重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初8368号原告：鄢雄武，男，汉族，1972年10月18日出生，个体工商户，住所地重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：吴洪，重庆盟昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗开诚，重庆盟昇律师事务所律师。原告：郭彩凤，女，汉族，1971年11月20日出生，个体工商户，住所地重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：吴洪，重庆盟昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗开诚，重庆盟昇律师事务所律师。被告：重庆金阳房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路68号，统一社会信用代码91500108203166940T。法定代表人：王洪光，重庆金阳房地产开发有限公司总经理。诉讼代表人：冯志，重庆金阳房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：张鹏，重庆学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊港渝，重庆学苑律师事务所实习律师。被告：中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行，住所地重庆市南岸区江南大道21号，统一社会信用代码91500108903192998J。负责人：江再建，中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行行长。委托诉讼代理人：田景杰，重庆鼎圣佳程律师事务所律师。委托诉讼代理人：高燕，重庆鼎圣佳程律师事务所律师。原告鄢雄武、郭彩凤与被告重庆金阳房地产开发有限公司（以下简称：金阳公司）、被告中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行（以下简称：农行南岸支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理后，于2019年5月9日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告鄢雄武的委托诉讼代理人罗开诚，原告郭彩凤及其委托诉讼代理人罗开诚，被告金阳公司的委托诉讼代理人黄宝宋，被告农行南岸支行的委托诉讼代理人谭晓理、高燕到庭参加诉讼；于2020年3月16日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告鄢雄武、郭彩凤及其委托诉讼代理人罗开诚，被告农行南岸支行的委托诉讼代理人谭晓理到庭参加诉讼，被告金阳公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理；因重庆市南岸区人民法院于2020年3月12日作出（2020）渝0108破申1号民事裁定，受理被告金阳公司重整申请，本院于2020年3月19日裁定本案中止诉讼。中止诉讼的事由消失后，本院于2020年6月10日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告鄢雄武的委托诉讼代理人吴洪，原告郭彩凤及委托诉讼代理人吴洪，被告金阳公司破产管理人的委托诉讼代理人张鹏、熊港渝，被告农行南岸支行的委托诉讼代理人田景杰到庭参加诉讼；本院于2020年7月15日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告鄢雄武的委托诉讼代理人吴洪，原告郭彩凤及委托诉讼代理人吴洪，被告金阳公司破产管理人的委托诉讼代理人张鹏，被告农行南岸支行的委托诉讼代理人田景杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鄢雄武、郭彩凤向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告金阳公司于2016年7月19日签订的《金阳・易诚国际认购书》和2017年4月29日签订的《补充协议》有效。2、判决被告金阳公司继续履行上述协议，即立即与原告签订正式的《重庆市商品房买卖合同》，同时判决被告农行南岸支行立即将上述房屋(相应面积)解抵押，并配合被告金阳公司将合同约定的位于重庆市沙坪坝区凤天大道房屋(该房号为被告自编号，实际房号以法院查明重庆市不动产登记中心登记的房号为准)过户到原告名下。3、判决被告金阳公司支付原告违约金暂定15000元(违约金以总购房款188万元为基数，从2017年5月3日起至2017年7月22日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以总购房款188万元为基数，从2017年7月23日起至被告实际按照合同约定履行完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率4倍计算)。4、判决被告金阳公司支付原告产生的律师代理费7000元。5、本案诉讼费、保全费、担保费由被告金阳公司承担。审理中，原告鄢雄武、郭彩凤变更诉讼请求为：1、要求被告金阳公司、被告农行南岸支行解除重庆市沙坪坝区凤天大道47号附21号房屋的抵押（具体房号以实际查明为准）。2、要求被告金阳公司为原告办理重庆市沙坪坝区凤天大道房屋过户登记手续。3、判决被告金阳公司支付原告违约金暂定15000元(违约金以总购房款188万元为基数，从2017年5月3日起至2017年7月22日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以总购房款188万元为基数，从2017年7月23日起至被告实际按照合同约定履行完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率4倍计算)。4、判决被告金阳公司支付原告产生的律师代理费7000元。5、本案诉讼费、保全费、担保费由被告金阳公司承担。被告金阳公司经抵押权人即被告农行南岸支行同意销售案涉房屋后，原告与被告金阳公司于2016年7月19日签订了《金阳·易诚国际认购书》，约定被告金阳公司将位于重庆市沙坪坝区凤天大道（被告自编号）房屋出售于原告，合同特别约定被告须于《认购书》签订后在原告付完全款之日起180个工作日内与原告签订《重庆市商品房买卖合同》及附件，双方还对其他必要事项进行了约定。认购协议签订后，原告按照约定适时履行了自己的合同义务，而被告金阳公司却未能按约履行。后经双方多次磋商，再次达成《补充协议》，同时被告金阳公司通过《补充协议》承诺将上述房屋在2017年6月9日前完成产权分割，2017年7月9日前完成银行解押，2017年7月22日前与原告签订网签合同并完成备案登记，并在《重庆市商品房买卖合同》签订即2017年7月27日前将该物业产权过户至原告名下，并将产权证交付给原告，双方还对违约责任、争议解决方案等相关事宜进行了约定。但截止至今，被告金阳公司仍未按合同履行，被告农行南岸支也未依法解押使原告的合同目的尽早实现。被告的行为严重损害了原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告金阳公司辩称，原告要求解押和过户的诉讼请求属于《中华人民共和国企业破产法》第16条规定的个别清偿行为，不符合破产法的规定，在解除抵押前被告无法协助原告办理过户;不同意原告提出的支付违约金请求，即使计算违约金原告要求按银行同期贷款利率四倍的计算标准过高，应适当调低；不同意原告提出的律师代理费请求。请法院依法判决。被告农行南岸支行辩称，1、根据合同相对性原则，我行并非认购协议及补充协议的相对方，不受合同约束，不承担注销抵押权的责任。2、我行对涉案房屋享有的抵押权符合合同规定及法律规定，并已依法登记公示，抵押权合法有效并具有对抗的效力。3、我行出具同意销售的函，是出于对登记抵押权存续的信赖，该出具函件的行为本身并不具有放弃抵押权的意思表示。该函的内容，也不具有同意放弃抵押权的意思表示。4、抵押合同约定和房管部门登记的抵押方式均是整体抵押，我行对借款合同项下的全部抵押物享有整体的不可随意分割的抵押权。5、抵押权的设立注销，均需办理登记，且需有效的公示才能发生物权效力，我行出具同意销售函不具有使物权变更的效力。6、我行对被告金阳公司的主债权未受清偿，抵押权并未消灭。7、我行对涉案房屋不能办理过户没有过错，原告明知涉案房屋设有抵押权仍然购买，应自行承担法律风险。8、原告与被告并未签订正式的商品房买卖合同，原告并不享有请求过户的权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求，被告不承担本案的诉讼费用。本院经审理认定事实如下：被告金阳公司系位于重庆市沙坪坝区凤天大道的金阳易诚国际一期、二期的开发商。2013年6月17日，被告金阳公司（借款人）与被告农行南岸支行（贷款人）签订《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》。合同约定，借款用途“易诚国际”经营性物业贷款，用于偿还物业形成的负债性资金及物业增值资金；借款币种及金额为人民币壹亿元整；总借款期限拾年；借款的担保方式为抵押担保。2013年6月17日，被告金阳公司（抵押人）与被告农行南岸支行（抵押权人）签订《抵押合同》。合同约定，抵押人同意以坐落于沙坪坝区凤天大道房产设定抵押；被担保的主债权各类为固定资产贷款，本金数额为人民币壹亿元整。随后双方在不动产登记部门办理了抵押登记。2016年3月22日，被告农行南岸支行向被告金阳公司出具《同意重庆金阳房地产开发有限公司易诚国际一、二期项目进行销售的函》，该函载明：“贵公司开发的位于沙坪坝区凤天大道金阳易诚国际一期项目已经取得证号的房地产权证，于2016年3与2日与我行在重庆市沙坪坝不动产登记中心办理抵押，不动产登记证号。及位于沙坪坝区凤天大道项目已经取得证号的房地产权证，于2013年6月18日与我行在重庆市沙坪坝区不动产登记中心办理抵押，抵押合同号：201306171040381号。及位于沙坪坝区凤天大道项目已经取得证号房地产权证，于2013年6月25日与我行在重庆市沙坪坝区不动产登记中心办理抵押，抵押合同号：2013062510402624号。及位于沙坪坝区凤天大道项目已经取得证号的房地产权证，于2014年1月13日与我行在重庆市沙坪坝不动产登记中心办理抵押，抵押合同号：201401101040545号。现我行知晓并同意贵公司进行以上产权证下抵押给本行的房屋销售，并按照我行与贵公司约定的程序办理相关手续，上述房产的销售行为，不得侵害或削弱我行抵押权，不得阻碍我行抵押权的实现。”2016年7月19日，被告金阳公司（甲方）与原告鄢雄武、郭彩凤（乙方）签订了《金阳·易诚国际认购书》，认购书约定以下主要事项：1、认购物业基本情况。1.1、乙方认购金阳易诚国际项目，该物业自编号为建筑面积114.51平方米，该物业公布销售总价2333333元。1.2、甲、乙双方一致同意，乙方认购本物业时，一次性付款享受折扣，折后成交价合计1800000元。房款1224000元；中介管理费172800元；商业管理费172800元；和悦庄消费230400元。1.3、特别说明。以上价格为清水房价格；以上物业编号为暂编号，最终以国家相关机关出具的正式门牌编号为准；该套物业面积为预估，最终以国家相关机构出具的测绘报告为准，本物业按套销售，销售价格不因测绘面积的变化而变更；上述物业已由甲方委托的重庆锡沐商业有限公司代为出租，乙方对上述租赁情况以及房屋现状完全知晓。2、定金及房款。2.1、本《认购书》签订同时，乙方须支付定金200000元，剩余房款1600000元于2016年8月5日前补齐，逾期未缴齐定金及房款，甲方有权没收定金，将该房屋另行出售。乙方于2016年8月5日前补齐房款1600000元及电商费80000元。3、签订合同。3.1、乙方须于本《认购书》签订之日起180个工作日内与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件（以下简称《买卖合同》），同时按《买卖合同》的约定缴纳相关费用。3.2、乙方已知晓认购物业尚处于抵押状态，甲方对外销售已经取得抵押权人同意，不会对乙方按期接房及办理产权证产生任何不良影响。5、违约责任。5.1、本《认购书》有效期内，乙方享有上述房屋购买权，甲方无权另售，否则视为违约，应当向乙方双倍返还定金。5.2、如乙方在本《认购书》约定的期限或者甲方通知的时间内不与甲方签订买卖合同的，视为乙方违约，乙方认购的物业将不再保留，同时甲方有权将该物业另行出售，并无须通知乙方，同时乙方应当按照房屋总价款的10%向甲方支付违约金，乙方已收取商户的租金及保证金，需全额退还给甲方。5.3、如甲方在认购书约定的期限内不与乙方签订《买卖合同》的，甲方以乙方已付金额为基数每日按照人民银行同期同类贷款利率向乙方支付赔偿金。6、乙方承诺。不对上述合同、协议或规约条款等提出协商要求，否则甲方有权解除本《认购书》，收取的定金不予退还，同时甲方可收回乙方认购的物业并另行销售；由此给甲方造成的损失以及相关法律责任，由乙方全部承担，概与重庆金阳房地产开发有限公司无关。案涉认购书签订后，原告鄢雄武、郭彩凤于2016年7月19日向被告金阳公司支付200000元，被告金阳公司出具《收据》，收款事由载明定金；原告鄢雄武、郭彩凤于2016年8月3日向被告金阳公司支付1024000元，被告金阳公司出具《收据》，载明房号商铺，收款事由楼款612000元、首期412000元；原告鄢雄武、郭彩凤于2016年8月3日向四川大竹县百岛湖城市建设开发有限公司和悦庄酒店分公司支付230400元，四川大竹县百岛湖城市建设开发有限公司和悦庄酒店分公司出具《收据》，收款事由载明和悦庄消费；原告鄢雄武、郭彩凤于2016年8月3日向重庆锡沐商业管理有限公司支付172800元，重庆锡沐商业管理有限公司出具《收据》，收款事由载明商业管理费；原告鄢雄武、郭彩凤于2016年8月3日向重庆乐怡居房地产经纪有限公司支付80000元，重庆乐怡居房地产经纪有限公司出具《收据》，收款事由载明电商费；原告鄢雄武、郭彩凤于2016年8月3日支付中介费172800元。2016年8月3日，被告金阳公司出具《购房证明》一份，载明：兹有客户鄢雄武、郭彩凤于2016年7月19日购买物业（自编号），客户于2016年8月3日已一次性付清全部房款，但公司尚未与客户签订《重庆市商品房买卖合同》及办理产权手续，现公司于2016年8月3日将此物业使用权交付给客户鄢雄武、郭彩凤。原告鄢雄武、郭彩凤于同日接收房屋后，实际占用、使用至今。2017年4月29日，原告鄢雄武、郭彩凤（乙方）与被告金阳公司（甲方）签订《补充协议》一份，协议主要约定：甲、乙双方于2016年7月19日签订了《金阳·易诚国际认购书》，约定乙方购买物业，该物业自编号，并约定于签订《认购书》之日起180个工作日内即于2017年5月3日前签订该物业的《重庆市商品房买卖合同》及正式的网签合同，现由于甲方原因，未能在上述约定的时间内与乙方签订合同，为此，双方在平等协商基础上达成协议如下。1、甲、乙双方再次明确，乙方已购买的房产项目，该物业自编号，现经营的业态为陈军花诊所，建筑面积为114.51㎡，甲方已于2016年8月5日收到乙方支付的购房款总金额为人民币1880000元。乙方对该物业拥有所有权和使用权，租金收益归乙方所有。2、甲方承诺于2017年6月9日前完成产权分割，在7月9日前完成银行解押，2017年7月22日前与乙方正式签订网签合同并完成备案登记，并在《重庆市商品房买卖合同》签订即2017年7月27日前将该物业产权过户至乙方或乙方指定的人名下，并将产权证交付给乙方。3、由于甲方违约，从2017年5月3日起甲方应以乙方购房总金额为基数，每日按照人民银行同期贷款利率计算，向乙方支付赔偿金到2017年7月22日止，并在2017年7月27日前结清。4、甲方未能按照本协议前述约定履行相应义务的，则按下列方式对乙方进行违约赔偿：（1）甲方从2017年7月23日起赔偿违约金给乙方，违约金以乙方所付，购房款总金额为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍计算，每月月底向乙方支付违约金，不足一月按一个月计算。（2）乙方有权通过各种途径维护自身利益，包括向人民法院提起诉讼或向仲裁机构提仲裁，产生的诉讼费、诉讼保全费、差旅费、误工费、律师代理费及违约金等由甲方承担等。因被告金阳公司尚欠被告农行南岸支行银行贷款，涉案房屋现仍处于抵押登记状态，抵押人为被告金阳公司，抵押权人为被告农行南岸支行。重庆市公安局沙坪坝区分局覃家岗派出所2020年7月10日出具《证明》，载明：兹有重庆市沙坪坝区凤天大道，该门面现为“陈军花诊所”，原地址为重庆市沙坪坝区凤天大道。由于前期物业管理不规范，后将该地址改为：重庆市沙坪坝区凤天大道。经核实，现该门面地址为重庆市沙坪坝区凤天大道。不动产登记档案载明：重庆市沙坪坝区凤天大道建筑面积实为97.40㎡。另查明，2019年3月20日，原告鄢雄武、郭彩凤向重庆盟昇律师事务所支付律师代理费7000元。原告鄢雄武、郭彩凤于本案审理中向本院申请财产保全，本院根据原告鄢雄武、郭彩凤的申请，于2019年6月4日作出（2019）渝0106执保1290号执行裁定，司法查封沙坪坝区凤天大道47号附31号房屋。原告鄢雄武、郭彩凤预交财产保全费5000元。因被告金阳公司进入破产重整，本院解除上述财产保全措施。被告金阳公司于2020年1月20日向重庆市第五中级人民法院提出破产重整申请。重庆市第五中级人民法院于2020年3月10日作出（2020）渝05破申44号民事裁定书，将案件交由重庆市南岸区人民法院审查。重庆市南岸区人民法院于2020年3月12日作出（2020）渝0108破申1号民事裁定书，裁定受理被告金阳公司的重整申请，又于2020年4月7日作出（2020）渝0108破5号决定书，指定重庆学苑律师事务所担任被告金阳公司管理人。上述事实，有原告鄢雄武、郭彩凤提供的《重庆金阳房地产开发有限公司·易诚国际一、二期项目进行销售的函》、《易诚国际抵押物业》、《金阳·易诚国际认购书》、收据、购房证明、《补充协议》、《重庆市沙坪坝区不动产登记中心档案调查结果》、户室详细情况、《证明》、重庆增值税普通发票；被告金阳公司提供的（2020）渝0108破申1号民事裁定书，（2020）渝0108破5号决定书；被告农行南岸支行提供的《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》（编号：55010520130000042）、借款凭证2份、《抵押合同》（编号：55100220130047067）、《重庆市房地产抵押合同》（登记号：201306171040381)、《房地产权证》2份（104房地证2011字第149216号、104房地证2011字第149096号）、《不动产登记证明及抵押物清单》（渝2017沙坪坝区不动产证明第000351106号）（渝2017沙坪坝区不动产证明第000616458号）、《不动产权登记证书》（渝2017沙坪坝区不动产权第000838140号）、《不动产登记证明及抵押物清单》（渝2018沙坪坝区不动产证明第000834811号）、《法人借款凭证查询》等书证以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点为：1、《金阳·易诚国际认购书》的性质是预约合同还是本约合同；2、被告农行南岸支行、金阳公司是否负有涤除案涉房屋抵押登记并由被告金阳公司协助原告鄢雄武、郭彩凤办理涉案房屋过户登记手续的义务；3、涉案房屋权利人变更登记为原告鄢雄武、郭彩凤是否构成个别清偿；4、被告金阳公司是否应向原告鄢雄武、郭彩凤支付违约金及计算标准、赔偿律师代理费。针对上述争议焦点及原告鄢雄武、郭彩凤的诉讼请求，本院分别评述如下：一、关于《金阳·易诚国际认购书》的性质问题“预约”是指将来订立一定契约的契约。仅根据当事人合意内容上是否全面，不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。若当事人存在明确的将来订立本约的意思，则即使预约的内容与本约已经非常接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，《金阳·易诚国际认购书》明确约定，双方需签订《重庆市商品房买卖合同》并完成备案登记，因此，《金阳·易诚国际认购书》不能被认定为本约。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案《金阳·易诚国际认购书》虽约定双方需订立本约，但在本约订立之前，原告鄢雄武、郭彩凤已按《金阳·易诚国际认购书》的约定向金阳公司支付了全部购房款，被告金阳公司予以接受并交付了涉案房屋。因此，原告鄢雄武、郭彩凤与被告金阳公司之间已达成了合意，形成了事实上的本约关系，原告鄢雄武、郭彩凤据此有权请求被告金阳公司全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故被告金阳公司应当协助原告鄢雄武、郭彩凤办理涉案房屋的产权过户登记。二、关于被告农行南岸支行、金阳公司是否负有涤除涉案房屋抵押登记并由被告金阳公司协助原告鄢雄武、郭彩凤办理涉案房屋过户登记手续义务的问题涉案房屋已存在抵押权人为被告农行南岸支行的抵押登记，致使金阳公司不能为原告鄢雄武、郭彩凤办理产权过户登记。然而被告农行南岸支行于2016年3月22日向被告金阳公司出具了《同意重庆金阳房地产开发有限公司易诚国际一、二期项目进行销售的函》。该函的法律后果直接关系到原告鄢雄武、郭彩凤能否办理涉案房屋过户登记，也是本案主要争议的焦点。首先，从抵押权的法律定义看，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。从该条规定来看，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权，在抵押物已经转让的情况下，作为购买人取得的是抵押物所有权，特别是在购买人已经支付对价，并且是善意的情况下，如果再将抵押权的负担转移给购买人，显然不利于保护购买人的所有权。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭，又根据该法的第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提起清偿债务或者提存的规定，可以作出这样的理解，本条确立了“抵押权人同意方可转让抵押物”的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。对于该转让价金抵押权人仍具有优先性。综上，被告农行南岸支行出具的《同意重庆金阳房地产开发有限公司易诚国际一、二期项目进行销售的函》，同意转让抵押物，其只能对原告鄢雄武、郭彩凤支付给被告金阳公司的购房价金行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。至于被告农行南岸支行是否行使价金代位权，系被告农行南岸支行与被告金阳公司的债权债务关系，被告农行南岸支行应当另行主张。另，本案房屋买卖合同系现房销售，销售所得款项应用于提前清偿债务或者提存。被告农行南岸支行作为抵押权人，有资金监管的能力，却在明确同意被告金阳公司可对外出售案涉商铺的情况下，未尽监管之责，存在过错。故被告农行南岸支行和被告金阳公司负有对涉案房屋涤除抵押登记的义务。涤除抵押登记的义务完成后，被告金阳公司应当协助原告鄢雄武、郭彩凤将案涉房屋过户登记至原告鄢雄武、郭彩凤名下。根据原告鄢雄武、郭彩凤举示的证据及原告鄢雄武、郭彩凤、被告农行南岸支行的陈述，案涉房屋的具体门牌号为重庆市沙坪坝区凤天大道47号附21号。综上，对原告鄢雄武、郭彩凤的该项诉讼请求，本院予以支持。三、关于涉案房屋权利人变更登记为原告鄢雄武、郭彩凤是否构成个别清偿的问题被告金阳公司抗辩，原告鄢雄武、郭彩凤要求将被告金阳公司名下的房屋过户至其名下系个别清偿的行为，违反企业破产法第16条规定。本院认为，《中华人民共和国破产法》第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。但本案原告鄢雄武、郭彩凤与被告金阳公司进行不动产交易时，已付清了全部购房款，且实际占有涉案房屋。可见，原告鄢雄武、郭彩凤对涉案房屋享有物权期待权，涉案房屋不能即时进行物权变更登记的原因不可归责于原告鄢雄武、郭彩凤。在对涉案不动产享有的预期物权与金钱债权的实现发生冲突时，应当优先选择保护当事人的物权期待权。且原告鄢雄武、郭彩凤已支付了全部购房款，其物权期待权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害。故原告鄢雄武、郭彩凤要求被告金阳公司将涉案房屋变更登记至其名下的行为不属于个别清偿。据此，本院对被告金阳公司的该项抗辩不予支持。此外，根据《中华人民共和国企业破产法》第十九条规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。本案正是基于上述规定，解除了财产保全措施。即便本案中还存在其他法院对涉案房屋进行查封，但根据企业破产法的规定及全国法院民商事审判工作会议纪要精神，应当解除相关司法查封，故涉案房屋办理不动产权属变更登记不存在法律上或事实上的履行不能。四、关于被告金阳公司是否应向原告鄢雄武、郭彩凤支付违约金、赔偿律师代理费的问题《金阳·易诚国际认购书》、《补充协议》是原告鄢雄武、郭彩凤与被告金阳公司双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人都应当按照合同约定履行自己的义务。协议签订后，原告鄢雄武、郭彩凤履行了全部约定义务，但被告金阳公司未按约定期限与原告签订《重庆市商品房买卖合同》，也未按约定期限将涉案房屋过户至原告名下。因被告金阳公司一再违约，严重损害原告合法权益，原告特提起诉讼，并因此产生律师代理费7000元。根据原告与被告金阳公司签订《补充协议》第三条、第四条约定，被告金阳公司应承担支付违约金和赔偿律师代理费的违约责任。被告金阳公司提出违约金计算标准过高（按银行同期贷款利率四倍），要求适当调低。本院认为，被告金阳公司的抗辩意见成立，违约金计算标准应调整为按中国人民银行发布的同期贷款利率（从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算，对原告诉讼请求中高于该标准的部分，本院不予支持。原告要求被告金阳公司赔偿原告支付的律师代理费7000元的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告重庆金阳房地产开发有限公司和被告中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行于本判决发生法律效力后三日内涤除位于重庆市沙坪坝区凤天大道47号附21号房屋的抵押登记。二、在被告重庆金阳房地产开发有限公司和被告中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行涤除位于重庆市沙坪坝区凤天大道47号附21号房屋抵押登记后三日内，被告重庆金阳房地产开发有限公司协助原告鄢雄武、郭彩凤办理位于重庆市沙坪坝区凤天大道47号附21号房屋的过户登记手续。三、原告鄢雄武、郭彩凤对被告重庆金阳房地产开发有限公司享有违约金债权，该违约金债权以1880000元为基数，从2017年5月3日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期贷款利率标准计算，从2019年8月20日起至办理位于重庆市沙坪坝区凤天大道47号附21号房屋过户登记之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。四、原告鄢雄武、郭彩凤对被告重庆金阳房地产开发有限公司享有律师代理费债权7000元。五、驳回原告鄢雄武、郭彩凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。案件受理费21720元，减半交纳10860元，财产保全费5000元，共计15860元（原告鄢雄武、郭彩凤已预交），由被告重庆金阳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 刘原二〇二〇年七月二十四日法官助理 方宇书 记 员 张远