河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终1459号上诉人（原审被告）：王彬，男，汉族，1969年3月27日生，现住河南省开封市龙亭区。上诉人（原审被告）：张慧敏，女，汉族，1969年6月11日生，身份证住址河南省开封市顺河回族区，现住河南省开封市龙亭区。上诉人（原审被告）：**，女，汉族，1997年8月29日生，住河南省开封市金明区，现住河南省开封市龙亭区。三上诉人共同委托诉讼代理人：张自洁，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张银枝，女，汉族，1974年12月27日生，住河南省开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：张建设，男，汉族，住河南省开封市龙亭区。上诉人王彬、张慧敏、**因与被上诉人张银枝房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省开封市金明区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫0211民初495号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。王彬、张慧敏、**上诉请求：撤销一审判决，诉讼费由张银枝承担。事实与理由：1、一审认定案涉房屋系王彬所有是错误的。王彬和张慧敏离婚时约定房屋留给女儿**，案涉房屋应是**的。2、一审法院对于王彬为限制民事行为能力人的司法鉴定意见不予采纳没有事实根据。案涉司法鉴定是科学的，是根据王彬的精神病史资料、案发前后的一系列表现、精神检查、周围人群的描述等综合判断得出的科学结论。一审法院对于案涉司法鉴定意见不予采纳是错误的。3、王彬和张银枝办理房屋买卖时向房管部门出示的离婚协议是虚假的，是对房管部门的欺骗，张银枝持有的案涉房产证是非法取得，应予以撤销。4、王彬已经提起案涉房屋买卖合同无效诉讼，本案应中止审理。张银枝辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张银枝向一审法院提起诉讼请求：1、王彬、张慧敏、**腾还张银枝所有的位于河南省开封市××大街北段××城市花园××楼东单元××西户房屋；2、王彬、张慧敏、**按1000元/月的标准向张银枝支付从2018年11月21日至实际腾还房屋之日止的房屋租金；3、王彬、张慧敏、**承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，2018年7月份，王彬将自己所有的位于河南省开封市××大街北段××城市花园××楼东单元××西户房屋（建筑面积90.65㎡）出售给了张银枝。张银枝取得该房屋的不动产产权，产权登记证书号为：豫（2018）开封市不动产权第0039676号。2018年7月20日，张银枝（甲方）与王彬（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：甲方将坐落于开封市黄河大街北段大宏城市花园40号楼东单元4层西户的房屋出租给乙方短期使用；该房屋所有权人：张银枝，产权证号0039676，建筑面积：90.65平米；租赁期限2018年7月20日至2018年11月20日止，租赁期满甲方有权收回房屋，乙方应如期交还；乙方若要求续租，则应在租赁期满前30日通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁合同；该房屋月租金为壹仟元整，租金按月支付，首期房屋租金支付时间为4个月；乙方应在所付租金使用完毕前当日内，将下期租金支付给甲方。在房屋租赁期限届满后，张银枝要求王彬从房屋中搬离，但在该房屋中同住的张慧敏、**及王彬不认可买卖及租赁房屋并拒绝腾还，王彬也未再支付2018年11月20日以后的房屋租金，为此双方发生纠纷，张银枝诉至法院。另查明，2017年2月14日王彬注册成立了示范区彬得利花卉店。2017年9月1日、2018年4月17日王彬用争议房屋办理抵押借款，最后一笔借款解押时间是2018年4月25日。本案一审于2019年2月14日立案受理，向王彬、张慧敏、**邮寄送达了应诉手续和开庭传票，2月26日王彬本人对邮寄送达的手续进行签收。后王彬代理人向法院提交王彬家属2019年3月8日带王彬到开封市第五人民医院就诊的病历，病历载明：××患者因脑瘤做过3次手术，近年来记忆力减退，丢东忘西，坐不住等。3月20日和3月26日又到医院就诊。本案一审诉讼期间，**要求并申请对王彬的民事行为能力进行鉴定，××司法鉴定所接受开封市中级人民法院的委托，并于2019年7月25日出具法医精神病鉴定意见书，鉴定意见为：1、王彬2018年7月签订房屋买卖合同时的精神状态应诊断为：器质性精神综合征；2、王彬2018年7月签订房屋买卖合同时的民事行为能力应评定为：限制民事行为能力。张银枝对该鉴定意见提出异议，认为鉴定意见缺乏依据，鉴定结论并不客观，并依法申请法院通知鉴定人员出庭作证并接受质证，为此张银枝支付鉴定人员出庭差旅及误工费用1200元。另查明，王彬与张慧敏原系夫妻关系，**系二人的女儿。王彬与张慧敏二人于2017年7月14日离婚。诉讼过程中查明，张慧敏、**已不在开封市黄河大街北段大宏城市花园40号楼东单元4层西户房屋居住。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。王彬、张慧敏、**抗辩王彬与张银枝房屋买卖交易存在问题，并认为经鉴定王彬在2018年7月签订房屋买卖合同时属于限制民事行为能力，由于争议房屋的买卖交易与本案为不同的法律关系，且张银枝已经取得争议房屋的所有权证书，故对争议房屋买卖交易的争议，双方可另行解决。王彬民事行为能力的鉴定意见，经双方对鉴定报告和鉴定人员的质证，鉴定意见所依据的检材并没有2018年7月签订房屋买卖合同时期相应的鉴定材料，鉴定报告的分析意见也没有王彬在2018年7月签订房屋租赁合同时为限制民事行为能力的具体分析意见和依据，并且该鉴定意见与案件中王彬在2017年、2018年从事个体工商户的经营、抵押借款等民事行为能力的表现也不相符，故一审法院对王彬在2018年7月签订房屋买卖合同时属于限制民事行为能力的鉴定意见不予采纳。由于本案房屋租赁合同系由张银枝与王彬双方签订的，并且内容不违反法律规定，王彬也实际占用张银枝支付对价购买并登记在张银枝名下的房屋，不支付房屋占用费必然给张银枝造成房屋收益损失，根据民事行为应遵守诚实信用原则，王彬应向原告支付房屋租金。租赁合同到期后王彬既不腾出房屋，也不支付房屋占用费，已侵犯了张银枝对自己名下房屋占有、收益的权益。张银枝要求王彬腾出房屋于法有据，一审法院予以支持。根据双方租赁合同约定的租赁费，与网上同类房屋租赁市场价格相比，略有偏低。张银枝参照原租赁合同约定的租金数额主张从2018年11月21日即租赁期限届满次日至实际腾还房屋之日止的房屋占用费，并不违反法律规定，一审法院予以支持。张慧敏、**在张银枝起诉时，已不在争议房屋中居住生活，故对于张银枝要求张慧敏、**腾还房屋并支付房屋占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王彬于判决生效后三十日内腾出位于河南省开封市××大街北段××城市花园××楼东单元××西户房屋并交还给张银枝；二、王彬于一审判决生效后十日内向张银枝支付自2018年11月21日至实际腾还房屋之日止的房屋占用费（按照1000元/月计算）；三、驳回张银枝对张慧敏、**的诉讼请求。如果未按一审判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元以及鉴定人员出庭差旅、误工费用1200元，由王彬承担。二审期间，王彬提供案涉房屋配套的储藏间使用权协议，证明张银枝购买的案涉房屋不包括车库。张银枝质证认为，案涉房屋自带车库，当时王彬没有找到上述协议，所以没有交付张银枝；但是张银枝与王彬的租赁协议中载明上述车库出租给了王彬，故王彬的说法不能成立。本院认为，2018年7月20日张银枝与王彬签订的案涉《房屋租赁合同》第十一条显示“此房含有车库1间”。由此可见，双方对于案涉房屋配套的车库归属已经明确，张银枝出租给王彬的房屋含有车库。因此，本院对于王彬提供的证据不予采纳。张银枝申请案涉房屋买卖及租赁的中介负责人程某出庭作证，程某陈述其参与了张银枝与王彬关于案涉房屋买卖和返租房屋的全过程，认可其作为中介方在案涉《房屋租赁合同》签字，并见证双方买卖和租赁过程，王彬在买卖和租赁房屋过程中一切行为正常。王彬称不认识中介程某，程某做伪证。本院认为，证人程某的陈述与房屋买卖办证过程及案涉房屋租赁合同内容一致，本院对证人程某的证言予以采信。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，王彬曾就案涉房屋买卖合同无效提起诉讼，后又撤诉。2017年8月16日王彬取得案涉房屋产权证书，成为案涉房屋的单独所有人。本院认为，王彬2017年2月份办理个体工商户登记，2017年7月份离婚，2017年9月办理借款抵押登记、2018年4月办理借款抵押登记，上述行为属于完全民事行为能力人的活动范围，结合案涉鉴定意见没有王彬2018年7月签订房屋买卖合同期间相应的鉴定材料，也没有对王彬在2018年7月签订房屋租赁合同时的行为能力的分析意见，一审法院对鉴定意见不予采信，并无不当。王彬、张慧敏、**关于鉴定意见应予以采信的的上诉理由，缺乏事实依据，不能成立。王彬在离婚后取得案涉房产权利证书，成为案涉房产的单独所有人。王彬对案涉房产的处分是行使自己的正当权利，不受他人干涉。张慧敏、**关于涉案房产属于**的上诉理由亦不能成立。张银枝通过正常交易已经取得案涉房屋的所有权证书，王彬、**、张慧敏认为张银枝非法取得，因与本案不属于同一个法律关系，不属本案审理范围，不予审理。王彬对案涉房屋买卖合同无效的诉讼已经撤诉，本案中止审理的情形已经消除，应正常审理。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王彬、**、张慧敏承担。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李翠莲审判员  孔德亮二〇二〇年七月六日法官助理张世杰书记员李宣宣