辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初26号原告（申请执行人）：沈阳市大东区前进街道望花村民委员会，住所地沈阳市大东区观泉路254号A4号1-8门。法定代表人：唐景贵，该村委会主任。委托诉讼代理人：刘雨，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕丰哲，北京市炜衡（沈阳）律师事务所（实习）律师。被告（案外人）：关品成，男，1968年3月20日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：杨志华，女，1965年9月12日出生，锡伯族，住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：刘俊贤，女，1955年6月2日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告（被执行人）：辽宁彤利房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区先农坛路17巷7号。法定代表人：杨世宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴万凯，辽宁同泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕欣，男，汉族，1983年2月22日出生，住辽宁省大石桥市，该公司工作人员。原告沈阳市大东区前进街道望花村民委员会（以下简称“望花村委会”）与被告关品成、被告辽宁彤利房地产开发有限公司（以下简称“彤利开发公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告望花村委会的委托诉讼代理人刘雨、吕丰哲，被告关品成的委托诉讼代理人杨志华、刘俊贤，被告彤利开发公司的委托诉讼代理人吴万凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。望花村委会向本院提出诉讼请求：1.恢复对位于沈阳市沈北新区地利南街27-10号2门房屋的查封；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、案涉财产保全行为符合法律规定，不应中止。沈阳市中级人民法院依原告申请，审查原告依法提供的保全担保后，按照法定程序作出诉讼保全行为，符合法律规定。二、案涉查封商品房登记在彤利开发公司名下，系彤利开发公司财产，查封保全行为并无不当。三、被告的异议无事实和法律依据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定，应予恢复执行。（一）本案不符合二十八条的情形。1.被告提供的商品房买卖合同并非在房产局登记备案的正式商品房买卖合同；2.被告未支付全部房款。被告仅提供了收款收据，无银行付款凭证或其他资金支付痕迹，也没有提供购房发票，不能证明付款行为的真实性。3.被告称现金方式支付861588元，不符合交易惯例；4.房屋具备办证条件，被告在支付全部房款后长达十年的时间里，没有主张为其办理产权登记，而案涉所在小区绝大多数房屋都已办理了产权登记。（二）本案不符合第二十九条的情形。1.被告提供的商品房买卖并非在房产局登记备案的正式商品房买卖合同；2.案涉商品房系商业网点，并非用于居住，非唯一住房；3.被告仅提供了收款收据，无银行付款凭证或其他资金支付痕迹，也没有提供购房、发票，不能证明付款行为的真实性。4.被告称现金方式支付861588元，不符合交易惯例；5.被告在支付全部房款后长达十年的时间里，没有要求彤利开发公司与其签订正式备案合同，亦未主张为其办理产权登记，违背常理。被告关品成辩称：1.原告起诉答辩人诉讼请求错误，原告的诉讼请求是恢复对位于沈阳市沈北新区地利南街27-10号2门房屋的查封，查封的文书是沈阳市中级人民法院（2019）辽01民初478号之一民事裁定书，而答辩人提出执行异议针对的是沈阳市中级人民法院（2019）辽01执保120号协助执行通知书，所以沈阳市中级人民法院作出了（2019）辽01执异1135号执行裁定书，中止对位于沈阳市沈北新区地利南街27-10号2门房屋的执行是正确的，认定答辩人在人民法院查封之前就与被执行人彤利开发公司存在房屋买卖关系，答辩人已经支付约定价款且已交付占有是正确的。答辩人对涉案房产未办理过户登记没有过错，答辩人也是受害人。2.沈阳市中级人民法院（2019）辽01执异1135号执行裁定适用法律准确，完全符合民事诉讼法第二百二十七条规定；符合《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定。请求维持沈阳市中级人民法院（2019）辽01执异1135号执行裁定，驳回原告的诉讼请求。3.原告起诉答辩人遗漏了（2019）辽01执异1135号执行裁定书中的被申请人沈阳东泰科技实业有限公司，并且（2019）辽01民初478号之一民事裁定书中，沈阳东泰科技实业有限公司是第一顺序被申请人，如果已经查封了沈阳东泰科技实业有限公司名下的人民币4550万银行存款，再查封答辩人的房屋属于超标的额查封，亦应中止对答辩人房屋的执行。4.原告的起诉超过自本裁定书送达之日起十五日内向法院提起诉讼的时效。虽然起诉状落款时间是2020年1月3日，但收案之日并非2020年1月3日。被告彤利开发公司辩称：原告所述没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年2月16日，彤利开发公司与关品成签订《商品房买卖合同》，约定关品成购买彤利开发公司开发的沈阳辉山农业高新技术开发区地利南街27-10号第10幢1-2层2门网点，建筑面积307.71平方米房屋，单价每平方米2800元，总房款861588元。2008年10月31日、2008年12月30日、2009年2月16日，彤利开发公司分别出具三张专用收款收据，付款单位分别为杨国山、杨国山和关品成，金额分别为30万、40万和161588元，收款事由均记载“收房款10#2门网点，面积307.71平方米，总价861588”，对此杨华提交了中国建设银行股份有限公司活期明细信息，记载：杨华于2008年12月30日向彤利开发公司法定代表人杨世宁账户转账30万和取现50306元。2009年2月16日辉山·山水绿阁回迁安置管理小组向关品成出具《交屋通知单》，记载：关品成为辉山·山水绿阁住宅小区的业主，请本人携带身份证、入住费收据及此单，到回迁安置处办理交接房屋手续（核验房屋、领取钥匙）。关品成还提交了2009年2月16日交纳案涉房屋垃圾清运费、电费、水费、物业费、有线电视信号费、煤气管网费的收款收据、其于2009年5月26日与沈阳佳赢装饰中心签订的《沈阳市家庭居室装饰装修工程施工合同》、《沈阳佳赢装饰公司预算表》、《装饰装修工程增加项目单》、沈阳佳赢装饰中心分别于2009年5月26日和2009年8月15日出具的专用收款收据以及照片，用以证明其已占有使用案涉房屋。另查明：关品成与杨华系夫妻关系。杨国山与杨华系兄妹关系。关品成提交杨国山2019年11月19日出具的说明，记载：案涉房屋原系杨国山与关品成、杨华夫妻合伙购买的，后商定此网点归关品成、杨华二人，杨国山交纳的30万元算关品成、杨华向其借款，故2009年2月16日由关品成与彤利开发公司签订买卖合同，所有权归关品成、杨华所有。另查明：本院在审理望花村委会与沈阳东泰科技实业有限公司、彤利开发公司合资合作开发房地产合同纠纷一案中，依望花村委会申请，作出（2019）辽01民初478号之一裁定：查封冻结沈阳东泰科技实业有限公司、彤利开发公司名下人民币4550万元银行存款或等值财产。2019年8月5日本院作出（2019）辽01执保120号协助执行通知书，对包括本案案涉房屋在内的房产进行了查封。关品成向本院提出执行异议，本院于2019年11月18日作出（2019）辽01执1135号执行裁定：中止对位于沈阳市沈北新区地利南街27-10号2门房屋的执行，故望花村委会提起本案诉讼。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”，故本案审查的重点为案外人关品成就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，从订立合同来看，关品成与彤利开发公司在查封之前订立了商品房买卖合同，对当事人名称、购买房屋的地址、面积、价款等均作出了约定，该合同系双方真实意思表示，且早于查封时间，应认定合法有效；其次，彤利开发公司向关品成出具了收款收据，“收款事由”均记载：收房款10#2门网点，面积307.71平方米，总价861588，关品成亦提供其配偶杨华向彤利开发公司法定代表人转款30万元的银行流水，彤利开发公司亦提交了记账凭证，虽然有部分款项付款人为杨国山，但因杨国山与杨华为兄妹关系，且杨国山出具了说明，案涉房屋权益归属关品成、杨华，应视为关品成支付了全额购房款；再次，关品成提交的证据能够证明其在查封前即已合法占有使用案涉房屋。最后，现无证据证明案涉房屋未办理产权登记系关品成原因所致。综合以上事实，本院认为，关品成对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，原告请求继续执行案涉房屋本院无法支持。综上所述，原告的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告沈阳市大东区前进街道望花村民委员会的诉讼请求。案件受理费12416元，由原告沈阳市大东区前进街道望花村民委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  孙悦审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年七月二十七日法官助理唐屾书记员石胜男本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”