山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4772号 上诉人（原审原告）：崔x。 委托诉讼代理人：王术友，山东建檩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周浩，山东建檩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛明宇置业广场有限公司，住所地山东省青岛市市北区汉口路。 法定代表人：佘静怡，总经理。 委托诉讼代理人：冯刚，山东万桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘钊，山东万桥律师事务所律师。 上诉人崔x因与被上诉人青岛明宇置业广场有限公司（以下简称明宇置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。 崔x上诉请求：1.撤销青岛市市北区人民法院所作(2019)鲁0203民初6658号民事判决书第三、第四项判决；发回重审或依法改判明宇置业公司支付崔x房屋差价损失1064017.05元。2.本案一审、二审诉讼费用、保全费用以及鉴定费用由明宇置业公司承担。事实与理由：一审认定事实错误，涉案房屋系明宇置业公司原因导致双方没有签订正式的商品房预售合同，明宇置业公司应当赔偿崔x差价损失。首先，崔x自缴纳房屋预约金后一直未收到明宇置业公司通知签订正式的商品房预售合同。明宇置业公司提交的快递单证据中的签收人“崔淑萍”并非本案崔x，且该签字也非本人所签，该证据无法证明其已向崔x送达了签订合同的通知，明宇置业公司的证据并未形成完整的证据链条。并且，依据明宇置业公司提交的证据，明宇置业公司在2016年4月30日才向崔x发出所谓的通知，但是涉案房屋的开盘日期为2013年4月份，时间跨度达三年之久。依据双方签订的《房号预约协议》第四条约定：房屋达到预售条件时，明宇置业公司就应当向崔x发出通知。但是明宇置业公司在房屋达到预售条件三年后才作出此通知，加之崔x从未收到也从未见过此通知，明宇置业公司涉嫌伪造证据，相关材料不应被采信，应依法改判支持崔x诉讼请求或将本案发回重审。崔x补充上诉意见：一、明宇置业公司所举的证据无法证明已通知崔x签订正式的商品房买卖合同，一审法院认定事实错误。（一）《邮政快递通知单》与《邮政快递回执单》所记载的内容相互矛盾，且与事实不符。该组EMS证据中的《邮政快递通知单》最终签收人为“他人收朋友”，在《邮政快递回执单》中签收人为“崔苹”。按照EMS投递流程，如果“他人代收”应当由签收人本人签名并留有签收人的身份证号码，但在该回执单中仅留有“崔苹”的签字，没有其他任何身份信息，且“崔苹”显然系该“朋友”错误地按照上诉人的姓名签署，并非其本人姓名，这与EMS投递流程明显不符，因此该组证据无法证明明宇置业公司已向崔x进行了有效的送达通知。（二）明宇置业公司未有证据证明其所举《赛纳名爵前期客户通知书》证据与其主张的向崔x发出的《赛纳名爵前期客户通知书》的一致性。案件从一审至今明宇置业公司未提交有力证据证明其出示的所谓通知书就是准备寄给崔x的那一份，有关证据的关联性尚待证实。（三）《邮政快递回执单中》签字日期为“4月4日”，该时间为所谓的签收时间。而《邮政快递通知单》中显示签收日期为2016年5月4日，该时间应是所谓的送件时间，两个单据中日期并不一致，相差一个月，明宇置业公司所举的两份证据相互矛盾，由此说明，明宇置业公司所举证据不成立，不能证明其主张。综上，明宇置业公司的证据没有形成完整的证据链证明其已向崔x发出通知签订正式商品房买卖合同。二、崔x与明宇置业公司之间签订的《赛纳名爵会员补充协议》第2条第二段约定“甲方根据上述联系方式或按照乙方变更且书面告知的联系方式发出的书面或口头通知，均视为对乙方的有效通知。甲方按照上述联系地址寄出的邮件即使被拒绝签收，亦视为甲方对乙方进行了有效通知。”明宇置业公司通知崔x签订正式商品房买卖合同应视为一种要约行为。依据《中华人民共和国合同法》第十六条之规定：“要约到达受要约人时生效。采用数据电文形式订立合同，收件人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间；未指定特定系统的，该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间，视为到达时间。”而《赛纳名爵会员补充协议》第2条第二段约定要约发出即生效，因此该条款因违背法律规定而无效。三、签订《房号预约协议》后，崔x从未收到明宇置业公司签订正式房屋购买合同通知，且反复到明宇置业公司售楼处要求签约，后明宇置业公司竟然堵门不让进，一审庭审时崔x提交2017年12月25日到明宇置业公司办公场所要求签订预售合同的视频，其经理秦思顺也是搪塞推脱。明宇置业公司出于恶意总是一拖再拖，拒不履行售房签约义务，致使崔x无法实现所要房屋，权益受到极大伤害。四、涉案房屋因明宇置业公司主观恶意导致双方没有签订正式的商品房买卖合同，且遇房屋限购政策，双方已无继续履行合同条件，而因明宇置业公司的过错导致合同解除，明宇置业公司应当承担崔x的房屋预售开盘价与房屋现价的差价损失，损失数额见评估报告。崔x和明宇置业公司所签订的房号预约协议及相应补充协议并未终止，但由于明宇置业公司至今未正式通知崔x或要求崔x签订商品房销售合同，导致双方无法继续履约，明宇置业公司应当承担因合同解除给崔x造成的全部经济损失。 明宇置业公司辩称，一、明宇置业公司与崔x在《房号预约协议》《塞纳名爵会员补充协议》（以下简称：“预约协议”“补充协议”）中明确约定了通知方式。明宇置业公司与崔x在预约协议第四条明确约定，在房屋达到销（预）售条件时，明宇置业公司向崔x发出签订《商品房销（预）售合同》通知；补充协议第3条约定，项目取得预售许可证后，明宇置业公司通知崔x在指定时间、地点与崔x签订《商品房销（预）售合同》。同时，补充协议第2条约定，崔x确认协议中记载的联系地址：“青岛市市南区徐州路85号网点”及电话：“150××××1999”系唯一有效的联系方式，明宇置业公司根据该联系方式发出书面或口头通知，均视为对崔x的有效通知。明宇置业公司寄出的邮件即使被拒收，亦视为有效通知。预约协议第四条第二款也明确约定，明宇置业公司按照本协议记载的崔x联系地址邮寄通知，邮件交寄次日视为送达。二、明宇置业公司已经按照约定主动履行了通知义务，具有履约的诚意。2013年4月，明宇置业公司取得案涉项目预售许可前后，便通过崔x在协议中确认的联系电话：“150××××1999”，通知了其前来协商签订正式《商品房销（预）售合同》。2016年4月30日，明宇置业公司经研究决定，通过中国邮政快递再次向包括崔x在内的前期经通知未按期正式协商签约的客户邮寄书面签订通知。明宇置业公司在邮政快递单中填写了崔x书面确认的联系地址及联系电话。中国邮政出具的《邮件查询单》证明，明宇置业公司的书面通知已签收投妥。无论根据双方协议的约定，还是事实上，明宇置业公司都已经对崔x进行了有效通知。明宇置业公司不但按照约定主动通知崔x前来协商签约，并且直到2016年4月再次通知时，明宇置业公司也并未将崔x预约的房屋另行出售，仍然愿意与崔x继续履行预约协议。明宇置业公司非但不是崔x所主张的“故意不签约”，而是积极促成双方正式签订《商品房销（预）售合同》，具有十足的履约诚意。三、崔x书面确认的联系方式一直在使用中，明宇置业公司已进行了有效通知。崔x在《民事诉状》及一审庭审确认的其在协议中列明的唯一有效的联系方式：联系地址“青岛市市南区徐州路85号网点”及电话“150××××1999”仍在使用中。并且，崔x在案件《上诉状》其个人身份信息中填写的住址及电话也依然是上述联系地址及电话。因此，崔x书面确认的联系方式一直在使用中，明宇置业公司通过上述联系方式通知崔x合法有效。四、崔x未能按期与明宇置业公司协商签订《商品房销（预）售合同》，双方签订的预约协议及补充协议因崔x原因已经终止。预约协议第四条明确约定，崔x在明宇置业公司通知后3日内未到明宇置业公司处签订《商品房销（预）售合同》，视为自动放弃优先购买权，本协议终止，会员身份终止，明宇置业公司不再向崔x承担任何义务或责任；补充协议第3条约定，崔x在明宇置业公司指定的签约时间期满3日内未与明宇置业公司签订《商品房销（预）售合同》，视为崔x放弃购买预约房屋，本补充协议与预约协议自动解除，崔x会员身份亦终止，双方互不承担任何责任。如前所述，明宇置业公司按照协议已向崔x有效通知正式协商签约。但崔x未能按期与明宇置业公司正式协商签约，根据上述约定，双方签订预约协议及补充协议，因崔x原因已经终止，崔x自动放弃优先购买权，明宇置业公司不再向崔x承担任何义务或责任。五、明宇置业公司与崔x签订的房屋预约合同，因崔x的原因已经终止，崔x要求明宇置业公司赔偿所谓“房屋差价损失”无任何事实及法律依据。案件双方签订的预约协议及补充协议性质上仅系预约合同，并非正式的《商品房销（预）售合同》，双方是否能够签订正式的《商品房销（预）售合同》以及合同的主要条款内容，双方在签订预约协议时均尚无法预见，存在极大的不确定性。该预约合同因崔x在明宇置业公司通知后未能按期与明宇置业公司正式协商签约，已经终止。并且。预约协议第四条及补充协议第3条均明确约定，协议终止后，明宇置业公司不再向崔x承担任何义务或责任。因此，崔x要求明宇置业公司赔偿所谓的“房屋差价损失”无任何事实及法律依据。综上，崔x的上诉请求无事实和法律依据，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求法院判决驳回崔x的上诉请求。 崔x向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除崔x、明宇置业公司签订的《房号预购协议》、《赛纳名爵会员补充协议》；2、判令明宇置业公司承担解除协议给崔x造成的房屋差价损失（房屋现市价-房屋开盘价×折扣率）×房屋面积，即（33000元/平方米-10500元/平方米×0.9）×95平方米=2237250元；3、判令明宇置业公司退还崔x预约金18万元并赔偿利息损失；4、诉讼费用由明宇置业公司承担。 一审法院经审理查明：崔x、明宇置业公司于2009年7月26日签订《房号预约协议》，约定：崔x预约锁定主房号为青岛市市北区威海路357号“塞纳名爵”1号公馆2单元19层2101户（即为1901户）为主，1号公馆2单元8层801户为辅的优先购买权，销售面积约为95平方米，崔x同意签署本协议时支付预约金18万元作为崔x享有优先购买权的保证金；该房屋达到销（预）售条件时，明宇置业公司向崔x发出通知，通知发出后3日内崔x到崔x售楼处签订《商品房销（预）售合同》，通知后3日内崔x未到明宇置业公司处签订合同，视为崔x自动放弃优先购买权，本协议终止，同时会员身份终止，明宇置业公司不再向崔x承担任何义务或责任并有权将该房屋另行销售。上述合同签订后，崔x于2009年7月28日支付18万元保证金，明宇置业公司向崔x出具收据。 2012年5月17日崔x、明宇置业公司签订《赛纳名爵会员补充协议》，约定双方确定在签订商品房预售合同时，按照明宇置业公司开盘的价格，崔x原享有的会员优惠不变，并在此基础上再给予九五折的优惠，以此确定明宇置业公司销售给崔x的商品房每平方米单价。崔x确认该补充协议载明的地址山东省青岛市市南区徐州路85号网点、电话150××××1999为崔x唯一有效的联系方式，收件人崔x，明宇置业公司按照上述联系方式发出的书面或口头通知，均视为对崔x的有效通知，即使邮件被拒绝接收，亦视为对崔x进行了有效通知。赛纳名爵项目取得预售许可证后，明宇置业公司通知崔x在指定时间、地点签订商品房预售合同，崔x在明宇置业公司指定的签约时间期满3日内未与明宇置业公司签订商品房预售合同的，视为崔x放弃购买其在房号预约协议中所涉商品房。同时本补充协议及房号预约协议自动解除，崔x、明宇置业公司互不承担任何责任。合同第4条约定：崔x应自明宇置业公司指定的签约时间期满之日起15日内到明宇置业公司处办理房号预约金的退还手续，明宇置业公司按照年利率5.85%向崔x支付利息，利息的计算时间自明宇置业公司交付房号预约金之日起至崔x办理退还房号预约金之日止；崔x超出上述期限办理退还房号预约金的，明宇置业公司退还崔x预交的房号预约金本金，不向崔x支付任何利息。第5条约定：若崔x因明宇置业公司提供的商品房预售合同条款与明宇置业公司存在分歧,不能协商一致，导致无法签订《商品房预售合同》的,本补充协议及《房号预约协议》自动解除。崔x按明宇置业公司指定时间、地点与明宇置业公司协商签约之日起3日内,如双方未能签订《商品房预售合同》,视为双方就商品房预售合同条款不能协商一致,且无法签订《商品房预售合同》。崔x放弃优先购买权,明宇置业公司有权将崔x在《房号预约协议》中所涉商品房出售给第三人。前述协议解除后,崔x、明宇置业公司双方按照本补充协议第4条的约定执行。本协议是崔x、明宇置业公司双方签署的《房号预约协议》的补充协议。《赛纳名爵补充协议》与前述《房号预约协议》不一致的约定,以《赛纳名爵会员补充协议》为准，其他内容仍按照《房号预约协议》的约定履行。2013年4月，明宇置业公司取得涉案房屋的预售许可证。诉讼中崔x申请对涉案房屋的市场价和开盘价的差额进行评估，一审法院委托青岛青房房地产土地评估事务所有限公司进行了评估，该公司出具了鲁弘估字[2019]第514号房地产估价报告。评估结论为：差价为990360元。崔x预交评估费8659元。崔x对该评估报告没有异议，认为计算差价损失时，应当以市场价格扣减预售价格的95%为准。明宇置业公司认为因崔x的原因导致双方未能签订正式的房屋买卖合同，崔x的请求没有事实和法律依据，因此崔x申请的评估事项与本案没有关联，而且崔x也没有在举证期限届满前申请评估；该评估所依据的《商品房预售方案（住宅）》，系崔x单方提供的未经质证的证据材料，评估公司依据该材料做出评估报告，违反了法定程序，不应被采信。双方争议的主要焦点问题在于未能签订商品房预售合同的原因以及崔x主张的房屋差价损失应否支持。对于未能签订商品房预售合同的原因，崔x认为系涉案房屋达到预售条件后，明宇置业公司未按照约定,通知崔x签订预售合同，因此崔x多次到明宇置业公司处协商，明宇置业公司以房屋价格上涨为由拒绝与崔x签订预售合同，明宇置业公司的违约行为给崔x造成巨大损失，故应承担房屋差价损失。明宇置业公司认为是崔x没有按照通知，在指定时间到明宇置业公司处签订商品房预售合同，是崔x的原因导致双方未签订正式的商品房买卖合同，预约协议已终止，崔x无权要求赔偿房屋差价损失，崔x也未按约提交书面退款申请，崔x要求退还定金并赔偿利息损失的请求，没有事实和法律依据。对此明宇置业公司提供了赛纳名爵前期客户通知书、中国邮政国内标准快递单、邮件查询单。该证据显示2016年4月30日明宇置业公司以双方补充协议中载明的崔x地址，向“崔x”邮寄了“赛纳名爵前期客户通知书”，并在收件人处注明崔x预留电话，该通知内容为：崔x于2016年4月30日至2016年5月2日内到明宇置业公司售楼处签订《商品房预售合同》，逾期视为自动放弃优先购买权，崔x申请退款，明宇置业公司将自收到书面申请后5个工作日内全额返还已支付的预约金并按照年利率5.85%支付自交付预约金之日起至逾期之日止的利息。后经查询，该邮件已签收妥投。崔x主张明宇置业公司邮件中的收件人姓名并非崔x，崔x从未收到上述邮件。明宇置业公司解释将崔x姓名中的“苹”字错写为“萍”系笔误。 一审法院认为，崔x、明宇置业公司签订的房号预约协议及“赛纳名爵会员补充协议”系商品房销售合同的预约合同，该合同不违反法律规定，对双方具有约束力。双方均应按照法律的规定和协议的约定履行。对于明宇置业公司、崔x双方未能签订正式的商品房预售合同的原因，明宇置业公司提供了赛纳名爵前期客户通知书、中国邮政国内标准快递单、邮件查询单，该证据已形成了完整的证据链，完全可以证明，明宇置业公司已经按照补充协议的约定，履行了通知签订房屋销售合同的义务，崔x未在通知时间内与明宇置业公司签订商品房预售合同，其责任在崔x，应视为崔x放弃了购买其在房号预约协议中所涉商品房的权利，至通知签约期满后，双方的补充协议及房号预约协议即已终止，崔x在合同终止后要求解除合同，不符合法律规定，崔x要求明宇置业公司赔偿房屋差价损失，没有事实和法律依据，一审法院均不予支持。因评估产生的评估费用，应由崔x自行承担。针对崔x辩称没有收到赛纳名爵前期客户通知书的意见，经查该邮件快递单中所载明的联系地址、电话均与《赛纳名爵会员补充协议》中崔x预留的联系地址和电话一致，且已妥投，明宇置业公司投递上述通知符合双方约定，为有效通知，崔x的该项意见与事实不符，一审法院不予采信。合同终止后，明宇置业公司应将18万元预约款返还崔x。虽然崔x未向明宇置业公司书面申请退款，但崔x提起诉讼，可视为提出了书面申请，按照明宇置业公司提供的赛纳名爵前期客户通知书约定，明宇置业公司应按照通知中承诺的按年利率5.85%向崔x支付自交付预约金至逾期之日止的利息。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条规定，判决：一、明宇置业公司退还崔x保证金18万元；二、明宇置业公司支付崔x利息，自2009年7月28日起，以18万元为本金，按年利率5.85%计算至2016年5月3日止；三、评估费8659元，由崔x负担；四、驳回崔x的其他诉讼请求。上述一、二项，由明宇置业公司于判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26538元、财产保全费5000元，共计31538元，由崔x负担24098元、青岛明宇置业广场有限公司负担7440元。 二审期间，当事人未提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，崔x、明宇置业公司签订的房号预约协议及《赛纳名爵会员补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效。崔x在《赛纳名爵会员补充协议》中预留了联系地址、电话，并约定系唯一有效的联系方式，明宇置业公司按照该联系地址和电话邮寄了赛纳名爵前期客户通知书，邮件投递信息显示“妥投”。崔x在庭审中主张其实际使用的地址是市南区徐州路85号-12号网点，《赛纳名爵会员补充协议》中约定的市南区徐州路85号地址不明确，但崔x认可徐州路85号-12号网点系市南区徐州路85号的很多分号网点，且认可《赛纳名爵会员补充协议》中约定的“150××××1999”是其本人5年前开始使用的电话，其在上诉状中填写的住址和电话也系上述地址和联系电话，结合协议约定及崔x二审陈述，明宇置业公司投递上述通知符合双方约定，一审法院认定其已进行有效通知并无不当。崔x主张明宇置业公司赔偿其房屋差价损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，崔x的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26538元，由上诉人崔x负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年七月二十日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉 书记员于国英