广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3442号上诉人（原审被告）：东莞市合和实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市*******、矮岭冚村新世纪领居141号楼办公208。统一社会信用代码为914************667。法定代表人：陈军，经理。委托诉讼代理人：廖觉规，广东宏尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：万小丽，女，1977年10月26日出生，汉族，住广东省东莞市松山湖科技产业园区*****，公民身份号码为142************843。委托诉讼代理人：邓铁柱，广东国律律师事务所律师。上诉人东莞市合和实业投资有限公司（以下简称合和投资公司）因与被上诉人万小丽房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初6787号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合和投资公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判合和投资公司无需向万小丽支付100000元；2.判令万小丽承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、本案双方未能在2017年3月31日前签订《商品房买卖合同》的过错并不在于合和投资公司，一审法院认定事实错误，依法应当予以改判。（一）本案双方系因为东莞市限价政策的颁布导致案涉商品房的认购价高于备案价，进而导致无法签订《商品房买卖合同》。1.在2017年3月29日，东莞市发展和改革局、东莞市住房和城乡建设局、东莞市房产管理局颁布了《关于加强新建商品住房销售价备案管理的通知东发改【2017】146号》的政策，而合和投资公司为迎合房价政策的要求，2017年3月30日已对案涉商品房的备案价进行调整申报，即建筑面积单价从26109.88元/㎡(总价：2885664元）调整为20000元/㎡(总价：2210400元）。2.根据一审法院认定的事实，《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》规定，经价格备案后，商品住房实际成交价格不得高于备案价格，高于备案价格的商品房网上销售系统将自动锁定交易，无法进行网上签约程序，而双方所约定的认购单价为23106.08元/㎡(总价：2553685元）已高于备案价单价20000元/㎡(总价：2210400元），因此双方无法就《山湖碧桂园二期认购书》（下称《认购书》）所约定总价为2553685元的商品房买卖事宜进行网上签约程序，即双方因认购价高于备案价的原因未能在2017年3月31日前签订《商品房买卖合同》。上述商品房限价政策是行政管理部门为调控房价而制定及实施的，不受合和投资公司单方所预知或控制，由此所造成的不利影响不应归责于合和投资公司，合和投资公司对此不存在过错。（二）网签系统的故障是导致双方无法签订《商品房买卖合同》的直接原因，属于客观存在的阻碍因素，不应归责于合和投资公司。依据前述，新的限价政策突然颁布对当时如火如荼的房地产市场造成了重大冲击及限制，而买卖双方为避开该政策所造成的影响，都争先恐后排队办理网上签约程序，网签数量的剧增及系统不适应的客观原因导致了商品房网上预（销）售备案系统（即网签系统）出现故障甚至瘫痪。合和投资公司与万小丽正是因为网签系统出现故障而未能办理网签手续，即未能签订《商品房买卖合同》。而对于出现网签系统故障的客观因素万小丽是清楚并接受的。万小丽所提交的《关于收到购买贵司山湖碧桂园商品房事宜回复》、《关于购买碧桂园商品房贵司不给办理网签事宜的函》证明了万小丽确认存在网签系统故障的事实并同意将网签时间进行延后，如“请贵司在7月20日前，能如期对该商品房进行网签”等。但一审法院却排除网签系统出现故障及万小丽同意延后网签时间而径直认定合和投资公司对双方未能在2017年3月31日前签订《商品房买卖合同》存在过错，对合和投资公司显然有失公平，应当予以纠正。3.综合以上东莞市限价政策的颁布及网签系统出现故障等无法预料或控制的意外事件发生致使双方无法在2017年3月31日前签订《商品房买卖合同》，其过错不在于合和投资公司。而且依据《中华人民共和国担保法》的司法解释第一百二十二条规定“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。”一审法院判令合和投资公司需向万小丽支付100000元与客观事实及法律规定不符，应当予以纠正。二、本案双方不仅在《认购书》上已明确约定了定金罚则的适用情形，而且在本案诉讼之前已就退款事宜达成一致合意，合和投资公司也按约向万小丽退还了已付购房款853685元（包括定金100000元），双方的权利义务随即终止，万小丽无权要求合和投资公司双倍返还定金。（一）双方在《认购书》明确约定了定金罚则的适用情形，二审法院应当尊重双方当事人的意思自治，改判合和投资公司无需向万小丽双倍返还定金。依据《中华人民共和国担保法》的司法解释第一百二十条规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”结合案涉《认购书》第五条第2款约定“在本认购书约定的签约时间届满前，甲方不得将乙方认购的物业另行出售。甲方违反本条任一约定，甲方应双倍返还乙方已付的定金。”合和投资公司只有在签约时间届满前将案涉商品房另行出售的才适用定金罚则。但事实上，因双方长期无法就认购价高于备案价的情形协商一致的处理意见，合和投资公司才按规定通知万小丽解除案涉《认购书》，后将案涉商品房进行出售，但合和投资公司的行为并没有违反双方所约定的定金罚则适用条款，因此合和投资公司无需向万小丽双倍返还定金。（二）双方在诉讼发生前已就退楼退款的相关事宜达成一致意见，并已履行完毕，即双方权利义务随即终止，万小丽无权要求合和投资公司双倍返还定金。本案诉讼发生之前，万小丽曾多次要求合和投资公司承担退还购房款、双倍返还购房定金、支付已缴纳的购房款同期利息所得的法律责任，但经双方协商后，在2018年12月份，双方最终就退楼退款的相关事宜达成一致意见：万小丽默认放弃之前定金差额或利息所得等，而仅向合和投资公司申请退还款项853685元【详见合和投资公司提交的证据：《退款申请表》】，后合和投资公司也依约把购房款853685元退回给万小丽，双方之间的权利义务随即终止，万小丽无权要求合和投资公司返还双倍定金。综上，合和投资公司对于双方未能在2017年3月31日前签订《商品房买卖合同》的情形不存在过错，而且合和投资公司已按《认购书》的约定履行了退款义务，双方的权利义务随即终止。万小丽辩称：与本案案情完全一致的另案张文奇诉合和投资公司案件中，合和投资公司已同意赔付张文奇7万元，说明合和投资公司已经认可其自身存在错误，应当赔付买受方。万小丽向一审法院起诉请求：1.合和投资公司赔付双倍定金差额100000元；2.合和投资公司承担本案诉讼费。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：限合和投资公司于本判决生效之日起三日内向万小丽支付100000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，由合和投资公司负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初6787号民事判决书。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，合和投资公司于2018年12月10日退还万小丽购房款项853685元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，根据合和投资公司的上诉意见，二审争议焦点为：合和投资公司应否向万小丽支付双倍返还定金差额100000元。首先，从东莞市发展与改革局网站公布的房价备案回执以及该局的回复分析，本案双方约定的认购价高于2017年4月1日调整后的备案价。根据《山湖碧桂园二期认购书》的约定，《商品房买卖合同》的文本由合和投资公司提供，该公司应于2017年3月31日前与万小丽签订《商品房买卖合同》。合和投资公司主张当天因网签系统故障导致无法签订《商品房买卖合同》，但其提供的系统错误截屏显示的时间并非2017年3月31日，该证据并不能证明合和投资公司曾于2017年3月31日办理过相关手续，因此，合和投资公司应承担举证不能的不利后果。其次，从合和投资公司于2017年3月30日办理山湖碧桂园二期17、20、21幢的住房销售价格备案手续可知，合和投资公司至少应在2017年3月30日前就已经知悉备案价格的调整，但其并未将案涉商品房价格备案的情况如实告知万小丽。再次，合和投资公司在2017年3月31日之后提出签订双合同的方案不符合认购书约定的签约方式，且实质上规避房地产调控政策，以高于备案价出售房屋，万小丽有权不予同意。合和投资公司未能按其承诺的时间及方式与万小丽签订《商品房买卖合同》，且未将案涉商品房价格备案的情况如实告知万小丽，导致双方最终未能签订《商品房买卖合同》的过错方为合和投资公司。最后，万小丽虽然在《退款申请表》上签名申请合和投资公司退还款项853685元，但万小丽没有明确放弃双倍返还定金的意思表示，合和投资公司上诉主张双方已达成协议，万小丽放弃双倍返还定金，缺乏证据支持，本院不予采信。万小丽向合和投资公司交纳的定金100000元的性质为缔约定金，万小丽有权要求合和投资公司双倍返还定金，现万小丽诉请合和投资公司支付双倍定金差额100000元，合法有据，一审法院予以支持，并无不当。综上所述，合和投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元（已预交），由东莞市合和实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  邓晓畅审判员  李远伦二〇二〇年七月二日书记员  谭震聪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。