贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0521民初3502号 原告：唐永杰，男，1963年2月26日出生，汉族，住贵州省毕节市金海湖新区（原大方县）。 委托诉讼代理人：赵江，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔仁静，贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。 被告：张达文，男，1961年11月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 被告：刘胜英，女，1961年9月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 被告：贵州毅博不动产服务有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县红旗街道办事处华屹锦城11组团4号楼1层1号，统一社会信用代码：91520521337466295G。 法定代表人：安光红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张雄，该公司员工。 委托诉讼代理人：石军，贵州泽丰律师事务所律师。 原告唐永杰与被告张达文、刘胜英、贵州毅博不动产服务有限公司居间合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告唐永杰的委托诉讼代理人赵江、崔仁静，被告张达文、刘胜英，被告贵州毅博不动产服务有限公司的委托诉讼代理人张雄、石军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐永杰向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告贵州毅博不动产服务有限公司支付原告逾期办理不动产过户手续违约金105787.50元（按照被告贵州毅博不动产服务有限公司收取的佣金9750.00元为基数，每逾期一日按1%计算）；2.判令被告张达文、刘胜英支付原告逾期办理产权过户登记违约金126945.00元（以房地产价格30万元为基数，每逾期一日按照万分之三计算）；3.判令三被告按照合同约定办理不动产产权过户手续；4.诉讼费用由三被告承担。事实及理由：2016年12月12日，唐永杰在贵州毅博不动产服务有限公司的促成下，与张达文、刘胜英签订《房屋买卖居间合同》，张达文、刘胜英将其位于大方县房屋出卖给唐永杰，合同对房屋转让金额、支付方式、交房时间、产权转移登记时间以及违约责任进行了约定。合同签订后，唐永杰向张达文、刘胜英支付了房屋转让款39万元，向贵州毅博不动产服务有限公司交纳了佣金9750.00元以及交易税费18250.00元。按照合同约定，张达文、刘胜英在收到房屋转让款之日即将房屋交付唐永杰，房产证由贵州毅博不动产服务有限公司代为办理，办理时间自合同签订之日起半年内。但自2016年12月12日至今，贵州毅博不动产服务有限公司未按照合同约定办理产权过户登记手续，张达文、刘胜英作为出卖方未积极督促贵州毅博不动产服务有限公司办理相关手续，怠于履行其义务，应承担连带责任。为此，特向人民法院起诉。案件审理过程中，唐永杰向本院提交书面说明称，按照居间合同的约定，办理产权过户事宜由贵州毅博不动产服务有限公司代办，与张达文、刘胜英无关，庭审中明确为放弃要求张达文、刘胜英在本案中承担违约责任的诉讼请求。 被告张达文、刘胜英辩称，唐永杰与其二人达成房屋买卖协议后，收款当日即已将房屋及相关资料交付给唐永杰，办理房屋产权过户由贵州毅博不动产服务有限公司代办，与其二人无关。 被告贵州毅博不动产服务有限公司辩称，唐永杰与张达文、刘胜英签订房屋买卖合同后，唐永杰也与贵州华屹房地产开发有限公司就案涉房屋签订了商品房买卖合同，其公司作为居间人已经履行了居间合同义务。根据三方签订的《房屋买卖居间合同》，其公司在协助办理不动产权证问题上不作时间规定，在办证政策、程序正常的情况下，其公司如果没有完成办证才承担逾期责任，本案是因为产权证由原来的房屋产权证改变为不动产登记证的原因导致至今未能办理，因此，其公司对不能按期办理不动产权证问题上没有过错。其公司会随时关注办理产权证的情况，根据合同的约定完成自己的职责。如果法院认定其公司存在过错，对唐永杰主张的违约金请求在不超过损失的30%范围内进行调整。 经审理查明的事实：2016年12月12日，张达文、刘胜英作为甲方，唐永杰作为乙方，贵州毅博不动产服务有限公司作为丙方签订《房屋买卖居间合同》，《房屋买卖居间合同》第一条、第二条、第四条约定的主要内容为：张达文、刘胜英转让给唐永杰的房屋为大方县华屹锦城I组团19号楼C单元302号房屋，转让价格为39万元，房屋转让款已于合同签订当日通过银行转账方式支付，张达文、刘胜英同日已将房屋及相关材料交付唐永杰。《房屋买卖居间合同》第三条、第四条、第五条、第六条约定的主要内容为：唐永杰在合同签订前向贵州毅博不动产服务有限公司交纳的购房首期定金28000.00元作为购房服务费及房产过户费用，其中应由唐永杰承担的交易税费为18250.00元、贵州毅博不动产服务有限公司收取的佣金为9750.00元，贵州毅博不动产服务有限公司在唐永杰支付房屋转让款以及张达文、刘胜英交付房屋后，由贵州毅博不动产服务有限公司配合张达文、刘胜英完成《商品房买卖合同》注销手续，并积极完成唐永杰的《商品房买卖合同》备案及房屋产权证办理，因受政策变化影响，三方同意贵州毅博不动产服务有限公司对房产证办理事项不作时间规定，按照正常程序积极进行办理，贵州毅博不动产服务有限公司承诺尽早办理完成唐永杰房产证及水电过户等手续。《房屋买卖居间合同》第十条、第十一条约定的主要内容为：唐永杰未按期支付购房款或张达文、刘胜英未按时交付房屋及办理产权过户时，每逾期一日按照购房价的万分之三向对方支付滞纳金，逾期超过60日，守约方有权解除合同。如果甲方违约的，双倍返还定金并按照已付购房款的30%向乙方支付违约金，如果乙方违约的，定金不予退还，并按照已付购房款的30%向甲方支付违约金。房产证由贵州毅博不动产服务有限公司代办，办理时间约定为半年，如政策、程序正常情况下未能在半年内办理完成的，贵州毅博不动产服务有限公司承担逾期责任，逾期办理每日按照已收取的佣金的1%支付滞纳金。合同同时就其他相关问题进行了约定。《房屋买卖居间合同》签订后，贵州毅博不动产服务有限公司按照合同约定已将张达文与贵州华屹房地产开发有限公司大方分公司签订的《商品房买卖合同》注销，同时唐永杰作为买受人，就向张达文、刘胜英转让的大方县华屹锦城I组团19号楼C单元302号房屋与出卖人贵州华屹房地产开发有限公司大方分公司签订了《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》就办理房屋权属证书的约定主要为出卖人于2018年12月31日前将办理所涉房屋转移登记的有关文书交付给买受人（即唐永杰），如因国家职能部门的因素而非出卖人的责任导致买受人不能在规定的期限内办理房地产权属证书的，出卖人办证的时间顺延并不承担逾期办证的责任。2017年12月5日，大方县国土资源局通知大方县不动产登记中心就大方华屹房地产开发公司等单位和个人可以根据该局集体会审的意见办理不动产登记手续，案涉华屹锦城I组团19号楼由于需要办理土地落宗等相关手续导致至今尚不具备不动产登记的相关条件。 上述事实，有原、被告各方当事人的陈述，原告提供的《房屋买卖居间合同》、原告支付购房款及居间佣金和相关费用的依据，被告贵州毅博不动产服务有限公司提供的《房屋买卖居间合同》、唐永杰与贵州华屹房地产开发有限公司大方分公司签订的《商品房买卖合同》、增值税发票、《大方县国土资源局关于对相关单位和个人申请办理不动产登记的通知》、贵州华屹房地产开发有限公司出具的情况说明在卷佐证，并经庭审质证和本院审查，足以认定。 本院认为，按照唐永杰、张达文、刘胜英、贵州毅博不动产服务有限公司签订的《房屋买卖居间合同》的约定，贵州毅博不动产服务有限公司的合同义务包括：第一，促成唐永杰与张达文、刘胜英之间签订房屋买卖合同。第二，注销张达文、刘胜英就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》后，由唐永杰与贵州华屹房地产开发有限公司大方分公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》。第三，就案涉房屋办理相关产权证。根据庭审查明的事实，2016年12月12日《房屋买卖居间合同》签订当日，唐永杰即向张达文、刘胜英支付了房屋转让款，张达文、刘胜英同时已将房屋及相关材料交付唐永杰，唐永杰亦与贵州华屹房地产开发有限公司大方分公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，因此，贵州毅博不动产服务有限公司已经完成前述《房屋买卖居间合同》约定的第一、第二项合同义务。张达文、刘胜英将案涉房屋转让给唐永杰前还未办理产权登记，按照唐永杰与贵州华屹房地产开发有限公司大方分公司签订的《商品房买卖合同》的约定，案涉房屋权属证书由贵州华屹房地产开发有限公司大方分公司以唐永杰作为买受人办理。但唐永杰与贵州华屹房地产开发有限公司大方分公司签订的《商品房买卖合同》合同不能免除贵州毅博不动产服务有限公司按照与唐永杰签订的《房屋买卖居间合同》约定的代办产权登记的义务。根据贵州华屹房地产开发有限公司大方分公司出具的情况说明，结合大方县国土资源局向大方县不动产登记中心发出的就大方华屹房地产开发公司等单位和个人可以根据该局集体会审的意见办理不动产登记手续的通知，由于房屋权属证书由原《房屋所有权证》变更为《不动产登记证》需要完善土地落宗等相关手续，导致包括案涉房屋在内的整栋房屋至今尚不具备办理登记的条件，该不能办理登记的原因是贵州毅博不动产服务有限公司不能够避免、不能够克服的客观情况，并非贵州毅博不动产服务有限公司不履行义务，即唐永杰要求贵州毅博不动产服务有限公司办理案涉房屋不动产权登记手续的条件还未成就。庭审过程中，贵州毅博不动产服务有限公司表示只要案涉房屋符合办理权属登记的条件即积极履行代办义务，唐永杰也没有提供证据证明贵州毅博不动产服务有限公司不履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，对唐永杰要求贵州毅博不动产服务有限公司承担违约责任的请求，本院不予支持。案涉房屋满足办理权属登记的条件后，如果贵州毅博不动产服务有限公司不履行与唐永杰、张达文、刘胜英之间签订的《房屋买卖居间合同》约定的义务，唐永杰可以另行主张权利。案件审理过程中，唐永杰明确放弃要求张达文、刘胜英在本案中承担违约责任的请求，属于唐永杰对其实体权利的处分，未违反法律规定，本院予以确认。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告唐永杰的诉讼请求。 案件受理费2395元，由原告唐永杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 刘   洁 二〇二〇年七月十四日 书记员 张艳（代） 贵州省大方县人民法院 执行告知书 人民法院发生法律效力的判决书、裁定书、调解书确定的义务，义务人必须按照规定的期限自觉履行。若不按规定履行，当事人向法院申请强制执行，法院立案后，被执行人仍未按规定履行义务的，人民法院将按照《民事诉讼法》、《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》、《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》的规定，对被执行人采取如下措施： 一、将被执行人纳入失信被执行人名单，将失信被执行人名单信息录入全国法院失信被执行人名单库，并向社会公布；将失信被执行人名单信息向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人子以信用惩戒；将失信被执行人名单信息向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录；国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其所在单位和相关部门；国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 二、对纳入失信被执行人名单的被执行人采取限制消费措施。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：(一)乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；(二)在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；(三)购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；(四)租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；(五)购买非经营必需车辆；(六)旅游、度假；(七)子女就读高收费私立学校；(八)支付高额保费购买保险理财产品；(九)乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施前述行为。因私消费以个人财产实施前述行为的，可以向本院提出申请。被限制消费的被执行人因生活或者经营必需而进行前述禁止的消费活动的，应当向本院提出申请，获批准后方可进行。 三、被执行人若违反限制消费令进行消费，经查证属实的，人民法院将予以拘留、罚款； 四、构成拒不执行人民法院判决裁定罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。