贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6808号 原告:胡家璋，男，汉族，1980年3月9日出生，住贵州省毕节市金海湖新区。 原告:史凤琼，女，汉族，1981年4月20日出生，住贵州省金海湖新区。 委托诉讼代理人：陈郴（特别授权代理），贵州商同律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路10号。 统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。原被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告为原告办理贵州省毕节市七星关区房屋不动产权证书并交付原告；2、依法判决被告自2017年6月1日起，以371135元购房款为基数，按每日万分之三的计算标准，向原告计付逾期交付办理商品房移转登记的有关文书的违约金，直至被告办理该房屋转移登记的有关文书交付给原告之日止（暂计算至2020年4月13日，违约金共计116573.5元）；3、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：被告系毕节市七星关区瑞丰铭城小区的开发商。2013年10月9日原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告瑞丰铭城小区5号地块1栋C单元25层1号房屋，房屋套内建筑面积97.5平方米，房屋单价为3806.51元每平方米（套内建筑面积计算），房屋总价为371135元，合同约定被告于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。 合同签订后，原告按照约定向被告支付了合同价款，但被告至今尚未按照合同约定为原告办理商品房转移登记的有关文书。 被告辩称，一、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。另外，2020年1月20日起因新型冠状病毒肺炎疫情的影响，致使迟延办理涉案房屋不动产登记，即便承担违约责任，该期间的违约金也应予扣除。二、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款以填补损失为原则，原告诉请支付违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。三、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。四、原告诉请的违约金计算终期错误：2018年11月29日涉案房屋已可办理购房业主不动产权证书，该日期后未能办证是原告原因造成，即便承担违约责任，违约金计算终期也应截止至上述日期。1、就办证过程中各方权责问题：依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到不动产登记机关备案即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是：原告交情了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料（如身份证、结婚证、户口本等）、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证滞后的结果应由其自行承担。3、毕节市不动产登记机关于2018年11月29日出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》明确：启动对上述房屋住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》，即涉案房屋于2018年11月29日起可办理买受人《不动产权证书》，且上述商品房中已经缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关资料的买受人也已取得《不动产权证书》，本案因原告未提供办证应由其提供的上述资料致使办证滞后，应由其自行承担，2018年11月29日后被告不应再支付违约金。五、被告再次当庭通知原告：涉案房屋已具备办理不动产权证书的条件，请原告履行其提交相关资料、缴纳相关税费的权利、义务予以办证，若经通知原告依然不履行上述义务，该责任由其自行承担六、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 本院经审理查明，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买瑞丰铭城第1幢C单元25层1号房，房屋总价款为371135.00元，被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告至今未向原告办理房屋产权转移登记。 另查明，2018年11月29日，毕节市不动产登记中心向被告出具《瑞丰铭城第1、2、3、4幢首次登记审查确认书》，同意为该项目办理不动产登记。 再查明，因受××疫情影响，2020年1月24日，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应，2020年2月26日，毕节市人民政府发布公告，将毕节市突发公共卫生事件一级响应调整为三级响应，七星关区、大方县、黔西等区县全面恢复正常的生产和生活秩序。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2017年5月31日前向原告办理房屋产权转移登记，但被告至今未向原告办理产权转移登记，被告的行为已然构成违约，按合同约定被告应向原告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院酌情对涉案违约金予以调减，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%予以支持。因此，违约金的计算方式为以原告已付购房款为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算。由于原被告之间存在委托办证关系，且涉案房屋已经取得首次登记确认书，故计算违约金的截止时间应为被告通知原告涉案房屋符合办理转移登记之日，但本案中被告并未提供相应的证据予以证明本案开庭审理之前其已经履行前述通知义务，故计算违约金的截止时间以本案开庭审理之日为准即2020年6月29日。 综上所述，被告应向原告支付逾期办理房屋产权转移登记的违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的130%，从2017年6月1日起计算至2020年6月29日止，但应扣除受××影响的时间33日（2020年1月24日至2020年2月26日），经计算，共计：371135元×4.75%×1.3（年利率）÷365日×1092日＝68564.40元。对于原告诉请的其余部分违约金，本院不予支持。 对于原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书的请求。因涉案房屋已取得首次登记确认书，对原告提出的前述诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告胡家璋、史凤琼逾期提交办理涉案房屋权属转移登记有关文书的违约金68564.40元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起30日内为原告胡家璋、史凤琼办理并交付位于贵州省毕节市七星关区瑞丰铭城第1幢Ｃ单元25层1号房不动产权证书； 三、驳回原告胡家璋、史凤琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1316.00元，由原告胡家璋、史凤琼负担559.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司负担757.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年七月六日 书记员  邓 頔