安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初1783号 原告：中国建设银行股份有限公司淮南市分行，住所地安徽省淮南市，统一社会信用代码91340400850224908F。 负责人：计金保，该支行行长。 委托诉讼代理人：陈强，安徽震一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨巍，安徽震一律师事务所律师。 被告：曹广美，男，1989年1月3日出生，汉族，户籍地安徽省淮南市田家庵区，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：许敬坤，安徽俊诚律师事务所律师。 被告：淮南市金豪房地产综合开发有限公司，经营场所安徽省淮南市，统一社会信用代码91340400705069139F。 法定代表人：陆少松，系公司董事长。 委托诉讼代理人：王立平，安徽俊诚律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司淮南市分行（以下简称:建设银行淮南市分行）与被告曹广美、淮南市金豪房地产综合开发有限公司（以下简称：金豪房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告建设银行淮南市分行的委托诉讼代理人杨巍、被告曹广美委托诉讼代理人许敬坤、被告金豪房地产公司委托诉讼代理人王立平到庭参加诉讼，原告建设银行淮南市分行的负责人计金保、被告曹广美、被告金豪房地产公司法定代表人陆少松经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建设银行淮南市分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告曹广美立即偿还购房借款余额374923.30元、利息35097.92元、罚息3675.20元，合计413696.42元（利息及罚息暂计至2019年8月14日，此后利息按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定标准支付至债务实际清偿之日止）；2、判令被告金豪房地产开发公司对上述全部诉请承担连带保证责任，并令原告就被告金豪房地产开发公司在原告处保证金账户金额优先受偿；3、判令被告金豪房地产开发公司承担本案诉讼费用。事实和理由：被告曹广美曾用名赵广美，在变更为现用名曹广美前，2013年3月26日，被告曹广美为购买位于淮南市田家庵区商品房与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定向原告借款人民币肆拾万元整（￥40,0000.00）借款期限360个月，还款方式为等额本息，贷款利率执行基准利率，每期还款日为借款期限起始日在每月的对日，逾期偿还贷款罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，若借款人未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。合同另约定，原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由被告曹广美承担。被告曹广美以其购买的位于田家庵区的房屋产权为其借款提供抵押担保，并于2013年4月22日办理了房地产他项权利预告登记。被告金豪房地产开发公司与原告签订《个人住房（商业用户）借款最高额保证合同》，约定为上述借款本息及原告为实现债权而实际发生的全部费用提供连带责任保证，保证期间为借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。2013年4月3日，原告依约将上述款项转入金豪房地产开发公司账户。被告曹广美在借款期限内，多次未能按时偿还借款本息，已经构成违约。故原告依据合同约定宣布贷款提前到期，要求被告曹广美立即清偿借款本息及相关费用。截止原告起诉时，被告曹广美未能为抵押物办理完毕房屋他项权证，因此，被告金豪房地产开发公司应对上述款项承担连带责任。综上，原告已经按照合同约定履行了全部义务，但被告曹广美却未能按时偿还借款本息，原告经多次催要无果。因此，原告为维护自己的合法权益不受侵犯，特向本院提起诉讼，望判如所请。 被告曹广美辩称，借款金额是400000元，原告利息及罚息计算过高，且其在购房时付了190000元，应当予以返还。 被告金豪房地产公司辩称，1、利息和罚金重复计算，数额依据不充分；2、借款被告曹广美以房产作为抵押担保，已办理了他项权利预登记，被告金豪房地产公司完成约定后，原被告双方因未办理房地产证书导致未能完成他项权证的办理，故被告金豪房地产开发公司认为各方附条件的担保，均未完成抵押登记，所以被告金豪房地产公司不应当承担担保责任；3、该房产作为贷款基础应当先行受偿处置，差额部分应当依法处置，被告曹广美未及时偿还贷款，导致被告金豪房地产公司垫付78196.04元，被告曹广美应当予以返还。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提交的营业执照、负责人身份证明及身份证复印件、被告曹广美的身份证复印件、户口本、户籍证明、被告金豪房地产开发公司工商登记信息，因两被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1、对原告提交的个人住房（商业用房）借款合同，证明原被告之间的借款合同关系。被告曹广美对合同真实性无异议，但认为合同是原告提交的格式条款，应当按照现在的基数，而不是当初的所贷的基数统计。被告金豪房地产公司认为原告与被告曹广美的借款合同签订在先，约定抵押实施担保在后，且合同约定的利息与罚金重复计算，应当据实评判。本院认为，因该合同的相对方对该份合同无异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。 2、对原告提交的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，证明担保合同关系。被告曹广美对该份证据无异议，认可该房没有办理抵押权他项登记。被告金豪房地产公司称该房产办理了他项权预告登记，之后因被告曹广美与原告的原因，未能全部完成他项权登记手续，据此担保所附条件未能成立。本院认为，该份合同的相对方均签字及盖章，故对该份证据的真实性予以确认。 3、原告提交的开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证，证明原告已按约定支付了贷款，被告已确认收到上述款项。被告曹广美对该份证据无异议，贷款金额是400000元，目前累计付款126541元，我们认为应当按照400000元减去已付款金额的差额来计算利息。被告金豪房地产公司称贷款支付情况应当以书面凭证据实计算。本院认为因两被告对该份证据无异议，故本院对该份证据予以确认。 4、对于原告提交的中国建设银行个人贷款对账单、结清试算表，证明被告曹广美未按合同约定归还借款本息及欠款情况。被告曹广美对该份证据无异议，对账单显示其支付了126541元。被告金豪房地产公司认为结算试算表是原告打印件，没有出处确认的内容，对账单是原告与被告曹广美的对账，从未与被告金豪房地产公司进行对账，按照内容，已经还的120000多元应当扣减本金，同时该对账单没有签字确认，涉及到的利率、罚息、利息是原告单方主张，请本院予以调整。本院认为，因两被告对该份证据的真实性无异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。 5、被告曹广美提交的支付首付款190000元发票复印件、网备单复印件各一张，证明向被告金豪房地产公司支付首付款190000元，剩余400000元向原告贷款。原告称真实性由法庭核实。被告金豪房地产公司称曹广美持有发票和网备单，符合与原告约定的他项权办理条件，因曹广美和原告的原因，未能办理完毕。本院认为，该份证据虽为复印件，但可以与原告提交的证据形成证据锁链，故对该份证据的真实性予以确认。 6、被告金豪房地产公司提交的代偿明细表和凭证，证明房屋买卖合同成立后已为曹广美向原告代偿78196.04元。原告称金豪房地产公司所代偿的金额不在本案诉请的数额内，根据最高额保证合同，在不使得原告利益收到损失的情况下，被告金豪房地产公司可向原告追偿，该房产处置后应当优先偿还原告全部债权。被告曹广美称不清楚该事实。本院认为，因原告在庭审中认可被告金豪房地产公司代曹广美偿还78196.04元，且含在扣除的利息101645.09元之内，故本院对该份证据予以认可。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月13日，原告建设银行淮南市分行与金豪房地产公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，内容为：“保证人（甲方）：淮南市金豪房地产综合开发有限公司债权人（乙方）：中国建设银行股份有限公司淮南市分行第一条合同用语释义一本合同所称“债务人”是指以下第壹项的全部债务人：（一）因购置坐落于朝阳东路所属之住房/商用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。……第二条最高债权限额、债权确定期间、保证范围一、本最高额保证所担保的债权是指自2011年3月16日至2014年3月15日期间（即：债权确定期间）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金、以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。二、本合同预定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币（金额大写）壹亿壹仟万元整，如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内做相应扣减。三、被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，任然属于本最高额保证的担保范围；主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定时间届满日的限制。第三条保证方式甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。第四条保证期间一、保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至以下第贰项所述之日止。……（二）该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人（二）该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。……第七条保证责任一、如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。……第十条双发约定的其他条款一、应收款项的划收对于甲方在本合同项下的全部应付款项，乙方有权直接从保证金专户中划收。……”该合同经甲乙双方签字盖章后已生效。 另查明，曹广美曾用名赵广美。2013年3月26日，被告曹广美为购买位于淮南市田家庵区商品房与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，主要载明：约定向原告借款人民币肆拾万元整（￥40,0000.00）借款期限360个月，即2013年3月19日至2043年3月19日，本合同项下贷款利率执行方式为执行基准利率，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，担保方式为抵押加最高额保证，合同另约定，建设银行淮南市分行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由曹广美承担等内容。2013年4月22日，被告曹广美以其购买的位于田家庵区的房屋产权为其借款提供抵押担保，并办理了房地产他项权利预告登记。原告依约于2013年4月3日向被告曹广美发放了贷款。后曹广美逾期还款，截至2019年8月14日，被告曹广美共计偿还贷款本金25076.70元、贷款利息101465.09元（含扣除被告金豪房地产公司保证金78196.04元），剩余未还贷款本金374923.30元，利息35097.92元，罚息3675.20元，合计413696.42元。现原告以被告曹广美未按期偿还借款本息为由，诉至我院，请求判如所请。 又查明，2020年5月22日，原告建设银行淮南市分行向我院申请对被告曹广美名下的位于安徽省淮南市田家庵区房屋采取保全措施。本院依法受理该申请，于2020年5月22日作出（2020）皖0403民初1783号民事裁定书，裁定：“立即查封曹广美名下位于安徽省淮南市田家庵区房屋。保全期限为三年。” 本院认为，原告与被告曹广美签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、原告与被告金豪房地产开发公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告依照合同约定发放了贷款，借款到期后，被告曹广美未按时偿还贷款，已构成违约，故原告要求被告曹广美立即归还贷款本金374923.30元，利息35097.92元，罚息3675.20元，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。对于两被告均称该计算标准过高，利息与罚息重复计算的答辩意见，因两被告均未提交证据证实其观点，且该计算方式符合原告与被告曹广美签订《个人住房借款合同》中的约定，故对两被告的答辩意见不予采纳。 对于原告要求被告金豪房地产公司对上述债务承担连带保证责任的诉讼请求。本院认为，因金豪房地产公司为曹广美上述借款提供最高额担保，在金豪房地产公司与原告签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中“第四条保证期间”里，双方对保证期间约定为“第贰项”，但合同主中存在两个第二项，经审查，两条“第二项”内容几乎完全一致，区别是居后的第二项文末多了“核对无误、收执之日。”字样，结合居前的第二项句尾无标点符号可判断，同时出现两条“第二项”是印刷排版之误，本院采信其居后内容完整的第二项，即“（二）该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日”。而上述房屋未办理他项权登记，即被告金豪房地产对上述债权的保证未超过保证期间，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。对于原告要求被告金豪房地产公司以在原告处保证金账户金额优先受偿的诉讼请求，因原告与被告金豪《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中并未约定原告可对保证金账户内的金额享有优先受偿权，原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，故本院依法不予支持。金豪房地产公司辩称被告曹广美以房产作为抵押担保，已办理了他项权利预登记，因被告曹广美未办理房地产证导致未能完成他项权证的办理，被告金豪房地产公司不应当承担保证责任及该房产作为贷款基础应当先行受偿处置，被告金豪房地产公司垫付78196.04元，被告曹广美应当予以返还。本院认为，2013年4月22日被告曹广美虽办理了他项权利预告登记，但抵押登记手续并未正式办理，故金豪房地产公司对曹广美债务的承担连带保证责任未超过保证期间，对金豪房地产公司的该项答辩意见不予支持。被告金豪房地产公司就其承担的连带保证责任，可与被告曹广美协商解决或另案诉讼。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第五十九条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告曹广美于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司淮南市分行借款本金374923.30元、利息35097.92元、罚息3675.20元，合计413696.42元（2018年8月15日后利息按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定标准支付至债务实际清偿之日止）； 二、被告淮南市金豪房地产综合开发有限公司对上述判决主文第一项中所确定的曹广美的债务向中国建设银行股份有限公司淮南市分行承担连带保证责任，并在承担了保证责任后，有权在承担的保证责任范围内向曹广美追偿； 三、驳回原告中国建设银行股份有限公司淮南市分行其他的诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 案件受理费7505元，保全费2588元，由被告曹广美、淮南市金豪房地产综合开发有限公司共同负担（应于本判决生效之日起十日内交纳至本院）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决所确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行之日起两年内向本院申请执行。 审 判 长  崔化冰 人民陪审员  周多旭 人民陪审员  李 悦 二〇二〇年七月二十九日 法官助理   王丽梦   书记员   陶梦梦   附1：本案相关证据 一、原告中国建设银行股份有限公司淮南市分行提供的证据。 1、原告建行淮南分行的营业执照、负责人身份证明及身份证复印件，证明原告的诉讼主体适格。 2、被告曹广美的身份证复印件、户口本、户籍证明、被告金豪房地产开发公司工商登记信息，证明被告主体适格。 3、个人住房（商业住房）借款合同，证明原被告之间的借款合同关系。 4、个人住房(商业住房）借款最高额保证合同，证明担保合同关系。 5、开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证，证明原告已按约定支付了贷款，被告已确认收到上述款项。 6、中国建设银行个人贷款对账单及结清试算表，证明被告未按合同约定归还借款本息及欠款情况。 二、被告曹广美提供的证据。 1、支付190000元首付款的发票复印件、网备复印件，证明被告曹广美向被告金豪房地产开发公司购房时交付被告金豪房地产开发公司首付款190000元，剩余400000元是向原告贷款。 三、被告淮南市金豪房地产综合开发公司提供的证据： 1、代偿明细表和凭证，证明房屋买卖成立后被告金豪房地产开发公司为被告曹广美向原告代偿78196.04元。 附2：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第五十九条本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。 第六十条借款合同可以附最高额抵押合同。 债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同，可以附最高额抵押合同。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 一、法律文书履行提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件，履行款存入以下账户开户单位：淮南市田家庵区人民法院。开户行：徽商银行淮南龙湖支行，账号18×××89，支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人、姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心15号窗口现场缴款并领取票据，也可按上述银行账户转入或存入。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 二、申请执行履行提示 （一）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 （二）本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。