常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0413民初1453号原告：常州新城创恒房地产开发有限公司，住所地常州市金坛区西城街道群贤路1号。法定代表人：毛锋。委托诉讼代理人：陈义，新城控股集团股份有限公司律师事务部律师。被告：朱良凯，男，1989年5月20日出生，汉族，住安徽萧县。被告：侯晚军，女，1992年4月16日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。委托诉讼代理人：沈兆峰，江苏清正苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵元，江苏清正苑律师事务所律师。原告常州新城创恒房地产开发有限公司（以下简称新城公司）与被告朱良凯、侯晚军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新城公司委托诉讼代理人陈义、被告侯晚军及其委托诉讼代理人沈兆峰到庭参加诉讼。被告朱良凯经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。原告常州新城创恒房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、判令被告协助原告办理合同备案注销手续；3、判令被告向原告支付违约金275200元；4、判令被告支付贷款利息、滞纳金合计682754.95元；5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告于2019年3月13日就购买原告开发建设的施工编号为常州市金坛区金郡花园三区15幢乙单元602室房屋与原告签订一份《商品房买卖合同》，房屋总价款为1379000元，合同约定被告以组合贷款方式支付购房款，被告于2019年3月13日支付首付款414000元（含2019年3月9日支付的定金50000元，签约时转为首付款)，后被告与江苏江南农村商业银行股份有限公司就该房屋签订了《个人购房担保借款合同》，贷款金额665000元，并向常州市住房公积金管理中心办理公积金贷款300000元，合计1379000元。现被告出现逾期还款，江苏江南农村商业银行股份有限公司依据《个人购房担保借款合同》要求保证人常州房屋担保置换有限公司代为偿还所欠借款本息及罚息共计14749.99元，常州房屋担保置换有限公司于3月18日代偿后依据《常州市住房公积金个人贷款期房项目担保合作协议》要求原告承担阶段性保证责任，原告己于2020年3月31日支付上述代偿款项。2020年6月11日，常州房屋担保置换有限公司依据合同约定，向江苏江南农村商业银行股份有限公司代偿本金及罚息，合计682754.95元，并书面要求原告依据合同约定承担连带清偿责任，要求原告于6月11日收到函件后，五个工作日内，向常州房屋担保置换有限公司支付清偿款项合计668004.96元。依据原被告双方签署的《商品房买卖合同》补充协议第四条第（三）款约定：在出卖人担保期限内：①若买受人逾期还款或违反其他按揭贷款合同约定，导致银行要求出卖人承担担保责任或出卖人己实际承担全部或部分担保责任的。出卖人均有权解除本合同并扣除其代买受人偿还的银行欠款本息及其他费用，且买受人须向出卖人支付房屋总价款20%的违约金。如买受人未履行本协议约定或有效司法文书规定的相关责任的，出卖人有权在解除本合同后直接从应退房款中扣除前述款项。现虽经多次沟通，被告均未能及时偿还银行贷款，导致原告承担担保责任。依据双方签署的《商品房买卖合同》，原告有权解除《商品房买卖合同》，综上，基于上述事实和理由，为维护原告的合法权益，原告依据相关法律法规及合同约定，特向贵院起诉，恳请法院支持原告全部诉讼请求。被告朱良凯未向本院提交答辩意见。被告侯晚军辩称：1、根据合同法第114条的规定，被告请求降低违约金制度购房款的1%，理由如下，第一，违约金是以补偿为目的，第二，原告在本案中没有损失，反而获利。包括使用了原告的购房款一年多期间的占用利息及房价上涨每平方300元，第三点，根据双方签订的商品房买卖合同第25条通用条款的规定，不许加重买受人的责任，减轻出卖人的责任。在合同补充条款中，约定买受人的违约责任为购房款的20%，但是出卖人的违约责任为购房款的1%，该条款为格式条款，权利义务明显不对等，因此请求法院调整至购房款的1%。2、根据现有的证据材料，被告虽然签订了贷款合同，但是原告偿还的合同依据即商贷公积金贷款还款的金额及时间均有待证实。还款的金额和时间决定了本案是否存在违约。原告代还的记录也影响到本案基本事实的查明，被告请法院依法查实。3、常州房屋担保有限公司没有在商代合同上盖章，因此担保关系没有成立。另外根据担保证明显示，被担保人仅朱良凯1人，常州房屋担保公司没有担保侯晚军，因此代偿还与被告侯晚军无关。违约金等不适用于被告侯晚军。原告为证明其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、商品房买卖合同原件，证明双方存在商品房买卖合同关系，合同第32页约定“买受人逾期还贷导致银行要求出卖人承担担保责任的或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的…出卖人均有权解除本合同并扣除其代买受人偿还的银行欠款本息及其他费用。且买受人需向出卖人支付房屋总价款20%的违约金”。2、个人购房担保借款合同，常州市住房公积金个人贷款、期房项目担保合作协议原件，证明被告原告江苏江南农村商业银行股份有限公司常州房屋担保置换有限公司四方之间的债权债务及担保关系；3、履行保证责任通知书，履行保证责任证明书原件，证明常州房屋担保置换有限公司依据贷款协议规定履行担保义务，代偿逾期贷款本息；4、关于逾期贷款客户朱良凯的情况告知函收据原件，证明房屋常州房屋担保置换有限公司因被告逾期还贷要求原告履行保证义务，代为清偿贷款本息，原告于2020年3月31日履行代偿义务。代为偿还四期所欠借款本息及罚息合计14749.99元；5、履行保证责任通知书，履行保证责任证明书，交通银行进账单、关于逾期贷款客户朱良凯的情况告知函原件，证明常州房屋担保置换有限公司依据贷款协议规定履行担保义务，于2020年6月11日代偿全部贷款本息。常州房屋担保置换有限公司在向江苏江南农村商业银行股份有限公司承担担保责任后，要求原告依据协议向其承担担保责任。否则，从原告缴纳的保证金中进行处分。被告侯晚军质证意见如下：证据1真实性无异议但是不能达到原告的证明目的。该合同中的违约条款为格式条款，该条款无效。用调整至购房款的1%。对证据2真实性无异议。但是合作协议是公积金与常州房屋担保公司及原告签署，原告此次诉讼中代为偿还的是商业贷款，因此原告代偿款没有合同依据。对证据3、4、5真实性无异议，但是不能证明原告的证明目的。在个人购房担保借款合同中，常州房屋担保公司没有盖章，因此担保关系不成立。常州房屋担保公司代偿还没有依据。同时原告与被告没有达成协议约定代为偿还，因此原告偿还也没有依据。另外，原告提交的银行进账单及收据等要配合还款记录综合证明原告已经代为偿还了相关的贷款。被告又认为关于三方协议没有被告的认可，不适用于被告。被告侯晚军为证明其答辩理由，向本院提交证据如下：1、中国银行消费单两张、借记卡交易明细一张，证明被告侯晚军支付首付款含定金合计28.4万元，其中5万元由被告支付给原告的工作人员陈璇，诉状上已经认可这5万元的定金；2、个人住房借款担保证明书原件一份，证明常州房屋担保公司仅为朱良凯1人担保，不包含被告侯晚军。原告方质证意见如下：对证据1消费单两张真实性无异议，对其关联性有异议。该两消费单第一不能够证明具体的支付人员，第二其仅能证明原告收到284000元的事实，原告认为该笔款项为被告双方共同支付，与本案解除合同并无关联。诉状中明确的2019年3月9日支付的定金5万元，仅表明原告方已收于当日收到了定金5万元，但不清楚支付人。对证据2真实性无异议，但不能证明被告方的证明目的，却恰恰能够表明常州房屋担保置换有限公司为被告朱良凯提供住房公积金个人的借款30万元、商业性个人住房借款66.5万元提供担保，常州房屋担保置换有限公司代为清偿朱良凯商业银行借款有合同依据。本院经审理认定事实如下：2019年3月13日，原告新城公司与被告朱良凯、侯晚军签订商品房买卖合同，购买原告开发的金珺花园三区15幢乙单元602室商品房，总价款为1379000元。签订合同前，2019年3月9日，被告朱良凯支付原告定金5万元。2019年3月13日，朱良凯支付原告234000元。2019年4月12日，江苏江南农村商业银行股份有限公司与朱良凯、侯晚军签订个人购房担保借款合同。合同中约定，借款金额为66.5万元，借款期限为2019年4月12日至2049年4月12日，还款方式为等额本息，还款周期360个月。保证人为常州房屋担保置换有限公司。2019年4月12日，原告向被告出具了收到房款66.5万元的收款收据。常州市住房公积金管理中心为甲方，常州房屋担保置换有限公司为乙方，常州新城房产开发有限公司为丙方，签订了常州市住房公积金个人贷款担保合作协议，约定甲方受理丙方申报项目购房人住房公积金贷款申请，办理贷款放款手续。乙方为购房人提供借款连带责任保证担保。丙方对乙方提供阶段性连带责任保证。三方法定代表人及单位均签字盖章。2019年9月26日，原告开具了收到被告房款30万元的收据。2020年3月12日，江苏江南农村商业银行股份有限公司信贷管理部向常州房屋担保置换有限公司发送履行保证责任通知书，要求代偿借款人朱良凯自2019年11月12日起的4期所欠借款，本息及逾期罚息14749.99元。2011年3月19日，江苏江南农村商业银行股份有限信贷管理部向常州房屋担保置换有限公司发送履行保证责任证明书，证明其收到常州房屋担保置换有限公司自2019年11月12日起的4期代偿款14749.99元。2020年3月26日，常州房屋担保置换有限公司向新城公司发送关于逾期贷款客户朱良凯的情况告知函，告知原告因朱良凯多次逾期不还贷款，其应江南银行的要求于2020年3月代偿4期商业性逾期贷款本息合计14749.99元。代偿多次向朱良凯追偿未果。要求原告于接函后五个工作日内向其支付代偿款14749.99元。2020年3月31日，常州房屋担保置换有限公司从原告新城公司账户扣划14749.99元。2020年6月2日，江苏江南农村商业银行股份有限公司信贷管理部常州房屋担保置换有限公司发送履行保证责任通知书，要求其代偿自2019年11月12日七期所欠贷款本息、罚息11251.56元和清偿剩余贷款本金656998.81元，共计668250.37元。2020年6月11日，常州房屋担保置换有限公司新城公司发送关于逾期贷款客户朱良凯的情况告知函要求其支付。代偿款668004.96元。2020年6月11日，江苏江南农村商业银行股份有限公司信贷管理部开具履行保证责任证明书，证明收到常州房屋担保置换有限公司代偿668004.96元。2020年6月15日，常州房屋担保置换有限公司从原告新城公司账户扣划668004.96元。在本案审理过程中，经协商，原告同意将被告承担的违约金比例调减到房屋总价款的10%。上述事实，有商品房买卖合同、收款手续、个人购房担保借款合同、公积金个人贷款担保合作协议、履行保证责任通知书、履行保证责任证明书等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同关系受法律的保护。原被告之间签订的商品房买卖合同、江苏江南农村商业银行股份有限公司朱良凯、侯晚军签订的个人购房担保借款合同、常州市住房公积金管理中心与常州房屋担保置换有限公司及原告签订的常州市住房公积金个人贷款担保合作协议，其内容均不违反法律规定，本院对其合法性有效性均予以确认。原、被告均应按照所签署的上述合同的内容履行相应的义务。被告朱良凯、侯晚军未按时足额归还江苏江南农村商业银行股份有限公司的贷款，构成违约，依法应承担违约责任。原告据此要求解除与被告的商品房买卖合同的诉讼请求与法有据，本院予以支持。根据个人购房担保借款合同，常州房屋担保置换有限公司从原告公司扣划了682754.95元，归还给江苏江南农村商业银行股份有限公司。故原告要求二被告支付代偿贷款利息、滞纳金合计682754.95元的请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告侯晚军的代理人提出“原告代被告偿还商业贷款没有依据，因此原告主张违约金也没有依据；以及原被告之间的个人购房担保借款合同并无常州担保置换有限公司盖章确认，因此原告向常州担保置换有限公司代偿的银行商业贷款无法律依据，原告无权就此向被告主张；以及常州市住房公积金个人贷款期房项目担保合作协议的签署人并不包含本案的被告，系原告与公积金中心常州担保置换公司的自行约定，其结果不应强加于被告”。经查，原、被告之间的商品房买卖合同中明确约定“买受人逾期还款或违反其他按揭贷款合同约定导致银行要求出卖人承担责任，出卖人有权解除合同。并扣除其代买受人偿还银行欠款。本息及其他费用”。被告提交的个人购房担保借款合同原件，有原、被告双方签字盖章，虽然没有常州担保置换有限公司盖章确认，但是合同的借款担保项目中，明确约定了有常州房屋担保置换有限公司提供保证担保。故原告在常州房屋担保置换有限公司承担担保责任后，向该公司支付代偿款符合约定。被告的上述观点与事实不符，本院不予采信。关于违约金，原、被告在商品房买卖合同补充条款中，约定了若买受人逾期还款或违反其他按揭贷款合同约定，导致银行要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的…出卖人均有权解除本合同并扣除其代买受人偿还的银行欠款本息及其他费用，且买受人须向出卖人支付房屋总价款20%的违约金。该约定原、被告双方在签订合同时并无异议，其内容亦不违法，应当得到遵守。原告新城公司与被告侯晚军协商降低违约金至房屋总价款的10%，本院予以认可。二被告在购房时，缴纳购房款284000元。二被告在银行贷款665000元已经实际进入原告账户。为避免讼累，本院在此一并处理。被告缴纳的款项应从其应承担的违约金和支付原告代偿的银行贷款本息总额中予以抵冲。公积金贷款部分，原告未提交代偿的证据，本案对此不作处分。被告朱良凯经本院传唤未到庭应诉，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款、第二款，第九十三条第二款，第九十七条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告常州新城创恒房地产开发有限公司与被告朱良凯、侯晚军签订的商品房买卖合同；二、被告朱良凯、侯晚军于本判决生效后一个月内协助原告常州新城创恒房地产开发有限公司办理合同备案注销手续；三、被告朱良凯、侯晚军向原告支付违约金137900元及银行贷款利息、滞纳金682754.95元。二项相加与朱良凯、侯晚军已经缴纳的房款284000元以及到原告账户的商业银行贷款665000元相抵，原告常州新城创恒房地产开发有限公司应退还被告朱良凯、侯晚军128345.05元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6693元，由被告朱良凯、侯晚军负担。该款原告常州新城创恒房地产开发有限公司已经预交，由被告负担的部分于判决生效后一个月内径付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 庄 严二〇二〇年七月二十八日书记员 王琳琳