山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7237号 上诉人（原审被告，反诉原告）：青岛盛世明越智能科技有限公司，住所地：山东省青岛市高新区同顺路8号青岛网谷15号楼6层503-2室 法定代表人：张岚，职务：执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：委托诉讼代理人：刘杰，山东劳谦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：委托诉讼代理人：刘慧，山东劳谦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：招商局产业园区(青岛)发展有限公司，住所地：青岛市高新区同顺路8号青岛网谷1号楼101室。 法定代表人：李春雷，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：沈诚，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭海荣，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 上诉人青岛盛世明越智能科技有限公司与被上诉人招商局产业园区(青岛)发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初6422号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人青岛盛世明越智能科技有限公司向本院提出上诉请求：一、依法撤销原审判决第一项至第四项，依法改判驳回被上诉人招商局产业园区（青岛）发展有限公司的诉讼请求；二、依法撤销原审判决第六项，依法改判被上诉人招商局产业园区（青岛）发展有限公司返还保证金23034元；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、原判决认定事实不清，证据不足，应予改判。（一）原判决未审查、认定本案双方签订《租赁合同》以青岛高新技术产业开发区管理委员会项目合作及相应的补贴为前提，单纯依据合同相对性原则审理本案，实属认定事实不清。1、青岛盛世明越智能科技有限公司与招商局产业园区(青岛)发展有限公司签订《房租租赁》合同的前提事实是:案外人青岛高新技术产业开发区管理委员会给予入驻企业3年内房租补贴政策，青岛盛世明越智能科技有限公司预入驻网谷办公，在青岛盛世明越智能科技有限公司与案外人签订《项目合作协议》、青岛盛世明越智能科技有限公司与招商局产业园区(青岛)发展有限公司签订涉案《租赁合同》前，案外人便向青岛市工商行政管理局高新区分局出具入驻证明，同意青岛盛世明越智能科技有限公司入驻网谷，工商登记地址为青岛网谷15号楼6层503-2室。青岛盛世明越智能科技有限公司与案外人签订的《青岛高新技术产业开发区项目合作协议》亦明确约定，青岛盛世明越智能科技有限公司租赁青岛网谷办公场所，与招商局产业园区(青岛)发展有限公司签订租赁合同，案外人连续三年给与高额房租补贴。2、基于上述前提事实，双方签订《租赁合同》，该前提事实涉及到本案租赁合同的订立、内容的确定及履行，未审查认定该事实，显然无法公平、客观的确定双方的权利义务及履约事实。3、青岛盛世明越智能科技有限公司不再继续使用租赁房屋、未按照合同约定支付房租，是因招商局产业园区(青岛)发展有限公司未向案外人青岛高新技术产业开发区管理委员会申领租金补贴，而租金补贴是双方租赁关系形成、租金数额确定的前提事实，该租金补贴不到位的事实是青岛盛世明越智能科技有限公司未按照合同约定支付房租的原因，未支付房租并非青岛盛世明越智能科技有限公司主观违约，未审查认定该事实，显然无法公平，客观的确定青岛盛世明越智能科技有限公司是否存在违约行为、应否承担违约责任。4、《租赁合同》中租金数额的确定是基于青岛高新技术产业开发区管理委员会给予的租金补贴，招商局产业园区(青岛)发展有限公司未积极进行补贴申领，致使案外人未及时、足额支付补贴，青岛盛世明越智能科技有限公司无力按照合同约定租金数额支付租金，未审查认定该事实，直接判令青岛盛世明越智能科技有限公司支付租赁费、房屋使用费等费用，显然有悖事实、显失公平。（二）招商局产业园区(青岛)发展有限公司提供的证据并不能证明青岛盛世明越智能科技有限公司在合同解除后继续占有、使用涉案房屋，一审法院以公证日期作为青岛盛世明越智能科技有限公司腾房日期，认定事实不清、证据不足。为防止损失扩大，青岛盛世明越智能科技有限公司及案外人山东大豪消防安全技术有限公司于合同到期前的2019年2月28日将涉案房屋腾空，青岛盛世明越智能科技有限公司提供的微信搬家记录、照片及原始存储载体足以说明青岛盛世明越智能科技有限公司已履行完房屋交还义务。招商局产业园区(青岛)发展有限公司提供的公证视频亦可以看出，公证时涉案房屋已由招商局产业园区(青岛)发展有限公司控制，青岛盛世明越智能科技有限公司已不占有、使用租赁房屋。而且青岛盛世明越智能科技有限公司与案外人山东大豪消防安全技术有限公司租赁同一办公场地，亦在同一时间搬离，一审法院仅根据公证时间认定青岛盛世明越智能科技有限公司占用涉案房屋至2019年6月17日，案外人山东大豪消防安全技术有限公司占用至至2019年7月2日，明显认定事实不清、证据不足。（三）未审查认定《租赁合同》签订、租金数额确定等是因租金补贴政策的事实，导致错误认定青岛盛世明越智能科技有限公司未按照合同约定支付租金的性质，判决招商局产业园区(青岛)发展有限公司不应返还保证金，实属认定事实错误、证据不足。补贴申领是本案所涉租赁合同的前提和基础，在未实现补贴申领前，青岛盛世明越智能科技有限公司不应履行租赁合同约定的支付租金义务，补贴申领未实现直接导致青岛盛世明越智能科技有限公司无法实现按照合同约定支付高额租金的合同目的，按照租赁合同约定时间、数额支付租金及迟延支付租金的违约责任不应由青岛盛世明越智能科技有限公司承担。青岛盛世明越智能科技有限公司已按照合同约定履行完毕房屋交还义务，根据合同约定，招商局产业园区(青岛)发展有限公司应返还保证金。二、本案《租赁合同》约定的租金数额因房屋补贴政策原因而过分高于市场租金标准，但原判决未审查认定补贴事实，径行判令青岛盛世明越智能科技有限公司按照合同约定支付租金、房屋占有使用费违反《民法总则》的公平原则规定。根据招商局产业园区(青岛)发展有限公司与案外人青岛高新技术产业开发区管理委员会签订的协议约定，案外人给予青岛盛世明越智能科技有限公司的房租补贴高达45元/平方米/月，故基于案外人的高额房屋补贴政策，本案双方签订了月租金为37.9元/平方米/月、39.8元/平方米/月的格式《青岛网谷项目房屋租赁合同》。然而，根据招商局产业园区(青岛)发展有限公司2019年发布的招租广告，现涉案房屋的租赁价格仅为15.66/平方米（含物业费），结合当地房屋租金市场价格不断上涨的事实，涉案合同约定的租金价格明显过分高于市场租金价格。原判决未审查认定案外人青岛高新技术产业开发区管理委员会房租补贴事实，直接依据合同相对性原则，判令青岛盛世明越智能科技有限公司按照明显过分高于市场租金价格支付租金、房屋占有使用费，显然违反了《民法总则》公平原则的规定。三、原判决第一项逾期付款违约金计算标准及数额错误。一审法院认定涉案租赁合同解除时间为209年3月7日，青岛盛世明越智能科技有限公司应缴纳2018年4月14日至2019年3月7日租金为82410.53元其中，2018年4月14日至2018年10月13日租金为46068元，2018年10月14日至2018年3月7日租金为36342.53元，然而2018年10月14日至2018年3月7日期间的逾期付款违约金计算基数却是按照46068元予以计算，计算标准及数额错误。综上所述，一审认定事实不清，证据不足，望二审法院依法查明，依法改判。二审审理期间，青岛盛世明越智能科技有限公司补充上诉请求：撤销原判，发回重审，理由如下:原审一审适用普通程序进行审理，于2019年10月9日、2019年10月25日、2019年11月15日进行三次开庭审理，三次法庭审判程序，均只有书记员一人参与庭审，审判长及合议庭另外两名人民陪审员均没有参与庭审审判，所有庭审均由书记员一人主持并记录，严重违反《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条“人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭”之规定，原审合议庭审理程序违法，严重影响本案公平公正审理，亦严重侵犯了青岛盛世明越智能科技有限公司的合法权益。综上，原判决认定事实不清，证据不足，程序违法，应依法改判驳回招商局产业园区(青岛)发展有限公司的诉讼请求或将案件发回重审以维护青岛盛世明越智能科技有限公司的合法权益 被上诉人招商局产业园区(青岛)发展有限公司答辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据充分，青岛盛世明越智能科技有限公司的上诉理由无法成立。（一）青岛盛世明越智能科技有限公司关于“获得案外人青岛高新区管委的补贴，是租赁涉案房屋前提”的主张逻辑颠倒，且有悖于客观事实，无法成立1、青岛盛世明越智能科技有限公司租赁涉案房屋是申请补贴的前置条件。根据青岛盛世明越智能科技有限公司一审提交的《青岛高新区投资项目补充协议》（以下简称为“投资协议”）及相关规定可知，青岛盛世明越智能科技有限公司想要申请补贴，首先应当在案外人青岛高新技术产业开发区管理委员会（以下简称为“高新区管委”）认可的产业园区租赁房屋，并在限定时间内进驻该产业园区办公和运营，这是申请补贴的前置条件。在满足该前置条件的基础上，青岛盛世明越智能科技有限公司还需要同时满足高新区管委对于税收指标、经营期限等多项要求，并提报相关申报材料，方才有可能获得补贴。青岛盛世明越智能科技有限公司所称的因确定可以获得补贴，因而租赁涉案房屋的观点，明显逻辑颠倒，与事实不符。2、青岛盛世明越智能科技有限公司能否获得补贴具有不确定性。根据青岛盛世明越智能科技有限公司与案外人高新区管委签订的投资协议及相关规定，并非租赁涉案房屋后即可确定地获得补贴，能否获得补贴首先取决于青岛盛世明越智能科技有限公司自身是否达到投资协议中关于税收指标、经营期限等各项要求；而在青岛盛世明越智能科技有限公司提交申请后，能否最终获得补贴，需经案外人高新区管委根据相关规定进行审查后决定。因此，青岛盛世明越智能科技有限公司能否获得补贴，并非必然事件。3、未获得补贴不构成青岛盛世明越智能科技有限公司违约的正当理由。无论青岛盛世明越智能科技有限公司能否依据同案外人高新区管委的投资协议获得补贴，双方均有义务诚信履行涉案房屋租赁合同。招商局产业园区(青岛)发展有限公司已按照合同约定向青岛盛世明越智能科技有限公司提供了涉案房屋，而青岛盛世明越智能科技有限公司却无正当理由拒绝支付租金，已经构成违约，应承担相应违约责任。（二）招商局产业园区(青岛)发展有限公司没有义务帮助青岛盛世明越智能科技有限公司申请补贴，更没有义务确保青岛盛世明越智能科技有限公司获得补贴，青岛盛世明越智能科技有限公司关于“因招商局产业园区(青岛)发展有限公司怠于申领补贴，导致青岛盛世明越智能科技有限公司未能获得补贴”的观点无法成立。一方面，青岛盛世明越智能科技有限公司向案外人高新区管委申请补贴是依据其双方间的投资协议，该协议明确约定，准备和提报相关申请材料为青岛盛世明越智能科技有限公司的义务；同时，根据合同相对性，招商局产业园区(青岛)发展有限公司并非该投资协议的当事人，不受该投资协议的约束，青岛盛世明越智能科技有限公司如何申请补贴、能否获得补贴与招商局产业园区(青岛)发展有限公司无关；另一方面，青岛盛世明越智能科技有限公司与招商局产业园区(青岛)发展有限公司签订的涉案房屋租赁合同中并未约定招商局产业园区(青岛)发展有限公司有义务帮助青岛盛世明越智能科技有限公司获得补贴。青岛盛世明越智能科技有限公司通过混淆房屋租赁合同关系和投资关系这两个相互独立的法律关系，进而拒绝承认其单方违约及拒绝承担违约责任的观点无法成立。（三）青岛盛世明越智能科技有限公司在2019年6月17日（即招商局产业园区(青岛)发展有限公司通过公证方式腾空涉案房屋之日）前持续占有、使用涉案房屋，事实清楚，证据充分。1、招商局产业园区(青岛)发展有限公司一审提交的公证视频显示，涉案租赁房屋现场有大量青岛盛世明越智能科技有限公司的文件、家具和杂物等物品，这一客观事实与青岛盛世明越智能科技有限公司所主张的2019年2月28日已将涉案房屋腾空的说法明显相互矛盾；2、青岛盛世明越智能科技有限公司一审所提交的微信记录、照片等证据，仅能表明其单方违约，而无法证明其已实际搬离涉案房屋；3、青岛盛世明越智能科技有限公司既未按照涉案房屋租赁合同约定办理退房手续，也未实际交还房屋，因而，涉案房屋在2019年6月17日招商局产业园区(青岛)发展有限公司通过公证的方式腾空房屋之前，仍由青岛盛世明越智能科技有限公司持续占有和使用。（四）根据涉案房屋租赁合同约定，因青岛盛世明越智能科技有限公司逾期支付租金，招商局产业园区(青岛)发展有限公司有权不退还其租赁保证金。二、涉案房屋租赁合同关于租金标准的约定系双方在自愿、平等的基础上协商一致的结果，不存在租金过高、显失公平的情况。一方面，青岛盛世明越智能科技有限公司主张涉案房屋租赁价格为15.66元/平方米/月（含物业费）的依据为一张真伪不明的招租广告图片，即便假设该图片真实，招租广告也仅仅是一种宣传形式，并不能代表涉案房屋所在的招商网谷的一般租金标准，具体租金标准应当以双方签字确认的合同约定内容为准；另一方面，在本案纠纷发生前，双方签署的房屋租赁合同已履行过半，青岛盛世明越智能科技有限公司从未对租金标准提出过任何异议，可见青岛盛世明越智能科技有限公司实际上也认可该租金标准，其当前主张租金过高的目的在于逃避违约责任。因此，青岛盛世明越智能科技有限公司主张涉案房屋租金标准过高、显失公平的观点无法成立。三、原审判决关于逾期付款违约金计算标准及数额的认定正确。根据涉案房屋租赁合同约定，青岛盛世明越智能科技有限公司应于2018年3月30日前向招商局产业园区(青岛)发展有限公司支付2018年4月14日至2018年10月13日期间的房屋租金46068元，并于2018年9月29日前支付2018年10月14日至2019年4月13日期间的房屋租金46068元，因此应当以46068元作为分段计算逾期付款违约金的基数，原审以此为基数，按照合同约定标准计算逾期付款违约金至合同解除之日，不存在计算错误问题。综上，青岛盛世明越智能科技有限公司的上诉请求无事实和法律依据，依法应予以驳回。针对以上两上诉人的上诉，提交书面答辩意见。针对补充的上诉意见意见答辩如下：我方认为在原审法院在法庭调查及开庭审理中不存在程序违法行为，而且根据双方代理人签署确认的法庭审理笔录、质证笔录、调查笔录可知合议庭组成及开庭审理过程，程序合法且经双方共同确认。因此，上诉人的补充意见无法成立。 招商局产业园区（青岛）发展有限公司向原审法院提出诉讼请求:1、判令青岛盛世明越智能科技有限公司向招商局产业园区（青岛）发展有限公司支付拖欠的2018年4月14日至2019年3月7日期间的租金83690.2元，及自2018年3月30日起至租金实际支付之日的逾期付款违约金；2、判令青岛盛世明越智能科技有限公司向招商局产业园区（青岛）发展有限公司支付因青岛盛世明越智能科技有限公司严重违约导致合同被解除的违约金13381.2元（按租金总额的5％计算）；3、判令青岛盛世明越智能科技有限公司向招商局产业园区（青岛）发展有限公司支付自2019年3月7日至2019年6月17日的房屋使用费52210.4元；4、判令青岛盛世明越智能科技有限公司赔偿招商局产业园区（青岛）发展有限公司因处理本案支付的律师费23829.32元、公证费320元；5、本案诉讼费由青岛盛世明越智能科技有限公司承担。事实与理由:招商局产业园区（青岛）发展有限公司、青岛盛世明越智能科技有限公司于2016年6月3日签署《青岛网谷项目房屋租赁合同》，约定招商局产业园区（青岛）发展有限公司将名下位于青岛市高新区青岛网谷项目合心园2号楼5层503-2户房屋租赁给青岛盛世明越智能科技有限公司，青岛盛世明越智能科技有限公司向招商局产业园区（青岛）发展有限公司支付租金。根据合同约定，青岛盛世明越智能科技有限公司应于2018年3月30日前向与招商局产业园区（青岛）发展有限公司支付2018年4月14日至2018年10月13日的租金46068元，并于2018年9月29日前支付2018年10月14日至2019年4月13日期间的房租46068元，但招商局产业园区（青岛）发展有限公司多次催收，青岛盛世明越智能科技有限公司拒不支付。因青岛盛世明越智能科技有限公司严重违反合同约定，招商局产业园区（青岛）发展有限公司于2019年3月7日解除了合同，但青岛盛世明越智能科技有限公司拒不迁出租赁房屋。青岛盛世明越智能科技有限公司拖欠租金及拒不迁出的行为严重侵害了招商局产业园区（青岛）发展有限公司的合法权益，故诉至法院。 青岛盛世明越智能科技有限公司原审中辩称，一、涉案合同约定的租赁价格过分高于市场租赁价格，显失公平，根据《民法总则》规定的公平原则应参照市场真实租赁价格确定本案租金数额。青岛盛世明越智能科技有限公司给予与案外人青岛高新技术产业开发区管理委员会项目合作要求，且案外人承诺给予全额租金补贴的前提下，与招商局产业园区（青岛）发展有限公司签订了高租金房屋租赁合同。二、青岛盛世明越智能科技有限公司已于合同到期前即2019年2月28日将涉案房屋腾空交还，因此产生的租赁期间届满后的占有使用费不应由青岛盛世明越智能科技有限公司承担。三、招商局产业园区（青岛）发展有限公司、青岛盛世明越智能科技有限公司在租赁期限内并未协商解除或任一方单方解除合同，涉案合同因租赁期届满终止，青岛盛世明越智能科技有限公司不应支付违约导致合同被解除的违约金。四、合同约定的违约金数额过高，且违约责任约定重复，应当根据实际损失降低违约金标准。延迟支付租金损失实际为利息损失，约定为日万分之五（年18.25％）明显过高。一个延迟支付的同一个违约行为，同时约定了延迟支付违约金和导致解除合同违约金，系重复约定；涉案房屋租金价格本已过分高于市场租金价格，占有使用期间的租金价格又为双倍租金，价格约定过高。五、招商局产业园区（青岛）发展有限公司主张的律师费并未实际产生，且主张的金额过高，不应得到支持。六、因招商局产业园区（青岛）发展有限公司未积极进行补贴申领，只是案外人未及时、足额支付补贴。补贴申领是双方签订本案所涉合同的前提和基础，在未实现补贴申领前，青岛盛世明越智能科技有限公司不应履行租赁合同的约定租金。补贴申领未实现直接导致无法世鑫青岛盛世明越智能科技有限公司按照合同约定支付高额租金的合同目的。按照合同约定时间、数额支付租金以及迟延支付租金的违约责任不应由答辩人承担。 青岛盛世明越智能科技有限公司向原审法院提出反诉请求:1、判令招商局产业园区（青岛）发展有限公司返还青岛盛世明越智能科技有限公司保证金23034元；2、本案诉讼费用由招商局产业园区（青岛）发展有限公司承担。事实与理由:2016年，青岛盛世明越智能科技有限公司与案外人青岛高新技术产业开发区管理委员会签订《青岛高新技术产业开发区项目合作协议》，约定青岛盛世明越智能科技有限公司租赁青岛网谷办公场所，与拟入驻物业管理单位（招商局产业园区（青岛）发展有限公司）签订租房合同，案外人给予全额租金补贴。基于补贴政策，2016年4月14日，青岛盛世明越智能科技有限公司与招商局产业园区（青岛）发展有限公司签订《青岛网谷项目房屋租赁合同》，青岛盛世明越智能科技有限公司在合同签订当日内向招商局产业园区（青岛）发展有限公司支付房屋租赁保证金23034元。租期届满，青岛盛世明越智能科技有限公司支付完所有费用、办理房屋交接、办理工商地址变更后，招商局产业园区（青岛）发展有限公司无息返还保证金。租赁期限内，因招商局产业园区（青岛）发展有限公司未积极进行补贴申领，只是案外人未及时足额支付补贴，补贴申领是租赁合同的前提和基础，在未实现补贴申领前，青岛盛世明越智能科技有限公司不应履行约定租金。青岛盛世明越智能科技有限公司已完成交房和工商变更登记，青岛盛世明越智能科技有限公司有权要求招商局产业园区（青岛）发展有限公司返还保证金。 招商局产业园区（青岛）发展有限公司未发表答辩意见，也未提交书面答辩状。 原审查明，一、2016年6月3日，招商局产业园区（青岛）发展有限公司、青岛盛世明越智能科技有限公司签订《青岛网谷项目房屋租赁合同》，由青岛盛世明越智能科技有限公司承租招商局产业园区（青岛）发展有限公司名下位于青岛市高新区青岛网谷项目合心园2号楼5层503-2户房屋。租赁期限为三年，自2016年4月14日起至2019年4月13日止。合同约定，2016年4月14日至2018年4月13日每月租金7312元，2018年4月14日起至2019年4月13日每月租金7678元。租金按半年支付，应于每半年十五日前支付下半年的租金。承租人应按时缴纳房租，否则每延误一日，出租人有权按应收款项的日万分之五加收违约金。承租方不交租金达一个月的，出租方有权追索拖欠的房租，追究承租人的违约责任和损害赔偿责任，并有权单方解除合同，收回房屋且不退还租赁保证金。租期届满终止合同或其他原因提前终止合同，承租方需在合同终止当日或之前搬离房屋并办理退房手续，逾期按照双倍租金（租期内最后一个月的租金标准）支付房屋使用费，且甲方有权不退还租赁保证金。承租人逾期不清理其物品，出租人有权进行清理并强制收回房屋，清理费用由承租人负担。因承租人原因导致合同解除的，应向出租人支付合同总额5％的违约金，并据实赔偿出租人的损失，包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费、评估费等。合同约定了双方的送达地址，其中承租方的送达地址为青岛高新区同顺路8号2号楼503-2室，合同约定送达地址未经书面通知变更的，始终有效。经特快专递送达相关文件的，有关通知或文件在发件后的第二个工作日视为送达。二、青岛盛世明越智能科技有限公司于2016年4月14日缴纳了租赁保证金23034元，招商局产业园区（青岛）发展有限公司向青岛盛世明越智能科技有限公司出具收款收据一份。三、招商局产业园区（青岛）发展有限公司与上海段和段（青岛）律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律所处理本案诉讼工作，约定律师费采用“固定收费＋风险收费”的方式，前期律师费采用固定收费方式，金额为4000元。后期采用风险收费方式，按照生效法律文书或庭外和解书确定的金额的12％支付。四、合同签订后，招商局产业园区（青岛）发展有限公司依约向青岛盛世明越智能科技有限公司提供了涉案房屋，青岛盛世明越智能科技有限公司已付清2016年4月14日至2018年4月13日的租金。2018年4月14日至2019年4月13日租金未付。五、招商局产业园区（青岛）发展有限公司于2018年11月22日向青岛盛世明越智能科技有限公司发送催告函，邮件未妥投；于2019年1月18日向青岛盛世明越智能科技有限公司发送律师函，未妥投；招商局产业园区（青岛）发展有限公司于2019年3月5日向青岛盛世明越智能科技有限公司发送解除合同告知函，未妥投。六、2019年6月17日，招商局产业园区（青岛）发展有限公司对包括涉案房屋在内的十处房屋进行了腾空，并将腾房情况的相关视频资料进行了公证，招商局产业园区（青岛）发展有限公司支出公证费3200元。 原审认为，招商局产业园区（青岛）发展有限公司、青岛盛世明越智能科技有限公司于2016年6月3日签订的《青岛网谷项目房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。本案中青岛盛世明越智能科技有限公司逾期缴纳房租，已构成违约，招商局产业园区（青岛）发展有限公司有权按照合同约定单方解除租赁合同，且不退还租赁保证金。青岛盛世明越智能科技有限公司辩称因房租补贴一直未办理下来，才未缴纳剩余房租。一审法院认为，租赁合同相对方系本案招商局产业园区（青岛）发展有限公司、青岛盛世明越智能科技有限公司双方，双方均应按合同约定履行各自的义务，租赁合同中未约定招商局产业园区（青岛）发展有限公司有义务协助或承诺过关于房租补贴的条款，青岛盛世明越智能科技有限公司与案外人之间关于房租补贴的相关事宜不应成为其拖欠房租的理由，故对青岛盛世明越智能科技有限公司的抗辩本院不予采信。招商局产业园区（青岛）发展有限公司按照合同约定的送达地址向青岛盛世明越智能科技有限公司邮寄了解除合同告知函，按照合同约定，发件后的第二个工作日视为送达，即2019年3月7日，双方合同于2019年3月7日解除。青岛盛世明越智能科技有限公司抗辩称已于2019年2月28日将房屋腾还，但并无证据加以证明，且根据合同约定，青岛盛世明越智能科技有限公司变更送达地址，应书面告知招商局产业园区（青岛）发展有限公司，未经书面通知的，原地址始终有效，故对青岛盛世明越智能科技有限公司的抗辩理由本院不予采纳。青岛盛世明越智能科技有限公司应支付拖欠的2018年4月14日至合同解除之日2019年3月7日租金82410.53元（7678×10个月＋7678÷30天22天）。青岛盛世明越智能科技有限公司逾期支付房租，应按合同约定承担逾期付款违约金，青岛盛世明越智能科技有限公司共欠付两期房租，逾期付款违约金应分别计算。根据租赁合同约定，青岛盛世明越智能科技有限公司应于2018年3月30日前支付最后一个承租年度内上半年租金，应于2018年9月29日前支付最后一个承租年度内下半年租金，一审法院支持招商局产业园区（青岛）发展有限公司自逾期之日至合同解除之日的逾期付款违约金共计12300.16元［46068×0.5‰×（343天＋191天）］。对于招商局产业园区（青岛）发展有限公司主张解除合同违约金，一审法院认为招商局产业园区（青岛）发展有限公司已主张了逾期付款违约金，且合同解除之日距离约定的期限届满之日仅月余，招商局产业园区（青岛）发展有限公司再因青岛盛世明越智能科技有限公司逾期付款主张合同解除违约金，一审法院不予支持。招商局产业园区（青岛）发展有限公司于2019年6月17日通过公证的方式腾空涉案房屋，并支出公证费，青岛盛世明越智能科技有限公司抗辩称其于2019年2月28日搬离，但未提交证据加以证明，本院不予采信。招商局产业园区（青岛）发展有限公司主张合同解除之日至房屋腾空之日的房屋使用费52210.4元（7678×2÷30天×102天），及公证费320元，一审法院予以支持。招商局产业园区（青岛）发展有限公司主张律师费23829.32元，租赁合同约定律师费由违约方承担，根据招商局产业园区（青岛）发展有限公司和律师事务所签订的委托代理合同约定的付费方式，招商局产业园区（青岛）发展有限公司实际支出的前期律师费4000元，一审法院予以支持。后期律师费尚未实际发生，一审法院不予支持。青岛盛世明越智能科技有限公司主张招商局产业园区（青岛）发展有限公司返还保证金23034元，一审法院认为，双方签订的租赁合同明确约定，承租方逾期付款的，出租房有权不退还租赁保证金。故对青岛盛世明越智能科技有限公司的诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决:一、青岛盛世明越智能科技有限公司于判决生效之日起十日内支付招商局产业园区（青岛）发展有限公司招商局产业园区（青岛）发展有限公司租金82410.53元及逾期付款违约金12300.16元，共计94710.69元；二、青岛盛世明越智能科技有限公司于判决生效之日起十日内支付招商局产业园区（青岛）发展有限公司房屋使用费52210.4元；三、青岛盛世明越智能科技有限公司于判决生效之日起十日内支付招商局产业园区（青岛）发展有限公司公证费320元；四、青岛盛世明越智能科技有限公司于判决生效之日起十日内支付招商局产业园区（青岛）发展有限公司律师费4000元；上述第一项至第四项共计151241.09元。五、驳回招商局产业园区（青岛）发展有限公司的其他诉讼请求。六、驳回青岛盛世明越智能科技有限公司的诉讼请求。如青岛盛世明越智能科技有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。上诉人提交书面申请一份，申请对涉案房屋2016年4月14日至2019年4月13日期间的租金价格进行评估。被上诉人不同意进行鉴定，认为没有必要。 本院二审期间查明的其他事实与原审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案焦点问题系原审法院涉案租金标准的认定及涉案房屋腾让时间的认定是否正确。涉案房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定。原审法院确认其合法性于法有据，本院依法予以确认。各方当事人应依约履行依法成立的合同。涉案租赁合同相对方系本案当事人，涉案租赁合同未约定案外人招商局发展公司有义务协助或承诺关于房租补贴的条款。原审法院据此认定上诉人与案外人之间关于房租补贴的相关事宜不应成为其拖欠房租的理由符合法律规定，本院对此予以确认。涉案房屋租赁合同对租金数额、交付时间、违约金等的约定明确，故上诉人二审中关于涉案房屋市场租金鉴定的申请没有事实及法律依据，本院对此不予允准。原审法院按照合同约定的标准计算租金于法有据，本院对此予以确认。上诉人关于原审租金标准计算错误的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 上诉人未按照合同约定缴纳租金，被上诉人按照合同约定的送达地址向其邮寄了解除合同告知函，原审按照双方合同认定涉案合同于2019年3月7日解除有事实及法律依据。根据涉案合同约定，合同届满或终止时，上诉人应办理退房手续，办理退房手续时，双方应共同对房屋进行查验并签署《退房确认清单》。上诉人未提交证据证明其于2019年2月28日已实际搬离涉案房屋，且未提交双方按照合同约定办理退房手续。原审据此认定被上诉人通过公证方式腾空房屋的时间为腾房时间符合法律规定，本院予以确认。上诉人关于腾退房屋时间的上诉理由不成立。 根据涉案租赁合同约定，上诉人应于2018年3月30日前向被上诉人支付2018年4月14日至2018年10月13日期间的房屋租金46068元，并于2018年9月29日前支付2018年10月14日至2019年4月13日期间的房屋租金46068元，故原审以此为基数，按照合同约定标准计算逾期付款违约金至合同解除之日，不存在计算错误问题。根据涉案租赁合同的约定，上诉人逾期交房的，应就逾期部分按照双倍租金标准支付房屋使用费。原审对于房屋使用费的计算亦于法有据。被上诉人支出的公证费、律师费系因上诉人违约造成的损失，原审判决上诉人承担符合法律规定。根据涉案租赁合同的约定，承租方逾期付款的，出租房有权不退还租赁保证金。原审据此驳回上诉人反诉请求亦符合法律规定。 另，上诉人未提交证据证明原审存在程序违法，且根据原审卷宗材料显示，原审程序符合法律规定。上诉人关于原审程序违法的上诉理由亦不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4013元，由上诉人青岛盛世明越智能科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 王颖颖 审判员 于 梦 二〇二〇年七月三十一日 法官助理 徐鹏 书记员王晓雨