四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川03民终231号 上诉人（原审原告）：自贡大商商业有限公司，住所地四川省自贡市自流井区五星街22号。 法定代表人：毛平，董事长。 委托诉讼代理人：童宇，四川开山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川忠心房地产投资有限公司，住所地四川省成都市武侯区人民南路四段53号嘉云台5楼。 法定代表人：孙尧忠，董事长。 委托诉讼代理人：钟建国，男，该公司工作人员。 自贡大商商业有限公司（以下简称大商商业公司）与四川忠心房地产投资有限公司（以下简称忠心房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省自贡市自流井区人民法院（2018）川0302民初3865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人大商商业公司的上诉请求：撤销四川省自贡市自流井区人民法院（2018）川0302民初3865号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求或者发回重审。本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.忠心房产公司与大商商业公司签订的《房产租赁合同》中约定了忠心房产公司要向大商商业公司免费提供：400㎡的专用卸货区、1000㎡的周转仓库、200㎡的员工餐厅、100㎡员工培训用房以及员工停车场等配套房屋及设施，但是忠心房产公司至今未能按约提供上述用房，直接加重了大商商业公司经营项目的各项隐形成本。因此应从实际出发，在忠心房产公司不能提供上述配套房屋及设施的情况下，重新协商调减租金。2.忠心房产公司未按约提供上述配套房屋及设施，已经违约，应承担违约责任；3.一审判决未同意大商商业公司的鉴定申请，程序违法。 被上诉人忠心房产公司答辩称：一审认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确、审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 大商商业公司向一审法院起诉请求：忠心房产公司赔偿因违反租赁合同义务及其他违约、侵权行为给大商商业公司造成的损失1000万元。 一审法院认定事实：2010年11月15日，大商商业公司与忠心房产公司签订《房产租赁合同》，约定忠心房产公司同意按本合同约定的条件将其位于四川省自贡市五星街2号的浙江商城商业中心的房产出租给大商商业公司，用于开办大型综合性商场；负一层面积约为10039平方米（其中1000平方米作为仓库），一层到六层面积约25797平方米，租赁面积共计约35836平方米；租赁期限20年；商场部分租金为每月每平方米30元，仓库部分租金标准为每月每平方米10元，大商商业公司应于每月10日前向忠心房产公司支付当月租金，除仓库外其余部分租赁区域的租金从第2年开始至租赁期满止，每年递增1.5%；忠心房产公司同意在货梯口附近安排400平方米的专用卸货区和理货区给大商商业公司使用，在靠近货梯口附近安排1000平方米的周转仓库给大商商业公司使用，在租赁房产周边安排200平方米的房产供大商商业公司作员工餐厅使用，在租赁房产周边免费安排100平方米的房产供大商商业公司作员工培训中心使用，在地下停车场划出300平方米的面积免费供大商商业公司员工停放摩托车、电动车、自行车使用；忠心房产公司应于2010年10月31日之前将租赁房屋及配套用房按本合同及本合同附件三所述条件交付给大商商业公司，大商商业公司将派出代表到现场逐项检查租赁房产及配套用房是否符合本合同及本合同附件三的要求，如符合约定条件双方签署房产交付确认书，确认书签署之日为房产正式交付之日；租赁房产内被告拥有产权的设备、设施在保修期内由忠心房产公司负责，保修期后交给大商商业公司，大商商业公司负责使用、维护、保养并承担相应费用，租赁房产之外非大商商业公司独立使用的设备、设施均由忠心房产公司负责管理、维护、保养，并承担全部费用。 合同签订后，忠心房产公司将房屋交付给大商商业公司，庭审中双方一致确认房屋交付时未签署房产交付确认书。大商商业公司租赁房屋后进行了装修，其经营的“新玛特购物广场”于2011年11月正式开门营业。因租赁房产属于忠心房产公司开发的“浙江商城”一期商业用房，二期在修建过程中烂尾至今未修建，导致在二期中才会提供的部分配套设施确实未能向大商商业公司交付。双方于2013年1月5日签订《关于暂不调整租金的补充协议》，载明经双方自愿、平等协商，就双方于2012年9月6日签订的《房屋租赁合同》（大商商业公司当庭审陈述无此合同，忠心房产公司陈述该合同是为融资而签订的，正式合同为双方2010年11月15日签订的《房产租赁合同》）约定租金从第二年开始递增作以下补充协议：一、因甲方（被告）浙江商城第一期工程，没有完善《房屋租赁合同》附件三的要求交付租赁房屋及设施，因此《房屋租赁合同》约定递增租金暂不执行，租金继续按没递增前的租金执行；二、甲方完成浙江商城第二期工程后，并按《房屋租赁合同》附件三要求交付租赁房屋设施之日起，第二年开始按《房屋租赁合同》约定递增租金。 2014年4月14日，忠心房产公司向大商商业公司出具《承诺书》，载明大商商业公司于2014年3月28日致函忠心房产公司，要求忠心房产公司完善“新玛特休闲购物广场”地上、地下停车场，供顾客免费停车两个小时，在2014年3月15日前将商场内中央空调移交大商商业公司，否则自2014年4月起不再向忠心房产公司支付房屋租金。忠心房产公司根据上述问题，向大商商业公司承诺：“新玛特休闲购物广场”内的中央空调、配套设施在2014年4月16日前完善并打开使用，2014年5月5日移交大商商业公司，若忠心房产公司未完成完善和打开使用，未按时移交大商商业公司，大商商业公司可以自行完善和打开使用中央空调、配套设施，所需费用，大商商业公司可以在应付租金中直接扣除。 因忠心房产公司销售案涉租赁房产在内的商铺经营权，大商商业公司于2014年10月9日向忠心房产公司送达《关于停止侵权的函》，认为忠心房产公司擅自散发宣传广告单，宣称投资新玛特广场“黄金店铺”、“做新玛特的房东”等内容严重侵犯了大商商业公司的企业名称专用权，要求忠心房产公司立即停止侵权、消除影响、赔礼道歉。忠心房产公司于2014年10月11日向大商商业公司出具《致歉声明》，声明若有侵犯其企业名称专用权的行为，表示真诚的歉意。因忠心房产公司销售的商铺经营权的购买人无法获得相应收益，在大商商业公司经营的新玛特购物广场出现过拉横幅、围堵商场等情况。 因忠心房产公司涉诉，各地多家法院自2014年4月开始陆续对大商商业公司应付忠心房产公司的租金采取了冻结措施，大商商业公司即未再直接向忠心房产公司支付过租金。2014年3月前，大商商业公司均按约向忠心房产公司支付了相应的租金。 大商商业公司在诉讼期间，向该院提交了《房屋租赁损害赔偿损失鉴定申请书》，要求对下列损失事项进行鉴定：1.未交付400平方米专用卸货区和整理货物区每年造成的价值损失；2.未交付100平方米用作食堂的约定房产每年造成的价值损失；3.未提供顾客停车场、未交付300平方米员工停车场每年造成的损失；4.因中央空调的交付和运行存在重大瑕疵和问题每年给大商商业公司造成的损失；5.忠心房产公司于2014年10月开始违规销售租赁商铺及租赁商铺经营权，致使购买户频繁在大商商业公司租赁经营场所集聚、围堵，严重影响大商商业公司正常经营和企业形象给大商商业公司造成的损失。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《房产租赁合同》《关于暂不调整租金的补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。大商商业公司主张的损害赔偿主要包括以下三个方面：1.忠心房产公司未按《房产租赁合同》的约定完全交付租赁房产及配套设施造成的损失；2.忠心房产公司交付的中央空调存在重大瑕疵和问题造成的损失；3.忠心房产公司2014年10月开始销售案涉租赁房产的经营权，导致购买人在“新玛特购物广场”内集聚、围堵，给大商商业公司的经营和企业形象造成的损失。 第一，忠心房产公司未按《房产租赁合同》约定向大商商业公司完全交付相应的配套设施或房产的违约责任。该院认为，大商商业公司在接收租赁房屋时对房屋的现状应当进行了检查和核实，但仍然接房并进行了装修、开门营业，未明确提出异议，视为其对交房的现状予以了默认。且双方于2013年1月5日签订的《关于暂不调整租金的补充协议》，明确载明因忠心房产公司没有完善《房产租赁合同》附件三的要求交付租赁房屋及设施，因此《房产租赁合同》约定递增租金暂不执行，租金继续按没递增前的租金执行。该协议应为双方对忠心房产公司未按约交付租赁房屋及配套设施违约责任的补充约定，租金暂不递增应为忠心房产公司给予大商商业公司的补偿。现大商商业公司又以此为由，要求忠心房产公司进行赔偿，违反了双方的约定。故对大商商业公司因忠心房产公司未按约完全交付租赁房产及配套设施予以赔偿的诉讼请求，该院依法不予支持。 第二，大商商业公司主张的中央空调瑕疵问题。该院认为，忠心房产公司于2014年4月14日出具的《承诺书》就中央空调向大商商业公司承诺，若未完成完善和打开使用，未按时移交大商商业公司，大商商业公司可以自行完善和打开使用中央空调、配套设施，所需费用大商商业公司可以直接在应付租金中直接扣除。庭审中，忠心房产公司抗辩称相应费用在租金中已进行了扣除，大商商业公司未置可否。且大商商业公司亦未提供证据证明中央空调确实存在瑕疵问题以及该瑕疵应归则于忠心房产公司。故对大商商业公司的该部分主张，该院不予支持。 第三、大商商业公司主张的忠心房产公司销售案涉租赁房产内商铺的经营权，导致购买人在“新玛特购物广场”内集聚、拉横幅的行为，给大商商业公司的经营和企业形象造成的损失。该院认为，购买人在“新玛特购物广场”内集聚、拉横幅是一种客观行为，而大商商业公司提供的照片中有公安机关等部门的相关人员介入解决，并未直接影响“新玛特购物广场”的经营活动。且该集聚、拉横幅行为的规模、持续时间长短、给大商商业公司造成的经济损失，大商商业公司均未提供证据证明。该集聚、拉横幅行为现已客观不存在，大商商业公司申请司法鉴定，客观上已不具备鉴定条件。 综上判决：驳回自贡大商商业有限公司的诉讼请求。案件受理费81800元，由自贡大商商业有限公司承担。 二审举证期限内,双方当事人均没有新证据提交。 本院二审查明事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：忠心房产公司是否应因未按照《房产租赁合同》的约定向大商商业公司免费提供：400㎡的专用卸货区、1000㎡的周转仓库、200㎡的员工餐厅、100㎡员工培训用房以及员工停车场等配套房屋及设施，而向大商商业公司承担赔偿责任和违约责任；一审判决未同意大商商业公司的损失鉴定，程序是否违法。 一、关于忠心房产公司是否应因未按照《房产租赁合同》的约定向大商商业公司免费提供：400㎡的专用卸货区、1000㎡的周转仓库、200㎡的员工餐厅、100㎡员工培训用房以及员工停车场等配套房屋及设施，而向大商商业公司承担赔偿责任和违约责任的问题。2013年1月5日，忠心房产公司与大商商业公司签订《关于暂不调整租金的补充协议》，双方在该协议中明确约定了对因忠心房产公司未能按照2010年11月15日双方正式签订的《房产租赁合同》的约定向大商商业公司免费提供400㎡的专用卸货区、1000㎡的周转仓库、200㎡的员工餐厅、100㎡员工培训用房以及员工停车场等配套房屋及设施，以暂不递增租金的方式予以补偿。因此，既然大商商业公司与忠心房产公司已经就忠心房产公司不能按约定提供相应配套房屋及设施达成补偿协议，现大商商业公司再以此为由向忠心房产公司主张赔偿责任和违约责任于法无据。 二、关于一审判决未同意大商商业公司的损失鉴定，程序是否违法的问题。大商商业公司在本案一审期间，提出对以下项目进行评估鉴定：1.未交付400平方米专用卸货区和整理货物区每年造成的价值损失；2.未交付100平方米用作食堂的约定房产每年造成的价值损失；3.未提供顾客停车场、未交付300平方米员工停车场每年造成的损失；4.因中央空调的交付和运行存在重大瑕疵和问题每年给大商商业公司造成的损失；5.忠心房产公司于2014年10月开始违规销售租赁商铺及租赁商铺经营权，致使购买户频繁在大商商业公司租赁经营场所集聚、围堵，严重影响大商商业公司正常经营和企业形象给大商商业公司造成的损失。 首先，上述项目中的：“1.未交付400平方米专用卸货区和整理货物区每年造成的价值损失；2.未交付100平方米用作食堂的约定房产每年造成的价值损失；3.未提供顾客停车场、未交付300平方米员工停车场每年造成的损失”三项，如前所述，大商商业公司与忠心房产公司之间已经通过签订《关于暂不调整租金的补充协议》的方式予以补偿，大商商业公司再以此为由主张忠心房产公司赔偿损失已经于法无据，故更没有进行相关鉴定的必要性。 其次，对大商商业公司提出鉴定项目中的：“4.因中央空调的交付和运行存在重大瑕疵和问题每年给大商商业公司造成的损失；5.忠心房产公司于2014年10月开始违规销售租赁商铺及租赁商铺经营权，致使购买户频繁在大商商业公司租赁经营场所集聚、围堵，严重影响大商商业公司正常经营和企业形象给大商商业公司造成的损失。”两项，对此，大商商业公司既没有证据证明中央空调在交付时即存在瑕疵或该瑕疵责任应归责于忠心房产公司，也没有证据证明2014年10月因忠心房产公司违规销售商铺、租赁商铺致购买户频繁在大商商业公司租赁经营场所集聚、围堵时间的长短、影响的大小等，因此客观上缺乏鉴定条件。故一审判决未同意大商商业公司的鉴定申请并无不当。 综上，上诉人大商商业公司的上诉请求于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费81800元，由自贡大商商业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄绚丽 审判员  曾伟贤 审判员  周玉萍 二〇二〇年七月六日 书记员  曾 婕