文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0406民初337号原告：全军民，男，1977年7月17日出生，汉族，湖南省衡南县人，住湖南省衡南县。委托诉讼代理人：全振华，衡阳市雁峰区衡州法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨昌山，衡阳市雁峰区衡州法律服务所法律工作者。被告：王小会，女，1990年1月18日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：肖新华，男，1981年3月21日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。被告：王文斌，男，1980年11月6日出生，汉族，湖南省衡阳市人，住湖南省衡阳市蒸湘区。被告：衡阳深捷安防工程有限公司，住所地衡阳市雁峰区天马山南路70号。法定代表人：王文斌。原告全军民与被告王小会、王文斌、衡阳深捷安防工程有限公司（简称深捷安防公司）申请人执行异议之诉一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用普通程序于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告全军民及其委托诉讼代理人全振华，被告王小会及其委托诉讼代理人肖新华、被告王文斌、深捷安防公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告全军民向本院提出诉讼请求：1、判决准许拍卖被告王文斌所有的衡阳市蒸湘区房屋，2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告全军民与安防公司、王文斌民间借贷纠纷一案，依原告申请，衡阳市雁峰区人民法院于2018年2月14日作出（2018）湘0406民初1162号民事裁定书，查封了被执行人王文斌所有的位于衡阳市蒸湘区房屋。在该案执行过程中，衡阳市雁峰区人民法院于2019年3月5日作出（2018）湘0406执442号执行裁定书，裁定拍卖上述房产。2020年1月7日，被告（案外人）王小会对执行标的提出书面异议。衡阳市雁峰区人民法院于2020年3月25日作出（2020）湘0406执异3号执行裁定书裁定异议人王小会的异议成立。原告认为，该裁定不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的案外人权利能够排除执行的情形，（2020）湘0406执异3号执行裁定书没有事实和法律依据，应当予以撤销，理由是王文斌与王小会所签订的《商品房买卖合同》并非真实合法，不能排除王文斌为逃避债务与王小会恶意串通的可能。为此，特诉至法院，望判如所请。被告王小会辩称：与王文斌不认识，2016年4月的时候在58同城看到的房子，5月劳动节左右面谈，付了现金26000元的定金，约定一个月之内除银行的贷款把王文斌的钱付清。算了除银行贷款剩余14万，自己银行款转了4.4万元，肖新华账户转了7万。总共11.4万，与现金26000元，共计14万元。被告王文斌、衡阳深捷安防工程有限公司辩称：房屋买卖不是虚假交易。与王小会在5月劳动节左右回衡阳开始接触，交易有银行交易流水，后期有还贷款和装修记录。因为是按揭房，房屋买卖是经过银行的工作人员同意的。房屋被法院冻结，无法偿还贷款才知晓并向法院提出异议。双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据材料，本院组织双方进行了质证，对双方无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院分析认定如下：全军民提交的“借条及还款抵押承诺书”，该证据系全军民与王文斌之间法律关系，王文斌对该份证据无异议，本院予以确认；全军民提交的“出入证办理通知及雅士林湘苑业主装修施工申报表”，该份证据王文斌对真实性无异议，但认为其未装修完成，结合庭审调查，对该份证据本院予以确认；全军民提交的本院协助执行通知书、（2020）湘0406执异3号执行裁定书，对真实性本院予以确认。王小会提交的证据“商品房买卖合同”、“中国银行情况说明”、“王文斌收据”、“建设银行流水”、“还房贷记录”与王文斌提交的证据“商品房买卖合同”、“银行流水”、“收款收条”能够相互印证，也与本院调查的中国建设银行、中国银行的流水相互印证，对上述证据本院均予以确认。王小会提交的证据“装修公司证明”，能够与王文斌的陈述相互印证，对该份证据本院予以确认。本院依据审核确认的证据及双方当事人的庭审陈述，确认如下事实：全军民因与王文斌、深捷安防公司民间借贷纠纷一案向本院提起诉讼，在诉讼过程中，依全军民申请，本院于2018年2月14日查封了王文斌所有的位于衡阳市蒸湘区房屋（以下简称202房）。案件经本院调解后，因王文斌、深捷安防公司未按调解协议约定偿还借款，全军民向本院申请强制执行，在执行过程中，本院于2019年3月5日作出裁定，拟拍卖202房。2020年1月7日，案外人王小会向本院提出书面异议，认为其与王文斌签订了房屋买卖合同，其支付了购房款并于2016年装修入住至今，故请求停止拍卖并解除对上述房屋的查封。本院经审查，于2020年3月25日作出（2020）湘0406执异3号执行裁定书，裁定：王小会的异议成立，中止对位于衡阳市蒸湘区房屋的执行。全军民对裁定不服，以致酿成本案纠纷。王小会于2016年4月份通过58同城网站知晓202房出售信息，按照网站预留的电话与王文斌的唐姐进行联系，并在当年五一劳动节期间与王文斌正式达成房屋买卖协议。2016年5月28日，王文斌（甲方，卖方）与王小会（乙方，买方）签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定：甲方自愿将202房（建筑面积89.96平方米，产权证号：08231843）出卖给乙方，并将与所出卖该房产相关的土地使用权同时出卖给乙方。双方议定上述房屋的总价款为37.5万元。乙方在签订本合同时，支付定金14万元，甲方给乙方开收据。乙方支付定金之日起至17年3月期间，替甲方支付每月银行按揭款，通过银行住房按揭方式交付，至17年3月该房满两年时即办理过户，乙方一次性付清银行余款约23万元（具体按实际支付费用计算，多退少补），办理产权过户，过户时乙方还清甲方的5000元余款。乙方支付14万元房款后，甲方积极配合乙方办理有关房产过户手续。从合同签订日开始，银行所产生的利息截止乙方一次性还清贷款时止，均由乙方承担，提前还款所产生的银行违约金也由乙方承担。在双方达成协议后，王小会向王文斌转账支付了4.4万元，并通过肖新华的账户向王文斌转账支付了7万元，另以现金形式支付了2.6万元，2016年5月28日王文斌向王小会出具了收据“今收到王小会购房款壹拾肆万元整收款人：王文斌2016年5月28日”。合同签订后，2016年6月王小会对202房进行装修，同年10月入住202房至今。202房因存在按揭贷款无法办理过户。2019年3月5日（2018）湘0406执442号执行裁定书作出后202房产被查封，按揭贷款账户被冻结无法按期归还贷款。再查明，抵押权人中国银行衡阳市向阳支行已知晓王文斌将抵押房产出售给王小会，王小会从2016年5月开始通过ATM机存款或通过肖新华支付宝账户转账的方式分期清偿该房贷款及利息，至2019年3月按揭贷款账户被冻结前均按时还贷付息。本院认为，本案的争议焦点是：涉案房屋能否强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”王小会于2016年5月与王文斌签订房屋买卖合同，并于2016年10月入住涉案房屋，而全军民于2018年2月14日申请查封涉案房屋，故王小会系在法院查封之前与王文斌签订合法有效的书面买卖合同并在法院查封之前合法占有该不动产。涉案房屋价款为37.5万元，王小会已经支付王文斌价款14元，剩余价款为银行的按揭贷款，王小会每月按期偿还贷款，银行对王小会与王文斌之间的房屋买卖知情，故可以视为王小会已经支付了全部的购房款。涉案房屋已经被法院依法查封，被查封的房屋无法办理过户登记，不能办理房屋的过户登记并非王小会自身原因。综合前述分析，王小会符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对涉案房屋享有排除执行的权利。全军民的诉请没有法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告全军民的诉讼请求。本案受理费100元，由原告全军民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  黄 鑫人民陪审员  罗建军人民陪审员  董振义二〇二〇年七月十四日法官助理李劲代理书记员  陈巧玲            校对人：李  劲      注：本案适用法律条款见附页附：本案适用的法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。