上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4366号上诉人（原审原告）：葛永贤，女，1939年1月17日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市长宁区。上诉人（原审原告）：鲍卫东，男，1966年10月27日出生，汉族，住上海市黄浦区。被上诉人（原审被告）：吕磊，男，1986年4月10日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市怀远县，现住上海市闵行区。被上诉人（原审被告）：刘丽，女，1984年7月5日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市怀远县，现住上海市闵行区。上诉人葛永贤、鲍卫东（以下简称葛永贤方）和被上诉人吕磊、刘丽（以下简称吕磊方）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初30237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。葛永贤方上诉请求：撤销一审判决，改判1、吕磊方向葛永贤方支付因不退还钥匙占据房屋的使用费，按3,400元/月计算自2019年7月5日至2019年9月15日，合计8,047元；2、吕磊方赔偿葛永贤方家具家电购置费8,150元，墙面粉刷费3,300元；3、吕磊方支付葛永贤方水费235元、电费111元、煤气费97元及重配门禁卡费15元，合计458元；4、葛永贤方不予退还押金3,400元。二审中，经本院释明，葛永贤方变更其上诉请求为：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：1、上海市闵行区XX路XX号XX号XX室（以下简称涉案房屋）产权人为鲍卫东，由葛永贤管理出租事宜。双方租赁合同于2019年5月4日到期后，葛永贤方明确告知租客吕磊须按年度续租，不能按月租赁，否则就退租，吕磊在表示同意之后又出尔反尔，最终于2019年6月30日即双方约定签约之日，吕磊又表示要求退租。据此，葛永贤方认为双方已达成续签一年租赁合同的合意，租赁期限延续至2020年5月4日，现葛永贤方于2019年6月30日提前退租构成违约；吕磊方未依照原租赁合同应提前一个月通知的约定，亦构成违约；原合同约定5人以上居住是违约，吕磊方违约使用涉案房屋，依照合同约定押金不予退还。2、租赁期内涉案房屋内家具家电遭到损坏或被丢弃，墙面斑驳污损，后葛永贤方破门进入涉案房屋支出换锁费用。据此，吕磊方应赔偿家具家电损失、墙面粉刷费用及换锁费用。3、因吕磊方于2019年6月30日突然退房且鉴于涉案房屋内脏乱、水电费未结清等情况，葛永贤方不同意退还押金，据此双方发生争议并向一审法院起诉，吕磊方应按租金标准赔偿葛永贤方2019年7月5日至9月15日期间的房屋空置损失。请求二审法院支持葛永贤方的上诉请求。吕磊方辩称：不同意葛永贤方的上诉请求。在案证据可以显示葛永贤方对群租的事实是明知且同意的。吕磊方已提前告知葛永贤方关于退租事宜，2019年6月30日吕磊方已搬离涉案房屋，因当时葛永贤情绪激动，故双方无法就退房事宜协商一致，故吕磊方将涉案房屋钥匙插在门上就离开了涉案房屋。租赁期间吕磊方使用的涉案房屋内的家具家电都是前租客留下来的旧物，对于确有损坏的家具家电愿意承担赔偿责任，但葛永贤方主张的家具家电损失过高，与事实不符。请求二审法院驳回上诉，维持原判。葛永贤方向一审法院起诉请求：1、判令吕磊方立即向葛永贤方支付退房后仍旧占用房屋自2019年7月5日起按月租金3,400元计算至2019年9月15日止的房屋占有使用费8,047元；2、判令吕磊方立即赔偿合同附加协议注明的家具、家电（冰箱、大床、橱柜、写字台等等）6,000元；3、判令葛永贤方没收吕磊方押金3,400元；4、诉讼费由吕磊方承担。一审法院认定事实如下：上海市闵行区XX路XX号XX号XX室房屋所有权人为鲍卫东。2018年10月3日，葛永贤（出租方）与刘丽（承租方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定：甲方就位于XX路XX弄XX号XX室的房屋租赁给乙方使用，现经双方协商一致同意如下条款：一、租赁期限为自2018年11月5日起至2019年5月4日止。二、房屋每月租金以3,400元计算，押一付三，先付后使用。三、乙方在租赁期间必须按照国家法律法规办事，如违反国家法律法规引起的一切后果由乙方自负。四、乙方在使用房屋时，必须对房屋财产及消防和安全负责。租赁期间内房屋修缮由乙方承担。如因地震、自然灾害以及其他不可抗力造成的房屋修缮，乙方不承担责任，而由甲乙双方协商解决是否解除合同。五、乙方在租赁期内不得随意改变房屋结构，如需要须经甲方书面同意。六、乙方在租赁期内，水电费自理。七、甲乙双方中，任何一方如提前终止合同，应于三个月前书面通知对方。八、原来合同2015年5月4日第十点的第3条乙方拖延房租十天以上，甲方有权终止合同。九、本合同其他未尽事宜，双方另行协商。十、本合同一式贰份，双方各执壹份，经双方签字后生效。该合同甲方处为葛永贤签字，乙方处有吕磊方签字。该合同其他字迹为葛永贤自行书写。2018年10月6日，葛永贤方（甲方）与吕磊方（乙方）签订《租房协议》一份，约定：经甲乙双方商定答（达）成协议，乙方在搬离（XX路XX弄XX号XX室）为甲乙补充以下物品（写字台两张、一张床、冰箱维修好、一张吃饭台子）登数只。现有物品如下：两张床、两台空调、一台洗衣机、一台淋浴器、鞋架子、橱柜两张，现房租已交到11月4号，压（押）金3,400元整，此合同到2019年5月4日。此合同一式两份，修理自负。该合同后甲方处为葛永贤方签字，乙方处为吕磊方签字。合同签订后，双方各自履行。2019年5月至6月，鲍卫东通过微信与吕磊方就退房、续租以及屋内设施事宜进行沟通。5月18日，鲍卫东：“所有房东的情况和想法大致都一样：就是提前一个月通知以后这一个月可以安排未来房客看房，最好出租能够不中断。你们好像没有肯定退房（上次说是估计差不多），里面好像现在也不太适合带人看房。您六月四日之后是否续租先告诉我一下就行。”吕磊：“恩好的。月底告诉你。”6月1日，鲍卫东：“吕老板马上要到四号了，我们希望房子要不就租一年，要不就退租，不想一个月一个月租。租一年的话还有十一个月（到明年五月初）还是给吕老板3,400的月租金。能够让多人居住叠叠床的房东也不容易找，要不也可以退房给我们，房间同原来交付给温老板时候一样是清洁的，家具电器也能和当时交付时一样（少了我们还要去配，花钱还麻烦），我们这样的要求算是讲理的吧。四号转眼要到了，退房的话这准备工作也真得赶紧做了。”6月2日，吕磊：“我先付一个月的房租给你、我哥哥想要我的店、为什么不给你房租交齐的原因就在这里、如果他不要我就交满、他要、他交满、如果现在我交了、明天以后我就不好意思问他要了、你明白吧。”鲍卫东：“大概明白，那么就是或者你，或者你哥哥，总有一家会继续租下去是吗？那么先交一个月也可以。你们就继续住下去吧。”6月5日，鲍卫东：“如果再租的话，我们想把合同签一年，那是到明年五月四日。吕老板说先付这个月的租金，要不就赶紧付一下吧。”……吕磊：“这个月我姐夫不要我就一次交三个月的房租给你、你看行吗？”6月6日，鲍卫东：“6-4至7-3的一个月租金收到，谢谢吕老板！”吕磊：“不行我就重新找房子、合同可以签一年的、房租最多交三个月的。”……鲍卫东：“我们想签一年的合同到明年5月4日。”6月21日，吕磊：“我们决定把房子退了。你看一下什么时候有时间、过来一下、办下交接、谢谢。”6月24日，鲍卫东：“吕老板，这马上有人要租我们房子肯定吗？是的话能不能明天马上签合同呢？”……6月29日，鲍卫东：“吕老板，您朋友（亲戚）什么时候能够签租约合同呢？我妈过来。就按照现有合同延期即可（到明年五月），我妈做这不会产生什么矛盾。合同期满离开搞干净答应的家具齐全就可以。……”吕磊：“我叫你过来一下，你跟你妈妈一起过来一下，到时候我不要的东西都留给你们吧，大家都好说对不对”……鲍卫东：“具体这房子的出租从开始我就不太清楚怎么进行，她知道，她也不会乱说的，她来谈妥吧。”……吕磊：“我的意思明天你一起来一下处理完了、不就好了吗？”鲍卫东：“我妈妈是管这出租的，一个人行了。实在需要协调我就这协调。”吕磊：“那她什么时候来呢”鲍卫东：“说明天就明天吧，明天上午她过来到哪里呢？北桥房子住所，几点？”……6月30日，吕磊：“哎、我一直就想让你来、看看我需要补什么东西。”鲍卫东：“需要什么东西我上次不是有告诉的吗？合同上也有。”吕磊：“你来呀。你连电话都不肯给一下。”鲍卫东：“这都是我妈妈负责的。”吕磊：“跟阿姨我搞不清楚、上次你不来我都不会在住你们家房子的。”……鲍卫东：“我妈妈管租房和房客都能搞清楚。”吕磊：“人家租你们家房子的也知道你家吗（妈），然后人家现在不敢跟你妈妈打交道，人家不租了知道不。然后你要能过来的话就签合同，你要不过来的话反正我房子也退了，我也不想多事情了。”“你看看，你最好能过来一下。”“我打电话她也不接，知道吧。”鲍卫东：“你说和下一位约定时间签约再告诉我们的，是你拖着没做啊。我妈自己过来碰不上对方怎么办？”吕磊：“人家不跟阿姨见面。不是我拖着人家，人家认识你家妈妈，人家跟她搞不清楚，人家不愿意跟她签。”“所以这就是我们为什么要求你来的原因之一。”鲍卫东：“我妈妈今天过来不是来签合同吗？这个房子就是由她管的租房。让我妈妈和对方今天谈一下不就好了。”吕磊：“好了不说了、你让阿姨来退房子给你们……”2019年6月30日，吕磊方搬离涉案房屋。因吕磊方与葛永贤发生矛盾，刘丽报警。上海市公安局闵行分局颛桥派出所接报后出具《上海公安局案（事）件接报回执单》。2019年8月9日，葛永贤方以诉称理由诉至一审法院。2019年9月16日，葛永贤方开锁并收回涉案房屋。2019年12月12日，吕磊方在一审法院组织的谈话中认可其承担的费用为冰箱一个、写字台两张、吃饭台子一张、床一张、鞋架一个。冰箱价格按850元计算，其余每件按380元计算，共2,750元。一审法院认为，本案双方签订房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，应属有效，双方均应按照约定履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《房屋租赁合同书》及《租房协议》约定的租赁期至2019年5月4日止，合同到期后，吕磊方支付葛永贤方租金至2019年7月4日，并继续使用涉案房屋，葛永贤方未提出异议，双方之间属于不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条后段之规定，不定期租赁合同中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，吕磊方支付租金至2019年7月4日，其于2019年6月21日即明确表示退房不续租，并于2019年6月30日搬离。吕磊方已经在合理期限内通知了葛永贤方，其解除不定期租赁之行为符合法律规定，该不定期租赁关系随即解除。至于葛永贤方认为，吕磊方在微信协商过程中一方面表示需要续租，一方面又临时通知要搬离，并不诚信，且退房并不符合合同约定提前一个月告知情形，因此押金不退。对此一审法院认为，吕磊方于6月21日表明要退房后，一直表述为可介绍他人继续承租，并非其自己续租。且鲍卫东于6月24日微信“吕老板，这马上有人要租我们房子肯定吗？”以及6月29日微信“吕老板，您朋友（亲戚）什么时候能够签租约合同呢？”之表述，亦显示其已明知吕磊方系介绍他人承租。吕磊方在介绍他人承租不成时，在已付的租金到期前搬离并退房并非不诚信。另，对于退房应提前一个月告知之条款约定在葛永贤与案外人的合同中，无证据显示该合同同样可以约束吕磊方。即便本案中葛永贤方与吕磊方签订的合同约定，提前终止合同应一个月前书面告知，该条款仍属于合同期内提前退房条件之约定，现双方租赁合同已经到期，该条款并不适用于不定期租赁期间，因此吕磊方只要在合理期间内告知葛永贤方即可，葛永贤方无法据此没收押金。至于葛永贤方提出吕磊方在租赁期内存在群租情况，一审法院认为，通过微信记录可知，租赁合同履行期间葛永贤方对于吕磊方承租涉案房屋用于员工居住系明知，鲍卫东于6月1日“能够让多人居住叠叠床的房东也不容易找”之微信陈述亦表明其对涉案房屋内居住情况并不持反对意见，故葛永贤方亦无法据此没收被告押金，其主张不退还押金的诉讼请求，无事实予以支撑，且不符合法律规定，一审法院对此项诉请不予支持。葛永贤方应返还吕磊方租赁押金。对于房屋占有使用费之诉请，一审法院认为，从当事人庭审陈述、微信记录以及证人证言可以看出，吕磊方于2019年6月30日已经搬离涉案房屋，双方虽然对屋内设施的数量、状态有争议，但并不妨碍葛永贤方收回涉案房屋。因此葛永贤方直至9月16日才开锁收回涉案房屋，放任损失扩大，此期间房屋占有使用费并不应由吕磊方承担，故此项诉请一审法院亦不予支持。对于涉案房屋内设施损失，一审法院认为，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据，现葛永贤方证据无法证明吕磊方返还涉案房屋时屋内设施现状及损坏情况，亦无法证明后期购买家具家电与合同约定之屋内设施存在对应关系，因此该部分损失应以吕磊方自认的金额为准。一审法院审理后，于2020年1月2日依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，判决如下：一、吕磊、刘丽于判决生效之日起五日内赔偿葛永贤、鲍卫东家具、家电损失2,750元；二、葛永贤、鲍卫东于判决生效之日起五日内返还吕磊、刘丽押金3,400元；以上两项抵消后，葛永贤、鲍卫东应于判决生效之日起五日内支付吕磊、刘丽650元；三、驳回葛永贤、鲍卫东其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币118.09元，由葛永贤、鲍卫东负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，葛永贤、鲍卫东一审诉讼请求：1、判令吕磊方支付葛永贤方退房后仍旧占用房屋自7月5日起按月租金3,400元；2、判令吕磊方赔偿合同附加协议注明的家具家电（冰箱大床橱柜写字台等等）5,000元，并付清水电煤费，打扫房屋干净整洁再退房；3、诉讼费由吕磊方承担，葛永贤方不退押金。一审庭审中，葛永贤方变更诉讼请求为：1、判令吕磊方立即向葛永贤方支付退房后仍旧占用房屋自7月5日起按月租金3,400元标准计算至9月15日止的房屋占有使用费8,047元；2、判令吕磊方赔偿合同附加协议注明的家具家电（冰箱大床橱柜写字台等等）6,000元；3、判令葛永贤方没收吕磊方押金3,400元；4、诉讼费由吕磊方承担。本院认为，葛永贤方和吕磊方签订的《房屋租赁合同书》及《租房协议》约定的租赁期至2019年5月4日止。合同到期后，因葛永贤方和吕磊方就续签租赁合同事宜进行磋商，故自2019年5月5日起吕磊方继续占有使用涉案房屋亦实际支付租金至2019年7月4日止，葛永贤方亦对此并无异议，故双方形成不定期租赁合同关系，一审法院该项认定符合法律规定，本院予以认同。不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，实际吕磊方于2019年6月21日明确告知葛永贤方不再租赁涉案房屋，要求办理交房手续，且其实际于2019年6月30日搬离涉案房屋，故双方的不定期租赁解除。就葛永贤方主张双方已形成租赁期限为一年的租赁合同关系，吕磊方系提前解除合同构成违约的意见，缺乏事实和法律依据，本院难以采信。根据在案证据及当事人陈述足以证明吕磊方于2019年6月30日实际搬离涉案房屋，葛永贤方当日即可收回房屋，且吕磊方支付租金至2019年7月4日止，故葛永贤方要求吕磊方支付自2019年7月5日至2019年9月15日期间的房屋占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。关于家具家电损失，现有在案证据尚不足以证明退房时涉案房屋内的家具家电损坏情况，葛永贤方之后自行购置的家具家电费用要求由吕磊方赔偿的依据不足，本院不予支持，故一审法院以吕磊、刘丽自认的损失金额为判决依据，并无不当。葛永贤方于二审中认为一审法院遗漏处理其关于吕磊方支付欠缴水电煤费用及重配门禁费用等的诉讼请求，但根据一审庭审笔录中葛永贤方变更后的诉讼请求，一审法院并无遗漏处理诉讼请求的情形。关于押金问题，葛永贤方认为吕磊方在涉案房屋内形成群租，构成违约，应没收押金的主张，缺乏合同依据，况且根据双方聊天记录可见葛永贤方对吕磊方的群租事实系明知且并无异议，故本院对葛永贤方的该项主张，亦不予支持。综上所述，葛永贤方的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费236.18元，由上诉人葛永贤、鲍卫东共同负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年七月二十日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……