山东省莱西市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0285民初8409号原告：青岛安庆电镀机械有限公司（以下简称安庆公司），住所地莱西市经济开发区电镀工业园庐山路。法定代表人:高永庆，系该公司董事长。委托诉讼代理人:高莲风，女，1957年12月22日出生，系该公司职工。委托诉讼代理人:张文庆，山东嘉悦律师事务所律师。被告：尉杰，男，1978年10月24日出生，汉族，农民，住莱西市。现羁押于莱西市看守所。原告青岛安庆电镀机械有限公司与被告尉杰租赁合同纠纷一案，本院作出（2018）鲁0285民初2549号民事判决，被告尉杰不服上述判决，向青岛市中级人民法院提起上诉。青岛市中级人民法院作出的（2019）鲁02民终7430号民事裁定书，以“原审判决存在认定事实不清，违反法定程序情形”为由发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，采用远程提讯系统公开开庭进行了审理。原告青岛安庆电镀机械有限公司委托诉讼代理人张文庆、高莲风，被告尉杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。安庆公司向本院提出诉讼请求：1.确认安庆公司与尉杰2017年1月15日签订的《房屋租赁合同》于2017年11月20日解除；2.尉杰立即支付给安庆公司租赁费37400元、航吊折价款20000元、营业期间产生的水费650元、电费7505元及污水处理费26716.50元，共计92271.50元；3.尉杰立即腾退占用安庆公司的房屋（标准车间330平方米、厂区东面3层楼用于办公及生活用房约400平方米，厂区院子约200平方米），依法清理房屋内危险药水等化学药品，恢复房屋原状;4.尉杰自2017年11月25日起按日300元的标准支付至腾退之日止租金等费用损失，并承担违约金50000元；5.诉讼费由尉杰负担;6.若尉杰不能按规定清除车间内的危险药水等化学药品恢复房屋原状，应当赔偿安庆公司50000元代为处理。诉讼过程中，安庆公司申请撤回第3项、第6项诉讼请求，同时对第2项诉讼请求中的污水处理费26716.50元、营业期间水费650元不予主张，该项诉讼请求变更为64905元。事实和理由：2017年1月15日，安庆公司与尉杰签订了《房屋租赁合同》，约定安庆公司将位于莱西市经济开发区电镀工业园(标准车间330平方米、厂区东面3层楼用于办公及生活用房约400平方米、厂区院子约200平方米)租赁给尉杰使用，期限为2017年1月16日至2022年1月15日，第一年租金为95000元，第二年为100000元，此后每年递增5％。合同签订后，尉杰长期拖欠安庆公司的租金，并违规生产、拖欠排污费等，安庆公司多次催告其履行合同义务，尉杰无故拒绝。2017年11月17日，安庆公司无奈向尉杰送达了《解除房屋租赁合同通知》，要求其限期腾退房屋、偿付租金并承担违约责任，但尉杰置之不理，占有房屋至今。为维护安庆公司的合法权益，特具状法院。尉杰辩称，1、同意解除租赁合同；2、其不应当支付诉讼请求第2项，因其支付的104600元，已超出安庆公司所列款项。双方所签订的《房屋租赁合同》属无效合同，签署合同的当事人高学思并非安庆公司的法定代表人。经查，高学思属安庆公司监事，在签署合同时并无法定代表人高永庆的授权。安庆公司在签订《房屋租赁合同》时，隐瞒了房屋的基本情况，且其出租的房屋属于违规建筑，没有办理报建手续，也没有房屋产权证。因此，造成合同无效的应是安庆公司；3、诉讼请求第3项与尉杰无关；4、诉讼请求第4项，因安庆公司违约在先，其不应当承担违约金；5、诉讼请求第6项不是尉杰所造成的，因尉杰自2017年4月受环境治理影响，没有生产；6、诉讼费不应由尉杰承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：庭审中,安庆公司举证及尉杰质证情况如下:证据一、《房屋租赁合同》复印件1份，证明2017年1月15日高学思经公司授权，双方签订的合同是有效的，房屋是合法建筑。证据二、高学思的劳动合同、说明书、聘书各1份，证明高学思受原告委托签订2017年1月15日的房屋租赁合同；尉杰质证称，对于证据一，合同中没有安庆公司盖章，租赁面积是后加的，乙方“尉杰”不是自己签名，但原审第二次庭审时又承认系其所签。对于证据二，尉杰质证称，对该证据不认可，因其系安庆公司私自书写。综合以上二证据，本院认为，《房屋租赁合同》中虽然只有双方签字而无盖章，但双方已经开始履行合同，以实际行动表明对合同效力的认可，对此证据本院予以认定。证据三、《投资许可证》复印件1份、《建设用地规划许可证》复印件1份、《国有土地使用证》复印件1份、《环保局文件》复印件1份。尉杰质证称，上述证据均为复印件，对真实性不予认可。本院认为，上述证据由相关机构出具，且有盖章，真实合法，本院予以确认。庭审中,尉杰举证及安庆公司质证情况如下:证据一、《微信转帐记录》打印件8页、《收款收据》3张，证明被告交房租等费用情况。安庆公司质证称，微信转帐的款项是电费，收款收据不能证明交纳房租情况。本院认为，上述微信转帐记录，经本院依法核实，查明尉杰于2017年5月26日通过高学思的女儿高铭轩向安庆公司转账5000元；于6月25日通过上述方式向安庆公司转账3000元；于8月1日通过上述方式分别向安庆公司转账5000元、3000元、1000元；于5月25日通过高连风的银行卡向安庆公司转账10000元；于7月4日通过案外人赵利鹏银行卡向安庆公司支付房租3000元；于7月22日通过银行转账向安庆公司支付房租19600元。另外，收款收据3张出具日期分别为2016年1月17日、2月6日、3月21日，不能证实系支付2017年房租，该证据本院不予认定。证据二、收据1张，证明有关部门给予罚款，尉杰交纳，重审时尉杰认为该罚款应是罚安庆公司的，该费用应是其缴纳的房屋租金。安庆公司质证称，对该证据的证明事项有异议，因尉杰未按照合同的约定独立成立公司，该款项是尉杰交给安庆公司后以原安庆公司名义交纳的。本院认为，根据证据的记载事项，本院认可系交纳环保罚款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月15日，安庆公司与尉杰曾签订过《房屋租赁合同》。2017年1月15日，安庆公司（甲方）与尉杰（乙方）经协商又重新签订了《房屋租赁合同》。内容为：“一、出租房屋情况1、甲方出租给乙方的房屋坐落在莱西市经济开发区电镀工业园内，有标准厂房及办公楼区，门窗齐全。2、租赁房屋的车间面积为330平方米，长22米，宽15米。办公区东面3层楼，约400平方米，厂区面积约200平方米。3、房屋类型为砖混结构，厂房内水泥地面。供电设施由甲方提供的400千瓦变压器现改为250千瓦(因原变压器电费较高，乙方使用达不到用电量)，产权属甲方。变压器输送到车间的电缆由甲方负责。办公楼区，每个房间的电由甲方负责拉线安装好，按上简易照明灯。电费由乙方自行负责，每月22日交清当月电费，电费交给甲方。(电费计算方式:按照2016年9月28日甲乙双方签订的《交纳电费协议书》进行收费)若乙方不能按时交清当月电费,甲方有权于当月的26日下午停止供电，所造成的一切损失由乙方自行承担，与甲方无关。4、车间及办公楼按照目前状态租赁，室内外分割由乙方自行协商解决，费用自理。自来水到屋内，水表由甲方安装好。自来水收费按照自来水公司规定的价格，乙方按月交费。若乙方不能按时交费，停水所造成的一切损失由乙方自行承担，与甲方无关。5、废水排放由污水处理厂统一按规定收费；二、房屋租赁时间1、甲方将厂房租赁给乙方作为电镀、镀锌、表面处理及加工业，合法使用。2、租期年限:五年。租赁时间:自2017年1月16日至2022年1月15日止。3、租赁期满，甲方有权收回租赁房屋。乙方应如期归还。如乙方需继续承租，应于租赁期满前三个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。甲方应按照本合同所定条款继续租赁给乙方。甲乙双反应按当时国家经济发展形式定租金，但可按市场价格或低于市场价格进行协商租赁；三、租赁价格及支付方式1.甲乙双方约定，该房屋租赁价格为第一年为玖万伍任元，第二年为壹拾万元(均开具普通收据)，第三年在，上一年租金基础上递增5%，以此类推。每年应提前一个月交清下一年租金。若不能如期交付，乙方应付甲方违约金伍万元整;或甲方有权终止合同，乙方无条件搬出该厂(若乙方不能按期撤出该厂，所造成的的一切损失，全部由乙方自行承担或提交当地人民法院进行处理)。2.甲乙双方约定，乙方于2017年1月19日下午之前交清2016年11月3日青岛环保局进行的环保检查并于2016年12月30日青岛环保局做出的乙方违反了《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定进行的叁万元整处罚款以及第一年的部分房租贰万元整，合计伍万元整。第一年剩余房租柒万伍仟元整分别于2017年1月23日之前交清伍万元整,2017年4月30日之前交清剩余房租贰万伍仟元整。如若截止至2017年1月23日前，乙方不能按期支付房租，乙方无条件于2017年2月15日之前撤出该厂房，合同自动解除，因此而对甲方造成的一切损失及费用均由乙方承担(费用按照每日300元计算)；四、租赁形式按青岛市环保部门的规定要求，承租方必须自行成立公司、自行做环评，甲方只负责厂房租赁，乙方经营所产生的一切事务及费用由乙方自行负责,与甲方无关。(甲方有莱西市环保局批文）乙方在租赁经营期内,应按国家环保法律、法规及相关部门的行业规定进行设备的安装、工艺设计进行验收合格后方可生产运作。如若乙方不按照有关部门要求自行进行生产经营,所产生的一切后果均由乙方自行承担；五、房屋使用要求和维修责任1、租赁期间乙方应正常使用房屋,并负责维护、维修,若出现问题,例如建筑问题,应告知甲方来处理;如属于正常使用范围,应由乙方自行维修处理。2、租赁期间,乙方应合理使用、爱护该厂房及其附属设施,若因乙方使用不当或不合理使用,导致该厂房及其附属设施损坏或发生故障,乙方应负全部责任进行维修、维护。若乙方不进行维修,甲方可代为维修,费用由乙方全部承担。3、房屋转租和归还，乙方在租赁期间,若想将该房屋转租,需事先征得甲方的书面同意。若甲方不同意转租,乙方不得自行转租,由此造成的损失由乙方承担并对甲方进行赔偿,赔偿金为每年租金的两倍。合同期满后,乙方应提前一个月告知甲方。在乙方租赁期间所产生的切费用付清后,乙方撤出该厂。同时,该房屋归还时,应当符合正常使用状态并保持清洁完好,合同期结束；六、违约责任及其它条款1、租赁期间,若甲方无故提前终止合同而导致违约,应赔偿乙方五个月租金及由此产生的一切损失。租赁期间若乙方无故拖欠租金而导致违约,乙方应赔偿甲方五个月租金并加收违约期间租赁费及滞纳金(按银行规定计算)。若乙方租金拖欠两个月,甲方有权收回房屋及全部设施,合同自动解除,同时乙方需承担违约金伍万元整。乙方若出现未经甲方书面同意转租房屋利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动、逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用、已经给甲方造成严重损害的、拖欠房租累计3个月以上等行为,甲方则有权解除合同,收回出租房屋,因此而产生的一切责任由乙方自行承担。2、租赁期间如因产权证问题而影响乙方正常合法经营造成的损失，由甲方自行承担责任。3、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任，设备补偿归乙方。因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方合同不能正常履行，互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算。(不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”)4、租赁期间，应严格执行并遵守国家的有关法律、法规，严格执行治安管理以及卫生的有关规定、制度，做到安全防护;环保应按照国家及相关部门的规定进行废水、废气、废物的处理，如若出现任何问题，由乙方自行承担，与甲方无关。乙方生产过程中所耗用的相关材料，若需公安部门备案或管理的，应按规定进行申请、购买、使用及保管，如出现任何问题，由乙方自行承担全部责任。乙方应根据中华人民共和国消防条例规定，配备好消防器材，做好消防工作。以上条款，费用由乙方负责，责任由乙方承担；七、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。本合同没有约定的，且双方又没有达成补充协议的，依照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理；八、因此院属多家共同租赁，应友好相处，如若出现分歧或矛盾，不能协商共处的情况下，甲方有权与任何一家终止合同，所造成的损失由乙方承担……。”另外，双方又约定，安庆公司原有航吊折价20000元卖给尉杰，合同到期可折回给安庆公司，价格双方协商。付款时间2017年6月、7月、8月、9月各付5000元，如不能按期付款，安庆公司有权收回航吊。2017年5月26日，尉杰通过高学思的女儿高铭轩向安庆公司转账5000元；6月25日，尉杰通过上述方式向安庆公司转账3000元；同年8月1日，尉杰通过上述方式分别向安庆公司转账5000元、3000元、1000元；同年5月25日，尉杰通过银行转账向安庆公司支付房租10000元；同年7月4日，尉杰通过案外人赵利鹏的银行卡向安庆公司支付房租3000元；同年7月22日，尉杰通过高连风的农业银行卡向安庆公司支付房租19600元。另，安庆公司认可尉杰已付清2016年房屋租金。2016年11月8日，青岛环境保护局对安庆公司决定停止生产；2017年1月18日，决定罚款30000元，该罚款由尉杰交给了安庆公司，安庆公司交给了青岛环境保护局。2017年11月17日尉杰被安庆公司停电停水，以致无法经营。2018年1月15日，莱西市环境保护委员会办公室发出通知，对安庆公司等电镀企业采取停产措施，在完善环保手续并通过验收前，不得解除停电停水措施，解除禁批限制。该涉案房屋及航吊均由尉杰管理。诉讼过程中，安庆公司不要求法院在本案中处理电费。本院认为，安庆公司与尉杰于2017年1月15日签订的《房屋租赁合同》合法有效，本院予以确认。因尉杰未按照约定支付租金，安庆公司于2017年11月17日通知尉杰解除合同，对此通知尉杰无异议，本院确认安庆公司与尉杰签订的《房屋租赁合同》于2017年11月17日解除。关于2017年度的租赁费，根据尉杰的举证，尉杰在2017年共计支付49600元，其自认其中尚包括电费、污水处理费等其它费用，而安庆公司自认尉杰已支付房租57600元，本院对此予以采信。经查明，截至2017年11月17日的租金总金额为83547.95元（95000元÷365天×321天），扣除尉杰已支付的57600元，尚余25947.95元，该25947.95元尉杰应予以支付。关于航吊款，因航吊由尉杰管理使用，依照合同约定，尉杰应支付航吊款20000元。关于电费，安庆公司不要求法院在本案中处理电费，系其自主处分民事权益，且不违反法律规定，本院予以准许。关于违约金和损失，违约金和损失赔偿不应一并主张，合同约定“租赁期间若乙方（尉杰）无故拖欠租金而导致违约,乙方应赔偿甲方（安庆公司）五个月租金并加收违约期间租赁费及滞纳金(按银行规定计算)。若乙方租金拖欠两个月,甲方有权收回房屋及全部设施,合同自动解除,同时乙方需承担违约金伍万元整”。因此，尉杰应支付安庆公司违约金分别为39583.33元（95000÷12个月×5个月）、50000元，共计89583.33元。关于滞纳金，双方约定不明，且滞纳金是行政惩罚手段，具有法定性，非法律授权的个人和团体不得规定滞纳金，故对滞纳金本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认青岛安庆电镀机械有限公司与尉杰于2017年1月15日签订的《房屋租赁合同》于2017年11月17日解除;二、尉杰给付青岛安庆电镀机械有限公司截至2017年11月17日的未付租金人民币25947.95元；三、尉杰给付青岛安庆电镀机械有限公司航吊款人民币20000元;四、尉杰给付青岛安庆电镀机械有限公司违约金人民币89583.33元；上述二、三、四项于判决生效之日起十日内履行。五、驳回青岛安庆电镀机械有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3145元，由青岛安庆电镀机械有限公司承担149元，尉杰承担2996元。审判长  于占海审判员  王子豪审判员  刘越峰二〇二〇年七月二十日书记员  张译方