江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终2564号 上诉人（原审原告、反诉被告）：南通文容文化交流有限公司，住所地南通市崇川区。 法定代表人：沈伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李芳，江苏紫琅律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏大生文化产业发展有限公司，住所地南通市崇川区。 法定代表人：漆颖斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：钱志锋，北京市盈科（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱天纯，北京市盈科（南通）律师事务所实习律师。 上诉人南通文容文化交流有限公司(以下简称文容公司)因与被上诉人江苏大生文化产业发展有限公司(以下简称大生公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院(2018)苏0602民初2561号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 文容公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其公司诉讼请求，驳回大生公司反诉请求，或发回重审；一、二审诉讼费全部由大生公司承担。事实和理由：1.一审法院考虑租赁房屋的装修折旧，认定装修残值为1460617元，事实不清，没有依据。大生公司开庭时已经对装修费评估价值1752740.56元予以确认，其就应当按照评估价值给予补偿。评估报告第六页、第八页中“本次评估装修资产市场价值为其重置价值，评估值未考虑装修完工、停工后的实体性贬值因素”，是出具报告的第三方的程序性陈述，其实至评估基准日并没有发生实体性贬值或者装修折旧。第一，涉案房屋装修评估基准日2017年12月31日的价值为1752740.56元，《解除合同协议》明确双方租赁协议解除日期为2017年12月21日，也就是说评估基准日在租赁协议解除日之后，而大生公司在解除租赁协议时就应当赔偿文容公司的装修损失，那么2017年12月31日评估基准日价值1752740.56元就不存在折旧的情况。第二，2017年12月20日合同解除，只有部分底楼完工，其余二三层因合同解除才停工，没有装修完工，更没有使用，大生公司在一审时也未提供证据证明完工、停工日，因此就不存在装修完工、停工后的实体性贬值。关于装修折旧，因为租赁房装修只做了一部分，合同解除前还在进行，装修没有结束就不存在折旧，也就不存在装修残值。一审法院从交房之日起考虑装修折旧没有依据，也不符合常理。因此，协议解除时的装修实际损失为1752740元，不是装修残值1460617元。2.双方已经协商确认下浮12%进行评估，一审法院再按80%酌情确定补贴款无依据。（1）租赁协议的租赁期限是12年，在交房后两年大生公司为追求高额租金，要求与文容公司解除合同。合同解除时租赁房屋底楼基本装修完工，文容公司已经将一座破旧的厂房改造成现代化办公楼。大生公司在租赁协议解除后已经提高了租金将涉案房屋租出。对于解除协议后文容公司的装修费用，大生公司应当进行赔偿。（2）根据大生公司的要求，就租赁房屋装修的实际支出，2018年4月27日，南通正华联合会计师事务所受文容公司委托出具审计报告，装修支出为2741734元。双方根据《补充协议》约定，就装修补偿进行了多次协商，由于未能达成一致意见，文容公司才诉至法院要求赔偿装修费用。（3）文容公司起诉后，因大生公司对审计报告的数据有异议，双方又共同委托南通振兴房地产评估有限公司进行评估，评估价格为1752740.56元。该评估价在涉案房屋装修采用成本法评估的基础上，双方在一审中经过长时间协商，同意再下浮12%计算确定补偿文容公司的装修费用。也是解除租赁合同给文容公司造成的实际损失，是双方协商的补偿价格。装修成本大于评估值。法院应当按评估价格支持文容公司的诉讼请求，不应当在双方协商下浮的基础上再次酌情降低补偿的装修费。（4）根据《补充协议》第一条约定“甲方同意对乙方装修款给予适当补贴，补贴标准按照双方选定的第三方审计结果另行协议”。由于大生公司同时又是文容公司的股东之一，大生公司如何“适当补偿”，是高于装修成本、还是低于装修成本进行补偿，《补充协议》上并没有确定。所谓“适当补贴、另行协议”前提是按审计结果，也就是在审计结果装修支出2741734元的基础上进行协议补贴。既然双方没有能按审计结果进行协议，诉至法院后进行了评估，法院应当按评估价格1752740.56元对文容公司进行补偿，无权再进行酌情降低。法院采纳大生公司在庭审中认为的“适当补偿”就是降低补偿数额，无依据。3.一审法院支持大生公司反诉请求，没有事实依据。（1）一审判决书认定2018年2月27日文容公司已经将一把钥匙交给大生公司，庭审中大生公司也承认这一事实。当时交钥匙就是将租赁房屋交还大生公司。第一次交钥匙时涉案房屋已经进行了清空，文容公司只有已经做好的消防设施和空调没有进行处理。文容公司在一审时提供了两公司相关人员的微信记录，大生公司在一审中认可该微信记录的真实性，由此可以证明在2018年2月26日前（据文容公司了解是在2018年2月6日挂在政府招标平台上招标）大生公司已经将租赁房上平台进行了招租。2018年2月27日大生公司已经收到文容公司交还的租赁房的钥匙。从大生公司将租赁房挂在网络上开始招租，证明大生公司已经收回了租赁房，大生公司也不可能在前一租赁户还没有交房的情况下经常带人看房，将租赁房再次出租；而且文容公司已经将钥匙交还给了大生公司。由此完全可以证明文容公司交回了租赁房，没有继续占用出租房屋，文容公司不应当承担出租房屋的占用费和物业费。大生公司为了证明文容公司仍然实际占用房屋，在一审时提供了一份视频录像，但该视频并没有能证明文容公司仍然实际占用租赁房，在视频中可以看到租赁房内已无办公用品，证明了文容公司已实际已经搬离，至于文容公司法定代表人沈伟在租赁房内，只是当时大生公司与文容公司商量好到租赁房来拿由沈伟保留的最后一把钥匙，沈伟在租赁房内等大生公司的工作人员。不能因为沈伟在租赁房内就认为文容公司还没有交房。文容公司经常无人在涉案房屋内，而大生公司拿着涉案房屋的钥匙经常带人看房，房屋基本都由大生公司实际控制。大生公司在2018年4月初就已经将涉案房屋租赁出去了。如果文容公司仍然控制租赁房屋，大生公司是无法进行正常招租的。（2）《解除合同协议书》签订后，文容公司就将租赁房内的物品进行了处理。2018年2月27日大生公司向文容公司要钥匙，虽然没有直接说明要文容公司交房，但是确定的交房日期是2018年1月20日，这是双方都明了的事实。由于当时双方关系还比较融洽，又恰逢春节，2018年2月27日大生公司向文容公司要租赁房的钥匙只是大生公司要求文容公司交房的一种委婉的说法，一审法院将大生公司要求文容公司交房的借口当作事实进行了认定错误。（3）大生公司在文容公司向其发出律师函后，才提出要文容公司支付房屋占用费、物业费。按双方《租赁协议》，如果文容公司继续在使用涉案房屋，大生公司早就应当催要租金和物业费了。由此可以证明大生公司是清楚文容公司在解除租赁协议后已经不再使用涉案房屋，而且已经将租赁房屋交还。2018年2月27日，文容公司在大生公司要求交钥匙的情况下向其交钥匙交房，5月15日文容公司只是将保留的涉案房屋最后一把钥匙交还给大生公司，一审法院将房屋占用费和物业费从2018年1月21日计算至5月15日错误。综上，一审认定事实不清、证据不足，适用法律错误。 大生公司辩称，1.本诉部分。第一，装修损失是双方共同委托有资质的单位进行了评估，该评估结论有效。第二，装修在评估过程中，双方一致同意按照下浮率12%来计算，主要是考虑到装饰市场定额与实际之间的差距。而事实上，目前装修行业的普遍惯例下浮率在20%-30%之间，所以该下浮率是双方协商一致的结果。第三，本案评估时是重置价值，该价值未考虑折旧等因素，一审法院依据租赁期限及实际使用的期限计算折旧后的实际价值为1460617元，事实充分。第四，关于合同解除的原因。本合同虽然是双方协议解除，但在解除协议上已经明确约定是因为文容公司的原因解除。而通过文容公司提供的证据显示，该公司财务状况已经丧失了履约能力，及时解除合同是减少了该公司的损失。第五，双方约定在装修价值的基础上适当补贴。根据正常人的理解，适当补贴应当是在50%以下。一审法院酌定80%的补贴已经远高于实际情况。所以本诉部分最终确定补偿价值是合理的。2.关于反诉部分，大生公司提供的证据已经能够证明在2018年5月以后，文容公司仍然实际占有并使用该房屋。大生公司参照原租金标准要求文容公司支付相关的使用费，具有事实及法律依据。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。 文容公司向一审法院起诉请求：大生公司赔偿文容公司装修费用1752740.56元；诉讼费用、评估费依法承担。 大生公司向一审法院反诉请求：判令文容公司向大生公司支付房屋使用费（租金）302400元（自2018年1月21日至5月15日，共计112天，标准是2250平方米×1.2元每平方米）、物业费25110元（3元每平方米每月×2250平方米×112天），合计327510元，并自2018年5月15日起按照银行同期贷款利率支付相应利息；案件诉讼费用由文容公司承担。 一审法院认定事实：大生公司系文容公司股东之一，文容公司租赁大生公司房屋。双方签订《租赁协议》一份,约定，甲方（大生公司）同意将位于南通市(江苏大生集团子公司附属用房)约2250平方米，租赁给乙方（文容公司）用于中外青少年交流项目。租期为9+3年，时间自交付日(2015年12月20日)起算。甲方给予乙方的装修免租期为180天，自交付之日起起算，装修免租期为租期的一部分，此期间乙方无需支付租金，需支付物业费、实耗水、电等费用。租金计算方式：2016.6.20-2017.12.19：2250×1.2×540(折价入股)；2017.12.20-2018.12.19：2250×1.2×360(实付)……。租金采用预付的形式，按半年支付。交付时间：甲方按期开具发票给乙方。乙方于10天内将当期租金汇至甲方指定账户。逾期每迟交一天，按当期租金的0.1%缴纳滞纳金。经甲乙双方协商一致，采用部分租金换股权的形式予以合作，具体内容另行签署合作协议。物业费按3元/平米·月标准。自交付之日起，采用预付方式，按季支付。交付时间：甲方按期开据发票给乙方。乙方于7天内付款，逾期每迟交一天，按当期物业费用的1%缴纳滞纳金。协议还对其他事项进行了约定。 文容公司使用租赁房屋并进行了改建与装修。2017年12月10日，大生公司作为股东之一参加了文容公司的临时股东会。股东会形成股东会决议：1.双方股东同意解除文容公司与大生公司的签订的租用通启路××号(大生文化众创街区××栋)的租房合同。2.双方股东同意共同委托具有相应资质的第三方对文容公司2017年度财务状况进行审计，并对文容公司租赁房屋的改建及装修工程费用进行评估。3.根据评估的结果，股东双方协商确认最终补偿价格。 其后，大生公司（甲方）与文容公司（乙方）签订《解除合同协议书》一份。现因乙方原因，使2015年12月10日签订的通启路××号内约2250平方米用房合同无法继续履行，经双方沟通协商，一致同意达成以下协议：一、双方同意解除合同。按照所签订的租赁合同，交房日为2015年12月20日，乙方已交付2015年12月20日至2017年12月20日的租金和物业费。解除日期为2017年12月21日。二、解除合同后，甲方同意给予乙方一个月的撤离期。乙方必须于2018年1月20日前将物业交于甲方。甲方将按照相关流程对此物业进行招租。若乙方未能如期撤离，所产生任何问题，需由乙方承担。大生公司与文容公司还签订《补充协议》一份，约定，根据文容公司股东会决议，甲方同意对乙方装修款给予适当补贴，补贴标准按照双方选定的第三方审计结果另行协议。 2018年2月27日，为方便大生公司对外招租，文容公司将一把钥匙交给大生公司。2018年5月15日，文容公司将租赁房屋交还大生公司。 诉讼中，大生公司与文容公司共同委托南通振兴房地产资产评估有限公司对文容公司对于租赁房屋的装修价值进行了评估。文容公司支付了评估费27000元。评估结论为于2017年12月31日的市场价格为1752740.56元。该价值为重置价值，评估值未考虑装修完工、停工后的实体性贬值因素。 一审法院认为，大生公司与文容公司签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效。双方协商一致达成《解除合同协议书》，租赁合同于2017年12月21日解除。租赁合同解除后，对于文容公司在租赁物上添附的装修残值，大生公司同意给予适当补贴，双方约定按照双方选定的第三方审计结果另行协议。但至文容公司起诉时，双方未能选定审计机构，亦未能就补偿达成协议。诉讼中，双方共同委托南通振兴房地产资产评估有限公司就租赁房屋的装修进行了评估，评估价格为1752740.56元。考虑到装修折旧，结合合同租赁期限及实际使用年限，装修残值为1460617元，由于双方约定适当补贴装修款，一审法院在装修残值基础上酌情确定装修补贴款为1168494元。租赁合同解除后，双方在解除合同协议中约定了租赁房屋交还的时间为2018年1月20日，文容公司延期交还，应承担相应的房屋占用费及物业费用。房屋占用费参照合同约定的租金从2018年1月21日计算至5月15日为302400元。物业费参照合同约定的标准为25110元。关于文容公司主张的评估费27000元，由双方各半负担。关于大生公司主张的房屋占用费及物业费的利息，因合同已解除，合同关于租金支付的约定已不再适用，该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决：一、大生公司于判决生效之日起十日内一次性补偿文容公司装修费用1168494元、评估费13500元。二、文容公司于判决生效之日起十日内一次性给付大生公司房屋占用费302400元、物业费25110元。三、驳回文容公司的其他诉讼请求。四、驳回大生公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费20575元由文容公司负担5259元，大生公司负担15316元。反诉受理费3106元由文容公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为，大生公司与文容公司签订的《租赁协议》合法有效。双方协商一致达成《解除合同协议书》，确定租赁协议于2017年12月21日解除。租赁合同解除后，就文容公司在租赁物上添附的装修款，双方签订《补充协议》约定，大生公司同意对文容公司装修款给予适当补贴，补贴标准按照双方选定的第三方审计结果另行协议。一审诉讼中，双方以资产转让为目的共同委托南通振兴房地产资产评估有限公司就租赁房屋的装修进行评估。在评估过程中，双方达成《资产评估补充协议》，约定，就案涉装修费用评估事宜，考虑到市场因素，基于公平原则，双方一致同意按照评估基准日（2017年12月31日）建筑装饰工程定额计价下浮12%作为评估依据。后南通振兴房地产资产评估有限公司就租赁房屋装修出具资产评估报告（该报告“七、评估方法”部分载明，对装修采用成本法。其中装修以经委托方认可的现场核实工程量套用现行定额标准结合委托方双方约定的下浮率，计算出装修的重置全价），评估结论为文容公司装修于评估基准日2017年12月31日的市场价值为1752740.56元。按照双方《补充协议》的约定，大生公司对文容公司装修款适当补贴的标准按照双方选定的第三方审计结果另行协议。但是双方未能另行达成协议。不同于无效合同适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款关于租赁合同无效时，经出租人同意的已形成附合装饰装修物处理的规定。双方协商解除合同（合同有效成立以后，双方协商使合同关系消灭），在确定装饰装修损失时需要考虑租赁期限的长短。因此可由大生公司在剩余租赁期内的装饰装修残值损失基础上，对文容公司的装修款予以补贴。同时，租赁房屋的装饰装修，通常在主观上与个人的审美观和偏好有关，具有很强的主观性，在客观上与承租人租赁房屋的用途相关。装饰装修通常可以根据出租人的需要程度和可利用价值，来进行补贴。据此，一审法院在上述残值基础上酌情确定大生公司的装修补贴款，基本合理。 关于大生公司的一审反诉请求。双方在《解除合同协议书》中约定文容公司必须于2018年1月20日前将物业（租赁房屋）交于大生公司。虽然文容公司在2018年2月27日将房屋一把钥匙交给大生公司，但是这只是为了方便大生公司招租，并非向大生公司交还房屋，文容公司直至2018年5月15日才将涉案房屋最后一把钥匙交还给大生公司。可见，文容公司至2018年5月15日才将涉案房屋交还给大生公司。因此，一审判决文容公司支付延迟交房期间（2018年1月21日至5月15日）的房屋占用费及物业费用，并无不当。 综上所述，文容公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23681元，由上诉人南通文容文化交流有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王建勋 审判员  吴 风 审判员  谭松平 二〇二〇年七月二十二日 书记员  王 璐