四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初550号 原告：黄某，男，2008年11月13日出生，汉族，住西藏昌都市卡若区。 法定代理人：孟某（系原告之母），女，1981年9月21日出生，汉族，现住西藏昌都市卡若区。 委托诉讼代理人：陶铭华，四川铸信律师事务所律师。 被告：四川申阳置业有限公司，住峨眉山市。 法定代表人：杨红武。 委托诉讼代理人：李晓玲，四川高贸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗仁乔，女，系公司员工。 原告黄某与被告四川申阳置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄某其法定代理人孟某、委托诉讼代理人陶铭华、被告四川申阳置业有限公司委托诉讼代理人李晓玲、罗仁乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄某向本院提出诉讼请求：解除原、被告之间签订的商品房买卖合同及其补充协议并返还购房款1117213元。事实和理由：被告系“九宾（一期）”楼盘地产开发商，原告系购买被告商品期房的买受人。因受到被告不实广告宣传的误导，从被告处购买“九宾”楼盘的商品房，同被告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》并支付了相应的购房款。合同就房屋规划、设计变更、交付条件与交付手续、逾期交房责任等事项进行了约定。但合同签订后，原告陆续发现，被告通过纸质传单、微信公众号等宣称的“占地3500亩”、“坐拥原生湿地公园、享受真正品质生活、升值产品不可复制”、“业主配套、景观配套、高尔夫球场已全面呈现”、“是乐峨地区的真正首席大盘”的内容与实际不符，且被告承诺在拟交房所在的Ｄ区修建的车库，后被无端规划建设至Ｃ区，严重影响了房屋实际价值和使用功能，导致原告购房目的不能实现；此外，根据原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条约定，被告应当在2019年12月30日前向原告交付符合交房条件的房屋，直到2020年3月20日被告才通知原告于2020年3月28日收房，但经现场核实，被告仍未取得合同第十五条约定的房屋证明文件，“三证一书一表”不全，房屋及附属设施存在诸多低级的质量问题和安全隐患，房屋根本不具备交付条件；合同第十九条约定“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起30日内退还全部已付款”，因此原告不管依据法定或者合同约定均享有解除权，故提出上述请求。 被告四川申阳置业有限公司辩称：一、被告打造楼盘周边绿化环境，采用以高尔夫草坪形态作为景观方式进行施工，为此投入了大量资金，在本案商品房预售时，该景观形态实际上已经呈现和完成。申阳公司在此基础上进行的以高尔夫形态为绿化景观的宣传，并非不实。由于国家政策原因，被告花费巨资打造的高尔夫形态的绿化景观被政府部门拆除，并以其他绿化形态替代，双方之间签订的商品房买卖合同并没有对小区周边绿化景观作出明确约定，被告周边绿化景观进行改变和调整不构成合同违约。二、被告同四川博睿特外国语学校于2016年3月23日签订《战略合作协议书》，客户凭甲方购房合同即可享受在乙方的就读权利。在此协议书签署后，被告即对外进行了宣传，这些宣传均基于事实，并非虚假宣传。三、原告提供的被告微信公众号关于人车分流的宣传，从该宣传资料上可以看出，是被告打造的跑步道进行人车分流的宣传，而被告确实也做到了该跑步道的人车分流，因此不存在虚假宣传的问题。关于小区配套地下停车库，原规划批准的设计图纸上确实存在地下停车库，被告在施工过程中，发现地下停车库的设计标高低于最高洪水水位线，若继续施工，可能会导致洪水倒灌，给业主构成财产损失和人身损害的危险，为此，被告立即将此情况告知设计单位，设计单位根据该情况，咨询了水利电力设计研究机构，并在此基础上做了修改地下车库的设计说明，将原设计在D区的地下车库平移到了C区。被告为此向规划设计部门进行了报告，规划部门已经完成相关行政审批手续。因此，该地下车库的规划调整并非基于被告身的利益考量，而是为了全体业主的人身安全和财产安全，同时，因规划变更为地下车库平移，也不构成商品房预售合同第四章第十二条约定的内容，被告并无通知买受人的义务。四、被告开发的九宾项目分多期建设完成，多整个项目被告有自身的前景规划，该规划最终能否得以实现，还存在诸多不稳定的因素。被告将自身对项目的远景规划进行展示和宣传，并无不当，也不存在虚假宣传和欺诈的行为，同时，被告的远景规划的展示和宣传并非承诺，原告应当清楚和明知。五、被告拍卖取得的土地1052余亩，政府配套用于绿化、基础设施、公共设施修建的土地2400余亩，因此在宣传时，统称项目可利用土地面积3500余亩并无夸大，是符合实际情况的。九宾项目附近存在的垃圾掩埋场、污水处理厂系在项目开始之前就存在的市政公用设施，并非项目自建。在项目开始规划建设时，政府部门就承诺取消附近的垃圾掩埋场，而事实上现在已经取消，目前并没有任何垃圾在此进行填埋。同时，附近的海天污水处理厂系市政公用设施，是为周边整个老百姓解决污水问题的市政公用设施，这是所有周边老百姓有目共睹的存在，被告不存在可以隐瞒的问题。关于房屋质量，原告仅凭借一些无法说明来源的照片即指责被告的建筑质量存在问题，并指责被告虚假宣传构成欺诈，显然不能成立。六、被告关于空轨的宣传，来源图四川新闻、腾讯网等新闻媒体的详细介绍。在百度搜索也有大量的宣传和报告，乐山市交通委员会于2017年5月对乐山至峨眉的空轨项目也进行了公示，因此，被告据此进行空轨宣传不存在虚假。六、关于逾期交房问题，我们确实存在逾期交房情况，但并没有逾期90天，且中间存在疫情期间，客观上我们也无法通知业主交房。综上所述，被告认为，原告与被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效的，原告提出的证据不能证被告存在恶意的虚假宣传和欺诈行为，被告在履行合同过程中没有过错，也不存在根本性违约。原告诉称请求解除合同的理由不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的D区地下停车库的变更及建设和销售情况，本院依职权进行了调查。据此，本院认定事实如下： 被告系“九宾（一期）”楼盘地产开发商，原告系购买被告商品期房的买受人。为宣传楼盘、吸引购房人，被告通过广告牌、微信公众号、宣传传单等方式，对自己所开发的“九宾”楼盘进行了小区“全维配套体系”宣传，即包括业主享受高尔夫练习场、业主子女免试入读四川博睿特外国语学校、配备九滨轻轨站以及小区实行人车分流等内容。 2018年5月24日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买了被告开发的九宾（一期）项目房屋，并全额支付了购房款1117213元。该合同第十五条“商品房交付条件”项下载明“该商品房交付给买受人时已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】、【建设工程竣工验收合格证明】和该商品房房屋面积实测报告书……该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》”；第十八条“交付时间和手续”项下载明“出卖人在2019年12月30日前向买受人交付该商品房……”；第十九条“逾期交房责任”项下载明“……逾期超过90日后，买受人有权退房……因政府有关部门限制夜间施工、停水、停电、修路、创卫等非出卖人因素以及不可抗力的原因，导致工期顺延，出卖人不承担违约责任”。 同年5月24日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第一条“承诺与保证”项下第1条载明“在签署本合同及补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及附件”;第4条明确约定“……出卖人发布的广告、宣传资料、楼盘模型、户型模型等各种宣传载体中的所有图片、资料数据、规划指标、尺寸标注、分区布局、小区景观、文字介绍、区域发展现状和未来发展规划的介绍等，均包含有形象艺术宣传或可能调整等未确定成分，凡未列入合同、附件、本补充协议之中的，不作为要约和曾诺，对出卖人没有约束力，买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求……”；第六条“对规划、设计变更及面积差异的补充约定”项下第1条载明“……买受人同意出卖人在不突破项目规划容积率、绿地率等规划指标条件下进行建设方案调整，买受人不解除合同，出卖人不承担违约责任”；第2条载明“买受人购买的房屋所在在小区建设规划范围内的配套设施以政府部门最终确定为准……”；第八条“交接手续的补充约定”项下第4条载明“在出卖人具备了主合同第十八条约定的条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务。买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房”。 因违背国家相关政策，被告在商品房预售时已经呈现和完成的高尔夫绿化景观被政府部门拆出；被告同博睿特外国语学校于2016年3月23日签订《战略合作协议书》，合作期限从2016年3月23日至2017年3月22日，该协议第五条第2款约定客户凭购房合同即可享受在博睿特外国语学校就读权利，被告据此在协议约定期间内对外进行了宣传；乐山交通委员会于2017年5月对乐山至峨眉的空轨项目进行了公示，被告根据四川新闻网、腾讯网等新闻媒体报道，对楼盘交通便利进行了宣传，但该空轨项目政府至今仍未开工建设，至此，宣传资料中提及的“高尔夫练习场”、“业主子女免试入读四川博睿特外国语学校”、“配备九宾轻轨站”等“全维配套体系”未能实现。被告未按规划批准方案将原在D区的地下停车库平移到C区，政府相关职能部门在对被告进行行政处罚后，颁发了《建筑工程施工许可证》，目前该地下车库尚在建设中，未取得预售许可也未对外进行销售。2020年3月17日被告取得九宾（一期）项目D2区的《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》；2020年3月17日被告取得九宾（一期）项目D1、D2区的一批次的《峨眉山市建设工程规划核实合格证》，2020年3月27日被告取得九宾（一期）项目D1、D2区的二批次的《峨眉山市建设工程规划核实合格证》；2019年4月30日被告取得九宾（一期）项目D1区的《乐山市房产面积实测报告》，2019年8月16日被告取得九宾（一期）项目D2区的《乐山市房产面积实测报告》；2020年3月27日被告出具了《使用说明书》和《住宅质量保证书》。 本院认为，根据双方的诉、辩主张，本案的争议焦点在于原告是否可依法行使合同解除权。 首先，原告以合同目的不能实现，依照《合同法》第九十四条规定行使法定解除权的主张不能成立。理由：《合同法》第九十四条第（四）款规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。合同法规定解除权制度的首要之意固然是在授予非违约方以合同解除权，使其能够获得以解除合同为补救方式的特殊救济；但法定解除制度作为合同法项下制度，必然须以维护意思自治、鼓励市场交易、稳定市场秩序、实现资源的有效配置的合同法立法宗旨和价值取向为依归，故对合同法定解除权的使用条件予以严格限定才是这一制度的主要方面和价值侧重，只有不履行合同主要义务，足以导致合同目的不能实现，构成根本性违约的，当事人才能行使法定解除权。那么，本案中被告宣传资料提及的“占地3500亩”、“坐拥原生湿地公园、享受真正品质生活、升值产品不可复制”、“业主配套、景观配套、高尔夫球场已全面呈现”、“是乐峨地区的真正首席大盘”的内容以及在D区修建地下停车库是否是合同内容，从而构成被告的合同义务呢？ 第一，原、被告间所签订的《商品房买卖合同(预售)》和《商品房买卖合同补充协议》原、被告签章或签名真实齐全，形式完整，内容具体，文字表述明确，形式和内容均不违反法律的规定。该《商品房买卖合同(预售)》及其《商品房买卖合同补充协议》并没有约定高尔夫练习场、业主子女免试入读四川博睿特外国语学校、配备九宾轻轨站以及小区实行人车分流等内容的约定；原、被告双方所签订的《商品房买卖合同(预售)》及其《商品房买卖合同补充协议》、附图、附件均未对对地下停车库进行约定，地下停车库内容也不是合同的组成部分，因此，被告宣传资料提及的“高尔夫球场、乌镇、空轨”、地下停车库等所谓“全维配套体系”并不构成被告的合同义务。 第二，原告诉称，原、被告间所签订的《商品房买卖合同(预售)》和《商品房买卖合同补充协议》属于格式合同，从而否定其关于“广告等宣传内容不作为要约和曾诺”的约定应属无效的理由不能成立。《合同法》第三十九条第二款规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，如果所列条款均是格式条款即为格式合同，同样受《合同法》关于格式条款的约束。合同示范文本是由政府主管部门按照合同法等法律、法规的规定，根据市场交易的需要，结合交易特点和惯例制定的指导性、规范性合同文本，具有内容合法、形式规范、用语严谨、条款完备、权利、义务、责任分配公平合理等特点，对于提高当事人的协商效率，避免违法、重大遗漏或误解产生等具有重要作用。格式条款或格式合同是由具有垄断和优势地位的经营者单方制定，该条款订入合同后，对方对于该合同条款不得更改，要么接受合同条款签订合同，要么放弃签约的权利自动走开；而合同示范文本由政府主管部门制定，该示范文本是双方订约时的参考，可以协商修改，条款的内容不能与对方协商是格式条款或合同与示范文本的根本区别。在签订合同时原、被告同属平等的民事主体，是否购买被告所售房屋决定权在于原告，被告作为房产开发商并不具备垄断地位和优势地位，原、被告间所签订《商品房买卖合同(预售)》应当属于合同示范文本而非格式合同。对于《商品房买卖合同补充协议》即使如同原告所称系格式合同，但格式合同也是法律所允许的一种书面合同。格式合同的内容虽由一方当事人事先拟就，但在双方当事人签字后，就成为双方当事人一致的意思表示，合同即告成立。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条的规定，本案原、被告之间所签订的《商品房买卖合同(预售)》及其《商品房买卖合同补充协议》的内容合法且明确，对合同所确定内容按通常解释即可，不存在两种以上的解释；原告作为商品房投资人，在签订合同时对商品房这类大宗商品进行投资时理应尽到合理审慎义务，自行预判可能出现的投资风险，该合同中不存在格式合同条款无效的情形，故应认定《商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效。 第三，原告主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“高尔夫球场、乌镇、空轨”等所谓“全维配套体系”应作为合同内容的主张亦不成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，依该条规定可以看出商品房的销售广告和宣传资料一般情况下应视为要约邀请，只是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才视为要约。在涉案双方已经对售房时的宣传文件、资料等是否作为商品房买卖合同的内容进行了明确约定的情况下应当遵循意思自治原则，适用双方约定，在双方未明确约定时，才可适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定调整双方权利义务关系。原、被告所签订的《商品房买卖合同补充协议》已明确排除将广告、宣传文件、资料等作为商品房买卖合同的内容情况下，原告仍提出要求法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定认定广告、宣传文件、资料等为合同的组成部分的主张，于法无据。 其次，原告主张依照原、被告间签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》和《商品房买卖合同补充协议》约定解除双方所签订的合同理由亦不能成立。理由：《合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》明确约定“在出卖人具备了主合同第十八条约定的条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务。买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房”，根据原、被告双方签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》第十八条约定，被告交房时应具备的交房条件为具备【建设工程竣工验收备案证明文件】、【建设工程竣工验收合格证明】、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《住宅工程质量分户验收结果表》，被告在通知原告于2020年3月28日收房时已具备上述文件，原告以交房时被告不具交房条件的主张既与事实不符，又与合同约定不符；根据原、被告双方签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》第十九条约定，只有在被告交房逾期超过90日后，买受人才有权退房，截止2020年3月28日被告逾期交房时间未达90日，原、被告双方依照合同约定的合同解除条件并不成就。 综上，原告主张被告构成根本违约致使合同目的不能实现要求解除合同，以及主张依照合同约定解除合同并返还购房款的请求，缺乏事实依据、法律依据和合同依据，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告黄某的全部诉讼请求。 案件受理费14854元，由原告黄某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判长 梅 云 审判员 王宇锋 审判员 余 娟 二〇二〇年七月二十九日 书记员 周 容