山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初4999号原告：冯某某，男，1956年10月10日出生，汉族，德州宝力混凝土有限公司法定代表人，身份证住址（现住）山东省德州市德城区芦家井小区1号楼1单元401号。委托诉讼代理人：尚永文，山东勤力律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婕，山东勤力律师事务所实习律师。被告：济南万达商业广场置业有限公司，住所地济南市中区经四路5号。法定代表人：肖广瑞。被告：深圳市万象美物业管理有限公司济南分公司，住所地山东省济南市市中区经四路5号万达广场A座写字楼7号702室。负责人：胥盈。委托诉讼代理人：刘继柱，山东统河律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭蕊，山东统河律师事务所律师。冯某某诉济南万达商业广场置业有限公司（以下简称“济南万达公司”）、深圳市万象美物业管理有限公司济南分公司（以下简称“深圳万象济南分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理本案。冯某某及委托诉讼代理人尚永文，深圳万象济南分公司委托诉讼代理人刘继柱到庭参与诉讼，济南万达公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，不影响案件审理。冯某某提出诉讼请求：1、请求法院判令被告一、被告二继续履行合同，实际交付房屋；2、请求法院判令被告一、被告二赔偿原告经济损失暂定为XXXX元及利息（自2019年12月28日至2020年3月31日，即2.5元/平方米/天，8256.04平方米895天），实际损失计算期间自2019年12月28日至实际二接收物业管理止；3、本案件受理费由被告一、被告二承担。本院审理过程中，经本院当庭释明，冯某某明确其第一项诉讼请求系要求被告深圳万象济南分公司为其办理物业交割手续，且济南万达公司应当履行必要的协助义务。事实与理由为：2019年12月26日，原告与被告一签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议（销售字XXXXX），约定原告作为买受人购置济南市市中区经四路5号万达广场4号办公楼XX层XXXX号。合同签订后，原告一次性支付全部购房款XXXX元。其中合同第八条明确约定“出卖人应当在2019年12月28日前将合同约定的商品房交付给买受人使用”。《补充协议》第四条第4项：“该房屋于2019年12月28日前供应正式水、电。”第十三条第10项第二款：“本补充协议项下物业服务公司或管理公司有权直接援引本补充协议相关约定”。虽然被告一向原告交付了钥匙，但被告二不与原告签订物业管理合同，还停水停电，阻挠原告入住。因此，被告一、被告二严重违约，侵犯原告对房屋占有、使用、收益的权利，造成原告巨大经济损失。原告就该问题与两被告多次进行协商，均未得到对方履约的答复。补充协议中前期物业管理约定大连万达物业管理有限公司，现已更名为深圳市万象美物业管理有限公司济南分公司。因此为了保障当事人的合法权益，特起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。济南万达公司未答辩。深圳万象济南分公司辩称：1、济南商品房买卖合同系原告与被告一签订的，被告二仅系涉案房屋写字楼的物业管理企业，并不占有涉案房屋，并非合同相对方，原告要求被告二履行合同，实际交付房屋的诉求缺乏事实和法律依据。2、原告关于被告二停水、停电阻挠原告入住的情形不属实，涉案房屋的水、电均正常供应。3、被告二系涉案房屋所在区的物业管理企业，被告二从未收到被告一关于该房屋办理交割手续的通知，原告也未向被告二提供其系该房屋产权人的资料，因此，被告二没有过错，不应当承担任何责任，原告要求被告二要求损失的诉求缺乏事实和法律依据。4、原告所主张的损失计算方式和损失数额也无依据。综上，原告对被告二的诉求缺乏事实和依据应予驳回。根据原告提交商品房买卖合同、物业管理合同、增值税发票、不动产登记证、录音材料、企业信息等证据，本院认定如下：2019年12月26日，冯某某、济南万达公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买济南万达商业广场商业地块4号办公楼XX层XXXX房间。该协议《补充协议》第七条“前期物业管理。根据《物业管理条例》，甲方选聘大连万达物业管理有限公司作为该房屋所在项目的前期物业管理单位（下称“物业服务公司”）。前期物业管理期间，物业服务收费标准按本合同及《前期物业服务合同》约定标准执行。甲方与乙方本合同及本补充协议时，须签定《业主临时管理规约》等有关文件”。开票日期2020年3月26日的山东增值税普通发票载明，房款已付清。2020年4月14日，涉案房产登记办理至冯某某名下。另查明，“深圳市万象美物业管理有限公司济南分公司”原名称为“大连万达物业管理有限公司济南分公司”，2016年9月1日更名为“大连万象美物业管理有限公司济南分公司”，2019年9月19日变更为现名称。根据本院（2017）鲁0103民初4161号民事判决书，2011年，涉案房屋曾由LUCHENGYI购买，并全额支付房屋，但该合同已于2018年6月19日在该案中予以解除，该判决明确购房人于判决生效十日内将房屋腾空交还本案被告济南万达公司。根据原告提交的录音资料，结合庭审陈述，2020年3月30日，原告代理人曾到深圳万象济南分公司处协商办理物业交割事宜，当时该物业公司以手续不完备等，项目部前来协助办理人员无授权等理由，未协助办理。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，本案焦点在于：一、原告是否具备办理物业交割手续的条件；二、协助原告办理物业交割手续具体义务人如何确定。原告与济南万达公司签订了《商品房买卖合同》，且涉案房屋已经转移登记至原告名下，作为房屋所有权人，原告已具备要求办理物业交割手续的条件。物业交割手续，是买房人购买房屋后，出卖人向买受人实际交付房屋必经程序，包括生活费用及维修基金的结清，还包括交付钥匙。物业交割手续原告提交材料明确为办理电费卡、出入证手续。本案中，虽然原告主张系深圳万象济南分公司未予配合办理物业交割，但房屋实际出卖人为济南万达公司，而不是深圳万象济南分公司，作为交付房屋义务人应当是出卖人，应当协助办理物业交割手续。经过庭审调查，发现深圳万象济南分公司未协助办理物业交割，系由于出卖人未向其提交必要的材料及文件。故原告要求济南万达公司交付房屋，办理物业交割手续的诉讼请求，应予支持。作为物业服务企业，深圳万象济南分公司应当履行协助义务。就原告主张的损失问题，济南万达公司未尽到房屋交付义务，违反双方合同约定，给原告造成损失，应予赔偿。但原告主张的数额依据不足。根据原告与济南万达公司的商品房买卖合同补充协议第四条第8款第（2）项，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。济南万达公司未完成交付义务，应当按合同约定向原告支付违约金。原告要求深圳万象济南分公司支付违约金诉讼请求，没有依据，不予支持。至于起止时间，双方合同约定为自合同约定的交付期限届满后第31日起，但由于尚不能确认实际交付的时间，且房屋交付包括多种条件，故不宜计算至实际交付之日止，以判决生效之日为宜。济南万达公司未到庭参与诉讼，视为放弃质证权利。综上所述，本院对原告诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告济南万达商业广场置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告冯某某交付房屋，并协助原告冯某某办理物业交割手续，深圳万象美物业管理有限公司济南分公司应当予以协助办理；二、被告济南万达商业广场置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告冯某某支付违约金，以XXXX元为基数，自2020年1月28日起至判决生效之日止，按日万分之一计算；三、驳回原告冯某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1320元，减半收取660元，由被告济南万达商业广场置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 迟 忱二〇二〇年七月二十八日书记员 曲光学