四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0703民初3525号 原告：绵阳市长兴物业有限公司，统一社会信用代码91510700MA6247QN4P，住所地：绵阳科创园区园艺街36号长兴太阳城二期28幢1层2号。 法定代表人：邓中红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘馨蕊，女，该公司员工。 被告：梁述勇，男，1980年10月29日出生，汉族，现住四川省绵阳市。 原告四川长兴物业服务有限公司（以下简称：长兴物业公司）与被告梁述勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告长兴物业公司的委托诉讼代理人刘馨蕊、被告梁述勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长兴物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物管费9496元（截止2020年3月31日）、违约金828.3元、生活垃圾清运费378元，共计10702元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2009年12月29日开始接管长兴太阳城小区的物业服务工作。在此期间与开发商签订了《前期物业服务合同》，后又与业委会签订了《物业服务合同》，合同都对物业费及违约金的标准进行了约定。被告是该小区32幢1单元5楼1号业主，房屋建筑面积108.59㎡。在原告为小区物业提供物业管理服务期间，原告与被告都应该切实履行前述合同中的相关内容。被告于2011年12月20日正式接房，从2015年1月1日开始无故拖欠物业服务费，截止2020年3月31日总共欠缴物业费9496元、违约金828.3元、生活垃圾清运费378元，共计10702元。经原告工作人员多次发催收函、电话催促，被告均拒绝缴纳物业费。 被告梁述勇辩称：1.原告主张的部分费用已经超过诉讼时效。被告从未收到原告发出的催收函，故原告主张2015年1月1日至2017年10月1日期间的物业费已经超过两年诉讼时效；2.被告并非无故拖欠物业费。2013年至2014年期间，被告房屋出现大面积裂痕，原告采取了一定处理措施，但未能彻底解决问题。后被告多次要求解决，原告称应由开发商处理，且在房屋保修期后才告知原告找开发商处理。原告认为，原告既然代开发商与被告处理房屋裂纹事宜，就与被告形成事实合同关系，要么继续处理，要么给予被告一定经济补偿；3.原告提供的物业服务不达标且未尽房屋维修义务，故被告不存在无故拖欠，原告有关的违约金的主张不应得到支持；4.被告从2020年4月才入住该小区，故不应当支付之前的生活垃圾清运费；5.原告提供的物业服务质量低下，2019年度物业服务满意度调查显示仅65.61%的满意度，低于合同约定的75%的要求，故被告认为应当按照65.61%支付2017年10月1日至2020年3月31日期间的物业费；6.原告在2018年5月1日至2019年1月31日期间未与小区业委会签订物业服务合同，故被告不应支付该时段的物业服务费。 本院经审理认定以下事实，被告系长兴太阳城二期32幢1单元5楼1号业主，房屋建筑面积108.59㎡。2009年12月29日，原告与绵阳中环长兴房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对长兴太阳城二期提供物业管理服务事宜；高层住宅物业服务费1.5元／月／㎡；未按时足额交纳物业服务费，应按每天1‰的标准支付违约金；合同期限自2010年1月1日至该小区成立业主大会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效止。2011年12月20日，原告与被告签订《长兴太阳城二期住宅小区费用收缴协议》，约定物业费管理服务费收费依据为《前期物业服务合同》约定的标准；被告同意原告收取政府规定收取的其他费用。2016年4月29日，原告与绵阳市科创区长兴太阳城业主委员会签订《物业服务合同》，合同期限从2016年5月1日至2018年4月30日；约定高层住宅物业服务费标准为1.35元／月／㎡；未按时足额交纳物业服务费，应按未缴纳物业费总额的5%支付违约金。2019年1月28日，原告与被告签订《长兴太阳城二期住宅小区费用收缴协议》，约定物业费管理服务费收费依据为《前期物业服务合同》约定的标准；被告同意原告收取政府规定收取的其他费用。2016年4月29日，原告与绵阳市科创区长兴太阳城小区第二届业主委员会签订《长兴太阳城物业服务合同》，合同期限从2019年2月1日至2021年1月31日；约定高层住宅物业服务费标准为1.35元／月／㎡。原告依约为案涉小区提供物业服务，被告于2011年12月20日办理接房手续，并于2015年1月1日开始至今未支付物业服务费。 另查明，原告已代缴垃圾清运费至2019年12月31日。 庭审中，原告举出《物业费催收通知单》、《温馨提示》、照片，用以证明原告多次向被告进行催收的事实。被告经质证对照片持异议，认为其上显示的时间并非记录真实时间，被告并不知道原告将《物业费催收通知单》和《温馨提示》贴在被告房门上，且原告也未致电通知被告。 庭审中，被告举出多张照片、聊天记录截屏及《关于太阳城小区2020年业主大会定期会议开箱计票结果的公告》，用以证明小区存在车辆乱停乱放、电瓶车和摩托车乱接充电线、业主违章搭建和乱堆乱放、被告房屋存在裂纹现象的事实，故原告未尽到物业服务合同约定的合同义务，且业主满意度调查显示的满意度未达到合同约定的75%的标准。 本院认为，本案的争议焦点在于原告提供物业服务的时间以及原告的主张是否已过诉讼时效。 关于原告提供物业服务的时间。虽然原告在2018年5月1日至2019年1月31日期间未与长兴太阳城小区业委会签订物业服务合同，但结合原告所举工作简报及代缴垃圾清运费的相关证据，足以认定该小区在该期间亦由原告提供物业服务，即原、被告双方在此期间形成事实物业服务合同关系，故被告有关不支付该时段物业费的抗辩主张不能成立。 关于诉讼时效的问题。物业服务合同履行过程中，物业公司向业主主张给付物业费之诉的诉讼时效期间，应从最后一笔债务履行期限届满即物业服务合同终止之日起算。如前所述，本案所涉物业服务合同至今尚在履行中，故被告有关诉讼时效已过的抗辩理由不能成立。 原告为被告居住的小区提供物业服务，被告应当按照约定的物业服务费标准向原告交纳物业服务费。被告虽抗辩应按物业服务满意度的比例支付物业费，但该主张不符合法律规定也不符合双方约定，故被告仍应按合同约定向原告交纳从2015年1月1日至2020年3月31日期间的物业费9496元（108.59㎡×1.5元／月／㎡×16月＋108.59㎡×1.35元／月／㎡×47月）。原告已代缴生活垃圾清运费至2019年12月，故被告应向原告支付垃圾清运费360元（60个月×6元／月／户）。被告抗辩未入住不应支付垃圾清运费，但未举证证明该事实主张，应承担举证不力的法律后果。被告所提交的证据能够证明原告在该小区提供的物业服务确实存在一定瑕疵，故对原告有关被告支付违约金的请求，本院不予支持。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第二款、《最高人民法院》第六条之规定，判决如下： 一、被告梁述勇在本判决生效后十日内向原告绵阳市长兴物业有限公司给付2015年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费9496元、2015年1月1日至2019年12月31日期间的垃圾清运费360元； 二、驳回原告绵阳市长兴物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34元，由被告梁述勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  张馨睿 二〇二〇年七月二十一日 书记员  徐诗淇