上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4475号上诉人（原审原告）：上海德渊美容有限公司，住所地上海市长宁区哈密路2059号1层109、111室。法定代表人：夏钰倩，经理。委托诉讼代理人：何广，上海申企律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海市闵行区七月美发店，住所地上海市闵行区七宝镇七莘路3599弄11号185室、261室。经营者：陈琪。委托诉讼代理人：金焬，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑婷，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人上海德渊美容有限公司（以下简称德渊公司）与被上诉人上海市闵行区七月美发店（以下简称七月美发店）合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初33668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。德渊公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：七月美发店负责人擅自锁门导致整个商场大门被封，其他租户报警后，七月美发店负责人在派出所写下致歉信，承诺对租户的损失进行赔偿。德渊公司被出租方起诉，七月美发店应当赔偿德渊公司租金、管理费损失和违约金。一审法院依职权调取德渊公司与出租方包括《房屋租赁合同》在内的系列证据，不属于法律规定的应当由法院调查取证的范围。七月美发店辩称，系争合同约定，如德渊公司一方退出合作，管理费不予退还。一审证据已证明，德渊公司持续拖欠租金，商场终止与德渊公司的租赁合同关系，导致系争协议无法继续履行。商场断水断电，七月美发店负责人为与商场商谈锁门，且该行为发生在商场通知解约之后，故管理费应不予退还。德渊公司向一审法院起诉，请求判令七月美发店：1.返还管理费10.7万元，以及以9.7万元为基数，自2018年10月29日至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；以1万元为基数，自2018年10月3日至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。2.偿还三个月管理费3.6万元。3.赔偿损失211,132.30元。一审法院查明如下事实：2018年10月12日，德渊公司（协议乙方）与七月美发店（协议甲方）签订协议一份，载明：“经双方友好协商，达成以下几条合作协议：1、门头改名为：七月美甲睫护肤中心。2、甲方负责经营本店，入驻人员专职管理（工资由甲方负责），乙方留3名以上员工工作（工资由乙方负责）。3、甲方负责建立门店的管理体系、价目表、薪酬体系、会员卡类别、大众点评服务品项、拓客方案等事宜（如产生费用甲、乙双方共担）。4、新增美容美体项目，仪器设备由甲方提供使用。产品由乙方提供，会员卡二店通用（区分单店会员卡和全市通用卡）。5、乙方支付甲方12,000元/月作为管理费用（一年一付），签约起3天内支付人民币拾万元整，其他部分在2018年12月31日前付清。6、甲方安排专职人员每日、每月汇报营业额及开支。7、利润分配：营业额当月小于叁万，收取叁仟元作为分成。若大于叁万，超出部分甲、乙双方五五分成。8、双方签署此协议后，不得擅自退出违约。若甲方退出，退还所有管理费用，并赔偿3个月的管理费用；若乙方退出，不得索要已支付的费用。9、区域保护：周边5公里内，不得开设相同类型的门店”。2018年10月3日，德渊公司向七月美发店支付1万元，2018年10月29日，德渊公司向七月美发店支付9.7万元。一审诉讼中，德渊公司称上述10.7万元均为其向七月美发店缴纳的管理费。七月美发店于第一次庭审时称10.7万元中10万元是按照协议第5条支付的管理费和产品的钱，用于门店美容项目，在门店解约后已将剩余的1万元退还德渊公司；7,000元是德渊公司开通大众点评的费用，在解约后七月美发店已将大众点评多余的2,365元退还德渊公司。七月美发店于第二次庭审时称德渊公司只支付了9万元管理费，后来收了1.7万元货款，2018年12月29日已返还德渊公司货款12,365元。一审法院另查明，2018年3月23日，案外人上海XX有限公司（合同甲方、出租方）与德渊公司法定代表人夏钰倩（合同乙方、承租方）就涉案商铺签订《房屋租赁合同》一份，载明：出租房屋地址为上海市长宁区XX路XX号XX层XX室、XX号XX层XX室，房屋租赁面积为105.72平方米，双方约定租赁该房屋仅作为乙方合法经营美睫美甲（XX）使用，甲方于2018年4月20日前按该房屋现状向乙方交付该房屋，如乙方未能按本合同规定时间准时足额支付租金、押金等费用，甲方有权拒绝交付该房屋并单方解除本合同，且有权将该房屋另租他人。如因甲方原因造成推迟交房，甲、乙双方同意免租期及租赁期相应顺延。租赁期限自2018年4月20日起至2023年4月19日止，免租期限自2018年4月20日起至2018年5月29日止，共计40日。（免租期内，乙方除该房屋租金外仍需支付运营管理费、能耗费等其他约定应付款项），装修免租期间运营管理费乙方应向甲方支付2,107.16元（若有）。每月租金28,940.85元，甲乙双方确认每3个月支付一期租金，先付后用，乙方应于本合同签订3日内向甲方支付首期租金共计86,822.55元（相当于3月租金），首期租金计租日为2018年5月30日至2018年8月29日。本合同租赁期内，固定租金支付采用先付后用原则，付款期限为每期中的第一个月首日前的15日内支付下一期租金。乙方向甲方交付相当于3个月租金作为押金共计86,822.55元。该房屋每月运营管理费1,585.80元，乙方应每3月支付一期，先付后用，付款期限为每期中的第一月首日前的15日内支付下一期运营管理费。乙方签订本合同3日内向甲方支付运营管理费押金共计4,757.40元。如乙方逾期累计超过15日未支付，视作乙方根本性违约，乙方应承担全部违约责任，甲方保留诉讼及本合同约定的权利。如因乙方经营需要在该房屋门牌（地址）注册营业执照或其他证照的，乙方应支付10,000元作为担保金。乙方租赁期间应按本合同约定按时支付每期租金、物业管理费、运营管理费、能耗费及其他应付费用，如有拖欠，每逾期一日，须按逾期未付总金额的5‰向甲方支付违约金，同时，甲方有权向乙方发出催告函，乙方收到甲方催告函后的3日内仍拒不支付的，甲方有权不提供任何运营管理服务，包括不提供水、电、空调、燃气等供给。如乙方逾期累计超过15日未全额支付租金、运营管理费、能耗费及其他应付费用的，视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同，乙方承担全部违约责任，甲方保留诉讼及本合同约定的清场权利。乙方在合同解除、合同到期或退租后向甲方支付房屋还原费，甲方按150元/平方米向乙方收取。双方另对其他事项进行了约定。本合同所涉甲乙双方曾就上海市长宁区XX路XX号XX层XX室、XX号XX层XX室另签有《房屋租赁合同》一份，系因商场门牌号未确定所致。德渊公司法定代表人夏钰倩于2018年3月至4月间共计向上海XX有限公司支付211,132.30元。德渊公司认为实际使用商铺3个月，支付的是超付租金，对有无押金不清楚。诉讼中，一审法院向上海XX有限公司调查德渊公司上述付款的组成情况，该公司称德渊公司缴费情况如下：付三押三的租金即86,822.55元X2（计173,645.10元）、付三押三的运营管理费即4,757.40元X2（计9,514.80元）、装修管理费2,114.40元、装修还原费15,858元（105.72平方米X150元/平方米）、营业执照押金10,000元，上述合计211,132.30元。2018年5月15日，德渊公司核准登记成立，夏钰倩为法定代表人。2018年10月24日，德渊公司取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，该合格证载明：场所名称上海德渊美容有限公司，消防安全责任人夏钰倩，地址长宁区XX路XX号XX层XX、XX室，场所建筑面积105.72平方米等内容。上海XX有限公司分别于2018年9月30日、2018年10月25日、2018年11月5日、2018年11月13日向德渊公司及德渊公司法定代表人夏钰倩发出缴费通知书、催缴函、催告函等函件，催讨德渊公司2018年9月20日至2018年12月19日期间的应付租金、运营管理费等费用。2018年11月13日的催告函中载明：根据合同约定，若贵公司的违约行为延续，本公司于2018年11月15日起将相应采取停水停电，由此造成的全部后果由贵公司承担。2018年11月20日，上海XX有限公司向德渊公司发出解约函，载明的主要内容如下：贵公司现已拖欠总金额130,020.28元，本公司已于2018年9月30日、2018年10月25日及2018年11月14日分别向贵公司发送了缴款通知书、催缴函及催告函，但贵公司仍未如期完成缴费义务。上述行为已构成租赁合同规定的违约事件及解约情形，根据合同第9-3条，我司有权解除合同，并追究贵公司的违约责任。为防止损失的进一步扩大和维护我司合法权益，现正式函告我司与贵公司的租赁关系于本函通告之日起正式解除，贵公司应于2018年11月22日前向我司完成赔付共计255,430.63元，贵公司应于2018年11月25日前依交付原状返还房屋，于2018年12月5日前前往工商等相关政府行政部门办理完成工商执照或其他证照的注销或迁出手续。该解约函尾部下方载有“收到夏钰倩”的手书字样。2018年12月12日，上海XX有限公司向德渊公司发出通知书，载明的主要内容如下：鉴于贵司严重拖欠租金、物业管理费、水电费，我司已于2018年11月20日向贵司送达了《解约通知书》和《律师函》，现双方就XX路XX号XX/XX室房屋的租赁关系已正式解除，贵司须在2018年12月12日前交还上述房屋并赔偿违约损失。根据租赁合同7-1、7-2约定，甲方有权发出通知后不提供物业管理服务并清空房屋内物品设施。故我司决定于2018年12月12日起收回房屋。该通知书尾部下方亦载有“夏钰倩收到”的手书字样。德渊公司对上述缴费通知书、解约函、通知书等均表示没有收到过，因德渊公司法定代表人不在现场所以没有收到公示发布的信息，德渊公司经营期间有发生被停水停电，原因不清楚。一审法院另查明，2018年11月23日，七月美发店经营者陈琪锁了上海市长宁区XX路XX号的商场大门，公安机关接警处理。之后陈琪出具承诺书一份，载明：陈琪对XX路XX号XX广场事情（锁门）表示十分歉意，承诺以后不会对此商场营业造成阻挠，对商场其他租户愿意赔偿损失。一审诉讼中，经向上海XX有限公司调查，该公司称：德渊公司的租期实际从2018年6月20日起算，德渊公司第一季度账期（2018年6月20日至2018年9月19日）的租金已支付，自2018年9月20日起再未支付过任何费用。德渊公司符合该公司决定的对已具备开业资质的商铺免租至2018年8月28日的条件，因此在第二季度账期租金中扣除了40天的租金38,059.20元，在下一个季度的账期租金中再扣除30天的租金约28,940.85元。在发生锁大门事件前，该公司已断断续续停过夏钰倩商铺的水电，相当于给夏钰倩的警告，让其尽快缴纳欠款。2018年11月20日，夏钰倩当面签收了解约函，之后就一直对夏钰倩商铺停水停电，2018年11月23日中午发生了陈琪锁商场大门事件，2018年11月23日或24日，该公司给夏钰倩的商铺加了把锁。对于收回租赁商铺的时间该公司表示不记得了。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，德渊公司与七月美发店签订的协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。该协议约定双方不得擅自退出违约，若七月美发店退出，退还所有管理费用，并赔偿3个月的管理费用。关于管理费，七月美发店认为德渊公司主张的管理费中存在货款，然其提供的证据不足以证明该主张，且于两次庭审中对于费用组成的陈述不相一致，故德渊公司向七月美发店支付的10.7万元均计入管理费。对于“退出”的理解，双方当事人均表达了协议一方为一定过错行为致协议根本上无法继续履行之意思，现德渊公司以七月美发店经营者陈琪存在锁出租方商场大门导致德渊公司被出租方锁门停业等情形而要求七月美发店承担违约责任，德渊公司对此负有举证责任。根据德渊公司提供的证据及七月美发店陈述，七月美发店经营者陈琪确于2018年11月23日实施了锁出租方商场大门的行为，该锁门行为的发生与出租方对涉案商铺锁门存在时间上的连续性，然七月美发店或其经营者陈琪并非涉案商铺租赁合同的相对方，且陈琪已对锁门行为出具书面承诺书，德渊公司也始终表示事前对陈琪锁门行为不知情，出租方如在此情况下基于非合同相对方的行为罔顾契约精神终止履行与德渊公司的租赁合同，存在一定的违约风险，有违商主体追求资本增值的行为目的。德渊公司对于出租方系因陈琪锁商场大门的行为迁怒于德渊公司而对涉案商铺锁门之主张仍应提供证据加以证明。七月美发店为反驳德渊公司的主张，提供了德渊公司与出租方的租赁合同、出租方对德渊公司的缴费通知书、解约函等证据以证明涉案商铺被出租方锁门系因德渊公司拖欠租金所致，德渊公司对此提出租赁合同无效及可撤销、消防安全许可证明颁发之前租赁合同无效、德渊公司超付租金等意见，并要求在本案中对租赁合同效力予以认定。对此，一审法院认为，首先，本案系基于2018年10月12日双方签订的协议而发生的合同纠纷案件，德渊公司对其与案外人签订的房屋租赁合同效力持有异议，应另行通过其他合法途径主张权利，而且德渊公司提供的现有证据无法证明该租赁合同存在《中华人民共和国合同法》所规定的合同无效或可撤销的情形，格式条款的无效亦无法及于该租赁合同的效力。其次，德渊公司基于《中华人民共和国消防法》第十五条之规定认为取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证之前签订的租赁合同无效，系将该法规定的建设单位对于建设工程竣工的申请消防验收义务与使用单位对于公众聚集场所在投入使用、营业前的申请消防安全检查义务有所混淆，德渊公司以约束使用单位未经消防安全检查不得擅自对公众聚集场所投入使用、营业之规定否定租赁合同效力及缴纳租金义务，缺乏法律依据，不予支持。再次，出租方发出缴费通知书、催缴函、催告函、解约函等的时间均早于陈琪锁门事件的发生，且在陈琪锁门之前，涉案商铺已存在被停水停电的情况，德渊公司作为租赁合同的签订及持有方，即便未收到上述函件亦理应知晓其在租赁合同中的付款义务、履行时间及已付款项的组成情况，然德渊公司于诉讼中对于其向出租方支付款项的组成、是否包含押金均无法作出明确说明，对于涉案商铺被出租方停水停电的原因亦无法作出合理解释。租赁合同约定，德渊公司应每3个月支付一期租金等费用，现德渊公司对于出租方提交的付款明细所涉金额和对应的内容予以认可，从德渊公司的付款情况可以反映德渊公司未支付2018年9月20日起的第二个账期的租金等费用，即便将出租方同意减免的70天租金全额在第二个账期内扣减或该租赁合同被认定无效，德渊公司仍应向出租方支付一定的租赁费用或房屋占有使用费。由此可见，德渊公司与出租方就德渊公司的租金等费用的支付情况在陈琪锁门事件发生之前已存在争议，出租方也采取了停水停电等手段督促德渊公司缴纳租金。现德渊公司尚无证据证明陈琪锁门行为与出租方锁涉案商铺门的行为存在直接联系，亦无法证明其已完全履行了租赁合同所涉的付款义务，即便按德渊公司之主张追溯租赁合同的成立及效力问题，涉案商铺被出租方锁门仍无法归责于七月美发店，故德渊公司认为七月美发店存在擅自退出协议履行的违约行为，并要求七月美发店依据协议约定退还所有管理费用、利息损失，赔偿3个月的管理费用及租金损失之诉讼请求，缺乏依据，不予支持。综上所述，德渊公司的诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回德渊公司的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取计3,305.99元，由德渊公司负担。双方当事人二审中均未提交新的证据。经审查，一审法院已查明事实正确，本院均予确认。本院认为，根据双方当事人2018年10月12日协议，不得擅自退出违约。若七月美发店退出，退还所有管理费用，并赔偿3个月的管理费用；若德渊公司退出，不得索要已支付的费用。本案已查明事实表明，双方合作的店铺所在商场出租方，认为德渊公司拖延支付租金，于2018年11月20日书面通知德渊公司，解除双方之间的《房屋租赁合同》。因出租方已采取断水断电措施，并正式通知德渊公司限期移交店铺，故涉案店铺客观上已无法实际经营。双方当事人之间的协议因此无法继续履行，而造成该情形的原因是德渊公司与出租方的租赁合同纠纷，故店铺无法实际经营导致协议无法继续履行的责任应归责于德渊公司。七月美发店负责人锁门在出租方通知德渊公司解除店铺租赁之后，不影响对上述合同责任的认定。德渊公司主张七月美发店擅自退出店面的经营管理，属于恶意违约，有违事实，应不予采信。对德渊公司要求七月美发店返还并赔偿管理费及损失，应不予支持。一审法院为查明案件相关事实，在德渊公司表示无法提交与出租方的租赁合同的情况下，依职权调查了涉案店铺的租赁情形，属于法律赋予的人民法院的职权范围。德渊公司对此提出异议，不能成立。综上，德渊公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,611.98元，由上诉人上海德渊美容有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陆文芳审判员  王 敬审判员  敖颖婕二〇二〇年七月二十二日书记员  吴娟娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。