山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初3240号 原告：某某银行股份有限公司威海分行 负责人：王某某，行长。 委托诉讼代理人：赵素鑫，山东胶东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：焦某，系该公司职工。 被告：谷某某 被告：威海某某房地产开发有限公司 法定代表人：孙某，董事长。 委托诉讼代理人：闫飞，山东泰祥律师事务所律师。 原告某某银行股份有限公司威海分行（以下简称“某某银行”）与被告谷某某、威海某某房地产开发有限公司（以下简称“某某房地产”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某银行之委托诉讼代理人赵素鑫，被告谷某某、被告某某房地产之委托诉讼代理人闫飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某某银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告谷某某偿还贷款本金245355.30元，计算至2020年3月20日的逾期利息5486.87元、罚息35.10元、复利74.85元；以及自2020年3月21日至实际给付之日止，按照合同约定利率计算的利息、罚息及复利；2.判令被告谷某某支付律师费15448元；3.判令原告对抵押物仁和佳苑-17号802房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.判令被告某某房地产对上述债务承担连带清偿责任；5.判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2011年12月19日，原告某某银行与二被告签订借款合同，合同约定，被告谷某某从原告处贷款280000元，用于购买威海市仁和佳苑-17号802房产，合同同时约定了借款期限、利率、违约责任等，被告谷某某以所购房产提供抵押担保，被告某某房地产提供阶段性连带责任保证担保。合同签订后，被告谷某某就上述房产办理了预购商品房抵押权预告登记，随后原告向被告谷某某发放贷款280000元。现被告谷某某不能按时偿还贷款本息，为维护自身权益，原告起诉至法院，要求处理。 谷某某辩称，贷款前期正常偿还，但2019年11月开始因为家中有事所以耽误还款，2020年因疫情原因影响收入，也未能及时返回威海，因此拖欠了银行贷款，但3月份将拖欠的5期均还清，4月至今的贷款也能按月偿还；办理房产证时才知道因其他诉讼导致房产被查封，但其他借款已在偿还过程中；希望继续履行借款合同。 某某房地产辩称，被告谷某某虽有违约，但情况不严重，属于轻微违约，考虑到目前经济大形势，不应宣布贷款一次性提前到期，只有严重违约或主观恶意才可以要求提前还贷；被告谷某某已将拖欠的贷款还清，现还在按月还款，银行也配合被告谷某某变更了还款银行卡账户，说明银行以实际行动表明不再要求一次性还款；原告计收罚息，又计收了复利，属于重复计算利息；本案法律关系简单，事实不复杂，原告主张的律师费明显过高，应参照标准，按比例降低，而且据了解，原告尚未支付该费用；涉案房产尚未办理抵押登记，原告不能享有优先受偿权；其公司提供阶段性担保，是因银行强迫，如果不提供保证，原告不同意放贷，因此担保无效，其公司为被告谷某某提供担保，没有经过公司董事会和股东会表决同意，原告作为金融机构应对此予以了解，因此其公司提供担保行为当为无效，要求驳回对其公司的诉请。 本院经审理认定事实如下：2011年12月19日，原告某某银行（贷款人）与被告谷某某（借款人）、某某房地产（保证人）签订《某某银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，合同约定，被告谷某某向原告借款本金280000元，本合同利率按照贷款发放当日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮10%，即月利率按6.4625‰执行；贷款期限348个月，自2011年12月19日至2040年12月19日；还款方式为等额本息，还款日为每月20日；被告谷某某贷款购买并提供抵押的房产位于威海市仁和佳苑17号802室；被告谷某某未按期还款，原告有权对逾期贷款加收罚息，罚息利率为合同利率的150%；对不能按期支付的利息（包含罚息），按罚息利率计收复利；被告谷某某逾期还款，原告有权宣布合同项下已发放贷款提前到期，要求被告谷某某立即偿还全部贷款及相应利息；原告因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保全费等）均由被告谷某某负担；合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，被告谷某某同意将所购房产抵押给原告，对被告谷某某取得该房屋的所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有被告谷某某应付款项，被告某某房地产提供阶段性连带责任保证，担保的范围包括：贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等），保证期间为担保阶段内被告谷某某每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。 2011年12月22日，涉案房产办理了预购商品房抵押权预告登记，但因被告谷某某涉及两起民事诉讼，上述房产被法院查封，至今未办理不动产权登记，也未办理抵押登记手续。 2011年12月23日，原告向被告谷某某发放了该笔贷款。被告谷某某在履行合同过程中，自2019年11月20日起未按约定还款付息，截至2020年3月20日，产生逾期利息5486.87元、罚息35.10元、复利74.85元，剩余贷款本金245355.30元。被告谷某某于2020年3月25日偿还了5期贷款本息，也先后偿还了4-7月份的贷款本息，但均是逾期还款，截至2020年7月28日，尚欠贷款本息240891.76元，其中本金240603.57元、利息288.19元。 另查，被告某某房地产股东两名：法定代表人孙海（占股50%）、执行董事江永涛（占股50%）。原告某某银行主张为本案支出律师代理费15448元、财产保全费2020元。 本院认为，原告某某银行与被告谷某某、某某房地产签订的借款、抵押、保证合同系各当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告某某银行已按合同约定发放了贷款，被告谷某某应按期归还借款本息，但被告谷某某多次违约还款，根据合同约定，原告某某银行有权宣布合同提前到期，要求被告谷某某清偿全部贷款以及所产生的利息、复利、罚息。被告某某房地产辩称原告计收罚息、复利属于重复计算利息，合同约定逾期偿还贷款本金应予计收罚息，对贷款本金产生的利息或罚息计收复利，且按照该种计算方式得出的借款利率未超过年利率24%，被告某某房地产该意见，本院不予采纳。原告某某银行主张的律师代理费，符合律师费收费标准，且有合同约定，不论已支付或尚未支付，该项费用均属于原告的合理支出，本院予以支持。财产保全费是原告为保证判决的顺利履行向法院交纳的费用，被告谷某某理应负担。 涉案房产尚未办理抵押登记，未办理的原因与原告并无直接关系，但法律规定，不动产抵押权必须办理抵押登记才能设立，原告某某银行仅凭预告登记要求对涉案房产享有优先受偿权，理由不当，本院不予支持。被告某某房地产作为保证人，在保证期间内应承担保证责任，其承担责任后，有权向被告谷某某追偿。被告某某房地产辩称其担保行为系受到原告强迫、未经过股东会决议，应为无效。购房者按揭贷款由房地产开发公司提供阶段性保证是金融借款行业普遍做法，虽然存在房地产企业基于与银行的合作关系、房产的销售数量等因素才充当保证人，但尚不能称之为强迫；股东会、董事会决议通过是公司对外承担保证责任的条件，是基于对公司权益的保护，以防法定代表人越权代表损害公司利益，本案被告某某房地产在借款担保合同落款处加盖了公司合同专用章和法定代表人印章，其法定代表人所占公司股份达到50%，而其公司为被告谷某某借款提供的是阶段性保证责任，一旦其公司出售给被告谷某某的房产办理抵押登记手续，其公司的保证责任即可免除，并不存在法人越权代表损害公司利益的情况，故本案担保应为有效，其公司上述意见，本院不予采纳。 综上所述，原告某某银行诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、第四十一条、第四十二条之规定，判决如下： 一、被告谷某某给付原告某某银行股份有限公司威海分行借款本金240603.57元及截至2020年7月28日的利息288.19元，自2020年7月29日起至实际给付之日的利息、罚息、复利（按合同约定的方式及标准计算）； 二、被告谷某某给付原告某某银行股份有限公司威海分行律师代理费15448元、财产保全费2020元; 三、被告威海某某房地产开发有限公司对被告谷某某上述债务承担连带清偿责任，其承担责任后，有权向被告谷某某追偿； 四、驳回原告某某银行股份有限公司威海分行其他诉讼请求。 上述付款义务，于判决生效后十日内履行。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2648元，由二被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  张雁飞 二〇二〇年七月二十八日 书记员  程 城