安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0705民初1965号 原告（反诉被告）：范硕栋，男，1984年7月29日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：董照永,安徽铜都律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：铜陵粤诚置业有限公司，住所地安徽省铜陵市铜官区石城大道北段恒大绿洲2号202号商铺，统一社会信用代码91340700MA2RFAMP9K。 法定代表人：刘和巨。 委托诉讼代理人:佘秀银、赵前辉，该公司员工。 原告范硕栋诉被告铜陵粤诚置业有限公司（以下简称粤诚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理。依法由审判员郑宏伟适用简易程序于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告范硕栋及其委托诉讼代理人董照永,被告铜陵粤诚置业有限公司委托诉讼代理人赵前辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 1、请求判决解除原告被告双方与2019年8月14日签订的《铜陵恒大御府商品房认购书》。2、请求判令被告立即将购房款340316元及定金2万元合计360316元退还给原告（增加诉请：支付利息从2019.12.12日至款项给付之日止，按同期银行贷款利率）。3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由:2019年8月10日,原告欲购被告开发的商品房,支付了2万元定金给被告。2019年8月14日,原告与被告签订了一份《铜陵恒大御府商品房认购书》。双方在《认购书》中约定:1、原告认购被告开发的铜陵恒大御府楼盘10栋1-201号房屋一套,房屋建筑面积136.48平方米;2、原告支付首期房款340316元(不含定金),余款81万元由银行提供按揭贷款(详细内容见《商品房认购书》。原告签了《商品房认购书》后立即将首期房款340316元支付给了被告。同日,原告与被告又签订了一份《无理由退房协议书》,约定:自签署《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间,原告享有无理由退房的权利。之后,因被告原因,原告未能成功办理按揭贷款手续。于是,原告多次要求被告退还购房款和定金,但被告一直未退还,以致成讼。为了维护原告的合法权益,现根据《民诉法》第119条之规定,特具状法院,请求法院依法处理。 粤诚公司辩称：1被答辩人存在迟延支付剩余购房款的违约行为，根据认购书约定，被答辩人采取按揭贷款的方式支付剩余购房款，需在2019年8月14日前办理完毕银行按揭贷款，但被告答辩人因其个人原因至今未办理完毕，剩余购房款至今未付，以逾期长达10个月之久。2被答辩人不符合无理由退房的条件。根据被答辩人提交的《无理由退房协议书》，无理由退房的前提是履行合同中无任何违约行为，被答辩人存在长期拖延办理银行按揭贷款的违约行为，不符合无理由退房的条件。3涉案房屋的《商品房买卖合同》已网签备案，备案时间2019年9月10日，并办理了预告登记，房屋状态锁定。该备案登记行为发生在被答辩人提供的解除协议签订之前，根据购房合同第十五条约定，买卖双方约定自商品房买卖纸质合同签订之日起10日内，由双方共同申请房屋预告登记。4、按照解除协议，被答辩人应先将商品房退回甲方，并支付退房需缴纳的相关手续费及被答辩人应先协助答辩人撤销该房屋的备案登记手续，使该套房屋回到答辩人手中。根据民法相关原则，预告登记的物权效力应优先解除协议的债权效力。预告登记是为了保护被答辩人的利益且发生在合同签订之后。只有先撤销预告登记及备案手续，涉案房屋才能回到答辩人手中，才算履行完解除协议第二条的约定。如现退款，届时答辩人不愿办理撤销备案，将导致涉案房屋无法销售，甚至有被答辩人处置风险。5、答辩人也不应该支付利息，答辩人在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，被答辩人应自行承担其要求解除合同的后果。 粤诚公司向本院提出反诉请求：1、请求判令解除双方之间签订的编号20190010044《商品房买卖合同》；2请求判令被反诉人协助反诉人办理编号20190010044《商品房买卖合同》备案登记注销手续；3、本案诉讼费用由被告承担。事实理由：被反诉人于反诉人于2019年8月14日签订了商品房买卖合同及相关补充协议，约定被反诉人购买反诉人开发建设的湖畔御府10栋楼201室房屋一套，总房价1170316元，首付房款360316元剩余房款810000元应于2019.8.14日之前提供办理案件贷款的相关手续。后因被反诉人自身原因未能办理按揭，我司于2019.12.12日向被反诉人发《告知函》要求被反诉人依据合同约定向我司支付剩余房款，但被反诉人至今尚未支付，依据《商品房买卖合同》第7条约定，逾期超过90天，出卖人有权解除合同以及补充协议二第五条第3款至约定，如买受人的按揭申请未获相关公积金管理部门，银行最终审批同意的，在相关公积金管理部门银行审批终了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人按照原合同第7条的规定承担逾期付款的违约责任，如因买受人无法付清房款至合同被解除，则买受人应按照房屋总价款10%向出卖人支付违约金。综上，反诉人为维护自身合法权利，依据相关法律规定及合同约定，诉至贵院。 范硕栋辩称：第一项诉讼请求与原告本诉的第一项诉讼请求相同，被告不存在反诉问题。第二项反诉请求实际上也包含在原告本诉的第一项诉讼请求之内，因为原告要求解除双方之间的房屋买卖合同，也就意味着原告肯定会到房产部门办理注销登记手续。 经审理查明：2019年8月10日,原告范硕栋欲购被告粤诚公司开发的商品房,支付了2万元定金给粤诚公司。2019年8月14日,范硕栋与粤诚公司签订了一份《铜陵恒大御府商品房认购书》。双方在《认购书》中约定:1、范硕栋认购粤诚公司开发的铜陵恒大御府楼盘10栋1-201号房屋一套,房屋建筑面积136.48平方米;2、范硕栋支付首期房款340316元(不含定金),余款81万元由银行提供按揭贷款(详细内容见《商品房认购书》。范硕栋签了《商品房认购书》后立即将首期房款340316元支付给了被告。同日,范硕栋与粤诚公司又签订了一份《无理由退房协议书》,约定:自签署《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间,原告享有无理由退房的权利。随后，双方签订了商品房买卖合同，2019年9月10日，办理了预告登记（备案号：20190011256）。之后,因范硕栋未能成功办理按揭贷款手续以致剩余房款不能按时支付给粤诚公司，原告要求被告退还购房款和定金，为此，双方于2019年10月10日签订一份解除商品房买卖合同及认购书的协议，约定：一、解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房认购书》。二、乙方据此协议将购买的铜陵恒大御府项目10栋201房的商品房退回甲方。三、甲方退还乙方房款叁拾陆万零仟叁佰壹拾陆元零角零分整（即360316元）。四、因解除契约所需在铜陵市房管局办理的一切有关手续，乙方必须予以配合。五、乙方保证不以任何理由、任何方式向甲方主张任何权利。 上述事实，有认购书、《商品房买卖合同》、银行贷款情况说明，铜陵恒大御府项目解除《商品房买卖合同》及认购书的协议等证据明并经庭审举证、质证、认证，并结合当事人的陈述予以认定。 本院认为：范硕栋与粤诚公司签订的认购书、《商品房买卖合同》、铜陵恒大御府项目解除《商品房买卖合同》及认购书的协议系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人均同意解除认购书、《商品房买卖合同》及粤诚公司反诉范硕栋协助办理编号20190010044《商品房买卖合同》备案登记注销手续的诉讼请求，应予支持。粤诚公司未按约及时退还购房款，系违约，粤诚公司应负退还房款义务并承担范硕栋主张权利之日起的利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下： 一、解除范硕栋与铜陵粤诚置业有限公司之间的认购书、《商品房买卖合同》。 二、范硕栋在本判决生效后三日内协助铜陵粤诚置业有限公司办理20190010044《商品房买卖合同》备案登记注销手续。 三、铜陵粤诚置业有限公司在本判决生效后三日内退还范硕栋购房款360316元并承担利息（从2020年4月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率算至款项付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6705元，减半收取3352.50元，由被告铜陵粤诚置业有限公司负担，反诉费80元由范硕栋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  郑宏伟 二〇二〇年七月十日 书记员  朱冰心 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。