安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020）皖12民终1356号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王钰，男，1994年5月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：**新，安徽淮都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈菁菁，安徽淮都律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：巩永良，男，1962年1月12日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：邵军侠，女，1963年3月11日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：王冬亚，安徽弘大律师事务所律师。 上诉人王钰因与上诉人巩永良、邵军侠房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2019）皖1204民初4694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王钰上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费用由巩永良、邵军侠承担。事实与理由：1.因银行方贷款政策有所变动，二手房不能同时使用商业贷款和公积金贷款，致使其不能按照预期获得贷款，导致合同无法实现，属于不可抗力，其不应承担违约责任；2.根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除的法律后果不表现为违约责任，不能适用《中华人民共和国合同法》第一百一十六条关于违约金和定金选择的条款。 巩永良、邵军侠辩称：1.王钰未证明银行贷款政策变动的事实，且银行政策变动不属于不可抗力的情形，更达不到不能实现合同目的的程度，一审法院认定事实清楚；2.按照合同法相关司法解释的规定，合同解除后，违约金条款应当支持，一审法院适用法律正确。综上，请求驳回王钰的上诉请求。 巩永良、邵军侠上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回王钰要求返还定金55000元的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由王钰承担。事实与理由：1.根据双方签订的委托购买意向书的约定，定金是约束王钰按时按约签订房屋买卖合同，王钰并没有按时签订房屋买卖合同，故该定金已归巩永良、邵军侠所有；2.王钰承担的违约责任，是基于其未按约支付购房款且明确表示不履行该义务，故定金和违约金指向的并不是同一违约行为，分别属于不同的合同关系。综上，一审判决王钰承担违约责任后定金应予返还没有法律依据。 王钰辩称：1.委托购买意向书属于房屋买卖合同的一部分，且补充条款付款方式中约定双方签订网签备案合同当日该定金已转化为合同中的定金；2.房屋买卖合同于2019年8月9日签订系巩永良、邵军侠的违约行为造成，委托购买意向书签订后巩永良、邵军侠一直不予配合，经多次协商才签订合同；3.根据合同法约定，当事人一方既约定违约金又约定定金，一方违约的，可以选择适用违约金或定金条款，若巩永良、邵军侠选择不返还定金，则王钰不应承担违约责任。 王钰向一审法院起诉请求：1.依法判令解除王钰与巩永良、邵军侠于2019年8月9日签订的房屋买卖合同及补充协议；2.依法判令巩永良、邵军侠返还王钰定金55000元；3.本案诉讼费用由巩永良、邵军侠承担。 巩永良、邵军侠向一审法院反诉请求：依法判令王钰向巩永良、邵军侠支付违约金231000元并承担本案诉讼费用。 一审法院查明事实：2019年3月26日，刘继珍、王钰（甲方）与阜阳民安房产经纪有限公司（乙方）签订《房地产经纪合同》一份，合同约定：甲方委托乙方买受座落在阜阳市颍泉区房屋。2019年3月27日，巩永良、邵军侠（甲方）与王钰（乙方）、阜阳民安房产经纪有限公司（丙方）签订《委托购买意向书》约定：“乙方购买甲方位于阜阳市颍泉区苏州家园1＃楼402室房屋（面积127.12㎡），价格为1155000元。甲方同意乙方以公积金及商业贷款组合贷款方式支付首付款肆拾伍万伍仟元整（含定金伍万伍仟元整），剩余尾款柒拾万元整待组合贷款放款至房产局资金监管账户后，甲乙双方解除监管后放款给甲方。乙方为表示购买诚意，同意签订本协议时，支付人民币伍万伍仟元整作为购买意向金，该意向金是丙方受乙方委托，前往甲方处洽谈上述购买条件确认凭证。本意向书所列条件如不为甲方接受，乙方所支付给丙方的意向金，丙方应在委托期到期后2个工作日内无息返还给乙方，如甲方接受本协议第二条所述买卖条件及本合同所有约定并签订本协议的，则乙方同意将意向金作为定金，由丙方转付给甲方。该笔意向金则作为定金，此合同则作为定金合同使用。……甲方：巩永良、邵军侠（签名）乙方：王钰（王钰母亲代签）刘继珍（签名、按指印）丙方：经办人杨志（签名）阜阳民安房产经纪有限公司（盖章）2019年3月27日”。意向书签订当日，王钰通过银行给阜阳民安房产经纪有限公司工作人员范静转款50000元，连同2019年3月13日王钰给范静转款的5000元，王钰共给付范静55000元。巩永良、邵军侠出具《定金收据》一张，内容为：“房屋地址：苏州.12㎡交款人：王钰收款方式：现金支付金额：人民币（大写）伍万伍仟元整（小写）¥55000.00元整收款事由：今收到王钰购房定金伍万伍仟元整（55000）收款人：巩永良（签名、按指印）邵军侠（签名）宋单单（代）日期：2019年3月27日见证方：安徽民安房产经纪有限公司见证人：范静（签名）日期：2019年3月26日”。2019年8月9日，巩永良、邵军侠（甲方）与王钰（乙方）签订《房地产买卖合同》，合同内容为：“第一条房地产基本情况房地产座落于颍泉区（原面粉厂院内）苏州家园1＃商住楼402室。房屋所有权人巩永良、邵军侠，房屋所有权证书号码为阜字第2014077364，房屋性质为住宅。房屋结构为钢混。建筑面积127.12平方米。第二条成交价格甲方自愿将房地产出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币（大写）壹佰壹拾伍万伍仟元，（小写）¥1155000.00元。第三条付款方式及期限详见补充协议。第四条乙方逾期付款违约责任每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的万分之五的违约金，且逾期超过十五日后，甲方有权单方面解除合同，乙方承担违约责任，另赔偿甲方总房价款的20%的赔偿金，乙方应在接到甲方书面通知之日起十五日内向甲方支付违约金和赔偿金。……。甲方：巩永良（签名、按指印）邵军侠（签名、按指印）乙方：王钰（签名、按指印）2019年8月9日”。当日，双方签订《合同补充协议》一份，内容为：“1、甲、乙双方于2019年8月9日签订《房地产买卖合同》后，任何一方因个人原因不买或不卖造成违约，则违约方向守约方支付总售房款的20%做为违约金。2、在甲、乙双方签订《房地产买卖合同》后15个工作日内，甲方应至原贷款银行办理原有贷款全额还贷预约手续，且于抵押权人许可的最短时限内办理完结全额还贷结清手续和该房屋原贷款抵押的注销登记事项。甲、乙双方应于甲方办理原有贷款全额还贷手续且注销他权后5日内至阜阳市市民中心办理网签，提交商业贷款及公积金组合贷款所需的全部材料审核手续，甲、乙双方应于乙方办妥贷款手续审批通过5日内办理该房屋缴税及过户手续。……。甲方：巩永良（签名）邵军侠（签名、按指印）乙方：王钰（签名、按指印）2019.8.9”。合同签订后，巩永良、邵军侠于2019年8月28日结清了该房屋抵押贷款，解除了抵押权登记。王钰因未能按预期获得银行贷款，致使合同未履行。 一审法院认为，王钰与巩永良、邵军侠的《委托购买意向书》，虽系其母亲代签，但王钰按约定支付了意向金，巩永良、邵军侠有理由相信王钰母亲有代理权，应认定该代理行为有效。王钰与巩永良、邵军侠签订的《委托购买意向书》、《房地产买卖合同》及《合同补充协议》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行义务。工商银行《2018版二手住房贷款管理办法》于2018年颁布实施，王钰购买房屋时，应对银行的信贷政策进行充分的了解，签订合同后，王钰因银行信贷政策的调整不能贷款购房，不属于不可抗力，导致合同无法履行，应承担违约责任。王钰未能按约定支付购房首付款，明确表示不履行合同义务，对其要求解除合同的诉讼请求予以支持。巩永良、邵军侠按合同约定在十五个工作日内履行了还清贷款、解除抵押登记的义务，不存在违约，对其要求王钰按合同约定承担违约责任的反诉请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。王钰按《委托购买意向书》向阜阳民安房产经纪有限公司支付的意向金，转变为定金交付巩永良、邵军侠，王钰按合同约定承担违约责任后，交付的定金应予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条第一款、第四十九条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零八条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除王钰与巩永良、邵军侠于2019年8月9日签订的《房地产买卖合同》及《合同补偿协议》；二、巩永良、邵军侠返还王钰定金55000元；三、王钰赔偿巩永良、邵军侠违约金231000元。上述判决条款于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费588元，由巩永良、邵军侠负担；反诉费2383元，由王钰负担。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为,综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：一审判决王钰赔偿巩永良、邵军侠违约金231000元，巩永良、邵军侠返还王钰定金55000元是否有事实与法律依据。 本案双方当事人签订的房地产买卖合同及合同补充协议对双方的义务、违约责任均作出明确约定，巩永良、邵军侠已按约定在合同签订之日起十五个工作日内结清了房屋抵押贷款，解除了抵押权登记，合同未能履行的原因系王钰未能按期取得银行贷款导致。银行政策变动不属于不可抗力的情形，且不能从根本上影响合同目的的实现，故王钰应承担相应的违约责任。委托购买意向书、房地产买卖合同及补充协议、定金收据等证据能够证明王钰交付的55000元系购房定金，与合同中约定的总房款20%的违约金均系约束房屋买卖行为的履行、实现，属于同一法律关系。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，可以选择适用其一,而不可并用。本案中，巩永良、邵军侠要求王钰支付总房款20%即231000元的违约金，故应返还王钰交付的55000元定金。综上，王钰和巩永良、邵军侠的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5940元，由上诉人王钰负担4765元，由上诉人巩永良、邵军侠负担1175元。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年七月三日 书记员  董 璇 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。