福建省邵武市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0781执异24号 异议人（案外人）：黄小健，男，1986年11月20日出生，汉族，住宁德市蕉城区。 申请执行人：中国光大银行股份有限公司福州分行，住所地福州市。 负责人：高名安，行长。 被执行人：灏都投资集团有限公司，住所地宁德市东侨经济开发区。 法定代表人：黄妙平。 被执行人：上海上川钢材交易市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。 法定代表人：陆耀泽。 被执行人：黄妙平，男，1963年1月15日出生，汉族，住宁德市蕉城区。 被执行人：林锦华，男，1967年11月1日出生，汉族，住福安市。 被执行人：郑容妹，女，1969年9月19日出生，汉族，住福安市。 本院在执行申请执行人中国光大银行股份有限公司福州分行与被执行人灏都投资集团有限公司、上海上川钢材交易市场经营管理有限公司、黄妙平、林锦华、郑容妹金融借款合同纠纷一案［即（2019）闽0781执507号案件］中，案外人黄小健向本院提出书面执行异议，异议请求为：1、对坐落于宁德市（金龙商贸广场）Ａ幢1层Ａ1-1、2层201、3层301房产的拍卖公告应包含租赁期限至2025年10月30日止，且被执行人黄妙平已收取全部租金等内容；2、确认其对上述房产在同等条件下享有优先购买权。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 黄小健称：2012年12月31日至2013年8月18日期间，黄妙平因经营需要多次向其借款，经结算截止2013年8月18日黄妙平共欠其1985万元，黄妙平为偿还债务同意以其所有的位于宁德市（金龙商贸广场）Ａ幢1层Ａ1-1、2层201、3层301房产租赁给其抵消债务。2013年8月18日，双方签订《房屋租赁协议》，约定：租赁期限12年，自2013年11月1日起至2025年10月30日止，黄妙平将12年的租赁权直接抵还其借款本息，视为黄妙平一次性收取其12年的租金，并约定其有权对租赁房产进行转租。协议签订当日，黄妙平将租赁房产交付给其。其与黄妙平签订的《房屋租赁协议》合法有效，应在拍卖公告中明确房产带租拍卖，租赁期限至2025年10月30日止，且被执行人黄妙平已收取全部租金等内容。另，其对涉案房产享有合法的租赁权，是拍卖房产的合法承租人，在同等条件下依法对租赁物享有优先购买权。 中国光大银行股份有限公司福州分行收到本院送达的执行异议申请书副本后，向本院提供落款时间为2013年9月10日、承诺人署名为张卫文出具的《抵押物承租人承诺函》1份和落款时间为2012年5月30日、签署人为黄妙平、张卫文的《租赁合同》1份（该合同载明：租赁房产为坐落在宁德市（金龙商贸广场）Ａ幢1层Ａ1-1、2层201、3层301商业房、面积合计2504.18平方米，租期自2012年6月1日至2013年12月31日止），用以证明黄小健与黄妙平签订的《房屋租赁协议》是虚假的，完全是在规避执行和妨碍执行。 本院查明：2015年10月15日，福州市中级人民法院作出（2015）榕民初字第590号民事判决书，查明事实如下（与本案有关的内容）：2013年9月6日，被告黄妙平与原告光大银行福州分行与签署《最高额抵押合同》。该合同约定：被告黄妙平自愿以其位于宁德市（金龙商贸广场）Ａ幢1层Ａ1-1、2层201、3层301房产（产权证号：宁房权证东侨字第××、20××86、20××32）作为被告灏都公司（即灏都投资集团有限公司）贷款的抵押担保物，最高担保金额为人民币4500万元。……上述抵押物均已办理了抵押权登记，证号分别为：宁房他证东侨字第××号、安房他证福安字第××号。上述担保合同的担保范围均为被告灏都公司应偿还的债务本金、利息、实现债权的费用和所有其他应付的费用。保证期间为自具体授信业务合同或协议约定的履行债务期间届满之日起两年。该担保为独立性担保，无需首先执行任何其他担保，也无需首先采取其他救济措施。判决如下（与本案有关的内容）：一、被告灏都投资集团有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国光大银行股份有限公司福州分行本金4500万元及利息（利息暂计至2015年2月21日为3176052.37元，此后按合同约定计至欠款偿清之日止）；二、被告灏都投资集团有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国光大银行股份有限公司福州分行律师代理费67446.47元；三、原告中国光大银行股份有限公司福州分行有权以被告黄妙平所有的位于宁德市（金龙商贸广场）Ａ幢1层Ａ1-1、2层201、3层301房产（产权证号：宁房权证东侨字第××、20××86、20××32号；他项权证号：宁房他证东侨字第××号）拍卖、变卖所得价款在最高债权额4500万元内，……对本判决第一、二项所确定债权行使优先受偿权。2016年10月28日，福建省高级人民法院作出（2016）闽民终978号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。判决生效后，福州市中级人民法院于2017年5月2日立案执行。2018年8月9日，福建省高级人民法院作出（2018）闽执协615号裁定，指定由南平市中级人民法院执行。2019年1月25日，南平市中级人民法院作出（2019）闽07执76号执行裁定，指定由邵武市人民法院执行。 本院在执行申请执行人中国光大银行股份有限公司福州分行与被执行人灏都投资集团有限公司、上海上川钢材交易市场经营管理有限公司、黄妙平、林锦华、郑容妹金融借款合同纠纷一案中，于2019年4月30日作出（2019）闽0781执507号执行裁定书，裁定如下：1、扣押、冻结、划拨、变价被执行人灏都投资集团有限公司、上海上川钢材交易市场经营管理有限公司、黄妙平存款、债券、股票、基金80000000元或扣留、提取、查封、扣押、拍卖、变卖上述被执行人80000000元的财产、收益；2、查封、拍卖、变卖被执行人黄妙平所有的位于福建省宁德市（金龙商贸广场）Ａ幢1层Ａ1-1、2层201、3层301房产（产权证号：宁房权证东侨字第××、20××86、20××32号；他项权证号：宁房他证东侨字第××号）所得价款在最高债权4500万元内……。本院委托评估机构对涉案房产的价值进行了评估，评估机构已作出评估报告。2020年6月19日，本院作出（2019）闽0781执507号《告知评估结果通知书》，并于6月20日张贴在涉案房产的门和墙上，通知书上同时告知“如有租赁情形的，相关人员应在本通知书送达或张贴之日起五日内向本院提交租赁合同、租金支付凭证、相关身份证件等材料，逾期未提交的，视为无租赁”。目前，本院尚未制作、发布拍卖公告。 黄小健向本院提出执行异议，并提供落款时间为2013年8月18日的《房屋租赁协议》1份，该协议载明的主要内容为：甲方（出租方）黄妙平，乙方（承租方）黄小健；甲方将自有的坐落在宁德市（金龙商贸广场）Ａ幢1层Ａ1-1（101）、2层（201）、3层（301）房产，房屋所有权证号：宁房权证东侨字第××号、第××号、第××号，租赁给乙方作为经营使用；租赁期限为12年，自2013年11月1日起至2025年10月30日止；第一年租金330万元，第二年起前五年每年递增10%，第六年起按第五年基数每年递增5%，第十年起不递增；截止至2013年8月18日，甲方结欠乙方1985万元，原约定月利息按2%计算；因甲方无法偿还向乙方的借款，甲方用本合同约定的十二年的租赁权收入直接抵还甲方向乙方的借款及利息，视同甲方一次性收取乙方十二年的租赁费，甲方不再欠乙方任何款项；甲方同意乙方在租赁期间将该房屋转租给第三方，并办理公证委托手续给乙方，转租给第三方的价格与甲方无关。 本院认为：房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋返还给出租人的协议。承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，黄小健提供的落款时间为2013年8月18日的《房屋租赁协议》载明：因甲方（即黄妙平）无法偿还向乙方（即黄小健）的借款，甲方用本合同约定的十二年的租赁权收入直接抵还甲方向乙方的借款及利息，视同甲方一次性收取乙方十二年的租赁费，甲方不再欠乙方任何款项。从该条款的内容来看，《房屋租赁协议》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，因此，涉案《房屋租赁协议》为债权债务合同，而非房屋租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”的原则。另，从中国光大银行股份有限公司福州分行提供的落款时间为2013年9月10日、承诺人署名为张卫文出具的《抵押物承租人承诺函》和落款时间为2012年5月30日、签署人为黄妙平、张卫文的《租赁合同》的内容来看，黄妙平已于2012年6月1日将涉案房产出租并交付给张卫文使用，租期至2013年12月31日止，且2013年9月10日张卫文出具《抵押物承租人承诺函》时，涉案房产仍由张卫文租赁并占有使用，而黄小健主张2013年8月18日即与黄妙平签订《房屋租赁协议》，且租赁的起始日（2013年11月1日）是在张卫文的租期尚未届满之前，显然矛盾，不符合交易习惯，有悖常理，存在虚假合同的可能。另，即便涉案《房屋租赁协议》是真实的，但该合同约定的租赁起始日为2013年11月1日，因此，设定租赁关系的时间亦晚于抵押登记时间（2013年9月10日），不得对抗已登记的抵押权。综上，黄小健提供的《房屋租赁协议》的真实性存疑，不能认定黄小健与黄妙平在涉案房产抵押登记之前签订了合法有效的租赁合同，且该《房屋租赁协议》为债权债务合同，而非房屋租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”的原则，黄小健的异议理由不成立，其异议请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下： 驳回黄小健的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 陈 辉 审判员 黄尚美 审判员 汤玉英 二〇二〇年七月十七日 书记员 吴雯琳