广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5302号上诉人（原审原告）：殷升平，男，1987年10月5日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区***********茅店所社区公共户，公民身份号码420************792。委托诉讼代理人：李凌男，广东雅商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市龙光骏业房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区****办事处德和社区居民委员会国泰南路1号保利中辰大厦1座1809。法定代表人：沈某1。委托诉讼代理人：钱国斌，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨联强，广东泽康律师事务所实习律师。上诉人殷升平因与被上诉人佛山市龙光骏业房地产有限公司（以下简称龙光房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初27949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。殷升平上诉请求：1.撤销一审判决，支持殷升平的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的全部诉讼费用由龙光房产公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、涉案《龙光-尚水华府认购书》因违反佛山市人民政府颁布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，合同无法实现且属无效合同，龙光房产公司应退还购房定金。殷升平在签订《龙光-尚水华府认购书》前曾向龙光房产公司的销售人员咨询过购房资格的问题，销售人员告知殷升平其具备购房资格，殷升平才与龙光房产公司签订认购书。其后因殷升平无购房资格无法办理银行按揭及一次性付款，导致未能签订《商品房买卖合同》，因此龙光房产公司存在过错，其应退还购房定金50000元。二、殷升平与龙光房产公司是因购房资格问题无法签订《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，殷升平可请求解除合同并要求返还购房定金。殷升平因购房资格问题一直与龙光房产公司联系、协商，但双方未能签订《商品房买卖合同》，且龙光房产公司未经殷升平同意将涉案商品房转售予第三人，存在一定的违约事实。故殷升平根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，有权请求解除合同并要求龙光房产公司返还购房定金。龙光房产公司辩称，一、《龙光-尚水华府认购书》合法有效，双方均须遵照履行。殷升平与龙光房产公司是在平等、自愿、协商一致的基础上签订《龙光-尚水华府认购书》，殷升平认为该认购书违反佛山市人民政府颁布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，属无效合同，没有法律依据。该通知书属地方政府的规范性文件，并非法律、行政法规或公序良俗的规章、政策，不能作为审理本案合同效力的依据。二、殷升平是在清楚知悉相关房地产调控（限贷限购）政策的情况下与龙光房产公司签署《龙光-尚水华府认购书》并支付定金。根据认购书第四条第13款约定，殷升平在签署认购书前已经向相关部门和单位了解并核实广东省相关的房地产调控政策，殷升平本人亦确认其具备履行认购书相应的购房、贷款资格，如因殷升平违反相关房地产调控政策导致认购书无法继续履行的，龙光房产公司有权即时解除认购书，没收殷升平的全部定金。本案中，如果在双方签订认购书后，因政策调整导致殷升平不再享有购房资格，则该情形属不可抗力，殷升平可要求解除合同，且无需承担违约责任，但本案的限购政策是在签订认购书前已经出台，殷升平是在清楚知道限购政策的具体内容，且龙光房产公司亦已充分尽到提示义务的情况下仍继续签署认购书，故导致最终合同无法实际履行是殷升平的自身原因造成，殷升平应承担相应的违约责任。三、导致《龙光-尚水华府认购书》解除的根本原因是殷升平的违约行为所致，龙光房产公司不存在任何过错及违约行为，殷升平无权要求龙光房产公司返还定金。《龙光-尚水华府认购书》第三条第2款约定，殷升平须于签订认购书后5日内携带认购书及身份证明文件与相应购房款到龙光房产公司销售中心签署《商品房买卖合同》及相关文件并支付购房款，而第四条第4款则约定，如殷升平未在约定的期限内前来签署买卖合同，视为殷升平自动放弃所认购该物业的权利，龙光房产公司有权没收定金，解除认购书，并有权将该物业公开拍卖或另行出售，故龙光房产公司不存在任何过错及违约行为。另，殷升平认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定可以请求解除合同并返还购房定金的依据错误。该条规定适用的情况是指双方已经签订《商品房买卖合同》，但因购房者未能订立贷款合同而导致商品房买卖合同不能继续履行，因不可归责于双方的情况下才适用，而本案的实际情况是双方只签订了认购书，尚未达到签订买卖合同的条件。更何况，本案中殷升平是因其自身原因无法继续履行认购书的义务，构成根本违约，龙光房产公司根据认购书的约定没收定金，完全符合合同及法律规定。殷升平向一审法院提出诉讼请求：1.龙光房产公司向殷升平返还购房定金50000元；2.龙光房产公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：殷升平是非佛山市户籍人员。2019年8月7日，龙光房产公司向殷升平送达了《尚水华府购房须知》，告知殷升平：“认购前请知悉以下内容：根据政府相关部门在2017年3月25日发布的《佛山市人民政府办公室关于进一步完善我市新建商品住房限购政策的通知》（佛府办函[2017]190号）内容，从2017年3月25日零时起对在禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇执行新建商品住房限购政策和差别化住房信贷政策：……2.非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，在限购区域购买新建商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。……”同时，龙光房产公司向殷升平提供了《佛山市房地产调控政策告知书（范本）》一份，告知殷升平：“2017年5月31日，佛山市人民政府发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（佛府办[2017]326号），通知提出的商品住房限购措施如下：一、执行范围：在禅城区全区、南海区（桂城街道、大沥镇、里水镇），顺德区（大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇）等区域执行商品住房（含新建商品住房和二手商品住房，下同）限购政策。……（二）非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，在上述区域内购买商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。……二、执行时点：限购区域实施住房限购政策从2017年6月1日零时起执行。”殷升平在该告知书上签名确认龙光房产公司已对该文件资料进行了公示，并对其本人做了详细介绍，殷升平本人已清楚、明白上述文件的相关内容。在殷升平知悉了前述《尚水华府购房须知》及《佛山市房地产调控政策告知书（范本）》的同日，殷升平与龙光房产公司签署了《龙光-尚水华府认购书》一份，约定殷升平认购龙光房产公司开发的位于佛山市顺德区****办事处苏岗社区居民委员会尚兴路1号尚水华府8栋803房产，认购价格为2054721元，定金50000元应于签订本认购书时付清。《龙光-尚水华府认购书》第三条第3款约定：“乙方（殷升平）须于签订本认购书后5日内，即2019年8月12日前携带《认购书》及身份证或公司证明文件及相应的购房款到甲方（龙光房产公司）/尚水华府销售中心签署《商品房买卖合同》及其补充协议等相关购房文件；《商品房买卖合同》一经签署，定金即作为楼款的一部分。”第四条第4款约定：“如乙方未在约定的期限内前来签署《商品房买卖合同》，视为乙方自动放弃所认购该物业之权利，甲方有权没收定金，解除本认购书，并有权将该物业公开拍卖或另行出售，因转售该物业的一切利益归甲方所有。”殷升平已按照《龙光-尚水华府认购书》的约定向龙光房产公司支付了定金50000元，但并无按照约定与龙光房产公司签署《商品房买卖合同》，殷升平向龙光房产公司主张退回定金50000元未果，遂诉至一审法院。另查明，殷升平于庭审中自认，其无按照《龙光-尚水华府认购书》的约定与龙光房产公司签订《商品房买卖合同》的原因是按照前述佛山市政府规范性文件的规定，其个人不享有佛山市的购房资格。一审法院认为，殷升平与龙光房产公司签订的《龙光-尚水华府认购书》是双方的真实意思表示，协议内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，《龙光-尚水华府认购书》合法有效，对殷升平、龙光房产公司双方具有法律约束力。佛山市人民政府发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（佛府办[2017]326号）属于地方政府的规范性文件，并非法律、行政法规或者涉及公序良俗的规章、政策，该规范性文件不能作为审查合同效力的依据，故殷升平关于殷升平、龙光房产公司双方签订的《龙光-尚水华府认购书》违反了佛山市人民政府《关于进一步加强房地产市场调控的通知》而应属无效协议的意见一审法院不予以采纳。关于违约责任。生效的合同对双方当事人具有法律约束力，合同双方应严格、全面履行合同义务。殷升平在签订了《龙光-尚水华府认购书》后，并无按照约定与龙光房产公司签署《商品房买卖合同》，已存在违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务时，应当双倍返还定金。本案中，龙光房产公司在与殷升平签订《龙光-尚水华府认购书》前，已通过《尚水华府购房须知》及《佛山市房地产调控政策告知书（范本）》告知殷升平房产所在地佛山市相应的购房政策，并无存在恶意隐瞒相关房产限购政策，诱骗殷升平签约的行为。退一步讲，作为一名完全民事行为能力人，对于购房该类大宗交易，亦理应事先了解意向房产所在当地的购房政策，以防止被诱签或陷入购房陷阱。殷升平在明知佛山市顺德区****属于商品房限购区域，自己不享有购房资格的情况下仍与龙光房产公司签署《龙光-尚水华府认购书》，其因本人不享有购房资格不能继续履行《龙光-尚水华府认购书》的违约事由不属于免责事由，殷升平应承担相应的违约责任，龙光房产公司有权按照《龙光-尚水华府认购书》第四条第4款的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，解除合同并适用定金罚则。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额的百分之二十的，超过部分，人民法院不予支持。殷升平支付的定金50000元并未超过前述法律规定，龙光房产公司主张全额没收定金50000元合理有据，故龙光房产公司的抗辩意见，一审法院予以采纳；殷升平关于龙光房产公司返还定金50000元的诉请于法无据，一审法院不予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回殷升平的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为525元，由殷升平负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、《龙光-尚水华府认购书》的效力问题；二、龙光房产公司应否向殷升平返还购房定金。对此本院分析如下：其一，关于《龙光-尚水华府认购书》的效力问题。殷升平认为其与龙光房产公司签订的《龙光-尚水华府认购书》因违反佛山市人民政府颁布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》而属于无效合同。经审查，佛山市人民政府发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》属于地方政府的规范性文件，并非法律、行政法规或者涉及公序良俗的规章、政策，该规范性文件不能作为审查合同效力的依据，且殷升平亦未能提供证据证明《龙光-尚水华府认购书》具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，故殷升平认为《龙光-尚水华府认购书》因违反佛山市人民政府《关于进一步加强房地产市场调控的通知》而无效的理由不成立，本院不予支持。其二，关于双方违约责任的问题。如前所述，《龙光-尚水华府认购书》合法有效，双方当事人应严格、全面履行合同义务。《龙光-尚水华府认购书》第三条第3款约定了殷升平须于签订认购书后5日内携带《认购书》及身份证或公司证明文件及相应的购房款到龙光房产公司的销售中心签署《商品房买卖合同》及其补充协议等相关购房文件。现殷升平在签订认购书后并未按照认购书约定的日期前与龙光房产公司签订《商品房买卖合同》，已构成违约。殷升平认为是因龙光房产公司在签订认购书前未告知其不具备购房资格，导致其未能办理银行贷款按揭及一次性付款，龙光房产公司存在恶意隐瞒相关限购政策，诱骗殷升平签约的行为。经审查，龙光房产公司在与殷升平签订《龙光-尚水华府认购书》前，已通过《尚水华府购房须知》及《佛山市房地产调控政策告知书（范本）》告知殷升平房产所在地佛山市相应的购房政策，殷升平在清楚知悉自己不享有购房资格的情况下仍与龙光房产公司签署《龙光-尚水华府认购书》，因此，导致双方未能签订《商品房买卖合同》的原因是殷升平的自身原因所造成，殷升平应承担相应的违约责任。另《龙光-尚水华府认购书》第四条第4款已约定：“如乙方未在约定的期限内前来签署《商品房买卖合同》，视为乙方自动放弃所认购该物业之权利，甲方有权没收定金，解除本认购书，并有权将该物业公开拍卖或另行出售，因转售该物业的一切利益归甲方所有。”故龙光房产公司按照该条约定解除认购书并将涉案商品房另行售予第三人，不存在任何过错及违约行为。综上，一审法院根据《龙光-尚水华府认购书》的相关约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，认定龙光房产公司有权全额没收定金50000元，并无不当，本院予以维持，殷升平上诉要求龙光房产公司返还定金50000元，于法无据，本院不予支持。综上，殷升平的上诉理由不充分，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人殷升平负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年七月二十八日法官助理  邱雪碧书 记 员  钟勉力