广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2685号 上诉人（原审原告）：宁晓军，男，1972年10月23日出生，壮族，户籍所在地：广西柳州市城中区，住广西柳州市城中区。 委托诉讼代理人：甘伟，广西广正大（鹿寨）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃银娜，广西广正大律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：柳州东城置地发展有限公司，住所地：柳州市新柳大道89号企业总部大楼商务写字楼C座601号、602号，统一社会信用代码：91450200065432939T（8-1）。 法定代表人：李会军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马永梅，广西正泰和律师事务所律师。 上诉人宁晓军因与被上诉人柳州东城置地发展有限公司（以下简称东城置地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宁晓军的委托诉讼代理人甘伟、覃银娜、被上诉人东城置地公司的委托诉讼代理人马永梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人宁晓军上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决查明事实不清，并遗漏查明事实，违背了诚实信用原则，导致作出错误判决。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议明确约定，取得商品房项目建设工程竣工验收备案登记证明是交付房屋的必要条件。在合同履行过程中，上诉人相信被上诉人作为国企应有的诚信和担当，不会隐瞒房屋是否达到交付条件，于是在交房日即按被上诉人的要求接收了房屋，后来才发现交付的房屋未达到交付条件及质量，工程消防还没有做完，连起码的安全保障都没有。而一审判决认定“原告实际签领房屋钥匙及相关资料，是对达到法定交付条件的房屋予以确认接收，也可视为对房屋交付条件重新达成了约定，因此，本院认定被告向原告履行了交房义务。”该认定既不符合合同的约定，也违反了诚实信用原则。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用的法律是《建筑法》和《建设工程质量管理条例》，这两部法律法规的适用对象是建设方和施工方，并非本案的商品房买卖合同应适用的法律法规。本案应适用的是《消防法》第13条、《商品房销售管理办法》第30条及《关于加强商品房交付使用管理的通知》（柳建房字（2011）21号），上述法律、法规及地方政府规章中，明确规定房地产开发企业应按合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，未经消防验收或消防验收不合格的禁止投入使用。交付前必须取得相关部门的竣工验收备案证明并向购房人出示方可交房。本案被上诉人显然违反了上述法律、法规及地方政府规章以及合同约定，向上诉人交付房屋时还未经消防验收，也未向主管部门备案，属于严重违法违约。三、本案适用简易程序不当。简易程序适用于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事纠纷案件，而本案显然不属于此类案件，因此一审适用简易程序不当。综上，一审判决遗漏查明事实，认定事实不清，适用法律错误导致作出错误判决，请求二审法院依法改判或发回重审，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人东城置地公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 宁晓军向一审法院起诉请求：一、判令东城置地公司支付宁晓军自2019年6月30日至2019年11月15日逾期交付房屋违约金人民币25522.3元（924721元×2?×138天）；二、判令东城置地公司支付宁晓军自2019年6月30日至2019年11月15日物业管理服务费损失人民币1071.56元（117.65平方米×1.98元/平方米÷30天×138天）；三、判令东城置地公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：位于柳州市城置地公司开发建设。2018年8月17日，宁晓军与东城置地公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：宁晓军向东城置地公司购买位于柳州市房屋，建筑面积为117.65平方米，套内建筑面积为90.58平方米，按建筑面积每平方米7859.93元计算，总价款为924721元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，同时备注：2012年1月1日以后取得《商品房预售许可证》的商品房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。如遇下列特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.由于政府行政管理部门的原因；供水、供电部门连续停水、停电四个小时（含四个小时）以上或气象部门记录日降雨量达到中雨（含中雨）以上连续四小时（含四小时）以上；3.因自然条件导致施工条件恶劣或工程量较原设计增加、更改等非出卖人原因造成的工程延期；出卖人等待政府部门和有关机构验收或测量的时间。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至具备交付条件之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。合同签订后，宁晓军依约向东城置地公司付清购房款。 东城置地公司于2018年8月3日取得蔚莱别苑2号楼的商品房预售许可证，该楼栋开工日期为2016年2月17日，竣工日期为2019年6月26日，于2019年6月26日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位验收合格，2019年11月15日取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案。 2019年6月28日，东城置地公司在《柳州日报》刊登《交房公告》，载明：蔚莱别苑项目1号楼、2号楼、5号楼将于2019年6月29日起开始经交付，请1号楼、2号楼、5号楼业主携带相关证件于2019年6月29日至7月1日至蔚莱别苑交房中心办理交付手续。2019年6月30日，宁晓军在《蔚莱别苑服务中心交付物品清单（住宅）》上签字，确认收到前期物业管理协议、业主手册、住宅质量保证书及房屋钥匙、门禁卡等。同日，宁晓军与绿城物业服务集团有限公司柳州分公司签订《前期物业服务协议》，根据《前期物业服务协议》约定，物业服务费按建筑面积缴纳，高层住宅1.98元/月·平方米，宁晓军依照合同约定向绿城物业服务集团有限公司柳州分公司缴纳了2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业费2795.4元。 现宁晓军认为东城置地公司在未取得竣工验收备案证明的情况下交付房屋，其交付行为不符合合同约定及法律规定，应承担逾期交房的违约责任并赔偿宁晓军的物业费损失，遂诉至法院，提出前述诉讼请求。 一审法院认为，宁晓军、东城置地公司于2018年8月17日签订的《商品房买卖合同》及合同附件系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。涉案商品房系于2018年8月取得《商品房预售许可证》，根据《商品房买卖合同》第八条约定，其交付条件为取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，但根据《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建筑工程竣工验收应当具备下列条件……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。涉案房屋于2019年6月26日经五方验收合格，符合法定的交房条件，东城置地公司于2019年6月28日通知宁晓军收房，宁晓军亦于2019年6月30日实际签领房屋钥匙及相关资料，是对达到法定交付条件的房屋予以确认接收，也可视为对房屋交付条件重新达成了约定，因此，一审法院认定东城置地公司于2019年6月30日向宁晓军履行了交房义务，不构成逾期交房，宁晓军主张的逾期交房违约金没有事实和法律依据，一审法院不予支持。对宁晓军主张的物业服务费损失，与本案诉争的商品房预售合同纠纷并非同一法律关系，一审不予处理，宁晓军可另行提起诉讼。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，判决：驳回宁晓军的诉讼请求。案件受理费人民币465元（宁晓军已向一审法院预交），减半收取232.5元，由宁晓军负担。 本院二审期间，上诉人向本院提交了如下证据：1、《工程竣工验收意见书》一份，拟证实截至2019年10月16日涉案工程仍在进行公共区域装修工程施工，且意见书有除勘查单位以外的施工单位、设计单位、监理单位和建设单位盖章，未经勘查单位盖章表明该工程未验收合格，因此涉案工程于2019年6月30日竣工验收合格是虚假的；2、照片9张，拟证实被上诉人向个别住户交付房屋时存在严重的质量瑕疵。 对于上诉人二审提交的证据，本院认定如下：上诉人提交的上述两份证据并非二审期间新产生的证据，不属于新证据；且这两份证据均为复印件，被上诉人不认可其真实性，因此本院无法确认两份证据的真实性，故对上诉人的证明观点不予采信。 双方对一审查明的事实无异议，经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。 关于本案涉案房屋交付时间的认定。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建筑工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建筑工程竣工验收应当具备下列条件：……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件……建筑工程经验收合格的，方可交付使用”。根据上述规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，即建筑工程经五方单位竣工验收合格后，便具备了法定交付条件。本案涉案房屋于2019年6月26日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位在《竣工验收备案表》中盖章验收合格，符合《建设工程质量管理条例》规定的内容，涉案房屋具备了法定的交付条件。虽然被上诉人实际交房时并未取得竣工验收备案表，但被上诉人在达到法定交房条件之后通知上诉人收房，上诉人于2019年6月30日签领了房屋钥匙及相关资料，目前亦没有证据证实争议房屋交房后出现质量问题，因此可认定被上诉人于2019年6月30日向上诉人履行了交房义务，被上诉人并未存在逾期交房的违约情形。故一审对本案涉案房屋的交付时间认定并无不当，本院对此予以维持。 综上所述，宁晓军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费465元（宁晓军已预交），由上诉人宁晓军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 司英华 审 判 员 李 红 审 判 员 孙书文 二〇二〇年七月二十八日 代书记员 苏阳晶