福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初1820号 原告：正荣（莆田）投资发展有限公司，住所地福建省莆田市荔城区 。统一社会信用代码XXXXXXXXXX。 法定代表人：陈志东，总经理。 委托诉讼代理人：王茶英，福建凌龙律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王庭芳，福建凌龙律师事务所实习律师。 被告：曾风芳，男，1984年2月10日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。 被告：许海英，女，1985年12月5日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。 第三人：中国银行股份有限公司莆田分行，住所地莆田市城厢区 XX号。统一社会信用代码XXXXXXXXXX。 法定代表人：郑晓舟，行长。 原告正荣（莆田）投资发展有限公司（以下简称正荣公司）与被告曾风芳、许海英、第三人中国银行股份有限公司莆田分行（以下简称中国银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，于2020年5月19日根据正荣公司申请裁定：查封曾风芳、许海英预购的位于莆田市荔城区，于2020年6月19日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正荣公司的委托诉讼代理人王茶英到庭参加诉讼。被告曾风芳、许海英、第三人中国银行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正荣公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除正荣公司与曾风芳、许海英于2015年5月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXX），该《商品房买卖合同》项下位于莆田市荔城区归正荣公司所有；2.曾风芳、许海英于判决生效之日起十日内协助正荣公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：XXXX）的备案登记及预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记的注销手续；3.曾风芳、许海英于判决生效之日十日内将涉案房屋腾退并交还予正荣公司，逾期未腾退的，还应按照每日总房价款千分之五支付房屋占有使用费；4.曾风芳、许海英立即向正荣公司支付代偿的按揭贷款本息35803.50元（暂计）；5.曾风芳、许海英立即向正荣公司支付违约金236149.2元；6.曾风芳、许海英立即向正荣公司支付因追索本案债权而支出的律师费3000元；7.正荣公司有权从应退还给曾风芳、许海英的购房款中直接扣收曾风芳、许海英尚未归还中国银行的抵押贷款（含本金、利息、违约金）以偿清贷款；8.上述曾风芳、许海英应支付给正荣公司的款项在正荣公司应退还给曾风芳、许海英的购房款中直接予以折抵；9.本案的诉讼费、保全费、保全保险费由曾风芳、许海英承担。事实和理由：2015年5月3日，正荣公司与曾风芳、许海英经协商一致，签订了《商品房买卖合同》（合同编号：XXXX）及相应的合同补充协议，并于2015年5月14日办理了商品房买卖合同备案手续。合同约定曾风芳、许海英向正荣公司购买位于莆田市荔城区，总房价款为1180746元。补充协议第六条约定正荣公司为曾风芳、许海英在《商品房买卖合同》项下的商品房贷款承担还款担保责任期间，曾风芳、许海英未按照与贷款机构签订的借款合同约定按期还款，致使贷款机构要求正荣公司承担连带保证还款责任的，正荣公司有权解除《商品房买卖合同》，曾风芳、许海英除应立即向正荣公司归还代偿本息外，应按照总房价款的20%向正荣公司支付违约金。补充协议第三十条约定因曾风芳、许海英违反《商品房买卖合同》的约定导致正荣公司为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等均由曾风芳、许海英承担。2015年8月3日，曾风芳、许海英与中国银行及正荣公司签订《个人一手住房贷款合同》，约定曾风芳、许海英通过按揭贷款方式购买上述套房，按揭贷款金额为820000元，贷款期限360月，担保方式为正荣公司作为保证人提供阶段性连带保证责任。合同签订后，正荣公司按合同约定履行相应义务。但因曾风芳、许海英未按照借款合同约定按期还款，致使正荣公司账号被中国银行扣收曾风芳、许海英逾期未还的按揭贷款及利息。2018年9月，正荣公司曾就此向法院提起诉讼，经法院主持调解，正荣公司同意暂不解除合同，由曾风芳、许海英支付了代偿款及违约金、律师费等。但曾风芳、许海英偿还了一段时间的按揭款后又出现断供，致使正荣公司于2019年7月31日、2019年12月30日分别被中国银行扣收13767.57元、22035.93元。后正荣公司向曾风芳、许海英催告，但曾风芳、许海英仍未履行相关的还款义务。 曾风芳、许海英不作书面答辩,也未在举证期限内向本院提供证据。 第三人中国银行不作书面答辩,也未在举证期限内向本院提供证据。 正荣公司围绕诉讼请求向本院提供：身份证2份、《商品房买卖合同》及补充协议1份、莆田市商品房买卖合同备案表1份、《个人一手住房贷款合同》1份、房屋交接单1份、《民事调解书》1份、贷款还款回单2份、律师函1份、邮政快递单1份、委托代理合同1份、福建增值税专用发票1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。 根据正荣公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 正荣公司以出让方式取得位于莆田市荔城区地块的建设用地使用权。国有土地使用证号为莆国用（2014）第××号。经批准，正荣公司在该地块上建设商品房，名称为“正荣润璟”。建设工程规划许可证号为XXXXXXXXXXX荔，建筑工程施工许可证号为XXXXXXXX。 2015年5月3日，正荣公司（出卖人）与曾风芳、许海英（买受人）签订《商品房买卖合同》（编号：XXXXXXX）一份，约定曾风芳、许海英以总价款1180746元向正荣公司购买“正荣润璟”第6幢2-3层203号的复式商品房一套（建筑面积126.34㎡，以下简称涉案房屋），购房首付款360746元。该合同《附件十一：补充协议》第六条第8点约定：正荣公司为曾风芳、许海英在本合同项下的商品房贷款承担还款担保责任期间，曾风芳、许海英未按照与贷款机构签订的借款合同约定按期还款，致使贷款机构要求正荣公司承担连带保证还款责任的，正荣公司有权解除本合同，曾风芳、许海英除应立即向正荣公司归还代偿贷款本息外，应按照总房价款的20%向正荣公司支付违约金；正荣公司解除合同后，曾风芳、许海英应在合同解除之日起7日内与正荣公司共同办理在登记机关注销本合同的手续……;正荣公司不解除本合同的，曾风芳、许海英应立即向正荣公司归还代偿贷款本息，并且自出卖人代偿之日起至买受人归还代偿贷款本息之日止，曾风芳、许海英应按日向正荣公司支付代偿金额千分之五的违约金。该合同《附件十一：补充协议》第三十条第13点约定：因曾风芳、许海英违反本合同约定导致正荣公司为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等均由曾风芳、许海英承担。 2015年8月3日，曾风芳（借款人）与中国银行（贷款人）、正荣公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》一份：约定曾风芳通过按揭贷款方式购买涉案房屋，按揭贷款金额为82万元，贷款期限为360个月，还款方式为等额本息还款法；担保方式为阶段性保证加抵押。该合同第四条第3点约定，保证人在贷款人向其发出催收函、履行保证责任通知或任何其他类似通知、文件后，应按照通知中规定的期限和金额履行保证责任。该合同第四条第7点约定，出现违约事件时，贷款人有权仅需事先或事后通知，将保证人在贷款人处或中国银行股份有限公司其他机构开立的账户内的款项扣划以清偿保证人对贷款人所负全部或部分债务。 合同签订后，曾风芳、许海英依约向正荣公司支付了购房款，涉案房屋也于2017年6月30日交付给曾风芳、许海英使用，但曾风芳、许海英未按期向中国银行支付按揭贷款。 2018年10月17日，正荣公司向本院提起诉讼，要求曾风芳、许海英支付代偿的按揭贷款本息11140.02元等。经调解，本院于2018年11月30日作出（2018）闽0304民初5511号民事调解书：一、曾风芳、许海英自愿于2018年12月6日之前一次性支付给正荣（莆田）投资发展有限公司代垫按揭款11140.02元及违约金2750.24元、因本案支出的律师代理费3000元、因本案支出的案件受理费307元，以上合计17197.26元（该款直接汇入正荣（莆田）投资发展有限公司指定的账户：中国银行股份有限公司莆田分行，户名：正荣（莆田）投资发展有限公司，账号：42×××86）；二、若曾风芳、许海英未在上述期限内向正荣（莆田）投资发展有限公司付清17197.26元，则正荣（莆田）投资发展有限公司有权按总金额17197.26元向法院申请对曾风芳、许海英强制执行（曾风芳、许海英已支付的款项应予以抵扣），且正荣（莆田）投资发展有限公司有权解除《商品房买卖合同》（合同编号为XXXXXXX）；三、正荣（莆田）投资发展有限公司自愿放弃其他诉讼请求。 庭审中，正荣公司自认曾风芳、许海英履行了上述民事调解书内容，但此后曾风芳、许海英仍有未按期向中国银行支付按揭贷款的情形，中国银行因此分别于2019年7月31日、2019年12月30日从正荣公司保证金专户扣划13767.57元、22035.93元共计35803.5元，致讼。 另查，正荣公司为实现本案债权，支出律师代理费3000元、诉讼保全费5000元、诉讼财产保全责任保险2361.96元。 本院认为，正荣公司与曾风芳、许海英签订的《商品房买卖合同》以及曾风芳与中国银行签订的《个人一手住房贷款合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照约定全面履行自己的义务。曾风芳、许海英未按期偿还银行贷款本息且未向正荣公司归还代偿款项，该行为已构成违约，故正荣公司诉请曾风芳、许海英向正荣公司支付代偿的按揭贷款本息35803.50元，具有事实和法律依据，应予准许。正荣公司诉请解除本案《商品房买卖合同》、涉案房屋归正荣公司所有、从应退还的购房款中扣收尚未归还中国银行的抵押贷款、在应退还的购房款中直接折抵应支付给正荣公司的款项，并请求曾风芳、许海英协助办理《商品房买卖合同》的备案登记及预购商品房预告登记与抵押权预告登记的注销手续、将涉案房屋腾退交还正荣公司，本院经审查认为，虽然本案《商品房买卖合同》约定的解除条件已成就，但曾风芳、许海英已向正荣公司支付了购房款，履行了合同的主要义务，其未按期偿还按揭贷款致使正荣公司被中国银行扣划35803.50元，但之后又有继续偿还按揭贷款，故认定该违约程度相对轻微，不影响正荣公司合同目的实现，根据诚实信用原则，本案《商品房买卖合同》不应解除，对正荣公司的上述请求，本院不予支持。正荣公司诉请曾风芳、许海英向正荣公司支付违约金236149.2元，因本案《商品房买卖合同》未解除，正荣公司要求按照总房价款的20%支付违约金的标准过高，为了平衡合同双方当事人的利益，结合违约金“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的性质，本院根据公平原则，酌情将该违约金计算标准调整为以35803.50元为基数，按年利率24%计算。合同《附件十一：补充协议》第三十条约定，因曾风芳、许海英违反本合同约定导致正荣公司为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等均由曾风芳、许海英承担，故正荣公司诉请曾风芳、许海英支付正荣公司因追索本案债权而支出的律师费3000元、诉讼保全费5000元，符合合同约定，应予准许；但诉讼财产保全责任保险并非本案诉讼的必要支出，且上述合同条款对该项费用无明确约定，故本院不予支持。曾风芳、许海英、中国银行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、曾风芳、许海英应在本判决生效之日起十日内支付正荣（莆田）投资发展有限公司代还的款项35803.50元及违约金（其中以13767.57元为基数自2019年7月31日起、以22035.93元为基数自2019年12月30日起、按年利率24%计算至曾风芳、许海英还清代偿款之日止）； 二、曾风芳、许海英应在本判决生效之日起十日内支付正荣（莆田）投资发展有限公司律师费3000元、诉讼保全费5000元； 三、驳回正荣（莆田）投资发展有限公司对曾风芳、许海英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15454元，减半收取7727元，由曾风芳、许海英负担525元，由正荣（莆田）投资发展有限公司负担7202元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 员 何志强 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 黎 曦 书 记 员 关嘉兴 附注主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。