河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终2421号上诉人（原审原告）：谢威，男，1987年8月1日出生，汉族，住河南省商丘市。上诉人(原审被告)：商丘万兴物业管理有限公司。住所地河南省商丘市神火大道（帝景花园7号楼）。统一社会信用代码：914114037991744495。法定代表人：滑小可，该公司经理。委托诉讼代理人：王翠云，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：代世朋，男，系该公司员工。上诉人谢威因与上诉人商丘万兴物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服睢阳区人民法院（2020）豫1403民初979号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人谢威、被上诉人商丘万兴物业管理有限公司之委托代理人王翠云、代世朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢威上诉请求：撤销睢阳区人民法院（2020）豫1403民初979号民事判决，依法改判或发回重审。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：商丘万兴物业管理有限公司对未居住人的毛坯房屋收取生活垃圾处理费无法律或行政法律依据，一审未支持退还生活垃圾处理费错误，商丘万兴物业管理有限公司收取公共照明费无法律规定或双方约定的依据应予退还，上诉人多次找被上诉人协商，诉讼时效已经中断并未超过诉讼时效，一审不应认定该费用超过诉讼时效。商丘万兴物业管理有限公司辩称，在案涉房屋权属未变更登记之前的权属人系案外人郭秀莲，谢威对物业费的缴纳也是代替郭秀莲缴纳，谢威一审主张的多付物业费也应由郭秀莲主张，而且谢威长期拖欠物业费存在违约的情形，一审适用法律错误，双方没有实际的合同关系，谢威缴纳物业大静脉时并不是登记备案的业主，也不是与商丘万兴物业管理有限公司存在合同关系的业主，请求撤销一审判决，改判驳回谢威一审诉讼请求。商丘万兴物业管理有限公司上诉请求：撤销睢阳区人民法院（2020）豫1403民初979号民事判决，依法改判驳回谢威的诉讼请求，上诉人不应退还物业费1027元。本案一、二审诉讼费由谢威承担。事实和理由：一审未查明事实，谢威违约在先，提出退还物业费无事实和法律依据。一审错误认定房屋所有权权属为谢威，其实2015年1月19日房屋过户后才系谢威，针对物业费缴纳也是谢威代替原权属人缴纳，谢威不应主张多付物业费，应由原权属人主张。原权属人和谢威长期拖欠物业费存在严重违约行为。一审错误适用法律条款，未严格审查确定谢威缴纳物业费时的真实身份，亦未查明原权属人与谢威在买卖房屋时对于物业费明确约定由谁承担的情况，片面错误认定收取的物业费未按物业协议约定的标准收取，判决结果错误。谢威辩称，谢威无违约行为，根据原权属人签订的物业管理协议，未约定物业费缴纳的具体时间，不能认定原权属人违约，谢威更无违约之处。谢威有权要求返还多收取的物业费及支付相应有违约金及利息，谢威与商丘万兴物业管理有限公司一直存在事实的物业服务合同关系，缴纳物业费时商丘万兴物业管理有限公司亦未提出异议，商丘万兴物业管理有限公司的事实理由无任何事实和法律依据。谢威向一审法院起诉请求：1、判令商丘万兴物业管理有限公司返还2085元及违约金，并支付利息（利息按同期中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2016年1月29日计算至实际清偿之日止）；2、本案诉讼费、保全费等费用由商丘万兴物业管理有限公司承担。一审法院认定事实：2015年1月6日，谢威购买案外人郭秀莲位于商丘市神火大道××花园·××楼××单元××东××住房××套，面积为128.02平方米。郭秀莲曾于2007年4月9日与商丘万兴物业管理有限公司签订关于案涉房屋的物业管理协议书一份，该协议书约定：住宅按建筑面积每月每平方米0.3元，因业主原因空置房屋按建筑面积每月每平方米0.2元。受有关部门或单位的委托，物业公司可提供水费、电费等代收代缴收费服务。同时约定物业公司违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，业主有权要求清退所收费用，退还利息并支付违约金。谢威于2016年1月29日向商丘万兴物业管理有限公司交纳了2008年10月1日至2016年12月31日的物业管理费3802元、公共照明费594元，2008年10月1日至2013年5月31日的生活垃圾处理费224元。另查明，谢威购买案涉房屋后于2016年4月开始装修。一审法院认为，本案的争议焦点之一为谢威是否具有本案的诉讼主体资格？本案中，谢威所交给商丘万兴物业管理有限公司的物业费中既有购买房屋之前的也有购买房屋之后的，故认定谢威具有本案的诉讼主体资格。谢威提供的证据能证明案涉房屋在2016年4月前处于空置状态，应按每月每平方米0.2元收取物业费，故商丘万兴物业管理有限公司按每月每平方米0.3元多收取的物业费（90个月×0.1元每月每平方米×128.02平方米=1152.18元）应退还谢威，但谢威在起诉状的事实和理由部分自认多收取的物业费为1027元，故对谢威要求退还的物业费支持1027元，因上述1027元物业费并非商丘万兴物业管理有限公司擅自提高收费标准或乱收费，而系原物业服务合同本就存在的两种收费标准问题所致，故谢威要求支付利息及违约金的诉请不予支持。关于谢威要求商丘万兴物业管理有限公司退还收取的生活垃圾处理费的诉请，因该费用系商丘万兴物业管理有限公司代政府收取，故谢威的此诉请不予支持。关于谢威要求退还收取的公共照明费的诉请，因商丘万兴物业管理有限公司与郭秀莲签订的物业管理协议书中并未约定，且谢威所提供的证据仅能证明其于2019年12月9日得知案涉房屋所在小区关于空置房屋的物业费收费标准，其于2016年1月29日交纳该费用即应知道收取该费用没有依据，而谢威于2020年3月10日方才提起诉讼，故商丘万兴物业管理有限公司称谢威所诉已超诉讼时效的抗辩，对此予以部分支持即谢威的该诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定,判决：一、商丘万兴物业管理有限公司于判决生效后十日内返还谢威物业费1027元；二、驳回谢威的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由商丘万兴物业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人谢威提交的商政办〔2006〕66号文、商政〔2012〕31号文、商丘市发改委2014年11月18日批复等证据，均达不到上诉人的证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，上诉人谢威要求上诉人商丘万兴物业管理有限公司退还收取的生活垃圾处理费的诉请，因该费用系上诉人商丘万兴物业管理有限公司代政府收取，一审对上诉人谢威要求退还生活垃圾处理费的诉请不予支持并无不当。上诉人谢威要求退还收取的公共照明费的诉请，因上诉人谢威于2016年1月29日交纳该费用即应知悉收取该费用没有依据，而其所提交证据不能证明其在诉讼时效期间内向上诉人商丘万兴物业管理有限公司主张退还该费用，故上诉人谢威该诉请已超诉讼时效，一审不予支持亦无不当，因上诉人商丘万兴物业管理有限公司多收物业费系因原物业服务合同本就存在的两种收费标准问题所致，并非擅自提高收费标准或乱收费，故上诉人谢威要求支付利息及违约金的诉请亦不应支持。因上诉人谢威向上诉人商丘万兴物业管理有限公司所缴纳的物业费中既有其购买房屋之前的也有购买房屋之后的，故一审认定上诉人谢威具有本案的诉讼主体资格并无不当。因上诉人谢威提供的证据能证明案涉房屋在2016年4月前处于空置状态，应按物业合同约定每月每平方米0.2元收取物业费，故上诉人商丘万兴物业管理有限公司多收取的物业费应予退还上诉人谢威。综上所述，谢威与商丘万兴物业管理有限公司的上诉请求均不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人谢威承担50元，上诉人商丘万兴物业管理有限公司承担50元。本判决为终审判决。审判长 郭 玮审判员 张学朋审判员 王晓辉二〇二〇年七月三十日书记员 彭 兰