广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终2527号上诉人（原审原告）：广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）。住所地：广州市越秀区。法定代表人：蒋祖生，该所所长。委托诉讼代理人：胡颖怡，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何继义，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黎伟棠，男，身份证住址广州市越秀区。上诉人广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）（以下简称广州市房管所）因与被上诉人黎伟棠租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初31312号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人广州市房管所上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判黎伟棠及其同住人员立即搬出涉案房屋；3.改判黎伟棠向广州市房管所支付涉案房屋占用费，占用费按广州市房屋租赁行政管理机构公布的同期同地段同用房性质的租金参考价计算，从2015年10月1日起计算至黎伟棠实际交还房屋给广州市房管所之日止。（2018年度的占用费合计人民币13793.28元）4.本案全部诉讼费由黎伟棠承担。事实与理由:一、黎伟棠主张的原住所被拆房屋产别为“经租”，国家经租房归属国家所有，黎伟棠对涉案房屋未享有产权，不能非法占用。二、如公有房屋被拆，因此而补偿的房屋就要给原来的住户长久使用，不容公房管理人监管，这属于一审法院事实认定错误。三、广州市房管所为涉案房屋物权人，享有管理涉案房屋的合法权利，有权占有、使用涉案房屋，未经广州市房管所同意，黎伟棠擅自占用涉案房屋，其行为是无权占用的非法行为。四、黎伟棠与广州市土地开发中心之间的关系，和本案的法律关系，属于两种不同的法律关系，不应混淆。一审法院错误判决将属于案外人的义务强行要求广州市房管所承担，既无法律依据，也不符合情理，对广州市房管所显失公平。五、黎伟棠占用广州市房管所管理的公有房屋，理应向广州市房管所支付对价，否则将导致国有资产的严重流失。黎伟棠另有居住房屋，擅自出租涉案房屋给他人使用，一审法院判决将对社会产生不良的示范效应和社会价值导向。被上诉人黎伟棠辩称：同意一审判决处理，不同意广州市房管所的上诉请求。广州市越秀区大德路华德里23号房屋是其祖父黎意诚合法所有房产，1958年国家政策对私有房屋进行经租改造，由国家统一经租。根据房地产所有证显示，该房屋一部分属于保留自住，另一部分才是经租改造。因此广州市越秀区大德路华德里23号房屋并非全部被经租改造。广州市房管所于2019年9月17日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令黎伟棠及其同住人员立即搬出广州市白云区广花四路白沙新村白沙一巷17号401房；2.判令黎伟棠向广州市房管所支付涉案房屋占用费，占用费按广州市房屋租赁行政管理机构发布的同期同地段同用房性质的租金参考价计算，从2015年10月1日起计算至黎伟棠实际交还涉案房屋给广州市房管所之日止（2018年度的占用费合计13793.28元）；3.判令黎伟棠承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：广州市房管所根据《接管通知书》（99年房字第××号）接管位于广州市白云区广花四路白沙新村白沙一巷17号401房物业，产业来源：市土地开发中心无偿移交，接管日期：1999年12月。1993年3月16日，广州市土地开发中心（拆迁人、甲方）与黎伟棠（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经批准，拆除大德路华德里23号二楼的房屋（下称原址房屋）。乙方是该屋的使用人。一、临迁办法：乙方同意1995年6月15日前迁出原址房屋。三、回迁办法：甲方应于1995年12月3日前，在白云区广花路××型××）第4层401房安置给乙方回迁居住。十、其它事项：1、乙方权属未清，亦无租赁关系，维持现状。1996年5月10日，广州市土地开发中心解放南路拆迁办公室向黎伟棠出具《永迁安置入住通知书》，内容为：市土地开发中心解放南路地段，原被拆迁户黎伟棠根据协议精神，安排入住新址：白沙苑B幢A梯第四层401房（室）。广州市房管所提交现场照片，拟证明2018年1月23日，广州市房管所在案涉房屋张贴《通知》，要求黎伟棠与广州市房管所办理租赁手续，逾期未办理，广州市房管所将收回涉案房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《广州市房地产公代逆产情况表》[房产字：（代）房10338]、《接管通知书》（1999年房字第××号）、《关于广州市机关用房管理所更名称等问题的批复》（穗编字[2005]93号）、《安排住户移交情况表》、房地产所有权证、广州市不动产登记查册表、公证书、永迁安置入住通知书及当事人陈述等证据，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为：根据1993年3月16日广州市土地开发中心与黎伟棠签订的《房屋拆迁安置协议》可知，早在1993年，黎伟棠因原址房屋被拆迁而被安置在涉案房屋一直居住至今，且该《房屋拆迁安置协议》亦约定黎伟棠权属未清，无租赁关系，维持现状。故黎伟棠入住涉案房屋确有历史原因，且黎伟棠亦未与广州市房管所形成事实上的租赁关系，加之黎伟棠年事已高，其原址房屋拆迁亦未获得补偿，仅被安置在涉案房屋居住，在此情况下，广州市房管所要求黎伟棠搬离涉案房屋有违公允，一审法院不予支持。基于广州市房管所上述诉请未得到一审法院支持，故广州市房管所以此为基础要求黎伟棠按广州市房屋租赁行政管理机构发布的同期同地段同用房性质的租金参考价支付房屋占用费亦无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2019年10月28日作出一审判决：驳回广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）的全部诉讼请求。案件受理费1450元，由广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）负担。本院审理查明，确认一审法院查明的基本事实。二审中，广州市房管所向本院以下材料作为二审证据：广州市不动产登记查册表（原件），拟证明：黎伟棠所主张的原住所被拆房屋产权是经租。黎伟棠质证认为：黎伟棠不清楚广州市房管所提供的查册表所记载经租是如何来的，不确认该证据拟证明的内容。黎伟棠提交房地产所有权证（两页，复印件），拟证明涉案房屋不是全部经租。广州市房管所质证认为：对黎伟棠提交的证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，不动产登记查册表并没有记载黎伟棠所称的内容，并且黎伟棠未提供原件核对。本院认为：本案中，广州市房管所受房屋管理部门的委托负责直管房的管理，其接管涉案房屋是因市土地开发中心无偿移交，而市土地开发中心与黎伟棠签订《房屋拆迁安置协议》，因此广州市房管所应受上述《房屋拆迁安置协议》的约束。根据《房屋拆迁安置协议》可知，黎伟棠是因其原居住房屋被拆迁而安置于涉案房屋居住。广州市房管所二审期间提交广州市不动产登记查册表，拟证明黎伟棠所主张的原住所被拆房屋产权是经租，黎伟棠则主张并非全部是经租。从广州市房管所起诉时称其曾要求与黎伟棠母亲陈翠及涉案房屋居住人办理租赁手续，以及广州市不动产登记查册表所记载的黎伟棠原被拆迁房屋产权性质为经租，可以判断双方之间形成事实上的租赁关系，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，广州市房管所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有优益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，双方之间的租赁关系应认定为行政协议，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋形成的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初31312号民事判决书；二、驳回广州市房屋管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）的起诉。一审案件受理费1450元，退还广州市房屋管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）；上诉人广州市房屋管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）预交的二审案件受理费2900元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年七月二十七日书记员 冯冠豪郭丽淳