江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0902民初3266号原告：宜春市正佳实业有限公司，住所地：江西省宜春市经济技术开发区，统一社会信用代码：91360900MA35FUHH8K。法定代表人：易全普，该公司董事长。委托诉讼代理人：江振华,男，汉族，1967年5月7日出生，朱江西省宜春市袁州区，系该公司副总经理。被告：易水桂，男，汉族，1983年10月3日出生，住江西省宜春市袁州区。被告：刘财华，男，汉族，1975年12月14日出生，住江西省宜春市袁州区。两被告的委托诉讼代理人：郑根波，江西宜春市时代法律服务所法律工作者。两被告的委托诉讼代理人：丁筱明，江西宜春市时代法律服务所法律工作者。原告宜春市正佳实业有限公司（以下简称原告）与被告易水桂、刘财华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人易全普及其委托诉讼代理人江振华、二被告的委托诉讼代理人郑根波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告立即支付拖欠的租金14292元（暂算自2020年5月止，从2020年6月止判决解除之前的租金、物业费等按合同约定支付），并解除原告与被告所签订的《租赁合同》；二、判决被告赔偿原告未履约违约金10000元；三、判决被告支付原告逾期交付租金违约金42258.24元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月25日，原告与二被告签订《租赁合同》，约定原告将坐落于宜春市袁山东路1061号面积137平方米的店面租给被告使用，租赁时间从2017年12月1日至2022年3月1日，履约保证金10000元，起始租金为3600元/月，从2019年3月1日起，每年的租金在前一租赁年度的基础上递增一次，递增比例为10%，物业费、水电费及相关经验费用均由被告承担。同时双方还约定了租赁期间的房屋修缮和装饰、租赁双方的变更、违约责任、免责条件等事宜。从2020年2月开始，被告拖欠原告租金，2月被告应付租金为3960元，到4月底被告通过微信转账支付了租金2736元，尚欠原告2月份租金1223元，被告在分文未付2020年3、4、5月的租金的情况下，单方决定将自己的物品搬走，既没有与原告办理解除租赁合同手续，也没有进行房屋移交和租金结算。综上所述，被告拖欠原告租金实属不该，单方擅自终止合同已经构成完全违约，为了维护自己的权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告刘财华辩称：原告所述不是事实，事实是被告已向原告支付到四月底的房租，被告延期交租是由于我国的疫情导致该租赁店面从一月底起到搬离店面未经营一天，所以延期违约的交租不是被告的原因所造成的，被告同意原告的主张解除合同，事实被告已于四月底已经搬离，并且将该店面交付给原告，对于原告向法院主张的1.2.3.4项除解除合同外，其余的请求法庭依法查明本案事实，作出对原告的不合理的诉请予以驳回，同时，根据国家相关规定与政策及最高院依法妥善疫情意见，对于原告已扣除被告的房租租金（押金）做出减免或退回的请求。被告易水桂辩称：答辩意见与刘财华意见一致，补充一点，前期我和刘财华是合伙，但是在2018年的5月6号我已将该店面的经营权已转给了刘财华，并且刘财华出具了转让金收条。本院经审理认定事实如下：宜春市汇景实业有限公司为坐落于宜春市袁州区店面的开发商，该店面至今未办理房屋权属证。2016年8月1日，原告与宜春市汇景实业有限公司签订了《房屋使用管理授权书》，约定：坐落在宜春市袁州区间店面授权原告管理，原告在法律允许范围内合理使用和经营房屋；授权期共5年，既日起至2022年3月1日止。2017年10月25日，原告（出租房）作为乙方与被告（承租方）作为甲方签订了《租赁合同》，约定：甲方将坐落在宜春市袁州区，建筑面积约137平方米店铺出租给乙方作商业使用；甲方于2017年12月1日前将出租房屋交付乙方使用，至2022年3月1日收回；合同期满前60天至前30天内，如果需续租的，乙方可以书面形式提出，同等条件下乙方有优先承租权，逾期视乙方放弃优先承租；乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的、拖欠房租一个月的，甲方可以终止合同；租金为人民币3600元／月，先付后用，在房屋交付时缴纳3个月租金10800元；租金按3个月支付一次，在应付租金日提前7天内支付；租金从2017年12月1日起计算，自2019年3月1日起，租金每年在前一租赁年度的基础上递增一次，递增比例为10%；乙方在本合同生效之日起向甲方缴纳人民币10000元作为履约押金，合同期满，办理移交手续后，如无违约损毁，无息退还押金；由乙方全部承担因租赁该房屋产生的所有税金及相关费用，包括但不限于该房屋产生的水、通讯、卫生、物业管理等费用及房屋租赁税、增值税、个人所得税等税费和乙方自行经营产生的各种税费,租赁双方如有一方未履行有关条款的，违约方负责赔偿对方人民币10000元；乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并处以逾期每天按合同总租金的1%向甲方缴付违约金，逾期超过15天，甲方有权解除合同，乙方按合同总租金的20%承担违约金；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告按约向原告支付了履约押金10000元，原告向被告交付了1061号店铺，被告租赁1061号店铺经营餐饮业。初期被告能按约交付租金。2019年12月，被告称资金紧张，暂无力支付租金到2020年2月，先支付到2020年1月，原告表示同意，被告遂支付租金至2020年1月。自2020年2月起被告开始拖欠房租，2020年4月，被告通过微信仅支付租金2736元，并向原告的法定代表人易全普申请不再承租案涉店面，易全普告知被告应先提交书面申请，被告不同意，易全普遂对被告要求解除合同的主张予以拒绝。被告自向原告提出解除合同后，未再支付租金，亦未提交书面申请，且在未告知原告的情况下搬离1061号店铺。原告催交房租未果，为此诉至法院。另查明，根据合同约定，被告2020年2月份应支付房租为3960元，2020年3月至2021年2月每月应支付的房租为4356元。本院认为，原告与二被告签订的《租赁合同》系合同各方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。被告易水桂辩称已将店面的经营权转给了刘财华，无需支付租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二被告应依约向原告支付租金。一、案涉合同是否应予以解除？被告主张2020年4月底已经解除《租赁合同》，根据查明的事实，被告虽于2020年4月底通知原告不再承租案涉店面，但原告已明确予以拒绝，即双方并未就合同的解除事宜达成一致。结合合同的履行情况，原告不存在违约，被告并未具备合同解除权，因此，被告主张案涉合同于2020年4月底已解除，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告虽于6月初在案涉店面贴出招租的广告，但该招租行为未影响被告的正常使用，不能视为被告已经收回店面。庭审中，原、被告均主张同意解除《租赁合同》，应视为双方协商一致解除《租赁合同》，本院予以确认。二、关于租金及其他费用。原告要求被告支付2020年2月份至解除合同之日的租金减去已支付的2736元，理由充分，本院予以支持，本院确认被告还需支付原告2020年2月租金1224元及2020年3、4、5、6月租金（4356*4=）17424元合计18648元；原告要求被告支付物业费，未提供证据予以佐证，本院不予支持。三、关于违约金。被告自2020年2月起开始拖欠租金，已构成违约。但是自2019年年底至今，我国处于疫情阶段，特别是在2020年1月至2020年3月，餐饮店停止营业。被告经营的就是餐饮业，在这段时间势必影响被告的收入，被告拖欠租金存在客观原因，根据公平原则，对被告要求原告承担未履约违约金10000元及按合同总租金的20%承担违约金42258.24元的诉讼请求，本院不予支持。被告已向原告支付履约押金10000元，根据原、被告之间的合同约定，合同期满，办理移交手续后，如无违约损毁，无息退还押金。原告无证据证明被告存在违约损毁现象，租赁合同解除后，原告应将10000元履约押金退回给被告。庭审时，被告要求押金抵扣欠付租金，为免诉累，本院予以准许并在本案中予以抵扣。则被告还需支付原告租金（18648-10000=）8648元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告宜春市正佳实业有限公司与被告易水桂、刘财华于2017年10月25日签订的《租赁合同》；二、限被告易水桂、刘财华在本判决生效之日起3日内支付给原告宜春市正佳实业有限公司房租8648元；三、驳回原告宜春市正佳实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1464元，减半收取计732元，由原告宜春市正佳实业有限公司负担527元，由被告易水桂、刘财华负担205元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。审 判 员  谭 靓二〇二〇年七月十六日代书记员  易成伟