福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初3444号 原告（反诉被告）：李培良，男，1976年8月21日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：庄琴娥，女，1978年1月4日出生，汉族，住厦门市翔安区。系原告之配偶。 委托诉讼代理人：谢德昌，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门市同安祥丰装璜工程有限公司，住所地福建省厦门市大同镇环城西路同兴一期轻工业区。 法定代表人：施江山，总经理。 委托诉讼代理人：黄小琴，福建金海湾律师事务所律师。 被告：施江山，男，汉族，1958年1月11日出生，住福建省厦门市同安区。 被告：庄清森，男，汉族，1964年4月5日出生，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：施江山，身份信息同上。 李培良与厦门市同安祥丰装璜工程有限公司（以下简称祥丰公司）、施江山、庄清森房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理 后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。李培良之委托诉讼代理人庄琴娥、谢德昌，祥丰公司之委托诉讼代理人黄小琴，施江山暨祥丰公司的法定代表人、庄清森的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李培良向本院提出诉讼请求：1.祥丰公司退还李培良租金10000元（包括2018年7月的租金6000元及2017年8月20日到9月10日金砖期间停工的租金）；2.祥丰公司赔偿李培良装修损失120962元；3.祥丰公司赔偿李培良样品拆除、安装、搬运费20750元；4.祥丰公司赔偿李培良经营损失12万元；5.祥丰公司赔偿定制门窗损失27913元及定制纱窗损失8202元；6.施江山、庄清森对祥丰公司的债务承担连带清偿责任；7.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月28日，李培良与祥丰公司签订《房屋租赁合同》，约定祥丰公司将同安区环城西路新西桥南侧同兴一期轻工业区楼房建筑面积约230平方米出租给李培良，租期自2017年8月1日至2022年7月30日。免租期为2017年7月1日至2017年7月30日。合同签订后，李培良对房屋进行了装修。李培良已支付租金至2018年7月30日。2017年8月11日，祥丰公司因未进行消防设计备案、未进行竣工消防验收，未经消防安全检查擅自投入使用等原因，收到了厦门市公安消防支队同安区大队的《行政处罚决定书》，被责令停产停业。但，祥丰公司在收到前述《行政处罚决定书》后并未及时告知李培良。2018年6月20日，厦门市公安消防支队同安区大队向祥丰公司发出《催告书》，责令祥丰公司停产停业。2018年6月22日起，祥丰建材城因消防问题陷入停业状态。2018年7月10日，李培良与祥丰公司就祥丰公司违约造成《房屋租赁合同》无法继续履行事宜达成初步和解，祥丰公司先行退还李培良押金、预付6个月租金作为赔偿款，并同意赔偿李培良装修损失。自2018年6月30日起，不再计算租金。李培良认为，原、被告间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。因祥丰公司违约，双方合同解除，给李培良造成了重大损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，李培良的诉讼请求于法有据，望贵院依法予以支持。祥丰公司通过个人账户收取租金，公司财产与个人财产混同，该公司股东施江山、庄清森应对公司债务承担连带责任。 祥丰公司辩称：一、祥丰公司多收李培良的租金仅为6000元，李培良主张祥丰公司多收的租金金额为10000元，缺乏依据，不应予以支持。2018年6月20日至7月期间，李培良均能够正常营业，正常使用租赁房屋。金砖停业期间并非祥丰公司的原因造成，而是由于消防机关要求暂停营业。因此，李培良主张这两部分的租金应当退回缺乏依据。二、关于李培良主张祥丰公司赔偿装修损失。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”同时，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第五十六条规定，我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。本案案涉土地用途为工业用地，房屋用途为厂房，而李培良租赁案涉房屋用于商业经营，已改变土地用途和房屋用途，案涉《房屋租赁合同》违反上述法律、法规的强制性规定，属于《合同法》第五十二条第（四）、（五）规定的情形，应当认定为无效合同。李培良注册公司在租赁场所，明知案涉土地为工业用地仍向祥丰公司租赁使用，主观上亦存在过错，也应当对其装修损失承担相应过错责任。三、李培良主张祥丰公司赔偿李培良样品拆除、安装、搬运费及样品20750元缺乏事实及法律依据。（一）关于样品拆除、安装、搬运费。李培良并未提供任何证据证明其存在该项损失，依法应当承担举证不能的法律后果。（二）样品拆装损耗损失。李培良所提供的证据并无法证明存在样品拆装损耗损失，且样品部分鉴定机构已经作出司法鉴定。（三）根据李培良现场情况来看，李培良因期望评估，店面物品、样品几乎都做了保留，不存在搬运及样品损耗。四、李培良主张祥丰公司赔偿经营损失12万元缺乏事实和法律依据。2017年8月20日至2017年9月10日期间为厦门金砖会议期间，因该会议，政府要求祥丰建材城暂时停业，祥丰公司不存在过错；2018年6月22日至6月30日期间李培良仍处于正常营业状态，不存在任何经营损失。同时李培良并未提供任何证据证明存在经营损失，依法应当承担举证不能的法律后果。李培良主张的经营损失是一种可得利益损失，但该种可得利益损失仅能是双方缔立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，是属于间接损失。由于李培良并未向法庭提供证据证实其经营期间均是盈利状态以及盈利的情况。而且生意经营，有盈有亏。李培良主张经营损失是建立在盈利的基础上，但李培良并未就该部分主张提供任何的证据。因此，在李培良无法提供其有利润产生的确切证据，其主张祥丰公司赔偿该部分营利损失，明显是依据不足。而且，事实上祥丰公司也给予了李培良2018年7月1日起至2018年10月31日的免租期，该四个月的免租期也是祥丰公司给予李培良的一种损失补偿。因此，李培良主张经营损失明显是没有依据。若李培良确实有存在经营损失，应当提交相应的审计报告或者上一年度同期的纳税情况等材料证明存在经营损失。五、李培良请求施江山、庄清森对祥丰公司的债务承担连带清偿责任缺乏事实及法律依据。李培良仅仅依据其将租金转入施江山配偶庄雅云的账户即主张本案存在股东个人财产与公司财产混同的情形，认为存在法人人格否定情形。李培良提供的收款账户是庄雅云并不是施江山或庄清森两个股东。而庄雅云作为公司的财务，其是按照祥丰公司的指示代祥丰公司收取租金，收取的租金是属于祥丰公司。本案并不存在股东滥用股公司独立法人地位的情形。李培良仅以庄雅云代收账户即要求施江山、庄清森承担连带清偿责任，明显该证据无法证明本案存在股东财产与公司财产混同的情形，明显依据不足。根据《中华人民共和国公司法》第二十条规定“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”目前案涉房产均登记在祥丰公司名下，祥丰公司具有偿付能力。根据上述规定，股东承担连带责任的前提是严重损害债权人利益，而本案祥丰公司的股东并不存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形，且没有严重损害债权人的利益。六、李培良主张祥丰公司赔偿定制门窗损失27913元及定制纱窗损失8202元缺乏事实和法律依据。该部分并非附合物，不应列入装饰装修范畴，李培良可拆除后重新利用。七、祥丰公司已向李培良退回押金10000元，并预付赔偿款36000元，鉴定费用亦由祥丰公司先行垫付。若祥丰公司需赔偿李培良的经济损失，上述预付赔偿款理应从祥丰公司应付李培良的赔偿款项中予以扣除，多还少补。综上所述，祥丰公司认为李培良的诉请缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法驳回李培良不合理的诉讼请求。 被告施江山、庄清森的答辩意见与祥丰公司一致。 祥丰公司向本院提出反诉请求：1、请求判令李培良立即将址于厦门同安区祥平西路10号二层230平方米承租房屋清空、腾退交还祥丰公司；2、请求判令李培良支付祥丰公司占用费46400元（按月租金6000元的标准自2018年11月1日起计算至实际交还之日止,暂计至2019年6月30日为46400元）；3、请求判令李培良支付祥丰公司拖欠的水电费444.91元；4、本案诉讼费、鉴定费由李培良承担。事实和理由：2017年8月1日，祥丰公司与李培良签订《房屋租赁合同》一份。合同约定祥丰公司同意将址在同安区祥平西路10号祥丰装璜工程有限公司楼房二层建筑面积约为230平方米，出租给李培良作为建材展示之用途。租期五年，自2017年8月1日至2022年7月30日止，租管费每年72000元。合同签订之后，祥丰公司依约将租赁房屋交付李培良使用。2018年7月10日，祥丰公司与李培良签订《和解协议书》一份。协议约定双方同意租赁合同自协议签订之日起解除，协议签订之日起3日内，祥丰公司退还李培良《房屋租赁合同》项下押金。李培良承诺在2018年10月31日腾退交还祥丰公司。祥丰公司自2018年7月1日起至2018年10月31日止免收李培良租金。上述协议签订之后，由于李培良未能在约定时间内腾退。祥丰公司与李培良签订《补充协议》一份，协议约定李培良应于2018年11月25日前将承租房屋腾退交还给祥丰公司，同时李培良同意自2018年11月1日支付占用费，占用费标准由法院判定。协议签订之后，李培良未能按照协议约定腾退房屋，经祥丰公司发律师函催告，李培良仍拒不腾退。另李培良未足额缴纳2018年10月8日至2018年12月8日期间的水电费。截止目前，李培良尚未将租赁房屋清空、腾退交还祥丰公司，亦不支付相应的占用费及水电费。为此，祥丰公司为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请，望给予支持。 李培良辩称：一、李培良2018年11月25日起便未再占用祥丰公司厂房，也未给祥丰公司造成损失，不应支付占有使用费。祥丰建材城因消防问题被责令停产、停业，事件由此发酵。同安区政法委、祥平街道因此而介入、协调整个祥丰建材城商户的腾退工作。最终祥丰建材城的商户先后分两批腾退完成，第一批于2018年10月31日之前腾退完成，第二批于2018年11月25日腾退完成。商户全部腾退后，将房屋交付给祥丰公司，祥丰公司对建材城进行断水、断电，封闭各进入通道。李培良属于2018年11月25日腾退一批，腾退之时所有物品均已搬空，房屋也处于祥丰公司控制之下，建材城全部断水、断电，何来占用之说？李培良之所以对大门上锁，主要源于评估结果尚未正式确定，可能需要进一步的现场勘查，若现场被破坏将出现无法核验的情况，故而对大门上锁。如上所述，整个建材城的主要通道都由祥丰公司控制、封闭，任何人都无法进入，且断水、断电，李培良占有该房屋也没有任何的使用价值，不能仅凭一把锁认定李培良构成占用使用涉案房屋。如祥丰公司真要使用涉案房屋，一把锁也难不住祥丰公司，该锁的作用系保护现场，而非占用。根据《消防法》第十三条第三款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。祥丰公司对涉案工业厂房进行了大面积的违章搭盖，违章搭盖面积近乎有产权面积的两倍之多，该建筑物已经发生了质的变化，无可能再获得消防验收通过，故祥丰建材城现今的状况也无法作为工业厂房投入使用。涉案房屋之所以无法投入使用系消防验收无法通过，并非李培良的占有，李培良的行为并未给祥丰公司造成损失。对于祥丰公司诉求中的水电费没有异议。 施江山、庄清森述称，同意祥丰公司的意见。 围绕各自诉讼主张，李培良向本院提交了《房屋租赁合同》、《行政处罚决定书》、《催告书》、《和解协议书》、租金收据、订货单、拆装搬运费用凭证、收款收据、企业基本信息、说明、银行卡转账记录、微信转账记录等证据；祥丰公司向本院提交了《厦门市土地房屋权证》、测绘图、和解协议书、银行业务凭证、房屋租赁合同、和解协议书、补充协议、律师函、照片、鉴定费发票、博文时达公司消防安全检查、祥丰建材城装修规章制度等证据。施江山、庄清森未向本院提交证据。诉讼中，经李培良申请，本院依法委托福建方成司法鉴定中心对案涉店面装饰装修的现值及残值进行鉴定，该鉴定中心出具了鉴定报告。以上证据经当庭质证，相应的证明力本院予以确认并在卷佐证。 现结合相关证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下： 祥丰公司成立于1995年8月17日，经营范围包括物业管理、加工、安装等业务。该公司股东有施江山、庄清森二人，其中施江山为执行董事兼总经理。该公司名下房产有址于厦门市同安区环城西路1352-1370号、1388号的办公楼和厂房，以及址于厦门市同安区祥平西路10号的宿舍楼。在该三处房产的土地房屋权属证上，土地用途均登记为工业用途，建筑总层数均登记为5层，但实际上有加层和扩建，加层和扩建的面积未取得产权。上述房产位于同安区同兴一期轻工业区，其中房产大部分面积被祥丰公司出租给多家建材商从事经营活动，小部分面积祥丰公司自用，因此称之为“祥丰建材城”。 2017年5月28日，祥丰公司（出租方，甲方）将上述祥丰建材城内建筑面积约230平方米出租给李培良（承租方，乙方）作为经营晾衣架之用途，双方签订一份《房屋租赁合同》。房屋租期5年，自2017年8月1日至2022年7月30日，租金72000元/年，缴交方式为每半年支付。2017年7月1日至2017年7月30日免收租金。合同第四条第5项约定，乙方需装修房屋须先将设计方案事先征得甲方书面同意，并主动向消防机关申报，方可进行装修，否则甲方不予承认，并有权责令拆除。合同第四条第7项约定，合同期满后，乙方承租期间投资装修的设施应无偿归甲方所有。合同第四条第9项约定，租赁期满之日起十日内乙方应将承租的房屋交还给甲方，乙方逾期不交还甲方的，同意放弃租赁房屋内所有设施、物品的所有权，甲方有权无偿处置。合同第十条第4项约定，甲方保证合同项下的房屋能正常使用，若因甲方原因造成乙方不能正常使用的，甲方应及时进行整改。随后，李培良利用案涉店面销售定制家具。2017年8月11日，厦门市公安消防支队同安区大队以祥丰公司存在未进行消防设计备案、未进行竣工消防备案、未经消防安全检查擅自投入使用、营业的违法行为为由，向祥丰公司出具同公（消）行罚决字（2017）0067号行政处罚决定书，对祥丰公司（祥丰建材城）处予责令停产停业，并处罚款的行政处罚。祥丰公司收件后未将该情况告知李培良，亦未停产停业。2018年6月20日，厦门市公安消防支队同安区大队向祥丰公司发出催告书，限祥丰公司（祥丰建材城）于2018年6月30日前履行停产停业的行政决定。自2018年6月22日，祥丰建材城进入停业状态。 2018年7月10日，祥丰公司（甲方）、李培良等28家商户（乙方）、施江山（丙方）签订《和解协议书》。协议约定：一、因甲方违约，导致甲乙双方租赁合同无法继续履行，双方同意租赁合同自本协议签订之日起解除。二、......三、自本协议签订之日起3日内，甲方向乙方预付赔偿款为各商户6个月租金的金额，详细金额见附件。四、甲方同意赔偿乙方装修损失，具体金额经有资质的第三方最终鉴定的结果为准，具体赔偿金额以法院判决为准，鉴定费由甲方预先垫付，最终承担比例由法院确定；双方一致确认，前述预付赔偿款可抵扣祥丰公司应付李培良的赔偿款，多还少补。五、乙方承诺在2018年10月31日前腾退交业主。甲方自2018年7月1日起至2018年10月31日止免乙方租金。但该期间产生的水电费仍应由乙方承担。因水电费逾期缴交产生的责任参照《房屋租赁合同》约定执行。六、甲方逾期支付上述费用的，每逾期一天按未还款总额的千分之三计算逾期付款违约金。...。十、各方同意本协议签订后，各方可以依据协议内容向同安区人民法院起诉。2018年7月12日，祥丰公司预付李培良赔偿款36000元。2018年11月6日，李培良等人（乙方）与祥丰公司（甲方）签订《补充协议》，约定乙方应于2018年11月25日前将承租房屋腾退交还甲方，乙方同意支付占用费，其中，李培良自2018年11月1日起支付占用费至实际腾退之日。2018年11月25日，李培良搬出案涉房屋。 诉讼过程中，经李培良申请，本院依法委托福建方成司法鉴定中心对案涉店面装饰装修工程造价现值及残值进行鉴定，祥丰公司代为垫付15000元鉴定费。方成司法鉴定中心的鉴定意见载明，李培良主张评估时点以2018年6月22日计，计算受鉴店面装饰装修的现值为120962元（折旧年限0.89年/5年，折旧率17.8%）；评估时点以现场勘验时点2018年10月16日计，计算受鉴店面装饰装修的现值111603元（折旧年限0.89年/5年，折旧率17.8%）。双方对鉴定意见中装修重置价均无异议，仅就在计算装修损失折旧率的截止时间上产生争议。另，在鉴定过程中，李培良主张店面内的部分门窗、纱窗样品也应计入鉴定范围，祥丰公司对此有异议，鉴定机构将该部分进行鉴定后单列载明重置价格合计为17838.45元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，针对双方当事人争议问题，本院综合评判如下： 1.关于涉案《房屋租赁合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。同时，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条的规定，我国实行土地用途管制制度，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。本案中，案涉租赁物的土地用途为工业，但李培良与祥丰公司签订的《房屋租赁合同》实际用于商业经营，且未依法申请变更土地用途，故该《房屋租赁合同》违反了相关法律的强制性规定，应当认定为无效合同。 2.关于双方当事人对合同无效造成损失的过错责任比例分摊。祥丰公司作为案涉租赁房屋的出租人，明知房屋的土地用途为工业，不能用于经营建材等商业用途，却仍与李培良签订用途为建材经营的租赁合同，存在较大的过错。李培良作为从事建材经营的商业主体，应当知道其不能租赁工业用地上的建筑物从事商业经营，故李培良亦存在过错，但其过错相对出租人祥丰公司要小。因此，本院酌定李培良与祥丰公司对合同无效的后果分别承担30%和70%的责任。祥丰公司提出李培良应就其损失自担不少于50%的过错责任，明显过高，本院不予采纳。 3.关于祥丰公司应退还李培良的租金（即房屋占有使用费，下同）数额。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，承租人应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此，虽然涉案租赁合同无效，但李培良占有使用案涉房屋至2018年11月，期间实际经营至2018年6月，故应当参照租金标准向祥丰公司支付房屋占有使用费。因李培良已向祥丰公司支付租金至2018年7月30日，但根据之后达成的《和解协议书》约定，祥丰公司应免收乙方李培良等28家商户2018年7月1日至2018年10月31日的租金，故祥丰公司应退还李培良2018年7月1日至2018年7月30日已付的租金6000元。李培良另主张2017年厦门金砖会晤期间停业租金亦应返还。李培良与祥丰公司共同确认厦门金砖会晤期间停业19天，因李培良无法按约定使用案涉店面，故祥丰公司应将收取李培良的该19日的租金3800元（72000元÷12月÷30日×19日）返还。据此，祥丰公司共应返还李培良租金6000+3800=9800元。李培良该项超出部分的诉求金额，本院不予支持。 4.关于李培良主张的装修损失问题。在评估过程中，李培良、祥丰公司分别主张评估时点为2018年6月22日和2018年10月16日，鉴定机构对此分别作出李培良的店面装饰装修现值为120962元和111603元的鉴定结论。确定装饰装修现值损失不需考虑租赁期限的长短，只应考虑承租人在房屋租赁合同无效时，对该装饰装修的实际使用时间，即按照承租人已使用的时间予以折旧，而不能考虑按照租赁期限进行分摊。2018年6月22日之后，李培良已无法正常利用讼争租赁场所进行经营，故本院认定以2018年6月22日作为折旧时间评估截止点，得出的案涉店面装饰装修现值为120962元的鉴定结论更符合案件事实，本院予以采纳。双方当事人对现值以鉴定机构的计算方式为准不持异议，本院予以照准。本案中，李培良现值真实折旧比例比鉴定结论计算方式低，李培良以鉴定结论的计算方式为准，本院予以照准。根据本院采纳的鉴定结论，按照上述双方责任比例，祥丰公司应赔偿李培良装修损失84673.4元，李培良超出的诉求部分，本院不予支持。关于李培良主张的定制门窗样品损失。首先，无证据证明与案涉房产已形成附合，故承租人李培良可自行拆除移走。其次，定制家具一般系针对特定场所的摆放而制作，搬离特定场所使用，客观上会造成一定的贬值，对此本院酌定李培良所主张的定制家具搬离他处使用的贬值率为30%。同时结合鉴定机构对这些定制家具鉴定的重置价格（17838.45元），并参考鉴定机构计算装修部分现值的计算方式，本院认定李培良定制家具的损失金额为4398.43元【17838.45元（1-17.81%）×30%】。按照上述双方责任比例，祥丰公司应赔偿李培良定制门窗损失3078.9（4398.43×70%）元，李培良该项超出部分的诉求本院不予支持。则上述装修损失合计87752.3元。 5.关于李培良主张的样品拆除、安装、搬运费。现因祥丰建材城被责令停产停业，导致李培良经营的店面无法经营，其经营物品客观上需要拆除搬走，且李培良提供了其店内样品拆除、安装、搬运样品费支出明细及转账记录、微信聊天记录，本院认为，李培良从事定制家具经营，其所主张的家具数量及搬迁标准未见不合理情况，本院予以认定。按照上述双方责任比例，祥丰公司应赔偿李培良20750元的70%为14525元，李培良诉求超出部分不予支持。祥丰公司辩称李培良并未提供相关合同、正式发票和转账凭证，用于证实其因拆装样品产生了上述费用，但现实中的小额支付和临时性劳务并非都需要签订合同，提供劳务者也并非都有发票，故该答辩意见，本院不予采纳。 6.关于李培良主张的经营损失。经营损失是合同无法履行产生的可得利益损失，目前合同已被认定无效，李培良仅能就信赖利益的损失进行主张，故李培良主张的经营损失，本院不予支持。 7.关于鉴定费的负担。本案鉴定费15000元经本院协调，由祥丰公司预先代垫，因双方对合同无效导致的后果均存在过错，祥丰公司辩称该费用应由双方按照过错比例承担，本院予以采纳。据此，按照上述双方过错责任比例，祥丰公司应承担鉴定费10500元，李培良应承担4500元。祥丰公司为李培良代垫的4500元，可冲抵祥丰公司应支付李培良的相应款项。 8.关于施江山、庄清森是否应与祥丰公司承担连带责任问题。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。根据该规定，只有在股东实施了滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为，且该行为导致公司财产不足以清偿公司债权人的债权的情况下，才能适用公司人格否认制度，由股东对公司债务承担连带责任。本案中，李培良虽有举证祥丰公司的部分租金系由承租方转入施江山妻子的个人账户，但并未举证证明祥丰公司存在资不抵债的情形。因此，李培良主张施江山和庄清森对祥丰公司的债务承担连带责任，不符合法律规定，本院不予支持。 9.关于祥丰公司要求李培良立即腾退承租房屋、支付占用费的问题。经查，李培良已在2018年11月25日搬离案涉房屋，根据《补充协议》的约定，祥丰公司主张李培良应支付2018年11月1日至2018年11月25日的房屋占用费有事实和法律依据，本院参照案涉合同的租金标准，支持该期间的房屋占用费5000元（72000元÷12月÷30日×25日）。该款可冲抵祥丰公司应支付李培良的相应款项。祥丰公司超出部分的占用费主张，本院不予支持。祥丰公司要求李培良立即腾退承租房屋，与事实不符，且李培良于庭审中确认祥丰公司可以自行收回案涉店面，故该项反诉请求，本院不予支持。 10.关于祥丰公司要求李培良支付水电费444.91元，李培良对该诉求无异议，则本院对祥丰公司的该诉求予以支持。 综合上述分析，祥丰公司应当赔偿李培良装修损失87752.3元、搬运费14525元、退还租金9800元，此款与厦门市同安祥丰装璜工程有限公司已预付李培良的赔偿款36000元与李培良应承担的鉴定费4500元、李培良应支付的占用费5000元及水电费444.91元折抵后，祥丰公司应向李培良支付66132.39元。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内退还李培良租金（房屋占有使用费）9800元。 二、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿李培良样品拆除、安装、搬运费14525元。 三、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿李培良装修损失87752.3元。 四、李培良应于本判决生效之日起十日内支付厦门市同安祥丰装璜工程有限公司房屋占用费5000元。 五、李培良应于本判决生效之日起十日内支付厦门市同安祥丰装璜工程有限公司水电费444.91元。 六、上述第一、二、三、四、五项判项双方金钱给付义务对抵后，再折抵厦门市同安祥丰装璜工程有限公司已预付的赔偿款36000元后及鉴定费4500元后，厦门市同安祥丰装璜工程有限公司还应支付李培良66132.39元，并限于本判决生效之日起十日内支付。 七、驳回李培良的其他本诉请求。 八、驳回厦门市同安祥丰装璜工程有限公司的其他反诉请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5917.40元，由李培良负担4215.47元，由厦门市同安祥丰装璜工程有限公司负担1707.93元；反诉案件受理费971.12元，由李培良负担50元、由厦门市同安祥丰装璜工程有限公司负担921.12元。款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  宋 岩 人民陪审员  叶金榜 人民陪审员  陈宝钗 二〇二〇年七月十六日 法官 助理  张彬峰 书 记 员  李韦男 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有 使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。