贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终3501号上诉人（原审原告）:胡榕高,男,汉族,1982年10月1日出生,住贵州省大方县。上诉人（原审原告）：吴佳瑜,女,汉族,1981年12月16日出生,住贵州省毕节市七星关区。二上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：谢敬涛，系贵州驰远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人:李永立，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李承锦，系贵州威迪律师事务所律师。上诉人胡榕高、吴佳瑜因与被上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初13914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年04月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。胡榕高、吴佳瑜上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决无视涉案房屋已办理完主席预购商品房预告登记的客观事实，未能正确判断公民买受人和专业房地产销售企业的不对等地位，机械地将是否注销涉案房屋的买卖合同备案登记作为判决是否退款唯一依据错误。因《终止协议书约定的退还购房款余款条件系办妥合同注销手续后30天内支付，在被上诉人持有双方签署完毕的办理注销的相关手续的情况下，织金未向住建部门申请办理注销备案合同，显然是被上诉人恶意拖延付款采取的故意手段。如按一审所判，就会导致被上诉人一直不将相关手续提交住建部门办理注销，拿上诉人的余款将永远不能退还，显然不合理、不合法。根据《合同法》第四十五条规定：“当事人未自己的利益不正当地阻止调解成就的，视为条件已成就；不正当地促成调解成就的，视为条件不成就。”被上诉人持有相关手续却不办理注销备案登记就应当视为本案的退款调解已经成就，应当退还购房余款。二、《终止协议书》系被上诉人提供的格式合同，当对合同约定条款的理解产生分歧，应当作出不利于被上诉人的解释，应当认定支付尾款的条件于注销预告登记时就已经成就。毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司未提交书面答辩意见。原审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告退还原告购房款2004592.22元;2.判令被告赔偿原告资金占用损失暂计人民币100000.00元(以2004592.2元为基数,按中国人民银行同期贷款年利率4.75%的130%计付自2017年6月30日起至债务履行完毕之日止。如果履行期限超过2020年4月30日,则从2020年5月1日起,按照年利率4.9%的130%计算)；3.本案的诉讼费用及其他费用由被告承担。一审法院认定事实，二原告系夫妻关系。2015年4月30日,二原告与被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于毕节市七星关区,总房价款为人民币4019101.00元。合同签订后，原告于2015年4月30日依约向被告支付了1209101.00元的首付款,余款2810000.00元以银行按揭支付。2015年8月31日，银行根据原告指示将281万元银行按揭贷款汇入被告的银行账户。至此，原告已经按照合同约定向被告支付完毕涉案房屋购房款。后因涉案商品房存在后花园挡土墙过高、设计变更、合同套内预测绘面积与实测面积误差（误差为4.8%）过大等问题,原告于2017年4月18日向被告提出退房退款申请。2017年6月26日，原告（乙方）与被告（甲方）就解除涉案合同达成一致意见，并签订《终止协议书（原付款方式为按揭，尚未收楼）》，约定：“一、甲乙双方于2015年4月30日签订的编号为20152261的该合同于本协议生效时终止；二、乙方按该合同的约定已向甲方支付了房价款人民币4019101.00元（大写：肆佰零壹万玖仟壹佰零壹元），其中银行贷款人民币2810000.00元（大写：贰佰捌拾壹万元整）。截至本协议第一条约定的该合同终止之日，乙方尚欠按揭银行贷款本金人民币2397113.76元。针对上述款项，甲乙双方一致同意按以下方式处理：1、在本协议签订之日由甲方将乙方上述所欠按揭银行贷款本息直接支付给按揭银行替代乙方偿还欠按揭银行的贷款欠款款项。2、余款1837656.04元（大写：壹佰捌拾叁万柒仟陆佰伍拾陆元零肆分）按以下第（1）种方式处理：（1）在办妥该合同注销手续后30天内，由甲方无息退还给乙方；……”该协议签订后，被告于2017年6月29日向原告退还该协议约定的银行贷款本金2397113.76元，原告收到该笔款项后,立即支付给贷款银行，清偿完毕了银行按揭贷款债务。此后，被告未退还原告剩余购房款，原告诉至一审法院。另查明：涉案商品房买卖合同尚未办理完毕注销备案登记手续。一审法院认为，双方签订的《终止协议书（原付款方式为按揭，尚未收楼）》对解除涉案《商品房买卖合同》的后果进行了明确约定，系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按照约定行使权利、履行义务。终止协议约定：“余款1837656.04元按以下第（1）种方式处理：（1）在办妥该合同注销手续后30天内，由甲方无息退还给乙方……”从该约定可看出，被告还应退还原告购房款1837656.04元，但是退还该款的条件是“办妥该合同注销手续后30天内”，且一审法院当庭询问，双方均认可该“合同注销手续”是指“注销涉案商品房买卖合同的备案登记”，该商品房买卖合同备案登记机关是毕节市住房和城乡建设局，经一审法院到该局调查，涉案商品房买卖合同尚未办理注销备案登记手续，因此，退还涉案购房款的条件尚未成就，原告要求被告退还购房款的诉讼请求，一审法院暂不予支持，待退款条件成就之后另行主张权利。原告关于其签订《终止协议书（原付款方式为按揭，尚未收楼）》时该协议系空白，其不了解协议内容的陈述，未能举证证明，没有事实依据，一审法院不予采纳。原告关于该协议是格式条款合同，存在争议，应作出不利于被告的解释的意见，因协议关于退款条件的约定明确具体，没有争议，也不存在规避被告主要义务等情形，因此，原告关于格式条款合同适用问题的意见，一审法院也不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告胡榕高、吴佳瑜的诉讼请求。案件受理费人民币11721.00元，由原告胡榕高、吴佳瑜负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交的新证据材料有：1.不动产查询回复，拟证明涉案房屋已于2017年11月23日注销预购商品房抵押权预告登记，2018年8月9日注销预购房预告登记，具备办理注销相关登记的条件，且上诉人已积极配合办理。2.撤销备案申请、委托书，拟证明上诉人在提起本案起诉前，已向被上诉人出具了办理撤销商品房买卖合同备案登记的相关手续，由上诉人全权委托被上诉人办理撤销备案登记，但被上诉人至今未能办理撤销备案登记，根据《合同法》第四十五条之规定，应当认定付款条件已经成就，被上诉人应当退还购房款。被上诉人质证称，根据终止协议书双方约定办理注销手续包含两个程序，从上诉人提交证据看，商品房预告登记是已经注销，还差撤销合同备案。经审查，第1组证据在一审中已进行举证质证，不再作为新证据认定，第2组证据材料真实、合法，且与案件存在关联性，二审予以采纳。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人已于2017年6月26日向被上诉人出具了办理撤销合同备案所需申请书、委托书等资料。对一审判决认定的其余事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为，1.退还余款的条件是否已经成就；2.关于资金占用损失的主张应否支持。关于焦点1，经查，双方早在2017年6月26日就已达成解除商品房买卖合同的一致意见，并签订了《终止协议书（原付款方式为按揭，尚未收楼）》，根据该协议书约定，被上诉人应在办妥合同注销手续后30天内无息退还上诉人余款1837656.04元。但时至2020年本案二审审理期间，被上诉人仍未办理完成合同注销手续，也未将余款退还上诉人。二审中，上诉人又提交了新证据证明其已在签订终止协议书的同时就已出具了办理撤销合同备案所需的申请书、委托书等资料，证明其完成了应承担的义务。据此，被上诉人未在合理期限内办理完合同注销手续，也未提供充分证据证明是由于可归责于上诉人的原因或其它正当原因未能办理，已构成不正当地阻止条件成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”之规定，应认定本案退还余款的条件成就，故二审对上诉人请求退还余款1837656.04元的主张予以支持，对一审判决予以纠正。关于焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”之规定，被上诉人未在合理期限内办理完合同注销手续，且未退还余款，客观上会给上诉人造成一定经济损失，故对上诉人关于赔偿资金占用损失的合理部分予以支持。综合考虑双方解除商品房买卖合同的时间、约定的退款条件、免息期以及需经有关机关办理等因素，酌情确定从2017年12月26日其开始计算资金占用损失，基数为尚未退还的款项，2019年8月19日前，以中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准计算，2019年8月20日以后以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算，直到退还完所有款项。综上所述，胡榕高、吴佳瑜的部分上诉请求成立，对成立部分予以支持。因上诉人提交了新证据，一审判决应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初13914号民事判决；二、被上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还上诉人胡榕高、吴佳瑜购房款1837656.04元；三、被上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向上诉人胡榕高、吴佳瑜赔偿资金占用损失，损失以本判决第二项确定的金额中未退还的实际金额为基数，从2017年12月26日起，至款项退还完毕为止，2019年8月19日前，以中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准计算，2019年8月20日以后以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算。四、驳回上诉人的其他上诉请求及原审其他诉讼请求。一审案件受理费11721.00元，二审案件受理费11721.00元，均由被上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇二〇年七月二十八日法官助理  郭友浪书 记 员  主宏亮