贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2782号上诉人（原审原告）：李光莲，女，汉族，1968年2月5日出生，贵州省赤水市人，住贵州省赤水市。上诉人（原审被告）：洪安芬，女，汉族，1940年8月9日出生，贵州省赤水市人，住贵州省赤水市。委托诉讼代理人：何春维，贵州上善律师事务所律师。原审第三人：赤水市住房和城乡建设局。住所地:贵州省赤水市人民南路。法定代表人：何伟，该局局长。上诉人李光莲、洪安芬与原审第三人赤水市住房和城乡建设局（以下简称赤水住建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省赤水市人民法院（2019）黔0381民初2782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李光莲上诉请求：1.重新计算李光莲所投入的附属设施，装修等费用。2.请求依法将停产停业损失补偿费和搬迁奖励共计80909.76元判决给李光莲。3、一、二审诉讼费用由洪安芬承担。上诉理由：一审判决对部分事实认定不清，对补偿款的分割有失公正。具体理由是：1.李光莲租赁洪安芬的房屋用于开办幼儿园。在李光莲与洪安芬就拆迁补偿款的分配未达成一致意见的情况下，赤水住建局将全部补偿款支付给了洪安芬。2.李光莲是被拆迁房屋的经营主体。拆迁导致李光莲停产停业，停产停业损失补偿费理应补偿给李光莲。3.赤水住建局在与洪安芬签订《房屋征收补偿安置协议》时，未充分考虑李光莲的合法权益。停产停业损失补偿费只能补偿给李光莲。4.一审判决对《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条的解读不当。洪安芬辩称：李光莲与洪安芬的租赁期限已经到期，合同自然解除。赤水住建局与洪安芬签订房屋征收补偿安置协议，以及补偿的所有款项与李光莲无关。洪安芬上诉请求：1、撤销原判，依法改判，驳回李光莲的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由李光莲承担。事实及理由：洪安芬与李光莲的房屋租赁合同已于2018年8月10日终止，而2018年9月16日签订的正式生效的《房屋征收补偿安置协议》时，洪安芬与李光莲的租赁合同已经到期终止，李光莲已租赁期满的情况下，判决李光莲获得与洪安芬房屋相关的利益，这不但是认定事实错误，也是于法无据的。李光莲辩称，2018年签订的《房屋征收补偿安置协议》是正式协议，只是约定了生效条件。洪安芬认为租房协议已到期，李光莲不能享受相关利益，是否有依据。原审第三人赤水住建局未提供书面意见。李光莲向一审法院起诉请求：1.判令洪安芬支付李光莲房屋拆迁附属设施补偿费21248.5元、搬迁费1260.8元、停业损失补助费7397.76元、搬迁奖励10000元共计39907.06元；2.赤水住建局对洪安芬承担连带责任；3.本案诉讼费由洪安芬和赤水住建局承担。一审庭审中李光莲增加判令洪安芬退还其交纳的租房保证金500元。一审法院认定事实：2010年8月12日，李光莲与洪安芬签订房屋租赁协议，约定洪安芬将其所有的位于赤水市赤水大桥头林业检查站楼上门市一间（面积63.04㎡）出租给李光莲开办赤水市彩虹幼儿园。李光莲分别于2010年8月10日向洪安芬支付租金6000元、雨棚费1000元、保证金500元，2011年8月10日向洪安芬支付租金6000元，2012年8月10日向洪安芬支付租金6000元，2013年7月8日向洪安芬支付租金8400元，2014年8月10日向洪安芬支付租金9600元，2015年8月10日向洪安芬支付租金9600元，2016年8月14日向洪安芬支付租金9600元，2017年8月10日向洪安芬支付租金9600元。2018年3月25日，赤水住建局作出《赤水市2018年关于对市中棚户区改造国有土地上房屋模拟征收公告》，并进行粘贴公示。2018年6月3日，赤水住建局与洪安芬签订模拟征收的《房屋征收补偿安置协议》，对被征收房屋现状、征收补偿安置方法、其他约定、违约责任、本协议生效条件及附则进行约定。其中第五条规定协议生效条件为：（一）本项目在征收期限内签约率达90%及以上，且被征收成栋楼的签约率达到85%，甲方发布搬迁公告后，本协议生效。（二）本项目在征收补偿期限内片区签约率未达到90%，且成栋楼的签约率未达到85%，但经赤水市人民政府研究，因城市规划建设发展需要，仍下达该区域房屋征收决定的，本协议生效。（三）本项目征收期限内签约率达到100%的，本协议自动生效。本款以上三项中，任意满足其一项条件，则本协议由模拟征收协议自动转变为实质性征收协议，双方按照约定履行协议。不满足以上任一条件的，已签订的《模拟征收补偿安置协议》自动作废，双方互不承担责任。2018年9月16日，洪安芬与赤水住建局签订《房屋征收补偿安置补充协议》，约定模拟征收签订的《房屋征收补偿安置协议》正式生效。2019年3月4日，赤水住建局向洪安芬支付拆迁补偿款115344.26元（因洪安芬新选房屋面积超原房屋面积扣除500元，实领114844.26元），包括：1.临时安置补助和停业损失费70909.76元，2.搬迁费2521.6元，3.附属设施及装饰装修补偿款31912.9元，4.期限内搬迁奖励10000元。一审法院认为，本案的争议焦点是一、本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷还是房屋租赁合同纠纷。二、房屋被征收后，所得补偿款如何分配。三、履约保证金是否退还。四、赤水住建局是否承担连带责任。关于争议焦点一、本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷还是房屋租赁合同纠纷。房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，就补偿、安置等问题签订的书面协议。房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从这两类纠纷的定义可知，本案李光莲、洪安芬不是对被拆房屋如何补偿、安置问题产生的纠纷，而是针对洪安芬因拆迁所获得的补偿金如何分配产生纠纷，其实质是因拆迁后房屋租赁合同无法履行而需解除合同所产生的纠纷。故应根据《中华人民共和国合同法》有关房屋租赁相关规定进行处理。本案审理过程中，李光莲、洪安芬双方提供的协议版本不一致，且双方均认为对方提供的租房协议系伪造，但双方均不申请司法鉴定。结合李光莲提供的八张房租收条，一审法院认为李光莲、洪安芬之间的房屋租赁系采取交一年租金续租一年房屋的口头协议方式，且最后一次交纳房租是2017年8月10日，租期至2018年8月10日止，双方房屋租赁关系终止。关于争议焦点二、房屋征收后，所得补偿款如何分配。李光莲最后一次交纳房租是2017年8月10日，租期至2018年8月10日止。2018年6月3日洪安芬与赤水住建局签订了模拟征收的《房屋征收补偿安置协议》，2018年9月16日又签订《房屋征收补偿安置补充协议》，此时房屋征收补偿安置协议正式生效。从整过过程看，李光莲是知晓其租赁的房屋要被拆迁，故房租未再继续交纳。且房屋租赁合同的解除，不能归责于李光莲、洪安芬。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”之规定，结合《房屋征收补偿安置协议》、《文昌宫区域拆迁附属设施清册》，所证明被征收房屋附属设施及装饰装修补偿款为31912.9元，包含内墙装饰、地面装饰、金属门窗、室内护栏、卫生洁具、其他等6个大项15个小项的内容。以及洪安芬承认附属设施中不锈钢扶手3958.5元、防撬防盗门1500元和一半铝合金防盗栏1396元（2792元÷2），属于李光莲加装设施。该部分设施补偿费应归李光莲所有。李光莲所述其余附属设施系自己加装，但未能提供相关证据证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，对洪安芬认可属李光莲加装的附属设施中的不锈钢扶手3958.5元、防撬防盗门1500、元、一半铝合金防盗栏1396元，合计6854.5元，一审法院予以支持。对李光莲请求的其余部分附属设施补偿费，不予支持。对于停业损失补助费、搬迁奖励补偿金。洪安芬与赤水住建局达成了征收补偿协议，系征收与被征收的关系，两者受征收相关法律的调整，停业损失补助费、搬迁奖励补偿金是给予被拆迁人。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条的规定停产停业损失费是由征收人补偿给被征收人，即被征收房屋所有权人，并对被征收人给予补助和奖励。但未涉及房屋承租人。因此，停业损失补助费、搬迁奖励补偿金应归属被征收房屋所有权人即本案洪安芬。另因李光莲开办的是幼儿园，案涉《房屋征收补偿安置协议》正式生效时幼儿园正处于放假期间，不会因此给李光莲造成停业损失。且李光莲、洪安芬的租赁合同已于2018年8月10日到期、终止，客观上亦未对李光莲造成损失。因此，对李光莲诉请的停业损失补助费、搬迁奖励补偿金，一审法院不予支持。关于搬迁费。李光莲系案涉房屋的实际使用人，搬迁腾空房屋必然产生搬迁费用，赤水住建局补偿的搬迁费2521.6元应归李光莲所有。关于争议焦点三、履约保证金500元是否退还。因洪安芬同意退还，一审法院予以支持。关于争议焦点四、赤水住建局是否应承担连带责任。因赤水住建局是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，征收洪安芬所有的房屋，赤水住建局的行为属于依法履行职务的行为，征收行为产生的法律关系涉及赤水住建局和洪安芬，并未涉及房屋承租人。且赤水住建局按约定及时向洪安芬支付了全部拆迁补偿款，洪安芬已领取并无异议。因此，李光莲要求赤水住建局对洪安芬承担连带责任的理由无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，李光莲请求的附属设施补偿费、搬迁费、履约保证金合计9876.1元，一审法院予以支持。超过部分不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、洪安芬于本判决生效之日起十日内向李光莲支付附属设施补偿费、搬迁费、履约保证金，合计9876.1元。二、驳回李光莲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。已减半收取的案件受理费399元，由李光莲负担199元，洪安芬负担200元。本院二审期间，李光莲向本院提交照片3张，证明其对房屋进行了装修，有装修前后的对比情况。洪安芬的委托诉讼代理人发表质证意见为一审已经认定了装修的部分，从图片上只能看出对护栏、门进行了装修。因李光莲提供的上述3张照片不能达到其证明目的，本院对此不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点为涉案房屋拆迁补偿款的分配问题。审理查明，李光莲租赁洪安芬的房屋，采取交一年租金续租一年房屋的口头协议方式，最后一次交纳房租是2017年8月10日，租期至2018年8月10日止后，双方房屋租赁关系终止。而洪安芬与赤水住建局签订模拟征收的《房屋征收补偿安置协议》后，双方又于2018年9月16日签订《房屋征收补偿安置补充协议》，房屋征收补偿安置协议正式生效。李光莲诉请要求洪安芬支付其房屋拆迁附属设施补偿费、搬迁费、停业损失补助费、搬迁奖励费等主张，根据洪安芬一审认可李光莲加装的附属设施中的不锈钢扶手3958.5元、防撬防盗门1500元和一半铝合金防盗栏1396元及履约保证金500元，共计9876.1元，一审认为应归李光莲所有，对李光莲的其余诉讼请求，不予支持。本院对此认为恰当，予以确认，对李光莲的上诉请求本院不予采纳；对洪安芬上诉请求改判驳回李光莲的全部诉讼请求的主张，因无事实依据，本院亦不予采纳。综上所述，李光莲、洪安芬的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1596元，由李光莲、洪安芬各负担798元。本判决为终审判决。审判长  蔡一雷审判员  李玉振审判员  罗小龙二〇二〇年七月二十二日法官助理陶晓梅书记员黎雪梅