贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5532号 原告：贵州梦功物业环境服务有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山街道瑞丰新城10号楼1单元104、2单元108号，统一社会信用代码：91520502MA6DY62X47。 法定代表人：林奎，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁芳琴（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：胡朝凯（特别授权代理）。 被告：阎丽丹，女，汉族，1980年5月11日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：陈可嘉（一般授权），贵州尚恩律师事务所律师。 原告贵州梦功物业环境服务有限公司（下称：梦功物业公司）与被告阎丽丹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告梦功物业公司之委托诉讼代理人梁芳琴、胡朝凯，被告阎丽丹及其委托诉讼代理人陈可嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梦功物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2015年6月1日至2020年2月29日期间物业管理费：6,714.60元。2、依法判令由被告承担本案全部诉讼费。 事实与理由：原告是于2019年4月10日进驻“瑞丰新城”进行物业管理服务。由于业主委员会仍未成立,建设单位及毕节市七星关区洪山街道办事处环南社区居委会委托贵州梦功物业环境服务有限公司承担瑞丰新城小区前期物业管理工作。物业服务费标准按照毕节市新进物业管理有限公司与毕节市瑞丰新城小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》收费标准执行。合同约定了物业服务费为每月每平方米1.00元等条款。2019年4月10日,原告与毕节市七星关区洪山街道办事处环南社区居委会及毕节市鸿运物业管理有限责任公司完成债权债务移交,分别签署了《物业费支付协议》及《物业移交记录》就未收物业费收取及支付、业主装修保证金退付等达成了协议。被告购买了“瑞丰新城”7号楼2003号房屋,房屋建筑面积为117.8平方米。被告入住后,从2015年6月1日起至2020年2月29日,尚欠原告物业服务费共计人民币￥:6,714.60元。原告认为,原告及新进物业在“瑞丰新城”小区服务期间,均依照法律、法规规定及物业服务合同的约定,对“瑞丰新城”小区进行物业管理,使小区的环境卫生、安全等有了重大改善。根据《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中,履行下列义务(五)按时交纳物业服务费用”之规定,被告应及时交纳所欠的物业服务费,履行自己的义务。但被告至今未交纳完毕,严重损害了原告的合法权益。原告曾通过多种形式向被告催交物业管理费但其均未予理睬,拒不履行自己的缴费义务。为此,特依法起诉,请人民法院依法判决原告的诉讼请求为谢! 被告阎丽丹答辩称，一、原告2019年4月10日进驻“瑞丰新城”进行物业管理服务是事实，但原告并非2019年4月10日以前物业服务的提供者，原告无权就2019年4月10日前的物业管理费对原告提出任何主张。二、按照《物业管理条例》第十一条规定，选聘、解聘物业管理服务人需经业主共同决定。答辩人居住的瑞丰新城小区未召开过业主大会，未选举过所谓的业主委员会，也未授权任何人与原告签订协议。综上，任何第三方与原告达成协议未经全体业主认可，对身为业主的答辩人不发生法律效力，原告也无权据此向答辩人提出主张；三、即便原告有权主张物业管理费，也应对其主张的物业管理费数额进行减免。原因是原告提供的物业管理服务根本不能满足小区业主的正常生活需求:1、原告以各种理由拒绝业主车辆进入小区，拒绝对小区内乱停乱放的车辆进整改；2、小区的卫生环境糟糕，杂物、建筑垃圾、过道垃圾长期无人清理；3、消防设施不齐备，未对裸露的电线进行隐蔽，不能消除住宿区潜在的安全隐患；4、电梯、电门长期断电停用，给业主的生活造成不便；5、未经业主许可利用小区设施投放商业广告，也未对商业广告的收益进行公示……因此法庭应对其主张的物业管理费数额进行调整。四、原告主张的是2015年6月1日至2020年2月29日期间的物业管理费，鉴于《民法总则》于2017年10月1日生效，故2017年10月1日前的费用已经超过诉讼时效不应获得法律支持。 本院经审理查明：2019年4月10日，原告进驻毕节市七星关区瑞丰新城小区（下称：瑞丰新城）进行物业管理服务。由于瑞丰新城未成立业主委员会,2019年4月22日，原告作为乙方，瑞丰新城所在的洪山街道办事处环南社区居委会作为甲方，双方签订《物业管理委托合同》，约定甲方将瑞丰新城委托乙方进行物业管理，乙方提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。物业管理内容包括：“公用部位的维修、养护、管理，公用绿地的养护管理，公共环境卫生整理，车辆停放，公共安全秩序等内容。”委托管理期限为三个月，自2019年4月22日起至2019年7月21日止。物业服务费按住宅每月每平方米1元，非住宅每平方米每月2元。合同还约定了其他事项。2019年7月21日合同期满后，因涉案小区未选出业主委员会，也未聘用新的物业服务机构，原告继续为涉案小区提供物业服务。被告房屋的建筑面积为117.8平方米，在原告管理服务期间被告欠付2019年4月10日至2020年2月29日的物业费。原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责，但管理不充分，使小区个别地方存在诸如杂物随意摆放、垃圾清运不及时、小广告未充分取缔、个别单元门禁系统不能使用等问题。针对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。 另查明，2015年5月12日，案外人毕节市新进物业管理有限公司与贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司签订《物业服务管理委托合同》，约定高层住宅物业费单价1.2元/平方米/月，合同期限为2015年5月12日至2017年12月31日。2016年6月30日，涉案瑞丰新城小区业主委员会与毕节市新进物业管理有限公司签订《物业服务管理委托合同》，约定新进物业公司对涉案小区进行物业管理，电梯房物业费单价1元/平方米/月，合同期限为2016年7月1日至2017年6月30日，新进物业实际服务至2017年12月4日。2017年12月4日，新进物业公司与案外人鸿运物业公司签订债权转让协议，将其管理期间的物业服务债权转让给鸿运物业公司，经环南社区居委会授权，鸿运物业公司于2017年12月5日入住涉案小区进行物业管理直至2019年4月原告接手物业管理。自新进物业服务起，又经鸿运物业公司服务期间，被告欠2015年6月1日以后的物业费未付，原告接手物业服务后，鸿运物业公司将该部分物业费债权转移给原告。 上述事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，本案争议的焦点是，原被告之间是否有物业服务合同关系？被告是否应向原告支付物业费，金额如何计算？ 关于焦点一，原告于2019年4月10日入住涉案瑞丰新城小区，原告入住该小区的权利来源于小区所在的洪山街道办事处环南社区居委会指定，并于2019年4月22日与该居委会签订《物业管理委托合同》，根据《贵州省物业管理条例》第八十一条第一款：“物业管理区域内因委托管理或者自行管理的连续性中断，致使物业管理区域内环境恶化、秩序混乱，严重影响业主生活的，街道办事处或者乡镇人民政府应当指导物业管理区域所在地居（村）民委员会就环境卫生、秩序维护等必要事项组织临时管理，相关费用由业主共同承担。”的规定，在涉案小区当时没有业主委员会，且物业不能有效管理的情况下，小区所在的居委会根据该法规规定指定原告接手涉案小区物业管理，签订的物业管理合同对小区全体业主具有法律约束力，因此原被告之间构成物业管理服务的法律关系，双方均应依约履行各自义务。 关于焦点二，原告主张的物业费除了其入住之日起的物业费，还有原告入住之前与业主委员会签订物业服务合同的新进物业公司、经环南社区居委会授权的鸿运物业公司管理涉案小区的2015年6月1日至2020年2月29日的物业管理费，新进物业公司与鸿运物业公司先后通过《债权转让协议》的形式将其在涉案小区的未收物业费逐级转让给原告，且原告通过本案诉讼通知被告债权转让的事实。因此被告欠付2015年6月1日至2020年2月29日的物业费，被告就其欠付的物业费提出诉讼时效抗辩。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2020年4月24日）往前倒推三年即2017年4月24日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，对原告诉请的物业费从2017年4月24日起计算;因此，对被告抗辩原告主张的物业费已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳；其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。被告应支付2017年4月24日至2020年2月29日期间的物业费为：117.8平方米×1元/平方米×34个月=4,005.20元。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵且未充分整改，原告应对此承担相应的责任。故综合全案，结合原告提供的物业服务情况，本院酌情扣减原告10%的物业服务费，以期敦促原告不断提高物业服务水平，构建和睦、清洁、安全、宜居的小区环境。故被告应缴纳的物业服务费为4,005.20元×90%=3,604.68元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条、第一百零七条，《贵州省物业管理条例》第八十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告阎丽丹于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州梦功物业环境服务有限公司2017年4月24日至2020年2月29日的物业服务费3,604.68元； 二、驳回原告贵州梦功物业环境服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告阎丽丹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二〇年七月二十二日 书记员  李治樱