安徽省黄山市徽州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1004民初324号 原告：黄山市金龙房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市徽州区永佳大道889号黄山纳尼亚小镇，统一社会信用代码91341004772845062W。 法定代表人：熊涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陶涛，安徽一飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程淑敏，安徽一飞律师事务所律师。 被告：毕国风，男，1983年5月17日出生，汉族，户籍地安徽省歙县，现住安徽省黄山市屯溪区。 被告：汤晓燕，女，1982年4月24日出生，汉族，户籍地安徽省黄山市徽州区，现住安徽省黄山市屯溪区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：刘富海，浙江亿维律师事务所律师。 原告黄山市金龙房地产开发有限公司（以下简称黄山金龙公司）与被告毕国风、被告汤晓燕商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄山金龙公司的委托诉讼代理人陶涛、程淑敏，被告毕国风、汤晓燕共同委托的诉讼代理人刘富海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄山金龙公司向本院提出诉讼请求：1.判令毕国风、汤晓燕立即向黄山金龙公司支付购房款632482元及违约金（以632482元为基数，按每日万分之一标准自2012年4月21日起计算至款清之日，暂计至2020年4月20日为184748元）；2.本案诉讼费由毕国风、汤晓燕承担。事实和理由：2012年3月19日，毕国风、汤晓燕就购买位于黄山市徽州区西南侧黄山纳尼亚小镇会所Ｎ区21幢房产与原告签订了《商品房买卖合同》，合同约定房产总价款为2537982元，毕国风、汤晓燕以分两期付款的方式支付全部购房款，于2012年3月19日支付购房款1537982元，于2012年4月20日支付房款人民币1000000元,并约定毕国风、汤晓燕逾期付款超过90日，黄山金龙公司有权解除合同，经黄山金龙公司同意合同继续履行的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,毕国风、汤晓燕按日向黄山金龙公司支付逾期应付款万分之一的违约金。当日，双方签订了补充协议，在第2条约定出卖人以挂号信方式将与本合同有关的所有通知邮寄给买受人（邮寄地址为本合同买受人填写的地址），视为出卖人己履行了通知义务，挂号信凭证作为送达的地址。合同签订后，毕国风、汤晓燕仅向黄山金龙公司支付购房款1905500元，剩余购房款632482元经多次催告，毕国风、汤晓燕一直未予支付。2019年11月29日，黄山金龙公司向毕国风、汤晓燕寄送律师函，再次要求毕国风、汤晓燕立即支付拖欠的剩余购房款及相应利息，但时至今日仍未支付。 毕国风、汤晓燕辩称，现有证据不能证明毕国风、汤晓燕尚欠黄山金龙公司购房款632482元的事实，理由如下：毕国风、汤晓燕已在庭前提供了一份补充协议，该补充协议的抬头为黄山金龙公司、毕国风及黄山市倍立达建材销售有限公司三方协议，该协议明确约定案涉房屋的购房款由黄山金龙公司垫付，故本案毕国风、汤晓燕已经完全履行购房合同的义务，不存在违约行为，且补充协议的第六条也进行了明确约定，该法律关系已经转换为垫付款项关系（详见补充协议），该垫付款项关系补充协议约定2013年6月15日之前付清余款（详见补充协议第二条），所以本案的付款义务毕国风、汤晓燕已经履行完毕，理应驳回黄山金龙公司的诉讼请求。 黄山金龙公司为证实其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1.营业执照副本一份，证明黄山金龙公司诉讼主体身份情况； 2.商品房买卖合同一份，证明毕国风、汤晓燕购买位于黄山市徽州区西南侧黄山纳尼亚小镇会所Ｎ区21幢房产，合同中双方对房产总价、付款方式、延期付款的违约责任及送达地址的确认进行了具体约定； 3.律师函、邮寄单复印件一份，证明黄山金龙公司已于2019年11月29日向毕国风、汤晓燕寄送催告购房款的律师函； 4.补充协议一份，证明双方就商品房买卖合同达成了补充协议，但这并不能改变双方之间主要权利义务是商品房买卖合同的权利义务，也证明被告并没有委托第三方把全部房款付清，时至今日，仍然拖欠购房款632482元。 毕国风、汤晓燕对黄山金龙公司提交的证据质证意见如下：对证据1三性无异议；对证据2真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本案的案由不应是商品房合同纠纷，毕国风、汤晓燕已经履行了付款义务，在补充协议第一条已经明确约定了（详见补充协议）且明确表达了黄山金龙公司已经替毕国风垫付了购房款，故毕国风、汤晓燕已履行案涉合同的付款义务；对证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议，律师函中提到已经超过两千七百余日没有支付房款，所以该案已经过了诉讼时效；对证据4三性无异议，对证明目的有异议，黄山金龙公司已经反复强调毕国风、汤晓燕欠购房款，补充协议中明确约定，已由黄山金龙公司替毕国风支付部分房款，其余房款由毕国风向银行贷款，所以两部分款项毕国风均已经履行完毕。 毕国风、汤晓燕在举证期限内向本院提交如下证据： 1.补充协议一份，一方面证明毕国风与黄山金龙公司以及案外人黄山市倍立达建材销售有限公司达成补充协议，由黄山金龙公司替毕国风垫付案涉房屋首付款1537982元，毕国风已履行完毕案涉房屋首付款支付义务；另一方面证明毕国风、汤晓燕已通过银行贷款方式向黄山金龙公司支付了剩余房款1000000元，毕国风、汤晓燕已经履行完毕所有购房款的义务。 黄山金龙公司对毕国风、汤晓燕提交的证据质证意见如下：对于证据三性没有异议，但认为证明目的不能成立，该补充协议仅说明是以工程款代替支付购房款的作用，也明确工程款不能支付全部购房款由乙方也就是毕国风、汤晓燕继续承担支付责任，虽毕国风、汤晓燕提交了该补充协议，但没有提交任何工程款抵扣房款的证据，我们也认可毕国风、汤晓燕总共支付的购房款是1905500元，其中最后一笔是2017年抵扣的房款，庭后提交证据；对于剩余的购房款毕国风、汤晓燕认为都已付清，那么毕国风、汤晓燕显然要承担举证责任，故黄山金龙公司认为毕国风、汤晓燕提供该份证据的证明目的不能成立。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月19日，毕国风、汤晓燕就购买位于黄山市徽州区西南侧黄山纳尼亚小镇会所第Ｎ区21幢商品房与黄山金龙公司签订《商品房买卖合同》。合同就如下事项作了约定，商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房；买受人所购商品房的基本情况：该商品房（合同约定）建筑面积共计280.44平方米……；计价方式及价款：按建筑面积计算，该商品房单位为每平方米9050元，总金额为2537982元；面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以（建筑面积）为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；付款方式及期限：买受人按下列第三种方式按期付款：3.其他方式：买受人于2012年3月19日前支付首付款1537982元，并同时向银行办理按揭申请手续。买受人应于2012年4月20日前向出卖人支付1000000元（银行按揭款项），银行按揭款以银行批准的金额为准，不足的部分买受人应在2012年4月20日前予以补齐，否则视为买受人违约，违约责任按合同第七条执行；买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第一种方式处理：1.按逾期时间分别处理（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行;（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款日万分之一【该比率应不小于第（1）项中的比率】的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；交付期限：出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种（该商品房验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时《商品房买卖合同》还对出卖人逾期交房的违约责任、产权登记、保修责任等进行了约定。2012年3月19日，毕国风、汤晓燕与黄山金龙公司签订《商品房买卖合同》补充协议一份，协议约定：出卖人以挂号信方式将与本合同有关的所有通知邮寄给买受人（邮寄地址为本合同买受人填写的地址），视为出卖人已履行了通知义务，挂号信凭证作为送达的凭证。买受人如变更地址、联系电话，应及时用挂号信书面通知出卖人，否则由此造成的后果由买受人负责。交房时，买受人需按出卖人提供的交房结算清单一次性付清房屋面积差额款、代收费用、首期物业管理费等相关费用。若买受人未能付清上述费用，出卖人有权拒绝交房，延期交房责任由买受人承担。补充协议还就其他事项作出约定。合同签订后，毕国风、汤晓燕按照合同的约定交付了购房款1905500元，黄山金龙公司在庭审中对此予以认可。 另查明，黄山金龙公司于2019年11月29日通过EMS向毕国风、汤晓燕邮寄送达《律师函》，邮寄的地址为毕国风、汤晓燕在《商品房买卖合同》中填写的安徽省黄山市徽州区文峰世纪城B16栋304室，律师函中载明“你方于收到本函之日起7日内立即将拖欠购房余款632482元及利息支付于金龙公司……”该EMS显示快递已于2019年12月2日退回妥投。 再查明，黄山金龙公司（甲方、出卖方）、毕国风（乙方、买受方）、黄山市倍立达建材销售有限公司（丙方）就乙方购买甲方所开发的黄山纳尼亚小镇N区21幢住宅的付款方式签订《补充协议》，协议约定：一、甲乙双方签订《商品房买卖合同》后，甲方替乙方垫付其首付款1537982元，乙方通过银行贷款向甲方支付房款1000000元。二、甲方应向丙方支付的工程款自动转为乙方向甲方垫付的房款。丙方向甲方开具工程款收款有效票据，甲方向乙方开具相应的房款票据。乙方应向甲方偿还甲方为其垫付的房款1537982元（注：由GRC工程款转付）。其中，2012年12月31日前，乙方应向甲方支付800000元；2013年6月15日前乙方应向甲方付清余款737982元。三、2012年度中，GRC工程款抵付房款具体划分如下：1.L区、K区、J区、西段商业街的结算款抵作房款（约31.8万元）；2.N区GRC工程安装完毕并验收合格，付至总工程款的80%时，其中5万元直接转抵房款；3.N区GRC工程合同结算完毕，结算款中6万GRC工程款转抵房款；4.E区GRC工程安装完毕并验收合格，付至总工程款的80%时，其中37.2万元直接转抵房款；5.以上各笔付款中，实际结算金额小于付款计划的，在下一笔付款中予以补足。四、2013年度具体抵房款方案待I区、B区、D区工程合同签订后再行拟定……六、因甲方不能及时提供足够支付房款的GRC工程量或工作面以及已完成工作量的结算而导致乙方逾期支付购房款的，甲方不追究乙方的违约责任。……甲方、丙方在落款处盖章，乙方签字予以确认。 本院认为，黄山金龙公司与毕国风、汤晓燕签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应确认为有效合同。后黄山金龙公司、毕国风与黄山市倍立达建材销售有限公司就房屋购房款如何支付等问题签订的《补充协议》系三方当事人的真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方当事人主要争议焦点有以下三点：1.本案的案由应是什么，是商品房买卖合同纠纷，还是返还垫付款纠纷，亦或是其他合同纠纷；2.毕国风、汤晓燕是否已完全履行购房款支付义务；3.本案是否超过诉讼时效的问题。 关于焦点一：关于本案案由问题。本案系黄山金龙公司取得预售许可后对正在建设的案涉房屋所作的预先销售，双方所签订的《商品房买卖合同》第二条约定买受人购买商品房的依据为预售商品房，且明确了商品房的预售许可证号，根据《民事案件案由规定》应确定本案案由为商品房预售合同纠纷。 关于焦点二：关于毕国风、汤晓燕是否已完全履行购房款支付义务的问题。毕国风、汤晓燕认为，根据黄山金龙公司、毕国风、黄山市倍立达建材销售有限公司签订的《补充协议》可认定案涉购房款已由黄山金龙公司替毕国风一方垫付首付款1537982元，毕国风通过银行贷款向黄山金龙公司支付剩余房款1000000元，案涉房屋的价款已经付清。本院认为，黄山金龙公司、毕国风、黄山市倍立达建材销售有限公司三方签订的《补充协议》，系对黄山金龙公司与毕国风、汤晓燕签订的案涉《商品房买卖合同》中的购房首付款1537982元的支付方式、支付时间等重新达成合意，而并非是黄山金龙公司借款1537982元给毕国风来支付购房款，三方的真正意思表示为用黄山金龙公司应给付黄山市倍立达建材销售有限公司的工程款来分期抵扣毕国风、汤晓燕应支付购房款。该《补充协议》第二条约定了毕国风应于2012年12月31日前及2013年6月15日前向黄山金龙公司分别支付垫付的购房款800000元和737982元，同时该协议第三条又对上述第二条中毕国风应支付购房款800000元如何用相应的工程款分期进行抵扣进行了说明，且上述购房款800000元三方已抵扣完毕，但该协议第四条却未对2013年度工程款如何分期抵扣予以明确，仅规定2013年度具体抵房款方案待I区、B区、D区工程合同签订后再行拟定，各方均未向本院提交三方在《补充协议》中第四条约定的2013年度房款抵扣方案。毕国风、汤晓燕认为，黄山金龙公司已为其垫付了购房款1538982元，其不需要再支付给黄山金龙公司购房款，但毕国风、汤晓燕并未提供证据证明2013年度抵房款方案已执行完毕，故本院对毕国风、汤晓燕辩称的房款已付清的意见不予采纳。 关于焦点三：关于诉讼时效的问题。本院认为,各方签订的《商品房买卖合同》等系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方应恪守履行。在房屋买卖合同关系中，买受人和出卖人互负支付购房款、交付房屋等义务，且支付购房款是买受人获取房屋所有权的对价，房屋买受人以诉讼时效已过为由拒绝支付购房款，使出售人合同目的无法实现，这显然违反了民事法律有关公平合理、等价有偿的基本原则。诉讼时效是指权利人在一定期间不行使权利，在该期间届满后，发生义务人可以拒绝履行其给付义务效果的法律制度。其目的在于促使权利人行使权利、稳定法律秩序和维护交易安全，而非鼓励债务人逃避债务。故依据交易习惯和公平原则等，购房款的支付不应适用诉讼时效制度，买受人有义务向房屋出售人支付购房款。 本案中，各方当事人对案涉房屋的总价款2537982元均无异议，黄山金龙公司在庭审中认可毕国风、汤晓燕共支付购房款项1905500元，但毕国风、汤晓燕未按合同约定支付剩余购房款项，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任，故黄山金龙公司要求毕国风、汤晓燕支付剩余购房款632482元，符合合同约定及法律规定；关于违约金的诉讼请求，各方当事人均未向本院提交《补充协议》中第四条约定的2013年度房款抵扣方案，基于此本院认为关于2013年度应付房款的具体抵扣期限约定不明确，黄山金龙公司可随时要求毕国风、汤晓燕支付房款，违约金可从黄山金龙公司向本院起诉之日即2020年5月7日起按日万分之一的标准计算。 综上，本院对黄山金龙公司的诉讼请求，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下: 一、被告毕国风、汤晓燕于本院判决生效之日起十日内一次性向原告黄山市金龙房地产开发有限公司支付剩余购房款632482元及违约金（违约金以632482元为基数，从2020年5月7日起按日万分之一标准计算至实际履行之日止）。 二、驳回原告黄山市金龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19772元，由原告黄山市金龙房地产开发有限公司负担772元，由被告毕国风、汤晓燕负担19000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审 判 长  庄 翊 审 判 员  张 娜 人民陪审员  宋玉林 二〇二〇年七月二十二日 书 记 员  钱玉函 附相应法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。