贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5509号 原告：曹晶，男，1989年12月25日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：胡禹,女，1990年1月27日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：曹晶，与原告胡禹系夫妻关系。 被告：毕节东润房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路黔西北商贸城二建区，统一社会信用代码：91520500722182213U。 法定代表人：吴传明，该公司经理。 委托诉讼代理人：何华，贵州四立律师事务所律师。 原告曹晶、胡禹与被告毕节东润房地产开发有限责任公司（下称“东润房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年4月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告曹晶（亦即原告胡禹的委托诉讼代理人），被告东润房开公司的委托诉讼代理人何华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹晶、胡禹向本院提出诉讼请求：1.判令被告将原告购买的位于毕节市威宁路的黔西北商贸城二建区转移登记的有关文书交付原告，并协助原告办理该商铺的产权登记；2.判令被告按同期银行贷款利率的1.3倍支付原告逾期办理房屋产权转移登记的违约金37386元；3.诉讼保全等费用由被告承担。（庭审中，原告将第2项诉讼请求明确为“判令被告支付原告逾期办理房屋产权转移登记的违约金暂计37386元，违约金以购房款815290元为基数按同期银行贷款利率的1.3倍从2016年11月6日起算至2020年11月6日止，之后的违约金按上述标准计算至被告为原告办理完产权证书之日止。”） 事实与理由：2016年12月30日，原、被告签订《商品买卖合同》约定，原告以570703元的价格购买被告开发的位于毕节市威宁路的黔西北商贸城二建区。合同签订之日，原告一次性支付了购房款。同时，合同约定被告于2017年1月1日前将商品房转移登记的有关文书交付原告，但迟至今日，被告一直未履行该义务。经原告多次催告，拒不履行合同义务。鉴于此，原告认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。被告应全面、及时履行合同义务，在约定的期限内办理该商铺的所有权初始登记，并将办理转移登记手续的有关文书交付原告，被告拒不履行该义务，原告有权要求被告及时办理产权转移登记手续并将相关文书交付原告，同时，原告有权要求被告支付逾期办理产权登记的违约金。故原告特根据相关法律的规定，向人民法院提起诉讼，请求维护自己的合法权益为谢。 被告东润房开公司答辩称：违约金是合同相对方没有履行合同义务而产生的违约责任，被告与本案原告所签订的《商品房买卖合同》约定出卖人于2018年12月31日取得商品房所有权初始登记，并将有关文书交付给买受人。被告认为，被告作为出卖人仅仅具有将有关文书交付的义务而不是直接具有办理合同约定的产权登记的义务，而原告是诉请要求被告承担逾期办理房屋产权登记的违约金，被告认为不应得到支持。根据商品房买卖合同约定，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的时间为2018年12月31日，况且约定在60日内双方可选择是否履行合同，被告认为应从2019年1月1日起扣减60天作为违约金起算日。合同约定的违约金标准为按已付房款每日万分之一的标准支付违约金，原告主张的标准显然高于合同约定，按照贵州省高级人民法院的最新指导意见，被告请求对违约金的标准进行调减。当事人应当禁止反言，原告当庭陈述的计算违约金时间应作为计算违约金的截止日期。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月6日，以原告曹晶、胡禹作为买受人，被告东润房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区商铺），该商品房的规划用途为商业营业用房，建筑面积为23.75平方米，套内建筑面积15.269平方米。商品房总价款为570703元，买受人采取贷款一次性方式付款，在2016年11月6日前支付全部房价款。出卖人承诺于2017年1月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理。买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款570703元。原告认为，被告应为原告办理商铺产权证，以及应支付逾期办理转移登记的违约金。故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。同时查明，截止至庭审时涉案商品房尚不具备办理商品房转移登记的条件。 本上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应按约定全面履行各自义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告应按合同约定于2017年1月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的行为，已经构成违约，应当承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金。对于违约金的计算标准问题。本案中，被告逾期办理交付商品房转移登记有关文书超过60日，但是原、被告双方在《商品房买卖合同》中未就逾期超过60日买受人不退房情形进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，对原告诉请的违约金应以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍的标准进行计算。对于被告辩称标准高于合同约定的抗辩主张，本院不予采纳。对于违约金的计算基数问题。对于违约金的计算期间问题。如前所述，应从2017年1月2日起开始计算违约金。对于违约金计算截至日期，根据《商品房买卖合同》的约定，被告的合同义务为将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，即履行了合同约定的义务。故违约金应计算至被告交付完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书给原告之日止。据此，对于原告诉请判决被告支付的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，应以购房款570703元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月2日起计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给原告之日止。对于原告诉请判令被告将涉案商铺转移登记的有关文书交付原告，并协助原告办理该商铺的产权登记的请求，因涉案商铺尚不具备交付办理商品房转移登记有关文书及办理产权登记的条件，属事实上的履行不能。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告可代条件成就时另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节东润房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹晶、胡禹逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以购房款570703元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月2日起计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给原告之日止）； 二、驳回原告曹晶、胡禹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币367元，由被告毕节东润房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年七月二十三日 书记员 杨云兴