贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5827号 原告：贵州苏兰物业管理有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山街道洪南路城乡商住楼1栋11号门面。统一社会信用代码：91520502MA6DKG1RXX。 法定代表人：刘青华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周大举（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：王国友（一般代理），该公司员工。 被告：陈善龙，男，汉族，1987年6月19日出生，住贵州省毕节市，现住贵州省毕节市七星关区。 被告：侯艳，女，汉族，1990年3月11日出生，住贵州省毕节市。现住贵州省毕节市七星关区。 原告贵州苏兰物业管理有限公司（下称：苏兰物业）与被告陈善龙、侯艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人周大举，被告陈善龙、侯艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏兰物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2016年4月1日至2017年6月30日期间物业服务费1,854元，违约金444元（合同约定为千分之三，按同期贷款利率4.35%的1.3倍，计算至2020年6月30日，51个月）；2、判令被告立即支付原告从2018年7月1日起至2019年6月30日期间的物业服务费1,483元，违约金167元（合同约定为千分之三，按同期贷款利率4.35%的1.3倍，计算至2020年6月30日，24个月）；3、判令被告立即支付原告从2019年7月1日起至2020年6月30日期间的物业服务费1,483元，违约金84元（合同约定为千分之三，按同期贷款利率4.35%的1.3倍，计算至2020年6月30日，12个月）；1-3项合计：5,515元；4、判令由被告承担本案全部诉讼费。 事实及理由：原告于2016年3月20日入驻东升丽景的前期物业服务工作。由于一些客观原因，于2017年6月30日撤出。由于撤出时尚未成立业主委员会，建设单位委托毕节市鸿运物业管理有限责任公司（下称：鸿运物业）继续承担前期物业管理工作。2018年6月30日，鸿运物业合同期满，业委会仍未成立，建设单位再次委托原告承担该小区的前期物业管理工作。2018年8月2日，原告与鸿运物业完成移交，分别签署了《物业费支付协议》或《物业移交记录》就未收物业费收取及支付、业主装修保证金退付等达成了协议。被告系该小区2单元1804号房业主，该房经测绘面积为103m2。被告同原告签订的物业服务合同第八条约定“本项目物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：住宅：1.2元／月·平方米（含公共能耗费）；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容提供服务，自负盈亏。”第九条约定“业主应于交房之日起开始交纳物业服务费用。物业管理服务一年交纳一次。业主在交房时一次性交纳一年的物业管理费。交房时甲方按4.5元／平方米交纳装修垃圾清运费。”原告及鸿运物业服务期间，一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2016年4月1日起至今拖欠物业管理服务费及违约金，共计5,515元。原告曾通过多种形式向被告催交物业管理费但其均未予理睬，拒不履行自己的缴费义务。为此，原告向贵院提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉请，维护原告的合法权益，保证小区物业服务的正常进行。 被告陈善龙、侯艳答辩称：就贵州苏兰物提出我方拖欠物业一事我方有以下解释：1、就原告所说服务期间，一直积极履行相关权利义务、依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为我方提供完善的管理服务，就此事的质疑，我方就不必要作过多的辩护,因为在上次的庭审中(2019平10月23日五午9时)我方已经提供多方面的证据及信息，而且当时也得到法院的认可；2、就原告催交物业，我方仍然未缴纳，就此事我方作出以下辩护，原告未根据法院的判决来计算我们的费用(原判决我方应支付原告贵州苏兰物业管理有限公司2017年4月至2017年6月30日及2018单7月1日起至2019年9月30日期间的物业服务费1,718.84元)而现在物业的缴纳账单却是我方应支付6,056.4元；3、所以就我方希望原告正视法律的判快，依照法律的判决计算此次费用。 本院经审理查明：2015年10月28日，原告（乙方）与贵州毕节创奇房地产开发有限公司（甲方）（东升丽景楼盘的房屋开发建设方）签订《东升丽景前期物业服务合同》，约定：甲方选聘（委托）乙方以东升丽景（物业名称）进行前期物业服务管理事宜，前期物业服务管理包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行维护、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运倾倒及雨、污水管道的疏通等。物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：1.2元/月·平方米；商业物业：2.2元/月·平方米。业主/使用人应于每年3月31日前交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳。合同期限自2015年11月1日至2018年12月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止或加盖业主委员会公章，顺延生效。原告于2016年4月1日至2017年6月30日期间，为东升丽景小区提供前期物业服务。2018年7月1日，原告（乙方）与贵州毕节创奇房地产开发有限公司（甲方）（东升丽景楼盘的房屋开发建设方）再次签订《东升丽景前期物业服务合同》，约定：甲方选聘（委托）乙方以东升丽景（物业名称）进行前期物业服务管理事宜，前期物业服务管理包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行维护、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运倾倒及雨、污水管道的疏通等。物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：1.2元/月·平方米；商业物业：2.2元/月·平方米。业主/使用人应于每年7月1日前交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳。合同期限自2018年7月1日至2021年6月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止或加盖业主委员会公章，顺延生效。合同还对服务内容与质量、物业的使用与维护、违约责任等内容进行了相应的约定。合同签订后，原告于2018年7月1日再次进驻东升丽景小区提供前期物业服务合同约定的义务。被告陈善龙、侯艳系该小区二单元1804号房业主，房屋面积为103平方米。至今，该小区尚未成立业主委员会，至今仍是原告为该小区提供物业服务。原告认为，原告服务期间，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，但被告自2016年4月1日起至今拖欠物业管理费及违约金，故原告以前述诉请诉至本院。 另查明，2019年8月21日，原告向本院提起诉讼主张二被告支付2016年4月1日至2019年9月30日期间的物业服务费。本院审理后，作出（2019）黔0502民初10441号民事判决书，判决二被告支付2017年4月至2017年6月30日及2018年7月1日起至2019年9月30日期间的物业服务费。 上述事实有原、被告的陈述，原、被告所举证据，并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 庭审中，原告申请撤回第一、二项诉请，变更第三项诉请的期间为2019年10月1日至2020年9月30日，金额不变。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，贵州毕节创奇房地产开发有限责任公司系案涉小区的建设单位，其与原告于2015年10月28日、2018年7月1日分别签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原告及该小区业主均应当全面履行该合同。被告陈善龙、侯艳系该小区业主，原告与贵州毕节创奇房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》对被告陈善龙、侯艳具有约束力。被告已入住该小区，接受物业服务，应当向原告交纳物业服务费。对于原告诉请的2019年10月1日至2020年9月30日期间的物业服务费，2019年10月1日至2020年6月30日期间的，本院支持；2020年7月1日至2020年9月30日期间的物业服务费，原告可待实际提供物业服务后，再行主张。同时，根据合并审理的其他被告提供的证据显示，原告在履行合同过程中，在案涉小区提供物业管理服务存在一定的瑕疵，诸如垃圾未及时清除、电梯故障未及时修复等情形，应承担相应的责任。综合全案考虑，本院酌情认定原告承担20%的责任，故原告诉请物业服务费计算为：889.92元（103㎡×1.2元×9个月×80%）（2019年10月1日至2020年6月30日）。 对原告诉请的违约金，因原告未完全尽到履行合同的义务，双方均有违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，对原告主张的违约金，本院不予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告陈善龙、侯艳于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州苏兰物业管理有限公司2019年10月1日起至2020年6月30日期间的物业服务费889.92元； 二、驳回原告贵州苏兰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由原告贵州苏兰物业管理有限公司负担20元，由被告陈善龙、侯艳负担5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年七月十七日 书记员  王晓莉