徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初11943号原告(反诉被告)：邵萌，男，1984年12月25日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：李静静，江苏达谕律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴霜，男，1970年10月21日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：郭燕，徐州市云龙区先锋法律事务所法律工作者。原告（反诉被告）邵萌与被告（反诉原告）吴霜合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邵萌及其委托诉讼代理人李静静、被告（反诉原告）邵萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邵萌向本院提出诉讼请求：判令被告支付剩余转让店铺余款40000及违约金14000元及利息8400元（逾期按日千分之一计算至2019年11月18日）。事实和理由：原告于2019年9月14日向被告交付价值25.50万元的店铺，被告承诺在2019年10月15日前支付尾款，但经原告多次讨要未果，为维护原告合法权利，故诉至法院。被告（反诉原告）吴霜辩称，原、被告之间签订店面转让协议是事实，但邵萌是在店面房屋所有权人不知情的情况下转让，且在签订协议，并支付135000元转让费和租金当日，原房屋房主就知晓并明确表示要收回房屋，导致被告无法实现合同目的，双方签订的协议不具有履行基础，应视为无效协议，应予解除，并不应当按协议继续付款。反诉原告（本诉被告）吴霜向本院提出诉讼请求：1、判令双方签订的《转让店面合同协议书》无效并解除该份协议书；2、判令被告邵萌返还转让费及租金135000元。事实和理由：邵萌经营大彭镇徐家铺子，2019年9月15日，邵萌在未取得房东转租同意的情况下，与反诉人签订《转让店面合同协议书》，将徐家铺子转让给吴霜经营，邵萌特意安排吴霜不要把房屋转让的事实告诉房东，但在吴霜给付转让费10万元、垫付35000元房租后，当日房东得知房屋未经同意转租，通知吴霜转租无效，要解除房屋租赁，导致吴霜无法正常使用房屋，故依法提起反诉。反诉被告（本诉原告）邵萌辩称，协议是双方真实意思表示，合法有效。吴霜对于转租是明知的，吴霜配偶蔡美侠原是答辩人在转让店面之前的员工，对房屋是邵萌租赁的事实是明知。其次，要求解除协议不符合法律规定和约定，租赁房屋已经交付，至今吴霜也在正常使用房屋，店铺也在正常营业。第三，双方签订的协议实际上转让的内容是大彭镇徐家铺子品牌、店铺内装修装饰及营业设备，而且转让费不包含房租，也从未收到吴霜的房租，双方之间并不存在房屋租赁合同关系。第四、出租人始终知道并同意邵萌将店面转让给吴霜，且二者之间签订了房屋租赁合同。吴霜并非垫付房租，而是直接作为承租人的身份支付房租。综上，其反诉请求无事实和法律依据，应予驳回。经审理查明，2017年10月1日，邵萌与案外人徐刚签订《房屋租赁合同》，约定邵萌租赁案外人徐刚位于徐州市铜山区的门面房用于经营，租赁期间自2017年10月1日至2020年10月2日止，年租金35000元。合同中约定“乙方在合同期间不得擅自将房屋转租给他人，否则甲方有权收回房产，并不退回未到期租金”。2019年9月15日，原、被告签订《转让店面合同协议书》，约定邵萌（甲方）向吴霜（乙方）转让“大彭镇徐家铺子”，同时约定“二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有租房协议中所规定的条款。三、转让店铺现有的装修、装饰及其他所有营业设备在转让后归乙方所有。乙方在接收该店铺后，有该铺经营权。四、乙方于本合同签订之日向甲方支付转让费定金90000元。甲方在合同签订次日向乙方腾让店铺并交付钥匙，乙方在2019年10月15日前一次性向甲方支付余下的转让费共计50000元。上述费用已包括店铺的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。……七、补充协议：后期甲方免费提供现有配方与乙方，帮乙方策划大型活动一次。八、甲方把该铺的加盟权转让给乙方。九、甲方送留会员储值由乙方继续履行支付于顾客”。对于违约责任，双方约定“如乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方务必按照转让费的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约职责，并向乙方支付转让费的10%作为违约金”。2019年9月13日，吴霜给付邵萌20000元。2019年9月15日签订合同当日，吴霜给付邵萌75000元。2019年9月16日，吴霜给付邵萌5000元。2019年9月15日，案外人徐刚在《房屋租赁合同》复印件上书写“与原件一致，禁止转租，转租无效，原协议解除”。2019年9月23日，案外人徐刚出具收条，载明“今收到吴霜替邵萌交付房租费35000元”。2019年10月1日，案外人徐刚与吴霜重新签订《房屋租赁合同》，约定租期自2019年10月1日至2020年10月1日，年租金35000元。另查明，吴霜至庭审结束前，仍在涉案门面房中经营“徐家铺子”。以上事实，有房屋租赁合同、转让店面合同协议书、转让记录、照片及原、被告的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，本诉原告邵萌与本诉被告吴霜签订的《转让店面合同协议书》，该协议对于转让店铺中装修、装饰及营业设备及转让费用、违约金计算方式等约定合法有效，双方均应依约履行。本诉原告邵萌已将合同中约定的转让标的交付给被告吴霜，且吴霜已经正常经营“徐家铺子”，其应当依照约定给付剩余转让费及逾期付款违约金，故对于本诉原告要求转让店铺余款40000元的诉请，本院予以支持。对于本诉原告要求给付违约金14000元的诉请，本院认为双方约定“逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方务必按照转让费的10%向甲方支付违约金”，本院认为该违约金计算方式不违反法律规定，且被告拒付剩余转让费已超过30日，故原告该主张有事实及法律依据，本院亦予以支持。对于本诉原告主张的利息8400元（逾期按日千分之一计算至2019年11月18日），本院认为其主张的利息是本诉被告吴霜逾期付款而造成的损失，其性质属于损害赔偿范畴，而《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”，第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，故本诉原告主张的利息与其主张的违约金存在重复，本院依法不予支持。对于反诉原告吴霜的诉请，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案中，虽然反诉被告邵萌与案外人房东徐刚签订的租赁合同约定了不得转租，但案外人徐刚在2019年9月23日出具的收条上载明收到了吴霜代邵萌交付的房租，并且在2019年10月1日与吴霜签订了期限、租金数额基本一致的租赁合同，故应视为权利人已经追认原、被告之间转让房屋租赁合同关系的事实，即原、被告之间的《转让店面合同协议书》中该条款有效。另外，《转让店面合同协议书》中转让的主要是“徐家铺子”该品牌的加盟权及经营所需的设备、装修等物品，即使房屋转租条款无效，亦不能据此否认该协议其他条款的效力。故反诉被告吴霜的反诉理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告吴霜于本判决书生效后十日内给付原告邵萌转让费40000元、违约金14000元，合计54000元；二、驳回本诉原告邵萌的其余诉讼请求；三、驳回反诉原告吴霜的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1360元，由反诉被告吴霜负担1175元，由反诉原告邵萌负担185元。反诉案件受理费1500元，由反诉原告吴霜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张 翼审 判 员  王 舒人民陪审员  刘雪华二〇二〇年七月十二日书 记 员  荣晨君