新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初2353号原告：新疆维吾尔自治区机关事务管理局公务用房服务中心，住所地乌鲁木齐市天山区东风路138号聚天大厦8楼。法定代表人：王泽华，该中心主任。委托诉讼代理人：谢汶宏，新疆同泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：程晓荔，新疆同泽律师事务所律师。被告：**，男，1985年2月9日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。被告：王建军，男，1958年8月20日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。原告新疆维吾尔自治区机关事务管理局公务用房服务中心（以下简称服务中心）与被告**、王建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告服务中心委托诉讼代理人谢汶宏、被告**、王建军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告服务中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告共同向原告支付房屋租金1372250元；2、判令被告共同向原告支付违约金56345元；3、判令被告共同向原告支付保全费5000元；以上合计1433595元；4、判令被告自2019年10月1日至两被告实际付清租金期间的违约金仍按协议约定的标准计算即以分段支付的租金金额，按日万分之五的标准予以计算；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年6月18日，原告与新疆泰通达投资有限公司（以下简称泰通达公司）签订了《房屋租赁合同》，约定：泰通达公司承租原告位于乌鲁木齐市××路的房屋，租期自2013年10月4日至2018年10月4日，每年租金302万元。2019年2月19日泰通达公司未支付完租金即办理了注销手续。2019年5月24日，原告与泰通达公司股东即被告**、王建军签订《协议书》约定：泰通达公司已于2019年2月19日注销，该公司尚欠付原告租金1672250元，由股东**、王建军承继，于2019年5月起分五批向原告支付，逾期按欠付金额的万分之五计收违约金。后被告**、王建军未按协议约定履行，仅于2019年8月23日支付30万元，现原告为了维护自身的合法权益故诉至法院。被告**、王建军辩称，不同意原告的诉讼请求，我们是2013年10月4日公开竞标的方式租赁的原告房屋，租赁之前我们给原告打了报告，我们需要开超市，宾馆等便民服务，我们承租后，机关事务管理局答应后我们竞标的，我们竞标成功后交了租金及10000元的税金，我们租赁后将毛坯房装修成我们需要的样子，花了1000多万元，后我们发现房屋没有房产证，不符合开超市的标准，中间还以种种理由停电，承租后我们装修了一年，原告说电给我们解决好让我们承担了175000元的安装费，后供电公司说我们没有安装增容，供电公司罚款我们115万元。由于社会环境的影响致使我们生意无法继续维持，最后机关事务管理局以260万元的价格租赁给别人了，不租赁给我们了。现在疫情的原因，违约金计算我不认可。我认可欠付原告房屋租赁费，第一项诉讼请求认可。违约金不认可。我认为我对涉案房屋进行了大量的投资，我们的投资额和机关事务管理局评估额不符合。保全费请法院依法处理。本院经审理认定事实如下：2013年6月18日原告服务中心（出租方甲方）与泰通达公司（承租方乙方）签订了一份《租赁合同》，合同约定甲方将坐落于乌鲁木齐市××路商业用房出租给乙方，建筑面积约3387平方米（一共四层），用于超市、宾馆、办公、餐饮。租期五年，自2013年10月4日至2018年10月3日止。每年租金302万元，租金支付方式及时间约定：实行先缴租金后用房原则，租金每六个月缴纳一次。从2014年10月4日起。每半年缴纳一次租金151万元（即：在缴纳的租金到期前一月缴清该房屋后六个月的租金）。截止到2018年10月3日合同到期。合同其他条款对双方的权利、义务进行了约定。2019年2月19日泰通达公司被注销。同年5月24日原告服务中心（乙方）与泰通达公司股东被告**、王建军（甲方）签订了一份《协议书》，协议约定：鉴于1、新疆泰通达投资有限公司(简称泰通达公司)与乙方签订的《房屋租赁合同》(师大西路昆仑小区五号楼)于2018年10月3日到期，泰通达公司尚欠乙方2017年10月4日至2018年10月3日租金1,950,000元。2018年10月4日至房屋使用权实际交还乙方之日(即2019年5月10日，租金计算截止日为2019年5月10日)租金按780,000元计算，以上合计欠付租金共计2730,000元。2、泰通达公司已于2019年2月19日注销，但债权债务尚未清理完毕，现由股东**、王建军承继。现各方经过协商，达成如下协议：一、甲方承诺：在泰通达公司注销后，公司原有设备及其他资产现已分配归属甲方共有，且甲方已取得设备及其他资产完全的所有权，不存在任何物权瑕疵，该设备及其他资产上亦没有设置任何第方的权利，甲方有权处置上述设备及其他资产。如有第三方主张权利由甲方负责处理，产生的费用由甲方承担，如因甲方的物权瑕疵给方造成的任何损失时，由甲方承担全部赔偿责任。二、甲方自愿将下列设备转让给乙方，转让设备名称及价格如下:序号设备名称规格型号计量单位数量价格备注1电梯FUJI-KWVF-630-60套1426,000.00含电梯安装加固等费用2热水源套1283,500.00含钢架设备安装费3分电箱个63,500.00含设备安装费4配电箱个55,250.00含设备安装费5电缆米1670134,250.006电线卷63,150.007电线卷42,100.00合计857,750.00（详见附件一新疆天拓资产评估有限公司天拓评估字【2019】第015号《新疆维吾尔自治区机关事务管理局公务用房服务中心拟核实申报设备价值评估项目资产评估报告》）三、上述设备甲方应自昆仑小区五号楼拍租成交后三日内交付乙方。移交完毕并经乙方验收合格后，乙方应付甲方的设备转让款自甲方欠付乙方的租金中按照同等金额857,750元予以扣除，乙方无须另行支付。四、甲方同意就本协议第三条折抵后欠付乙方的剩余租金再扣除乙方已交纳保证金20万元后的剩余租金1672,250元，由甲方在2019年9月底前分批支付，逾期则按欠付租金金额的日万分之五计收违约金。分批支付剩余租金明细如下：1.2019年5月底之前支付50万元；2.2019年6月底之前支付33万元；3.2019年7月底之前支付33万元；4.2019年8月底之前支付34万元；5.2019年9月底之前支付172250元。五、甲方同意由新疆博隆拍卖有限公司处置甲方设施和物品（明细详见附件二新疆天拓资产评估有限公司天拓评估字【2019】第016号《沙依巴克区师大西路华逸酒店拟处置资产现场价值评估项目资产评估报告》）。六、甲方承诺于2019年5月10日向乙方交还租赁房屋。甲方实际交还租赁房屋并支付完欠付全部租金和物业费、水、电、暖等欠付费用后，甲、乙双方间的债权债务全部清结；甲方与乙方关联单位（即新疆维吾尔自治区机关事务管理局局属单位）间的债权债务亦全部清结，甲、乙双方均不得再以任何方式、任何理由向对方或乙方任一关联单位主张任何权利（但因甲方转租给乙方造成的损失除外）。七、如任何一方违反本协议约定和承诺，均应向守约方支付10万元违约金。八、本协议一式肆份，双方各执贰份，自双方盖章（签字）之日生效。合同落款甲方处由被告**、王建军签字捺印，乙方处由原告服务中心盖章确认。2019年8月23日被告**通过银行转账的形式向原告服务中心支付了300000元的房屋租金。另查明，2010年8月26日原告服务中心取得了案涉房屋的所涉小区的建设工程规划许可证，同年9月30日取得了建筑工程施工许可证。原告服务中心因本案产生保全费5000元。本院认为，民事活动应当遵循自愿、平等、等价有偿、诚实信用原则，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告服务中心与被告**、王建军之间签订的《协议书》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应依照约定履行各自法律义务。被告**、王建军承认原告第一项诉讼请求即支付房屋租金1372250元的部分，不违反法律规定，本院予以支持。关于本案争议焦点，一、被告是否应当支付原告的违约金56345元，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，被告**、王建军未按照合同约定履行合同付款义务，应承担相应的违约责任，案涉《协议书》第四条约定：“甲方同意就本协议第三条折抵后欠付乙方的剩余租金再扣除乙方已交纳保证金20万元后的剩余租金1672,250元，由甲方在2019年9月底前分批支付，逾期则按欠付租金金额的日万分之五计收违约金”。原告主张逾期按照欠付金额的万分之五计收违约金，符合合同约定，本院对此计算方式予以确认，被告**、王建军的辩称意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。2019年8月23日被告**向原告服务中心支付了300000元的房屋租金。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十条："债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务,应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的,优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务;担保数额相同的,优先抵充债务数额较重的债务,负担相同的,按照债务到期的先后顺序抵充;到期时间相同的,按比例抵充。但是,债权人与债务人对清偿债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。”根据前述法律规定，被告2019年8月23日支付的300000元，应当优先充抵第一笔到期的债务中。违约金具体计算方式如下表格：序号欠付金额（万元）应付款时间截止日欠付天数日息违约金（元）1502019.5.312019.08.22830.0005207502202019.8.232019.09.30380.000538002332019.06.302019.09.30920.0005151803332019.07.312019.09.30610.0005100654342019.08.312019.09.30300.00055100517.22502019.09.302019.09.3000.00050合计54895故本院对于原告主张被告支付违约金56345元的合理部分予以支持，即被告支付原告违约金54895元。自2019年10月1日起至实际付清时止的违约金以欠付租金金额1372250元为基数，按照日万分之五计算给付。二、被告是否应当支付原告保全费5000元，保全费系原告服务中心与被告**、王建军房屋租赁合同纠纷在诉讼中产生的费用，应视为原告服务中心的诉讼成本损失，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告**、王建军支付原告新疆维吾尔自治区机关事务管理局公务用房服务中心房屋租金1372250元；二、被告**、王建军支付原告新疆维吾尔自治区机关事务管理局公务用房服务中心违约金54895元；三、自2019年10月1日起至被告**、王建军实际付清时止的违约金以欠付租金金额1372250元为基数，按照日万分之五计算给付;四、被告**、王建军支付原告新疆维吾尔自治区机关事务管理局公务用房服务中心保全费5000元。以上被告**、王建军应付款项，限于判决生效后十日内一次付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议标的1433595元，判决给付标的1432145元，占争议标的的99.90%。案件受理费17702.35元（原告已预交），本院减半收取8851.18元，由被告**、王建军负担99.90%即8842.33元，由原告负担0.10%即8.85元，余款8851.17元，本院退还原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  马艳雯二〇二〇年七月十五日书记员  阮文婷