河南省舞钢市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0481民初1418号原告：李小勤，女，1977年9月26日出生，汉族，住舞钢市。原告：李振刚，男，1973年5月15日出生，汉族，住舞钢市。委托诉讼代理人：陈改平，河南银海律师事务所律师。被告：刘守枝，女，1966年6月12日出生，汉族，住舞钢市。委托诉讼代理人：刘纪哲，舞钢市钢诚法律服务所法律工作者。原告李小勤、李振刚与被告刘守枝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告李小勤、李振刚委托诉讼代理人陈改平，被告刘守枝及其委托诉讼代理人刘纪哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李小勤、李振刚向本院提出诉讼请求：1.判决解除2017年9月26日所签房屋租赁合同，由被告向原告返还租赁房屋；2.判决被告向原告支付房屋占用期间费用11770元，并自起诉之日起按每日110元向原告支付占用房屋期间的费用至实际返还房屋之日止。事实和理由：2017年9月26日，被告与河南龙凤房地产开发有限公司（以下简称龙凤公司）签订房屋租赁合同，租赁该公司位于舞钢市××石门“龙凤××小区”××楼××层西220平方米的房屋进行经营使用。在租赁期间，河南龙凤房地产开发有限公司将该出租的房屋转让给二原告，并于2018年11月26日办理房屋不动产登记。根据租赁合同约定，被告应于2020年2月1日向原告支付本年度房租，虽经原告多次催促，但被告迟迟不予支付。根据租赁合同的约定，承租方不按照约定支付房租达10日的，出租方有权解除合同，收回房屋。现提起诉讼，请求依法判决。在诉讼过程中，李小勤、李振刚当庭提出增加诉讼请求申请，要求被告向原告支付违约金11880元、物业管理费用3168元。刘守枝辩称，二原告不是本案的适格当事人，不是合同签订的任何一方，即不是本案所涉合同的相对人，没有合同的请求解除权，也没有租赁费的请求权，二原告的诉讼请求不成立，故此请求法庭查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须同时符合四个条件：一、原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；二、有明确的被告；三、有具体的诉讼请求和事实理由；四、属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。把原告是与本案有直接利害关系的公民、法人列在首位，足见其分量之重。由此，要想成为适格的原告必须与本案有直接的利害关系，必须是发生争议的民事法律关系的双方主体之一，合同纠纷的原告必须是签订合同的双方之一。当事人适格，法院才有裁判的必要，不适格的当事人之间不存在真正的权利义务，更谈不上权利的主张。本案中本案所涉房屋的租赁合同签订于2017年9月26日，租赁期限为5年，至2023年2月28日才租赁期满，时至今日尚在租赁期限内，且租赁合同的当事人分别为出租人河南龙凤房地产开发有限公司及承租人刘守枝，二原告不是租赁合同的签约任何一方，即使二原告购买了涉案房屋，根据买卖不破租赁原则，原租赁合同仍继续有效，但二原告作为买受人并不能想当然就取得原出租人的合同地位，买卖不破租赁并非合同权利义务的概括承受。二原告与承租人之间的租赁关系应是基于原租赁合同而产生的新的租赁合同，二原告应采取合理、有效的方式通知、联系被告，就租赁合同的履行与被告充分沟通，但是很显然本案二原告并没有履行以上义务。故二原告就本案没有合同的请求解除权，也没有租赁费的请求权。综上，二原告的诉讼请求应当依法予以驳回。关于被告庭审中增加两项诉讼请求是不成立的，被告不存在违约行为，无需支付违约金，至于物业管理费用自2019年物业方的两个中央空调外机均在被告的门前停放，严重影响被告对租赁房屋的使用，而且物业也没有尽到相应职责。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。李小勤、李振刚提交的证据有：证据一、房屋租赁合同一份，证明2017年9月26日河南龙凤房地产开发有限公司公司与被告签订房屋租赁合同将公司名下2号楼第一层西220平方米租赁给被告使用，租期5年，同时约定了每年的租赁费用以及每年租赁费的缴纳时间，并约定不按时间缴纳租赁费达10日的出租方有权解除出租合同。证据二、不动产产权证书两本，证明河南龙凤公司将出租的房屋转让给原告并于2018年11月26日办理了不动产产权证书。证据三、原告所发的通知（照片两张）、微信聊天截图一份、龙凤公司通知被告向原告缴纳租金通知一份、龙凤公司通知被告向原告缴纳租金通知照片两张，证明原告及龙凤公司均向被告发出租金缴纳通知，被告至今未缴纳租金，符合合同解除条件。证据四、物业费收据一份，证明因被告拒绝缴纳物业费，原告代替被告缴纳2019年10月1日至2020年10月1日的物业费3168元。刘守枝对上述证据的质证意见为：证据一证据本身无异议，但该租赁合同显示的租赁面积220平与实际租赁面积不符，实际租赁面积只有180平，另外该证据也显示两原告不是租赁合同的任何签约一方。证据二证据本身也无异议，但根据承租方有优先购买权原则，被告方对涉案房屋是有优先购买权的，但该房屋买卖时未保证被告方的权利，另外买卖不破租赁，被告方仍然有承租该房屋的权利。证据三有异议，两原告在此通知中并没有留下联系方式且该通知早于出租人龙凤公司的通知，龙凤公司2020年5月15日才通知我方，在此之前原告没有发出搬离通知和解除合同的权利。对龙凤公司发出的通知，我方也有异议，在该份通知中也仍然没有李振刚的联系方式，更没有通知与被告及两原告三方共同商谈租赁合同继续履行事宜及相关变更主体的事项。证据四我方有异议，我方物业费在缴纳2020年房屋租赁费时也一并支付，另外被告于2020年1月4日通过微信转账向龙凤公司委托办理房屋租赁事宜的委托人赵合一支付3949元，被告已支付2019年全部物业费用。刘守枝向本院提交了以下证据：证据一、房屋租赁合同一份，证明本案所涉房屋的合同双方分别为出租人河南龙凤房地产开发有限公司及承租人刘守枝，合同签订于2017年9月26日，合同租赁期至2023年2月28日才租赁期满，截至庭审时尚在租赁期内。证据二、收据两份，证明被告依照合同约定租金缴纳至2020年。证据三、微信支付交易明细证明两份，证明被告在2020年1月4日、2020年4月2日通过微信转账支付房屋租赁费及电费。证据四、恩施市小渡船街道办事处大桥路社区居民委员会证明一份，证明被告刘守枝因疫情直至2020年3月29日才返回河南。证据五、刘守枝与赵合一谈话录音光盘一份及书面整理一份，证明被告2020年4月12日尚在与房屋出租人委托人赵合一商谈房屋租赁费事宜。李小勤、李振刚对上述证据的质证意见为：证据一真实性没有异议。对两份收据的真实性无异议，但是房租的收据显示的时间2019年3月至2020年不属于本案所起诉的时间内房租，与本案无关，对于向物业缴纳费用收据，只是清缴前期的费用，与我方缴纳的费用无关。证据三与本案没有关联性，缴纳费用收款人为赵合一，缴纳费用金额也明显不属于房屋租金。证据四证据形式不合法，缺乏出具人签名，无法核实其真实性。证据五当庭不再播放，文字内容与录音内容是否一致由法庭进行核实，对文字内容质证如下：第一谈话录音内容中谈话对象身份无法确定，赵合一无权代表原告及龙凤公司与被告协商，第二从通话内容中看被告与原告应当双方都互有对方联系方式，李振刚也给被告打过电话，告知房屋已经转让的事宜。根据原被告当庭陈述和经庭审质证的证据，本院认定事实如下：2017年9月26日，龙凤公司作为出租人（甲方）、刘守枝作为承租人（乙方）签订了一份房屋租赁合同，约定如下：一、房屋基本情况：房屋坐落于舞钢市××石门“龙凤××小区”××＃楼××层西220平方米。二、房屋租赁用途：餐饮。三、租赁期限：自2017年10月1日起至2018年3月1日前为装修时间，租赁时间自2018年3月1日至2023年2月28日，共计5年，甲方应于2018年3月1日前将房屋按照约定条件交付给乙方；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状完好返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设施设备及用水用电等情况进行验收，结清各自应承担的费用；乙方继续承租的，应提前一个月向甲方提出书面或口头续租要求，经甲方同意并协商以后双方重新签订房屋租赁合同。四、租金及押金：2#楼第一层西220平方米，租金第一年每平方米每月10元，第二年每平方米每月15元，第三年每平方米每月15元，第四年每平方米每月18元，第五年每平方米每月18元。第一年租金人民币贰万陆仟元整，第二年租金人民币叁万玖仟元整，第三年租金人民币叁万玖仟元整，第四年租金人民币肆万柒仟元整，第五年租金人民币肆万柒仟元整。甲方的以上租金为净收益、按年支付房租，第二年租金应在下一个租赁年度开始前的一个月内缴纳，以此类推，先支付租金后使用房屋。五、其他相关费用的承担方式：在租赁期内产生的水费、电费、卫生费、物业管理等费用和乙方经营期间的工商、税收等费用全部由乙方承担，产生的纠纷问题和债权债务问题全部由乙方承担。六、房屋维护及维修：租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于使用和安全的状态；对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复；因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任，乙方如果改变内部结构，必须征得甲方书面同意。七、房屋的转让与转租：租赁期间，乙方如果转租、转借承租房屋，必须书面告知甲方，得到甲方书面同意后，受转租人向甲方承认本合同，即成为本合同的乙方，享有乙方的权利，承担乙方的义务；合同期满，乙方如需续租，享有优先承租权。八、合同解除：1.经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；2.因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自动解除；3.甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（1）延迟交付房屋达10日的，（2）交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，（3）不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用的；4.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：（1）不按照约定支付房租达10日的，（2）欠缴各项费用的，（3）擅自改变房屋租赁用途的，（4）擅自改变房屋或损坏房屋主体结构的，（5）保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，（6）利用房屋从事违法活动损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，（7）擅自将房屋转租给第三人的；5.其它法定的解释情形。九、违约责任：租赁期内，任何一方违约的，均应向对方支付租金30%的违约金，在租赁期内甲方提前收回房屋的，或乙方须提前退租的，应提前一个月通知对方，并向对方支付租金30%的违约金，甲方应退还相应的租金。十、合同争议的解决方法：本合同项发生的争议由双方当事人协商解决协商不成的，依法向有管辖权的人民法院起诉，或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。龙凤公司与刘守枝签订房屋租赁合同后，龙凤公司将位于舞钢市003街道001街坊和谐小区2#楼一楼的商铺转让给李振刚、李小勤，李振刚、李小勤于2018年11月26日就位于舞钢市××街道××街坊××小区××＃楼××、102铺的不动产权证书，其中101铺的建筑面积为88.01平方米，102铺的建筑面积为132.64平方米。刘守枝将涉案房屋的房租缴纳至2020年2月底，2020年3月1日后的房租未缴纳。2020年4月29日李振刚制作了通知一份，内容为“刘守枝（身份证号）：你所承租的舞钢市××龙凤××小区××楼××层西220平方米的房屋产权已于2018年11月26日变更为李振刚，因你未按原合同约定期限缴纳房屋租金，依据合同第八条第（四）项之规定解除合同，收回房屋，限你五日内交出房屋。特此通知”。后李振刚将该通知张贴于涉案房屋门口。2020年5月12日龙凤公司制作了一份通知，内容为“刘守枝（身份证号）：您与河南龙凤房地产开发有限公司于2017年9月26日签订了房屋租赁合同，租赁我公司位于舞钢市××龙凤××小区××楼××层西220平方米的房屋，现该房屋已经于2018年11月转让给李振刚。2020年的房屋租金您应于2020年2月交纳，请您将2020年及以后租赁期限内的房屋租金按原合同的约定直接交纳给李振刚”。后龙凤公司工作人员将该通知通过微信发送给刘守枝。2020年7月15日，李振刚、李小勤向舞钢市平云物业管理有限公司缴纳了涉案房屋2019年10月1日至2020年10月1日间的物业管理费3168元。并在庭审时，对该部分费用提出增加诉讼请求。另刘守枝在庭审时明确表示双方之间的房屋租赁关系无法继续。本院认为，本案的争议焦点为：一是李小勤、李振刚是否具有原告的主体资格；二是李小勤、李振刚要求解除合同是否有法律依据；三是李小勤、李振刚主张的各项费用及违约金应否得到支持。关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中龙凤公司作为出租人与刘守枝签订房屋租赁合同后，龙凤公司将涉案房屋的所有权转让给李振刚、李小勤，并办理不动产所有权登记手续，该房屋所有权的变动并不影响房屋租赁合同的效力。但是涉案房屋所有权的变动即意味着对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利人由龙凤公司变更为李振刚、李小勤，也即对涉案房屋进行出租、获取租金的出租人由龙凤公司变更为李振刚、李小勤，故李振刚、李小勤已经因其购买涉案房屋并完成不动产所有权变更手续的行为获取了出租人的资格，故李振刚、李小勤作为涉案房屋的出租人有权作为本案所涉房屋租赁合同的原告提起诉讼。关于第二个争议焦点：本案所涉房屋租赁合同第八条约定，承租人不按约定支付房租达10日的，出租人有权单方解除合同。涉案房屋租赁合同签订后，承租人刘守枝依约缴纳了第二年度的租金，按照房屋租赁合同约定第三个租赁年度即2020年3月1日至2021年2月28日的租金应当在该租赁年度开始前一个月内缴纳，也即在2020年2月份之内缴纳，但刘守枝并未按照合同约定履行缴纳房租的义务，后龙凤公司又于2020年5月15日向刘守枝发送通知要求其按照原房屋租赁合同的约定向李振刚、李小勤缴纳租金，但时至今日刘守枝仍未缴纳，故出租人依据该房屋租赁合同第八条享有合同解除权的条件已经成就，另外在本次诉讼过程中刘守枝明确表示双方的租赁关系无法继续，已经明确表示不愿意再履行涉案房屋租赁合同所约定的权利及义务，故本案所涉的房屋租赁合同解除的条件已经成就，李小勤、李振刚要求解除涉案房屋租赁合同并返还租赁房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。同时双方的租赁合同解除后，李振刚、李小勤有权要求刘守枝自起诉之日起按照合同所约定的租金数额支付占用房屋期间的费用至实际返还房屋之日止。关于第三个争议焦点，根据本案所涉房屋租赁合同的约定，第三个租赁年度即2020年3月1日至2021年2月28日的租金为每平方米每月15元，按照涉案房屋220平方米，每月30日计算，涉案房屋每日的租金为110元，自2020年3月1日至李振刚、李小勤提起诉讼之日即2020年6月18日共109日，期间所产生的租金为11990元。但是2020年初，××肺炎疫情爆发，为了防止疫情蔓延，减少人员流动，我国各地区均采取了较为严格的疫情防控措施，给餐饮等行业日常经营造成了严重的影响，本案中刘守枝作为餐饮行业的经营者，其营业收入必然因疫情防控措施受到较大的影响，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条之规定，结合本案的实际情况及本地区采取疫情防控措施的现状，根据公平原则，本院酌定出租人应当为承租人免除2个月的房屋租金。免除2个月租金6600元（220平方米×15元/月×2个月）后，截止起诉之日刘守枝实际欠付的租金为5390元。关于李振刚、李小勤主张的违约金，涉案房屋租赁合同第九条规定租赁期内任何一方违约的，均应向对方支付租金30%的违约金，结合本案案情和本地区采取疫情防控措施的实际情况，本院酌定承租人刘守枝按照其约定应当向李振刚、李小勤支付租金数额的30%支付违约金1617元（5390元×30%）。关于李振刚、李小勤主张的物业费，涉案房屋租赁合同第五条约定租赁期限内产生的水费、电费、物业管理等费用由承租人负担，本案中李振刚、李小勤于2020年7月15日缴纳了2019年10月1日至2020年间的物业管理费用3168元，该费用中属于租赁期间的费用应当由承租人刘守枝负担，2019年10月1日至二原告提出增加诉讼请求申请之日2020年7月16日共计289日，期间应当产生的物业管理费用为2501.51元【289日÷366日（2019年10月1日至2020年10月1日共计366日）×3168元】，该费用应当由刘守枝负担，如刘守枝和舞钢市平云物业管理有限公司就该费用的收取存在争议，刘守枝可就此另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条、第十八条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条之规定，判决如下：一、解除河南龙凤房地产开发有限公司与刘守枝于2017年9月26日签订的房屋租赁合同；二、刘守枝于本判决生效之日起十五日内向李振刚、李小勤返还位于舞钢市003街道001街坊和谐小区2#楼101铺、102铺房屋，并自2020年6月18日起按照每日110元的标准支付房屋占用期间的费用至其实际返还房屋之日止；三、刘守枝于本判决生效之日起十五日内向李振刚、李小勤支付2020年6月18日前的房屋租金5390元及违约金1617元；四、刘守枝于本判决生效之日起十五日内向李振刚、李小勤支付2019年10月1日至2020年7月16日间的物业费用2501.51元；五、驳回李小勤、李振刚的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取285元，由李小勤、李振刚负担135元，由刘守枝负担150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  郑康乐二〇二〇年七月二十七日书记员  常立言附相关法律条款1.《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。2.《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有费用的，人民法院应予支持。4.《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。