贵州省修文县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0123民初156号 原告：马丽萍，女，1963年01月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：潘文鹰，贵州朗声律师事务所律师。 被告：贵州利尔房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区珠江路66号。 法定代表人：李修平。 被告：贵州利尔房地产开发有限公司修文分公司，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇阳明大道翰林花园8栋2号。 负责人：明永胜。 二被告共同委托诉讼代理人：谢珊，贵州慧原律师事务所律师。 案由：商品房销售合同纠纷。 原告马丽萍向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即为原告办理位于修文县，建筑面积3.69平方米）和x幢x层x号（产权证xxxxx，建筑面积12.96平方米）商业用房的房屋所有权证，并交付原告；2.判令二被告连带支付逾期办理房屋所有权证的违约金63173.00元（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金按照日万分之2.1计算11年，从2008年03月16日至2019年03月21日）；3.案件诉讼费由二被告承担。 被告贵州利尔房地产开发有限公司（以下简称利尔公司）及贵州利尔房地产开发有限公司修文分公司（以下简称利尔公司修文分公司）共同辩称，1.因案涉房屋被查封，无法办理过户手续；现通过法院判决，房屋已归原告所有，被告愿意办理过户手续。2.案涉房屋虽未按约定办理过户，但已实际交付，在十几年时间里并未影响原告使用。3.逾期办证违约金应按合同约定计算。 本院经审理确认如下事实：2007年03月21日，原告作为买受人与被告利尔公司修文分公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》两份，约定原告向被告购买坐落于修文县两套商业用房（以下简称x号房、x号房）。合同载明x号房建筑面积3.69平方米，x号房建筑面积12.96平方米；按建筑面积计算，单价每平方米2600.00元，15号房总金额9594.00元，19号房总金额33696.00元，签订合同时一次性付清全部房款；出卖人应当在2007年3月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。同年04月02日，被告利尔公司修文分公司向原告出具收到原告支付的x号房、x号房购房款等款项的两份收据。同年04月19日，修文县公证处作出（2007）修证字第242号、243号两份公证书，对原告与被告利尔公司修文分公司签署上述商品房买卖合同的事实进行公证。后被告利尔公司修文公司将上述房屋交付给原告使用至今，原告将房屋长期用于出租。案外人林xx等六人与李xx、利尔公司民间借贷纠纷一案，经贵州省贵阳市中级人民法院（以下简称贵阳中院）作出（2015）筑民二（商）初字第559号民事判决，判令李xx于判决生效之日起十日内归还林xx、贾x、余x、焦xx、贾xx、贾xx借款本金500万元、保全费6万元及补偿费、资金占用费；利尔公司对上述债务承担连带偿还责任。判决生效后，林xx等六人向贵阳中院申请执行，该院在执行过程中，向修文县不动产中心发出（2016）黔01执445号协助执行通知书，于2018年05月31日查封了利尔公司名下包括案涉房屋在内的位于修文县房屋。同年10月22日贵阳中院作出（2016）黔01执445号公告，拟评估、拍卖上述房屋。2018年11月23日，马丽萍向贵阳中院提起执行异议，该院经审查后作出（2018）黔01执异718号执行裁定书，驳回马丽萍的异议，马丽萍不服于同年12月18日向贵阳中院提起案外人执行异议之诉，提出：1.请求人民法院停止对位于修文县，建筑面积3.69平方米）房屋和x幢x层x号（产权证xxxxx，建筑面积12.96平方米）房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；2.请求人民法院确认上述两间房屋归原告所有。2019年08月20日，贵阳中院作出（2019）黔01民初28号民事判决，认定马丽萍与利尔公司在贵阳中院查封案涉房屋前签订了合法有效的买卖合同，马丽萍对案涉房屋具有足以阻却执行的实体权利；原告可依据其与利尔公司之间的合同约定向利尔公司要求履行协助办理产权，遂判决：一、不得执行位于修文县房屋（产权证xxxxx，建筑面积3.69平方米）和x幢x层x号房屋（产权证xxxxx，建筑面积12.96平方米）。二、驳回原告马丽萍的其余诉讼请求。申请执行人林xx等六人不服，向贵州省高级人民法院提出上诉，请求：依法撤销贵阳中院（2019）黔01民初28号民事判决书，依法改判或发回重审。2020年01月19日，贵州省高级人民法院作出（2019）黔民终893号民事判决，驳回上诉，维持原判。 另查明，案涉房屋买卖双方约定“出卖人应当在2007年3月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”及“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”上述约定的“在商品房交付使用后360日内”应为2008年03月25日前。 再查明，案涉两套房屋产权首次登记时间均为：2006年04月21日，产权人均登记为：贵州利尔房地产开发有限公司。截止2020年07月06日，案涉两套房屋的查封信息均为，查封机构：1.贵州省贵阳市中级人民法院，查封文号：（2016）黔01执445号，查封类型：查封，查封期限2018年05月31日起至2021年05月30日止；2.遵义市中级人民法院，查封文号：（2017）黔03执10号、（2018）黔03执330号、（2018）黔03执621号，查封类型均为轮候查封，查封期限均为2019年08月22日起至2022年08月21日止。3.贵州省修文县人民法院，查封文号：（2018）黔03执524号，查封类型：轮候查封，查封期限2019年08月22日起至2022年08月21日止。 本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉房屋能否办理产权转移变更登记？2.原告主张的逾期办理房屋所有权证的违约金应当如何确定？ 关于焦点1，虽然原告马丽萍与被告利尔公司修文分公司就案涉两套商品房签订的《商品房买卖合同》，经法院生效判决确认为合法有效的买卖合同，并判决确认原告对案涉两套商品房具有足以阻却执行的实体权利，判决执行法院不得执行。但案涉房屋仍有其他法院轮候查封的多起司法查封，权利转移受限制，原告起诉要求法院判决办理房屋产权转移变更登记的条件尚未成就，原告可继续向轮候查封所涉执行提出异议，待司法查封权利限制被撤销后再行主张权利。若司法查封不能撤销，原告可另行主张合同不能履行的违约责任。 关于焦点2，因被告利尔公司原因，致使原告要求办理房屋产权转移变更登记即取得房屋所有权证的权利至今未能实现，被告已构成违约，理应承担违约责任，故本院对原告要求被告支付违约金的请求予以支持。经查，双方在合同中约定的违约金计付标准（即按已付房价款的0.1%）明显过低，不能弥补原告的损失，原告主张在约定的基础上提高违约金计付标准，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；…”之规定，本院予以采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；…合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，虽然被告逾期多年未能协助原告办理产权变更登记，但原告一直实际占有案涉房屋，并用于出租，取得了相应利益，其购买房屋使用及收益等直接利益并未受损失。但被告违约毕竟会给原告造成因对案涉房屋进行维权而产生费用等实际损失，鉴于原告的损失数额难以确定，本院酌情确定违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因买卖双方约定出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间为2008年03月25日前，故违约金应当自2008年03月26日起计算，原告要求从2008年03月16日起计算，无事实依据；原告主张违约金计算截止时间为2019年03月21日，是其对自己民事权利的合法处分，不违反法律法规的强制性规定，本院从其自愿。故本案逾期办理房屋所有权证的违约金确定为：以43290.00元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍标准，自2008年03月26日起计算至2019年03月21日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告贵州利尔房地产开发有限公司修文分公司于本判决生效后十日内给付原告马丽萍违约金（违约金以43290.00元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍标准，自2008年03月26日起计算至2019年03月21日止）；被告贵州利尔房地产开发有限公司修文分公司不足以承担部分，由被告贵州利尔房地产开发有限公司给付原告马丽萍； 二、驳回原告马丽萍的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1380.00元，减半收取计690.00元，由被告贵州利尔房地产开发有限公司修文分公司、被告贵州利尔房地产开发有限公司负担380.00元，原告马丽萍负担310.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  饶伏龙 二〇二〇年七月二十九日 法官助理张颖 书记员严红碧