辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0703民初209号原告（执行案外人）：李宏彬，男，1969年2月8日出生，汉族，无职业，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：付小刚，辽宁华峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘思彤，辽宁华峰律师事务所律师。被告（申请执行人）：谢怀凤，女，1969年2月22日出生，汉族，无职业，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：孙国禄，锦州市松山新区南山法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：邰琦，男，1983年5月18日出生，汉族，羁押于辽宁省。第三人：锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司，住所地锦州市古塔区解放路二段3-5号。法定代表人：沈守华，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯铁光，该公司总经理。第三人：锦州嘉盛拍卖有限责任公司，住所地锦州市凌河区南阳路金港春天15-57号。法定代表人：蔡丹，该公司经理。委托诉讼代理人：马志，该公司法务。原告李宏彬与被告谢怀凤、被告邰琦、第三人锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司、第三人锦州嘉盛拍卖有限责任公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李宏彬的其委托诉讼代理人付小刚、被告谢怀凤及其委托诉讼代理人孙国禄、第三人锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司的委托诉讼代理人侯铁光、第三人锦州嘉盛拍卖有限责任公司的委托诉讼代理人马志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宏彬向本院提出诉讼请求：1.依法终止对锦州市太和区商大里62-30号房屋的执行并解除对该房屋的查封；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年3月25日，被告邰琦和第三人锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司（以下简称“华益公司”）签订《借款合同》，被告邰琦向华益公司借款人民币壹拾贰万元整，借款期限3个月，自2015年3月25日起至2015年6月24日止，月利率2%。同日，被告邰琦和华益公司签订《抵押合同》，用锦州市太和区商大里62-30号房屋提供抵押担保，并办理了抵押登记。同日，被告邰琦与第三人锦州嘉盛拍卖有限责任公司（以下简称“嘉盛公司”）签订《委托拍卖合同》。同日，邰琦、华益公司、嘉盛公司签订《委托拍卖协议》，协议约定，在邰琦不能按时还款的情形下，华益公司有权提请嘉盛公司按照《委托拍卖合同》进行拍卖。借款到期后，邰琦没有还清本息，截止到2017年1月20日，邰琦偿还2000元利息后停止还款。华益公司提起拍卖申请，嘉盛公司在公告后，于2017年8月25日对抵押房屋进行拍卖，原告拍得该房屋，成交价格13.38万元。后因邰琦未配合办理房屋过户手续，原告诉至法院，锦州市太和区人民法院于2018年12月11日作出（2018）辽0792民初1229号民事判决书，内容为：一、确认坐落于锦州市太和区商大里××号房屋归原告李宏彬所有；二、被告邰琦、锦州嘉盛拍卖有限责任公司在判决生效后一个月内协助原告办理更名过户手续。原告在邰琦未在期限内履行判决内容后申请法院执行，执行过程中发现该房屋已经被查封。经查，谢怀凤与邰琦民间借贷纠纷一案，锦州市太和区人民法院于2017年10月24日作出（2017）辽0792民初943号民事判决，判令邰琦于本判决生效后五日内一次性向谢怀凤归还借款27500元，利息800元，共计人民币28300元。谢怀凤向锦州市太和区人民法院申请执行，执行法院查封了锦州市太和区商大里62-30号房屋。2018年10月14日锦州市中级人民法院作出（2018）辽07执监33号执行裁定，指定该执行案件改由锦州市凌河区人民法院执行。原告提起执行异议，请求法院终止对锦州市太和区商大里62-30号房屋的执行。2019年11月29日，原告收到锦州市凌河区人民法院（2019）辽0703执异81号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为，应当解除对锦州市太和区商大里62-30号房屋的执行并解除对该房屋的查封，理由如下：第一，华益公司对该房屋享有抵押权，从实现抵押权的角度看，应该解除对该房屋的查封。华益公司对该房屋享有抵押权，华益公司的债权优先于谢怀凤的普通债权，在华益公司实现全部债权之后，若有剩余谢怀凤才能够就该部分受偿。该房屋成交价格13.38万元，除去拍卖费用，偿还华益公司13.38万元，现邰琦尚欠华益公司第三人锦州嘉盛拍卖有限责任公司。即该房屋并不足值，谢怀凤想要从该房屋的拍卖款中受偿已经不可能，因此，继续查封该房屋没有任何意义，应该解除对该房屋的查封。第二，原告是善意第三人，其权利应当得到法律保护。原告于2017年8月25日拍得案涉房屋，拍卖之前该房屋除被抵押之外无任何权利瑕疵，抵押权人承诺协助原告办理解除抵押手续，基于上述情形，原告参加竞拍并拍得该房屋。谢怀凤的案件于2017年10月24日作出一审判决，2018年2月11日申请执行，其查封房屋的时间在原告竞买时间之后。即原告在整个竞买过程中不存在过错，原告是善意第三人，基于对抵押权的权利保障原告才参与竞买，其权利应该得到保护。第三，原告对该房屋享有物权期待权，从权利的性质看，原告的权利优先于谢怀凤的普通债权。原告的权利直接指向是案涉房屋，是物权的实现，其实现方式具有唯一性。谢怀凤的普通债权并非直接指向案涉房屋，其实现方式具有多样性，可以通过多种途径实现其金钱债权。原告的物权优于谢怀凤的普通债权，故应该解除对案涉房屋查封。综上，原告基于华益公司的抵押权、原告系善意第三人、其权利具有物权性质等理由，请求法院判决终止对锦州市太和区商大里62-30号房屋的执行并解除对该房屋的查封。被告谢怀凤辩称，一、申请执行人谢怀凤不同意案外人李宏彬的意见，案外人李宏彬没有理由申请停止对该房屋的执行，请法院依法驳回案外人李宏彬的执行异议诉求。理由：谢怀凤诉邰琦民间借贷纠纷一案，锦州市太和区人民法院于2017年10月24日作出（2017）辽0792民初943号民事判决书，判令邰琦给付谢怀凤借款本金27500元，利息800元，合计28300元，五日内给付。谢怀凤于2018年2月11日向松山新区人民法庭申请强制执行，同时向松山新区人民法庭申请了财产保全。谢怀凤申请查封邰琦名下坐落于锦州市太和区商大里××号房屋。案外人李宏彬在太和区人民法院的判决是2018年12月11日作出的，此判决在后，因此我认为案外人李宏彬没有理由申请停止对该房屋的执行。二、案外人李宏彬于2019年11月1日曾向凌河区人民法院提出过案外人执行异议申请，凌河区人民法院于2019年11月27日作出（2019）辽0703执异81号执行裁定书，驳回了案外人李宏彬的异议请求。时隔二个月后再次向法院提此诉求，有悖于“一事不二理”的法定原则。三、案外人李宏彬虽于2017年8月25日通过拍卖程序拍得坐落于锦州市太和区商大里××号房屋，但由于一直未能办理房屋过户手续，现该房屋仍登记在邰琦名下，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更转让和消灭，经依法登记、发生效力”。说明该房屋所有权人现仍属于被执行人邰琦。《最高人民法院关于》第二十六条第二款规定：“金钱、债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出的排除执行异议的，人民法院不予支持。”被告邰琦辩称，我与原告的判决下来时跟松山新区人民法院说了，我对判决结果不接受，因为拍卖价格远低于房屋实际价格，法院让我上诉，我上诉状在看守所写的，交给锦州市看守所的管教了，上诉状就一直没交上去，后来下了裁定，我的房屋归原告所有，但是这个结果我是不接受的，我现在服刑阶段，没办法深究这个事情，我这个房屋不可能13万元就这么给他了。借款一事，我和被告谢怀凤借款是在和第三人华益借款抵押之前，具体时间我也记不清了。我不太了解民事诉讼的法律界定权限，但是我觉得应该谁时间在前，谁有优先权。第三人锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司述称，我公司认为原告的诉讼请求应该得到支持，锦州市凌河区人民法院应该终止对锦州市太和区商大里62-30号房屋的执行并解除对该房屋的查封，理由：首先，我公司享有优先受偿权，房屋拍卖所得13.38万元并不足以偿还被告邰琦全部债务，被告谢怀凤的查封行为无实际意义。被告邰琦在我公司贷款的同时，将锦州市太和区商大里62-30号房屋作为抵押物进行抵押，我公司是抵押权人。同时，被告邰琦与第三人锦州嘉盛拍卖有限责任公司签订了《委托拍卖合同》，我公司、被告邰琦与第三人锦州嘉盛拍卖有限责任公司又签订了《委托拍卖协议》，协议约定，若被告邰琦不能按时还款，则我公司有权提请第三人锦州嘉盛拍卖有限责任公司依据《委托拍卖合同》进行拍卖，除去拍卖费用后，我公司直接就拍卖所得优先受偿。该房屋的当时评估价格20.9万元，2017年7月27日第一次委托的拍卖流拍；第二次按商拍两项原则，降价20%，2017年8月15日，起拍价16.72万元进行拍卖，仍然流拍；2018年8月25日第三次拍卖，拍卖成交价格13.38万元，2019年8月29日我们公司收到成交价款后，进行了贷款结算。除去拍卖费用，收利息4.9万元，收本金8.48万元。当时被告邰琦仍然欠本金3.52万元，截止到今天2020年7月22日被告邰琦仍然尚欠本金3.52万元，尚欠利息2.45万元，即该房屋并不足值，被告谢怀凤想要从该房屋的拍卖款中受偿已经不可能，因此，继续查封该房屋没有任何意义，应该解除对该房屋的查封。其次，若法院不能解除查封，房屋买受人有权解除买卖合同，那么，我公司仍然享有优先受偿权，贵院在执行过程中可以就该房屋进行拍卖，我公司优先受偿后，有剩余房款被告谢怀凤可以受偿。但实际上谢怀凤已经没有可能受偿，现在被告邰琦的欠款已经远远高于该房屋的市场价值。综上，被告谢怀凤一案查封锦州市太和区商大里62-30号房屋无实际意义，应该解除对该房屋的查封。第三人锦州嘉盛拍卖有限责任公司述称，根据我方与被告邰琦签订的《委托拍卖合同》以及我方与第三人（华益小额贷款公司）及被告三方签订的《委托拍卖协议》的约定，对本案的标的物太和区商大里62-30号43.58㎡房屋分三次在锦州日报进行了拍卖公告，前两次（2017年7月31日及2017年8月15日）流拍，后于2017年8月25日我公司拍卖会上成交，成交额为13.38万元，买受人即本案原告（李宏彬）。从签订《委托拍卖合同》和《委托拍卖协议》到履行合同和协议都符合法律相关规定，我公司与原告李宏彬的买卖程序均合法有效。原告李宏彬围绕其诉讼请求依法提交了证据：1.辽宁省锦州市凌河区人民法院（2019）辽0703执异81号执行裁定书，证明原告提起执行异议之诉符合法定程序，特别说明的是在裁定书本院认为部分，凌河区人民法院是依照《最高人民法院关于》第二十六条第二款规定：“金钱、债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出的排除执行异议的，人民法院不予支持。”本案事实情况是原告购买房屋远远早于谢怀凤案件查封房屋，所以原告作为买受人、取得物权的时间都要早于谢怀凤查封时间，该裁定书没有对原告依法拍卖程序公开取得该房产进行审理，这也就是原始裁定出现错误的原因；2.辽宁省锦州市太和区人民法院（2018）辽0792民初1229号民事判决书，证明原告非因本人原因，涉诉房屋始终无法更名过户的案件事实经过；3.拍卖公告，证明涉诉房屋的拍卖履行了拍卖公告程序；4.收款收据，证明原告依照拍卖成交价交付了房款，购买房屋时间早于被告谢怀凤查封房产时间；5.被告邰琦名下的房屋所有权证、他项权证，证明原告通过拍卖程序购买房屋后已合法持有房屋所有权证书；6.借款合同和抵押合同，证明第三人锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司提请拍卖合法有效，我方是通过拍卖程序购买了房屋。以上证据经庭审质证和本院审查，认定上述证据能够相互印证案件事实，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告谢怀凤依法提交了证据：1.锦州市太和区人民法院（2017）辽0792民初943号民事判决书，证明锦州市太和区人民法院于2017年10月24日作出判决，判令邰琦给付谢怀凤借款本金27500元，利息800元，合计28300元，五日内给付，该判决在原告李宏彬判决之前；2.财产保全申请书，证明2018年2月4日向松山新区人民法院提出了财产保全申请书，保全金额为30000元人民币；3.辽宁省锦州市太和区人民法院（2018）辽0711执256号执行裁定、协助执行通知书，证明太和区人民法院查封被告邰琦银行存款和查封、扣押、冻结被执行人其他与本裁定第一项价值相当的财产或权利。2018年3月4日，锦州市太和区人民法院对被告邰琦房产查封的时间；4.锦州市中级人民法院（2018）辽07执监33号执行裁定书，证明谢怀凤执行案件由锦州市松山新区人民法庭转到锦州市凌河区法院执行；5.锦州市凌河区人民法院（2019）辽0703执异81号执行裁定书，证明2019年11月27日作出，驳回了原告李宏彬的执行异议申请。以上证据经庭审质证和本院审查，认定上述证据能够相互印证案件事实，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告邰琦未向本院提交证据。第三人锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司依法提交了证据：1.借款合同、抵押合同、抵押物（房照）、房屋他项权证，证明被告邰琦向第三人借款以及被告邰琦以涉案房屋作为此笔借款抵押物的事实，证明抵押物真实存在，且在房屋产权处进行抵押登记；2.委托拍卖合同、委托拍卖协议，证明经被告邰琦本人真实意思表示，在其不能按照合同约定偿还借款的情况下，第三人有权将抵押房屋拍卖，拍卖所得价款直接划给我公司，用于抵顶被告邰琦的欠款本息，多退少补；3.拍卖公告3次，证明原告通过拍卖公告，按照程序参与拍卖，拍得涉案房屋，并交付了拍卖款，前两次流拍，第三次成交，证明程序没有违法；4.拍卖成交确认书、成交价款收据，证明拍卖成交和买受人付了全款，拍卖已经实施；5.还款还息情况表、还款凭证，证明通过拍卖价款已经转汇到我公司，对被告邰琦当时的贷款业务进行了结算；6.辽宁省锦州市太和区人民法院（2018）辽0792民初1229号民事判决书，证明通过法律判决，我们的拍卖有效，判定所有权归李宏彬所有。以上证据经庭审质证和本院审查，认定上述证据能够相互印证案件事实，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。第三人锦州嘉盛拍卖有限责任公司未向本院提交证据。本院调取证据：本院（2019）辽0703执4号执行裁定书，证明谢怀凤申请执行的案件因查封的房屋暂不能处置，无其他可供执行的财产，于2019年6月终结本次执行程序。以上证据经庭审质证和本院审查，认定上述证据能够相互印证案件事实，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告谢怀凤与被告邰琦民间借贷纠纷一案，锦州市太和区人民法院于2017年10月24日作出（2017）辽0792民初943号民事判决，判令被告邰琦于判决生效后五日内一次性向谢怀凤归还借款本金27500元，利息800元，共计28300元。案件受理费550元，减半收取275元，由被告邰琦负担。被告谢怀凤依据发生法律效力的（2017）辽0792民初943号民事判决，于2018年2月11日向锦州市松山新区人民法庭申请强制执行。锦州市松山新区人民法庭立案执行后，作出锦州市太和区人民法院（2018）辽0711执256号执行裁定：查封被告邰琦银行存款28904元；查封、扣押、冻结被执行人邰琦本裁定第一项价值相当的其他财产或权利。2018年3月14日，锦州市太和区人民法院下达协助执行通知书对被告邰琦名下的坐落于锦州市太和区商大里××号房屋查封，查封期限三年。2018年10月14日，锦州市中级人民法院作出（2018）辽07执监33号执行裁定：将辽宁省锦州市太和区人民法院（2017）辽0792民初943号民事判决书改由辽宁省锦州市凌河区法院执行。本院在执行过程中查明，被执行人邰琦除已查封的房产暂不能处置外，无其他可供执行的财产，被告谢怀凤申请执行的案件至今未执行，于2019年6月27日作出（2019）辽0703执4号执行裁定，终结本次执行程序。又查明，被告邰琦于2015年3月25日与第三人锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司签订借款合同及抵押合同，将其名下的坐落于锦州市太和区商大里××号房屋抵押，同日.在锦州市房屋产权监理处办理他项权利登记，第三人锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司作为抵押权人取得他项权利证。同日，被告邰琦与第三人锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司、第三人锦州嘉盛拍卖有限责任公司签订《委托拍卖协议》，协议约定，如被告邰琦未能按约定偿还借款本息，即同意将案涉房屋委托被告锦州嘉盛拍卖有限责任公司拍卖…。第三人锦州古塔区华益小额贷款有限责任公司有权提请第三人锦州嘉盛拍卖有限责任公司按照《委托拍卖合同》进行拍卖。同日，被告邰琦与第三人锦州嘉盛拍卖有限责任公司签订《委托拍卖合同》，合同约定委托人邰琦自愿委托拍卖人依法拍卖坐落于锦州市太和区商大里××号房屋，起拍价为20.9万元，首次拍卖未成交的，再次拍卖保留价16.72万元。价款支付方式为成交价款由拍卖人或买受人直接划到债权人账户。合同另约定如果第二次拍卖未成交，进行第三次拍卖（无保留价拍卖）。被告邰琦在借款到期后，没有按期还清本息，第三人锦州古塔区华益小额贷款有限责任公司提起拍卖申请，第三人锦州嘉盛拍卖有限责任公司分别于2017年7月31日、8月15日、8月25日在锦州日报刊登公告，2017年8月25日原告李宏彬以13.38万元的价款成交，并支付了价款。后因被告邰琦未配合办理房屋过户手续，原告李宏彬诉至法院，锦州市太和区人民法院于2018年12月11日作出（2018）辽0792民初1229号民事判决，一、确认坐落于锦州市太和区商大里××号房屋归原告李宏彬所有；二、被告邰琦、锦州嘉盛拍卖有限责任公司在判决生效后一个月内协助原告办理更名过户手续。原告在申请法院执行过程中发现该房屋已经被查封。再查明，2019年11月21日原告李宏彬作为案外人向本院提出执行异议申请，本院于2019年11月27日作出（2019）辽0703执异81号执行裁定，认为《最高人民法院关于》第二十六条第二款规定：“金钱、债权执行中（法条原文：金钱债权执行中），案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”对李宏彬提出的异议申请不予支持。裁定驳回案外人李宏彬的异议请求。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行的权利，请求法院不得对该标的实施执行的诉讼。案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案系原告李宏彬提起的案外人执行异议之诉，其诉讼请求为判令不得执行涉案房屋，并解除对该房屋的查封。本案争议的焦点是原告对涉案房屋是否依法享有足以排除强制执行的民事权益，并进而决定是否停止执行。原告李宏彬对涉案房屋（坐落于锦州市太和区商大里××号）享有物权已经锦州市太和区人民法院（2018）辽0792民初1229号民事判决确认，该判决已经发生法律效力，其物权应受法律保护。被告谢怀凤依据锦州市太和区人民法院（2017）辽0792民初943号生效民事判决取得的是债权，且该债权民事判决发生法律效力的时间是在原告通过拍卖方式取得房屋之后，根据物权法同一物上既有物权又有债权的，物权优先的规定，原告取得的物权应优于被告谢怀凤的债权予以保护。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于》第二十六条第一款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出的排除执行异议的，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。”本案中，原告以拍卖方式购买涉案房屋，已经交付全部价款，并经法院生效判决确认取得物权，基于被告邰琦的原因未办理物权登记，原告没有过错，故原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求停止对涉案房屋的执行，符合法律规定，本院依法予以支持。原告请求解除对涉案房屋的查封，应在执行程序中申请，本案不予涉及。综上所述，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于》第二十六条第一款（一）、（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：在被告谢怀凤申请执行被告邰琦民间借贷纠纷一案中不得执行锦州市太和区商大里62-30号房屋。本院（2019）辽0703执异81号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费2976元，由被告邰琦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  程佰珩人民陪审员  肖岩松人民陪审员  张丽娟二〇二〇年七月二十九日书 记 员  刘泽滢