广西壮族自治区兴业县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0924民初930号 原告：汪雪丽，女，1983年4月5日出生，壮族，住址广西柳城县。 委托诉讼代理人：黄元、罗冰娟，均系广西中善律师事务所律师。 被告：兴业县农村信用合作联社。住所地：广西兴业县玉贵公路北侧。统一社会信用代码：91450924682129628B。 法定代表人：丘庆辉，理事长。 委托诉讼代理人：邓博，女，1980年5月27日出生，汉族，兴业县农村信用合作联社法律合规部经理，住该社。 委托诉讼代理人：刘业瑚，女，1986年8月9日出生，汉族，兴业县农村信用合作联社法律合规部副经理，住该社。 被告：广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司。住所地：玉林市兴业县城隍镇鹿峰山风景区内。统一社会信用代码：914509240527427863。 法定代表人：杨永超。 委托诉讼代理人：何业有、何明月，分别系广西金大地律师事务所律师、实习律师。 原告汪雪丽与被告兴业县农村信用合作联社（以下简称兴业信用联社）、广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司（以下简称天外天公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，于2020年6月30日公开开庭审理。原告汪雪丽及其委托诉讼代理人黄元、罗冰娟，被告兴业信用联社的委托诉讼代理人邓博、刘业瑚，被告天外天公司的委托诉讼代理人何业有、何明月均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪雪丽向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告天外天公司签订的20160026、20160027、20160028、20160029、20160030、20160031、20160032、20160033《商品房买卖合同》；2.依法判决解除原告与被告兴业信用联社签订的编号515702160059834的《个人购（建）房担保借款合同》；3.依法判决两被告连带偿还原告已付款594000元及其利息75788.62元（利息594000为本金，从2017年10月16日起计至偿清日止，现暂计至2020年6月8日，按年利率6%计算），并按累计已付款的5%支付违约金29700元，合计699488.62元；4.本案受理费由两被告负担。事实与理由：2016年1月22日，原告与被告天外天公司签订《商品房买卖合同》（编号：20160026、20160027、20160028、20160029、20160030、20160031、20160032、20160033，共8份），合同第八、九条约定：2016年01月30日，被告天外天公司将经验收合格的商品房（玉林市兴业县城隍镇鹿峰山风景区内天外天休闲度假区C区C1-1号至C1-8号共8间商铺）。2016年2月5日，原告与被告兴业信用联社签订的《个人购（建）房担保借款合同》（编号：515702160086027)。2016年3月15日至2017年10月15日，原告向被告兴业信用联社支付每月按揭款29700元，共付按揭款594000元。2019年4月24日，经广西壮族自治区建筑工程质量检测中心对涉案楼盘检测后作出主体结构不合格的《工程质量检测报告》。时至今日，被告天外天公司仍未能将合格的商品房交付给原告。原告认为，涉案楼盘已停工三年，并且主体结构不合格，被告天外天公司也表明没有继续建设的计划，致使原告与被告天外天公司的合同目的永远无法实现，依法应予解除，被告天外天公司应偿还原告已付款594000元及其利息75788.62元，并按累计已付款的5%支付违约金29700元，合计699488.62元。因被告兴业信用联社违反《中华人民共和国银行业监督管理法》四十六条第（五）款的等法律规定，直接向被告天外天公司提供“首付款”导致涉案楼盘已彻底成烂尾楼而无法实现合同目的，对该后果具有过错，应对原告的经济损失承担连带责任。为此，原告特向贵院提起诉讼，望公正判决。 原告汪雪丽提交的证据有： 1.商品房买卖合同及发票，原告与被告天外天公司签订的合同； 2.《工程质量检测报告》，涉案楼盘主体结构检测不合格。 被告兴业信用联社辩称，案涉合同合法有效，合同解除条件是否已成就，由法院认定；对担保合同，信用社同意解除，原告未按照合同约定还款，构成违约，应承担相应的责任，答辩人不承担本案的任何责任。 被告兴业信用联社提交的证据有： 1.企业法人营业执照，证明原告资格； 2.个人住房贷款申请审批表； 3.借款人身份证、户口簿、离婚证； 4.提供资料真实性承诺书； 5.承诺书； 6.《个人购（建）房担保借款合同》（合同编号：515702160086027)1份； 7.借款借据NO:GXNX0007084号； 8.支付委托书； 9.合同备案证明8份； 10.（购房款）发票联8份； 11.借款抵（质）押承诺书； 12.产权证：兴业县房预(2015)字第XF001057号、第XF001055号、第XF001054号、第XF001052号、第XF001051号、第XF001049号、第XF001048号、第XF001047号； 13.他项权利证明：兴业县房预（2016）字第XF000112号、第XF000113号、第XF000114号、第XF000115号、第XF000116号、第XF000117号、第XF000118号、第XF000119号； 14.保证入营业执照、企业信用信息公示系统查询信息； 证据2-14证明：1.被告资格及借款事实；2.被告购买商铺并用于抵押，抵押担保合法有效，原告享有优先受偿权；3.保证人承担连带担保清偿责任。 15.贷款结欠情况、还款明细登记簿； 16.商品房买卖合同8份； 证据15-16证明被告违约情况。 17.首付款转账凭证3张。 被告天外天公司辩称，对两案已付款的数额没有异议，但案涉《个人购（建）房担保借款合同》和8份《商品房销售合同》均为违法无效的合同，被答辩人请求解除上述合同以及要求答辩人返还已付购房款594000元及利息、违约金没有事实和法律依据。案涉合同实质是答辩人原股东、控制人周建苗等人为骗取银行贷款，与两被答辩人及广西南宁团优公司以走账方式虚交首付款，在签订案涉合同、取得银行贷款后，将虚交首付款转回给了团优公司，且所得按揭贷款被原股东转移至其他关联公司，并未用于案涉工程，造成工程烂尾。综述，法院应驳回原告的起诉，并将案件移交公安机关处，或依法确认案涉合同无效，并驳回原告的诉讼请求。 被告天外天公司提交的证据有： 1.云联惠购房人员首付款走账出入一览表； 2.广西农村合作金融机构对公户存款明细账； 证据1-2证明：1.涉案房屋首付款时虚交的，涉案《个人购（建）房担保借款合同》和《商品房销售合同》是为了骗取贷款而由相关人员恶意串通，以合法形式掩盖非法目的签订的，属于无效合同。且相关人员的行为已涉嫌刑事犯罪行为。 经庭审质证，被告天外天公司认为《商品房销售合同》、《个人购（建）房担保借款合同》系无效合同。本院认为，案涉合同系原、被告的真实意思表示，且其在本案一、二审时均予以认可，虽然按揭贷款并未用于案涉项目，但该行为系被告天外天公司或其原股东行为，并不影响该合同效力，故本院对被告天外天公司的该异议，不予采纳，确认案涉合同系合法有效。对被告兴业信用联社提交7-10购房材料，该材料系由汪雪丽、天外天公司提交用于申请按揭贷款，被告天外天公司对该材料的真实性无异议，而被告兴业信用社亦对材料的真实性尽到了审查义务，故汪雪丽、天外天公司以此抗辩原告兴业信用联社办理按揭贷款违法，本院依法不予采纳。 对被告天外天公司提交的证据，该证据中关于首付款的情况，系由被告天外天公司使用原告开设的银行账户具体操作，双方对此均认可，而至于按揭贷款被转移，亦非属原告汪雪丽及被告兴业农信社之行为，不应承担由此产生的后果，至于被告天外天公司所称的首付款、按揭贷款使用情况、原股东涉嫌犯罪的行为，与本案不是同一法律关系，不在本案审理范围，故本院对被告提交的证据不予采信。 本院经审理认定事实如下：原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为本案的定案依据；证据相互佐证，形成完整的证据链，故本院对原告所主张的事实予以确认。 另查明，案涉房屋因未取得所有权证，仅办理了合同备案和预告登记。案涉工程主体结构经广西壮族自治区建筑工程工程质量检测中心检测，检测结果为不合格，庭审中，被告天外天公司对该检测结果予以承认，并明确表示，无法确定开工日期、竣工日期、交房日期。 根据双方的诉辩及陈述，在征询双方的意见基础上，本院确定本案的争议焦点为：一、案涉合同是否合法有效？二、假如有效，应否解除或终止？三、假如合同解除，案涉款项购房款、违约金、利息等如何计算？由谁返还？四、原告对案涉房产是否具有优先受偿权？ 一、关于案涉合同是否合法有效的问题 虽然原告汪雪丽以信用社违规放贷为由请求解除案涉合同。但原告汪雪丽亦主张所购买的商品房系采用“零首付”方式，并应被告天外天公司要求配合办理相关银行卡，且将银行卡交由被告天外天公司进行具体操作后，仍在一系列购买文件上签字确认，从而与被告兴业信用联社签订了担保借款合同，故案涉两合同均属各方当事人真实意思表示，合同内容并未违反法律法规强制性规定，应属合法有效。即便如被告天外天公司所称，案涉贷款被公司原股东转移，并未投入案涉工程使用，该行为亦系公司股东的行为，并不能第三人产生对抗力，更不能让第三人因此承担不利后果；况且，即使被告兴业信用联社对贷后监管不到位，亦不能以此否认前述合同之效力。还应当指出的是，被告天外天公司在本案一审、二审期间均辩称合同系合法有效的，而在本案重审期间，又主张合同无效，违反禁止反言原则。还应当值得注意的是，本案纠纷起因系被告天外天公司及原股东违法使用或挪用资金，导致项目无法完工，根本性违约，使合同目的不能实现，现通过抗辩合同无效，欲让合同其他当事人分担部分损失，显失公平。综述，本院对被告天外天公司辩称的案涉合同无效，依法不予采纳。 二、关于案涉合同应否解除或终止的问题 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，《商品房买卖合同》第九条第（2）款约定，出卖人逾期交房超过180天后，买受人有权解除合同。且庭审中，被告天外天公司承认案涉工程主体结构存在质量问题，无法确认工程竣工时间、交房时间，可见，买受人取得案涉房屋的目的已无法实现，故原告汪雪丽要求解除案涉《商品房买卖合同》有事实和法律依据，本院依法予以支持。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷，担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。因被告兴业信用联社已就解除《个人购（建）房担保借款合同》另行提起诉讼【案号：（2020）桂0924民初750号】，本院将两案合并审理，分别作出判决，在该案中，本院就确认《个人购（建）房担保借款合同》予以解除，故不再在本案中对该合同就行处理。 三、合同解除后，案涉款项购房款、违约金、利息等如何计算，由谁返还的问题 关于原告汪雪丽支付的购房款。原告汪雪丽未向本院提交还款明细，但认可被告兴业信用联社提交的证据15，根据该证据记载，截止最后一期还款日2017年9月21日，原告汪雪丽共支付购房本息441153.96元。连带责任的承担须有法律的明确规定，而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房被确认无效或被撤销、解除的，出卖人应当将收受的贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故被告天外天公司以原股东行为抗辩、原告汪雪丽要求被告兴业信用联社承担连带责任，无事实和法律依据，本院依法不予采纳、支持。关于违约金和利息的计算方式，根据《商品房买卖合同》第九条第（2）款的约定，买受人解除合同的，出卖人应按买受人累计已付款的5%支付违约金即441153.96元×5%=22058元。此外，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率标准已取消。故本案的利息应为：以441153.96元为基数，自2017年11月19日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率；自2019年8月20日起还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分段计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告汪雪丽与被告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司签订的合同编号为GF-2000-017120160026、20160027、20160028、20160029、20160030、20160031、20160032、20160033的《商品房买卖合同》； 二、被告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司返还441153.96元给原告汪雪丽； 三、被告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司支付利息（利息计算方式：以441153.96元为基数，自2017年11月19日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率；自2019年8月20日起还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分段计算）给原告汪雪丽； 四、被告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司支付违约金22058元给原告汪雪丽； 五、驳回原告汪雪丽其他的诉讼请求。 本案受理费10795元，减半收取5398元（原告汪雪丽已预交），由原告汪雪丽负担1238元，被告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司负担4160元。 如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费10795元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  周长新 二〇二〇年七月十三日 书记员  杨秋莹