贵州省余庆县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0329民初1823号原告：贵州一达淼润物业管理有限公司，住所地：余庆县白泥镇铁坡组。法定代表人：邹代琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨胜华，该公司员工。委托诉讼代理人：李其琴，贵州名城（余庆）律师事务所律师。被告：贵州怀化名堂餐饮有限责任公司，住所地：余庆县子营街道中华中路世纪阳光D栋1号。法定代表人：梁永庆，该公司执行董事。被告：刘定富，男，1971年10月12日出生，汉族，贵州省余庆县人，住贵阳市乌当区。原告贵州一达淼润物业管理有限公司（以下简称物业公司）诉被告贵州怀化名堂餐饮有限责任公司（以下简称餐饮公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨胜华、李其琴，被告餐饮公司的法定代表人梁永庆、被告刘定富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：二被告支付原告物业费29952元。事实和理由：2018年5月5日，原告与被告所在小区业主委员会签订《世纪阳光小区业主委员会与物业签订物业合同》（以下简称《物业服务合同》），约定原告为被告所在小区提供物业服务，商业用房物业服务收费标准为1.6元/㎡。被告刘定富是餐饮公司经营场所房屋的所有人，即业主，该房屋面积为780㎡，刘定富将该商业用房出租给被告餐饮公司经营，该商业用房2018年5月1日至2020年4月30日的物业费29952元，经原告多次催收仍未支付。原告为证明其主张，向本院提交的证明有：原告的营业执照、法人身份证明、法人身份证、《物业服务合同》、公司登记（备案）申请书、《证明》、《房屋租赁合同》、缴费通知书、怀化名堂所欠物业费说明、物业服务照片6张。被告餐饮公司辩称，其承租刘定富的商业用房经营餐饮，租赁合同约定物业由其承担，其未支付2018年5月1日至2020年4月30日的物业服务费是事实，原因是原告未履行为其清扫店面门口、倒垃圾、水电维护等物业服务义务，其多次向原告提出仍不履行服务义务，物业费标准过高，与原告协商未果；同时2020年因新冠疫情影响，政府要求餐饮行业停业，导致原告三个月未经营，期间的物业费应予免交。被告餐饮公司为证明其主张，向本院提交的证据有：怀化名堂餐饮公司自行清运垃圾的视频及照片。被告刘定富辩称，其是涉案商业用房的所有人，其将该房屋出租给餐饮公司经营是事实，但根据租赁合同约定，餐饮公司承租期间的物业服务费由餐饮公司承担，其对所欠的物业费不承担支付责任。被告刘定富在庭审结束前未向本院提交证据。本案经审理认定如下事实：梁永庆系餐饮公司的法定代表人。2017年6月18日，梁永庆与刘定富签订《房屋租赁合同》，承租刘定富所有的位于世纪阳光小区717㎡的商业用房用于餐饮公司经营，租赁合同约定物业费由餐饮公司承担。2018年5月5日，原告与世纪阳光小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告为世纪阳光小区提供物业服务，服务期限为2018年5月5日至2020年5月5日。《物业服务合同》第条约定商业用房物业服务费标准为每月1.6元/㎡，第四条约定公共环境（公共场所、房屋建筑公共部位）的清洁卫生、垃圾收集、处理和清运等服务内容。合同签订后，世纪阳光小区业主委员会将小区交付给原告管理，原告为世纪阳光小区提供了物业服务。被告餐饮公司以原告未履行好其经营门口的垃圾打扫、清理服务，物业费标准过高为由拒绝支付物业服务费，经原告催收未果。2020年7月1日，原告诉本院，请求判决如前诉请。本院认为，世纪阳光小区业主委员与原告签订的《物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效，对原告及该小区全体业主具有约束力，刘定富系涉案房屋的业主，应对物业费承担支付责任。刘定富将涉案房屋出租给餐饮公司经营，租赁合同系刘定富和餐饮公司的真实意思表示，合同不违反法律规定，合法有效，对刘定富和饮公司具有约束力，租赁合同约定租赁期间的物业费由餐饮公司承担，餐饮公司对物业费应承担支付责任。原告要求餐饮公司支付2018年5月1日至2020年4月30日期间物业费，刘定富承担连带支付责任的诉讼请求，根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”之规定，故原告的这一诉请符合法律规定，依法予支持。餐饮公司辩解原告未打扫、清倒该公司垃圾，未履行物业服务，提供了照片和视频资料加以证明，但原告提供了履行物业服务的照片加以反驳，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，本院认为物业服务合同约定的物业范围较多，其中打扫、清理公共区域的卫生、垃圾仅是物业服务的内容之一，同时餐饮公司提供的证据不足以证明原告未完全履行服务义务，故餐饮公司的这一理解理由证据不充分，依法不予采纳。餐饮公司辩解2020年因新冠疫情影响，政府部门要求经营停业，导致其三个月未营业，要求免除该期间的物业费用，原告对餐饮公司因新冠疫情导致三个月经营停业的事实无异议，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观事实。”之规定，本院认为新冠疫情属于不可抗力，餐饮公司的这一辩解理由符合法律规定，依法予采纳，该期间的物业费应予免除。被告刘定富辩解其将涉案房屋出租给餐饮公司，合同约定租赁期间的物业费由餐饮公司承担，根据《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第七条之规定，其辩解理由不符合法律规定，依法不予采纳。关于物业费金额，原、被告认可涉案商业用房实际面积为717㎡，未付物业费的期间为2018年5月1日到2020年4月30日，共计24个月，扣除因新冠疫情影响三个月未经营，应支付物业费的期间为21个月，物业费为24091.2元（717×1.6×21），超过部分不予支持。本案在审理过程中，经组织双方调解未果，为保护当事人的合法权益和诚实信用的民事法律行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州怀化名堂餐饮有限责任公司在本判决生效后五日内支付原告贵州一达淼润物业管理有限公司2018年5月1日至2020年4月30日期间的物业服务费24091.2元；二、被告刘定富对前述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告贵州一达淼润物业管理有限公司的其余诉讼请求。义务人在判决确定的期间未履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费548元，减半收取274元，由原告贵州一达淼润物业管理有限公司负担74元，由被告贵州怀化名堂餐饮有限责任公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于遵义市中级人民法院。逾期本判决发生法律效力。审判员  李国友二〇二〇年七月十六日书记员  屈青青