福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初3458号 原告（反诉被告）：厦门市同安吉龙建材商店，住所地厦门市同安区祥平街道环城西路1358号店面。 法定代表人：林海阳。 委托诉讼代理人：卜祥伟、康淑芸，福建方定律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门市同安祥丰装璜工程有限公司，住所地厦门市大同镇环城西路同兴一期轻工业区。 法定代表人：施江山，总经理。 委托诉讼代理人：黄小琴，福建金海湾律师事务所律师。 被告：施江山，男，汉族，1958年1月11日出生，住厦门市同安区。 被告：庄清森，男，汉族，1964年4月5日出生，住厦门市同安区。 委托诉讼代理人：施江山，身份信息同上。 厦门市同安吉龙建材商店与厦门市同安祥丰装璜工程有限公司（以下简称祥丰公司）、施江山、庄清森房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭 进行了审理。厦门市同安吉龙建材商店之委托诉讼代理人卜祥伟，祥丰公司之委托诉讼代理人黄小琴，施江山暨祥丰公司的法定代表人、庄清森的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 厦门市同安吉龙建材商店向本院提出诉讼请求：1.请求判令三被告退还厦门市同安吉龙建材商店租金人民币30740元；2.判令三被告赔偿厦门市同安吉龙建材商店2017年金砖会议期间停业20日以及2018年6月22日至2018年6月30日期间原告无法经营产生的经营损失10万元；3.判令三被告赔偿厦门市同安吉龙建材商店因其违约行为所造成的装修损失469056元；4.判令三被告赔偿厦门市同安吉龙建材商店经济损失806530元（包括搬迁费5万元、重新承租店铺支出的店面转让费10万元、因重租店面产生的租金成本增加359686元、自讼争租赁合同解除后到另承租商铺重新开张期间继续支付工人工资296844元）；5.判令本案全部诉讼费用（诉讼费、鉴定费等）由三被告共同承担。事实与理由：2016年10月8日，厦门市同安吉龙建材商店与祥丰公司签订《房屋租赁合同》，约定祥丰公司将同安区环城西路新西桥南侧同兴一期轻工业区楼房建筑面积约435平方米出租给厦门市同安吉龙建材商店，租期自2017年5月1日至2024年5月30日。2017年5月1日至2017年5月30日为装修免租期。合同签订后，厦门市同安吉龙建材商店对房屋进行了装修。厦门市同安吉龙建材商店已支付租金至2018年8月31日。2017年8月11日，祥丰公司因未进行消防设计备案，未进行竣工消防验收，未经消防安全检查擅自投入使用等原因，在收到厦门市公安消防支队同安区大队的《行政处罚决定书》，责令祥丰公司停产营业。但祥丰公司在收到前述行政处罚决定书后并未及时告知厦门市同安吉龙建材商店2018年6月20日，厦门市公安消防支队同安区大队向祥丰公司发出《催告书》，责令祥丰公司停产停业。2018年6月22日起，祥丰建材城因消防问题陷入停业状态。2018年7月10日，厦门市同安吉龙建材商店与祥丰公司就祥丰公司违约造成《房屋租赁合同》无法继续履行事宜达成初步和解，祥丰公司先行退还厦门市同安吉龙建材商店押金、预付6个月租金作为赔偿款，并同意赔偿厦门市同安吉龙建材商店装修损失。2018年6月30日起，不再计算租金。厦门市同安吉龙建材商店认为，原、被告间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。因祥丰公司违约，双方合同解除，给厦门市同安吉龙建材商店造成了重大损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况合合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。祥丰公司通过个人账户收取租金，公司财产与个人财产混同，该公司股东施江山、庄清森应对公司债务承担连带责任。 祥丰公司辩称：一、祥丰公司多收厦门市同安吉龙建材商店的租金仅为23055元，厦门市同安吉龙建材商店主张祥丰公司退回租金30740元缺乏依据。经祥丰公司核对，厦门市同安吉龙建材商店缴交的租金是至2018年8月30日止，多支付了两个月的租金23055元。厦门市同安吉龙建材商店主张退回30740元没有依据。2017年8月20日至2017年9月10日期间为厦门金砖会议期间，因该会议，政府要求祥丰建材城暂时停业，祥丰公司不存在过错；2018年6月22日至6月30日期间厦门市同安吉龙建材商店仍处于正常营业状态，厦门市同安吉龙建材商店并不存在停业，因此，厦门市同安吉龙建材商店不存在减免租金的理由。祥丰公司无需将金砖期间及2018年6月22日至30日的租金退还。同时，由于厦门市同安吉龙建材商店至今仍拖欠祥丰公司房屋占用费、水电费。故祥丰公司主张将上述占用费、水电费与多支付的租金进行抵扣，占用费、水电费超过部分仍需由厦门市同安吉龙建材商店向祥丰公司继续支付。二、厦门市同安吉龙建材商店主张祥丰公司赔偿经营损失缺乏事实和法律依据。厦门市同安吉龙建材商店并未提供任何证据证明存在经营损失，依法应当承担举证不能的法律后果。2017年8月20日至2017年9月10日期间为厦门金砖会议期间，因该会议，政府要求祥丰建材城暂时停业，祥丰公司不存在过错；2018年6月22日至11月25日期间厦门市同安吉龙建材商店仍处于正常营业状态，并不存在停业，不存在任何经营损失。而且，厦门市同安吉龙建材商店主张的经营损失存在不确定性，不是必然性损失。厦门市同安吉龙建材商店主张的经营损失仅是存在可能性。因为，生意经营有盈有亏。厦门市同安吉龙建材商店主张其经营均是产生盈利是没有任何依据。因为市场的销售情况存在不确定性，完全可能产生亏损。因此，厦门市同安吉龙建材商店所主张的经营损失仅是可能性，不是必然发生的损失，不应支持。其次，厦门市同安吉龙建材商店主张的经营损失是一种可得利益损失，该种可得利益损失仅能是双方缔立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，是属于合同有效履行期间产生的损失。但案涉合同是无效合同，所产生的损失是信赖利益损失，不存在预期可得利益损失。因此，厦门市同安吉龙建材商店主张祥丰公司赔偿经营损失，明显是依据不足。特别是2018年7月1日至2018年10月31日被告在政府协调下已给予厦门市同安吉龙建材商店四个月的免租期。该四个月的免租期也是为了实现厦门市同安吉龙建材商店的平稳过渡，弥补被告的损失所给予的。因此，厦门市同安吉龙建材商店主张经营损失均没有依据。三、店面搬迁费没有事实和法律依据。厦门市同安吉龙建材商店没有任何证据证实搬迁有具体费用的支出，没有提交任何凭证，而且厦门市同安吉龙建材商店没搬什么东西出去，故，主张搬迁费没有事实依据。四、关于厦门市同安吉龙建材商店主张祥丰公司赔偿装修损失。（一）、厦门市同安吉龙建材商店未经祥丰公司同意进行装饰装修，不存在装修损失，祥丰公司无需赔偿。根据厦门市同安吉龙建材商店与祥丰公司签订的《房屋租赁合同》第四条第5项约定：“厦门市同安吉龙建材商店应爱护和合理使用房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建和增添。厦门市同安吉龙建材商店需装修房屋须现将设计方案事先征得祥丰公司的书面同意，并主动向消防机关申报，方可进行装修。否则祥丰公司不予承认，并有权责令拆除；”合同签订之后，厦门市同安吉龙建材商店从未向祥丰公司征求装修设计方案，未经祥丰公司同意即装修，因此厦门市同安吉龙建材商店不存在装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，厦门市同安吉龙建材商店主张附合的装饰装修损失由祥丰公司赔偿，没有依据。（二）、厦门市同安吉龙建材商店属续签商户，其原装修的附合物价值已在原租赁期限内使用完毕，鉴于其续签合同后并未重新装修，因此，厦门市同安吉龙建材商店不存在任何装修损失。厦门市同安吉龙建材商店分别与祥丰公司签署了两份《租赁合同》。第一份合同于2011年11月28日签订的，约定的租赁期限为2012年5月1日至2017年4月30日止。而第二份合同则签订于2016年10月8日，约定的租赁期限为2017年5月1日至2024年5月30日。厦门市同安吉龙建材商店现有的装修是第一份合同签订后所进行的。而在第一份合同约定的租赁期限履行完毕后，厦门市同安吉龙建材商店已充分使用了租赁房屋，也完全享用了附合的装饰装修物的价值。因此，现有的附合装饰装修物价值对于厦门市同安吉龙建材商店而言，已在第一份合同的租赁期限内使用完毕，该些附合的装饰装修在原租赁合同届满后即已归零。同时，根据原租赁合同第三条第9项约定“本合同期满后，乙方应按时把承租的房屋交还甲方，乙方承租期间投资装修的设施应无偿归甲方所有，供水供电及消防设施应连同房屋归还甲方，不得拆除或破坏（包括户外广告牌）。”而2016年10月8日厦门市同安吉龙建材商店续租后，并未向祥丰公司申请重新装修，并没有就重新装修方案向祥丰公司呈报过，因此，祥丰公司认为基于厦门市同安吉龙建材商店的装修价值已归零，因此，厦门市同安吉龙建材商店不存在装修损失。（三）、假使法庭审理后，认为祥丰公司需赔偿厦门市同安吉龙建材商店装修损失，但原、被告签订的合同系无效合同，厦门市同安吉龙建材商店也应就其装修损失承担不少于50%的过错责任。1、厦门市同安吉龙建材商店承租的房屋有389.25平方米是未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，也就是属没有取得产权的房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，该部分无产权部分的合同应当认定为无效合同。2、至于其中135.87平方米有产权部分，则因未按批准土地及房屋用途使用房屋，改变了房屋及土地使用用途，该部分合同约定亦属无效合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”同时，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第五十六条规定，我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。案涉房屋有产权部分，批准土地用途为工业用地，房屋用途为宿舍楼，而厦门市同安吉龙建材商店租赁案涉房屋用于商业经营，已改变土地用途和房屋用途。该部分合同约定也违反上述法律、法规的强制性规定，属于《合同法》第五十二条第（四）、（五）规定的情形，应当认定为无效合同。鉴于厦门市同安吉龙建材商店在签订租赁合同时，对租赁房屋的产权性质、土地和房屋使用用途明确知悉。而厦门市同安吉龙建材商店明知案涉房屋部分为无产权房，而有产权部分房屋批准土地用途为工业用地，房屋使用用途为宿舍楼仍向祥丰公司租赁并用于商业经营使用。特别是厦门市同安吉龙建材商店在明知进行二次装修时应当依据《建设工程消防监督管理规定》报消防机关审批备案，但厦门市同安吉龙建材商店并未主动向消防机关审批即擅自进行装修，从而造成其所谓的装修损失，其主观上亦存在过错。因此，厦门市同安吉龙建材商店对于合同无效亦存在重大过旬，应当对其装修损失承担不少于50%的过错责任。（四）、装修金额的确定问题。1、厦门市同安吉龙建材商店主张赔偿装修损失469056元没有依据。厦门市同安吉龙建材商店按全部重置价主张装修损失，没有考虑折旧年限是没有依据。厦门市同安吉龙建材商店自行委托鉴定机构鉴定的装修现值及残值，而不管是现值或残值均需考虑使用折旧年限。厦门市同安吉龙建材商店主张赔偿469056元没有依据。2、法庭不应全部采信方成鉴定中心的鉴定意见，而应对该鉴定意见不合理部分进行综合评判后对装修金额作出客观公正的认定。（具体详见鉴定意见的质证意见）3、即使法庭认为厦门市同安吉龙建材商店存在装修损失，拟参照鉴定意见书确定装修损失现值。法庭也应采信祥丰公司主张的起止点来确定折旧率及重置价格。厦门市同安吉龙建材商店主张的起止点是2017年3月1日至2018年6月22日。首先，厦门市同安吉龙建材商店主张的2018年3月1日是其所谓的重新装修的时间。但厦门市同安吉龙建材商店并未举证证实其有存在重新装修以及实际装修的时点，故其主张的起点没有依据。而厦门市同安吉龙建材商店主张的止点是2018年6月22日，即被告通知各商户商城应停产停业的时间，但厦门市同安吉龙建材商店实际是至2018年11月25日才停止使用租赁物。被告主张的起点是厦门市同安吉龙建材商店开始使用的时间即2012年5月1日，止点是厦门市同安吉龙建材商店正式停止营业的时间即2018年11月25日，由于厦门市同安吉龙建材商店属续签商户，因此被告主张合同总年限应合并计算，即应是2012年5月1日至2024年5月30日。所谓的折旧年限，应当是依据厦门市同安吉龙建材商店装修后开始使用的时间至其停止使用的时间，这才能确定厦门市同安吉龙建材商店的使用年限。而两份合同的年限相加，是基于厦门市同安吉龙建材商店承租该房屋，其装修后拟使用的最长年限，因此，才能计算得出真实的折旧率。由于厦门市同安吉龙建材商店的起点不是其实际使用的日期，止点更不是其正式停止使用的期限。因此，即使法庭拟以该份鉴定意见书确定装修现值，法庭也应采信被告的主张计算折旧年限。五、厦门市同安吉龙建材商店主张重新承租店面产生的店面转让费10万元以及重新承租店面产生的租金溢价359686元没有依据。首先，厦门市同安吉龙建材商店重新承租店面并不必然产生店面转让费，同样的也不必然产生租金一定会上浮。因此，厦门市同安吉龙建材商店主张的所谓店面转让费或租金溢价并不是厦门市同安吉龙建材商店的直接损失部分，更不是因原、被告签订的租赁合同无效所必然造成厦门市同安吉龙建材商店的损失，祥丰公司无需赔偿。其次，厦门市同安吉龙建材商店主张的店面转让费没有相关的依据。其与案外人如何商谈租赁事实，是否存在真实的店面转让事实，祥丰公司无法确认。因此，对厦门市同安吉龙建材商店该主张祥丰公司不予认可。而厦门市同安吉龙建材商店主张的55个月的租金溢价更是没有依据。生意经营有盈有亏，厦门市同安吉龙建材商店主张的55个月的租金也是并不必然产生的。厦门市同安吉龙建材商店完全有可能因为经营不善导致无法经营，也就是55个月的租金并不必然存在，是属于并未实际发生的款项。店面转让费及租金溢价损失和经营损失一样，同样不是属于必然产生的损失，也不是属于信赖利益损失的范畴。因此，厦门市同安吉龙建材商店的该项主张没有任何依据。六、祥丰公司已向厦门市同安吉龙建材商店退回押金20000元，并预付赔偿款69165元，鉴定费用亦由祥丰公司先行垫付。上述预付赔偿款、应由厦门市同安吉龙建材商店承担的鉴定费用均应从祥丰公司应付厦门市同安吉龙建材商店的款项中（含应付赔偿款、应退回的租金等）予以抵扣，多还少补。七、工人工资的主张，没有事实和法律依据。是否存在真实支付，无法证实。属于可预见利益损失，同样不是属于必然产生的损失，也不是属于信赖利益损失的范畴。综上所述，被告认为厦门市同安吉龙建材商店的诉请缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法驳回厦门市同安吉龙建材商店不合理的诉讼请求。 被告施江山、庄清森的答辩意见与祥丰公司一致。 祥丰公司向本院提出反诉请求：1.厦门市同安吉龙建材商店立即将址于厦门同安区环城西路新西桥南侧同兴一期轻工业区楼房建筑面积约435平方米承租房屋清空、腾退交还祥丰公司；2.厦门市同安吉龙建材商店支付祥丰公司占用费（按月租金11527.5元的标准自2018年11月1日起计算至实际交还之日止，暂计至2019年6月25日，暂计90299元）；3.厦门市同安吉龙建材商店支付祥丰公司拖欠的水电费9336.89元；4.本案诉讼费由厦门市同安吉龙建材商店承担。事实和理由：2016年10月8日，厦门市同安吉龙建材商店与祥丰公司签订《房屋租赁合同》一份。合同约定祥丰公司同意将址在同安区祥平西路10号一层祥丰装璜工程有限公司楼房435平方米，出租给厦门市同安吉龙建材商店作为建材展示厅及仓储之用途。租期七年，自2017年5月1日至2024年5月30日止。租金第一年人民币138330元整，第二年人民币138330元整，第三年人民币138330元整，第四年人民币138330元整，第五年人民币138330元整，以此类推至租期满，合同签订之后，祥丰公司依约将租赁房屋交付厦门市同安吉龙建材商店使用。2018年7月10日，厦门市同安吉龙建材商店与祥丰公司签订《和解协议书》一份。协议约定双方同意租赁合同自协议签订之日起解除，协议签订之日起3日内，祥丰公司退还厦门市同安吉龙建材商店《房屋租赁合同》项下押金。厦门市同安吉龙建材商店承诺在2018年10月31日腾退交还祥丰公司。祥丰公司自2018年7月1日起至2018年10月31日止免收厦门市同安吉龙建材商店租金。上述协议签订之后，由于厦门市同安吉龙建材商店未能在约定时间内腾退。厦门市同安吉龙建材商店与祥丰公司签订《补充协议》一份，协议约定厦门市同安吉龙建材商店应于2018年11月25日前将承租房屋腾退交还给祥丰公司，同时厦门市同安吉龙建材商店同意自2018年11月1日支付占用费，占用费标准由法院判定。协议签订之后，厦门市同安吉龙建材商店未能按照协议约定腾退房屋，经祥丰公司发律师函催告，厦门市同安吉龙建材商店仍拒不腾退。另厦门市同安吉龙建材商店未足额缴纳2018年8月8日至2018年12月8日期间的水电费。截止目前，厦门市同安吉龙建材商店尚未将租赁房屋清空、腾退交还祥丰公司，亦不支付相应的占用费及水电费。为此，祥丰公司为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请，望给予支持。 厦门市同安吉龙建材商店辩称：场地已经交付祥丰公司，祥丰公司也有钥匙，不存在占用的事实。可拆卸的部分已经搬离，剩下的部分是为了鉴定需要，也没有实际价值，是作为残留物，祥丰公司已经实际接管。故占用费的主张没有事实和法律依据。水电费应该由祥丰公司进行举证，否则厦门市同安吉龙建材商店不予认可。 施江山、庄清森述称，同意祥丰公司的意见。 围绕各自诉讼主张，厦门市同安吉龙建材商店向本院提交了房屋租赁合同、行政处罚决定书、催告书、和解协议书、2018年6月至2019年1月期间工人工资明细表及中国建设银行个人账户支出交易明细、商铺租赁合同、店面转让合同、广东宏宇陶瓷有限公司展厅新建及改建装修验收申请表、部分设计图、朋友圈图片以及视频截图、第一次房屋租赁合同、说明、银行卡转账记录、微信转账记录等证据；祥丰公司向本院提交了房屋租赁合同、厦门市土地房屋权证、测绘图、业务凭证、客户回单、和解协议书、鉴定费发票、律师函、邮政快递进度单、照片、博文时达公司消防安全检查、祥丰建材城装修规章制度等证据。施江山、庄清森未向本院提交证据。诉讼中，厦门市同安吉龙建材商店申请证人张某、陈某出庭作证，证人张某述称：其于2016年10月至12月期间为厦门市同安吉龙建材商店重新做水电；其到现场的时候现场的原有装修已经被拆掉。证人陈某述称：其于2016年12月为厦门市同安吉龙建材商店做泥水装修，吊顶和墙面以及水电都有重新装修。诉讼中，经厦门市同安吉龙建材商店申请，本院依法委托福建方成司法鉴定中心对案涉店面装饰装修的现值及残值进行鉴定，该鉴定中心出具了鉴定报告。以上证据经当庭质证，相应的证明力本院予以确认并在卷佐证。 诉讼中，厦门市同安吉龙建材商店对祥丰公司所主张的水电费予以确认，另厦门市同安吉龙建材商店述称其搬迁过程中将办公家具、桌子椅子、三个空调外籍、会客用的圆桌椅三四套、可拆卸的瓷砖样品几十吨，陆陆续续搬了一个月。 现结合相关证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下： 祥丰公司成立于1995年8月17日，经营范围包括物业管理、加工、安装等业务。该公司股东有施江山、庄清森二人，其中施江山为执行董事兼总经理。该公司名下房产有址于厦门市同安区环城西路1352-1370号、1388号的办公楼和厂房，以及址于厦门市同安区祥平西路10号的宿舍楼。在该三处房产的土地房屋权属证上，土地用途均登记为工业用途，建筑总层数均登记为5层，但实际上有加层和扩建，加层和扩建的面积未取得产权。上述房产位于同安区同兴一期轻工业区，其中房产大部分面积被祥丰公司出租给多家建材商从事经营活动，小部分面积祥丰公司自用，因此称之为“祥丰建材城”。 2011年11月28日，祥丰公司（出租方，甲方）将上述祥丰建材城内建筑面积约800平方米出租给厦门市同安吉龙建材商店（承租方，乙方）作为建材展示厅、仓储之用途，双方签订一份《房屋租赁合同》。房屋租期5年，自2012年5月1日至2017年4月30日。2016年10月8日，祥丰公司（出租方，甲方）将上述祥丰建材城内建筑面积约435平方米出租给厦门市同安吉龙建材商店（承租方，乙方）作为建材展示厅、仓储之用途，双方签订一份《房屋租赁合同》。房屋租期7年，自2017年5月1日至2024年5月30日，自2017年5月1日至2017年5月30日为免租期。租金为138330元/年，缴交方式为每半年支付。合同第四条第5项约定，乙方需装修房屋须先将设计方案事先征得甲方书面同意，并主动向消防机关申报，方可进行装修，否则甲方不予承认，并有权责令拆除。合同第四条第7项约定，合同期满后，乙方承租期间投资装修的设施应无偿归甲方所有。合同第四条第9项约定，租赁期满之日起十日内乙方应将承租的房屋交还给甲方，乙方逾期不交还甲方的，同意放弃租赁房屋内所有设施、物品的所有权，甲方有权无偿处置。合同第十条第4项约定，甲方保证合同项下的房屋能正常使用，若因甲方原因造成乙方不能正常使用的，甲方应及时进行整改。随后，厦门市同安吉龙建材商店利用案涉店面销售卫浴产品并支付租金至2018年8月30日（2017年5月1日至2024年5月30日系免租期未缴交租金）。2017年8月11日，厦门市公安消防支队同安区大队以祥丰公司存在未进行消防设计备案、未进行竣工消防备案、未经消防安全检查擅自投入使用、营业的违法行为为由，向祥丰公司出具同公（消）行罚决字（2017）0067号行政处罚决定书，对祥丰公司（祥丰建材城）处予责令停产停业，并处罚款的行政处罚。祥丰公司收件后未将该情况告知厦门市同安吉龙建材商店，亦未停产停业。2018年6月20日，厦门市公安消防支队同安区大队向祥丰公司发出催告书，限祥丰公司（祥丰建材城）于2018年6月30日前履行停产停业的行政决定。自2018年6月22日，祥丰建材城进入停业状态。 2018年7月10日，祥丰公司（甲方）、厦门市同安吉龙建材商店等28家商户（乙方）、施江山（丙方）签订《和解协议书》。协议约定：一、因甲方违约，导致甲乙双方租赁合同无法继续履行，双方同意租赁合同自本协议签订之日起解除。二、......三、自本协议签订之日起3日内，甲方向乙方预付赔偿款为各商户6个月租金的金额，详细金额见附件。四、甲方同意赔偿乙方装修损失，具体金额经有资质的第三方最终鉴定的结果为准，具体赔偿金额以法院判决为准，鉴定费由甲方预先垫付，最终承担比例由法院确定；双方一致确认，前述预付赔偿款可抵扣祥丰公司应付厦门市同安吉龙建材商店的赔偿款，多还少补。五、乙方承诺在2018年10月31日前腾退交还业主。甲方自2018年7月1日起至2018年10月31日止免乙方租金。但该期间产生的水电费仍应由乙方承担。因水电费逾期缴交产生的责任参照《房屋租赁合同》约定执行。六、甲方逾期支付上述费用的，每逾期一天按未还款总额的千分之三计算逾期付款违约金。...。十、各方同意本协议签订后，各方可以依据协议内容向同安区人民法院起诉。2018年7月12日，祥丰公司预付厦门市同安吉龙建材商店赔偿款69165元。2018年11月6日，厦门市同安吉龙建材商店等人（乙方）与祥丰公司（甲方）签订《补充协议》，约定乙方应于2018年11月25日前将承租房屋腾退交还甲方，乙方同意支付占用费，其中，厦门市同安吉龙建材商店自2018年11月1日起支付占用费至实际腾退之日。2018年11月25日，厦门市同安吉龙建材商店搬出案涉房屋。 诉讼过程中，经厦门市同安吉龙建材商店申请，本院依法委托福建方成司法鉴定中心对案涉店面装饰装修工程造价现值及残值进行鉴定，祥丰公司代为垫付20000元鉴定费。方成司法鉴定中心的鉴定意见载明，厦门市同安吉龙建材商店主张评估起止时点以2017年3月1日、2018年6月22日计，计算受鉴店面装饰装修的现值为391811元（折旧年限1.31年/7年，折旧率18.71%）；祥丰公司主张以第一份租赁合同起点计已使用6.58年，所有合同总租期为12年，计算受鉴店面装饰装修的现值217711元（折旧年限6.58年/12年，折旧率54.83%）。双方对鉴定意见中装修重置价均无异议，仅就在计算装修损失折旧率的起止时间上产生争议。另，在鉴定过程中，厦门市同安吉龙建材商店部分材质存在差价但并未举示相关证据加以证明。 另查明，第九次金砖国家领导人会晤于2017年9月3日至9月9日在厦门举行。在此会晤举行之前，祥丰公司通知厦门市同安吉龙建材商店停业。诉讼中，祥丰公司主张停业18天、厦门市同安吉龙建材商店主张停业20天。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，针对双方当事人争议问题，本院综合评判如下： 1.关于涉案《房屋租赁合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。同时，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条的规定，我国实行土地用途管制制度，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。本案中，案涉租赁物的土地用途为工业，但厦门市同安吉龙建材商店与祥丰公司签订的《房屋租赁合同》实际用于商业经营，且未依法申请变更土地用途，故该《房屋租赁合同》违反了相关法律的强制性规定，应当认定为无效合同。 2.关于双方当事人对合同无效造成损失的过错责任比例分摊。祥丰公司作为案涉租赁房屋的出租人，明知房屋的土地用途为工业，不能用于经营建材等商业用途，却仍与厦门市同安吉龙建材商店签订用途为建材经营的租赁合同，存在较大的过错。厦门市同安吉龙建材商店作为从事建材经营的商业主体，应当知道其不能租赁工业用地上的建筑物从事商业经营，故厦门市同安吉龙建材商店亦存在过错，但其过错相对出租人祥丰公司要小。祥丰公司在与厦门市同安吉龙建材商店签订《房屋租赁合同》过程中，未向厦门市同安吉龙建材商店披露祥丰建材城已被责令停产停业这一情况，显然违背诚实信用原则，且足以导致厦门市同安吉龙建材商店在是否要签订合同上的误判。因此，本院酌定祥丰公司、厦门市同安吉龙建材商店对合同无效的后果分别承担70%、30%的责任。祥丰公司提出厦门市同安吉龙建材商店应就其损失自担不少于50%的过错责任，明显过高，本院不予采纳。 3.关于祥丰公司应退还厦门市同安吉龙建材商店的租金（即房屋占有使用费，下同）数额。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，承租人应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此，虽然涉案租赁合同无效，但厦门市同安吉龙建材商店占有使用案涉房屋至2018年10月，期间实际经营至2018年6月，故应当参照租金标准向祥丰公司支付房屋占有使用费。因厦门市同安吉龙建材商店已向祥丰公司支付租金至2018年8月30日，但根据之后达成的《和解协议书》约定，祥丰公司应免收乙方厦门市同安吉龙建材商店等28家商户2018年7月1日至2018年10月31日的租金，故祥丰公司应退还厦门市同安吉龙建材商店多支付的2个月租金23055元。厦门市同安吉龙建材商店另主张2017年厦门金砖会晤期间停业租金亦应返还。厦门市同安吉龙建材商店与祥丰公司就停工时间未达成一致，本院根据祥丰建材城系列案件查明情况酌定为19天，因厦门市同安吉龙建材商店无法按约定使用案涉店面，故祥丰公司应将收取厦门市同安吉龙建材商店的该19日的租金7300.75元（138330元÷12月÷30日×19日）返还。据此，祥丰公司共应返还厦门市同安吉龙建材商店租金23055+7300.75=30355.75元。厦门市同安吉龙建材商店该项超出部分的诉求金额，本院不予支持。 4.关于厦门市同安吉龙建材商店主张的装修损失问题。诉讼中，厦门市同安吉龙建材商店主张其于第二份租赁合同签订后进行了重新装修，祥丰公司对此有异议，本院认为原、被告之间的第一份合同与第二份合同的租赁面积存在较大差异，厦门市同安吉龙建材商店在第二次向祥丰公司租赁店面时缩小了租赁面积，对变化后的租赁场地进行重新装修较为合理，同时结合厦门市同安吉龙建材商店举证的朋友圈视频以及证人证言，本院对厦门市同安吉龙建材商店的该主张予以认可。在评估过程中，厦门市同安吉龙建材商店、祥丰公司分别主张评估截止时点为至2018年6月22日、2018年11月25日，鉴定机构对此分别作出厦门市同安吉龙建材商店的店面装饰装修现值为391811元和217711元的鉴定结论。确定装饰装修现值损失不需考虑租赁期限的长短，只应考虑承租人在房屋租赁合同无效时，对该装饰装修的实际使用时间，即按照承租人已使用的时间予以折旧，而不能考虑按照租赁期限进行分摊。2018年6月22日之后，厦门市同安吉龙建材商店已无法正常利用讼争租赁场所进行经营，故本院认定以2018年6月22日作为折旧时间评估截止点，故本院认为得出的案涉店面装饰装修现值为391811元的鉴定结论更符合案件事实，本院予以采纳。双方当事人对现值以鉴定机构的计算方式为准不持异议，本院予以照准。本案中，厦门市同安吉龙建材商店现值真实折旧比例比鉴定结论计算方式低，厦门市同安吉龙建材商店以鉴定结论的计算方式为准，本院予以照准。根据本院采纳的鉴定结论，按照上述双方责任比例，祥丰公司应赔偿厦门市同安吉龙建材商店装修损失274267.7元，厦门市同安吉龙建材商店超出的诉求部分，本院不予支持。关于厦门市同安吉龙建材商店主张的建材差价，厦门市同安吉龙建材商店并未举示证据就该部分是何种品牌加以证明，以及该品牌在装修之际的进货价格等等。因此本院对厦门市同安吉龙建材商店的该部分主张依法不予支持。祥丰公司主张厦门市同安吉龙建材商店未经其同意擅自装修，祥丰公司的主张与生活逻辑不符，本院不予采纳。 5.关于厦门市同安吉龙建材商店主张的搬迁费5万元和店面转让费、租金成本增加、重新开张前向工人支付的工人工资等。现因祥丰建材城被责令停产停业，导致厦门市同安吉龙建材商店经营的店面无法经营，其经营物品客观上需要拆除搬走。但厦门市同安吉龙建材商店就支付费用未提供任何证据加以证明，根据其所陈述的搬迁物品数量与其主张的运费标砖显见不合理，本院酌情认定为2万元。按照上述双方责任比例，祥丰公司应赔偿厦门市同安吉龙建材商店2万元的70%为14000元，厦门市同安吉龙建材商店诉求超出部分不予支持。祥丰公司辩称厦门市同安吉龙建材商店并未提供相关合同、正式发票和转账凭证，用于证实其因拆装样品及搬迁产生了上述费用，但现实中的小额支付和临时性劳务并非都需要签订合同，提供劳务者也并非都有发票，故该答辩意见，本院不予采纳。关于厦门市同安吉龙建材商店主张的其余店面转让费、租金成本增加、重新开张前向工人支付的工人工资等，厦门市同安吉龙建材商店不属于因合同无效产生的信赖利益损失范围，故厦门市同安吉龙建材商店的该主张，本院不予支持。 6.关于厦门市同安吉龙建材商店主张的经营损失。经营损失是合同无法履行产生的可得利益损失，目前合同已被认定无效，厦门市同安吉龙建材商店仅能就信赖利益的损失进行主张，故厦门市同安吉龙建材商店主张的经营损失，本院不予支持。 7.关于鉴定费的负担。本案鉴定费20000元经本院协调，由祥丰公司预先代垫，因双方对合同无效导致的后果均存在过错，祥丰公司辩称该费用应由双方按照过错比例承担，本院予以采纳。据此，按照上述双方过错责任比例，祥丰公司应承担鉴定费14000元，厦门市同安吉龙建材商店应承担6000元。祥丰公司为厦门市同安吉龙建材商店代垫的6000元，可冲抵祥丰公司应支付厦门市同安吉龙建材商店的相应款项。 8.关于施江山、庄清森是否应与祥丰公司承担连带责任问题。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。根据该规定，只有在股东实施了滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为，且该行为导致公司财产不足以清偿公司债权人的债权的情况下，才能适用公司人格否认制度，由股东对对公司债务承担连带责任。本案中，厦门市同安吉龙建材商店虽有举证祥丰公司的部分租金系由承租方转入施江山妻子的个人账户，但并未举证证明祥丰公司存在资不抵债的情形。因此，厦门市同安吉龙建材商店主张施江山和庄清森对祥丰公司的债务承担连带责任，不符合法律规定，本院不予支持。 9.关于祥丰公司要求厦门市同安吉龙建材商店立即腾退承租房屋、支付占用费的问题。经查，厦门市同安吉龙建材商店已在2018年11月25日搬离案涉房屋，根据《补充协议》的约定，祥丰公司主张厦门市同安吉龙建材商店应支付2018年11月1日至2018年11月25日的房屋占用费有事实和法律依据，本院参照案涉合同的租金标准，支持该期间的房屋占用费7300.75元（138330元÷12月÷30日×25日）。该款可冲抵祥丰公司应支付厦门市同安吉龙建材商店的相应款项。祥丰公司超出部分的占用费主张，本院不予支持。祥丰公司要求厦门市同安吉龙建材商店立即腾退承租房屋，与事实不符，且厦门市同安吉龙建材商店于庭审中确认祥丰公司可以自行收回案涉店面，故该项反诉请求，本院不予支持。 10.关于祥丰公司要求厦门市同安吉龙建材商店支付水电费9336.89元，祥丰公司提供了水电费计算清单以及水电表数照片，厦门市同安吉龙建材商店对此不予确认，但并未举证证明其缴纳情况，则本院对祥丰公司的该诉求予以支持。 综合上述分析，祥丰公司应当退还租金30355.75元并赔偿厦门市同安吉龙建材商店装修损失274267.7元、拆搬运费14000元，此款与厦门市同安祥丰装璜工程有限公司已预付厦门市同安吉龙建材商店的赔偿款69165元与厦门市同安吉龙建材商店应承担的鉴定费6000元、水电费9336.89元折抵后，祥丰公司应向厦门市同安吉龙建材商店支付226820.81元。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内退还厦门市同安吉龙建材商店租金（房屋占有使用费）30355.75元。 二、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿厦门市同安吉龙建材商店搬运费14000元。 三、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿厦门市同安吉龙建材商店装修损失274267.7元。 四、厦门市同安吉龙建材商店应于本判决生效之日起十日内支付厦门市同安祥丰装璜工程有限公司水电费9336.89元。 五、上述第一、二、三、四项判项双方金钱给付义务对抵后，再折抵厦门市同安祥丰装璜工程有限公司已预付的赔偿款69165元后及鉴定费6000元后，厦门市同安祥丰装璜工程有限公司还应支付厦门市同安吉龙建材商店226820.81元，并限于本判决生效之日起十日内支付。 六、驳回厦门市同安吉龙建材商店的其他本诉请求。 七、驳回厦门市同安祥丰装璜工程有限公司的其他反诉请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费17456.93元，由厦门市同安吉龙建材商店负担12415.05元，由厦门市同安祥丰装璜工程有限公司负担5041.88元；反诉案件受理费2290.90元，由厦门市同安吉龙建材商店负担365.94元，由厦门市同安祥丰装璜工程有限公司负担1924.96元。款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  宋 岩 人民陪审员  叶金榜 人民陪审员  陈宝钗 二〇二〇年七月十六日 法官 助理  张彬峰 书 记 员  李韦男 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有 使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。