福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终892号 上诉人（原审被告）：杨式源，男，1972年5月9日出生，汉族，住福建省东山县。 上诉人（原审第三人）：杨式俊，男，1966年12月28日出生，汉族，住福建省东山县。 上诉人（原审第三人）：杨式莹，女，1964年4月16日出生，汉族，住福建省云霄县。 三上诉人的共同委托诉讼代理人：吴振彬，福建中门律师事务所律师。 三上诉人的共同委托诉讼代理人：沈鑫丹，福建中门律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙辉玲，又名孙惠玲，女，1957年12月15日出生，汉族，住福建省东山县。 被上诉人：游东仰，男，1980年11月17日出生，汉族，住北京市大兴区，已故游德彬的儿子。 被上诉人：游舒洁，女，1989年7月27日出生，汉族，住福建省东山县，已故游德彬的女儿。 三被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈剑东，福建中门律师事务所律师。 三被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈铭威，福建中门律师事务所律师。 上诉人杨式源、杨式俊、杨式莹因与被上诉人孙辉玲、游东仰、游舒洁房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省东山县人民法院（2019）闽0626民初1088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨式源、杨式俊、杨式莹的共同委托诉讼代理人吴振彬与被上诉人孙辉玲、游东仰、游舒洁的共同委托诉讼代理人陈剑东到庭参加开庭。本案现已审理终结。 杨式源上诉请求：撤销一审判决，改判驳回游德彬、孙辉玲的诉讼请求或将本案发回重审，一、二审诉讼费用全部由游德彬、孙辉玲承担。事实与理由：一、游德彬与杨式源于1996年11月25日签订的《房屋买卖协议书》无效，游德彬无权依据该协议主张房屋权利。1、本案讼争房屋系杨式源父亲杨亦旺于1994年3月2日以成本价向东山县邮电局购买的公有住房（位于东山县房屋），属于单位集资房，是经济适用房的一种类别。《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发［1994］43号）第二十一条第二款明确了职工以成本价向单位购买的公有住房，需满5年后方可进行交易。《房屋买卖协议书》是在5年内转让，违反了相关规定。2、根据《民法通则》第五十八条的规定，违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。杨式源最初是用出典的方式将房子交付给游德彬，后游德彬拒绝返还房屋，并要求杨式源签订《房屋买卖协议书》。游德彬是知晓公有住房未住满5年是不允许转让的，此种行为与集资房的福利目的相悖，破坏了政府对公有住房的管理秩序，扰乱了社会秩序，损害了国家利益和社会利益，应认定游德彬的行为违反国家利益和社会利益，是无效的民事行为。二、杨式源与游德彬之间存在的是民间借贷关系。杨式源从未办理产权过户，游德彬办理《房屋所有权证》是由其他人代杨式源签字的，《房屋所有权证》上登记的房屋面积也与杨式源签订《房屋买卖协议书》的面积不符。三、游德彬请求杨式源协助办理房屋土地使用权过户登记没有法律和事实依据。1、杨式源父亲杨亦旺对单位宿舍仅享有产权，不享有土地使用权，土地使用权应归单位所有。即使《房屋买卖协议书》被认定为有效，游德彬也无权要求杨式源办理土地使用权过户手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的前提是已经取得土地使用权的前提下才适用，而杨式源与游德彬签订《房屋买卖协议书》时并未取得土地使用权。2、一审法院判令杨式源协助游德彬办理位于东山县房屋（建筑面积81.85平方米）占用范围内的土地使用权属过户登记手续属于客观不能履行。游德彬向杨式源购买的房屋面积是81.85平方米。但是，游德彬于1998年10月15日代杨式源父亲杨亦旺与东山县邮电局签订的《出售公有住房合同书》中购买的房屋面积为39.49平方米;《房地产交易（转移）监证书》及《福建省契税完税证》（2000年1月6日）显示的房屋面积为99.43平方米；游德彬的《房屋所有权证》显示的房屋面积为124.19平方米，四份材料显示的房屋面积不一致，且房管局的材料上所登记的99.43平方米与124.19平方米两个面积是如何计算得到的也无从得知。根据《物权法》的房地一体原则，一审法院判令杨式源协助办理仅占本案讼争房产《房屋所有权证》上一部分房屋面积的土地使用权过户登记实属不当。四、一审法院存在程序性违法。游德彬在一审第二次开庭审理时当庭变更诉讼请求为判令杨式源协助办理房屋面积为81.85平方米的土地使用权过户登记，游德彬变更诉请后一审法院并未给予杨式源相应的答辩期而直接进行审理，属于程序违法。五、一审法院的法律适用错误。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，该房屋在转让时并未取得相关的权属证书，该房地产是不具备进入市场依法转让的条件的，违反了法律强制性规定，应为无效合同。 杨式俊、杨式莹上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回游德彬、孙辉玲的诉讼请求或将本案发回重审，一、二审诉讼费用全部由游德彬、孙辉玲承担。事实与理由同意杨式源的意见。另外，一审法院判决案件受理费3512元是错误的，杨式俊、杨式莹在一审过程中撤回了第二项诉讼请求，但一审法院没有减少受理费是错误的，应按照减少的诉讼请求数额计算退还。 被上诉人孙辉玲、游东仰、游舒洁答辩认为，涉及本案房产是杨亦旺的，但是三上诉人在杨亦旺去世后通过家庭分家析产形式将该房产分给杨式源，杨式俊、杨式莹对该房产不享有任何权利，因此无权提出确认买卖合同效力的诉求。一审对杨式俊、杨式莹提起反诉的主体资格没有进行审查，因一审已经判决驳回其诉讼请求，所以没有对此提出上诉。一审提出要求杨式源履行协助办证的义务，涉及该房屋81.85平方米所占用土地使用权，杨式源依法应当履行协助办证的义务，在一审已经论述。游德彬、孙辉玲在第二次开庭时将诉讼请求明确为按照双方房屋买卖协议中的81.85平方米所占土地范围要求协助办证，只是对诉讼请求的明确并将要求协助的面积小于原来的诉讼请求，一审未重新指定答辩期并未违反法律规定，三上诉人主张程序违法不成立。所以三上诉人的上诉请求不成立。 游德彬、孙辉玲提出诉讼请求：判令杨式源协助办理位于东山县房屋（建筑面积81.85平方米）占用范围内的土地使用权过户登记手续。 一审法院查明，游德彬与孙辉玲系夫妻关系。杨式俊、杨式莹、杨式源系杨亦旺的子女。游德彬与杨亦旺原系东山县邮电局的职工。1993年12月22日，杨亦旺向东山县邮电局申请购买公有住房，经东山县邮电局、福建省东山县经济委员会、东山县房改领导小组办公室审批同意后，1994年3月2日，东山县邮电局与杨亦旺签订了《购买公房合同》【（9402）东房改售准字第03号】，约定杨亦旺向东山县邮电局购买址在东山县（现址为东山县）公房一套，建筑面积81.85平方米，应付价款为24728.3元，实付款为18546.2元；杨亦旺购房须居住满五年后，方允许进入市场出售；出售、转让或租借房屋，对象只能是东山县邮电局职工，并必须在三个月前向东山县邮电局报告，经批准方可进行。1995年7月7日，杨式源将该房屋出典给游德彬，游德彬在向杨式源支付典金20000元后即入住该房。杨亦旺于1996年1月2日去世。1996年8月9日，杨式俊（作为甲方）、杨式源（作为乙方）、杨式莹（作为见证人）签订了《析产协议书》，约定址在东山县铜陵镇邮电局职工宿舍第一××号宿舍归杨式源所有，由其自行办理房屋产权转移手续。1996年11月25日，杨式源、林秋妹（作为甲方）与游德彬（作为乙方）签订了《房屋买卖协议书》，约定甲方将址在东山县邮电局铜陵支局内第一幢（东畔）201号分层式房屋一套以45000元的价格出售给乙方，乙方应于协议达成之日给付44000元（其中1995年7月7日已给付20000元），余款1000元限于乙方领取到完整产权手续之日付清；甲方应于收到购房款44000元时，将房屋钥匙、原购房材料及《析产协议书》等一并交付给乙方收执，同时将房屋移交给乙方；甲方移交房屋后，应协助乙方共同向有关机关办理房屋产权登记及过户手续。《房屋买卖协议书》签订之日，游德彬支付给杨式源购房款24000元，后又支付给杨式源购房款1000元。1999年12月1日，东山县电信局向东山县房管局出具《证明》一份，载明“我局已故职工杨亦旺同志所购买的位于铜陵，现已转让给本局职工游德彬，请予办理权属变更手续”。2001年8月，东山县人民政府向游德彬颁发了房屋所有权证（东房权证字第××号，房屋坐落：铜陵镇铜亭街五里亭179-1-201号，建筑面积124.19平方米），向孙惠玲（又名孙辉玲）颁发了房屋共有权保持证（东房共字第××号）。2003年8月4日，福建省电信公司东山县电信局取得了坐落于东山县亭住宅用地的国有土地使用证【东国用（2003）字第733–2号，使用权面积982.4平方米】，并进入土地分割登记。 另查明，杨式源与林秋妹原系夫妻关系，两人于2007年11月2日登记离婚。诉讼中，经调查林秋妹，其表示址在东山县的房屋已经在1996年间卖给游德彬了，房屋所有权及土地使用权应归游德彬，其与杨式源已经离婚了，该房屋跟其没有任何关系，其不参加本案诉讼。 一审法院认为，址在东山县房屋（建筑面积81.85平方米）系杨亦旺向东山县邮电局购买，杨亦旺1996年1月2日去世后，其子女杨式源、杨式俊、杨式莹于1996年8月9日签订了《析产协议书》，将该房屋分析给杨式源，该《析产协议书》系杨式源、杨式俊、杨式莹的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，对杨式源、杨式俊、杨式莹均具有法律约束力，至此杨式源拥有该房屋的产权，杨式俊、杨式莹对该房屋已不具有任何权利。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定和合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，本案游德彬与杨式源、林秋妹于1996年11月25日签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应当确认为合法有效的合同。诉讼中，林秋妹表示其不参加本案诉讼，符合法律规定。杨式源辩称其只是出售房屋给游德彬，并没有出售土地，其没有义务协助游德彬、孙辉玲办理土地过户，与《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定相悖，本院不予采信。杨式俊、杨式莹诉称，杨式源转让房屋，系在五年内出售，违反了国家利益和社会公共利益，故游德彬与杨式源签订的《房屋买卖协议书》为无效合同。本院认为，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）第二十一条第二款规定：“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。”从该条款可以看出，国务院对住用不足5年的公有住房转让并未作出禁止性规定。东山县邮电局与杨亦旺签订于1994年3月签订的《购买公房合同》【（9402）东房改售准字第03号】内容系根据东山县住房制度改革总体方案及细则拟定，该合同第七条“双方协议附带条款”约定：“第1条中出售、转让或租借，对象只能是甲方本局（即东山县邮电局）职工，并必须在三个月前向东山县邮电局报告，经批准方可进行”，从该约定可以看出，公有住房可以转让给本单位其他职工，而游德彬当时即为东山县邮电局职工，且东山县电信局亦于1999年12月1日出具《证明》，同意双方转让房屋的行为，并要求东山县房管局“请予办理权属变更手续”。故杨式俊、杨式莹诉称游德彬与杨式源签订的《房屋买卖协议书》为无效合同的主张，不予采纳。游德彬依约向杨式源付清了购房款项，并依合同约定合法占有了涉案房屋。2001年8月，游德彬取得了房屋所有权证，孙辉玲取得了房屋共有权保持证，房屋产权人登记为游德彬、孙辉玲。现杨式源拒绝协助办理土地使用权属过户登记手续，违背了合同法的诚实信用原则，故游德彬、孙辉玲要求杨式源协助办理位于东山县房屋（建筑面积81.85平方米）占用范围内的土地使用权过户登记手续，理由正当，予以支持。诉讼过程中，杨式俊、杨式莹申请撤回判决址在东山县房屋中新增的39.49平方米的房屋建筑面积归属于杨式俊、杨式莹、杨式源所有，游德彬、孙辉玲应予以返还的诉讼请求，要求另案处理；杨式源亦表态关于该部分诉讼请求，其会另行提起诉讼。这是杨式俊、杨式莹、杨式源在法律允许的范围内对自己民事权利的处分，依法应予准许。游德彬与杨式源、林秋妹于1996年11月25日签订了《房屋买卖协议书》，游德彬按约向杨式源支付了相应购房款项，并依合同约定合法占有了涉案房屋，其现要求杨式源协助办理土地使用权过户登记手续，其提出的诉讼请求属物权变更登记内容，杨式源辩称游德彬、孙辉玲的诉讼请求超过诉讼时效期间明显无理，对该意见不予采信。综上一审法院认为，游德彬与杨式源的房屋买卖行为成立，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。协助游德彬、孙辉玲办理讼争房屋土地使用权过户登记手续，是房屋卖方即杨式源的附随义务，因此，对游德彬、孙辉玲要求杨式源协助办理位于东山县房屋（建筑面积81.85平方米）占用范围内的土地使用权过户登记手续的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、杨式源应于判决生效之日起十日内协助游德彬、孙辉玲办理坐落于东山县房屋（建筑面积81.85平方米）占用范围内的土地使用权属过户登记手续；二、驳回杨式俊、杨式莹的诉讼请求。一审案件受理费3512元，由杨式源负担925元，杨式俊、杨式莹负担2587元。 二审期间，双方当事人均未提交证据。 案经本院二审审理，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 另查明，游德彬于2020年4月4日去世，本院于2020年4月16日依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一项的规定作出（2020）闽06民终892号民事裁定书，裁定中止本案审理。游东仰、游舒洁以游德彬继承人的身份申请参加诉讼，本院于2020年7月1日通知游东仰、游舒洁以游德彬继承人的身份参加本案诉讼。 本案当事人争议的焦点是：1、游德彬与杨式源、林秋妹于1996年11月25日签订的《房屋买卖协议书》是否有效；2、游德彬一方要求杨式源协助办理讼争房产土地使用权过户手续能否成立。对此，本院分析认定如下： 1、关于游德彬与杨式源、林秋妹于1996年11月25日签订的《房屋买卖协议书》是否有效的问题 本院认为，游德彬与杨式源、林秋妹签订的关于东山县房屋的《房屋买卖协议书》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。杨式源、杨式俊、杨式莹主张该协议书违反了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条第二款规定的必须五年后才可进入市场，协议书在五年内签订是无效的。《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》并未规定五年内进行交易的无效，该规定并非效力性强制性规定，杨式源、杨式俊、杨式莹上诉主张协议书违反该决定无效，缺乏法律依据，不能成立。杨式源在其父亲去世后，经过分家析产取得讼争房屋的所有权后，与游德彬签订合同，将讼争房屋出售给游德彬，并未损害国家和社会利益，其主张该行为违反国家利益和社会利益，是无效的合同，缺乏事实依据，不能成立。杨式源主张与游德彬之间存在民间借贷关系，未能提供证据证明，且该主张与本案无关。讼争房屋的《房屋所有权证》上的面积为124.19平方米，超出杨式源与游德彬签订的《房屋买卖协议书》中房屋的面积39.49平方米，游德彬一审已经提供证据证明上述面积差是由于在买卖协议签订后，单位统一进行集资扩建，其已经缴纳了相关扩建的款项及税费，并且办理了《房屋所有权证》。讼争房屋出售给游德彬且游德彬已实际占有使用讼争房屋后，讼争房屋的权利归游德彬所有，因讼争房屋尚未办理过户手续，因此游德彬在协议签订后以杨亦旺的名义并就此扩建的部分与东山县电信局签订了相应的协议，东山县电信局亦向房管部门出具证明，表明其对于讼争房屋出售给游德彬是知情且同意的。杨式源、杨式俊、杨式莹上诉主张游德彬系冒用杨亦旺的名义签订协议，登记的房屋面积与合同面积也不相符，上述事实并不能否认《房屋买卖协议书》的效力。杨式源、杨式俊、杨式莹据此主张协议无效，缺乏法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定未依法登记领取权属证书的房产不得转让，系管理性规定，并未规定转让合同无效，因此杨式源、杨式俊、杨式莹以上述规定为由，主张《房屋买卖协议书》无效，与法不符，不予采纳。杨式俊、杨式莹上诉主张与杨式源签订的《析产协议书》侵犯了杨式莹的继承权，是无效的，导致《房屋买卖协议书》也无效。经审查，《析产协议书》中杨式莹明确表示放弃对讼争房屋的继承，杨式俊同意讼争房屋的产权归杨式源所有，上述约定并未违反法律规定，杨式莹在协议书开头已经明确表示不继承讼争房屋，因此《析产协议书》并未侵犯其权利，是合法有效的，杨式俊、杨式莹主张无效缺乏法律依据。 2、关于游德彬一方要求杨式源协助办理讼争房产土地使用权过户手续能否成立的问题 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。该法并未规定以取得土地使用权作为该条法律适用的前提。故杨式源主张讼争房屋未取得土地使用权，不能适用上述法律规定，缺乏法律依据，不能成立。杨式源与游德彬签订的《房屋买卖协议书》合法有效，东山县房屋的所有权也已经办理到游德彬名下，故游德彬要求杨式源协助办理东山县房屋（建筑面积81.85平方米）占用范围内的土地使用权属过户登记手续合法有据，应予支持，超出部分面积的办证问题可由游德彬一方自行解决。杨式源等上诉主张办证属于客观无法履行，不予采纳。游德彬一方将诉讼请求变更为判令杨式源协助办理房屋面积为81.85平方米占用范围内的土地使用权过户登记，该诉求即是对杨式源、杨式俊、杨式莹提出的《房屋买卖协议书》中讼争房屋面积与《房屋所有权证》上房屋面积不一致抗辩的回复，亦未超过起诉时的诉讼请求，杨式源等上诉主张一审未针对该变更诉求给予答辩期，程序违法，缺乏法律和事实依据，不能成立。 一审中杨式俊、杨式莹撤回要求判决讼争房屋中新增的39.49平方米的房屋建筑面积归属于杨式俊、杨式莹、杨式源所有，游德彬、孙辉玲应予以返还的诉讼请求。对该部分诉讼请求的诉讼费2124.5元，应予相应减少。故杨式俊、杨式莹上诉主张一审判决案件受理费3512元计算错误，要求减少一审诉讼费的理由成立，应予采纳。 综上所述，上诉人杨式俊、杨式源关于一审诉讼费收取错误的上诉理由可以成立。上诉人杨式源的上诉请求及杨式俊、杨式莹的其他上诉请求均不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，可以维持，本院二审对一审的诉讼费进行调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费1387.5元，由杨式源负担925元，杨式俊、杨式莹负担462.5元。二审案件受理费1850元，由杨式源负担925元，杨式俊、杨式莹负担925元。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖书茵 审 判 员 陈春生 审 判 员 陈天明 二〇二〇年七月三十日 法官助理 杨 烨 书 记 员 邹晓倩