河南省虞城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1425民初1603号原告（反诉被告）：范兵兵，男，1992年7月4日出生，汉族，住址河南省许昌市魏都区。委托代理人：杜晓彤，河南公朴律师事务所律师，执业证号：1411420101410275029。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：虞城县今朝置业有限公司，统一社会信用代码：914114256700924775，住所地河南省虞城县健康路。法定代表人：刘芳，总经理。委托代理人：孔祥明，河南卓衡律师事务所，执业证号：14114201210704238,代理权限：特别授权。原告范兵兵与被告虞城县今朝置业有限公司（以下简称今朝公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告范兵兵的委托代理人杜晓彤、被告今朝公司的委托代理人孔祥明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范兵兵向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告因逾期交房向原告支付违约金166663元(自2016年5月1日起暂时计算至2020年4月28日，全部违约金请计算至实际交付房屋之日止)；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月12日，原告购买了被告开发的房屋，并签订了《商品房买卖合同》，购房金额为228463元，原告已按合同约定履行了付款义务。按照《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2016年4月30日依规将商品房交付原告使用，但被告至今仍未交房。按照《商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项约定，被告逾期交房已超过120日，现原告要求继续履行合同，被告应按照日向原告支付已交付款万分之五的违约金。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告今朝公司辩称,第一，被告将其开发的位于虞城县嵩山大道北侧的舒心苑小区的部分施工工程承包给了陈刚，因欠陈刚一小部分工程款，陈刚称其在施工中使用的混凝土是陈宗领、李秀荣的，陈刚让被告把舒心苑的几十套房产抵押给李秀荣和陈宗领作为施工合同的担保。当时，被告认为欠陈刚部分工程款，没多想就答应了。但后来陈宗领、李秀荣、靳素绢及社会闲散人员和工地施工工人，数次到舒心苑小区售楼部闹事，陈刚逼迫被告给陈宗领、李秀荣出具高息欠款欠条。因被告无法偿还高息欠款，被迫将舒心苑小区71套共计8380.23平方米房产备案到李秀荣名义下，作欠款抵押。李秀荣等人以明显低于成本价、低于市场价的价格在被告的售楼部售卖抵押的房产，其中包括原告所购买的涉案房产，原告明知售房价格明显低于成本价、市场价格，买卖的房产有纠纷，仍然与李秀荣签订购房合同。陈宗领、李秀荣、陈刚的胁迫行为，经民权县人民法院审理作出刑事判决，该判决已生效，民权法院对上述的犯罪事实给予了认定。同时，原告支付的所谓购房款支付给了李秀荣。因此，依据法律规定李秀荣以被告的名义与原告所签订的《商品房买卖合同》属于无效合同，原告要求被告继续履行合同，没有法律和事实依据。第二，因原告把所谓的购房款支付给了李秀荣，现在却要求被告继续履行合同，交付房屋。交付房屋需要向有关部门缴纳增值税等费用，在原告不缴纳增值税等费用的情况下是无法办理交付房屋及办理过户等手续的。因为被告没有收到原告的购房款，房屋是被李秀荣低于成本价、低于市场价格卖给原告的。李秀荣出卖被告房产的行为是犯罪行为，签订的商品房买卖合同属于无效合同或可撤销合同，由被告承担房产增值税等费用，显然对被告不公平。原告要求被告支付违约金更是没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。综上所述，原告的诉请无任何事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。同时,请求撤销被告与原告签订的《商品房买卖合同》。针对被告的反诉原告辩称，原告的房屋是在被告售楼处购买，并非通过他人购买，原告并不认识李秀荣等人，李秀荣等人实施的行为与原告无关。原、被告的合同是在2015年签订的，根据法律规定被告行使撤销权的时效只有一年，截止目前被告撤销权从法律上已经履行不能，综上被告的主张无事实及法律依据，请求法院驳回被告的反诉，支持原告的诉请。原告为证明其主张的事实与理由，向本院提交了下列证据材料：第一组，《商品房买卖合同》一份。证明原被告之间存在房屋买卖合同关系。约定购房款为228463元，房屋位于1（幢、座)1单元7层703号房，合同第八条约定2016年4月30日之前交房，现该房屋一直未交给原告。且证明该合同已经备案。第二组，收据4份。证明原告已经按照合同双方签订的合同，一次性支付全部购房款228463,并交纳维修基金、电视初装费、天然气费。第三组，照片7张，合同约定的房屋，已经建设完毕，被告迟迟未交房，构成违约。被告依法提交了下列证据材料：第一组，1.民公(刑)诉字(2018)10361号民权县公安局补充移送起诉意见书；2.民权县公安局对陈宗领、李秀荣、陈刚、靳素娟、马松、王磊、朱长海、任宏志、刘文霞、刘芳和李佳凝、史孟玉及高腾询问笔录；3.接处警登记表；4.借款合同、担保协议。5.(2018)豫1421刑初476号判决书。证明：1.陈宗领、李秀荣、陈刚在被告的舒心苑项目部以索要施工工人工资及索要工程款的名义，以堵门、锁门、拉白条幅、威胁辱骂售楼部工作人员等手段，多次去舒心苑售楼部闹事，逼迫被告给陈宗领、李秀荣出具高息现金欠条。因被告到期无法清偿高息欠款，被迫将舒心苑71套8380.23平方米房产备案到李秀荣的名下，抵偿被迫给李秀荣打的欠条上的欠款。2.71套房产被李秀荣以明显低于成本价、低于市场价的价格在舒心苑售楼部售卖，其中就包含本案涉案房产。3.因李秀荣、陈宗领、陈刚等人的上述行为、严重影响了被告的房产销售，导致被告至今不能按照合同约定给正常买房的业主交房。4.李秀荣、陈宗领、陈刚的行为已经构成了寻衅滋事罪，且已被(2018)豫1421刑初476号判决书给予以寻衅滋事罪定罪量刑。5.依据有关法律法规，李秀荣以被告的名义与原告范兵兵签订的《商品房买卖合同》应撤销，因此，被告要求撤销该合同。第二组，1.房屋托管协议书和退房申请；2.商品房买卖合同；3.民权县公安局调取的被告的4号楼共99套房产的备案信息。4.李秀荣、陈刚把折抵房屋卖给购房人的明细表。证明：1.李秀荣、陈宗领、陈刚逼迫、胁迫被告签订房屋托管协议书，李秀荣以被告的名义销售折抵的71套房产。2.陈刚、李秀荣、陈宗领胁迫、逼迫被告以明显低于成本价和市场价1500元/平方米价格折抵给李秀荣，并办理了房屋备案，共计71套。3.李秀荣等人以被告的名义与原告签订的《商品房买卖合同》中房屋价格也明显低于市场价格和成本价格，应依法给予撤销。第三组，被告与袁英丽签订的《商品房买卖合同》、购房发票、认购书复印件。证明同一小区被告销售的房屋单价每平方米超过2800元的事实，明显高于李秀荣销售给原告的房屋价格。第四组，李秀荣的名下未解房源清单，证明被告的房产仍有23套在李秀荣名下，被告受李秀荣、陈刚、陈宗领等人的胁迫行为一直持续中，依据法律的规定被告要求撤销《商品房买卖合同》应依法给予支持。庭审中，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2、3、有异议，认为不能达到原告的证明目的。涉案《商品房买卖合同》是在李秀荣等人的逼迫、胁迫下与原告进行签订的，同时购房款没有交付给被告，而是由李秀荣等人收取，而且李秀荣等人已经被认定为刑事犯罪，因此，该合同应予以撤销。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1证明目的有异议，李秀荣等人实施的行为是否影响了被告的交房也与原告无关，被告不应当将他人的过错归责与原告，其抗辩理由不能成立，被告要求撤销合同已经超过一年的时效，被告的撤销权既无事实依据也无法律依据，对证据2真实性无异议，对其目的有异议，证据2中的购房明细表明确显示不包括原告，李秀荣等人实施的胁迫行为与原告无关，对证据3袁英丽，被告未提供商品房发票原件及认购书原件，合同的签订是基于双方真实意思表示，原、被告签订的合同也是双方的真实意思表示，至于被告与他人签订的合同与原告无关，并不能拿出来约束原告，况且原、被告之间的合同也已经备案，对证据4真实性有异议，且该组证据与原告无关。经庭审质证，本院认为原告提交的证据客观真实，与本案有关联，本院予以采信，对被告提供的证据真实性予以采信。根据当事人的陈述、举证，本院对本案事实确认如下：2015年10月12日，原告范兵兵与被告今朝公司签订《商品房买卖合同》，购买的舒心苑小区1幢1单元703号房产，建筑面积134.39平方米。约定每平方米1700元，2015年10月11日原告一次性将购房款228463元及维修基金、电视安装费、天然气安装费等共计233788元，支付给被告法定代表人刘文霞的账户。合同第八条、第九条约定2016年11月30日前交房，逾期交房超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。由于至今未交付房产，范兵兵依法提起诉讼，请求今朝公司继续履行合同，并按合同约定支付逾期交房违约金。今朝公司认为其与范兵兵签订合同时，受到了陈刚等人的胁迫，不是其真实意思的表示，请求撤销双方签订的《商品房买卖合同》。另查明，1、2012年底，被告今朝公司在虞城县××路北侧开发建设舒心苑小区，2013年初今朝公司将该小区的建设施工工程发包给案外人陈刚（陈刚借用他人资质与今朝公司签订了建设工程施工合同），建筑面积47726.21平方米，389套商品房。接处警记录标显示：2015年1月20日至2017年8月8日，案外人陈刚多次以向今朝公司索要工程款及工人工资为名，带领或者指使他人到舒心苑小区工地堵门、锁门、拉白条幅，威胁恐吓舒心苑小区售楼部工作人员，要求今朝公司为其向案外人李秀荣的借款12570345元提供抵押担保，借款期限二个月（陈刚、陈宗领、李秀荣等人的行为构成寻衅滋事罪，已被追究刑事责任）。今朝公司被迫将其开发的舒心苑小区四幢一单元59套、二单元12套，共71套商品房，建筑面积8380.23平方米，以每平方米1500元的价格，抵押给李秀荣，并于2015年2月15日与李秀荣签订《商品房买卖合同》，随将抵押的房产备案到李秀荣名下。借款期限届满，陈刚未清偿所谓的借款，李秀荣等人便出卖抵押的房产，抵偿其所谓的借款。但“抵押给李秀荣的71套商品房”不包括原、被告签订的《商品房买卖合同》舒心苑小区1幢1单元703号房产。2、原告举证的商品房买卖合同载明：“编号：0106140商品房买卖合同……虞舒心苑备案15074号（印章）”。3、被告举证的案外人袁英丽与被告签订的商品房买卖合同：“买受人：袁英丽……第4幢2单元10层1003号屋……单价为每平方米2850元，总金额……￥370728.00……2015年9月14日”。4、舒心苑小区西侧的商业用房及道路尚未完工，尚不符合整体竣工验收条件，已有部分业主入住，尚不能办理房产登记手续。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思，不违反法律法规强制性规定，为有效合同，本院予以确认。本案原告请求被告继续履行合同，并承担逾期交房违约责任。基于有效的民事法律行为签订的合同为有效合同。被告未按约定向原告交付房产，构成合同违约，应承担违约责任。由于舒心苑小区尚未全部完工，不能进行整体竣工验收，不具备办理房产登记的条件。同时考虑到今朝公司已将房产备案到范兵兵名下，该小区已有部分业主入住的事实，今朝公司可先将房产交付范兵兵占有使用，待整体工程竣工验收合格后再主张办理房产登记手续。关于原告主张的违约金，双方约定违约金从2016年5月1日起至实际交房之日止，按已付房款228463元的日万分之五计算，鉴于被告因受“强迫交易”的间接影响，造成涉案房屋低于市场价格出售给范兵兵，再承担较高的违约金有失公平。同时考虑到范兵兵一次性支付购房款而长期不能入住，必然给范兵兵造成一定损失，该损失理应得到补偿。结合当地房地产行业逾期交房违约金一般约定为日万分之一的情况，为均衡双方利益，今朝公司按日万分之一向范兵兵支付逾期交房违约金较为适宜。原告请求违约金自2016年5月1日起计算至实际交房之日止，由于今朝公司开发的舒心苑小区至今未完工，交房之日尚属待定状态，违约金的具体数额暂无法确定，但逾期交房之日起即2016年5月1日起至2020年8月1日止的违约金35411.7元（228，463元×1550天×0.1‰）可以确定，本院予以支持。关于2020年8月2日后的违约金，可待具体交房日期确定后另行主张。关于被告提出撤销原、被告签订的商品房买卖合同的反诉请求，因涉案房屋不在“抵押给李秀荣的71套商品房”内，故被告的反诉理由不能成立。综上所述，原告的诉讼请求，部分予以支持。被告的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百五十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告虞城县今朝置业有限公司于本判决生效后七日内向原告范兵兵支付违约金35411.7元（以228，463为基数，按照日万分之一计算，从2016年5月1日至2020年8月1日）。二、驳回原告范兵兵的其他诉讼请求；三、驳回被告虞城县今朝置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费343元(已减半收取)，反诉案件受理费100元，合计443元，由被告虞城县今朝置业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员 李 萍二〇二〇年七月三十日书记员 李蔓蔓