山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初11132号原告：吕某，男，1979年12月28日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：王树能，山东尽善律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨凯，山东尽善律师事务所律师。被告：济南鲁岳汽车服务有限公司，住所地济南市市中区玉兴路38号，统一社会信用代码：91370103560773036X。法定代表人：崔华，执行董事兼总经理。被告：任某某，男，1979年6月18日出生，汉族，住山东省莘县。被告：董某某，男，1972年5月26日出生，汉族，住山东省济南市章丘区。被告：郗某某，女，1972年7月1日出生，汉族，住山东省济南市历下区。四被告共同委托诉讼代理人：**山，山东鹏飞律师事务所律师，代理权限：代收法律文书、代为调查取证，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解，代为上诉。原告吕某与被告济南鲁岳汽车服务有限公司（以下简称“鲁岳公司”）、任某某、董某某、郗某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕某及委托诉讼代理人王树能、杨凯，被告鲁岳公司、任某某、董某某、郗某某共同委托诉讼代理人**山到庭参与诉讼，本案现已审理终结。吕某向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除原告吕某与被告济南鲁岳汽车服务有限公司、任某某、董某某、郗某某所形成的租赁合同；二、依法判令被告济南鲁岳汽车服务有限公司、任某某、董某某、郗某某将济南市市中区综合楼附楼XXXX全部；北楼XXXX全部房屋交付给原告，腾空房屋达到交付条件并将涉案房屋水、电等费用结清；三、依法判令被告济南鲁岳汽车服务有限公司、任某某、董某某、郗某某支付原告济南市市中区综合楼附楼XXXX南楼全部;北楼XXXX房屋2018年10月9日至被告实际交付之日止的房屋损失共计XXXX元（暂计算至2019年10月25日）；四、依法判令被告济南鲁岳汽车服务有限公司、任某某、董某某、郗某某将济南市市中区综合楼附楼XXXXX北楼XXXX楼梯间内小房间交付给原告，腾空房屋达到交付条件并将涉案房屋水、电费用等结清；五、依法判令被告济南鲁岳汽车服务有限公司、任某某、董某某、郗某某支付占用的济南市市中区综合楼附楼XXXX北楼XXXX楼梯间内小房间自2018年6月20日至被告实际交付之日止的房屋租金共计20644元；（暂计算至2019年10月25日）；六、诉讼费用被告承担。事实与理由为：2011年10月11日原告吕某与陈芝强（时任济南强达汽车服务有限公司执行董事经理）签订房屋租赁合同，租赁原告承租的济南市市中区综合楼附楼XXXX南楼全部、北楼XXXX全部。合同期限为3年，房屋租赁用途为汽车维修，租赁期间陈芝强将租赁房屋转让给董某某用于济南鲁岳汽车服务有限公司汽车维修场所。吕某与陈芝强的租赁合同到期后，被告董某某（济南鲁岳汽车服务有限公司实际控制人，原公司股东）与原告于2014年11月10日续签房屋租赁合同，合同期限为三年，截止到2017年10月10日。2017年10月11日被告任某某（时任济南鲁岳汽车服务有限公司股东）与原告续签合同一年，截止2018年10月10日。后该租赁合同到期，被告承诺不再承租，希望原告能给被告一定时间另选营业地点，该房屋一直未交还原告。另，2018年6月20日被告任某某与原告签订解约协议，明确约定就租赁的济南市市中区综合楼附楼90-4#北楼二层及北楼一楼楼梯间内小房间合同予以解除。但被告并未全部交还房屋，北楼一楼楼梯间内小房间面积，被告一直占有使用至今。2018年10月10日租赁合同到期后，双方未签订续租合同，被告亦明确不再续租，但被告一直继续占用房屋。原告曾多次要求对方予以腾房，并交还租赁房屋，被告以种种理由予以拖延，其行为严重影响了原告的生产经营，已经构成违约，原告向被告送达解约通知书及终止通知书，要求被告在指定期间搬离，被告无动于衷，为维护原告合法权益，提起诉讼，被告董某某与被告郗某某系夫妻关系，系被告济南鲁岳汽车服务有限公司实际经营者及控制人，故将其列为共同被告，请求法院依法判如所请。四被告共同辩称：原告庭前提交的证据不能支持其诉讼请求，依法应驳回其诉讼请求。一、原告不是适格主体，本案是房屋租赁合同纠纷，作为租赁合同的出租人应当具有涉案房屋的所有权证据或者其获得房屋所有权人允许其出租的相应证据，本案中原告没有提供房屋所有权证，也没有提供其与房屋所有权人签订租赁合同，并依该合同获得出租权利的证据。因此，原告无权向被告主张6项诉讼请求；二、被告董某某、郗某某、任某某不是适格被告，在涉案房屋进行经营的是济南鲁岳汽车服务有限公司；三、原告的诉讼请求不当，原告第一条诉讼请求是解除与四被告所形成的租赁合同，四被告均没有和原告签订租赁合同，所以不存在解除的情形。本案原告主张的是2018年6月以后的权利，在2018年6月以后四被告没有和原告签订房屋租赁合同，原告诉讼请求第二项要求四被告将涉案房屋交付给原告，因为董某某、郗某某、任某某并没有租用、占有涉案房屋，所以不存在交付或腾空的义务。鲁岳公司使用涉案房屋，是和房屋所有权人发生的关系，交付与否是该公司与房屋所有权人之间的事情，原告无权主张向其交付。第三、四、五项所涉法律关系的主体是鲁岳公司和房屋所有权人，原告不具备诉权。因为，原告的诉讼请求没有法律和事实依据，所以诉讼费用应当自行承担。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行举证、质证。原告向本院提交2011年、2014年、2017年租赁合同，解约协议，视频、布局图，解除通知书、告知函，企业工商登记信息及企业变更信息，证明、微信截图，价格汇总表，银行流水，录音，合同等证据，被告向本院提交社会保险个人权益记录单等证据。结合原、被告质证意见，及本院庭审调查情况，本院认定如下：吕某提交了一份落款时间为2011年10月7日的租赁合同，出租人（甲方）为吕某，承租人（乙方）为陈芝强，该合同载明下列内容：第一条：租赁房屋坐落在玉涵北区综合楼附楼90－4#、建筑面积南楼全楼北楼壹楼，房屋质量良好。第二条：租赁期限从2011年10月11日至2014年10月10日。第三条：租金月租金壹万壹仟伍佰元整（税后）。第四条：合同签订后，今后每个月壹日交租。第五条：承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视视费、卫生费和物业管理费。第六条：租赁房屋租赁为汽车修理。租赁房屋的维修：因乙方人为原因造成的房屋损坏需维修的，甲方负责维修，费用乙方负担……第十一条：合同解除的条件：……（一）承租人不交付或者不按约定交付租金达壹拾日。吕锋提交的另一份租赁合同，无落款时间，出租人（甲方）为吕某，承租人（乙方）任某某，承租期限自2017年10月11日至2018年10月10日，房屋位于济南市市中区综合楼附楼90－4#南楼全部北楼壹层全部，每月租金21000元，每叁月为壹期，每期租金总额为63000元税后实收。吕某提交再一份房屋租赁合同，出租方（甲方）为吕某，承租方（乙方）任某某，租赁期12个月，甲方从2017年6月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2018年5月30日止。甲、乙双方约定，该房屋从2017年6月1日起至2018年5月30日止每年租金为人民币4万元税后实收。每壹年为壹期，每期租金总额为4万元。吕某提交和解协议一份，该协议上吕某为甲方，任某某为乙方，该协议约定“甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方租赁甲方位于济南市市中区综合楼附楼90－4#北楼贰层及北楼壹楼楼梯间内小房间”。签订的租赁合同达成解约协议，与2018年6月20日终止租赁合同及其它协议，具体内容如下：一、本协议签订后，甲乙双方再无争议，后续甲方因该房屋任何费用与乙方无关；二、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，具有相同法律效力。吕某提交其个人签署姓名的“终止函”，时间为2019年9月26日，载明“任某某和鲁岳汽修股东及实际经营者：自2018年10月10日贵方和我方签订的关于租赁吕某济南市市中区玉兴路40号场地的租赁合同到期后，我方多次主动与贵方沟通重新签订新租赁合同相关事宜，贵方提出不再使用我方场地，将会寻找新场地经营，很快搬走，故不再于我方续签租赁合同。但至今已12个月贵方仍然未能撤离甲方场地。因贵方继续占用我方场地没有及时交还所租赁的济南市市中区玉兴路40号场地，严重影响了我方生产经营，给我方造成重大经济损失。我方要求贵方在2019年10月9日前停止我方场地并按原租赁合同规定妥善交还房屋并交齐水电费等相关费用，并补偿我方因为贵方自2018年10月10日至撤出之日内贵方占用我方场地所给我方造成的经济损失”。吕某提交若干张邮件交寄单，收件人分别为崔华、郗某某、董某某、任某某，文件内容单据载明为终止租赁合同通知书，邮件地址为济南市市中区玉兴路40号鲁岳汽修服务有限公司。吕某还提交若干现场照片。根据企业信息载明，济南鲁岳汽车服务有限公司住所地为济南市市中区玉兴路38号，成立日期2010年10月19日。2012年9月14日，陈芝强由执行董事兼总经理，陈爽为监事，变更为董某某为执行董事兼总经理，郗某某为监事。2012年9月14日，法定代表人由陈芝强变更为董某某。2012年11月22日，董某某、郗某某增加注册资本，载明均为实缴。2015年9月15日，执行董事兼经理由董某某变更为崔华，监事由郗某某变更为任某某。2018年8月23日，股东（发起人）由崔华变更为任某某。吕某提交了“证明”一份，该证明载明内容为“济南市市中区综合楼及济南市市中区综合楼附楼（玉兴路38号）位于济南市市中区，产权现属于市中房地产开发集团总公司，租赁权和经营权属于济南昌隆物业有限公司。现济南昌隆物业有限公司玉函北区物业处已经将上述房屋承租给吕某，承租期为2018年7月1日至2021年6月30日。在租赁期内上述房屋发生争议由吕某自行处理相应纠纷，特此证明。”该证明加盖有“济南昌隆物业管理有限公司玉函北区物业管理处”印章，出具时间载为2019年11月2日。根据吕某提交的银行流水，2019年9月9日，自任某某账户向吕某账户转入75000元，2019年7月9日，自任某某账户向吕某账户转入75000元，附言为“跨行转出7－9月房租”，2019年4月9日，自任某某账户向吕某账户转入75000元，附言为“跨行转出2019年4－6月房租”，2019年1月10日，自任某某账户向吕某账户转账63000元，附言为“1－3月份房租”，2018年10月7日，任某某向吕某转账，2018年7月5日，任某某向吕某转账63000元，附言为“7－9房费”。本院根据原告申请，开具调查令，调取涉案房产所在地块情况。该地块土地使用权人归属于济南市市中区房地产开发（集团）总公司，使用权类型为划拨，属于商业用地。经庭审调查及向相关部门开具调查令，本院未发现涉案房产存在建设工程规划许可。吕某提交房产证明一份，该证明盖有济南市市中区房地产开发（集团）总公司印章，载明“承租人吕某同志，租赁玉兴路38号36号，房产归属济南市市中区房地产开发（集团）总公司。”吕某还提交委托书一份，内容为“现我公司委托济南昌隆物业管理有限公司对玉兴路38号36号房产进行出租，特此证明”。本院向济南昌隆物业管理有限公司发出协助调查函，要求该公司核对前述委托书内容是否属实，公章是否属实，涉案房屋是否由吕某承租，是否与你公司签订租赁协议。该公司向本院复函，载明“济南昌隆物业管理有限公司对玉兴路38号36号房产进行出租及管理属实，公章真实”，并向本院附交济南昌隆物业管理有限公司与吕某之间签订的房屋租赁合同，该合同载明使用面积为474平方米，租用期限自2018年7月1日至2021年6月30日。另查明，济南昌隆物业管理有限公司成立于2002年12月17日，股东为两位法人股东，分别系济南市市中区房地产开发（集团）总公司，济南市市中区房地产开发（集团）总公司建筑装修公司，其中济南市市中区房地产开发（集团）总公司持股66.67%，济南市市中区房地产开发（集团）总公司建筑装修公司持股33.33%。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，主要存在下列焦点问题：一、涉案房屋租赁合同效力问题；二、涉案房屋是否应当予以腾空；三、房屋使用费用的计算方式；四、任某某、董某某、郗某某是否应当为房屋租赁承担责任。一、本院双方对合同效力存在一定争议，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”，第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，根据本院庭审调查及向有关部门了解情况，未发现涉案房产存在建设工程规划许可证，故合同属于无效合同。但根据原告提交的证据，结合庭审诉辩主张，可以证明被告鲁岳公司实际使用了涉案房屋，应当向吕某支付房屋使用费用。就被告共同提出吕某并非房屋所权人的主张，根据庭审调查，吕某系自济南昌隆物业管理有限公司处承租涉案房屋并转租，济南昌隆物业管理有限公司系济南市市中区房地产开发（集团）总公司，济南市市中区房地产开发（集团）总公司建筑装修公司共同设立的子公司。吕某与鲁岳公司自2011年起即签订租赁合同，鲁岳公司亦自吕某处承租该房屋，并存在该公司法定代表人向吕某支付房租的记录，结合上述证据，可以认定吕某具备出租房屋的资格与条件，可以作为出租人，基于合同无效，要求被告腾空并返还房屋。二、就涉案房屋腾空相关问题，原告吕某提交的书面合同均已到期，被告使用涉案房屋未再与原告签订新的书面协议，结合原协议系由任某某个人签署，且房屋使用费用系由任某某个人账户支付，实际由鲁岳公司经营的事实，本院认为，鲁岳公司、任某某均可以确认为涉案房屋的承租人。虽然董某某、郗某某系鲁岳公司股东，即使其可以参与公司经营管理，亦不具备在法律上确认为涉案房屋承租人的理由，故原告要求腾空房屋诉讼请求可以予以支持，但腾空义务人应当明确为鲁岳公司、任某某。三、就房屋使用费用具体数额问题，吕某提交评估报告，并乘以474平方米计算，被告对该计算方式不予认可，可以成立。根据吕某与济南昌隆物业管理有限公司签订的租赁合同，其承租的总面积为474平方米，从吕某最后提交的书面合同可以看出一季度租金为6.3万元，到了2019年，任某某向吕某支付租金是按照每季度75000元支付。在双方无其他协议及相关证据的情况下，本院按照每季度75000元认定房屋使用费用。虽然原告主张房屋使用费用应当计算至实际交付之日，但由于尚不能确定实际交付之日，故仅计算至判决生效之日止。四、就任某某、董某某、郗某某是否应当承担房屋使用费用的问题。任某某作为承租人签署合同，支付租金，应当承担房屋使用费用。董某某、郗某某虽然系股东，但没有证据证明公司与个人财产存在财产混同，即使二人是公司的实际控制人，亦不足以突破公司法人人格独立的基本原则，故董某某、郗某某不承担房屋使用费用。综上所述，对原告诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告济南鲁岳汽车服务有限公司、任某某于本判决生效之日起十日内，腾空济南市市中区综合楼附楼90-4#南楼全部；北楼一层全部房屋；北楼一楼楼梯间内小房间达交付条件，交还原告吕某，并将涉案房屋水、电费用结清；二、被告济南鲁岳汽车服务有限公司、任某某于本判决生效之日起十日内，向原告吕某支付房屋使用费用，自2018年10月9日起至判决生效之日止，按每月25000元计算；三、驳回原告吕某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6410元，由被告济南鲁岳汽车服务有限公司、任某某共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  迟 忱人民陪审员  刘象宏人民陪审员  鲍 钰二〇二〇年七月二十七日书 记 员  曲光学