山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终6599号 上诉人(原审原告)：姜海彬，男，1967年2月9日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：韩清琴，女，1973年3月1日出生，住山东省胶州市，系姜海彬配偶。 委托诉讼代理人：李升堂，胶州中云法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审被告)：班秋娟，女，1963年5月7日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：李雪英，胶州华盛法律服务所法律工作者。 上诉人姜海彬因与被上诉人班秋娟房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初12259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案开庭审理，并于2020年6月16日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人姜海彬的委托诉讼代理人韩清琴、李升堂，被上诉人班秋娟的委托诉讼代理人李雪英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 姜海彬上诉请求：依法改判支持姜海彬的一审诉讼请求解除房屋买卖合同或者发回重审。事实和理由：一审查明事实不清，认定事实错误，判决错误。1、按照相关规定:拆迁补偿的安置房首先出卖时要确定是在集体土地上还是在国有土地上，如果是在集体土地上的话，属于小产权的房子，不能办理产权证，买卖的话得卖给本村集体组织的原先成员，一般此类房屋产权虽属于个人所有，但土地性质却是集体土地，或者政策规定在取得所有权的一定期限内(通常为五年)不能上市交易，即便在一定期限之后可以有条件地准许上市交易，但一般还要补缴土地出让金和享受优惠的有关税费后才能进入市场，而本案房屋系姜海彬拆迁所得，并没有办理相关的房屋登记手续，也没有任何的土地性质等手续，而一审法院却认定“已满足办理不动产登记手续的条件”没有任何的根据及证据，属于认定事实不清、枉法裁判。2、从合同本身及交易过程来看，存在严重的欺诈，应予解除。从班秋娟提交的五份房款收条来看，最早的房款交付是在2015年6月20日交付20万元，而合同签订是在同年的10月份且没有写明签订的具体时间，合同第三条明确注明“签订本合同时支付定金20万元”、第四条约定支付定金起一个月内向甲方支付首付款，而这些约定班秋娟并没有实际履行，一审法院却认定班秋娟已交付总房款的80%，计算错误，证据不足。合同签订后班秋娟仅在2015年11月3日、2015年11月9日支付了房款5万元，根本构不成总房款的80%，而本案事实是：姜海彬向班秋娟在2013年6月6日借现金20万元，该买卖合同系借款抵押的性质，姜海彬是按照借钱时班秋娟要求书写的收条等内容，所以就出现了收条在前、合同在后，时间及内容均不相符，事实是合同是姜海彬应班秋娟的要求为借款担保而后来补签的，姜海彬的本意并不想出卖房屋。假设是真实的买卖，后补合同也是可以的，但要把前期收条的内容予以注明并写明房屋首付款数额、交接时间等内容，而本案合同签订后双方均没有实际按约定履行，故应予解除。3、2015年4月25日的借条与本案没有任何关系，是姜海彬借案外人的现金，属于民间借贷，与本案房屋买卖合同系另外的法律关系，而一审法院在姜海彬否认的情况下认定是本案房款的一部分，属认定错误。4、合同第九条明确约定了延期支付房款的违约责任，假设本案房屋买卖合同有效，班秋娟就应按合同约定履行，不履行就应予解除。5、本案房屋出卖时姜海彬的配偶并不知情，且当时夫妻二人也是居住在其他住处，由于政府一直没有办理相关的确权手续，姜海彬的配偶一直不知道出卖的情况，仅是听姜海彬陈述当时借款20万元的情况，对房屋出卖给班秋娟及买卖合同的情况一概不知情，而且在一审庭审时姜海彬才知道当时签订了一份买卖合同，姜海彬本身以为并没有卖房，只是借款抵押而已。综上，一审查明事实不清，认定缺少真实有效的证据，判决错误，本案买卖合同应予解除，请求二审法院支持姜海彬的上诉请求。 班秋娟辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。一、本案涉案房屋所在村庄系胶州市阜安街道办事处统一规划建设的居民安置楼，不是小产权房，已经有很多村民办理出了房产证，也有房屋交易后办理了房产证的，一审法院已经核实过了房产证，本案房屋可以办理不动产登记手续。姜海彬与班秋娟都是该村村民。一审法院认定涉案房屋现已满足办理不动产登记手续的条件是认定事实清楚。二、房屋买卖合同是双方当事人真实意思的表示，合同内容符合法律规定，为有效合同，并且该合同由村委会成员王某、姜某担任证明人，该合同不应解除应继续履行，姜海彬现在明显就是想反悔，想收了班秋娟的钱还想把房子要回去，分明是欺诈行为。2015年6月20日的收到条上明确记载：今有姜海彬卖给班秋娟阜安名苑6号楼2单元1102号楼房一套四十万元，班秋娟付给姜海彬房款现金二十万元整。除2015年4月25日借条外，其余也均是出具的收到条。根本不是姜海彬所述的借款，如果真是借款姜海彬就不会出具收到条了。三、姜海彬的配偶说卖房不知情完全是错误的，姜海彬共分得两套拆迁安置房，一套是本案涉案房屋1102号，一套是其对门1101号，当时姜海彬和其妻子韩清琴一起去收拾的房屋交给班秋娟，其现在说不知道姜海彬卖了房子完全与常理不合。班秋娟自2015年购买该房屋后已居住多年，并实际占有使用该房屋多年，好多村民都知道，并且班秋娟对该房屋属于善意取得，班秋娟已经按照当时的合理市场价格购买该房屋，并支付了大部分房款。综上，二审法院应驳回其上诉请求，维持原判。 姜海彬向一审法院提出诉讼请求：1、要求解除姜海彬与班秋娟于2015年10月签订的位于胶州市房屋的买卖合同；2、要求班秋娟赔偿给姜海彬造成的经济损失10000元；3、本案诉讼费由班秋娟承担。 一审法院认定事实：涉案房屋系拆迁安置房，位于阜安茗苑6号楼2单元11层1102号，被安置人为本案姜海彬，姜海彬、班秋娟就涉案房屋的购买问题达成合意，在签订买卖合同之前，班秋娟向姜海彬支付了部分购房款，姜海彬于2015年6月20日，向班秋娟出具收到条一份，载明：“今有姜海彬卖给班秀娟阜安茗苑6号楼2单元1102楼房一套肆拾万元整（400000元），2015年6月18日，班秋娟付给姜海彬房款，现金贰拾万元整（200000元）收款人：姜海彬”，于2015年8月29日，向班秋娟出具收到条一份，载明：“今收到班秀娟房款30000元收款人：姜海彬”，后，姜海彬、班秋娟于2015年10月补签了房屋买卖合同，约定甲方（卖方）为姜海彬，乙方（买方）为班秋娟，甲方自愿将涉案房屋出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关土地使用权同时出卖给乙方（附甲方证明此房产归甲方所有的房屋拆迁分房合同及该房产位置图）；双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币肆拾万元；乙方在签订本合同时，支付定金人民币贰拾万元整；乙方在支付定金壹个月内，向甲方支付首付款（定金从中扣除），首付款之外的款项待双方协商付款，通过银行打款或现金交付（有关期限和程序按照两人协商办理）；办理房产证手续所产生的有关税费由甲乙双方协商承担；乙方支付首付款后，甲方积极配合乙方办理相关房产过户手续，待房产过户至乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额；甲乙双方协商本年十月份前将该房产交付乙方，届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵、无人租住、使用，无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、有线电视费等；本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付壹万元的违约金，一方如不能按照规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元罚金，逾期90日视为毁约，如因政府及银行规定，本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，不适用本条款……。该合同由姜海彬、班秋娟签订捺印，合同证明人处案外人王某、姜某签字捺印。该合同签订后，班秋娟又分别于2015年11月3日和2015年11月9日向姜海彬支付房款20000元和40000元，姜海彬分别为班秋娟出具了收到条。综上，班秋娟共计向姜海彬支付房款290000元。 另查明，涉案房屋自2016年开始由班秋娟居住至今，涉案房屋现已满足办理不动产登记手续的条件。 再查明，姜海彬曾于2015年4月25日向班秋娟的配偶借款30000元，约定2016年5月底还清。 一审法院认为，本案争议的焦点在于，涉案房屋买卖合同是否存在解除的事由，对此，本案分析如下：从涉案房屋买卖合同是否履行来看，姜海彬称双方之间的房屋买卖合同并未实际履行，系因姜海彬向班秋娟借款200000元而签订的具有抵押性质的合同，但对此，姜海彬并未提交证据予以证明，根据班秋娟提交的收到条，明确载明了200000元系购房款，且后续班秋娟又向姜海彬交付了90000元的购房款，姜海彬均出具了收到条，另涉案房屋自2016年开始至今一直由班秋娟居住，综上，姜海彬、班秋娟之间的房屋买卖合同真实有效，已经实际履行。从班秋娟是否存在违约行为来看，姜海彬、班秋娟双方并未就涉案房屋首付款交付的数额进行约定，班秋娟称连同其配偶于2015年4月25日向姜海彬出借的30000元借款，已经共计向姜海彬交付款项320000元，符合双方口头约定的首付款为总房款的80%；对于剩余购房款，双方合同约定支付首付款后，姜海彬积极配合班秋娟办理相关房产过户手续，待房产过户至班秋娟名下之时，班秋娟应向姜海彬付清全部房款余额，现涉案房屋并未登记至班秋娟名下，且首付款的数额双方未进行约定，故，班秋娟余款未付清，不构成违约。另，关于涉案房屋的处分权问题，姜海彬称涉案房屋系夫妻共同财产，姜海彬的配偶对姜海彬处分房屋的行为并不知情，对此，一审法院认为，涉案房屋自2016年开始一直由班秋娟居住，而在庭审中姜海彬的配偶作为本案姜海彬的委托诉讼代理人却称涉案房屋一直在对外出租，其陈述与事实不符，且姜海彬及其配偶之间关系紧密，其配偶对涉案房屋买卖事宜不知情，明显与常理不符，故，一审法院对姜海彬表述不予采信。综上，班秋娟已经履行完大部分购房款，不存在违约行为，且涉案房屋早已经交付给班秋娟居住使用，另经核实，涉案房屋可以办理不动产登记手续，姜海彬主张解除房屋买卖合同，无事实与法律依据，一审法院不予支持。对于姜海彬主张的损失10000元，因班秋娟并不存在违约行为，其主张无事实与法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回姜海彬的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由姜海彬负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。姜海彬提交证据一、姜海彬名下青岛农商银行交易记录一份，证明：2015年6月18日姜海彬偿还银行借款20万元及利息4000元，该204000元就是一审姜海彬所述的借班秋娟的现金20万元，2015年6月20日给班秋娟出具收到条，以房屋买卖的形式作为本次借款的抵押；证据二、2019年9月25日韩清琴与本案房屋买卖合同中见证人王某、姜某的通话录音，证明：本案房屋买卖合同是班秋娟提前做好，然后找两位见证人签字，该合同实际不应成立，也不能真实反映出当时房屋买卖的事实。经质证，班秋娟对证据一的真实性不予认可，没有银行的公章，并且现金存入银行与班秋娟无关，可以证明班秋娟支付20万元购房款；对证据二录音的真实性有异议，无法证明是姜某和王某的录音。 经审理查明，二审期间，姜海彬认可涉案房屋买卖合同系其与班秋娟之间的真实意思表示，其上诉主张解除合同系因为班秋娟没有履行该合同第三、四、九条的约定。另，涉案房屋现是否满足办理不动产登记手续的条件与姜海彬在本案中的诉讼请求无直接关联性，本院在本案中不予审查。本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，姜海彬在本案二审期间认可涉案房屋买卖合同系其与班秋娟之间的真实意思表示，本院经审查认为，该合同内容不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应为合法有效，双方均应依约履行。根据姜海彬在二审期间的陈述，本案二审的争议焦点问题为：一、涉案房屋买卖合同履行过程中班秋娟是否存在违约行为；二、涉案房屋买卖合同是否存在解除事由。对此，本院评判如下： 关于争议焦点一，姜海彬上诉主张班秋娟未履行该合同第三条、第四条的规定，经查，该第三条、第四条主要系针对购房定金、购房首付款及其他购房款的支付问题所作的约定。根据业已查明的事实，姜海彬向班秋娟出具的收条明确载明其已收到房款29万元，由此可知，班秋娟已经履行该合同第三条关于签订合同时支付定金20万元的义务。关于第四条约定，双方未在合同中明确约定首付款的具体数额，而首付款之外的其他款项，合同明确约定按照两人协商办理，但姜海彬在本案中并未提交证据证明其已就其他款项的支付期限和程序与班秋娟协商一致，亦未提交证据证明其就首付款的具体数额和其他款项的支付问题与班秋娟进行过协商，故，姜海彬上诉主张班秋娟在支付购房款方面存在违约行为，依据不足，本院不予支持。 关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》关于合同解除规定有协商一致解除、约定解除和法定解除三种方式。因班秋娟不同意解除其与姜海彬之间的房屋买卖合同，故本案纠纷不符合协商一致解除的方式。姜海彬上诉主张依据涉案房屋买卖合同第三、四、九条约定解除合同，实质是主张适用约定解除的方式，但综观双方签订的房屋买卖合同，其中未有关于合同解除条件的约定，姜海彬上诉主张的第九条亦仅约定违约方支付违约金或者罚金，并未约定守约方有权要求解除合同，况且，根据本院上述认定，班秋娟在合同履行过程中尚不存在违约行为，故本案纠纷不符合约定解除的方式。关于法定解除，姜海彬未提供证据证明涉案房屋买卖合同履行过程中存在《中华人民共和国合同法》第九十四规定的情形，本案纠纷亦不符合法定解除的方式。综上，姜海彬上诉请求解除其与班秋娟之间的房屋买卖合同，依据不足，本院不予支持。 姜海彬在二审期间提交的证据，与其在二审期间的诉讼主张和上诉请求无直接关联性，本院在本案中不予审查。 综上所述，上诉人姜海彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人姜海彬负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  孙向东 审判员  马 喆 二〇二〇年七月七日 法官助理 王莉莉 书记员胡浩东 书记员于国英