广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终8283号上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二房屋管理所。住所地：广州市越秀区光塔路102号二楼。责任人：曾健庆，该所所长。委托诉讼代理人：龚健，该所职员。委托诉讼代理人：黄衍衍，该所职员。被上诉人（原审被告）：刁荣昌，男，1963年6月25日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人广州市越秀区第二房屋管理所（以下简称越秀区第二房管所）因与被上诉人刁荣昌房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初35963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人越秀区第二房管所的委托诉讼代理人龚健、黄衍衍，被上诉人刁荣昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人越秀区第二房管所上诉请求：1.撤销一审判决，判令解除与刁荣昌的租赁关系，判令刁荣昌及同住人员迁出广州市越秀区人民南路142号xx房屋，把房屋腾空交还越秀区第二房管所；并判令刁荣昌支付从2019年8月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费（按同期同地段房屋租金参考价的标准计收）2.一、二审诉讼费由刁荣昌承担。事实与理由:一、从越秀区第二房管所一审提供的照片已清楚反映出涉案房屋当时的使用情况，房屋内摆放着货架和货物，并没有用作居住的生活用品，且刁荣昌一审中明确其一家已搬离涉案房屋多年，没有在涉案房屋居住使用，而是用作摆放人民南xx号商铺的东西，证明刁荣昌已承认房屋并非用作住宅使用。刁荣昌后来又说其儿子偶尔中午回去涉案房屋住一下，但从现场照片根本反映不出有居住痕迹，刁荣昌的供词前后矛盾，没有相关证据证明其供词，但一审法院偏信刁荣昌一方，忽略现场客观事实。二、越秀区第二房管所在巡查中发现刁荣昌把涉案房屋用作仓库使用，当场作出整改通知要求刁荣昌立即整改，刁荣昌亲属签收通知。刁荣昌一审庭审中表示其亲属不清楚通知内容就签名不符合常理。相反，刁荣昌及其亲属认可其把房屋用作仓库使用是违法，才签收通知。三、一审庭审中，一审法官询问刁荣昌能否把房屋内货物搬走恢复住宅使用，刁荣昌明确表示只能整改一点点，不能大整改。由此可见，刁荣昌及一审法官都清楚刁荣昌把涉案房屋用作仓库堆放货物，且不能完全整改恢复住宅使用。一审法院因为刁荣昌名下没有房产而不同意解除租赁关系，却无视刁荣昌违反租赁合同的约定及相关租赁法规的规定。被上诉人刁荣昌辩称：同意一审判决处理，不同意越秀区第二房管所的上诉请求。事实与理由：刁荣昌居住在涉案房屋已达三十多年，户口亦为涉案房屋，刁荣昌并无迁出或者出租涉案房屋，同时刁荣昌亦无拖欠租金行为。越秀区第二房管所于2019年8月14日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.解除越秀区第二房管所、刁荣昌之间的租赁关系，刁荣昌户及其同住人员迁出广州市越秀区人民南路142号xx房屋，并将该房屋腾空交还我所；2.刁荣昌向越秀区第二房管所支付从2019年8月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费（按照房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价计算）；3.刁荣昌向越秀区第二房管所支付违反租赁合同的违约金（从2019年8月起至实际交还房屋之日止，每月按应付而未付的占用费的30%计算）。一审法院经审理查明：广州市越秀区人民南路142号104房是越秀区第二房管所管理的房屋，由刁荣昌承租，计租面积19.91平方米。2018年8月13日，越秀区第二房管所（出租人、甲方）与刁荣昌（承租人、乙方）签订《广州市直管房租赁合同》，其中约定：一、甲方将广州市越秀区人民南路142号104部位的直管房出租给乙方，作住宅用途，使用面积19.91平方米。二、租赁期限2018年10月1日至2020年9月30日，月租金额65.90元，租金按月结算，乙方在每月的20日前将本月租金按银行转、划账或现金、支票的付款方式缴付给甲方。六、乙方的一般职责与义务。1.乙方应依时交纳租金；3.严格按房屋使用用途使用房屋，仅限于承租人本人及登记的同住人员居住使用，爱护和正常使用房屋及其设备，不得从事任何商业行为，不得用于商事登记。十一、乙方擅自改变房屋用途、使用房屋不当或认为造成房屋损坏的，甲方有权要求乙方整改并赔偿损失，如乙方拒不整改或赔偿损失的，甲方有权解除本合同、收回房屋，并按本合同第十六条之规定追究乙方违约责任。十五、乙方同意并确认保证：1.申请承租直管房住宅的，原则上以家庭为单位申请；2.在签订本合同时提交的身份证、户口簿等有关材料全部真实、合法、有效，保证如实填报《共同居住的家庭成员名单》（附件一）；3.乙方和共同居住的家庭成员在本市无自有产权房屋，如有虚假，本合同终止，甲方收回房屋；签订本合同后，乙方或共同申请的家庭成员获得了自有产权房屋且家庭人均自有产权住房达到15平方米的，本合同终止，乙方应在三十日内腾空交还房屋给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约；5.甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面交乙方签收外，还可以邮寄方式寄往乙方确认的送达地址或以在乙方承租房屋张贴公告的方式进行，乙方确认其送达地址为本承租房屋地址。十六、违约责任：3.租赁期届满甲乙双方未续订合同或合同因乙方违反本合同规定的义务和责任而终止或解除的，乙方应在相应情形确定之日起三十日内腾空交还房屋并缴清拖欠的租金和其应缴纳的费用，乙方拒不交出房屋或拖延交出房屋的，甲方除有权要求乙方限期迁出及追讨占用期间的房屋占用费（房屋占用费按房管部门最新发布的同期同地段住宅房屋参考价标准收取）外，并有权按占用期内房屋占用费拖欠的租金和其他应缴纳费用总额的30%向乙方收取违约金；等。该合同后附件一显示：共同居住的家庭成员为刁荣昌（本人）、陈敏（妻）。刁荣昌与案外人陈敏、刁思远为同一户籍，刁荣昌、刁思远、陈敏名下均无房产。越秀区第二房管所为证明刁荣昌将涉讼房屋改作仓库使用，提交了照片四张及于2019年8月7日向刁荣昌发出的《直管房消防隐患及违规行为整改告知书》。其中该整改告知书载明：存在问题：公共通道堆放杂物，影响人员疏散；存在店铺工场住宅“三合一”或“二合一”或“住改仓”现象。整改期限与要求：请你自接到本通知7日内（即2019年8月9日前）按以下要求完成整改，整改后书面告知我所，以便我所复查。整改要求：立即清理杂物，保持通道畅通；恢复原房屋使用性质。刁荣昌质证称：对照片的真实性无异议，合法性有异议，该照片是越秀区第二房管所偷拍的，不合法，确认照片中的状态就是涉案房屋的现状。关于告知书，确认收到，但是我妹妹刁燕玲代收的，不清楚其内容就签名了。一审诉讼中，越秀区第二房管所称：除了照片外，无其他证据证明刁荣昌将涉案房屋作仓库使用，从照片可看出房屋内有货架、箱子在房屋内，不是用作住宅使用。刁荣昌称：我从1988年就开始居住在涉案房屋，因为我方之前承租的xx号商铺被房管局发还给业主了，需要办理交接，我的东西还没来得及搬走，就将xx号商铺的部分东西放在涉案房屋内一个多月，没有将涉案房屋用作仓库；从2013年开始，涉讼房屋由我儿子刁思远一人在使用，2013年以前由我、妻子、儿子三人在涉案房屋内居住，因为我现在工作的地方离涉案房屋较远，而且需要照顾岳父岳母，所以从2013年开始就在岳父母家居住，岳父岳母家的房屋有40多平方米，之前由我、我妻子、弟弟及弟媳、岳父岳母6人共同居住。越秀区第二房管所、刁荣昌一致确认：刁荣昌支付租金至2019年12月。一审法院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，结合本案查明事实，现越秀区第二房管所提交的照片并不足以证明刁荣昌将涉讼房屋违规作为仓库使用，且其于2019年8月7日向刁荣昌发出的《整改告知书》无法显示其要求解除租赁合同并腾退房屋的意思表示。另，基于越秀区第二房管所、刁荣昌于2018年8月13日签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定的租期尚未届满，且刁荣昌及其同住人员名下均无自有产权房屋，越秀区第二房管所要求解除租赁合同、腾空交还涉讼房屋及支付违反租赁合同的违约金的诉请，理据不足，一审法院均不予支持。刁荣昌已依约支付租金至2019年12月，现越秀区第二房管所要求刁荣昌支付从2019年8月起的房屋使用费，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条的规定，一审法院于2019年12月25日作出一审判决：驳回广州市越秀区第二房屋管理所的全部诉讼请求。案件受理费100元，由广州市越秀区第二房屋管理所负担。本院审理查明，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：本案中，越秀区第二房管所受房屋管理部门的委托负责直管房的管理。越秀区第二房管所将涉案房屋出租给刁荣昌作为住宅使用，刁荣昌按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，越秀区第二房管所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有优益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同应认定为行政协议。越秀区第二房管所作为房屋受托管理单位对涉案协议的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初35963号民事判决书；二、驳回广州市越秀区第二房屋管理所的起诉。一审案件受理费100元，退还广州市越秀区第二房屋管理所；上诉人广州市越秀区第二房屋管理所预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年七月二十七日书记员 冯冠豪郭丽淳