湖南省永顺县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3127民初759号原告：全玉萍，女，1974年1月17日出生，土家族，住永顺县。原告：谢根勤，男，1974年11月11日出生，土家族，住永顺县。委托代理人：李军，男，湖南湘银律师事务所律师。被告：文慧，男，1976年8月20日出生，土家族，户籍地：永顺县，现住永顺县。被告：庄春花，女，1975年4月16日出生，土家族，住永顺县。委托代理人：彭再明，男，湖南风云律师事务所律师。原告全玉萍、谢根勤诉被告文慧、庄春花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理，原告全玉萍、谢根勤及其委托代理人李军，被告文慧及被告文慧、庄春花的委托代理人彭再明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告全玉萍、谢根勤向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令二被告文慧和庄春花负连带责任按房屋买卖协议书约定将位于湖南省永顺县（上楼梯靠右手边，建筑面积119ｍ2）房屋交付给二原告全玉萍和谢根勤；2、本案诉讼费由二被告共同承担。事实与理由:原告全玉萍和谢根勤系夫妻关系，二被告文慧和庄春花系夫妻关系。2020年1月9日，二被告文慧、庄春花将位于永顺县建筑面积为119平方米住房（上楼梯靠右手边）作价250000元卖给二原告全玉萍、谢根勤夫妇，二原告和二被告双方于买卖房屋当天即2020年1月9日签订了房屋买卖协议书，协议书中甲方是文慧、庄春花，乙方是全玉萍、谢根勤，该房屋买卖协议书第三条付款方式约定:双方一致同意，甲方于2020年1月9日向乙方交付该房屋全部钥匙，同时乙方应支付购房款人民币250000元（贰拾伍万圆整）给甲方，甲方在收款时应向乙方出具收据;第四条房屋交付约定:甲方应于本合同签订之日起两日内将房屋交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使;第五条甲方的承诺保证约定:1、甲方保证自己对该转让房屋拥有完全的处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍;同时，甲方承诺在能够办理房屋产权时，无条件配合乙方为该房屋办理产权证明；2、甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，本合同签订前该房屋不存在权利负担，涉及该房屋相关费用已全部交清，如有尚未交纳或拖欠的费用，由甲方全部承担。上述房屋买卖协议书签订后当天，二原告将购房款250000元交付给二被告，被告文慧给原告谢根勤出据了250000元购房款收据，上述房屋买卖协议书签订后至今期间，二被告没有按房屋买卖协议书约定将601室房屋交付给二原告。为此，二原告曾经多次找二被告要求二被告及时将601室房屋交付给二原告，二被告却以各种理由拖延交付房屋，房屋交付协商至今未果。综上所述事实及理由:根据法律规定，二原告全玉萍和谢根勤现依法向法院起诉要求二被告文慧和庄春花按房屋买卖协议书约定及时将灵溪镇城东社区新街52号1单元601室房屋交付给二原告。在此，请求人民法院支持二原告的诉讼请求，并对本案依法作出公正审理判决为盼。原告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1、房屋买卖协议书和收条，拟证明文慧、庄春花和全玉萍、谢根勤签订房屋买卖协议书将城东社区52号1单元601室房屋卖给全玉萍、谢根勤及文慧、庄春花收到购房款25万元的事实；2、房屋买卖协议书补充条款，拟证明谢根勤和文慧于2020年1月9日签订房屋买卖协议书补充条款，文慧租赁房屋三个月的事实；3、取款凭证，拟证明全玉萍于2020年1月8日在邮政银行永顺县猛洞河路支行取出存款25万元给文慧、庄春花支付房款的事实；4、交购房款照片，拟证明谢根勤在全玉萍姐姐全大妹家里给文慧交付购房款25万元的事实；5、永顺县公安局城中派出所值班日志，拟证明文慧保证于2020年5月1日给全玉萍和谢根勤交付购买的房子的事实。被告文慧、庄春花辩称，房屋未交付给原告是事实。1、原告起诉的是房屋买卖合同，原、被告房屋交付行为不能成立。原、被告签订的房屋买卖协议是无效协议。根据相关法律规定，集体土地只能在本集体成员之间转让，而二原告与二被告不属于同一个集体，房屋交付行为不能成立；2、本案未达到房屋销售条件，根据相关法律规定，被告销售行为是无效的。原、被告房屋买卖行为不能成立。房屋买卖协议书补充协议能证明二被告将房子作为抵押给二原告。二原告起诉是交付房屋。如果本案交付房屋行为合法，被告应当交付。但本案原、被告不是同村同组不属于同一集体，达不到交付条件。本案的协议属于留置抵押协议。本案的交付行为没有事实依据和法律依据，二原告的购房款二被告愿意退还给二原告。但二原告起诉的是交付房屋交付行为，二原告没有主张返还财物。请求法院驳回二原告的诉讼请求。对原告提交的证据认证如下：3号、4号证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，为有效证据；1号、2号证据可作为查明案件事实的证据使用。根据原、被告的当庭陈述，结合本院认定的证据，查明事实如下：2020年1月9日，原、被告签订《房屋买卖协议书》，约定二被告将位于湖南省永顺县，建筑面积119平方米的房屋以25万元价额卖给原告全玉萍、谢根勤，房屋交付时间为合同签订之日起两日内将该房屋交付二原告。2020年1月9日，二原告给被告现金支付购房款25万元，并由被告文慧出具25万元的收款收条。2020年1月9日，原、被告签订《房屋买卖协议书补充条款》约定：“1、甲方（被告文慧、庄春花）在三个月内可以按购房款25万元的标准收回城东新街52号1单元601室的房子（上楼梯右手边的房子）；2、甲方三个月内付清乙方（谢根勤、全玉萍）购房款25万元，乙方无条件退还甲方城东新街52号1单元601室房子，甲方在2020年4月9号未付清乙方，房屋归乙方所有，由乙方自行处理，永久归乙方；3、从2020年1月9日，乙方给甲方按市场价租金4000元租给甲方，租期为2020年1月9日到2020年4月9日。”2020年4月7日被告文慧与原告谢根勤因房子到期问题发生纠纷，后经调解达成协议：1、2020年5月1日文慧必须支付谢根勤25万元，如果不支付，文慧必须从城东新街52号1单元601室搬出去，谢根勤不再给文慧出租此房屋，2、文慧支付谢根勤2020年4月9日-2020年5月1日房屋租金330元，立即支付；3、……；4、……；5、2020年5月1日文慧没有给谢根勤退房又没有退款25万元，一切后果由文慧自己负责。2020年5月6日原告向本院提起诉讼，要求二被告文慧和庄春花负连带责任按房屋买卖协议书约定将位于湖南省永顺县（上楼梯靠右手边，建筑面积119ｍ2）房屋交付给二原告全玉萍和谢根勤。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。在诉讼过程中原告全玉萍、谢根勤没有向本院提交合法有效的房屋登记手续等相关证据，不能证实该诉争的房屋是否已依法登记并领取权属证书，故原告全玉萍、谢根勤要求被告文慧、庄春花依照《房屋买卖协议书》将位于湖南省永顺县房屋交付给原告，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告全玉萍、谢根勤的诉讼请求。案件受理费5050元，减半收取2525元，由原告全玉萍、谢根勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  李仁州二〇二〇年七月一日书记员  李世同附相关法律条文：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产不得转让：（一）（二）（三）（四）（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。