上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终3293号上诉人（原审被告）：上海百德家庭用品有限公司，注册地上海市奉贤区庄行镇大叶公路7238号7幢2层215-216室，实际经营地上海市闵行区新骏环路115号3号楼A207室、A208室。法定代表人：郑大科，经理。委托诉讼代理人：虞世杰，上海治学律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海道洲信息科技有限公司，住所地上海市闵行区苏召路1628号2幢C207室。法定代表人：胡之骥，执行董事。委托诉讼代理人：付芸莹，上海金茂凯德律师事务所律师。上诉人上海百德家庭用品有限公司（以下简称百德公司）因与被上诉人上海道洲信息科技有限公司（以下简称道洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初31225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。百德公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回道洲公司一审中的全部诉讼请求。事实和理由：2016年7月12日，道洲公司、百德公司签订《房屋租赁合同》，约定百德公司向道洲公司租赁上海市闵行区XX路XX号XX园区内XX号楼XX、XX室（以下简称涉案房屋）。该合同5-3条明确了具体物业管理费由百德公司和物业管理公司约定。此后，百德公司与上海A有限公司（以下简称A公司）签订《XX园区物业服务费用收缴协议》，该协议约定的物业费收费标准为每平方米3.5元，期限至百德公司承租物业截止的租赁服务期限，物业费调整需经过双方协商确定。故本案涉及的物业费支付及标准等事项系由百德公司与A公司签订的收缴协议另行约定。道洲公司、百德公司之间没有物业合同关系，也不存在事实上物业管理关系，道洲公司以房屋租赁合同为由向百德公司主张物业费没有合同约定及法律依据。案外人上海B有限公司（以下简称B公司）与A公司之间的物业服务合同终止，且B公司与Z公司（以下简称Z公司）签订了新的物业服务合同，但这并不导致百德公司与A公司之间的收缴协议一并终止。B公司、道洲公司、百德公司、A公司、Z公司之间分别签订合同，分别建立各自的合同法律关系，各合同之间虽然有一定的关联性，但不能否认各自合同的独立性和相对性。涉案房屋所在园区地处偏僻，房租、物业费用相对较低，系百德公司选择承租涉案房屋的唯一原因。即便百德公司无权选择物业服务企业，也无协商物业服务费价格的能力，但B公司无权随意提高物业服务费的标准。且B公司系Z公司的实际控制人，Z公司的收益最终归属于B公司，两者合意将物业费的标准由3.5元调整为6元，显然损害了该园区内众多承租人的利益。同时，B公司与Z公司签订的物业服务合同系涉他合同，未经百德公司同意，B公司无权要求百德公司接受新的物业费收费标准。道洲公司的诉讼请求，应予以驳回。被上诉人道洲公司辩称，不同意百德公司的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。道洲公司向一审法院提出诉讼请求：百德公司向道洲公司支付已垫付的2018年2月物业管理费1,478元。（按3.5元每平方米计算），及自2018年3月1日起至2019年6月30日止的物业管理费40,540元（按6元每平方米计算），共计42,018元。一审法院认定事实：坐落于上海市闵行区XX路XX号XX号的房屋所有权人为案外人B公司。2016年5月1日，案外人B公司向道洲公司出具《房屋租赁授权书》一份，载明：B公司现有房屋所有权证号为：闵XXXXXXXXXX。该房屋坐落于上海市闵行区XX镇XX路XX号XX号楼，总建筑面积17,906.83平方米。现B公司将该房屋1至2楼整层（建筑面积5,268平方米）租赁给道洲公司，租赁期限为2016年5月1日至2031年12月31日止。B公司同意道洲公司将承租的房屋全部或部分转租予他人办公及注册。2016年7月12日，道洲公司（出租方、甲方）与百德公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，双方就涉案房屋租赁的相关事宜进行了约定。该合同第5-2条约定：乙方在租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理等相关费用由乙方支付。第5-3条约定：有关费用收费标准如下：物业管理费按物业公司相关规定支付（付三押一），具体由乙方与物业公司另行签署物业管理合同约定。电费与水费计费方式以物业规定为准。乙方应于收到付费通知一周内支付，逾期将收取0.3%的滞纳金。本基地物业管理费、电费标准若作新的调整，则按调整后的标准执行。《房屋租赁合同》签订后，百德公司（乙方）与案外人A公司（甲方）签订《XX园区物业服务费用收缴协议》，约定：鉴于：1、甲方依据《物业管理条例》、《XX园区管理规约》及甲方与B公司签订之《XX园区物业服务合同》之规定，对XX园区3#层A207、A208室所在的物业，实施管理服务。2、乙方根据其与B公司（或其委托的包租单位）所签订的《房屋租赁合同》以及甲方与B公司签订的《XX园区物业服务合同》之规定，接受甲方之物业管理服务，并按照约定负担相关费用。双方就费用收缴事宜达成如下协议，以资共同遵守。第一条，收费项目及标准。1、物业管理服务费用。每建筑平方米每月3.5元……。百德公司另出具《XX园区管理规约承诺书》一份，载明：本人/本单位为上海市闵行区XX路XX号XX园区3#层A207、208室（以下简称该物业）的承租受人，为维护本物业管理区域内全体客户的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读《XX园区管理规约》。二、同意遵守并倡导其他客户及物业使用人遵守本管理规约。三、本人同意承担违反本管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本管理规约的行为承担连带责任。四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签字的本管理规约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。五、本人同意接受建设单位选定的物业管理企业提供的物业管理服务。因A公司的物业服务合同到期，2018年1月，B公司与Z公司签订《物业服务合同》，约定由Z公司为XX路XX号辖区所有区域的物业管理提供服务。合同有效期自2018年2月1日起至2023年3月31日止。物业管理服务费为6元/月/平方米。2018年1月20日，Z公司向各承租户发送《进场公告》一份，载明：自2018年2月1日起，由我公司受聘管理本园区物业管理各项服务。2018年3月1日，Z公司（甲方）与道洲公司（乙方）签订《物业服务费用收缴协议》，约定：2018年2月份按原物业费标准收取，2018年3月1日起，每建筑平方米每月6元。2018年3月7日，道洲公司向百德公司发送《关于物业费调整的通知》，载明：原物业公司（A公司）已于2018年1月31日到期，现由Z公司正式接管园区物业管理，从2018年3月1日起物业费调整为6元/平方米，特此通知。2018年5月29日，道洲公司向百德公司发送《催缴函》一份，载明：根据贵公司与我公司签订的《房屋租赁合同》5-3条款约定，本基地物业管理费、电费标准若作新的调整，则按调整后的标准执行。根据上述约定，贵公司应向我公司缴纳2018年2月1日至2018年6月30日的物业费11,613元（计算标准：2018年2月1日至2018年2月28日3.5元/月/平方米，合计1,478元；2018年3月1日至2018年6月30日6元/月/平方米，合计10,135元。）烦请贵公司在收到本函之日起五日内尽快向我公司缴纳上述物业费，若逾期不履行缴纳义务，贵公司将承担因不缴纳物业费而产生的一切不利后果。特此函告。2018年11月16日，道洲公司向百德公司发出《关于敦促百德公司签订〈物业管理三方协议〉及支付物业费的函》，载明：……目前，贵公司已拖欠自2018年2月起至今的物业管理费，我公司多次要求贵公司支付费用，并按合同约定签订《物业管理三方协议》，但贵公司一直置若罔闻，拒不履行。鉴此，我公司特向贵公司致函，以敦促贵公司履行下列合同义务：一、收到本函之日起三日内，贵公司与Z公司、我公司签订《物业管理三方协议》；二、收到本函之日起三日内，向我公司支付2018年2月物业管理费1,478元（按3.5元/平方米计算）、支付自2018年3月1日起至2018年12月31日止的物业管理费25,340元（按6元/平方米计算）。贵公司收到本函后请尽快履行上述义务，否则我公司将采取停止贵公司享有的园区物业管理服务包括停车服务、送货、卸货等权利，以及包括但不限于法律诉讼途径等方式维护自身合法权益，并追究贵公司的违约责任。该函件通过邮政专递寄送给百德公司的法定代表人，于2018年11月17日签收。2018年12月18日，百德公司向道洲公司发送《关于贵公司敦促我公司支付物业费函的回复》，载明：……一、我公司于2016年7月18日与A公司签订“物业协议”，并至今一直按协议所定费用定期缴纳物业管理费，未有拖欠。（2018年3月以后的物业管理费我公司主动缴纳，贵公司以物业费用金额不对为由连续退回两次）。二、贵公司所述的我公司拖欠Z公司管理费问题，我公司特此声明：A公司从未以任何形式（口头或书面）与我公司解除物业协议，我公司也从未与Z公司签订物业协议，更无从谈起物业费从3.5元/平方米调整到6元/平方米。三、在贵我双方就物业费的沟通过程中，我公司于12月14日（周五）全天停电，在上午贵公司未及时恢复电力的情况下，我公司未（为）不影响企业正常运作，公司所有人员至其他场所办公，直至12月15日早晨，贵公司通知我公司电力恢复，可正常办公。就此事的缘由以及对我公司产品的损失，我公司将保留追究法律责任的权利。此事特在此备案。如上所述，贵我公司还尚有各自的立场，我公司建议可由第三方介入（人民法院），公正公平地解决此事。2018年12月24日，道洲公司向百德公司发送《关于百德公司致道洲公司公函的回函》，载明：……一、鉴于园区产权方B公司于2018年1月25日，已向园区各企业、租户发送通知，其与A公司的物业合同到期，不再续签，A公司不再对园区提供物业服务。因A公司已不再具备履行物业合同的主体资格和实际履约的能力，故贵公司与A公司签订的《物业协议》自A公司与产权方合同到期之日起失效。贵公司进驻XX园区时曾作出《XX园区管理规约承诺书》，承诺同意园区建设单位指定的物业管理公司提供物业服务。2018年2月，园区建设单位发出通知，聘任Z公司为园区物业管理人。贵公司应遵从承诺书的规定，服从园区的物业管理安排，与Z公司重新签订物业协议。二、贵公司作为承租人与我公司签订的《房屋租赁合同》为主合同，而贵公司与物业管理公司签订的《物业协议》乃附属合同，从效力上应遵从于主合同的约定。我公司与贵公司签订的《房屋租赁合同》第五条第5-3款约定，贵公司应当另行与租赁房屋所在园区物业管理公司签订物业管理合同，并按规定支付物业管理费；并且若园区物业管理费作新的调整，则按调整后的标准执行。由上述合同条款可见，在贵公司与A公司签订的《物业协议》已经失效的基础上，贵公司有义务按主合同条款约定与园区建设单位新聘任的物业公司按照新的物业费标准重新签订物业协议。三、作为主合同的《房屋租赁合同》条款中已明确约定，与物业管理公司签订物业管理合同，那么权利和义务的主体应为贵公司与物业管理公司，而非合同主体的我公司。贵公司支付物业费的主体对象亦应为物业管理公司，鉴此，在贵公司未与园区物业管理公司、我公司签订任何关于如何支付物业费的书面合同或者协议之前，我公司显然不能作为收取物业费的适格主体。而贵公司在函中称“已将物业费按原与A公司签订的物业协议收费标准将物业费支付我公司，但遭退回”。从该陈述分析，显然贵公司已知悉A公司不再为园区提供物业服务，但苦于不能将物业费直接支付于A公司，不得不采取无赖方式支付给我公司，还自认为已按《物业协议》履行了自身义务。对此，我公司深感荒唐。除此之外，我公司还有一点特此声明，贵公司于2018年12月14日出现的停电事件，停电后，检修电路等工作本应由园区物业公司负责，不属于我公司负责的工作范畴，但我公司作为出租方，已尽最大努力安排外聘专业电工为贵公司电路进行检测，发现乃贵公司自行装修的引电工程出现故障导致停电，停电责任完全在贵公司。鉴于此，我公司及Z公司还将在近期对电路进行检修，以评估贵公司电路故障对园区电路的破坏程度，以确保园区的安全用电。……我公司并善意提醒贵公司，新物业费收费标准为6元/平方米，系整个园区乃至周边园区的合理收费标准，且该标准为园区产权方及园区物业公司制定。若贵公司仍不与我公司及Z公司签相关物业管理协议，势必会产生违约责任，届时产生的诉讼成本，包括但不限于律师费、诉讼费等均由贵公司承担。同时，因贵公司原物业协议已失效，若不与Z公司签订新的物业协议，亦可能造成贵公司不能享受物业服务的局面，贵公司由此产生的损失，后果由贵公司自行承担。……一审法院另查明：道洲公司已向案外人Z公司付清2018年2月至2019年6月期间的物业管理费。一审法院认为，本案案由虽为房屋租赁合同纠纷，但双方争议为《房屋租赁合同》第5-2条、第5-3条约定之物业费负担问题，其中涉及物业管理合同性质及业主、承租人、次承租人和物业服务公司等多方主体，一审法院将其中法律关系分析如下：一、物业服务合同的主体问题。根据《物业管理条例》第二条之规定，所谓物业管理，“是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。由此可知，在物业服务企业提供物业管理服务的场合下，物业服务合同的相对方为业主和物业服务企业，由物业服务企业进行相应的物业管理服务，业主支付费用。本案中，业主方B公司先后与A公司、Z公司签订《物业服务合同》，约定了物业服务的范围、内容以及物业费标准，因此，B公司为物业服务合同法律关系中享受物业管理服务，支付物业费的合同主体。百德公司作为次承租人，本身并非物业服务合同的主体，而是根据租赁合同约定，最终承担物业费的物业使用人。二、百德公司与A公司签订的《XX园区物业服务费用收缴协议》之性质问题。关于物业使用人能否与物业服务企业直接订立物业服务合同的问题，法律并未禁止，因此根据民事活动平等自愿原则，只要双方约定不违反法律，且不损害业主或其他第三人利益，应当认为物业使用人与物业服务企业自愿就物业服务达成一致并无不可。本案中，百德公司系园区中众多次承租人之一，其虽与A公司就物业服务签订《收缴协议》，但百德公司作为该协议乙方并无选择物业服务企业的权利，也无协商确定物业费价格的能力，该协议并非简单存在于百德公司及物业服务企业之间的物业服务合同。相反该《收缴协议》明确，A公司提供物业服务的依据是《物业管理条例》、《管理规约》及其与B公司签订的物业服务合同，百德公司支付物业费的依据是其与道洲公司签订的《房屋租赁合同》以及A公司与B公司签订的物业服务合同，由此可见，该《收缴协议》签订的依据是B公司与A公司之间物业服务合同，该协议是从属于物业服务合同的，是百德公司根据《房屋租赁合同》承担物业费条款而与物业服务企业达成由其直接支付物业费的约定。本案中，百德公司以其与A公司之间《收缴协议》未解除为由进行抗辩，但由于该《收缴协议》从属于业主B公司与A公司之间的物业服务合同，原先的物业服务合同已经到期终止，因此，处于从属地位的《收缴协议》也一并归于终止。故百德公司此项抗辩理由并无法律依据，不予支持。三、对于道洲公司、百德公司《房屋租赁合同》第5-3条之解读。根据《物业管理条例》第四十二条第一款之规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定……。”因此，业主是物业服务合同的付款主体，百德公司作为次承租人，在物业服务合同法律关系中处于实际享受物业服务的地位，其承担支付物业费的义务来源于其与业主或转租人之间的具体约定。本案中，道洲公司、百德公司在双方《房屋租赁合同》第5-2条约定，“乙方在租赁期间，使用该房屋所发生的……物业管理等相关费用由乙方支付”，该条已经为百德公司承担物业费的支付义务明确了合同依据。在此前提下观察道洲公司、百德公司《房屋租赁合同》第5-3条“物业管理费按物业公司相关规定支付，具体由乙方与物业公司另行签署物业管理合同约定”的合同内容，结合法院第二点分析中对于百德公司与物业服务企业间合同性质的判断，可知该条款之意思并非给百德公司带来选定物业服务企业、协商物业费标准的权利，而是道洲公司、百德公司双方协商一致，将百德公司在《房屋租赁合同》中承担的支付物业费义务具体化，使百德公司直接与物业服务企业发生联系，在百德公司与物业服务企业签署合同后，直接约定由百德公司将物业费支付给物业服务企业。四、本案物业费之负担问题。从《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的表述来看，物业服务企业可以依据业主与承租人之间的约定，直接向承租人主张物业费，否则业主的连带责任将无从谈起。此外，根据司法解释以及《物业管理条例》，该连带债务为法定之债，并不允许当事人约定排除。具体到本案中，在B公司与道洲公司以及道洲公司与百德公司之间租赁合同均对物业费之负担作出约定的情况下，物业服务企业可以根据上述租赁合同，向B公司、道洲公司以及百德公司主张支付物业费的连带责任。因此，根据道洲公司、百德公司间《房屋租赁合同》第5-2条之约定，结合上述第三点分析，百德公司因租赁合同对于物业费负担之约定负有支付物业费之义务，且该义务的产生并不以百德公司与物业服务企业签署合同为前提。虽然本案中，百德公司以其与Z公司之间无合同为由进行抗辩，但由于百德公司支付物业费之义务来源为道洲公司、百德公司《房屋租赁合同》第5-2条之约定，百德公司与Z公司之间是否签订付款合同并不影响物业费的最终负担，因此，百德公司此项抗辩意见并无合同与法律依据，不予采纳。鉴于道洲公司已经支付了相应的物业费，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第二款后段“实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿”之规定，道洲公司有权向百德公司主张百德公司在自身责任份额内应承担的物业费。五、物业服务费标准问题。百德公司对于物业费标准之抗辩意见有两点：1、根据其与A公司之间《收缴协议》约定，物业费标准如有调整，调整额度应经协商后确定；2、B公司与Z公司系关联公司，其签订的《物业服务合同》加重百德公司负担，未经百德公司认可，对其不发生效力。对此，一审法院认为：1、首先，《收缴协议》系百德公司与A公司签订，无法约束Z公司；其次，该《收缴协议》因B公司与A公司之间物业服务合同终止而终止；最后，根据百德公司在与道洲公司《房屋租赁合同》第5-3条后段“本基地物业管理费……标准若作新的调整，则按调整后的标准执行”之约定，百德公司亦认可物业费标准可进行调整。2、B公司与Z公司之间虽有关联关系，但关联公司之间签订的合同并非当然无效，百德公司对于周边物业费市场价标准并未进行举证，仅以Z公司的新物业费比A公司的物业费高为由作为抗辩，显然缺乏证据支撑。综合以上分析，百德公司对于物业费标准的抗辩理由无事实依据，不予认可。百德公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由百德公司自行承担。一审法院审理后于2019年11月15日作出判决：上海百德家庭用品有限公司于判决生效之日起十日内向上海道洲信息科技有限公司支付物业管理费42,018元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计425.23元，由上海百德家庭用品有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就涉案房屋签订房屋租赁合同，约定由上诉人与物业服务公司另行签署物业管理合同，按照物业服务公司相关规定支付物业服务费。即出租人与承租人约定由承租人直接向物业服务公司支付物业服务费。上诉人与A公司签订的物业服务费用收缴协议虽然约定缴费期限至上诉人承租物业截止的租赁服务期间。但A公司与B公司间的物业服务合同到期后，双方并未续签合同，A公司不再向涉案房屋所在园区提供物业服务。上诉人与A公司间的物业服务费用收缴协议事实上无法继续履行。此后，B公司与Z公司签订物业服务合同，并由Z公司向涉案房屋提供物业服务。故按照上诉人与被上诉人之约定，上诉人负有向Z公司支付物业服务费之义务。上诉人无权以其与A公司仍存在物业服务费用收缴协议为由拒绝向Z公司支付物业服务费。关于B公司与Z公司签订的物业服务合同约定的物业服务费收费标准是否侵犯了上诉人利益之争议。上诉人与被上诉人约定物业服务费做新的调整，则按调整后的标准执行。由此，可以认定在承租涉案房屋时，上诉人对于租赁期间物业服务费存在上涨的可能性是有所预见的，按照调整后的标准支付物业服务费，亦是上诉人应负之合同义务。上诉人无权以未与其协商为由拒付物业服务费，亦无权要求按照调整前的标准支付物业服务费。B公司与Z公司签订的物业服务合同提高了物业服务费的收费标准，由此确实导致上诉人支出的物业服务费增加。但第一，物业服务费收费标准提高，属于上诉人在签订租赁合同时可以预见的范围，并未超出上诉人之预期，未损害上诉人的合同利益；第二，上诉人并无证据证明新的物业服务费收费标准明显高于周边物业服务费的一般水平，也无证据证明B公司与Z公司存在恶意串通之行为。综合上述分析，Z公司虽然提高了物业服务费的收费标准，但上诉人无权以物业服务费标准过高为由拒绝支付。根据相关司法解释之规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。因上诉人未按新的收费标准支付物业服务费，故在向Z公司支付物业服务费后，被上诉人有权按照其与上诉人间的内部约定向上诉人追偿。上诉人关于被上诉人无权向其主张代付的物业服务费的上诉意见，与法相悖，本院不予采纳。由此，一审法院判定上诉人向被上诉人支付物业服务费42,018元，具有相应的事实基础及法律依据，本院予以维持。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人百德公司的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850.46元，由上海百德家庭用品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年七月二十七日书记员 张 琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……