河北省河间市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0984民初1248号 原告：郑杜全，男，1987年1月30日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省鹤岗市东山区，现住河间市。 原告：河间市悦涵珠宝首饰店，住河间市瀛洲镇城恒中路南侧红太阳购物广场一楼。 统一社会信用代码：92130984MA09R3HJ4Q。 经营者：郑杜全。 委托诉讼代理人：石延华，河北榆轩律师师事务律师。 委托诉讼代理人：崔巍，河北榆轩律师师事务律师。 被告：沧州红太阳购物广场有限公司，住河间市京开大街东侧。 统一社会信用代码：91130984789819880M。 法定代表人：马坤，总经理。 委托诉讼代理人：左菲，河北一力律师事务所律师。 原告郑杜全、河间市悦涵珠宝首饰店与被告沧州红太阳购物广场有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑杜全、河间市悦涵珠宝首饰店的委托诉讼代理人石延华、崔巍，被告沧州红太阳购物广场有限公司的委托诉讼代理人左菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑杜全向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告2017年6月28日签订的租赁合同。2、要求依法判令被告返还店柜停业期间的租金及已给付被告未履行完的租金。（停业自2020年3月21日起至2020年4月20日止，租金标准为1370元/日）。返还保证金伍万元。3、判令被告赔偿原告装修损失150万元。4、要求依法判令被告给付原告违约金人民币50万元。5、要求依法判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告郑杜全因六桂福珠宝首饰特许经营需要，承租河间市红太阳购物广场一层280㎡商业房屋作为经营场，并委派管理人员以河间市六桂福珠宝的名义，于2017年6月28日与被告签订《租赁合同》，合同租期自2017年8月1日起至2027年7月31日止，共拾个租赁年度，前五个年度租金为人民币50万元/年，第六年度起租金为人民币58万元/年，原告支付被告租赁保证金人民币5万元，2017年7月26日给付首年租金50万元，2018年7月5日给付第二年度租金50万元，2019年10月1日给付第三年度租金50万元，预缴第四年租金10万元。原告租赁房屋设立六桂福珠宝首饰店柜，营业初期，因经营场所附属被告河间市红太阳购物广场，按当地工商部门统一经营要求，无法办理工商营业执照，直至2018年2月才申请办理营业登记，执照名称河间市悦涵珠宝首饰店。原告承租房屋使用至今，一直按约履行合同，无逾期、拖欠租金等不当行为，在此情况下，被告多次违反合同诚信，超出合同约定范围，向原告提出诸多无理要求，并以停止租赁房屋供电，阻碍六桂福店柜营业为手段，要挟、迫使原告妥协，原告经营店柜因被告断电停业已成常态。1、2018年8月，被告停止租赁房屋供电。导致原告经营的森宝首饰店柜停业。后原告多预缴第四年度的租金10万元后，此事得以平息。2、2019年3月正值疫情缓解复工期间，被告要求原告为被告红太阳购物广场走销售流水，重新签订租赁合同，因双方《租赁合同》处于履行期间，六桂福店柜依法办理工商登记，独立经营，原告拒绝被告要求。被告管理人马学杰(马金玉的弟弟）得知后，于2020年3月21日至原告租赁房屋门前谩骂，告知原告方管理人员，不能重签合同、不能走流水就“清户”，3月21日14时被告方再次停止租赁房屋供电；原告无奈自购发电机自行发电维持营业，后遭到被告的无理阻挠，原告经营的六桂福经营店柜自3月21日起被迫停业，至今未能营业。鉴于被告违反合同诚信、多次停电阻碍原告经营的违约行为，原告依法向人民法院提起诉讼，要求解除合同、赔偿损失、被告承担合同违约责任。请求人民法院依法核实，公正审理。 被告沧州红太阳购物广场有限公司辩称：同意解除原告与答辩人之间的不定期租赁关系，并由原告将占用答辩人的房屋给答辩人，原告的其他诉讼请求应予驳回。1、答辩人与原告从未签订过任何书面的租赁合同，双方只是口头租赁，租期自2019年8月1日至2020年7月31日止。因答辩人多次要求原告签署租赁合同，遭到原告拒绝，所以双方一直未能签订书面的租赁合同，属于不定期租赁。2、如果原告要求解除双方之间的不定期租赁关系，我方予以认可，但是我方要求原告返还占有的房屋并将房屋恢复原貌。3、因我方不存任何违约行为，原告要求我方赔偿解除租赁关系后装修损失及违约金的主张不能成立。 本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告郑杜全提交以下证据：1、原告郑杜全同六桂福珠宝首饰公司签订的特许经营合同、沧州红太阳购物广场有限公司企业信息、河间市悦涵珠宝首饰店企业信息、被告起诉郑杜全的起诉状、河间市人民法院的传票及法院的举证通知书，证实原告2017年6月在河间市桂福特许经营店，位于河间市红太阳广场内，河间市红太阳广场系该区域唯一品牌专柜；原被告主体资格；特许经营权合同64条乙方指定上官炳和是该合同的执行人和事务联络人，而乙方是郑杜全，证实在河间地区对六桂福品牌珠宝享有企业特许的经营权人是郑杜全，上官炳和是郑杜全的代表人。2020年4月22日被告对原告郑杜全起诉状的事实和理由中明确郑杜全系租用红太阳场地的租赁人员。2、2017年6月28日租赁合同一份，该合同是上官炳和代表原告与被告订立的，租赁合同的首部乙方是河间市六桂福珠宝，代表人是上官炳和，该租赁合同尾部乙方是河间市六桂福珠宝，然后代表人是上官炳和签字，上官炳和在合同中不是合同的当事人而是签订合同的代表人，河间市六桂福珠宝不是一个法定的诉讼主体，他是六桂福珠宝品牌在河间进行经营的经营体的一个称号，称号没有做工商登记，所以应当以实际上经营六桂福珠宝的首饰的个人郑杜全来享有合同的权利履行合同的义务，至于后来郑杜全在工商部门做了登记，登记名称为河间市悦涵珠宝首饰店，该店的经营者是郑杜全，而该店的法律后果由郑杜全承担。并证实原被告之间的租赁合同关系，租赁期限2017年8月1日至2027年7月31日，前五年租金五十万，后五年租金五十八万。第十一条被告违约赔偿原告装修按照合同总标的额的30%，计540万元乘以30%，原告主张150万元。第十四条被告违约支付原告违约金50万元。3、租金保证金收据，在收据上记载的交款人是六桂福珠宝，从而证实六桂福珠宝的经营者郑杜全，按照双方订立的租赁合同履行缴纳租金和保证金的义务，2017年6月28日合同订立的当天缴纳了保证金50000元，2017年7月26日缴纳了第一年租金50万元、2018年7月5日缴纳第二年租金50万元、2019年10月1日缴纳了第三年租金50万元，并预交了下一年的租金10万元。4、水电费票据，证实交款人是六桂福，证明原被之间存在租赁合同，原告按时缴纳水电费。租赁房屋电费由被告收取，用电由被告计量，先使用后交费，原告按期缴纳电费，不存在拖欠电费的情形。5、2020年3月21日影音证据，证实被告无故给原告停电，被告管理人马学杰在原告门口钱谩骂，要求原告重新签订合同走流水，否则清户，要求原告搬离，被告存在违约行为。2020年3月21日郑杜全同被告管理人员李娜的通话录音，证实被告无故通电，逼迫原告重新签订合同、走流水严重违约的事实。6、2020年1月20日、3月22日、24日、25日、26日影音证据，证实被告给原告停电，致使原告不能营业，被告严重违约的事实。7、2020年3月27日影音证据，证实被告无故给原告停电，原告使用发电机发电，被告阻止强行没收原告发电机，原告报警，严重违约事实。8、2020年4月9日原告向被告邮寄恢复供电通知单，2020年4月14日原告收到被告顺丰快递邮件通知一份，证实被告要求原告2020年5月30日前搬离红太阳商场，被告单方面违约，致使租赁合同不能履行的事实。9、原告同六桂荣耀装饰工程合同装修合同，证实原告第一次装修门店花费1059354元。10、原告更换牌匾、安装空调、更换柜台材料款、人工费的票据，证实原告在经营过程中装修投入311752元。被告违约原告损失311752元。11、原告同河间市名度广告传媒有限公司广告、河间市海洋广告装饰有限公司、河间市藤威广告传媒有限公司等签订的广告合同及广告费收据、广告照片，证实原告投入广告费约46万元。其中证据9、10是我们为了印证双方租赁合同当中约定的违约金和装修损失是合理的，和实际损失相当的。12、工商银行的转账凭证二份，用以证实给付装修费用。 对当事人无争议的证据3、4，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据本院确认如下：被告对证据1特许经营合同真实性、关联性均提出异议，认为：(1)该合同签署的时间是2017年6月16日，合同的受许人当中均盖有河间市悦涵珠宝首饰店的公章，根据原告提供的其个人工商登记信息，是2018年2月5日成立，在公司没有成立之前，合同就签署了。(2)合同中明确约定了注册地址为红太阳购物广场，而签署合同的时候被告还没有根本案的任何人签署租赁合同，原告主张的租赁合同签署的时间是2017年6月28日，所以在跟被告签署租赁合同情形下是不可能明确经营地址的。对原被告的工商登记信息无异议。起诉状和传票无异议。被告一直承认原告租用被告的地方。本院认为，特许经营合同中约定，郑杜全指定上官炳和为其执行人和经营事务联络人，该内容与上官炳和的电话录音内容不符，原告也不能提供证据证实上官炳和的电话录音内容不属实，故证据1中的特许经营权合同的不能作为原告主张上官炳和为原告委托代理人的证据使用。对其他证据被告均无异议，本院对其证据效力予以确认。被告对证据2租赁合同真实性无异议，但该租赁合同是被告和上官炳和签署的，当时上官炳和想注册河间市六桂福的营业执照，但是一直没有注册下来。合同中甲方指定的联系人为马金玉，乙方指定的联系人是上官炳和。如果是经过授权，应该以原告的名义签署合同，而不是以个人名义签署，没有授权委托书。本院认为，原告述称上官炳和系其委托代理人与被告签订租赁合同，但该租赁合同不符合委托代理人签订合同的形式要件，且与上官炳和的电话录音内容不符，故证据2不能作为支持原告主张的证据使用。被告对证据5、6、7真实性、关联性不认可，认为：1、该影像证据应有原始载体，原告没有提交。2、该证据中存在剪切都不是从开始录的，而且不能显示录音录像的时间。3、录像内容不能显示出就是原告实际租赁被告房屋经营的店铺，没有任何的参照性。对李娜和马学杰的录音我们均不认可，因为真实性无法核实，他们也不是法人也不是合同的联络人。本院认为，经核实李娜和马学杰均为被告的工作人员，综合以上录音、录像能证实被告于2020年1月20日、3月21-27日给原告店铺停电，故本院对证据5、6、7的证据效力予以确认。被告对证据8中的顺丰速运电子存根予以认可，认可收到了原告的恢复租赁房屋供电通知书，本院对该证据的证据效力予以确认。被告对名为沧州红太阳购物广场有限公司的通知不予认可，认为上面没有被告的公章，被告也未向其出示过书面解除合同的通知。本院认为，该通知未加盖被告的公章，仅有证据快递的存根不能证实快递文件即为该解除合同的通知，故本院对证据8的证据效力不予确认。被告对证据9真实性、关联性不认可，认为：1、工程地点没有明确在被告处，施工面积是308平方米，根据特许经营合同中的面积是280平方米，如此大规模的装修，应该有造价表和施工图纸、监管的凭证和付款凭证。被告对证据10的真实性、关联性均不予以认可，更换牌匾、安装空调、更换柜台材料款、人工费的票据首先以上单据均不是正规发票，其次也没有明确是争议门店所用的材料，所有单据的时间均是2019年8、9月份，与原告自述2017年开始经营不一致，不能证实系原告经营期间产生的费用。对证据11河间市一凡传媒有限公司和鼎尚广告传媒有限公司真实性无异议，但关联性有异议，不是原告签署的。对公交车体户外广告发布合同、红太阳购物广场租赁合同、广告发布合同、公交车广告发布合同书及照片真实性、关联性均不认可，因为1、没有发票，2、没有给钱的转账记录，且四份合同已经全部履行完毕了。其他合同真实性、关联性均不认可。本院认为，原告装修店铺、发布广告等均是经营的必要花费，但证据9、10、11均不是正式的发票，也没有相应的打款记录，不能证实花费的具体数额，故不能作为支持原告主张的证据使用。被告对证据12的真实性、关联性均不予认可，认为不能证实这两笔转账是装修款，也没有证据证明收款人是给原告进行装修的，其中一笔转账的时间为2017年5月24日，当时上官与被告未签订合同，不可能出现装修费用。本院认为，原告付款时是签订租赁合同的二个月前，且不能证实收款人是装修合同的相对方，故本院对证据12的证据效力不予确认。 被告沧州红太阳购物广场有限公司提交的证据为：1、银行转账记录四页，证实上官炳和缴纳2017年和2018年租金的事实，原告缴纳的2019年期间的租赁费。2、被告人员及律师和上官炳和的电话录音一份，主要内容为：上官炳和不是六桂福珠宝首饰公司的员工，而是该公司的加盟商，其加盟六桂福珠宝首饰公司在河间经营，其个人与被告签订的租赁合同，9月17号开业经营，当时未签订加盟合同和注册营业执照，11月份，因与六桂福珠宝首饰公司产生矛盾，河间的六桂福是被六桂福珠宝首饰公司要走，不让我经营了。上官炳和不认识郑杜全，他不是从我手中接的河间六桂福店，是公司后派他去管店，店不是他找的，也不是他装修的。 对当事人有争议的证据本院确认如下：原告对证据1的真实性均无异议，但认为2017年上官炳和的转账是代郑杜全缴纳的、2018年的转账记录户名是**飞，**飞是河间六桂福珠宝的员工，是代郑杜全缴纳的，2019年的无异议，本院对证据1的真实性予以确认。原告对证据2的真实性、合法性均不予认可，该录音不能证实通话者是上官炳和；通话内容与事实存在严重的不符，该证据是虚假的，上官炳和也自认没有资金来源，租金都是郑杜全支付的。本院认为，原告陈述上官炳和系其加盟企业六桂福珠宝首饰公司的员工，是原告郑杜全指定的执行人和经营事务联络人，认为录音不真实，本院允许其对真实性进行鉴定，但在本院规定的期限内原告未申请对录音的真实性进行鉴定，也未提交其他证据证实录音内容与事实不符，且该录音内容能与原告、被告提交的其他证据相互佐证，故本院对证据2的证据效力予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下： 2017年6月28日上官炳和与被告沧州红太阳购物广场有限公司签订租赁合同一份，合同约定：被告沧州红太阳购物广场将其所有的280㎡门店房屋租赁给上官炳和用于商业经营，租赁期限为2017年8月1日起至2027年7月31日，第一年度至第五年度的租金为每年50万元，第六年度至第十年度的租金为58万元。因被告违约致使承租方解除合同或者合同无效，被告赔偿承租方装修费用，装修费用赔偿标准按合同总标的额的30%确认。租赁期间内如一方违约，另一方有权书面通知违约方，要求违约方在规定期限内停止违约，继续履行合同，并要求违约方支付年租金数额标准的违约金。合同签订时承租方交付出租方5万元保证金，合同期满或承租方撤场全额退还。当日上官炳和向被告交纳保证金5万元和2017年8月1日至2018年7月31日租金50万元。后被告交付租赁房屋，上官炳和装修门店后，于2017年9月17日开业经营六桂福珠宝首饰。经营至2017年11月份，上官炳和与六桂福珠宝首饰集团股份有限公司发生矛盾，上官炳和不再继续经营该门店，转由原告郑杜全进行经营，以上情形均未告之被告沧州红太阳购物广场有限公司并经其同意。2018年2月5日郑杜全在河间市行政审批局将门店注册登记名称为河间市悦涵珠宝首饰店，性质为经营者为原告郑杜全个人经营的个体工商户。2018年7月5日郑杜全向被告交纳2018年8月1日至2019年7月31日的租金50万元，被告沧州红太阳购物广场有限公司在收据上注明交款人为上官炳和。2019年被告沧州红太阳购物广场有限公司得知不是上官炳和租赁门店后，经与原告协商调整租金为一年60万元，2019年7月8日、2019年10月1日原告郑杜全二次向被告交纳租金60万元，被告为原告出具了收据，注明收取2019年8月1日至2020年7月31日的租金60万元。并要求与原告重新签订租赁合同。在2019年至2020年郑杜全租赁期间，因被告要求与原告重新签订租赁合同等原因双方发生矛盾纠纷，自2020年3月22日至4月10日被告将原告经营的店铺断电，致使原告在此期间无法经营。 本院认为，原告郑杜全、河间市悦涵珠宝首饰店主张上官炳和系其代理人，与被告沧州红太阳购物广场有限公司签订的租赁合同系由上官炳和代理其签订，上官炳和对此不予认可，原告也未提供有效证据证实其主张，故本院对原告此主张不予认可。本案中上官炳和与被告沧州红太阳购物广场有限公司签订租赁合同，租赁被告沧州红太阳购物广场有限公司门店房屋经营六桂福珠宝，后该珠宝店转由原告郑杜全以原告河间市悦涵珠宝首饰店的名称进行经营。本案中承租人由上官炳和变更为郑杜全及其经营的河间市悦涵珠宝首饰店未经出租方被告沧州红太阳购物广场有限公司同意，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，房屋租赁合同的转让不成立，该房屋租赁合同承租方未变更为原告郑杜全和河间市悦涵珠宝首饰店。2019年被告沧州红太阳购物广场有限公司得知承租人变更后，变更租赁费后收取原告郑杜全和河间市悦涵珠宝首饰店的一年租金60万元，且被告一直要求原告重新签订租赁合同，应视为原告郑杜全、河间市悦涵珠宝首饰店与被告沧州红太阳购物广场有限公司口头签订了一年期的房屋租赁合同。现原告郑杜全、河间市悦涵珠宝首饰店要求解除租赁合同，被告同意解除租赁合同，因双方合同至2020年7月31日到期，到期后租赁合同可自动解除。 原告郑杜全、河间市悦涵珠宝首饰店主张因被告自2020年3月21日至2020年4月20日给租赁店铺停电造成停业损失，要求返还停业期间的租金。被告对此不予认可，本院认为，根据原告提交的录音、录像能证实自2020年3月21日年至3月27日门店均停电，且被告认可收到了4月9日原告向其邮寄的恢复租赁房屋供电通知书，能证实至2020年4月9日租赁房屋处于停电状态，故被告停电导致原告停业的时间根据证据可认定为2020年3月21日至4月9日，合计20天。2019年8月1日至2020年7月31日的租金为60万元，每日租金合计1644元。被告给原告租赁的房屋停电导致原告不能营业，给原告造成损失，原告要求返还停业期间的租金，符合法律规定，本院予以支持，故被告沧州红太阳购物广场有限公司应返还原告郑杜全、河间市悦涵珠宝首饰店因停电造成停业期间的租金32880元。 原告郑杜全、河间市悦涵珠宝首饰店主张被告退还保证金5万元。本院认为，本案中承租人由上官炳和变更为郑杜全及其经营的河间市悦涵珠宝首饰店未经出租方被告沧州红太阳购物广场有限公司同意，故房屋租赁合同的转让不成立，该房屋租赁合同承租方未变更为原告郑杜全和河间市悦涵珠宝首饰店，该房屋租赁合同的承租方仍为上官炳和，原告郑杜全、河间市悦涵珠宝首饰店无权主张被告退还保证金5万元。 原告郑杜全、河间市悦涵珠宝首饰店主张因被告过错导致原告不能经营并解除租赁合同，被告应按租赁合同约定赔偿原告装修损失150万元，违约金50万元。本院认为，该租赁合同系2017年上官炳和为经营六桂福珠宝和被告沧州红太阳购物广场有限公司签订，该房屋租赁合同的相对方为上官炳和，原告郑杜全、河间市悦涵珠宝首饰店与被告沧州红太阳购物广场有限公司间为一年期的口头房屋租赁合同，故原告不能依据该租赁合同向被告主张装修损失及违约金，本院对原告此主张不予支持。 综上，判决如下： 一、原告郑杜全、河间市悦涵珠宝首饰店与被告沧州红太阳购物广场有限公司间的租赁合同于2020年8月1日自动解除。 二、被告沧州红太阳购物广场有限公司返还原告郑杜全、河间市悦涵珠宝首饰店因停电造成停业期租金32880元。自本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕。 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11600元，原告郑杜全、河间市悦涵珠宝首饰店负担11414元，被告沧州红太阳购物广场有限公司负担186元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过扫描下方二维码自行网上上诉立案及进行其他网上诉讼操作，或者向河北省沧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  刘春景 二〇二〇年七月十日 书记员  张琳资