贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5032号 原告：常成万，男，1967年12月24日生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：徐世竹，女，1979年8月18日生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：常成万（特别授权代理），系徐世竹丈夫。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码9152050070966631XK，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号15205201811022525。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告常成万、徐世竹与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（下称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常成万（同为徐世竹的委托诉讼代理人）、被告瑞丰公司委托诉讼代理人赵霞林、张尧庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告常成万、徐世竹向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理毕节市七星关区瑞丰新城7幢2单元10层1012号房的不动产证书；2.判令被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计279,818.00元，具体以已交付房款296,418.00元为基数，自2017年6月1日起至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款0.1%违约金(计算公式:296,418.00×逾期天数×0.1%)；3.判令被告承担因本案产生的诉讼费用。在诉讼过程中，原告将第1项诉请变更为判决被告向不动产登记机构提交办理涉案房屋转移登记有关文书为原告办理不动产权证书。 事实与理由：2013年1月28日，原告与被告双方签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区房屋一套，建筑面积10288平方米，套内面积8658平方米，总房款296418.00元。原告已于本合同签订之日向被告支付首期款89418.00元，余款207000.00元以银行按揭方式支付。合同第二十二条约定：出卖人于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款01%违约金。被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已经构成违约，理应支付逾期违约金。合同还对其他事项进行了约定：合同签订后，原告已支付完毕所有购房款，履行了房款的支付义务，并且向被告支付办证所需的一切费用，由被告向房屋登记管理机关申请办理房屋权属转移登记。但被告未能按合同约定，及时申请办理房屋权属转移登记，已经构成违约，理应按照合同约定为原告办理不动产权登记证书。并支付原告按已付购房款296418.00元为基数，按日千分之一的标准从2017年6月1日起计算至被告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。综上所述，请人民法院公正审理，依法判决，维护原告的合法权益。 被告瑞丰公司辩称：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。另外，2020年1月20日起因新型冠状病毒肺炎疫情的影响，致使被告迟延办理涉案房屋不动产登记，即便承担违约责任，该期间的违约金也应予扣除。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减。《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况：遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1,000.00元至2,000.00元的补偿,故本案逾期办证违约金约定极高，即便被告承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。五、请求人民法院据实精确计算案件受理费分担主体。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买瑞丰房地产位于毕节市瑞丰新城7幢2单元10层12号（房号为7-1012号）房屋，房屋建筑面积102.88平方米，套内建筑面积86.58平方米，总价款为296418.00元，签订合同当日支付首付款89418.00元，余款207000.00元以公积金贷款的方式支付；该商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价以外的费用；被告应当于2013年5月31日前交付该商品房；上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；转移登记……（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同签订后，原告向被告支付全部购房款。2015年7月10日，被告向原告代收了办证费、维修基金、契税等税费。 另查明，涉案商品房不具备办理产权转移登记条件。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房移转登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，应向原告承担相应的违约责任。 关于判令被告为原告办理不动产权证书的问题。根据合同约定，原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。因此，被告应当在原告缴纳办证所需税费、提供应由原告提供的相关材料及办理委托手续后向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理不动产权证书。但是，涉案商品房并不具备办理产权转移登记条件，属事实上不能履行，故对原告主张的该诉讼请求，本院暂不予审理，待涉案商品房具备办理产权转移登记条件后，原告可以另行主张。 关于支付逾期交付办理转移登记有关文书违约金的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条：“三、移转登记（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%违约金。”中对违约金的计算有相应约定。但双方约定的违约金计算标准超过法律规定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。鉴于原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，而是将办理涉案商品房转移登记的有关文书提交到不动产登记部门并通知原告，为原告办理涉案商品房转移登记，但原告有缴纳办证所需税费和提供相关材料的义务。被告在具备办理涉案商品房产权转移登记条件并通知原告提交相关办证资料后，可以视为被告已履行完毕交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。因此，被告瑞丰公司应向原告支付逾期办证违约金，该违约金以已付购房款296,418.00元为基数，从2017年6月1日起计算至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日至被告在具备办理涉案商品房产权转移登记条件并通知原告提交相关办证资料之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告常成万、徐世竹支付逾期交付办理商品房移转登记的有关文书的违约金（违约金以已付购房款296,418.00元为基数，从2017年6月1日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日至被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司在具备办理涉案商品房产权转移登记条件并通知原告常成万、徐世竹之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告常成万、徐世竹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,749.00元，由原告常成万、徐世竹负担2,200.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担549.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年七月十七日 书记员  肖 毅