安徽省濉溪县人民法院 行 政 判 决 书 （2020）皖0621行初109号 原告贾秀华，女，1976年8月2日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托代理人胡峰，安徽亚星律师事务所律师。 被告濉溪县不动产登记交易中心，住所地安徽省濉溪县岱河路74号，统一社会信用代码12340621MB0U47842X。 法定代表人秦淑芬，该中心主任。 参加诉讼行政机关负责人李明文，该中心副主任。 委托代理人李国庆，安徽镜远律师事务所律师。 第三人张学芳，男，1969年9月28日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 第三人吕淑芳，女，1971年6月16日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 上述两位第三人共同的委托代理人代根军，安徽众星合律师事务所律师。 第三人淮北汇邦小额贷款股份有限公司，住所地安徽省淮北市濉溪县利华九点阳光1幢111号。统一社会信用代码913406000514751103（1-1） 法定代表人王钢锋，该公司董事长。 第三人张和平，男，1960年1月10日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。 上述两位第三人共同的委托代理人丁启峰，安徽东山律师事务所律师。 原告贾秀华不服被告濉溪县不动产登记交易中心（简称县不动产交易中心）房屋行政登记一案，于2020年6月2日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法向县不动产交易中心送达了起诉状副本及应诉通知书等。2020年6月4日，贾秀华以淮北汇邦小额贷款股份有限公司（简称汇邦公司）已将债权转让给张和平为由申请追加张和平为本案第三人，本院予以准许。本院依法组成合议庭，于2020年7月2日公开开庭审理了本案，贾秀华的委托代理人胡峰，县不动产交易中心副主任李明文及委托代理人李国庆，第三人张学芳、吕淑芳共同的委托代理人代根军，第三人汇邦公司及张和平共同的委托代理人丁启峰，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2013年12月25日，县不动产交易中心登记并颁发给张学芳、吕淑芳《房地产权证》（所有权证编号：房地权证濉房字第××号、20××05号）。 原告贾秀华诉称，2005年12月31日，秦振忠购买了张学芳开发的相山区庆相桥南100米东1幢702室房屋，并签订了商品房买卖合同，房款已付清并交付使用。由于合同原件丢失，双方又补签一份房地产买卖契约。原告一直要求张学芳为其办理房产证，但张学芳隐瞒已经办证的事实。2019年11月底因汇邦公司到案涉房屋张贴《限期搬离房屋告知书》才得知，张学芳已将整个七层的房产证分户办理到张学芳、吕淑芳名下，并办理抵押登记。原告与秦振忠于2012年2月17日离婚分割财产时，协议将案涉房屋的所有权分给原告。根据淮政秘［2004］77号文件“关于我市区县部分行政区划调整的通知”，余庄于2004年8月20日调整为相山区管辖，原濉溪县房地产管理局于2013年不具备颁发涉案房地产权证的行政职权，无权办理涉案房产证，也无权办理分户给第三人的房产证。依据虚假材料办理的4＃楼总证（31××66号）已被生效判决确认违法。被告的行政行为侵犯了原告的合法权益，为此，请求依法撤销县不动产交易中心于2013年12月26日登记并颁发给张学芳、吕淑芳的编号为2013014204号和20××05号的房产证证载下对原告702号房屋的登记行为。 贾秀华为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 1.原告身份证及居委会证明。证明原告基本情况及主体资格。 2.统一社会信用代码公示查询、第三人身份证复印件。证明被告及第三人基本情况及主体资格。 3.离婚证、身份证、离婚协议。证明贾秀华与秦振忠原系夫妻，2012年2月17日在相山区民政局登记离婚，离婚时双方约定涉案房屋归贾秀华，因购买该房的贷款由贾秀华偿还。 4.商品房买卖合同、房地产买卖契约、个人住房借款合同、借款补充协议书、工商服务业统一收款收据、中国银行存折及存款回单。证明2005年12月31日，以秦振忠的名义与第三人张学芳签订了商品房买卖合同，购买了涉案的房屋，位置在庆相桥南100米张学芳开发的1幢1单元702室（房管局编号为小余庄4#702室），房款已付清。 5.××号房地权证存根，房地权证濉房字第××号、20××05号房产证。证明涉案房屋2007年3月16日办理了总证，编号为31××66号，所有权人是张学芳；2013年12月26日将七层分户办理到张学芳、吕淑芳名下，编号2013041204和2013041205号，含涉案原告的房屋。 6.淮政秘[2004]77号。证明2004年8月20日余庄所在的庆相桥居委会已经划归相山区三堤口街道办事处管辖。 7.（2016）皖0603行初32号行政判决书。证明涉案的楼房编号为31××66号的总房产证已经被生效判决确认行政行为违法。 8.（2017）皖0603行初27号行政判决书。证明同一栋楼房的第五层的房产证，已被生效判决撤销。 9.（2019）皖0603行初5号和34号行政判决书。证明张学芳余庄开发的其他楼房，房产证和他项权证已被生效判决撤销。 10.限期搬离房屋告知书。证明2019年11底，汇邦公司张贴了该公告，原告得知后委托律师到被告处调取相关资料，才得知张学芳办证及抵押的事实。 被告县不动产交易中心辩称，一、原告诉称通过购买方式从第三人处取得涉案房屋，既然双方是房屋买卖合同关系，张学芳又是通过合法程序办理了涉案房产证，原告应通过起诉第三人履行协助办理房产过户登记的方式维权，而不是起诉撤销涉案房产证。二、原濉溪县房管局给张学芳、吕淑芳颁证合法，原告认为根据淮政秘[2004]77号文件的规定，濉溪县房管局在2014年无权办理涉案房产证，但淮北市政府于2012年5月28日作出违法建设项目处置会议纪要，小余庄商住楼等项目由濉溪县政府负责处理，同时按照谁发证谁监管的原则处理，濉溪县房管局有权办理涉案房产证。濉溪县房管局颁证依据充分，程序合法，申请人张学芳、吕淑芳办证时递交了登记所需要的申请书、身份证复印件、土地权属证明、建设规划证明、测绘证明等资料，该资料经审查符合办证条件，濉溪县房管局依法办理了相应的房产证。综上，原告不应将民事案件通过行政诉讼的程序解决，其完全可以通过起诉第三人协助办理房产过户的方式取得涉案房产证；请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 县不动产交易中心在法定期限内向本院提交了房产登记档案（房地产所有权登记申请书、房屋分层分户平面图、房地产权证、房地产登记受理审核业务书），证明申请人张学芳、吕淑芳办证时递交了办证需要的申请书等资料，该资料经审查符合办证条件。 第三人张学芳、吕淑芳述称，涉案房屋是张学芳开发、销售，并办理相应证件。房屋建好后，张学芳向濉溪县房管局提供相关房产资料，濉溪县房管局依法审查与登记，将房产总证办至张学芳名下。张学芳与吕淑芳系夫妻关系，后又登记在该二人名下，是符合法律规定的，登记行为合法，人民法院应予维持。另，原告与第三人之间的房屋买卖纠纷，应属于民事纠纷，因产权登记本身没有违法，原告提出行政诉讼没有依据。 张学芳、吕淑芳未向本院提交证据。 第三人汇邦公司、张和平述称，一、县不动产交易中心为张学芳、吕淑芳办理房屋产权证的过程中，已尽到审查义务，办证材料证件齐全，程序合法，依法不应予以撤销。二、原告具有重大过错，且本次起诉已超过诉讼时效；原告提供的证据不能证明是涉案房屋的所有权人。三、汇邦公司和张和平对本案争议房屋所享有的担保物权已经生效判决确认，依法应当予以认定。四、涉案房屋总证的办理行为虽被确认违法，但并未被撤销，故2013014204号和20××05号房产证的登记行为依然合法有效，且汇邦公司、张和平是善意取得担保物权，其抵押权应予以保护，不应撤销。综上，原告的诉讼请求不成立，请求依法驳回。 汇邦公司、张和平共同向本院提供了（2016）皖0621民初1668号民事判决书。证明房产抵押登记行为已经濉溪县人民法院判决有效，张和平对房产拍卖价款享有优先受偿权。 法庭出示对秦振忠的问话笔录一份。 经庭审举证、质证，县不动产交易中心对贾秀华所举证据的质证意见为：对证据1、2无异议。对证据3的真实性、合法性没有异议，但是达不到原告的证明目的，离婚协议中分割的房产是余庄4栋703室，原告所主张的是702室，无法证明两个房屋是同一房屋。对其他证据无异议。 张学芳、吕淑芳对贾秀华所举证据的质证意见同县不动产交易中心。 汇邦公司、张和平对贾秀华所举证据的质证意见为：证据1中的证明，出具的户籍住址是在××室，情况不属实。对证据2、3、5、6、8、9无异议。对证据4中的买卖合同和契约无异议，对付款收据及付款凭证有异议，原告房款并未付清，没有取得全部的所有权。对证据7判决书无异议，但是仅判决确认行政行为违法，并没有撤销总房产证。对证据10告知书没有异议，但是对于证明的目的有异议，原告主张看到限期搬离通知书才知道张学芳办理抵押登记的情况不属实。 贾秀华对县不动产中心所举证据的质证意见为：该组证据不是被告为第三人颁证的合法依据，涉案房产总证31××66号已被相山区人民法院（2016）皖0603行初32号判决确认违法，本案不存在转移登记，涉案房屋在2005年就已出售给原告。总证办到张学芳名下，但原告在占有使用案涉房屋10多年后，又分户到张学芳和吕淑芳名下无事实和法律依据。张学芳在余庄开发的多栋楼房，均出现了本案的情况，其中4号楼的5层已起诉，生效判决是（2017）皖0603行初27号行政判决书。 张学芳、吕淑芳、汇邦公司、张和平，对县不动产交易中心所举证据的三性均无异议。 贾秀华对汇邦公司及张和平所举证据质证意见如下：原告对该案不知情、没有参与。判决认定的基本事实与原告购买涉案房屋的客观事实是相违背的，因原告在2005年就购买使用了涉案房屋，案涉抵押权登记发生在购买后很久的时间，而抵押权人在办理抵押登记时，没有到现场去看，没有尽到自己善意的注意义务。另，住房是公民最基本的生存权利，该权利高于其它权利，该判决不能影响本案的审理。 县不动产交易中心、张学芳及吕淑芳，对汇邦公司及张和平所举证据均无异议。 贾秀华、县不动产交易中心、张学芳及吕淑芳、汇邦公司及张和平对法庭出示的证据均无异议。 本院对上述证据审核、认定如下：对贾秀华所举证据7-9，汇邦公司、张和平所举证据，系已生效的法律文书，无需认定。对贾秀华所举证据5中的濉房字第××号房产证，系作出被诉行政行为的载体，无需认定。对贾秀华所举其他证据，来源合法，客观真实，与本案有关联性，本院予以认定。对县不动产中心所举证据，对其事实予以认定，对证明目的不予认定。 根据上述证据材料的审核认定，经审理查明，第三人张学芳与他人签订联建协议，于2007年3月3日向县不动产交易中心提出房地产权登记申请。县不动产交易中心为第三人办理房产初始登记，并颁发濉私房字第××号《房地产权证》。2013年12月25日，第三人张学芳就该证下的房屋申请办理转移登记。2013年12月26日，濉溪县房管局给张学芳、吕淑芳颁发了濉私房字第××号和20××05号《房地产权证》，该房产证登记为共同共有，房屋坐落于淮北市相山区××路东侧，小余庄4＃702室，规划用途为住宅。2015年4月14日，第三人张学芳、吕淑芳将涉案房产设定他项权，他项权证号为濉房2015字第××号，他项权权利人为汇邦公司。后汇邦公司将对张学芳、吕淑芳享有的债权转让给张和平，2016年10月17日，本院作出（2016）皖0621民初1668号民事判决书，判决张和平对涉案房屋享有优先受偿权。另，《房地产权证》濉私房字第××号初始登记行为，已被（2016）皖行初32号行政判决确认违法。 原告贾秀华与秦振忠原系夫妻，2012年2月17日，双方在相山区民政局登记离婚，离婚协议载明：“住房位于淮北市相山区××桥社区余××东区××室住房产权归女方所有”。秦振忠对上述离婚协议没有异议。涉案房屋在不动产交易中心的编号为702室，与上述离婚协议中的703室是同一处房屋。秦振忠于2005年12月31日购买了张学芳开发的相山区庆相桥南100米长安商贸综合楼，后更名为小余庄4＃楼（张学芳开发楼1＃）702室，并签订了商品房买卖合同，房屋已交付使用。由于合同原件丢失，双方又补签一份房地产买卖契约，约定房屋价款为90500元，付款方式为分期付款。2006年3月12日，借款人秦振忠为甲方，借给款人张学芳为乙方，双方签订个人住房借款合同，甲方向乙方借款陆万元，借款期限120个月，借款利率为月息5.508‰，按月结息，还款方式采用月均还款法，还款日为每月10日前，每月应归还借款本息651.40元。后房款还清。贾秀华要求张学芳为其办理房产证，但张学芳隐瞒已经办证的事实。2019年11月底因汇邦公司到案涉房屋张贴《限期搬离房屋告知书》方知，张学芳于2013年12月26日就将涉案房屋产权证登记至其与其妻子吕淑芳名下，房产证编号为2013014204号和20××05号，并抵押至汇邦公司。 另查明，《淮北市人民政府专题会议纪要》第38号文件中明确小余庄商住楼、余庄住宅楼、朱东开发楼等10个项目由濉溪县人民政府做好后期发证工作。 2016年10月24日，濉溪县人民政府下发《濉溪县人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告》，自2016年10月26日起，由濉溪县不动产登记中心统一受理全县范围内的不动产登记业务。2020年3月，濉溪县不动产登记中心更名为濉溪县不动产登记交易中心。 本院认为，本案争议焦点为：1.原告的起诉是否超过法定起诉期限？2.××号、第××号《房地产权证》，该证证载下对原告所购702室房屋的登记行为是否应予撤销？ 关于焦点1，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条规定，“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”本案原告于2019年底知道其所购房屋已登记并被抵押后，即于2020年6月2日提起诉讼，汇邦公司及张和平未举证证明原告早于上述日期知道或者应当知道被诉登记行为的存在，故以此为起点计算，原告提起本案诉讼未超过法定期限，对汇邦公司及张和平的该辩解，本院不予采信。 关于焦点2，张学芳开发的涉案房产是与他人联建，其申请办理的初始登记31××66号房产证，已被（2016）皖0603行初32号行政判决书确认违法，后续转移登记在张学芳、吕淑芳名下的行为即失去了合法性基础，故案涉转移登记行为的主要证据不足。至于张和平受让汇邦公司对张学芳、吕淑芳的债权，濉溪县人民法院（2016）皖0621民初1668民事判决书已予以确认，但此判决是从民事角度审查的，而本案是审查原濉溪县房管局的登记行为是否合法，两案诉讼标的不同，前者是民事法律关系，本案是行政法律关系，并不属于诉讼标的已为生效裁判所羁束的情形。从法律保护权利位阶角度看，原告作为买房人购买案涉房屋用于居住，其购买的时间较早并已交付全部购房款且入住十多年，享有物权期待权，未办理房产登记，是开发商张学芳的过错造成。原告居住权利属生存权范畴，应高于抵押权的保护。参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，建设工程优先权优于抵押权，但建设工程优先权不得对抗买房人的权利，按照逻辑推理，显然可知在先买房人的权利高于抵押权人，故即使张和平受让债权为善意，也不能对抗原告作为买房人的权利，因此本院对汇邦公司、张和平的辩解理由，不予支持。故，原濉溪县房管局登记并颁发在张学芳、吕淑芳名下的《房地产权证》（编号：房地权证濉房字第××号、20××05号）证载下对原告所购702室房屋的登记行为应予撤销。 综上，原告的诉讼请求成立，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项之规定，判决如下： 撤销被告濉溪县不动产登记中心于2013年12月26日登记并颁发给第三人张学芳、吕淑芳的《房地产权证》（编号：濉私房字第××号、第××号）证载下对原告贾秀华所购702室房屋的登记行为（该房屋登记行为系原濉溪县房地产管理局作出）。 案件受理费50元，由第三人张学芳、吕淑芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  张 侠 审 判 员  张勤爱 人民陪审员  关建华 二〇二〇年七月二十日 法官 助理  周开济 书 记 员  张晨曦 附本判决适用的相关法律规定 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。