山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)鲁02民终8580号 上诉人(原审被告)：青岛明珠园实业有限公司，住所地青岛市黄岛区隐珠街道办事处东岳中路（原泰薛路77号）。 法定代表人：武德敏，董事长。 委托诉讼代理人：吴李燕，山东大捷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张翠玲，山东大捷律师事务所实习律师。 被上诉人(原审原告)：青岛玉筑装饰工程有限公司，住所地青岛市黄岛区琅琊镇夏河城村。 法定代表人：高玉，经理。 委托诉讼代理人：朱业华，山东汇正律师事务所律师。 上诉人青岛明珠园实业有限公司（以下简称明珠园公司）因与被上诉人青岛玉筑装饰工程有限公司（以下简称玉筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初12649号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人明珠园公司的委托诉讼代理人吴李燕、张翠玲，被上诉人玉筑公司的委托诉讼代理人朱业华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明珠园公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由玉筑公司负担。事实和理由：一、明珠园公司与玉筑公司签订的《珠山名苑工程、材料抵顶房款协议书》无效，玉筑公司无法取得涉案房屋所有权。涉案房屋因法院对该宗土地查封无法办理商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，导致双方所签订的合同无法实现合同目的，造成根本性违约，应当认定无效。另，因涉案房屋土地使用权已被法院查封，该房屋所有权属于不确定状态，明珠园公司无法将涉案房屋交付玉筑公司，双方签订的协议不能履行，合同目的无法实现。依据合同法第一百一十条之规定，如非金钱债务在法律上或事实上不能履行，或者履行费用过高，或者债权人在合理期限内未请求履行，则不宜继续履行。本案中，明珠园公司履行不能，导致玉筑公司无法取得涉案房屋的所有权。二、本案争议焦点并非商品房买卖合同法律关系，而是工程款支付的法律关系。明珠园公司与玉筑公司签订的协议并非《商品房预售合同》，双方不存在房屋买卖的法律关系，双方签订的协议是基于明珠园公司的关联企业青岛鸿润建设集团有限公司（以下简称鸿润集团）与玉筑公司产生支付工程款、材料款的法律关系，明珠园公司对该协议不具备履行的条件、无法履行相关义务，应将其债权恢复到初始状态，即应由鸿润集团继续履行支付玉筑公司工程款的义务。三、玉筑公司与明珠园公司所签订的协议已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。本案中，明珠园公司与玉筑公司签订协议的时间为2016年1月11日，玉筑公司于2019年7月8日向法院提起诉讼，已超过了法定诉讼时效。玉筑公司未能证明其主张的诉讼请求在此3年内中断的事实。据此，玉筑公司的诉讼请求已过诉讼时效。四、明珠园公司与玉筑公司签订的抵房协议系以案外人鸿润集团应支付给玉筑公司的款项抵顶玉筑公司应支付给明珠园公司的房款，协议的本质内容为债权债务关系转化为商品房买卖合同关系，但涉案房屋因未办理商品房预售许可证，现并不属于商品房，也不属于商品房买卖合同中的“物”，无法进行交易及物权确权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。及第三十八条规定：下列房地产，不得转让：未依法登记领取权属证书的；因此涉案房屋因未依法登记领取预售许可证，依法不得转让，明珠园公司与玉筑公司之间的抵房协议是无效的，双方并未形成商品房买卖合同关系，一审判令涉案房屋归玉筑公司所有既无法履行也无法强制执行。根据《合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外，法律上或者事实上不能履行。本案属于事实上不能履行，玉筑公司签订该协议书的主要目的即取得涉案房屋的物权不能实现，一审判决适用法律错误，应当予以撤销。五、涉案房屋所在土地已于玉筑公司提起诉讼前被案外人申请法院查封，房屋存在在先权利，房屋所有权归属不确定，一审判令涉案房屋归玉筑公司所有属于认定事实不清，应当予以撤销。六、涉案抵房协议系以明珠园公司所有的房屋抵顶案外人鸿润集团所欠付玉筑公司的工程款、材料款，明珠园公司与玉筑公司之间并无债权债务关系，玉筑公司施工工程合同的签订、履行、结算等均系与案外人鸿润集团进行，与明珠园公司无关。明珠园公司与玉筑公司就案外人鸿润集团所欠玉筑公司的款项签订的抵房协议并未得到案外人鸿润集团的认可，且明珠园公司与鸿润集团也存在债权债务纠纷，因此涉案协议无效。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。 玉筑公司辩称，一、明珠园公司与玉筑公司签订的《珠山名苑工程、材料款抵顶购房款协议书》合法有效。该《珠山名苑工程、材料款抵顶购房款协议书》非常具体明确地约定了用明珠园公司开发建设的珠山名苑小区B4-1-xxxx房屋一套抵顶明珠园公司关联企业鸿润集团所欠玉筑公司在该小区施工的工程款、材料款共计593692.1元。该协议书不同于那种到期偿还不了债务即以房屋抵债的《以房抵债协议》，而是自施工前一开始双方就明确约定了玉筑公司施工工程款直接用明珠园公司开发建设的房屋来抵顶。这种直接以房屋抵顶工程款的方式进行的房屋交易，依法应当直接认定买受人玉筑公司已经向出卖人明珠园公司支付了房屋全部购房款。最高人民法院在（2019）最高法民申1560号民事裁定书中就明确了这一观点。同时，这种以房抵款协议的成立和生效，只要是双方真实意思表示一致即可，不能随意套用流担保条款来否定当事人之间的这种自主交易，甚至这种直接以房抵款协议无需以实际交付房屋为条件。济南市中级人民法院（2013）济民五初字第69号民事判决书就明确了上述观点。办理商品房预售许可证及办理网签等，这只是有关行政法规在商品房买卖交易过程中设定的一些具体程序和要求，是否按这些规定办理了这些手续，不影响买卖双方采用直接以房屋抵顶工程款的方式进行房屋交易的成立及合法有效性，更不应该成为买受人玉筑公司取得涉案房屋所有权的法律障碍。二、涉案房屋并没有被人民法院查封。本案中，虽然涉案房屋坐落的土地其使用权现在因明珠园公司与他人存在经济纠纷已被人民法院查封，但涉案房屋本身并没有被人民法院查封。因此，本案并不能适用最高人民法院2018年《关于立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属情况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第227条的规定主张权利”的规定。三、本案不存在超过时效期间问题。首先，双方在上述抵款协议书中并未约定具体明确的以房抵款时间，且后来造成协议不能正常全面履行的原因和责任在于明珠园公司，故在明珠园公司表示或以自己的实际行为明确表示不能正常全面地履行协议约定时，玉筑公司随时有权对明珠园公司提起诉讼。其次，本案系财产所有权确认纠纷，按照有关法律规定，所有权确认纠纷不受诉讼时效期间限制，不适用一般诉讼时效期间的规定。四、涉案房屋买卖不是商品房买卖合同关系，因此不适用有关商品房的一些规定和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的意见。五、明珠园公司与玉筑公司签订的以房抵顶工程款协议是双方当事人的真实意思表示，是明珠园公司与其关联公司鸿润集团就玉筑公司垫资施工工程款以房屋来折抵共同达成的合意，也不存在因为明珠园公司不是工程款的支付方，本案协议签订无效问题。 玉筑公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令明珠园公司立即为玉筑公司办理涉案房屋不动产权证的登记所需要的网签，给玉筑公司开具购房发票并协助玉筑公司办理涉案房屋的不动产权登记；2、由明珠园公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，玉筑公司变更第一项诉讼请求为：确认明珠园公司开发建设的位于青岛市黄岛区泰山路777号珠山名苑小区B4-1-xxxx房屋一套（含车位）归玉筑公司所有。 一审法院认定事实:2015年10月20日，玉筑公司与鸿润集 团签订《珠山名苑A区外墙保温涂料工程施工合同》一份，玉筑公司承包了鸿润集团发包的珠山名苑A区A1#楼外墙保温涂料工程。2018年7月20日，双方进行结算，工程结算价值为2517930元。2015年7月21日，玉筑公司与鸿润集团签订《珠山名苑D区外墙保温工程施工合同》一份，玉筑公司承包了鸿润集团发包的珠山名苑D区D1#-D6#楼外墙保温工程。2019年1月2日，双方进行结算，结算价值为4329136.02元。2015年7月21日，玉筑公司与鸿润集团签订《珠山名苑D区外墙涂料工程施工合同》一份，玉筑公司承包了鸿润集团发包的珠山名苑D区D1#-D6#楼外墙涂料工程。2019年1月2日，双方进行结算，结算价值为2293720.97元。明珠园公司以其开发建设的房屋折价，抵顶玉筑公司施工的工程款。 玉筑公司、明珠园公司签订《珠山名苑工程、材料款抵顶购房款协议》一份，甲方为明珠园公司，乙方为玉筑公司，合同编号为20160420，协议第二条约定：乙方抵顶房源为珠山名苑B4号楼1单元xxxx室，价格6390元/㎡，建筑面积：80.39㎡（此房屋面积为暂定面积，实际面积以测绘报告为准），房价款513692.1元。签订本协议需绑定一个车位，车位价格按8万元/个执行。车位款共计593692.1元。 青岛市中级人民法院作出（2017）鲁02财保7号民事裁定书，查封了明珠园公司名下的南国用（2012）第G011204号土地。该土地为涉案商品房坐落地块。涉案房屋目前未取得商品房预售许可证。 一审法院认为，民事行为应当遵循诚实守信、等价有偿原则。玉筑公司、明珠园公司签订的以工程款、材料款抵房款协议是双方真实意思表示，双方应按约履行。本案中，玉筑公司已将工程施工完毕，且施工工程已经结算并确定了相应的工程款，玉筑公司、明珠园公司协商一致明珠园公司以房屋抵顶应支付给玉筑公司的工程款，并已确定了房屋的价值及坐落，明珠园公司应按协议的约定向玉筑公司交付房屋，故本案确认明珠园公司开发建设的位于青岛市黄岛区泰山路777号珠山名苑小区B4号楼1单元xxxx室的房屋（含车位）归玉筑公司所有。但因涉案房屋所在土地现处于查封状态，涉案房屋尚未取得商品房预售许可证，故涉案房屋应在具备过户条件时再进行过户。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，一审判决：确认青岛明珠园实业有限公司开发建设的位于青岛市黄岛区泰山路777号珠山名苑小区B4号楼1单元xxxx室的房屋（含车位）的归青岛玉筑装饰工程有限公司所有。案件受理费9737元，减半收取4868.5元，由青岛明珠园实业有限公司负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经本院审理查明，涉案房屋至今未取得商品房预售许可证，涉案房屋所在土地目前仍处于被人民法院查封状态。本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条规定，审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。本案中，涉案房屋所在土地因其他案件已被人民法院予以查封，玉筑公司要求对涉案房屋进行确权，依据上述规定，其可按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定主张相关权利，本案应裁定驳回玉筑公司的起诉。一审直接对涉案房屋予以确权，适用法律错误，本院依法予以纠正。 综上所述，上诉人明珠园公司的上诉请求部分成立，一审判决处理不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，裁定如下： 一、撤销青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初12649号民事判决； 二、驳回青岛玉筑装饰工程有限公司的起诉。 一审案件受理费4868.5元，退还被上诉人青岛玉筑装饰工程有限公司；二审案件受理费9737元，退还上诉人青岛明珠园实业有限公司。 本裁定为终审裁定。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 于遨洋 书记员吴梦瑶 书记员于国英