黑龙江省牡丹江市东安区人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑1002执异9号案外人：刘佳雨，女，1979年2月出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：刘洋，男，1976年7月出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。申请执行人：牡丹江市城郊农村信用合作联社兴隆分社，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。负责人：于臣，该信用社主任。委托诉讼代理人：孙宇，黑龙江鼎坤律师事务所律师。被执行人：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。法定代表人：马金福，该公司经理。在本院执行申请执行人牡丹江市城郊农村信用合作联社兴隆分社（以下简称信用社兴隆分社）与被执行人黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（以下简称世纪家园房产公司）借款合同纠纷一案中，案外人刘佳雨于2020年7月8日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人刘佳雨称，2019年10月8日，刘佳雨通过法院来人拍照才知道其房屋因被世纪家园房产公司抵押给第三者要被查封。刘佳雨于2012年向世纪家园房产公司购买了房屋五处（产籍号分别为370-490-1/3-11-000110、370-490-13-11-000202370-490-1/3-11-000201、370-490-1/3-11-000101、370-490-1/3-11-000111）即案涉房屋，同世纪家园房产公司签订了书面买卖合同，并一次性付清全部房款，世纪家园房产公司出具了收据。刘佳雨于2012年11月2日办理了入户手续并居住至今，有水费、电费、取暖费、装修费、房屋协议、银行流水证明该房屋是刘佳雨所有的，法院查封该房屋不当，应当立即解除查封。刘佳雨多次找世纪家园房产公司，该公司法人金春学签署补充协议并承诺会在2016年6月前为刘佳雨办理房屋所有权证，但近三年都找不到世纪家园房产公司法人金春学。根据《最高人民法院关于人民法院执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”刘佳雨已通过合法渠道取得了该房屋的所有权和使用权，没有过错，法院应当解除查封。综上所述，请求：解除对坐落于牡丹江市东安区丽水蓝天小区，房屋所有权证号为20128088-1号、产籍号370-490-1/3-11-000110、建筑面积34.22平方米(裙房一层34.22平方米)；房屋所有权证号为20128088-2号、产籍号370-490-1/3-11-000202、建筑面积435.16平方米(裙房二层建筑面积901.51平方米中的435.16平方米)；房屋所有权证号为20128088-3号、产籍号370-490-1/3-11-000201、建筑面积466.35平方米(裙房二层建筑面积901.51平方米中的466.35平米)；房屋所有权证号为20128088-10号、产籍号370-490-1/3-11-000101、建筑面积24.03平方米(1＃楼一层戊类库房号23.69平方米)；房屋所有权证号为20128088-4号、产籍号370-490-1/3-11-000111、建筑面积25.50平方米(1#楼一层戊类库房号23.69平方米)五处房屋的执行。申请执行人信用社兴隆分社辩称，案外人刘佳雨不具有排除执行的情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，从刘佳雨提供的证据材料可以看出，刘佳雨提供的是《房屋优先认购权协议》，该协议中明确表示，世纪家园房产公司与其签订认购协议时尚未取得预售许可证，根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。因此，世纪家园房产公司预售房屋不符合规定。根据《房屋优先认购权协议》以及房屋权属登记权证配图项目测绘成果报告能够看出，本案案涉房屋是仓储性质，不符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形。刘佳雨提供的《房屋优先认购权协议》中没有明确记载房屋产籍号，且建筑面积与案涉房屋面积也不相符，因此，无法证实其认购的房屋为案涉房屋。虽然刘佳雨提供了购房款收据以及500万元的汇款凭证，但是房款收据记载的是1号楼，其缴费凭证上记载的有1号楼的也有11号楼的，认购的房屋与案涉房屋是否是同一房屋存疑。另外，其购买的11号楼00010号车库，当时并未交款，2015年4月16日世纪家园房产公司免除了购房款，但是是在信用社兴隆分社办理抵押登记之后。因此，针对该房屋刘佳雨并未交纳购房款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，刘佳雨不具有排除执行异议的情形。为此，请求人民法院依法驳回刘佳雨的异议，依法继续执行本案，以维护信用社兴隆分社的合法权益，维护金融机构的正常经营秩序。被执行人世纪家园房产公司未提出答辩意见。本院查明，2017年5月3日，本院立案受理了申请执行人信用社兴隆分社为原告与被执行人世纪家园房产公司为被告的借款合同纠纷一案。2017年5月12日，本院作出（2017）黑1002民初477号民事调解书，主要内容：“一、被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于2017年6月13日前偿还原告牡丹江市城郊农村信用合作联社兴隆分社借款本金5789000元，利息1906500元（截至2016年4月20日），并按月利率9.36‰标准给付自2016年4月21日起至实际给付之日止的利息；二、如被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司未按上述期限履行还款义务，则被告同意以其名下，坐落于东安区丽水蓝天小区，产籍号分别为370-490-1/3-11-000101、370-490-1/3-11-000102、370-490-1/3-11-000103、370-490-1/3-11-000104、370-490-1/3-11-000105、370-490-1/3-11-000107、370-490-1/3-11-000108、370-490-1/3-11-000109、370-490-1/3-11-000110、370-490-1/3-11-000111、370-490-1/3-11-000112、370-490-1/3-11-000201、370-490-1/3-11-000202十三处房产折价或者变卖、拍卖所得的价款清偿上述债务，其价款超过上述债权数额的部分归被告所有，不足部分由被告清偿……”。该调解书记载的抵押房屋包括案涉房屋。该调解书生效后，世纪家园房产公司未按约定履行义务，信用社兴隆分社向本院申请执行，本院于2018年2月6日立案受理了该案。2019年7月15日，本院作出（2019）黑1002执恢41号执行裁定，查封并拍卖案涉房屋，现该案正在执行中。本院认为，案外人刘佳雨向本院提出执行异议，是基于对本案执行标的即登记在被执行人世纪家园房产公司名下，坐落于牡丹江市东安区丽水蓝天小区，产籍号分别为370-490-1/3-11-000110、370-490-1/3-11-000202、370-490-1/3-11-000201、370-490-1/3-11-000101、370-490-1/3-11-000111五处房屋主张实体权利，提出排除执行的请求。刘佳雨称其于2012年向世纪家园房产公司购买了上述房屋，并足额交纳了购房款。为证实其主张，刘佳雨向本院提供了其与世纪家园房产公司签订的《房屋优先认购权协议》及《购房补充协议书》，交纳购房款的收据，银行客户回单，入户联办单，交纳供热费、电费、水费的票据等证据。上述证据能够证实刘佳雨已经与世纪家园房产公司签订了书面认购合同，支付了购房款，并已实际占有使用该房屋。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：中止对登记在被执行人黑龙江世纪家园房地产开发有限公司名下，坐落于黑龙江省牡丹江市东安区丽水蓝天小区，产籍号分别为370-490-1/3-11-000110、370-490-1/3-11-000202、370-490-1/3-11-000201、370-490-1/3-11-000101、370-490-1/3-11-000111五处房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  刘欣欣人民陪审员  邢玉芹人民陪审员  王凤敏二〇二〇年七月二十一日法官 助理  赵 楠书 记 员  李昕悦