舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0902民初2797号 原告：颜松兵，男，1966年9月20日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。 委托诉讼代理人：胡宇成，浙江六和（舟山）律师事务所律师。 被告：舟山市双拥建材有限公司，住所地舟山市定海区弘生大道111号园内北面第一间，统一社会信用代码91330902598547093D。 法定代表人：夏国平，公司执行董事。 委托诉讼代理人：宿舟利，男，1962年9月20日出生，汉族，住舟山市定海区，系公司股东兼经理。 委托诉讼代理人：张海能，上海汇业（浙江自贸区）律师事务所律师。 原告颜松兵与被告舟山市双拥建材有限公司场地租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡宇成、被告舟山市双拥建材有限公司委托诉讼代理人宿舟利、张海能到庭参加诉讼。原告颜松兵于2019年9月26日提出对租赁场所装修价值进行鉴定申请。本院委托鉴定机构进行了鉴定评估。本案于2020年4月10日转为普通程序审理，并于2020年5月11日第二次开庭审理。原告颜松兵及其委托诉讼代理人胡宇成、被告舟山市双拥建材有限公司委托诉讼代理人宿舟利、张海能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告颜松兵向本院提出诉讼请求：1.判令被告舟山市双拥建材有限公司退还原告颜松兵租金30241元及保证金4000元，并支付自起诉之日起至清偿完毕之日止按银行同期同档次贷款利率计算的利息。2.判令被告舟山市双拥建材有限公司赔偿原告颜松兵搬迁损失10000元，并支付自起诉之日起至清偿完毕之日止按银行同期同档次贷款利率计算的利息。3.判令被告舟山市双拥建材有限公司赔偿装修损失210000元，并支付自起诉之日起至清偿完毕之日止按银行同期同档次贷款利率计算的利息。4.本案的诉讼费由被告舟山市双拥建材有限公司承担。在诉讼中，颜松兵第一项诉讼请求租金变更为22681元（2019年7月1日至2019年11月14日），第三项诉讼请求装修损失变更为205500元。利息请求自2019年8月20日按照LPR计算，鉴定费5000元由被告舟山市双拥建材有限公司承担。事实和理由：颜松兵于2018年11月15日和舟山市双拥建材有限公司签订了《经营场地租赁合同》。合同约定了租赁标的物、租赁期限、租金标准等具体内容。颜松兵已经按照合同约定一次性交付了全部租金54435元，保证金4000元。但由于双拥建材城不符合城乡规划，未经登记，未经消防设计审核验收，存在重大隐患。市低效厂房整治联合执法小组作出决定，关闭双拥建材城，并于2019年5月底向舟山市双拥建材有限公司发送通知书。进而在2019年6月27日作出了停水停电的措施，要求2019年7月30日内完成腾空搬迁，这导致颜松兵无法正常经营。2019年7月4日，租户代表向舟山群岛新区新城管理委员会信访此事。2019年7月22日，舟山市住房和城乡建设局新城分局、舟山市综合行政执法局新城分局、舟山市消防救援支队新城大队、舟山市市场监督管理局新城分局、新城管委会安全生产监督管理局、舟山市定海区人民政府临城街道办事处，多个单位联合出了信访事项意见处理书，一致认为双拥建材既不符合城乡规划，同时市场举办方又不具备主体资格，未经审批，市场内安全，消防存在极大的隐患，所以作出了停业关闭的决定。综上，原被告之间的租赁合同合法有效，颜松兵依照合同约定履行了义务，支付了租金，但因舟山市双拥建材有限公司的原因使得《经营场地租赁合同》无法继续履行，给颜松兵造成了重大损失。颜松兵提交了双方签订的《经营场地租赁合同》一份、颜松兵支付租金的票据、颜松兵对场地进行装修的购买材料票据、相关部门发布的双拥建材市场停止经营并腾空搬迁的《通告》一份、新城管理委员会《信访事项处理意见书》、租赁场地的照片及视频。 被告舟山市双拥建材有限公司辩称，一、退还租金不符合客观要求，颜松兵占用至2019年10月31日，同意退还2268元。保证金同意退还。二、要求搬迁损失无事实依据，不予赔偿。三、利息损失计算无依据。四、颜松兵现在产品木门留在现场，将损失转嫁舟山市双拥建材有限公司。对装修损失按照鉴定结论，扣除可拆除部分的装修，按照双方的责任适当赔偿。五、由于颜松兵未及时搬迁，导致舟山市双拥建材有限公司的损失，将保留追诉权利。舟山市双拥建材有限公司提交了2019年8月20日发送给颜松兵要求其于2019年8月23日腾空的短信及张贴于场地的《通知》照片、2019年9月30日发布的合同在2019年6月28日（停水停电日）终止及逾期腾空的责任告知的《通知》、与舟山弘生纺织有限公司的《租赁合同》一份。 经审理查明，原被告对下列事实无异议，本院予以确认：舟山市双拥建材有限公司将承租的舟山市定海区弘生大道111号仓库场地用于开设双拥建材城。颜松兵与舟山市双拥建材有限公司于2018年11月15日签订《经营场地租赁合同》。舟山市双拥建材有限公司将舟山市定海区弘生大道111号舟山市双拥建材有限公司内4-6面积为181.45平方米（含共用面积分摊系数15%）的场地及经营设施出租给颜松兵使用，颜松兵承租用于木门经营。合同期限自2018年11月15日至2020年4月30日，租金为25元/平方米，租金一年一付，提前一个月支付，共计54435元/年。合同约定颜松兵支付保证金4000元，合同期满不再续约的，舟山市双拥建材有限公司在半年后全额无息退还保证金。合同约定对经营场所的装修装饰必须将装修方案报经舟山市双拥建材有限公司审核同意后施工，颜松兵退场时其装修物的产权归属为舟山市双拥建材有限公司，颜松兵不得擅自破坏和拆除。在合同期内如遇不可抗力、政府规划、市政工程等原因致合同无法履行的，合同自然终止。合同第八条备注，若遇政府拆迁或公司搬迁致合同不能履行的，本合同终止，租赁余款按合同金额按月计算退回给颜松兵，如消防部门要求公司进行消防设备改造的，颜松兵要积极配合，因此所产生的费用由双方承担，费用以房租形式收取。合同签订后，颜松兵支付了一年的房租54435元和保证金4000元给舟山市双拥建材有限公司。舟山市双拥建材有限公司也交付了场地给颜松兵。颜松兵对场地进行木门经营所需的装修。2019年7月2日，政府部门发出《通告》，告知双拥建材城称未经登记、未经消防设计审核验收，存在重大安全隐患。按照低效厂房整治部署，决定关停双拥建材城，市场及市场内经营户即日起停止经营并于2019年7月30日前完成腾空搬迁。 双方争议的焦点在于：一、颜松兵实际租赁的时间及腾退时间。颜松兵主张其在2019年6月底已经搬离，其租赁的经营场所没有加锁，舟山市双拥建材有限公司可以直接进入场地。舟山市双拥建材有限公司认为颜松兵没有告知其完成搬迁，在公司多次通知后仍没有回复，视为占用租赁场地。本院认为，在舟山市双拥建材有限公司2019年6月28日场地已经停水停电通告知合同终止，政府通告从2019年7月2日起停业的情况下，租赁期以颜松兵主张的2019年6月底为准。对于腾退期限，鉴于场地无锁，自2019年7月起舟山市双拥建材有限公司已经可以控制场地，则认定2019年7月起已经完成腾退，不存在继续占用场地的问题。 二、合同提前解除造成颜松兵搬迁和装修损失。 搬迁损失，颜松兵对此未能举证，但主张10000元。舟山市双拥建材有限公司认可搬迁损失为1000元。 装修损失，按照舟山金达资产评估有限公司于2020年2月27日作出评估报告书的以2019年10月31日为评估基准日，舟山市定海区弘生大道111号舟山市双拥建材有限公司内4-6场地装饰装修价值结论为20.55万元。舟山金达资产评估有限公司于2020年4月13日作出的补充函，不可拆卸的装修残值除去明细表中第29项至第32项共计29件展示产品(即淋浴房曲面玻璃门1扇、淋浴房一字玻璃门1扇、完整实木复合门产品18扇、缺零件实木复合门9扇，合计评估值6.44万元)不可拆卸的装修为14.11万元。 颜松兵认为部分评估的单价过低，应予调增。 舟山市双拥建材有限公司抗辩场地装修在2018年，而双方合同到期为2020年4月30日，舟山市双拥建材有限公司与舟山弘生纺织有限公司的《租赁合同》于2020年到期，颜松兵应当预计经营年限。按照成本法95%估计装修物残值不合理；可拆除部分包括鉴定报告中清单29-32项，19-25项产品木质玻璃移门、移门展示陈列柜1.2.3、半成品厨房下柜1.2、半成品厨房上柜应当扣除。 本院认定，以评估机构的单价核算为准，不采纳颜松兵的调增异议。展示产品合计价值6.44万元应当予以扣除。舟山金达资产评估有限公司不可拆卸的装修价值为14.11万元。双方合同约定退场时，装修物残值归舟山市双拥建材有限公司所有。合同履行期限为18个月，现在双方仅履行7.5个月。因此颜松兵装修损失仅限其不可拆卸装修物在提早解约情况未能达到的经营目的的部分损失，而非评估的不可拆卸的装修价值14.11万元。对此按照其经营时间缩短了7/12的计量方法，酌定装修损失为8.23万元。 三、致合同无法履行的双方过错。 舟山市双拥建材有限公司开设建材城未经登记、未经消防设计审核，直接导致租赁场地无法使用而合同解约，存在主要过错。颜松兵到庭陈述其多年从事木门经营，鉴于其从业经验，对于建材城的开设场地租赁使用的消防要求，应当具备一定的常识。颜松兵在舟山市双拥建材有限公司不具备相关形式要件的情况下签订了租赁合同，其本身有失于审慎，也有一定的过失。 本院认为，颜松兵与舟山市双拥建材有限公司之间的场地租赁合同未违反法律规定。该合同依法成立、有效。不受租赁场地存在消防不合格或因支付整治被关停的影响。现租赁合同因租赁场地被政府整治关停而无法继续履行，舟山市双拥建材有限公司已经通知了颜松兵就合同在2019年6月28日终止，则双方合同已经解除。颜松兵确认租赁日至2019年6月底，则在2019年7月1日之后预付的租金可予以退还。2019年7月1日至2019年11月15日的租金为4.5个月，每月为181.45平方米×25元即4536.25元，共计20413.13元。合同解除的，一方应当返还保证金。对退回保证金一节，双方无异议。颜松兵主张退回租金22681元及保证金4000元的诉讼请求，本院支持退还租金20413.13元及保证金4000元。违约方应当赔偿守约方的损失。对合同解约双方均有过错，本院认定颜松兵失于审慎，自负20%责任，舟山市双拥建材有限公司未获得消防等许可，负主要过错责任，承担80%。颜松兵的损失中，搬迁损失，因无证据，本院采纳舟山市双拥建材有限公司抗辩的1000元，该损失由舟山市双拥建材有限公司承担800元。装修损失，按照评估的不可拆卸的装修价值、合同约定的装修物归属、合同履行时间，本院酌定为8.23万元。该损失由舟山市双拥建材有限公司承担80%即65840元。其余由颜松兵自负。颜松兵的赔偿请求，本院支持赔偿搬迁损失800元、装修损失65840元。对于利息主张，本院采纳对租金和保证金的利息主张，其余不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决如下： 一、被告舟山市双拥建材有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告颜松兵租金20413.13元及保证金4000元，并支付自2019年8月13日起至2019年8月19日按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算的利息，2019年8月20日起至清偿之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付； 二、被告舟山市双拥建材有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告颜松兵搬迁损失800元； 三、被告舟山市双拥建材有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告颜松兵装修损失65840元； 四、驳回原告颜松兵其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5114元，由原告颜松兵负担3038元，被告舟山市双拥建材有限公司负担2076元；鉴定费5000元，由原告颜松兵负担1000元，被告舟山市双拥建材有限公司负担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 长  林 静 人民陪审员  马国标 人民陪审员  王维维 二〇二〇年七月六日 书 记 员  侯微波