内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终1602号上诉人（原审被告）：周晓丽，女，1981年8月2日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区赤峰市。委托代理人：蒙世刚，男，1981年3月9日出生，汉族，个体户，现住赤峰市。被上诉人（原审原告）：和淑静，女，1992年6月3日出生，蒙古族，个体工商户，现住内蒙古自治区赤峰市。委托代理人：侯文全，内蒙古木叶山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赤峰京和房地产开发有限公司，住所地：赤峰市巴林左旗林东东城区沙里街388号。法定代表人：冯海涛，系经理。上诉人周晓丽与被上诉人和淑静、赤峰京和房地产开发有限公司（以下简称京和房地产公司）执行异议之诉一案，上诉人不服巴林左旗人民法院（2019）内0422民初4415号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。周晓丽上诉请求：1.撤销巴林左旗人民法院（2019）内0422民初4415号民事判决书，依法改判或发回重审；2．涉案诉讼费用由和淑静、京和房地产公司负担。事实和理由：一、原审法院判定和淑静已经向京和房地产公司支付涉案楼房的全部购房款属于认定事实错误，涉案房屋足以继续执行。首先，本案涉及三个法律关系，京和房地产公司与张某之间存在顶账行为，和淑静与张某签订《二手房买卖定金合同》，京和房地产公司与和淑静又签订《京和王府定房协议书》。原审法院是以认定和淑静通过购买张某在京和房地产公司顶账房的方式认为和淑静已经向京和房地产公司支付涉案楼房的全部购房款。事实上京和房地产公司与张某之间虽然存在顶账行为，但没有任何证据证明涉案房屋是京和房地产公司顶账给张某的，京和房地产公司在法院审理中明确表示张某无权处置涉案房屋，且京和房地产公司只确认和淑静与其签订的《京和王府定房协议》有效，未确认和淑静交付全部价款的行为。因此，原审法院判定和淑静已经向京和房地产公司支付涉案楼房的全部购房款属于认定事实错误，涉案房屋足以继续执行。二、和淑静与张某签订的《二手房买卖合同》应属无效合同。因京和房地产公司对该房屋享有所有权且拒绝追认张某将涉案房屋出卖给和淑静的行为，同时没有任何证据证明涉案房屋系京和房地产公司顶账给张某的，现有证据也无法核实及证明张某的身份，是否与京和房地产公司存在真实合法的债务，债务的具体数额，如何进行结算等事实都无法判定，因此，张某在京和房地产公司不知情的情形下擅自将涉案楼房出卖给和淑静损害京和房地产公司的合法权益，因此和淑静与张某签订的《二手房买卖合同》应属无效合同。综上所述，原审判决认定事实错误，请求依法撤销（2019）内0422民初4415号民事判决，依法改判或发回原审重审。被上诉人和淑静答辩称：服从一审判决。周晓丽与京和房地产公司是债务关系，不享有物权期待权。涉案楼房确实是通过张某购买，张某给京和房地产公司施工，将涉案楼房作为工程款抵顶了。虽然和淑静从张某处购买，但京和房地产公司已经与和淑静签订了订房协议，并收取了契税、物业费等费用，表明京和房地产公司认可和淑静的购买行为，和淑静也已经实际占有使用了涉案楼房，并承担日常费用。被上诉人赤峰京和房地产开发有限公司未到庭亦未进行答辩。和淑静向一审法院起诉请求：1、判令不得对位于××区房的查封和执行；2、依法确认位于××区房归和淑静所有；3、本案诉讼费用由周晓丽、京和房地产公司承担。一审法院认定事实：巴林左旗林东西城京和王府小区系京和房地产公司开发的商住小区。案外人张某自京和房地产公司处以抵顶欠款的××府房。2017年10月10日，张某与和淑静丈夫张聪明签订《二手房买卖定金合同》，约定将该楼房转卖给和淑静，价款425000元。2017年10月14日，和淑静及其丈夫张聪明与京和房地产公司签订《京和王府定房协议》，约定和淑静购买上述争议的楼房，价款347250元。和淑静于2017年10月10日向张某交付房款175000元，其余房款申请银行按揭并由银行审理合格后放款给张某。和淑静于2017年10月14日交纳了购房契税3473元，分别于2017年10月15日交纳电费100元、取暖费600元，并于2018年1月入住该争议楼房。2018年4月11日，京和房地产公司以案涉楼房作为担保向周晓丽借款264600元，并将案涉楼房网签至周晓丽名下，但未办理抵押登记。2019年1月30日，周晓丽向一审法院提出诉讼保全申请，2019年2月1日，一审法院作出（2019）内0422执保156号执行裁定书，裁定将案涉楼房予以查封。在执行过程中，案外人和淑静提出执行异议，一审法院于2019年8月6日作出（2019）内0422执异119号执行裁定，驳回了和淑静的异议申请。和淑静对裁定不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉，一审法院另查明，和淑静及其丈夫张聪明名下在巴林左旗不动产登记局无其他住宅类不动产登记信息。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，所涉案房屋系京和房地产公司开发建设的新建不动产，京和房地产公司自该不动产建成之日起对其享有所有权。和淑静通过购买张某在京和房地产公司抵账房的方式，与京和房地产公司之间签订的《京和王府定房协议书》，系双方真实的意思表示，协议书的内容已经具备了商品房买卖合同的主要要素，为有效的买卖合同，且该合同订立于周晓丽与京和房地产公司签订《借款抵押协议》《商品房买卖合同》以及一审法院采取执行措施之前。该房的购房款已经通过京和房地产公司以抵顶欠张某款的形式抵顶，视为和淑静已经支付了涉案楼房的全部购房款，和淑静已实际入住且系其唯一住房，京和房地产公司对此事实也予认可。衡量周晓丽是否能够申请执行该房屋，应考察张某是否将全部购房款交付给京和房地产公司，而不应将和淑静与张某之间的买卖行为是否符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作为是否能够执行涉案房屋的条件，和淑静与张某之间是否交付购房款的行为只存在于债权法律关系范畴，而非物权法律关系。且虽周晓丽与京和房地产公司签订了《商品房买卖合同》，但该合同并非双方真实意思表示，是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，周晓丽与京和房地产公司之间系民间借贷法律关系。因此，和淑静的诉讼理由足以排除对本案争议房屋的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：停止对巴林左旗京和王府小区2号楼1单元101室楼房的执行。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案商品房来源，系京和房地产公司将与张某之间欠款相互抵顶，京和房地产公司已经获得了房屋的全部对价。和淑静购买的系张某在京和房地产公司抵账房，并与京和房地产公司之间签订《京和王府定房协议书》并交纳相关部分购房款，足以认定该购房协议系双方真实意思表示，为合法有效的书面买卖合同，该协议签订于2017年10月14日，早于人民法院采取执行措施之前。同时，和淑静已缴纳契税、电费、水暖费，并于2018年1月实际入住该楼房，经一审法院查询确认和淑静及其丈夫张聪明名下在巴林左旗不动产登记局无其他住宅类不动产登记信息。至于周晓丽与京和房地产公司签订的《商品房买卖合同》，该合同并非双方真实意思表示，系以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，周晓丽与京和房地产公司之间系民间借贷法律关系而不是真实的房屋买卖合同关系，其对京和房地产开发有限公司享有的仅是一般债权，因此，和淑静的诉讼理由足以排除对本案争议房屋的执行。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，对于周晓丽的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由周晓丽承担。本判决为终审判决。审 判 长 李国辉审 判 员 陆广华审 判 员 董燕洪 二〇二〇年七月十日法官助理 黄人达书 记 员 赵泓熙