贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔04民终861号 上诉人（原审原告）：冯世伦，男，1947年2月1日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵阳市云岩区。 上诉人（原审原告）：黄秧娥，女，1948年3月25日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵阳市云岩区。 冯世伦、黄秧娥共同委托诉讼代理人：曾美月，贵州赤丞律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：安顺建安置业发展有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区虹湖路与北山路交叉口东北角。统一社会信用代码：91520400063058285L。 诉讼代表人：归东，安顺建安置业发展有限公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：龙伟林、李雪，贵州富迪律师事务所律师、实习律师。代理权限为特别授权代理。 原审第三人：张雪尽，女，1961年5月10日出生，苗族，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。 上诉人冯世伦、黄秧娥与被上诉人安顺建安置业发展有限公司（以下简称建安公司）及原审第三人张雪尽商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院作出的（2019）黔0402民初471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人冯世伦、黄秧娥上诉请求：一、请求撤销一审判决，或改判支持冯世伦、黄秧娥的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由建安公司承担。事实与理由：1.双方签订《商品房买卖合同》后，冯世伦、黄秧娥按约付清了全部购房款，建安公司应当履行交付商铺的义务。2.张雪尽向冯世伦所借的款项，系用于建安公司的工程项目。建安公司与张雪尽于2015年4月8日向冯世伦出具的借条与承诺书，对2015年10月7日前不能归还所欠款项便用商铺进行抵偿有明确的意思表示。因期限届满，建安公司与张雪尽未履行承诺，故冯世伦以订立商品房买卖合同的方式实现债权，系以物抵债，而非一审认定的非典型担保。3.张雪尽作为时任建安公司的法定代表人，以公司及自己的名义对外借款并用于公司项目建设，系履行法定代表人的职责，产生的法律后果应由建安公司承担。建安公司以张雪尽的行为侵害公司利益为由不予认可，没有法律依据。4.建安公司因不能履行到期债务，用商铺抵偿借款，冯世伦为此补足相应的差价，双方行为可理解为互负债务。 原审原告冯世伦、黄秧娥向一审法院起诉请求：一、判决双方继续履行《商品房买卖合同》，由建安公司向冯世伦、黄秧娥交付所购商铺，并协助办理权属登记手续；二、判令建安公司支付从2016年8月31日起至今逾期交房的违约金8766.75元（实际金额计算实际履行完毕合同义务之日止）；三、诉讼费用由建安公司承担。 一审法院认定事实：2014年4月8日，冯世伦与张雪尽签订《资金借款协议》。约定张雪尽向冯世伦借款2500000元，借款期限2014年4月8日至2015年4月7日止，延期为6个月。同日，张雪尽向冯世伦出具《借条》一份，载明收到借款贰佰万元整。后张雪尽收到冯世伦女儿冯骏银行转入款项1880000元。2015年4月8日，张雪尽在上述《借条》上注明：“该借条作废，只作依据使用。此借条中贰佰万本金转借到建业房地产开发有限公司张雪尽名下，2015年前的利润分红已全部结付清楚”。2016年1月29日，冯世伦、黄秧娥与建安公司签订《商品房买卖合同》，约定冯世伦、黄秧娥购买建安公司开发的“虹湖之舟”3幢1单元2号商铺一套，并办理了备案登记。同日，冯世伦出具《承诺书》一份，载明：“因张雪尽及安顺建安置业发展有限公司未按支付投资分红及借款，现将1067790元的借款和投资分红购买‘虹湖之舟’项目D3栋1层2号物业，建筑面积为60.71平方米的商铺，但如安顺建安置业发展有限公司2016年3月8日，将承诺的欠款和投资分红付清，本人购买‘虹湖之舟’的商铺合同无效”。2016年6月22日，张雪尽出具《还款承诺书》，载明：“鉴于本人张雪尽与冯世伦债务关系，为履行债务人义务、保证冯世伦债权安全，本人张雪尽对冯世伦做出如下承诺：本人定于2016年7月15日前向冯世伦归还借款100万元整，剩余借款于2016年7月15日双方再另行协商归还日期。若本人张雪尽于承诺期内无法按上述承诺执行的，冯世伦有权处置张雪尽抵押的房产，价格由双方再进行协商决定”。2019年5月6日，贵州省安顺市中级人民法院作出（2019）黔04破1号民事裁定，裁定受理邱爱智对建安公司提出的破产申请，建安公司管理人已按规定通知冯世伦申报债权。 一审法院认为：冯世伦提供《商品房预售合同备案登记表》，拟证实其与建安公司成立房屋买卖合同关系。但从合同备案登记的时间及冯世伦同一时间出具的《承诺书》来看，其真实意思是为借款提供担保。其次，从履行方式上看，在合同签订后长达三年的时间内，冯世伦未要求交付房屋，与正常交易习惯不符。冯世伦认可与张雪尽的借贷事实，张雪尽系建安公司董事，其利用职务便利与冯世伦、黄秧娥签订的《商品房买卖合同》，是为保借款提供担保，双方名为商品房买卖，实为借贷担保。故冯世伦与张雪尽成立借贷关系，所签商品房买卖合同，系非典型担保。冯世伦直接请求取得商铺所有权的主张，违反了禁止流质原则，不予支持。根据法律规定，冯世伦应按基础法律关系主张权利，经一审法院向其释明仍坚持其以商品房买卖合同关系主张权利，应予驳回。故一审判决：驳回冯世伦、黄秧娥的诉讼请求。案件受理费100元，由冯世伦、黄秧娥承担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，二审中，本案争议焦点为：冯世伦、黄秧娥与建安公司是否存在真实的商品房买卖合同关系。 综合全案证据，本院认为，双方不存在真实的商品房买卖合同关系。理由如下：冯世伦与张雪尽于2014年4月8日发生借贷关系。此后，双方于2015年4月8日确认，将借款转入建安公司张雪尽名下。2016年1月29日，冯世伦、黄秧娥在与建安公司签订案涉商铺买卖合同的同时，冯世伦亦作出明确承诺，即：若建安公司与张雪尽于2016年3月8日前付清所欠借款及投资分红，则双方所签订的商铺买卖合同无效。该承诺已充分表明，案涉商铺名为买卖，实为借款担保。2016年6月22日，张雪尽向冯世伦作出承诺，再次确认借款的事实，并表示如若不能在2016年7月15日前偿还，则同意冯世伦处置所抵商铺。综上，冯世伦、黄秧娥与建安公司签订的商品房买卖合同，意在为张雪尽与其的借款提供担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系进行审理。一审经向冯世伦、黄秧娥释明，其拒绝变更诉讼请求，故一审据此判决驳回冯世伦、黄秧娥诉讼请求，并无不当。 关于冯世伦、黄秧娥主张双方构成以物抵债及互负债务的问题。经查，在张雪尽未按冯世伦要求在2016年3月8日前付清欠款及投资分红的情况下，双方又于2016年6月22日再次将还款期限延至2016年7月15日，并明确如若不归还，冯世伦可对抵押商铺进行处置，价格由双方再进行协商决定。从上述内容看，双方约定的“处置”，需经相应的评估、拍卖、折价等程序后才能实现，显然并不包含“以物抵债”的意思表示。同理，双方亦不存在互负债务的问题。故，冯世伦、黄秧娥该项上诉理由不成立，不予支持。 综上，上诉人冯世伦、黄秧娥的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人冯世伦、黄秧娥负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈优海 审判员  刘 熹 审判员  辜贤莉 二〇二〇年七月十六日 法官助理程基洪 书记员齐桓（代）