北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6349号上诉人（原审第三人）：佟继民，男，1952年8月27日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李国路，北京市房山区城关街道第二法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘振虎，男，1974年10月8日出生，住北京市房山区。被上诉人（原审被告）：北京市房山区人民政府城关街道办事处，住所地北京市房山区工业园区1号。法定代表人：苗松，主任。委托诉讼代理人：乔尊，北京市友鑫律师事务所律师。上诉人佟继民因与被上诉人刘振虎、北京市房山区城关街道办事处（以下简称城关街道办）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2018）京0111民初6739号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年10月31日作出（2018）京02民终10811号民事裁定书，驳回刘振虎起诉。北京市高级人民法院作出（2019）京民再275号民事裁定书，指定本院审理。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。佟继民上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回刘振虎一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。佟继民向城关街道办购买北京市房山区城关街道府东里XXX房屋（以下简称府东里房屋），佟继民就府东里房屋与城关街道办一直存在争议，一审法院在未查清事实基础上做出结论显然事实不清；2.房山区城关街道南里XXX（以下简称案涉房屋）一直登记在佟继民名下，案涉房屋出售协议是刘振虎与城关街道办签订，佟继民并非合同主体，一审法院判决佟继民承担合同义务，违反合同相对性，于法无据；3.（2018）京02民终10811号民事裁定书所认定的法律关系是成立的，本案系城关街道办内部集资建房因内部分房发生的纠纷，不属于人民法院受理范围。城关街道办未与佟继民达成任何房屋买卖关系以及收购价格，佟继民依据城关街道办的购房办法和条件购得的新楼房也是按照当时的购房条件所得，没有出现以旧换新或者优惠折价。城关街道办未出资将佟继民所有的案涉房屋收购。刘振虎提交的收据是预交购房款，没有写明该款项是用以购买佟继民案涉房屋。刘振虎辩称，根据国家房改政策以及出售意见，无房户可以购买新建房屋，有房户可以申请调换。佟继民属于有房户，应当将原有房屋交回后置换新房。我属于无房户，只能购买佟继民交回的旧房，我缴纳了47000元购买案涉房屋。1999年年初佟继民将案涉房屋交给城关街道办后交给我。后因为城关街道办相关人员去世没有办理房屋过户手续。房屋产权产生的诉讼属于人民法院的管辖范围，请求支持一审判决。城关街道办辩称，佟继民与城关街道办之间的房屋买卖关系属于平等主体之间产生的，属于人民法院管辖范围。根据出售意见等文件，佟继民为了置换更大的房屋而更换房屋，其交房是自愿行为，等于自动放弃了房屋所有权，由于城关街道办工作人员去世没有办理相关房屋过户手续。刘振虎的买房行为是和城关街道办发生的，给付了对价，刘振虎取得了房屋所有权。刘振虎向一审法院起诉请求：城关街道办协助刘振虎办理北京市房山区城关街道南里社区XXX的房屋所有权证。一审法院认定事实：1997年，房山街道工委采用集资建房的方式建造住宅楼出售给街道机关工作人员。同年3月出台的《房山街道工委关于对机关工作人员建出售住宅楼的具体意见》（以下简称《出售意见》）对集资建房的地点和居室结构、申请购房人的范围和条件、无房户和有房户的概念、调换楼房的条件和办法、出售住宅楼的办法以及关于房价的计算方法和付款方式等事项作出规定。《出售意见》对申请购房人范围和条件的规定为：街道机关1997年3月份的正式在册在岗人员，须是无房户或符合调房条件的调房户。《出售意见》对调房条件和办法的规定为：凡是现住楼房、又申请调换新楼房的机关工作人员，必须把房屋产权证或购房、租房协议及其复印件交到街道机关，以确认是否具有调换新楼房资格；如不交验房产证或购房、租房协议，则自动丧失调房资格；凡是自愿调房的干部，要同意把现住楼房交给街道机关，凡是在1997年6月30日以前楼房所有权属于房山街道或属于“完全私产”的调房人员，交新楼房款的同时，要把房屋产权证同时交给街道机关，亲自办理办房屋产权或住房权过户手续；不交旧楼的，不能调房，房屋产权或住房权不能按期办理完过户手续的，不能调房，能办理房屋产权或住房权，但没人购买或租住的，也不能调房。佟继民与刘振虎均为城关街道办1997年3月份的正式在册在岗人员。佟继民原有住房的坐落为北京市房山区城关街道南里XXX（该房屋坐落位置现确定为房山区城关南里XXX）。佟继民与城关街道办签订了《房山区职工购买单位自管楼房协议书》，以68362元购买上述以集资建房方式建设的房屋，房屋坐落为房山区城关街道府东里XXX。佟继民从案涉房屋搬出，并将房屋交付给城关街道办。因新建住宅数量不足分配，刘振虎按照《出售意见》的相关规定向城关街道办购买由“有房户”交出的“调换房”。1997年4月28日，刘振虎向城关街道办交纳了4.7万元购房款，城关街道办向刘振虎出具了收据，双方未就购房事宜签订书面协议。城关街道办将案涉房屋交付给刘振虎。刘振虎居住使用该房屋至今。另查明，依据2018年5月16日的不动产登记资料查询结果，案涉房屋的不动产登记权利人为佟继民，不动产权证号为房优字第XXXX号，房屋建筑面积53.66平方米。规划用途为住宅。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。刘振虎向城关街道办交纳了购房款，城关街道办将案涉房屋交付给刘振虎，双方就该房屋的买卖已经形成了一致的意思表示。刘振虎与城关街道办之间的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。城关街道办作为出卖方，交付房屋、办理产权转移登记是其主要合同义务。刘振虎要求城关街道办协助办理案涉房屋产权转移登记的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。案涉房屋的不动产登记权利人现为佟继民。依据查明的事实，佟继民向城关街道办购买了案涉集资建房项目的房屋，在购买房屋过程中，佟继民从案涉房屋搬出并将房屋交付给城关街道办。介于案涉集资建房项目的特殊性质，购房人的购买资格、购买条件、购买程序等事项须受当时购房政策的约束。佟继民购买房山区城关街道府东里XXX房屋是以向城关街道办移交案涉房屋所有权为前提。佟继民亦应对案涉房屋产权转移登记的办理予以协助。佟继民与城关街道办之间就购买集资建房产生的争议，与本案不属于同一法律关系，双方可另行解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：北京市房山区人民政府城关街道办事处、佟继民于判决生效之日起三十日内协助刘振虎办理房山区城关南里XXX房屋的产权转移登记手续。本院二审期间，各方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院依法予以确认。本院认为，结合各方诉辩意见及庭审陈述，本案争议焦点为案涉房屋是否应当转移登记至刘振虎名下。根据本案查明的事实，案涉房屋各方的权利义务应当以购房政策、房屋的申请、调换等事实为基础。在此基础上，刘振虎向城关街道办交纳了购房款，城关街道办将案涉房屋交付给刘振虎，双方已就案涉房屋买卖形成一致的意思表示，且已部分实际履行，房屋买卖口头协议成立生效。佟继民与城关街道办签订了《房山区职工购买单位自管楼房协议书》购买房山区城关街道府东里XXX时，佟继民从案涉房屋搬出，并将案涉房屋交付给城关街道办。根据《出售意见》相关规定，城关街道办有权处置案涉房屋。因此城关街道办作为案涉房屋的出卖人，应当将案涉房屋转移登记至刘振虎名下。因历史原因，现案涉房屋仍登记在佟继民名下，佟继民应协助将案涉房屋转移登记至刘振虎名下。因此一审法院判决城关街道办、佟继民协助刘振虎办理案涉房屋的产权转移登记手续并无不当，本院予以维持。综上所述，佟继民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费976元，由佟继民负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 肖大明审 判 员 杨志东审 判 员 陈雨菡二〇二〇年七月三十一日法官助理 曹 华书 记 员 丁一哲