广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终2531号上诉人（原审被告）：廖成弟，女，身份证住址广东省怀集县大岗镇均被上诉人（原审原告）：广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心），住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：蒋祖生，该所所长。委托诉讼代理人：胡颖怡，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何继义，广东广信君达律师事务所律师。上诉人廖成弟因与被上诉人广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）（以下简称广州市房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初31336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人廖成弟上诉请求：1.撤销一审判决，驳回广州市房管所全部诉讼请求；2.广州市房管所承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:一、廖成弟与养母刘杰伦在涉案房屋已居住二十年，这二十年廖成弟不知道该房屋归属广州市房管所，亦不清楚租赁合同之事，其养母去世后，其子李天聪在办理刘杰伦后事之后就一直失联，廖成弟作为养女在涉案房屋居住。至2019年8月21日廖成弟丈夫郭永俊接到广州市房管所电话，要求续约房租。2019年9月2日广州市房管所便要求交还涉案房屋。廖成弟从未与广州市房管局签署任何租赁合同。二、广州市房管所规定在房屋签约人去世后或不再签约该住房、房约，可由同他居住有两年期间的直属亲属更名续签，李天聪是刘杰伦的亲子，其一直居住在涉案房屋，此后因个人债务失联，其个人财产仍在涉案房屋，一审法院判令廖成弟及同住人员仅30天内搬离涉案房屋，并不合理。被上诉人广州市房管所辩称：同意一审判决处理，不同意廖成弟的上诉请求。事实与理由：一、廖成弟与广州市房管所已经形成不定期租赁关系，广州市房管所可以随时要求解除合同。二、廖成弟关于其与广州市房管所不存在房屋租赁合同关系的主张，逻辑前后矛盾，没有事实与法律依据。若廖成弟与广州市房管所之间不存在房屋租赁关系，廖成弟属于无权占用涉案房屋，非法侵占广州市房管所管理的国有资产，廖成弟应当立即返还涉案房屋。三、廖成弟占用广州市房管所管理的涉案公房，应向广州市房管所支付对价及逾期退房违约金，否则对广州市房管所显失公平，并导致国有资产的严重流失。四、公有房屋出租具有特殊性，现廖成弟不符合公房出租对象条件，若判决其能继续使用涉案房屋，将对其他更需要租住公房者显失公平，可能对公有房屋的管理造成混乱和恶劣的影响，并对社会产生不良的示范效应和价值导向，不利于社会稳定。广州市房管所于2019年9月18日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令解除广州市房管所与廖成弟关于广州市白云区黄园二街35号301房的房屋租赁关系；2.判令廖成弟及其同住人员立即搬出广州市白云区黄园二街35号301房；3.判令廖成弟向广州市房管所支付涉案房屋占用费，占用费参照成本租金按每月813.44元计算，从2019年9月1日起计算至廖成弟实际交还涉案房屋给广州市房管所之日止；4.判令廖成弟向广州市房管所支付逾期退房违约金，违约金参照房屋占用费按每月813.44元计算，从2019年10月1日起计算至廖成弟实际交还房屋给广州市房管所之日止；5.判令廖成弟承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：广州市房管所根据《接管通知书》（2000年结字第510号）接管位于白云区××街××房物业，产业来源：征用补偿，接管日期：2000年7月6日。2016年12月，广州市房管所（甲方、出租人）与刘杰伦（廖成弟养母）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：一、甲方同意将坐落在白云区黄石花园二街35号301房（以下简称涉案房屋）出租给乙方，作住宅用途，使用面积为52.48平方米；二、租赁期限为2016年12月1日至2018年11月30日，月租金额为0元；二十一、2、租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等等。一审另查，廖成弟与刘杰伦系养母女关系，并一直与养母刘杰伦在广州居住至刘杰伦2018年元月8号病逝。因刘杰伦身有残疾，故免于收取租金。2019年9月2日，广州市房管所在涉案房屋门口张贴《通知》，提出与廖成弟解除对涉案房屋的租赁关系，并要求廖成弟交回涉案房屋给广州市房管所。廖成弟确认于收到该通知。一审庭审中，廖成弟称其与李天聪（系刘杰伦的儿子）居住在涉案房屋，但李天聪现下落不明。事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《接管通知书》（2000年结字第510号）；《关于广州及常用方管理所更名成等问题的批复》（穗编字[2005]93号）、《广州市直管房（住宅租赁合同）》、《直管房租赁申报表》及当事人陈述等证据，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为:广州市房管所与刘杰伦签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效。上述租赁合同期满后，刘杰伦一家及廖成弟继续承租涉案房屋并按合同约定未支付租金，广州市房管所亦未提出异议，双方之间形成不定期租赁关系。广州市房管所随时可以解除租赁关系，现广州市房管所主张解除租赁关系、收回涉案房屋的诉请一审法院予以支持。鉴于广州市房管所于2019年9月2日在涉案房屋处张贴解除租赁关系《通知》，廖成弟亦称当日收到该《通知》，故解除租赁关系的时间以廖成弟收到《通知》之日即2019年9月2日解除。因广州市房管所与刘杰伦之间一直未收取涉案房屋租金，现广州市房管所主张刘杰伦同住家属即廖成弟支付租金于法无据，一审法院不予支持。根据《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定，广州市房管所、廖成弟之间租赁关系解除，广州市房管所要求收回涉案房屋，廖成弟拒绝交出的，广州市房管所有权要求廖成弟按占用期间房屋占用费总额100%收取廖成弟违约金。廖成弟于2019年9月2日收到《通知》，考虑到给予廖成弟一个月左右的搬迁日期较为合理，故廖成弟应向广州市房管所支付自2019年10月2日起至廖成弟实际搬离涉案房屋之日止的逾期退房违约金。因《广州市直管房（住宅）租赁合同》并未约定租金标准，现广州市房管所主张依据《广州市住宅和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》之规定，涉案房屋按照成本租金813.44元/月（成本租金单价为15.5元/平方米/月，面积为52.48平方米）的标准支付逾期退房违约金，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年10月28日作出一审判决：一、广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）与刘杰伦关于位于广州市白云区黄石花园二街35号301房的租赁关系于2019年9月2日解除；二、自判决生效之日起三十日内，廖成弟及其同住人员将位于广州市白云区黄石花园二街35号301房返还给广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）；三、自判决生效之日起十日内，廖成弟向广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）支付自2019年10月2日起至廖成弟实际返还涉案房屋之日止的逾期退房违约金（以813.44元/月的租金标准支付）；四、驳回广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由廖成弟负担并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。本院审理查明，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：本案中，广州市房管所受房屋管理部门的委托负责直管房的管理。广州市房管所将涉案房屋出租给刘杰伦作为住宅使用，廖成弟因其与刘杰伦之间的养母女关系居住于涉案房屋，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，广州市房管所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有优益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同应认定为行政协议。广州市房管所作为房屋受托管理单位对涉案协议的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初31336号民事判决书；二、驳回广州市房屋安全管理所的起诉。一审案件受理费50元，退还广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）；上诉人廖成弟预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年七月二十七日书记员 冯冠豪郭丽淳