浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1024民初1762号 原告：王珲，男，汉族，住仙居县。 委托诉讼代理人：李晓辉，浙江神仙居律师事务所律师。 被告：林耿辉，男，汉族，住仙居县。 委托诉讼代理人：陈辉，仙居县城南法律服务所法律工作者。 原告王珲与被告林耿辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王珲及委托诉讼代理人李晓辉、被告林耿辉及委托诉讼代理人陈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王珲向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付给原告房屋转让款余款人民币192500元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2019年1月19日，原、被告通过中介方仙居县飞腾房产中介所达成《房地产买卖契约》一份，约定原告将位于仙居县以200万元的价格出售给被告，双方约定在协议签订之日支付购房定金102万元，余款中的65万元甲乙双方自行解决，剩余33万元待转户后乙方银行放款后一次性付清。该协议签订后，原告依约履行了交付房产的义务，并协助被告办理了过户登记，双方也依约已将上述的65万元结清，被告也向银行贷款并由银行放款。本次房屋买卖系以房抵债，原告曾向被告借款，2018年2月1日结算后，原告尚欠本金75万元。后原告于2018年5月19日、25日各归还本金5万元，于9月28日、11月15日各支付利息1万元，截止2019年1月19日，原告尚欠本金65万元及利息137500元。抵扣房款后，被告还应向原告支付192500元房款。经原告多次催讨，被告均不予支付。被告在7月1日跟原告沟通时表示要等房子先卖了，目前没有钱。被告主张车房及房屋内设备、家电未交付不是事实，这么长时间了被告也一直没有提出异议。房屋及所有设备家电、车房手动钥匙原告均已于2019年6月下旬交付给被告，因被告未付清房款，故原告还留车房遥控钥匙未交付，也不存在被告所说的租用房屋的事实。至于房屋价值问题，被告提交的估价报告中未包含车房的价值，双方提交房管处的合同仅供过户使用，并非双方真是买卖合同。庭审中，原告增加诉讼请求：要求被告自2019年7月1日起按照月利率2%支付未付购房款192500元的违约金至付清之日止。 被告林耿辉辩称，1、关于房屋买卖双方已结算完毕，被告不存在拖欠原告购房款，请求法院驳回原告诉讼请求。2、双方的契约是在2019年1月19日签订的，但是原告又租住房屋长达半年之久，也没有付租金，而且至今未交付车房及钥匙。根据契约第十条约定，买卖是包含房屋内设备和家电的，但是6月底原告搬走时把设备和家电也一并搬离，被告也保留要求原告返还财产、赔偿损失的诉权。而且根据双方的聊天记录以及付清房款后交付房屋的约定，原告既已交付房屋，就说明双方之间的购房款已经结清，原告也不可能在被告未付清房款的情况下交付房屋。3、原告曾向被告借款90万元，截至2018年2月14日，原告尚欠被告借款本金75万元。原告无力归还借款才以房抵债，房屋作价200万元，其中102万元系原告在弘琚小额贷款公司的贷款，由被告代为归还，剩余98万元系75万元借款本金加上按照月利率2%计算的利息，被告不认可月利率1.5%，对原告发过来的利息计算清单也始终未表示认可。双方之间的买卖已经结清。4、被告曾委托评估机构对房屋进行估价，评估价格仅为154万元，双方提交给房管处的合同中约定价款也仅为695998元，而原告转让房屋的价格为200万元，价格明显不合理。 经审理，本院认定事实如下：原告王珲分多次向被告林耿辉借款90万元，其中2017年1月20日借款40万元，借款月利率2%，由原告出具借条一份。2018年2月14日，原告归还借款本金15万元。原、被告结算后，原告尚欠被告借款本金75万元，除上述2017年1月20日的40万元借款外的35万元，由原告另外出具了借条一份，借款月利率2%，借条载明时间为2018年2月1日。2018年5月19日、5月25日，原告各归还借款本金5万元。后因原告无力归还上述65万元借款，2019年1月19日，原、被告在中介人仙居县飞腾房产中介所见证下签订了《房地产买卖契约》（以下简称《契约》）一份，约定：原告将位于仙居县（即涉案房屋，房屋建筑面积161.86平方米，车房建筑面积25平方米）作价200万元转让给被告，契约签订之日，被告需支付定金102万元；2019年1月24日前办理过户手续，被告需在过户前向原告支付房款102万元用于银行还贷，余款中的65万元双方自行解决，33万元由被告在房屋过户、银行贷款放款后一次性付清；被告付清房款后原告将房屋及房内设备、家电交付于被告，并结清水电费、物业管理费；本契约签订后不管房地产价格涨跌多少，双方均不得反悔，若被告中途违约，应书面通知原告，原告在3日内返还被告已付房款（不记利息），定金归原告所有；若原告中途违约，应书面通知被告，并自违约之日起3日内返还被告双倍定金及已付房款；被告不能按期向原告付清购房款或原告不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方支付房价款3‰的滞纳金；办理过户手续所需税费由被告承担；此房为有装修关门卖，房内各种设备和家电不得搬走等内容。嗣后，被告替原告归还了贷款102万元。2019年1月22日，双方办理了涉案房屋的产权过户手续。同年3月7日，被告办理了转贷手续。6月下旬，原告搬离并交付了涉案房屋。后经双方结算，原告尚欠被告借款前期利息137500元。房款200万元在扣除被告代原告归还的贷款102万元、借款本金65万元、借款利息137500元后，被告还应向原告支付192500元。 本案审理中，原告于2020年7月17日向被告交付了车房遥控钥匙。 上述事实，有借条、房地产买卖契约、银行转账记录、微信聊天记录及利息清单、微信转账记录、不动产权证书、收条及当事人当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点有三：一是双方签订的《契约》是否有效；二是涉案房屋购房款是否已结清；三是原、被告是否存在违约行为。 关于焦点一，原、被告在签订《契约》之前，双方之间存在民间借贷法律关系，在原告尚欠被告借款本息不能完全偿清的情况下，双方协商将民间借贷法律关系转变为房屋买卖合同关系，未清偿的借款本息转化为部分房款。该《契约》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是为履行借款本息，原告将房屋出售给被告，从而实现双方权利义务平衡的一种交易安排，不违反法律、行政法规的强制性规定，房屋也已过户至被告名下，双方的房屋买卖关系应属合法有效。被告抗辩称双方约定的房屋价款明显超过市场价，并提供了估价结果报告、房屋买卖合同拟证明其主张，但本院认为《契约》约定的价款系双方的共同合意并签字确认，且有中介人盖章签字，双方也已部分履行了《契约》，故对被告的抗辩意见本院不予采信。 关于焦点二，根据《契约》约定，200万元房款由102万元、65万元、33万元三部分组成，双方对102万元均没有异议，对另外的65万元及33万元存在争议。原告主张65万元以其欠被告的借款本金进行抵扣，剩余33万元在抵扣前期利息137500元后，被告还需支付192500元。被告对此不予认可，认为剩余98万元房款系75万元借款本金加上按照月利率2%计算的前期利息，双方对于房款已结清。对此，本院认为，关于本金部分，截至2018年2月14日，原告尚欠被告借款本金75万元,结合2018年5月19日、25日原告分别转账50000元给被告的事实及契约中付款方式部分“余款中65万元双方自行解决”的约定，可以确定涉案房屋买卖时原告尚欠被告借款本金65万元。关于利息部分，2019年2月3日，被告对原告发送的利息计算清单（利息107500元）提出了异议。同年6月20日，原告将按照被告意见修改之后的利息计算清单（利息137500元，余款192500元）重新发送给被告，被告未提出异议，结合之后微信聊天中原告“你当初提出按分半算，情我自会记着”以及被告“房子先卖了再说吧，现在根本没有钱啊”的陈述，本院确认双方对前期利息已进行结算，被告尚欠房款192500元。被告虽对原告的主张不予认可但未提供充分证据进行反驳，且其对契约中的65万元、33万元未能作出合理解释，故本院对被告房款已结清的抗辩不予采信，对原告要求被告支付192500元房款的诉讼请求依法予以支持。 关于焦点三，被告未按约付清房款存在违约，应履行付款义务并支付违约金，原告主张自2019年7月1日起按月利率2%计算违约金低于《契约》约定的计算标准，系其对自身权利的处分，本院予以准许。被告抗辩称原告违约搬走了设备和家电，但提供的证据无法证明其主张，故本院对该抗辩不予采信。被告还抗辩称原告至今未交付自行车房存在违约，因被告未按时付清房款系违约在先，故对该抗辩意见本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告林耿辉于判决生效之日起十日内支付原告王珲192500元及违约金（自2019年7月1日起按月利率2%计算至判决确定的履行之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4150元，减半收取2075元，由被告林耿辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 陈燕霞 二〇二〇年七月三十一日 代书记员 蒋宇婷 ?*ArabicDash?? ?*ArabicDash??