吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初1141号原告：镇赉县中远物业管理有限公司。法定代表人：侯某，职务系经理。统一社会信用代码：91220821686983223B。委托诉讼代理人：陈某，女，1971年9月30日出生，汉族，镇赉县中远物业管理有限公司职工。被告：刘某，男，1988年11月7日生，汉族，现住镇赉县。原告镇赉县中远物业管理有限公司（以下简称“中远物业公司”）与刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告镇赉县中远物业管理有限公司委托诉讼代理人陈某，被告刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中远物业公司向本院提出诉讼请求：要求刘某给付物业管理费1769元（589.54元/年×3）、二次清运费72元（24元/年×3年）、楼道照明费48元（16元/年×3年），合计1889元，并按照中国人民银行0.25%的月利率自2018年10月31日起给付拖欠的物业费的利息。事实和理由：2009年10月10日，中远物业与刘某签订1份物业管理协议书，2018年至今，中远物业管理有限公司为刘某提供了物业服务，但刘某入住后拒不交纳物业管理费等相关费用。经中远物业公司多次书面催缴，刘某拒不给付。为维护合法权益，中远物业公司现诉至贵院，请求判令刘某给付物业管理费等相关费用，并自2018年10月31日起按照中国人民银行0.25%的月利率支付物业费的利息直至付清时止。刘某辩称，我不是不交纳物业费，是因为存在问题，二次清运费和楼道照明费同意给付。我家玻璃透气，找好多年了也没人给我换，我家阳台裂了，也找好多年了，我要求物业进行维修，但是物业没有给维修。我家是三楼，一、二楼是商服楼，商服楼多出来1块阳台，就导致我家外阳台刮沙子，夏天也开不了窗户。我家楼下防盗门没有锁，楼道里的楼梯已经有破损的地方，没有人管。针对刘某的答辩，中远物业公司抗辩称，刘某所说的玻璃透气，阳台开裂都是工程的事，我公司与其签订的协议第四条规定，物业管理服务费用不包括房屋共用部位、共用设施、设备、大中小修更新改造的费用。楼下防盗门没有锁，这有可能。有楼梯破损的地方，我们都已经及时维修了，他所说的这个不属实。协议第一条规定，甲方的权利和义务包括对房屋共用部位、共用设施、设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等进行维护修缮与管理。根据中远物业公司的起诉和刘某的答辩，本案的争议焦点问题是：中远物业公司要求刘某给付拖欠的物业费及利息的诉求是否符合法律规定。中远物业公司向法庭提供了如下证据：营业执照复印件1份、书香蓝郡前期物业管理协议书复印件1份、物业费催缴单及所附照片各1份。其中营业执照证明该公司是合法的物业服务公司，具有三级物业服务资质；书香蓝郡前期物业管理协议书证明双方签订了协议，对物业服务委托事项进行了约定；催缴物业费通知单及所附照片则证明中远物业公司向刘某进行了物业费的催缴。刘某对上述证据均无异议，本院对其予以采信。刘某向法庭提供了如下证据：照片13张。证明自己答辩时所主张的玻璃透气、阳台刮沙子、楼梯破损、家里阳台开裂等情况。中远物业公司对该证据真实性无异议，但认为与物业管理服务没有关系。法院经审查，对该组照片中与物业管理有关的部分（楼道防盗门无门锁等）予以采信，其余部分因与物业管理服务无关，本院对其不予采信。本院确定如下案件事实：刘某是镇赉县书香蓝郡小区业主之一，其楼房位于××镇，房屋面积为81.88平方米。2009年10月10日，中远物业公司（甲方）与刘某（乙方）签订书香蓝郡前期物业管理协议书一份，该协议书载明，刘某于2009年10月10日入住书香蓝郡小区；双方在第四条“物业管理服务费用”中约定，不包括房屋共用部位共用设施设备大中小修、更新、改造的费用；乙方（刘某）交纳费用的时间为入住时一次性缴付一年物业管理费，以后每年的9月30日前缴纳下一年的物业管理费用；物业管理费按住宅建筑面积每月每平方米0.6元收取（网点/车库减半）；乙方未按时交纳物业管理费，将缴纳逾期每日3%的滞纳金。刘某至今未付2018年-2020年度的物业管理费1769元、二次清运费72元、楼道照明费48元，合计1889元。中远物业公司现诉至法院，请求依法判令刘某给付上述费用，并按照中国人民银行0.23%的月利率支付拖欠的物业费的利息。经查，中远物业公司在对小区从事物业管理服务方面存在一定瑕疵。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：刘某于本判决生效后立即给付中远物业公司2018-2020年三年的物业费1591.76元，2018-2020年三年的二次清运费72元、楼道照明费48元，共计1712.1元；并以1061.17元（589.54×2×90%=1061.17元）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2018年10月31日至2019年8月19日止的利息；以1061.17元（589.54×2×90%=1061.17元）为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付2019年8月20日至2019年9月30日止的利息；以1591.76元（589.54×3×90%=1591.76元）为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付自2019年10月1日起至付清之日止的利息。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，中远物业公司与刘某签订的书香蓝郡前期物业管理协议书是双方真实的意思表示，该协议真实合法有效。刘某作为该小区业主，该协议对其有约束力，在中远物业公司按时履行了提供物业服务义务的前提下，刘某应按上述协议约定向中远物业公司履行交纳物业服务管理费的义务。本案中，经中远物业公司催要，刘某仍拒付物业费的行为与法律相悖，依据上述法律规定，中远物业公司要求刘某给付物业费的请求符合法律规定，应予支持。本院认为，中远物业公司在从事物业服务过程中已经提供了相应的物业服务，不存在根本违约的问题。虽该公司在物业服务的个别方面存在瑕疵，但若以此认定单个业主可以以此拒缴物业服务费，将会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括正常交纳物业服务费的业主在内的全体业主的共同利益。所以对物业企业提供服务中产生的问题，业主可以与物业公司协商解决，但不能以此拒付物业服务费。关于刘某辩称的房屋阳台开裂、刮沙子，玻璃透气等问题，本院认为，其应属房屋质量方面的问题或与房屋建设有关，非物业管理范围，上述问题刘某应该另寻途径予以解决。关于刘某应交纳物业费数额确定问题，考虑到中远物业公司在从事物业服务的某些方面存在瑕疵，本院认为，刘某向中远物业公司交纳2018年-2020年三年物业费的总额为拖欠物业费的90%即1591.76元（1768.62元×90%=1591.76元）。关于中远物业公司要求刘某给付2018年-2020年三年二次清运费和楼道照明电费共计120元的诉请应予支持。关于中远物业公司要求刘某按照中国人民银行同期贷款利率给付逾期未缴物业费利息的诉请，虽双方在书香蓝郡前期物业管理协议书中明确约定了未按时交纳物业管理费，将交纳逾期每日千分之三的滞纳金，但本院认为，双方约定的滞纳金具有不同于行政滞纳金的性质，它是平等的民事合同主体之间经协商确定的，虽然也具有督促义务方履行义务的功能，但更多的是用于弥补守约一方的损失，而不是惩罚违约方，故而本院认为，物业管理合同中的“滞纳金”具有合同违约金的性质，应当定性为约定的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有约定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”故而本院对中远物业公司要求刘某按照中国人民银行同期贷款利率标准给付物业费利息的诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、刘某于本判决生效后立即给付镇赉县中远物业管理有限公司2018年-2020年三年的物业费1591.76元，2018-2020年三年的二次清运费72元、楼道照明费48元，共计1791.76元；二、刘某于本判决生效后，以1061.17元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2018年10月31日至2019年8月19日止的利息；以1061.17元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付2019年8月20日至2019年9月30日止的利息；以1591.76元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付自2019年10月1日起至付清之日止的利息；三、驳回镇赉县中远物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，保全费39.14元，由刘某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员  莫琳二〇二〇年七月二十四日书记员  徐瑶