内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终1808号上诉人（原审被告）：赵景海，男，1962年9月12日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：王兴、鲍春雷，内蒙古大树律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张丽佳，女，1987年10月21日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：王晓丽，赤峰市红山区城郊法律服务所法律服务工作者。原审被告：李丹，女，1984年5月20日出生，蒙古族，农民，现住内蒙古自治区。上诉人赵景海因与被上诉人张丽佳、原审被告李丹房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿鲁科尔沁旗人民法院作出的（2019）内0421民初7540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵景海上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1、原审判决认定事实错误，适用法律错误，最终导致判决结果错误。原审判决认定“第一年二承租人即张丽佳和李丹分别向赵景海交付租金35000元”与事实不符。在庭审中被上诉人称“我们一起交的，一人一半，每人35000元”，但李丹对此并不认可，且被上诉人在原审庭审中也未提举证据证明其交付了35000元租金，本案中也没有其他证据证明第一年度租金是由被上诉人和李丹各支付35000元。原审判决该项认定缺乏依据，也与事实不符是错误的。2、原审判决只适用了《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第六十六条的前半部分，即“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。”是明显的断章取义行为。因为该条后半部分还规定“不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示，”据此，上诉人收取第一年度租金的行为并不符合该条法律所规定的“默示”行为，理由如下：第一、对于房屋租金的如何支付或者由谁支付并无明确的法律规定，故上诉人收取李丹支付的房屋租金并不违反法律规定，是合法的有效的行为。第二、本案中，在上诉人与被上诉人、李丹共同签订的《房屋租赁合同》中，没有约定租金必须由被上诉人和李丹共同交付，还是其二人单独交付。所以上诉人收取李丹支付的房屋租金符合合同约定，也没有因收取房屋租金的行为损害包括被上诉人在内的合法权益。第三、上诉人收取第一年度房屋租金是在2018年9日，而且只收了一笔70000元，这在被上诉人持有并在本案一审中提举的《房屋租赁合同》的左下方有明确记载。这证明，上诉人在收取第一年度房屋租金时并没有分别向被上诉人和李丹各收取35000元。第四、由于被上诉人与李丹系共同租赁人，所以，上诉人作为出租方即租金收取人，没有必要和义务去区分全部租金中其二人的出资情况。所以，无论是由被上诉人和李丹共同交付的还是分别交付，在既没有法律规定，又没有双方约定的情况下不能认定上诉人对租金交付方式的默示，也不能因为第二年度收取了李丹交付的租金就认定是上诉人对租金交付方式予以变更，更不能因此判令上诉人承担违约责任。所以，原审判决适用法律错误，上诉人的行为没有构成违约。3、本案中，被上诉人在原审中请求解除《房屋租赁合同》，没有任何事实依据，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原审判决支持被上诉人的此项请求同样没有事实依据和法律依据。4、上诉人按照《房屋租赁合同》收取原审被告李丹交付的租金符合双方约定，是合法有效的，也是合乎常理的。如果上诉人在2019年6月24日已经收取李丹交付的租金后，再收取被上诉人欲付的租金才是真正的违约，故上诉人拒绝收取被上诉人欲付的租金符合合同约定，并无过错。5、被上诉人在本案原审中支持其诉讼主张的理由是因上诉人与李丹签订了第二份租赁合同，而其在一审庭审中提举该份合同是李丹为了工商登记而自己单方制作的合同，合同上的出租人的签字并不是上诉人亲笔签名，其制作该份合同也没有经过上诉人同意，所以，该份合同是份无效合同，对涉案各方均无约束力，也与本案不具有关联。如果因该份合同的产生给被上诉人造成损失，也应该由李丹承担，而与上诉人无关。在本案一审中，该份合同并没有发生证明作用，原审判决也没有采信该份合同，使得被上诉人的一审诉讼请求失去了依据。但是，原审判决却“另辟蹊径”，不惜错误的适用法律，为被上诉人找了一个因无法律依据而不能成立的“理由”，从而形成了错判的后果。6、纵观本案基本事实，本案的起因实际上是因二承租人即被上诉人与李丹在合伙经营中对涉案商厅的使用权产生了纠纷，该纠纷是被上诉人与李丹之间的争议，应由其二人自行解决，与涉案《房屋租赁合同》的履行无关，与上诉人无关，上诉人不应因此承担任何责任。按照一审判决的结果，如果将涉案房屋租赁合同中上诉人与被上诉人之间的租赁关系予以解除，是完全错误的。这否定了合同的相对性和稳定性，也让合同履行发生争议，租赁人是被上诉人和原审被告两个人，如果被上诉人按照原审判决的判定与上诉人解除合同，后续合同将无法履行。涉案房屋二楼及楼梯、门都拆除了，按照合同约定，期满后是要恢复原状的，这是需要被上诉人和原审被告共同履行的。张丽佳辩称，上诉人的上诉请求没有事实根据及法律依据，一审判决认定事实清楚。一审中被上诉人与李丹共同与上诉人签署的《房屋租赁合同》，上诉人为出租方，被上诉人与李丹为承租方。约定共同使用，租期为三年即2018年7月13日至2021年7月30日止，第一年承租人分别向上诉人交付租金35000元，同时约定每年6月30日之前交付当年租金，约定合同双方均不得解除、变更或者终止合同。否则由违约方向守约方支付违约金30000元，同时约定赔偿对对方造成的损失。综上，足可以认定双方当事人真实的意思表示，且未违反国家法律行政法规，对双方当事人均有约束力，双方当事人应该按着约定履行自己的义务。而2019年6月30日前被上诉人按着合同约定向上诉人交付租金时，上诉人以李丹已交付房租为由未收取其租金。之后李丹以该房屋为经营场所建立个人独资企业，并在工商部门办理了登记手续。一审判决适用法律正确。上诉人与李丹应当按着约定履行自己的义务，不得擅自变更、或者解除合同。合同一方当事人在合同订立后，通过其单方的意思表示希望变更合同，另一方当事人以自己的行为表示接受，由此产生合同变更的法律后果。《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)诺干问题的意见》第六十六条：一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已经接受可以认定为默示。本案中第一年承租人即被上诉人和李丹共同使用房屋，共同分别交付租金35000元，第二年李丹自己出资向上诉人自行交付了2019年7月30日至2020年7月30日房屋租金70000元时，上诉人并未提出异议，也收取了其租金70000元。而且还拒收了被上诉人的租金，视为上诉人的该行为是对原租赁合同履行方式的变更行为的默认，同时表明被上诉人不能实现合同的目的。上诉人作为出租方应该按时收取被上诉人交付的租金，而上诉人以李丹已交付房租为由拒收被上诉人的租金已经构成违约。应该根据合同的约定承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，被上诉人要求解除合同、并支付违约金30000元符合法律规定和双方约定的标准。一审法院在认定事实清楚的基础上作出了公平公正的判决。该判决能够经得起实践的检验。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确、判决公平合理。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告李丹陈述称，不认同被上诉人的答辩意见，即第一年交付房租每人35000元说法。第二年预交房租的时候被上诉人意思不交。我刚好手里有钱就预交了。本来合同里也没有约定到底谁交房租。我从来没有说过不让被上诉人用。被上诉人注册企业是在我之前注册的。我没有不让被上诉人去履行合同。我交一份房屋取暖费的收据，算我们共同经营投资。一会我提交此证据。我们是9月份交的房租。第一年我交了45000元，被上诉人交了25000元。不知道原审法院怎么审判的。张丽佳向一审法院起诉请求：1.请求解除张丽佳与赵景海签订的《房屋租赁合同》，并请求判令赵景海支付违约金30000元；2.本案诉讼费用由赵景海负担。一审法院认定事实：2018年7月13日，张丽佳和李丹共同与赵景海签订《房屋租赁合同》，约定赵景海将其房屋出租给张丽佳和李丹使用，租赁期限为3年，即自2018年7月30日至2021年7月30日止，租金为每年70000元，承租人于每年6月30日之前交付当年的租金，若逾期未交付，则赵景海有权解除合同，并约定合同双方均不得解除、变更或者终止合同，否则由违约方向守约方支付违约金30000元，同时赔偿对对方造成的损失。2019年6月30日前张丽佳按照合同约定向赵景海交付租金时赵景海以李丹已交付租金为理由未收取其租金。之后，李丹以该房屋为经营场所建立个人独资企业，并在工商行政管理部门办理了登记手续。一审法院认为：张丽佳和李丹与赵景海签订的《房屋租赁合同》及当事人的当庭陈述，可以认定双方之间存在租赁合同关系，系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规，故应属有效，对双方当事人均具有约束力。双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同一方当事人在合同订立后，通过其单方的意思表示希望变更合同，另一方当事人以自己的行为表示接受，由此产生合同变更的法律后果。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第六十六条：一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。本案中，第一年二承租人即张丽佳和李丹分别向赵景海交付租金35000元共同使用该房屋后，第二年，李丹自己出资向赵景海交付自2019年7月30日至2020年7月30日止的租金70000元时，赵景海并未提出异议，也收取其租金70000元，而且还拒收张丽佳交付的租金，视为赵景海的该行为是对原租赁合同履行方式的变更行为的默认，同时表明张丽佳不能实现合同目的。赵景海作为出租方应按时收取张丽佳交付的租金，而赵景海以李丹已交付租金为理由未收取其租金的行为已经构成违约，应该依据合同的约定承担违约责任。张丽佳要求赵景海解除合同，并支付违约金30000元，符合法律规定和双方约定的标准，法院予以支持。赵景海、李丹的答辩意见没有事实和法律依据，法院不予支持。一审法院判决：一、解除张丽佳与赵景海于2018年7月13日签订的《房屋租赁合同》；二、赵景海于本判决生效后十日内支付张丽佳违约金30000元；三、驳回张丽佳其他诉讼请求。二审期间，围绕本案争议焦点原审被告李丹提交证据一，2019年10月5日-2020年4月5日，取暖费收据一枚，证明其交了取暖费。证据二，在本案诉讼之前，被上诉人诉原审被告的一份案件判决。案由是合伙纠纷，证明我们交的房租的费用并不是如被上诉人所说的那样。并不是每人35000元。证据三，房租缴纳的收条原件一份。证明原审被告已经缴纳过房租。上诉人质证称：无异议。被上诉人质证称，证据一与本案没有关联性。证据二无异议，只是证明了在原审被告与被上诉人在共同履行原合同。证据三能证明被上诉人与原审被告私自解除了合同，也证明上诉人与原审被告违反了合同的约定。本院认为，对于原审被告提交的证据上诉人与被上诉人对真实性均没有异议，本院予以采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院直接予以确认。另查明，2019年8月27日，张丽佳向阿鲁科尔沁旗人民法院起诉李丹要求解除双方之间的合伙关系，并要求李丹给付其合伙期间的投入款。阿鲁科尔沁旗人民法院立案受理，案号为（2019）内0421民初7547号，该案现已发生法律效力。案涉房屋2019年度至2020年度取暖费系由李丹交纳。被上诉人认可在租赁房屋期间与李丹系合伙关系。再查明，2019年7月10日，写明甲方为赵景海，乙方为李丹的房屋租赁合同中赵景海的签字，赵景海否认是其本人所签，二审庭审中，李丹明确表示该房屋租赁合同是其为了办理工商营业执照而单方制作的，赵景海并不知情。上述事实有收据、民事判决书及当事人二审期间的庭审陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，上诉人赵景海与被上诉人张丽佳、原审被告李丹签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点是上诉人赵景海是否存在违约行为。一审期间被上诉人张丽佳以上诉人赵景海未收取其交纳的房屋租赁费，并私下与李丹另行签订租赁合同构成违约为由，主张解除与上诉人赵景海的租赁合同，并由上诉人赵景海按照合同约定给付其30000元违约金，现上诉人赵景海对于其存在违约性行为不予认可。就此本院认为，张丽佳、李丹共同与赵景海签订了租赁合同，合同中仅约定了租金为每年70000元，并未就张丽佳、李丹分别承担多少租赁费进行约定，本案中，张丽佳与李丹均认可在租赁房屋时双方系合伙关系，故张丽佳与李丹关于租赁费承担及租赁物使用的约定属于合伙之间的内部约定，不能约束第三人赵景海。因此，上诉人收取李丹单独交纳的第二年租赁费70000元后，未再收取张丽佳给付的35000元租赁费符合合同约定，并不构成违约。关于2019年7月10日的房屋租赁合同的问题，李丹认可该合同系其为办理工商登记单方制作的，赵景海对此不知情，因此该合同对赵景海没有约束力。故赵景海并不存在违约行为，张丽佳要求解除租赁合同及主张违约金的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人赵景海的上诉请求成立，应予支持；一审法院认定事实不清，适用法律错误，二审予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区阿鲁科尔沁旗人民法院作出的（2019）内0421民初7540号民事判决；二、驳回被上诉人张丽佳的诉讼请求。一、二审案件受理费825元，由被上诉人张丽佳负担。本判决为终审判决。审判长 韩尚达审判员 邓宏涛审判员 张伟波 二〇二〇年七月三日书记员 朱雪岩