河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终4672号 上诉人（原审原告，反诉被告）：河北保利房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区体育南大街365号副1号406室。 法定代表人：刘颖川，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘小建，国浩律师（石家庄）事务所律 师。 委托诉讼代理人：张龙，国浩律师（石家庄）事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：张殿洪，男，1963年7月16日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：白素粉，河北冀华律师事务所律师。 上诉人河北保利房地产开发有限公司（以下简称保利公司）因与被上诉人张殿洪房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院(2019)冀0102民初2809号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 河北保利房地产开发有限公司上诉请求：1．撤销石家庄市长安区人民法院作出的(2019)冀0102民初2809号民事判决书；2．依法改判解除上诉人与被上诉人签订的《石家庄市商品房买卖合同》（合同编号为2016041716332057405）；被上诉人配合办理撤销预售商品房合同备案手续（合同备案编号为2016041716332057405），被上诉人支付房屋总价款20%的违约金307296元；3．驳回被上诉人的全部反诉请求；4．判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用及其他费用。事实和理由：一、上诉人依据贷款银行要求及被上诉人的要求承担了保证责任，符合法律规定及合同约定。l、关于本案代偿款项，上诉人是接到银行的代偿通知后，根据银行计算的本金、利息、诉讼费等数额，并且经银行确认后依法履行代偿义务。被上诉人被银行起诉后，未及时履行还款义务，在判决其偿还银行贷款的判决书生效后，仍然未在履行期内承担还款义务，致使上诉人承担了担保责任。上诉人依据判决书的内容，按照借款人的要求承担保证责任，履行了判决书确定的给付义务，避免了上诉人和被上诉人被执行的风险，也阻断了银行利息、罚息、迟延履行金损失的扩大。2、在原告建设银行诉被告张殿洪、齐希蕊、保利房地产的金融借款合同纠纷中，张殿洪在庭审中明确表示“被告保利公司为借款提供了连带保证，原告可从其在原告处开立的存款账户中直接扣划还款”，明确同意由保利公司进行代偿。二、依据《合同法》规定，本案《贷款补充协议》不属于格式条款。依据《合同法》第三十九条有关规定：格式条款是当事 人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《贷款补充协议》作为本案商品房买卖合同的附件之一，双方在订立合同时进行了充分的协商，进而确定房款的支付方式、贷款形式、以及有关担保的权利义务等，且被上诉人又特别的单独在《贷款补充协议》中签字确认，证明其明确知晓并了解双方在该协议书中的权利义务。本协议中的任何条款都不构成格式条款。三、《贷款补充协议》是合同双方自愿签署，合法合理，公平公正，没有加重被上诉人的责任，不属于格式条款，更不属于无效条款。《合同法》对于“格式条款”产生的无效情形有严格且明确的约定，第四十条：格式条款的无效，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条：合同无效的法定情形，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体、或者第三人利益：（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条：合同免责条款的无效，合同中的下列免责条款无效：（一） 造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。综合事实及法律规定，首先，本案《贷款补充协议》不存在合同法第五十二、五十三条的无效情形。其次，《贷款补充协议》没有免除上诉人自身责任，没有加重被上诉人责任或排除被上诉人的主要权利。释明如下：(1)没有免除上诉人自身责任：《贷款补充协议》是特别为以贷款方式购房的客户设置的条款。以贷款方式购房的客户，上诉人可以为其提供阶段性担保，上诉人的责任就是担保责任，在《贷款补充协议》中，没有任何一个条款可以免除上诉人的担保责任。(2)没有排除被上诉人的主要权利：《贷款补充协议》没有排除被上诉人的任何权利，如果被上诉人认为自身的主要权利被排除，应当释明何种权利被排除。(3)没有加重被上诉人的责任：上诉人在提供保证责任的过程中，被上诉人享受着利益和便利，但上诉人却承担着巨大的风险。所以需要在合同中对被上诉人加以制约，以平衡双方的权利义务关系。《贷款补充协议》第六条：按揭贷款的买受人未履行还款义务导致出卖人承担保证责任后应在三日内清偿担保债务，逾期清偿应承担解除合同并支付违约金的约定是对被上诉人的合理制约。是被上诉人应当承担的正常的合理 责任，而并非加重责任。上诉人作为担保人承担担保责任后，有权向被担保人追偿，这是担保人的法定权利。但是，现实中，往往因被担保人无财产可执行造成担保人无法追偿，对担保人造成巨大损失。所以《贷款补充协议》第六条特别约定购房人无法向上诉人清偿代偿款时，上诉人可以解除房屋买卖含同，将房屋收回，属于双方约定的权利义务。这一条款是上诉人为被上诉人提供担保的前提和基础，如果没有该条款的约束，上诉人也不可能为被上诉人提供担保，该条款是对被上诉人的合理制约。且合同条款经双方共同确认、共同签署，应当共同遵守。以上不属于任何一项《合同法》中关于格式条款的规定，故本案不属于格式条款。对“格式条款”无效的认定，应当严格遵守法律的规定和解释。一审法院生硬的，且没有任何法律依据的前提下将本合同解释为无效的格式条款，明显带有裁判者的个人倾向，将裁判者的自由裁量权覆盖了法律规定，是违背法律，滥用权力。被上诉人先与上诉人签订商品房买卖合同及附件，同意《贷款补充协议》的约定，基于此，上诉人为其提供担保，才与银行签订借款担保合同。履行过程中，被上诉人违约在先，致使上诉人承担保证责任，但诉讼过程中，被上诉人将自己描述为弱势的一方及“格式条款”的权利受害方，是没有法律依据的，也违背了诚实信用的原则。四、被上诉人违反《贷款补充协议》的相关约定，上诉人有权解除《石家庄市商品房买卖合同》，并要求被上诉人支付购房款20%的违约金。1、上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及相关附件是基于平等、自愿的真实意思表示，合同合法有效。《贷款补充协议》明确约定：因买受人逾期归还银行按揭贷款致使出卖人承担保证责任的，出卖人有权向买受人追偿。买受人逾期偿还的，出卖人有权解除合同并要求买受人支付购房款20%的违约金。因被上诉人逾期清偿银行贷款导致上诉人承担保证责。且直到本案起诉，被上诉人未按照约定向上诉人偿还代偿款，严重违反合同约定，上诉人有权解除双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》，并要求被上诉人支付已付购房款20%的违约金。2、民事法律关系中当事人意思自治优先，本案中法院应优先考虑当事人在《贷款补充协议》中关于违约责任及违约金的相关约定。本案中双方当事人已经在合同中对违约责任及违约金计算方法进行明确约定，法院应尊重当事人意思自治并保护守约方即上诉人的合法利益，尊重约定的违约金条款，依法判决违约方承担违约责任。3、判决应维护合同的稳定性。当事人双方已经签订了合法有效的合同，违约一方承担违约责任。本案中当事人双方已经在《贷款补充协议》中明确约定了违约责任的形式，被上诉人已构成严重违约，法院应维护合同的稳定性判决被上诉人承担违约责任。五、上诉人未按期交付房屋系行使不安抗辩权，不应承担违约责任，一审法院认定事实错误。根据建设银行资金交易查询记录可知被上诉人自2017年1月、4月等多次未按时足额偿还银行贷款，上诉人作为保证人可能因被上诉人的逾期还贷承担连带保证责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”上诉人基于不安抗辩权中止履行2017年10月15日的交房义务。上诉人中止履行交房义务后，被上诉人并没有恢复继续履行的能力并且未提供适当担保，直接导致建设银行对被上诉人提起诉讼，上诉人作为保证人承担了连带保证责任。《合同法》第六十九条：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，中止履行后对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”基于以上事实和法律规定，上诉人有权解除《石家庄市商品房买卖合同》无需继续履行。上诉人不构成违约，不应当支付违约金，而且，在一审判决中，对于上诉人支付的违约金数额的计算方式并不明确，判决也未释明。 张殿洪答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。 保利公司向一审法院起诉请求：l、依法判令解除原告与被告签订的《石家庄市商品房买卖合同》，被告配合办理撤销备案手续，并向原告支付房屋总价款20%的违约金307296元；2、本案诉讼费及保全费等费用由被告承担。事实与理由：2016年4月17日，原告与被告签订《石家庄市商品房买卖合同》，合同约定由张殿洪购买原告开发的保利花园住宅楼C区4-1-2201号房产，房屋总价款1536480元。合同第七条约定，被告以向银行贷款的方式支付房款价款，贷款金额为1200000元。同时，依据原被告双方签订的《石家庄商品房买卖合同》中《贷款补充协议》第六条的约定、对因买受人逾期归还银行按揭贷款致使出卖人承担保证责任的，有权要求买受人清偿担保债务，支付实现债权的费用，按代付款项的日千分之二向出卖人支付违约金；买受人应在出卖人承担保证责任的三日内清偿上述债务及违约金，逾期清偿的，出卖人有权解除合同井要求买受人支付房屋总价款20%的违约金。后因被告未能按期归还银行贷款，贷款银行（中国建设银行股份有限公司石家庄分行）向法院提起诉讼，原告依据石家庄市桥西区人民法院做出的判决，在2018年7月6日已经替被告代偿银行贷款及诉讼费款项共计1232509.6元。因张殿洪未能按期限归还原告垫付的款项，原告向其发函，要求解除双方之间签订的《石家庄市商房买卖合同》。综上，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，恳请依法判如所请。 张殿洪一审反诉请求：l、请求依法判令被反诉人继续履行《石家庄市商品房买卖合同》将坐落于长安区石纺路98号保利花园（C地块一海棠园）C区4-1-2201房屋交付给反诉人，房屋价值1536480元；2、判令被反诉人支付反诉人违约金165939.84（暂计算至2019年4月15日）；3、本案及反诉诉讼费及保全费全部由反诉人承担。事实和理由：2016年4月17日，反诉人与被反诉人签订《石家庄市商品房买卖合同》，合同约定反诉人张殿洪购买被反诉人开发的位于长安区石纺路98号保利花园住宅楼（C地块一海棠园）C区4-1-2201房屋，房屋总价款1536480元。反诉人按照合同约定支付了定金和首付款，共计336480元，余款1200000元，反诉人向银行申请了贷款支付。并且《石家庄市商品房买卖合同》于2016年4月20日在房管部门备案登记。合同第十一条约定，被反诉人应于2017年10月15日前向反诉人交付该商品虏，但时至今日，被反诉人仍未将该商品房交付反诉人。为维护反诉人合法权益，现反诉人要求被反诉人继续履行合同，并按照合同约定向反诉人支付违约金，望判如所请。 一审法院认定事实：2016年4月17日，出卖人保利公司与买受人张殿洪签订《石家庄市商品房买卖合同》，张殿洪购买保利公司建设的位于石家庄市长安区住宅楼（Ｃ地块一海棠园）Ｃ区4-1-2201房屋，建筑面积136.75平方米，房屋总价款1536480元。合同约定2016年4月16日前张殿洪支付首付款336480元，余款1200000元向银行申请贷款支付。合同约定2017年10月15日前交付房屋。合同约定出卖人未按约定时间将商品房交付买受人的，逾期三十日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。双方签订《石家庄市商品房买卖合同》时签订附件十二《贷款补充协议》，其中第六条约定，对申请按揭贷款的买受人，买受人应当根据其与银行签署的借款合同的约定，如期向贷教银行清偿借款本息。买受人未履行还款义务致使出卖人承担保证责任的，出卖人根据贷款银行要求承担保证责任并代付相关款项后，有权要求买受人清偿担保债务，担保债务包括全部代付款项、自出卖人代付之日起至买受人清偿之日止的利息、实现债权费用；同时自出卖人代付之日起至买受人清偿之日止，买受人应按代付款项的日千分之二向出卖人支付违约金，买受人应当在出卖人承担保证责任的三日内清偿上述担保债务及违约金，逾期清偿的，出卖人有权按下列方式处理：买受人尚未办理入住手续且未办理房屋产权登记手续的，出卖人有权解除合同。出卖人要求解除合同的，买受人应向出卖人支付房屋总价款20%的违约金，买卖双方应按照补充协议（附件十一）第12.2款的约定办理相关手续；出卖人不解除合同的，买受人除足额清偿担保债务外，还应当承担自出卖人承担保证责任之日起至买受人实际还清款之日止，按日向出卖人支付代付款项千分之二的违约金；买受人已经办理入住手续但尚未办理房屋产权登记手续的，出卖人有权解除合同，出卖人要求解除合同的，买受人应向出卖人支付房屋总价款20%的违约金，买卖双方应按照补充协议（附件十一）第12.2款、第12.3款的约定办理相关手续；出卖人不解除合同的，买受人除足额清偿担保债务外，还应当承担自出卖人承担保证责任之日起至买受人实际还清款之日止，按日向出卖人支付代付款千分之二的违约金；买受人已经办理房屋产权登记手续但尚未办理房屋抵押登记的，出卖人有权参照本协议6.2条解除合同或以不高于房屋总价款80%的价格回购房屋。出卖人回购房屋的，买受人应当在出卖人发出回购房屋通知书指定的期限内腾退房屋，与出卖人签订回购协议，共同办理房屋产权过户手续。买受人应承担全部税费（包括但不限于买卖双方的印花税和契税）和手续费；买受人逾期办理的，每逾期一日，应自解除合同通知书中指定的期限届满之日起至买受人实际办理之日止，按日向出卖支付相当于总房款万分之二的违约金。 双方签订《石家庄市商品房买卖合同》于2016年4月20日在房管部门备案登记，登记在张殿洪名下。2016年4月9日，张殿洪交付定金20000元；2016年4月16日，张殿洪交付房款316480元，保利公司出具收据。2016年5月4日，借款张殿洪、齐希蕊与贷款人中国建设银行股份有限公司河北分行营业部签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额120万元，借款期限2016年5月4日起至2032年5月4日止。贷款利率为浮动利率，还款方式为等额本息还款，张殿洪以涉案房产进行抵押。2016年5月5日，贷款人依照合同约定将贷款120万元划入保利公司账户。原告中国建设银行股份有限公司石家庄分行（原中国建设银行股份有限公司河北分行营业部）与被告张殿洪、齐希蕊、保利公司金融借款合同纠纷案，石家庄市桥西区人民法院于2018年6月6日作出(2018)冀0104民初3061号民事判决：一、被告张殿洪、齐希蕊于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司石家庄分行借款本金1155539.93元及利息、罚息；二、被告保利公司对上述债务承担连带责任；其承担保证责任后，有权向被告张殿洪、齐希蕊追偿。2018年7月6日，保利公司代偿资金1224717.66元及诉费款项7792元。 涉案房屋已竣工验收，未交付张殿洪。涉案房屋在2017年被新华法院、长安法院查封。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，根据建设银行资金交易查询记录可知，张殿洪自2017年1月、4月等多次未按时足额偿还银行贷款。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人于2016年4月17日签订的《石家庄市商品房买卖合同》与现行有效的法律及行政法规关于合同效力的强制性规定不相违背，且系双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，双方均应依此合同履行各自的义务。由于被上诉人自2017年1月、4月等多次未按时足额偿还银行贷款，银行贷款逾期造成上诉人承担了担保责任，代被上诉人向贷款银行清偿了全部债务。依据《石家庄市商品房买卖合同》的约定，被上诉人银行贷款逾期发生在双方约定的2017年10月15日交房之前，构成违约，应当承担合同约定的违约责任，上诉人主张解除《石家庄市商品房买卖合同》及主张被上诉人赔偿违约金307296元的条件已经成就，该主张符合合同约定，且不违反法律、法规的规定，本院予以支持。合同解除后，被上诉人应当配合上诉人办理撤销预售商品房合同的备案手续。本案中，因被上诉人张殿洪违约导致《石家庄市商品房买卖合同》无法继续履行，合同项下的房屋不再向被上诉人张殿洪交付，被上诉人张殿洪的反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。张殿洪支付的首付款及银行借款可另行解决。综上，依照《中国人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销石家庄市长安区人民法院作出的(2019)冀0102民初2809号民事判决书； 二、解除上诉人河北保利房地产开发有限公司与被上诉人张殿洪签订的《石家庄市商品房买卖合同》，被上诉人张殿洪于本判决生效之日起十日内配合上诉人河北保利房地产开发有限公司办理撤销预售商品房合同备案手续； 三、被上诉人张殿洪自本判决生效之日起十日内向上诉人河北保利房地产开发有限公司支付违约金307296元； 四、驳回被上诉人张殿洪的反诉请求。 一审本诉案件受理费5909元、反诉案件受理费10061元；二审案件受理费15970元，共31940元，由被上诉人张殿洪负担。 本判决为终审判决。 审判长  高瑞江 审判员  李秀云 审判员  寻 亚 二〇二〇年七月二日 书记员  张天洋