福建省福州市台江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0103执异37号 案外人：林松青，女，1970年2月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 案外人：林松铃，男，1974年3月3日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托代理人：谢宇翔，福建三通律师事务所执业律师。 申请执行人：潘秋娥，女，1971年12月28日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托代理人：杨永健，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。 委托代理人：林珊，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。 被执行人：福建省霞浦县北方房地产开发有限公司，住所地宁德市霞浦县松城街道目海路90号公众农贸市场C幢三楼，统一社会信用代码913509217053083473。 法定代表人：刘开基，该司执行董事兼总经理。 在本案执行申请执行人潘秋娥与被执行人福建省霞浦北方房地产开发公司民间借贷纠纷一案中，案外人林松青、林松铃向本院提出书面异议，请求中止对被执行人福建省霞浦县北方房地产开发有限公司名下的坐落于霞浦县产的执行，并依法解除对上述房产的查封措施，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人林松青、林松铃称：2015年7月7日，被执行人北方公司为了解决许国荣、何成坚两户被征收人的货币补偿问题，其公司南大路东段（现太康路）拓宽改建工程项目负责人谢李方代表公司与异议人林松青、林松铃签订了一份《南大路地块认购书》，约定林松青、林松铃向北方公司认购该项目地块的榴房，该榴房由北方公司负责建设，验收合格后交付林松青、林松铃使用，林松青、林松铃付给北方公司150万元整，该款在认购书签订之日支付110万元。《南大路地块认购书》签订当日，异议人林松青、林松铃即依约支付了110万元款项。2017年6月10日，因南大路规划调整以致被执行人北方公司无法建设及交付榴房，故在霞浦县北街及南大路东段拓宽改造指挥部的调解下，被执行人北方公司代表谢李方与异议人林松青签订了一份《调解书》，约定由北方公司、代表谢李方将位于8#B区已建成的房屋（太康路536号）103号壹间店面及302号、602号二套商品房交付给林松青为业，获得出让款110万元用于补偿许国荣、何成坚两户，房产过户手续由谢李方办理，相关费用由谢李方承担。《调解书》签订后，被执行人北方公司已将上述涉案房产交付给异议人林松青、林松铃占有使用。2017年12月7日，被执行人北方公司取得了涉案房产的不动产权证书。然而，因涉案房产所占用的土地属于划拨地，被执行人北方公司为了与指挥部及县政府协调按照拆迁户待遇办理登记手续、免去涉案房产在办理不动产转移登记过程中需补缴的土地出让金及相关税费，从而造成过户登记延搁。之后，又因被执行人北方公司涉及其他执行案件，造成涉案房产陆续被霞浦县人民法院及贵院查封【霞浦县人民法院已于2020年3月16日作出（2020）闽0921执异6号《执行裁定书》，裁定中止对涉案房产的执行】，导致涉案房产未办理过户登记。异议人林松青、林松铃认为，异议人在人民法院查封之前已与被执行人北方公司签订了合法有效的书面买卖合同、已合法占有涉案房产、已支付全部价款，涉案房产至今未办理过户登记也非因异议人自身原因造成，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，异议人对涉案房产享有排除执行的权利。 申请执行人潘秋娥辩称，一、异议人与谢李方签订的《南大路地块认购协议书》及《调解书》与被执行人无关。异议人林松青及林松铃与谢李方于2015年7月7日签订《南大路地块认购书》（以下简称“认购书”），即认购书双方当事人为甲方谢李方，乙方林松青及林松铃。异议人林松青与谢李方于2017年6月10日签订《调解书》，约定将于8#B区已建成的房屋（太康路536号）103号壹间店面及302号、602号二套商品房交付给林松青为业；房产过户手续由谢李方办理，相关费用由谢李方承担，谢李方及林松青在《调解书》上签字。霞浦县北方房地产开发有限公司及调解机关霞浦县北街及南大路东段拓宽改建指挥部均未在《调解书》上盖章。由上文可知，被执行人福建省霞浦县北方房地产开发有限公司并未与异议人林松青及林松铃签订过任何协议，协议的相对方均为谢李方。《认购书》及《调解书》中也未约定被执行人的权利义务，所有手续由谢李方进行办理。异议人林松青于2015年7月7日支付的110万元款项也系支付至谢李方的账户，谢李方与异议人签订的《认购书》及《调解书》与被执行人无关。虽然被执行人事后出具《确认书》，对南大路东段拓宽改造项目中以谢李方个人名义签署的文件予以确认，但该文件出具的时间系2019年10月10日，也即在该案件起诉之后，不排除被执行人系为了防止其名下财产被强制执行而故意出具该确认书。因此，《认购书》及《调解书》为异议人与谢李方签订，系谢李方的个人行为，与被执行人无关。二、《认购书》及《调解书》签订的主体存在前后矛盾。根据前文所述，《认购书》及《调解书》系跟谢李方签订，与被执行人无关。除此之外，《认购书》（2015年7月7日签订）的乙方为林松青及林松铃，但《调解书》（2017年6月10日签订）的当事人仅为林松青。也即《认购书》及《调解书》的签订主体存在前后，《调解书》的主体仅仅为林松青，但本案的异议人为林松青及林松铃。退一步说，即便涉案房屋存在其他的权利人，但本案的异议人林松青及林松铃是否均为房屋权利人亦存在争议。三、异议人要求裁定中止对太康路536号302号、602号单元房产的执行，并依法解除查封无法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，异议人提交的材料，无法排除法院的强制执行。第一，如前文所述，异议人并未与被执行签订合法有效的买卖合同，其与谢李方签订的合同与被执行人无关；第二，退一步说，即便异议人为案涉房屋权利人，《认购书》及《调解书》约定的价格为150万元，但异议人仅支付了110万元的购房款，并未支付全部价款，且剩余价款亦未交付给法院；第三，异议人并未提交在法院查封前，其已合法占用案涉房屋的证据。故异议人提出的异议，无法排除法院的强制执行，亦无权要求法院解除对案涉房屋的查封。 被执行人福建省霞浦县北方房地产开发有限公司辩称，霞浦县北街及南大路东段拓宽改造指挥部因旧城改造的需要，分别于2015年5月4日及2015年6月12日与何成坚户、许国荣户签订《房屋征用、拆迁、补偿、安置协议书》，征用该两户的原有房产并给予何成坚户211.18平方米和给予许国荣户327.37平方米的安置房产。上述协议签订后，许国荣、何成坚两户又要求以货币补偿方式补偿，为尽快完成旧城改造，由作为拆迁人的我司向许国荣、何成坚支付货币补偿。为解决该两户的货币补偿资金，我司委托南大路拆迁项目负责人谢李方代表我司与异议人于2015年7月7日签订一份《南大路地块认购书》，由我司建设榴房，收取林松青、林松龄110万元，收取的上述款项用于支付许国荣、何成坚两户的货币补偿款。后因南大路拓宽道路红线及规划变更，我司无法按照原协议建设榴房，至2017年6月10日经霞浦县北街及南大路东段拓宽改造指挥部调解，指挥部同意将原安置给许国荣、何成坚两户的房产（位于太康路××商铺、××及××号房产）置换给异议人所有，我司亦于房产验收完毕之后即将上述房产交由异议人管理使用。但在办理权属变更登记给异议人时，由于“两路”指挥部未与房管部门协调明确，要求我司补缴土地出让金、税费等，我司认为置换上述房产给异议人系为解决被征收户的货币补偿款项一事，且案涉房产本身属于拆迁安置房，我司解决了货币补偿资金后，经指挥部同意已将安置房交付给异议人，无理由再次承担上述税费，便向指挥部及县政府反映，要求将安置房直接过户给异议人，致使过户手续拖延，后于2018年8月9日案涉房产被霞浦县法院查封，霞浦县法院于2020年3月17日裁定解封后，又被福州市台江区法院查封，导致案涉房产未办理过户登记手续。上述房产确属异议人所有，请求予以解除查封，以便我司及时办理过户登记手续，避免上访等社会不稳定因素，维护社会和谐稳定。 案外人林松青、林松铃为支持其主张，向本院提供如下证据： 1.南大路地块认购书，证明被执行人北方公司为了解决许国荣、何成坚两户被征收人的货币补偿问题，其公司南大路东段（现太康路）拓宽改建工程项目负责人谢李方代表公司与异议人林松青、林松铃于2015年7月7日签订了一份《南大路地块认购书》，并对榴房认购等相关事宜进行了约定。 2.转账凭证，证明异议人林松青、林松铃于2015年7月7日依约支付了110万元榴房款。 3.调解书，证明因南大路规划调整以致被执行人北方公司无法建设及交付榴房，在霞浦县北街及南大路东段拓宽改造指挥部的调解下，被执行人北方公司代表谢李方与异议人林松青又于2017年6月10日签订了一份《调解书》，约定由北方公司、代表谢李方将位于8#B区已建成的房屋（太康路536号）103号壹间店面及302号、602号二套商品房交付给林松青为业，获得出让款110万元用于补偿许国荣、何成坚两户，房产过户手续由谢李方办理，相关费用由谢李方承担，并对其他相关事项进行约定。 4.不动产权证书，证明2017年12月7日，被执行人北方公司取得了涉案房产的不动产权证书，涉案房产所占用的土地属于划拨地。 5.确认书，证明被执行人北方公司确认，谢李方系公司开发建设的霞浦县松城街道南大路东段（现太康路）拓宽改建项目的负责人，该项目中以谢李方个人名义签署的相关合同、协议及文件，北方公司均认可并承认其效力。 6.（2020）闽0921执异6号执行裁定书，证明1、因被执行人北方公司涉及其他执行案件，造成涉案房产于2018年8月9日被霞浦县人民法院查封，无法办理过户登记。但霞浦县人民法院最终认定异议人对涉案房产享有排除执行的权利，并于2020年3月16日裁定中止对涉案房产的执行；2、该裁定书所确认的其他基本事实。 7.（2019）闽0103执1944号执行裁定书； 8.（2019）闽0103执1944号协助执行通知书； 9.事项委托函。 证据7-9共同证明台江区人民法院于2020年4月8日裁定查封涉案房产，异议人认为台江法院查封涉案房产存在错误。 申请执行人潘秋娥、被执行人霞浦县北方房地产开发有限公司均未向本院提交相关证据材料。 本院查明：申请执行人潘秋娥与被执行人霞浦县北方房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，本院于2019年5月13日作出（2019）闽0103民初436号民事判决书，判决福建省霞浦县北方房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向潘秋娥偿还借款本金2390000元，并支付利息（自2018年9月1日起，按年利率6%的标准付至款项还清之日止）。该判决生效后，潘秋娥向我院申请强制执行，2020年4月8日，我院作出（2019）闽0103执1944号执行裁定书及协助执行通知书，轮后查封了被执行人福建省霞浦县北方房地产开发有限公司名下的坐落于霞浦县地块，查封期限为三年。2020年4月22日，霞浦县人民法院作出（2018）闽0921执1376号之八执行裁定书，解除对被执行人福建省霞浦县北方房地产开发有限公司所有的坐落于霞浦县房产的查封，现由本院查封。案外人林松青、林松铃对此提出书面异议。 另查明，霞浦县人民法院于2020年3月17日作出的（2020）闽0921执异6号执行裁定书，认定“林松青、林松铃因向北方房产公司购置房产而获得南大路安置楼8号B区（太康路536号）中的103号1间店面及302、602室，该房产已经于2017年交付林松青、林松铃管理使用，且已经交付全部合理对价，房产至今未办理过户系因北方房产公司对房产是否按拆迁户待遇问题而延搁…林松青、林松铃对上述房产享有排除执行的权利，其主张解除对该房产的查封的异议请求，本院予以支持”，裁定中止对霞浦县南大路安置楼8号B区（现太康路536号）302、602室房产的执行。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”，本案中，案外人林松青、林松铃基于实体权利向本院提出执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。本案中，案外人林松青、林松铃对坐落于霞浦县产的异议主张已经原首封的霞浦县人民法院审查，确认成立，故案外人的异议主张本院亦予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款的规定，裁定如下： 中止对福建省霞浦县北方房地产开发有限公司名下坐落于霞浦县产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘 宏 审 判 员  张少玲 审 判 员  黄旭东 二〇二〇年七月二十七日 法官助理  缪文燕 书 记 员  林木子 附：本案适用的主要法律及司法解释条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面案外的，人民法院应当自收到书面案外之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题规定》 第十六条第二款人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起异议之诉的权利和期限。