贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民再16号再审申请人（二审被上诉人、一审原告）：姜国艳，女，1984年1月19日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。委托诉讼代理人（特别授权）：李岩珈，贵州黔骏律师事务所律师。被申请人（二审上诉人、一审被告）：黔西县水西街道办事处文昌社区居民委员会（原为黔西县城关镇城北村村民委员会），住所地：贵州省黔西县水西街道办事处文昌社区玉龙坡。法定代表人：黄建国，该社区主任。委托诉讼代理人（特别授权）：赵嵩英，贵州穹达律师事务所律师。被申请人（二审上诉人、一审被告）：贵州省冶金建设公司，住所地：贵州省遵义市南部新区南门关。统一社会信用代码：91520302214784576E。法定代表人:徐金明，该公司总经理。委托诉讼代理人:周玲，女1985年9月19日出生，汉族。一审被告：贵州省冶金建设公司毕节地区金沙县分公司，住所地：金沙县城关镇交通小区养路工区宿舍。负责人:龚光富，该分公司经理。委托诉讼代理人：李代鄢，女，1983年1月27日出生，汉族。一审被告：张贵跃，男，1960年12月6日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。被上诉人姜国艳因与被申请人贵州省冶金建设公司（以下简称：冶金公司）、黔西县水西街道办事处文昌社区居民委员会（以下简称：文昌社区）以及一审被告贵州省冶金建设公司毕节地区金沙县分公司（以下简称：金沙分公司）、张贵跃合同纠纷一案，不服本院（2018）黔05民终1482号民事裁定，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2020年1月20日作出（2019）黔民申4935号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人姜国艳及其诉讼代理人李岩珈，被申请人文昌社区法定代表人黄建国及其委托诉讼代理人赵嵩英，被申请人冶金公司委托诉讼代理人周玲，一审被告金沙分公司委托诉讼代理人李代鄢，一审被告张贵跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审原告姜国艳向一审法院起诉请求：确认原、被告于2013年1月25日签订的《房屋认购协议书》无效，由被告返还原告已付购房款19万元，并由被告自2013年1月25日起支付原告银行同期贷款利息至全部款项给付完毕之日止，案件受理费由被告承担。一审法院（2017）黔0522民初4347号民事判决认定事实：被告黔西县水西街道办事处文昌社区居民委员会原名称为黔西县城关镇城北村村民委员会。被告贵州省冶金建设公司为依法设立的全民所有制企业，其经营范围包含了房屋建筑工程施工资质为总承包壹级，冶金公司毕节地区金沙县分公司为其依法设立的分支机构，且设立了“冶金公司毕节地区金沙县分公司黔西项目部”，负责涉案项目。被告黔西县水西街道办事处文昌社区居民委员会（原黔西县城关镇城北村村民委员会，以下简称：城北村村委会）作为发包人（甲方）与作为承包人（乙方）的被告冶金公司于2010年12月11日签订了《建设工程施工合同》，合同约定城北村村委会将黔西县城北村玉龙庄玉龙坡的城北村安置小区（玉龙馨苑）工程发包给被告冶金公司修建。约定的开工日期为2010年12月，竣工日期为2012年6月31日。资金来源为自筹。合同总价款为1200万元。合同约定工程进度款的支付方式及时间如下：乙方进场平基15日内按每户交纳5000元的购房定金（410户）支付给乙方，一层完工后按每户预交总房款价30%的购房款支付给乙方，主体结构施工到三层完工时，每户再交房屋价的20%购房款给乙方，主体结构封顶时每户再交房价的30%的购房款给乙方，房屋交付使用时付清全部工程款及费用。工程材料由乙方自行采购，但采购前必须经甲方签字认可材料品牌、价格、使用部位。另外，双方签订了补充条款，即由甲方负责在城北村玉龙坡征地，乙方负责投资建设农民集中建房，由甲方享有每平方米50元的管理费，由乙方享有每平方米200元的净利润。准许乙方有20套房屋的自行处理权。甲方应在乙方一层完工之日起一个月内负责催收购房户30%的购房款交与乙方财务，乙方在收到全部购房户首期30%的购房款后一年内完成主体，乙方首期按规划开工建设的410套集中建房若甲方无法全部认购，则由甲方负责回购，如甲方无能回购，由乙方缴纳该土地出让金后自行销售，并有权做商品房销售。2013年1月9日，城北村村委会发出公告，内容为告知购房者需将购房款交入其指定的专用账户内。2013年1月16日，城北村村委会出具《授权委托书》，注明因城北村农户购买力下降，导致其拖欠施工方工程款约5000万元，施工方无力负担农民工工资，为避免民工讨薪，经决定，同意施工方的9号楼、6号楼、4号楼、3号楼的部分房屋共计50套作融资抵押物，但融资款必须进入城北村农民集中房专用帐户，且融资资金仅作为民工工资用，授权委托书加盖了城北村村委会公章及冶金公司毕节地区金沙分公司黔西项目部的公章，且有邹贤利签字。同时有“城关镇城北村村民委员会作废”公章的字样。2013年2月5日，城关镇城北村村民委员会作为甲方与作为乙方的冶金公司毕节地区金沙分公司黔西项目部签订《协议书》，约定甲方同意将2号楼、3号楼、4号楼部分房屋共计30套房屋作为抵付给乙方的工程款616.2万元。此30套房屋由乙方自行处理，且甲方无条件为乙方办理相关产权证，但费用由乙方负担。协议尾部甲方处加盖有“黔西县城关镇城北村民委员会”公章，乙方处加盖有“冶金公司黔西项目部售房专用章”公章，且有邹贤利签名。2013年1月25日的《房屋认购协议书》显示甲方为“黔西县城关镇城北村村民委员会”，乙方为姜国艳，协议体现位于黔西县总面积为130平方的房屋以单价1580元／平方米、总价205400元的价格出售，同时因姜国艳一次性付款19万元，故甲方优惠15400元。协议尾部甲方黔西县城关镇城北村村民委员会处加盖了“贵州省冶金建设公司黔西项目部售房专用章”，且有被告张贵跃的签字。2013年1月25日，由被告张贵跃经手出具了收款收据，注明收到姜国艳购房款19万元，收款收据上加盖有“贵州省冶金建设公司黔西项目部售房专用章”。涉案房屋属于《授权委托书》中作为融资抵押的50套房屋之一。2016年4月26日，冶金公司向遵义市公安局红花岗区分局报案称其分公司即金沙项目部聘用的一般管理人员邹贤利伪造该公司印章，以冶公司的名义与他人签订借款合同借款20万元。2017年8月22日，遵义市公安局红花岗区分局对冶金公司被他人伪造印章案进行立案侦查，2017年11月17日，邹贤利被拘留。庭审中，各方当事人一致认可邹贤利为涉案项目的项目经理身份。被告金沙分公司的负责人龚光富及张贵跃均称被告张贵跃、邹贤利等人与金沙分公司之间是涉案项目的合伙人，分别占有股份。一审法院（2017）黔0522民初4347号民事判决认为：被告金沙分公司为被告冶金公司依法设立的不具有独立法人资格的分支机构，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，金沙分公司所产生的民事责任由被告冶金公司承担。《建设工程施工合同》明确表明了涉案项目由被告冶金公司承建，且为建设该项目，被告冶金公司设立了冶金公司毕节地区金沙县分公司黔西项目部，故冶金公司毕节地区金沙县分公司黔西项目部所产生的民事责任也由被告冶金公司承担。被告邹贤利为涉案项目的项目经理，鉴于此，邹贤利与被告城北村村委会订立了《授权委托书》及《协议书》约定了金沙分公司有权自行处分30套房屋，有权将另外50套房屋作融资抵押，而张贵跃又是涉案项目的股东之一，在此基础上，被告张贵跃与原告签订了《房屋认购协议书》，因此，对张贵跃的行为依法认定为被告金沙分公司行为，即认定《房屋认购协议书》的责任主体为原告与被告金沙分公司。至于《房屋认购协议书》中所加的盖公章是否是私刻涉及的是刑法的范畴，并不影响民事合同的本质。故对被告冶金公司及金沙分公司以《收据》、《房屋认购协议书》上所加盖的公章不是其所雕刻而不认可的主张依法不予采纳。至于张贵跃、邹贤利及金沙分公司之间内部如何约定，则本案不作处理。又因《建设工程施工合同》的内容体现了城北村村委会在房屋尚未建成的情形下向有购买意向的村民分阶段性的收取购房款，以达到向冶金公司支付工程款的目的，另外，被告城北村村委会发出的公告表明了其对外出售房屋的身份，且合同中约定了城北村村委会及冶金公司对涉案项目的收益各自所占的比例，因此，《建设工程施工合同》不仅包含了发包人与承包人的关系，又兼具合作开发的性质。故城北村村委会也是涉案房屋因出售而产生收益的受益人。虽然涉案的房屋不在被告金沙分公司得以授权自行出售的30套房屋范围内，但并不影响被告城北村村委会准许被告金沙分公司自行出售部分房屋的事实，被告金沙分公司将未获得授权出售的房屋作出售处理，违反的仅是与城北村之间的约定，但此约定也仅是被告金沙县分公司与城北村村委会之间的约定，对原告并不产生约束力。《建设工程施工合同》体现了被告对尚未建成的房屋进行出售，并在此前提之下，金沙分公司与原告签订了《房屋认购协议书》，该协议约定了买卖双方的权利义务，符合商品房屋销售的特征，故本案案由为商品房屋销售合同纠纷，受《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的调整。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”之规定，将尚未建成的房屋进行出售的签约主体应为房地产开发企业，但本案的被告金沙分公司不是房地产开发企业，其不具备出售资格，根据该解释第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，截止到目前为止，被告冶金公司及金沙分公司均未提供商品房预售许可证明，因此，《房屋认购协议书》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告金沙分公司应将所收取的19万元返还原告。由于被告金沙分公司无权处分涉案房屋，其自身存在过错，故原告要求从2013年1月25日起按银行同期贷款利率标准支付利息到实际返还完毕之日止，不违反法律规定，依法予以支持。由于金沙分公司不是独立的法人，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，其责任由冶金公司承担。由于《建设工程施工合同》兼具合作开发的性质，城北村村委会也是涉案房屋的因出售而产生收益的受益人，因此，城北村村委会也是返还购款并承担损失的责任人之一。因城北村村委会现变更为被告文昌社区，故城北村村委会的债权债务由被告文昌社区负担。对至于城北村村委会与冶金公司、金沙分公司之间的内部约定因系另外的法律关系，本案不作处理。由于被告张贵跃是履行职务的行为，故原告要求其承担返还责任并支付利息不符合法律规定，依法不予支持。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，原审判决：一、原告姜国艳与被告贵州省冶金建设公司毕节地区金沙县分公司于2013年1月25日签订的《房屋认购协议书》无效；二、由被告贵州省冶金建设公司、黔西县水西街道办事处文昌社区居民委员会于判决生效之日起十日内返还原告姜国艳购房屋款19万元，并以19万元为基数从2013年1月25日起按中国人民银行同期贷款利率标准支付利息至实际返还完毕之日止；三、驳回原告姜国艳的其他诉讼请求。案件受理费4100元，由被告贵州省冶金建设公司、黔西县水西街道办事处文昌社区居民委员会负担。冶金公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判由被上诉人张贵跃承担还款责任及利息；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：张贵跃自认被上诉人姜国艳提交的收据和《房屋认购协议书》上所加盖的“贵州省冶金建设公司黔西项目部售房专用章”系邹贤利自己找人私刻，因此，张贵跃加盖私刻印章的行为不能代表项目部或公司。上诉人作为施工单位，仅是房屋的承建商，无权对承建的房屋进行销售，张贵跃向他人出售房屋的行为并不在上诉人的经营活动范围之内，一审将张贵跃出售房屋的行为认定为职务行为，显然不符合认定公司人员职务行为的相关规定，原审认定被上诉人张贵跃的行为对外代表公司、私收房款系公司内部管理行为错误。《案涉房屋认购协议中》载明签订协议的甲方是黔西县城关镇城北村村民委员会，乙方是姜国艳，该协议书中虽加盖有“贵州省冶金建设公司黔西项目部售房专用章”，由于该印章系邹贤利自己私刻，故案涉《房屋认购协议书》与上诉人及原审被告冶金公司毕节地区金沙分公司无关，被上诉人提供的案涉《房屋认购协议书》不是与上诉人或原审被告冶金公司毕节地区金沙分公司所签订。案涉购房款并未进入公司账户，是由张贵跃个人收取；因此，《收款收据》与上诉人及金沙分公司无关。案涉房屋买卖合同既然无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，应判决由实际收取购房款的张贵跃返还，原审判决由上诉人返还错误。文昌社区上诉请求：撤销原审判决第二项，改判上诉人无需向被上诉人（姜国艳）返还购房款19万元及支付利息；本案的一、二审诉讼费由被上诉人姜国艳、冶金公司承担。事实及理由：1、2010年12月11日上诉人与冶金公司签订了《建设工程施工合同》将黔西县城北村玉龙坡的城北村安置小区（玉龙馨苑）工程发包给冶金公司修建，双方并未约定合作开发涉案房屋所属的工程项目。无论该涉案房屋购房款是贵州冶金建设公司还是张贵跃收取的，都是冶金公司、张贵跃的行为，与上诉人无关。上诉人从未授意或认可冶金公司、张贵跃出售涉案房屋并收取购房款，也从未收到过涉案房屋购房款和参与案涉《房屋认购协议书》签订等事项，故上诉人无需承担责任。上诉人未因冶金公司收取了姜国艳的购房款而受益，原审认定上诉人与冶金公司合作开发，上诉人是因销售而产生收益的受益人，认定事实错误。2、原审受理的贾玮与上诉人、冶金公司等房屋买卖合同纠纷一案，于2016年11月20作出了（2016）黔0522民初836号民事判决书，该判决第8页认定“根据本案事实，被告文昌社区居委会与省冶金公司仅存在建设施工合同关系，不存在合作开发商品房的合同关系，且也未收取原告的任何购房款，根据合同的相对性原理，原告关于由该居委会与省冶金公司金沙分公司共同承担合同责任的诉讼请求，因无事实依据，不应支持。”并判决由冶金公司向贾玮返还购房款。该案件基础事实与本案的基础事实一致，案件类型也具同一性，但本案事实的认定与（2016）黔0522民初836号民事判决书认定的事实截然不同，导致同案不同判的结果。3、从姜国艳提交的《房屋认购协议书》的内容及形式来看，甲方一栏虽然写的是黔西县城关镇城北村村民委员会（即上诉人），但加盖的印章却是“冶金公司黔西项目部售房专用章”，该协议书上并没有加盖上诉人的印章，亦没有上诉人的相关负责人的签字，且收取购房款的也并非上诉人，故上诉人不是该协议书的相对人，该协议对上诉人无法律约束力；因上诉人发现存在有农户与其他单位签订购房合同的情形，故上诉人于2013年1月9日张贴了一份公告，明确告知农户不应与任何其他第三方签署购房合同，但姜国艳却仍在2013年1月25日与冶金公司金沙县分公司签订了案涉《房屋认购协议书》，故由此产生的纠纷与上诉人没有任何关系，上诉人不应对此负责。被上诉人姜国艳答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由及请求无法律依据，请求驳回上诉人，维持原判。被上诉人张贵跃答辩称：邹贤利是公司安排的项目经理，是项目经理安排我收房款的，卖房是公司行为，如果我盖的是假章可以追究我的法律责任，项目部收的几十套房子的房款的用章和案涉售房专用章一致，项目部卖了几十套房子，分公司负责人龚光富是知情的，印章是当时龚光富和邹贤利同意才雕刻的印章。一审被告金沙分公司未作答辩。本院二审（2018）黔05民终1482号民事裁定认定事实：案涉房屋所使用的土地性质为集体土地；使用权人为水西街道办事处；所有权人为文昌社区；地类（用途）为农村宅基地；使用权类型为集体-批准拨用宅基地。案涉房屋用地项目为城北村农民集中建房项目。二审认定其余事实与原审无异。本院二审（2018）黔05民终1482号民事裁定认为：上诉人文昌社区提交的2012年11月5日向黔西县水西街道办事处颁发的集用（2012）第0011号《集体土地使用证》、2012年10月26日黔西县城乡规划局向黔西县水西街道办事处颁发的地字第520000201208629号《建设用地规划许可证》、2012年12月28日黔西县城乡规划局向黔西县水西街道办事处颁发的建字第520000201521321号《建设工程规划许可证》载明的内容显示，案涉房屋所使用土地的性质为集体所有的农村宅基地，使用权人为水西街道办事处，所有权人为黔西县城关镇城北村民委员会，故案涉房屋非商品房，系农村宅基地上的农民集中建房，即小产权房。原审适用商品房买卖的相关法律法规处理本案，适用法律错误。鉴于小产权房开发主体资格、购买人的主体要件、土地使用权、房屋产权性质等均尚未纳入现行法律、法规所调整的范围，相关政策规定亦不明确，故涉及小产权房的相关争议，不属于人民法院民事案件的受案范围，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销贵州省黔西县人民法院（2017）黔0522民初4347号民事判决；二、驳回被上诉人姜国艳的起诉。一审案件受理费4100元，退还被上诉人姜国艳；上诉人贵州省冶金建设公司预交的二审受理费4100元，予以退还；上诉人黔西县水西街道办事处文昌社区居民委员会预交的二审受理4100元，予以退还。姜国艳再审中请求：撤销（2018）黔05民终1482号民事裁定，维持（2017）黔0522民初4347号民事判决。事实及理由：1482号民事裁定认定事实清楚，但适用法律不当。裁定驳回申请人的起诉于法无据，如此裁判将导致违法诚实信用的被申请人收到申请人的款项后既不用履行合同，也不用返还购房款，严重违反了公平原则。一、根据二审查明的事实，涉案房屋所适用的土地性质为集体土地，所办理的用地手续亦为集体土地使用权证，土地类别为农村宅基地。根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》中关于农村宅基地上房屋买卖合同的效力认定问题明确规定：本集体经济组织成员以外的人购买农村宅基地上的房屋，干房屋买卖合同应当认定为无效，合同无效后，买受人有权请求返还购房款及利息。据此，本案一审在查明事实的基础上认定涉案的房屋认购协议未无效协议，判决返还原告购房款及利息的判决结果正确，二审认为涉案房屋不属于商品房，不适用商品房买卖的法律规定，可以依法纠正后维持原判，而不应以小产权房无相应的法律规定裁定驳回起诉。二、小产权房本身就不是一个法律概念，小产权房的本质属于农村集体土地上的房屋，可以说个人建房，也可以是集体建房，农民集体中建房、合伙建房等形式。虽然可以转让，但只能在法律规定的范围内事实，因为根据土地管理法、农村土地承包法、农村土地承包法等相关法律规定，农村宅基地系免费取得，具有无偿性、专属性和唯一性，只有本集体经济组织成员方能取得，且一户村民也只能获得一处宅基地，已取得宅基地的村民将宅基地转让或建成房屋后出租或出售的，不得再次申请宅基地。因此，结合本案的实际，申请人非黔西县城北村村民，无权通过购买方式××村集体土地上建成的房屋，从而导致涉案认购协议无效，请求返还购房款及利息无可厚非。三、两被申请人出售本批次房屋并非个案，存在争风相卖、一方多买等情形，早在数年前已引起诉争，最初的受害人均得到了黔西县法院合法判决，且经历二审维持原判，现早已执行完毕。文昌社区再审中辩称：我们认为不存在合作开发，在黔西县法院作出的（2016）黔0522民初836号民事判决书中已经确认，且该判决已经生效。文昌社区不承担责任，且购房协议书中文昌社区不是签订人，也没有收取相应购房款，因此，文昌社区没有返还购房款的义务。冶金公司再审中辩称：本案案涉的房屋认可协议书不是被申请人以及金沙分公司与本案的申请人签订。所收取的购房款也没有进入金沙分公司或被申请人账户，是张贵跃收取的，是个人行为，应当判决由实际收取人张贵跃返还。张贵跃加盖私刻印章的行为不能代表被申请人或金沙分公司行为，因为只是承建商，不能出售房屋。（2018）黔05民终1482号民事裁定符合事实，应予维持。金沙分公司再审中辩称：同意总公司答辩意见。分公司没有售房权利，所有收款必须有账务人员签字盖章，财务人员是2014年8月离开，所有支出收支都必须有财务人员签字盖章。张贵跃再审中辩称：邹贤利是公司委派项目经理，有权利行使管理权，此前的案件以邹贤利签字确认相关事实，所以公司应当承担相应责任。再审中，张贵跃向本院提交了借条、收据（发票）复印件3张，拟证明收款用于经营公司开支。姜国艳质证称，对该证据没有意见，时间也是在我们交款之后短期内。文昌社区质证称，借条上没有公司印章及相关负责人的签字，达不到证明目的。冶金公司质证称，对证据三性均不认可，证据没有负责人或法人签字，也没有公司公章，出具的借条和发票不能达到其证明目的。任何人都可以出具该借条。金沙分公司质证称，与总公司质证意见一样。经审查，该证据中收据（发票）一张在先前诉讼中已经举证质证，两张借条亦不能证明新的待证法律要件事实，故本院不再作为新证据认定。本院再审对本院（2018）黔05民终1482号民事裁定认定的事实予以确认。本院认为，本案再审争议焦点为：一、本案是否属于本院民事审判的受理范围；二、退还购房款的责任应当由谁承担。关于焦点一，经查，再审申请人起诉请求为“确认原、被告于2013年1月25日签订的《房屋认购协议书》无效，由被告返还原告已付购房款19万元，并由被告自2013年1月25日起支付原告银行同期贷款利息至全部款项给付完毕之日止，案件受理费由被告承担。”该请求仅涉及合同效力的认定及在合同无效情形下相关法律后果的确定问题，尽管具有涉案房屋系利用集体所有土地建造的情节，但因当事人的诉讼请求并未要求对房屋的物权进行确认或流转，故本院（2018）黔05民终1482号民事裁定以本案涉及小产权房的相关争议，不属于人民法院民事案件的受案范围为由裁定驳回姜国艳起诉不当，再审予以纠正。关于焦点二，经查，根据黔西县国土资源局向案涉土地所有权人文昌社区（原黔西县城关镇城北村民委员会）颁发的集体土地使用证记载内容显示，案涉土地地类（用途）为农村宅基地，使用权类型为集体-批准拨用宅基地，根据案涉房屋土地的集体土地（农村宅基地）性质及功能来看，是与农村集体经济组织成员的权利联系在一起，原则上只能由宅基地使用权人建造住宅及附属设施供农村集体经济组织成员内部管理及使用，根据土地管理法律规定，国家禁止非本集体经济组织成员购买本集体经济组织所有的宅基地房屋。因此，姜国艳与金沙冶金公司签订的《房屋认购协议书》，损害了文昌社区及该集体经济组织成员的利益，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第四项、第五项之规定，应认定为无效。一审判决认定案涉《房屋认购协议书》无效的结果正确，但适用商品房买卖合同的相关法律规定进行说理不当，应予纠正。关于还款责任的问题，冶金公司上诉主张由一审被告张贵跃承担，文昌社区上诉主张自己不应担责，姜国艳诉请由冶金公司与文昌社区承担连带偿还责任。经查，姜国艳是基于合同无效主张返还购房款的相关责任，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，承担返还责任的主体应为基于涉案合同取得财产的合同当事人。本案中，合同涉案《房屋认购协议书》系张贵跃代表金沙分公司与姜国艳签订，张贵跃因系金沙分公司的“股东”，对买受人而言，其签订合同及出具收据的行为，应合理认定为履行职务的行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。”的规定，法律后果应由冶金公司承担。故冶金公司主张由张贵跃承担退款责任的上诉请求不能成立，应不予支持。姜国艳要求冶金公司承担返还责任的主张成立，再审予以支持。关于文昌社区应否承担返还责任的问题。该协议书虽打印有文昌社区的曾用名，但并无文昌社区盖章或由相应工作人员签字确认，且本案并无证据证明姜国艳支付购房款已由文昌社区取得，涉案房屋亦不在文昌社区同意销售的房屋范围内，因此，文昌社区上诉主张自己不承担返还责任的请求成立，应予支持。一审以文昌社区作为合作开发方实际受益等为由，判令文昌社区承担连带返还责任过分扩大了涉案责任主体的解释，应予纠正。姜国艳主张由文昌社区承担连带责任的主张没有事实和法律依据，应予驳回。此外，鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故对2019年8月20日以后的赔偿，应变更为以全国银行间同业拆解中心发布的贷款市场报价利率为基准进行计算。综上所述，姜国艳部分再审请求成立，对成立部分予以支持。二审以案涉纠纷为“小产权房”的相关争议，不属于人民法院民事案件受案范围为由，裁定驳回姜国艳的起诉，无法律依据，应予纠正；一审判决文昌社区承担返还责任不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）黔05民终1482号民事裁定；二、维持贵州省黔西县人民法院（2017）黔0522民初4347号民事判决第一项，即：“一、原告姜国艳与被告贵州省冶金建设公司毕节地区金沙县分公司于2013年1月25日签订的《房屋认购协议书》无效；”三、撤销贵州省黔西县人民法院（2017）黔0522民初4347号民事判决第二项、第三项，即：“二、由被告贵州省冶金建设公司、黔西县水西街道办事处文昌社区居民委员会于判决生效之日起十日内返还原告姜国艳购房屋款19万元，并以19万元为基数从2013年1月25日起按中国人民银行同期贷款利率标准支付利息至实际返还完毕之日止；三、驳回原告姜国艳的其他诉讼请求。”四、由被申请人贵州省冶金建设公司于判决生效之日起十日内返还再审申请人姜国艳购房屋款19万元，并以19万元为基数，从2013年1月25日起按中国人民银行同期贷款利率标准支付利息至2019年8月19日，2019年8月20日以后按全国银行间同业拆解中心发布的贷款市场报价利率为标准计算至实际返还完毕之日止；五、驳回上诉人贵州省冶金建设公司的上诉请求；六、驳回再审申请人姜国艳的其他再审请求及其他一审诉讼请求。一审案件受理费4100元，由一审被告贵州省冶金建设公司负担；二审案件受理费4100元，由上诉人贵州省冶金建设公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇二〇年七月十三日法官助理  郭友浪书 记 员  主宏亮