贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5563号 原告：李健，男，汉族，1985年10月17日出生，住贵州省大方县。 原告：赵丽，女，白族，1987年12月24日出生，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：曹鸿猷（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴慢慢（一般授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告李健、赵丽与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李健、赵丽之委托诉讼代理人吴慢慢，被告瑞丰公司之委托诉讼代理人聂萍、赵霞林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李健、赵丽向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告为原告办理毕节市瑞丰新城第8幢11层1号房屋的不动产权属证书并交付给原告。2、请求法院判令被告承担逾期交付办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金暂定35,000.00元(以购房款375,278.00元为基数，按每日万分之三自2017年5月31日计算至被告向原告交付不动产权属证书之日止)。3、请求法院判令被告退还原告已交的电开户费529.00元、闭路电视开通费300.00元、燃气开户费2,500.00元及利息暂计900.00元(利息以3,329.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2015年10月21日计算到该费用返还完毕之日止)。4、本案的诉讼费用由被告承担。 事实及理由：原告于2013年4月14日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买毕节市瑞丰新城第8幢11层1号房屋，该房屋套内建筑面积为100.38平方米，单价为每平方米3,738.57元，总价款375,278.00元。原告依照合同的约定，并在合同规定的期限内向被告交付首期房款115,278.00元，后于2015年12月18日与中国建设银行股份有限公司毕节市分行签订《住房公积金借款合同》，原告向中国建设银行股份有限公司毕节市分行贷款260,000.00元用于支付原告向被告购买该房屋的余款，并且银行已于签订合同当次性将该笔款项转给被告。原告已依照合同的约定向被告支付全部购房款共计375,278.00元以及办理房屋不动产权证所需的费用，被告也出具了相应的票据给原告。同时原告认为被告无权向原告收取开户费，应当依法退还给原告。合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书的期限届满后，原告多次与被告沟通，要求被告尽快交付办理该房屋转移登记的有关文书，被告均以各种理由推脱至今。依据《中华人民共和国合同法》第107条的规定以及双方签订的买卖合同，被告已构成违约，因此被告应依照合同的约定向原告承担违约责任。综上所述，原告为维护自身的合法权益，现根据《民事诉讼法》第119条的规定，向贵院提起诉讼，希望贵院能判如所请。 被告瑞丰公司答辩称：一、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。二、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。三、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故即便被告承担责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。至少应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍予以计算才具有事实及法律依据。四、原告起诉的违约金计算始期错误。合同约定被告于2017年月31日前交付办证相关文书该日期尚在合同履行期内，被告并未违约，原告诉请自该日起计算违约金错误。五、原告诉请的违约金计算终期错误。1、就办证过程中各方权责问题：依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委托书的情形下，告只需将办证相关文书提交到不动产记机关备家即履行了合同约定的义，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是：原告交情了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料（如身份证、结婚证、户口本等）、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证滞后的结果应由其自行承担。3、毕节市不动产登记中心于2019年10月17日出具《瑞丰新城第8幢首次登记审查意见》明确：予以办理该项目由不动产登记，涉案房屋于2019年10月17日起可办理不动产权证书，且上述商品房中已缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关资料的其他买受人也已取得《不动产权证书》，因受××疫们情的影响,2020年1月至4月期间，相关办证工作难以开展，加之原告未提供办证应由其提供的资料，致使办证滞后，故2019年10月17日以后未能办证是因原告原因及××疫情这一不可抗力因素所致，被告不应担责。同时，被告再次当庭通知原告尽快提交资料予以办证。五、原告无权诉请退还“开户费”3329元。1、原告该项诉请已超过诉讼时效。商品房买卖合同约定该费用是应当由买受人自行承担的费用，该费用实际并未包含在商品房房价款中，被告代收该费用以后也确已经向相关单位代缴完毕，且相关设施原告也已经实际使用，被告并未以收取方式将该费用据为己有，故原告诉请退还3329元无事实依据。另外，在被告未代收代缴该费用的其他买受人，若要使用相关设施的，其也已经自行到相关部门缴纳完毕上述费用，无论是被告代收代缴，还是原告自行去缴纳，该笔费用实际上是原告应当承担的费用，判决被告返还有失公平原则。六、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月14日，原告李健、赵丽作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市，房屋建筑面积121.35平方米，商品房总价款375278.00元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款375278.00元。2015年10月21日，被告向原告收取开户费共计3329.00元（闭路电视开通费300.00元、电开户费529.00元、天然气开户费2500.00元）。2019年10月17日，毕节市不动产登记中心出具《瑞丰新城第8幢首次登记审查意见》，确认予以办理该项目的不动产登记。原告认为被告未按合同约定期限交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，应承担违约责任，遂以前述诉请诉至本院。 上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于原告主张被告为其办理涉案商品房不动产权证书的问题。不动产权证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。在本案中，原被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。2019年10月17日，毕节市不动产登记中心出具《瑞丰新城第8幢首次登记审查意见》，确认予以办理该项目的不动产登记，表明涉案房屋已可以办理权属证书，故对原告主张被告为其办理涉案商品房的不动产权证书并交付的诉请，本院予以支持。但原告负有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。 关于原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的问题。原告按约定履行了交付房款的义务，被告应按约定履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务。被告未按合同约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，违约金从约定日期之次日，即2017年6月1日起计算。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已符合交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。2019年10月17日，毕节市不动产登记中心出具《瑞丰新城第8幢首次登记审查意见》，确认予以办理该项目的不动产登记，但被告未举证证明其履行了通知原告的义务。在2020年6月9日庭审时，被告当庭出示《瑞丰新城第8幢首次登记审查意见》，并通知原告提交办证资料，被告履行了通知义务，即2020年6月9日应当认定为被告截止承担违约责任之日。 关于计算违约金的标准问题。原告主张按日万分之三标准计算，被告认为过高，请求调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款375,278.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年6月9日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于原告主张退还开户费及利息的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。被告称所出售的房屋价款中不包含三通费，但被告并无证据证明。故被告另行向原告收取各项开户费共计3,329.00元（闭路电视开通费300.00元、电开户费529.00元、天然气开户费2,500.00元），无事实及法律依据，理应退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对于原告主张被告支付开户费利息的诉请，因原、被告在合同中未就此进行约定，亦无法律依据，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告李健、赵丽交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告李健、赵丽申请办理涉案商品房的不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李健、赵丽逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以375,278.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年6月9日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告李健、赵丽开户费3,329.00元； 四、驳回原告李健、赵丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费770.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇二〇年七月十五日 书记员  李犇