广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1518号 上诉人（一审原告、反诉被告）：北海爱林投资有限公司，住所地广西壮族自治区北海市四川路290号强远世纪度假村A幢1902号3室。统一社会信用代码：91450503MA5LBGD52U。 法定代表人：叶林，董事长。 委托诉讼代理人：郭燕修，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、反诉原告）：广西南投医疗投资有限公司，住所地广西壮族自治区北海市北京路53号新兴花园2幢1201号。统一社会信用代码：91450502MA5LB8FJ8Y。 法定代表人：林海锋，执行董事。 委托诉讼代理人：韦雄，广西先导联合（海城）律师事务所律师。 上诉人北海爱林投资有限公司因与被上诉人广西南投医疗投资有限公司租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人北海爱林投资有限公司的委托诉讼代理人郭燕修，被上诉人广西南投医疗投资有限公司的委托诉讼代理人韦雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北海爱林投资有限公司上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初687号民事判决，依法改判被上诉人支付拖欠的租金2119288元、违约金110355元(违约金按月利率2%，其中以23857.6元为基数自2018年5月17日起计算，以523857.6元为基数分别从2018年8月17日、2018年11月17日、2019年2月17日起算，以上暂计算到2019年2月26日是110355元，以后另计算到款项还清之日）给上诉人。事实和理由：一、上诉人在一审庭审中增加诉请被上诉人支付第五个季度租金的诉请，一审法院未对此进行审理，遗漏了第五个季度租金523857.6元。二、按照合同约定，11个月免租期自合同签订生效之日起计算，即2017年6月28日，因此，被上诉人应自2018年5月28日起支付租金，但一审判决认定租金的起算时间为2018年6月28日错误。三、案涉房屋的电的权属已过户在被上诉人名下，但是水的权属仍属于上诉人名下，因此，一审将50万元水电押金折抵被上诉人应付租金错误。四、被上诉人于2018年7月19日才取得房屋规划性质变更许可，上诉人在其变更许可后，及时办理了房屋产权登记手续，并在2018年11月13日取得房屋产权证，因此，上诉人不存在延期办证的过错，一审判令上诉人以延期办理房屋产权证为由延长三个月免租期错误。五、一审判决调整违约金过低，应按照上诉人诉请的按月利率2%计算。 广西南投医疗投资有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。 北海爱林投资有限公司向一审法院提起的诉讼请求：广西南投医疗投资有限公司支付拖欠的房屋租金1595430.4元给北海爱林投资有限公司，并支付违约金110355元（违约金按照月利率2％，其中以23857.6元为基数自2018年5月17日起计算，以523857.6元为基数分别从2018年8月17日、2018年11月17日、2019年2月17日起算，以上暂计算到2019年2月26日是110355元，以后另计算到款项还清之日）给北海爱林投资有限公司。庭审时增加诉请：要求对方支付2019年6月1日至8月31日的租金523857.6元，租金总计2119288元。 广西南投医疗投资有限公司向一审法院提起的反诉请求：1．北海爱林投资有限公司支付广西南投医疗投资有限公司代为施工的工程款540835元；2．北海爱林投资有限公司以广西南投医疗投资有限公司支付的水电押金500000元抵顶房屋租金；3．北海爱林投资有限公司因逾期通过竣工验收并办理房产证须延期三个月免租期。 一审法院认定事实：2017年6月28日，北海爱林投资有限公司与广西南投医疗投资有限公司签订了《房屋租赁协议》，约定：广西南投医疗投资有限公司向北海爱林投资有限公司租赁位于北海市源隆大正A#楼，该房屋具体情况为：框架结构，地上1单元9层，2单元6层，地下1层，总建筑面积8500平方米（含地下负一楼462平方米），外墙立面为建筑涂料，一楼落地门窗玻璃、铝合金窗、楼梯扶手，四楼以上每间房隔墙完成，内墙抹水泥砂浆，水、电通至每层楼前，电梯经安监部门验收合格，消防施工双方协商办理通过验收，地面一楼开设两扇门（地下负一楼开门需综合验收后），后院地面平整及路灯。租赁范围：该房屋室内建筑面积（包含地上、地下面积）、屋面面积、建筑外立面；该房屋用地红线范围内及其配套设备，包含道路、绿地及停车位按实际平方米；其具体使用范围、面积和建筑情况，以用地红线图、建筑工程竣工图纸为准（使用区域平面图、隔墙图、强弱电平面配置图、给排水平面配置图）。该房屋规划用地性质为宿舍及活动用房，该房屋租赁用途为：酒店、银行、健身、医院、康复养老、会所等相关服务（包含餐饮、娱乐等）。房屋租赁期自2017年7月1日起至2037年6月30日，共计20年，其中有11个月免租期。该合同免租期为11个月，（约定时间与交付实际不符的，以该合同生效），用于房屋装修。租金标准：租赁期间，每月每平方米为21元计算（地下负一楼除外），年租金为2095430.4元，五年后按照每五年递增5％，按实际面积计算。租金支付时间：广西南投医疗投资有限公司应于该合同签订之日起15天内支付第一季度租金2018年6月1日至2018年8月31日租金523857.6元，按先支付租金后使用的原则，分别于上季度末月16日前支付。合同签订后三个工作日内广西南投医疗投资有限公司即支付水电押金500000元给北海爱林投资有限公司，此款在协议执行完毕后北海爱林投资有限公司归还给广西南投医疗投资有限公司（不计利息）。2017年12月30日前支付二个月租金。地下负一楼462平方米按实际价折扣优惠，以六折计算，折后价每月每平方米为12.6元。房屋租金第一次租金为五年后按照每五年递增5％计算，总的租金（包括地上地下楼层）：第一次从2018年至2022年，每年承包费2095430.4元，第二次从2023年至2027年，每年承包费2200201.9元，第三次从2028年至2032年，每年承包费2310212元，第四次从2033年至2037年，每年承包费2425722.6元。该房屋租赁保证金为500000元，在该合同签订3个工作日内广西南投医疗投资有限公司向北海爱林投资有限公司一次性交纳。合同生效后，租金自2017年7月1日起计算（以北海爱林投资有限公司正式移交广西南投医疗投资有限公司时间为准），但约定的免租期用于装修的这段时间免收租金。北海爱林投资有限公司应保证房子产权清晰，房屋通过竣工验收并办理房产证，其有权出租该房产，且该房产不存在抵押、查封及并不被第三方合法追索。北海爱林投资有限公司应在2017年9月30日之前完成该房产的配套附属设施（如窗户、扶梯）。从减少成本考虑北海爱林投资有限公司消防的安装可与广西南投医疗投资有限公司的消防安装合并一起，办理完毕交广西南投医疗投资有限公司办理医院相关证件。北海爱林投资有限公司承担本房屋内三台电梯的安装及调试费用，并通过相关部门验收。因北海爱林投资有限公司房产证办不下来原因造成广西南投医疗投资有限公司不能正常营业，北海爱林投资有限公司延期三个月免租期。双方协调解决。广西南投医疗投资有限公司不按照约定支付租金超过60日，每逾一日需向北海爱林投资有限公司支付所欠款额的2％作为违约金。2017年6月30日，广西南投医疗投资有限公司依合同约定向北海爱林投资有限公司支付水电押金500000元，租房押金500000元，预付房屋租金500000元。随后，广西南投医疗投资有限公司经房屋业主要求，将电开户至广西南投医疗投资有限公司名下。北海爱林投资有限公司依约将案涉房屋交付给广西南投医疗投资有限公司，广西南投医疗投资有限公司装修完毕并己经开始用于经营医院。根据《房屋租赁协议》的约定，房屋租赁期自2017年7月1日起至2037年6月30日，共计20年，其中有11个月免租期（约定时间与交付实际不符的，以从本合同生效）用于房屋装修。因广西南投医疗投资有限公司逾期未向北海爱林投资有限公司支付租金与违约金，北海爱林投资有限公司曾向广西南投医疗投资有限公司发出《律师函》，向广西南投医疗投资有限公司催收租金与违约金。另查明，案涉的位于北海市房屋属北海市铁山港区营盘白龙珍珠场（以下简称白龙珍珠场）所有，2018年11月13日，白龙珍珠场取得位于北海市房屋的《不动产权登记证》。北海爱林投资有限公司向白龙珍珠场出租案涉房屋后再转租给广西南投医疗投资有限公司。案涉房屋自2017年5月10日起已经具备进场装修条件，且案涉房屋的三台电梯已经安装完毕并经验收合格。北海爱林投资有限公司已经完成案涉房屋4楼以上的隔墙工作。白龙珍珠场已代替北海爱林投资有限公司完成案涉房屋的后院平整工作，并已代替北海爱林投资有限公司与广西南投医疗投资有限公司结清后院平整相关费用。为了使建筑符合医院的特殊建筑要求，经北海爱林投资有限公司、广西南投医疗投资有限公司与白龙珍珠场协商，原应该由白龙珍珠场负责施工完成并交给北海爱林投资有限公司，再由北海爱林投资有限公司交给广西南投医疗投资有限公司的部分工程，由白龙珍珠场移交给广西南投医疗投资有限公司自行施工，费用由白龙珍珠场承担。2018年5月30日，北海市公安消防支队向白龙珍珠场出具《建设工程竣工验收消防备案凭证》，载明“你单位2018年5月30日申报了源隆大正A#宿舍楼新建工程（地址：广东路以西、江苏路以南）的竣工验收消防备案，备案号：450000wys180003359，并提供了下列材料：……经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证”。2017年10月13日广西南投医疗投资有限公司将案涉场地移交北海爱林投资有限公司。 一审法院认为，北海爱林投资有限公司与广西南投医疗投资有限公司签订的《房屋租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合同合法有效。双方当事人应当按照合同的约定和法律的规定履行自己的义务。根据《房屋租赁协议》的约定，11个月免租期自合同签订生效之日起计算，故广西南投医疗投资有限公司应自2018年6月28日起向北海爱林投资有限公司支付租金。按租金支付时间约定，租金按季度支付，于上一季度末月16日前支付，故广西南投医疗投资有限公司应于2018年5月16日前支付北海爱林投资有限公司2018年6月28日至9月27日的季度租金523857.6元，广西南投医疗投资有限公司已预付租金50万元，故仍欠23857.6元未支付；广西南投医疗投资有限公司应于2018年9月16日前支付2018年9月28日至12月27日的租金523857.6元；应于2018年12月16日前支付2018年12月28日至2019年3月27日的租金523857.6元；于2019年3月16日前支付2019年3月28日至6月28日的租金523857.6元。北海爱林投资有限公司主张的租金计算的起始时间与合同约定不符，北海爱林投资有限公司按其计算方式主张4个季度租金至2019年8月31日止。按照北海爱林投资有限公司所主张的4个季度的租金，按合同约定的租金计算的起始时间自2017年6月28日至2019年6月28日，广西南投医疗投资有限公司仍欠北海爱林投资有限公司租金1595430.4元。北海爱林投资有限公司已将案涉租赁物交付广西南投医疗投资有限公司使用，广西南投医疗投资有限公司应依约向北海爱林投资有限公司支付租金，现北海爱林投资有限公司主张广西南投医疗投资有限公司支付租金，有事实和法律依据，予以支持，超出部分，不予支持。北海爱林投资有限公司主张根据《房屋租赁协议》的约定，广西南投医疗投资有限公司不按照支付租金达60日以上的，每逾期一日广西南投医疗投资有限公司需向北海爱林投资有限公司支付所欠款额的2％作为违约金，请求广西南投医疗投资有限公司向其支付违约金，广西南投医疗投资有限公司提出违约金过高的抗辩，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，一审法院对北海爱林投资有限公司主张为违约金的计算方式调整为按应支付的租金总额1595430.4元减去免收三个月租期的租金523857.6元为1071572.8元的银行贷款利率计算，北海爱林投资有限公司主张超出部分，不予支持。关于反诉问题，广西南投医疗投资有限公司请求北海爱林投资有限公司支付其代为施工的工程款540835元，一审法院认为该诉求涉及到另案法律关系，本案中不予处理，广西南投医疗投资有限公司可另案起诉。广西南投医疗投资有限公司请求北海爱林投资有限公司以广西南投医疗投资有限公司支付的水电押金500000元抵顶房屋租金，一审法院认为，广西南投医疗投资有限公司与北海爱林投资有限公司在签订《房屋租赁协议》时，水电费未产生，随后广西南投医疗投资有限公司所使用的水电费亦与业主协商缴纳，北海爱林投资有限公司不应收取广西南投医疗投资有限公司水电押金，现已收取，广西南投医疗投资有限公司主张折抵房屋租金，符合法律规定，一审法院予以支持。广西南投医疗投资有限公司请求因北海爱林投资有限公司逾期通过竣工验收并办理房产证须延期三个月免租期，根据《房屋租赁协议》的约定，因北海爱林投资有限公司房产证办不下来原因造成广西南投医疗投资有限公司不能正常营业的，北海爱林投资有限公司延期三个月免租期，案涉房屋房产证办理的时间为2018年11月13日，北海爱林投资有限公司自2018年5月30日通过消防竣工验收但2018年11月13日才办理房产证，广西南投医疗投资有限公司的主张符合合同约定，一审法院予以支持。综上，广西南投医疗投资有限公司主张的折抵500000元租金以及免三个月租期的租金523857.6元后，广西南投医疗投资有限公司还应向北海爱林投资有限公司支付自2017年6月28日至2019年6月28日租金为1595430.4元－500000元－523857.6元＝571572.8元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、广西南投医疗投资有限公司向北海爱林投资有限公司支付自2017年6月28日至2019年6月28日租金571572.8元；二、广西南投医疗投资有限公司向北海爱林投资有限公司支付违约金（违约金计算：以1071572.8元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年5月17日起计至2019年8月19日；自2019年8月20日起至广西南投医疗投资有限公司实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回北海爱林投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回广西南投医疗投资有限公司的其他反诉请求。本诉受理费24888元，由北海爱林投资有限公司负担16551元，由广西南投医疗投资有限公司负担8337元；反诉受理费4400元（广西南投医疗投资有限公司已预交7084元），由北海爱林投资有限公司负担，多收取的反诉受理费2684元，退回广西南投医疗投资有限公司。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。对一审查明的事实，上诉人认为“2017年10月13日被告将案涉场地移交原告”有误，移交时间为2017年6月28日。被上诉人认为，移交时间为2017年10月13日。本院认为，据查明的事实，2017年10月13日是案外人北海市铁山港区营盘白龙珍珠场移交给被上诉人的施工时间，上诉人移交案涉场地移交的时间为2017年6月28日，一审法院对该事实认定有误，本院予以纠正。对一审查明的其他事实，本院予以确认。 关于被上诉人应付租金数额的问题。本院认为，上诉人与被上诉人签订的案涉《房屋租赁协议》依法成立且有效,对双方当事人具有法律约束力,被上诉人应当依约支付租金。根据《房屋租赁协议》的约定，租金按季度支付，每季度租金为523857.6元，年租金为2095430.4元，五年后按照每年递增5%，被上诉人享有从合同签订生效之日起11个月免租期，合同签订生效时间为2017年6月28日，故被上诉人应自2018年5月28日起按季度向上诉人支付租金。被上诉人应向上诉人支付2018年5月28日至2019年8月28日五个季度的租金共2619288元（523857.6元×5=2619288元），因被上诉人已支付租金500000元，故被上诉人还应支付上诉人租金2119288元（2619288元-500000元=2119288元），一审法院认定被上诉人租金起算时间及拖欠数额与事实不符，本院予以纠正。被上诉人主张其缴纳的水电押金500000元应抵扣租金。本院认为，案涉合同虽约定水电费在协议执行完毕后上诉人归还被上诉人，但被上诉人向上诉人交纳一定的水电押金，目的是为了保证租赁期间水电费的正常交纳，如存在拖欠水电费的情况，上诉人可用交纳的水电押金予以抵扣。现双方确认已将用电开户至被上诉人名下，但用水并未开户至被上诉人名下。故被上诉人仍应对水费交纳押金，本院酌定被上诉人交纳水电押金的50%即250000元抵扣租金，剩下的250000元仍按合同约定作为水费押金。被上诉人还主张免租期应延期三个月。本院认为，案涉《房屋租赁协议》约定，因上诉人房产证办不下来原因造成被上诉人不能正常营业，上诉人延期三个月免租期，但上诉人、被上诉人对案涉房屋房产证的办理时间未进行明确的约定，且被上诉人未能提供证据证明上诉人于2018年11月13日办理房屋房产证对其经营造成不良影响，故本院对该主张不予支持。综上，被上诉人应向上诉人支付2017年5月28日至2019年8月28日的租金为1869288元（2119288元-250000元=1869288元）。 关于案涉违约金的计算标准问题。本院认为，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法,出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的,人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准计算”的规定，上诉人诉请的逾期支付租金的违约金应予支持。违约金以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准计算,而中国人民银行逾期罚息利率标准为借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%,故上诉人主张按照民间借贷法律关系中适用月利率2%的标准计算利息没有法律依据，本院不予支持。一审判决认定仅按照中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率也不当，本院予以纠正。综合考虑上诉人的损失情况、当事人的过错程度等因素，本院酌定案涉违约金的计算标准按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%，2019年8月20日起也即全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%。根据《房屋租赁协议》的约定，租金于上一季度末月16日前支付。被上诉人已预付租金500000元，水电押金抵扣租金250000元，相当于被上诉人已支付了2018年5月28日至8月27日的租金523857.6元，支付了2018年8月28日至11月27日的租金226142.4元（500000元+250000元-523857.6元=226142.4元），故违约金计算为：以297715.2元（523857.6元-226142.4元=297715.2元）为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，自2018年8月17日起计至2018年11月16日；以821572.8元（523857.6元+297715.2元=821572.8元）为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，自2018年11月17日起计至2019年2月16日；以1345430.4元（523857.6元+821572.8元=1345430.4元）为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，自2019年2月17日起计至2019年5月16日；以1869288元（523857.6元+1345430.4元=1869288元）为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，自2019年5月17日起计至2019年8月20日，自2019年8月20日起至被上诉人实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。 综上所述，北海爱林投资有限公司的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持；对其余部分，予以驳回。一审判决认定事实基本清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初687号民事判决； 二、被上诉人广西南投医疗投资有限公司向上诉人北海爱林投资有限公司支付自2017年5月28日至2019年8月28日租金1869288元； 三、被上诉人广西南投医疗投资有限公司向上诉人北海爱林投资有限公司支付违约金[违约金计算：以297715.2元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，自2018年8月17日起计至2018年11月16日；以821572.8元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，自2018年11月17日起计至2019年2月16日；以1345430.4元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，自2019年2月17日起计至2019年5月16日；以1869288元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，自2019年5月17日起计至2019年8月20日，自2019年8月20日起至被上诉人实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。]； 四、驳回上诉人北海爱林投资有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被上诉人广西南投医疗投资有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费20102.07元，由广西南投医疗投资有限公司负担15102.07元，北海爱林投资有限公司负担5000元;一审反诉受理费14117.52元，由广西南投医疗投资有限公司负担9117.52元，北海爱林投资有限公司负担5000元;二审案件受理费19474元，由广西南投医疗投资有限公司负担14474元，北海爱林投资有限公司负担5000元。 本判决为终审判决。 审 判 长  文 全 审 判 员  何能媛 审 判 员  文庆强 二〇二〇年七月十四日 法官助理  冼玉凤 书 记 员  曾惠敏