盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1103民初4302号原告：孙方一，女，汉族，1989年1月28日出生，住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：孙洪革，男，汉族，1965年7月1日出生，住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：宋丽丽，辽宁油海律师事务所律师。被告：盘锦一线置业有限公司，住所地：盘锦市大洼区田家镇田家村。法定代表人：韩立，该公司经理。委托诉讼代理人：邸洪实，该公司员工。原告孙方一诉被告盘锦一线置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙洪革、宋丽丽，被告的委托诉讼代理人邸洪实到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告严格依照规划位置修建东门、开通地下车库东门出入口、拆除园区内9处排风口、修建别墅区与高层之间的隔断院墙并完善整个小区安保条件、提供业主会所，并且赔偿因上述违约给原告造成的经济损失32万元；2、请求判令被告向我方支付房产权属证书办理延期违约金34953元（依照已支付两套房屋的房款总价的1%计算）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告在建设案涉园区及住房时存在多处违反规划、宣传的行为，导致原告的居住环境受到影响，尤其是噪音、空气问题严重。同时，被告存在提供的房屋及园区建设有质量问题、约定的安保设施不到位等违约行为，除了别墅区至今未能与高层隔断，整个小区的几个出入口的安全门也形同虚设，外来人可以随意出入，别墅区多家出现过被盗的情况，别墅业主根本无法在此安心居住，此外被告未能依照宣传提供业主会所。原告与其他业主多次要求被告履行约定未果，根据《民法通则》第一百一十一条规定，要求被告履行合同并赔偿损失。另外，被告为原告提供的房屋工程竣工验收备案的时同为2014年9月15日，远在合同约定交付房屋日期之后，并且该房屋以及园区其他房屋和园区建设至今仍存在各种不同的质量问题及未建完的情况，同时由于被告的原因，原告长期无法办理房屋产权证书，因此原告有权要求被告支付逾期交付房屋及导致申请人延期办理房地产权属证书的违约金。由于双方约定的相关违约金明显过低，严重低于原告因此所遭到的损失，原告有权要求被告根据《合同法》第一百一十四条的予以增加，原告请求法院参考通常情况下的房地产交易合同中的违约金比例进行合理调整。为厘清双方法律责任，便于法庭审理，原告申请变更诉讼请求，请求人民法院同意，维护原告的合法权益。被告庭审辩称，一、针对原告的第一项诉讼请求答辩的如下：1、关于园区东侧大门、地下出入口的问题，系因尚有动迁户拒绝搬迁，非法占用被告规划建设用地的原因所导致。该情况是政府未能按照土地出让协议做到净地出让而致被告无法按照规划方案进行施工建设，属于不可抗力因素，与被告无关。鉴于此，答辩人根据实际情况调整了园区东门的位置，并完成了改造，实现了规范的封闭管理。2、园区内15处排风口，本就在规划设计之内，被告是严格按照国土规划局的审图中心审批通过的施工图纸进行施工，无任何不符合图纸的情况。3、别墅区与高层之间的隔断院墙问题，在规划设计中没有此项规划，而且合同中也没有约定答辩人有义务必须对高层与别墅进行隔离。4、业主会所问题，规划设计中对业主会所没有强制性要求，房屋买卖合同中也没有相应约定，被告无提供会所义务。即便如此，答辩人仍然提供了健身和娱乐场所以及设施，答辩人并没有违约行为。综上，被告无违约行为，也不应承担赔偿责任，原告主张的经济损失32万元毫无依据。二、关于房地产权属证书延期办理的问题，原告房屋所在的27#楼的《商品房权属证明书》的时间为2015年1月28日，意味着原告在2015年1月28日之后均可以办理房地产权属证书，因此原告在此时提出追究答辩人的房地产权属证书延期办理的违约责任，早已经超过了诉讼时效。同时，由于政府未能按照土地出让协议做到净地出让而致答辩人无法按期完成施工建设和验收，导致了答辩人取得商品房所在楼栋的权属证明的延迟。因此，答辩人不应承担房地产权属证书延期办理的违约责任和支付违约金。综上所述，答辩人恳请人民法院查清事实，依法公正裁判，驳回原告对答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告从被告处购买了两套商品房，均签订了《商品房买卖合同》，其中一套于2011年7月购买，位于兴隆台区，该商品房的价款为1822640元，约定该房屋的交付时间为2011年12月30日前，另外一套商品房于2013年7月购买，位于兴隆台区，该商品房的价款为1672700元，约定该房屋的交付时间为2013年12月31日前，上述两份《商品房买卖合同》均约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，买受人承担相关费用，出卖人协助办理产权证，出卖人按已付房价价款的0.025%向买受人支付违约金。上述两套房屋的交付时间为：兴隆台区的交付时间为2012年8月，因原告购买兴隆台区房屋时该房为现房，原告购买时被告即交付。原告购买的两套房屋于2015年1月28日后可办理房屋所有权证。另，被告在园区内为业主提供了健身休闲的室内场馆，其中包括羽毛球、乒乓球、台球、健身器材、棋牌室等休闲娱乐项目及设施。原告于2019年11月5日向本院提起该诉讼。上述事实，有原告提交的房屋买卖合同两份，被告提交的橡树湾一期一楼球馆照片两张、橡树湾一期三楼健身中心和棋牌室照片七张、橡树湾一期会所外景及内部的物业办公场所照片九张、商品房买卖合同一份、商品房权属证明书在卷为凭，以上证据具备真实性、合法性，且与待证事实具备关联性，应予采信。原告提交的2010年小区规划图一张、2017年小区缩略图一张、小区的航拍照片一张、小区西门外侧道路照片一张、售楼中心照片一张、小区内道路照片两张、排风箱照片三张，被告提交的《土地出让合同》复印件一份、《建设用地规划许可证》复印件一份、《国有土地使用证》复印件一份、《建设工程规划核实合格证》复印件一份、地下车库施工设计图、施工设计图审查报告、建筑规划许可证、建筑工程施工许可证、别墅区排风位置照片、洋房采光井位置照片、地下室排烟井说明、橡树湾一期园区卫星截图一份、改造后的东门照××白天和夜间照片、开发商向政府提交的请求解决动迁户占地的文件复议件一份、《橡树湾一期（高层北侧、西侧）绿化种植工程协议》复印件一份、《橡树湾一期绿化种植工程补充协议》复印件一份、《高层与别墅之间绿篱价格确认表》复印件一份、《橡树湾一期高层别墅间工程报验申请表》复印件一份、《橡树湾一期高层宅间绿化带报价》复印件一份、《橡树湾一期别墅高层绿篱工程-工程量/数据确认单》复印件一份、《橡树湾一期高层北、西侧绿化工程-工程结算书》复印件一份、橡树湾一期高层与别墅之间被破坏的绿篱、门禁门等设施的照片和监控截图，因以上证据为是否符合规划的证据，根据我国城乡规划法的相关规定，是否符合规划为相关行政主管部门管理的范畴，即行政权管理范畴，非司法权调整的范畴，原被告提供的以上证据因与本案所能处理的焦点问题无关，故不予采信。原告提交的网络截图三张、售楼宣传单一张，因该证据无法证明被告存在违约行为，本院不予采信。原告提交的立案告知书一份、受案回执一份、照片一张，中国裁判文书网上查询刑事判决书两份、小区北侧超市两张，因与本案无关，且与原告待证事实无关联，故不予采信。本院认为：一、关于原告的第一项诉讼请求。原告要求被告严格依照规划位置修建东门、开通地下车库东门出入口、拆除园区内9处排风口、修建别墅区与高层之间的隔断院墙等诉讼请求，因上述主张根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属相关行政主管部门行使行政权管理之范畴，非司法权介入调整的范畴，即不在民事诉讼受理范围内，故对该部分主张本院无权处理。关于原告要求被告完善安保措施的诉请，案涉园区安保服务系由物业服务公司提供，与被告无关，另外不管安保措施由谁具体实施，作为业主的原告主张由法院判决安保措施实施者完善安保条件，该主张法院也无法进行相应裁判，故对该项诉请本院不予支持。关于原告主张的由被告提供业主主会所，一方面因为庭审中被告提供证据证明其为业主提供了健身休闲的娱乐场所，虽未在场所内设立“业主会所”标志，但具备业主会所基本功能，另一方面，原告的该主张与其所主张的完善小区安保条件类似，此类主张非法院所能裁判之范畴，即法院不能作出被告提供业主会所的判决，在该判决无法得到执行的情形下，可见该类主张非法院所能裁判。综上一所述，原告主张的诉讼请求第一项本院不予支持。二、关于原告主张的第二项诉讼请求，即请求判令被告向原告支付房产权属证书办理延期违约金34953元。原被告对办理房屋产权证书的时间作出了明确约定，即交付房屋后的90日内，从查明事实可得知，被告在向原告交付房屋后的90日内确实存在因被告之原因导致原告无法办理产权证的违约情形，被告应按照约定向原告承担违约责任。但被告在庭审中提到了诉讼时效的抗辩意见，被告的该抗辩理由成立，理由如下：被告原因导致原告无法办理产权证，但被告在庭审中提供证据证明在2015年1月28日后原告即可办理房屋产权证书，意味着被告的违约情形持续至该时间即消灭，原告作为权利人应自该时间起在法律规定的2年（民法总则虽规定三年，但彼时并未实施，诉讼时效应受民法通则调整）诉讼时效期间内主张权利，原告在未能提供诉讼时效中止、中断情形下，其于2019年向本院提起诉讼显然已超过了诉讼时效。故综合二所述，原告的该主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:驳回原告孙方一的诉讼请求。案件受理费6624元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。审 判 长  卫 强人民陪审员  高明斗人民陪审员  孙丽娟二〇二〇年七月十三日书 记 员  王满宁