上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0117民初11329号 原告(反诉被告)：李振兴，男，1999年2月1日生，汉族，住河南省。 委托诉讼代理人：李庆国，上海善景律师事务所律师。 被告(反诉原告)：殷明，男，1953年10月7日生，汉族，住上海市松江区。 委托诉讼代理人：殷钧(系被告儿子)，住同被告。 原告(反诉被告)李振兴与被告(反诉原告)殷明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告提出反诉，本院受理后合并审理，于2019年12月26年转为适用普通程序，期间因不可抗力中止审理后恢复审理，又于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告李振兴及其委托诉讼代理人李庆国、被告殷明及其委托诉讼代理人殷钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2019年5月27日签订的房屋租赁合同无效；2.判令被告返还已付租金6万元、押金2万元。原告进一步明确诉讼请求为：若租赁合同被认定有效，则主张判令被告返还自2019年7月4日起的租金及押金。事实与理由：原告为经营熟食店，向被告承租位于松江区中山中路XXX号-3店铺(以下简称“涉案房屋”)。协商时，被告明确告知原告涉案房屋为被告合法所有，并且确认涉案房屋可以从事熟食制作经营。双方于2019年5月27日签订房屋租赁合同，对租金、期限等事项作了约定。签约后，被告为原告办理了营业执照，但因为涉案房屋位于居民楼下方，无法办理卫生许可手续，故不能正常营业。经与被告方协商，被告拒不同意退还任何费用。且涉案房屋实际所有人也不是被告。原告认为，被告为达到签约的目的，隐瞒自己不是房东的身份并告知该店可以从事熟食经营,结果实际上并不能经营，存在明显的欺诈行为。原告构成重大误解,而且过错在被告一方。故原告起诉至本院请求撤销房屋租赁合同。审理中，原告变更诉讼请求并陈述理由为：1.涉案房屋没有产权证；2.被告转租涉案房屋未取得出租方同意，转租行为无效。 被告辩称：不同意原告的主张，被告已经按约配合原告办理工商营业执照，原告经营熟食店可以取得相应的卫生许可证，且之前租赁的餐饮店已经取得过卫生许可证，是原告执意违法在涉案房屋内从事熟食加工不被允许；反而是原告为提前解约而提出本次诉讼；截止第一次庭审的2019年8月28日，原告仍然在涉案房屋上登记有工商信息，原告应当支付租金至2019年9月27日；原告要提前解约必须以书面是形式提前告知，也要按约支付违约金；同意退还押金，但需与被告主张的违约金相抵扣。 同时被告提出反诉请求：1.原告支付租赁合同第9条约定的违约金2万元；2.解除原、被告于2019年5月27日签订的房屋租赁合同；3.原告支付维修改造房屋损坏的大五匹新格力空调的费用1,000元。事实和理由：原告承租房屋从事经营熟食店，并已经取得工商营业执照，系原告执意违法加工制作熟食未果，原告提前提出撤销租赁合同，构成违约，故原告提出上述反诉请求。 针对被告的反诉，原告辩称：不同意反诉请求，原告没有违约行为，不需要承担违约金，且违约金没有合同依据，金额也过高；所谓的空调损失，原告根本没有使用过空调，该损失与原告无关。不同意被告的反诉请求。 本院经审理查明，认定事实如下： 包括涉案房屋在内的位于松江区中山中路XXX-XXX号房屋系用于租赁的公有房屋，租赁户为上海松江商业发展集团有限公司，租用公房凭证上载明系“营业房”及“承租人可以依法转让、交换房屋承租权、转租房屋”等。 被告作为承租方与上海松江商业发展有限公司作为出租方签订《房屋租赁合同》约定，出租方将位于上海市松江区中山中路XXX号房屋(租赁面积111.18平方米)出租给被告，租赁期限自2018年4月16日至2021年4月15日；承租方有下列情形之一的，出租方可以单方面提前终止本合同：……承租方将承租区域转租、转让、转借给他人的；等。 2019年5月27日，由被告作为出租方与原告作为承租方签订《房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)约定：1.被告将涉案房屋出租给原告经营熟食店，出租方提供产权证复印件，承租方自行办理工商营业执照，保证合法经营。2.租赁期限自2019年5月28日起至2021年6月7日止，承租方装修免租期10天，租赁期延长期限至2021年6月7日止。租赁期满，任何一方不再与对方续签合同的，承租方应当于合同到期次日返还租赁场所。承租方如有意愿续签，在同等条件下承租方享有优先权。本合同终止后，在规定交房期限过后在租赁场所内的所有装潢、物品将视作承租方自愿放弃，出租方有权进行处置。3.租金每年180,000元，租金先付后用，每年分2期支付，于签订本合同之日支付4个月租金。付4押1，即4个月租金6万元，押金2万。承租方须提前15天支付每期租金。租金支付明细表：2019年5月28日至2019年9月27日应付租金60,000元，支付时间为合同签订之日即付。4.承租方租赁涉案房屋作熟食店之用(以工商核准为准)，若在租赁期间，承租方改变用途的，须书面报告出租方，经出租方书面同意后方可改变租赁用途。5.承租方有下列情形之一的，出租方可以单方面提前终止本合同，收回房屋，拖欠的租金和其它费用照付,由此造成出租方损失的，有承租方负责赔偿：(1)承租方延付租金超过本合同规定时间达15日，承租方仍不能支付的；(2)承租方擅自改变房屋结构的，经劝阻拒不整改的；(3)承租方在承租期间从事经营活动不符合环保、卫生等规定的,由于存在食品安全隐患自合同起始日起每12个月内收到《安全整改通知单》三次或收到《安全整改通知单》后拒不整改的，由于承租人经营管理不善造成安全事故,被政府职能部门认定安全责任事故的；(4)承租方擅自改变租赁用途的；(5)承租方未按规定进行登记注册,在租赁场所无证、无照从事经营的；(6)承租方将承租区域转租、转让、转借给他人的，必须征求到出租方同意妨可转租、转让、转借。6.本合同期限内，任何一方如提前终止合同，应提前一个月书面通知对方,但必须支付对方20,000元违约金。7.出租方收押金20,000元，押金不计息，因承租方违反合同第六条的，出租方有权没收押金，不予退还并收回租赁场所，合同终止时若承租方未欠租金、水电费，注销租赁场所内所有证照，并将承租场所完整、整洁地移交给出租方，7天后凭押金收据退还押金。8.承租方在租赁场所内生产经营必须证照齐全、依法经营，并接受国家有关执法部门的监督管理，否则责任自负。租赁合同另对其他事项作了约定。此后，被告向原告交付了涉案房屋。 2019年6月3日，被告向原告收款后分别开具收据如下：1、6万元收据，收款事由为中山中路XXX-XXX号租金，期限2019年5月28日至2019年9月27日，5月27日付3万、6月3日再付3万元。2、2万元收据，押金。 2019年6月10日，原告在涉案房屋上办理了个体工商户“上海市松江区岳阳街道名在熟食店”的工商登记，于2019年8月16日注销上述工商登记信息。 2019年6月27日，原告方询问被告：店里证件没下来，现在不租的话，能退回来多少钱。被告于次日回复不同意，原告表示希望可以和被告协商。2019年7月2日，原告告知被告：租赁合同是无效的，要求被告今晚过来将房屋交接一下，原告将房屋归还给被告，被告不过来的话，之后的损失由被告承担，且原告已委托律师起诉。被告回复称：起诉是原告的权利，其已经尽了最大的帮助原告申领了工商营业执照，卫生要求原告自行按照卫生执法规章办理。 关于涉案房屋是否可以办理卫生许可手续，原告称未取得卫生许可证系因经营事项环保不达标，非因有他项许可证存续于涉案房屋内；被告辩称租赁涉案房屋上可以取得卫生许可，并提供了案外人“上海市松江区岳阳街道已味餐饮店”取得的“食品经营许可证”，经营场所为包括涉案房屋在内的中山中路XXX号-3、-4，但其将涉案房屋出租给原告时在涉案房屋上的食品经营许可已经注销，原告亦确认。 审理中，本院要求双方尽快办理涉案房屋的交接，原告于2019年8月16日下午告知被告工商注销已经办好，要求被告前来办理房屋交接，但是被告到现场后要求原告签署终止合同的协议遭到原告拒绝，后被告拒绝收房。被告称其于8月16日到涉案房屋后发现原告没有交水电费、没有赔偿损坏的东西，原告称只愿意将涉案房屋钥匙交给被告，所以没有办理交接手续。被告认可于2019年9月29日自涉案房屋内的装修工作人员手中取得房屋钥匙并收回房屋。 以上事实，主要由租赁合同、收据、微信聊天记录、短信记录、工商信息、租用公房凭证、食品经营许可证及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告未有证据显示其签订租赁合同时存在被胁迫、欺诈等情形，原告与被告签订的租赁合同是当事人之间的真实意思表示，也未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是有效的合同，原、被告均应恪守。 根据原告的本诉请求与被告的反诉请求，原告与被告对于租赁合同的解除均无异议，则本案的第一个争议焦点在于因何方的违约行为导致合同的解除。就此，本院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。原告在承租涉案房屋时对于房屋的权属等状况是明知的，且其已经在涉案房屋上办理工商营业执照，取得卫生许可是原告的权利和义务，且根据被告提供的证据，涉案房屋亦可以办理出相应的许可证。在此情况下，原告于2019年7月2日向被告发送的短信已包含解除合同的意思表示，并以诉讼的方式主张撤销合同，构成对于租赁合同的根本性违约。被告据此主张解除双方之间的租赁合同，于法有据，本院予以支持。至于解除之日，本院认为，2019年8月16日庭审中被告明确表示要求解除合同，故以当日作为解除之日为宜。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 本案的第二个争议焦点在于涉案房屋的返还之日也即原告应付租金的起止期限。关于涉案房屋的返还之日，原告主张为2019年7月2日，理由是其于当日短信要求被告于当日办理房屋交接，被告自认其于2019年9月29日收回涉案房屋。就此，本院认为在被告为守约方且明确拒绝解除合同的情况下，原告此项通知不符合双方合同约定的通知期限，也没有给与被告合理的收房准备时间，故对原告的该项意见，本院不予采纳。而在本案审理中，原被告均于2019年8月16日同意解除租赁合同，原告亦于当日注销了在涉案房屋上的工商登记并通知被告，然被告拒绝接收房屋，其理由是原告未支付水电费及赔偿损失，而该两项争议被告已在本案中提出反诉，非拒绝收回房屋的合理依据，本院认定2019年8月16日视为原告已经将涉案房屋返还给被告，原告应支付至当日止的租金。另关于免租期10天，本院认为，按照租赁合同的约定，原告已付的租金60,000元对应2019年5月28日至9月27日，并不包括10天的免租期，且租赁合同亦未履行完毕，故本院采纳被告关于免租期的意见。则原告应当支付2019年5月28日至8月16日期间的租金，被告应退还原告已收的租金为20,487.80元。 关于原告主张的押金20,000元，被告表示同意退还，并无不当，本院予以支持。 关于被告主张的违约金20,000元，首先按照租赁合同第九条之约定，被告主张此项违约金符合双方的约定；其次，考虑到原告违约行为给被告造成的合理损失，被告此项违约金主张亦无不当，原告关于违约金过高的意见，本院不予采信。被告同意以押金抵扣违约金的意见亦无不当，本院予以在判决中抵扣。 关于被告主张的空调损失，缺乏相应的凭证，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告(反诉被告)李振兴与被告(反诉原告)殷明签订的《房屋租赁合同》于2019年8月16日解除； 二、被告(反诉原告)殷明于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)李振兴租金20,487.80元； 三、被告(反诉原告)殷明返还原告(反诉被告)李振兴押金20,000元； 四、原告(反诉被告)李振兴支付被告(反诉原告)殷明违约金20,000元； 以上第三、四项相互抵销，原、被告双方就第三、四项判决不再互付履行义务； 五、驳回原告(反诉被告)李振兴的其余诉讼请求； 六、驳回被告(反诉原告)殷明的其余反诉请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1,800元、反诉案件受理费162.50元，合计诉讼费用1,962.50元，由原告(反诉被告)李振兴负担1,138元(已付)、被告(反诉原告)殷明负担824.50元(已付230元，余款594.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长  王凌琼 审 判 员  李晓蕾 人民陪审员  姚道林 二〇二〇年七月十四日 法官 助理  顾家俊 书 记 员  顾家俊 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 …… 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； …… 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。