河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终7295号上诉人（原审被告）：王梦瑶，女，汉族，1997年6月2日生，住荥阳市。委托诉讼代理人：唐利娟，河南信越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鲁文豪，男，汉族，1989年5月21日生，住河南省荥阳市。上诉人王梦瑶因与被上诉人鲁文豪房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初1461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17号立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。王梦瑶上诉请求：一、依法改判一审民事判决书中关于王梦瑶诉鲁文豪房屋买卖合同纠纷一案的判决结果即判决鲁文豪支付王梦瑶赔偿款3.8万元，并支付1万元违约金。二、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、王梦瑶在合同履行过程中没有任何过错，一审法院认定王梦瑶亦未积极主动办理贷款手续，迟延交付购房款，具有一定过错。该认定无事实依据，明显有误。1、房屋余款支付的时间，《房屋买卖居间合同》以及两份《补充协议》中均无约定，无约定，就谈不上迟延交付。2、《房屋买卖居间合同》第八条第2款合同中仅约定了房屋余款支付的方式是银行支付。而王梦瑶已经配合办理了贷款手续，至于银行何时发放贷款不是王梦瑶能决定的，与王梦瑶无关。3、鲁文豪也未提供任何证据证明王梦瑶不积极办理贷款手续，相反，从王梦瑶提交的录音、证明、证人出庭证人证言、王梦瑶母亲与贷款银行信贷部李婷的聊天记录、王梦瑶及王梦瑶母亲与居间方东润公司员工的聊天记录、以及居间方东润公司员工陈延霞与鲁文豪的200页微信聊天记录中可以非常清晰地反映出案涉房屋买卖合同的履行过程。在整个过程中，王梦瑶一直积极推动合同履行，催促相关手续的办理，而鲁文豪却违约拖延长达五个月。二、一审法院对于鲁文豪交房违约，对相关配套设施进行了更换，王梦瑶提出异议。王梦瑶依据该协议于2020年1月6日办理了房屋抵押贷款签字手续不违反合同约定，相反鲁文豪未于当天支付3.8万元赔偿款该行为违约。鲁文豪虽然未于2020年1月6日支付赔偿款，然而王梦瑶仍然于2020年1月6日办理了贷款抵押签字手续，居间方东润公司已经证明该事实。至于接下来何时办理房屋抵押，银行发放贷款，王梦瑶均是按照银行的业务流程积极配合，并无拖延。三、一审法院适用法律不当。一审判决认定王梦瑶无顺序履行抗辩权是错误的，应予以纠正。因鲁文豪未履行先赔偿的义务，王梦瑶当然有权拒绝履行后办理贷款手续的义务。即使不办理贷款手续也是符合法律规定的。然而，为了尽快处理此事，王梦瑶仍然于2020年1月6日当天办理了贷款签字，并按照银行的通知于2020年4月20日办理了房屋抵押（受疫情影响），银行于5月初发放贷款。王梦瑶没有任何过错。四、一审酌定鲁文豪支付王梦瑶赔偿金2万元，毫无依据。赔偿数额3.8万元既然是双方协商一致的结果，鲁文豪应当按照该数额进行赔偿。五、2019年8月30日，王梦瑶和鲁文豪在居间方的见证下签订的《补充协议》，不但约定了鲁文豪交付房屋和解压款的时间，还明确约定了鲁文豪有于2019年9月5日协助办理解押手续的义务。事实上鲁文豪一直拖延至11月份，才办理了贷款结清证明，并未积极履行协助义务，该行为违约，应当按照约定承担违约责任，赔偿违约金。综上，请求二审法院查明事实，依法维护上诉人的合法权益。鲁文豪辩称：一、王梦瑶上诉称其在合同履行过程中没有任何过错，该主张与事实不符。1、王梦瑶延迟交付购房款长达8个月。本案中，鲁文豪于2019年9月4日将房屋交付于王梦瑶使用、于11月25日将房屋过户给王梦瑶。过户之后，王梦瑶以各种理由拒绝按双方的合同约定支付45万尾款，造成房屋买卖合同不能履行，其行为构成根本性违约。2、王梦瑶称其积极配合办理贷款手续与事实不符。通过一审查明的事实，王梦瑶于2020年4月20日去银行办理贷款手续，银行于4月28日向其放款，且在此次放款中鲁文豪并未去银行。这说明银行向王梦瑶抵押放贷的手续是十分便捷的且不需要鲁文豪本人到现场。王梦瑶上诉称放贷全靠中介、银行协调安排时间，其本人无自主决定权，完全无事实依据。二、王梦瑶上诉主张1万元违约金与双方约定不符。三、一审法院酌定鲁文豪向王梦瑶支付赔偿金2方元，该赔偿金额明显高于王梦瑶的实际损失。1、鲁文豪在王梦瑶未支付房款就提前交付房屋，让王梦瑶免费居住使用了8个月(600元/月*8月=4800元）。《房屋买卖居间合同》第十一条约定：当鲁文豪收到全部房款七日内，与王梦瑶办理房屋交接手续。本案中，鲁文豪于2019年9月4日将房屋交于王梦瑶使用，使其免费使用房屋近8个月，这间接性弥补了王梦瑶损失。2、鲁文豪已经向王梦瑶支付了5000元，这在一定程度上已经弥补了王梦瑶的损失，该5000元在计算赔偿数额时应予以扣减。3、鲁文豪更换的设施系其妻子的陪嫁财产，具有纪念性的意义，且市场价值不高。此外，鲁文豪购买房屋配套设施(2床，2空调，1窗帘)时花费不超过1.5万元，并且已经使用了6年时间，现该设施的折旧价值不会超过8000元。4、鲁文豪起诉王梦瑶时已支付了4025元诉讼费，而且一审判决鲁文豪承担诉讼费5080元，这对于鲁文豪而言显然是不公平的。5、一审法院在认定赔偿数额时，未考虑王梦瑶本应支付给鲁文豪的利息8156.25元，这对于鲁文豪而言是不公平的。综上，如果一审法院在充分考虑以上几点因素后（8个月的房租、已支付5000元、更换设施的市场价值、诉讼费承担、应支付的利息），仍判令鲁文豪向王梦瑶支付赔偿金2万元，该赔偿金额是明显高于王梦瑶的实际损失的。请二审依法予以酌减。四、王梦瑶主张已于鲁文豪达成3.8万元的赔偿协议与事实不符。王梦瑶主张原、被告、中介公司三方达成了“口头协议”与事实不符，但是在协商时中介没有跟鲁文豪联系过，事后也未告知鲁文豪，鲁文豪从未明确表态要赔偿王梦瑶3.8万元。在协商赔偿事宜时，中介直接越过鲁文豪与其父亲进行联系。事后鲁文豪父亲告诉他，王梦瑶所称她多支付银行8万的利息，但是当鲁文豪与王梦瑶一起去邮政银行核实利率时，王梦瑶与银行均不能提供任何资料来证实王梦瑶多支付利息的事实，鲁文豪当场就表态不同意该协议。综上，请求二审法院驳回上诉，对赔偿金额予以依法酌减。鲁文豪向一审法院起诉请求：1、被告支付45万元购房款尾款并支付逾期利息（自2019年11月25日起至房款付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、判令被告承担本案诉讼费用。王梦瑶向一审法院提出诉讼请求：1要求鲁文豪支付赔偿款3.8万元及利息494元（以3.8万元为基数，按年利率6%的标准自2020年1月6日起暂计算至2020年3月24日，自2020年3月25日起至实际付清之日止的利息另行计算）；2、被告退还定金4万元；3、被告支付违约金1万元；4、诉讼费、保全费等由被告承担。一审法院认定事实：2019年7月3日，原、被告在郑州东润房产营销策划有限公司签署了房屋买卖居间合同，约定王梦瑶购买鲁文豪所有的位于荥阳市三公路与索河路交叉口西北角银海中央广场1号楼2单元4层409室房屋一套，房屋及配套设施总价款65万元，合同签订后，被告支付首付款20万元（含定金2万元）。2019年8月12日，原、被告签订补充协议一份，约定：鲁文豪于2009年8月23日前办理银行解押相关手续，并取得结清证明等手续，鲁文豪于2019年8月25日前，将房屋交付王梦瑶使用，并按约定交付相关配套。2019年8月25日，鲁文豪出具个人声明一份，主要内容为：鲁文豪承诺于2019年8月30日早上9：00交付涉案房屋给王梦瑶使用，逾期支付违约金1万元。2019年8月30日，原被告再次签订补充协议一份，约定：鲁文豪于2019年8月30日将房屋解押款66000元交给居间方保管，并于2019年9月5日协助办理解押手续，鲁文豪于2019年9月4日将房屋腾出并将钥匙交给王梦瑶使用，交房时间为2019年9月4日早上9：00。2019年9月4日鲁文豪将涉案房屋交付王梦瑶使用，于2019年11月25日将房屋过户至王梦瑶名下。王梦瑶于2020年4月20日办理房屋抵押手续，银行于2020年5月初将抵押款45万元发放给鲁文豪。一审法院另查明：鲁文豪交付房屋时，王梦瑶对部分配套设施更换提出异议。2020年1月1日，原告代理人和被告代理人在居间方参与下达成口头协议，约定鲁文豪支付王梦瑶赔偿金3.8万元，王梦瑶办理抵押签字前，鲁文豪将赔偿金交付居间方，抵押手续办理完，由居间方将赔偿金支付王梦瑶。后鲁文豪未支付该3.8万元赔偿金。一审法院认为：原、被告之间系房屋买卖合同关系，《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同当事人均应按照合同履行自己的义务。2019年8月12日、2019年8月30日两份补充协议，2019年8月25日个人声明，均涉及房产解押、房屋交付问题，应视为双方协商一致，以2019年8月30日补充协议对双方权利义务的变更，鲁文豪依照该补充协议交付房屋解押款并交付房屋，不违反双方的约定，故对王梦瑶要求鲁文豪支付违约金1万元的诉讼请求，该院不予支持。定金是合同当事人为了确保合同的履行，约定一方向对方给付定金作为债权的担保，本案中，鲁文豪已将房屋交付并过户至王梦瑶名下，王梦瑶也已实际入住，鲁文豪现亦取得全部购房款，虽然双方在交易过程中因赔偿金问题产生纠纷，但不影响双方房屋买卖合同目的实现，故对王梦瑶要求鲁文豪退还定金4万元的诉讼请求，该院不予支持。鲁文豪交付房屋后，王梦瑶有支付相应购房款的义务，房屋解押后，王梦瑶亦未积极主动办理贷款手续，迟延交付购房款，具有一定过错。王梦瑶辩称鲁文豪支付3.8万元损失义务在前，其享有先履行抗辩权，因支付3.8万元赔偿金与支付购房款不形成对价，不属同一法律关系，故对王梦瑶该辩称，该院不予采信。本案中，鲁文豪迟延办理银行解押手续，擅自更换房屋配套设施，存在一定过错，结合双方达成的3.8万元赔偿协议，综合考虑原告迟延支付购房款的情况，该院酌定鲁文豪支付王梦瑶赔偿金2万元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告鲁文豪于判决生效之日起十日内支付被告王梦瑶赔偿金2万元。二、驳回原告鲁文豪的其他诉讼请求。三、驳回被告王梦瑶的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5031元，保全费905元，原告鲁文豪承担5080元，被告王梦瑶负担856元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，涉案房屋买卖居间合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同履行自己的义务。2019年8月12日补充协议、2019年8月25日个人声明、2019年8月30日补充协议系当事人真实意思表示，2019年8月30日补充协议涉及房产解押、交付等事项，可视为双方当事人对权利义务的处分和变更，鲁文豪依照该补充协议交付房屋解押款并交付房屋，不违反双方的约定，王梦瑶上诉主张鲁文豪支付其违约金1万元，不予支持。王梦瑶上诉主张按照约定鲁文豪应支付赔偿金3.8万元。一审法院根据各方的举证质证情况，鲁文豪迟延办理银行解押手续，擅自更换房屋配套设施，存在一定过错，房屋解押后，王梦瑶对办理贷款及交付剩余购房款确实存在迟延，亦有一定过错，酌定鲁文豪支付王梦瑶赔偿金2万元，并无不当。综上所述，王梦瑶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由王梦瑶负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年七月七日书记员  景慧洁