福建省福州市台江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0103执异32号 案外人:丁惠琳，女，汉族，出生1979年5月24日生，住福建省罗源县。 申请执行人：福建福州农村商业银行股份有限公司，住所地福州市鼓楼区五凤街道福飞路118号一层、三层、四层，统一社会信用代码913501005673429096。 负责人：施云飞，董事长。 被执行人：黄捷，女，1969年6月16日出生，汉族，住福州市台江区。 被执行人：董宗震，男，1969年3月9日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 在本院执行申请执行人福建福州农村商业银行股份有限公司（以下简称：福州农商银行公司）与被执行人黄捷、董宗震金融借贷纠纷一案中，案外人丁惠琳对本院查封福州市晋安区上洋商品安置房（现名上洋小区）Ｄ＃楼1层04店面（榕房权证Ｒ字××号）不服向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人丁惠琳称：请求中止执行被执行人黄捷名下位于福州市晋安区上洋商品安置房（现名上洋小区）Ｄ＃楼1层04店面（榕房权证Ｒ字××号）。事实与理由：贵院受理的福州农村商业银行股份有限公司与黄捷、董宗震金融借款合同纠纷一案（2018）闽0103民初3802号，执行案号（2019）闽0103执1200号,由于本案执行标的物：福州市晋安区上洋商品安置房（现名上洋小区）Ｄ＃楼1层04店面（榕房权证Ｒ字××号）在法院查封之前已经出租给丁惠琳，双方签订有《租赁合同》，租期从2018年8月8日至2021年8月8日止，根据买卖不破租赁原则，无论该店面出让给谁，都不能终止承租人的租赁权，故向法院提出异议申请，申请中止执行。 案外人丁惠琳为支持其主张，向本院提供下列证据以证明其主张；1、房屋租赁合同，2、租金收款收据。 申请执行人福州农商银行公司辩称：福建福州农村商业银行股份有限公司就丁惠琳提出执行异议一案，现答辩如下： 一、丁惠琳主张的租赁事实是虚假的，其既没有提供真实合法有效的租赁合同，也未提供相应的租金支付流水，其与被执行人恶意串通，欲通过虚构租赁事实阻碍法院强制执行，应驳回其异议申请。 1、丁惠琳提供给法院的租赁合同与其私下提供给福州农商银行公司的租赁合同是不一致的。且该两份租赁合同均未明确具体的租赁物，无法确认租赁物即本案福州农商银行公司的抵押物。因此，丁惠琳根据没有证据支持其对本案的抵押店面享有租赁权。 2、丁惠琳未提供相应的租金支付银行流水，无法证明租赁事实的存在。 二、退一步而言，即使丁惠琳主张的租赁事实是真实的，根据其主张的租赁开始时间，该租赁关系也是发生在抵押权设立登记之后，该异议不能对抗抵押权的实现，受让人有权在竞拍成交获得本案抵押物所有权后要求丁惠琳腾退交付。 根据福州农商银行公司提交的证据，房屋所有权人黄捷已将案涉抵押店面抵押给福州农商银行公司，并于2014年12月18日办理抵押登记，取得他项权利证书，而丁惠琳提交的《租赁合同》签订于2018年8月8日，租赁起始时间为2018年8月8日，因此，租赁发生在抵押权设立登记之后。 根据《担保法司法解释》第六十六条：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”若案涉抵押店面折价、拍卖或变卖成功，福州农商银行公司的抵押权得以实现，《租赁合同》对案涉抵押店面受让人不具有约束力，受让人有权要求丁惠琳腾退交付案涉抵押店面，丁惠琳主张“无论店面出让给谁都不能终止其租赁权”，没有依据，应当予以驳回。 综上所述，丁惠琳主张的租赁事实是虚假，应驳回其异议申请。。退一步而言，即使租赁事实是真实的，但租赁关系发生在抵押权设立登记之后，对受让人不具有约束力，丁惠琳提出执行异议，申请中止执行，没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。 申请执行人福州农商银行公司向本院提供下列证据；1、他项权证（榕房他证ＴＲ字第××号）,2、租赁合同。 被执行人黄捷、董宗震未向本院提交书面答辩意见及相关证据材料。 本院查明：本院在执行申请执行人福州农商银行公司与被执行人黄捷、董宗震金融借贷纠纷一案中，于2019年7月10日作出（2019）闽0103执1200号执行裁定书，内容为“……，二、查封、冻结被执行人黄捷所有的坐落于福州市晋安区上洋商品安置房（现名上洋小区）Ｄ＃楼1层03、04店面及其所有权（产权证号：榕房权证Ｒ字第××号、榕房权证Ｒ字第××号），查封期限为三年；……。”及协助执行通知书，查封了福州市晋安区上洋商品安置房（现名上洋小区）Ｄ＃楼1层04店面及其所有权。案外人丁惠琳对此不服向本院提出书面异议。 另查，1、2018年8月8日，被执行人黄捷与案外人丁惠琳分别签订了《租赁合同》，约定；案外人租用被执行人黄捷所有的位于福州市晋安区上洋商品安置房（现名上洋小区）Ｄ＃楼1层04店面，租赁期限分别为自2018年8月8日至2021年8月8日止。租金为4300元，案外人丁惠琳按月向被执行人黄捷缴纳租金，合同还约定了其他事项。 又查，讼争物福州市晋安区上洋商品安置房（现名上洋小区）Ｄ＃楼1层04店面已于2014年12月18日抵押给申请执行人福州农商银行公司，并办理了抵押登记手续。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”本案中，案外人丁惠琳基于实体权利认为本院查封福州市晋安区上洋商品安置房（现名上洋小区）Ｄ＃楼1层04店面影响其享有的承租权为由向本院提出书面执行异议申请，应依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定进行审查。经审查，上述涉案房产均已于2014年12月18日抵押给福州农商银行公司，并办理了抵押登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”，案外人丁惠琳在涉案房产办理抵押登记后，于2018年8月8日与被执行人签订《房屋租赁合同》，其对讼争房产享有的权利不足以对抗申请执行人的优先受偿权，不足以排除执行，故案外人丁惠琳的异议主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十七条规定，裁定如下： 驳回案外人丁惠琳的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 刘 宏 审判员 黄旭东 审判员 林 赫 二〇二〇年七月二十二日 书记员 刘兮锐 附：本案适用的主要法律及司法解释条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面案外的，人民法院应当自收到书面案外之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起异议之诉的权利和期限。 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。