苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初1629号原告：严怡。委托诉讼代理人：刘柏成，江苏言灿律师事务所律师。被告：吴江安富置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇小园弄18号。法定代表人：史国新，执行董事。委托诉讼代理人：韩国伟，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟敏，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。原告严怡与被告吴江安富置业发展有限公司（以下简称安富公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法由审判员潘景信适用简易程序审理。后因工作变动，本案变更为由审判员沈国全适用普通程序独任审判，并于2020年5月12日公开开庭进行了审理，原告严怡的委托诉讼代理人刘柏成，被告安富公司的委托诉讼代理人韩国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严怡向本院提出的诉讼请求：1、解除原告与被告签订的苏州市商品房买卖合同，被告配合原告解除网签备案手续。2、被告返还原告购房款614944元，返还维修基金、契税、印花税14869元。3、被告赔偿原告违约金总计为53560.24元整(暂计算至2020年1月8日)，2020年1月8日后以629813为基数按银行同期贷款利率计算至判决生效之日。4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中,原告变更第三项诉讼请求为要求被告赔偿原告暂计算至2020年5月8日的违约金75730.05元,2020年5月8日以后的违约金以629813为基数，按银行同期贷款利率计算至判决生效之日止。事实和理由：2018年7月4日，严怡到安富公司的售楼处购买商品房，当天在被告售楼处通过pos机刷卡支付了421744元。后因被告违约不能按期交房，于2018年11月30日签订了关于逾期交房的补充协议，说明了其承担违约金，并于当日签订了苏州市商品房买卖合同，同时约定了交房时间，办理了网签手续，交了维修基金、契税、印花税14869元，但被告始终还是办理不了贷款手续，并让原告交付现金，原告于2019年6月27日又交付了193200元整。交付后被告迟迟不能交房，现已严重的超过了交房时间，原告找到被告后，被告明确告知不确定什么时间能交房，现原告根据合同中的条款要求解除合同。被告安富公司辩称：1、不同意解除双方签订的商品房买卖合同。被告未能及时交付商品房的原因系被告资金紧张以及案涉工程后续消防、疫情等原因导致延期。被告现正争取引进投资人，尽快向包括原告在内的购房者交付案涉商品房，希望双方能够继续履行合同。2、即使原告要求解除合同，被告也仅需返还收取的购房款409627元，其余部分房款由第三方收取。原告应该向第三方要求退还。维修基金、契税等14869元是由被告代为收取，该部分款项也不应由被告返还。3、原告主张的违约金金额过高，请求法院依法予以调整，应按照现有的银行LPR一年期利率进行计算，计算时间为自原告向被告主张解除之日开始。本院经审理认定如下事实：2018年6月，安富公司（甲方）与案外人上海**房地产营销策划有限公司（以下简称**公司）（乙方）签订了《销售代理合同》一份。合同约定，安富公司作为房地产开发企业，**公司作为专业的代理销售公司，**公司代理销售安富公司开发的吴江香槟街商业广场项目的部分商铺房源。合同约定，乙方在保证不低于甲方制定签约底价的前提下，向客户收取装修费、咨询服务费等费用，并向客户开具装潢费发票，作为乙方的销售佣金。关于价款收取，合同第3.1条约定，客户签约时，先由甲方收取房款，再由乙方收取基础销售佣金。合同第5.1.2条约定，客户与甲方签订《商品房买卖合同草签合同》且该客户按约定向甲方支付购房款首付款后，即视为乙方销售成功。合同第9.4条约定，涉及房屋交付等方面的争议，由甲方负责处理，承担由此发生的一切费用。2018年7月4日，安富公司（出卖人）与严怡（买受人）签订《吴江市商品房买卖合同》。合同约定，严怡购买安富公司开发的芗槟商业广场4幢319号商铺，价款为426427元。关于付款方式，房屋买卖合同附件三中约定：（1）首付款216427元、按揭贷款210000元，买受人应于本合同签订的同时办理按揭贷款手续，并于5日内补齐所有手续，否则视为买受人逾期付款；（2）由于买受人原因（包括但不限于对贷款的额度不能提供完整的收入证明、财产证明或所提供的证明不能被银行认可等）或其他原因，导致买受人首付款比例调整、申请贷款不足或银行贷款发放额不足的，买受人应在银行放款之日后的7天内补足差额部分，否则视为买受人逾期付款；（3）按揭贷款过程中产生的一切费用由买受人承担，贷款手续审批及贷款额度、贷款利率由银行决定，与出卖人无关。关于房屋交付期限，合同第十七条约定，出卖人定于2019年5月8日前将该商品交付给买受人，不可抗力除外。关于逾期交房的违约责任，合同第二十条约定：逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起30日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还给买受人，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受人支付违约金；造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任。同日，严怡与苏州香槟街物业管理有限公司（以下简称物业公司）签订《委托经营管理协议》一份，合同约定严怡将涉案房屋D-319号房（合同价款426427元）委托物业公司经营管理10年（自2019年1月8日起至2028年12月31日止），双方对收益及经营管理费用、经营管理收益的支付方式、违约责任等作了约定。2018年11月30日,安富公司作为出卖人(甲方)与严怡作为买受人(乙方)签订《关于逾期交房的补充协议》一份，内容为：安富公司与严怡于2018年7月4日签订了《吴江市商品房买卖合同》，双方约定交房时间为2019年1月8日。现经双方友好协商，就安富公司逾期交房的违约责任约定如下：1、安富公司在2019年1月8日后交房，自2019年1月8日起至2019年5月8日止，安富公司按日向严怡支付严怡于2019年1月8日前向安富公司支付的已交房价款的万分之五的违约金，合同继续履行；本协议经双方签字盖章后生效，生效后2018年7月4日签订的《吴江市商品房买卖合同》草签合同作废。2019年6月27日，安富公司作为出卖人(甲方)与严怡作为买受人(乙方)签订了《商品房买卖合同》补充协议一份，双方约定：一、原合同（备案号为201811300160的《商品房买卖合同》）约定买受人的付款方式为按揭贷款，贷款额为210000元，现买受人将付款方式更改为“一次性付款”；二、出卖人给与买受人16800元优惠，即买受人需一次性付清的房款余额为193200元。买受人签订本协议当日付清余款193200元。三、原合同已备案，备案价为409627元，变更付款方式后，实际合同价为409627元，二者差额部分的税金由买受人按国家税收政策承担。四、原合同其他条款不变。合同签订前后，严怡累计支付了614944元。其中向安富公司支付了409627元，向**公司支付了205317元。2018年7月4日，安富公司向严怡出具了金额为216427元的收据，款项内容为“商铺4-319房款”；同日，**公司向严怡出具了金额为205317元的收据，款项内容为“装修款”。2018年11月30日，严怡向安富公司支付了维修基金、契税、印花税共计14869元。同日，安富公司向严怡出具了相应金额的收据。2019年6月26日，安富公司向严怡出具了金额为193200元的收据。收款事由载明“贷款21万打9.2折，转账193200元”。涉案房屋至今未取得《商品房交付使用通知书》，不具备房屋交付条件。以上事实，有原告提供的《苏州市商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》、《关于逾期交房的补充协议》、《商品房买卖合同》补充协议、收据、江西银行持卡人存根、pos签购单、（2019）苏05民终10328号民事判决书及当事人陈述等证据证实。本案的争议焦点：本案所涉房屋的价款问题；本案所涉房屋买卖合同解除的问题；合同解除后财产返还及违约责任问题。首先，关于本案所涉房屋的价款问题。本院认为，根据安富公司与**公司签订的《销售代理合同》，**公司代理销售香槟街商业广场的部分商铺。严怡购买涉案商铺，是通过**公司销售人员的介绍、引导，签订房屋认购协议、买卖合同，并支付价款。在上述交易过程中，**公司与严怡之间未成立合同关系，严怡没有向**公司支付对价的义务。根据安富公司与**公司之间的代理合同约定，**公司向安富公司提供销售代理服务，安富公司向**公司支付销售佣金，即安富公司系销售代理合同中支付佣金的履约主体。**公司直接向购房人收取款项，系基于与安富公司之间的合同约定，不改变安富公司履约主体身份。**公司向购房人严怡直接收取的款项，部分款项属于安富公司向**公司支付的销售佣金，应当认定为安富公司向严怡收取了相应的款项，属于购房价款的组成部分。综上，严怡支付的614944元，属于房屋价款的组成部分，涉案房屋价款应当为614944元，严怡向安富公司已支付的房屋价款为614944元。严怡与安富公司签订的书面的商品房买卖合同记载的房屋价款为426427元，与事实不符，本院不予认定。其次，关于涉案房屋买卖合同解除的问题。本院认为，房屋买卖合同第十七条约定，交房日期为2019年5月8日；合同第二十条的约定，出卖人交房逾期超过180日后，买受人有权解除合同。安富公司至今未取得涉案房屋的交付使用通知书，逾期交房已超过180日，严怡有权解除房屋买卖合同。关于合同解除的时间,因严怡提供的证据不能证明其发送的解除通知已到达安富公司处，故应以本案诉状副本送达安富公司之日即2020年3月24日为合同解除之日。最后，关于合同解除后财产返还及违约责任问题。涉案购房合同解除后，合同网签备案手续应予以注销,严怡已支付的购房款614944元安富公司应当返还。购房合同约定，买受人解除合同的，出卖人自解除通知到达之日起30天内退还全部已付款。现上述退款日期已经届满，安富公司应当退还全部购房款614944元。关于违约金,商品房买卖合同约定按买受人累计已付款的1%支付违约金,原告认为该约定低于实际发生的利息损失,故申请法院调整违约金。本院认为,原告确实存在利息损失,故对原告要求调整违约金数额的诉讼请求,本院予以确认,但应按中国人民银行发布的同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。严怡已经支付的办证费用14869元，安富公司应当予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，判决如下：一、原告严怡与被告吴江安富置业发展有限公司签订的《苏州市商品房买卖合同》于2020年3月24日解除，被告吴江安富置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告严怡办理合同网签备案注销手续。二、被告吴江安富置业发展有限公司返还原告严怡购房款614944元，于本判决生效之日起十日内履行。三、被告吴江安富置业发展有限公司返还原告严怡维修基金、契税、印花税，合计14869元，于本判决生效之日起十日内履行。四、被告吴江安富置业发展有限公司支付原告严怡违约金（以421744元为基数,自2019年1月8日起至2019年5月8日止,按每日万分之五计算；以421744元为基数，自2019年5月9日起至2019年8月19日止,按中国人民银行同期同档贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以193200元为基数，自2019年6月26日起至2019年8月19日止,按中国人民银行同期同档贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以14869元为基数，自2020年1月19日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效之日起十日内履行。上述款项如采用转帐方式支付，请汇入原告严怡指定帐号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江支行营业部，账号：62×××63。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10634元、保全费3620元，以上合计14254元，由被告吴江安富置业发展有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交至法院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××63）。原告严怡预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审 判 员 沈国全二〇二〇年七月十四日法官助理 高文倩书 记 员 李佳凯附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。