贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5120号 原告：吴艳，女，1988年11月18日生，汉族，住广东省惠东县。 委托诉讼代理人：魏浪（特别授权代理），贵州锐腾律师事务所律师，执业证号15205201911148124。 委托诉讼代理人：曾勇（特别授权代理），贵州锐腾律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码9152050070966631XK，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号15205201811022525。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告吴艳与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（下称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴艳委托诉讼代理人魏浪、曾勇、被告瑞丰公司委托诉讼代理人赵霞林、张尧庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告瑞丰房地产有限责任公司立即为原告将办理瑞丰新城9幢9-10-1号房屋产权证书并交付原告；2.判决被告向原告支付逾期向产权登记机关提交涉案房屋转移登记资料的违约金,（违约金计算以原告已付购房总款364,419.00元为基数,按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍（即罚息利率）从2017年6月1日计算至被告将办理产权登记资料提交办证机关之日止），暂计65,195.00元；3.判决被告向原告支付逾期交付商品房的违约金（违约金计算以原告已付购房总款364,419.00元为基数,按原告支付房价款每日万分之三从2014年6月1日计算至2016年2月24日），暂计45,420.00元；4判令被告立即退还原告四通费3,329.00元；5.本案诉讼费及其他费用由被告承担。在诉讼过程中，原告将第1项诉请变更为判决被告向不动产登记机构提交办理涉案房屋转移登记有关文书为原告办理不动产权证书。 事实和理由:2013年9月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市出售给原告。住房建筑面积为120.37平方米，套内面积为100.38平方米，计价方式按照套计算，总房款364419.00元。付款方式为银行按揭贷款，首付109419.00元，余款255000.00元通过银行按揭贷款予以支付。合同第二十二条第三款约定:“（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在欠款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书双方同意按下列约定处理：……约定日期60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%违约金。合同签订后,原告已按约定向被告支付全部购房款，并支付房屋办证费。按合同约定被告应于2015年7月30日前提交办证资料到产权登记机关。但被告亦未按合同约定的办证日期给原告办理房屋产权登记，故被告应该向原告支付相应的违约金。被告与原告在2016年2月24日签订购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议，因延期交房时间较长，原签订的商品房买卖合同十三条约定的违约金不足以弥补乙方损失，现重新约定如下：……协议第二款约定：双方约定交房时间：9号楼定为2015年7月30日交房……，协议第三款约定：原定交房日至实际交房日止按已交房款（含按揭款到位）每日万分之三支付，计算时间从2014年6月1日至通知交房日止。然被告并未按照合同约定的时间如期向原告交付商品房，故被告应该向原告支付相应的违约金。根据相关法律规定，“四通费”等费用已经包含在商品房销售价格中，购房者不需要另外缴纳。现被告重复收取“四通费”，依法应当退还原告。综上所诉，原告根据《商品房买卖合同》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，被告应向原告承担相应的赔偿责任，向原告支付相应的逾期办证违约金。原告为维护自身合法权益，特具状诉至贵院，请求判如所述为谢！被告瑞丰公司辩称：一、原告诉请支付逾期交房的违约金已经超过诉讼时效,应予驳回诉讼请求。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款以填补损失为原则，原告诉请支付违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，原告举证不能，被告无支付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000.00元至2000.00元的补偿,故本案逾期办证违约金约定极高，即便被告承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。五、原告诉请的违约金计算终期错误。1、就办证过程中各方权责问题：依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到不动产登记机关备案即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是：原告交情了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料（如身份证、结婚证、户口本等）、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证滞后的结果应由其自行承担。3、毕节市不动产登记中心于2019年10月17日出具《瑞丰新城第8幢首次登记审查意见》明确：予以办理该项目由不动产登记，涉案房屋于2019年10月17日起可办理不动产权证书，且上述商品房中已缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关资料的其他买受人也已取得《不动产权证书》，因受新冠肺炎疫情的影响，2020年1月至4月期间，相关办证工作难以开展，加之原告未提供办证应由其提供的资料，致使办证滞后，故2019年10月17日以后未能办证是因原告原因及新冠肺炎疫情这一不可抗力因素所致，被告不应担责。同时，被告再次当庭通知原告尽快提交资料予以办证。五、原告无权诉请退还“开户费”3329.00元。1、原告该项诉请已超过诉讼时效。2、商品房买卖合同约定该费用是应当由买受人自行承担的费用，该费用实际并未包含在商品房房价款中，被告代收该费用以后也确已经向相关单位代缴完毕，且相关设施原告也已经实际使用，被告并未以收取方式将该费用据为己有，故原告诉请退还3329.00元无事实依据。另外，在被告未代收代缴该费用的其他买受人，若要使用相关设施的，其也已经自行到相关部门缴纳完毕上述费用，无论是被告代收代缴，还是原告自行去缴纳，该笔费用实际上是原告应当承担的费用，判决被告返还有失公平原则。六、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买瑞丰房地产位于毕节市瑞丰新城9幢9单元10层1号（房号为9-10-1号）房屋，房屋建筑面积120.37平方米，套内建筑面积100.38平方米，总价款为364419.00元，签订合同当日支付首付款109419.00元，余款255000.00元以银行按揭贷款的方式支付；该商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价以外的费用；被告应当于2014年5月31日前交付该商品房；上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；转移登记……（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同签订后，原告向被告支付全部购房款。2016年2月14日，被告与原告签订了《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》，约定因延期交房时间较长，原签订的商品房买卖合同十三条约定的违约金不足以弥补原告的损失，双方约定交房时间为2015年7月30日，违约金支付标准从2014年6月1日起至通知交房日止按已交房款每日万分之三标准计算，并于交房时据实一次性结清。2017年7月26日，瑞丰公司出具《关于瑞丰新城八、九号楼延期交房违约金的说明》，该说明载明“瑞丰新城八、九号楼业主：2017年7月24日，瑞丰新城八、九号楼部分业主到本公司，要求支付延期交房违约金，因公司资金困难，根本无法支付违约金，经与前来交涉的各位业主协商，作出如下说明：待具备八、九号楼的不动产权证时，公司会妥善处理各业主的违约金问题。”2016年2月24日，被告向原告交付了涉案房屋，并代收了办证费、维修基金、契税及开户费，其中电开户费529.00元、闭路电视开通费300.00元。2019年11月19日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第9幢首次登记审查意见》对涉案楼幢予以办理不动产登记。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房移转登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，应向原告承担相应的违约责任。 关于判令被告立即向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理不动产权证书的问题。根据合同约定，原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。因此，被告应当在原告缴纳办证所需税费、提供应由原告提供的相关材料及办理委托手续后向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理不动产权证书。 关于支付逾期交房违约金的问题。根据2016年2月14日双方签订《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》约定，逾期交房违约金应当在交房时据实一次性结清，即双方应在2016年2月14日结清逾期交房违约金。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”规定，原告主张支付逾期交房违约金的请求权应当适用3年的诉讼时效期间。原告虽提供瑞丰公司出具的《关于瑞丰新城八、九号楼延期交房违约金的说明》（复印件）用以证明原告曾于2017年7月24日向被告主张过该权利，但因该《说明》系复印件，达不到证明原告是2017年7月24日前往公司的业主。因此，原告主张的支付逾期交房违约金的诉讼请求已超过3年的诉讼时效期间，对该诉讼请求本院不予支持。 关于支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条：“三、移转登记（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%违约金。”中对违约金的计算有相应约定。但双方约定的违约金计算标准超过法律规定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。鉴于原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，而是将办理涉案商品房转移登记的有关文书提交到不动产登记部门并通知原告，为原告办理涉案商品房转移登记，但原告有缴纳办证所需税费和提供相关材料的义务。2019年11月19日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第9幢首次登记审查意见》，对涉案楼幢予以办理不动产登记，涉案商品房具备办理产权转移登记条件。2020年6月23日开庭时，被告明确原告其已具备办理涉案商品房产权转移登记条件，并通知原告提交相关办证资料，可以视为被告已履行完毕交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。因此，被告瑞丰公司应向原告支付逾期交付办理商品房移转登记的有关文书的违约金，该违约金以已付购房款364,419.00元为基数，从2017年6月1日起计算至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，从2019年8月20日至2020年6月22日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。 关于退还“开户费”及支付利息的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的闭路电视开通费300.00元和电开户费529.00元无事实及法律依据，理应予以退还。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告吴艳缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告吴艳办理不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告吴艳支付逾期交付办理商品房移转登记的有关文书的违约金（违约金以已付购房款364,419.00元为基数，从2017年6月1日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，从2019年8月20日至2020年6月22日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）； 三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内退还原告吴艳闭路电视开通费300.00元和电开户费529.00元； 四、驳回原告吴艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,289.00元，由原告吴艳负担492.83元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担796.17元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年七月十七日 书记员  肖 毅