安徽省黄山市徽州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1004民初471号 原告：黄山市云佳物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市徽州区永佳大道222号瑞丰阳光嘉园03幢，统一社会信用代码91341004689776107R。 法定代表人：王维，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐杨，该公司员工。 被告：胡泽国，男，汉族，1980年02月18日出生，住安徽省歙县。 原告黄山市云佳物业管理有限公司（以下简称云佳物业公司）与被告胡泽国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告云佳物业公司的委托诉讼代理人徐杨、被告胡泽国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 云佳物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令胡泽国向云佳物业公司缴纳物业管理费7826元（自2010年12月30日至2020年12月31日）及违约金（自逾期之日起按日3‰缴纳）；2.判令胡泽国承担本案诉讼费。事实与理由：云佳物业公司（甲方）与胡泽国（乙方）就阳光嘉园小区的物业服务签订了《前期物业管理服务协议》。协议第四条约定:一是管理费的交纳费用时间从邮寄入伙之日起开始计收，以后每月1日-10日交纳；二是住宅按建筑面积（2012年12月31日之前）按每月每平方米0,45元，（2013年1月1日至2018年12月31日）按每月每平方米0.55元。协议第九条约定：乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金；乙方无正当理由拒交有关费用达3个月以上，甲方可采取强制性措施催缴。且业主签订的《收楼证明书》表明，业主本人同意签署之日起由本人接收本套物业，承诺并遵守（业主签署文件）中的内容及条款，承诺交付一切有关费用。协议签订后，云佳物业公司按约履行了自身的义务，但胡泽国作为云佳物业公司提供物业管理服务的阳光嘉园小区7#3单元302住宅的业主，该户业主的房屋面积126.45平方米，现胡泽国拖欠2010年12月31日至2020年12月31日（共计120个月）的物业管理费7826元和违约金（从逾期之日起按每天3%。交纳违约金），拒不履行自身的缴费义务。经多次催缴未果，云佳物业公司现诉讼至法院，并提出如上诉讼请求。 胡泽国答辩称：买房签订合同时候交了钱，物业承诺物业费多退少补，物业标准是0.25元/平方，也承诺小区是智能小区，但没有达到,且多年来物业管理不善，服务不到位。 云佳物业公司为支持其诉讼请求，向法庭提交证据如下： 证据一:云佳物业公司的营业执照、法定代表人身份证明，证明原告公司情况和诉讼主体资格； 证据二、业主公约，证明云佳物业公司与胡泽国签订的服务合同内容； 证据三、服务价格登记证，黄山市徽州区物价局、房管局徽价（2011）24号文件，证明物业费收取0.55元/平方的标准是合法的； 证据四、服务价格登记证，徽价（2016）17号文件、徽价（2017）9号文件，证明物业费标准调整为0.45元/平方。 以上证据，经庭审举证，胡泽国质证意见如下：证据一、证据二无异议，证据三、证据四对文件没有异议，但是物业费调整应当通知业主。 胡泽国为支持其辩称意见，庭审中提交证据如下： 证据一、业主签约文件，证明约定空置房屋物业费标准为0.25元/平方，并且购房时缴纳1万元维修基金，多余部分用来支付物业费； 证据二、交房协议，证明交房时间为2011年1月25日。 以上证据，经庭审举证，云佳物业公司质证意见如下：维修基金缴纳了才可以使用房屋，并且是与开发商之间的约定；业主签约文件签订的当时，物业费标准按约定确实是0.25元/平方，后续价格调整也是按照法律规定的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对云佳物业公司提供的服务价格登记证及相关文件结合云佳物业公司与胡泽国签订的服务合同能够证明2011年1月1日至2012年12月30日之间的物业管理服务费按照0.25/平方米/月计算，2013年1月至2019年7月之间的物业管理服务费由0.25/平方米.月调整为按照0.55/平方米/月计算，2019年8月至今的物业管理服务费由0.55/平方米/月，调整为0.45/平方米/月计算符合法律规定。2010年12月10日胡泽国就与云佳物业公司签订了前期物业管理服务协议，故本院对于胡泽国辩称的交房时间为2011年1月25日意见依法不予认定；庭审后胡泽国递交的“物业费没有付导致原因”的材料而不能作为不交纳物业费的抗辩理由，相关问题当事人可以另行通过法律途径予以处理。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：胡泽国系徽州区阳光嘉园小区业主（阳光嘉园小区7#3单元302号，房屋建筑面积126.45㎡）。2010年12月30日，云佳物业公司（甲方）与胡泽国（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定物业管理服务费于每月1日-10日按建筑面积0.45元/平方米/月缴纳；因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米0.25元；一年后全额收取。如不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。协议签订后，云佳物业公司对胡泽国所在小区提供相关的物业管理服务至今。 2011年5月6日，根据黄山市徽州区物价局和黄山市徽州区房地产管理局共同发文（徽价[2011]24号），物业管理服务费调整为0.55/平方米/月。2019年8月起，物业管理服务费降为0.45/平方米/月。 胡泽国自2010年12月31日起开始欠缴物业管理服务费。诉讼中，云佳物业公司将起诉状中的胡泽国须交纳的物业费变更为6877元并申请撤回要求胡泽国承担违约金的诉请，本院依法予以准许。 本院认为：云佳物业公司与胡泽国签订的前期物业管理服务协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。胡泽国在接受物业服务的同时，应当承担支付物业管理服务费的义务。双方签订的前期物业管理服务协议约定物业服务费于每月1-10日交纳，截至本案诉讼时，胡泽国依照约定需交纳2011年1月1日至2020年6月30日的物业管理服务费共计6877元（2011年1月1日至2012年12月30日之间的物业管理服务费按照0.25/平方米/月计算，为758元；2013年1月1日至2019年7月30日之间的物业管理服务费按照0.55/平方米/月计算，为5494元；2019年8月1日至2020年7月30日之间的物业管理服务费按照0.45/平方米/月计算，为625元）。 综上，本院对云佳物业公司的诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告胡泽国于本判决生效后十日内支付原告黄山市云佳物业管理有限公司2011年1月1日至2020年6月30日期间物业服务费6877元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告胡泽国负担。 本判决为终审判决。 审判员  吴春霞 二〇二〇年七月二十四日 书记员  鲍蔚薇 附部分法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。