云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3211号上诉人（原审原告、反诉被告）:张超，男，汉族，1989年3月12日出生，云南省昆明市人，住云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：邹震、罗伊琳，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李强，男，汉族，1971年2月21日出生，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区，被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈艳，女，汉族，1975年6月5日出生，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区，李强、陈艳共同的委托诉讼代理人：张楠林，云南金东方律师事务所律师，特别授权代理。上诉人张超因与被上诉人李强、陈艳房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初7941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张超上诉请求：1、撤销一审判决第二项；改判李强、陈艳继续履行《房屋转让预约合同》，将位于盘龙区房屋腾退、交付给张超，至张超取得不动产登记受理通知单之日止；2、一、二审诉讼费由李强、陈艳承担。事实和理由：从李强、陈艳提交的反诉状，庭审及公证书，其认可收到张超银行转账的30万，张超按合同约定支付了购房款30万元，李强、陈艳也按照约定交付了房屋，双方当事人已经履行了合同约定的义务；张超还提交了一份案外人黄某代张超支付房款给李强的转款明细记录复印件，明确记载了李强收到过黄某代付款项的事实。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。李强、陈艳辩称，预约合同不是双方的真实意思表示，李强向案外人黄某借款，为了借款安全，就做了一个房屋买卖预约合同，合同目的是为借款提供担保，李强和陈艳没有和张超发生过经济往来，李强和陈艳也没有收到张超的30万元购房款。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张超向一审法院起诉请求：1、请求判令李强、陈艳继续履行《房屋转让预约合同》，将位于盘龙区房屋腾退、交付给张超，至张超取得不动产登记受理通知单之日止。2、本案诉讼费由李强、陈艳承担。李强、陈艳一审反诉请求：1、请求判令李强、陈艳与张超之间2018年4月10日签订的《房屋转让预约合同》无效；2、判令张超恢复盘龙区金尚俊园二期五幢2101号房屋的装修；3、判令张超赔偿因强占李强、陈艳的房屋造成的装修损失6万元；4、由张超承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月10日张超与李强、陈艳签订《房屋转让预约合同》约定：李强、陈艳将通过房屋拆迁回迁安置的昆明市盘龙区房屋转让给张超，转让价款为人民币1000000元，同时双方自愿约定，张超已于签订本合同之日前将预付款人民币叁拾万元整支付给了李强、陈艳，余款人民币柒拾万元整待李强、陈艳取得不动产权登记证书后，协助张超办理产权转移登记且张超取得不动产登记受理通知单当日一次性支付给李强、陈艳。2018年4月10日双方就上述《房屋转让预约合同》在云南省昆明市明信公证处进行了公证。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”张超与李强、陈艳签订的《房屋转让预约合同》内容真实、合法有效，双方应当恪守履行，李强、陈艳主张合同无效，但李强、陈艳提交的证据并不能证明《房屋转让预约合同》符合合同无效的情形，张超称本案的购房款300000元系通过案外人黄某的账户转给李强，但张超并未提交证据证实委托案外人黄某代为支付购房款也并未提交证据证实张超与案外人黄某有债权债务关系，且李强及陈艳庭审中并不认可该笔转账系支付购房款，并提交了银行流水及支付宝转账记录证明李强与案外人黄某之间的多次款项往来，故张超并未向李强及陈艳支付购房款，关于案外人黄某向李强支付的300000元各方当事人可以另案予以解决。双方均应按照《房屋转让预约合同》履行自己的义务，对李强、陈艳主张《房屋转让预约合同》无效的诉讼请求不予支持。关于张超主张腾退、交付位于盘龙区房屋，至张超取得不动产登记受理通知单之日止的诉讼请求及在房屋具备办理产权证时由李强、陈艳配合办理产权证，办理产权证后张超再将剩余房款700000元交付给李强、陈艳的主张，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案根据双方合同约定，张超应向李强、陈艳先支付预付款300000元，但张超并未支付该笔款项，李强、陈艳可以拒绝履行自己的义务，故对张超的该项诉讼请求及主张不予支持。关于李强、陈艳要求张超恢复涉案房屋装修及支付占用房屋造成装修损失60000元的诉讼请求，因李强、陈艳并未提交证据证实房屋原状，且其提交的《千百炼装饰工程有限公司工程施工合同条款》还涉及案外人的权利义务，其上述诉请不宜在本案中进行处理，各方当事人可以另案解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、原告（反诉被告）张超与被告（反诉原告）李强、陈艳2018年4月10日签订的《房屋转让预约合同》有效；二、驳回原告（反诉被告）张超的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李强、陈艳的反诉请求。本诉案件受理费人民币13800元由原告（反诉被告）张超承担，反诉案件受理费人民币688元由被告（反诉原告）李强、陈艳承担。二审中，张超申请证人黄某出庭作证，并提交一份李强书写的收条，欲证明李强收到35万元购房款，经质证，李强和陈艳对黄某的证言不予认可，李强认可收条是其书写，但认为是张超让人胁迫其书写的，落款时间与实际书写时间不符；李强和陈艳未提交新的证据；本院认为：证人黄某持有的收条上的金额与《房屋转让预约合同》上的金额不一致，且证人也陈述其与李强之间存在借款关系，张超提交的证据不足以证明李强收到黄某的30万元是张超支付的购房款，本院对其提交的证据不予采信。经二审审理查明的案件事实与一审查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。本案争议焦点为：张超要求李强和陈艳交付房屋的诉讼请求是否有事实和法律依据。本院认为，一、涉案《房屋转让预约合同》约定：“…为保证将来能顺利订立正式的房屋买卖合同，现达成如下意向意见，以资共同信守…双方应按本预约合同内容签订正式房地产转让合同…本合同不作为房屋产权转移的依据，正式房屋买卖合同内容包括但不限于本合同的范围，但甲乙双方在正式合同内容中对房地产转让价款、过户登记手续及费用承担的内容，不得单方面作任意变更…”，根据协议内容，双方签订的仅为预约合同，该预约合同的合同目的是签订正式的房屋买卖合同，“不作为房屋产权转移的依据”，故张超依据预约合同要求直接交付房屋并办理不动产权属登记没有合同依据，要完成房屋所有权转移需要双方就相关内容进一步磋商并另行签订买卖合同。二、李强、陈艳陈述收到案外人黄某的30万元是借款，提交了相应的还款凭据，黄某也陈述与李强存在借款关系，其持有的李强出具的购房款收据上的金额与预约合同约定的金额不一致，不能证明李强收到的30万元是购房款，结合预约合同约定的购房款金额远低于市场价等事实，张超主张李强和陈艳交付房屋没有充分的事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。综上，张超的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人张超承担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  杨 艳二〇二〇年七月十日书记员  蔡 磊