云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2901民初555号原告：苗振世，男，1993年4月8日出生，汉族，河南省濮阳县人，户籍地址河南省濮阳县，现住大理市。委托诉讼代理人：牛坤，云南天外天（大理）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张永梅，云南天外天（大理）律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：马邓里，男，1988年12月10日出生，回族，云南省洱源县人，住大理州洱源县。委托诉讼代理人：刘洪升，云南兴宾律师事务所律师，特别授权代理。第三人：张杏泽，男，1982年10月27日出生，白族，云南省大理市人，现住大理市。原告苗振世与被告马邓里、第三人张杏泽合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苗振世的委托诉讼代理人牛坤、张永梅、被告马邓里及其委托诉讼代理人刘洪升、第三人张杏泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苗振世向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《客栈转让合同》；2.判令被告返还原告已经支付的转让费200000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年6月26日签订《客栈转让合同》，约定被告将位于大理市的租赁使用权、经营权益及全套设备、附属搭建设施、相关网站预定平台所有权转让给原告，原告支付转让费200000元，此转让得到第三人（房东）认可。但转租后原告收到政府告知，原告与被告合同中约定的四楼三间客房属违规建筑，须停业整改。按相关规定第三人有义务保障出租房屋的结构安全，据2018年9月12日双廊镇出具的《大理市双廊镇环境风貌提升入户调查表》可知，被告及第三人对此情况早已知情，却一直对原告恶意隐瞒。现第三人明确表示不愿意拆除房屋进行整改，导致原告不能实现合同目的，提起诉讼。被告马邓里辩称，原、被告于2019年6月26日签订的《客栈转让合同》合法有效，被告不存在隐瞒事实或违约行为。合同约定的转让费确实是200,000元，但含押金10,000元，原告实际支付转让费190,000元，未付押金。涉案客栈在被告转让给原告前后一直正常经营，原告所述第三人要保证出租房屋的安全的规定及《大理市双廊镇环境风貌提升入户调查表》不成立，这不能证明第三人所提供的房屋结构不安全。原、被告之间的合同要受到被告与第三人签订的《房屋租赁合同》约束，原告未按合同约定向第三人缴纳租金，应承担违约责任。原告的诉讼请求不能成立，请法院驳回。第三人张杏泽述称，1.我和父亲再三向原、被告表示不得转让客栈，我们只承认与马邓里的合约，我对原、被告私下签订的《客栈转让合同》及转让行为根本不知情，起诉状中提到“转让行为也得到了第三人（房东）的认可”不属实。2.我不存在和被告一起恶意隐瞒客栈风貌提升改造尚未合格的问题，原、被告二人私下签订的《客栈转让合同》中第八条保密规定的内容也足以证实。3.原告起诉称客栈房屋涉及违建，政府要求停业整改、影响营业不属实。客栈经营证照齐全，政府是对客栈作出过违法建筑认定，吊销证照，禁止营业和停业整改的处理，但除2017年政府为保护洱海关停洱海周边所有客栈外（已给被告免了一年的租金），自2018年10月1日以来客栈都可以正常营业。2018年起政府要求进行屋顶风貌提升改造，但客栈现有屋顶本身就是白族特色的两分水青瓦屋面，我请求保留现有瓦屋面进行风貌提升改造，故一直未签承诺书及完成屋顶风貌提升改造。至今全镇有100多家客栈未完成风貌提升改造，家家都一直正常营业（疫情防控影响外）。4.我只与被告存在合同关系，对原告无合同义务。被告应向我履行《客栈租赁合同》，按期交纳租金，并无条件归还本人的所有客栈经营证照原件。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1.原告身份证复印件1份，证明原告的身份情况；2.《客栈转让合同》原件、《房屋租赁合同》复印件各1份，证明原告与被告、被告与第三人签署的房屋转让及房屋租赁情况；3.《大理市双廊镇环境风貌提升入户调查表》照片打印件1份、原告与第三人的微信聊天截图打印件1张，证明客栈存在违建情况需要拆除，被告及第三人存在恶意隐瞒的情况；4.原告与携程业务经理的微信聊天截图打印件3张、原告与被告的微信聊天截图打印件6张、《大理市乡村民宿客栈经营场所核实表》照片打印件1份、《大理市乡村民宿客栈联审联批表》照片打印件1份，证明2019年7月15日，因携程网需要客栈的复业绿牌，原告向被告核实情况，才得知客栈存在证照不齐全的问题，被告在转让客栈时存在恶意隐瞒的情况，导致合同目的不能正常实现；5.原告与第三人的微信聊天截图打印件1张，证明第三人知晓客栈存在的违建情况，且不允许原告再另行转让客栈；6.原告与被告的微信聊天截图打印件4张，证明2019年9月，客栈在政府的干预下已拆除了四楼玻璃顶，客栈正常经营受到严重影响。同时，第三人明确表示不愿意拆除违章建筑，原告于2019年12月20日正式关闭客栈至今，已无法实现合同目的。经当庭质证，被告对原告提交的第1、2组证据的三性认可；对证据3不清楚，证明方向不认可；对证据4中“原告与携程业务经理的微信聊天截图”三性不认可、“原告与被告的微信聊天截图”真实性认可，完整性及证明方向不认可、对《大理市乡村民宿客栈经营场所核实表》及《大理市乡村民宿客栈联审联批表》的三性认可，证明方向不认可；对证据5不清楚；对证据6真实性认可，完整性及证明方向不认可。第三人对证据1三性认可；对证据2中《客栈转让合同》不清楚、《房屋租赁合同》认可；对证据3三性认可，证明方向不认可；对证据4中“原告与携程业务经理的微信聊天截图、原告与被告的微信聊天截图”不清楚，对《大理市乡村民宿客栈经营场所核实表》及《大理市乡村民宿客栈联审联批表》认可；对证据5真实性认可，证明方向不认可；对证据6不认可。本院认为，原告提交的第1、2、3、第4组中原、被告之间的聊天记录、5、6组证据形式合法，内容真实，且与本案有关联，本院予以采信；第4组证据中的“原告与携程业务经理的微信聊天截图”来源不明，形式不合法，本院不予采信。被告未提交证据。第三人向本院提交了如下证据：准建证、村镇建设许可证、宅基地权属审查表、营业执照、税务登记证、排污许可证、特种行业许可证、卫生许可证、大理市餐饮客栈服务业环保设施审查意见、《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》复印件各1份，证明客栈经营证照齐全以及房屋建房手续齐全。经当庭质证，原告认可所有证据的三性，认为准建证、村镇建设许可证、宅基地权属审查表证明了房屋违建，《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》证明层数是1到3层，若扩大面积需重新办证，另营业执照、税务登记证、排污许可证、《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、特种行业许可证、卫生许可证、大理市餐饮客栈服务业环保设施审查意见的原件在原告手中。被告对营业执照、税务登记证、排污许可证、《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、特种行业许可证、卫生许可证、大理市餐饮客栈服务业环保设施审查意见三性无异议；认为准建证、村镇建设许可证、宅基地权属审查表均是复印件，形式不合法，房屋权属应提供农村房屋宅基地使用权证。本院认为，第三人提交的所有证据真实合法，且与本案有关联，本院予以采信。根据上述已确认证据的证实和到庭各方当事人的一致陈述，本院认定本案法律事实如下：张培正户（第三人张杏泽父亲）是居住于大理市的农村居民户，该户于2013年间办理了准建证、云南省村镇建设许可证、宅基地权属审查等审批手续，其中《云南省村镇建设许可证》审批的建设规模为：建筑面积634.2平方米（两层半）。之后张培正户在该祖遗宅基地上建盖了坐东向西的框架结构的一幢三层半房屋，该房屋一、二、三、四层各有四间房屋，第四层有一个天台。2016年3月，被告与第三人签订《房屋租赁合同》，约定第三人将案涉房屋整个院落出租给被告，用于经营客栈，租期十年。被告接收案涉房屋后，将房屋第四层的４间房屋改造为３间，第四层的天台做了玻璃顶。2019年6月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《客栈转让合同》，主要约定：甲方将其自营的位于大理市“窝居客栈”房屋租赁使用权、经营权益及全套设备、附属搭建设施、相关网站预订平台所有权转让给乙方；客栈客房11间，转让费总计为：200000元（大写贰拾万元整），包括甲方已向房东缴纳2019年6月26日至2020年3月31日租金和交到甲方手里的押金10000元。其中，10000元押金在乙方转让或合同到期时，甲方确认物品移交清单上所列示物品无误，甲方退还给乙方。甲方与房东签订了为期10年的租赁合同，租期到2026年3月31日止。年租金为110000元，按租赁合同付款方式交纳租金。客栈转让给乙方后，乙方同意继续履行甲方与房东原租赁合同义务与权利。此外，双方还对其他权利义务作了约定。合同签订后，原告于2019年6月26日向被告交付转让费190000元，向第三人交付押金10000元，第三人收到原告交付的押金后将被告之前支付的10000元押金退还。当日，被告将客栈交付给原告。因大理市进行风貌整治，第三人拆除了第四层天台上的玻璃顶。2019年12月20日，原告停止营业。本院认为，根据第三人向本院提交的《云南省村镇建设许可证》所载，案涉房屋准许建设规模为两层半，但第三人实际建设规模为三层半，案涉房屋未按规划审批建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”原、被告于2019年6月26日签订的《客栈转让合同》应为无效合同。原、被告之间的合同无效，双方之间自始不产生合同约定的权利义务关系，合同无需解除，原告的该项诉请无法律依据。根据《中华人民共和国合同法》五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”因原告已实际接收并经营客栈，应承担经营期间的房屋占有使用费，对此，本院酌定参照合同约定的租金标准计算。原告于2019年12月20日停止营业，共实际使用房屋177天，应承担使用费53,342元（计算公式为：110,000元/年÷365天×177天），剩余转让费146,658元（含押金）应由被告返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款之规定，判决如下：一、被告马邓里于本判决生效之日起十日内返还原告苗振世转让款146,658元。二、驳回原告苗振世的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,300元，减半收取2,150元，由原、被告各承担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员 马 泽二〇二〇年七月二十一日书记员 陈晓蓉