山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4592号 上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛泽润兄弟物流有限公司，住所地青岛市黄岛区黄岛街道办事处张戈庄社区居民委员会342号。 法定代表人：闵现福，职务经理。 委托诉讼代理人：张静，山东青大泽汇（黄岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：臧家庭，男，1963年9月30日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：王新忠，山东新和律师事务所律师。 上诉人青岛泽润兄弟物流有限公司（以下简称泽润物流公司）因与被上诉人臧家庭房屋租赁合同纠纷一案,山东省青岛市黄岛区人民法院(2019)鲁0211民初4317号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人泽润物流公司之委托诉讼代理人张静、被上诉人臧家庭及其委托诉讼代理人王新忠参加了诉讼。本案现已审理终结。 泽润物流公司上诉请求：1、依法撤销黄岛区人民法院2019年12月22日作出的(2019)鲁0211民初4317号民事判决书第二、三、四项，依法发回重审(或改判或依法驳回)。2、本案一审及二审诉讼费用、保全费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案不违反一事不再理的原则，一审法院应依法审理上诉人的诉讼请求。一审法院依据(2017)鲁0211民初2037号民事判决书中的判决，认定一审起诉属于一事不再理是不合法的。依据民事诉讼法的解释中一事不再理的规定，(2017)鲁0211民初2037号民事判决书中认定该案为侵权之诉，并驳回上诉人诉讼请求，即上诉人的诉讼请求并未得到审理。上诉人在一审中提起合同违约之诉，与前诉案件中的诉讼标的完全不同。二、一审审理反诉请求中认定事实前后矛盾。三、一审法院认定变更为不定期租赁合同事实有误，同时适用法律错误，违背了谁主张谁举证的原则。综上，上诉人青岛泽润兄弟物流有限公司认为一审判决认定事实不清、适用法律错误，不利于客观事实的全面判断和当事人合法权益的充分保护。 臧家庭辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。 泽润物流公司向一审法院提出诉讼请求，1.请求依法判令被告支付违约金100000元；2．请求依法判令被告返还被堵期间的租赁费22915元；3．请求依法判令被告支付17天工人工资46271元；4.本案诉讼费由被告承担。后变更诉讼请求为：1.请求确认租赁合同无效；2.请求判令被告支付缔约过失赔偿金100000元；3.请求判令被告返还被堵期间的租赁费22950元；4.请求依法判令被告支付17天工人工资46271元；5.本案诉讼费由被告承担。 臧家庭向一审法院提出反诉请求，1.判决反诉被告支付拖欠反诉原告的房屋租赁费123000元；2.判决反诉被告支付反诉原告违约金100000元；3.反诉费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：1.2015年1月16日，原告委托本公司总经理刘香权与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同甲方为被告，乙方为刘香权，约定原告租赁被告建设的位于青岛市黄岛区侧的厂房一处，面积为3650平方米，租赁期限自2015年1月16日至2017年1月15日，租赁费用为每平方米135元，总计492000元。合同同时约定了违约条款和责任等内容。合同签订后，原告通过刘香田、刘香权个人账户向被告臧家庭支付了房屋首年租金。2.2015年6月29日，青岛市公安局青岛经济技术开发区分局辛安派出所出具证明一份，载明：“2015年6月4日9时58分，崔言吉报称：开发区连湾河路铁路桥西侧土路往北泽润兄弟物流门口，因土地使用产生纠纷，被村民堵住门口，从6月4日至6月19日、23日每天24小时堵路”。2015年6月20日，公安机关对管云国、管明军、管云光、管明林、侯方智等人进行传唤，并做出行政处罚。根据管云国等人的陈述，管云国等人认为包括涉案租赁场地在内的土地属于村集体所有，目前被他人非法占用，因此希望通过组织村民堵路的方式，把村里的地要回来。3.2017年1月23日，原告将被告起诉，请求判令被告赔偿其损失2256718元，其中违约金为100000元、应返还的租金损失为84897.53元、人工费损失为29600元、其他为客户索赔损失。事实和理由为“2015年1月16日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定被告将位于青岛市黄岛区的厂房租赁给原告使用，用于仓储、装卸及货物运输。合同同时约定被告应保障原告所租赁厂房周边的道路畅通。合同签订后，原告依照合同约定交付租金。2015年6月14日，原告所租赁厂房的唯一进出道路被堵，导致原告租赁厂房内的货物无法出库，该宗货物在道路被堵期间货值大幅下降，原告客户产生巨额损失，并均向原告索赔，导致原告产生巨额损失。被告未履行合同义务导致原告产生巨额损失，被告应当承担违约责任并赔偿原告损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法判如所请。”本案经审理后，于2017年11月13日作出民事判决书，判决被告向原告支付违约金100000元；向原告退还租赁费84897.53元；驳回原告的其他诉讼请求。后原被告不服，均提起上诉，本案经青岛市中级人民法院审理后作出（2018）鲁02民终3497号民事判决书，认为本案实质是因案外人侵权，造成泽润公司损失。根据双方合同的约定，被告臧家庭、陈茂朋、张锡亮有义务保持道路及水电畅通，负责协调周边关系，合同期内，甲方违约应付给乙方违约金10万元。根据上述合同约定，臧家庭、陈茂朋、张锡亮确有义务协调相关村民，避免造成租赁合同无法正常履行。在臧家庭、陈茂朋、张锡亮未能举证证明其勤勉地履行了合同约定的“协调”义务的情况下，应当承担相应的违约责任。但因泽润公司在该案中并未向臧家庭、陈茂朋、张锡亮主张违约责任，而是要求臧家庭、陈茂朋、张锡亮赔偿因堵路造成的损失，因此一审法院径行判令臧家庭、陈茂朋、张锡亮根据合同约定承担10万元违约金，有违“不告不理”的民事诉讼原则，予以纠正。泽润公司承租涉案租赁物后，即取得对物的占有、使用和收益的权利，案外人非法堵路，影响泽润公司对租赁物的使用收益，构成侵权，应当承担相应的侵权责任。臧家庭、陈茂朋、张锡亮与侵权人主观上不存在侵权的意思联络，而且根据查明的事实，案外人侵权的原因与臧家庭、陈茂朋、张锡亮无关，因此臧家庭、陈茂朋、张锡亮是否履行“协调”义务与泽润公司的损失发生没有直接因果关系。另外，堵路期间的租金仅为85037.26元[（492000＋492000）÷365×17]，而泽润公司主张的损失数额为200余万元，远远超出臧家庭、陈茂朋、张锡亮签订合同时能够预见的范围，权利义务明显不一致，因此泽润公司要求臧家庭、陈茂朋、张锡亮赔偿其损失，不予支持。综上，臧家庭、陈茂朋、张锡亮的上诉理由成立，予以支持。泽润公司的上诉理由不足，不予支持。判决撤销（2017）鲁0211民初2037号民事判决；驳回上诉人青岛泽润兄弟物流有限公司的诉讼请求。4.庭审中，原被告双方均认可租赁合同中约定的房屋租赁期限届满后，原告仍继续使用涉案厂房，租金已付清至2016年9月15日。但双方对原告何时从涉案厂房中搬离有争议，原告称其已于2016年9月15日搬离，被告不予认可，并称原告系2016年12月15日时搬离。双方均认可，原告搬离厂房时未与被告办理交接手续。5.涉案厂房未取得建设工程规划许可证，现已被拆除。 一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案的争议焦点为：1.原被告于2015年1月16日签订的《房屋租赁合同》之效力？2.原告主张的缔约过失赔偿金应否支持？3.原告提出的其他诉请是否属于重复起诉？4.被告提出的反诉请求应否支持？关于第一个争议焦点。根据在案证据，涉案出租标的物:坐落于青岛市黄岛区侧的3650平方米厂房一处，未取得建设工程规划许可证，且现已被拆除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故原被告于2015年1月16日签订的《房屋租赁合同》无效。关于第二个争议焦点。如前所述，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。如此，双方在《房屋租赁合同》中约定的违约责任亦归于无效，现原告主张缔约过失损失，实际即合同无效的损失赔偿，本案应限于信赖利益损失。虽然涉案租赁合同无效，但原告在签订合同后确已实际使用了租赁物，且其既不能说明所主张的100000元损失属于直接损失还是间接损失，也不能提交能够证明确实存在该数额损失的证据，故原告的该项诉请系证据不足，应承担举证不能的法律后果，对其该项请求，不予支持。关于第三个争议焦点。原告此前曾就本案中所提返还被堵期间租赁费及工人工资提起诉讼，且已被生效裁判文书判决驳回。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款的规定，当事人就己经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉:(一)后诉与前诉的当事人相同；(二)后诉与前诉的诉讼标的相同；(三)后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案，原告的该宗诉讼请求符合该条件，属于重复起诉，违反了“一事不再理”的原则，故对该部分诉请，不予处理。关于第四个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。虽然原被告签订的租赁合同无效，但是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案，原告作为租赁标的物的使用人与管理人，在原租赁合同约定的期限届满后（2018年3月15日）仍继续使用租赁物，虽未再签订合同但在其不再使用租赁物时，负有向出租人返还租赁物并办理交接的义务。现双方对租赁标的物何时被交回有争议，根据在案证据及实际交易习惯，应由原告承担确定交还时间的举证责任，现其不能提供，应承担对其不利的法律后果，即以被告主张的时间作为标的物返还时间，为2016年12月15日，予以确认。至于租金计算标准，按照原合同的约定，每月为41000元。综上，被告反诉要求原告支付房屋占有使用费的诉请，有事实和法律依据，予以支持。至于被告反诉请求的违约金100000元，上述已述，合同无效后违约条款亦归于无效，不予支持。据此判决：一、原告青岛泽润兄弟物流有限公司与被告臧家庭于2015年1月16日签订的《房屋租赁合同》无效。二、驳回原告青岛泽润兄弟物流有限公司的诉讼请求。三、反诉被告青岛泽润兄弟物流有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告臧家庭支付房屋占有使用费123000元。四、驳回反诉原告臧家庭的其他诉讼请求。案件受理费3684元，由原告青岛泽润兄弟物流有限公司负担。反诉案件受理费2397元，由反诉原告臧家庭、陈茂朋、张锡亮负担1075元，由反诉被告青岛泽润兄弟物流有限公司负担1322元。 本案二审期间，上诉人泽润公司向本院提交如下证据材料：2016年3月16日上诉人工作人员刘香田和刘香权全跟被上诉人臧家庭的谈话录音，证明：通知被上诉人臧家庭搬离租赁物，通知被上诉人3月底就不用这个房子了。被上诉人的质证意见是：真实性无异议，这是在2020年5月26日在中院民四庭审理上诉人与被上诉人以及陈茂朋、张锡亮的房屋租赁合同在二审审理期间上诉人提出的。该录音不是新证据，上诉人提交的录音只是2016年的3月16日的录音，该录音并没有将是通知被上诉人要解除合同。而是协商怎么降低租赁费，上诉人租赁费一直支付到2016年的8月16，上诉人说3月16日的通知是解除合同，显然是与事实不符，上诉人与被上诉人签订的合同，当时双方与房屋交接手续，那么解除租赁合同的话，也应当是书面的解除，上诉人于2016年12月16日，私自撤离了，并没有跟被上诉人交接，一审判决也是基于这一个事实来认定上诉人应当支付到他办理这个时间，就是2016年12月16日期间。该录音证实2016年3月16日，上诉人青岛泽润兄弟物流有限公司的刘香权、刘香田以进出仓库的道路在修路等各种理由为由要求降低房屋租金，而非提前解除合同。臧家庭也没有答应其要解除合同。另外，如要解除合同也应书面解除，并办理房屋交接手续。因此，该录音也不能证实上诉人青岛泽润兄弟物流有限公司在2016年12月16日之前已经与臧家庭解除合同，并办理了房屋交接手续。被上诉人臧家庭向本院提交如下证据材料：2020鲁02民再54号民事判决书，证明：维持了青岛市中级人民法院2018鲁02民终3497号民事判决，二审判决对堵路的原因及事实做了充分的认定，认为堵路的原因是案外人非法堵路，造成上诉人是存在的货物无法运出，损失应当由案外人的侵权行为造成的，应当由案外人承担赔侵权赔偿责任。该判决书对上诉人的第一个诉讼请求，也就是要求认定租赁合同无效以及违约责任也作出了认定，因为是无效合同，所以要求违约责任没有依据，所以就不支持上诉人要求被上诉人承担违约责任的诉讼请求。上诉人泽润公司质证意见：真实性认可，对证明事项不认可，堵路期间的事损失确实是由第三人造成，但是我们还有山东省青岛市中级人民法院2018鲁02民终3497号民事判决书，被上诉人也提交了作为证据，这两个结合起来正好能看出来，再审申请书里明确，再审只是确认了是无效合同，对违约金予以审理，其他事项，再审中明确写明可以另案提起诉讼，故不再审理。再审就是把2018鲁02民终3497号民事判决书进行了一个案由上的否认，但是他仍然维持了原判了，那么在原二审中级人民法院2018鲁02民终3497号民事判决书里，我们可以看到，法官在生效判决李法官明确说明，对方应承担协调的违约责任，虽然堵路的损失是由第三人造成，但对方明确在合同里约定是要承担协调周边关系的违约责任，在堵路期间对方并未协调关系，并未履行自己的义务，所以即使合同无效，被上诉人仍应参照合同约定承担协调义务，但其没有承担，应参照合同约定承担退还堵路期间的租金和赔偿堵路期间损失的责任，已生效的山东省青岛市中级人民法院2018鲁02民终3497号判决书里，法官明确说明的是在臧家庭、陈茂朋、张锡亮未能举证证明其起码地履行了合同约定的协调义务的情况下，应当承担相应的违约责任。在案由里法官认定我们未主张违约责任，但是在再审判决里已经明确了我们又主张的是违约责任，所以我们认为对方应该承担违约责任，应该承担无效后的责任损失。录音一直在沟通搬离的事情，因为从15年开始堵路以后，这个地方就基本上不在能使用了，而且从第二年租期开始双方变更成两个月一付，是先付后租。 本院二审期间查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本院生效的民事判决认定，泽润公司委托该公司总经理刘香权与臧家庭签订的《房屋租赁合同》，因出租的涉案房屋未取得建设工程规划许可证，该租赁合同无效。根据该生效判决的认定，本案中泽润公司主张的因涉案租赁合同无效而产生的损失赔偿应当予以处理，一审法院关于该项诉讼请求违反“一事不再理”不予处理的认定，应予纠正。关于泽润公司主张的缔约过失赔偿金，泽润公司主张的缔约过失损失赔偿系基于涉案租赁合同被认定无效而产生，而该合同的无效系由于涉案房屋未取得建设工程规划许可证。通常缔约过失责任是指在合同订立合同中，一方当事人因违背诚实信用原则所承担的合同义务，造成对方信赖利益损失而应承担的民事赔偿责任。本案中，上诉人作为承租人在订立租赁合同前应审慎的考量涉案房屋的相关权属证明，上诉人亦无证据证明出租人存在违背诚实信用原则而使其产生了错误的信赖。因此，上诉人主张缔约过失赔偿金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张返还涉案房屋被堵期间的租赁费及工人工资，且不应向被上诉人支付占用费的问题。本院认为，本案所涉租赁合同因未取得建设工程规划许可证而无效，如上所述双方均存在过错。虽然租赁合同无效，但上诉人作为承租人对房屋进行了占有使用，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，应予支持。上诉人作为承租人负有证明其于何时搬离涉案房屋的举证责任，但其未能提交充分证据证明搬离涉案房屋的具体时间，及其与出租人办理了交接，应承担不利的法律后果，原判该认定并无不当。另外，结合本案查明的事实，在租赁期内，本案所涉厂房的门口被案外人堵住，并被24小时堵路，堵路行为自2015年6月4日起，共计17天。双方当事人对上述事实均无异议。本院认为，上诉人承租涉案厂房系用于生产经营，该项事由的发生阻碍了其对涉案房屋的正常使用和经营，且并非上诉人的原因所致，对于堵路17天期间的租金22915元应当予以扣减，上诉人该主张本院予以支持。至于堵路期间的工人工资问题，无论是否发生堵路事由，该部分费用是上诉人必然支付的，不应予以扣减，该项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉理由，部分成立，本院予以部分支持。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第（二）项之规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初4317号民事判决第一、三、四项； 二、变更山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初4317号民事判决第二项为：臧家庭返还青岛泽润兄弟物流有限公司租金22915元人民币； 三、驳回青岛泽润兄弟物流有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费3684元，由青岛泽润兄弟物流有限公司负担3000元，臧家庭负担684元；一审反诉案件受理费2397元，由臧家庭负担1397元，青岛泽润兄弟物流有限公司负担1000元。二审案件受理费4759元，由上诉人青岛泽润兄弟物流有限公司负担4000元，被上诉人臧家庭负担759元。 本判决为终审判决。 审判长  高中日 审判员  侯 娜 审判员  王昌民 二〇二〇年七月十日 法官助理 厉永军 书记员李珊珊