内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内07民终745号上诉人（原审原告、反诉被告）：王丽莉，女，1975年6月27日出生，汉族，住内蒙古自治区扎兰屯市。委托诉讼代理人：蒋敬伟，内蒙古乌恩律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈海亮，男，2002年4月4日出生，满族，住内蒙古自治区扎兰屯市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵玉春，女，1972年5月10日出生，汉族，住内蒙古自治区扎兰屯市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王长青，内蒙古青业律师事务所律师。原审被告：扎兰屯市房屋征收管理办公室，住所地内蒙古自治区扎兰屯市。法定代表人：于博，主任。委托诉讼代理人：李锴，男，扎兰屯市房屋征收管理办公室职员。委托诉讼代理人：姜振利，男，扎兰屯市房屋征收管理办公室法律顾问。上诉人王丽莉因与被上诉人陈海亮、赵玉春、原审被告扎兰屯市房屋征收管理办公室（以下简称扎兰屯房征办）合同纠纷一案，不服内蒙古自治区扎兰屯市人民法院（2019）内0783民初1454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王丽莉上诉请求：撤销一审判决并改判。事实和理由：一、一审法院未判令陈海亮、赵玉春给付入住费用错误。入住需交纳以下费用：预存水费100元、预存电费200元、有线电视费300元、测绘费454元、装修保证金3000元、垃圾清运费500元、合同文本费160元、取暖费14695.87元、专项维修基金补偿款167元，合计19576.87元。二、一审法院按每平方米5500元价格进行面积补差错误。陈海亮、赵玉春取得房屋面积超拆迁协议约定面积8.76平方米，应按照每平米10000元计算，每平方米5500元是当初购买面积价格，低于被拆迁房屋评估价格，明显不合理。三、一审法院判令王丽莉给付陈海亮、赵玉春2017年10月2日至2019年10月1日房屋租金损失136335元错误。首先，陈海亮、赵玉春于2018年11月2日经呼伦贝尔市中级人民法院判决后取得房屋权利，在此之前属于违法占用，不享有物权。其次，根据评估报告判令王丽莉支付租金显失公平，陈海亮、赵玉春并未提交任何证据证明房屋能租出去。最后，陈海亮、赵玉春应按行业惯例与开发商积极履行房屋交付手续，确保房屋正常使用，私自占用房屋，导致无法正常使用，应自行承担后果。综上，请求二审法院支持上诉请求。陈海亮、赵玉春共同辩称，一、王丽莉要求陈海亮、赵玉春支付费用缺乏依据。有线电视是房屋必备设施，要求陈海亮、赵玉春承担没有依据。测绘费和合同文本费双方没有约定，应由王丽莉承担。垃圾清运费及装修保证金收取没有依据。取暖费是在房屋未交付时产生，且王丽莉将暖气管道切断，至今没有供暖，陈海亮、赵玉春不应承担该项费用。二、案涉房屋已经进行了不动产登记，根据不动产证书记载，房屋面积差额为5.05平方米。《房屋征收产权调换补偿安置协议》附件《房屋征收产权调换计算明细表》中记载“实际调换面积超出可调换楼房面积部分计算：（1）购楼面积小于或等于20平方米：购楼面积×回迁价”，回迁价为每平方米5500元，应按该价格计算超面积部分。三、2017年案涉房屋就已建设完毕，符合使用条件。2017年9月26日，王丽莉通知赵玉春接收房屋，赵玉春按要求缴纳了房屋专项维修基金，但王丽莉以赵玉春不缴纳房屋面积差价款381199元为由拒绝交付房屋。赵玉春在2017年10月1日占有该房屋，王丽莉将房屋的水、暖、电切断，导致房屋无法装修使用，一审期间提供的照片、视频资料、鉴定评估报告均能证实。王丽莉上述行为使陈海亮利益遭受损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。陈海亮、赵玉春按司法鉴定估价报告确定租金损失有法律依据。综上，请求二审法院维持原判。扎兰屯房征办述称，一审判决正确，王丽莉第一项诉讼请求要求扎兰屯房征办承担责任，但该项请求已经在（2017）内0783民初3171号民事判决及（2018）内07民终1312号民事判决中予以解决，其余请求与扎兰屯房征办无关。王丽莉向一审法院起诉请求：1.判令陈海亮、赵玉春、扎兰屯房征办共同支付产权调换房屋差价款381199元；2.判令陈海亮、赵玉春支付面积补差款87600元（8.76平方米×10000元/平方米）；3.判令陈海亮、赵玉春支付领取楼房应承担的费用19576.87元；4.诉讼费由陈海亮、赵玉春承担。陈海亮向一审法院反诉请求：1.判令王丽莉为房屋接通自来水、供热管道、供电线路，赔偿陈海亮2017年10月2日至2019年10月1日的租金损失136335元，并按照每月5681元计算给付自2019年10月2日至实际全部接通自来水、供热管道、供电线路时止的损失；2.诉讼费用、鉴定费由王丽莉承担。一审法院认定事实：2013年3月，陈某某（代陈海亮）、赵玉春、赵某某（赵玉春代签）与扎兰屯房征办、王丽莉签订了《房屋征收产权调换补偿安置协议》，双方约定乙方（陈海亮、赵玉春、赵某某）同意甲方（扎兰屯房征办）征收其所有坐落于某办某居13组的房屋及附属设施（房屋面积168.28平方米）。产权调换面积合计为117.8平方米。产权调换房屋坐落于某商厦东侧**北侧一、二层门市，建筑面积一层104平方米、二层110平方米。过渡方式为乙方自行过渡，甲方向乙方支付临时安置补助费每月8元/平方米，过渡期限为2013年3月至2015年1月。临时安置补助费合计为20733元。过渡期限需延长时，仍按原临时安置补助费的标准给予延期过渡补助费。双方对各项费用结算后，乙方需支付甲方房屋征收补偿安置费合计381199元。王丽莉在该款项处签名确认，并标注此款已结清。案涉楼房竣工后，陈海亮、赵玉春于2017年9月26日以陈海亮名义向扎兰屯市住房和城乡建设局交纳了住宅专项维修资金9857元，该收据显示住宅建筑面积为219.05平方米，住宅地址为某商厦住宅楼114号商服。2017年11月13日，陈海亮、赵玉春向一审法院起诉，请求呼伦贝尔市某房地产开发有限责任公司、王丽莉履行房屋征收产权调换补偿安置协议，按照协议交付中广商厦14（114）号商服门市楼，并依据协议给付2015年1月至2017年10月过渡安置费37800元及交房之日前的过渡安置费，承担逾期交房的损失，协助陈海亮、赵玉春办理房屋产权登记。一审法院于2018年5月9日作出判决，判决：“一、扎兰屯房征办、呼伦贝尔市某房地产开发有限责任公司、王丽莉于判决生效之日起十日内，按《房屋征收产权调换补偿安置协议》约定内容向陈海亮、赵玉春交付中广商厦114号商服门市楼；二、扎兰屯房征办给付陈海亮、赵玉春2015年7月1日至2017年10月1日过渡安置补助费37694.72元，于判决生效后十日内给付；三、扎兰屯房征办、呼伦贝尔市某房地产开发有限责任公司、王丽莉协助陈海亮、赵玉春办理房屋产权登记手续；四、驳回陈海亮、赵玉春其他诉讼请求。”王丽莉不服，提出上诉。2018年11月2日，呼伦贝尔市中级人民法院作出二审判决，驳回上诉，维持原判。经一审法院委托，呼伦贝尔清源房地产价格评估有限责任公司于2019年10月30日作出房地产司法鉴定估价报告，结果为：估价对象在2017年10月2日至2019年10月1日市场租金为136335元，不包括税金及出租过程中发生的相关费用。陈海亮、赵玉春支付鉴定费用3000元。另查明，陈海亮、赵玉春自2017年10月2日开始占有使用涉案房屋，房屋至今未通水、电、暖。一审法院认为，本案系陈海亮、赵玉春与王丽莉、扎兰屯房征办在房屋征收过程中产生的纠纷，关于王丽莉的第一项诉讼请求，陈海亮、赵玉春、扎兰屯房征办共同支付产权调换房屋差价款381199元，该请求经过两级法院审理并作出判决。王丽莉再次要求陈海亮、赵玉春、扎兰屯房征办共同支付产权调换房屋差价款381199元，且未提交新证据证明，对该项请求不予支持。关于王丽莉的第二项诉讼请求，陈海亮、赵玉春支付面积补差款87600元（8.76平方米×10000元/平方米），根据陈海亮、赵玉春提交的不动产权证书，房屋实际建筑面积为219.05平方米，比双方约定的214平方米多出5.05平方米，未超出6.42平方米（214平方米×3%），陈海亮、赵玉春应支付按回迁价5500元/平方米计算该部分面积差价款27775元，对王丽莉超出部分请求不予支持。关于王丽莉第三项诉讼请求，陈海亮、赵玉春支付领取楼房应承担的各项费用合计19576.87元，其中预存水费、电费、有线电视费、取暖费，因陈海亮、赵玉春自占有房屋至今，该房屋未通水、通电、通有线电视、通暖，该项费用并未实际发生，不予支持；关于装修保证金、垃圾清运费，王丽莉未提交证据证明该项费用应由其收取，不予支持；关于测绘费、合同文本费、专项维修基金补差款，因双方对该项费用未有约定，不予支持。关于陈海亮、赵玉春的反诉请求。房屋接通自来水、供热管道、供电线路，属于双方签订的《房屋征收产权调换补偿安置协议》附随义务，王丽莉向陈海亮、赵玉春交付房屋时，应当确保房屋能够正常使用，王丽莉未完全履行合同，应当承担继续履行义务。关于陈海亮、赵玉春要求租金损失，该损失属于可得利益，因王丽莉未完全履行该合同，应承担其违约造成的损失。王丽莉应赔偿陈海亮、赵玉春2017年10月2日至2019年10月1日的房屋租金损失136335元，并承担鉴定费用3000元。陈海亮、赵玉春未提交证据证明2019年10月2日至今房屋租金损失，对该项请求不予支持。综上，判决：一、陈海亮、赵玉春给付王丽莉房屋面积差价款27775元，于判决生效后十日内付清；二、王丽莉给付陈海亮、赵玉春2017年10月2日至2019年10月1日房屋租金损失136335元及鉴定费用3000元，于判决生效后十日内付清；三、王丽莉为陈海亮、赵玉春接通本案房屋的自来水、供热管道、供电线路，于判决生效后六十日内履行；四、驳回王丽莉对扎兰屯房征办的诉讼请求；五、驳回王丽莉的其他诉讼请求；六、驳回陈海亮、赵玉春的其他反诉请求。二审中，各方当事人均未提交证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、王丽莉要求陈海亮缴纳入住费用主张能否成立；二、回迁房屋超协议面积部分差价如何计算；三、王丽莉是否应给付陈海亮租金损失。针对焦点一，关于是否交纳入住费用问题。王丽莉要求陈海亮交付入住费用，并列明费用种类和金额。根据已经查明的事实，王丽莉作为实际开发人，虽协助陈海亮办理了过户手续，但未履行《房屋征收产权调换补偿安置协议》附随义务，案涉房屋尚未接通水、电、暖，其要求陈海亮承担水费、电费、取暖费主张缺乏依据，本院不予支持。关于有线电视费，根据王丽莉提交发票显示金额为4500元，名称为主终端初装费，该费用是否应由陈海亮承担，及王丽莉主张金额300元如何计算缺乏依据，本院不予支持。关于装修保证金及垃圾清运费，王丽莉并未提交证据证实，本院不予支持。关于测绘费、合同文本费、专项维修基金补差款。测绘费票据金额与王丽莉主张金额不一致，且未说明原因；合同文本费并未提交证据证实；专项维修基金补差款如何承担，双方并未明确约定，王丽莉上述主张缺乏依据，本院不予支持。针对焦点二，关于回迁房屋超面积部分差价计算问题。根据陈海亮办理房屋权属证书记载，案涉房屋登记面积为219.05平方米，拆迁协议书约定面积为214平方米，陈海亮补交房屋差价面积应为5.05平方米，且该事实王丽莉在一审庭审中予以认可，其关于超面积部分应为8.76平方米上诉主张缺乏依据，本院不予支持。关于超面积部分单价计算问题，王丽莉主张应按照市场价每平方米10000元计算，该项主张缺乏证据证实，本院不予支持。陈海亮主张应按照《房屋征收产权调换补偿安置协议》附件中调换计算明细表记载，回迁单价按照每平方米5500元计算，该项主张有证据证实，本院予以支持。针对焦点三，关于是否应给付租金损失问题。王丽莉作为案涉房屋的实际开发人，与回迁户签订《房屋征收产权调换补偿安置协议》后，应及时向被回迁户交付能够正常使用的房屋。王丽莉主张陈海亮欠付楼房差价款，并拒绝向陈海亮交付房屋，经生效判决认定王丽莉该项主张不能成立。本案中陈海亮虽于2017年10月1日取得房屋，但王丽莉并未接通水、电、暖，案涉房屋至今无法正常使用，由此给陈海亮造成可得利益损失，应由王丽莉承担。陈海亮按照房地产评估机构评定房屋租金确定损失，符合法律规定，本院予以支持。王丽莉关于2018年11月2日二审判决生效后，陈海亮才享有房屋权属，及租金损失应考虑案涉房屋能否实际租赁，以及陈海亮应与开发商积极履行交接手续，否则应自负损失的上诉主张，均不能成为其拒绝交付房屋并履行附随义务的正当理由，其上述主张不能成立，本院不予支持。综上所述，王丽莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4581.05元，由王丽莉负担。本判决为终审判决。审判长 马 然审判员 傅玺发审判员 蒋忠顺二〇二〇年七月十四日书记员 乌日娜附：本案判决所依据的相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；