吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉01民终3484号 上诉人（原审原告、案外人）：孙磊，男，1984年3月27日生，满族，住吉林省长春市宽城区。 委托诉讼代理人：陈汉，吉林鹏瀚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：曹艳，女，1969年4月1日生，汉族，住吉林省舒兰市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：夏立国，男，1970年12月16日生，汉族，住吉林省长春市南关区。 上诉人孙磊因与被上诉人曹艳、夏立国案外人执行异议之诉一案，不服长春市二道区人民法院（以下简称二道法院）（2020）吉0105民初318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙磊上诉请求：1、依法撤销二道法院(2020)吉0105民初318号民事判决书，依法改判支持上诉人原审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：原审认定事实不清，适用法律错误。2017年11月10日，上诉人与被告夏立国通过房屋中介公司签订了房屋买卖协议，双方约定被告夏立国将位于长春市二道区东方之珠小区39幢6号建筑面积为302.10平方米的房屋【产权证号为4XXXX，丘地号为XXXX】的房屋出售给上诉人，上诉人按照合同的约定，支付了合同约定的全部款项，并实际装修入住上述房屋至今。2017年12月1日，上述房屋因被告曹艳与夏立国之间的债务纠纷，被二道法院查封。上诉人提出异议。上诉人认为，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的相关规定，上诉人的原审诉讼请求应当依法保护。1、上诉人是通过房屋中介公司与夏立国公证委托的人任某某签订了房屋买卖合同，该公证文书现仍然合法有效，所以上诉人与任某某签订的房屋买卖合同当然合法有效且在法院查封之前签订。原审法院认定在查封之前没有签订合法有效的买卖合同，认定事实不清。2、原审中，上诉人已经向原审法院充分举证在法院查封前已经合法占有使用诉争房屋。3、上诉人按照合同约定交付了购房款项，原审以交付购房款在查封之后为由驳回了上诉人诉讼请求，没有法律依据，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的相关规定，第3项并未要求购房款交付在人民法院查封之前，因此，原审法院适用法律错误。综上，上诉人认为，本案诉争房屋符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的全部规定，请求二审人民法院依法查清事实做出公正判决。 原告孙磊向二道法院提出诉讼请求：1.判决原告与被告夏立国于2017年11月10日签订的房屋买卖合同合法有效；2.判决位于长春市二道区东方之珠小区39幢6号建筑面积为302.10平方米的房屋，产权证号为4XXXX，丘地号为XXXX的房屋归原告所有；3.依法解除对上述房屋的查封保全措施，停止对上述房屋的执行；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月10日，原告与被告夏立国通过房屋中介公司签订了房屋买卖协议，双方约定被告夏立国将位于长春市二道区东方之珠小区39幢6号建筑面积302.10平方米的房屋，产权证号4XXXX，丘地号为XXXX的房屋出售给原告，原告按照合同的约定，支付了合同约定的全部款项，并实际装修入住上述房屋至今。2017年12月1日，上述房屋因被告曹艳与夏立国之间的债务纠纷，被二道法院查封。原告提出异议，二道法院做出了（2019）吉0105执异6号执行裁定书，原告认为，法院的上述执行裁定认定事实不清，原告与夏立国之间的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且已经实际履行，原告履行了全部合同的义务，实际占有居住上述房屋，应认定合法有效，且原告与被告签订的买卖协议时间在人民法院查封之前，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，原告的请求应得到支持。 曹艳辩称，1.房屋买卖合同的内容及转让程序与委托书授权内容明显相悖。原告孙磊曲解了委托书的内容，在未经夏立国同意的情况下，与任某某签订房屋买卖合同，其自身是有过错责任的。委托书是夏立国借任某某钱的时候形成的，委托事项是买卖房屋，关于房屋应当转让的价格都未写明，房屋买卖合同中以200万元转让，明显显失公平，任某某作为受托人侵害了夏立国的利益，夏立国对房屋买卖合同不予认可，故买卖合同不具有合法有效性。2.截止庭审时，涉案房屋所有权仍是夏立国的名字，现无法办理房屋过户手续的原因是任某某未按委托书要求履行合同，没有清偿银行贷款、注销抵押登记，导致无法办理更名过户手续。《房屋买卖合同》第2条约定，任某某应退还孙磊定金，房屋买卖合同终止；3.原告是和案外人任某某签订的《房屋买卖合同》，夏立国并不知道签订房屋买卖合同的真实时间，法院查封时间是2017年12月1日，查封前房屋没有交付给原告，原告并没有在法院查封前实际占有房屋，原告和夏立国之间没有进行房屋交付；4.原告没有全部交纳购房款，首付款100万也是在法院查封后交纳。夏立国的房屋在银行有抵押，原告明知这一情况，没有去银行办理解除抵押手续，房屋无法更名，原告孙磊是因其自身原因没有办理过户登记，买卖设有抵押权的房屋，买卖合同的效力不具有合法有效性；5.曹艳与夏立国之间的债权债务已经二道法院（2017）吉0105民初1350号民事调解书确定，曹艳申请二道法院对夏立国所有的即原告购买的房屋采取了财产保全措施，曹艳是首封，无论原告请求事项是否得到法院支持，此房屋评估、拍卖或买卖房屋所得到的钱款，曹艳都有优先受偿的权利。任某某即是夏立国的受委托人同时又是夏立国的债权人，长春市南关区人民法院（2018）吉0105民初1361号出具民事判决书。 夏立国辩称，对原告申请的解除查封不发表意见；对案外人任某某代夏立国与原告孙磊签订的《房屋买卖合同》不予认可，《房屋买卖合同》不具有合法有效性。理由为：1.夏立国给任某某出具的授权委托书不是夏立国的真实意思表示，2016年夏立国向任某某借款690000元，月利5分，月利34500元，属于高利贷，任某某等人强迫夏立国到公证处签授权委托书；2.任某某与孙磊签订的《房屋买卖合同》与委托书程序、事项相悖，对此不予认可。任某某伙同他人以低于购买房屋的价格，没有按照法定程序对房屋进行评估拍卖，恶意侵占涉案房屋。委托书要求任某某代为收取房款，但是任某某得到卖房款后据为己有；3.《房屋买卖合同》第2条约定了终止合同条款，现终止条件已经成就，《房屋买卖合同》应当终止履行；4.曹艳向二道法院申请查封前，孙磊没有联系夏立国交接房屋，孙磊对房屋进行简单装修的时间是在法院查封之后；5.夏立国并没有与任某某签订房屋抵押合同，没有去产权交易中心做他项。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，二道法院认定事实如下：2017年5月25日，二道法院受理原告曹艳与被告夏立国民间借贷纠纷一案，并于2017年7月10日做出（2017）吉0105民初1350号民事调解书，双方协议：一、夏立国欠曹艳借款本金20万元，利息3万，共计23万元，此款于2017年10月10日前一次性付清；二、如果夏立国未能按上述第一项约定履行还款义务，则夏立国以本金20万为基数自2016年1月1日起按月利2分向曹艳给付欠款利息，至欠款还清之日止。调解书生效后，夏立国未按生效法律文书履行给付义务，曹艳向二道法院申请执行，二道法院于2017年11月13日立案执行，案号为（2017）吉0105执1164号。2017年12月1日，二道法院在长春市房产档案馆查封了涉案房屋，查封期限为三年。 另查明，2016年4月12日，被告夏立国与案外人任某某经长春市国安公证处公证，委托人为夏立国，受托人为任某某，即委托人夏立国有一处抵押房产坐落于长春市二道区东环城路东，岭东路北东方之珠39幢06号房，建筑面积302.1平方米，丘（地）号：5-78/15-7106，委托人授权受托人任某某作为代理人，并以委托人名义办理如下事项：一、在贷款银行代办提前一次性清偿贷款，领取还款结清证明、注销他项登记申请表、房屋他项权证；二、在长春市房屋登记机构代办注销抵押登记，换领新的房屋所有权证；三、持换发新的房屋所有权证后在长春市房屋登记机构代为签订房屋转让合同及办理房屋权属转移登记手续；四、代为收取卖房款、协助买方在银行或住房公积金管理中心办理二手房按揭贷款手续并签署相关文件、笔录；五、办理该房屋项下调取房产档案、物业维修资金帐户、水、电、煤气、有线电视更名等与交易相关的事宜。受托人在其权限范围内所实施的民事法律行为及签署的相关文书，委托人均予以承认；委托期限二〇一六年四月十二日至委托事项办完为止。 2017年11月12日，案外人任某某以夏立国的名义代夏立国与原告孙磊经长春市新发房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》一份，任某某将上述夏立国名下房产以200万元的价格转让给孙磊。孙磊于2018年2月11日向收款人任某某账户交购房首付款100万元。 二道法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。只有同时具备以上四个条件，案外人的主张才能得到支持。本案中，案外人任某某以夏立国的名义签订《房屋买卖合同》，夏立国对房屋买卖不认可，夏立国表示自己未收到购房款；原告孙磊是于2018年2月11日向案外人任某某交付购房首付款100万元，此购房首付款的交付时间是在法院查封之后。综上，原告孙磊提供的证据无法证明其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；法院所查封房屋登记在被执行人夏立国名下，执行中，查封被执行人名下财产符合相关法律规定，案外人的异议理由不成立，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，判决驳回孙磊的诉讼请求。案件受理费4750元，由孙磊负担。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。另查明，2017年11月10日上诉人孙磊（乙方）和夏立国（任某某代理，甲方）签订的房屋买卖合同中关于交付房屋一事的约定内容为：经甲乙双方协商，甲方须于乙方为甲方还尾款当日将房屋和该物业交付乙方使用，在该物业交付前，甲方须结清有关该物业之杂费（含水、电、煤气、物业管理费和取暖费等）。一审过程中，上诉人孙磊提交的2019年11月20日吉林省东兴物业管理有限责任公司东方之珠管理处出具的居住证明上记载：房屋在2017年12月初孙磊开始装修，2018年末装修完毕，孙磊在这里一直居住至今，物业费孙磊已结清。一审程序中，孙磊还提交了其和长春市新鑫三合建筑装饰工程有限公司签订的没有签署日期的装修合同一份，该合同约定：工程期限365天，开工日期2017年12月1日，竣工日期2018年12月1日，本合同总造价100万元。工程付款方式为开工前支付工程总造价的60%作为首期工程款；工程进度过半后，在支付工程总造价的30%作为二期工程款；工程完工后支付工程总造价的5%作为三期工程款；剩余5%作为工程质量保证金。一年后结算。二审程序中上诉人孙磊要求长春市新鑫三合建筑装饰工程有限公司的法定代表人朱某某和中介工作人员出庭作证。 本院认为，一、关于涉案房屋买卖合同是否有效的问题。关于合同是否有效，应以尊重当事人的意思自治为基本原则，只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定、不损害国家、集体、社会公共及第三人利益，应当认定合同有效。本案中，任某某根据夏立国的授权和孙磊签订了房屋买卖合同，任某某的该行为并未超出代理权限，故应当认为该合同为有效的。二、关于上诉人孙磊是否享有排除法院执行涉案房屋民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然孙磊和夏立国（任某某代理）在法院查封前签订了房屋买卖合同，且按照合同约定支付了部分购房款，但关于孙磊在法院查封前即已合法占有使用涉案房屋一节，孙磊一审、二审虽提交了物业公司的证明、交纳入住费用的票据、任某某的证人证言、长春市新鑫三合建筑装饰工程有限公司法定代表人的证人证言和中介工作人员的证人证言，但因为任某某和本案有利害关系，其证人证言本院不予采信；长春市新鑫三合建筑装饰工程有限公司法定代表人的证人证言因和物业公司出具的证明以及房屋买卖合同中关于交房时间相矛盾，且该法定代表人对其收取100万元装修费一事未予说明，而孙磊对该100万元装修费所提供的给付证据和装修合同中约定的给付时间和给付数额均不一致，故对该装修公司法定代表人的证人证言亦不予采信；另外中介公司工作人员的证人证言对孙磊占有使用涉案房屋的时间并未予以明确，且孙磊提交的物业证明和交费票据上记载的时间均在法院查封后，故因孙磊未提供充足的证据对其在查封前即已经占有使用涉案房屋的事实予以证明，故其不享有可以排除法院执行涉案房屋的民事权益。三、关于孙磊是否享有涉案房屋所有权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，该涉案房屋并没有登记在孙磊名下，故在本案中，不能认定孙磊享有涉案房屋的所有权，其此项上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，孙磊的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、撤销长春市二道区人民法院（2020）吉0105民初318号民事判决； 二、孙磊与夏立国（任某某代理）于2017年11月12日签订的《房屋买卖合同》合法有效； 三、驳回孙磊的其他上诉请求。 二审案件受理费4750.00元，由孙磊负担。 本判决为终审判决。 审判长  张东宇 审判员  周翠翠 审判员  蒋振华 二〇二〇年七月三十日 书记员  王玉博