河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1325民初1398号原告（执行案外人）：杨国义，男，汉族，1974年2月6日出生，住内乡县。委托诉讼代理人：**强、熊巧丽，河南菊城律师事务所律师（一般代理）。被告（申请执行人）：张玉先，女，汉族，1969年11月20日出生，住内乡县。委托诉讼代理人：李明乐，河南菊城律师事务所律师（特别授权）被告（被执行人）：南阳市鹏翔置业有限公司，住所地内乡县县城南阳路南侧，统一社会信用代码914113255698037722。法定代表人：杨帆，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨军剑，该公司法律顾问（特别授权）。原告杨国义与被告张玉先、南阳市鹏翔置业有限公司（以下简称鹏翔置业）为执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨国义及其委托诉讼代理人**强、熊巧丽，被告张玉先及其委托诉讼代理人李明乐，第三人鹏翔置业的委托代理人杨军剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨国义向本院提出诉讼请求：1、不得执行鹏翔置业名下位于内乡县中央××小区××楼××室房屋，解除对该房屋的查封和拍卖；2、依法确认内乡县中央××小区××楼××室房屋归原告所有；3、本案因诉讼产生的费用由被告负担。事实及理由：2012年12月12日，原告与被告鹏翔置业签订内乡县中央御景小区1号楼1301号房屋认购协议，并按约定支付认购金3万元。2013年2月2日付房款6万元。2018年5月份，鹏翔置业称原告认购的1号楼1301号房屋存在纠纷，与原告协商后，将房屋调换为1号楼1501户房屋，2018年5月14日与鹏翔置业签订买卖合同，付清了全部房款，并对房屋进行装修、居住生活至今。后得知内乡县人民法院对原告所有的房屋进行查封并拍卖，原告遂提出执行异议。2020年4月30日，内乡县人民法院作出（2020）豫1325执异6号裁定书，驳回原告的异议请求。对此裁定，原告认为不仅认定事实错误，而且裁定结果错误，严重损害了原告的合法权益，故提起诉讼，请求依法判决。被告张玉先辩称：原执行裁定认定事实清楚，适用法律正确。原告已享有的权益，并不足以排除强制执行，请求法庭依法驳回其诉请。被告鹏翔置业辩称：原告诉请有事实依据,应依法支持被答辩人杨国义执行异议之诉的全部诉请。2012年12月12日，答辩人与被答辩人杨国义签订了“中央御景”小区1号楼1301号房屋认购协议，同日交纳购房款3万元，2013年2月2日交纳购房款6万元。2018年5月14日，经答辩人与被答辩人杨国义商议，由认购的1号楼1301号房调整至1号楼1501号房，并签订了房屋买卖合同。同日，被答辩人杨国义妻子向鹏翔置业下属关联公司南阳汇丰物业管理有限公司刷卡支付的135800元，该款实为被答辩人杨国义支付鹏翔置业的购房款。2014年7月3日，以被答辩人杨国义姐杨运萍为出借人，答辩人鹏翔置业实际控制人杨辉妻子赵远为借款人，内乡县仁和理财咨询有限公司为担保人，向赵远出借20万元，该款通过杨运萍丈夫张德全农行账户转账至赵远账户，赵远遂将借款转交至内乡县仁和理财咨询有限公司，借款期限一年，到期后，2015年7月3日更换借据，2018年5月14日经结算本息合计244000元，因被答辩人杨国义在鹏翔置业实际控制人杨辉开发的中央御景小区购买房屋，该款经答辩人与被答辩人杨国义及其姐杨运萍商议转借给被答辩人杨国义，折抵其在中央御景小区购买1号楼1501号房屋购房款，被答辩人杨国义在答辩人处购买的1号楼1501号房屋购房款已全部付清。上述事实证明，被答辩人杨国义所购买的房屋在被答辩人张玉先申请人民法院查封之前已与答辩人签订了合法、有效的书面买卖合同，且答辩人已全额兑付了购房款，并办理了装修入住手续，现已实际占有该房产，被答辩人杨国义诉请既有事实根据，又有法律依据，其诉请依法应予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据认定如下：1、原告与鹏翔置业买卖合同一份，被告张玉先有异议，认为买卖合同应当提供原件核实，买卖合同由法庭核实真实性，该份买卖合同不是房管局正式备案合同，不应作为合法、有效书面合同，对该证据本院结合原告提交的其他证据使用。2、鹏翔置业出具的证明一份，以证实原告于2012年12月12日在鹏翔置业购买中央御景1#-13层A户房屋调换为1#-1501房屋的事实。被告张玉先有异议，认为该证据与本案无关联性，对该证据本院结合其他证据综合认定。3、收据三份及银行交易明细、借据，以证实原告在鹏翔置业处购1#-1501房屋，已按合同约定全部付清总房款467580元的事实。被告张玉先对2012年12月12日收据、2013年2月2日收据及银行流水、无异议，但认为该证据证实原告购买房屋系13层房屋并非本案所涉房屋，2018年5月14日9万元收据真实性由法庭予以核实，2018年5月14日133580收据真实性由法庭核实，银行流水仅显示黄英杰账户转出133580元，转至988998账户，不能证明该款项转至鹏翔置业名下，不能证实该款项与收据所载明款项是同一笔，也不能证明双方之间存在买卖关系。2018年5月14日244000收据由法庭核实，该收据仅显示仁和储户抵账，未显示其他信息，借据及杨运平收到条无本案关联性，该组证据仅能证明杨运萍、杨辉、赵远之间存在债权债务关系，不能证明用于抵购房款，且该借据系复印件，无银行流水相印证，是否真实发生，法庭予以核实，对该证据本院结合被告庭后提交的证据综合认定。4、1#-1501房屋缴纳物业费、水电费票据以及结婚证复印件、装修材料采购单据，以证实买卖合同签订后，被告鹏翔置业交付房屋，原告实际装修、入住生活至今的事实。被告张玉先对真实性有异议，认为电费及水费应当由电业局及自来水公司出示证据，该组证据超出物业公司职能范围，也不能证明原告实际入住事实，装修工程预算及报价单，非实际装修清单，采购单应加盖公章，并提供相应法人证明及营业执照予以证实，对该证据本院结合实地调查情况参考使用。6、鹏翔置业出具的证明一份，以证实1#-1501房屋未及时办理备案登记不是原告的原因所致，是因鹏翔置业工作人员调动，衔接失误的原因导致，原告对该证据真实性有异议，认为与本案无关联性，也不能证明原告在此无过错，该证据加盖有证明单位印章及出证明人签字，本院予以认定。对被告鹏翔置业提交的证据本院认定如下：1、南阳市汇丰物业管理有限公司营业执照及证明一份，以证实黄英杰支付给该公司133580元，系支付鹏翔置业的购房款，被告张玉先对真实性无异议，证明方向有异议，认为不能证明该笔款项系购房款，汇丰公司与鹏翔置业无经济往来，本院认为汇丰公司出具证明证实其收到的133580元系鹏翔置业的购房款，加盖有公司印章及法定代表人签字，本院予以认定。2、内乡县仁和理财咨询有限公司营业执照及证明、转账凭证，结婚证复印件，证实该款由内乡县仁和理财咨询有限公司转至鹏翔置业折抵杨国义购房款，被告张玉先对真实性无异议，证明方向有异议，认为该组证据证实被告鹏翔置业公司、仁和理财咨询有限公司和赵远及其法定代表人，财产混同，系自证，同时该组证据不足以证实244000元折抵杨国义购房款，本院认为，虽然被告鹏翔置业在管理上存在关联公司财产混同，但转账凭证及内乡县仁和理财咨询公司证明及被告鹏翔置业的财务账簿，能形成证据链条，证实244000元借款折抵购房款的事实，本院予以认定。依据上述有效证据，本院确认以下案件事实：本院（2019）豫1325民初2902号判决书判决：“一、解除原告张玉先与被告南阳市鹏翔置业有限公司于2017年4月28日签订的《商品房买卖合同》。二、被告南阳市鹏翔置业有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性返还原告张玉先购房款505000元及利息（利息自2017年7月1日按中国人民银行同期同类贷款利率计算至房款清偿完止）。三、被告南阳市鹏翔置业有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告张玉先赔偿金505000元。四、驳回原告张玉先的其他诉讼请求。”该判决生效后，鹏翔置业未履行判决书确定的返还购房款义务，张玉先向本院申请执行。在执行过程中，案外人杨国义申请停止执行登记在鹏翔置业名下位于中央御景小区1号楼1501室房屋，本院于2020年4月30以（2020）豫1325执异6号执行裁定书裁定驳回案外人杨国义的异议请求。原告杨国义于2020年5月11日以张玉先、鹏翔置业为被告提起执行异议之诉。经查，2012年12月12日，原告杨国义（乙方）与被告鹏翔置业（甲方）签订认购协议一份，购买1号楼13层A户房屋，建筑面积约137平方米，总价461280元，付款方式为按揭，缴纳认购金30000元，2013年1月10日补足首付，逾期定金不退，房源开卖，4000元现金券则不于冲抵房款，该认购协议由甲乙双方签字。2018年5月14日，原告杨国义（××）与被告鹏翔置业（出卖人）签订买卖合同一份，原告购买位于鹏翔中央御景1号楼15楼01户，三室两厅两卫，建筑面积140.12平方米，单价3337元/平方米，总额为467850元，付款方式为一次性支付房款，××于2018年5月14日签订合同时一次性支付总房款。原告提交的买卖合同有被告鹏翔置业盖章，原告杨国义未签字。原告于2012年12月12日支付30000元，2013年2月2日支付60000元，该款系购买1号楼13层A户房屋，2018年5月14日原告之妻黄英杰支付133580元，该款通过南阳汇丰物业公司法定代表人赵丽江账户转给被告鹏翔置业，该物业系被告鹏翔置业聘请物业公司，鹏翔置业为原告出具收据一份，收款人为赵远。2018年5月14日，内乡县仁和理财咨询公司欠杨运萍借款本金20万元及利息共计244000元转置业抵房款，被告鹏翔置业为出具收据一份，兹收到杨国义1-1501交来1号楼1501房款（由1-1301换），人民币贰拾肆万肆千元，244000元，仁和储户抵账。该票据在原告杨国义提交执行局时未加盖被告鹏翔置业公章，后又让被告鹏翔置业加盖公章。杨运萍系杨国义二姐。经查，2014年7月3日，杨运萍丈夫张德全转账200000元给赵远，账号为62×××15，该账户为内乡县仁和理财咨询公司业务往来专用账户，通过该账户支付杨运萍每月4000元利息。2018年5月14日抵房款后，杨运萍与赵远之间没有经济往来。杨国义于2018年6月开始装修，现已经入住1号楼1501室。因被告鹏翔置业人员变动，未及时办理过户手续。另查明杨辉系内乡县仁和理财咨询公司法人，系被告鹏翔置业的实际控制人，与赵远系夫妻关系。原告杨国义与黄英杰系夫妻关系。本院认为：案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的强制执行。本案争议焦点原告杨国义与被告鹏翔置业之间的房屋买卖能否对抗人民法院的强制执行。《最高人民法院》第二十八条规定：“金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记。”本案中心问题是原告杨国义是否已经全额支付购房款。现评析如下:原告杨国义2012年12月12日缴纳30000元认购款，2013年2月2日支付60000元，购买鹏翔置业开发的位于中央御景1号楼1301室房屋，该房屋为按揭购买，后经与被告鹏翔置业协商，将1号楼1301室房屋换为1号楼1501室，2018年5月14日，原告杨国义与被告鹏翔置业签订买卖合同，购买1号楼1501室，总房款为467850元。原告妻子黄英杰于当日通过南阳市汇丰物业管理有限公司支付133580元购房款，剩余244000元，系原告二姐杨运萍在鹏翔置业实际控制人杨辉为法定代表人的内乡县仁和投资理财公司的借款本金200000元及利息。为了查清杨运萍是否借款给内乡县仁和投资理财公司，被告鹏翔置业提交了杨运萍2014年借款给内乡县仁和投资理财公司的转账凭证及仁和投资理财公司支付给杨运萍的利息的转账凭证及2018年5月14日后，赵远没有再向杨运萍还款的银行交易流水，这一系列证据能证实通过抵账支付房款244000元。关于被告张玉先辩称，杨辉系被告鹏翔置业实际控制人、内乡县仁和理财咨询公司的法定代表人，南阳汇丰物业公司及杨辉妻子之间的财产存在混同，不能证实244000元及133580元系支付购房款，本院认为南阳汇丰物业公司出具证明证实其收到的款项系鹏翔置业的购房款，鹏翔置业的财务账中有借款原件及仁和储户抵账的记载且在内乡县仁和投资理财公司证明中鹏翔置业认可抵房款244000元的事实，能证实原告已付清房款，杨辉存在各关联公司及个人财产与公司财产混同，系其管理混乱，故对被告张玉先该辩称不予支持。关于原告杨国义与被告鹏翔置业是否签订合法、有效合同，本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签名或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受，该合同成立。”本案中原告杨国义虽然未在买卖合同上签字，但其已经全额支付购房款，被告鹏翔置业已经收到购房款，双方签订的合同已经成立，该合同为合法、有效的合同。自2018年5月14日，原告付清房款，被告鹏翔置业因工作人员调换，未及时为原告办理不动产过户，原告没有过错，属被告鹏翔置业过错，其应承担本案的诉讼费。原告已经装修入住，且原告在内乡县城没有其他住房，故原告符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告杨国义要求停止对涉案房屋的执行，并解除对该房屋的查封和拍卖，依法应予以支持。关于原告要求确认内乡县中央××小区××楼××室房屋归其所有，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”该涉案房产未办理产权变更登记，原告杨国义尚未取得该房屋的不动产物权，被告鹏翔置业应协助原告杨国义办理不动产物权变更手续，故对原告该请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条、《最高人民法院》第二十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行被告南阳市鹏翔置业有限公司名下位于内乡县中央御景小区1号楼1501室房屋，并解除对该房屋的查封和拍卖。二、驳回原告杨国义的其他诉讼请求。案件受理费8219元，由被告南阳市鹏翔置业有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院立案大厅递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于南阳市中级人民法院。本院（2020）豫1325执异6号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  庞彦粉审判员  李锡锋陪审员  张 旭二〇二〇年七月二十三日书记员  王文婷