内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终1188号       上诉人（一审被告）:沙芳，女，1982年11月27日出生，个体工商户，现住内蒙古自治区乌兰察布市。        委托诉讼代理人：那日苏，内蒙古同声律师事务所律师。     被上诉人（一审原告）:包头市一宫居然之家家居建材市场有限公司。   法定代表人:黄书长，该公司董事长。   委托诉讼代理人:尹宏，北京策略（呼和浩特）律师事务所律师。     委托诉讼代理人:张楠，北京策略（呼和浩特）律师事务所律师。     上诉人沙芳因与被上诉人包头市一宫居然之家家居建材市场有限公司（以下简称居然之家）租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2019）内0204民初4308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。   沙芳上诉请求：撤销一审判决发回重审；一、二审案件受理费由居然之家负担。其上诉主张的事实和理由是：   一、一审判决中所认定的基本事实错误。沙芳和居然之家签订了《居然之家招商合同》，约定居然之家将位于包头一宫店二号楼三层，面积为170平方米的摊位租给沙芳使用，双方就摊位市场管理费、物业管理费、租赁费及免租期等都做出明确约定。然而，在一审法院认定租赁期限为2018年3月1日至2019年6月30日，共计:487天，免租期为2018年3月1日至2019年3月30日、2018年11月1日至30日、2019年2月1日至28日，且免租期内不用缴纳租金。沙芳对上述认定事实没有异议。因此，一审法院在判决时应当在居然之家主张的租赁费当中扣除免租期的租金。计算方式为:截止2019年10月共拖欠租金187374元，487天计算。按照一审法院认定的免租期计算的扣除天数为:487天-454天=33天。沙芳应付租金为:170平米/天×3.3元×33天=18513元。一审法院依据沙芳占用时间而判决187374元的租赁费明显不符合事实。   二、市场管理费、物业管理费不应当承担。沙芳认为市场管理费是工商行政管理部门对参加所管地段集市贸易活动的单位或个人，按其商品交易的成交额收取的费用。1983年2月5日国务院发布的《城乡集市贸易管理办法》第三十条规定:“除国营商业、供销合作社商业在集市上进行议购议销业务外，对进入集市交易的商品由当地工商行政管理机关收取少量的市场管理费。”而在本案当中居然之家作为一个注册公司，不具有行政主体资格的情况下收取费用纯属扰乱社会市场秩序，对行业发展起到倒退作用。其次，市场管理费已于2008年9月1日取消，强收管理费是违法的行为。根据《关于做好停征个体工商户管理费和集贸市场管理费后有关工作的意见》之规定，一审判决支持居然之家主张的市场管理费违反相关法律政策规定。最后，居然之家收取物业管理费不合理。依据《物业管理条例》第二条之规定，只有在有服务的情况下才能收取物业管理费。居然之家在接到之前沙芳漏水投诉后并没有及时去解决，造成了店面的严重受损。并且在一审当中居然之家也没有正确的递交当地物业管理的费用依据就进行主张明显违背对等原则。   居然之家辩称：沙芳的上诉请求以及事实理由均不能成立。沙芳和居然之家签订的合同约定沙芳租赁居然之家一宫店案涉店铺，免租期及租赁期限是一审法院笔误，应该是2018年3月1日至2018年3月31日，不是认定事实错误，居然之家也没有要求沙芳支付2018年免租期的租金，沙芳的第一个诉请不能成立。关于市场管理费不是行政机关收取的行政收费，而是商场提供的市场服务，包括开发票、维护系统、市场管理费和物业费的收取等合同约定的项目，上诉理由没有事实和法律依据，应该驳回。   居然之家向一审法院起诉请求：一、沙芳立即给付居然之家的租金187374元、市场管理费5355元、物业管理费36040元，以上共计228769元；二、本案诉讼费由沙芳负担。   一审法院认定的事实：居然之家与沙芳签订《居然之家招商合同（2018版）》（以下简称《招商合同》）一份，约定居然之家将其一宫店二号楼三层，面积为170㎡，摊位号为JM65-2-3-016的摊位出租给沙芳使用，沙芳向居然之家支付场地租金及相关管理费用并接受居然之家的统一管理。沙芳的产品经营类别为方太柏厨橱柜。租赁期限为2018年3月1日至2019年6月30日，共计487天。免租期为2018年3月1日至2019年3月31日、2018年11月1日至2018年11月30日、2019年2月1日至2019年2月28日，总计89天。免租期用于沙芳进行开业筹备和市场培育，免租期内不用缴纳租金，但物业管理费等其他费用仍然正常缴纳，若沙芳违约导致合同提前终止，沙芳应赔付居然之家免租期间的租金。租期内的租金为每平米日租金3.3元，合同期内的计租期共计为398天，租金共计223278元。居然之家向沙芳提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，沙芳向居然之家支付物业管理费，租期内物业收费标准为每平米物业1元，共计82790元。沙芳还需于每月15日之前按照上月销售额的0.5%向居然之家缴纳市场管理费，保底销售额为每月每平米700元，沙芳每月销售额低于保底销售额的，市场管理费按照保底额收取。   居然之家诉求2018年12月至2019年10月的租金共计187374元，2018年11月至2019年9月市场管理费5355元，2018年12月至2019年6月物业管理费36040元。沙芳陈述其于2018年12月就关店没有经营，仅同意支付2018年12月至2019年6月合同期限以内的租金，不同意支付其他费用，支付物业管理费到2018年10月，对其他费用具体已经支付至何时不清楚。   一审法院认为: 居然之家与沙芳签订的《招商合同》不违反法律的限制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务，沙芳应当支付居然之家租金、物业管理费、市场管理费。沙芳陈述其已经于2018年12月关店不经营，仅同意支付2018年12月至2019年6月的租金，但场地至今仍被沙芳占用，沙芳应支付2018年12月至2019年10月共计335天租金总计187935元，居然之家请求187374元该院予以支持。沙芳陈述其支付物业管理费至2018年10月，居然之家放弃2019年11月的物业管理费，请求支付2018年12月至2019年6月物业管理费36040元，系其意思自治，该院予以支持。沙芳主张居然之家未提供良好的物业服务，故不同意支付物业管理费，证据不足，该院不予采信。对于居然之家主张2018年11月至2019年9月的市场管理费，因沙芳至今未退场，仍占用居然之家场地，故应支付市场管理费，按每月市场管理费595元计算11个月为6545元，居然之家主张5355元，该院予以支持。   一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百一十三条规定，判决：沙芳支付居然之家租金187374元、市场管理费5355元、物业管理费36040元，以上共计228769；于本判决生效之日起三十日内付清。案件受理费4730元，减半收取2365元，由被告沙芳负担。   二审期间双方当事人均未提交新证据。   二审经审理查明：一审判决除将免租期“2018年3月1日至2018年3月31日”部分误写为“2018年3月1日至2019年3月31日”之外，其他事实认定清楚，本院依法予以确认。   另查明：《招商合同》第三条“合同租赁期限、免租期”第2条关于免租期约定的具体内容是“2、免租期：免租期共计89天，具体时间为：1.自2018年3月1日至2018年3月31日，31天。2. 自2018年11月1日至2018年11月30日，30天。3. 自2019年2月1日至2019年2月28日，28天。”上述事实有《招商合同》在案佐证。   再查明，一审判决本院认为部分，“居然之家放弃2019年11月的物业管理费”的表述时间存在笔误，应为“居然之家放弃2018年11月的物业管理费”，对该事实双方当事人亦无争议。   本院认为：双方当事人之间的《招商合同》是有效合同，双方当事人均应依约履行。沙芳对于居然之家起诉主张的各项费用的具体金额并无异议，本院予以确认。本案争议的焦点问题是:一、案涉合同免租期的具体时间；二、沙芳应否向居然之家支付市场管理费及物业管理费。对此，从以下几点分析判断：   一、关于案涉合同免租期的问题。双方当事人对于案涉《招商合同》约定的内容均无异议。该合同第三条对于合同租赁期限以及免租期的时长和对应的具体日期进行了明确约定。一审判决认定事实部分，关于免租期总计为89天与《招商合同》约定内容相符，在认定免租期具体时间部分，将第一期免租期表述为“2018年3月1日至2019年3月31日”显属笔误，本院予以纠正。沙芳主张应当按照一审判决存在笔误的认定内容确定免租期为454天，明显与事实不符。沙芳提出的仅应支付租金18513元的上诉理由不能成立，本院不予支持。   二、关于沙芳应否支付市场管理费及物业管理费的问题。   首先，沙芳对于《招商合同》中关于市场管理费的约定内容并未提出异议，且在签订合同后，沙芳亦按该合同约定履行过相应的付款义务。案涉《招商合同》中约定的“市场管理费”实为居然之家作为民事经营主体，完成日常经营管理所需费用，与沙芳上诉主张的由行政部门收取的“市场管理费”并非同一内涵，亦不属于行政法律法规规制的范围。且沙芳上诉提出的《城乡集市贸易管理办法》已经废止。沙芳以行政法律法规的内容为依据证明其不应支付案涉市场管理费的上诉主张不能成立，本院不予支持。   其次，关于沙芳提出的因为存在漏水问题而拒绝支付物业管理费的主张没有充分证据予以证明。因此，沙芳提出不应支付物业管理费的主张证据不足，本院不予支持。   综上所述，沙芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实存在笔误，但判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4730元，由上诉人沙芳负担。   本判决为终审判决。       审 判 长   范丽宏   审判员   乔瑞全   审判员   董婷婷     二Ο二Ο年七月七日     法官助理   贺    颖   书 记 员  段鹧庭   附：本案适用法律条文     《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。     《最高人民法院关于适用的解释》   第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。