山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4390号 上诉人（原审被告）：刘文远，男，汉族，1960年5月16日生，住青岛市崂山区。 被上诉人（原审原告）：青岛中房物业管理有限公司，住所地山东省青岛市市南区西陵峡路1号甲内1户。 法定代表人：戴民，董事长。 委托代理人：刘军荣，山东博彬律师事务所律师。 委托代理人：王彦，该公司职工。 上诉人刘文远因与被上诉人青岛中房物业管理有限公司（以下简称：中房物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院(2015)崂民一初字第1112号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘文远上诉请求：撤销一审判决，改判或发回一审法院重审。事实和理由：1、业委会主体不适格，根据民法规定合同应无效。上诉人自小区建成后一直居住于此，并参与业主委员会，后发现业委会不为业主维权、侵害业主利益。2008年便退出业委会，因此对小区和业委会很了解。从2008年开始业委会选举作弊，7个业委会成员有一半不是业主。2015年更是被崂山区法院撤销，因此合同属无效合同，上诉人一直不认可被上诉人在小区的服务。2、上诉人从没收到过被上诉人的催缴通知和律师函，系其作假。3、物业费从0.7元/㎡上涨至0.8元/㎡，没经过业主大会，也没签订任何合同。从一审认定的合同时间跨度也说明系造假。4、上诉人根据法律赋予业主的权利，行使监督权，对新闻报纸记载的、业主和上诉人在小区拍摄的有关视频和照片、书证、特别是业主们在微信群里对被上诉人服务的不满和揭露，都已提交一审，事实清楚，证据充分，一审却未采信。5、上诉人提交了大量的被上诉人不作为给业主造成的个人、公共财产损失的证据，一审亦不采纳。6、在答辩状和庭审中，上诉人提出了让被上诉人恢复、返还、赔偿给业主等请求，一审未作处理，违反法定程序。 被上诉人中房物业公司辩称，被上诉人认为一审认定事实清楚，证据确实充分，依法应当予以维持。 中房物业公司向一审法院起诉请求：一、刘文远向中房物业公司支付2009年10月至2013年5月期间物业费5377.5元、2013年6月至2015年10月期间物业费4651.8元，共计10029.3元；二、刘文远支付中房物业公司2006年4月至12月期间电费1412.6元、2009年11月至2011年1月电费5279.2元，电费总计6691.8元。事实与理由：中房物业公司受刘文远所在小区业主委员会委托，与金帝山庄业主委员会签订物业管理服务合同，约定由中房物业公司对该小区进行物业管理。中房物业公司依约提供各项物业服务，但刘文远长期拖欠物业费用。 刘文远在一审中辩称，第一、签订物业合同的一方主体不适格，物业合同无效。未交物业费是有原因的，小区业主委员会主体不对，上一届选举存在舞弊，业委会不合法，业委会主体资格已经被法院撤销，签订的物业合同亦不合法。此外物业费0.7元至0.8元之间没有经过全体业主同意，是业委会成员私自与中房物业公司协定提高物业费。同时，中房物业公司物业服务存在诸多问题，影响了业主生活和安全。物业服务存在绿化不到位、近二十年的树木纷纷病死被割除，养护不到位。小区所有的树木景观被随意割除，小区安保不到位，车辆管理混乱，经常发生堵塞，中房物业公司只挣钱，从不投入，维护小区公共建筑设施。第三、中房物业公司所谓的代垫电费属于乱收费。第四、小区公共广告收入账目不清，从未公示。 原审法院审理查明的事实：2006年1月12日，中房物业公司与青岛市崂山区金帝山庄小区业主委员会签订物业管理服务协议，约定由中房物业公司为金帝山庄小区提供物业服务，服务期间为两年。协议第十五条约定“乙方（中房物业公司）按每月每建筑平方米0.70元向住宅业主和物业使用人收取物业管理服务费”。该协议还约定了双方的其他权利义务，协议落款处有中房物业公司及金帝山庄业主委员会分别盖章确认。 协议签订后，中房物业公司即为涉案的金帝山庄小区提供物业服务，2008年1月1日、2009年12月30日，中房物业公司与金帝山庄小区业主委员会又两次签订物业管理委托协议，约定由中房物业公司为金帝山庄小区提供物业服务，服务期间为自2008年1月1日至2009年12月31日，自2010年1月1日至2012年12月31日，同时协议均约定“乙方（中房物业公司）按每月每建筑平方米0.80元向住宅业主和物业使用人收取物业管理服务费”。2013年5月27日，中房物业公司与金帝山庄小区业主委员会再次续签物业管理委托协议，约定由中房物业公司为金帝山庄小区提供物业服务，服务期间为3年，自2013年1月1日至2015年12月31日，“乙方（中房物业公司）按每月每建筑平方米1.05元向住宅业主和物业使用人收取物业管理服务费”。 上述协议签订后，中房物业公司均依约向金帝山庄小区提供了物业服务。 另查明，刘文远系青岛市崂山区香港东路67号金帝山庄14号楼2单元202户业主，其所有的房屋建筑面积为152.77㎡，自2009年10月起至2015年10月期间，刘文远未向中房物业公司支付物业费。 还查明，青岛市崂山区物业管理办公室为青岛市崂山区金帝山庄小区业主委员会所做备案，被（2015）崂行初字第3号行政判决书撤销。中房物业公司、刘文远双方一致确认截至庭审当日，中房物业公司仍在为涉案小区提供物业服务。 刘文远当庭提交报纸及照片证据一宗，用以证明涉案小区物业服务不到位。经质证，中房物业公司对此不予认可。 原审法院认为，根据相关法律规定，住宅小区业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同，对小区业主具有约束力。即使金帝山庄小区业主委员会在青岛市崂山区物业管理办公室的备案依法被撤销，但中房物业公司已实际按照物业服务合同在涉案小区内提供了物业服务，故中房物业公司、刘文远之间已经形成物业服务合同法律关系，刘文远作为接受物业服务的小区业主，应当及时履行缴纳物业费的义务。因刘文远提交的证据不足以证明中房物业公司物业服务存在质量问题，故原审法院对刘文远不同意支付物业费的抗辩意见，不予认可。现中房物业公司要求刘文远支付2009年10月至2015年10月期间物业费共计10029.3元的诉讼请求，具有事实及法律依据，原审法院应予支持。 关于中房物业公司主张要求刘文远支付电费的诉讼请求，因涉案物业服务合同未约定电费交纳问题，该项诉讼请求不属于本案物业服务合同履行过程中产生的纠纷，且该项请求为中房物业公司当庭追加的诉讼请求，并未依法补交相应诉讼费用，故中房物业公司该项诉讼请求本案不予处理。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、刘文远于判决生效之日起十日内给付中房物业公司2009年10月至2015年10月期间的物业费10029.3元。二、驳回中房物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51元，由刘文远负担（该款中房物业公司已预交，刘文远应于本判决生效之日起十日内直接给付中房物业公司）。 二审中，上诉人刘文远：提交照片一宗，证明1、被上诉人中房物业公司绿化维护不到位，使小区的树木死亡，小区草坪损坏，无人管理；2、道路损坏维修不及时，给业主生活造成了不良影响；3、用业主的钱建设的一个垃圾房，但业主未进行实际使用，垃圾筒摆放在大门口，垃圾清理不及时，卫生打扫不及时，卫生打扫的表格提前填写，实际并未进行清扫，给业主生活造成不良影响；4、小贩随便去小区经营；5、公共设施损坏，如公共凉亭因被上诉人不及时维修导致损坏，最后将凉亭拆除，业主们多次向被上诉人反映但是被上诉人并未答复；6、车辆进入不登记，被上诉人的管理不规范，造成拥堵，严重影响了业主的休息；7、在被上诉人服务期间，小区业主举办活动，但被上诉人干涉，业主没有任何组织活动的自由；8、被上诉人服务不到位，小区内有野狗乱窜，影响业主的安全和生活；9、业主的公共收入，未经过业主的同意，随意支出，每个单元都有灯箱广告，都有收益；10、被上诉人成立的微信群，但是不允许业主发表意见。其中有业主给物业提出意见，只要提出意见，该业主的财产就会受到损失，业主种植的月季花被损坏、电表被损坏。微信群中的业主的发言，证明大多数业主对被上诉人的服务不满意。被上诉人的服务并未达到合同约定的服务标准及青岛市物业管理的相关规定，上诉人不应缴纳物业费。被上诉人中房物业公司质证意见：1、上诉人拍摄的照片时间不确定，大部分的业主对小区的服务是满意的，在2013年至2015年年度收费率均达到90%以上，上诉人提交的证据不能证明被上诉人是长期的服务不到位，有可能是一时的某一个点。关于凉亭的问题，是业主委员会作出的决定，已有生效的判决。被上诉人是2005年进行涉案小区服务，在2007年年底召开的业主大会，大部分业主对被上诉人的服务是满意的，将物业费从7角提高到8角。被上诉人每年都做满意度测评，被上诉人的服务的痕迹留存很全面，2012年年底召开业主大会从8角提高1.05元，是经业主大会通过的，且手续齐全。小区的电动门是被开发商拉走的，已报案处理，但是最终没有结果。在创城期间，政府要求垃圾筒进院，导致垃圾筒摆放在门口，现在垃圾已进入垃圾中转房。2015年小区业主委员会被部分业主起诉到法院，予以撤销。在无业委会的情况下及我们一直提供物业服务，直到现在。关于修路一直在进行，小区进行了自来水改造等工程对路面均有破坏。涉案小区进入车辆均有登记，有业主车牌的识别。小区偶尔有野狗的情况，晚上会安排管理人员去进行驱赶，安装了防护网。到目前为止被上诉人没有收到业主提交的书面反映的问题，口头提出的问题已及时进行了处理。 中房物业公司提交民意调查表一宗，证明2008年1月1日业主委员会召开业主大会通过物业费由0.7元/㎡上涨至0.8元/㎡，由金帝山庄业主委员会和居委会参加召开的业主大会，共计参加人数为318票，同意上涨的有246票，不同意66票。上诉人质证意见：不是召开业主大会决议，是民意调查表，是无效的。交物业费并不能证明业主对物业满意，不能证明物业的服务是达标的，如果业主不交费用，物业就会一家一户的去找业主。 本院对一审法院查明的他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为，1、《物业管理委托协议》是否为有效合同；2、刘文远是否应交纳中房物业公司主张的物业费。 关于焦点1，本院认为，通过审理查明的事实，自2006年至2013年间，被上诉人中房物业公司与金帝山庄业主委员会多次签订《物业管理委托协议》，中房物业公司对涉案小区一直提供物业服务至今。上诉人以金帝山庄业主委员会在相关机关所做的备案被法院行政判决撤销为由，主张双方签订的《物业管理委托协议》为无效合同，对此本院认为，本案的《物业管理委托协议》成立于2015年之前，在金帝山庄业主委员会的备案撤销前与中房物业公司所签订的该物业服务合同，不违反法律法规的规定，中房物业公司作为善意相对人，已依约定履行了合同义务，故双方签订的合同具有法律效力，对物业公司和业主均具有约束力。因此，本院对上诉人的该主张不予支持。 关于焦点2，本院认为，被上诉人中房物业公司为涉案小区提供了相应物业服务，作为业主的刘文远应当依约缴纳物业服务费。关于上诉人刘文远主张物业费涨价的问题，中房物业公司提供了民意调查表，可以证明本次物业费由0.7元/㎡上涨至0.8元/㎡符合相关规定，本院予以确认。上诉人刘文远主张被上诉人服务中存在相关的问题，对此本院认为，上诉人所提供的证据不足以证明其在物业服务过程中不履行主要合同义务，因此本院对上诉人不交纳物业服务费的主张不予采纳。关于上诉人刘文远主张的中房物业公司广告经营收益及给业主造成损害等问题与本案欠缴物业费不属于同一法律关系，本案中不予处理。 物业服务企业在服务中难免存在服务不到位、不完善的现象，被上诉人中房物业公司作为物业服务企业应加强与业主沟通，相互理解，和谐共处，不断完善服务，取得广大业主的理解和支持。刘文远作为业主应及时履行自己的应尽义务，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，该行为不应提倡。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或成立业主委员会集中民意，也可以向相关主管部门反映，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。通过本次诉讼，中房物业公司也应反思其在物业服务过程中存在不完善之处，提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。 综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费51元，由上诉人刘文远负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年七月二十日 书记员  方高海 韩平