吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初1135号原告：镇赉县中远物业管理有限公司。法定代表人：侯某，职务系经理。统一社会信用代码：91220821686983223B。委托诉讼代理人：陈某，女，1971年9月30日出生，汉族，镇赉县中远物业管理有限公司职工。被告：刘某，男，1984年5月1日，汉族，无业，现住镇赉县。原告镇赉县中远物业管理有限公司（以下简称“中远物业公司”）与刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告镇赉县中远物业管理有限公司委托诉讼代理人陈某、被告刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中远物业公司向本院提出诉讼请求：要求刘某给付物业管理费3527元（587.81元/年×6）、二次清运费120元（24元/年×5年）、楼道照明费80元（16元/年×5年），合计3727元，并按照中国人民银行0.25%的月利率支付利息。事实和理由：2011年3月20日，中远物业公司与刘某签订1份物业管理协议书，2015年至今，中远物业公司为刘某提供了物业服务，但刘某入住后拒不交纳物业管理费等相关费用。经中远物业公司多次书面催缴，刘某拒不给付。为维护合法权益，中远物业公司现诉至贵院，请求判令刘某给付物业管理费等相关费用，并自2014年10月31日起按照中国人民银行0.25%的月利率支付物业费的利息直至付清时止。刘某辩称，起诉状述答辩人拒不交纳物业费是因为中远物业公司没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已构成违约。根据物业管理手册相关规定：第一章物业基本情况第4条共用部位及共用设施设备，指业主专有部分除外归全体业主使用的部位及设施设备，包括房屋承重结构（包括住宅基础、承重墙体、梁柱、楼盖），外墙面，屋顶，过道，垃圾收集间，邮政信箱，避雷装置，照明灯具，楼梯间，消防系统，安保系统，化粪池，自来水分户水表以及上下管道，楼内下水立管及通向下水井的下水管道，雨落管，自行车棚，物业管理区域的围墙，道路等。第三章物业管理服务内容和标准第一大条规定，物业管理服务的基本内容：1、房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；4、公共秩序的维护；6、本物业范围内机动车行驶、停放管理。书香蓝郡住宅小区进出管理规定第五条规定，来人来访须经业主同意后方可进入，保安员对其进行登记。第六条规定，物业公司员工在园区内工作，巡查时皆佩戴员工胸卡，对无证人员陌生人员来访，在未弄清身份前，应谢绝进入。第八条规定，为加强本物业秩序，维护防范措施，由于职责所在，值班人员对进入本物业的陌生人要进行巡查，保安员与所访单元取得联系核实后，方可入内。第九条规定，业主和物业使用人接待访客，需在门岗进行登记，提醒访客进出要随手锁门，防止有人尾随进入。中远物业公司未能按时按规定对业主进行服务。具体如下：我与中远物业公司于2011年3月20日签订物业管理协议书，2011年7月入住该小区。刚入住时发现屋内所有窗户（塑钢窗）均有质量问题（当时还在工程质保期），有关不上的，有玻璃裂缝的。于是及时与物业公司取得联系。起初反映完情况都会有人来查看，并给调试，后期经该公司派遣人员告知，说我家塑钢窗有下沉状况导致无法调试，需要更换（当时也还在工程质保期）。当时是2012年7月份，当时有一男性物业经理在场，答应给解决更换，至今无果。2012年9月份有一次下完雨，我们发现屋内及楼道楼顶均有漏雨情形，以后越漏越严重，于是联系物业公司希望给予维修。当时来了一个女性部门经理，我向她反映该情况，然后说这事不归她管，我说你能不能帮忙回去给反映一下，她说她管不了。当时我很气愤，进屋之后我便给物业公司打电话反映，该公司说会派人来查看处理，结果我爱人在家等了一天也无人上门来查看情况。次月去交物业费时，我继续跟物业公司沟通反映我家的窗户和楼顶漏水情况，该公司表示可能是维修人员一时忙，忘记去查看了，说会再派人去查看和维修。一直拖到房屋相关设施过了质保期，至今也没人去给解决问题。物业公司有不可推卸的责任。2013年我本想起诉到法院，于是拍照取证，后因工作和家庭原因，没有时间和精力去法院处理此事，所以一直没去。后来又多次与物业公司沟通，但始终无果。2013年12月份某天晚8点左右，有一个自称是物业公司部门的男性经理和一个身穿保安制服的人，上门问我家都有什么情况需要处理。当时因为天色已晚，我向二人索要证件，但二人均未能出示相关证件，所以我在门口口述了一下我家的情况，表示让他们明天白天过来查看，我家里留人。当时我还说这楼道顶棚漏水，在楼道就能看见，结果当时二人态度非常不好，还说了一句“没有管你家这事”，然后气呼呼的便下楼了，当时的对话有楼道邻居听到，能够作证。2013年12月份前后楼道漏水（不知道是供暖管道还是自来水漏），当时也不知道维修还是什么原因，把我家水表箱及供热进户管（跟我家屋里供热分水器连接处）弄坏了，漏水严重，而且楼道水箱处破坏严重。结果找到物业公司要求把楼道水箱处给修复完整，结果该公司说不是他们弄的，让我找供热公司，我找到供热公司，工作人员说不是他们弄的，让我还是找物业公司沟通。就这样踢足球似的来回推脱责任，至今也无人维修。这个东西不管是谁破坏的，我认为物业公司有责任出面沟通或者找到破坏者来维修。后来物业公司又把可视对讲系统无故给拆走了（当时我家的可视对讲系统是能用的，没有故障）。当时我母亲在家，不让他们拆，结果物业公司的工作人员说都换了，不换以后楼道门你家打不开。于是便让他们换了那种质量很不好的对讲电话，然后要把摘下来的我家的可视对讲系统拿走，我母亲不同意。因为这个对讲系统在我当时购房合同是有记载的，都是我们业主自己付过钱的（详情可见书香蓝郡二期住宅交屋标准），价格应该在900元到1000元左右。然后物业公司工作人员说，不让拿走就不给装电话对讲开门系统，到时你家还是打不开楼道门。在该公司工作人员威胁下没办法就让他拿走了，拿走也行，为了整个单元邻居的方便，结果没两个月楼道门又坏了，连锁都锁不上了。于是与物业公司沟通希望给修好，结果该公司以购买不到配件为由说维修不了，至今楼道门都锁不上。因为楼道门锁不好使，我家三次被人用钥匙捅门，两次被醉酒人员敲门，多次被外卖人员敲门，均是在夜间。给我和家人造成了严重的精神伤害。2014年开始，原本购买合同和书香蓝郡物业合同上标注的封闭式小区，也不封闭管理了，门岗无人登记，栏杆已经损坏甚至已经拆除，外来车辆外来人员随便出入，夜间出租车进院看见人就按喇叭揽客更是常见，小区内跟公路是一样的。很多外来车辆为了躲红绿灯都在小区里穿行，此事我认为物业公司有不可推卸的责任，没尽到管理义务，违背物业管理协议内容。2014年春天，我家自家小型汽车在自家小区停车位停放，早上下楼发现车尾部被撞，尾部严重受损。于是报案到城北派出所，在派出所工作人员陪同下来到物业公司单位调取监控录像，结果物业公司负责园区内多个监控摄像头均有故障，导致看不清撞我车的东西具体是什么。只能看到一个白影，只能猜测应该是一辆家用轿车，所以不能为派出所提供有力证据，只好自己出钱维修。此事物业公司没有尽到对小区公共设施的维修养护和巡查责任，有不可推卸的责任。小区内车辆乱鸣笛，人行道上停满车辆，小区不按物业协议履行封闭式管理，物业公司没有尽到管理和维护小区的义务。上述情况经我多次与物业公司沟通，等到的回答除了这事不归他管再就是管不了，于是无奈之下2015年后我决定暂缓交纳物业费，目的在于迫使物业公司主动与我联系解决问题。刚开始的两年还有物业公司工作人员来电话寻访，问为什么不交纳物业费，如果有什么问题可以协商解决。然后我把我家的情况给她反映了一遍，我当时表示把问题解决了我马上把物业费给送过去，多交一年都行。物业公司与我沟通从来没说过拒交物业费，每次我的回答都是把问题解决，我马上送去（物业公司电话寻访应该有通话内容记录）。可是每次电话沟通完就没有下文了，也不来给解决问题，也不向我要物业费了。前年和去年连电话沟通也没有了，直接在门附近留个字条，连人都看不到，根本没有解决问题的态度。2018年10月份左右，我接到一个法院通知我的电话，电话里说物业公司提交诉状想到法院起诉我，向我了解一下情况，问我为什么拖欠物业费。然后我把我家的相关情况反映给了法院的同志，从他口中得知有一年县里出钱免费给楼顶漏水的小区做防水，我说我不知道这事，就算知道，我已经把我家的情况上报到物业公司了，也得由物业公司向县里上报沟通。政府免费给做防水，处理漏水事项，物业公司都不给往上报，有严重的失职行为。还有我家的窗户（玻璃窗）和阳台门，因为物业公司的严重不履行职责和不负责任、拖延导致上述设施超出保质期，其有不可推卸的责任。综上所述，我认为物业公司不履行职责，严重失职，违约在先，对我和家人造成了严重的精神伤害和物质损失。我要求该公司予以赔偿。请求法院驳回物业公司的诉讼请求。关于物业公司主张的2015-2020年垃圾二次清运费和楼道照明费我可以支付，其余费用存在异议。因为我没有享受到物业公司对我的服务，并且还对我和家人造成了伤害，物业公司不能光行使他的权利，不尽他的义务。如果物业公司现在给我解决上述所有问题（必须签署书面保证书），以后的物业费我保证按时或提前交纳（可以签署书面保证书）。针对刘某的答辩，中远物业公司抗辩称，刘某所述的上述问题与物业费无关。根据我们与他签订的书香蓝郡前期物业管理协议书第四条规定，物业管理服务费用不包括房屋共用部位共用设施、设备大中小修更新、改造的费用，第九条规乙方的家庭财产与人身安全的保管和保险由乙方自行处理。根据中远物业公司的起诉和刘某的答辩，本案的争议焦点问题是：中远物业公司要求刘某给付拖欠的物业费及利息的诉求是否符合法律规定。中远物业公司向法庭提供了如下证据：营业执照复印件1份、书香蓝郡前期物业管理协议书复印件1份、物业费催缴单及所附照片各1份。其中营业执照证明该公司是合法的物业服务公司，具有三级物业服务资质；书香蓝郡前期物业管理协议书证明双方签订了协议，对物业服务委托事项进行了约定；催缴物业费通知单及所附照片则证明中远物业公司向刘某进行了物业费的催缴。刘某对第1、第2组证据无异议，本院对其予以采信。对第3组证据有异议，称没有收到过物业公司提供的催缴通知单，只收到过一个催缴费用的小纸条，也是贴到我家门旁边了。本院经审查，对该组证据不予采信，但因刘某自认曾收到过物业公司催缴费用的小纸条，故本院对中远物业公司曾对其进行过物业费催缴的事实予以确认。刘某向法庭提供了如下证据：照片22张及光盘1份。证明自己在答辩状中所陈述的物业管理存在的问题，包括房屋质量问题及楼道门没有锁等问题。中远物业公司对该证据真实性无异议，但认为与物业管理服务没有关系。法院经审查，对该组证据中证明房屋质量问题的部分，因与物业管理服务无关，本院不予采信；对证明楼道门锁损坏等与物业管理方面存在问题的部分予以采信。本院确定如下本案事实：刘某是镇赉县书香蓝郡小区业主之一，其楼房位于××镇，房屋面积为81.64平方米。2011年3月20日，中远物业公司（甲方）与刘某（乙方）签订书香蓝郡前期物业管理协议书一份，该协议书载明，刘某于2011年3月20日入住书香蓝郡小区；双方在第四条“物业管理服务费用”中约定，不包括房屋共用部位共用设施设备大中小修、更新、改造的费用；乙方（刘某）交纳费用的时间为入住时一次性缴付一年物业管理费，以后每年的11月23日前缴纳下一年的物业管理费用；物业管理费按住宅建筑面积每月每平方米0.6元收取（网点/车库减半）；乙方未按时交纳物业管理费，将缴纳逾期每日3%的滞纳金。刘某至今未付2015年-2020年六年的物业管理费3526.86元、2016-2020年五年的二次清运费120元、楼道照明费80元，合计3726.86元。中远物业公司现诉至法院，请求依法判令刘某给付上述费用，并按照中国人民银行0.25%的月利率自2014年10月31日起支付拖欠的物业费的利息，直至付清时止。经查，中远物业公司在对小区从事物业管理服务方面存在一定瑕疵。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：刘某于本判决生效后立即给付中远物业公司2015-2020年六年的物业费3174.17元，2016-2020年五年的二次清运费120元、楼道照明费80元，共计3374.17元；并以529.03元（587.81×90%=529.03元）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2014年11月24日至2015年11月23日止的利息；以1058.06元（587.81×2×90%=1058.06元）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2015年11月24日至2016年11月23日止的利息；以1587.09元（587.81×3×90%=1587.09元）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2016年11月24日至2017年11月23日止的利息；以2116.12元（587.81×4×90%=2116.12元）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2017年11月24日至2018年11月23日止的利息；以2645.15元（587.81×5×90%=2645.15元）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2018年11月24日至2019年8月19日止的利息；以2645.15元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付2019年8月20日至2019年11月23日止的利息；以3174.17元（587.81×6×90%=3174.17元）为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付自2019年11月24日起至付清之日止的利息。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，中远物业公司与刘某签订的书香蓝郡前期物业管理协议书是双方真实的意思表示，该协议真实合法有效。刘某作为该小区业主，该协议对其有约束力，在中远物业公司按时履行了提供物业服务义务的前提下，刘某应按上述协议约定向中远物业公司履行交纳物业服务管理费的义务。本案中，经中远物业公司催要，刘某仍拒付物业费的行为与法律相悖，依据上述法律规定，中远物业公司要求刘某给付物业费的请求符合法律规定，应予支持。本院认为，中远物业公司在从事物业服务过程中已经提供了相应的物业服务，不存在根本违约的问题。虽该公司在物业服务的个别方面存在瑕疵，但若以此认定单个业主可以以此拒缴物业服务费，将会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括正常交纳物业服务费的业主在内的全体业主的共同利益。所以对物业企业提供服务中产生的问题，业主可以与物业公司协商解决，但不能以此拒付物业服务费。关于刘某辩称的窗户质量及房屋漏水等问题，本院认为，其应属房屋质量方面的问题，与房屋建设有关，非物业管理范围，上述问题刘某应该另寻途径予以解决。关于刘某应交纳物业费数额确定问题，考虑到中远物业公司在从事物业服务的某些方面存在瑕疵，本院认为，刘某向中远物业公司交纳2015年-2020年六年物业费的总额为拖欠物业费的90%即3174.17元（3527元×90%=3174.17元）。关于中远物业公司要求刘某给付五年二次清运费和楼道照明电费共计200元的诉请，本院予以支持。关于中远物业公司要求刘某按照中国人民银行同期贷款利率给付逾期未缴物业费利息的诉请，虽双方在书香蓝郡前期物业管理协议书中明确约定了未按时交纳物业管理费，将交纳逾期每日千分之三的滞纳金，但本院认为，双方约定的滞纳金具有不同于行政滞纳金的性质，它是平等的民事合同主体之间经协商确定的，虽然也具有督促义务方履行义务的功能，但更多的是用于弥补守约一方的损失，而不是惩罚违约方，故而本院认为，物业管理合同中的“滞纳金”具有合同违约金的性质，应当定性为约定的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有约定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”故而本院对中远物业公司要求刘某按照中国人民银行同期贷款利率标准给付物业费利息的诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、刘某于本判决生效后立即给付镇赉县中远物业管理有限公司2015年-2020年六年的物业费3174.17元，2016-2020年五年的二次清运费120元、楼道照明费80元，共计3374.17元；二、刘某于本判决生效后，以529.03元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2014年11月24日至2015年11月23日止的利息；以1058.06元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2015年11月24日至2016年11月23日止的利息；以1587.09元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2016年11月24日至2017年11月23日止的利息；以2116.12元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2017年11月24日至2018年11月23日止的利息；以2645.15元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2018年11月24日至2019年8月19日止的利息；以2645.15元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付2019年8月20日至2019年11月23日止的利息；以3174.17元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付自2019年11月24日起至付清之日止的利息；三、驳回镇赉县中远物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，保全费57.52元，由刘某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员  莫琳二〇二〇年七月二十四日书记员  徐瑶