广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0803民初1237号原告：张舰，男，汉族，1971年5月17日出生，住湛江市赤坎区**********，公民身份号码440************437。委托诉讼代理人：杨辉，广东汉基律师事务所律师。被告：周景兴，男，汉族，1982年6月13日出生，住雷州市**********，现住湛江市霞山区*******************，公民身份号码440************415。原告张舰与被告周景兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月3日、及同月17日公开开庭进行了审理。原告张舰及其委托诉讼代理人杨辉、被告周景兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张舰向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方签订的《商铺租赁合同》于2020年5月7日解除，及被告即时向原告交还位于湛江市霞山区****************商住楼1层05号商铺，且商铺内的固定装修、固定装置与设施设备不得损坏或拆除；2.请求确认原告有权没收被告已支付的押金46800元；3.请求判令被告向原告支付2020年3月21日至5月7日的租金24400元、拖欠的2020年1月至3月物业服务费615元及电费965.57元、水费196.8元（合计26177.37元），以及上述费用的逾期支付利息（以26177.37元为基数按照年利率6%从2020年5月8日起计至清偿之日止）；4.请求判令被告向原告支付从2020年5月8日起至实际交还商铺期间的房屋占有使用费（按15600元/月的标准计算）；5.请求判令本案的全部诉讼费用均由被告负担。（上述数额合计72977.37元）。事实和理由：2019年10月18日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于湛江市霞山区****************商住楼1层05号商铺租赁给乙方作为经营餐饮用途使用，租金每月15600元，押金46800元，若乙方不履行租赁合同，则押金不予返还。如拖欠租金达十五天或拖欠水电费达两个月以上视为乙方违约，合同因违约而终止，如乙方拒绝配合终止本合约、处理终止后的事宜，甲方有权不经乙方同意单方收回该物业，乙方须无条件立即迁出。签订《商铺租赁合同》后，原告依约将商铺交付被告占有经营使用，而被告却违反合同约定，自2020年3月21日起至今无故拒不缴付租金，同时拖欠水费、物业服务费超过四个月。经过原告多次催促，被告仍一意孤行拒不履约。无奈之下，原告于2020年5月7日通过短信告知被告解除租赁合同，被告回复“好的，法庭见”。实质上涉案《商铺租赁合同》在2020年5月7日已解除。合同已经因被告违约解除的情况下，原告有权主张收回租赁物并要求被告赔偿损失，损失包括合同解除前的租金，合同解除后的逾期腾房占有使用费，以及因此产生的逾期支付利息等。据此，原告起诉至人民法院，请求判如所诉。被告周景兴辩称，其不同意解除租赁合同，因为疫情的原因，被告租赁的商铺不能正常营业，并非故意拖欠原告租金。新冠肺炎疫情属不可抗力，不能使用正常方式解除合同。水电费是挂在原告名下的，物业费的被告和物业管理处协商后用装修保证金抵押。原告于2020年4月26日上午10时关闭了商铺的水电，被告和物业、原告协商未果，商铺无奈停业。至同年5月3日原告才恢复供电给被告，但供水一直没有恢复，导致商铺内食材变质、碗筷不能及时清洗等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告提交视频及照片，原告提交水阀照片及设备班交接班工作记录，由于原告在4月26日关闭案涉商铺的水电，虽其已通知物业通水，但案涉商铺内断水情况与本院到现场勘验核实情况一致，故本院采信案涉商铺4月26日至7月10日断水；2.物业服务收费通知单两张，两张通知单分别在2020年2月24日和5月7日制单，要求在2020年3月31日前和6月30日前缴清，原告虽表示是按月收费，但根据上述单据的制单日期和所属期限、上期欠费、应缴日期等记载，应为按季度缴纳。3.微信截图，被告表示是其亲人所开的店铺，由于原告不能提供工商登记等信息，故对其主张被告有钱但不交租金的意见，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月18日，原告张舰（甲方、出租方）与被告周景兴（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：甲方将位于湛江市霞山区****************商住楼1层05号商铺（以下简称05号商铺）出租给乙方作餐饮用途，租期从2019年10月21日至2025年10月20日止。其中2019年10月21日至2021年10月20日期间租金每月按15600元给付，乙方应在已交租金到期之日前5天缴纳下期租金，2019年10月21日至同年11月10日为装修期间免收租金。押金46800元，若乙方不履行租赁合同，则押金不予返还，且乙方需结清租期内产生的相关费用。租期内的水电费、管理费、有限电视费、电话费、网络费等杂费由乙方无责，乙方须按时结算，逾期交纳所造成的使用不便及滞纳金由乙方负责。如乙方未按时缴付租金超过十五天以上，甲方有权收回该物业终止合同，并没收乙方所支付的全部押金。租赁期间乙方如违约不按时缴付租金，甲方应及时发出催租通知书，乙方如拖欠租金达十五天或拖欠水电费达两个月以上视为乙方违约，合同因违约而终止。如乙方拒绝配合终止本合约、处理终止后的事宜，甲方有权不经乙方同意单方收回05号商铺，乙方须无条件立即迁出。签订合同后，原告将05号商铺（毛坯）交给被告使用，被告出资装修，并开办了湛江市霞山区纳原餐饮店，经营羊肉简餐。经被告与原告的妻子协商，同意被告在每月20日前支付租金。因“新冠肺炎”疫情影响，原告减少了2020年2月的租金2000元，3月份租金原告愿意减少600元，被告因租金减免问题和原告协商，未按时支付租金。水电费根据被告使用情况直接向水务和供电局缴纳，按自然月支付。水费由于系统问题导致不能网上缴费，被告经与原告妻子协商由其代缴，原告妻子在2020月2月19日缴费后被告即通过微信转账给原告的妻子。因被告未缴纳2020年3月份的电费965.57元，原告垫付相关费用。物业管理处于2020年2月24日发出收费通知单，要求在2020年3月31日缴清当期费用，被告以支付装修押金2000元为由要求抵扣未果，一直拖欠物业费，至2020年7月4日缴清了两期共6个月的物业费及违约金。由于被告未能付清上述租金、水费、电费、物业费，双方协商未果，原告于2020年4月26日关闭05号商铺的水电，被告因此而停业。2020年5月2日原告短信告知被告“水电已开通，明天上午12点前如不解决好以上问题，所产生的后果自己承担！”2020年5月7日，原告短信通知被告解除租赁合同，并于2020年5月21日提起本案诉讼。庭审中，被告表示其于2020年5月3日到05号商铺确认已恢复供电，但未恢复供水。原告表示其已告知物业恢复供水，双方各执一词。2020年7月10日，本院工作人员和原、被告到05号商铺勘验，确认该商铺内无水供应，后和商铺物业管理公司员工到水阀控制地打开水阀，05号商铺至此恢复供水。另查明，因新型冠状病毒感染的肺炎（以下简称“新冠肺炎”）疫情防控需要，广东省于2020年1月23日启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，至2020年2月24日9时起，调整为二级响应，自2020年5月9日零时起，调整为三级响应。2020年2月7日，湛江市霞山区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布《霞山区关于实施疫情防控“十个从严”的通告》，禁止餐饮服务提供者为聚集性餐饮活动提供服务。被告表示春节假期后原定于2020年1月30日恢复营业，因疫情防控需要暂停营业。2020年3月5日被告申请经营外卖，并于同月15日在“美团”上线，至同年4月26日因停水停电停业至今。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告拖欠2020年3月21日起至今的租金、2020年3月1日至今的电费，双方均无异议。水费问题，被告因网上缴费系统问题和原告妻子协商代缴并已付清2020年1月份之前的水费，故原告主张被告在疫情前已经拖欠水费的主张，本院不予采信。物业费按季支付，逾期时间从2020年4月1日起计算。被告拖欠租金、水电费、物业费等费用的时间均发生在2020年1月23日广东省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应（至今仍为三级响应），被告餐饮店的经营因疫情及防控需要受到较大的影响，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，原告以被告拖欠租金、水电费等为由请求解除租赁合同并没收押金，本院不予支持。关于2020年3月21日至7月10日期间的租金问题。由于原告单方通知解除合同并在2020年4月26日私自对05号商铺作停水停电处理（至5月3日恢复供电，7月10日恢复供水），存在过错；被告未按时支付租金及水电费导致双方产生矛盾，在原告通知后未积极采取措施防止损失扩大，也存在过错。根据公平原则，综合原、被告的过错程度，本地餐饮业受“新冠肺炎”疫情及防疫措施影响程度，2020年3月21日至7月10日恢复供水期间的租金，本院酌情按原租金15600元的60%计算，计得34351.2元（15600元/月×60%×3.67月），此后的租金按合同约定履行。原告已支付的电费965.57元，被告应当返还给原告。原告主张的水费196.8元和物业费615元，被告已经付清，故对该项诉讼请求，本院不予支持。此后新产生的水电费、物业费，被告应及时向有关收费单位清缴。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款、第六条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告周景兴在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张舰2020年3月21日至2020年7月10日期间的房屋租金34351.2元、电费965.57元，此后的租金按《商铺租赁合同》约定履行；二、驳回原告张舰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取受理费812.22元，原告张舰负担470.76元，被告周景兴负担341.46元（受理费原告已预付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 员 李小凤二〇二〇年七月二十八日法官助理 陈丽莫书 记 员 刘付莹附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。第六条承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。