四川省攀枝花市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川04执复20号 复议申请人（案外人）：范涛，男，1974年6月10日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 申请执行人：攀枝花农村商业银行股份有限公司东区支行，住所地：四川省攀枝花市东区人民街268号，统一社会信用代码：91510400599961915H。 代表人：田茂林，该支行行长。 被执行人：攀枝花市东华建筑工程有限责任公司，住所地：四川省攀枝花市东区人民街29-41号二层，统一社会信用代码：91510400784745675L。 法定代表人：陈东武，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：攀枝花市天娇房地产开发有限责任公司，住所地：四川省攀枝花市东区人民街29-41号，统一社会信用代码：91510400711831329P。 法定代表人：代均，该公司执行董事。 被执行人：陈东武，男，1965年10月14日出生，汉族，住四川省阆中市。 被执行人：程小平，女，1964年8月5日出生，汉族，住四川省阆中市。 被执行人：陈美玲，女，1988年6月5日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 被执行人：阳智，男，1984年1月4日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 复议申请人范涛不服四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402执异45号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 四川省攀枝花市东区人民法院（以下简称：“东区法院”）在执行攀枝花农村商业银行股份有限公司东区支行（以下简称“农商行”）与攀枝花市东华建筑工程有限责任公司（以下简称“东华公司”）、攀枝花市天娇房地产开发有限责任公司（以下简称“天娇公司”）、陈东武、程小平、陈美玲、阳智金融借贷合同纠纷一案中，拍卖陈东武名下位于四川省攀枝花市东区商业用房（权证号：Ｓ0××95号）。案外人范涛以享有对该房产的使用权为由，请求东区法院在拍卖公告披露其享有自2013年11月28日至2033年11月27日的使用权，并明示买受人需继续保障其使用权。 东区法院经审查查明，2005年范涛通过存量房买卖取得攀枝花市东区的所有权。2013年陈东武通过存量房买卖取得该房屋的所有权（权证号:Ｓ0××95）。2015年农商行两次对攀枝花市东区作抵押登记，抵押权人为农商行。2017年6月15日东区法院作出（2017）川0402民初747号民事判决书，判决：东华公司于本判决生效之日起十五日内一次性偿还农商行借款本金1435万元，并按照贷款月利率9.5‰、罚息月利率14.25‰支付利息、罚息直至借款本息付清之日；二、农商行对陈东武所有的位于东区处（产权证号为：攀房权证东私字第××号，他项权证号为攀房他证东私字第××号）、东华公司所有的9台机械设备（抵押登记编号为攀工商东抵［2015］19号）在担保范围内享有优先受偿权；三、天娇公司对上述第一项确定的借款本息承担连带支付责任；四、对上述第一、二、三项均不能实现的剩余债权部分，农商行可以要求陈东武、程小平、陈美玲、阳智承担连带支付责任。2017年7月21日广安市公安局查封了攀枝花市东区，查封期限三年。2019年1月该院作出（2018）川0402执2489号之一执行裁定书查封攀枝花市东区，查封期限三年。2019年3月四川省盐边县人民法院（以下简称“盐边县法院”）作出（2019）川0422民初252号民事调解书确定陈东武偿还范涛借款630万元，该款于2019年3月20日前付清。2019年7月24日农商行向东区法院申请执行东华公司、天娇公司、陈东武、程小平、陈美玲、阳智，执行案号为（2019）川0402执1277号。2019年10月14日东区法院作出（2019）川0402执1277号执行裁定书查封被执行人陈东武名下位于攀枝花市东区（产权证号：Ｓ0××95号），查封期限三年。2020年6月1日范涛以在2013年实际占有，在2019年与陈东武约定留置使用时间为2013年11月28日至2033年11月27日，以抵扣范涛欠款630万元为由向东区法院提出执行异议，请求东区法院在拍卖公告中依法披露范涛对标的物享有自2013年11月28日至2033年11月27日的合法使用权；并明示拍卖竞得人需继续保障申请人范涛合法使用权。 范涛提交的证据显示：2019年3月21日陈东武与范涛签订《调解协议》，协议内容为：陈东武不能履行2019年3月盐边县法院作出（2019）川0422民初252号民事调解书确定偿还范涛借款630万元；范涛与陈东武在2013年达成“房地产买卖契约”将攀枝花市东区（产权证号：Ｓ0××95号）房屋出售给陈东武，因陈东武对范涛负有债务，自2013年11月28日起至2019年3月21日范涛未将该商业用房交付给陈东武；现双方同意范涛将攀枝花市东区（产权证号：Ｓ0××95号）房屋留置使用，使用费为630万元，使用期内范涛有权对外出租，使用费用630万元抵扣陈东武欠款630万元。使用期限内，陈东武出让该房屋，范涛在同等条件下具有优先购买权，陈东武所欠范涛630万元扣除相应余额冲抵房屋出让金。另署名为“陈东武”的一份事实经过说明，内容为：陈东武与范涛是朋友，因开发攀枝花东区“天娇名城”等房地产项目需要资金，长期在范涛处借款。2013年11月，因陈东武关联公司东华建筑公司在农商行贷款借新还旧需要，银行需要重新提供抵押物，陈东武为请范涛帮忙，在2013年11月28日陈东武与范涛达成“房地产买卖契约”，范涛将四川省攀枝花市东区一处商业用房过户给陈东武，办完手续后，陈东武将门面抵押给农商行。因陈东武对范涛负有债务，至今范涛未将商业用房交付给陈东武使用，陈东武也未收过一分钱的租金。2019年3月12日，因双方债务问题，陈东武与范涛在盐边县法院达成（2019）川04202民初252号民事调解书并签订有“调解协议”。同意范涛留置使用该商业用房从2013年11月28日起至2033年11月27日，以抵扣陈东武对范涛欠款630万元。 东区法院认为，根据相关法律规定，留置财产应当为动产，而非不动产。因此异议人范涛主张的留置权实际为租赁权。依照法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。另外，依照法律规定被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。因异议人范涛与陈东武签订的“调解协议”签订时间为2019年3月21日，该时间明显晚于涉案房产设立抵押权设立时间2015年，也晚于涉案房产查封时间2019年1月，应认定抵押、查封后租赁。抵押权设立后抵押财产出租的，及人民法院查封后，承租人不得以其租赁权对抗抵押权人（申请执行人）。异议人范涛未提供证据证明其租赁在抵押、查封之前。据此，异议人的请求，东区法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六的规定裁定，驳回异议人范涛的执行异议请求。范涛向本院复议称，请求依法撤销东区法院（2020）川0402执异45号执行裁定书，在拍卖公告中明确范涛对拍卖房产享有自2013年11月28日起至2033年11月27日使用权和明示买受人需保障范涛使用权。事实与理由：2008年9月至今，范涛将位于四川省攀枝花市东区（产权证号：攀房权证东私字第××号）房屋出租给蔡君使用（公民身份号码：5129211971××××××××）。2013年11月28日，范涛将该房屋卖给陈东武，并办理了过户手续，实际上范涛从未将该房屋交付给陈东武。2019年3月12日，双方因债务纠纷诉至盐边县法院，达成（2019）川0422民初252号民事调解书，并签订了《调解协议》，再次确认房屋从2013年11月28日至2033年11月27日由范涛使用，抵扣陈东武的欠款630万元。2019年下半年，范涛得知房屋抵押情况。至今农商行未找过范涛和承租人蔡君。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”之规定，该房屋租赁在前，抵押在后，租赁关系不受抵押权的影响。并补充提交了以下证据：1.2020年7月10日攀枝花市东方新天地物业管理有限公司出具的《情况说明》，2.魅力之都水电费交费明细，3.房屋租金对账单（2008年-2020年）及交费凭证，4.2015年、2016年纳税人范涛税收完税证明，5.2020年3月16日陈东武出具《事实经过说明》，6.2019年3月6日蔡君出具《情况说明》及蔡君身份证复印件，7.落款2008年9月1日出租方范涛与承租方蔡君签订的《房屋租赁合同》，8.2009年9月20日范涛与蔡君签订的《补充协议》，9.2019年11月13日范涛和蔡君出具的《补充约定》，10.2019年3月21日范涛和陈东武签订的《调解协议》，11.攀枝花市东区魅力之都俱乐部营业执照。 农商行提交了陈东武与谢继凯在2015年8月16日签订的《商用租房合同》。 本院查明的事实与东区法院查明的事实基本一致。另范涛、农商行分别提交了证据，因涉及实体权利的争议，本案在此不对证据予以认定。 本院认为，执行异议中范涛主张对案涉房屋享有自2013年11月28日至2033年11月27日的留置权,并要求在拍卖公告中予以披露，东区法院认为该留置权实为租赁权，以范涛未提供证据证明租赁在抵押、查封之前驳回其异议申请。范涛又以享有使用权为由提出复议，并提供了证据。本案抵押权的设立是在2015年，处于范涛请求确认自己享有的权利期限之间，无论是使用权或租赁权，认定成立或存续，均涉及对实体权利的认定，应适用执行标的异议的规定审查处理。故本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。 综上，东区法院异议裁定适用法律错误，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第五项之规定，裁定如下： 撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402执异45号裁定书，发回四川省攀枝花市东区人民法院重新作出裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  陈 刚 审 判 员  刘 宝 审 判 员  王 前 二〇二〇年七月二十九日 法官助理  吴 阳 书 记 员  刘登荣