广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初5715号原告：广州市立中房地产代理有限公司，住所地：广州市越秀区梅花路65号之24-26。法定代表人：黄立广，总经理。被告：广州市艺雅明计算机科技有限公司，住所地：广州市天河区大观中路492号广东岭南职业技术学院后现代风情街A08室。法定代表人：张永敏，总经理。委托诉讼代理人：刘志恒，广东经国律师事务所律师。原告广州市立中房地产代理有限公司诉被告广州市艺雅明计算机科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人黄立广及被告的委托诉讼代理人刘志恒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年12月28日签订的《承包合作经营合同》；2.判令被告向原告支付2020年1月份至2020年5月份的承包费40000元及逾期缴纳承包费的违约金（以8000元为基数，自2020年1月1日起算；以8000元为基数，自2020年2月1日起算；以8000元为基数，自2020年3月1日起算；以8000元为基数，自2020年4月1日起算；以8000元为基数，自2020年5月1日起算；均按每天百分之一的标准计至实际支付之日止，违约金的总额以不超过本金40000元为限）；3.判令本案的受理费由被告承担。事实和理由：在2017年12月28日，原告与被告签订《承包合作经营合同》，约定：原告同意将其公司经营的本市梅花路65号之24-26其中的一部分场地，即已完全装修可立即经营的梅花路65号之25（下简称“该铺”）的一半（即靠中山一路那边）发包给被告经营商品零售贸易；承包合作经营期限自2018年1月1日起至2018年12月31日，被告每月向原告上交承包费为7000元；在2019年1月1日起至2019年12月31日止，被告每月向原告上交承包费为7500元；在2020年1月1日起至2020年12月31日止，被告每月向原告上交承包费为8000元；承包费按月计收，被告每月的第10日前将当月承包费存入原告指定的账户内；被告如逾期交付承包费的，则原告有权按欠缴承包费总额以每天的百分之一计算收取违约金。该合同签订后，被告以原告的名义在上述铺位对外经营商品零售贸易，并向原告交纳承包费至2019年12月份。因被告欠交2020年1月份起的承包费和逾期交付承包费所产生的违约金，致使原告合法权益受损。因此，原告为维护自己的合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、本案的案由应为房屋租赁合同纠纷，并适用相关的法律规定。鉴于原告与被告签订的《承包合作经营合同》是原告提供的格式合同，且合同名称与合同内容名不符实，被告有理由推断签订该合同的目的是为规避对原告不利的后果，被告申请法院责令原告提交其与上一手签订的租赁合同。二、原告与被告于2017年12月28日签订的《承包合作经营合同》已于2019年12月29日解除，因此原告要求被告支付2020年1月至4月期间的承包费无事实和法律依据。（一）被告经营亏损很严重，故于2019年11月28日提前1个月通知原告“铺租租到12月底就不续了”。之后，被告于2019年12月26日将商铺的一套钥匙（3把）交还原告后，再于2019年12月29日将商铺内的物品清理完后，将最后一套钥匙（共计2套，各3把）交还原告。而原告自收到被告“不续”的通知，直至2019年12月29日搬出并清理物品并向其交还最后一套钥匙的期间内，不但从未向被告表示其不同意“不续”，反而以其行为（如2次接受被告交还的钥匙，被告能够搬出并清理物品也是经在现场的原告法定代表人黄立广的同意）表示同意“不续”。且据被告了解，原告之后在商铺的玻璃门又上加了一道锁。（二）被告依法可于2019年12月解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……”广州的商铺租赁市场已经很成熟，尤其已经营了19年的原告专门从事商铺租赁业务，其很清楚所有商铺在亏损严重无法再经营下去的情况下都会选择解除合同，被告亦不例外，故于合同解除的一个月前通知原告“铺租租到12月底就不续了”。（三）原告履行合同有违诚实信用原则。被告提前1个月表明不再续租并在清理物品后交还钥匙，即已表明放弃商铺内的物品，且合同第九条第一款约定“仍未搬走的物品视作自动放弃，甲方自行处理”，原告仍以涉案店铺内仍有被告的物品为由认为合同未解除，仍要求被告支付租金，这不是诚信履行合同的行为。三、合同于2019年12月29日解除后，即便被告违约，然原告未采取任何措施防止其损失扩大，对于其诉请的保证金21000元之外的损失，被告依法依理不应承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，按通常最起码的做法，原告在收到被告“不续”的通知后，即应当发出“此房可以出租”的广告信息，但据被告了解，直至4月底，原告未发出与案涉商铺有关的任何招租或承包的信息。因此，原告并未采取起码的措施以防止损失的扩大。被告交付的21000元保证金，原告不予退回，且被告提前1个月通知“不续”租，故对于原告超出保证金21000元之外的损失，被告依法依理均不应承担赔偿责任。四、《承包合作经营合同》约定的违约金明显过高。《承包合作经营合同》第八条约定，“乙方如逾期交付承包费的，则甲方有权按欠缴固定承包费总额以每天的百分之一计算收取违约金”，若逾期支付租金的，原告的损失是利息损失，按该款的约定，换算成年利率高达365%，而我国目前银行贷款利率一年期为4.35%，存款利率则更低，也就是说，合同约定的违约金与实际可能的最大损失相比，相差84倍之多。经审理查明，2017年12月28日，原告（甲方、发包方）与被告（乙方、承包方）签订《承包合作经营合同》，载明：一、甲方同意将其公司经营的本市梅花路65号之24-26其中的一部分场地，即已完全装修可立即经营的梅花路65号之25（以下简称“该铺”）的一半（即靠中山一路那边）发包给乙方经营商品零售贸易；乙方可随时开展经营业务。二、承包合作经营期限自2018年1月1日起至2018年12月31日，乙方每月向甲方上交承包费为7000元；在2019年1月1日起至2019年12月31日止，乙方每月向原告上交承包费为7500元；在2020年1月1日起至2020年12月31日止，乙方每月向甲方上交承包费为8000元；……2024年1月1日起至2024年12月31日止，乙方每月向甲方上交承包费为1万元；承包费按月计收，乙方每月的第10日前将当月承包费存入甲方指定的账户内。三、乙方自负盈亏，经营期间遵纪守法，合法经营，期间产生的债权债务均与甲方无关；乙方负责承担该铺的水电费、电话费、人工费等费用。四、在承包合作经营期间，甲方中止与乙方的承包合作经营，则属甲方违约。五、在承包合作经营期间，乙方对外从事的一切经营活动均是以甲方的名义进行；如乙方改变甲方经营主体的地位或超出甲方授权开展各项经营活动，则属乙方违约。六、在承包合作经营期间，乙方如发生与第三方之间的纠纷导致甲方经济损失时，乙方负责赔偿；乙方如更改或撕毁掉该铺东风东路正门口顶照片1.5米长上下二项的带灯树脂字，其中第一项红色“化州橘红”、第二项白色“立中地产”以及该铺靠东风东路门口的柱“宽0.78米×高2.45米”的左右二排带灯树脂字，靠中山一路红色“化州橘红”、靠东风东路白色“久咳必备”，则属乙方违约。七、签订本合同时乙方须向甲方交纳承包保证金21000元、首月承包费7000元、装修补偿费10000元；甲方在承包合作经营期满或解除本合同之日扣除乙方所有应缴之费用后，3天内将承包保证金本金无息退回乙方；在承包合作经营有效期内乙方不得把承包保证金抵作他用。八、违约责任。1.甲方在承包合作经营期内如违约，需向乙方赔偿21000元；2.乙方在承包合作经营期内如违约，保证金抵作违约金，不予退回，甲方还有权要求乙方赔偿由此引起的承包费损失；3.乙方如逾期交付承包费的，则甲方有权按欠缴固定承包费总额以每天的百分之一计算收取违约金；若逾期5天尚未能缴付拖欠款项，则视为乙方违约，甲方有权立即取消本合同，收回该铺，并有权没收乙方的承包保证金。九、其他约定。1.承包合作经营期满或解除本合同之日，乙方必须将该铺返还给甲方，仍未搬走的物品视作自动放弃，甲方有权自行处理；乙方不得拆走、改，更不允许毁坏该铺内外有关固定设施及装置，否则甲方有权没收乙方承包保证金。2.甲方将该铺内所有设施（如供水电设施、拉闸门2套带锁匙、整体白色钢化玻璃门2套带锁匙、整体天花带排气扇和光管16支）等交给乙方使用；如需要更换、维修，费用由乙方负责。3.承包合作经营期满或解除本合同之日，如乙方还未能将该铺返还给甲方，还继续占用该铺使用，则属乙方违约，甲方有权按每月承包费的双倍标准计收使用费直至乙方实际返还之月止，并有权没收乙方的承包保证金。4.在承包合作经营期内，如因政府有关部门要求拆除该铺或该铺产权单位（业主）要收回该铺，造成本合同无法履行时，甲、乙双方互不承担责任。5.乙方保证在承包合作经营期内或承包期满，乙方未经甲方书面同意，不得更改或撕毁掉该铺正门口招牌，如乙方做出上述行为，则属违约。2018年1月24日，原告向被告开具《收据》，记载收到被告支付的承包保证金21000元。被告提交了原告的企业信用信息公示报告、广州市志得网络信息有限公司（以下简称志得公司）的营业执照、被告与志得公司签订的《合作关系证明函》，显示原告的住所地为广州市越秀区梅花路65号之24-26，志得公司于2019年2月22日成立，法定代表人为谢志得，住所地为广州市越秀区解放中路306号415自编G17房，志得公司与被告具有长期战略合作关系，拟证明：1.本案所涉半个店铺的经营内容是作为广东电信的营业厅，广东电信营业厅要求营业厅必须取得工商登记资质，但在本案中无论是被告还是被告的合作伙伴志得公司均无法取得工商登记资质。由于被告所租店铺已由原告作为工商注册地，工商局不允许被告经营的项目再进行工商登记，被告只能登记在其他地址，但实际经营地仍在租赁房屋所在地；2.合同签订之时，被告并未留意原告提供的格式合同是承包合作经营合同，一直以来当作租赁合同来履行。原告质证称：志得公司成立于2019年，而《承包合作经营合同》的签订时间为2017年，故志得公司与本案无关；《承包合作经营合同》未约定原告有为被告以店铺地址作为工商注册登记地的义务。被告为证明其因经营亏损严重，故于2019年11月28日已通知原告“铺租租到12月底就不续了”，提交了原告的法定代表人黄立广（微信昵称：开锁换锁、承接装修135××××2328）与谢志得（微信昵称：中国电信运营总监-谢志得）的微信聊天记录予以证明。微信聊天记录显示：2019年2月至2019年12月期间，黄立广每月向谢志得催交铺租、水电费及管理费；2019年11月28日，谢志得称，“老黄，领导话铺租租到12月底就不续了，亏钱了”，黄立广未有回复；2019年12月5日，黄立广向谢志得催交2019年10月1日至11月30日的水电费、2019年11月1日至2019年12月31日的管理费；2020年3月19日，谢志得称，“黄老板，艺雅明公司收到传票了，领导想和你约谈一下，你明天有无时间”，黄立广未有回复；2020年3月25日，谢志得称，“明天你什么时候有空，回来没有”。原告对上述微信聊天记录的真实性予以确认。被告为证明其已于2019年12月26日、12月29日通过案外人陈某向黄立广交还钥匙，申请陈某作为证人出庭作证。陈某出庭作证称：陈某是中国电信邮电人才外派到中国电信东山分公司（店铺地址是梅花路65号之25号）的人员，负责日常维修和安装，从2018年4月份至2019年12月29日到该店铺工作；店铺的另一半一直是化州橘红，经营化州橘红的老板是黄立广；陈某手上有一套店铺的钥匙，两个玻璃门和一道铁闸门，开锁是先开铁闸门再开玻璃门；被告通知陈某搬走东西后将钥匙还给黄立广；2019年12月29日，搬完东西后陈某将钥匙还给黄立广，未要求黄立广开具收据，黄立广直接收了钥匙，街道的监控应该能拍摄到黄立广收取了钥匙。原告为证明被告在2020年4月21日仍占用上述合同约定的铺位，提交了一张照片予以证明，该照片未显示门牌号码，仅显示“中国电信”“智慧社区服务”等字样的牌子。被告质证表示：真实性确认，合法性、关联性不予确认，该照片只照了店铺的很少一部分，没有反映店面全部情况，原告已在玻璃门上加了一道铁链锁，另一半原告的法定代表人黄立广经营的店铺化州橘红也没有拍摄，包括化州橘红的广告也没有拍摄在内；证明内容不予确认，本案所涉店铺只是所涉半个店铺，不是全部店铺，另外半个店铺是黄立广本人在经营；被告已交还钥匙并提前一个月通知原告，被告于2019年12月29日起不再续租该店铺，《承包合作经营合同》没有关于合同解除的各种约定；在《承包合作经营合同》约定承包期满或者解除合同之日被告仍未搬走的物品视为自动放弃，原告有权自行处理。被告提交了一张拍摄时间为2020年4月7日的店铺照片，拟证明原告在店铺的玻璃门上又加了一道锁。该照片显示涉案店铺最上方的招牌为“智慧社区服务厅中国电信”及“化州橘红”，玻璃门上有一铁锁。原告对上述照片的真实性予以认可，但认为照片中的锁不是原告所加，被告当庭提供手机显示照片拍摄的时间为2020年4月7日，但原告仍无法确认照片拍摄时间，被告拍照时并未手持报纸，签订合同时被告不愿意承包整间店铺，要求只承包半间店铺以减少成本，被告也同意为原告销售化州橘红，客人购买时直接扫码支付。另查明，原告起诉时的诉讼请求为要求被告支付2020年1月份的承包费8000元及逾期缴纳承包费的违约金。2020年3月12日，原告增加诉讼请求，即被告支付2020年2月份的承包费8000元及逾期缴纳承包费的违约金。2020年4月21日，原告又增加诉讼请求，即解除双方签订的《承包合作经营合同》、被告向原告支付合同解除前的承包费及逾期支付承包费的违约金。庭审时，原告再次调整了诉讼请求。被告于2020年4月27日收到原告于2020年4月21日提交的《增加诉讼请求申请书》。诉讼中，关于《承包合作经营合同》的性质，原告主张为承包合同，被告主张为房屋租赁合同。原告表示：合同签订后，被告向原告支付了保证金21000元、2018年1月1日起至2019年12月31日期间的承包费及管理费、2018年1月1日起至2019年11月30日的水电费。除了对上述承包费的性质有异议，认为性质为租金外，被告对上述款项支付情况予以确认。原告与被告确认：原告收取保证金21000元后并未退还给被告；除了《承包合作经营合同》外，双方并未签订有其他协议；涉案店铺没有将被告承包店铺隔开，所以整个店铺是相通的，原告经营的那部分店铺与被告承包的店铺共用一个门。原告表示：其为涉案店铺的承租人，是向广东省能源设计院有限公司承租的；悬挂“智慧社区服务厅中国电信”招牌的位置原来是悬挂“化州橘红”“立中地产”的招牌。本院认为，本案的争议焦点为：一、《承包合作经营合同》的性质；二、原告主张解除合同的诉讼请求能否成立；三、被告应否向原告支付2020年1月至2020年5月的承包费4万元及违约金。本院评析如下：关于第一个争议焦点。《承包合作经营合同》虽名为承包合同，合同中也出现“承包合作经营”字样的条款，但根据双方的实际履行可知，原告是将涉案店铺的一半交付给被告使用，被告向原告支付租金、水电费及管理费，故该合同实为房屋租赁合同纠纷。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”《承包合作经营合同》约定租赁期间自2018年1月1日起至2024年12月31日止，被告于2019年11月28日告知原告自2020年1月1日起不再租赁房屋，其以行为表明不再履行合同主要义务，依据上述法律规定，原告主张解除合同的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”被告于2020年4月27日收到原告提交的包含要求解除合同的《增加诉讼请求申请书》，故《承包合作经营合同》于2020年4月27日解除。关于钥匙的交还，证人陈某已出庭作证称其已于2019年12月29日将钥匙交还给原告，原告虽不予认可，但未能提交证据证明被告此后继续占有使用涉案店铺，而且被告承租的是原告店铺的一半，整个店铺共用同一个门，因此，即使被告未交还钥匙，涉案店铺仍在原告控制下。原告提交的照片未能反映被告人员仍占有使用被告承租的店铺位置，仅能显示2020年4月21日照片拍摄时涉案店铺中“中国电信”“智慧社区服务”等字样的牌子尚未拆走。而根据《承包合作经营合同》约定，合同解除之日，被告必须将该铺返还给原告，仍未搬走的物品视作自动放弃，原告有权自行处理。因此，对于尚未清理的物品，原告完全可以自行处理。关于第三个争议焦点。《承包合作经营合同》于2020年4月27日解除，被告自2020年1月1日起未支付租金，故被告应向原告支付自2020年1月1日起至2020年4月27日的租金31200元（计算方式：8000×4-8000/30×3=31200）。原告还主张被告支付2020年5月的租金，该主张缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的逾期付款违约金，违约方承担违约责任是以补偿性为主，目的是弥补守约方的损失。《承包经营合同》约定被告违约时，其向原告支付的保证金冲抵违约金。原告也表示不同意退还保证金21000元，在此情况下，原告选择不予退还保证金符合合同约定，但原告没收保证金21000元已基本弥补其损失，故原告再行要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定，判决如下：一、原告广州市立中房地产代理有限公司与被告广州市艺雅明计算机科技有限公司于2017年12月28日签订的《承包合作经营合同》于2020年4月27日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市艺雅明计算机科技有限公司向原告广州市立中房地产代理有限公司支付租金31200元；三、驳回原告广州市立中房地产代理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费842元，由原告广州市立中房地产代理有限公司负担211.71元，被告广州市艺雅明计算机科技有限公司负担630.29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  龙健美二〇二〇年七月十五日书记员  严志荣