重庆市綦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0110民初7154号 原告：重庆市香琴房地产开发有限公司管理人，住所地重庆市渝北区龙溪街道金山路18号中渝.都会首站4幢6－1、6－2、6－3。 负责人：王抒元。 委托诉讼代理人：郎俊豪，男，管理人工作人员。 委托诉讼代理人：夏云霞，女，管理人工作人员。 被告：李谋，男，1968年1月6日出生，汉族，住重庆市綦江区。 被告：李焱涛，男，1966年3月25日出生，汉族，住重庆市綦江区。 委托诉讼代理人：李谋，男，1968年1月6日出生，汉族，住重庆市綦江区。 被告：周桃，女，1981年9月28日出生，汉族，住重庆市綦江区。 原告重庆市香琴房地产开发有限公司管理人（以下简称香琴公司管理人）与被告李谋、李焱涛、周桃破产撤销权纠纷（立案时确定的案由为请求撤销个别清偿行为纠纷，经审理后确定为破产撤销权纠纷）一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，三次公开开庭进行了审理。第一次开庭时,原告之委托诉讼代理人郎俊豪、夏云霞，被告李谋、李焱涛、周桃到庭参加诉讼。第二次开庭时,原告之委托诉讼代理人郎俊豪、夏云霞，被告李谋（被告李焱涛在第二次开庭之前委托了李谋作为诉讼代理人）、周桃到庭参加诉讼。第三次开庭时，原告之委托诉讼代理人郎俊豪，被告李谋（李谋同时系被告李焱涛之委托诉讼代理人）、周桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告香琴公司管理人向本院提出诉讼请求：1.请求判令撤销重庆市香琴房地产开发有限公司(以下简称“香琴公司”)以其在綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附74号、附78号房屋抵偿欠被告李谋的69万元借款本息的行为。2.请求判令被告将綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附74号、附78号房屋交付原告。3.请求判令被告协助原告解除綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附74号、附78号房屋的网签备案手续。4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告表示其诉讼请求第1项中的“抵偿欠被告李谋的69万元借款本息”应为“抵偿欠被告李谋的69万元借款本息中的323900元”，予以更正。事实和理由：重庆市第五中级人民法院于2018年3月1日以（2018）渝05破申2号民事裁定书裁定受理了郭才芬对香琴公司的破产清算申请，并交由綦江区人民法院审理。綦江区人民法院于2018年6月16日以（2018）渝0110民破1号决定书指定重庆经纬资产清算有限公司担任香琴公司管理人。原告接受指定后，即根据《中华人民共和国企业破产法》之规定开展破产清算工作，并对涉及债务人财产的行为进行清查。根据被告李谋向原告提交的资料，其于2013年11月28日借款给周世香共计35万元，借款时间为2个月，香琴公司为该笔借款提供担保。2017年5月21日，香琴公司以其位于綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附74号、附78号房屋抵偿李谋32.39万元，并将房屋网签至被告李焱涛名下。管理人认为，上述行为系《企业破产法》第三十条、第三十二条、第三十四条规定应予撤销的行为，具体如下：1.借款时间为2013年11月28日，香琴公司为该笔借款提供担保，在保证期限到期后仍以其财产抵偿被告借款的行为，符合《企业破产法》第三十一条规定的“人民法院受理破产申请前一年内，无偿转让财产”的情形，管理人有权请求人民法院予以撤销。根据被告李谋提供的情况说明、借条及香琴公司与被告李焱涛签订《商品房买卖合同》，周世香于2013年11月28日向被告李谋借款35万元，借款时间为两个月，由香琴公司对该笔借款本息承担保证责任，并约定担保期限为借款本息还清为止。根据《担保法》司法解释第三十二条“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年”之规定，香琴公司自2016年1月28日起不再承担保证责任。周世香滥用股东权利，于2017年5月21日以香琴公司位于綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附74号、附78号房屋抵偿被告李谋债权，并由被告李谋之妻周桃与被告李焱涛通过签订《房屋代持协议》的方式，将房屋网签至李焱涛名下，属于为已过担保期限的债权承担保证责任。上述抵偿行为符合《企业破产法》第三十一条规定的“无偿转让财产”的情形。香琴公司已于2018年3月1日由綦江区人民法院裁定进入破产清算程序，香琴公司与被告李焱涛的《商品房买卖合同》签订于2017年5月21日，符合《企业破产法》第三十一条规定的人民法院受理破产申请前一年内债务人财产无偿转让的行为，对上述行为管理人有权请求人民法院予以撤销，对根据上述行为取得的债务人财产，管理人有权追回。2.涉诉房屋原属于香琴公司所有，但香琴公司于2017年5月21日签订《商品房买卖合同》，将香琴公司财产以不合理的价格抵偿被告李谋借款，符合《企业破产法》第三十一条规定的“人民法院受理破产申请前一年内，债务人财产以明显不合理的价格进行交易”的情形，管理人有权请求人民法院予以撤销。根据香琴公司与被告李焱涛签订《商品房买卖合同》及香琴公司的销售台账，香琴公司将房屋网签至李焱涛名下，抵偿李谋债权的房屋抵偿的建筑面积单价为5000元/平方米，而该项目下已出售的同类型房屋的建筑面积单价均在10000元/平方米以上，上述抵偿价格符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”之规定，应认定为明显不合理的低价。香琴公司与被告李焱涛的《商品房买卖合同》签订于2017年5月21日，符合《企业破产法》第三十一条规定的人民法院受理破产申请前一年内债务人财产以明显不合理的价格进行交易的行为，对上述行为管理人有权请求人民法院予以撤销。3.香琴公司与被告将涉诉房屋网签给被告，并将房屋交付被告的行为属于《企业破产法》第三十二条规定的“人民法院受理破产申请前六个月债务人对个别债权人进行清偿的行为”，管理人有权请求人民法院予以撤销。被告与香琴公司签订《商品房买卖合同》，以香琴公司位于綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附74号、附78号房屋代为抵偿被告借款，实质是属于代物清偿协议，被告根据代物清偿协议取得抵偿物所有权时债权消灭。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”之规定，案涉的附74号、附78号房屋仅办理网签备案，以上述房屋抵偿被告李谋债权，构成《企业破产法》第三十二条规定的个别清偿行为，被告根据上述行为取得的香琴公司财产，管理人有权追回。综上，为维护香琴公司及全体债权人的合法权益，特根据相关规定提起诉讼，望法院判如所请。 被告李谋辩称，1.香琴公司确实已经破产，并指定了管理人，李谋也曾向管理人申报办理案涉附74、78号门面的过户手续。2.李谋和香琴公司法定代表人周世香是朋友，认识了10余年。周世香曾3次以个人名义向李谋借款，共计850000元，分别是2013年8月5日借100000元（应该是以李谋的名义转给周世香95000元，支付了5000元现金，当日周世香就此笔借款出具了借条）；2013年9月23日借了400000元（此笔借款由周世香和其妻子李焱琴作为借款人，重庆华美建筑工程有限公司作为担保人盖章，当日李谋在中国建设银行向周世香转款300000元，另外100000元记不清是怎样支付的了，可能是通过其他银行转给周世香的）；2013年11月28日借350000元（当日李谋通过中国建设银行向周世香转账265000元，另外85000元记不清是现金支付还是转账支付了，周世香作为借款人向李谋出具了借条，香琴公司作为担保人盖章，借款时间2个月）。3.2015年6月5日双方曾结算过，尚欠李谋本息共计690000元，周世香作为承诺人向李谋出具还款承诺书，承诺2016年7月30日前全部还清（含香琴公司借款）。周世香出具的承诺书中的“含香琴公司借款”应该是指香琴公司作为担保人盖章的借款，李谋认为850000元借款都是用于香琴公司的项目。4.周世香出具还款承诺书后就没有还过钱给李谋。李谋记不清周世香2015年6月5日出具承诺书载明的690000元中，香琴公司作为担保人盖章的借款的未还金额了，但这笔款应该没还，因为这笔借款是最后一笔，要还也是应该先还之前借的。5.3笔借款约定的利率都是月利率2%，借条中也有载明。6.因周世香没有按时向李谋还款，2017年5月21日双方协商将借款转为在香琴公司买房的购房款。香琴公司抵了东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附74、78的两个门面给李谋，分别签了《重庆市商品房买卖合同》，并进行了网签备案，香琴公司也给付了购房款发票。这两个门面李谋没有另行支付任何购房款项，是直接在借款中扣减，包括大修基金等。这两个门面都没有以李谋个人的名义购买，是以李焱涛的名义买的，李焱涛是李谋的堂哥，李焱涛没有出任何钱，只是帮李谋代持，所以由李谋的妻子周桃与李焱涛签了《房产代持协议书》，当时李谋与周桃已经办理了结婚登记，3笔出借款项都是李谋和周桃的夫妻共同财产。没有以李谋的名义购买是因为李谋名下已经有多套房产，所以李谋就叫妻子周桃以甲方名义与李焱涛签了《房产代持协议书》。李谋认可周桃与李焱涛签的《房产代持协议书》对李谋的约束力。周桃与李焱涛签《房产代持协议书》时，李焱涛知道购房款的来源，其他不清楚。7.两个门面共33万元左右，都是背街门面，单价5000元/平方米。8.签了合同后，香琴公司工作人员已将两个门面钥匙给李谋，李谋已经出租他人使用，并且承租人马永利已经简装后用于菜油加工和货物堆放。9.尚欠借款扣减后，剩余借款仍然存在，只是现在周世香无力偿还，李谋暂时未向周世香主张。李谋曾向管理人申报过，但是管理人未认可。10.单价5000元/平方米不算低，不属于明显不合理价格，不该撤销，应该驳回原告的诉讼请求。 被告李焱涛辩称，1.认可李谋的陈述。2.李焱涛不清楚具体情况，李焱涛只是与李谋的妻子周桃签了《房产代持协议书》，以李焱涛的名义与香琴公司签了2份《重庆市商品房买卖合同》。但是这两个门面李焱涛没有出钱，交房也是交给李谋的。李焱涛对这两个门面和购房款没有任何权利，门面和购房款也与李焱涛没有任何关系。要求驳回原告的诉讼请求。 被告周桃辩称，认可李谋的陈述。 经审理查明，香琴公司成立于2012年3月28日，经营范围：一般经营范围：房地产开发（凭资质证书执业）；法定代表人周世香，股东为周世香与其妻子李焱琴。 被告李谋与周桃系夫妻关系，双方于2011年5月24日办理了结婚登记手续。被告李焱涛是李谋的堂哥。 2013年8月5日，周世香向被告李谋出具借条一份。在该借条中，载明：今借到李谋人民币壹拾万圆整（￥100000.00元），用于生意周转，借款时间壹个月，利息为2%，本笔借款中的95000.00元转周世香建行5522453760038892账户，其余5000元为现金支付给周世香。在该借条上，周世香作为借款人签名捺印。 2013年9月23日，周世香、李焱琴共同向被告李谋出具借条一份。在该借条中，载明：今借到李谋人民币肆拾万圆整（￥400000.00元），用于生意周转。借款时间三个月，利息为月息2分（即本金的2%）。本借款由重庆华美建筑工程有限公司提供担保，担保期限为本借款本息还清为止。本借款中的壹拾万圆为现金支付给周世香，其余叁拾万圆由李谋转入周世香建行5522453760038892账户。在该借条上，周世香、李焱琴作为借款人签名捺印，重庆华美建筑工程有限公司作为担保人加盖公章并由其法定代表人周世香签名捺印。同日，被告李谋通过其在中国建设银行的账号为**的银行账户，向周世香的账号为**的银行账户转账支付了300000元。 2013年11月28日，周世香向被告李谋出具借条一份。在该借条中，载明：今借到李谋人民币叁拾伍万圆整（￥350000.00元），用于生意周转。借款时间二个月，利息为月息2分。本借款中的贰拾陆万伍转入周世香建行**账户，其余部分为现金支付给周世香。本借款由重庆市香琴房地产开发有限公司提供担保，承担连带责任，担保期限为本笔借款本息还清为止。在该借条上，周世香作为借款人签名捺印，香琴公司作为担保人加盖公章并由其法定代表人周世香签字。同日，被告李谋通过其在中国建设银行的账号为**的银行账户，向周世香的账号为**的银行账户转账支付了265000元。 2015年6月5日，周世香与被告李谋就李谋尚未收回的借款本息进行结算，并根据结算情况，由周世香向李谋出具《还款承诺书》一份。在该《还款承诺书》中，载明：我欠李谋的借款本息共计人民币陆拾玖万元（￥690000.00元），本人慎重承诺于2016年7月30日前全部还清。在该《还款承诺书》上，周世香作为承诺人（借款人）签名捺印。后在香琴公司进入破产清算程序，李谋向香琴公司管理人申报债权后，周世香应李谋的要求，在《还款承诺书》正文的尾部书写了以下内容：“（含香琴公司借款）。”。 2017年5月21日，由周桃作为甲方，李焱涛作为乙方，双方签订了《房产代持协议书》。在该《房产代持协议书》中，载明：甲乙双方经友好协商，一致同意将甲方位于綦江区东溪镇休闲商业街74号、78号的房产（两宗）委托乙方代为持有。现就相关事宜达成如下协议，以兹共同遵守。一、该物业基本情况：1.地址及面积：①东溪休闲商业步行街74号，33.78平米。②东溪休闲商业步行街78号，31平米。2.该物业现产权登记情况：该物业由甲方支付全部款项购买，本协议签订之前甲方已将该物业登记至乙方名下。二、关于物业产权的约定：1.甲乙双方确认，虽然该物业登记在乙方名下，但该物业实际为甲方所有。2.甲方享有该物业全部产权，以乙方的名义代为持有。三、关于该物业经营管理和处分的约定：1.乙方确认，未经甲方同意，乙方不得单方面将物业对外出租、出售、抵押、抵债等。2.甲方有权直接处分该物业，即将该物业转让、赠与给第三人，或将该物业变更到自己名下，届时乙方应无条件配合。四、关于该物业收益分配、税费及风险等的约定：1.该物业的租金等收益，全部归甲方所有。2.因该物业持有、使用所产生的税、费全部由甲方承担。3.甲乙双方一致同意本物业由甲方配偶负责对该物业的日常管理（包括出租），乙方不得在任何时间、地点，以任何方式和理由干涉甲方配偶行使权利。五、其它事项：1.本协议在双方签字之日起生效。2.甲乙双方如发生纠纷，向綦江区人民法院提起诉讼。在该《房产代持协议书》上，周桃作为甲方签名捺印，李焱涛作为乙方签名捺印。 2017年5月21日，香琴公司与被告李焱涛就本案涉及的綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附74号、附78号房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》，当事人约定的房屋单价、总价、办理网签等情况如下表：                            序号                       网签情况                       《重庆市商品房买卖合同》编号                       合同签订日期                       权利人（或买受人）                       坐落                       建筑面积（㎡）                       套内建筑面积（㎡）                       合同中约定的建筑面积单价（元/㎡）                       合同中约定的套内建筑面积单价（元/㎡）                       约定房屋总价(元)                               1                       已网签合同，尚未取得产权证                       CQ－213－00910772                       2017－5－21签订合同                       李焱涛                       东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附74号                       33.78                       32.40                       5000                       5212.96                       168900                               2                       已网签合同，尚未取得产权证                       CQ－213－00910750                       2017－5－21签订合同                       李焱涛                       东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附78号                       31                       29.74                       5000                       5211.84                       155000                               合 计                       323900                前述两份《重庆市商品房买卖合同》签订后，香琴公司已向被告李谋交付门面钥匙（审理中，李谋表示已经出租给他人使用）。 就案涉两处房产中的綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附74号（门牌号有变迁，现为永乐路3号附58号）房屋，被告李焱涛已取得香琴公司出具的购房款增值税普通发票（发票出具时间为2017年6月8日，价税合计金额为168900元）、重庆市綦江区物业管理所出具的物业专项维修资金专用收据（收据出具时间为2017年4月20日，交存金额为338元）。就案涉两处房产中的綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附78号（门牌号有变迁，现为永乐路3号附54号）房屋，被告李焱涛已取得香琴公司出具的购房款增值税普通发票（发票出具时间为2017年6月8日，价税合计金额为155000元）、重庆市綦江区物业管理所出具的物业专项维修资金专用收据（收据出具时间为2017年4月20日，交存金额为310元）。 2018年3月1日，重庆市第五中级人民法院作出（2018）渝05破申2号民事裁定书，裁定受理郭才芬对香琴公司的破产清算申请，并将该案交由本院审理。2018年4月19日，本院对该破产清算案予以立案[案号：（2018）渝0110破1号]。2018年6月16日，本院作出（2018）渝0110破1号决定书，指定重庆经纬资产清算有限公司担任香琴公司管理人。 2018年9月19日，被告李谋向香琴公司管理人申报债权，并填写了《债权申报表》。在该《债权申报表》中，载明：债权人名称：李谋；住所/通讯地址：綦江区文龙街道普惠国际社区16-13-1；申报债权金额：37.77万元（本金32.01万元，利息5.76万元）。诉求：要求抵偿商铺（2个）办房产证，同时偿还债权37.77万元。债权申报基本事实与理由：我于2013年8月5日借款10万元给周世香，2013年9月23日借款40万元给周世香，2013年11月28日借款35万元给周世香。其中2013年11月28日之借款35万元由重庆香琴房地产开发有限公司提供担保，承担连带责任，并加盖公章。在2015年6月5日，我和周世香作了结算，周世香签了还款承诺书，尚欠我本息共计69万元整。因周世香未按承诺书的约定按期归还我，于是双方约定用东溪步行街商业门面进行部分借款的抵偿，双方同意先行抵偿2013年11月28日之35万元借款，并于2017年5月21日进行了网签登记。因我个人原因，上述网签登记（步行街74号、78号两个商铺）根据我的要求登记在李焱涛名下，并由我妻子周桃与李焱涛签了房产代持协议书，上述两商铺抵偿总价32.39万元，不足部分作为债权申报。在该《债权申报表》上，李谋作为申报人予以签名捺印。 2019年7月31日，原告香琴公司管理人向本院提起本案诉讼。本院经审查，于2019年8月1日对本案予以立案。审理中，就案涉两处房屋的购房款，原、被告一致认可被告未实际支付，而系在借款中进行了抵扣（双方一致确认香琴公司抵给被告的两处房产是抵的香琴公司担保的金额为350000元的那笔借款）。 审理中，原告表示其提起本案诉讼的主要法律依据为《企业破产法》第三十一条第（一）（二）项“无偿转让财产的”“以明显不合理的价格进行交易的”，管理人有权请求人民法院予以撤销。原告认为对李谋的借款，周世香作为香琴公司法定代表人和股东，在香琴公司担保期间已过的情况下，以香琴公司位于东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附74号、附78号房屋，抵偿李谋的债权，属于为已过担保期限的债权承担保证责任的行为，符合《企业破产法》第三十一条第（一）项规定的“无偿转让财产”的情形；同时，抵偿价格5000元/平方米为明显不合理价格，符合《企业破产法》第三十一条第（二）项规定的“以明显不合理的价格进行交易的”的情形。被告则表示，在担保期内曾要求香琴公司承担担保责任；而且抵偿房屋的价格5000元/平方米不算低，不该撤销。 审理中，被告李谋提出申请，要求对案涉两处房产在2017年5月21日的市场价格进行评估。随即，本院根据被告李谋的申请移送评估。2020年3月17日，重庆咨正资产评估房地产土地估价有限公司作出了咨正所评报（2020）字第001号《资产评估报告书》(为申请本次评估，被告李谋垫支了司法鉴定费8000元)。在该《资产评估报告书》中，载明：评估基准日为2017年5月21日，评估总价43.74万元，其中：                            序号                       坐落                       房屋实际用途                       层数                       房屋建筑面积（㎡）                       评估单价（元/㎡）                       评估值(万元)                               1                       綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附74号                       商业                       1层                       33.78                       6，800.00                       22.97                               2                       綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附78号                       商业                       1层                       31                       6，700.00                       20.77                               合计                                                                   64.78                                             43.74                审理中，原告香琴公司管理人表示担保期间属于除斥期间，不适用诉讼时效，必须对债务人或者保证人提起诉讼或申请仲裁，否则保证人免除保证责任。被告李谋则为了证明在担保期内曾要求香琴公司承担担保责任，申请了证人沈耀林、李国洪、香琴公司法定代表人周世香出庭作证。 证人沈耀林当庭证实:1.大概是2015年国庆节后没得两天，沈耀林前往香琴公司办公室（九龙大道全泰西苑小区前面一个在二楼的房子）找周世香，在办公室碰见了李谋，周世香也在办公室。因为都认识，沈耀林就是问李谋来做什么，李谋说他来公司收钱，他借了钱给他们。沈耀林问了周世香，周世香说是的，做生意哪个都差钱。2.当时在场人还有一个沈耀林带去的驾驶员，是开挖机的，叫李国洪。3.对周世香和李谋的其他事沈耀林不很了解，不晓得他们之间经济往来的细节。证人李国洪当庭证实：1.李国洪之前给沈耀林开车有大半年。2.2015年国庆节后，在文龙街道九龙大道体育馆后面的一个办公室，李国洪与沈耀林去找周世香办点事。我们先到，李谋后到，因为是熟人所以我们打招呼。李谋就喊周世香还钱。3.之后李国洪出办公室抽烟了，后面的李国洪就记不起了。4.李国洪不知道他们谈的还钱是哪一笔，李国洪知道李谋喊还钱，不清楚是找周世香还钱还是找香琴公司承担担保责任。 证人周世香作为香琴公司法定代表人和股东之一，当庭证实：1.周世香是香琴公司的法定代表人和股东之一，周世香占股90%，其妻子李焱琴占股10%，周世香是香琴公司的实际控制人。2.周世香是重庆华美建筑工程有限公司的法定代表人，同时持股80%，其妻子李焱琴持股20%，周世香是华美公司的实际经营控制人。3.就周世香作为借款人向李谋借的三笔款项，第一笔100000元周世香作为借款人签字捺印。第二笔400000元周世香、李焱琴作为借款人签字捺印，华美公司作为担保人盖章，并由周世香作为法定代表人签字捺印。第三笔350000元周世香作为借款人签字捺印，香琴公司作为担保人盖章，周世香在香琴公司盖章处签字。4.这几笔借款是香琴公司用于筹备、购买东溪的土地，东溪的土地是在香琴公司名下的。因周世香是香琴公司的法定代表人，于是就以周世香的名义代表香琴公司借钱。这些借款全部转入周世香个人账户上，没有转入香琴公司账户上，香琴公司没有作为借款人盖章。李谋将钱打到周世香账上后，周世香没有打到香琴公司账上。周世香是全款收到的，这些钱已经用了，用在了香琴公司在东溪的项目上购买土地，由于公司财务不规范，这些钱没有做在香琴公司财务账目上。5.购买土地是与国土局签的合同，向国土局支付土地出让金是从香琴公司账上转出去的。6.周世香没有证据证明以其个人名义在李谋处借款后用于香琴公司项目。7.2015年6月5日双方对账周世香出具还款承诺书时，前述第三笔350000元的借款，当时还没有还，包含在尚欠的690000元借款本息中的。8.就2013年11月28日香琴公司作为担保人担保的350000元借款，在其担保期间2016年1月28日前，李谋曾找周世香两三次，要求周世香还钱，要求香琴公司承担担保责任。2015年国庆节后没有两天，沈耀林、李国洪在九龙大道全泰西苑小区前面香琴公司办公室来找周世香谈工程的事情，确实碰到了李谋。这次李谋要求周世香还钱，也要求了香琴公司承担担保责任。9.2017年5月21日香琴公司与李焱涛就案涉的附74、78号两个门面，分别签订了商品房房屋买卖合同，价款分别为168900元、155000元，合计323900元；另外该两个门面分别缴纳了338元、310元，合计648元的物业专项维修资金（即大修基金）。李谋没有另行交纳房款，大修基金648元是香琴公司自行拿钱向綦江区物业管理所交纳（审理中，香琴公司管理人表示本案中暂不增加撤销代缴大修基金648元抵偿尚欠借款中的648元的诉讼请求，保留主张的权利），都在尚欠李谋的借款本息中抵扣。10.案涉的附74、78号门面确实是用于抵尚欠李谋的借款本息中香琴公司担保的借款数额为350000元的那笔借款。 以上事实，有当事人陈述笔录，身份证明材料，（2018）渝05破申2号民事裁定书，（2018）渝0110破1号决定书，借条，债权申报表，李焱涛与香琴公司签订的《重庆市商品房买卖合同》《房产代持协议书》，香琴公司销售台账表，蒋旺芬与香琴公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，还款承诺书，转账凭证，重庆增值税普通发票，专项维修资金专用收据，李谋与周桃的结婚证，咨正所评报（2020）字第001号《资产评估报告书》，鉴定费发票，退房申请书，房屋租赁合同，证人证言等证据在案为凭，并经庭审质证和审查，可以认定。 本院认为，破产撤销权是指破产管理人拥有的，对于债务人在临近破产程序开始的期间内实施的有害于债权人利益的行为，于破产程序开始后予以撤销并将撤销利益复归破产财团的权利。管理人行使撤销权，必须符合相应的条件。 《中华人民共和国担保法》第十八条规定“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”第二十六条规定“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款规定“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起2年。”第三十四条第二款规定“连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。”本案中，2013年11月28日，周世香向被告李谋借款35万元并出具借条，香琴公司作为担保人加盖公章并由其法定代表人周世香签字。在该借条中载明：今借到李谋人民币叁拾伍万圆整（￥350000.00元），用于生意周转。借款时间二个月，利息为月息2分。本借款中的贰拾陆万伍转入周世香建行**账户，其余部分为现金支付给周世香。本借款由重庆市香琴房地产开发有限公司提供担保，承担连带责任，担保期限为本笔借款本息还清为止。根据该借条载明内容，结合前述《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款规定，此笔借款的保证期间为借款偿还期届满（2014年1月28日）之日起2年（即截至2016年1月28日）。在该保证期间，李谋未要求香琴公司承担保证的，保证人香琴公司免除保证责任。但根据证人沈耀林、李国洪的证言，结合香琴公司法定代表人周世香的陈述，李谋在保证期间内曾于2015年国庆节（10月1日）后不久，曾要求周世香偿还借款，并要求香琴公司承担担保责任。根据前述《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十四条第二款规定，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。根据相关法律规定，此时至少截至2017年10月1日，李谋对主张香琴公司承担保证责任有诉讼时效。2017年5月21日，香琴公司与李焱涛（作为抵债房产代持人）签订商品房买卖合同，用香琴公司的案涉附74号、78号门面抵偿了欠李谋的借款本息中的323900元，并在之后由香琴公司自行拿钱向綦江区物业管理所交纳了大修基金648元（都在尚欠李谋的借款本息中抵扣）。该以房抵债行为发生在诉讼时效期间内。综上，对原告提出的香琴公司的以房抵债行为符合《企业破产法》第三十一条第（一）项规定的“无偿转让财产”情形的意见，本院不予采信。 此外，对原告提出的抵偿价格5000元/平方米为明显不合理价格，符合《企业破产法》第三十一条第（二）项规定的“以明显不合理的价格进行交易的”的情形，应予以撤销的意见，在将香琴公司与被告李焱涛签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的案涉房屋单价，与重庆咨正资产评估房地产土地估价有限公司出具的咨正所评报（2020）字第001号《资产评估报告书》中载明评估价格进行对比，并参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’……转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价……”，可以发现以该约定单价进行交易，并不属于以明显不合理的价格进行交易的行为。对比情况详见下表。                            序号                       案涉房屋坐落                       《重庆市商品房买卖合同》约定单价(元/㎡)                       《房地产估价报告书》             评估单价             （元/㎡）                       《资产评估报告书》             评估建筑面积单价的70%             （元/㎡）                               1                       綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附74号                       5000                       6800                       4760                               2                       綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附78号                       5000                       6700                       4690                综上，原告香琴公司管理人虽然提起了对案涉房屋的抵偿行为予以撤销，并予以返还等诉讼请求，但因该抵偿行为不属于原告主张的无偿转让财产、以明显不合理的价格进行交易的可撤销行为，也不属于《中华人民共和国企业破产法》规定的其他可撤销行为，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国企业破产法》第二条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告重庆市香琴房地产开发有限公司管理人的诉讼请求。 案件受理费3079.25元（原告申请缓交），由原告重庆市香琴房地产开发有限公司管理人负担。就被告李谋在审理中申请评估垫支的司法鉴定费8000元，由原告重庆市香琴房地产开发有限公司管理人负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 员  张 万 二O二O年七月二十日 法官助理  瞿 涛 书 记 员  赵玉洁