浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终4243号 上诉人（原审原告）杭州市余杭区华惠家园业主委员会，住所地杭州市余杭区华惠家园天荷路。 负责人马孝勇，主任。 委托诉讼代理人杨鹏淋，浙江金麟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）杭州余杭区保障房建设有限公司，住所地杭州市余杭区南苑街道南大街326号。 法定代表人王邕，董事长。 委托诉讼代理人段利明、朱晓纯，浙江诺力亚律师事务所律师。 上诉人杭州市余杭区华惠家园业主委员会（以下简称华惠家园业委会）因与被上诉人杭州余杭区保障房建设有限公司（以下简称保障房公司）排除妨害纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初861号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明：保障房公司系华惠家园的开发建设单位。2005年7月，保障房公司取得华惠家园1至14号楼及地下室工程的建设工程规划许可证，其中地下室工程面积为8882.1平方米，包括人防、地下车库。2008年2月29日，经杭州余杭临平同创房产测绘有限公司测绘，华惠家园建筑总面积为59904.63平方米，另计地下车库面积为8297.82平方米。 2016年10月21日，保障房公司作为甲方，华惠家园业委会作为乙方，签订《华惠家园地下车位委托管理协议书》，载明如下内容：一、委托管理范围及内容：1.甲方作为华惠家园地下车位产权单位，依法享有车位出售或出租的权利。甲方现将地下车位共197个（其中已售1个），委托乙方进行管理（包括地下车位出租、维护管理等）；2.乙方在收取车位租赁费用后，于每年11月底前将所收取的租赁费16000元/年上交甲方，余款作为甲方支付给乙方整个地下车位维护、管理等费用；3.在租赁期限内小区业主有购买车位意向的，由乙方及时提供购买信息并积极主动联系甲方办理购买手续，出售车位乙方向购买业主收取相应管理费……7.乙方与小区业主办理地下车位租赁手续。二、乙方严格按照余杭区物价部门的批复标准向业主收取地下车位的物业管理费。三、管理期限：委托管理期限为贰年，自2016年8月6日至2018年8月5日止。四、甲方权利义务：1.甲方拥有该地下车位所有权。2.根据本协议规定甲方将地下车位委托乙方实行物业管理。3.检查监督乙方对地下车位管理工作的实施及制度的执行情况；五、乙方权利义务：1.乙方出租地下车位的对象必须是本小区的业主，并自行向承租业主收取相关管理费……9.在管理期满时乙方向甲方移交所有地下车位租赁户的租赁协议及相关资料，结清各项费用；10.在管理期间剩余的委托租赁收益由乙方自行支配及处理。 2018年9月10日，保障房公司向华惠家园业主发出《华惠家园地下停车位销售通知》，内容如下：为进一步完善小区车辆停放管理工作。我公司决定：2018年9月17日-26日（7个工作日），现有效期内地下停车位承租户享有购买承租车位优先权（限购一个），若逾期视作放弃优先购买权，承租车位不再保留。2018年9月27日-10月31日（22个工作日），剩余地下停车位对小区业主公开销售，均以先到先买、每户限购一个原则办理相关购买手续。2018年11月1日-8日（6个工作日），余下地下停车位不再限购。截至2018年11月8日，地下停车位销售价格按：普通车位9.8万元/个，子母车位13万元/个，其他车位5万元/个。2018年11月9日起，地下停车位销售价格均按评估价格进行调整，普通车位按14万元/个销售，子母车位按19.6万元/个销售，其他车位按10-12.5万元/个销售。如您有意向购买地下停车位的，需业主本人携带业主身份证原件、户口本原件、房屋产权证书（或购房合同），有效期内承租地下车位业主购买车位的，另需携带有效期内租赁合同原件，尽快至我公司销售中心办理相关地下车位购买手续。后保障房公司陆续出售地下车位共36个。 2018年11月20日，保障房公司针对华惠家园业委会《关于对华惠家园地下车库销售事项的征询函》中提出的问题答复如下：1.该地下车位无产权证，我公司销售的是地下车位使用权，使用年限同房屋使用年限。同时该问题公司也咨询了区各相关部门，得到的答复是目前余杭区地下车位均为车位使用权而无产权证；2.华惠家园住宅销售价格按相关计价规则进行组价并由区物价局审定；3.我公司作为房地产企业，有权制订地下车位销售价格，该售价综合考虑了小区性质及该地区的市场价；4.华惠家园地下车位经专业评估单位评估，并考虑小区性质，得出现有的评估价格。同时，我公司考虑广大业主利益，在新评估价格出具后，并未立即按新价格进行销售，给予小区业主充分的购买时间；5.我公司作为未销售地下车位的使用权拥有方，有权将小区地下车位使用权销售给符合条件的小区业主。在本次销售前，公司也组织了包括小区业委会、物业公司在内的相关部门对销售方案等进行了讨论，为体现销售方式更加合理公平，并使得销售工作平稳推进，各方一致认为销售开始阶段应设置原车位承租户优先购买期，超出期限后再面向小区全体业主公开销售。同时，我公司为确保小区业主的利益得到保障，地下车位一直拒绝销售给小区业主以外的单位及个人；华惠家园自2008年交付以来，小区地下车位一直在出售中。早年，考虑地下车位使用率问题，我公司将地下车位使用权租赁给贵业委会，由业委会向小区业主进行租赁，租赁期限至2018年8月5日，并签署了《地下车位委托管理协议》，明确了双方的权利与义务，双方对小区地下车位的使用处置权未有争议。但截至目前，贵业委会违反合同约定继续超期出租地下车位，给我公司车位销售工作带来困难，我公司郑重要求贵业委会遵守《管理协议》约定，立即解除与小区部分业主的超期租赁合同并退还相应租金，否则，贵业委会要承担由此带来的一切法律责任。 2018年12月13日，保障房公司向华惠家园业主发出《关于对华惠家园地下车位进行管理的通知》，载明如下内容：早年，保障房公司将华惠家园地下车位使用权租赁给小区业委会，通过其向小区业主进行租赁，租赁期限至2018年8月5日。截至目前，租赁期早已过期，小区地下车位部分已销售。为规范地下车位停车秩序，确保已买车位业主利益，公司定于2018年12月17日对地下车位进行管理，请未购买车位的业主在12月16日前将车辆移出，届时，未购买车位的业主将无法继续使用地下车位。 2018年12月24日，保障房公司向华惠家园业主出具《关于处置华惠家园车位的说明》，载明如下内容：华惠家园小区原规划小区车位238个（其中地面23个，地下215个），实际建设242个（其中地面45个，地下197个）。小区自2008年交付以来，车位一直在销售中。早年，考虑地下车位使用率问题，我公司将地下车位委托给小区业委会统一管理，由业委会向小区业主进行租赁，有效期至2018年8月5日。现根据上级部门对于国有资产的处置要求，我公司对本小区地下车位的使用权进行销售。因部分小区业主对我公司处置地下车位的行为存在疑虑，故再次向全体业主告知如下：根据《物权法》第七十四条第2款之规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”我公司此前从未与业委会约定或自行承诺将小区规划车位作为小区业主共有停车位，小区规划车位的处置权归属房产开发公司。有关生效法律文书亦判决小区规划停车位处置权归属于房产开发公司，例如《南京市鼓楼区人民法院民事判决书》（2013）鼓民初字第1656号之判决结果。综上，华惠家园地下车位的处置权归属保障房公司。后保障房公司在华惠家园地下车位入口安装道闸，禁止未购买地下车位的业主进入。 另查明：（一）案涉项目竣工平面图及地下室平面图载明华惠家园小区地下停车泊位191辆。现地下停车泊位实际为197辆，其中8、17、49、66、179、221号车位在地下室平面图中未予标明，现均已出售。（二）华惠家园业委会出示的《人才专用房配售合同》（合同编号：2008经房建设华惠074及2008经房建设华惠027）中第十九条第5点均约定“除本合同出卖人出卖的以外，小区内杂物间、地下停车位物业的所有权（使用权）归出卖人拥有，出卖人有权单独出售、租赁或处理”。 华惠家园业委会的一审诉讼请求为：1.依法确认保障房公司2018年9月10日做出的《华惠家园地下停车位销售通知》和2018年12月13日做出的《关于对华惠家园地下车位进行管理的通知》内容违法；2.判令保障房公司立即停止阻拦未购买地下室车位业主的车辆进入地下车库的行为，并停止使用影响车辆通行的道闸等设施。 原审法院认为：首先，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条虽规定“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”，但鉴于我国目前的车位登记制度尚未完善，对于“能否登记”不能片面理解为只有登记机关登记簿上记载的才是专有部分，未登记的就是业主共有部分，案涉车位四至明确，已具备了构造上的独立性和利用上的独立性。其次，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。保障房公司作为开发商，对其投资建设的规划车位可以通过出售、附赠或者出租等方式进行处置，而地下车位中未在规划之内亦未履行相关批准手续而增设形成的车位，该院不予认定处理。再次，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”以及《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”之规定，案涉地下车库包含的人防建筑面积虽具有人防性质，但并未排除保障房公司作为投资建设主体对此享有合理占有、使用、处置的权利。最后，小区业主购房时支付的房价和相关税费，是其取得建筑物专有部分所有权和共有部分共有权支付的对价，现华惠家园业委会并未出示有效证据证明地下车库被计入公摊面积，或保障房公司将地下车库工程的建设成本分摊到华惠家园全体业主的购房成本中，故华惠家园业委会关于小区业主购房后成为投资主体的主张依据不足，不予采信。综上，保障房公司作为开发商，对其投资建设的规划地下车位享有合理占有、使用、处置的权利，其在地下车库入口安装道闸，阻止未购买地下车位的业主进入地下车位的行为并未违反法律法规的强制性规定，系其行使车位处置权利并维护地下车位的正常使用秩序的正当方式，故华惠家园业委会要求被告保障房公司停止阻拦未购买地下室车位业主的车辆进入地下车库并停止使用道闸等设施的诉讼请求理由不成立，不予支持，其要求确认保障房公司出具的两份通知内容违法的诉讼请求不属于法院民事案件审理范围，该院不予处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回华惠家园业委会的诉讼请求。一审案件受理费减半收取40元，由华惠家园业委会负担。 宣判后，华惠家园业委会不服，向本院提出上诉称：一、一审法院遗漏重要事实，导致认定事实和适用法律错误。（一）一审法院认为“保障房公司作为开发商，对其投资建设的规划车位可以通过出售、附赠或者出租等方式进行处置”明显错误。第一，遗漏被上诉人在有些配售合同中并没有对停车位处置约定的事实。涉案停车位的权属在有些销售合同中是有约定，但上诉人提交的《2006年人才专用房配售合同》和《临时公约定》中并没有停车位的相关约定，说明停车位并不属于开发商或者约定不明。第二，虽然有些销售合同中对停车位的权属有约定，但不能说明车位所有权就是被上诉人的。1.被上诉人并没有提供与业主进行过协商的证据，参照广东高院粤高法民一提字第120号判决书的观点，房产公司在《房屋买卖合同》约定停车场归其所有，并以此主张其拥有停车场的所有权，属于提供格式条款一方“免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，应认定为无效。2.被上诉人有权处理涉案车位的前提是车位属于被上诉人。上诉人在诉前要求被上诉人出具有权涨价、只售不租和设置障碍禁止未购买车位的业主车辆进入地下车库的法律依据。被上诉人向上诉人出示了一份浙江金宏律师事务所出具的《法律意件书》，该意见书认为“可以确定咨询单位拥有华惠家园全部地下车位的所有权”。该意件书不是法律、法规、司法解释等规范性文件，不能作为认定物权的有效依据。律师事务所也不具有认定物权的资格。该意见书的内容违反《物权法》、《人民防空法》等有关法律、法规的规定，因此不具有法律效力。3.被上诉人提供的《房屋测绘成果报告书》证明小区地下室不计入公摊面积。依据最高法院认可的（2016）渝民终7号判决书的观点，停车位所占面积不属于计容积率的地上建筑面积，不能办理产权登记手续，故该部分停车位应属于《物权法》第74条第3款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”。根据该条规定，本案争议的停车泊位不属于开发商所有。第三，一审遗漏被上诉人已经收回投资款的事实。根据被上诉人提供的房屋测绘成果报告书，保守计算，房屋已经实现销售金额至少在1.72亿元以上，远超合同价格8408.08万元（见证据9《建筑工程施工许可证》）。因此，本案中最终投资人是业主，而不是被上诉人。《物权法》规定，谁投资谁受益，但地产开发商只是原始短期投资者，收回成本后，业主才是真正的永久置业投资者，开发商不能将曾经拥有，变成永久占有。 二、一审法院认定涉案车位为物权法第六章所称的专有部分是错误的。最高法民申2817号小区停车位归属纠纷案的判决书明确了小区停车位归属的裁定标准：1、土地随售出房屋转移，开发商不拥有土地，无权处置买卖小区停车位；2、开发商通过卖房强势地位，单方约定小区停车位归属行为无效，法院不予支持；3、未计入小区建筑容积率的配建停车位及公共部分，不属开发商专有部分，属小区全体业主共有；4、以政府产权部门核准登记为准，未获登记，未取得不动产权证的停车位及公共部分，属于全体业主共有。一审法院认为案涉车位能够登记成为特定业主所有权的客体，但鉴于我国目前的车位登记制度尚未完善，对于“能否登记”不能片面理解为只有登记机关登记薄上记载的才是专有部分，未登记的就是业主共有部分。该观点否定了最高人民法院的观点，是错误的。上诉人认为，一审法院已经查明涉案车位不能办理产权证，应依据最高法民申2817号判决观点，认定涉案车位属于全体业主共有。地下车位四周的土地包括进出小区的大门均属于小区业主所有，如果小区业主也像被上诉人一样禁止使用地下车位四周的土地包括进出小区大门，那么车位就无法使用。上诉人提交的证据8购置协议书，在该协议中被上诉人自认停车位属于房屋配套设施。既然是配套设施，当然不属于专有部分。本案土地是划拨所得，被上诉人并没有提供已经足额缴纳土地出让金的证据。 三、一审法院未认定配建车位错误。一审中上诉人强调涉案车位应当有配建车位，被上诉人否认有配建车位。上诉人认为，《城市居住区规划设计规范》明确规定住宅小区必需配建停车场，这是强制性规定。《杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则》四、配建指标表4.0.2住宅停车位指标就明确规定余杭区车位配建批标，该法第三部分规定了公共停车位数量应为其配建停车位数量的20%以上（含20%）。配建车位属于全体业主，被上诉人不能处置。 四、一审法院认为被上诉人对人防车位享有合理占有、使用、处置的权利是错误的。第一，《人民防空法》第五条规定人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。但是，被上诉人并没有提供证据证明案涉人防车位系由其单独立项，单独出资建设的。第二，《人民防空法》第四条规定人民防空经费由国家和社会共同负担。且余杭区委办（2010）182号文件规定，全区每年用于配套和建设高层次人才专用房（公寓）的投入，不少于当年全区土地出让金的1%，因此，投资者并不只是被上诉人一方。第三，根据被上诉人提供的房屋测绘成果报告书，经计算被上诉人已经收回全部的投资款项。第四，《平时使用证》上明确记载人防车位归属余杭区人民防空办公室，被上诉人要处置人防车位主体不适格。第五，司法实践中，很多法院都认定人防车位买卖合同无效，如济南市中级人民法院（2017）鲁01民终8946号买卖合同纠纷二审民事判决。 五、被上诉人涨价销售违法。（一）《余杭区人才专项用房管理办法》第十三条规定，具体价格由区价格主管部门核审，报区政府批准。本案中被上诉人在庭审自认没有通过核审和批准的程序，也没有提供相关证据，因此涨价出售是违法的。（二）被上诉人涨价销售违反保本微利的原则。《余杭区人才专项用房管理办法》第十三条规定，人才专用房属政策性住房，销售价格实行政府定价，以保本微利为原则。建设规划许可证记载，“工程名称：临平工业工经济适用住房”，依据杭州市物价局关于印发《杭州市经济适用住房价格管理办法》的通知杭价房〔2002〕160号第六条第（八）利润，经济适用住房的利润按以上（一）至（四）项费用之和为基数，按利润率3%以内计算。案涉小区初始投资仅8408万元，被上诉人已经收回至少1.72亿元以上，已经是暴利了，现在还要卖车位没有法律依据。 六、被上诉人出售车位70年的使用权违法。一审中被上诉人自认只拥有使用权，卖的是使用权，其实本质就是租赁，所有权才能买卖。根据《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。被上诉人按房屋所有权的70年一性强性出租，违反《合同法》效力性规定，属于无效。再说，人防车位使用权只有50年，租70年也是违法的。 七、退一步讲，就算地下车位所有权归被上诉人，被上诉人也无权禁止未购买车位的业主车辆进入地下车库。（一）侵犯相邻权。根据《民法通则》第八十三条、《物权法》第八十四条等关于相邻关系的处理原则，其他未买车位的业主不仅享有临时通行权，还享有临时停车的权利，何况被上诉人还没有所有权的依据。（二）造成安全隐患。现在小区内搬大件的物品送货车和120急救车，均不能进入地下室，给小区业主的生活带来极大安全隐患，下午5点后100多辆全部停在地面上，消防车、120等大中型车辆根本无法进入，一旦发生火灾或病人急救等情形，后果不堪设想。（三）安装道闸非法占用小区公共土地。地下停车位虽然没有作为公摊建筑面积，但也没有分摊土地使用权。地面土地属于小区业主，道闸建在地面上，侵占业主权益，应予撤除栏杆。 八、一审法院遗漏上诉人提交的证据。上诉人提交的《2006年人才专用房配售合同》、最高法民申2817号小区停车位归属纠纷案的判决、（2017）鲁01民终8946号买卖合同纠纷二审民事判决书等证据，一审法院在判决书中未加以列明。综上，请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一二审诉讼费由被上诉人负担。 被上诉人保障房公司答辩称：被上诉人系案涉小区的建设单位，案涉地下车位系依据规划并经审批建造，车位面积没有分摊到公摊面积中，也未占用业主共有的场地，故该些车位具有构造上的独立性，具有利用上的独立性，可以排他使用。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位应当认为物权法第六章所称的专有部分，不属于全体小区业主共有。被上诉人与业主签订房屋买卖合同时，已明确约定地下车位所有权（使用权）归被上诉人所有，被上诉人也明确将涉案地下车位的使用权销售给小区业主，该承诺符合首先满足业主需要的规定。根据物权法第七十四条的规定，案涉车位的处置权、使用权、收益权归被上诉人所有。根据《人民防空法》第五条、《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条的规定，地下人防车位由投资者享有使用、收益的权利。上诉人一直强调建设成本，但根据房屋买卖合同已明确约定，业主所支付的房价和相关税费是其取得建筑物专有部分所有权和共有部分所有权所支付的对价，不能视为是业主对建设人防工程投入的投资款。另，《杭州市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》第九条规定，地下工程使用权出让终止年限应与地表建设用地使用权出让终止年限一致。被上诉人向业主转让案涉车位使用权的年限符合法律规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，双方当事人均未向本院提交证据材料。 根据有效证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。 本院认为，根据原建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条的规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二、第三款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。案涉争议车位系利用华惠家园地下空间规划建设的车位，建设单位为保障房公司，在案无证据证明案涉车位占用了业主共有的道路或者其他场地，也无证据证明保障房公司将案涉车位的建设费用摊入了华惠家园小区业主专有部分或共有部分的建筑成本中，且保障房公司在小区房屋出售合同中均明确其享有案涉车位的所有权（使用权），其有权出售、租赁或处理。基于前述法律规定和本案查明的事实，应当认定保障房公司系案涉车位的所有权人，其有权采取出售、租赁的方式行使权利。该事实也为华惠家园业委会在其与保障房公司签订的《华惠家园地下车位委托管理协议书》所确认。华惠家园业委会主张案涉地下车位应归小区全体业主所共有，依据不足，本院不予支持。保障房公司为更好地管理案涉地下车位，而在地下车位入口处安装道闸，该行为并无违法或不合理之处，也未侵害未购买或租赁地下车位的业主的正当权利，华惠家园业委会要求保障房公司排除妨害没有事实和法律依据，本院不予支持。关于保障房公司拟出售车位的合同价款和使用期限等内容，不属于本案的审查范围。华惠家园业委会一审提交的两份判例所涉均为地上停车位，与本案案情不同，且判例不属于民事诉讼证据；提交的《2006年人才专用房配售合同》与在案多份合同主要内容相同，属重复提交。二审中，华惠家园业委会申请本院调取案涉小区建设成本和销售金额的财务资料，已查明案涉小区房屋销售总金额是否超出建造成本，本院认为该证明对象与本案的审理无关，故不予准许。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，本院予以维持。华惠家园业委会的上诉理由不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人杭州市余杭区华惠家园业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  石清荣 审判员  俞建明 审判员  孔文超 二〇二〇年七月十六日 书记员  童晓波