广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初8450号原告（反诉被告）：广州市番禺俊邦物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区洛浦街东乡村黄络围南浦海滨花园会所，统一社会信用代码：91440113231304060W。法定代表人：黎启超，职务：经理。委托诉讼代理人：陈忠扬，广东南冠律师事务所律师。被告（反诉原告）：欧志葵，女，1973年1月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区麓苑路38号101房，现住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：阮文辉，男，1972年12月24日出生，汉族，户籍住址广东省乐昌市，现住广东省广州市番禺区，是被告欧志葵的丈夫。原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司诉被告欧志葵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法由审判员胡林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈忠扬、被告欧志葵及其委托诉讼代理人阮文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：一、被告支付2018年4月至2020年5月的物业管理费3390.66元；2019年1月至2020年4月期间的公摊水费公摊电费116.12元；2019年1月至2020年4月期间的自用水费365.49元；物业管理费滞纳金（延期支付违约金）从拖欠之日起按每天1‰计算至付清时止（计至起诉时为1173.69元）；拖欠水电费按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算利息至清偿时止。（以上计至2020年4月30日为5045.96元）。二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2005年4月20日与被告房屋所在小区广州市番禺区洛浦街南浦海滨花园的业主委员会签订了一份《物业管理服务合同》，合同约定由原告为南浦海滨花园商住小区提供物业管理服务，被告作为广州市番禺区洛浦街东乡村南浦海滨花园的业主，应当按《物业管理服务合同》约定支付物业管理费、公摊水电费、自用水费。依据《物业管理服务合同》第16条第（三）项约定，逾期支付物业管理费的，从逾期交管理费之日起按拖欠费用每天千分之一支付滞纳金。被告欠付2018年4月至2020年5月的物业管理费3390.66元；2019年1月至2020年4月的公摊水费公摊电费116.12元；2019年1月至2020年4月自用水费365.49元；暂计至2020年5月30日，物业管理费滞纳金（延期支付违约金）为1173.69元。拖欠的水电费应从起诉时起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至清偿时止。另补充：物业服务合同第16条第三款约定的逾期缴纳违约金并不违反法律。物业服务合同约定的是逾期缴纳服务费的违约金，虽然以“滞纳金”的称谓不太标准，但并不影响其属于延期付款违约金的性质。原告是在定期收取物业管理费的情况下才得以支持企业生存、持续提供物业服务的，若延期支付物业服务费，必然严重影响企业的运作，故对延期支付服务费的业主收取延期付款违约金合法合理，千分之一的标准略超出民间借贷法律允许的最高限度，可调整为按年息24%支付延期付款违约金。如果任何一个业主在没有任何理据的情况下均延期支付物业服务费而没有任何违约成本，必将导致三个严重后果产生：一是严重影响企业生存运作，进而影响物业管理服务；二是间接鼓励业主拒交服务费（若无违约金的约束，拒交至少令拒交者赚了利息），带来恶劣的社会影响，增加社会纠纷及助长失信之风产生；三是大幅增加了物业服务诉讼的产生，大幅增加法院的诉讼压力，严重消耗诉讼资源。故基于止争息讼的要求，法院应当对无理拒交的服务费的业主判决支付违约金。被告欧志葵辩称：原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司（简称“俊邦物业”）并没有按照《物业管理服务合同》（简称“物业服务合同”）及其附件“物业管理服务标准”（简称“服务标准”）、以及相关法规提供服务，已造成违约。一、综合管理服务构成根本违约。1、合同“服务标准”中描写的“服务主动，文明礼貌”与事实不符。小区实际情况是，保安对业主横眉冷对，保安与业主心存芥蒂。参见附件一：保安队长组织保安队阻扰电视台记者来南浦海滨花园（简称“小区”）采访小区林木盗伐案时，对业主的指责现场。参见U盘证据视频，俊邦物业保安深夜撕毁小区业主大会选举业主委员会（简称“业委会”）的张贴公告。这不是文明礼貌，而是搞破坏。2、合同“服务标准”中描写的“急修半小时内、其它保修按照双方约定时间到达现场”与事实不符。小区实际情况是：没有值班的电工；有的业主家里急需维修而找俊邦物业时，得到的答复是“你没有交管理费，不提供维修”。3、合同“服务标准”中描写的“经常与业主沟通，及时解答业主的咨询和处理业主投诉，每半年公布一次物业管理服务满意度调查，公布调查结果”与事实不符。小区实际情况是：俊邦物业公司的管理人郭少媚主任从来就不敢面对广大的业主并进行坦诚的交流；实际控制人“黎总”不仅真人不露面，而且是小区林木盗伐案的幕后指使（广州市森林公安已立案）；所谓“物业服务满意度调查”在小区闻所未闻。尊敬的法官，请看下面俊邦物业是如何与业主沟通的：2018年4月15日，小区199名业主联名，向俊邦物业发出《关于敦促广州市番禺俊邦物业管理有限公司书面答复下列问题并提交相关凭证的函》（参见附件一证据照片），提出包括“提交自入驻本小区以来的历年收入与支出的相关账目与凭证”等九项要求（也包括“若拒不接受将暂停缴纳一切费用”的抗辩措施），但俊邦物业至今没有任何答复。2018年7月10日，在199名业主联名函发出近3个月而没有任何回复的情况下，小区业委会向俊邦物业发出了书面函（见附件二），要求其在15日内做出书面答复（否则将“暂缓交管理费”作为抗辩）。至今已近2年时间过去了，但俊邦物业依旧没有任何答复。2018年12月27日，业委会再次发函敦促俊邦物业答复业主关切（见附件三），但俊邦物业依旧没有任何答复。2019年3月29日，南浦海滨花园342名业主向广州12345公众号进行维权投诉（见附件三）。俊邦物业对占小区1/4业主的联名函、对业委会的书面函，都置若罔闻、视为无物，更不要说单个业主的诉求会得到它的重视。合同中描写的“及时解答业主的咨询和处理业主投诉”与事实严重不符。请求法庭对附件中的联名函的电话号码抽样取证。二、房屋管理构成根本违约。1、合同“服务标准”中描写的“对房屋公用部位进行日常管理和维修养护”纯属合同纸上空谈，小区实际情况是，从未见过俊邦物业对房屋进行过养护。2、合同“服务标准”中描写的“定期检查房屋公用部位的使用状况（每年不少于2次），需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，向业主大会或业主委员会提出报告与建议”同样是合同纸上空谈。小区的实际情况是，小区楼宇外墙剥落严重（见附件四照片），每到雨季，几乎家家雨水渗入内墙（见附件四照片），里面的建筑材料都是湿的，墙砖、螺纹钢在这样的环境下会被腐蚀，寿命缩短，年复又一年，但从未见过俊邦物业哪怕组织过一次小修；小区业委会已于2018年4月依法成立，但从未收到过俊邦物业关于大、中修的报告与建议。俊邦物业也违反了《物业服务合同》第三章第5条的规定，自小区入驻以来，从未进行“大中修方案并组织实施”。3、合同“服务标准”中描写的“每日至少巡查1次楼宇”流于形式。小区实际情况是，保安巡查弄虚作假，参见附件七证据照片。三、共用设施维护、管理违约。1、设施维护失责。路灯倒了一个月没人管、路灯根基朽坏长期没人修、凉亭坏了好几年没人修、小区铁杆围墙长期处于朽破状态（见附件六证据照片）。其它还有路灯、楼道灯、公共信箱、可视门铃等各种设备都没有得到维护（见附件与U盘的证据照片）。2017年8月小区西侧丰收路污水管网市政施工，损坏了该路段的小区混凝土围墙（约150米长）的地基，围墙成了危墙（目前已经被迫封路；见U盘图片）。而俊邦物业当时对涉及小区围墙安全的施工现场完全没有监督，不只是失责而是完全不作为。“物业管理服务标准”中所描写的“对共用设施设备进行日常管理和维修养护”与事实完全不符。2、设施管理违约。小区大门门禁形同虚设，陌生人可以随意进出小区。每栋楼下的门禁不是坏了就是密码泄露，且密码长期不更换。2017年以前小区长期未安装监控（直到2018年为了监控业委会才安装）。管理随意有时晚上没有路灯，有时下午4点就开路灯，参见U盘。3、小区会所等公共设施的产权被转到私人名下，并改变规划设计；小区游泳被外包牟利。这不是设施维护，而是监守自盗，严重侵害了业主的权益；这违反了《物业服务合同》第三章第8条的规定。四、维护公共秩序构成根本违约。1、合同中描写的“专业的保安队伍，执行24小时主出入口站岗执勤和小区巡逻制度，配备足够的保安人员”与事实不符。小区实际情况是：（1）晚上12点以后，只有大门口有2位保安看门；（2）小区没有足够的保安：小区占地面积达12万平方米却只有估约8位保安（2班倒，每班4个：1个队长，进出口门各1个，机动1个），而且，这些保安中的大多数是被俊邦物业安排来收费的，名为保安，实为收费员（即收取本应属于全体业主的公共收益）。还有，在保安人员明显不足的情况下使用非正常流程，派保安上门追讨管理费并惊吓业主（参见附件六与U盘的证据照片）；（3）俊邦物业没有对小区业主的车辆进行管理，车辆到处乱停乱放，而且把不属于小区的车辆放进小区停放以实现创收（参见附件六与U盘的证据照片）。2、小区被盗事件频发。在我熟悉的业主中，业主谢爱萍（电话：136××××0328）、业主梁丽贞（电话：139××××7272）、业主周晓燕（电话：135××××7060）、业主鲁由刿等都有家中被盗的惨痛经历（详见U盘）。而其他业主的被盗事件，罄竹难书。3、合同中描写的“对治安等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施”与事实不符。小区实际情况是，频发扎车胎恐吓的涉黑事件：2019年小区接连发生业主的车胎被扎（或档分玻璃被砸）的破坏他人财产的违法事件（详见附件六），幕后可能涉及以恐吓为手段、以垄断经营为目的的黑恶势力。被害的业主皆有一个共同点：不满物业服务而暂停缴纳物业管理费的业主或者支持业委会的义工。这是黑恶势力的一种恐吓、威胁，以此暗示相关业主——你要“服软”、你要接受“服务”。且不论幕后黑手是谁，小区频发这样的涉黑违法事件，难道不是俊邦物业安保的严重失责吗？五、保洁服务违约。1、合同中描写的“每日上门收集并清理垃圾2次”与事实不符，实际情况是，没有人上门收集。2、“每日清理垃圾桶2次，确保清洁无异味”与事实不符，实际情况是，小区经常垃圾成堆、老鼠乱窜，甚至在保安收费的小区大门，在白天也可见老鼠乱串。参见附件七证据照片。3、“小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次，定期清洗”、“共用部位玻璃每周清洗1次；路灯、楼道灯每月清洗1次”、“垃圾日产日清”皆与事实不符。小区实际情况是：道路上垃圾随处可见；就算大过年也不会清洗路面，由于数年沉积小区地面砖发黑；共用部位玻璃、路灯未见有人清洗；垃圾桶内垃圾皆为隔夜后才清理，非“日产日清”。六、绿化养护管理构成根本违约。合同中描写的“修剪美观、整齐，补栽补种”等内容，与事实不仅严重不符，而且背道而驰。小区实际情况是，俊邦物业多次不顾业主的反对，借修剪之名砍伐树木。小区曾经发生多起业主集体在现场阻止俊邦物业砍伐树木并对峙的事件。2019年4月11日，小区发生自家物业盗伐自家小区247株树木（业主统计数，有逐个株照片记录）的数量巨大林木盗伐案。俊邦物业的盗伐，既没有获得行政主管部门的审批，也没有得到大多数业主的同意。大片绿荫的消失，给小区近897户业主的居住环境造成了难以弥补的破坏。参见附件九与U盘。该案件已被广州森林公安立案，也吸引了广东电视台、新快报、南方都市报、新华网等多家媒体的采访报道（参见U盘视频证据）。案发后，该公司实控人面对媒体、面对业主，无任何道歉也无一丝悔意。这种监守自盗的行径，难道就是俊邦物业提供的所谓物业服务吗？七、未按《物业服务合同》第三章第7条的规定“每六个月向全体业主和物业使用人公布一次管理服务费用收支使用情况，且保证所公布的实事和数据是真实有效的”。事实上，俊邦物业从第一批业主入驻至今，从未公布管理费用收支使用情况，构成根本违约。尊敬的法官，小区的物业环境就每况日下了。聘请尽可能少的人数、给予尽可能少的工资、克扣小区维护成本…，各种孤寒方法无所不用其极；外包游泳池、外包停车场、侵占公共收益、强行关闭会所用于出租、甚至盗卖小区林木…，各种创收方法无所不用其极。这，就是俊邦物业的所谓服务。如今的小区已被俊邦物业管得日渐残败，让人痛在心里。尊敬的法官，我是一位普通业主，也是一位消费者，有下列几点拒缴、缓交或减免管理费的抗辩理由：1、俊邦物业未按照《物业服务合同》的“服务标准”提供服务；而且，小区199名联名业主以及业委会，已多次以书面函方式告知俊邦物业，在俊邦物业书面答复前，暂缓缴纳物业管理费。2、俊邦物业没有公布小区公共收益详情，而且霸占小区的公共收益，侵害业主的合法权益，违反了法律，也违反了《物业服务合同》。3、俊邦物业超越其职权，擅自利用小区游泳池、停车场等公共场地与设施，牟取不当利益，违反了法律，也违反了《物业服务合同》。4、俊邦物业于2002年由小区的开发商广州市番禺悦盛房地产发展有限公司（实控人之间为亲属关系）以指定方式选聘入驻小区，而非招投标方式，也非住建局批准采用协议方式的选聘。俊邦物业没有在南浦海滨花园提供物业服务并收取管理费、停车费以及其它公共收益的合法资格。终上所述，我缓交管理费的原因是，原告首先没有履行双方约定的合同，事实上明显未提供符合行业标准的服务，依据《合同法》第67条的规定，拒绝履行约定、缓交物业管理费。尊敬的法官，我愿意在小区业委会监督下，原告按合同执行解决下述5条约定及问题后，缴纳所欠费用：判决日后30日内，依法公布小区历年（2005-2020）公共收益的账目及凭证；判决日后30日内，依法公布小区历年（2005-2020）管理费用收支情况及凭证；判决日后30日内，停止侵占公共收益，停车费等公共收益改由业委会专用账户保管；判决日后30日内，对业主重新开放小区会所；整改U盘证据图片中涉及的房屋管理、共用设施维护、安保、保洁、绿化等问题，并由业委会监督俊邦物业完成整改。如果俊邦物业未执行解决上述约定与问题，物业服务不达标的，管理费应做相应的降低调整。尊敬的法官，滞纳金更是不合理的。滞纳金条款是申请人利用其与发展商的优势地位，过于加重被申请人负担的不合理条款，且俊邦物业未提交证据证实其因被申请人逾期缴纳物业管理费导致的具体损失。俊邦物业并非行政单位，也不具备收取滞纳金的资格（在物业服务合同中并没有约定所谓“违约金”）。俊邦物业现在勒索滞纳金拒收被起诉业主管理费的真正目的：是为了诉讼而诉讼；不仅是为了不义之钱，更是为了挑事并干扰同期要举行的业主大会（对物业公司选聘）。见U盘视频。俊邦物业主观认定的业主所欠管理费中2018年6月以前的部分，超过了2年诉讼时效的限制，不予认可。最后，有关自用水费、公摊水电费，俊邦物业从未对业主公开明细，具体金额不予确认。被告欧志葵在本案中向本院提出如下反诉请求：1、判定原告物业服务合同违约（提供的物业服务质量未达合同约定的服务标准及侵占共有公共收益），在判决日后30天内，整改达到合同约定标准，支付合同违约金及银行利息合共13051.5元（按2008年5月起至今，约定物业服务费标准的70%计算）。2、原告在判决日后30天内，补充公示经会计师事务所审计的2008年至2020年物业管理费用收支明细帐及凭证、公共收益收入明细帐及凭证。3、本案相关诉讼费用由原告承担。事实与理由：1、原告在公共设施修养护、公共卫生环境保养方面未达到约定服务标准，构成合同违约。合同附件“物业管理服务标准”约定：照明设备每天检查及时更换；每日上门收集清理垃圾2次，袋装化，确保清洁无味；景观用水保持清洁无污染、无异味。2、建筑质量存在问题，小区外墙破损、内墙发霉，原告未尽维修义务，构成合同违约。合同附件物业管理服务标准约定：物业管理方须对房屋公共部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。3、原告未能履行安全保障义务，构成合同违约。合同附件物业管理服务标准约定：每日至少一次巡查楼宇大门/楼道;专业的保安队伍，配备足够的保安人员；现实情况造成小区失窃案件多起。4、原告自入驻小区以来一直未公布物业管理费用账目，侵害反诉人知情权，构成合同违约。按合同第十五条第七款约定：物业服务方每六个月向业主公布管理服务费用收支情况，并保证真实有效。5、原告非法侵占属于全体业主的小区公共收益，构成合同违约。按合同附件业主公约第十条/第十一条约定：占用小区相关场所的净收益属于业主共同所有，但自被诉人接管小区以来，从未公示其收取情况及去处，严重侵害了反诉人的利益。6、原告2019年4月10日借修剪名义擅自盗伐小区林木247棵牟利（每棵都有证据照片），监守自盗，侵害业主公共利益，造成小区生态绿化环境破坏严重，被广州市公安局森林分局立案查处，详见附件。按照物业服务合同第二十七条约定：物业服务方未尽到管理服务责任时造成业主经济损失的，应给予经济赔偿。7、物业合同第十六条第三款约定业主逾期缴纳物业服务费须收取千分之一滞纳金，属于不合法无效条款。原告并非行政机关，不具备收取滞纳金的资格。且物业服务合同对物业公司的违约责任没有限定条款，单方面主张违约责任属于不对等的合同条款，显失公平，应主张为无效条款。综上所述，根据双方签订的物业服务合同第十三条及其附件明确约定：物业服务管理服务的质量应达到附件一所列标准，被反诉人自2008年5月（合同到期自动续期）起至今，由于缺乏监管主体，物业服务一直存在重大瑕疵，未能提供符合约定质量的物业服务及侵占本属于业主共有的公共收益，甚至非法盗取业主共有财产，构成合同核心要素违约。本着公平对等原则，鉴于原告全额收取物业服务费用，未能提供对等的服务，构成合同违约，应按收取的物业费比例支付合同违约金。同时应继续履行合同约定的物业管理费用及公共收益收支公示条款。原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司对被告欧志葵的反诉答辩如下：被答辩人提出的反诉请求没有事实依据和法律依据，应当全部驳回其反诉请求。一、被答辩人认为答辩人物业服务违约没有任何依据，应当驳回其支付违约金的诉讼请求：1、被答辩人不是适格原告，其提出的主张也没有代表性，全小区共有899户业主，小区近几年每年的服务费交费率都超过90%，被答辩人的意思不代表其他业主的意思。答辩人提供的是小区公共服务，被答辩人主张对其个人给予违约金赔偿没有依据，应当驳回其诉讼请求。2、就被答辩人提出有关小区住宅公用部位、共用设施设备在保修期满后的维修、更新、改造问题，本小区在2002年建成，楼龄已近20年，进行上述项目维修的费用根据建设部、财政部第165号令《住宅专项维修资金管理办法》有关规定，依法必须动用住宅专项维修基金进行维修，根据上述办法第22条规定，动用维修基金必须经过业主2/3通过才可使用，因业主意见一直不统一，无法动用有关资金进行维护，物业维修基金至今存储于建设银行专用帐户，本金、利息至今分毫未动；答辩人目前仍按2005年所签订《物业管理服务合同》约定的多层住宅每平方米1.35元/月、高层住宅每平方米1.8元/月的收费标准收取物业管理费，在劳动力成本上升5倍的情况下，十多年来一直没有调过价，停车费每月只收取120元/台，小区内的别墅区100多台车免费停车。而且本小区是番禺少有的低密度小区，容积率低于1，公共场地面积大，设施多，开发商建设时用喷沙填土，小区地面道路经常发生下沉和地埋给排水管拉裂现象；绿化树木多且密集、因此本小区的设施维护成本、绿化养护修裁及绿化垃圾处理成本很高。从多年前开始至今，按小区红线内的收支情况进行独立核算，已一直亏损，而对于小区的上述设备设施维护，因无法使用物业维修基金，答辩人只好使用小区红线外收益弥补小区公共设施更新维护的支出，近年已经对小区围墙饰面、门楼进行翻新，对儿童游乐园设备全部更新，路灯已在2018年、2019分批大部分更换，被答辩人提供的照片是多年前的旧历史资料，有关情况目前并不存在。被答辩人认为答辩人没有做好小区公共设施维护没有事实依据。此外，建筑质量问题是开发商的责任或设施老化，与答辩人无关，被答辩人强调的小区公共设施维护问题，小区业主没有依法定程序通过对小区住宅专项维修基金的使用，想要对小区住宅公用部位、共用设施设备进行全面而彻底的维护是不可能的，这不是答辩人的责任，把有关责任推给答辩人完全无理。3、被答辩人认为答辩人没有做好安全保障义务无理，答辩人认真负责，竭尽所能，在2018年、2019年连续被番禺区公安部门评为“治安防范三星级达标小区”。首先，小区保安工作所履行的是按物业服务合同和行业标准履行的保安义务，保安服务提供的是一般预防性安全服务措施，而盗窃案件具有突发性，不能苛求安保服务能够防止一切盗窃案件的发生，答辩人在管理过程中已尽最大注意义务，并没有违反物业服务合同的约定，自从发生了个别失窃案件后，答辩人调整、加强了安保工作，首先是加装了七十多部摄像机，强化技术监控，其次，对保安工作作了针对性调整及人员配置，在原有保安管理基础上重点加强小区大门的把控，特别调配3个人员对小区大门进行把控管理，自从加强管理后，效果明显，连续两年被番禺区公安部门评为“治安防范三星级达标小区”。另一方面，答辩人至今收取的仍是按2005年标准的多层住宅每平方米1.35元/月、高层住宅每平方米1.8元/月的低廉收费，物业公司收取的费用是服务费而不是保险费，不能理解为聘请了物业公司就如同向保险公司购买了安全保险一样，把有关问题归责于物业公司。4、答辩人已按规定定期公布公共收益的账目，本小区物业服务采用包干制，物业管理费收支不在公示范围内。但这些与答辩人提供物业服务的质量以及被答辩人要求赔偿没有直接因果关系。5、被答辩人认为答辩人侵占了其公共收益完全无理。在小区靠围墙的狭长大面积停车场不在小区红线范围内，土地权属不属于小区，该区域是由开发商出资进行河面覆盖，覆盖后该狭长地带的地面由开发商及物业管理公司使用，该地块使用权由答辩人取得后，一直由答辨人经营并全部开放给小区住户使用。一直以来，有部分业主误认为这一范围是小区红线范围内的公共场地，误认为这一范围内的收益属于业主是完全错误的，答辩人在很早前已多次向包括被答辩人在内的业主进行过解释。自2018年年初开始，部分业主在小区内打着“我们的停车费被谁拿走了？”、“会所与幼儿园面积达到3400多方，谁才是它们真正的主人？”（注：会所与幼儿园是有产权证的，真正的主人是产权证上的权属人）、“10多年来，我们近千万的维修基金到底落在谁的手上？”（注：前面已陈述，维修基金本息分毫未动）等误导、煽情口号攻击答辩人，目前，被答辩人仍沿用该思维攻击答辩人，是完全无理的。6、被答辩人认为擅自盗伐小区树木毫无根据，有关情况与本案无关。（1）、被答辩人提及的树木的种植地点全部不属于南浦海滨花园，是属于南浦海滨花园西面、北面河涌覆盖面边上，即前述的红线范围外不属于小区土地权属的靠围墙狭长地带停车场内。树木是在取得该狭长地带使用权后，由答辩人种植的。（2）、在2018年年中，答辩人已向园林局申请对树木进行修剪并已获得园林局作出“番城管行审（绿）字（2018）62号”批文许可，但在修剪过程中，部分业主反复投诉阻挠答辩人按批文修剪树木，而区林业部门工作人员为摆平有关投诉，制止答辩人执行批文。在2019年3月份，番禺区洛溪街道政府在南浦海滨花园西北面狭长地带旁边进行河涌截污整治工程，狭长地带边上树木阻挡了施工，施工方向答辩人提出了修剪树木枝丫的要求，答辩人为配合河涌截污整治工程这一重大而紧迫的任务，也考虑到已申请了批文，只是被林业部门工作人员以维稳理由制止执行，故没有重新申请批文而直接修剪树木，事后认识到该行为存在错误，已立即补种了100棵树，包括直径6公分的榕树60棵，直径10公分的黄花风铃树、紫荆树各20棵，还购置了几百盆花草苗木，进行补种复绿。砍伐的树木不属于小区红线范围内树木，与本案无关。7、物业服务合同第16条第三款约定逾期缴纳违约金并不违反法律。物业服务合同约定的是逾期缴纳服务费的违约金，虽然以“滞纳金”的称谓不太标准，但并不影响其属于延期付款违约金的性质。答辩人是在定期收取物业管理费的情况下才得以支持企业生存、持续提供物业服务的，若延期支付物业服务费，必然严重影响企业的运作，故对延期支付服务费的业主收取延期付款违约金合法合理，千分之一的标准略超出民间借贷法律允许的最高限度，可调整为按年息24%支付延期付款违约金。如果任何一个业主在没有任何理据的情况下均延期支付物业服务费而没有任何违约成本，必将导致三个严重后果产生：一是严重影响企业生存运作，进而影响物业管理服务；二是间接鼓励业主拒交服务费（若无违约金的约束，拒交至少令拒交者赚了利息），带来恶劣的社会影响，增加社会纠纷及助长失信之风产生；三是大幅增加了物业服务诉讼的产生，大幅增加法院的诉讼压力，严重消耗诉讼资源。故基于止争息讼的要求，应当对无理拒交的服务费的业主判决支付违约金。二、被答辩人提出公示物业管理费的收支情况，该诉讼请求与物业服务费纠纷没有对应关系，是另一个法律关系，已超出反诉的请求范围，不应在反诉中提出该诉讼。应驳回其诉讼请求。综上所述，被答辩人提出的反诉请求没有理据，应当全部驳回。本院经审理查明：原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司成立于1997年1月2日，是具有从事物业管理资质的企业法人。位于广州市番禺区洛浦街东乡村南浦海滨花园自开盘以来一直由原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司提供物业服务至今。2005年4月20日，广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会与原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》一份，该合同约定广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会聘用原告提供物业管理服务的期限为三年，自2005年5月1日起至2008年4月30日止。上述《物业管理服务合同》到期后，原告与广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会至今未再续签新的物业管理服务合同。位于广州市番禺区洛浦街东乡村黄络围南浦海滨花园海琼居x栋x座xxx号为被告欧志葵名下的房产，建筑面积为96.60平方米。广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会与原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司于2005年4月20日签订的《物业管理服务合同》对总则、物业管理服务事项、双方权利义务、物业管理服务费用、违约责任、附则、南浦海滨花园物业管理服务标准（附件一）、南浦海滨花园业主公约（附件二）等进行了约定。该合同第十三条约定物业管理服务的质量应达到附件一所列标准。第十六条约定高层住宅物业管理服务费收费标准为1.8元/月.平方米（按建筑面积计收）、多层住宅物业管理服务费收费标准为1.35元/月.平方米（按建筑面积计收）、别墅住宅物业管理服务费收费标准为2元/月.平方米（按建筑面积计收）。第二十条约定公共水电分摊费按供水、供电企业制定的分摊办法合理分摊，由原告向本物业全体业主和物业使用人另行收取，不包含在物业管理服务费中，原告应每月公布公共水电分摊费明细表。第二十二条约定本物业的业主和物业使用人购买或拥有的物业不论是否空置，均须按时缴交物业管理服务费等费用。第二十三条约定物业管理服务费等费用的缴交时间为每月5月—15日09：00—17：00时，缴交上月公共水电分摊费及本月的物业管理服务费。第二十七条约定在原告违反本合同第五条至第十四条的规定，或者因第二条原告的声明并不真实，而未能完成管理服务事项或未达到管理服务标准或未尽到管理服务责任时，广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会有权要求原告限期整改，逾期未整改的，广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会有权经业主大会决议终止合同，造成业主和物业使用人经济损失的，原告应给予业主和物业使用人经济赔偿。第三十六条约定如合同期满也未能续签合同，原告应继续履行本合同的管理服务责任，在此种情况下，双方同意自本合同期满至广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会新的聘用物业管理服务合同生效之日止，为本合同的自动延续执行期，本合同的自动延续执行期满前三十天，广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会应书面通知原告终止聘用关系。上述《物业管理服务合同》还对其他相关事项进行了约定。原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司在本案中诉称因被告欧志葵拒绝缴纳2018年4月至2020年5月期间的物业服务费及2019年1月至2020年4月期间的公摊水费电费、自用水费，原告遂将被告欧志葵诉至本院，要求被告欧志葵缴纳拖欠的物业管理服务费、公摊水费电费及滞纳金、利息等。被告欧志葵到庭应诉，被告欧志葵答辩称原告提供的综合管理服务、房屋管理、共用设施维护管理、维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理构成违约或根本违约，也未按《物业管理服务合同》的规定“每六个月向全体业主和物业使用人公布一次管理服务费收支使用情况，且保证所公布的实事和数据是真实有效的”，被告以原告提供的物业服务合严重不符合《物业管理服务合同》的标准为由拒缴物业管理服务费等费用，且被告欧志葵在本案中提起反诉要求确认原告违约，并由原告支付被告欧志葵酌定的违约金及银行利息13051.5元、补充公示经会计师事务所审计的2008年至2020年物业管理费用收支明细帐及凭证、公共收益收入明细帐及凭证。在本案庭审中，被告欧志葵表示：“我方确实有按照合同约定按照每月130.41元缴纳物业管理费。被告之前是非常积极缴纳物业管理费，被告是合法公民，从来没有不良的记录。从2008年至今，原告对于我们业主的诉求从未回应，业主只能维权，业主只能缓交。水费是由原告代收的，原告需要每半年公示，原告也长期没有公示公摊水费、电费。原告的服务水平越来越差，我们众多业主才会缓交物业管理费。被告从2003年入住小区，被告一直有按时缴纳物业管理费，后来因为原告的服务实在越来越差，经被告多次反映仍然不改正，所以于2018年4月份缓交物业管理费，如果原告服务有改进，被告是愿意按时缴纳物业管理费的。另外，原告主张的部分物业管理费已经超过诉讼时效，法院不应予以支持。”、“我方希望原告公示公摊水费、电费，我方愿意支付公摊水费、电费、自用水费。我方不同意支付公摊水费、电费、自用水费的利息。”、“我方不同意支付滞纳金，合同没有对滞纳金的约定。由于原告没有尽到合同义务，我方有权抗辩不予缴纳物业管理费，更无需缴纳滞纳金。”。另查明：原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司在本案中称：“根据《物业管理服务合同》第16条的约定，涉案房屋是按照1.35元/月/平方米，涉案房屋面积为96.6平方米，我方是按照面积为96.6平方米计收，每月物业管理费130.41元，被告从2018年4月至2020年5月拖欠物业管理费，共拖欠26个月，物业管理费是3390.66元。”、“被告在2018年4月之前是按时缴纳物业管理费的，之前物业管理费的缴纳标准是130.41元/月。”、“被告以诸多理由拒缴。”、“我方有上门张贴催收欠费通知单，留置了催收单。”。原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司为证明其主张，在本案中提供了资质证书、《物业管理服务合同》、广州市不动产登记资料、交款通知书、追收欠费通知、小区最近3个月公摊水电费公示表、供水公司证明、小区最近1个月已缴费的电力公司交费发票、2018、2019年区公安部门颁发的“治安防范三星级达标小区”牌匾、监控摄像设备照片、小区红线图、公共收益的账目公示照片、小区围墙饰面、门楼、儿童游乐园设备、路灯的更新照片、绿化照片等证据。被告欧志葵在本案中提供了《关于敦促广州市番禺俊邦物业管理有限公司书面答复下列问题并且提交相关凭证的要求函》、《关于要求俊邦公司提供有关资料的函》、《南浦海滨花园业主委员会敦促俊邦物业管理有限公司书面答复业主关切问题并提交相关凭证要求的函》、照片、公共设施养护、公共卫生环境保养方面构成合同违约的照片、建筑外墙破损、内墙发霉，未尽维修义务，构成合同违约的照片、未履行安全保障义务，构成合同违约的照片、盗伐小区林木，造成绿化生态环境破坏，构成合同违约的照片、原告自入驻小区以来一直未公布物业管理费用与公共收益账目，侵害反诉人知情权，构成合同违约的照片及庭前新拍的小区照片等证据。原告向本院提供的追收欠费通知均是原告员工自行记录留置。以上事实，有原、被告双方提交的证据及本院庭审笔录等可予以证实。本院认为：原告是具有相应物业管理资质的公司，虽然原告依据与广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》中约定的期限已届满，但该合同亦约定至业主委员会新的聘用物业管理服务合同生效之日止，该合同自动延续执行。原告为被告物业所在的小区提供物业管理服务，原、被告之间形成物业服务合同关系。被告欧志葵作为广州市番禺区南浦海滨花园的业主，接受了原告提供的物业管理服务，原告有权向物业服务相对人即被告收取物业服务费。被告曾按每月130.41元的标准向原告缴纳物业管理服务费至2018年3月底，也系被告对原、被告双方物业服务合同关系的确认，故原告主张被告向其缴纳自2018年4月1日至2020年5月31日期间的物业服务费，合法有据，本院本应当予以支持。被告欠缴物的业服务费为普通债权，诉讼时效为三年，原告于2020年6月1日即提起诉讼，故原告在本案中主张的2018年4月1日至2020年5月31日期间的物业服务费的诉讼时效尚未经过。本案中被告应向原告缴交每月的物业服务费为130.41元（96.6平方米×1.35元/平方米），2018年4月1日至2020年5月31日期间的物业服务费合共3390.66元。被告欧志葵接受了原告提供的物业管理服务但未支付对价给原告，给原告造成相应的损失，除支付拖欠的物业服务费外，本还应支付滞纳金或违约金给原告。但从被告提供的证据可见，原告提供的服务确实存在瑕疵，本院考虑到被告欧志葵只是普通业主，并非法律专业人士，拒交相关物业服务费用，系事出有因，故对原告要求被告支付滞纳金的主张，本院酌情不予支持。原告主张的公摊水费电费及自用水费在合理范围，被告在本案庭审中也同意缴纳公摊水费、电费及自用水费，故本院对原告的此项主张予以支持，但本院对原告的利息主张酌情不予支持。至于被告欧志葵反映原告物业服务不到位的诸多问题，本院希望原告应当对业主提出的要求予以重视，并制定相关整改措施，原告应当不断提高物业服务水平，更好的为广大小区业主服务。小区业主与原告之间是基于民事合同而产生的服务与被服务的关系，原告是提供物业服务的一方，被告等小区业主则是接受物业服务一方，业主交纳一定数量的物业服务费，原告即应当依据合同的约定为小区广大业主提供合格的物业服务，故原告不是海滨花园小区的管理者，小区的业主也不是被管理者，小区的广大业主应是被服务者、是小区的主人。一个物业小区之所以需要物业服务公司，或者说小区物业服务公司在一个物业小区存在的唯一原因，就是替小区全体业主管理好该物业小区，服务好该物业小区内的全体业主。如果原告能提供优质的物业服务，营造和谐的小区生活环境，让全体小区业主感觉到安全舒适，身心舒畅，小区的业主们自然也会支持原告开展物业服务工作，并给原告的物业服务予以好评，及时缴纳相关物业服务费用等。根据原、被告双方提供的证据，原告在履约过程中，确实存在瑕疵，但尚不构成根本违约，被告反诉要求原告支付违约金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告另反诉要求原告补充公示相关收支明细及凭证，属于业主知情权纠纷，与本案物业服务合同纠纷不是同一法律关系，本案不作处理，被告在本案中的反诉主张可向小区业主委员会反映，被告或小区业主委员会对原告的物业服务要求亦可另循其他法律途径予以解决。综上，被告欧志葵的全部反诉请求，本院均予驳回。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告欧志葵应在本判决发生法律效力之日起五日内支付2018年4月1日至2020年5月31日期间的物业服务费3390.66元给原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司。二、被告欧志葵应在本判决发生法律效力之日起五日内支付（2019年1月至2020年4月期间的公摊水费公摊电费116.12元及2019年1月至2020年4月期间的自用水费365.49元）共计481.61元给原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司。三、驳回原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司的其余诉讼请求。四、驳回被告欧志葵的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元、反诉受理费63元，管辖权异议审查费100元，均由被告欧志葵负担。本判决为终审判决。审判员 胡 林二〇二〇年七月二十七日书记员 王雅佩