黑龙江省大庆市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑06执异22号案外人：焦淑玲，女，1973年10月5日出生，汉族，住大庆市。委托诉讼代理人：苏岩岩，黑龙江新元律师事务所律师。申请执行人：潘文力，男，1987年4月17日出生，汉族，大庆石化公司塑料厂职工，住大庆市。委托诉讼代理人：彭岩，黑龙江四维律师事务所律师。被执行人：易建彬，男，1976年10月23日出生，汉族，住大庆市。在本院执行潘文力申请执行易建彬民间借贷纠纷一案中，案外人焦淑玲对本院执行大庆市让胡路区×××楼×单元××室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人焦淑玲称，其于2019年12月19日接到本院通知，要求其三日内搬出房屋，否则强制执行。其经与办案人员了解，得知其购买的×××楼×单元××室房屋被大庆隆源房地产开发有限公司（以下简称隆源公司）对外提供担保，现提出执行异议。案涉房产的开发商为隆源公司，承包商为通州建总集团有限公司黑龙江分公司(以下简称通州建总黑龙江分公司)，通州建总在承包工程后，将其中13栋住宅楼以项目承包责任书（内部承包）的方式交由钱红梅负责施工，钱红梅在施工期间欠付王喜霞款项。2015年2月11日，隆源公司将案涉房屋顶账给通州建总集团有限公司，并以认购书的形式将房屋落到通州建总黑龙江分公司经理邢苏建名下。2015年5月14日，经过钱红梅同意，指定邢苏建通过开发商隆源公司将涉案房屋开给王喜霞顶抵欠款，隆源公司在向王喜霞开具认购书的当天将房屋钥匙交付王喜霞。因王喜霞急于将房屋变现，2015年5月16日将涉案房屋以低于抵账价款的方式出售给案外人，并将钥匙交付案外人，直到2019年7月14日开发商要办理产权证时，开发商才同意将案涉房产由王喜霞变更到案外人焦淑玲名下，并收回给王喜霞开具的认购书和购房款收据，另行给案外人出具认购书和购房款收据。在隆源公司提供担保的21套房屋中，还有一套为钱红梅的房屋(××号楼×单元××室），在钱红梅与本案申请执行人潘文力执行异议之诉一案中，生效的两审民事判决已经查明并认定了如下事实：（一）通州建总黑龙江分公司为温馨家园Ⅲ期的总承包商，钱红梅以内部承包的方式承包了13栋住宅楼的施工，通州建总黑龙江分公司的代表为邢苏建，截止到2019年3月8日，通州建总黑龙江分公司未能支付给钱红梅的工程款大约300万元左右。（二）依据大庆市中级人民法院依法对隆源公司经理闫庆伟所作调查笔录可以证实，包括本案的房屋在内共计20多套房屋用于通州建总黑龙江分公司对外担保的担保物，但在抵押担保前已经以抵工程款的方式抵给实际施工人和材料商，并在签订认购书时由通州建总黑龙江分公司直接交付钥匙。（三）钱红梅与隆源公司签订的认购协议书对房屋的位置、面积、单价、总价等要件进行了约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。同样本案中，王喜霞与隆源公司签订的认购协议书与钱红梅与隆源公司签订的认购协议书内容是一致的，也应认定为商品房屋买卖合同。（四）在开发商隆源公司出具的证明中，载明：“我公司开发建设的银浪温馨家园三期工程，因欠缴部分土地出让金，导致一直不能办理正式的网签合同，也不能办理不动产登记手续，但我公司依法与已购房客户签订了认购书，由于购房人着急入住，我公司已经从2014年5月份开始为业主陆续办理入住接房手续，已办理接房的业户可自行装修，凡我公司销售出去的房屋都已与业主签署了房屋认购书，并在办理入住接房手续的同时就将房屋正式交付给业主使用”。（五）银浪温馨家园三期工程已纳入红岗区历史遗留办证的范围之内。王喜霞在人民法院查封之前就与开发商签订了认购书，以抵账方式支付了价款，接收了房屋，并缴纳了电费，办理了入住手续，王喜霞依法具有法定的物权期待权。并且在人民法院查封之前，王喜霞将涉案房屋又转售给其，由其实际占有并装修使用，其作为物权受让方，也享有物权期待权。其与王喜霞持有的认购书，具备商品房买卖合同的主要内容，房屋价款以抵购方式支付完毕，在人民法院查封前已经对房屋实际占有，房屋交付之后，没有办理产权登记是因为开发商的手续不全，不属于其或王喜霞的原因，因此其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《查封规定》第十七条规定，具有排除执行的效力。申请执行人辩称，（一）王喜霞对涉案房屋曾提出执行异议，大庆市中级人民法院作出（2018)黑06执异167号执行裁定书，已驳回王喜霞的异议。之后，王喜霞并未提出执行异议之诉。该情况说明，王喜霞对涉案房屋不论在程序上还是实体上，都不享有权利。若案外人焦淑玲系从王喜霞处购买涉案房屋，则焦淑玲对涉案房屋享有的权利不可能大于王喜霞，王喜霞对涉案房屋不享有权利的结果同样及于焦淑玲。否则，房屋不停的流转下去，不停的有人可以提出异议，干扰执行。（二）涉案房屋至今未取得房产证，焦淑玲购买涉案房屋行为的真实性根本没有办法核实，并且涉及实体问题应当通过诉讼程序进行实体认定。（三）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，未取得商品房预售许可证明签订的房屋买卖合同无效。涉案房屋至今未取得预售许可，王喜霞与开发商签订的《银湖馨苑认购书》无效，焦淑玲与王喜霞的买卖合同更属无效。焦淑玲更无权依无效合同主张权利。（四）开发商将房屋提供给申请执行人作为担保，在明知法院查封、拍卖的情况下，其又配合焦淑玲出具《银湖馨苑认购书》。开发商的行为本身就是妨碍民事执行，不能产生对抗执行的效力。综上，由于案外人所述无法核实真伪，更不能凭无效的认购书对抗法院执行，故应当认定其理由不成立，裁定驳回异议申请。异议审查期间，案外人焦淑玲向本院提交证据如下：1.案外人钱红梅与通州建总黑龙江分公司签订的项目承包责任书；2.大庆市中级人民法院对华瑞物业公司总经理助理刘帅所作调查笔录；3.大庆市中级人民法院对隆源公司副经理闫庆伟所作调查笔录；4.红岗区人民政府第34次专题会议纪要；5.大庆市中级人民法院（2018）黑06民初387号民事判决书；6.黑龙江省高级人民法院（2019）黑民终503号民事判决书；7.2015年2月11日邢苏建与隆源公司签订的银湖馨苑认购书；8.2015年5月11日邢苏建更名为王喜霞的更名申请；9.2015年5月14日王喜霞与隆源公司签订的银湖馨苑认购书及电费收据；10.装修提示确认单、房屋验收交接表；11.2015年5月18日王喜霞与焦淑玲签订的楼房买卖协议书、收条、王喜霞身份证；12.担保协议书；13.2019年7月14日银湖馨苑认购书及收据；14.钱红梅中国农业银行卡交易明细清单；15.2019年10月12日王喜霞出具的收据。以上证据中，证据8、10、11、12、13、14、15已与原件核对无异，其他证据案外人未能提供原件核对。本院查明，潘文力与易建彬民间借贷纠纷一案，本院于2014年8月20日作出（2014）庆商初字第60号民事判决书，判决如下：（一）易建彬于判决生效之日起十日内偿还潘文力借款本金502.8万元；（二）易建彬于判决生效之日起十日内给付潘文力自2013年11月30日至2014年6月30日之日止逾期利息（以本金480万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）。案件受理费48088元由易建彬负担。如果易建彬未按本判决指定的期限给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决书生效后，本院于2014年12月17日依申请执行人潘文力申请立案执行。并依法向被执行人易建彬送达执行通知书、报告财产令。2015年7月28日，申请执行人与被执行人达成执行和解协议，约定由于乙方（易建彬）无力偿还执行标的550万元左右（以法院最终核定为准），由丙方（邢苏建、隆源公司）和丁方（通州建总）提供担保。具体协议内容：1.乙方于2015年12月31日前，偿还280万元，于2016年7月31日前偿还剩余款项；2.丙方以让胡路区×楼22户房产（经核实为21户，其中1单元××室重复书写，包括案涉房屋），提供抵押担保。如丙方出卖抵押财产或被第三方查封，丙方愿在财产缺少范围内承担连带保证责任。如乙方不按期履行义务，丙方愿以上述财产由法院进行评估拍卖后偿还甲方，丙方保证上述提供担保房产没有被查封和抵押；3.丁方保证丙方履行担保义务，并自愿监督，如丙方不履行义务，丁方为执行和解协议提供保证担保。本院于2015年8月19日依据上述和解协议中的担保条款作出（2015）庆执字第20号执行裁定书，查封隆源公司名下位于××楼21户房产（其中包括案涉房屋）及相应的土地使用权，查封期限为自2016年4月19日至2019年4月18日。2015年11月18日，由于申请人与被执行人易建彬正在和解中，申请人特向本院申请终结本案的本次执行程序，本院作出（2015）庆执字第20-1号执行裁定书，终结对本院（2014）庆商初字第60号民事判决书的本次执行程序。本院于2016年12月29日作出（2015）庆执字第20-2号执行裁定书及拍卖通知书，裁定拍卖隆源公司名下位于大庆市××区××楼包括案涉房产在内的21户房产及相应的土地使用权。2017年3月6日本院作出（2017）黑06执恢37号恢复执行通知书，决定恢复潘文力申请执行易建彬民间借贷纠纷一案的执行。另查明，在大庆市城乡规划局网站显示，项目名称：×小区×期×地块×楼，建设单位：大庆隆源房地产开发有限公司，发证日期：2014-10-14，建设地址：南五路南侧，证书编号：××。还查明，另一案外人王喜霞此前已向本院就案涉的×××楼×单元×××室房产提出异议，本院已于2018年12月25日作出（2018）黑06执异167号执行裁定书，本院认为部分载明“案外人与钱红梅之间是否存在买卖、借贷、劳务合同关系及以房抵顶上述款项等行为及事实涉实体问题，其应通过诉讼程序进行实体认定”，裁定驳回案外人王喜霞的异议请求。本院认为，本案的争议焦点为案外人的异议请求能否排除执行。本案中，首先，本案案外人焦淑玲系自另一案外人王喜霞处购得案涉房产，而此前案外人王喜霞已就案涉房产向本院提出案外人异议，本院已于2018年12月25日作出（2018）黑06执异167号执行裁定书驳回其异议请求并交代其救济权利，文书送达后，案外人王喜霞未在法定期限内向本院提起案外人异议之诉，系案外人王喜霞怠于行使权利。其次，本案案外人焦淑玲称案涉房产系因隆源公司将案涉房屋抵顶给通州建总公司，通州建总公司将13栋住宅楼交由钱红梅负责施工，钱红梅以案涉房屋抵顶其欠付王喜霞的债务，本案案外人焦淑玲又自王喜霞处购得案涉房产。其中关于王喜霞与钱红梅之间是否存在债权债务关系及多次工程抵账行为是否真实、合法等问题应通过诉讼程序进行实体认定，执行程序无权认定。综上，案外人焦淑玲的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：驳回案外人焦淑玲的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  林癸成审判员  陈欣欣审判员  麻梦琳二〇二〇年七月二十九日法官助理史英正书记员吴亚南