江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0502民初4161号原告：夏镇龙，男，1972年7月13日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市新建县。委托诉讼代理人：刘峰平、黎丽萍，江西朗秋律师事务所律师。被告：新余新绿农产品市场运营管理有限公司，住所地江西省新余市渝水区新欣北大道鲜活农产品批发市场13栋，统一社会信用代码：91360500596531258F。法定代表人：熊学华，系该公司总经理。原告夏镇龙（下称原告）与被告新余新绿农产品市场运营管理有限公司（下称被告）合同纠纷一案,本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘峰平到庭参加诉讼，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法解除原告与被告新余新绿农产品市场运营管理有限公司签订的《新余鲜活农产品批发市场商铺委托经营管理合同》；2、依法判令被告新余新绿农产品市场运营管理有限公司支付原告自2016年6月1日至2020年5月31日（共4个租赁年度）未付租金348986元；3、依法判令被告新余新绿农产品市场运营管理有限公司支付违约金120548元（暂计算至2020年3月31日）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告购买了位于新余市商铺（以下简称“系争商铺”），并于2015年3月21日与新余星辉农产品批发市场有限公司签订了两份商品房买卖合同，系争商铺由被告新余新绿农产品市场运营管理有限公司（以下简称“新绿公司”）负责运营和管理，于2015年2月3日与被告签订《商铺委托经营管理合同》，合同约定委托期限为10年，自2015年6月1日起至2025年5月31日止，第一年度租金抵扣总房款，第二年度至第五年度租金于每年6月8日前支付，合同同时约定若未按时支付，每逾期一日，被告新绿公司应向原告支付违约金50元整。因被告新绿公司经营管理不善，拖欠原告租金至今尚未支付，原告曾通过上访、媒体等途径维护合法权益，但被告至今未支付租金。为此，为维护原告自身合法权益，提起诉讼，望判如所请。被告未到庭，亦未向本院提交答辩状及证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交了《新余鲜活农产品批发市场商铺委托经营管理合同》、《商品房买卖合同》、收据等材料，因被告未到庭，视为被告放弃举证、质证的权利。本院经审查认为，原告所举证据符合客观真实性、合法性、关联性的要求，予以确认并在卷佐证。本院根据上述证据及庭审调查，查明以下事实：原告购买了位于新余市的两个商铺，并于2015年2月3日与被告签订了商铺委托经营管理合同，将两个商铺委托给被告经营，委托期限为10年，自2015年6月1日至2025年5月31日止。根据8栋1121号商铺的委托经营管理合同约定，被告第一年需向原告支付租金34752元用于抵扣总房款；委托经营第二年（自2016年6月1日起至2017年5月31日止），一次性于2016年6月8日向原告支付39097元；委托经营第三年（自2017年6月1日至2018年5月31日止），一次性于2017年6月8日前向原告支付43441元；委托经营第四年（自2018年6月1日至2019年5月31日止），一次性于2018年6月8日前向原告支付47785元；委托经营第五年（自2019年6月1日至2020年5月31日止），一次性于2019年6月8日前向原告支付52129元，委托经营第一年的租金按照约定抵扣了房款，第二年度到第五年度的租金未支付，共182452元。根据4栋1层1125号商铺的委托经营管理合同约定，被告第一年需向原告支付租金31721元用于抵扣总房款；委托经营第二年（自2016年6月1日起至2017年5月31日止），一次性于2016年6月8日向原告支付35686元；委托经营第三年（自2017年6月1日至2018年5月31日止），一次性于2017年6月8日前向原告支付39651元；委托经营第四年（自2018年6月1日至2019年5月31日止），一次性于2018年6月8日前向原告支付43616元；委托经营第五年（自2019年6月1日至2020年5月31日止），一次性于2019年6月8日前向原告支付47581元，委托经营第一年的租金按照约定抵扣了房款，第二年度到第五年度的租金未支付，共166534元。两份商铺委托经营管理合同都约定如被告未按月支付租金，每逾期一日，应向原告支付为违约金50元整。原告诉请将违约金调整为第一年按年租金24%计算，从第二年开始按50元一天计算违约金。本院认为，本案属合同纠纷，原、被告之间签订的《新余鲜活农产品批发市场商铺委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守合同约定。原告按照合同约定将商铺交付给被告经营管理，但被告拖欠租金达4期之久，导致原告的合同目的不能实现，属被告违约，原告要求解除双方签订的《新余鲜活农产品批发市场商铺委托经营管理合同》符合法律规定，本院予以支持。对于未按期支付的租金，被告应当承担继续履行的责任，故，原告要求被告支付未付租金348986元（自2016年6月1日至2020年5月31日）的诉讼请求，本院予以支持。原、被告之间签订的《新余鲜活农产品批发市场商铺委托经营管理合同》约定：如被告未按月支付租金，每逾期一日，应向原告支付违约金50元整，即：每逾期一年的违约金为365天×50元/天=18250元。原告调整了逾期第一年（委托经营的第二年）的违约金计算标准，请求逾期第一年（委托经营的第二年）的违约金按照年租金的24%计算，即：8栋1121号商铺逾期第一年（委托经营的第二年）的违约金为39097×24%=9383元，4栋1层1125号商铺逾期第一年（委托经营的第二年）的违约金为35686×24%=8565元。原告请求从逾期第二年（委托经营的第三年）起按照50元一天计算违约金，暂计算至2020年3月31日的违约金共120548元（9383元+1026天×50元/天+8565元+1026天×50元/天=120548元），根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法每第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，本院将违约金调整为104695.8元（348986×30%=104695.8）。故，原告要求判令被告新余新绿农产品市场运营管理有限公司支付违约金120548元的诉请，本院予以部分支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》（二）第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告夏镇龙与被告新余新绿农产品市场运营管理有限公司于2015年2月3日签订的两份《新余鲜活农产品批发市场商铺委托经营管理合同》；二、被告新余新绿农产品市场运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告夏镇龙支付自2016年6月1日起至2020年5月31日之间的租金348986元；三、被告新余新绿农产品市场运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告夏镇龙支付违约金104695.8元（暂计算至2020年3月31日）；四、驳回原告夏镇龙的其他诉讼请求。如未按上述指定期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4172元，由被告新余新绿农产品市场运营管理有限公司承担4031元，由原告夏镇龙承担141元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  刘素梅二〇二〇年七月二十三日法官助理晏辉艳书记员黎香兰