陕 西 省 周 至 县 人 民 法 院   民事判决书   （2019）陕0124民初3371号   原告：樊绍刚，男，汉族，1980年5月20日出生，住黑龙江省五常市。   委托诉讼代理人：宋路凯，陕西云德律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王单，陕西云德律师事务所律师。   被告：陕西佳源商业管理有限公司周至隆发购物广场（以下简称隆发广场），住所地：西安市高新区。   法定代表人：畅林仓，系该广场经理。   被告：陕西佳源商业管理有限公司（以下简称佳源公司），住所地：西安市高新区。   法定代表人:张润玲，系佳源公司执行董事。   二被告共同委托诉讼代理人：梁红刚，系公司法务主管。   被告：陕西宏锦业商业运营管理有限公司（以下简称宏锦业公司），住所地：陕西省西安市雁塔区（一、二层）。   法定代表人：叶陈新，系该公司经理。   委托诉讼代理人：张致辉，系该公司办公室工作人员。   原告樊绍刚与被告陕西佳源商业管理有限公司周至隆发购物广场、陕西佳源商业管理有限公司、陕西宏锦业商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年9月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告樊绍刚之委托诉讼代理人宋路凯、王单，被告陕西佳源商业管理有限公司周至隆发购物广场、陕西佳源商业管理有限公司共同委托诉讼代理人梁红刚，被告陕西宏锦业商业运营管理有限公司之委托诉讼代理人张致辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。     原告樊绍刚诉称，2016年4月26日，原告与被告一签订《联营合同》，被告二在合同上盖章确认。合同约定：被告一将其位于西安市周至县XX街XX号XX广场中的三楼整层建筑面积3700平方米的商铺与原告合作经营，合同期限为6年，自2016年5月10日起至2022年5月9日止，被告一每年固定收益为1680000元。因被告一既不参与经营，也不承担风险，不论盈亏均按期收取固定收益，不符合联营合同的相关特征，故该合同的性质名为联营合同实为房屋租赁合同。且被告给原告开具的收款收据均明确为租金。合同签订后，原告在租赁商铺内经营服装超市，并按时、足额向被告一支付租金。2019年1月2日，原告与被告一签订的房租预支协议，提前预支2019年5月10日至2020年5月9日部分房租600000元。2019年3月27日，原告将2019-2020年度剩余租金1164000元汇入至被告一指定账户，但被告一收到后却予以退回。4月19日被告发通知称政府部门要求消防整改并对商场装修改造，要求原告于2019年5月10日之前处理存货并配合离场，整改时间结束预计为2019年8月15日。为了配合整改，多次与被告确认入场时间后，原告低价处理了存货、与厂商协商推迟订货合同的履行，租赁库房存放搬出部分物品，通知员工留薪待岗，积极配合搬离场地，为此遭受了重大经济损失，同时也为防止被告爽约，原告将超市的货架在不影响改造的条件下继续留在商场内。2019年7月14日，改造快要结束时，被告三向原告发通知称，整个隆发购物广场已经被其接管并开始装修，单方面为原告设定义务要求原告收到通知后三日内清空所有物品，更要与原告解除合同。原告与三被告沟通的过程中，被告三擅自将原告商铺内货架等物品清出，损坏了原告大量货架，未经原告同意将原告装修全部拆除，严重侵害了原告的财产权益。2019年8月15日，原定整改期限届满，原告分别致函被告，要求按照整改通知中规定的整改结束时间按时进场，尽快恢复正常经营，但被告均未答复，协商无果。原告认为被告一在正常的合同履行期限内不履行合同约定的义务，其违反了《联营合同》的约定，并对原告造成了重大经济损失，被告一为被告二分支机构，无法独立对外承担法律责任，其法律责任应由总公司被告二承担。被告三在接管隆发购物广场后，应当承担被告一与原告合同约定的义务，继续将场地租赁给原告，但被告三非但不履行合同义务，反而故意毁坏原告货架，擅自拆除原告装修的场地，后又拒接原告按时进场。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求：一、确认原告与被告一、二于2016年4月26日签订的《联营合同》性质为租赁合同；二、判令三被告继续履行《联营合同》，将场地继续租赁给原告，并排除妨害；三、判令被告一及被告二赔偿原告未营业损失583499.8元（从2019年8月15日暂计算至2019年9月15日，实际计算至原告入场经营为止）、职工留薪待岗工资471000元（从2019年5月25日暂计算至2019年9月份，实际计算至原告入场经营为止）、货架损失300000元、堵门损失294341.51元、装修损失276478.5元、订货损失500000元、甩货损失87428.38元、仓储费用15000元、保险损失5500元、网线损失1000元、安装服务费损失2500元、其余损失8806元，以上费用共计2545554.19元；四、判令被告三对上述赔偿承担连带责任；五、判令三被告共同承担本案诉讼费用。现将诉讼请求第二项变更为判令解除申请人与被申请人签订的《联营合同》，将第三项各项损失变更为5522500.67元，并提交鉴定申请，申请对周至千佳汇服装超市2019年1-4月经营数据中纯利润金额进行审计，确定申请人的营运损失。   被告隆发广场、佳源公司辩称，原告主张损失来自“周至县千佳汇服装超市”，该超市经营者为“樊绍校”，与原告无任何关系，原告主张第三方的损失由二被告承担无事实及法律依据。二被告与原告签订的是联营合同，其只负责提供联营场所，原告负责具体经营，双方按约定取得联营收益。原告在合同期内多次违反被告一、二制定的针对所有商户的公约及管理制度，二被告向原告提出异议，原告仍拒不纠正，二被告依合同约定单方解除合同，于法有据，无需承担任何违约责任。2019年4月，二被告接到政府通知要求对消防设施整改，二被告书面通知了商场各商户，商场升级改造完成后，考虑到原告多次违约及二被告在合同期内一直亏损的情况，二被告向原告单方书面提出解除合同。发出解约通知后，原告就开始着手新的经营场所，并于2019年8月在周至县XX中心XX街开业经营，其正常经营后根本不存在未营业、职工留薪待岗等各类损失 400余万元，明显与事实不符，于法无据。原告多次违约，包括拒绝顾客使用隆发购物卡、不服从商场统一管理、超范围经营、捆绑销售商品、销售假冒伪劣产品等情形，且在经营期间受到行政部门处罚，根据联营合同第五条第12款、第十一条，合同解除条件已经成就，二被告有权单方解除合同，无需承担任何违约责任。原告称未结算的8806元隆发购物卡已抵消其使用三楼财务室的租赁费用，原告使用二被告三楼财务室长达3个月，经双方协商原告用顾客使用隆发购物卡消费的费用抵销占用财务室的租赁费用，不存在被告不兑付8806元购物卡消费的事实。综上，原告在经营过程中多次违约，被告单方解除合同符合法律规定和合同约定，原告在诉讼过程中故意隐瞒、歪曲事实，有恶意诉讼之嫌。   被告宏锦业公司辩称，其公司与佳源公司签订合作协议，将商场一、三、四层统一由宏锦业公司经营管理，宏锦业公司从2019年7月开始装修并通知原                    告搬离，原告的东西并非宏锦业公司搬走，原告的货架损失与宏锦业公司无关，不应承担责任。     经审理查明，“周至县千佳汇服装超市”（以下称千佳汇超市），注册日期为2017年12月6日，企业类型为个体，营业执照登记的经营者为樊绍校，系原告之弟。2016年4月26日，陕西佳源商业管理有限公司周至隆发购物广场（甲方）与原告樊绍刚（乙方）签订联营合同，合同尾部隆发广场和佳源公司负责人均在甲方处加盖公章及私章，将其位于周至县XX街XX号XX广场中的三楼整层、建筑面积3700平方米场地租赁给乙方，合同有效期6年，自2016年5月10日起至2022年5月9日止。关于收益分配，合同约定乙方给付甲方基础收益每年1680000元，上述费用每三年递增5%。2016年至2018年度年租金1680000元原告以千佳汇超市名义均已交付，双方对此无争议。2019年1月2日，原告与隆发广场签订房租预支协议，提前预支2019年5月10日至2020年5月9日部分房租600000元。2019年3月27日，原告将2019-2020年度剩余租金1164000元汇入至隆发广场指定账户，但隆发广场收到后却予以退回。2019年4月15日，隆发广场向各楼层商户发出通知，因消防部门要求整改并对商场装修改造，要求各商户自行处理店铺存货并配合离场。2019年4月19日，佳源公司通知原告要求于2019年5月10日之前处理存货并配合离场，整改时间结束预计为2019年8月15日。2019年7月18日，隆发广场向原告发出通知，称在与原告在合作中亏损且原告不配合，提出解除合同。当天，千佳汇超市向隆发广场回函，其无权单方解除合同，不同意解除合同。为配合装修改造，2019年6月9日，原告与案外人王某某签订房屋租赁合同作为库房，用于搬离物品堆放，租期从2019年6月15日至2020年6月16日，租金15000元。审理中，原告将其诉讼请求第二项变更为判令解除申请人与被申请人签订的《联营合同》，将第三项各项损失变更为5522500.67元，并提交鉴定申请，申请对周至千佳汇服装超市2019年1-4月经营数据中纯利润金额进行审计，确定申请人的营运损失。   千佳汇超市经营期间，隆发广场向社会销售购物金卡可在超市消费，顾客消费后双方再进行结算，但2017年6月1日至6月20日顾客共在超市消费共8806元，隆发广场和佳源公司未将该款项向原告结算兑付。   2019年3月9日，佳源公司与宏锦业公司签订合作协议，将周至隆发广场15543平方米的商业楼（包括原告占有的隆发商业楼三层）的整体运营管理权交与给宏锦业公司管理经营，期限为2019年4月20日起至2022年4月20日。2019年7月9日，双方又签订经营管理权转让补充协议，约定宏锦业公司有权对该商场进行规划、改造、装修。随后，宏锦业公司对该商场进行装修改造，2019年7月14日，宏锦业公司向千佳汇超市发出通知，要求收到后三日内搬空物品，撤离人员，逾期将代为清理，一切费用由千佳汇超市承担。7月18日又向千佳汇超市发出告知函，称经营管理权已归被告宏锦业公司所有，现对三楼进行施工改造，要求于当天20时前将遗留在三楼的物品搬离，若未搬离，施工中的损失及遗失由对方自行承担，宏锦业公司概不负责。   又查，隆发广场及佳源公司自2018年因与其他购买其商铺的业主因租金发生纠纷，261户业主于2019年7月以房屋租赁合同纠纷将佳源公司诉至本院，2019年12月28日本院判决限被告佳源公司于判决生效后六十日内将商铺腾退给各业主，佳源公司不服判决上诉后，市中院二审已维持一审判决。   上述事实，有联营合同、情况说明、合同书、租金收据、通知、告知函、回函、销售数据统计、营业数据统计、工资单、装修票据、订货合同、服务合同、转账票据、保险单、民事判决书、当事人陈述等证据佐证，详情记录在卷。   本院认为，千佳汇超市系个体工商户，营业执照经营者为樊绍校，系原告之弟。从2016年4月26日原告与隆发广场签订联营合同（合同签订时间在千佳汇超市营业执照登记时间之先）、2016年5月6日隆发广场给原告出具的收款收据、千佳汇超市情况说明、原告与他人签订产品订货合同等证据综合分析，能够证明原告为千佳汇超市实际经营者，隆发广场、佳源公司辩称原告无权主张千佳汇超市损失的理由不能成立。原告与隆发广场、佳源公司签订联营合同，是双方真实意思表示，该合同虽名为联营合同，但合同第一项表述为“租赁商铺的基本情况”，合同中并中未约定隆发广场及佳源公司投资、入股、参与经营、收益分配等条款，且隆发广场向千佳汇超市发出交租通知、房租预支协议，综合分析该合同性质应为房屋租赁合同，对隆发广场及佳源公司辩称该合同为联营合同的主张不予支持。另案中，本院已判决佳源公司向200多户业主腾退商铺，佳源公司虽将经营管理权转让给宏锦业公司，但众业主目前尚未与宏锦业公司达成一致意见，且消防整改尚未结束，该租赁合同已经无法实际履行，原告请求解除租赁合同应予支持。   关于合同违约责任及合同解除问题，联营合同第五条双方的权利与义务第十二项规定，“乙方必须遵守甲方有关于针对全商场而制定的所有公约和制度，如有违反，视为违约...”，第十条违约责任第四项规定，“除本合同另有约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下任何约定的，甲方有权书面通知其限期改正；经甲方书面通知，乙方仍不改正的，自甲方发出第二次书面通知之日起，乙方每日以基础年收益标准，按日支付延迟履行违约金，直至乙方改正为止。如甲方发出第二次书面通知后30日内乙方仍未改正，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照合同解除时基础年收益的30%承担违约金”。第六项，“乙方同意，甲方在乙方违约时，可以采取停水、停电等措施，乙方自愿接受上述措施的全部后果”。本案中，被告隆发广场、佳源公司虽提供了原告方拒绝顾客使用隆发购物卡消费使用的视频，认为拒付购物资金8806元已折抵千佳汇超市使用其空闲房屋的房租，原告对此不予认可，且双方均未提交隆发购物卡消费使用后资金兑付方式的相关证据，隆发广场及佳源公司也未提交8806元已折抵房租的证据，对其以此抗辩原告违约的理由不予采信，未兑付购物卡款8806元隆发广场及佳源公司应予给付。隆发广场、佳源公司称原告有超范围经营、销售假冒伪劣商品等不服从管理的多次违约行为，未提交就违约行为向原告书面通知的相关证据，原告即使有上述违约行为，按照该合同规定，隆发广场应先书面通知原告限期改正，经通知仍不改正的，自第二次书面通知之日起，原告应每日以基础年收益为标准，按日支付迟延履行金，直至原告改正。如第二次书面通知后30日内原告仍未改正，隆发广场有权解除合同，并要求原告按照合同解除时基础年收益的30%承担违约金。被告解除合同之先应履行书面告知义务，被告抗辩原告先行违约自己解除合同的证据不足，本院不予支持。因隆发广场单方解除合同，违反合同约定，原告受到的损失其应当赔偿。隆发广场作为佳源公司的分支机构，无独立承担民事责任能力，其对外民事责任由佳源公司承担。被告佳源公司与宏锦业公司签订经营管理权转让协议，解除合同的主体是隆发广场而并非宏锦业公司，2019年7月14日，宏锦业公司虽向千佳汇超市发出限期内搬空物品及撤离人员，逾期将代为清理的通知，但原告并未提供宏锦业公司强行搬离货架等物品造成损失的相关证据，宏锦业公司也不予认可，故原告受到的损失不应由宏锦业公司进行赔偿，不应承担连带赔偿责任。   关于原告请求的各项损失，未营运损失3745825.5元（从2019年6月1日至2019年11月1日），原告申请以2019年1至4月经营数据中的纯利润金额进行审计鉴定，以经营利润的平均值计算未营运期间的损失，双方在合同第七条紧急情况第二项中约定，“因发生紧急状态，或者公用事业部门或政府部门要求、命令，导致该商铺的水、电、燃气、热力等供应中断或空调、电梯等设施设备中止运行的，甲方不承担任何责任”。因原告所在商场存在消防隐患进行整改，水、电、气等供应中断，考虑到顾客人身安全，隆发广场及佳源公司必然对整栋楼进行封闭施工，原告不能正常营业，整改期间其受到的未营运损失应由其自行承担。因隆发广场2019年4月19日再次通知原告要求于2019年5月10日之前处理存货并配合离场，整改时间结束预计为2019年8月15日，但隆发广场2019年7月18日违约解除合同，故原告请求的2019年6月1日至7月18日期间的未营运损失应由其自行承担，其余期间未营运损失，原告虽提出了比照2019年前4个月经营中纯利润金额进行司法鉴定的申请，提供了电脑记账明细，因其未提供纳税申报所依据的财务会计凭证，对其鉴定申请不予同意，其余未营运损失因证据不足不予支持。该租赁合同期限为6年，已履行3年，因隆发广场及佳源公司违约解除合同，按照合同未履行期限对原告受到的其他损失适当赔偿。预支房租600000元，因合同无法继续履行，预付房租被告应当全部返还。仓储费用15000元，原告因消防整改租房保管物品费用本应自行承担，但整改期间隆发广场违约解除合同，堆放的物品需要时间处理，该损失应由隆发广场承担。关于请求赔偿职工留薪待岗工资损失98556元，原告仅提供2019年6月至8月应发工资91640元的工资表，对2019年7月18日前工资损失由原告自行承担，对2019年7月18日后工资损失由被告适当承担30000元。货XX超市XX道具、货架花费的一半，原告接到装修通知后应当及时转移、保管、处理，防止损失扩大，对造成的损失原告应承担一定责任，被告适当赔偿140000元。装修损失289899.79元、网线损失1000元、安装服务费损失2500元，系原告所受到的一半损失，被告应当予以赔偿。原告投保的一年期财产基本险和公众责任险（自2018年10月11日至2019年10月10日）保险费11000元，原告请求保险损失5500元，因原告2019年5月30日停止商场经营，被告适当赔偿5000元。订货损失200000元系原告订立23份合同已付3989357元货款按照同期人民银行贷款利率计算的资金占用利息损失，原告基于预期装修结束能够按期正常营业与他人提前签订购货合同，原告提供了订货合同、服装采购明细单、银行转账明细等证据能够互相印证原告订货支付了货款，因隆发广场解除合同致原告订货合同继续履行受到一定影响，隆发广场适当赔偿原告资金占用损失100000元。关于甩货损失87428.38元，原告销售的是服装等日用品，不属于不立即销售就会损坏、变质的商品，原告将其商品低于预期利润甚至低于成本价销售都计算为甩货损失要求被告赔偿不合情理，隆发广场适当赔偿40000元。关于请求2018年10月19日至2019年1月2日期间堵门期间未营运损失167985元，原告称其他业主与隆发广场发生纠纷堵门5天零15小时，仅提供部分时段堵门证据，隆发广场不予认可，该损失与本案不属同一法律关系，本案不予处理。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条规定，判决如下：      一、原告樊绍刚与被告陕西佳源商业管理有限公司周至隆发购物广场、陕西佳源商业管理有限公司签订的联营合同为租赁合同，现予以解除；     二、限被告陕西佳源商业管理有限公司于判决生效后十日内返还原告樊绍刚房租600000元，赔偿仓储费用15000元、未兑付购物卡款8806元、职工留薪待岗工资损失30000元、货架损失140000元、装修损失289899.79元、网线损失1000元、安装服务费损失2500元、保险损失5000元、订货资金占用损失100000元、甩货损失40000元，以上合计1232205.79元；     三、驳回原告樊绍刚对被告陕西宏锦业商业运营管理有限公司的诉讼请求；     四、驳回原告樊绍刚其他诉讼请求。   如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。     案件受理费50460元（原告已预交），由原告樊绍刚负担35460元，被告陕西佳源商业管理有限公司负担15000元。     如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。          审判长    李周元   审判员    张波   人民陪审员    任秀芳       二0二0年七月十四日       书记员    刘怡            1