贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3614号上诉人（原审被告）：陈来英，女，1995年7月8日出生，汉族，住贵州省威宁县（盐仓街上）。委托诉讼代理人：谢福荣，贵州驰海律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邓君国，男，1989年10月30日出生，汉族，住贵州省威宁县。被上诉人（原审原告）：陈聪，女，1993年9月11日出生，汉族，住贵州省威宁县。委托诉讼代理人：龙治宇，威宁县中心法律服务所法律工作者。上诉人陈来英、邓君国与被上诉人陈聪确认合同无效纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2019）黔0526民初7554号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈来英上诉请求：请求二审法院撤销原判，确认上诉人与邓君国签订的房屋买卖合同合法有效，驳回被上诉人的起诉。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。根据原审开庭的庭审情况，没有任何的证据证实被上诉人与邓君国在2011年3月6日共同出资向晏应才购买房屋，涉案房屋纯粹是邓君国婚前个人财产，被上诉人与涉案房屋没有直接的利害关系。涉案房屋邓君国在2019年8月7日就交付给上诉人丈夫王东杰，是到房屋现场交付的房屋钥匙，有部分房屋出租，到2019年10月1日租期届满，邓君国已经给租房户办好交涉。被上诉人于2019年8月14日把门锁撬坏，搬进去居住，10月1日又将出租房的门锁撬坏，强行占有。二、原审判决对法律的适用和理解错误。1、因被上诉人与涉案房屋没有直接的利害关系，应适用民事诉讼法第一百一十九条之规定，驳回起诉。2、原审判决适用《物权法》第一百零六条关于“无权处分”的规定，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，“无权处分”的合同并不是无效合同，主张“无权处分”的合同无效，人民法院不予支持。3、关于产权登记或交付。因邓君国向晏应才买来的农村房屋，没有办理产权登记，所以邓君国卖给上诉人也不可能有产权登记，但在2019月8月7日，邓君国带上诉人丈夫到现场已将房屋钥匙交付，并与租房户办理好交涉，房屋实际交付已完成。被上诉人是撬坏门锁搬进房屋居住。4、关于第三人善意取得的法律规定。原审判决适用《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》八十九条的规定，但并没有贯彻执行该法条。该条文规定部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。但第三人善意有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。上诉人是因为邓君国张贴售房广告才与邓君国联系买房，上诉人审查了2011年3月6日邓君国与晏应才签订的房屋买卖合同，又得知邓君国与被上诉人是2016年8月23日补办结婚登记手续，上诉人完全相信涉案房屋是邓君国的婚前财产，邓君国有完全的处分权。上诉人是有偿取得且价格合理。邓君国在2011年时以126000元买得该房屋，2019年以258000元卖给上诉人，并不存在明显低价，所以上诉人作为善意取得第三人，权益应当受法律保护。上诉人邓君国上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人原审诉请。事实和理由：原审判决认定事实不清，判决结果错误。1、原审判决认定上诉人卖给陈来英的房屋系上诉人与被上诉人于2011年3月6日共同出资126000元购买，属共同共有物，该认定是错误的。2011年3月6日，上诉人向晏应才购买房屋的购房款126000元全部是上诉人出资，资金来源是当时上诉人因土地被征收而得到的一笔征地补偿款。被上诉人根本没有出过一分钱，与晏应才签订的购房合同上买房也只有上诉人的名字，没有被上诉人的名字。在我们农村，谈婚论嫁，男方要给女方家送彩礼，结婚用房纯粹是男方家的事，还从来没听说过女方家出钱给男方家共同购买房屋。被上诉人也没有提供任何证据证实在2011年3月6日出资购房。原审判决关于共同出资买房的认定没有任何证据支持，属错误认定。2、原审判决关于涉案房屋至今未交付给受让人陈来英的认定是错误的。2019年4月16日，上诉人与陈来英签订买卖合同意向，同时陈来英支付定金50800元。2019年8月5日，上诉人与陈来英签订房屋买卖合同，并收取陈来英购房余款20万元，合同约定交房时间为2019年8月7日。2019年8月7日，上诉人将房屋钥匙交给陈来英的丈夫王东杰，因部分房屋是出租给他人使用，租期到2019年10月1日，上诉人还带陈来英夫妇到租房户处办好交涉，10月1日以后如果要租就要和陈来英重新签合同。2019年8月14日，被上诉人撬坏门锁搬进房屋居住，被上诉人并不是2019年7月搬进房屋居住，2019年7月，被上诉人外出打工还未回来。2019年10月1日，被上诉人又去撬出租房屋的门锁，上诉人还向派出所报过案，派出所有出警记录。上诉人是在2019年8月7日就将房屋交付给陈来英丈夫，并不是未交付给买受人陈来英。根据民事诉讼法第一百一十九条的规定，被上诉人与涉案房屋没有直接利害关系，作为原告的主体不适格，故请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的起诉或诉请。二审庭询中，邓君国补充上诉请求：请求撤销原审第二项判决，因为原审原告未针对第二项提起诉请。针对二上诉人的上诉，被上诉人陈聪辩称：一、涉案房屋系答辩人陈聪与上诉人邓君国共同共有。依据是三寨村委会的《证明》、威宁县人民法院（2019）黔0526民初第5660号判决书及原售房人晏应才等证人证言。二、二上诉人两次签订的《购房合同》约定房屋交付的日期前后矛盾，有明显的恶意串通嫌疑。三、上诉人陈来英不构成善意取得。陈来英与陈聪都生活在盐仓街上，双方都是熟人，陈来英明知陈聪与邓君国系夫妻关系，也知道陈聪不同意出售涉案房屋，仍然单独与邓君国一个人签订第二份购房合同，不符合善良风俗和民间交易习惯。且根据物权法的规定，房屋交易以登记为生效要件，陈聪知晓二上诉人签订第一份合同后就出面干涉并搬入涉案房屋居住，涉案房屋并没有交付给上诉人陈来英占有，也没有登记到陈来英的名下。时至今日，房屋的真实状态一直为陈聪实际占有、使用。四、一审过程中，原、被告双方都围绕合同是否有效主张自己的权利，没有对购房款的归属主张权利，对于二上诉人之间的购房款项，应由二上诉人另案解决，不在一审的处理范围，故一审判决中的第二项应予撤销。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但二上诉人两次签订的《房屋买卖合同》不真实，购房余款是否交付也不清楚，一审中原、被告双方对购房款一项也未提出主张，故请求二审法院改判一审判决，维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项。陈来英、邓君国对对方的上诉均无异议。原审原告陈聪向一审法院起诉请求：请求法院判令二被告签订的买卖合同无效并予以撤销；本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：被告邓君国与被告陈来英于2019年4月16日签订买房合同意向，将位于威宁县房屋以250800元卖给被告陈来英并交付定金50800元，下欠200000元定于2019年10月5日交房时一次性付清。原告得知售房事宜后，为反对被告邓君国的售房行为于2019年7月搬进了该房屋居住至今。2019年8月5日双方正式签订了房屋买卖合同并支付余款20万元，同时约定2019年8月7日交付房屋。同时查明，涉案房屋系原告陈聪和被告邓君国于2011年3月6日共同出资126000元，以被告邓君国的名义向晏应才购买而来。该房屋属于集体土地使用证上的自建房，房屋占用的土地性质属于集体土地。2019年7月，原告得知房屋被邓君国出售后便搬进涉案房屋居住至今，致使涉案房屋未交付被告陈来英。原告陈聪、被告邓君国与被告陈来英虽系邻居，但在签订房屋买卖合同时双方不属于同一集体经济组织成员。再查明，原告陈聪与被告邓君国认识后于2011年3月6日后三、四天外出做工，随之以夫妻名义同居生活。2016年8月23日双方补办了结婚登记手续。2019年1月，原告陈聪外出到浙江务工，2019年8月19日，被告邓君国以与原告陈聪感情完全破裂为由诉请离婚。一审法院认为，本案争议的焦点在于被告邓君国向被告陈来英出售的房屋是否属于原告陈聪和被告邓君国的共同共有物；被告邓君国和被告陈来英签订的房屋买卖合同是否有效。对于涉案房屋是否属于原告陈聪和被告邓君国的共同共有物的问题。一审法院通过庭审查明涉案房屋系原告陈聪和被告邓君国共同出资于2011年3月6日以被告邓君国的名义向晏应才够买。购买后双方便以夫妻名义同居生活，2016年8月23日双方补办了结婚登记手续，故对涉案房屋应当认定为双方共同共有财产。对于被告邓君国和陈来英签订的合同是否有效的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。……”。为此，善意取得不但要求支付合理对价，还应当依照法律规定进行登记或交付。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》八十九条之规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；……”。本案中，受让人陈来英虽支付了合同约定的房屋转让价款，但是被告陈来英未办理产权登记手续，涉案房屋至今未交付受让人陈来英，故被告陈来英未取得房屋所有权；二被告转让的房屋属于集体土地使用证上的房屋，被告庭审中未能提供证据证实自己符合集体土地使用证上房屋所具备的受让条件。综上，被告邓君国与被告陈来英签订了《房屋买卖合同》应认定为无效。被告邓君国依据《房屋买卖合同》收取陈来英的250800元购房款应当予以返还。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》八十九条之规定，一审判决：一、被告邓君国与被告陈来英于2019年8月5日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告邓君国于本判决生效后十日内返还被告陈来英购房款250800元。案件受理费30元，由被告邓君国负担。二审中，邓君国向本院提交如下证据：1、银行流水，证明购房时，邓君国从银行卡上面取了104000元付给宴应才。经质证，陈聪对三性均有异议。该组证据的取款日期是在2011年2月11日，而双方在购房的时候是在2011年3月6日，无法证实该取款行为与购房之间存在因果关系，所以不能达到上诉人的证明目的。陈来英无异议。2、电话录音，证明陈聪不是2019年7月搬进房屋居住，2019年8月14日陈聪电话中找邓君国要盐仓房子的钥匙，时间在2019年8月7日邓君国将房屋交付给陈来英之后。经质证，陈聪对真实性无异议，但对关联性、合法性、证明目的有异议。因为陈聪不同意出售案涉房屋，提前撬案涉房屋的锁，所以陈聪向邓君国索要钥匙其目的是表明案涉房屋是自己的共有财产，出售不是自己的真实意思表示。陈来英无异议。经审查，邓君国提交的银行流水未加盖银行业务公章，不能核实该组证据的来源及真实性，不予采纳；陈聪、陈来英对电话录音的真实性未提异议，予以采纳。邓君国申请证人邓某出庭作证，因在邓某发表证言之时，邓君国一再作暗示性提示，本院对邓某出庭证言的效力不予确认。二审经审理查明，2019年8月14日，陈聪打电话给邓君国索要案涉房屋的钥匙。二审庭询中，陈聪主张其出了钱，但表示没有证据证明。结合案外人晏应才的一审出庭证言“钱是交给我妻子的，具体哪个拿的我记不清楚了……时间长了，我也记不起来了。我只知道房子是卖给邓君国家的……收条是我的签名（收条内容为：今收到乙方交来买房现金126000元。付款人邓君国、收款人晏应才）”，即根据本案现有证据尚不能查明案涉房屋系邓君国、陈聪共同出资，故本院对一审认定的“涉案房屋系原告陈聪和被告邓君国于2011年3月6日共同出资126000元”的事实不予确认。二审对一审认定的其他事实予以确认。本案二审的争议焦点：1、案涉《房屋买卖合同》的效力应如何认定；2、一审判决邓君国返还陈来英的购房款是否超出陈聪一审的诉讼请求？本院认为，关于焦点一，本案所涉房屋买卖合同的标的物为农村房屋。农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的转让,因此该房屋买卖必须符合有关宅基地使用权转让的法律规定。《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第八条第二款规定,农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施;第一百五十三条规定,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。可见,在我国宅基地的所有权属于农民集体所有,宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利,与特定的身份关系紧密联系,只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地,不得转让给非本集体经济组织成员。农村房屋买卖,虽然交易的标的物是地上建筑物,但根据房地一体的原则,实际上交易的标的物也包括了相应的宅基地。宅基地流转限制在本集体经济组织范围内,是确保集体土地对本村集体成员的保障性功能,如果允许宅基地流转到非本村集体经济组织成员中将导致本村集体土地的流失,因此,我国土地管理法对农村村民对宅基地使用权的取得、行使和转让均受到一定限制,宅基地使用权的转让必须符合相关法律规定和国家政策。由于涉案房屋所在土地为威宁县盐仓镇盐仓村集体所有,而根据一审查明的事实，邓君国、陈来英在签订《房屋买卖合同》时并不属于同一集体经济组织，合同约定陈来英以买卖方式取得涉案房屋及院坝的使用权,违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”的规定,一审法院认定双方签订的房屋买卖合同无效的处理结果正确,本院予以维持。关于焦点二，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民会议纪要）第36条规定，案涉《房屋买卖合同》无效，一审应向本案当事人释明是否就房屋、购房款返还等问题一并处理，如陈聪增加返还房屋的诉讼请求或陈来英提出返还购房款同时履行抗辩时，法院可就上述问题一并处理。经审查，一审庭审归纳的争议焦点未涉及购房款应否返还的问题，也没有体现一审的释明情况，在此情况下，一审判决由邓君国返还陈来英购房款250800元不当。邓君国二审中针对返还购房款的判项提出异议，经释明，陈来英不同意一并处理，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第十一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十二条的规定，本院对一审判决第二项予以撤销。综上所述，上诉人陈来英的上诉请求不能成立，上诉人邓君国的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、维持贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2019）黔0526民初7554号民事判决第一项，即：被告邓君国与被告陈来英于2019年8月5日签订的《房屋买卖合同》无效；二、撤销贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2019）黔0526民初7554号民事判决第二项，即：被告邓君国于本判决生效后十日内返还被告陈来英购房款250800元。三、驳回上诉人陈来英的上诉请求；四、驳回上诉人邓君国的其他上诉请求。一审案件受理费30元，由邓君国负担；二审案件受理费120元，由邓君国、陈来英各自负担60元。本判决为终审判决。审 判 长  李 可审 判 员  张 晶审 判 员  唐 琳二〇二〇年七月十日法官助理  詹 淼书 记 员  龚佳铃