吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初2692号 原告：延边朝鲜族自治州总工会，住所地延吉市长白山东路。 负责人：郑承男，该工会主席。 委托诉讼代理人：金成俊，吉林华烁律师事务所律师。 被告：宋凯，男，汉族，退休人员，住延吉市城南西苑。 委托诉讼代理人：赵莉（宋凯妻子），女，退休人员，住延吉市城南西苑。 委托诉讼代理人：朴永春，天津高丽律师事务所律师。 第三人：延边威远房地产开发有限公司，住所地延吉市朝阳街。 法定代表人：蔡国君。 原告延边朝鲜族自治州总工会与被告宋凯、第三人延边威远房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告延边朝鲜族自治州总工会的委托诉讼代理人金成俊，被告宋凯的委托诉讼代理人赵莉、朴永春到庭参加诉讼。延边威远房地产开发有限公司经本庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，但提交了书面答辩状。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与第三人之间签订的《房屋置换协议书》有效；2.确认原告享有位于延吉市太平街1445号三星花园2A号楼2001、面积214.74㎡、吉（2019）延吉市不动产权第0037493号的房屋所有权；3.判令被告协助原告办理房屋过户手续，相关过户费用由被告承担；4.判令被告承担本案诉讼费、保全费等费用。事实与理由：2005年4月1日，原告与案外人延吉三星房地产开发有限公司（以下简称三星公司）签订《关于爱丹路州工会办公楼房屋开发拆迁合同书》，约定三星公司为原告提供1800㎡住宅2#3-19层/300㎡门市房。2006年12月30日，三星公司与延边威远实业有限公司（以下简称威远实业公司）签订《艺苑小区2#楼1区建设项目合作协议书》，两家公司合作开发包括本案争议房屋在内的艺苑小区2#楼1区项目，建筑面积为15330㎡以上。2008年原告从第三人处接收了约定的所有房屋。2008年09月12日原告与第三人签订《商品房买卖合同》、2008年09月12日签订《房屋置换协议书》置换取得了本案争议房屋，并占有使用至今。另知，2008年11月17日被告与三星公司签订《商品房买卖合同》。本案争议房屋涉及“一房数卖”，原、被告之间争议经延边朝鲜族自治州中级人民法院（以下简称延边中院）（2016）吉24民终958号、（2018）吉民终1819号判决，确认原告从2009年开始占有使用房屋事实，原告与第三人签订的《房屋置换协议书》及被告与三星公司签订的《商品房买卖合同》均有效，因原告已接收房屋占有使用在先，合同履行顺位合法占有房屋的原告权利优先于被告，被告与三星公司之间签订的《商品房买卖合同》履行不能。后被告隐瞒上述事实办理取得产权证，原告为维护自身合法权益，诉至法院。 被告辩称，位于延吉市太平街1445号三星花园2A号楼2001、房屋面积214.7房屋己登记在被告名下，不动产登记号为吉(2019)延吉市不动产权第0037493号。《物权法》第九条规定：“不动产物权经依法登记发生物权效力，未经登记不发生物权效力”。即不动产物权公示原则是登记生效主义。因此，案涉房屋所有权归被告所有。被告和原告之间没有任何不动产交易关系。被告没有义务将自己的不动产所有权过户给原告。被告是通过有效的商品房买卖合同取得案涉房屋的所有权。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人述称，一、2008年12月9日，原告与第三人签订房屋置换协议书约定原告应当将艺苑花园小区4幢3单元4层正号楼（面积97.81平方米）、5层正号（97.8平方米）及延龙世家18楼18-15（22.52平方米）、18-16（38.18平方米）、18-17（38.18平方米）五个住宅置换本案争议房屋。但是至今为止原告未完全履行置换协议约定的内容，其中艺苑花园小区4幢3单元4层正号楼（面积97.81平方米）、5层正号（97.8平方米）两套房屋第三人至今未收到，且去房产部分查询根本没有该两套房屋，故原告没有完全履行合同义务其诉求不能成立。二、如果原告辩称五套房屋是三星公司给其的回迁房，由于三星公司未全部交付房屋导致原告无法交给第三人，故其不承担责任的主张完全没有法律依据不应支持。因为根据(2018)吉24民终1819号判决书认定“三星公司与原告约定的拆迁安置房屋已经履行完毕，只是原告在接受交付后另行与第三人签订《房屋置换协议》，并依据该协议与第三人签订《商品房买卖合同》，因此该协议应属于一般意义的房屋互换，不属于因房屋拆迁而形成的产权置换”可知，原告与三星公司之间房屋拆迁安置回迁法律关系和原告与第三人置换协议法律关系是两个不同的法律关系。根据合同相对性原则，三星公司未履行其与原告之间的约定与第三人无关，且也不能因此抗辩其与第三人之间置换协议的履行义务，根据置换协议原告明显违约故不能支持其主张。三、被告关于诉争房屋合同是其与郑成男之间因借款发生的法律关系，由于郑成男去世具体实际情况现在并不清楚。但是第三人是依据被告持有贵院(2018)吉2401民初827号生效判决书要求第三人协助办理房照，故第三人没有任何过错责任。综上所述，原告及被告因诉争房屋纠纷在贵院发生多次诉讼，应根据相关案件情况予以裁判。并且第三人继续向原告主张按照置换协议支付艺苑花园小区4幢3单元4层正号楼（面积97.81平方米）、5层正号（97.8平方米）两套房屋相应价值的房款义务。 本院经审理认定事实如下：2005年，三星公司预在延吉市爱丹路南侧开发建设住宅小区，因原告的办公楼位于被拆迁范围内，2005年4月1日，三星公司与原告签订《关于爱丹路州原告办公楼房屋开发拆迁合同书》，内容是：“三星公司开发位于延吉市爱丹路南侧的原告办公楼，其办公楼为6层砖混综合楼，房屋面积为2,024.73平方米，其中一楼门市房屋面积为330平方米。拆迁后由三星公司为原告提供新建2号电梯楼3单元19层的面积为1,800平方米的住宅房屋及1、2、3层合计300平方米（每层100平方米）的门市房屋作为拆迁补偿。住宅不够分配时以相邻单元11层以上提供不足的面积，门市面积不足，三星公司以出售价找齐。合同签订后，原告应在2005年4月10日前搬迁结束。”2006年12月30日，三星公司与威远实业公司签订《艺苑小区2号楼1区建设项目合作协议书》，内容是：“三星公司与威远实业公司合作开发艺苑小区2号楼1区建设项目，建筑面积为15,330平方米。项目合作后仍以三星公司名义进行开发、施工、售房。三星公司必须保证建筑面积15,330平方米以上，其中门市房面积3,555平方米以上，住宅面积11,475平方米以上。由三星公司承担其与原告签订的产权置换合同中所发生的违约责任。三星公司在收取威远实业公司应交的各项税、费后必须保证按期代缴。并要协助威远实业公司办理所有相关手续。完成外围附属设施，包括室外水、电、采暖、排水、消防等小区配套设施。威远实业公司必须在2007年4月15日开工，2008年7月30日竣工交付使用。并向三星公司支付动迁费、配套费等前期费用。由威远实业公司履行三星公司与原告签订的房屋回迁合同的内容，保证向原告安置门市房屋300平方米及住宅房屋1,800平方米。其楼层位置、面积、户型结构执行原合同内容（附三星公司与原告的合同）。”因威远实业公司没有开发资质，但其法定代表人与第三人法定代表人同为蔡国军，郑成男经第三人法定代表人同意，于2007年5月，以第三人的名义开发以上威远实业公司与三星公司合作开发的项目并命名为龙延世家。2008年7月，原告从郑成男处接收了约定的回迁安置的所有房屋。2008年9月12日，郑成男代表第三人与原告签订《商品房买卖合同》，内容是：“原告从第三人处购买龙延世家第2幢楼2单元1号门市房屋，面积为217.81平方米，每平方米6,000元，总房款1,306,860元，付款方式为一次性付款。”该《商品房买卖合同》加盖了第三人的公章，但未经房产管理局备案登记，原告亦未向第三人支付购房款。2008年12月9日，郑成男又代表第三人与原告签订了《房屋置换协议书》，内容是：“原告以其所有的艺苑小区4号楼3单元4层（面积97.81平方米）、5层（面积97.81平方米）及龙延世家18层15（面积33.52平方米）、16（面积38.18平方米）、17（面积38.18平方米）共5个住宅房屋与第三人所有的龙延世家第2幢楼2单元1号门市房屋（面积217.81平方米）进行置换。”该《房屋置换协议书》加盖了第三人的公章。2009年7月，原告占有并使用该门市房屋，并于2014年1月1日将该门市房屋出租给孙宗凤，约定租赁期限至2016年12月31日。2015年2月初，原告与孙宗凤解除租赁合同后，孙宗凤腾出该门市房屋。 2008年11月17日，三星公司与被告签订《商品房买卖合同》，内容是：“被告购买龙延世家第2幢楼2单元1号门市房屋，面积为217.81平方米，每平方米单价为3,213.81元，总房款为70万元。”，第三人在该《商品房买卖合同》加盖公章确认，并在延吉市房产管理局进行了登记备案。同日，被告妻子赵莉根据郑成男以第三人名义成立的售楼处提供的账户向林星玉账户中转账支付了购房款70万元，以上售楼处亦向被告出具了收据，并加盖了第三人财务专用章。2015年2月，被告更换了该门市房屋的钥匙占有该房屋。2015年3月23日，被告妻子赵莉与韩香鲜签订《租赁合同》，内容是：赵莉将位于龙延世家1号楼2层门市房屋出租给韩香鲜，期限自2015年4月23日至2020年4月22日，年租金为4.7万元。签订该合同后，韩香鲜开始租赁使用该门市房屋。 2015年，原告与被告、案外人韩香鲜及第三人之间返还原物纠纷一案，本院经审理后作出（2015）吉民初字第2096号民事判决，驳回了原告要求返还诉争房屋的诉讼请求。原告对判决不服提出上诉后，延边中院以（2016）吉24民终1819号案件进行审理经审理认为，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危害；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭”。原告据此提出对其占有的诉争房屋行使请求权，因此本案的法律关系应确定为占有物返还纠纷。原告自2009年开始即占有控制诉争房屋，并交纳使用房屋发生的相关费用，成为诉争房屋的占有人。而被告于2015年在未经占有人同意的情况下，即更换房屋钥匙侵占诉争房屋，并将房屋出租给韩香鲜，改变了原告对诉争房屋占有的事实状态，因此原告请求被告返还诉争房屋的请求符合法律规定，应予支持。韩香鲜系从被告处租赁的诉争房屋。由于被告系违法侵占诉争房屋，韩香鲜租赁使用诉争房屋的行为亦妨害了原告占有诉争房屋的事实状态，故韩香鲜应与被告共同承担返还诉争房屋的义务。原审法院认为原告没有诉争房屋的所有权证、没有合法占有诉争房屋的依据，不能认定为合法占有人为由驳回了其诉讼请求，适用法律不当。依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定主张占有保护的原占有人，是指侵占发生前对物享有事实上控制的占有人，原告在被告侵占诉争房屋前对该房屋已事实上控制管理。而对于原告对于诉争房屋是否为有权占有还是无权占有，善意占有还是恶意占有，均享有占有物返还请求权。因此，原审判决以原告是否对诉争房屋享有合法的占有权利做为其诉讼请求能否得到支持的判断依据不当。综上，上诉人原告占有的诉争房屋由被告、韩香鲜侵占，其主张要求返还诉争房屋的请求符合法律规定，应予支持。原审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销本院作出的(2015)延民初字第2096号民事判决；二、被告、韩香鲜于收到本判决书之日起十日内将座落于延吉市爱丹路南、太平街西的龙延世家第2幢楼2层1号门市房屋（面积约为217.81平方米）返还给原告。该判决已发生法律效力。 2018年，被告又以三星公司为被告，威远公司和原告为第三人起诉，诉讼请求为：1.确认被告与三星公司之间的商品房买卖合同有效；2.判令三星公司履行交付诉争房屋的义务；3.判令三星公司给付违约损失5,000元；4.判令原告腾退诉争房屋；5.诉讼费由三星公司负担。本院经审理后作出（2018）吉2401民初827号判决：一、被告与三星公司于2008年11月17日签订的商品房买卖合同有效；二、三星公司于本判决生效之日向原告被告支付违约金5,000元；三、驳回被告的其他诉讼请求。被告对判决不服提出上诉后，延边中院以（2018）吉24民终1819号案件进行审理认为，被告与三星公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，同时原告与第三人签订的《房屋置换协议》也合法有效。两份合同中约定的房屋为同一间房屋，那么本案争议的焦点问题是该房屋应当向哪一方履行。一审法院认定案涉房屋系原告回迁房的事实错误，一审已查明三星公司与原告约定的拆迁安置房屋已经履行完毕，只是原告在接受交付后另行与第三人签订《房屋置换协议》，并依据该协议与第三人签订《商品房买卖合同》，因此该协议应属于一般意义的房屋互换，不属于因房屋拆迁而形成的产权置换，对案涉房屋不享有基于拆迁安置而赋予的特殊债权保护。案涉房屋开发人系三星公司，行政主管部门颁发的《商品房预售许可证》被许可人也是三星公司，由此可以认定该房屋的物权人是三星公司。三星公司在开发过程中与延边威远实业有限公司签订合作协议，约定由延边威远实业有限公司以三星公司的名义具体实施项目的后续工作。威远房公司与延边威远实业有限公司的法定代表人为同一人，在代行开发行为时既使用了延边威远实业有限公司的名称，也使用了威远公司的名称，因此，延边威远实业有限公司与威远公司在实施案涉项目的行为中构成人格混同。威远公司在实施案涉项目过程中处分案涉项目财产的行为属于依据合同约定的有权代理行为，其行为后果应由三星公司承担。虽然被告与三星公司签订的《商品房买卖合同》在房产机关办理了房屋预售登记，但并未实际合法占有案涉房屋，而原告依据房屋置换协议已经实际合法占有了案涉房屋。根据“一房数卖”时合同履行顺位，在各买受人均未办理物权登记的情况下，合法占有房屋的买受人要优干其他买受人，因此，被告与三星公司签订的商品房买卖合同由于其他买受人履行权利优先，且具有优先履行权利的买受人主张履行的情况下，该合同履行不能，其要求三星公司向其履行房屋交付义务的上诉请求本院不予支持。综上所述，被告的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。判决：驳回上诉，维持原判。 2019年11月6日，被告与第三人向延吉市不动产交易中心申请办理了诉争房屋的不动产权证，产权人为被告，房屋座落延吉市太平街1445号三星花园2A号楼2001，面积214.74㎡、产权证号为（2019）延吉市不动产权第0037493号。 认定上述事实的依据有：原告提供的《商品房买卖合同》四份、《房屋置换协议书》、起诉状复印件、延边州人民法院判决书(2016)吉24民终958号民事判决书、结案通知书、《商品房买卖合同》复印件、起诉书复印件、(2018)吉2401民初827号民事判决书复印件、上诉状及(2018)吉24民终1819号民事判决书复印件、不动产产权证及延吉市房产局办理不动产权证材料复印件、保全费收据；被告提供的《商品房买卖合同》、收据、银行支付凭证彩印件各一份、第三人致原告的公开信；第三人提供的《房屋置换协议书》复印件。 本院认为，（2016）吉24民终1819号生效判决已确认原告自2009年开始占有控制诉争房屋，并交纳使用房屋发生的相关费用，成为诉争房屋的占有人。被告于2015年在未经占有人同意的情况下，即更换房屋钥匙侵占诉争房屋，最终被判将诉争房屋返还原告。（2018）吉24民终1819号生效判决进一步确认，虽然被告与三星公司签订的《商品房买卖合同》在房产机关办理了房屋预售登记，但并未实际合法占有案涉房屋；原告依据房屋置换协议已经实际合法占有了案涉房屋；根据“一房数卖”时合同履行顺位，在各买受人均未办理物权登记的情况下，合法占有房屋的买受人要优于其他买受人；因此，被告与三星公司签订的商品房买卖合同由于其他买受人履行权利优先，且具有优先履行权利的买受人主张履行的情况下，该合同履行不能，其要求三星公司向其履行房屋交付义务的请求未得到支持。第三人因与原告存在《房屋置换协议》履行纠纷，与被告一起违背以上两个生效判决，在房屋权益存在争议的情况下，抢先将诉争房屋的产权办理到被告名下，侵犯了原告已被法院生效判决确认的合同履行权利优先权。《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”故原告要求确认其与第三人之间签订的《房屋置换协议书》有效、被告协助原告办理诉争房屋的过户手续的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求确认其享有诉争房屋的所有权的诉讼请求，因诉争房屋产权尚未办理到原告名下，本院不予支持。对原告要求相关过户费用由被告承担的诉讼请求，原告作为购房人，本应承担相关费用，原告的该项请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决如下： 一、原告延边朝鲜族自治州总工会与第三人延边威远房地产开发有限公司签订的《房屋置换协议书》有效。 二、被告宋凯于本判决发生法律效力之日起五日内协助将延吉市太平街1445号三星花园2A号楼2001、面积214.74㎡、不动产权证号为吉（2019）延吉市不动产权第0037493号的房屋办理至原告延边朝鲜族自治州总工会名下，办理费用由原告延边朝鲜族自治州总工会承担。 三、驳回原告延边朝鲜族自治州总工会的其余诉讼请求。 案件受理费16,562元，减半收取8281，保全费1,520元，共计9,801元（原告延边朝鲜族自治州原告已预交18,082元），由被告宋凯负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  徐丽华 二〇二〇年七月二十七日 书记员  赵卿缘