云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终10157号上诉人（原审被告）：张娟，女，1980年5月17日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：邹骏，爱德尔法律服务所法律工作者，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：袁瑶，女，1994年2月15日出生，汉族，身份证登记住址：云南省曲靖市马龙县。委托诉讼代理人：文华兵，广东中安律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢11b号。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：王娟，女，1994年2月10日出生，汉族，系公司员工，身份证登记住址：云南省曲靖市沾益县，特别授权代理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，1994年4月30日出生，汉族，系公司员工，身份证登记住址：四川省峨眉山市，特别授权代理。上诉人张娟因与被上诉人袁瑶及原审第三人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初8118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张娟上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判由尊园公司承担全部违约责任；二、一、二审诉讼费由尊园公司承担。事实和理由：一、一审判决没有分清委托合同与居间合同的区别，导致判决结果错误。首先，委托合同中受托人在处理委托事务时，有权在委托权限范围内独立进行意思表示，对于委托事务的处理享有一定的独立决定权。本案争议的是居间合同，并非委托合同，并不需要被上诉人进行追认。居间人在居间活动过程中，并不介入委托人与第三人的订约活动，即使是在介绍委托人与第三人订约时，居间人也只能如实传达合同双方当事人的意思表示，不能对之进行添加、消减、更改、更不能独立表达自己的意思。其次，尊园公司采取欺瞒的手段，诱导双方签署违背真实意思表示的格式合同，该合同属于可撤销合同。二、本案争议的是由尊园公司提供的格式居间合同，在一审法院明确认定“合同签署前协商由买方签订垫资协议，由卖方签担保协议”，但在说理部分以“涉案《房屋买卖暨居间合同》中书面约定赎楼方式选择由卖方向垫资公司垫资……该协议中书面约定条款对合同签订各方均具约束力”作出有利于提供格式条款一方的判决，严重违反法律的规定。综上，一审判决适用法律错误，判决结果显失公平，请求依法改判支持张娟的全部上诉请求。袁瑶辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：涉案合同合法有效，各方均应当严格按照合同约定履行。袁瑶在签署涉案合同后，依约支付了定金20000元，并办理贷款申请手续。在涉案房屋的赎楼过程中，袁瑶也支付了赎楼费用，但因张娟不配合、不同意签署垫资协议，导致未能赎楼，以致涉案合同未能顺利履行。另外，张娟在一审起诉前已将涉案房屋另行出售。综上，张娟的行为构成违约，依法应当按照约定承担违约责任。尊园公司述称，袁瑶在一审中并未要求尊园公司承担责任，在合同履行过程中是因为张娟的原因导致合同未能顺利履行，张娟还将涉案房屋另售他人，导致涉案合同目的最终不能实现，故张娟系涉案合同的违约方，尊园公司在本案中不存在过错，应当由张娟承担相应的违约责任，请求二审法院驳回张娟的上诉请求。袁瑶向一审法院起诉请求：一、解除袁瑶、张娟和尊园公司签署的《房屋买卖暨居间合同》（NO：0091419）中袁瑶和张娟之间的房屋买卖合同法律关系；二、张娟向袁瑶支付违约金140000元（房屋成交价700000元×20%）；三、张娟向袁瑶返还定金20000元（该款托管在尊园公司处，可由尊园公司直接向袁瑶退还）；四、张娟承担本案受理费、公告费、保全费等一切诉讼费用。一审法院认定以下案件事实：2019年1月25日,袁瑶（购买方／乙方）、张娟（出卖方／甲方）、尊园公司（经纪方／丙方）签订《房屋买卖暨居间合同》约定：甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市房屋，建筑面积73.26平方米，物业成交价格为700000元。该物业的房屋所有权处于抵押中，则赎楼方式选择由甲方向垫资公司垫资，办理委托公证并还贷赎证，因赎楼产生的全部费用由丙方承担。签订本合同时，乙方支付购房定金20000元，该款由乙方支付给丙方。乙方同意丙方向甲方转交定金20000元。甲方交由丙方托管，在房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，前述定金支付甲方。于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款150000元。除定金和首付款之外的剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方，2019年2月15日办完过户。签约当日，袁瑶依约支付了定金20000元，本案庭审结束后，尊园公司将代张娟保管的定金20000元返还给了袁瑶。买卖合同违约责任：本合同签订后，买卖一方有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金。一审法院2019年8月30日向张娟询问，是否申请法院调整违约金，张娟申请调整；另，位于昆明市房屋已于2019年5月转卖给案外人。袁瑶申请了尊园公司的员工曾天赐作为证人出庭作证，证人陈述：证人系涉案房屋买卖中介的经办人，带袁瑶看了张娟位于兴杰花园九栋的房子，价格都满意的情况下签订了二手房买卖居间合同，合同签订后约定了过户时间，因为张娟在银行有尾款未付，房产证还抵押在银行，所以需要帮张娟赎楼。证人询问过张娟征信等问题，张娟称都没有问题，就正常的去办理，等找到第三方公司来帮张娟赎楼的时候，因为张娟老公的征信报告有点差，第三方公司就拒绝帮张娟赎楼。因为之前谈的是如果张娟一方都没有问题，正常的赎楼费用是由袁瑶出，袁瑶已经把钱交到尊园公司，袁瑶也已经将银行贷款签完了，就等张娟把楼赎出来去办理过户，但是因为张娟老公征信报告的问题，赎楼的费用要增加，当时因双方协商的时候正常的赎楼费用是由袁瑶承担，但是在合同上写的是尊园公司承担，因为双方都不想承担，但是袁瑶已经是把钱交到尊园公司了，赎楼没有完成的时候就把这个钱退给袁瑶了，后来又帮张娟找到第三方赎楼机构，然后去赎楼，但是费用有点过高。在与第三方赎楼机构了解费用时，张娟聊完以后就走了，就不办了。当时袁瑶第一个签的银行是在青年路口的光大银行签订的贷款，贷款审批都过了，就等着张娟这边赎楼出来，结果因为张娟突然不做了，然后又要帮袁瑶重新找银行，将光大银行退掉以后去到华尔贝的七楼国信公证处，去到那边还签了一次，因为跟银行约好在那签贷款合同，去了以后在那等银行的过程中张娟辱骂了袁瑶，然后袁瑶直接说，因为那时候已经逾期，是按照合同规定已经超出期限一个多月了，张娟对袁瑶进行了一些人身攻击，袁瑶就生气的走掉了。因为袁瑶在尊园公司交了2万的定金，因为赎楼，定金不能直接给张娟，所以尊园公司代保管。因为张娟对袁瑶进行了人身攻击，袁瑶就说再怎么都不买这个房子了，按照流程走就行了，后来因为袁瑶重新在尊园公司又买了一套房子，钱不够，所以需要退掉尊园公司的托管定金，但是收据在张娟那里，张娟不给收据也不接电话一直到现在。赎楼产生的所有费用包括按揭贷款的本金和利息，当时袁瑶给了14000元多一点，实际上当时约定的赎楼费用是由袁瑶承担，且袁瑶已经将赎楼的费用支付给尊园公司代为保管，但是合同上约定赎楼费用由尊园公司承担。由于张娟配偶征信报告的问题导致垫资公司无法赎楼，各方就没有进行协商，后来张娟就自行将涉案房屋卖给案外人了。另外，张娟向一审法院提交的与尊园公司的员工曾天赐交涉的录音反映出，曾天赐承认合同签署前协商由袁瑶签订垫资协议，由张娟签担保协议。一审法院认为：袁瑶、张娟签订的《房屋买卖暨居间合同》，双方成立合法有效的房屋买卖合同法律关系。对于袁瑶第一项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。涉案《房屋买卖暨居间合同》中约定赎楼方式选择由甲方向垫资公司垫资，办理委托公证并还贷赎证。张娟提交的录音材料虽反映尊园公司的工作人员曾天赐口头承诺签署协议由袁瑶签订垫资协议，由张娟签担保协议，但这毕竟是张娟与尊园公司两方之间的约定，在袁瑶不追认的情况下不能约束袁瑶。而涉案《房屋买卖暨居间合同》是三方协议，该协议中书面约定的条款对合同签订各方均具有拘束力。本案现有证据不能反映张娟向垫资公司垫资成功，而导致无法赎楼，进行后续交易，故张娟构成违约，导致合同目的无法实现。袁瑶依法享有法定解除权，一审法院对于袁瑶请求解除《房屋买卖暨居间合同》（NO：0091419）中袁瑶和张娟之间的房屋买卖合同法律关系的诉讼请求依法予以支持。对于袁瑶第二项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。涉案合同约定买卖一方有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金。因张娟申请调整违约金，一审法院酌情调整违约金为20000元。对于袁瑶第三项诉讼请求，张娟在本案开庭结束后已向袁瑶履行，一审法院不再支持。对于袁瑶第四项诉讼请求中的公告费、保全费未实际发生，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、解除原告袁瑶与被告张娟签订的《房屋买卖暨居间合同》（NO：0091419）中的房屋买卖合同法律关系；二、由被告张娟于本判决生效之日起十日内向原告袁瑶支付违约金人民币20000元；三、驳回原告袁瑶的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币3500元，由袁瑶自行负担人民币800元；由张娟负担人民币2700元并于本判决生效之日起十日内向袁瑶支付。二审中，各方当事人均无新证据提交。经二审审理查明的案件事实与一审查明的一致，且各方当事人无异议，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：张娟是否应当承担违约责任。本院认为，一、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”涉案《房屋买卖暨居间合同》明确约定由甲方即张娟自筹资金赎回房产证，由张娟向垫资公司申请垫资，虽然尊园公司员工曾天赐曾向张娟承诺可以由买方签订垫资协议，由张娟签担保协议，但该承诺仅为双方就订立合同进行磋商过程中的意思表示，不具有法律拘束力，双方当事人的权利义务应当以各方签订的合同来确定，张娟关于尊园公司诱骗双方订立合同没有充分的事实依据，该项上诉理由不能成立；取得完整的所有权是出卖人的义务，张娟未依约赎回产权证，导致合同不能履行，一审判决其承担违约责任符合法律规定；二、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”涉案合同约定买卖一方有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金，但因合同约定的违约金计算标准过高，一审法院调整后酌情支持袁瑶违约金20000元并无不当。综上所述，张娟的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人张娟负担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  杨 艳二〇二〇年七月十六日书记员  蔡 磊