宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1449号 上诉人（原审原告）：王某，住宁夏回族自治区贺兰县。 委托诉讼代理人：李某（系上诉人王某的丈夫），住宁夏回族自治区贺兰县。 委托诉讼代理人：刘某，宁夏宓林律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邹某，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审被告）：任某，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人王某因与被上诉人邹某、任某房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初15404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员何玲独任审理本案。上诉人王某的委托诉讼代理人李某、刘某，被上诉人邹某、任某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王某的上诉请求：1.撤销宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初15404号民事判决；2.改判支持上诉人的原审全部诉讼请求；3.由二被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原审关于违约事实认定存在矛盾,二审法院应该予以纠正。1.原审判决认定王某接受邹某交付租金的行为视为双方形成了口头租赁关系，并判决邹某向王某支付拖欠的租金。判决拖欠租金数额的依据是王某和任某的原租赁合同，对于邹某违约的事实却不依据原租赁合同认定，前后矛盾；2.原审认定:王某请求邹某承担违约金的诉请,因双方未签订书面房屋租赁合同,邹某非合同相对人,故王某的此项诉请不予支持。如邹某非合同相对人,那么原审法院为什么要判决邹某承担拖欠的租金；既然认定了王某跟邹某之间形成的口头租赁合同关系,又认定邹某不是合同相对人,此认定存在矛盾。二、原审法院不支持上诉人的违约金的诉讼请求是错误的。依据双方的租赁合同第12.1约定,乙方即承租方不按合同约定的期限向甲方即出租方及时交纳租金的,应按十二个月的租金向出租方支付违约金。王某向法院主张的违约金符合合同约定。2019年9月29日,金桔酒店另外的房东向邹某发出一份催告函,可以充分证明承租人任某以及次承租人邹某迟延履行合同租金义务。原审法院却无视此份证据的存在,对于王某的违约金的主张不予支持,属于认定事实错误,判决不公。三、原审法院关于诉讼费的分担判决亦不公。依据《诉讼费缴纳办法》规定,诉讼费由败诉方承担,原审法院判决由王某承担诉讼费的90%实属不当,请求二审法院予以纠正。 邹某辩称，对王某主张的租金和违约不认可。 任某辩称：对一审判决结果无异议。需要补充说明的是，其与邹某一直要求与王某签订三方补充协议，但王某答应后一直不签，所以王某与邹某没有书面协议，过错不在邹某与任某。 王某向一审法院起诉请求：1.依法判令邹某向王某支付租金4866.75元(2019年第四季度租金)，欠付租金1168.02元(2018年第四季度租金)，违约金19467元(月租金1622.25元×12个月)，共计25501.77元；2.依法判令任某对上述款项承担连带支付责任；3.本案诉讼费由邹某、任某承担。 一审法院认定事实：2016年11月26日王某与任某经协商签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定王某将其所有的位于银川市××区房屋出租给任某用于经营酒店，房屋面积为46.35平米，房屋租赁期自2017年1月26日至2028年12月31日，共计12年，租金标准为前三年起始租金为35元/平米/月，每三年递增7%，即一至三年租金为35元/平米/月，四至六年租金标准为37.45元/平米/月，七至九年度租金为40.07元/平米/月，十至十二年租金为42.87元/平米/月，在合同有效期内租金标准不再予以调整。租金支付承租人按季度支付，自租赁物交付承租方的十日前，支付第一年度的第一个季度租金，后续租金在下一个季度开始前的十日内付清，以此类推。承租人应按约定时向出租人支付房屋租金，逾期支付的，每延迟一天，按应付金额的千分之三向出租人支付违约金。合同签订后，王某将上述房屋交给任某经营公寓酒店，任某也按约履行了支付租金的义务。2018年8月1日任某与邹某签订了一份《租赁转让协议》，协议约定任某将其开办酒店的52套房屋转让给邹某使用，由邹某继续履行上述《房屋租赁合同》所租赁的房屋用于酒店经营，租期、租金均与原租赁合同一致。协议签订后邹某按原租赁合同向王某支付租金，王某对此也未提出异议。2019年6月邹某、任某告知王某租赁转让事宜，王某未表异议。当邹某、任某提出由邹某与其签订房屋租赁合同时，王某未在邹某、任某签订的补充协议上签名。后邹某向王某提出降低房屋租金标准时王某表示不同意，邹某在缴纳2018年第四季度房屋租金时以其代付房产租赁税为由欠交租金1168.02元，2019年第四季度的租金邹某因故也未向王某交纳，王某经追要无果，遂以邹某、任某违约为由提起诉讼，请求依法判如所请。 一审法院认为，王某与任某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应当自觉全面履行合同的义务。王某按约向任某交付了租赁房屋，任某也按约向王某履行了交付租金的义务。但邹某、任某签订《租赁转让协议》时却未告知王某，邹某按其与任某签订的租赁转让协议向王某履行交纳租金的义务，王某未表异议。在邹某、任某告知王某其双方签订的租赁转让协议后，王某在未与邹某签订房屋租赁合同的情况下，仍接受邹某交付的房屋租金，双方形成了口头的租赁关系，邹某除支付了部分房屋租金外，尚欠王某2018年第四季度下剩租金1168.02元和2019年第四季度租金4866.75元未付，应承担偿付责任。王某主张邹某偿付上述拖欠租金的诉请，符合事实和法律依据，应予以支持。王某请求邹某承担违约金的诉请，因双方未签订书面房屋租赁合同，非合同相对人，故王某的此项诉请不予支持。王某请求任某对上述义务承担连带支付责任的诉请，因王某明知邹某、任某予以转租超过六个月未提出异议，视为对双方转租行为的认可，故任某对上述义务不承担连带支付责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决：一、邹某于判决生效之日起十日内偿还拖欠王某的房屋租金共计6034.77元。二、驳回王某的其他诉讼请求。案件受理费219元，由王某负担194元，邹某负担25元。 二审期间，王某为支持其抗辩主张，向本院提交证据有：催告函、照片各一份，证明：邹某拖欠租金，应承担违约责任。 经质证，邹某对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为双方没有书面合同，自2019年7月后没有达成一致协议，导致上诉人的起诉；任某对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为酒店在2018年8月转让，租金付到2019年，业主不与邹某签订合同，不应向其索要租金。 本院审查认为，上述证据与本案不具有关联性，本院不予确认。 二审查明，王某与任某签订的《房屋租赁合同》中约定，租赁期内，任某有权转租经营，但任某应及时、足额向王某支付租金。其余事实同一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，依据王某与任某签订的《房屋租赁合同》，承租人任某在租赁期间有权将房屋转租他人。任某将房屋转租给邹某后，王某也以接收邹某交纳租金的行为对转租行为表示了认可。故本案三方之间形成了转租关系。王某系出租人，任某系承租人、转租人，邹某系次承租人、房屋实际使用人。同时，因王某与任某之间的《房屋租赁合同》并未解除，任某与邹某之间亦签订了《租赁转让合同》，在该两份租赁合同并存的前提下，一审法院仅以王某接受邹某租金为由认定王某与邹某之间形成口头租赁关系、任某不承担支付责任不妥，本院予以纠正，由邹某与任某共同承担本案付款义务。邹某、任某除支付欠付租金共计6034.77元外，还应向王某支付逾期付款违约金。因王某与任某在合同中约定的应付金额每日千分之三的违约金标准过高，王某诉讼中主张的按每月租金1622.25元支付12个月的违约金亦无事实及法律依据，故本院结合未付租金的金额、逾期支付时间将违约金酌情调整为欠付租金总额的15%即905元。此外，诉讼费的负担，由人民法院根据案件的具体情况确定当事人各自负担的金额。本案王某诉请未被支持部分所涉及费用，由其自行承担并无不当。 综上所述，一审判决认定事实错误，判决结果不当，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初15404号民事判决； 二、被上诉人邹某、任某于本判决生效后十日内向上诉人王某支付2018年第四季度、2019年第四季度租金共计6034.77元及违约金905元，共计6939.77元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费219元，二审案件受理费438元，共计657元，由上诉人王某负担582元，被上诉人邹某、任某负担75元。 本判决为终审判决。 审判员  何玲 二〇二〇年七月二十日 书记员  陈静 附本案适用相关法律条文： 《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》 为进一步优化司法资源配置，推进案件繁简分流、轻重分离、快慢分道，深化民事诉讼制度改革，提升司法效能，促进司法公正，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议决定： 授权最高人民法院在北京、上海市辖区内中级人民法院、基层人民法院，南京、苏州、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、济南、郑州、洛阳、武汉、广州、深圳、成都、贵阳、昆明、西安、银川市中级人民法院及其辖区内基层人民法院，北京、上海、广州知识产权法院，上海金融法院，北京、杭州、广州互联网法院，就优化司法确认程序、完善小额诉讼程序、完善简易程序规则、扩大独任制适用范围、健全电子诉讼规则等，开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作。 试点期间，试点法院暂时调整适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第二款，第四十条第一款，第八十七条第一款，第一百六十二条，第一百六十九条第一款，第一百九十四条。试点工作应当遵循民事诉讼法的基本原则，充分保障当事人诉讼权利，促进提升司法效率，确保司法公正。试点具体办法由最高人民法院牵头研究制定，报全国人民代表大会常务委员会备案。试点期限为二年，自试点办法印发之日起算。 最高人民法院应当加强对试点工作的组织指导和监督检查。试点过程中，最高人民法院应当就试点情况向全国人民代表大会常务委员会作出中期报告。试点期满后，对实践证明可行的，应当修改完善有关法律；对实践证明不宜调整的，恢复施行有关法律规定。 本决定自2019年12月29日起施行。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。