辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1079号上诉人（原审被告）：戴鹏，男，1981年9月12日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：秦亚东，男，汉族，1981年3月25日出生，户籍地抚顺市顺城区。现住辽宁省抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：陈凯，男，汉族，1977年11月24日出生，住辽宁省抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司，住所地：抚顺市顺城区将军二街1号楼M2号门市。法定代表人：关杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张莹、高佳，辽宁成功金盟律师事务所律师。上诉人戴鹏因与被上诉人沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司（以下简称远洋物业抚顺分公司）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初3361号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。戴鹏上诉请求：1、撤销一审判决；2、请求二审法院依法判决被上诉人承担两项合同违约经济责任，减免上诉人物业费0.3元/平；3、请求二审法院依法判决被上诉人，因公共草坪和人行道被占等因素，按现标准减免上诉人物业费0.2元/平；4、请求二审法院判决被上诉人因违法经营电梯广告，引进移动光缆等侵权行为，减免上诉人物业费0.15元/平;5、请求二审法院依法判决被上诉人，因地下停车场、三景十二院消失减免上诉人物业费0.15元/平；6、减免上诉人物业费到同类地区同类小区物业收费水平：1元/平以下，电梯费降到20元/户/月；7、两审诉讼费用都由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人有明显违约行为，应当承担减免物业费的经济责任。违约事实如下：1、被上诉人违反《前期物业合同》第六条、第七条约定，没有向业主公布物业管理服务费用收支情况。2、被上诉人违反《前期物业合同》第四条约定，未尽管理职责，没有有效制止一层业主扩院占据公共草坪和人行道的行为，没有达到“绿化维护，保持良好状态”。五年来，由一家肆意扩大到60%以上一楼业主扩院，上述问题至今未见整改，被上诉人严重失职违约。被上诉人在一审法庭所提供的照片证据材料不是爱丁堡小区整改现场，一审判决采信该证据不是事实。二、被上诉人超项目收取物业费，应该减免。小区原规划13000平方米地下停车库和三景十二院景观建筑事实是不存在的。《前期物业服务合同》收费标准应免除这两个项目的物业服务收费；一楼业主扩院减少公共绿地和人行道路面积，这部分的物业服务项目已经消失，物业费应该相应免除。三、被上诉人违法经营电梯广告和引进移动光缆违法侵权，请求二审法院追究其经济赔偿责任。《前期物业服务合同》中甲方委托乙方经营权相关条款违反《中华人民共和国物权法》第七十二条和第七十三条的规定。房屋一经售出，所有权由建设单位转移到业主，经营权也随之由业主大会决定。被上诉人未经业主大会讨论同意经营电梯广告，引进移动通讯光缆工程违法侵权，应对上诉人给予经济赔偿。四、《前期物业服务合同》第六条关于物业服务收费标准，是合同甲乙双方约定的标准，该标准超出同地区同类小区标准的80%以上。根据《抚顺市物业管理条例》第四十九条“住宅的物业服务收费，实行政府指导价”和《抚顺市物业服务收费管理规定》第八条“住宅前期物业服务收费实行政府指导价”的规定，被上诉人不能出具政府指导价批复文件和《收费许可证》，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，《前期物业服务合同》是无效的，上诉人也没有收费资格。但考虑被上诉人已经付出了一定的服务成本，因此，请求二审法院判令该条款无效，减免上诉人物业费到同类地区同类小区物业收费水平：1元/平以下，电梯费降到20元/户/月。远洋物业抚顺分公司辩称，一审判决适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判，具体说以下几点：上诉人请求减免物业费，没有法律依据。前期物业服务合同已经明确约定了物业费的收费标准及电梯费的收费标准，应按照合同约定执行，而且一审法院在判决时因一审原告考虑到地产公司每平方米有0.15元的补贴（至2018年12月31日），已经将此情况告知一审法院，一审法院是已经将物业收费标准降低到每平米1.65元进行的判决，因此对上诉人的收费标准进行了降低，上诉人再次要求降低物业费的收费标准没有法律依据。上诉人提到原告超项目收取物业费应该减免，不符合事实及法律规定，上诉人上诉称小区规划的一万三千平方米地下车库和三景十二院的景观建筑是当时开发商进行楼盘销售宣传时对业主的承诺。该责任主体如果业主认为应对其进行补偿应向开发商主张，而不是以此理由来要求减免物业费。上诉人其他上诉理由一审时被上诉人已经提供了相关的证据证明被上诉人履行了物业服务合同的相关义务。因此请求贵院驳回上诉人的全部上诉请求。如果上诉人认为物业合同约定的物业收费标准过高，可以启动重新选聘物业公司或者业委会与物业公司重新协商的方式，来决定物业的收费标准，而不是在本诉中主张。远洋物业抚顺分公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理费用8215.18元。2、判令被告支付拖欠的电梯费1530元。以上费用总计9745.18元。3、本案全部诉讼费由被告承担。上述所有的费用都是从2015年10月1日至2019年12月31日。4、放弃第三项违约金的请求。一审法院认定事实：2012年9月7日，案外人抚顺德创置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《抚顺“远洋城”项目前期物业服务合同》，双方约定由原告负责远洋城小区物业管理。物业服务费的标准为多层、洋房、小高层、商业物业服务费为1.80元/平方米/月；电梯费30元/户/月等。合同同时约定“物业服务期限至抚顺远洋城项目（3-1地块）业主委员会成立，业主委员会重新选聘物业服务公司并签订的物业服务合同生效、且该物业服务公司实际接管该物业之日终止。”合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。被告戴鹏在《临时管理规约》中承诺人处签名，即同意遵守“远洋城临时管理规约”和相关附件的约定等内容。本案被告居住在XX小区XX号楼X单元XXX室，房屋建筑面积为89.49平方米。2015年10月1日至2019年12月31日，合计拖欠物业服务费7691.66元、电梯费1530元。原告多次催要未果，据此诉至法院。庭审后，原、被告均同意对另一被告刘旭撤诉，本院予以准许。另查明，原告营业执照载明成立日期为2012年4月24日，营业期限为2012年4月24日至长期。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。因此，案外人抚顺德创置业有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对该小区业主具有约束力，原、被告均应按该合同约定履行义务，即原告提供物业管理服务，业主按约向物业公司交纳物业费用。被告抗辩的所购房屋未按规划图纸建设、未验收等问题，与本案属不同的法律关系，物业服务公司与建设单位系不同的民事法律主体，被告分别与其产生物业服务合同和商品房买卖合同关系。如果被告陈述的上述问题存在，其可根据证据向实际侵权人主张相应的权利，本案物业服务公司并非买卖合同的违约方，由此产生的问题不应由物业公司承担。针对小区违建问题，原告作为物业管理方对于小区里的违建、违停业主只能劝阻，没有强制性的行政执法权，且原告已向相关执法部门汇报，尽到了管理的义务，被告不能因此拒交物业费。前期物业合同中约定了服务期限，现业主委员会并未重新选聘新的物业公司，原告也为小区提供了服务，被告作为该小区业主，事实上也享受了原告提供的物业管理服务，应按约向物业公司交纳物业费用，这也是物业公司提供物业服务的必要条件和开支来源，否则业主拖欠物业费势必影响物业公司的正常经营和服务质量，从而影响整个小区业主的利益。关于收费过高问题，前期物业合同和中标通知书已经明确物业费为1.8元每平方米，被告应按照该标准交纳物业费。同时，因为业主或者社区、街道、业主委员会等并没有通过相关行政部门采取合法的法律程序或者合同约定确定降低物业费收费标准，本院仅是审判部门。庭审后，原告方考虑到地产公司每平方米0.15元的补贴，同意将2018年12月31日前拖欠的物业费标准降低到每平1.65元，2019年1月1日后的物业费才按照1.8元标准收取，本院对此予以支持。综上，原告在今后的管理服务中，应不断提高服务质量，改善服务方式，对业主反映的问题应予重视，及时沟通，解决并做好备案。如果不属于责任方，应及时发出明确的公告并在多处单元楼张贴，让业主知晓问题的解决方式及渠道，真正的发挥协调、沟通作用，提高业主的满意度。业主也应找准责任方或向相关执法部门投诉建议从而解决问题，不应把所有的问题都归结到物业公司一并解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条、第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告戴鹏于本判决生效后十日内给付远洋物业抚顺分公司拖欠的2015年10月1日至2019年12月31日物业服务费7691.66元、电梯费1530元，共计9221.66元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告戴鹏负担。二审中，上诉人围绕上诉请求提交如下证据材料：证据1、2017年11月30日下午两点业主委员会与物业公司代表苗福金、地产代表王飞、王旭、远洋集团东北区客服负责人及远洋社区将军街道区住建局负责人关于2018年园区整改方案及物业地产瑕疵等问题见面会的视频、远洋城小区业主委员会会议记录、《远洋城2018年维修计划方案》、远洋城地产及远洋亿家物业致远洋城小区业委会开会通知，拟证明：地产公司存在的建筑瑕疵，地产公司承诺给业主减免物业费作为依据。被上诉人法人如下质证意见：光盘里面开会人员代理人需要跟公司进行核实是否为被上诉人的工作人员，根据光盘展示的内容其中为地产公司代表与业主沟通交流的一些地产涉及到房屋漏水等问题，与本案没有关联性，抚顺德创置业有限公司致远洋小区业委会开会通知里面针对一期BCDF区物业费减免的问题，以及A区物业费减免三个月已经由地产公司补贴给物业公司，物业公司也是按照减免后收费标准即2018年12月31日前按照1.65元每平收的，上诉人提供的远洋城2018年维修方案是抚顺德创置业有限公司出具的，与本案主体不符，物业公司没有责任。远洋城小区业主委员会会议记录记录的是2017年11月发生的情况，主要针对远洋地产遗留问题解决碰头会，与本案没有关联性。证据2、抚顺市远洋城小区业主委员会通知函（2018）16号，拟证明：针对远洋地产和远洋物业所给出的减免物业费金额的意见给予否定，经过业主委员会讨论，最终计算出减免方案，提交给远洋地产、远洋物业待总部答复。被上诉人所说的主体问题，当时在开会的时候远洋地产公司负责人王旭就远洋地产、远洋物业所出现的所有问题进行统一答复，并在61项内容中清晰的标记了地产问题和物业问题，光盘中物业负责人苗福金对此内容也给予认可，因远洋物业公司总部在沈阳，加盖公章手续繁琐，所以由远洋地产直接出示承诺书。事后，业主委员会对此承诺书的法律依据也存在质疑，远洋地产又给予公开承诺，并张贴公示，证明此文件依法有效。被上诉人发表如下质证意见：上诉人提供的该份业委会通知函系单方通知，对物业公司不具有法律效力，而且前期物业服务合同合法有效，应按照双方合同约定去执行物业费的收费标准，业委会并没有与物业公司签订新的物业服务合同，重新约定物业费的收费标准，因此收费标准应按照原合同执行，而且在2020年3月30日将军街道远洋社区下发了关于远洋城小区业主委员会不具备主体资格重新选举业主委员会的通告，已经将原业委会罢免。证据3、2017年业主委员会备案的申请，拟证明：2017年-2020年业委会正常履行工作职责。被上诉人发表如下质证意见：上诉人提供的2017年业委会备案书与本案没有关联性，被上诉人认为业委会2018年通知函仅具有通知的效力，但是当时业委会并没有对物业公司进行罢免，也没有解除前期物业服务合同，而且前期服务合同约定了直至业委会与物业公司重新签订物业服务合同，前期物业服务合同到期，一审法院已经认定前期物业服务合同合法有效，因此上诉人主张减免物业费收费标准没有法律依据。抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404行初83号行政裁决书，已经驳回抚顺市顺城区远洋城小区业委会的起诉，而且在本院认为中详细论述了抚顺市顺城区远洋城小区业委会成员已不足5人，可以认定该业委会不具备提起诉讼的主体资格。据此，可以认定远洋城小区业主委员会已经不具备主体资格。证据4、缴费通知书，拟证明：2020年5月25日，远洋城小区业主委员会按照望花区法院宋法官等释明意见，先以行政不作为，业委会增补人员未予备案为案由，诉顺城区住房与城乡建设局及物业办工作人员，此诉讼请求至今为止被告未给予答辩意见，望花区法院未予宣判，所以一系列的行政诉讼案件导致业主委员会主体资格的问题存在争议，另外，业主委员会实现职能为2017年至2020年之间，不影响本案所提交证据的真实性和关联性。被上诉人发表如下质证意见：缴费通知书不能说明上诉人所述的上述证明内容，而且上诉人在上诉内容中也说了，其提起行政诉讼是因为住建局对业委会的人员增补未予备案，也说明了业委会不具备主体资格，本案系物业服务合同纠纷，与业委会无关，前期物业服务合同合法有效，应按约定的收费标准执行，而不是将案件的导向引到业主委员会作出的通知上。证据5、业主大会议案及提案业主签字共71页，2019年业主大会罢免物业的公告，我们有2000多票的票数，拟证明：物业公司服务有很重大的瑕疵，老百姓已经不认同了，此份签字书正是在将军堡街道远洋城社区张贴罢免远洋城业主委员会资格后业主按照辽宁省物业管理条例超过20%业主提议的规定以685票超出园区居住3123户业主20%的投票决定停止物业公司服务的投票。业主因为物业公司提供的服务不到位，要求罢免物业公司。被上诉人发表如下质证意见：首先将军街道远洋社区2020年3月30日作出的重新选举业委会的公告上已经明确了2019年7月11日远洋城小区业主大会召开前，因街道相关部门对远洋城小区业主委员会的主体资格存疑，明确告知第一届业委会副主任陈凯即本案代理人不同意召开业主大会，区物业办正式回复认定远洋城业委会不具备主体资格，而且根据上诉人提供的两份公告，是在业委会不具有主体资格的情况下作出的，而且本案被上诉人向上诉人戴鹏主张的物业费，收费阶段为2015年至2019年，公告是否合法不是本案的审理范围，但公告发出的时间系2020年1月7日，在此之前的物业费无论何种情形，都应按照前期物业服务合同来执行。业主签字的真实性与否不在本案的审理范围内，对此被上诉人不予质证。证据6、照片、合同、《关于终止以小区产权人名义对外签订合同、协议等违法侵权行为的函》、抚顺远洋城小区业主委员会通知函2018（11）号、关于远洋城业委会2019年3月31日函件回复函，证明：2018年5月15日远洋物业公司法人关杰与深圳微空间广告有限公司签订电梯广告，与中国移动抚顺分公司签署远洋城移动40号覆盖竣工协议书，移动公司在施工后遗留大量现场残余垃圾，破坏了绿地未给予恢复，并且在人行道路及公共道路上施工回填仅以水泥勾缝形式恢复路面，现在已完全损坏，影响人员及车辆出行。电梯内广告部分展示板所粘贴的胶质材料挥发出酸性刺鼻气味，业主已向物业公司工作人员维权，公共收益部分在前期临时管理公约的7.2.1条所表示经营收益纳入物业服务资金，同时物业合同10.5条又约定本合同条款如与相关法律法规规章和规范性文件抵触，该条款无效，根据物权法70、71条规定及物业管理条例54条规定，公共收益应归全体业主所有，所以前期业主公约中，经营收益纳入物业收入资金，属于违反法律法规，故物业公司应退还由公共收益所盈利部分给业主，并拆除电梯内广告，停止对业主侵权，同时按照物业公司与中国移动的合同约定，物业公司应向中国移动追讨责任。一楼业主私自扩占绿地使物业服务范围减小，养护成本降低，人力资源成本降低，虽被上诉人强调已通知执法局进行拆除，但未拆除期间对其他业主造成的伤害应由物业方承担相应责任。被上诉人发表如下质证意见：上诉人一审时已经提出了业主私自扩园侵占绿地的情况，物业公司没有执法权，不能将业主的违建行为进行拆除，但是物业公司在一审时已经向法庭提交了证据，于2016年开始将业主违建的情况上报给执法局，执法局答复将在2019年陆续进行处理，而且物业公司针对业主违建的情况制作了违建台帐，已经履行了物业的义务，与抚顺市城市管理综合执法局联合发文要求业主自行将违建拆除，恢复原状。关于上诉人主张远洋城移动4G信号覆盖施工协议书，该协议书明确说明了甲方即远洋公司是无偿提供给移动公司安装4G信号的，远洋公司没有经营性收益，而且安装移动4G信号也是为了普惠业主的日常通信生活，是有利于业主的，上诉人主张的电梯广告事宜不是物业服务合同纠纷审理的范围，上诉人在一审中也没有提出反诉，如果其认为侵犯了自己的利益应另行以适格的主体进行诉讼，不应在本案中进行主张。证据7、抚顺远洋城爱丁堡入住5年迟迟不办产权证回复、宣传册及光盘（三景十二院宣传册共21页），拟证明：因地产公司未建设相关配套设施导致物业公司不需要付出相应的人力资源成本，所以业主要求物业公司减免物业费理由无不当。被上诉人发表如下质证意见：上诉人主张的逾期办理产权证责任主体在于地产公司，而不是物业服务合同的内容。三景十二院宣传册属于地产公司当时售楼时候的邀约，如果上诉人认为地产公司违约，应对地产公司进行起诉，而不是以此为理由拒交物业费。证据8、地方领导留言板，关于物业未承接验收及住建局无相关备案的证据，拟证明：在合同3.11条有约定，根据辽宁省《物业管理条例》第44条规定，新建物业配套建筑及设备、设施经建设主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续，将未达到交付条件的新建物业交给买受人的应当承担相应责任，并承担前期物业费用。第45条，新建物业交付使用前，物业服务企业和建筑单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共有部位、共有设备设施进行查验，未承接查验的不得交付使用，物业服务企业不得承接未经过查验或查验不合格的物业。被上诉人发表如下质证意见：上诉人依据的法律规定是2018年辽宁省《物业管理条例》，而上诉人居住的小区交付时间为2013年根据法不溯及既往，本案不适用2018年的辽宁省《物业管理条例》，而且在一审庭审中被上诉人已经向法庭提交了中标通知书，中标通知书里明确约定了物业费的收费标准，而且有抚顺市房产管理局的备案印章。证据9、举报信（两份）、图片、视频，拟证明：车辆秩序、人员进出、环境卫生、保安保洁服务不到位。被上诉人发表如下质证意见：该组证据发生的期间与一审原告主张的物业费期间不符，不应作为本案证据使用。被上诉人提交证据：将军街道远洋城社区2020年3月30日下发了关于远洋城小区业主委员会不具备主体资格重新选举业主委员会的通告，拟证明：业委会并没有与远洋物业重新签订物业服务合同，前期物业服务合同仍然合法有效。上诉人发表如下质证意见：第一，这个情况属实，但业委会通知函发表于2018年，与2020年无关，我方提交的2017年业主委员会备案的通知书，可以证明2017年-2020年业委会正常履行工作职责。第二，将军街道远洋城社区无主体资格作出行政行为，罢免业主委员会，所以此通知书无效。第三，关于此行政诉讼案件，远洋城小区业主委员会已于2020年4月17日提交到望花区人民法院行政诉讼庭。另，在2020年5月25日抚顺市远洋城小区业主委员会因顺城区住房与城乡建设局行政不作为超出60日不回复业委会变更备案申请提起诉讼，等待判决，所以被上诉人所举证的通知书没有法律效力。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是上诉人主张远洋物业抚顺分公司服务不达标应减少物业费是否应予支持。本案中，案外人抚顺德创置业有限公司与远洋物业抚顺分公司签订的《前期物业服务合同》对该小区业主具有法律约束力，合同明确约定了物业服务费的标准为多层、洋房、小高层、商业物业服务费1.80元/平方米/月；电梯费30元/户/月等。现上诉人主张远洋物业抚顺分公司服务不达标，物业服务费应减免为1元/平方米/月，电梯费降到20元/户/月。本院认为，关于戴鹏主张远洋物业抚顺分公司没有向业主公布物业管理服务费收支情况，由于一层业主侵占公共草坪和人行道远洋物业抚顺分公司没有有效制止没有达到《前期物业服务合同》约定的“绿化维护，保持良好状态”，远洋物业抚顺分公司存在违约行为，应当减免物业费的上诉理由，本案系物业服务合同纠纷，本案中物业公司应尽的主要义务是为业主提供符合标准的物业服务，物业服务费的收支情况是否公示并不影响物业公司提供的物业服务是否达标，业主以此为由要求减免物业费，本院无法支持。另外，对于部分业主侵占公共草坪和人行道的行为，因物业公司对此没有行政执法权，上诉人可通过其他途径主张权利，故上诉人据此要求减免物业费的请求，本院无法支持。同时，被上诉人在物业管理服务过程中，可能存在一定的瑕疵，被上诉人应依据双方签订的《前期物业服务合同》约定的内容进行改进，逐步完善其物业服务。关于戴鹏主张小区原规划13000平方米地下停车库和三景十二院景观但未予建设，应减免物业费的上诉理由，经查，改变建设规划并非物业公司所为，系业主与开发公司之间的纠纷，与本案并非同一法律关系，业主据此要求减免物业费，本院无法支持。关于戴鹏主张被上诉人违法经营电梯广告和引进移动光缆违法侵权，要求被上诉人承担赔偿责任的上诉理由，因本案系物业服务合同纠纷并非侵权责任纠纷，业主如认为物业公司存在侵权行为可另行诉讼主张权利。关于戴鹏主张《前期物业服务合同》中双方约定的物业费收费标准超出同地区同类小区标准，应当减免物业费到同类地区同类小区物业收费水平1元/平方米/月，电梯费降到20元/户/月的上诉理由，经查，案外人抚顺德创置业有限公司与远洋物业抚顺分公司签订的《前期物业服务合同》对该小区业主具有法律约束力，合同明确约定了物业服务费的标准为多层、洋房、小高层、商业物业服务费1.80元/平方米/月；电梯费30元/户/月等，上诉人与被上诉人虽然因物业费收费标准问题多次进行协商，但均未达成一致意见，因此被上诉人依据合法有效的《前期物业服务合同》中约定的物业费收费标准主张物业费，应予支持。另外，一审中，被上诉人考虑到地产公司每平方米0.15元的补贴，同意将2018年12月31日前拖欠的物业费标准降低到每平1.65元，2019年1月1日后的物业费按照1.80元标准收取，一审法院对此予以支持，并无不当。综上，依本案现有证据不能证明被上诉人不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵。且物业费的收取涉及整个小区的物业管理以及全体业主的公共利益，拖欠物业费势必将影响其他业主的正当权益。故上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，上诉人戴鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人戴鹏负担。本判决为终审判决。审判长 宫 颖审判员 李 艳审判员 李依桐二〇二〇年七月二十九日书记员 李耀南