辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终8610号上诉人（原审被告）：张福君，男，1956年4月20日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：张建明，辽宁格莱瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹燕，女，1969年5月13日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：吴红海，辽宁正直律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘强，辽宁正直律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳市和平区枫景房产信息咨询服务部，经营场所沈阳市和平区南三马路7号（2门）。经营者：迟兰。委托诉讼代理人：曲琳，女，1993年7月7日出生，汉族，该服务部员工，住沈阳市浑南区。上诉人张福君因与被上诉人邹燕、沈阳市和平区枫景房产信息咨询服务部房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初3198号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张福君上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、一审认定事实错误。原审法院审理时查明：“原：注销没有问题这个我负责……”，这是被上诉人的承诺，具有法律效力。上诉人在房证下发后，发现被上诉人存在没有履行附随义务的违约行为，涉案房屋地址上有营业执照未注销且存在拖欠采暖费的情形，原审法院已审理查明，但只认定补交采暖费，不认定被上诉人的承诺。二、原审法院对“迁出户口”与“迁出工商登记注册地址”不适用《房屋买卖合同》9.5款违约金的约定错误。涉案房屋是公建房屋，因此“迁出工商登记注册地址”是被上诉人应当履行的义务，而且，被上诉人也是按公建（商用）缴的采暖费，因此“迁出工商登记注册地址”被上诉人的附随义务，适用《房屋买卖合同》9.5款违约条款的约定，上诉人有理由同时履行抗辩权。原审法院对“迁出户口”与“迁出工商登记注册地址”及被上诉人注销没有问题这个我负责的承诺，不适用《房屋买卖合同》9.5款违约金的约定是错误的。三、原审法院对工商登记地址在迁出之前不影响房屋所有权行使其房屋相应权能是错误的。涉案房屋的用途是商用，对工商登记的使用空间有影响，对税务申请发票增版也有影响。邹燕辩称，请求维持原判。沈阳市和平区枫景房产信息咨询服务部辩称，请求维持原判。邹燕向一审法院起诉请求：1.被告支付购房尾款10000元，并支付利息以10000元为基数，从2019年9月7日开始计算至实际给付日止；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，涉案房屋位于沈阳市和平区太原南街99号（7-04），建筑面积50.83平方米，2006年11月20日登记在原告邹燕名下。2019年8月9日，原告邹燕（甲方、出卖方）、被告张福君（乙方、买受方）、被告沈阳市和平区枫景房产信息咨询服务部（丙方、居间方）就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，约定：转让成交价240000元……当乙方新房证下发后7个工作日内，甲方结清所有陈欠，将房屋交付给乙方使用，甲方交房当日，乙方付给甲方购房尾款10000元……户口情况：若该房屋存在户口，甲方应于乙方房屋产权证下发后7日内将该房屋所有户口迁出。如上述期限届满后查实存在户口的，甲方应于查实后九十日内将该房屋所有户口迁出；甲方未按约定时间办理户口迁出的，应支付乙方违约金10000元……。2019年8月20日涉案房屋登记在被告张福君名下，房屋已交付。庭审中，原告对于被告提出的其尚欠采暖费995元予以认可，并表示同意在尾款中扣除。另查明，2019年8月8日，原告与中介工作人员微信记录中记载“中：还有你这个房子以前租的是办公的，它注册过公司吗？注册公司得去注销，他下午办完事回来给准信。原：好像没有了吧，很久了。中：那就回来查查，注册得去注销，他买也是办公用。原：能查询到吗？我联系不上原来的人，我自己可以去注销吗？中：回来查查吧。原：注销没问题这个我负责……”。再查明，2011年7月25日，使用涉案房屋地址登记注册了沈阳丹青机械设备有限公司，登记状态为吊销。2014年4月4日，使用涉案房屋地址登记注册了辽宁和平国际旅行社有限公司太原南街第一门市部，登记状态为注销。一审法院认为，原告邹燕、被告张福君及被告沈阳市和平区枫景房产信息咨询服务部签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，被告以“原告未将沈阳丹青机械设备有限公司工商注册地址迁出”为由拒付尾款，首先，被告混淆了“迁出户口”与“迁出工商登记注册地址”的概念，不适用《房屋买卖合同》9.5款违约金的约定；如被告所述，各方在签订合同时强调购房用途为“办公用房、商用”，应在合同中明确约定工商登记注册地址迁出问题等法律责任，但对此各方未作约定。即使有原告邹燕承诺“注销没问题这个我负责”，亦不能作为被告张福君不支付尾款的抗辩理由。另，工商登记地址在迁出之前并不影响被告张福君作为房屋所有权人行使其对房屋的相应权能，故被告抗辩事由不成立，不予采信。庭审中，原告对于被告提出的其尚欠采暖费995元予以认可，并表示同意在尾款中扣除，予以确认，故被告张福君应支付原告房屋尾款9005元（10000元-995元）。一审法院判决：一、被告张福君于判决生效之日起10日内给付原告邹燕房屋尾款9005元；如被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费26元（原告已预交、减半收取），由原告邹燕承担1元，由被告张福君承担25元。二审中，上诉人提交电话录音，证明二被上诉人违反合同约定，注册公司影响税务发票增版和工商登记使用空间。邹燕对该证据关联性有异议，买卖合同中未约定关于公司注册的事。沈阳市和平区枫景房产信息咨询服务部对该证据没有异议，但我方与上诉人是居间合同关系，是否迁出执照与我无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人邹燕签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。合同约定当新房证下发后7个工作日内，邹燕结清所有陈欠，将房屋交付使用，交房当日，上诉人支付购房尾款10000元。现房屋已经交付，上诉人未按合同约定支付尾款的行为违约，应承担违约责任。故一审法院在扣除采暖费基础上判令上诉人支付9005元并无不当。关于上诉人主张被上诉人邹燕未将沈阳丹青机械设备有限公司工商注册地址迁出构成违约，按照合同约定，邹燕未按约定时间办理户口迁出的，应支付违约金10000元，违约金用以抵扣尾款的问题，因合同约定的系自然人的户口迁出问题，在签订合同前各方均就案涉房屋有公司工商注册的问题进行过协商，而在签订合同时却未予以明确约定相关事项的违约责任，现上诉人要求适用自然人户口迁出的违约金条款缺乏法律依据，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人张福君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52元，由上诉人张福君负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  姜会军二〇二〇年七月三十日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。