江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1323民初2172号原告：李婷（反诉被告），女，1986年1月13日出生，住泗阳县。原告：陈品（反诉被告），男，1982年3月11日出生，住泗阳县。委托诉讼代理人：刘亮，江苏义缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐凯，江苏义缘律师事务所律师。被告：朱思清（反诉原告），男，1947年11月17日出生，住泗阳县。被告：李秀珍（反诉原告），女，1952年9月24日出生，住泗阳县。委托诉讼代理人：朱云，男，1974年9月3日出生，住无锡市南长区。原告李婷、陈品与被告朱思清、李秀珍房屋合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李婷、陈品的委托诉讼代理人刘亮、徐凯，被告朱思清及被告朱思清、李秀珍委托诉讼代理人朱云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李婷、陈品向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方的房屋买卖合同；2.两被告返还原告定金20000元及违约金20000元。事实和理由：原、被告经案外人居间介绍签订位于泗阳县房屋买卖合同。原告依合同履行相关义务，支付定金20000元。合同约定2020年2月29日前以现金（转账）方式支付首付款给甲方，并打入房管处监管等。二手房买卖资金监管规定要出卖方提供身份证、不动产、银行卡等才能办理资金汇入。现被告不履行合同的先行义务，构成违约。被告应当返还定金20000元及违约金20000元。被告朱思清、李秀珍答辩并向本院提出反诉请求：1.确认解除反诉原、被告签订的房屋买卖合同；2.反诉被告支付反诉原告违约金20000元。事实与理由：反诉原、被告经宿迁苏商房产经纪有限公司居间介绍，于2019年10月31日签订位于泗阳县房屋买卖合同，反诉被告向反诉原告支付定金20000元，但被居间方扣5000元作为押金。因反诉被告未按合同约定支付首付款，构成根本违约，2020年3月8日，反诉原告通过宿迁苏商房产经纪有限公司通知反诉被告解除房屋买卖合同。房屋买卖合同第七条约定了违约责任：“1.乙方违约，乙方支付给甲方违约金包含定金肆万元给甲方”。乙方即为反诉被告，甲方即为反诉原告，故应当支持反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年10月31日，原、被告双方及案外人宿迁苏商房产经纪有限公司签订合同，主要内容：卖方朱思清、李秀珍（甲方），买方李婷、陈品（乙方），宿迁苏商房产经纪有限公司（居间方）。甲方自愿将位于泗阳县房屋出售给乙方，价格528000元，定金20000元，首付款148000元，首付款支付方式为乙方在2020年2月29日前以现金（转账）方式支付首付款给甲方，并打入房管处监管。剩余房款在办理房屋过户后由所在的银行一次性付清给甲方，乙方申请办理按揭贷款，金额暂定370000元，甲方有义务配合乙方。如甲方违约，由甲方赔偿违约金40000元给乙方，同时按房屋成交价的2％支付中介费给宿迁苏商房产经纪有限公司，乙方违约，支付给甲方40000元（包括定金20000元），同时按房屋成交价的2％支付中介费给宿迁苏商房产经纪有限公司等。同日，原告向被告支付定金10000元，2019年11月16日，原告向被告支付定金10000元。审理中，原、被告双方均同意解除涉案房屋买卖合同。本案争议焦点：原告李婷、陈品未支付首付款148000元是否构成违约。针对争议焦点，原告向法庭提供证据1-3。1.泗阳县城市治理与服务中心暨12345政府热线回复打印件，主要内容：二手房交易首付款交到监管账号需要提供身份证、不动产证、银行卡办理相关持续。2.宿迁苏商房产经纪有限公司出具的情况说明，主要内容：原、被告签订房屋买卖合同约定首付款148000元打入房管处监管账号，2020年2月29日宿迁苏商房产经纪有限公司要求朱思清、李秀珍提供相关材料办理首付款支付事宜，朱思清、李秀珍不予配合。3.申请证人出庭作证。证人颜某,4陈述主要内容：万达中介公司、宿迁苏商房产经纪有限公司是合作关系。颜某,4是万达中介公司员工。朱思清将涉案房屋委托给万达中介公司出售。李婷是宿迁苏商房产经纪有限公司客户。2019年10月颜某,4陪买卖双方看涉案房屋，买卖双方均比较满意。2019年10月31日，颜某,4约买卖双方到宿迁苏商房产经纪有限公司签订合同。当时合同约定首付款汇入监管账户。后来出卖方提出是否可以汇入私人账户，中介公司称必须买卖方协商好。但未协商一致等。证人邵某,4陈述主要内容：万达中介公司、宿迁苏商房产经纪有限公司是合作关系。颜某,4是万达中介公司员工。朱思清将涉案房屋委托给万达中介公司出售。李婷是宿迁苏商房产经纪有限公司客户。2019年10月31日，颜某,4约买卖双方到宿迁苏商房产经纪有限公司签订合同。当时合同约定首付款汇入监管账户，颜某,4也将该内容向出卖方解释。办理监管手续一般是中介公司工作人员带买卖双方到房屋管理部门办理，买卖双方要签字确认。2020年春节时，买方联系邵某,4要求办理政府监管账号手续，邵某,4未联系过出卖方要求配合办理手续等。原告认为，1.为保障资金安全，房屋买卖合同中约定房屋款汇入政府监管账户。2.证据1-3可以证明被告未提供相关材料并配合办理监管账号，原告没有办法向政府监管账户汇款，故被告违约，应当双方返还定金。被告认为，1.对证据1、2不予认可。2.证人陈述不能证明在签订合同至2020年2月29日前买方要求出卖方配合办理监管账户手续。针对争议焦点，被告向法庭提供证据4-5。4.被告向相关部门网上投诉打印件，主要内容是反映宿迁苏商房产经纪有限公司违规操作及相关政府部门回复。5.李秀珍行程打印件。被告认为，涉案中介未尽到相关义务，李秀珍因房屋买卖往返处理。原告认为，对证据4-5真实性、关联性不予认可。为查清案件事实，本院依法向泗阳县房地产管理处调查。该部门本院称，二手房买卖双方必须到该单位申请，并办理相关手续，监管帐户才接受买方付款等。本院认为，1.根据双方签订房屋买卖合同可以认定，双方对支付首付款期限作出明确约定。同时约定将首付款交付政府监管账号。证人陈述也可以进一步证明首付款交付政府监管账号。2.根据本院向泗阳县房地产管理处调查，可以确定买卖双方必须共同到该单位办理相关手续，买受人才可以将购房款汇入监管帐户。现双方均未向该单位申请，原、被告也未充分举证证明要求对方履行该义务，故本院认为，合同双方都应当按照约定全面履行自己义务。根据合同的性质、目的、交易习惯履行通知、协助、保密等义务。现本院不能认定原、被告违约，且开庭中双方均同意解除合同，所以被告应当向原告返还定金20000元，反诉原告请求反诉被告支付违约金20000元的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。综上，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告李婷、陈品与被告朱思清、李秀珍之间关于泗阳县房屋买卖合同。二、被告朱思清、李秀珍于本判决生效后十日内向原告李婷、陈品返还定金20000元。三、驳回原告李婷、陈品其他诉讼请求。四、驳回反诉原告朱思清、李秀珍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取400元，由被告朱思清、李秀珍负担200元，原告李婷、陈品负担200元。反诉费150元，由被告朱思清、李秀珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  徐学松二〇二〇年七月二十八日书记员  陈 露