浙江省丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1102民初7627号 原告：吴宝花，女，1983年7月2日出生，汉族，住庆元县。 委托诉讼代理人：吕贤芬，丽水市莲都区政通法律服务所法律工作者。 被告：石丽芬，女，1964年2月16日出生，汉族，住丽水市莲都区。 被告：朱新民，男，1965年1月10日出生，汉族，住丽水市莲都区。 第三人：朱涛，男，1989年4月28日出生，汉族，住丽水市莲都区。 第三人：朱妍霏，1998年8月15日出生，汉族，住丽水市莲都区。 两被告及第三人的共同委托诉讼代理人：叶俊涛、陶眉恩，浙江丽大律师事务所律师。 原告吴宝花为与被告石丽芬、朱新民、第三人朱涛、朱妍霏房屋租赁合同纠纷一案，于2019年12月24日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员应利静担任审判长，人民陪审员谢铭、许百华参加评议的合议庭，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告吴宝花及其委托诉讼代理人吕贤芬到庭参加诉讼，被告石丽芬、朱新民及其与第三人朱涛、朱妍霏的共同委托诉讼代理人叶俊涛到庭参加诉讼。起诉时原告将本案两第三人列为被告，被告方庭审中对此提出异议，原告于法庭辩论终结前，将朱涛、朱妍霏更改为第三人。本案现已审理终结。 原告吴宝花诉称，被告石丽芬、朱新民、第三人朱涛、朱妍霏将自家共有的坐落在莲都区丽东新村66号房屋（以下简称“房屋”）出租给原告吴宝花开宾馆。2019年3月7日，被告石丽芬（家庭代表）与原告吴宝花签订了《店面房屋租赁合同》，合同约定：房屋中间店面共用，一楼三间、二楼至三楼租给原告吴宝花开宾馆，每月租金5300元，每两个月付一次，每次8号前先付房租后用房。房屋租期定为5年，自2019年3月7日起至2024年3月7日止。同时，原告吴宝花付给被告石丽芬押金2000元。原告吴宝花租房后投入人民币50余万元对房屋进行装修。然而，正当原告吴宝花开的宾馆有序经营时，莲都区政府有关部门要对原告吴宝花承租的房屋进行拆迁。根据相关规定和合同约定，宾馆停产停业补偿费201226元、搬迁费9267元、房屋装修补偿费168653元、附属物补偿费11996元，住改店补偿费278510元的二分之一，即139255元，合计530397元归原告吴宝花所有。综上所述，原告吴宝花承租被告石丽芬、朱新民、第三人朱涛、朱妍霏共有的房屋开宾馆，由于政府部门需要，原告吴宝花所承租的房屋被拆迁，使《店面房屋租赁合同》无法继续履行，同时，也给原告带来了巨大经济损失。因此，原告吴宝花要求被告石丽芬、朱新民、第三人朱涛、朱妍霏根据相关规定和《店面房屋租赁合同》的约定，支付原告宾馆停产停业补偿费、搬迁费、房屋装修补偿费等共计人民币530397元，是合理合法的。为此，原告诉至法院，请求依法判令：一、解除原告吴宝花与被告石丽芬于2019年3月7日签订的《店面房屋租赁合同》；二、被告石丽芬、朱新民、第三人朱涛、朱妍霏支付原告吴宝花宾馆停产停业补偿费、搬迁费、房屋装修补偿费、附属物补偿费、住改店补偿费共计人民币530397元（附清单）；三、被告石丽芬、朱新民返还原告吴宝花押金人民币2000元；四、本案诉讼费用由被告石丽芬、朱新民承担。 被告石丽芬、朱新民、第三人朱涛、朱妍霏辩称，一、朱涛、朱妍霏既不是租赁合同的签订方，也不是案涉房屋所有权人。根据合同相对性原则，与本案没有利害关系，原告将朱涛、朱妍霏列为本案被告不妥。但庭审中，原告方当庭也作了变更，将其变更为第三人。二、吴宝花提供的2019年3月7日签订的租赁合同是无效合同。本案租赁合同签订的本意并非真正的要租房，而是吴宝花通过案涉合同去向政府征迁部门索要额外的补偿，企图通过租赁合同获取政府补偿的目的，属于《合同法》第五十二条规定的无效情形。本案的事实情况具体如下：案涉的丽东新村66号房屋系答辩人石丽芬与朱新民按份共有，每人份额50%。2014年3月7日，两答辩人将案涉房屋租给案外人叶亮明，即原告的丈夫，租期截至2019年3月7日止。签订该份合同时，并未对征迁补偿费用作出约定，仅对装修部分进行了明确约定，即租期结束后，本合同自行解除，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构，出租方不补偿装修费用。2018年，案涉房屋被划入城中村改造前期开发项目选址地红线范围。2019年3月7日，两答辩人与叶亮明的租赁合同已经到期，双方就不再续签租赁合同。但原告吴宝花多次找到石丽芬，以需要合同向政府征迁部门索要补偿为由，恳请石丽芬帮忙签订租赁合同，且合同的版本也是吴宝花提供。石丽芬禁不住纠缠在没有细看的情况下，签下了该份租赁合同。事后，石丽芬发现吴宝花在合同中对装修费用及营业损失等均约定归吴宝花所有,随即向吴宝花提出，并在合同尾部做了补充约定。在2019年10月13日，案涉房屋被丽水市莲都区土地和房屋征收办公室征收。三、原告在诉状中所提到的几项费用，我方认为既缺乏约定的依据，也不符合法律规定。房屋产权人与承租人因征迁补偿费用归属产生的纠纷，有约定的按照约定履行，没有约定的，应按照法律法规的规定以及政策的规定。针对原告所提的五项费用，其中：1、对于房屋装修补偿费的问题。叶亮明在2014年3月份签订的租赁合同中已非常明确的表明，合同到期后，出租方对承租方的装修费用是不补偿的，故到2019年3月7号合同期满时，案涉房屋的装修已不再属于叶亮明所有，而是属于出租方即属于房东的。而之后续租是另外一个租赁合同，即房东再租给你时，相当于租给任何一个人一样，是将包括房子及里面的装修一并租给你。所以2019年3月7日新签订的租赁合同第十八条约定装修费用补偿归承租方所有，既不符合情理也缺乏前提，该前提是装修本身要属于承租方。再者，第二份合同中的《补充》条款也作了以上约定，即合同期内如政策需要房屋拆迁的，装修基本补偿归出租方，额外补偿归承租方。按照政府拆迁部门的规定，市区住宅征收统一的装修费用补贴为每平方500元，即房子不管有无装修，政府均给予500元补偿，但如果认为装修超过500元的，是可以申请要求评估。本案中，案涉房屋的装修是按照546元每平方补偿的，即便是按照这个补充约定的话，基本的费用也是要归房东所有，这是双方合同约定的事项。另外，根据法律规定及国有土地上房屋征收与补偿条例、浙江省征收补偿条例，均明确规定补偿的对象是房屋被征收人，即房屋的所有权人，补偿的内容也包含装修费、搬迁费、停业停产费，该些费用的补偿均应归房屋所有权人所有。2、对于住改店补偿费的问题。住改店是政府征收部门对被征迁房屋的性质为住宅但实际上作营业使用的这种情况给予适当的补偿，对象仍然是房屋所有权人。该补偿款项的性质来源于房屋本身，而并非承租人在这里营业，这是对房屋本身损失的补偿。同时，两份租赁合同当中均未对该项补偿有具体约定。在此种情况下，很明显应该适用法律规定，该项补偿与承租人丝毫没有关系。3、对于停产停业补偿费的问题。双方签订的租赁合同尾部《补充》部分提到营业损失政策补偿该给承租方就归承租方，该给出租方归出租方。该约定实际上相当于没有约定，故还是要按政策、法律来。按照法律规定，停产停业的损失补偿对象是房屋所有权人。根据对相关拆迁补偿政策的理解，停产停业的损失和经营性补助这些损失是对具有经营功能的房屋产权人的补偿。原告作为有合法营业执照的承租人，其补偿项目应该是腾退补贴，你方有营业执照，找拆迁部门说需要搬走、需要腾退，政府部门将会给予额外的腾退补贴，与停产停业损失是两码事情。4、对于搬迁费的问题。按照补偿条例的规定，该费用也是对产权人的补偿，是征迁部门根据被征迁房屋的面积按照一定的标准计算所得的。本案中，每平方米的搬迁费用是15元，搬两次，即搬出去一次搬回来一次，该费用与实际承租人也没有必然联系。无论房屋产权人是否需要实际搬迁，都能得到补偿。该房屋即便是空着的，政府拆迁时也是要计算这个费用。5、附属物补偿费问题。对于该项费用的归属，答辩人认为原告需要提供证据证明附属物系其所有，在能够证明被拆除的附属物归属的前提下，答辩人同意按照实际情况对该项费用进行分割。综上，答辩人认为原告所提的诉讼请求无事实与法律依据，请求人民法院查清事实，依法裁判。 经审理查明：2019年3月7日，原告吴宝花作为乙方与被告石丽芬作为甲方签订《店面房屋租赁合同》，该合同文本由原告打印，合同约定：甲方出租的商铺坐落于，中间店面共用，一楼三间，二楼至三楼租给乙方使用，每月租金五千三元整；双方商定房屋租期为5年，自2019年3月7日起至2024年3月7日止；乙方需交押金2000元整给甲方，期满后退还乙方；合同期内如政策需要房屋拆迁，宾馆所有装修费及营业损失费政策补偿归乙方所有。合同落款处出租方一栏由石丽芬签字捺印，承租方一栏由吴宝花签字捺印。另，该合同底部手写有补充内容，具体为：合同期内如政策需要房屋拆迁，装修基本补偿归甲方，额外补偿归乙方，营业损失政策补偿该乙方归乙方，该甲方归甲方。同时，石丽芬作为甲方在底下签字捺印，吴宝花作为乙方签字捺印。2019年10月13日，被告石丽芬、朱新民、第三人朱涛、朱妍霏与相关部门签订《丽水市市区国有土地上房屋征收与补偿协议书》，约定被告与第三人在2019年11月15前搬迁腾空房屋，被征收住宅房屋建筑面积为308.88平方米；被征收住宅房屋价值及其他各项补偿共计6176274元，其中宾馆停产停业补偿费201226，房屋装修补偿168653元，附属物补偿11996元，搬迁费9267元，住改店补偿款278510元。庭后，双方对下列事实进行了确认无争议：1、附属物补偿清单中的电视迁移费2户、空调拆装费10台、水池4个等共计人民币4408元属于原告；2、对于案涉2000元押金，双方均同意在原告欠付的水电费中予以抵扣，对于押金返还及水电费，双方均不再向对方主张；3、案涉房屋一楼原告承租的建筑面积为61.63平方米，其中包含一楼共用的中间店面（大堂）17.027平方米；二楼、三楼建筑面积均为102.685平方米，双方均认可二楼、三楼由原告承租；4、原告已付清2019年12月8日前的租金。 另查明，2014年3月7日，原告丈夫叶亮明从案外人王仙凤处受让开设于案涉房屋中的宾馆。次日，叶亮明与被告石丽芬、朱新民签订《店面房屋租赁合同》，约定租期为5年，自2014年3月8日起至2019年3月7日止。2014年3月至4月期间，原告方对案涉宾馆进行了主要装修。对于2019年3月7日签订《店面房屋租赁》后是否有对案涉房屋进行过装修的问题，原告陈述其陆续有进行装修，但并未提供证据证明，且其认可主要装修均发生于2014年。 再查明，1、被告石丽芬、朱新民系夫妻关系，第三人朱涛、朱妍霏系两被告子女。2、案涉拆迁房屋拆迁前系两被告共有。3、原告至今仍有部分物品留于案涉租赁房屋。 本院据以认定上述事实的证据有：原告提供的各方当事人身份信息、《转让协议书》、2019年3月7日的《店面房屋租赁合同》、《丽水市市区国有土地上房屋征收与补偿协议书》（编号：201922-1032）、营业执照副本、《不动产权属查询记录》、装修票据、《房屋附属物补偿清单》、被征收房屋室内装饰装修价值评估材料；被告提供的案涉房屋共有权证、不动产信息查询记录、2014年3月7日的《店面房屋租赁合同》；本院依职权所作的询问笔录、现场勘验笔录；原告现场勘验使用面积换算成建筑面积清单及被告、第三人对此予以认可的陈述，当事人庭审陈述。 本院认为，原告与被告石丽芬签订的《店面房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，租赁合同关系依法成立并生效。根据现有证据,原告及其丈夫叶亮明自2014年起即在案涉房屋开设经营宾馆，且由原告丈夫与两被告签订了5年期限的《店面房屋租赁合同》，租期届满日为2019年3月7日。后原告又于2019年3月7日与被告石丽芬签订了《店面房屋租赁合同》，承租地点均系案涉房屋。由此可以看出，新签订的《店面房屋租赁合同》系对原房屋租赁合同的续签。被告关于合同无效的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。案涉租赁合同在履行过程中，因政府征收导致合同不能继续履行，应属因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，当事人可以解除合同。本案中，征收公告发布之后，原、被告双方均未解除合同，且仍在一定期间内履行合同相关义务。但征收协议确定的搬迁日期现已届满，可视为已经对房屋租赁造成实质障碍，合同目的已无法实现，故本案的房屋租赁合同解除日期为征收补偿协议确定的腾空搬离日期，即2019年11月15日。原告现诉请要求解除案涉合同，合理合法，本院予以支持。 对于原告诉请的各项补偿，案涉租赁合同第十八条虽约定了“合同期内如政策需要房屋拆迁，宾馆所有装修费及营业损失费政策补偿归承租人所有”，但在该合同的底部，双方用手写内容进行了补充，对装修费及营业损失补偿均另行作了约定。故涉及到相关补偿时，双方应按照该约定进行。对于附属物补偿，经原、被告双方庭后协商一致，其中4408元属于原告已无争议，故对于原告诉请的附属物补偿费中4408元，本院予以支持。原告诉请要求被告停产停业补偿费201226元，本院认为宾馆停产停业补偿既有对生产经营者的经营状态造成损失的补偿，又有对房屋用途性质或固有属性的补偿，综合考虑本案双方合同的实际履行情况、被征收人租金损失等因素，根据公平原则和填平补齐原则，酌定宾馆停产停业损失补偿费86728元归原告享有，其余部分予以驳回。对于原告主张的房屋装修补偿费168653元，根据双方合同约定，合同期内如政策需要房屋拆迁，装修基本补偿归出租方，额外补偿归承租方，综合原告对案涉拆迁房屋的承租面积、政府对该项费用的补偿计算方式及合同履行情况，本院支持原告12285元，其余部分予以驳回。关于住改店补偿，该款系对住宅用房在实际使用过程中因改变用途为商业用房而取得的征收补偿，此改变用途的行为是由被征收人为营利目的而实施，与承租人无关，该项补贴应归被告方所有。故对于原告诉请要求原告给予住改店补偿费的二分之一的主张，本院不予支持。对于原告诉请的搬迁费9267元，该费用系住宅的两次搬迁费，结合原告承租面积，酌定支持其4005元，其余部分予以驳回。对于押金2000元，原告庭审中已同意该费用全部予以抵扣水电费，且双方均不再向对方主张，故对该诉请，本院不予支持。综上，案涉各项拆迁补偿费共计人民币107426元应归原告。对于被告朱新民，其系案涉房屋共有权人，且其与石丽芬系夫妻关系，在签订案涉房屋租赁合同后的较长一段时间内，被告朱新民对此未提出异议，故原告有理由相信石丽芬对其有代理权，石丽芬的行为符合表见代理要件。另，被告朱新民庭审中对此也未提出异议，故原告要求其与石丽芬共同承担相关责任，本院予以支持。对于第三人朱涛、朱妍霏，其并非案涉租赁合同的相对方，也并非案涉拆迁房屋的原房屋共有权人，原告诉请要求其承担相应责任，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 解除原告吴宝花与被告石丽芬于2019年3月7日签订的 《店面房屋租赁合同》； 二、被告石丽芬、朱新民于本判决生效之日起十五日内支付原告吴宝花各项拆迁补偿款共计人民币107426元； 三、驳回原告吴宝花的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9104元，由原告吴宝花负担6655元，被告石丽芬、朱新民负担2449元；财产保全申请费3171.99元，由原告吴宝花负担2113.99元，被告石丽芬、朱新民负担1058元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  应利静 人民陪审员  谢 铭 人民陪审员  许百华 二〇二〇年七月二十三日 代书 记员  钟梓元