福建省明溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0421民初61号 原告：邱建华，男，1976年2月15日出生，汉族，住福建省明溪县。 原告：颜小芳，女，1981年12月18日出生，汉族，住福建省明溪县。 委托诉讼代理人：陶文华，福建闽佑律师事务所律师。 被告：明溪县天一房地产开发有限公司，住所地福建省明溪县雪峰镇东方军路9号楼1层117、118号店面，统一社会信用代码：913504210584497753。 法定代表人：徐炳香，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邱加富，男，该公司负责人。 委托诉讼代理人：冉从美，男，该公司员工。 原告邱建华、颜小芳与被告明溪县天一房地产开发有限公司（以下简称天一房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。邱建华、颜小芳的委托诉讼代理人陶文华、陶佶俊与天一房产公司的委托诉讼代理人邱加富、冉从美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱建华、颜小芳向本院提出诉讼请求：1.判令天一房产公司按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准支付逾期交房违约金52961元；2.判令天一房产公司按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准支付至2019年10月21日止的逾期取得房屋所有权证书违约金25424元及从2019年10月22日起至邱建华、颜小芳取得房屋所有权证书之日止的逾期取得房屋所有权属证书的违约金；3.判令天一房产公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年6月28日，邱建华、颜小芳与天一房产公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：天一房产公司将位于明溪县出售给邱建华、颜小芳，总价款751072元；出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该房屋，逾期交付时，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同还约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方继续履行的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之零点一向买受人支付违约金。合同签订后，邱建华、颜小芳按约支付了全部购房款。天一房产公司于2018年3月10日才将房屋交付给邱建华、颜小芳，且因为天一房产公司的原因，邱建华、颜小芳至今仍未取得房屋所有权证书。邱建华、颜小芳认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金和逾期办证违约金过低，依法应当按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准予以调整。 天一房产公司提出答辩意见：因资金缺口，公司在本项目中确实存在违约的情形，公司愿意对各业主作一定的补偿。需要说明的是：一、关于邱建华、颜小芳要求支付延期交房违约金的主张，我们认为合同约定的交房时间是2016年11月30日，实际上公司于2017年2月1日就通知各业主可以交房，可邱建华、颜小芳迟迟不来交房，该责任不应由公司负担。双方就逾期交房达成了调解书，且天一房产公司已支付了上述款项。同时因不可抗力（高温、下雨、停电）因素造成的延期交房时间，应当予以扣除。二、关于延期办证，合同上已有约定是按照日万分之0.1计算，我们认为应当按照合同的约定来办事。 邱建华、颜小芳围绕诉讼请求，向本院提供如下证据：一、《商品房买卖合同》复印件一份，证明双方当事人对交房时间、交付产权证的期限以及违约责任等所作的约定；二、购房发票复印件，证明邱建华、颜小芳已交清了全部购房款的事实；三、交房清单、物业服务合同及物业费发票复印件，证明天一房产公司交房时间为2018年3月10日。 天一房产公司对邱建华、颜小芳提交的证据质证认为：对证据一、二无异议。对证据三的真实性、合法性无异议，但是天一房产公司在2017年2月1日就通知交房，邱建华、颜小芳迟至2018年3月10日才过来办理交房，而且双方已就逾期交房违约责任签订了调解书。 天一房产公司向本院提交了以下证据：一、调解书、物业公司证明各一份，证明原告与被告于2018年3月10日达成调解意见，天一房产公司代为缴纳1年物业费后，邱建华、颜小芳不得以任何理由追究延期交房一事，天一房产公司已代缴一年物业费；二、交房通知书一份、证明通知原告可以办理交房的时间是2017年2月1日；三、气象证明、天气证明书各一份、电力停电清单一份，证明暴雨时间是16天，高温是76天，施工期间停电时间是4天，这些天数应当扣除或顺延交房时间。 邱建华、颜小芳对天一房产公司提交的上述证据提出如下质证意见：对调解书的真实性没有异议，但是对证明的内容有异议，天一房产公司是2018年3月10日才交房，物业费是交房后才产生的，所以与本案无关联；对物业公司出具的证明的三性均有异议。对交房通知书的真实性有异议，因为邱建华、颜小芳没有收到书面的交房通知书。对停电的真实性有异议，没有电力公司的盖章不能证明其真实性。对天气证明书和气象证明有异议，不能证明导致无法施工，没有关联性。 对原、被告提供的证据，本院分析认证如下：天一房产公司对邱建华、颜小芳提供的证据真实性、合法性无异议，上述证据与本案有关联，本院予以采信。对天一房产公司提供的证据调解书，邱建华、颜小芳对真实性无异议，该证据与本案有关联，本院予以采信。对物业公司出具的证明，邱建华、颜小芳未能举证证明该证据不真实，该证据符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以采信。对天一房产公司提供的证据交房通知书，因天一房产公司未能举证证明有向邱建华、颜小芳送达，故对该证据证明的事实不予采信。对天一房产公司提供的证据三，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。 根据双方当事人陈述及质证意见，本院认定如下事实：2016年6月28日，邱建华、颜小芳与天一房产公司签署了《商品房买卖合同》，合同约定：邱建华、颜小芳向天一房产公司购买位于明溪县房屋，总价款751072元。合同第十一条第一项约定：出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：除不可抗力外……（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的……2.双方继续履行合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之0.1向买受人支付违约金。合同签订后，邱建华、颜小芳在合同约定的期限内向天一房产公司支付了全部购房款。2018年3月10日，天一房产公司向邱建华、颜小芳交房。 另查明，原、被告双方于2018年3月10日签订调解书一份，约定：兹有欧华大厦业主邱建华，房号2-401室。因各种不可抗力的因素造成大厦延期交房一事，达成如下解决方案。经双方协商同意，由开发商减免补偿该业主壹年的物业管理费（自2017年2月至2018年3月10日），合计人民币1373元整，此事就此解决，双方不再争议，此后业主不得以任何理由追究本大厦延期交房一事。 2020年6月16日，福建省明溪明珠物业管理有限公司出具证明一份，证明收到天一房产公司代邱建华支付的2017年2月至2018年3月10日的物业费1373元。 再查明，案涉房屋尚未办理房屋所有权初始登记。 本院认为，邱建华、颜小芳与天一房产公司签署的商品房买卖合同和调解书，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依照双方自愿签订的调解书的约定，双方就逾期交房已达成了调解意见即由天一房产公司补偿一年的物业管理费1373元。因天一房产公司实际交房时间为2018年3月10日，按照交易习惯，交房前不需缴纳物业管理费，故应认定天一房产公司未支付调解书约定的补偿款项，因此，天一房产公司仍应向邱建华、颜小芳支付逾期交房的补偿款1373元。关于邱建华、颜小芳提出按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算支付逾期办证违约金的主张，认为其实际损失高于合同约定的标准，但未提出实际损失的相应证据，根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，即在无法证实实际损失高于合同约定的违约金的前提下，应当按照双方当事人自愿约定的标准计算相应的违约金。天一房产公司提出因高温、暴雨、停电等原因造成无法施工的时间应在合同逾期交房时间中予以扣除的主张，上述原因并非不可抗力的范畴，其未超出生活常识、不属不可预测的范围，故对天一房产公司的该项抗辩不予支持。本案中，天一房产公司至今未办理房屋所有权初始登记手续，已构成违约，邱建华、颜小芳要求其支付相应的逾期办证违约金的主张，符合法律规定，但具体标准、数额应按合同约定计算。 综上所述，本院认为邱建华、颜小芳的逾期交房损失应按照双方签订的调解书约定的1373元确定。逾期办证违约金以实际购房款751072元为基数，逾期办证时间应当自交房次日后365天始，即2019年3月10日起至办理房屋所有权初始登记之日止为违约期间，按每日0.001%的标准计算。天一房产公司办妥房屋所有权初始登记手续后，双方当事人还应依照合同约定办理办证资料的交付手续，才能及时办理房屋所有权证书，该部分事实尚未发生，责任不明，邱建华、颜小芳可待纠纷发生后再行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、明溪县天一房地产开发有限公司应在本判决生效之日向邱建华、颜小芳支付逾期交房违约金1373元。 二、明溪县天一房地产开发有限公司应在本判决生效之日向邱建华、颜小芳支付逾期办证违约金（以实际购房款751072元为基数，时间自2019年3月10日起至明溪县天一房地产开发有限公司办妥房屋所有权初始登记之日止，按每日0.001%的标准计算）。 三、驳回邱建华、颜小芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1760元，由邱建华、颜小芳负担1710元，明溪县天一房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  黄炳发 人民陪审员  苏丹玲 人民陪审员  吴登炳 二〇二〇年七月二十四日 书 记 员  江 玲 附：本案适用的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 四、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。