云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终1062号上诉人（原审被告）：西双版纳国际旅游度假区开发有限公司。住所地西双版纳景洪市。法定代表人：商羽，董事长。委托诉讼代理人：聂兰蕊，女，汉族，1993年1月29日出生，身份证住址云南省楚雄彝族自治州楚雄市，系该公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨小冬，女，1979年1月18日出生，蒙古族，身份证住址云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：孙锦成，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。上诉人西双版纳国际旅游度假区开发有限公司（以下简称西双版纳国际旅游公司）与被上诉人杨小冬商品房预约合同纠纷一案，因不服景洪市人民法院（2019）云2801民初5038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。西双版纳国际旅游公司上诉请求：撤销一审民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决事实认定错误，上诉人与被上诉人尚未完成《商品房购销合同》及补充协议（以下简称：买卖合同）签署的原因系被上诉人单方面违约导致，并非出现了不可归责于任何一方当事人的事由。一审判决事实认定中已确认了上诉人与被上诉人尚未完成买卖合同签署的原因系被上诉人单方面违约导致，被上诉人单方面提出了放弃认购，经上诉人多次催告后，依然坚持继续违约，拒绝签署买卖合同，被上诉人已构成违约。一审判决将上诉人与被上诉人尚未完成购销合同签署的原因界定为“双方在签订买卖合同时没有协商一致达成协议，不可归责于任何一方当事人”错误。二、一审判决法律适用错误，应予以撤销后改判。第一，被上诉人杨小冬交付的173975元应适用定金罚则之规定，如被上诉人继续坚持违约，上诉人有权没收被上诉人已缴纳的定金173975元。第二，《商品房认购协议》已明确约定被上诉人已缴纳的173975元为定金及被上诉人违约后定金没收等事项，《商品房认购协议》依法成立生效，所有条款对双方当事人均有法律约束力，一审法院应适用《商品房认购协议》之约定处理定金没收问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定中的“不可归责于当事人双方的事由”必须是上诉人及被上诉人之外的第三方原因或不可抗力原因导致的事由，如：国家政策调整导致双方无法完成签约等。而本案完全不存在不可归责于当事人双方的事由。本案中也不存在双方当事人对买卖合同条款协商不成的情况，被上诉人是在对买卖合同条款详细阅读充分理解认可后才签署《商品房认购协议》并缴纳的定金。《商品房认购协议》第一条已进行完整记录确认。是被上诉人无法为自己的恶意违约找到借口，便假借不接受买卖合同条款拒绝签约，单方面提出放弃认购。三、本案中，被上诉人缴纳的定金173975元系履行《商品房认购协议》约定的义务，《商品房认购协议》依法成立生效，在《商品房认购协议》未被确认无效或解除之前，被上诉人要求上诉人退还款项无法成立。四、即使被上诉人在二审中提出解除《商品房认购协议》的诉请，因合同解除权的行使已过一年的除斥期间，解除《商品房认购协议》的诉请也无法成立。杨小冬辩称，1.一审没有确认被上诉人在签署商品房协议之前已经详细阅读了，被上诉人并不存在违约。一审已经明确了本案的合同纠纷是一个商品房预约合同纠纷，是约定为将来签订一定合同的预约合同，只要双方进行了诚意的磋商，就已经履行了双方各自的义务。本案中被上诉人已经与上诉人进行了友好的协商，但是就商品房买卖合同不能达成一致意见，这确实是不能归责于任何一方的原因。2.上诉人将第三方的原因狭义的理解为是不可抗力或者政府政策的原因，这是对这法条的误解。3.被上诉人在签完认购协议书之后，认购协议被上诉人拿走了。被上诉人没有办法提交《商品房认购协议》，因此被上诉人就没有提出解除合同的请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉人的上诉请求。杨小冬向一审法院起诉请求：1.西双版纳国际旅游公司返还诚意金173975元，并承担自起诉之日起，至款项实际返还完毕之日止，按年利率6%计算的资金占用利息。2、诉讼费由西双版纳国际旅游公司承担。一审法院认定事实：2018年4月29日，杨小冬与西双版纳国际旅游公司就万达西双版纳国际度假区项目商品房签订了一份商品房认购协议，约定：一、签订本认购协议前，西双版纳国际旅游公司已向杨小冬出示并在销售现场公开展示了下述文件，并已按杨小冬要求做出合理说明。杨小冬确认已详细阅读并充分理解下述文件，并保证不以《商品房购销合同》（含附件及补充协议，下称“商品房购销合同”）条款没有理解、无法达成一致或其它任何非双方约定或法律规定事由为由拒绝或拖延签订商品房购销合同及相关文件，否则视为杨小冬违约，按本协议第五条约定处理。二、房屋价款及支付方式1、杨小冬所预定的房屋为西双版纳国际旅游公司开发销售的5-1/5-2期19-302号房(以下简称“该商品房”)。2、该商品房建筑面积51.96平方米，套内建筑面积35.72平方米（最终面积以房屋测绘面积为准）。3、该商品房按房屋建筑面积计价销售单价为8000.04元/平方米，按套内建筑面积计价销售单价为11636.82元/平方米，总房款415973元（房屋总价款根据最终房屋测绘面积为依据，据实结算），优惠后实际总房款为367931元。三、杨小冬在签订本认购协议同时向西双版纳国际旅游公司交纳定金173975元,作为杨小冬订立商品房购销合同的担保。商品房购销合同订立后，杨小冬所支付的定金转为该商品房购房款的组成部分。杨小冬未按本条约定足额交纳定金不影响本认购协议中定金条款的效力。四、杨小冬须在签订本认购协议之日起七日内，即应于2018年5月6日前，持本认购协议原件、定金（发票）收据原件、签订商品房购销合同资料原件…五、认购协议终止、解除及没收定金：1、如因杨小冬未带齐本认购协议约定资料或未交纳全部购房款（如为按揭贷款或分期付款购房，则为首期房款）或因其他杨小冬原因导致双方未能在本认购协议约定期限内签订商品房购销合同及相关文件的，杨小冬即构成违约，西双版纳国际旅游公司有权解除本认购协议，西双版纳国际旅游公司据此解除本认购协议的，西双版纳国际旅游公司有权在不通知杨小冬的情况下另行出售该商品房，且西双版纳国际旅游公司有权没收杨小冬所付定金，杨小冬无任何异议，且杨小冬自行承担因此遭受的全部损失。…2018年4月29日，杨小冬就通过银行POS机刷卡方式将诚意金523646元（含另外两套）支付给了西双版纳国际旅游公司；西双版纳国际旅游公司开具了收款事由为诚意金的收据一份给杨小冬，并随后将正式的《商品房购销合同》邮寄给杨小冬签署。杨小冬对合同补充协议如关于房屋装修装饰、不动产登记、房屋质量及保修的约定存在分歧，杨小冬提出放弃认购，请求西双版纳国际旅游公司退还诚意金，但西双版纳国际旅游公司置之不理，故杨小冬诉至法院。一审法院认为，杨小冬与西双版纳国际旅游公司西双版纳国际旅游公司签订的商品房认购协议属于预约合同，即为了将来签订商品房买卖合同而签订的合同。杨小冬交付的定金173975元属于订约定金，即为了保证将来签订商品房买卖合同而支付的保证金。诉讼中，西双版纳国际旅游公司没有证据证实杨小冬在签订买卖合同时存在恶意协商及拒绝签订合同的真实意思表示，故本案中双方在签订买卖合同时没有协商一致达成协议，不可归责于任何一方当事人，因此，西双版纳国际旅游公司要求没收杨小冬支付的定金173975元，没有依据，西双版纳国际旅游公司应当返还给杨小冬；杨小冬要求自起诉之日起至款项实际返还完毕之日止的资金占用利息的诉请，双方无约定，不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、西双版纳国际旅游度假区开发有限公司于判决生效后三十日内返还杨小冬173975元；二、驳回杨小冬的其他诉讼请求。本案诉讼费3780元，由杨小冬负担1890元，西双版纳国际旅游度假区开发有限公司负担1890元。本院二审期间，双方当事人对一审认定的事实没有异议。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同而签订的协议,一般以认购书的形式表现。本案双方当事人签订的《商品房认购协议》是在签订本约合同,即商品房购销合同之前签订的预约合同,该预约合同合法有效,双方均应按照协议约定的内容履行。杨小冬与西双版纳国际旅游公司之所以未签订《商品房买卖合同》,是因为西双版纳国际旅游公司在与杨小冬签订《商品房认购协议》时，未全面告知杨小冬西双版纳国际旅游公司可以在房屋交付前存在规划及设计变更、在房屋交付后1080个工作日内取得不动产权证书及西双版纳国际旅游公司可以将该房屋土地及在建工程上设立抵押等情况，西双版纳国际旅游公司没有提交证据证实其已向杨小冬告知了合同条款，并已取得了杨小冬的同意，以致双方未能就订立《商品房买卖合同》协商一致,这属于不可归责于双方当事人的事由。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”的规定,西双版纳国际旅游公司应将杨小冬支付的173975元返还给杨小冬。一审判决并无不当，本院予以维持。综上所述，西双版纳国际旅游公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3780元，由上诉人西双版纳国际旅游度假区开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李鸿伟审判员  陈 芳审判员  玉的勒二〇二〇年七月二十四日书记员  李 丹