湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终1629号上诉人（原审原告）：沈治强，男。上诉人（原审原告）：邱勤，女。委托诉讼代理人：沈治强，男。上诉人（原审被告）：枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司。法定代表人：赵玮伦，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈龙，湖北高实律师事务所律师。上诉人沈治强、邱勤因与上诉人枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司（以下简称光彩运管公司）合同纠纷一案，不服湖北省枣阳市人民法院（2019）鄂0683民初3777号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人沈治强、上诉人光彩运管公司的委托诉讼代理人陈龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。沈治强、邱勤上诉请求：请求撤销一审判决，改判光彩运管公司支付沈治强、邱勤租金（占用费）72000元及赔偿定金损失10000元。事实和理由：一审法院认定事实及适用法律错误。1、2017年7月12日，沈治强、邱勤向光彩运管公司送达了书面告知书，该份告知书是向光彩运管公司发出的签订合同的邀约，光彩运管公司实际占用沈治强、邱勤房屋的行为是承诺，表明其愿意按照邀约内容履行义务，故光彩运管公司应履行每月6000元标准，从2018年9月1日至2019年8月30日间租金支付义务。2、2019年5月11日，沈治强、邱勤与第三人就本案诉争房屋签订了《房屋租赁合同》，承租方于2019年5月12日向沈治强、邱勤支付了10000元定金。2019年5月14日，沈治强、邱勤向光彩运管公司发出了通知，请光彩运管公司于2019年5月26日前将占有的房屋腾空并将房屋交付给沈治强、邱勤。因光彩运管公司未按照通知书要求履行，导致沈治强、邱勤承担违约责任向新的承租方赔偿了双倍定金20000元，造成沈治强、邱勤定金损失10000元。该行为真实存在，请求二审法院保护沈治强、邱勤该项损失。光彩运管公司答辩称：沈治强、邱勤的上诉请求无事实和法律依据，光彩运管公司不应支付沈治强、邱勤租金占用费和损失，请求驳回上诉，依法改判。光彩运管公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审案件受理费由沈治强、邱勤负担。事实和理由：1.一审法院认为“综合运营管理服务合同到期后……故双方之间的租赁合同应视为不定期租赁”属事实认定错误。依据光彩运管公司和沈治强、邱勤于2013年4月11日签订的《枣阳百盟光彩产业城综合运营管理服务合同》第八条之约定，沈治强、邱勤在合同期满后应主动按照租赁期满后的房屋现状与光彩运营公司办理房屋交接手续。在2018年8月30日服务合同期满时双方已履行合同完毕，并非因房屋未办理交接手续及光彩运营公司未回复沈治强、邱勤的发函通知便认定双方租赁合同关系视为不定期租赁。2.一审法院认为“参照双方合同的约定及相同地段房屋的租赁价格……年租金40107.60元”无事实和法律依据。一审在无证据的情况下酌定第六年租金按每平方米每月15元欠妥，光彩运营公司认为第六年的租金标准应参照第五年的租金标准计算。沈治强答辩称：1.光彩运营公司与沈治强、邱勤在五年租赁期满后应当主动找到沈治强、邱勤办理房屋交接手续。光彩运营公司由于投资主体多次变更，且每次均未告知业主。2.光彩运营公司认为依据双方的《运营管理合同》第八条约定，以五年租赁期满后的房屋现状交付沈治强、邱勤即履行了交付义务，该说法不符合合同约定。根据双方于2019年6月25日签名的23号楼107栋、108栋楼恢复原状的具体意见，光彩运营公司在使用房屋过程中造成了三楼东边消防门损坏、墙体裂缝，二、三楼墙面被加装和改装，水路和电路被切断等租赁标的物损坏，双方对诉争的房屋恢复原状后再移交已达成共识。沈治强、邱勤向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决光彩运管公司偿付沈治强、邱勤租金（占用费）72000元并赔偿沈治强、邱勤损失10000元，共计82000元。事实与理由：2013年4月11日，沈治强、邱勤与光彩运管公司签订了两份《综合运营管理服务合同》，两份合同主要约定：沈治强、邱勤将自己所有的位于枣阳百盟光彩产业城23栋107、108号、建筑面积均为111.41平方米的两处物业的使用权、经营权、管理权委托给光彩运管公司，服务期限自2013年8月30日起至2018年8月30日止。2018年7月12日，沈治强、邱勤向光彩运管公司送达了书面的告知书，告知书内容：①若光彩运管公司有意继续租赁该房屋，请于2018年7月20日前与沈治强、邱勤续签租赁合同。②若光彩运管公司未在2018年7月20日前与沈治强、邱勤续签租赁合同，则视为放弃对沈治强、邱勤房屋的租赁，并在租赁合同到期前将房屋恢复原状并交付给沈治强、邱勤。③若光彩运管公司既不与沈治强、邱勤续签租赁合同，又占有房屋继续使用，则每月向沈治强、邱勤缴纳6000元占有使用费，并于每月的最后一日缴清。④在光彩运管公司既不与沈治强、邱勤续签租赁合同又占有房屋继续使用期间，沈治强、邱勤有权提前10日通知光彩运管公司返还房屋并恢复原状，若光彩运管公司拒不配合，在此期间造成沈治强、邱勤损失的由光彩运管公司承担。截止2018年8月30日，光彩运管公司既不与沈治强、邱勤续签租赁合同，又占有沈治强、邱勤房屋继续使用。沈治强、邱勤分别于2018年9月10日、2018年11月7日、2018年11月12日、2018年12月29日、2019年4月12日等多次催告光彩运管公司支付（租金）占有使用费或将房屋恢复原状并交付房屋钥匙，但光彩运管公司始终没有按照沈治强、邱勤告知书的内容履行其义务。2019年5月11日，沈治强、邱勤与第三人就本案的房屋签订了《房屋租赁合同》，承租方并于2019年5月12日向沈治强、邱勤支付了10000元定金。2019年5月14日，沈治强、邱勤向光彩运管公司发出了通知书：现沈治强、邱勤已将其所有的位于枣阳百盟光彩产业城23栋107、108号房屋出租给他人，请光彩运管公司于2019年5月25日前将占有的房屋腾空并将房屋交付给沈治强、邱勤，因光彩运管公司未按照沈治强、邱勤告知书的要求将房屋腾空并交给沈治强、邱勤，导致沈治强、邱勤对新的承租方违约，2019年6月3日沈治强、邱勤向新的承租方赔偿了双倍定金损失20000元，沈治强、邱勤由此损失10000元。双方于2019年6月25日就房屋交付达成了先恢复房屋原状的协议，但光彩运管公司至今未恢复，双方为此发生纠纷，故请求一审法院依法解决。一审法院认定事实：2013年4月11日，光彩运管公司作为甲方（承租方），沈治强作为乙方（出租方），双方签订两份《综合运营管理服务合同》，合同主要约定：乙方委托甲方提供运营管理乙方购买的位于产业城23栋107、108号物业，建筑面积均为111.41平方米，服务合同期限为5年，自2013年8月30日起至2018年8月30日止，在合同服务期限内，乙方将物业的使用权、经营权、管理权委托给甲方，乙方不得自行或者委托任何第三方行使，物业的所有权属于乙方所有，甲方有义务在服务期届满或本合同终止后将物业依届时现状交付给乙方。同日，光彩运管公司（甲方）与沈治强（乙方）双方又签订两份补充协议，协议主要约定：在服务期限内，甲方应当向乙方支付租赁收益，第一年，租赁收益甲方按每平方米每月7元向乙方支付；第二年，按每平方米每月9.5元向乙方支付；第三年，按每平方米每月12元向乙方支付；服务期限的最后两年，每年租赁收益按甲方实际收取租金的80%向乙方支付，如该租赁收益不足每平方米12元的，甲方则按每平方米每月12元向乙方支付租赁收益。租赁收益甲方每半年向乙方支付一次，即在服务期每届满半年后的十五日内由甲方向乙方支付该期的租赁收益。在服务期内，不论委托物业是否空置，甲方均有义务按照本协议约定向乙方支付租赁收益。综合运营管理服务合同和补充协议还对其他事项进行了约定。上述协议签订后，沈治强、邱勤即其购买的位于枣阳市××大道东侧（百盟光彩产业园）23幢107、108号商铺交给光彩运管公司进行管理运营，服务合同期间，光彩运管公司依照合同约定向沈治强、邱勤支付了租金。2018年7月18日，沈治强通过EMS向光彩运管公司发出告知书，告知书载明：“枣阳市百盟同心光彩产业城运营管理有限公司，你公司租赁我所有的枣阳光彩23号楼107、108号房屋，其租赁合同于2018年8月30日到期，如果你公司有意继续租赁（使用）该房屋，请你于2018年7月20日前与我续签订（租赁合同），如果未在2018年7月20日前与我续签订（租赁合同），则视为放弃对我房屋的继续租赁，请在原租赁合同到期前将房屋恢复原状并移交给我；如果贵公司既不按时与我续签租赁合同而又继续使用我的房屋，则两套房屋每月你公司应向我缴纳6000元（占用费）租金，并且使用每月最后一日缴清；同时我有权提前10日通知你随时终止双方租赁关系并要求你恢复原状，由此而造成的损失由你公司自己承担”。光彩运管公司收到该告知书后，未与沈治强、邱勤续签租赁合同，并继续使用该房屋。2018年9月10日，沈治强再次通过QQ信箱向光彩运管公司277135204@QQ.COM信箱发送了该告知书。2018年11月22日，沈治强通过QQ信箱向光彩运管公司277135204@QQ.COM信箱发送通知书，通知书载明：“枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司，你公司租赁（占用）我所有的枣阳光彩23号楼107、108号房屋已经两个月余，请你公司见此通知之日起七日内按照我之前的通知：两套房屋每月应向我缴纳6000元（占用费）租金，现九月和十月共计交纳租金12000元；逾期交纳我将依法起诉你公司，特此告知”。光彩运管公司收到该通知后，未作出回应，亦未向沈治强、邱勤交纳房屋租金。2019年6月25日，沈治强向光彩运管公司发出23号楼107、108恢复原状具体意见，光彩运管公司物业部潘辰超、工程部郭建东、运营部李霞在该具体意见上签名。2019年7月31日，沈治强再次通过QQ信箱向光彩运管公司277135204@QQ.COM信箱发送了恢复原状具体意见，要求光彩运管公司对该房屋恢复原状。光彩运管公司收到该邮件后，未作出回应，亦未向沈治强、邱勤交付房屋。沈治强、邱勤遂向一审法院提起诉讼，请求解决。上述事实，有双方当事人的陈述、综合运营管理服务合同、补充协议、告知书、QQ信箱记录、恢复原状具体意见、开庭笔录等在卷证实。一审法院认为，光彩运管公司与沈治强签订的综合运营管理服务合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定享有权利并履行义务。双方签订的合同名为综合运营管理服务合同，实质上是光彩运管公司租赁沈治强、邱勤的房屋，双方之间为房屋租赁合同关系。沈治强、邱勤为光彩运管公司提供了房屋使用，光彩运管公司应当按照合同的约定向沈治强、邱勤支付租金。综合运营管理服务合同到期后，沈治强虽多次向光彩运管公司发函，但光彩运管公司迟迟未作出回复，双方未就房屋租赁事宜达成新的租赁合同，故双方之间的租赁合同关系应视为不定期租赁。在此期间光彩运管公司继续使用沈治强、邱勤的房屋，应当参照综合运营管理服务合同及补充协议的约定支付占用期间的占用费，双方在补充协议中约定：第一年的租金为每平方米每月7元；第二年的租金为每平方米每月9.5元；第三年的租金为每平方米每月12元；第四、五年的租金不低于每平方米每月12元，为逐年递增，参照双方合同的约定及相同地段房屋的租赁价格，一审法院酌定第六年的租金为每平方米每月15元，即每月3342.30元，年租金40107.60元，沈治强、邱勤要求光彩运管公司支付此款合法有理，一审法院予以支持，沈治强、邱勤主张过高部分，一审法院不予支持。沈治强、邱勤另主张其定金损失10000元，仅向一审法院提交了其与第三人签订的房屋租赁合同及第三人交纳定金的转款凭证和返还20000元收据，没有向一审法院提交返还20000元的转款凭证，其主张定金损失10000元的证据并不充分，其要求光彩运管公司赔偿定金损失10000元的主张，一审法院不予支持。光彩运管公司的相关辩称主张，与一审法院查明的事实不符，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条规定，判决：一、枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司支付沈治强、邱勤房屋占用费40107.60元，于判决生效后十日内付清；二、驳回沈治强、邱勤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1850元减半收取925元，由沈治强负担473元，光彩运管公司枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司负担452元，均于一审判决生效后七日内交纳（已缴纳）。二审中，沈治强、邱勤提交新证据：1.2017年－2019年光彩运营公司在国家企业信用信息公示系统中公布的企业电子邮箱：277×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，证实因联系不上光彩运营公司的人员，其才发送告知书给光彩运营公司的事实。光彩运营公司质证认为对邮箱真实性无异议，但证明目的有异议，不能证实无法联系上光彩运营公司。2.证人杨某出庭作证，证实2019年5月杨某欲开店经营想租赁房屋，看中本案诉争房屋，因为了解该地段门面房户型就没有进入房屋内实际现场看房，与沈治强签订租赁合同时交付10000元（工商银行转账）作为定金，因沈治强无法交付房屋，经多次索要才赔偿杨某损失现金20000元。光彩运营公司对证人证言认为是虚假陈述，杨某没有进入房屋内实际看房，没有了解房屋结构和水电是否开通就交付10000元定金不合常理。本院认为，沈治强向光彩运营公司官方企业电子邮箱发送文件属实，对该证据本院予以采信；对杨某的证言，本院结合其它证据予以综合认定。光彩运营公司二审没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。另查明，《综合运营管理服务合同》第八条约定：“乙方应当在2013年8月30日前将符合本合同附件标准的房屋交付给甲方；在本合同服务期限届满或本合同终止时，甲方应将物业按届时现状交付给乙方，乙方应当在期满后15日内办理交接，若乙方逾期接收且不说明理由的则视为已无争议的交接完毕。”沈治强认可2019年11月就本案诉争房屋与光彩运营公司办理了交接手续。本院认为，沈治强与光彩运营公司签订的《综合运营管理服务合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合同合法有效。光彩运营公司认为沈治强在合同期满后应当主动找到公司按照房屋现状办理房屋交接手续，沈治强认为光彩运营公司没有通知交房并且公司投资主体变更导致无法联系。本院认为，根据《综合运营管理服务合同》第八条约定：“乙方应当在2013年8月30日前将符合本合同附件标准的房屋交付给甲方；在本合同服务期限届满或本合同终止时，甲方应将物业按届时现状交付给乙方，乙方应当在期满后15日内办理交接，若乙方逾期接收且不说明理由的则视为已无争议的交接完毕。”租赁合同于2018年8月30日期满，光彩运营公司作为诉争房屋的实际使用人、承租人应当履行通知义务，告知沈治强办理房屋交接手续。但光彩运营公司怠于履行义务，特别是合同期满后沈治强多次向光彩运营公司发函要求交付房屋，光彩运营公司未及时进行任何回复，于2019年6月18日才履行通知沈治强交房义务，故一审法院认定综合运营管理服务合同到期后，双方的租赁合同关系视为不定期租赁合同关系正确，光彩运营公司一直占用本案诉争房屋，依法应当支付占用费。关于支付占用费标准问题，光彩运营公司认为一审法院酌定每平方米每月15元欠妥，沈治强、邱勤认为应当按照发函中约定的每月6000元标准支付。本院认为，一审法院根据《补充协议》逐年递增租赁费用的规律，参照枣阳市当地同地段房屋价格确定的标准并无不当。沈治强多次向光彩运管公司发函，其中提出要求合同期满后按每月6000元标准支付租金，系沈治强、邱勤单方意思表示，光彩运营公司未予以认可，且不属于法定默示承诺的情形，故对沈治强、邱勤要求按每月6000元标准支付占用费，本院不予支持。因光彩运营公司于2019年6月18日才履行通知交房义务，从合同期满的2018年8月30日至2019年6月18日期间的占用费用应当支付给沈治强、邱勤，一审判决光彩运营公司支付一年占用费用，但光彩运营公司对占用费的支付期限未提出上诉，系对自己民事权利的处分，对此本院不予处理。关于沈治强、邱勤主张光彩运营公司赔偿定金损失的问题。沈治强、邱勤上诉称2019年5月11日沈治强与第三人杨某签订《房屋租赁合同》，收取10000元定金。2019年5月14日沈治强向光彩运营公司发出通知要求腾空房屋并交付，2019年6月3日因光彩运营公司没有交付房屋，沈治强向杨某赔偿双倍定金损失20000元，光彩运营公司应当赔偿10000元定金损失。为证实自己的主张，二审沈治强申请证人杨某出庭作证。光彩运营公司认为杨某所作为虚假陈述，不予认可。本院认为，杨某作为承租户没有进入本案诉争承租房屋进行现场了解、出租人没有房屋钥匙的情况下即与沈治强签订房屋租赁合同并交纳定金10000元；沈治强与光彩运营公司多次要求交房无果，在没有实际控制出租房屋的情况下与杨某签订房屋租赁合同，并且明知定金条款的法律后果仍然实际收取10000元定金。虽然有杨某向沈治强银行转款10000元凭证及返还20000元收据，但杨某出庭作证沈治强已赔付20000元事实的真实程度，依据社会经验、生活逻辑和民事案件证明标准，本院不予认定杨某证言主张的事实成立。故沈治强、邱勤上诉主张光彩运营公司赔偿定金损失10000元的主张，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，沈治强、邱勤、光彩运营公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。沈治强、邱勤预交的二审案件受理费847元，由沈治强、邱勤负担；枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司预交的二审案件受理费1850元，由枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈玉学审判员  王佼莉审判员  童 尧二〇二〇年七月二十二日书记员  何 聪