广东省清远市清新区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1803执异76号 异议人（被执行人）:阳山县永盈投资有限公司，住所地：广东省阳山县阳城镇阳山大道通儒第二安置小区首层商铺1号。 法定代表人：苏伟祥。 委托代理人：欧桂珍，广东锦诺律师事务律师。 委托代理人：莫丽华，广东锦诺律师事务实习律师。 申请执行人:广东清新农村商业银行股份有限公司，住所地：清远市清新区太和镇信用路8号。 法定代表人：林力。 委托代理人：欧建荣、刘小武，该公司员工。 被执行人:清远市瑞隆农业投资实业有限公司，住所地：清远市人民三路31号瑞隆广场二号楼二层205号。 法定代表人：邓小华。 被执行人:邓小华，男，汉族，1970年8月20日出生，住广东省清远市清城区。 被执行人:黄凤娣，女，汉族，1979年3月10日出生，住广东省清远市清城区。 被执行人:邓少文，男，汉族，1978年9月25日出生，住广东省清远市清新区。 被执行人:苏伟祥，男，汉族，1958年6月18日出生，住广东省广州市白云区。 本院在执行申请执行人广东清新农村商业银行股份有限公司与被执行人阳山县永盈投资有限公司、清远市瑞隆农业投资实业有限公司、邓小华、黄凤娣、邓少文、苏伟祥借款合同纠纷一案中，异议人阳山县永盈投资有限公司对本院拍卖其名下商铺的定向询价以及拍卖通知书对拍卖定价行为不服，于2020年7月15日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人阳山县永盈投资有限公司称，请求事项如下：请求法院依法撤销（2019）粤1803执恢941号《拍卖通知书》，对异议人名下涉案的72个商铺重新由具有评估资质的机构进行估价后，再依法进行拍卖。事实理由：异议人与广东清新农村商业银行股份有限公司、清远市瑞隆农业投资实业有限公司、邓小华、黄凤娣、邓少文、苏伟祥借款合同纠纷执行一案，案号：（2019）粤1803执恢941号，由贵院受理。异议人收到（2019）粤1803执恢941号拍卖通知书后，发现该通知书存在不合法、不合理的情况，特提出异议。一、（2019粤1803执恢941号拍卖通知书上称的执行标的物“评估价”不真实、不合法，不能作为拍卖的参考依据。1、贵院以税务机关出具的《存量房交易价格评估查询结果证明》作为执行标的物评估价，存在以下不合法的情况：首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估”之规定可知，税务机关不属于具有鉴定资质的鉴定机构，其出具的证明既不是涉案商铺的真实评估价，也不是市场价格，因此不能依据税务机关出具的《存量房交易价格评估查询结果证明》作为执行标的物评估价。其次，贵院未依法对执行拍卖的房屋进行价值评估，也未依法征询当事人的意见，就擅自以税务机关的所谓证明作为拍卖价格，程序不合法。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条第二款“拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。”但异议人从来就没有收到过执行法院的任何征询意见的文件。2、税务机关出具的《存量房交易价格评估查询结果证明》上的房屋定价与具有资质的鉴定机构出具的评估报告上评估价相差甚远。2018年12月14日，广东国政土地房地产评估测绘有限公司根据阳山县人民法院的委托对异议人名下位于阳山县阳城镇光明路238号瑞盈农批商贸园一号楼01－19号商铺、21号－501号商铺、二号楼01号、02号、8号－18号商铺、201号－501号商铺、三号楼01－20号商铺共60套（建筑面积合计为12267.74平方米）商铺进行价值评估，出具了粤国政[2018]房估（阳山）字第0040号《房地产估价报告》。对比可知，对于异议人名下的同一个商铺，本案执行法院的定价与该《房地产估价报告》的评估价每一套均相差十几万至几十万不等，具体见另表（略）。相比之下两者总价相差4631802.99元，好几百万的差距。（这仅是二号楼的17个商铺数据对比，不包括四、五、六号楼的62个商铺）。3、本案执行法院的定价与异议人和第三人签订的《商品房买卖合同》的价格也相关甚远。2014年6月12日，异议人与张秀球签订关于阳山县阳城镇南东社区光明路238号二号楼07号商铺的（面积44.15平方米）《商品房买卖合同》（合同编号：201405213633068），价格为523218元；2014年6月19日，异议人与黄志明签订关于阳山县阳城镇南东社区光明路238号二号楼05号商铺的（面积44.15平方米）《商品房买卖合同》（合同编号：201406193933066），价格为506397元；2014年8月18日，异议人与罗远凤、陈小华签订关于阳山县阳城镇南东社区光明路238号二号楼04号商铺的（面积44.15平方米）《商品房买卖合同》（合同编号：201408185433065），价格为524305元。由此可知，异议人名下的商铺在2014年时价值已每平方米10000多元，但本案执行法院的定价明显低于每平方米10000元，严重损害异议人的利益。二、（2019）粤1803执恢941号拍卖通知书上拍卖定价没有经过法院的合议庭评议确定。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十七“起拍价及其降价幅度、竞价增价幅度、保证金数额和优先购买权人竞买资格及其顺序等事项，应当由人民法院依法组成合议庭评议确定。”之规定，（2019）粤1803执恢941号拍卖通知书应告知本拍卖价定价的合议庭组成人员。但（2019）粤1803执恢941号拍卖通知书上仅有案件经办人：林法官，没有具体的名字，更没有合议庭组成人员的名单，因此该拍卖通知书明显不合法。综上所述，（2019）粤1803执恢941号拍卖通知书签发的程序上不符合法律的规定、所参考的定价依据没有进行评估、也没有征询当事人的意见，还与已经有效的评估报告的价格相差甚远，且与实际的销售合同上的价格也差距很大，明显该定价不客观不真实，严重损害异议人的合法权益。为此特向法院提出执行异议，请依法支持异议人的请求。 本院查明，原告广东清新农村商业银行股份有限公司与被告阳山县永盈投资有限公司、清远市瑞隆农业投资实业有限公司、邓小华、黄凤娣、邓少文、苏伟祥借款合同纠纷一案，本院作出的（2017）粤1803民初3819号民事调解书于2018年2月28日已发生法律效力。该调解书确认：一、被告阳山县永盈投资有限公司确认至2017年12月8日共欠原告广东清新农村商业银行股份有限公司借款本金10000000元，利息1608997.16元，定于2018年4月25日前还清上述款项，后息从2017年12月9日起按借款合同的约定计至全部款项还清之日止；二、如被告阳山县永盈投资有限公司未能按照第一项约定还款付息，原告可直接对被告阳山县永盈投资有限公司名下位于阳山县阳城镇工业大道南侧阳山县农副产品商贸城的共79间商铺实现抵押权，在上述抵押物以折价、拍卖或变卖的价款中享有优先受偿权（具体地址、面积、房地产权证号、他项权证号详见调解书附件抵押物清单）；三、如被告阳山县永盈投资有限公司未能按照第一项约定还款付息，被告清远市瑞隆农业投资实业有限公司、邓小华、黄凤娣、邓少文、苏伟祥愿意对上述借款本金及利息承担连带清偿责任。本案受理费45727元（已减半），由被告阳山县永盈投资有限公司、清远市瑞隆农业投资实业有限公司、邓小华、黄凤娣、邓少文、苏伟祥自愿承担，定于2018年4月25日前在归还上述借款本息时一并支付给原告。由于被告未履行生效调解书确定的义务，申请执行人广东清新农村商业银行股份有限公司向本院申请恢复执行，执行案号：（2019）粤1803执恢941号。 另查明，申请执行人广东清新农村商业银行股份有限公司与被执行人阳山县永盈投资有限公司、清远市瑞隆农业投资实业有限公司、邓小华、黄凤娣、邓少文、苏伟祥借款合同纠纷一案，执行过程中，本院依法作出（2019）粤1803执恢941号执行裁定书，于2019年12月26日查封被执行人阳山县永盈投资有限公司名下位于阳山县阳城镇城南东社区光明路238号二号楼01、02、08至18号、201、301、401、501号商铺，四号楼01至07号、09至20号商铺，五号楼01至10号、12至22号商铺，六号楼01至22号商铺，合共79间商铺。2020年3月19日，本院已向被执行人送达询价通知书，告知被执行人对查封上述案涉商铺确定财产处置参考价的方式为：当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估。请当事人在收到本通知之日起3日内自行协商确定财产处置参考价的方式，并向本院提交书面申请，逾期未申请，本院将以定向询价方式确定财产处置参考价。如定向询价不能，本院将以网络询价方式确定财产处置参考价。如网络询价不能，最后以委托评估确定处置参考价。由于当事人并没自行协商确定财产处置参考价的方式，本院以定向询价方式确定财产处置参考价，国家税务总局阳山县税务局第一税务分局于2020年5月7日向本院出具《存量房交易价格评估查询结果证明》，本院将该评估报告于2020年5月22日送达给被执行人阳山县永盈投资有限公司。2020年6月4日，本院将拍卖通知书送达给被执行人阳山县永盈投资有限公司，告知被执行人：本院将于2020年7月20日10时起至2020年7月21日10时止（延时的除外）在清远市清新区人民法院京东网司法拍卖网络平台上公开拍卖阳山县永盈投资有限公司名下位于清远市阳山县阳城镇城南东社区光明路238号二号楼01、02、08号－18号、四号楼01号－07号、09号、11号－20号、五号楼01－10号、12－22号、六号楼01－09号、12号－22号共72卡商铺，均以上述评估报告确定各商铺的评估价下浮30%作为拍卖保留价进行第一次网络司法拍卖。为此，被执行人阳山县永盈投资有限公司不服，向本院提出书面异议，请求法院依法撤销（2019）粤1803执恢941号《拍卖通知书》，对异议人名下涉案的72个商铺重新由具有评估资质的机构进行估价后，再依法进行拍卖。 再查明，2020年5月28日，本案以审判员陈秋荣为审判长与审判员林国洪、冯志荣组成合议庭，对拍卖上述72个商铺的起拍价及其降价幅度、竞价增价幅度、保证金数额等事项进行评议，评议结果含本院将上述涉案72个商铺分别以评估报告中的评估价下浮30%作为拍卖保留价进行第一次网络司法拍卖。 上述事实，有本院（2017）粤1803民初3819号民事调解书、（2019）粤1803执恢941号执行裁定书、协助执行通知书、询价通知书、拍卖通知书，阳山县税务局第一税务分局的存量房交易价格评估查询结果证明以及本院（2019粤1803执恢941号案件卷宗材料予以证实。 本院认为，根据法释[2018]15号《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条：“人民法院确定财产处置参考价，可以釆取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。”、第六条第二款：“接受定向询价的机构在指定期限内出具的询价结果为参考价。”、第二十四条第二款：“当事人、利害关系人对议价或者定向询价提出异议的，人民法院不予受理。”的相关规定，阳山县永盈投资有限公司对本院拍卖其名下商铺的定向询价提出异议，不属于我国民诉法第二百二十五条规定的执行行为异议审查的范围，应不予受理。况且，本案当事人收到询价通知书后，并没自行协商确定财产处置参考价的方式，本院以定向询价方式确定财产处置参考价的程序合法，并无不当。异议人阳山县永盈投资有限公司请求对其名下涉案的72个商铺重新由具有评估资质的机构进行估价后再拍卖理由不成立，本院不予支持。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条规定，当事人对执行过程中与拍卖相关的执行行为提出异议的，本院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十七：“起拍价及其降价幅度、竞价增价幅度、保证金数额和优先购买权人竞买资格及其顺序等事项，应当由人民法院依法组成合议庭评议确定。”的规定，本案中，本院已依法组成合议庭评议，确定将上述涉案72个商铺分别以评估报告中的评估价下浮30%作为拍卖保留价进行第一次网络司法拍卖，并在拍卖通知书中告知异议人的行为并无违法。异议人认为本院拍卖定价没有经合议庭评议确定纯属其主观猜测，并无依据。至于异议人认为本院拍卖通知书上应告知拍卖价定价的合议庭组成人员，且没有署名合议庭组成人员名单明显不合法的主张，于法无据，也不属于我国民诉法第二百二十五条规定的执行行为异议审查的范围。异议人请求撤销（2019）粤1803执恢941号拍卖通知书理由不成立，本院应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第十六条、第十七条第一项、的规定，裁定如下： 驳回异议人阳山县永盈投资有限公司的异议请求。 异议人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十日内向清远市中级人民法院申请复议。 审判长  邓志伟 审判员  黄顺明 审判员  陈永光 二〇二〇年七月三十日 书记员  潘 恒