江苏省盐城市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏09执复72号复议申请人（申请执行人）:江苏盐城农村商业银行股份有限公司（原名称江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司），组织机构代码号140326096，住所地盐城市。法定代表人：李一平，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆咸鸿，该行不良贷款管理中心总经理。委托诉讼代理人：王迎春，江苏兴时代律师事务所律师。被申请人（案外人）：崔兆旺，男，汉族，1969年12月22日生，住所地盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：王亚莉，江苏瑞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳晋泓，江苏瑞信律师事务所实习律师。被执行人：江苏铃高电动车有限公司，组织机构代码号687842035，住所地盐城市经济开发区。法定代表人：李继成，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭正章，该公司副总经理。被执行人：徐斌，男，汉族，1972年2月6日生，住所地盐城市亭湖区。被执行人：陈宏柳，女，汉族，1972年12月1日生，住所地盐城市亭湖区。被执行人：刘光红，男，汉族，1961年1月10日生，住所地盐城市亭湖区。复议申请人江苏盐城农村商业银行股份有限公司（以下简称盐城农商行）不服盐城市亭湖区人民法院（以下简称亭湖法院）（2019）苏0902执异182号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2013年7月4日，本院对盐城农商行与江苏铃高电动车有限公司（以下简称铃高公司）、徐斌、陈宏柳、刘光红借款合同纠纷一案作出（2013）盐商初字第0050号民事判决：一、铃高公司偿还盐城农商行贷款本金1800万元并支付相应利息及律师代理费106050元等；二、盐城农商行有权以铃高公司抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产的价款在上述款项范围内优先受偿。三、如铃高公司的抵押物不足以偿还上述债务，其不足部分由徐斌、陈宏柳、刘光红承担连带偿还责任。上述判决生效后，铃高公司未能履行，本院将本案指定亭湖法院执行，亭湖法院于2015年12月7日立案案号（2015）亭执字第2818号。执行过程中，亭湖法院作出（2015）亭执字第2818号执行裁定，查封了铃高公司所有的盐城市区××、××房产及××经济开发区××、××、××组国有土地使用权。亭湖法院于2018年11月14日作出（2018）苏0902执恢474号执行裁定，拍卖上述房地产。同日作出(2018)苏0902执恢474号拍卖（变卖）公告，对市区开黄山路69号3-10幢、13幢房地产进行拍卖。第一次拍卖流拍后，盐城农商行申请撤回拍卖，亭湖法院予以准许。后又于2019年4月3日作出(2018)苏0902执恢474号拍卖（变卖）公告，该公告标的物调查表中标的现状：占有使用：有；经营情况：有长期租赁。2019年5月19日，买受人江苏一华电力工程有限公司通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得上述房地产，成交价为人民币40317840元。亭湖法院于2019年10月30日向崔兆旺发出(2018)苏0902执恢474-1号公告，责令崔兆旺等案外人在2019年11月7日迁让出坐落在本市××市区××路××、××、××、××幢的房屋。逾期不履行的，亭湖法院将依法强制执行。崔兆旺不服上述执行行为，以其对黄山路69号4、7、10、13幢的房屋享有租赁权为由，请求依法撤销（2018）苏0902执恢474-1号执行公告。亭湖法院查明，2012年12月12日，铃高公司（甲方）与崔兆旺（乙方）签订租房协议书一份，载明：一、甲方同意将位于盐城市区××房产证××（××）市区××路××、面积为2429.31平方，市区开黄山南路69号4幢、面积为2429.31平方，市区开黄山南路69号17幢（7号厂房）、面积为2429.31平方，出租给乙方作为生产经营使用。二、房屋租期为20年，从2012年12月8日至2032年12月7日止。三、房屋年租金甲方实得人民币叁拾万元整每年，税金由甲方另行交纳。同日，双方又达成一份租赁协议书，载明：一、甲方同意将位于盐城市区××房产证××（××）市区××路××幢、面积为5650平方，出租给乙方作为生产经营使用。办公楼后墙向东60米、办公楼北墙向南60米、办公楼西墙至黄海路全部用地，归乙方使用。二、房屋租期为20年，从2012年12月8日至2032年12月7日止。三、房屋年租金甲方实得人民币肆拾万元整每年，税金由甲方另行交纳。在亭湖法院执行费广成与刘光红、盐城市宏成房地产开发有限公司、铃高公司、房红军、江苏固鼎股份有限公司民间借贷纠纷一案及江苏海晟建设有限公司与铃高公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人崔兆旺向亭湖法院提出书面异议，请求法院在评估拍卖过程中，考虑该厂房已出租给崔兆旺的事实。亭湖法院经审查，作出（2015）亭执异字第00015号执行裁定，裁定:驳回异议人崔兆旺的异议申请。崔兆旺不服该裁定，提起诉讼，要求确认崔兆旺与铃高公司存在租赁关系。亭湖法院于2016年12月8日作出（2015）亭民初字第3890号民事判决，驳回崔兆旺的诉讼请求。崔兆旺不服该判决，向本院上诉，本院于2017年6月28日作出（2017）苏09民终1652号民事裁定：一、撤销（2015）亭民初字第3890号民事判决；二、驳回崔兆旺的起诉。崔兆旺与刘光红、盐城市宏成房地产开发有限公司、宿迁市宏成房地产有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2013年6月28日作出(2013)盐民初字第0133号民事调解书：一、崔兆旺与刘光红确认截止2013年6月28日双方之间债权债务总额为3596万元整；二、崔兆旺对宿迁市宏成房地产有限公司享有的350万元抵押债权及从借款之日起至2013年6月28日止双方结算利息300万元，合计650万元。崔兆旺以650万元及从2013年6月29日起至借款还清之日止按350万元本金以2%月利率计算的利息，该债权于抵押房产拍卖或变卖时优先受偿；三、扣减第（二）项债务后，剩余债务刘光红于2013年8月15日前归还崔兆旺500万元，2013年10月15日前归还500万元，2013年12月15日前归还500万元，2014年2月15日前归还500万元，2014年4月15日前归还500万元，剩余债务崔兆旺自愿放弃；四、刘光红于2013年8月15日前如按约归还崔兆旺500万元，则崔兆旺自愿放弃其于2012年12月12日与铃高公司签订的两份租房协议书中约定的以20年房屋租金1400万元冲抵刘光红所欠借款的权利；五、刘光红如未按约履行上列第（三）项约定的义务，则上列第（四）项不生效，即崔兆旺不放弃房屋租金冲抵借款的权利，另第（三）项中约定的崔兆旺自愿放弃的债务则不予放弃，双方按总债务1546万元（3596万元减1400万元房租减650万抵押债权）履行，上列第（二）项继续履行，崔兆旺可就剩余全部债权申请法院执行，刘光红还须承担1546万元从2013年6月29日起至债务履行完毕之日止按月利率2%计算的利息；六、盐城市宏成房地产有限公司、宿迁市宏成房地产有限公司对刘光红所欠崔兆旺上列全部债务及利息承担连带偿还责任；七、案件受理费190632元，减半收取95316元，保全费5000元，合计100316元，由刘光红承担，刘光红在最后一期履行债务时支付。再查明，铃高公司为向盐城农商行借款，于2010年7月20日将市区黄山路69号3、5、6、8、9幢房产及位于盐城经济开发区蔡尖村二、三、四组国有土地使用权抵押登记于江苏盐城农村商业银行股份有限公司。亭湖法院认为，本案中，案涉房地产已设立抵押权，抵押权人盐城农商行作为申请执行人，要求对房地产进行拍卖，该院依法对案涉房地产进行评估、拍卖，符合法律规定。但盐城市中级人民法院所作出的调解书已确认案涉房屋的租金冲抵借款，证明崔兆旺有租赁权，根据房地一体化原则，形成带租拍卖。而带租拍卖本质即为在租赁期内阻止向受让人移交占有的被执行人的不动产，故该院作出的(2018)苏0902执恢474-1号要求崔兆旺迁出房屋公告，不符合法律规定，应予撤销。据此，亭湖法院于2020年3月18日作出（2019）苏0902执异182号执行裁定：撤销(2018)苏0902执恢474-1号公告。盐城农商行不服上述裁定，向本院申请复议称：1、盐城农商行与铃高公司于2010年7月12日、7月27日签订了借款合同和抵押合同，并对黄山南路69号土地和3、5、6、8、9号房产办理了抵押登记，本案执行依据也予以确认。崔兆旺与铃高公司于2012年12月12日签订租赁合同，租赁了位于黄山南路××、××、××、××号房屋，其租赁在抵押之后。铃高公司与崔兆旺签订长达20年的租赁合同，将已设定抵押的土地上的房屋出租，显然是为了阻止盐城农商行实现抵押权，而该租赁行为实际上是铃高公司对其拖欠崔兆旺的债务提供担保，并非实际租赁，铃高公司与崔兆旺之间债权债务的真实性也存疑。故崔兆旺的租赁权不能对抗盐城农商行的抵押权。2、崔兆旺的租赁行为发生在抵押权成立之后，不符合《最高人民法院关于人民法院执行中拍卖、变卖财产规定》第三十一条第二款所规定的拍卖财产上原存有租赁权及其他用益物权的条件，亭湖法院依照该规定支持崔兆旺的异议请求，适用法律错误。且崔兆旺提起异议主要是依据其持有的租赁协议和（2013）盐民初字第0133号民事调解书，其实际是对执行标的主张实体权利，应当按照案外人执行异议之诉的相关规定处理，不应通过执行复议程序处理。3、带租拍卖是对先于抵押权成立的租赁权的保护，而崔兆旺的租赁权在抵押权设立之后才成立，且崔兆旺并未向亭湖法院申请带租拍卖，亭湖法院也未告知盐城农商行标的物须带租拍卖，故对于本案所涉房产不具备带租拍卖的条件，亭湖法院对拍卖房产进行清空，具有法律依据。请求：撤销亭湖法院（2019）苏0902执异182号执行裁定，恢复（2018）苏0902执恢474-1号公告的执行。崔兆旺称，1、崔兆旺就4、7、10、13号厂房享有的租赁权已经生效的（2013）盐民初字第0133号民事调解书予以确认。2、盐城农商行在2010年7月28日进行抵押权登记时，范围仅包括黄山南路69号土地以及3、5、6、8、9号厂房，而4、7、10、13号厂房尚未规划施工，故盐城农商行对此不具有抵押权。且根据估价报告以及实际成交价，盐城农商行就其享有抵押权的土地和厂房拍卖款优先受偿，已经能够实现全部抵押权。崔兆旺对于4、7、10、13号厂房的租赁权也未影响到盐城农商行实现其抵押权。3、崔兆旺在亭湖法院拍卖案涉房地产时多次提出申请要求带租拍卖，且亭湖法院在本次拍卖公告中明确注明拍卖标的存在长期租赁，因此盐城农商行以及买受人对于拍卖标的的情况是明知的，拍卖标的也是因为存在长期租赁而最终折价成交。如崔兆旺在租赁期内搬离，则标的物必然能够溢价售出。因此，买受人因拍卖标的存在长期租赁而折价取得标的物，取得后又要求承租人办理，侵害了崔兆旺的租赁权。综上，请求驳回盐城农商行复议请求。本院认为，人民法院拍卖不动产时，除法律另有规定外，一般均应清空后再拍卖。在占有人书面承诺参与竞买，如未竞买成功，主动腾空标的物并搬离、书面承诺成交后腾空标的物，配合法院执行，或提供担保金作为拒不腾空妨害执行罚款预交款等情形下，也可以在成交后腾空。本案中，亭湖法院如须腾空案涉房屋，应当在拍卖前进行。而亭湖法院在拍卖前并未腾空案涉房产，在拍卖公告中也注明“存在长期租赁”，崔兆旺也未作出相应承诺，并一直要求亭湖法院在执行过程中考虑其租赁的情况。因此，亭湖法院以“存在长期租赁”的房屋进行公告拍卖，在拍卖成交后又要求崔兆旺从案涉房屋中迁让，没有依据。本案应当驳回复议申请，维持原裁定。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回江苏盐城农村商业银行股份有限公司的复议申请，维持盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902执异182号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 王 珩审判员 李汉林审判员 惠 玲二〇二〇年七月十三日书记员 成 云