河北省行唐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0125民初957号 原告：行唐县世纪名都小区业主委员会，住所地：行唐县世纪名都小区。 法定代表人：刘海山，该委员会主任。 委托诉讼代理人：韩立杰，河北峥嵘律师事务所律师。 被告：行唐县龙祥物业服务有限公司，住所地：行唐县北关社区，统一社会信用代码：91130125699248332R。 法定代表人：郑一杰，该公司经理。 委托诉讼代理人：王其，河北世纪方舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翟亚星，河北世纪方舟律师事务所律师。 原告行唐县世纪名都小区业主委员会（以下简称世纪名都业委会）与被告行唐县龙祥物业服务有限公司（以下简称龙祥物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世纪名都业委会的法定代表人刘海山及其委托诉讼代理人韩立杰到庭参加诉讼，被告龙祥物业的法定代表人郑一杰及其委托诉讼代理人王其、翟亚星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世纪名都业委会向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告退出行唐县世纪名都小区物业服务区域，向原告移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和用电卡；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月30日，原告与被告签订物业管理服务合同一份，合同约定：由被告为世纪名都小区提供物业管理服务，就服务内容与质量、双方的权利义务、服务费用、期限等内容作出了约定。合同第八条约定：本合同期限为三年，自2016年10月20日起至2019年10月19日止。合同到期前，原告就物业管理企业进行了公开选聘，被告亦报名参加竞聘，最终由行唐县荣达物业管理有限公司应聘，原告与该公司签订了物业管理服务合同。原告与被告的物业管理服务合同到期后，被告不交接用电卡，不腾出门卫用房，不退出物业服务管理区域，行唐县荣达物业管理有限公司也派员进驻世纪名都小区，该事实在小区居民中造成了不良影响。经过近六个月时间，仍然不能解决。故此，特提起诉讼，请求根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告龙祥物业辩称，1、原告成立不合法，不具有诉讼主体资格，应依法驳回其起诉。首先，根据《物业管理条例》第16条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内向物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡人民政府备案。本案中，原告未经相关有权单位备案登记，不符合民事诉讼法关于其他组织的规定，诉讼主体不适格。其次，根据最高院2005民立他字第8号复函，业主委员会必须根据业主大会的授权才能对外进行民事活动。也就是说，业主委员会的权力来源于业主大会的授权，原告的此次起诉没有召开业主大会，更没有经过业主大会的授权，因此，其无权提起本次诉讼。并且，在事实上，涉案小区从没有召开过业主大会，更没有选举过业主委员会，原告的成立不合法，更无法代表业主的权益。2、被告自2010年就为涉案小区提供物业服务，尽心尽责，得到小区业主广泛认可，早已形成事实上的物业服务合同关系。3、选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，原告与案外人荣达公司签订的合同无效。根据《物业管理条例》第11条和第12条，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，业主大会决定该事项时应当经过专有部分占建筑物总面积过半数业主，且占总人数过半数业主同意。本案中，原告选聘新的物业公司，未经过业主大会讨论，更没有经过双过半业主同意，原告的选聘行为无效。综上，涉案小区从未召开过业主大会，不具有诉讼主体资格，原告成立不合法，未经相关行政部门备案登记，不具有诉讼主体资格。并且，被告自2010年就开始对涉案小区提供物业服务，已经形成事实上的物业服务合同关系。因此，无论从程序上还是实体上，均应驳回原告。 原告世纪名都业委会向本院提交如下证据： 1、行唐县房地产管理所于2019年8月15日出具的证明复印件一份，载明：世纪名都小区业主委员会于2010年3月经行唐县房地产管理所主持、公安局参与维持秩序选举产生，当时选举合法有效。 2、物业管理服务合同复印件一份。证明世纪名都业委会与龙祥物业于2016年9月30日签订物业管理服务合同，合同期限为三年，自2016年10月20日起至2019年10月19日止。 3、物业服务承诺书及世纪名都物业服务标准复印件各一份。 被告龙祥物业向本院提交如下证据： 1、行唐县住房和城乡建设局物业管理办公室回复函复印件一份，主要内容为：经查询，我办没有世纪名都小区业主委员会的备案资料，2020年3月28日。 2、业主委员会备案表（空白表）原件一份。 3、河北事业单位在线查询单复印件一份。载明：行唐县房地产管理所的业务范围为：房屋管理、房地产交易管理、房地产交易服务、房地产权属登记与发证、房地产产籍档案整理和保管。 4、293份业主问卷调查原件（上面均有业主签字）。 经庭审质证，被告龙祥物业对原告世纪名都业委会提交证据的质证意见： 1、对原告提交证据合法性、关联性有异议，不能证明原告主张。首先，从法律规定的成立业主委员会需要备案的主体来看，是需要三个部门：物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府。这三个部门均是政府行政主管部门，而出具该证明材料的是行唐县房地产管理所，其是一个是事业单位，且不属于上面三个部门中的任何一个。其次，从证明内容看，业委会合法成立必须经过备案，而从该证明内容上看，不能证实已经经过了依法手续。再次，从职权业务范围看，行唐县住建局授予行唐县房地产管理所从事的业务范围中不包括该证明所描述的主持、选举委员会，该管理所擅自从事该项活动也是违法的。法律法规明确规定了成立业委会需要备案手续，现在原告仍然没有拿出业委会合法成立的手续。 2、是我们当初签订的合同，真实性无异议，但是对合法性有异议。合同甲方（原告）没有经过备案，不具有合法主体资格，该合同不具有合法效力。但因被告一直在该小区提供物业服务，被告与该小区的全体业主形成实质上的物业服务合同关系。 3、对两份证据真实性无异议，是我们提交的，但是不影响原告主体不适格。截止到本次诉讼，我方才去相关部门了解到原告没有备案登记的情况，提交的标准也是进行了一个报名，原告没有召开业主大会进行双过半的公开，后续我们也没有参与。 原告世纪名都业委会对被告龙祥物业提交证据的质证意见： 1、对证据1、2、3，在原告选举成立时，行唐县住建局物管办尚未成立，当时行唐县房管所受县政府和行唐县房产局的指派，代表行唐县房地产管理部门主持原告选举工作，在房地产行政主管部门参与指导下所选举的原告业主委员会当然有效。现物管办对被告的回复和业主委员会备案表不能对抗原告所提交证据的合法效力。至于房管所有无主持选举业主委员会的职权，也不影响原告成立的合法性。因为业主委员会是一个居民自治组织，权利来源于全体业主，与其他机关没有关系。当时房管所是根据政府授权针对世纪名都小区管理混乱的情况下所采取的一种政府管理手段，该行为不具有违法性。综上，被告所提供的三份证据不能对抗原告的主张。 2、对被告提交的问卷调查表的真实性、合法性有异议，与本案没有关联性。同时，这是被告单方所提供，没有经过原告业主委员会参与，对此不予认可。 经审理查明，2010年3月，在行唐县房地产管理所主持、行唐县公安局参与维持秩序下，原告世纪名都业委会选举成立。之后，该业委会向行唐县公安局申请刻制公章，并一直用该公章代表行唐县世纪名都小区从事民事活动。2016年9月30日，原告与被告签订《物业管理服务合同》，双方约定合同期限为三年，自2016年10月20日起至2019年10月19日止。现合同期满，被告拒不退出世纪名都小区，仍然占用原告所有的物业服务用房（门岗小房两间、旧锅炉房（库房））和相关设施及用电卡。小区最北边有一个二层楼（一层是车库，二层是小区办公用房），被告占用了9间房。被告辩称，其他设施无异议，但小区北边二层楼，他们只占用了4间房，其他房屋空着。为维护自己的合法权益，原告向本院提起诉讼。 另查明，2019年，原告与被告签订的《物业管理服务合同》到期之前，原告公开选聘物业管理企业，被告也向原告提交了物业服务承诺书和世纪名都物业服务标准参与竞聘。最终，行唐县荣达物业管理有限公司竞聘成功，与原告签订了合同，成为该小区新的物业管理公司。 本院认为，本案的争议焦点为：一、世纪名都业委会是否是本案的适格原告；二、被告应否退出行唐县世纪名都小区物业服务区域。具体分析如下： 一、世纪名都业委会为本案适格原告。理由如下： 1、世纪名都业委会依法选举成立。《中华人民共和国物权法》第七十五条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和业主委员会给予指导和帮助。《物业管理条例》第五条规定：国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第十条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会……。行唐县房地产管理所于2019年8月15日出具的“证明”载明：世纪名都业委会在2010年3月经行唐县房地产管理所主持、公安局参与维持秩序下选举产生，当时的选举合法有效。行唐县房地产管理所作为当时负责房地产事宜的政府主管部门，参与监督管理当时的选举工作，对其出具的证明，本院予以确认。本院对世纪名都业委会已依法选举成立的事实予以确认。被告关于行唐县房地产管理所从事的业务范围中不包括该证明所描述的主持和选举委员会，该管理所擅自从事该项活动是违法行为之辩，本院不予采信。 2、世纪名都业委会成立后向行唐县公安局申请刻制公章，此后一直代表世纪名都小区从事民事活动。《业主大会和业主委员会指导规则》第三十四条规定：业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。本案中，世纪名都业委会合法成立后已按规定向行唐县公安局申请刻制公章，且其在从事民事活动过程中一直使用此印章至今，本院对世纪名都业委会陈述的刻制公章的事实予以认可。 3、世纪名都小区全体业主组成业主大会，世纪名都业委会是业主大会的执行机构，其权利来源于业主大会的授权，而不是政府相关部门的备案。《物业管理条例》第十六条第一款规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。根据国务院法制办答复湖南省人民政府法制办的国法秘函[2005]439号的内容可知，《物业管理条例》第十六条第一款所规定的备案是一种告知，不具有行政许可的性质。关于被告提交的行唐县住房和城乡建设局物业管理办公室关于世纪名都业委会无备案资料的证明，在世纪名都业委会选举成立时，行唐县住房和城乡建设局物业管理办公室尚未成立，世纪名都业委会当时不可能向该部门履行备案手续。故，世纪名都业委会虽未提交已备案的相关证据，但这并不影响世纪名都业委会的合法成立，并不影响其成为民事诉讼的主体，被告依据《物业管理条例》第十六条第一款来进行抗辩，理据不足，本院不予采信。 4、世纪名都业委会有权提起本次诉讼，无需业主大会的授权。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权力的其他重大事项。世纪名都业委会在《物业管理服务合同》到期后要求被告退出世纪名都小区的要求，不属于《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款规定的内容，无需业主大会的授权。被告关于原告没有召开业主大会、更没有经过业主大会的授权、其无权提起本次诉讼之抗辩，本院不予采信。 综上所述，世纪名都业委会是依法成立，代表和维护世纪名都小区全体业主合法民事权益的自我管理的民间自治组织。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条的规定，世纪名都业委会具有向人民法院提起民事诉讼的资格，是本案的适格原告。 二、被告应否退出行唐县世纪名都小区物业服务区域。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。原被告签订的《物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原被告签订的《物业管理服务合同》期限届满且已履行完毕，原被告的合同权利义务已终止，被告应当遵循诚实信用原则，履行退出小区、移交物业服务用房和相关设施等附随义务。在合同权利义务已终止的情况下，被告拒绝退出世纪名都小区的行为无法律依据。故，原告要求被告退出世纪名都小区物业服务区域，向原告移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和用电卡，本院予以支持。 此外，原告与案外人荣达公司签订的物业服务合同是否有效、是否经过业主大会讨论及经过双过半业主同意，不属于本案的审理范围，本案不议。至于被告向本院提交的293份业主调查问卷，其仅仅是被告方自己所做的一个民意调查，与本案没有关联性，本案不议。 综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款的规定，判决如下： 被告行唐县龙祥物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内退出行唐县世纪名都小区物业服务区域，向原告行唐县世纪名都小区业主委员会移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和用电卡。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告行唐县龙祥物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费100元并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）。逾期不交或者缓减免未获批准的，按自动撤回上诉处理。 审判员  张金路 二〇二〇年七月二十日 书记员  魏亚昆