福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0602民初2715号 原告：漳州漳龙物流园区开发有限公司，住所地福建省漳州市芗城区石亭镇埔尾村漳龙物流园区，统一社会信用代码913506025509533404。 法定代表人：陈群，董事长。 委托诉讼代理人：蔡清良，福建南州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐艳微，福建南州律师事务所律师。 被告：漳州市金朋快运有限公司，住所地福建省漳州市芗城区漳龙物流园区C3栋15、16单元，统一社会信用代码91350602MA2XTEFG30。 法定代表人：陈宏伟，经理。 被告：陈宏伟，男，1988年12月1日出生，汉族，住福建省漳州台商投资区。 原告漳州漳龙物流园区开发有限公司（以下简称漳龙公司）与被告漳州市金朋快运有限公司（以下简称金朋公司）、被告陈宏伟租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告漳龙公司的委托诉讼代理人徐艳微，被告金朋公司的法定代表人陈宏伟及被告陈宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 漳龙公司向本院提出诉讼请求：⒈判令金朋公司支付漳龙公司1365元用于恢复原状；⒉判令金朋公司支付漳龙公司截至2019年12月31日止租金98100元、自2020年1月1日起至2020年5月18日止的房屋占用费49910元（按每月租金10850元计付），并以欠付金额为基数按月利率2%计付至实际付清日止的违约金（违约金分段计算，自2018年6月15日起至2019年6月14日欠租65100元，违约金15841元；自2019年6月15日起至2019年10月9日欠租130200元，违约金10155.6元；自2019年10月10日起至2019年12月31日欠租98100元，违约金5428.2元；自2020年1月1日起至2020年5月18日欠租148010元，违约金13715.59元；自2020年5月19日起欠租148010元，应计算至实际付清日止，另计）；⒊判令金朋公司支付漳龙公司自2020年1月1日起至2020年5月18日止逾期腾房期间的违约金1005.4元（10850元/月×2%/月×139天/30天）；⒋判令金朋公司支付漳龙公司水费581元、电费834.96元，共计1415.96元；⒌判令金朋公司缴纳的合同履约保证金16275元归漳龙公司所有；⒍判令陈宏伟为金朋公司在本案中全部债务承担连带赔偿责任；⒎本案的诉讼费由金朋公司、陈宏伟共同承担。事实和理由：2016年，漳龙公司与陈宏伟签订《漳龙物流园区仓库租赁合同》（合同编号：C3-15.1620161025）及《漳龙物流园区租赁合同补充协议》，共同约定：⒈陈宏伟向漳龙公司租赁位于漳龙物流园区C3栋15、16单元，计租面积434㎡，用于物流仓储、物流办公；⒉租期3年（从2017年1月1日起至2019年12月31日止）；⒊租金25元/㎡·月，月租金10850元；⒋陈宏伟应于2017年6月5日前付清第1年租金，于2018年6月15日前付清第2年租金，于2019年6月15日前付清第3年租金。2018年4月25日，漳龙公司与金朋公司、陈宏伟共同签订《漳龙物流园区仓库租赁合同主体变更协议》，约定陈宏伟将合同项下全部权利义务概括转让给金朋公司，承租方变更为金朋公司。金朋公司依约应于2018年6月15日支付第二年度租金65100元，但经多次催讨，金朋公司直至2019年10月10日才支付32100元，至今仍欠付第二年度租金及第三年度租金共计98100元，其行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。陈宏伟作为金朋公司的股东，二者财产混同，陈宏伟应当对金朋公司的债务承担连带责任。2020年5月18日，金朋公司、陈宏伟将案涉租赁物移交漳龙公司并办理了手续，且双方共同确认截至2020年5月18日，金朋公司尚欠水电费1415.96元、租金占用费148010元。因此，提起本案民事诉讼。 金朋公司、陈宏伟辩称，金朋公司注册后基本没有经营，漳龙公司所主张的租金、占用费、水电费属实。希望可以进一步协商处理。 本院经审理认定本案事实及诉讼过程如下： ⒈2016年10月25日，漳龙公司与陈宏伟签订一份《漳龙物流园区仓库租赁合同》（合同编号：C3-15.1620161025），记载（摘要）：甲方（出租方）为漳龙公司，乙方（承租方）为陈宏伟；租赁位置为漳龙物流园区C3栋15、16单元；租赁面积为434㎡；租赁期限为3年，从2017年1月1日起至2019年12月31日止；甲方同意给予乙方免租期18个月，第一阶段免租从2017年1月1日起至2017年6月3日止，第二阶段免租从2018年1月1日起至2018年6月30日止，第三阶段免租从2019年1月1日起至2019年6月30日止；仓库租金为25元/㎡·月；乙方签署本合同时，应向甲方支付相当于合同月租金的1.5倍作为合同履约定金，即16275元；合同期内如乙方出现违反国家规定、损坏建筑物，或违反漳龙物流园区相关管理规定造成经济损失的乙方应恢复原状或照价赔偿；如乙方无上述行为，合同期满后一个月内甲方无息退还合同履约金给乙方；仓库租金按半年结算，从2017年7月1日起至2017年12月31日止共计65100元应于2017年6月15日前一次性支付给甲方，从2018年7月1日起至2018年12月31日止共计65100元应于2018年6月15日前一次性支付给甲方，从2019年7月1日起至2019年12月31日止共计65100元应于2019年6月15日前一次性支付给甲方；乙方应于每月16日前缴纳上一个月份相应的水电费、管理费用等相关费用；租赁期间若乙方有拖欠租金每日按拖欠租金部分的3%加收滞纳金，连续拖欠租金1个月以上的，甲方有权提前解除合同收回仓库，并有权追回所欠租金及滞纳金；租赁期间，由于乙方原因致使本合同终止执行，甲方不予退还已交的租金和合同履约定金，由于甲方原因致使合同终止，甲方全额无息退还合同履约定金；因各种原因而提前解除合同或合同期满不再续租时，乙方应如期退还所承租的仓库，并将存放在仓库内的一切财物搬走，如乙方逾期退还所租单元，每逾一日，按月租金5%收取违约金。 ⒉上述合同签订后，漳龙公司与陈宏伟就上述合同签订一份《漳龙物流园区租赁合同补充协议》，记载（摘要）：出租人为漳龙公司（以下称甲方），承租人为陈宏伟（以下称乙方）；乙方不享受免租期，租金为25元/㎡·月，月租金为10850元；三年总租金为195300元，乙方应于2017年6月15日前将第1年租金2017年1月1日至2017年12月31日优惠后租金65100元一次性支付给甲方，乙方应于2018年6月15日前将第2年租金2018年1月1日至2018年12月31日优惠后租金65100元一次性支付给甲方，乙方应于2019年6月15日前将第3年租金2019年1月1日至2019年12月31日优惠后租金65100元一次性支付给甲方；如在合同期内由于乙方原因造成合同提前解除，则乙方不能享受租金优惠，应按合同约定租金标准一次性支付甲方，逾期未付的，按本合同关于拖欠租金约定承担违约责任。 ⒊2016年10月25日，陈宏伟签署一份《漳州漳龙物流园区开发有限公司与入驻企业移交清单》，接收址在漳龙物流园区C3栋15、16单元的仓库。 ⒋2018年4月25日，漳龙公司与陈宏伟、金朋公司签订一份《漳龙物流园区仓库租赁合同主体变更协议》，记载（摘要）：甲方（出租方）为漳龙公司，乙方（原承租方）为陈宏伟，丙方（新承租方）为金朋公司；甲乙双方于2016年10月25日签订《漳龙物流园区仓库租赁合同》，约定乙方向甲方承租址于漳龙物流园区C3栋15.16单元；经甲方同意，乙丙协商一致，乙方将其在原合同项下的各项权利义务概括转让给丙方；本协议签订前，乙方已付款项（自2017年1月1日起至2018年12月31日止的租金65100元及履约保证金16275元）视为丙方已付款，丙方应继续按《漳龙物流园区仓库租赁合同》项下承租方的义务全面履行合同义务；若甲丙方提前解除双方租赁合同关系的，甲方可直接向丙方主张整个合同期内（自2017年1月1日起至2019年12月31日止）的租金，丙方应按原合同第三条第四款约定向甲方全额支付优惠前的租金390600元。 ⒌2017年6月15日，陈宏伟支付漳龙公司租金65100元；2019年10月10日，金朋公司支付漳龙公司32100元。现金朋公司尚欠漳龙公司第2年度、第3年度租金共计98100元。 ⒍诉讼期间，2020年5月18日，金朋公司将址在漳龙物流园区C3栋15、16单元的仓库交由漳龙公司执掌，并签署一份《漳州漳龙物流园区开发有限公司企业入驻移交清单》，确认如下（摘要）：截至2020年5月18日，尚欠电费834.96元、水费581元，共计1415.96元；截至2020年5月18日，欠付租金98100元、占用费49910元，共计148010元。 ⒎诉讼期间，2020年7月8日，漳龙公司与金朋公司、陈宏伟共同确认（摘要）：由金朋公司、陈宏伟给付漳龙公司1365元，用于漳龙公司主张“恢复原状”的费用。 上述事实有本案的《漳龙物流园区仓库租赁合同》《漳龙物流园区租赁合同补充协议》、2016年10月25日漳州漳龙物流园区开发有限公司与入驻企业移交清单、《漳龙物流园区仓库租赁合同主体变更协议》、2020年5月18日漳州漳龙物流园区开发有限公司与入驻企业移交清单、确认书，以及本案各方当事人的陈述为据，且各方当事人对上述事实均无异议，应予确认。 综上所述，本院认为，经漳龙公司、陈宏伟、金朋公司三方协商一致，由陈宏伟将其在本案《漳龙物流园区仓库租赁合同》项下的权利和义务一并转让给金朋公司，本案各方当事人对此均予认可，应当认定漳龙公司与金朋公司成立租赁合同关系，依法有效，受法律保护。现本案各方当事人均同意由陈宏伟、金朋公司支付漳龙公司1365元，用于案涉租赁物恢复原状，本院予以确认，陈宏伟、金朋公司应当支付漳龙公司1365元。同时，金朋公司确认尚欠漳龙公司水费、电费合计1415.96元，其应予支付。漳龙公司主张金朋公司缴纳的“合同履约保证金”16275元应归其所有，对此，本院认为，根据本案合同的记载，先后将该16275元称作“合同履约定金”、“履约保证金”，且仅约定当漳龙公司违约时应当返还该款项，而均未约定漳龙公司有权取消该款项的情形，因此，该款项不应适用定金罚则，漳龙公司主张该16275元归其所有，理由不能成立，本院不予采纳，该16275元应予抵扣金朋公司尚欠的恢复原状费用1365元及水费、电费1415.96元，余13494.04元则应予抵扣租赁期限届满时即截至2019年12月31日金朋公司尚欠的租金。金朋公司未依约分别于2018年6月15日前及2019年6月15日前向漳龙公司支付第2年度租金、第3年度租金各65100元，已构成违约，其于2019年10月10日支付的32100元应优先抵扣第2年度租金。同理，又因漳龙公司主张的违约金非合同约定的利息，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定，上述“合同履约保证金”所余13494.04元亦应优先抵扣第2年度租金。因此，金朋公司尚欠漳龙公司第2年度租金为：65100元－32100元－13494.04元＝19050.96元。根据本案合同约定，金朋公司逾期支付租金，漳龙公司有权要求其按每月2%计付违约金。因此，金朋公司逾期支付第2年度租金，应分段计付违约金如下：⒈2018年6月15日至2019年10月10日，以65100元为基数，按每月2%计付为20658元；⒉2019年10月11日至2019年12月31日，以33000元为基数，按每月2%计付为425.8元；⒊2020年1月1日至实际付清款项，以19050.96元为基数，按每月2%计付违约金，故金朋公司应支付漳龙公司因逾期支付第2年度租金所产生的违约金21083.8元，并自2020年1月1日起至实际付清款项之日止，以19050.96元为基数，按每月2%计付违约金。金朋公司尚欠漳龙公司第3年度租金65100元，故同理，其应自2019年6月15日起至至实际付清款项之日止，以65100元为基数，按每月2%计付违约金。金朋公司于2020年5月18日将案涉租赁物交还由漳龙公司执掌，故其应自租赁期限届满之日即2020年1月1日起至2020年5月18日止，以优惠前的租金标准即10850元/月计付房屋占有使用费为49910元。除房屋占有使用费外，漳龙公司主张以该费用为基数，按每月2%计付逾期腾房违约金，对此，本院认为，以租金标准计付的房屋占有使用费即为金朋公司逾期腾房所造成的经济损失，且该费用高于按每月2%计付的“逾期腾房违约金”，故漳龙公司在主张房屋占有使用费以外，另行主张“逾期腾房违约金”，不符合法律规定，本院不予采纳。金朋公司系一人有限责任公司，陈宏伟作为金朋公司的股东，未提供证据证明公司财产独立于其自己的财产，故其应对金朋公司的债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定，判决如下： 一、被告漳州市金朋快运有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告漳州漳龙物流园区开发有限公司第2年度余租金19050.96元及其截至2019年12月31日的违约金21083.8元，并自2020年1月1日起至实际付清款项之日止，以19050.96元为基数，按每月2%计付违约金； 二、被告漳州市金朋快运有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告漳州漳龙物流园区开发有限公司第3年度租金65100元，并自2019年6月15日起至至实际付清款项之日止，以65100元为基数，按每月2%计付违约金； 三、被告漳州市金朋快运有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告漳州漳龙物流园区开发有限公司房屋占有使用费49910元； 四、被告陈宏伟对被告漳州市金朋快运有限公司的上述债务承担连带责任； 五、驳回原告漳州漳龙物流园区开发有限公司其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4112.3元，减半收取计2056.2元，由被告漳州市金朋快运有限公司、被陈宏伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员     二〇二〇年七月十三日 法官助理  卢航 书 记 员  刘佳 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充： （一）实现债权的有关费用； （二）利息； （三）主债务。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。