重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初7728号原告：黄崇芳，女，汉族，1967年10月22日出生，个体工商户，住重庆市合川市。委托诉讼代理人：李富华，重庆军航律师事务所律师。被告：重庆市沙坪坝区房地产开发总公司，住所地重庆市沙坪坝区晒光坪70号附1号、附25号，统一社会信用代码91500106203098095J。法定代表人：左杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：石煜，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：康峻强，北京市中银（重庆）律师事务所律师。原告黄崇芳与被告重庆市沙坪坝区房地产开发总公司（以下简称开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄崇芳的委托诉讼代理人李富华，被告开发公司的委托诉讼代理人石煜、康峻强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄崇芳向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告双方签订的ZC20****-12号《房屋临时租赁合同》已于2020年3月11日解除；2.被告退还原告已交付的租赁保证金140640元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年1月9日，原被告双方签订ZC20****-12号《房屋临时租赁合同》，约定被告将位于沙坪坝区磁器口正街184号门面房出租给原告经营使用，租赁期间为1年，月租金为46880元，租金支付方式按季度支付，截止起诉日，原告已实际支付被告租赁保证金140640元。案涉门面招租起拍是基于磁器口旅游市场最旺盛、最活跃的经济背景评估形成，加之众商家十分看好磁器口旅游市场预期，竞拍竞争异常激烈，最终成交溢价117%。然而，租赁合同仅签订15天后，因突发新冠疫情，重庆市政府启动了重大突发公共卫生事件一级响应机制，采取关闭所有公共文化场所、停止群众文化活动、暂停所有A级景区的经营、对社区实行封闭式管理等系列抗击疫情措施，并发布了《重庆市企业复工复产有关工作的通知》，要求严把复工复产关、严防人员流动加剧疫情的扩散。受疫情和防控措施影响，案涉门面尚未完成装饰装修即进入停业状态，至今难以恢复正常经营，且在今后较长一段时间内，该门面的经营状况还将受到本次疫情和防控政策的深度、潜在和全面的影响，无法恢复到租赁合同签订时的市场环境和经营预期。原告认为，此次疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力情形，且事发突然，对磁器口旅游市场影响深远，已导致租赁合同签订是市场背景和预期发生巨大变化，继续履行约定，必然导致原告损失日渐扩大，显然是对原告极大不公平！鉴于此，原告特依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，提出上述诉求，请人民法院依法查明事实真相，判如所请，以维护原告合法权益。被告开发公司辩称：1.原被告之间的房屋租赁合同合法有效，对双方具备约束力，双方应予遵守；2.虽然本次新冠疫情构成不可抗力，但以此为由解除合同必须以该不可抗力导致合同目的不能实现为由。本次新冠疫情导致涉案商铺在一定期间内无法正常开业，但截至原告起诉时相应的不可抗力事由已经消失，同时被告也按照国务院、重庆市人民政府的相关规定免除了原告三个月的租金，因此本案中不可抗力的因素已经消除，原告因不可抗力受有的损失也全部由被告承担。从现有情形看磁器口景区已经恢复正常营业，涉案合同可以继续履行，不存在履行不能或合同目的不能实现的情形。同时根据最高院审理涉及新冠疫情案件的指导意见二的规定，因疫情或疫情防控导致当事人不能按期履行合同或履行成本增加了，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的人民法院不予支持，这体现了最高院以合同继续履行为原则，以解除为例外的司法观念；3.根据合同法的相关规定，迟延履行期间发生不可抗力的，违约方不得主张减免合同责任。本案中被告存在严重的迟延履行行为，且不可抗力事由正是发生在迟延履行期间，原告的首笔租金共计140640元，应于2020年1月9日支付，但一直未付。因此该原告不享有不可抗力导致的合同责任减免的权利，但被告仍然按照相关规定免去原告三个月的租金已尽被告最大的努力，衡平合同的履行责任，且被告在此中无任何违约行为。若原告继续要求被告承担超额的合同责任，被告保留另案追诉以退还的租金款项的权利。最后原告作为违约方，其违约责任不得免除，根据最高院的司法观念及九民纪要的相关规定，原则上违约方不享有主张合同解除的权利。此外新冠疫情虽为不可抗力，但该影响已经消除，原合同继续履行不存在障碍，因疫情导致的停产损失被告已经全额承担，甚至对自己不应承担的部分也承担了，故原告的诉讼请求无相应的事实及法律依据应予以驳回。本院认定事实如下：位于重庆市沙坪坝区磁器口正街184号房屋原为张明芳所有，后经重庆市人民政府渝府地（2009）869号《重庆市人民政府关于重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司危旧房改造储备土地的批复》而进行了拆迁。重庆市沙坪坝区人民政府批复重庆市沙坪坝区东部城市改造开发服务中心沙东改（2018）84号《关于巴渝老街、磁2-2、磁4等地块相关事宜的报告》，根据业主单位重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司对该地块的报告，同意由被告开发公司对该地块进行后续管理。2020年1月9日，原告黄崇芳作为乙方、被告开发公司作为甲方签订《房屋临时租赁合同》。该合同主要约定：房屋的坐落、面积、装修、设施情况：1、甲方出租给乙方的房屋位于沙坪坝区磁器口正街184号。2、出租房屋建筑面积为39.84平方米。3、出租房屋性质：该房屋属磁器口拆迁改造范围暂保留房屋，系国有资产临时出租，乙方自愿临时租赁。4、该房屋现状出租。房屋交付日期、租赁期限、用途：1、甲方于2020年1月9日将房屋交给乙方使用。2、该房屋租赁期暂定为12个月，自2020年1月9日起至2021年1月9日止。3、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为具有磁器口历史文化特色饮品专营店使用，保证合法经营。4、该房屋出租性质为临时出租，租赁期间，若遇政府政策要求搬离拆除或改造房屋，乙方须无条件立即搬离，不得有任何推诿。由此所产生的一切费用，由乙方自行负责。5、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。保证金和租金：（一）租赁保证金：1、房屋租赁保证金标准：本合同租赁保证金标准为合同期限届满前最后一个季度租金，金额140640元。2、支付方式：乙方在本合同签订之日向甲方支付租赁保证金，甲方同时开具房屋租赁保证金收据。3、租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分凭房屋租赁保证金收款收据无息归还乙方。如因乙方无故退租，则保证金不退还。（二）房屋租金：1、月租金46880元／月；2、支付方式：按季度缴纳，每季度租金为140640元:首笔租金乙方于本合同签订之日向甲方支付，乙方应于每季度最后一个月10日（即30日-8日）前向甲方支付下一季度房屋租金。甲方收款后应向乙方开具真实、合法、有效的增值税普通发票。合同变更、解除与终止：1、双方可以协商变更或终止本合同。2、甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响经营的，乙方有权解除合同。6、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。甲、乙双方违约责任及处理规定：1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应返回乙方已交付的保证金。2、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，甲方不退还乙方保证金。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租给他人使用；（5）拖欠房租累计一个月（含一个月）以上的；4、在租赁期内，乙方未经甲方书面同意，中途擅自退租的，甲方不退还保证金。若保证金不足弥补甲方损失的，不足部分应由乙方另行支付。免责条件：1、因不可抗力原因导致本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。2、该房屋为临时出租，如遇政府政策需要拆除或改造已租赁的房屋，甲方应书面通知乙方，乙方收到该通知后十日内需无条件搬离，由此所造成的房屋装修以及停产停业等一切经济损失，由乙方自行承担。3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。4、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。该合同还对租赁期间相关费用及税金的承担、房屋修缮与使用、房屋交付及收回的验收等内容进行了约定。该合同签订后，被告开发公司于2020年1月9日将涉案房屋交付给原告黄崇芳。原告黄崇芳于2020年3月7日向被告开发公司支付租赁保证金140640元，但一直未支付租金。原被告双方在履行租赁合同期间，2020年1月24日涉案房屋所在地的重庆磁器口古镇管理委员会发布《关于重庆磁器口古镇景区暂停对外接待游客的公告》。该公告载明：“根据新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作需要，重庆磁器口古镇景区积极响应重庆市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应有关精神要求，为切实做好疫情防控工作，避免人员聚集引起交叉感染，充分保障您的健康和安全，接上级通知，重庆磁器口古镇景区从2020年1月25日零时起暂停对外接待游客，恢复时间另行通知”。原告黄崇芳随即停止营业。2020年3月10日，重庆市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组发布公告，自3月10日24时起，将我市突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月24日，重庆市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组发布公告，从3月24日24时起，将我市突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。3月26日，在严格落实疫情防控的前提下，磁器口古镇景区有序恢复开放，并严格管控商家进出货时间。2020年3月10日，原告黄崇芳向被告开发公司邮寄《退租函》，表示受疫情影响，无法正常经营，故申请退租，并退回保证金。2020年3月12日，被告开发公司向原告黄崇芳发送《关于退租函的复函》，该函载明：“您《关于沙坪坝区磁器口正街184号、223号、224号的退租函》，我司已收悉。现就对函件中提出的事宜函复如下：我部已向上级领导汇报，待上级领导有下一步指示，我部将及时与您联系”。还查明，2020年2月28日、2020年3月31日重庆市沙坪坝区国有资产监督管理委员会、重庆市沙坪坝区财政局分别下发了《关于贯彻落实疫情期间国有资产租金减免的通知》和《关于疫情期间承租国有资产类经营用房租金减免期间的补充通知》。两份通知明确：根据重庆市政府办公厅《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的二十条政策措施》和市财政局、市国资委《关于贯彻落实疫情期间减免租金有关事宜的通知》（渝财资产[2020]4号），为帮助和支持中小微企业和个体商户渡过难关，经区第十八届人民政府第98次常务会议研究决定，对疫情期间承租区属国有资产经营类用房的中小微企业及个体工商户予以适度减免租金。对疫情期间承租我区行政事业单位、区级国有企业国有资产类经营用房的商贸服务业经营主体，减免期限由原“自重庆市启动重大突发公共卫生事件一级响应之日（2020年1月24日）起，至重大突发公共卫生事件一级响应结束之日止”调整为3个月租金，即从1月24日起至4月23日止。对承租区属国有重点企业国有资产类经营用房的中小微企业及个体工商户采用“先收再返”的方式，即按租赁合同收取租金，再予以尽快返还。原告黄崇芳并未按约支付租金，因此被告开发公司无法按上述文件的要求对租金予以减免。审理中，原告黄崇芳还举示了以下证据：第一组：被告于2019年12月17日发出的沙坪坝区磁器口正街*号、*号招租公告网页截屏、于2019年12月26日发出的沙坪坝区磁器口正街*号、*号招租结果公示网页截屏、被告2020年4月24日发出的沙坪坝区磁器口正街*号、*号招租公告网页截屏、被告2020年4月29日发出的沙坪坝区磁器口正街*号、*号招租结果公示，拟证明疫情前后，磁器口正街*号、*号月租金分别相差2.84倍和4.72倍。被告开发公司对该组证据的真实性、合法性无法确认，因为没有原件，也看不到该组证据的打印网址。即使是真实的，该两个门面与案涉门面不具有关联性。第二组：被告于2019年12月24日发出沙坪坝区磁器口正街*号招租公告网页截屏、被告于2019年12月24日发出的沙坪坝区磁器口正街*号招租结果网页截屏，拟证明案涉门面租赁权竞拍溢价率为117%，如果按照疫情后同批次同类门面租赁权拍卖溢价率102%计算，案涉门面现在的市场租金为41043.20元。被告开发公司对该组证据的真实性、合法性无法确认，因为没有原件，也看不到该组证据的打印网址。即使是真实的，该门面与案涉门面不具有关联性，不能证明案涉房屋受疫情影响后的市场价格。双方对于原告黄崇芳是否享有单方解除合同的权利以及租赁保证金是否应当退还争议较大，调解未果。本院认为，案外人重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，因土地储备进行征收而取得涉案房屋的所有权，后其同意被告开发公司对该地块进行后续管理，被告开发公司享有出租涉案房屋的权利。原告黄崇芳、被告开发公司签订《房屋临时租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原被告双方在履行合同过程中均应按照合同的约定履行各自的义务，否则应当承担相应的法律责任。现对本案的争议焦点评析如下：一、原告黄崇芳是否有权解除《房屋临时租赁合同》。第一，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本次新冠肺炎疫情不能预见、不能避免、不能克服，属于不可抗力，但是否致使合同目的不能实现，需要根据案件具体情况分析。新型冠状病毒肺炎疫情确实导致原告黄崇芳于2020年1月24日至3月25日无法正常营业，但自2020年3月26日起原告黄崇芳以可以正常营业，影响原告黄崇芳租赁房屋经营的事由已消除，原被告双方之间的租赁合同可以继续履行。第二，被告开发公司根据重庆市沙坪坝区国有资产监督管理委员会、重庆市沙坪坝区财政局分别下发的《关于贯彻落实疫情期间国有资产租金减免的通知》和《关于疫情期间承租国有资产类经营用房租金减免期间的补充通知》的精神，将依法减免原告黄崇芳自2020年1月24日起至4月23日止的租金。虽然新冠肺炎疫情常态化防控工作对原告黄崇芳的经营活动存在一定的影响，但被告开发公司已按照相关政策承担了因新冠肺炎疫情期间的主要影响和损失，没有证据证明原告黄崇芳无法在正常的营商环境下承租房屋实施经营活动，在经营中是否获利则属于经营者的商业风险，不属于合同解除的事由。第三，原告黄崇芳举示证据拟证明类似门面在疫情前后的租金变化，但租金系租赁合同双方订立合同时自愿确定，租金变化亦非解除合同的法定或约定条件。综上，原告黄崇芳单方解除合同无法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，守约方负有防止损失扩大的义务。结合本案的实际情况，虽然原告黄崇芳无权解除合同，但鉴于原告从自身利益考虑决定终止合同，继续维系租赁合同的履行已无实际意义，且不利于租赁物发挥其使用效益，因此，为打破合同僵局，本院判令双方之间的租赁合同关系解除。二、租赁保证金是否退还。根据《房屋临时租赁合同》的约定，原告黄崇芳擅自退租，系违约，被告开发公司有权不退还租赁保证金。因此，即使本院判决解除原被告签订的《房屋临时租赁合同》，原告黄崇芳也无权主张退还租赁保证金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：原告黄崇芳与被告重庆市沙坪坝区房地产开发总公司签订的《房屋临时租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除；驳回原告黄崇芳的其他诉讼请求。案件受理费3112.80元，减半收取计1556.40元，由原告黄崇芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  马晓敏二〇二〇年七月二十九日书记员  乔丹丹