吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初3890号 原告:刘玉华，男，汉族，无职业，现住延吉市。 委托诉讼代理人：赵基文，延吉市河南法律服务所法律工作者。 被告：王世玉，男，汉族，无职业，现住延吉市。 委托诉讼代理人：霍振明，吉林诚途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文刚，男，汉族，现住延吉市。 第三人：延边德力房地产开发有限公司，住所地：延吉市。 法定代表人：王开文，该公司总经理。 委托诉讼代理人:王开明，男，汉族，该公司职员。 原告刘玉华诉被告王世玉、第三人延边德力房地产开发有限公司（以下简称德力公司）房屋互易合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉华及委托诉讼代理人赵基文，被告王世玉的委托诉讼代理人霍振明、王文刚，第三人德力公司的委托诉讼代理人王开明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘玉华向本院提出诉讼请求：1、确认被告坐落在延吉市××街、丘地号3-2、幢号79、房号5-6、7层建筑面积134.89平方米房屋产权归原告所有，被告协助办理产权过户手续。2、被告承担诉讼费。事实与理由：2004年10月4日，原告刘玉华以山东中大空调集团德州销售有限公司承揽人名义与德力公司在延边商业综合大厦工地签订了地下室通风设备定做合同，合同约定：“设备及产品价格按报价单计算：175,000元，到货日期2004年10月6日前，免费安装调试”，工程价款一次性包死。合同第13条是这样约定：“该工程经验收合格后10日内以商业大厦6-22房顶付工程款，房价172,018元，房屋面积69.36平方米，物业费另付”。德力公司是时任延边城市信用联社（延边农业商业银行的前身）主任王开明业余时间经营的另一个房地产开发公司，因王开明当时的身份不便注册公司法定代表人，王开明为实际掌控运营公司，便选用其亲哥王开文作为营业执照上的法定代表人，公司的所有日常事务均由王开明运作，王开文只是挂个名。2004年前，王开明利用工作之便贷款600万元，把原延边商业综合大厦买下，拆后在原址建起现在的延边洲际商务酒店大楼。2004年10月4日正是王开明以德力公司开发建设延边洲际商务酒店大楼之时，王开明便与原告刘玉华签订了《定做合同》。王世玉与王开明是亲属关系，王世玉来延吉市投奔时任延边城市信用联社主任的王开明利用职务之便，不仅给王世玉安排在“边城城市信用社”工作，办理落户手续，而且免费给王世玉全家安排在“边城城市信用社”公房住下。到了1998年“边城城市信用社”职工集资楼建成后，房价优惠，位置又好，职工都争着要楼层、位置好的房屋，“信用社”领导只好采取抽签办法来分房，王世玉正好抽的是7层顶楼，而且把西山墙，靠近通讯铁塔，位置最不好的134.89平方米集资楼。直到2002年2月22日才下发房照，这期间王世玉想卖不出去，原因没有土地使用证（至今无土地使用证），只好暂时住着。王世玉得知王开明开发建设位于延吉市××街西侧的延边洲际商务大厦，便找王开明说明太平街的房屋7层条件差，又冷把头，面积大又卖不出去不值钱，想兑换一个电梯楼住。王开明曾答应王世玉的请求，以后找机会把太平街清真寺房兑换出去。2004年10月4日，当刘玉华与王开明签订《定做合同》后，感到顶给刘玉华工程款的延边洲际商务酒店的6-22号房69.36平方米，售楼处的价款172,018元和王世玉所住的太平街的25-5-10号幢号79，房号5-62，当时职工集资价134.89平方米X900元=121,401元相差不多，便把王世玉和刘玉华二人找到一起，三方都在场情况下达成王世玉用位于太平街的134.89平方米集资楼作价17.5万元，兑换刘玉华的位于延边洲际商务酒店的6-22号面积69.36平方米的房屋作价172,018元，刘玉华和王世玉达成房屋兑换口头协议后，当时王世玉把134.89平方米房的房照和房屋钥匙交给了刘玉华，刘玉华入住，等到王世玉拿到延边洲际商务酒店6-22号房的房照时再由王世玉给刘玉华办理位于太平街的134.89平方米房的过户手续。事后，王世玉找王开明说6-22号房69.36平方米小了点，又调换了4-4号房屋，面积为80.46平方米，按大厦的售楼处价格，80.46平方米X2,380元/平方米=194,918元。194,918元（王开明与王世玉2009年5月份结算时把王世玉太平街（清真寺）房作价17.5万元抵顶，王世玉多占2,061元）。王开明给王世玉调房不影响原告和被告之间兑换房的事实和以物易物的法律关系。自从刘玉华与王世玉兑换了房屋后，刘玉华始终盼延边洲际商务酒店大厦早日给王世玉办下房照后，双方去办理太平街的134.89平方米房的过户手续。每年刘玉华找王世玉询问房照办下来时，王世玉始终对刘玉华说房照没下来，2009年王世玉已拿到了大厦下发的80.46平方米房的房照后，不仅继续对刘玉华谎称房照没下来。而且欺骗房产局谎称134.89平方米房的产权证丢了补办了产权证。直到2018年刘玉华通过房产局询问才知道王世玉早已拿到了大厦发给他的80.46平方米房的房照，但王世玉隐瞒拖着不给刘玉华办理134.89平方米房屋的过户手续。原告现主张自己的权利不存在超诉讼时效。综上所述，事实清楚，法律关系明确，请法庭支持原告诉求。 被告王世玉辩称：一、本案抵顶工程款房屋应为延边商业综合大厦6-22房屋，原告、被告之间不存在房屋买卖合同或以房抵债关系。1、根据原告起诉事实及理由，原告刘玉华系与第三人德力公司之间签订定做合同，并约定第三人开发建设的延边商业综合大厦6-22房屋作价172，18.00元以房抵顶工程款关系，因此本案抵顶工程款房屋应为延边商业综合大厦6-22房屋。2、刘玉华与王世玉之间不存在以房抵债关系，原告诉称的延吉市××街.89平方米房屋因王世玉与第三人实际控制人王开明有亲属关系，故王世玉在延边商业综合大厦施工建设时借给德力公司用于其施工队居住的，原告诉称德力公司将该房屋抵顶其工程款的说法与事实不符。二、案涉延边商业综合大厦4-4号房屋系王世玉以贷款方式购买的，至今仍在偿还银行贷款，案涉延边商业综合大厦4-4号面积80.46平方米房屋，系王世玉在第三人德力公司处购买，房屋总价款152，870.00元，系以银行贷款的方式付款，王世玉至今仍在偿还房屋贷款。而且4-4号房屋签订贷款合同时间为2004年9月24日，早于原告与第三人签订《定做合同》时间2004年10月4日，因此不可能存在签订《定做合同》后用延边商业综合大厦6-22号房屋换4-4号房屋的事实。三、原告刘玉华诉请确认25-5-10、建筑面积134.89平米房屋归原告所有没有法律依据。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案，25-5-10号建筑面积134.89平米房屋不动产权属证书明确记载所有人系王世玉，原告刘玉华以其与第三人德力公司之间签订定做合同，该合同约定内容不发生物权变动法律效力，更何况该合同约定房屋亦非25-5-10号房屋，故原告诉讼请求没有法律依据，应予驳回。四、本案系欠付工程款的法律关系，已超过诉讼时效。根据原告所诉事实，2004年10月4日德力公司与山东中大空调集团德州销售公司之间签订空调安装定做合同以房抵顶工程款，后德力公司未履行抵付商业大厦6-22房屋或支付工程款义务。因此本案实际上系德力公司与山东中大空调集团德州销售公司之间欠付工程款的法律关系，并非房屋买卖合同纠纷，不发生房屋买卖合同的法律效力，至于原告与第三人德力公司房地产债权债务关系的诉讼时效问题，由第三人选择是否主张；而本次诉讼，被告认为本案已超过诉讼时效。基于上述事实及理由，答辩人认为本案与王世玉无关，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求，以减轻被告诉累。 第三人德力公司述称：被告应按约定配合原告办理诉争房屋过户手续。因为王开明在1998年前后，曾在边城城市信用社任领导职务，即使个人出资成立的德力公司从事经营活动，也只能用自己的亲哥哥王开文挂名任公司的法人代表人。2003年王开明自己贷款把延边商业综合大楼买下，以德力公司名义开发建设延边洲际商务酒店大楼，1998年边城信用社在延吉市太平街（清真寺）建职工集资楼，集资房价约700元-800元/平方米，王世玉对分的集资楼7层顶楼把西山墙头的位置不满意，事后王世玉找王开明说有机会把自己的房子兑换出去。2004年10月4日，刘玉华承包洲际酒店大楼空调工程时，王开明和刘玉华协商因为德力公司拿不出现金支付工程款，只能用德力房地产开发有限公司发的洲际酒店6-22房，房价172,018.8元，面积69.36平方米（电梯楼住宅）抵顶刘玉华的工程款。刘玉华认可，双方签订了合同。这时候德力公司想到了王世玉在德力公司有贷款楼层是4楼的4-3、4-4，4-4是80.64平方米，按着给他2,000元的价格161,280元，问王世玉有个在这搞工程的叫刘玉华把你的房子和刘玉华换了行不行，王世玉说行，楼层差价咱爷俩再算，替我把刘玉华的工程款先抵了，王开明把刘玉华找来，用王世玉位于太平街25-5-10幢号79，房号5-6-2号房，面积134.89平方米的房屋，三方同意作价17.5万元，王世玉就把自家的房照和钥匙取来给了刘玉华，立即办理过户手续是口头答应的。综上所述，王世玉和刘玉华换房是事实。刘玉华一个家在山东外地人，为办过户手续千方百计的找过王开明，王开明得知后，也找过王世玉，但王世玉至今不给办过户手续。第三人有责任向法庭说明事实，依法保护各方当事人的合法权益不受侵害。 本院经审理认定事实如下：2004年10月4日，原告刘玉华以山东中大空调集团德州销售有限公司承揽人名义与德力公司在延边商业综合大厦工地签订了地下室通风设备定做合同，合同约定：“设备及产品价格按报价单计算：175,000元，到货日期2004年10月6日前，免费安装调试”，工程价款一次性包死。合同第13条约定：“该工程经验收合格后10日内以商业大厦6-22房顶付工程款，房价172,018元，房屋面积69.36平方米，物业费另付”。德力公司时任延边城市信用联社（延边农业商业银行的前身）主任王开明经营的房地产开发公司，因王开明当时的身份不便注册公司法定代表人，王开明为实际掌控运营公司，便选用其亲哥王开文作为营业执照上的法定代表人，公司的所有日常事务均由王开明运作。2004年前，王开明贷款600万元，把原延边商业综合大厦买下，拆后在原址建起现在延边洲际商务酒店大楼。 1998年“边城城市信用社”职工集资楼建成后，王世玉购得位于太平街25-5-10幢号79，房号5-6-2号房，面积134.89平方米的房屋。 2004年10月4日当刘玉华与王开明签订《定做合同》后，因王世玉要求王开明调房，王开明把王世玉和刘玉华二人找到一起，三方都在场情况下达成王世玉用位于太平街的134.89平方米集资楼作价17.5万元，兑换刘玉华的位于延边洲际商务酒店的6-22号房69.36m作价172,018元，刘玉华和王世玉达成房屋兑换口头协议后，王世玉把134.89平方米房的房照和房屋钥匙交给了刘玉华，刘玉华入住，双方约定等到王世玉拿到延边洲际商务酒店6-22号房的房照时，再由王世玉给刘玉华办理位于太平街的134.89平方米房的过户手续。事后，王世玉找王开明用6-22号、69.36平方米的房屋，调换了4-4号、面积为80.46平方米的房屋，房屋价格按大厦的售楼处价格，80.46平方米X2,380元/m'=194,918元计算。双方达成口头协议后，刘玉华至今使用、出租涉案房屋。2010年王世玉拿到了大厦下发的80.46m房的房照后，没有给刘玉华办理房屋产权变更登记手续。2018年王世玉以丢失产权证为由，又补办了134.89m”的房屋产权证。 另査，第三人德力公司的王开明，给王世玉调换4-4号、面积为80.46平方米的房屋后，王世玉又购买了一套房屋4-3号，用两套房屋抵押按揭贷款29万元，其中贷款16万元由王世玉使用并负责偿还，贷款13万元由王开明使用，并负责偿还贷款。后经双方结算王世玉购买的两套房屋面积174.1平方米，每平方米2,000元，总价34.82万元，给扣除了王世玉的134.89平方米的房屋价格17.5万元，且双方已结算完毕，按揭贷款16万元由王世玉继续偿还。 认定上述事实的证据有：原告提供的定做合同、营业执照、授权委托书、房屋产权证；被告王世玉提供的房屋产权证两份、延吉市房产局备案的商品房买卖合同、完税发票、吉林省服务业税收发票、个人购房借款合同、证明；第三人德力公司提供的结算单2张、收据及各方当事人的陈述，本院予以确认。 本院认为，根据原、被告提供的证据和庭审查明的事实，2004年4月10日，原告与被告虽未签订书面的房屋互易协议，但在第三人德力公司王开明的主持下，双方口头达成了以王世玉的位于太平街25-5-10幢号79，房号5-6-2号房，面积134.89平方米的房屋，互换德力公司准备抵账给刘玉华的位于延边商业综合大厦6-22号、面积69.36平方米的房屋，房屋作价175,000元，等王世玉的延边商业综合大厦6-22号、面积69.36平方米的房屋产权证下发后办理房屋过户手续。双方达成口头协议后，王世玉把房屋产权证和房屋钥匙交付给刘玉华，刘玉华在涉案房屋入住使用至今，第三人德力公司亦认可原、被告互换房屋的事实。至于第三人德力公司的王开明又给王世玉调换延边商业综合大厦4-4号面积80.46平方米房屋，不影响原、被告互换房屋的事实。原、被告互换房屋的意思表示清楚，互换房屋协议有效，且王世玉与王开明以商务大酒店的两套房屋按揭贷款后，王世玉和王开明已结算完毕，扣除了王世玉的134.89平方米的价款17.5万元。双方达成互换房屋协议后，被告从未向原告要求返还房屋或腾房。因此，原告要求确认被告的坐落在延吉市××街、丘地号3-2、幢号79、房号5-6、7层建筑面积134.89平方米房屋产权归原告所有，被告协助办理产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。被告主张原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，本案超过诉讼时效等抗辩意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下： 一、确认坐落于延吉市××街、丘地号3-2、幢号79、房号5-6、7层建筑面积134.89平方米的房屋产权归原告刘玉华所有； 二、被告王世玉于本判决发生法律效力之日立即协助原告刘玉华办理位于延吉市太平街25-5-10、丘地号3-2、幢号79、房号5-6-2号、面积134.89平方米的房屋的产权变更登记至刘玉华的手续。 案件受理费3,700元（原告已预交），减半收取1,850元，由被告王世玉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  边万龙 二〇二〇年七月二十日 书记员  刘 帅