贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0526民初6281号 原告田桂仙，女，汉族，1977年11月25日生，住贵州省威宁县。 原告王君，男，彝族，1970年12月9日生，住贵州省威宁县。 委托代理人吴梦阁、齐婷婷，北京圣运（天津）律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。 被告：威宁伊卓置业发展有限责任公司。 法定代表人任富玉，该公司总经理。 住所地：威宁县。 统一社会信用代码：915205265650176275。 委托代理人徐仁凯，贵州浩锐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 委托代理人马迁祝，贵州浩锐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 第三人：中国建设银行股份有限公司威宁支行。 法定代表人金江，该行行长。 住所地：贵州省毕节市。 统一社会信用代码：91520526697516348W。 委托代理人李应，该行职工。代理权限：特别授权代理。 原告田桂仙、王君诉被告威宁伊卓置业发展有限责任公司（以下简称伊卓置业公司）、第三人中国建设银行股份有限公司威宁支行（以下简称中国建行威宁支行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田桂仙、王君及其委托代理人吴梦阁、齐婷婷，被告伊卓置业公司的委托代理人徐仁凯、马迁祝，被告中国建行威宁支行的委托代理人李应均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告田桂仙、王君诉称：原、被告于2017年1月11日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于威宁县，双方办理了购房的相关手续。由于国家环保督察和草海保护区综合治理，威宁县人民政府要求被告拆除房屋，现房屋已被拆除。双方签订的《商品房买卖合同》已由法院判决解除，毕节市中级人民法院最终认定由于被告在未获准许的情况下与原告签订《商品房买卖合同》致使合同不能履行，系被告自身原因所致。原告认为，被告在接到规划局的停建通知书后执意修建4号、7号楼房，又在明知楼房必须拆除的情况下向原告隐瞒，积极与原告办理了贷款手续，骗取了银行贷款，使原告遭受巨大损失。故诉至法院，请求法院判令：1、解除原告与第三人签订的《住房公积金借款合同》；2、由被告返还原告首付款78948元、大修基金7179元，并自2017年1月11日起按中国人民银行同期贷款利率计算向原告支付利息至判决作出之日为止；3、由被告返还原告已向第三人支付的贷款本息200594.5元，贷款余额由被告直接退还给第三人；4、由被告赔偿原告因解除合同给原告造成的房屋差价损失240517元及利息，利息以240517元为基数，自2019年8月16日起按中国人民银行同期贷款年利率计算至判决作出之日；5、由被告赔偿原告因看房、签订合同等因买房而发生相关事宜的交通费、误工费共计4400元；6、由被告支付原告评估费9000元；7、由被告支付原告律师费100000元；8、由被告赔偿原告精神损失费10000元；9、由被告赔偿原告因未得到房屋产生的租房费23200元；10、本案诉讼费由被告承担。 原告田桂仙、王君在举证期限内向法庭提交的证据如下： 1、《商品房买卖合同》，用以证明原告与被告签订了商品房买卖合同。 2、《住房公积金借款合同》，用以证明原告因购房与第三人签订了贷款合同。 3、还款凭证，用以证明原告已支付的贷款本息。 4、（2018）黔05民终2746号民事判决书，用以证明由于被告原因致使合同目的不能实现，商品房买卖合同已解除。 5、首付款发票、大修基金发票，用以证明原告已支付给被告首付款78948元、大修基金7179元。 6、评估报告及评估费用，用以证明因解除合同给原告造成的房屋差价损失为240517元，原告已支付评估费用9000元。 7、交通费、误工费等费用明细表及相关材料，用以证明原告因解除合同造成原告看房、签订合同等产生的交通费、误工费等损失。 8、《房屋租赁合同》，用以证明因被告未交房导致原告花费了租房费用。 9、律师费发票，用以证明原告用去的律师费。 10、网截文件，用以证明被告向原告隐瞒违法建房的事实。 11、网截图片，用以证明2018年10月16日时涉案房屋周边房价为每平方米4000元-5000元。 被告伊卓置业公司辩称：本案存在两份不同的合同，属于不同的法律关系，故法院应则一法律关系进行审理。2、被告的起诉没有事实及法律依据。 被告伊卓置业公司在举证期限内向法庭提交的证据如下： 1、不动产登记证明，用以证明原、被告签订商品房买卖合同之后，被告于2017年3月29日按约定给原告办理了预告登记，履行了合同义务。 2、城乡规划局通知、会议纪要、政府办通知及规划图，用以证明房屋被拆除系政策原因所致，被告不存在违约行为。 3、民事判决书、行政判决书各两份，用以证明在政府作出拆迁决定后，被告多次找原告协商解除合同，但原告不同意，原告所产生的损失系其不断上诉所致。即便被告有一定过错，原告损失的截止时间也应为被告接到政府办通知之后，被告向法院起诉解除合同之前。 第三人中国建行威宁支行述称：1、原、被告之间的关系为商品房买卖合同纠纷，而原告与第三人之间的关系为借款合同纠纷，两者法律关系不同，缺乏合并审理的条件。2、原告与第三人签订的《住房公积金借款合同》系双方真实意思的表示，合法有效，签订合同后，第三人便将贷款金额汇入原告指定的账户，第三人的合同义务已履行完毕，原告获得贷款的目的已得到实现，故原告请求解除借款合同没有法律依据。原、被告签订的《商品房买卖合同》同样有效，且房屋已办理了预告登记，原告对房屋享有排他的权利，即享有物权及物上代位权的权利，也就是说即便房屋被拆除，因拆除所获得的拆迁款应由原告获取，不存在合同不能履行的情形。3、因本案实际借款人为原告，而伊卓置业公司系借款的连带责任保证人，若本案最终判决解除相关协议，也应由原被告将欠款本金、按合同约定计算的利息及罚息一次性支付给第三人。 第三人中国建行威宁支行向法庭提交的证据如下： 公积金贷款账户查询记录表，用以证明截至2020年6月29日，原告已向第三人偿还贷款本息241555.66元，现尚欠贷款余额49031.64元，提前还款不需支付违约金。 经审理查明：被告伊卓置业公司以出让方式取得位于威宁县。商品房预售许可证号为毕节商房预字××号。2017年1月11日，原告田桂仙、王君与被告伊卓置业公司签订编号为0002041号《商品房买卖合同》，约定原告田桂仙、王君购买由被告伊卓置业公司开发的位于威双大道南侧“××·××国际养生基地”××、××商品房，建筑面积为114.84平方米，套内建筑面积95.73平方米。按照套内面积计算，该房屋单价为3749.59元／平方米，房屋总价款为358948元，约定首付78948元，剩余280000元以按揭贷款的方式支付。合同签订后，原告田桂仙、王君于2017年1月11日向被告支付了首付款78948元、大修基金7179元。2017年7月11日，原告与第三人中国建行威宁支行签订了《住房公积金借款合同》，约定原告向第三人借款280000元用以支付向被告购买房屋的购房款，借款期限自2017年7月11日至2027年7月11日，年利率为3.25％，同时约定了罚息的计算方式。还款方式为等额本息还款，每月归还本息金额为2736.13元，每月16日为还款日。至2020年6月29日，原告共计向被告偿还了本金230968.36元，支付利息10587.3元，本息共计241555.66元，尚欠贷款余额49031.64元，提前还款不需支付违约金。因国家自然保护区草海综合整治工作，原告开发的整幢商品房（含被告购买的商品房在内）距离草海较近，影响草海的生态环境整治工作，威宁县城乡规划局于2016年9月9日（双方签订商品房买卖合同之前）通知被告暂停养生基地项目建设，但被告仍于2017年1月11日与原告签订了商品房买卖合同，涉案房屋已于2018年5月24日被拆除。 另查明：本案被告以与原告协商解除合同，原告拒不解除为由于2018年3月19日向本院提起诉请，请求解除与田桂仙、王君签订的《商品房买卖合同》，本院认为存在不可抗力因素，并以（2018）黔0526民初1609号民事判决书判决解除双方签订的《商品房买卖合同》。后田桂仙、王君不服（2018）黔0526民初1609号民事判决书而向毕节市中级人民法院提起上诉，毕节市中级人民法院认为威宁规划局已于2016年9月9日通知伊卓置业公司暂停建设，伊卓置业公司在未获准许建设的与田桂仙、王君签订《商品房买卖合同》是合同目的不能实现的客观原因，即《商品房买卖合同》不能履行系伊卓置业公司自身原因所致，对解除合同的原因予以纠正而维持了（2018）黔0526民初1609号民事判决，毕节市中级人民法院于2018年10月16日将二审判决向原告送达。 再查明：原告认为若合同能得以履行其房屋已升值，便自行委托北京中勤永励资产评估有限责任公司进行资产评估，评估结论为：截止评估基准日2019年8月16日，委托人委托评估其位于威宁县5元。为此，原告用去评估费9000元。被告不认可上述评估结论，并在庭审中向本院申请重新评估，经本院准许后，本院依法委托毕节兴业资产评估事务所有限公司进行评估，评估结论为：委托评估的资产在2018年10月16日的评估价值为430305元。 上述事实，有原、被告及第三人陈述，各方向法庭提交的证据在卷，这些证据已经庭审质证和本院审查，具有证明力，事实清楚，可以采信。 本院认为：本案争议的焦点为：一、本案能否将商品房买卖合同及借款合同合并审理；二、原告与第三人签订的《住房公积金借款合同》是否达到解除条件；三、原告未能取得商品房是不是因被告违约所致；四、原告主张的各项费用能否得以支持。对于焦点一：虽《住房公积金借款合同》不是《商品房买卖合同》的从合同，两者相互独立，但两者之间却又有着紧密的联系，原告向第三人借款的目的就是为了买房，这是单纯而确定的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”之规定，将商品房买卖合同与借款合同合并审理并不违反法律规定。对于焦点二：在焦点一中已陈述，原告向第三人借款的目的就是为了买房，这是单纯而确定的。现原、被告之间的《商品房买卖合同》已被解除，原告已不可能取得所购买的房屋，原告与第三人签订《住房公积金借款合同》的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，对原告的请求解除与第三人签订的《住房公积金借款合同》的诉求，本院予以支持。对于焦点三：本案中，威宁县城乡规划局于2016年9月9日通知被告暂停养生基地项目建设，但被告仍于2017年1月11日与原告签订了商品房买卖合同，最终涉案房屋于2018年5月24日被拆除，故《商品房买卖合同》不能履行系伊卓置业公司自身原因所致，合同目的不能实现是由于被告违约所致，毕节市中级人民法院的终审判决亦对此作出了认定，而生效判决书未被依法撤销之前，具有法律效力，本院应予以采信。对于焦点四，解除原告与第三人签订的合同后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，被告应将收受原告的78948元首付款及7179元大修基金向原告返还，同时向原告返还原告已向第三人偿还的贷款本息241555.66元，剩余的贷款49031.64元由被告直接向第三人支付。毕节市中级人民法院于2018年10月16日便向原告送达了二审判决书，也即自2018年10月16日起，原告便已明知其与被告签订的商品房买卖合同不能履行，故本院将房屋差价的基准日认定至2018年10月16日，对原告自行委托北京中勤永励资产评估有限责任公司作出的评估报告不予采信，原告缴纳的9000元评估费由其自行承担。合同履行后原告可以获得的利益应为原告的损失，即截止2018年10月16日的房屋差价损失，该损失为430305-358948=71357元，本案系被告违约所致，故被告应向原告赔偿房屋差价损失71357元。考虑到本案原告已获得房屋差价损失的赔偿，且其向第三人支付的利息已由被告承担，故本院对原告主张的交通费、误工费、租房费及其他利息不予支持。原、被告未在《商品房买卖合同》中对律师费作出约定，故对其主张的律师费，本院不予支持。原告主张的精神抚慰金没有法律依据，故本院对精神抚慰金亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告田桂仙、王君与第三人中国建设银行股份有限公司威宁支行签订的《住房公积金借款合同》； 二、由被告威宁伊卓置业发展有限责任公司返还原告田桂仙、王君首付款78948元、大修基金7179元、已支付的贷款本息241555.66，并赔偿损失71357元，共计399039.66元。限本判决生效后十日内履行； 三、由被告威宁伊卓置业发展有限责任公司立即向第三人中国建设银行股份有限公司支付原告田桂仙、王君尚欠的贷款49031.64元； 四、驳回原告田桂仙、王君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5219元由被告威宁伊卓置业发展有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  管洪涛 二〇二〇年七月六日 书记员  赵英健