广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初6320号原告：黄琳，女，1993年10月7日出生，汉族，住广东省兴宁市。被告：陈维伟，男，1955年7月7日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告黄琳诉被告陈维伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告黄琳、被告陈维伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄琳向本院提出诉讼请求:1、被告立即向原告退还房屋租赁保证金3040.54元；2、诉讼费用全部由被告承担。事实和理由:原告在2018年5月26日与被告签署为期2年的租房合同，并交付保证金8200元，此租赁合同于2020年5月31日到期。原告履行合同按时退租，被告于5月31日下午现场收房，过程中无物品损坏等异议，并提出过两天通过银行转账退还保证金，原告将钥匙归还被告后完全搬离。6月8日被告找到原告退还保证金，现场退还保证金4502.69元，其中扣除保证金3697.31元。扣除部分由房屋卫生清洁1100元、维修冰箱1200元、清洗床垫300元、清洗空调260元等费用组成。此笔费用在未告知原告和协商的前提下，被告单方面完成使用。同时以上费用被告无法提供收据、发票及支付记录，以及冰箱损坏需维修等证明费用的真实性合理性。该房租被告已居住约6年以上，电器、家居及屋内物品已有超4年的使用年限，被告将房屋设备及家具的自然损耗算为原告的责任。事实上，在原告租房的两年期间内，屋内设备出现任何故障被告都视为正常现象，无视原告要求维修的请求，故都是原告自行处理。并在合同到期后向原告收取并未在租赁合同中体现的空调清洗费用。在此次经济纠纷中，被告采取维修拉黑不回复、拒不提供原告保证金去向证明等方式，拒绝退回保证金。为维护原告的合法权益根据民事诉讼法的规定诉至法院，请依法支持原告的诉请。被告陈维伟答辩称：出租房的押金是2个月的租金，即8200元整，已经在退房的时候退还了4502.69元，被扣了3697.31元。被扣的部分是这样的情况：一、4-5月份的值班管理费和1-5月份防盗门维护费共293.0元（有值班开出的收据）。二、5月份的电费158.19元（有电网的通知和银行存折的扣款）。三、4-5月份的水费和排污费合计175.80（其中：A表23.76元，排污费11.40元；B表水费95.04元，排污费45.60元），有水电公司收费通知和银行存折收费。四、5月份煤气费31.05元，有煤气公司收费和银行存折收费为证。五、维修客厅窗帘架及中间、西边两个房间窗帘架使用不当脱落掉下，更换阳台水龙头开关折断，更换中间房间衣柜锁头和人工共380元（有维修店收据及照片）。六、电冰箱维修费1200元，冰箱门结冰没办法打开，每次开冰箱门必须停电，等待结冰融解才能开冰箱，据我老婆说冰箱坏了一个电器需要更换，没有发票，如果需要发票会收提高不少收费，因此就没可发票（有冰箱结冰的情况照片证明）。七、清洗东边房间一张床垫上遗留有3个血迹斑，计300元，因为请清洁人员，因此没有收据（有3个血迹照片证明）。八、清洗房间卫生700元，每人每小时50元，2人共7小时，没有收据。九、请街边的农民工清理房间遗留垃圾200元，因为搬迁时遗留很多没用的垃圾，也没有收据证明。十、清洗空调机4台（3台每台60元，1台80元），没有发票。以上第五至第十点是根据《房屋租赁合同》第六条第3点：“因乙方使用房屋不当或则认为造成房间及其设备损坏的，应负责维修或赔偿。”原告黄琳对被告陈维伟的答辩意见回应称，被告没有提前跟我方协商相关费用，当天被告的太太也是亲自来收房的，也没有提出异议，包括他最后退回押金给我的时候，他是已经把我的押金使用完了，他才说有哪方面的扣费，我们是想说如果你已经把钱用了，那我肯定得知道说用了的一些收据还有一些凭证，但是是任何凭证都没有的，这个是我没有办法接受的，主要是这两点，我是怀疑费用的真实性和合理性。其次，在协商的过程中，我提交的证据里面有提到说房东太太她采用拉黑，然后包括电话不接，以认识知道我父母是谁等理由来威胁我，导致我不得不最终来法院处理这3000多块钱的小事情。关于被告答辩主张扣除的第一项至第四项的费用我方都是认可的，且在我方诉讼请求中已经扣除掉该部分费用，我方诉请要求被告返还的3040.54元，里面是不包含这方面的费用的。第五项我的起诉状里面有提到说居住涉案房屋的两年，不管是遇到任何的问题，被告是从来没有协助我们处理的，我们反馈了，但是被告也依旧没有处理，也是由我方自行出钱去修理的，所以在窗帘架掉落的时候，我们只是拍了视频，但是没有反馈是因为有前面的这些原因，所以我们没有反馈；第二个是房东这边从来没有提前跟我们说窗帘架、水龙头以及这些费用需要多少钱协商，因为像换锁那个事情其实很小的一个事情的。先不说这个东西该不该由我们负责，即使该由我们负责，也应该提前协商，并且由我们去解决，可能费用会低很多。第六项电冰箱维修费是我们完全没有办法接受的，首先没有办法证明冰箱确实坏了需要1200元去维修，其次，没有提前跟我们协商这1200元维护维修，也没有发票去证明确实修了1200元钱，我一直在沟通过程中始终坚持说我方要发票、要收据和要相关证明的一个事情。第七项，清洗床垫这个事情，刚房东有提到说我们做得很不好什么的，首先我们也不是故意的，因为我方搬走的时候也没有留意，我认为我方是应该承担责任，但是也应该告诉我方这个东西要清洁、要收费需要多少钱，或者说你来解决，还是我们来解决，然后多少钱，这个事我是绝对可以的，但是被告也没有跟我方提前协商。第八项清洗房房间的卫生费用，这一点我是认为非常离谱的，我今天也带了相关的一个补充证据过来，我在居住两年期间是是始终都有叫清洁阿姨来打扫卫生的习惯的，我手里面都有相关的证据，我每次叫阿姨是两个小时，每个小时大概是40到50元的费用，两个小时是完全可以把房间打扫的很干净的，但是我们搬走之后，房东叫了两个人，每个人50元钱一个小时，一共打扫了七个小时，我不明白三房一厅有一个还是小房，没有人居住的房间为什么要700元打扫，打扫七个小时，而且房东也没有办法提供证据说我们把这个房间弄得有多脏，并且我们常年有叫保洁阿姨打扫的习惯，我们卫生保持的是非常正常的。第九项，请农民工搬垃圾什么的也是没有相关证明的，也是被告口头说叫了阿姨来打扫，然后扣了这么多钱。第十项，清洗空调四台费用，也是我这边完全没有办法接受的，因为这完全不在我们的一个租房合同里面有提到说租客他在搬走的时候需要承担房东的空调的四台的一个清洗费用。原、被告均围绕诉讼请求向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案事实，本院结合经审查确认的证据以及本案庭审笔录认定如下：广州市荔湾区中山七路xxxxxxx房是被告名下房产。2018年5月26日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方同意将其合法拥有座落在广州市荔湾区中山七路xxxxxxx房的房屋出租给乙方作住宅使用；租赁期限自2018年6月1日至2020年5月31日止，共24个月；甲、乙双方约定上述物业月租金为4100元，租金按月结算，由乙方在每月的第1日前缴付本期租金给甲方；乙方须在签署本合同当天向甲方支付租赁保证金8200元，以及首月租金4100元；甲方应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退回给乙方；在租赁期内，甲方负责依约按时将该物业及设备交付乙方使用；租赁期内，甲方负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用；在租赁期内，乙方承担每月按时交纳租金的责任；租赁期内，乙方应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修；因乙方使用房屋不当或人为造成房屋及其设备损坏的，应负责修复或赔偿；租赁期内，该物业的管理费、水电费、电话费、上网费、管道煤气费、有线电视等一切费用均由乙方负责；乙方在租赁期届满或解除合约之日应交还原承租物业和设备给甲方；如乙方租赁期届满时仍拖欠该物业的管理费、水电费、电话费、上网费、管道煤气费、有线电视等一切费用及有关滞纳金，则甲方有权以租赁保证金作出相应抵扣，不足部分可继续向乙方追偿；租赁期届满或解除契约之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有损坏的，则在乙方保证金中扣除，不足部分由乙方负责赔偿。同日，原告向被告缴纳了保证金8200元及首月租金4100元共计12300元。原告正常租赁使用涉案房屋至2020年5月31日止。2020年5月31日，原告在被告太太在场的情况下搬离涉案房屋，将涉案房屋交还被告，被告太太并未当场提出异议，也尚未退还保证金。2020年6月8日，被告退还原告保证金4502.69元，并通过书面记载的方式主张称应扣除3697.31元，其中包含清垃圾200元，洗空调共260元，清洗床垫1张300元，搞卫生700元，维修冰箱1200元，换水龙头开关、衣柜锁、窗帘架维修（含人工）380元，电费156.94元，水费172.87元，天然气34.5元，管理费293元。原告通过微信与被告太太协商上述扣除的款项应提供收据或发票，否则应退回剩余的保证金，但被告太太既不能提供，也不肯退回剩余保证金，于是向本院提起本案诉讼。被告为证明上述保证金扣除款项，向本院提交了存折照片、缴费短信、收据（2020年6月10日），以证明其在答辩状中提到的第一项至第四项即电费158.19元、水费和排污费合计175.8元、煤气费31.05元、管理费293元的交费情况；提交了2020年6月4日的收据、窗帘损坏以及水龙头损坏的照片，以证明其在答辩状中提到的第五项换水龙头开关、衣柜锁、窗帘架维修（含人工）380元；但主张清洗床垫1张300元，仅提供了床垫污损照片，未提供发票或收据；主张维修冰箱1200元，也仅提供了冰箱有很多冰的照片，并未提供维修发票或收据；主张搞卫生700元、清垃圾200元，洗空调共260元等则未提交任何证据。庭审中，关于涉案房屋交还的过程，原告陈述称，在2020年5月31日交还涉案房屋，我和我的室友还有搬家的工人、我的妹妹、我室友的朋友还有被告的妻子都在场，聊天记录也可以证明被告的妻子在场；被告的妻子一直都在涉案房屋现场，有查看房屋现状，但她没有提到任何问题，也没有说需要什么费用；我也有提到我平时叫清洁阿姨是多少钱，也可以由我方打扫，但是被告的妻子说不需要，我当天也有叫阿姨的聊天记录，后面取消了；我搬走的时间大概是下午五点半到六点，但是七点多的时候，我室友跟被告的妻子说要回去拿东西，那个时候被告的妻子还是在涉案房子里的，我有叫车记录和坐车的记录。庭审中，关于涉案房屋交还的过程，被告陈述称，原告是在2020年5月31日交还涉案房屋的，当时我妻子在场；但是已经比较晚了，还下雨，原告匆匆忙忙搬走所以留下很多垃圾在那里；我妻子并没有说不需要打扫涉案房屋，只是因为当天已经比较晚了；我妻子中午就去了涉案房屋，一直到下午七点多回到家的，等原告搬完房子一直等到五点多原告才开始搬房子，搬完已经天黑了，后来又说忘记东西要回去拿，已经是下午七点多。本院认为:原、被告双方签订的《广州市房屋租赁合同》，内容没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，是双方的真实意思表示，双方均应严格依约履行。关于保证金，涉案租赁合同有如下约定，被告应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退回给原告；如原告租赁期届满时仍拖欠该物业的管理费、水电费、电话费、上网费、管道煤气费、有线电视等一切费用及有关滞纳金，则被告有权以租赁保证金作出相应抵扣；租赁期届满或解除契约之日，原、被告双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有损坏的，则在原告保证金中扣除。根据上述约定，被告主张在保证金中扣除电费158.19元、水费和排污费合计175.8元、煤气费31.05元、管理费293元等有理有据，与原书面主张不一致的也提交了存折及短信作为辅证，且原告对此亦无争议，称其在诉讼请求中并未主张退回该部分保证金，故本院对此予以确认，并结合被告提交的辅证认定上述费用金额应以被告在答辩状中主张的金额为准。关于被告主张的冰箱维修费1200元，以及换水龙头开关、衣柜锁、窗帘架维修（含人工）380元。根据双方关于“租赁期届满或解除契约之日，原、被告双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有损坏的，则在原告保证金中扣除”的约定，房屋和设备是否损坏应由原、被告双方共同检查后确认，确认损坏的才在原告保证金中扣除。现被告妻子在原告交房现场从中午到下午七点多，都未当场向原告提出过房屋和设备有损坏，却在原告交房后几天才单方主张冰箱损坏，以及水龙头开关、衣柜锁、窗帘架损坏，明显不符合涉案合同关于设备损坏应由双方共同检查的约定，损害了原告检查以及协商处理的权利,并导致无法查明设备是自然损耗还是人为损坏。即使人为损坏事实确实存在，根据合同中关于“因原告使用房屋不当或人为造成房屋及其设备损坏的，应负责修复或赔偿”的约定，原告也可选择自行负责修复或请人维修，以减轻相应的成本，但被告在未通知原告的情况下，主张已自行请人维修，且费用较高未获原告事后追认。况且，被告主张冰箱维修费用1200元，仅提供了冰箱有很多冰的照片，未能提供任何维修依据，也无收据或发票证明维修费的金额，理应自行承担举证不能的不利法律后果；根据现有证据既无法认定冰箱确已损坏还是只是使用不当（冰箱门未关好等）导致冰箱有很多冰，更无法认定冰箱确有维修以及维修费用确是1200元。另外，根据日常生活常识判断，1200元的冰箱维修费用也明显过高，不合常理。因此，本院对被告提出在保证金中扣除1200元冰箱维修费的主张不予支持。至于被告主张的换水龙头开关、衣柜锁、窗帘架维修（含人工）共380元，虽然已无法查明是自然损耗还是人为损坏，但由于被告提供了损坏照片以及维修收据，证实了维修事实确已发生且金额确为380元，故本院综合以上情况酌情确定由原、被告双方平均分摊该部分损失，即支持被告在保证金中扣除190元用于换水龙头开关、衣柜锁、窗帘架维修（含人工）。关于被告主张的洗空调费用共260元。由于空调并未损坏，只是进行了清洗，相关清洗费用不属于合同明确约定可以在保证金中扣除的费用，并且被告也未提供任何收据或发票证实清洗事实确有发生以及清洗费用金额确为260元，理应自行承担举证不能的不利法律后果，故本院对被告主张应扣除洗空调费用共260元不予支持。关于被告主张的清洗床垫1张300元、清垃圾200元、搞卫生700元。根据被告提供的照片显示，床垫只是沾染了几滴血迹，故只是被弄脏，不属损坏，其清洗费用与清垃圾及搞卫生的费用一样都不属于双方明确约定可在保证金中扣除的费用。并且，被告主张的上述清洁费用合共1200元，根据日常生活常识判断，明显过高，不合常理，而被告又未能提供任何收据或发票予以证实，理应自行承担举证不能的不利法律后果，故本院对被告主张上述清洁费用合共1200元不予采信。但考虑到被告提供了床垫沾污的照片，以及原告在庭审时承认搬离交房时未清扫其所遗留垃圾的客观情况，本院酌情支持被告可在保证金中扣除300元用于床垫清洗以及房屋清扫。综上，被告可在保证金中扣除的费用，除电费158.19元、水费175.8元、煤气费31.05元、管理费293元外，还有换水龙头开关、衣柜锁、窗帘架维修（含人工）的费用190元，以及用于床垫清洗和房屋清扫的费用300元。尚未退还的保证金3697.31元在扣除上述费用后，金额应为2549.27元，故被告应将该2549.27元退还给原告。因此，本院对原告诉请要求被告退还保证金2549.27元予以支持，但超过该部分的诉请依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第二百七十一条的规定，判决如下：一、被告陈维伟自本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄琳返还租赁保证金2549.27元；二、驳回原告黄琳的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告陈维伟负担(受理费原告黄琳已预交，由被告迳付原告，本院不再退回)。本判决为终审判决。审判员  巫仕平二〇二〇年七月十日书记员  辜晓静陈隽