天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初6200号原告：财富兴园（天津）物业服务有限公司，地址天津市武清区下朱庄街复兴路8号。法定代表人：陈建军，该公司经理。委托诉讼代理人：许宗伟，该公司员工。被告：张龙，男，1989年6月2日生，汉族，住天津市武清区。原告财富兴园（天津）物业服务有限公司（以下简称财富兴园物业公司）与被告张龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告财富兴园物业公司的委托诉讼代理人许宗伟，被告张龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。财富兴园物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付所欠2018年5月1日至2020年5月31日物业服务费4180.95元、违约金1505.14元和下一年度应缴纳物业服务费2006.86元，合计7692.95元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年5月7日签订了《物业服务协议》，约定由原告为被告位于富兴御园6楼1单元1312室的房屋提供物业服务，物业费为每月167.24元，合同签订后，原告认真提供了服务，但被告却拖延物业服务费不交至2020年5月31日，其未按合同要求于每年5月前缴纳下一年度物业服务费。后虽经原告多次催要未果。故提起诉讼。张龙辩称，不同意原告的诉讼请求。原因是房屋质量有问题，管理不行。楼道粘贴小广告，门口都是收破烂的。5号楼安装了监控，我们楼门口没有。我丢了一块电瓶，后来又丢了一辆电动车物业也不管，院区卫生也不合格。车辆也随意摆放，物业也不管理。保安也经常空岗。有时候夜里小区里咣咣的有响动，耽误休息。出楼道门有块顶板掉落，物业也不管。楼道里的地板砖也是松动了，没人给修理，环境也不好。不同意交付物业费。本院经审理认定事实如下：原告系依法注册的物业服务企业，被告系天津市武清区下朱庄街广贤道西侧富兴御园6-1-1312房屋业主。2016年5月7日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告房屋提供物业管理服务；房屋建筑面积为92.91平方米；物业管理服务费收费标准为1.8元/月/平方米；被告首次入住日期起始预交一年物业费（即物业交付使用之日，以收楼通知书中注明的正式时间为准，另有约定的除外）,其后每年起始日前一个月(即每年5月份）缴纳下一年度物业费；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交所欠款项并从逾期之日起每天按所欠款项1‰比例向原告交纳违约金。原告依据上述合同的约定为被告提供了物业管理服务，被告自2018年5月1日开始未缴纳物业管理服务费。经原告多次在被告门口张贴《物业服务费催缴通知》进行催要，被告仍未履行缴费义务。双方争议问题，被告主张原告物业服务不到位，房屋质量问题、丢失电动车问题、存在垃圾不清理、车辆乱停、发小广告、门口保安空岗等问题。被告提交了房屋漏水两段视频，房子开裂两段视频、2020年6月30日晚上10点及2020年7月12日晚上9点左右保安两次脱岗的视频、楼道屋顶板子掉落的视频两段，发小广告的1段视频。五号楼的楼道给安装监控了，被告楼道没有安装监控的视频。原告经质证提出如下质证意见：对被告提交的漏房的视频是真实的，原告也去过。但此问题不在物业服务合同范围内，应由地产商承担责任。空岗问题原告不认可被告的证据，保安在岗外执勤时是不在岗亭里的。楼道广告的视频不认可被告的，原告清扫都是有时间段的，是持续性的。原告也拍了视频，没有楼道广告了。入户门楼顶是我们为了检修预留的，对业主没有造成任何伤害。五号楼安装的监控不是原告安装的，可以找下朱庄派出所核实问题。本院认为，被告主张的房屋质量不属物业服务合同范围内，应由房屋买卖合同的相对方承担责任。关于财产丢失问题属于治安或刑事案件，双方物业服务合同也未约定原告对被告的财产有保管义务，故原告不应承担责任。如果原告存在过错，可另行解决。被告主张的其他问题原告均作出合理解释。综上被告的主张本院不予支持。本院认为，原告与被告签订的涉案《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定合法有效，该合同对被告亦具有法律约束力，原告按照合同约定履行了合同义务，被告亦应当按照合同约定履行交纳物业管理服务费等合同义务。其推脱拒付2018年5月1日之后的物业管理服务费的行为属违约行为，应承担本案全部违约责任。故对原告提出的被告交纳自2018年5月1日至2020年5月31日物业管理服务费4180.95元及2020年6月1日至2021年5月31日物业管理服务费2006.86元的主张，因交费时间为每年的5月，故被告应交纳原告2018年5月1日至2020年4月30日物业管理服务费4013.72元及2020年5月1日至2021年4月30日物业管理服务费2006.86元。逾期交纳物业管理服务费，应依约承担相应的违约金。原告提出的由被告交纳2018年6月1日至2020年5月31日违约金1505.15元的请求过高，原告未提交实际损失的证据，原告的实际损失可按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。原告的违约金在实际损失的基础上浮30%计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告张龙给付原告财富兴园（天津）物业服务有限公司2018年5月1日至2020年4月30日物业管理服务费4013.72元及2020年5月1日至2021年4月30日物业管理服务费2006.86元。并自每年度物业费逾期付款之日起至2020年5月31日止，以每年度物业费数额为基数，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率上浮30％分批计付违约金，2019年8月19日后按全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率逾期罚息利率上浮30％分批计付违约金。于本判决生效之日起5日内付清。二、驳回原告财富兴园（天津）物业服务有限公司其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  石瑞廷二〇二〇年七月三十日书记员  张 娜附本裁判文书所引用的具体法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30％的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。