云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民终556号上诉人（原审被告）：普洱嘉湖房地产开发有限公司。住所地普洱市思茅区梅园路（南屏派出所对面）。法定代表人：潘贻虎，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张来生，云南品鉴律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李超民，男，生于1978年4月11日，汉族，现住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：王伟刚，云南泰熙律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审第三人）：陈红泉，男，生于1972年4月6日，汉族，现住普洱市思茅区。被上诉人（原审第三人）：叶章，女，生于1976年11月24日，傣族，现住普洱市思茅区。上诉人普洱嘉湖房地产开发有限公司（以下简称嘉湖公司）因与被上诉人李超民、陈红泉、叶章房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初4845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。嘉湖公司上诉请求：1.请求人民法院依法撤销普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初4845号民事判决；2.请求人民法院依法改判由陈红泉和叶章向李超民承担支付赔偿金的责任，嘉湖公司不承担任何赔偿责任；3.本案一、二审诉讼费均由李超民、陈红泉、叶章承担。事实和理由：一、原审法院对部分案件事实认定不清“一房二卖”的实施者为陈红泉和叶章，并非嘉湖公司。二、原审法院将嘉湖公司代陈红泉和叶章与李超民签订的“二手房房屋买卖合同”定性为“商品房销售合同”纯属错误认定。本案应当属于二手房房屋买卖合同纠纷。虽嘉湖公司代陈红泉和叶章与李超民签订的“二手房房屋买卖合同”格式采用了《商品房认购协议书〈一次性〉》格式，但其并不能改变本案交易房屋为“二手房”的基本事实。三、嘉湖公司无论从主观上还是客观上讲均不存在“一房二卖”的法律事实。嘉湖公司没有主观上“一房二卖”的故意。2017年8月13日嘉湖公司取得涉案房屋所有权人陈红泉、叶章之委托代为销售涉案房屋，2018年1月16日嘉湖公司依此约定与李超民签订了《商品房认购协议书〈一次性〉》将涉案房屋出售。纵观本案，嘉湖公司的行为逻辑清晰，根本没有“一房二卖”的主观故意。嘉湖公司没有客观上“一房二卖”的事实。嘉湖公司的行为属于取得陈红泉、叶章授权委托销售权利的前提下的代为出售。陈红泉、叶章私自将涉案房屋卖于案外人李思昌并过户，嘉湖公司对此完全不知情。“一房二卖”的行为应由陈红泉、叶章承担相应的法律责任。四、李超民与陈红泉和叶章均称在交易和履约过程不知晓对方的存在。此事疑点重重，完全不符合常理，其三人存在相互串通而损害嘉湖公司利益之重大嫌疑。纵观本案，假如嘉湖公司是实施“一房二卖”的话不但不可能带来利益，还很可能给自己带来严重的法律后果，其不具备“一房二卖”的动机。五、原审裁判赔偿李超民一倍的购房款，法律适用不当，赔偿金额过高，应该予以调整。六、本案原审仅是机械性的考量了涉案房屋嘉湖公司先后与陈红泉和叶章、李超民签订了2份房屋买卖合同，却疏漏了嘉湖公司早已与陈红泉和叶章存在“委托销售”的法律事实，进而认定嘉湖公司“一房二卖”，并错误适用了相关的法律规定作出裁判。由嘉湖公司承担相应的法律责任，导致事实上“一房二卖”的陈红泉和叶章逍遥法外。李超民、陈红泉、叶章均未提交书面答辩状。李超民向一审法院提出诉讼请求：1.解除李超民、嘉湖公司于2018年1月15日签订的《商品房认购协议书（一次性）》及2018年1月16日签订的《商品房认购协议书（一次性）》；2.由嘉湖公司向原告返还购房款810000元，并支付赔偿金810000元；3.本案的诉讼费用由嘉湖公司承担。一审法院认定事实：嘉湖公司与陈红泉于2014年11月7日签订《商品房认购协议书（银行按揭）》，嘉湖公司为甲方，陈红泉为乙方，约定乙方自愿认购甲方开发的位于普洱市思茅区房屋，单价为4226元／㎡，房屋总价款为1250000元，阳台费另算50000元。庭审中，嘉湖公司自认一并向陈红泉出售房屋及阳台。2015年1月20日，颐景园1幢4单元3层302号房屋登记至陈红泉、叶章名下，系陈红泉、叶章共同共有。2017年8月13日，陈红泉、叶章向嘉湖公司出具《委托销售函》，内容为“本人陈红泉、叶章于2014年12月12日在颐景园购买住宅1-4-302，建筑面积147.89平方米，因本人资金紧张，此套房未付清全部房款，现欠嘉湖地产房款，故委托普洱嘉湖房地产开发有限公司出售此套住宅，此套房本人出售金额按4000元／平方计算，本人提供房产证方便办理过户手续。成功后给与嘉湖销售人员的奖励。注：阳台费50000元，与房子同步出售”。2018年1月15日，李超民、嘉湖公司签订《商品房认购协议书（一次性）》，李超民为乙方，嘉湖公司为甲方，约定乙方自愿认购甲方开发的位于普洱市思茅区房屋的阳台、车位，阳台约60㎡，车位约18㎡，总价款为150000元，乙方应于2018年6月30日前向甲方付清房款。庭审中，李超民、嘉湖公司共同确认阳台的价款为70000元，车位的价款为80000元。2018年1月16日，李超民、嘉湖公司签订《商品房认购协议书（一次性）》，李超民为乙方，嘉湖公司为甲方，约定乙方自愿认购甲方开发的位于普洱市思茅区房屋，建筑面积约为147.89㎡，单价为4463元／㎡，房屋总价款为660000元，乙方应于2018年6月30日前向甲方付清房款。两份协议中均未约定房屋、阳台、车位的交付时间及办理房屋所有权登记的时间，嘉湖公司也未告知李超民该房屋和阳台已经出卖给陈红泉、叶章及受陈红泉、叶章委托销售的事实。协议签订后，李超民分别于2018年1月15日、2018年1月16日、2018年6月28日向嘉湖公司的法定代表人潘贻虎支付购房款500000元、110000元、200000元，合计810000元。嘉湖公司向李超民出具《收据》，确认收到李超民支付的颐景园1幢4单元3层302号房屋的房款、车位款、阳台款合计810000元。此后至今，嘉湖公司及陈红泉、叶章均未向李超民交付颐景园1幢4单元3层302号房屋及阳台、车位，也未为李超民办理产权登记手续。2019年6月28日，陈红泉、叶章将颐景园1幢4单元3层302号房屋转让给案外人李思昌，并提交普洱市住房保障和房地产管理中心备案。2019年7月28日，颐景园1幢4单元3层302号房屋登记至案外人李思昌名下，系案外人李思昌单独所有。另查明，嘉湖公司系颐景园小区的开发商。一审法院认为，综合李超民、嘉湖公司双方的诉辩意见及陈红泉、叶章陈述，本案的争议焦点如下：焦点一：两份《商品房认购协议书（一次性）》的合同相对方如何认定。本案中，李超民、嘉湖公司分别于2018年1月15日、2018年1月16日签订的两份《商品房认购协议书（一次性）》系双方在平等、自愿的基础上签订，内容未违反法律规定，系合法、有效的协议。嘉湖公司辩称涉案的房屋及阳台系受陈红泉、叶章委托出售，李超民、嘉湖公司签订两份《商品房认购协议书（一次性）》时，嘉湖公司已明确告知李超民该房屋系陈红泉、叶章委托嘉湖公司销售，并向李超民出具了《委托销售函》及涉案房屋的《房屋所有权证》，故本案应适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”两份《商品房认购协议书（一次性）》应直接约束陈红泉、叶章及李超民，嘉湖公司非《商品房认购协议书（一次性）》的合同当事方，应由陈红泉、叶章向李超民履行合同义务并承担责任；对此，李超民诉称李超民与陈红泉、叶章互不认识，嘉湖公司从未告知李超民涉案房屋及阳台系嘉湖公司受陈红泉、叶章委托出售，也从未向李超民出具《委托销售函》及《房屋所有权证》，李超民对此不知情，即使嘉湖公司与陈红泉、叶章间存在委托销售的事实，李超民亦选择嘉湖公司作为两份《商品房认购协议书（一次性）》的合同相对人。本院认为，经查实，陈红泉、叶章委托嘉湖公司代为销售颐景园1幢4单元3层302号房屋及阳台，并向嘉湖公司出具《委托销售函》，嘉湖公司作为受托人，以自己的名义与李超民订立两份《商品房认购协议书（一次性）》的行为构成间接代理，协议书中均未注明存在陈红泉、叶章委托销售的事实，房款均由李超民直接支付给嘉湖公司的法定代表人潘贻虎，嘉湖公司也未能举证证明其已告知李超民该房屋和阳台已出卖给陈红泉、叶章及受陈红泉、叶章委托销售的事实，故本案不适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，对嘉湖公司的辩称，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。”本案中，陈红泉、叶章系委托人，嘉湖公司系受托人，嘉湖公司以自己的名义与李超民签订两份《商品房认购协议书（一次性）》，李超民不知晓嘉湖公司与陈红泉、叶章间的委托代理关系，陈红泉、叶章至今未履行向李超民交付房屋并办理产权登记的义务，嘉湖公司已向李超民披露委托人即陈红泉、叶章，李超民选择嘉湖公司作为合同相对人主张权利符合法律规定，故一审法院依法认定两份《商品房认购协议书（一次性）》的合同相对方系李超民与嘉湖公司。焦点二：本案的案由如何认定。本案中，李超民认为其与嘉湖公司签订《商品房认购协议书（一次性）》，在履行过程中产生的纠纷属于商品房买卖合同纠纷，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定；嘉湖公司辩称本案系普通的房屋买卖合同纠纷，不应认定为商品房买卖合同纠纷，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，嘉湖公司系颐景园小区的开发商，其向李超民出售的颐景园1幢4单元3层302号房屋系已竣工的房屋，双方签订的两份《商品房认购协议书（一次性）》中包含了商品房的基本状况、价款金额及支付时间等内容，且嘉湖公司已按照约定收受全额购房款，故两份《商品房认购协议书（一次性）》应当认定为商品房买卖合同，李超民、嘉湖公司在履行合同过程中产生的纠纷，依法适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，本案符合商品房销售合同纠纷的定义，故一审法院依法认定本案的案由为商品房销售合同纠纷。焦点三：两份《商品房认购协议书（一次性）》是否符合解除的法定条件。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”本案中，李超民与嘉湖公司于2018年1月16日签订《商品房认购协议书（一次性）》，其目的在于取得无权利瑕疵的房屋所有权，协议签订至今，嘉湖公司均未履行向李超民交付房屋并协助李超民办理房屋产权登记的义务，现涉案房屋已登记至案外人李思昌名下，李超民已无法取得房屋的所有权，其购买房屋的目的无法实现，该份《商品房认购协议书（一次性）》符合法定解除的条件，一审法院依法予以解除。李超民与嘉湖公司于2018年1月15日签订《商品房认购协议书（一次性）》系为购买与房屋配套的阳台及车位，因购买房屋的目的无法实现，该份协议书已不具备履行的意义，亦符合法定解除的条件，一审法院依法予以解除。焦点四：李超民主张由嘉湖公司退还购房款810000元，并支付赔偿金810000元的诉讼请求能否得到支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，李超民、嘉湖公司签订两份《商品房认购协议书（一次性）》，李超民依约向嘉湖公司足额支付购房款810000元，现两份协议书已依法解除，故李超民有权主张嘉湖公司返还购房款810000元，对此，一审法院予以支持。关于李超民主张的810000元赔偿金能否得到支持，本案中，嘉湖公司于2014年11月7日与陈红泉签订《商品房认购协议书（银行按揭）》，向陈红泉、叶章出售颐景园1幢4单元302号房屋及阳台，不包含车位，并将该套房屋的所有权登记至陈红泉、叶章名下，2018年1月15日及2018年1月16日，嘉湖公司在向李超民出售颐景园1幢4单元302号房屋及阳台的过程中，对李超民隐瞒了该套房屋和阳台已经出卖给陈红泉、叶章及受陈红泉、叶章委托销售的事实，故李超民有权主张嘉湖公司承担不超过已付房屋款660000元及阳台款70000元合计730000元的赔偿责任，嘉湖公司向李超民出售车位不存在隐瞒销售的情形，李超民无权主张嘉湖公司承担相应的赔偿责任，故一审法院支持由嘉湖公司向李超民支付赔偿金730000元，超过部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第四百零二条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第九条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李超民与嘉湖公司于2018年1月15日签订的《商品房认购协议书（一次性）》及于2018年1月16日签订的《商品房认购协议书（一次性）》依法解除；二、由嘉湖公司于本判决生效之日起三十日内向李超民返还购房款810000元，并向李超民支付赔偿金730000元，合计1540000元；三、驳回李超民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19380元，由李超民负担957元（多诉部分），由嘉湖公司负担18423元。二审期间，嘉湖公司为证明其主张向本院申请证人赵某到庭作证，证人赵某证明当时李超民来联系购房的时候，公司便已经告知了房屋属于二手房的事实。李超民质证对证人赵某的证言不予认可。综合双方的举证、质证意见，本院认为，证人赵某系嘉湖公司的员工，与嘉湖公司有利害关系，加之李超民对证言不予认可。故本院对证人赵某的证言不予采信。经二审审理，查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合双方的诉辩主张，本案的根本焦点为嘉湖公司的行为是否构成了一房二卖。根据已经查明的事实，2014年11月7日，嘉湖公司与陈红泉签订了《商品房认购协议书（银行按揭）》，嘉湖公司将其开发的位于普洱市思茅区房屋出售给陈红泉。2015年1月20日，颐景园1幢4单元3层302号房屋登记至陈红泉、叶章名下。2017年8月13日，因资金紧张，陈红泉、叶章向嘉湖公司出具《委托销售函》，委托嘉湖公司代为出售颐景园1幢4单元3层302号房屋。2018年1月15日，嘉湖公司与李超民签订了《商品房认购协议书（一次性）》，嘉湖公司将已经登记至陈红泉、叶章名下的颐景园1幢4单元3层302号房屋出售给李超民。虽然陈红泉、叶章曾委托嘉湖公司代为出售颐景园1幢4单元3层302号房屋。但嘉湖公司在没有解除与陈红泉、叶章之间的购房合同，或者回购陈红泉、叶章名下的颐景园1幢4单元3层302号房屋情况下将颐景园1幢4单元3层302号房屋再次出售给李超民，构成了法律意义上的一房二卖。故嘉湖公司的上诉理由不能成立，一审判决并无不当。综上所述，嘉湖公司的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19380元，由上诉人普洱嘉湖房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张劲松审判员  田 田审判员  付学华二〇二〇年七月八日书记员  杨 芳