河南省商城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1524民初900号原告：何茂琴，女，1980年9月11日生，汉族，住河南省商城县。原告：胡增海，男，1976年8月27日生，汉族，住河南省商城县。二原告的共同委托诉讼代理人：马光伟，河南誉美律师事务所律师。二原告的共同委托诉讼代理人：黄鑫静，河南誉美律师事务所实习律师。被告：张永梅，女，1979年8月15日生，汉族，住河南省商城县。被告：李琦，男，1973年12月25日生，汉族，住河南省商城县。被告：商城县米兰春天婚纱摄影中心，经营场所河南省商城县花园路中段。经营者：张永梅。以上三被告的共同委托诉讼代理人：李勇，河南宇楼律师事务所律师。第三人：信阳鑫和置业有限公司，住所地河南省信阳市浉河区茗阳路北侧贤山天下城综合楼。法定代表人：姜明德。原告何茂琴、胡增海与被告张永梅、李琦、商城县米兰春天婚纱摄影中心及第三人信阳鑫和置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何茂琴及其委托诉讼代理人马光伟，被告张永梅、李琦及被告张永梅、李琦、商城县米兰春天婚纱摄影中心的共同委托诉讼代理人李勇到庭参加诉讼，第三人信阳鑫和置业有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何茂琴、胡增海向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的租赁合同关系；2、判令被告恢复原状、支付违约金、滞纳金；3、判令被告支付从2018年8月1日起按68751元每年的标准直至被告向原告交付房屋为止的租金；4、判令被告按照合同约定支付装修免租期间的房屋租赁费用；5、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告在第三人处购买了位于商城县××和财富广场××号商铺。2016年12月24日，第三人代原告将该商铺出租给被告商城县米兰春天婚纱摄影中心。被告张永梅支付首年租金68751元后，后续租金至今未支付，期间原告多次要求被告张永梅在租赁合同上签字，其一直拖延，继续实际租用该商铺，根据公平原则，应当参照租用4栋112的商铺租赁合同条款来明确原、被告的合同权利和义务。原告为维护其合法权益，故诉至本院如诉请。原告何茂琴为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、结婚证复印件，拟证明原告的主体身份情况的事实；2、照片打印件1张，拟证明被告承租房屋的现状及现在被告仍承租使用的事实；3、第三人信阳鑫和置业有限公司向原告出具的收据复印件（6张），《商品房买卖合同（预售）》复印件1份，拟证明原告从2016年1月开始已向第三人信阳鑫和置业有限公司交付定金及购房款的事实，涉案房屋归原告所有的事实；4、接处警记录登记表复印件及监控视频光盘1张，拟证明原、被告因房屋租赁发生争执并报警的事实；5、原告向被告出具的收条及信阳鑫和置业有限公司出具的收据复印件1份，拟证明被告向原告支付一年租金（2017年8月1日至2018年7月31日）68751元的事实；6、胡扬霞与被告张永梅的《商铺租赁合同》1份及《费用支付方式补充协议》复印件1份，拟证明原告及其胡扬霞同时将其各自的商铺租赁给被告商城县米兰春天婚纱摄影中心，原告与被告的租赁费应参照胡扬霞与被告之间租赁合同的租赁费的事实；7、《费用支付方式补充协议》（未有被告签名）复印件1份，拟证明原告多次找被告签订书面租赁合同，被告以种种理由推脱未与原告签订书面租赁合同的事实；8、民事调解书复印件1份，拟证明胡扬霞与商城县米兰春天婚纱摄影中心就商铺租赁费已达成调解的事实。被告张永梅、商城县米兰春天婚纱摄影中心辩称，原、被告之间不具有合同关系，被告未承租原告的房屋；原告虽然与第三人信阳鑫和置业有限公司签订了房屋买卖协议，但其未依法进行登记取得房屋的所有权，第三人信阳鑫和置业有限公司也未实际向其交付房屋，原告向被告主张给付房屋租金，不应当得到人民法院的支持，请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求，理由是：一、被告从未与原告签订过任何房屋租赁合同，被告是从第三人信阳鑫和置业有限公司手里接过的房屋钥匙。2016年底，第三人信阳鑫和置业有限公司负责招商的刘振和周阳找到原告，他们打着西亚即将入驻鑫和财富广场的旗号，动员被告张永梅将其经营的影楼迁至鑫和财富广场，在刘振和周阳的游说下，加之第三人信阳鑫和置业有限公司对外广告宣传也一直说西亚分店即将开业，被告张永梅将米兰春天婚纱摄影中心迁至鑫和财富广场，被告张永梅从第三人信阳鑫和置业有限公司接到房屋钥匙到装修一直跟第三人信阳鑫和置业有限公司的人交涉，直到2018年才认识原告。二、原告未取得鑫和财富广场4#113号房屋的所有权，其与第三人信阳鑫和置业有限公司之间只是合同关系，其只能向第三人信阳鑫和置业有限公司主张权利。原告称第三人信阳鑫和置业有限公司是代其租赁房屋不是事实。鑫和财富广场4#113号房屋的所有权至今仍登记在信阳鑫和置业有限公司名下，原告在诉状称第三人信阳鑫和置业有限公司代原告出租第三人信阳鑫和置业有限公司的房屋，明显与理不通，只是其一厢情愿。第三人信阳鑫和置业有限公司在与被告张永梅进行协商时，一直未说房屋主人另有其人，也未向被告张永梅出示过委托书，否则，被告张永梅若知道房屋是原告的，就直接去找原告租房，没必要多一个环节。三、第三人信阳鑫和置业有限公司与被告张永梅商谈房屋租赁事宜及公开宣传时，有欺诈行为，给被告造成了重大损失。被告米兰春天婚纱摄影中心于2016年底由第三人信阳鑫和置业有限公司刘振招商迁至鑫和财富广场，并更名米兰一站式，米兰一站式租用的是四号楼一层商铺。商铺招商全部由第三人信阳鑫和置业有限公司对外招租，当时和米兰一站式位于同一栋楼的商家还有二层的大米厨房，三层的外婆家的菜，四层当时说要开锅里锅外(招牌现今还在，因了解情况后没有入驻)。第三人信阳鑫和置业有限公司的人一直忽悠被告张永梅在五楼开化妆培训学校，装修效果图至今还保留着，并且当时已经购买了部分办公设施，但庆幸的是被告发现第三人信阳鑫和置业有限公司所承诺的西亚分店即将开张是骗人的，门店外经常门可罗雀，根本无顾客上门，最终没有开。而已经入驻的每家商铺都投入了巨额资金，二楼大米厨房投入一百多万，三楼外婆家的菜投入也有二百多万。除这几家投入较大的商铺外，其余还有近百家小商铺，每家至少也投入七八万元资金，这些小商铺也一直在与第三人信阳鑫和置业有限公司方面交涉。据第三人信阳鑫和置业有限公司的刘振说，2017年前后西亚公司交付定金，要在鑫和财富广场五号楼开西亚和美。但前期地下一万多平方米的车库、五号楼的消防验收还有建筑外墙装修都需要第三人信阳鑫和置业有限公司投入很多资金，但是第三人信阳鑫和置业有限公司没有资金能力，因此西亚和美一直未入驻开业。被告从接房屋钥匙到装修一直跟第三人信阳鑫和置业有限公司的人交涉，直到2018年才认识何茂琴。当时被告之所以肯花大价钱租赁和装修，就是相信第三人信阳鑫和置业有限公司承诺和对外宣传的西亚店即将开业，直到现在，西亚仍未在鑫和财富广场开业，第三人信阳鑫和置业有限公司的欺诈行为导致被告一百多万元装修费用损失。综上所述，被告认为，被告与原告之间不具有合同关系，被告张永梅未承租原告何茂琴的房屋；原告虽然与第三人信阳鑫和置业有限公司签订了房屋买卖协议，但其既未依法进行登记取得房屋的所有权，第三人信阳鑫和置业有限公司也未实际向其交付房屋，原告向被告主张给付房屋租金，既无事实和法律依据，其诉求不应得到人民法院的支持，原告何茂琴与鑫和公司之间的债务，应当向第三人信阳鑫和置业有限公司主张，请人民法院依法判决驳回原告对被告的诉讼请求，维护被告的合法权益。被告张永梅、商城县米兰春天婚纱摄影中心为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据：1、照片打印件1组，拟证明被告商城县米兰春天婚纱摄影中心从生意很好的地方，投入了大量的人力物力财力搬到鑫和财富广场，是因为受第三人信阳鑫和置业有限公司欺诈宣传的西亚即将在鑫和财富广场入驻，会形成商业圈的事实；2、河南省高级人民法院的查封公告打印件1份，拟证明涉案房屋还在第三人信阳鑫和置业有限公司的名下，且已被河南省高院查封的事实；3、曹乃民收据照片打印件1张，拟证明4#108号商铺位置比被告承租的位置还好，一年的租金为35000元的事实；4、手机截屏打印件1张，拟证明被告搬离前与第三人信阳鑫和置业有限公司鑫和财富广场的经理姜中沟通，并从承租的房屋搬离的事实。被告李琦辩称，被告李琦虽与被告张永梅系夫妻关系，但被告李琦在商城县职业高中任教，有稳定的工作和收入，被告商城县米兰春天婚纱摄影中心是被告张永梅个人投资经营，被告李琦未参与经营管理，被告李琦亦未参与被告商城县米兰春天婚纱摄影中心与第三人信阳鑫和置业有限公司之间的商铺租赁行为，原告将李琦列为被告是不正确的，请求法院驳回原告对被告李琦的起诉。被告李琦对自己的抗辩主张，未提供相关证据予以证明。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：原告何茂琴与原告胡增海系夫妻关系，其于2016年1月3日及2月5日分别向第三人信阳鑫和置业有限公司交付了100000元及60000元共计160000元的定金用于购买第三人信阳鑫和置业有限公司开发的位于商城县城关××路与××交叉口西南角××和财富广场的商铺，2018年2月7日原告交清余款，原告与第三人签订商品房买卖合同（预售）约定将第三人开发的鑫和财富广场04#1层113号商铺（套内建筑面积63平方米）以1413015元的价款出售给原告。2016年开始，第三人信阳鑫和置业有限公司公开对外宣传西亚和美将入驻其开发的鑫和财富广场，并对外出售并招租其开发的该地段商铺，2016年底被告张永梅受第三人信阳鑫和置业有限公司宣传的西亚将入驻该地段的影响，将其经营的商城县米兰春天婚纱摄影中心搬迁至鑫和财富广场04#1层112号、113号商铺，并于2016年10月分三次向第三人信阳鑫和置业有限公司共计交付68751元4#1层113号商铺租赁商铺意向金。2017年7月24日4#1层112号商铺业主胡扬霞与被告张永梅签订商铺租赁合同，约定将该商铺（面积72.46平方米）租赁给被告张永梅经营商城县米兰春天婚纱摄影中心使用，租赁期限6年（2017年8月1日至2023年7月31日止），约定2017年8月1日至2018年7月31日的租赁费为69564元，当天胡扬霞又与被告张永梅签订费用支付补充协议，约定2017年8月1日至2019年7月31日的租赁费为69564元每年，2019年8月1日至2020年7月31日的租赁费为73042元，2020年8月1日至2021年7月31日的租赁费为78885元每年，2021年8月1日至2023年7月31日的租赁费随行就市另行约定。2018年2月7日原告与被告签订商品房买卖合同，原告向被告交付剩余房款时，第三信阳鑫和置业有限公司人将其代收的被告张永梅租赁商铺意向金68751元折抵原告的购房款从第三人应收的总购房款中予以了扣减，当时原告与被告张永梅及第三人信阳鑫和置业有限公司约定此68751元租赁费为2017年8月1日至2018年7月31日一年的租赁费。第三人信阳鑫和置业有限公司因资金及经济纠纷等问题，其对外宣传的西亚未能入驻其开发的商城县鑫和财富广场，其开发的商城县鑫和财富广场被河南省高级人民法院保全。原告找被告签订书面商铺租赁合同时，被告以种种理由未与原告签订书面租赁合同。被告张永梅经营商城县米兰春天婚纱摄影中心期间交付第一年租金后，未向胡扬霞及原告何茂琴交付租金，2020年1月16日，被告张永梅准备搬离该商铺时，原告何茂琴前来索要租金，双方发生争执，为此原告于2020年2月13日诉至本院请求支付租金，后因诉讼主体有误，本院依法驳回原告何茂琴的起诉。胡扬霞亦于2020年2月19日诉至本院请求支付从2018年8月1日至交付房屋期间的租金，后本院于2020年4月26日作出（2020）豫1524民初197号民事调解书，内容如下：1、解除租赁合同；2、被告张永梅、李琦于2020年5月3日前一次性给付胡扬霞所欠房屋租金及房屋恢复原状费用85000元；3、调解书生效之日起视为该诉争房屋内被告所有的财产被告已全部收回，诉争房屋已交付胡扬霞；4、胡扬霞放弃其他诉讼请求。因原告向被告主张租金未果，故再次诉至本院如诉请。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第三人信阳鑫和置业有限公司将其开发的位于商城县城关××路与××交叉口西南角××和财富广场的04#1层113号商铺出卖给原告何茂琴、胡增海，原告何茂琴、胡增海已向第三人交清购房款，虽未办理房屋所有权的变更登记，但因第三人已向原告交付该房屋，其并不影响原告依法享有该房屋的占有、使用、收益及其处分的权利，故原告有权向被告主张返还租金。被告张永梅辩称，其未与原告签订书面合同，其是系向第三人租赁的商铺，第三人是房屋租赁合同的相对人，原告无权向被告主张权利，本院认为，因第三人并未与被告签订租赁合同，其最初向被告张永梅收取的68751元是租赁商铺的意向金，且客观该68751元亦交付给原告折抵了原告的购房款，在2018年2月7日原告与第三人签订房屋买卖合同时，被告张永梅对房屋的买卖行为亦知情，第三人信阳鑫和置业有限公司亦明确表示原告系该商铺的所有人及商铺租赁合同的相对人，故2018年2月7日后关于商铺租赁合同的相对方应系原告，第三人已将商铺出卖给原告，其亦不再享有该商铺占有、使用、收益及其处分的相关权益。被告张永梅辩称，原告与第三人未办理产权变更登记，原告不是商铺的所有权人，故其不是合同的相对人，本院认为，不动产虽未办理变更登记，但该商铺已向原告交付，并不影响原告作为合同相对人对被告享有相关权益。原告与被告张永梅未签订书面租赁合同，视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除租赁合同，另被告张永梅经营的商城县米兰婚纱摄影中心已搬离其承租的胡扬霞及原告4#112、113的商铺，被告张永梅明确表示，亦以自己的行为明确表明不再继续履行租赁合同，原告与被告张永梅之间的租赁合同依法应当解除，故对原告请求解除租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，现原告未提供证据证明承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或者增设他物，应承担举证不能的法律后果，故对原告请求恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。因原、被告未签订租赁合同，原告未有证据证明约定有违约金及其滞纳金，故对原告请求支付违约金及其滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告起诉的租金该如何进行计算，本院认为，原、被告虽未签订书面租赁合同对租金进行明确约定，但依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二款第二项“价款和报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”，结合本案被告张永梅本身亦是受第三人信阳鑫和置业有限公司虚假宣传西亚将入驻该地段而租赁原告的商铺，在投入大量资金装修后因该地段商业圈未形成、其他商家纷纷搬离，无法继续经营而被迫搬离，××疫情的影响的事实，参考同地段同时间其他商铺的租赁费，本院认为，结合胡扬霞与原告商铺的面积基本相同、被告张永梅实际租赁胡扬霞商铺的期限亦与原告一致、未支付租赁费期间亦一致，关于原告主张的租赁费参照被告张永梅租赁胡扬霞商铺实际履行的租赁费为宜，即85000元。关于原告诉请租金持续计算至归还之日止，因被告张永梅将房屋客观已腾空，现并未占有原告的商铺，视为已实际向原告交付房屋，原告请求还另行持续计算租金缺乏相关事实及其法律依据，本院不予支持。因原告未有证据证明双方约定有装修免租期的房租，即使双方约定有装修免租期的房租，因双方已经达成约定在装修期间免租赁费，现原告再行主张免租期间的租赁费，缺乏相关事实及其法律依据，本院不予支持。关于三被告责任该如何承担，本院认为，被告李琦虽与张永梅系夫妻关系，但因其系商城县职业高中教师有自己的工作，原告未有证据证明商城县米兰婚纱摄影中心系家庭经营或被告李琦系商城县米兰婚纱摄影中心的实际经营者，故对原告请求被告李琦承担责任的诉讼请求，本院不予支持。被告张永梅系被告商城县米兰婚纱摄影中心的经营者，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号的经营者的基本信息。”的规定，因原告起诉的“被告”商城县米兰婚纱摄影中心系个体工商户，其未有字号，其并不属于民事诉讼中的当事人，并非系民事诉讼中的被告，原告将商城县米兰婚纱摄影中心列为本案的被告有误，故个体工商户商城县米兰婚纱摄影中心因不具备诉讼主体资格，不应对原告承担责任。被告张永梅作为商城县米兰婚纱摄影中心的经营者，依法应对原告的租赁费承担偿还责任。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条、第六十四条的规定，判决如下：一、被告张永梅于本判决生效十日内给付原告何茂琴、胡增海商铺租赁费85000元；二、驳回原告何茂琴、胡增海的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1925元，减半收取计962.50元，由被告张永梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  李立林二〇二〇年七月十六日书记员  王谋坤