安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1124民初1463号 原告：全椒县华荣物业管理有限公司,住所地安徽省全椒县。 法定代表人：金华荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘义，男，1979年9月10日出生，汉族，住安徽省全椒县，系该公司员工。 被告：张仲仁，男，1971年1月20日出生，汉族，户籍地安徽省全椒县，住安徽省全椒县。 原告全椒县华荣物业管理有限公司（以下简称华荣物业公司）诉被告张仲仁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告华荣物业公司的委托诉讼代理人刘义、被告张仲仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华荣物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决张仲仁立即给付拖欠的物业管理服务费4282元;2、承担30%违约金1285元,共计5567元;3、案件受理费用由张仲仁负担。事实与理由：2012年11月5日,张仲仁写下《承诺书》并与华荣物业公司签订XX花园《前期物业管理服务协议》，该协议约定:华荣物业公司为张仲仁提供物业管理服务，张仲仁每月缴纳XX楼X单元XXX室0.25元×97.08平方米服务费和XX楼X单元XXX室0.25元×106.58平方米服务费;每套每月缴纳公共设施配套费5元、生活垃圾运输费3元。协议签订后,华荣物业公司按协议约定,一直在履行义务,张仲仁只按约定履行了2012年至2014年的交费义务,从2015年开始一直不按约定履行义务。华荣物业公司多次上门和在公共场合张贴《通知》催要,张仲仁仍置之不理。故华荣物业公司依据《物业管理条例》和相关法律规定,向贵院提起诉讼。 张仲仁辩称，1、华荣物业公司要提供公司架构及交接班记录、客户接访记录、回访记录、安保巡查记录、工程维修记录、保洁清扫记录等文字档案与电子档案，华荣物业公司的物业管理存在严重瑕疵，如楼道垃圾都没有清扫、下水道堵塞没人疏通；2、华荣物业公司没有向其催缴过物业费，也没有打过其电话，华荣物业公司突然起诉到法院，其不知道什么原因；3、其感觉到付这么多钱不值，华荣物业公司提供的物业服务不值得付这么多钱，基本的垃圾清运费、路灯管理费等其是应该付的，物业费其只能酌情给付，本案的两套房子中的XX号楼X单元XXX室房屋一直到2020年4月份都是空置的，空置的房子物业费应该按物业管理条例的空置规定处理。 经审理查明：2012年11月5日，张仲仁作为户主签了《业主家庭简明情况及房屋登记表》，接收了位于全椒县襄河镇城东三角花园安置小区XX幢X单元XX室、XX幢X单元XXX室房屋，两套房屋建筑面积分别为97.08、106.58平方米。同日，华荣物业公司（甲方）与张仲仁（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，前期物业管理是指：业主办理验（接）房手续起至物业管理企业合同终止或业主委员会与物业管理企业签订新的《物业管理合同》生效时止的物业管理。双方约定甲方对房屋共用部位、共用设施、区域绿化、环境卫生等进行维修、维护和管理，乙方多层建筑按建筑面积每月每平方米0.25元计费，乙方缴纳费用时间：按年度预收，以建设单位通知交房时间算起。代收代缴费包括：每户每月公共设施费5元、生活垃圾清运费3元。违约责任：乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；如乙方违反协议，不按本协议约定缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日支付应缴纳费用百分之三的违约金。协议签订后，华荣物业公司对XX花园安置小区公共设施进行了维护管理、生活垃圾清运等。自2015年起张仲仁未缴纳物业费等费用，经华荣物业公司多次催缴未果。 另查明，涉案两套房屋系征收安置房，并均于2013年12月18日办理了不动产登记，其中位于全椒县XXX镇XXXX花园XX幢X单元XXX室登记权利人为张仲仁（不动产权证号为：全20XXXXXX49），位于全椒县XX镇XXX花园XX幢X单元XXX室登记权利人为张某（不动产权证号为：全20XXXXX50），张仲仁与张某系父子关系。 上述事实，有双方当事人的陈述及华荣物业公司提交的《前期物业管理服务协议》、承诺书、业主家庭简明情况及房屋登记表、通知、告示，本院依法调取的两份不动产登记信息等证据予以证实。 本院认为，华荣物业公司与张仲仁签订的《前期物业管理服务协议》不违反相关法律法规规定，内容合法有效，具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。华荣物业公司系依法成立的物业服务企业，其提供了物业服务，张仲仁作为业主，应当根据《前期物业管理服务协议》的约定交纳物业管理等费用。由于协议签订后，涉案全椒县XX镇XXXX花园XX幢X单元XX室房屋已于20XX年X月X日登记到张仲仁儿子张某名下，张某系该套房屋的业主和物业实际使用人，华荣物业公司就该套房屋欠付的物业管理等费用应向张某进行主张。根据该协议约定，本院核定张仲仁应支付位于全椒县XXXXX花园XX幢X单元XX室房屋欠付的物业管理费为1553.28元[0.25元×97.08平方米×64个月（自2015年1月1日至2020年4月30日）]；公共设施费：320元[5元×64个月（自2015年1月1日至2020年4月30日）]；生活垃圾清运费为192元[3元×64个月（自2015年1月1日至2020年4月30日）]；合计欠物业管理费、公共设施费和生活垃圾清运费为2065.28元（1553.28元+320元+192元）。根据本院查明的情况，结合其他案件认定的事实，可以认定华荣物业公司物业服务存在一定的瑕疵，故对其主张张仲仁承担逾期交纳物业管理费违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告张仲仁于本判决生效之日起十日内向原告全椒县华荣物业管理有限公司支付位于全椒县XX镇XX花园X幢X单元XX室房屋自2015年1月1日至2020年4月30日的物业服务费、公共设施费、生活垃圾清运费共计2065.28元； 二、驳回原告全椒县华荣物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用小额程序减半收取25元，由被告张仲仁负担。 本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。 审 判 员 晋圣军 二〇二〇年七月十七日 法官助理 陆 鹏 书 记 员 高雨慈 附相关法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 2、《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 3、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，人民法院不予支持。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。