广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终5651号上诉人（原审被告）：杜洪波，男，1973年11月9日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：李东璧，广东华瑞兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾梅丽，广东华瑞兴律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市房屋安全管理所。住所地：广州市中山四路246号信德商务大厦四楼。法定代表人：蒋祖生，该所所长。委托诉讼代理人：胡颖怡，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何继义，广东广信君达律师事务所律师。上诉人杜洪波因与被上诉人广州市房屋安全管理所（以下简称广州市房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杜洪波的委托诉讼代理人李东璧、曾梅丽，被上诉人广州市房管所的委托诉讼代理人胡颖怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杜洪波上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案发回重审；3一、二审诉讼费由广州市房管所承担。事实与理由:一、本案最终判决涉及众多与杜洪波相类似情况员工的合法利益，因此本案不适用简易程序审理。一审法院违反法定程序采用简易程序审理本案，程序存在违法，依法应当发回重审。二、涉案房屋的性质为房改房，属于单位福利分房，不应当直接适用《中华人民共和国合同法》关于房屋租赁关系的规定。三、一审判决没有查清涉案房屋的权属人而支持广州市房管所要求杜洪波迁出房屋的诉讼请求，判决所依据的事实明显不足。四、一审法院在收取杜洪波提交的新证据后并没有安排双方当事人质证而直接裁判，一审法院剥夺了杜洪波的诉讼权利，应当将本案发回重审。被上诉人广州市房管所辩称：同意一审判决处理，不同意杜洪波的上诉请求。事实与理由：一、广州市房管所系负责直管公房的事业单位，涉案房屋属于原广州市国土局房地产管理局委托广州市房管所接管的直管公房，杜洪波认为涉案房屋属于福利性分房的主张没有法律和事实依据。二、杜洪波与广州市房管所已经形成不定期租赁合同关系，广州市房管所可以随时要求解除合同。杜洪波名下登记有共有产权房屋，其已不符合公房出租对象的条件，广州市房管所提出解除合同，具有合法依据。三、本案所涉及的法律关系及事实清楚、权利义务关系明确，且不涉及社会公共利益，杜洪波一审时亦未对适用简易程序提出异议。杜洪波一审庭审结束后补充提交证据，广州市房管所已经进行书面质证，符合法律规定，一审法院适用简易程序正确合理。广州市房管所于2019年9月29日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令解除广州市房管所与杜洪波关于广州市荔湾区多宝路177号后座xx房的房屋租赁关系。2.判令杜洪波及其同住人立即搬出广州市荔湾区多宝路177号后座xx房，并将该房屋交还广州市房管所。3.判令杜洪波向广州市房管所支付房屋占用费，占用费参照市场租金按每月人民币1976.10元计算，从2019年9月1日起计算至杜洪波实际交还房屋给广州市房管所之日止。4.判令杜洪波向广州市房管所支付逾期退房违约金，违约金参照房屋占用费按每月人民币1976.10元计算，从2019年10月1日起计算至杜洪波实际交还房屋给广州市房管所之日止。5.判令杜洪波承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：1996年，广州市机关用房管理所（1996年12月更名为广州市房管所）经广州市国土资源和房屋管理局同意接管广州市荔湾区多宝路177号后座xx房。2005年6月20日，广州市房管所（甲方）与杜洪波（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将广州市荔湾区多宝路177号后座xx房出租给乙方作住宅用途使用；使用面积65.87平方米；租赁期限为自2005年7月1日起至2010年6月30日；每月租金为人民币279.00元，租金在每月第15日前缴付；租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100%收取违约金。租赁期限届满，若不到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续的,视为甲方对乙方继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租赁期为不定期。等等。合同期满后，广州市房管所、杜洪波没有续签房屋租赁合同，杜洪波继续使用广州市荔湾区多宝路177号后座xx房并按原租金标准向广州市房管所支付。广州市房管所于2019年9月向一审法院提起诉讼。2019年10月13日，一审法院送达起诉状副本给杜洪波。一审诉讼中，广州市房管所提供了:《广州市房地产管理局接管房地产通知书》、《房屋移交接管表》、《关于广州市机关用房管理所更改名称等问题的批复》、《广州市房地产租赁合同》、个人名下房地产登记情况查询证明等。杜洪波提供了：居民户口薄、房屋租赁证、2004年4月缴纳房租的发票、2019年10月14日其银行账户划账支出297元房租的记录等。一审另查，杜洪波与他人共有广州市海珠区宝业路46号x房产。一审法院认为:广州市房管所、杜洪波签订的《广州市房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。按约定，双方当事人的租赁合同已于2010年6月30日届满。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，广州市房管所、杜洪波在合同期满后，没有续签合同，杜洪波继续使用案涉房屋并交租，双方已形成不定期租赁关系，双方仍受原租赁合同内容的约束。不定期租赁关系，广州市房管所随时可以要求解除租赁合同关系并收回房屋。现杜洪波拥有自有产权房，广州市房管所请求解除双方不定期租赁关系，一审法院应予支持。杜洪波在2019年10月13日收到一审法院依法送达的起诉状副本，一审法院确定广州市房管所解除租赁合同关系的诉求已于此时实际到达杜洪波，故确定双方的租赁合同关系在2019年10月13日解除。杜洪波应当将房屋腾空交还给广州市房管所并向广州市房管所清缴至交还房屋之日止的房屋占用费，因杜洪波已按合同约定的租金标准支付了2019年10月的占用费，故杜洪波应向广州市房管所支付自2019年11月1日起至交还房屋之日止的房屋占用费。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”考虑到双方解除租赁关系，应给予杜洪波合理的搬迁期限，一审法院酌定杜洪波的搬迁期限为一个月,至本案法庭辩论（2019年11月14日）结束前，杜洪波仍未履行归还房屋义务，已构成违约，杜洪波应按照合同约定支付自2019年11月14日起至实际搬出并交还房屋之日止的逾期退房违约金。关于房屋占用费及逾期退房违约金的标准确定问题。广州市房管所要求房屋占用费按市场租金标准计算，因双方一直按279元/月的租金标准履行，广州市房管所没提出异议，双方的合同也无房屋占用费标准按市场租金标准计算的约定，故房屋的占用费仍按原租金279元/月标准计。而逾期退房违约金的标准,根据合同“租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100%收取违约金”的约定,杜洪波应按279元/月的标准支付。从广州市房管所提供的《房屋移交接管表》显示:广东省水利电力勘测设计研究院在1995年4月已确认广州市荔湾区多宝路177号后座xx房移交给广州市房管所,广州市房管所经广州市国土资源和房屋管理局委托接管上述房屋。广州市房管所对该房屋依法享有占有、处分等权利。广州市房管所、杜洪波签有《广州市房地产租赁合同》，双方的租赁关系明确，杜洪波原所在单位广东省水利电力勘测设计研究院并非广州市荔湾区多宝路177号后座xx房的权属人，杜洪波以该房屋是广东省水利电力勘测设计研究院的福利分房为由不同意迁出的意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，一审法院于2019年12月23日作出一审判决：一、广州市房屋安全管理所与杜洪波关于广州市荔湾区多宝路177号后座xx房的租赁合同关系于2019年10月13日解除；二、自判决发生法律效力之日起三十日内，杜洪波（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区多宝路177号后座xx房并交还给广州市房屋安全管理所；三、自判决发生法律效力之日起三十日内，杜洪波支付2019年11月1日起至杜洪波（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区多宝路177号后座xx房之日止的房屋占用费（按每月279元计算）给广州市房屋安全管理所；四、自判决发生法律效力之日起三十日内，杜洪波支付2019年10月14日起至杜洪波（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区多宝路177号后座xx房之日止逾期退房的违约金（按每月279元计算，以不超过当月成本租金279元为限）给广州市房屋安全管理所；五、驳回广州市房屋安全管理所的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由广州市房屋安全管理所负担20元，由杜洪波负担30元。本院审理查明，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：本案中，广州市房管所受房屋管理部门的委托负责直管房的管理。广州市房管所将涉案房屋出租给杜洪波作为住宅使用，杜洪波按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，广州市房管所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有优益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同应认定为行政协议。广州市房管所作为房屋受托管理单位对涉案协议的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8624号民事判决书；二、驳回广州市房屋安全管理所的起诉。一审案件受理费50元，退还广州市房屋安全管理所；上诉人杜洪波预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年七月二十七日书记员 冯冠豪郭丽淳