浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0783民初452号 原告：徐小平，男，1972年6月26日出生，汉族，住东阳市。 原告：王掀珍，女，1973年12月23日出生，汉族，住东阳市。 二原告的共同委托诉讼代理人：陈菊华，浙江震东律师事务所执业律师。 被告：徐某2，男，1970年12月26日出生，汉族，住东阳市。 被告：张某，女，1970年9月17日出生，汉族，住东阳市。 被告：徐文媛，女，1996年4月27日出生，汉族，住东阳市。 委托诉讼代理人：陈天天、严慧艳，东阳市新时代法律服务所基层法律服务工作者。 被告：徐某1，男，2003年12月19日出生，汉族，住东阳市。 法定代理人：徐某2（系徐某1父亲），男，1970年12月26日出生，汉族，住东阳市。 法定代理人：张某（系徐某1母亲），女，1970年9月17日出生，汉族，住东阳市。 原告徐小平、王掀珍与被告徐某2、张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法决定适用简易程序，并追加徐文媛、徐某1作为本案被告参加诉讼。本案审理过程中，因新冠疫情暂停审理，后原、被告又申请庭外和解一个月。本院于2020年7月1日公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人陈菊华、被告徐某2（被告徐某1的法定代理人）及被告徐文媛的委托诉讼代理人陈天天到庭参加了庭审，被告张某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐小平、王掀珍起诉称，原、被告双方在被告兄嫂的见证下，于2019年5月13日签订《房屋买卖合同》，由被告将坐落于东阳市的2幢2号的4间六层楼（包括地下室一层）房屋以390万元的价格转卖给原告所有。写明原告支付购房定金50万元，余款在原告领取房屋所有权属证件后一次性付清，并写明被告应协助原告办理该房产的公证和过户手续，所产生的相关费用、税收由原告承担。定金交付后次日，被告就将涉案房屋交付给原告，由原告建造完成第五层、炮台、围墙及与被告哥哥家的隔墙等，并安装水电、进行了粉刷、铺贴等装潢。后因被告经济困难，请求原告先予支付部分房款并承诺房屋建成可测绘办证时定予以配合。因此，原告又向被告支付了105万元的购房款。现因被告拒绝办理首次登记及协助过户。为此，原告诉至法院，请求（变更后）：一、确认双方签订的《房屋买卖合同》有效；二、四被告协助原告办理涉案不动产首次登记，并立即协助原告办理将涉案不动产登记至原告名下的转移登记手续。 针对上述诉讼请求，原告徐小平、王掀珍向本院提供以下证据： 一、房屋买卖合同1份，用以证明房屋坐落、价格、付款时间与金额及被告应协助办理产权过户登记手续的事实。 二、定金收据1份、收条2份、银行交易明细2页，用以证明原告已支付购房定金及购房款的事实。 三、农村私人建房用地审批表1份（复印件），用以证明涉案房屋买卖合同有效的事实。 四、低压电力智能交费服务协议1份及销售单、出库单共10份，用以证明原告在购得涉案房屋后已对房屋进行了添造、安装水电、装潢等行为，并以原告自己的名义安装了水电并开户，现已建造完成，办理产权证条件已具备的事实。 五、出庭作证的证人王某的证言，用以证明涉案房屋买卖相关情况。 被告徐某2、徐某1答辩称，徐某2确有与原告签订合同，但是在女儿和儿子不知情的情况下签订。女儿和儿子知道后，都是不同意的，就在2019年的9月份告知了原告这一情况，原告也同意解除合同，双方达成一致的意见，徐某2把购房款还给原告（定金部分双倍返还）、原告添加设施等花费的费用由徐某2赔偿给原告，原告也停止了天台部分的建造。因为疫情影响，徐某2没有按时向原告归还款项，但徐某2会想尽办法归还。据此，双方签订的合同已经解除，请求法院驳回原告的诉请。 为证明其辩称意见，被告徐某2向本院提供了以下证据： 一、通话录音光盘及整理资料、通话详单（复印件），用以证明原告与被告徐某2之间的买卖合同已解除的事实。 二、与徐小平的微信记录，用以证明涉案合同已解除的事实。 被告徐文媛答辩称，一、对被告徐某2、张某签订的买卖合同并不知情。被告在2019年9月份知道后，就明确表示不同意，后被告知已解除。故本案买卖合同已解除，原告有权要求退款，但无权要求办理过户手续。二、本案买卖合同无效。1.从原告提供的审批表中可以证明涉案房屋系农村私人建房属于集体产权，其买卖只能发生在同村集体经济组织的成员之间。涉案买卖合同违背法律的规定。2.从审批表中可以看出，审批人除了徐某2、张某还有徐文媛、徐某1。被告是房屋的共同所有人，徐某2、张某未经其他共同所有人同意作出的处分行为无效。综上，请求驳回原告的诉请。 被告张某未作答辩，也未提交证据。 经审查，本院认证如下：对原告提供的证据，被告徐某2、徐文媛、徐某1质证如下，对证据一，对合法性有异议，认为该涉案房屋系集体产权，原告非该经济集体组织内部成员，是无效合同；被告徐文媛、徐某1也拥有所有权，其对该房屋并未作出处分行为；且该份合同在2019年9月底已被解除，被告不存在履行该合同的义务；从该合同的形式上看，其除写了一个价格390万，对于第二次余款支付未作约定，表明双方对于该买卖行为也是属于初稿。对证据二，认为被告徐文媛不知情，由于被告徐某2有很多债务纠纷，故使用被告徐文媛的银行账户，该银行卡由徐某2使用且无短信提示。对证据三，对真实性无异议，但认为审批表中审批人系四被告，并非合同中的徐某2、张某二人，故徐某2、张某无权单独作出处分；且从该审批表中可以看出，系农村私人建房用地，属于集体性质，因此涉案合同无效。对证据四，三性均有异议，认为交费服务协议无供电方的盖章，形式不合法且与本案无关联；销售单、出库单不符合有效证据形式要件，真实性无法确定。对证据五，真实性有异议，认为证人作为原告王掀珍的姐妹，系作出对其有利的虚假陈述。本院经审核认为，原告提供的证据一、二、三，被告对真实性无异议，本院予以采纳；证据四，不符合有效证据认定要件，本院不予采纳；证据五，不能单独作为定案的根据，对证人的陈述，本院结合其他证据及庭审情况综合予以认定。 对被告徐某2提供的证据，被告徐文媛无异议。原告质证如下，对证据一，认为内容不完整且文字整理资料多处与录音陈述不符，系被告为达成其目的编造；对证据二，认为仅为双方聊天的过程，双方并未解除合同也未签订解除协议，且被告实际上也无力偿还原告支付的购房款。本院经审核认为，被告提供的证据具有证明原、被告双方曾协商返还购房款之事实的证明力，但不足以证明双方达成解除合同之合意。 经审理，本院认定的事实如下： 2013年7月12日，徐某2（户主）、张某（妻）、徐文媛（女）、徐某1（子）审批获得占地面积114.98平方米的屋基三间一弄。获批后，徐某2、张某对坐落于东阳市的涉案房屋进行建造。2019年5月13日，被告徐某2、张某与原告徐小平、王掀珍（由王兆洪代签）签订《房屋买卖合同》一份，并由证人王某及案外人徐敏飞作为见证，约定：二被告将涉案房屋转让给二原告，价格为390万元；原告于2019年5月13日支付被告购房定金50万元，第二次于2019年（日期未明确）办理公证和办理过户手续支付，余款于原告领取房屋权属证件（房产权、土地证）后天内一次性付清；二被告应协助原告办理房屋的公证和过户手续，所产生的相关费用、税收由原告承担等内容。合同签订后，被告徐某2、张某出具定金收据一份，确认收到二原告支付的定金50万元；被告徐某2又分别于2019年6月4日、20日出具收条各一份，确认收到购房款55万元、50万元，其中，2019年6月20日的50万元汇入徐文媛的银行账户。期间，二原告对涉案房屋续建了炮台、围墙及一侧隔墙等，并进行了水电安装、粉刷、铺贴等部分装潢。2019年9月份左右，因被告不履行合同义务，双方曾就退款等进行磋商，要求被告于2019年底前退款退赔，但具体的损失赔偿金额等未协商，且被告至今未向原告退还相应款项。 另查明，在本案审理过程中，本院就涉案房屋是否已经具备办理土地使用权、房屋所有权的初始登记手续的条件及土地权属性质等内容，曾向东阳市自然资源和规划局发函询征，该局于2020年5月29日出具《函》一份，主要内容为：一、经查，徐某2、张某、徐文媛、徐某1共同审批取得的位于东阳市不动产土地性质为国有划拨土地；二、根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定，应先由该不动产取得的国有建设用地使用权人（徐某2、张某、徐文媛、徐某1）申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，并按规定办理划拨转出让审批手续后，才能办理不动产转移登记。 本院认为，原、被告双方对签订《房屋买卖合同》及支付购房定金、购房款共计155万元的事实无异议，本院予以确认。本案主要争议焦点在于：1.合同是否有效；2.合同是否解除。对于第1项争议焦点，本院认为，首先，二原告与被告徐某2、张某签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且涉案房屋的土地性质为国有划拨土地，该转让并未违反相关法律的强制性规定。其次，被告徐某1系未成年人，其父母作为徐某1的监护人签订房屋买卖合同，该转让价格也未明显低于市场价，并没有侵害徐某1的合法权益，因此买卖关系应当成立。再者，虽被告徐文媛辩称其本人对转让事实不知情、不同意转让涉案房屋，且所涉土地使用权系四被告共同共有，被告徐文媛也应有份额，认为合同无效；但本院认为，基于被告徐某2系家庭户主，买受人完全有理由相信被告徐某2对涉案土地使用权及房屋具有处分权，且部分购房款系汇入徐文媛的账户，虽其与徐某2均抗辩该账户长期由徐某2使用，但未提供充分证据予以证实；故对被告徐文媛的该辩称意见，本院不予采纳。综上，本院认定涉案合同有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。两原告在签订上述协议后，已按约定支付了购房定金50万元，并支付了105万元的购房款，被告也应遵循诚实信用原则，尊重所在地行政机关、民众的实际通行做法，负有按照《房屋买卖合同》的约定，积极、全面、适当地履行自己的协助、配合原告办理涉案房屋的产权初始登记并协助办理转移登记手续，从而实现缔结合同之目的。根据双方签订的协议，办理涉案房屋产权过户手续产生的税费及需补缴的国有土地出让金应由原告承担。对于第2项争议焦点，被告徐某2、徐文媛、徐某1辩称房屋买卖合同已解除。本院认为，虽双方对被告退还购房款及赔偿相应损失等进行过磋商，但并未对具体内容达成一致意见，故双方签订的《房屋买卖合同》未协商一致解除，也未构成合同法定解除的情形，被告亦未提出解除合同的相应诉请，且被告作为违约方亦未对促成合同解除作出退款等积极的行为，有悖原告基于协商解决纠纷作出妥协的信赖，综上，对被告的该辩称意见，本院不予采信。对剩余的235万元购房款，因被告未在本案中主张，且双方在《房屋买卖合同》中未对付款期限、金额作出明确约定，故该235万元款项可在产权证过户至原告名下后一次性付清，本院对该部分款项不予处理，双方可另行解决。综上，两原告的诉讼请求成立，本院予以支持。被告张某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告徐小平、王掀珍与被告徐某2、张某2019年5月13日签订的《房屋买卖合同》有效。 二、被告徐某2、张某、徐文媛、徐某1于判决生效之日起十日内办理坐落于东阳市房屋的不动产权属首次登记，并在办理不动产权属首次登记手续后十日内协助办理将该不动产过户至原告徐小平、王掀珍名下的不动产权属转移登记手续（办理过程中需要缴纳的税费、国有土地出让金等费用由原告徐小平、王掀珍负担）。 案件受理费19000元（已减半），由被告徐某2、张某、徐文媛、徐某1负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 陈剑英 二〇二〇年七月三日 代书记员 赵紫怡 10- 9-