山西省黎城县人民法院民事判决书（2020）晋0426民初613号原告赵某，女，1990年6月15日生，汉族。委托诉讼代理人王宏亮，山西君略律师事务所律师。被告陈某某，男，1977年8月23日生，汉族。委托诉讼代理人武某某，女，1976年9月3日生，汉族。系被告妻子。原告赵某与被告陈某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某及其委托诉讼代理人王宏亮，被告陈某某的委托诉讼代理人武某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告解除租赁合同并退还剩余租金6666.6元。2、请求判令被告退还原告租赁保证金1000元；物业费及垃圾处理费478.66元。3、请求判令被告支付原告违约金6000元。4、请求判令被告支付原告停业维修期间造成的损失46193.2元。5、本案受理费由被告承担。事实与理由：2019年8月1日原、被告双方签订租赁合同约定被告将黎城县同元印象小区A－xx商铺租赁给原告使用，租期为三年，每年租金2万元，定于每年7月15日付清当年房屋租赁费。原告在签订租赁合同并支付当年租赁费后，被告将房屋交付给原告使用。2020年3月30日，原告所租赁的商铺因6号楼采暖支管破裂导致地面下沉，原告履行合同找到物业对房屋进行修缮。当日物业通知被告，被告让原告搬离让物业对房屋进行修缮，原告所租商铺从2019年8月1日开始营业截止2020年3月30日经营期为8个月，总营业额为92386.13元，平均每个月营业额为11548.26元。原告所租商铺从3月30日开始维修至5月26日维修完毕，共用时53天。被告应对原告所租商铺维修期间的造成的损失予以补偿。2020年3月30日原告搬离商铺物业公司对房屋进行修缮，期间物业公司多次与被告协商维修和补偿方案，被告均不同意，也不让原告进行维修，致使房屋修缮停工至今，原告无法正常营业。原告认为，被告在租赁期间对房屋有修缮义务，但被告拒绝第三方物业公司对涉案商铺进行修缮，导致原告无法正常经营，合同根本目的不能达到，致使合同无法履行，又因被告与第三方物业公司争执无限拖延修缮期限，扩大了原告损失。被告负有过错责任，应承担赔偿责任。故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条之规定，请求解除原、被告租赁合同退还剩余租金、物业费并支付原告合同总价款的30%违约金。现为维护原告自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告辩称，对退还剩余租金6666.6元同意，保证金、物业费都同意，诉讼请求3诉讼请求4不同意。被告与原告在2019年8月签订租赁合同，到2020年3月30日搬离，地面下陷了所以就让原告搬离，说随后修理好了再搬进去，并且从来没有阻止物业和开发商进行维修，没有与第三方拖延修缮期限，在这期间被告一直与开发商和物业联系，开发商和物业也一直在拖延，导致没有处理。原告为支持其主张，提供了如下证据：1、房屋租赁合同一份，证明原被告于2019年8月1日签订租赁合同。收条一支，证明2019年8月1日被告向原告出具的收条，收到租金10000元，在2020年1月15日收到租金10000元，房屋押金1000元，共21000元。微信聊天记录、转账记录，证明原告缴纳了全年的物业费以及垃圾处理费共1436元以及原告在租赁期间缴纳了全部的电费。同元印象小区物业管理中心出具的三份情况说明，证明与物业最终没有达成一致，物业费以及垃圾处理费已经缴纳。微信聊天记录（语音，庭后提供光盘），证明与被告协商过这件事。内容是2个方案：（1）房屋继续租给原告，但是所有停业期间的损失每天300元开发商赔付的都应该赔付给原告。（2）合同终止在2020年4月8日，把2020年4月8日到2020年8月1日的房租退给原告，原告拿从2020年3月30日到2020年4月8日期间的停业的损失是3000元。语音的内容是被告选择第二种方案但至今没有履行。营业执照一份。微信、支付宝从2019年8月-2020年3份应收账单。原告的手工记账台历单。被告的质证意见是，对证据1没有意见。对证据2没有意见。对证据3物业费和垃圾处理费没意见，电费不清楚，电费是原告自己交。对证据4中2020年4月22日的情况说明内容不认可，没有人和原告商议。对证据6认可。证据7无法核对。证据8无法确定。被告为支持其主张，提供了光盘一张，证明从2020年3月30日到2020年4月8日期间的停业的损失是3000元。原告的质证意见是，与原告提供的证据5一致。本院认证如下，被告对原告的证据1－6未提出异议，予以确认。对证据7、8认为无法核对、无法确定。因原告未提供纳税证明予以佐证，故不予以确认。经审理查明，2019年8月1日原、被告双方签订租赁合同，合同约定被告将位于黎城县同元印象小区A－xx商铺租赁给原告使用，租期自2019年8月1日至2022年8月1日，租金每年2万元。合同签订后原告向被告支付第一年后半年租赁费，以后每年7月15日付清全年租金。关于租赁期间房屋修缮，合同第五条约定“本合同签订前，甲乙双方均已对租赁房屋进行现场查验，房屋无任何问题，可以安全、正常使用。租赁期间如租赁房屋受损，由乙方（原告下同）负责修缮房屋，所需费用由乙方自行承担，以保证房屋安全、正常使用”。关于违约责任，合同第七条约定“1.甲方（被告下同）未按本合同条款的规定租赁时间向乙方交付房屋的，甲方承担违约责任，需向乙方赔偿本合同全年租赁费30%。2.乙方未按本合同约定支付租赁费的，乙方仍应向甲方赔偿本合同全年租赁费30%”。关于合同解除，合同第九条约定“合同期满或双方协商一致，可提前解除本合同。合同解除后，乙方应于七日内将租赁房屋交付甲方。乙方交付租赁房屋应保证房屋及水、电、气、暖等设施可以安全、正常使用，完整无损坏。乙方逾期未向甲方交付房屋，或交付房屋及水、电、气、暖等设施损坏，无法安全、正常使用的，乙方应按本合同第七条第二项向甲方支付违约金”。2019年8月1日原告支付被告房屋租赁费10000元、房屋押金1000元，共计11000元；2020年7月17日原告支付被告房屋租赁费10000元，被告出具收条，内容为“今收到赵某房屋租赁费壹万元整、房屋押金壹仟元整。共计壹万壹仟元。陈某某，2019年8月1日。陈某某于贰零贰零年壹月十五日收赵某房屋租赁费壹万元整（即2019年8月1日至2020年8月1日全年房费）全结清。陈某某，2020年1月15日。”2020年3月30日，该商铺因同小区6号楼采暖支管破裂导致商铺渗水地面下沉，开发商介入维修，维修期间房屋无法正常使用。原告找到物业对房屋进行修缮。当日物业通知被告，被告让原告搬离，该商铺于2020年5月26日修缮完毕。另查明，2020年4月26日原告同他人在同元华府小区签订租赁合同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的租赁合同不违反法律规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照约定的期限支付了房屋租金，被告将房屋交由原告使用。合同履行中，该商铺小区6号楼采暖支管破裂导致商铺渗水地面下沉，导致原告不能正常使用租赁房屋搬离该商铺，合同目的不能实现，双方均同意解除合同，被告应退还租金、保证金、垃圾清运费、物业费等费用，故对原告的第一、二项诉讼请求予以支持。双方租赁合同约定“租赁期间如租赁房屋受损，由乙方（原告下同）负责修缮房屋，所需费用由乙方自行承担，以保证房屋安全、正常使用”，且该商铺小区6号楼采暖支管破裂导致商铺渗水地面下沉，导致原告不能正常使用租赁房屋搬离该商铺，属于第三人原因，原告依据合同租赁被告商铺，有占有、使用、收益的权利，原告可以自行维修房屋或依据物权法第二百四十五条规定的“因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”请求第三人予以赔偿。原告主张被告应支付违约金6000元，因是第三人原因造成原告租赁被告的商铺不能正常使用，并造成损失的，不是被告违约造成的，故对原告主张被告应承担违约金6000元的请求不予支持。对原告以所租赁商铺的物业公司出具的情况说明证明因被告与物业公司协商维修和补偿方案未达成一致意见，导致施工方无法继续施工，使原告所租赁商铺无法正常使用，要求被告赔偿停业损失。本院认为，因不是被告造成原告租赁房屋被损坏的，被告与物业公司协商维修和补偿方案是否达成一致意见并不影响房屋维修，故对原告主张不予采纳。原告主张被告不让施工，造成房屋修缮停工，进而造成原告无法正常营业，但未提供相关有效证据予以证明，对该理由不予采纳。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百三十一条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：解除原告赵某与被告陈某某签订的房屋租赁合同。限被告陈某某于本判决生效后十日内退还原告剩余租金6666.6元、保证金1000元、物业费及垃圾处理费478.66元，共计8145.26元。驳回原告赵某的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1308元，减半收取654元，由原告赵某承担254元，被告陈某某承担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长治市中级人民法院。审判员 王云岗 二〇二〇年七月三十日书记员 王 煜附法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。