太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2020）晋0107民初1884号   原告（反诉被告）：岳晓波，男，1978年6月6日出生，汉族，现住山西省太原市。   被告（反诉原告）：张泰生，男，1962年2月14日出生，汉族，现住山西省太原市。   原告（反诉被告）岳晓波与被告（反诉原告）张泰生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）岳晓波、被告（反诉原告）张泰生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   岳晓波向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告于2017年9月26日签订的租赁合同；2.被告支付原告所欠租金共计72208元；3.判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年9月26日签署了商铺租赁合同，约定原告岳晓波将位于太原市杏花岭区北大街八号山西晋豪创展中心一层五号商铺（面积83.13m2）出租予被告张泰生，租期五年，从2017年10月1日至2022年9月30日；第一年和第二年每年租金5万，第三年起每年递增3300元。被告于2019年10月1日起应付租金53300元。但被告从2018年至现在未付过租金，所欠租金从2018年10月1日至2020年3月，共计人民币72208元。因为被告严重违约，原告要求支付租金解除合同，收回房屋，并要求被告支付所欠租金72208元。   张泰生辩称，请求驳回原告的诉讼请求。被告同意解除租赁合同，但不同意向原告支付租金。   张泰生向本院提出反诉请求：1.判令双方签订的租赁合同无效；2.反诉被告岳晓波退还反诉原告张泰生房租5万元和保证金5万元，并赔偿反诉人无法经营损失费10万，共计20万元；3.反诉被告承担全部诉讼费用。事实与理由：反诉原、被告于2017年9月26日签订商铺（位于太原市杏花岭区北大街八号山西晋豪创展中心一层五号，面积83.13平方米，租期五年）的租赁合同，并支付第一年房租5万元和保证押金5万元，共计10万元。而本诉商铺整体建筑物（简称涉案标的物）由山西晋豪国际大酒店有限公司（以下简称晋豪酒店）投资建设，因资金不足于2014年停建至今，属在建工程项目，晋豪酒店为该项目权益所有权人，本诉商铺属涉案标的物其中部分。双方签订合同后，反诉原告多次收到山西省高级人民法院送达对涉案标的物查封、扣押、拍卖变卖执行裁定书及公告通知，并被告知涉案商铺非经法院同意不得擅自对外经营。综上事实，反诉被告并非涉案商铺产权实际所有人，且出租的涉案商铺存在多起法律诉讼纠纷案件，现已有多家法院对上述涉案标的物进行查封、扣押、拍卖等执行程序；反诉被告所出租的涉案商铺为在建未完工程项目，无配套及消防措施，未经竣工验收，不具备出租使用条件。由此造成反诉被告承租涉案商铺一直空置至今未能使用，完全无法开展任何经营活动。故提出反诉，请求法院支持反诉请求。   岳晓波反诉辩称，其认为租赁合同是有效的，应当按照租赁合同向其支付租金。此外，不同意反诉原告的第二项诉讼请求。   经审理查明，2017年9月26日原、被告签订一份《租赁合同》，约定：原告将位于太原市杏花岭区北大街8号山西晋豪创展中心一层5号商铺（面积83.13平方米）租赁给被告，租期5年，自2017年10月1日至2022年9月30日；房屋违约保证金5万元，第一年和第二年的租金为5万元，从第三年2019年付租金时年租金53300元，以后每年递增3300元，最后一年房租59900元；原告于2017年9月26日前收到第一年房租和押金时本合同开始生效，以后每年10月1日前被告一次性向原告支付当年房租。当天，原告出具一份《收条》，载明：“今收到张泰生晋豪创展中心商铺一层五号房租款伍万元整及房租押金伍万元整，合计拾万元整。”   另查明，2017年9月26日原告与晋豪酒店签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买晋豪酒店以出让取得的位于太原市北大街8号的晋豪创展中心1层5号商铺，建筑面积为83.13平方米，房屋总价90万元整。合同签订当天，晋豪酒店出具一份收据收到购房款90万元。   2017年10月30日山西省高级人民法院作出（2015）晋执字第22-2号《执行裁定书》，裁定拍卖晋豪酒店所有的太原市北大街8号1幢（希尔顿大酒店）第1至37层及地下1层、地下2层的在建工程。本案涉案商铺位于上述拍卖标的物所在酒店。   庭审中，原告陈述2017年9月26日其以90万元的价格向晋豪酒店购买了涉案商铺，该90万元中原告通过银行向晋豪酒店的负责人转账五、六十万元（具体数额记不清），以涉案商铺的一年租金5万元和保证金5万元抵顶购房款10万元，还有30万元是原告向晋豪酒店提供电梯的费用，当日晋豪酒店向原告出具90万元的购房款收据，2017年10月10日晋豪酒店向原告交付商铺；购买商铺同一日原告与被告签订上述《租赁合同》，并于当日将涉案房屋交付被告；涉案商铺没有办理产权登记手续，原告只有买卖合同，能否办理产权手续不清楚，现涉案商铺自2020年5月底由原告占有，可以经营使用，且原告直至被告向法院提出反诉、看到被告证据时才知晓涉案商铺已被查封、拍卖。但被告对原告的陈述不予认可，其陈述涉案从租赁开始就不具备租赁条件，没有相关配套和消防设施，未经竣工验收，被告从签订租赁合同至今就未使用过该房屋，亦未拿到过房屋钥匙，涉案商铺一直处于空置状态，无人占有使用；且该租赁合同虽是原、被告所签，但实际租赁人不是被告，是晋豪酒店以其名义所租，10万元（一年房租和保证金）是晋豪酒店给原告的，被告没有给晋豪酒店10万元，也没有给原告10万元；而因涉案商铺不具备租赁条件，属于在建工程且存在法律纠纷已被省高院查封、拍卖，被告反诉主张该租赁合同无效，并要求退还一年房租5万元和保证金5万元，并赔偿无法经营损失费10万元，但对具体的损失费用没有证据提交。   以上事实有《租赁合同》、《收条》、《商品房买卖合同》、收款收据、《执行裁定书》、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。   本院认为，一、根据山西省高级人民法院作出的（2015）晋执字第22-2号《执行裁定书》，涉案商铺所在的酒店地下1层、地下2层及地上1至37层全部在建工程及所属土地已被查封、拍卖，现原告主张解除就涉案商铺于2017年9月26日与被告所签的《租赁合同》，被告亦同意解除，则原告的该项诉求本院予以支持。而庭审中被告以涉案房屋不具备租赁和使用功能且已被省高院查封、扣押主张租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，此并不属于合同无效的事由，故被告反诉主张租赁合同无效的诉讼请求，本院不予支持。二、涉案商铺未进行不动产权属登记，而原告在庭审中陈述其以90万元的价格购买涉案商铺，并与晋豪酒店签署了《商品房买卖合同》，但原告未能提供其向晋豪酒店支付购房款的转账凭证，庭审中原告对如何支付购房款的陈述亦模糊，则本院无法确认原告对涉案商铺的权利。同时，涉案商铺所在酒店已被山西省高级人民法院查封、拍卖，且被告陈述不认可原告实际向其交付涉案商铺，《租赁合同》并未实际履行，而原告提供的证据亦不能证明其已向被告交付涉案商铺，故原告要求被告向其支付2018年10月1日至2020年3月租金的诉讼请求本院不予支持。三、庭审中被告陈述租赁合同虽是原、被告所签，但实际租赁人不是被告，是晋豪酒店以其名义所租，10万元（一年房租5万和保证金5万）是晋豪酒店给原告，则被告并未实际向原告交付租金5万元和保证金5万，亦未实际经营该商铺，故被告反诉主张原告退还租金、保证金并赔偿无法经营损失的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下：   一、解除原告岳晓波与被告张泰生于2017年9月26日签订的《租赁合同》；   二、驳回原告岳晓波的其他诉讼请求；   三、驳回反诉原告张泰生的诉讼请求。   案件本诉受理费减半收取803元，反诉受理费减半收取2150元，由原告岳晓波承担803元，被告张泰生承担2150元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 员 赵 岩     二〇二〇年七月二十二日   代书记员 田佳鑫   附：相关法律规定   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。