江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1123民初1373号原告：黄国华，男，1951年12月18日生，汉族，退休教师，家住江西省上饶市玉山县。委托诉讼代理人：吴义火，江西都册律师事务所律师。被告：**，男，1983年5月23日出生，汉族，个体工商户，户籍所在地福建省邵武市，现租住在江西省上饶市玉山县。原告黄国华与被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄国华及其委托诉讼代理人吴义火、被告**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄国华向本院提出诉讼请求：1、终止原、被告间的房屋租赁合同关系；2、判令被告立即腾空房屋返还原告，并按租金95000元／年的标准赔偿自2020年3月1日起至房屋实际返还之日的租金损失；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2008年10月30日，经原承租户介绍，原告同意将其所有的位于玉山县直店面（房权证号为：赣玉房权证冰溪镇字第××号）出租给被告经营鞋店生意，双方为此签订一份《房屋租赁合同》，合同约定了租期为一年，租金每年一交，被告如续租必须提前一个月交纳店租等事项。自2009年11月续租开始，被告支付租金出现拖延，并拒签续租合同。后双方约定以后租金由被告于每年2月底前一次性交清，但仍要求被告每年一续签合同，然被告找各种理由加以回绝，并承诺其今后每年所付租金不会低于同地段其他商铺所收租金标准。考虑到原告长年生活在上海，疲于来回奔波，遂委托亲戚帮忙收取租金事宜。但每逢一年度租期届满原告催促被告支付租金时，被告不是每每与原告起争执，就是屡屡延付租金，弄的原告身心俱疲。至2020年2月租赁期满，原告又催促被告交付年度租金并重新签订租赁合同，然被告再次扯皮甩赖，拒付租金又不续签合同，经原告多番催促、前后与其交涉近三个月后仍无结果。无奈，原告只得要求被告腾出店面以便将房屋另租他人，但被告置若罔闻，恶意侵占，拒不腾房，给原告造成严重经济损失。为此，特起诉至法院要求处理。原告黄国华向本院提供下列证据证明其上述主张:一、原、被告双方的身份信息情况，证明原、被告的诉讼主体资格；二、房屋所有权证复印件一份，以证明原告对涉案房屋的店面享有所有权的事实；三、2008年10月30日原、被告双方签订的《房屋租赁合同》一份，以证明原告自2008年10月31日起将涉案店面租给被告经营，被告自2009年租赁开始拒签合同，租赁合同转为不定期，且租金于每年2月份到期交付的事实；四、原告妻子银行流水清单一份，以证明被告于2018年、2019年支付租金的情况及延付租金的事实，2018年的租金是每年92,000元，2019年是每年租金是93,000元；五、2020年4月11日律师告知函、顺丰快递单凭证及短信聊天记录各一份，以证明2019年底租期已于2020年2月份届满，被告又拒签合同并延付租金，双方未就继续租赁达成一致意见，被告至今仍占用原告店面经营鞋子生意，经原告多次催促及发送律师函，告知被告腾空，已近三个月时间，给了被告充分的必要准备时间，但被告仍继续恶意侵占，拒不腾房的事实。被告**辩称：原告起诉的内容不符合客观事实。1、我于2008年10月23日与原告签订一份房屋租赁合同，并支付了25,200元租金和4,000元押金，同时向黄国华支付了25,000元店铺转让费。2009年11月开始续租后，双方口头续签合同，我并没有拖欠原告租金。多年来未续签书面合同原因是原告多年居住在外地，而我也因生意缘故经常出差在外，时间上不好安排，如我租金拖欠严重，原告也不可能与我保持租赁关系至今；2、原告本人叫我立即腾空房屋，并叫我支付95,000元的租金，我现正在做着生意，不可能马上腾空房屋，也要给我一定的时间另找商铺及安排事项。立即退店对我经营的生意产生不良影响由谁承担。本人希望法庭能理解我现在处境，做出公正的裁判；3、据我个人了解，本人所租赁的相邻商铺，现租金低于93,000元/年，其中有部分商铺还优于原告所出租给我的店铺，故原告提出按95,000元/年支付延期的房租，希望法庭根据市场行情确定租金计算标准；4、被告曾与原告商量过商铺转让事宜，原告同意我进行转让，但又想再收取5万元转让费，因原告狮子大张口，恶意上涨房租，到店铺影响生意；5、今年的疫情，实体经济严重受阻，本人经营的商铺关门两个月，现金流严重不足，拖欠了房租，但并非恶意。生意好转后我会补上，坚决做到承租人应尽的义务，疫情期间全国全省提倡减免房租，国务院总理都开了会议提倡免减房租，也请法庭考虑这个因素，适当减免本年度租金；6、今年的四月初，原告到店铺商议房租一事，原告开始同意本人先交85,000元房租，但第二天原告又出尔反尔，不同意了，要求我一次性支付95,000元房租，要不就立即腾店，也不退我的4,000元押金。如需解除租赁合同关系，也要求原告退回我4,000元押金；7、如原、被告解除租赁合同，则存在下任租户向前任租户支付一定转让费的情况。原告与被告签订合同时，向被告强行收取了25,000元转让费（即顶店费），本人当时还向前任租户董显骞支付了25,000元转让费、拆墙费5,000元，合计金额是55,000元，按市场租赁通行原则，转让费用仅由下任租户向上任租户支付，房东无权干涉或获利。原告在2008年与本人签订房屋租赁合同，不当得利25,000元的顶店费，现在如本人退租，与原告解除租赁合同，被告保留对下任租户向前任租户收取全部转让费的权利。综上所述,我还是要求与原告续签合同，如原告一定要解除合同，我也没办法，希望原告给我三个月时间，我将店面转让出去，并且由我向下任租户收取的转让费，房东不得干涉。从2020年3月1日起，我未向原告支付房租是属实的，但现在房租已经下降到大概85,000元/年，故如原告要计算房租，应按85,000元/年计算每月的房租，房租计算至我腾空店面时为止。另外，我当初向原告租赁时交纳了4,000元的押金，要求原告退还给我。如果原告不让我顶店，我要求续租。被告**向本院提供下列证据证明其上述主张：一、2020年2月14日-3月30日原、被告手机短信聊天记录打印件11张，以证明原告有意不想将店续租给被告的事实；二、2008年6月28日原告出具给被告的4,000元押金收条一份、协议书一份、2008年10月30日《房屋租赁合同》一份，以证明2008年6月28日原告收到被告顶店费25,000元、押金4,000元的事实;三、2008年7月1日董显骞出具的收条一张、证明一份，证明前任租户董显骞显是双店面，需拆中间墙，原告向董显骞收取了5,000元拆墙费，后未退还给他，故我替原告支付了5,000元拆墙费给董显骞的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：2008年期间，被告有意承租原告店面，原告经原承租人介绍同意将店面出租给被告经营。原、被告双方于2008年6月28日就店面出租的事项达成了书面协议，约定如被告要承租，在前租赁合同到期后签订正式的房屋租赁合同。协议签订后，被告向原告支付了租房押金4,000元、顶店费25,000元。2008年10月30日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》，该合同主要约定：一、被告承租原告店面每月租金2,100元，每年租金一次性付清，计25,200元；二、在承租期间，店租不能升降。被告已付原告房屋押金4,000元，被告如要续租，必须提前一个月交纳店租。如不续租，被告必须提前两个月告诉原告；三、本租赁期为一年，即自2008年11月1日至2009年10月30日；四、房屋如租别人，需征得被告同意。《房屋租赁合同》签订后，原告依约将房屋交由被告承租经营。一年的承租期满后，原、被告双方未重新签订租赁合同，被告一直承租至今，每年房租均由双方口头约定，2019年度的年租金约定为93,000元，被告按约向原告支付了2020年3月1日之前的全部租金。因被告在承租期间不能按时交纳房租及双方就2020年度的租金未能达成一致意见等原因，原告不同意被告继续承租其店面。2020年4月11日，原告通过江西都册律师事务向原告发出了一份律师函，要求被告店面在收函后五天内腾空店面归还，因原、被告最终协商未成，故原告诉至法院，要求处理。本院认为，原、被告于2008年10月30日所签订房屋租赁合同期满后，被告一直租用原告房屋，但未续签书面租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，原、被告之间的租赁合同期限为不定期。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，原告在向本院起诉之前已以律师函的形式通知了被告，要求与被告终止合同，但被告至今未将承租房屋返还给原告，故原告要求与被告终止房屋租赁关系，并要求被告将房屋腾空返还的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持；原告要求被告自2020年3月1日起按年租金95000元支付租金的诉讼请求，因原、被告就2020年度的租金未达成一致意见，故本院对原告要求按年租金95000元计算房屋的诉讼请求不予支持；2020年度发生的新型冠状××疫情构成合同履约的不可抗因素，合同当事人可主张免除全部或部分责任。考虑到本案被告经营受新冠状××疫情影响的实际情况，参照原、被告双方2019年期间年租金为93000元的事实，本院酌定原告2020年3月1日之后的租金按年租金90000元计算；原告要求被告自2020年3月1日起支付租金的诉讼请求，因玉山县城受新冠状××疫情影响启动一级响应，时间为2020年2月4日至2020年3月21日，在启动一级响应期间，所有店面均无法正常营业，对被告尚未支付的租金，依据公平原则，本院酌情免除被告自2020年3月1日至2020年3月21日期间的租金，被告未付的租金应自2020年3月22日起计算。对2020年3月1日之前被告已付的租金，属被告自愿行为，本院不予调整。被告所辩称的“顶店”，实际上就是指被告将其所承租原告的店面由其转租给他人，并向他人收取一定的费用。依据《中华人民共和国合同法》二百二十四条之规定，被告转租原告店面需经原告同意，现因原、被告双方对“顶店”一事协商未成，故本院对被告要求原租赁店面由其“顶店”给他人的意见不予支持。对于被告在2008年6月28日支付给原告的“顶店”费25,000元，因被告未提起反诉，本院不予审理。原告向被告收取租房押金4,000元事实清楚，在被告向原告支付了其应支付的租金后，原告应将押金4,000元返还给被告。被告要求续租的意见，经本院多次调解未成，故本院对被告要求续租的意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告黄国华与被告**所签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、由被告**自本判决发生法律效力之日起二十日内将租赁的房屋腾空返还给原告黄国华，并支付自2020年3月22日起至房屋实际返还给原告黄国华之日止的租金（租金按90,000元/年标准计算）；三、由原告黄国华自本判决发生法律效力之日起二十日内退还被告**租房押金4,000元；四、驳回原告黄国华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取65元，由被告**负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  吴小惠二〇二〇年七月十五日书记员  罗静华