江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初355号 原告：太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会，住所地江苏省太仓市浮桥镇老闸社区新华路36号，统一社会信用代码55320585585512764B。 法定代表人：陆明艳，该居民委员会主任。 委托诉讼代理人：陆伟峰，太仓市浮桥法律服务所法律工作者。 被告：太仓市金星獭兔有限公司，住所地江苏省太仓市金浪镇老闸村，统一社会信用代码91320585716856349C。 法定代表人：严宏生，该公司总经理。 被告：太仓市力克斯獭兔专业合作社，住所地江苏省太仓市浮桥镇老闸村，统一社会信用代码933205856816019274。 法定代表人：严宏生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈自强（代理上列两被告），江苏至誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆纯（代理上列两被告），江苏至誉律师事务所律师。 原告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会与被告太仓市金星獭兔有限公司、太仓市力克斯獭兔专业合作社土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，于2020年2月27日进行了证据交换，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。2020年2月27日证据交换和2020年5月19日开庭，原告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会的委托诉讼代理人陆伟峰、被告太仓市金星獭兔有限公司、太仓市力克斯獭兔专业合作社的委托诉讼代理人沈自强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会向本院提出诉讼请求：1.要求被告太仓市金星獭兔有限公司、太仓市力克斯獭兔专业合作社腾退归还占用原告的9.5亩土地（四至为：南至兴闸北路、北至顾木泾延伸段、东至原丝绸公司茧站、西至塑料薄膜厂）；2.被告太仓市金星獭兔有限公司、太仓市力克斯獭兔专业合作社支付原告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会土地占有使用费（按照10000元/亩/年、9.5亩的标准，自2019年1月1日起计算至实际腾退之日止）。原告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会围绕其诉讼请求向本院提出如下事实主张：2012年12月31日，被告太仓市金星獭兔有限公司、太仓市力克斯獭兔专业合作社与原告签订书面租赁合同一份，合同约定由被告太仓市金星獭兔有限公司、太仓市力克斯獭兔专业合作社向原告承租原金浪镇废砖窑厂非粮食保护农田9.5亩，折合6333平方米，用于经营种养殖业，专养獭兔。合同期为三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日，年租金为7600元。合同到期后，双方续签合同一份，合同期限为自2016年1月1日起至2018年12月31日止，租金仍为每年7600元。由于被告从事的行业属于太仓市人民政府所列的关停取缔类企业，故此续签合同到期前后，原告即多次联系被告，明确表示不再续签合同，要求被告清理腾退，但均未果。2019年9月原告委托太仓市浮桥法律服务所书面发函被告，限被告在2019年10月底前清理腾退但仍未果。2017年9月5日浮桥镇人民政府颁布浮政发（2017）24号文件，该文件明确规定浮桥镇农村范围内集体建设用地和农村非农建设用地年租金不低于10000元。综上，原告认为，现双方签订的租赁合同已经到期，被告应腾退，被告租金支付至2018年12月31日止，故要求被告从2019年1月1日开始支付占有使用费，占有使用费的标准为政府发文的最低年租金标准。 被告太仓市金星獭兔有限公司、太仓市力克斯獭兔专业合作社承认原告主张的签订两份书面租赁合同及原告发函的事实。针对原告的诉讼请求，两被告认为：1.两被告与原告之间的土地租赁合同关系并未终止，两被告在履行合同中并不存在任何违约行为。按照2012年12月31日原、被告双方签订的土地租赁合同第二条约定，在三年一个周期结束后自然延续协议到下一个三年，直到被告书面提出终止租赁关系为止，由此意味着提出土地租赁终止的权利在被告一方。2016年至2018年的租赁合同只是办理形式上的签约，并未否定第一份合同中约定的合同终止的问题。2018年12月合同到期后，原告确实口头告知被告不再租赁，但被告认为原告无权作出此意思表示。2.两被告经营的獭兔养殖业务不属于老闸管理区所认定的禁养整治和取缔范围；但根据太政发[2019]49号文件，两被告经营獭兔的养殖范围确实处于禁养区内，按照文件要求确应予以搬迁，故两被告同意终止原、被告之间的土地租赁关系，并按照文件履行搬迁补偿手续，将土地交还原告。3.被告并非不支付租金，而是原告拒绝接收；被告认为涉案租赁合同尚未终止，原告主张占有使用费没有事实和法律依据，且原告主张的10000元/亩/年的标准针对的是建设用地，而被告使用的地块一直是农用地，被告同意按照7600元/年的标准（9.5亩、800元/亩）支付租金。综上，被告同意按照文件要求终止土地租赁合同并腾退，但请求法院驳回原告的第二项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对案件相关事实认定如下： 2012年12月31日，原告（甲方）和两被告（乙方）签订《土地租赁合同》一份，约定甲方同意将位于废砖窑厂非粮保护农田土地租赁给乙方有偿使用，土地面积为9.5亩，折合6333平方米（详见双方确认的卫星图中的红线范围）用于经营种养殖业，专养獭兔。租赁期限从2013年1月1日起至2015年12月31日止。到期后如乙方不书面提前向甲方提出终止租赁关系，该租赁期为自然续协下一年三年租赁关系并以此方式类推直至乙方书面向甲方提出终止租赁关系为止。但需双方重新补办签协手续。乙方应向甲方交纳租赁费用7600元/年，先付后用。租赁期间内，乙方未经甲方同意不得擅自改变土地使用性质，乙方需要新建房屋，应事先征得甲方同意，并经相关职能部门批准后实施，相关费用由乙方自理。但租赁结束后，乙方投入的房屋设施、场地等不动产部分双方另行协定处置办法。上述合同到期后，原告（甲方）和两被告（乙方）又签订《土地租赁合同》一份，租赁期限从2016年1月1日起至2018年12月31日止。该协议中删除了前一份租赁合同中的“到期后如乙方不书面提前向甲方提出终止租赁关系，该租赁期为自然续协下一年三年租赁关系并以此方式类推直至乙方书面向甲方提出终止租赁关系为止。但需双方重新补办签协手续。”的表述，并另在“五、权利义务和责任”部分约定：租赁结束后，乙方投入的房屋设施、场地等不动产部分，无偿归甲方所有。另在“六、其他事项”中约定：租赁期满后，甲方对出租标的物另行招租时，乙方享有优先承租权。该合同落款中代表人签字处有严宏生签字，并加盖有太仓市金星獭兔有限公司的公章，未加盖太仓市力克斯獭兔专业合作社公章。对此两被告提出因第二份租赁合同落款处仅有太仓市金星獭兔有限公司的盖章，故该合同仅能约束被告太仓市金星獭兔有限公司。本院注意到，该份租赁合同的抬头处乙方列明为两被告，代表人为严宏生，在合同落款处虽仅盖有太仓市金星獭兔有限公司的公章，但严宏生已在代表人处签字，两被告也认可涉案租赁土地系由两被告共同使用，并由两被告共同承担相应的责任，故该份合同应当约束两被告。 2019年9月26日，原告委托太仓市浮桥法律服务所发函两被告，告知：2016年1月双方签订的租赁合同已到期，到期后，被告虽停止了生产经营，但未能按约进行清场腾退，2019年3月原告已书面通知被告于2019年4月30日搬离，未果。根据太“263”发（2017）1号和浮政发（2017）24号文件，再次书面通知被告于2019年10月底前完成清理腾退工作，逾期无法完成的，一切后果由被告承担。被告于2019年9月27日收到上述函件。 关于涉案土地的情况。涉案土地原为太仓县老闸人民公社砖瓦厂使用，土地所有权性质为集体，土地权属来源为集体土地划拨。现土地利用现状图中，涉案土地部分为旱地，部分经申请为设施农用地。 为证明涉案土地的租赁价格，原告向法庭提交了浮桥镇集体资产管理方案【浮政发（2017）24号】，其中载明其他农村范围内，各类房屋和土地租金的统一指导价为：镇集体建设用地和农村集体非农建设用地租金不低于10000元/亩。 以上事实有原告提交的租赁合同、土地租赁合同、卫星图、浮桥镇集体资产管理方案、太仓市浮桥法律服务所函、交寄单、快递查询记录、土地登记申请书、审批表，本院调取的土地利用现状图以及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告之间的租赁合同关系是否已经终止？2.被告支付租金或者占有使用费的标准为何？ 关于争议焦点1：被告认为根据2013年至2015年的土地租赁合同的约定，在租赁期满后原、被告应当自动续协，2016年至2018年的租赁合同即为自动续协的产物，原告并不享有合同终止的权利。本院在对比两份租赁合同后注意到：2016年至2018年的租赁合同中已删除了关于自动续协的约定，且就租赁结束后不动产部分的处理约定进行了变更，另约定了租赁期满后被告的优先承租权等相关事宜。由此可以看出，第二份租赁合同中删除、变更和增加的条文内容均为涉及租赁期满后的相关约定，故在对比两份协议的基础上，本院认为第二份租赁合同系对第一份租赁合同约定的变更，在双方当事人重新达成的意思表示中已无自动续协的约定。现合同约定的租赁期限已经届满，原告已通过口头和书面的方式通知不再与被告续签合同、要求被告腾退，可见原、被告之间的租赁合同关系已经终止，被告理应向原告返还租赁物，故本院对原告主张的第一项诉讼请求依法予以支持。 关于争议焦点2：合同期限届满后，被告未能按时腾退，原告主张按照10000元/亩/年的标准要求被告支付占有使用费，但未提供相应的依据（原告提供的文件中并无涉案地块性质对应的租金价格），本院在参照合同约定的租金标准，认定以7600元/年的标准，从2019年1月1日起计算占有使用费至实际腾退之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告太仓市金星獭兔有限公司、太仓市力克斯獭兔专业合作社于本判决生效之日起三十日内向原告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会腾退归还占用的9.5亩土地（该地块四至为：南至兴闸北路、北至顾木泾延伸段、东至原丝绸公司茧站、西至塑料薄膜厂）。 二、被告太仓市金星獭兔有限公司、太仓市力克斯獭兔专业合作社共同于本判决生效之日起三十日内支付原告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会土地占有使用费（按照7600元/年的标准，自2019年1月1日起计算至实际腾退之日止）。 原告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会确认如下账户作为款项的接收账户：户名太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会，开户行太仓农村商业银行老闸支行，账号70××××29。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3350元，由被告太仓市金星獭兔有限公司、太仓市力克斯獭兔专业合作社共同负担。原告同意其预交但不应由其负担的案件受理费3350元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 员 朱旖雯 二〇二〇年七月八日 法官助理 李牧男 书 记 员 陈寒艳