河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8058号上诉人（原审原告）：岳宗进，男，汉族，1979年1月4日出生，户籍地郑州市金水区，现住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王琼，北京天驰君泰（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：畅飞，男，汉族，1983年10月6日出生，户籍地郑州市，现住郑州市金水区。委托诉讼代理人：段胜亚，河南点石律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡方瑞，河南点石（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张欢，女，汉族，1984年10月10日出生，住河南省尉氏县。委托诉讼代理人：段胜亚，河南点石律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡方瑞，河南点石（上海）律师事务所律师。原审被告：郑州弘准房地产经纪有限公司，住所地河南省郑州市金水区福元路157号1号楼1层附3号，统一社会信用代码：91410105MA45H6008G。法定代表人：王川。上诉人岳宗进因与被上诉人畅飞、张欢，以及原审被告郑州弘准房地产经纪有了限公司（以下简称“弘准公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初4153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法适用独任，开庭进行了审理。上诉人岳宗进及其委托诉讼代理人王琼、被上诉人畅飞、张欢及其共同委托诉讼代理人段胜亚、胡方瑞到庭参加诉讼。原审被告弘准公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳宗进上诉请求：1、依法撤销郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初4153号民事判决书第一项内容并依法改判由二被上诉人赔偿上诉人佣金、代办费损失3.8万元，双倍返还上诉人定金12.4万元；2、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、二被上诉人的行为已构成根本违约。1、根据上诉人提交的电话录音所述，在合同存续期间，二被上诉人已明确表示拒绝出售涉案房产，理由是目前不着急用钱了。二被上诉人的行为符合《合同法》第九十四条法定解除的条件，已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。但一审判决并未考虑上述事实，属于事实认定错误。2、根据上诉人及被上诉人提交的聊天记录所示，原审被告（中介）已明确通知二被上诉人银行审批通过，应准备材料办理后续手续，但二被上诉人拒绝继续配合申请解押。3、形式流水并非必然属于流水造假，二被上诉人也未提交任何证据证明上诉人造假骗贷。更重要的是，该事实与二被上诉人违约没有任何关联性，也并不会导致合同无效、被撤销，二被上诉人是因为不急用钱了而明确表示不再出卖房屋。4、在涉案房屋贷款审批通过，二被上诉人拒绝继续出卖房屋的事实清楚明了的情况下。一审法院未经核实便认为二被上诉人不承担违约责任，属于法律适用错误。二、合同条款已进行变更，上诉人不存在违约行为。2019年6月13日签订的《房屋买卖合同》第十九条明确约定了“甲方同意将此房过户到乙方指定的第三方名下”，二被上诉人对通过第三人来办理贷款及过户是明知的。2019年10月27日，上诉人及二被上诉人签订了《补充协议书》，对合同的部分条款进行了变更，为双方的真实意思表示，补充协议签订后，上诉人依约办理了贷款审批，但二被上诉人明确表示不再出售房屋。畅飞、张欢共同辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人岳宗进的上诉请求没有任何事实及法律依据。一、上诉人岳宗进的违约行为以及原审被告弘准公司懈怠履行居间义务的行为是案涉《房屋买卖合同》无法履行的根本原因，被上诉人畅飞、张欢不存在任何违约行为，是本案实质上的受害者，上诉人岳宗进称二被上诉人的行为构成根本违约没有事实根据。首先，上诉人岳宗进在一审庭审中提交的电话录音始终没有提供原始载体，该段录音的来源合法性、真实性和客观性无法核实，根本无法成为定案的依据，现上诉人直接依此录音来推断二被上诉人构成根本违约于法无据，与事实不符。另外，上诉人岳宗进明知二被上诉人当时以低于市价的金额出售案涉房屋是着急用钱，然而案涉《房屋买卖合同》的签订至本案案发，时间已经过去半年有余。而此时，上诉人岳宗进的贷款手续仍然没有办理成功，其违约行为一直持续数月，导致案涉《房屋买卖合同》的履行时间不断推迟，这让二被上诉人急卖房变现的目的已经化为泡影，二被上诉人即使对上诉人及中介公司存在抱怨情绪也符合人之常情。可见，上诉人岳宗进的违约事实清楚，直接导致了案涉《房屋买卖合同》的无法履行，上诉人岳宗进对此负有不可推卸的违约责任。其次，上诉人岳宗进一直辩称的银行贷款已经审批通过，仅仅是听原审被告弘准公司工作人员在微信聊天记录中的口头陈述，据此陈述就称案涉房屋贷款已经审批通过没有任何证据，实在过于牵强和荒唐，违背常理，严重缺乏可信度。另外，二被上诉人在一审提交的谈话录音以及聊天记录已经足以证实上诉人岳宗进与原审被告弘准公司联合制造虚假流水意图骗取银行贷款的事实，这无疑增加了案涉《房屋买卖合同》履行的风险，二被上诉人以此情况对合同能否继续履行提出异议符合一个卖房人的正常逻辑。再次，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条【居间人如实报告义务】的规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”原审被告弘准公司作为本案《房屋买卖合同》的居间方，理应按照法律的规定及《房屋买卖合同》的约定，如实向买卖双方告知合同义务，如实对买卖合同双方的身份进行必要的审查，不得故意隐瞒或者虚假告知，并应该及时协助买卖双方办理贷款、解押、过户等手续。但是，本案中，原审被告弘准公司作为中介公司，不仅向二被上诉人隐瞒了上诉人岳宗进没有购房资格的事实，更没有尽到任何督促双方履行《房屋买卖合同》的居间义务，直接导致案涉《房屋买卖合同》一再迟延履行。更有甚者，原审被告弘准公司竟然和上诉人岳宗进商讨蓄意制造虚假流水骗取银行贷款，这些行为可能涉嫌刑事犯罪。以上一系列行为，我们丝毫看不到原审被告弘准公司是一个收取了佣金为房屋买卖双方服务的善意居间人。另外，上诉人岳宗进一审提交的收据、转账记录等已经证明其主张的3.8万元佣金、代办费及6.2万元定金实质上交付给了原审被告弘准公司，二被上诉人自始至终没有见到更没有收到上述款项中的一分钱。故，一审法院根据法律规定、《房屋买卖合同》的约定并依据案涉三方签订的《补充协议书》第一条第6项“若丙方在约定时间内没督促甲乙双方办理以上义务，退还佣金”的约定及二被上诉人一审提供的微信聊天记录等证据材料，在查明案件事实的情况下，判令原审被告弘准公司向上诉人岳宗进返还佣金、代办费及定金有事实根据及法律依据。综上，上诉人岳宗进及原审被告弘准公司是本案实质上的违约方。故上诉人岳宗进要求二被上诉人赔偿其佣金、代办费且返还定金的诉求于理不通、于法无据。二、上诉人岳宗进违反诚实信用原则，在签订案涉《房屋买卖合同》时，故意隐瞒了自己没有购房资格、违反限购政策的事实，构成欺诈，违约事实清楚，严重侵害了二被上诉人的合法权益，直接导致合同目的无法实现。第一，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的相关规定，被上诉人和上诉人在签订案涉《房屋买卖合同》时，都应该秉承诚实信用原则，全面履行约定义务，不应该向对方隐瞒可能影响合同履行的真实情况。众所周知，郑州市相关部门出台了“限购政策”，即在郑州购房必须要具备一定的购房条件、达到相应的购房资格，否则根本无法购买房屋，可见“购房资格”是在郑州买房的前提条件，更是房屋买卖合同有效履行的根本。然而，在本案中，上诉人岳宗进在签订合同时却隐瞒了自己没有购房资格的重要事实，提供了虚假情况，这明显构成欺诈，让被上诉人产生了较大误解，致使案涉《房屋买卖合同》已经不具备履行的条件，上诉人岳宗进的行为显然已经构成根本性的违约。第二，上诉人岳宗进作为案涉《房屋买卖合同》的合同相对人、买方，不以自己的名义履行义务，却以他人名义办理银行贷款审批等手续，这明显不符合常理，更与合同约定不符，严重违约。第三，无论上诉人是以自己的名义还是以案外第三人的名义办理案涉房屋买卖合同的银行贷款手续，不容置疑的事实是，上诉人始终没有通过银行贷款的审批，这足以证明上诉人一直拖延履行合同义务，恶意违约的事实。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求、维持原判。原审被告弘准公司未到庭，未陈述意见。岳宗进向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与三被告签订的房屋买卖合同；2、判决被告畅飞、被告张欢双倍返还原告定金164000元，赔偿原告佣金及代办费损失38000元，律师费损失10000元，金融贷款费用损失8640元，共计220640元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年6月13日，原告岳宗进作为乙方、被告畅飞、张欢作为甲方、被告弘准公司作为丙方，三方共同签订《房屋买卖合同》（合同编号：NO.S1902131）一份，主要载明：第一条，甲方确认房屋状况：甲方拥有位于金水区天明路79号5号楼2单元29层119号的房屋，房屋所有（共有）权证书号为1601169524-1、-2，甲方通过购买的方式取得房屋所有权，房屋所有（共有）权人畅飞、张欢，契税缴纳已满2年，以被告畅飞、张欢家庭为单位是被告畅飞、张欢唯一住房，产权变更过户手续办理时需要缴纳个人所得税，房屋建筑面积为137.17平方米，（以上内容以及其他相关内容均以《房屋所有权证》登记为准）。乙方自愿购买甲方上述房屋，并对该房屋已做充分了解和实地查验，该房屋现状和产权归属均无异议；第三条、成交价格：原、被告双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为人民币2250000元。此价格下包含该房屋的相关配套设施有：固定装修、维修基金过户、整体厨房不动、卫生间不动；第四条、乙方应于本合同签订时支付定金、佣金、及代办费共计人民币10万元，其中佣金及代办费人民币3.8万元，余额作为丙方代甲方保管的购房定金。被告畅飞、张欢同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管。被告畅飞、张欢于本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方保管，作为其对房屋信息真实性及出售该房屋诚意的担保；第六条、根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定：居间人（丙方）促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，甲乙丙三方已经签订房屋买卖合同，应向丙方支付居间佣金。原告应向丙方支付佣金36000元。在合同履行过程中，如因原、被告任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、中止履行，或原、被告双方协商解除本合同，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任；第七条、原、被告双方同意共同委托丙方代为办理房屋交易贷款和过户手续，并商定于签订本合同时，由原告向丙方支付代办费用人民币2000元；第九条、该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后的10个工作日内向贷款银行提出还款申请，（乙方采用商业按揭贷款付款方式的，甲方保证乙方银行贷款审批通过后）按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款。同时乙方应于还款现场向甲方支付解押款人民币60万元（解押款冲抵房款），专用于甲方办理解押事宜，剩余解押款由甲方自行筹集。甲方收到上述款项后25个工作日内办理完毕抵押登记注销手续；第十条、乙方选择商业贷款并确认自己在金融系统无恶意通知或逾期还款等金融征信瑕疵，甲方、乙方双方于签订本合同后10个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续，如原、被告双方选择非资金监管过户，原告应在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付款70万元交付被告，剩余房款由银行放贷之日向甲方支付；第十八条第一项原、被告双方任何乙方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金10万元；第二项被告违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还原告交付的定金，并赔偿原告包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失；第三项原告违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，其无权要求返还定金和已交付的佣金，并承担甲方由此产生的其他经济损失，包括但不限于律师费、诉讼费。第十九条、其他约定事项，甲方同意将房屋过户到乙方指定的第三方名下等内容。2019年6月13日，原告通过支付宝、微信各向被告弘准公司支付3.5万元、1.5万元、5万元，以上共计10万元。同日，被告弘准公司向原告出具收据两份，分别载明，今收到岳宗进3.8万元，系付中介押金及代办费；今收到岳宗进6.2万元系付代保管购房定金。2019年10月27日，原、被告三方共同签订《补充协议书》一份，主要载明，1、甲、乙方双方应配合丙方于2019年11月1日前到贷款机构办理贷款审批手续，且在15个工作日内审批通过。2、甲方向银行申请提前还款，在银行规定还款日当天乙方将合同规定解压款一次性打给甲方银行扣款账户。3、甲方解押注销后，甲乙丙三方须于5个工作日内共同到房地产管理局办理完毕过户手续；4、乙方在收到银行通知办理抵押后5个工作日内去银行办理抵押手续；5、甲方在收到全部购房款后90个工作日内办理房屋交接手续。6、若丙方在约定时间内没督促甲乙双方办理以上事项，退还佣金。乙方须向甲方支付违约金，合同解除。其他约定：1、此补充协议与原合同具有同等法律效力，若与原合同发生冲突，以此补充协议为准。2019年9月27日，案外人叶露阳通过其尾号为6371银行账户向被告畅飞尾号为6363的账户转款2万元，用途：其他。被告畅飞、张欢提交其与原告的微信聊天显示：2019年8月26日晚上21：47，原告：我这边贷款出了点问题，本来上周就应该审批通过了，中介没提前给我亲戚说，结果亲戚说漏了，没审批过，不是漏批，是没审批通过。当时中介说，提前会给我们说，银行问哪些问题，结果他们忘记告诉我们了，我那个亲戚给银行说错话了，还得换银行，上浮20；被告：这么麻烦，这是中介公司的问题，这事在流程上都没有辅助做好。被告畅飞、张欢提交天伦锦城过户群的微信聊天显示：2019年10月27日晚上19：45，“A专注二手房新房王152××××27988”在该群里发“补充协议书”；2019年10月28日上午09：48，Sunny：岳老师，你让叶老师找个郸城的邮政银行支行的具体名称，作形式流水需要提供，例如中国邮政储蓄银行＊＊支行；2019年10月27日下午16：46，Sunny：岳老师，交代好客户成交价225，贷款额15万，首付款69，小区名称，在哪工作，工资加奖金当时给客户经理报叶老师平均下来一万三四，配偶平均下来一万一二；2019年11月22日上午11：16，“A专注二手房新房王152××××27988”：工商银行的审核已经通过了；被告：什么时间审核通过的；“A专注二手房新房王152××××27988”：今天通过的；被告：我看下单子；“A专注二手房新房王152××××27988”：没有单子；被告：那怎么知道通过了么；“A专注二手房新房王152××××27988”：银行通知的；被告：截图我看下信息；“A专注二手房新房王152××××27988”：没有信息，下面你们可以申请预约还款了，不放心的话，可以去工行问一下。一审庭审中，原告称现需要被告畅飞、张欢配合对涉案房屋进行解押，二被告明确拒绝不再出卖。一审法院认为：被告弘准公司经一审法院依法传唤未到庭参加诉讼，视为对其答辩、质证及举证诉讼权利的放弃，不影响根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告诉称案外人叶露阳于2019年9月27日向被告畅飞尾号为6363的账户转款2万元系支付的定金，但被告不认可，辩称系原告支付的违约金，但双方均未提交证据证明，原告和被告的意见，一审法院均不予采信，故应认定原告支付涉案房屋定金应为6.2万元。原告诉称涉案房屋的贷款已经审批下来，因被告畅飞、张欢畅飞、张欢不配合对涉案房屋进行解押且明确拒绝不再出卖，构成违约，但二被告不认可，其称去工商银行询问时银行称流水可能存在造假，同时，根据被告畅飞、张欢提交天伦锦城过户群的微信聊天内容显示，原告确实提交了案外人叶露阳的形式流水，且被告弘准公司亦未提交证据证明涉案贷款已经审批下来的材料，故原告诉称被告畅飞、张欢存在违约行为，应承担违约责任，一审法院不予采信。现被告畅飞、张欢明确表示不再出卖涉案房屋，故原告诉称解除原告与三被告之间签订的《房屋买卖合同》、《补充协议书》，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。现根据原告与被告畅飞、张欢的微信聊天内容能够显示被告弘准公司在提供居间服务时存在工作疏漏致使双方合同履行时间延长，且根据被告畅飞、张欢提交天伦锦城过户群的微信聊天内容显示，被告弘准公司亦未提交证据证明涉案贷款已经审批下来的材料，故根据《补充协议书》的内容，若被告弘准公司在约定时间内没督促原告和被告畅飞、张欢双方办理以上事项，应退还佣金，故被告弘准公司应将原告交纳的佣金及代办费3.8万元退还原告，代保管的定金6.2万元退还原告、被告畅飞应将案外人叶露阳支付的2万元退还原告。原告诉请过高的部分，证据不足，一审法院不予支持。原告诉请的律师费10000元，但未提交委托代理合同或律师费的支付凭证，故原告的该项诉请，一审法院不予支持。原告诉称的金融贷款费用损失8640元，但未提交证据证明上述款项的支付情况，故故原告的该项诉请，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑州弘准房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还原告岳宗进交纳的佣金及代办费3.8万元、代保管的定金6.2万元；二、被告畅飞、张欢于本判决生效后十日内退还原告岳宗进2万元；三、驳回原告岳宗进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2305元，由原告负担1005元、被告畅飞、张欢负担150元、被告郑州弘准房地产经纪有限公司负担1150元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案三方当事人于2019年6月13日所签订的《房屋买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，各方当事人本应按照合同约定履行义务。案涉《房屋买卖合同》第十条关于付款方式约定“乙方选择商业贷款并确认自己在金融系统无恶意透支或逾期还款等金融征信瑕疵。甲乙双方签订本合同后壹拾个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续。”根据三方当事人于2019年10月27日签订的《补充协议》，岳宗进并未于双方签订的上述房屋买卖合同约定的时间办理按揭贷款手续。2019年10月27日补充协议的约定，甲乙双方应配合丙方即中介公司弘准公司于2019年11月1日前到贷款机构办理贷款申批手续，且在15个工作内审批通过。但根据岳宗进提交的现有证据，不足以认定岳宗进已通过贷款审批，且根据岳宗进与弘准公司工作人间之间的沟通记录，弘准公司与岳宗进之间存在串通提交虚假银行流水的情况，有违诚实信用原则。畅飞、张欢基于以上事实，不同意继续履行《房屋买卖合同》，具有正当理由。岳宗进诉称畅飞、张欢存在违约行为，没有事实根据，一审法院不予采信，事实清楚，并无不当。综上所述，上诉人岳宗进的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3540元，由上诉人岳宗进负担。本判决为终审判决。审判员  谢宏勋二〇二〇年七月十四日书记员  白雪岩