内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内06民初59号 原告（案外人）：郭继慧，女，1975年9月3日出生，汉族，鄂托克旗棋盘井镇镇政府职工，现住内蒙古鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：党强，男，1977年12月20日出生，汉族，康巴什区青春山街道办事处职工，现住鄂尔多斯市，系郭继慧妹夫。 被告（申请执行人）：鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司。 法定代表人：方建国，公司董事长。 委托诉讼代理人：王建明，公司员工。 第三人（被执行人）：鄂尔多斯市建民房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古鄂尔多斯市伊金霍洛旗环保局院。 法定代表人：王生明，公司董事长。 委托诉讼代理人：候少虔、张凯东，内蒙古京蒙律师事务所律师。 原告郭继慧与被告鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司（以下简称第三建筑公司）、第三人鄂尔多斯市建民房地产开发有限责任公司（以下简称建民房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。郭继慧的委托诉讼代理人党强、第三建筑公司的委托诉讼代理人王建明、建民房地产公司的委托诉讼代理人候少虔、张凯东均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 郭继慧向本院提出诉讼请求：1、停止对伊旗圣泰华府住××区房屋的执行。2、本案诉讼费由第三建筑公司、建民房地产公司承担。事实和理由：1、该房产是2012年由伊旗国税局统一为职工认购的房屋。本人从国税局职工杨永芳处购得并实际支付房屋购房款241200元。因该楼盘一直未建成交付，2016年9月该楼盘纳入伊旗政府棚改项目后重新启动建设，伊旗国税局将统一认购转为职工个人直接向建设单位认购，2017年1月20日，郭继慧与建民房地产公司签订了商品房认购协议，于2017年6月11日更换了收款收据，并于2019年3月18日支付了购房尾款79308元。现因法院的查封，导致郭继慧无法办理房屋初始登记。2、该房屋是郭继慧唯一一套住宅，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，郭继慧可以请求排除对涉案房屋的执行。3、涉案房屋郭继慧在查封前已实际支付购房款241200元，占总房款的75%。于2019年3月18日交付了剩余购房款，现房款已全部交清，并于2019年4月1日办理了房屋接收手续，对涉案房屋实际占有、使用。请求法院判如所诉。 第三建筑公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、原告所述所购房屋系用于居住且为唯一房屋无证据佐证。2、原告所述其已支付购房款超过50%无有效证据佐证，即未能提供不动产销售发票予以佐证。 建民房地产公司述称，同意原告停止对涉案房屋执行的诉讼请求，但不同意原告关于诉讼费承担的诉讼请求。理由：1、建民房地产公司认可本案诉争房屋属于郭继慧所有，同意郭继慧对执行标的所主张的实体权利，但我方在诉讼中应列为第三人而非被告，故不应承担本案诉讼费。2、郭继慧在涉案房屋查封前即与建民房地产公司存在有合法有效的商品房买卖协议，虽名为认购协议，但合同对主体、房屋的基本状况、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付日期等内容均作出了具体约定，具备了商品房买卖合同的主要条款，属于合法有效的书面房屋买卖合同。3、郭继慧已向我方支付了全部购房款。且在涉案房屋查封前向我方支付购房款241200元，占合同约定总价款的75%。4、购继慧所购房屋系用于居住的房屋，现有证据可以反映其名下无其他可用于居住的房屋。故同意郭继慧排除执行的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院亦依职权对伊旗国税局职工杨永芳、原伊旗国税局办公室主任赵泽华进行核查并制作了谈话笔录，并组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的第一组证据系有权机关依据原告申请出具的查询结果证明材料，二被告对证据的真实性无异议，本院予以采信。第二组证据《商品房认购协议》、收款收据两支、汇款凭证3支、《转让协议》，均有原件予以核对，二被告对证据的真实性无异议，结合杨永芳出具的收条及本院对杨永芳、赵泽华制作的谈话笔录内容，可以证明房屋购买及款项支付的事实，本院对上述证据予以采信。第三组证据可以证明涉案房屋现在由郭继慧占有使用的事实，予以采信。 根据证据交换情况，本院认定事实如下： 1、2012年，伊旗国税局组织单位职工在建民房地产公司开发的圣泰华府小区认购房屋，伊旗国税局职工杨永芳缴纳了前期认购款。房号确定后，杨永芳拟将所确定房号的房屋（涉案房号房屋）转让与郭继慧。2017年1月20日，郭继慧与建民房地产公司签订《商品房认购协议》，约定：郭继慧购买的的房屋坐落××旗，建筑面积约为140.28平方米（最终以实际测量面积为准），单价为2320元，总价约为325449.6元。2017年1月25日，郭继慧与杨永芳签订房屋转让协议，约定：杨永芳将伊旗国税局统一认购的圣泰华府6号楼1单元201室转让给郭继慧，前期所交的国税局购房款241200元，已由郭继慧以现金方式付给杨永芳（实际收到杨永芳交国税局房款收据291200元，其中50000元已由单位退还杨永芳，收据已全部交付郭继慧），圣泰华府6号楼1单元201室产权归郭继慧，剩余尾款由郭继慧付清。同日，郭继慧丈夫屈保山向杨永芳指定的收款人白晓琴、郝润喜分两笔转账支付241200元。杨永芳为郭继慧出具收条一支载明：今收到郭继慧购房款241200元，今收人杨永芳。2017年6月11日，建民房地产公司为郭继慧出具交来购房款241200元收款收据一支。 2、2020年3月17日，加盖有伊旗不动产登记中心的购买普通住房诚信保证书载明：截止2020年3月17日，郭继慧、屈保山在伊金霍洛旗无存量房屋登记、无增量房屋登记。加盖有鄂托克旗不动产登记中心乌兰镇查询、证明专用章的证明载明：郭继慧及配偶屈保山于2020年3月17日到我中心查阅是否有不动产登记的记录，经查询档案核实，该人在鄂托克旗乌兰镇范围内无不动产登记信息。2020年5月9日，鄂尔多斯市不动产登记中心出具的《房屋权属登记信息查询证明》载明：郭继慧、屈保山、屈晨雪三人，经查询，在鄂尔多斯市不动产登记中心截止2020年5月9日在房屋档案信息系统内无住宅房屋产权登记。 3、第三建筑公司与建民房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，内蒙古自治区高级人民法院于2012年7月27日作出（2012）内民一终字第114号民事调解书，调解内容为:一、建民房地产公司给付第三建筑公司人民币共计663万元（其中工程款223万元、补偿款300万元、质保金77万元、利息63万元）。给付方式为：1、用建民房地产公司名下的××苑连体底商，暂测面积247.51平方米，抵顶198万元；2、余款465万元，将邬鹏、王磊、康宁三人尚欠建民房地产公司的××苑字第（152011005217）号）购房款900余万元债权中465万元部分债权，转移给第三建筑公司。由邬鹏、王磊、康宁直接向第三建筑公司进行偿还。履行期间，如出现邬鹏、王磊、康宁就该笔债权向他人清偿或主张抗辩不予给付的情形，或自调解书生效之日起八个月内，邬鹏、王磊、康宁未能向第三建筑公司清偿，则第三建筑公司可就未清偿部分向人民法院申请执行建民房地产公司名下的其他财产。二、第三建筑公司在调解书生效之日起二十日内向建民房地产公司按照建设部门备案要求交付施工资料，并自调解书生效之日起就所施工工程（棋盘井凯源嘉苑1#、2#、3#楼）继续承担为期一年的保修责任。三、棋盘井凯源嘉苑1#、2#、3#楼的建安税由第三建筑公司承担。四、鉴定费20万元由建民房地产公司承担10万元，第三建筑公司承担10万元。因生效调解书未能履行，该案进入执行程序。本院于2019年3月6日作出（2012）鄂中法执字第299号执行裁定，裁定查房了建民公司位于伊旗阿镇圣泰华府6-1-201、6-1-302房产两套，查房期限为3年。 4、2019年3月18日，郭继慧向建民公司缴纳了剩余购房款79308元，建民公司为郭继慧出具了收款收据。2019年4月1日，郭继慧缴纳了2018年10月15日-2019年4月15日取暖费2003元，缴纳物业费2486元、装修押金2000元、临时电费200元、垃圾倾倒费414元。2019年5月26日购自来水300元等。现郭继慧已对涉案房屋装修入住使用。 5、建民房地产公司对案涉小区的开发于2012年5月7日取得建设工程规划许可证，于2013年11月26日取得商品房预售许可证。 本院认为，本案争议焦点为郭继慧对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，能否排除强制执行。因涉案房屋系登记在被执行房地产开发企业名下的商品房，郭继慧与建民房地产公司签订了《商品房认购协议》，故可适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条进行审查处理。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查房之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案郭继慧所购房屋虽来源于杨永芳，然杨永芳并未与建民房地产公司签订书面买卖协议，郭继慧于2017年1月25日，系涉案房屋查封前，与建民房地产公司签订了《商品房认购协议》，该协议约定了双方当事人的名称及住所、商品房基本情况、商品房的价款及付款方式、付款时间、交付日期、违约责任等，应视为双方在涉案房屋查房前已签订了合法有效的书面买卖合同。2017年6月11日，建民房地产公司为郭继慧出具了241200元的收款收据，本案无论从建民房地产公司收到涉案房屋该数额房款的时间还是郭继慧对涉案房屋支付该笔款项的时间考察，均可反映郭继慧在涉案房屋查封前已支付了超过合同约定总价款百分之五十的购房款。另，郭继慧提供的证据可以反映其所购房屋系用于居住且现名下在被执行房屋所在地的设区的市范围内无其他用于居住的房屋，在第三建筑公司无相反证据反驳的情况下，依民九会议纪要对该条款的解释精神，可以认定郭继慧诉请排除对涉案房屋的执行符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定的要件。现郭继慧已对涉案房屋装修入住，其作为商品房消费者对涉案房屋形成的物权期待权应优于第三建筑公司申请执行的金钱债权予以保护，故本院对其排除执行的请求予以支持。 综上，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下： 停止对伊旗圣泰华府住××区房屋的执行。 案件受理费6107元，由鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。 审判长  何艳春 审判员  刘银福 审判员  高宇柔 二〇二〇年七月二十七日 书记员  曹语轩