黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终666号上诉人（原审原告）：荆为名，男，1984年5月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：尹盛男，黑龙江启虹律师事务所律师。委托诉讼代理人：荆钰玉（上诉人妹妹），女，1990年9月9日出生，汉族，哈尔滨华远房地产公司职工，住黑龙江省北安市。被上诉人（原审被告）：李义，男，1958年1月24日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市龙江县。委托诉讼代理人：李英林（被上诉人女儿），女，1989年5月24日出生，汉族，龙江县黑岗乡政府员工，住黑龙江省龙江县。被上诉人（原审被告）：张淑华，女，1961年3月18日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市龙江县。上诉人荆为名因与被上诉人李义、张淑华房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2019）黑0602民初3359号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。荆为名上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判被上诉人立即退还上诉人购房款60万元；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清且适用法律错误。1、一审法院酌情认定案涉房屋2016年6月30日至庭审辩论终结三年平均租金为8万元，没有法律依据和事实依据。一审法院没有对房屋装修改造和市场租金价格进行调查，主观臆断认定8万元租金没有依据。2、一审法院应当在原告诉讼请求范围内进行审理和裁判。一审被告并未提起反诉向原告主张房屋使用费，一审法院擅自进行抵扣超出诉讼请求范围。根据民事诉讼法不告不理的原则和第170条、第200条的规定，一审法院属于严重违反法律规定。被上诉人违约，造成上诉人各项损失30万元。其中装修费用大约20万元，借款买房利息损失10万元。上诉人对外出租房屋租金中包括取暖费、物业费。李义、张淑华辩称，不同意被上诉人的上述请求，一、二审诉讼费应由上诉人承担。不同意上诉人的意见。原审原告荆为名向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间的买卖合同；2.判令二被告返还原告购房款60万元；3.判令二被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告李义与被告张淑华系夫妻关系，2008年4月20日，被告李义与案外人大庆恒新房地产开发有限公司签订分期付款协议，约定由被告李义购买登峰家园6#-2号商服，建筑面积215.17平方米，单价为5880元/平方米，房价款总计为1265199元。被告李义于合同签订当日给付632600元，余款632599元两年内分四次付清。2016年6月30日，原告荆为名与被告李义、被告张淑华签订房屋出售协议，约定由原告购买位于登峰家园商服6号楼2门的215平方米商服，价款为160万元，因被告李义尚欠开发商632500元，故在原告荆为名交易价款中扣除，由原告将该款项交付给开发商，剩余购房款967500元分三年付清，首付款600000元于2016年6月30日付清，余款367500元于2017年6月30日前支付50%，2018年6月30日前支付余下的50%。协议签订后，二被告协助原告到大庆油田房屋开发公司办理更名手续，将买房收据和房屋买卖合同载明的合同相对人更名为原告。2016年6月30日，原告荆为名将60万元首付款支付给二被告，二被告于当日出具收据一张并将案涉房屋交付给原告。另查明，原告自认在向二被告购买商服时看到过被告与案外人大庆恒新房地产开发有限公司签订的案涉房屋买卖合同原件，也去大庆恒新房地产开发有限公司去看过合同底档，确认案涉商服购买人为被告李义。原告在案件审理过程中陈述，案涉房屋现已被原告出租，自2019年7月30日起，年租金为9万元，租期为一年。一审法院认为，一、是否应当解除原、被告签订的房屋买卖合同。本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方就买卖案涉商服达成一致，双方签订了房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合同主要内容不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，案涉标的物系不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当经依法登记，始发生效力，未经登记的，不发生效力，案涉房屋二被告至今未取得不动产权属证书，故二被告无权对案涉房屋所有权进行处分，因此原告主张的解除与二被告之间的房屋买卖合同的请求，本院予以支持。二、被告应当返还原告购房款数额。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十九条的规定：“分期付款买卖合同约定出卖人在解除合同时可以扣留已受领价金，出卖人扣留的金额超过标的物使用费以及标的物受损赔偿额，买受人请求返还超过部分的，人民法院应予支持。当事人对标的物使用费没有约定的，人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定。”本案中，原、被告签订合同约定为分期付款房屋买卖合同，原告于2016年6月30日给付600000元首付款，故原告主张的返还600000元购房款的请求，本院予以支持，但案涉房屋于2016年6月30日已实际交付给了原告，且一直由原告占有使用至今，故合同解除后，原告应支付占用期间的房屋租金，因该房屋2019年7月30日至2020年7月30日的年租金为90000元，自2016年6月30日截止到法庭辩论终结时（2018年11月8日）为1226天，本院酌情认定该三年的平均为租金80000元，原告应给付租金为268712元（80000元÷365天×1226天=268712元）。综上，被告应当返还原告购房款数额为331288元（600000元-268712元=331288元）。判决：一、解除原告荆为名与被告李义、被告张淑华之间的房屋买卖合同，原告荆为名于本判决生效后立即将登峰家园商服6号楼2门返还被告李义、被告张淑华；二、被告李义、被告张淑华于本判决生效后立即退还原告荆为名购房款331288元；三、驳回原告荆为名的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交协议书一份、取暖费发票一页、装修施工合同一份、装修工程预算一份、收条四页、收款凭证3页，并申请证人何某出庭作证。证明上诉人出租案涉房屋租金中包含物业费和取暖费，装修案涉房屋花费15万元。被上诉人质证称对证据不认可，与本案无关。本院认为，上诉人主张的装修损失、利息损失不属于本院审理范围，故本院对该证据不予采信。本院审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，关于案涉房屋买卖合同应否解除的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案双方当事人自愿签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。现被上诉人不能协助上诉人办理案涉合同更名手续，也不能将案涉房屋过户登记至上诉人名下，致使上诉人购买案涉房屋的合同目的不能实现，故上诉人有权要求解除案涉合同。一审法院判令解除案涉房屋买卖合同正确，本院予以确认。《民事诉讼法》第十三条规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。法院审理案件须按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超出当事人诉讼主张的部分不得主动审理。李义、张淑华并未就案涉房屋的使用费提起反诉，故一审法院不应主动就该问题进行处理。荆为名二审提出的案涉房屋装修费用及借款利息损失，其在一审并未提出诉请，故本院二审期间不予处理。双方就案涉房屋的其他纠纷，应另案解决。综上所述，荆为名的上诉请求成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2019）黑0602民初3359号民事判决第一项；二、撤销黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2019）黑0602民初3359号民事判决第二项、第三项；三、李义、张淑华于本判决生效之日起十日内返还荆为名购房款600000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9800元、保全费3520元，由李义、张淑华负担。荆为名预交的二审案件受理费9800元，因其上诉不服部分实际金额为268712元，故上诉费应为5531元，由李义、张淑华负担，荆为名多交的上诉费4269元予以退回。本判决为终审判决。审判长 边 坤审判员 毛瑞利审判员 王 丹二〇二〇年七月十六日法官助理姜海涛书记员刘婷