贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0381民初1275号原告：杜小霞，女，1980年11月24日生，汉族，住贵州省赤水市。被告：刘源进，男，1984年10月21日生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市。原告杜小霞与被告刘源进房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜小霞、被告刘源进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜小霞向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还原告《房屋买卖协议》交易中已支付给被告的房款230000元；2、要求被告赔偿《房屋买卖协议》交易中第五、六条所产生的违约金56000元；3、要求被告支付原告在《房屋买卖协议》签订之日起至今（2016.8.14至2020.5.18日）已付房款230000元所产生的利息，按月利率3%计算，月数为45个月，利息合计310500元，后期利息利随本清；4、要求被告赔偿在此期间给原告造成的精神损失费30000元；5、本案诉讼费、律师费均由被告承担。事实与理由：原告于2016年8月14日向被告购买位于赤水市红军大道墨香叠翠花园7号搂1层3号住房一套，双方于同日签订《房屋买卖协议》并约定总房款为280000元；交房时间为2016年9月10日之前；付款方式为2016年8月19日支付首付款230000元，余款50000元在办理产权过户手续后一次性支付。原告如约向被告交纳首付款后，多次联系被告，要求协助办理过户手续，被告都以各种理由拖延，致使原告无法办理房屋权属证书，双方的房屋买卖交易无法正常完成，现原告了解到被告在与原告签订《房屋买卖协议》之前，已将此房屋抵押给第三方（贾华龙），才致使被告无法与原告履行房屋过户手续。原告认为，被告的行为已违反了《房屋买卖协议》约定，构成违约。审理中，原告杜小霞向本院提出增加诉讼请求申请，要求解除原、被告于2016年8月14日签订的《房屋买卖协议》。被告刘源进辩称：原告要求解除合同退钱可以，但是原告起诉的金额过高；这个房屋是我父亲去联系的中介，房屋抵押的事实没有表述清楚；我还有其他的债权债务没有处理完毕，想办法偿还原告的购房款；原告已经搬入居住，利息我方不予认可，违约金认可；贾华龙那边我已经支付了几万元，具体金额记不清楚了。本院经审理认定事实如下：2016年8月14日，原告杜小霞（乙方）与被告刘源进（甲方）签订《房屋买卖协议》，被告刘源进将其所有的位于赤水市红军大道墨香叠翠花园7号楼1层3号房屋一套（面积96.55平方米）出售给原告杜小霞。合同主要约定：房屋总价为280000元；交房时间为2016年9月10日之前；付款方式为2016年8月19日付房款230000元，余款50000元在办理完房产过户手续后一次性支付给甲方；甲方保证上述房地产权书清楚，手续完善，若发生与甲方有关产权纠纷或债权债务，概由甲方负责，并承担民事诉讼责任，若因此给乙方造成的经济损失，概由甲方负责赔偿；若其中一方中途违约，由违约方支付守约方房款总价20%的违约金。协议签订后，原告于当日通过银行转账向被告支付购房款230000元，被告向原告出具230000元的购房款收条一张。但被告至今未为原告办理房产过户手续。另查明：2016年2月5日，被告刘源进与其妻子向案外人贾华龙借款250000元，同时签订了《个人房屋抵押借款合同》，约定被告刘源进夫妇用涉案房屋作借款抵押，并于2016年3月2日办理了抵押登记。2018年1月2日，案外人贾华龙向本院提起诉讼，要求被告刘源进夫妇偿还借款250000元、支付利息，并对用于抵押的涉案房屋享有优先受偿权。经本院主持调解双方达成协议，本院作出（2018）黔0381民初56号民事调解书，确认被告刘源进夫妇应支付贾华龙的借款、利息及支付时间，如未按约履行，贾华龙对涉案房屋享有优先受偿权。本院认为：原、被告均是具有民事行为能力的自然人，可以通过自己单独实施或者与他人一起共同实施民事法律行为。原告与被告共同协商，自愿签订《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，符合《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立”的规定，是有效的民事法律行为。协议内容和形式没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的，受法律保护”和第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，双方均应按《房屋买卖协议》约定履行自己的义务。协议签订后，原告按约向被告支付购房款，但因涉案房屋办理了抵押登记，被告未按约定为原告办理房产过户手续，构成违约。现原告要求解除与被告签订的《房屋买卖协议》，被告不持异议，即双方达成一致意见，故原告的该项诉讼请求符合同法第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院予以支持。关于原告要求被告退还已付购房款230000元的诉讼请求：根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿有对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因合同解除，被告应退还原告已付购房款230000元，故原告的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金56000元的诉讼请求：被告未按协议约定办理房产过户手续，应当承担违约责任，根据合同法第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，双方在合同中约定，房屋总价为280000元；若其中一方中途违约，由违约方支付守约方房款总价20%的违约金。现原告要求被告支付违约金56000元（280000元×20%），其计算无误，被告也对该违约金不持异议，故原告的该项诉讼请求符合法律规定和协议约定，本院予以支持。关于原告要求被告以已付房款230000元为基数，从《房屋买卖协议》签订之日起，按月利率3%计算45个月利息的诉讼请求：双方在《房屋买卖协议》中并无资金利息的相关约定，且原告已按总房价的20%要求被告支付违约金，资金利息实质也是违约造成的损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，原告关于资金利息的请求过分高于造成的损失，且被告已经对此提出抗辩，故原告的该诉讼请求缺乏事实依据，不符合法律规定和协议约定，本院不予支持。关于原告要求被告支付精神损失费30000元的诉讼请求：虽然被告未按约定为原告办理房产过户手续后，但从2016年8月14日《房屋买卖协议》签订至今将近4年时间里，原告在涉案房屋正常居住并未受到影响，且被告已承担了协议约定的违约金，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、解除原告杜小霞与被告刘源进于2016年8月14日签订的《房屋买卖协议》；二、被告刘源进在本判决生效后十日内退还原告杜小霞购房款230000元，并支付违约金56000元给原告杜小霞，两项共计286000元；三、驳回原告杜小霞的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费5033元，由原告杜小霞承担2533元，被告刘源进承担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  何政江二〇二〇年七月二十四日书记员  李兆文