山东省平邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1326民初1230号 原告（反诉被告）：蒋广存，男，1962年6月21日生，汉族，住平邑县。 委托诉讼代理人：王祥成，北京市君永律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马金成，男，1969年11月17日生，汉族，住平邑县。 委托诉讼代理人：王建永，平邑地方法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）蒋广存与被告（反诉原告）马金成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒋广存及其委托诉讼代理人王祥成，被告（反诉原告）马金成的委托诉讼代理人王建永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋广存向本院提出诉讼请求：1.判令马金成赔偿蒋广存装修损失等费用10000元；2.诉讼费由马金成承担。诉讼中，蒋广存变更诉求为149070元。事实与理由：2018年3月22日，蒋广存与马金成签订房屋租赁合同，合同约定，马金成将饭店一楼大厅，二楼6间房，北侧1间房租赁给蒋广存进行经营饭店使用，租金定为第一年二万元，以后每年三万元，经营期限为六年，2018年4月10日起计算租金，每年到期之日必须缴纳租金，不得拖期，蒋广存对房屋及其饭店等设施进行装修。2019年8月3日，马金成通知蒋广存终止合同，停止继续租赁房屋。马金成的行为构成违约，应当承担违约责任。 马金成向本院提出反诉请求：1.判令蒋广存支付马金成房屋租赁费、水电费32938元及利息，承担违约责任，支付违约金，并赔偿损失；2.诉讼费及其他费用由蒋广存承担。事实与理由：2018年3月22日，蒋广存与马金成签订房屋租赁合同，合同约定，马金成将饭店一楼大厅，二楼6间房，北侧1间房租赁给蒋广存进行经营使用。2018年4月10日，蒋广存支付第一年租赁费，合同履行一年后，马金成多次催要租赁费，蒋广存以各种理由推脱。2019年8月3日，蒋广存弃租饭店并闲置，马金成催要房租费和水电费未果。2020年1月7日马金成解除与蒋广存的租赁合同。蒋广存一直拖延搪塞，因蒋广存要求马金成赔偿损失及装修款，马金成提起反诉。 马金成辩称，马金成不存在违约行为，不应承担违约责任。蒋广存弃租、拖欠租赁费、水电费，导致饭店闲置，蒋广存该行为构成违约，马金成解除合同是基于蒋广存的该违约行为，其违约责任及损失应由蒋广存自行承担。蒋广存租赁的场地，装修只对约定的场所进行简易刷漆，并无实质的装修，蒋广存存在超范围装修装饰行为，该行为无效，应予拆除，恢复原状。 蒋广存对马金成的反诉辩称，蒋广存与马金成之间存在房屋租赁关系是事实,马金成多次在蒋广存饭店就餐共消费15450元，抵消了2019年度的租金，由于马金成需要开发建楼，将租赁饭店水电掐断，致使蒋广存无法经营，马金成终止租赁合同，是马金成违约，蒋广存没有拖欠租金及水电费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下： 1.对蒋广存提交的马金成2019年12月4日为蒋广存出具的收条一份，该收条马金成签字并由蒋广存留存，能够证实马金成在蒋广存处就餐费用为15450元，对该证据，本院经审查予以确认； 2.对蒋广存提交的装修明细、收到条、销货单、购买家电、家具明细和票据，因蒋广存已将部分家具家电取回，且蒋广存、马金成分别对装修价值进行委托评估，对该组证据，本院经审查不予确认； 3.对蒋广存委托，由山东盛博信价格评估有限责任公司对金福酒家装修、装饰及经营资产作出的评估报告，评估价值为132839元，对马金成委托，由山东天诺价格评估有限公司对金福酒家装修装修价值作出价值评估报告，评估价值为15806元，因该两份评估报告系蒋广存、马金成各自单方委托评估，且评估价值与当事人申请经本院委托评估的价值差距较大，对该两份评估报告书，本院均不予采用； 4.临沂中邦价格评估有限公司受平邑县人民法院委托对平邑县地方镇金福酒家饭店内所有装饰装修项目价值作出的价格评估报告，评估价值为36548元，该评估报告系双方申请经法院经委托评估机构依法定程序作出的，对该证据，本院予以确认； 5.马金成提交的2020年4月8日山东万利来食品有限公司、马金成出具证明，拟证实金福酒家（蒋广存）欠山东万利来食品有限公司、马金成水电费2938元，该证明不能明确是金福酒家的欠款还是蒋广存的欠款，不能明确是欠万利来公司还是欠马金成，且系单方陈述，无其他证据佐证，蒋广存不予认可，对该证据，本院经审查不予确认； 6.马金成提供的5张山东万利来食品有限公司专用收据，拟证实蒋广存拖欠的水电费，该收据无蒋广存签字确认，属于单方陈述，收据内容显示交款单位为金福，加盖的是山东万利来食品有限公司财务专用章，不能体现蒋广存是否欠马金成水电费，与本案缺乏关联性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月22日，蒋广存与马金成签订饭店租赁合同，合同约定“甲方（马金成）愿将饭店一所租赁给乙方用于服务经营，包括一楼大厅，二楼南侧6间房，北侧1间房。饭店使用房间由乙方出资装修，但不得随意改造楼房结构，饭店经营所有用具有乙方自行购置，到期后归乙方所有。租赁期限为自装修完成后，开始正常经营之日起六年。租赁期间，甲方不得私自变更合同内容及租金，如甲方确有需用，应退还乙方装修费用，乙方租赁期限亦不得少于六年，如中间弃租，甲方不承担装修的一切费用。第一年因初营业为二万元，以后每年为三万元，每一年到期之日必须交纳租金，不得拖期。自2018年4月10日算起租金”。 2018年4月10日，蒋广存支付租金20000元。 2019年12月4日，马金成收蒋广存就餐单据15450元，并出具收条，内容为“今收到蒋广存餐费单子合计14071元，大写壹万肆仟零柒拾壹元正，外加1379元（壹仟叁佰柒拾玖元正），两次共计：壹万伍仟肆佰伍拾元正，收条人：马金成，见证人：蒋某，2019.12月4号”。 2019年12月26日，蒋广存委托山东盛博信价格评估有限责任公司对金福酒家装修、装饰及经营资产价格评估，评估价值为132839元，蒋广存支付评估费2600元。 2020年1月7日，马金成向蒋广存发出租赁合同解除通知函。载明《租赁合同》于收到本通知函之日起解除。 2020年3月30日，马金成委托山东天诺价格评估有限公司对金福酒家装修装饰费用价值评估，评估价值为15806元，马金成支付评估费2000元。 2020年4月8日，山东万利来食品有限公司、马金成出具证明一份，内容为：“金福酒家（蒋广存）从2019年8月3日弃租，至今欠山东万利来食品有限公司、马金成水电费2938元（大写：贰仟玖佰叁拾捌元整）经我公司催要多次至今未交。特此证明，山东万利来食品有限公司、马金成”。山东万利来食品有限公司盖章，马金成签字捺印。 因双方对两份评估报告认定价值争议较大，经马金成申请，双方同意由本院委托临沂中邦价格评估有限公司对案涉财产进行评估。2020年5月15日出具临中邦价评报字【2020】第33号价格评估报告书，认定蒋广存装饰装修项目价值总金额为36548.00元，其中马金成认可部分装饰装修评估价值为10961.00元，有争议的部分物品评估价值为25587.00元。马金成支付评估费3000元。经质证，对双方有争议的物品，蒋广存自认已将空调、吊扇、隔断和摄像头等物品取走，取走物品评估价值为12030元。 案经调解，双方未达成一致调解意见。 本院认为，蒋广存与马金成签订租赁合同，双方已实际履行，租赁合同合法有效。根据合同约定，租赁期间蒋广存对租赁场所有权进行装修装饰，租赁期间马金成不得私自变更合同内容，如确需变更，应退还蒋广存装修费用。如蒋广存中间弃租，马金成不承担装修的一切费用。万利来公司、马金成出具证明称蒋广存于2019年8月3日弃租，但未提供证据佐证。2020年1月7日，马金成向蒋广存发出租赁合同解除通知函，未提供证据证实其享有法定的或合同约定的单方解除合同的权利，构成单方违约，依合同约定，应当支付蒋广存装修损失。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。经马金成申请，双方同意由本院委托临沂中邦价格评估有限公司评估，认定蒋广存装饰装修项目价值总金额为36548元，其中马金成认可部分装饰装修评估价值为10961元，对该损失，本院予以认可。蒋广存请求马金成赔偿该部分损失，本院予以支持。庭审查明，马金成认为有争议的部分资产物品评估价值为25587元，蒋广存已将有争议部分吊扇、空调、摄像头等合计评估价值12030元物品自行取走，蒋广存请求马金成赔偿上述财产损失，本院不予支持。对未取走的装修资产评估价值13557元物品系实际经营所必需品或合理装修用品，对该损失，本院予以支持。因此，对蒋广存要求马金成赔偿装饰装修物品损失24518元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。 关于马金成要求蒋广存支付租赁费30000元的问题。2020年1月7日，马金成向蒋广存发出租赁合同解除通知书，2020年4月8日，万利来公司、马金成出具证明证实2019年8月3日蒋广存弃租，2019年12月26日，蒋广存委托评估机构对案涉资产进行评估，上述事实能证实双方在租赁期间发生争议，且双方均认可合同已解除，因此，案涉租赁合同已经解除。合同约定自2018年4月10日起算租金，租期六年，第一年租金20000元，此后每年租金30000元。马金成主张合同解除期限为2020年1月7日，蒋广存主张合同解除期限为2019年10月。对双方租赁合同第二年租赁期间，以蒋广存主张马金成2019年8月3日通知终止合同，2019年12月26日评估，结合马金成提交蒋广存2019年8月3日弃租的证明及2019年12月4日出具收条的事实，本院酌定为半年。2019年11月2日蒋广存与马金成之妻赵霞的通话录音中主张以就餐单据15450元折抵第二年之半年的租赁费，后马金成将就餐单据收回并为蒋广存出具收据，对蒋广存主张以就餐单据15450元折抵半年租赁费15000元的主张，本院予以支持。因蒋广存已交纳第一年租赁费20000元，有马金成出具的收据证实，第二年自2019年4月10日起算租金应为30000元。蒋广存又于2019年12月4日以就餐单据折抵半年的租赁费15000元，因此，蒋广存已交清租赁期间的租赁费，对马金成要求蒋广存支付租赁费的反诉请求，本院不予支持。 关于马金成要求蒋广存支付水电费问题，马金成提供由万利来公司出具的单据5张共计2938元，没有蒋广存的签字确认，也没有其他证据佐证，且庭审中当事人陈述电表丢失无据可查，马金成要求蒋广存支付水电费2938元，证据不足，事实不清，本院不予支持。 关于马金成要求蒋广存支付利息、违约金及损失问题。马金成没有提供证据证实双方有关约定或法律规定，证据不足，事实不清，本院不予支持。关于案涉评估费问题，蒋广存、马金成各自委托的评估报告中的评估结果与经本院委托临沂中邦价格评估有限公司作出的评估报告结论相差较大，对蒋广存、马金成各自评估报告，本院均不予认可，蒋广存、马金成自负各自支出的评估费。对由本院委托，已由马金成先行支付的临沂中邦价格评估有限公司评估费3000元，由马金成负担2012元，由蒋广存负担988元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条，第二百三十二条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）马金成于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）蒋广存装修损失24518元； 二、原告（反诉被告）蒋广存于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）马金成评估费988元，被告（反诉原告）马金成自负2012元； 三、山东盛博信价格评估有限责任公司评估费2600元，由原告（反诉被告）蒋广存承担，山东天诺价格评估有限公司评估费2000元，由被告（反诉原告）马金成承担； 四、驳回原告（反诉被告）蒋广存的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）马金成的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务。 案件受理费3282元，减半收取1641元，由原告蒋广存负担1434元，被告马金成负担207元，反诉费623.45元，减半收取312元，由反诉原告马金成负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 张世刚 二〇二〇年七月二十一日 法官助理 彭玉龙 书 记 员 王素素