安徽省合肥市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖01执异80号 案外人：上海华通计算机设备厂，住所地上海市浦东新区花木乡建国村卫巷宅，统一社会信用代码91310115133582796R。 法定代表人：贡祥茂，该厂厂长。 申请执行人：安徽省机械发展进出口有限公司，住所地合肥市蜀山区绩溪路238号，统一社会信用代码91340000730026130H。 法定代表人：石武生，该公司董事长。 诉讼委托代理人：潘代如，公司员工。 被执行人：上海金意亿国际贸易有限公司，住所地上海市浦东新区曹路镇龚丰路180号，组织机构代码75291496-4。 法定代表人：李植平，该公司董事长。 被执行人：上海意凯置业发展有限公司，住所地上海市浦东新区永泰路538弄1-5号地下一层，统一社会信用代码91310115703233513K。 法定代表人：李明。 诉讼委托代理人：郭西，上海市大明律师事务所律师。 被执行人：上海凯利经济投资有限公司，住所地上海市西凌家宅路29号，组织机构代码13245834-7。 法定代表人：黄意坚，该公司董事长。 被执行人：黄意坚，男，1962年9月27日出生，广东省汕头市人,现关押于宿州监狱。 利害关系人（买受人）：江光能，男，汉族，1965年9月24日生，住上海市浦东新区。 利害关系人（买受人）：李焕龙，男，汉族，1976年7月18日生，住安徽省庐江县。 在本院执行申请执行人安徽省机械发展进出口有限公司（以下简称安徽省机械公司）与上海金意亿国际贸易有限公司、上海意凯置业发展有限公司（以下简称上海意凯置业公司）、上海凯利经济投资有限公司（以下简称上海凯利公司）、黄意坚代开信用证垫款纠纷一案中，案外人上海华通计算机设备厂（以下简称上海华通设备厂）认为上海市××新区××92／3宗地块面积为6592.3㎡土地使用权属其所有，本院将该土地使用权作为上海意凯置业公司财产予以拍卖并裁定归联合买受人江光能、李焕龙所有，侵害了其合法权利，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人称：案涉上海市××新区××92／3宗地块土地使用权属于上海华通设备厂所有，贵院不应将其作为上海意凯置业公司的财产予以拍卖，并作出上述土地使用权归买受人江光能、李焕龙所有。事实及理由如下： 一、关于事实部分。（一）、1992年9月经上海县土地管理局批准，上海华通设备厂获得了案涉92/3宗地块在内的92宗地块土地使用权证，土地性质为集体土地；（二）、2001年9月28日，上海市浦东新区政府在上述基础上，批准了上海华通设备厂92宗地块由集体性质转变为国有土地；（三）、2001年5月9日，上海华通设备厂与上海凯利公司订立共建合作协议书，约定将上海华通设备厂约20亩土地改性后开发商品住宅。协议签订后，双方筹建注册了项目公司即上海意凯置业公司开发住宅房产项目，并于2003年底前开发完成了92/1、92/2宗地块。92/3宗地块作为上海华通设备厂与上海凯利公司共建合作标的之一，2004年8月31日才被允许立项开发，但详规尚未明确，上海意凯置业公司开发完92/1宗地块（意凯家苑）并取得大产证后，才决定启动开发92/3宗地块。2006年4月11日，上海意凯置业公司与浦东新区政府签订了土地出让补充合同，约定由政府出让面积为6592.3㎡的92/3宗地块。因上海意凯置业公司资金匮乏，上海华通设备厂为此还垫付了出让合同的定金306525元。后上海意凯置业公司未按合同约定支付土地使用权出让金，故上海意凯置业公司未获得92/3宗地块的土地使用权证。2007年4月16日，浦东新区人民法院判决解除了上海华通设备厂与上海凯利公司共建合作协议书，故该土地使用权仍属于上海华通设备厂。（四）、上海华通设备厂在共建合作协议书解除之后，多次到土地管理部门要求重新签订92/3宗地块的出让合同并缴纳土地出让金，但被告知因由上海市第一中级人民法院和合肥市中级人民法院的司法预查封限制，故只能等待司法限制解除后方可进行变更。 二、理由部分。（一）、从土地管理部门对92宗地块颁发土地使用权属证明至该宗地块的开发过程来看，除92/1、92/2宗地块及附属房屋开发完毕，权属证明已变更为意凯公司外，92/3宗地块的权属主体一直就是上海华通设备厂。上海意凯置业公司是上海华通设备厂与上海凯利公司通过共建合作协议成立的项目公司，合作方式是上海华通设备厂出资自有土地，上海凯利公司出资开发资金及缴纳土地出让金。上海意凯置业公司取得92宗地块土地使用权的过程是分批次的：1、92/2宗地块在共建协议签订前就已由上海华通设备厂开发完毕，为解决历史遗留问题，2001年9月28日浦东新区政府批准由集体土地变为国有土地。上海凯利公司与上海华通设备厂合作后上海意凯置业公司取得92/2宗地块及房产相关权属证明；2、92/1宗地块是上海凯利公司交付了土地出让金，上海意凯置业公司取得该地块的土地使用权及开发许可后开发对应的商品房，取得92/1宗地块及附属房屋的相关权属证明；3、92/3宗地块是上海意凯置业公司于2006年与浦东新区政府签订土地出让补充合同，准备继续开发。但上海凯利公司无力缴纳92/3宗地块的土地出让金，致使意凯公司未能取得92/3宗土地的合法权属证明，导致该土地无法继续开发。上海华通设备厂在此情况下行使了合同解除权，故92/3宗地块仍属于上海华通设备厂所有。（二）、法院对92/3宗地块的司法查封，仅是对该土地的流转等方式进行司法限制，并未对该地块权属变更为上海意凯置业公司确认，且预查封是在土地权属不明的情况下准备查封的含义。上海一中院正是认为92/3地块权属不能认定为意凯公司，予以解封。贵院也应审慎地行使对该地块权属的审查义务，武断地将他人合法财产认定为上海意凯置业公司财产，并予以拍卖，严重侵害了合法权利人上海华通设备厂的正当权益；（三）、上海华通设备厂在本案执行时，多次向承办人阐明92/3宗地块土地权属人系上海华通设备厂及共建合作协议解除等情况，对查封、拍卖该地块表达过异议。 案外人上海华通设备厂向本院提交了如下证据： 一、土地使用权证，证明上海华通设备厂于1992年已取得92宗地块土地使用权证。 二、沪浦土供（2001）260号文件，证明上海华通设备厂92宗地块由集体土地变更为国有土地。 三、上海意凯置业公司对92/1、92/2宗地块的土地权属、房地产证取得及开发过程相关材料。（一）、2002年1月8日浦东新区国有土地使用权出让合同，证明上海意凯置业公司签订了92/1、92/2宗地块的土地使用权合同；（二）1998年5月21日建设工程施工许可证、2004年12月29日浦东新区建设局工作备忘录、停缓建项目办理初始登记房屋会审表、2006年2月17日上海市房地产权证，证明92/1宗地块的开发过程。（三）、2001年9月10日浦东新区建设用地申请表、1992年12月20日建设工程规划许可证、建筑工程项目表、2004年9月2日登记的上海市房地产权证，证明92/2宗地块的开发过程。 四、2004年8月31日浦东新区发展计划局文件、2006年4月11日上海市浦东新区国有土地使用权出让合同，证明上海意凯置业公司仅准备开发92/3宗地块，但未取得92/3宗地块土地使用权证。 五、（2006）浦民一（民）初字第18252号民事判决书，证明上海华通设备厂与上海凯利公司解除了共建合作协议，92/3宗地块土地所有权仍归属上海华通设备厂。 本院查明：一、执行案件由来。安徽省机械公司与上海金意亿国际贸易有限公司、上海意凯置业公司、上海凯利公司、黄意坚代开信用证垫款纠纷一案，安徽省高级人民法院作出（2006）皖民二初字第0007号民事判决书，判决：一、上海金意亿国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内偿还安徽省机械公司本金3868628.34美元、利息108760.25美元（计算至2006年4月3日，此后按日万分之二点一计算至付清时止）、代理费人民币22.60万元。二、上海意凯置业公司、上海凯利公司、黄意坚对上海金意亿国际贸易有限公司的上述债务承担连带清偿责任；上海意凯置业公司、上海凯利公司、黄意坚承担保证责任后，有权向被告上海金意亿国际贸易有限公司追偿。案件受理费170710元、财产保全费170520元，合计341230元，由上海金意亿国际贸易有限公司承担。上述民事判决书生效后，申请执行人安徽省机械公司向安徽省高级人民法院申请强制执行，安徽省高院受理后以（2010）皖执字001-1号执行裁定书，裁定（2006）皖民二初字第0007号民事判决由合肥市中级人民法院执行。本院于2010年6月25日立案执行，执行案号为（2010）合执字第83号。 二、案涉92/3宗地块的执行情况。 执行过程中，本院查封了上海意凯置业公司名下位于上海市××新区××92／3宗地块土地使用权，查封期限至2021年5月4日，查封受理机关原为上海市浦东新区房地产交易中心，现为上海市浦东新区不动产登记事务中心。 依据申请执行人安徽省机械公司的申请，本院委托上海国衡房地产估价有限公司评估上海意凯置业公司名下位于上海市××新区××92／3宗地块面积为6592.3㎡的土地使用权。2017年10月16日，上海国衡房地产估价有限公司作出沪国衡估字（2017）第1051号房地产估价报告，估价结果为：上海市××新区××92／3宗地块于价值时点2017年6月27日，在满足本报告限制条件下［土地用途为住宅用地，可建总建筑面积不得超过1380平方米，设定估价对象已付清全额出让金，其土地使用权价格类型设定为国有出让土地使用权］的国有土地使用权价格为：总地价人民币86100000元，楼面单价每平方米人民币62393元，单位面积地价每平方米13061元。 2018年2月26日，本院作出（2010）合执字第83-6号执行裁定书，裁定拍卖被执行人上海意凯置业公司名下所有而位于上海市××新区××92／3宗地块面积为6592.3㎡土地使用权。 2018年5月30日，本院立案恢复（2006）皖民二初字第0007号民事判决执行，执行案号为（2018）皖01执恢26号。 2018年7月11日至7月12日，本院通过人民法院诉讼资产网，以网络电子竞价的方式对案涉土地使用权进行网络司法拍卖，第一次拍卖底价为6457.5万元，2018年7月12日10时27分，以67825000元最高价成交。2018年11月7日，院司法鉴定处出具成交确认书，主要内容为：江光能（公民身份证号：3426221965××××××××）在人民法院诉讼资产网开展的“浦东新区三林镇金光村92／3宗地块面积为6592.3㎡土地使用权”司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出，该标的网络拍卖成交价格为67825000元，该拍卖款已全部转入我院账户。另：李焕龙（3426221976××××××××）与江光能（3426221965××××××××）为合伙竞买人。竞拍比例：李焕龙60%，江光能40%。 2018年7月11日，买受人支付竞买保证金6457500元。2018年7月12日竞得案涉财产后，买受人于2018年8月2日转入竞买款400万元，2018年8月24日转入竞买款200万元，2018年9月20日转入竞买款200万元，2018年11月2日分别转入竞买款20672500元、32695000元，以上款项合计67825000元。 2018年11月8日，本院作出（2018）皖01执恢26号执行裁定书，裁定：一、被执行人上海意凯置业公司名下所有而位于上海市××新区××92／3宗地块土地使用权及相应的其他权利以价67825000元归买受人江光能（身份证号为3426221965××××××××，占产权比例40%）、李焕龙（身份证号3426221976××××××××，占产权比例60%）所有。被执行人上海意凯置业公司上述土地使用权的财产权及相应其他权利自本裁定送达联合买受人江光能、李焕龙时起转移。二、买受人江光能、李焕龙可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。该裁定2018年11月12日送达给江光能、李焕龙，于2018年11月20日送达给上海意凯置业公司、安徽省机械公司。另，案外人异议中所称本院作出的（2018）皖01执恢28号裁定，系裁定案号书写有误。2018年11月20日，本院已作出执行裁定书予以补正。 三、案涉92/3宗地块的的出让、处置协调情况。 2002年1月8日，上海市浦东新区建设局与上海意凯置业公司签订《上海市浦东新区国有土地使用权出让合同》【沪浦（2002）出让合同第002号】，约定上海市浦东新区建设局将浦东新区三林镇金光92/1、92/2宗地块土地使用权（面积为4687.00㎡）出让给上海意凯置业公司。2006年4月11日，上海市浦东新区建设局与上海意凯置业公司签订上海市国有土地使用权出让合同补充合同一份，约定上海市浦东新区建设局将原出让合同【即上述沪浦（2002）出让合同第002号出让合同】第一条规定的出让土地使用权增加三林镇金光村92/3土地面积6592.3㎡宗地块，另约定，该地块为住宅用地，总建筑面积不得超过1380平方米，土地使用期限为70年，土地出让金2966535元，定金306535元。合同签订后，上海意凯置业公司未付清出让金余额2660000元。 2015年3月27日，本院就案涉土地权属变更等事项向上海市浦东新区规划和土地管理局发出《关于对浦东新区三林镇金光村92/3宗地块处置征求意见函》，函询事项主要为：1、能否提高土地容积率；2、拖欠出让金情况、滞纳金情况及能否减免；3、因案涉土地尚未登记于意凯公司名下，本院处置时，对如存有拖欠的土地出让金补交清后，再出具相关法律文书，可否直接将其权属登记于土地使用权买受人名下，对于买受人，是否有相关条件（资格）要求；4、如案涉土地非经司法途径处置，在满足相关条件后，意凯公司能否将其自行转让于另外方；5、请告知未尽事项。2015年4月16日，上海市浦东新区规划和土地管理局以《关于对浦东新区三林镇金光村92/3宗地块处置征求意见函的复函》（沪浦规土监[2015]178号）回复本院，主要内容为：1、容积率调整操作性较差；2、案涉土地存在土地出让金拖欠情况，按照合同约定，意凯公司应按时支付出让金296.6535万元，已支付定金30.6535万元。按照国家相关规定，滞纳金属于土地出让金范畴，土地出让金实施“收支两条线”，我局无权减免；3、关于土地权属登记，如法院按照来函表述，在地块采取司法处置前，代为支付土地出让金以及滞纳金，履行合同相关义务的，我局按照法院相关执行文书予以配合。对司法处置中土地竞买人资格，应由法院自行考虑；4、如该宗地非经司法途径处置，鉴于上海意凯置业公司未履行土地出让合同约定，故无权将土地自行转让给第三方；5、经查，案涉地块有两条司法限制，分别为上海一中院和合肥中院。 2018年9月13日，本院再次就案涉土地权属变更、滞纳金问题向上海市浦东新区规划和土地管理局发出《关于对上海意凯置业发展有限公司名下相关土地使用权处置再次征求意见函》。2018年10月8日，该局复函（沪浦规土监[2018]434号）称：1、滞纳金无权减免；2、鉴于法院已进行司法拍卖，相关责任人在支付土地出让金以及滞纳金，履行合同相关义务后，我局可按法院相关执行文书办理土地使用权登记。 本院另查明，上海市工商行政管理局浦东分局提供的档案机读材料载明，上海意凯置业公司股东为上海华通设备厂和上海凯利公司。上海华通设备厂与上海凯利公司合资合作开发房地产合同纠纷一案，上海市浦东新区人民法院查明上海华通设备厂与上海凯利公司于2001年5月9日订立共建合作协议书，约定将上海华通设备厂厂区约20亩改性后开发商品住宅，双方合资成立了上海意凯置业公司开发房产项目，于2003年开发完成了10亩。2006年4月，上海意凯置业公司与政府签订了土地出让合同一份，约定由政府出让上海意凯置业公司金光村92/3宗土地6592.3平方米（即案涉土地）。该院认为，上海凯利公司既不在注册地经营，也没有其他经营地，处于下落不明状态，双方已无法合作，故作出（2006）浦民一（民）初字第18252号民事判决书，判决解除上海华通设备厂与上海凯利公司于2001年5月9日签订的共建合作协议书。 本院认为，申请执行人安徽省机械公司与上海金意亿国际贸易有限公司、上海意凯置业公司、上海凯利公司、黄意坚代开信用证垫款纠纷执行一案，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院对承担连带清偿责任的上海意凯置业公司采取强制执行措施符合法律规定。 本案的争议焦点为案涉上海市××新区××92／3宗地块土地使用权能否作为上海意凯置业公司的财产予以处置，即案外人上海华通设备厂主张系该土地的产权人，并排除本院执行的请求能否支持。 2006年4月11日，上海市浦东新区建设局与上海意凯置业公司签订出让补充合同，约定将案涉92/3宗地块土地使用权出让给上海意凯置业公司。案外人华通设备厂提交的1992年9月填发的土地使用权证、沪浦土供（2001）260号批复载明，上海华通设备厂三林镇金光村北汤队13803平方米用地，因该生产队经浦综土[1994]087号批准撤队，按照有关规定撤队后视作为国有土地，由于土地用途发生变化，请建设单位按规定办理安置等有关事宜，并抓紧办妥土地使用权有偿使用事宜。上海市浦东新区建设局与上海意凯置业公司就案涉92/3宗地块土地使用权签订出让合同，将案涉土地使用权出让给被执行人上海意凯置业公司正是对该土地使用权的有偿使用行为。 执行过程中，浦东新区土地登记主管机关受理了本院对92/3土地使用权作为上海意凯置业公司财产的查封。因上海意凯置业公司未付清出让金余额2660000元，本院在处置该土地前，先后两次向上海市浦东新区规划和土地管理局发出《关于对浦东新区三林镇金光村92/3宗地块处置征求意见函》、《关于对上海意凯置业发展有限公司名下相关土地使用权处置再次征求意见函》，征询：因案涉土地尚未登记于意凯公司名下，本院处置时，对如存有拖欠的土地出让金补交清后，再出具相关法律文书，可否直接将其权属登记于土地使用权买受人名下。上海市浦东新区规划和土地管理局以沪浦规土监[2015]178号、沪浦规土监[2018]434号复函称，在支付土地出让金以及滞纳金，履行合同相关义务后，我局可按法院相关执行文书办理土地使用权登记。据此，虽上海意凯置业公司未取得案涉土地使用权证，在相关行政主管部门认可的情况下，本院对案涉土地使用权进行评估、拍卖并无不妥。 另，关于上海华通设备厂提出其与上海凯利公司于2001年5月9日签订的共建合作协议书已被（2006）浦民一（民）初字第18252号民事判决书判决解除，该协议解除意味着上海意凯置业公司作为案涉土地使用权出让合同的主体资格丧失的问题。该判决解决的是上海华通设备厂与上海凯利公司合资合作开发房地产合同纠纷，并不影响案涉土地出让的效力，上海意凯置业公司作为独立的企业法人，并不因上海华通设备厂与上海凯利公司共建合作协议书解除，而丧失受让案涉土地的权利。如上所述，浦东新区案涉土地的主管行政机关已明确表示，在支付土地出让金及滞纳金的情况下，法院是可以处置并办理土地转移登记。 综上，案外人上海华通设备厂主张案涉上海市××新区××92／3宗地块面积为6592.3平方米土地使用权归其所有，不属于上海意凯置业公司，本院对该土地使用权进行拍卖并裁定归他人所有，侵害其合法权利的意见不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 驳回上海华通计算机设备厂的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  杨曙华 审判员  鄢隆伟 审判员  李叶润 二〇二〇年七月十六日 法官助理程佳豪 书记员章申鑫 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 民事诉讼法二百零四条《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照第的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。