天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0102民初1711号原告（反诉被告）：天津优驰美汽车贸易有限公司，注册地天津自贸区（中心商务区）响螺湾旷世国际大厦A座1704-8597号房间，实际经营地天津市东丽区程旺路一号。法定代表人：王枭，总经理。委托诉讼代理人：吴宏成，天津澍泽律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津市环路公路设施有限责任公司，住所地天津市河东区卫国道振中路7号。法定代表人：迟方桐，总经理。委托诉讼代理人：李志君，天津言若律师事务所律师。原告（反诉被告）天津优驰美汽车贸易有限公司与被告（反诉原告）天津市环路公路设施有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。天津优驰美汽车贸易有限公司（以下简称优驰美公司）的法定代表人王枭及其委托诉讼代理人吴宏成、天津市环路公路设施有限责任公司（以下简称环路公司）的委托诉讼代理人李志君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。优驰美公司向本院提出诉讼请求：1.被告履行房屋租赁合同，将河东区房屋门脸房一间、门脸办公房二层交付原告使用；2.被告赔偿原告违约金7500元，装修费用60350元，共计67850元；3.诉讼费、保全费、公告费、律师费等相关费用由被告承担。后变更诉讼请求为：1.判令被告履行房屋租赁合同，将河东区房屋门脸房一间、门脸办公楼房二层交付原告使用；2.请求法院确认原告与被告之间的租赁合同租赁起算日为被告实际交付合格租赁房屋之日起计算；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月15日，优驰美公司与环路公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定环路公司将位于河东区房屋门脸房一间、门脸办公楼房二层自2018年11月15日起至2028年11月14日止出租给优驰美公司，用以经营汽车美容维修使用，租期10年。时至今日，环路公司未履行合同约定，将房屋交付优驰美公司使用。为维护优驰美公司合法权益，故诉至法院，望判如所请。优驰美公司对环路公司的反诉答辩意见为：不同意环路公司的全部反诉请求。双方之间所签订的合同并没有约定交房和交付租金的先后顺序，应当推定交房和交付租金同时进行，环路公司没有交付合格房屋之前拒交租金是优驰美公司的权利，根据合同法第六十六条规定，优驰美公司拒交租金并不构成合同违约。环路公司辩称，不同意优驰美公司的第一项诉讼请求，诉讼标的门脸房一间已经灭失，且是因为优驰美公司问题导致被拆除，且没有办公楼二层。第二项诉请要求确认不属于法院管辖范围。诉讼费用应该由优驰美公司承担。环路公司提起反诉：1.判令确认环路公司与优驰美公司之间的《房屋租赁合同》无效；2.判令优驰美公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：因优驰美公司诉环路公司房屋租赁合同纠纷在贵院审理，由于环路公司请求事项与该诉讼基于同一法律关系，故提起反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年11月15日，优驰美公司（乙方）与环路公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、房屋情况及用途1、甲方将其拥有的坐落在天津市河东区卫国道振中路7号房屋（以下简称‘租赁房屋’）出租给乙方作为车辆美容使用。2、租赁房屋：门脸房一间。二、租赁期限1、租赁房屋的租赁期限共五年（大写）。2、门脸办公楼房二层租期自2018年11月15日起至2028年11月14日止。双方约定年租金以每年上涨2%的比例进行调价；3、租赁期满，甲方有权收回租赁房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。三、租金、押金及支付方式1、租赁房屋年租金为人民币叁万元整，小写（￥30000元），半年支付。2、租赁房屋租金支付方式如下：自签订合同之日起付租金，首年一次性支付一年租金，转账方式支付。双方约定年租金以每年上涨2%的比例进行调价；第二年开始半年支付一次。3、签订合同需支付保证金：人民币贰万元整；小写（￥20000元）。......八、甲方违约规定......3、因甲方房屋权属瑕疵及非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应对乙方的实际经济损失进行赔偿。......十、免责条件......2、因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，各自承担损失。十二、备注（本备注条款与上述条款不一致的，以本备注条款为准）：1.因乙方装修、调整房屋引起相关部门介入的，由乙方自行解决处理，不得对甲方造成影响；2.因政府因素或不可抗力等原因造成需要乙方配合搬迁，甲方不承担责任；......”。合同签订后，环路公司将坐落天津市河东区卫国道振中路7号门脸房屋一间交付优驰美公司，优驰美公司对房屋进行翻盖。因该门脸房屋属于违章建筑，2018年12月底被河东区向阳楼街道综合执法大队拆除。另查，根据天津市河东区卫国道振中路7号不动产权证书图纸及现场照片判断，原拆除的门脸房及环路公司大门均位于该地块东部，该部位不存在门脸办公楼，二层办公楼位于院内北部非临街部位。本院认为，本案首先应确定合同约定的租赁物。根据优驰美公司与环路公司签订的房屋租赁合同，双方在合同第一条房屋情况及用途中约定环路公司将坐落在天津市河东区卫国道振中路7号门脸房一间出租给优驰美公司作为车辆美容使用。合同第二条第一款租赁期限中，约定租赁房屋租赁期限为五年，第二条第二款约定门脸办公楼房二层租赁期限为2018年11月15日至2028年11月4日。按照双方签订合同约定的租赁物的用途为车辆美容，从优驰美公司第一次庭审表述可以认定，承租的门脸房一间已经交付。对于门脸办公楼房二层是否为本案合同租赁物，从振中路7号现场及图纸可知，不存在二层门脸办公楼房，二层办公楼坐落非临街的院内北面。优驰美公司称双方约定环路公司承诺将办公楼二层右起第一间及对面房屋出租给优驰美公司办公使用，但合同中并无约定，而且关于门脸办公楼二层约定的租赁期限与租赁房屋的约定租期相矛盾。因此合同第二条第二款属于约定不明，根据合同法的相关规定，租赁物约定不明需要双方协商解决，目前双方不能协商，根据相关证据门脸办公楼二层房屋并不存在，根据合同法确定的方法结合租赁房屋的用途亦不能确定除门脸房一间外包括其他房屋，故本院确认本案租赁物为天津市河东区卫国道振中路7号门脸房一间。由于该门脸房系违章建筑，已经被相关部门拆除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。......”。由于环路公司交付优驰美公司的门脸房屋一间系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，故优驰美公司与环路公司签订的房屋租赁合同应认定无效。综合上述论述，关于优驰美公司主张的请求判令被告履行房屋租赁合同，将河东区房屋门脸房一间、门脸办公楼房二层交付原告使用；请求法院确认原告与被告之间的租赁合同租赁起算日为被告实际交付合格租赁房屋之日起计算的诉讼请求，由于合同无效自始无效，房屋租赁合同依法不能再继续履行，故对于优驰美公司上述请求本院不予支持。关于环路公司提出的判令确认环路公司与优驰美公司之间的《房屋租赁合同》无效的请求，本院予以支持。考虑合同约定因环路公司房屋权属瑕疵及非法出租房屋而导致本合同无效时，环路公司应对优驰美公司的实际经济损失进行赔偿的约定，本案合同无效系因房屋为违章建筑拆除不属于合同约定的因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋及因政府因素或不可抗力等原因造成需要优驰美公司配合搬迁，无效原因在于环路公司，故反诉案件受理费应由环路公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条、第六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、确认天津优驰美汽车贸易有限公司与天津市环路公路设施有限责任公司于2018年11月15日签订的《房屋租赁合同》无效；二、驳回天津优驰美汽车贸易有限公司全部诉讼请求。案件受理费1496元，减半收取748元，由天津优驰美汽车贸易有限公司负担，反诉案件受理费25元，由天津市环路公路设施有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  袁宝瑞二〇二〇年七月三十日法官助理张欢书记员王萌附本案依据的法条：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.《中华人民共和国合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。3.《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。4.《中华人民共和国合同法》第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。5.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。