安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0203民初1988号 原告：芜湖星焱置业有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区复地南都荟一分区401室，统一社会信用代码913402000584585169。 法定代表人：邱夕飞，总经理。 委托诉讼代理人：詹婧，女，1985年6月26日出生，汉族，芜湖星焱置业有限公司公司法务，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：张银，女，1989年7月4日出生，汉族，芜湖星焱置业有限公司公司员工，住安徽省芜湖市鸠江区。 被告：芜湖莱坤商贸有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区复地南都荟一分区1505室，统一社会信用代码913402003962063037。 法定代表人：夏春莲，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李倩，安徽维晨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童美娟，安徽维晨律师事务所实习律师。 原告芜湖星焱置业有限公司（以下简称“星焱公司”）与被告芜湖莱坤商贸有限公司（以下简称“莱坤公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告星焱公司委托诉讼代理人詹倩、张银、莱坤公司法定代表人夏春莲及委托诉讼代理人李倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告星焱公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告向原告支付自2019年8月1日至2020年4月30日拖欠的租金42619.88元及自2019年8月1日至2020年4月30日拖欠的管理费42619.88元，以上费用共计85239.76元；2、请求被告向原告支付逾期付款违约金（按照每日千分之三计算，计算至被告实际缴付之日止），暂计算至2020年4月30日违约金金额为51271.72元；3、请求被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年5月1日,原告将其位于芜湖市弋江区红星奥体商场建材馆一楼展位编号A8197、A8198的房屋出租给被告,供其经营“海尔”品牌厨电。双方为此签订了《展位租赁及管理服务合同》及其相关附件，约定上述房屋计租面积为158.837555平方米；租赁期和服务期限均自2019年5月1日起至2020年4月30日止；租期内,租金、管理费的付款周期为3个月一期；每期的租金、管理费共计31964.92元；被告应于2019年5月1日支付首期租金、管理费,此后应于每一付款周期之前的30日前支付下一期租金、管理费。租赁合同生效后,被告缴纳了2019年5月1日至2019年7月31日期间租金及管理费31964.92元，以及2019年8月1日至2019年10月31日期间部分租金及管理费10654.98元,就再未支付剩余租金、管理费共计85239.76元。根据租赁合同附件《通用条款》第19.1条约定,被告未按合同约定支付任何款项,应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金直至实际付清全部款项时止。原告多次催要无果，故诉至法院请求判如所请。 被告莱坤公司辩称，一、被答辩人要求答辩人支付租金及管理费共计85239.76元，不符合事实和法律规定，被答辩人无权要求答辩人支付上述费用，请求法庭依法查明本案事实后，驳回被答辩人的相应诉请。答辩人认为双方租赁关系已于2019年8月30日协商一致解除，答辩人也结清了解除合同前的全部费用，并停止使用案涉租赁房屋，不存在任何违约行为。被答辩人主张要求支付2019年9月之后的全部租金、管理费是缺乏事实和法律依据的，不应予以支持。本案的实际情况和事实如下：答辩人承租的案涉房屋位于芜湖市弋江区红星奥体商场建材馆一楼展位（编号为A8197、8198），用于经营“海尔”品牌厨电。但是自2018年4月份承租案涉房屋以来，由于该门店位置较为偏僻，经营状况不好，一直处于亏损状态。故2019年6月答辩人与被答辩人商场建材馆商管部原负责人汪永恒沟通并协商一致，同意答辩人交清8月份租金和管理费后即可办理撤场手续，提前解除租赁合同。2019年8月底，因被答辩人商管部人事变动，商管部的负责人由汪永恒变更为段伟，答辩人的法定代表人夏春莲便与段伟联系，缴纳8月份的租金和管理费后办理退租撤场的手续。2019年9月9日，夏春莲通过微信转账的方式缴清了8月份的租金及管理费共计10654.97元，但是段伟一直拖延办理撤场手续。后经夏春莲多次催促沟通，双方协商一致于2019年9月20日下午两点办理撤场手续。由此可见，新的商管部负责人段伟起初也是同意结清8月份的费用后就允许答辩人办理退租撤场手续的。但是段伟却临时反悔，又以要缴清9月、10月的租金即一季度的租金才可办理撤场手续。之后便故意拖延直至2019年10月份，甚至要求答辩人预付11月到2020年1月份的季度租金。答辩人将提供相关微信聊天记录等证据来证明上述事实。答辩人与被答辩人原本已经达成一致，同意答辩人结清2019年8月份租金及管理费后便解除租赁合同关系。后因被答辩人内部人事变动的原因，出尔反尔，违背诚实信用原则，且故意拖延办理撤场手续，以达到收取更多租金和管理费的目的，明显系以强势地位来侵害答辩人的合法权益。因此答辩人认为后续的租金和管理费系因被答辩人自身原因的产生，不应由答辩人承担。二、假设法庭认定答辩人单方解除租赁合同的条件不成立，答辩人将提供相应的证据证明。被答辩人于2019年11月20日强制封锁了案涉房屋，导致答辩人实际上无法使用该房屋。且根据答辩人提供的律师函内容可知，答辩人通过律师函通知的方式，于2020年1月份单方解除了双方的租赁合同，因此被答辩人无权要求答辩人支付2019年11月20日之后的租金、管理费。首先，关于被答辩人于2019年11月20日封锁答辩人门店的事实，答辩人将提供相应的证据来证明。根据租赁合同通用条款第19.11条的约定，被答辩人认为答辩人违约解除合同的，其有权以合理的方式封闭展位，但该条并没有规定被答辩人有权要求答辩人继续支付封闭展位后的租金等费用。此外，根据合同权利义务相适应的原则及公平公正的原则，被答辩人在没有提供租赁场地的前提下，仍然要求答辩人支付后续租金等费用，明显缺乏事实和法律依据，不应予以支持。其次，根据被答辩人提供的律师函内容可知，答辩人于2020年1月4日正式通知被答辩人解除租赁合同，因此答辩人也无需再支付2020年1月4日到4月30日的租金、管理费等全部费用。律师函第二页明确写明，如若未能在本律师函明确的宽限期内支付完毕，本函将视为解除租赁关系的正式通知。因答辩人签收该律师函的日期为2019年12月20日，故被答辩人根据租赁合同约定单方解除租赁合同的时间为2020年1月4日。根据通用条款第21.7条规定，承租场地自租赁合同解除之日起，视为由出租方自动收回。因此，双方解除租赁合同之日，双方的权利义务已经终止，被答辩人再要求答辩人支付2020年1月4日之后的租金、管理费等费用是没有合同和法律依据的。由于当前新冠疫情防控措施的原因，答辩人认为是构成不可抗力或者情势变更的，客观上导致了答辩人没有办法正常经营，继续按照原租赁合同约定的租金标准履行显失公平。根据被答辩人下达的免租政策，被答辩人对所有的承租方均通知减免两个月的租金和管理费用，答辩人同样也应适用该免租政策。三、答辩人尚有价值20余万元的货物及30000元的保证金一直处于被答辩人的控制之下，答辩人无法知晓该批货物的现状，请求法庭依法核实。如被答辩人已经折价处置了该货物，抵偿了涉案租金、管理费用，则被答辩人无权再要求答辩人支付租金、管理费等费用；如货物尚未处置，被答辩人应当交还给答辩人。答辩人将根据本案查明的事实或者法院判决、调解的结果依法向被答辩人支付合理费用。四、答辩人系合法解除租赁合同，并结清了解除合同前的全部应付费用，依法不构成违约，无需支付违约金。即使构成违约，被答辩人主张的逾期付款违约金的标准不符合法律规定，明显畸高，且计算的逾期天数存在错误，请求法院依法酌定减少。租赁合同通用条款约定的逾期付款违约金为日千分之三，明显高于法律规定以及当地的司法实践，答辩人请求对该滞纳金的标准依法予以降低。租赁合同中约定按季度预付租金，答辩人认为不应以此来计算违约金的逾期天数，应在实际未付月数届满时计算逾期天数。 经审理查明：2019年5月1日，原告星焱公司（甲方、出租方管理方）与被告莱坤公司（乙方、承租方）签订《展位租赁及管理服务合同》一份，专用条款部分约定：出租方将芜湖奥体商场建材馆一楼展位（编号为A8197、8198）租赁给承租方，用于经营“海尔”品牌厨电；租金单价为21.5元/平方米/月，承租方应付的每一期租金均为15982.46元；管理费为21.5元/平方米/月，承租方应付的每一期管理费均为15982.46元；承租方应于本合同签订当日支付首期租金、管理费，此后应于每一付款周期之前的30日前（非工作日的，提前至前一个工作日）支付下一期租金、管理费；租赁期和服务期限均自2019年5月1日起至2020年4月30日止；租金、管理费的起算时间为2019年5月1日；租金、管理费的付款周期均为3个月；承租方应于本合同签订当日向出租方管理方支付保证金，其中质量保证金30000元；自本合同终止之日起满三年后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，出租方管理方一次性向承租方返还质量保证金；承租方特别同意，未经出租方管理方向承租方出具专门的授权书，出租方管理方工作人员无权代表出租方管理方作出任何变更本合同约定的承诺、保证或行为，对此承租方在签订本合同时已完全理解和同意；在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知出租方，向出租方管理方支付相当于撤场前2个月租金、管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经出租方管理方同意并办好所有退租手续方可撤离展位等。通用条款部分约定：若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、管理费、履约保证金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金；承租方特别承诺因其违约导致合同解除或其单方面解除合同时，上述承租场地自本合同解除之日起视为由出租方管理方自动收回，如承租方自本合同解除之日起两个月内拒不履行付款义务（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、公共事业费、违约金、保证金、先行赔付款项等），则承租方即无条件不可撤销授权出租方管理方自本合同解除之日起两个月届满后三年内按不低于商品挂牌价20%的价格自行处置（包括但不限于：变卖、交换等）展位内出租方管理方已经占有全部商品，处理所得款项优先用于偿还各项承租方应付款项（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、公共事业费、违约金、保证金、先行赔付款项等），若处理所得款项不足以偿还欠款，则出租方管理方有权继续向承租方追索。未经出租方管理方书面同意，承租方不得将本款所称“商品”作价出售等。合同签订后，原告将租赁展位交付给被告使用，被告缴清了2019年5月1日至2019年7月31日期间的租金及管理费，此后，被告仅于2019年9月10日缴纳了部分租金及管理费共10654.97元。2019年12月19日，原告给被告邮寄律师函一份，告知被告在接到该函后十五日内向原告支付拖欠的全部租金和管理费，逾期，原告将根据《展位租赁及管理服务合同》及相关补充协议的相应约定解除合同并追究违约责任。如未能在该函明确的宽限期内支付完毕，该函视为解除租赁关系的正式通知，不另行告知，租赁关系解除后，如被告未主动清场，原告将代为处理，由此产生的后果全部由被告承担。被告于2019年12月20日签收了该律师函，但仍未缴纳拖欠的租金和管理费。原告催要无果，遂诉至法院成讼。 另查明：被告向原告缴纳了30000元质量保证金，原告未予退还。 上述事实有经庭审举证质证原告提交的《展位租赁及管理服务合同》、增值税专用发票、支付凭证照片、律师函、快递单、照片，被告提交的微信聊天记录截图、曹年兵情况说明、罗中明情况说明、照片、物流详情查询单、货物清单及原被告当庭陈述等在卷佐证，足以认定。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告之间的《展位租赁及管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。被告承租原告的展位，理应按约足额缴纳租金及管理费。现被告逾期缴纳，构成违约，故本院对原告要求被告支付租金及管理费的请求予以支持。关于被告拖欠原告租金及管理费的具体数额，被告辩称案涉合同经与原告工作人员协商一致已于2019年8月30日解除，且已经缴清了2019年8月份的租金及管理费共10654.97元。原告对被告缴纳了10654.97元租金及管理费的事实予以确认，但并不认可和被告协商解除了案涉合同。根据合同约定，原告的工作人员在没有授权书的情况下无权代表原告作出任何变更合同约定的行为，被告也未提供充分证据证明案涉合同已于2019年8月30日解除，故本院对此辩解难以采信。据庭审查明的事实，因被告拖欠租金及管理费，原告已经以律师函的形式书面通知被告如未在接到律师函后十五日内缴纳拖欠费用，则律师函作为与被告解除租赁关系的正式通知。被告于2019年12月20日接到律师函后未向原告缴纳相关费用，故原被告之间的《展位租赁及管理服务合同》已于2020年1月4日解除。按照合同约定，承租展位自合同解除之日起视为由原告自动收回，原告有权处置展位内剩余商品用于折抵租金等费用。合同解除后被告未继续使用承租展位，但原告未采取适当措施避免损失扩大，故本院对原告因此而扩大的损失不予支持。据此，被告应当给付原告租金及管理费的期间为2019年8月1日至2020年1月3日。被告应于2019年7月1日给付自2019年8月1日起至2019年10月31日止的租金及管理费共31964.92元（15982.46×2元），于2019年9月30日给付自2019年11月1日起至2020年1月3日止的租金及管理费共22375.44元【（15982.46元÷3个月×2个月+15982.46元÷3个月÷30天×3天）×2】，扣除被告已经支付的10654.97元，尚欠租金及管理费共43685.39元（31964.92元+22375.44元-10654.97元）。关于逾期付款违约金的数额，原告要求被告按照日千分之三的标准支付逾期付款违约金过高，本院酌定被告按照日万分之六的标准支付逾期付款违约金。自2019年7月1日起至2019年9月9日的违约金为1361.71元（31964.92元×0.0006×71天），自2019年9月10日起至2019年9月29日的违约金为255.72元【（31964.92元-10654.97元）×0.0006×20天】，自2019年9月30日起至2020年4月30日的违约金为5609.2元（43685.39元×0.0006×214天），以上合计7226.63元（1361.71元+255.72元+5609.2元）；自2020年5月1日起，被告以43685.39元为基数按照日万分之六的标准继续给付原告逾期付款违约金至实际给付之日止。被告辩称原告于2019年11月20日强制封锁租赁展位，该展位内尚有价值20余万元货物处于原告控制之下，未返还给被告，原告对此不予认可。鉴于被告未能提供证据证明上述事实，故本院对此难以认定，被告待取得相关证据后可另行主张。被告缴纳的30000元质量保证金因未到合同约定的退还期限，本案中不予处理。原告超出本院上述认定部分的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告芜湖莱坤商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告芜湖星焱置业有限公司租金及管理费43685.39元、违约金7226.63元，合计50912.02元及以43685.39元为基数按照日万分之六的标准自2020年5月1日起计算至实际给付之日止的违约金； 二、驳回原告芜湖星焱置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1515元，原告芜湖星焱置业有限公司负担950元，被告芜湖莱坤商贸有限公司负担565元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  朱晶晶 二〇二〇年七月十七日 法官助理王静 书记员郭萍 附本案适用的法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。