青海省格尔木市人民法院民事判决书（2020）青2801民初447号原告：格尔木正祥物资贸易有限责任公司，住所地格尔木市昆仑中路46号，统一社会信用代码916328017105937878。法定代表人：李加忠，经理。委托诉讼代理人：刘瑞英、郭鹏，青海盐湖律师事务所律师。被告：雷月艳，女，1988年4月29日生，汉族，住格尔木市。委托诉讼代理人：郑淑蓓，青海岿然律师事务所律师。第三人：王凤梅，女，1985年10月24日生，汉族，住格尔木市。第三人：张瑞瑞，女，1985年12月18日生，汉族。第三人：马宏强（曾用名“马强”），男，1986年10月6日生，汉族，住格尔木市。第三人：赵万超，男，1989年10月29日生，汉族，住广东省深圳市南山区。第三人：张慧，女，1987年3月8日生，汉族，住格尔木市。原告格尔木正祥物资贸易有限责任公司与被告雷月艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案，依法适用普通程序，2020年3月31日经被告雷月艳申请追加王凤梅、张瑞瑞、马宏强、赵万超及张慧为本案第三人参加诉讼，后公开开庭进行了审理。原告格尔木正祥物资贸易有限责任公司委托诉讼代理人刘瑞英，被告雷月艳及委托诉讼代理人郑淑蓓，第三人王凤梅、张瑞瑞、马宏强、张慧到庭参加诉讼，第三人赵万超经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告格尔木正祥物资贸易有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即支付拖欠的房屋租金360000元（2019年4月1日至2020年3月30日）及利息15660元（2019年2月28日至2020年3月1日11个月利息）；3.判令被告支付自2020年2月29日起至全部收回房屋的租金及利息；4.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告明确主张的利息按照中国银行同期贷款利率4.35%计算，并表明第三项诉讼请求起算时间应为2020年3月2日。事实与理由：2018年4月1日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，原告将其位于格尔木市××路上下两层门面房租赁给被告开格尔木鸿基名品生活馆（以下简称“鸿基生活馆”），被告收到房屋后进行了装修并营业至今，第一年的租金660000元被告按时交纳，并交纳40000元押金。第二年（2019年4月1日至2020年3月30日）的租金660000元于2019年4月22日交纳300000元，剩余360000元拖欠至今。在原告起诉后，被告于2020年3月30日将租赁房屋的钥匙交到原告门卫处，但不配合办理书面移交手续，原告认为涉案合同并没有解除，在被告办理交接手续后才同意退还其40000元押金。原告为证明其主张向法院提交以下证据：证据一、《房屋租赁合同》一份、房产证复印件一份及《房产证说明》一份。欲证明：原、被告签订合同约定被告若不能按时交纳房租或擅自转租，原告将无条件解除合同并收回房屋。原、被告是合同的相对人，被告与第三人合伙经营鸿基生活馆或与禹皓公司存在合作关系均与原告无关。证据二、《交房说明》一份、原告原营业执照及法定代表人身份证复印件各一份、原告登记（备案）材料复印件一组及鸿基生活馆营业执照复印件一份。欲证明：原告于2018年2月1日将房屋交付被告，并免收两个月租金。证据三、催交房租通知书四份，照片打印件八页及微信截图打印件六页（均无原始载体核对）。欲证明：原告自2019年3月28日起一直督促被告支付租金未果，被告构成根本性违约。被告雷月艳辩称，原、被告签订房屋租赁合同的情况属实，期限自2018年4月1日至2023年3月30日，该房屋用于经营鸿基生活馆，故原告应当将其列为被告，被告为鸿基生活馆的登记经营者，也是实际经营者之一，原告应当列其他实际经营者第三人王凤梅、张瑞瑞、马宏强、赵万超及北京禹皓服饰有限公司（以下简称“禹皓公司”）为本案共同被告。2018年2月交纳200000元定金，3月第三人张瑞瑞通过银行向原告转款500000元，其中660000元是房屋租金，40000元是押金。后第三人马宏强与原告重新达成口头协议，自2019年4月1日后的年租金为500000元，故原、被告签订的房屋租赁书面合同已经终止，涉案合同已经解除，2019年4月22日第三人赵万超向原告转款300000元，原告没有向被告催缴过剩余款项，故拖欠200000元应由鸿基生活馆支付；合同亦未约定违约金，故原告主张的利息没有事实及法律依据。2020年3月31日原告派人看完涉案房屋后就把钥匙拿走了。被告为反驳原告的诉讼请求提交以下证据：证据一、单店联营经营合同一份、房屋租赁合同复印件一份及营业执照复印件一份。欲证明：禹皓公司法定代表人第三人赵万超与被告、第三人王凤梅、张瑞瑞、马宏强达成合作经营意向，2018年4月1日被告以个人名义与原告签订房屋租赁合同后，2018年4月28日禹皓公司作为甲方、被告及第三人王凤梅、张瑞瑞、赵万超作为乙方签订合同，约定联合经营禹皓公司线下实体店，期间自2018年4月28日至2019年4月27日；鸿基生活馆于2018年5月29日注册。证据二、谈话录音二份（无原始载体核对）。欲证明：2020年3月14日、30日原告人员周新春、吴光平均认可在2019年6月与第三人马宏强就涉案房屋租赁重新达成口头协议，年租金为500000元。证据三、禹皓公司与第三人张慧签订的《买卖合同协议》截屏打印件一份。欲证明：被告及第三人王凤梅、赵万超、张瑞瑞与禹皓公司合作到期后，第三人赵万超代表被告及第三人马宏强、张瑞瑞、王凤梅与原告重新达成租赁协议，自2019年4月20日之后由第三人赵万超的禹皓公司经营，将店转给第三人张慧经营。第三人马宏强、张瑞瑞、王凤梅述称，2019年4月因被告、第三人马宏强、张瑞瑞、王凤梅及赵万超合伙经营的鸿基生活馆房租过高，第三人马宏强代表鸿基生活馆找原告要求降低租金，原告股东周新春口头承诺年租金300000元，对此除了第三人赵万超外其他合伙人都不同意继续租赁，所以第三人赵万超将300000元租金转给原告，后原告要求年租金按500000元计算，故尚欠的200000元租金应当由第三人赵万超承担。第三人张慧述称，2018年9月至2019年4月第三人张慧是禹皓公司的员工，负责旗下店铺的运营管理，其中被告租赁原告的一层生活馆为禹皓公司店铺之一，第三人张慧也是被告及其他第三人的雇员。2019年4月第三人赵万超找到第三人张慧称被告及第三人王凤梅、赵万超、张瑞瑞、马宏强决定将一楼鸿基生活馆2019年4月20日至2020年4月19日的经营权转让给第三人张慧，第三人张慧未参与二层摩尔时光咖啡馆的经营，第三人张慧是转租方，其与原告之间无房屋租赁关系。2020年3月26日，第三人张慧接到被告通知撤出店铺。第三人张慧提交以下证据：《买卖合同协议》一份、收据一份及手机截屏六份。欲证明：2019年11月28日第三人张慧与第三人赵万超签订协议，约定第三人张慧从第三人赵万超处转租房屋，年租金300000元及交付租赁费用的情况；交接单一组。欲证明：2020年3月26日被告通知第三人张慧返还房屋，2020年3月29日第三人张慧配合被告及第三人王凤梅、张瑞瑞按照合同约定返还了货品及道具。第三人赵万超提交书面答辩状称，第三人赵万超为禹皓公司法定代表人，与被告及第三人王凤梅、张瑞瑞、马宏强系上下游合作关系。2019年第三人马宏强告知第三人赵万超原告因整体房屋装修，现场施工材料堆放、断水、断电，其与原告重新协商确定2019年的租赁费为300000元，并请求第三人赵万超帮忙垫付，2019年4月22日第三人赵万超向原告汇款300000元，但第三人马宏强不出具收据，故第三人赵万超为维护自身权益，将房屋经营权转让给第三人张慧。第三人赵万超作为厂家一直支持帮助被告及第三人王凤梅、张瑞瑞、马宏强，未曾参与店铺经营及收到任何形式的回报，第三人赵万超与此案无关。原告对被告提交的证据提出以下质证意见：对证据一中的房屋租赁合同的真实性、合法性及关联性认可；对《单店联营经营合同》的真实性、合法性、关联性均不认可，被告擅自将原告的房屋转租给他人违反合同约定；被告为鸿基生活馆的经营者，在涉案合同签订后才注册成立。证据二无原始载体核对，对证据三性均不认可，原告是股份公司，确有周新春、吴光平股东，但原告的房屋租金不是哪一位股东说了算的，原告没有与第三人马宏强达成房屋年租金500000元的协议，被告如果变更或解除合同需要向原告提出，形成补充协议或重新签订合同，而不是提交与原告股东的录音证实。证据三是复印件，对证据三性不认可。对第三人张慧提交证据的真实性认可，认为与本案无关，可证明被告违反合同约定向他人转租房屋。被告对原告提交的证据提出以下质证意见：对证据一的三性认可。证据二中的交房说明是2020年2月21日出具，对真实性及合法性不认可；对原告原营业执照及公司登记申请材料认可，与本案无关联性；对鸿基生活馆营业执照的真实性认可，涉案房屋实际上是鸿基生活馆租赁的。证据三中的照片均未提交原始载体核对，不发表质证意见。对第三人张慧提交证据的真实性认可，可以证实被告及其他第三人与禹皓公司联营合同到期后，禹皓公司又与第三人张慧合作，由于第三人赵万超不来办理交接手续，被告及第三人张瑞瑞、王凤梅为了解决问题与第三人张慧办理了交接手续。第三人王凤梅、张瑞瑞、马宏强对原告及第三人张慧提交证据的质证与被告的质证意见一致。对被告提交的证据一、二的真实性及所要证明问题均认可。对证据三的真实性及证明的问题认可，不清楚第三人赵万超将店转给第三人张慧经营的情况。第三人张慧对原告提交的证据均不知情，不发表质证意见。认为被告提交的证据一、二与其无关，不发表质证意见。对证据三的真实性认可，对证明的问题不认可。经审理查明认定事实如下：2018年4月1日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于××路为285.52平方米、二楼为651.69平方米的门面房，租赁期自2018年4月1日至2023年3月30日，租金每年660000元；房屋押金40000元待合同期满或特殊情况导致的合同结束，被告退租后返还；每年第11个月的30日前支付下一年的租金，被告若不能按时交纳房租，原告将无条件解除合同并收回房屋。2018年4月1日至2019年3月31日的房租660000元及房屋押金40000元已交纳；2019年4月1日至2020年3月30日的租金已交纳300000元；2020年3月30日被告将上述租赁房屋的钥匙放在原告门卫处。2018年4月28日禹皓公司作为甲方，被告、第三人王凤梅、张瑞瑞、赵万超作为乙方签订一份《单店联营经营合同》，约定乙方需经工商行政管理部门登记注册成立的，具有商品经营资格的企业法人，甲方向乙方有偿提供其产品在实体店铺销售，期限自2018年4月28日至2019年4月27日。鸿基生活馆的营业执照副本显示其于2018年5月29日注册，登记经营者为被告。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被告合同约定房屋年租金为660000元，原告认可其已收到2019年4月1日至2020年3月30日的房屋租金300000元，并称剩余360000元被告至今未支付，对此被告提交无原始载体的录音证实原告的两位股东同意将房屋年租金降低至500000元，对此原告不予认可，被告提供的证据亦不能证实该主张，故被告认为2019年4月1日至2020年3月30日未支付的房屋租金数额为200000元的意见，本院不予采信；第三人王凤梅、张瑞瑞、马宏强虽表示与被告合伙经营鸿基生活馆，但认为原告主张的2019年4月1日至2020年3月30日的房屋租金应当由另一合伙人第三人赵万超承担，第三人赵万超则认为与第三人王凤梅、张瑞瑞、马宏强及被告之间并不存在合伙关系，由此可见，被告与第三人王凤梅、张瑞瑞、马宏强、赵万超之间的关系存在争议，本案中不予认定和处理；综上，根据合同的相对性，原告主张由合同承租人被告支付其2019年4月1日至2020年3月30日的剩余房屋租金360000元的理由成立，本院予以支持。被告以涉案房屋实际由鸿基生活馆租赁使用为由，认为鸿基生活馆应向原告支付房屋租金、以鸿基生活馆实际经营者除登记经营者被告外，还有第三人王凤梅、张瑞瑞、马宏强、赵万超，在2019年4月1日后由第三人赵万超独自经营为由，认为应由第三人赵万超向原告支付房屋租金及以鸿基生活馆的合作人为禹皓公司为由，认为禹皓公司应向原告支付房屋租金的意见，本院均不予采纳。当事人协商一致，可以解除合同。原、被告签订的合同未约定办理书面移交手续为解除合同的必要条件，现原告认可2020年3月30日被告已将涉案租赁房屋的钥匙交到原告门卫处，故涉案《房屋租赁合同》实际已解除，原告以被告尚未办理书面移交手续为由，要求在本案中再次解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不作重复处理。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定原告收取被告的40000元押金待合同期满或特殊情况导致的合同结束，被告退租后返还。原、被告的合同关系终止，被告已将房屋钥匙交给原告，双方对退还押金未附其他条件，故被告要求原告退还押金40000元可在上述应付租赁费中抵扣。原、被告未约定被告逾期支付租金需要承担利息，故原告主张被告支付上述360000元租金自2019年4月1日至2020年3月1日的利息15660元及自2020年3月2日起至全部收回房屋租金的利息的理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告雷月艳支付原告格尔木正祥物资贸易有限责任公司租赁费320000元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告格尔木正祥物资贸易有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6935元（原告格尔木正祥物资贸易有限责任公司已预交），由原告格尔木正祥物资贸易有限责任公司负担235元，由被告雷月艳负担6700元，于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。审判长 冯珍珍人民陪审员 陈小平人民陪审员 井发香 二〇二〇年七月十五日（法官助理 姜亚红书记员 保万起