辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5417号上诉人（原审原告）：宋翠娥，女，1962年7月4日出生，汉族，无业，住沈阳市辽中区。委托诉讼代理人：张伟，系辽宁正直律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳隆煜房地产开发有限公司，住所地：沈阳市辽中区南环路9-5号。法定代表人：刘贵春，系经理。委托诉讼代理人：杨志勇，男，系该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：马广杰，男，1958年12月26日出生，汉族，住沈阳市辽中区。委托诉讼代理人：赵英伟，系辽宁英伟律师事务所律师。原审第三人：刘贵春，男，1954年5月1日出生，汉族，住沈阳市辽中区。委托诉讼代理人：杨志勇，男，1972年1月17日出生，汉族，现住沈阳市辽中区，系被告沈阳隆煜房地产开发有限公司公司工作人员。原审第三人：史世成，男，1991年2月28日出生，汉族，住沈阳市辽中区。委托诉讼代理人：杨志勇，男，1972年1月17日出生，汉族，现住沈阳市辽中区，系被告沈阳隆煜房地产开发有限公司公司工作人员。上诉人宋翠娥因与被上诉人沈阳隆煜房地产开发有限公司（简称“隆煜公司”）、马广杰买卖合同纠纷一案，不服沈阳市辽中区人民法院（2018）辽0115民初3376号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员刘春杰担任审判长（并主审）、审判员鞠安成、贺新发参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宋翠娥上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求，2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：宋翠娥认为一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.2014年11月13日，宋翠娥借给隆煜房地产及其法定代表人刘贵春两笔款项共计228万元（分别是100万元和128万元），并约定月息三分。因隆煜房地产无力偿还，2015年10月26日，隆煜公司用其开发的位于辽中县辽中镇新华街15-1号1单位1层网点3号的新华雅苑门市楼进行抵顶偿还，双方作价1782900元，隆煜房地产为宋翠娥开具了专用收款收据，该收据载明宋翠娥购买房屋的具体价格、门牌号等信息。2016年9月1日，宋翠娥与隆煜房地产签订《商品房买卖合同》，约定宋翠娥购买隆煜房地产开发的位于辽中县辽中镇新华街15-1号1单位1层网店3号的新华雅苑门市楼，面积237.72m2,单价7500元/m2，总价款1782900元。2016年11月份，隆煜房地产将上述房屋交付给宋翠娥，宋翠娥拿到钥匙后便对该房屋进行装修。2016年12月19日，原告得知隆煜房地产将该诉争房屋在房产部门登记备案到了马广杰名下，原告随即找到隆煜房地产和马广杰进行了解，隆煜房地产及马广杰向宋翠娥阐明理由：隆煜房地产将该诉争房产备案登记在马广杰名下，由马广杰向银行办理抵押登记贷款。但马广杰未向任何银行用该房屋进行抵押办理贷款。得知备案登记到马广杰名下的理由后，三方经过协商于当日达成协议，并签订《协议书》，该《协议书》载明：新华雅苑网点（即为诉争房屋），经过协商归宋翠娥所有（产权），现因各种原因，我公司马广杰于2017年元旦后将其手续过户给宋翠娥名下，新年后允许其装修。但时至今日，经过宋翠娥多次催促，二被上诉人拒不履行《协议书》中约定的义务。2.本案一审第一次裁驳，宋翠娥上诉后二审发回重审，发回后一审事实认定错误，适用法律错误，本案不是第三人履行债务，马广杰系本案案涉协议书中的当事人，本案并非系马广杰替隆煜房地产还钱，其双方没有债权债务关系，也没有经济往来，故一审认定马广杰替隆煜房地产偿还借款有误，故请求二审法院支持上诉人的上诉请求。综上三方协议是各方的真实意思表示，属于合法有效的协议，各方应当按照协议履行各自的义务。请求二审法院查清本案事实，依法支持宋翠娥的上诉请求。被上诉人隆煜公司辩称：宋翠娥陈述属实，与事实相符，由于办理房产备案过户需要原备案人员到房产局签字办理手续，由于马广杰没有配合办理，导致案涉房屋无法过户。马广杰与隆煜公司法定代表人刘贵春是朋友关系，隆煜公司欠马广杰50余万元借款。被上诉人马广杰辩称：1.马广杰与隆煜公司存在借贷关系，欠款总金额90万元，因此隆煜公司将案涉房屋抵顶给马广杰并办理备案，马广杰取得案涉房屋并无不当；2.案涉合同马广杰事后了解宋翠娥起诉的借款发生于2011年，当时隆煜公司尚未注册成立，该借款系刘贵春个人借款，不是隆煜房地产借款，另刘贵春只是隆煜公司的法定代表人，该公司另有两个股东许青年、姜崇叶，隆煜公司用公司资产偿还刘贵春个人债务，侵犯其他股东合法权益，该协议应属无效；3.案涉协议系附条件协议，根据刘贵春出具的说明，隆煜公司应先偿还马广杰的欠款，后才能配合过户，但隆煜公司至今未偿还。故原审事实查明清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人刘贵春辩称：刘贵春系隆煜公司法定代表人，同隆煜公司意见一致。原审第三人史世成辩称：史世成系隆煜公司工作人员，同隆煜公司意见一致。宋翠娥向一审法院起诉请求：1.判令二被告继续履行《协议书》，协助原告将位于辽中县的新华雅苑门市楼的备案手续登记至原告名下，价值约80万元；2、判令由被告承担本案诉讼费用及保全费。一审法院认定如下事实：被告隆煜公司向原告借款共计220万元，因无力偿还，故用其开发的位于沈阳市辽中区抵顶1782900元，并于2015年10月26日为原告开具了收款收据，于2016年9月1日签订了正式商品房买卖合同，但未在房产部门备案。后被告隆煜公司因与被告马广杰有经济往来，故双方于2016年7月21日签订了一份商品房买卖合同，约定将涉案房屋出卖给被告马广杰并于2016年12月18日在房产部门进行了备案。后原、被告三方因涉案房屋的归属问题发生争议，故于2016年12月19日签订了一份《协议书》约定“新华雅苑网点（南1号）经过协商归宋翠娥所有（产权），现因各种原因，如我公司马广杰在房产做了备案手续，现通过协商，马广杰于2017年元旦后将其手续过户给宋翠娥名下，新年后允许其装修。”由被告公司加盖公章，其法定代表人签字，原告和被告马广杰均在该协议上签字。现因被告马广杰及被告隆煜公司均未按该协议约定履行，故原告诉至法院，请求判令被告继续履行该《协议书》，将位于辽中县辽中镇新华街15-1号1单元1层网点3号的备案手续登记至原告名下。一审法院认为，涉案的三方协议是三方在平等、自愿的基础上协商一致形成的，且未违反法律、法规的强制性规定，三方均应自觉履行。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”该协议是被告隆煜公司在欠原告借款的情况下三方约定由被告马广杰将涉案房屋过户至原告名下用以抵顶该欠款，但现在马广杰未按照约定履行，故违约责任应由被告隆煜公司承担。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十五条、第一百零七条规定，判决如下：驳回原告宋翠娥的诉讼请求。案件受理费11800元由原告宋翠娥承担。二审中，本院另查明，隆煜公司于2016年11月向宋翠娥交付房屋，宋翠娥对房屋进行了装修，经核实，截至2020年7月30日，案涉房屋未被有权机关采取强制措施。本院认为，上诉人宋翠娥与被上诉人隆煜公司、马广杰之间因履行《协议书》的约定发生纠纷。该协议书签订于2016年12月19日，协议约定，新华雅苑网点（即为诉争房屋），经过协商归宋翠娥所有（产权），现因各种原因，我公司马广杰于2017年元旦后将其手续过户给宋翠娥名下，新年后允许其装修。马广杰、宋翠娥在协议书上签字，隆煜公司加盖公司，隆煜公司法定代表人刘贵春、工作人员史世成均在该协议书上签字确认。另查，对于案涉房产为何登记在马广杰名下，隆煜公司称是公司为了从银行贷款。我国合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。隆煜公司、马广杰均应依据协议履行个自义务，协助宋翠娥过办理房屋交付及过户。因此宋翠娥的诉讼请求，具有合同依据，不违反法律规定，应当予以支持。马广杰主张因隆煜公司欠其借款未还，隆煜公司系以案涉房屋抵债一节，因其未提供充分有效的证据对抵债一事予以证明，相反隆煜公司庭审中证明房屋过户到马广杰名下系为隆煜公司从银行取得贷款，且2016年12月19日，各方签订的协议中，马广杰已经认可并承诺将该房屋过户到宋翠娥名下，该预定未经宋翠娥及隆煜公司同意的情况下，马广杰不能私自变更。关于马广杰提出案涉协议系附条件协议，即隆煜公司应先偿还马广杰欠款，然后马广杰才能配合过户一节。对此，马广杰未提供有效证据，且隆煜公司及宋翠娥均不予认可，其该项主张，依据不足，本院无法支持。综上，约定应当信守，当事人之间的协议是当事人之间的法律，非经他方同意，不得私自变更。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、撤销辽中区人民法院（2018）辽0115民初3376号民事判决；二、沈阳隆煜房地产开发有限公司、马广杰于本判决生效后10日内协助宋翠娥将位于辽中县的新华雅苑门市楼登记过户到宋翠娥名下；三、驳回宋翠娥其他诉讼请求。一审案件受理费11800元，二审案件受理费11800元，均由马广杰负担。本判决为终审判决。审判长  刘春杰审判员  贺新发审判员  鞠安成二〇二〇年七月三十日法官助理谢日恒书记员刘思本案裁判所依据的相关法律一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。