上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2392号上诉人（原审被告）：乌兰，女，1969年9月3日出生，蒙古族，户籍地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。委托诉讼代理人：柏新祥，上海市大华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡桂芬，女，1936年2月12日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人:李德兴，上海市闵行区江川法律服务所法律工作者。原审被告：王伟勤，男，1958年3月22日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：徐佳卿，上海合勤律师事务所律师。原审被告：王明光，男，1960年3月8日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。法定代理人：王慧（系王明光之妹），1963年5月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。原审被告：王慧，女，1963年5月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人乌兰因与被上诉人胡桂芬、原审被告王伟勤、王明光、王慧确认合同无效纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初26655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人乌兰上诉请求：撤销一审判决。事实和理由:本案的房屋买卖纠纷源于房屋被拆迁，与一般房屋买卖不同；2008年上诉人与王某间以动迁补偿款的内部结算形式支付房款，故不能以上诉人签约后未付款为由而认定合同无效。被上诉人胡桂芬辩称，涉讼房屋为夫妻共同财产，被上诉人对于王某与乌兰、王伟勤签订买卖合同不知情，房屋买卖合同应为无效；虽然签订了买卖合同，但上诉人没有付款，存在欺诈，致使王某以为出租房屋而在合同上签字，实际上双方间并无真实的买卖关系，故其认为一审判决正确，要求维持原判。原审被告王伟勤述称，买卖合同的签订过程中有瑕疵，订立合同的真实目的是为了防止王某排除王伟勤对房屋的继承权，所以在王某在世时转让房屋；当事人存在主观恶意，合同应为无效，故其要求维持原判。原审被告王慧述称，王某以为出租房屋，并不知道房屋已转让给上诉人与王伟勤；王慧照顾父母及残疾哥哥，上诉人担心王某将房屋给王慧而签订房屋买卖合同，故其要求维持原判。原审被告王明光述称，其与王慧意见一致，要求维持原判。胡桂芬诉至一审法院，请求判令：1.确认王某与乌兰、王伟勤于2014年10月28日签订的关于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效;2.乌兰、王伟勤立即将位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的不动产登记内容恢复至原来状态。一审法院认定事实：王某（已故）系胡桂芬的丈夫，两人婚后育有长子王伟勤，次子王明光及女儿王慧。乌兰与王伟勤于2003年9月8日登记结婚，于2019年4月9日调解XX。原审另认定，2008年10月，王某原承租的位于上海市徐汇区XX路XX号XX室公房遇动迁。2008年10月30日,王某（作为被拆迁人，签约乙方）与上海市XX中心（作为拆迁人，签约甲方）及上海XX有限公司（作为拆迁实施单位，签约甲方）签订了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》1份,约定房屋承租人为王某,同住人为配偶胡桂芬,长子王伟勤,次子王明光。1.该户房屋拆迁补偿款及各类费用补贴总价人民币（下同）1,187,571元。2.乙方向甲方申购（1）XX路XX弄XX号XX室房屋，建面71.40平方米，房价307,020元，产权人王伟勤；（2）XX路XX弄XX号XX室房屋，建面71.57平方米，房价307,751元，产权人王某；3.甲方在乙方应得的房屋拆迁补偿款及各类费用中扣除上述房屋总价后，应支付余额572,860元。4.省略。2008年12月9日,王某（作为购房人）与上海市XX中心（作为拆迁人）及上海XX有限公司（作为拆迁实施单位）签订《配套商品房供应单》1份，约定由王某（作为户主），胡桂芬、王伟勤、王明光（作为同住人）以房价307,751元购得位于闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋。2009年8月27日，位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权登记在王某名下。原审再认定，2014年10月28日,王伟勤、乌兰（作为买受人）与王某（作为卖售人）就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订了《上海市房地产买卖合同》,约定由王伟勤、乌兰以944,724元的价款受让王某的上述房屋。双方确认，在2015年1月28日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。除上述约定外，该合同《付款协议》、交房日期等主要条款均为空白。签约后，王伟勤、乌兰未向王某支付过任何款项。2014年12月10日,涉案房屋的产权被核准登记至王伟勤、乌兰名下。原审还认定，2019年3月6日，乌兰诉诸一审法院要求与王伟勤解除婚姻关系。2019年4月9日，在一审法院主持调解下，双方达成如下调解协议：一、乌兰与王伟勤自愿XX；二、案件受理费减半收取计人民币100元（乌兰已预交），由双方各半负担（王伟勤负担的案件受理费已当庭履行）。原审另认定，王某在（2018）沪0112民初31729号案庭审中称，“当时乌兰和我说，房屋要借掉，让我去签个字，我又不知道，所以就签字了。对于房屋产权过户到他们名下，我是不清楚的。买卖我是不知道的，我也不识字”。“我知道她说是借房子，我没有拿到过他们一分钱”。“动迁后的钱款给乌兰拿走了。乌兰拿了钱去买汽车、黄金、给她自己女儿结婚购入钻戒等”。“乌兰不但将动迁的钱用完了，还问我借养老的钱。儿子出面来借，我也没有办法，后来我要回来部分养老的钱”。“因为她和我儿子结婚了，儿子出面要，我又不能拒绝”。原审又认定，王某于2019年5月29日过世。一审法院认为：涉案房屋原虽登记在王某一人名下，但该房屋的取得系在王某与胡桂芬婚姻关系存续期间，故该房屋原属于王某与胡桂芬的夫妻共同财产。根据相关法律规定，处分共有财产须经全体共同共有人同意。胡桂芬以提起本案诉讼的方式表达了其本人真实的意愿。本案中，买卖双方在没有征得胡桂芬书面授权同意出售的情况下，擅自订立房屋买卖合同，且在王伟勤、乌兰未支付分文房款的情况下，将涉案房屋产权办理转移至王伟勤、乌兰名下,王伟勤、乌兰主观上显然具有侵占涉案房屋的恶意，王伟勤、乌兰的上述行为已严重侵犯了胡桂芬作为共有人的合法权益。因此一审法院认定，王伟勤、乌兰与王某所签署的《上海市房地产买卖合同》，损害了胡桂芬的共有人利益，当属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，王伟勤、乌兰应将涉案房屋产权恢复登记至订立《上海市房地产买卖合同》之前的状态。胡桂芬诉请于法有据，一审法院予以支持。乌兰关于其买卖行为没有侵犯他人权利之抗辩意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。王伟勤、王明光、王慧对此所作之抗辩，一审法院均予以采信。一审法院审理后，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款、第五十八条之规定,于二〇二〇年一月二日判决：一、确认王伟勤、乌兰与王某于2014年10月28日就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。二、王伟勤、乌兰于判决生效之日起十日内将位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权恢复登记至之前的状态。一审案件受理费减半收取计40元，由王伟勤、乌兰各半负担。二审中，上诉人出示下列证据材料：1、应安置人口复核表，旨在证明上诉人系安置对象,享有其和女儿及申请人怀有胎儿共三人的补偿款；2、房屋拆迁补偿安置协议，旨在证明上诉人等三人享有825,000元的补偿款，该笔款项被王某领取且用于购房，从而证明上诉人早已付清302室房款。被上诉人发表如下质证意见：证据1：该表格证明上诉人不具有拆迁人资格；证据2：证据来源不清楚，真实性无法确认。原审被告王伟勤发表如下质证意见：证据1：效力有异议，房屋系其与王某、胡桂芬、王明光的安置利益；证据2：与被上诉人质证意见一致。原审被告王慧、王明光发表如下质证意见：证据1：与王伟勤质证意见一致；证据2：不是乌兰等三人的补偿款。本院认为，上诉人出示之材料均不足以证明乌兰系以补偿款支付涉讼房屋买卖合同中的购房款，故不予确认。被上诉人出示下列证据材料：1、上海市公安局户籍证明资料两页，旨在证明王某于2019年5月30日报死亡注销户口，其妻胡桂芬、其子王明光、王伟勤、女儿王慧；2、遗嘱一份，旨在证明王某立遗嘱将涉讼房屋产权归被上诉人一人所有。上诉人对证据1没有异议，但对遗嘱真实性不予认可；原审被告王伟勤对证据1真实性没有异议，对证据2的真实性和法律效力没有意见；原审被告王明光、王慧表示同意王伟勤意见，其尊重王某意见。本院认为，证据1有证据效力；至于证据2，鉴于上诉人不认可，且代书人、见证人均未到庭作证，故被上诉人于本案中依据该材料要求房屋归其一人所有依据不足，尚难成立。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，被上诉人表示因王某已去世，房屋恢复登记至王某名下没有操作性，其明确诉请为要求王伟勤、乌兰将涉讼房屋产权恢复登记至被上诉人名下。二审中，上诉人向本院出具书面意见，表示因上海市徐汇区人民法院已受理其与被上诉人、原审被告的共有权纠纷案件，本案二审诉讼已无意义，故其申请撤回本案上诉。本院认为，本案中，乌兰主张其与王某间以动迁补偿款的内部结算形式支付房款，故不能以其签约后未付款为由而认定合同无效；胡桂芬则认为乌兰没有支付购房款，存在欺诈，乌兰与王某间并无真实的房屋买卖关系。对此，本院评述如下：首先，《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》明确涉讼房屋产权人为王某；其次，乌兰、王伟勤与王某虽签订《上海市房地产买卖合同》，但乌兰、王伟勤并未实际支付转让款；再次，王某在前案庭审中陈述当时因乌兰说房屋要借掉其才签字，对于房屋买卖、产权过户其均不清楚，其不识字；最后，二审中，乌兰提出其以动迁补偿款内部结算形式支付房屋转让款，同时陈述其于今年春节才知道享有动迁补偿款份额，因此，本院认为，现有证据不能反映出乌兰所述的双方对以内部结算补偿款形式支付房屋转让款已达成一致，且对照前述乌兰之自述，乌兰在不知晓其有补偿款份额的情形下即与王某达成内部结算显与常理不合。综合前述情形，本院认为，乌兰、王伟勤与王某虽签订了房地产买卖合同，但从合同订立、履行过程来看，双方间并无真实的房屋买卖的意思，故该房地产买卖行为应为无效。本院同时认为，涉讼房屋产权原登记于王某名下，鉴于王某已去世，原审法院判决将房屋产权恢复登记至其名下，显然不具有可执行性；二审中，原审被告王伟勤、王明光、王慧均愿意将涉讼房屋产权恢复至胡桂芬名下，于法无悖，故本院对原审判决的相关内容予以变更。本院需要指出的是，乌兰于二审中提出撤回其上诉，鉴于原审的判决主文缺乏可执行性，故就该撤回上诉的申请，本院不予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初26655号民事判决第一项；二、变更上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初26655号民事判决第二项为：王伟勤、乌兰于本判决生效之日起十日内将位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权变更登记至胡桂芬名下。一审案件受理费减半收取计40元，由王伟勤、乌兰各半负担。二审案件受理费80元，由乌兰负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年七月二十四日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……