山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7165号 上诉人(原审被告)：中国狮子联会青岛代表处，住所地：青岛市市北区福州北路131号。 负责人李延森，主任。 委托代理人孙芳龙，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 委托代理人栾栋，山东岛城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛大通鸿睿物业管理有限公司，住所地：青岛市崂山区香港东路137号（亚星枫苑18号楼）。 法定代表人徐捷，执行董事。 委托代理人曾志，山东慧勤律师事务所律师。 原审被告：青岛德睿房地产营销有限公司，住所地：青岛市市南区东海西路43号9层C户。 法定代表人李佳星，执行董事监总经理。 上诉人中国狮子联会青岛代表处（以下简称狮子联会青岛代表处）与被上诉人青岛大通鸿睿物业管理有限公司（以下简称鸿睿物业）、原审被告青岛德睿房地产营销有限公司（以下简称德睿地产）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院(2018)鲁0212民初2260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 狮子联会青岛代表处向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，并依法裁定驳回被上诉人的起诉或改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或裁定发回原审法院重审；2、一审和二审案件受理费及公告费由被上诉人承担。事实和理由:一、被上诉人青岛大通鸿睿物业管理公司（“鸿睿物业公司”）与本案无直接利害关系，不属于适格原告，依法应驳回鸿睿物业公司的起诉。原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条认定“鸿睿物业公司作为亚星置业的代理人，在代理权限内，以自己的名义提起民事诉讼，符合法律规定”属于法律适用错误。首先，根据原审法院查明的事实:位于青岛市崂山区香港东路137号18＃楼的房产（“涉案房产”）所有权人为青岛亚星置业有限公司（“亚星置业”），2010年12月2日（原审判决中为2010年12月9日，系法官笔误），亚星置业向上诉人中国狮子联会青岛代表处（“青岛代表处”）出具委托书称，亚星置业委托鸿睿物业公司出租涉案房产，并以鸿睿物业公司名义与青岛代表处签订租赁合同，亚星置业认可租赁合同内容，并受租赁合同约束，委托期限为2011年1月1日至2019年4月30日。由此可知，鸿睿物业公司系代实际出租人亚星置业签订《房屋租赁合同》（“涉案合同”），在青岛代表处明知鸿睿物业公司与亚星置业系委托代理关系的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条（“合同法第四百零二条”）之规定，该合同直接约束亚星置业，涉案合同的权利义务均由亚星置业承受。因此，鸿睿物业公司对涉案合同并不享有任何实体权利，亦对涉案房屋不享有任何实体权利，且其授权期限已届满，鸿睿物业公司与本案无任何直接利害关系，不具备《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条所规定之起诉条件，原审法院理应依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的解释》第二百零八条第三款之规定裁定驳回鸿睿物业公司的起诉。其次，《中华人民共和国民法通则》第六十三条（“民法通则第六十三条”）的适用前提是“代理人以被代理人的名义实施民事法律行为”，而本案则属于“代理人以自己的名义实施民事法律行为”的情形，因此本案不应适用“民法通则第六十三条”，而应适用“合同法第四百零二条”之规定。另外，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条（“民事诉讼法第五十八条”）规定，就民事诉讼代理行为而言，仅有法律明确规定的自然人且必须以被代理人的名义方可代理民事诉讼“民事诉讼法第五十八条”作为规制民事诉讼代理行为的特殊法，根据“特殊法优于一般法”之原则，应当优先于其他法律而适用，鸿睿物业公司作为企业法人无权代理亚星置业参加诉讼，更无权以自己的名义代理参加诉讼。原审法院依据“民法通则第六十三条”认定“鸿睿物业公司作为亚星置业的代理人，在代理权限内，以自己的名义提起民事诉讼，符合法律规定”属于法律适用错误。最后，北京市第二中级人民法院在（2016）京02民终47号二审民事裁定书中， 认定“假期旅行社接受桂林市人民政府驻北京联络处的委托，以自己的名义与机关服务中心签订房屋租赁合同:且在签订合同时，机关服务中心知晓假期旅行社与桂林市人民政府驻北京联络处之间的代理关系。综上，涉案房屋租赁合同对桂林市人民政府驻北京联络处与机关服务中心具有约束力。假期旅行社与本案没有直接合同关系，其并非本案适格原告，假期旅行社的起诉不具备法律规定的受理条件，一审法院裁定驳回假期旅行社的起诉于法有据，并无不当。假期旅行社主张其在涉案房屋租赁合同上签字并加盖了单位公章，是适格合同主体的上诉理由于法无据，本院不予支持。”并且，北京市高级人民法院在（2016）京民申1787号再审民事裁定书中，就前述案件进行再审审查时，亦认定“本院经审查认为，原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。假期旅行社与本案没有直接合同关系，其并非本案适格原告，假期旅行社的起诉不符合法律规定的受理条件”。北京市第二中级人民法院及北京市高级人民法院的裁判观点均印证了青岛代表处观点的合理性与正确性。二、即便鸿睿物业公司具备起诉条件，但经查询，自涉案合同签署后，李泽、林丽又分别与亚星置业就涉案房产签署多份房屋租赁合同，涉案房产实际已由李泽、林丽通过新的房屋租赁合同承租经营，涉案合同已被替代，不再具备可履行性，原审法院基本事实认定有误，贵院应当发回重审或予以改判。经查询，李泽、林丽分别与亚星置业签署多份房屋租赁合同直接承租涉案房产:1.2012年8月，李泽以青岛远大可建建筑工程有限公司的名义与涉案房产所有权人亚星置业签订《房屋租赁合同》，租赁涉案房产三楼B室，使用面积为28平方米，租赁期限为2012年8月28日至217年8月27日，租金为36，000.00元/年，李泽以负责人的身份在《房屋租赁合同》上签字；2.2012年3月，李泽以青岛吉商蓝色经济文化传媒有限公司（现更名为青岛吉泰赛尔生物科技有限公司）的名义与涉案房产所有权人亚星置业签订《房屋租赁合同》，租赁涉案房产三楼，使用面积为100平方米，租赁期限为2012年3月1日至2019年2月28日，租金为5，000元/年，李泽以法定代表人身份在《房屋租赁合同》上签字；3.2013年12月6日，林丽（身份证号为xx）与涉案房产所有权人亚星置业签订《房屋租赁合同》，租赁涉案房产一楼，租赁期限为2013年12月6日至2019年2月5日，租金为180，000.00元/年，林丽在《房屋租赁合同》上签字，并载明“青岛丽德尔医疗管理有限公司”字样；4.2014年6月1日，青岛丽德尔医疗管理有限公司（现更名为青岛永缘韩美医疗管理有限公司）向青岛市崂山区市场监督管理局出具《证明》称，总公司租赁的青岛市香港东路137号18号楼1楼，租赁期2013.12.6-2019.2.5，面积600平方米，成立青岛丽德尔医疗管理有限公司丽德诊所分公司，将该房屋无偿提供分公司使用，该《证明》上加盖青岛丽德尔医疗管理有限公司公章；5.青岛市吉林商会，系在青岛市民政局登记的社会团体，法人为李泽，其注册地址为青岛市崂山区香港东路137号丽都国际18号，该商会亦租赁涉案房产，组织社会活动；6.青岛市台州商会，系在青岛市民政局登记的社会团体，法人为张继富，其注册地址为青岛市崂山区香港东路137号1号楼1楼，该商会亦租赁涉案房产，组织社会活动。由上可知，自涉案合同签署后，李泽、林丽又与亚星置业签署多份房屋租赁合同，李泽、林丽与亚星置业公司以后续签署的房屋租赁合同，改变了房屋租赁的面积、期限及租金金额，原涉案合同已被替代不具有可履行性，亚星置业应根据后续签署的房屋租赁合同向李泽、林丽主张权利。原审法院案件基本事实查明不清，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第三项之规定，本案应发回重审，或在查清事实的基础上依法予以改判。三、即便涉案合同具备可履行性，因青岛代表处系代李泽签署涉案合同，且涉案房屋由李泽实际使用，涉案合同亦由李泽实际履行，涉案合同的法律后果应由李泽实际承受，原审法院认定“关于李泽在合同实施过程中的行为，均系代表被告青岛代表处”，属于事实认定错误。首先，根据原审法院查明的事实:2010年11月22日，中国狮子联会青岛383区友爱狮子会（“友爱狮子会”）和原审被告青岛德睿房地产营销有限公司（德睿地产”，2019年6月29日被青岛市市南区市场监督管理局依法吊销营业执照）致函青岛代表处称，我友爱狮子会全体会员一致通过在涉案房产建狮子会所一处，由于我会没有法人资格，需青岛代表处与业主亚星置业签约并代我会对外付款，该合同中的所有需承担的义务和责任及租赁费均由我会承担。该函由李泽、友爱狮子会、德睿地产签字盖章。并且，因友爱狮子会不具备法人资格，该委托函直接约束李泽，涉案房产系由李泽委托青岛代表处承租，李泽与青岛代表处系委托代理关系。其次，青岛代表处亦向原审法院提交证据证明，涉案房产自交付后一直由李泽实际使用。后续李泽、林丽又与亚星置业签署多份房屋租赁合同，青岛代表处仅代李泽转付房租937，649.00元，其余房租均由承租人李泽直接与业主结算。最后，根据原审法院查明的事实:鸿睿物业公司发送的《催款函》、《解除租赁合同通知书》均系李泽签收，《房屋交接单》中亦载明物业费由李泽缴清。由此可知，亚星置业及鸿睿物业公司明知李泽与青岛代表处系委托代理关系，且李泽实际使用房屋并支付租赁费用，后续又单独与亚星置业公司签署多份房屋租赁合同，李泽为涉案房产的实际承租人。根据“合同法第四百零二条”之规定，涉案合同的权利义务及法律后果均应由李泽承担，青岛代表处不受涉案合同约束，原审法院认定“关于李泽在合同实施过程中的行为，均系代表被告青岛代表处”属于事实认定错误，鸿睿物业公司要求青岛代表处承担合同义务无事实与法律依据。四、因原判决遗漏本案必要诉讼当事人李泽，并导致基本事实认定不清，所以本案应发回原审法院重审，在追加诉讼当事人李泽并正确查明案件事实后，重新作出判决。首先，李泽系涉案房产的实际承租方和租赁费用的实际支付方，且李泽后续又单独与亚星置业公司签署多份租赁合同，涉案房产的租赁费用后期均系李泽与鸿睿物业公司及亚星置业结算，李泽是否已全额支付租赁费用，是否欠付租赁费用，以及欠付多少租赁费用等案件基础事实，均只有李泽知情并持有证据，原审法院在未查明前述案件事实的情况下，仅依据鸿睿物业公司单方的主张便认定欠付租金金额为410，783.00元，属于基本事实认定错误。其次，在原审法院已查明李泽向青岛代表处发函，并查明李泽明确要求青岛代表处代为签署涉案合同的情况下，原审法院明知李泽与青岛代表处系委托代理关系，李泽系涉案房产的实际承租方。但原审法院仍作出“关于李泽在合同实施过程中的行为，均系代表被告青岛代表处”的认定与已查明的事实相矛盾，亦属于基本事实认定错误。最后，因李泽系委托方、涉案房产的实际使用方租赁费用的实际支付方、涉案房产的实际承租方，将其追加为诉讼当事人，对于原审法院查明本案案件事实以及判决分配合同义务、承担法律责任均具有至关重要的作用。在青岛代表处在原审诉讼中明确提出追加李泽为诉讼当事人、向原审法院提交《追加诉讼当事人申请书》并提供了李泽的详细地址及联系方式的情况下，原审法院对此置之不理，漏列本案重要当事人，导致案件基础事实认定不清，属于程序违法，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第四项之规定，本案应发回重审。五、鸿睿物业公司撤回对李泽之诉请，系隐瞒案件事实减轻己身诉累而恶意套取公益资金的行为，原审法院支持鸿睿物业公司的诉请，将对公益资金使用的安全性和公益性造成不利影响，打击公益组织开展公益活动的热情和积极性，并助长虚假诉讼的不良风气。承前所述，鸿睿物业公司明知青岛代表处与李泽之间系委托代理关系，知晓涉案合同的权利义务关系应归属于李泽，且在李泽林丽后续又单独与涉案房产所有权人亚星置业签署多份房屋租赁合同的情况下，亚星置业及其代理人鸿睿物业公司应向李泽及林丽主张权利，但鸿睿物业公司为其诉讼便利，撤回对李泽之诉请，并隐瞒亚星置业实际与李泽、林丽建立房屋租赁法律关系的事实，通过虚假陈述套取青岛代表处的公益资金，以避免因李泽、林丽无偿付能力而导致租金追偿无果。原审法院在未完全查明案件基础事实的情况下支持鸿睿物业公司的诉请，将会对公益组织资金使用的安全性和用途的公益性产生不利影响，打击公益组织开展公益活动的热情和积极性，也降低了青岛代表处作为公益组织的信誉度和社会评价，更加重了公民对公益组织和公益事业的疑虑和误解，加剧了公民不想、不敢、不情愿投身公益事业和公益活动现象的发生，也势必会助长为减轻己身诉累而恶意隐瞒事实进行虚假诉讼的不良风气。从维持民事诉讼行为的秩序，维护民事诉讼价值的正当性，维系民事诉讼法律效果与社会效果的统一等角度而言，鸿睿物业公司的不正当诉讼行为及诉求亦不应得到法院支持。六、公告费及一审和二审案件受理费应由鸿睿物业公司承担，一方面，根据《诉讼费用交纳办法》第十二条之规定，因公告而产生的费用，应当根据谁主张、谁负担的原则，由当事人直接支付给有关机构或单位。因此，鸿睿物业公司对李泽提起诉讼，系向李泽主张权利，因向李泽公告送达所产生的公告费本就应由鸿睿物业公司承担。且鸿睿物业公司在诉讼中又撤销了对李泽的起诉，公告送达费用属于因鸿睿物业公司处分自身诉讼权利而产生的额外且不必要的诉讼费用，亦属于因自身行为而遭致的扩大损失，理应由鸿睿物业公司自行承担。另一方面，因鸿睿物业公司既不属于适格原告且其诉讼请求又无法律和事实依据，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，一审及二审案件受理费亦应由鸿睿物业公司承担。综上所述，因鸿睿物业公司与本案不具有直接利害关系，不属于本案适格原告，且涉案合同已不具备可履行性，青岛代表处亦不受涉案合同拘束，鸿睿物业公司对青岛代表处的诉讼请求无事实与法律依据，原审法院基础事实认定不清，且漏列必要诉讼当事人李泽，程序违法。恳请贵院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项、第三项、第四项之规定3，撤销原审判决，并依法裁定驳回鸿睿物业公司的起诉或改判驳回鸿容物业公司对青岛代表处的诉讼请求或裁定发回原审法院重审。 被上诉人鸿睿物业答辩认为，一审证据确实充分，认定事实清楚，适用法律正确，二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求，维持一审判决。主要事实与理由：一、被上诉人青岛大通鸿睿物业管理有限公司（“大通鸿睿物业”）有房屋所有权人的授权，且系诉争房屋租赁合同的相对人一方，当然有权以自己的名义直接起诉，一审法院认定大通鸿睿物业“作为亚星置业的代理人，在代理权限内，以自己的名义实施民事法律行为签订租赁合同、提起民事诉讼，符合法律规定，本院予以支持”（一审判决书第6页第3段）并无不妥，适用法律正确。另，涉案房屋所有权人青岛亚星置业有限公司在得知本案诉讼后，于2019年7月25日向被上诉人出具《情况说明》一份，该情况说明进一步确认被上诉人的当事人资格，作为新证据向法院提交。二、涉案合同签署后，房屋的实际用途系承租人即中国狮子联会青岛代表处的自主处分，只要不违反法律法规的强制性规定，出租人无权干涉，亦不知情。即使存在承租人违约转租的情形，也是承租人承担违约责任而不是以此为由拖欠房屋租金。又因李泽系中国狮子联会青岛代表处的负责人之一，其具备代表上诉人的权利外观，原审法院认定“李泽在合同实施过程中的行为，均系代表被告青岛代表处”并无不妥。三、针对上诉人在上诉状中提出“涉案合同的法律后果应由李泽实际承受”，被上诉人提交新证据一组，系上诉人中国狮子联会青岛代表处向被上诉人缴纳房屋租金的记账回执，该回执可证明上诉人认可其是涉案租赁合同的签约主体和履约主体，为本案房屋实际承租人。四、上诉人作为社会公益组织，应当加强内部管理，诚信履约，保持良好的社会形象。本案中，上诉人承租涉案房屋后，拖欠房屋租金，不仅严重侵害了被上诉人的合法权益，也是对慈善公众的不负责任。 鸿睿物业向原审法院提出诉讼请求：1、判令狮子联会青岛代表处支付拖欠的租金410783元（2017年11月1日至2018年4月30日）和拖欠的物业管理费5920元及违约金；2、判令青岛德睿房地产营销有限公司承担连带责任；2、诉讼费用由狮子联会青岛代表处承担。事实与理由：2010年12月10日，鸿睿物业与狮子联会青岛代表处签订《房屋租赁合同》，约定，鸿睿物业将位于青岛市崂山区出租给其使用，房屋建筑面积1857.09平方米，租赁期8年，租期自2011年1月1日至2019年4月30日。第一年租金58万元，前三年每年递增3%，后五年每年递增6%-10%，租金为半年付。2010年11月23日，德睿地产向狮子联合会青岛代表处出具《担保书》，承诺就《房屋租赁合同》向鸿睿物业提供连带责任保证。合同签订后，鸿睿物业按合同约定履行了交房义务，狮子联会青岛代表处却自2017年10月1日开始拒绝支付租金，累计410783元。鸿睿物业按照合同约定向青岛代表处和实际运营人李泽发送了解除合同通知书，青岛代表处和李泽分别签收了通知书。并于2018年5月4日办理了房屋交接手续。除欠付房租还拖欠物业费5920.6元。原审庭审期间，狮子联合会青岛代表处撤销了对中国狮子联会和李泽的起诉。 狮子联会青岛代表处在原审中辩称，一、鸿睿物业撤销对李泽的起诉，导致诉讼主体及诉讼请求发生变更，应当给予答辩期并重新指定举证期限。二、鸿睿物业撤销对李泽的起诉，系想隐瞒事实减轻自己诉累。因为李泽是涉案房屋的实际承租人，而且案外人亚星置业和狮子联合会青岛代表处都明知李泽是合同相对方，因此李泽是本案必须参加诉讼的共同被告。三、鸿睿物业与本案无直接的利害关系，并非是适格的狮子联合会青岛代表处，不具备起诉的法定条件，应当依法驳回其起诉。2010年12月2日青岛亚星置业有限公司（以下简称亚星置业公司）向青岛代表处出具《委托书》，委托鸿睿物业承租涉案房屋，并承诺受鸿睿物业与青岛代表处所签租赁合同约束。故鸿睿物业仅是实际出租人的代理人。根据合同法的规定，涉案合同的权利义务均由亚星公司承受。四、青岛代表处受李泽的委托与鸿睿物业签署涉案合同，该合同的法律后果应由李泽承受。五、涉案房屋系全体业主共有财产，亚星置业公司无权出租涉案房产，涉案合同属于无效合同。六、中国狮子联会非本案适格的被告，应当驳回鸿睿物业对其起诉及诉讼请求。 原审查明，2010年12月10日，鸿睿物业与狮子联会青岛代表处签订《房屋租赁合同》，约定，鸿睿物业将位于青岛市崂山区出租给其使用，房屋建筑面积1857.09平方米，租赁用途为：办公、联谊会所、医疗门诊（具备对小区业主提供服务功能），租赁期8年，租期自2011年1月1日至2019年4月30日。第一年租金58万元，前三年每年递增3%，后五年每年递增6%-10%，租金为半年付。乙方拖欠租金累计达30天的，甲方有权解除合同。乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，每逾期一天，按拖欠租金的千分之三支付违约金。2010年11月23日，德睿地产向鸿睿物业和亚星置业出具《担保书》，认可租赁合同的全部内容，并对狮子联会青岛代表处应承担租赁合同的义务提供责任保证。合同签订后，鸿睿物业依约将房屋交付给狮子联会青岛代表处使用。2018年3月5日鸿睿物业向狮子联会青岛代表处发出《催款函》，内容：依据合同约定，贵方应当于2017年10月1日前支付租金410783元，逾期支付将承担违约金。签收人李泽。2018年4月9日，鸿睿物业向狮子联会青岛代表处发出《解除租赁合同通知书》，内容：因拖欠租金410783元至今未付，依据合同约定，现通知解除租赁合同。签收人李泽。2018年5月4日，鸿睿物业、狮子联会青岛代表处双方签署《房屋交接单》。另查明，案设房屋的所有权人为青岛亚星置业有限公司。2010年12月9日，亚星置业向狮子联会青岛代表处出具委托书，写明：我司委托鸿睿物业公司出租我司所有的位于青岛市崂山区香港东路137号18#楼房屋，并以鸿睿物业公司名义与贵代表处签订租赁合同。委托期限：2011年1月1日至2019年4月30日。再查明，2010年11月22日，中国狮子联会青岛383区友爱狮子会（以下简称友爱狮子会）和德睿地产致函狮子联会青岛代表处，内容：我友爱狮子会全体会员一致通过在青岛市丽都国际18号楼建狮子会会所一处。由于我会没有法人资格需代表处与业主亚星公司签约，并代我会对外付款。该合同中的所有需承担的义务和责任及租赁费均由我会承担。其租赁费先由我会转交青岛代表处，再由青岛代表处代交。函件后有李泽签字、友爱狮子会和原审被告德睿地产的盖章。 原审认为，本案焦点是：1、鸿睿物业是否有权以自己的名义提起诉讼。2、狮子联会青岛代表处是否承担租赁合同的法律后果。根据《民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为的，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。本案中，鸿睿物业作为亚星置业的代理人，在代理权限内，以自己的名义实施民事法律行为签订租赁合同、提起民事诉讼，符合法律规定，原审法院予以支持。鸿睿物业与狮子联会青岛代表处签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据合同的相对性原则，房屋租赁合同的相对方系狮子联合会青岛代表处和青岛代表处，合同中各项权利义务的承受着应系鸿睿物业和狮子联会青岛代表处。关于李泽在合同实施过程中的行为，均系代表狮子联会青岛代表处。故狮子联会青岛代表处辩称的租赁房屋的实际使用者是李泽开办公司的经营场所，应当由李泽承担合同相应的各项义务的理由，因无法律依据，原审法院不予支持。结合鸿睿物业提交的友爱狮子会出具给狮子联会青岛代表处的信函中可知，狮子联会青岛代表处系受友爱狮子会的委托与鸿睿物业签订的租赁合同，根据函件中的内容，狮子联会青岛代表处应按照委托的要求对外付款。故狮子联会青岛代表处辩称，李泽应当作为支付租赁费的主体的理由，无事实及法律依据，原审法院不予采纳。关于鸿睿物业物业费的请求，因狮子联会青岛代表处不予认可，且鸿睿物业亦无证据支持，故原审法院不予采信。另外、因狮子联会青岛代表处当庭已对鸿睿物业的诉讼请求提出了答辩并提交了相关证据，故再要求法庭给予答辩期并重新指定举证期限的理由，原审法院不予采纳。鸿睿物业庭审中，撤销了对中国狮子联会和李泽的起诉，是对其诉讼权利的放弃，不违反法律规定，原审法院予以准许。德睿地产应对狮子联会青岛代表处的付款义务承担连带责任。因合同中约定的违约金过分高于造成的损失，原审法院可做适当调整，以中国人民银行同期贷款利率的两倍计算为宜。综上，鸿睿物业要求狮子联会青岛代表处支付拖欠租金及违约金的主张，因证据充分，原审法院予以支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条之规定，判决：一、中国狮子联会青岛代表处于判决生效之日起十日内付给青岛大通鸿睿物业管理有限公司租金410783元及违约金。（违约金以410783元为基数从2017年11月1日起按照中国人民银行同期贷款利率的两倍计算至实际支付之日止）。二、青岛德睿房地产营销有限公司对中国狮子联会青岛代表处的上述付款义务承担连带责任。案件受理费8450元、公告费600元，由中国狮子联会青岛代表处、青岛德睿房地产营销有限公司负担。 本案二审期间，各方提交证据及质证情况如下： 上诉人提交如下证据：证据1：李泽以青岛远大可建建筑工程有限公司的名义与亚星置业签订的《房屋租赁合同》，证明事项：2012年8月，李泽以青岛远大可建建筑工程有限公司的名义与亚星置业签订的《房屋租赁合同》租赁涉案房产三楼，使用面积为100平方米，租赁期限为2012年3月1日至2019年2月28日，租金为52000.00元/年，李泽以负责人身份在《房屋租赁合同》上签字。证据2：李泽以青岛吉商蓝色经济文化传媒有限公司（现更名为青岛吉泰赛尔生物科技有限公司）的名义与亚星置业签订的《房屋租赁合同》，证明事项：2012年3月，李泽以青岛吉商蓝色经济文化传媒有限公司（现更名为青岛吉泰赛尔生物科技有限公司）的名义与涉案房产所有权人亚星置业签订《房屋租赁合同》，租赁涉案房产三楼，使用面积为100平方米，租赁期限为2012年3月1日至2019年2月28日，租金为52000.00元/年，李泽以法定代表人身份在《房屋租赁合同》上签字。证据3：林丽与亚星置业签订的《房屋租赁合同》，证明事项：2013年12月6日，林丽（身份证号为）与涉案房产所有权人亚星置业签订《房屋租赁合同》，租赁涉案房产一楼，租赁期限为2013年12月6日至2019年2月5日，租金为180000.00元/年，林丽在《房屋租赁合同》上签字，并载明“青岛丽德尔医疗管理有限公司”字样。证据4：青岛丽德尔医疗管理有限公司（现更名为青岛永缘韩美医疗管理有限公司）向青岛市崂山区市场监督管理局出具的《证明》，证明事项：2014年6月1日，青岛丽德尔医疗管理有限公司（现更名为青岛永缘韩美医疗管理有限公司）向青岛市崂山区市场监督管理局出具《证明》称，总公司租赁的青岛市18号楼1楼（系涉案房产），租赁期2013.12.6-2019.2.5，面积600平方米，成立青岛丽德尔医疗管理有限公司丽德诊所分公司，将该房屋无偿提供分公司使用，该《证明》上加盖青岛丽德尔医疗管理有限公司公章。该四份证据证明房屋系亚星置业所有，并由亚星置业与租赁方签订租赁合同，进而证明本案被上诉人不具备提起诉讼的主体资格。被上诉人发表质证意见如下，对证据1-4的本身的真实性无异议，但是认为仅作为备案适用，没有实际履行。在同一个房屋签署一系列的租赁合同，且均作为备案，这是明显的注册公司或者是有关服务组织、行政审批的要件。且在这一系列合同签订后，上诉人仍向被上诉人交纳房屋租金，说明他们知悉房屋的使用情况，且实际使用，是该房屋的实际使用人。前述系列备案用的合同，并非实际履行的合同。上诉人提交证据5：青岛市社会组织管理局就青岛市吉林商会出具的《证明》，证明事项：青岛市吉林商会，系在青岛市民政局登记的社会团体，法人为李泽，其注册地址为青岛市崂山区香港东路137号丽都国际18号，该商会亦租赁涉案房产，组织社会活动。证据6：青岛市社会组织管理局就青岛市台州商会出具的《证明》，证明事项：青岛市台州商会，系在青岛市民政局登记的社会团体，法人为张继富，其注册地址为青岛市崂山区香港东路137号18号楼1楼，该商会亦租赁涉案房产，组织社会活动。上述证据共同证明：自涉案合同签署后，李泽、林丽等人与涉案房产所有权人亚星置业又分别签署多份房屋租赁合同，承租涉案房产用以生产经营，涉案合同项下的权利义务已被后续签署的多份房屋租赁合同所承继及改变，涉案合同已不具备可履行性，亚星置业及鸿睿物业公司应直接向李泽、林丽等人主张权利。上诉人提交证据7：青岛吉祥缘珠宝有限公司企业信用信息公示报告，证明事项：一审诉讼中，被上诉人提交的证据四《房屋交接单》载明，李佳星代表上诉人在“移交人代表”处签字。但实际上李佳星并非上诉人职工，亦不存在任何能够代表上诉人签字的外观和权限。并且，根据国家企业信用信息公示系统显示，李佳星是青岛吉祥缘珠宝有限公司的监事，而李泽是青岛吉祥缘珠宝有限公司的出资人、执行董事兼总经理，因此，李佳星应是受李泽委托与被上诉人进行房屋交接，与上诉人无关。进一步说明，中国狮子联会青岛代表处只是名义的承租人，实际上亚星置业以及被上诉人又分别同李泽，以及李泽所控制的公司，另行签订的房屋租赁合同。我方提交的合同及相关证据证明，租赁合同的履行是与李泽等人以及相关公司履行的。被上诉人对于证据5、6、7的真实性无异议，但是关联性有异议。房屋的实际拥有系承租人的自主处分，只要不违反法律的强制性规定，出租人无权干涉并不知情。即使房屋存在违约转租的情形，也是承租人承担违约责任，而不是以此为由拖欠房屋租金。又因李泽系中国狮子联会青岛代表处的负责人，其具备代表上诉人的权利外观。上诉人也无证据证明前述5、6、7相关证据实际履行，认定中国狮子联会青岛代表处实际使用房屋用途。 青岛大通鸿睿物业管理有限公司提交如下证据：证据一、2019年7月25日青岛亚星置业有限公司出具《情况说明》一份，证明内容：涉案房屋所有权人青岛亚星置业有限公司确认就涉案房屋委托被上诉人青岛大通鸿睿物业管理有限公司代为出租的授权，确认相关授权包括与上诉人中国狮子联会青岛代表处签署本案租赁合同，并认可其作为权利主体追偿涉案房屋租赁合同下的房屋租金。证据二、记账回执两份，证明内容:证明上诉人中国狮子联会青岛代表处曾依据涉案房屋租赁合同向被上诉人缴纳房屋租金，表明其认可涉案租赁合同，且为涉案合同的签约主体和履约主体，为本案房屋实际承租人，负有依约缴纳房屋租金的义务。上诉人发表质证意见如下，对证据一的真实性无异议，诉讼主体资格应当按照民诉法的规定予以认定，而不是由当事人任意指定。在本案中亚星置业是合同的权利义务承担者，是有权提出诉讼主张的合法主体，被上诉人不具备提起诉讼的主体资格。根据本案的事实亚星置业指定被上诉人作为代表人，存在恶意。无论从合同的签订，还是亚星置业另行的要与李泽等人签订租赁合同，这些行为都在损害上诉人的利益。具有不正当行为，因此被上诉人的诉讼主体依法不能成立。对证据二的真实性无异议，一方面被上诉人作为亚星置业指定的代理，可以接受房租。但其系基于民事代理关系接受房租，被上诉人不会因此取得诉讼主体资格。另一方面，本案一审证据充分表明，上诉人只是应李泽要求代为与被上诉人签订涉案合同，被上诉人和亚星置业均完全了解合同的实际履行主体应为李泽，而非上诉人。上诉人对于收到的李泽付的租金，已及时足额向上诉人转付。基于本案事实根据合同法402条，上诉人没有义务在未收到李泽所付租金的情况下，以自有资金支付房租。各方对对方证据的真实性均无异议，本院对此予以确认。 本院二审期间查明的其他事实与原审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案焦点问题系原审法院认定被上诉人具有主体资格并判决上诉人承担涉案合同义务是否正确。各方对于涉案房产的产权人为青岛亚星置业有限公司及涉案租赁合同的真实性均无异议。被上诉人具有涉案房屋产权人的授权与确认，且系涉案租赁合同的相对方。原审据此认定其具有诉权符合法律规定，本院对此予以确认。上诉人关于被上诉人没有诉权的上诉理由不成立，其驳回起诉的上诉请求，本院依法不予支持。 涉案房屋租赁合同的约定不违反法律法规禁止性规定，原审法院确认其合法性于法有据，本院对此予以确认。依法成立的合同应依约履行。被上诉人依约交接了房屋，上诉人交纳了相关房租。上诉人二审提交的案外人之间的多份房产租赁合同无法证明案外人已实际使用涉案房屋，本案合同被替代。上诉人认为案外人李泽为实际承租方，其系代付租金，该抗辩与租赁合同的约定不符，上诉人与他人之间的关系，不影响本案租赁关系的成立与履行。根据涉案租赁合同的约定，上诉人应交纳的租赁费与已交纳租赁费的数额均为确定数额，上诉人主张李泽可能另行交纳，未能提交证据予以佐证。如上诉人认为其与他人之间存在权利义务关系，可另案主张。 上诉人撤回对李泽的起诉系对其自身权利的处分，原审对此予以允准符合法律规定。上诉人关于不应允准的上诉理由亦不成立。 另，案件受理费系原审法院根据案件事实在当事人之间分担于法有据，本院依法予以确认。公告费600元，系被上诉人对其撤回被告一方的公告，应由被上诉人承担为宜。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费8450元，由中国狮子联会青岛代表处、青岛德睿房地产营销有限公司负担，公告费600元，由青岛大通鸿睿物业管理有限公司负担；二审案件受理费7462元，由中国狮子联会青岛代表处负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年七月二十九日 法官助理 刘思涵 书记员王晓雨