河北省石家庄市栾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0111民初1002号 原告：郭力星，男，1990年8月27日生，汉族，石家庄市藁城区。 委托代理人：杨会欣，河北东方广明律师事务所律师。 被告：河北融泉房地产开发有限公司。地址：石家庄市裕华区翟营南大街23号。统一社会信用代码：91130100055472646W。 法定代表人：武红磊，该公司经理。 委托代理人：张祎，该公司职员。 委托代理人：张东兴，该公司职员。 被告：石家庄旌旗房地产开发有限公司。地址：石家庄市栾城区宏达路惠源东区14号楼2单元402室。统一社会信用代码：91130100075956189C。 法定代表人：远辰校，该公司执行董事。 委托代理人：张祎，该公司职员。 委托代理人：张东兴，该公司职员。 被告：河北广普房地产经纪有限公司。地址：石家庄市长安区和平东路381号1层101室。统一社会信用代码：91130102MA07QB0L7H。 法定代表人：杨小卡，该公司执行董事。 委托代理人：刘洋，河北中宇律师事务所律师。 原告郭力星与被告河北广普房地产经纪有限公司（以下简称广普公司）、河北融泉房地产开发有限公司（以下简称融泉公司）、石家庄旌旗房地产开发有限公司（以下简称旌旗公司）、确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告郭力星及委托代理人杨会欣、被告河北广普房地产经纪有限公司委托代理人刘洋、被告河北融泉房地产开发有限公司和被告石家庄旌旗房地产开发有限公司委托代理人张祎、张东兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭力星向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与被告签订的购房协议无效；二、依法判决三被告退还原告购房款281763元；三、依法判决三被告赔偿原告利息损失36453元（暂定）；四、诉讼费由三被告承担。事实与理由：2017年7月23日，原告与被告河北融泉房地产开发有限公司签订一份《内部认购协议》，购买被告在栾城区开发的金域华府项目（现更名为枫林水翻）住房一套。当时三被告共同收取原告购房款281763元，协议约定的项目到现在迟迟没有进展，原告要求退房，但被告推脱不予办理。因协议约定的项目至今未取得任何证件，原告认为其与被告签订的协议是没有法律效力的，为此，原告特向贵院提起诉讼，请依法判决确认原告与被告签订的购房协议无效，判决被告返还原告的购房款并赔偿利息损失。 河北广普房地产经纪有限公司辩称，1、我公司与原告是独立的居间关系，签订的也是独立的居间合同，该合同具有法律效力;2、被告要求退还购房款，其购买的是融泉公司的房产，根据合同的相对性，原告应当向融泉公司主张购房款，无权向广普公司主张，并且3万元为项目团购信息费，不是购房款，原告也无权主张退还;3、原告主张的利息损失，没有任何依据，应当予以驳回。 河北融泉房地产开发有限公司辩称，与原告签订认购协议真实性无异议，其他意见待质证时一并发表。 石家庄旌旗房地产开发有限公司辨称，我司不是本案适格被告，应驳回对我公司的起诉。 原告向本院提交的证据及证明目的：证据1、原告汇入旌旗公司的银行转账记录，证明原告购房与旌旗公司有关；证据2、广普公司于2017年6月11日出具的收据，证明广普公司收取原告3万元用于金域华府项目6-1-201室房款；证据3、原告与融泉公司于2017年7月23日签订的协议，证明原告从被告处购买房产，原告已履行了付款义务，但被告并没有按时交房；证据4、融泉公司出具的收据，证明原告于2017年7月23日将251763元首付款支付给融泉公司；证据5、交款通知单，证明优惠后的单价为每平方米6859元，优惠政策为3万抵5万元，建筑面积为118.35平米，优惠后的总房价为811763元。 三被告对原告提交证据的质证意见： 对证据1的质证意见：广普公司对其真实性无异议，但称与广普公司无关联性；融泉公司对其真实性无异议，但称是融泉公司委托旌旗公司代为收取的购房款，在融泉公司给原告出具的收据中，包括此笔款项；旌旗公司对其真实性无异议，称旌旗公司受融泉公司委托代收的房款，但不能证明原告购房与旌旗公司有关，所以旌旗公司不是本案的适格主体。 对证据2的质证意见：广普公司对其真实性无异议，但称广普公司收取的为团购信息费，并非房款，与本案没有关联性，根据约定，此款不予退还；融泉公司对其真实性无异议，但称与本案无关联性；旌旗公司称与旌旗公司无关。 对证据3的质证意见：广普公司对其真实性无异议，但称在协议中没有显示原告称的总房款为841763元，并且与广普公司无关；融泉公司对协议的真实性无异议，但称协议中显示的房价为811763元，并非原告代理人陈述的841763元；旌旗公司称与旌旗公司无关。 对证据4的质证意见：广普公司对其真实性无异议，但称与广普公司无关；融泉公司对其真实性无异议；旌旗公司称与旌旗公司无关。 对证据5的质证意见：广普公司对其真实性无异议，但称与广普公司无关；融泉公司对其真实性无异议，但称与本案无关联性；旌旗公司称与旌旗公司无关。 被告广普公司向本院提交的证据及证明目的：证据1、项目团购推荐单，用于证明广普公司所收取的费用是3万元抵5万元的信息团购费，并非购房款的一部分，客户与开发商签订协议交纳首付款即完成团购推荐活动，该费用概不退还，团购活动结束后，原告从广普领取洗衣机一台，价值1598元；证据2，金域华府渠道结佣单，用于证明广普公司在为原告及融泉公司居间团购过程中，实际支付渠道费用13000元；证据3、收款收据，用于证明原告领取洗衣机的价格为1598元。 原告对被告广普公司提交证据的质证意见： 对证据1不认可，但承认推荐单中客户方的签名系自己所签，并称郭力星到金域华府项目售楼部购买房屋时，并没有委托广普公司作任何服务，不应向郭力星收取任何费用；对证据2不认可，并称属单方证据，与原告没有关系；对证据3不认可，并称原告从未领取过洗衣机，被告也无证据证明原告领取过洗衣机。 融泉公司对广普公司提交的证据无异议。 旌旗公司称与旌旗公司无关联性。 本院经审理认定事实如下：在被告融泉公司开发栾城区金域华府项目时，被告广普公司为其搞推销团购活动，并与参加团购活动的客户签订【金域华府】项目团购推荐单，其中约定被推荐客户需支付团购信息服务费【30000】元大写【叁万圆整】人民币，被推荐客户持此推荐单可享受在开发商对外公布的销售价格基础上每套房屋总价减免【50000】大写【伍万元】人民币。原告也参加了该团购活动，并于2017年6月11日与被告广普公司签订了团购推荐单，向广普公司交纳团购信息服务费30000元，广普公司给原告出具了一份收据。2017年7月23日，原告与被告融泉公司签订一份协议，原告购买被告在石家庄市栾城区房屋一套，优惠后的房价为每平方米6859元，所争议房产建筑面积为118.35平米，总房价为811763元，原告先交纳首付款251763元，剩余房款办理银行按揭贷款。同时协议还约定被告融泉公司取得房屋预售许可证后通知原告再签订商品房买卖合同，交房日期为2019年12月31日。在双方签订协议之前，于2017年6月13日，原告向被告融泉公司指定的账户（旌旗公司账户）汇入购房款20万元，当天被告融泉公给原告出具了一份收到20万元购房款是收据，购房协议签订当天，原告将剩余款项交纳后，融泉公司于2017年7月23日又给原告出具了一份收取251763元首付款的收据，在所收取的251763元中，含旌旗公司收取的20万元。 另查明，被告融泉公司在起诉之前尚未取得该涉案房屋的预售许可证，且该涉案房屋至今尚未建设。 本院认为： 1、关于购房协议和推荐单的效力问题 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告融泉公司在起诉之前直至开庭之日尚未取得商品房预售许可证，故原告与融泉公司签订的协议应认定为无效，而原告与被告广普公司签订《项目团购推荐单》是以原告与被告融泉公司签订协议为目的的，由于原告与被告融泉公司签订的协议认定无效，原告与被告广普公司签订《项目团购推荐单》的前提条件亦不存在，因此原告与被告广普公司签订的《项目团购推荐单》也应认定无效。 2、关于责任承担问题 《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，虽原告与被告融泉公司签订的协议被认定为无效，但造成协议无效的原因是被告融泉公司在未取得商品房预售许可证的情况下就予以出售，而被告广普公司在未尽到审查义务的情况下就进行推销团购活动，均存有主要过错，故被告融泉公司应退还原告购房款251763元，广普公司应退化原告团购信息服务费30000元。对原告要求被告方赔偿利息损失的请求，因明知被告融泉公司未取得商品房预售许可证还予以购买，也存在一定的过错，故对其主张利息损失，本院不予支持。 3、关于旌旗公司应否承担责任的问题 本案中，虽原告将20万元购房款打入被告融泉公司指定的旌旗公司账户，但该房款的实际收款人为融泉公司，融泉公司给原告出具的收据，且原告又是与融泉公司签订的购房协议，根据合同相对性原则，本案与旌旗公司无关。 4、关于广普公司称已实际支付渠道费用13000元及原告领取一台价值1598元的格力洗衣机的问题，虽广普公司提交了金域华府渠道结佣单和收款收据，但不足以证明其实际支付13000元和原告领取了价值1598元的洗衣机，且就洗衣机一事未提反诉，故对此本院不予以采纳和处理。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、原告郭力星与被告河北融泉房地产开发有限公司于2017年7月23日签订的购房《协议》无效； 二、被告河北融泉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告郭力星购房款251763元； 三、被告河北广普房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郭力星团购信息服务费30000元； 四、驳回原告郭力星的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6074元减半收取3037元，由河北融泉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费6074元（收款人：河北省石家庄市中级人民法院，开户行：河北银行华兴支行，账号：62×××47）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  刘学超 二〇二〇年七月二十八日 书记员  李玉玲 ——