上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初25401号原告：上海德连服饰有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：蔡振平，上海德连服饰有限公司董事长。委托诉讼代理人：李牧，上海瀛东律师事务所律师。被告：上海双创产业园创意发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王东恩，上海双创产业园创意发展有限公司总经理。委托诉讼代理人：赵登云，京衡律师集团上海事务所律师。委托诉讼代理人：孙青平，京衡律师集团上海事务所律师。原告上海德连服饰有限公司与被告上海双创产业园创意发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海德连服饰有限公司(以下简称德连服饰)的委托诉讼代理人李牧，被告上海双创产业园创意发展有限公司(以下简称双创公司)的委托诉讼代理人赵登云、孙青平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德连服饰向本院提出诉讼请求：要求被告双创公司1、支付动迁补偿款2,500,000元；2、返还租赁保证金34,500元；3、承担诉讼费。事实和理由：2008年9月1日，原告与上海鑫灵物业管理有限公司(以下简称鑫灵公司)签订房屋租赁合同一份，约定鑫灵公司将上海市黄浦区广东路XXX号房屋出租给原告，租赁期限2008年10月15日至2016年10月14日，季租金103,500元，年租金414,000元；付款方式为先付后用，付三押一。并约定原告应在租赁合同签订日向鑫灵公司支付房屋租赁保证金34,500元。租赁关系终止后，鑫灵公司收取的保证金，除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告。在租赁期如遇房屋动迁或整体出售(不是鑫灵公司原因)，有关部门明确指明由原告可享受到的装修及经营等经济补偿，在6年租赁期内如果不能赔偿到2,500,000元由鑫灵公司补足给原告；6年后的租赁期如遇租赁房屋动迁或整体出售时，装修及经营等经济补偿由有关部门明确指明的赔偿金归原告所得，鑫灵公司不再承担任何费用。租赁合同签订后，原告支付租赁保证金34,500元，按租赁合同约定履行了合同义务。2009年3月6日，系争房屋所在区域遇动迁，此时，鑫灵公司提出因配合动迁单位进行评估及动迁事宜，要求原告暂不搬离，并同意原告自2011年10月13起不再支付租房租金，故原告支付租金截至止2011年10月12日。由于动迁事实发生在租赁期内，根据租赁合同的约定，有关部门明确指明由原告可享受到的装修及经营等经济补偿应归原告所有，且如果不能赔偿到2,500,000元应由鑫灵公司补足给原告。但鑫灵公司既未告知原告房屋评估报告或动迁安置协议中装修及经营等经济补偿的金额，亦未按照租赁合同约定补足2,500,000元补偿款给原告。经原告多次催告，鑫灵公司未履行上述合同义务。2012年11月23日，鑫灵公司注销，其股东承诺鑫灵公司债务由其股东承担责任。基于上述事实，原告认为，被告作为鑫灵公司的股东，未按约履行已构成违约，应依法承担违约责任。原告作为承租人有权依据租赁合同的约定要求被告支付动迁款2,500,000元。关于租赁保证金，租金支付至2011年10月12日，但仅就租金进行结算，未就其他费用进行结算，故根据合同被告应予退回。鉴此，原告提出诉讼。被告双创公司辩称：原告于2011年11月29日退租，双方租赁关系于合同约定到期时间(2016年10月)之前提前结束，原告不享有诉权，也不享有因拆迁获得的拆迁利益。2011年11月29日，保证金34,500元中扣除租金后已经全部退还剩余保证金。理由如下：1、原、被告于2008年9月签订的租赁合同期限是2008年9月至2016年10月，2011年10月10日，双方签订内部协议重新对租金和获得拆迁补偿款、房屋装修补偿和经营补偿的分配进行新的约定，根据内部协议，房租由经营补偿款优先支付，故协议后涉案房屋内不再实际经营也没有产生水、电费。2、涉案房屋原告实际使用至2012年2月，欠付被告各类费用约1,390,000余元。原告诉状中提出鑫灵公司要求原告暂不搬离的陈述与内部协议第一条内容相比较，可以印证内部协议的真实性。3、原告支付的房租发票显示租金支付至2011年10月12日，内部协议签订日期是2011年10月10日，正是内部协议的签订，原告才支付最后租金至2011年10月12日，引述内部协议的内容，可以印证内部协议存在的真实性。4、根据动迁协议及被告实际获得的停产停业损失、装修补偿，被告不仅不应支付原告2,500,000元，根据内部协议房屋装修分配比例，原告还欠付被告房屋使用费，应付装修补偿174,372.80元。退言之，如果原告不认可内部协议真实性，原告主张的2,500,000元请求也不应得到支持,条件未成就。根据合同第11条约定，该条款属于附条件条款，拆迁是指取得拆迁许可的单位根据建设许可以及相关文件拆除房屋附属物等并予以补偿的法律行为，对被征收实体房屋的实际拆除。2009年6月5日，发出居民公告书，此时原告是遇见了“告知书”，而非遇见“拆迁”，且根据告知书第11条第三项明确规定的“本告知书是要约”，原告主张与遇见“拆迁”的概念不一致。6年后遇见拆迁，与本案无关，也不存在给付义务。关于保证金，如果内部协议不被法庭认可，原告欠付被告2011年10月13日至2016年10月14日租金414,000元/年，原告尚欠租金/使用费未还清，诉请没有事实、证据支持。要求驳回原告诉请。本院对双方当事人提交的证据组织了证据交换并进行了质证，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2008年9月1日，鑫灵公司(出租方、甲方)与得连服饰(应为德连服饰，承租方、乙方)签订房屋租赁合同，一、租赁部位和面积，1、租赁部位：甲方出租给乙方的房屋坐落在本市广东路XXX号。2、租赁面积：该租赁房屋建筑面积179.69平方米。二、租赁期限和用途，1、租赁期限：租赁期自2008年10月15日起至2016年10月14日止(8年)。2、租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公零售及外贸服装展示经营使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。在租赁期内，未征得甲方书面同意以及按规定需经有关部门审批核准前，不得擅自改变本款约定的使用用途，不得擅自局部或全部转租给他人。三、租金、支付方式和期限。1、甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为6.31元。季租金为103,500元(按365天/12个月计)，年租金为414,000元。2、付款方式：租金的支付采用先付后用，乙方选择付三押一的支付方式。……4、租金递增约定：第三年起每年递增6％。四、保证金和其他费用、支付方式和期限。1、甲、乙双方约定，乙方应在本合同签订日向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为34,500元。甲方收取保证金应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止后，甲方收取的保证金，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。……十一、3、在租赁期如遇该房动迁或整体出售时(不是甲方原因)，有关部门明确指明由乙方可享受到的装修及经营等经济补偿，在6年租赁期内如果不能赔偿到2,500,000元由甲方补足给乙方，6年后的租赁期如遇该房动迁或整体出售时(不是甲方原因)，装修及经营等经济补偿由有关部门明确指明的赔偿金归乙方所得，甲方不再承担任何费用。……。2008年8月27日，原告向鑫灵公司支付租房保证金34,500元，鑫灵公司向原告出具收款收据9,000元、7,000元、9,000元、9,500元。2009年6月5日，上海市黄浦区土地储备中心发出黄浦区186－9、186－10地块土地储备项目告居民书，确定本次拆迁为东至广东路XXX号，南至广东路，西至广东路XXX号，北至元芳弄。拆迁期限为2009年3月6日至2009年12月31日。该地块涵盖系争房屋。2010年11月30日，上海房地产估价师事务所有限公司针对广东路XXX号非居用房进行价值估价，底间为56,883元/平方米、后间45,506元/平方米、阁28,442元/平方米。2008年9月至2011年10月，原告在本市广东路XXX号正常使用并支付租金，之后未再支付房屋租金。2019年3月29日，上海市黄浦区住房保障和房屋管理局再次对黄浦区186－9、186－10地块公告拆迁延长至2019年9月30日。2019年6月28日，该地块拆迁实施单位上海新鑫动拆迁有限公司(甲方代理人)与双创公司(乙方)签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》。(沪黄房地拆许字2009第3号，沪新鑫单2009拆协字第009号)，一、乙方承租非居住房屋坐落在广东路XXX号底层，房屋性质公房，用途营业，建筑面积92.95平方米。二、经上房评估机构评估，房地产市场总价11,154,000元。三、货币补偿金额8,923,200元。五、甲方补偿乙方停产、停业损失每平方米建筑面积400元，总计60,264元。十二、双方约定的其他事项。1、阁楼：72,700×57.71㎡×80％＝3,356,414元。2、装修补偿费：249,106元。3、搬迁费：1,808元。4、上述所有补偿总价12,590,792元。5、本协议生效后并在乙方房屋腾空交钥匙给甲方后贰个月内，甲方将上述动迁补偿总价一次性支付给乙方。6、乙方不再向甲方要求其他费用，乙方的水、电、煤等费用由乙方自行结清。上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、收据联、工商信息、工会法人资格证书、情况说明、黄浦区186－9、186－10地块土地储备项目告居民书、上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议、广东路XXX号非居住房屋拆迁补偿价格评估报告书、房屋拆迁许可证、住租租赁资料摘录表、房屋搬清验收清单、房屋拆迁公告、外贸园区合作租赁补贴费申请表、贷记凭证、发票联、业务凭证、电力公司发票、协议书等；被告提供的关于尚街品牌园区(中区)第一届联合工会委员会的批复、房屋拆迁期限延长公告、贷记凭证、内部协议(复印件)、水电查询(截屏)等证据为证，本院予以认定。审理中，被告出示鑫灵公司(甲方)与原告(乙方)于2011年10月10日签订的内部协议(复印件)。一、在甲方广东路XXX号房屋动迁期间，继续给乙方临时使用，但乙方要配合甲方做好动迁的各项事宜(包括提供装修费用及经营状况资料)，保证动迁工作顺利进行，直至动迁完毕。二、关于动迁补偿事宜：1、房屋装修费补偿，按动迁的有关规定如有房屋装修经济补偿款甲方得30％，乙方得70％。2、经营补偿，按动迁的有关规定如有经营补偿款，先支付甲方广东路XXX号房屋使用费后，剩余部分由甲方得60％，乙方得40％。三、动迁期间乙方房屋使用费按每月壹万柒千元计算。四、本协议按动迁的进展情况，及时商定其他补充条款。……。针对内部协议(复印件)，原告认为，假设协议真实，只是双方对装修和补偿利益分成的安排，未废除租赁协议中对于约定补偿2,500,000元的协议。而原告支付房屋租金至2011年10月12日，之后被告不再要求原告支付租金至今有九年，从未向原告进行催讨租金或使用费。未按内部协议履行，故对内部协议不予认可。另，鑫灵公司于2012年11月注销，若未了事宜，其股东愿意承担责任，股东为双创公司和上海双创产业园创意发展有限公司工会委员会。后上海双创产业园创意发展有限公司工会委员会由股东双创公司进行注销。本院认为，系争房屋租赁系双方的真实意思表示，未违反法律、行政性法规的强制性规定，也未损害国家、集体和他人权益，合法有效。现因系争房屋遇动迁，双方就被告获得的动迁补偿款中是否存在原告在承租期间遇动迁应由被告补偿产生争议。对此，本院认为，承租人是否可以获得拆迁补偿，主要取决于拆迁补偿合同和租赁合同的约定。本案中，原、被告所约定的租期始于2008年9月，于2016年10月届满，双方约定在6年内(即2014年9月之前)如遇租赁房屋动迁或整体出售，有关部门指明由承租方可享受到的装修及经营等经济补偿，如果赔偿不到2,500,000元的由出租方予以补足。黄浦区政府于2009年3月发布2009(3)号文件，涉案地块决定征收，本案租赁房屋属于政府征收范围，而该房屋实体意义上并没有被动迁拆除，只是征收的要约，未影响原告在租期内对涉案房屋的经营使用。在租赁期6年内，原告所述的房屋遇动迁或整体出售未出现，况且，该地块于2009年3月发布的9个月征收期内并未完成征收事宜，只是在若干年后的2019年3月的补充公告中对涉案房屋完成了征收事宜，至此，原、被告租赁关系早已终结。由此可见，拆迁应当签订拆迁协议，并将动迁拆除拆迁范围内土地上原有建筑物或其他必须拆除物交付拆迁单位，并非仅仅指发布动迁拆迁公告，应以实际签约搬离开始计算动迁日期。至原告离开租赁房屋多年后，被告才依据新的征收公告日期与征收部门签订征收协议，搬离涉案房屋，在拆迁补偿中，对于承租人无补偿体现。故原告以2009年3月发布动迁公告日期主张该补偿，不符合租赁合同约定，也不符合客观事实，本院不予支持。关于租赁保证金，双方租赁合同于2016年10月届满，原告支付的租金截止至2011年10月12日，双方无法证明在未支付租赁后已经进行了结算。但被告提出抗辩，原告于2011年10月13日起未付租金，未支付房屋使用费，租赁保证金远不足以支付上述费用，而原告主张鑫灵公司要求原告在涉案房屋留守不支付房屋租金，未举证证明，且被告不予认可，根据举证规则，应承担举证不能的不利后果。现原告要求被告返还租赁保证金缺乏理由，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、原告上海德连服饰有限公司要求被告上海双创产业园创意发展有限公司支付动迁补偿款人民币2,500,000元之诉讼请求，不予支持；二、原告上海德连服饰有限公司要求被告上海双创产业园创意发展有限公司返还租赁保证金人民币34,500元之诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币27,072元，由原告上海德连服饰有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  袁 伟审 判 员  蔡妙妙人民陪审员  张佳伟二〇二〇年七月二十七日法官 助理  程惠丽书 记 员  黄晓静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。