辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终479号上诉人（原审被告）：司洪涛，男，1972年1月26日出生，满族，农民，住北镇市。委托诉讼代理人：邬立东，辽宁德营律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北镇军建房地产开发有限公司，住所地北镇市广宁街道办事处西大桥南路西。法定代表人：宋伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：申荣贵，该公司职员。委托诉讼代理人：李坤，辽宁开宇律师事务所律师。上诉人司洪涛因与被上诉人北镇军建房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省北镇市人民法院（2019）辽0782民初2261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人司洪涛的委托诉讼代理人邬立东、被上诉人北镇军建房地产开发有限公司的委托诉讼代理人申荣贵、李坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。司洪涛上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、漏掉诉讼主体。上诉人向一审法院申请追加与本案存在法律上的利害关系的当事人，足以影响本案的判决结果，但一审法院未予追加。二、原审判决认定事实错误。1.被上诉人为涉案房屋的开发公司，案外人金光辉以北镇市建筑工程安装有限公司的名义实施了建筑工程系建筑方，上诉人系小的承包方，被上诉人在工程完工后经核算拖欠人工款及材料费，在此基础上，被上诉人、金国辉、上诉人口头协商用涉案房屋抵押贷款偿还拖欠上诉人的人工款及材料费，于是双方签订商品房买卖合同并到房产办理预登记，上诉人成为房屋的权利人。之后上诉人与被上诉人又到中国农业银行办理了个人贷款及抵押登记，银行将贷款170,000元打入被上诉人账户，至此双方的商品房买卖合同在法律上已履行完毕。至于双方是否债权债务关系，属于债权，不属于物权，不能对抗预登记的物权行为。另外涉案房屋转让给了案外人，在此合同又产生了新的法律关系。2.本案法律关系混乱，上诉人与被上诉人存在买卖合同关系，产生一个预登记行为，以及和银行之间产生的借款及抵押关系，侵权关系及买卖合同关系，在此涉及潜在以物抵债及事实抵押，在这些没有搞清先后顺序之前，应驳回起诉。3.如欲审清本案事实应追加上诉人提供的申请书中的一系列当事人。另，上诉人对被上诉人支付首付款及偿还银行贷款的事实无异议。三、认定事实错误必然导致适用法律错误。综上，请求二审法院依法改判或发回重审，以维护上诉人的合法权益。北镇军建房地产开发有限公司辩称，原审判决正确，请求予以维持。一、本案诉讼主体符合法律规定，并未遗漏诉讼主体。本案双方之间为商品房买卖合同纠纷，诉讼主体依法应当为合同主体即上诉人和被上诉人。上诉人一审申请追加的当事人并非本案合同主体，与本案没有任何法律关系。二、一审判决认定事实清楚准确，证据充分。双方虽然签订了《商品房买卖合同》，但上诉人未履行任何付款义务，且被上诉人基于上诉人拒不支付购房首付款和拒不偿还按揭贷款的违约行为根本没有向上诉人交付房屋，所以本案《商品房买卖合同》根本未履行。根据民事诉讼谁主张谁举证的原则，上诉人就应当出示向被上诉人支付首付款的银行转账记录或汇款凭证，否则依法应当承担举证不能的不利后果，可见一审判决认定事实清楚准确。三、一审判决适用法律准确。《商品房买卖合同》是双务有偿的合同，上诉人违约拒不履行向被上诉人支付购房款的义务，也拒不履行偿还按揭贷款的义务，所以一审判决解除双方之间的《商品房买卖合同》完全符合法律规定。北镇军建房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2014年10月28日签订的《商品房买卖合同》；2.诉讼费由司洪涛承担。一审法院认定事实：2014年10月28日，北镇军建房地产开发有限公司与司洪涛就梨花路100号即“天骄华府”第17幢2-3-西屋14号房签订了《商品房买卖合同》，合同第六条约定付款方式为银行贷款，首付116,449元，贷款170,000元，第七条约定了逾期付款的违约责任。2014年12月15日，双方于中国农业银行办理了个人购房担保借款合同，首付款及银行贷款均为北镇军建房地产开发有限公司支付。司洪涛办理了预告登记手续。一审法院认为，北镇军建房地产开发有限公司、司洪涛签订房屋买卖合同后，均应按合同约定履行相关义务。北镇军建房地产开发有限公司按约定协助司洪涛办理了房屋贷款及过户手续，司洪涛应按约定履行给付房款的义务。现司洪涛不按房屋买卖合同的约定给付房屋首付款及偿还银行贷款的行为是违约行为，侵害了北镇军建房地产开发有限公司的合法权益，应承担违约责任。根据房屋买卖合同中的约定，司洪涛逾期付款30日后，北镇军建房地产开发有限公司有权解除合同，故关于北镇军建房地产开发有限公司提出的解除与司洪涛的涉诉房屋买卖合同的主张，符合法律规定，予以支持。关于司洪涛提出与案外人金光辉及北镇军建房地产开发有限公司达成债权转移协议，用金光辉欠北镇军建房地产开发有限公司的债务抵偿房款的主张，因其只提供了金光辉欠司洪涛的欠据，此证据不能证实北镇军建房地产开发有限公司、司洪涛及金光辉之间存在债权抵偿房款的事实，故司洪涛此主张，证据不足，不予支持。关于司洪涛提出追加若干第三人的申请，因本案房屋买卖合同的相对方及法律关系明确，且是否追加第三人不影响本案判决结果，故对此申请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：解除北镇军建房地产开发有限公司北镇市军建房地产开发有限公司与司洪涛于2014年10月28日签订的《商品房买卖合同》。案件受理费5597元，减半收取2799元，由司洪涛负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了案涉房屋查档证明，拟证明案涉房屋已办理预告登记和抵押登记。本院在二审庭审中，对上诉人提交的证据进行了质证。被上诉人对该证据的真实性无异议，本院予以确认。因上诉人所提交的证据与一审法院查明的事实并不矛盾，故本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被上诉人主张曾与上诉人口头约定，以首付款分期、余款银行按揭贷款的方式购买案涉房屋，《商品房买卖合同》签订后，上诉人拒不支付首付款，也拒不偿还按揭贷款，故按照《商品房买卖合同》逾期付款超过30日有权解除合同的约定，诉请解除《商品房买卖合同》。经查，关于首付款，上诉人主张，因被上诉人欠案外人金光辉工程款，而金光辉又欠上诉人的人工费和材料费，所以三方达成了口头协议用案涉房屋抵顶欠款，并提交了案外人金光辉向上诉人之兄司洪义出具的156,060元欠据以及被上诉人预收账款116,449元的记账凭证予以证明。对此节事实，被上诉人亦自认为上诉人开具了首付款的收款凭证。关于银行按揭贷款，因该贷款系上诉人个人贷款，作为出卖方的被上诉人并无代替上诉人偿还的义务，且此贷款作为购房款的一部分已经支付给了被上诉人。因目前依被上诉人现有诉讼证据并不足以证明解除合同的条件已经成就的主张，故对其解除商品房买卖合同的诉讼请求本院不予支持。一审法院判决解除案涉商品房买卖合同属适用法律不当，本院予以纠正。对于商品房买卖合同所涉的购房款问题，被上诉人可依据相关证据材料向上诉人另行主张相应债权。综上所述，上诉人司洪涛的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽宁省北镇市人民法院（2019）辽0782民初2261号民事判决；二、驳回被上诉人北镇军建房地产开发有限公司的一审诉讼请求。一审案件受理费5597元，减半收取2799元，二审案件受理费5597元，合计8396元，均由被上诉人北镇军建房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 钟 鸣审判员 韩晓武审判员 安剑凌二〇二〇年七月三十日法官助理范宇文书记员张丹