湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初5337号原告：陈钰玮，女，1991年10月29日出生，汉族，住湖南省茶陵县。委托诉讼代理人：李润松，湖南日月明律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡慧钦，湖南日月明律师事务所实习律师。被告：湖南合泰商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉南路二段368号鼎泰坤苑第13栋101号。法定代表人：吴立海。被告：郑海军，男，1984年12月25日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。共同委托诉讼代理人：廖海军，湖南正强律师事务所律师。原告陈钰玮（以下简称原告）诉被告湖南合泰商业管理有限公司（以下简称合泰公司）、郑海军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李润松、蔡慧钦，两被告的共同委托诉讼代理人廖海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与合泰公司签订的《财产委托管理合同》；2、两被告支付原告2020年第一季度（即2020年3月19日至2020年6月19日）的房屋收益5750元；3、两被告承担连带违约责任，赔偿原告房屋收益13800元；4、两被告支付原告未按照合同配置家电损失17548元及修缮房顶装修费3500元；5、两被告承担原告支付的律师代理费3000元及物业费704.4元；6、两被告承担保全费、诉讼费等。事实与理由:2019年3月19日，原告与合泰公司签订《财产委托管理服务合同》，同日还签订《施工合同》作为《财产委托管理服务合同》的补充条款。双方约定：原告将位于长沙市雨花区，产权面积41.94平方米的房屋，委托给合泰公司全权管理经营，合泰公司首年支付给原告的租金为2000元／月，按年支付，第二年租金为2300元／月，按季支付，支付期限为下个支付期限到期前的7天之内。双方还约定由合泰公司对该房屋进行三个月包工包料的装饰装修，《财产委托管理服务合同》附件七约定了该房屋软装配置表，三个月装修期间免租金，合同期限内每年免租一个月。两份合同签订后，原告按照约定于2019年3月19日把房屋交付给合泰公司，并按照《施工合同》的约定分三次将装修款共计39332元，支付给了郑海军。三个月装修期满后（2019年6月19日），合泰公司按合同约定一次性向原告支付20300元房屋租金（押金2300元＋9个月×2000元／月）。但2020年3月19日后合泰公司就未再向原告支付过租金，经原告多次催款，合泰公司均以各种理由推脱。合泰公司及郑海军辩称，1、同意解除合同，合泰公司在2020年3月无法履行合同义务时，就已向原告明确表示要解除合同；2、合泰公司无法履行的原因是履行合同的基础条件发生变化，即发生了疫情，疫情属于情势变更的情形，双方都有权解除合同，且无须向对方承担违约责任。合泰公司是从事民宿租赁的公司，疫情对租赁行业影响较大，请求免除合泰公司的违约责任，若不能免除，请求减免租金及违约金。且原告主张的违约金过高，请求予以减少；3、合泰公司按国家标准完成了装修，不存在质量问题；4、关于律师费，原告应提交证据，证明该笔费用已实际发生；5、郑海军系合泰公司的员工，其代表公司收款的行为应视为合泰公司的行为，郑海军主体不适格。经审理查明，2019年3月19日，原告（委托方、甲方）与被告（受托方、乙方，原名湖南搏海合泰商业管理有限公司）签订《财产委托管理服务合同》，约定：甲方将其位于长沙市雨花区，建筑面积41.94平方米的房屋，委托给合泰公司全权经营管理（包括但不限于出租及其他合法经营）。委托代理期限为5年零3个月，自2019年3月19日至2024年6月19日；房屋收益:首年租金每月2000元，付款方式为年付。第二年开始租金每月2300元，付款方式为季付，支付日期为下个支付期限到期前的7天之内。待3个月装修免租期后，乙方应向甲方一次性支付押金2300元，租金22000元。以后的收益支付时间按合同约定执行。合同签署即日起，甲方提供乙方装修期3个月，合同期内每年免租期1个月，租金三年后，即第四年起每两年递增5%；押金为2300元，委托终止，甲方对房屋验收无误后，将押金退还乙方，不计利息；水费、电费、网络费、燃气费、物业管理费、卫生费、电话费及乙方经营所需的其他费用由乙方承担；甲方同意于2019年3月19日前将房屋交付给乙方；乙方迟延交付租金满7个工作日（因甲方原因或不可抗力而延迟的除外），甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方六个月收益（按每月2300元租金计算）；若任何一方违反本协议的任何条款，除本协议另有约定外，违约方应当以乙方经营房屋每月所得收益为标准向守约方支付六个月收益的违约金，且另一方有权要求该违约方就该等违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责任，具体以守约方的损失清单为准（包括但不限于违约金、赔偿金、行政罚款、诉讼费、律师费、差旅费等）。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《施工合同》，约定由乙方采取包工包料的方式承包甲方的家庭居室装饰装修工程，工程期限为90天，工程造价为39800元；付款方式为：签合同时付全款的50%即19900元，泥工完成后付全款的30%即11940元，硬装完成后付全款的20%即7960元。装修20%的尾款在支付首年租金后结算；乙方的指定账号包括：1、开户名合泰公司，开户行中国建设银行股份有限公司长沙科平路支行，账号43×××07。2、开户名：郑海军，开户行中国建设银行股份有限公司万芙南路支行，账号62×××72。《财产委托管理服务合同》的附件七《复地·新光天地项目软装配置表》还对软装配置的产品类别、数量、价格进行了约定，其中载明：智能指纹密码锁（1个，单价1288元）、小天鹅滚筒式洗衣机（1台，单价2000元）、创维40寸电视机（1台，单价1500元）、电视机柜（1个，单价1200元）、志高170Ｌ内小冰箱（1台，单价1300元）、沙发（1套，单价1500元）、茶几（1套，单价600元）、床头柜（2个，单价100元）、台灯（2个，单价80元）、椅子（1个，单价160元）、摆件（2个，单价360元）、挂画或其他装饰（1套，单价720元）、台面五金件（1套，单价600元）、地毯（1个，单价120元）、整体双门定制衣柜（1个，单价3200元）、定制鞋柜（1个，单价460元）、电脑桌（1张，单价480元）、格力空调1.5匹定频冷暖挂机空调（1个，单价2600元）。该附件七同时载明，装修完工，甲乙双方验收以此附件七软装配置表为准，如物品缺失，以此表价格从装修款中扣减。上述合同签订后，合泰公司对原告的房屋进行了装修，原告对房屋的硬装验收合格后，分别于2019年3月19日、4月25日及7月3日分别向郑海军的上述账户支付装修款19900元、11940元、7492元（扣除了原告已垫付的物业费468元），共计39332元。2020年6月21日，合泰公司向原告支付了押金2300元及截至2020年3月19日的租金18000元（扣除了三个月装修免租期），共计20300元。2020年3月19日以后，合泰公司未再依约支付租金，原告多次催讨无果。原告称因双方协商解除合同未果，合泰公司拒不交付钥匙，其于2020年5月30日通知合泰公司单方解除合同后，更换了涉案房屋的门锁（当时涉案房屋已无租客使用），收回了房屋，并于2020年7月13日将房屋出租给了他人。合泰公司明确其招租的租客于2020年4月8日从涉案房屋搬离。另查明，1、涉案房屋的物业费为117.4元/月，2020年6月5日，原告缴纳了涉案房屋2020年全年的物业费1408.8元；2、原告因委托律师支付律师费3000元。在本案审理过程中，1、原告明确其第三项诉讼请求中的“房屋收益”实际指违约金；2、合泰公司确认其于2020年1月1日起未缴纳涉案房屋的物业费；3、原告称合泰公司未按《复地·新光天地项目软装配置表》的约定向原告的房屋配置智能指纹密码锁、洗衣机、创维40寸电视机、电视机柜、志高170L内小冰箱、沙发、茶几、床头柜（缺一个）、台灯、椅子、摆件、挂画、台面五金件、地毯、整体双门定制衣柜、定制鞋柜、电脑桌。此外，空调品牌不匹配，被告配备的系美的空调。被告对上述事实予以确认，但主张其已为涉案房屋购置了上述设备，但因租客不需要，故放在了仓库，被告可以将上述设备复原。对此，原告认为，在双方协商解除合同期间，原告一直要求被告配齐上述软装设备，但被告拖延时间，直至本案诉讼前均未采取实质性措施，且原告已自行配置家具并将涉案房屋出租出去，被告继续履行已无实质意义，故要求被告折价赔偿；4、原告称因涉案房屋房顶有多处螺丝孔，墙面有胶，地面磨损严重、有裂缝，故原告对房屋进行了维修，并支出维修费3500元，为此提供了微信聊天记录及微信转账记录予以证明。合泰公司辩称，该损坏属于出租过程的正常损耗，维修费应由承租人承担；5、合泰公司主张应在租金中抵扣其支付的押金2300元，原告同意在合泰公司应支付的违约金中抵扣该押金；6、原告主张其装修款均转入郑海军账户，郑海军与合泰公司存在财产混同的情形，应按照公司法第六十三条之规定，对合泰公司的债务承担连带责任。两被告对此辩称，郑海军只是代合泰公司收取了装修费，不存在财产混同。以上事实，有《财产委托管理服务合同》、《施工合同》、手机银行个人电子回单、微信支付截图、手机银行转帐截图、微信交易明细、增值税普通发票、委托代理合同、当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《财产委托管理服务合同》及《施工合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。一、关于合同的解除。根据《财产委托管理服务合同》的约定，合泰公司迟延交付租金满7个工作日，原告有权单方解除合同。本案中，合泰公司自2020年3月19日后未再向原告支付租金，故原告享有单方解除权。原告于2020年5月30日通知被告单方解除合同后，更换了涉案房屋的门锁，收回了房屋。故《财产委托管理服务合同》于2020年5月30日解除。二、关于租金。根据《财产委托管理服务合同》的约定，涉案房屋第二年开始租金为每月2300元。合泰公司自合同签订的第二年即2020年3月19日起未再向原告支付租金，被告应向原告支付2020年3月19日至5月30日期间的租金5520元（2.4个月×2300元/月），对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。合泰公司主张新冠肺炎疫情属于情势变更的情形，对租赁行业影响较大，请求减免租金。本院认为，合泰公司招租的租客于2020年4月8日才从涉案房屋搬离，合泰公司并未提供充分的证据证明疫情影响了其对涉案房屋的使用，并对其造成较大损失，故对合泰公司要求减免租金的请求，本院不予支持。三、关于违约金。根据《财产委托管理服务合同》的约定，合泰公司迟延交付租金满7个工作日，原告有权单方解除合同，且合泰公司应赔偿原告六个月收益（按每月2300元租金计算）。原告据此主张原告支付违约金13800元，被告主张该违约金过高。本院结合原告于2020年7月13日已将涉案房屋出租给他人的事实，酌情调整为合泰公司向原告支付两个月的房屋空置期租金损失4600元。合泰公司主张原告应退还其押金2300元，原告同意在违约金中予以抵扣，本院予以确认，故合泰公司尚应支付原告违约金2300元。四、关于装修损失。根据《施工合同》的约定，装修完工，双方验收以此软装配置表为准，如物品缺失，以此表价格从装修款中扣减。现合泰公司确认涉案房屋未按《复地·新光天地项目软装配置表》的约定配置部分设备。根据上述配置表中载明的价格，缺失的设备总价为16108元。原告要求合泰公司赔偿该16108元装修损失，本院予以支持。原告主张空调品牌不匹配，被告配备的系美的空调。但原告未提供证据证明合泰公司提供的空调价格低于约定的格力空调，原告以约定的空调原价主张赔偿无法律依据，故本院不予支持。合泰公司主张其已为涉案房屋购置了上述设备，但因租客不需要，故放在了仓库，被告可以将上述设备复原，但原告不同意复原。本院认为，合泰公司并未提供证据证明其确实已为原告购置了符合合同约定的上述软装设备，应承担举证不利的后果。且即使合泰公司确实购置了上述设备，但其招租的租客于2020年4月8日从涉案房屋搬离后，其应及时将该设备复原至涉案房屋，但合泰公司直至本案诉讼仍未履行该义务，现原告已自行配备家具将房屋出租出去，合泰公司继续履行已无实际意义。故对合泰公司的上述意见，本院不予采纳。五、关于维修费。根据合同法第二百二十条之规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，原告提及的房顶有螺丝孔，墙面有胶，地面磨损等问题属于房屋使用过程中产生的自然损耗，就房屋损耗的维修问题，双方并未在合同中作出明确约定，故应按照上述法律规定由出租人即原告承担维修义务。原告要求合泰公司支付维修费缺乏合同约定及法律规定，本院不予支持。六、关于物业费及律师费。根据《财产委托管理服务合同》的约定，承租期间的物业管理费由合泰公司承担；若任何一方违反本协议的任何条款，另一方有权要求该违约方就该等违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责任，包括但不限于违约金、赔偿金、诉讼费、律师费等。合泰公司确认其于2020年1月1日起未缴纳涉案房屋的物业费，原告缴纳了涉案房屋2020年全年的物业费，故合泰公司应向原告支付物业费587元（117.4元/月×5个月）。原告主张律师费3000元，并提供了委托合同及发票予以证明，本院予以支持。七、关于郑海军的责任。原告主张其装修款均转入郑海军的个人账户，故郑海军与合泰公司之间存在财产混同的情形，应对合泰公司的债务承担连带责任。本院认为，郑海军的账户系《施工合同》中约定的收款账户，且两被告确认郑海军系代合泰公司收取了涉案装修费，原告的上述主张证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陈钰玮与被告湖南合泰商业管理有限公司签订的《财产委托管理服务合同》于2020年5月30日解除；二、被告湖南合泰商业管理有限公司于本判决生效之日起7日内向原告陈钰玮支付租金5520元、违约金2300元、装修损失16108元、物业费587元及律师费3000元，上述共计27515元；三、驳回原告陈钰玮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取378元，由被告湖南合泰商业管理有限公司负担235元，由原告陈钰玮负担143元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 曹 敏二〇二〇年七月二十日书记员 张赛君附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。