福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0703民初937号 原告：温明财，男,1977年8月26日出生,住南平市建阳区。 委托诉讼代理人：侯华龙，北京康普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张亭，南平市建阳区麻沙法律服务所法律工作者。 被告：游玉妹，女，1978年1月15日出生,户籍地南平市建阳区，现住南平市建阳区。 原告温明财与被告游玉妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告温明财及委托诉讼代理人候华龙、被告游玉妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 温明财向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋买卖合同》于2020年4月1日解除;2、游玉妹向温明财支付违约金152000元;3、游玉妹向温明财赔偿律师费18000元;4、游玉妹向温明财赔偿中介代办费1000元;5、游玉妹配合温明财前往不动产中心办理存量房网签登记的注销手续；6、由游玉妹承担案件受理费。事实与理由：温明财与游玉妹双方于2019年5月19日签订《房屋买卖合同》,由游玉妹自愿购买温明财位于南平市建阳区（和顺景园13幢6层1601房）［建筑面积96.76平方米,不动产权证号：闽（）建阳区不动产权第××号］,并约定在2020年1月办理过户手续。同时约定如游玉妹违约,温明财有权要求其承担合同成交价20%的违约金及实现债权所支出的差旅费、律师费等。涉案合同签订后,游玉妹于当日支付了定金50000元。后由于游玉妹的银行贷款未能及时获批,约定如果游玉妹贷款未获批,游玉妹需在20日内付清尾款,否则应当承担相应的违约责任。后双方于2020年1月17日签订《补充协议》,并于2020年1月17日到建阳区不动产中心办理了存量房网签备案登记。但游玉妹在贷款于2020年2月27日已经批准的前提下,首付款却又无法到位,为此双方又于2020年2月28日签订了《承诺书》,明确游玉妹在2020年4月1日前付清首付款及尾款,否则游玉妹构成违约,双方购房协议终止,温明财有权追究游玉妹的违约责任。游玉妹无法按照《承诺书》约定的时间支付首付款及尾款的行为,按约定已构成根本违约,按照《合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定,其应当承担相应的违约责任。现温明财为维护自身合法权益,特提起诉讼,请求判如所请。 游玉妹辩称，无意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据认证如下：温明财所举证据《委托代理合同》、《律师费发票》，相互印证，且温明财确实为提起本案诉讼委托了律师代理，故对该证据，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2019年5月19日,温明财与游玉妹签订《房屋买卖合同》，约定温明财将其所有的位于南平市建阳区（）房屋［建筑面积96.76平方米,不动产权证号：闽（2018）建阳区不动产权第××号］出售给游玉妹,房屋成交价为760000元，定金为50000元，定于合同签订当日支付，首付款300000元定于房产过户当天支付,剩余410000元以游玉妹申请的商业按揭贷款方式支付。双方应于2020年1月之前办理上述房产相关手续，双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付合同成交价万分之五的违约金。合同还约定，游玉妹若出现下列情形之一的，构成根本违约，温明财有权以书面通知方式解除房屋买卖合同：（1）……；（2）……；（3）逾期履行本合同约定的义务超过二十日；乙方出现上述情形之一的，温明财有权要求游玉妹双倍返还定金或有权要求游玉妹按合同成交价20%支付违约金。合同签订当日，游玉妹向温明财支付了定金50000元。后由于游玉妹的银行贷款未能及时获批，双方于2020年1月17日签订《补充协议》，约定游玉妹2020年1月17日在建设银行申请贷款，如贷款审批未通过，需买方二十天内付清尾款，如未付清购房尾款，卖方有权不退还定金50000元人民币，另需配合卖方解除网签合同，双方购房协议终止。如违约方不配合，守约方有权追究法律责任，产生的律师费、差旅费及期间产生的费用由违约方承担。签订补充协议当日，双方前往南平市建阳区住房保障和房地产交易管理处办理了涉案房屋的存量房转让信息备案手续（合同号：202000179）。2020年2月28日，双方协商后签订《承诺书》，鉴于建设银行的贷款于2020年2月27日已批贷放款，由于游玉妹购房首付款未到位，现双方约定买方在2020年4月1日之前付清首付款及尾款，如买方违约，双方购房协议终止，卖方有权不退还定金50000元并有权追究买方违约责任，期间产生的各项费用买方承担。双方约定期限届满后，游玉妹未能支付剩余购房款项，温明财于2020年4月18日向本院提起诉讼。 另查明，在房屋买卖过程中，温明财支付中介机构过户代办费1000元。 再查明，为提起本案诉讼，温明财委托北京康普律师事务所代理本案，支付律师费18000元。 本院认为，依法成立生效的合同对双方当事人有约束力。本案中,温明财与游玉妹签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《承诺书》系双方当事人的真实意思表示,合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后温明财收取游玉妹定金50000元,并配合办理了涉案房屋的网签备案手续，但游玉妹未能按照最后双方形成的《承诺书》约定在2020年4月1日前履行剩余购房款750000元的支付义务,鉴于双方已有“买方在2020年4月1日之前付清首付款及尾款，如买方违约，双方购房协议终止，卖方有权不退还定金50000元并有权追究买方违约责任，期间产生的各项费用买方承担”的明确约定，温明财作为出卖人在条件成就时享有合同解除权，但解除权人主张解除合同的，应当通知对方，合同在通知到达对方时解除。温明财主张双方的买卖合同关系于2020年4月1日解除，但未能提交证据证明在2020年4月1日已将解除合同事项通知游玉妹的事实，而是于2020年4月18日径直向本院提起诉讼，鉴于游玉妹于2020年6月1日签收了本案相关诉讼材料，视为在2020年6月1日收到了温明财解除合同的通知，故可确认双方《房屋买卖合同》于2020年6月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案涉案房屋办理了存量房转让备案登记手续，在合同解除情形下，温明财要求游玉妹配合办理涉案房屋注销手续，符合法律规定，本院予以支持。温明财要求游玉妹负担本案律师费用18000元和房屋中介代办费用1000元，符合双方上述约定，本院予以支持。关于违约金问题,温明财主张依照《房屋买卖合同》约定以房屋总价款的20%即152000元向游玉妹提起主张，但该约定已被在后双方协商签订的《补充协议》、《承诺书》中“若买方违约，则卖方不退还定金50000元并有权追究买方违约责任”替代，在双方已约定适用定金法则且温明财在合同履行过程中已实际收取了定金50000元情形下，其提起违约金主张没有事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，判决如下： 一、确认温明财与游玉妹签订的《房屋买卖合同》于2020年6月1日解除； 二、游玉妹应于本判决生效之日起十五日内配合温明财办理位于南平市建阳区（）房屋［不动产权证号：闽（）建阳区不动产权第××号］的存量房转让备案注销手续； 三、游玉妹应于本判决生效之日起十日内支付温明财律师费18000元、中介代办费1000元。 四、驳回温明财的其他诉讼请求。 如果游玉妹未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行利息。 案件受理费11400元，减半收取计5700元，由温明财负担1670元，游玉妹负担4030元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  苏燕 二〇二〇年七月二十三日 书记员  张菊 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。