重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3914号上诉人（原审原告）：重庆美年美漾健康管理有限公司，住所地重庆市渝中区虎歇路77号2幢4层部分，统一社会信用代码91500103MA60283W18。法定代表人：宋旭东，该公司董事长。委托诉讼代理人：张晨，上海汉商律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱旭望，上海汉商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:重庆升伟乐成商业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区华龙大道53号8栋1-1-1#，统一社会信用代码91500107556770676U。法定代表人:陈廷芳,总经理。委托诉讼代理人：刘倬伶，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朝霞，重庆坤源衡泰（两江新区）律师事务所律师。上诉人重庆美年美漾健康管理有限公司（以下简称美年美漾公司）因与被上诉人重庆升伟乐成商业管理有限公司（以下简称升伟乐成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初19693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人美年美漾公司委托诉讼代理人张晨；被上诉人升伟乐成公司委托诉讼代理人刘倬伶到庭参加了审理。本案现已审理终结。美年美漾公司上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人向上诉人返还租金322234元；一、二审案件受理费由被上诉人负担。主要上诉理由为：一、原审法院关于《承诺书》的事实认定和法律适用完全错误。被上诉人在租期起始之日即要求上诉人出具《承诺书》承诺不追究其责任，旨在通过事先约定的方式，规避法律强制性规定的违法建筑租赁合同无效的法律后果，不应产生任何法律效果；二、原审关于占用情况的事实认定不清。上诉人在2019年4月2日即已将涉案房屋返还与被上诉人，即便法院认为上诉人应当承担一定的占有使用费，也应当判决被上诉人返还2019年4月2日至2019年9月14日期间的租金。升伟乐成公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。无论本案双方当事人之间的租赁合同是否无效，上诉人均客观占有了被上诉人的房屋至今，至今仍未向被上诉人交还房屋，根据相关法律规定，即使租赁合同无效，承租方也应按照承租标准支付房屋占用使用费。上诉人出具的承诺书是其真实意思表示，上诉人应当遵守承诺。请求驳回上诉，维持原判。美年美漾公司向一审法院起诉请求：“1、确认原告与被告之间的《商业管理服务合同》无效；2、判令被告向原告返还租金344233元；3、本案诉讼费用由被告承担。”一审法院认定事实：2018年11月12日，升伟乐成公司（甲方）与美年美漾公司（乙方）签订《商业管理服务合同》，双方约定：鉴于乙方使用位于重庆市渝中区虎歇路77号中环广场商业2号楼5层的部分区域，乙方将使用场地作办公使用。第一条使用场地基本情况房屋具体位置:渝中区虎歇路中环广场商业，计租面积1382.46平方米。该面积已经双方确认，不再调整。第二条甲方提供的商业管理服务内容2.1应乙方要求，提供与使用场地经营有关的商务信息咨询。2.2应乙方的要求，提供与使用场地经营有关的企业管理策划咨询和市场营销策划咨询。2.3中环广场整体策划推广。2.4双方协商一致的其他服务内容。第三条合同期限3.1合同期限为151个月，自2018年11月15日至2031年6月14日止。到期后双方可以协商续签。第四条服务费用4.1甲方对乙方在装修期内的商业管理服务费给予一定的优惠，乙方承诺:装修期间，甲方优惠的商业管理服务费是附条件的，如果本合同由于乙方违约提前终止，乙方除需根据约定承担违约责任外，还须在合同终止前3日内向甲方补交装修期间的商业管理服务费￥319348元。(大写:人民币叁拾壹万玖仟叁佰肆拾捌元整)，且甲方在本合同项下的其他权利不受任何影响。4.2第一个租期自2018年11月15日至2020年6月14日，商业管理服务费为￥941455元。(大写:人民币玖拾肆万壹仟肆佰伍拾伍元整。)…4.4缴费方式:除第一期商业管理服务费外，其他商业管理服务费均以3个月为1个缴费期，乙方应当在每期期满之日的20日前(若以此确认的商业管理服务费交付之日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)，向甲方一次性足额支付下期商业管理服务费。4.5乙方应于本合同生效之后，第一次缴纳商业管理服务费的时间为:2018年11月15日之前。相应商业管理服务费缴费期期间为2018年11月15日至2019年9月14日，应缴商业管理服务费金额为￥344233元(大写:人民币叁拾肆万肆仟贰佰叁拾叁元整)。其余应缴金额见附表。4.6因乙方自身原因不要求甲方提供本合同第二条项下的服务或因乙方原因致使甲方无法提供本合同第二条项下之服务，不能免除乙方依据本条交纳服务费的义务和责任。4.7乙方不得以甲方没有预先出具收据/发票为由，延迟或拒绝向甲方支付商业服务管理费及其他费用。甲方在到帐五日内，向乙方开据正式发票。…第五条承诺与保证5.1乙方承诺其必须合法经营，经营符合质量标准的产品和服务，照章纳税,不得有损害甲方及商业模式(商圈)信誉的行为。5.2本合同及甲乙双方的其他未公开的信息均系甲乙双方的商业秘密，甲乙双方保证承担保密义务。5.3在合同期内应负责保障甲方不用承担租赁范围内的乙方的财产损失、人身伤亡，第三者(包括甲方)人员的财产、伤亡及其所导致的一切开支及赔偿、诉讼等一切法律责任，乙方应向国家核定的保险机构自行承担费用购买上述责任范围内的保险，并由乙方承担补充责任，如未购买的，则由乙方承担全部责任。第六条协议的解除与终止6.1乙方不按本合同约定的标准和时间交纳服务费的;或乙方违反本合同第五条项下条款的;或因乙方经营产品出现质量问题或服务违规行为对商业模式(商圈)信誉造成负面影响的;或乙方有其他严重违反本协议约定的。以上情形之一，甲方均有权解除本协议。6.2甲方拒绝履行合同义务，经乙方书面催告超过30日未纠正或拒绝纠正的，乙方有权解除本合同。第七条违约责任7.1乙方不按本合同约定的标准和时间交纳商业管理服务费，乙方按应付总额每日万分之八的标准支付滞纳金(违约金);同时甲方有权停止商业管理服务，以促使乙方履行合同义务，后果和责任由乙方承担。7.2乙方违反甲方的管理制度，甲方有权按本合同及管理制度追究乙方违约责任。7.3乙方违反合同约定，应赔偿甲方不低于当年叁个月服务费标准的损失。若因乙方原因导致合同解除，应赔偿甲方不低于6个月服务费标准的损失。7.4乙方违反本合同，应按本合同承担违约金、赔偿金，若违约金和赔偿金不足以弥补甲方因此遭受的损失的，乙方还应对超出部分进行赔偿。乙方承担甲方主张债权而所产生的诉讼费、律师费、差旅费等费用。7.5无论因何种原因导致合同终止，乙方均应在合同终止之日起10日内自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备(包括所有招牌、广告牌、租赁场所内乙方安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止后归甲方所有)，如逾期乙方仍未搬离、继续使用房屋的，视为乙方继续接受甲方商业管理服务，甲方有权按合同终止时商业管理服务费的两倍向乙方收取商业管理服务费。…签订本合同时，甲方已经如实告知乙方商业服务管理等基本情况和有关的内容，并特别提请乙方对所有条款进行仔细阅读和理解，并按照乙方的要求予以了说明。乙方对合同内容和意思已经全部明白和了解，不存在误解、显失公平和胁迫的情形。2018年11月15日，升伟乐成公司（甲方）与美年美漾公司（乙方）签订《房屋交接书》，载明：甲、乙双方于2018年11月15日对该区域平台进行了交接。双方经现场核实确认，该区域平台符合乙方要求，乙方以现状接手。双方确认，本交接书签署之日即为进场日，乙方可按《商业管理服务合同》的约定入驻使用。2018年11月30日，美年美漾公司向升伟乐成公司支付2018年11月15日至2019年9月14日商管费344233元。2018年11月15日，美年美漾公司向重庆伟清房地产开发有限公司和重庆升伟乐成商业管理有公司出具《关于中环广场2号楼5层平台区域的承诺书》，内容为：应我司要求，重庆伟清房地产开发有限公司(下称:伟清公司)将位于重庆市渝中区虎歇路77号中环广场2号楼5层平台部分区域提供给我司作办公使用。我司知晓该物业并未取得不动产权证明，对此，我司承诺如下：1、我司充分知晓该物业未取得不动产权证明及其他相关证件一事，并清楚使用该物业的相应后果。我司自愿承担使用该物业产生的后果，并承诺不追究伟清公司及重庆升伟乐成商业管理有限公司(下称:乐成商管公司)任何法律责任(包括但不限于:违约责任、侵权责任)，不得要求伟清公司或乐成商管公司返还我司已支付的任何费用，且不得向伟清公司及乐成商管公司主张任何损失赔偿(包括但不限于:装修装饰损失、设备采购损失、经营损失、可得利益损失)。2、我司使用该物业不得用于治疗，如用于治疗，视为我司违约，并由我司承担因此产生的一切后果。3、我司与乐成商管公司签订的《商业管理服务合同》项下所约定的商业管理服务费，实质是我司使用该物业所产生的房屋占有使用费。如《商业管理服务合同》依法被认定无效，我司承诺将依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条的规定，按照《商业管理服务合同》约定的商业管理服费标准，向伟清公司支付房屋占有使用费。2020年4月14日，重庆伟清房地产开发有限公司出具《情况说明》一份，载明：重庆美年美漾健康管理有限公司基于《商业管理服务合同》向重庆升伟乐成商业管理有限公司支付的费用，实际是我司委托重庆升伟乐成商业管理有限公司向重庆美年美漾健康管理有限公司收取的房屋占有使用费。我司认可重庆升伟乐成商业管理有限公司向重庆美年美漾健康管理有限公司收取房屋占有使用费的行为。一审庭审中，重庆美年美漾健康管理有限公司向法庭举示视频资料一份，拟证明重庆美年美漾健康管理有限公司自入场装修开始，持续遭到周边部分居民因与重庆升伟乐成商业管理有限公司之间存在纠纷进而实施的恶意阻挠，甚至屡次升级为暴力事件。重庆升伟乐成商业管理有限公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。重庆升伟乐成商业管理有限公司认为作为视频资料，重庆美年美漾健康管理有限公司应该提供原始载体，对其真实性不予认可，且该视频与本案并无关联性。一审庭审中，重庆升伟乐成商业管理有限公司向法庭举示协调会议现场照片4张、重庆美年美漾健康管理有限公司工作人员黄秋月与重庆升伟乐成商业管理有限公司方工作人员肖志军微信聊天记录截图2页，拟证明就重庆美年美漾健康管理有限公司装修遭受阻挠一事，重庆升伟乐成商业管理有限公司积极参与协调工作。重庆美年美漾健康管理有限公司发表质证意见趁对该组证据的真实性、合法性、关联性均无法确认，重庆美年美漾健康管理有限公司不清楚该份证据的来源，也没有看到原件予以核对。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，升伟乐成公司与美年美漾公司于2018年11月12日签订的《商业管理服务合同》根据合同约定的内容及双方当事人的当庭陈述，该合同实质为房屋租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案案涉房屋在法庭辩论终结前重庆升伟乐成商业管理有限公司未向法庭举示案涉房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，故依法应当认定重庆美年美漾健康管理有限公司与重庆升伟乐成商业管理有限公司签订的《商业管理服务合同》无效。关于重庆美年美漾健康管理有限公司要求重庆美年美漾健康管理有限公司返还已支付租金344233元的诉讼请求，《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条规定，民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。本案中，2018年11月15日，重庆美年美漾健康管理有限公司向重庆升伟乐成商业管理有限公司出具了《关于中环广场2号楼5层平台区域的承诺书》，重庆美年美漾健康管理有限公司表示充分知晓案涉房屋未取得不动产权证明及其他关证件一事，并清楚使用案涉房屋的相应后果。重庆美年美漾健康管理有限公司自愿承担使用该物业产生的后果，并承诺不追究重庆升伟乐成商业管理有限公司任何法律责任，不得要求重庆升伟乐成商业管理有限公司返还已支付的任何费用，且不得向重庆升伟乐成商业管理有限公司主张任何损失赔偿。该份承诺书系重庆美年美漾健康管理有限公司的真实意思表示，系其对自身权利的自由处置。重庆美年美漾健康管理有限公司非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更。故对重庆美年美漾健康管理有限公司要求重庆升伟乐成商业管理有限公司返还已支付租金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、确认重庆美年美漾健康管理有限公司与重庆升伟乐成商业管理有限公司于2018年11月12日签订的《商业管理服务合同》无效；二、驳回重庆美年美漾健康管理有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取3232元，由重庆美年美漾健康管理有限公司负担。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案中，升伟乐成公司与美年美漾公司于2018年11月12日签订的《商业管理服务合同》根据合同约定的内容、承诺书内容及双方当事人的当庭陈述，该合同实质为房屋租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案案涉房屋在法庭辩论终结前升伟乐成公司未向法庭举示案涉房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，故原审判决认定案涉《商业管理服务合同》无效正确。关于美年美漾公司要求升伟乐成公司返还已支付租金344233元的诉讼请求能否得到支持的问题。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定，租赁合同无效，当事人也应当参照合同约定标准支付房屋占有使用费。其次，本案中，承租人美年美漾公司于2018年11月15日还向出租人升伟乐成公司出具了《关于中环广场2号楼5层平台区域的承诺书》，美年美漾公司表示充分知晓案涉房屋未取得不动产权证明及其他关证件一事，并清楚使用案涉房屋的相应后果。美年美漾公司自愿承担使用该物业产生的后果，并承诺不追究升伟乐成公司任何法律责任，不得要求升伟乐成公司返还已支付的任何费用，且不得向升伟乐成公司主张任何损失赔偿。该份承诺书系美年美漾公司的真实意思表示，系其对自身权利的自由处置。美年美漾公司非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更。因此美年美漾公司要求升伟乐成公司返还已支付租金344233元的诉讼请求依法不应得到支持。美年美漾公司上诉称其在2019年4月2日已将涉案房屋返还与升伟乐成公司，对此美年美漾公司在一审审理中并未提及，在二审审理中也未提供相关证据予以佐证，本院对此不予采信。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6464元，由上诉人重庆美年美漾健康管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 段晓玲审 判 员 夏兴芸审 判 员 周 舟二〇二〇年七月十七日法官助理 赵 曦书 记 员 赵中雪