贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1080号 原告：翟东，男，汉族，1969年8月30日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。 委托代理人：熊灿斌（特别授权），贵州本芳律师事务所律师。 委托代理人：唐婷婷（一般授权），贵州本芳律师事务所律师。 被告：邓勇，男，汉族，1980年9月22日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。 原告翟东与被告邓勇租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告翟东及委托代理人唐婷婷、被告邓勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：位于毕节市七星关区为原告翟东与案外人赵国虎、丁勋利三人共有。2016年6月15日，三人协商同意以原告的名义与被告签订《商铺租赁合同》，约定将其共有的前述面积为1940平方米的商铺租赁给被告经营ＫＴＶ酒吧，租赁期限为8年，从2016年7月1日起至2024年6月30日止。原告同意给予被告三个月的免租期，即三个月不收取被告租金，但三个月免租期计入递增的期限。租金从2016年10月1日开始计收，租金起步价38元／㎡／月，年递增率5%。租金按年支付，第一年租金在2016年12月31日前付清。从第二年起，每年被告应提前30日缴纳第二年租金，即每年6月1日之前缴纳次年租金，以此类推。……。本合同生效后，原、被告双方应遵守本合同的约定，如一方违约，则应向对方支付违约金，违约金按当年年租金额的20%支付。在本合同执行过程中，若发生纠纷，由双方友好协商，如协商不成时，由租赁房屋所在地人民法院解决......，合同签订后，原告按时将符合条件的商铺交付给被告使用，履行了合同义务。然而，被告接收原告交付的商铺后并未按照合同约定向原告支付租金，按合同约定，第一年的租期从2016年7月1日至2017年6月30日，免租期为三个月，租金计算方式为38元每平方米×商铺面积（1940平方米）×9个月＝663480.00元，但被告在获得商铺后强行索要6个月的免租期并强行按6个月的租金支付给原告，原告一直要求被告支付差欠的3个月租金（21160.00元），被告一直搪塞至今未支付给原告；第二年从2017年7月1日至2018年6月30日，被告共计支付了原告租金710040元，差欠租金221160元；2019年7月1日至2020年6月30日的租金差欠324320.00元。经原告多次催收，被告均不予理睬，原告无奈，方诉至法院。请求：一、判决被告邓勇立即向原告支付差欠原告的2016年7月1日至2016年9月30日租金人民币221160.00元并支付原告违约金132696.00元；二、判决被告邓勇立即向原告支付差欠原告的2017年7月1日至2018年6月30日租金人民币221160.00元并支付原告违约金186240.00元；三、判决被告邓勇立即向原告支付差欠原告的2019年7月1日至2020年6月30日租金人民币324320.00元并支付原告违约金214176.00元；四、本案诉讼费由被告承担。 被告邓勇辩称，拖欠房屋2019年到2020年的30万元房租是有原因的，其他房租已经付清，原告所说他们还有两个股东，但是这两个股东没有委托翟东，我有权不去履行义务，但是我使用房屋，所以我照样支付租金，2016年到2017年已经超过诉讼时效了，七星关区人民政府文化部门通知针对疫情期间的房租予以免除，疫情过后房屋租金我要求相关部门认定并减免，要求同周边房屋租金作为参考。 为证明自己的诉讼主张，原被告双方当庭进行了举证、质证，对双方无争议的证据，本院予以采信，对双方有争议的证据，本院作如下认定：原告提供的《商铺租赁合同》，能够证明原被告之间成立租赁合同关系，双方对涉案房产的租期、租金及付款方式等进行了约定。因此，在原告已经按照合同约定向被告交付租赁物后，被告就应按合同约定向原告支付租金，并对逾期支付租金承担违约责任。《商铺租赁合同》有双方当事人的签字，且被告并未对证据的真实性、合法性、关联性提出异议，本院予以采信；对被告提供的银行流水，本院认为具有证据三性，能够证明被告已经支付完毕原告的租金，本院予以采信。 经审理查明：位于毕节市七星关区为原告翟东与案外人赵国虎、丁勋利三人共有。2016年6元15日，原告翟东经案外人赵国虎、丁勋利授权，以自己名义与被告邓勇签订《商铺租赁合同》，约定将其共有的前述面积为1940平方米的商铺租赁给被告经营ＫＴＶ酒吧，租赁期限为8年，从2016年7月1日起至2024年6月30日止。合同约定的免租期为三个月，但三个月免租期计入递增的期限，租金从2016年10月1日开始计收，租金起步价38元／㎡／月，年递增率5%。租金按年支付，第一年租金在2016年12月31日前付清。从第二年起，每年被告应提前30日缴纳第二年租金，即每年6月1日之前缴纳次年租金，以此类推。双方约定如任何一方违约，违约金按当年年租金额的20%支付。后双方经协商口头约定将免租期变更为六个月，原告按合同约定将租赁物交付给被告使用，被告第一年（2016年7月1日至2017年6月30日）实际支付了原告九个月的租金，因双方约定的免租期为六个月，故，被告实际多支付了原告3个月的租金，因第一年已经多支付三个月租金，第二年（2017年7月1日至2018年6月30日）的租金用第一年多支付的三个月予以扣减，所以第二年租金被告虽只支付九个月，但视为被告已经实际支付完毕。2019年7月1日至2020年6月30日的租金1024320.00元，按合同约定应于2019年6月30日前支付完毕，但被告未完全履行租金的支付义务，尚差欠原告2019年7月1日至2020年6月30日的租金324320.00元。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，自成立时生效。本案原、被告之间所签《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。关于原告第一项诉讼请求，除合同约定的三个月的免租期外，原告认可双方口头约定延长三个月的免租期，即实际免租期为六个月，原告支付了九个月的租金，不存在违约行为，原告的第一项诉讼请求不应得到支持；关于原告的第二项诉讼请求，合同约定第二年的租金（2017年7月1日至2018年6月30日），被告虽然只支付了九个月，但因第一年被告多支付了三个月租金，该三个月的租金应计算为第二年租金，所以第二年租金被告虽只支付九个月，但应视为被告已经实际支付完毕，原告的第二项诉讼请求不应得到支持；关于原告的第三项诉讼请求，被告对差欠租金324320.00元事实不持异议，结合合同约定的租金支付时间，被告构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，应承担违约责任，故对原告第三项关于支付租金324320.00元诉请本院予以支持；对原告第三项关于违约金的诉请，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，关于本案原告诉请的违约金，基于被告确实违约，依法应予以支持，但是否应当进行调整，本院认为需要同时考虑两个因素，一是违约金是否过分高于造成的损失，二是当事人是否请求调整，本案双方当事人约定的违约金为当年租金的20%，2019年7月1日至2020年6月30日租金为1,024,320.00元，被告应按合同约定支付违约金214,176.00元（1,024,320.00元×20%），高于被告违约给原告造成的损失，但因被告未要求本院进行调整，在被告未对合同约定的违约金是否过高进行抗辩及请求调整的情况下，本院不应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条条第二款的规定进行调整。为保障当事人的意思自治，对原告第三项诉请的违约金，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告邓勇于本判决生效之日起十五日内支付差欠原告翟东2019年7月1日至2020年6月30日租金人民币324,320.00元并支付原告翟东违约金214,176.00元； 二、驳回原告翟东的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,249.00元，由被告邓勇承担。 如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  罗卫东 二〇二〇年七月二十三日 书记员  陈虞军