浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初2073号 原告杭州龙瑞房地产开发有限公司，住所地杭州市江干区华丰中路839号。 法定代表人张旭忠，该公司董事长。 委托代理人王钦、徐琼，上海建纬（杭州）律师事务所律师（特别授权代理）。 被告马新玉，男，1979年10月20日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被告胡敏，女，1982年3月26日出生，汉族，住址同上。 上列两被告的委托代理人张珉，北京大成（杭州）律师事务所律师（特别授权代理）。 原告杭州龙瑞房地产开发有限公司诉被告马新玉、胡敏商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理，依法由审判员朱勤适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人王钦、被告胡敏及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州龙瑞房地产开发有限公司诉称：2016年6月24日原、被告签订商品房买卖合同1份（含附件9份），约定两被告向原告购买位于本市江干区房屋1套；房屋总价款为1981274元，首付款为601274元，剩余购房款138万元采用银行按揭方式支付并由原告承担连带保证责任；两被告自原告承担担保责任之日起超出30日仍未归还原告代偿款的，原告有权解除合同并收取房屋总价款20%的违约金；在原告发出书面通知之日起10日内，两被告应配合原告办理合同解除后的相关登记手续。 合同签订后，因两被告未按时足额偿还按揭贷款，致使中国农业银行股份有限公司杭州下沙支行（以下简称农行下沙支行）向杭州市经济技术开发区人民法院（以下简称开发区法院）起诉，2017年11月9日该院判决两被告应共同返还农行下沙支行借款、利息、罚息、复利并由原告承担连带清偿责任。2018年12月18日原告代为两被告向农行下沙支行偿还以上应付款项合计1434198.29元。因两被告的违约行为导致合同根本目的无法实现，故原告起诉请求判令：一、解除原、被告签订的商品房买卖合同（含附件9份）；二、两被告应协助原告办理商品房买卖合同（含附件9份）解除及网上备案注销、预告登记注销、预抵押登记注销等手续；三、两被告应支付给原告违约金、代偿款、案件受理费、财产保全申请费、执行费、律师代理费等款项合计1890135.09元，原告有权从两被告已付购房款中扣除；四、本案诉讼费用由两被告负担。 被告马新玉、胡敏辩称：一、同意原告诉请第一、二两项，但涉案房屋如涉及到其他法院查封等客观原因，两被告不承担办理不能的责任。二、同意承担原告诉请第三项中的代偿款1434198.29元及（2017）浙0191执1518号（以下简称1518号）案件执行费16208元，其他费用不同意全额承担，理由为①马新玉因涉及刑事案件才无法偿还贷款，并非主观恶意，不应承担违约金；若需承担，原告诉请的违约金亦明显过高，应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算实际损失；②（2017）浙0191民初2421号（以下简称2421号）案件受理费、财产保全申请费仅同意承担一半即6737元；③2421号案件律师代理费非属代偿款范围，涉案律师代理费在合同中未有约定，均不应承担。 原告杭州龙瑞房地产开发有限公司为其诉请，向本院提交了以下证据： 1、商品房买卖合同1份（含附件9份、复印件），证明原告有权解除合同并要求两被告承担违约责任的事实。两被告对该证据的真实性无异议，但不同意承担违约金。 2、2421号案件民事判决书1份（复印件），证明两被告因未按时足额偿还按揭贷款，致使开发区法院判决原告承担连带清偿责任的事实。两被告无异议。 3、1518号案件执行裁定书（复印件）、农业银行业务凭证、工商银行电子回单、情况说明各1份，证明原告代为两被告向农行下沙支行偿还1434198.29元的事实。两被告无异议。 4、执行、调解款票据2份，证明原告代为两被告支付2421号案件受理费、财产保全申请费、1518号案件执行费的事实。两被告对该组证据的真实性无异议，但认为相应费用非属代偿款范围。 5、杭州银行电子回单、杭州银行专用凭证各1份、委托代理合同2份、增值税专用发票3份，证明两被告因涉案合同的违约行为致使原告花费律师代理费3万元的事实。两被告对该组证据的真实性无异议，但认为涉案合同未有约定，故不应承担。 被告马新玉、胡敏为其辩称，向本院提交了（2017）浙0106刑初806号案件刑事判决书1份，证明原告代偿款在涉案房屋拍卖中应享有优先受偿权的事实。原告对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关。 本院认为，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认。 两被告对原告提交证据1提出的异议，理由不成立，涉案合同附件八第四.3条对违约金作出约定，故本院对该证据予以确认。对证据4提出的异议，理由不成立，结合两被告在庭审中对2421号案件受理费、财产保全申请费所作的陈述，本院对该组证据予以确认。对证据5提出的异议，理由成立且原告未进一步举证佐证，故本院对该组证据的真实性予以确认。 原告对两被告提交证据提出的异议，理由成立，本院对该证据的真实性予以确认。 根据本院确认的证据及当事人的陈述，可以认定的事实为： 两被告原系夫妻关系，于2016年12月16日经法院调解离婚。2016年6月24日原、被告签订商品房买卖合同1份（含附件9份），约定两被告向原告购买位于本市江干区房屋1套；房屋总价款为1981274元，首付款为601274元，剩余购房款138万元采用银行按揭方式支付并由原告承担连带保证责任；两被告自原告承担担保责任之日起超出30日仍未归还原告代偿款的，原告有权解除合同并收取房屋总价款20%的违约金,所有款项从两被告已付购房款中扣除；合同解除后，在原告发出书面通知之日起10日内，两被告应配合原告办理涉案合同解除及网上备案注销、预告登记注销、商品房返还过户等手续；等等。 合同签订后，被告马新玉于2016年7月6日向农行下沙支行申请办理贷款138万元，胡敏在“借款人配偶意见”一栏予以签名确认。次日，农行下沙支行又与本案原、被告签订个人购房担保借款合同1份，约定两被告以涉案房屋提供抵押担保，原告作为保证人应承担保证责任。2016年9月7日涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。嗣后，因两被告未按时足额偿还按揭贷款，致使农行下沙支行向开发区法院起诉，2017年11月9日该院判决两被告应共同返还农行下沙支行借款1337833.37元、利息11916.35元等款项并由原告承担连带清偿责任，案件受理费8474元、财产保全申请费5000元由原、被告共同承担。2018年12月18日原告代为两被告向农行下沙支行偿还借款、利息、罚息、复利等款项合计1434198.29元。2019年3月19日原告又代为两被告向开发区法院缴纳2421号案件受理费、财产保全申请费、1518号案件执行费等款项合计29682元。2019年3月原告诉至本院，要求调处。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同（含附件9份）系双方真实意思表示，合同内容未违反法律强制性规定，应属有效，双方均应按约履行。现原告诉请要求解除涉案合同、协助办理相关注销登记手续、支付代偿款1434198.29元及1518号案件执行费16208元，两被告亦表示同意，故相应诉请理由正当，应予支持。就原告诉请的违约金，涉案合同约定为房屋总价款的20%即396254.80元，而原告分别于2018年12月18日、2019年3月19日代为两被告支付代偿款1434198.29元及诉讼、执行费用29682元，按最高不超过年24%利率标准计算，已远远超过合同约定的违约金，故该违约金并不过分高于给原告所造成的损失，故不应予以减少。就原告诉请的2421号案件受理费、财产保全申请费，虽2421号案件判决原告也应负担，但该部分款项源于两被告的违约行为，故应由两被告全额负担。以上两被告应付款项合计为1860135.09元，鉴于两被告已付购房款为1981274元，能够覆盖其应付款项，故无需判决由两被告再行支付，原告按约从已付购房款中直接扣除即可。就原告诉请的律师代理费3万元，因缺乏证据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百二十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除杭州龙瑞房地产开发有限公司与马新玉、胡敏于2016年6月24日签订的商品房买卖合同1份（含附件9份）。 二、马新玉、胡敏于本判决生效之日起十日内，协助杭州龙瑞房地产开发有限公司办理杭州市江干区花盛郦城13幢1单元302室房屋所涉商品房买卖合同（含附件9份）解除及网上备案注销、预告登记注销、预购抵押权登记注销等手续。 三、驳回杭州龙瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费10905.50元，由杭州龙瑞房地产开发有限公司负担173.09元、马新玉、胡敏负担10732.41元；财产保全申请费5000元，由马新玉、胡敏负担。杭州龙瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；马新玉、胡敏于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  朱 勤 二〇二〇年七月二十一日 代书记员  董菲菲