重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初10840号 原告：重庆辉丽房地产经纪有限公司，住所地重庆市江北区建新北路16号13-18，统一社会信用代码91500113MA5UJF3P1G。 法定代表人：刘亚，执行董事。 委托诉讼代理人：孙权，重庆豪泰律师事务所律师。 被告：重庆盛唐叠彩山置业有限公司，住所地重庆市北部新区金童路9号2幢22层，统一社会信用代码91500000054292555J。 法定代表人：李杰，执行董事。 委托诉讼代理人：聂晶，公司员工。 委托诉讼代理人：张向群，重庆达美律师事务所律师。 原告重庆辉丽房地产经纪有限公司（以下简称辉丽公司）与被告重庆盛唐叠彩山置业有限公司（以下简称盛唐叠彩山公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告辉丽公司的委托诉讼代理人孙权，被告盛唐叠彩山公司的委托诉讼代理人聂晶、张向群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告辉丽公司的诉讼请求为：1、请求判决被告支付欠付的服务费4656315.46元并继续履行合同；2、请求判决被告承担逾期付款违约金，以4656315.46元为基数，依照每日万分之五的标准，自2019年5月15日开始计算至服务费付清之日止；3、判令被告承担本案诉讼费、保全费、担保费、律师费。事实及理由：2019年4月9日辉丽公司与盛唐叠彩山公司签订《【叠彩山】一期x幢住宅销售代理合同》，约定被告将叠彩山一期x幢共计120套房委托原告销售，完成后提取销售代理费。2019年4月10日，原告向被告支付保证金400万元后正式开始销售。后因被告原因销售工作不能继续，在原告多次催促后，销售工作仍不能继续。后双方根据实际销售情况，被告出具了叠彩山一期13幢已售物业销售佣金结算明细表，截止2019年12月4日，被告尚欠4656315.46元未付。 被告盛唐叠彩山公司辩称：1、原告没有严格履行合同义务，未在规定期限内完成销售代理任务，要求支付销售代理费没有法律依据。2、原告要求支付服务费和继续履行合同相互矛盾，原告实际完成代理销售的房屋仅22套，即使应当支付按照合同约定也仅应当支付1594856元，且被告已实际支付939566.34元。按照合同约定未完成销售部分应当由原告支付被告房屋的所有价款，且被告有权将保证金予以冲抵。3、被告销售的120套房屋中，有部分房屋签署了认购协议，但由于各种原因有55套处于已经退款或正在办理退款、收到买房人退款申请等三种情况，既使应当支付服务费，也应当是在被告实际收到购房款才给原告办理结算服务费用。4、原告要求的违约金没有合同依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的《【叠彩山】一期x幢住宅销售代理合同》、对账单、【叠彩山一期x幢】已售物业销售佣金结算明细表等证据本院予以采信。 经审理查明：2019年4月9日，盛唐叠彩山公司作为委托方（甲方），辉丽公司作为受托方（乙方）签订《【叠彩山】一期13幢住宅销售代理合同》。一、委托代理销售的房源情况。1、名称【叠彩山一期】x幢x层住宅；2、总套数120套；3、本次代理销售所有房源已由甲方设置了抵押，且抵押权人已知晓并同意甲方可以对外销售上述房源。购房客户通过乙方销售渠道成功认购不低于15套房源且每户客户交款不抵于30%款项时，甲方启动相应房源的解押手续办理，并承诺自30日内完成已认购房源的解押手续，后续销售流程以此类推。二、委托期限：自2019年4月10日起至2019年7月30日止。三、委托方式。1、销售代理按下述约定执行：a)乙方应于本合同签约当日向甲方交纳销售代理保证金，保证金金额为4000000元整。甲方收到该销售代理保证金后本合同生效，乙方获得上述房源的销售代理资格。b)乙方保证本合同签订之日起45日内，代理销售24套房源。如到期乙方未能成功销售24套房源的，乙方应在到期2日内按11000元的建筑面积单价向甲方补足所差套数的全额房款，房源由甲方指定。c）乙方保证本合同签订之日起75日内，累计代理销售72套房源。如到期乙方完成累计销售任务的，甲方应在最靠近的佣金结算日退还乙方销售代理保证金2000000元；如到期乙方未能成功销售72套房源的，乙方应在到期2日内按11000元的建筑面积单价向甲方补足所差套数的全额房款，房源由甲方指定，且销售代理保证金不予退还。d）截止2019年7月20日，乙方应将上述120套房源全部销售。如到期乙方完成累计销售任务的，甲方应在最靠近的佣金结算日退还乙方剩余销售代理保证金；如到期乙方未能实现清盘销售的，乙方应在到期2日内按11000元的建筑面积单价向甲方补足所差套数的全额房款，房源由甲方指定，乙方同意甲方将尚未退还给乙方的销售代理保证金冲抵乙方应付的差额房款。e)乙方销售实现的确定标准为：购房人与甲方签订《【叠彩山一期】x幢商品房认购合同》后，甲方收到单套认购总额的30%款项后即认定为乙方销售实现。2、销售代理服务费：（1）甲方将已售房源总房款超过建面单价11000元的部分支付给乙方，作为乙方销售代理服务费。（2）销售代理服务费在每月第15日结算上月代理服务费，结算依据以单套实际到账金额为准。其中：购房者一次性付款的，在购房人付清房款并签订《重庆市商品房买卖合同》后最靠近的结算日结算支付销售代理服务费；购房人采用银行按揭付款的，在购房人付清首付款，和银行签订正式按揭贷款合同并签订《重庆市商品房买卖合同》后最靠近的结算日结算已到账首付的销售代理服务费；按揭款项达到甲方账房时最靠近的结算日结算支付已到账按揭款的销售代理服务费。五、违约责任。5、甲方须按时退还保证金和支付销售代理服务费（已抵扣结算的在外），如果支付出现逾期，则逾期部分按逾期时间每日万分之五向乙方支付计付违约金，直至付讫。逾期超过10日的，甲方应双倍返还保证金给乙方，同时乙方有权利单方面无责任停止销售，直至付讫，代理期限顺延。 合同签订后，辉丽公司向盛唐叠彩山公司支付的保证金4000000元。至今盛唐叠彩山公司支付服务费939566.34元。 2019年12月4日双方在【叠彩山一期x幢】已售物业销售佣金结算明细表中盖章，确认共77户成交，以及成交客户姓名、成交房号、认购日期、手签日期、建筑面积、建面单价、合同成交价格、应计提佣金金额、已计提佣金金额、未计提佣金金额等，应计提佣金金额3546527.03元，已计提佣金金额939566.34元，未计提佣金金额为2606960.68元。盛唐叠彩山公司称其盖章的目的并不是对辉丽公司销售了77套房屋予以认可，而是因辉丽公司提出年关将近经济困难，要求盛唐叠彩山公司支付部分代理费。双方达成口头协议，合同不再继续履行，盛唐叠彩山公司对辉丽公司销售的所有房屋按结算表中的佣金金额予以支付。但辉丽公司拿到结算书后即起诉。 另，辉丽公司于2020年1月17日向重庆豪泰律师事务所支付律师费20000元。2020年6月3日重庆纬非融资担保有限公司向辉丽公司开具了金额为5536元诉讼保全保函服务费发票。 盛唐叠彩山公司另向本院举示了其自制的明细款及退款申请书，按明细表中所销售房屋目前状态，77套房屋中实际销售完毕的只有22套，其余55套正在办理退款流程。实际销售完毕的22套房屋应当支付的费用为1594856元。 辉丽公司对退款申请书的真实性不予认可，认为是盛唐叠彩山公司没有如期完成与第三人的合同导致买卖合同违约，其违约行为不能导致其不支付辉丽公司的销售代理服务费。 辉丽公司对于要求继续履行合同的依据明确为是由于盛唐叠彩山公司没有支付服务费。如果盛唐叠彩山公司支付了服务费其可以继续履行合同。辉丽公司已实际中止了销售，中止的原因是由于没有收到服务费，且销售房屋大部分被司法查封。虽然合同约定的期限为2019年7月30日止，但由于双方的事实行为调整了委托期限。 盛唐叠彩山公司认可房屋于2019年9月被司法查封。但提出如辉丽公司要求继续履行合同，则应当按照合同约定将所售差额的房款支付给盛唐叠彩山公司，辉丽公司要求继续履行合同与支付代理服务费自相矛盾。且双方委托期限已满。 本院认为:辉丽公司与盛唐叠彩山公司签订的《【叠彩山】一期13幢住宅销售代理合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。 对于辉丽公司要求继续履行合同的请求，由于其已实际中止销售，且房屋被司法查封，加之双方约定的委托期限为2019年4月10日起至2019年7月30日止，故其要求继续履行合同没有依据，本院不予支持。 对于辉丽公司要求的服务费，按双方合同第三条第2款的约定，应当以购房者的购房款支付至盛唐叠彩山公司的账户上作为支付条件。双方的【叠彩山一期x幢】已售物业销售佣金结算明细表只能证明实际销售的套数，但不能证明已实际销售的房屋的房款到盛唐叠彩山公司账上的金额和时间，而盛唐叠彩山公司只认可其中的22套房款已收取，应提服务费1594856元，对于其余服务费的提取条件是否成就本院无法认定，故本院只对盛唐叠彩山公司认可部分予以支持。盛唐叠彩山公司已付服务费939566.34元应予扣除。 对于辉丽公司要求的违约金，由于其未举证证明达到付款条件的服务费应当支付的时间，但在2019年12月4日盛唐叠彩山公司在【叠彩山一期x幢】已售物业销售佣金结算明细表上加盖印章时，以上款项应当已达到支付条件，故本院从2019年12月5日支持辉丽公司所要求的违约金至盛唐叠彩山公司付清服务费之日止，利率标准按双方合同约定的日万分之五的标准。 对于其要求的律师费和保全担保费由于双方无合同约定，辉丽公司也未举示其与律师事务所的委托合同予以佐证其律师费的产生，故本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆盛唐叠彩山置业有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆辉丽房地产经纪有限公司服务费655289.66元； 二、被告重庆盛唐叠彩山置业有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆辉丽房地产经纪有限公司违约金，计算方式为:以655289.66元为基数，按日万分之五的标准，从2019年12月5日计算至款项付清之日止； 三、驳回原告重庆辉丽房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费44051元，因适用简易程序审理减半收取22025.5元，财产保全费5000元，合计27525.5元，由原告重庆辉丽房地产经纪有限公司负担23525.5元，由被告重庆盛唐叠彩山置业有限公司负担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  胡可萍 二〇二〇年七月二十一日 书记员  张春凤