广东省翁源县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0229执异12号 异议人（案外人）：李勇新，男，1974年3月5日出生，汉族，住广东省翁源县。 申请执行人：卢韶文，男，1971年2月27日出生，汉族，住广东省翁源县，现住翁源县。 被执行人：梁传军，男，1975年5月15日出生，汉族，住广东省翁源县。 本院在执行申请人卢韶文申请执行被执行人梁传军民间借贷纠纷一案[案号：(2020)粤0229执635号]中，异议人（案外人）李勇新于2020年7月13日对执行位于翁源县龙仙镇提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，进行了公开听证，异议人李勇新、申请执行人卢韶文到庭参加听证,被执行人梁传军因去向不明，本院无法通知其参加听证。本案现已审查终结。 异议人李勇新向本院提出异议请求：请求翁源县人民法院停止对翁源县龙仙镇的房产的执行。事实和理由：贵院查封位于翁源县龙仙镇房商品房明显不当，应予撤销。 第一，翁源县龙仙镇龙英路商品房的房屋产权实际所有人为异议人。异议人与梁传军于2008年6月14日签订了《购房合同》，梁传军将该商品房卖给李勇新。合同约定：“甲方的楼房属集体土地房产证不能办理个人登记过户手续（如以后可转为国有土地，乙方要办理房产证，则甲方要协助办理，一切费用由乙方负责）。以自合同作为乙方楼房的产权凭证，乙方向甲方所购的楼房，使用年限为50年（即从2009年1月1日起算至2059年1月1日止）”“本合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字之日起生效”。《中华人民共和国合同法》的第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定”此合同属于有效购房合同，异议人已于2008年10月13日止交付完所有的购房款于梁传军。说明梁传军与李勇新已完成购房合同，合同成立，具有法律效力。翁源县龙仙镇龙英路商品房的房屋产权实际所有人应为异议人李勇新，该商品房并非因买受人自身原因未办理过户登记，而是由于此后梁传军下落不明至今，才致使该房屋一直没有办理产权登记到李勇新名下。 第二、异议人与梁传军签订《购房合同》后，已全额付清了购房款，异议人也已实际占有了该商品房，异议人已在该商品房居住超过十年之久。 第三、梁传军不顾与异议人李勇新签订具有法律效力的购房合同，于2010年4月15日私自将该房屋的产权登记到梁传军的名下，梁传军的行为明显严重侵害了异议人李勇新的合法财产，属于欺诈行为。 综上所述，异议人在贵院查封该商品房之前已与梁传军签订合法有效的《购房合同》并已支付全款，异议人也实际占有使用了该商品房，且非因买受人自身原因未办理过户登记的，异议人为该商品房的房屋产权实际所有人，依据相关法律规定可以排除执行。因此，贵院查封翁源县龙仙镇龙英路174号601房商品房明显不当，应予撤销，异议人特依《民事诉讼法》的规定，提出执行异议，请求贵院解除对上述房屋的所有执行措施，撤销对商品房的查封，切实维护异议人的合法权益。 申请执行人卢韶文辩称，该案与我无关，因为房产是法院在执行过程中查封的，请法院按法律的规定处理。 被执行人梁传军因去向不明，未通知其到庭。 本院查明,卢韶文与梁传军民间借贷纠纷一案，依据本院（2019）粤0229民初1562号民事判决书，梁传军应向卢韶文履行如下义务：一、梁传军应于本判决书发生法律效力后十日内偿还借款本金人民币50万元给卢韶文。二、梁传军应从2011年1月27日起至本判决确定的履行还款义务之日止，以50万元为基数，按月利率1%计付利息给卢韶文。因梁传军未履行判决书确定的义务，卢韶文向本院申请执行，本院于2020年5月12日立案执行，案号为（2020）粤0229执635号。 本院在执行过程中，于2020年5月21日作出（2020）粤0229执635号《执行裁定书》，裁定：查封、冻结、划拨、扣留被执行人梁传军名下的银行存款及其他款项1200000元或其他的等值财产。2020年6月4日，本院向翁源县不动产登记中心发出（2020）粤0229执635号之一《协助执行通知书》，要求其查封被执行人梁传军名下位于翁源县××层（不动产权证号：），期限为三年，自查封措施完成次日起计算。2020年6月，异议人听其邻居说其房屋被法院查封了，后来其前妻也打电话告知其居住的房屋被法院查封了。于是，异议人李勇新便于2020年7月13日向本院提出执行异议，要求停止对该房屋的执行。 本院于2020年7月13日立案受理后，于2020年7月16日传唤异议人、申请执行人到庭听证。被执行人梁传军因去向不明，本院无法通知其到庭。 另查明，异议人李勇新作为买方（乙方）与卖方（甲方）梁传军于2008年6月14日签订一份内容为“甲方在龙英路（即质量技术监督局斜对面）兴建一栋商住楼，现乙方向甲方购买一套楼房，经双方协商，达成如下协议。一、楼房分为A、B、C、D栋，乙方向甲方购买的楼房为（A）栋，（106）房。三、付款方式：1、订楼时付（拾万）元人民币。3、封顶时付（陆万肆仟玖佰）元人民币。六、甲方的楼房属集体土地房产证，不给乙方办理个人房产证及登记过户手续（如以后可转为国有土地，乙方要办理房产证，则甲方协助办理，一切费用由乙方负责。）以自合同作为乙方楼房的产权凭证，乙方向甲方所购的楼房，使用年限为50年（即自2009年1月1日算起至2059年1月1日止）。甲方在乙方使用年限内，甲方无权干与乙方出租、转让。”的《购房合同》。李勇新、梁传军在该合同签名确认。2008年10月13日，梁传军出具一张内容为“今收到李勇新楼款，已全部付清。金额（大写）壹拾陆万肆仟玖佰肆拾元（￥164940.00元）经收人盖章：梁传军”号码为№.0002313的《收据》给李勇新。异议人购房后，便搬入所购房屋居住，2016年异议人与其妻子离婚后，该房屋由其前妻居住至今。 又查明，梁传军在龙英路（即质量技术监督局斜对面）所建的商住楼并无A、B、C、D栋之分，亦无1、2、3、4栋之分，该商住楼只是一栋楼有四条楼梯，一、二层均为商用房，三楼以上（含三楼）为住宅。合同所签的A栋106房实为601房。该商住楼用地原为集体土地，后转为国有土地。梁传军便于2010年4月15日到翁源县不动产登记中心将该商住楼的所有房产登记到其名下。不动产权证号为00001212的房屋即为涉案房屋。梁传军于2011年间离开翁源去向不明，造成房屋至今未过户，仍登记在梁传军的名下。 本院认为，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定提出执行标的异议。就本案，异议人李勇新以其已向被执行人梁传军购买涉案房屋为由，请求撤销对涉案房屋的查封，依法可以对执行标的提出异议。本案审查的焦点，是异议人是否涉案房屋的权利人，该权利的合法性与真实性，以及该权利是否足以阻止、排除本院对涉案房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定可知，异议人向被执行人梁传军购买房屋时，签订有书面协议，并已将购房款全部支付和已实际占有、使用该涉案房屋，且异议人与被执行人的行为均发生在法院查封涉案房屋之前进行。又因被执行人梁传军于2011年间离开翁源去向不明，房屋未办理过户登记手续，并不是异议人李勇新的原因造成。加之根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定可知，本案涉案房屋虽未办理物权变更登记，但并不影响双方买卖房屋所订协议的效力。故异议人所提的异议请求，理由成立，证据充分，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第四百六十四条、第四百六十五条第一款第二项，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、第二十八条的规定，裁定如下： 中止对翁源县龙仙镇龙英路房（第七层、不动产权证号：）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  陈紫英 人民陪审员  沈 阳 人民陪审员  钟妙娟 二〇二〇年七月二十日 书 记 员  林思敏