安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖01民终4637号上诉人（原审被告）：安徽春都园林股份公司，住所地合肥市肥西县丰乐镇双枣社区。法定代表人：陈万成，该公司董事长。委托诉讼代理人：张然，安徽云旗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肥西县丰乐镇双枣社区居民委员会，住所地安徽省肥西县丰乐镇双枣新村。负责人：侯书清，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：卢磊，北京京师（合肥）律师事务所律师。上诉人安徽春都园林股份公司（以下简称春都公司）因与被上诉人肥西县丰乐镇双枣社区居民委员会（以下简称双枣社居委）房租租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初370号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。春都公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判，春都公司交的82756元抵扣房租，并对违约金进行免除或调减至2000元，诉讼费由双枣社居委承担。事实和理由：1.自2018年起，双枣社居委未经春都公司同意擅自将案涉部分房屋出租给他人，双方实际租金未结算。春都公司并非故意拖欠租金，春都公司要求与双枣社居委结算账目并将自2018出租给他人的房租从本案房租中扣除。2．春都公司与双枣社居委存在多重合作、经济往来，春都公司一直与双枣社居委协商房租、补贴等事宜，双枣社居委擅自将房屋出租给他人违反租赁协议约定，双方均存在过错的情况下，双枣社居委的违约金主张不应得到支持。双枣社居委辩称，春都公司部分房屋出租给他人使用系春都公司自行出租，与双枣社居委无关，双枣社居委也未向该承租方收取任何租金费用。春都公司长期拖欠房租，构成严重违约，应根据合同约定承担违约责任。本案的上诉人是春都园林公司，养殖场拆迁补助的领受方是陈万成个人，两笔款项不能相互抵销，双枣社居委书记与陈万成存在个人其他债务关系，该款项不能抵扣房租。双枣社居委向一审法院起诉请求：1．确认《租房协议》已于2019年6月21日解除；2．春都公司向双枣社居委支付拖欠的租金120000元及违约金36000元（租金的30%），合计156000元；3．春都公司向双枣社居委返还房屋，并按照合同约定的租金标准支付房屋占用费（自2019年7月1日起至实际返还房屋之日止）；4．本案诉讼费由春都公司承担。一审法院认定事实：2015年7月1日，双枣社居委（甲方、出租方）就其所有的坐落于肥西县丰乐镇严丰路双枣社区（原双枣社区办公室）的房屋与春都公司（乙方、承租方）签订《租房协议》，协议约定，甲方将上述房屋租赁给乙方以作公司研发办公之用。租赁期限暂定10年，自2015年7月1日起至2025年6月30日止。付款方式为每年租金人民币40000元整，预付二年租金、每5年递增10%，每年租金必须在当年的元月10日前交清，先付后组。如有拖欠押金，甲方每天按租金拖欠部分的5%加收滞纳金，并有权追回乙方所欠的租金和提前解除合同收回房屋。协议签订后，双枣社居委依约将案涉房屋交付给春都公司使用。一审法院认为，双枣社居委、春都公司签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。双枣社居委依约将案涉房屋交付春都公司使用，春都公司亦应按约按期如数支付租赁费用。现春都公司未能按约支付租赁费用，其行为业已构成违约，按照合同第二条之规定，双枣社居委有权提前解除合同。双枣社居委主张春都公司法定代表人陈万成于2019年6月21日签收了其通过EMS邮寄的解除合同通知书，故案涉合同的解除时间为2019年6月21日，但其所提供的EMS邮寄单系复印件，亦不能反应陈万成所签收的材料即为解除合同通知书，故对双枣社区主张的合同解除时间，该院不予采纳。鉴于春都公司法人于2020年3月20日签收了一审法院邮寄的相关应诉材料，亦未对双枣社区的解除案涉合同主张提出抗辩，故该院确认案涉合同的解除时间为2020年3月20日。合同解除后，春都公司应及时将案涉房屋交还双枣社区委员会，并向双枣社区委员会支付其所欠租赁费用，该费用自2016年7月1日起至2019年6月30日止为120000元，之后则按照协议约定的标准继续计算租金至合同解除之日，此后继续按该标准计算合同解除之后至案涉房屋实际返还之日止的占有使用费。合同约定，如春都公司迟拖欠租金，双枣社居委有权每天按租金拖欠部分的5%加收滞纳金，现双枣社居委要求春都公司按拖欠租金的30%支付违约金，考虑到春都公司拖欠租赁费给双枣社居委造成的损失主要是资金占用的利息损失，结合案件实际情况，该院将春都园林应当支付的违约金调整为拖欠租金的20%。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、肥西县丰乐镇双枣社区居民委员会与安徽春都园林股份公司签订的《租赁协议》于2020年3月20日解除；二、安徽春都园林股份公司于判决生效之日起十五日内将坐落于肥西县丰乐镇严丰路双枣社区的（原双枣社区办公室）房屋返还给肥西县丰乐镇双枣社区居民委员会；三、安徽春都园林股份公司于判决生效之日起十五日内一次性支付肥西县丰乐镇双枣社区居民委员会自2016年7月1日起至2020年3月20日止的租赁费（该租赁费按照每年40000元的标准计算）及违约金24000元；四、安徽春都园林股份公司于判决生效之日起十五日内一次性支付肥西县丰乐镇双枣社区居民委员会房屋占有使用费，该使用费按照合同约定标准自2020年3月21日起计算至安徽春都园林股份公司实际返还案涉房屋之日止；四、驳回肥西县丰乐镇双枣社区居民委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费3420元，减半收取1710元，由安徽春都园林股份公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。春都公司举证：证据一、照片，证明自2018年双枣社居委将案涉的部分房屋出租给他人，严重影响春都公司正常办公，双方租金至今未结算；证据二、拆迁补偿款的相关材料，证明春都公司将补偿款交给双枣社居委的书记代为抵扣房租费。双枣社居委质证：照片的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，照片中的漯河绿地集团发展有限公司安徽分公司是春都公司的挂牌的合作单位，借用该公司的名义进行经营，与双枣社居委无关，安徽博楷建设工程有限公司项目部是由春都公司自行将部分房屋转交给该公司使用，并收取租金，与双枣社居委无关；证据二、真实性、合法性由法院核实，具体数额代理人不清楚，该笔补偿款的补偿对象是陈万成个人，不能与公司债务混为一谈，陈万成与侯炯有债务关系，该笔款项不能抵扣案涉租金。双枣社居委举证：借条两张（照片），证明陈万成与侯炯存在其他债务关系。春都公司质证：借条未看到原件，真实性、合法性、关联性有异议，存在欠款情况，但欠款金额不准确。以上证据，本院不予认定。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，双枣社居委与春都公司签订的租赁协议合法有效，对双方均具有法律约束力，春都公司未及时足额支付房租应当支付欠付房租和占有使用费并承担相应的违约责任。春都公司主张系双枣社居委将案涉部分房屋另行出租给他人构成违约的意见，证据不足，双枣社居委亦不予认可，本院不予采信。因春都公司以上违约行为，一审判决解除案涉房屋租赁协议并返还房屋并无不当，本院予以确认。一审判决已经根据本案情况酌情调整了违约金，春都公司主张将不支付违约金或将违约金调减至2000元的意见，依据不足，本院不予支持。至于春都公司要求与双枣社居委就相关补贴进行结算并抵扣房租的意见，因该争议事项与本案不是同一法律关系，双枣社居委亦不同意在本案进行抵扣，本院不予处理。综上，春都公司的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3420元，由安徽春都园林股份公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 陆建群审判员 沈 静二〇二〇年七月二十九日法官助理贾柏轩书记员施佳佳附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。