河北省承德县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0821民初1355号 原告：訾云龙，男，1991年4月8日出生，满族，工人，住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：沈田震，河北胡国臣律师事务所律师。 被告：董自强，男，1959年7月17日出生，汉族，住承德县。 被告：梁伟民，男，1971年11月21日出生，汉族，个体，住承德县。 原告訾云龙与被告董自强、梁伟民案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告訾云龙及其委托诉讼代理人沈田震，被告董自强到庭参加诉讼，被告梁伟民经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告訾云龙向本院提出诉讼请求：1.撤销（2019）冀0821执恢157号民事裁定；2.解除（2018）冀0821执1083号民事裁定对双桥区的查封。事实和理由：2016年张晓乐找到梁伟民为其加工石材，梁伟民与张晓乐约定：张晓乐将双桥区抵顶给梁伟民，作为将来形成的货款。张晓乐按约定履行承诺，并于同年9月将围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发公司（以下简称永盛公司）抵顶给张晓乐工程款的现代城Ａ1-1-101房抵顶给梁伟民。梁伟民与永盛公司做一手房买卖合同，并办理了预登记。房屋买卖合同签订三天后因梁伟民要求用金钱结账，不再用房屋抵顶货款，房屋归还张晓乐。归还房屋后张晓乐进行了一定程度的房屋装修。此后张晓乐以现金或转账的形式向梁伟民支付了货款。但因永盛公司开发的房屋还不具备不动产登记条件，张晓乐一直未能办理过户手续。2018年8月张晓乐将房屋卖给訾云龙，出名人梁伟民与訾云龙签订了买卖合同，訾云龙向张晓乐支付全部房款后对房屋进行了精装修并入住。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”人民法院在2018年6月对该房屋进行预查封时，该房屋预查封时已归还给张晓乐，不再属于梁伟民的个人财产，故不应预查封双桥区现代城Ａ1-1-101室，所以其后张晓乐将房屋卖给訾云龙属于处置自己的财产。该套房屋现在应归属于訾云龙，应解除（2018）冀0821执1083号民事裁定对双桥区的预查封。 依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同……”。虽然张晓乐与梁伟民不是买卖合同关系，但梁伟民是返还给本就属于张晓乐的房屋。依据举轻以明重的法理，归还属于取回权应优先于买卖合同中的期待权。张晓乐将房屋抵顶给梁伟民时，梁伟民还未对张晓乐发生债权（抵顶时张晓乐并不拖欠其货款）。张晓乐将房屋抵顶未来的债权（货款），双方的关系也可认定为是让与担保的行为。不应直接认定其物权归属于梁伟民，从而查封、拍卖未来城A1-1-101室。 因预查封的查封对象不是房屋这一标的物本身，而是房屋交付请求权和所有权转移登记请求权。虽然《不动产执行通知》中规定“预查封的期限和效力等同于正式查封”，但因为房屋产权尚未核准登记在被执行人名下，所以在处分该标的物时，预查封和正式查封是有区别的。《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定，“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”查封之后法院介入并采取强制执行措施的对象应该是被执行人所有的财产，所以，该房屋仅为预查封。并未进行正式查封，故法院不能拍卖非被执行人所有、被法院采取预查封的房屋。为此特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告董自强辩称，一、裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。本案中承德县人民法院出具（2018）冀0821执1083号民事裁定；（2019）冀0821执恢157号民事裁定过程中，法院依照执行程序作出的执行处理行为没有违反法律规定，执行裁定书是法院依法执行行为，是维护被告董自强合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。二、原告对被执行房产承德市双桥区现代城A1-1-101号不在执行范围内的主张缺乏事实和法律依据。双桥区现代城A1-1-101号房预告登记的双方当事人为永盛房地产开发公司和梁伟民。该不动产预告登记权利人为梁伟民，而不是其他人更不是原告。依据物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。他将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，是妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。由于房屋已进行了预告登记，更加杜绝了善意第三人在善意情况下取得该房产的可能。如果其他人去过户，则房管局会发现该房屋已经进行了预告登记，从而不会再为其他人办理过户。依据《城市房屋权属登记管理办法》相关规定，权利人可以向不动产登记机关办理申请和变更预告登记。2018年6月21日在对双桥区现代城A1-1-101号房产预查封，通过查询，该不动产权利人为被执行人梁伟民而非其他人。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、《最高人民法院关于适用民诉法的解释》第四百八十七条，《最高人民法院关于执行工作若干问题的规定(试行)》第三十八条之规定，对A1-1-101号房产预查封既合理又合法。被执行人梁伟民明知A1-1-101号房产在2018年6月份被法院查封，擅自处置司法机关查封的财产，于2018年8月份与原告訾云龙签订房屋买卖合同，将房屋交付原告，其行为已经构成违法。原告作为完全民事行为能力人，在进行大额的不动产交易过程中，具有审慎的义务，理应了解该房产权属相关登记信息。如若在梁伟民如实告知该房被查封，或者无法进行过户登记、预告登记的情况下，依然签约购房，则有与被执行人梁伟民恶意串通之嫌。三、被告董自强认为应继续执行承德县人民法院出具的（2018）冀0821执1083号民事裁定和（2019）冀0821执恢157号民事裁定。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十条第一款“执行异议审查和复议期间，不停止执行。”的规定，本案应当继续执行。本案自董自强于2018年6月申请执行以来，已经历时两年有余，被执行人不仅不清偿债务，还处处虚构事实，设置障碍，迟滞执行程序的合法进行，以达到长期占用董自强资金的非法目的，故意不履行法院判决、裁定，严重侵害了被告的合法权益，也严重侵犯了司法权威，请贵院尽快继续执行本案。综上，请求人民法院依法维护我的合法权益，驳回原告的诉讼请求，依法追究被执行人的法律责任。 被告梁伟民未作书面答辩亦未向本院提交相关证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告訾云龙提交了证据1、承德市房管市场管理局出具的情况说明一份（复印件），拟证明涉案房屋仅在房管局进行了备案登记并未进行预告登记，该备案登记不发生物权转移的法律效力，故该房屋不属于被告梁伟民所有，应属张晓乐所有。证据2、梁伟民的证明一份（复印件），拟证明因不能办理不动产登记手续故备案登记在梁伟民名下的涉案房屋不能过户到张晓乐名下，但梁伟民已将房屋钥匙交付给了张晓乐，张晓乐已对房屋进行了简单装饰装修。该房屋为张晓乐所有。证据3、房屋买卖合同一份，拟证明原告与张晓乐签订了房屋买卖合同，张晓乐将房屋卖给了原告，因无法办理产权过户登记手续故梁伟民也在房屋买卖合同上签了字。证据4、河北省农村信用社和中国银行取款凭证（复印件），该份证据原件在法院执行异议卷宗中，拟证明原告在两银行处取得现金50万元，以现金形式将房款给付了张晓乐，原告以支付了房屋的合理对价，并对房屋进行了精装修，居住至今。证据5、收条一张（复印件），拟证明原告已支付了房屋的合理对价将房屋款项交付给了张晓乐因房屋备案登记在梁伟民名下故由梁伟民出具的收条。证据6、微信转款凭证一份（复印件），拟证明原告微信转给张晓乐5万元，该份证据原件在法院执行异议卷宗中。证据7、永盛房地产开发有限公司出具的收据一张（复印件），拟证明梁伟民所交的房款是抵顶张晓乐的工程款，用于佐证原告诉状中所陈述的事实，该份证据原件在执行异议卷宗中。被告董自强对原告提交的1、2号证据认为是复印件不予认可；对3号证据认可，但认为房子是梁伟民的与张晓乐无关；对4号、6号证据不认可；对5号、7号证据认可。 对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：原告提交的1、2号证据均为复印件无法确认其真实性、合法性及关联性，本院不予采信。原告提交的3、4、5号证据，虽有原件予以核对，但系在本院对涉案房屋进行查封后进行的房屋买卖，故对其关联性及证明目的本院不予采信。对于原告提交的6号证据，无法证明收款人是谁，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2014年被告梁伟民分三次向被告董自强借款本金270000.00元。2017年7月31日，被告董自强向本院提起民事诉讼，请求被告梁伟民立即偿还借款本金270000.00元及利息212000.00元，合计482000.00元。经调解，本院于2017年8月25日作出（2017）冀0821民初2361号民事调解书，双方达成协议如下：“被告梁伟民于2018年3月31日前一次性偿还原告董自强借款本金270000.00元及利息30000.00元，总计人民币300000.00元（如被告梁伟民未按期履行，则利息自2014年5月13日起至借款还清之日止，按年利率24%计算）”。调解书生效后被告梁伟民未履行调解书确定的给付义务。被告董自强于2018年4月19日申请立案执行，执行期间我院于2018年6月21日作出（2018）冀0821执1083号执行裁定书，预查封了被告梁伟民位于承德市双桥区房屋一处，预查封的效力等同于正式查封，查封期限为三年。2018年12月7日经被告董自强同意，依法裁定终结本次执行程序。因被告梁伟民有房屋可以拍卖，被告董自强于2019年7月10日申请恢复执行，于2020年3月20日作出（2019）冀0821执恢157号执行裁定书，裁定拍卖被告梁伟民名下的位于承德市双桥区。 2020年5月7日，原告訾云龙以法院查封的承德市双桥区住宅楼一套所有权应归其个人所有，因此法院不能对上述住宅楼进行执行为由提出执行异议，本院于2020年5月15日作出（2020）冀0821执异6号执行裁定书，驳回訾云龙的异议请求。訾云龙对此不服，于2020年5月25日提起本案诉讼。 另查明，2018年8月9日，原告訾云龙与被告梁伟民及案外人张晓乐签订了一份《房屋买卖合同》，约定由訾云龙以总价款605000.00元购买被告梁伟民位于承德市双桥区房屋。原告訾云龙于2018年7月24日在中国银行承德市双百支行取款130000.00元，于2018年7月25日在承德市郊区农村信用合作联社取款370000.00元。该500000.00元现金于合同签订之日支付给案外人张晓乐作为购房款，并由被告梁伟民为原告訾云龙出具收到购房款605000.00元的收条一张。2018年8月15日，原告訾云龙发生微信转账50000.00元。后訾云龙对该房屋进行装修并入住。庭审中原告认可实际交付购房款500000.00元，但对于梁伟民出具总价款605000.00元收条未进行合理说明。 本院认为，根据法律规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定是针对执行案外人对被执行的不动产是否享有物权期待权的保护条件，只要执行案外人所提的执行异议符合上述规定的条件，均可予以保护。本案中，本院于2018年6月21日裁定查封梁伟民名下位于承德市双桥区房屋，该查封裁定书及协助执行通知书于2018年6月22日送达承德市房地产市场管理处。在案涉房屋被查封后的2018年8月9日原告訾云龙就案涉房屋与梁伟民签订《房屋买卖合同》。虽然原告訾云龙称其已支付购房款并对案涉房屋进行装修使用，但其签订《房屋买卖合同》是在人民法院查封之后。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款亦规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。依据上述规定，在人民法院已经就涉案房屋查封之后，房屋所有权人不得就该房屋再行签署转让协议。即使房屋所有权人违反该法律规定签订转让协议，该房屋受让人也不能取得对抗申请人民法院对案涉房屋采取查封措施的债权人的权利。虽然《中华人民共和国物权法》第十五条确立了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，法院查封行为仅仅是限制了物权变动、物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同的无效。但原告訾云龙签订的合同因法院查封而不能产生对案涉房屋物权变动的效力，故原告不能依据查封后所签订的《房屋买卖合同》获得本案案涉房屋的所有权，由此其也不能享有案涉房屋的物权期待权。因此，原告訾云龙购买案涉房屋的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的”在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的法定条件。其就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。对于原告的请求本院不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告訾云龙的诉讼请求。 案件受理费100.00元，由原告訾云龙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  尚晓玉 审 判 员  王子君 人民陪审员  刘凤艳 二〇二〇年七月三十日 书 记 员  陈浩然