江苏省泰州市海陵区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏1202执异94号案外人：杨军芳申请执行人：中国银行股份有限公司泰州海陵支行负责人：陈曙斌，该行行长。委托诉讼代理人：许少华，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。被执行人：翁中明被执行人：仇建明在本院执行申请执行人中国银行股份有限公司泰州海陵支行（以下简称中国银行海陵支行）与被执行人翁中明、仇建明金融借款合同纠纷一案中，案外人杨军芳对本院裁定查封的案涉泰州市海陵区某某房产主张权利，提出排除执行的书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人杨军芳提出异议申请称，请求法院中止执行并解除对泰州市××××室房产的查封。理由如下：2015年8月，案外人急需资金，通过房产中介曹辉介绍认识了被执行人翁中明。曹辉称翁中明有公积金账户，办理银行贷款比较容易，可将房屋过户至其名下，由其帮忙办理贷款。协商一致后，案外人杨军芳与翁中明签订了《泰州市房屋买卖协议》及《房屋出售的补充协议》，约定案外人将房屋过户至翁中明名下，贷款成功后，案外人需按月还贷，直至还清，还清贷款后，翁中明无条件将案涉房屋过户给案外人。翁中明成功办理贷款后，将贷款12万元交付给案外人，案外人也一直按月偿还贷款。2018年，案外人接到法院通知后才得知其每月还至翁中明贷款账户的款项被其擅自挪用，致贷款逾期，中国银行海陵支行遂诉至法院并申请强制执行。后该案执行终止，案外人以为翁中明与申请执行人达成了新的还款协议，遂未继续还款。案外人认为案涉房屋的所有权人仍为案外人，是因为案外人与翁中明虽然签订了房产买卖协议，但双方之间并无买卖房屋的真实意思表示，翁中明也从未按协议约定向案外人支付购房款，签订该协议只是为了办理过户手续方便贷款，故双方不存在真正的房屋买卖合同关系；房屋出售补充协议系案外人与翁中明真实意思表示，该协议表明案涉房屋虽过户至翁中明名下，但实际所有人仍为案外人。另外，案外人及其女儿的的户口仍在案涉房屋中，如果该房屋已于2015年出售，两人户口应早已迁出。案外人有理由怀疑翁中明与曹辉恶意串通，共同对其实施诈骗行为，请求法院查清事实，追究其二人的法律责任。案涉房屋系案外人与其女儿的唯一住房，如被强制执行，将无处容身。申请执行人未作答辩。本院审查查明，申请执行人中国银行海陵支行与被执行人翁中明、仇建明金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月19日作出的（2017）苏1202民初2225号民事判决书已经发生法律效力。该民事判决书查明：2015年10月22日，中国银行海陵支行与翁中明签订了一份《个人二手房住房贷款合同》，合同约定贷款金额为人民币240000元，贷款期限为180个月，还款方式为按月等额本息还款法。合同同时约定如被告未能按期偿还借款本息，原告有权要求宣布所有贷款全部提前到期。2015年11月4日，中国银行海陵支行按约向翁中明发放24万元的住房贷款，翁中明未能按期偿还借款本息，截止2017年4月10日，被告共计欠中国银行海陵支行借款本金230528.65元，利息2865.58元、罚息19.6元。该民事判决确定：“一、被告翁中明于本判决生效后十日内给付原告中国银行股份有限公司泰州海陵支行借款本金人民币230528.65元、截至2017年4月10日的利息人民币2865.58元、罚息人民币19.6元、自2017年4月11日至实际止付之日止按人民银行规定的公积金贷款利率计算的利息及以该利率的50%计收的逾期罚息、律师代理费损失人民币16631元；二、被告仇建明对本判决第一项所确定款项承担连带清偿责任（其在承担保证责任后有权向被告翁中明追偿）。三、原告中国银行股份有限公司泰州海陵支行有权以抵押人翁中明提供抵押的位于泰州市海陵区××室××房屋及土地折价或者拍卖、变卖所得的价款在抵押登记载明的顺位在权利金额范围内优先清偿本判决第一项所确定的款项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5050元，公告费600元，合计人民币5650元，由诸被告共同负担并于本判决生效之日起十日内迳交原告。”因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人中国银行海陵支行向本院申请执行。执行案号为（2018）苏1202执1179号，执行中，本院于2019年5月8日作出（2018）苏1202执1179号执行裁定：拍卖被执行人翁中明所有的位于泰州市××××室的房地产，后该案暂停执行。2020年5月22日，本院根据中国银行海陵支行的申请，立案恢复了该案执行，执行案号为（2020）苏1202执恢249号。现案外人杨军芳对该房屋主张权利。案外人为支持其异议请求，向本院提交2015年8月12日案外人杨军芳与被执行人翁中明签订的《泰州市房产买卖协议》，约定：杨军芳自愿将坐落于泰州市××××室房产出售给翁中明，房屋成交总价40万元。案外人还向本院提交其与翁中明于同年8月11日签订的《房屋出售的补充协议》，约定：杨军芳因家庭发生重大经济事件，故将其位于泰州市××××室房产出售给翁中明，并将其产权证及土地证过户到翁中明名下。翁中明在买受杨军芳的房产后，其办理的按揭贷款由杨军芳逐年偿还，直至还清。杨军芳出售房屋后，仍有实际居住权，只要保证按时如数偿还银行贷款。杨军芳在还清翁中明的银行按揭贷款后，翁中明须在一个月内将其房屋产权证、土地证及其他相关权证无条件过户给杨军芳。案外人还提交农业银行交易明细清单，2015年8月12日翁中明给付案外人贷款金额119995元。再查明，案涉泰州市××××室房产证显示：所有权人为翁中明，于2015年8月26日通过买卖过户而来，不动产权证号为泰房权证海陵字第××号。该房屋于2015年10月30日办理了抵押登记，抵押权人为中国银行海陵支行。抵押人翁中明以该房屋所有权及土地使用权【房屋他项权证号：泰房他证海陵字第××号、土地他项权证号：泰州他项（2015）第8803号】为前述借款提供抵押担保，债权数额为240000元。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议，是指执行案件当事人以外的第三人，对执行标的主张阻止执行的实体权利，请求对该标的停止执行而向执行法院提出的实体异议。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案中，根据不动产登记簿记载，案涉房屋登记在翁中明名下，因其未按期履行生效判决确定的义务，本院执行案涉房屋符合法律规定，案外人的异议请求不能得到支持。至于案外人所主张的“案外人与翁中明虽然签订了房产买卖协议，但双方之间并无买卖房屋的真实意思表示，翁中明也从未按协议约定向案外人支付购房款，签订该协议只是为了办理过户手续方便贷款，故双方不存在真正的房屋买卖合同关系”一节，不属于本案审查房屋。另外，案外人所提及的居住权，参照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定，对如何保障被执行人及所抚养的家属维持生活必需的居住房屋已作了明确规定。案外人以此要求停止执行无法律依据，本院亦不能支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下：驳回案外人杨军芳的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  李厚成人民陪审员  周 榕人民陪审员  施小芳二〇二〇年七月三十日法官 助理  安 南书 记 员  殷忠萍