河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终914号 上诉人（原审原告）：赵卓，女，1989年9月6日出生，满族，住河北省大厂回族自治县。 委托诉讼代理人：贾贵森，男，1979年10月11日出生，汉族，住河北省大厂回族自治县，与上诉人赵卓系夫妻关系。 被上诉人（原审被告）：王帅，女，1987年1月2日出生，汉族，住北京市顺义区。 委托诉讼代理人：康金龙，河北王洪波律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张少军，男，1985年8月5日出生，汉族，住北京市顺义区，与被上诉人王帅系夫妻关系。 上诉人赵卓因与被上诉人王帅房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂县人民法院（2019）冀1028民初1341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵卓上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2019）冀1028民初1341号民事判决书，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、案件受理费、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误:1、一审法院没有尊重合同的原始文字表述，在合同有明确约定的情况下错误的解释合同。双方签订的《房屋买卖合同》第六条第（一）项明确约定:“出卖人未按照约定将房屋交付买受人的:1、开发商因逾期交房对卖方的违约补偿全归买房（方）所有（以下简称“1”）。2、每逾期一日，出卖人应支付买受人0.05％的违约金，逾期超过15日的，买受人有权选择解除合同，买受人选择解除合同的，出卖人应向买受人支付总房款30％的违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款（以下简称“2”）。”该约定中，1和2是并列关系，不是从属关系。其中2可以单独适用，不应以1作为前提条件。如何适用非违约方（即原告）享有选择权。一审法院认定“因被告个人原因…”没有事实依据，在合同约定中并没有体现这个内容，原告的真实意思是行使解除权，不区分是否个人原因，双方应当严格按照双方之间的合同约定履行。2、2018年11月17日，原告诉至法院，要求解除合同，是履行解除权的行为，而不应认定为“视为原告向被告催告履行交房”（原判决书第9页，下数11行）。原告向法院提起诉讼，明确诉讼请求是解除合同，并非是向被告催告交房义务。第二、一审法院适用法律错误:1、约定优于法定。在存在约定单方解除权的情况下不应适用法定解除权的相关法律规定。在合同明确约定有单方解除权的情况下，原告主张的依据是双方约定的单方解除，而一审法院错误的适用了法定解除权的相关规定。《房屋买卖合同》第六条中约定，逾期超过15日的，买受人有权选择解除合同。双方在合同中约定了单方解除权。在约定的条件成就时，也就是逾期交房超过15日的（开发商交房日期2017年12月31日为基准且仅此一个条件），上诉人有权按照合同约定行使单方解除权。《房屋买卖合同》第六条中既约定了单方解除权也约定了违约责任，一审法院将违约金的适用条件和单方解除权的适用条件混淆了，原告作为守约方享有单方解除权，法院不应增加使用条件（即因被告个人原因）。一审法院引用《合同法》第九十四条第三项的规定错误。约定解除权可以以通知的方式行使，也可以直接通过诉讼或仲裁的方式行使。原告是通过起诉的方式行使解除权。一审法院适用法定解除权的相关规定属于适用法律错误。2、即使适用法定解除权的相关规定，一审判决书第9页下数第8行“…，属于合理期限”也认定错误。《房屋买卖合同》第六条约定的交房日期是“开发商预售合同交房日期7个工作日内交房”，开发商应当交房的日期是2017年12月31日，被告应交房时间是2018年1月8日。原告起诉时间是2018年10月17日，在原告起诉时还不知道确切的交房时间，距离应交房时间已经过了10个多月。被告是否严重违约应以15天作为判断标准，而不应该以原告起诉至开发商交房的时段作为标准。被告的违约行为已经远远超过了原告在签订房屋买卖合同的合理预期，构成根本违约。根据《全国法院民商事审判工作会议会议纪要》第47条，被告的违约程度不属于显著轻微。3、违约责任是严格责任，也就是无过错责任。无论开发商是否交房，被告是否有过错，以及未交房的原因是开发商还是被告个人原因，都不影响被告应按照合同约定承担违约责任至于被告和开发商之间的约定，根据合同相对性，不应该及于原告，被告可以向开发商另行主张权利。三、一审法院程序违法。根据不告不理，当事人处分原则，法院对原告和被告都没有主张的法定解除权进行审理，并做出判决，违反了上述原则。实际是偏袒了被告，严重侵害了原告的程序权利。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，内容不公，程序违法，请求二审法院依法改判，支持上诉人全部诉讼请求。 王帅答辩称，一、双方约定的交房时间已经变更为开发商通知的收房日起7个工作日内。对同一合同事项，原合同与补充合同约定不一致，应当以补充合同为准。双方2017年3月13日《补充协议》第二条第8款明确约定“物业交割:收房应当在开发商通知收房7个工作日内自行办理物业交割手续”。当事人约定的交房时间为自开发商通知的收房日起7工作日内完成，并非上诉人所称的2017年12月31日也就是交房时间依据开发商通知的收房时间确定，即交房期间应当是开发商通知的收房日起7工作日内，并非其它时间。上诉人起诉之时，开发商尚未向被上诉人通知收房，未达被上诉人向上诉人履行交房义务的日期，被上诉人没有义务也没有能力向上诉人交房。二、当事人对合同条款的意思理解发生歧义时，任何人无权依据自己的意志自由解释。1、依据整体解释规则进行解释，就是根据条款在整个合同中的位置与其他条款的关联确定各个条款在整个合同中所具有的正确意思。《房屋买卖合同》第十二条履约准备中第（二）点约定:“出卖人与买受人应当共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，同时前往物业办理交接手续，并移交该房屋钥匙。”该条约定具体明确约定了物业交割的内容，印证了“物业交割”即为“交房”的意思，也就是双方约定的交房时间实为开发商通知的收房日起7个工作日内。唯有如此，双方交房时间才是切实可行的。开发商早则被上诉人早交，开发商晚交被上诉人晚交，开发商不交被上诉人也没有能力交房。2、依据合同目的解释规则进行解释，上诉人买房的目的就是为了房屋的所有权，就是得到房屋占有权、使用权等实体权力内容，房屋交付使用并移交附属手续是目的，物业交割不可能不包括交房这一实质内容。物业交割当然是进行实物交割，然后才是手续移交。物业交割的内容不但包括交房，而且物业交割的实质和主要内容应是交房，办理手续仅仅是从属的，而且只是交房的形式要件。所以，按照与合同无利害关系的理性第三人通常理解的当事人共同的合同目的进行解释，本案补充合同中约定的“物业交割”的意思只能解释为包括交房在内的交割，不能解释为纯粹的物业手续移交。因此，“物业交割”必然是指交房。3、按交易习惯解释规则进行解释。涉案房屋是期房，按照交易惯例被上诉人收房与办理物业管理手续是同时进行。如果不从开发商处收房是不可能办理《补充协议》第二条第8款约定“物业交割”的。另外，实践中也没有人收房、物业管理手续分两次进行。《房屋买卖合同》第十二条履约准备中第（二）点约定的:“出卖人与买受人应当共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，同时前往物业办理交接手续，并移交该房屋钥匙。《补充协议》第二条第8款结合《房屋买卖合同》第十二条履约准备中第（二）点去理解，《补充协议》第二条第8款应当理解为“双方应当在开发商通知收房7工作日自行前往物业办理交接手续，并移交该房屋钥匙，丙方陪同。”。另外，开发商通知（被上诉人）收房与双方物业手续交接毫无关联性，而是直接与双方交房产生关联。假如双方真的约定被上诉人交房时间是2017年12月31日至2018年1月8日期间，那么，被上诉人收房后双方当场就能办理物业交接手续了，双方有必要把交房和物业交接手续分两次完成吗？《补充协议》再约定“在开发商通知收房7工作日自行前往物业办理交接手续”意义何在？难道不是多此一举吗？因此，可以得出的结论是《补充协议》第二条第8款“物业交割”四个字的意思就是（含物业手续交接的）“房屋交付”，而且交的主要是房屋，不可能仅仅是单纯的物业手续上的交接。据此，可以得知双方约定的交房时间已经通过《补充协议》变更为依据开发商通知的收房日起算7个工作日。《补充协议》第二条第8款“物业交割约定”既然是双方的一条约定，本案审理就应当查清它真实的意思到底是什么。该条款不是没有意义的摆设，这是一条产生对应法律效力的合同条文，即变更了主合同约定的交房时间。三、即使被上诉人因开发商原因逾期交房，双方也约定了承担责任的方法，上诉人也是同意合同继续履行的。《房屋买卖合同》第六条第（一）款第一项及证人证言均证明，如出现因开发商原因导致的逾期交房的情形时，上诉人自愿选择“开发商对被上诉人的违约补偿全归买方所有”的方式继续履行合同。《房屋买卖合同》第十三条特别约定“如非因当事人双方的原因只是该房屋自本合同签订之日起3年内未取得房屋所有权证书的，当事人双方同意本合同继续履行，出卖人从该房屋开发建设单位处所获赔偿金归买受人所有。”。因此，上诉人起诉时不存在合同目的无法实现的情形。综上，上诉人的上诉理由不成立，请人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。补充：对于上诉状第三条一审法院程序违法，第一法定解除权是人民法院的职权，人民法院有权审查是否存在法定的解除情形。第二，一审法院审查法定解除情形是遵照（2019）冀10民终818号发回重审裁定履行职责，该裁定中明确要求一审法院查明是否存在约定或法定解除的情形。 赵卓向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方于2017年3月13日签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《房屋买卖补充协议》；2.被告王帅返还原告赵卓已支付的购房款1030000元及居间服务费18000元、贷款中介服务费35360元；3.被告支付原告违约金200000元；4.被告赔偿原告实际损失，按照每日损失利息389.27元标准，自2017年3月13日计算至合同解除之日止。 一审法院认定事实：2015年12月4日被告与大厂孔雀城房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定由被告购买位于大厂回族自治县潮白河孔雀城三期3幢3单元1702号房屋，关于交付期间，合同约定大厂孔雀城房地产开发有限公司应在2017年12月31日前将已取得建筑工程竣工验收备案表，并符合合同约定的商品房交付给被告。2017年3月13日，原告与被告在大厂回族自治县产经纪有限公司的居间服务下，签订了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》。《房屋买卖合同》约定，被告将涉案房屋出售给原告，建筑面积74.77平方米，总房款1030000元。关于付款方式，合同约定，买受人（原告）于合同签订当日向出卖人（被告）支付定金200000元，买受人（原告）于2017年3月21日前支付首付款830000元。《房屋买卖合同》第六条约定了违约责任，“（一）逾期交房责任；1.期房按开发商预售合同交房日期7个工作日内交房。出卖人未按照约定将房屋交付买受人的：1.开发商因逾期交房对卖方的违约补偿全归买房所有。2.每逾期一日，出卖人应支付买受人0.05%的违约金，逾期超过15日的，买受人有权选择解除合同，买受人解除合同的，出卖人应向买受人支付总房款30%的违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”，《房屋买卖合同》第十三条特别约定，“如非因当事人双方的原因致使该房屋自本合同签订之日起3年内未取得房屋所有权证书的，当事人双方同意本合同继续履行，出卖人从该房屋开发建设单位除所违约金及赔偿金归买受人所有”。双方在《房屋买卖合同》落款处补充约定：“收房费用由乙方（原告赵卓）承担，甲方（被告王帅）配合，但不承担任何费用。在该合同履行过程中，如乙方（原告赵卓）转卖，应提前7个工作日通知甲方（被告王帅），甲方应配合”。同日，原、被告双方还签订了《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》和《补充协议》，《补充协议》约定了定金、房屋所有权证取得、还款解押、房屋评估、首付款支付、权属转移登记以及物业交割等内容，其中《补充协议》第二条第8款约定：“物业交割：甲乙双方应当在开发商通知收房7个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同”。合同签订后，原告于2017年3月13日将定金200000元给付被告，于同年3月26日将剩余购房款830000元给付被告，共计给付1030000元。2017年4月14日，被告清偿了涉案房屋的银行贷款259435.64元。另查明，原、被告与居间方大厂回族自治县产经纪有限公司在签订合同过程中，居间方工作人员先后向原、被告双方宣读了《补充协议》第四条违约责任、第二条中有关定金、房屋所有权证取得、还款解押、房屋评估、首付款支付、权属转移登记以及物业交割等约定内容。在涉及逾期交房事项时，居间方人员向原、被告双方释明：“这个房是期房，收完房之后把房交给买方使用”，原、被告双方未持异议。后原告询问被告涉案房屋的交房时间，被告回答：“合同写的是2017年12月份交房，但是应当在10份就交了”，居间服务人员：“开发商因逾期交房对卖方的违约补偿全归买方所有，也就是开发商到那一天没有交房，补偿给你（被告王帅）的（钱款）全给他（原告赵卓）”，原、被告双方未持异议。后原、被告双方就涉案房屋的转卖事宜进行了协商，双方达成了一致意见。2018年9月12日，原告通过电话与被告就逾期交房事宜进行协商，原告爱人贾贵森：“我爱人（赵卓）买房没跟我商量，我借的是信用贷，借的是三年期的，每月还贷压力实在太大，按当时我是不同意全款付的，之后听我爱人（赵卓）说年终交房，今年能办房本，至少能抵押贷点钱，现在房子迟迟不交，信用贷压力太大，我资金链快断了……”，被告王帅回复：“当时买卖是中介联系我们，我们要求最好全款……我们之前谈时明明说好未按期交房违约金给你们……风险不是我们造成的，当时您应该买有房本的房”，原告爱人贾贵森：“买时如果去年年终交房，房本都下来了”，原告：“您看合同的违约责任，第6条，逾期交房责任”，被告：“写的是开发商因逾期交房对卖方的违约补偿全部归买方所有，对吧？”，原告：“对，还有第二条”，被告：“你说的第二条是在不是开发商造成的逾期，而是我们造成的逾期怎么赔付你，但不是我们造成的，应该看第一条”。2018年10月25日，大厂孔雀城房地产开发有限公司与被告签订了《违约责任承诺书》，约定“最晚交付日期为2018年10月31日，赔付方式为：自2018年1月1日起至2018年10月31日止，按每天总房款万分之一进行赔付，以现金方式一次性赔付；超过2018年10月31日起至交付日期间，每天按总房款万分之三进行赔付，以现金形式一次性赔付……甲方（大厂孔雀城房地产开发有限公司）于交付日期后提交资料日期起四个月内以现金转账的形式赔付，并按时支付违约金”。2018年10月26日，原告与涉案房屋的开发商工作人员就逾期交房事宜进行沟通。原告：“晚交房是为什么？”，开发商工作人员说：“晚交挺多原因的，最开始的时候是环境之类的，然后确实停工了。还有一个因为二期总包和分包有分歧，所以两边都没有施工，也停了一段时间”“您二期也有，只要有一个业主签就可以”，原告：“交房要延期呢？”，工作人员：“我们钱肯定给您原业主……我们给的话只针对原业主”。2018年12月13日，涉案房屋开发商（大厂孔雀城房地产开发有限公司）向被告王帅发出了房屋交付通知书，记载有：“您所购买的东部潮白河孔雀城三期0003031702号商品房，现已竣工验收合格，我公司于2018年12月13日起将对该商品房进行交付”再查明，原审中证人徐某当庭陈述如下：“我都参与签订了，因为是属于期房，所以按照开发商通知时间为准，主合同上是商品房买卖合同上的交付时间后7个工作日内交付，但因为是期房，所以在补充协议中又约定了物业交割的条款，物业交割包括变更一下原业主和新业主的姓名、水电卡、房钥匙等。7个工作日的约定是我们公司平时的制式合同，违约金也和原、被告沟通过，经双方同意才这么签的”。证人吴某当庭陈述如下：“签所有合同我都在场，交房时间正常是按照开发商的合同时间7日内交付，后来又签了补充协议，等开发商把房交付以后再交付给原告。因为是期房，有很多不可预料的事，所以签了一个补充协议”。上述事实，有原、被告提交的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》，原告提交的收据2份，被告提交的《商品房买卖合同》、中国农业银行业务凭证、证人证言、《违约责任承诺书》、《房屋交付通知书》以及原、被告的当庭陈述予以证实。 一审法院认为，原、被告双方于2017年3月13日签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行合同义务。本案的争议焦点在于合同约定的交房时间如何确定，以及违约条款如何适用、违约责任如何确定。关于第一个争议焦点，涉案房屋的交房时间应如何确定。原告主张应以《房屋买卖合同》第六条约定“1.期房按开发商预售合同交房日期7个工作日内交房”，预售合同约定的开发商向被告王帅交房的时间为2017年12月31日，即被告王帅应在2017年12月31日的7日内将涉案房屋交付给原告占有使用；被告则抗辩《补充协议》第二条第八款对《房屋买卖合同》约定的交房时间进行了重新修改，将交房时间重新约定为“开发商通知收房后7个工作日内”。结合录音证据可以证实，原、被告双方在签署《房屋买卖合同》等合同过程中，居间方工作人员明确告知双方，涉案房屋系期房，（出卖人）收完房之后把房交给买方使用，亦告知双方如发生因开发商逾期交房，卖方从开发商处所获得违约补偿全归买方所有，原、被告双方对上述内容均未持异议，且居间方两名工作人员在原审当庭出具的证言可以证明《房屋买卖合同》、《补充协议》签署的具体过程。但《补充协议》第二条第八款仍约定为“物业交割”条款，而并非直接约定或变更为“交房”条款，根据《合同法》第一百二十五条之规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词语、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，《房屋买卖合同》第十二条履约准备中约定“出卖人为表履约诚意……将该房屋交付买受人使用……出卖人与买受人应当共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，同时前往物业办理交接手续，并移交该房屋钥匙”，该约定应视为对“交房”以及“物业交割”的合理理解。根据该条约定，“物业交割”是指双方同时前往物业办理交接手续，属于正常履约“交房”的一部分，但不能以“物业交割”未完成等同于“交房”未完成，“物业交割”并不等同于“交房”。虽然三方签署合同时的录音证据可以证明居间方工作人员就交房事宜进行了提示，但未明确约定交房时间如何计算执行，在无其他证据证明的前提下，只能将“开发商通知收房后7个工作日内”理解为“物业交割”的时间，故《补充协议》第二条第八款的约定不足以产生变更《房屋买卖合同》明确约定的“交房时间”的效力。综上，涉案房屋的交房时间仍以《房屋买卖合同》第六条约定的“开发商预售合同交房日期7个工作日内”，故对被告提出的答辩意见不予采纳。关于第二个争议焦点，因开发商逾期交房导致被告逾期交付涉案房屋的违约条款如何适用、违约责任应如何确定。原告主张适用《房屋买卖合同》第六条（一）逾期交房责任的第二项条款，被告构成根本违约；被告辩称应适用《房屋买卖合同》第六条（一）逾期交房责任的第一项条款，系开发商因逾期交房导致其不能按期交房。如上文所述，双方约定的涉案房屋的交房时间应为开发商预售合同交房日期7个工作日内，该条款具有合同缔约方具有约束力，根据合同相对性原则，被告未能按期将涉案房屋交付给原告，构成违约。根据《合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，结合《房屋买卖合同》中关于逾期付款、权属转移登记违约责任的约定，《房屋买卖合同》第六条约定的逾期交房违约责任：“出卖人未按照约定将房屋交付买受人的：1.开发商因逾期交房对卖方的违约补偿全归买方所有。2.每逾期一日，出卖人应支付买受人0.05%的违约金，逾期超过15日的，买受人有权选择解除合同，买受人选择解除合同的，出卖人应向买受人支付总房款30%的违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”，该条款将出卖人逾期交房的违约情形和违约责任区别为两种，第一种是因开发商逾期交房导致出卖人（被告）逾期交付的违约情形及违约责任，此属于一般违约，即被告在合同履行过程中存在违约行为，但不足以导致合同目的不能实现，被告应承担合同约定的违约责任；第二种是因被告个人原因逾期交付涉案房屋，逾期超过15日的，被告构成根本违约，原告享有单方合同解除权利，被告应承担总房款30%的违约金。结合查明的事实，被告未将涉案房屋交付给原告系基于开发商延期交房的原因，而并非系因被告个人原因，另结合三方签署合同时的录音证据可以证实，原告在签订合同时明知涉案房屋系期房，原、被告双方均对“开发商因逾期交房对卖方人的违约补偿全归买方所有”不持异议，且在《房屋买卖合同》第六条（一）逾期交房责任的第一项条款亦有明确记载。综上，因开发商逾期交房导致被告王帅逾期交付涉案房屋，被告王帅应按照《房屋买卖合同》第六条（一）逾期交房责任的第一项条款之约定承担相应的违约责任，故对被告提出的答辩意见予以采纳。根据《合同法》第九十四条第三项规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行的”，当事人可以解除合同，结合庭审查明的事实，原告曾于2018年9月份与被告通话协商涉案房屋逾期交房的事宜，但并未明确主张解除合同，同年10月17日原告向一审法院提起诉讼，主张解除涉案房屋的合同，并要求被告退还全部购房款及支付违约金，故2018年10月17日应视为原告向被告催告履行交房义务的日期，其主张权利之日已晚于合同约定的交付日期近10个月。同年12月13日开发商通知被告办理收房，故原告向被告催告之日起两个月内被告已具备将涉案房屋交付给原告的条件，两个月的时间较短，属于合理期限。现涉案房屋买卖合同的购房款已经全部履行完毕，开发商已将涉案房屋交付给被告，涉案房屋买卖合同具备继续履行的条件，且《房屋买卖合同》第十三条特别约定“如非因当事人双方的原因致使该房屋自本合同签订之日起3年内未取得房屋所有权证书的，当事人双方同意……本合同继续履行，出卖人从该房屋开发建设单位除所获违约金及赔偿金归买受人所有”，故现不存在导致合同目的无法实现、合同不能继续履行的情形。综上所述，对原告提出的诉讼请求，一审法院不予支持。因被告逾期履行交付义务，应按照“开发商因逾期交房对卖方的违约补偿全归买方所有”约定承担违约责任，因本案中原告未提出上述诉讼请求，一审法院不予一并处理，可另案主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条之规定，判决：驳回原告赵卓的全部诉讼请求。案件受理费8016元，由原告全部负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审查明事实与原审判决认定事实相一致。 本院认为，双方当事人于2017年3月13日签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行合同义务。本案的争议焦点在于合同约定的交房时间如何确定，以及解除合同条件是否成就。关于案涉房屋的交房时间，《房屋买卖合同》第六条约定，“1.期房按照开发商预售合同交房日期7个工作日内交房”，而预售合同约定的开发商向被上诉人王帅交房时间为2017年12月31日，依据《房屋买卖合同》第六条第1款的约定，被上诉人王帅应在2017年12月31日起的7日内向上诉人交房。在双方当事人签订《房屋买卖合同》的同时，双方还签订了《补充协议》。《补充协议》第二条第8款约定：“物业交割：甲乙双方应当在开发商通知收房7个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。”原审判决认为《补充协议》第二条第8款约定的“物业交割”系指双方同时前往物业办理交接手续，属于正常履约“交房”的一部分，“物业交割”不等同于“交房”，案涉房屋的交房时间仍以《房屋买卖合同》第六条约定的“开发商预售合同交房日期7个工作日内”。被上诉人王帅上诉称根据《补充协议》第二条第8款的约定，双方约定的交房时间已经变更为开发商通知收房日起7个工作日内。《补充协议》第二条第8款的约定是否构成案涉房屋交房日期的变更应从“物业”本身的含义和双方签订的《补充协议》的目的来确定。从国务院颁布的《物业管理条例》第二十二条和第二十五条的规定看，“物业”的含义是指向建设单位即开发商建设的商品房的；就双方签订《补充协议》的本意而言，据原审查明的事实，居间方工作人员在涉及逾期交房事项时，居间方人员向双方释明：“这个是期房，收完房之后把房交给买方使用”，双方未持异议。可见，上诉人是认可在开发商实际交房后向其交付房屋的。原审中查明的证人徐某和吴某的当庭陈述也能表明，因为是期房，所以（交房）按照开发商通知时间为准，主合同中的约定是中介方公司平时的制式合同，所以签订的《补充协议》，等开发商把房交付以后再交付给上诉人。可见，签订《补充协议》的目的是为了完成《房屋买卖合同》第二条第8款的交房期限的约定。即将主合同中交房时间变更为开发商通知收房日起7个工作日内。这与双方签订的《房屋买卖合同》中第六条第1款约定的“开发商因逾期交房对卖方的违约金补偿全归买方所有”是一致的。另外从上诉人2019年9月12日与被上诉人、2019年10月26日与案涉房屋的开发商工作人员就逾期交房事宜进行协商来看，上诉人也没有要求解除房屋买卖合同的意思表示，而是继续履行房屋买卖合同。从以上双方签订和履行房屋买卖合同的过程看，上诉人是认可在开发商实际交付后再向上诉人交付房屋的。故此《补充协议》第二条第8款的约定是应认定为将交房时间变更为开发商实际通知收房日起7个工作日内。被上诉人的此观点本院予以支持。原审法院对此的认定是错误的，本院予以纠正。本案中开发商实际于2018年12月13日通知被上诉人办理案涉房屋的收房手续，上诉人2018年10月17日向一审法院提起诉讼解除合同时，双方约定的交房期限尚未到达、交房条件尚不具备，被上诉人不存在违约交房之事实。故上诉人主张解除合同、被上诉人返还购房款、居间服务费、中介费、支付违约金、赔偿实际损失的请求均没有事实和法律依据。一审判决驳回上诉人诉讼请求合法有据。故上诉人的上诉请求和理由均不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但判决结果正确，应予以维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16350元，由上诉人赵卓负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二〇二〇年七月三十一日 法官助理 宋 巍 书 记 员 苏艳珍