浙江省龙港市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0383民初692号原告：苍南县电分制版厂（普通合伙），统一社会信用代码91330327337059972K，住所地龙港市宫后路559号后幢。执行事务合伙人：黄体电，系该厂厂长。委托诉讼代理人：梁彬，龙港市公信法律服务所法律工作者。被告：朱明份，男，1981年11月15日出生，汉族，户籍所在地龙港市，现住浙江省龙港市。原告苍南县电分制版厂（以下简称电分制版厂）与被告朱明份房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告电分制版厂的委托诉讼代理人梁彬、被告朱明份到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告电分制版厂向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付租金108345.6元并支付违约金10834元，合计119179.6元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原、被告于2020年5月14日经协商，一致同意解除合同。事实和理由：2018年8月，被告向原告承租位于龙港市，双方签订一份厂房租赁协议，按协议约定：“租赁期限自2018年9月1日至2020年8月31日止，租赁及付款方式，该厂房总面积440平方米，月租金19元／平方米，年租金为228元／平方米，合计100320元，租金一年一结，一次性付清，第二年提前一个月交付租金，第二年租金上浮8%，任何一方违约，按年向对方缴纳租金的10%作为违约金等”。协议签订后，被告只付了一年租金，第二年租金经原告多次催讨未果，被告已构成违约，应承担违约责任。被告朱明份辩称，1.其于2018年8月签订租房协议并支付房租。签订合同前，双方口头协商只租1年，因为合同已经打印成2年，就签字了。联系人吴丽华称到时候不租就好了。2.租赁协议有2份，被告是与吴丽华签订，而原告是电分制版厂，属原告主体不适格，应驳回起诉。且被告持有的租赁协议只有吴丽华个人签字，原告持有的租赁协议却有原告盖章，原告涉嫌伪造材料。3.2018年9月20日左右，厂房出现漏水等现象，被告通过微信、电话等方式反映，吴丽华于2019年3月份才维修。吴丽华在漏水现象出现后7个月才进行维修，致使原告无法办公，并造成将近30000元的经济损失。4.因修缮后厂房霉味很重，故被告要求解除合同，并已提前半个月电话联系吴丽华要求解除合同、搬离厂房。因吴丽华要求被告支付2个月违约金，而被告要求其赔付7个月漏水的损失，双方未协商成功。2019年8月，被告从涉案厂房搬走。厂房钥匙只有一把，在搬离时遗失，未还给吴丽华。原告电分制版厂围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.原告的营业执照、公民身份证、法定代表人身份证明，用于证明原告的主体情况；2.被告的人口信息，用于证明被告的主体资格；3.厂房租赁协议，用于证明被告向原告租赁涉案厂房的事实；4.催款单、快递回单，用于证明原告委托苍南县公信法律服务所向被告催款的事实；5.苍南县人民政府苍政地〔1992〕51号批复、征用（收回）土地呈报表、国有土地使用权出让呈报表、苍南县国有土地使用权协议出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，用于证明涉案厂房属原告所有的事实。被告朱明份围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.租赁协议，用于证明原告主体不适格，租赁协议并非与原告签订；2.被告与吴丽华的聊天记录，用于证明吴丽华曾与被告协商解除协议，并且已知晓被告腾空厂房，但没有继续沟通的事实；3.漏水图片，用于证明房东不协助维修造成7个月的经济财产损失的事实。本院为查明事实，与吴丽华进行了谈话，吴丽华陈述，其系原告电分制版厂执行事务合伙人黄体电的妻子，在厂里帮忙做事。原告委托其出租厂房，其便以个人身份与被告签订租赁协议，其他合伙人也知晓此事。吴丽华到打字店打印了租赁协议，在涉案厂房内与被告签订租赁协议。租赁时间“2018年9月1日至2020年8月31日，二年一签”是被告写的，其他内容是原告叫打字店打的。涉案厂房租赁事宜一直由吴丽华负责与被告联系，被告提供的微信聊天记录属实。租金系一次性支付，由吴丽华侄子吴军代收，一共100000元。次年，被告未再支付房租，吴丽华向被告讨要，被告就说七说八，不愿意支付。厂房质量是好的，漏水系因暴雨引起的天灾。吴丽华当时人在外地，过年时回来查看，因为没有下雨，看不出漏水点，直到2月份下雨后才找到漏水点，进行了修理，维修费用由吴丽华支出。被告未向其提出解除合同的事情，也未告知自己搬走了。吴丽华直到2019年10月份让人去厂房查看情况时，才发现被告搬走了，吴丽华要求被告支付一部分房租，被告不愿意支付，其要求和被告解除合同，被告也不愿意见自己。对当事人提供的上述证据以及本院与吴丽华的谈话，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据1、证据2、证据4，被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的证据3、证据5，被告有异议，认为租赁协议系其与吴丽华签订，租金也是支付给吴丽华，证据5仅能证明土地属于原告所有。被告提供的证据1-3，原告均有异议，认为证据1系吴丽华代表原告与被告签订，落款也载明原告是出租方代表，其作出的民事行为应由原告享有和承担，原告主体适格。证据2确系被告与吴丽华的微信聊天记录，但不能证明厂房漏水造成被告经济损失。被告所谓的租期1年，提前一年解除合同没有依据，其未在期限内提前通知原告，其私下搬走也没有告知原告。证据3的真实性无法确认，也与本案不具有关联性。对本院与吴丽华的谈话，原告无异议，被告有异议，认为吴丽华早已知晓厂房漏水情况，被告已提前半个月告知吴丽华要求解除合同，被告一直不知道吴丽华和原告的关系，认为房东就是吴丽华。对有争议的证据及谈话，本院认定如下：原告提供的证据3，除在落款处加盖原告公司公章外，其他内容与被告提供的证据1内容一致，上述2份证据能够证明吴丽华代表原告与被告签订租赁协议的事实，就此予以认定。至于原告主体是否适格，于本院说理部分阐明。原告提供的证据5，因涉案厂房未办理房屋所有权证，仅能证明原苍南县电分制版厂获得土地使用权并办理建设用地规划许可证、建设工程许可证，获准建造生产车间、仓库、道路及场地的事实，其他不予认定。被告提供的证据2，结合原、被告陈述，能够证明吴丽华代表原告与被告协商解除合同事宜，双方因解除合同要求加付2个月租金及厂房漏水的经济赔偿问题产生纠纷，以及吴丽华已于2019年9月1日得知被告搬离厂房的事实。被告提供的证据3，与证据2微信聊天记录中的图片一致，仅能证明某日雨后厂房的内部状况，但不能证明被告主张的待证事实。本院与吴丽华的谈话，结合原、被告陈述及相关证据，能够证明吴丽华受原告委托办理涉案厂房出租事宜，以个人名义与被告签订《厂房租赁协议》，后双方因解除合同发生纠纷的事实，就此予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告电分制版厂委托案外人吴丽华办理的厂房出租事宜。2019年8月10日，吴丽华以个人名义与被告朱明份签订《厂房租赁协议》一份，约定：1.吴丽华将坐落于的厂房出租给被告，租赁期限自2018年9月1日至2020年8月31日。2.厂房总面积440平方米，月租金为19元／平方米，年租金为228元／平方米，总租金为100320元。3.吴丽华于合同生效之日起，将厂房交付给被告。被告应于本合同生效之日向吴丽华支付租金，租金一年一结，一次性付清。第二年提前一个月交付租金，第二年租金上浮8%。4.租赁期间任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方交纳租金10%作为违约金。合同签订后，被告与吴丽华口头约定第一年的租金免去零头，按100000元计算。2018年8月22日，被告向吴丽华支付了第一年的租金。2019年8月31日，吴丽华与被告通过微信就解除《厂房租赁协议》问题进行协商，吴丽华要求被告再支付2个月租金作为解除合同的条件，被告以双方口头约定租期为1年、厂房漏水造成损失等理由予以拒绝。2019年9月份，吴丽华得知被告搬离厂房，于9月1日向被告发送微信消息“做人总有规矩，我们提前二个月双方同意解除合同，要搬恢复原样，我去看了、钥匙交还。那（哪）有你这样做法的。你恳（肯）和解是最，真不我们走法律程序也是无可奈何。请你考虑清楚”，于9月2日向被告发送微信消息“你把我房子空着，我法律不懂还有两个股东懂得。能和解是最好”、“我没在家，我看小孩读书无法回去，子（只）能够在微信勾（沟）通”。被告于同年9月2日回复“房租一涨就是30%，漏水7个月不维修，导致经济财产损失接近3万，一分不赔，口头协议一个字都不承认，搬走还要强制再交2个月房租，不然就威胁去法院起诉，这样的房东，传出去比较影响您声誉和诚信还有口碑”、“法律我也不懂，我提前一年跟您说了，搬家之前也提前半个月左右跟您再提。房子是修好了，7个月损失，你帮我承担？有空面谈吧。我比较忙，你也比较忙”。因吴丽华拒绝解除《厂房租赁协议》，要求被告继续支付租金，双方因此引发纠纷。2019年11月21日，原告委托苍南县公信法律服务所向被告邮寄催款函，主张被告未按约支付第二年的租金，已构成违约，要求被告在收函后十个工作日内将所欠的租金支付给原告，或与原告协商，否则将依法起诉。本院认为，原告电分制版厂主张委托吴丽华办理涉案厂房出租事宜，结合吴丽华的陈述、吴丽华与被告的微信聊天记录以及涉案厂房情况，本院予以采纳。涉案《厂房租赁协议》系案外人吴丽华受原告委托以其个人名义与被告朱明份签订，系双方真实意思的表示，且内容合法，应认定为有效合同。根据合同约定，第二年租金提前一个月交付，租金上浮8%，即108345.6元。现被告自行搬离厂房并拒付第二年的租金，吴丽华向原告披露被告后，原告可以行使吴丽华对被告的权利。被告辩称原告主体不适格，依据不足，本院不予采信。当事人应按合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案《厂房租赁协议》未约定合同解除的条件，被告辩称双方口头约定租期为1年，原告怠于维修厂房，涉案厂房漏水造成其经济损失，已通过电话告知原告搬离厂房的消息，但未能提供充分证据予以证明，其要求提前解除合同，依据不足。被告拒付第二年的租金并自行搬离厂房，以自己的行为明确表明不再继续履行合同，原告虽于2019年9月1日得知被告搬离，但仍要求被告继续履行合同，故涉案《厂房租赁协议》并未解除。被告拒绝继续履行合同，已构成违约，原告要求被告交纳10%的年租金，即10834元作为违约金，理由正当，本院予以支持。由于合同约定的租期尚未届满，原、被告于2020年5月14日一致同意解除合同，本院予以准许。现原告要求被告支付第二年的租金108345.6元，因其在得知被告搬离厂房后未及时采取补救措施，而是一味要求被告继续支付第二年的租金，放任厂房空置，扩大了经济损失，自身存在过失，同时被告自行搬离厂房后未及时通知原告，且将厂房钥匙遗失，未归还原告，原告再次使用或出租厂房需要一定的时间，故本院酌情认定被告再向原告支付1个月的租金9028.8元（108345.6元÷12），对超出部分的诉讼请求不予支持。被告辩称因厂房漏水造成经济损失，可另行主张，本院在本案中不再处理。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款和《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零三条之规定，判决如下：一、解除苍南县电分制版厂与朱明份签订的《厂房租赁协议》；二、朱明份于本判决生效后十日内支付苍南县电分制版厂租金9028.8元；三、朱明份于本判决生效后十日内支付苍南县电分制版厂违约金10834元；四、驳回苍南县电分制版厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2684元，减半收取计1342元，由苍南县电分制版厂负担1193.5元，朱明份负担148.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员 杨 珏二〇二〇年七月二日书记员 蔡子欣?相关法律条文链接：《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。……《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。?*ArabicDash???*ArabicDash??