贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6833号 原告：陈芳，女，汉族，1980年4月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路10号。 统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。原被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退回房差款1.64㎡×3289.4元／㎡＝5394.61元;2、判令被告退回电开户费1户×529元／户＝529元、闭路电视开通费1户×265元／户＝265元；3、判令被告支付原告延迟办理瑞丰新城第14幢2705号房屋产权证的违约金，从2014年7月1日至2018年10月16日止，共计1566天，每日按总房款303710.00元的万分之0.5标准计算，为人民币23780.49元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年11月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人陈芳向出卖人购买的房屋位于毕节市，出卖人应当在2014年6月31日前办理上述房屋的房屋产权证书，出卖人到期不能办理产权证书的，双方同意按下列约定处理，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人总房款的万分之零点五违约金”。合同签订后，原告依约向被告一次性支付了购房款303710.00元（其中首付91710.00元，银行按揭21.2万元）,但被告未按照合同约定期限履行办理房屋产权义务。原告依约以套内面积92.33平方米，按每平方米3289.4元每平方米，而不动产证上套内面积为90.69平方米，即套内面积差为1.64平方米。按照2018年9月17日毕节市人民政府法制办公室清退文件，凡在房开企业对2009年5月1日起销售的商品房违法代收“四通费”的，建议由行业主管部门依法依规责令房开企业进行清退。被告辩称，一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。 2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款以填补损失为原则，原告诉请支付违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，原告举证不能，被告无支付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿故本案逾期办证违约金约定极高，即便被告承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。五、原告诉请的违约金计算终期错误。1、就办证过程中各方权责问题：依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到不动产登记机关备案即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是：原告交情了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料（如身份证、结婚证、户口本等）、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证滞后的结果应由其自行承担。3、在不动产登记机关得知涉案房屋可办理不动产权证书之后，为提高办证效率，被告提前通知原告提交办证相关资料，原告于2018年8月20日到被告处提交办证应当由其提交的相关资料、出具办证委托书后，涉案房屋于2018年9月25日取得不动产初始登记证书，被告于2018年10月12日将办证相关资料提交至不动产登记机关备案。故即便被告担责，违约金计算终期最迟截止至涉案房屋取得不动产初始登记之日（2018年9月25日）止，最迟计算至被告将办理相关资料提交至不动产登记机关备案之日止（2018年10月12日）。 六、原告购买涉案房屋采用银行按揭的方式付款，被告为其向银行的借款承担保证责任，后原告欠付银行的按揭款共计239.15元，被告基于连带保证责任代原告向银行偿还按揭款239.15元。故若被告承担支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的责任，则双方属互负债务的情形，应当进行相应抵销。七、原告无权诉请退还“开户费”。1、原告该项诉请已超过诉讼时效。2、商品房买卖合同约定该费用是应当由买受人自行承担的费用，该费用实际并未包含在商品房房价款中，被告代收该费用以后也确已经向相关单位代缴完毕，且相关设施原告也已经实际使用，被告并未以收取方式将该费用据为己有，故原告诉请退还无事实依据。3、在被告未代收代缴该费用的其他买受人，若要使用相关设施的，其也已经自行到相关部门缴纳完毕上述费用，无论是被告代收代缴，还是原告自行去缴纳，该笔费用实际上是原告应当承担的费用，判决被告返还有失公平原则。八、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。本院经审理查明，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买瑞丰新城房屋一套，房号为：14-2705，套内建筑面积92.33平方米，单价为3289.40元/平方米，房屋总价款为303710.00元，面积差异的处理方式为以套内建筑面积为依据进行面积确认和面积差异处理，多退少补。被告承诺于商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款以及电开户费529.00元、闭路电视开通费265.00元。2012年6月5日，被告向原告交付涉案房屋。2018年10月12日，被告将办理涉案房屋不动产权证书所需资料提交毕节市不动产登记中心。现被告已为原告办理涉案房屋的不动产权证书，不动产权证书上载明的专有建筑面积（套内建筑面积）为90.69平方米。 另查明，因被告未按时偿还银行按揭贷款，贵阳银行毕节分行于2017年9月29日从被告处扣除239.15元用于抵偿原告应当支付的银行按揭贷款。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据《商品房买卖合同》的约定，被告承诺于商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案。经庭审查明，被告实际向原告交付涉案商品房的时间为2012年6月5日，故被告应于2014年6月5日前将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案，而被告实际提交的时间为2018年10月12日，被告的行为已经构成违约，应当承担相应违约责任。根据合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。原告于2020年5月11日提起本案诉讼，要求被告支付逾期办证违约金，根据民法总则第一百八十八条之规定，保护民事权益的诉讼时效期间为三年，因此，从原告起诉之日往前回溯超过三年部分，已经超过诉讼时效，故从2014年6月6日至2017年5月10日部分，已经超过诉讼时效，故对被告抗辩称本案原告主张的逾期办证违约金已经部分超过诉讼时效的请求，本院予以采信。因此，被告应当支付违约金的时间为：2017年5月11日至2018年10月12日，应当支付的违约金为：303710.00元×0.5÷10000×520天=7896.46元，扣除被告代原告偿还银行的按揭贷款239.15元后，被告应支付的违约金为7657.31元。 关于原告主张的面积补差款问题。经查，合同约定的套内建筑面积为92.33平方米，而涉案房屋不动产权证书上载明的套内建筑面积为90.69平方米，相差1.64平方米，被告应补原告面积差异款为1.64平方米×3289.40元/平方米=5394.62元。 关于原告要求被告退还二通费问题。 根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第（七）项规定：“商品房买卖合同应当包括下列内容：......供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任”，第二款规定：“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费.....”以及贵州省人民代表大会法制委员会《关于贵州省城镇房地产开发经营管理条例>有关问题询问的答复》之意见：“新建商品房配套的水电燃气通信有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。”之规定，被告重复收取原告电开户费529.00元，闭路电视开通费265.00元，理应退还原告。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈芳逾期办证违约金7657.31元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈芳面积补差款5394.62元； 三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈芳电开户费529元、闭路电视开通费265元； 四、驳回原告陈芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币275.00元，由原告陈芳负担202.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司负担73.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年七月六日 书记员  邓 頔