上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6394号上诉人（原审被告）：上海韩尔家具厂，住所地上海市奉贤区奉城镇二桥村748号4幢323室。投资人：胡锦荣，总经理。上诉人（原审被告）：胡锦荣，男，1968年8月15日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。两上诉人之共同委托诉讼代理人：俞健，上海道舍律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海磊浩金属制品厂，住所地上海市奉贤区奉城镇八字村四组。投资人：高仁贤，董事长。委托诉讼代理人：李艳荣，上海关天律师事务所律师。上诉人上海韩尔家具厂、胡锦荣因与被上诉人上海磊浩金属制品厂（以下简称磊浩厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初3465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上海韩尔家具厂、胡锦荣上诉请求撤销原审判决，改判驳回磊浩厂原审全部诉请。事实与理由：原审法院认定事实错误，根据磊浩厂原审提供的证据和其二审期间提供的证据可以证明上海韩尔家具厂已于2017年10月11日之前全部搬离涉案厂房，故其无需承担2017年10月11日之后的房屋占有使用费。磊浩厂辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。磊浩厂向原审法院提出诉讼请求：上海韩尔家具厂、胡锦荣支付磊浩厂从2017年7月28日起至2018年7月4日止的租金296,205.50元（2017年7月28日前的租金已付清，结欠租金按年租金320,000元计算）；上海韩尔家具厂、胡锦荣将厂房内三个水泥浇筑楼梯恢复原状并将厂房内垃圾清运，如不清运则支付垃圾清运费6,000元；上海韩尔家具厂、胡锦荣偿付磊浩厂以296,205.50元为本金，从2017年7月29日起至实际付清日止按银行同期贷款利率计算的逾期付款利息损失。原审法院认定事实如下：磊浩厂因动迁安置而建造涉案厂房。2007年4月12日，磊浩厂投资人高仁贤与胡锦荣签订《房屋租赁合同》，约定：胡锦荣向高仁贤租赁坐落于上海市奉贤区XX镇XX村XX组XX路XX号的厂房，面积为1718平方米，场地为850平方米；租赁期限为8年，从2007年5月18日起至2015年5月17日止；年租金为175,000元，合同成立在履行日之前15日内,支付6个月租金即87,500元，年付两次，以此类推，先付后用；支付押金10,000元，届满双方结算,多退少补；因出租方因素造成无法使用厂房的,视为出租方违约，合同违约金为半年租金；超过1个月未付款的视同违约，超过2个月未付款的，出租方有权解除合同。2015年2月28日，高仁贤与胡锦荣签订《房屋租赁合同》，约定：胡锦荣继续向高仁贤租赁坐落于上海市奉贤区XX镇XX村XX组XX路XX号的厂房，面积为2147平方米；租赁期限为8年，从2015年5月18日起至2023年5月17日止；前3年的年租金为320,000元,后5年的年租金为360,000元，年付两次，每次为年租金的50%；合同成立在履行日之前15日内,支付6个月租金，先付后用，支付押金10,000元，届满双方结算,多退少补；因出租方因素造成无法使用厂房的,视为出租方违约，合同违约金为3个月的租金；超过1个月未付款的视同违约，超过2个月未付款的，出租方有权解除合同。2017年7月26日，政府相关部门发文认为涉案租赁场所系违法建筑，要求对租赁场所进行断电。2017年7月27日，政府相关部门对租赁场所采取断电措施。同时，市场监督管理部门发函给上海韩尔家具厂、胡锦荣要求变更登记事项与实际经营情况一致，环保部门就环保事项约谈上海韩尔家具厂、胡锦荣。2017年8月28日，磊浩厂就责令拆除违法建筑纠纷案提起行政诉讼，不认可政府相关部门认定涉案租赁场所系违法建筑，案号为（2017）沪0120行初138号，2017年12月28日原审法院作出一审判决驳回磊浩厂诉请。磊浩厂不服提起上诉，2018年4月24日上海市第一中级人民法院作出二审判决，驳回上诉，维持原判。2018年7月5日，磊浩厂从上海韩尔家具厂、胡锦荣处取回租赁场所的钥匙。期间，上海韩尔家具厂、胡锦荣陆续从租赁场所搬离。2019年4月16日，磊浩厂认为上海韩尔家具厂、胡锦荣占到便宜，联系上海韩尔家具厂、胡锦荣要求解决，双方协商未果，以致涉讼。原审另查明，上海韩尔家具厂系个人独资企业，投资人为胡锦荣。在原审法院审理期间，磊浩厂确认：房屋租赁合同双方系磊浩厂和上海韩尔家具厂，因无证据证明上海韩尔家具厂的财务独立，故要求作为个人独资企业投资人的胡锦荣共同承担责任；厂房在第一份合同履行时由上海韩尔家具厂、胡锦荣进行装修，并无扩建，装修时曾建新楼梯和拆除旧楼梯，现要求恢复的是旧楼梯；涉案厂房无房地产权证，但有建设规划批文，此前有相关诉讼确认厂房的合法性，合同有效，政府相关部门在误解的情况下认为租赁场所为违法建筑并断电，上海韩尔家具厂、胡锦荣遂私自搭电继续使用厂房至2017年12月底，从2018年1月起陆续搬离，未通知领取钥匙，2018年7月5日磊浩厂取回钥匙，至2018年7月15日上海韩尔家具厂搬离完毕，磊浩厂当时在现场，上海韩尔家具厂、胡锦荣搬离即可，双方也未提到押金问题，曾提过垃圾清运问题，押金10,000元确曾收到；租赁场所于2018年12月12日恢复供电；2020年3月，部分厂房业已另行出租，部分厂房因垃圾清运问题无法出租；现正就政府相关部门错误认定租赁场所为违法建筑一事进行申诉。上海韩尔家具厂、胡锦荣确认：房屋租赁合同双方系磊浩厂的投资人和上海韩尔家具厂的投资人；厂房在第一份合同履行时由上海韩尔家具厂、胡锦荣进行装修，并无扩建，装修时曾建新楼梯和拆除旧楼梯；涉案厂房无房地产权证和建设规划批文，合同无效，政府相关部门认定租赁场所为违法建筑并断电，上海韩尔家具厂、胡锦荣只能在2017年8月起另行接电断断续续使用厂房，一直使用至2017年9月；上海韩尔家具厂、胡锦荣在它处租赁厂房后，陆陆续续搬离，搬离期间磊浩厂多次到现场，未提出异议，至2017年10月11日搬离完毕，磊浩厂对此情况是明知的，曾通知磊浩厂搬离完毕并要求到现场拿取钥匙，但磊浩厂未到现场也未取回钥匙，至2018年7月5日磊浩厂从上海韩尔家具厂、胡锦荣处取回钥匙。原审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案中，无证据证明磊浩厂的租赁场所取得建设规划许可等，该租赁场所也被相关政府部门认定为违法建筑，磊浩厂提出异议后，相关行政判决也驳回了磊浩厂的诉请，因此涉案《房屋租赁合同》为无效。涉案合同虽系由磊浩厂的投资人和上海韩尔家具厂的投资人签订，然租赁场所的权利方为磊浩厂，实际也系由上海韩尔家具厂使用租赁场所，且各方也曾确认合同由磊浩厂和上海韩尔家具厂签订，故认定涉案《房屋租赁合同》的签订双方为磊浩厂和上海韩尔家具厂。在合同履行期间，因租赁场所被政府相关部门认定为违法建筑并断电，造成上海韩尔家具厂、胡锦荣无法正常使用遂陆续搬离，双方也确认2017年7月27日前的租金已付清，故上海韩尔家具厂、胡锦荣应支付从2017年7月28日起至2018年7月4日止的占有使用费，标准根据实际使用情况酌情确定为每年224,000元，故占有使用费为209,885元。上海韩尔家具厂、胡锦荣认为其于2017年10月11日已搬离完毕并通知磊浩厂未能提供充分有效的证据予以佐证，对此不予采纳。针对搬离交接和押金问题，根据相关证据及当事人的陈述，磊浩厂于2018年7月5日取回租赁场所钥匙，上海韩尔家具厂、胡锦荣于2018年7月15日最终全部搬离，双方虽未签订书面交接材料，但从常理分析当时双方系在押金不予返还的情况下按现状交接，故现磊浩厂要求上海韩尔家具厂、胡锦荣恢复原状并承担垃圾清运费无依据，不予支持。因合同无效，相关付款期限条款亦无法律效力，现磊浩厂要求上海韩尔家具厂、胡锦荣偿付逾期付款利息损失无法律依据，对此不予支持。同时上海韩尔家具厂系个人独资企业，上海韩尔家具厂、胡锦荣未能提供证据证明上海韩尔家具厂的财务独立状况，故磊浩厂现要求作为投资人的胡锦荣承担责任于法有据，应予支持。原审法院遂判决：一、磊浩厂与上海韩尔家具厂签订的《房屋租赁合同》无效；二、上海韩尔家具厂于判决生效之日起十日内支付磊浩厂从2017年7月28日起至2018年7月4日止的占有使用费209,885元；三、胡锦荣对上述第二项上海韩尔家具厂的债务承担连带清偿责任；四、驳回磊浩厂的其余诉讼请求。案件受理费6,944元，减半收取计3,472元，由磊浩厂负担1,248元，上海韩尔家具厂、胡锦荣负担2,224元。本院二审期间，上海韩尔家具厂、胡锦荣提供如下两份证据：证据一、上海市奉贤区XX镇XX村村民委员会出具的证明，证明上海韩尔家具厂从2017年9月开始陆续搬离涉案厂房，至2017年10月11日搬离完毕。证据二、上海奉贤头桥经济园区管理委员会出具的情况证明，证明上海韩尔家具厂于2017年10月11日正式搬迁至上海奉贤XX经济园区XX路XX号厂房内生产。磊浩厂对两份证据的真实性、合理性、关联性均不予认可。磊浩厂提供XX村村委会书记与胡锦荣微信聊天记录截屏一份，证明XX村村委会书记与胡锦荣之间存在利害关系。上海韩尔家具厂、胡锦荣对于磊浩厂证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院对于双方当事人提供的证据的质证意见：经核实，本院对于上海韩尔家具厂、胡锦荣提供证据的真实性予以认可，故采纳为本案的新证据。磊浩厂提供的微信聊天记录因无原件核对，涉及对话的两方无法确认身份，且对话内容与本案毫并无关联，故不予认定为本案的新证据。本院经审理查明，原审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，本案的二审期间的争议焦点集中在，上海韩尔家具厂、胡锦荣是否于2017年10月11日与磊浩厂交接完毕。上海韩尔家具厂、胡锦荣二审期间提供证据证明上海韩尔家具厂已于2017年10月11日搬离涉案厂房并在他处租赁新的厂房开始生产，同时其认为结合原审中水电费单据可以看出，2017年10月之后，涉案厂房除了基本水电费外，不再产生水电费用，故其认为上海韩尔家具厂在2017年10月11日实际搬离的行为即为其与磊浩厂完成交接。对此，本院认为，上海韩尔家具厂的搬离行为只能证明其不再使用涉案厂房，不能必然得出双方当事人已就涉案厂房交接完毕的结论。本院注意到，上海韩尔家具厂、胡锦荣并未提供证据证明其曾通知磊浩厂就涉案厂房进行交接。上海韩尔家具厂、胡锦荣也未提供证据证明其催促磊浩厂接收涉案厂房的钥匙。对于涉案厂房的押金一直在磊浩厂处，上海韩尔家具厂、胡锦荣并未给出合理的解释亦未提供证据证明其催讨过。结合双方当事人在原审中均确认于2018年7月5日进行了涉案厂房钥匙交接，故涉案厂房在该日期前仍由上海韩尔家具厂、胡锦荣控制。原审法院判决上海韩尔家具厂支付磊浩厂从2017年7月28日起至2018年7月4日止的房屋占有使用费，胡锦荣对上海韩尔家具厂的债务承担连带清偿责任并无不当，本院予以确认。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上海韩尔家具厂、胡锦荣的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,944元，由上诉人上海韩尔家具厂、胡锦荣共同负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 蔡茜芸审判员 陶永信二〇二〇年七月十六日书记员 茅海容附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......