广西壮族自治区钦州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂07执异17号 异议人（案外人）：黄建华，女，回族，1954年3月30日出生，住南宁市青秀区。 委托代理人：韦宇春，广西国海律师事务所律师。 委托代理人：庄秋宁，广西桂科律师事务所律师。 申请执行人：南宁市金通小额贷款有限公司，住所地广西南宁市青秀区金浦路22号名都大厦十三层南面。统一社会信用代码914501005718185008。 法定代表人：粟全亮，董事长。 委托诉讼代理人：黄任静，广西金融投资集团有限公司律师办公室律师。 委托诉讼代理人：杜世杰，南宁市金通小额贷款有限公司员工。 被执行人：余振鹏，男，汉族，1978年9月25日出生，住梧州市蝶山区。 被执行人：余思远，男，住南宁市，加拿大籍。 被执行人：广西合安锅炉压力容器安装工程有限公司，住所地广西梧州市红岭路119号，组织机构代码：71511825-6。 法定代表人：余思远，总经理。 在本院执行南宁市金通小额贷款有限公司（以下简称金通小贷公司）与广西合安锅炉压力容器安装工程有限公司（以下简称合安锅炉公司）、余思远、余振鹏民间借贷纠纷一案中，案外人黄建华于2020年5月28日对本院（2020）桂07执恢13号之二拍卖裁定（以下简称执恢13号之二裁定）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年6月23日公开听证。案外人黄建华委托诉讼代理人韦宇春、庄秋宁，申请执行人金通小贷公司委托诉讼代理人黄任静、杜世杰，被执行人余思远及作为被执行人合安锅炉公司法定代表人参加听证。现已审查终结。 案外人黄建华称，1、案外人与余思远的《租赁权抵债权协议书》是合法有效的，应受法律保护。案外人与余思远于2014年10月24日成立借贷关系，由案外人出借人民币200万元给余思远用于归还涉案土地的原抵押借款人，同时约定将涉案土地抵押于案外人。余思远因无法偿还借款，于2016年达成口头的租赁合同2018年9月20日，案外人与余思远补充签订了《租赁权抵债权协议书》，协议约定余思远将座落于青秀区仙葫开发区龙胤花园祥云15栋房产出租给案外人，租期自2018年9月20日至2039年4月19日止，每月租金20000元，以租金抵偿余思远对案外人的借款。案外人实际占有使用涉案房产后，缴纳涉案房产的物业管理费、水电费等至今，涉案房产的物业公司，也出具了关于案外人缴纳物业管理费等相关费用的《证明》予以证实。2、案外人是基于善意取得房屋租赁权。《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失，以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第十五条的规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。依据上述法律规定，本案涉及的租赁权属于用益物权的范畴，适用《物权法》关于善意取得的相关规定，案外人取得租赁权时，并不知道涉案房产已被查封。案外人与余思远成立借贷关系的时间早于申请执行人金通小贷公司与余思远的借贷关系成立时间，余思远也自称不知道房屋被查封，由此可以确定案外人属于善意取得租赁权。3、在人民法院查封之前，申请人与余思远已经订立租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。根据该条规定，租赁可以使用书面形式，也可以使用口头形式，案外人与余思远于2016年成立的租赁合同有效。2018年9月20日，案外人与余思远之间又补充签订了《租赁权抵债权协议书》。2020年5月19日，你院作出的【（2020）桂07执恢13号之二】执行裁定载明“查封被执行人余思远名下位于。房产”，该裁定显示查封时间在案外人与余思远成立租赁关系之后，不能对抗案外人的租赁权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释〔2015〕10号第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。即使法院查封之前未签订书面租赁合同，因执行异议申请人属善意取得涉案房产的租赁权，对其善意第三人的利益保护，不能机械适用该《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释〔2015〕10号第三十一条，而应综合执行异议人实际占有使用房产的情况，维护执行异议人的合法租赁权。钦州市中级人民法院在对青秀区仙葫开发区龙胤花园祥云15栋房产的强制执行中损害了案外人的合法权益，案外人的异议请求事实清楚、证据充分，请求法院撤销对南宁市××开发区西区龙胤花园××房产的拍卖。 申请执行人金通小贷公司称，1、案外人提交的证据未能证明是其实际占有使用案涉房屋。案外人仅证明了其缴纳了2018年10月1日之后的物业费及水电费，但未能提供证据证明成立租赁关系的合同在案涉房屋抵押前已经根据《城市房地产管理法》第五十四条、《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十九条的规定办理了租赁登记备案手续、也未有证据证明在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、办理进出小区的门禁出入卡等手续，因此，其主张已经占有使用案涉房屋的理由不能成立。2、余思远与案外人之间的协议名为租赁，实为抵债，不应适用相关租赁权优先的规定。房屋租赁合同是房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给承租人的协议，故承租人缔约的目的是为了取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，余思远与案外人签订《租赁权抵债权协议书》，是为了使自己的债权得到清偿，而同意以让渡案涉房屋20余年的使用权的方式抵偿其欠异议人的借款。因此，上述协议是余思远以其所有的案涉房屋使用权抵偿所欠借款的合同之债，不同于出租人与承租人签订的房屋租赁合同，违背了相关法律为了保护承租人居住权的初衷，故不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定。3、即使承租行为真实，案外人的承租时间在答辩人抵押权设立及法院查封之后，不能对抗答辩人的抵押权及申请执行行为。根据《物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人等规定，案涉房屋是否系在抵押前或查封前出租给案外人并实际交付使用是本案关键事实。基于申请执行人与余思远已于2016年3月28日签订抵押合同，并于2016年5月18日办理了抵押登记；余思远与案外人签订《租赁权抵债权协议书》签订时间为2018年9月20日，贵院做出（2017）桂07民初32号保全裁定的时间为2017年8月1日，因此，该抵押权的成立不仅早于《租赁权抵债权协议书》的签订日期，更是早于异议人无确切证据证明的口头形式合同的日期，同时，查封案涉案涉房屋的时间亦在租赁之前。因此，该租赁关系不得对抗答辩人的抵押权及申请执行行为。综上，案外人的异议不能成立，请求法院驳回案外人的异议请求。 被执行人合安锅炉公司、余思远称，案外人黄建华所述属实，同意其异议请求。 本院查明，原告金通小贷公司与被告合安锅炉公司等关于民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月10日作出（2017）桂07民初32号判决，判决：一、被告钦州市华驭糖业有限公司向原告南宁市金通小额贷款有限公司偿还借款本金154293768.77元及利息（利息计算：自2016年3月31日起至实际清偿之日止，以2560万元为基数按月利率1.3%计付；自2016年4月19日起至2016年4月26日以7275万元为基数，2016年4月27日以10275万元为基数，自2016年4月28日起至2016年8月1日以133693768.77为基数，自2016年8月2日起至实际清偿之日止以128693768.77元为基数，以月利率1.8%计付）；二、原告南宁市金通小额贷款有限公司对协议变价或拍卖、变卖被告钦州市华驭糖业有限公司用于抵押的位于广西壮族自治区钦州市钦北区大寺镇工业集中区地号为450703004019GB0101、450703004019GB01016、450703004019GB01017的土地使用权[土地证编号：钦国用（2015）第C0261、C0262、C0263]所得价款在1547.49万元的范围内享有优先受偿权；三、原告南宁市金通小额贷款有限公司对协议作价或者拍卖、变卖被告余思远用于抵押的位于广西壮族自治区南宁市青秀区仙萌开发区西区龙胤花园祥云15栋房地产[土地证编号：南宁国用（2010）第531157号，房产证编号：邕房权证字第××号]所得价款在1230万元的范围内享有优先受偿权；四、原告南宁市金通小额贷款有限公司对协议作价或者拍卖、变卖被告广西西江锅炉制造有限公司用于抵押的位于广西梧州市龙圩镇西南大道359号该公司厂房内的机械设备（详见抵押物清单）所得价款在1652.18万元范围内享有优先受偿权，但不得对抗善意第三人；五、原告南宁市金通小额贷款有限公司对协议作价或者、拍变卖被告余振鹏用于质押的钦州市华驭糖业有限公司的39.22%股权及派生权利所得价款在6165万元的范围内享有优先受偿权；六、原告南宁市金通小额贷款有限公司对协议作价或者拍卖、变卖被告广西合安锅炉压力容器安装工程有限公司用于质押的钦州市华驭糖业有限公司的60.77%股权及派生权利所得价款在7275万元的范围内享有优先受偿权；七、被告广西合安锅炉压力容器安装工程有限公司、广西西江锅炉制造有限公司、余振鹏、余思远对上述第一款债务承担连带清偿责任；被告广西合安锅炉压力容器安装工程有限公司、广西西江锅炉制造有限公司、余振鹏、余思远承担抵押担保、质押担保或保证担保责任后，有权向被告钦州市华驭糖业有限公司追偿。案件受理费967940元，财产保全费5000元，合计972940元，由被告钦州市华驭糖业有限公司、广西合安锅炉压力容器安装工程有限公司、广西西江锅炉制造有限公司、余振鹏、余思远共同负担。 由于被执行人钦州市华驭糖业有限公司、合安锅炉公司、余思远、余振鹏没有按生效法律文书履行义务，根据申请执行人金通小贷公司强制执行申请，本院于2018年2月1日立案执行。2018年12月25日，鉴于本院已受理对被执行人钦州市华驭糖业有限公司的破产清算申请，本院作出（2018）桂07执12号之六执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2020年3月16日，本院对本案立案恢复执行，案号为（2020）桂07执恢13号。2020年5月19日，本院作出执恢13号之二裁定，裁定“拍卖被执行人余思远名下位于南宁市××开发区西区龙胤花园××房产”。案外人黄建华不服该裁定，向本院提出异议。 2020年5月19日，本院作出执恢13号之二裁定，裁定“拍卖被执行人余思远名下位于南宁市××开发区西区龙胤花园××房产”。案外人黄建华不服该裁定，向本院提出异议。 另查明，本院在诉讼期间，于2017年8月1日作出（2017）桂07民初32号民事裁定，对余思远名下的位于南宁市××开发区西区龙胤花园××房产予以查封，并已送达当事人。 本院在执行异议审查中，案外人黄建华提供：1、2018年9月20日与被执行人余思远签订的《租赁权抵债权协议书》；2、2020年6月11日南宁金安物业服务有限责任公司出具的《证明》及收据、发票；3、2014年10月24日借款人为余思远的《借条》及银行转账单；4、南宁市国土资源局南宁国用（2014）第625076号《国有土地使用权证》。证明余思远因不能偿还案外人的借款，将涉案房产租给案外人至2039年4月19日，每月租金20000元，用以抵偿欠款。案外人由此于2018年10月1日入住并缴交物业费。同时，余思远将《国有土地使用权证》交给案外人作抵押担保。申请执行人金通小贷公司对上述证据的真实性没有异议，但认为上述证据不能证明双方签订的租赁合同合法有效，且案外人没有办理有国有土地使用权抵押登记手续。 本院认为，本案争议焦点为：案外人黄建华与被执行人余思远签订的《租赁权抵债权协议书》是否合法有效，其异议请求是否应予支持。 案外人黄建华虽然主张与被执行人余思远签订《租赁权抵债权协议书》时不清楚涉案房产已被法院查封，但被执行人余思远明知涉案房产已被法院查封的情况下，仍然将涉案房产出租给案外人，具有欺诈性和违法性，既不能体现民事行为要求的真实意思，也不合法。因此，案外人黄建华异议请求不成立，本院不予支持。被执行人余思远不履行生效判决的义务，本院拍卖其名下位于南宁市××开发区西区龙胤花园××房产偿还债务并无不当。 综上所述，本院执恢13号之二裁定正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人黄建华的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 许光艳审判员刘华审判员张艳蓉 二〇二〇年七月三十一日 书记员 郭            煜