安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0422民初1570号原告：安徽创智商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮南市寿县寿春镇通淝小区门面房253号商铺，统一社会信用代码91341521395939628U。法定代表人：束飞军，公司总经理。委托诉讼代理人：孟德春，安徽孟德春律师事务所律师。委托诉讼代理人：周登峰，安徽孟德春律师事务所律师。被告：孟强富，男，1976年9月10日出生，汉族，住安徽省寿县。原告安徽创智商业运营管理有限公司（以下简称安徽创智公司）诉被告孟强富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序于2020年6月5日公开开庭进行了审理，原告安徽创智公司的委托诉讼代理人周登峰、被告孟强富到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。安徽创智公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付租金253530元;2、被告支付运营管理费18069元及违约金65951.85元(2018.5.1-2020.4.30)；3、被告恢复租赁物原状,如不愿恢复租赁物原状,应支付恢复费用110000元;4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:安徽创智公司与被告孟强富于2016年12月16日签订《商铺租赁管理合同书》,约定:“原告受产权人委托,代为将位于瑶海大市场18#123、124号商铺、19#111、112、113、114、115、116、117、118、119号商铺出租给被告;租赁期限2017年5月1日至2020年4月30日;第一年年租金102803元,为更好的培育市场,原告在租赁期限内免收24个月租金,第一年免收运营管理费,第二年收运营管理费9638元,第三年收运营管理费12850元。”。原、被告2017年11月6日签订第二份《商铺租赁管理合同书》,约定:“原告将4栋103、104号商铺出租给被告;租赁期限2016年11月1日至2019年10月31日;第一年租金23962元,运营管理费1997元,第二年运营管理费2995元,第三年运营管理费3994元,免收第二年、第三年租金。”。合同第5条第10款约定了违约条款:“因乙方违约,甲方保留对乙方免租期租金和优惠运营管理费追偿的权利”。合同第7条第5款约定了迟延缴纳管理费应按每日5‰支付违约金;合同第8条第3款约定了商铺的交还,如甲方要求乙方恢复承租商铺原状的,乙方应予以恢复。被告租赁期间存在严重违约,未经原告允许,擅自转租,导致市场业态经营混乱:未经报备擅自停业;拖欠原告运营管理费18069元等等,原告有权依照合同约定对免租期租金进行追缴。被告自2018年5月1日起拖欠运营费至今,根据合同约定理应支付违约金。在租赁期满前,被告应恢复所有租赁物分隔墙(被告装修时敲去了大部分商铺分隔墙),并承担所有费用,预留好水电接口。为维护原告的合法权益,现具状起诉,请求判如所请。孟强富辩称:房租物业费已交清，因家人过世耽误恢复墙体期限，后与原告协商，原告已诉讼，目前无生意，欠款多，房租电费已给付，家里困难，现无力还款，愿意修复墙体。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述认定的证据及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2016年12月16日，原告安徽创智公司与被告孟强富签订寿县瑶海综合大市场《商铺租赁管理合同书》,约定:安徽创智公司（甲方）受产权人委托,代为将位于寿县瑶海综合大市场18#123、124号商铺、19#111、112、113、114、115、116、117、118、119号商铺出租给孟强富（乙方）从事商业经营活动并代收租金，租赁期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止。为更好的培育市场,原告承诺在租赁期限内免收租金24个月,同时享受三年市场运营管理费的优惠政策。第一年租金102803元，第一年免收运营管理费,第二年运营管理费9638元,第三年运营管理费12850元，免收第二年、第三年租金;2017年11月6日，安徽创智公司与孟强富签订第二份《商铺租赁管理合同书》,约定:原告受产权人委托,代为将位于寿县瑶海综合大市场4栋103、104号商铺出租给被告从事商业经营活动并代收租金，租赁期限自2016年11月1日起至2019年10月31日止。为更好的培育市场,原告承诺在租赁期限内免收租金24个月,同时享受三年市场运营管理费的优惠政策。第一年租金23962元,运营管理费1997元,第二年运营管理费2995元,第三年运营管理费3994元,免收第二年、第三年租金。合同书第三条第2项约定：“市场前三年租金单价：一层16元/㎡/月……”；第五条第10项约定：“因乙方违约，甲方保留对乙方免租期租金和优惠运营管理费追偿的权利。”；第七条第5项约定：“乙方保证金不足时，接到甲方通知后10日内补足，逾期补交的，乙方应向甲方支付应补足部分每日5‰的违约金。”；第八条第3项约定：“租赁商铺交还时，如甲方要求乙方恢复承租商铺原状的，乙方应予以恢复，否则甲方有权不退还乙方保证金。”；第九条第1项约定：“租赁期内，如乙方将商铺转让给他人使用，须提前一周提交书面申请，并经甲方审核同意，乙方缴纳过户费500元/间后，甲方为其办理过户手续。私自转租、转让行为无效。”；第十条违约约定：“1、本合同生效后，乙方不按照本合同约定日期或告知函日期接收商铺进场经营的，逾期超过35天后，视乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，履约保证金不予退还。2、合同期内，乙方不按时足额缴纳租金及费用，逾期超过35天的，视乙方违约，甲方有权解除本合同，乙方按照本合同租金及费用总额的30%标准向甲方支付违约金，履约保证金不予退还。”。同时查明，合同签订后，孟强富依约定交清了所租赁商铺的第一年租金及4栋103、104号商铺的全部运营管理费，18#123、124号商铺，19#111、112、113、114、115、116、117、118、119号商铺的运营管理费孟强富已缴纳4419元，尚欠18069元（9634元＋12850元－4419元）。2018年4月30日，因孟强富租赁4栋103、104号商铺未按合同约定进场经营，原告通知其及时开门营业。庭审中，孟强富表示愿意恢复租赁商铺原状。本院认为，安徽创智公司与孟强富签订的寿县瑶海综合大市场《商铺租赁管理合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及相关法规规定，应为合法有效。当事人应当按照合同的约定全面履行义务。一、孟强富尚欠原告18#123、124号商铺，19#111、112、113、114、115、116、117、118、119号商铺运营管理费未交清，原告要求被告支付尚欠运营管理费18069元，符合法律规定，依法应予支持；原告要求被告按照合同第七条第5项每日千分之五支付违约金，因合同第七条第5项系关于履约保证金而非运营管理费的约定，且该约定过高，不符合相关法律规定，本院不予支持。二、双方订立的《商铺租赁管理合同书》期限已届满，租赁合同关系终止，原告要求被告恢复租赁商铺原状，符合合同约定和法律规定，依法应予以支持。三、被告租赁4栋103、104号商铺，经原告通知逾期未进场经营，按照合同第十条违约约定第1项规定，已构成违约，根据合同第五条第10项约定，原告主张被告支付第二年、第三年的免租期租金47924元（23962元×2），符合合同约定和法律规定，依法应予支持。原告主张被告支付租赁18#123、124号商铺，19#111、112、113、114、115、116、117、118、119号商铺第二年、第三年的免租期租金205606元（102803元×2），因未能提供充分证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孟强富支付原告安徽创智商业运营管理有限公司租金47924元；二、被告孟强富支付原告安徽创智商业运营管理有限公司运营管理费18069元；三、被告孟强富恢复租赁商铺原状；上述一、二、三项，于本判决书生效之日起20日内履行完毕。四、驳回原告安徽创智商业运营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8013元，减半收取计4007元，由孟强富负担600元，安徽创智商业运营管理有限公司负担3407元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  黄伟二〇二〇年七月二十五日书记员  陈明附相关法律条文如下：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以正明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。