安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终2611号 上诉人（原审被告）：董鹏，男，1975年1月22日生，汉族，住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：李康，安徽炎黄律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张德元，男，1954年6月20日生，汉族，住安徽省太和县。 上诉人董鹏因与被上诉人张德元房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省太和县人民法院（2019）皖1222民初4735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 董鹏上诉请求：撤销安徽省太和县人民法院（2019）皖1222民初4735号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1．一审违背处分原则，超出张德元诉讼请求判决利息自2014年12月20日计算，程序违法。2.张德元怠于履行房屋过户手续，并在房屋出售后私自设定抵押，董鹏不支付剩余购房款是依法行使不安抗辩权。3.一审关于逾期利息的计算缺乏法律与事实依据。4.董鹏一审答辩要求解除合同、返还购房款，一审不予采信，缺乏依据。5.张德元应当立即将涉案房屋过户至董鹏名下。 张德元经本院依法传唤，未到庭，也未提交书面答辩意见。 张德元向一审法院起诉请求：依法判决董鹏履行合同并给付欠张德元购房款237933.8元及利息（自2017年2月26日至还完为止）。 一审法院认定事实：董鹏（乙方）、张德元（甲方）于2014年8月17日签订售房合同，约定：“甲方将自己位于沙河，港口路永兴楼602室精装房屋一套，以肆拾伍万人民币出售给乙方，自本合同签订之日起，乙方预付给甲方壹拾伍万元，剩余叁拾万元按揭每年12月20还。行息9.87%元。如果乙方不按月还款给甲方，乙方还应按余款的3%向甲方支付违约金。甲方办理房产证事宜，过户事宜由乙方负责。本合同自甲乙双方签订之日起生效。甲乙双方在签署合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利、义务清楚明白，并按本合同履行。本合同甲乙方双方各执一份，签字后生效。甲方签字：张德元，乙方签字：董鹏，2014.8.17号”。 售房合同签订两天，董鹏即入住至今。为涉案房屋买卖，2014年8月7日董鹏转至张德元名下80000元，2015年2月9日董鹏转至张德元名下70000元，2016年2月9日董鹏付张德元100000元，2017年2月26日董鹏付张德元50000元，计付300000元。 一审另查明：涉案房屋占用地号为212304030196，土地权利证号为太国用（2007）第0142号，土地使用权人为张德元，地类为商住，使用权类型为出让。太和县房地产管理局证明张德元（341222195606210274）位于太和县户房产一处，房产证号为：Ｆ1××02,面积：108.99平方米，于2010年6月8日在太和县房地产管理局办理房产登记。此房产于2016年7月6日办理最高额抵押登记，抵押期限为2016年7月6日至2019年7月6日。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。就本案而言，双方签订的售房合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。售房合同签订两天，董鹏即入住至今，且董鹏已付张德元购房款300000元，尚欠张德元购房款150000元，一审法院予以确认。故对张德元诉请合法部分予以支持，即董鹏应继续支付尚欠张德元购房款150000元。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定，即逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故张德元请求利息，因还款数额、利率约定不明，视为没有约定，以按照未付购房款总额，自约定的2014年12月20日起，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算利息为宜。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：董鹏于判决生效之日起十日内支付尚欠张德元购房款150000元及利息（利息以150000元为基数，自2014年12月20日起，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4870元，由董鹏负担3300元，张德元负担1570元。 二审中，双方当事人均未提出新的证据，对于其他证据的举证、质证意见与一审相同，本院认证意见与一审一致。 本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案二审争议的焦点为：董鹏应否支付张德元剩余购房款1500000元及利息？ 《合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，双方当事人在2014年8月17日签订的售房合同中约定“乙方（董鹏）预付给甲方（张德元）壹拾伍万元，剩余叁拾万元按揭每年12月20还清”“甲方办理房产证事宜，过户事宜由乙方负责”。董鹏于2017年2月26日付张德元50000元，累计付款300000元后，发现涉案房屋于2016年7月6日被张德元办理最高额抵押登记，在抵押登记期间双方约定的房产过户事宜已无法履行，其中止支付剩余购房款的行为，属依法行使不安抗辩权，依法应予支持。故张德元在涉案房屋抵押登记未能涤除的情形下，诉请董鹏继续支付购房款于法相悖、于理不合，依法应予驳回。综上，上诉人董鹏的上诉理由成立，本院予以支持，一审法院适用法律错误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条第一款第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销安徽省太和县人民法院（2019）皖1222民初4735号民事判决。 二、驳回张德元的诉讼请求。 一审案件受理费4870元，二审案件受理费888元，均由张德元负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  姚 莉 审判员  罗亚敏 二〇二〇年七月三十日 法官助理刘梦李 书记员徐玉洁 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。