长春净月高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0194民初98号 原告：赵莹莹，女，汉族，1988年6月9日生，住长春市二道区。 委托代理人：董春娟，吉林钧诺律师事务所律师。 委托代理人：杜鹏，吉林钧诺律师事务所律师。 被告：景俊涛，男，汉族，1967年10月29日生，住长春净月高新技术产业开发区。 委托代理人：关浩博，吉林国洋律师事务所律师。 被告：景致宇，男，汉族，1990年6月27日生，住长春净月高新技术产业开发区。 原告赵莹莹诉被告景俊涛、景致宇合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵莹莹及其委托代理人董春娟、杜鹏、被告景俊涛及其委托代理人关浩博、被告景致宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2018年3月，被告景俊涛欲转让位于兰家君子兰生产园的160平米二层毛坯房屋及700平米土地等。经磋商，原告与被告景俊涛达成协议，双方约定各项价款共计人民币70万元。原告依据被告景俊涛指示将70万元于2018年3月至7月间以银行转账形式陆续支付给被告景致宇。期间，被告景俊涛将案涉土地及房屋交付给原告，原告进场开始装修，先后投入人民币288363元。2018年底，宽城区兰家镇人民政府将案涉二层房屋认定为违章建筑并要求拆除整改。2019年3月，案涉二层房屋被宽城区兰家镇人民政府组织相关部门强制拆除。原告认为，被告隐瞒真相，将非法建筑用于出售，给原告造成重大经济损失，应当承担相应责任。为维护合法权益，根据相关法律规定，具状起诉，望依法判决。诉讼请求：1、请求法院判决确认原告与二被告转让案涉房屋及土地租赁权的合同无效；2、判决二被告立即连带返还原告支付转让款70万元及利息；3、判决二被告立即连带赔偿原告损失288363元；4、诉讼费等全部费用由被告承担。 被告景俊涛辩称，我与原告赵莹莹达成的关于转让案涉土地租赁权及案涉房屋使用权的合同合法有效，因为在达成转让合同时，我是案涉土地的合法承租人，是案涉房屋的合法使用权人，且案涉土地和房屋不存在违法情形，转让合同是双方真实意思表示，合同内容公平合理，亦不违反法律强制性规定和公序良俗；我与原告达成的转让合同在案涉房屋被要求整改之前已经履行完毕，原告分四次向我支付70万元转让费，均转账至我儿子景致宇名下的建行卡内，我在收到原告第一笔款项后，于2018年3月将案涉土地及房屋交付给了原告。在收到全部款项后，于2018年8月30日与原告到宏大公司处将《土地租赁合同》中的乙方（承租方）由景俊涛更名为原告赵莹莹，双方的合同已经全部履行完毕。农业农村部、自然资源部印发《关于开展“大棚房”问题专项清理整治行动坚决遏制农地非农化的方案》的通知公布时间是2018年9月14日，政府对种兰基地发出整改公告的时间是2019年2月20日，均发生在转让合同已经全部履行完毕之后，此时的案涉房屋使用权人是原告，整改对原告造成的损失与我无关。原告的诉讼请求均没有事实和法律依据，应当依法驳回。 被告景致宇辩称，我与我父亲景俊涛的答辩意见一致，另，只是以我名下的银行卡收款，其他与我无关。 经审理查明，被告景俊涛与原告赵莹莹丈夫张雷系朋友关系。2010年1月23日，被告景俊涛与案外人吉林省宏大兰地花卉有限公司签订了土地租赁合同，合同约定案外人将位于宽城区兰家镇的君子兰花卉产业园区内700平米（具体位置见附图）租赁给被告景俊涛，租赁价格每平方米80元，租赁期限为50年，合计人民币56000元，一次性付清50年租赁费，合同期内如遇国家规划征用该土地，地上建筑物归景俊涛所有，景俊涛在园区内租赁窑位土地，自建花窖，租赁窑位所建花窖可以转卖（转卖时园区领导同意批准方可）。该合同附件为：1、长发改农经[2007]143号《关于长春市兰家君子兰花卉产业园宏大种兰基地项目立项的批复》；2、《长春市君子兰产业发展办公室关于建设“长春市宽城区兰家君子兰花卉产业园宏大种兰基地”的意见》；3、《宽城区人民政府关于建设兰家君子兰花卉产业园宏大种兰基地的决定》；4、园区平面图及景俊涛窑位位置图。该附件图纸中标明建筑物位置及建筑层数为二层。长春市宽城区君子兰花卉产业办公室、长春市君子兰产业发展办公室及长春市宽城区兰家镇邵家村民委员会在该合同上作为见证单位加盖印章。同时，景俊涛签署保证书，保证进园区以养殖君子兰为主。当日，景俊涛缴纳了上述合同的租赁费及其他费用共计79560元，长春市宏大兰地君子兰养殖有限公司向景俊涛开具了收据。后，被告景俊涛在上述土地上建造了二层房屋。2018年3月19日，被告景俊涛在朋友圈发文，称“卖房换房车，园区700平，花房120平，一层二层160平，政府合作协议70年土地使用权，喜欢田园生活的最佳选择，地址兰家君子兰产业园”，同时附有联系电话及现场图片六张。2018年3月中旬开始，原告方数次到上述园区的现场进行勘察，被告景俊涛将上述土地租赁合同及相关政府文件通过微信转给原告丈夫张雷。双方于2018年3月21日达成协议，被告景俊涛向原告转让上述园区的土地使用权、房屋等各项权益，价款共计人民币70万元，更名费用由景俊涛承担。当日，根据被告景俊涛指示，原告赵莹莹将10万元款项转入被告景致宇名下。经被告景俊涛同意，原告开始进场对上述房屋进行装修，并投入相关费用。后，赵莹莹分别于2018年6月6日、2018年6月13日、2018年7月6日将20万元、10万元、30万元转入被告景致宇名下。2018年8月30日，原告赵莹莹与被告景俊涛在吉林省宏大兰地花卉有限公司处办理了土地租赁合同的更名，将合同及保证书中所有景俊涛签名更改为赵莹莹。更名后，土地租赁合同及图纸等由赵莹莹保存。2019年2月20日，宽城区兰家镇人民政府发布公告，公告对象为长春市宏大兰地君子兰养殖有限公司及相关权利人，公告内容为依法对不能确认为农业生产设施和附属设施的，政府将组织相关部门对其强制拆除。2019年3月，案涉二层房屋被宽城区兰家镇人民政府组织相关部门强制拆除。 另查明，根据长发改农经[2007]143号《关于长春市兰家君子兰花卉产业园宏大种兰基地项目立项的批复》，长春市发展和改革委员会于2007年4月4日作出批复，同意建设宽城区发展局申报的长春市兰家君子兰花卉产业园宏大种兰基地项目，吉林省宏大兰地君子兰花卉有限公司作为建设单位承建，完成40万平方米君子兰产业基地厂房建设，建温室大棚1925栋。 上述事实，有土地租赁合同及附件、微信朋友圈、微信聊天记录、电话录音、转账凭证、公告、照片及原、被告当庭陈述等在卷为凭，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点为原告赵莹莹与被告景俊涛之间的合同效力问题。本院认为，案涉合同涉及土地租赁权的转让及案涉二层房屋的转让，关于土地租赁权的转让部分，被告景俊涛从案外人处租赁了案涉土地的使用权，其将土地租赁权转让给原告时，经过了案外人的同意，该转让部分合法有效。关于案涉二层房屋的转让，因案涉二层房屋未被宽城区兰家镇人民政府确认为农业生产设施和附属设施，并由宽城区兰家镇人民政府组织相关部门强制拆除，故该二层房屋并非农业生产设施和附属设施，被告景俊涛也没有提供证据证明该二层房屋取得了建设用地审批手续，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让，故本案关于房屋部分的转让因违反上述规定而无效。 关于原告诉请被告返还合同价款70万元的问题，因案涉合同部分有效，应返还无效部分。经本院询问，原告对案涉土地的市场价值不申请鉴定，本院酌定被告景俊涛返还房屋部分的合同款项30万元。关于原告诉请的返还款项利息问题，因双方在订立合同中均有过错，原告在订立合同时对房屋产权状况亦未进行审慎的审核，对原告的该项诉请不予支持。 关于原告诉请被告赔偿损失的问题，虽然原告主张其支付了28万余元进行扩建及装修，该28万元既包括装修费用，也包括扩建的阳光房费用，还包括采购室内物品的费用，经本院询问，在案涉房屋强制拆除前，其已经将室内物品予以搬离，故应对搬离物品的费用予以扣减，又，其扩建阳光房行为属于自行扩大损失，也应予以扣减，剩余部分损失，考虑到双方均有过错，本院酌定被告赔偿原告8万元损失。 关于原告诉请被告景致宇连带返还转让款的问题，因被告景俊涛指示原告将合同款项转款至被告景致宇名下，且原告同意该指示交付，原告与被告景致宇之间没有合同关系，原告诉请被告景致宇返还款项没有事实依据，本院不予支持。 关于原告诉请景致宇连带赔偿损失的问题，因案涉合同主体系原告及被告景俊涛，被告景致宇并非合同相对人，故原告诉请其对合同无效导致的赔偿损失承担连带责任没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第一百二十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下： 一、原告赵莹莹与被告景俊涛之间关于宽城区兰家镇的君子兰花卉产业园区内二层房屋的转让无效； 二、被告景俊涛于本判决生效之日起十五日内返还原告赵莹莹300000元转让款； 三、被告景俊涛于判决生效之日起十五日内赔偿原告赵莹莹损失80000元； 四、驳回原告赵莹莹的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13684元，减半收取为6842元，由原告赵莹莹负担3842元，由被告景俊涛负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  邱翠平 二〇二〇年七月三十一日 书记员  尹靖杰