福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初5037号 原告：福建南安农村商业银行股份有限公司仑苍支行，住所地南安市仑苍镇水暖城二期2幢6-8号，统一社会信用代码：91350583597888080Q。 负责人：吴婷婷，该支行行长。 委托诉讼代理人：郑晓东，该支行职员。 被告:苏小圆，女，1976年8月21日出生，汉族，住南安市。 被告：泉州市南联置业发展有限公司，住所地：南安市仑苍镇联盟村委会，统一社会信用代码：91350583MA346E824W。 负责人：周桂森，该公司执行董事。 原告福建南安农村商业银行股份有限公司仑苍支行（简称：南安农商银行仑苍支行）与被告苏小圆、泉州市南联置业发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法由审判员张朝新适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑晓东到庭参加诉讼，被告苏小圆、被告泉州市南联置业发展有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告南安农商银行仑苍支行向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告苏小圆、被告泉州市南联置业发展有限公司于2018年1月9日签订的《个人住房按揭借款合同》；2、请求依法判令被告苏小圆立即偿还借款人民币343208.68元及相应的利息、罚息、复利（其中截止2020年4月30日，暂计结欠利息、罚息、复利4243.53元，自2020年5月1日起至实际还清款项之日止利息、罚息、复利按中国人民银行的有关规定与合同的约定计算）；3、依法处置被告苏小圆提供的抵押房地产（以抵押权证：闽（2017）南安市不动产证明第3110612号登记的权利范围为准），拍卖所得价款由原告优先受偿；4、由被告泉州市南联置业发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5、由全部被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费及公告费）。事实和理由：2018年1月9日，经协商一致，被告苏小圆、泉州市南联置业发展有限公司与原告签订《个人住房按揭借款合同》一份，并依法办理相应的抵押登记手续：闽（2017）南安市不动产证明第3110612号。合同约定：被告苏小圆自愿以自有房地产为其自2018年1月9日起至2028年1月8日止在原告处的借款本息提供抵押担保，担保的债权本金最高余额为41万元及相应的利息、罚息，借款年利率为4.9%，还款方式：按月等额本息。若贷款逾期，自逾期之日起按借款执行利率加收40%逾期贷款罚息，借款人欠息，欠息部分按逾期贷款罚息利率计收利息。若被告苏小圆连续三期（含三期）未足额偿还贷款本金或利息及相关费用，或任何一期贷款本金或利息及相关费用逾期超过三个月，或累计逾期还款超过六期；则原告有权停止发放贷款，宣布贷款提前到期并收回等。同日，被告泉州市南联置业发展有限公司自愿为被告苏小圆上述债务提供阶段性保证担保，担保的债权本金最高余额为人民币41万元及相应的利息、罚息，保证方式为连带责任保证，即自本合同签订之日起，至被告苏小圆取得本合同项下所购房产证书，办妥相应的抵押登记、保险手续，并将有关抵押、保险文件交原告收执之日止，保证期间为合同约定的债务履行期限届满之日起二年。合同签订后，原告依约向被告苏小圆一次性发放贷款41万元。贷款发放后，被告苏小圆未能按合同约定按期足额还本付息，且累计逾期还款超过六期以上，截止2020年4月30日尚欠原告借款本金343208.68元及相应的利息、罚息、复利拒不归还。由于被告苏小圆尚未取得合同项下所购房产证书，办妥相应的抵押登记，并将有关抵押文件交原告收执,上述债务尚属于被告泉州市南联置业发展有限公司阶段性保证期间，按合同约定被告泉州市南联置业发展有限公司理应对上述债务承担连带责任保证。 被告苏小圆、泉州市南联置业发展有限公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 2018年1月9日，南安农商银行仑苍支行（贷款人）与苏小圆（借款人、抵押人）、泉州市南联置业发展有限公司（保证人）签订《个人住房按揭借款合同》，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放贷款用于购买商品房，金额为41万元；购买房屋位于南安市；贷款期限自2018年1月19日起至2028年1月8日止；贷款利率为固定利率，即月利率4.083333‰；还款方式为等额本息还款法；借款逾期的，自逾期之日起按借款执行利率加收40%逾期贷款罚息；借款人欠息，欠息部分按逾期贷款罚息利率计收利息；保证方式为阶段性保证担保＋抵押，阶段性保证人愿为本合同签订之日起，至借款人取得本合同项下所购房产证书，并办妥相应的抵押登记、保险手续，并将有关抵押、保险文件交贷款人收执之日止，提供连带责任保证；泉州市南联置业发展有限公司为本案合同项下债务提供连带责任保证；苏小圆以其购买的南安市房产为上述借款提供抵押担保；保证、抵押担保范围包括本合同项下债权本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用及其他应付费用等；借款人连续三期（含三期）未足额偿还贷款本金或利息及相关费用，或任何一期贷款本金或利息及相关费用逾期超过三个月，或累计逾期还款超过六期，则贷款人有权解除合同，宣布贷款提前到期并收回。 合同签订后，南安农商银行仑苍支行与苏小圆于2017年11月30日就上述抵押房产办理了闽（2017）南安市不动产证明第3110612号不动产登记证明，预告登记的种类为预购商品房抵押权预告设立登记。 苏小圆自2020年3月1日起未能按约足额偿还借款本息，截至2020年7月3日，尚欠借款本金343208.68元及利息、罚息、复利1128.56元。 以上事实，有南安农商银行仑苍支行提供的《个人住房按揭借款合同》、《不动产登记证明》、《借款借据》、《按揭贷款交易明细查询》以及本案庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，苏小圆向南安农商银行仑苍支行借款，之后自2020年3月1日起未能依约偿还借款本息，根据合同约定，南安农商银行仑苍支行有权解除合同、提前收回贷款。截止到2020年7月3日，尚欠南安农商银行仑苍支行借款本金343208.68元及利息、罚息、复利1128.56元，应当偿还。本案借款仍在泉州市南联置业发展有限公司的担保期限和担保范围内，泉州市南联置业发展有限公司应对上述款项承担连带清偿保证责任，泉州市南联置业发展有限公司承担责任后，有权向苏小圆追偿。虽然被告苏小圆提供的抵押物已经办理预购商品房抵押权预告登记，但南安农商银行仑苍支行未能举证证明双方以该房产及其占用范围内的土地使用权设定抵押并办理房地产抵押登记，南安农商银行仑苍支行也没有举证证明取得该抵押物的他项权利证书，故根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，抵押权尚未设立，南安农商银行仑苍支行请求行使抵押权不能成立，依法予以驳回。苏小圆、泉州市南联置业发展有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告福建南安农村商业银行股份有限公司仑苍支行与被告苏小圆、泉州市南联置业发展有限公司于2018年1月9日签订的《个人住房按揭借款合同》； 二、被告苏小圆应于本判决生效后十日内偿还原告福建南安农村商业银行股份有限公司仑苍支行借款本金343208.68元及相应的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按中国人民银行的有关规定与本案合同的约定计算，暂计至2020年7月3日为1128.56元）； 三、被告泉州市南联置业发展有限公司应对被告苏小圆所欠的上述债务承担连带清偿保证责任，被告泉州市南联置业发展有限公司承担保证责任后，有权向被告苏小圆追偿； 四、驳回原告福建南安农村商业银行股份有限公司仑苍支行的其他诉讼请求。 本案受理费6512元，减半收取计3256元，由被告苏小圆、泉州市南联置业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  张朝新 二〇二〇年七月二十一日 书记员  吴桂菊 速录员  陈佳凤 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； 第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。 抵押合同一般包括下列条款： （一）被担保债权的种类和数额； （二）债务人履行债务的期限； （三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属； （四）担保的范围。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。