北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4812号上诉人（原审被告）：赵建成，男，1957年1月14日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：赵凤芝，女，1941年7月14日出生，住北京市密云区。委托诉讼代理人：姜海明，男，1986年11月13日出生，住北京市怀柔区。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王明亮，男，1990年4月22日出生，住北京市朝阳区。上诉人赵建成因与被上诉人赵凤芝、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初57430号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵建成上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回赵凤芝一审该项诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、赵建成积极促成房屋达到办理过户条件，赵建成不存在违约行为，赵凤芝不按照约定支付购房款，构成违约；二、我爱我家公司未履行居间合同义务；三、双方合同签订时间为2013年11月9日，赵凤芝起诉时间为2017年2月14日，赵凤芝的起诉已经超过诉讼时效，不应获得支持。赵凤芝辩称，同意一审判决，不同意赵建成的上诉意见。我爱我家公司述称，同意一审判决，不同意赵建成的上诉意见。赵凤芝向一审法院起诉请求：1.判令解除赵凤芝与赵建成签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令赵建成返还赵凤芝定金5万元、支付赵凤芝违约金41万元并赔偿赵凤芝居间服务费4万元。一审法院认定事实：2013年11月9日，赵洪琛（出卖人、甲方）与赵凤芝（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）及《补充协议》，约定赵凤芝购买赵洪琛名下的位于北京市朝阳区酒仙桥11街坊19号楼×号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积共53.23平方米，成交价格205万元，签订合同当日支付定金5万元，剩余首付款100万元乙方于双方办理产权登记前支付甲方，甲方同时配合乙方办理产权登记，剩余尾款100万元乙方于双方办理产权登记前存入建委指定的监管银行账户；双方同意自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；由于甲方个人原因导致无法亲自到场签署合同，因此委托赵建成代为签署涉案房屋的买卖合同及其它一切相关文件；代理人保证已经获得标的房屋的合法处置权，商定价格，收取定金等一切权利；如因代理人保证失实造成本合同不能正常履行则视为违约，代理人退还已收取甲方的全部定金并承担本合同房款的20%违约金支付乙方并承担丙方的全部服务费，如乙方违约已支付甲方的定金甲方不予退还。当日，赵凤芝支付定金5万元，赵建成认可已收到。第三人认可收到赵凤芝支付的居间服务费4万元。赵凤芝、赵建成及我爱我家公司均认可签订《房屋买卖合同》时，已知晓赵洪琛死亡的情况，《房屋买卖合同》及《补充协议》中“甲方”处签名“赵洪琛”系赵建成代签，赵建成在《补充协议》“甲方代理人”处签名；我爱我家公司提供的《房屋买卖合同》中出卖人为赵洪琛，赵凤芝、赵建成当时均未提出异议。赵凤芝、赵建成亦主张就涉案房屋买卖合同的双方主体是赵凤芝、赵建成。我爱我家公司称，《房屋买卖合同》是其提供给赵凤芝、赵建成的，由于涉案房屋当时登记权利人仍是赵洪琛，所以《房屋买卖合同》及《补充协议》的甲方只能为赵洪琛。关于履行过程，双方陈述不一：赵建成主张，涉案房屋未能办理过户是由于赵凤芝不买造成的，由于赵洪琛相关亲属证据不齐办理过户有些障碍，赵建成将该情况告知赵凤芝后，赵凤芝表示没关系；但签完合同后两、三个月房价下降，市场价大概170万元，赵凤芝表示不买了，此后就联系不上赵凤芝了。赵凤芝对此不予认可，主张由于赵建成未能在约定期限内完成权属的变更，导致双方未能按照约定完成变更登记手续，属于赵建成违约，赵建成应该承担违约责任。经询，赵凤芝支付定金后未再支付购房款；赵建成就赵凤芝表示不购买涉案房屋问题无证据提交，涉案房屋现登记在孙金乾名下，孙金乾已死亡。另，关于居间服务费主张，赵凤芝称居间服务费属于其实际损失，赵建成应予赔偿。2019年9月17日庭审时，赵建成明确同意解除《房屋买卖合同》及《补充协议》。一审法院认为，本案争议焦点在于《房屋买卖合同》、《补充协议》的效力问题，以及未能依约完成房屋权属转移登记手续责任方及违约的认定。关于效力问题，本案中，《房屋买卖合同》及《补充协议》出卖人处签名虽为“赵洪琛”，但赵凤芝、赵建成均认可因赵洪琛已死亡，此处的“赵洪琛”系赵建成代签，房屋买卖合同的双方主体是赵凤芝、赵建成。赵凤芝、赵建成就涉案房屋进行买卖交易有真实的意思表示，但签订合同时，涉案房屋登记在赵洪琛名下，赵建成以自己名义对涉案房屋进行处分，构成无权处分。根据相关规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。所以，《房屋买卖合同》及《补充协议》系赵凤芝、赵建成真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，各方当事人均应按照约定履行各自的义务。当事人协商一致，可以解除合同。赵凤芝要求解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，赵建成亦同意解除，法院对此不持异议。关于未能依约完成权属转移登记手续的责任方及违约的认定问题，法院阐释如下：1.签订《房屋买卖合同》及《补充协议》时，赵建成并未隐瞒涉案房屋权利登记人赵洪琛已死亡，涉案房屋仍登记在赵洪琛名下的事实。2.《补充协议》中虽有“代理人保证已经获得标的房屋的合法处置权”的表述，但赵凤芝亦知晓此时涉案房屋权利登记人仍为赵洪琛，赵建成尚未获得涉案房屋所有权。3.根据合同约定，赵凤芝应在双方办理产权登记前支付首付款100万元，现无证据显示赵凤芝曾有积极履行付款义务的意向。4.赵建成在尚未取得涉案房屋的合法处置权的情形下，即作出承诺并签订《房屋买卖合同》及《补充协议》。综上，赵凤芝、赵建成对未能依约完成权属转移登记手续导致合同解除均有过错，均负相当责任，赵建成收取的定金应予返还。赵凤芝以赵建成未能按照约定将涉案房屋权属转移登记至其名下为由，要求赵建成承担违约责任即支付违约金及居间服务费的请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、赵凤芝与赵建成签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于二〇一九年九月十七日解除；二、赵建成于判决生效后七日内返还赵凤芝定金50000元；三、驳回赵凤芝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23200元，由赵凤芝负担11600元（已交纳），由赵建成负担11600元（赵凤芝已交纳，赵建成于判决生效后七日内直接支付给赵凤芝）。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，赵凤芝与赵建成均同意解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，本院不持异议。根据所查事实，因涉案房屋登记在赵洪琛名下，导致无法按照约定期限办理产权变更登记手续。赵建成作为出卖人，其出卖的标的物不能按照约定完成交付，构成违约，应当承担违约责任。赵建成关于其不存在违约行为的上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院判令赵建成返还定金，并未超过其应当承担违约责任的范围，赵凤芝对此亦认可，本院不持异议。赵建成关于居间方未尽到居间义务的上诉意见与其上诉主张无关，本院不予支持；其关于本案超过诉讼时效的意见，经查，赵建成在一审中未提出诉讼时效抗辩，根据法律规定，本院对其该项主张亦不予支持。综上，赵建成的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由赵建成负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙 妍审 判 员 张印龙审 判 员 江锦莲二〇二〇年七月三十一日法官助理 王永基法官助理 何 平