贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初3877号原告：遵义市众德安物业服务有限公司，地址：贵州省遵义市汇川区董公寺镇和平村汽车博览中心，统一社会信用代码：91520303MA6DL6KY6M。法定代表人：谢昌洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：何思远，贵州舸林律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑家鑫，贵州舸林律师事务所律师。被告：贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司。地址：贵州省遵义市汇川区董公寺和平村，统一社会信用代码：915203030519051411。法定代表人：刘俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：余越，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊渝，中豪律师事务所实习律师。原告遵义市众德安物业服务有限公司与被告贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告遵义市众德安物业服务有限公司的委托诉讼代理人何思远、被告贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司的委托诉讼代理人余越、熊渝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告遵义市众德安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告从2019年4月29日起，按月支付原告物业服务费43920.00元，直至双方物业服务合同解除之日止，暂计至起诉之日2020年5月29日为570960元；2、案件受理费由被告承担。事实及理由：原、被告曾因发生物业服务合同纠纷，原告于2019年6月6日向遵义市汇川区人民法院提起诉讼，诉讼请求：“一、请求人民法院判决被告支付2018年4月1日起至2019年5月31日期间的物业服务560693.78元；二、案件受理费由被告承担”。2019年8月19日，遵义市汇川区人民法院作出（2019）黔0303民初4322号民事判决书，判决原、被告之间物业服务合同成立，每月物业服务费40080.00元。但是，由于在发生纠纷后，原告2019年4月9日发函被告中断服务，故判决物业服务费期限截止于2019年4月8日。被告不服一审判决提起上诉。2019年12月5日，遵义市中级人民法院作出（2019）黔03民终6866号民事判决，驳回了被告的上诉请求。在原告2019年4月9日中断为被告的服务后，遵义市汇川区汽车流通协会召开业主大会要求原告恢复对被告的物业服务，相关物业服务费用尊重人民法院的生效判决。2019年4月29日，原告恢复了对被告的物业服务，并于2019年5月8日将通知送达给被告。2020年1月2日，原告收到被告终止物业管理服务的通知，称：1、被告退出遵义市汇川区汽车流通协会，该协会的任何行为从此与其无关；2、依生效判决查明物业服务期限中断于2019年4月9日依据意思自治，其解除与原告的物业服务合同。据此，双方发生新的物业服务合同纠纷。原告认为，原、被告之间的物业服务合同及其物业服务费用已经人民法院系列生效判决查明，原判决物业服务费用的日期截止于2019年4月9日是不争的事实，即便被告退出遵义市汇川区汽车流通协会，也不影响其遵义市汇川区董公寺镇和平村汽车博览中心（以下简称汽贸城）业主的身份，且汽贸城所有业主中，仅被告一家称不同意与原告订立物业服务合同，没有过半数，根据《物业管理条例》第三十三“一个物业管理区域有一个物业服务企业实施物业管理”的规定，被告称与原告解除物业服务合同没有事实依据。被告贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司辩称：原告诉称的遵义市汇川区董公寺和平村汽车博览中心并不是由政府主管部门依法划分的同一物业管理区城，也并非所谓的新成立的商业性小区。被告通过招拍挂的方式向遵义市汇川区人民政府购买涉案地块的土地使用权，办理了相关的土地使用权证，权证上清晰的载明了被告的用地红线范图，根据《物业管理条例》的相关规定，被告作为该地块的建设单位，是否聘请物业管理公司，聘请何家物业管理公司都是专属于被告的权利。原告诉称的汽贸城其他业主，既未在被告的用地红线范围内，也未购买被告修建的店面和厂房，他们做出的决定与被告何干？他们又有什么权利代替被告选取物业管理公司？被告在2016年7月6日与案外入签订了经营管理公约，但从公约的内容来看，被告仅授权汽车流通协会统一管理整个公共区域，并未授权汽车流通协会对外选取物业管理公司，该观点也在汽车流通协议上报给汇川区人民政府的《管理实施方案》中进行明确，是汽车流通协会负责博览中心的物业管理工作，并不是汽车流通协会委托他人负责物业管理工作。所以汽车流通协会超越权限与他人建立物业服务关系，不应对被告产生效力。物业服务关系的本质系委托服务关系，被告作为委托人，享有任意解除权。被告现已经退出汽车流通协会，并以书面形式向原告送达了解除委托服务关系的意思表示，自原告收到之日起，双方的服务关系已经解除。自2019年4月9日起，原告再未向被告提供过任何物业服务，相应的被告也无需支付原告物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中规定；“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。原告在起诉前并未履行书面催交的前置程序，其请求依法不应得到支持。本院经审理认定事实如下：原、被告曾因发生物业服务合同纠纷，原告于2019年6月6日本院提起诉讼，诉讼请求：“一、请求人民法院判决被告支付2018年4月1日起至2019年5月31日期间的物业服务560693.78元；二、案件受理费由被告承担”。本院经审理后作出（2019）黔0303民初4322号民事判决书，认定以下事实：遵义市汇川区汽车流通协会系2014年12月23日经遵义市汇川区董公寺镇和平村汽车博览中心多数业主决定成立的社团法人。汽车博览中心尚未完全建设完毕，未成立业主大会。2015年11月遵义市经济技术开发区投资建设有限公司通过《关于汇川汽车博览中心物业管理相关事宜的专题会议纪要》，同意汇川汽车博览中心物业管理工作由遵义市汇川区汽车流通协会负责。贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司为遵义市汇川区汽车流通协会会长单位。2016年7月6日，包括贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司在内的成员单位签订了《汇川区汽车博览中心经营管理公约》，对中心内汽车销售、招租、公共区域停车、公共区域管理等做了约定，明确公共区域管理由遵义市汇川区汽车流通协会负责。2016年7月1日，遵义市汇川区汽车流通协会决定聘请遵义市众德安物业服务有限公司为汇川汽车博览中心提供物业服务。物业服务费2016年7月至2017年12月按230元每亩收取，2017年12月开始调整为按380元每亩收取。包括贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司在内的20家汽车销售单位接受原告的物业服务。贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司按约定向遵义市众德安物业服务有限公司交纳物业服务费至2018年3月。2016年7月至2018年3月，遵义汇和汽车销售服务有限公司共向遵义市众德安物业服务有限公司交纳物业服务费共计为298,113.31元。2018年4月3日，遵义市众德安物业服务有限公司出具报告，请求按业主单位每月按800/亩，外租户按1.2元/平方米计收物业服务费，经遵义市汇川区汽车流通协会盖章予以确认。同日，遵义市众德安物业服务有限公司向汽车博览中心业主发布公告，载明从2018年4月起业主单位每月按800/亩，外租户按1.2元/平方米计收物业服务费。后该中心20家业主单位除遵义汇和汽车销售服务有限公司外，均按调整后的服务费标准向遵义市众德安物业服务有限公司交纳服务费（对未入场部分，按400元/亩计收服务费）。遵义汇和汽车销售服务有限公司以费用调整未经其同意为由拒交物业服务费，经相关部门协调未果。2019年4月9日，遵义市众德安物业服务有限公司向遵义汇和汽车销售服务有限公司发出《关于暂停物业服务的通知》，提出因遵义汇和汽车销售服务有限公司拖欠物业费而暂停部分物业服务。同日，遵义汇和汽车销售服务有限公司回函主张双方未签订相应合同，没有委托服务，认为遵义市众德安物业服务有限公司提出因遵义汇和汽车销售服务有限公司拖欠物业费而暂停部分物业服务缺乏法律依据。另查，遵义市众德安物业服务有限公司提交的《遵义市汇川区汽车商贸城总平面图》载明汽车商贸城用地面积为229890.53平方米，建筑占地面积为91956.21平方米。地上建筑面积275868.36平方米。已经建成并经过测量的为27820.57平方米。原、被告提交的2018年3月物业管理费清单载明20家业主单位征地面积共计248.58亩，其中，贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司征地面积73.2亩，已经入场36.6亩，未入场36.6亩，向遵义市众德安物业服务有限公司交纳物业费为20,862.00元。2018年4月起，贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司外租3200平方米。本院依据查明的事实，对遵义市众德安物业服务有限公司主张的服务费按每月40080元的标准计算至2019年4月8日。判决：贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内支付遵义市众德安物业服务有限公司物业服务费共计491,648.00元；遵义市众德安物业服务有限公司的其他诉讼请求；驳回贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司的反诉请求。贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司不服一审判决，上诉至遵义市中级人民法院。二审期间，遵义汇和汽车销售服务有限公司向遵义市中级人民法院申请出具律师调查令，向遵义市自然资源局调查遵义市汇川区汽车商贸城建设工程规划许可证，向遵义市汇川区住房和城乡建设局调查遵义市汇川区商贸城物业管理区域划分方案。遵义市自然资源局工作人员刘远诺在调查令回执上注明“无该公司相关规划手续”，遵义市自然资源局未在回执上加盖印章，遵义市汇川区住房和城乡建设局在回执上注明“遵义市汇川区汽车商贸城建设单位未向我局提出物业管理区域划分申请，因此我局无该项目的物业管理区域划分方案。”遵义市汇川区住房和城乡建设局在回执上加盖有该局印章。遵义市中级人民法院作出（2019）黔03民终6866号民事判决书，对上述事实及一审认定的事实予以确认，判决：驳回上述，维持原判。原、双方被告以物业服务合同发生纠纷后，原告2019年4月9日，向遵义汇和汽车销售服务有限公司发出《关于暂停物业服务的通知》，提出因遵义汇和汽车销售服务有限公司拖欠物业费而暂停部分物业服务。原告在被告消防通道设置路桩，将该通道阻塞。2019年5月8日，原告向被告发出恢复垃圾清运等物业服务的通知。2019年9月20日，被告向原告出具《申请函》，申请从人行道地下线路管井走线铺设光缆，原告审批同意。2020年1月2日，被告向遵义市汇川区汽车流通协会发出声明，声明退出遵义市汇川区汽车流通协会。同日，被告向原告发出终止物业服务合同的通知，载明遵义市众德安物业服务有限公司向贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司提供物业服务至2019年4月8日，自2019年4月9日起，贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司与遵义市众德安物业服务有限公司终止物业服务合同关系。2020年1月1日，贵州乾通集团投资有限公司与贵州全诚护卫保安服务有限公司签订《保安服务合同》，约定贵州全诚护卫保安服务有限公司为贵州乾通集团投资有限公司提供服务，服务地点含遵义市汇川区董公寺和平村汽博城（遵义沪通、遵义沪华、遵义开利店）。同日，贵州乾通集团投资有限公司与贵州黔中佳美物业清洁管理有限公司签订《日常保洁管理合同书》，约定贵州黔中佳美物业清洁管理有限公司为贵州乾通集团投资有限公司提供保洁服务，服务地点包含遵义市汇川区董公寺和平村汽博城（遵义沪通、遵义沪华、遵义开利店）。被告提交上述合同以证明主因原告未再向被告提供物业服务，迫不得已，被告的集团公司另行聘请了第三方安保、保洁公司为被告提供保洁、安保、垃圾清运等服务。案件审理过程中，原告表示因被告拒绝原告为被告进行垃圾清运服务，对被告的该项服务未实施。另查，被告在遵义市汇川区董公寺和平村汽博城开设汽车4S店，其房屋设施靠近210国道，被告公司在210国道一侧开设进、出口通道。被告在进、出口通道设置门岗，安排人员值守。本院认为，汇川区汽车博览中心系新成立的商业性小区，经政府指导成立遵义市汇川区汽车流通协会对该区域物业进行管理系一种自治行为，遵义市汇川区汽车流通协会委托原告进行物业管理，原告对涉案汇川区汽车博览中心提供整体物业服务。被告属于该中心商家之一，接受了原告的服务，且陆续向原告缴纳物业费，因原告上调物业费，双方发生争议。虽然被告声明退出遵义市汇川区汽车流通协会，但不能改变原告系接受遵义市汇川区汽车流通协会委托成为汇川区汽车博览中心物业服务企业以及为该中心提供整体的物业服务的事实。根据《中华人民共和国物权法》第七十五条的规定，选聘和解聘物业服务企业应经过专有部分占建筑面积过半数且占总人数过半业主的同意。对原、被告之间形成的物业服务合同关系，被告并不享有任意解除权。故被告于2020年1月2日向原告发出解除合同通知，不符合法律规定，不产生解除合同的效力。依据现有证据，原告为涉案汇川区汽车博览中心提供整体了物业服务。双方在发生纠纷后，应协商妥善解决争议，但原告在发生纠纷后将被告消防通道阻塞至今，其行为极为不妥，客观上也导致双方关系恶化。对于垃圾清运因被告拒绝原告服务，主要责任虽不在原告，但原告的上述行为客观上也导致物业服务合同的不能顺利履行。故原告为被告提供的物业服务存在瑕疵，应酌情减少服务费用，但被告不能以此拒绝交纳物业费。被告未履行交纳物业服务费的行为构成违约，应承担违约责任。依据生效判决查明的事实，被告每月应支付物业服务费为40,080.00元。原告在本案中主张每月物业服务费43,920.00元没有事实依据。原告在（2019）黔0303民初4322号案件中，请求人民法院判被告支付2018年4月1日起至2019年5月31日期间的物业服务费，本院经审理后作出判决支持其2018年4月1日起至2019年4月8日的物业费。2019年4月9日至2019年5月31日的服务费因原告未举证证明向被告恢复物业服务，本院予以驳回。该部分费用原告已经进行主张，原告在本案中再次主张2019年4月9日至2019年5月31日的服务费系重复起诉。本案物业费酌情从2019年6月1日起计算。物业服务合同系双务合同，原告未向被告提供相应服务，服务费也无从产生，原告可在实际向被告按约提供相关服务后向其主张。故对原告主张的物业服务费酌情计算至辩论终结之日2020年7月6日，为528,797.42元（40,080.00×13+40,080.00×6/31）。原告提供物服务存在瑕疵，酌情减少20%，被告应支付原告服务423,037.94元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十五条之规定，判决如下：一、被告贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告遵义市众德安物业服务有限公司物业服务费共计423,037.94元；二、驳回原告遵义市众德安物业服务有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,750.00元（已减半收取），由原告遵义市众德安物业服务有限公司承担1,500.00元，被告贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司承担3,250.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。审判员  陈正敏二〇二〇年七月二十一日书记员  袁瑜萍