福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初5069号 原告：陈志敏，男，1981年11月3日出生，汉族，农民，住所福建省仙游县。 原告：林志萍，女，1984年8月4日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市城厢区。 上列二原告的共同委托诉讼代理人：吴林鹰，福建众益律师事务所执业律师。 被告：莆田市建德房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。 法定代表人：朱建荣，董事长。 委托诉讼代理人：黄丽仙，福建倍拓律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：徐丽娟，福建倍拓律师事务所执业律师。 原告陈志敏、林志萍与被告莆田市建德房地产开发有限公司（以下简称建德公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈志敏、林志萍的共同委托诉讼代理人吴林鹰，被告建德公司的委托诉讼代理人徐丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈志敏、林志萍向本院提出诉讼请求：1.建德公司为陈志敏、林志萍办理位于莆田市荔城区房屋的产权证；2.建德公司支付给陈志敏、林志萍逾期办证损失（以购房款1551192元为基数，自2018年10月7日起至陈志敏、林志萍实际取得涉案房屋权属证书之日止按照日万分之二计算损失）；3.本案的诉讼费用由建德公司承担。事实和理由：2015年4月30日，陈志敏、林志萍与建德公司签订《商品房买卖合同》（预售），主要约定陈志敏、林志萍向建德公司购买位于荔城区，建筑面积为138.6㎡，总价款1551192元。合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人应支付违约金1000元给买受人。合同签订后，陈志敏、林志萍已依约向建德公司付清全部购房款，在2018年7月7日交房并于当日向建德公司缴纳了代收契税费和代缴费用（工本费、转移登记费、土地证工本费），但是因建德公司原因，陈志敏、林志萍至今未取得房屋权属证书。陈志敏、林志萍认为，由于《商品房买卖合同》（预售）系由建德公司提供的重复使用的格式合同，其中第二十条约定明显减轻或免除由建德公司承担的责任，排除陈志敏、林志萍主要权利，并且其他与陈志敏、林志萍同样购买了涉案项目房屋的其他业主的《商品房买卖合同》中第十四条约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金以及附件六第十条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后规定期限内取得房地产权属证书，双方同意，买受人不退房，每逾期一日，出卖人向买受人支付已付房款万分之贰的违约金等约定相比涉案《商品房买卖合同》（预售）中第二十条约定对陈志敏、林志萍是显示公平的。因此，《商品房买卖合同》（预售）中第二十条约定是无效的。对于逾期办证的损失应当参照同项目的其他业主的《商品房买卖合同》中第十四条及附件六第十条约定计算损失。 建德公司辩称，一、《商品房买卖合同》第二十条对办证期限的约定系政府制订的条款，且不能更改，不具有可操作性，缺乏公平合理性。《商品房买卖合同》第二十条约定“办理权属证书360日”的条款约定系政府部门所制订的，且是任何开发商不能擅自更改的，是制式条款，不具有可操作性（比如：单就办理房屋产权证前的房屋面积测绘这一项都需要90日内办结），相应的缺乏基本的公平合理性。二、建德公司不存在过错，无法及时按约定办理权属证书的原因不能归责于建德公司，因此，建德公司不应承担违约责任。本案不存在因出卖人原因导致逾期办证的情形：1、政府原因导致无法按期办理权属证书。（1）规划验收问题。建德公司为了能及时为陈志敏、林志萍办结不动产权证书，早在2018年4月便委托莆田市城乡勘测设计研究院进行竣工测量，勘测设计研究院于2018年10月22日向建德公司出具测量成果报告书。建德公司取得测量成果报告书次日即2018年10月23日，便向莆田市城乡规划局申请核发《建设工程规划核实意见书》（即通常所称“规划验收”）。建德公司递交申请后，因政府部门在规划条件核实过程中的有关事宜，导致莆田市城乡规划局无法按时核发核实意见书。2019年5月30日，莆田市自然资源局召开会议并形成XXXXXX号会议纪要。在该份会议纪要中，莆田市自然资源局确认建德公司于建设施工过程中严格遵照规划图纸进行施工，规划条件核实有关事宜（如：室外平台问题、室外平台产权问题、屋面绿化问题、B区计容面积统筹问题、非机动车停车位问题等）存在缺陷系因设计所致，同时要求法规科对设计单位依法处理，由此可见非建德公司的过错责任。会议纪要形成后，建德公司又第一时间委托勘测设计研究院重新进行竣工测量。勘测设计研究院于2019年7月1日向建德公司出具测量成果报告。2019年7月24日，莆田市城乡规划局才向建德公司核发竣工规划条件核实意见书，至此，该份意见书因政府原因拖延近一年时间才取得。（2）二证合一问题。建德公司原开发该项目时土地使用权证为二本，而在办理权属证书时，政府要求二本土地使用权证合二为一，变为一本土地使用权证后方可办理各户的权属分割，造成办证过程中时间拖延。2、买受人原因导致无法按期办理权属证书。建德公司将房屋交付买受人后，各家各户前后陆续进入装修，在装修过程中存在占用公共通道、封闭阳台、乱安装防盗网等违章建设、违法装修的行为，根据相关文件规定，规划部门不予验收通过，直接导致办证时间拖延。因此，建德公司在房屋交付前、交付后一直在积极履行办理不动产产权登记手续，但因行政机关规划验收、政府协调及部分业主私自违建改造等因素，才直接导致至今无法办结不动产权证书。建德公司已尽出卖人或代为办证受托人所应尽之合理注意义务，建德公司在履约过程中不存在过错，根据前述合同约定，建德公司不应承担逾期办证之违约金。三、退一步说，即使法庭认定建德公司应承担逾期办证的违约责任，陈志敏、林志萍诉求违约金过高，不应予以支持。1、逾期办理不动产权证书并未给陈志敏、林志萍带来任何经济损失。根据《合同法》规定，违约金即使有约定也应当不超过实际损失，本案房产系住宅性质，且系按揭买卖性质，房产已交付使用，陈志敏、林志萍也实际占有房屋，实现了合同的主要目的，是否办理不动产权证不影响其使用，实际上不存在损失。2、即便存在损失，陈志敏、林志萍亦没有提交证据证实，同时违约金的约定过高。根据《合同法》及相关司法解释的规定，当事人双方约定违约金过高或过低，在当事人请求调整时，法庭可根据守约方的实际损失对违约金进行调整，即民法上设定的违约金，其首要目的在于填平守约方的损失，而非让其从违约方的违约行为中获利，否则极易造成道德风险。因此，如果法院认为陈志敏、林志萍存在损失，也应当以代办费用为基数，扣除建德公司代缴的费用为基数，以不超过银行同期贷款利率，且综合逾期办证原因进行计算。3、再者，双方对违约金上限已进行了明确约定，《商品房买卖合同》第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在约定的时间内，取得该商品房的房屋权属证书，出卖人应支付违约金1000元给买受人，这是对逾期办证违约金的最高限额，是陈志敏、林志萍对自己权利的自由处分，陈志敏、林志萍对自身权益的放弃没有违反任何法律法规规定，是合法有效的。因此，若法院判决建德公司承担违约金，最高也不应当超过1000元。综上，建德公司认为，陈志敏、林志萍诉求建德公司承担逾期办证的理由不足、缺乏证据，请法院驳回诉讼请求。 陈志敏、林志萍围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织建德公司进行证据交换和质证。对建德公司无异议的身份证复印件2张、《商品房买卖合同（预售）》复印件1份、销售不动产统一发票复印件2张、收款收据复印件2张、《商品房买卖合同》复印件1份，本院予以确认并在卷佐证。 建德公司围绕其答辩意见依法提交了证据，本院组织陈志敏、林志萍进行证据交换和质证。对建德公司提供的，陈志敏、林志萍持有争议的证据和事实，本院认定如下：《莆田市建设工程竣工测量成果报告书》2份、《莆田市城乡规划局建设工程竣工规划条件核实意见书》1份，建德公司提供了原件核对，真实性本院予以确认，且上述证据与本案待证事实存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。对于《莆田市城乡规划局受理承诺单》1份、《莆田市自然资源局受理承诺单》1份、《莆田市城乡规划局不予行政许可决定书》1份、《莆田市自然资源局局长办公会议纪要》1份、莆执法[2018]12号文件1份、《整改通知书》37份、《承诺书》18份、微信截图打印件3页、莆城房测XXXXXXXX号《莆田市不动产测绘承诺件通知书》1份，因上述证据与涉案商品房逾期办证的违约责任无关联性，故本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 建德公司以出让方式取得位于莆田市荔城区镇海办镇海居委会地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用（2007）第XXXXXXX号、莆国用（2007）第××号。经批准，建德公司在该地块上建设商品房，名称为“护城河三期”商住区Ｂ区，建设工程规划许可证号为建字第XXXXXXXXXX号荔，施工许可证号XXXXXXXXXX。该商品房的预售许可证号为（2013）莆房许字第14号。 2015年4月30日，建德公司与陈志敏、林志萍签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为XXXXXXX）,约定陈志敏、林志萍以总价款1551192元向建德公司购买“护城河三期”商住区B区第7幢XXXXX号商品房一套。该合同第七条关于付款方式及期限约定：陈志敏、林志萍应当在2015年4月30日前支付该商品房全部价款。该合同第十一条关于交付时间和手续约定，建德公司应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该合同第二十条关于房屋登记的约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.因出卖人的原因，买受人未能在约定的时间内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人应支付违约金1000元给买受人。 后陈志敏、林志萍向建德公司付清了涉案商品房的全部购房款。2018年7月7日，建德公司向陈志敏、林志萍交付涉案商品房，并出具《收款收据》两份，确认建德公司分别收取陈志敏、林志萍涉案商品房的代缴费用（含工本费、转移登记费、土地证工本费）190元、代收契税46536元。2019年7月24日莆田市城乡规划局荔城分局出具莆规荔核XXXXXX号《建设工程竣工规划条件核实意见书》，核实：“护城河三期”商住区B区（XXXXXX商业及地下室）符合城乡规划要求，同意出具建设工程竣工规划条件核实意见书。建德公司陈述《商品房买卖合同（预售）》第二十条中约定的“商品房交付之日”系指商品房实际交付使用之日。因涉案商品房的权属至今未转移登记至陈志敏、林志萍名下，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 另查，2014年2月10日，建德公司与案外人刘丽华签订《商品房买卖合同》（合同编号为XXXXXXXX）,约定刘丽华以总价款1153696元向建德公司购买“护城河三期”商住区B区第XXXXXX号商品房一套。该合同第八条关于交付条件与期限约定：建德公司应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付刘丽华使用。该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按×利率付给利息，同时按已付款的×赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。附件六：《合同补充协议》第十条关于合同第十四条的约定:如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后规定期限内取得房地产权属证书，双方同意，买受人不退房，每逾期一日，出卖人向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，累计不超过总房款的5%。 本院认为，陈志敏、林志萍与建德公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。陈志敏、林志萍已向建德公司付清涉案商品房的购房款，双方确认已于2018年7月7日办理涉案商品房的交接手续，且建德公司已收取陈志敏、林志萍预交的契税等办证费用，视为双方已形成委托代为申请办证关系；根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，建德公司应于涉案商品房交付使用后360日（即2019年7月2日）内为陈志敏、林志萍取得涉案商品房的权属证书；但涉案商品房的权属至今尚未转移登记至陈志敏、林志萍名下，建德公司逾期代为陈志敏、林志萍申请办理商品房的权属证书，已构成违约，故应承担相应的违约责任。现陈志敏、林志萍请求建德公司为其办理涉案商品房的产权证，因建德公司没有办证职能，根据本案的实际情况，建德公司仅能代陈志敏、林志萍向有关职能部门申请办理涉案房屋的权属证书。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，因出卖人的原因，买受人未能在约定的时间内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人应支付违约金1000元给买受人；本院经审查认为，现涉案商品房的权属尚未转移登记至陈志敏、林志萍名下，上述违约金约定明显过低,虽陈志敏、林志萍未能举证证明逾期办证所造成的实际经济损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，结合审判实践及涉案商品房所在楼盘的《商品房买卖合同》关于逾期办证违约金的约定，本院酌定逾期代为申请办理权属证书的损失按日万分之一计算；且损失的最高限额为合同标的额（购房款总额）的5%，即1551192元×5%=77559.6元。对于损失金额计算的截止期限，考虑到建德公司系无偿代为陈志敏、林志萍申请办理商品房权属证书，且双方并未明确约定建德公司将商品房权属证书交付给陈志敏、林志萍的期限，故本案逾期代为申请办证损失应计算至涉案商品房权属证书转移登记至陈志敏、林志萍名下之日止。经核算：建德公司应以已付购房款1551192元为基数自2019年7月3日起至涉案商品房的《不动产权证书》转移登记至陈志敏、林志萍名下之日止按日万分之一向陈志敏、林志萍支付逾期办证损失，损失的最高限额为77559.6元。建德公司辩称逾期办证系设计单位存在设计缺陷、政府政策变动所致，但其提供的证据不足以证实存在免除或减轻逾期办证的违约责任事实；建德公司辩称逾期办证系因部分业主私自违建改造所致，但其提供的证据不足以证实业主私自违建改造导致其逾期办证，应承担举证不能的法律后果；故对上述辩解意见本院均不予采纳。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内代为陈志敏、林志萍申请办理坐落于福建省莆田市荔城区镇海办镇海居委会“护城河三期”商住区B区第XXXXXXX号房屋的《不动产权证书》的登记手续，陈志敏、林志萍应当予以必要的配合； 二、莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内向陈志敏、林志萍支付逾期代为申请办理上述《不动产权证书》的损失（以1551192元为基数自2019年7月3日起至上述《不动产权证书》转移登记至陈志敏、林志萍名下之日止按日万分之一计算，该违约金最高限额为77559.6元）； 三、驳回陈志敏、林志萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1195元，由陈志敏、林志萍负担504元，莆田市建德房地产开发有限公司负担691元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  蔡琳琦 审 判 员  林嘉伟 人民陪审员  郑绍平 二〇二〇年七月十六日 书 记 员  顾梦雪 附注法律条文 《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。