云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0326民初1431号原告：云南宇辰物业服务有限公司。统一社会信用代码：915303000546642083。法定代表人：李侠，系云南宇辰物业服务有限公司总经理。住所：云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：陈华琼，女，1985年11月8日生，汉族，户籍登记地址：云南省曲靖市会泽县，系云南宇辰物业服务有限公司员工。特别授权代理。被告：杨敏，女，1980年3月6日生，汉族，云南省会泽县人，太平洋寿险会泽支公司保险代理人，户籍登记地址：云南省曲靖市会泽县，现住会泽县。原告云南宇辰物业服务有限公司与被告杨敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告云南宇辰物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈华琼，被告杨敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南宇辰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年1月1日至2019年12月31日期间拖欠应缴纳的物业服务费1305元，生活垃圾清运处置费132元，电梯运行费240元，二次加压费240元，总计1917元；2.此次诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年1月1日前，被告杨敏购买了泽润龙都一期一栋二单元1002室房产（面积135.96平方米），按照原告与会泽鼎业房地产开发经营有限公司于2018年4月24日签订的《前期物业服务协议》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供合同约定的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据会泽鼎业房地产开发经营有限公司与原告签订的《前期物业服务协议》，被告自2019年1月1日至2019年12月31日共拖欠应缴纳的物业服务费1305元，生活垃圾清运处置费132元，电梯运行费240元，二次加压费240元。原告多次以多种形式向被告催交物业服务费，但其未予理睬，特起诉望判如诉请。被告杨敏辩称，一、原告没有诉讼主体资格，诉讼请求不符合法律规定。1.小区业主为维护合法权益，于2018年10月8日在会泽县住房和城乡建设局及金钟街道龙潭社区居民委员会等相关行政主管部门的指导下，召开业主代表大会成立了会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）首届业主委员会，并于2018年11月2日在会泽县住房和城乡建设局完成备案程序。2.业委会已经初步选聘物业公司入驻小区试用，并向云南宇辰物业服务有限公司会泽分公司及会泽鼎业房地产开发经营有限公司送达初步选聘物业公司入驻小区试用的告知函，而且已经收到云南宇辰物业服务有限公司会泽分公司得知业委会通过简易程序选聘了新物业公司的回复函，云南宇辰物业服务有限公司会泽分公司已经没有资格继续留在泽润龙都茗泽苑及芳泽苑小区。3.业委会已经初步选聘物业公司入驻小区试用并签订会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）物业服务过渡期协议及补充协议，业委会成立并选聘新物业后，原告与开发商签订的前期物业服务协议已经终止，原告已无资格继续留在小区，完全没有权利收取业主物业费。4.业委会已经申请相关行政主管部门参与新老物业服务公司监督移交相关资料。5.物业公司不作为。6.会泽县人民法院已经判决原告退出会泽县泽润龙都物业管理并将相关资料移交业主委员会，原告已经没有资格继续留在该小区。二、请求判决原告按设计规划验收标准，限期恢复小区绿化带、雨水地漏、地灯、小区总平面图、茗泽苑小区北门3条龙喷水池、芳泽苑小区北门、小区各处通行道闸等规划的所有设施设备功能。三、因原告长期霸占小区物业管理工作，造成我无法在温馨、和谐、宜居的小区生活，严重影响生活质量，请求判决原告赔偿我精神损失费10950元。为证明自己的主张，原告云南宇辰物业服务有限公司提交了以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人居民身份证复印件，欲证明原告是适格的主体；2.前期物业服务协议，欲证明原告与鼎业房地产开发经营有限公司签订了《前期物业服务协议》；3.会泽县经营服务性收费标准申报执行年度审核备案表复印件，欲证明原告向被告收取生活垃圾清运费的合法性；4.昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司关于退出及更换小区物业服务事项告知书，物业服务管理移交书，欲证明明亨物业退出小区及向原告移交物业管理的合法性；5.物业服务费欠费清单，催费照片，欲证明被告未按《前期物业服务协议》履行的事实。经质证，被告杨敏对原告提交的第一组证据的合法性无异议，但认为不能证明原告有收取物业费的资格；对第二组证据认为该前期物业服务协议第17条已明确委托管理期限为自2018年1月1日起至业主委员会成立并选定新的物业服务企业止，自己小区业主委员会已于2018年11月2日成立，已完成备案程序，故不认可前期物业服务协议，其对小区业主没有约束力；对第三组证据无意见；对第四组证据认为告知书自己不知情，没有看到在哪里张贴，对物业服务管理移交书自己不知情也未参与，相关移交应有业主委员会以及相关部门监督移交；对第五组证据认为自己的房屋记载面积正确，自己确实未交物业费，原告也的确在门口张贴过，催缴过。为证明自己的主张，被告杨敏提交了以下证据：1.业委会成立备案申请及批复复印件，欲证明会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）首届业主委员会成立且已经行政主管部门备案；2.会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）业主委员会2018年第11号公告复印件、告知函复印件二份、告知函送达回执单复印件二份，云南宇辰物业服务有限公司回复函复印件，欲证明业委会已经向业主公告初步选聘物业公司入驻小区试用，并向云南宇辰物业服务有限公司及会泽鼎业房地产开发经营有限公司送达初步选聘物业公司入驻小区试用的告知函，而且已经收到云南宇辰物业服务有限公司得知业委会通过简易程序选聘了新物业公司的回复函；3.会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）物业服务过渡期协议复印件，会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）物业服务过渡期补充协议复印件，附件一（会泽创安物业服务有限公司服务承诺）复印件，附件二（新聘物业公司必须1个月以内解决问题的通知书）复印件，欲证明业委会已经初步选聘物业公司入驻小区试用并签订了物业服务过渡期协议及补充协议；4.会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）业主委员会关于新老物业服务公司资料监督移交的申请二份，欲证明业委会已经申请相关行政主管部门参与新老物业服务公司监督移交；5.云南宇辰物业服务有限公司会泽分公司关于泽润龙都限期整改通知的回复函复印件，欲证明物业公司不作为；6.云南省会泽县人民法院（2019）云0326民初2182号民事判决书复印件，欲证明法院已经判决原告退出会泽县泽润龙都物业管理，将物业用房、配电室等其他相关设施、设备、地下管网工程、房屋建筑规划设计及竣工验收资料等移交给会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）业主委员会；7.最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释，欲证明根据该解释第十条规定，原告没有权利收取业主物业费；8.物业公司服务不到位照片12幅，欲证明原告服务不到位，没有权利收取业主全部物业费；9.前期物业服务协议复印件，欲证明业委会成立并选聘新物业以后，云南宇辰物业服务有限公司与开发商签订的前期物业服务协议已经终止，没有资格收取业主物业费。经质证，原告云南宇辰物业服务有限公司的委托诉讼代理人对被告杨敏提交的第一组、第二组、第四组证据无意见；对第三组证据认为与原告无关联性；对第五组证据认为小区绿化和喷水设施和进驻以前的样子一致，单车棚是因为业主不同意就没有建盖，共有的绿化树木的修剪确需召开业主大会经三分之二以上的业主同意才能修剪；对第六组证据认为原告已提起上诉，终审判决尚未下发，该一审判决尚未生效；对第七组证据认为在新物业公司未进入小区管理前，前期物业服务协议是合法有效的；对第八组证据不予认可，物业公司是对全部业主进行服务，配套设施设备单元门锁等需启用维修基金或业主出钱购买，物业公司可以免费更换，垃圾箱的清运需等清运公司进行，树枝修剪是在特定季节进行，堆沙的照片是业主装修所为，雨漏管系一楼和二楼业主共有，不属于物业公司所有，需他们购买来由物业免费更换；对第九组证据认为新的物业没有进入小区管理之前，前期物业服务协议是合法有效的，而且原告已按前期物业服务协议进行日常管理并对公共设施设备的运行进行了维护。经庭审质证，对于原告云南宇辰物业服务有限公司提交的第一组、第三组、第四组、第五组证据，能够证明案件事实，本院予以采信；对于原告提交的第二组证据，能够证明原告与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订了前期物业服务协议的事实，本院对此予以采信。对于被告杨敏提交的第一组至第四组证据，其仅能证实被告小区成立业主委员会并与会泽创安物业服务有限公司签定了物业服务过渡期协议、补充协议以及该物业服务有限公司的服务承诺和被告小区业主委员会的要求的事实，但不能证实原告的证明目的即会泽创安物业服务有限公司现已为被告小区提供物业服务及被告小区成立的业主委员会与原告的物业服务合同已经解除的事实。对于被告杨敏提交的第五组证据，不能证明原告不作为的事实，本院对此不予采信；对于被告杨敏提交的第六组证据，因法院判决书尚未生效，故不能作为定案依据；对于被告杨敏提交的第七组证据，其系最高人民法院司法解释，对于符合其规定部分，本院将依照执行；对于被告杨敏提交的第八组证据，本院对能够证实原告存在物业服务瑕疵的事实部分予以采信；对于被告杨敏提交的第九组证据，其与原告提交的一致，但不能证实被告的证明目的即原告云南宇辰物业服务有限公司与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订的《前期物业服务协议》已解除的事实。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：云南宇辰物业服务有限公司是可以依法从事物业管理活动的企业。2018年，会泽鼎业房地产开发经营有限公司与云南宇辰物业服务有限公司签订了前期物业服务协议，协议约定甲方会泽鼎业房地产开发经营有限公司将泽润龙都一期茗泽苑委托乙方云南宇辰物业服务有限公司实行物业管理。协议中约定云南宇辰物业服务有限公司对管理区域内的房屋建筑共用部位进行维修、养护和管理；对共用设施、设备进行维修、养护、运行和管理；对公共环境卫生负责，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运和公共设施的清洁；委托管理期限为自2018年1月1日起至业主委员会成立并选定新的物业服务企业止；物业服务费计费方式采取包干制，按房屋所有权证登记面积高层（电梯房）住宅0.8元/月/平方米，二次加压费20元/户/月，电梯运行费20元/户/月。协议期间，会泽城区生活垃圾处理费经备案为11元/户/月。被告杨敏系会泽县泽润龙都一期1-2-1002房屋业主，其房屋建筑面积为135.96平方米。在提供物业服务过程中，原告云南宇辰物业服务有限公司存在物业服务瑕疵问题。被告杨敏未交2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费、二次加压费、电梯运行费及生活垃圾处理费。原告云南宇辰物业服务有限公司于2020年5月12日诉到我院要求解决。另查明，会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）成立了首届业主委员会，该业主委员于2018年12月14日与会泽创安物业服务有限公司签订物业服务过渡期协议。会泽创安物业服务有限公司现还未对会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）提供物业服务，至今该小区是原告云南宇辰物业服务有限公司在提供物业管理服务。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，未达成协议。本院认为，本案的争议焦点为原告是否具有本案的诉讼主体资格，是否有权向被告收取物业管理服务等费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，云南宇辰物业服务有限公司与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订的《前期物业服务协议》对涉案小区的业主具有约束力。杨敏作为涉案小区业主，依法应向云南宇辰物业服务有限公司交纳物业服务费、生活垃圾处理费等费用。庭审中被告杨敏辩解其所住小区已成立业主委员会，业主委员会已经解除了与原告的物业服务合同，故原告不再有资格收取物业管理服务等费用，对此辩解原告未提出证据证实，其提交的（2019）云0326民事判决书经核实尚未生效，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的事项由业主共同决定，并且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”依据上述法律、司法解释的规定，作出解聘物业服务企业的决定，应当由业主大会依照法律规定程序进行。《中华人民共和国物权法》第七十六条中关于业主共同决定选聘和解聘物业服务企业的事项，有明确的程序要求。针对此规定被告未提交证据证实，且庭审中原、被告均认可原告至今还在为被告居住的小区提供物业服务。故被告不交纳物业服务等费用的辩解理由本院不予支持。鉴于原告对被告提供的物业服务存在一定瑕疵，对被告应交纳的物业服务费可酌情扣减。对于被告在答辩状中的第二项和第三项诉讼主张，因其与本案不属同一法律关系，故不在本案中处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告杨敏于本判决生效后10日内一次性向原告云南宇辰物业服务有限公司支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费人民币1175元，生活垃圾处理费人民币132元，电梯运行费人民币240元，二次加压费人民币240元，合计1787元。案件受理费人民币50元，减半收取25元（原告云南宇辰物业服务有限公司已预交），由被告杨敏负担，并与前述判决内容一并执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限两年内向本院申请强制执行。审判员  李兴祥二〇二〇年七月三十日书记员  沈学丽附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。