湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初4066号原告：欧立新，男，1967年11月11日出生，汉族，居民，住湖南省。委托诉讼代理人：李胜超，男，1949年12月29日出生，住湖南省，由宁乡市喻家坳乡湖溪塘村民委员会推荐。被告：刘建章，男，1963年1月1日出生，汉族，居民，住湖南省。委托诉讼代理人：喻定华，宁乡市维民法律服务所法律工作者。原告欧立新诉被告刘建章租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告欧立新向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还租金及利息共18159元；2、判令被告赔偿原告违约金52800元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年4月16日签订了养鸡场租赁合同，租期五年，自2017年5月8日至2022年5月8日，每年租金1万元。合同签订当日，原告支付了租金3万元，2019年6月21日又预交租金1万元，2019年8月19日又预交租金2000元。2019年11月，原告趁被告空栏消毒期，强占了该房地，自己在养鸡，原告得知情况后，多次上门协商均无果。原告每年养两批鸡，一年养16000只左右，每只鸡能赚6元左右，故被告应赔偿原告损失52800元。原告已使用被告鸡场30个月，被告应将剩余租金16660元退还给原告，且被告应按月息1%的标准支付利息1499元。被告刘建章答辩称：被告将鸡场租给原告使用，但原告在使用期间未按约维修房屋及设施，故被告有权终止合同；如果原告要求退还租金，则需要解除合同；租金系原告向被告履行合同应尽的义务，不应计算利息；双方签订的合同没有约定违约金，也没有约定违约责任，且系原告未按合同约定维修房屋才导致本案纠纷，故被告不应支付违约金；即算法院认定被告违约，也不能依原告所述的每年养鸡16000只作为计算标准，原告应举证证明自己的直接损失，间接损失属于未知损失，不应赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了质证。对原告提交的证据：合同、收条、微信聊天记录，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的养鸡场收支记账单，虽系原告及家属手工记账，但通过审查原件，该记账单前后连贯，能够真实反映出养鸡的收支情况，故对其真实性予以认定。被告提交的照片，因被告于2019年11月起即已自行使用该养鸡场，而照片系开庭前一天拍摄，故达不到证明原告在使用期间房屋破损未予维修的证明目的。根据采信的证据及到庭当事人陈述，本院确认如下案件事实：2017年4月16日，原、被告签订了养鸡场租赁合同，约定原告租赁被告的鸡舍房屋用于养鸡，自2017年5月8日开始至2022年5月8日，租期共五年，每年租金1万元；在合同签订之日支付3万元，2019年8月1日支付1万元，2020年交最后1万元。合同签订当日，原告支付了租金3万元；2019年6月21日，原告支付了租金1万元；2019年8月19日，原告支付了租金2000元。合同签订后，被告依约将养鸡场交付给原告使用，原告租用该鸡场养鸡至2019年11月8日。2019年农历12月，原告发现被告在该鸡场养鸡，双方因此发生纠纷。2020年6月11日第一次开庭过程中，原告提出因被告的违约行为致合同无法履行，要求解除双方的租赁合同，被告当庭同意解除合同。另查明，租赁期间，原告于2017年7月4日开始进鸡，下半年分三次进鸡共10828只，售出后获利67927元（未扣除租金）；2018年上半年进鸡3000只，售出后获利21000元（未扣除租金）；2018年下半年分两次进鸡共11550只，售出后获利118009元（未扣除租金）；2019年上半年进鸡3200只，售出后获利24900元（未扣除租金）；2019年下半年分三次进鸡共13100只，售出后获利176870元（未扣除租金）。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告之间的租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、被告是否违约；二、原告的损失应如何计算。关于焦点一，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，双方约定租期五年，原告已依约履行了支付租金的义务，但被告在租期未满的情况下私自收回养鸡场养鸡，未将租赁物交付于原告，违反了合同约定，应属违约，依法应承担违约责任。被告提出原告在使用期间未按约维修房屋及设施，被告有权终止合同的抗辩意见，本院不予采纳。关于焦点二，合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原、被告双方在庭审中一致同意解除合同，故双方的租赁合同于2020年6月11日解除，但合同的解除不影响合同一方要求另一方赔偿因其违约造成损失的权利。因被告未履行将养鸡场租赁给原告的义务，给原告造成了损失，根据合同法规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因被告私自使用该养鸡场致原告在2020年上半年期间无法养鸡，给原告造成了一定的可得利益损失，综合原告前几年养鸡收支情况和原告的主张，本院酌定原告在2020年上半年的可得利益为15000元（3000只×5元/只），故该损失15000元应由被告赔偿。原告还要求被告赔偿合同解除后至2022年5月8日期间的养鸡利润损失，因该损失已超出被告合理预见的范围，且该利润具有不确定性，故本院不予支持。双方对应退回租金16660元无异议，本院予以确认，对原告要求退还租金16660元的诉讼请求，本院予以支持。原告预交租金的行为系原告按合同约定应履行的义务，就被告的违约行为原告已主张了损失赔偿，再就预交的租金主张按月息1%计算利息无法律依据，故对原告要求支付租金利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百一十六条规定，判决如下:一、被告刘建章于本判决生效之日起十日内退还原告欧立新租金16660元；二、被告刘建章于本判决生效之日起十日内赔偿原告欧立新损失15000元；三、驳回原告欧立新的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1574元，减半收取787元，由被告刘建章负担351元，由原告欧立新负担436元。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李红波二〇二〇年七月八日书记员  李似蓝附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。