福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初2649号 原告：吴春英，女，汉族，1989年11月20日出生，住福建省长汀县。 被告：郑德瑞，男，汉族，1983年7月31日出生，住福建省闽侯县。 原告吴春英与被告郑德瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告吴春英及被告郑德瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴春英向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决郑德瑞立即返还吴春英租房押金2900元及逾期利息（利息按月利率2%的标准自起诉之日起计算至返还押金之日止）；2.本案的诉讼费由郑德瑞承担。 事实和理由：2019年12月2日，吴春英与郑德瑞签订了房屋租赁合同，合同约定租赁期为14个月，月租为2900元，并支付押金5800元。合同签订后，吴春英配偶的妹妹涂丽萍通过自己的支付宝将首期租金及押金共计8700元如数转给郑德瑞的配偶刘冬琴。因新冠肺炎疫情影响，吴春英数月未开展业务，但案外人涂丽萍仍每月通过微信按期且足额的向郑德瑞配偶刘冬琴支付了房屋租金和物业公摊，后因疫情持续时间过长，吴春英的公司仍无法正常运营，案外人涂丽萍按合同约定（甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方，等对方同意后，方可办理退费手续）于2020年5月初向郑德瑞配偶刘冬琴提出提前解除合同，郑德瑞配偶刘冬琴表示同意，郑德瑞配偶第二天便将上述租赁房屋挂在中介处寻找下个租客。在这期间案外人涂丽萍也同步将租房信息挂在网上和中介处帮忙寻找租客。并积极配合每个有意向的租客到现场看房。2020年5月30日，郑德瑞配偶刘冬琴找到了新租客，并于当天签了新的房屋租赁合同，郑德瑞配偶向案外人涂丽萍退回了2900元押金，剩余2900元押金表示不予退回，案外人涂丽萍多次与其沟通均无果。吴春英在新冠疫情期间，因不可抗力造成的影响，才申请退租。按合同要求也是提前一个月申请退租。关于郑德瑞是否同意，说明如下：郑德瑞妻子微信让我们转租出去，并与其签署合同，吴春英认为郑德瑞妻子同意我们退租请求，我们也按约定进行转租事宜。申请退租前，吴春英已缴费租期到6月4日，但郑德瑞在吴春英未到期前转租并于5月30日签合同，吴春英认为郑德瑞行为已经同意吴春英退租。吴春英认为，与郑德瑞之间系经过协商按房屋租赁合同约定解除了合同，合同的解除未给郑德瑞带来任何房屋的损失，郑德瑞未全额退还押金的行为违反了合同约定。故为了维护吴春英的合法利益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起民事诉讼，请求法院依法作出裁判。 郑德瑞辩称，一、吴春英违约在先，郑德瑞有权不予退还押金。1.根据《房屋租赁合同》第三条第一款约定：“房屋租赁期为拾肆个月。自2019年12月5日起至2021年2月4日止。”第五条第一款约定：“租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。”合同租赁期满日为2021年2月4日，吴春英提前退租，郑德瑞有权不予退还押金。2.根据郑德瑞提供的聊天记录显示：吴春英提前退租并通知郑德瑞，郑德瑞明确表示合同未到期不予退还押金，如果吴春英帮忙转租并且支付郑德瑞转租中介费的话才给予退还押金，吴春英未同意，郑德瑞遂要求吴春英按照《房屋租赁合同》承担违约责任。”可以看出吴春英提出解除合同，郑德瑞已告知吴春英会将案涉房屋挂在中介处寻找下个租客，而吴春英未提供任何证据证明其帮忙转租案涉房屋和并将转租信息挂在中介处。况且郑德瑞以及中介处至今未收到吴春英支付的中介费。吴春英虚构：“案外人涂丽萍同步将租房信息挂在网上和中介处帮忙寻找租客”事实，并且未支付中介费，郑德瑞有权要求吴春英承担违约责任，不予退还吴春英押金。 二、郑德瑞已经退还吴春英剩余租金。1.根据《房屋租赁合同》第九条第一款约定：“甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前壹个月通知对方，等对方同意后，方可办理退费手续。”从该条约可以看出吴春英提前1个月通知郑德瑞退租，是否可以退租应经郑德瑞同意，且郑德瑞同意后才能办理退费手续，至于押金是否退还并未约定。结合答辩状第一条第二点所述，2020年5月7日当日，郑德瑞未同意退租也未同意退还吴春英押金，系待郑德瑞自行将房屋出租后才退还吴春英剩余租金的。2.根据郑德瑞提供的微信聊天记录显示，吴春英确认于2020年6月1日收到郑德瑞退回的6月1日至6月4日房租，郑德瑞已结清吴春英剩余租金，未结欠吴春英任何费用。 三、吴春英应当根据《房屋租赁合同》约定承担违约责任。根据《房租租赁合同》以及交易习惯，吴春英提前退租，郑德瑞有权不予退还吴春英押金5800元，但郑德瑞基于新冠肺炎疫情对吴春英的影响以及在中介处的调解下自愿给予吴春英2900元补偿，对此费用郑德瑞放弃追回。但根据《房屋租赁合同》第九条约定：“如违约，则向对方支付违约金2900元整。”以及《九民会议纪要》第49规定：“合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。”郑德瑞有权要求吴春英支付违约金2900元。郑德瑞对此保留诉权，将另行向法院主张。 综上，吴春英提前解除合同，应当承担相应的违约责任，请求法院驳回吴春英的诉讼请求。 当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年12月2日，郑德瑞作为甲方与吴春英作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于正荣SOHO5-1413出租给乙方使用。合同第三条第1款约定，该房屋租赁期为14个月，自2019年12月5日起至2021年2月4日止。合同第四条约定，该房屋的月租金为2900元整，租金以转账方式支付。双方议定首期支付1个月，另付5800元押金，以后按每个月结算一次，提前1天支付下次房租。合同第五条约定，租赁期满后，乙方迁空、清点、交换房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。合同第九条约定，甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前1个月通知对方，等对方同意后，方可办理退费手续。如违约，则向对方支付违约金2900元整。若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金。 合同签订后，吴春英向郑德瑞支付押金5800元，并支付租金至2020年6月4日。2020年5月7日，吴春英通过案外人涂丽萍微信告知郑德瑞要提前退租，郑德瑞通过刘冬琴微信回复“时间没到没办法退押金哦”、“要不你帮我转租合同和我签也行”以及“我明天会挂中介，一个月内有租出去你只要支付中介费，不然就按合同办事”。后双方未就退还押金事宜达成一致意见。2020年5月30日，郑德瑞将案涉房屋转租给案外人，并于2020年6月1日向吴春英退还2900元押金及6月1日至6月4日期间的租金。 本院认为，吴春英与郑德瑞之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。吴春英主张其已提前一个月告知退租事宜，不构成违约。但吴春英与郑德瑞之间签订的《房屋租赁合同》系定期租赁合同，在郑德瑞不存在违约行为的情况下，即使吴春英依照合同约定提前一个月告知郑德瑞提前退租，其提前退租的行为仍构成违约。在双方未就退还押金另行达成一致意见的情况下，根据合同约定，郑德瑞有权不退还押金。现郑德瑞已退还2900元押金，吴春英要求郑德瑞退还剩余2900元押金及逾期利息，无事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条规定，判决如下： 驳回吴春英的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由吴春英负担。 本判决为终审判决。 审判员  李秀华 二〇二〇年七月十六日 书记员  陈 丽 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百七十一条：人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。