广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初8424号原告：广州市番禺俊邦物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区洛浦街东乡村黄络围南浦海滨花园会所，统一社会信用代码：91440113231304060W。法定代表人：黎启超，职务：经理。委托诉讼代理人：陈忠扬，广东南冠律师事务所律师。被告：鲁由刿，男，1966年10月28日出生，汉族，户籍地址湖南省常德市鼎城区，物业地址广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：胡小燕，国信信扬律师事务所律师。原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司诉被告鲁由刿物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法由审判员胡林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈忠扬、被告鲁由刿及其委托诉讼代理人胡小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：一、被告支付2015年9月至2020年5月的物业管理费18571.74元；2020年1月至2020年4月公摊水费公摊电费25.02元；2020年1月至2020年4月自用水费200.88元；物业管理费滞纳金（延期支付违约金）从拖欠之日起按每天1‰计算至付清时止（计至起诉时为15052.88元）；拖欠水电费按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算利息至清偿时止。（以上计至2020年4月30日为33850.52元）。二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2005年4月20日与被告房屋所在小区广州市番禺区洛浦街南浦海滨花园的业主委员会签订了一份《物业管理服务合同》，合同约定由原告为南浦海滨花园商住小区提供物业管理服务，被告作为广州市番禺区洛浦街东乡村南浦海滨花园的业主，应当按《物业管理服务合同》约定支付物业管理费、公摊水电费、自用水费。依据《物业管理服务合同》第16条第（三）项约定，逾期支付物业管理费的，从逾期交管理费之日起按拖欠费用每天千分之一支付滞纳金。被告欠付2015年9月至2020年5月的物业管理费18571.74元；2020年1月至2020年4月公摊水费公摊电费25.02元；2020年1月至2020年4月自用水费200.88元；暂计至2020年5月30日，物业管理费滞纳金（延期支付违约金）为15052.88元。拖欠的水电费应从起诉时起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至清偿时止。另补充：物业服务合同第16条第三款约定的逾期缴纳违约金并不违反法律。物业服务合同约定的是逾期缴纳服务费的违约金，虽然以“滞纳金”的称谓不太标准，但并不影响其属于延期付款违约金的性质。原告是在定期收取物业管理费的情况下才得以支持企业生存、持续提供物业服务的，若延期支付物业服务费，必然严重影响企业的运作，故对延期支付服务费的业主收取延期付款违约金合法合理，千分之一的标准略超出民间借贷法律允许的最高限度，可调整为按年息24%支付延期付款违约金。如果任何一个业主在没有任何理据的情况下均延期支付物业服务费而没有任何违约成本，必将导致三个严重后果产生：一是严重影响企业生存运作，进而影响物业管理服务；二是间接鼓励业主拒交服务费（若无违约金的约束，拒交至少令拒交者赚了利息），带来恶劣的社会影响，增加社会纠纷及助长失信之风产生；三是大幅增加了物业服务诉讼的产生，大幅增加法院的诉讼压力，严重消耗诉讼资源。故基于止争息讼的要求，法院应当对无理拒交的服务费的业主判决支付违约金。被告鲁由刿辩称：一、请求将本案由小额诉讼程序转为简易程序进行审理。物业管理服务合同关系不同于一般的合同关系，是一种集体性的、公共性的合同，本案不仅仅涉及答辩人与被答辩人之间的权利义务关系，更是被答辩人与南浦海滨花园200多户业主的物业服务合同纠纷，涉及到重大的群体性利益，案情复杂，争议较大，采用小额诉讼程序难以查明案件事实、厘清权利义务关系。因此，请求贵院依法将本案转为简易程序进行公开审理。二、被答辩人请求的2015年9月至2017年9月的物业管理费用已超过诉讼时效，应不予支持。被答辩人未按案涉物业服务合同约定维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、治安秩序保障等，导致答辩人2015年家中被盗，造成经济损失达人民币4000余元。当时，答辩人到物业管理处要求查看安全监控视频时，被答辩人称没有相关视频可以查看，且因被答辩人管理服务人员未尽到巡视要求、未执行严格的门岗执勤，才导致答辩人家中被盗的事件发生。于是，答辩人向被答辩人要求承担相应的赔偿责任并提出在被答辩人没有安装视频监控、履行安全保障义务之前，暂缓缴纳物业管理费。但被答辩人不仅不承担赔偿责任，反而迟迟未安装新的视频监控。答辩人也从来没有收到被答辩人的所谓的追收欠费通知，被答辩人提供的证据不足证明诉讼时效中断、中止的情形，根据法律规定，对于被答辩人请求的2015年9月至2017年9月的物业管理费用已超过诉讼时效，应不予支持。三、对于2017年10月至今的物业管理费，因被答辩人提供的服务不符合约定的质量标准，应做相应的降低调整。因被答辩人长期未按合同提供约定的服务质量标准，严重违反合同约定的行为（详见证据四照片），为了维护业主的合法权益。199名业主于2018年4月15日向被答辩人发《关于敦促广州市番禺俊邦物业管理有限公司书面答复下列问题并且提交相关凭证的要求函》，并且要求被答辩人在15日内给予书面回复并且公开张贴相关凭证，如果拒不接受上述要求，业主将暂停被答辩人一切费用。但被答辩人无视广大业主的合法权益，拒不回复上述函件。南浦海滨花园业主委员会于2018年7月7日再次向被答辩人发《关于要求俊邦公司提供有关资料的函》。并且强调被答辩人在15日内不提供上述资料，不履行合同义务的，广大业主有权暂缓交管理费，经业主大会决议终止《物业管理服务合同》。被答辩人还是置之不理，南浦海滨花园业主委员会于2018年12月27日再次向被答辩人发《南浦海滨花园业主委员会敦促俊邦物业管理有限公司书面答复业主关切问题并提交相关凭证要求的函》，还是未收到被答辩人的书面回复。因此，包括答辩人在内的两百多名业主只能采取暂缓缴纳物业管理费的方法对抗被答辩人的先前违约行为。答辩人暂缓缴纳物业管理费有上述正当理由。而且被答辩人提供的服务完全不符合案涉合同约定的标准，其应收的物业管理费应做相应的降低调整。四、案涉合同约定的滞纳金过高，应予以免除或者调低。如前所述，答辩人并非无故拖欠物业服务费，业主们为了维护自身权益，以暂缓缴纳物业服务费来要求被答辩人提供符合质量标准的服务，属合理抗辩。而且被答辩人存在较大的过错，要求答辩人等业主缴纳的物业服务费与其提供的服务不相匹配，被答辩人无权要求答辩人支付滞纳金。被答辩人要求答辩人案涉合同约定的滞纳金数额明显过高，而且被答辩人未举证证明答辩人逾期支付物业管理费给其造成的实际损失。即使答辩人需承担迟延缴纳物业管理费的责任，也应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上所述，对于被答辩人诉情的已超过诉讼时效的部分物业管理费及滞纳金，应不予支持。恳请贵院查明被答辩人提供的服务不符合案涉合同约定标准以及违反合同约定的事实，对被答辩人应收物业管理服务费做相应降低调整。因答辩人不属于无故拖欠物业管理服务费，对于滞纳金应予以免除或者调低处理。本院经审理查明：原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司成立于1997年1月2日，是具有从事物业管理资质的企业法人。位于广州市番禺区洛浦街东乡村南浦海滨花园自开盘以来一直由原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司提供物业服务至今。2005年4月20日，广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会与原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》一份，该合同约定广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会聘用原告提供物业管理服务的期限为三年，自2005年5月1日起至2008年4月30日止。上述《物业管理服务合同》到期后，原告与广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会至今未再续签新的物业管理服务合同。位于广州市番禺区洛浦街东乡村黄络围南浦海滨花园海海丽居x栋x座xxx房为被告鲁由刿名下的房产，建筑面积为241.40平方米。广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会与原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司于2005年4月20日签订的《物业管理服务合同》对总则、物业管理服务事项、双方权利义务、物业管理服务费用、违约责任、附则、南浦海滨花园物业管理服务标准（附件一）、南浦海滨花园业主公约（附件二）等进行了约定。该合同第十三条约定物业管理服务的质量应达到附件一所列标准。第十六条约定高层住宅物业管理服务费收费标准为1.8元/月.平方米（按建筑面积计收）、多层住宅物业管理服务费收费标准为1.35元/月.平方米（按建筑面积计收）、别墅住宅物业管理服务费收费标准为2元/月.平方米（按建筑面积计收）。第二十条约定公共水电分摊费按供水、供电企业制定的分摊办法合理分摊，由原告向本物业全体业主和物业使用人另行收取，不包含在物业管理服务费中，原告应每月公布公共水电分摊费明细表。第二十二条约定本物业的业主和物业使用人购买或拥有的物业不论是否空置，均须按时缴交物业管理服务费等费用。第二十三条约定物业管理服务费等费用的缴交时间为每月5月—15日09：00—17：00时，缴交上月公共水电分摊费及本月的物业管理服务费。第二十七条约定在原告违反本合同第五条至第十四条的规定，或者因第二条原告的声明并不真实，而未能完成管理服务事项或未达到管理服务标准或未尽到管理服务责任时，广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会有权要求原告限期整改，逾期未整改的，广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会有权经业主大会决议终止合同，造成业主和物业使用人经济损失的，原告应给予业主和物业使用人经济赔偿。第三十六条约定如合同期满也未能续签合同，原告应继续履行本合同的管理服务责任，在此种情况下，双方同意自本合同期满至广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会新的聘用物业管理服务合同生效之日止，为本合同的自动延续执行期，本合同的自动延续执行期满前三十天，广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会应书面通知原告终止聘用关系。上述《物业管理服务合同》还对其他相关事项进行了约定。原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司在本案中诉称因被告鲁由刿拒绝缴纳2015年9月至2020年5月期间的物业服务费及2020年1月至2020年4月期间的公摊水费电费、自用水费，原告遂将被告鲁由刿诉至本院，要求被告鲁由刿缴纳拖欠的物业管理服务费、公摊水费电费、自用水费及滞纳金、利息等。被告鲁由刿到庭应诉，被告鲁由刿答辩2015年9月至2017年9月期间的物业管理费已超过诉讼时效、2017年10月至今的物业管理费因原告提供的服务不符合约定的质量标准而应做相应的降低调整、案涉合同约定的滞纳金过高应予以免除或调低。在本案庭审中，被告鲁由刿表示：“我方确实有按照合同约定按照每月325.82元缴纳物业管理费，后来是因为《物业管理服务合同》已经到期，当时也没有成立新的业主委员会，导致对原告的监督不到位，原告的服务质量也严重下降。2015年5月份家中被盗，造成损失达4000余元，但原告却没有监控录像可以查看，被告家中被盗是由于原告没有尽职，没有巡逻，也没有安装安全监控视频所直接导致的。我方多次找原告协商未果，我方便提出在原告安装监控之前暂交物业管理费，原告当时也是同意的，但原告迟迟没有安装新的监控，且我方也没有收到原告的催收通知，故原告提供的证据无法证明诉讼中断的情形，原告提出2015年至2017年9月的物业管理费已经超过诉讼时效，应不予支持。我方认为信息公开与服务是有关联的，业主无法知情，也无法有效的监督，信息公开是原告的义务。关于维修资金不能动用是由于原告怠于与业主沟通，业主都希望有好的生活环境，不可能不同意维修。关于原告砍伐树木是在红线外的说法是不对的，原告对外称南浦海滨花园是园林小区，因此原告一直以来的声明树木是属于业主的，属于小区的，原告违反了合同的约定。”、“我方不是无故拖欠公摊水费、电费，由于疫情期间，我缴费不方便，导致公摊水费、电费及自用水费没有缴纳。我愿意支付自用水费，公摊水费、电费也愿意缴纳，但我方不愿意支付拖欠水电费的利息。”、“原告主张滞纳金的合同是格式合同。涉案合同约定的滞纳金过高，原告调整后的计算标准仍然过高，所以我方不愿意支付滞纳金，因为我拒缴物业管理费事出有因，按照《物业管理服务合同》第27条约定，如果原告违反合同约定，原告未尽管理服务，我方是行使抗辩权，我方有权暂缓缴纳物业管理费，我方是暂缓交，而不是拒缴。我方暂缓缴纳的原因是家中被盗，且原告提供的服务质量不符合合同标准，故我方认为原告主张的物业管理费应当予以降低，酌情少收。”、“2017年的不是我本人签收的，退回的信件注明是逾期无人领取，说明我方没有收到该邮件。2016年留置送达根本没有收到。”。另查明：原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司在本案中称：“根据2005年《物业管理服务合同》第16条的约定，涉案房屋是按照1.35元/月/平方米，涉案房屋面积为241.40平方米，但是我方是按照面积为241.35平方米计收，每月物业管理费325.82元，被告从2015年9月至2020年5月拖欠物业管理费，共拖欠57个月，物业管理费是18571.74元。”、“被告在2015年9月之前是按时缴纳物业管理费的，之前物业管理费的缴纳标准是325.82元/月。”、“我方有上门张贴催收欠费通知单，也有向被告寄送挂号信催收，被告已经本人签收。我方之前另外在2019年12月11日向仲裁委员会申请仲裁，但由于业主提出管辖权异议，原告申请撤回仲裁，所以提起本案诉讼。”、“关于诉讼时效，被告本人在2017年已经签收了我方寄送的催收通知书。2017年我方也向被告寄送催收函，但是被退回。2016年的我方也有留置送达催收通知书，且我方在2019年申请了仲裁。关于被告被盗，但是被告没有提供报警回执，故无法证实被告所述，原告是尽了最大注意义务，而不能保证没有任何被盗事件。”。原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司为证明其主张，在本案中提供了资质证书、《物业管理服务合同》、广州市不动产登记资料、交款通知书、追收欠费通知、追收欠费挂号信、中国广州仲裁委员会决定书、小区最近3个月公摊水电费公示表、供水公司证明、小区最近1个月已缴费的电力公司交费发票、照片等证据。被告鲁由刿在本案中提供了《关于敦促广州市番禺俊邦物业管理有限公司书面答复下列问题并且提交相关凭证的要求函》、《关于要求俊邦公司提供有关资料的函》、《南浦海滨花园业主委员会敦促俊邦物业管理有限公司书面答复业主关切问题并提交相关凭证要求的函》、照片、网上案件查询等证据。从原告提供的邮寄挂号信显示原告曾于2017年5月24日及2017年9月8日向被告寄送追收欠款通知。以上事实，有原、被告双方提交的证据及本院庭审笔录等可予以证实。本院认为：原告是具有相应物业管理资质的公司，虽然原告依据与广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》中约定的期限已届满，但该合同亦约定至业主委员会新的聘用物业管理服务合同生效之日止，该合同自动延续执行。原告为被告物业所在的小区提供物业管理服务，原、被告之间形成物业服务合同关系。被告鲁由刿作为广州市番禺区南浦海滨花园的业主，接受了原告提供的物业管理服务，原告有权向物业服务相对人即被告收取物业服务费。被告在其家中被盗纠纷产生之前，被告亦曾按每月325.82元的标准向原告缴纳物业管理服务费至2015年8月底，也系被告对原、被告双方物业服务合同关系的确认，故原告主张被告向其缴纳自2015年9月1日至2020年5月31日期间的物业服务费，合法有据，本院应当予以支持。原告曾在诉讼时效期间内向被告寄送追收欠费通知，故原告在本案中主张的全部物业管理费诉讼时效并未经过。本案中被告应向原告缴交每月的物业服务费为325.82元（241.35平方米×1.35元/平方米，被告物业建筑面积为241.40平方米，原告实际按照241.35平方米计收物业服务费），2015年9月1日至2020年5月31日期间的物业服务费合共18571.74元。被告鲁由刿接受了原告提供的物业管理服务但未支付对价给原告，给原告造成相应的损失，除支付拖欠的物业服务费外，本还应支付滞纳金或违约金给原告。但从被告提供的证据可见，原告提供的服务确实存在瑕疵，本院考虑到被告鲁由刿只是普通业主，并非法律专业人士，被告是在其家中被盗之后才拒交相关物业服务费用，系事出有因，原告也未提供证据证明其已向被告充分释明被告遭受财产损害后的正确处理方法，故对原告要求被告支付滞纳金的主张，本院酌情不予支持。原告主张的公摊水费电费在合理范围，被告的自用水费理应由被告承担，被告在本案庭审中也同意缴纳公摊水费电费及自用水费，故本院对原告的此项主张予以支持，但本院对原告的利息主张酌情不予支持。至于被告鲁由刿反映原告物业服务不到位的诸多问题，本院希望原告应当对业主提出的要求予以重视，并制定相关整改措施，原告应当不断提高物业服务水平，更好的为广大小区业主服务。小区业主与原告之间是基于民事合同而产生的服务与被服务的关系，原告是提供物业服务的一方，被告等小区业主则是接受物业服务一方，业主交纳一定数量的物业服务费，原告即应当依据合同的约定为小区广大业主提供合格的物业服务，故原告不是海滨花园小区的管理者，小区的业主也不是被管理者，小区的广大业主应是被服务者、是小区的主人。一个物业小区之所以需要物业服务公司，或者说小区物业服务公司在一个物业小区存在的唯一原因，就是替小区全体业主管理好该物业小区，服务好该物业小区内的全体业主。如果原告能提供优质的物业服务，营造和谐的小区生活环境，让全体小区业主感觉到安全舒适，身心舒畅，小区的业主们自然也会支持原告开展物业服务工作，并给原告的物业服务予以好评，及时缴纳相关物业服务费用等。综上所述，驳回原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告鲁由刿应在本判决发生法律效力之日起五日内支付2015年9月1日至2020年5月31日期间的物业服务费18571.74元给原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司。二、被告鲁由刿应在本判决发生法律效力之日起五日内支付（2020年1月至2020年4月期间的公摊水费公摊电费25.02元及2020年1月至2020年4月期间的自用水费200.88元）共计225.90元给原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司。三、驳回原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费646元，减半收取计323元，由被告鲁由刿负担。本判决为终审判决。审判员 胡 林二〇二〇年七月二十七日书记员 王雅佩