贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终3313号上诉人（原审被告）金杰，男，汉族，1997年8月23日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）:贵州和聚祥商业运营管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道与深圳路交汇处圆梦国际，统一社会信用代码：91520500308727441W。法定代表人：颜强。委托诉讼代理人：宋佳明。上诉人金杰因与被上诉人贵州和聚祥商业运营管理有限公司（以下至主文前简称和聚祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院作出的（2019）黔0502民初6702号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人金杰不服上述判决，上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实及理由：上诉人与被上诉人于2017年9月9日签订的《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》已于2018年12月11日解除，双方于2018年12月17日签订的《关于柔美内衣租金、物业费缴纳情况》是对2017年11月25日至2018年12月30日的租金及物管费减免的约定，并非对租赁合同的延续，2019年1月1日后的租赁行为，是双方产生新的租赁事实，租期视为不定期，在双方对租金和物业费的减免未进行明确约定的前提下，不能适用已经解除的租赁合同中关于租金、物业费、违约金、赔偿损失的约定，原审判决解除双方签订的《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》，并根据该合同约定，判决上诉人支付被上诉人租金、违约金属于认定错误，适法错误，应予纠正。应参照双方签订的租金、物业费减免约定予以裁判。涉案合同解除后，双方之间的合同关系归于消灭，其法律后果并非是违约责任，而是返还租赁物、赔偿损失等民事责任。原判判决内容自相矛盾，房屋既以腾空又何来归还，二者系对立关系，原判设想和规制合同当事人在今后履行过程中可能出现的后果及今后具有不确定性的裁判结果。2019年1月1日后的租金及物业费应当参加双方签订的《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》、根据《关于柔美内衣租金、物业费缴纳情况》的约定标准进行减免后，由上诉人支付至本案一审立案时。原判对上诉人已支付给被上诉人的5000元装修押金未予扣减，漏算了上诉人已付款项，被上诉人在2018年12月14日至2018年12月19日强制锁住承租门面，给上诉人造成五天的租金、物业费及营业额、人工工资共计11500元的损失，原判未予减扣，属认定事实不清。物业费的收取应当是物业服务企业，原审认定由被上诉人收取物业服务费用系适用法律错误。被上诉人和聚祥公司答辩称：上诉人称双方租赁合同于2018年12月11日解除是不属实的，根据物业费缴纳的时间是2018年12月17日。2019年1月1日起，租赁行为是在原租赁合同的基础上继续，租金和物业费按该合同约定计算。合同约定提前解除合同的，保证金不予退还。一审原告和聚祥公司诉讼请求:1、判令解除原、被告签订的《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》；2、判令被告立即腾出所租商铺并交还给原告；3、判令被告向原告支付租金159,367.60元、物业管理费44,171.40元，共计203,539.00元；4、判令被告向原告支付违约金暂计44,782.30元、物业费违约金暂计13,869.80元，共计58,652.10元（自2017年9月30日计算至实际付清之日止）；5、本案诉讼费及所有诉讼相关费用由被告承担。庭审中，原告和聚祥公司变更诉讼请求第三项：“请求判令被告向原告支付自2017年11月25日至被告向原告办理交接手续为止的利息，租金、物业费与原诉请一致。”。一审法院认定事实：2017年9月9日，以原告和聚祥公司为甲方，被告金杰为乙方，甲乙双方签订《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》（以下简称《合同》），《合同》约定：“原告将其位于毕节市七星关区，面积为105.17平方米）商铺出租给被告金杰经营使用，租赁期限三年，起租日为装修免租期结束之次日……；租金计算为：前三个月为免租期，第4-12个月为80元／月／平方米，每月租金共计8413.60元，第二年租金为85元／月／平方米，每月租金共计8939.45元，第三年租金为95元／月／平方米，每月租金共计9991.15元，租金按季度预付，除第一季度租金于起租日5日前支付外，乙方须在下一季度租赁期到来前30个自然日向甲方支付下一季度租金……；乙方应向甲方交纳一定的保证金，保证金为25240.00元……；物业管理费，乙方应交纳的物业管理费按该承租商铺租赁面积计算20.00元／月／平方米，乙方每月应交纳物业管理费为2103.40元。物业管理费从本合同约定的起租日当日起计收，并按照租金支付方式及时间与租金一并支付，经营免租期内物业管理费单独支付……”。合同还约定了乙方违约责任：“在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业服务费及水电费等相关费用之一或全部的，每逾期一日，按逾期交付金额的0.5‰支付违约金……；在租赁期内，乙方拖欠支付租金、物业管理费及本合同约定应当缴纳的其他费用之一或全部达到30日的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿……”“双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不成时，凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均应向该租赁物业所在地人民法院提起诉讼……”。2017年9月20日，原告和聚祥公司将涉案商铺交付被告金杰，被告金杰对涉案商铺进行装修，装修期间为免租期，2017年11月25日，被告金杰正式营业，该商铺用于经营内衣店。2018年11月19日，原告和聚祥公司向被告金杰出具《催缴款通知书》，要求被告金杰在接到此通知书之日起3日内支付相关费用，逾期缴费则原告和聚祥公司将根据原、被告双方签订的合同约定解除双方的租赁合同，并追究其违约责任。2018年12月17日，原、被告双方就涉案商铺租金及物业费问题签订了一份《关于柔美内衣租金、物业费缴纳情况说明》，该说明中载明：被告金杰2017年11月25日至2018年12月30日的租金和物业费给到一定的减免，应交租金84,965.83元，应交物业费27,759.12元，总计112,724.95元，具体减免如下：1、2017年11月25日-2018年12月30日租金及物业费按50%的减免政策缴纳，即56,362.48元；2、考虑到商场开业之初部分物业条件未完善减免其45天应交物业管理费3,140.69元，即53,321.79元。3、由于我公司空调漏水导致商户仓库墙面以及吊顶损失5000元从租金、物业费中扣减，故还需缴纳48,321.79元。4、该商户应交租金、物业费均分两期缴纳，第一期于2018年12月30日前至少缴纳24,160.90元，第二期应缴费用分12次缴纳，之后每月30号按时按2,013.41元缴纳。原、被告双方均在该情况说明上签字盖章。截止今日，被告金杰未向原告和聚祥公司缴纳相应租金及物业费，于是原告和聚祥公司起诉至法院，要求与被告金杰解除《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》并支付所欠租金、物业费及相应违约金。另查明，被告金杰已向原告和聚祥公司支付了人民币25,240.00元保证金及人民币5,000.00元的装修押金。一审法院认为：原告和聚祥公司与被告金杰签订的《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》及《关于柔美内衣租金、物业费缴纳情况说明》系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予确认。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现原告和聚祥公司已将商铺交付给被告金杰经营管理、使用，被告金杰应当按照合同约定向原告和聚祥公司支付租金等费用。被告金杰未按照合同约定支付租金等费用的行为，根据《合同》15.3.4条约定：“在租赁期内，乙方拖欠支付租金、物业管理费及本合同约定应当缴纳的其他费用之一或全部达到30日的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿……”，被告金杰已违反合同约定，原告和聚祥公司有权解除协议并收回租赁房屋。故对原告和聚祥公司诉请解除与被告金杰签订的《房屋租赁协议》并要求被告金杰腾出所租商铺并交还给原告和聚祥公司的请求，本院予以支持。对于被告金杰欠付原告和聚祥公司租金问题。经庭审查明，奥莱国际购物中心开业日期为2017年11月25日，根据原、被告双方签订的《关于柔美内衣租金、物业费缴纳情况说明》约定，被告金杰尚欠原告和聚祥公司2017年11月25日至2018年12月30日的租金及物业管理费共计人民币48,321.79元。2019年1月1日至涉案房屋实际腾空之日止的租金及物业费，按原、被告双方签订的《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》中约定的租金及物业费缴纳。对于原告和聚祥公司诉请被告金杰支付逾期支付租金、物业费违约金的请求。根据合同约定，在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业费等相关费用之一或全部的，每逾期一日，按逾期交付金额的每日0.5‰支付违约金。因原、被告双方签订的《关于柔美内衣租金、物业费缴纳情况说明》中并为约定租金违约金及物业费违约金，故对原告和聚祥公司诉请被告金杰2017年11月25日至2018年12月31日止的租金违约金及物业费违约金，本院不予支持。被告金杰逾期租金违约金及物业费违约金计算时间为2019年1月1日起至实际腾空涉案商铺之日止，按逾期未付租金及物业费的每日0.5‰计算。对于被告金杰已缴纳的保证金问题。因被告金杰在签订合同后已向原告和聚祥公司缴纳了25,240.00元的保证金，根据合同约定，租赁期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为，给甲方造成损失或者损害，甲方有权直接从该保证金中扣取赔偿款。现被告金杰已违反合同未按时向原告和聚祥公司支付租金及物业费，造成原、被告双方签订的合同解除，被告金杰应承担赔偿责任，故被告金杰缴纳的保证金用以扣减欠付原告和聚祥公司的租金费用，即被告金杰应支付原告和聚祥公司2017年11月25日至2018年12月30日止的租金共计人民币23,081.79元（48,321.79元-25,240.00元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司与被告金杰于2017年9月9日签订的《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》；二、被告金杰于本判决发生法律效力之日起十五日腾空并交还属于原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司坐落于毕节市七星关区；三、被告金杰于本判决发生法律效力之日起十五日内支付所欠原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司自2017年11月25日至2018年12月30日止的租金及物业费共计人民币23081.79元；四、被告金杰于本判决发生法律效力之日起十五日内支付所欠原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司自2019年1月1日起至涉案房屋实际归还之日止的租金及物业管理费（按原、被告签订的《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》中约定的租金及物业费缴纳标准计算）；五、被告金杰于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司自2019年1月1日起至涉案房屋实际归还之日止逾期支付租金违约金及物业费违约金（按逾期交付租金及物业费的0.5‰计算）；六、驳回贵州和聚祥商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审中，当事人没有提交新证据。原判查明事实无误，本院依法予以确认。二审另查明：上诉人向被上诉人交纳装修押金5000元，被上诉人认可上诉人装修商铺符合退还装修押金的条件。二审争议的焦点：1、2019年1月1日至实际归还商铺之日的租金、物业管理费及违约金应参照何标准来认定?2、上诉人缴纳的5000元装修押金及关店损失是否应在案涉款项中扣除？3、被上诉人是否有主张物业管理费的主体资格？4、原审同时判决腾退涉案商铺和支付租金和物业管理费是否正确？本院认为，关于焦点一，上诉人与被上诉人于2018年12月17日签署的《关于柔美内衣租金物业费缴纳情况说明》系双方真实意思表示，依法成立生效。但该情况说明明确约定是对2017年11月25日至2018年12月30日期间的商铺租金及物业费予以减免，并未对解除合同和该期间过后的租金计算标准进行约定，上诉人认为该说明是租赁合同解除后的商铺租金、物业费的结算依据与事实不符，故对上诉人请求对2019年1月1日以后的租金、物业费及违约金也应参照该说明的约定进行计算的理由没有事实和法律依据，依法不予支持。被上诉人虽于2018年12月11日向上诉人发送解除租赁合同通知书，但上诉人一直占有使用涉案商铺直至2019年9月，原审法院参照双方签订的租赁合同约定的租金和物业费标准计算2019年1月1日以后上诉人占用涉案商铺的费用并无不当。关于焦点二，经本院庭询谈话，被上诉人自认上诉人装修符合退还装修押金的条件，故对于上诉人缴纳装修押金5000元应当在本案其应承担的支付款项中予以扣除，一审法院未予扣减属于处理不当，本院予以纠正。关于上诉人主张的关店损失，上诉人对该损失存在的事实和数额不能举证证明，上诉人在一审中也并未就其该项损失提起反诉，且被上诉人不同意在二审中调解处理，故对于上诉人主张的关店损失在本案中不作处理，上诉人可以另案主张权利。综上，上诉人应向被上诉人支付2017年11月25日至2018年12月30日期间的租金及物业费48321.79元，扣减保证金25240.00元和装修押金5000.00元后，还应支付18081.79元。关于焦点三，虽然本案涉及两个法律关系，即租赁合同关系、物业合同关系，一审未征求当事人意见即一并审理，程序存在瑕疵，但不属于《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十五条“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的”规定的四种情形。且截至本案二审时，双方并未对物业费用的交付达成一致意见。从减少当事人诉累、尽快化解矛盾纠纷的角度出发，一审就租金及物管费一并处理并无明显失当，故对上诉人认为一审程序违法的上诉理由不予采纳。关于争议焦点四，上诉人未按约支付租金和物业使用费，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原审判决解除涉案商铺租赁合同有法律依据，进而判决上诉人向被上诉人腾退商铺并支付撤出商铺前的租金和物业使用费并无不当。本院认为：综上所述，上诉人上诉请求部分成立，应予改判；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但存在处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，改判如下：一、维持原判决第一、二、四、五、六项；二、撤销原判第三项；三、改判上诉人金杰于本判决发生法律效力之日起十五日内向被上诉人贵州和聚祥商业运营管理有限公司支付自2017年11月25日至2018年12月30日止的租金及物业费共计人民币18,081.79元；一审案件受理费人民币2,616.00元（已按简易程序减半收取），由金杰负担2000元，由贵州和聚祥商业运营管理有限公司负担616元。二审案件受理费5136元，由上诉人金杰负担4698元，由贵州和聚祥商业运营管理有限公司负担438元。本判决为终审判决。审 判 长  李 可审 判 员  张 晶审 判 员  唐 琳二〇二〇年七月十三日法官助理  詹 淼书 记 员  王楚寒