潍坊市潍城区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0702民初1053号原告：潍坊天嘉物业管理有限公司法定代表人：齐歌。委托诉讼代理人：王瑞国，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。被告：隋意委托诉讼代理人：刘希华，山东致允律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵霞原告潍坊天嘉物业管理有限公司诉被告隋意物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20立案受理，依法适用简易程序，于2020年06月03日公开开庭进行审理。原告潍坊天嘉物业管理有限公司的委托诉讼代理人王瑞国，被告隋意的委托诉讼代理人刘希华、赵霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告支付物业服务费23399.35元(自2017年8月1日至2019年9月31日)；2、请求判决被告按年息24%支付逾期付款违约金；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是潍城区国安商厦6001、6002、6003、6004、6005号房屋的业主，被告与原告签订《物业管理委托服务合同》，并签署《潍坊国安商厦业主公约》，原告已按约定提供了物业服务，但被告无正当理由拒绝缴纳物业服务费。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求法院支持原告诉讼请求。被告辩称，被告与原告在2013年7月2日签订了《物业管理委托服务合同》合同约定的委托管理期限为：2013年7月2日起至2014年7月1日止，在合同履行期间，原告不履行自己应尽的义务。原告私自在五楼顶六楼窗口平台悬挂大型广告牌位，严重影响了被申请人六楼房间的通风和采光，侵害了被申请人的相邻权和户外墙面的所有权；合同履行期间，被告购买的房屋出现了严重的质量问题，导致房间墙面渗水现象严重，被告人多次找原告处理问题，原告处理不及时，有些房间质量问题至今未能解决，导致被告购买的房屋至今无法出租。原告收取潍坊市最高电费费用，实行霸王条款，经过业主多次投诉，方将电费减下来。原告的种种做法导致被告无法和其续签合同，此后被告也没有再和原告签合同。原告收取的物业费为2.85元每平方，其他的周边的物业费均为2元以下，在没有签订物业服务合同的前提下，强行服务，强行收费，属于霸王条款行为，所以原告有权拒绝支付不合理的物业费。原告对共同电梯招商位广告位进行收费，但资金去向不明确，也不公示。基于上述理由，被告要求潍坊天嘉物业管理公司撤诉或者将侵害被申请人的所有问题一一解决后，双方补签物业服务合同，被告同时补交物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括：1、《商品房现房买卖合同》5份；2、《物业管理服务合同》一份；3、《潍坊国安商厦业主公约》一份；4、（2017）潍仲裁字第0093号裁决书一份、相应送达回证2份；5、潍城区人民商城管理办公室出具的悬挂广告牌属于违法的证明一份；6告违法悬挂广告牌照片3张；本院予以确认并在卷佐证。原告还向本院提交了：1、物业费涨价“通知”照片5张；2、物业费欠费明细表一份；被告经质证后不予认可；本院认为上述证据系原告单方作出，不能作为本案的有效证据。被告还向本院提交了：1、国安商厦周边物业商信住两用写字楼物业收费标准一览表一份、收据原件2份、信息公示栏图片一张；2、国安商厦成立业主委员会筹备公告2份；原告经质证后认为与本案无关；本院认为，周边物业商信住两用写字楼物业收费标准一览表系被告单方制作，无法确定真实性，业主委员会筹备公告与本案涉案事实无关，上述证据亦不能作为本案的有效证据。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告隋意于2013年6月3日与潍坊国安投资有限公司签订商品房买卖合同，购买了潍坊国安商厦6001、6002、6003、6005、6006号房屋，面积合计为359.99平方米。原告潍坊天嘉物业管理有限公司系为潍坊国安商厦提供物业服务的物业公司。原告与被告于2013年7月2日签订了物业管理委托服务合同，合同主要约定：委托管理期限为2013年7月2日至2014年7月1日，物业管理服务费为2.5元/平方米，按照半年为一个缴费单位缴纳，逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五缴纳滞纳金。被告还于2013年7月1日签订了潍坊国安商厦业主公约，其中第七条约定：五楼顶平台使用权为建设单位所有，建设单位行使所有权时，不得影响物业买受人正常使用。上述物业管理委托合同到期后，被告缴纳了2015年1月31日前的物业费，之后，被告未再缴纳物业费，也未与原告继续签订物业管理委托合同。2017年，原告就2015年2月1日至2017年7月31日，物业费逾期未缴纳问题向潍坊仲裁委员会申请仲裁，潍坊仲裁委员会作出（2017）潍仲裁字第0093号裁决书，裁定被告应支付原告物业费26999.25元及逾期缴纳违约金。现该裁决已经生效，处于执行阶段。2018年12月1日，原告在潍坊国安商厦一楼公告栏处公告的方式，通知业主物业费涨为2.85元/平方米/月。2020年4月20日，原告诉至法院，要求被告缴纳2017年8月1日至2019年9月31日的物业费及相应违约金。另查明，潍坊国安商厦五楼顶平台自2009年起，设置了大型广告牌，致使被告所有的国安商厦6001、6002、6003房屋窗户遭到遮挡，直至2019年6月30日广告牌方拆除。被告认为广告牌系原告设置，原告予以否认。本院认为，原、被告于2013年7月2日签订的《物业管理委托服务合同》合法有效，系双方真实意思表示。基于物业管理服务的性质，原告系为潍坊国安商厦整体提供物业管理服务，并非单独为某个具体业主提供物业服务。从双方签订的《物业管理委托服务合同》内容可看出，原告的服务内容包括：房屋建筑公用部位的保洁、保安；公用设施、设备的维修、运行管理；市政公用设施的附属物、构筑物、停车场的管理；公用绿地、花木、建筑等的养护和管理等。被告作为业主，接受了上述物业服务，理应支付相应物业费。关于被告提出的抗辩，一是提出未签订新《物业管理委托服务合同》作为抗辩理由。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。本案中，原、被告签订的《物业管理委托服务合同》到期后，原告仍然持续为潍坊国安商厦提供上述物业服务，被告作为业主也一直接受上述服务，且在超出《物业管理委托服务合同》合同期限后，被告仍缴纳物业费至2015年1月31日。因此，应视为原、被告间物业服务合同事实上持续存在，被告的理由不能成立，本院不予采信。二是提出原告未尽到物业管理的义务，设置广告牌遮挡窗户，房屋出现质量问题，电费、物业费收费过高，共同电梯招商位广告位收费不公示、资金去向不明，作为抗辩理由。但设置广告牌及房屋质量问题均非本案物业管理服务合同关系的范畴，如被告认为上述两项问题侵犯了原告的合法权益，原告应向广告牌实际所有人、房屋出卖方主张权利。电费、物业费收费问题及共同电梯招商位广告位收费公示问题，原告可通过向有关部门投诉、组织业主大会要求调整等方式进行维权，而不是完全拒交物业费的理由，被告的辩称理由不成立，本院不予采信。关于物业费的金额问题，《山东省物业管理条例》第七十一条规定：“物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。”2018年12月1日原告作出的物业涨价通知，与《物业管理委托服务合同》约定内容不符，亦未得到业主同意，系单方行为，被告的抗辩理由成立，本院予以采信。原告要求2018年12月1日至2019年9月31日按照2.85元/平方米/月的标准计算物业费，没有事实和法律依据，本院不予支持，应继续按照原、被告签订2013年7月2日签订的《物业管理委托服务合同》中2.5元/平方米/月的标准计算物业费，因此，被告应支付的物业费金额为：359.99平方米×2.5元/平方米/月×26月（2017年8月1日至2019年9月30日）=23399.35元。关于违约金，本案中，《物业管理委托服务合同》约定的按日千分之五缴纳滞纳金，显然过高，原告主张按照年息24%计算违约金也缺乏依据，考虑到原告实际损失及《物业管理委托服务合同》中约定每6个月为一次缴费周期，每半年应交物业费为359.99平方米×2.5元/平方米/月×6月=5399.85元，故违约金的计算方法为：以被告每6个月应交的物业费5399.85元为本金，自应交之日起至2019年8月19日，按照中国人民银行以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；综上所述，原告关于要求被告支付2017年8月1日至2019年9月30日的物业费23399.35元及相应违约金的诉讼请求，符合事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《山东省物业管理条例》第七十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告隋意支付原告潍坊天嘉物业管理有限公司物业费23399.35元及违约金（以被告每6个月应交的物业费5399.85元为本金，自应交之日起至2019年8月19日，按照中国人民银行以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费384元，减半收取192元，由被告隋意负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 员 韩洪林二〇二〇年七月二十四日代书记员 潘 潇