湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1204号原告：曾静波，女，1952年7月29日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。被告:湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告曾静波与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告曾静波到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾静波向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告已欠付的租金人民币101934元（2016年10月至2020年5月25日止，之后产生的租金欠费将按合同规定截止日期及实际情况止）；2、判令被告立即支付因其违约期内产生的违约金3058.02元（按房屋租赁合同第十条第三款“乙方应向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金”计算，截止算至2020年5月25日，产后产生的按合同规定截止日期及实际情况止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月7日，原告与被告签订《张家界市商品房现房买卖合同》一份并进行了网签，原告以总价款304560元购买被告开发的张家界市永定区南庄坪大成山水国际大酒店山水座12层1256号房，合同签订当日原告将购房款全额付清至被告账上，并于当日签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》。根据原告与被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》第四条约定，该房租期为5年，房屋租金为：第一年、第二年45684元/年，第三年至第五年30456元/年。被告于签订合同当月开始向原告支付租金，但自2016年6月26日开始，被告擅自采取少发或停发租金的手段侵害原告权益，自2016年4月至2020年4月30日止，被告已累计欠付原告租金合计101934元、违约金3058.02元。综上，被告违约极为严重，毫无诚信，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司未到庭答辩，其提交的书面答辩意见为：请求依法公正处理本案，降低违约金，因出现××不可抗力因素，请求减免租金，驳回原告要求被告张家界山水公司承担担保责任的诉讼请求。一、租金支付情况：下欠租金以实际下欠为准，被告对于委托装修合同到期后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据；现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准；二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；三、被告张家界山水公司的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立，本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1.2013年11月7日，原告曾静波、案外人刘丽娟共同与被告张家界山水公司签订一份《张家界市商品房现房买卖合同》，以253800元的价款购买位于湖南张家界大成山水国际大酒店山水座第12层1256号房，房屋共有情况为曾静波与刘丽娟各占50%。签订合同当天，曾静波一次性支付50%购房款126900元。当天，原告曾静波与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》一份，合同约定：原告曾静波将从被告张家界山水公司购买的位于张家界大成山水国际大酒店第12层1256号房屋交由被告张家界大成酒店公司管理经营，租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年，租赁期限于全部房款付清之日起开始计算。在本合同的租赁期内，第一年、第二年该房屋租金为38070元／年，其中，刘丽娟与曾静波每年的租金各为19035元，第三年至第五年该房屋租金为25380元／年，其中，刘丽娟与曾静波每年的租金各为12690元，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内支付。合同第六条约定：租赁期满三年后，甲方（曾静波）可按该房屋原始总价值（指该房屋《商品房买卖合同》中约定的房屋总价和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》中约定的装修款总额之和，以下简称“该房屋原始总价值”），转让该物业，乙方须接受转让。租赁期满五年后，甲方有权按该房屋原始总价值将该物业转让给乙方，乙方须接受转让。合同还约定租赁期内，被告张家界大成酒店公司逾期超过3个月未向原告支付租金收益，除应付原告的租金收益之外，应另向原告支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。被告张家界山水公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告张家界大成酒店公司支付租金收益提供连带担保。2.上述《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》签订的当天，原告曾静波还向张家界大成酒店公司交纳了1256号房屋50%的装修款177660元。此后，张家界大成酒店公司于2014年11月25日、2015年11月27日按每年45684元的标准给原告曾静波支付租金及装修折旧款，2016年11月25日，张家界大成酒店公司按年15228元的标准向原告支付租金及装修折旧款。2018年1月30日，张家界大成酒店向曾静波发放3000元，原告曾静波认可该3000元中为1256房屋发放的金额为1598元，此后，张家界大成酒店按年收益2%的标准向曾静波支付了13个月租金，截止2020年5月25日，实际欠付租金金额为47055元（12690÷2=6345＋12690×3=38070＋6988=51403元-1598元-2750元=47055元）。原被告双方签订的《房屋租赁合同》届满后，双方并未另行签订合同，该房屋仍由张家界大成酒店公司经营使用。2020年1月下旬以来发生的××疫情，对酒店业的经营确有一定影响。上述事实，有当事人陈述、原告提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、购房款收据、中信银行交易明细等证据证明，足以认定。判决的理由与结果本院认为，原告曾静波与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告曾静波与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》租赁期限届满日期为2018年11月7日，租赁期限届满后，原告与被告张家界大成酒店公司在没有续签合同的情况下，被告张家界大成酒店公司继续使用原告房屋，原告没有提出异议，原租赁合同依法继续有效，但租赁期限为不定期。被告张家界大成酒店公司自2016年11月开始欠付原告租金，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。故原告曾静波要求被告张家界大成酒店公司支付自2016年11月7日至2020年5月25日期间的租金并支付违约金，理由正当，但原告曾静波计算的租金数额有误，应以本院认定的数额为准。关于被告张家界山水公司的担保责任问题，《房屋租赁合同》约定：被告张家界山水公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业，为张家界大成酒店公司支付租赁收益提供连带担保，属于担保物权的抵押权。依据《物权法》规定，除法律另有规定或者合同另有约定外，抵押合同自成立时生效，未办理抵押登记不影响合同效力。但未办理登记抵押权未有效设立，抵押权人不能就抵押物享有优先受偿权，但抵押人应基于有效的抵押合同对抵押权人承担责任。本案中，原告曾静波与被告张家界山水公司已在《房屋租赁合同》中达成抵押担保的合意，当事人之间签订的抵押合同已经成立并生效，加之被告提供担保物的价值范围远远高于原告曾静波主张的房屋租金及违约金，因此，张家界山水公司作为担保人应当在其所提供担保物的价值范围内为《房屋租赁合同》期限内的债务承担连带担保责任。因合同期满后，原告曾静波与两被告并未另行签订《租赁合同》，原告曾静波要求被告张家界山水公司承担连带责任，既无合同依据也无法律依据，故对原告曾静波要求被告张家界山水公司对张家界大成酒店公司在《房屋租赁合同》期满后下欠的租金承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。被告张家界大成酒店公司辩称因出现××不可抗力情形，导致经营困难应减免部分租金的观点，2020年2月发生的××疫情，符合不可抗力的情形，对酒店业的冲击较大，被告辩称应减免部分租金的观点，本院予以采纳，根据××发生的时间及对被告经营影响的程度，本院酌定以减免1个月租金为宜。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告曾静波支付自2016年11月7日至2020年5月25日期间下欠的租金45997.5（47055元-1057.5元=45997.5元）；其中，被告张家界山水天下置业有限公司对2018年11月7日以前下欠的租金30033元（31725元-1692元=30033元）承担连带清偿责任。二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告曾静波支付违约金1380元（45997.5×0.03=1380元）。被告张家界山水天下置业有限公司承担连带清偿责任。三、驳回原告曾静波的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费2400元，适用简易程序减半收取1200元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  覃遵辉二〇二〇年七月二十四日法官助理王飞代理书记员  龚雪瑶附相关法律文书:《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。