福建省福州市台江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0103执异34号 案外人:郭重爱，男，汉族，1960年11月6日出生，住福清市。 申请执行人：福建海峡银行股份有限公司福州晋安支行，住所地福州市晋安区六一北路158号，统一社会信用代码：91350100X11866133K。 负责人：吴秀清，行长。 委托代理人王秋斌、张忠渊。 被执行人：杨磊，男，汉族，1986年11月13日出生，住所地福建省福州市台江区。 被执行人：杨木华，男，汉族，1962年12月7日出生，住福建省闽侯县。 在本院执行申请执行人福建海峡银行股份有限公司福州晋安支行（以下简称：海峡银行晋安支行）与被执行人杨磊、杨木华金融借贷纠纷一案中，案外人郭重爱对本院查封福州市台江区店面不服向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人郭重爱称：案外人对座落于福州市台江区店面享有租赁使用权，无需腾空。事实和理由：一、案外人与业主杨木华就32＃及178＃店面的租赁签订有《租赁合同》，该合同合法有效。案外人与业主杨木华于2016年5月8日签订了一份《租赁合同》，约定：案外人租赁杨木华座落于福州江区编号：32＃（详见附件）租赁面积52.84平方米的房产，租赁物仅作为商业（含仓库）用途使用，乙方有权转租；租赁期为6年，从2016年5月10日至2022年5月09日止，每月租金为2300元。该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，是合法有效的。案外人与业主杨木华于2016年5月27日签订了一份《租赁合同》，约定：案外人租赁杨木华座落于福州江区编号：178＃（详见附件）租赁面积51.68平方米的房产，租赁物仅作为商业（含仓库）用途使用，乙方有权转租；租赁期为6年，从2016年6月1日至2022年5月31日止，每月租金为2320元。该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，是合法有效的。二、案外人已向业主杨木华支付了32＃店面及178＃店面《租赁合同》项下的全部租金，享有两店面的租赁使用权至2022年，无需腾空。如前所述，案外人于2016年5月8日签订了32＃店面的《租赁合同》、于2016年5月27日签订了178＃店面的《租赁合同》后，业主杨木华将该店面交付案外人使用。案外人分别于签约当日将六年租金及履约保证金一次性以现金的方式支付给了杨木华，业主杨木华于当日向案外人出具了相应的《收据》。在此期间，案外人依约缴纳了相应的水电费、物业管理费等各项费用。因此，案外人享有32＃店面及178＃店面的租赁使用权，无需腾空该店面。综上所述，案外人认为，中亭街利业苑Ｃ区3层32＃店面及Ａ区3层178＃店面案外人与业主杨木华签订有《租赁合同》，享有相应的租赁使用权，案外人无需腾空该店面。 案外人郭重爱为支持其主张，向本院提供下列证据以证明其主张；1、房屋租赁合同（1），2、房屋租赁合同（2），3、收据（1），4、收据（2），5、物业、水电费等缴费凭证。 申请执行人海峡银行晋安支行辩称：我行认为，案外人郭重爱提出的执行异议依法不能成立，理由如下：由于申请执行人并未参与租赁合同的签订，在提交相反证据上存在客观的困难，故法院应当对合同的真实性、合理性进行甄别。申请执行人认为双方签订的合同以下疑点： 1、被执行人杨木华将名下位于台江区连体部分3层32、178店面（下称：诉争店面）出租给郭重爱的月租金明显低于市场价值。根据被执行人杨木华向海峡银行晋安支行申请贷款时（2015年3月）曾提供给海峡银行晋安支行报备的《商铺租赁合同》，该合同显示2013年杨木华将位于同一地段的包括上述诉争店面的5间店面（3层30、32、150、164、178店面）共计298.67平方米以每月45000元租金出租给第三人郭恒伟，租期为2013年2月1日至2016年1月31日，在此期间每平方米租金平均150元左右。海峡银行晋安支行认为：上述租期届满后不到5个月，被执行人杨木华竟然以每平方米44元左右的价格将上述诉争店面出租给郭重爱，租金明显低于市场价，不合常理；而且支付租金的方式为一次性提前现金支付，仅提供被执行人出具的收款收据，亦不合常理。 2、根据郭重爱提供的证据--郭重爱与被执行人杨木华签定的《租赁合同》第九条9.1约定本合同项下的租赁物，乙方不得将租赁物转租给第三方。如果乙方擅自转租，甲方有权解除合同，并按照本合同13.2条款追究乙方违约责任。另根据郭重爱提供的证据—郭重爱分别与第三人许永森、陈美金签定的《租赁合同》。 海峡银行晋安支行认为：根据郭重爱提供的证据--与被执行人杨木华签定的《租赁合同》合同中明确约定不得转租第三方。因此就上述诉争店面郭重爱分别与第三人许永森、陈美金签定的《租赁合同》显然为无效租赁合同。且郭重爱与被执行人杨木华、第三人许永森、陈美金签定的《租赁合同》也未向海峡银行晋安支行报备。综上诸多疑点，海峡银行晋安支行有理由相信郭重爱与被执行人杨木华系恶意串通而签订不实的租赁，以阻却海峡银行晋安支行对案涉房产的执行。即使上述租赁合同真实，海峡银行晋安支行对诉争店面的抵押权先于郭重爱租赁权的设立，郭重爱的租赁权不得对抗海峡银行晋安支行的抵押权。2015年3月，被执行人杨磊向海峡银行晋安支行申请220万元的借款，由被执行人杨木华提供上述诉争店面（中亭街改造利业苑连体部分3层32、178店面）作为抵押担保，双方于2015年3月30日办理了抵押登记手续，海峡银行晋安支行依据（2019）闽0103民初2930号《民事判决书》判令依法对上述诉争店面享有抵押权。据郭重爱陈述，其于2016年5月就诉争店面与被执行人杨木华签订《租赁合同》，即使该租赁合同真实，但该租赁权设立在后。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。故郭重爱的租赁权不得对抗海峡银行晋安支行的抵押权。综上所述，郭重爱与被执行人杨木华签订的《租赁合同》，无论签订的时间、合理性、履行的过程以及郭重爱与被执行人之间的关系均存在疑点，不足以证明郭重爱作为善意人，与被执行人之间存在真实的合同关系。不排除郭重爱与被执行人杨木华之间恶意串通阻挠执行的可能，其异议主张不应当得到支持，请求贵院依法驳回郭重爱的执行异议申请。 申请执行人海峡银行晋安支行向本院提供下列证据；1、他项权证（榕房他证ＴＲ字第××号，榕房他证ＴＲ字第××号）,2、商铺租赁合同，3、个人借款合同。 被执行人杨磊、杨木华未向本院提交书面答辩意见及相关证据材料。 本院查明：本院在执行申请执行人海峡银行晋安支行与被执行人杨磊、杨木华金融借贷纠纷一案中，于2019年11月19日作出（2017）闽0103执2017号执行裁定书，内容为“一、冻结、划拨被执行人杨磊、杨木华在财付通支付科技有限公司、支付宝（中国）网络技术有限公司及银行账户的存款2013797.87元；二、扣留、提取被执行人杨磊、杨木华应当履行义务部分的收入（具体金额详见协助执行通知书）；三、查封、扣押、冻结被执行人杨磊、杨木华应当履行义务部分的其他财产（详见协助执行通知书）。”及协助执行通知书，轮候查封了福州市台江区店面，上述店面原首封法院福州市仓山区人民法院于2020年2月27日将上述店面移送本院处置。案外人郭重爱对此不服向本院提出书面异议。 另查，1、2016年5月间，被执行人杨木华与案外人郭重爱分别签订了两份《房屋租赁合同》，约定；案外人租用被执行人杨木华所有的位于福州市台江区店面，租赁期限分别为自2016年5月10日至2022年5月9日止。租金为2300元及自2016年5月8日至2022年5月31日止。租金为2320元，案外人郭重爱一次性向被执行人杨木华缴清全部租金，合同还约定了其他事项。 又查，讼争物福州市台江区店面已于2015年3月30日抵押给申请执行人海峡银行晋安支行，并办理了抵押登记手续。抵押时抵押物已租赁给郭恒伟。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”本案中，案外人郭重爱基于实体权利认为本院查封福州市台江区店面影响其享有的承租权为由向本院提出书面执行异议申请，应依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定进行审查。经审查，上述涉案房产均已于2015年3月30日抵押给海峡银行晋安支行，并办理了抵押登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”，案外人郭重爱在涉案房产办理抵押登记后，于2016年5月间与被执行人签订《房屋租赁合同》，其对讼争房产享有的权利不足以对抗申请执行人的优先受偿权，不足以排除执行，故案外人郭重爱的异议主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十七条规定，裁定如下： 驳回案外人郭重爱的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 刘 宏 审判员 黄旭东 审判员 林 赫 二〇二〇年七月二十二日 书记员 刘兮锐 附：本案适用的主要法律及司法解释条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面案外的，人民法院应当自收到书面案外之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起异议之诉的权利和期限。 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。