安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1322民初2957号 原告：宿州华都物业管理有限公司，住所地安徽省宿州市萧县龙城镇虎山三巷11号。 法定代表人：吴书通，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐锡军，安徽嘉闻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰林林，安徽嘉闻律师事务所实习律师。 被告：郝圣英，男，1976年2月2日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 原告宿州华都物业管理有限公司（以下简称华都公司）与被告郝圣英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告华都公司的委托诉讼代理人唐锡军、被告郝圣英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华都公司向本院提出诉讼请求：1．判令郝圣英支付2017年8月24日至2020年8月23日期间的物业管理费4872.38元；2.判令郝圣英支付违约金1778.28元；3．本案诉讼费由郝圣英承担。事实和理由：郝圣英系宿州市萧县欧陆风情园小区17栋404室业主。2016年8月25日，华都公司与郝圣英签订了《前期物业服务协议》，约定了双方的权利义务。华都公司为郝圣英提供物业管理服务，但郝圣英未支付2017年8月24日至2020年8月23日期间的物业管理费4872.38元。华都公司经多次催讨无果，特提起诉讼。 郝圣英辩称，对起诉的物业费数额有异议，装修押金1500元，当时约定自动抵第二年的物业费，收据已交给物业公司；装修时因五楼的防水没有做好漏水，物业人员做登记表示给解决，但到现在没有解决；17栋1单元主管道堵塞，1-9楼业主无法使用卫生间、阳台，业主给物业沟通后，至今没有解决；楼梯公共使用空间，垃圾都是业主自己清理，保洁一般不清理；保安配置老年化，门岗睡觉，保安巡逻不到位，小区车辆随意停放，有时停放在消防通道，小区南区只有两个保安；电动车充电线乱扯，没有治理，造成北区、南区均有一处失火；小区业主把绿化改为菜地，没有人管。现同意缴纳40%的物业费。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对华都公司提供的证据1前期物业服务协议、承诺书、业主信息登记表1组，欲证明华都公司与郝圣英签订了《前期物业服务协议》，约定华都公司为郝圣英提供物业管理服务，物业管理费标准为1.1元/月/平方米，到期前一个月收取下年度物业管理费用，逾期不交的，华都公司有权要求业主补交，并从逾期之日起按照每日万分之五收取滞纳金。郝圣英无异议，但认为华都公司收费标准与服务不相符。经审核，对该证据予以认定。证据2缴纳物业费收据、催缴通知单1组，欲证明郝圣英未支付2017年8月24日至2020年8月23日期间的物业管理费4872.38元。郝圣英无异议，但认为物业费是两年不是三年，当时把押金收条交给物业，他们同意抵第二年的物业费，但是没有给我收据。经审核，对该证据予以认定。2.对郝圣英提供的证据1照片9张，欲证明因楼上504室房屋漏水，导致其室内的墙皮脱落，衣柜后背板起泡，木地板损坏，室外共有部分的墙皮大部分脱落。华都公司对三性均有异议，认为该证据只是一个局部照片，照片也没有载明时间、地点，证据来源不明，郝圣英房屋墙皮脱落，家具的损害与本案的待定事实没有因果关系，与本案没有关联性，也达不到证明目的。经审核，对该证据证明目的不予认定。证据2照片4张，欲证明共用地面垃圾、建筑垃圾不及时清理。证据4照片4张，欲证明小区绿化改为院子、菜地，顶楼私自搭建玻璃房。华都公司对证据2、4三性均有异议，认为该证据只是一个局部照片，也没有载明时间、地点，证据来源不明，看不出与本案有关联。经审核，对该证据不予认定。证据3光盘1张，欲证明保安配置老年化，门岗值班睡觉，车辆乱停乱放，消防设施不完善，电动车充电线乱拉乱扯，电动车失火。华都公司对三性均有异议，认为郝圣英没有提供原始载体，是经过剪辑的，是否是在同一地点拍摄，是否是涉案小区无法确定，也看不出保安老年化，门岗在睡觉，不能证明栏杆没有人操作，消防设施无法证明是在案涉小区拍摄，达不到证明目的。经审核，对该证据证明目的不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郝圣英系萧县欧陆风情园17栋404室业主，该商品房建筑面积123.04平方米，系小高层住宅。2016年8月25日，华都公司与郝圣英签订《前期物业服务协议》，约定由华都公司为欧陆风情园小区提供物业管理服务；物业管理服务费按入住通知书上通知入住时间开始计算，按预交的方式收取；物业管理费标准：独栋别墅2.5元/月/平方米、连排别墅1.5元/月/平方米，叠加别墅1.30元/月/平方米，花园洋房1.10元/月/平方米等；物业管理服务费到期前一个月开始收取下年度物业服务费；协议还对双方权利义务、物业管理服务内容、质量、违约责任等其他事项进行了约定。郝圣英于2016年8月25日入住欧陆风情园小区后，预交了1年的物业管理费，自2017年8月25日之后没有缴纳物业管理费。华都公司于2019年12月1日通过张贴通知的形式向郝圣英催缴物业费未果，故提起诉讼。 另查明，涉案欧陆风情园小区没有成立业主委员会。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案《前期物业服务协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人均有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。华都公司作为案涉欧陆风情园小区的物业服务企业，其公司已按照前期物业服务协议约定履行了相应的物业管理服务，郝圣英作为该小区业主也实际享受了华都公司提供的物业服务，理应履行缴纳相应的物业服务费义务。现华都公司要求郝圣英支付自2017年8月24日至2020年8月23日期间的物业管理费4872.38元（123.04平方米×1.1元/月/平方米×36个月），符合双方合同约定及相关法律规定，应予支持。郝圣英辩称对起诉的物业费数额有异议，装修押金1500元已自动抵第二年的物业费；且华都公司在小区管理、垃圾清理、保安巡逻等服务不到位。经审查，郝圣英提供的照片、光盘等也仅能反映出拍摄当时的状态，并不能足以证明华都公司在履行物业服务过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情况，即便华都公司在为涉案小区提供物业管理服务时存在一些瑕疵，但华都公司为该小区提供了相应的管理服务，履行了主要义务，根据诚实信用原则，郝圣英不能以此作为其拒交物业费的理由。因此，郝圣英的上述辩解意见不能成立，不予采信。 关于华都公司主张郝圣英给付违约金1778.28元的诉讼请求。本案中，涉案《前期物业服务协议》违约责任第5条约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权乙方补交，并从逾期之日起按每日万分之五收取滞纳金。”因滞纳金是由行政法规规定的一种行政责任，适用范围仅限于国家行政管理领域，具有法定性、强制性等，不属于民事责任，故华都公司与郝圣英在《前期物业服务协议》中关于滞纳金的约定应属无效。故，华都公司的该项诉讼请求，理据不足，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、郝圣英于本判决生效后十日内给付宿州华都物业管理有限公司物业服务费4872.38元； 二、驳回宿州华都物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由郝圣英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员 孙 伟 二〇二〇年七月二十七日 书记员 晁晓晓 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。