黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终915号上诉人（原审被告）：大庆高新城市建设投资开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区数码设计大厦B座5层。法定代表人：张禹，该公司副总经理。委托诉讼代理人：臧闯，黑龙江司洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：康凯，女，1978年6月20日出生，汉族，大庆油田矿区服务事业部职工，住黑龙江省大庆市萨尔图区。上诉人大庆高新城市建设投资开发有限公司（以下简称城投公司）与被上诉人康凯商品房买卖合同纠纷一案，前由黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院于2018年12月3日作出（2018）黑0602民初3763号民事判决，判后，城投公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年6月28日作出（2019）黑06民终2066号民事裁定，撤销原判，发回重审。黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院重新审理后，于2020年1月20日作出（2019）黑0602民初3687号民事判决，城投公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人城投公司的委托诉讼代理人臧闯、被上诉人康凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城投公司上诉请求：1.请求撤销黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院一审民事判决，城投公司不承担违约金6,531.53元，改判驳回康凯请求；2.一、二审诉讼费用全部由康凯承担。事实及理由：一、一审程序违法，证人证言不应作为认定事实依据。一审法院仅凭证人证言就认定诉讼时效中断,存在程序违法。本案为集团诉讼案件，共有两百多户业主通过诉讼方式要求城投公司支付延期办理产权登记备案的违约金。一审法院第一次开庭时审理五起案件，城投公司提出诉讼时效已过，五起案件的原告没有提供证人证言证明诉讼时效中断，而是办理了撤诉手续。第二次开庭时，各原告均找了两名证人证明诉讼时效中断，但该批集团案件中，80%的证人均为月亮湾业主，不是已经诉讼或仲裁的，就是准备诉讼和仲裁的。作为证人，应当是除当事人以外了解案件情况的人。一审对证人资格及证人作证程序审查不严，导致证人与当事人相互混淆，证人证言缺乏公正性及客观性。本案中，宋亚琴证人是月亮湾小区业主袁福忠的爱人，因与康凯相同原因起诉了城投公司与康凯案件结果存在利害关系。证人王秀敏自己的证言因没有其他证据佐证，其证明力不足以证明本案的地效中断。其次，两位证人均是向售楼处主张的权利，售楼处销售代理公司北京龙鼎伟业销售公司的办公场所，并非城投公司的经营地点，在本案诉讼时效期限内城投公司从未收到过任何向城投公司主张延期办证违约金的主张，所以本案的诉讼时效并不能因两位证人提供的证言而中断，一审法院以此作为认定本案诉讼时效中断的依据，属于程序违法。二、一审认定事实错误，城投公司提交实测绘申请时间应当视为提交办理权属登记资料时间。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案。城投公司于2013年10月17日将办理权属登记需由城投公司提供的资料报产权登记机关备案，递交的资料为规划许可证、施工许可证、预售许可证、图纸、竣工图纸测绘抽签申请书等，房管部门于2013年10月23日在其网站上对外公示，至此，房屋出卖人已履行完毕合同第十五条约定的义务。根据城投公司提供的测绘审核备案表也显示，测绘属于办理产权登记的程序需要。城投公司已经提交资料备案，城投公司已经履行合同义务。三、一审适用法律错误，城投公司承担责任的前提应当是城投公司存在过错，行政审批延迟时间不应作为认定城投公司违约的前提。《商品房买卖合同》第十五条约定，若认定出卖人违反第十五条的约定，需以出卖人的责任为前提，在产权证登记备案期间，并非只有出卖人需要提交相关资料，还需商品房买受人出具相应的资料和手续给出卖人，否则出卖人的后续行为无法进行，故不应当将迟延办理的责任让出卖人完全承担。而且在办理实测绘审核过程中，房管局超时出具审核备案表，这均是政府机关审核拖延造成，均与城投公司无关，城投公司不应承担责任。康凯辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法应予维持，城投公司的上诉理由不能成立：一、本案一审程序合法，无任何违法之处。上诉状第一项所提的问题是事实认定问题，并非是程序问题。城投公司所称一审采信证人证言，属程序违法，是错误的。一审法院采信证人证言是证据采信问题，属于事实认定问题，不属于程序性问题，与程序是否违法无关，一审判决从立案到审判，到判决完全依据《民事诉讼法》规定进行，无任何违法之处。二、根据双方《商品房买卖合同》第十五条的约定，是需要城投公司将所有应由其提供的材料报房产部门备案，必须能达到办理房屋权属证书的程度，但根据庭审可知，城投公司直到2015年5月份以后才能够申请办理初始登记，这足以证明城投公司的违约行为事实存在。三、城投公司作为专业的房地产开发公司，在开发房地产项目及签订《商品房买卖合同》时，应该预见和知晓申请行政机关办理相关手续的时间，这是城投公司自己的合同义务。本案中，合同约定的交房后365日内将办理权属证属的资料报产权登记机关备案，已预留了足够长的时间，但城投公司仍未能在约定时间内完全履行自己的义务。而又欲将其违约责任甩锅给行政机关，显然是没有任何事实和法律依据的。四、关于证人的问题，康凯作为业主，在开发商违约后，去售楼处主张权利，合情合理。而且，在主张权利过程中，能够一起前往的人只能是同为月亮湾业主的邻居和亲戚朋友，只有这些人能够了解案件事实，这些知道案件事实的人作证是有权利，且符合法律规定，无可厚非。证人资格和证言内容都是符合事实和逻辑的，不违反法律规定。综上所述，城投公司违约事实明确，周佳男不间断的主张权利，起诉未超过诉讼时效期间，城投公司的上诉理由不能成立。康凯向一审法院起诉请求：1.要求城投公司给付康凯违约金6,531.53元；2.要求诉讼费由城投公司承担。一审法院认定的事实：2013年3月5日，康凯与城投公司签订商品房买卖合同，康凯购买城投公司开发的坐落于大庆市××月亮××小区××楼××单元××室房屋，房屋价款653,153元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，康凯向城投公司支付了全部购房款，城投公司于2013年12月10日向康凯交付房屋。另查，2015年6月9日城投公司向大庆市房屋产权市场管理中心申请办理新城月亮湾A2号住宅楼房屋权属登记。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。康凯与城投公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同成立并生效。康凯已按合同约定向被告交付了全部购房款，城投公司应按合同第十五的约定于2014年12月15日前将办理权属登记需由城投公司提供的资料报产权登记机关备案。经庭审核实，城投公司向房产部门申请权属登记的时间为2015年6月9日，并未按合同约定时间将办理权属登记需由城投公司提供的资料报产权登记机关备案，应承担违约责任。康凯按合同约定要求被告给付逾期办证违约金6531.53元（653153元×1%=6531.53元）的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，予以支持。因康凯申请的证人已证明康凯多次向城投公司主张给付逾期办证违约金的事实，故康凯向城投公司主张给付逾期办证违约金的诉讼时效，基于康凯的上述主张行为而发生中断，对城投公司关于康凯主张违约金已超过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。康凯要求被告给付违约金数额并未超过合同约定，且数额并未明显过高，故对城投公司主张违约金过高的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：被告大庆高新城市建设投资开发有限公司于本判决生效后立即给付原告康凯违约金6531.53元。二审中，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，双方签订的商品房买卖合同自愿合法，双方均应按合同约定履行。康凯与城投公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”从该条约定的内容可以看出，城投公司的义务是应在约定的期限内将所应提供的资料报产权登记机关备案，如因城投公司的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书，城投公司应承担违约责任。案涉房屋交付时间为2013年12月10日，城投公司向房产部门申请权属登记的时间为2015年6月9日，城投公司申请办理房屋权属登记的时间已经超过了合同约定办理权属登记的时间，城投公司构成违约，应承担违约责任。关于城投公司提出的诉讼时效问题。本院认为，日常生活中购房人一般会积极要求开发商交房或办证，康凯提供的一位证人虽然同为业主，但是业主共同去主张权利符合常理，证人可以证实诉讼时效中断的情形，因此，本案不超过诉讼时效。综上所述，上诉人城投公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人大庆高新城市建设投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱志晶审判员  战 剑审判员  梁 宵二〇二〇年七月三十一日法官助理俞舒书记员王子强