浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初2129号 原告：嘉兴市源和置业有限公司，住所地嘉兴市中环南路与富润路交叉口南幢商办综合楼三楼301室（南湖新区富润路101号），统一社会信用代码913304027719279988。 法定代表人：王伟。 委托诉讼代理人：郎元根、戴文珺，浙江甚昶律师事务所执业律师。 被告：邵月明，女，1944年10月2日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：忙建华，男，1963年8月11日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区，系邵月明儿子。 委托诉讼代理人：沈佳丽，浙江金九鼎律师事务所律师。 原告嘉兴市源和置业有限公司与被告邵月明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人戴文珺、被告邵月明委托诉讼代理人忙建华、沈佳丽到庭参加诉讼。庭后双方申请庭外和解二个月时间。本案现已审理终结。 原告嘉兴市源和置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告双方解除于2015年4月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告立即向原告返还嘉兴市南湖区商铺；3.判决被告支付原告租金381900元（自2018年12月25日起计至2020年2月19日止，自2020年2月20日后按年租金337080元计算至实际返还房屋之日）；4.判决被告向原告支付解除合同违约金5万元及逾期付款违约金34785元（按每日万分之三暂计算至2020年2月17日，要求计算至租金付清之日）；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月1日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于嘉兴市南湖区商铺区域出租给被告，租赁期为五年，自2015年5月20日至2020年5月19日；租期保证金为50000元，第一年、第二年的年租金为30万元、第三年和第四年的年租金为31.8万元、第五年的年租金为337080元；租金三月一付，每期使用日前十日交付下一期租金，逾期支付租金的，被告应以拖欠金额为基数按每日万分之三向原告支付滞纳金。合同签订后，原告于2015年5月20日将房屋交付给被告，后因被告未能按期支付租金，原告曾于2016年11月向法院起诉（2016）浙0402民初6863号。但被告于2018年12月25日以后再次拒交租金，累计拖欠原告租金达381900元（自2018年12月25日计算至2020年2月19日）。原告曾多次催款，被告仍拒不支付，其恶意拖欠租金的行为已构成严重违约，为了维护原告的合法权益，现依法向诉诸贵院，请予支持。 邵月明辩称，1、同意解除合同，押金50000元要求在租金中扣除；2、被告欠付租金属实，原告曾在法院出具（2016）浙0402民初6863号调解书后答应被告租金降低为20000元/月，被告要求在6863号案调解后按20000元/月计算；3、关于原告主张解除合同违约金，考虑到被告实际经营困难，且因疫情损失惨重，而原告损失相对较小，故希望法院对该部分违约金予以调低；4、关于原告主张的逾期付款违约金，考虑到原告已主张解除合同违约金，而被告的违约行为仅是因为逾期付款一个违约行为导致，原告同时主张两种违约金有重复计算之嫌，法院不应同时予以支持；5、本案因受疫情不可抗力影响，被告开设的是餐饮店，因疫情停业好几个月，请求适当减免疫情期间的租金；因受疫情影响，原、被告签订的合同条件已经发生变化，如何继续适用原合同计算租金，对被告显失公平，请求法院根据情势变更和公平原则对疫情期间租金适当减免。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证，对双方无异议的房屋租赁合同及房屋交接确认书、房产证、催款通知书及微信聊天记录、（2016）浙0402民初6863号民事调解书，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人庭审陈述和依法确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月1日原、被告签订《房屋租赁合同》约定原告将浙江省嘉兴市南湖区商铺出租给被告用于经营餐饮，租赁物租期5年，自2015年5月20日到2020年5月19日；被告于签订合同之日起三个工作日内向原告支付保证金（二个月租金）50000元；第一年租金为300000元，第三年起年租金按上一年度租金增加6%计算，此后每二年租金环比增加6%计算，即2015年5月20日至2016年5月19日年租金300000元……2018年5月20日至2019年5月19日年租金318000元，2019年5月20日至2020年5月19日年租金337080元。租金先付后用，每三月一付，每期使用日前十日交付下一期租金，逾期支付租金的，被告应以拖欠金额为基数按每日万分之三向原告支付滞纳金；合同第十四条对双方的合同解除权进行了详细的约定，约定因一方违约造成的解除合同，守约方有权要求违约方赔偿法律允许及本合同约定的守约方主张的全部损失（原告方损失包括二次招商所产生的人力成本、业务成本及宣传费、拖欠租金、违约金、滞纳金、空铺损失等），同时违约方支付守约方违约金50000元，若违约金不足抵付守约方损失的，不足部分应另行赔偿。其中合同第十四条第3项明确被告逾期支付租金及其他应当由被告承担的费用，经原告书面通知超过30日未缴的，原告可以选择书面通知被告解除本合同。合同签订后，原告于2015年5月20日将房屋交付给被告。被告也向原告交付了50000元押金。后因被告欠付2016年度租金，原告曾于2016年11月诉至本院，经调解，本院于2017年4月5日出具（2016）浙0402民初6863号民事调解书确认支付原告欠付租金，合同继续履行。此后被告陆续支付原告租金但一直未能按合同约定足额支付。被告已付租金按合同约定租金标准计算仅付清2018年12月25日之前的租金，之后租金被告一直未能支付，原告2020年3月31日诉至本院，本院于2020年4月3日邮寄原告诉状副本材料至被告诉讼代理人。2020年6月10日原告在案涉房屋张贴招租公告，2020年6月17日被告出具书面承诺书明确自愿放弃案涉房屋所有物品，并于次日交付钥匙给原告，原告于2020年6月18日书面确认案涉房屋被告已交付原告的事实。 另查明：因新冠肺炎疫情暴发，浙江省于2020年1月23日启动重大公共卫生事件一级响应。 本院认为，原、被告之间订立的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。合同约定租金先付后用每三月一付，被告应每期使用日前十日交付下一期租金，现被告自2018年12月25日欠付租金至原告起诉时已拖欠租金时间长达一年以上，原告要求解除合同的诉请，符合双方合同约定，被告也同意解除，故本院予以支持。合同解除之日为原告起诉解除合同的诉状送达被告之日即2020年4月3日。 关于腾退，因原告明确被告已经交还案涉房屋，原告诉请腾退事宜已无裁判必要，本院不再处理。原告于2020年6月10日在案涉房屋张贴招租公告，被告也在随后不久明确放弃了案涉房屋内所有物品，故本院确定被告实际腾退案涉房屋的时间为2020年6月10日。 关于租金和占有使用费标准，被告要求（2016）浙0402民初6863号民事调解书出具后案涉房屋租金按20000元每月计算。本院认为，浙江省2020年1月23日启动重大公共卫生事件一级响应，2020年1月23日之前被告租赁案涉房屋具备正常经营的条件，租金标准应参照合同约定；2020年1月23日之后政府采取的疫情防控措施对被告餐饮的正常营业影响较大，后期全球疫情形势严峻，国内疫情防控措施常态化对被告的营业收入持续产生影响，继续按照原租赁合同支付租金对被告明显不公平，现被告请求减免租金，系合理要求，本院酌情将2020年1月23日之后的租金及占有使用费标准调整为20000元/月，之前租金标准依双方合同约定确定。经计算，原告欠付租金至合同解除之日即自2018年12月25日-2020年4月3日期间租金共计403881.99元。被告邵月明已缴纳的保证金50000元，双方一致同意抵扣欠付租金，本院予以准予。抵扣后，被告尚欠原告租金353881.99元。占有使用费自合同解除之次日2020年4月4日计算至原告招租公告张贴之日即2020年6月10日为44666.67元。 关于解除合同违约金和逾期付款违约金。案涉合同因被告违约而解除，原告依据合同约定主张50000元合同解除违约金，本院予以支持，该50000元违约金依据双方约定包括了原告二次招商成本、滞纳金、空铺费等损失，故原告主张租金欠付日至合同解除之日的逾期付款违约金应包含在解除合同违约金之内，原告再次主张系重复计算，本院不予支持。原告主张合同解除日之后的逾期付款违约金实际是为了填补原告的应收租金的利息损失，合同解除后该部分损失应以原告实际损失为限，即以欠付租金总额为基数从2020年4月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告嘉兴市源和置业有限公司和被告邵月明2015年4月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月3日解除； 二、被告邵月明于本判决书生效之日起十日内支付原告嘉兴市源和置业有限公司房屋租金353881.99元（被告交纳的保证金50000元已抵扣）和逾期付款利息（以欠付租金353881.99元为基数，从2020年4月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）； 三、被告邵月明于本判决书生效之日起十日内支付原告嘉兴市源和置业有限公司占用使用费44666.67元； 四、被告邵月明于本判决书生效之日起十日内支付原告解除合同违约金50000元； 五、驳回原告嘉兴市源和置业有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理减半收取4150元，由被告邵月明负担，于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 员 邓晓芳 二〇二〇年七月十一日 法官助理 蒋 莉 书 记 员 杨 菲