广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0103民初6128号原告：广州新城市房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区东晓路花园街11号A201单元。法定代理人人：赵冬凌，职务：总经理。委托诉讼代理人:范玥昕，女，汉族，系原告的员工。委托诉讼代理人：覃雪梅，女，土家族，系原告的员工。被告:陈载思，女，1957年4月4日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：张丽，广东道自在律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雅聪，广东道自在律师事务所律师。原告广州新城市房地产开发有限公司（以下简称：新城市公司）诉被告陈载思追偿权纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法由审判员邱思陵适用小额诉讼程序公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人范玥昕、覃雪梅，被告的委托诉讼代理人张丽、黄雅聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州新城市房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告代为支付逢源路66号1103房的物业管理费在2018年8月28日至2020年4月24日期间所产生的损失，向原告支付赔偿金7668.63元（房屋建筑面积134.37平米，按每月2.7元/平方米计算，每月管理费362.8元）；2、被告向原告支付逾期支付赔偿金的利息：自2020年6月1日起至实际付清日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算；3、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：根据2013年9月5日广州市中级人民法院作出(2020）穗中法民五终字第330号民事判决书，法院判令原告在逢源路66号1103房（面积134.3727平方米）划出建筑面积131.83平方米的房屋给被告居住作为产权补偿。之后被告就该案多次申请执行，并支付了66号1103房产权面积与回迁面积差额的价差。针对被告最后一次对330号判决书的申请执行，原告向广州市中院提出了执行复议，广州市中院于2019年12月30日作出了（2019）粤01执复688号《执行裁定书》，认定原告已于2018年8月28日向被告交付了符合基本居住条件的1103房。根据上述事实，自2018年8月28日起，66号1103房的物业管理费应由被告承担。因被告拖延办理回迁手续、不办理产权过户登记，且未及时缴纳该房屋的物业管理费，导致涉案物业所在小区的物业公司即广州长建物业管理有限公司（以下简称长建公司）分别在2020年1月、4月向贵院提起诉讼，要求原告支付涉案物业在2017年5月至2020年4月期间的物业管理费、违约金及诉讼费，前述案件的判决已生效，判令原告向长建公司支付物业费7230.21元（计至2020年4月24日），违约金368.42元，诉讼费70元。综上所述，因被告原因导致原告遭受损失，原告有权要求被告赔偿。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请法院支持原告的请求。被告陈载思辩称：不同意原告的全部诉讼请求，请求法院依法予以驳回。一、原告未将涉案房屋修缮至基本符合居住条件标准并交付给被告，造成被告至今没有回迁，物业管理费应由原告自行承担。首先，原告提供的证据（2019）粤01执复688号执行裁定书查明的部分事实有误，该执行裁定书载明“广州新城市房地产开发有限公司于2013年9月29日向陈载思及其委托诉讼代理人罗澄汉、潘明志邮寄了1103房钥匙，加盖广东省邮政速递物流有限公司广州分公司的速递业务档案专用章的妥投证明显示陈载思的委托诉讼代理人罗澄汉、潘明志于2013年9月30日签收了上述邮件。”事实上原告并没有如实寄来房屋钥匙，只是寄来了一团白纸，被告及被告委托的诉讼代理人从未收到过涉案房屋的钥匙。其次，原告提供的证据（2019）粤01执复688号执行裁定书引用的（2018）粤0103民初4872号民事裁定书载明的事实中载明“荔湾法院于2018年8月28日组织双方前往1103房进行现场勘验，现场所见：……另经办人进入房屋时，屋内饭厅堆放着一堆物品，被告工程处人员称因30楼业主装修，故在两天前开锁让其将物品放置在屋内，之后一男子将全部物品取走。”假如如原告主张的其已于2013年9月29日将涉案房屋的钥匙邮寄给了被告及被告委托的诉讼代理人，原告工程处人员又如何还能够在2018年8月底的时候私自打开房门并擅自让30楼的业主把其个人物品放置在屋内？在原告工程处人员尚能私自开门并允许其他人放置杂物的情况下，又如何能认定该房屋具备了基本居住条件并且视为已经交付被告使用？再者，涉案房屋目前仍为毛坯房的状态，即使被告收楼也无法直接正常入住，但被告原房屋被拆迁时是能够直接居住使用的，根据对等原则，回迁房屋交由被告收楼时也应该是可以直接居住使用的，故涉案房屋仍不符合基本居住使用条件。因此，涉案房屋的物业管理费应该在原告修葺好房屋符合基本居住使用条件且被告正式收楼后，才由被告承担；涉案房屋未符合基本居住使用条件且被告未收楼之前，物业管理费由原告自行承担。二、如果法院认为被告应偿还相应的费用，根据原告提交的证据，原告只向广州长建物业管理有限公司支付了（2020）粤0103民初718号判决书规定的费用，即自2017年5月至2019年12月止的管理费及拖欠管理费的逾期付款违约金，却未证明原告支付了（2020）粤0103民初3835号判决书规定的费用即2020年1月1日至2020年4月24日止的管理费及拖欠管理费的逾期付款违约金，故原告支付的（2020）粤0103民初3835号判决书规定的费用并不明确。且原告要求被告承担（2020）粤0103民初718号案的全额诉讼费不合理，应该按比例分摊计算。本院经审理查明：广州市荔湾区逢源路66号1103房，建筑面积134.3727平方米，用途为住宅，从2011年1月4日起登记在新城市公司名下。陈载思因其原有的广州市荔湾区逢源路宝义三巷22号二、三楼房屋被征用拆迁，陈载思就回迁问题与新城市公司发生民事纠纷，双方多次诉至本院要求解决。2013年9月5日，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第330号民事判决，判决：……三、变更广州市荔湾区人民法院（2011）穗荔法民三重字第1号民事判决第一项为：自本判决送达之日起十日内，新城市公司在原拆迁地段新建回迁楼“新城市逢源轩”B栋1103房（门牌号码逢源路66号1103房、建筑面积134.37平方米）划出建筑面积131.83平方米的房屋交付给陈载思回迁居住，并作为陈载思的产权补偿；等等。2014年12月9日，广州市荔湾区逢源轩首届业主委员会与长建物业管理公司签订《物业服务合同》，约定2014年12月25日至2017年12月31日期间，广州市荔湾区逢源路54-68号的逢源轩小区由长建物业管理公司提供物业管理费服务；住宅管理费2.7元/月平方米；物业管理费在每月10号前支付。后该《物业服务合同》的期限顺延为2017年4月25日至2020年4月24日。2015年7月28日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第1225号民事判决，判决如下：一、维持广州市自荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1442号民事判决；二、广州市荔湾区“新城市逢源轩”B栋1103房超出陈载思原产权建筑面积的2.54平方米，由陈载思以4000元/平方米的价格向新城市公司购买。在新城市公司向陈载思交付符合基本居住使用条件的广州市荔湾区“新城市逢源轩”B栋1103房之日起五日内，陈载思支付该2.54平方米的购房款10160元给新城市公司。此后，陈载思多次向本院提出对新城市公司强制执行（2012）穗中法民五终字第330号和（2015）穗中法民五终字第1225号民事判决。2019年5月10日，陈载思再次向本院提出对新城市公司强制执行（2012）穗中法民五终字第330号民事判决，申请执行内容为：1.新城市公司将属于陈载思的回迁房逢源路66号1103房修缮至基本符合居住标准条件后交予陈载思回迁；2.新城市公司向陈载思支付2016年9月至2019年7月的临迁费及延付金。新城市公司对此提出执行异议，本院于2019年8月28日作出（2019）粤0103执异186号执行裁定，裁定：一、新城市公司关于陈载思申请强制2016年9月至2017年4月临迁费已过申请执行期间的异议成立，荔湾法院（2019）粤0103执2259号案停止2016年9月至2017年4月的临迁费；二、驳回新城市公司的其它异议请求。新城市公司对上述执行裁定不服向广州市中级人民法院申请复议。2019年12月31日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01执复688号执行裁定书，该裁定书认定：新城市公司有向陈载思交付1103房的意思表示以及具体行为，已经履行了其应尽义务；1103房已于2018年8月28日具备基本居住条件，至此，应视为新城市公司已于2018年8月28日向陈载思交付了符合基本居住条件的1103房。对于陈载思申请回迁至1103房的请求，依法应予驳回。裁定：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103执异186号裁定第二项；二、驳回陈载思申请回迁至广州市荔湾区逢源路66号1103房的执行请求；等等。2020年1月6日，案外人广州长建物业管理有限公司起诉新城市公司要求其支付广州市荔湾区逢源路66号1103房2017年5月至2019年12月期间拖欠的物业管理费及逾期付款违约金。本院于2020年3月18日作出（2020）粤0103民初718号民事判决，判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，新城市公司向广州长建物业管理有限公司支付2017年5月至2019年12月止的管理费11609.6元及拖欠管理费的逾期付款违约金（违约金以当月应付的物业管理费362.8元为基数，从当月的11日起计至实际付清之日止，自2017年5月11日起至2019年8月20日期间，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，自2019年8月21日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，各月的违约金以当月物业管理费金额为限）；二、驳回广州长建物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费45元由新城市公司负担。本判决为终审判决。判决生效后，新城市公司于2020年4月3日向广州长建物业管理有限公司支付了包括上述判决确定的案涉房屋管理费11609.60元和违约金1247.06元在内23个案件的物业管理费和违约金、诉讼费，合计210493.61元；其中违约金截止计算至2020年3月31日。广州市长建物业管理有限公司确认自上述款项全部到账之日视为23件案件全部履行完毕。2020年5月9日，广州长建物业管理有限公司再次起诉新城市公司要求其支付广州市荔湾区逢源路66号1103房2020年1月1日至2020年4月30日期间拖欠的物业管理费及逾期付款违约金。本院于2020年5月27日作出（2020）粤0103民初3835号民事判决，判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，新城市公司向广州长建物业管理有限公司支付2020年1月1日起至2020年4月24日止的管理费1378.6元以及逾期付款违约金（其中2020年1月至3月的违约金以当月应付的管理费362.8元为本金，2020年4月违约金以290.2元为本金，均从当月的11日起计至实际付清日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，违约金以本金为限)；二、驳回广州长建物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费25元由新城市公司负担。本判决为终审判决。2020年6月9日，广州长建物业管理有限公司出具《确认书》，载明：广州长建物业管理有限公司确认（2020）粤0103民初3835号共45个案件，判决新城市公司合共应向其支付的款项为物业管理费56223.69元，违约金4284.49元（3835-3839号案截止至2020年4月28日，其余案件截止至6月10日），诉讼费1274元，合计61782.18元；广州长建物业管理有限公司在此《确认书》上确认收取上述款项的账户信息及要求备注“45商住车位案”，并表示新城市公司将61782.18元支付至账户，款项全部到账之日视为上述45件案件全部履行完毕。2020年6月17日，新城市公司通过银行转账的方式向广州长建物业管理有限公司出具的上述《确认书》中确认的银行账户转账61782.18元，并在用途一栏中备注“45商住车位案”。2020年6月1日，原告向被告发出《关于立即赔偿物业管理费损失的函》，要求被告支付逢源路66号1103房在2018年8月28日至2020年4月24日期间的物业管理费7230.21元、违约金368.42元及诉讼费70元，共计7668.63元。原告提供邮寄该函件给被告的中国邮政快递单，显示原告填写的收件人陈载思的收件地址为广州市荔湾区宝义三巷22号2楼。该邮件被邮局退回，退回理由是“查无此地址，电话多次无人接听”。被告称未收到上述函件，对其真实性、合法性和关联性均不予认可。庭审中，原告提交一份自行制作的违约金计算表格，显示案涉房屋2018年8月28日至2019年12月31日物业管理费为5851.61元，逾期付款违约金为346.78元；2020年1月1日至2020年4月24日物业管理费为1378.6元，违约金为21.72元。被告对该违约金计算表格提出疑问：一年期的同期贷款利率仅为4.35%。为何同一计算违约金的期间（2018年9月11日至2019年8月19日）有些月份的管理费的违约金利率为4.75%，有些月份的管理费的违约金利率为4.35%？庭后，原告针对被告的上述疑问向本院提交书面答复，内容如下：违约金的利率计算标准是当月物业费的逾期支付时间（从当月缴费日期开始到最后付清日止）合计超过一年的按4.75%计算，一年内的按4.35%计算。违约金计算表格中，2018年12月、2019年1月均已超过一年（截止2020年3月31日付款日），据此2018年12月11日至2019年8月19日、2019年1月11日至2019年8月19日的利率都应该是4.75%，写4.35%是笔误；但原告不变更诉请的数据，违约金仍按表格中数据主张。本院认为：关于原告是否有权向被告追讨案涉房屋物业管理费的问题。首先，虽案涉房屋现仍登记在原告名下，从对外公示效力来看，原告应向物管公司支付物业管理费用；但已经发生法律效力的（2012）穗中法民五终字第330号民事判决已判令新城市公司在原拆迁地段新建回迁楼“新城市逢源轩”B栋1103房（门牌号码逢源路66号1103房、建筑面积134.37平方米）划出建筑面积131.83平方米的房屋交付给陈载思回迁居住，并作为陈载思的产权补偿；参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主”的规定，陈载思已是案涉房屋的业主。其次，（2019）粤01执复688号执行裁定书已经认定新城市公司已履行其应尽义务，已于2018年8月28日向陈载思交付了符合基本居住条件的1103房。房屋交付后，陈载思单方认为房屋不具备居住条件而不实际使用居住案涉房屋以及并未与新城市公司办理产权过户手续，并不影响案涉1103房已实际交付陈载思的事实。最后，已发生法律效力的（2020）粤0103民初718号和（2020）粤0103民初3853号民事判决均判定新城市公司需向长建物业管理公司支付案涉房屋的物业管理费以及逾期支付管理费的违约金的义务，原告亦已向长建物业管理公司履行完毕上述判决书所确定的义务。因此，原告在2018年8月28日之后因案涉房屋产生的上述物业管理费用和违约金以及相关诉讼费用均属于被告怠于履行自己对案涉房屋的权利和义务而造成的原告损失，原告有权向被告进行追偿，本院对此予以支持。至于原告追偿损失的具体期限和金额问题。本院分析如下：第一，（2020）粤0103民初718号民事判决书确定原告支付物业管理费及违约金的时间段是2017年5月至2019年12月，（2020）粤0103民初3835号民事判决书确定的时间段是2020年1月1日至2020年4月24日。原告现有证据证明其已履行上述支付义务，属于实际发生的损失，结合法院认定的被告实际收楼的时间是2018年8月28日，原告诉请被告支付2018年8月28日至2020年4月24日期间相关损失的诉请，本院予以支持。第二，关于物业管理费及违约金损失的金额。按照房屋面积134.37平方米，每月2.7元/平方米计算，2018年8月28日至2018年8月31日期间物业管理费为46.81元；2018年9月至2019年12月期间物业管理费为5804.8元，故2018年8月28日至2019年12月31日期间物业管理费合计为5851.61元。被告主张对应的逾期付款违约金为346.70元，没有超出实际计算的违约金金额，本院予以准许。2020年1月1日至4月24日期间物业管理费为1378.6元，相应的逾期付款违约金，根据（2020）粤0103民初3853号民事判决判定的逾期付款违约金计算标准以及广州长建物业管理有限公司《确认书》中记载的（2020）粤0103民初3853号案的违约金计算截止时间计算，被告就2020年1月1日至4月24日期间物业管理费的违约金应向原告支付14.5元。第三，关于原告诉请的案件受理费损失金额，（2020）粤0103民初718号受理费45元，本院酌定由被告负担20元，（2020）粤0103民初3835号案受理费25元，本院认定应由被告负担。对于原告诉请的受理费损失的超出部分，本院不予支持，依法予以驳回。综上，被告应向原告支付的赔偿金共计7636.41元；对于原告主张的超出部分，本院不予支持，依法予以驳回。关于原告诉请被告支付逾期支付上述赔偿金的利息，因原告于2020年6月1日向被告发出的《关于立即赔偿物业管理费损失的函》并未实际送达到被告，综合考虑本案立案时间是2020年6月4日，原告支付给长建物业的第二笔款项的日期是2020年6月17日，本院酌定从2020年6月17日起计算逾期支付7636.41元赔偿金的利息。利息应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜，计至被告实际付清上述赔偿金之日止。综上所述，依照《中国人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第八项、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈载思向原告广州新城市房地产开发有限公司赔偿损失7636.41元及利息（以7636.41元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利计算，自2020年6月17日起计至实际付清之日止）。二、驳回原告广州新城市房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告陈载思负担。本判决为终审判决。审判员  邱思陵二〇二〇年七月二十八日书记员  李 婷胡晓琴