浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终14号 上诉人（原审被告）：严胜，女，1969年4月30日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：孔海涛、游海明，浙江永大联合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州南宋御街商业管理有限公司。住所地：浙江省杭州市上城区祠堂巷19号。统一社会信用代码：91330102689072812U。 法定代表人：游文程，执行董事。 委托诉讼代理人：钱珣、滕俊晨，浙江五联律师事务所律师。 上诉人严胜因与被上诉人杭州南宋御街商业管理有限公司（以下简称南宋御街公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市上城区人民法院（2019）浙0102民初4097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2010年9月15日，南宋御街公司（作为甲方）与严胜（作为乙方）签订《南宋御街·中山路商铺租赁合同》一份，约定，甲方将坐落于杭州市上城区中山中路37号和37-1号商铺（建筑面积约为290.69平方米）出租给乙方使用；该商铺用于经营休闲酒吧；租期为十年，自2010年10月1日起至2020年9月30日止，乙方享受免租（含装修）期至2011年1月31日止，第一年（自2010年10月1日至2011年9月30日止，实际计租日从2011年2月1日起计）租金为211041元，第二年（自2011年10月1日至2012年9月30日止）租金为318306元，第三年（自2012年10月1日至2013年9月30日止）租金为334221元，第四年（自2013年10月1日至2014年9月30日止）租金为334221元，第五年（自2014年10月1日至2015年9月30日止）租金为334221元，第六年（自2015年10月1日至2016年9月30日止）租金为360746元等；其中第一、二年的租金单价为3元/㎡/天，第三、四、五年的租金单价为3.15元/㎡/天，第六、七、八年的租金单价为3.4元/㎡/天；租金按季支付，先付后租，租金在计租日前十日起支付；租赁保证金52324元由乙方在签署本合同之日起5个工作日内向甲方交纳；如乙方连续3个月未足额或及时支付租金，则视为实质性地违反合同，甲方有权在书面通知乙方后提前终止合同；乙方逾期付款的，每逾期一日，乙方应按逾期付款额的0.4%的标准计算违约赔偿。合同还对物业用途、交付与验收等相关事项进行了约定。合同签订后，南宋御街公司将案涉房屋交付严胜使用。2015年1月28日，南宋御街公司（作为甲方、出租方）与严胜（作为乙方、承租方）签订《解除〈商铺租赁合同〉之协议书》一份，载明双方同意于2010年9月15日签订的上述《商铺租赁合同》自2015年1月1日起正式解除，租金结算至2014年12月31日止；乙方已交押金52324元、装修押金10000元、未交租金为501331.5元（计费时间2010.10.1—2014.12.31）；乙方应当在2015年1月28日前将中山中路37、37-1号租赁房屋腾退并归还给甲方，在2015年1月31日前结清该物业水电费、物业费及房屋费用，逾期不付甲方有权按照原《商铺租赁合同》约定要求乙方承担违约责任等事项。严胜在上述协议书下方备注“具体乙方应付租金数额501331.5元有异议由双方另行协商确定”。南宋御街公司于2015年1月31日收回案涉房屋，案涉房屋的水电费、物业管理费已结清。2019年8月7日，南宋御街公司提起诉讼，请求判令：1、严胜立即向南宋御街公司支付租金439007.5元；2、严胜立即支付南宋御街公司违约金113164.61元（自2015年2月1日起暂计至2019年7月31日，此后以欠付租金为基数，按年利率5.655%的标准计算）；3、严胜承担本案诉讼费用。 原审另查明，案涉房屋属于杭州市清河坊历史街区管理委员会。杭州市清河坊历史街区管理委员会授权杭州南宋御街商业管理有限公司就案涉房屋出租签订租赁合同、收取租金、承担出租人的权利义务。 原审再查明，南宋御街公司（作为甲方、出租人）曾于2012年3月20日与严胜（作为乙方、原承租人）、案外人杭州雷默特古堡葡萄酒销售有限公司（以下简称雷默特公司）（作为丙方、新承租人）签订《关于变更合同主体的补充协议》，就上述《房屋租赁合同》的承租人变更为丙方，乙方在该合同下的全部权利义务均转给丙方享有和承担，乙方不再作为上述合同的承租人，其身份转为丙方的担保人，对丙方在该合同项下的义务承担连带保证责任。因严胜和雷默特公司拖欠租金，南宋御街公司于2016年1月14日向原审法院提起诉讼。2018年1月9日，原审法院作出（2016）浙0102民初191号民事判决，认定涉案房屋的实际承租人为严胜而非雷默特公司，南宋御街公司起诉的主体有误，遂判决驳回了南宋御街公司的全部诉讼请求。 原审法院认为：南宋御街公司、严胜签订的《南宋御街·中山路商铺租赁合同》、《解除〈商铺租赁合同〉之协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对合同双方均具有约束力。严胜抗辩其并非实际承租人而系担保人，但其在签订《关于变更合同主体的补充协议》后，又以承租方的身份与南宋御街公司签订《解除〈商铺租赁合同〉之协议书》，说明严胜认可其系案涉房屋的实际承租人，且（2016）浙0102民初191号生效民事判决已对严胜系实际承租人作出认定，故对严胜上述抗辩意见不予采信。严胜辩称因案涉房屋存在瑕疵导致租赁合同目的不能实现，南宋御街公司曾承诺延长免租期至消防验收完毕，但其对上述意见未提供证据证明，不予采信。关于诉讼时效，南宋御街公司曾因案涉房屋租金事宜于2016年1月14日提起诉讼向严胜催讨，符合法律规定的中断情形。关于未付租金金额，虽然严胜不认可《解除〈商铺租赁合同〉之协议书》上的金额，但根据严胜实际承租时间，该金额较《南宋御街·中山路商铺租赁合同》上的租金标准更有利于严胜，故南宋御街公司按《解除〈商铺租赁合同〉之协议书》上的未付租金501331.5元减去严胜已交押金52324元、装修押金10000元即439007.5元主张，予以支持。因严胜未按时支付租金，南宋御街公司主动调整违约金标准为按年利率5.655%的标准，主张从2015年2月1日计算至实际付清之日止（暂计至2019年7月31日为113164.61元），符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第三项，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年11月13日判决：一、严胜于判决生效之日起十五日内支付南宋御街公司租金439007.5元；二、严胜于判决生效之日起十五日内支付南宋御街公司违约金113164.61元（暂计至2019年7月31日，此后至租金实际付清之日的违约金，以欠付租金为基数，按年利率5.655%的标准计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费9322元，减半收取4661元；财产保全费3281元，由严胜负担。南宋御街公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；严胜于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，严胜不服，向本院提起上诉称：案涉房屋至今未能办理消防大证，无法作为商铺出租，空置至今。南宋御街公司在招商时向所有客户承诺了该街区未来美好的商业前景，而事实上该商业街因违章、消防、拆迁等问题导致街区一片萧条。一审错误认定本案诉讼时效中断。南宋御街公司前次诉讼为向严胜主张担保责任，不应视为对诉讼时效的中断。根据双方签订的租赁合同中约定租金是按季支付的，南宋御街公司根据商铺租赁合同提起的租金支付请求也是超过诉讼时效的。综上，一审法院认定事实错误、适用法律错误。请求二审法院：一、撤销原判，发回重审或依法改判驳回南宋御街公司所有诉讼请求；二、一、二审诉讼费由南宋御街公司承担。 上诉人严胜在二审中提交《内装修工程消防设计审核（备案）办事须知》一份，证明严胜当时承租店铺之后想到消防部门去办相关的消防手续，被告知因南宋御街整体消防大证未办理，严胜承租的商铺也是无法办理消防手续。 被上诉人南宋御街公司在二审中辩称：一、《南宋御街?中山路商铺租赁合同》是经双方协商一致解除，《解除﹤商铺租赁合同﹥之协议书》项下租金等各项金额是双方协商一致的结果。严胜关于相关行政手续尚未审批、合同目的无法实现、招租承诺等上诉主张没有事实与法律依据，应当予以驳回。1、根据《解除﹤商铺租赁合同﹥之协议书》约定，《商铺租赁合同》经南宋御街公司、严胜协商一致解除，《解除﹤商铺租赁合同﹥之协议书》项下租金等各项金额是双方确认解除合同的情况下，在综合考虑租赁合同履行情况后，协商一致的结果。合同履行过程中所涉的各项争议已被《解除﹤商铺租赁合同﹥之协议书》所覆盖。2、严胜关于相关行政手续审批、合同目的无法实现等上诉主张没有事实与法律依据。根据《商铺租赁合同》第2.3条明确约定，办理相关行政审批手续的责任主体是严胜，而非南宋御街公司，案涉房屋经营所涉相关行政手续尚未办理的责任应由严胜自行承担。另，根据一审法院及（2016）浙0102民初191号民事判决书查明的事实，案涉房屋于2015年1月31日收回，即案涉租赁房屋在租赁期间持续由严胜实际占有使用。3、严胜关于招租承诺没有任何事实依据，且严胜未对其提起的异议提供任何证据予以证明。二、严胜关于南宋御街公司提起（2016）浙0102民初191号诉讼不发生诉讼时效中断的上诉主张，没有法律依据，南宋御街公司本案诉请的诉讼时效尚未届满。1、就本案租赁事宜，2015年1月28日，南宋御街公司与严胜签订《解除〈商铺租赁合同〉之协议书》。2016年1月14日，南宋御街公司就案涉租赁房屋对严胜等向一审法院提起（2016）浙0102民初191号诉讼，主张《商铺租赁合同》、《解除﹤商铺租赁合同﹥之协议书》项下的房屋租金等债权。2018年1月9日，一审法院作出（2016）浙0102民初191号民事判决。2019年8月7日，南宋御街公司就案涉租赁房屋再次对严胜提起本案诉讼，主张《商铺租赁合同》、《解除﹤商铺租赁合同﹥之协议书》项下的房屋租金等债权。2、南宋御街于2016年1月14日提起的（2016）浙0102民初191号诉讼以及本案，严胜都是诉讼的当事人，针对的是同一租赁房屋，主张的均是《商铺租赁合同》、《解除﹤商铺租赁合同﹥之协议书》项下房屋租金等债权。3、根据《民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。”南宋御街公司于2016年1月14日对严胜提起的（2016）浙0102民初191号诉讼，符合诉讼时效中断情形。故，严胜关于南宋御街公司提起（2016）浙0102民初191号诉讼不发生诉讼时效中断的上诉主张，没有法律依据，南宋御街公司本案诉请的诉讼时效尚未届满。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，严胜的上诉没有事实与法律依据，请求二审法院驳回严胜的上诉请求，维持原判。 被上诉人南宋御街公司在二审中未提交新证据。 上诉人严胜在二审中提交的证据，经出示，被上诉人南宋御街公司对证据的真实性、合法性、关联性均认为无法确认，无法证明上诉人的证明目的，认为该份证据仅是复印件，来源、真实性，无法确认。不符合二审新证据范畴，不具有合法性。该证据与案涉租赁合同解除以及上诉人应当向被上诉人支付欠款事宜没有相关性，根据被上诉人提供的一审证据2解除协议，双方已经明确租赁合同解除以及上诉人尚需支付被上诉人租金金额，合同履行过程中所涉及到的各项争议已经被该解除协议所覆盖，此外，根据生效民事判决已查明事实，原审证据3，案涉房屋至2015年1月31日前都由上诉人占有，故该证据与本案不具有关联性。本院认为，该证据的真实性无法确认，故不予确认。 上诉人严胜在二审中申请本院向房产档案部门调取案涉房屋基本产权信息和消防部门调取案涉房屋消防备案信息。本院认为，上诉人的申请事项与本案审理缺乏必要性，故不予准许。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为，严胜与南宋御街公司于2010年9月15日签订了《南宋御街·中山路商铺租赁合同》后，双方于2015年1月28日签订了《解除〈商铺租赁合同〉之协议书》，解除了双方的租赁合同。双方在《解除〈商铺租赁合同〉之协议书》中对租赁合同的解除时间、房屋腾退、租金支付等事项进行了约定，虽严胜在解除协议书中备注了对应付租金金额的异议，约定双方另行协商确定，但之后双方对此未再达成新的约定，且根据（2016）浙0102民初191号生效判决书的认定，严胜系实际承租人，案涉房屋直至2015年1月31日由南宋御街公司收回。因此，严胜在2015年1月31日前实际使用了案涉房屋，应当按照合同约定的租金标准支付租金，南宋御街公司按《解除〈商铺租赁合同〉之协议书》上的未付租金减去严胜已交押金、装修押金即439007.5元进行主张，有利于严胜，系南宋御街公司对自身权利的处分，原审据此判决并无不当。至于严胜上诉中提出的无法办理消防证书、南宋御街公司招商承诺未兑现等问题，在双方解除租赁合同时并未提出，且即使存在上述问题，双方也已解除了租赁合同，严胜亦未对此提出反诉，故本院不予支持。关于诉讼时效，南宋御街公司就案涉房屋租赁合同的解除及租金、违约金等，已于2016年1月14日向严胜等提起诉讼，2018年1月9日作出的（2016）浙0102民初191号生效判决中明确了严胜系案涉房屋实际承租人。因此，南宋御街公司于2019年8月7日向严胜提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。严胜的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9322元，由严胜负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年七月十四日 书记员 袁其伟