江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0891民初4709号原告：王鲁，男，1973年12月20日生，汉族，住淮安市鼎立香榭丽Ｂ区。原告：曹玉莲，女，1972年11月27日生，汉族，住淮安市鼎立香榭丽Ｂ区。以上两原告共同委托诉讼代理人：吉艳，江苏穿石律师事务所律师。被告：上海亿丰企业集团（淮安）投资有限公司，住所地淮安经济技术开发区迎宾大道1号。法定代表人：王尤算，该公司总经理。被告：淮安亿丰时代广场商业管理有限公司，住所地淮安经济技术开发区迎宾大道1号。法定代表人：彭均，该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：周炳强，江苏知缘律师事务所律师。原告王鲁、曹玉莲与被告上海亿丰企业集团（淮安）投资有限公司（以下简称亿丰投资公司）、淮安亿丰时代广场商业管理有限公司（以下简称亿丰管理公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王鲁及原告王鲁、曹玉莲的共同委托诉讼代理人吉艳，被告亿丰投资公司、亿丰管理公司的共同委托诉讼代理人周炳强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王鲁、曹玉莲向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金38335元及利息暂定958元（利息从2019年6月10日起计算至租金实际付清之日止）；2、判令被告承担本案诉讼费用。被告亿丰投资公司辩称，原告的请求与本公司无关，被告亿丰投资公司已经完成了房屋买卖合同与原告形成的法律关系，至于租赁纠纷应当向原实际承租人高玉伦主张。被告亿丰管理公司辩称，原告的诉请无事实及法律依据，原告所购房屋在购买时已经存在租赁关系，租赁期间是2017年6月20日至2020年6月20日，根据合同法买卖不破租赁的原则被告亿丰管理公司作为代原告履行管理的公司，职责为帮助原告管理案涉房屋及收取代转租金，然而原告在实际承租人高玉伦提出租赁案涉房屋，请求原告办理营业执照登记手续时予以拒绝，其后又因为第三方商铺发生燃爆事件导致案涉房屋无法正常经营，已导致租赁关系解除，所以原告应对其主张的剩余租金承担怠于履行权利所导致的不利后果。当事人围绕诉辩主张向本院提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2014年9月2日，被告亿丰投资公司（甲方）与亿丰管理公司（乙方）及淮安奥特莱斯商业经营管理有限公司（丙方）签订《合作协议》，约定甲方将淮安经济技术开发区迎宾大道1号“淮安亿丰时代广场”的商业经营管理的权限全部授权委托于乙方，自2013年1月1日起至2023年12月31日止的经营管理期限内，乙方为甲方提供本项目商业经营管理相关服务。在经营管理期限内乙方有权根据商业的实际情况聘请丙方对本项目进行全方位的商业运营管理并保障商业整体收益，丙方有权对外招商、商铺出租、代收租金。2017年6月3日，被告亿丰管理公司与案外人靳晓波签订《金色水岸商业街商铺租赁合同》，约定被告亿丰管理公司将涉案商铺出租给案外人靳晓波，租期3年，自2017年6月20日起至2020年6月20日止，第一年租金为31365元，第二年为34850元，第三年为38335元，每年租金计算时间段前十天向亿丰管理公司缴纳，如出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效，如出租方出卖房屋，在同等条件下，承租人有优先购买权。2018年3月22日，靳晓波、黄丽丽签订《主体变更协议》，约定由黄丽丽承租涉案商铺，时间自2018年3月2日起，原合同中承租方变更为黄丽丽，其承继原合同中全部权利及义务，原合同内容不变。2018年1月22日，原告王鲁、曹玉莲与被告亿丰投资公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告亿丰投资公司开发的位于本市迎宾大道1号亿丰时代广场**栋**室商铺一套，房款总价1650000元。合同附件四：合同补充协议（一）约定原告将购买的商品房交由被告亿丰管理公司经营管理，亿丰管理公司有权根据统一经营管理的需要，自行或者要求出卖人对商品房的四至进行调整但商品房的面积、位置不变。买受人同意由被告亿丰管理公司代表买受人向出卖人验收、接受商品房，签署房屋交接单，出卖人依本合同以及买受人与亿丰投资公司签订的《委托经营管理协议》将商品房交付给亿丰管理公司的，视为出卖人已将商品房交付给买受人。后被告亿丰管理公司依据其与案外人靳晓波签订的租赁合同约定的租金向原告支付前两年租金，第三年租金，被告亿丰管理公司未支付。2018年5月22日，原告成为涉案商铺的产权人。2019年3月28日，亿丰管理公司、案外人黄丽丽与案外人高学伦签订《主体变更协议》，协议约定，原承租人黄丽丽变更为高学伦，后案外人高学伦开业不久，因商业街其他商铺发生煤气爆燃，造成包括高学伦在内的相关商铺财物受损并停业。2019年5月6日，高学伦向本院提起诉讼，请求撤销2019年3月28日签署的《主体变更协议》、要求亿丰管理公司返还押金5000元、要求黄丽丽返还转让费4万元、要求黄丽丽与亿丰管理公司连带赔偿损失16500元和律师费6000元。一审判决后，案外人高学伦上诉，后经淮安市中级人民法院审理，三方达成调解协议，亿丰管理公司给予高学伦经济补偿1万元，与高学伦交纳的押金5000元合计15000元，于2019年10月15日前支付；亿丰管理公司放弃高学伦租赁涉案房屋的房租……。案件审理过程中，原告陈述原告购买了涉案房屋后找被告亿丰投资公司签订三方协议，亿丰投资公司一直推脱。案件审理过程中，被告亿丰管理公司陈述，对涉案的房屋进行租赁管理，有收取一定的管理费，在收益中按照一定的比例进行收取。被告亿丰管理公司将收取的租金全额支付给业主，收益单独结算。被告亿丰管理公司与亿丰时代广场沿街商铺未售出的房屋业主都有签订委托经营管理协议，租金标准根据房屋位置不同有所差异。从实际有人承租算起租金都是三年固定。涉案商铺最早的租赁合同即为被告亿丰管理公司与靳晓波签订的租赁合同，租期为三年。案件审理过程中，被告亿丰管理公司陈述第三年租金未付原因在于新的承租人高玉伦向原告提出办理营业执照配合手续，原告予以拒绝导致原告与被告亿丰管理公司发生纠纷，接着又因为燃爆事件导致高玉伦向本院提起解约诉讼，结果也是解除了该合同，所以被告亿丰管理公司不能向原告支付第三年租金。原告陈述，有很多人找原告办理营业执照，因为涉案房屋已经租给靳晓波其已经办理营业执照，其他人再要在原告的房屋办理营业执照原告都是拒绝的。上述事实，有当事人庭审陈述、《商品房买卖合同》、租赁合同、合作协议、不动产权证、本院（2019）苏0891民初1652号民事判决书、（2019）苏08民终3161号民事调解书在卷予以证实。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，原告与被告虽未签订《委托经营管理协议》，但在原告购买涉案商铺前，涉案商铺已经由原产权人被告亿丰投资公司委托被告亿丰管理公司经营管理，在原告购买涉案商铺后，根据原告与被告亿丰投资公司签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议（一）的约定，原告仍需将涉案商铺交由被告亿丰管理公司经营管理，原告与被告亿丰管理公司之间存在事实上的委托经营管理关系。关于第三年租金，被告亿丰管理公司是否应当支付以及支付的金额问题，因原告与被告亿丰管理公司未对租金收益进行书面约定，双方也未达成补充约定，被告亿丰管理公司作为专业的从事商铺经营管理的企业，在原告成为涉案商铺的产权人后，亦未要求原告签订相应的委托经营管理协议，依法应当按照被告亿丰管理公司与类似商铺业主签订的委托经营管理协议有关条款或者交易习惯确定。案件审理过程中，被告亿丰管理公司陈述其与亿丰时代广场沿街商铺未售出的房屋业主都有签订委托经营管理协议，从实际有人承租算起租金都是三年固定。本案涉案商铺最早的租赁合同即为亿丰管理公司与靳晓波签订的合同，按照自有人承租之日起，租金三年固定，本案所涉商铺自2017年6月20日起至2020年6月20日期间，也应是固定租金，被告亿丰管理公司已按照其与靳晓波签订的租赁合同中约定的租金数额向原告支付前两年租金，本院认定亿丰管理公司与靳晓波签订的租金数额即为原告应当获得的前三年固定租金收益，故对原告要求被告亿丰管理公司支付租金收益38335元的请求，本院予以支持。关于被告抗辩因原告拒绝实际承租人高玉伦办理营业执照，导致租赁关系解除，原告应承担怠于履行义务导致的不利后果，鉴于被告对涉案商铺的转租，并未征得原告的同意，被告亿丰管理公司并未提供证据证明其已就涉案商铺的实际使用人的情况向原告履行了充分的通知义务，且被告亿丰管理公司不能证明其与高玉伦之间租赁关系的解除系原告的过错导致，被告亿丰管理公司放弃要求高玉伦支付租金亦未征得原告的同意，故被告的上述抗辩意见本院不予采信。原告要求被告支付自2019年6月10日起至租金实际付清之日止利息，因双方未签订委托合同，未约定支付租金收益的时间，本院对起诉之日至实际给付之日的利息予以支持，利息标准按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。因被告亿丰投资公司非委托合同相对方，原告要求被告亿丰投资公司支付租金及利息无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安亿丰时代广场商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王鲁、曹玉莲支付租金38335元及利息（以38335元为基数，自2019年11月26日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；二、驳回原告王鲁、曹玉莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费782元，由被告淮安亿丰时代广场商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××80)。审 判 长  蔡红芹人民陪审员  于新春人民陪审员  刘国梅二〇二〇年七月二十七日书 记 员  呼芮吉