江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终4446号 上诉人（原审被告）：李强，男，1974年12月14日生，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：汤文浩，江苏扬子江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张伟，男，1973年11月20日生，住上海市静安区。 被上诉人（原审原告）：李彪，男，1971年11月4日生，住安徽省巢湖市。 被上诉人（原审原告）：南通蜀地电子科技有限公司，住所地江苏省启东市滨海工业园聚海路18号。 法定代表人：李彪，该公司执行董事。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：董锦松，上海市罗顿律师事务所律师。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：李更宁，上海市罗顿律师事务所律师。 上诉人李强因与被上诉人张伟、李彪、南通蜀地电子科技有限公司（以下简称蜀地公司）股权转让纠纷一案，不服江苏省启东市人民法院（2019）苏0681民初677号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李强上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张伟、李彪、蜀地公司的诉讼请求，一、二审诉讼费由张伟、李彪、蜀地公司承担。事实和理由：一、关于承诺书中的“清理”以及本人是否构成违约。1.2017年11月13日本人以蜀地公司法定代表人的名义向李彪、张伟作出的书面承诺，系代表蜀地公司，而非本人向新股东作出的承诺。2.根据案涉承诺书第九条“出让方所签署的出租户在2017年11月底前完成清理”的约定，李彪、张伟已充分知晓2017年4月底蜀地公司与启东鼎立包装材料有限公司(以下简称鼎立公司)签订了为期10年租赁合同等情况。因鼎立公司存在欠付租金、违章搭建临时建筑以及破坏厂房承重结构等行为，才产生了清理一说，该“清理”系整理或处理的意思，而非迁出承租户。二、南通市中级人民法院作出的（2018）苏06民终3413号民事判决中，已经肯定“清理”的字面含义为彻底整理或处理，但认为蜀地公司在租赁合同纠纷一案的起诉状中明确要求解除其与鼎立公司签订的房屋租赁合同并要求鼎立公司支付拖欠的房租租金就反推本人也认为清理的含义为迁出出租户存在错误。1.蜀地公司与鼎立公司厂房租赁在先，根据“买卖不破租赁”的原则，双方合法有效的租赁合同非经法院判决解除，任何人不得单方随意解除，事实上法院对解除租赁合同的诉请未予以支持。2.2017年11月中下旬，新老股东就公司的公章等印鉴、财务资料和其他文件资料已进行了移交，租赁合同纠纷系新股东李彪和张伟以蜀地公司的名义起诉，与本人无关。当时本人仍作为蜀地公司的法定代表人只是因为工商登记未变更的原因。退言之，该案的起诉本身也是蜀地公司在履行清理义务，对本人而言并无不妥之处，蜀地公司起诉本身就是在履行清理义务。3.（2018）苏0681民初5077号案件中，李彪、张伟出具的计算明细上没有减去承诺书100万元保证金，且其已经将该100万元保证金返还给了本人，说明李彪、张伟对承诺书没有异议，对蜀地公司履行承诺书是认可和肯定的。三、蜀地公司的原告主体不适格。案涉承诺书系蜀地公司向新股东李彪、张伟作出，当时本人作为蜀地公司法人的代表向新股东李彪、张伟作出，即使存在承诺书履行不到位的情形，其也应向蜀地公司主张相关权利。四、关于所谓租金损失问题。1.蜀地公司和本人不存在违约行为，所谓租金损失的法律前提丧失。2.李彪、张伟和蜀地公司根本不存在租金损失。一部分厂房租赁给鼎立公司，鼎立公司仍按照租赁合同的约定支付租金；另外一部分，是李彪、张伟作为新股东后，与其他公司签订的租赁合同，依租赁合同收取租金。3.一个厂房的租金如何衡量，涉及到时间、地块、经济大环境、地区经济发展情况、承租方的实力和行业等诸多因素，根本无法用后来的不同行业、不同公司商谈的租赁合同作为衡量标准，也不能用房地产市场租赁评估报告来衡量。李彪、张伟提供所谓评估报告诸多数据不符合事实，其真实性、关联性和合法性均不能认定。且蜀地公司和鼎立公司此前因为解除租赁合同纠纷对簿公堂，现其又共同委托第三方进行评估，不符常理。 张伟、李彪及蜀地公司辩称：1.案涉承诺书的出具人为李强。在李强出具案涉承诺书的同日，张伟和李彪也向李强出具了一份承诺书，该承诺书系对张伟和李彪的约束，已经在另案中进行了处理。两份承诺书均是对股权转让的对方所作承诺，属股权转让协议的补充，而非系李强代表蜀地公司出具。2.双方约定清理的真实意思表示就是要求李强与承租人解除租赁合同，腾空房屋交付股权的受让方，此点已经生效判决进行了认定。3.李强代表蜀地公司与鼎立公司签订租赁合同在2017年4月份，而在2017年下半年当地的厂房租金上涨较猛，因此双方才约定李强必须在2017年11月清理出全部租赁户，以便受让股东入驻后能够获取更高的租金收益。现李强没有按照自己的承诺履行义务，导致蜀地公司不能按照现在租金的价格进行出租，租金损失客观存在。 张伟、李彪及蜀地公司向一审法院起诉请求：1.判令李强承担因未按承诺书约定期限履行清理义务的违约行为所造成的损失4367468.82元（从2017年12月28日起计算至租赁合同终结之日2026年4月30日止，租金差价0.33元/㎡/天）；2.本案诉讼费用由李强承担。 一审法院认定事实：2017年4月，蜀地公司与鼎立公司签订了《厂房租赁合同》一份，约定蜀地公司将其名下的位于启东滨海工业园区聚海路18号厂房，面积共计3816.8平方米，出租给鼎立公司，租期10年，自2017年5月1日至2026年4月30日，日租金为0.27元/平方米，年租金：376145.64元。双方还约定了其他相关事项。蜀地公司时任法定代表人为李强。 2017年8月4日，李强作为出让方，张伟、李彪作为受让方，双方签订了《股权转让协议书》一份，约定李强将其拥有的蜀地公司100%的股权，以2020万元价格转让给受让方（张伟受让60%股权、李彪受让40%股权），转让后，出让方退出股东，受让方承担股东的全部权利及义务。双方还约定了其他相关事项。事后，双方按约办理了相关交接手续。2017年11月13日，李强作为出让方，向受让方出具承诺书一份，该承诺书第九条明确：蜀地公司注册地上的注册公司如期予以撤销搬离，账外投资应撤股退回（在2017年11月15日前完成），出让方所签署的出租户在2017年11月底前完成清理。第十一条明确：同意受让方从本人及关联企业应付款中暂扣100万元作为以上承诺事宜的担保至春节前。2017年12月27日，蜀地公司在工商行政管理部门办理了股东变更、法定代表人变更登记手续。 蜀地公司曾向法院起诉鼎立公司，起诉状落款时间为2017年12月18日。蜀地公司在起诉状中称：蜀地公司按照合同约定将3816.8平方米房屋交给鼎立公司使用，但鼎立公司却多次违约，不仅严重拖欠房租，而且私自装修房屋，严重破坏了房屋结构，还存在违章搭建、严重偷电等违法行为；蜀地公司遂于2017年11月8日委托律师向鼎立公司寄送了律师函，要求解除房屋租赁合同，支付拖欠的房租、并于2017年11月30日前搬离做好交接。法院于2018年12月28日判决驳回了蜀地公司的诉请。 在本案的庭审中，张伟、李彪及蜀地公司举证了蜀地公司与上海国实实业有限公司签订的《厂房租赁合同》，该合同约定蜀地公司将其位于启东市滨海工业园区聚海路18号面积为2452.7平方米（含公摊面积）的厂房，按每平方米每日0.6元的价格，出租给上海国实实业有限公司，期限为2018年1月1日至2020年12月31日。 张伟、李彪及蜀地公司曾就案涉损失向一审法院起诉，一审法院认为根据清理的字面含义，清理即彻底整理或处理，与迁出并不完全同义。根据承诺书第九条，并不能确定李强负有迁出承租户的义务，于2018年7月10日作出（2018）苏0681民初4213号判决，驳回了张伟、李彪及蜀地公司的诉讼请求。后张伟、李彪及蜀地公司提起上诉，南通市中级人民法院作出（2018）苏06民终3413号判决，该判决认为案涉承诺书中的“清理”应理解为迁出承租户，李强未能在2017年11月底前完成清理义务，构成违约。同时认为张伟、李彪及蜀地公司提供的证据尚不足以证明其损失额，若其今后有充分证据证明损失客观存在，可另行向李强主张权利，判决驳回上诉，维持原判。 经蜀地公司与鼎立公司共同委托，江苏苏信房地产评估咨询有限公司于2018年12月14日就案涉厂房出具房地产市场租赁价格评估报告，价值时点2018年12月13日，第一年的租赁单价为0.57元/㎡/天，每年79.41万元，第二年的租赁单价为0.60元/㎡/天，每年83.59万元，第三年的租赁单价为0.63元/㎡/天，每年87.77万元。 一审归纳本案争议焦点为：1.本案是否属于重复起诉；2.谁是享有租金损失的主体；3.租金损失应如何计算。 一审法院认为：对于第一个争议焦点，张伟、李彪及蜀地公司曾就租金损失提起诉讼，但因其提供的证据尚不能证明其损失的客观存在，诉请被判决驳回。生效判决中已明确，张伟、李彪及蜀地公司今后有充分证据证明其损失客观存在，可另行向李强主张权利。败诉后，张伟、李彪及蜀地公司委托评估公司对厂房租金价格进行了评估，据此再次提起诉讼，不属于重复起诉，法院应当受理。 对于第二个争议焦点，对承诺书中的“清理”如何理解，已生效的（2018）苏06民终3413号判决已认定应理解为迁出承租户，李强未能在2017年11月底前完成清理义务，构成违约。李强抗辩张伟、李彪及蜀地公司将押付的担保金予以支付的行为视为对其清理义务履行的认可，不应采纳。《中华人民共和国合同法》第六十四条规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。李强向张伟、李彪出具的承诺书是承诺完成对蜀地公司的租户的清理。虽然案涉厂房为蜀地公司名下房产，并非张伟、李彪直接所有，但张伟、李彪与被告李强股权转让的标的为蜀地公司100%的股权，张伟、李彪作为蜀地公司的股东，其基于公司的财产权利是通过公司的经营活动来实现的，股东利益与公司的利益构成一体。李强向张伟、李彪出具了承诺书，虽然李强当时系蜀地公司法定代表人，但在案涉股权转让过程中，继续由其代表公司作出该承诺对股权受让人毫无意义，不符合双方当事人真实本意，应视为李强作为出让人的个人承诺。故张伟、李彪有权依照该承诺书要求李强承担违约责任，但案涉的租金损失不能由张伟、李彪直接享有，只能由厂房的所有人蜀地公司直接享有，张伟、李彪通过行使股东权利间接享有，这也符合《中华人民共和国合同法》第六十四条规定的精神。 对于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案张伟、李彪及蜀地公司主张的租金损失属于可得利益损失的范畴，在计算和认定时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，但不得超过李强在出具承诺书时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。蜀地公司与鼎立公司签订厂房租赁合同在2017年4月份，李强出具案涉承诺书的时间为2017年11月13日，前后时间较短，常人难以预见到短期内房屋租金会大幅上涨，李强难以预见到因其违反清理义务可能造成的损失会达到几百万元，但其同意受让方从本人及关联企业应付款中暂扣100万作为承诺事宜的担保，应当认定其已预见到如其违约，可能造成100万元的损失。江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具的评估报告，可以作为本案认定租金的参考，即便不考虑租金逐步上涨的因素，按照评估价中的最低值0.57元/㎡/天计算，考虑到折现率、租期的长短、剔除税费、必要的缔约成本等种种因素，租金差额也要远超100万元。故本案中李强应支付的损失应按100万元计算。据此，一审判决：一、李强应于判决发生法律效力之日起十日内给付蜀地公司因对张伟、李彪违约造成的租金损失100万元；二、驳回张伟、李彪及蜀地公司的其他诉讼请求等。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 李强提交：1.2018年3月2日南通蜀地交接备忘录，证明在2017年11月14日李强已经将蜀地公司的公章、法人章和财务章等移交给了张伟和李彪。故2017年12月蜀地公司起诉鼎立公司的诉讼完全是在张伟和李彪的控制下所为，李强并不知情。同时证明双方约定的清理只是对鼎立公司拖欠租金、违章搭建和损害承重墙等方面进行清理，对此李强已经清理完毕。2.2018年3月7日李强与蜀地公司签订的协议书，约定蜀地公司向李强支付房租657690元，其中就包括鼎立公司的62690.94元和剩余厂房8-12月的房租。证明如果李强同意蜀地公司起诉鼎立公司解除合同，该协议就无任何意义，从李强自己的利益来看，也不可能要求解除和鼎立公司的租赁合同。3.2018年2月17日、2018年3月7日的两份通知，证明2017年11月14日交接之后，在鼎立公司协商增加租金的情况下，蜀地公司也不同意继续出租，要求与鼎立公司解除合同系蜀地公司实际控制人张伟和李彪所为，并不是李强要求搬出承租户，李强完成了承诺书约定的清理义务，不构成违约。4.固定资产交接清单，证明在股权转让协议签订后双方只对固定资产的移交形成了交接单，而对于公章、财务章等没有具体交接单，故双方在2018年3月2日对公章和财务章等交接形成了备忘录予以确认。前述证据上蜀地公司的公章都是一致的，蜀地公司不止一枚公章。 张伟、李彪及蜀地公司质证认为：对李强提交证据上蜀地公司的印章真实性均不予确认，2018年李强代表蜀地公司用原有蜀地公司的营业执照去启东市公安局刻制了一枚印章。1.对交接备忘录，所有的交接应当由新旧股东进行签字，而不是由目标公司盖章的方式进行确认，李强不能说明该证据的合法来源。2.2018年3月7日的协议书不符合股权交易的常理。就股权转让事宜所涉的协议应当是新旧股东进行签字，而不是由原股东和公司签订协议。且该协议第一条所涉的费用，双方已在（2018）苏0681民初5077号案件中进行了处理。如该份证据是真实的，涉及的金额接近60万元，李强在该案中不提出来完全不符合常理。该协议的内容也与调解书完全不一致。3.2018年2月17日、2018年3月7日的两份通知系向鼎立公司发送而非发给李强，李强陈述系李彪从办公室将该两份通知交给其，说明李强在2018年3月份仍然在处理鼎立公司搬离厂房的相关事宜。4.对固定资产移交清单，蜀地公司的印章加盖于复印件上，李强作为蜀地公司原来法定代表人，其持有蜀地公司的公章。而且从移交清单可以看出，正常进行交接都有交接人在清单上签字。 本院认证意见：李强提交的证据不能达到其证明目的，理由待后进行阐述。 本院经审理，对一审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。 本案二审争议焦点为：1.李强出具承诺的行为系个人行为还是作为公司法定代表人的代表行为。2.如案涉承诺系李强个人行为，其本案是否构成违约。3.张伟、李彪及蜀地公司是否存在损失及损失金额应如何认定。 本院认为，李强出具承诺的行为系个人行为，该承诺合法有效，李强未能按约与出租户解除租赁合同构成违约，应当赔偿由此产生的损失。 首先，案涉2017年11月13日承诺书落款处承诺人为李强，并在最后一段载明“以上承诺在股权移交时作为本人的承诺”，由此李强系以个人名义向张伟、李彪作出承诺。虽然承诺书载明“本人作为该公司法人，对受让方作出以下几点承诺”，但该承诺系向受让方作出，整个承诺的内容均为股权转让相关事宜，属案涉股权转让协议的补充，调整的系股权出让方和受让方的权利义务，不属李强作为蜀地公司法定代表人履职范畴，承诺人应认定为股权的出让方即李强。李强称该承诺系代表蜀地公司所作无事实和法律依据，本院不予支持。 其次，根据本院已生效（2018）苏06民终3413号民事判决的认定，案涉承诺书中的“清理”为迁出承租户，李强未能在约定的期限完成清理，构成违约。李强二审提交了交接备忘录等证据，以证明其在2017年11月14日已经将蜀地公司的公章、财务章等移交给张伟、李彪，2017年12月蜀地公司起诉鼎立公司要求解除合同并非其授意。对此，因股权转让股东变更，公司的印章、财产等由原股东向新股东进行移交属内部事项，移交日期应由新股东或其指定的接收人签字确认为准，而非由公司加盖印章的形式予以确认。事实上，李强提交的固定资产移交清单上明确载明接收人以及交接的日期。且李强提交的证据上加盖的蜀地公司公章尾号均为5541，与蜀地公司授权委托书上尾号为0860的公章明显不是同一枚印章，蜀地公司、张伟、李彪对尾号为5541的公章真实性均不予确认，故李强二审所举证据不能达到证明蜀地公司印章等移交日期的证明目的，也不足以推翻本院生效判决的认定，对其主张本院不予采纳。同时，案涉厂房、土地作为蜀地公司的重要资产，如何处置将会对公司此后经营收益产生重大影响，亦关乎新股东张伟、李彪的相应权益。2017年4月，李强作为蜀地公司法定代表人和股东时与鼎立公司签订了长达10年的租赁合同，同年8月即发生了案涉股权转让，因此李强称其承诺进行清理只是对鼎立公司存在欠付租金、违章搭建临时建筑以及破坏厂房承重结构等进行清理不合常理，一审认定李强的承诺内容为迁出承租户并无不当。 最后，如前所述，李强未能按期履行承诺构成违约，应当承担蜀地公司租金差额损失的赔偿责任。根据案涉承诺书第十一条约定，李强同意以100万元作为承诺事项的担保，再结合江苏苏信房地产评估咨询有限公司的评估报告，蜀地公司的租金差额损失远超双方约定的100万元，一审法院综合运用可预见规则等认定李强应赔偿损失100万元并无不当。李强虽对前述评估报告存在异议，但其亦未能提交足以推翻该报告的证据，况且一审对于损失的认定并未全盘依照评估报告，而是结合双方的约定等予以综合考量。李强关于蜀地公司无任何损失的抗辩不能成立，本院不予支持。 综上，李强的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由上诉人李强负担。 本判决为终审判决。 审判长  戴志霞 审判员  张志刚 审判员  陈 卓 二〇二〇年七月二十七日 书记员  李 妍