重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初1413号原告：重庆鲁能开发（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区渝鲁大道777号，统一社会信用代码91500000202806301C。法定代表人：魏海群，董事长。委托诉讼代理人：陆军，男，1990年2月9日出生，汉族，住重庆市渝北区，系原告员工。被告：彭劲松，男，1981年4月24日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：彭茂元，女，1990年11月15日出生，汉族，住重庆市巴南区，系被告配偶。原告重庆鲁能开发（集团）有限公司（以下简称鲁能公司）与被告彭劲松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告鲁能公司的诉讼代理人陆军及被告彭劲松的委托诉讼代理人彭茂元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鲁能公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告于2017年10月20日签订的《鲁能商铺租赁合同》于2019年6月12日解除；2.判决被告立即向原告支付拖欠的租金19351元及逾期支付的定额违约金(定额违约金以欠付租金为基数，从逾期之日按每日5‰计算至清偿之日止，截至2020年1月10日已产生24326.95元)；3.判决被告立即向原告支付拖欠的物业费3873.6元及逾期支付的定额违约金(定额违约金以欠付的物业费为基数，从逾期之日按每日5‰计算至清偿之日止，截至2020年1月10日已产生4638.63元)；4.判决被告立即向原告支付从合同解除次日至原告要求被告腾退房屋之日止(即2019年6月13日至2019年6月22日期间)的房屋占用费4607元；5.判决被告立即向原告支付逾期腾退房屋的占有使用费18429.3元(逾期腾退房屋占有使用费，从逾期腾退之日起按合同解除时日租金标准的两倍计算至原告收回房屋之日止，即从2019年6月23日至2019年7月12日止)；6.判决被告立即向原告支付因被告原因导致合同提前解除的违约金53905.8元(合同解除时月租金13822元×3×1.3)；7.判决被告立即向原告支付房屋还原费用53780元；8.判决被告立即支付未按时迁出工商注册地址的违约金(从2019年7月13日起，按每日1000元的标准计算至实际办妥工商注册迁址手续止，截至2020年1月10日已产生182000元）。事实和理由：2017年10月20日，原告与被告签署《鲁能商铺租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定由被告承租原告位于重庆市巴南区鱼轻路33号附8号2-32、33号的房屋(下称该房屋)，用于“松源香味居”品牌的餐饮经营，租赁面积268.9平方米，租赁期从2017年10月1日至2020年12月31日止；2019年12月31日前每月租金标准为13822元，物业费每平方米6元。根据《租赁合同》4.3条、6.1条约定，该房屋租金、物业费按月缴纳，被告应于每月25日前向原告支付下月租金以及当月物业费。《租赁合同》签署后，原告按约向被告交付了该房屋，被告向原告交纳了履约保证金43562元以及首期租金16779元。《租赁合同》履行期间，未向原告交纳2019年5月、6月的租金及2019年4月、5月的物业费。经原告催收后，被告仍拒绝交纳，根据《租赁合同》第8.6条的约定，迟延交纳租金或物业费的，每逾期1日，按每日5‰的标准计算滞纳金，逾期超过5日，属重大违约，原告作为出租人有权解除合同。故原告于2019年6月11日通过邮寄及现场张贴的方式向被告送达了《解除合同通知书》，通知被告《租赁合同》于送达之日立即解除，被告在收到通知后10日内，将该房屋按《租赁合同》约定的“返还状态”交还原告，同时要求被告向原告交纳拖欠的租金、物业费，并按《租赁合同》第19.5条的约定承担违约责任，即按合同解除时该租约年度平均月租金标准，向原告支付三个月租金作为违约金。2019年6月12日，被告收到原告送达的解除通知，但被告未在解除通知要求的期限内将该房屋交还原告，根据《租赁合同》第11.2.1条的约定，被告逾期交还该房屋的，每逾期1日，按合同解除时日租金标准的两倍向原告支付违约金。2019年7月12日，原告收回该房屋，但被告未按合同约定的“返还状态”将该房屋交还原告，原告收回该房屋后自行对铺内的物品及装修进行了清理拆除，根据合同约定，由原告清理拆除的，拆除费用按200元/平方米计算；被告未在合同解除后30日内办理该房屋注册地址迁移手续，根据合同约定每延误1日，按每日1000元的标准计收违约金。综上所述，原告为维护自身合法权益，特诉请至本院。被告彭劲松辩称，原、被告签订《租赁合同》并履行及欠付原告诉请的租金、物业费属实，但被告交纳的履约保证金可以对此进行抵扣，收到过原告邮寄的相关材料。对于“返还状态”在双方进行房屋交接时原告工作人员也表示不确定。对于原告的其他诉请不清楚。被告撤场时曾与原告工作人员、领导口头协商履约保证金不退及被告不承担其他费用。原告诉请的违约责任过重，请求法院予以调整。原、被告依法向法庭提交了相应证据，本院认定如下：1.原告提交的《鲁能商铺租赁合同》(合同编号:CQLNSG-NY-0019)、《房屋验收交接表》、《装修申请书》、银行收款回单、租金发票、保证金收据、委托支付承诺函（物业费）、2019年1月物业催收通知、2019年2月及3月物业费支付银行付款回单凭证、委托支付承诺函（租金）、2019年2月租金催收通知、2019年4月租金催收通知邮寄单及拒收退回材料、2019年2及3月租金支付银行付款回单凭证、4月租金收银小票、解除合同通知书及对应邮寄单、回单、邮寄截图、现场张贴照片、物品搬离时间表、企业信息公示报告，被告对以上证据均无异议，故本院对上述证据予以采信；2.原告提交的2019年5月、6月租金催收通知、邮寄单及回单、邮寄截图，现场张贴照片，被告辩称系以被告工作人员现场送达该催收通知而非通过邮寄方式接收，故本院对该组证据不予确认；3.《商铺租赁合同》(合同编号:SGLNSG00ZSHQ1900072)、《接铺授权委托书》、新的承租人及受托人身份证复印件、《交付确认书》，被告辩称对该组证据不知晓，但原告举示《商铺租赁合同》、《接铺授权委托书》、《交付确认书》等原件且该组证据涉及租赁的房屋包括本案所涉房屋，故本院对该组证据予以采信；4、被告提交的店铺保证金收据及银行客户回单，原告对该组证据无异议，本院对该组证据予以采信。根据当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2017年10月20日，原、被告签订《鲁能商铺租赁合同》，约定由被告承租原告位于重庆市巴南区鱼轻路33号附8号2-32、33号的房屋，用于“松源香味居”品牌的餐饮经营；租赁面积268.9平方米，租赁期从2017年10月1日至2020年12月31日止；2019年1月1日至2019年12月31日期间每月租金为13822元，被告应于每月25日前向原告支付下月租金；被告应于每月25日前向原告或原告委托的物业公司支付下月物业费1614元；被告应向原告交纳履约保证金43562元，原告有权以履约保证金抵扣被告欠付的租金、物业费等费用；被告欠付原告租金、物业费时应承担每日5‰的定额违约金；被告逾期支付租金、物业费超过五日或累计超过三次，属重大违约，原告有权解除合同；因被告原因致使合同解除，原告不予退还被告交纳的履约保证金，且被告应按当年月租金标准向原告计付三个月租金作为违约金；合同终止后七日内，被告应当将商铺恢复原状并交还给原告，并使商铺、设施等保持良好，清洁和可租状态（下称返还状态）；商铺返还时，被告应提前2日书面通知原告，原告在收到通知后安排对商铺进行返还检查，经检查若商铺符合返还状态则由原告向被告签发《接受返还确认书》，若商铺不符合返还状态则由原告向被告说明问题并由被告立即整改；被告未按时返还的，应按日租金标准的双倍向原告支付违约金，日租金为月基本租金标准÷30日；合同终止十日后，被告未移除该商铺内物品的，视为被告放弃所有权，原告自行移除所产生的费用以200元/平方米计算并由被告承担；被告以该商铺为注册地址的，被告应在合同解除后30日内办理注销、变更手续，若延误则向原告按照1000元/日计付定额违约金至相关手续办妥为止。合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋，被告向原告交纳了履约保证金43562元以及首期租金。合同履行过程中，被告逾期支付了2019年2月、3月的物业费及2019年2、3、4月租金，且被告自2019年5月起未向原告支付租金。2019年6月，原告向被告邮寄《解除合同通知书》，被告于2019年6月12日收到通知书，通知书主要载明双方签订的《租赁合同》于通知书送达之日即解除；原告不予退还被告已交纳的履约保证金；被告应付原告2019年5月、6月租金计27644元、物业费3228元及对应的定额违约金；被告在收到通知书后10日内按约定的“返还状态”腾退房屋，逾期腾退的按约以两倍日租金标准计算违约金。2019年7月12日，原告收回案涉房屋，房屋收回时仍存在部分家具未搬离、隔间未拆除的情形。另查明，案涉房屋已于2019年10月19日由原告另行租赁给了他人。以被告为经营者的字号为“巴南区松源餐饮店”个体工商户登记注册地址为案涉房屋的座落。本院认为，原、被告签订的《鲁能商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反强制性法律规定，双方均应按约诚实信用地履行。本案中，被告未按约向原告履行租金及物业费的给付义务，且符合合同约定逾期三次以上及欠付超过五日的情形，故原告有权按照合同约定解除合同，故《鲁能商铺租赁合同》于被告收到《解除合同通知书》之日的2019年6月12日即解除，本院对原告该项诉请予以支持。对于原告诉请的租金、物业费及对应的定额违约金问题。本院认为，租赁合同解除之前被告欠付租金的期限为2019年5月1日至2019年6月12日，期间欠付租金金额为19350.8元[13822元（5月租金）+5528.8元（6月租金：13822元÷30日×12日）]；原告诉请的物业费的期限为2019年4月1日起至2019年6月12日按照1614元/月的标准计得；对于租金、物业费对应的定额违约金，虽然合同约定了计算标准为每日5‰，但该标准明显过高，经本院向被告释明后，被告要求本院依法进行调整，故本院认为以月利率2%计算被告应付的延迟履行给付义务的违约金较为适宜，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，被告未付款确已造成原告的损失，原告在租赁合同解除之日时即意识到合同无法继续履行及造成损失的事实，同时原告应诚实信用地采取抵扣被告履约保证金的适当措施以防止其损失扩大，故本院认为该违约金的计算期间应以被告应付各项费用之日起分别计算至租赁合同解除的2019年6月12日止；综上，本院对原告诉请的19350.8元租金及对应的定额违约金504.96元[5月租金应付之日2019年4月25日至2019年6月12日产生的违约金：13822元/30日×2%×48日=442.3元；6月租金应付之日2019年5月25日至2019年6月12日产生的违约金：5528.8元/30日×2%×17日=62.66元]、物业费3873.6元及对应的定额违约金144.4元[计算方法同租金定额违约金]予以支持。对于原告主张的租赁合同解除后至《解除合同通知书》载明的腾房期日（2019年6月22日）按照租金标准计算的房屋占用使用费4607元（13822元/30日×10日）的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的双倍房租违约责任、三个月房租违约责任、房屋还原费用违约责任、工商注册登记地址未迁出违约责任均属于合同约定的因被告原因导致合同解除而应由被告承担的违约责任，被告经本院释明后请求法院依法予以调整。对此，第一，关于原告主张的自《解除合同通知书》载明的腾房期日的次日（2019年6月23日）起至原告收回房屋之日（2019年7月12日止）房屋占用使用费计算标准为房租标准的双倍，该双倍应理解为既包括该期间内的损失也包括违约金，该期间原告的实际损失即为房租损失4607.33元（13822元/30日×10日）与物业费损失538元（1614元/30日×10日），以该期间房租金额及物业费金额为基数酌情计得原告该期间的损失及违约金共计6688.93元[（4607.33元+538元）×130%]；第二，关于原告主张的三个月房租的违约责任，被告拒付租金导致租赁合同被解除事实上给原告造成了经济损失，该损失包括若被告按约履行原告可获得利益的损失，一方面租赁合同解除后原告需要另行寻租而产生时间成本及房屋空置成本等，另一方面原告主张的该部分损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，即不能单纯以房屋空置期作为计算原告损失的依据，结合双方已在签订租赁合同时约定了该项违约金以三个月租金计算，故被告应按约向原告支付违约金41466元（13822元/月×3个月），现原告主张以该违约金为基数按130%计算违约金于法无据，本院不予支持；第三，关于原告主张的房屋还原费用违约责任，双方约定被告应在腾退房屋时恢复原状并保持商铺、设施良好、清洁和可租的返还状态，一方面，被告腾退房屋时向原告告知并出具《物品搬离时间表》，另一方面，原告于2019年7月12日实际收回了房屋，诉讼中双方均未举示应由原告向被告签发的《接受返还确认书》，又无证据证明商铺存在不符合良好、清洁和可租的返还状态而由原告要求被告进行整改的事实，原告收回房屋时仍有部分家具未搬离、隔间未拆除的情形，同时被告亦在庭审中陈述已将房屋交付给新承租人并由新承租人对隔墙进行拆除，即案涉房屋返还时尚处于可租状态，原告未举示证据证明其为房屋清理、拆除产生的了实际损失，故本院认为合同约定房屋还原费按200元/平方米系预先设定的违约责任，实际该项违约责任的具体承担应以原告的实际损失作为确定的基础，故本院对原告主张的房间还原费用违约责任的诉请不予支持；第四，关于原告主张的工商注册登记地址未迁出违约责任，合同虽然约定被告未注销或变更工商注册登记地址则应承担每日1000元的违约责任，但原告未提交证据证明因被告未办理相应手续产生了具体的经济损失，故本院对原告该主张不予支持。综上，原、被告签订的《鲁能商铺租赁合同》已于2019年6月12日解除，合同解除后被告对原告的给付义务内容为：1.租赁合同解除前的租金19350.8元及对应的定额违约金504.96元；2.租赁合同解除前的物业费3873.6元及对应的定额违约金144.44元；3.2019年6月13日至2019年6月22日的房屋占用使用费4607元；4.2019年6月23日至2019年7月12日的房屋占用使用费及违约金计6688.93元；5.因被告违约导致合同解除产生的违约金41466元；以上共计76635.73元。因被告已向原告交纳履约保证金43562元，该金额应先抵扣租赁合同解除前的租金、物业费及对应的定额违约金，再抵扣其他应付款项，即抵扣完毕后被告还应支付原告违约金33073.73元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告彭劲松于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鲁能开发（集团）有限公司33073.73元；二、驳回原告重庆鲁能开发（集团）有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6774元，减半收取3387元，由原告重庆鲁能开发（集团）有限公司负担3048元，由被告彭劲松负担339元（此款已由原告垫付，被告负担金额限被告于本判决生效后十日内向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 李 荃二〇二〇年七月十五日书记员 蔡红宇