江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初3059号原告：黄永和，男，1973年10月29日生，汉族，溧阳市人，户籍地址：溧阳市，现住：溧阳市。被告：江苏福田置业有限公司,地址：溧阳市上兴镇公园路11-7。统一社会信用代码：91320481773207046X。法定代表人:易玉玲,该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:饶金刚,江苏麒凯律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘俊，江苏麒凯律师事务所实习律师。原告黄永和诉被告江苏福田置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告黄永和、被告江苏福田置业有限公司的委托诉讼代理人饶金钢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄永和诉称，福田中心C1034号商铺是原告持有的产权物业，有溧阳市房地产交易中心颁发的房产证和土地为证。该商铺由原告与被告于2015年签订租赁合同，租赁期至2019年3月31日。现租赁期已到，被告至今未把商铺归还原告，并仍然实际占用。2015年原告与被告签订的租赁协议第十三条第一款约定“租赁期满前六个月内，乙方可按每年支付甲方10%的标准继续受托经营管理或承租该物业二至五年。双方其他权利、义务不变。如甲方不同意续租，但持有福田中心整栋楼商铺面积（不含主楼）过50%的业主愿意续租的，甲方应无条件服从续租二至五年。”现原告并没有不同意按10％的标准续租，而只是被告于2019年3月14日单方面函告原告不再续租，但至今没有归还原告商铺，也没有证据证明被告经原告将该商铺交与第三方。被告至今仍然实际占用原告的商铺。原协议并未中止，被告没有理由要求原告无条件按面积过50%业主愿意服从。原告没有与任何第三方公司签订过50%以上业主意愿租赁管理的协议。因此，没有任何第三方公司有权要求业主无条件服从50%以上业主意愿。依据有约定依约定，无约定依法定原则，原告请求法院判决被告依上述约定按原协议标准支付原告租金。关于原告2017年6月就该商铺与上海福创企业管理中心签订协议的说明，上海福创企业管理中心在溧阳市自2019年3月31日以后，没有参与任何与商铺有关的经营活动，已自动退出，而且没有任何证据证明原告的商铺已交与上海福创经营。因此，原告与上海福创的协议实际并没有得到履行。请求：1、判决被告立即归还租用原告的到期的商铺；2、判决被告支付超期占用原告商铺应支付的租金106087.20元，商铺的租金质证归还上为止。庭审中，原告撤回了第一项诉讼请求，将诉讼请求变更为：1、判决被告支付原告逾期占用C1039号商铺应支付的违约金自2019年4月1日起至6月30日止计88134元后续继续支付至商铺归还或签订新的租赁协议为止。2、请求法院判决被告支付原告逾期占用C1039号商铺应支付的使用费自2019年4月1日起至6月30日止计122408元，后续继续支付至商铺归还或签订新的租赁协议为止。被告福田公司辩称，请求法庭依法驳回原告全部诉请，事实与理由如下：原告及其妻子黄迎芬出资购买了被告出售的福田中心商铺C1034，建筑面积44.29平方米，该产权目前登记在原告夫妻双方名下，是其合法财产，原告方享有对该产权式商铺所有使用及收益的权利。前期，原告及其妻子和被告签订了《商铺委托管理协议书》，该协议书约定了双方的权利义务关系以及租赁的时间，从2015年4月1日到2019年3月31日。在该期间，被告均按照合同约定给予了对应租金支付，完整的履行了自己的义务。在该租赁合同到期前，因为受到产权式商铺市场出租的低迷等情况，被告方通过委托专门从事产权式商铺对外出租招商的专业公司来运作，该专业公司为上海福创企业管理中心。经过了解，原告方也已经在与被告的租赁协议到期前与上海福创企业管理中心签订了新的租赁协议，其权利义务均在该协议中给予了明确，原告方目前享有的产权式商铺始终是处于正常的出租状态，根据其与上海福创企业管理中心签订的管理协议，享有对应的租金收益。不存在原告当庭变更的要求支付占用使用费该请求。同时被告方和原告签订租赁合同履行期间不存在任何违约行为，因此被告方不支付原告方任何违约金。经审理查明，溧阳市溧城镇燕山中路28号福田中心一层Ｃ1034号商铺登记所有人为黄永和、黄迎芬。2014年，原告（甲方）与被告福田公司（乙方）签订了《福田中心商铺委托经营管理协议书》，约定：为发挥各自优势，繁荣“福田中心”，甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，就甲方购买的“福田中心”商铺出租给乙方，由乙方自行招租或经营事宜，达成如下协议：本协议所指商铺为坐落于溧阳市燕山中路以西、罗湾路以南的“福田中心”，编号为1039号（公安编号为Ｃ1034）商铺，建筑面积为44.29㎡。甲方同意将“该物业”出租给乙方，委托经营管理期为4年（自2015年4月1日至2019年3月31日），租金收益的推算方式第一年按原房价的9%，第二、第三、第四年按原房价10%，甲方于每年年底前到乙方公司领取租金（税自理），乙方在本协议有效期内全面负责甲方所有“该物业”的招租、经营事宜，甲方同意在承租期间乙方不需要经甲方同意对“该物业”行使下列权利：乙方可以自己使用，乙方可以转租或允许他人再转租并收取相关收益，乙方可以将“该物业”承租期内的使用权作为出资与他人共同合作合资从事经营活动，乙方可以或允许他们对“该物业”进行装饰、装修（包括根据商业目的进行分割、合并或与相邻其他商铺应经营之目的改变内部结构布局），……。乙方应该在承租期结束后，根据甲方和周边客户的要求，将“该物业”按结束时状态或交房标准移交给甲方。委托经营管理期届满后，甲方可选择下列方式之一，以获得“该物业”相关收益：甲方自己经营“该物业”，由甲方自行招租，并与租赁户签订租约；在具备条件的情况下，由乙方提供新的招租经营条件供甲方选择，并另行签约。无论上述何种方式，甲方或其租赁户均保证服从乙方的统一管理，并须符合乙方制定的包括但不限于经营方式、经营业态、经营品种、经营形象、结算办法等方面的整体规划和布局要求，甲方与租赁户签订租赁合同，应采用乙方提供的统一的《租赁合同》，租赁合同必须到乙方处进行备案。委托经营管理期满前6个月，乙方如根据商场经营情况，欲续租甲方该物业，应提前与甲方协商，继续受托经营管理或承租该物业二至五年，双方其他权利、义务不变。如甲方不同意委托给乙方经营管理或不同意乙方承租，但持有福田中心整幢楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主愿意委托乙方进行管理或承租的，甲方应无条件服从续租二年至五年，租金或委托管理经营收益标准按持有福田中心整幢楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主确定的统一标准执行。2017年6月20日，原告与上海福创企业管理中心签订《福田中心商铺租赁管理协议书》，约定由原告（甲方）将其在福田中心编号为第一层C1034号商铺（建筑面积为44.29㎡，以产权证面积为准）出租给上海福创企业管理中心（乙方），租赁期为120个月，自2019年4月1日起至2029年3月31日止，在承租期内乙方以该物业实际租赁金额（计算方式为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额*该物业合同销售价格）的60%返还给甲方，租赁区域内尚没有销售的商铺，在租赁年度内如销售的，以销售价作为基数计算，没有销售的，以乙方对外公示的销售价格作为计算基数，对外公示的价格乙方已上墙公示，甲方已知悉……。2019年3月14日，被告福田公司向包括原告在内的福田中心商铺业主发出通知书，该通知的主要内容为：你方与我公司签订的《福田中心商铺租赁管理协议书》于2019年3月31日到期，……。现我公司郑重声明，双方合同到期后我公司不再续租。为尽可能将福田中心商铺盘活，我公司已将自己持有的未售商铺委托给上海福创企业管理中心运营管理，上海福创企业管理中心统一招商和统一经营管理的目的并不在于单一地谋求租金利益，而是着眼于将商铺盘活，以使物业保值增值。根据江苏省高级人民法院相关会议纪要，结合福田中心大多数小业主原与我公司所签订合同约定的精神，上海福创企业管理中心在得到大多数小业主同意的情况下已统一招商和统一经营管理，想必上海福创企业管理中心也与你联系和沟通。但无论你最终是否与上海福创企业管理中心达成委托经营管理协议，我公司均不再承担任何责任。2019年4月1日，福田公司租赁期限届满后，由上海福创企业管理中心进入福田中心经营，现正处于经营状态。庭审中原告表示其和上海福创企业管理中心签订协议后，至今未拿过上海福创企业管理中心的租金。上述事实有原、被告双方提供的书证及庭审笔录附卷佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告与被告福田公司签订的商铺委托经营管理协议系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属合法有效。该协议履行期限届满前，被告福田公司通知原告不再续租，现原告称被告仍占用其商铺证据不足，故原、被告之间的租赁合同已履行完毕。由于此前原告已与上海福创企业管理中心签订了新的租赁管理协议，且事实上上海福创企业管理中心已于2019年4月1日起正常履行对福田中心商铺的经营管理，故原告要求被告支付逾期占用商铺的违约金和使用费的请求于法无据，本院不予支持。本案中，原告申请撤回要求被告归还租赁到期的位于溧阳市燕山中路28号福田中心一层Ｃ1034号商铺的诉讼请求，系对其诉讼权利的自行处置，本院予以准许。至于原告与上海福创企业管理中心之间租赁协议的效力及履行等情况，与本案不是同一法律关系，双方可另行解决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条及相关民事法律政策之规定，判决如下：驳回原告黄永和的全部诉讼请求。案件受理费1211元（已减半收取），由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内凭判决书可到江苏省常州中级人民法院立案庭预交上诉案件受理费2422元，也可邮政汇款，收款人为常州市中级人民法院立案庭，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判员  韦建军二〇二〇年七月八日书记员  芮彬玲