云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0326民初1406号原告：云南宇辰物业服务有限公司。统一社会信用代码：915303000546642083。法定代表人：李侠，系云南宇辰物业服务有限公司总经理。住所：云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：陈华琼，女，1985年11月8日生，汉族，户籍登记地址：云南省曲靖市会泽县，系云南宇辰物业服务有限公司员工。特别授权代理。被告：甫贵华，男，1991年3月16日生，彝族，云南省会泽县人，户籍登记地址：云南省曲靖市会泽县，现住会泽县，（未到庭）委托诉讼代理人：甫天云，男，1970年3月7日生，彝族，云南省会泽县人，户籍登记地址：云南省曲靖市会泽县，现住会泽县，系甫贵华之父。特别授权代理。原告云南宇辰物业服务有限公司与被告甫贵华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告云南宇辰物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈华琼，被告甫贵华的委托诉讼代理人甫天云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南宇辰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年1月1日至2019年12月31日期间拖欠应缴纳的物业服务费1357元，生态06号车位物业服务费240元，生活垃圾清运处置费132元，电梯运行费240元，二次加压费240元，总计2209元；2.此次诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年1月1日前，被告甫贵华购买了泽润龙都一期一栋三单元402室房产（面积141.32平方米），按照原告与会泽鼎业房地产开发经营有限公司于2018年4月24日签订的《前期物业服务协议》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供合同约定的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据会泽鼎业房地产开发经营有限公司与原告签订的《前期物业服务协议》，被告自2019年1月1日至2019年12月31日共拖欠应缴纳的物业服务费1357元，生态06号车位物业服务费240元，生活垃圾清运处置费132元，电梯运行费240元，二次加压费240元。原告多次以多种形式向被告催交物业服务费，但其未予理睬，特起诉望判如诉请。被告甫贵华的委托诉讼代理人辩称，自己一家没有与原告签订过任何协议或合同，自己家的房屋是2017年左右买的二手房，开发商与原告是否签过协议自己家也不清楚。为证明自己的主张，原告云南宇辰物业服务有限公司提交了以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人居民身份证复印件，欲证明原告是适格的主体；2.前期物业服务协议，欲证明原告与鼎业房地产开发经营有限公司签订了《前期物业服务协议》；3.会泽县经营服务性收费标准申报执行年度审核备案表复印件，欲证明原告向被告收取生活垃圾清运费的合法性；4.昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司关于退出及更换小区物业服务事项告知书，物业服务管理移交书，欲证明明亨物业退出小区及向原告移交物业管理的合法性；5.物业服务费欠费清单，催费照片，欲证明被告未按《前期物业服务协议》履行的事实。经质证，被告甫贵华的委托诉讼代理人对原告提交的证据认为自己家没有与任何人签过合同，对证据不认可。为证明自己的主张，被告甫贵华提交了五幅小区车辆停放照片，欲证明自己购买的位于小区的露天车位长期被其他人停放，自己反而停不上车，多次因车位与其他人吵架，甚至构成了生命危险。经质证，原告云南宇辰物业服务有限公司的委托诉讼代理人认为上述照片不能证明车位被占用的情况，而且车位被占用是小区业主的素质问题，业主可以购买车位锁，物业公司可以帮助安装。经庭审质证，对于原告云南宇辰物业服务有限公司提交的第一组、第三组、第四组、第五组证据，能够证明案件事实，本院予以采信；对于原告提交的第二组证据，能够证明原告与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订了前期物业服务协议的事实，本院对此予以采信。对于被告甫贵华提交的证据，本院对能够证实原告存在物业服务瑕疵的事实部分予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：云南宇辰物业服务有限公司是可以依法从事物业管理活动的企业。2018年，会泽鼎业房地产开发经营有限公司与云南宇辰物业服务有限公司签订了前期物业服务协议，协议约定甲方会泽鼎业房地产开发经营有限公司将泽润龙都一期茗泽苑委托乙方云南宇辰物业服务有限公司实行物业管理。协议中约定云南宇辰物业服务有限公司对管理区域内的房屋建筑共用部位进行维修、养护和管理；对共用设施、设备进行维修、养护、运行和管理；对公共环境卫生负责，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运和公共设施的清洁；委托管理期限为自2018年1月1日起至业主委员会成立并选定新的物业服务企业止；物业服务费计费方式采取包干制，按房屋所有权证登记面积高层（电梯房）住宅0.8元/月/平方米，私家车库/位20元/个/月，二次加压费20元/户/月，电梯运行费20元/户/月。协议期间，会泽城区生活垃圾处理费经备案为11元/户/月。被告甫贵华系会泽县泽润龙都一期1-3-402房屋业主，其房屋建筑面积为141.32平方米，其购买有一露天生态车位。在提供物业服务过程中，原告云南宇辰物业服务有限公司存在物业服务瑕疵问题。被告甫贵华未交2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费、生态车位物业服务费、二次加压费、电梯运行费及生活垃圾处理费。原告云南宇辰物业服务有限公司于2020年5月11日诉到我院要求解决。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，未达成协议。本院认为，本案的争议焦点为原告是否具有本案的诉讼主体资格，是否有权向被告收取物业管理服务等费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，云南宇辰物业服务有限公司与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订的《前期物业服务协议》对涉案小区的业主具有约束力。甫贵华作为涉案小区业主，依法应向云南宇辰物业服务有限公司交纳物业服务费、生活垃圾处理费等费用。鉴于原告对被告提供的物业服务存在一定瑕疵，对被告应交纳的物业服务费可酌情扣减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告甫贵华于本判决生效后10日内一次性向原告云南宇辰物业服务有限公司支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费人民币1221元，生态车位物业服务费120元，生活垃圾处理费人民币132元，电梯运行费人民币240元，二次加压费人民币240元，合计1953元。案件受理费人民币50元，减半收取25元（原告云南宇辰物业服务有限公司已预交），由被告甫贵华负担，并与前述判决内容一并执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限两年内向本院申请强制执行。审判员  李兴祥二〇二〇年七月三十日书记员  沈学丽附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。