上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4886号上诉人（原审原告）：上海瀛程置业有限公司，住所地上海市徐汇区东湖路9号主楼七层。法定代表人：于建斌，执行董事。委托诉讼代理人：王宇翔，男，上海瀛程置业有限公司工作人员。被上诉人（原审被告）：何晓峰，男，1966年11月26日出生，汉族，住上海市闵行区。上诉人上海瀛程置业有限公司（以下简称瀛程公司）因与被上诉人何晓峰房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初20399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人瀛程公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判支持上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，上诉人在被上诉人非法占用上海市徐汇区XX路XX弄XX公寓XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）期间从未怠于主张并行使权利，上诉人通过电话、短信、发函及上门贴通知等方式穷尽了维权措施，履行了管理职责；2.一审法院错误适用合同法上的减损规则，不当行使自由裁量权，判定合理期限为3个月显失公平。被上诉人没有办理退房手续，从2015年5月8日至2017年12月21日止实际控制着房屋，非法占用涉案房屋将近32个月，上诉人的经济损失是客观存在的，请求二审法院确认被上诉人占用期和占用事实，维护上诉人合法权益。被上诉人何晓峰辩称，不同意上诉人上诉请求，租赁合同到期后重新签订了《协议书》将租赁期限延长至2015年5月7日，被上诉人全额缴纳租金后入住，租期届满前一日被上诉人搬离涉案房屋，上诉人管理中心人员通过电话于2015年5月7日向被上诉人确认了搬离的事实。上诉人所称通过电话等方式向被上诉人发送退房通知单，被上诉人并未收到，也无证据佐证，故上诉人以被上诉人没有办理退房手续为由要求被上诉人支付房屋占有使用费没有道理。瀛程公司向一审法院起诉请求：要求何晓峰支付房屋占用费143,700元（人民币，下同），按每日150元的标准，自2015年5月8日起至2017年12月21日。一审法院认定事实：瀛程公司系涉案房屋产权人。2013年3月7日，瀛程公司（甲方、出租人）、何晓峰（乙方、承租人）签订《上海市公共租赁住房租赁合同》，合同主要约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋建筑面积为42.35平方米；租赁期限2013年3月8日起至2015年3月7日；月租金1,783元；乙方向甲方支付房屋租赁保证金3,566元；本合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金用以抵充本合同约定由乙方承担但未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方；6-1甲乙双方约定，该房屋租赁期满甲方不再继续出租的，应于租期届满前1个月书面通知乙方，逾期未书面通知的，本合同租期届满后继续有效，但租赁期限为不定期；6-3合同租期满，乙方需继续承租的，应于租期届满前一个月向甲方提出续租书面申请，经区（县）住房保障房屋管理局指定机构重新进行资格审核，符合条件的可以续租，租赁双方应重新签订租赁合同，不符合条件的，不得续租，但确有特殊困难，无法按约定返还房屋的，经相关区（县）住房保障机构批准，甲方应给予乙方不超过六个月的过渡期，过渡期限内，乙方应按本合同的约定向甲方支付房屋的租金及由乙方承担的其他费用；7-1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满当日内返还该房屋；7-2乙方未经甲方书面同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按150元/日向甲方支付违约金；7-3除本合同附件另有约定外，乙方返还房屋时，房屋及其装修、附属设施和设备应当符合正常使用后的状态，经甲方书面验收认可后，互相结清各自应当承担的费用。甲方联系地址上海市徐汇区XX路XX弄XX号楼XX楼，乙方联系地址上海市闵行区XX路XX弄XX支弄XX，甲乙双方向前述对方联系地址以挂号信方式邮寄法律文书的，即视为法律文书已经通知并送达对方。2015年4月11日，瀛程公司（甲方）与何晓峰（乙方）签订《协议书》，约定：甲方同意给予乙方2个月的过渡期，过渡期内租金为3,566元；乙方超过过渡期未迁离的，每逾期一日，还应当另行支付每日150元的违约金；和本协议有关的文件、通知可通过书面方式向本协议载明的联系地址送达，以挂号信、邮政专递、快递方式寄出的，寄出之日起3日视为送达，一方变更联系地址的，应以书面方式提前5日告知其他方，否则将承担由此产生的一切不利后果。2015年7月22日，瀛程公司委托上海XX管理中心通过挂号信的方式向何晓峰发送退房通知单，载明租期自2015年3月8日至2015年5月7日止，要求接到本通知后在约定终止日期前至经租管理中心办理退租手续。何晓峰表示未收到该信件。2017年12月11日，上海XX管理中心至涉案房屋大门上张贴退房通知单。2017年12月21日，瀛程公司自行收回涉案房屋，房屋内未留有何晓峰物品。审理中，瀛程公司确认收取租赁保证金3,566元，该保证金目前在瀛程公司处，瀛程公司表示抵扣何晓峰应付费用后同意返还。审理中，瀛程公司提交涉案房屋2015年5月8日至2017年12月21日期间电费凭据。瀛程公司表示电力公司提供仅有2017年5月至11月的记录，虽然占用期间电费发生很少，但房屋一直系何晓峰占用，瀛程公司的损失是客观存在的。一审法院认为，瀛程公司与何晓峰签订的公租房租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。何晓峰提出诉讼时效已过的抗辩意见，瀛程公司于2017年12月21日收回房屋，至瀛程公司2019年8月起诉，并未超过诉讼时效。根据合同约定，租赁期至2015年5月7日止，逾期搬离应按每日150元支付使用费。何晓峰作为承租人在租赁期限到期后负有将租赁房屋返还出租人的义务，何晓峰抗辩称其已于2015年5月7日搬离涉案房屋，但未有证据证明其履行了合同约定的退房手续,将房屋返还瀛程公司，故应承担相应房屋占有使用费。但是，瀛程公司在2015年7月22日向何晓峰发送了退房通知单，至2017年12月11日上门张贴通知，期间长达两年多时间，未有证据表明瀛程公司向何晓峰主张权利，从电费账单中可知涉案房屋在2015年5月7日后无用电账单，2017年5月开始的用电量极其微小且连续几个月数字一致，此外，瀛程公司收回房屋时也未发现存有何晓峰物品，一审法院认为涉案房屋系公共保障性租赁房，瀛程公司作为产权人及出租人亦负有管理职责，对于合同到期无法续租的应及时排查房屋使用情况，采取合理措施及时将房屋收回减损，一审法院酌情判定该合理期限为3个月，对于合理期限后因瀛程公司怠于减损所造成的损失，一审法院不予支持。关于房屋租赁保证金，瀛程公司同意抵扣何晓峰应付费用后返还何晓峰，为避免诉累，一审法院对此一并予以处理。一审法院据此判决：一、何晓峰于判决生效之日起十日内支付上海瀛程置业有限公司房屋使用费13,500元；二、上海瀛程置业有限公司于判决生效之日起十日内返还何晓峰租赁保证金3,566元，该款可与上述第一项款项互相抵扣。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,587元，由上海瀛程置业有限公司负担1,438元，何晓峰负担149元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人瀛程公司与被上诉人何晓峰签订的《协议书》系真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效。本案的争议焦点在于被上诉人何晓峰向上诉人瀛程公司支付的房屋占有费金额如何认定。根据《协议书》的约定，何晓峰在租赁期限到期后负有办理退房手续、返还房屋的义务。被上诉人何晓峰清空个人物品并于租期届满前搬离涉案房屋，因其过失未办理退房手续，违反了合同的约定，但不存在恶意违约的情形。上诉人瀛程公司作为社会公共保障性租赁房的管理单位，具有对社会资产财富管理的职责，公租房长期空置不利于社会经济发展的效率需求，《协议书》中保留了上诉人瀛程公司进入涉案房屋清场的权利即为了减损。上诉人瀛程公司于2015年7月22日向被上诉人发送退房通知单，至2017年12月21日才进入涉案房屋清场，中间长达两年半的时间，上诉人瀛程公司主张该期间内其仍通过多种渠道向被上诉人何晓峰发送退房通知单，未有证据佐证，本院不予采信。鉴于上诉人瀛程公司未尽到及时排查房屋使用状况、及时收回房屋的管理职责，一审法院适用减损规则判定3个月的合理期限并无不当，本院予以认同。综上所述，上诉人瀛程公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,904元，由上诉人上海瀛程置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年七月二十日书记员  渠 啸附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……