重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3918号上诉人（原审原告）：丁小桐，女，汉族，1966年1月14日出生，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：杨洁，重庆歌乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李红，重庆歌乐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆齐富商业管理有限公司，住所地重庆市北碚区。法定代表人：李孝民，总经理。委托诉讼代理人：蒲旭，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：章志高，男，汉族，1979年8月29日出生，住江西省上饶市。委托诉讼代理人：樊晓晖，重庆博志律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆华堃商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路116-118号（都市广场B区）平街第三层3102#，统一社会信用代码91500103MA5UNNH26U。法定代表人：蒲志伟，总经理。委托诉讼代理人：蒲旭，北京市京师（重庆）律师事务所律师。上诉人丁小桐与被上诉人重庆齐富商业管理有限公司（以下简称齐富公司）、章志高、重庆华堃商业管理有限公司（以下简称华堃公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2019)渝0103民初6199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年06月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁小桐上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认丁小桐与章志高、齐富公司之间的房屋租赁合同关系已于2018年12月27日解除；章志高、齐富公司按年租金总额20%向丁小桐支付违约金，即8316元；章志高、齐富公司连带赔偿丁小桐的律师费损失20000元，本案一、二审案件受理费由章志高、齐富公司承担。事实和理由：一、一审法院认定章志高、齐富公司延迟支付租金未构成根本违约错误。1、章志高、齐富公司未按照合同约定时间按时支付租金是已经查明的事实。其拖延支付租金已经构成根本违约。2、章志高、齐富公司以丁小桐未开发票为由有权暂缓支付租金的辩解理由不成立。一方面，业主开发票的约定未征求业主意见，且不合理，因为业主作为个人，不具有开发票的资格。第二，合同对于开票事宜约定不明，不知道向谁开具发票。第三，章志高、齐富公司后续又可以在丁小桐未开具发票的情况下支付租金，说明其抗辩理由不成立。最后，开具发票是附属义务，支付租金是主义务，附属义务不履行并不影响主义务的履行。二、一审法院认定丁小桐与章志高、齐富公司之间的租赁合同关系未解除错误。章志高、齐富公司未在规定时间内对丁小桐解除合同的通知提出异议并向法院起诉，合同已经解除。三、由于章志高、齐富公司违背基本的诚实信用，故意拖延支付租金，丁小桐已经对其失去基本信任，合同应当解除。齐富公司辩称，合同是双方协商后所签订，对双方均具有约束力，不存在加重丁小桐义务的情形。双方租赁合同并未解除，齐富公司一直在支付租金。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。章志高书面辩称，合同约定丁小桐须在收到租金后向承租人开具发票，但丁小桐收到租金后从未开具过发票。一审法院认定案涉合同解除不成立及不构成违约正确。另外，案涉合同系章志高作为华堃公司法定代表人签订，合同相对人应为华堃公司，而非章志高。请求驳回上诉，维持原判。华堃公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。丁小桐向一审法院起诉请求：1、确认丁小桐与章志高、齐富公司之间的房屋租赁合同关系已于2018年12月27日解除；2、判令章志高、齐富公司、华堃公司连带支付2017年12月至2018年12月期间拖欠丁小桐的7个月租金24255元；3、判令章志高、齐富公司按年租金总额的20%向丁小桐支付违约金8316元；4、判令华堃公司以24255元为基数，从2019年1月1日起至付清租金时止每日按千分之五计算向丁小桐支付违约金;5、判令章志高、齐富公司、华堃公司连带赔偿丁小桐支付律师费的损失20000元；6、本案诉讼费用由章志高、齐富公司、华堃公司承担。一审法院认定事实：重庆市渝中区邹容路116-118号平街二层2056号非住宅房屋（商铺）系丁小桐所有，建筑面积49.56平方米。2017年5月23日，蒲志伟、徐洪、华永康、高玉琴、黄振、张丕云、姚洪受丁小桐等重庆市渝中区邹容路116号都市广场B栋平街一至三层各商铺房屋业主的共同委托，以授权代表的身份，作为甲方（出租人），与乙方（承租人）章志高、齐富公司签订了《房屋租赁合同》。该合同约定，重庆市渝中区邹容路116号都市广场B栋房屋由多个产权人拥有相应产权，其中小业主与甲方签订合同了授权委托书，委托甲方对商业用房整体出租。甲方的授托权限为包括但不限于确定租金标准、租赁期限、租金支付方式、履约保证金等与该商业用房租赁相关的全部事宜。甲方将位于重庆市渝中区邹容路116号都市广场B栋平街一层至三层房屋（含量附属设施设备）租赁给乙方经营使用，建筑面积共计约3945.1平方米，以实际面积为准。租赁期限十年，租赁期限为2017年12月1日至2027年11月30日止，其中2017年6月1日至2017年11月30日为不计租金装修期。租赁房屋在平街一层的租金按100元/平方米·月、在平街二层的租金按70元/平方米·月、在平街三层的租金按50元/平方米·月计算，以房屋权证载明的建筑面积为计租面积。房屋租金每两年递增一次，第1、2年租金不变，第3年、第5年租金在前一年租金基础上递增……乙方租金按季度支付，均提前7天向甲方（小业主）支付下季度租金，若遇节假日顺延。首期租金（季度）由乙方在2017年11月30日前付清。甲方应于乙方每次支付租金后五个工作日内向乙方提交各小业主开具的相对应的租金发票，否则乙方可以暂缓支付未提供发票的小业主的后期租金。关于违约责任，合同中约定：任何一方违约，违约方必须赔付守约方因违约造成的守约方的全部损失。因违约方违约导致守约方解除房屋租赁合同的，由违约方赔偿守约方一切损失（包括但不限于经营损失、装修费、律师费等），并承担以当年年度（所有业主）租金总额20%为限额的违约金。关于有效通知方式，合同中约定：任何一方就本合同约定的事项而给另一方的任何通知必须以中文书面形式进行；送达地址以本合同中列明的联系地址为准；甲方联系人蒲志伟（并注明了联系电话号码），乙方联系人章志高（并注明了联系电话号码）。合同还约定了其他事项。该合同甲方由前述业主授权代表签名落款，并在签名处写明了各授权代表人的手机号码。丁小桐所有的前述商铺房屋包括在前述《房屋租赁合同》租赁房屋范围内。前述合同签订后，章志高、齐富公司将合同约定房屋进行了统一对外招租使用。在租赁使用过程中，章志高、齐富公司经华堃公司账户分别在2018年4月16日、8月22日、11月7日向丁小桐个人账户转账支付租金各3465元，经刘倩个人账户分别在2018年9月28日、11月16日向丁小桐个人账户转存支付租金各3465元。2018年9月20日，丁小桐按华堃公司住所地向蒲志伟寄送了丁小桐、汪玉群、骆慧冰等四人向七位业主代表表达要求解除授权代表代为签订的房屋租赁合同意思的《通知函》和向齐富公司、华堃公司表示要求解除租赁合同的《通知函》。但其后，前述租赁合同关系仍在继续履行。2018年11月19日，蒲志伟以华堃公司名义向丁小桐等四人出具了一份《承诺书》，承诺：“以上四户业主在月底前补发二个月租金，十二月前补足之前的欠账（共计6个月），以后按月付租金（2019年元月之后），逾期不付视为违约，每天按5‰支付滞纳金。每月30号以前支付当月资金。”此后，华堃公司从2018年12月26日起至2019年7月26日，每月向丁小桐账户支付一个月租金。其中，2018年12月至2019年2月每月支付额为3465元；2019年3月至7月支付额为3335.06元。齐富公司和华堃公司称2019年3月至7月减少支付租金是代扣了租金发票的税额。2018年12月4日，丁小桐委托律师分别向蒲志伟、齐富公司邮寄了致业主授权代表蒲志伟、徐洪、华永康、高玉琴、黄振、张丕云、姚洪的（2018）重歌函字第231号律师函,表示解除与业主代表的授权委托关系。邮寄地址分别为华堃公司渝中区中华路178号重庆国际商务中心11楼和齐富公司住所地。同日，受托律师还将该律师函拍照后按前述《房屋租赁合同》落款签名处所留的业主授权代表及承租人章志高手机号码向各业主代表和章志高进行了彩信发送。2018年12月25日，丁小桐委托律师分别向章志高、齐富公司、华堃公司发出对章志高和齐富公司的《律师函》，称其仅收到5个月租金，经催告长期拖欠租金已构成根本违约，致使合同目的不能实现，其已解除与七位业主授权代表的授权委托代理关系，从即日起，解除与章志高、齐富公司之间的房屋租赁合同关系，并要求章志高、齐富公司支付欠租17108元和交还房屋。章志高否认收到该函件，但该函件的邮寄地址为章志高的身份证载明地址。齐富公司、华堃公司于2018年12月27日收到了该函件。华堃公司收函后于2018年12月28日回函丁小桐、汪玉群、骆慧冰称：其已累计支付了6个月租金，但经催告，三人未提供租金发票，三人无权单方解除租赁合同；若三人不愿办理租金发票开票事宜，可委托其公司代办，并从租金中扣取相应费用。2019年3月12日，蒲志伟、徐洪、华永康、高玉琴、黄振、张丕云、姚洪七人与章志高分别以出租人代表、承租人身份签名形成《情况说明》一份，该《情况说明》载明：“兹有渝中区邹容路116号都市广场B栋平街一层至三层小业主(授权代表为蒲志伟、姚洪7人）作为出租人与承租人（章志高、重庆齐富商业管理有限公司）就重庆市渝中区邹容路116号都市广场B栋平街一层至三层房屋租赁事宜于2017年5月23日签订合同了《房屋租赁合同》。租赁合同履行中，因章志高退出租赁房屋的经营，现各方一致同意：章志高退出租赁关系，不享有承租人权利，也不承担承租人义务。承租人的权利义务由重庆齐富商业管理有限公司享有和承担。”另查明，2017年6月，章志高与重庆市齐富房地产经纪有限公司作为股东、发起人，申请设立华堃公司。工商登记机关于当月15日核准华堃公司名称，并于当月26日准予其设立/开业登记。章志高为华堃公司法定代表人。该公司法定代表人在2017年11月3日变更为童阶胜，在2018年1月25日变更为蒲志伟。该公司股东在2017年11月3日变更为章志高、李孝民、张志华、章华伟，在2018年1月25日增加股东蒲志伟，在2018年9月25日减少股东章志高、章华伟。2018年11月21日，丁小桐与重庆歌乐律师事务所签订《民事法律服务合同》，委托该所向其提供本案诉前及诉讼过程中的法律服务，并按合同约定支付了律师服务费20000元。审理中，丁小桐还表示，即使章志高在与业主代表签订前述《房屋租赁合同》时代表其后设立的华堃公司，因当时并无委托依据，其仍选择章志高为合同承租人。本案审理中，华堃公司于2019年12月19日经银行转账向丁小桐支付租金23345.44元，后又于2019年12月25日经银行转账向丁小桐支付租金2079.04元，合计25424.48元。章志高、齐富公司、华堃公司称该部分租金是丁小桐起诉的欠租，其中包含此前扣取的开租金发票的税款，因丁小桐不提供其身份证，导致不能代开发票，该支付不免除丁小桐开具发票的义务，也不证明合同约定付款方式发生变更。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，丁小桐委托其所有的案涉商铺所在渝中区邹容路116号平街一层至三层的业主代表与章志高、齐富公司签订的《房屋租赁合同》是其与章志高、齐富公司双方的真实意思表示，合同内容未违反国家法律和行政法规的强制性规定，该合同中涉及丁小桐与章志高、齐富公司的部分合法有效，对丁小桐和章志高、齐富公司有法律约束力，合同双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。双方当事人的争议，一审法院评析如下：关于华堃公司是否是房屋承租人的问题。最高人民法院《关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”案涉《房屋租赁合同》于2017年5月23日由章志高、齐富公司以承租人身份与丁小桐的授权代表订立，华堃公司于2017年7月26日核准设立。章志高和华堃公司并未举证证明订立合同时已明示章志高是代表新设华堃公司订立合同，且在本案审理中，丁小桐亦明确选择合同签订人章志高为承租人，加之，章志高与蒲志伟等七位业主授权代表签订署《情况说明》是在丁小桐通知解除业主授权委托关系之后，该情况说明表达的承租人退出对丁小桐不具有约束力，故章志高仍是合同相对人、承租人，华堃公司不是合同承租人。关于齐富公司、章志高是否迟延支付租金，是否构成违约及房屋租赁合同关系是否已解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金……”本案中，由于前述《房屋租赁合同》明确约定，甲方即丁小桐应于乙方即章志高、齐富公司公司每次支付租金后五个工作日内向乙方提交各小业主开具的相对应的租金发票，否则乙方可以暂缓支付未提供发票的小业主的后期租金。而丁小桐在收取部分租金后并未出具相应的租金发票，且章志高、齐富公司也未明示放弃收取租金发票的权利，故承租人章志高、齐富公司暂缓支付后期租金并不导致合同目的不能实现，其缓付行为不构成迟延支付租金违约。据此，丁小桐以承租人章志高、齐富公司迟延支付租金构成根本违约并以《律师函》方式通知章志高、齐富公司解除《房屋租赁合同》不符合同合同约定，其通知不具备合同解除效力。丁小桐要求确认其与章志高、齐富公司之间的房屋租赁合同关系已于2018年12月27日解除不成立，其该诉讼请求，一审法院不予支持。关于章志高、齐富公司、华堃公司还应否向丁小桐支付2018年12月前7个月租金和应否支付违约金的问题。由于章志高、齐富公司因丁小桐未出具租金发票暂缓支付租金不构成违约，且华堃公司已在本案审理中代为支付了2018年12月前的租金25424.48元，故丁小桐现要求齐富公司、章志高支付该期间的欠租并支付违约金亦不成立，其该部分请求，一审法院亦不予支持。同时，因华堃公司不是房屋租赁合同的承租人，且该公司法人代表蒲志伟在当时尚为丁小桐房屋租赁授权代表之一，其以华堃公司名义向丁小桐出具书面承诺并未取得承租人章志高、齐富公司的同意，故其承诺对章志高、齐富公司不具有效力。蒲志伟当时虽为华堃公司法人代表，但其承诺行为在当时亦构成双方代理，该承诺对华堃公司亦不具有约束力。故丁小桐要求华堃公司承租租金、违约金支付责任，无事实和法律依据，一审法院亦不予支持。基于前述事实，丁小桐要求章志高、齐富公司、华堃公司支付本案律师费亦无相应事实和法律依据，其该请求，一审法院不予支持。综上所述，丁小桐的诉讼请求，全部不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：“驳回原告丁小桐的全部诉讼请求。案件受理费494元，减半收取247元，由原告丁小桐负担”。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，丁小桐委托蒲志伟、徐洪、华永康等人与章志高、齐富公司签订《房屋租赁合同》。该合同内容是其三方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效合同，对各方均具有法律约束力。《房屋租赁合同》约定，丁小桐应于章志高、齐富公司每次支付租金后五个工作日内向章志高、齐富公司提交各小业主开具的相对应的租金发票，否则章志高、齐富公司可以暂缓支付未提供发票的小业主的后期租金。而丁小桐在收取部分租金后并未出具相应的租金发票，且章志高、齐富公司也未明示放弃收取租金发票的权利，并且章志高、齐富公司也在后期将欠付的租金支付于丁小桐，故章志高、齐富公司暂缓支付后期租金并不导致合同目的不能实现，其缓付行为不构成迟延支付租金违约。因此，丁小桐并不因章志高、齐富公司迟延履行支付租金债务，经催告后在合理期限内仍未履行而享有解除合同的权利。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。丁小桐向章志高、齐富公司发出解除租赁合同的行为并不发生合同解除的效果。丁小桐在上诉中一直强调合同约定开具发票事宜不符合常情常理，但为方便履行开具发票义务，也可以由承租人代为开具，其在上诉状中也认可该方式系可行方式。因此，出租人开具发票在客观上是可以履行的义务，且双方权利义务并未存在不对等的情形。综上，丁小桐要求解除租赁合同的理由不成立。本院对其解除租赁合同的请求不予支持。《房屋租赁合同》第十二条约定：因违约方违约导致守约方解除房屋租赁合同的，由违约方赔偿守约方一切损失（包括但不限于经营损失、装修费、律师费等），并承担以当年年度（所有业主）租金总额20%为限额的违约金。根据该约定，违约方承担律师费损失和租金总额20%为限额违约金的前提是房屋租赁合同被解除。而案涉《房屋租赁合同》解除的理由并不成立，不应予以解除。故丁小桐要求支付律师费和违约金的前提条件未成就。本院对该诉请不予支持。综上所述，丁小桐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费494元，由上诉人丁小桐负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡智勇审 判 员 芦明玉审 判 员 陈 华二〇二〇年七月二十三日法官助理 吴晓亮书 记 员 孙 翠