辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0281民初7328号 原告：中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行，住所地辽宁省瓦房店市大宽街二段314号。 统一社会信用代码：912102818236189440。 负责人：矫智，该行行长。 委托诉讼代理人：王洪山，辽宁泓冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：哈群，女，1968年10月20日出生，回族，系该银行职员，现住辽宁省瓦房店市。 被告:张云辉，男，1975年2月17日生，汉族，住址：黑龙江省木兰县。 被告:徐海霞，女，1977年6月6日生，汉族，住址：黑龙江省木兰县。 被告：大连诚泰房地产开发有限公司，住所地辽宁省瓦房店市岭东办事处东长春路二段51A号。 社会统一信用代码：91210281687090136T。 法定代表人：李会文，该公司总经理。 原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称工商银行瓦支行）与被告张云辉、徐海霞、大连诚泰房地产开发有限公司（以下简称诚泰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行瓦支行委托诉讼代理人王洪山到庭参加诉讼。被告张云辉、徐海霞、诚泰房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告工商银行瓦支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告张云辉、徐海霞提前共同偿还银行贷款人民币430493.59元及积欠利息合计人民币48082.32元。合计478575.91元。(截止2019年4月21日）。2.请求法院依法判令被告张云辉、徐海霞按合同约定偿还自2019年4月22日起至还清欠款之日的利息、罚息及复利。3.请求被告诚泰房地产公司对被告张云辉、徐海霞上述借款本金、利息、罚息、复利承担连带偿还责任。4.请求法院依法判令原告对被告张云辉、徐海霞共同提供抵押的位于辽宁省大连瓦房店市的房屋享有优先受偿权。5.诉讼费、保全费由三被告连带承担。事实与理由：2015年1月8日，被告张云辉、徐海霞因购房需要同原告签订书面个人购房借款担保合同，合同约定:贷款金额450000.00元，年利率6.15%，还对提前还款、违约责任和罚息承担、借期等作出约定，并且被告张云辉、徐海霞用位于辽宁省大连瓦房店市的房屋办理预抵押登记，原告按合同约定于2015年1月13日向被告张云辉、徐海霞发放全部款项。后被告张云辉、徐海霞仅偿还了部分款项，自2017年3月25日起至2019年4月21日止已连续违约25期，积欠本金合计22473.80元，积欠利息合计48082.32元，被张云辉、徐海霞的行为符合《个人购房借款担保合同》中第14.1条第L项情形，构成违约，依据第14.2条第4项规定，原告宣布借款合同立即到期，提前收回未偿还款项。抵押房屋已办理抵押登记，应优先受偿。因贷款前被告诚泰房地产公司与原告签订了按揭贷款业务合作协议，约定借款人办妥正式抵押登记手续(不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告收押之前，被告诚泰房地产公司为被告张云辉、徐海霞提供偿还贷款本、息等费用阶段性连带责任保证等。至今房屋他项权证被告诚泰房地产公司没有交付原告，没有履行合同义务，故应承担连带保证责任。原告多次催要被告没有还款,原告依据借款合同等约定向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼主张。 被告张云辉、徐海霞、诚泰房地产公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。 原告工商银行瓦支行围绕其诉讼请求依法提交下列证据： 证据1.被告张云辉、徐海霞身份证、结婚证，证明被告张云辉、徐海霞身份、婚姻状况；证据2.个人购房借款/担保合同，证明被告为购买住房于2015年1月8日同原告签订的个人借款和担保合同，约定贷款数额为45万元，贷款期限26年，从2015年1月8日到2040年1月8日止；证据3.中国工商银行个人贷款凭证，证明原告于2015年1月13日向被告发放了45万元贷款，收款人为被告诚泰房地产公司；证据4.商品房买卖合同，证明被告张云辉、徐海霞用购买的辽宁省大连市瓦房店市的房屋办理了预抵押登记；证据5.自营贷款历史明细表，证明截止2019年4月21日被告已违约25期，要求被告偿还贷款余额430493.59元及利息48082.32元。合计478575.91元；证据6.按揭贷款业务合作协议，证明双方签订了书面合作协议，被告诚泰房地产公司在房屋他项权证交给银行之前承担阶段性连带保证责任。 本院经审核认为，原告工商银行瓦支行提供的证据客观真实，合法有效，且能相互佐证，本院予以确认。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月30日，被告张云辉、徐海霞与被告诚泰房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定被告张云辉、徐海霞购买被告诚泰房地产公司开发的位于辽宁省大连市瓦房店市商品房，该商品房项目现定名诚泰？文教城。为支付该购房款，被告张云辉、徐海霞于2015年1月8与原告工商银行瓦支行签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：贷款金额为450000元；贷款用途为用于购买坐落于辽宁省大连市瓦房店市，建筑面积136.61平方米的房屋；贷款期限300个月，2015年1月8日至2040年1月8日，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为合同的组成部分，与合同具有同等法律效力；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算:月利率=年利率/12，日利率=年利率/360；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）确定并执行新的利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在约定利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。 为了确保《个人购房借款/担保合同》项下债权人的债权得以实现，被告张云辉、徐海霞以其购买的位于辽宁省大连市瓦房店市房屋为借款提供抵押担保，并办理了预抵押登记。该房屋至法庭辩论终结前未取得房屋所有权证，亦未办理正式抵押登记。 另，被告诚泰房地产公司与原告工商银行瓦支行于2012年2月1日签订《按揭贷款业务合作协议》，约定由工商银行瓦支行作为文教城二期项目的按揭贷款办理银行。《按揭贷款业务合作协议》同时约定：在借款人办妥正式抵押手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告工商银行瓦支行收押之前，被告诚泰房地产公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。 2015年1月13日，原告工商银行瓦支行按照合同约定将借款450000元汇入被告诚泰房地产公司指定账户中。贷款凭证记载：贷款年利率6.15%，贷款到期日2040年1月13日，贷款逾期后利率上浮50%。被告张云辉、徐海霞按约定履行部分还款义务后，不按约定日期和金额偿还贷款本息，截止至2019年4月21日，被告张云辉、徐海霞已累计25次未按时足额偿还贷款本息。故原告工商银行瓦支行起诉至法院，请求被告张云辉、徐海霞提前偿还尚欠全部借款本金430493.59元及利息48082.32元。合计478575.91元。 本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同，借款人应当按约定的期限返还借款。本案中，原告工商银行瓦支行与被告张云辉、徐海霞签订的《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，合法有效，且原告工商银行瓦支行已经依照合同约定发放了贷款，被告张云辉、徐海霞亦应按照《个人购房借款/担保合同》的约定偿还借款本金及利息，其逾期不还的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。因此，原告中国银行瓦支行请求被告张云辉、徐海霞提前偿还尚欠全部借款本金及利息、罚息及复利，有事实和法律依据，本院予以支持。 被告诚泰房地产公司自愿为被告张云辉、徐海霞的借款提供阶段性连带责任保证，且至今被告张云辉、徐海霞未取得房屋权属证书，未办理房屋正式抵押登记手续，原告工商银行瓦支行亦未收到房屋权属证书和他项权证，因此被告诚泰房地产公司提供的连带保证担保仍在保证期限内，其应当按照约定承担连带保证责任。 此外，虽然被告张云辉、徐海霞以其购买的位于辽宁省大连市瓦房店市房屋为借款提供抵押担保，但该房屋未取得房屋权属证书，亦未办理房屋正式抵押登记手续，抵押权尚未设立。因此原告工商银行瓦支行主张对该房屋享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告张云辉、徐海霞于本判决生效之日起二十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金430493.59元及截至2019年4月21日利息48082.32元，合计478575.91元； 二、被告张云辉、徐海霞于本判决生效之日起二十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行自2019年4月22日起至付清欠款日止的利息、罚息及复利（利息、罚息及复利按《个人购房借款/担保合同》约定利率计算）； 三、被告大连诚泰房地产开发有限公司对被告张云辉、徐海霞的上述第一、二项债务承担连带保证责任至将位于辽宁省大连市瓦房店市房屋办理的房屋权属证书、他项权利证书交付原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行收执之日止； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8479元、诉讼保全费2913元、公告费600元，合计11992元，由被告张云辉、徐海霞、大连诚泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  迟 峰 人民陪审员  于翠华 人民陪审员  姜 华 二〇二〇年七月七日 书 记 员  刘 怡