广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初20990号原告：刘浩澄，男，1969年7月5日出生，汉族，住广州市从化区。原告：苏沛莲，女，1973年12月14日出生，汉族，住广州市从化区。上述两原告共同委托诉讼代理人：王荣洋，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广州市从化区江埔街御景路2号。法定代表人：罗明亮，职务：经理。委托诉讼代理人：赵瑰丽，该公司职员。原告刘浩澄、苏沛莲与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏沛莲及其与原告刘浩澄共同委托诉讼代理人王荣洋、被告委托诉讼代理人赵瑰丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金43304.58元(从2019年9月27日起暂计至2020年4月26日，每日按照房款2033079元的万分之一为标准。即：2033079元×213天×0.01%=43304.58元)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年3月28日签订《广州市商品房买卖合同(预售)》，由原告向被告购买位于从化区雅居乐沙贝三期4组团自编L-124栋2梯401房一套。房屋建筑面积：132.43平方米，总金额为1347607元。被告应在双方进行房屋验收交接时提交合同约定的资料，资料不齐全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。签订《广州市商品房买卖合同（预售）》的同时，原被告双方又签订了《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》。同日，根据被告要求，原告向被告出具《委托确认书》。上述合同签订后，原告合计已支付了全部购房款1347607及全部装修款685472元，两项共计2033079元。原告已按约定向被告支付全部合同款项，履行了房屋买受人应尽的付款义务，但被告却没有按合同的约定履行交付房屋的义务，由于被告没有提供有关永久供水、供电的证明文件等原因，原告依合同约定有权拒绝收楼。被告签署行为，已构成违约，应当承担违约责任。此前，原告曾向广州市从化区人民法院起诉主张被告依合同约定标准支付违约金暂计至2019年9月26日，获得法院判决支持。但法院判决后直至目前，被告仍然没有按合同约定向原告提供有关永久供水、供电的证明文件。现原告有权再行起诉，要求被告承担本案合同的违约责任。被告辩称，经本院向从化区供电局调查已得到明确答复，永久用电于2019年12月30日完成通电，被告也于2020年3月16日通知原告在2020年3月20日收楼。2020年3月20日后，原告未收楼的责任不应视为逾期交楼，故被告认为即使计算违约金，亦应计算至2020年3月20日止。经审理查明：2017年3月28日，两原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201703347567），其中约定：两原告购买被告开发的位于广州市从化区街口街沙贝村地段雅居乐名门半岛花园住宅楼工程37幢（自编L-109-110、L-116-119、L-124-125、L-130-131、L-137-138、L-142-143、L-149-152）自编L-124栋2梯4层401房，房屋地址为从化区雅居乐沙贝三期4组团自编L-124栋2梯401房；建筑面积132.43平方米；总金额为1347607元；原告以按揭贷款方式付款，首期款自预售合同网上签订之日起0日内支付全部房价款的30.25%，金额407607元；余款940000元于2017年4月2日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；合同第十三条约定：被告应当在2017年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告；合同第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行；第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担；合同第十六条约定：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收；合同第二十九条约定：本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效；附件七补充协议第六条第2点约定：小区内用水、电、燃气等居住条件若因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意被告以临时设施或服务取代，以不影响原告使用为前提；在提供临时服务的期限内，被告向原告补贴临时服务与永久服务的费用差额（由被告直接将差额支付给相关单位，不直接支付给原告），原告同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。同日，原告与被告签订《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》，其中约定：装修工程位置：从化区雅居乐沙贝三期四组团自编L124栋2梯401房；总价款、付款方式及逾期付款违约责任：1.本装修工程的总价款为694861元；装修工程期限交楼期限：1.双方确认装修交楼时间为2018年10月15日；2.被告在《商品房买卖合同》约定的交付日之前向原告发出《收楼通知书》，通知原告对该商品房收楼；为保证后续装修工程进度，乙方应当及时按通知收楼，逾期收楼除被告的装修交楼时间顺延外，原告承担因延期装修而给甲方造成的经济损失。3.被告应在上述第1款确定的交付日前完成装修工程，并向原告发出《装修交楼通知书》，原告应按被告发出《装修收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为原被告双方已完成交接，且原告对装修工程质量无异议；装修合同第九条约定：因被告原因导致原告不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。装修合同第十条约定：原告已清楚了解认购本物业为毛坯交楼，之后委托被告进行装修，原告的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，认购方在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，原告对前述文件内容已完全理解，无异议。买卖合同和装修合同不可分割是互附中止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因原告原因，引致《商品房买卖合同》或《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为原告同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。原告分别按《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担中止、解除的违约责任。上述合同签订后，原告向被告分别支付了1347607元及685472元。被告于2018年10月14日向原告开具两张房地产开发住宅发票，上述两张发票金额合计2033079元。因被告逾期交付房屋给两原告使用，两原告曾向广州市从化区人民法院提起诉讼，要求被告支付逾期交房违约金。广州市从化区人民法院作出（2019）粤0117民初5247号民事判决，查明涉案房屋于2017年6月29日取得竣工验收备案表。被告提供2019年9月20日广州供电局有限公司从化供电局出具的《客户受电工程竣工检验意见书》，认为涉案楼盘已于2019年9月20日取得永久用电。该意见书显示预计送电时间为2019年9月23日，该判决认为涉案《装修合同》中双方关于部分购房款约定为装修款的合意行为无效，其余约定属于房屋买卖合同的交付内容，为房屋买卖合同的一部分，对买卖双方均有拘束力，故涉案《装修合同》实际上具有部分房屋买卖合同性质。根据上述分析，涉案房屋购房总价款应为《商品房买卖合同》和《装修合同》中约定的房价款与装修款之和，即涉案房屋购房总价款应为2033079元（房价款1347607元+装修款685472元）；同时，该判决认为被告提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时施工用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。综上，被告提供临时用电期间不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，此期间不符合交楼条件，遂判决：被告支付逾期交房违约金给原告（违约金每日按照总房款2033079元的万分之一为标准，自2018年10月16日起计算至2019年9月26日止）。在庭审过程中，原被告双方均确认该判决已生效并已履行完毕。2020年3月16日，被告根据原告在上述《广州市商品房买卖合同（预售）》中所载明的通讯地址广州市从化区街口街新城中路府后街13-302向原告发出《催收楼通知书》，要求原告于2020年3月20日前办理上述涉案房屋的收楼手续。诉讼过程中，原告确认其于2020年3月17日收到该收楼通知书，但尚未办理收楼手续。诉讼过程中，广州供电局有限公司从化供电局于2020年5月9日向本院出具了《关于对的复函》，其中内容为：“1、2019年9月20日竣工验收合格所包含房产详见雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单（附件1）；2、雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单所包含房产2019年12月30日前已完成户表安装，已实施一户一表、具备居民永久用电条件”。原告确认上述复函所附附件1第33页中T3-B-8-401为涉案房屋。此外，双方在庭审中均确认逾期交房违约金的计算基数应为购房合同约定的1347607元和装修合同约定的685472元之和，即2033079元。本院认为，原告与被告在自愿基础上签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应自觉履行。根据生效判决以及双方在本案庭审中均确认，违约金计算基数为买卖合同价款1347607元加上装修价款685472元即2033079元，故本院确认两原告支付的购房款总额为2033079元。两原告已依约支付全部购房款给被告，被告未能依约定期限交付符合要求的房屋给两原告，已构成违约，理应承担相应的违约责任。被告作为出卖人转移房屋所有权于买受人，房屋所有权中的使用权必须在房屋交付时符合要求。因房屋是以居住为目的，具备正常水电设施是居住生活的必备条件，故被告交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。根据此前已生效的民事判决书查明被告提供给涉案房屋用电类别为“临时用电”，并非居民生活用电；该用电类型不能满足购房人日常生活用电的基本条件，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，影响了两原告的正常使用，因此在涉案房屋尚未达到交付条件的情况下，被告应承担延迟交楼的违约责任。鉴于广州供电局有限公司从化供电局确认涉案房屋于2019年12月30日前已具备居民永久用电条件，被告所要交付的涉案房屋已能满足基本居住要求。根据双方在补充协议第六条第2点的约定，涉案房屋用电已经达到永久使用标准，原告理应在收到被告通知时办理收楼手续。现双方均确认被告于2020年3月16日向原告发出收楼通知，要求原告于同月20日前办理收楼手续，原告也确认收到该收楼通知，故原告主张逾期交房违约金应计至2020年4月26日没有依据，本院不予支持。被告应按照合同约定的标准计付自2019年9月27日起至2020年3月20日止的逾期交房违约金给两原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，一次性支付从2019年9月27日起至2020年3月20日止的逾期交房违约金（以总房款2033079元为基数，按每日万分之一计）给原告刘浩澄、苏沛莲；二、驳回原告刘浩澄、苏沛莲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费882元，减半收取计441元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘洁珺二〇二〇年七月二十八日法官助理刘敏书记员陈益融