重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初11796号原告：王冬梅，女，1971年11月2日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。委托诉讼代理人：郭浩，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雨玮，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：重庆金阳房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路68号，统一社会信用代码91500108203166940T。法定代表人：王洪光，重庆金阳房地产开发有限公司总经理。诉讼代表人：冯志，重庆金阳房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：张鹏，重庆学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊港渝，男，重庆金阳房地产开发有限公司管理人工作人员，住重庆市江津区。第三人：中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行，住所地重庆市南岸区江南大道21号，统一社会信用代码91500108903192998J。负责人：赵进，中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行行长。委托诉讼代理人：高燕，重庆鼎圣佳程律师事务所律师。委托诉讼代理人：田景杰，重庆鼎圣佳程律师事务所律师。原告王冬梅与被告重庆金阳房地产开发有限公司（以下简称金阳公司）、第三人中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行（以下简称南岸支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法由审判员刘原独任审判，适用简易程序分别于2019年6月20日公开开庭进行了审理，原告王冬梅及其委托诉讼代理人杨雨玮，第三人南岸支行的委托诉讼代理人高燕、谭晓理到庭参加诉讼，被告金阳公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院对其缺席审理；于2020年3月16日公开开庭进行了审理，原告王冬梅的委托诉讼代理人郭浩，第三人南岸支行的委托诉讼代理人谭晓理到庭参加诉讼，被告金阳公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院对其缺席审理；因重庆市南岸区人民法院于2020年3月12日作出（2020）渝0108破申1号民事裁定，受理被告金阳公司重整申请，本院于2020年3月19日裁定本案中止诉讼。中止诉讼的事由消失后，本院于2020年6月10日公开开庭进行了审理，第三人南岸支行将原委托诉讼代理人谭晓理变更为田景杰，原告王冬梅的委托诉讼代理人杨雨玮，被告金阳公司的委托诉讼代理人张鹏及熊港渝，第三人南岸支行的委托诉讼代理人田景杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王冬梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告金阳公司以及第三人南岸支行立即协助原告将房屋的抵押登记手续予以注销。2、判令被告金阳公司立即将房屋过户至原告名下。3、判决被告金阳公司自2016年12月21日起至案涉房屋的产权过户至原告名下之日止，以总购房款本金3200000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准按日向原告支付因逾期签订重庆市商品房买卖合同的赔偿金人民币347911.11元（暂计算至2019年3月25日，以后发生的另行主张）。4、本案诉讼费、保全费由被告金阳公司承担。事实和理由：被告金阳公司系“金阳·易诚国际项目”的开发商单位，对外公开销售“金阳·易诚国际项目”房屋。2016年6月被告金阳公司销售人员向原告推荐案涉房屋，并在其销售现场详细地向原告介绍了案涉房屋的具体价格、面积等信息，并告知原告案涉房屋上设立有抵押，抵押权人为本案第三人南岸支行，但抵押权人南岸支行已同意被告金阳公司公开销售房屋，并在现场公示了第三人南岸支行同意被告金阳公司公开销售房屋的函，并承诺不会对涉案房屋交付及过户产生不利影响。其后，原告与被告金阳公司于2016年6月17日签订了《金阳·易诚国际认购书》，协议主要约定：原告认购的案涉房屋折后总价为3200000元，建筑面积为65.75平方米，原告应在取得认购书当日支付定金300000元，剩余付款于2016年6月24日前付清，被告金阳公司应在付款付清后180个工作日内与原告签订《重庆市商品房买卖合同》，若逾期办理的，则应以原告已付房款金额为基数，每日按照人民银行同期贷款利率标准向原告支付赔偿金。上述认购协议签订后，原告按照认购协议约定付清了全部购房价款，履行了买受人的全部合同义务，但被告金阳公司却未按时与原告签订《重庆市商品房买卖合同》。经原告多次催促，被告金阳公司仍未将案涉房屋从第三人南岸支行处办理解押，亦未将房屋产权过户至原告名下，严重损害了原告合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告金阳公司辩称，1、原告要求解押和过户的诉讼请求属于《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定的个别清偿行为，应当驳回其诉讼请求。2、原告第3、4项诉讼请求由法院依法认定。第三人南岸支行述称：1、根据合同相对性原则，我行并非认购协议及补充协议的相对方，不受合同约束，不承担注销抵押权的责任。2、我行对涉案房屋享有的抵押权符合合同规定及法律规定，并已依法登记公示，抵押权合法有效并具有对抗的效力。3、我行出具同意销售的函，是出于对登记抵押权存续的信赖，该出具函件的行为本身并不具有放弃抵押权的意思表示。该函的内容，也不具有同意放弃抵押权的意思表示。4、抵押合同约定和房管部门登记的抵押方式均是整体抵押，我行对借款合同项下的全部抵押物享有整体的不可随意分割的抵押权。5、抵押权的设立注销，均需办理登记，且需有效的公示才能发生物权效力，我行出具同意销售函不具有使物权变更的效力。6、我行对被告金阳公司的主债权未受清偿，抵押权并未消灭。7、我行对涉案房屋不能办理过户没有过错，原告明知涉案房屋设有抵押权仍然购买，应自行承担法律风险。8、原告与被告并未签订正式的商品房买卖合同，原告并不享有请求过户的权利。经审理查明，被告金阳公司系位于重庆市沙坪坝区凤天大道。2016年3月22日，第三人南岸支行向被告金阳公司出具《同意重庆金阳房地产开发有限公司易诚国际一、二期项目进行销售的函》，该函载明：“贵公司开发的位于沙坪坝区凤天大道已经取得证号房地产权证，于2016年3与2日与我行在重庆市沙坪坝不动产登记中心办理抵押，不动产登记证号：渝（2016）沙坪坝不动产证明第000120683号、抵押登记业务编码：201602261040426号。及位于沙坪坝区凤天大道项目已经取得证号，于2013年6月18日与我行在重庆市沙坪坝区不动产登记中心办理抵押，抵押合同号：201306171040381号。及位于沙坪坝区凤天大道项目已经取得证号房地产权证，于2013年6月25日与我行在重庆市沙坪坝区不动产登记中心办理抵押，抵押合同号：2013062510402624号。及位于沙坪坝区凤天大道项目已经取得证号，于2014年1月13日与我行在重庆市沙坪坝不动产登记中心办理抵押，抵押合同号：201401101040545号。现我行知晓并同意贵公司进行以上产权证下抵押给本行的房屋销售，并按照我行与贵公司约定的程序办理相关手续，上述房产的销售行为，不得侵害或削弱我行抵押权，不得阻碍我行抵押权的实现。”2016年6月17日，被告金阳公司作为甲方与原告王冬梅作为乙方签订了《金阳·易诚国际认购书》。原、被告双方在该认购书中约定：乙方认购金阳易诚国际项目，该物业自编号，建筑面积65.75平方米，该物业公布销售总价4222222元。甲、乙双方一致同意，乙方认购本物业时，一次性付款享受折扣，折后成交价合计3200000元。分拆：房款1536000元、中介费499200元、商业管理费499200元、和悦庄消费665600元。上述物业已由甲方委托的重庆锡沐商业有限公司代为出租，乙方对上述租赁情况以及房屋现状完全知晓，现租赁商家为THEME祖提，月租金为20537.95元，现租赁合同期限为2014年11月25日-2017年11月24日。本《认购书》签订同时，乙方须支付定金300000元，剩余房款2900000元于2016年6月24日补齐，逾期未缴齐定金及房款，甲方有权没收定金，将该房屋另行出售。乙方须于本认购书签订后付完全款之日起180个工作日内与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件（以下简称《买卖合同》），同时按《买卖合同》的约定缴纳相关费用。乙方已知晓认购物业尚处于抵押状态，甲方对外销售已经取得抵押权人同意，不会对乙方按期接房及办理产权证产生任何不良影响。如乙方在本认购书约定的期限或者甲方通知的时间内不与甲方签订买卖合同的，视为乙方违约，乙方认购的物业将不再保留，同时甲方有权将该物业另行出售，并无须通知乙方，同时乙方应当按照房屋总价款的10%向甲方支付违约金，乙方已收取商户的租金及保证金，需全额退还给甲方。如甲方在认购书约定的期限内不与乙方签订买卖合同的，甲方以乙方已付金额为基数每日按照人民银行同期同类贷款利率向乙方支付赔偿金。《金阳·易诚国际认购书》签订后，被告金阳公司于2016年6月17日、同年6月24日向原告王冬梅出具《收据》各一份，金额分别载明300000元、1236000元。2016年6月24日，四川大竹县百岛湖城市建设开发有限公司销售分公司出具《收据》一份，其载明交款单位：王冬梅，金额499200元，收款事由：中介费；重庆锦林商业管理有限公司出具《收据》一份，其载明交款单位：王冬梅，金额499200元，收款事由：商业管理费；四川大竹县百岛湖城市建设开发有限公司和悦庄酒店分公司出具《收据》一份，其载明交款单位：王冬梅，金额665600元，收款事由：和悦庄消费卡。2016年7月8日，原告王冬梅、被告金阳公司以及案外人石光军签订了《租赁合同变更协议》。该协议约定：原告王冬梅、被告金阳公司以及案外人石光军三方经协商一致，现就位于重庆市沙坪坝区凤天大道房屋房产租赁合同主体变更确认如下，被告金阳公司与案外人石光军于2014年10月20日就重庆市沙坪坝区凤天大道房屋租赁事宜签订《房产租赁合同》以及相关该房屋租赁的其他法律文件，该租赁合同出租方为被告金阳公司，承租方为案外人石光军。出租人自2016年6月24日起由被告金阳公司变更为原告王冬梅，在前述租赁合同中以及在该合同实际履行过程中原被告金阳公司的全部权利义务和责任，均转归原告享有、行使和承担，案外人石光军从2016年7月1日起支付租金及商业管理费给原告王冬梅。该协议签订后，原告王冬梅、被告金阳公司以及案外人石光军办理了涉案房屋的交接手续，原告王冬梅从2016年7月起便实际占有了该涉案房屋。另查明，因被告金阳公司尚欠第三人南岸支行银行贷款，涉案房屋现仍处于抵押登记状态，抵押人为被告金阳公司，抵押权人为第三人南岸支行。根据重庆市公安局沙坪坝区分局覃家岗出具的《情况说明》，涉案商铺现地址为重庆市沙坪坝区凤天大道。审理中，原告王冬梅向本院申请财产保全。本院根据原告王冬梅的申请，于2019年6月26日作出（2019）渝0106执保1427号执行裁定书，裁定查封、扣押或者冻结被告金阳公司价值3200000元的财产。原告王冬梅预交财产保全费5000元。2019年9月16日，重庆市第五中级人民法院对涉案房屋予以查封。还查明，被告金阳公司于2020年1月20日向重庆市第五中级人民法院提出破产重整申请。重庆市第五中级人民法院于2020年3月10日作出（2020）渝05破申44号民事裁定书，将案件交由重庆市南岸区人民法院审查。重庆市南岸区人民法院于2020年3月12日作出（2020）渝0108破申1号民事裁定书，裁定受理被告金阳公司的重整申请，又于2020年4月7日作出（2020）渝0108破5号决定书，指定重庆学苑律师事务所担任被告金阳公司管理人。上述事实，有原告王冬梅提供的《重庆金阳房地产开发有限公司·易诚国际一、二期项目进行销售的函》、《金阳·易诚国际认购书》、收据5张、《租赁合同变更协议》、《重庆市沙坪坝区不动产登记中心档案调查结果》、户室详细情况、重庆市公安局沙坪坝区分局覃家岗出具的《情况说明》；被告金阳公司出具的（2020）渝0108破申1号民事裁定书，（2020）渝0108破5号决定书；第三人南岸支行提交的《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》（编号：55010520130000042）、借款凭证2份、《抵押合同》（编号：55100220130047067、《重庆市房地产抵押合同》（登记号：201306171040381)、《房地产权证》2份、《不动产登记证明及抵押物清单》、《不动产登记证明及抵押物清单》、《不动产权登记证书》、《不动产登记证明及抵押物清单》、《法人借款凭证查询》等书证以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点为：1、《金阳·易诚国际认购书》的性质是预约合同还是本约合同；2、第三人南岸支行是否负有涤除案涉房屋抵押登记的义务；3、涉案房屋权利人变更登记为原告王冬梅是否构成个别清偿；4、被告金阳公司是否应承担逾期签订《重庆市商品房买卖合同》的赔偿金。针对上述争议焦点及原告王冬梅的诉讼请求，本院分别评述如下：一、关于《金阳·易诚国际认购书》的性质问题“预约”是指将来订立一定契约的契约。仅根据当事人合意内容上是否全面，不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。若当事人存在明确的将来订立本约的意思，则即使预约的内容与本约已经非常接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，《金阳·易诚国际认购书》明确约定，双方需签订《重庆市商品房买卖合同》并完成备案登记，因此，《金阳·易诚国际认购书》不能被认定为本约。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”关于原告王冬梅是否按《金阳·易诚国际认购书》的约定向被告金阳公司支付了全部购房款的问题。被告金阳公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见，其进入破产重整程序后，管理人认为之前进行过庭审程序，被告金阳公司无故没有参加庭审，应承担法律责任，对证据的三性由法院依法认定。本院认为，《金阳·易诚国际认购书》载明涉案房屋折后成交价3200000元，分拆为：房款1536000元、中介费499200元、商业管理费499200元、和悦庄消费665600元。原告王冬梅举示的被告金阳公司、四川大竹县百岛湖城市建设开发有限公司销售分公司、重庆锦林商业管理有限公司以及四川大竹县百岛湖城市建设开发有限公司和悦庄酒店分公司出具的五份《收据》中载明的金额以及收款事项与《金阳·易诚国际认购书》中购房款的分拆事项相对应，且被告金阳公司于2016年7月向原告王冬梅交付了涉案房屋，此后，涉案房屋由原告王冬梅占有。故，可以认定原告王冬梅已按《金阳·易诚国际认购书》的约定向被告金阳公司支付了全部购房款。本案《金阳·易诚国际认购书》虽约定双方需订立本约，但在本约订立之前，原告王冬梅已按《金阳·易诚国际认购书》的约定向金阳公司支付了全部购房款，被告金阳公司予以接受并交付了涉案房屋。因此，原告王冬梅与被告金阳公司之间已达成了合意，形成了事实上的本约关系，原告王冬梅据此有权请求被告金阳公司全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故被告金阳公司应当协助原告王冬梅办理涉案房屋的产权过户登记。二、关于第三人南岸支行以及被告金阳公司是否负有涤除涉案房屋抵押登记义务的问题涉案房屋已存在抵押权人为第三人南岸支行的抵押登记，致使金阳公司不能为原告王冬梅办理产权过户登记。然而第三人南岸支行于2016年3月22日向被告金阳公司出具了《同意重庆金阳房地产开发有限公司易诚国际一、二期项目进行销售的函》。该函的法律后果直接关系到原告王冬梅能否办理涉案房屋过户登记，也是本案主要争议的焦点。首先，从抵押权的法律定义看，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。从该条规定来看，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权，在抵押物已经转让的情况下，作为购买人取得的是抵押物所有权，特别是在购买人已经支付对价，并且是善意的情况下，如果再将抵押权的负担转移给购买人，显然不利于保护购买人的所有权。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭，又根据该法的第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提起清偿债务或者提存的规定，可以作出这样的理解，本条确立了“抵押权人同意方可转让抵押物”的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。对于该转让价金抵押权人仍具有优先性。综上，第三人南岸支行出具的《同意重庆金阳房地产开发有限公司易诚国际一、二期项目进行销售的函》，同意转让抵押物，其只能对原告王冬梅支付给被告金阳公司的购房价金行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。至于第三人南岸支行是否行使价金代位权，系第三人南岸支行与被告金阳公司的债权债务关系，第三人南岸支行应当另行主张。另，本案房屋买卖合同系现房销售，销售所得款项应用于提前清偿债务或者提存。第三人南岸支行作为抵押权人，有资金监管的能力，却在明确同意被告金阳公司可对外出售案涉商铺的情况下，未尽监管之责，存在过错。故第三人南岸支行和被告金阳公司负有对涉案房屋涤除抵押登记的义务。综上，对原告王冬梅的此一主张，本院予以支持。三、关于涉案房屋权利人变更登记为原告王冬梅是否构成个别清偿的问题被告金阳公司抗辩，原告王冬梅要求将被告金阳公司名下的房屋过户至其名下系个别清偿的行为，违反企业破产法第16条规定。本院认为，《中华人民共和国破产法》第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。但本案原告王冬梅与被告金阳公司进行不动产交易时，已付清了全部购房款，且从2016年7月实际占有涉案房屋。可见，原告王冬梅对涉案房屋享有物权期待权，涉案房屋不能即时进行物权变更登记的原因不可归责于原告王冬梅。在对涉案不动产享有的预期物权与金钱债权的实现发生冲突时，应当优先选择保护当事人的物权期待权。且原告王冬梅已支付了全部购房款，其物权期待权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害。故原告王冬梅要求被告金阳公司将涉案房屋变更登记至其名下的行为不属于个别清偿。据此，本院对被告金阳公司的该项抗辩不予支持。此外，根据《中华人民共和国企业破产法》第十九条规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。本案正是基于上述规定，解除了财产保全措施。即便本案中还存在其他法院对涉案房屋进行查封，但根据企业破产法的规定及全国法院民商事审判工作会议纪要精神，应当解除相关司法查封，故涉案房屋办理不动产权属变更登记不存在法律上或事实上的履行不能。四、关于被告金阳公司是否应承担逾期签订《重庆市商品房买卖合同》的赔偿金问题。《金阳·易诚国际认购书》是原告王冬梅、被告金阳公司双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人都应当按照合同约定履行自己的义务。协议签订后，原告王冬梅已按约定于2016年6月24日前向被告金阳公司支付了全部购房款，履行了义务，被告金阳公司应从2016年6月24日起180个工作日内（即2017年3月17日前）与原告签订《重庆市商品房买卖合同》，但被告金阳公司未履行该义务。根据《金阳·易诚国际认购书》的约定，被告金阳公司在约定期限内不与原告签订《重庆市商品房买卖合同》的，则应以原告已付金额为基数每日按照人民银行同期同类贷款利率向原告支付赔偿金。原告王冬梅要求被告金阳公司支付因逾期签订《重庆市商品房买卖合同》赔偿金的诉讼请求中，赔偿金的计算起始时间为2016年12月21日与审理查明的被告金阳公司违约开始时间为2017年3月18日不符，本院主张赔偿金自2017年3月18日起计算，该项诉讼请求其余部分依据充分，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告重庆金阳房地产开发有限公司和第三人中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行于本判决发生法律效力后三日内涤除位于重庆市沙坪坝区凤天大道房屋的抵押登记。二、限被告重庆金阳房地产开发有限公司和第三人中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行涤除位于重庆市沙坪坝区凤天大道房屋抵押登记后三日内，被告重庆金阳房地产开发有限公司协助原告王冬梅办理位于重庆市沙坪坝区凤天大道房屋的过户登记手续。三、原告王冬梅对被告重庆金阳房地产开发有限公司享有赔偿金债权，该赔偿金债权以3200000元为基数，从2017年3月18日起至2019年3月25日止，按中国人民银行发布的同期贷款利率标准计算。四、驳回原告王冬梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6518.66元，减半交纳3259.33元，财产保全费5000元，共计8259.33元（原告已预交），由被告重庆金阳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 员 刘原二〇二〇年七月二十八日法官助理 方宇书 记 员 张远