山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0281民初1881号 原告:中国工商银行股份有限公司胶州支行，住所地青岛胶州市常州北路2号，统一社会信用代码：913702818696582558。 负责人：王新波，行长。 委托诉讼代理人：陈兵，男，1962年7月11日出生，汉族，住山东省胶州市，中国工商银行股份有限公司胶州支行员工。 委托诉讼代理人：李洁，山东汉通律师事务所律师。 被告：冷泽鑫，男，1991年7月28日出生，汉族，住胶州市。 被告：刘惠芹，女，1966年7月9日出生，汉族，住胶州市。 被告：青岛香江创富房地产开发有限公司，住所地青岛胶州市郑州东路18号，统一社会信用代码：91370281773549329M。 法定代表人：杨孙西，职务：董事长。 原告中国工商银行股份有限公司胶州支行（以下简称工商银行胶州支行）与被告冷泽鑫、刘惠芹、青岛香江创富房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告申请撤回对被告青岛香江创富房地产开发有限公司的起诉，本院予以准许。原告工商银行胶州支行的委托诉讼代理人李洁到庭参加诉讼，被告冷泽鑫、刘惠芹经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告工商银行胶州支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告冷泽鑫、刘惠芹共同偿还原告借款本金人民币358206.87元、利息2603.13元及自2019年10月8日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利（利息暂计算至2019年10月7日），支付原告律师费人民币26748元；2、依法判令原告对被告一名下胶州市户抵押房产拍卖、变卖所得价款在合同约定抵押担保范围内享有优先受偿权；3、本案诉讼费及实现债权的费用由被告共同承担。事实和理由：2016年5月13日，原告与二被告共同签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告冷泽鑫作为借款人，被告刘惠芹作为共同借款人向原告借款402000元用于购买住房，借款期限为240个月，自2016年5月27日至2036年5月27日，贷款为浮动利率（基准利率下浮10%）。如被告未按合同约定履行还款义务，原告有权宣布贷款立刻到期，有权计收罚息和复利，有权行使合同约定的其他权利。被告冷泽鑫以其名下位于胶州市户房产向原告提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。合同履行期间被告未依约偿还本息，为此，原告诉至法院。 被告冷泽鑫、刘惠芹未到庭，亦未予书面答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证，被告冷泽鑫、刘惠芹未质证亦未向本院提交证据，本院经审理查明的事实如下： 被告冷泽鑫、刘惠芹系母子，2016年5月13日，被告冷泽鑫、刘惠芹、青岛香江创富房地产开发有限公司与原告签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定由被告冷泽鑫、刘惠芹向原告借款402000元，用于购买位于胶州市户的房屋，借款期限为240个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）。还款采用等额本息还款法，借款人自愿选择每月5日为还款日。青岛香江创富房地产开发有限公司为保证人，自愿提供阶段性连带责任保证，保证期间为贷款到期之日起两年，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的抵押物他项权证书包括但不限于该条件的，条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。合同约定保证人和抵押担保的范围一致，包括合同项下全部贷款本金、利息、复利、罚息、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同另约定还款出现违约，原告有权宣告合同项下贷款本息全部提前到期。借款人未按照合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的贷款利率基础上加收50%确定。借款人未按合同约定使用贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的贷款利率基础上加收100%确定。借款人以位于胶州市户的房屋提供抵押担保，担保范围包括借款项下本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、质物保管费用、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。 2016年5月26日，被告冷泽鑫与原告在胶州市房产管理局办理了胶州市户房屋的预购商品房抵押预告手续，预告登记权利人为原告，不动产登记证编号为：鲁（2016）胶州市不动产证明第0011477号。 2014年4月3日胶州市房产管理局出具《房地产权属登记证明》一份，载明：“青岛香江创富房地产开发有限公司，经查，你公司投资开发的郑州东路8号（财富公寓小区）已具备房地产权属登记条件，准予登记，特发此证明，填发机关胶州市房产管理局，2014年4月3日。”胶州市房产管理局在该证明落款处盖章确认。 2016年5月27日，原告为被告指定的青岛香江创富房地产开发有限公司在工商银行胶州支行开立的账号为38×××82的账户发放贷款402000元，年利率4.41%。 合同履行过程中，被告冷泽鑫、刘惠芹发生违约，未按期履行足额还款义务。根据原告提交的还款欠款明细表，截至2020年6月5日，被告冷泽鑫、刘惠芹积欠借款本金4964.15元，积欠利息、罚息5323.44元，尚欠贷款本金350895.91元。 原告工商银行胶州支行为实现本案债权支付山东汉通律师事务所律师代理费26748元。 本院认为，原告与被告冷泽鑫、刘惠芹签订的《个人购房借款/担保合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，为有效合同，双方应自觉履行合同义务。原告已经按照借款合同约定，向借款人冷泽鑫、刘惠芹履行了发放借款义务。现借款人冷泽鑫、刘惠芹在合同履行中出现逾期还款，已构成违约，原告主张按照合同约定提前收回借款，并要求被告冷泽鑫、刘惠芹清偿全部借款及相应的利息、复利、罚息等，符合法律规定和合同约定，理由正当，本院予以支持。 关于工商银行胶州支行主张的对涉案房产处置价款的优先受偿权，本院认为，涉案房产虽已办理抵押权预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力，但并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。但是本案中，涉案房屋已具备办理不动产权属登记及抵押登记的条件，但冷泽鑫、刘惠芹怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人冷泽鑫、刘惠芹负有协助办理抵押登记的义务，本院确定冷泽鑫、刘惠芹应在本判决生效后三十日内协助办理涉案房产抵押登记。 若冷泽鑫、刘惠芹逾期仍未协助办理抵押登记，在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。本案中，虽尚未办理涉案商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于业主财产，客观上应作为业主财产进行处置。其二，涉案商品房已具备不动产抵押登记条件，购房人冷泽鑫、刘惠芹却不办理已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对涉案房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人冷泽鑫、刘惠芹怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式的抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。本案中，因涉案房产已经可以办理产权登记手续，具备办理现房抵押的条件，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。据此，本院依法确认债权人工商银行胶州支行对涉案胶州市户的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 本案原告工商银行胶州支行所主张的律师代理费是其在借款人及共同借款人不按合同约定履行还款义务的情况下为实现其债权实际发生的费用，按照合同约定，该费用应当由被告冷泽鑫、刘惠芹承担。原告主张的律师代理费26748元未超过相关律师服务收费标准的规定，本院予以支持。 被告冷泽鑫、刘惠芹经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告冷泽鑫、刘惠芹于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司胶州支行借款本金358206.87元。 二、被告冷泽鑫、刘惠芹于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司胶州支行借款利息4964.15元（暂计至2020年6月5日），及以借款本金358206.87元为基数，自2020年6月6日起至实际清偿之日止的按照《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算的利息及罚息。 三、被告冷泽鑫、刘惠芹于本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司胶州支行律师代理费26748元。 四、被告冷泽鑫、刘惠芹于本判决生效后三十日内协助原告中国工商银行股份有限公司胶州支行办理胶州市户的房产的抵押登记手续。 五、上述房产抵押登记办妥后，或被告冷泽鑫、刘惠芹逾期仍未办理抵押登记的，原告中国工商银行股份有限公司胶州支行有权以胶州市户的房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一、二、三项确定的债权在抵押范围内优先受偿。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7113元，因适用简易程序，减半收取3556.5元，由被告冷泽鑫、刘惠芹承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  郭倩 二〇二〇年七月八日 法官助理王海鑫 书记员杜军