贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5003号 原告：黄涛，男，1980年8月23日生，仡佬族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：黄梅（特别授权代理），系黄涛姐姐。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码9152050070966631XK，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号15205201811022525。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告黄涛与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（下称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄涛委托诉讼代理人黄梅、被告瑞丰公司委托诉讼代理人赵霞林、张尧庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告贵州省毕节市瑞丰新城房地产有限责任公司为原告延迟办理瑞丰新城第拾壹栋0205号房屋产权证的违约金，从2014年1月1日至2018年12月10日止，共计1805天，每日按总房款322,651.00元的万分之0.5标准计算，为人民币29,119.00元；2.本案诉讼费由被告承担。 事实及理由:2011年3月28日，原告黄涛与瑞丰房地产有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人黄涛向出卖人购买的房屋位于洪南路××大道××城××号，出卖人应当在2013年12月31日前办理上述房屋产权证书，出卖人到期不能办理产权证书的，双方同意按下列约定处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人总房款的万分之零点五违约金”合同签订后原告依约向被告支付了购房款322651.00元（其中：首付97651.00元，银行贷款225000.00元）。但被告未按照合同约定期限履行办理房屋产权义务，给原告造成一定的经济损失。综上所述，原告认为，被告未按照合同约定在规定的期限为原告办理房屋产权证的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，为维护自己的合法权益，原告依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，特诉法院，请求法院支持原告的诉讼请求为谢。 被告瑞丰公司辩称：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。另外，2020年1月20日起因新型冠状病毒肺炎疫情的影响，致使被告迟延办理涉案房屋不动产登记，即便承担违约责任，该期间的违约金也应予扣除。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿,故本案逾期办证违约金约定极高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。五、原告诉请的违约金计算终期错误，即便被告承担违约责任，违约金计算终期仅应截止至2018年11月12日止。1、就办证过程中各方权责，合同约定，被告的义务仅为：将办理商品房转移登记的有关文书提交至不动产登记机关备案，故原告已经向被告提交完毕办证应当由其提交资料、出具了办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到办证部门后，即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金计算终期并非所谓的取得不动产权证书之日。2、涉案房于2018年11月12日取得不动产初始登记证书，于该日起可办理买受人不动产权证书；经通知，原告于2019年3月12日将办证应由其提交的资料交付给出卖人，出具了办证委托书，委托被告为其申请办理不动产权证；被告于2019年3月28日将办理不动产权证所需资料报不动产登记机关备案，完成了合同约定的将相关文书提交至不动产登记机关备案的合同义务，其后未能办证是原告原因造成，被告不应担责。因此，即便被告承担违约责任，违约金计算终期仅应截止至涉案房屋达到办证条件之日（2018年11月12日）止。六、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买瑞丰房地产位于毕节市瑞丰新城壹拾叁幢2层205号房屋，房屋建筑面积150.07平方米，套内建筑面积127.20平方米，总价款为322651.00元，先支付首付款97651.00元，余款225000.00元以银行按揭的方式支付；被告应当于2011年12月31日前交付该商品房；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款322650.50元（发票载明数额），被告向原告代收了办证的相关税费。2012年12月5日，被告将涉案商品房交付给原告。2018年11月12日，被告取得不动产权证书。2019年2月18日，原告委托被告为其办理不动产权证书。2019年3月4日，被告将办理涉案商品房不动产权证书的资料提交到不动产登记机构。2019年3月11日，涉案商品房登记在原告名下。 另查明，贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司变更登记为贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房移转登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，应向原告承担相应的违约责任。根据根据合同“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金”约定，被告应当在2012年12月5日交付涉案商品房后的730日内（即2014年12月5日前）提交材料为原告办理房屋权属转移登记。逾期办理产权证的违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办理产权证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原则上，被告应当从2014年12月6日起开始计算违约金，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办理产权证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故自原告向本院提起诉讼之日（2020年4月20日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，即2017年4月21日起的逾期办理产权证违约金请求权未超过诉讼时效。另，原告于2019年2月18日委托被告为其办理不动产权证书，可以视为被告已履行完毕交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。因此，被告瑞丰公司应以已付购房款322,650.50元为基数，按日万分之零点五的标准向原告支付从2017年4月21日起计算至2019年2月17日期间的逾期办证违约金10,776.51元(322,650.50元×0.00005×668天）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告黄涛逾期办理房产证违约金10,776.51元； 二、驳回原告黄涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费264.00元，由原告黄涛负担230.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担34.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年七月十七日 书记员  肖 毅