大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初1237号 原告：大连鑫晟物业管理有限公司，住所地：大连花园口区经济区迎春街6-2号楼413室29-1号，统一社会信用代码：91210231744390574A。 法定代表人：崔洋，该公司经理。 委托诉讼代理人：许致笙，男，1977年2月8日出生，该公司职工，住大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：李玲，女，1978年8月13日出生，该公司职工，住大连市甘井子区。 被告：王淼，女，1965年11月13日出生，汉族，住大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：胡艺濛（被告女儿），1990年3月23日出生，汉族，住大连市甘井子区。 原告大连鑫晟物业管理有限公司与被告王淼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连鑫晟物业管理有限公司的委托诉讼代理人许致笙、被告王淼的委托诉讼代理人胡艺濛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告给付原告物业服务费9,769元、违约金2,931元。事实与理由：原告自2005年10月15日至2017年10月10日，为“硅谷假日”小区提供物业服务，被告为该小区业主，拖欠自2006年7月1日至2017年10月10日期间的物业服务费9,769元。依据双方之间的物业服务合同约定，被告未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日0.3%的标准向原告支付违约金，故被告应按上述标准就所欠物业服务费向原告支付违约金，因按此约定产生之违约金过高，故原告依据我国《合同法》之相关规定，按所欠本金的30%向被告主张违约金2,931元，但经过原告多次向被告催要，被告一直拒绝支付所欠物业服务费及违约金，故诉至贵院，请求依法维护原告的合法权益。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原、被告之间没有形成物业服务合同关系。根据原告提供的证据，2008年以前原告与开发商签订合同，并未与业主签订合同，物业服务委托合同的服务期限到2011年12月26日，此后再未签署过任何服务委托合同，原、被告之间未成立合同关系，在法律上是债务的关系，所以被告不认可原告提供的合同；二、原告主体不适格，原告提供的复函无效，在业主委员会延续管理合同时，程序违法，因此事关系到全体业主，复函不是双方在自愿基础上的表示，业委会也没有采取书面的形式召开业主大会，没有采取半数业主的同意单方面出具的复函不合格，根据合同法的规定，被告认为复函是无效的；三、原告没有收费许可证，物业服务企业应到有关部门办理收费许可证，物业服务企业需要具备条件和收费许可证才可以向业主收取物业费用，在没有收费许可证的情况下不得向业主收取物业费；四、对违约金不予认可，原告的起诉已过诉讼时效。原告主张的违约金没有约定，而且物业服务委托合同中关于滞纳金的约定到2011年12月26日已经失效了，不再有约束力，所以不需缴纳违约金；五、原告自述在合同存续期间已按照合同条款履行义务，被告认为原告没有严格履行合同义务，其提供的物业服务质量很差。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提供的《物业服务委托合同》、新老楼号对照表、大连高新技术产业园区人民法院（2018）辽0293民初309号民事裁定书，被告提供的物业费用减免通知公告，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1.关于原告提供的《（硅谷假日）前期物业服务委托合同》、企业变更登记核准通知书，拟证明原告合法为硅谷假日小区提供物业服务。被告因为合同没有签章，对该证据的合法性有异议。该合同系大连鑫亿房屋开发有限公司（建设单位）（以下简称鑫亿公司）与大连新科物业管理有限公司（以下简称新科公司）于2005年10月15日签订，约定，鑫亿公司选聘新科公司为硅谷假日小区提供前期物业管理服务。该通知书内容为，原告于2007年4月29日，由新科公司更名为大连鑫晟物业管理有限公司。本院认为，该证据系建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故本院对该证据予以采信。 2.关于原告提供的《关于给大连鑫晟物业管理有限公司暂时延续合同的复函》、三份《证明》，拟证明原告自《物业服务委托合同》到期后至2017年10月10日，仍然为硅谷假日小区提供物业服务。业委会出具关于延续鑫晟物业服务合同的复函。被告对该证据的真实性有异议。《复函》系大连高新园区硅谷假日小区业主委员会出具，内容为：鉴于《物业委托管理合同》于2011年12月26日已到期，在未获得全体业主投票选聘表决之前，为避免小区秩序混乱，同意由你公司继续对小区物业进行管理，直至产生新的物业公司或签订新的续聘合同为止。两份证明系由大连高新技术产业园区凌水街道新科硅谷社区居民委员会分别于2016年5月16日、2017年8月8日出具，内容为：2011年12月至2017年8月8日原告为硅谷假日小区提供物业服务。一份证明系由大连高新园区硅谷假日小区业主委员会于2017年11月21日出具，内容为：2017年4月1日至2017年10月10日，原告为硅谷假日小区提供事实物业服务。本院认为，被告虽对上述证据不予认可，但被告未提供相反证据否定原告在上述期间内为案涉小区提供物业服务的事实，故对于该证据，本院予以采信。 3.关于原告提供的催费记录，拟证明原告向被告催缴过物业费用。被告对该证据真实性有异议，称从未见过该证据。该证据为照片一张，显示告知函、2018年1月3日的大连晚报、自来水：597702。告知函内容为，原告向王淼催缴2006年7月至2017年10月10日的物业费9,773元。本院认为，该证据仅能证明原告曾于2018年1月3日之后持告知函到案涉房屋前，并不能证明原告向被告催要物业费，故本院对该证据不予采信。 根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：原告自2008年12月27日12时起至2011年12月26日12时止系硅谷假日小区的物业服务企业；合同到期后，原告仍为硅谷假日小区提供物业服务直至2017年10月10日止。被告系硅谷假日小区15号楼2单元102号房屋业主，该房屋建筑面积99.01平方米。根据原告与大连市高新园区硅谷假日小区业主大会签订的《物业服务委托合同》的约定，物业服务费用标准为按住宅建筑面积0.8元/月/平方米。被告未向原告交纳自2006年4月1日至2017年10月10日期间的物业服务费，共计9,769元（99.01平方米×0.8元/月/平方米×138月10日）。 2018年1月18日，本院立案受理原告起诉被告物业服务合同纠纷一案，2018年4月16日，本院作出（2018）辽0293民初309号民事裁定书，裁定：准许原告撤诉。 另查，原告曾于小区内张贴《物业费减免通知》，内容为，对2016年12月31日前正常缴纳物业费的业主，原告将免除业主2018年全年的物业管理费；对于原告在小区管理中存在的问题，原告将正视现有问题，对业主关心的保洁绿化、房屋维修、设施老旧问题进行专款、专人解决，并将计划和进度向全体业主进行公示，保障业主监督和指导的权利。落款日期为2017年7月27日，并加盖原告的公章。 再查，原告于2007年4月29日，由新科公司更名为大连鑫晟物业管理有限公司。 本院认为，原告与鑫亿公司（建设单位）签订的《（硅谷假日）前期物业服务委托合同》、原告与大连市高新园区硅谷假日小区业主大会签订的《物业服务委托合同》对原告（物业服务企业）、被告（业主）均具有法律约束力，双方均应遵照履行。在合同约定的服务期内，原告已按合同约定履行了物业服务义务，被告亦应按照合同约定按时交纳物业服务费。在合同履行期限届满后，原告虽未与业主大会或业主签订物业服务合同，但原告为该小区提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告作为该小区的业主，理应向原告交纳物业服务费用。 关于物业服务费的诉讼时效问题，根据被告提供的《物业费减免通知》，可以看出，原告曾于2017年7月27日以后在小区内张贴公告，催缴物业服务费，故诉讼时效发生中断，根据当时的法律规定，诉讼时效期间为两年，即2015年7月28日之后的物业服务费发生中断的法律后果。2018年1月18日，原告起诉被告至本院，诉讼时效发生中断，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，本案诉讼时效计算时间节点为2015年10月1日，即该日期以前的期间已过诉讼时效，但因原告此前主张过一次物业服务费，故本院认定被告应支付原告自2015年7月28日至2017年10月10日期间的物业服务费2,096.37元（99.01平方米×0.8元/月/平方米×26月14天）。 关于违约金的问题，被告拖欠物业服务费的行为虽然不应予以支持，由于原告现在已不再为硅谷假日小区提供物业服务，本院认为不宜支持原告的违约金请求。 关于被告提出的物业服务质量差的抗辩意见，原告认为其已按照合同约定为硅谷假日小区提供了物业服务，被告拒交物业服务费系违约。本院认为，原告已为被告所在小区提供了物业服务，即使被告认为原告服务不到位，亦不能否定原告为被告提供物业服务的事实及原告收取相应物业服务费的权利。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍为案涉小区全体业主提供物业服务。本案即使暂不考虑被告所辩原告物业服务不到位一节，被告确实享受到原告所提供的物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业服务费所维系的。被告采取违反合同约定拒不交纳物业服务费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，被告的行为并不应得到支持。因此，被告在不选择符合法律规定的方式维护其辩解的合同权益，而以拒不交纳物业服务费的行为间接损害案涉小区其他业主的权益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励，故对于被告上述抗辩意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告王淼于本判决生效之日起十日内给付原告大连鑫晟物业管理有限公司自2015年7月28日至2017年10月10日期间的物业服务费2,096.37元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费118元，减半收取59元，由原告大连鑫晟物业管理有限公司负担34元，被告王淼负担25元（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  高琳琳 二〇二〇年七月三十一日 法官助理张可馨 书记员肖杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。