北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终3762号上诉人(原审原告)：耿某某，男，1963年9月4日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：田智华，北京华馥律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张义龙，男，1977年9月20日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：戈翠玲，北京汉腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓迎欣，北京汉腾律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：石宝贵，男，1955年9月7日出生，蒙古族，住北京市海淀区。被上诉人(原审第三人)：郭守兰，女，1970年3月14日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人耿某某因与被上诉人石宝贵、张义龙、郭守兰房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初20218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。耿某某上诉请求：撤销一审判决，改判支持耿某某的全部诉讼请求。事实和理由：张义龙与石宝贵之间所进行的房产交易行为与一般习惯和流程不符，张义龙在诉讼中对房屋价款的陈述多次变化，且未能做出合理解释，双方存在恶意串通，合同应属无效；郭守兰已告知石宝贵对涉案房屋无权处分了，仍以石宝贵名义交易，张义龙存在重大过失；中介人员的证言存在重大失实疑点，涉嫌恶意串通合同造假。张义龙辩称，同意一审判决。石宝贵、郭守兰未向二审法院提交意见。耿某某向一审法院起诉请求：请求人民法院确认石宝贵、张义龙之间关于买卖北京市海淀区晨月园8号楼13层1613号房屋的合同无效；诉讼费用由石宝贵、张义龙负担。一审法院认定事实：2005年3月，石宝贵与北京青远房地产开发有限公司（以下简称青远公司）签订了《蓝靛厂小区住宅楼拆迁认购（期房）购销合同》（以下简称认购合同），合同约定青远公司将北京市海淀区晨月园8号楼13层1613号房屋（以下简称1613号房屋）出售给石宝贵。房屋面积为69．95平方米，房屋价款为309179元。随后，青远公司向石宝贵交付了房屋。2007年9月，双方又就房屋面积签订补充协议，房屋面积确定为68．24平方米。2007年10月16日，经中介公司提供居间服务，石宝贵与郭守兰签订了《北京市存量房屋买卖合同》，石宝贵将1613号房屋以95万元的价格出售给郭守兰，并约定于2007年10月17日前交付房屋。后石宝贵将其与青远公司签订的认购合同、补充协议等原件交付给了郭守兰。2010年4月1日，由北京尚诚置地房地产经纪有限公司作为中介方，郭守兰、王从双（郭守兰之夫）与耿某某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定郭守兰、王从双将1613号房屋以190万元的价格出售给了耿某某，并将拆迁手续原件向耿某某交付。在此过程中，郭守兰向耿某某出示了郭守兰与石宝贵签订的房屋买卖合同原件等手续。耿某某支付了房款190万元，并入住1613号房屋至今。2011年4月10日，郭守兰以办理房产证为名，从耿某某处借走认购合同、补充协议书原件及青远公司收到石宝贵购房换取正式发票的资料清单的“收条”一份。2011年11月24日，石宝贵就1613号房屋与北京金源鸿大房地产有限公司签订了《商品房现房买卖合同》。2013年9月10日，石宝贵取得1613号房屋所有权证书。2013年12月12日，郭守兰取得了石宝贵的公证授权，可以代其办理1613号房屋买卖的相关手续。2014年4月，耿某某诉至法院要求履行合同，郭守兰（甲方）与耿某某（乙方）于同年12月23日在庭后达成和解协议，约定：鉴于2007年甲方与石宝贵签订了房屋买卖合同，石宝贵将1613号房屋出卖给甲方，但当时石宝贵没有取得该房屋产权证书，而后2010年甲乙双方也就该房屋签订了买卖合同，约定甲方取得该房屋产权证后出卖给乙方。现因限购政策出台，无法履行该房屋买卖合同，经双方友好协商，达成如下协议：1、甲方找到石宝贵或得到石宝贵授权，经石宝贵同意可直接协助乙方将房屋从石宝贵名下过到乙方名下或乙方指定人的名下。如果石宝贵不同意可先将房子按照甲方与石宝贵签订的房屋买卖合同办理，可先将房屋过户到甲方或他人名下，再将该房屋过户给乙方或乙方指定人名下。2、石宝贵同意可直接将房名过户到乙方或乙方指定人名下时，乙方在办理过户时发生的一切国家规定的税费包括契税、印花税、个人所得税、营业税等均由乙方承担与甲方无关；若石宝贵不同意，甲乙双方为履行所签订的房屋买卖合同，从甲方或他人处再将房名过户到乙方或乙方指定人名下时，所发生的一切税费均由乙方承担。3、若石宝贵不同意直接过户到乙方或乙方指定人名下，石宝贵与甲方履行其双方签订的房屋买卖合同过到甲方或他人时所发生的费用与乙方无关，乙方无需承担任何费用。4、甲方出卖给乙方的房价不变，但考虑房屋市场上涨等因素乙方一次性补偿甲方12万元作为补偿，在签订本协议3日内乙方支付给甲方10万元补偿费用，余款2万元在办理过户手续同时交付，逾期不支付在一个月之内承担双倍支付，超过一个月按照每延期一日按千分之三另支付违约金，直到支付完了为止。5、甲方收到该补偿费用后一年内要找到石宝贵或取得其公证授权委托书，如果超期没有找到石宝贵或没有拿到授权，甲方承担违约责任，超期在一个月内应当双倍返还收到的补偿费用即返还20万元，超过一个月按照每延期一日按千分之三另支付违约金，直到支付完了为止。过户时乙方不支付余款2万元的甲方有权拒绝办理过户手续。该房屋如果有免税证明且石宝贵愿意提供给乙方办理过户手续使用时，则甲方应给予配合。6、本协议签订后，三日内甲方撤诉，双方以前争议处理完毕。7、未尽事宜双方另行协商，不成可依法起诉。双方签订协议后，耿某某撤回起诉。之后向郭守兰支付了合同约定的12万元补偿费中的10万元。郭守兰收取了此款，但此后以种种理由拒不协助耿某某办理房屋过户手续。在此诉讼中，郭守兰未告知耿某某其已实际取得了石宝贵的公证授权委托，可以协助办理房屋过户事宜。2015年7月22日，经北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）作为中介方，郭守兰作为代理人以石宝贵（出卖人）名义与张义龙（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定：出卖人将1613号房屋出售给买受人，房屋的性质为商品房，该房屋未设定抵押。房屋的租赁情况为出卖人未将该房屋出租。双方约定房屋成交价格为294万元，购房定金为150万元。出卖人应当在2016年12月31日前将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起至2015年9月15日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，双方及中原公司共同签订了房屋买卖居间合同，张义龙与中原公司签订了佣金确认书。合同签订后，张义龙于当日即支付2万元，同年7月23日交付了房款148万元，7月29日交付了房款134万元，9月10日交付了10万元，并于9月15日完成过户。现房屋登记在张义龙名下。经核实，房屋一直处于耿某某实际控制。庭审中，双方争议焦点集中于张义龙与石宝贵所签房屋买卖合同是否有效。耿某某主张张义龙购买涉案房屋时系恶意，应据此认定合同无效，其主要观点如下：第一，张义龙在明知房产证上登记产权人石宝贵的情况下，与所谓的实际产权人郭守兰直接交易，基于郭守兰与中介机构的口头陈述，未对涉案房屋的交易情况进一步核实，不符合善意取得的条件；第二，张义龙受让涉案房屋的交易对象、交易流程等不符合交易习惯，具体表现为张义龙与非登记产权人的郭守兰直接交易、张义龙在多次诉讼中对房屋价格陈述不一、对房屋交易合同的内容反复不一致，张义龙陈述看房经过和中介机构人员陈述存在大量不一致，且合同签订时间与张义龙在二审中陈述及看房记录亦不符合，张义龙并未实际看房。对此，耿某某提供了其与郭守兰的录音证据、二审庭审笔录、证人赵某信息查询加以证实。其中赵某信息查询材料载明：赵某从业时间2016年10月11日，从业机构中原公司，职业资格经纪人协理。为查明案件事实，法院依法传唤赵某到庭进行询问。赵某陈述：其是中原公司员工，2015年7月时因其没有从业资格，故由其同事作为中介经纪人将涉案房屋挂在网上交易。后张义龙通过网络联系到赵某，赵某带张义龙多次看房，其中包括带看涉案房屋。涉案房屋系其在晚上6点左右带张义龙去看房，当时还有其他人也在看涉案房屋。涉案房屋当时报价300万元，因为郭守兰表示不能及时交房，所以让了几万元房价，郭守兰在卖房过程中从未提过将房屋卖给别人了。对耿某某提交的录音证据，张义龙表示未提供录音原始载体，对真实性不认可。对耿某某主张的张义龙在二审庭审笔录中记载的矛盾陈述，张义龙逐一予以解释：关于看房时间矛盾，其真实看房时间是2015年7月22日，中介系统看房记录显示23号是在看完房第二天买卖双方商谈后中介人员后录系统信息导致；关于房屋总价款矛盾，其一直坚持房屋报价300万元，320万元是当时中介说的含税价，294万元是因为郭守兰表示房屋一年后才能交房，所以按照一年房租减少了相应的房价款；关于扣租金和优惠的补充协议，其在庭审和上诉状中均表述的是对租金没有补充协议。对耿某某提交的赵某信息查询，张义龙表示认可真实性，但其主张从业时间问题属于行业惯例。针对双方争议焦点，张义龙表示其购房系为儿子就近入学所用，其和儿子户口已落在1613号房屋中，且张义龙之子已因购房划片至人大附小上学，张义龙主观不存在恶意，且在购房过程中，双方交易手续齐全、流程完备，张义龙支付了合理对价，并实际办理了产权变更。张义龙据此提交了人大附小证明、人大附小欢迎单、学生证加以证明，耿某某对上述证据真实性认可，证明目的不认可。法院受理本案后，依法向石宝贵、郭守兰送达了全部应诉手续和开庭传票。石宝贵、郭守兰在规定的开庭日期无正当理由，未到庭应诉，法院依法缺席审理。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定合同无效五类情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，郭守兰与石宝贵就1613号房屋签订买卖协议后支付了相应价款并且交付房屋，双方虽未办理房屋登记手续，郭守兰作为实际权利人有权将房屋出售给耿某某；在石宝贵办理房产证后，郭守兰取得了石宝贵关于售房的公证授权手续，其作为石宝贵代理人将房屋出售给张义龙亦属于有权处分。针对双方争议焦点郭守兰以石宝贵名义与张义龙所签的房屋买卖合同是否有效，法院认为：其一，张义龙在购房过程中，经中原公司的中介人员带领，前后看房十多处，最终挑选了1613号房屋，其自述的看房过程和中介人员证言可以对应；其二，张义龙与郭守兰签订合同过程中，郭守兰向其出示了经公证的售房授权手续，张义龙支付了合理对价，郭守兰协助张义龙办理了房屋过户手续；其三，张义龙购房并办理过户手续后，将其与孩子的户口迁至1613号房屋中，张义龙之子因购房划片至人大附小上学。综合上述事实，可以判断张义龙购房的主要目的系因孩子入学需要，在整个购房过程中，张义龙跟随中介人员前后看房十余处，最终选中涉案房屋，郭守兰向张义龙出示的售房手续齐全，张义龙亦支付了合理对价并在郭守兰的协助下成功办理了产权变更手续，二人的交易过程符合房地产市场交易的一般习惯与流程。在本案庭审中，针对耿某某提出的质疑，张义龙逐一作出了合理解释，耿某某并未提供充分证据证实张义龙购房行为存在恶意。因此，对张义龙与郭守兰以石宝贵名义所签的房屋买卖合同，是双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，应属有效合同，对耿某某要求确认该合同无效的诉请，法院不予支持。在此需要指出的是，郭守兰在将涉案房屋出售并交付耿某某后，并未积极配合耿某某办理房屋过户手续，而是选择在石宝贵办下房产证并取得石宝贵售房的公证授权后，将涉案房屋再次出售给不知情的张义龙，郭守兰显然存在恶意违约的行为，对郭守兰恶意违约行为造成的损失，耿某某可以另行主张解决。石宝贵、郭守兰无正当理由未到庭应诉，法院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：驳回耿某某的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，耿某某主张郭守兰与张义龙之间存在恶意串通，要求确认石宝贵与张义龙之间关于买卖1613号房屋的合同无效，应从耿某某所主张的恶意串通是否已达到排除合理怀疑的证明标准进行分析。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定：当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。其中，恶意，是指当事人明知或应知某种行为对国家、集体或者第三人利益造成损害而故意为之的主观态度；串通是指当事人在主观上具有共同的意思联络与沟通，都希望通过签订合同损害他人的利益。对恶意串通的证明标准，民诉法解释规定需要达到排除合理怀疑的程度。本案中，张义龙因孩子入学需要委托中介居间购房，在跟随中介人员前后看房十余处后，最终选中1613号房屋，郭守兰向张义龙出示的售房手续齐全，张义龙亦支付了合理对价并在郭守兰的协助下成功办理了产权变更手续，交易过程符合房地产市场交易的一般习惯与流程，张义龙不存在恶意损害他人利益的主观故意，亦无与郭守兰进行串通的意思联络与沟通。现耿某某主张郭守兰与张义龙之间存在恶意串通，提交的证据未达到足以排除合理怀疑的证明标准，本院对其上诉主张不予支持。对郭守兰恶意违约行为造成的损失，耿某某可以另行主张解决。综上所述，耿某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25280元，由耿某某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年七月二十七日法官助理  郭仁鑫书 记 员  张 一