安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2××0）皖0181民初2317号 原告：安徽大平工贸（集团）有限公司，住所地巢湖市向阳南路5号，统一社会信用代码913401817050244675。 法定代表人：魏国平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王珊珊，安徽福达律师事务所律师。 被告：巢湖市京皖特机械科技有限公司，住所地巢湖市向阳南路150号，统一社会信用代码9134018105578018XQ。 法定代表人：杜小红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜道好、葛成才，安徽华人律师事务所律师。 原告安徽大平工贸（集团）有限公司诉被告巢湖市京皖特机械科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王家胜独任公开开庭进行了审理，原告的法定代表人魏国平及其委托诉讼代理人王珊珊和被告的委托诉讼代理人杜道好、葛成才均到庭参加了诉讼。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告将原告位于巢湖市向阳南路5号的安徽大平工贸（集团）有限公司办公楼五楼的办公室及办公楼墙面（东面）正面广告牌恢复原状，交由原告继续经营；2、判决被告赔偿原告的会议损失10000元和工人工资6000元（暂从2××0年5月6日计算至2××0年5月16日，实际损失计算至房屋交付原告时止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告系依法注册成立的有限责任公司。原告由于经营需要向公司广大职工集资,后因原告无法按期偿还集资款,经原告与集资职工协商，2012年7月1日蒋小宁、吴守元、徐秀华、赵迎春、魏林生作为职工代表与原告签订《协议书》约定，原告将其所有的位于巢湖市向阳南路5号的安徽大平工贸(集团)有限公司办公楼租赁给集资职工,由集资职工对外出租或经营使用，以租金和经营收益抵偿集资款。协议签订后,原告将位于巢湖市向阳南路5号的安徽大平工贸(集团)有限公司办公楼交付给职工代表。为了保证原告的正常运转,从根本上维护全体职工的利益,集资职工在办公楼的五楼为原告保留了部分办公室作为原告的办公场所,其余房屋对外出租经营。后由于经营不善,原告因未能偿还抵押的借款,原告名下的涉案房屋被人民法院司法拍卖,该房屋由被告竞买购得。但房屋的拍卖程序、评估内容、评估价格存在严重问题,严重侵害了原告及广大职工的合法利益。原告一直在向相关部门进行申诉,要求撤销拍卖。但被告在明知原告对其竞买房屋存在异议的情况下,未与原告及职工协商，擅自将原告位于案涉办公楼五楼办公室的设备物品搬出,并强行将原告的工作人员赶出办公室。原告认为被告虽通过司法拍卖竞买取得房屋所有权,但其竞买过程存在严重的程序和实体问题。涉案房屋产权变更系由人民法院在原告原债务纠纷的执行程序中进行司法拍卖导致的，该房屋的所有权及占有、使用、处分、收益等各项权能及相关交接手续都应由人民法院进行确认,否则任何人无权对之前的房屋现状作出改变。被告私自将原告的设施从案涉房屋中搬出,强行占有案涉房屋的行为违反了相关法律规定,侵害了原告的合法权益,造成了巨大的经济损失,干涉了人民法院的执行工作。为此,原告特诉至贵院请依法判决支持原告的诉讼请求。 被告辩称：被告依法获得案涉房屋的产权。案涉房屋是2017年11月12日作为原告向巢湖农商行贷款1780万的抵押物。2018年7月26日案涉房屋由巢湖法院在阿里拍卖平台上进行拍卖处置，一直拍卖到2018年7月27日。最后是被告以最高价竞得该房产，巢湖法院也向被告出示了网络竞价成功确认书。后原告提出异议及复议，2019年1月22日巢湖市人民法院作出（2017）皖0181执2400号执行裁定书，2019年11月20日合肥市中级人民法院（2019）皖01执复112号执行裁定书，驳回了原告相关异议及复议。2××0年1月9日被告取得了涉案房屋的权属证书后，2××0年1月7日、9日被告多次要求原告搬离，但原告一直没有搬离。2××0年4月16日和4月29日被告书面在案涉房屋处张贴公告和通知，要求案涉房屋人员搬离，被告并没有收到任何回复。后原告同意被告搬离，该物品放置在案涉房屋一楼的一个房间内。综上，被告的行为是自力的救济行为，合法合情合理，原告主张没有事实及法律依据。 原告为证明其主张，向本院提供如下证据： 一、原、被告营业执照复印件一份，证明原、被告的身份信息以及诉讼主体资格适格。 二、2012年7月1日协议书、房屋产权证复印件各一份，证明：1、2012年7月1日原告因无力偿还职工集资款，与全体职工达成一致协议将原告所有的位于巢湖市办公楼交由全体职工经营管理，租赁期限20年，自2012年7月开始，年租金60万元，该款项直接从员工集资款项中扣除；2、全体职工一致同意将五楼部分会议室交给原告办公使用，原告经营所得收益用于偿还职工集资款。 三、巢湖市人民法院拍卖公告复印件一份，证明：1、巢湖市人民法院拍卖大平集团办公楼时，发出书面拍卖公告，公告第五点特别提醒部分载明“该标的物现部分租赁…。买受人需自行了解租赁情况。拍卖成交后，法院按现状进行移交，本院与辅助机构不负责本次拍卖标的物的清场移交，……”；2、被告在竞拍涉案办公楼时已知晓原告使用五楼办公楼的事实，鉴于原告经全体承租人同意使用在前，被告买受在后，其无权阻止原告继续使用五楼办公场所。 四、安徽省合肥市中级人民法院（2019）皖01执复65号执行裁定书、2019年4月2日复议申请书各一份，证明原告的办公楼被低价拍卖以及漏拍全部附属物，原告一直在通过法律途径进行维权。 五、图片一组（十张）、办公室资产清单（1项至153项）各一份，证明2××0年5月6日被告派人强行将原告办公室内物品及办公室内全部获奖奖牌搬走。被告搬走的电脑用品是原告用于经营大平油脂网等网站，被告强行占有会议室的行为导致原告无法按期举行会议。 六、2××0年4月原告职工工资发放表，证明原告工作场所被占用期间，员工无处上班，但原告仍然按时发放职工工资，该部分损失应由被告承担。 七、2019年安徽（含山）菜油菜粕市场高峰论坛举办会议照片、牛钱网会务合作协议、转账记录截图、合作证明、安徽油脂网网站截图各一份，证明：1、2019年4月份原告受托负责举办安徽（含山）菜油菜粕市场高峰论坛项目，项目金额35000元，项目净利润约为10000元；2、按照前期委托，2××0年4月份至5月份原告将承接全国油脂分析会，因被告强行占领原告会议室，导致原告无处筹划项目工作，直接损失约10000元。 针对原告所举证据，被告发表如下质证意见： 对原告所举证据一的真实性无异议，对其证明目的有异议，被告认为原告主体不适格，原告不具备本案适格主体资格，因为本案是侵权纠纷，原告不是房屋产权人。 对原告所举证据二的三性均有异议，该份协议书很多内容不明确；房屋产权证没有原件，复印件就一页纸，产权证号也没有，因为该房屋产权证实际已经注销，所以对房产证不发表质证意见，也不能达到原告的证明目的。 对原告所举证据三的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，不能证明原告的证明目的，该房屋产权是依法在执行中变更，被告是依法获得该房屋所有权。 对原告所举证据四的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该裁定书已被合肥市中级人民法院（2019）皖01执复112号裁定书所取代了。 对原告所举证据五的图片，除了整体大楼图无异议，其余九张均有异议；对三份资产清单的真实性无法确认，但是原告所有的物品，被告全部转移到一楼仓库，被告没拿原告任何东西。 对原告所举证据六的三性均有异议，工资发放表系原告单方面制作，原告公司员工也没有缴纳社保的证明，也没有劳动合同和银行交易记录，是否真实无法确认。 对原告所举证据七的三性及证明目的均有异议，不能证明原告直接损失是10000元。 被告为证明其主张，向本院提供如下证据： 一、皖（2××0）巢湖市不动产产权第5482737号产权证，证明被告是案涉房屋的合法产权人，房产证是2××0年1月9日办理的，原告无权占有案涉房屋。 二、2××0年1月7日、2××0年4月16日通告和2××0年4月29日通知，证明2××0年1月7日、4月16日和4月29日被告向原告发出书面通知，要求原告限期搬离，但原告置之不理。 三、仓库物品视频资料、2××0年5月22日通知、物品清单、短信记录，证明因原告迟迟不搬离，被告只能将物品搬至1楼仓库暂放，并于2××0年5月22日彩信通知原告物品存放位置及物品详单，要求其搬离仓库存放的物品，但原告至今未搬离。 四、合肥市中级人民法院（2××0）皖01执复112号裁定书，证明原告的复议申请最终被合肥市中级人民法院驳回。 五、原告在农商行贷款时提交的三份租赁合同，证明原告在向农商行借款时房屋使用状况，没有出租给集资职工。 针对被告所举证据，原告发表如下质证意见： 对被告所举证据一房产证原件的真实性没有异议，但被告取得该房产的途经是通过法院司法拍卖，原告认为被告取得该房产的程序、成本都存在问题，所以也一直通过法律途经予以维权。而且被告取得该房产的时间是2××0年1月9日，原告承租该房屋是在2012年7月1日，本案系租赁合同纠纷，案涉整体大楼已经在2012年7月1日由原告整体出租给全体职工经营管理，并于2012月7月1日从全体职工手中转租大楼五楼部分会议室。 对被告所举证据二的三性不予认可，原告系合法承租，并不会因为被告取得房产所有权而导致承租关系终止，所以原告无需按照被告的要求搬离五楼会议室。 对被告所举证据三中的视频资料，原告没有看到；对通知及物品清单真实性不予认可；短信记录收到了，原告予以认可；物品清单上面的物品并非是原告的物品，是中联粮油展示中心的部分售卖品，并没有原告的物品。 对被告所举证据四裁定书的真实性予以认可，但该裁定书上也明确了原告大楼被拍卖时存在漏拍附属物的事实，而且原告一直对该裁定不服，一直在通过法律途径，希望能撤销该裁定。 对被告所举证据五，三份租赁协议的真实性均予以认可，但可以看出三份租赁协议的时间均在2012年7月1日之前，在此之前原告未将该幢大楼出租给全体职工，之后该租赁行为仍然是由原告进行，所以该三份租赁协议并不能达到被告的证明目的。 根据原、被告举证意见和质证意见，本院对原告所举证据进行如下认定： 对原告所举证据一的三性及证明目的予以认定。 对原告所举证据二中的2012年7月1日协议书的关联性及证明目的不予认定，该协议书的一方当事人正在巢湖市人民法院另案处理，其效力正由人民法院进行认定；对原告所举证据二中的房屋产权证复印件的合法性不予认定。 对原告所举证据三的证明目的2不予认定，原告所述的承租人是否具有合法的承租权，正在由法院进行审理，其租赁的效力，由法院予以认定。 对原告所举证据四的关联性不予认定，该裁定书和复议申请已被合肥市中级人民法院（2019）皖01执复112号执行裁定书所取代。 对原告所举证据五、六、七的关联性和证明目的不予认定。 根据原、被告举证意见和质证意见，本院对原告所举证据进行如下认定： 对被告所举证据一、二、三、四的三性和证明目的予以认定；对被告所举证据五的关联性不予认定。 结合原、被告举证意见和质证意见以及本院认证意见，法院查明如下事实：2013年9月26日安徽大平工贸（集团）有限公司从巢湖农村商业银行股份有限公司抵押借款1780万元（此前签订了《最高额抵押合同》），后进行了展期，到期日为2015年1月23日。由于安徽大平工贸（集团）有限公司未按期归还巢湖农村商业银行股份有限公司借款本息，巢湖农村商业银行股份有限公司向本院提起诉讼，要求安徽大平工贸（集团）有限公司归还借款本息。2017年11月12日本院（2017）皖0181民初4120号民事判决书，判决：一、安徽大平工贸（集团）有限公司归还巢湖农村商业银行股份有限公司借款本金1780万元及利息；二、巢湖农村商业银行股份有限公司对安徽大平工贸（集团）有限公司所有的向阳南路150号房屋（房地产权证号：巢湖市字第××号）折价、拍卖、变卖价款享有优先受偿权。该判决生效后，由于安徽大平工贸（集团）有限公司未履行，2017年12月19日巢湖农村商业银行股份有限公司向本院申请执行［案号：（2017）皖0181执2400号］，要求强制安徽大平工贸（集团）有限公司履行本院（2017）皖0181民初4120号民事判决书。2018年3月2日本院发出了（2017）皖0181执2400号查封公告载明：查封被执行人安徽大平工贸（集团）有限公司座落在巢湖市向阳南路150号安徽大平工贸（集团）有限公司办公楼（不动产权证号Ｃ028075号）的房产；凡在上述本院查封财产上有租赁协议等相关权利的自然人、法人，请于公告之日起十日内向本院书面申报，逾期视为放弃权利；本院在处置上述财产时，将视为无租赁等情形。并将该公告张贴于被告门口处，后陆续有人进行了申报，但原告未进行申报。2018年3月12日巢湖农村商业银行股份有限公司向本院提出申请，要求对安徽大平工贸（集团）有限公司位于向阳南路的房产（房地产权证号：巢湖市字第××号）进行强制评估和拍卖。2018年4月20日安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司［皖天源（2018）房估字第××号］房地产估价报告：位于巢湖市向阳南路150号安徽大平工贸（集团）有限公司办公楼房地产市场价值总价为932.77万元。2018年5月22日本院（2017）皖0181执2400号执行裁定书裁定:拍卖位于巢湖市安徽大平工贸（集团）有限公司办公楼的房产。2018年6月21日本院委托安徽银河拍卖有限责任公司对上述房产进行拍卖，2018年7月27日巢湖市京皖特机械有限公司（后变更为巢湖市京皖特机械科技有限公司）以最高价8358545元竞得上述房产。2019年1月22日本院（2017）皖0181执2400号执行裁定书裁定：一、座落巢湖市安徽大平工贸（集团）有限公司办公楼的房产所有权归买受人巢湖市京皖特机械科技有限公司所有，巢湖市安徽大平工贸（集团）有限公司办公楼房产所有权自本裁定送达买受人巢湖市京皖特机械科技有限公司时起转移。二、买受人巢湖市京皖特机械科技有限公司可持本裁定书到登记机构办理产权过户登记手续。后原告对巢湖市人民法院（2017）皖0181执2400号执行裁定书提出异议，2019年3月18日本院作出了（2019）皖0181执民19号执行裁定书。原告对该裁定不服，向合肥市中级人民法院申请复议。2019年6月28日合肥市中级人民法院作出了（2019）皖01执复65号执行裁定书，裁定撤销巢湖市（2019）皖0181执异19号执行裁定，发回该院重新审查。巢湖市人民法院重新审查后，于2019年8月19日作出（2019）皖0181执民48号执行裁定，原告对此裁定不服，向合肥市中级人民法院提出复议申请。2019年11月20日合肥市中级人民法院（2019）皖01执复112号执行裁定书，裁定驳回复议申请人安徽大平工贸（集团）有限公司的复议申请，维持巢湖市人民法院（2019）皖0181执异48号执行裁定。2××0年元月份巢湖市自然资源和规划局将巢湖市向阳南路大平产品展示中心1幢501号房屋登记确认给被告。后被告多次督促安徽大平工贸（集团）有限公司及相关人员让房未果。2××0年5月份被告进入通过拍卖购买的房屋，原、被告发生冲突，被告将原告的相关物品搬离并单独放置。现原告诉讼来院，要求被告赔偿相关财产损失。案件在审理过程中，原告认为其将案涉房屋抵押给巢湖农村商业银行股份有限公司后，又将该房屋租赁给其公司职工，并以租金抵偿公司差欠其职工的集资款，后该公司职工又将部分抵押的房屋租赁给原告用于经营；现原告以租赁法律关系向被告主张权利。 另查：2019年1月29日本院协助被告办理产权过户手续，并按拍卖公告履行了标的物的协助移交手续。原告职工魏林生等人与被告间租赁合同纠纷正在本院进行审理［案号：（2××0）皖0181民初2399号］。 本院认为，原告对诉争的法律关系有选择权。人民法院审理民事案件时，应依据原告主张的法律关系并根据案件事实对案件进行审理。本案中，原告以租赁法律关系向被告主张权利，本院依据原告选择的租赁法律关系对本案进行审理。 首先，被告是通过人民法院司法拍卖程序购买了原告的案涉房屋，原、被告间并没有直接租赁合同关系。其次，被告通过人民法院司法拍卖程序购买案涉房屋，于2019年1月29日通过本院办理了案涉房屋的移交手续，于2××0年元月份办理了房屋所有权证书，是案涉房屋的合法所有权人，被告通过本院实际占有案涉房屋，且通过公告或短信形式，多次通知原告让房未果的情况下，将案涉房屋内财产进行搬离并集中堆放，没有侵犯原告的权益，原告诉讼要求赔偿的请求，不予支持。 关于原告的诉讼请求。被告通过人民法院司法拍卖程序购买案涉房屋，于2019年1月29日办理了案涉房屋的移交手续，应认定被告从法律上占有了案涉房屋，并于2××0年元月份办理了房屋所有权证书，是案涉房屋的合法所有权人。原告在被告法律上占有并取得案涉房屋所有权后，原告仍实际占有案涉房屋，并基于此占有而要求被告予以赔偿会议损失和工人工资，本院不予支持。被告取得了案涉房屋的所有权，将原告在涉案房屋五楼的物品搬离并单独存放，并未侵犯原告的权益，故原告要求被告将五楼办公室恢复原状，本院不予支持。案涉房屋外墙面广告牌是基于案涉房屋而存在，在被告已取得案涉房屋所有权后，原告不具有案涉房屋的所有权，故原告要求被告对案涉房屋外墙面广告牌恢复原状，本院不予支持，且原告未提供证据证明案涉房屋外墙面广告牌的存在。 为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告安徽大平工贸（集团）有限公司的诉讼请求。 案件受理费200元，本院减半收取100元，由原告安徽大平工贸（集团）有限公司负担。 如不服本判决，应自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  王家胜 二〇二〇年七月二十四日 书记员  王萍萍