山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终4594号 上诉人（原审被告）：山东兴华建设集团房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区漓江西路679号17层。 法定代表人：殷兴华，董事长。 委托诉讼代理人：陈亮，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：秦晶雯，女，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：管成龙，男，1978年11月21日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 上诉人山东兴华建设集团房地产开发有限公司（以下简称兴华公司）因与被上诉人管成龙商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初6823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兴华公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：被上诉人为规避房价下降带来的重大损失从而恶意要求退房退款的行为存在恶意违约，并且逾期支付首付款亦构成违约，根据定金罚则，被上诉人无权要求返还定金，原审判决上诉人全额返还被上诉人定金和首付款以及该笔购房款的资金占用期间利息适用法律不当，严重损害了上诉人合法利益。据被上诉人所述，其在缴纳购房首付款后到公积金中心咨询组合贷款事宜时，被告知若想适用组合贷款按揭涉案房屋需自行缴纳14万元的装修费，否则无法适用组合贷款，而14万的装修费被上诉人已经无能力支付。而后被上诉人联系上诉人商议解决办法时双方协商一致，由被上诉人先行垫付该笔装修费14万元从而确保上诉人能继续使用组合贷款，后来因为被上诉人还需交纳维修基金未果，形成诉争。1.商品房购房者在签订商品房预售合同时应缴纳房屋专项维修资金是被上诉人作为购房者的法定义务，无需双方协商一致达成合意。 被上诉人以不同意上诉人要求缴纳房屋专项维修资金为由拒绝签订商品房预售合同并提出退房退款，构成恶意违约。根据《青岛市房屋专项维修资金管理办法(试行)》第九条规定：商品房的购房人应当在与建设单位签订商品房屋预售合同时，同时将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。被上诉人有义务在与上诉人签订《商品房屋预售合同》的同时将房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。该笔款项并非上诉人自行决定收取，而是青岛市房屋行政主管部门强制要求缴纳，并非属于需双方协商达成合意的范畴。众所周知，青岛市房价在2019年出现较大幅度下降，被上诉人恶意毁约的行为本质上是为规避房价下降带来的重大损失，被上诉人以不同意上诉人要求缴纳房屋专项维修资金为由要求退房退款的行为不构成合法善意，依法应承担违约责任。2.关于组合贷款不包括装修费一事，双方已达成一致解决方案，不构成退房退款的合法理由。上诉人在《置业投资计划书》中已声明“本公司并不作出承诺，最终计算结果以银行、公积金管理中心计算为准”，况且上诉人为了促进交易的完成，同意被上诉人提出的“由被上诉人借款垫付14万元的装修费用”的方案，双方达成一致意见，双方完全可以继续履行合同。3.被上诉人逾期支付首付款已构成违约，应适用定金罚则。2018年11月11日5万元的定金收据中载明：首付款于2018年11月19日前付清，而被上诉人于2018年11月28日才支付首付款254657元，已构成逾期付款，其缴纳的定金5万元应适用定金罚则不予返还，而原审判决判令全额退还定金和首付款，适用法律不当，明显损害上诉人利益，有失公平。 管成龙辩称，2018年11月10日，管成龙和妻子去“碧水明珠”售楼处看房的时候，售楼处的销售员楚尊路对管成龙夫妻二个人承诺说，只要首付房款30％就可以组合贷款，且依此为依据，由销售员楚尊路执笔填写了《置业投资计划书》，管成龙依据《置业投资计划书》交了房屋首付30％之后，被告知不能办理组合贷款，还需再交14万元装修费。这30％的房屋首付款是管成龙向亲戚和银行用白金卡借贷凑齐的，白金卡现在仍在每月还款。当时为了借钱凑齐房屋首付款，所以晚交了几天给售楼处，当时售楼处对晚交几天首付款也没有提出任何异议。由于售楼处的销售员没有把14万装修费的事情提前告知管成龙夫妇，楚遵路有明显欺骗客户的行为，楚尊路所在的销售部经理薛辉也承认楚尊路有错，薛辉还说上诉人要处罚楚尊路犯的错误。由于上诉人有错在先，导致一切后果都应该由上诉人承担。原审判决认定事实清楚，实用法律准确，上诉人的上诉不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 管成龙向一审法院起诉请求：1.全额返还购买碧水明珠房屋的首付款304657元（内含50000元定金）；2.要求双倍返还定金100000元；3.要求支付利息4067.1元（按年利率4.35%计算4个月）。 一审法院认定事实：1.坐落于青岛市黄岛区辛安街道办事处的“碧水明珠”住宅项目系兴华公司开发。2018年11月8日，管成龙至该项目售楼处洽谈购房事宜，期间由销售人员为其填写《置业投资计划书》一份，该计划书载明项目名称为“碧水明珠”、置业顾问为“楚”、房屋产权人：管成龙、预选房号：6#1-902、预测面积67.35㎡、单价14620元、小计984657元；付款方式为“组合贷款”、首付款304657元、贷款68万元、按揭20年、月供4825元。该计划书同时载明了银行以及公积金中心的按揭所需材料，并写有“本公司并不作出承诺，最终计算结果以银行、公积金中心计算为准”“上述计价结果均根据买受人所述事实得出，买受人对此确认无误”内容。2.2018年11月9日，涉案房屋取得预售许可。3.2018年11月11日，管成龙向兴华公司交纳定金50000元，兴华公司出具了收据并在备注处载明“定金，首付款于2018年11月19日前付清”。2018年11月28日，管成龙又向兴华公司交纳254657元，兴华公司仍出具了收据并在备注处载明“余款按揭”。至此，管成龙共支付304657元，该款项与上述《置业投资计划书》载明的数额一致。4.庭审中，管成龙称其向兴华公司交纳完上述款项后，曾至公积金中心咨询组合贷款事宜，但兴华公司告知若想适用组合贷款按揭涉案房屋需自行交纳140000元的装修费，否则无法适用组合贷款，兴华公司认可管成龙曾向其提出该问题。管成龙认为兴华公司的销售人员在销售房屋的过程中未向其说明情况，并与兴华公司交涉，后双方在协商过程管成龙提出由兴华公司垫付该140000元，以确保能继续使用组合贷款，兴华公司为能签订买卖合同表示同意，但管成龙因还需再缴纳维修基金而未果，遂形成诉争。 一审法院认为，民事活动应当遵守诚实信用原则。本案，兴华公司销售人员就涉案房屋给管成龙出具的《置业投资计划书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该计划书不具有商品房买卖合同性质，双方之间亦不存在商品房买卖合同关系，双方应认定为预约合同关系。现双方因购房款按揭贷款的方式不能达成一致，并导致关于涉案房屋的《房屋买卖合同》在实质上已不能签订，故兴华公司再基于上述《置业投资计划书》而持有管成龙交付的304657元购房款已无合法依据，应予返还。关于管成龙要求兴华公司双倍返还定金的诉讼请求。根据在案证据，管成龙交付给兴华公司的50000元定金应为立约定金。该情形下，定金罚则应为一方当事人恶意违约，拒绝按照已经明确约定的条件订立主合同时方能适用。管成龙主张适用定金罚则，但不能提供充分证据证明双方就房屋买卖按揭贷款的贷款方式、组合贷款中公积金与商业贷款的比例等条款达成一致意见，且在管成龙自述因组合贷款遇挫时，兴华公司确曾为能签订买卖合同而提供解决方案，故现有证据不能认定兴华公司有恶意违约、拒绝签订房屋买卖合同的行为，对管成龙的该项诉请，不予支持。关于管成龙要求兴华公司支付利息4067.1元的诉请。如前所述，兴华公司持有管成龙交纳的购房款已无合法依据，其在返还该购房款的同时应支付相应的资金占用期间的利息。现管成龙主张按照年息4.35%计算四个月，系对自身权利的处分，且不违反法律规定，予以支持。 一审判决：1.山东兴华建设集团房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向管成龙返还购房款304657元；2.山东兴华建设集团房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向管成龙支付资金占用期间的利息4067.1元；3.驳回管成龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14599元，减半收取7299.5元，由管成龙负担1786元，由山东兴华建设集团房地产开发有限公司负担5513.5元。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系因房屋买卖合同产生的纠纷。上诉人与被上诉人对双方签订的《置业投资计划书》均无异议，该《置业投资计划书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不具有商品房买卖合同性质，在被上诉人交付304657元购房款后，因双方就购房款按揭贷款的方式不能达成一致，并导致不能签订涉案房屋的商品房预售合同，被上诉人诉求上诉人返还交付的购房款，一审判决予以返还并无不妥。因上诉人并未提前告知被上诉人办理组合贷款，还需再交14万元装修费，致使被上诉人不能顺利办理组合贷款，上诉人具有一定过错，虽然双方在其后的协商中，上诉人同意为被上诉人先行垫付14万元装修费，但上诉人的先行垫付行为也加重了被上诉人的债务负担，在上诉人告知被上诉人双方签订商品房预售合同时仍需缴纳房屋专项维修资金，被上诉人不同意缴纳，并提出退还房款的理由正当，上诉人仅以缴纳房屋专项维修资金系被上诉人的法定义务为由，主张被上诉人构成违约的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，兴华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5930元，由上诉人山东兴华建设集团房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙向东 审判员  马 喆 审判员  龙 骞 二〇二〇年七月十六日 法官助理 阚玉龙 书记员庞连捷