湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1209号原告：覃蜜香，女，1969年2月17日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。被告:湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告覃蜜香与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告覃蜜香到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃蜜香向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付已欠付的租金76806元（2016年10月至2020年5月25日止，之后产生的租金欠费按合同规定截止日期及实际情况止）；2、判令被告立即支付因其违约期内产生的违约金8247元（按年租金总额的日千分之三计算违约金，截止算至2020年5月25日，之后产生的另计）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年9月18日，原告与被告张家界山水公司签订了一份《张家界市商品房现房买卖合同》并进行了网签，总价款245800元，用于购买被告位于张家界市永定区坪的张家界大成酒店公司的现房第427号房间；同时，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定，被告按每月2048元给原告支付租金，合同生效之日每月30日之前将该金额一次性划入原告指定的账户。合同签订后前几年合作较为顺利。但自2016年10月起，被告严重违约已达43个月之久，损害了原告的权益。综上，被告违约极为严重，毫无诚信，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。张家界大成酒店公司、张家界山水公司未到庭答辩，其提交的书面答辩意见为：请求依法公正处理本案，降低违约金，因出现××不可抗力因素，请求减免租金，驳回原告要求被告张家界山水公司承担担保责任的诉讼请求。一、租金支付情况：2016年10月1日至2020年5月25日，被告张家界大成酒店公司共向原告支付9626元；被告对于委托装修合同到期后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据；现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准；二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；三、被告张家界山水公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立，本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2009年9月18日，原告覃蜜香与被告张家界山水公司签订一份《商品房买卖合同》，以245800元的价款购买位于湖南张家界大成山水国际大酒店山水座第4层427号房，并于签订合同当天一次性支付购房款。当天，原告覃蜜香与被告张家界大成酒店公司（合同乙方）、张家界山水公司（合同丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》一份，合同约定：原告覃蜜香将从被告张家界山水公司购买的位于张家界大成山水国际大酒店第4层427号房屋交由被告张家界大成酒店公司管理经营，投资期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并由乙方对外统一经营管理，投资期限最短时限不少于3年，最长不超过5年，投资期限于全部房款付清之日起开始计算。在本合同的投资期内，该房屋月投资收益为2048元，由乙方按月向甲方支付。合同还约定本合同投资期内，如逾期超过3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益之外，乙方应按日向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。被告张家界山水公司以张家界大成酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼共约35000平方米的自有物业以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为46466平方米，土地证号分别为：张国用出让字第2003-0118号、2003-0121号、2003-0174号、2004-0147号）作为担保物，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款提供连带担保。上述合同签订后，被告张家界大成酒店公司已按合同约定履行完毕。合同期满后，双方并未另行签订合同，该房屋仍由张家界大成酒店公司经营使用。被告张家界大成酒店公司亦按原合同约定的月投资收益向原告支付至2016年10月。2016年11月，原告覃蜜香从张家界大成酒店公司退购房本金30000元，此后，张家界大成酒店公司将支付给原告覃蜜香的投资收益款变更为每月1795元。自2016年10月以来，被告张家界大成酒店公司仅向原告覃蜜香支付投资收益款共计9626元，截止2020年5月25日，下欠原告覃蜜香投资收益款为69007元。2020年1月下旬以来发生的××疫情，对酒店业的经营确有一定影响。上述事实，有当事人陈述、原告提交的《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资合同》、、中信银行交易明细、被告张家界大成酒店公司提交的租金支付明细表等证据证明，足以认定。判决的理由与结果本院认为，原告覃蜜香与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告覃蜜香与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》名为投资经营合同，实际为租赁合同，按合同约定的最长期限五年计算，期限届满日期为2014年9月18日。该投资经营合同期限届满后，原告与被告张家界大成酒店公司在没有续签合同的情况下，被告张家界大成酒店公司继续使用原告房屋，原告没有提出异议，且被告张家界大成酒店公司亦按原合同约定的租赁金额支付了一段时间的租金，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。自2016年10月以来，被告张家界大成酒店公司未按月足额向原告支付租金，其行为已构成违约。2016年11月，原告覃蜜香从张家界大成酒店公司退回购房本金30000元，按照原合同约定的投资收益为投资额的年利率10%，张家界大成酒店公司将支付给原告覃蜜香的租金收益变更为每月1795元，故原告覃蜜香要求被告张家界大成酒店公司支付自2016年10月至2020年5月期间欠付的租金并支付违约金，理由正当，但租金标准应按每月1795元计算。因双方签订的《房屋投资经营合同》期满后，原告覃蜜香与两被告并未另行签订《租赁合同》，原告覃蜜香要求被告张家界山水公司承担连带责任，无合同依据，原告覃蜜香的该项请求本院不予支持。被告张家界大成酒店公司辩称因出现××不可抗力情形，导致经营困难应减免部分租金的观点，2020年2月发生的××疫情，符合不可抗力的情形，对酒店业的冲击较大，被告辩称应减免部分租金的观点，本院予以采纳，根据××发生的时间及对被告经营影响的程度，本院酌定以减免1个月租金为宜。被告辩称应降低违约金的请求，根据双方合同违约责任条款“如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益之外，乙方应按日向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金，从违约第二天开始计算”之规定，双方约定的违约金已明显高于违约所造成的损失，故对于被告提出的降低违约金的请求，本院予以支持；本院将违约金标准调整为违约期内应付投资收益的1%。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告覃蜜香支付自2016年10月至2020年5月25日期间下欠的租金67212元（69007元-1795元＝67212元）；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告覃蜜香支付违约金672元（67212元×1%=672元）；三、驳回原告覃蜜香的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费1926元，适用简易程序减半收取963元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  覃遵辉二〇二〇年七月二十三日法官助理王飞代理书记员  龚雪瑶附相关法律文书:《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。