河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6740号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑州市上街区新安路街道办事处二十里铺股份经济合作社六组，住所地郑州市上街区新乡路中段。负责人：安天佑，该组组长。委托诉讼代理人：杨得欣，河南元慧律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴昌霖，男，1967年8月22日生，汉族，现住郑州市上街区。委托诉讼代理人：李杰，河南聚尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓琳，河南聚尚律师事务所实习律师。上诉人郑州市上街区新安路街道办事处二十里铺股份经济合作社六组（以下简称“二十里铺六组”）与上诉人吴昌霖关于租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市上街区人民法院（2019）豫0106民初163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。各方当事人或其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。二十里铺六组上诉请求：1、请求依法撤销河南省郑州市上街区人民法院（2019）豫0106民初163号民事判决书，并改判解除我方与吴昌霖2006年5月10日签订的土地租赁协议书，且该土地上的资产全部归我方所有。2、上诉费以及评估费由吴昌霖承担。事实与理由：一、一审法院查明的事实不清，认定错误。1、吴昌霖自2010年起就开始拖欠上诉人的土地租金，后经法院诉讼和申请强制执行后，至今仍未履行，其已构成了严重的违约行为。我方依据《合同法》第九十四条之规定请求法定解除双方的土地租赁合同，法院应当依法予以支持；二、一审法院以郑州昶豫建筑机械租赁有限公司（以下简称“昶豫公司”）曾收取了吴昌霖租赁土地上商户的租金为由，驳回我方的诉讼明显错误。昶豫公司是独立法人的公司，其实施的行为不能视同我方的行为。另外，昶豫公司收取吴昌霖租赁土地上商户租金的行为合情合理合法。三、昶豫公司在上街区法院执行局的授意下收取的吴昌霖租赁土地上商户的租金是否进行清算，以及怎么清算是上街区法院执行局执行程序的问题，其不能成为一审法院驳回我方诉请的法律依据。吴昌霖答辩称：一、二十里铺六组主体资格不适格。一审当中加盖有二十里铺六组公章，二十里铺六组是独立的法人，二审中仅有负责人签字未加盖公章，应视为二十里铺六组未上诉。二、二十里铺六组陈述的事实不正确。二十里铺六组与昶豫公司是两个牌子一套人马，财务均混同，昶豫公司收取的租赁费用应当视为二十里铺六组的行为。三、双方的租赁土地合同已于2015年已经解除，且解除符合法律规定的要件，合同解除后二十里铺六组收取地上附属物的收益无法律规定。综上，二十里铺六组主体不适格，一审驳回其诉讼请求事实清楚，应当依法予以维持。吴昌霖上诉请求：1、请求依法维持原审判决第一项即驳回原告郑州市上街区新安路街道办事处二十里铺股份经济合作社六组的诉讼请求。2、请求贵院依法撤销原审判决第二项即驳回被告吴昌霖的反诉请求后发回重审或依法改判支持我方的原审反诉请求。3、原审案件受理费及评估费由对方承担。4、上诉费用由对方承担。事实与理由：原审法院认定案件事实部分不清楚并错误，适用法律错误，导致判决结果部分不正确。一、我方与对方在2006年5月10日签订的《土地租赁协议》在履行过程中对方严重干扰我方正常的经营活动，于2015年10月14日对方向我方送达了《解除合同通知书》，我方收到通知书后，对解除合同的形式要件无异议。对方解除合同符合《合同法》第九十六的规定。原审法院认为双方合同无实际解除缺乏事实和法律依据，违反了民事行为意思自治的法定原则。二、合同解除后，对方对我方租赁土地上房屋收取租金无事实和法律依据。原审法院认为我方未向对方支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的租金属实，其不符合《合同法》第九十七条的规定。三、我方与对方的土地租赁合同解除后，对方愿意对我方的地上房屋及地面附属设施予以补偿，由于对补偿价格不能达成一致意见，在诉讼期间双方均同意第三方评估，在原审法院的主持下双方选定了第三方对双方认可的地面上的房屋和地面附属设施进行了评估。我方的反诉请求符合《合同法》第九十七条、九十八的规定，也符合对方愿意予以补偿的意思表示。原审法院以合同实际无解除为由驳回我方的反诉请求属明显认定事实和适用法律错误。综上所述，原审法院认定事实及适用法律部分错误，判决结果与查明事实明显不符，其判决结果严重侵犯了我方的合法权益，现我方依法向贵院提起上诉，请求依法支持我方的上诉请求。二十里铺六组答辩称：第一，在2015年双方并没有解除合同，是我方提出解除合同，但对方没有实际的履行解除合同的相关事宜，其表现在自2015年之后，对方仍然将本案所争议的房屋租赁费折抵给陈春牛还债，并且对方仍将收取涉案房屋中袁保朝的租赁合同费用，况且在一审中也已查明对方直到目前仍然在使用涉案的租赁房屋。第二，对于涉案房屋租赁费的收取，是因为对方欠昶豫公司的欠款以及我方转让给其的租赁费，其收取租赁费是因上街区人民法院在执行中为了执行案件的方便而采取的执行措施，并不是我方所实施的行为，况且昶豫公司与我方属于两个独立的法人单位，其行为不能混同。第三，对方在我方土地上所建设的房屋属于是三无的违章建筑，其没有规划许可证、建筑许可证等许可建设的手续，对此，郑州市上街区新安路街道办事处二十里铺村委会分别于2012年9月19日和2013年6月21日下发违章建筑的规定以及停止建设的通知，但对方仍然进行违章违法建设，才造成这种局面，其责任在于对方。第四，由于在2014年前，对方就欠我方的租金未予支付，而我方为了便于诉讼，经该租金的债权转让给昶豫公司，该租赁费目前均未予支付。而后对方仍然一直拖欠租赁费不予支付，对此直到2018年8月29日我方起诉至法院要求解除合同，并由对方承担违约责任。原告二十里铺六组起诉请求：1．依法解除2006年5月10日原、被告双方签订的租赁协议书，并判令该土地上的资产全部归原告所有；2．判令被告支付自2015年至2018年的租金918,300元、违约金275,490元共计1,193,790元；3．诉讼费用由被告承担。诉讼中，二十里铺六组变更诉讼请求第二项为判令被告支付自2015年至2018年的租金970,300元、违约金316,992元共计1,193,790元。吴昌霖向一审法院提出反诉请求：1．判令原告支付剩余收购款2,100万元及利息（从2015年1月到实际支付之日按同期贷款利率的四倍计算）；2．反诉受理费由原告承担。诉讼中，吴昌霖变更反诉请求：1．判令原告按照评估价格19,138,488.41元对被告的资产予以收购；2．要求原告返还2015年至2020年收取的收益1,257,673元；3．反诉受理费由原告承担。一审认定事实：1．关于承租人吴昌霖是否存在违约行为即是否支付2015年至2018年租金的事实。吴昌霖陈述自2015年1月1日开始，二十里铺六组强行占用其租赁土地上所建房屋并收取大部分房屋的租金，至本案起诉前双方未就已收取的租金进行对账；另双方租赁协议已于2015年解除，无须向二十里铺六组支付租金。二十里铺六组承认其独资设立的郑州昶豫建筑机械租赁有限公司收取了自2015年至2020年期间吴昌霖租赁其土地上租赁商户的租金，用于抵偿因吴昌霖欠二十里铺六组的租金而转让给郑州昶豫建筑机械租赁有限公司的债权以及因吴昌霖欠李虽昌工程款而转让给郑州昶豫建筑机械租赁有限公司的债权，至起诉前双方未就已收取的租金数额进行对账。根据二十里铺六组提交的本院（2015）上民初字第121号生效民事判决书认定的事实，二十里铺六组将吴占彬即吴昌霖拖欠二十里铺六组2014年12月31日前的租金转让给二十里铺六组独资兴办的郑州昶豫建筑机械租赁有限公司（法定代表人与二十里铺六组负责人均为安天佑），该判决书判决吴昌霖支付郑州昶豫建筑机械租赁有限公司租金633,185元及违约金130,000元。后郑州昶豫建筑机械租赁有限公司于2017年8月24日申请执行吴昌霖，立案案号为（2017）豫0106执510号。另吴昌霖因拖欠李虽昌承建吴昌霖投资上街区铝城美食广场的工程款，二十里铺六组提交的本院（2009）上民一初字第378号民事判决书判决吴占彬支付李虽昌工程款522,780.74元、违约金57,348.96元合计580,129.70元。李虽昌于2010年7月14日向本院申请执行，立案案号为（2010）上法执字第305号。该案执行过程中，郑州昶豫建筑机械租赁有限公司于2016年9月19日和李虽昌达成债权转让协议，约定李虽昌将本院（2009）上民一初字第378号民事判决书确定其享有的债权（工程款522,780.74元、违约金57,348.96元、诉讼费9,601元及加倍支付迟延履行期间的债务利息）以550,000元的价格转让给郑州昶豫建筑机械租赁有限公司，郑州昶豫建筑机械租赁有限公司依据（2009）上民一初字第378号民事判决书和债权转让协议取代李虽昌成为吴占彬的债权人可随时申请强制执行。后该公司申请执行吴昌霖。吴昌霖就上述两执行案件尚未履行完毕。吴昌霖与郑州昶豫建筑机械租赁有限公司的借款纠纷，已经本院（2015）上民初字第120号民事判决书处理。郑州昶豫建筑机械租赁有限公司于2016年10月12日向本院申请执行，立案案号为（2016）豫0106执866号。该案执行过程中，本院于2018年8月9日作出（2016）豫0106执866号之一执行裁定书，裁定查封了被执行人吴占彬、郑州荣盛市场开发有限公司名下的价值400万元的财产，实际查封了吴昌霖租赁二十里铺六组土地上的部分房屋。根据双方的陈述和质证意见，一审认定吴昌霖未向二十里铺六组支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的租金属实，但在郑州昶豫建筑机械租赁有限公司申请执行吴昌霖的执行过程中，二十里铺六组独资设立的郑州昶豫建筑机械租赁有限公司自2015年至2018年在案件执行过程中向吴昌霖租赁土地上商户的收取租金，应当优先折抵所欠的租金，且应逐年与承租人吴昌霖对账，以便确认吴昌霖所欠当年的租金数额。二十里铺六组以郑州昶豫建筑机械租赁有限公司收取租金优先冲抵包含与租金无关的受让债权，在未确认所欠当年的租金数额情况下，不能视为吴昌霖违约。2．关于双方2006年5月10日签订的租赁协议是否已实际解除的事实。庭审中，吴昌霖提交了2015年10月14日加盖郑州市上街区新安路街道办事处二十里铺村民委员会公章并由原郑州市上街区新安路街道办事处二十里铺六组村民代表签字的《解除合同通知书》原件一份，以证明因二十里铺六组严重干扰致使其无法正常经营并下发解除合同通知书，其收到时间为2015年10月20日左右，双方的租赁协议已经解除。《解除合同通知书》主要内容：2015年10月12日我组召开村民代表会议表决，因你拖欠的租金和借款长期未清偿，致使2006年5月10日所签订《土地租赁合同》的根本目的无法实现，严重损害了村民利益，决定解除《土地租赁合同》，现通知你，如对本次解除合同的效力有异议，可向人民法院请求确认；吴昌霖另提交了二十里铺六组负责人安天佑2012年10月27日向其出具的资产收购清单原件一份，以证明当日二十里铺六组同意收购被告的资产，并列明了部分资产的价格，因遗漏资产导致双方未达成一致意见。二十里铺六组对《解除合同通知书》、资产收购清单的真实性均无异议，但认为根据吴昌霖与袁保朝租赁合同纠纷的上街区人民法院（2016）豫0106民初343号民事判决书以及2015年10月23日吴占彬（即吴昌霖）与陈春牛签订关于履行上街区人民法院（2015）上民初字第1516号民事调解书而达成的协议，自2015年至原告起诉期间吴昌霖仍然在主张涉案租赁土地的权益，双方的租赁协议应自开庭之日解除；另认为资产收购清单因吴昌霖不同意而未履行，且吴昌霖无法办理租赁土地上建筑物的合法证件，为违法建筑，该资产收购清单不能作为其收购的证据。二十里铺六组另提交了一份河南元慧律师事务所律师出具的律师函、EMS邮寄存根，以证明2018年7月12日以吴昌霖自2011年未支付租金8年为由通知解除双方的租赁合同。吴昌霖质证称未收到该律师函。对二十里铺六组提交的EMS邮寄存根的号码，因无查询结果，故对其再次通知吴昌霖解除合同的事实，不予认定。诉讼中，吴昌霖自认其至今仍占用租赁土地上的两间房屋，其租赁土地上西段临新乡路的三层房屋及相邻两层房屋所占土地是其与袁保朝签订租赁协议转租，租赁期限至2026年，现由袁保朝使用。因袁保朝拖欠吴昌霖其2013年至2016年的租金，吴昌霖曾于2016年起诉袁保朝至本院。本院（2016）豫0106民初343号民事判决书判决袁保朝支付吴昌霖租金112万元及逾期违约金213,332元。另查明，吴昌霖于2015年10月23日与陈春牛签订协议，将其租赁土地上东段临新乡路的三层房屋中临街3-11号门面房和二层6间房屋交由陈春牛租赁，用于抵偿本院（2015）上民初字第1516号民事调解书确定的吴昌霖所欠刘克林的借款本息共计60万元，租金每年12万元，自2016年开始抵偿，2020年以后的租金另行协商。二十里铺六组和郑州昶豫建筑机械租赁有限公司均未收取陈春牛租赁房屋的租金。吴昌霖明知在二十里铺六组以拖欠租金和借款为由，于2015年10月14日通知解除租赁协议的情况下，不但将部分租赁土地上的房屋租金冲抵其债务，而且对其转租的土地于2016年以诉讼方式主张收取租金权利，其虽未请求确认解除合同的效力，但以其上述行为和实际使用部分房屋的行为对抗二十里铺六组解除租赁协议的通知。而二十里铺六组作为郑州昶豫建筑机械租赁有限公司独资出资人明知吴昌霖自2015年始实际占有部分房屋至今并行使收取租金的权利，而未实际行使其作为土地原始出租方的权利，其2015年10月14日的《解除合同通知书》因双方的行为而未发生法律效力，双方的租赁协议并未实际解除。吴昌霖就其反诉在诉讼中申请对租赁物上的建筑物、装修、地面硬化的造价进行鉴定，本院委托河南英信房地产资产评估咨询有限公司、河南百瑞工程造价咨询有限公司进行评估。河南英信房地产资产评估咨询有限公司认定钢架棚、平房、两层混合房和地板砖造价合计为472.70万元（估价时点2007年6月1日）、其他二、三层楼房、临街房造价合计1,254.76元（估价时点2012年6月1日，含袁保朝房屋造价654.90万元），总计1727.46万元；河南百瑞工程造价咨询有限公司认定地面硬化、地下管网造价合计186.388841万元（施工期间2007年4-6月）。两项合计1913.848841万元。上述评估费用共计12万元。诉讼中，双方对上述评估费用的负担进行过协商，实际各负担6万元。另查明，吴昌霖与二十里铺六组签的租赁协议，面积12760平方米（按19亩计算租金），租赁期限自2007年1月1日至2026年12月31日，租金自2007年1月1日起至2016年12月31日止的前10年以每亩3,000元为起点每年度增加每亩100元、门面房的租金按每年11万元；土地和门面房自2017年1月1日起至2026年12月31日止的后10年每年25万元；租金的支付方式为每年12月1日支付次年度的租金，逾期支付每日按应付租金的3%支付违约金，逾期超过60天，原告有权解除协议，解除协议后的资产全部归原告所有；另约定在规划拆迁情况下的补偿比例以及租赁期届满时是否各占全部固定资产的50%。该协议有二十里铺六组所属村委及街道办事处盖章。后双方又签订补充协议，约定了追加租金的数额。吴昌霖租赁土地上除袁保朝所建房屋外，其余房屋、钢架棚、地板砖、地面硬化、地下管网均为吴昌霖筹资所建，但房屋均未办理建筑规划手续。一审认为，依法成立的合同，受法律保护。本案原告二十里铺六组与被告吴昌霖签订的租赁协议及补充协议，系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，为有效协议，双方应依约履行。被告吴昌霖在租赁土地上筹资建房且在租赁过程中，曾存在拖欠2014年前租金的情况，但原告二十里铺六组将收取租金的权利转让其独资设立的郑州昶豫建筑机械租赁有限公司并通过诉讼解决后，虽然于2015年向被告吴昌霖发送解除协议的通知，但并未实际收取被告吴昌霖转租土地的租金和被告吴昌霖冲抵债务房屋的租金，且允许被告吴昌霖使用部分房屋至今；另郑州昶豫建筑机械租赁有限公司自2015年收取被告吴昌霖租赁土地上商户的租金至今，应优先折抵被告吴昌霖所欠原告二十里铺六组租金，在原告二十里铺六组未明确自2015年始每年被告吴昌霖所欠租金以及由郑州昶豫建筑机械租赁有限公司收取租金的情况下，原告二十里铺六组与被告吴昌霖双方所签订的租赁协议并未实际解除，故原告二十里铺六组诉请解除租赁协议和支付租金及违约金的诉请，不予支持。被告吴昌霖虽未请求确认解除合同的效力，但对其转租的承租人拖欠租金以其诉讼方式和其他行为对抗原告二十里铺六组解除租赁协议的通知，在租赁协议未实际解除的情况下反诉请求原告二十里铺六组支付租赁土地上其所建房屋的收购款，无事实和依据，其诉讼请求应予驳回。关于评估费用，考虑原告二十里铺六组在合同解除前的收购意向，评估费用12万元各自承担6万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、驳回原告郑州市上街区新安路街道办事处二十里铺股份经济合作社六组的诉讼请求；二、驳回被告吴昌霖的反诉请求。本诉案件受理费15,544元，由原告郑州市上街区新安路街道办事处二十里铺股份经济合作社六组负担；反诉案件受理费73,400元（缓交），由被告吴昌霖负担。评估费12万元，由原告郑州市上街区新安路街道办事处二十里铺股份经济合作社六组、被告吴昌霖各负担6万元。二审中当事人没有提出新证据。本院二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人二十里铺六组上诉称吴昌霖拖欠租金构成违约，已经符合法定解除条件，案涉合同应予解除的理由，因吴昌霖虽然前期存在拖欠租金的情况，但是后来双方通过诉讼和执行程序，已经由二十里铺六组独资设立的昶豫公司自2015年开始一直收取案涉土地上租赁商户的租金，至今各方并未对账，二十里铺六组应与昶豫公司与吴昌霖将各方账目厘清，因所涉租赁面积较大，时间较长，在未进行对账之前尚不能确定吴昌霖是否欠其租金，吴昌霖是否构成违约，故二十里铺六组的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人吴昌霖上诉称双方合同已经解除，二十里铺六组再收取租赁土地上的房屋租金无事实和法律依据，其应对案涉地上房屋及地面附属设施予以补偿的理由，因吴昌霖收到解除协议的通知之后，并没有终止所有经营活动，与二十里铺六组进行解除清算，而是仍然占用部分房屋，并对其转租的承租人拖欠租金以其诉讼方式和其他行为不履行解除协议，双方所签订的租赁协议并未实际解除，在此情况下吴昌霖反诉请求二十里铺六组支付租赁土地上其所建房屋的收购款，一审不予支持并无不当。二上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审郑州市上街区新安路街道办事处二十里铺股份经济合作社六组所交案件受理费15,544元，吴昌霖所交案件受理费73,400元，由二上诉人各自负担。本判决为终审判决。审判长  李庆伟审判员  杨玉梅审判员  姚振勇二〇二〇年七月二十七日书记员  邓 然