内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终1466号上诉人（原审原告）：房德才，男，1954年4月12日出生，汉族，退休职工，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：陈鸿志，内蒙古红城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐小雨，男，1979年7月25日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：李忠全，内蒙古红城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐春利，男，1981年10月10日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。上诉人房德才因与被上诉人徐春利、徐小雨房屋租赁合同一案，不服赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初5257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人房德才上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判徐小雨、徐春利赔偿解除租赁关系后损毁房屋给其造成的财产损失11512元；2、由二被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：上诉人于2014年5月1日将案涉平房一处租给徐春利做餐饮用，租赁期限为6年，自2014年5月1日至2020年5月1日。双方签订房屋租赁协议中约定允许乙方徐春利装修改建因甲方上诉人原来有装修乙方改建装修部分甲方所有，乙方的牌匾和可动物品到期后，乙方自行带走。徐春利租赁经营二年后，于2016年11月17日将该饭店转兑给了徐小雨，双方签订了饭店转兑协议。上诉人认为，该协议实际上就是《中华人民共和国合同法》第八十八条规定的合同的转让，而这也正是与一审判决认定的转租不同的地方也应该是本案的一个焦点。合同的转让是指当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。而一审判决中的转租，根据《城市房屋租赁管理办法》第二十六条的规定，房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋，再出租的行为；根据第二十七条第二款的规定，出租人可以从转租中获得利益。从以上的解释不难看出，徐春利并没有将承租的房屋再出租。徐春利与徐小雨的表现行为应该是合同的转让，而不是本案一审判决中所认定的转租。转兑时，承租人将其租赁合同中的权利义务转让给了第三人，由第三人转兑人与房东继续执行原租赁合同。在本案中，作为转兑人的徐小雨开始也是这样做的，其于2017年4月26日按原协议要求缴纳了租赁费用，对原租赁协议未提异议，并连续经营了三年。2019年4月，徐小雨找上诉人要求解除租赁合同，这也说明了徐小雨承认与上诉人之间的租赁关系。上诉人是出租人，徐小雨是承租人。但遗憾的是，徐小雨在撤走时，并没有按原租赁协议执行，除将其营业设备等动产拿走外，还将上诉人房屋瓦片大部分损毁，将所有房屋的门拿走，将窗户砸碎，将门面的装修损毁，室内电力设备、厨房设施均受到不同程度的损坏，给上诉人造成直接的物质损失。重新装修也需要时间，也影响该房屋再次使用和出租。从另一方面讲，徐小雨承认其与上诉人的房屋租赁关系，在一审中徐小雨提交了销货清单收据，证明其在该房屋租赁期间对该房进行了拆改，增设它物等，一审判决也认为其证据客观真实，予以采信。徐小雨拆改房屋的行为并没有和上诉人打过招呼，从没有说起过，上诉人一点也不知道。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款的规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。根据城市房屋租赁管理办法第二十三条，承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改扩建或增添，确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同，因承租人过错造成房屋损毁的，由承租人负责修复或者赔偿。因此，不管从徐春利和徐小雨之间合同的转兑，也就是当事人之间权利和义务的转让来看也好，还是徐小宇不经出租人同意擅自改租赁物的行为，依照法律法规的规定或合同的约定，均应赔偿，而一审中随意引用《合同法》的一个条文就免除加害者的赔偿责任，这对受害人是不公正的，也是违背法律宗旨的。被上诉人徐小雨二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人没有侵犯上诉人财产权，也没有构成违约。至于上诉人提到的被上诉人损害相关设备设施牌匾这一情况我方认为将自己所有的和自己相关的设备拿走，并没有侵犯上诉人合法权益。根据租赁的相关习惯，租赁到期在撤走时将自己设施设备拿走，在租赁时进行必要的改建、装修都是正常的。上诉人说，这些情况都不可为，就会扰乱这一经营特性，也不符合市场习惯，故被上诉人未侵犯上诉人权益。被上诉人徐春利二审未作答辩。房德才向一审法院起诉请求：1.要求徐小雨给付房德才租赁房屋造成的财产损失11512元；2.由徐小雨承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月1日，房德才与徐春利签订《房屋租赁协议》一份，约定徐春利租用房德才位于赤峰市××区平房，租赁期限为6年，自2014年5月1日起至2020年5月1日止，租金为135000元/年，租金交付方式为每年5月1日交清当年房租。双方同时约定：“允许乙方（徐春利）装修、改建，因甲方（房德才）原来有装修，乙方改建装修部分归甲方所有，乙方的牌匾和可动物品，到期后乙方自己带走”。2016年11月17日，徐小雨与徐春利签订《饭店转兑协议书》一份，约定徐春利将涉案房屋转租给徐小雨，并约定：“转让后，饭店现有的装修、装饰归乙方（徐小雨）所有”。2017年4月26日，徐小雨向房德才交纳当年房屋租赁费，房德才对徐小雨转租予以认可。2019年4月，房德才与徐小雨协商解除了租赁合同。后徐小雨按饭店转兑协议书约定将房屋装修、电力设施、厨房设施等拆走。庭审中，房德才称对徐小雨、徐春利间的转兑协议内容并不知情；徐小雨称对房德才与徐春利签订《房屋租赁协议》内容不知情。本案在审理过程中，房德才申请对其所有的涉案房屋损坏的瓦、门、电力设施、厨房设施、墙外装饰损坏价格进行鉴定，该院根据房德才的申请，委托赤峰松正资产评估有限公司对房德才申请的事项进行鉴定。2019年9月30日，赤峰松正资产评估有限公司出具了赤松正资评鉴字〔2019〕第104号司法鉴定意见书，结论为房德才所有的涉案房屋损坏资产的评估价值为11512元，房德才为此支出鉴定费10000元。庭审中，房德才对上述鉴定报告内容予以认可，亦据此将诉讼请求变更为要求徐小雨赔偿财产损失11512元。2019年10月24日，房德才申请追加徐春利为本案被告，该院根据房德才的申请追加了徐春利为本案被告。一审法院认为：房德才与徐春利签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应依照约定履行各自的义务。房德才与徐春利签订的《房屋租赁合同》约定：“允许乙方（徐春利）装修、改建，因甲方（房德才）原来有装修，乙方改建装修部分归甲方所有，乙方的牌匾和可动物品，到期后乙方自己带走”，故涉案房屋装修及不可移动设施应归房德才所有。徐春利将涉案房屋转租给第三人徐小雨，房德才对此予以认可，但徐春利违反其与房德才签订的房屋租赁合同，私自与徐小雨约定“转让后，饭店现有的装修、装饰归乙方（徐小雨）所有。”，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”，徐小雨按其与徐春利签订《饭店转兑协议书》将涉案房屋装修、电力设施、厨房设施等拆走，由此造成经济损失应由徐春利赔偿。庭审中，经该院释明，房德才明确表示不要求徐春利承担赔偿责任，应视为房德才放弃对本案被告徐春利的权利追索，故房德才要求徐小雨赔偿涉案房屋装修、电力设施、厨房设施等损失的诉讼请求，该院不予支持；因房德才与徐春利约定牌匾及可动物品归承租人所有，故房德才要求徐小雨赔偿室外牌匾损失，无事实及法律依据，该院不予支持；因房德才无证据证明房屋房顶陶瓷瓦系由徐小雨故意破坏，且出租人有维修租赁物的义务，故房德才要求徐小雨承担房顶陶瓷瓦损害费用，无事实及法律依据，该院不予支持。综上所述，对房德才的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回房德才的诉讼请求。二审期间，双方均未向本院提交证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，一审法院认定徐小雨与徐春利之间的法律关系为转租并无不当，理由为：从徐小雨与徐春利之间的饭店转兑协议书第四条约定看，如果该第四条约定的情形出现退还租金的义务人是徐春利，并非是房德才，故关于房屋租赁，徐春利并未将其权利义务全部转让给徐小雨，徐春利在房屋租赁关系中仍有部分权利义务，不符合房德才上诉提出的徐春利已将全部权利义务转让给了徐小雨的情形。引起本案纠纷发生的根本原因是徐春利转兑给徐小雨时将其与房德才之间约定的“允许乙方（徐春利）装修、改建，因甲方（房德才）原来有装修，乙方改建装修部分归甲方（房德才）所有，乙方（徐春利）的牌匾和可动物品，到期后乙方（徐春利）自己带走”条款变更为“转让后，饭店现有的装修、装饰归乙方（徐小雨）所有”而导致的，徐小雨基于其与徐春利之间的转兑协议的约定将案涉房屋内的装修及设备拆走，其并无过错。一审诉讼中经一审法院询问和释明，房德才明确述称其是基于房屋租赁合同主张权利，并未基于侵权主张权利，其不要求徐春利承担赔偿责任，故一审法院判决驳回房德才的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费88元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 苏力德审判员 郑舒广审判员 武学良 二○二○年七月十四日书记员 沈志华