贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4765号 原告：石朝燕，女，汉族，1980年8月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：曹泽永（特别授权代理），贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：梁松（特别授权代理），贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 原告石朝燕与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告石朝燕之委托诉讼代理人曹泽永，被告瑞丰公司之委托诉讼代理人聂萍、赵霞林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告石朝燕向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告立即为原告办理涉案房屋的不动产权证；二、请求判决被告支付因逾期为原告办理涉案房屋的不动产权证产生的违约金暂计40,000.00元；并请求将违约金以228,225.00元为基数，按日万分之三的标准，从2017年6月1日起计算至被告为原告办理完毕涉案房屋的不动产权证并交付给原告之日止；三、判令被告承担案件受理费。 事实及理由：2013年12月17日，原、被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告修建于毕节市七星关区碧阳大道旁“2012年东出口棚户区改造项目一期工程”的住房，房号4-C27-5号，建筑面积91.29平方米，总房款为228,225.00元，并按被告要求交付办理不动产权证所需的其他费用；被告在合同中承诺于2017年5月31日前取得初始登记并向原告交付转移登记的有关文书，约定日期起60日后不能交付转移登记的有关文书，根据原告已付购房款，按日0.1%的标准支付违约金；但是，直到如今，尚未为原告办理完毕不动产权证交付给原告，构成违约，应该支付违约金；因为约定违约金过高，原告自愿降低至法律允许的范围，以按日万分之三进行计算，而被告却拒绝履行合同约定给付义务，故依法起诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求为谢。 被告瑞丰公司答辩称：一、原被告之间未实际履行《商品房房买卖合同》，被告不负有办证义务，不应担责。但在原告自行交清办理权属登记相关税费(包括但不限于契税、维修基金等)后，原告可协助其办理权属登记。1、原告与拆迁安置单位之间订立安置协议，由安置部门对原告的房屋进行征收、拆迁、安置，原告诉称的房屋属安置房，原被告之间虽签订了《商品房买卖合同》，但原告并未按《商品房买卖合同》的约定向被告履行购房款的支付义务，其中，合同约定原告应当在签订合同之日起30日内将契税、维修基金缴纳给被告，但被告未缴纳，依照国家税务相关法律法规及《住宅专项维修资金管理办法》等规定在法律程序上不可能申请办理不动产权转移登记，故原告诉请被告为其办证、支付违约金无事实和法律依据，应予驳回。即便《商品房买卖合同》实际履行，被告未按照合同约定向被告缴纳契税、维修基金，已违反先合同义务，被告取得顺序履行抗辩权，被告不应担责。2、被告对该类安置房仅是协助办理变更登记，并提供必要的证明文件，并无法定和约定的办证义务，同时，被告协助原告办理相关权属登记时，原告应按规定承担各类税费及办证费用。原告将一切办证义务归于被告属错误，不应支持。二、被告已尽协助办证的义务。被告自2018年11月29日取得《瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》(具备办证条件)起，就通知原告涉案房屋已具备办理权属登记的条件，但原告至今未办理、也不缴纳契税、维修基金等费用。若被告担责，自2018年11月29日起，未能办理权属证书的责任应当由原告自行承担，若2018年11月29日的终期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至迟也应参照同幢其余已经办理不动产权证书的购房业主。同时，被告于庭审之日再次通知原告涉案房屋已具备办证条件，请原告尽快行使其申请办证的权利，同时履行其缴纳相关资料进行办证的义务。四、自2015年以来，房地产开发企业无法办理房屋相关权属证书，存在政策因素及不可抗力等多重因素的影响逾期办证不可归责于包括被告在内的房地产开发企业。五、即便原告依法、依约交纳完毕相关税费，然而在其不存在损失的前提下，被告不应支付违约金。六、即便原告依法、依约交纳完毕相关税费，且在被告承担责任的前提下，违约金也应参考省内各地对同类案件的处理情况，每户给予1000元至2000元补偿才具合理性。七、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月20日，原告石朝燕作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道的名为2012年东出口棚户区改造项目一期工程第4幢C单元27层5号房，房屋建筑面积91.29平方米，商品房总价款228,225.00元；买受人应在2015年3月9日前向出卖人一次性支付全部购房款。转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。原告认为被告未按合同约定期限为原告办理涉案房屋的不动产权证书，应承担违约责任，遂以前述诉请诉至本院。 另查明：2018年11月29日，毕节市不动产登记中心向被告出具《首次登记确认书》，载明：同意暂缓瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记，启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。 又查明：原告系拆迁安置户，以产权调换形式安置。2014年12月5日，七星关区高速公路建设指挥部与被告签订《团购安置房协议》，约定购房款由七星关区高速公路建设指挥部支付给被告，被告再与原告签订《商品房买卖合同》，将房屋交付原告。上述协议载明：被告应为原告办理房产、土地权属手续，办证产生的应由被拆迁人（即原告）承担的契税部分，在该指挥部安置完毕后，被告提供票据，该指挥部于十个工作日内据实一次性支付给被告，其他办证费用均由被告全额承担。七星关区高速公路建设指挥部已按约定代原告向被告支付了购房款。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于原告主张被告为其办理涉案商品房不动产权证书的问题。不动产权证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。在本案中，原被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具的《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》确认启动为住宅部分的购房业主办理不动产权证书，表明涉案房屋已可以办理权属证书，故对原告主张被告为其办理涉案商品房的不动产权证书的诉请，本院予以支持。但原告负有提供相关文书的义务。 关于原告主张被告支付逾期办证违约金的问题。七星关区高速公路建设指挥部已按合同约定代原告履行了支付购房款的义务，被告应按约定履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务。被告未按合同约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，违约金从约定日期之次日，即2017年6月1日起计算。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已符合交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具了《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，确认启动为住宅部分的购房业主办理不动产权证书，但被告未举证证明其履行了通知原告的义务。在2020年6月9日庭审时，被告当庭出示《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，并通知原告提交办证资料，被告履行了通知义务，即2020年6月9日应当认定为被告截止承担违约责任之日。 关于违约金的计算标准问题。原告主张按照每日万分之三的标准计算，被告认为过高，请求调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款228,225.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年6月9日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 对于被告未收到房款及原告未缴纳相关办证税费的抗辩，因本案房屋系拆迁安置之房屋，根据庭审查明的事实，七星关区高速公路建设指挥部已与被告约定了付款事宜，被告与七星关区高速公路建设指挥部签订的协议中明确了办证费用的承担，办证相关税费不应由原告承担，故被告的该抗辩无事实及法律依据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告石朝燕提供相关文书之日起九十日内为原告石朝燕申请办理涉案商品房的不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告石朝燕逾期办证违约金（违约金以228,225.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年6月9日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、驳回原告石朝燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费400.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇二〇年七月十五日 书记员  李犇