四川省攀枝花市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川04执异61号 案外人：张自强，男，1987年9月24日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 案外人：姜婷，女，1987年5月24日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 申请执行人：攀枝花市商业银行股份有限公司向阳支行，住所地：四川省攀枝花市东区朝阳下街30号，统一社会信用代码：915104007623456897。 负责人：赵戈，该支行行长。 被执行人：攀枝花市嘉泰能源有限公司，住所地：四川省攀枝花市仁和区弯腰树二0一队，统一社会信用代码：915104007672589718。 被执行人：攀枝花市建海工贸有限责任公司，住所地：四川省攀枝花市仁和区太平乡河边村，统一社会信用代码：91510400752342222W。 法定代表人：王志成，该公司总经理。 被执行人：攀枝花市志森工贸有限责任公司，住所地：四川省攀枝花市仁和区太平乡河边村，统一社会信用代码：91510400752339111X。 法定代表人：王志成，该公司总经理。 被执行人：四川省新宏实业有限公司，住所地：四川省成都市高新区天府大道北段20号，统一社会信用代码：91510100780133823N。 法定代表人：魏勇，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：攀枝花市永辉煤业有限责任公司，住所地：四川省攀枝花市西区大水井摇金坡，统一社会信用代码：91510400204503347T。 法定代表人：魏勇，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：攀枝花市锦瑞商贸有限责任公司，住所地：四川省攀枝花市西区春兰巷7号1幢（-1层）37号，统一社会信用代码：91510400337864613X。 法定代表人：魏勇，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：攀枝花市广盛工贸有限责任公司，住所地：四川省攀枝花市仁和区前进镇胜利村，统一社会信用代码：91510400660266816E。 法定代表人：魏勇，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：攀枝花市利丰商贸有限责任公司，住所地：四川省攀枝花市西区春兰巷7号1幢（-1层）15号，统一社会信用代码：91510400337864699Q。 法定代表人：魏勇，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：攀枝花市祥瑞商贸有限责任公司，住所地：四川省攀枝花市西区春兰巷7号1幢（-1层）16号，统一社会信用代码：91510400337864736Y。 法定代表人：魏勇，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：攀枝花市巍龙道砟石厂，住所地：四川省攀枝花市东区攀矿兰尖铁矿肖家湾排土场，统一社会信用代码：9151040269483704XN。 法定代表人：林睿，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：赵荣杰，男，1964年3月8日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 被执行人：魏勇，男，1975年8月9日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被执行人：唐利亚，女，1962年7月26日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 被执行人：冯琳凌，女，1974年9月4日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被执行人：颜良，男，1974年11月22日出生，汉族，住成都市高新区。 被执行人：王志国，男，1977年6月9日出生，汉族，住四川省资中县。 本院立案执行攀枝花市商业银行股份有限公司向阳支行（以下简称：向阳支行）申请攀枝花市嘉泰能源有限公司、攀枝花市建海工贸有限责任公司、攀枝花市志森工贸有限责任公司、四川省新宏实业有限公司（以下简称：新宏实业）、攀枝花市永辉煤业有限责任公司、攀枝花市锦瑞商贸有限责任公司、攀枝花市广盛工贸有限责任公司、攀枝花市利丰商贸有限责任公司、攀枝花市祥瑞商贸有限责任公司、攀枝花市巍龙道砟石厂、赵荣杰、魏勇、唐利亚、冯琳凌、颜良、王志国借款合同纠纷一案中，案外人张自强、姜婷（二人系夫妻）对本院查封位于成都市锦江区车位（产权证号：成房权证监证字第××号）的执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人张自强、姜婷称，其与新宏实业于2015年8月6日签订《商品房买卖合同》，购买了案涉车位，并于当日付清全部车位价款117000.00元，另支付契税、印花税、维修基金共计4682.00元，国土证工本费、产权证工本费、产权手续费共计980.00元。新宏实业向二案外人出具了相应收据并将涉案车位实际交付给其使用，二人实际占有使用后，多次督促新宏实业尽快办理车位产权证书，但新宏实业一直拖延未予办理。后新宏实业办公地点更换无法联系继续催告，致使未取得车位产权证书。二案外人认为，涉案车位系通过合法途径购买并占有使用，应属其所有的合法财产，产权证书未办理的责任不应由二案外人承担，执行法院查封涉案车位剥夺了二案外人的合法权益，故提出异议并请求解除对涉案车位的查封。二案外人向本院提交了《商品房买卖合同》、车位价款及相关费用支付凭证和收据、物业公司证明等证据材料以证明上述事实。经本院审查，对其真实性、合法性、关联性予以确认。 本院查明，2015年8月6日，张自强、姜婷与新宏实业签订《商品房买卖合同》，将涉案车位以117000.00元的价格转让给张自强、姜婷。《商品房买卖合同》第四条约定：“该商品房已经设定抵押……抵押权人同意该商品房预售的证明及关于抵押的相关约定见附件三。”附件三为向阳支行出具的《同意销售函》，其主要内容为：同意新宏实业销售包括涉案车位在内的抵押物，销售所得款项必须由买受人存入向阳支行指定账户。《商品房买卖合同》第五条约定：“买受人具体付款方式及期限的约定见附件四。”附件四为付款方式及期限的约定，其中约定买受人在签订合同当日付清全部价款并以款项到达新宏实业账户之日为付款日。《商品房买卖合同》第二十六条约定：“本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”合同签订当日，张自强、姜婷以银行POS消费的方式向新宏实业刷卡支付了车位价款117000.00元及契税、印花税、维修基金共计4682.00元，国土证工本费、产权证工本费、产权手续费共计980.00元，新宏实业就上述款项出具了收据。后张自强、姜婷实际占有并使用涉案车位至今。 2019年12月24日，本院作出（2019）川04执183号执行裁定书，查封了包含案涉车位在内的新宏实业位于成都市锦江区观音桥西路的房产（产权证号：成房权证监证字第××号），期限为三年。 本院认为，涉案车位系不动产，以产权登记确定归属，对于登记在被执行人新宏实业名下的事实没有争议，执行法院可以查封并处置。但是，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，同时满足上述四类情形且买受人的权利能够排除执行的，人民法院对其异议应予支持。 本案中，（一）涉案车位查封的时间是2019年12月24日，《商品房买卖合同》签订的时间是2015年8月6日，合同签订的时间在本院查封之前，且双方意思表示真实自愿，没有违反关于合同效力的强制性规定，合同合法有效；（二）《商品房买卖合同》签订后，新宏实业庚即将涉案车位交付给二案外人实际占有使用，从物业公司出具的《证明》亦能看出二案外人正常使用涉案车位至今并按月缴纳管理费用；（三）根据新宏实业出具的收据可以证明，二案外人已经支付了涉案车位全部价款及其他合同约定的相关费用；（四）《商品房买卖合同》第十九条约定：“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”，即办理过户登记的责任主体为新宏实业，二案外人实际支付了契税、维修基金、印花税、产权证工本费、产权手续费、国土证工本费等办证相关费用，尽到了积极配合新宏实业办理过户登记的义务。另外，《商品房买卖合同》系新宏实业提供的格式合同，其中附件三与附件四的付款方式内容存在矛盾，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“……对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”因此，二案外人按照附件四的方式进行了付款应当认定为已经正确履行了合同义务。根据《同意销售函》可知，涉案车位的销售抵押权人向阳支行是知情并且同意的，但在其付款方式与附件四相冲突的情况下，未能对销售款项进行有效监管，其后果不应由二案外人承担。二案外人作为无过错的买受人，虽因未转移登记而对涉案车位不具有所有权，但已具备了物权的实质性要素，二案外人可以合理预期通过办理不动产转移登记将该物权转化为所有权，这种权利虽然无法对抗所有权，但是能够对抗抵押权人的优先受偿权、能够排除执行。据此，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。 同时，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，人民法院对案外人执行异议的审查内容为案外人是否享有足以排除强制执行的权益，故二案外人请求解除对涉案车位的查封不属于本案审查范围。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止（2019）川04执183号一案对成都市锦江区车位的执行。（产权证号：成房权证监证字第××号） 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 陈 刚 审判员 饶庆华 审判员 李 涛 二〇二〇年七月十五日 书记员 刘登荣