浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3741号 上诉人（原审被告）：毛黎明，男，1966年2月1日出生，汉族，住浙江省江山市。 委托诉讼代理人：周超超、邹鹏鹏，北京天达共和（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴菊芳，女，1964年7月4日出生，汉族，住浙江省龙游县。 被上诉人（原审原告）：陈露丰，男，1989年12月11日出生，汉族，住浙江省龙游县。 委托诉讼代理人：吴菊芳，系陈露丰母亲。 上诉人毛黎明因与被上诉人吴菊芳、陈露丰房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初7793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员秦海龙适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：吴菊芳（甲方，出租人）、陈露丰（甲方共有人）与毛黎明（乙方，承租人）于2018年9月20日签订《房屋租赁协议》，约定如下：甲方向乙方出租位于杭州市江干区（总建筑面积98.05平方米）；租赁期自2018年9月21日至2025年10月9日止，其中2018年9月21日至10月10日为装修期免租金，每年租金为282240元，第一、二年不变，第三、四、五年每年递增5%，第六、七年，每年递增7%；付款方式为首次付款，付一个月押一个月（47040元），第2、3个月租金在第三个月支付，三个月后按季支付，押金23520元，由乙方向甲方交纳；租赁期间，水费、电费由乙方按时向有关部门交纳（电表0度，水表0吨），物业、卫生费由乙方按时向有关部门交纳；甲乙双方如提前收回或退还店面都必须支付一万元违约金给对方，并赔偿因违约给对方造成的一切损失；甲乙双方应严格遵守本协议，任何一方违反并给对方造成损失的，应根据损失和责任大小给予赔偿。 毛黎明向吴菊芳、陈露丰支付押金23520元及第一个月租金23520元，共计47040元后，未按协议约定支付后续租金。2019年6月9日，吴菊芳（甲方）与毛黎明（乙方）签订《房租支付协议》，约定：乙方于2018年11月10日至2019年6月9日，拖欠甲方房租164640元；经过协商，乙方承诺于2019年6月14日支付5万元整房租，如果乙方未能在2019年6月14日及时支付给甲方，视违约兼终止合同，甲方有权通知物业停水停电并锁门；剩余房租租金乙方于2019年7月31日再支付5万元租金给甲方。上述协议签订后，乙方毛黎明仍未按协议约定支付租金。2019年10月15日，吴菊芳、陈露丰收回租赁商铺。 吴菊芳、陈露丰诉至原审法院，请求判令：1.确认案涉的租赁合同于2019年10月19日解除；2.毛黎明向吴菊芳、陈露丰支付自2018年11月10日起至2019年6月9日止的租金164640元。2019年6月10日起的租金，按照784元每日的标准计算，计算至2019年10月19日止，共计103488元，并支付违约金10000元；3.本案诉讼费用由毛黎明承担。 原审法院认为：吴菊芳、陈露丰与毛黎明签订的房屋租赁协议合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。作为承租方的毛黎明在拖欠房租的情形下，与出租方吴菊芳签订《房租支付协议》，该协议经庭审质证，毛黎明自认是其与出租方吴菊芳、物业公司工作人员一同签署，且系其本人签署，故毛黎明所提《房租支付协议》属伪造，不具备法律效果的辩称，无事实和法律依据，不予采纳。毛黎明在承诺支付拖欠租金并签订《房租支付协议》后，仍未按协议约定支付租金，吴菊芳、陈露丰依据《房租支付协议》的约定，有权解除与毛黎明的房屋租赁合同，故吴菊芳、陈露丰于2019年10月15日收回租赁房屋的行为即为行使合同的解除权，吴菊芳、陈露丰与毛黎明于2018年9月20日签订的《房屋租赁协议》于2019年10月15日解除。毛黎明作为承租方，在租赁期间应向作为出租方的吴菊芳、陈露丰支付相应租金，吴菊芳、陈露丰要求毛黎明支付拖欠的自2018年11月10日起至2019年6月9日止的租金共计164640元的诉请，予以支持。因吴菊芳、陈露丰与毛黎明于2018年9月20日签订的《房屋租赁协议》于2019年10月15日解除，故后期租金应自2019年6月10日起计算至2019年10月15日止，共计100352元。毛黎明在拖欠房租并签订房租支付协议后，仍未按《房租支付协议》约定支付拖欠房租，构成违约，但双方在《房租租赁协议》中约定支付10000元违约金的情形是“甲乙双方如提前收回或退还店面”，双方并未就拖欠房租违约后约定具体违约金数额或违约产生的损失赔偿额的计算方法，故吴菊芳、陈露丰主张毛黎明支付违约金10000元的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，原审法院于2020年4月24日判决：一、确认吴菊芳、陈露丰与毛黎明于2018年9月20日签订的《房屋租赁协议》于2019年10月15日解除；二、毛黎明向吴菊芳、陈露丰支付租金264992元，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回吴菊芳、陈露丰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2736元，由毛黎明承担2637元，由吴菊芳、陈露丰承担99元。 宣判后，毛黎明不服，向本院提起上诉称：原审法院认定毛黎明作为承租方在拖欠房屋租金的情形下，与吴菊芳签订《房租支付协议》，毛黎明无力按照《房租支付协议》在2019年6月14日支付约定的租金，原审法院认定吴菊芳、陈露丰于2019年10月15日收回租赁房屋的行为即为行使了合同的解除权。据此，原审法院确认案涉《房屋租赁协议》的解除时间为2019年10月15日，毛黎明需支付自2018年11月10日至2019年10月15日期间的租金合计264992元。原审法院确认其与吴菊芳、陈露丰之间的《房屋租赁协议》于2019年10月15日解除属事实认定错误，判决其支付2019年6月14日至2019年10月15日期间的租金于法无据，具体理由如下：一、根据吴菊芳、陈露丰一审提供的《房租支付协议》的约定，毛黎明与吴菊芳、陈露丰之间的租赁关系已于2019年6月14日终止。2018年9月20日，吴菊芳、陈露丰与毛黎明签订《房屋租赁协议》，约定将位于杭州市江干区出租给毛黎明，《房屋租赁协议》同时约定了租金支付方式及违约金适用情形等细节。因毛黎明资金运转发生困难，未能如约支付后续租金。2019年6月9日吴菊芳、陈露丰吴菊芳与毛黎明签订《房租支付协议》，双方就2018年11月10日至2019年6月9日拖欠的房租进行清算，确认拖欠的租金为164640元，同时约定毛黎明应当于2019年6月14日支付5万元房租，如其未能在2019年6月14日支付，则视违约兼终止合同，吴菊芳有权通知物业停水停电并锁门。2019年6月14日，毛黎明因资金困难未能如约向吴菊芳支付5万元租金，吴菊芳当日即要求毛黎明离开并将房屋上锁。因此，毛黎明与吴菊芳、陈露丰之间的租赁关系己于2019年6月14日终止。二、吴菊芳、陈露丰收回房屋的时间应为2019年6月14日，双方的租赁关系己于当日被解除。原审判决认定吴菊芳、陈露丰是依据《房租支付协议》的约定而享有合同解除权，并将吴菊芳、陈露丰收回租赁房屋的行为视为行使合同的解除权。那么如前所述，在双方租赁关系己于2019年6月14日终止的情形下，吴菊芳、陈露丰又将房屋上锁并禁止毛黎明进入该房屋，应当视为该房屋己被收回并由吴菊芳、陈露丰占有，双方的租赁关系因吴菊芳、陈露丰单方收回了房屋、行使了合同解除权而被宣告解除。合同解除后，虽然毛黎明一直与吴菊芳、陈露丰沟通请求继续履行租赁合同，但是，2019年6月19日吴菊芳以微信的形式明确告知毛黎明其已将房屋租出去了，该事实进一步说明了吴菊芳、陈露丰己收回了房屋并解除了与毛黎明之间的租赁合同。唯有租赁关系己经解除，吴菊芳、陈露丰才得以从原租赁合同的义务中解脱出来，案涉房屋也才能重新恢复交易或租赁自由。即便在2019年6月22日毛黎明坚持将5万元租金送至吴菊芳住处的情况下，其仍然拒收，该事实更加明确了吴菊芳、陈露丰己经解除了与毛黎明之间的租赁关系。三、原审法院认定的证据中“恒祺商务中心物业服务中心出具的证明”，对于该份证据，毛黎明陈述并未在原审庭审中见到过该证据、也未进行过任何质证，不能作为原审判决的依据，故不能与其他证据组成完整的证据链来证明吴菊芳、陈露丰于2019年10月15日收回租赁房屋。四、吴菊芳、陈露丰至今未向毛黎明返还押金23520元，毛黎明请求在应支付的租金中予以先行抵扣。综上，原审判决认定案涉《房屋租赁协议》的解除时间为2019年10月15日属事实错误。毛黎明与吴菊芳、陈露丰之间的租赁关系己于2019年6月14日解除，原审法院判决毛黎明应支付2019年6月14日至2019年10月15日期间的租金于法无据，故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第一、二项；2.改判确认毛黎明与吴菊芳、陈露丰于2018年9月20日签订的《房屋租赁协议》于2019年6月14日解除；3.改判毛黎明向吴菊芳、陈露丰支付租金元144256元（应付租金167776元，毛黎明主张应抵扣押金23520元）；4.吴菊芳、陈露丰承担本案一、二审诉讼费用。 针对毛黎明的上诉，吴菊芳、陈露丰答辩称：毛黎明的上诉理由不成立，一审判决合情合理。 二审期间，毛黎明向本院提交证据材料如下： 1.微信聊天记录1份（打印件），用以证明吴菊芳于2019年6月19日以微信形式明确告知毛黎明其已将房屋租出去了，足以印证吴菊芳已于2019年6月14日收回了房屋、解除了租赁关系；此外，吴菊芳又分别在2019年6月24日、2019年7月5日向毛黎明表明租赁合同已经终止的事实。 2.押金收条1份，用以证明吴菊芳、陈露丰已收到毛黎明的押金23520元，至今未退还。 毛黎明提供的证据经吴菊芳、陈露丰质证：证据1，真实性没有异议，待证事实有异议，本人想转租出去，对方不同意并加了锁；证据2，没有异议。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 二审期间，吴菊芳、陈露丰未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据毛黎明的上诉请求及理由，本院将对二审期间的争议焦点进行分析认定。（一）关于《房屋租赁协议》解除日期的认定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。本案中，吴菊芳、陈露丰作为出租人理应将租赁房屋交付给毛黎明占有使用，毛黎明作为承租人亦应按照协议约定及时支付租金。但毛黎明除支付押金及第一个月的租金外，未及时按照协议约定支付其余租金。在毛黎明与吴菊芳另行签订《房租支付协议》后，毛黎明仍未按照该协议支付租金。毛黎明逾期支付租金，构成根本性违约。在此情形下，吴菊芳、陈露丰依法有权解除《房屋租赁协议》。根据双方当事人的陈述及确认，吴菊芳自2019年6月14日至2019年10月15日一直对租赁房屋进行了上锁。本院认为，吴菊芳的上锁行为导致毛黎明无法对租赁房屋进行实际的使用；如前所述，在吴菊芳、陈露丰依法有权解除《房屋租赁协议》的前提下，吴菊芳的上锁行为实际产生了解除《房屋租赁协议》的法律效果。因此，本院认定吴菊芳、陈露丰与毛黎明签订的《房屋租赁协议》已于2019年6月14日解除。原审法院对此的相关认定存在不当，本院予以纠正。因吴菊芳、陈露丰要求确认租赁协议解除的日期与本院的前述认定不一致，故吴菊芳、陈露丰要求确认《房屋租赁协议》于2019年10月15日解除的诉讼请求，无法予以支持。关于涉案《房屋租赁协议》已于2019年6月14日解除的事实，本院在此予以明确，不再在本判决书的判项中进行表述。（二）关于费用的支付。根据双方当事人的陈述及确认，自2019年6月14日至2019年10月15日期间，毛黎明亦对租赁房屋进行了阶段性的上锁行为。因此，毛黎明应因其上锁行为支付该期间合理的占有费用。结合毛黎明欠付的租金以及毛黎明的上锁行为的期间等综合因素，本院酌情确定由毛黎明向吴菊芳、陈露丰支付租金及占有费合计200000元。关于押金是否应当扣减的问题。本案中，毛黎明向吴菊芳、陈露丰支付押金23520元。根据押金的性质，在合同解除后，毛黎明主张在其欠付款中扣减押金，理由正当。吴菊芳、陈露丰虽抗辩毛黎明尚有水电费未结清，故不应扣减押金。本院认为，吴菊芳、陈露丰应对其该项主张承担举证证明责任。但本案中吴菊芳、陈露丰并未提供证据证明水电费未结清以及所欠水电费数额的事实，故应承担举证不能的法律责任。因此，租赁合同解除后，毛黎明关于在其欠付款中扣减押金的主张成立，应予以采信。综上，在毛黎明应向吴菊芳、陈露丰支付的200000元中扣减押金23520元，本案毛黎明应向吴菊芳、陈露丰支付176480元。综前所述，毛黎明的上诉请求合理部分，本院予以支持。原审法院认定事实清楚，但实体处理存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初7793号民事判决； 二、毛黎明向吴菊芳、陈露丰支付176480元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回吴菊芳、陈露丰的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5472元，减半收取2736元，由吴菊芳、陈露丰负担821元，由毛黎明负担1915元。 二审案件受理费2715元，由吴菊芳、陈露丰负担2109元，由毛黎明负担606元。 本判决为终审判决。 审判员  秦海龙 二〇二〇年七月十五日 书记员  董 悦