福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初3447号 原告：汪振立，男，1989年10月11日出生，汉族，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：林其奋、谢德昌，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门市同安祥丰装璜工程有限公司，住所地福建省厦门市大同镇环城西路同兴一期轻工业区。 法定代表人：施江山，总经理。 委托诉讼代理人：张善建、俞琳林，福建同翔律师事务所律师。 被告：施江山，男，汉族，1958年1月11日出生，住福建省厦门市同安区。 被告：庄清森，男，汉族，1964年4月5日出生，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：施江山，身份信息同上。 原告汪振立与被告厦门市同安祥丰装璜工程有限公司（以下简称祥丰公司）、施江山、庄清森房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。 汪振立之委托诉讼代理人林其奋、谢德昌，祥丰公司之委托诉讼代理人俞琳林，施江山暨祥丰公司的法定代表人、庄清森的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪振立向本院提出诉讼请求：1.祥丰公司退还汪振立租金11100元；2.判令被告祥丰装璜赔偿原告装修损失109923元；3.祥丰公司赔偿祥丰公司经营损失8万元；4.判令施江山、庄清森对上述债务承担连带清偿责任；5.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月3日，汪振立与祥丰公司签订《房屋租赁合同》，约定祥丰公司将同安区环城西路新西桥南侧同兴一期轻工业区楼房建筑面积约100平方米出租给汪振立，租期自2018年4月1日至2021年3月30日。2018年4月前为免租期。合同签订后，汪振立对房屋进行了装修。而早在双方合同签订之前，即2017年8月11日，祥丰公司因未进行消防设计备案、未进行竣工消防验收，未经消防安全检查擅自投入使用等原因，收到了厦门市公安消防支队同安区大队的《行政处罚决定书》，被责令停产停业。但，祥丰公司却故意隐瞒受到行政处罚，租赁房屋随时可能被关停的事实。否则，汪振立断当不会与祥丰公司签订《房屋租赁合同》并投入装修。2018年6月20日，厦门市公安消防支队同安区大队向祥丰公司发出《催告书》，责令祥丰公司停产营业。2018年6月22日起，祥丰建材城因消防问题陷入停业状态。2018年7月10日，汪振立与祥丰公司就祥丰公司违约造成《房屋租赁合同》无法继续履行事宜达成初步和解，祥丰公司先行退还汪振立押金、预付6个月租金作为赔偿款，并同意赔偿汪振立装修损失。2018年6月30日起，不再计算租金。汪振立认为，祥丰公司订立合同前，故意隐瞒受到停产停业的行政处罚。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。祥丰公司订立合同前，故意隐瞒受到停产停业的行政处罚的重要事实，致使汪振立遭受损失，应当对汪振立的损失承担赔偿责任。因此，汪振立的诉讼请求于法有据，望贵院依法予以支持。祥丰公司通过个人账户收取租金，公司财产与个人财产混同，该公司股东施江山、庄清森应对公司债务承担连带责任。 祥丰公司辩称：一、关于汪振立主张祥丰公司赔偿装修损失。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”同时，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第五十六条规定，我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。本案案涉土地用途为工业用地，房屋用途为厂房，而汪振立租赁案涉房屋用于商业经营，已改变土地用途和房屋用途，案涉《房屋租赁合同》违反上述法律、法规的强制性规定，属于《合同法》第五十二条第（四）、（五）规定的情形，应当认定为无效合同。汪振立注册公司在租赁场所，明知案涉土地为工业用地仍向祥丰公司租赁使用，主观上亦存在过错，也应当对其装修损失承担相应过错责任。二、汪振立主张答辩人赔偿经营损失等缺乏事实和法律依据。2017年8月20日至2017年9月10日期间为厦门金砖会议期间，因该会议，政府要求祥丰建材城暂时停业，祥丰公司不存在过错；2018年6月22日至6月30日期间汪振立仍处于正常营业状态，不存在任何经营损失。同时汪振立并未提供任何证据证明存在经营损失，依法应当承担举证不能的法律后果。汪振立主张的经营损失是一种可得利益损失，但该种可得利益损失仅能是双方缔立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，是属于间接损失。由于汪振立并未向法庭提供证据证实其经营期间均是盈利状态以及盈利的情况。而且生意经营，有盈有亏。汪振立主张经营损失是建立在盈利的基础上，但汪振立并未就该部分主张提供任何的证据。因此，在汪振立无法提供其有利润产生的确切证据，其主张祥丰公司赔偿该部分营利损失，明显是依据不足。而且，事实上祥丰公司也给予了汪振立2018年7月1日起至2018年10月31日的免租期，该四个月的免租期也是祥丰公司给予汪振立的一种损失补偿。因此，汪振立主张经营损失明显是没有依据。若汪振立确实有存在经营损失，应当提交相应的审计报告或者上一年度同期的纳税情况等材料证明存在经营损失。三、汪振立请求施江山、庄清森对祥丰公司的债务承担连带清偿责任缺乏事实及法律依据。汪振立仅仅依据其将租金转入施江山配偶庄雅云的账户即主张本案存在股东个人财产与公司财产混同的情形，认为存在法人人格否定情形。汪振立提供的收款账户是庄雅云并不是施江山或庄清森两个股东。而庄雅云作为公司的财务，其是按照祥丰公司的指示代祥丰公司收取租金，收取的租金是属于祥丰公司。本案并不存在股东滥用股公司独立法人地位的情形。汪振立仅以庄雅云代收账户即要求施江山、庄清森承担连带清偿责任，明显该证据无法证明本案存在股东财产与公司财产混同的情形，明显依据不足。根据《中华人民共和国公司法》第二十条规定“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”目前案涉房产均登记在祥丰公司名下，祥丰公司具有偿付能力。根据上述规定，股东承担连带责任的前提是严重损害债权人利益，而本案祥丰公司公司的股东并不存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形，且没有严重损害债权人的利益。四、祥丰公司已向汪振立退回押金8000元，并预付赔偿款22200元，鉴定费用亦由祥丰公司先行垫付。若祥丰公司需赔偿汪振立的经济损失，上述预付赔偿款理应从祥丰公司应付汪振立的赔偿款项中予以扣除，多还少补。综上所述，祥丰公司认为汪振立的诉请缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法驳回汪振立不合理的诉讼请求。 被告施江山、庄清森的答辩意见与祥丰公司一致。 围绕各自诉讼主张，汪振立向本院提交了《房屋租赁合同》、《行政处罚决定书》、《催告书》、《和解协议书》、转账记录、企业基本信息、说明、银行卡、微信转账记录等证据；祥丰公司向本院提交了《厦门市土地房屋权证》、测绘图、和解协议书、银行业务凭证、鉴定费发票、博文时达公司消防安全检查、祥丰建材城装修规章制度等证据。施江山、庄清森未向本院提交证据。诉讼中，经汪振立申请，本院依法委托福建方成司法鉴定中心对案涉店面装饰装修的现值及残值进行鉴定，该鉴定中心出具了鉴定报告。以上证据经当庭质证，相应的证明力本院予以确认并在卷佐证。 现结合相关证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下： 祥丰公司成立于1995年8月17日，经营范围包括物业管理、加工、安装等业务。该公司股东有施江山、庄清森二人，其中施江山为执行董事兼总经理。该公司名下房产有址于厦门市同安区环城西路1352-1370号、1388号的办公楼和厂房，以及址于厦门市同安区祥平西路10号的宿舍楼。在该三处房产的土地房屋权属证上，土地用途均登记为工业用途，建筑总层数均登记为5层，但实际上有加层和扩建，加层和扩建的面积未取得产权。上述房产位于同安区同兴一期轻工业区，其中房产大部分面积被祥丰公司出租给多家建材商从事经营活动，小部分面积祥丰公司自用，因此称之为“祥丰建材城”。 2018年2月3日，祥丰公司（出租方，甲方）将上述祥丰建材城内建筑面积约100平方米出租给汪振立（承租方，乙方）作为建材展示厅、仓储之用途，双方签订一份《房屋租赁合同》。房屋租期3年，自2018年4月1日至2021年3月30日，租金为44400元/年，缴交方式为每半年支付。合同第四条第5项约定，乙方需装修房屋须先将设计方案事先征得甲方书面同意，并主动向消防机关申报，方可进行装修，否则甲方不予承认，并有权责令拆除。合同第四条第7项约定，合同期满后，乙方承租期间投资装修的设施应无偿归甲方所有。合同第四条第9项约定，租赁期满之日起十日内乙方应将承租的房屋交还给甲方，乙方逾期不交还甲方的，同意放弃租赁房屋内所有设施、物品的所有权，甲方有权无偿处置。合同第十条第4项约定，甲方保证合同项下的房屋能正常使用，若因甲方原因造成乙方不能正常使用的，甲方应及时进行整改。随后，汪振立利用案涉店面经营壁纸等装修建材并向祥丰公司支付了2018年4月1日至2018年9月30日的租金22200元。2017年8月11日，厦门市公安消防支队同安区大队以祥丰公司存在未进行消防设计备案、未进行竣工消防备案、未经消防安全检查擅自投入使用、营业的违法行为为由，向祥丰公司出具同公（消）行罚决字（2017）0067号行政处罚决定书，对祥丰公司（祥丰建材城）处予责令停产停业，并处罚款的行政处罚。祥丰公司收件后未将该情况告知汪振立，亦未停产停业。2018年6月20日，厦门市公安消防支队同安区大队向祥丰公司发出催告书，限祥丰公司（祥丰建材城）于2018年6月30日前履行停产停业的行政决定。自2018年6月22日，祥丰建材城进入停业状态。 2018年7月10日，祥丰公司（甲方）、汪振立等28家商户（乙方）、施江山（丙方）签订《和解协议书》。协议约定：一、因甲方违约，导致甲乙双方租赁合同无法继续履行，双方同意租赁合同自本协议签订之日起解除。二、......三、自本协议签订之日起3日内，甲方向乙方预付赔偿款为各商户6个月租金的金额，详细金额见附件。四、甲方同意赔偿乙方装修损失，具体金额经有资质的第三方最终鉴定的结果为准，具体赔偿金额以法院判决为准，鉴定费由甲方预先垫付，最终承担比例由法院确定；双方一致确认，前述预付赔偿款可抵扣祥丰公司应付汪振立的赔偿款，多还少补。五、乙方承诺在2018年10月31日前腾退交还业主。甲方自2018年7月1日起至2018年10月31日止免乙方租金。但该期间产生的水电费仍应由乙方承担。因水电费逾期缴交产生的责任参照《房屋租赁合同》约定执行。六、甲方逾期支付上述费用的，每逾期一天按未还款总额的千分之三计算逾期付款违约金。...。十、各方同意本协议签订后，各方可以依据协议内容向同安区人民法院起诉。2018年7月12日，祥丰公司预付汪振立赔偿款合计22200元。2018年10月31日，汪振立搬出案涉房屋。 诉讼过程中，经汪振立申请，本院依法委托福建方成司法鉴定中心对案涉店面装饰装修工程造价现值及残值进行鉴定，祥丰公司代为垫付15000元鉴定费。方成司法鉴定中心的鉴定意见载明，汪振立主张评估时点以2018年6月22日计，计算受鉴店面装饰装修的现值为109923元（折旧年限0.225年/5年，折旧率7.5%）；评估时点以现场勘验时点2018年10月16日计，计算受鉴店面装饰装修的现值97683元（折旧年限0.225年/5年，折旧率7.5%）。双方对计算装修损失折旧率的截止时间上有争议。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，针对双方当事人争议问题，本院综合评判如下： 1.关于涉案《房屋租赁合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。同时，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条的规定，我国实行土地用途管制制度，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。本案中，案涉租赁物的土地用途为工业，但汪振立与祥丰公司签订的《房屋租赁合同》实际用于商业经营，且未依法申请变更土地用途，故该《房屋租赁合同》违反了相关法律的强制性规定，应当认定为无效合同。 2.关于双方当事人对合同无效造成损失的过错责任比例分摊。祥丰公司作为案涉租赁房屋的出租人，明知房屋的土地用途为工业，不能用于经营建材等商业用途，却仍与汪振立签订用途为建材经营的租赁合同，存在较大的过错。汪振立作为从事建材经营的商业主体，应当知道其不能租赁工业用地上的建筑物从事商业经营，故汪振立亦存在过错，但其过错相对出租人祥丰公司要小。祥丰公司在与汪振立签订《房屋租赁合同》过程中，未向汪振立披露祥丰建材城已被责令停产停业这一情况，显然违背诚实信用原则，且足以导致汪振立在是否要签订合同上的误判。因此，本院酌定祥丰公司、汪振立对合同无效的后果分别承担90%、10%的责任。 3.关于汪振立主张祥丰公司应退还汪振立的租金（即房屋占有使用费，下同）11100元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，承租人应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此，虽然涉案租赁合同无效，但汪振立占有使用案涉房屋至2018年11月，期间实际经营至2018年6月，故应当参照租金标准向祥丰公司支付房屋占有使用费。因汪振立已向祥丰公司支付租金至2018年9月30日，但根据之后达成的《和解协议书》约定，祥丰公司应免收乙方汪振立等28家商户2018年7月1日至2018年10月31日的租金，故祥丰公司应退还汪振立2018年7月1日至2018年9月30日已付的租金11100元。则汪振立的该主张，本院予以支持。 4.关于汪振立主张的装修损失问题。在评估过程中，汪振立、祥丰公司分别主张评估时点为2018年6月22日和2018年10月16日，鉴定机构对此分别作出汪振立的店面装饰装修现值为109923元和97683元的鉴定结论。确定装饰装修现值损失不需考虑租赁期限的长短，只应考虑承租人在房屋租赁合同无效时，对该装饰装修的实际使用时间，即按照承租人已使用的时间予以折旧，而不能考虑按照租赁期限进行分摊。2018年6月22日之后，汪振立已无法正常利用讼争租赁场所进行经营，故本院认定以2018年6月22日作为折旧时间评估截止点，得出的案涉店面装饰装修现值为109923元的鉴定结论更符合案件事实，本院予以采纳。双方当事人对现值以鉴定机构的计算方式为准不持异议，本院予以照准。本案中，汪振立现值真实折旧比例比鉴定结论计算方式低，汪振立以鉴定结论的计算方式为准，本院予以照准。按照上述双方责任比例，祥丰公司应赔偿汪振立装修损失98930.7元，汪振立超出的诉求部分，本院不予支持。 5.关于汪振立主张的经营损失。经营损失是合同无法履行产生的可得利益损失，目前合同已被认定无效，汪振立仅能就信赖利益的损失进行主张，故汪振立主张的经营损失，本院不予支持。 6.关于鉴定费的负担。本案鉴定费15000元经本院协调，由祥丰公司预先代垫，因双方对合同无效导致的后果均存在过错，祥丰公司辩称该费用应由双方按照过错比例承担，本院予以采纳。据此，按照上述双方过错责任比例，祥丰公司应承担鉴定费13500元，汪振立应承担1500元。祥丰公司为汪振立代垫的1500元，可冲抵祥丰公司应支付汪振立的相应款项。 7.关于施江山、庄清森是否应与祥丰公司承担连带责任问题。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。根据该规定，只有在股东实施了滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为，且该行为导致公司财产不足以清偿公司债权人的债权的情况下，才能适用公司人格否认制度，由股东对对公司债务承担连带责任。本案中，汪振立虽有举证祥丰公司的部分租金系由承租方转入施江山妻子的个人账户，但并未举证证明祥丰公司存在资不抵债的情形。因此，汪振立主张施江山和庄清森对祥丰公司的债务承担连带责任，不符合法律规定，本院不予支持。 综合上述分析，祥丰公司应当赔偿汪振立装修损失98930.7元、返还租金11100元，此款与厦门市同安祥丰装璜工程有限公司已预付汪振立的赔偿款22200元与汪振立应承担的鉴定费1500元折抵后，祥丰公司应向汪振立支付86330.7元。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内退还汪振立租金（房屋占有使用费）11100元。 二、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿汪振立装修损失98930.7元。 三、上述第一、二项所确定的厦门市同安祥丰装璜工程有限公司的金钱给付义务折抵厦门市同安祥丰装璜工程有限公司已预付的赔偿款22200元后及鉴定费1500元后，厦门市同安祥丰装璜工程有限公司还应支付汪振立86330.7元，并限于本判决生效之日起十日内支付； 四、驳回汪振立的其他本诉请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4315.35元，由汪振立负担2319.58元，由厦门市同安祥丰装璜工程有限公司负担1995.77元。款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  宋 岩 人民陪审员  叶金榜 人民陪审员  陈宝钗 二〇二〇年七月十六日 法官 助理  张彬峰 书 记 员  李韦男 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有 使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。