甘肃省金昌市金川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0302民初590号 原告：潘有军，男，汉族，生于1976年11月3日，住本区。 委托诉讼代理人：汪建中，甘肃合睿律师事务所律师。 被告：金昌明辰（集团）有限公司，住所地甘肃省金昌市。 法定代表人：姜明辰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马永龙，甘肃仲虎律师事务所律师。 原告潘有军与被告金昌明辰（集团）有限公司（下称明辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘有军及其委托诉讼代理人汪建中、被告明辰公司的委托诉讼代理人马永龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告潘有军向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告双方签订的补充协议，并返还原告预交的二层房屋的房价款134512元、赔偿二层房屋装饰费26000元；2、要求被告按商品房买卖合同内容赔偿原告违约金368550元。事实与理由：1、被告明辰公司在与原告签订补充协议时，已将其开发修建的二、三、四层商铺抵押给了农商银行，但被告未告知原告，原告在不知情的情况下与被告签订了有关二层房屋的补充协议，原告要求解除该补充协议，不再购买二层商铺；2、2014年11月24日，原、被告签订商铺认购协议时交纳认购定金630000元，被告承诺该630000元抵做730000元，之后，原告又交纳了270000元，而一层商铺的价款为865488元，故被告应退还原告134512元。另外，被告承诺为原告购买的房屋吊顶和铺地，但被告的房屋至今未竣工验收，无法正常使用，原告因急用房于2017年4月1日入住商铺，并对一、二层商铺进行了装修，故要求被告赔偿二层商铺的装修费26000元；3原、被告签订的合同中约定逾期交付房屋的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。而被告交付原告的一层商铺至今未竣工验收，房屋内无暖气和水电，无法正常使用，故要求被告按合同支付违约金368550元。 被告明辰公司辩称：1、答辩人与被答辩人签订的购房合同补充协议的签订时间为2016年3月18日，此时商品房买卖合同尚未签订，而双方签订认购协议的时间为2014年11月24日，故购房合同补充协议应视为是对认购协议的补充协议。从购房合同补充协议的内容看，主要有如下几点：（1）、被告开发的商品房不具备交易条件，原告订购的A区二层四号商铺暂不签订购房合同，待具备条件时，双方签订购房合同；（2）、二层商铺的价格仍按每平米7800元执行；（3）、2014年11月24日双方签订的认购协议中规定的各项条款继续有效；（4）、该套商铺一层面积110.96平方米，二层面积93.29平方米，总房价1593150元，现已付房款900000元；（5）、付清剩余房款时兑现当时的销售政策，总房价按9.6折执行。从以上内容看，购房合同补充协议不具有可解除的内容，因而，原告的该项诉求不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第119条第3项规定的起诉条件，应予以驳回。2、原告依据双方2016年3月21日签订的商品房买卖合同第9条、第12条的约定，认为被告逾期交房应承担逾期交房违约金。而依据双方2016年3月18日签订的购房合同补充协议，双方已明确被告开发的商品房不具备交易条件，也就是说对于涉案的商品房“不具备交易条件”的现状，原告于2016年3月21日签订商品房买卖合同时是明知的，说明原告对于涉案的商品房“不具备交易条件”的这一现状持有一种容忍的态度，因而也就排除适用商品房买卖合同中第9条、第12条、第20条约定的违约金条款，原告要求被告支付违约金368550元丧失合同依据，原告的该项诉讼请求也应驳回。即便支付违约金，也应自合同约定的交付之日即2016年4月30日计算至实际交付之日即2017年4月1日，且约定的违约金数额过高，应按人民银行同业拆借利率的1.3倍计算。 本院经审查认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方有争议的证据和事实本院认定如下：1、对于原告订购的二层商铺是否抵押的问题。被告提交的明辰公司与永昌县农村信用合作联社河西堡信用社的借款抵押担保合同及抵押物清单，可以证明明辰公司贷款时提供的抵押物包括原告订购的二层商铺在内的明辰公司在建的A、B、C区2-4层商场，被告明辰公司提供的金昌市不动产登记事务中心的证明，也证明明辰公司提供抵押的范围为A、B、C区二至三层建筑面积为16612.2平方米的在建工程及土地，被告提供的测量报告中的测量面积虽然大于16612.2平方米，也不能证明原告预定的A区二层商铺不在抵押范围，故应认定原告订购的二层商铺明辰公司在贷款时已向永昌县农村信用合作联社河西堡信用社提供抵押。2、对于原告的交款数额及属性。被告明辰公司于2014年11月24日，即双方签订订购协议当天向原告出具收据的收款630000元，双方均认可该款是原告潘有军购买A区4号一、二两层的定金，应予以认定。原告潘有军于2016年3月21日向明辰公司交付的235488元，收据中注明是一层4号（房屋）的余款，该余款数额是一层总房价款865488元减去已交的630000元的余额。与上述款同时交纳的34512元，收据中注明是二层4号（房屋）的预收款，二层房屋的预交款应认定为34512元。原告将双方签订订购协议时约定的双方正式签订房屋买卖合同并按合同约定交纳房款时给予原告的优惠条款，即630000元抵做730000元的并未实际交纳的100000元，计算为二层的预交款，不符合双方约定，也不是客观事实。 本院认为，从双方签订的补充协议内容看，该协议确实为认购协议的补充协议，该协议对潘有军订购的二层商铺的房屋买卖合同的签订时间及将来签订合同的价格等进行约定，并对订购协议中订购的一层、二层房屋的面积，交纳的房款及优惠销售政策进行确认，该补充协议不具备合同的基本条款，不能独立存在，解除该协议并不能改变原、被告之间的法律关系。但从原告要求被告退回二层商铺预收款，并要求赔偿装修款的诉讼请求看，其实质是要解除订购协议及补充协议中关于订购二层商铺的部分，该二层商铺明辰公司已抵押给了永昌县农村信用合作联社河西堡信用社，潘有军作为买受人可以解除房屋订购合同。但潘有军明确表示要继续履行关于一层商铺的房屋买卖合同。而一层、二层商铺为上下两层，被告明辰公司为履行与原告潘有军的订购合同在一层室内改建了通往二层的楼梯，两层只能有一个使用者进行整体使用，而无法分开使用，故原告潘有军在继续履行一层商铺买卖合同的前提下，不能单独要求解除关于二层商铺的订购协议，故其要求解除订购二层商铺协议及退还二层商铺预收款的诉讼请求不予支持。其在被告二层商铺尚未竣工验收，双方尚未签订买卖合同的情况下，自主装修二层进行使用，其要求被告赔偿其装修款无法律依据，亦不予支持。关于原告要求被告支付一层商铺违约金的诉讼请求，符合双方在商品房预售买卖合同的约定及法律规定，予以支持。双方在上述买卖合同中约定，被告在2016年4月30日交付，实际被告在2017年4月1日，就将尚未竣工验收的一层和二层商铺交付给原告用于经营诊所，违约金应自2016年5月1日计算至2017年4月1日。计算标准双方约定每日按不低于房价款的万分之三计算，该约定不违反相关法律规定，被告也未提交证据证明按该约定计算的违约金过分高于给原告造成的损失，应按双方约定计算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下： 一、金昌明辰（集团）有限公司支付原告潘有军违约金85683元（865488元*0.0003*330天），限判决生效后十日内履行； 二、驳回原告潘有军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9090元，减半收取4545元，原告负担3809元，被告负担736元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。 审判员  李玉芳 二〇二〇年七月二十日 书记员  姚莉娜