天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终8010号上诉人（一审被告）：天津恩海川教育信息咨询有限公司，住所地天津市和平区五大道街常德道31号。法定代表人：高靓，执行董事。委托诉讼代理人：李宜新，男。被上诉人（一审原告）：天津市历史风貌建筑整理有限责任公司，住所地天津市河西区利民道27号。法定代表人：杨訢，董事长。委托诉讼代理人：黄彬，天津四方君汇律师事务所律师。一审被告：高靓，女，1982年4月2日出生，汉族，住天津市河西区。上诉人天津恩海川教育信息咨询有限公司因与被上诉人天津市历史风貌建筑整理有限责任公司及一审被告高靓房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2019）津0101民初5411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天津恩海川教育信息咨询有限公司的法定代表人高靓及其委托诉讼代理人李宜新，被上诉人天津市历史风貌建筑整理有限责任公司的委托诉讼代理人黄彬，一审被告高靓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津恩海川教育信息咨询有限公司上诉请求：1．撤销一审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求或改判合同无效；2．对被上诉人合同诈骗事实予以认定并移交检察公安机关；3．两审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：涉案房屋未经过消防验收，违反了法律强制性规定，因此双方所签订的租赁合同应当无效。被上诉人应提供其具有房屋出租人从事出租经营活动备案许可的证明，否则合同无效。被上诉人在签订合同及出租过程中不断隐瞒事实，伪造其符合法律规定的假象，诱骗上诉人签订租赁合同，该租赁合同无效。被上诉人的员工对上诉人实施合同诈骗，请求法院对涉嫌合同诈骗事项移交相关部门追究刑事责任。消防检查并没有要求上诉人必须办理二次消防手续，也没有针对上诉人经营项目办理任何消防手续，所有检查提出的问题均为房屋主体结构问题，就该问题上诉人多次与被上诉人联系，要求被上诉人给予答复及解决方案，但被上诉人一直未予答复。被上诉人未发出过催缴房租、抵扣押金、补缴押金的书面通知，将上诉人诉至一审法院。而一审法院称其前往天津市和平区应急救援支队进行调查，但并没有调查记录等在卷记录。涉案房屋无法达到约定的租赁目的，而被上诉人没有实施整改是导致房屋停业的原因，是被上诉人根本违约，被上诉人无权对上诉人提起诉讼。天津市历史风貌建筑整理有限责任公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。上诉人违反租赁合同约定，未能依约及时支付租金，上诉人的行为符合合同约定的解除情形，被上诉人有权解除合同。被上诉人交付租赁场所符合合同约定和法律规定，不存在过错。上诉人被消防部门责令整改，主要原因是消防部门提出租赁场所二、三层用于儿童教育不符合消防要求，一审法院亦曾到消防部门调查核实情况。租赁合同并未约定租赁场所用于儿童教育，上诉人的营业执照亦无儿童教育的经营项目，因此消防检查未通过属于上诉人自身原因造成。租赁场所属于天津市历史风貌建筑，完全符合《天津市历史风貌建筑保护条例》的相关要求。根据合同约定，办理各类行政手续是上诉人的义务，上诉人不能因相关工作遇到困难而违反合同约定拒付租金。高靓述称，同意天津恩海川教育信息咨询有限公司的意见。天津市历史风貌建筑整理有限责任公司向一审法院起诉请求：1．判令天津市历史风貌建筑整理有限责任公司与天津恩海川教育信息咨询有限公司签订的《租赁合同》于2019年7月26日解除；2．判令天津恩海川教育信息咨询有限公司将坐落于天津市和平区房屋腾空并交天津市历史风貌建筑整理有限责任公司收回；3．判令天津恩海川教育信息咨询有限公司向天津市历史风貌建筑整理有限责任公司支付自2019年6月1日至2019年7月26日期间的租金71304.8元；4．判令天津恩海川教育信息咨询有限公司向天津市历史风貌建筑整理有限责任公司支付逾期付款违约金（以117144元为基数，按日万分之五的标准，自2019年5月26日开始支付至实际给付之日）；5．判令天津恩海川教育信息咨询有限公司向天津市历史风貌建筑整理有限责任公司支付房屋使用费（自2019年7月27日至2020年5月31日按照每日1273.3元的标准支付，自2020年6月1日至实际腾房之日按照每日1361.9元的标准支付）；6．判令天津恩海川教育信息咨询有限公司向天津市历史风貌建筑整理有限责任公司赔偿律师费损失5000元；7．判令高靓对天津恩海川教育信息咨询有限公司向天津市历史风貌建筑整理有限责任公司应承担的责任承担连带责任；8．诉讼费由天津恩海川教育信息咨询有限公司、高靓共同承担。一审法院认定事实：涉案房屋坐落于天津市和平区，天津市历史风貌建筑整理有限责任公司系涉案房屋的产权人。2018年4月8日，天津市历史风貌建筑整理有限责任公司与天津恩海川教育信息咨询有限公司签订《租赁合同》，约定天津市历史风貌建筑整理有限责任公司将涉案房屋出租给天津恩海川教育信息咨询有限公司，租赁期限为自2018年6月1日起至2021年5月31日止。租赁场所仅可用于经营培训为用途和以恩海川作为商号经营名称。天津恩海川教育信息咨询有限公司需自行办理与租赁场所或经营行为有关的工商、税务、环保、卫生、二次消防等执照、许可或手续，如天津恩海川教育信息咨询有限公司要求，天津市历史风貌建筑整理有限责任公司应协助提供相关资料，因天津恩海川教育信息咨询有限公司未取得合法经营手续而产生的一切责任由天津恩海川教育信息咨询有限公司自行承担。天津恩海川教育信息咨询有限公司拖欠租金金额累计不低于2个月或拖延时间累计达到1个月以上，天津市历史风貌建筑整理有限责任公司有权解除合同。自2019年6月1日起至2019年8月31日止期间租金为117144元，付款期间为2019年5月25日前。天津恩海川教育信息咨询有限公司逾期支付租金，按迟延款金额的每日万分之五，向天津市历史风貌建筑整理有限责任公司支付违约金。天津恩海川教育信息咨询有限公司须在合同解除之日起15日内撤场。合同解除后，天津恩海川教育信息咨询有限公司未按合同规定期限返还租赁场所，除应向天津市历史风貌建筑整理有限责任公司交付同期租金外，每逾期一日按同期日租金的二倍，向天津市历史风貌建筑整理有限责任公司交付违约金。在租赁期内，因天津恩海川教育信息咨询有限公司过错给天津市历史风貌建筑整理有限责任公司的声誉造成不良影响或经济损失的，天津恩海川教育信息咨询有限公司应承担赔偿责任。损失包括不限于诉讼费、律师代理费等。合同签订后，天津市历史风貌建筑整理有限责任公司将涉案房屋交付天津恩海川教育信息咨询有限公司使用，现涉案房屋仍由天津恩海川教育信息咨询有限公司占用。对于2019年5月31日之前的租金天津恩海川教育信息咨询有限公司均已付清；2019年6月1日起至2019年7月26日的租金应为71304.8元，天津恩海川教育信息咨询有限公司尚未支付；涉案房屋使用费自2019年7月27日起至2020年5月31日止期间的计算标准为每日1273.3元，自2020年6月1日起至实际腾房之日止期间的计算标准为每日1361.9元；天津恩海川教育信息咨询有限公司已向天津市历史风貌建筑整理有限责任公司支付117144元履约保证金，天津市历史风貌建筑整理有限责任公司尚未退还，天津恩海川教育信息咨询有限公司主张折抵，天津市历史风貌建筑整理有限责任公司同意折抵；天津恩海川教育信息咨询有限公司于2019年7月26日收到一审法院送达的民事起诉书副本。上述事实双方均予以认可，一审法院予以确认。另，在一审法院审理过程中，一审法院前往天津市和平区应急救援支队调查，确于2019年5月10日对涉案房屋进行消防检查，对于涉案房屋的二、三层用于儿童培训及紧急出口堵塞等不符合消防要求部分，责令整改；天津恩海川教育信息咨询有限公司系有限责任公司，自然人独资，高靓系其股东。一审法院认为，天津市历史风貌建筑整理有限责任公司与天津恩海川教育信息咨询有限公司签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应依法成立、有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。案件争议焦点为天津恩海川教育信息咨询有限公司未及时支付租金是否构成根本违约。天津恩海川教育信息咨询有限公司在租赁房屋前应当知晓其对房屋的具体要求，在签订租赁合同时对涉案房屋现状也予以认可，并在涉案房屋正常使用长达一年，可以证明房屋使用自身不存在问题。对于消防检查，系对天津恩海川教育信息咨询有限公司经营范围的特殊要求，天津恩海川教育信息咨询有限公司也未就涉案房屋仅用于儿童培训与天津市历史风貌建筑整理有限责任公司进行特别约定。双方在租赁合同中明确约定二次消防由天津恩海川教育信息咨询有限公司自行处理，即消防是否通过属于天津恩海川教育信息咨询有限公司自身原因，并5月10日消防检查后即进行停业系其自主决定，天津恩海川教育信息咨询有限公司主张本次消防检查造成无法使用涉案房屋致不能达到合同目的的抗辩意见，应系不可归责于天津市历史风貌建筑整理有限责任公司，现天津恩海川教育信息咨询有限公司以此为由拒付租金不能成立，违反了合同的主要义务，属于根本违约，天津市历史风貌建筑整理有限责任公司有权予以解除。依照“合同自通知到达对方时解除”的法律规定，一审法院于2019年7月26日向天津恩海川教育信息咨询有限公司送达了起诉书副本，该日期应视为天津市历史风貌建筑整理有限责任公司主张解除合同的通知到达天津恩海川教育信息咨询有限公司，故天津市历史风貌建筑整理有限责任公司要求与天津恩海川教育信息咨询有限公司之间签订的《租赁合同》于2019年7月26日解除的主张，一审法院予以支持。依照法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。现天津恩海川教育信息咨询有限公司逾期未支付天津市历史风貌建筑整理有限责任公司房屋租金，故天津市历史风貌建筑整理有限责任公司要求天津恩海川教育信息咨询有限公司支付房屋租金71304.8元的主张，一审法院予以支持。同时，合同解除后，天津恩海川教育信息咨询有限公司仍占用涉案房屋，应支付占用期间的房屋使用费，故天津市历史风貌建筑整理有限责任公司要求天津恩海川教育信息咨询有限公司按照每日1273.3元的标准支付自2019年7月27日起至2020年5月31日止期间，及按照每日1361.9元的标准支付自2020年6月1日起至实际腾房之日止期间占用涉案房屋期间房屋使用费的主张，一审法院亦应予以支持。合同解除后，天津恩海川教育信息咨询有限公司无权再占有涉案房屋，故天津市历史风貌建筑整理有限责任公司要求天津恩海川教育信息咨询有限公司腾出涉案房屋的主张，一审法院予以支持。关于违约金，按照双方合同约定，天津恩海川教育信息咨询有限公司应于2019年5月25日前支付租金117144元及逾期付款的违约责任，现天津市历史风貌建筑整理有限责任公司主张天津恩海川教育信息咨询有限公司承担违约责任，符合双方合同约定，天津恩海川教育信息咨询有限公司抗辩天津市历史风貌建筑整理有限责任公司主张标准过高，故一审法院以117144元为基数，自2019年5月26日起至2019年8月19日止期间，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止期间，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算支持。关于律师费，天津市历史风貌建筑整理有限责任公司主张的律师费缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。关于连带责任，根据法律规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。高靓作为股东，未提交证据证明其财产相对独立，应承担举证证明不能的后果，故对于天津市历史风貌建筑整理有限责任公司要求高靓对天津恩海川教育信息咨询有限公司的责任承担连带责任的主张，于法有据，一审法院予以支持。另，关于履约保证金117144元，天津市历史风貌建筑整理有限责任公司与天津恩海川教育信息咨询有限公司均同意折抵，一审法院予以照准，待判决生效后履行过程中一并予以折抵。一审法院判决：一、确认天津市历史风貌建筑整理有限责任公司与天津恩海川教育信息咨询有限公司就天津市和平区房屋签订的《租赁合同》于2019年7月26日予以解除；二、判决生效之日起十日内，天津恩海川教育信息咨询有限公司将其租赁的坐落于天津市和平区房屋腾空并交天津市历史风貌建筑整理有限责任公司收回；三、判决生效之日起十日内，天津恩海川教育信息咨询有限公司给付天津市历史风貌建筑整理有限责任公司自2019年6月1日起至2019年7月26日止期间的房屋租金71304.8元；四、判决生效之日起十日内，天津恩海川教育信息咨询有限公司给付天津市历史风貌建筑整理有限责任公司房屋使用费（自2019年7月27日起至2020年5月31日止期间，按照每日1273.3元标准计算；自2020年6月1日起至实际腾房之日止期间，按照每日1361.9元标准计算）；五、判决生效之日起十日内，天津恩海川教育信息咨询有限公司给付天津市历史风貌建筑整理有限责任公司违约金（以117144元为基数，自2019年5月26日起至2019年8月19日止期间，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止期间，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算）；六、高靓对上述债务承担连带责任；七、驳回天津市历史风貌建筑整理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1332元，减半收取计666元，由天津恩海川教育信息咨询有限公司、高靓连带负担。（判决生效之日起十日内，天津恩海川教育信息咨询有限公司、高靓直接给付天津市历史风貌建筑整理有限责任公司）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据如下：证据一，配合消防检查通知单，用以证明因房屋消防整改事宜，上诉人被责令停业，整改后需要携带消防文件进行复验审核；证据二，《情况说明》，用以证明上诉人在2019年5月10日向消防支队提交《情况说明》，但消防人员仍表示需要整改。被上诉人认为，对证据一的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据并没有任何主体的签字或盖章，不符合法律规定的证据形式。证据二系上诉人出具的情况说明，亦不认可其真实性、合法性、关联性，该证据系上诉人自行制作并加盖公章，没有任何主体的盖章或确认。一审被告认可上述证据。被上诉人提交如下证据：《租赁场所交付确认书》，用以证明被上诉人于2018年4月30日与上诉人就交付租赁场所签订交付确认书，上诉人已确认租赁场所符合相关交付标准，不存在其他的问题。上诉人及一审被告认为，对证据的真实性没有异议，但是对证明目的不认可。一审被告未提交新证据。对当事人二审有争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据一不能显示该材料的出具单位，证据二系上诉人出具的情况说明，对上述证据本院均不予采信。被上诉人提交的证据可以证明其主张，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。上诉人在租赁涉案房屋前应当知晓其对房屋的具体要求，在签订租赁合同时对涉案房屋现状也予以认可，并在涉案房屋正常使用长达一年，可以证明涉案房屋使用自身不存在问题。关于消防检查，系对上诉人经营范围的特殊要求，上诉人也未就涉案房屋仅用于儿童培训与被上诉人进行特别约定。双方在租赁合同中明确约定二次消防由上诉人自行处理，上诉人主张消防检查造成无法使用涉案房屋致不能达到合同目的，并以此为由拒付租金不能成立，违反了合同的主要义务，属于根本违约，被上诉人有权予以解除。一审法院认定双方签订的《租赁合同》于2019年7月26日解除，并无不当。依照法律规定，上诉人应当按照约定向被上诉人支付租金。合同解除后，无权再占有涉案房屋，应将涉案房屋腾空并交付被上诉人，并支付占用期间的房屋使用费。上诉人的行为构成违约，应向被上诉人支付违约金，上诉人在一审期间抗辩违约金标准过高，一审法院认定的违约金标准，并无不当，本院应予维持。综上所述，天津恩海川教育信息咨询有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3166元，由天津恩海川教育信息咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 康 艳审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇二〇年七月六日法官助理梁菁菁书记员郭梦迪附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……