节市七星关区房屋，房屋总价款为311641.00元整;被告应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款，被告亦依约将该商品房交付给原告使用，但被告至今未按照合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。另，原告额外向被告支付了水、电、燃气、闭路电视开通费（以下简称“四通费”）共计1294.00元，被告向原告出具了开户费收据。 原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。现因被告的原因致使原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，严重损害了原告的合法权益，根据合同约定被告应当向原告赔偿相应的违约金。 原告还认为，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”和《关于有关问题询问的答复》中明确了“新建商品房配套的水、电、燃气、通讯、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取”。因此，被告向原告另外收取四通费的行为已经违法，该笔费用属于被告的开发成本，已经计算在房价款内，被告不应另外收取。虽然合同《商品房买卖合同》附件四《补充协议》（按揭付款）第8条约定，四通费由原告承担，但该约定明显违反上述法律规定，不合理的加重买受人的责任，属于《中华人民共和国合同法》第四十条无效格式条款的情形，故应当被确定为无效条款，四通费应予退还。 综上所述，因被告的原因致使原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，严重侵害了原告的合法权益，根据合同约定被告应当向原告赔偿相应的违约金。另外，被告向原告另行收取三通费无任何法律依据，亦属重复收费，《商品房买卖合同》附件四《补充协议》（按揭付款）第8条的内容系被告提供的格式条款，属于法律规定的无效格式条款情形，应为无效，被告所收取的四通费应予退还，期间对原告的资金形成了占用，应赔偿原告资金占用损失。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告特向贵院提起诉讼，望依法支持如上诉请 被告瑞丰房开公司答辩称：一、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。 二、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，答辩人无支付义务。 三、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二，安顺市系每户给予1000.00元至2000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。 四、答辩人自2018年8月20日向被告出具委托书，用以委托被告办理房屋不动产权证的相关事宜。2018年9月25日，被告取得瑞丰新城14幢房屋的不动产权证书，在2018年10月12日将涉案房屋申请办理转移登记的有关文书提交登记机关备案。如原告充分举证证明其存在损失、并借以认定被告需承担违约责任的前提下，逾期交付转移登记有关文书的违约金，应截止至被告具备办理权属转移登记条件且已尽到通知义务之日即2018年9月25日。 五、涉案合同不存在违反法律法规强制性规定以及免除被告责任、加重原告责任或者排除原告主要权利的情形，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力。 六、原告诉请退还开户费1294.00元的诉讼请求不应当得到支持：1、该项诉讼请求已经超过法定诉讼时效期间；2、涉案商品房价款并未包含开户费，被告代收后已代为交纳至相关部门，未据为己有，不具备退还基础。 七、原告诉请未被支付部分的案件受理费由其自行承担。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2010年11月10日，原告王建作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于洪南大道瑞丰新城第14幢28层2801号房；总价款为311641.00元，买受人首付101641.00元，余额210000.00元由银行提供按揭；出卖人应当在2012年6月30日前，将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。”当日，双方又签订《补充协议》，约定：“办理房屋所有权证等所需的各项费用由买受人承担；买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证，应办理相应的委托手续，所需的各项费用由出卖人在签订商品房买卖合同之日一次性代收。买受人在接收房屋前，应缴清出卖人先期垫付的水、电、燃气、闭路电视等费用。”合同签订后，原告依约支付了全部购房价款311641.00元。2012年6月6日，被告将涉案商品房交付原告使用，当日，原告向被告交纳1294.00元，被告出具收据载明：收到王建开户费（14-2081）1294.00元。2013年10月20日，被告将涉案商品房交付原告使用。2018年10月29日，毕节市不动产登记中心为原告办理了涉案商品房的不动产权证书。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2012年6月6日将涉案商品房交付原告使用，依照合同约定，被告应当在商品房交付之日起730日内，即2014年6月6日之前将办理权属登记提供的资料（需由被告提供的部分）报产权登记机关备案，但被告并未如期履行该义务，已经构成违约，故被告原则上应当从2014年6月7日起向原告计付逾期办证违约金。本案中，原告主张从2017年4月27日开始起算，本院从其所愿。鉴于原、被告双方形成委托待代办关系，只要被告具备应由其提供的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，即可视为是由于出卖人的原因未能办证的情形消除。但本案中，被告提供的证据不足以证明其在具备办证条件后，于何时向原告尽到了告知义务，故本院以涉案商品房不动产权证书的办理时间2018年10月29日作为计算逾期办证违约金的终期节点。综上，被告应当承担逾期办证违约金的起止时间为2017年4月27日至2018年10月29日，共计550日，依照合同约定被告应当支付给原告的违约金计算为311641.00元×0.005%×550天=8570.13元。故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，本院予以支持8570.13元。 根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件的规定，商品房价格包含水、电等配套设施的建设安装费，出卖人不应再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。合同约定在接收房屋前，应缴清出卖人先期垫付的水、电、燃气、闭路电视等费用，实质是原告委托被告代为向相关部门缴纳前述开户费的合意，但被告提供的证据不能证明其已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无须再代原告缴纳上述费用，故对原告要求被告退还开户费1294.00元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告支付开户费利息以及确认合同条款无效的诉讼请求，无法律及事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王建逾期办证违约金8570.13元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告王建开户费1294.00元； 三、驳回原告王建的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年七月二十七日 书记员  申开旭