北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初2693号原告：关云志，男，1967年7月30日出生，满族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室－81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。原告关云志与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关云志之委托诉讼代理人林琳，被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关云志向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告之间的X1、X2、X3、X4、X5商品房预约合同；2.请求判令被告退还原告购房款451050元及利息（利息以451050元为基数，自2015年12月29日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.要求被告赔偿原告房屋差价损失77851元；4.要求被告赔偿原告电商信息费损失400000元及利息（以400000元为基数，自2015年12月29日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；5.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年12月24日、28日，原告向北京铭源嘉琪房地产经纪有限公司（以下简称铭源嘉琪公司）支付X1、X2、X3、X4、X5电商款250000元、信息费150000元，合计400000元；2015年12月29日，经铭源嘉琪公司居间服务，原告与被告签订上述五套房屋的《X选房确认单（公寓）》，并向被告交纳购房款合计451050元。后因北京市限购政策，原告无法购买涉案房屋，被告在没有预售许可证的情况下向原告出售房屋，应当赔偿原告的经济损失，故诉于法院。绿地京纬公司辩称：本案涉及五个合同关系，应坚持民事诉讼一事一理的基本原则，分别处理。原告向被告支付了X1、X2、X3、X4、X5房屋购房款共计451050元，在解除合同关系的前提下，同意退还已付房款；双方签订的选房确认单系双方真实意思表示，选房确认单约定能否签订正式的网签预售合同，具备不确定性，且约定了救济手段，被告未隐瞒相关事实，合同无法继续履行是受限购政策的影响，双方均无过错，即使需要支付利息损失，应从合同解除之日的第二日起算；本案涉诉房屋的价格发生了贬损，不存在房屋差价损失，其他案件的评估价格在本案中不具有参照性，如认定存在损失，应重新评估并按照所交纳款项占总房款的比例确定。原告提供铭源佳琪公司开具的合计40万元的电商费和信息费收据，系因其双方存在其他合同关系，应另案解决；该40万元应为铭源嘉琪公司收取的居间费用，收据中收款方和财务印章均为铭源佳期公司，原告未提出异议，说明其明知该款项并非购房款的一部分；另根据原告提交的收据、选房确认单，不体现5万元为每套房屋的电商费，也不能体现选房确认单的每套房屋原总房价和成交总价之间5万元减8万元的逻辑关系，故也不能视为购房款的一部分；密云法院已生效判决也已明确认定，每套房屋超出5万元部分的服务费既非购房款亦非原告为成功购房而产生的合理损失，原告主张40万元的电商信息费用明显过高，不是原告合理损失，且电商费、信息费是否实际交纳，也不确定，需要应追加案外人铭源佳琪公司、自然人杜文等民事主体参与诉讼，才能查清案件事实；我公司不是该笔费用的实际收取方，故没有返还和赔偿义务。本院经审理认定事实如下：2015年12月24日、28日，原告向铭源嘉琪公司支付X1、X2、X3、X4、X5电商款每套50000元，信息费每套30000元，合计支付电商款250000元、信息费150000元，共计400000元；2015年12月29日，经铭源嘉琪公司居间服务，原告与被告就上述五套房屋分别签订《X选房确认单（公寓）》，分别是：X1，面积56.51㎡，原总房价1056493元，成交单价15897.6元/㎡，成交总价898374元，已付款89838元；X2、X3、X4、这三套房屋形成的选房确认单内容均与X1相同；X5，面积57.68㎡，原总房价1076710元，成交单价15897.6元/㎡，成交总价916974元，已付款91698元；原告关云志就上述五套房屋向绿地京纬公司共计交纳房款451050元。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映X违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，认定绿地京纬公司在X项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始对外预售，和购房人签订书面协议，收取预付款，违反了《商品房销售管理办法》等相关规定，并责令其停止违法行为，给予了罚款处罚。另查，在本院受理绿地京纬公司为被告的同类其他案件中，认定该公司在X项目的宣传单中印有房屋内部效果图，图内房间存在上下楼、卫生间、餐厅、客厅等居住设施，而涉案房屋的规划用途均为商业办公类，而非居住。本院认为，本案中，原告与被告于2015年12月29日就5套房屋分别签订《X选房确认单（公寓）》，当日交纳了5套房屋的部分房款，此5份《X选房确认单（公寓）》均属同一法律关系，原告请求一并处理，并未违反《中华人民共和国民事诉讼法》规定的相应民事诉讼程序，故对被告的本案涉及五个合同关系，应坚持民事诉讼一事一理的基本原则，分别处理的答辩意见，本院不予采信。原告与被告签订的《X选房确认单（公寓）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3.26”购房政策，原告丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方均认可原告向被告支付购房款451050元，故对于原告要求被告退还购房款451050元及利息的诉求，本院予以支持，利息的起算日期本院根据原告实际给付购房款的时间予以确定；对于本案涉及的利息计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院对2019年8月20日之后的利息标准予以相应调整。虽然导致合同不能继续履行的原因系3.26购房新政，但根据相关部门的调查结果，被告在未取得行政许可的情况下销售房屋，且将商业办公类房屋宣传为居住用途，具有明显过错，故其应当对原告因《X选房确认单（公寓）》履行不能而遭受的损失承担赔偿责任。原告与被告签订《X选房确认单（公寓）》之前，向铭源嘉琪公司支付绿地朗山X1、X2、X3、X4、X5五套房屋电商款、信息费合计400000元，该费用是其签订《X选房确认单（公寓）》过程中实际支出的费用，是其因合同不能继续履行造成的直接损失。被告在销售过程中实施了违规销售、虚假宣传的过错行为，应对原告的上述损失承担赔偿责任，故对原告要求被告赔偿电商款、信息费合计400000元及利息的诉讼请求，本院予以支持。“房子是用来住的，不是用来炒的”。原告一次购买8套房屋（其余3套已另案诉讼）显然不是为了自用。商品房作为一种商品，其价格涨跌必然受到市场需求、国家政策等多种因素影响，不可能只涨不跌。事实上自2017年“3.26”购房新政策实施以来，房价至今仍在下行通道之中。故此，原告主张被告赔偿房屋差价损失77851元的诉讼请求，有违契约精神，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告关云志与被告绿地集团北京京纬置业有限公司就X1、X2、X3、X4、X5房屋形成的商品房预约合同关系。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告关云志购房款四十五万一千零五十元并支付利息（利息以四十五万一千零五十元为基数，自二○一五年十二月三十日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告关云志电商款损失二十五万元、信息费损失十五万元，合计四十万元并支付利息（利息以四十万元为基数，自二○一五年十二月二十九日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回原告关云志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万一千五百八十九元零一分，由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  徐学武二〇二〇年七月十七日书记员  李 杨