贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6211号 原告：陈雷，男，1981年10月21日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：周永梅，女，1986年3月17日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：陈雷，与原告周永梅系夫妻关系。 被告：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路，统一社会信用代码：91520502556644557Y。 法定代表人：丁昌泽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘成涛、陈燕民，贵州三好律师事务所律师。 原告陈雷、周永梅与被告毕节市天厦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告陈雷（亦即原告周永梅的委托诉讼代理人），被告毕节市天厦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘成涛、陈燕民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈雷、周永梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照《商品房买卖合同》的约定向原告支付逾期办理产权证书的违约金297857.9元；2.由被告支付2019年12月1日起到被告交付房屋产权证书之日止期间的违约金；3.被告立即向原告交付房屋产权证书；4.本案诉讼费用由被告承担。（庭审中，原告增加诉讼请求为“被告退还原告水入户费、电入户费、燃气入户费、闭路电视入户费共计4120元。”） 事实与理由：2013年6月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于××单元××号房屋出卖给原告。该房屋建筑面积共110.98平方米，其中套内面积85.39平方米。该商品房单价每平方米2766.9元。总价款为307070元。原告采取公积金贷款方式将房屋总价款全部支付完毕。根据该合同第十一条约定，交房期限为2014年12月30日前。第二十二条，被告应当在房屋交付后90日内办理该商品房所有权初始登记。逾期办理的，被告自约定之日起至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。2016年，原、被告签订《天厦翠西苑1期住宅延期交房补充协议》，约定被告2016年12月31日前全部完成交付。第六条，房产证办理时间为商品房交付后90日内。但被告至今未按照合同约定时间交付办理商品房转移登记的有关文书，也并非原告原因所致。被告的行为已构成违约。根据该约定，被告应当支付给原告的违约金为（2017年4月1日至2019年11月30日）共970天（2年8个月）×307070元×0.001＝297857.9元。原告认为，《商品房买卖合同》是协议各方充分协商的基础上作出的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。被告的行为已经违反基本的诚信原则，构成违约，应当按照协议第十五条的约定承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，诉至法院请求判如所请。 被告毕节市天厦房地产开发有限公司答辩称：一、根据原告的主张，其诉讼请求已经过诉讼时效。对原告已经超过诉讼时效部分的诉讼请求，依法应予驳回。关于原告要求支付逾期办证违约金请求权的部分，自人民法院受理本案之日起往前倒推三年，三年以内的违约金请求权，“三通费”返还请求权未超过诉讼时效；三年以外的违约金请求权超过诉讼时效，对该部分诉讼请求应径行予以驳回。关于原告要求返还“三通费”请求权的部分，既然原告主张合同约定商品房价格包含了“三通费”而不能再向其收取“三通费”，主张根据地方性法规规定不能再向其收取“三通费”，则：鉴于地方性法规的规定是公开、广而告之的法规，双方合同约定更是原告必然知悉的内容，所以原告自缴纳“三通费”之日起即知道或应当知道其权利遭受损害，根据法律规定应当自缴纳之日起两年内请求返还。原告现在才提起诉讼要求返还，已经超过法定诉讼时效，依法应予以驳回其返还“三通费”的诉讼请求。 二、就原告未超过诉讼时效的要求给付逾期办证违约金的诉讼请求，鉴于毕节市政府发布公告决定自2016年9月30日起在毕节市中心城区实施不动产统一登记制度这一众所周知的事实，其后原房屋所有权、国有土地使用权登记职能部门进行了整合，直至2017年10月方正式办理统一的不动产权登记。在此期间，因政策实施、机构整合是被告不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，构成不可抗力，由此导致被告在内的众多房地产开发企业不能办理不动产权证的期间长达一年。若仍认定被告在办理不动产权证方面构成违约，则应当扣除该一年的期间，剩余时间方能认定为违约期间。 三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。但因双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未给予必要的履行期限，被告依法可随时履行，即被告不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约情形，不应当承担违约责任。合同法六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……(四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”。本案中，《商品房买卖合同》签订时，基础术语释义部分载明，8.房屋登记：是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记薄上予以记载的行为。即合同中约定由毕节市天厦房地产开发有限公司取得的初始登记及需要交付原告的有关文书，均属于按照《房屋登记办法》上规定的单独房屋所有权初始登记证，及办理单独房屋所有权转移登记所需的材料。同时，双方《商品房买卖合同》约定提交的仅仅是房屋所有权转移登记的有关文书，并不包含土地使用权转移登记的有关文书或办理不动产权转移登记的有关文书，且合同中并未约定土地使用权转移登记的有关文书的提交期限。据此，原、被告对何时协助提供涉案房屋国有土地使用权或不动产转移登记有关文书的时间没有约定时，被告可以随时履行，原告虽可以随时要求被告履行，同时应给被告必要的准备时间。然而合同履行过程中，原告并未向被告行使要求协助提供办理不动产权转移登记有关文书的请求权，被告在此情况下可以随时履行。故，原告认为被告在办理不动产权证书方面存在违约行为，与法律规定不符，无相应事实为凭。 四、原告要求被告承担逾期办证违约金责任，不能成立。理由：2016年2月4日，原告与被告就涉案房屋的办证问题签订了《补充协议2》。该补充协议将办证期限变更为取得初始登记后720日。被告于2019年1月31日将涉案房屋的初始登记证书办理完毕，于2019年7月18日将原告的不动产权证书办理完毕，并未超过补充协议变更约定的720日，故对原告要求被告支付逾期办证违约金应不予支持。 五、关于原告起诉要求退返的“三通费”，被告在收取原告的该等费用前、后，已先行将该等费用预交或缴纳到经营燃气、电、闭路电视的公用企业，该等费用最终实际不为被告持有和享有。因此，该费用系原告委托被告向有关部门缴纳，该费用的收取或缴纳系原告委托被告而为民事行为的委托后果。同时，从款项的性质上看，该等费用不属于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》规定的、商品房买卖合同第七条约定的相关设施的“建设安装费用”，而是有关部门或单位收取的、专属于原告自身债务的、本应由原告承担的费用。既然该等费用理应由原告承担，则被告如果是已先行垫付预交到有关公用企业，则被告与原告之间形成无因管理之债，原告无权请求返还。若是向原告收取后再行缴纳到有关公用企业，则系根据双方商品房买卖合同之约定受原告之委托向有关公用企业缴纳，系被告受托为民事法律行为的结果，原告亦无权请求返还。现原告请求返还，没有法律依据和事实依据。 六、对原告要求被告为其办理不动产权属证书的诉讼请求，鉴于根据不动产登记条例的规定，提交身份证、户籍簿、结婚证等资料并出具委托书委托办证，是办理不动产权属证书的基本要求。在被告发出公告要求原告提交相关资料配合办证后，原告拒不配合提交资料。故导致涉案不动产权证书一直不能办理，责任在原告，对其要求被告为其办理并承担所谓逾期办证违约金的诉讼请求，应予驳回。 综上所述，为减少不必要的诉讼、支持企业蓄积资金组织社会生产、促进社会经济的发展，恳请法院充分考虑被告的答辩理由，依法判决驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月17日，以原告陈雷为买受人，被告毕节市天厦房地产开发有限公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市，房号为Ｔ7-3-22-1，建筑面积110.98平方米，套内建筑面积85.39平方米。该商品房为预售商品房，总价款为307070元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采取贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款93070元，余款214000元以公积金贷款方式支付。出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。上水、下水、供电、燃气交付时达到使用条件，有线电视交付时线路铺设到户。出卖人承诺于前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任。2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第 项处理。”合同附件十二《补充协议》约定：“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。合同签订后，原告按照约定支付了购房款306544元。以及交纳契税、预告登记费、房屋维修基金、代办费等办证所需费用。同时，被告向原告收取水入户费800元、电入户费520元、闭路电视入户费300元、燃气入户费2500元。2016年2月4日，原、被告双方签订《天厦?翠西苑1期住宅延期交房补充协议书（2）》，该协议第六条约定：“房产证办理时间1、初始登记：商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。2、转移登记：取得商品房所有权初始登记后720日内办理转移登记。”2016年12月25日，被告将涉案房屋实际交付原告。2019年2月18日，被告通知原告提交办证资料。2019年2月22日，涉案房屋所在楼栋具备办理转移登记的条件。2019年7月18日，被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记存在违约以及应退还开户费，损害了原告的合法权益，故以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《天厦?翠西苑1期住宅延期交房补充协议书（2）》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付了涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原、被告在商品房买卖合同附件十二中约定，“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”原告实际向被告交纳了办证所需的维修基金等相关办证费用，视为委托办证，此时，被告无需直接向原告交付办理商品房转移登记有关文书，而被告将办理涉案商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。同时，原、被告双方在商品房买卖合同履行过程中签订《天厦?翠西苑1期住宅延期交房补充协议书（2）》约定，“房产证办理时间1、初始登记：商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。2、转移登记：取得商品房所有权初始登记后720日内办理转移登记。”根据《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，上述补充协议的约定应视为原、被告双方就办理商品房转移登记的时间协商后进行了变更。据此，被告应于涉案房屋交付原告使用之日（2016年12月25日）起810日内（2019年3月15日前）为原告办理涉案房屋商品房转移登记。被告于2019年2月18日通知原告提交办理转移登记资料，于2019年2月22日具备办理转移登记的条件，此时并未超过补充协议约定的期限。故对原告诉请判决被告支付逾期办理产权证书的违约金的诉请，本院不予支持。如前所述，原告实际系委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，且涉案商品房被告已经符合办理转移登记的条件，故对原告诉请被告办理涉案房屋不动产权证书的请求，本院予以支持。但是，原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。 对于原告诉请判决被告返还的闭路电视入户费、水入户费、电入户费、燃气入户费共计4120元的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用理应包含在商品房价格中。本案中，被告在商品房买卖合同履行过程中向原告收取了涉案房屋的水电入户费1320元、闭路电视入户费300元、燃气入户费2500元。虽然被告辩称原告的主张已经超过诉讼时效，且上述费用的性质属于原告委托被告向有关部门缴纳，原告的主张不应予以支持。但是，根据前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告入户费的行为无事实及法律依据，且加重了原告的责任，原告可诉请被告予以退还。故对原告诉请判决被告退还水电入户费1320元、闭路电视入户费300元、燃气入户费2500元的请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、五十二条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于原告陈雷缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起三十日内为原告办理位于毕节市不动产权证书并交付原告； 二、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈雷水电入户费1320元、闭路电视入户费300元、燃气入户费2500元； 三、驳回原告陈雷、周永梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2884元，由原告陈雷、周永梅负担2859元，被告毕节市天厦房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖滨 二〇二〇年七月二十七日 书记员  胡晨