江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初924号原告：王山，男，1961年6月30日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：王实现，男，1986年12月17日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。被告：宿迁华东农业大市场管理有限公司（原宿迁锦家市场管理有限公司），住所地江苏省宿迁市宿豫区顺河镇陆河居委会宿沭路南侧。法定代表人：戴雪萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟金仟,江苏岸东律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵辉，江苏岸东律师事务所律师。原告王山与被告宿迁华东农业大市场管理有限公司（以下简称华东公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月5日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年5月14日和2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告王山及其委托诉讼代理人王实现，被告华东公司的委托诉讼代理人钟金仟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王山向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金22.42万元；2.诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告王山将诉讼请求最后变更为：被告向原告支付租金227479.78元、返还物业费3507.84元。事实与理由：2011年5月16日，原告全款购买了华东农贸大市场商铺S3栋139a室、摊位编号为S3-G9栋12米商铺专属摊位139b号房，总价为224200元，并于当日与宿迁锦家市场管理有限公司（以下简称锦家市场公司）签订返租协议，约定租赁期限等。后华东公司累计返还购房款的24%，还有76%未返还，严重违约。被告华东公司辩称：1.原告称仅支付到24%与事实不符，根据其出具的收条显示，租金已经支付到2018年5月8日。2.每半年的物业费876.96元应予扣除，且税费已经开到第九年也应该扣除。3.原告主张的第十年的租金尚未到期，如果加速到期，终止合同履行的话，被告同意给予最后一年一个月左右的违约金作为赔偿，否则不同意支付第十年租金。本院经审理认定事实如下：2011年5月16日，王山（买受人）与宿迁锦家农业发展有限公司(出卖人，以下简称锦家农业公司)签订《商品房买卖合同》一份，购买华东农业大市场第S3幢139-a号房，总价格为295069元，另摊位为20000元。同日，（出租人、甲方）王山与锦家市场公司（承租人、乙方）签订《租赁协议》一份，约定：甲方于2011年5月16日购买了“华东农业大市场”的商铺，为了发挥物业的最大商业价值，便于经营管理，经友好协商，甲方同意将上述物业使用权租赁给乙方，为明确权责，达成如下协议：协议的租赁物位于《华东农业大市场》S3幢139-a号房、摊位编号为S3-G9幢12米商铺专属摊位139-b号房。租赁期为10年，自甲方与锦家农业公司办理完房屋交接手续的第二日起计算。年均回报为总房价的10%，具体回报率为第三年7%，第四年8%，第五年9%，第六年11%，第七年13%，第八年15%，第九年17%，第十年20%。从第三年开始，承租人每6个月向出租人支付该物业的半年租金，支付时间为该时间段的前十五日之内。包租期间内，甲方所有的租赁税费由甲方自行承担。乙方应按照本协议规定按期足额向甲方支付租赁费用。如不能按时缴纳，逾期每日按延迟部分租金总额的万分之三向甲方支付滞纳金。乙方应负责甲方物业的日常维护，管理责任，若乙方或任何第三人的行为致使甲方物业产生损坏，造成甲方损失的，乙方应对甲方的全部损失予以赔偿。租赁期内，无论甲方租赁物是否处于连续不断的租赁状态，或因乙方及第三方原因致使租赁物处于闲置状态，乙方均按本协议向甲方支付租金。甲、乙双方应认真履行本协议，若因任一方违约致使本协议无法继续履行，违约方应向守约方支付相当于本协议约定的全部十年的租赁费用作为赔偿金，条款中有特别约定的以特别约定为准。当乙方及其实际承租人按照本协议履行了自己的义务后，甲方不得无故提出终止合同，不得作出有碍于乙方及其实际承租人的正常营业行为，否则，除本协议外，甲方应赔偿乙方及其实际承租人的全部损失（每个营业日的损失金额参照事发前三天乙方及其实际承租人的日常营业额平均数计算）。因不可抗拒原因致使协议不能继续履行或造成损失，因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋致使不能继续履行或造成损失，甲乙双方互不承担责任。锦家市场公司于2012年8月23日变更名称为华东公司。2013年11月11日，王山向华东公司出具收条一份，载明：今收到华东公司S3-139房，2013年11月9日至2014年5月8日返租租金11027.42元，扣除5%综合税率551.37元，实收金额10476.04元。无任何异议。2014年5月30日，王山向华东公司出具收条一份，载明：今收到华东公司S3-139房，2014年5月9日至2014年11月8日返租租金11027.42元，扣除5%综合税率551.37元，实收金额10476.04元。无任何异议。2014年11月14日，王山向华东公司出具收条一份，载明：今收到华东公司S3-139房，2014年11月9日至2015年11月8日返租租金12602.76元，扣除5%综合税率630.14元，扣物业费876.96元，实收金额11095.66元。无任何异议。2015年5月12日，王山向华东公司出具收条一份，载明：今收到华东公司S3-139房，2015年5月8日至2015年11月8日返租租金12602.76元，扣除5%综合税率630.14元，扣物业费876.96元，实收金额11095.66元。无任何异议。2015年11月26日，王山向华东公司出具收条一份，载明：今收到华东公司S3-139房，2015年11月9日至2016年5月8日返租租金14178.11元，扣除5%综合税率708.91元，扣物业费876.96元，实收金额12592.24元。无任何异议。2016年5月16日，王山向华东公司出具收条一份，载明：今收到华东公司S3-139房，2016年5月9日至2016年11月8日返租租金14178.11元，扣除5%综合税率708.91元，扣物业费876.96元，实收金额12592.24元。无任何异议。2016年11月14日，王山向华东公司出具收条一份，载明：今收到华东公司S3-139房，2016年11月9日至2017年5月8日返租租金17328.80元，扣除5%综合税率866.44元，扣物业费876.96元，实收金额15585.40元。无任何异议。2017年5月11日，王山向华东公司出具收条一份，载明：今收到华东公司S3-139房，2017年5月9日至2017年11月8日返租租金17328.80元，扣除5%综合税率866.44元，扣物业费876.96元，实收金额15585.40元。无任何异议。2017年11月26日，王山向华东公司出具收条一份，载明：今收到华东公司S3-139房，2017年11月9日至2018年5月8日返租租金20479.485元，扣除8.5%综合税率（增值税5%，房产税3%，个人所得税0.5%）1740.76元，扣物业费876.96元，实收金额17861.77元。无任何异议。华东公司通常是先让王山出具收条，再通过转账方式支付租金。2013年11月14日华东公司支付10476.04元，2014年6月8日华东公司支付10476.04元，2014年12月29日华东公司支付11095.66元，2015年9月22日华东公司支付1000元，2016年2月4日华东公司支付10095.66元，2016年7月21日华东公司支付12592.24元，2017年1月24日华东公司支付6000元，2017年9月28日华东公司支付2000元，2017年10月19日华东公司支付4592.24元，2018年2月14日华东公司支付2000元。另查明：2019年11月18日，华东公司就涉案房屋的租赁费开具了票面金额为55137.09元的增值税专用发票，缴纳税款2625.58元。本院认为：王山与华东公司签订的案涉合同不违反法律规定，双方应按合同约定全面履行自己的义务。华东公司作为协议中的承租人，应按照协议约定的期间和数额支付租金。因收条载明了最终租金金额及计算方式，王山已经签字确认，故收条中数额可以作为计算租金依据；同时收条中明确了对租赁税费和物业费的扣除，故租赁期限已经届满的租赁税费可以从租金中扣除，其纳税义务转由华东公司负担，而物业费也应根据收条中确定的交易习惯进行扣除；对于王山未签字予以确认的租赁税费除去已经开票部分外，华东公司要求扣除的不予支持，开票纳税义务的主体仍为王山。根据银行流水以及相关收条载明的信息等，2016年11月8日之前的租金华东公司已经支付完毕（即支付至第五年），其后华东公司仅支付了2000元。因王山的诉讼请求为“支付租金”，并未明确要求解除合同，也未要求承担赔偿金、滞纳金等，故本院不能超过其诉讼请求处理，而仅能支持王山已经到期的第六、七、八、九年的租金31170.8元（15585.40+15585.40）、37464.30元（17861.77+20479.485-876.96）、45506.43元（47260.35-876.96×2）、49182.23元（53561.73-876.96×2-2625.58），以上合计163323.76元。因华东公司支付了2000元，故现应支付租金161323.76元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告宿迁华东农业大市场管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告王山支付租金161323.76元；二、驳回原告王山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4764元，减半收取2382元，由原告王山负担718元，被告宿迁华东农业大市场管理有限公司负担1664元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4764元。审判员  侯顺忠二〇二〇年七月二日书记员  刘 倩附录法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。