四川省汶川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3221民初196号 原告：四川省烟草公司阿坝州公司（曾用名：四川省烟草公司阿坝分公司），住所地，汶川县水磨镇。 法定代表人：陈隽逸，系该公司经理。 委托诉讼代理人：颜蒙，四川上盛律师事务所律师。 被告：李青松，男，1966年1月17日生，汉族，工程师，住四川省汶川县。 委托诉讼代理人：李欣然，女，汉族，住四川省汶川县，系被告李青松女儿。 原告四川省烟草公司阿坝州公司（以下简称烟草公司）诉被告李青松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告委托诉讼代理人颜蒙、被告诉讼委托代理人李欣然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告烟草公司向本院提起诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.请求判令被告返还原告汶川县商铺（以下简称商铺）成交价款280000元、佣金14000元并赔偿原告资金占用期间的利息损失至付清之日止，截至2020年5月7日，利息损失共计暂为174552元（按中国人民银行同期贷款年利率4.9%和贷款市场报价年利率3.85%计算）；3.请求依法判令被告赔偿原告房屋买卖合同履行后的可得利益损失195510元；4.请求依法判令被告赔偿原告花费的律师费28000元;5.请求依法判令被告承担本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费和评估费5179元）。事实和理由：案外人阿坝州九寨拍卖有限责任公司（以下简称九拍公司）受被告李青松委托于2007年6月4日发布了《竞买须知》，内容如下：“受委托，我公司对汶川民族贸易公司集资楼底楼临街商铺7间于2007年6月20日15时在汶川县迎宾馆二楼会议室依法进行公开拍卖。第二条，该批标的的成交价中包含土地出让金。第四条，竞买人应于拍卖会前2007年6月18日17时前到阿坝州九寨拍卖有限责任公司办理竞买登记手续。报名时需缴纳竞买保险金每间伍万元。第八条，竞买人在竞买成功后，则成为买受人。买受人与拍卖人当场签订《成交确认书》后，竞买保证金则转为成交价款。第十条，标的物的交接买受人在付清全部成交价款后，由委托人在5日内负责移交标的物，并办理相关产权过户手续。”原告按照上述内容于2007年6月18日缴纳了竞买保证金50000元并成功竞买了商铺，于2007年6月20日与九拍公司签订了《拍卖成交确认书》，后又于2007年6月27日全额支付了佣金及剩余成交价款。商铺于2006年4月18日登记在了被告李青松的名下，早己经具备了过户条件，被告李青松依约应配合原告办理商铺及其所在土地的产权过户手续。但被告李青松经原告多次催告，不但没有配合原告履行约定的相关产权过户义务，而且还在原告与其因商铺及所在土地的过户及所有权发生争议期间，将商铺及其所在土地抵押给了案外人四川天府银行股份有限公司成都高新支行。后来商铺及其所在土地分别被成都市青羊区人民法院和成都市武侯区人民法院进行了查封。原告依法有权要求解除房屋买卖合同并要求被告承担违约责任。综上所述，为了维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告李青松答辩称，案涉商铺于2007年拍卖后2009年土地性质由划拨转变为出让，才具有可以过户的可能性，原告最早主张过户的时间是2016年，从2007年开始计算已经多了9年，原告在长达9年的过程中怠于行使自己的权利，原告应当承担一定的责任，恳请人民法院驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据庭审查明的情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年6月4日，被告李青松与拍卖人九拍公司签订《委托拍卖合同》，其约定：“委托人自愿委托拍卖人拍卖专属委托人产权的汶川县民族贸易公司集资楼底楼临街商铺7间的房屋产权及土地使用权。该处土地为划拨性质……。”同日，九拍公司公布了竞买须知，其载明：“受委托，我公司对汶川县民族贸易公司集资楼底楼临街商铺7间于2007年6月20日在汶川县迎宾馆二楼会议室依法进行公开拍卖。第一条标的物现状：汶川县民族贸易公司集资楼底楼临街商铺7间的产权及土地使用权。该土地性质目前为划拨，竞买人买受后，由委托人负责在成交后的6个月内办理完毕出让性质的《国有土地使用权证》，土地出让金由委托人承担。到期如不能办理完毕出让性质的《国有土地使用权证》则由委托人承担相应责任……竞买人应于拍卖会前2007年6月18日17时前到阿坝州九寨拍卖有限责任公司办理竞买登记手续。报名时需缴纳竞买保险金每间伍万元至拍卖人指定账户……竞买人在竞买成功后，则成为买受人。买受人与拍卖人当场签订《成交确认书》后，竞买保证金则转为成交价款……买受人在付清全部成交价款后，由委托人在5日内负责移交标的物，并办理相关产权过户手续……拍卖前已将委托方告之的拍卖标的瑕疵如实向竞买人作了说明，竞买人已对拍卖标的物的状况进行了充分了解……。”2007年6月18日，原告烟草公司按照上述规定向九拍公司支付了保证金伍万元。6月20日，九拍公司出具拍卖成交确认书，确认烟草公司取得汶川县商铺标的物，成交金额为28万元，佣金1.4万元，合计金额29.4万元。6月27日，烟草公司向九拍公司支付了佣金及铺面价款24.4万元。原告支付了全部成交价款后，案涉商铺由原告实际占有并租赁给他人使用。 2009年11月20日案涉商铺所在的土地性质由划拨转变为出让，2009年12月1日汶川县国土资源局审核通过划拨转出让更登记。 2016年2月3日，被告李青松以案涉商铺向案外人南充市商业银行股份有限公司高新支行设立抵押权，抵押权期限为2016年2月3日至2036年2月3日。 2016年8月16日，原告烟草公司召集李青松等人召开了洽谈会，要求被告李青松尽快办理案涉房屋的权属证明。2016年10月8日、2018年6月14日，烟草公司再次要求李青松尽快办理案涉商铺的权属证明。 2017年8月21日、2018年12月7日案涉商铺分别被成都市青羊区人民法院、成都市武侯区人民法院查封。随后，原告烟草公司向成都市青羊区人民法院提出执行异议之诉，2019年10月18日，成都市青羊区人民法院以“李青松将案涉房屋设立抵押系2016年2月3日，期间时间长达7年之久，烟草阿坝州公司均未办理所有权变更登记，且未提交证据证明未办理所有权变更登记的原因…其提交的证据不足以证明非因买受人自身原因未办理过户登记，不符合前述规定的能够阻却人民法院强制执行的条件”驳回了原告烟草公司的请求。 上述事实有当事人身份信息、拍卖成交确认书、收据、记账凭证、发票、房屋租赁合同、土地登记审批表、民事判决书（2份）、执行裁定书、当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，本案中被告李青松于2016年2月3日将案涉商铺抵押给案外人。故合同目的不能实现，被告李青松的行为构成违约，原告烟草公司主张解除双方之间关于案涉商铺的买卖合同，被告李青松在庭审中提交书面材料同意解除双方之间的买卖合同，本院确认解除合同中原、被告之间的权利义务关系。关于合同解除的效力、违约责任与损害赔偿的范围，《中华人民共和国合同法》规定：合同解除后，当事人根据履行情况和合同性质，当事人有权要求恢复原状并要求赔偿；当事人一方不履行义务或者履行义务不符合规定的，应当承担赔偿损失等责任；当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；当事人违约后，对方应当采取措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，合同解除后，原告烟草公司依约履行了合同义务，可以要求恢复原状并要求被告李青松就其违约给原告烟草公司造成损失进行赔偿。根据审理查明的事实，原告烟草公司购得案涉商铺后，该商铺具备办理所有权变更登记条件的时间为2009年12月1日，故2007年7月3日至2009年12月1日期间被告李青松履行约定时存在违约情形，其应当对其违约行为承担赔偿责任，原告主张的此阶段的利息损失本院予以支持；被告李青松的行为致使合同不能继续履行从而致使原告烟草公司不能取得案涉商铺的不动产而产生的增值利益，该利益和租金都属于订立合同时可以预见或应当预见的利益，但2009年12月1日具备过户条件后在被告李青松不履行合同义务的情况下，原告烟草公司未采取措施防止损失扩大，故不得对2009年12月1日后的损失（即扩大的损失）要求赔偿。综上，原告烟草公司主张被告李青松返还购房款280000元的诉讼请求本院予以支持；案涉佣金14000元非被告李青松收取，故对于原告烟草公司要求返还该佣金的诉讼请求，本院不予支持；原告烟草公司主张的利息损失本院对于2007年7月3日至2009年12月1日期间的利息损失33153.53元予以支持，对2009年12月1日之后的利息损失不予支持；对于原告烟草公司要求被告李青松赔偿基于房屋增值产生的295510元可得利益损失的主张，2007年7月3日至2009年12月1日期间基于房屋增值的可得利益，因原告未提交证据加以证明应当承担举证不能的后果，故本院不予支持，2009年12月1日之后基于房屋增值产生的可得利益本院不予支持；对于原告烟草公司要求被告赔偿律师费28000元的主张，因双方并未就律师费进行约定，故本院不予支持。依照，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下： 一、解除原告四川省烟草公司阿坝州公司与被告李青松之间关于汶川县商铺的买卖合同； 二、被告李青松在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告四川省烟草公司阿坝州公司280000元并赔偿原告四川省烟草公司阿坝州公司2007年7月3日至2009年12月1日期间的利息损失33153.53元； 三、驳回原告四川省烟草公司阿坝州公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币5886元，由被告李青松负担。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院。 审判员  刘丛虎 二〇二〇年七月十日 书记员  杨 婷