福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初2640号 原告：刘景端，男，汉族，1961年1月9日出生，户籍地福建省闽清县，现住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：刘慧铭，北京盈科（福州）律师事务所执业律师。 被告：闽侯县总部园房地产有限公司，住所地闽侯县甘蔗街道八一八西路185号。 法定代表人：李存，总经理。 委托诉讼代理人：王斌，系公司员工。 原告刘景端与被告闽侯县总部园房地产有限公司（以下简称总部园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘景端的委托诉讼代理人刘慧铭及被告总部园公司的委托诉讼代理人王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘景端向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令总部园向刘景端支付逾期交房违约金90090元（违约金以1820000元为基数按日万分之三自2019年12月3日起计算至2020年5月16日止）；2.请求依法判令总部园公司承担自2019年12月2日起至2020年4月30日止的物业费3249.4元；3.请求依法判令总部园公司立即履行房屋瑕疵部分的修缮整改义务；4.请求依法判令总部园公司承担本案诉讼费。 事实与理由：2019年9月2日，总部园公司与刘景端双方签订《商品房买卖合同》，合同编号MF-2007-01，由刘景端向总部园公司购买位于闽侯县南屿镇乌龙江南大道39号总部经济园区住宅及SOHO二期（现：三盛托斯卡纳小区二期）S5#楼1层102SOHO办公店面。《商品房买卖合同》签订后，刘景端依约于2019年9月5日前一次性支付182万元购房款。根据《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当于2019年12月2日前履行交房义务；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受人办理交付手续。截止至2020年5月16日，刘景端未接到总部园公司任何交房通知。2020年5月16日，因案外人陈为任有租房需求，刘景端于当日到房屋所在地咨询物业后方得知可以办理交房手续。为尽快将房屋出租，刘景端、总部园公司于2020年5月16日办理房屋交付验收，但房屋自2020年5月16日验收时存在1、卫生间墙面上端开窗未抹平；2、卫生间地漏堵塞；3、入户门框处地表下陷的房屋质量瑕疵问题。截止至起诉之日，上述房屋质量瑕疵问题仍未整改修缮。同时，刘景端在办理装修备案时，三盛伯恩物业要求需交清2019年12月2日起至2020年4月止的物业费3249.5元后方可办理装修备案手续。刘景端现场联系总部园公司，告知其未及时交房系由于总部园公司未履行书面通知义务，期间所产生的物业费不应当由刘景端承担。经刘景端与物业及总部园公司工作人员多次交涉，三盛伯恩物业及总部园公司仍坚持应当按照合同约定的2019年12月2日交房日期交付物业费否则拒绝办理装修备案。因刘景端已将房屋出租给案外人陈为任，为履行交房义务，刘景端迫不得已先行垫付了3249.4元物业费。综上，根据《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。另未及时交房过错原因在于总部园公司，因此产生的物业费损失，应当由总部园公司承担。为维护刘景端合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 总部园公司辩称，一、总部园公司于2018年11月12日办理了案涉房屋竣工验收备案手续，客观上已具备交付条件，因交房期发生在新型冠状病毒疫情爆发前后，同时总部园公司内部员工工作疏忽，导致未及时办理交房手续，总部园公司主观上为不知情,而刘景端主观上有恶意扩大损失之嫌，理应减轻总部园公司逾期交付的违约责任。1.案涉房屋早在2017年6月28日已竣工，并于2018年8月24日通过福州市公安消防支队的验收，确认消防验收合格，总部园公司于2018年11月12日办理了案涉房屋的竣工验收备案手续，故自2018年11月13日起案涉房屋客观上已具备交付条件。刘景端是2019年9月2日向总部园公司购买的案涉房屋，属于现房交易，买卖合同约定的交付日期为2019年12月2日，而该节点恰好处于爆发新型冠状病毒疫情的前期，由于受该疫情影响，总部园公司内部员工超负荷工作，遗漏了案涉房屋的交楼手续，直到刘景端将案涉房屋出租给案外人陈为任并起诉后总部园公司才发现员工存在工作疏忽，总部园公司对于案涉房屋逾期办理交付手续在主观上为不知情。2.刘景端作为案涉房屋的最终所有权人，其应清楚案涉房屋交房时间为2019年12月2日，因总部园公司内部工作疏忽导致未通知刘景端办理交楼手续，在案涉房屋交楼日期届满后，刘景端既未提出异议，又未在合理期限内向总部园公司提出办理交楼要求，但在这过程中，刘景端已在物色承租人，直至2020年5月15日刘景端确定需将案涉房屋对外出租给案外人陈为任时才前来办理交楼手续，刘景端有违诚实信用原则，任由总部园公司在不知情的情况下使总部园公司持续处于逾期交房的违约状态，刘景端存在恶意扩大损失的主观意愿，法律不应鼓励这种坐享其成的不当利益，故刘景端主张的总部园公司逾期交房的诉求不应当得到全部支持。 二、根据福州市政府文件，因新冠肺炎疫情为不可抗力，疫情期间应免除企业逾期交房违约责任，故刘景端起诉的计算逾期交付违约金期限中应扣除受疫情影响的天数。根据福建省人民政府门户网站于2020年1月24日发布福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，确定新冠病毒为突发公共卫生事件，属于不可抗力。2020年2月26日24时福建政府将福建省新冠肺炎疫情中风险区由执行突发公共卫生事件一级响应调整为执行新冠肺炎疫情防控省级二级响应，将低风险区由执行突发公共卫生事件一级响应调整为执行新冠肺炎疫情防控省级三级响应。至今新冠肺炎病毒疫情仍未结束，但从以上政府发布的公告可知，至少从2020年1月24日起至2020年2月26日24时共计33天为不可抗力期间，结合福州市人民政府办公厅发布的榕政办[2020]20号文第一条可知，该33天为受疫情影响交房期间，交房期限相应顺延，应免除企业逾期交房违约责任，故刘景端主张的逾期交房天数165天应调整为132天。 三、刘景端主张的逾期交房违约金标准过高，应综合刘景端的实际损失、不可抗力因素、双方过错程度及公平、诚实信用原则衡量确定赔付比例及数额，请求将逾期交付违约金标准由日万分之三调整为日万分之一。1.根据刘景端提供的证据3房屋交付验收表可知，刘景端与总部园公司于2020年5月16日办理案涉房屋交付手续，就在刘景端与总部园公司办理交付手续的前一日，即在2020年5月15日刘景端与案外人陈为任签订《租房合同》，刘景端将案涉房屋出租给陈为任，租期3年，租金标准为每月6500元，从租赁合同内容至少可以确定以下内容：（1）在刘景端与案外人签订租赁合同时，刘景端签字落款时间为2020年5月15日，案外人陈为任签字落款时间为2020年5月16日，由此可以推断刘景端与案外人在签订租赁合同前已进行实地看房考察，说明刘景端其已知晓案涉房屋已具备交付条件，只是刘景端未找到合适的承租人，直到刘景端2020年5月15日与案外人签订租赁合同后的第二天，即2020年5月16日刘景端才主动找到总部园公司委托的物业公司办理交房手续，故在总部园公司疏忽未通知刘景端办理交房手续的情况下，刘景端在将案涉房屋出租之前，主观上有放任总部园公司逾期交房违约状态持续发生，直至其寻得承租人后再行终止该状态，从而从中获利的主观恶意。（2）在撇开受新冠肺炎疫情因素影响，总部园公司逾期交房给刘景端造成的损失实际上为每月6500元，假设总部园公司按期将案涉房屋交付刘景端，但在2020年1月至4月期间因受疫情影响，刘景端不见得就能将案涉房屋对外出租，现刘景端要求按照房屋总价日万分之三的标准计算违约金，每月违约金为16380元，明显高于每月6500元的实际损失。 2.总部园公司认为违约金的性质在于以补偿性为主、以惩罚性为辅，违约金的主要功能在于弥补守约方的实际损失。因受疫情影响，当前包括总部园公司在内的企业经营状况普遍存在困难的情况下，更应综合考虑刘景端的实际损失、不可抗力因素、双方过错程度及公平、诚实信用原则衡量确定赔付比例及数额，总部园公司认为按照日万分之一标准计算逾期交房违约金为24024元[即182万元×0.0001×132天=24024元]，与刘景端的实际损失26000元[即6500元×4个月（即132天）=26000元]基本相符，再结合不可抗力因素、双方主观过错程度及公平、诚实信用原则等因素确定赔付比例为万分之一显得更加公平合理，故总部园公司根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，恳请法院综合上述因素将违约金标准由日万分之三调至日万分之一。 四、因刘景端对于逾期交房主观上亦存在过错，刘景端应承担部分物业服务费。 五、因刘景端与总部园公司委托的物业公司办理交房手续当日即将案涉房屋对外出租给案外人陈为任，当总部园公司打算对刘景端提出的瑕疵部分内容进行修缮时，案外人已自行对案涉房屋进行了装修改造，导致总部园公司无法对刘景端主张的瑕疵部分内容进行修缮，故对于刘景端提出的修缮的诉求客观上已无法履行，应视为刘景端放弃自身权利。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年9月2日，总部园公司与刘景端签订《商品房买卖合同》，约定刘景端向总部园公司购买位于闽侯县，合同总价款1820000元。合同第八条约定，出卖人应当在2019年12月2日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊条件外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。合同附件四前期物业服务合同约定为案涉房产提供物业服务的企业为伯恩（福建）物业管理有限公司。合同附件四前期物业服务合同第七条第（三）款约定，物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取。 合同签订后，刘景端依约一次性付清全部购房款，总部园公司向刘景端出具福建增值税普通发票。2020年5月16日，刘景端与总部园公司办理交房手续。《房屋交付验收表》手写记载：1.卫生间墙面上端开窗未补平；2.卫生间地漏堵塞；3.入户门框处地表下陷。刘景端向物业服务企业交付案涉房屋2019年12月1日至2020年4月30日期间的物业费3249.5元。 另查明，案涉房屋已于2018年8月24日消防验收合格，于2018年11月12日办妥竣工验收备案手续。刘景端于2020年5月16日将案涉房屋出租给案外人。合同约定交房期限届满后，总部园公司未书面通知刘景端办理交房手续。 审理中，刘景端明确已自行对验收时房屋存在的问题进行修缮，并将诉求第三项要求总部园公司履行房屋瑕疵部分修缮义务变更为要求总部园公司承担因自行修缮产生的费用800元。 本院认为，刘景端与总部园公司之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。总部园公司在合同约定的交房期限届满后未依照合同约定向刘景端发出书面交房通知，已构成违约。刘景端要求总部园公司按照合同约定标准支付自2019年12月3日起至2020年5月16日止的逾期交房违约金90090元，有事实和法律依据且未超出合同约定，本院予以支持。合同约定，物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取,在交房前，物业服务公司无权要求业主支付物业费。本案中，向刘景端收取物业费的并非总部园公司，刘景端应向伯恩（福建）物业管理有限公司主张返还。故对刘景端要求总部园公司返还物业费的请求，本院不予支持。关于刘景端要求总部园公司承担维修费800元的主张，刘景端未提供证据证明其实际支出的维修费，故对其该项主张本院不予支持。总部园公司抗辩称，逾期交房系因员工疏忽造成，总部园公司主观上不存在过错，刘景端存在恶意扩大损失的嫌疑。本院认为，合同约定出卖人具有书面通知买受人办理交付手续的义务，总部园公司员工遗漏通知刘景端，属于总部园公司内部管理问题，并不能以此减轻其过错；刘景端在收房前与人洽谈出租事宜并不能证明刘景端存在恶意扩大损失的情况。故对总部园公司的该项抗辩主张，本院不予采纳。关于总部园公司主张违约金过高以及疫情期间的违约金应予扣减的主张，根据在案证据，总部园公司在合同约定期限届满前未通知刘景端收房，系由于其本身过错造成，且合同签订时房屋即已具备交房条件，疫情并不造成交房不能，总部园公司以租金标准认定逾期交房造成刘景端的损失，要求降低违约金，依据不足，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、闽侯县总部园房地产有限公司应于本判决生效之日起十五日内向刘景端支付逾期交房违约金90090元； 二、驳回刘景端其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2133元，减半收取计1066.5元，由刘景端负担37元，由闽侯县总部园房地产有限公司负担1029.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李秀华 二〇二〇年七月八日 书记员  陈 丽 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。