河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民初27号原告（案外人）：焦作市大丰商城业主委员会，住所地：焦作市解放区站前路818号大丰商城裙房4007号。负责人：范亚平，主任。委托诉讼代理人：户新平，男，该委员会副主任。被告（申请执行人）：中建三局第一建设工程有限责任公司，住所地：湖北省武汉市东西湖区台商投资区东吴大道特1号。法定代表人：吴红涛，董事长。委托诉讼代理人：陶沛，河南经东律师事务所律师。被告（被执行人）：焦作市福安置业有限公司，住所地：焦作市解放区丰收路中段。法定代表人：孙文斌，董事长。委托诉讼代理人：师悦敏，男，公司员工。第三人：焦作市福安大丰商业管理有限公司，住所地：焦作市解放区站前路818号大丰商城4楼428号。法定代表人：李清爱，总经理。委托诉讼代理人：姜磊，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈广智，男，该公司员工。原告焦作市大丰商城业主委员会（以下简称大丰商城业主委员会）与被告中建三局第一建设工程有限责任公司（以下简称中建三局一公司）、焦作市福安置业有限公司（以下简称福安公司）、第三人焦作市福安大丰商业管理有限公司（以下简称大丰管理公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告焦作市大丰商城业主委员会的负责人范亚平及其委托诉讼代理人户新平，被告中建三局第一建设工程有限责任公司的委托诉讼代理人陶沛，焦作市福安置业有限公司的委托诉讼代理人师悦敏，第三人焦作市福安大丰商业管理有限公司的委托诉讼代理人姜磊、陈广智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大丰商城业主委员会向本院提出诉讼请求：1、撤销河南省焦作市中级人民法院(2020)豫08执异76号执行裁定书。2、撤销焦作市中级人民法院“网拍号(2018)焦中法网拍字第14号网拍优先购买权通知书”中关于拍卖解放区××号大丰商城裙房4007号房产的裁定。3、依法判令焦作市解放区站前路818号大丰商城裙房4007号房产为原告和物业管理企业的办公用房，产权属于大丰商城全体业主所有。事实与理由：河南省焦作市中级人民法院(2020)豫08执异76号执行裁定书不符合事实，违反相关法律法规，应子撤销。位于焦作市站前路818号大丰商城、中央尚都是被告焦作市福安置业有限公司(简称福安公司)所开发的项目。2011年元月1日福安公司委托第三人焦作市福安大丰商业管理有限公司(以下简称物业公司)对其开发项目进行经营管理，并签订《管理协议》一份。协议第四条第八项明文规定：“甲方《福安公司》按照物业管理法第三十条《建设单位应该按照规定在物业管理区域配置必要的物业管理用房》的规定，为乙方《物业公司》提供大丰四楼两间房屋作为办公用房。”福安公司为明确大丰四楼两间房屋的具体位置和房号，于2013年4月8日、2014年7月8日出据证明材料证明将大丰商城四楼428号作为大丰商业管理有限公司办公用房；又于2013年5月23日、2014年7月8日出据证明材料，证明将大丰商城裙房4007号作为焦作市铭瑞物业管理有限公司办公用房(说明：大丰商业管理公司和铭瑞物业管理公司属于二个公司一套班子)。申请人自2013年12月30日成立，即与物业公司在一起共同使用此办公用房至今，这是本案的真实事实，然而原审法院视证据和事实而不顾，强行裁定驳回原告的异议请求，坚持将原告和物业公司办公用房拍卖，严重侵犯了原告、第三人及全体业主的权利，应予撤销。本案的争议是原告和物业公司的办公用房是否应当拍卖的问题。适用法律就应严格执行国家《物业管理条例》第三十条：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”和第三十八条：“物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”以及《河南省物业管理条例》第十一条规定：“物业管理用房由建设单位无偿配置，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有，任何单位和个人不得买卖、抵押，未经业主大会同意，不得改变用途。业主委员会办公用房从物业管理用房中安排，其面积不低于二十平方米。新建的物业，建设单位应当按照物业管理区域总建筑面积一定比例配置物业管理用房，并符合下列要求：(一)两万平方米以下的，物业管理用房面积不低于八十平方米；超过两万平方米至二十万平方米部分，按照千分之四的比例配置：超过二十万平方米至三十万平方米部分，按照千分之三的比例配置：超过三十万平方米以上部分，按照千分之二的比例配置；(二)应当相对集中，具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置。”原告和物业公司的办公用房是建设单位(即福安公司)所配置的，所有权依法属于全体业主所有，该房的所有权已经不属于福安公司所有，任何单位和个人不得买卖、抵押。这是两个条例的明文规定。可是原审法官对两个条例的规定视而不见，不予执行。偏听福安公司的不符合事实的虚假之词，认为物业办公用房应当依法登记，办理产权证书。因原告无产权证书，也不可能有产权证书，因两个条例均未规定需要对办公用房进行产权登记。希望法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益不受侵犯。中建三局一公司辩称，焦作市中级人民法院（2020）豫08执异76号裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，应于维持。原告诉请的要求判定案涉房屋系其所有，无事实和法律依据，应于驳回。理由如下：一、原告要求撤销焦作市中级人民法院（2020）豫08执异76号执行裁定书以及“网拍号（2018）焦中法网拍字第14号网拍优先购买权通知书”中关于拍卖解放区××号大丰商城裙房4007号房产的裁定，不符合法律规定。本案中原告起诉的第1项诉请撤销（2020）豫08执异76号执行裁定书，该诉请显然系原告对裁定书所确定的内容不服，根据76号裁定书可知，案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，故本案中，原告诉请的撤销裁定书不能通过执行异议之诉的方式提起。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定，原告不符合关于撤销拍卖的法律规定的情形。重要的是拍卖行为属于司法行为，不属于法院审理民事案件的范围，原告的诉请应当予以驳回。二、被执行房屋登记在本案被告焦作市福安置业有限公司名下，执行法院对本案房屋的执行查封符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。本案案涉房屋登记在福安公司名下，执行法院对案涉房屋的强制执行符合法律规定。三、原告诉请案涉房屋的所有权属于大丰商城全体业主所有，没有事实和法律依据。《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产登记簿由登记机关管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，原告依据物业管理条例和管理协议约定，认为案涉房屋系业主物业管理用房。但是根据物权公示原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭。应当依照法律规定登记。案涉房屋登记在福安公司名下，其所有权人应当为福安公司。原告诉讼确认为其所有，无任何事实和法律依据。四、原告诉请的判定大丰商城4007号房产为物业管理企业的办公用房，无任何事实和法律依据，应予驳回。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。福安公司辩称，（2020）豫08执异76号裁定书认定的事实和适用法律比较清楚正确，应该驳回业主委员会的所有诉讼请求。大丰管理公司述称：对原告的诉讼请求无异议，给予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的管理协议、福安公司于2013年5月23日、2014你那7月8日出具的证明、案涉4007号房屋的房产权客观真实，本院予以确认，可以证明福安公司将4007号房屋作为物业办公用房的事实。2、被告中建三局一公司提交的（2014）豫法民一终字第58号判决书客观真实，可以证明其所享有的债权并有权申请焦作市人民法院执行。3、关于第三人提交的三份物业管理委托合同和三份商业管理委托合同客观真实，本院予以采信，可以证明大丰业主委员会委托焦作市铭瑞物业管理有限公司和大丰管理公司对大丰商城、中央尚都进行物业管理的事实。依据有效证据，本院确认以下案件事实：中建三局一建公司与福安置业公司建设工程施工合同纠纷一案中，本院于2013年7月3日作出的（2011）焦民一初字第13号民事判决，判决如下：一、被告焦作市福安置业有限公司应在本判决生效后十五日支付中建三局第一建设工程有限责任公司工程款14040902.5元及利息（从2011年9月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清为止）；二、驳回中建三局第一建设工程有限公司其他诉讼请求。福安置业公司不服该判决，向河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级人民法院于2014年6月22日作出（2014）豫法民一终字第58号民事判决书，判决：一、维持河南省中级人民法院（2011）焦民一初字第13号民事判决第二项，即驳回中建三局第一建设工程有限责任公司的其他诉讼请求；二、变更河南省焦作市中级人民法院（2011）焦民一初字第13号民事判决第一项为：焦作市福安置业有限公司应在本判决生效后十五日内支付中建三局第一建设工程有限责任公司工程款13121460.77元及利息（自2011年9月20日起至本判决确定的履行期间，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）。法律文书发生法律效力后，福安置业公司未能自觉履行，中建三局一建公司向本院申请执行。2017年12月1日，本院作出（2014）焦执00176号执行裁定书，裁定：查封焦作市福安置业有限公司所有的位于解放区××商城××房××、××、××、××—××号，共15套，查封焦作市福安置业有限公司所有的位于解放区××号大丰商城中央尚都4017号、4018号商铺，共计2套。并将上述裁定书和协助执行通知书于同日送达焦作市不动产登记中心。2018年7月20日，本院作出网拍号（2018）焦中法网拍字第14号网拍优先购买通知书。另查明，2011年1月1日，甲方福安置业公司与乙方焦作市大丰商业管理有限公司签订管理协议，其中第四条甲方的权利和义务：“……8、甲方按照物业管理法第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域配置必要的物业管理用房的规定，为乙方提供大丰四楼两间房屋作为办公用房。”。焦房权证解放字第××号载明：房屋所有权人：焦作市福安置业有限公司，共有情况：单独所有，房屋坐落：解放区××号大丰商城裙楼4007号。从2014年1月1日起，大丰商城业主委员会委托焦作市铭瑞物业管理有限公司对中央尚都住宅业主进行物业管理，委托第三人大丰管理公司大丰商城的商铺业主进行物业管理。从2011年1月1日开始，福安公司将案涉4007号房屋无偿提供给焦作市铭瑞物业管理有限公司使用。另查明，焦作市铭瑞物业管理有限公司于2010年3月16日成立，焦作市福安大丰商业管理有限公司于2008年12月1日成立，法定代表人均是李清爱。本院认为，本案的争议焦点是原告大丰商城业主委员会就案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。依照《物业管理条例》第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”及第三十八条“物业管理用房的所有权依法属于业主”之规定,物业管理用房是在房地产开发建设中按有关规定建设的,用作物业管理办公、工作人员值班、业主委员会活动用房等,属于公共设施,其产权应当归全体业主集体所有。本案中，案涉房屋4007号虽然登记在福安公司名下，也未经房管部门登记为物业管理用房,但根据在案证据可以证明福安公司已将该房屋提供给原告实际作为物业管理用房并由大丰商城业主委员会长期使用。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条规定:建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。据此，4007号产权应属于小区全体业主共有,人民法院不得对其予以强制执行。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求”之规定,诉争房屋已实际用于物业管理用房,物业管理用房属于全体业主所有。被告认为诉争房屋并未登记为物业管理用房,应当继续执行与查明事实不符,理由不能成立,本院不予支持。综上所述，案外人焦作市大丰商城业主委员会对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，其诉讼请求成立，对其请求依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、不得执行解放区站前路818号大丰商城裙楼4007号房产；二、驳回焦作市大丰商城业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由中建三局第一建设工程有限责任公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2020）豫08执异76号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 李 军审判员 范炳鑫审判员 米新秀法官助理樊倩二〇二〇年七月二十七日书记员 靳 园河南省焦作市中级人民法院民事判决书附页（2020）豫08民初27号（2020）豫08民初27号民事判决书所引用的相关法律规定，具体内容表述如下：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。三、《中华人民共和国物权法》第七十三条:建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。