江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0404民初4075号原告：钟楼区西林街道邹傅村民委员会，住所地常州市钟楼区华林家园二期商铺35-6号。法定代表人：邹建国，该村委主任。委托诉讼代理人：史智卓，江苏博爱星（南京）律师事务所律师。被告：钟楼区西林鸣一建材经营部，住所地常州市钟楼区怀德南路96-1号。经营者：徐一鸣，男，1971年4月27日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：徐宏辉，江苏益同盛律师事务所律师。原告钟楼区西林街道邹傅村民委员会（以下简称邹傅村委）诉被告钟楼区西林鸣一建材经营部（以下简称鸣一建材经营部）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人史智卓、被告经营者徐一鸣及委托诉讼代理人徐宏辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾空、返还土地，并支付拖欠的租金人民币98527.4元（自2016年11月11日暂计算至2019年6月28日）；2.判令被告支付房屋占用使用费，以37500元／年为标准自《租赁协议书》解除之日至被告返还土地之日止；3.判令被告向原告支付违约金人民币11250元；4.本案诉讼费用和律师代理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年8月1日签订《租赁协议书》一份，约定原告将位于坐落于冯家，面积为五亩的土地出租给被告，租金37500元每年，租期自2014年8月1日起至2015年7月31日止。由于被租赁土地上需要建围墙，双方约定由被告垫资建造围墙，并以围墙造价抵扣租金。2015年1月8日，经审计确认围墙造价为155035.62元。2015年10月30日，原、被告再次签订《租赁协议书》一份，租赁物、租金标准及支付方式均未变，租期自2015年11月1日起至2017年10月30日止。2016年1月28日，原告在扣除被告两年租金后将剩余工程款80035.62元支付给被告。此后经原告多次催要，被告至今未支付过租金，并一直占用使用该被租赁场所至今。被告行为已构成根本违约，原告于2019年6月28日向被告发函解除了《租赁协议书》。为维护自身合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告鸣一建材经营部辩称，原告不是案涉土地所有权人、授权出租管理人，其与被告签订的合同无法律效力，原告不具有合法出租主体资格，故被告停止支付相应租金；案涉土地不属于原告，原告是知情的。如原告主张相应权利，要求原告提供其为案涉土地合法所有权人的证据。综上，被告请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，原、被告于2014年8月1日签订《租赁协议书》一份，约定原告（出租人）将位于坐落于冯家，面积为五亩的土地出租给被告（承租人），租期自2014年8月1日起至2015年7月31日止，租金37500元每年。由于被租赁土地上需要建围墙，双方约定由被告垫资建造围墙，并以围墙造价抵扣租金。后经审计确认围墙造价为155035.62元。2015年10月30日，原、被告再次签订《租赁协议书》一份，租赁物、租金标准及支付方式均未变，租期自2015年11月1日起至2017年10月30日止。2016年1月28日，原告在扣除被告两年租金后将剩余工程款80035.62元支付给被告，之后被告未支付过租金。审理中，原告提交告知书及律师函各一份，并陈述其于2018年10月18日曾向被告出具告知书，要求被告支付2016年11月1日至2017年10月30日的租金，因被告一直拒付租金，原告于2019年6月28日向被告寄送律师函一份，告知被告解除双方签订的《租赁协议书》，并要求被告结清所欠租金和占用使用费。被告陈述，对告知书无异议，但被告在该告知书上签字并注明“产权不明”，对律师函不予认可，被告没有收到该律师函。审理中，原告另向本院提交常州市国土资源局向西林街道办事处出具的常国土资地函[2006]87号“关于批准农用地转用、土地征收的通知”，该通知载明“你单位上报的地块（属常州市2006年度第2批次村镇建设项目）业经江苏省国土资源厅苏国土资地函[2006]0291号文批复，同意将西林街道邹傅村的2.7171公顷集体建设用地并征收为国有……按呈报的土地开发利用规划用于村镇建设。请你单位按照法律、法规的规定和国家供地政策，及时到市国土资源部门办理供地手续”。原告陈述，案涉土地大概有四亩在上述征收规划内，有一亩左右在规划之外，上述土地并没有完成征收程序，土地并未变更登记为国有，而且基于原告对该土地的占用并使用的现状，原告是可以使用并收益的。被告陈述，案涉土地性质已经变更为国有，按照相应法律规定原告无权对国有土地进行租赁并收取租金，原告也不能提供相应有权职能部门的授权。针对上述通知，经本院向西林国土资源所调查，工作人员告知案涉被告租赁的冯家地块已于2006年被收归为国有了，相关补偿已经完成了，土地还在闲置，需要有项目之后才能办理土地出让手续，该土地应属于市政府管理，最起码也应由街道一级部门管理，村委应该无权进行处分。经本院向原告释明，原告不能提交案涉土地的权属登记材料，也不能提交相应职能部门授权其对案涉土地进行管理或对案涉租赁协议进行追认的材料。另查明，鸣一建材经营部系个体工商户，经营者为徐一鸣，组成形式为个人经营。上述事实由租赁协议书复印件、工程造价审定书复印件、工程结算审定单复印件、发票复印件、转账支票存根复印件、大额支出审批表复印件、收据复印件、告知书复印件、常国土资地函[2006]87号通知复印件、调查笔录及双方当事人庭审陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定诚信的履行各自的权利义务。同时，债务应当清偿，债权人有权要求债务人按照合同的约定履行义务。本案中，原、被告签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，且不存在法律规定的无效情形，应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。原、被告两次签订的《租赁协议书》约定土地租赁期限为三年，现经围墙款抵扣，被告已抵扣两年租金，尚有一年租金未支付，故被告应按合同约定向原告支付剩余一年租金37500元。关于合同约定的租赁期限到期后，即2017年10月31日之后被告是否应向原告支付土地租赁费或使用费。本院认为，首先案涉土地已于2006年经江苏省国土资源厅批复同意征收为国有，且经本院调查得知相应补偿已完成，案涉土地因无具体项目在闲置。原告不能提供案涉土地权属登记材料，未能举证证据证明其对案涉土地享有所有权，亦不能提供相应职能部门授权其对案涉土地进行管理或对案涉租赁协议进行追认的材料。其次，原、被告约定的租赁期限到期后即2017年10月31日之后，双方未继续签订土地租赁协议，未对案涉土地租赁进行约定。故，本院认为债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，原告不能举证证明其对案涉土地具有所有权或管理使用权，且在2017年10月31日之后原、被告之间未签订合同，双方亦无合同关系，故原告无权对2017年10月31日之后被告对案涉土地的占有使用行为主张权利。根据民事诉讼法的相关规定，原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，故对原告起诉要求被告支付自2017年10月31日起至被告返还土地之日止的土地租金、使用费的请求应裁定驳回原告起诉，由相应有权职能部分依法主张权利。关于原告主张被告承担违约金、律师代理费的请求，该协议虽不存在无效情形，但亦存在有权主体主张权利致使协议无法继续履行从而导致原告违约的情形，故原告该主张本院不予支持。综上，被告应向原告支付一年土地租金37500元，对原告其他诉讼请求本院不予支持。因调解不成，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百一十九条、第一百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告钟楼区西林鸣一建材经营部于本判决生效之日起十日内向原告钟楼区西林街道邹傅村民委员会支付土地租金37500元。二、驳回原告钟楼区西林街道邹傅村民委员会的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2496元，（原告已预交），由原告钟楼区西林街道邹傅村民委员会承担1646元，由被告钟楼区西林鸣一建材经营部承担850元，被告承担部分于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 张 锋人民陪审员 曹 珏人民陪审员 李银华二〇二〇年七月三十一日法官 助理 赵 超书 记 员 王 童