苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初3459号原告：深圳东海建设集团有限公司，住所地广东省深圳市福田区福保街道福保社区黄槐道3号深福保科技工业园A、B栋B栋6A。法定代表人：姜兴东，董事长。委托诉讼代理人：李彬彬，该公司员工。委托诉讼代理人：刘凯，江苏智融律师事务所律师。被告：苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司，住所地江苏省苏州吴中区吴中大道1368号。法定代表人：许顺义。原告深圳东海建设集团有限公司（下称东海公司）诉被告苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司（下称幸福屯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告东海公司的委托诉讼代理人李彬彬、刘凯到庭参加诉讼，被告幸福屯公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告东海公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告已支付租赁保证金72342元、水电费押金803.8元、物业管理费保证金24114元，合计97259.8元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月15日原告与被告签订《租赁合同》，约定苏州市吴中区702、706、707室出租给原告使用，租赁期限为五年，自2018年8月15日起至2023年8月14日止。后被告因与苏州市吴中科技投资管理有限公司（下称吴中科投公司）合同纠纷一案，经法院生效判决［案号（2019）苏05民终8439号］确定被告无权继续经营、管理、出租苏州吴中科技园二期A楼不动产。2020年1月20日，法院发出公告要求原告搬离该房屋。原告与被告达成的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，现因被告违约导致双方合同目的不能实现。因距离租赁合同到期仍有三年半时间，原告在无法预见被告违约致使合同无法履行的情况下已投入大量装修开销，且因接到搬迁通知时已近年末又遭遇新冠疫情防控特殊时期，难以及时找到合适的搬迁地点，装修损失及搬迁损失巨大。2020年2月28日原告向被告发送律师函，试图沟通协商押金退还及损失赔偿问题，但被告未予回复，后经原告多次协商催讨已交保证金未果，故诉至法院。被告幸福屯公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年8月15日，被告幸福屯公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将获得全权委托授权的位于苏州市吴中区房屋（以下简称租赁物）出租给乙方使用，租赁面积为401.9平方米，该面积是本合同项下计付包括但不限于租金及物业费的计算依据。租赁物的功能仅限于办公，未经甲方事先书面同意，乙方不得将租赁物用于其他用途，租赁期间不得将租赁物转租。租赁期限为5年，自2018年8月15日起至2023年8月14日止。房屋租金为30元/平方米/月，租赁期限内租赁价格不变；房屋租金享受吴中区电子商务产业扶持政策，双方约定租金免租期24个月，自2018年8月15日起至2020年8月14日止；租金减半期24个月，自2020年8月15日起至2022年8月14日止；全额租金期12个月，自2022年8月15日起至2023年8月14日止。在合同签订后五日内，乙方应向甲方一次性支付租赁保证金72342元，该租赁保证金在乙方正常退租时或合同终止，与甲方正常交接完毕后，由甲方退还给乙方（租赁保证金不计息）。等等。同日，被告幸福屯公司作为物业公司（乙方）与用户（甲方）签订一份《物业管理服务协议书》，约定：甲方租赁区域为苏州市吴中区房屋（面积401.9平方米），物业管理费起始收费日期2018年8月14日；甲方自协议签订之日起向乙方缴纳物业管理费，物业管理费标准为10元/平方米，即4019元/月，每月预交一次，支付日期为每月15日，缴纳下月物业管理费。甲方应于协议签订之日起将1个月物业管理费4019元及物业管理费保证金24114元，合计28133元一次性支付给乙方。物业管理费保证金在协议终止后30日内，并在甲方无违约的情况下，由乙方全额退还给甲方。甲方自本协议签订之日起向乙方缴纳1个月的公共水电费保证金计803.8元。等等。上述《租赁合同》承租方（乙方）落款处由徐正祥签名但未盖章，上述《物业管理服务协议》用户（甲方）落款处由徐正祥签名但未盖章。被告幸福屯公司收取上述《租赁合同》、《物业管理服务协议》项下约定租赁保证金、物业管理费保证金、公共水电费保证金合计97259.8元后开具1份收据，该收据载明交款单位为徐正祥、收款方式为网银。对此，原告表示，徐正祥系其公司的经理，徐正祥代表其签约并支付款项。嗣后，原告东海公司作为租户（甲方）、被告幸福屯公司作为原物业公司（乙方）、深圳新源智能有限公司（下称新源公司）作为新物业公司（丙方），签订一份《物业管理服务补充协议书》，由于乙方整体委托由丙方负责甲方所租赁的物业运营管理，经甲乙丙三方协商同意约定：原协议的各项条款不变，由丙方和甲方签订新的服务协议；乙方将原甲方向乙方支付的合同押金，由乙方转交给丙方，如丙方无能力履行合同义务，乙方向甲方承诺承担所有连带责任；2018年11月1日前的合同服务义务全部由乙方和甲方发生合同关系，一律与丙方无关，甲方不能向丙方追诉；等等。新源公司作为物业公司（乙方）与原告东海公司（甲方）签订一份《物业管理服务协议书》，该协议约定内容同上述《物业管理服务协议》约定内容。上述《租赁合同》、《物业管理服务协议》签订后，被告幸福屯公司已将租赁物交给原告东海公司使用。原告东海公司已支付了截至2020年2月14日的物业管理费、截至2019年12月底的水电费等。另查明，本院受理吴中科投公司与幸福屯公司合同纠纷一案，该案审理中吴中科投公司为证明其委托幸福屯公司经营管理的不动产系其享有不动产权利的物业，提供了不动产权证为证，显示吴中科技公司为位于苏州市吴中区（土地面积14828.30平方米，房屋建筑面积为41360.95平方米）的不动产权利人；本院审理后作出（2018）苏0506民初6814号民事判决，依该判决吴中科投公司与幸福屯公司签订的《苏州吴中科技园二期A楼委托经营管理协议》于2018年8月28日解除；幸福屯公司应于判决生效之日起三十日内搬离苏州吴中科技园二期A楼。后幸福屯公司不服该判决上诉，苏州市中级人民法院作出（2019）苏05民终8439号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。后吴中科投公司申请强制执行，本院立案执行，执行案号为（2019）苏0506执5011号，执行中本院于2020年1月粘贴公告，明确因吴中科投公司与幸福屯公司之间委托经营管理协议已解除，幸福屯公司已无权继续经营、管理、出租苏州吴中科技园二期A楼不动产，该不动产将由吴中科投公司进行接管，为保护各承租人利益，现公告如下：限苏州吴中科技园二期A楼各承租人、实际占有使用人于2020年2月10日前将租赁协议、租金支付材料等租赁、使用凭据提交给吴中科投公司。吴中科投公司将接管该不动产，如需继续租赁、使用相关物业，请与吴中科投公司重新协商。如未能协商一致，本院将根据吴中科投公司申请依法对苏州吴中科技园二期A楼相关物业进行清场。2020年3月3日，原告东海公司的徐正祥将律师函以微信方式发送给被告幸福屯公司的傅亮，函称：双方签订《租赁合同》约定租期自2018年8月15日起至2023年8月14日止，后贵司与吴中科投公司解除合同，无权继续经营、管理、出租苏州吴中科技园二期A楼不动产，《租赁合同》项下租赁房屋包含在内，法院已发生公告要求立即搬离该房屋，双方之间《租赁合同》合法有效，现因贵司涉诉导致《租赁合同》无法继续履行，我方在难以预计贵司违约的情况下已投入大量装修花费，且目前难以立即找到合适的搬离地点，损失巨大。根据上述情况，本着和平解决此事的目的，要求贵司在收到本函五日内返还租房保证金72342元、水电费押金803.8元、物业管理费保证金24114元、合计押金97259.8元，并就贵司违约导致我方各项经济损失的赔偿事宜进行协商等。傅亮于2020年3月4日回复该律师函已转交老板。2020年3月21日，原告东海公司与吴中科投公司签订《搬离交接单》，明确东海公司已于2020年3月21日按要求搬离东太湖科技金融城二期七层，已按要求基本完成交接工作。原告陈述，看到法院公告后经与吴中科投公司协商，但双方无法达成一致，吴中科投公司不愿按《租赁合同》继续履行，因此其就搬离了涉案房屋，2020年1月之后因春节、疫情等原因未实际使用房屋，因此不存在拖欠水电费情况，2020年3月21日与吴中科投公司办理了交接手续。《租赁合同》因被告无权继续出租涉案房屋而无法继续履行，其从涉案房屋搬离就视为双方之间《租赁合同》已经解除，故而要求被告退还相应保证金。以上事实，由原告提供的租赁合同、物业管理服务协议书、物业管理服务补充协议书、公告、微信聊天记录、搬离交接单、物业费发票及当事人陈述等予以证实。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为放弃抗辩权，应承担对其不利的法律后果。原、被告之间的租赁合同、物业管理服务协议均合法有效，双方应当按约定全面履行各自的义务。原告在合同签订后已按约向被告支付了租赁保证金72342元、物业管理费保证金24114元、公共水电费保证金803.8元等，后原、被告及新源公司虽签订物业管理服务补充协议书明确由原告与新源公司按物业管理服务协议约定条款继续履行并由双方重新签订物业管理服务协议，但该补充协议仍明确约定由被告就新源公司履行合同义务承担连带责任。现因被告与涉案房屋产权人吴中科投公司之间的委托经营管理协议解除致涉案租赁合同未能继续履行，原告经与吴中科投公司协商未果后已于2020年3月21日与吴中科投公司办理了交接手续并腾退涉案房屋，因此原被告之间的租赁合同关系已经终止，原告不存在欠付被告物业管理费、水电费等费用需抵扣租赁保证金、物业管理费保证金、公共水电费保证金等情形，故被告应将相应租赁保证金、物业管理费保证金、水电费押金退还给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳东海建设集团有限公司租赁保证金人民币72342元、物业管理费保证金人民币24114元、公共水电费保证金人民币803.8元，合计人民币97259.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币1116元，由被告苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  王丽娜二〇二〇年七月二日书记员  吴彬峰