福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0922民初1101号 原告：余鹏，男，1974年12月13日出生，汉族，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：李善铝，福建国富律师事务所律师。 被告：阙志慧，男，1975年4月23日出生，汉族，住福建省古田县。 原告余鹏与被告阙志慧租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余鹏的委托诉讼代理人李善铝、被告阙志慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余鹏向本院提出诉讼请求：1.判令阙志慧赔偿余鹏损失28000元并支付违约金40000元；2.判令阙志慧支付余鹏代缴水电费951元。事实与理由：余鹏系古田县城西路北侧10号万泰广场12号楼14号店面[古西国用(2010)第1005445号]的所有权人。2019年3月2日，余鹏委托苏章松与阙志慧签订一份《商铺租赁合同》，约定：(l)余鹏将商铺出租给阙志慧，租期三年，自2019年3月9日至2022年3月8日止；(2)商铺租金为每年40000元，提前一个月交清，逾期视为违约并支付违约金（按剩余租期内未支付租金总额50%计算）；(3)阙志慧在租期内提前解除合同，视为违约，应支付违约金（按剩余租期内未支付租金总额50%计算）；(4)租赁期间使用该房屋进行商业活动所产生的和其它一切费用由阙志慧自行缴纳（包括水电费在内）。合同签订后，余鹏将店面交付阙志慧使用，已依法履行了合同约定的义务。阙志慧应于2020年2月9日前支付租金，但阙志慧却拒绝支付，并单方提出解除合同。另，因阙志慧拖延，余鹏代为缴纳水电费951元。阙志慧搬离店面后，余鹏只好将店面租赁给他人，每年租金仅26000元。阙志慧的违约行为给余鹏造成损失，但经双方多次交涉均无果。 阙志慧辩称，一、解除涉案租赁合同是双方协商一致的结果，非其单方违约解除。第一，其租赁余鹏店面期间，因福建省受到××的影响，2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，发布加强疫情防控工作制定相应的文件，古田县人民政府也制定相应的防控措施文件，导致其店面无法经营，该情形属于不可抗力。因此，其与余鹏于2020年2月18日正式解除租赁合同，其在2020年2月28日前清空店内财物，并交付店内的钥匙（在第一个租赁年度届满前完成的）。同时，余鹏在答应解除租赁合同后，还叫其张贴招租公告。租赁合同解除后，余鹏也自行张贴招租公告。之后余鹏将该店面出租给案外人魏光荣。从余鹏提交的微信聊天记录中可以看出，解除租赁合同系双方自愿协商达成，非其单方违约解除，况且提前解除租赁合同符合我国法律规定。第二，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定，余鹏主张其违约，依法不能成立。根据该指导意见，受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任；（二）因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。因此，其不仅有权提出解除合同，而且免除相应的责任，更何况租赁合同的解除是双方共同协商的结果。另外，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。余鹏主张其逾期支付违约金构成违约，不能成立。二、如前所述，余鹏认为其违约解除租赁合同的主张，没有事实与法律依据，解除租赁合同是双方协商的结果，且余鹏已经将店面出租给案外人魏光荣，并未造成店面空置损失。故余鹏要求其赔偿损失和违约金，依据不足。三、余鹏诉求的违约金依法不能成立且数额明显偏高。第一，根据我国《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，余鹏不能同时主张赔偿损失与违约金。第二，双方约定违约金按剩余租期内未支付租金总额的50%计算，该约定表达的意思应为合同履行期间未支付的租金总额，而非指租赁合同解除后剩余的租期租金。第三，余鹏诉求违约金数额明显偏高的。根据我国《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，余鹏主张的违约金过高。四、双方并未约定在租赁期限未满前解除合同应赔偿后承租方与前承租方的租金差额。同时双方解除租赁合同，余鹏与案外人约定的租金数额与其无关，余鹏主张租金差额损失，没有事实与法律依据。同时，受到新冠肺炎疫情影响，租金减少也是符合常理的，而且余鹏与案外人约定的租金不能确认是双方实际租金的数额，无法排除余鹏与案外人串通故意压低租金以达到多要求其赔偿损失的可能性。五、其租赁店面期间的店面维修费用依法应由余鹏承担。店面的卫生间经常坏掉，其共计垫付维修费7000元，该费用余鹏应予以返还。六、租赁合同第五条约定其交付3000元押金以备水电费等。其已交付押金3000元，余鹏应扣除电费后将剩余押金返还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行了质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：余鹏提交的其与魏光荣签订的《店铺租赁合同》及魏光荣身份证复印件，客观真实，本院予以采信。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月2日，阙志慧作为承租方（乙方）与出租方余鹏（甲方）的委托人苏章松签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将其所有的坐落于古田县城西万泰广场12号楼014号店面出租给乙方，租赁期为三年整，自2019年3月9日起至2022年3月8日止。若乙方在租赁期内提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金（违约金按剩余租期内未支付租金总额50%计算）。租金为每年40000元，第一年租金40000元，于本合同签订时付清20000元，余下20000元应于2019年8月8日前交清给甲方。以后（两年）乙方以现金形式向甲方支付租金，租金为每年支付40000元，并必须提前一个月交清（乙方应每年2月9日前交至甲方），逾期视为违约并赔偿违约金给甲方（违约金按剩余租期内未支付租金总额50%计算）。签本合同时乙方要付3000元押金给出租方以备中途违约赔偿和水电费等。租赁期间使用该房屋进行所有商业活动所产生的和其他一切各费用均由乙方自己缴纳（其中包括水电费等）。 《商铺租赁合同》签订后，阙志慧已向余鹏交付第一年租金40000元以及押金3000元，余鹏已将案涉店铺交付阙志慧使用。2019年12月份，阙志慧电话联系余鹏称要提前解除租赁合同。2020年2月份，阙志慧将案涉店面的钥匙交还给余鹏。后余鹏将案涉店面出租给案外人魏光荣，约定租赁期限共24个月，自2020年4月20日起至2022年4月19日，租金每年26000元。 另，阙志慧承租案涉店面期间，余鹏为阙志慧代缴水电费951元。 双方争议的焦点问题是：余鹏要求阙志慧赔偿的损失、违约金及其数额是否合法合理？对此，本院分析、认定如下： 余鹏与阙志慧间的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。余鹏作为出租人已将案涉店面交付阙志慧使用、收益，阙志慧也应按照约定的期限承租租赁物并支付租金。余鹏主张阙志慧提前解除合同，构成违约，应承担违约责任。而阙志慧则认为其受疫情影响无法继续承租案涉店面，因疫情属于不可抗力，其无须承担违约责任。本院认为，从双方庭审中的陈述以及余鹏提交的其与阙志慧的微信聊天记录看，阙志慧在2019年12月份就向余鹏提出无法继续经营，要求提前解除租赁合同，故阙志慧关于受疫情影响无法继续承租案涉店面的主张，依据不足，不予支持。阙志慧认为其与余鹏系经协商一致解除租赁合同，但余鹏对此并不认可，且本案现有证据也无法体现余鹏同意提前解除租赁合同，对阙志慧的该主张，本院亦不予支持。因此，阙志慧提前解除合同，违反双方租赁合同的约定，应承担相应的违约责任。关于余鹏主张的损失28000元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”依余鹏与阙志慧签订的《商铺租赁合同》的约定，阙志慧承租案涉店面的期限为三年，每年租金40000元。因阙志慧提前解除租赁合同，余鹏收回店面后出租给案外人魏光荣，约定租赁期限两年，每年租金26000元。余鹏主张其因阙志慧提前解除合同，造成两年租金损失共计28000元[（40000元-26000元）×2年]，有客观事实依据及法律依据，合法合理，应予支持。阙志慧认为余鹏与案外人魏光荣故意串通压低租金，并未提供相应证据予以证实，对阙志慧的该意见，不予采纳。关于余鹏主张的违约金40000元的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，除非双方特别约定，违约金具有补偿损失的性质。因此，在余鹏主张的损失已获支持的情况下，对余鹏同时主张违约金40000元的诉请，不予支持。阙志慧已支付押金3000元，依《商铺租赁合同》约定，押金用于违约赔偿和支付水电费。根据上述查明的事实，阙志慧承租案涉店面期间，余鹏代其缴纳水电费951元。故阙志慧支付的押金3000元应抵扣余鹏代缴的水电费951元以及应赔偿给余鹏的损失28000元，阙志慧还应赔偿余鹏的损失数额为25951元[28000元-（3000元-951元）]。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。阙志慧提前解除租赁合同，已构成违约，余鹏要求阙志慧赔偿损失28000元，合法合理，应予支持。余鹏主张阙志慧偿还其代缴的水电费951元，于法有据，亦予支持。阙志慧已支付的押金3000元抵扣上述两项款项后，阙志慧还应赔偿余鹏损失25951元。因双方约定的违约金具有补偿损失的性质，余鹏主张的损失已获支持，对余鹏主张的违约金不予支持。阙志慧关于受疫情影响而提前解除租赁合同，其不应承担违约责任的抗辩理由，依据不足，不予支持。阙志慧主张其为余鹏垫付维修费7000元，并无证据佐证，亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、阙志慧应于本判决生效之日起三十日内赔偿余鹏损失25951元； 二、驳回余鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。 案件受理费1523元，减半收取计761.5元，由余鹏负担475.5元，阙志慧负担286元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审 判 员 张宁国 二〇二〇年七月六日 法官助理 陈 蕊 书 记 员 姚 静 附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。