湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初918号原告：张某，男，2005年5月8日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。法定代理人：赵某（系张某母亲），住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：马湘良，湖南惟明律师事务所律师。被告：湘潭市华彩置业有限公司，住所地湘潭市九华经济区富洲路19号。法定代表人：刘宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘阳，湖南潭州律师事务所律师。原告张某与被告湘潭市华彩置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月28日对本案公开开庭进行了审理。原告张某的法定代理人赵某、委托诉讼代理人马湘良、被告湘潭市华彩置业有限公司的委托诉讼代理人刘阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付延期交房违约金126377元；2、本案诉讼费用、财产保全费用由被告承担。事实与理由：2013年10月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买坐落于湘潭市九华示范区房屋，总价款为人民币799857元，付款方式为一次性付款，合同第十条“交付期限”约定被告应当在2015年1月31日前将该房屋交付原告使用，第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”。合同签订后，原告一次性支付了全部房款，但被告迟迟没有交付房屋，直到2019年5月31日，被告才将该商品房交付原告使用。原告认为，其与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告延期交付的行为给原告造成了一定的损失，被告应当根据合同约定的违约责任支付违约金。综上所述，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告湘潭市华彩置业有限公司辩称：原告已经在2019年3月13日对其房屋进行了收房，并承诺以被告四年的物业费的方式与其违约金进行冲抵，并承诺不再另行向被告主张任何权利，根据双方签订的协议，原告已经在去年收房，不应向法庭提起诉讼，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年10月28日，原告与被告湘潭市华彩置业有限公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定，被告将其开发的湘潭市九华示范区房出售给原告，合同总金额为799857元。该合同第十条约定：“被告应当在2015年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经竣工验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用”；该合同第十一条约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款每日万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；该合同第十三条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。该合同签订后，原告按照约定付清全部购房款799857元及相应税费。2019年3月13日，原告签署房屋交接书，该交接书载明“根据双方签订的《房屋买卖合同》的规定，甲方（被告华彩置业公司）已具备交房条件，经验收后乙方认可甲方的交付行为、条件及标准。双方确认，自2018年8月1日起，该房屋由甲方交付给乙方（原告张某），乙方同意接受。经双方确认，乙方同意就甲方逾期交房的责任，以从甲方通知房屋交付之日起甲方承担四年物业管理费的方式予以补偿，乙方承诺不就此向甲方主张其它要求。”同日，原告签署业主入住手续确认书。以上事实有原告的身份资料、被告的工商登记资料、《商品房买卖合同》、收据、房屋交接书、业主入住手续确认书以及双方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，为合法有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务并享有合同权利。虽然被告未能如约按期向原告交付涉案房屋，但是被告已于2019年3月13日与原告签订房屋交接书，在房屋交接书中，双方已就逾期交房的违约责任达成一致意见，即原、被告同意以被告承担四年物业管理费的方式予以补偿逾期交房的责任，原告承诺不就此向被告主张其它要求。房屋交接书中的补偿方案未违反法律法规的强制性规定，对原、被告双方均具约束力。因此，原告已与被告就逾期交房违约责任达成协议，并已按照协议履行的情况下，又向本院提出逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告诉称的房屋交接书没有被告签字和盖章，且原告方的签字系在不知情的情况下签署，故该房屋交接书没有发生法律效力的主张。本院评析如下：虽然房屋交接书系被告华彩置业公司提供，但原告法定代理人作为一名具有完全民事行为能力的成年人，应当能够准确理解房屋交接书的文字内容，也应当明白签署该房屋交接书后将会享有的权利以及应当承担的法律后果。原告在签收房屋交接书时，已经清楚知道被告存在逾期交房违约行为，且双方对于逾期交房的违约责任也已经明确约定，原告在签收房屋交接书时，接受该房屋交接书约定的补偿条款是对其自身权利的处分。因此，本院对原告认为房屋交接书没有发生法律效力的主张不予采信。对于原告主张房屋交接书约定的补偿条款是格式条款的主张，本院认为，房屋交接书中明确了被告逾期交房应承担的责任（即以四年物业费进行补偿），并非免除被告的责任，也不存在加重原告的责任及排除原告主要权利的无效情形，因此，原告认为补偿条款系格式条款无效的主张，依据不足，本院不予采信。对于原告主张签订的房屋交接书是在受胁迫和忽悠的情况下签订，因证据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定之规定之规定，判决如下：驳回原告张某的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2828元，减半收取1414元，由原告张某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  苏刚二〇二〇年七月八日法官助理罗贝代理书记员  冯钊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果