巴彦淖尔市临河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0802民初2327号 原告：梁某，现住巴彦淖尔市磴口县，公民身份号码×××。 原告：杨某，现住巴彦淖尔市磴口县，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：吴某，内蒙古硕泽律师事务所律师。 被告：安某，现住巴彦淖尔市，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：王某，现住巴彦淖尔市，公民身份号码×××。 被告：内蒙古新天房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：152801000002765. 法定代表人：辛某，经理。 第三人：徐某，现住巴彦淖尔市，公民身份号码×××。 原告梁某、杨某与被告安某、内蒙古新天房地产开发有限公司（以下简称新天公司）、第三人徐某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人吴某、被告安某的委托诉讼代理人王某、被告新天公司的法定代表人辛某到庭参加诉讼，第三人徐某经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 二原告诉称，2016年5月24日，安某诉新天公司、张金海、辛某民间借贷纠纷一案作出（2016）内0802民初1859号判决，主要内容：一、新天公司返还安某借款312万元并承担利息。二、驳回安某的其他诉讼请求。在安某申请执行新天公司民间借贷纠纷一案中，案外人对执行磴口县阳光新居6号楼4单元302室房屋提出书面异议。临河区人民法院受理后，组成合议庭进行了审查，并于2020年5月9日作出了（2020）内0802执异68号执行裁定书，驳回案外人的执行异议请求。2010年12月23日，原告与新天公司签订了《商品房认购书》，该认购书约定将位于××县是房屋，面积89.5平米，以每平米1418元，合计价款126911元出售给原告。原告于2010年12月30日将实际价款145000元交给徐某，并由徐某出具收据一张，该房屋属于徐某工程抵账房，实际是从徐某手中购买，并由新天公司出具相关手续。2010年12月23日，原告办理房屋交付入住手续，并交纳了当年取暖费、太阳能、大修基金等费用，之后原告装修房屋并使用至今，期间产生的取暖费、电费、水费、物业费全部由原告交纳。原告认为，自己与新天公司签订了商品房认购书，按照认购书的约定，履行了自己的付款义务，并由原告装修使用至今。临河区法院于2019年7月10日作出（2019）内0802执145号裁定书，查封原告购买的住房，违反了《人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条的规定，现要求判令停止执行（2019）内0802执145号执行裁定书查封的的位××县位于××县的的位××县房屋；诉讼费由被告负担。 被告安某辩称，不同意撤销（2019）内0802执145号执行裁定书查封的的位××县位于××县的的位××县房屋，该裁定是临河区法院执行局下达并查封案涉房屋，我不干涉执行。 被告新天公司辩称，从于2012年至2019年7月期间，我公司网上售房系统一直处于查封关停状态，未能出具网签合同并不是由于我方能控制，所查封的案涉房屋属于已经出售的房屋，并且已经给买受人交付使用。案涉房屋属于原告所有，新天公司已经于2010年就完成了签订及给付工作。由于网签系统关停并不受我公司控制，所以我公司不应承担相应的诉讼费用。 第三人徐某未作答辩。 经庭审查明的事实，本案第三人徐某给被告新天公司开发建设的磴口县阳光新居小区做硬化和外墙工程，由于新天公司欠付徐某工程款，于2010年将磴口县阳光新居6-4-302室房屋一套抵顶给徐某，徐某将该房出售与梁某、杨某二人。2010年12月23日，原告梁某、杨某夫妻二人与新天公司对于磴口县阳光新居6-4-302号房屋，签订了《商品房预定书》，约定：在签订本预定书时，梁某、杨某同意“预定房约定单”中各项约定内容，梁某、杨某应于本预定书签订后（空）日内签订《商品房买卖合同》。“预定房约定单”载明，小区名称为阳光新居，购房人杨某、梁某，楼号6-4-302，付款方式为一次性，面积89.5平米，实际成交金额126911元。同日，新天公司出具收据一张，主要内容：“今收到梁某交来购买6-4-302室房款（阳光新居）人民币壹拾肆万伍仟元”。《商品房预定书》签订当日，梁某、杨某接收了涉案房屋，并且由梁某、杨某装修并使用至今。另查明，新天公司的网上房屋销售系统从2012年被房屋管理部门关闭至2019年9月，导致新天公司无法与梁某、杨某签订案涉房屋的商品房买卖合同及办理房屋产权手续。 再查，2016年5月24日，本院对安某诉新天公司、张金海、辛某民间借贷纠纷一案作出（2016）内0802民初1859号判决，主要内容为：一、新天公司返还安某借款312万元并承担利息；二、驳回安某的其他诉讼请求。安某不服向巴彦淖尔市中级人民法院提出上诉，2017年3月6日，巴彦淖尔市中级人民法院以（2016）内08民终1419号民事裁定：撤销原判，发回重审。临河区人民法院依法另行组成合议庭进行审理，并于2017年8月28日作出（2017）内0802民初1871号判决，主要内容为：一、新天公司、张金海共同偿还安某借款200万元、利息64万元并承担利息。二、驳回安某要求辛某承担民事责任的诉讼请求。三、驳回安某的其他诉讼请求。张金海不服提出上诉，巴彦淖尔市中级人民法院于2018年11月15日作出（2018）内08民终143号判决，主要内容为：一、维持一审判决第二项（即：二、驳回安某要求辛某承担民事责任的诉讼请求）；二、撤销一审判决第一项、第三项（即一、新天公司、张金海共同偿还安某借款200万元、利息64万元并承担利息；三、驳回安某其他诉讼请求）。三、新天公司偿还安某借款本金200万元、利息64万元并承担利息。四、驳回安某的其他诉讼请求。安某不服，向内蒙古高级人民法院申请再审，内蒙古高级人民法院审查后作出（2019）内民申1082号民事裁定书裁定：驳回安某的再审申请。 上述两案执行中，本院于2019年7月10日作出（2019）内0802执145号裁定，裁定查封新天公司所有的位于磴口县阳光新居包括本案所涉房屋在内的22套房屋。 本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案二原告与被告新天公司签订的《商品房预定书》属预购协议书，但该《商品房预定书》约定了二原告购买被告新天公司开发建设的阳光新居6-4-302号房屋，又约定了房屋面积、价款、付款方式等内容，已经具备了商品房买卖合同的主要内容，被告新天公司出具的购房收据证明该公司收到了二原告的全部房款，故案涉《商品房预定书》应认定为商品房买卖合同的本约。涉案房屋被查封之前，二原告与被告新天公司已经签订了《商品房预定书》，且交付了全部购房款，并且由二原告居住使用至今，未能办理过户登记是因被告新天公司的网上房屋销售系统被关闭，非二原告的自身原因，故二原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其不得执行涉案房屋的诉讼请求予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下： 不得执行位于××县位于××县。 案件受理费100元，由被告安某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。 审 判 长  王 霞 人民陪审员  杨丽霞 人民陪审员  王海峰 二〇二〇年七月二十日 书 记 员  徐嘉敏 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》 第三百一十二条第一款第（一）项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且有出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。