内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民再97号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：李长江，男，1959年9月21日出生，汉族，个体工商户，住赤峰市。委托诉讼代理人：阿木尔，内蒙古赫兴格律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄艳丽，女，1974年8月2日出生，蒙古族，个体工商户，住赤峰市。再审申请人李长江因与被申请人黄艳丽合同纠纷一案，不服本院（2019）内04民终2000号民事判决及红山区人民法院（2018）内0402民初4071号民事判决，向本院申请再审，本院于2019年10月23日作出（2019）内04民申417号民事裁定，由本院再审本案。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，再审申请人李长江及其委托诉讼代理人阿木尔，被申请人黄艳丽到庭参加诉讼。现已审理终结。李长江申请再审称，1、请求再审人民法院依法撤销赤峰市红山区人民法院(2017)内0402民初4071号民事判决及赤峰市中级人民法院(2019)内04民终2000号民事判决，并改判或发回重审。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一、二审人民法院认定事实不清、采信证据不当：一、本案事实：2013年3月5日申请人与被申请人签订一份土地使用权转让协议，约定：申请人同意转让给被申请人位于北山园区土地一亩，售价25万元整。售后不得反悔，如反悔赔偿乙方五倍的价钱，双方在协议上签字盖章。当时签订协议时双方未约定土地使用权的交付时间、交付方式及要交付给被申请人的一亩地的四至界限。并且申请人与北山园区签订土地使用权转让协议后，迟迟不能办理土地使用权证，因开发商和建筑商之间的纠纷，迟迟不能有效使用涉案土地。后来，在北山园区的统一规划下，在部分涉案土地上已经建设办公用房。并于2018年初才入住涉案土地上建设的房屋并取得涉案土地使用权。所以，被申请人在一审起诉时申请人还未取得涉案土地使用权，也就是被申请人起诉当时履行合同的条件还未成熟。这一事实一、二审人民法院未予认定。二、一、二审法院认为，“原被告签订协议书，内容实际为土地使用权转让协议，现被告虽表示能够继续履行合同，但其已将购买涉案土地使用权的合同权利转移登记在案外人李某名下。在此情形下，本案合同目的已经无法实现”。但是李某是申请人的长子，不存在卖与不卖的事实，而且当时更换土地使用权人的姓名（更名到李某）时被申请人积极进行劝说申请人转让给李某，并没有提出将其中一亩地先转让给自己的意见（被申请人是申请人妻子的妹妹，所以当时申请人未想太多）。所以，被申请人让申请人造成首先违约的假象，给其以后的诉讼铺好了基础。并且本案一审庭审时，申请人申请将李某追加为第三人参加诉讼，一审法院没有任何法定理由的情况下，未准许将李某追加为第三人。后申请人申请法院让李某作为证人出庭作证。庭审时李某认可将涉案土地使用权转移登记在其名下，但是其未实际使用和控制涉案土地，而且也认可继续履行合同，全部承继涉案土地上的权利义务。将涉案一亩地使用权转让给被申请人。所以，继续履行涉案合同无任何障碍。并不是一、二审法院所说的那样“合同目的将无法实现”。但是这一最重要的事实及证据，一、二审法院只字未提，属于避重就轻、采信证据不当、认定事实不清。三、签订合同以后，申请人从未反悔过与被申请人签订土地使用权转让合同。涉案土地被统一规划并建设办公用房以后，申请人同意按一亩地使用权的比例给付被申请人办公用房或土地，但是被申请人不同意。申请人到目前为止还是要求继续履行合同，也从未拒绝履行合同。所以，一、二审法院认定申请人违约，没有事实依据，申请人不应当支付所谓的违约金。而且是申请人取得涉案土地使用权在被申请人起诉之后，这一事实也是二审法院当初发回重审的理由所在。四、二审法院认定“李长江主张黄艳丽支付给其的25万元系黄艳丽向李长江妻子的借款，故即使是解除合同李长江亦无需返还25万元及违约金。但对此只是其单方陈述，其不能提供相应证据予以佐证，黄艳丽亦不认可”。但是根据红山区人民法院(2017)内0402民初6764号判决，本案第一次开庭时，被申请人黄艳丽的亲姐姐及弟弟们均出庭作证，此钱属黄艳荣私房钱。并且赤峰市中级人民法(2018)内民终1053号民事裁定开庭审理时，审判长认定事实时，问被申请人黄艳丽是否认可一审法院认定的事实时，黄艳丽说认可一审法院认定的事实。而一审法院判决书中已经认定此笔25万元为黄艳丽向黄艳荣所借。所以，被申请人支付给上诉人的25万元土地使用权转让金是被申请人向申请人妻子借的款项，也就是用申请人家的钱购买申请人家土地使用权。所以，如果判决申请人返还涉案欠款并支付违约金的话，对申请人来说显失公平。五、被申请人起诉申请人时，履行合同约定义务的条件还未成熟。因为被申请人于2017年10月23日提起诉讼，而申请人于2018年初才取得涉案土地上的房屋及土地使用权。所以从上述时间差可以看出，申请人只能真正取得涉案土地使用权以后才能转让合同约定的一亩地的使用权。但是一、二审法院未认定上述事实。六、申请人与被申请人双方之间签订土地使用权转让协议时未约定交付土地的时间、交付方式及要交付土地的四至界限。所以，合同履行的条件成熟以后，申请人继续履行合同义务，不违反双方的约定，也不违反任何相关法律的规定。七、虽然涉案土地使用权转移登记在李某名下，但是现土地实际使用者为申请人，涉案土地未在李某控制之下。并且李某也同意将涉案一亩地使用权转让给被申请人，双方之间的合同应继续履行。而被申请人的解除合同的请求才是违反合同精神的无理要求。综上，一、二审人民法院认定事实不清、采信证据不当，请求二审人民法院依法撤销赤峰市红山区人民法院(2017)内0402民初4071号民事判决及赤峰市中级人法院(2019)内04民终2000号民事判决，并改判或发回重审。黄艳丽辩称，双方签订的协议书已将购买的涉案土地使用权的合同权转移登记在案外人李某名下。在此情形下，本案的合同目的已经无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行的当事人可以约定一方违约时应根据违约情况，向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约金数额。协议书中约定赔偿损失额为五倍价款，我要求支付30%的违约金，符合法律规定。在录音中，李长江明确承认收到该款项，并向案外人赵某交付，说明了我履行了给付义务。我要求法院解除合同，并要求李长江把钱还给我。黄艳丽向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除黄艳丽与李长江签订的土地转让协议书。2、判令李长江返还土地转让款25万元、违约金75000元，合计325000元。3、由李长江承担本案的诉讼费用及其他费用。一审法院经审理认定事实如下：黄艳丽持有的其与李长江于2013年3月5日签订的协议书记载“甲方李长江同意卖给乙方黄艳丽北山园区土地一亩（六亩半中的一亩），售价贰拾伍万元正，售后不得反悔，如反悔赔偿乙方伍倍的价钱”。黄艳丽据此主张解除其与李长江签订的该土地转让协议书，并返还土地转让款25万元、违约金75000元，合计325000元。黄艳丽提交转让土地协议书、录音光盘及录音笔录、物流园区起诉李某的起诉状、2016年6月6日签订的赤峰钢材城B区房屋交付使用通知书及房屋土地协议书、2016年10月13日签订的办公用房买卖协议书、2018年4月11日赤峰市中级人民法院接待笔录予以佐证。李长江称，双方签订协议时未约定土地使用权交付的时间、交付方式及交付一亩地的四至界限。签订合同以后，其并未反悔过或有不愿意履行合同的表示。其与北山园区签订土地使用权转让协议后，迟迟不能办理土地使用权证，后来在北山园区的统一规划下，在部分涉案土地上已经建设办公用房。黄艳丽起诉解除合同时，其还没有入住涉案土地上加盖的房屋，因开发商及建筑商之间的纠纷，土地使用权于2018年初才交付。所以黄艳丽起诉当初不可能履行合同，现在土地使用权已经交付给其，完全能够继续履行合同，但是黄艳丽不同意。现其仅是将涉案土地使用权转登记在其长子李某名下，不存在买卖的事实。而且当时更换土地使用权人的姓名时黄艳丽是积极劝说的，并没有提出将其中一亩地转让给自己的意见。涉案土地使用权虽然转移给李某，但是李某应当承继涉案土地上的权利义务，完全可以将一亩地转交给黄艳丽。根据原审庭审证据，黄艳丽支付给其的25万元土地使用权转让金是向其妻子借的款项，如果黄艳丽不想继续履行合同，直接解除合同即可，其也无需返还25万元。综上，黄艳丽的诉讼请求不符合本案事实，其现在完全有能力继续履行合同，履行合同的条件已成熟。李长江提交2016年6月6日赤峰钢材城贸易有限公司与其签订的赤峰钢材城B区房屋交易使用通知书、2016年6月20日赤峰钢材城贸易有限公司与其签订的房屋土地协议书、赤峰钢材城贸易有限公司与李某签订的办公用房买卖协议书、李某向赤峰钢材城贸易有限公司支付的土地预约金1647500元的收据一枚、2016年6月7日赤峰电视台新闻报道刻录光盘一张、赤峰市中级人民法院的接待笔录一份、红山区人民法院（2017）内0402民初6764号民事案件的开庭笔录予以佐证。一审判决：一、解除黄艳丽与李长江于2013年3月5日签订的协议书；二、李长江于本判决生效后十日内向黄艳丽返还人民币250000元，支付违约金75000元，合计325000元。案件受理费6175元，邮寄送达费40元，合计6215元（黄艳丽已预交），由李长江负担。李长江上诉请求：请求撤销原判依法改判或发回重审。本院二审查明的事实与一审认定事实一致，本院直接予以确认。本院二审认为，李长江与黄艳丽签订的协议书内容实际为土地使用权转让协议，虽然李长江主张合同可以继续履行，但根据本案查明的情况，现双方对涉案土地使用权已经转移登记在案外人李某名下的事实均无异议，李长江作为黄艳丽合同相对方，双方合同中约定的转让一亩地土地使用权李长江已经无法继续履行，合同目的无法实现，故一审法院依据相关法律规定对黄艳丽要求解除合同、李长江返还购地款并支付违约金的诉讼请求予以支持，本院认为并无不当。李长江主张黄艳丽支付给其的25万元系黄艳丽向李长江妻子的借款，故即使解除合同李长江亦无需返还25万元及违约金。但对此只是其单方陈述，其不能提供相应证据予以佐证，黄艳丽亦不予认可，且本案系合同纠纷，涉案款项的来源属另一法律关系，不属本案法律关系调整范畴，本案不予调整，若李长江有证据可另案主张权利。综上，上诉人的上诉理由不能成立。一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。二审判决：驳回上诉，维持原判。再审期间双方均未向法庭递交新证据。本院再审查明事实与原一、二审查明事实一致，直接予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点为：一、涉案协议书是否应当予以解除。二、申请人是否应该返还被申请人25万元的土地款及支付30%的违约金。关于争议焦点一，即涉案协议书是否应当予以解除。本案李长江与黄艳丽签订的协议书内容实际为土地使用权转让协议，现李长江虽表示可以继续履行合同，但根据本案查明的事实，双方对涉案土地使用权已经转移登记在案外人李某名下一事均无异议，且转移登记时，案外人李某为成年人，是完全民事行为能力人。双方合同约定的转让一亩地的土地使用权，李长江已经无法继续履行，导致本案合同目的无法实现，故原审法院依据相关法律法规对涉案协议书予以解除的判决结果并无不当。关于争议焦点二，即申请人是否应该返还被申请人25万元的土地款及支付30%的违约金。李长江与黄艳丽签订的协议书中约定，赔偿损失额为五倍价款。现黄艳丽要求李长江按照总价款的30%支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。申请人李长江主张黄艳丽支付给其的25万元系黄艳丽向李长江妻子所借，故无需返还25万元及违约金。该款项来源属于另一法律关系，不在本案调整范围之内，如李长江有证据可另案主张权利。故李长江的该项再审请求，本院不予支持。综上所述，再审申请人的再审理由不能成立。一、二审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：维持本院（2019）内04民终2000号民事判决。本判决为终审判决。审判长 孙霞审判员 乌江审判员 吕岩 二〇二〇年七月八日书记员 马铮