吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民再37号抗诉机关：吉林省长春市人民检察院。申诉人（原审被告）：乔良，男，1975年4月16日出生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人：王英，吉林兢诚律师事务所律师。被申诉人（原审原告）：长春市恒安建设开发有限责任公司，住所：长春市宽城区建设街甲1号。法定代表人：尤振宇，董事长。委托诉讼代理人：尤万龙，该公司职员。原审被告：杨梅，女，1982年7月13日出生，汉族，住长春市经开六区。申诉人乔良因与被申诉人长春市恒安建设开发有限责任公司（下称恒安公司）、原审被告杨梅房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春市宽城区人民法院（下称原审法院）于2018年6月20日作出的（2017）吉0103民初3842号民事判决，向吉林省长春市人民检察院提出申诉。吉林省长春市人民检察院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，以长检民（行）监[2019]22010000316号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2020年3月20日作出（2020）吉01民抗3号民事裁定，本案由本院提审。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。吉林省长春市人民检察院指派检察员赵铁铭、高志远出庭。申诉人乔良及委托诉讼代理人王英，被申诉人恒安公司的法定代表人尤振宇及委托诉讼代理人尤万龙，原审被告杨梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉林省长春市人民检察院抗诉认为：原审法院（2017）吉0103民初3842号民事判决适用法律错误，认定的基本事实缺乏证据证明。理由如下：1.依据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部损毁、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部损毁、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。2012年恒安公司与乔良签订合同，将房屋及附属场地租与乔良开办幼儿园。2014年1月6日，幼儿园的围栏因属违法建筑被行政机关拆除，使幼儿园区没有封闭的活动场地，丧失了开办幼儿园的必要条件，致使合同目的无法实现。恒安公司已构成根本违约，乔良享有解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。原审法院曾在2016年8月11日作出（2014）宽民初字第185号民事判决，此诉讼中，乔良向恒安公司提起反诉，请求解除合同，且当庭同意恒安公司解除合同的诉求，恒安公司必然已知晓乔良的意思表示，此时应视为通知已到达对方。该案审理时间长达2年多，严重违反法定程序期间，期间幼儿园已停止经营。若将判决作出之日作为合同解除之时，而将这段时间计算在租赁期限内，显然是不妥当的。且即使抛开合同解除问题，对于失去活动场地无法正常经营的幼儿园，原审法院仍按照原合同约定租金亦是不妥当的。2.根据乔良与恒安公司签订的承包协议，2013年8月1日至2014年7月30日租金应为70万元/年。在合同正常履行的情况下，2017年7月30日应付租金为35万元。原审判决第一项判令“自2014年7月30日起以50万元为基数，按日万分之五支付利息”与案涉合同约定不符，其作出此项判决的基本事实缺乏证据证明。乔良申诉请求：撤销原审法院（2017）吉0103民初3842号民事判决，依法改判。事实与理由：1.原审判决对租赁费、占用费发生的原因未作出公正考量，判决错误。申诉人与被申诉人在（2014）宽民初字第185号案件中，因原审法院违反《民事诉讼法》第149条规定，自2014年2月10日立案，直至2016年8月11日才作出审判结果，一审审理时间长达2年零9个月之久。本案所诉的租赁费、占用费均发生在这一诉讼过程中，这一损失的产生是原审法院审理案件严重超审限造成的，不应由申诉人承担责任。2.原审法院对于租赁费、占用费损失发生的责任认定错误。申诉人与被申诉人在（2014）宽民初字第185号案件中均提出了解除合同的诉求，但因法院延期开庭、延期判决，造成合同解除迟延。但根据《合同法》第九十六条规定，当申诉人的反诉状与被申诉人的起诉状送达双方时，合同即应视为解除，被申诉人有权随时收回房屋，申诉人应配合被申诉人收回房屋。因被申诉人的不作为造成该房屋延期收回，此期间造成的房屋租赁损失，责任不应由申诉人承担。申诉人在此期间未使用占有房屋，反而为保护被申诉人权益雇用更夫保障房屋的安全和完整，在申诉人不存在任何错误行为的情况下，判令申诉人承担房屋租赁费用、占用费用损失的责任，于法无据，于理不合。3.原审判决对于租赁费、占用费损失额度认定标准错误。申诉人与被申诉人签订的《租赁合同》约定，为经营幼儿园而租赁该房屋，包括附属院落。后因房屋院落为违法建筑，于2014年1月6日被拆除。附属院落作为租赁物的组成部分已因拆除而无法使用，但原审判决仍按合同约定的租金标准判决，明显不公平。恒安公司辩称：原审判决正确，应当驳回乔良的申诉请求。杨梅陈述称：同意乔良的意见。恒安公司于2017年10月31日向原审法院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付2014年2月2日至2016年12月22日两年多的房屋租赁费274万元；2.判令被告支付原告房屋损失费（房屋修复费）53万元；3.判令被告支付逾期期间每日万分之五的利息。事实和理由：2014年1月22日，原、被告因承包协议纠纷，在原审法院进行诉讼。诉讼期间，原、被告均表示同意解除承包协议，但自2014年2月2日后至诉讼审理到期，被告仍不交还租赁原告的房屋，导致原告两年多无法出租房屋并获取租金，其损失达到274万多元。直到2016年12月22日，被告才将房屋交还给原告，经验收、修复，被告给原告的房屋造成达53万元的损失。原审法院认定事实：乔良与杨梅原系夫妻关系，双方在开办长春市宽城区芙蓉路幼稚园期间，杨梅任校长，乔良为举办者、法定代表人。2017年8月22日乔良与杨梅离婚，在离婚协议中约定，双方在婚姻存续期间内所有债务由男方负责偿还。2012年6月22日，恒安公司（合同甲方）与乔良（合同乙方）签订《长春芙蓉路幼稚园整体承包协议书》，约定甲方将坐落于芙蓉路351号，建筑面积2500平方米房屋，户外活动场地面积约为400平方米及幼稚园现使用的设施、设备整体承包给乙方，用于开办幼稚园，承包期为10年（自2012年8月1日起至2022年7月30日止）；交租方式：每年分两次即每年2月1日、7月30日各交年租金的50%，乙方未按期交纳承包金，每日按应付租金的万分之五支付利息。租金以递增的形式支付，具体如下：2012年8月1日至2013年7月30日40万/年，2013年8月1日至2014年7月30日70万/年，2014年8月1日至2022年7月30日均为100万元/年。甲方将×××校车以12万元出售给乙方，款项2013年7月30日与承包款一起交付。违约责任：任何一方违反本协议条款，应向对方赔偿合同总价款的30%作为违约金。2012年7月13日双方签订《补充协议》，约定：1.乙方负责办园的一切手续，包括城建、安保、消防、卫生、防疫、税务等；2.乙方办完上述手续后甲方办理电力增容事宜。如违约，按原合同规定的违约事项处理。2014年1月22日，恒安公司以乔良未按合同约定支付租金及购车款为由，起诉要求乔良支付租金、购车款、支付违约金、解除合同，将租赁房屋及设备、设施原物返还。乔良以2014年1月6日幼儿园的围栏因属违法建筑，被行政机关拆除；恒安公司拒不履行补充协议，进行电力增容为由，提出反诉，要求解除合同、恒安公司赔偿违约金。经原审法院一审、本院二审，最终判决结果为：一、解除恒安公司与乔良于2012年6月22日签订的长春芙蓉路幼稚园整体承包协议书及2012年7月13日签订的补充协议；二、乔良将租赁房屋、设备、设施（其他设备、设施按2012年7月14日签订的交接附表，被责令拆除的PVC场地围栏除外）返还恒安公司；三、乔良支付恒安公司租金26.5万元（2013年8月1日至2014年2月1日期间）；四、恒安公司给付乔良违约赔偿金54106元；五、乔良于判决生效之日立即给付恒安公司车款12万元及利息。因乔良未按判决履行义务，直至2016年12月22日，在原审法院执行局工作人员主持下，对租赁的长春芙蓉路幼稚园的设备、设施及物品进行交接，返还给恒安公司。在交接过程的录像中可见管道冻裂，造成地面积水，墙面破损。2017年1月3日，恒安公司与长春浩瀚广告有限公司签订《装饰工程合同》对房屋进行了装修改造。经决算工程造价53万元。原审法院认为：恒安公司与乔良签订的《长春芙蓉路幼稚园整体承包协议书》，内容涉及房屋及附属设施设备的租赁及车辆买卖双重法律关系，本案涉及的法律关系为房屋及所属设施设备租赁关系。在法院判决下发后，乔良应按生效判决执行。原审判令乔良支付租金至2014年2月1日，因2014年2月2日至二审法院判决解除合同关系期间，恒安公司与乔良仍存在房屋及附属设施设备租赁关系，乔良应向恒安公司按合同支付租赁费，合同解除后，乔良没有按判决履行返还租赁物的义务，仍然占有租赁物，其应支付相应的占用费用，占用费以双方签订的租赁费标准确定为宜。乔良在租赁恒安公司房屋及所属设施设备开办幼稚园的期间，与杨梅系夫妻关系，夫妻关系存续期间乔良、杨梅共同经营幼儿园拖欠恒安公司的租金及占用费，杨梅负有共同偿还的义务，虽然乔良与杨梅离婚协议约定婚姻存续期间的债务由男方负责偿还，只能对离婚双方当事人有效，但不能对抗第三人，不能免除杨梅对与乔良婚姻存续期间共同债务向债权人的清偿义务。由于乔良、杨梅没有按约定的时间支付租金、占用费，应按约定支付利息。关于恒安公司诉请的房屋损失，恒安公司以《装饰工程合同》及《工程决算协议》，主张房屋损失53万元，证据不足，不予采纳。恒安公司可在补充证据后，另案告诉。原审法院判决：一、被告乔良、杨梅于判决生效后十日内给付原告长春市恒安建设开发有限责任公司房屋及所属设施设备租赁费、占用费273.89万元，并自2014年2月1日起以35万元为基数，按日万分之五支付利息；自2014年7月30日起以50万元为基数，按日万分之五支付利息；自2015年2月1日起以50万元为基数，按日万分之五支付利息；自2015年7月30日起以50万元为基数，按日万分之五支付利息；自2016年2月1日起以50万元为基数，按日万分之五支付利息；自2016年7月30日起以38.89万元为基数，按日万分之五支付利息，以上利息均计算至实际给付之日止；二、驳回原告长春市恒安建设开发有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费32960元，被告乔良、杨梅负担28720元，原告长春市恒安建设开发有限责任公司负担4240元；保全费5000元由被告乔良、杨梅负担。除原审法院认定的案件事实外，本院再审另查明：1.恒安公司于2014年1月22日向原审法院起诉乔良，要求判令解除其与乔良之间的房屋租赁合同，乔良将租赁房屋及设备、设施原物返还后，乔良于2014年2月10日亦向原审法院递交了反诉状，反诉请求解除双方之间的房屋租赁合同，并要求恒安公司给付乔良违约金273万元及律师代理费2万元。原审法院于同日向恒安公司送达了乔良的反诉状副本。在该案即（2014）宽民初字第185号案件2014年3月6日的庭审中，乔良答辩称：同意原告（恒安公司）解除合同的诉讼请求，但其余三项都是因为原告违约在先，所以不同意。该次庭审中，恒安公司与乔良还共同确定，乔良于2013年12月6日接到行政执法部门下发的强制拆除幼儿园场地围栏告知书，2014年1月6日，幼儿园场地围栏在行政执法人员监督下被拆除。在该案2016年7月15日的庭审中，乔良自述其开办的案涉幼儿园于2014年11月1日停业。乔良在庭审辩论中还提出：“庭审时双方达成共识，同意解除合同，我方找原告要求交接，但没联系上，原告也未找过我们。”2016年8月11日，原审法院作出（2014）宽民初字第185号民事判决：一、解除恒安公司与乔良于2012年6月22日签订的《长春芙蓉路幼稚园整体承包协议书》及2012年7月13日签订的《补充协议》。乔良将租赁房屋、×××号福田牌校车、设备、设施返还给恒安公司；二、乔良支付恒安公司车辆使用费（以12万元为基数，按照年折旧率6.67%标准，自2012年7月14日开始计算至实际返还车辆之日止）；三、乔良支付恒安公司租金26.5万元（2013年8月1日至2014年2月1日期间）；四、恒安公司给付乔良违约赔偿金54106元；五、驳回恒安公司其他诉讼请求；六、驳回乔良其他反诉请求。宣判后，恒安公司和乔良均不服上诉。2016年10月31日，本院作出（2016）吉01民终3411号民事判决：一、维持（2014）宽民初字第185号民事判决第三、四项；二、变更（2014）宽民初字第185号民事判决第一项为：解除恒安公司与乔良于2012年6月22日签订的《长春芙蓉路幼稚园整体承包协议书》及2012年7月13日签订的《补充协议》。乔良将租赁房屋、设备、设施返还给恒安公司（改掉了“返还校车”部分）；三、撤销（2014）宽民初字第185号民事判决第二、五、六项；四、乔良支付恒安公司校车款12万元及利息（以12万元为基数，自2013年8月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；五、驳回恒安公司其他诉讼请求；六、驳回乔良其他反诉请求。在本院（2016）吉01民终3411号案件庭审中，本院承办法官询问双方“这2年多时间里双方为何一直没有交接房屋”。恒安公司回答：“对方没有主动交，我方也没法要，法院也没判。”乔良回答：“这2年没用，我方得知恒安公司已被吊销，不具有赔偿能力。”承办法官又问“你们认为合同什么时间解除”，恒安公司回答：“一审判决时。”乔良回答：“从院子不能使用，拆除日，不能实现合同目的了。”本院（2016）吉01民终3411号民事判决和原审法院（2014）宽民初字第185号民事判决均认定“恒安公司提供的租赁物存在瑕疵（即室外场地系违法占用，已被政府强制拆除围栏，影响幼稚园的正常经营），乔良未及时给付租金属于行使法定抗辩权，且乔良可以要求解除合同”。虽然在（2014）宽民初字第185号案件中乔良提起了反诉，要求解除房屋租赁合同，且在2014年3月6日的庭审中，乔良在答辩时亦同意恒安公司解除房屋租赁合同的诉请，但其后，乔良既未主动向恒安公司交还房屋，也未通知过恒安公司接收房屋，而是雇用人员看管该房屋直到该判决书生效，恒安公司申请法院强制执行。2016年12月22日，在原审法院执行人员的强制要求下，乔良才将案涉房屋返还给恒安公司。在此期间，恒安公司除在该案诉讼请求中要求过乔良返还房屋外，亦未再通知过乔良交还房屋。2.2018年6月20日，原审法院作出本案原审判决后，因各方均未上诉，该判决生效。2018年12月25日，乔良、杨梅向本院申请再审。本院于2019年1月18日作出（2018）吉01民申187号民事裁定，驳回了乔良、杨梅的再审申请。后乔良向长春市检察院提出申诉。2020年3月4日，长春市检察院向本院提起抗诉，本院依法裁定再审了本案。3.本院再审庭审中，恒安公司和乔良一致确认，在2014年11月1日乔良停止幼儿园经营至2016年12月22日案涉房屋被原审法院强制执行返还给恒安公司期间，乔良虽然未向恒安公司交还案涉房屋，但其并未实际使用该房屋，更未从事经营活动，只是雇用了更夫看管案涉房屋。4.恒安公司于2016年12月22日收回案涉房屋后，于2017年10月19日取得了《中华人民共和国民办学校办学许可证》，并恢复了楼外被政府强制拆除的围栏和场地，继续经营“芙蓉路幼儿园”至今。本院再审认为：1.因恒安公司提供的租赁房屋存在重大瑕疵（室外活动场地系违法占用，且已被政府强制拆除，不再符合幼稚园开办条件），违反《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人在租赁期间应当保持租赁物符合约定用途”的规定，导致乔良无法正常经营使用，合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，乔良拥有合同解除权，可以主张解除双方之间的房屋租赁合同。乔良在恒安公司于2014年1月22日起诉解除合同后，于2014年2月10日提起反诉，亦要求解除合同，且该反诉状副本已于同日送达给恒安公司。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，双方之间的案涉房屋租赁合同应于2014年2月10日解除。2.根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，在恒安公司与乔良之间的房屋租赁合同解除后，恒安公司有权要求乔良返还案涉房屋，而乔良亦应主动将房屋返还给恒安公司。因恒安公司已经在该案的诉讼请求中明确表达了要求乔良返还房屋的意思表示，但乔良不仅未主动向恒安公司交还房屋，而且还专门雇用了更夫进行看守，导致恒安公司无法使用案涉房屋，造成了房屋使用价值损失，乔良构成对恒安公司合法权利的侵害，其应当赔偿恒安公司自解除合同次日即2014年2月11日起至通过执行程序收回房屋前一日即2016年12月21日止的案涉房屋占用费损失。而在2014年2月2日至2月10日期间，因双方合同尚未解除，乔良亦占有使用了房屋（乔良自认其开办的幼儿园于2014年11月1日才停止经营），乔良应当按照合同约定的租金标准给付恒安公司房屋租金。乔良虽然主张未及时交还房屋的过错在恒安公司，是恒安公司在合同解除后不作为，未主动要求其返还导致损失扩大，但因恒安公司已经通过起诉明确向乔良表达了返还房屋的意思表示，而乔良雇用更夫看守房屋的行为却表明乔良根本没有向恒安公司交还房屋的真实意愿，且乔良在本院（2016）吉01民终3411号案件庭审中自述“我方得知恒安公司已吊销，不具有赔偿能力”，表明其拒绝返还房屋的真正原因仅系“担心恒安公司没有赔偿能力”，而非恒安公司不作为，故乔良此主张不能成立，本院不予支持。3.关于恒安公司的房屋占用费损失赔偿标准问题。案涉房屋的装修格局及相关设备、设施的配备均系按照开办幼儿园标准设定的，乔良承租案涉房屋的用途亦是开办幼儿园，且恒安公司与乔良之间的房屋租赁合同之所以解除，系因恒安公司出租给乔良的幼儿园室外场地围栏被政府强制拆除，该幼儿园不再符合《长春市民办幼儿园管理暂行办法》规定的举办民办幼儿园条件（必须拥有室外活动场地），导致乔良无法继续经营所致，此情况下再按照租赁合同约定的逐年递增的开办幼儿园的租金标准让乔良承担房屋占用费损失，有失公允，同时考虑到双方的过错程度、房屋的面积、地理位置、经济价值等因素及乔良仅是占有房屋而并未从事经营活动的事实，并参照长春市发展和改革委员会、长春市住房保障和房地产管理局联合发布的《关于公布我市非住宅房屋租赁指导租金标准的通知》规定，本院认为乔良按照双方之间租赁合同约定的2014年7月30日之前的租金标准，即70万元/年给付恒安公司解除合同之后的房屋占用费损失较为适当。同时又因2014年2月2日至2月10日期间的租金标准亦为70万元/年，故乔良和杨梅应当给付恒安公司2014年2月2日至2016年12月21日期间的房屋租金及占用费损失共计2019452元（70万元÷365日×1053日）。4.因合同解除系恒安公司提供的场地围栏被政府强制拆除所致，而乔良在合同解除后继续占有房屋给恒安公司造成的房屋占有使用费损失亦非租金，且合同已经解除，再适用合同约定要求乔良向恒安公司给付逾期支付租金的违约金缺乏法律依据，故恒安公司主张乔良和杨梅给付每日万分之五的逾期支付租金利息不应予以支持。综上，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销吉林省长春市宽城区人民法院（2017）吉0103民初3842号民事判决；二、申诉人乔良、原审被告杨梅于本判决生效后立即给付被申诉人长春市恒安建设开发有限责任公司房屋租金及占用费损失合计人民币2019452.00元；三、驳回被申诉人长春市恒安建设开发有限责任公司其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32960元、保全费5000元，合计37960.00，由申诉人乔良、原审被告杨梅负担23444.00元，被申诉人长春市恒安建设开发有限责任公司负担14516.00元。本判决为终审判决。审判长  华子琳审判员  郭 智审判员  魏 岚二〇二〇年七月九日书记员  常如男