吉林省辉南县人民法院   民事判决书   （2020）吉0523民初533号   原告：辉南县供销合作社联合社，住所地辉南县朝阳镇。   法定代表人：赵天虹，理事会主任。   委托代理人：张乘硕，系该单位职员。   代理权限：一般代理。   被告：董丽君，男，1980年10月15日出生，汉族，住靖宇县。   委托代理人：张海军，吉林泉成律师事务所律师。   代理权限：特别授权。   被告：潘秀坤，男，1955年9月22日出生，汉族，住辉南县。   原告辉南县供销合作社联合社诉被告董丽君、潘秀坤案外人执行异议之诉一案，本案原告于2020年6月12日向本院提起诉讼，本院于同日受理。并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辉南县供销合作社联合社法定代表人赵天虹、委托代理人张乘硕，被告董丽君及委托代理人张海军，被告潘秀坤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的的位××镇，建筑面积94.20平方米，所有权证0XXXX号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告辉南县供销合作社联合社于2017年8月3日与被告潘秀坤达成买卖房屋协议，协议约定潘秀坤把登记在××镇，建筑面积94.20平方米，所有权证0XXXX号房屋，以市场价格310,000.00元卖给原告。被告潘秀坤必须协助原告办理产权过户登记手续，其相关税费由原告被告按照国家相关规定各自承担。上述协议签订后，原告付清了所有购房款。被告潘秀坤在原告付清所有购房款后即将房屋产权证0XXXX号房屋手续交给原告，因为被告是当地经营农资大户，而原告上级单位也要求供销社要与当地能人合作，恢复重建基层供销社，被告也有意愿承包辉南镇供销社，每年交承包费给原告一直到现在。给人错觉还是被告占有房屋，实际上是被告承包原告的经销处。关于没有过户的原因，一是由于原告所购被告潘秀坤房产宗地性质为二类居住用地，而此处房产为事实的商用房产，原告需要将此宗地性质变为商业建设用地后再办理房照，原告多次与土地相关部门、辉南镇政府沟通协调，辉南镇政府也以其名义提请县政府，同意将《辉南镇总体规划》中此处房产用地性质进行调整，但调整时间约为2021年底，原告也在等《辉南镇总体规划》调整后，办理产权过户。二是因为原告是机关单位，资金紧张，房产过户税费特别大，原告也积极打报告向县政府请示在确权登记费用、产权过户税费上给予减免。因此原告并没有懈怠自己的权利。   2019年，被告潘秀坤与被告董丽君因货款纠纷一案涉诉，辉南县人民法院作出（2019）吉0523民初字第491号民事判决书判决潘秀坤给付董丽君货款22.30万元及利息。2019年，被告董丽君作为执行申请人向辉南县人民法院提出执行申请，辉南县法院于2019年7月18日作出（2019）吉0523执748号执行裁定，要求对登记在被告潘秀坤名下的被查封的上述财产门面房屋予以强制执行。2020年5月，原告辉南县供销合作社联合社向辉南县人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，中止对上述财产的执行，2020年6月4日，辉南县人民法院作出（2020）吉0523执异21号执行裁定书，裁定驳回原告辉南县供销合作社联合社的异议，并告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。原告认为：原告辉南县供销合作社联合社与被告潘秀坤双方签订达成的《买卖房屋协议》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，原告购买涉案房屋后，虽然没有办理完产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款，并积极在办理相关过户手续，为此，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，为此，原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。   被告董丽君辩称：贵院作出的（2020）吉0523执异20号《执行裁定书》事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持，继续按照执行程序对潘秀坤的房屋依法执行，所得价款用以支付货款本金223000.00元及利息和迟延履行金、执行费、评估费等费用。原告与被告潘秀坤的房屋买卖合同不合法，不动产是以登记为准，不动产的转让需申请变更登记，缴纳税费，重新办理房产证照。本案中，原告以没钱交税为由没更名过户违反法律规定，有钱买房没钱交税，并且租给本案被告潘秀坤，不符合交易习惯，原告应出示购买房屋的31万元凭证，被告潘秀坤支付租金凭证，以及该原告公司收取租金是否纳税的全部凭证，如果原告不能出示，我方将保留向有关机关检举揭发的权利。关于原告和被告潘秀坤之间的《买卖房屋协议》是否生效，原告应通过确权之诉解决，原告以董丽君为被告提起案外人异议之诉无关，且原告对该房屋并不是合法占有，恳请贵院依法驳回原告对被告董丽君的诉请。   被告潘秀坤对原告起诉的诉讼请求、事实与理由没有意见。   本院查明，本院作出（2019）吉0523民初491号民事判决，判决潘秀坤给付董丽君货款22.3万元及利息。董丽君申请执行，执行案号为（2019）吉0523执748号。本院于2019年7月18日作出（2019）吉0523执748号执行裁定，查封被执行人潘秀坤名下坐落在××县产籍号XX-311-1房屋（以下称案涉房屋），面积94.20平方米。2020年3月18日裁定对案涉房屋予以评估、拍卖。案涉房屋现登记在潘秀坤名下。案外人提出执行异议，要求停止对该案涉房屋的执行被本院驳回。   本院同时查明，原告购买案涉房屋实行分期付款，至2019年3月付清全部房款。原告购买后，又将案涉房屋出租给被告潘秀坤。原告自购房时起于2017年7月研究签署购买协议相关内容，2017年8月1日，辉南镇政府向辉南县政府请示调整城镇规划的请示，主题内容为：“经研究特将辉南县供销社所购于辉南镇西五道街南侧潘秀坤二层综合楼用地性质纳入下一步修编当中商业建设用地修编范围”。此请示经县政府同意后，逐级呈报，现正在省政府相关部门进行审批之中，预计2020年底批复。2018年通化市人民政府督查辉南县政府，其中问题第2项为“资金缺乏”，造成“个人”名下的产权确权困难，督促限期整改，2019年6月4日县供销社向县政府进行专题请示，解决固定资产登记问题，   本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，本院需要审查原告对执行标的即本案案涉房屋是否享有足以排除执行的实体权益。根据本院查明的事实，案涉房屋虽然登记在潘秀坤名下，但原告购买案涉房屋并交付房款的事实成立，原告购买案涉房屋后又出租给被告潘秀坤，占有的事实成立。案涉房屋虽然没有办理过户，但非因案外人自身的原因，而是因为调整修编规划，在逐级呈报审批之中因涉及土地性质调整存在不归属于买受人能控制的原因而办理不能，应是积极状态而非消极状态，也同时存在自身暂无能力，希望减少税费缴纳原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告对案涉房屋具有排除执行的权利。本院对被执行人潘秀坤名下的案涉房屋进行查封、评估、拍卖不符合法律规定，原告的诉讼请求有事实与法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条规定判决如下：   停止执行本院（2019）吉0523执748号执行裁定书，对座落在辉南镇解放街二委十组产籍号23-311-1房屋的执行。   案件受理费4600.00元，退还给原告辉南县供销合作社联合社。   如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。   审判长 孙玉库   人民陪审员 辛林蓉   人民陪审员 鄢德新     二〇二〇年七月二十八日   书记员 孙 静