河北省沧州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀09执复134号 复议申请人（异议人、被执行人）：河北冀学房地产开发有限公司,住所地河北省黄骅市205国道西中心路北。 法定代表人：孟宪清，董事长。 委托诉讼代理人：韩向东，黄骅市维权法律服务所法律工作者。 申请执行人：黄骅市华中岩土工程有限公司，住所地河北省黄骅市红旗大街东。 法定代表人：宋兴东，经理。 委托诉讼代理人：田浩，河北鼎佳律师事务所律师。 第三人：吕海天，男，1995年6月30日出生，汉族，原籍河北省黄骅市，现住河北省黄骅市。 委托诉讼代理人：吕黎明（吕海天之父），男，1970年9月17日出生，汉族，住河北省黄骅市。 委托诉讼代理人：焦国营，河北衡泰律师事务所律师。 复议申请人河北冀学房地产开发有限公司不服河北省黄骅市人民法院（以下简称黄骅法院）（2020）冀0983执异38号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。本案现已审查终结。 黄骅法院查明，河北冀学房地产开发有限公司开发了“冀学佳园”小区项目工程，一期工程竣工后因资金链断裂，无法再进行后续工程开发。2014年8月11日，河北冀学房地产开发有限公司经董事会决议，聘请宋华忠为公司总经理，由宋华忠负责筹集资金，全权经营“冀学佳园”小区二期工程。“冀学佳园”小区二期工程建成后，2018年6月19日河北冀学房地产开发有限公司董事会决议，免去宋华忠的公司总经理职务，不再参与公司的日常经营管理。黄骅市华中岩土工程有限公司对“冀学佳园”小区的前期投入，作为河北冀学房地产开发有限公司的借款一直未偿还。为此原告黄骅市华中岩土工程有限公司向黄骅法院起诉被告河北冀学房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，黄骅法院于2018年6月14日作出（2018）黄民初字第3096号民事判决书，判决：被告河北冀学房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内偿还原告黄骅市华中岩土工程有限公司借款15228295元及利息（利息自2018年5月10日起至还清借款之日止按月利率2%的标准计算）。判决生效后因被告未按判决履行义务，原告黄骅市华中岩土工程有限公司向黄骅法院申请强制执行。黄骅法院于2018年8月2日立案执行，案号为（2018）冀0983执2411号。在执行过程中黄骅法院于2019年6月10日作出（2018）冀0983执2411号之四执行裁定书，裁定：“查封被执行人河北冀学房地产开发有限公司所有的坐落于黄骅……），查封期限为三年”。2019年6月12日黄骅法院作出（2019）冀0983执2411号之五执行裁定书，裁定：“查封被执行人河北冀学房地产开发有限公司所有的坐落于黄骅，查封期限为三年”。于2019年6月21日作出查封公告，并于当日将查封公告和查封目录在“冀学佳园”醒目位置进行了张贴，同时将查封裁定送达给“冀学佳园”小区物业管理部门和河北冀学房地产开发有限公司。上述61套商品房被查封后，大部分购房户按规定将房款存入法院指定的河北冀学房地产开发有限公司的售楼专用账户，因此，法院对按规定交纳房款的购房户购买的相应房产解除了查封。至2019年12月27日仍有七位购房户未按法院规定将房款存入指定账户，为了便于不动产部门登记操作，在未对（2018）冀0983执2411号之四、之五两份裁定完全解除查封的情况下，于2019年11月27日作出（2018）冀0983执2411号之八执行裁定书，裁定：“查封被执行人河北冀学房地产开发有限公司所有的冀学佳园住宅小区项目中Ｃ2-1-301、Ｃ3-3-101、Ｃ11-1-201、Ｃ12-2-602、Ｂ1-1-303、Ｂ1-2-501、Ｂ2-2-202室商品房七套。查封期限三年”。裁定作出后即向河北冀学房地产开发有限公司法定代表人孟宪清进行了邮寄送达，因孟宪清电话长期无人接听，邮件专递被退回。2019年12月19日孟宪清自己到法院将涉及本案的有关裁定书补发签收。2019年11月28日黄骅法院向沧州市国土资源局渤海新区分局中捷产业园区国土资源所送达了（2018）冀0983执2411号之八执行裁定和协助执行通知书。另查明，2018年5月3日第三人吕海天与被执行人河北冀学房地产开发有限公司签订商品房买卖合同书，以495737元的价格购买了案涉房屋。2018年6月7日交纳了首付款155737元，余款340000元准备以按揭贷款的方式交纳。第三人吕海天自述已于2019年11月25日付清余款340000元，被执行人河北冀学房地产开发有限公司也承认收到此款，但没有打款流水记录佐证，河北冀学房地产开发有限公司售楼专用账户也未有收到此款项记录。2018年12月3日第三人交纳涉案房产专项维修基金10640元，2019年12月2日交纳房屋契税7346.05元。2019年1月13日第三人吕海天以同一事实以案外人身份向黄骅法院提出执行异议，黄骅法院于2020年1月20日作出（2020）冀0983执异2号执行裁定书，裁定驳回案外人吕海天的执行异议请求。第三人吕海天于2020年4月21日再次以同样的事由以案外人身份向黄骅法院提出执行异议，黄骅法院于2020年4月23日作出（2020）冀0983执异17号执行裁定书，裁定驳回案外人吕海天的执行异议申请。 黄骅法院认为，《最高人民法院关于》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。异议人（被执行人）河北冀学房地产开发有限公司虽声称与第三人吕海天签订了合法有效的书面买卖合同，但第三人吕海天交纳的首付款为155737元，所支付首付款未超过合同约定总价款的50%。法院于2018年6月10日作出查封案涉房屋裁定，于2018年6月21日以张贴公告的方式进行了送达，（2018）冀0983执2411号之八执行裁定是在（2018）冀0983执2411号之四、之五裁定的基础上延续而来，期间对案涉房屋并未出现中断查封的情形。第三人吕海天在明知案涉房屋被法院查封的情况下，未将余款存入法院指定账户，也无银行明细进行佐证，因此黄骅法院均驳回第三人吕海天的执行请求和申请，而异议人（被执行人）河北冀学房地产开发有限公司作为本案的被执行人，未依法履行生效法律文书确定的义务，其名下的房产被法院依法查封，其执行行为并无不当，因此异议人（被执行人）河北冀学房地产开发有限公司的异议请求理据不足，所提异议请求黄骅法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于》第十二条、第十六条第一款、第十七条第一款、第二十九条之规定，裁定如下：驳回异议人（被执行人）河北冀学房地产开发有限公司的执行异议请求。 河北冀学房地产开发有限公司向本院申请复议称：请求撤销黄骅市人民法院（2020）冀0983执38号执行裁定，并予撤销原审法院（2018）冀0983执2411号之四、之八执行裁定对冀学佳园小区B1-2-501商品房采取查封执行措施的执行行为。事实与理由：1.原审执异裁定未依法审查原审法院作出（2018）冀0983执2411号之四、之八执行裁定的事实根据法律依据，在该两份执行裁定缺乏事实根据的情形下，原审执异裁定应撤销该两份裁定对冀学佳园小区B1-2-501商品房采取查封执行措施的执行行为。2018年5月3日第三人与复议申请人签订《商品房买卖合同》（合同编号为TXJY-0599号）购买冀学佳园小区B1-2-501房屋，该房屋已于2018年8月交付，第三人收受房屋装修居住至今。原审法院却以复议申请人与第三人“虽然签订商品房买卖合同，但未实际交付”为由作出（2018）冀0983执2411号之四执行裁定、以“商品房未出售”为由作出（2018）冀0983执2411号之八执行裁定，因此，该两份裁定对冀学佳园小区B1-2-501商品房采取查封执行措施的执行行为缺乏事实依据，更无谈及法律依据，该执行行为显然违反法律规定。2.原审执异裁定提及的2019年6月21以张贴公告方式进行送达（2018）冀0983执2411号之四裁定，该公告送达并不符合《民诉法司法解释》第一百三十八条之规定，不能发生送达的法律效力。原审法院（2018）冀0983执2411号之四、之八执行裁定，直至2019年12月19日送达复议申请人告知或指定收受购房款专用账户。第三人已于2019年11月25日付清购房余款，并于2019年12月2日缴纳房屋契税及产权登记费（工本费），不动产登记管理部门已审核受理了不动产登记。因此，在原审法院之四、之八执行裁定发生法律效力之前，复议申请人与第三人已签订合法有效的商品房买卖合同，该房产已交付第三人，第三人已付清购房价款，且自交付实际使用至今。3.原审执异裁定将原审法院（2018）冀0983执2411号之四执行裁定日期提前一年进行裁断，显然错误，以此为基础的分析论断也必然错误。综上所述，原审执异裁定认定事实错误，认定法律错误；原审法院（2018）冀0983执2411号之四、之八执行裁定对冀学佳园小区B1-2-501商品房采取查封执行措施的执行行为，缺乏事实根据法律依据，依法应予撤销。因此，特提出执行异议复议申请，请依法裁决。 黄骅市华中岩土工程有限公司辩称，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。复议申请人虽与吕海天签订了买卖合同，但吕海天缴纳的首付款155737元，其首付款未超过总价款的50%，黄骅法院于2018年6月10日作出涉案房屋的查封裁定，于6月21日进行公告送达，（2018）冀0983执2411号之八执行裁定是在（2018）冀0983执2411号之四、五裁定的基础上延续而来，期间不存在中断查封的情形，吕海天在明知涉案房屋被查封的情况下未将余款存入法院指定账户，也无银行明细进行佐证，因此，应当驳回复议申请人的异议申请及复议申请。 吕海天述称，因被执行人提出执行行为异议一案，作为利害关系人的具书人认为黄骅市人民法院（2020）冀0983执异38号执行裁定，认定事实错误，适用法律错误，程序违法；原审法院（2018）冀0983执2411号之四、之八执行裁定对冀学佳园小区B1-2-501商品房采取查封执行措施的执行行为，缺乏事实根据法律依据，依法应予撤销。具书人收到黄骅市人民法院送达的（2020）冀0983执异38号执行裁定后，在法定期限内曾向黄骅市人民法院提交书面复议申请，但黄骅市人民法院认为具书人无权提出复议而拒收。现具书人收到黄骅市人民法院送达的河北冀学房地产开发有限公司复议申请书，故依法提出书面意见如下：1.原审执异裁定对于原审法院（2018）冀0983执2411号之四、之八执行裁定的事实根据法律依据，并未依法审查判定。2018年5月3日，具书人与被执行人河北冀学房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买了冀学家园B1-2-501房屋，合同约定价款495737元，付款方式为首付款+余款按揭贷款，当日具书人交纳首付款155737元及库房款22000元，2018年6月7日出卖方河北冀学房地产开发有限公司出具了首付款正式发票。2018年8月交付房屋，交付当月具书人使用房屋发生了水费（详见沧州临港水电服务公司2018-08水费收据），并于2018年9月20日开始交纳物业费（详见物业费收款收据），居住至今。而且，具书人于2018年12月3日缴纳房产专项维修基金10640元。原审法院以具书人与被执行人河北冀学房地产开发有限公司“虽然签订商品房买卖合同，但未实际交付”为由作出的（2018）冀0983执2411号之四执行裁定，以“商品房未出售”为由作出的（2018）冀0983执2411号之八执行裁定，缺乏事实根据法律依据。该两份执行裁定对冀学佳园小区B1-2-501商品房采取查封执行措施的执行行为，显然违反法律规定，依法应予撤销。2.原审法院（2018）冀0983执2411号之四、之八执行裁定查封包含具书人所购冀学佳园B1-2-501商品房情况，原审法院未送达或通知具书人，也未告知具书人将购房款存入法院指定的账户。原审执异裁定提及的2019年6月21以张贴公告方式进行送达（2018）冀0983执2411号之四裁定，该公告送达不符合《民诉法司法解释》第一百三十八条之规定，不能发生送达的法律效力。3.原审执异裁定程序违法，剥夺了具书人诉讼权利。原审法院（2020）冀0983执异38号执行裁定在作出之前，未向具书人送达任何材料，也未告知相关诉讼权利义务。2019年9月11日，沧州渤海新区中捷产业园区管委会发布“关于冀学佳园小区办理转移登记相关事项的公告”，对包含具书人在内的购房人取得房屋权利的真实性、合法性予以确认，并告知公告期满购房人可申请办理产权转移登记。具书人于2019年11月25日付清购房余款，并于2019年12月2日缴纳房屋契税及产权登记费（工本费），不动产登记管理部门沧州市国土资源局渤海新区分局中捷产业园区国土资源所（中捷产业园区不动产登记中心）己审核受理该房产的不动产登记。沧州渤海新区中捷产业园区管委会关于冀学佳园小区办理转移登记相关事项的公告，出卖方河北冀学房地产开发有限公司向具书人出具的购房余款交纳账户、中国工商银行回单凭证（转账凭证）、河北冀学房地产幵发有限公司出具的收据、河北冀学房地产开发有限公司出具的证明，中华人民共和国税收完税证明、河北省非税收入一般缴款书，能够证明以上事实。因原审法院程序违法，剥夺了具书人诉讼权利，导致具书人无法向原审法院提交包含以上证据在内的相关证据。再者，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条之规定，原审执异裁定提及的生效法律文书确认的事实，并非绝对无须证明的事实，原审执异裁定依法应进行全面审查、结合全案作出认定，而不宜机械照搬。2020年7月22日，沧州渤海新区自然资源和规划局向黄骅市人民法院出具“关于冀学佳园B1-2-501房屋手续的说明函”，函告黄骅市人民法院：中捷产业园区冀学佳园于C3号楼2014年3月24日开始预售，2018年5月3日签订购房合同，并在中捷产业园区建设局进行了预售备案，B1-2-501房屋于2018年12月3日己缴纳完毕住宅专项维修资金，此时按法律规定该套房屋即为B1-2-501房屋购房者吕海天所有。黄骅市人民法院于2019年11月28日送达我局的《执行裁定书》中写明“经查，被执行人河北冀学房地产开发有限公司未按执行通知履行法律文书确定的义务，被执行人河北冀学房地产开发有限公司冀学佳园二期项目中尚有商品房七套未出售”与实际情况不符，沧州渤海新区自然资源和规划局工作人员将该情况明确告知法院于勇、田静二位执行人员。经沟通无果，为履行法定的协助执行义务配合了法院的查封行为，将己备案在吕海天名下的B1-2-501房屋进行了查封。此足以说明，黄骅市人民法院对于冀学佳园B1-2-501房屋采取查封的执行行为违法。综上所述，原审执异裁定认定事实错误，适用法律错误，程序违法；原审法院（2018）冀0983执2411号之四、之八执行裁定对冀学佳园小区B1-2-501商品房采取查封执行措施的执行行为，缺乏事实根据法律依据，依法应予撤销。因此，特提出书面意见，请予参酌，依法裁决。 除黄骅法院将以下事实[1.2019年6月12日黄骅法院作出(2018）冀0983执2411号之五执行裁定书，表述为（2019）冀0983执2411之五执行裁定书；2.黄骅法院于2019年6月10日作出查封案涉房屋裁定，于2019年6月21日以张贴公告的方式进行了送达，均表述为2018年。]的表述有误外，本院对黄骅法院查明其他事实均予以确认。本院另查明：2020年6月4日，本院作出（2020）冀09执复86号执行裁定书，驳回吕海天复议申请，维持黄骅法院（2020）冀0983执异17号异议裁定。 本院认为，黄骅法院在执行黄骅市华中岩土工程有限公司与河北冀学房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，因河北冀学房地产开发有限公司未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，查封其名下案涉房屋，不违反法律规定，并无不妥。河北冀学房地产开发有限公司主张应撤销对案涉房屋的查封执行措施，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于吕海天对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，不属于本案审查范围，依法应通过其他程序予以解决。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回河北冀学房地产开发有限公司的复议申请，维持河北省黄骅市人民法院（2020）冀0983执异38号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 常秀良 审 判 员 李 霞 审 判 员 付 毅 二〇二〇年七月二十四日 法官助理 尹 昊 书 记 员 李志敏