广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初2406号 原告：李月英，女，1961年8月12日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 委托诉讼代理人:潘波成，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人:梁爽，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被告:广西南宁渝桂房地产有限责任公司，住所地南宁市那洪大道006号黄茅坪村二组三产综合楼，统一社会信用代码91450100MA5K9Q9M1A。 法定代表人：李永秀,该公司经理。 委托诉讼代理人:杨仕通，广西华胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人:钟夏辉，广西华胜律师事务所实习律师。 原告李月英与被告广西南宁渝桂房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告李月英及其委托诉讼代理人梁爽，被告广西南宁渝桂房地产有限责任公司的委托诉讼代理人杨仕通、钟夏辉，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李月英向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认原告与被告签订的《江南·新食尚美食广场使用权转让合同》无效，判令被告向原告返还使用权转让款240000元；2.被告向原告支付自付款之日起至实际返还原告全部费用之日止的资金占用费，暂计：29584.5元（以240000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2019年9月30日）；3.本案的诉讼、保全、诉讼保全险费用由被告承担。事实与理由：原告与被告分别于2016年10月27日、2016年10月30日、2018年4月9日签订四份《江南·新食尚美食广场使用权转让合同》，约定被告将南宁市江南区智和路南面、定强路西面的号铺面的使用权转让给被告，使用权的期限为自交付之日起至2068年6月30日止，被告承诺并保证上述铺面没有产权纠纷，且原告在上述期限内享有合法使用该铺面的权利。合同签订后，原告依约向被告支付了使用权转让款240000元，但是被告在收取款项后一直未能按照约定向原告交付铺面。2019年6月20日，江南区政府发布了《关于江南区农村集体产业项目违法建设情况的公告（第一批）》，确认喜乐南都项目未取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，属违法建设，原告方知《江南·新食尚美食广场使用权转让合同》存在合同无效的情形。原告认为，《江南·新食尚美食广场使用权转让合同》所涉及的喜乐南都项目未取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，该合同应归于无效。被告应向原告返还使用权转让款，并对原告的资金占用损失承担赔偿责任。 被告广西南宁渝桂房地产有限责任公司辩称：1.认为《江南·新食尚美食广场使用权转让合同》有效；2.如认为合同无效，被告愿意返还240000元，但不同意支付利息。 经审理查明：2018年6月1日，南宁市规划管理局向南宁市江南区沙井街道同乐村六组颁发一份地字第号《建设用地规划许可证》，该证记载：用地单位为南宁市江南区沙井街道同乐村六组，用地位置为南宁市江南区智和路以南、定强路以南，用地性质为农民（回建）住宅用地，用地面积为7440平方米。2019年4月16日，南宁市国土资源局向南宁市江南区沙井街道同乐村村民委员会同乐村6组颁发一份桂（2019）南宁市不动产权第号《不动产权证书》，坐落位置为南宁市江南区智和路以南、定强路以西，权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为划拨，面积为7440.16平方米。 2016年10月27日，原告与被告签订一份《江南·新食尚美食广场使用权转让合同》，主要内容如下：1.使用权转让摊/铺位于南宁市江南区智和路南面、定强路西面号铺，土地用途为农民住宅回建用地，建筑面积为3.51平方米；原告自摊/铺交付之日起至2068年6月30日止享有该摊/铺使用权；摊/铺交付日期为2018年6月30日；该摊铺总使用权转让费为68182元，除1年返租租金后该摊铺总使用权转让费为60000元；原告在本合同签订之日一次性支付使用权转让费（扣除1年返租租金后）60000元；被告逾期交付摊铺的，每逾期1日，被告按原告已付使用权转让费的万分之三向原告支付违约金，逾期超过120日的，原告有权解除合同，被告退还原告已付的摊/铺款。 2016年10月30日，原告与被告签订一份《江南·新食尚美食广场使用权转让合同》，主要内容如下：1.使用权转让摊/铺位于南宁市江南区智和路南面、定强路西面号铺，土地用途为农民住宅回建用地，建筑面积为3.51平方米；原告自摊/铺交付之日起至2068年6月30日止享有该摊/铺使用权；摊/铺交付日期为2018年6月30日；该摊铺总使用权转让费为68182元，除1年返租租金后该摊铺总使用权转让费为60000元；原告在本合同签订之日一次性支付使用权转让费（扣除1年返租租金后）60000元；被告逾期交付摊铺的，每逾期1日，被告按原告已付使用权转让费的万分之三向原告支付违约金，逾期超过120日的，原告有权解除合同，被告退还原告已付的摊/铺款。 同日，原告与被告又签订一份《江南·新食尚美食广场使用权转让合同》，主要内容如下：1.使用权转让摊/铺位于南宁市江南区智和路南面、定强路西面号铺，土地用途为农民住宅回建用地，建筑面积为3.51平方米；原告自摊/铺交付之日起至2068年6月30日止享有该摊/铺使用权；摊/铺交付日期为2018年6月30日；该摊铺总使用权转让费为68182元，除1年返租租金后该摊铺总使用权转让费为60000元；原告在本合同签订之日一次性支付使用权转让费（扣除1年返租租金后）60000元；被告逾期交付摊铺的，每逾期1日，被告按原告已付使用权转让费的万分之三向原告支付违约金，逾期超过120日的，原告有权解除合同，被告退还原告已付的摊/铺款。 2018年4月9日，原告与被告签订一份《江南·新食尚美食广场使用权转让合同》（合同编号：），主要内容如下：1.使用权转让摊/铺位于南宁市江南区智和路南面、定强路西面号铺，土地用途为农民住宅回建用地，建筑面积为3.51平方米；原告自摊/铺交付之日起至2068年6月30日止享有该摊/铺使用权；摊/铺交付日期为2018年6月30日；该摊铺总使用权转让费为68182元，除1年返租租金后该摊铺总使用权转让费为60000元；原告在本合同签订之日一次性支付使用权转让费（扣除1年返租租金后）60000元；被告逾期交付摊铺的，每逾期1日，被告按原告已付使用权转让费的万分之三向原告支付违约金，逾期超过120日的，原告有权解除合同，被告退还原告已付的摊/铺款。 上述合同签订后，原告向被告支付了商铺使用权转让款共计240000元，被告分别于2016年11月12日、2018年4月9日向原告出具四份收据，确认收到原告支付的240000元。 另查明：原告与被告签订上述合同时，案涉项目尚未建成，且截至本案庭审之日，被告尚未取得商品房预售许可证明。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 关于案涉四份《江南·新食尚美食广场使用权转让合同》的性质及效力问题。 原告与被告签订的四份合同虽冠以“使用权转让合同”的名义，但从合同约定的内容进行分析，案涉四份合同约定了商铺的基本情况，原告向被告付款的时间、方式，被告向原告交付商铺的期限、逾期交付的违约责任等内容，符合房屋买卖的特征，且双方未明确约定使用权期限届满后商铺的处理方式，因此，原告以使用权转让合同形式最终获得案涉的四间商铺，符合房屋买卖合同的性质。结合案涉四间商铺在双方签订合同时尚未建成的实际情况，应当认定原告与被告之间成立商品房预售合同关系。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，由《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，明文解释。截至本案开庭之日，被告尚未取得商品房预售许可证明，原告要求确认双方签订的四份《江南·新食尚美食广场使用权转让合同》为无效合同，符合上述司法解释的规定，本院予以支持。 关于原告诉请被告返还款项的问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，由《中华人民共和国合同法》第五十八条，明文规定。案涉四份《江南·新食尚美食广场使用权转让合同》为无效合同，被告因该合同取得原告的240000元款项应予以返还，故原告要求被告返还240000元，符合上述法律的规定，本院予以支持。 关于原告诉请被告支付资金占用费的问题。原告作为完全民事行为能力人，在与被告签订合同时，明知案涉商铺价格低于市场价格，但原告未清晰了解商铺性质、合同性质等情况，便陆续与被告签订四份合同，其自身亦存在过错，应承担相应的责任，故原告要求被告支付资金占用费的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告李月英与被告广西南宁渝桂房地产有限责任公司于2016年10月27日签订的《江南·新食尚美食广场使用权转让合同》无效； 二、确认原告李月英与被告广西南宁渝桂房地产有限责任公司于2016年10月30日签订的两份《江南·新食尚美食广场使用权转让合同》无效； 三、确认原告李月英与被告广西南宁渝桂房地产有限责任公司于2018年4月9日签订的《江南·新食尚美食广场使用权转让合同》（合同编号：）无效； 四、被告广西南宁渝桂房地产有限责任公司向原告李月英返还240000元； 五、驳回原告李月英关于要求被告广西南宁渝桂房地产有限责任公司支付资金占用费的诉讼请求。 上述付款义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2672元，由原告李月英负担293元，由被告广西南宁渝桂房地产有限责任公司负担2379元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  黄友双 二〇二〇年七月三日 书记员  马子惠 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 ——