云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终878号上诉人（原审被告）：陈大顺，男，汉族，1978年10月3日生，住云南省马关县。被上诉人（原审原告）：蔡世波，男，汉族，1976年4月1日生，住文山市。委托诉讼代理人：谢月亮，云南云誉（文山）律师事务所执业律师。上诉人陈大顺因与被上诉人蔡世波房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省文山市人民法院(2020)云2601民初289号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，并于2020年7月8日组织双方当事人进行法庭调查及调解，陈大顺、蔡世波及其委托诉讼代理人谢月亮均到庭，调解未果。本案现已审理终结。陈大顺上诉请求：1、请求文山州中级人民法院依法撤销原判，改判支持陈大顺的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由陈大顺承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定“陈大顺是在搬出房屋后才通知蔡世波到其新租赁的门面拿钥匙”系认定事实错误。蔡世波一审答辩中已经自认，是蔡世波在2019年7月12日之后主动找陈大顺协商是否续租，且蔡世波告诉陈大顺，现在有人要租赁房屋，陈大顺同意的话，可以在房屋租出去以后，将未履行租赁期限的房租退还陈大顺，陈大顺才将钥匙交给蔡世波。后蔡世波隐瞒二、三楼房屋已经租出去的事实，仅告知陈大顺一楼房屋已经出租，将一楼房屋的房租(28000÷12×7=16,333元，陈大顺仅收取蔡世波16,000元)退还了陈大顺。二、一审法院适用法律错误。1、本案蔡世波构成违约，陈大顺并不违约。蔡世波在未经陈大顺同意的情况下，在租赁期限内，将房屋二、三楼出租他人，侵犯了陈大顺的合法权益，其行为已经构成违约。陈大顺向蔡世波支付了2019年3月1日至2020年2月29日的租金，在租赁期限内，陈大顺如何使用租赁房屋是陈大顺的权利，即便陈大顺租赁房屋后将房屋空置，也是陈大顺行使自身权利的方式之一，且法律及双方合同均未规定陈大顺不得将租赁房屋空置，但一审法院却以此认定陈大顺构成违约，无任何事实法律依据。2、一审法院以蔡世波主张具备“高度盖然性”为由，驳回陈大顺的一审诉讼请求，亦属于认定错误。根据庭审查明事实，陈大顺2019年7月份就将钥匙交给蔡世波，蔡世波8月份将房屋出租，9月28日退还陈大顺1楼房租16,000元，可以看出，若双方对于蔡世波退还陈大顺16,000元，双方即解除一、二、三层房屋的租赁合同达成合意，那么蔡世波在2019年7月拿到钥匙之后就应当将16,000元退还陈大顺，而不是在房屋出租以后才退还。相反，陈大顺主张在陈大顺同意的情况下，蔡世波可以将房屋出租，蔡世波出租后再退还陈大顺的房租更具有高度盖然性。故蔡世波在未经陈大顺同意的情况下将二、三楼出租，构成违约。3、一审法院错误分配举证责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条：“主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”。本案中对于双方当事人就三层房屋的租赁关系解除达成合意的举证责任在蔡世波，但蔡世波并未对此进行举证。因蔡世波仅告知陈大顺一楼房屋出租，该16,000元仅系一楼的房租，双方对于解除二、三层房屋的租赁关系并未达成合意，涉案《房屋租赁合同》并未解除。退一步讲，即便按照一审人民法院审理思路，《房屋租赁合同》已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行”，那么在合同解除后，蔡世波亦应当依法退还陈大顺尚未履行期限的房租，一审法院却以“陈大顺未提交能够证明双方达成蔡世波在将房屋另行出租后应支付剩余租期内房租给陈大顺的协议的证据”为由驳回陈大顺的诉讼请求，属于错误分配举证责任。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，导致判决错误，请二审人民法院查明案件事实，正确适用法律，依法支持陈大顺的全部上诉请求。蔡世波答辩称，根据交易习惯，双方均用自己的行为明确表示了解除合同的意思，双方达成一致并实际履行完毕，蔡世波对其主张尽到了必要的举证责任。陈大顺擅自将房屋退回已经构成违约，损害的是蔡世波的利益。蔡世波对外出租房屋并没有侵犯陈大顺的利益，一审认定事实清楚，证据充分，应予维持。陈大顺向一审法院起诉请求：1.判令解除蔡世波与陈大顺2018年1月16日签订的《房屋租赁合同》；2.判令蔡世波返还陈大顺已支付的租金14,100元；3.判令蔡世波支付陈大顺10,320元违约金；4.本案诉讼费用由蔡世波承担。一审法院认定事实：2018年1月16日，陈大顺（乙方）与蔡世波（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定蔡世波将位于文山市的自有门面一格、门面以上的全部房屋及蔡世波弟弟（蔡世清）的一格门面出租给陈大顺经营使用，租赁期限为2018年3月1日至长期（时间不定），租金每年一付，前三年租金不变，三年后每年递增5000元。第二年租金陈大顺必须提前两个月付清。如果第二年陈大顺不再继租要在房屋期满前三个月告知蔡世波并提前一个月让出房屋给蔡世波；该房屋只要没有政府行为的拆迁或不可抗力因素，蔡世波保证可以一直出租给陈大顺使用。如有拆迁，蔡世波将退回陈大顺没有使用时间的房租金，其他的不再互补；两格门面及住房每年租金共合计51600元；蔡世波应于签订本协议后将房屋交付等内容。合同签订后，蔡世波交付了房屋，陈大顺支付了2019年3月1日至2020年2月29日的租金。2019年7月，陈大顺向第三人王子英租赁房屋并搬离所租的蔡世波房屋，并于7月12日将所租赁蔡世波整栋房屋的钥匙交还给蔡世波。2019年8月起，蔡世波将其门面及二、三楼住房陆续出租给他人。2019年9月28日，蔡世波退还陈大顺房租16000元。庭审中，陈大顺认可其事先未告知蔡世波不再租房，是在搬出房屋后才通知蔡世波到其新租赁的门面拿钥匙；同时认可剩余租期还有7个月。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，陈大顺与蔡世波签订的租赁合同约定租期为2018年3月1日至长期，该约定中超过20年的部分无效，其余部分系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。陈大顺作为承租人在未通知蔡世波的情况下搬离房屋，并将房屋钥匙交还蔡世波，已经违约，其作为违约方不享有合同解除权；蔡世波作为出租方，其收取钥匙并将房屋另行出租，双方虽然没有签订书面的解除《房屋租赁合同》的协议，但根据双方的行为以及蔡世波庭审答辩认可已解除合同，一审法院认定双方的《房屋租赁合同》已经解除，故陈大顺要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，无事实依据，不予支持。如前所述，陈大顺未与蔡世波协商就自行腾房交还钥匙，已经违反合同中关于租期的规定，构成违约，应承担相应的违约责任；蔡世波作为合同的守约方，在双方未约定解除合同后如何处理剩余租期房款的情况下，蔡世波主张其与陈大顺已就退还剩余房屋达成只退16,000元协议具备较高可能性，一审法院予以采纳，对陈大顺要求蔡世波退还14,100元房租的诉讼请求不予支持。另，陈大顺主张蔡世波在未通知陈大顺的情况下将房屋另行出租构成违约，与一审法院查明的陈大顺自行腾房并交付钥匙的事实不符，陈大顺也未提交能够证明双方达成蔡世波在将房屋另行出租后应支付剩余租期内房租给陈大顺的协议的证据，故对其要求蔡世波承担违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回陈大顺的诉讼请求。案件受理费410元，减半收取计205元，由陈大顺负担。本院二审期间，蔡世波未向本院提交新证据。陈大顺为证实其上诉主张，向本院提交通话录音两份，证实蔡世波补给其16,000元租金之后，陈大顺向他追要剩下房屋租金的事实。经质证，蔡世波对该组证据的真实性合法性认可，对关联性不认可，无法证实录音发生的时间也无法证实双方的身份，且蔡世波没有同意退还陈大顺二、三楼剩余7个月的租金。本院认为，该份证据能够证实陈大顺以电话方式向蔡世波索要剩余租金，与蔡世波在一审庭审中的陈述相互一致，本院予以采信。同时，通过该份电话录音进一步印证了陈大顺是主动搬离房屋以及双方订立的2018年1月16日《房屋租赁合同》是陈大顺拟稿的事实。本院认定法律事实与一审认定一致，另补充认定：双方当事人在2018年1月16日《房屋租赁合同》是陈大顺拟稿。归纳双方当事人的诉辩主张，本案在二审的主要争议焦点为：1、双方当事人在合同履行中是否有变更原合同约定的行为；2、2018年1月16日签订的《房屋租赁合同》是否已经解除；3、蔡世波是否存在违约以及是否负有向陈大顺支付剩余租金及违约金。本院认为，人民法院审理民事案件应根据当事人的诉讼请求，通过双方的举证质证，紧紧围绕当事人所主张的事实，来审查和得到证据反映出的法律事实，再通过适用法律法规判断双方的胜败诉。本案中，陈大顺作为原审原告、二审上诉人，针对其诉讼请求所依据的事实，其一审起诉时主张的是在其承租期限内未经其本人同意，出租人擅自将涉案房屋出租给他人使用，存在违约。而在一审法庭询问时，又称其当时是与出租人达成口头协议，约定涉案房屋出租给他人，所得租金由出租人在其剩下承租期内计算后支付给陈大顺。一审法庭辩论时，又称出租人另租他人的事实未经其本人同意，出租人违约。二审上诉状中，又称同意解除一楼门面，出租人退还一楼租金16,000.00元，不同意解除二、三楼门面。二审庭审中，又称其与出租人达成协议约定房屋出租给其他人，所租得的租金由出租人在其剩下的承租期内计算后支付给陈大顺，并主张一楼门面所租租金28,000.00元，所以按照7个月计算，出租人才支付其16,000.00元。本院认为，陈大顺在一、二审整个诉讼过程中针对其在2019年7搬离涉案房屋后，如何与出租人协商的过程多次反复，所陈述的主要、关键事实均不一致，而针对其认为16,000.00元是在出租人将涉案房屋的一楼门面出租给他人后，按照7个月租金计算得到16,333.00元取整为16,000.00元支付给他的事实，根据陈大顺本人在一审中向一审法院提交的《收条》、《租房协议》、《租房协议书》中所记载的租金36,000.00元、6,460.00元、7,800.00元，按照陈大顺所主张的计算方式，本院均无法得出16,333.00元的结果。故本院认为，陈大顺诉请出租人蔡世波在未经其同意的情况下擅自将房屋出租他人存在违约，在诉讼过程中又自认蔡世波将涉案房屋出租给他人系双方共同协商约定的，属于对其诉讼主张的自认行为，但其自认后所主张的双方曾就涉案房屋的处理直接变更了原合同约定的行为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一款第二项“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”的规定，在整个诉讼过程中没有提交证据加以证实，而其主张的变更合同的行为，亦未得到蔡世波的认可。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，陈大顺作为诉讼主张一方，未能提供足以充分的证据证实其与蔡世波在履行租赁合同过程中，有对租赁合同的内容进行过变更，而此种变更的内容是其诉讼请求得以成立的关键性因素和条件的，应予对其举证不能的行为承担相应的法律后果。从本案证据所映射的法律事实来看，目前没有证据能够支撑陈大顺所认为的涉案房屋在承租期内交由蔡世波转租的事实。关于2018年1月16日签订的《房屋租赁合同》是否已经解除的问题。本院认为，从一审认定的法律事实和双方在庭审中的陈述来看，能够确认承租人陈大顺在房屋租赁期间主动搬离房屋后，将涉案钥匙如数归还给出租方，并收取了出租人支付的16,000.00元租金的事实。如上所述，陈大顺对2019年7月所发生的上述事件所主张的合同变更一事未提供证据予以证实，而按照出租方蔡世波的陈述，符合一般生活常理，一审认定16,000.00元系双方自愿协商后达成的由出租方退还承租方剩余租赁期限内的租金，本院予以认可。则承租方退还房屋，出租方亦退还剩余租金的情况下，双方所签租赁合同视为自愿解除。一审对此部分的处理得当。关于蔡世波是否存在违约以及是否负有向陈大顺支付剩余租金及违约金。本院认为，蔡世波作为出租方，在与承租方租赁合同已经解除的情况下将房屋另租他人，是自愿处分自己权利的行为，陈大顺主张侵犯其对房屋的使用权的，未提供证据加以证实。不能证实蔡世波的行为存在违约。在双方已经协商由蔡世波以16,000.00元的数额支付给陈大顺之后，陈大顺不再具有剩余款项的主张权利。一审法院对此部分的处理依法有据。综上所述，陈大顺的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费410.00元，由陈大顺负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。审判长 吴 会审判员 刘 曼审判员 张雯静二〇二〇年七月十三日书记员 李官耀