辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4464号上诉人（原审原告）：沙有令，男，1942年5月17日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：徐海明，北京市京师（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沙文德，男，1967年11月3日生，汉族，住大连市沙河口区。被上诉人（原审被告）：温顺忠，女，1972年10月29日生，汉族，住大连市沙河口区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘芳，辽宁承仁律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：滕信宇，辽宁承仁律师事务所实习律师。上诉人沙有令因与被上诉人沙文德、温顺忠所有权确认纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。沙有令上诉请求:1.撤销（2020）辽0204民初130号民事判决书，发回重审或依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决认定事实错误。1.原审判决认定遗嘱与卖房协议没有明确案涉房屋所有权人是错误的。遗嘱与卖房协议均明示，当事人双方共同确认上诉人为案涉房屋所有权人，并有权处分。上诉人于2019年7月4日立下遗嘱，明确表示“父亲沙有令在沙河口华顺街133-102有房子62.62平方”，并决定在其百年之后该房产由被上诉人一与上诉人次子出卖后平分价款。该遗嘱由被上诉人一签名确认。因此，当事人双方均明知遗嘱的法律性质，即上诉人对其个人所有的财产在其死亡后的安排，双方共同确立遗嘱设立时案涉房屋为上诉人所有并有权处分。遗嘱明确区分案涉房产“华顺街房子”与“大儿房子”，如果均认可案涉房屋在过户时所有权就已经发生转移，两处房产便均为“大儿（被告一）房子”，遗嘱中又何必作此区分？故遗嘱设立时，当事人双方共同认可案涉房屋为上诉人所有，并非原审判决所述没有明确所有权人。2019年8月20日上诉人与被上诉人一及上诉人次子协商出卖案涉房屋，并平分所得价款，协议中当事人双方再次签字确认“沙有令在沙区.6平方”。所以双方在协议达成时的共同意思表示仍然是上诉人对于案涉房屋具有所有权，原审认定协议中没有明确案涉房屋权属是错误的。《民法总则》第一百三十四条民事法律行为基于双方或者多方的意思表示一致成立。案涉房屋过户时，当事人双方均没有所有权转让的意思表示，根据《物权法》第十四条，变更登记行为不产生所有权转让的法律效力。过户行为不发生物权转让效力。上诉人始终为该房屋的所有权人，其原产权人地位没有发生变更，被上诉人应向上诉人重新过户并转移占有。2.原审判决将当事人双方为案涉房屋过户所签的买卖合同认定为赠与合同，该认定没有法律及事实依据，是错误的。双方为过户所签的买卖合同，约定房屋单价为3169元/平，远低于市场价格，而且被上诉人从未支付房款，上诉人也没有向被上诉人主张该权利，故双方没有买卖房屋的意思表示，过户时因双方缺乏该意思表示而没有发生房屋所有权转移的法律效果，上诉人仍为案涉房屋的所有权人。《民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏在民事法律行为的效力依照有关法律规定处理。因此双方买卖合同的无效并不当然导致赠与合同的成立，被上诉人应该就赠与合同成立生效举证证明。本案中，被上诉人未能证明上面存在赠与合同，也未能证明案涉房屋过户时，上诉人具有将该房屋无偿给予被上诉人的意思表示，被上诉人也明确表示接受赠与，全面行使所有权。原审判决仅依据不动产登记簿的变更反推出赠与合同成立生效，没有法律及事实依据，该认定是错误的。二、原审判决适用《物权法》第十四条，仅依据产权人的变更登记来认定房屋所有权发生变更，属于适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。该条明确了通过法律行为发生的不动产物权变动，以登记生效为准则。因此，主张通过转让取得房屋所有权的被上诉人应该举证证明案涉房屋过户时，双方具有转让的意思表示，否则承担举证不能的法律后果。如前所述，双方为案涉房屋过户所签的买卖合同因具有买卖的意思表示而无效，被上诉人又没有证据证明双方存在赠与法律关系，故案涉房屋的登记产权证即使由上诉人变更为被上诉人，但该变更不产生所有权转移效力，上诉人仍为实际产权人。因此，原审判决依据该法条，认定产权人登记变更就当然地发生了所有权转让的效力，属于错误地适用了法律。三、案涉房屋过户后，当事人双方共同的意思表示为，上诉人始终是该房屋的实际所有权人，并始终保有该房屋的使用收益和处分权能。原审判决认定，案涉房屋过户后，被上诉人将该房屋所有资金收益均通过为上诉人支付房租及现金形式交付给上诉人，而案涉房屋过户之前，被上诉人从未给过上诉人任何金钱资助。所以上诉人始终有案涉房屋的使用收益权能。结合遗嘱及卖房协议中，当事人双方共同认可的，上诉人始终是案涉房屋的实际所有权人，变更登记不导致所有权转移，被上诉人应向上诉人重新办理过户手续。四、上诉人无条件地将其唯一一套住房即案涉房屋让与给被上诉人明显不符合常理。原判决认定，被上诉人除了现有的锦泉南园的住房之外，另在旅顺沙岗子有住宅一套，居住生活条件优越。由于二被上诉人对上诉人不尽赡养义务，双方关系十分紧张，而上诉人次子租住的房屋使用面积不足27平，一家三口居住条件极为不便。但上诉人次子对上诉人十分孝顺，加之生活条件不好，上诉人对其更是关心与挂念。纵观本案全部证据包括关系密切的亲属的证言，并依据常理可以认定，上诉人将案涉房屋过户给被告附有条件，其动机是为了平衡两个儿子的居住条件，民间所称调房。而且不论基于什么原因，只要被上诉人未向上诉人次子腾让其现有住宅，双方约定案涉房屋所有权转让条件未成就，上诉人始终保有案涉房屋所有权，并有权进行处分，以达成合理分配案涉房屋的内心真意。该动机体现了上诉人作为长辈的良苦用心，其不可能将唯一住房赠与给已经拥有两套住房且不尽赡养义务的被上诉人，而不顾其次子窘困的住房条件及自己日后无房可住的风险，故上诉人将案涉房屋提前更名为被上诉人的内心真意为平衡家庭成员的居住条件，而且在该目的达成之前，其必须保有该房屋所有权，并公平处分该房产及案涉房屋因被上诉人未向上诉人次子腾让其现有住房，双方就房屋所有权转让条件未成就，上诉人仍然是房屋的实际所有权人，被上诉人应向上诉人重新办理过户。五、失去案涉房屋所有权将使上诉人面临生活无依甚至无房可住的凄惨境地。现年78岁的上诉人，已是风烛残年又重患缠身，每月2100元的退休工资除去医药费后所剩无几，生活拮据状况可想而知。由老伴去世后被上诉人侵占上诉人8900元的恶劣行为以及此番房产纠纷，老人与被上诉人本就紧张的关系变得更加水火不容。如果案涉房产由被上诉人所有，上诉人不仅将失去赖以生存的房租收入，其更有可能流离失所，生活无依。因为，如果被上诉人真的如其所说的那么孝顺，又怎么可能在母亲去世后的第二天就从遗物中翻走8900元而据为己有？又怎么可能在已经拥有两处房产的情况下，还要强行认定上诉人的唯一房产是对其的赠与？又怎么可能连老人自己出资购买营养品都被认为是霍霍钱？认为自己十分孝敬的被上诉人，又怎么可能无法举出一例曾经自掏腰包为二老提供过资助？综上，当事人双方在办理案涉房屋产权人变更登记时，上诉人没有转让所有权的意思表示，被上诉人也未能举证证明该变更登记是基于买卖或赠与的意思表示。根据《物权法》第十四条，产权人变更登记不发生所有权转让的法律效力，上诉人与原产权人法律地位没有发生变更，其有权要求被上诉人重新办理过户登记。望贵院依法查明事实，支持原告诉请以维护上诉人的合法利益。沙文德、温顺忠辩称，不同意沙有令的上诉请求。理由：(一)原审判决认定事实清楚。1、案涉房屋所有权人系被上诉人，上诉人提出的遗嘱不能证明案涉房屋实际权属。一方面，案涉房屋实际权属已经发生不动产物权变动的法律效力，房屋已经属于被上诉人所有，遗嘱中“房屋过户给大儿子”及“大儿子同意让父亲居住”等情况，也能够说明房屋实际权属属于被上诉人，上诉人主张的遗嘱不足以对抗产权登记的效力。上诉人提出的卖房协议不能证明案涉房屋实际权属，原审法院认定卖房协议中的表述并没有明确是对房屋原有情况的说明还是对现有所有权的说明，不能明确证明房屋权属。该卖房协议不足以对抗产权登记的效力。并且，该房屋自始就并非全部属于上诉人个人，该房产系其与妻子于桂英的夫妻共同财产，上诉人无权主张该房产全部为其个人所有。2、双方实质属于赠与合同。案涉房屋所有权已经转移至被上诉人处，上诉人主张该房屋所有权未变动，双方之间存在附调房为条件的合同，应当承担该事实的举证责任，而其不能证明双方之间存在附调房为条件的合同。上诉人自所有权转移后如此之长的时间从未向被上诉人主张支付买卖合同相关款项或要求其换房等情况。结合双方直系亲属的身份，以及实践中大多以买卖形式赠与房产。综合上述情况，足以证明双方实质是赠与关系。原审判决认定事实清楚。(二)原审判决适用法律正确。根据《物权法》第十四条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案案涉房屋已经转移至被上诉人名下，已经发生不动产物权变更的法律效力。被上诉人主张产权变更不发生所有权转让效力缺乏法律依据，若按其主张，则无任何依据能证明房屋所有权归属。其次，上诉人主张认定房屋所有权权属还要必须能够证明双方具备转让的意思表示。一方面，按谁主张谁举证的举证规则，上诉人主张双方不具备转移所有权的意思表示，该举证责任应归属于上诉人，另一方面，双方在不动产登记中心签署的全部文件也能表示双方转移所有权的真实意思表示，无须另行证明。(三)案涉房屋所有权归属，被上诉人双方不存在被上诉人主张的上诉人为实际所有权人的共同意思表示。为上诉人支付租金及生活费，系被上诉人关心上诉人生活质量，不能据此说明上诉人为实际所有权人。上诉人主张其为实际所有权人缺乏事实及法律依据。(四)被上诉人从未与上诉人约定交换房屋事宜上诉人在原审中主张，该房屋过户行为系附带以交换房屋为条件的合同，被上诉人从未与上诉人约定交换房屋事宜。实际上，被上诉人父母曾向被上诉人提出相关换房事宜，但被上诉人并未同意该主张。且被上诉人所居住的锦泉南园房屋无产权，交换房屋事宜根本无法实质履行。另一方面，约定交换房屋这样重大事宜双方竟没有书面协议，并且自2017年转移所有权直至2019年被上诉人母亲去世前，被上诉人父母从未向被上诉人主张换房事宜，可见上诉人的主张极其不符合常理。且按上诉人所言，二儿子生活不好，上诉人应将房屋直接转至二儿子处，而不是调换房屋，且其二儿子现居住房屋系上诉人赠与。由此也可以证实上诉人主张其曾与被上诉人约定交换房屋的事宜客观上并不存在。(五)被上诉人充分履行扶养义务，上诉人不存在生活无依、无房可住的凄惨情况。1、上诉人主张自相矛盾。上诉人主张因二儿子生活条件不好，要求双方换房。但按此主张，案涉房屋换至二儿子名下后，上诉人依旧名下无房，上诉人此时依然面临其所主张的生活无依、无房可住的“凄惨境地”。其主张自相矛盾，可见上诉人阐述的换房约定及生活无依、无房可住的“凄惨境地”均系上诉人杜撰。2、不存在上诉人主张的翻走其钱款的事由。根据相关录音可以证明被上诉人母亲住院期间的相关花费与关照，均是被上诉人一力承担，而被上诉人弟弟基本没有尽相关关照义务，且后续丧葬事宜也均是由被上诉人独自承担。上诉人所主张的8900元现金，实际情况是被上诉人整理被上诉人母亲遗物时翻到7700元现金，该费用全部用于被上诉人母亲的丧葬事宜，上诉人主张的8900元及被上诉人将其据为己有的情况并不存在。3、被上诉人充分照顾上诉人感受，上诉人不存在生活无依，无房可住的情况。被上诉人签署，上诉人所拟定遗嘱及卖房协议可以看出，被上诉人一直顺从上诉人的要求，听取上诉人的想法与意见。连上诉人拟定的处理已经赠与给被上诉人的房产这样的协议，被上诉人都予以签字，可见被上诉人充分照顾上诉人感受。同时，被上诉人向案涉房屋租户发出的收回住房告知书也可以证明，被上诉人关心上诉人的要求与想法，支持上诉人回案涉房屋居住的要求，并采取相关实际行动。可见，被上诉人充分重视、照顾上诉人的感受。4、被上诉人为上诉人租住房屋，并给予生活费，且上诉人本身有退休金，不存在生活无依，无房可住的情况。自2017年起被上诉人一直为上诉人租住房屋，期间租金等相关费用均由被上诉人支付，且被上诉人每月给付上诉人生活费。且在被上诉人母亲去世后，被上诉人也顺从上诉人去案涉房屋居住的要求。被上诉人自始都尊重上诉人意愿，可见不存在上诉人主张的丧失赖以生存的房租收入，进而生活无依，流离失所的情况。沙有令向一审法院起诉称：确认大连市沙河口区房产为原告所有，被告向原告过户该房产。一审法院认定的事实：原告沙有令与于桂英（已故）系夫妻关系，原告沙有令夫妻育有二子，分别是被告沙文德和案外人沙文德。二被告为夫妻关系。大连市沙河口区房屋，原系原告沙有令夫妻所有，建筑面积62.62平方米，房屋一直由原告夫妻出租。原告夫妻居住在于桂英亲属家，房屋位于旅顺岔鞍。2017年５月９日原告夫妻将案涉房产通过签订《房地产买卖合同》的方式转让给被告沙文德，转让款为198500元。双方于2017年5月9日完成过户手续，被告未支付房款。案涉房屋由被告沙文德继续出租。2017年10月22日，被告为原告夫妻在沙河口区租赁房屋。被告沙文德将案涉房屋的租金一部分用于支付原告在马栏子承租房屋的租金，剩余租金交付给原告使用。2019年7月2日原告配偶因病去世。至庭审时原告仍居住于承租的住房。另查，原告于2019年7月4日出具遗嘱，内容为：父亲沙有令在沙河口区华顺街133拖102有房子62.62平方，由于一些原因，沙有令将房子过户给大儿子沙文德。因母亲于2019年7月2日去世，父亲要居住给大儿子的房子，经大儿同意让父亲居住。如果父亲不在那天，哥俩协商将房子出卖所得房款，大儿沙文德和二儿沙金德各得一半。原告、被告沙文德、二儿沙金德，见证人于春阳在遗嘱上签名。原告于2019年8月20日与被告沙文德及次子沙金德签订卖房协议，内容为：沙有令在沙区.6平方，由于妻子去世，沙有令与大儿沙文德二儿沙金德协商，要把华顺街房子卖掉，卖掉的钱两个儿子、父亲三份同分。请有关负责协商为盼。沙有令、沙文德、沙金德和见证人于春秋等在卖房协议上签名。再查，被告沙文德在1996年与大连大实储运总公司签订购房合同书，被告沙文德购买大连市沙河口区锦绣小区渤海11号楼1-3-3房屋，建筑面积60.02平方米。被告沙文德另在旅顺营城子沙岗子新居附近有投资代建房一处。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告取得案涉房屋所有权是通过原、被告签订房屋买卖合同的形式取得，被告未支付房款。双方争议的焦点一、房屋所有权的转让系附条件的转让，还是赠与合同。（一）房屋所有权的转让是否系附条件的转让。原告主张转让房屋的条件是被告应当在案涉房屋过户后将其锦绣的房屋让与其弟，但原告提供的证据中均没有相关证据证明双方对此有过约定，被告亦否认双方曾有过口头约定。原告虽然提供了房屋转让后出具的遗嘱及卖房协议，但上述两份证据均未提到转让系附条件的内容，故对原告主张附条件的转让房屋，不予采信。案涉房屋的所有权已经转移至被告名下，根据《物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”案涉房屋所有权已经发生不动产物权变更的法律效力，房屋属于被告所有。原告出具的遗嘱不具有法律效力。原告提出遗嘱和卖房协议中均有“沙有令在沙区.6平方”的内容，以证明案涉房屋仍为原告所有，因为案涉房屋曾经为原告所有，该表述并没有明确是对房屋原有情况的说明，还是对现有所有权的说明，而不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，故遗嘱及卖房协议中的该节表述不足以对抗产权登记的效力，不能以卖房协议确认案涉房屋的所有权，原告主张房屋所有权没有转移缺乏法律和事实依据。（二）双方是否存在赠与合同。1、赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同，赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。原、被告虽然签订房屋买卖合同，但实际为赠与合同。被告已取得受赠房屋的所有权，双方的赠与合同成立有效。2、原告是否有权撤销赠与。双方关系目前虽然不睦，但是否达到可以撤销赠与的情形。原告在转让房屋前并未在案涉房屋居住，在房屋过户至被告沙文德后，被告为原告另外租房，将案涉房屋的租金一部分交付原告承租房屋的租金，剩余租金交由原告使用，原告亦有退休金，故原告提供的证据不能证明被告对赠与人有扶养义务而不履行，原告主张的赠与人可以撤销赠与的条件不成立。原告提供的现承租房的照片和证人证言，不足以证明其主张事实，不予采信。被告提供的照片、原告承租房屋的外部路面视频、取款记录、被告亲属的证人证言及被告与其弟媳（沙金德的妻子）通话录音、被告向案涉房屋租户发出的收回住房告知书，无法直接证明案件事实，不予采信。在本案中，虽然原告无权撤销房屋赠与，但原告在赠与房屋后又出具了由双方签名的遗嘱和卖房协议，可以证明原告与被告达成了原告对案涉房屋仍具有债权的协议，因原告在本案中坚持主张所有权确认，且卖房协议涉及案外人沙金德，故无法在本案中解决相关纠纷，原告可以另案再诉。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百八十五条、第一百八十七条、第一百九十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告沙有令的诉讼请求。案件受理费3275元（原告已预付），由原告负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，案涉坐落于大连市沙河口区的房屋，原系上诉人与于桂英夫妻的共同财产，于桂英在世时与上诉人通过签订《房地产买卖合同》的方式转让给沙文德，本案争议的焦点为案涉房屋转让的效力。一、《物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案案涉房屋已经转移至沙文德名下，已经发生不动产物权变更的法律效力。上诉人主张案涉房屋转让系附有条件，沙文德予以否认，因经办理物权变动登记的案涉《房地产买卖合同》并未设定房屋转移的成就条件，根据谁主张谁举证的举证规则，上诉人应对其主张的事实承担举证责任，上诉人所称遗嘱和卖房协议均可以证明案涉房屋仍为上诉人所有的证据不足，首先，遗嘱和卖房协议中“沙有令在沙区.6平方”的表述并没有明确是对房屋原有情况的说明，还是对现有所有权的说明，而不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，上诉人对权属登记的实际权利人存疑，但不能提供充足的证据对抗物权登记的效力，故上诉人主张房屋所有权没有转移不具有法律和事实依据。二、案涉房屋所有权转移的依据是《房地产买卖合同》，但从本案当事人间的身份关系、合同履行的过程及各方当事人的陈述可见，案涉合同的内容实质具有赠与的性质，上诉人主张附条件转让不被采信情形下，对上诉人主张应撤销对案涉房屋的赠与亦不应予以支持，首先，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿赠与受赠人，受赠人表示接受赠与的合同，赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。案涉房屋已办理产权转移的过户手续，被上诉人据此已取得受赠房屋的所有权，上诉人请求撤销赠与合同需具备法律规定的撤销条件。其次，双方关系目前虽然不睦，但并未达到可以撤销赠与合同的情形。上诉人在转让案涉房屋前并未在此居住，沙文德取得案涉房屋所有权后，仍为上诉人另外租房，同时亦将案涉房屋的租金一部分交付上诉人作为承租房屋的租金，剩余租金交由上诉人使用，虽然双方间产生本纠纷，但上诉人提供的证据不足以证明沙文德对上诉人有扶养义务而不履行，故一审判决认定案涉合同无法律规定的撤销情形并无不妥。案涉房屋产权变更后，当事双方及案外人所签字形成的遗嘱及买房协议，根据前述，并非是对涉案房屋权属转移设定的条件，不能作为对抗产权登记的效力，但并非禁止当事人根据协议行使债权的权利，鉴于涉及案外人的利益及根据上诉人的诉请，应另案行使涉案房屋下的债权利益。综上所述，上诉人沙有令的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3275元，由上诉人沙有令负担。本判决为终审判决。审判长  孙利颖审判员  张 钱审判员  范瑞瑶二〇二〇年七月二十九日书记员  杜玉洁