重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初1250号 原告：刘星宇，女，1996年5月27日出生，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：石胜浩，重庆天亿律师事务所律师。 被告：重庆隆鑫花漾山地产有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山镇银杏大道148号，统一社会信用代码915002326710351168。 法定代表人：甘志强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘宾，男，1988年8月13日出生，该公司职工，住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：张捷，男，1982年11月9日出生，该公司职工，住重庆市渝中区。 原告刘星宇与被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司（以下简称隆鑫地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法由审判员肖青锐适用简易程序进行审理，于2020年6月11日、7月16日两次公开开庭进行了审理。原告刘星宇的委托诉讼代理人石胜浩两次开庭均到庭参加诉讼。被告隆鑫地产公司的委托诉讼代理人潘宾到庭参加了第一次庭审，张捷到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告刘星宇向本院提出诉讼请求：1.判令隆鑫地产公司向原告刘星宇支付逾期办理产权登记的违约金33621.96元及利息（利息计算方式：以33621.96元为基数，从2016年4月28日起按年利率4.75%计算至付清之日止），计算至2020年4月9日违约金、利息合计40019元；2.本案案件受理费由隆鑫地产公司承担。事实和理由：刘星宇与隆鑫地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，双方在合同中对房屋位置、面积、单价、交房时间、产权证办理等事宜及违约责任等进行了约定。合同签订后，刘星宇按照约定履行了付款义务，隆鑫地产公司却迟延至2013年7月27日才交付房屋，至今未取得登记受理单，直到2020年3月13日才收到被告发送的可以领取房屋产权证书的短信，原告领取房产证后才得知2016年3月29日房产证已经办理完毕。根据合同约定，隆鑫地产公司应当支付逾期办理产权登记的违约金及利息。 被告隆鑫地产公司辩称，对双方签订商品房买卖合同以及刘星宇按照约定履行了付款义务等事实无异议。但刘星宇的房产证已于2016年3月29日办理完毕，原告请求支付违约金超过诉讼时效，计算违约金利息没有任何依据。主张的违约金过高，请求依法调减，因为隆鑫地产公司早在2016年为其办理了产权登记，因此并未对刘星宇造成实际损失。 经审理查明，刘星宇（乙方）与隆鑫地产公司（甲方）于2012年签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》，刘星宇出资367052元购买了隆鑫地产公司开发的位于重庆市武隆区XXX镇XX大道XXX号XXX二期X-X-X-X的预售商品房一套。合同约定房屋交付使用的时间为2012年12月20日前。 合同第十三条约定：“……2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。” 《补充协议》（附件五）第六条约定：“……2、甲乙双方一致同意对合同十三条作如下补充、变更约定（1）乙方同意委托甲方代办权属登记手续。乙方应按合同约定或甲方要求向甲方递交办理权属登记所需的资料，缴清房款、税款、手续费等，并完善相关手续；否则，引起的逾期办证的责任由乙方自行承担。如乙方因故不能按期履行上述义务超过6个月的，甲方解除为乙方代办权证的义务，由乙方自行向产权办理机构办理该房屋权证。……（3）预售商品房的，如甲方按约交房，则在本商品房实际交付使用之日起240日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。” 合同签订后，刘星宇交纳了房价款367052元及相应契税等代收费用。2013年7月26日，刘星宇确定于2013年7月27日接收案涉房屋。刘星宇与隆鑫地产公司确定于2016年1月28日取得土地房屋登记机构出具的业务受理登记单，武隆区不动产权登记中心于2016年3月29日为案涉房屋办理了不动产权证书。 2020年3月13日，XXX置业顾问苏某通知原告携带身份证、所有购房票据，到九龙坡区XXX营销中心产权部门领取房产证，有任何问题和需求可以找苏某：XXXX（微信同号）。2020年3月24日，刘星宇到隆鑫地产公司领取了不动产权证书。 2020年3月25日，重庆天亿律师事务所石胜浩律师向隆鑫地产公司邮寄《律师函》一份，载明隆鑫地产公司逾期交房，至今未取得登记受理单，2020年3月13日向刘星宇发送领取房屋产权证书短信。邮件无人接听电话退回。 本院确认的以上事实，有原、被告的当庭陈述，有原告提交的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》、售房专用收据及增值税发票、收楼书、短信记录、律师函、邮件回单，有被告提交的业务受理通知书等证据在案为凭，上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本院认为，刘星宇与隆鑫地产公司之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。在刘星宇履行完毕约定义务后，隆鑫地产公司应当在约定期限内为其办理产权登记。 本案争议的焦点：一、隆鑫地产公司应承担逾期办理产权登记的违约金如何计算；二、刘星宇的诉讼请求是否超过诉讼时效；三、隆鑫地产公司应承担逾期办理产权登记违约金的利息如何计算。 关于隆鑫地产公司应承担逾期办理产权登记的违约金如何计算的问题。本院认为，预售商品房合同约定在2012年12月20日前交付房屋，隆鑫地产公司于2013年7月27日实际交付房屋，属于未按约交房，应当适用合同主文规定。以隆鑫地产公司交付案涉房屋之日（2013年7月27日）后推60日（2013年9月25日）作为隆鑫地产公司应承担逾期办理产权登记违约责任的起算时间，2016年1月28日作为隆鑫地产公司取得办理产权登记受理单的时间，故隆鑫地产公司应承担相应期间的违约责任，具体来讲，隆鑫地产公司应当承担逾期办理产权登记的违约金计算方式为：按照已付房价款367052元每日万分之一，从2013年9月25日起计算至2016年1月28日止，共855天，违约金额为31382.95元。隆鑫地产公司已于2016年为刘星宇办理了产权登记的理由，与本院查明的事实一致，本院予以采信。因此，对隆鑫地产公司辩称逾期办理产权登记并未对刘星宇造成实际损失，请求对违约金进行调减的理由本院予以采纳，本院酌定将上述违约金依法调整为15691.48元。 关于刘星宇的诉讼请求是否超过诉讼时效。本院认为，刘星宇与隆鑫地产公司在《补充协议》中约定，乙方同意委托甲方代办权属登记手续。代办权属登记作为隆鑫地产公司自愿履行的附随义务，应当视为合同履行的组成部分。隆鑫地产公司应当在取得登记受理单办证后及时履行通知义务，否则刘星宇无法知晓何时取得登记受理单，逾期办证的违约行为何时终止。隆鑫地产公司无证据证明刘星宇知道前述违约事项后怠于领取相关证书及行使诉讼权利。因此，隆鑫地产公司辩称刘星宇的诉讼请求已经超过诉讼时效，本院不予采信。 关于隆鑫地产公司应承担逾期办理产权登记违约金的利息如何计算的问题。同时，根据双方合同约定，隆鑫地产公司应当在取得不动产权登记受理单之日（2016年1月28日）起30日内（2016年2月8日）前向刘星宇支付违约金，刘星宇自愿主张从2016年4月28日起计算利息，本院予以确认。现隆鑫地产公司未按约支付违约金，故应当以15691.48元为基数，从2016年4月28日起，按年利率4.75%计算至2019年8月19日止，再按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至全部付清时为止且不得超过年利率4.75%。 综上，对刘星宇诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘星宇支付逾期办理产权登记的违约金15691.48元及利息（利息计算方式：以15691.48元为基数，从2016年4月28日起，按年利率4.75%计算至2019年8月19日止，再按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至全部付清时为止且不得超过年利率4.75%）； 二、驳回原告刘星宇的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费800.48元，减半收取400.24元（原告已预交），由被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审判员  肖青锐 二〇二〇年七月二十七日 书记员  印 妮