山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁11民终1662号上诉人（原审被告）：日照骏豪置业有限公司，住所地日照市东港区海滨五路西连云港路北133号，统一社会信用代码913711005652256106。法定代表人：吴国贤，董事长。委托诉讼代理人：李作军，山东茂永律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴召明，男，1951年10月3日出生，汉族，住日照市东港区。委托诉讼代理人：胡健，日照东港弘德法律服务所法律服务工作者。上诉人日照骏豪置业有限公司（以下简称骏豪置业公司）因与被上诉人戴召明商品房买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。骏豪置业公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法判决；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判，驳回被上诉人一审时的诉讼请求。事实与理由：1.一审法院确认被上诉人戴召明向法院提交的《盛祥佳苑订购合同》是商品房买卖合同不正确。戴召明没有向上诉人支付房款，而是以日照市石臼街道工程有限公司工程款垫付的方式缴纳房款。2019年5月6日骏豪置业公司向戴召明出具了收款凭证，载明11-1-1901的购房款数额为358650元，(见判决书第5页第1、2行)收款收据上加盖的所谓上诉人公司的财务章绝对不符合法律规定。财务章是上诉人的另一个股东代召西违法加盖的，不产生法律效力(我公司将依法另行追究代召西违法给公司造成的财产损失)，戴召明以建设费抵顶房款没有经过上诉人同意，房屋订购合同不产生效力。2.被上诉人戴召明购房存在虚假性，表现在：(1)戴召明作为公司法定代表人，用公司的钱支付个人房款；(2)上诉人的另一个股东代召西与戴召明存在亲属关系，代召西违规为其办理的手续不合法。(3)戴召明篡改了上诉人法定代表人的证明。该证明以不具备法律效益，双方没有就房屋价格达成一致。戴召明的购房行为不真实。戴召明辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉无事实与法律依据；上诉人一直不为被上诉人办理不动产权证书，系上诉人公司内部股东之间出现纠纷，其公司内部纠纷不应损害购房者的权益。综上，请求法院依法驳回其上诉请求。戴召明向一审法院起诉请求：1.依法确定骏豪置业公司签订的房屋定购合同为房屋买卖合同；2.判令骏豪置业公司立即为戴召明办理日照房屋的不动产权证书。一审法院认定事实：2011年10月13日，骏豪置业公司（发包人）与日照市石臼街道工程有限公司（承包人）签订了建设工程施工合同，主要内容为：工程名称为盛祥佳苑二期7号、9号、10号住宅楼、地下车库；合同价款为36785000元。上述合同有骏豪置业公司、日照市石臼街道工程有限公司的盖章，吴国贤在骏豪置业公司法定代表人处盖章捺印。后日照市石臼街道工程有限公司按约完成了施工。2012年12月26日，骏豪置业公司（甲方）与戴召明（乙方）签订《盛祥佳苑定购合同》，主要内容为：乙方自愿定购盛祥佳苑小区11号楼1单元1901号房，建筑面积为84.41平方米，单价为4200元/平方米，一次性付款用日照市石臼建筑工程有限公司的工程款垫付；签订本定购协议后七个工作日内甲方安排时间并通知乙方到甲方售楼处办理《商品房买卖合同》签约手续，若乙方中途退房或不按通知时间签约，定金不退，甲方有权将房屋另有处置，若甲方在上述时间内将乙方已定房屋另售他人，双倍返还定金；定购方在未签署《商品房买卖合同》前不得自行办理转名手续或将认购合同的权益转让，本定购书与《商品房买卖合同》不一致之处，以《商品房买卖合同》为准，在双方签订《商品房买卖合同》后，本定购协议自动失效。上述协议有骏豪置业公司的盖章捺印以及代召西的签名、戴召明的签名捺印。后戴召明接收案涉房屋并入住，其向骏豪置业公司交纳了办证费，其已交纳物业费及水电费、燃气费。2019年5月6日，骏豪置业公司向戴召明出具了收款凭证，载明11-1-1901的购房款数额为358680元。骏豪置业公司与日照市石臼街道工程有限公司通过咨询山东龙翔工程造价咨询有限公司进行了工程造价核定，山东龙翔工程造价咨询有限公司于2016年10月26日出具了工程造价咨询核定总表，主要内容分别为为：工程名称为盛祥佳苑7#9#楼及车库工程，建筑面积为25919.03平方米，审定工程造价为17511230.91元；工程名称为盛祥佳苑10#楼工程，审定工程造价为6810957.41元。上述核定总表皆由骏豪置业公司、日照市石臼街道工程有限公司的盖章确认。戴召明系日照市石臼街道工程有限公司的法定代表人，日照市石臼街道工程有限公司的盖章捺印。日照市石臼街道工程有限公司认可以骏豪置业购房款抵顶所欠工程款。一审法院认为，戴召明与骏豪置业公司签订的《盛祥佳苑定购合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。骏豪置业公司主张涉案《盛祥佳苑定购合同》上加盖的合同章、收款单据上加盖的财务章均不是骏豪置业同期使用的公章。涉案合同系骏豪置业公司股东代召西经办，且代召西作为骏豪置业公司股东在此期间代表公司开展相关务，骏豪置业公司亦未能证据代召西与戴召明互相串通签订合同。戴召明有理由相信代召西能够代表骏豪置业公司与其签订合同，合同上加盖的公章系骏豪置业公司使用的公章不能苛求戴召明去辨别，至于骏豪置业公司是否存在使用公章不规范的问题，不属于本案的审查范围。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，将定购合同认定为商品房买卖合同应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收取购房款。《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”涉案定购合同对房屋的坐落位置、面积、价款支付、房屋交付日期、面积差异处理方式、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款进行了约定，具备商品房买卖合同的基本特征，且该房屋的购房款已用骏豪置业公司应支付的工程款358680元抵顶。现骏豪置业公司明确表示不同意与戴召明对《盛祥佳苑定购合同》约定的房屋签订商品房买卖合同，戴召明请求判令确认其与骏豪置业公司签订的《盛祥佳苑定购合同》是商品房买卖合同的请求符合法律规定，予以支持。双方当事人应严格按照合同约定履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。与戴召明位于同一楼房的业主已办理不动产权证，说明该楼房符合为业主办理不动产权证的条件。骏豪置业公司在将涉案房产交付戴召明后，有义务将戴召明办理产权登记需要的资料报不动产管理机构、登记机构，协助戴召明办理房地产权属证书。故对于戴召明请求判令骏豪置业公司协助戴召明办理产权登记的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，参照《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定，判决：一、确认戴召明与骏豪置业公司签订的《盛祥佳苑定购合同》是商品房买卖合同；二、骏豪置业公司于判决生效之日起十日内协助戴召明办理产权登记，向不动产管理机构、登记机构提交办理不动产权登记必要的证明文件。如果未按判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费100元，由骏豪置业公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。关于被上诉人是否已向上诉人支付购房款。上诉人与被上诉人在《盛祥佳苑定购合同》中约定购房款的付款方式系以日照市石臼建筑工程有限公司的工程款垫付，结合被上诉人一审提交的建设工程施工合同、造价报告表及日照市石臼建筑工程有限公司出具的证明等证据，一审认定双方已以上述工程欠款抵顶涉案购房款并无不当。上诉人主张被上诉人提交的收款凭证系为虚假诉讼而于三年后作出的补救方式，但该收款凭证中确已加盖上诉人的财务专用章，在无有效证据证明其盖章行为存在无效情形的情况下，应当认定该收款凭证系上诉人对被上诉人交纳购房款的认可。关于上诉人与被上诉人签订的《盛祥佳苑定购合同》是否属于商品房买卖合同。首先，该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。其次，从合同约定的内容看，双方对房屋的坐落位置、房号、面积、价款支付方式、面积差异的处理方式、违约责任等内容进行了约定，符合商品房买卖合同的主要内容。再次，涉案房屋购房款已用上诉人应支付的工程款抵顶，且上诉人已将合同约定的房屋交付被上诉人，一审认定涉案《盛祥佳苑定购合同》系商品房买卖合同并无不当。虽然上诉人法定代表人签字确认的拟出售房屋单价有涂改痕迹，但双方在此后签订的《盛祥佳苑定购合同》已确认了购房单价为4200元，上诉人主张涉案购房行为系被上诉人与案外人串通所为，但其始终未提交有效证据予以证明，本院不予支持。上诉人应当向日照市不动产管理登记机构提交办理不动产权登记必要的证明文件，协助被上诉人办理涉案房屋不动产权登记。综上所述，骏豪置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人日照骏豪置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉玉审判员  宋海红审判员  刘 芳二〇二〇年七月十日法官助理刘敏书记员刘一凤