四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民初686号 原告:广元市利州区供销合作联合社，住所地：广元市利州区宝轮镇西路。 法定代表人：张国晴，系该社主任。 委托诉讼代理人：黄莉，四川同方正（广元）律师事务所律师。 被告：广元市利州区平康超市（系个体工商户），经营场所：广元市利州区宝轮镇东路虹桥大厦。 经营者：邓和举 原告广元市利州区供销合作联合社（以下简称“利州供销社”）与被告广元市利州区平康超市（以下简称“平康超市”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日受理后，因案件疑难，双方争议较大，本案依法转为普通程序继续审理，原告广元市利州区供销合作联合社的委托诉讼代理人黄莉、被告广元市利州区平康超市经营者邓和举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广元市利州区供销社联合社向本院提出的诉讼请求：1、请求解除原广元市利州区物资回收公司与被告签订的《第三轮租赁合同》；2、判令被告搬离位于宝××镇××大道东××大厦××、××楼房屋并向原告支付尚欠的全部租金，租金从2019年11月1日起计算至实际搬离之日止，暂计金额77240元；3、判令被告向原告支付逾期付款违约金，违约金以每月应付金额为基数按照月利率2%计算至实际付清之日止，暂计金额1544.8元；4、本案的诉讼费、保全费及其他相关费用由被告承担。 事实及理由：2015年1月1日，广元市利州区百货公司与被告签订了《租赁合同》，合同约定广元市利州区百货公司将位于宝××镇××大道东××大厦××楼临街门面租赁给被告使用，租赁期限为5年，从2015年1月1日起至2019年12月31日止。房屋租金按照每月50㎡收取，房屋面积为520㎡，合同期限内前三年的月租金为26000元，后两年月租金按照前三年月租金上浮7%，月租金为27820元。每月的5号前交清当月租金，逾期不交，按天加收0.5%的滞纳金，逾期超过30天的，原告有权解除本合同。现合同届满，双方未续签租赁合同，被告仍在实际占用该房屋，至今尚欠一楼房屋租金55640元。 2016年4月11日，广元市利州区物质回收公司与被告签订了《第三轮租赁合同》，合同约定广元市利州区物资回收公司将位于宝××镇××大道东××大厦××楼房屋租赁给被告使用，租赁期限为5年，从2016年4月11日起至2021年4月10日止，前三年房屋租金为6600元／月，后两年租金为7200元／月，每月的8号前交清当月租金，逾期不交，按天加收千分之五收取滞纳金，逾期超过30天的，原告有权解除本合同，并不退还保证金。现被告已拖欠二楼租金21600元。 另，广元市利州区百货公司和广元市利州区物资回收公司于1993年由广元市利州区供销合作联合社全额出资成立，所用资产属广元市利州区供销合作联合社，98年企业改制以来，两企业经营困难，同时结合中央、省、市、区关于深化供销合作社综合改革的精神，百货公司和物资回收公司分别于2018年8月23日、2018年5月28日注销。因此，被告累计尚欠原告一楼、二楼的租金及违约金共计78784.8元。原告认为被告拖欠租金的行为，构成了严重违约。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，请依法判决。 被告广元市利州区平康超市辩称，二楼的租赁合同没有到期，被告不同意解除二楼的租赁合同，二楼以前是餐厅，被告付出很大代价进行装修。根据国家对疫情的规定，是要减免房租的，被告的超市投资大，不能很快处理，一楼增加的面积是被告自己出资增加的，原告公司因员工就业问题，给被告增加了十几个员工，上班到退休。被告不是不交租金，是因为疫情及租金交纳多少的问题。但被告是愿意续租的，如果增加的租金不超过百分之十，被告可以接受。被告不交房租是从2019年6月开始的，原告每月至少三至四次贴传单宣传不与被告续租，导致被告员工流失，不能正常出租、供货等经营损失，要求原告赔偿损失。针对现在原告要求80元每平米的租金，因被告租赁面积是1000多平方米，且被告租赁了20多年，从来没有拖欠房租，拖欠房租的行为是原告造成的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对证据和事实，本院认定如下： 被告于2003年1月1日至2006年1月1日期间租赁原告所有的位于广元市利州区营业用房用于经营超市使用，约定为原告提供的5名职工在超市提供工作岗位，如该5名职工不能胜任超市工作或不愿意工作，则被告须向该5名职工每人每月发放100元的生活补助。同时，被告向原告交纳租房押金15000元。 被告于2004年11月1日至2009年10月期间租赁原告所有的位于广元市利州区营业用房用于经营超市使用，约定由被告安置原告单位的3名职工在超市工作。同时，由被告向原告交纳房屋押金20000元。 2015年1月1日，被告与广元市利州区百货公司签订《门面房租赁合同》一份，主要内容载明：广元市利州区百货公司将坐落于宝轮镇镇三江大道东段虹桥大厦一楼临街门面房租赁给乙方。租赁期限5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止。租金按每平方50元计收，租赁门面面积为520平方米，合同期限内前三年租金为26000元，后两年租金按前三年月租金上浮7%，月租金为27820元。每月5号前交清当月房租，如逾期不交，按天加收0.5%的滞纳金，逾期30天未交纳的，甲方有权单方面终止合同并不退还保证金。若任何一方产生违约问题，违约方将支付给守约方赔偿金额为本合同所定年租金的20%。 2016年4月11日，被告与广元市物资回收公司签订《第三轮租赁合同》一份，主要内容载明：一、广元市利州区平康超市自愿租赁广元市物资回收公司地处宝轮东路虹桥大厦二楼商场用于经营，广元市物资回收公司同意出租。二、租赁期限自2016年4月11日起至2021年4月10日止，共计5年（前三年租金按每月6600元即陆千陆佰元整计收，后两年租金按每月7200元即柒仟贰佰元整计收）。在第一轮租赁中，乙方向甲方交纳的租赁保证金15000元顺次转入第三轮租赁作保证金。三、每月的8号前交纳当月房租，过期不交，甲方按每日千分之五收取滞纳金，逾期满30天，甲方有权单方解除合同，并不退还保证金。 2019年9月6日，被告租赁的门面房经广元市向纬测绘咨询有限责任公司测绘，明确广元市利州区供销社供利公司平康超市租赁房屋套内面积为1215.04㎡，建筑面积为1241.27㎡。其中：平康超市一楼504.45㎡，建筑面积为513.18㎡；临时门面69.69平方米，建筑面积为74.25㎡；平康超市二楼套内面积为640.90㎡，建筑面积为653.84平方米。 2019年11月1日，原告作出广利供〔2019〕45号广元市利州区供销合作社联合社关于印发2019-2020全系统社有资产租金指导价格的通知。明确被告所租赁的门面房租金指导价格：虹桥商场（一楼）为80元/㎡，虹桥商场（二楼）为20元/㎡。 同时查明，位于广元市利州区房屋所有权人为广元市利州区供销合作联合社。广元市利州区物资回收公司已于2018年5月28日注销，广元市利州区百货公司已于2018年8月23日注销。广元市利州区物资回收公司和广元市利州区百货公司的全额投资人为原告广元市利州区供销合作社联合社。 在庭审中，原、被告双方认可，被告将所欠原告的一、二楼房屋租金已缴纳至2019年12月31日。同时，原告因本案诉讼产生保全费1270元。 以上事实，有原告提交的《企业信用信息公示报告》两份、广房权证利字第××号房屋所有权正一份、广元市利州区平康超市《个体工商户登记信息》一份、广元市利州区百货公司《门面房租赁合同》一份、《第三轮租赁合同》一份、广元市利州区供销社供利公司平康超市《房产面积测绘报告》三页、广元市利州区供销合作社联合社广利供〔2019〕45号文件、《房屋租赁合同》八份、照片六张，被告提交的《营业执照》一份、《承包经营合同》一份、《租赁合同》一份、《补充协议》一份、《收条》一张、《收据》一张等证据在卷，并经庭审举证质证，以及原、被告的当庭陈述在案佐证，足以证明。 本院认为：广元市利州区百货公司和广元市利州区物资回收公司的实际全额投资人为原告，现广元市利州区百货公司和广元市利州区物资回收公司均已被注销，原告作为诉争营业用房的所有权人，其具有作为本案原告的诉讼主体资格。本案中，广元市利州区百货公司与被告广元市利州区平康超市签订的《门面房租赁合同》及广元市利州区物资回收公司与被告签订的《第三轮租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，不违法法律规定，合法有效，本院予以确认。 关于原告诉请要求解除广元市利州区物资回收公司与被告签订的《第三轮租赁合同》的问题，根据《第三轮租赁合同》中第三条的约定：承租方应当于每月8号前交纳当月房租，逾期不交，出租方有权按每日千分之五收取滞纳金，如逾期满30天，出租方有权单方面解除合同，并不退还保证金。庭审中，被告自认有不交纳房租的行为，且原告认可被告拖欠的房屋租金从2019年11月1日开始未交，原告向法院起诉后被告将拖欠的房屋租金已交纳至2019年12月31日，2020年1月1日至今的房屋租赁费至今未交纳，被告未提出异议。故本院认定被告拖欠原告房租的行为已逾期超过30天，按照约定，被告应当承担逾期交纳租金的违约责任，原告（出租方）有权单方面解除《第三轮租赁合同》，对于原告的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告诉请要求被告搬离位于广元市利州区房屋并向原告支付尚欠的全部租金，租金从2019年11月1日起计算至实际搬离之日止，暂计金额为77240元的问题。因被告租赁的涉案一楼房屋租赁期间已于2019年12月31日届满，且被告未对该租赁房屋续租，现原告请求被告腾退搬离该涉案一楼房屋，符合法律规定，本院予以支持。对于被告租赁的涉案二楼房屋，因被告未按照约定期限及时支付房屋租金，已构成违约，现原告作为出租人有权单方解除合同并要求被告腾退搬离该二楼房屋，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 同时，涉及一楼的《门面房租赁合同》到期后及涉及二楼的《第三轮租赁合同》解除后，涉案的一、二楼租赁房屋仍由被告占用使用，被告应当向原告支付占有使用期间的费用，该费用应当参照原《门面房租赁合同》及《第三轮租赁合同》中约定的房屋租赁费用计算。因被告经营超市面积较大、货物较多，结合本案实际，应当给与被告一定合理期限腾退租赁房屋，该期限本院酌定为60日。对于原告主张尚欠租金从2019年11月1日起计算至实际搬离之日止，因被告已将一、二楼所欠的租金交纳至2019年12月31日，则以后一、二楼的占有使用费应当从2020年1月1日起计算至被告实际腾退租赁房屋之日止。同时，因一楼租赁合同到期及解除二楼租赁合同，原告收取被告租赁一楼房屋的押金20000元、租赁二楼房屋的押金15000元，共计35000元，原告应当返还给被告。 关于原告诉请要求被告支付违约金，违约金以每月应付金额为基数按照月利率2%计算至实际付清之日止，暂计为1544.8元的问题，因涉案一楼的《门面房租赁合同》中约定：若出租方和承租方任何一方产生违约问题，违约方将支付给守约方赔偿金额为本合同所定年租金的20%。2019年1月1日至2019年12月31日期间，涉案一楼的年租金为333840元（27820元*12个月），因被告迟延支付租金的行为已构成违约，如按照合同约定的被告应向原告支付违约金66768元（333840元*20%），现原告只主张的违约金以逾期每月应付金额为基数按照月利率2%计算，被告逾期两个月的违约金为1544.8元（77240元*2%），原告的该项诉讼请求未超出约定的范围，本院予以支持。 关于原告诉请要求被告承担诉讼保全费及其他相关费用的问题，原告因本案诉讼产生保全费1270元，并向法庭提交《诉讼费票据》一张予以证实，本院予以支持。对于原告提出的其他费用，因未提供证据证实，应当承担举证不能的法律后果，故不予支持。 对于被告提出从来没有拖欠房租，拖欠房租的行为是被告造成的，原告每月至少三至四次贴传单宣传不与被告续租，导致被告员工流失，不能正常出租、供货等经营损失，要求原告赔偿损失的问题，因被告向法庭提交证人证言的《证明》，证人均未出庭作证，且原告不予认可，故不予采信，对于被告提出该项主张，缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原广元市利州区物资回收公司与被告广元市利州区平康超市于2016年4月11日签订的《第三轮租赁合同》； 二、限被告广元市利州区平康超市于本判决生效之日起60日内将位于广元市利州区营业用房腾退给原告广元市利州区供销合作社联合社； 三、限被告广元市利州区平康超市于本判决生效之日起分别按照一楼、二楼合同约定的租金标准向原告支付从2020年1月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费（具体金额按实际占用天数计算）； 四、限被告广元市利州区平康超市于本判决生效之日起十日内向原告广元市利州区供销合作社联合社支付逾期支付租金的违约金1544.8元； 五、限原告广元市利州区供销合作社联合社于本判决生效之日起十日内退还被告广元市利州区平康超市租赁一楼的房屋押金20000元、租赁二楼房屋的押金15000元，共计35000元； 六、驳回原告广元市利州区供销合作社联合社的其他诉讼请求。 案件受理费1732元，由被告广元市利州区平康超市承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  赵 洪 人民陪审员  杨怀金 人民陪审员  鲁 艳 二〇二〇年七月二十日 书 记 员  王 健