山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0303民初2380号 原告（执行案外人）：山东齐元融资担保有限公司，住所地淄博市张店区华光路88号远通大厦1613室。 法定代表人：刘娟，董事长。 委托诉讼代理人：伊培培，女，1989年1月28日出生，汉族，系原告员工，住山东省桓台县。 委托诉讼代理人：李洪昊，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：黑江涛，男，1975年8月19日出生，汉族，住淄博市张店区。 第三人（被执行人）：淄博博远置业发展有限公司，住所地淄博市张店区共青团西路120号时代大厦A418室。 法定代表人：张健飞，董事长。 委托诉讼代理人：张军，男，1973年3月6日出生，汉族，系第三人员工，住淄博市张店区。 原告山东齐元融资担保有限公司（以下简称“齐元公司”）与被告黑江涛、第三人淄博博远置业发展有限公司（以下简称“博远公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告齐元公司委托诉讼代理人伊培培及李洪昊、被告黑江涛、第三人博远公司委托诉讼代理人张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 齐元公司向本院提出诉讼请求：1.停止对远通大厦×层××号，初始产权证号为鲁（2016）淄博市不动产权第××号房产的执行；2.依法解除对远通大厦×层××号，初始产权证号为鲁（2016）淄博市不动产权第××号房产的查封；3.依法确认涉案房产属于原告山东齐元融资担保有限公司所有；4.由被告承担本案的诉讼费及律师费。事实与理由：2019年7月，被告黑江涛与第三人博远公司因商品房预售合同纠纷诉至张店区人民法院，并申请法院查封了已网签备案至原告名下的远通大厦14层011406号，初始产权证号为鲁（2016）淄博市不动产权第××号的房产。2019年9月10日，张店区人民法院对该案作出（2019）鲁0303民初5453号民事调解书，因该文书生效后，博远公司未履行法律文书所确定的义务，被告黑江涛向法院申请强制执行，执行案号为（2020）鲁0303执2号。2020年3月20日，原告对执行标的提出书面异议，张店区人民法院于2020年4月16日作出（2020）鲁0303执异43号执行异议裁定，驳回异议人齐元公司所提的执行异议。原告认为，2018年7月31日，原告与第三人签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告向博远公司购买位于张店区的涉案房产。合同签订后，原告于2018年8月14日向博远公司一次性全额支付了全部购房款，共计818700.00元，原告已就涉案房产办理了交房手续，并于2018年10月完成对案涉房产的装修，且已实际入住，标的房产未办理过户登记非因买受人自身原因，而是因被告欠税无法开具购房发票所致。因以上原因，原告特诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。 黑江涛辩称，因为原告提供的交款证明无法证明涉案房屋的交款记录，所以我要求他们提供发票，他们说发票在税务局办证，现在又说发票是因为博远公司的原因无法开具，所以我对他们的交款是怀疑的。我认为他们之间应该存在债权关系，就是博远公司欠原告的钱，也想把这个房子抵押给原告，但是在产权手续上没有完全变更过来。我认为根据权属和产籍档案证明，查封的这套房产目前还在博远公司的名下，并没有完成过户。原告和我对于博远公司都存在债权，应该是谁完成产权过户或者谁先查封，房子应该属于谁。本次查封是根据权属产籍档案证明来查封的，程序合法合规，我属于无过错方，诉讼费和律师费不应该由我承担。 博远公司述称，对本案事实无异议，确实与齐元公司存在买卖关系，齐元公司交付了全部房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方进行了证据交换和质证。各方对真实性无异议的证据有齐元公司营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、张店区不动产登记中心出具的备案房产档案查档证明、齐元公司与博远公司签订的《商品房买卖合同》11份、银行支票存根1份、购房款收据、从案涉房产所属的物业公司调取的收房书、交房流转表、业主手册、装饰装修合同、会计师事务所出具的案涉房产所属的远通大厦14层装修预算书、会计师事务所出具的案涉房产工程结算审核报告书、代开装修费发票、支付房屋装修费转账回单、2018年至2020年物业费缴纳发票单据、住宅专项维修资金缴纳票据、《委托代理合同》与律师费发票、微信聊天记录、物业收费明细表案涉房产权属产籍档案证明，以上证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实，即被告质证称原告交纳的房款数额与《商品房买卖合同》约定数额不一致，第三人称系因包括案涉房产在内的12套房产的备案面积与实测面积均存在1-2个平方的面积差，故原告实缴房款与网签备案房款有差价存在。本院认为，综合考量原告提交的证据，足以证明原告购买案涉房产并足额支付房款的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黑江涛与博远公司商品房预售合同纠纷一案，经黑江涛申请，本院采取保全措施，于2019年7月29日依法查封了博远公司名下位于张店区×号×层××室的不动产[产权证号：鲁（2016）淄博市不动产权第××号]。该案经本院主持调解，于2019年9月10日出具（2019）鲁0303民初5453号民事调解书，双方自愿达成如下协议：“一、被告淄博博远置业发展有限公司一次性支付原告黑江涛逾期办证违约金600000元，支付方式：2019年10月28日前支付100000元，2020年6月28日前支付300000元，余款200000元于2020年10月28日前付清；被告若有任何一期逾期不能足额付清，原告可就全部剩余款项一次性申请强制执行；二、被告淄博博远置业发展有限公司于2020年10月28日前为原告黑江涛办理在被告处购买的房屋的房屋所有权证书，逾期不能办理，被告自2020年10月29日起按已付房价款的日0.02%支付原告违约金至房屋所有权证书办理完毕为止；三、原告黑江涛放弃其他诉讼请求。”因博远公司未如期履行调解书确定的给付义务，黑江涛于2020年1月2日向本院申请强制执行，执行案号为（2020）鲁0303执2号。 另查明，2020年4月14日，本院受理齐元公司提出的执行异议，并于2020年4月16日作出（2020）鲁0303执异43号执行异议裁定，驳回异议人齐元公司所提的执行异议。2020年5月15日，齐元公司对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 还查明，2018年7月31日，博远公司与齐元公司签订《商品房买卖合同（预售）》十一份，由齐元公司向博远公司购买远通大厦1单元14层1401、1402、1403、1405、1406、1407、1408、1409、1410、1411、1413号共计十一套房产。齐元公司于2018年8月14日全额支付购房款7804725.00元。本案案涉1406号房于2018年3月27日交房，齐元公司已装修并占用使用。该案涉房屋已经在房管部门备案，备案人名称为原告山东齐元融资担保有限公司。因博远公司资金紧张无法缴纳税款，导致无法开具发票，进而造成案涉房产无法为齐元公司办理过户。 本院认为，本案的争议焦点问题是原告齐元公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”案涉房产系商用非居住房屋，故本案应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查，即：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。对照上述规定可以清楚地看出,存在买卖事实但没有完成过户的涉案房屋不得查封的条件包括:合法买卖、全部支付价款、实际占有和买方没有过错。 本案中，博远公司与齐元公司于2018年7月31日签订了案涉房产远通大厦1单元14层011406号的《商品房买卖合同（预售）》（已网签），并已足额支付房款，该房产于2018年3月27日交房并已装修、占有使用，以上日期均早于查封日期2019年7月29日。博远公司称，因资金紧张无法缴纳税款，导致无法开具发票，进而造成无法为齐元公司办理案涉房产过户。齐元公司庭审时也称，博远公司开始欠税以后，没有为其开具税务发票，曾与博远公司共同向张店区税务局协调此事，未协调成功，现迫切希望能解决此事，为包括案涉房产在内的房产办理过户。因此，现无证据证明系因齐元公司自身原因导致案涉房产在查封前未办理过户登记。综上,原告齐元公司具备了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的所有要件,因此,被告黑江涛对博远公司因商品房预售合同纠纷产生的金钱给付之债的权利,不能优于原告就已经通过合法的途径对涉案房产存在的物权期待权，齐元公司就执行标的(即涉案房屋)享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。经审理，齐元公司与博远公司双方房产买卖合同真实有效，各自交付义务已经完成的前提下，原告申请确权，本院可一并判决确权。另，齐元公司主张被告承担本案律师费用，无法律和合同依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,判决如下: 一、不得执行位于张店区产[初始产权证号：鲁（2016）淄博市不动产权第××号]； 二、依法确认位于张店区产[初始产权证号：鲁（2016）淄博市不动产权第××号]归原告山东齐元融资担保有限公司所有； 三、驳回原告山东齐元融资担保有限公司其他诉讼请求。 案件受理费11987.00元,由被告黑江涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 本院（2020）鲁0303执异43号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  胡 卿 人民陪审员  孙玉梅 人民陪审员  高玉霞 二〇二〇年七月十日 书 记 员  肖甜甜