山西省太原市中级人民法院民事裁定书（2020）晋01民终3951号上诉人（原审被告）：刘并立，男，1972年8月21日出生，汉族，山西电机制造有限公司职工，住太原市。委托诉讼代理人：王芦，山西真强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李奇，男，1967年6月1日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：吴玉寒，山西华炬律师事务所律师。上诉人刘并立因与被上诉人李奇房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初4656号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘并立上诉请求：1.撤销太原市万柏林区人民法院(2019)晋0109民初4656号民事判决,依法改判驳回李奇的诉讼请求或将本案发回重审;2.本案一、二审案件受理费由李奇承担。事实与理由：1、一审判决未查清本案事实。本案涉及的房屋买卖合同,虽然是上诉人与被上诉人签订,但合同却是上诉人与案外人史林东等多人共同履行,涉案6套房屋是过户给了多人,房款也是由多人分别支付。一审庭审中,上诉人提供了与被上诉人妻子的微信通话记录,能够充分说明上述事实,而且被上诉人妻子也明确表明除被上诉人认可的支付房款外,案外人也支付过房款,还存在代被上诉人支付房屋拖欠的物业、水电等费用的情形,相应款项均应在上诉人应付房款中核减。被上诉人主张的欠款金额与事实明显不符。因本案涉及案外人,支付房款及物业等费用的证据,均在案外人处上诉人并不掌握,案外人与被上诉人涉嫌恶意串通拒不向上诉人提供相关证据,因此,为查明案件事实,上诉人在一审中申请案外人史林东作为第三人参与诉讼,但一审法院并未准许。这不仅导致本案事实无法查清,更损害了上诉人的合法权益。2、一审判决判令上诉人支付利息是错误的。购房款中除50万元作为投资款外,剩余购房款上诉人已经基本付清,不存在违约事实,利息主张没有事实依据。而且合同履行过程中,因被上诉人房屋存在抵押登记情形,被上诉人并未及时为上诉人办理房屋过户登记手续,被上诉人违约在先,因此上诉人支付购房款的时间应当顺延,但一审判决忽略上述事实,片面按照合同约定的付款时间判令上诉人支付利息显然是错误的。被上诉人李奇辩称，1.一审认定事实清楚，除了房屋买受人以外其他案外人并未向李奇支付购房款，也没有代缴水电费、物业费等，双方在房屋买卖合同第一条中明确约定甲方同意乙方独立购买或者乙方联合其他人一起购买，在合同履行过程中刘并立和其他买受人向李奇支付购房款，除此之外并未收到其他民事主体的款项，其他民事主体也并未代缴水电费、物业费。2.一审判决适用法律正确，李奇主张有事实依据和法律依据。双方合同约定的购房款总额是650万，刘并立已支付定金20万元，并在后续分六次合计支付518万元的购房款，剩下132万元购房款没有支付，那么在132万没有支付的购房款当中，它分为两个部分，第一部分就是约定投资酒店式公寓的50万，对于这50万李奇同意一审法院的意见该部分不计算利息，第二部分就是剩余的82万，双方在房屋买卖合同第四条约定，双方约定利息为年息15%及乙方于2018年7月19日之前支付甲方本金50万元的利息15万，乙方于2019年7月19日前支付甲方本金50万元的利息7.5万元。根据这个约定李奇有权请求刘并立支付合同约定的15万元利息和7.5万元利息合计是22.5万元。就是说22.5万元利息是合同明确约定的，在剩余的82万元当中，以这个合同约定的支付时间为两个节点，82万元分为32万元和50万元两个子部分，对于应付未付的32万，应当从第一个时间点也就是说2018年7月20日开始计算利息。对于应付未付50万元购房款，应当从合同约定的第二个时间点也就是2019年7月20日开始计算利息，前面说的是利息起算时间点。利息计算的法律依据是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干解释》第17条规定，逾期付款的按照未付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，这两个部分也就是说32万元、50万元，应当按照这个规定来计算利息。那么根据中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知，逾期贷款罚息利率按照贷款利率水平上加收30%至50%计算。根据中国人民银行官方网站公布的金融机构人民币贷款基准利率，2015年10月24日之后的一年至三年期贷款基础利率为4.75%。根据前述两个规定，基础利率按照4.75%为基数，加收30%至50%，为7.15%。判决认定的支付利息计算是按照年利率7.15%计算的，所以一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审法院审理查明，2017年4月19日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：第一条，原告将位于太原市万柏林区千峰南路10号鸿峰花园15层1501室、1502室、1503室、1504室、1505室、1506室的房产出售给被告；房屋总价款6500000元整，购房定金300000元，被告先行支付原告5000000元，剩余1500000元中，1000000元部分双方约定按年利率15%被告应于2018年7月19日之前支付甲方本金500000元，利息150000元，并于2019年7月19日之前支付原告本金500000元，利息75000元；第二部分500000元作为原告投资“巢寓”酒店式出租公寓的项目投资款，按实际盈利分红；原告同意给被告一个半月的时间做独立买房或联合买房的准备；原告应于收到被告5000000元购房款之日起30天内将交易的房产全部交付给被告使用；违约责任：原告李奇（甲方）与被告刘并立（乙方）合同签订后，若乙方超过两月还未办理过户手续视为违约，若乙方中途单方终止合同的，视为违约，购房款定金归甲方所有，若甲方中途违约，应书面通知被告，并应以乙方所付定金的双倍及付款返还给乙方。庭审中，双方均确认“巢寓”酒店式公寓项目至今未开展。2017年12月4日，被告向原告出具收条一份，载明：收到千峰南路鸿峰小区10号楼15层1-6号国有土地使用证、土地用权人李奇，合计六套，被告刘并立签字捺印。被告已付定金200000元，又分别于2017年12月26日、2018年2月6日、2018年3月26日、2018年4月3日、2018年6月22日、2018年10月10日向原告支付购房款870000元、580000元、670000元、760000元、1100000元、1000000元，共计5180000元购房款。尚欠1320000元购房款未支付。原审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。原、被告均应严格按照合同约定的内容履行各自的义务，原告依约履行了房屋交付及产权变更手续义务，故被告应按照合同约定的金额，依约履行付款义务。被告申请追加第三人，其证据中未证明第三人与本案有法律上的利害关系，根据合同相对性原则，被告申请追加意见不予采信。被告辩称物业费交纳，未提交证据证明，不予采纳。合同签订后，被告共计支付原告购房款5180000元，尚有1320000元的购房款未支付，被告依法应予支付剩余购房款。其中500000元依合同约定作为项目投资款，但原告所投资的项目未实际开展，且双方对后续的开展未做出相应约定，该条款已无继续的可操作性，合同目的无法实现，结合合同房款总，故该投资款应为购房款，双方对该笔款项未约定利息损失，故不计算利息损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。820000元购房款因被告未按约定支付，导致原告的合法权益受到损害，原告诉请因被告逾期付款而造成的损失，按中国人民银行同期贷款年利率7.15%计算，予以采纳。500000元投资款因投资项目未开展转为购房款，该款项损失本院不予支持。被告已付5180000元购房款，尚余1320000元购房款未支付，被告应支付原告剩余购房款。综上所述，原告诉请被告支付购房款1320000元合法，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：1、被告刘并立于判决书生效之日起十日内支付原告李奇购房款1320000元、利息225000元。2、被告刘并立于判决书生效之日起十日内支付原告李奇以320000元为基数按中国人民银行同期贷款年利率7.15%计算自2018年7月20日起至实际清偿之日止的损失。3、被告刘并立于判决书生效之日起十日内支付原告李奇以500000元为基数按中国人民银行同期贷款年利率7.15%计算自2019年7月20日起至实际清偿之日止至的损失。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。另查明，庭审中，上诉人刘并立提供房主购房款转账凭证：2017年8月4日刘永立支付购房款360000元；2018年2月3日刘鹏红支付购房款290000元；2018年3月22日，刘并立也支付购房款470000元。本院认为，1、为了查清案件事实，是否有必要追加太原市万柏林区千峰南路10号鸿峰花园15层1501号房主孟庆雪、1502号房主张胜国、1503号房主史文波、1504号房主刘永立及1505号房主刘鹏红为本案第三人参加诉讼？2、上诉人刘并立与被上诉人李奇是否按照《房屋买卖合同》履行各自义务？是否存在违约的事实？违约责任如何承担？3、双方在履行《房屋买卖合同》时，是否采取了“按揭贷款”的形式支付购房款？购房款的具体支付情况如何？依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：一、撤销太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初4656号民事判决；二、本案发回太原市万柏林区人民法院重审。上诉人刘并立预交的二审案件受理费22396元予以退回。审判长 赵耀功审判员 任 峥审判员 段雪丽 二〇二〇年七月二十八日书记员 吴 慧