福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初3452号 原告（反诉被告）：庄锦智，男，1988年4月20日出生，汉族，住福建省和平县。 委托诉讼代理人：苏少奇，福建衡兴明业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏水清，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门市同安祥丰装璜工程有限公司，住所地厦门市大同镇环城西路同兴一期轻工业区。 法定代表人：施江山，总经理。 委托诉讼代理人：黄小琴，福建金海湾律师事务所律师。 被告：施江山，男，汉族，1958年1月11日出生，住厦门市同安区。 被告：庄清森，男，汉族，1964年4月5日出生，住厦门市同安区。 委托诉讼代理人：施江山，身份信息同上。 庄锦智与厦门市同安祥丰装璜工程有限公司（以下简称祥丰公司）、施江山、庄清森房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。庄锦 智之委托诉讼代理人苏少奇、夏水清，祥丰公司之委托诉讼代理人黄小琴，施江山暨祥丰公司的法定代表人、庄清森的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庄锦智向本院提出诉讼请求：1.祥丰公司赔偿庄锦智因其违约行为所造成的经营损失93185.82元（2018年6月22日起至2018年12月31日的经营损失）及房租差价损失92047.12元（2018年6月22日至2020年12月9日止的租金差价损失）；2.请求判令祥丰公司赔偿庄锦智因其违约行为所造成的装修损失，具体金额以鉴定机构的鉴定结果为准；3.判令祥丰公司赔偿庄锦智搬迁损耗费，暂定人民币2万元，具体金额以鉴定机构的鉴定结论为准；4.判令施江山、庄清森对上述债务承担连带清偿责任；5.判令本案全部诉讼费用（诉讼费、保全费、鉴定费等）由三被告共同承担。事实与理由：2017年6月30日，庄锦智与祥丰公司签订《房屋租赁合同》，约定祥丰公司将同安区新西桥南侧同兴一期轻工业区楼房建筑面积约110平方米出租给庄锦智，租期自2017年12月10日至2020年12月9日。租金每年47552元。合同签订后，庄锦智对房屋进行了装修。2017年8月11日，祥丰公司因未进行消防设计备案，未进行竣工消防验收，未经消防安全检查擅自投入使用等原因，收到了厦门市公安消防支队同安区大队的《行政处罚决定书》，被责令停产营业。但，祥丰公司在收到前述《行政处罚决定书》后并未及时告知庄锦智。2018年6月20日，厦门市公安消防支队同安区大队向祥丰公司发出《催告书》，责令祥丰公司停产停业。2018年6月22日起，祥丰建材城因消防问题陷入停业状态。2018年7月10日，庄锦智与祥丰公司就祥丰公司违约造成《房屋租赁合同》无法继续履行事宜达成初步和解，祥丰公司先行退还庄锦智押金、预付6个月租金作为赔偿款，并同意赔偿庄锦智装修损失。2018年6月30日起，不再计算租金。庄锦智认为，原、被告间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。因祥丰公司违约，双方合同解除，给庄锦智造成了重大损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，庄锦智的诉讼请求于法有据，望贵院依法予以支持。祥丰公司通过个人账户收取租金，公司财产与个人财产混同，该公司股东施江山、庄清森应对公司债务承担连带责任。 祥丰公司辩称：一、庄锦智主张祥丰公司赔偿经营损失和房租差价损失缺乏事实和法律依据。1、经营损失属预期可得利益损失，不属祥丰公司赔偿范围。同时，庄锦智并未提供任何证据证明存在经营损失，依法应当承担举证不能的法律后果。2018年6月22日至6月30日期间庄锦智仍处于正常营业状态，并没有停业，不存在任何经营损失。庄锦智主张的经营损失是一种预期可得利益损失，但该种预期可得利益损失仅能是双方缔立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，是属于合同有效履行后产生的预期利益损失。由于庄锦智并未向法庭提供证据证实其经营期间均是盈利状态以及盈利的情况如何。因为生意经营，有盈有亏。庄锦智主张经营损失均是建立在盈利的基础上，但庄锦智并未就该部分主张提供任何的证据。而且，庄锦智主张的经营损失，由于未来市场销售情况及销售价格存在不确定性，完全也可能产生亏损。庄锦智并无证据证实其一定会产生利润。因此，庄锦智主张的仅是一种可能性不是必然性、确定性损失。而且，案涉合同是无效合同。无效合同的损失赔偿是不包括预期可得利益损失。因此，庄锦智主张祥丰公司赔偿该部分营利损失，明显是依据不足。特别是2018年7月1日至2018年10月31日祥丰公司在政府协调下给予庄锦智四个月的免租期。该四个月的免租期也正是为了实现庄锦智的平稳过渡，弥补祥丰公司的损失所给予的。因此，庄锦智主张经营损失没有依据。2、庄锦智主张租金差价没有依据。首先，庄锦智重新承租店面并不必然产生租金上浮。因此，庄锦智主张的租金溢价并不是庄锦智的直接损失部分，更不是因原、被告签订的租赁合同无效所必然造成庄锦智的损失，祥丰公司无需赔偿。同时，该部分损失不属合同无效应赔偿的信赖利益损失范畴，也是属于一种预期利益损失，不属祥丰公司赔偿范围。二、关于庄锦智主张祥丰公司赔偿装修损失。（一）、庄锦智未经祥丰公司同意进行装饰装修，不存在装修损失，祥丰公司无需赔偿。根据庄锦智与祥丰公司签订的《房屋租赁合同》第四条第5项约定：“庄锦智应爱护和合理使用房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建和增添。庄锦智需装修房屋须现将设计方案事先征得祥丰公司的书面同意，并主动向消防机关申报，方可进行装修。否则祥丰公司不予承认，并有权责令拆除；”合同签订之后，庄锦智从未向祥丰公司征求装修设计方案，未经祥丰公司同意即装修，因此庄锦智不存在装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，庄锦智主张附合的装饰装修损失由祥丰公司赔偿，没有依据。（二）、庄锦智属续签商户，其原装修的附合物价值已在原租赁期限内使用完毕，鉴于其续签合同后并未重新装修，因此，庄锦智不存在任何装修损失。庄锦智分别与祥丰公司签署了两份《租赁合同》。第一份合同于2014年5月1日签订的，约定的租赁期限为2014年6月10日至2017年6月10日止，后延长至2017年12月10日。而第二份合同则签订于2017年6月30日，约定的租赁期限为2017年12月10日至2020年12月9日。庄锦智现有的装修是第一份合同签订后所进行的。而在第一份合同约定的租赁期限履行完毕后，庄锦智已充分使用了租赁房屋，也完全享用了附合的装饰装修物的价值。因此，现有的附合装饰装修物价值对于庄锦智而言，已在第一份合同的租赁期限内使用完毕，该些附合的装饰装修在原租赁合同届满后即已归零。同时，根据原租赁合同第四条第7项约定“本合同期满后，乙方应按时把承租的房屋交还甲方，乙方承租期间投资装修的设施应无偿归甲方所有，供水供电及消防设施应连同房屋归还甲方，不得拆除或破坏（包括户外广告牌）。”而2017年12月10日庄锦智续租后，并未向祥丰公司申请重新装修，并没有就重新装修方案向祥丰公司呈报过，因此，祥丰公司认为基于庄锦智的装修价值已归零，因此，庄锦智不存在装修损失。（三）、假使法庭审理后，认为祥丰公司需赔偿庄锦智装修损失，但庄锦智也应就其装修损失承担不少于50%的过错责任。1、庄锦智承租的房屋有88.15平方米是未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，也就是属没有取得产权的房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，该部分无产权部分的合同应当认定为无效合同。2、至于其中6.4平方米有产权部分，则因未按批准土地及房屋用途使用房屋，改变了房屋及土地使用用途，该部分合同约定亦属无效合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”同时，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第五十六条规定，我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照料土地利用总体规划确定的用途使用土地，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。案涉房屋有产权部分，批准土地用途为工业用地，房屋用途为厂房，而庄锦智租赁案涉房屋用于商业经营，也已改变土地用途和房屋用途。该部分合同约定也违反上述法律、法规的强制性规定，属于《合同法》第五十二条第（四）、（五）规定的情形，应当认定为无效合同。鉴于庄锦智在签订租赁合同时，对租赁房屋的产权性质、土地和房屋使用用途明确知悉。而庄锦智明知案涉房屋部分为无产权房，而有产权部分房屋批准土地用途为工业用地，房屋使用用途为厂房仍向祥丰公司租赁并用于商业经营使用。特别是庄锦智在明知进行二次装修时应当依据《建设工程消防监督管理规定》报消防机关审批备案，但庄锦智并未主动向消防机关审批即擅自进行装修，从而造成其所谓的装修损失，其主观上亦存在过错，应当对其装修损失承担不少于50%的过错责任。（四）、装修金额的确定问题。1、法庭不应全部采信方成鉴定中心的鉴定意见，而应对该鉴定意见不合理部分进行综合评判后对装修金额作出客观公正的认定。（具体详见鉴定意见的质证意见）2、即使法庭认为庄锦智存在装修损失，拟参照鉴定意见书确定装修损失现值。法庭也应采信祥丰公司主张的起止点来确定折旧率及重置价格。庄锦智主张的起止点是2018年3月至2018年6月22日。首先，庄锦智主张的2018年3月是其所谓的重新装修的时间。但庄锦智并未举证证实其有存在重新装修以及实际装修的时点，故其主张的起点没有依据。而庄锦智主张的止点是2018年6月22日，即祥丰公司通知各商户商城应停产停业的时间，但庄锦智实际是至2018年11月25日才停止使用租赁物。祥丰公司主张的起点是庄锦智开始使用的时间即2014年6月10日，止点是庄锦智正式停止营业的时间即2018年11月25日，由于庄锦智属续签商户，因此祥丰公司主张合同总年限应合并计算，即应是2014年6月10日至2022年6月30日。所谓的折旧年限，应当是依据庄锦智装修后开始使用的时间至其停止使用的时间，这才能确定庄锦智的使用年限。而两份合同的年限相加，是基于庄锦智承租该房屋，其装修后拟使用的最长年限，因此，才能计算得出真实的折旧率。由于庄锦智的起点不是其实际使用的日期，止点更不是其正式停止使用的期限。因此，即使法庭拟以该份鉴定意见书确定装修现值，法庭也应采信祥丰公司的主张计算折旧年限。三、庄锦智主张被告赔偿庄锦智搬迁损耗费2万元没有依据。庄锦智主张其因搬迁产生损耗费2万元没有任何依据。祥丰公司认为，庄锦智并未提供任何损耗费用产生的依据。也未举证证明其损耗是因为搬迁过程或是拆除过程中产生？更未举证证实搬迁是造成物品损耗需要维修或更换材料而产生费用，还是何原因产生所谓的损耗费用？而搬迁造成如何的损耗程度？损耗情况如何？是否有存在真实损耗？对此，庄锦智也均未举证证实。因此，庄锦智主张损耗费用2万元没有依据。四、本案不存在法人人格否定情形，庄锦智主张施江山、庄清森承担连带清偿责任没有依据。庄锦智仅仅依据其将租金转入施江山配偶庄雅云的账户即主张本案存在股东个人财产与公司财产混同的情形，认为存在法人人格否定情形。庄锦智提供的收款账户是庄雅云并不是施江山或庄清森两个股东。而庄雅云作为公司的财务，其是按照被告的指示代被告收取租金，收取的租金是属被告。本案并不存在股东滥用公司独立法人地位的情形。庄锦智仅以庄雅云代收账户即要求施江山、庄清森承担连带清偿责任，明显该证据无法充明本案存在股东财产与公司财产混同的情形，明显依据不足。五、祥丰公司已向庄锦智退回押金5000元，并预付赔偿款23776元，鉴定费用亦由祥丰公司先行垫付。上述预付赔偿款、应由庄锦智承担的鉴定费用均应从祥丰公司应付庄锦智的款项中（含应付赔偿款、应退回的租金等）予以抵扣，多还少补。综上所述，被告认为庄锦智的诉请缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法驳回庄锦智不合理的诉讼请求。 被告施江山、庄清森的答辩意见与祥丰公司一致。 祥丰公司向本院提出反诉请求：1.庄锦智立即将址于厦门同安区新西桥南侧同兴一期轻工业区楼房建筑面积约110平方米承租房屋清空、腾退交还祥丰公司；2.庄锦智支付祥丰公司2018年6月11日至2018年6月30日租金共计2641.77元；3.庄锦智支付祥丰公司占用费（按月租金3962元的标准自2018年11月1日起计算至实际交还之日止,暂计至2019年6月25日，暂计31036元）；4.庄锦智支付祥丰公司拖欠的水电费177.92元；5.本案诉讼费、鉴定费由庄锦智承担。事实和理由：2017年6月30日，祥丰公司与庄锦智签订《房屋租赁合同》一份。合同约定祥丰公司同意将址在同安区新西桥南侧同兴一期轻工业区的祥丰装璜工程有限公司楼房110平方米，出租给庄锦智作为建材展示厅及仓储之用途。租期三年，自2017年12月10日至2020年12月9日止。场地使用费第一年人民币47552元整，第二年人民币47552元整，第三年人民币47552元整，合同签订之后，祥丰公司依约将租赁房屋交付庄锦智使用。2018年7月10日，祥丰公司与庄锦智签订《和解协议书》一份。协议约定双方同意租赁合同自协议签订之日起解除，协议签订之日起3日内，祥丰公司退还庄锦智《房屋租赁合同》项下押金。庄锦智承诺在2018年10月31日腾退交祥丰公司。祥丰公司自2018年7月1日起至2018年10月31日止免收庄锦智租金。上述协议签订之后，由于庄锦智未能在约定时间内腾退。祥丰公司与庄锦智签订《补充协议》一份，协议约定庄锦智应于2018年11月25日前将承租房屋腾退交还给祥丰公司，同时庄锦智同意自2018年11月1日支付占用费，占用费标准由法院判定。协议签订之后，庄锦智未能按照协议约定腾退房屋，经祥丰公司发律师函催告，庄锦智仍拒不腾退。另庄锦智未足额缴纳2018年10月8日至2018年12月8日期间的水电费。截止目前，庄锦智尚未将租赁房屋清空、腾退交还祥丰公司，亦不支付相应的占用费及水电费。为此，祥丰公司为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请，望给予支持。 庄锦智辩称：一、庄锦智已于2018年11月25日前搬离、交付讼争店面，不存在祥丰公司所主张的继续占用讼争房屋的情形。首先，祥丰建材城因祥丰公司未能进行相应消防设计备案、未进行竣工消防备案等原因被厦门市公安消防支队同安区大队责令停产停业，并于2018年6月22日正式停产停业。反诉原被告于2018年7月10日签订《和解协议书》，约定讼争店面因祥丰公司的违约导致合同无法继续履行而协议解除，且约定庄锦智应于2018年10月31日前腾退交还业主。后双方又于2018年11月6日签订一份《补充协议》，确认因评估工作滞后导致庄锦智无法在2018年10月31日前腾退，因而要求庄锦智应于2018年11月25日前腾退。而事实上，庄锦智也已于2018年11月25日前按约定将案涉房屋腾退交付祥丰公司。主要有如下证据；1、根据祥丰公司提供的《律师函》，其送达地址为漳州市平和县，而讼争店面位于同安区，倘若庄锦智未腾退房屋，则祥丰公司将催告腾退的律师函应邮寄至讼争店面所在地址，如此庄锦智才有可能收到，祥丰公司所谓的催告腾退才能起到相应催告效果。以上不仅证实了庄锦智已于约定的期限内将案涉房产腾退交付，更说明了祥丰公司根本就不想让其所谓的催告行为产生效果，因为庄锦智根本就未收到该律师函。其次，至于案涉租赁商铺上锁的情况，说明如下：反诉原被告于2018年7月10日已明确签订和解协议并确定通过诉讼方式来确定承租方的实际损失，那么在案涉纠纷还未通过诉讼的方式（如鉴定）确定承租方的讼争店面装修等损失之前，庄锦智不可能完全将讼争店面交由祥丰公司来处置，因为祥丰公司极有可能对案涉房屋的现状进行更改或破坏（据庄锦智了解，确有此类情况发生）。故庄锦智基于对案涉房产现状的保护，基于对自身合法利益的保护才在搬离的同时对案涉房产进行上锁。因此原告将讼争房屋上锁，仅仅是为了维持现状，以通过法律途径来解决双方的纠纷。这实际上也是双方签订和解协议的真实意愿。另外特别要说明的是，包括案涉房产在内的整个祥丰建材城的出入通道的钥匙均由祥丰公司持有，一切人员无法随意进出祥丰建材城，这也就保证了祥丰公司对案涉房屋的占用和控制。最后，根据庄锦智向法院申请调查的材料《厦门市公安消防支队同安区大队拍摄的现场照片》，证明其在2018年11月26日前往祥丰建材城查看，确认整个祥丰建材城已经停止使用。证明包括庄锦智在内的所有租户确在2018年11月25日之前已经搬离，根本不存在祥丰公司所主张的占用讼争店面至今。二、祥丰公司主张的占用费标准毫无依据，依法不应支持。祥丰公司主张以租金标准计算合同解除之后的占用费无法律依据。所谓租金，指的是承租人对承租房屋的占有、使用、收益而支付的对价，而案涉房屋早就于2018年6月22日确定停产停业，无论是祥丰公司或是庄锦智均不可能对该房屋进行任何使用、收益，即诉讼房屋的占用已毫无价值，即便存在占用，也不存在对价，因此祥丰公司以每月3962元标准计算占用费是非常荒谬的。更何况庄锦智根本就不存在于2018年11月25日之后还继续占用讼争店面的情形。庄锦智同意支付租金至2018年6月22日，并确认尚欠水电费177.92元。 施江山、庄清森述称，同意祥丰公司的意见。 围绕各自诉讼主张，庄锦智向本院提交了《房屋租赁合同》、《行政处罚决定书》、《催告书》、《和解协议书》、民生银行交易明细、房屋租赁合同、网络报道文章及祥丰建材城站百度百科内容、催告书、现场照片、2018年初讼争店面重新装修照片、微信朋友圈视频、建材城缴费通知单、银行卡、微信转账记录等证据；祥丰公司向本院提交了房屋租赁合同、厦门市土地房屋权证、测绘图、业务凭证、客户回单、和解协议书、鉴定费发票、补充协议、律师函、邮政快递进度单、照片等证据。施江山、庄清森未向本院提交证据。诉讼中，经庄锦智申请，本院依法委托福建方成司法鉴定中心对案涉店面装饰装修的现值及残值进行鉴定，该鉴定中心出具了鉴定报告。以上证据经当庭质证，相应的证明力本院予以确认并在卷佐证。 现结合相关证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下： 祥丰公司成立于1995年8月17日，经营范围包括物业管理、加工、安装等业务。该公司股东有施江山、庄清森二人，其中施江山为执行董事兼总经理。该公司名下房产有址于厦门市同安区1352-1370号、1388号的办公楼和厂房，以及址于厦门市同安区祥平西路10号的宿舍楼。在该三处房产的土地房屋权属证上，土地用途均登记为工业用途，建筑总层数均登记为5层，但实际上有加层和扩建，加层和扩建的面积未取得产权。上述房产位于同安区同兴一期轻工业区，其中房产大部分面积被祥丰公司出租给多家建材商从事经营活动，小部分面积祥丰公司自用，因此称之为“祥丰建材城”。 2014年5月1日，祥丰公司（出租方，甲方）将上述祥丰建材城内建筑面积约110平方米出租给庄锦智（承租方，乙方）作为建材展示厅、仓储之用途，双方签订一份《房屋租赁合同》。房屋租期3年，自2014年6月10日至2017年6月10日，租金第一年39300元、第二年41230元、第三年47552元，缴交方式为每半年支付。2017年6月30日，祥丰公司与庄锦智就原租赁场地又签一份《房屋租赁合同》。房屋租期3年，自2017年12月10日至2020年12月9日，租金为47552元/年。合同第四条第5项约定，乙方需装修房屋须先将设计方案事先征得甲方书面同意，并主动向消防机关申报，方可进行装修，否则甲方不予承认，并有权责令拆除。合同第四条第7项约定，合同期满后，乙方承租期间投资装修的设施应无偿归甲方所有。合同第四条第9项约定，租赁期满之日起十日内乙方应将承租的房屋交还给甲方，乙方逾期不交还甲方的，同意放弃租赁房屋内所有设施、物品的所有权，甲方有权无偿处置。合同第十条第4项约定，甲方保证合同项下的房屋能正常使用，若因甲方原因造成乙方不能正常使用的，甲方应及时进行整改。随后，庄锦智利用案涉店面销售硅藻泥等并支付租金至2018年6月10日。2017年8月11日，厦门市公安消防支队同安区大队以祥丰公司存在未进行消防设计备案、未进行竣工消防备案、未经消防安全检查擅自投入使用、营业的违法行为为由，向祥丰公司出具同公（消）行罚决字（2017）0067号行政处罚决定书，对祥丰公司（祥丰建材城）处予责令停产停业，并处罚款的行政处罚。祥丰公司收件后未将该情况告知庄锦智，亦未停产停业。2018年6月20日，厦门市公安消防支队同安区大队向祥丰公司发出催告书，限祥丰公司（祥丰建材城）于2018年6月30日前履行停产停业的行政决定。自2018年6月22日，祥丰建材城进入停业状态。 2018年7月10日，祥丰公司（甲方）、庄锦智等28家商户（乙方）、施江山（丙方）签订《和解协议书》。协议约定：一、因甲方违约，导致甲乙双方租赁合同无法继续履行，双方同意租赁合同自本协议签订之日起解除。二、......三、自本协议签订之日起3日内，甲方向乙方预付赔偿款为各商户6个月租金的金额，详细金额见附件。四、甲方同意赔偿乙方装修损失，具体金额经有资质的第三方最终鉴定的结果为准，具体赔偿金额以法院判决为准，鉴定费由甲方预先垫付，最终承担比例由法院确定；双方一致确认，前述预付赔偿款可抵扣祥丰公司应付庄锦智的赔偿款，多还少补。五、乙方承诺在2018年10月31日前腾退交业主。甲方自2018年7月1日起至2018年10月31日止免乙方租金。但该期间产生的水电费仍应由乙方承担。因水电费逾期缴交产生的责任参照《房屋租赁合同》约定执行。六、甲方逾期支付上述费用的，每逾期一天按未还款总额的千分之三计算逾期付款违约金。...。十、各方同意本协议签订后，各方可以依据协议内容向同安区人民法院起诉。2018年7月12日，祥丰公司预付庄锦智赔偿款23776元。2018年11月6日，庄锦智等人（乙方）与祥丰公司（甲方）签订《补充协议》，约定乙方应于2018年11月25日前将承租房屋腾退交还甲方，乙方同意支付占用费，其中，庄锦智自2018年11月1日起支付占用费至实际腾退之日。2018年11月25日，庄锦智搬出案涉房屋。 诉讼过程中，经庄锦智申请，本院依法委托福建方成司法鉴定中心对案涉店面装饰装修工程造价现值及残值进行鉴定，祥丰公司代为垫付15000元鉴定费。方成司法鉴定中心的鉴定意见载明，庄锦智主张评估时点以2018年3月至2018年6月22日计，计算受鉴店面装饰装修的现值为149961元（折旧年限0.31年/5年，折旧率10.33%）；祥丰公司主张评估时点以2014年6月10日至2018年11月25日计，计算受鉴店面装饰装修的现值52479元（折旧年限4.46年/6.5年，折旧率68.62%）。双方对鉴定意见中装修重置价均无异议，仅就在计算装修损失折旧率的起止时间上产生争议。另，在鉴定过程中，庄锦智主张店面装修所采用的地砖及硅藻泥等系品牌产品，与鉴定机构鉴定中采纳的信息价之间存在差价，因在鉴定过程中庄锦智未就此提供证据，祥丰公司对此亦有异议，鉴定机构在鉴定意见书中就该部分单列。 诉讼中，庄锦智述称其于2017年12月末到2018年3月对案涉店面进行重新装修，祥丰公司对其重新装修予以确认，但是对装修范围无法确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，针对双方当事人争议问题，本院综合评判如下： 1.关于涉案《房屋租赁合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。同时，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条的规定，我国实行土地用途管制制度，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。本案中，案涉租赁物的土地用途为工业，但庄锦智与祥丰公司签订的《房屋租赁合同》实际用于商业经营，且未依法申请变更土地用途，故该《房屋租赁合同》违反了相关法律的强制性规定，应当认定为无效合同。 2.关于双方当事人对合同无效造成损失的过错责任比例分摊。祥丰公司作为案涉租赁房屋的出租人，明知房屋的土地用途为工业，不能用于经营建材等商业用途，却仍与庄锦智签订用途为建材经营的租赁合同，存在较大的过错。庄锦智作为从事建材经营的商业主体，应当知道其不能租赁工业用地上的建筑物从事商业经营，故庄锦智亦存在过错，但其过错相对出租人祥丰公司要小。因此，本院酌定庄锦智与祥丰公司对合同无效的后果分别承担30%和70%的责任。祥丰公司提出庄锦智应就其损失自担不少于50%的过错责任，明显过高，本院不予采纳。 3.关于庄锦智主张的装修损失问题。在评估过程中，庄锦智、祥丰公司分别主张评估起止时点为2018年3月至2018年6月22日、2014年6月10日至2018年11月25日，鉴定机构对此分别作出庄锦智的店面装饰装修现值为149961元和52479元的鉴定结论。确定装饰装修现值损失不需考虑租赁期限的长短，只应考虑承租人在房屋租赁合同无效时，对该装饰装修的实际使用时间，即按照承租人已使用的时间予以折旧，而不能考虑按照租赁期限进行分摊。2018年6月22日之后，庄锦智已无法正常利用讼争租赁场所进行经营，故本院认定以2018年6月22日作为折旧时间评估截止点，诉讼中，祥丰公司亦确认庄锦智于2018年3月前对案涉店面重新装修，故本院认为得出的案涉店面装饰装修现值为149961元的鉴定结论更符合案件事实，本院予以采纳。双方当事人对现值以鉴定机构的计算方式为准不持异议，本院予以照准。本案中，庄锦智现值真实折旧比例比鉴定结论计算方式低，庄锦智以鉴定结论的计算方式为准，本院予以照准。根据本院采纳的鉴定结论，按照上述双方责任比例，祥丰公司应赔偿庄锦智装修损失104972.7元，庄锦智超出的诉求部分，本院不予支持。关于庄锦智主张的瓷砖及硅藻泥差价，庄锦智并未举示证据就该部分是何种品牌加以证明，以及该品牌在装修之际的进货价格等等。因此本院对庄锦智的该部分主张依法不予支持。祥丰公司主张庄锦智未经其同意擅自装修，祥丰公司的主张与生活逻辑不符，本院不予采纳。 4.关于庄锦智主张的拆除、搬运费及搬迁损耗。现因祥丰建材城被责令停产停业，导致庄锦智经营的店面无法经营，其经营物品客观上需要拆除搬走，诉讼中，庄锦智述称其搬迁物品包括电脑一台、电视一台、家用空调一台、桶装涂料50桶（每桶18公斤），可拆卸样品、大班桌、两个长凳、十几个凳子、办公桌椅。其所陈述的搬迁费用2万元与实际搬迁物品数量所需费用显见不合理，因庄锦智并未举示任何支付搬迁费用的凭证，本院酌情认定为1万元。按照上述双方责任比例，祥丰公司应赔偿庄锦智1万元的70%为7000元，庄锦智诉求超出部分不予支持。祥丰公司辩称庄锦智并未提供相关合同、正式发票和转账凭证，用于证实其因拆装样品产生了上述费用，但现实中的小额支付和临时性劳务并非都需要签订合同，提供劳务者也并非都有发票，故该答辩意见，本院不予采纳。关于庄锦智主张的其余搬迁损耗，庄锦智未能提供有效证据证明，且其所述称的搬迁物品（家具及桶装涂料）在搬迁过程中对其市场价值理应没有贬损，故庄锦智主张损耗费，本院不予支持。 5.关于庄锦智主张的经营损失。经营损失是合同无法履行产生的可得利益损失，目前合同已被认定无效，庄锦智仅能就信赖利益的损失进行主张，故庄锦智主张的经营损失，本院不予支持。 6.关于庄锦智主张的租金差价损失，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。 7.关于鉴定费的负担。本案鉴定费15000元经本院协调，由祥丰公司预先代垫，因双方对合同无效导致的后果均存在过错，祥丰公司辩称该费用应由双方按照过错比例承担，本院予以采纳。据此，按照上述双方过错责任比例，祥丰公司应承担鉴定费10500元，庄锦智应承担4500元。祥丰公司为庄锦智代垫的4500元，可冲抵祥丰公司应支付庄锦智的相应款项。 8.关于施江山、庄清森是否应与祥丰公司承担连带责任问题。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。根据该规定，只有在股东实施了滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为，且该行为导致公司财产不足以清偿公司债权人的债权的情况下，才能适用公司人格否认制度，由股东对公司债务承担连带责任。本案中，庄锦智虽有举证祥丰公司的部分租金系由承租方转入施江山妻子的个人账户，但并未举证证明祥丰公司存在资不抵债的情形。因此，庄锦智主张施江山和庄清森对祥丰公司的债务承担连带责任，不符合法律规定，本院不予支持。 9.关于祥丰公司要求庄锦智立即腾退承租房屋、支付占用费的问题。经查，庄锦智已在2018年11月25日搬离案涉房屋，根据《补充协议》的约定，祥丰公司主张庄锦智应支付2018年11月1日至2018年11月25日的房屋占用费有事实和法律依据，本院参照案涉合同的租金标准，支持该期间的房屋占用费3302（47552元÷12月÷30日×25日）元。该款可冲抵祥丰公司应支付庄锦智的相应款项。祥丰公司超出部分的占用费主张，本院不予支持。祥丰公司要求庄锦智立即腾退承租房屋，与事实不符，且庄锦智于庭审中确认祥丰公司可以自行收回案涉店面，故该项反诉请求，本院不予支持。关于祥丰公司要求庄锦智支付自2018年6月11日至2018年6月30日租金（占用费）2641.77元，庄锦智实际支付租金至2018年6月10日，此后的租金庄锦智表示同意支付至2018年6月22日。虽然涉案租赁合同无效，但庄锦智占有使用案涉房屋至2018年11月，期间实际经营至2018年6月22日，故应当参照租金标准向祥丰公司支付房屋占有使用费1585（47552元÷12月÷30日×25日）元。故本院对祥丰公司的该项反诉请求予以支持。以上占用费合计4887元。 10.关于祥丰公司要求庄锦智支付水电费177.92元，庄锦智对该诉求予以确认，则本院对祥丰公司的该诉求予以支持。 综合上述分析，祥丰公司应当赔偿庄锦智装修损失104972.7元、搬运费7000元，此款与厦门市同安祥丰装璜工程有限公司已预付庄锦智的赔偿款23776元与庄锦智应承担的鉴定费4500元、庄锦智应支付的占用费4887元、水电费177.92元折抵后，祥丰公司应向庄锦智支付78631.78元。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿庄锦智搬运费7000元。 二、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿庄锦智装修损失104972.7元。 三、庄锦智应于本判决生效之日起十日内支付厦门市同安祥丰装璜工程有限公司占用费4887元。 四、庄锦智应于本判决生效之日起十日内支付厦门市同安祥丰装璜工程有限公司水电费177.92元。 五、上述第一、二、三、四项判项双方金钱给付义务对抵后，再折抵厦门市同安祥丰装璜工程有限公司已预付的赔偿款23776元后及鉴定费4500元后，厦门市同安祥丰装璜工程有限公司还应支付庄锦智78631.78元，并限于本判决生效之日起十日内支付； 六、驳回庄锦智的其他本诉请求。 七、驳回厦门市同安祥丰装璜工程有限公司的其他反诉请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7143.34元，由庄锦智负担5138.42元，由厦门市同安祥丰装璜工程有限公司负担2004.92元；反诉案件受理费646.38元，由庄锦智负担50元，由厦门市同安祥丰装璜工程有限公司负担596.38元。款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  宋 岩 人民陪审员  叶金榜 人民陪审员  陈宝钗 二〇二〇年七月十六日 法官 助理  张彬峰 书 记 员  李韦男 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有 使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。