安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020）皖12民终1361号 上诉人（原审原告）：夏桂芹,女,1962年1月1日出生，汉族，住安徽省界首市。 委托诉讼代理人：邓莎莎，安徽弘大律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：杨从立，男，1960年9月7日出生，汉族，住安徽省界首市。 委托诉讼代理人：郭伟群，安徽儒言律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：郭继英，女，1958年8月1日出生，汉族，住安徽省界首市。 委托诉讼代理人：郭伟群，安徽儒言律师事务所律师。 原审被告：张立权，男，1973年1月7日出生，汉族，住安徽省界首市。 原审被告：余金奎，男，1972年7月21日出生，汉族，住安徽省界首市。 上诉人夏桂芹因与上诉人杨从立、被上诉人郭继英，原审被告张立权、余金奎房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省界首市人民法院（2018）皖1282民初3198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 夏桂芹上诉请求：撤销一审判决，依法改判杨从立、郭继英和余金奎共同协助办理涉案房屋的转移登记手续。事实与理由：1.涉案房屋系杨从立、郭继英转让给余金奎，余金奎转让给张立权,张立权又转让给夏桂芹,此后一直由夏桂芹占有、使用。历次买卖合同均合法有效,并已实际履行,仅房屋产权未办理转移登记手续；2.杨从立、郭继英并未将涉案房屋过户给余金奎，致使夏桂芹取得房屋后，也无法将房屋登记在自己名下，故杨从立、郭继英应协助办理涉案房屋的转移登记手续。 杨从立、郭继英辩称：1.因余金奎欠杨从立购房余款未能足额支付，余金奎已出具退房说明，后续张立权的转让行为系无效行为；2.涉案房屋占有土地系国有划拨土地，未经有关国家机关的批准擅自转让违反法律强制性规定，杨从立、郭继英的转让行为系无效行为，在此基础上再次转让的协议为无效协议，故杨从立、郭继英没有义务协议办理房屋过户手续。 杨从立上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回夏桂芹全部诉讼请求。事实与理由：1.一审法院对其提供的《退房协议》的鉴定程序违法，使用的鉴定样材均是夏桂芹提供，未经其认可。余金奎和其签订的退房协议真实有效，余金奎已将房产证退还给其，同时交还了房屋；2.一审判决认定事实错误，金奎和张立权之间是房屋买卖关系，张立权也没有表示和余金奎之间有委托受托关系；3.夏桂芹、余金奎、张立权等人系从事非法高利转贷的团伙，涉嫌诈骗。余金奎没有按照合同约定履行给付房款及过户费的前置义务，房屋产权仍归杨从立所有。 夏桂芹辩称：1.一审法院依照当事人申请，依法委托具有法定资质的鉴定机构对涉案《退房协议》上余金奎的笔迹进行鉴定，程序合法，一审判决以鉴定结论作为认定案件事实的依据并无不当；2.一审判决认定事实清楚，证据确实充分，杨从立已将涉案房屋出卖给余金奎，且已经由生效法律文书对此予以确认，此后张立权作为余金奎代理人与夏桂芹签订房屋买卖协议，用夏桂芹对余金奎享有的债权抵扣房款，将房屋交付给夏桂芹实际占有使用。夏桂芹系涉案房屋的实际所有权人，并对外出租收取租金；3.杨从立提出夏桂芹等人涉嫌诈骗，没有任何证据。 夏桂芹向一审法院起诉要求：依法判令余金奎、张立权及第三人杨从立、郭继英协助办理界首市东侧之房屋（房地产东城字第××号）的转移登记手续。 一审法院查明事实：2015年3月2日，杨从立、郭继英与余金奎签订一份《房屋转让协议》，协议约定：杨从立、郭继英将位于界首市东侧的房产［房地产权证：房地权东城字第××号］及位于［国有土地使用权证：界国有（2000）字第8373号］土地及地面附着物（即海天浴场楼房）转让给余金奎；该宗房屋转让总价款为人民币18500000元整，余金奎签订协议时一次付清，杨从立、郭继英需将此房产产权证移交给余金奎。同日，杨从立、郭继英（委托人）向张立权（受托人）出具一份《委托书》，委托以下事项：“一、代为办理房屋买卖事宜；二、代为办理上述产权过户（包括过户转移）、变更等一切相关事宜；……”。2015年3月3日，界首市公证处作出（2015）皖界公证字第0187号、第0188号公证书，分别对上述《房屋转让协议》、《委托书》予以公证。 2018年4月19日，杨从立、郭继英提起诉讼，要求依法解除与余金奎于2015年3月2日签订的《房屋转让协议》。2018年7月8日，界首市人民法院依法作出（2018）皖1282民初1323号民事判决书，驳回杨从立、郭继英的诉讼请求。杨从立、郭继英不服判决，提出上诉。2018年11月6日，阜阳中级人民法院依法作出（2018）皖12民终3263号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 一审又查明：2016年9月15日，余金奎出具一份《授权委托书》，授权委托张立权与夏桂芹办理房屋买卖手续。2017年9月20日，夏桂芹（甲方）与张立权（乙方）签订一份《协议书》，协议约定：“一、乙方愿将其（实际）所有海天浴场房屋、土地使用权（详见杨从立委托转让协议书、土地证、房产证）及配套设施、装修等整体作价1850元人民币，转让给甲方。双方均认可此作价。二、乙方欠甲方2000万元人民币借款（此借款是余金奎于2016年月日转移给乙方的债务，详见条子），双方对此数额无异议。三、此房产、土地于2017年3月19日由乙方出面抵押给界首市农村商业银行贷款1000万元人民币。此贷款到期后，由乙方负责还清本息。四、乙方现暂无偿还2000万元债务能力，自愿用海天浴场的房地产、及所有配套设施、装修等整体转让给甲方，冲抵所欠甲方的等额债务（1850万元人民币），剩余的150万元人民币甲方自愿放弃。待乙方还清银行贷款1000万元本息后，冲抵所欠债务1850万元人民币，没有还清银行贷款本息之前，只冲抵债务850万元人民币债务，剩余的壹仟万元人民币债务另行出借据。五、乙方还清1000万贷款本息后，负责把所抵押的房产证、土地证退还给甲方，如因乙方与杨满堂买卖此房屋未过户，造成买卖无效及其他经济纠纷由乙方负责解决，甲方在行使该房地产再转让、收益权时，乙方必须无条件给以办理相关手续。并将余金奎与杨从立、郭继英买卖汇款凭证及公证书、委托书一并移交给甲方。……”。余金奎、见证人郭某在《协议书》上签字。 一审另查明：2016年4月7日、2017年4月6日，张立权用诉争房屋在界首市农村商业银行东城支行两次抵押贷款1000万元，期限均为一年，张立权已经偿还债务完毕。诉争房屋现在由夏桂芹租赁给河南思尔态贸易有限公司使用。 一审法院认为，（一）当事人之间法律关系的确定。 1、杨从立、郭继英与余金奎之间的买卖合同关系：2015年3月2日签订的《房屋转让协议》是双方当事人的真实意思表示，并经界首市公证处公证，协议不违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。余金奎是否完全支付购房款、双方是否办理过户手续、第三人是否要求解除合同不在本案解决的范围之内，不予干涉。杨从立、郭继英与张立权之间的委托关系：2015年3月2日，第杨从立、郭继英已经出具《委托书》，并经界首市公证处公证，委托张立权代为行使七项事项，委托权限为自委托之日起至委托事项之目的达成之日止。在杨从立、郭继英依法作出撤销委托意思之前，双方的委托关系依然存在。2、余金奎与张立权之间的委托关系：经过举证质证，尚无证据显示张立权与余金奎存在债务关系，因此在张立权并未拖欠余金奎债务的情况下，两者与夏桂芹之间自然不存在债务转移关系；同时在无相反证据推翻的前提下，认定余金奎出具的《授权委托书》之证明效力，即余金奎与张立权之间存在着委托关系。3、夏桂芹与余金奎之间的以物抵债关系：2017年9月20日，夏桂芹与张立权签订《协议书》，张立权依据余金奎的委托授权，将诉争房地产以2000万元抵付给夏桂芹，作为债务人的余金奎在《协议书》上签字认可，该《协议书》反映出夏桂芹与余金奎之间的以物抵债关系，该《协议书》具备客观真实性,合法有效。 (二)2017年9月20日，夏桂芹与张立权签订《协议书》的法律效力。以物抵债协议是双方当事人达成以债务人转移房屋使用权代替原合同约定的金钱交付义务的协议，系无名合同；在法律适用上应当适用或类推适用最像类似的合同类型的法律规范，因其与买卖合同最为接近，故应当适用合同法总则及买卖合同的相关法律规定。该以物抵债协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应当合法有效。作为合法的以物抵债协议是否产生房屋使用权转移的法律后果，取决于以物抵债协议是否已经实际履行。诉争房屋已经交付夏桂芹使用，夏桂芹签订以物抵债协议的目的系取得房屋使用权，协助办理房屋变更登记手续亦系余金奎作为房屋出卖人（抵付人）的义务。同时《协议书》第七项亦约定了出卖人（乙方）协助办理过户手续，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，故对夏桂芹要求余金奎协助办理房屋变更登记手续的诉讼请求予以支持。 《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理期限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，张立权的代理行为后果，约定由被代理人余金奎承担，故张立权在本案中不承担民事责任。杨从立、郭继英与夏桂芹之间不存在民事法律关系，协助办理房屋变更手续应由余金奎另行主张，且《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》为地方性法规规范，不适用于安徽省，故对夏桂芹要求第三人作为第一出卖人履行协助办理变更登记手续的诉讼请求不予支持。 （三）界首、阜阳两级法院已经作出判决，驳回杨从立、郭继英要求解除《房屋转让协议》的诉讼请求，杨从立、郭继英提供的《退房协议书》尚不足以推翻二审终审判决书，余金奎、杨从立、郭继英应当按照约定继续履行合同。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。虽然房屋初始登记所有人为杨从立、郭继英，但不影响《房屋转让协议》和《协议书》发生法律效力，故对杨从立、郭继英关于余金奎、张立权无权转让房屋的辩称不予采信。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。夏桂芹与张立权签订的《协议书》是附有条件的，条件是待张立权清偿界首市农村商业银行1000万元债务后方才以物抵债（以诉争房屋抵付1850万元债务，协助办理变更手续），即在房屋抵押期间是不发生债务冲抵及所有权转让的，故对杨从立、郭继英关于《协议书》违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定的辩称不予采信。余金奎、张立权、夏桂芹等人是否构成套路贷、职业放贷人事关民间借贷关系，与本案房屋买卖关系无关联性，杨从立、郭继英可以另行起诉。夏桂芹将房屋租赁他人使用，是否构成侵权，亦与本案无关联性，杨从立、郭继英可以另行起诉。 综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、余金奎于取得房屋登记手续后一个月内与夏桂芹办理房屋变更登记手续；二、驳回夏桂芹的其他诉讼请求。案件受理费80元，由夏桂芹承担40元，由余金奎承担40元。 二审中，上诉人夏桂芹提供如下证据：一、界首市人民政府东城街道办事处顺河社区居民委员会出具的社区证明，证明夏桂芹和李峰系夫妻关系；二、界首市市场监督管理局对梁轩所作的《询问笔录》，银行转款凭证，证明夏桂芹在接收涉案房屋后，于2017年出租给梁轩经营使用并收取租金，进一步证实涉案房屋一直由夏桂芹实际占有并使用。 杨从立质证认为：关于证据一，社区证明的出具日期已经超过举证期限，且社区不是证明夫妻关系的法定机构，该证据没有经办人和负责人签字，形式不合法，不能达到证明目的；关于证据二，询问笔录系复印件，梁轩应当出庭作证，且其陈述事实系在2017年发生，与房屋目前实际占有使用情况不符。转款凭证没有加盖银行印章，对其真实性有异议，且不能证明梁轩转账的30万元系支付涉案房屋的租金。故证据二不能证明涉案房屋一直由夏桂芹占有使用。 本院认证意见：关于证据一，社区出具证明无出具人签名，形式不合法，本院不予采信；关于证据二，询问笔录系复印件，无原件予以核对，对证据的真实性无法确定，本院不予采信。转账凭证无出具机关的印章，形式不合法，本院亦不予采信。 上诉人杨从立提供如下证据：证据一，民事起诉状、界首市人民法院（2020）皖1282民初447号民事判决书，证明一审判决查明事实部分认定“涉案房屋现由夏桂芹租赁给河南思尔态贸易有限公司使用”与夏桂芹于2020年1月9日提起诉讼自认将涉案房屋出租给王新颂使用相互矛盾，并被驳回诉讼请求的事实；证据二，房屋租赁协议，营业执照，证明涉案房屋现由杨从立、郭继英实际占有，并于2019年3月31日出租给梁轩，由梁轩设立“界首市金海云酒店有限公司”经营的事实。 夏桂芹质证认为：1.对证据一真实性无异议，对证明目的有异议。王新颂及梁轩同是河南思尔态贸易有限公司的人，与夏桂芹向王新颂主张租金并不矛盾，同时该组证据可以证明涉案房屋由夏桂芹占有和使用；2.对证据二有异议，该组证据系杨从立虚构的，该租赁协议签订时间是2019年3月31日，与梁轩在界首市市场监督管理局时的陈述互相矛盾。 本院认证意见：关于证据一，对其真实性予以确认，但该组证据的证明目的即夏桂芹是否将涉案房屋出租给他人使用与本案无关联性，故对其证明目的不予认定；关于证据二，杨从立、郭继英未提供其他证据予以印证，也未申请梁轩出庭作证，仅凭该租赁协议无法证明涉案房屋现由杨从立、郭继英实际占有并出租给梁轩经营的事实，故对该组证据，本院不予采信。 当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同，本院认证意见与一审一致。 经二审审查，一审认定“诉争房屋现在由夏桂芹租赁给河南思尔态贸易有限公司使用”缺乏证据证明，本院对此予以纠正。对于一审查明的其他事实予以认定。 本院认为,综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案二审争议焦点为：一、一审判决余金奎于取得房屋登记手续后一个月内与夏桂芹办理房屋变更登记手续是否有事实与法律依据；二、杨从立、郭继英是否有义务协助夏桂芹办理涉案房屋的转移登记手续。 关于争议焦点一。涉案房屋系杨从立、郭继英转让给余金奎，后余金奎委托张立权，将涉案房屋以以物抵债的方式转让给夏桂芹。因目前尚无证据证明张立权与余金奎之间存在债务关系，故一审法院认为张立权、余金奎、夏桂芹之间不存在债务转移关系，张立权与夏桂芹于2017年9月20日签订协议的行为系受余金奎委托转让房屋的行为，应由被代理人余金奎承担相应的法律后果并无不当。夏桂芹与张立权签订的协议书中约定，张立权自协议签订生效后次日主动全部搬出涉案房屋，交由夏桂芹经营，杨从立、郭继英也未能证明二人自2015年3月2日与余金奎签订转让协议后仍然继续使用涉案房屋，故可以认定涉案房屋已经实际交付给夏桂芹使用。协议中同时约定出卖人有协助办理过户手续的义务，故夏桂芹要求余金奎协助办理房屋变更登记手续的诉讼请求能够成立，本院予以支持。 对于杨从立提出的余金奎已出具退房说明，一审鉴定程序违法的上诉理由，经审查，一审法院依法委托具有法定鉴定资质的鉴定机构对杨从立提供的退房协议中余金奎的笔迹进行鉴定，鉴定程序合法，一审法院以该鉴定结论作为认定事实的依据并无不当。至于杨从立与余金奎之间转让涉案房屋是否存在违法、违约行为，均不影响余金奎与夏桂芹之间合同效力的认定。杨从立若认为自己的合法权利受到侵害或具有夏桂芹等人涉嫌诈骗的线索、证据，可通过其他途径另行维权。 关于争议焦点二。杨从立、郭继英与余金奎签订《房屋转让协议》，并未与夏桂芹直接产生法律关系，故夏桂芹要求杨从立、郭继英作为第一出卖人协助其办理房屋变更登记手续的上诉理由没有法律依据，本院不予支持。 综上，夏桂芹、杨从立的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160元，由上诉人夏桂芹负担80元、上诉人杨从立负担80元。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年七月三日 书记员  董 璇 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。