河南省社旗县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1327民初1090号原告（执行案外人）：韩向阳，男，汉族，1974年1月15日出生，住河南省南阳市社旗县。委托诉讼代理人：党晓勇，河南隆翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：董哲，河南隆翔律师事务所律师。被告（申请执行人）：南阳市龙城房地产开发有限公司，统一社会信用代码914113007492224220，住所地河南省南阳市宛城区环城乡李相公庄。法定代表人：靳兴文，任总经理职务。委托诉讼代理人：王熙，河南汉冶律师事务所律师。被告（被执行人）：侯春峰，男，汉族，1966年11月4日出生，住河南省南阳市社旗县。委托诉讼代理人：王玉红，女，汉族，1967年9月30日出生，住河南省南阳市社旗县，系侯春峰妻子。原告韩向阳与被告南阳市龙城房地产开发有限公司（以下简称龙城公司）、被告侯春峰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩向阳的委托诉讼代理人董哲、被告龙城公司的委托诉讼代理人王熙、被告侯春峰的委托诉讼代理人王玉红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。韩向阳向本院提出诉讼请求：1、不得执行被告侯春峰名下位于社旗县××镇××大道南段东房产证号为社房证字第××号的房产;2、请求确认侯春峰名下位于社旗县××镇××大道南段东房产证号为社房证字第××号的房产的所有权归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：在龙城公司与侯春峰建设工程合同纠纷一案中，社旗县人民法院于2017年11月28日作出（2017）豫1327民初240号民事裁定书,裁定查封侯春峰名下位于社旗县××镇××大道南段东房产证号为社房证字第××号的房产。2019年12月31日，原告对上述执行标的提出书面异议。2020年4月27日，社旗县人民法院作出(2020)豫1327执异8号执行异议裁定，认为原告未提交能够证明未办理过户登记非其自身原因的证据，因此不能排除执行，驳回原告的执行异议请求。原告认为:法院查封龙城公司申请执行的侯春峰名下位于社旗县××镇××大道南段东房产证号为社房证字第××号的房产的实际所有权人为原告;龙城公司申请对涉案房屋查封、限制，没有事实与法律依据。2011年2月15日，陈文阳与原告签订了房屋买卖协议，约定陈文阳将位于社旗县××镇××大道南段东房产证号为社房证字第××号的房产出售给原告。同日，原告将房款16.7万元交付给陈文阳的妻子宋召霞，宋召霞将房屋交付给原告，原告居住至今。原告已经实际占有该涉案房屋。因原告购买涉案房屋系第二次转让出售，出售人陈文阳及原告均无法找到被告侯春峰及向陈文阳转让房屋的当事人，导致房屋无法过户。原告已支付了涉案房屋的全部价款，并实际占有涉案房屋，且因非原告的原因导致无法过户，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的规定，原告对涉案房产符合上述情形且其拥有的权利能够排除执行。综上，原告认为社旗县人民法院执行涉房屋无法律依据，故此，原告根据《民事诉讼法》等法律法规的相关规定特诉至法院，请准其所请。龙城公司辩称，1.物权以登记为准，房产证登记在侯春峰名下，所有权人是侯春峰，原告与被告及其他人之间是否存在房屋合同买卖关系，不影响侯春峰对物权的享有，不能对抗本案查封执行。2.即使本案原告是通过房屋买卖合同居住在该房，但是其仍然不符合最高院关于办理执行异议若干问题规定第28条排除执行的情况，请求法院依法驳回原告诉求.侯春峰辩称，案涉房子在1999年就卖出了，卖的时候也没有签合同，只是结了房款。盖的是新房子，房产证交给对方之后就没有再管过。原告围绕诉讼请求依法提交了（2020）豫1327执异8号裁定书一份、房地产买卖协议一份、收条复印件一份、土地使用证及房产证、缴纳水电费凭条。侯春峰对原告的证据无异议，龙城公司对裁定书无异议，对其他证据有异议，认为房地产买卖协议中房屋面积和房产证面积不一致，协议中不显示房产证号和土地证号，不能证实原告购买了涉案房屋，从2011年到现在，圆珠笔迹不是这个样子，收条日期有涂改，两份收条宋召霞的字迹不是一人所写，宋召霞本人也没有到庭，而且大额的款项应该有打款凭证相印证；房产证所有权人是侯春峰，房屋面积是130.6平方米，与协议上建筑面积不符，土地使用证使用权人是陈文阳，原告没有证据证明陈文阳与侯春峰的关系，面积与房权证两层面积合起来不符；水电费收据不显示房屋的具体位置，与本案无关联性。原告以上证据来源及形式合法，证据之间相互印证，可以证明侯春峰于1999年把案涉房子卖给陈文阳，陈文阳于2011年卖给原告韩向阳，韩向阳支付了对价的事实，本院对以上证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：侯春峰长期从事建筑开发业务。1999年，侯春峰在社旗县××镇××大道南段东建房，将房产证号为社房证字第××号的独家小院卖给陈文阳、宋召霞夫妇，未办理过户登记手续，侯春峰交房的同时把房产证交给了陈文阳、宋召霞。期间，陈文阳为案涉房屋所占用的土地办理了土地使用权证，户名为陈文阳本人。2011年2月15日，陈文阳与韩向阳签订房屋买卖协议，约定陈文阳将案涉房屋出卖给韩向阳，同日，韩向阳将全部购房款16.7万元交付给陈文阳的妻子宋召霞，陈文阳、宋召霞将房屋、房权证及土地使用权证一并交与韩向阳，韩向阳一家入住至今，未办理过户登记手续。2017年2月6日，本院受理龙城公司与侯春峰、宋唯一等建设工程施工合同纠纷一案，审理中，本院作出(2017)豫1327民初240号民事裁定，裁定查封侯春峰名下位于社旗县××镇××大道南段东房产证号为社房证字第××号的房产。2019年5月10日，本院作出（2017）豫1327民初240号民事判决书，判决：一、侯春峰、宋唯一返还龙城公司工程款1367634.05元；二、侯春峰返还龙城公司工程款391768.48元。该判决被南阳市中级人民法院予以维持后生效，龙城公司申请强制执行，案件进入执行程序，诉讼中的查封自动转为执行查封，韩向阳对查封的房屋所有权提出异议，请求解除查封，本院作出（2020）豫1327执异8号执行裁定书，驳回其异议请求。酿成本案诉讼。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，该诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，已登记的不动产按照不动产登记簿判断”及第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本案的争议焦点为涉案房屋未办理过户登记是否系买受人自身的原因造成的？案涉房屋虽然登记在被执行人名下，但房屋所占用的土地使用权确登记在陈文阳名下，韩向阳提交了书面买卖合同、付款收据、入住证明，房权证原件及土地使用权原件，对未办理过户的原因作出了合理解释，本院结合案涉房屋二次转让、房屋所有人与土地使用权人不一致的事实及原告的陈述和侯春峰的答辩，认为房屋未办理过户登记不能归结到买受人身上，故韩向阳的权利可以排除执行。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。案涉房屋未进行变更登记，故原告的第二项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、中止对位于社旗县城关镇北京大道南段东房产证号为社房证字第××号房产的执行；二、驳回原告韩向阳其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告南阳市龙城房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。本院（2020）豫1327执异8号执行异议裁定书于本判决书生效时自动失效。审 判 长  郭向前审 判 员  李 满人民陪审员  王 娟二〇二〇年七月八日书 记 员  王 迅