湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初5735号原告：李佳，女，1975年2月26日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：杨亲辉，湖南云天律师事务所律师。被告：长沙恒泰房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区月宫街省工商行政管理干部中专学校三楼。法定代表人：李兴林。原告李佳诉被告长沙恒泰房地产开发有限公司(以下简称恒泰公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告李佳及其委托诉讼代理人杨亲辉，被告恒泰公司的法定代表人李兴林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李佳向本院提出如下诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的两份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX140357-1141、XX40357-1142）；二、被告退还原告已付两套购房款1061439元及按银行同期贷款利率计算自2019年1月1日至清偿之日止的利息（截至2020年5月1日利息为67132.38元）；三、被告支付原告按已付购房款的10%计算的违约金106143.9元。事实与理由：原、被告于2018年11月20日签订两份《长沙商品房买卖合同》，原告向被告支付两个商铺的首付款共计1061439元，其中5栋-1141号商铺首付款483030元，5栋-1142号商铺首付款478409元，每套商铺参与“预交五万抵十万”的优惠活动，共缴纳100000元。被告承诺在2019年1月1日前达到交付条件。同日，原告与长沙云枫商业管理有限公司签订授权委托书及《长沙恒泰商业广场商铺委托经营管理合同》将5栋-1141号、5栋-1142号商铺委托案外人云枫公司经营，但迄今为止，被告仍未达到商铺交付条件，导致合同目的无法实现，被告构成违约，为维护原告自身合法权益，特提起诉讼。被告恒泰公司辩称：签订的商品房买卖合同是真实有效的，是原告违约，不认可退还房屋的首付款。经审理查明：2018年9月，原告李佳欲购买被告恒泰公司开发的长沙市岳麓区恒泰广场项目商铺。同年9月12日，李佳交纳100000元，参与了恒泰公司开发的恒泰广场5栋-1141、5栋-1142号商铺五万抵十万优惠活动。当日，李佳向恒泰公司支付定金40000元。2018年10月31日，李佳与恒泰公司签订两份《恒泰广场认购缴款书》，主要载明：李佳认购恒泰公司位于长沙市岳麓区，其中5栋-1141号商铺原单价37534.6元／平方米，原总价1404920元，优惠后单价25728元／平方米，优惠后总价963030元，优惠方案为购房后一次返租前三年租金及物业费抵扣房款（1404920-963030＝441890元），已交定金20000元，本次交款463030元＋1300元。5栋-1142号商铺原单价36643.3元／平方米，原总价1371559元，优惠后单价25071元／平方米，优惠后总价938409元，优惠方案为购房后一次返租前三年租金及物业费抵扣房款（1371559-938409＝433150元），已交定金20000元，本次交款458409元＋1300元。同日，李佳按照认购协议支付购房首期余款及相关费用。2018年11月20日，李佳与恒泰公司分别签订了两份《长沙市商品房买卖合同》，主要约定：李佳购买恒泰公司开发的位于枫林三路516号恒泰商业广场1栋、5栋、商业、地下室-1层-1141号房屋，房屋单价为25728.83元/平方米，建筑面积37.43平方米，总房价为963030元，其中首期房款483030元，剩余房款480000元申请贷款；李佳购买恒泰公司坐落于枫林三路516号第1栋、5栋、商业、地下室-1层-1142号商品房，房屋单价为25728.83元/平方米，建筑面积37.43平方米，总房价963030元，其中首期房款478409元。上述两份合同均约定恒泰公司应在2019年1月1日前达到交付条件，该商品房交付时应当已经竣工验收合格，并满足合同第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金；出卖人承诺销售的商品房没有权属纠纷、债权债务纠纷及其他收到交易限制的情况，如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能实现合同目的，不能办理房屋登记或发生权属纠纷或其他纠纷的，买受人有权要求出卖人支付不低于本合同总价款一倍的赔偿金，并有权退房。合同还约定了其他事项。合同签订后，因李佳未获得银行贷款，2018年11月29日，李佳、恒泰公司、案外人李晓曦签订《借款协议》，约定李佳向李晓曦借款940000元，全部用于购买长沙恒泰房地产开发有限公司所开发的恒泰商业广场项目5栋-1141、5栋-1142号商铺，李佳同意李晓曦把所借款项直接打入恒泰公司账号以支付购铺款。另查：1、2018年11月20日，李佳与案外人长沙云枫商业管理有限公司（以下简称云枫公司）签订两份《长沙恒泰商业广场商铺委托经营管理合同》，主要约定：由李佳授权云枫公司全权经营管理其拥有的湖南省长沙市岳麓区长沙恒泰商业广场项目5栋-1141、5栋-1142号商铺，授权期限自2019年1月1日至2028年12月31日，经营管理期前三年，李佳免收该物业的租金，该物业在此三年期内由云枫公司经营，云枫公司无需向李佳再支付任何款项（租金及收益）。2、根据（2019）湘0104民初13697号民事判决书认定，恒泰公司将恒泰商业广场项目1栋、5栋、商业、地下室中的102、202号房屋向湖南湘江新区农村商业银行股份有限公司望城坡分理处抵押贷款75660000元，未包括涉案商铺。恒泰商业广场裙楼项目于2017年7月3日竣工验收。上述事实，有双方当事人陈述、《长沙市商品房买卖合同》两份、《长沙恒泰商业广场商铺委托经营管理合同》两份、（2019）湘0104民初13697号民事判决书、收款收据、《借款协议》、授权委托书、返租合同、恒泰商业广场认购缴款书两份、中国建设银行个人活期账户交易明细、工程竣工验收备案等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以确认。本院认为，原告李佳与被告恒泰公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同成立、生效。本案中，（一）签订合同前，李佳参与了恒泰广场5栋-1141、5栋-1142号商铺五万抵十万优惠活动，并支付了定金、首期房款，在认购协议书中签字同意一次性返租前三年租金及物业费、抵扣购房款的优惠方案；（二）签订合同时，李佳对于《长沙市商品房买卖合同》中所购房屋位置、单价等无异议，合同内容与签订前双方达成的合意一致；（三）签订合同后，李佳为了支付后续购房款，在银行贷款未果情况下，与李晓曦达成协议，由李晓曦出借940000元用于李佳购买恒泰公司开发的恒泰广场5栋-1141、5栋-1142号商铺，全面履行购房付款义务；（四）从《长沙恒泰商业广场商铺委托经营管理合同》、《房屋委托经营交接书》、授权委托书、《返租合同》、工程竣工验收备案表等证据综合分析，恒泰公司依据《长沙市商品房买卖合同》将商铺交付李佳，符合合同约定的交付条件，李佳提供的相关照片不足以证明恒泰公司交付的商铺不达标；（五）根据（2019）湘0104民初13697号民事判决书认定，恒泰公司将恒泰商业广场1栋、5栋、商业、地下室中102、202号房屋抵押贷款，抵押物不包含李佳购买的5栋-1141、5栋-1142号商铺。综上，恒泰公司未逾期交房，不存在恶意隐瞒商铺权属纠纷情形，不具备解除合同的条件，因此，李佳要求解除合同、退还购房首付款及支付利息、违约金的诉讼请求，无事实法律依据，本院不予支持。恒泰公司抗辩提出合同真实有效，不认可退款的理由成立，予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：驳回原告李佳的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取7956元，由原告李佳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周建二〇二〇年七月三十一日法官助理陈遥书记员徐佳