福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0782民初1031号 原告：范建杰，男，1990年8月5日出生，汉族，个体，住武夷山市。 原告：陈慧，女，1990年9月18日出生，汉族，个体，住武夷山市。 二原告共同委托诉讼代理人：赵玲欢，福建谨中谨律师事务所律师。 被告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司武夷山分公司，住所地福建省武夷山市新扣冰街15号D幢1层11店面，统一社会信用代码91350782087415806B。 负责人：张发跃。 委托诉讼代理人：黄诚，男，该公司员工，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：余心慧，女，该公司员工，住福建省建阳市。 原告范建杰、陈慧与被告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司武夷山分公司（以下简称武夷山碧桂园物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，二原告共同委托诉讼代理人赵玲欢、被告武夷山碧桂园物业委托诉讼代理人黄诚、余心慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范建杰、陈慧提出诉讼请求：1.判令武夷山碧桂园物业停止向范建杰、陈慧收取车位使用费；2.判令武夷山碧桂园物业返还范建杰、陈慧缴纳的车位使用费1950元及利息（从缴纳之日起按银行同期同类贷款利率计算）；3.请求判令武夷山碧桂园物业公开2017年度、2018年度、2019年度物业服务账目；4.本案的诉讼费用由武夷山碧桂园物业承担。在庭审中，原告当庭变更第1项诉请为：判令武夷山碧桂园物业停止向范建杰、陈慧收取停车费（含车位使用费和车位服务费）。 事实和理由：2018年4月28日，原告自该房屋原业主吴莉平处购买武夷山市房产一套（以下均简称“该房产”），房屋所有权与物业服务协议所达成的权利义务一并转移；就该房产的物业管理事宜，原业主与被告签订《武夷山碧桂园前期物业服务协议》，协议中载明：“1、第八条：甲方（即原告）或该物业使用人使用本园区的车位，应遵守《武夷山碧桂园临时管理规约》及乙方（即被告）所制定的停车管理制度，并向场地使用权人交纳车位场地使用费；2、收费方式及标准为：按个为计价单位，其中，地面汽车车位50元／月·个；3、其他”。现，在双方未修改《武夷山碧桂园前期物业服务协议》的情形下、在被告没有提前告知原告的情况下，被告擅自将小汽车车位使用费、车位服务费（以下均简称为“停车费用”）增加为150-200元／月·个，该行为系违法的。且原告发现，被告提供的停车位系在植草砖上，该植草砖是按比例折算绿化率，系全体业主共有，被告有无权利收取停车费用是有待商榷。另，被告从未向原告公示相关账目信息，原告作为业主有权要求被告公开物业账目。综上所述，原告认为被告的行为于法无据，其行为侵犯了原告的合法权益。现被告对于原告的诉请置之不理，拒绝和解，恳请法院查清事实，维护原告的合法权益。 武夷山碧桂园物业辩称，一、答辩人收取车位使用费的行为合法有效，依法受法律保护。（一）依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十四条第二款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案案涉车位系经武夷山市住房保障和城乡建设规划局（以下简称武夷山住建局）依法规划许可建设而成，且规划图中明确标示案涉车位由“公司自持”字样。依据被答辩人（含前业主）与武夷山市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园房产公司”）于2015年5月8日签订的《商品房买卖合同》附件六第八条第（四）款约定“武夷山碧桂园”内经规划批准建设的车库、车位的所有权及相应的土地使用权归属出卖人，出卖人有权通过出售或出租等约定的方式处分，武夷山碧桂园经规划批准建设的车库、车位的所有权归碧桂园房产公司所有。综上，武夷山碧桂园小区内经规划批准建设的车库、车位的所有权及相应的使用权在未经碧桂园房产公司以出售、附赠方式处分之前归属于碧桂园房产公司，碧桂园房产公司有权进行出售、出租、附赠等行为。（二）在2015年12月30日，碧桂园房产公司委托答辩人按照150元/月/个的标准向武夷山碧桂园峰景、山语洋房苑区的车位使用人收取车位使用费，并出具了《武夷山分公司进行车位管理的公告》，答辩人与碧桂园房产公司之间的委托关系是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，答辩人有权按照碧桂园房产公司的委托收取车位使用费。二、答辩人收取车位服务费的行为合法有效，依法受法律保护。（一）答辩人有权依据《武夷山碧桂园前期物业服务协议》约定收取车位物业服务费。2015年5月8日，答辩人与被答辩人（含前业主）签订了《武夷山碧桂园前期物业服务协议》，约定由答辩人对武夷山碧桂园提供物业服务，协议第八条约定车位使用人应按50元/月/个车位向答辩人交纳车位物业服务费。此协议是被答辩人与答辩人双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。（二）武夷山碧桂园小区停车服务费收取标准符合物价主管部门的核定标准，依据武夷山市物价局于2015年2月5日印发的武价（2015）2号《武夷山市物价局关于核定武夷山碧桂园项目停车服务收费标准的通知》，答辩人有权按照50元/月/个的标准收取服务费。综上，答辩人作为武夷山碧桂园小区的物业服务企业，按照50元/月/个的标准收取车位服务费具有事实和法律依据，向作为武夷山碧桂园小区车位使用人的被答辩人收取车位服务费的收费行为合法有效，依法受法律保护。三、答辩人不负有向被答辩人公示物业服务账目的法定和约定义务，被答辩人要求答辩人公示物业服务账目的诉请，于理不合，于法无据。（一）被答辩人要求公示物业服务账目的诉请欠缺法律依据。依据《物业服务收费管理办法》第九条第二款之规定，包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。依据被答辩人与答辩人签订的《武夷山碧桂园前期物业服务协议》第四条约定，武夷山碧桂园小区的物业服务费采取包干制方式。现并无相应法律法规规定采用包干制收费方式的物业服务企业负有向物业服务合同的相对方公示物业服务账目的义务，答辩人依法不负有向被答辩人公示物业服务账目的义务。（二）被答辩人要求公示物业服务账目的诉请欠缺合同依据。被答辩人与答辩人依据《武夷山碧桂园前期物业服务协议》的约定形成物业合同关系，《武夷山碧桂园前期物业服务协议》并未约定答辩人负有向被答辩人公示物业服务账目的物业服务合同义务。综上所述，答辩人向被答辩人收取车位使用费和车位服务费的行为具有事实和法律依据，答辩人不负有向被答辩人公示物业服务账目的法定和约定义务，被答辩人的各项诉讼请求欠缺事实和法律依据，请求贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。 对当事人真实性无异议的证据即范建杰、陈慧所举的房屋权属证书、房产/土地权权属转移涉税证明、前期物业服务协议、车位使用费收费单据；武夷山碧桂园物业所举的商品房买卖合同、前期物业服务协议、武夷山市物价局关于核定武夷山碧桂园项目停车服务收费标准的通知、民事判决书，本院采信其记载的内容，予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，即武夷山碧桂园物业所举的《武夷山碧桂园规划图》、车位管理公告、价格公示照片，本院认为这些证据与其他证据相吻合，予以采信。 根据本院采信的证据及当事人在庭审中陈述，本案认定的事实如下： 原业主吴莉平于2015年5月8日与武夷山市碧桂园房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于武夷山市房产一套。后于2018年5月14日将该套房产转卖给范建杰、陈慧，在原业主吴莉平与武夷山市买卖合同附件六第八条约定，“武夷山碧桂园”内经规划批准建设的车库、车位的所有权及相应的土地使用权归属出卖人，出卖人有权通过出售或出租等约定的方式处分。吴莉平、武夷山碧桂园物业双方签订了前期物业服务协议，该协议第八条约定，甲方（吴莉平）或该物业使用人使用本园区的车位，应遵守《武夷山碧桂园临时管理规约》及乙方（武夷山碧桂园物业）制定的停车管理制度，并向场地所有权人交纳车位场地使用费。该条款同时约定了车位使用人要缴纳车位物业服务费，收费的标准为每个地面车位每月50元。武夷山市物价管理部门于2015年2月5日下发了关于核定武夷山碧桂园项目停车服务收费标准的通知，收费标准为：地面车位，每次5元，隔夜加倍10元，按月停放50元，通知的内容与本案协议约定的内容相吻合。碧桂园房地产开发有限公司在武夷山碧桂园露天场所以铺设植草砖的形式，开发了车位并进行了编号，于2015年12月30日向武夷山碧桂园物业出具了车位管理的公告，公告称根据武夷山市碧桂园经过政府审批的项目规划的760个车位以长租的形式进行租赁，未租赁的车位委托武夷山碧桂园物业租赁，每个车位150元／月／个。武夷山碧桂园物业将车位使用费和服务费的标准进行了公示，武夷山碧桂园物业现已向范建杰、陈慧收取了车位使用费1950元，后范建杰、陈慧认为这些车位属于业主共有，武夷山碧桂园物业不应当收取停车费，要求武夷山碧桂园物业公开2017年、2018年、2019年的物业服务账目，双方引起纠纷诉至本院。 另，本案被告武夷山碧桂园物业，其前身为广东碧桂园物业服务有限公司武夷山分公司、广东碧桂园物业服务股份有限公司武夷山分公司，于2019年6月18日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司武夷山分公司（简称武夷山碧桂园物业），即本案被告。2019年11月28日，南平市中级人民法院（2019）闽07民终1197号终审民事判决书，驳回了另案业主诉请的：1、判令确认被告向原告收取车位使用费的行为系违法行为，要求被告停止收取车位使用费；2、判令确认被告向原告收取车位服务费的行为系违法行为，要求被告停止收取车位服务费；3、判令被告返还原告缴纳的车位使用费、车位服务费3000元及利息（从缴纳之日起按银行同期同类贷款利率计算）；4、请求判令被告公开2017年度、2018年度、2019年度物业服务账目；5、本案的诉讼费用由被告承担。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。据此，因本案讼争车位是初始规划车位，不属于在规划之外占用共有道路、配建绿地或者共有场地增设的车位，故依法不属于业主共有。按照物权法第七十四条第二款规定，规划车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此，当事人的规划车位使用权归属，是基于相关合同约定产生，并不以是否登记取得车位产权证为前提。吴莉平与武夷山市碧桂园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第八条“关于其他设施的归属”第四项约定：“武夷山碧桂园”内经规划批准建设的车库、车位的所有权及相应的土地使用权归属出卖人，出卖人有权通过出售或出租等约定的方式处分，但应当首先满足业主的需要。该约定的车位使用权归属是双方真实意识表示，合法有效，对双方都具有法律约束力。依据约定吴莉平并没有取得车位使用共有权，其主张的讼争车位属于业主共有，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。初始规划的讼争车位使用权依法依约归属于武夷山市碧桂园房地产开发有限公司，该公司有权委托武夷山碧桂园物业对车位进行管理与出租，相关管理服务费和车位使用费可以由双方当事人依法平等自愿协商确定。吴莉平与武夷山碧桂园物业双方签订的《武夷山碧桂园前期物业服务协议》第八条约定，使用本园区的车位，应遵守《武夷山碧桂园临时管理规约》及停车管理制度，并向场地所有权人交纳车位场地使用费；第2项约定，车位使用人应向武夷山碧桂园物业交纳车位物业服务费，标准为地面车位每月每个50元。由于买受人范建杰、陈慧买受了原业主吴莉平的该武夷山碧桂园小区房产，吴莉平拥有的对武夷山碧桂园物业所有的权利义务一并转移。因此，吴莉平所签署的房屋买卖合同、前期物业服务协议对范建杰、陈慧具有约束力。武夷山碧桂园物业并在相关场地公告栏公告了经物价部门核准的车位物业服务费每月每个50元，以及每次每个5元（非过夜车辆）或10元（过夜车辆）的收费标准，同时公告车位场地使用费每月每个150元。该第八条协议约定的收费标准和公告栏公告的收费标准，实质上属于针对范建杰、陈慧等碧桂园业主或物业使用人的要约，并没有产生合同成立的效力，但该要约一经范建杰、陈慧等受要约人承诺，合同即告成立。当范建杰、陈慧拥有小汽车并同意使用规划车位，按照要约内容向武夷山碧桂园物业交纳车位场地使用费和车位物业服务费时，即构成承诺，双方关于车位场地有偿使用和车位物业服务的合同即告成立并发生法律效力，双方应当遵守履行。范建杰、陈慧应当按照车位有偿使用和物业服务合同约定的标准支付合同价款，武夷山碧桂园物业应当提供指定的规划车位供其使用并履行物业服务义务。只有当范建杰、陈慧不接受要约、不使用规划车位并对支付合同价款没有作出承诺时，双方关于车位有偿使用和物业服务的合同才不成立，在武夷山碧桂园物业收取其车位使用费与物业服务费没有合同依据时，才应当予以停止收费，没有合同依据已经取得的收费才应当予以返还。因此，范建杰、陈慧主张的要求武夷山碧桂园物业返还已缴纳的车位使用费，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。双方的权利义务关系基于合同成立而产生，也基于合同没有成立而灭失。现双方车位场地有偿使用和物业服务的合同成立并合法有效，且没有证据证明武夷山碧桂园物业存在违约行为，范建杰、陈慧主张的要求武夷山碧桂园物业停止收取停车费（含车位使用费和车位服务费），没有事实依据和法律依据，本院不予支持。因讼争车位不属于范建杰、陈慧等业主共用部位或共有场地，且武夷山碧桂园物业的物业服务费按约定采取包干制方式，范建杰、陈慧以对公共物业使用情况享有知情权和监督权为由，请求“公开2017年度、2018年度、2019年度物业服务账目”的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回范建杰、陈慧的诉讼请求。 案件受理费250元，减半收取计125元，由范建杰、陈慧共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  钟国辉 二〇二〇年七月二十七日 书记员  翁碧玲 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。