贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5738号 原告：贵州青云物业管理有限公司，地址：贵州省贵阳市南明区新华路199号，统一社会信用代码：91520102766068412N。 法定代表人：周贵学。 委托诉讼代理人：彭荣森、涂永鹏，该公司员工。 被告：谢周全,男，1980年12月20日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告贵州青云物业管理有限公司（以下简称青云物业公司）与被告谢周全物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月27日登记立案后，依法适用简易程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告青云物业公司的委托诉讼代理人涂永鹏、被告谢周全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青云物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即支付贵州省毕节市七星关区房从2013年11月1日到2020年2月29日物业管理费共11811.31元；2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。 事实与理由：被告为七星关区1-16-9号房的业主。原告与毕节地区振华房地产开发有限责任公司于2011年5月6日签订前期物业管理服务合同，约定原告为被告所住七星关区提供物业服务，约定物业费单价为住宅物业每月每平方米1.2元，被告房屋建筑面积为129.51平方米，合同第四条约定物业服务费按每半年或每年一次向原告交纳，延期交费则按每日千分之三交纳违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2013年3月1日起停止交纳物业费，截止于2020年2月29日，欠费月数为84个月，每月应交金额为155.41元。据此，被告欠交物业费共计13054.44元，同时，为减轻被告负担，违约金部分原告自愿放弃。综上，各项请求金额合计13054.44元。经原告多次催交，被告仍拒绝交纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望贵院判如所求。 被告谢周全提交答辩状称：一、原告姓名周学贵与公章周贵学姓名不符；二、2009年毕节地区振华房地产开发有限公司与付立琴签订《房屋拆迁安置补偿合同》，根据合同内容可知毕节地区振华房地产开发有限公司开发建设的振华苑二期“振华商贸大厦”A栋一单元16楼9号房屋所有权人为付立琴，现贵州青云物业管理有限公司与付立琴发生物业服务纠纷应以付立琴为被告，谢周全并非适合被告；三、2009年毕节地区振华地房产开发有限公司与付立琴签订《房屋拆迁安置补偿合同》，并于2017年6月30日签订《谢家院回迁补充协议》，根据补充协议第二项约定：毕节市振华房地产开发有限责任公司同意于2017年6月30日前交钥匙，所有回迁房永久不交物管费、电梯费及公共设施维护费用，楼道卫生、生活垃圾自行处理清运。并且根据2016年11月12日签订《前期物业管理合同》业主于2016年11月12日才领取房屋钥匙。根据两份合同以及补充协议，付立琴2016年11月12日才领取到房屋钥匙，而被答辩人要求收取自2013年3月1日至2020年2月29日(84个月)物业服务费，缺乏相应计算依据。四、贵州青云物业管理有限公司不是由我们业主委员会选举进驻本小区，当时我们作为回迁户到他们所谓的物管处拿钥匙就必须和他们签协议，无奈之下就产生了物业管理合同，因为贵州青云物业管理有限公司系毕节振华房地产开发有限责任公司选取进驻小区，所以贵州青云物业管理有限公司应当向毕节振华房地产开发有限责任公司主张物业费。五、根据合同约定回迁户永久不交物业费、电梯费等相关费用，贵州青云物业管理有限公司系毕节市振华房地产开发有限责任公司选取入驻小区，贵州青云物业管理有限公司应当向毕节市振华房地产开发有限责任公司主张物业费。六、2020年1月26日由于物业不作为、管理力度差，导致本人振华大厦一楼、二楼、三楼电缆被盗，电缆桥架被损坏，直接经济损失伍万捌仟柒佰元整，并附有2013年10月31日长安电动工程有限公司财务收据2张，收据中的谢应开系本人的父亲，被盗当天本人的父亲已到麻园街道派出所报案，请法庭依法调取；七、根据《物业管理条例》第四十九条规定物业管理区域按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变用途，振华苑二期“振华商贸大厦”房屋属性为居民住宅，而“振华商贸大厦”部分房屋却用于商业用途，物管公司并未进行有效的管理，且任由其发展，严重影响业主正常生活，物管公司对此具有过错，因此业主可以拒缴物业费或进行相应减免。八、2018年青云物业管理有限公司与本人就物业合同纠纷一案已开庭处理，青云物业管理有限公司败诉，附有贵州省毕节市七星关区人民法院民事裁决定书。恳请法院支持答辩人对被答辩人追讨第六条的直接经济损失。综上所述，答辩人为维护自身的合法权益，恳请人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是毕节市（原毕节地区）振华房地产开发有限责任公司开发建设的振华苑“振华商贸大厦”小区的物业管理公司，被告是该小区住户。2011年5月6日，原告与毕节市振华房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：原告为振华苑二期“振华商贸大厦”提供前期物业管理服务事宜，双方对物业服务的服务项目、服务费用及列支项目、物业的经营与管理、物业的使用与维修、违约责任等进行了约定；2016年11月12日原告与被告签订了《前期物业管理服务合同》约定：物业管理服务费用由业主按其拥有物业建筑面积（以产权证登记的面积为准）全额交纳，具体按如下标准收取：住宅物业每平方米1.20元/月；商业物业（非住宅）每平方米3.00元/月，合同还约定其他事项；被告居住的房屋建筑面积为125.36平方米，属于住宅用房，被告从2016年11月12日起至2020年2月29日期间未缴纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责，但管理不充分，卫生管理存在一定的问题，对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。原告已依约提供了主要的服务，被告应当按照约定交纳物业服务费；被告以其并非涉案房屋的实际所有人抗辩其不是本案适格主体，不应由其缴纳物业服务费，但被告自认从2017年至今一直是其居住，且2016年11月12日被告与原告签订了《前期物业管理合同》，被告系涉案房屋实际居住使用人，故应缴纳物业服务费。原告诉请从2013年11月1日开始计算物业费服务费，结合本案被告收房时间为2016年11月12日，与其签订《前期物业服务合同》时间一致，故物业服务费起算时间从2016年11月12日开始计算，原告主张房开公司已经于2012年12月31日通知被告收房，被告实际收房时间为2013年10月8日，原告有权于2013年11月1日向被告主张物业费。原告提交的2013年10月8日的交房协议上载明延迟收房的是商场，并非住房，故对原告该主张，本院不予支持。故被告应按合同约定的交费标准计算交纳物业服务费，从2016年11月至2020年2月的物业服务费为6017.28元（1.20元×125.36平方米×40个月=6017.28元）。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告公司承担10%的责任，被告承担90%的物业管理费，即6017.28元×90%=5415.55元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告谢周全于本判决发生法律效力之日起十日内向原告贵州青云物业管理有限公司交纳2016年11月至2020年2月期间（共40个月）的物业管理服务费5415.55元； 二、驳回原告贵州青云物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费63.00元，由原告贵州青云物业管理有限公司负担3.00元，被告谢周全负担60.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 杨 婷 二〇二〇年七月二十日 书记员 包清琳