湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初302号原告：苏传鑫，男，1980年3月24日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：熊明，武汉市洪山区天工法律服务所法律工作者。被告：武汉聚享家公寓管理有限公司，住所地武汉市硚口区建设大道439号湖北商业广场五楼519室。法定代表人：陈路，该公司董事长。委托诉讼代理人：梅状，湖北驰纵律师事务所律师。原告苏传鑫诉被告武汉聚享家公寓管理有限公司（以下简称聚享家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏传鑫的委托诉讼代理人熊明、被告聚享家公司的法定代表人陈路、委托诉讼代理人梅状到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏传鑫向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《房屋托管合同》；2、判决被告向原告支付拖欠的房租、滞纳金、水费、电费、物业费共计9696.38元（暂计算至起诉之日）；3、判决被告向原告支付违约赔偿金129600元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月7日，原、被告签署《房屋托管合同》，原告将坐落于武汉市江岸区汉黄路6号福星惠誉虹桥城9栋1单元3801室的房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告，期限6年，自2018年1月10日至2024年1月9日止，租金季付。被告违反合同约定，具体如下：第一，自2018年7月至今，被告均未按照合同约定及时支付房租，并在2019年第二季度、2019年第四季度、2020年第一季度分别逾期达到30天、103天、91天，同时本应于2020年4月9日交付的2020年第二季度房租至今未支付，逾期超过30天。第二，被告还拖欠物业费，水费，电费，此三项欠缴费用共计1695.38元。原告于2020年1月初即春节前，就告知被告因其违反合同约定要解除合同收回房屋。根据双方签署的《房屋托管合同》第六条“协议的解除及续约”中第5款“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除协议”下的第(1)项：欠缴各项费用的金额已相当于壹个月租金；以及合同第七条“违约责任”第3项“乙方逾期向甲方支付相关费用，除应付清所拖欠的各项费用外，每逾期壹日，乙方需向甲方按拖欠费用的千分之三支付滞纳金，如乙方逾期三十日以上，除支付滞纳金外甲方有权解除本协议”。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，结合本案涉案合同条款，被告已经四次逾期支付房租达到30日或以上且经过催告仍拖欠相关费用的事实，请求法院判定解除本案所涉《房屋托管合同》，被告交还合同标的房屋及支付拖欠的房租、滞纳金及违约赔偿金等。被告聚享家公司辩称，第一、我方不同意解除《房屋托管合同》，合同是原告要求解除的，原告房屋是毛坯房，我方对房屋进行了大量的装修，投入了大量成本，我方愿意继续履行合同；第二、因为疫情影响，我方资金周转困难，希望缓付或减付租金；第三、2020年4月9日之后，案涉房屋四个房间，只有一个房间出租出去，而且出租的房屋至今也没有收到房租，因为我方没有违反合同的约定支付租金，2020年4月9日前，案涉房屋的租金都已经支付，双方签订的合同中，对租金的支付时间没有约定，不存在逾期支付租金的行为，我方也不存在违反合同约定的情形，不应向原告支付违约金，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条第二款的有关规定，我方并没有违反合同约定，不应向原告支付违约金；第四、本案诉讼费用由原告承担。本院查明：苏传鑫系案涉房屋的所有权人。2017年10月7日，苏传鑫（甲方）与聚享家公司（乙方）签订《房屋托管合同》，合同约定：第一条本协议合作期自标的房屋装修许可证签发之日起，总租期75个月，其中装修期3月，空置期6月；装修期为2017年10月10日至2018年1月9日；计租期自准备期结束时起，截至本协议结束，不包括空置期，即2018年1月10日至2024年1月9日；空置期为协议合作期内，每执行满12个计租协议月，甲方向乙方提供1个月空置期…；合同期内租金总金额为￥102300（大写壹拾万零贰仟叁佰元整）。第二条1.标的房屋坐落于湖北省武汉市江岸区汉黄路福星惠誉虹桥城楼盘9栋1单元3801室。2.标的房屋为2室2厅1卫，建筑面积91.23平方米。3.标的房屋的装修状况为未经装修装饰的毛坯房。第五条1.本协议约定合作期内（此处特指不含准备期、空置期），乙方按照下表所列标准向甲方支付租金，2018年1月10日至2021年1月9日，1500￥/月，2021年1月10日至2024年1月9日，1600￥/月，2.本协议签字生效后，甲乙双方每3个协议月结算一次…，3.在本协议执行期间的下列费用由乙方承担，（1）水费（2）电费（3）燃气费（4）卫生管理费（5）电话费（6）有线电视使用费（初装费由甲方承担）（7）宽带费（8）物业费。第六条5.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除协议：（1）欠缴各项费用的金额已相当于壹个月租金；…第七条2.如因乙方原因导致本协议提前终止，乙方应及时知会甲方，乙方所有装修设施归甲方所有，乙方已经交付的房租款不退还。3.乙方逾期向甲方支付相关费用，除应付清所拖欠的各项费用外，每逾期壹日，乙方需向甲方按拖欠费用的千分之三支付滞纳金，如乙方逾期三十日以上，除支付滞纳金外甲方有权解除本协议。4.甲乙任一方未按本协议履行，违约方应赔偿对方因此而受的实际经济损失。包括但不限于：1）甲乙双方在协议内约定的违约赔偿责任；2）在违约责任追偿过程中产生的其他费用。7.如因乙方原因导致本协议提前终止，乙方支付甲方合同期内剩余租金的两倍。《房屋托管合同》签订后，聚享家公司于2017年10月10日支付了2018年1月10日至2018年4月9日期间的租金4500元；2018年4月9日支付了2018年4月10日至2018年7月9日期间的租金4500元；2018年7月17日支付了2018年7月10日至2018年10月9日期间的租金4500元；2018年10月31日支付了2018年10月10日至2019年1月9日期间的租金3000元；2019年1月14日支付了2019年1月10日至2019年4月9日期间的租金4500元；2019年5月9日支付了2019年4月10日至2019年7月9日期间的租金4500元；2019年7月19日支付了2019年7月10日至2019年10月9日期间的租金4500元；2020年1月20日支付了2019年10月10日至2020年1月9日期间的租金3000元；2020年4月9日支付了2020年1月10日至2020年4月9日期间的租金4500元。因拖欠房租的相关事宜，苏传鑫曾多次向聚享家公司工作人员发送短信催收，短信内容包括“麻烦帮我问一下下一季度的房租什么时候打给我？按照合同应该是10号前支付”、“按合同应该是十号前转账的”等。2020年1月20日，苏传鑫与被告工作人员电话沟通过程中曾表示“你们考虑房子什么时候清出来退给我”。武汉惠之美物业服务有限公司福星惠誉·红桥城物业服务中心就案涉房屋向苏传鑫出具《物业服务费缴费通知单》一份，其中载明：请您在收到此缴费通知单后，尽快到物业服务中心缴纳2020年1月1日--2020年4月30日物业费912元。根据国网湖北省电力有限公司出具的业务收款凭证载明，截至2020年2月12日，案涉房屋欠缴电费501.80元。审理中，原告确认其诉讼请求第二项包括支付2020年第二季度的租金以及欠缴的水电、物业费、滞纳金共计9696.38元。聚享家公司在庭审中认可“合同中约定是三个月一付，我们双方都默认是提前一个季度支付下一季度的”，并确认2020年4月9日前，案涉房屋在正常进行出租，至今仍有租户居住在案涉房屋内。此外，聚享家公司认为合同约定的违约金过高，如认定其违约，应当对违约金予以调整，或以装修价值进行抵扣。本院认为，苏传鑫与聚享家公司签订的《房屋托管合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据合同约定，双方每3个协议月结算一次租金，虽然并未约定租金的具体支付日期，但根据租赁市场的交易习惯以及聚享家公司在庭审中的陈述，聚享家公司应提前一个季度支付下一个季度的租金，即最迟应于下一个计租日的前一日支付下一个季度的租金，该公司在合同履行过程中多次未按时支付租金，苏传鑫据此要求解除合同，符合法律规定与合同约定，本院予以支持。聚享家公司应在2020年4月10日前支付2020年4月10日至2020年7月9日期间的租金，该公司至今未予支付，苏传鑫要求聚享家公司支付上述期间拖欠的租金，符合法律规定，本院予以支持。根据双方合同约定，租赁期间案涉房屋的水、电、物业费应由聚享家公司承担，聚享家公司未交纳2020年1月1日至2020年4月30日的物业费912元以及截至2020年2月12日的电费501.80元，应予支付。仅凭苏传鑫提交的证据无法证实其水费损失，对其要求聚享家公司支付相关水费损失的请求，本院不予支持。关于苏传鑫要求聚享家公司支付滞纳金及违约赔偿金的请求，滞纳金属于行政法律体系中的概念，是因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务，由国家行政管理部门依法向行政管理人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性，发生在不平等的行政关系主体之间。本案中，双方既约定了滞纳金又约定了违约金，故苏传鑫只能向聚享家公司主张违约金，而不能主张滞纳金。聚享家公司认为合同约定的违约金过高，要求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，双方合同约定“合同期内剩余租金的两倍”计算违约金过分高于因聚享家公司违约所造成的苏传鑫的损失。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金为2000元。聚享家公司认为其公司受新冠××疫情影响，导致资金周转困难，不存在违约行为，要求继续履行合同并减付或缓付租金，但该公司并未提交相关证据证实其收入明显减少，且其拖欠租金的行为系发生在新冠××疫情之前，疫情期间，该公司在正常出租案涉房屋并收取租金，故对该公司的上述抗辩理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告苏传鑫与被告武汉聚享家公寓管理有限公司于2017年10月7日签订的《房屋托管合同》；二、被告武汉聚享家公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏传鑫支付2020年4月10日至2020年7月9日期间的租金共计4500元；三、被告武汉聚享家公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏传鑫支付2020年1月1日至2020年4月30日的物业费912元；四、被告武汉聚享家公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏传鑫支付截至2020年2月12日的电费501.80元；五、被告武汉聚享家公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏传鑫支付违约金2000元；六、驳回原告苏传鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3086元，减半收取1543元，由原告苏传鑫负担771元，被告武汉聚享家公寓管理有限公司负担772元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘翔二〇二〇年七月三十一日书记员  邬荣