云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初2920号原告：张后兵，男，汉族，1966年10月25日生，云南省西畴县人，户籍地西畴县，现住云南省玉溪市通海县。原告：丁梅，女，汉族，1969年7月18日生，云南省玉溪市人，现住云南省玉溪市通海县。以上二原告委托诉讼代理人：王进辉，云南铭众律师事务所律师（特别授权）。被告：文山同梦房地产开发有限公司，统一社会信用代码91532621072496981B。法定代表人：马丹，系该公司董事长。住所地：文山市。原告张后兵、丁梅与被告文山同梦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张后兵、丁梅及其委托诉讼代理人王进辉到庭参加诉讼，被告文山同梦房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张后兵、丁梅向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认张后兵、丁梅与文山同梦房地产开发有限公司于2018年7月17日签订的《商品房买卖合同》（合同编号:5326012018071700091，文山市住房管理中心备案登记号：ＷＳ2018071705975）有效；2、判令文山同梦房地产开发有限公司继续履行合同，将位于文山市城南片区房屋交付给张后兵、丁梅，并自2019年12月31日起至实际交付房屋之日，按张后兵、丁梅已支付购房款348205元乘以每日0.01%向张后兵、丁梅支付逾期交房违约金;3、依法判令文山同梦房地产开发有限公司为张后兵、丁梅办理房屋所有权转移登记；4、本案诉讼费用由文山同梦房地产开发有限公司承担。事实和理由：文山同梦房地产开发有限公司系一家从事房地产开发的企业，取得坐落于文山市城南片区地块的建设用地使用权证，并取得“七都映象”商品房项目的规划许可证、施工许可证和预售许可证。2018年7月12日，张后兵、丁梅与文山同梦房地产开发有限公司签订了《七都映象认购协议书》，约定张后兵、丁梅认购文山同梦房地产开发有限公司的开发项目“七都映象”1幢Ａ单元4层404号房屋，总价为348205元，张后兵、丁梅已支付认购款78205元后，2018年7月17日，双方正式签订了《商品房买卖合同》、《合同补充条款》，明确约定了购买房屋房号、房屋总价，已付房款，余下的房款27万元申请银行贷款支付；合同还约定了交房时间为2019年12月31日，逾期交房的违约责任为“甲方按乙方已付款的0.01%向乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”。该购房合同于2018年7月17日向文山市住房管理中心进行了备案，备案登记号为ＷＳ2018071705975。合同签订后，张后兵、丁梅向中国工商银行文山支行贷款付清了房款，完成了作为购房人的全部付款义务。2019年11月25日，文山同梦房地产开发有限公司通知张后兵、丁梅接房，张后兵、丁梅在接房前按要求支付了安防系统及单元门禁智能系统费2000元、燃气设施配套费3030元及物业费2000元、装修押金6000余元等。但在接房时，却发现房屋被案外人冉忠柏占据，门锁被冉忠柏私自更换，冉忠柏拒绝搬出，文山同梦房地产开发有限公司无法按约定将房屋交付。张后兵、丁梅向文山市人民法院起诉要求冉忠柏将房屋移交张后兵、丁梅，但法院认为张后兵、丁梅应先取得房屋产权再予处理。张后兵、丁梅为此向人民法院提起诉讼，要求支持如前诉讼请求。文山同梦房地产开发有限公司未到庭答辩。在诉讼过程中，张后兵、丁梅为证实自己的诉讼主张，向法庭列举了以下证据：1、张后兵、丁梅《身份证》复印件二份，证明张后兵、丁梅符合诉讼主体资格。2、企业信用信息公示报告，证明文山同梦房地产开发有限公司符合诉讼主体资格。3、《七都映象认购协议书》、收据，证明2018年7月12日，张后兵、丁梅与文山同梦房地产开发有限公司签订了《七都映象认购协议书》，约定张后兵、丁梅认购文山同梦房地产开发有限公司的开发项目“七都映象”1幢A单元4层404号房屋，总价为348205元，张后兵、丁梅分别于2018年7月13日和17日支付认购款1万元和68205元，共计认购款78205元。4、《商品房买卖合同》、商品房买卖合同登记备案表、合同补充条款，证明2018年7月17日，双方正式签订了《商品房买卖合同》、《合同补充条款》，该购房合同于2018年7月17日向文山市住房管理中心进行了备案，备案登记号为WS2018071705975。合同明确约定了购买房屋房号、房屋总价，已付房款，余下的房款27万元申请银行贷款支付；合同还约定了交房时间为2019年12月31日，逾期交房的违约责任为“甲方按乙方已付款的0.01%向乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”。5、借记卡账户历史明细清单，证明张后兵、丁梅向中国工商银行贷款支付购房款后，每月均需通过中国工商银行通海支行归还银行贷款本息。6、“七都映象”小区接房通知书、收据、POS签购单持卡人存根，证明2019年11月25日，文山同梦房地产开发有限公司通知张后兵、丁梅接房，张后兵、丁梅在接房前按要求支付了安防系统及单元门禁智能系统费2000元、燃气设施配套费3030元及物业费2000元、装修押金6000余元等。7、民事起诉状、答辩状、民事裁定书，证明张后兵、丁梅曾于2020年4月1日向文山市人民法院起诉，但人民法院认为张后兵、丁梅应先取得房屋产权再予处理。文山同梦房地产开发有限公司未到庭质证。本院认为，张后兵、丁梅提交的1至7组证据均客观、真实、合法且与本案相关联，本院均予以采信。本院经审理认定事实如下：2018年7月12日，张后兵、丁梅与文山同梦房地产开发有限公司签订了《七都映象认购协议书》，约定张后兵、丁梅认购文山同梦房地产开发有限公司的开发项目“七都映象”1幢Ａ单元4层404号房屋。2018年7月17日，张后兵、丁梅与文山同梦房地产开发有限公司双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号:5326012018071700091）。合同约定:由张后兵、丁梅购买文山同梦房地产开发有限公司开发的位于文山市城南片区房屋;房屋结构为框架结构，层高3米，建筑层数为地上28层，地下二层，规划用途为商业;房屋建筑面积为121.75平方米;商品房单价为每平方米2860元，总价为348205元;文山同梦房地产开发有限公司应当于2019年12月31日将房屋交付给张后兵、丁梅。并约定了逾期交房的违约责任为“甲方按乙方已付款的0.01%向乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”。合同签订之日，张后兵、丁梅分别于2018年7月13日和17日支付了房屋认购款1万元和68205元，共计支付认购款78205元。张后兵、丁梅又向中国工商银行文山支行贷款付清了剩余房款，完成了全部付款义务。文山同梦房地产开发有限公司向张后兵、丁梅出具了《收据》。该购房合同于2018年7月17日向文山市住房管理中心进行了备案，备案登记号为WS2018071705975。另查明，文山同梦房地产开发有限公司于2017年9月18日已取得“七都映象”《商品房预售许可证明》，证号为“预许文州字（201722）号”，至今所涉工程尚未竣工验收。本院认为，文山同梦房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，视为放弃应诉、答辩、举证、质证的权利。商品房预售合同纠纷是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同产生的纠纷。本案张后兵、丁梅作为预购人系完全民事行为能力人，文山同梦房地产开发有限公司是经过批准设立，并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业，作为预售方已取得建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证及商品房预售预售许可证明；张后兵、丁梅与文山同梦房地产开发有限公司在平等、自愿的基础上签订了《七都映象认购协议书》、《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不损害社会公共利益及第三人利益；且本案没有法定的无效或者可撤销以及效力待定情形的合同，故该《商品房买卖合同》符合法定生效要件，合法有效，对双方具有法律约束力。关于张后兵、丁梅主张文山同梦房地产开发有限公司将位于文山市城南片区房屋交付给张后兵、丁梅，并自2019年12月31日起至实际交付房屋之日，按张后兵、丁梅已支付购房款348205元乘以每日0.01%向张后兵、丁梅支付逾期交房违约金的诉请问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦有相同的规定。上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，才具备交付使用的条件。虽然双方约定交房时间为2019年12月31日，但至今本案所涉的商品房“七都映象”1幢Ａ单元4层404号房屋并未竣工验收，还不具备法定的交付条件，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）款规定，张后兵、丁梅的该项诉讼请求不应得到支持，待涉案房屋竣工验收后，符合法定交付使用条件时，张后兵、丁梅可另行主张交付。《商品房买卖合同》中约定出卖人未按照约定时间将商品房交付买受人，双方同意按照下列第2种方式处理：“甲方按乙方已付款的0.01%向乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”。文山同梦房地产开发有限公司未在合同约定的交房时间内向张后兵、丁梅交付房屋，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，即交付时间届满后的次日起至实际交房之日止，文山同梦房地产开发有限公司按房款总额的0.01%乘以逾期天数后的数额为标准向张后兵、丁梅支付违约金。故张后兵、丁梅的该项主张合法有据，本院予以支持。关于张后兵、丁梅主张文山同梦房地产开发有限公司为张后兵、丁梅办理房屋所有权转移登记的诉请问题，张后兵、丁梅与文山同梦房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》后，于2018年7月17日向文山市住房管理中心进行了备案登记，备案登记号为WS2018071705975。文山同梦房地产开发有限公司依法对所涉的“七都映象”1幢A单元4层404号房屋的转让进行了备案登记，故张后兵、丁梅的该项诉请本院不予支持。综上所述，张后兵、丁梅的诉讼请求部分合法有据，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、张后兵、丁梅与文山同梦房地产开发有限公司于2018年7月17日签订的《商品房买卖合同》(合同编号:5326012018071700091)有效；二、文山同梦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按房款总额348205元的0.01%乘以逾期天数后的数额（自交付时间届满后的次日即2020年1月1日起至实际交房之日止）为标准向张后兵、丁梅支付违约金；三、驳回张后兵、丁梅的其他诉讼请求。案件受理费6520元，减半收取计3260元，由文山同梦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员 骆 霞二〇二年七月七日书记员 保雪微