河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初30474号原告常雪菲，女，1975年1月1日出生，汉族，户籍地郑州市金水区。委托代理人朱安新，河南德高律师事务所律师。被告孙明新，女，1997年3月16日出生，回族，住郑州市金水区。委托代理人翁献策，河南公朴律师事务所律师。第三人孙建国，男，1966年8月3日出生，汉族，住河南省夏邑县。第三人原志强，男，1974年8月28日出生，汉族，户籍地郑州市金水区九如东路6号1号楼9号，公民身份号码：410305197408282512。委托代理人黄澍滨，河南方邦律师事务所律师。第三人河南省通雅摩托车销售有限公司，住所地郑州市管城区十八里河镇大王庄村7号。法定代表人原志强，总经理。委托代理人黄澍滨，河南方邦律师事务所律师。原告常雪菲与被告孙明新、第三人孙建国房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，于2017年9月20日作出（2017）豫0191民初10265号民事判决书。原告常雪菲不服该判决并向郑州市中级人民法院提起上诉，郑州市中级人民法院作出（2017）豫01民终15922号民事判决书，对该案件进行了改判。后孙明新、孙建国就该案件向郑州市中级人民法院申请再审，郑州市中级人民法院作出（2018）豫01民再183号民事裁定书，撤销（2017）豫01民终15922号民事判决及（2017）豫0191民初10265号民事判决，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，并于2019年4月8日作出（2018）豫0191民初22490号民事判决书。原告常雪菲不服该判决并向郑州市中级人民法院提起上诉，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终13780号民事裁定书，将该案件发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。在该案件审理过程中，原告常雪菲申请追加原志强、河南省通雅摩托车销售有限公司为本案第三人，本院予以准许。原告常雪菲及其委托代理人朱安新、被告孙明新委托代理人翁献策、第三人孙建国、第三人原志强及第三人河南省通雅摩托车销售有限公司（以下简称通雅摩托车公司）委托代理人黄澍滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年底，原告前夫原志强因经营公司失败，欠下巨额债务，原告前夫在无力偿还巨额债务的情况下，于2017年1月5日晚10点才将欠债实情告诉了正在坐月子的原告，说欠被告父亲孙建国450万元本金，外加利息17万元，并告知孙建国提出用原告名下一套房产及前夫原志强名下一套房产共计420万元房产(郑东新区学区房，多层带电梯，属稀缺房源，有房屋评估公司的评估报告)，外加一个车位35万元冲抵450万元本金及相应利息的债务。原告看到前夫如此失落、绝望，又了解到此笔借款已经支付利息388万元给了被告的父亲孙建国，原告为了家庭安定，就同意用其名下房屋抵债，由此了结与孙建国之间的债权债务。2017年1月6日，在孙建国催促下，还没有出月子的原告就陪同被告及其父亲孙建国过户了原告名下的一套房产，房屋面积89.67平方米，市场价值260.49万元。在过户原告前夫名下房产的时候，由于该房产有银行抵押，需要先还款80万元解押后才可过户，被告父亲迟迟不出此款，导致第二套房产无法过户。2017年1月16日被告父亲孙建国将原告及前夫告上法庭，要求偿还300万债务，把已经过户的价值260.49万元的房子自己折价150万元冲抵原告前夫所欠款项，这明显违背当时约定，也明显显失公平，且被告父亲并未将原借款合同及借据原件交付给原告，以此证明，双方对本次抵债事项有争议。原告一直与被告父亲协商，但无法达成一致意见，被告父亲擅自以低价冲抵高价房子，乘人之危且明显显失公平，又起诉原告及其前夫偿还剩余300万借款，这给原告造成重大经济损失，原告还有两个年幼的孩子(一个4岁，一个4个月)要抚养，原告无奈，只好诉讼解决。故请求依法判令：撤销原告与被告在2017年1月6日签订的位于郑东××楼××单元××号的房屋买卖合同，并判令被告协助办理此房屋过户手续。被告孙明新辩称：1、2017年1月6日，原告与被告签订的《郑州市存量房买卖合同》约定原告出售给被告房屋的合同目的为抵消原告前夫与被告父亲之间的150万元债务，这一事实夏邑县人民法院、商丘市中级人民法院、河南省高级人民法院生效的判决书、裁定书已经予以确认，原告同意以房抵债，并已经实际履行，原告将其名下的房产抵债150万元债务的行为合法有效。2、原告与被告签订的《郑州市存量房买卖合同》，系双方协商一致在完全自愿的基础上达成的，意思表示真实，该合同内容不违反法律法规的效率性和强制性规定，自签订之日起已经成立并生效，双方通过以房抵债冲抵了合同的价款，且自愿办理了房产过户登记，此买卖合同实际履行完毕。3、双方签订的《郑州市存量房买卖合同》，不存在可以撤销的条件。首先在买卖合同签订前，原告虽然主张过一整套房产及车位抵债450万元，但由于另一套房产登记在原志强名下，并设置了抵押，不可能由两套房产抵押450万元债务，事实上除了抵押了150万元债务外，剩余的300万元已经被夏邑县人民法院、商丘市中级人民法院作出判决确认，该判决已经生效并在执行过程中。因此，原告主张两套房屋抵债450万元不能成立。其次，原告自认购买涉案房屋时每平方米单价7245元，原告出售涉案房屋时，折合单价为16728元，这还不包括17万元的利息及被告承当的过户费用，成交价格远远超过原告购买的价格。原告提供的河南天元房地产咨询有限公司出具的预评估报告表，不是依据房地产估价规范的规定作出的房地产估价报告，在9号、10号房屋不可分割的情况下，单独对9号房屋进行估价，并且不说明房屋的实际状况，估价存在重大瑕疵，该预评估报告表不能作为认定9号房价值的依据。故该买卖合同不存在显失公平、趁人之危的情形。综上，原被告之间的合同不具备合同法规定的可撤销情形，原告的诉讼请求依法不能支持，请求予以驳回。第三人孙建国辩称：1、因原告及第三人原志强所欠借款到期后本金及利息一直没还，后听他们公司员工说他们正处理自己的资产，于是就催要所欠450万元借款及利息。2017年1月初在原告家中，原告及其丈夫与孙建国协商，用原告名下房子抵债，因当时原告居住的房子是两个房产证，而房子不可分割，不能单独使用，而另一半原告丈夫名字的房本已抵押给了银行，开始时孙建国不同意，但原告说目前就这半套房子可抵，无奈最后协商以150万元借款另加17万元利息和过户费3万多，共计171万元抵这个89平的房子，折合单价为19000元/平米，因孙建国没有购房资格，最后把房子登记在被告孙明新名下，这就是抵债全过程。2、原告对所有欠款均知情，河南省高级人民法院的判决中已载明原告对所有欠款是知情的。在夏邑县法院案件中，原告常雪菲对以房抵债并无异议，有庭审记录和判决书内容记载，商丘市中级人民法院又进一步对以房抵债进行了认定。夏邑县法院判决后，原告因有工作单位，要求孙建国放弃对其的诉讼请求，因孙建国不同意，原告提出上诉。其中对以房抵债问题，原告认为抵债过低，经商丘中院审理，驳回了原告抵债过低的上诉理由。3、原告与原志强离婚协议书中对该房子并没有列入，说明夫妻双方认可抵债事实和抵债的真实性。4、原告提供的评估报告不是法院指定的评估机构，更没有考虑到该房子不能单独使用，因此不具备参考价值。5、原告与被告签订《郑州市存量房买卖合同》用以抵欠孙建国的借款，三方均是自愿的，当时市场指导价13800元/平米（房管局备案价），抵债价为19000元/平米，并不存在原告所主张的显失公平及欺诈。第三人原志强、第三人通雅摩托车公司辩称：1、原告与被告不存在任何对涉案房屋以150万元进行买卖的意思表示，实际情况是以涉案房屋及原志强名下房屋抵偿原志强与孙建国所有债务，而非单独以涉案房屋抵偿150万元债务。原告与被告虽就涉案房屋签订了房屋买卖合同并办理了过户登记手续，但双方并不存在真实的房屋买卖合同关系，更不存在任何对涉案房屋以150万元进行买卖的意思表示。2、涉案房屋登记面积89.67平方米，按照当时市场价价值至少在260万元以上，在原志强经济困难的情况下，原志强不可能同意以价值260万的房产抵偿150万元，房屋买卖合同中房屋交易金额之所以定为150万元，系因房屋买卖合同是由孙建国自行单方面制作且其为少支付房屋交易税款而书写，并非双方真实意思表示。综上，原被告之间的房屋买卖合同存在法定撤销的情形。经审理查明：2017年1月6日，原告与被告孙明新签订《郑州市存量房买卖合同》一份，约定：原告自愿将其坐落于郑州市郑东××楼××单元××号（所有权证号为：郑房权证字第××号）房屋出售给被告，建筑面积89.67平方米。经双方协商确定，该房屋成交价为1500000元。被告孙明新于2017年1月6日前向原告支付房款1500000元。原被告均在该合同上签名并捺指印。庭审中原告称“各方当时协商意见为位于九如东路6号1号楼1单元3层9号、10号的房屋再加一个停车位，一并抵偿450万元借款本金及相应利息，在9号房屋过户后，因10号房屋存在抵押，孙建国不出解押款，导致该房产无法过户。其在合同上签字的基础是两套房屋抵偿450万借款本息，签字前其询问孙建国为何不是市场价，孙建国称为了避税”。庭审中孙建国称“刚开始抵的时候，原志强说一套完整的房屋加车位抵450万元，当时并不知道时两个房本，准备办手续时才知道房屋的一半被抵押不能过户，后来协商用半套房屋抵150万元”。原告提交的2017年1月17日录音记录中，原志强称“我现在确实比较困难，筹钱的话也都比较难，我现在就是这种情况”，孙建国称“那你这房子你也不积极，你也不想咋了，还剩那一半房子？”，原志强称“是啊，这房子已经给你过户一半了”，孙建国称“现在一半你咋说”，原志强称“我是想赶快过户，把你的债务给了了，能了一家了一家”，孙建国称“对呀，你要不弄你不板这了吗？万一有啥事，你别说这房子300万、400万了，200万你也卖不到了，一半你卖给谁呀”，原志强称“孙总，你现在肯定还有办法，你能不能把这个80万凑齐”，孙建国称“我现在没这个钱”，原志强称“你没办法，我现在实在是筹不出钱来。你说这事，我不是不想给你过户”，孙建国称“我现在只是让你这样弄，我也没逼你，你说咋弄就咋弄，原来你怕不能解决这个问题，现在我让你解决了，你把房子抵给我，不耽误你一分钱事，以后咱俩就算清了，我给你写个协议，你也不在欠我钱了，你清了”，原志强称“我想这个房子已经抵给你一半了，如果你再筹点钱的话，你把那个房本解押处理，我也想给你弄利索，但我现在拿现金真是很难”，孙建国称“你这块不解，你都解不成了”，原志强称“我现在不想让它死啊，这房子已经抵给你一套了，已经过户了”，孙建国称“这个房子已经弄了一半，你想想吧，最后一分钱都不值”。双方1月22日的录音记录中，原志强称“我想办法去筹钱，因为担保公司80万一个子儿也不能少，但是我去借钱也有一定困难，但我去想办法筹钱，假如我把这个事如果能利利索索办完，过户到你闺女的名下，你在给我补偿点，因为我到时候还得还”，孙建国称“不要再谈了，你把房子和车位都过户了，我爱人都不愿意。她不愿意办，说不通，现在已经打到法院那边了，除非你自己办好，把手续都办好，把车位给我，剩下的钱我不要，把车位和房子弄好，我给她说，就这都没给她说通，她都不同意”。2017年1月16日，孙建国向河南省夏邑县人民法院提起诉讼，请求原志强及通雅摩托车公司共同归还欠款本金200万元及利息、原志强及常雪菲归还欠款本金100万元及利息。原志强、通雅摩托车公司、常雪菲共同委托代理人杜花荣参与了该诉讼。2017年2月24日庭审过程中，孙建国举证称：“3、2014年5月16日借款合同一份、借据一份、银行转账凭证一份，证明被1、被2借款150万元，以房抵债，与本案无关”，原志强、通雅摩托车公司、常雪菲委托代理人质证意见为“对证据3无异议”。河南省夏邑县人民法院于2017年4月5日作出（2017）豫1426民初443号民事判决书，该判决另查明部分记载有“被告原志强与常雪菲系夫妻关系。2014年5月16日，河南省通雅摩托车销售有限公司向孙建国借款150万元，原志强提供担保，常雪菲用其名下位于郑州市××楼××89.67平方米的房产一处抵债偿还给孙建国150万元的借款”，并认为“被告常雪菲亦用其名下的房产一处抵押偿还给原告孙建国150万元的借款，其作为被告原志强的妻子对被告原志强负孙建国债务的事实应当是明知的”，遂判决通雅摩托车公司偿还孙建国借款200万元及利息，原志强承担连带清偿责任；原志强、常雪菲偿还孙建国借款100万元及利息。常雪菲不服该判决并提起上诉，商丘市中级人民法院作出（2017）豫14民终1684号民事判决书，查明基本事实与原审认定的基本事实一致，并认为原审结合常雪菲用其名下的房产一处抵债偿还给孙建国150万元的借款，认定常雪菲对涉案债务明知，并无不当，并判决驳回上诉，维持原判。后常雪菲就该案件向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院作出（2018）豫民申418号民事裁定书，认为：“从2006年1月25日河南省通雅摩托车销售有限公司成立时到2016年11月15日止，常雪菲系河南省通雅摩托车销售有限公司股东，出资额占20%，该案100万元借款发生时，常雪菲仍是河南省通雅摩托车销售有限公司股东，是河南省通雅摩托车销售有限公司的经营者和受益者，足以认定该100万元用于夫妻共同经营，应属于夫妻共同债务。另外，河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民终15922号民事判决书认定的事实以及常雪菲在该案诉讼中提交的起诉书和上诉书，能够证明常雪菲自认在2017年1月份同意将其名下的房屋抵债，并在2017年1月6日签订了《郑州市存量房买卖合同》，将常雪菲名下的房产过户给孙建国之女孙明新。常雪菲同意以房抵债并已实际履行，应视为对夫妻共同债务认可”，并裁定驳回常雪菲的再审申请。庭审中原告称在（2017）豫1426民初443号案件庭审过程中，孙建国已经明确阐明了以房抵债与本案无关，其委托代理人当时才质证称“对证据无异议”。坐落于郑州市郑东××楼××单元××房屋与××于郑州市××楼××单元××房屋××同一户房屋，仅有一个入户门在9号房屋，但办理了两个房产证，9号房屋登记在原告名下，10号房屋登记在原志强名下，该两个房产证所涉房屋不可分割。原告称该小区内有多套房屋属于一房两证，系因开发商及相关政策原因所致。原告自行委托河南天元房地产估价咨询有限公司对郑州市郑东××楼××单元××号的房屋进行价值评估。该估价咨询公司于2017年1月25日作出天元预评字第010078号预评估报告表，确认估价对象在价值时点（2017年1月25日）的市场价值为260.49万元，建筑面积单价为29050元每平方米。该公司在致估价委托人函中特别提示：报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失。另查明，1、（2017）豫01民终15922号民事判决书于2017年12月12日作出后，孙建国于2017年12月18日向夏邑县人民法院提起诉讼，请求常雪菲、原志强、通雅摩托车公司连带偿还150万元本金及利息。（2017）豫01民终15922号民事判决被撤销后，孙建国于2019年3月25日撤回该起诉。2、郑州市中级人民法院2018年3月8日的询问笔录中，孙建国称“口头协议是拿整套房子和车位来抵450万，后来另一半房子有抵押，抵押给郑州市中小企业投资担保公司，所以说没过成户，后来常雪菲答应的车位也不给过户了，抵150万因为整个房子过不成户，先抵这些，这是她爱人给我说的。先抵150万过户完之后再抵450万，我也承认房子值450万。这150万本身就是他们夫妻共同欠我的”。以上事实，有原告提交的郑州市存量房买卖合同、个人房屋权属查询、房产评估报告、户型图、翰林居小区1号楼1单元3楼10号房产四份拍卖说明网页打印件、再审申请书及答辩状复印件、物业证明、通话录音材料、（2018）豫01民申159号案件询问笔录复印件、（2017）豫1426民初443号民事判决书各一份、司法拍卖成交价格网页打印件五份、二手房成交价格网页打印件二份、2013年10月21日借款合同及借据复印件、2014年5月16日借款合同及借据复印件各一份、2016年4月7日借据复印件二份、被告提交的2014年5月16日借款合同、借据、汇款单复印件各一份、工商查询信息、2017年2月24日庭审笔录复印件、离婚协议复印件、（2017）豫14民终1684号民事判决书、（2018）豫民申418号民事裁定书、郑州市房屋买卖合同、不动产权证、物业证明、户口本、结婚证、身份证复印件、（2017）豫1426民初6139号之四民事裁定书各一份、答辩状复印件三份、税费缴纳凭证六份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。原告提交有涉及孙建国为原告的民间借贷纠纷裁判文书打印件九份，因该证据与本案不具有关联性，故对该证据本院不予采纳。被告提交有涉案小区2015年7月14日、2016年3月29日拍卖信息各一份，因该证据与本案不具有关联性，故对该证据本院不予采纳。本院认为：原告与被告孙明新于2017年1月6日签订的《郑州市存量房买卖合同》约定有原告将坐落于郑州市郑东××楼××单元××号房屋出售给被告，建筑面积89.67平方米，成交价为1500000元。根据庭审查明事实，可以确认该合同系原告、原志强及孙建国之间基于协商以房抵债事宜所签订，各方之间并不存在缔结房屋买卖合同关系的合意。庭审中原告及原志强称其与孙建国协商的是就整套房屋（郑东××楼××单元××号、10号）加上车位一并抵偿450万元借款本息，后因10号房屋存在抵押该房屋未能过户。孙建国称“刚开始抵的时候，原志强说一套完整的房屋加车位抵450万元，当时并不知道是两个房本，准备办手续时才知道房屋的一半被抵押不能过户，后来协商用半套房屋抵150万元”。根据孙建国与原志强通话录音中相应对话、孙建国在2018年3月8日询问笔录中相应陈述，可知双方曾就用整套房屋加车位一并抵偿450万元借款本息的方案进行过协商，后因10号房屋存在抵押，双方就解押未能协商一致，致使该房屋未能实现过户。本案中，9号房屋登记至孙明新名下时间为2017年1月17日，原志强与孙建国就10号房屋的情况在1月17日、22日进行有电话沟通，2017年1月16日孙建国即就除《郑州市存量房买卖合同》所记载的150万元之外的借款本息向夏邑县人民法院提起诉讼。故按照整体房屋面积（9号房屋89.67平方米、10号房屋53.21平方米，共计142.88平方米）、已过户房屋面积（9号房屋89.67平方米）、（2017）豫1426民初443号民事判决所判令通雅摩托车公司偿还孙建国的200万元借款及利息（原志强承担连带清偿责任）、原志强及常雪菲偿还孙建国的100万元借款及利息，综合按照比例计算，《郑州市存量房买卖合同》所记载的9号房屋出售价格为150万元，较各方之前曾协商过的抵债方案明显失衡，数额明显过低。原告提交的评估报告认定9号房屋在价格评估基准日的市场价为260.49万元，该定价日时间与双方签订《郑州市存量房买卖合同》的时间仅相隔19天，但价格相差较大。9号房屋与10号房屋虽办理有两个房产证，但实为一套房屋，分成两证并不会对房屋本身价值造成贬损，只是该房屋进行处分时必须两证同时处分才能实现，故该报告所记载的“估价假设和限制条件”并不会影响存在该房屋当时价值高于合同记载价格的事实。故根据该评估数额，《郑州市存量房买卖合同》所记载的9号房屋出售价格150万元明显低于当时的市场价。综上，在《郑州市存量房买卖合同》所记载的150万元明显低于9号房屋当时市场价，按比例计算亦较双方之前的协商方案明显失衡，以及在实际交易过程中存在有存量房买卖合同记载金额低于实际交易金额的情况下，就9号房屋的抵债数额不宜仅依据合同记载认定为150万元。因《郑州市存量房买卖合同》记载的房屋价款明显低于该房屋实际价值，存在有显失公平的情形，原告亦在法定除斥期间提起诉讼，故其主张撤销《郑州市存量房买卖合同》并将案涉9号房屋过户至其名下的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。就该150万元借款本息部分孙建国仍享有债权，各方可另行处理。孙明新及孙建国辩称“《郑州市存量房买卖合同》约定原告出售给孙明新房屋的合同目的为抵消原志强与孙建国之间的150万元债务，这一事实夏邑县人民法院、商丘市中级人民法院、河南省高级人民法院生效的判决书、裁定书均已予以确认”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，下列事实，当事人无须举证证明：……(六)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实。前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外;第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。在（2017）豫1426民初443号案件中，孙建国的诉讼请求并未涉及另外的150万元，其就该150万元在举证时称“以房抵债与本案无关”，常雪菲委托代理人杜花荣质证意见为“无异议”，该判决认为“常雪菲用其名下房产抵债偿还给孙建国150万元的借款，其作为原志强的妻子对原志强负孙建国债务的事实应当是明知的”，并判令常雪菲对其中的100万元借款本息承担共同还款责任。后（2018）豫民申418号民事裁定书仍驳回了常雪菲的再审申请，但认为“该案100万元借款发生时，常雪菲仍是河南省通雅摩托车销售有限公司股东，是河南省通雅摩托车销售有限公司的经营者和受益者，足以认定该100万元用于夫妻共同经营，应属于夫妻共同债务”。因（2017）豫1426民初443号案件中孙建国的诉讼请求以及案件的审理并不直接涉及该150万元，故该判决书审理查明部分所记载的内容并不影响本案中基于原告提交的证据及案件整体查明事实对此作出认定，故孙明新及孙建国上述辩称依据并不充分，对此本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百五十一条、第一百五十二条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、撤销原告常雪菲与被告孙明新于2017年1月6日签订的《郑州市存量房买卖合同》（该房屋位于郑州市郑东新区九如东路6号1号楼1单元3层9号）。二、被告孙明新于本判决生效后15日内，协助原告常雪菲办理房屋过户手续，将位于郑州市郑东新区九如东路6号1号楼1单元3层9号的房屋过户到原告常雪菲名下。案件受理费18300元，由被告孙明新负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  陈晓菲审判员  汪 涛审判员  申晓娟二〇二〇年七月二十四日书记员  宋 婕