江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初2323号原告：李静，女，1989年8月5日出生，住宿迁经济技术开发区。委托诉讼代理人：丁根林，江苏首诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐安源，江苏首诚律师事务所律师。被告：宿迁中央国际购物广场有限公司，统一社会信用代码913213027945739264，住所地宿迁市宿城区幸福南路92号。法定代表人：张宏明。委托诉讼代理人：高朋，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴建华，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。原告李静诉被告宿迁中央国际购物广场有限公司（以下简称宿迁中央广场公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用简易程序分别于2020年5月28日、2020年6月15日、2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告李静及其委托诉讼代理人丁根林、徐安源，被告宿迁中央广场公司委托诉讼代理人高朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李静向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告返还购房款897394元、逾期交房违约金33506元（以806394元为本金，按日万分之一点五自2018年5月1日起计算至2019年2月2日止）及资金占用期间利息（以897394元为本金，按年利率6%，自2019年2月3日起计算至实际清偿之日止，暂计算至2019年12月22日为47382.4元）；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告返还原告购房款473734元、逾期交房违约金17149.09元（以412734元为本金，按日万分之一点五自2018年5月1日起计算至2019年2月2日止）及资金占用期间利息（以473734为基数，按年利率6%自2019年2月3日起计算至实际清偿之日止，暂计算至2019年12月22日利息为25960.39元）。事实和理由：2017年7月，原被告达成商品房认购协议，约定原告购买被告所开发的宿迁中央国际购物广场地下室-1层A044、A045两套商铺，原告在先期缴纳42000元享受被告推出的以20000元抵扣100000元优惠购房价格政策后，两套商铺分别计价为412734元、393660元（不含上述购买优惠政策的42000元），原告于2017年11月17日分别交清两套商铺购房款。双方于2018年5月15日签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告应于2018年4月30日前将房屋交付原告使用，逾期交付房屋的，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。后因被告无法交付商品房买卖合同约定的宿迁中央国际购物广场地下室-1层A044、A045两套商铺，原告向被告提出解除上述涉案的两套商铺买卖合同并退还购买房屋价格优惠政策的42000元及购房款806394元，经双方协商，被告同意解除合同并退还相关费用。因被告资金困难，经进一步协商，原告同意将被告应退还的相关购房费用用来购买被告开发的宿迁中央国际购物广场综合楼725室、1105室两套公寓房，并于2019年2月2日签订宿迁中央国际购物广场认购协议书，原告也因此按被告要求向被告交纳了两套公寓房的增位费49000元。但之后被告表示无法履行双方签订的宿迁中央国际购物广场综合楼725室、1105室两套公寓房认购协议书，要求原告继续履行2018年5月15日双方签订的商品房买卖合同，因之前双方之间的商品房买卖合同已经经过双方合意解除，后期双方签订的认购协议书因被告原因无法继续履行，按照法律规定被告应当向原告返还前期所有已付购房款并承担相应的违约责任及损失，故原告提起诉讼。被告宿迁中央广场公司辩称：1.原告向被告支付的购房款412734元是原告应履行的合同义务，被告没有义务返还，也不应当支付利息及违约金；2.从原告享有合同解除权之日到原告要求解除合同之日止，已经超过一年，解除权已经消灭，被告不同意解除双方签订的买卖合同；3.代理服务费系案外人徐州善居电子商务有限公司（以下简称徐州善居公司）收取的，增位费是案外人宿迁市焦点房产经纪有限公司（以下简称焦点经纪公司）收取的，均与被告无关；4.认购协议未加盖公司印章，不认可认购协议效力。本院经审理认定事实如下：2017年11月17日，原告因购买被告开发的宿迁中央国际购物广场地下室-1层A044号房屋，向被告支付购房款412734元。2018年5月15日，原告李静与被告宿迁中央广场公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的宿迁中央国际购物广场地下室-1层A044号房屋，房屋价款为412734元；出卖人应当在2018年4月30日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分一点五的违约金。2018年6月26日，案外人徐州善居公司向原告出具发票两张，金额均为20000元，服务名称均为*经纪代理服务*房地产服务费。2019年2月2日，原告李静填写《宿迁中央国际购物广场认购协议书》（以下简称认购协议），认购宿迁中央国际购物广场综合楼725号房屋（房屋总价为505530元，实付定金412734元）、协议载明：“本协议经出卖人、认购人双方签字或盖章后生效”，原告在该份协议认购人处签字，被告公司销售人员滕某在置业顾问处签字。同日，案外人焦点经纪公司向原告出具收据，收款是由为“725增位费20000元”。另查明，案外人徐州善居公司、宿迁市焦点房产经济有限公司受被告委托销售涉案小区房屋。因被告拒不履行725室房屋认购协议，原告提起诉讼，并在2020年7月1日庭审过程中要求解除该协议。本院认为，合法的债权债务关系应受法律保护。本案中，原告主张被告返还474734元，包括A044号房屋购房款412734元，增位费20000元，以及42000元购房优惠费用。关于购房款412734元，原告称双方于2019年2月2日协议解除A044室房屋的《商品房买卖合同》，已支付的购房款412734元用于置换综合楼725室房屋。本院认为，滕某作为宿迁中央广场公司销售人员，在认购协议上签字确认，案外人焦点经纪公司作为被告的代理人，受本案被告委托销售房屋，在原告签订认购协议当天实际向原告收取综合楼725室增位费20000元。不管是被告公司员工滕某行使的职务行为，还是案外人焦点经纪公司行使的代理行为，产生的法律后果均对宿迁中央广场公司有拘束力，故原告于2019年2月2日签订的认购协议成立并生效，应视为双方协议解除A044室房屋的《商品房买卖合同》，已付购房款视为725室认购协议的购房定金。但被告不认可认购协议效力，在其明确表示不履行认购协议的情况下，原告有权解除认购协议并要求被告公司返还原告购房款412734元，诉讼过程中原告明确向被告主张解除725室房屋认购协议，本院确认双方就综合楼725室房屋签订的认购协议已经解除。被告辩称，原告起诉时，原被告签订的《商品房买合同》的解除权因经过一年除斥期间而消灭，与原告主张的事实不符，本院不予采信。关于增位费20000元，本院认为，增位费系原告为置换综合楼725号房屋而向被告缴纳的费用，收据虽然由案外人焦点经纪公司出具，但被告委托案外人焦点经纪公司销售房屋，焦点经纪公司因委托合同代理被告行使的法律行为应归责于被告，被告应当将增位费返还原告。被告辩称增位费收据是案外人焦点经纪公司开具的，不应由原告返还，没有法律依据，对被告的该辩解，本院不予采信。关于购房优惠费用42000元，原告称为享受购房优惠政策而向被告缴纳购房优惠费用42000元，该部分款项由案外人徐州善居公司出具发票。本院认为，案外人徐州善居公司出具的发票金额共计40000元，与原告所称的42000元不符，且发票载明服务名称为*经纪代理服务*房地产服务费，系原告向案外人徐州善居电子商务有限公司支付的经济代理服务费，不应由被告返还，故原告的该部分诉讼请求本院不予支持。关于违约金，原告按照A044室《商品房买卖合同》中关于违约金的约定向被告主张违约金，本院认为，原被告协议解除A044室《商品房买卖合同》并达成新的认购协议，原告合同中的违约条款不再适用，故对原告关于违约金的诉讼请求本院不予支持。关于利息，被告占用购房款及增位费给原告造成了实际损失，应以432734元基数，按年利率6%自2019年2月3日起至被告实际履行之日止向原告支付利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宿迁中央国际购物广场于本判决生效之日起十日内返还原告李静432734元及利息（以432724元为基数，从2019年2月3日起按年利率6%计算至给付之日止）；二、驳回原告李静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8974元，减半收取4487元，由原告李静负担591元，被告宿迁中央国际购物广场有限公司负担3896元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员 刘 敏二〇二〇年七月十五日书记员 邱丹艳