贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初1835号 原告:吴某1，女，2005年7月18日出生，汉族，四川省仪陇县人，现住贵州省遵义市红花岗区。 法定代理人：吴某2，男，1979年11月12日出生，汉族，四川省仪陇县人，住贵州省遵义市红花岗区。系吴某1之父）。 委托代理人：宋爱勇，贵州尊达律师事务所律师（特别授权） 被告：遵义市龙鼎物业服务有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区龙坑街道遵南大道中段东侧侨龙财智国际C栋二层。统一社会信用代码：915203035609460994。 法定代表人：陈成，总经理。 委托代理人：王清风，公司职工（特别授权）。 被告：遵义市侨龙房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区上海路49号。统一社会信用代码：91520300795278486L。 法定代表人：陈明全，董事长。 委托代理人：杜娟,公司职工(特别授权)。 原告吴某1诉被告遵义市侨龙房地产开发有限公司（以下简称侨龙房开公司）、遵义市龙鼎物业服务有限公司（以下简称龙鼎物业公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。吴某1委托代理人宋爱勇、侨龙房开公司委托代理人杜娟、龙鼎物业公司委托代理人王清风到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 吴某1向本院提出诉讼请求：一、判决被告方连带向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间租金114894.00元（并以57447.00元为基数按6%年利率支付从2019年8月1日起至该租金付清之日止的相应利息，以57447.00元为基数按6%年利率支付从2020年2月1日起至该租金付清之日止的相应利息）；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2015年1月6日购买侨龙房开公司开发的播州区遵义大道中段龙坑一号路交汇处的侨龙财智国际项目第Ａ座10层1、2、3、4号房（房号分别为Ａ-10-1，Ａ-10-2，Ａ-10-3，Ａ-10-4）（建筑面积为191.49平方米），原告与龙鼎物业公司于同日签订《房屋委托管理协议》，约定原告将在侨龙房开公司处购买的上述房屋委托给龙鼎物业公司管理，委托期限为60个月，起始时间为2015年12月31日至2020年12月31日，租金标准：前3个月原告不收租金，第4个月开始，龙鼎物业公司按50元／平方米／月的标准支付租金给原告；付款方式：以银行转账的方式支付给原告母亲付霞，并约定侨龙房开公司对原告应得的租金收益作担保。原告将上述房屋交付给龙鼎物业公司后，龙鼎物业公司支付了2016年租金86170.50元及2017年的租金114894.00元后，自2018年1月起未向原告支付租金，原告向人民法院提起诉讼，人民法院判决后进入强制执行程序。现龙鼎物业公司未向原告支付2019年1月至2019年12月的租金，原告多次催收未果，向人民法院提起诉讼。 被告龙鼎物业公司辩称：我方和原告签订《房屋委托管理协议》是事实，但该协议已于2019年6月2日解除，协议解除后我方不应当再支付租金。 被告侨龙房开公司辩称：对原告与龙鼎物业公司存在委托管理关系及我方作为合同担保人无异议，但我方担保的范围是龙鼎物业公司应承担的范围，因龙鼎物业公司已和原告方解除协议，故我方不应承担龙鼎物业公司应当承担责任范围之外的责任。 本院经审理认定事实如下：吴某1于2015年1月6日与侨龙房开公司签订《商品房买卖合同》，侨龙房开公司将其开发的“侨龙·财智国际”项目的Ａ栋Ａ-10-1、Ａ-10-2、Ａ-10-3、Ａ-10-4号建筑面积为191.49平方米的房屋以1295621.00元的价格出售给吴某1；侨龙房开公司与吴某1签订《商品房买卖合同》的同日，吴某1（甲方）、龙鼎物业公司（乙方）、侨龙房开公司（丙方）签订《房屋委托管理协议》，该协议约定吴某1将向侨龙房开公司购买的上述房屋委托龙鼎物业公司管理，委托管理协议如下：“一、甲方特别授权委托乙方对上述房屋进行对外招租管理，管理内容和权限包括但不限于以甲方名义或自身名义进行招租谈判，并与承租人签订相关的租赁协议，对承租人履约情况进行监督管理等。二、甲方委托乙方管理的委托期限为陆拾个自然月，自甲方交付房屋之日（甲方上述房屋的《商品房买卖合同》中约定的商品房交付期限届满、甲方接房第二日）起连续计算。乙方对外签订的租赁协议，甲方同意从上述房屋《商品房买卖合同》中约定的该商品房交付期限届满、甲方接房的第二日起叁个月为装修免租期（此叁个月含在乙方的陆拾个月招租管理期限内），即甲方在此期间不得收取承租人任何租赁费用。乙方以甲方名义或自身名义在管理期限内对外进行招租谈判并签约的内容甲方应予以确认并不得拒绝签章，否则，乙方有权终止代理。乙方保障甲方的租金不低于本协议第三条约定的标准并提供收益担保。三、乙方确保甲方在委托管理期限内的租金实现以下标准：固定标准50元／平米／月，面积按甲方上述房屋的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积计算。如乙方与承租人谈判后确定的租金高于前述标准的，超出部分的租金收益作为乙方的管理服务费归乙方所有。如乙方与承租人谈判的租金低于前述标准的，则差额部分由乙方补足。乙方保障承租人租金支付方式为一次性支付半年租金。…七、丙方对甲乙双方的收益做担保。当甲方依照本协议应得的租金收益未能得到保障时，由丙方支付给甲方租金收益…”。上述《商品房买卖合同》、《房屋委托管理协议》签订后，吴某1按照合同约定支付了购房款、按照约定将房屋交付给龙鼎物业公司管理。龙鼎物业公司按照约定支付给吴某12016年、2017年房屋租金后，未支付2018年租金，吴某1向本院提起诉讼，本院于2019年5月23日作出（2019）黔0321民初3117号民事判决书，判决由龙鼎物业公司支付吴某12018年1月至2018年12月租金114894.00元及支付逾期利息，侨龙房开公司承担连带清偿责任。龙鼎物业公司、侨龙房开公司不服该判决，向遵义市中级人民提起上诉，遵义市中级人民法院于2019年9月25日作出（2019）黔03民终5336号民事调解书，由龙鼎物业公司、侨龙房开公司于2020年1月31日前一次性支付吴某1租金114894.00元，若逾期未支付按照一审判决申请强制执行。2019年5月31日，龙鼎物业公司向吴某1邮寄《合同解除函》，以租赁物所在地划归播州区管辖、营商环境发生重大变化导致房屋租赁困难为由，告知吴某1：1、自您收到本函之日起您与我司签订的《房屋委托管理协议》已依法解除；2、自您收到本函之日起《房屋委托管理协议》协议中双方尚未履行的权利义务终止履行；3、如您在收到本函之后对本函内容持有异议，应在收到本函之日起七日内向租赁物所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。因龙鼎物业公司、侨龙房开公司未支付2019年1月1日至2019年12月31日期间租金，吴某1向本院提起诉讼。 另查明，侨龙房开公司在其开发建设的位于遵义市播州区的“侨龙·财智国际”项目的销售广告中以醒目的文字载明“记住这个地标不久将震撼遵义”、“五年包租8%高额年收益稳赚15万”。侨龙房开公司法定代表人陈明全与龙鼎物业公司法定代表人陈成系父子关系。 上述事实，有原、被告双方的陈述，吴某1与侨龙房开公司签订的《商品房买卖合同》，本院（2019）黔0321民初3117号民事判决书，遵义市中级人民法院（2019）黔03民终5336号民事调解书，吴某1、侨龙房开公司、龙鼎物业公司签订的《房屋委托管理协议》，《合同解除函》及邮寄回执单等证据在佐证，经庭审举证质证，足以认定。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”及第四百零五条“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定”规定，委托合同的主要权利义务在于由受托人处理委托人事务，委托人向受托人支付报酬。而本案《房屋委托管理协议》的核心内容系吴某1将从侨龙房开公司购买的房屋提供给龙鼎物业公司对外出租经营，由龙鼎物业公司将收取的租金交给吴某1。该项约定不能反映吴某1向龙鼎物业公司支付报酬的意思表示，反而体现了龙鼎物业公司按期固定向吴某1支付租金的内容。因此，《房屋委托管理协议》的内容更加符合租赁合同的性质。且《房屋委托管理协议》约定如龙鼎物业公司与承租人谈判后的租金低于50元／平米／月的标准，差额部分由龙鼎物业公司补足。这一事实更加说明龙鼎物业公司负有直接向吴某1支付租金的义务，该约定明显与委托合同的特征不符。综上，涉案《房屋委托管理协议》应认定为房屋租赁合同而非委托合同。龙鼎物业公司主张依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定解除合同不符合法律规定，龙鼎物业公司辩称合同已经解除，不予支持。涉案协议约定侨龙房开公司对吴某1的收益做担保，当吴某1依照本协议应得的租金收益未能得到保障时，由侨龙房开公司支付给吴某1租金收益，现龙鼎物业公司未按照约定向吴某1支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金114894.00元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，吴某1请求由龙鼎物业公司、侨龙房开公司连带支付2019年1月1日至2019年12月31日期间租金114894.00元，予以支持。根据《中华人共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，龙鼎物业公司未按期履行支付租金的义务，给吴某1造成了损失，结合双方对支付租金的约定，吴某1请求由龙鼎物业公司、侨龙和房开公司按照年利率6%连带支付利息（自2019年8月1日起以57447.00元为基数计算至付清之日，自2020年2月1日起以57447.00元为基数计算至付清之日），予以支持。综上，为依法维护当事人的合法权益，根据《中华人共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第三百九十六条、第四百零五条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款的规定，判决如下： 限被告遵义市龙鼎物业服务有限公司、遵义市侨龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告吴某12019年1月1日至2019年12月31日期间租金114894.00元及利息（利息计算方式：自2018年8月1日起以57447.00元为基数按照年利率6%计算至款项付清之日止，利随本清；自2020年2月1日起以57447.00元为基数按照年利率6%计算至款项付清之日止，利随本清）。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2597.00元，减半收取1298.50元，由被告遵义市龙鼎物业服务有限公司、遵义市侨龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本案判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。 审判员  周辉围 二〇二〇年七月一日 法官助理向炫静 书记员黄瑀