吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初1281号原告：镇赉县博元物业管理有限公司。统一社会信用代码：91220821MAOY4Q2H20。法定代表人：薛某：经理。住所地：吉林省镇赉县四方坨子中心锅炉房（二层）。委托诉讼代理人：徐某，男，1972年3月1日出生，汉族，镇赉县博元物业管理有限公司职工，现住镇赉县红玺园小区16号楼4单元101室。被告：施某，男，1970年3月13日出生，汉族，现住镇赉县。原告镇赉县博元物业管理有限公司（简称“博元物业公司”）与被告施某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告博元物业公司的委托诉讼代理人徐某，被告施某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博元物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令施某支付拖欠的2018年-2020年期间物业费2502元及利息；2、请求判令施某支付2018年-2020年期间楼道照明费100元；3、请求判令施某支付2018年-2020年期间垃圾清运费120元。事实与理由：施某在镇赉县广通小区有两套房屋，分别为3号楼1单元202室和6号楼6单元402室，博元物业公司按照物业服务合同约定履行了各项物业服务。博元物业公司多次向施某下发催缴物业费通知书，要求施某及时交纳物业费，并写明了没有按期交纳物业费应承担的滞纳金数额。但时至今日，施某未按照约定交纳物业费，给博元物业公司造成了损失。博元物业公司为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望能支持全部诉讼请求（并附费用明细表）。庭审中，博元物业公司当庭变更了诉讼请求，要求施某给付2018年至2020年三年的物业费2502元，楼道照明费100元和垃圾清运费120元，以上共计2722元，放弃向施某主张物业费利息的诉讼请求。施某辩称，3号楼1单元202室我是从2014年入住就没有交纳过物业费和其他费用，楼房面积是81.89平方米，6号楼6单元402室楼房面积51.02平方米。因为我增加的房屋面积没有交相应的房款，所以2015年秋交房的时候我没有领取钥匙，开发商就住进了我的房子。我去找拆迁办的曲成，白城五建开发商说因为我没有取钥匙所以才住进了我的房子，然后我要求开发商给我换门，换地面，刮大白。经曲成调解，开发商给了我1万元，2019年10月-11月份间我才领取了6号楼6单元402室房屋的钥匙。当年我已交了物业费，交付的对象是英伦印象的物业公司。2020年物业费和楼道照明费、垃圾清运费我都交纳了，2020年的费用交给现在的物业公司了（现在租我房子的人叫朱艳丽，她手里有票据，她是社区的工作人员）。3号楼1单元202室的物业费、楼道照明费、垃圾清运费我都不同意给付，因为交房的时候我的窗户和进户的防盗门存在质量问题。当时的开发商找到当时的物业公司工作人员要求验房，我要求对窗户、门和地面进行维修，开发商给做窗户的人打电话，那个人过来以后说天太冷，先用泡沫胶给处理一下，年后暖和了再换。当时做窗户的人、物业公司工作人员、我和开发商都签字确认了，开发商承诺给我更换门，但是他的工作人员在外面，没有及时换，我就领取了钥匙。后来开春了，之前的物业公司走了，没有人给我更换窗户，也没有人更换门，我就去找后来的英伦印象物业，英伦印象说与前面的物业公司正在进行沟通，但后来还是没有结果。一直到博元物业公司接收该小区，我去找现在的博元物业公司，还是没有给我解决问题。另外我手里面有1份光盘，能够证明我自己掏钱抽取了小区的下水井，当时我找了物业公司，一个年龄大的物业公司工作人员到现场看了，说脏水不溢出来脏水井就不算堵，当时我和他吵起来了，并且我当时明确表示今后就不交纳物业费了。博元物业公司如果现在能够把我家门和窗户的问题都解决了，我同意给付3号楼1单元202室的物业费等费用；关于6号楼6单元402室的物业费，因为已经交纳完了，所以我不同意给付。庭审中，博元物业公司向法庭提供了如下证据：1、营业执照。证明博元物业公司是合法成立的物业管理公司，主要经营物业管理，具有物业管理资格；2、镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局文件。证明博元物业公司是按照文件三级物业收费标准进行收费的，符合法律规定和政府指导性文件精神；3、两份物业管理委托合同。证明我公司合法接受业主的委托，我公司受委托服务的事项；4、催缴物业费通知单及照片两张。证明博元物业公司向施某进行了物业费的催缴；5、红玺园、湖岸名城小区业主委员会名单、关于红玺园、湖岸名城业主委员会主任选举报告以及镇赉县社区管理服务中心民康社区居民委员会出具的证明。证明博元物业公司是合理合法的物业公司，手续齐全且在民康社区进行了备案；6、南湖一号、湖岸名城、广通小区（一期）物业管理交接协议一份。证明我公司对广通小区有合法的管理权限。施某质证意见：对证据无异议，但我认为物业公司物业管理服务不到位。法院认证：因施某对上述证据无异议，本院对上述证据予以确认。施某向法庭提供了如下证据：光盘1张。证明2019年10月1日以后我家的二楼下水堵了，出现该问题是一楼下水自行改道导致脏水都返到二楼了。我去找物业公司了，物业公司的工作人员说脏水没有溢出脏水井盖就不算堵，我们俩当时发生了争吵，我明确表态今后我不会再交纳物业费了。以此来证明物业公司在管理过程中存在问题，我认为这个脏水井堵了应该由物业公司来清理。另外我要求博元物业公司向我提供当时物业公司、开发商和我共同签字的协议。博元物业公司质证意见：对证据的真实性无异议，但是我公司认为按照我公司与业主委员会签订的合同约定的内容来看，我公司只负责脏水井独立的清理，井与井之间堵塞也由我们公司负责。刚才施某所举证的应该是施某自己家与脏水井之间的管道堵了，我公司认为不属于我们的管理范围。另外，防盗门和窗户的事我公司认为，施某所陈述的上述两个问题都是他领取房门钥匙时与前物业公司达成的各种协议，我公司与前物业公司凯峰物业公司交接的时候合同有明确约定，凯峰物业的一切债权债务归凯峰物业公司管理，与我公司没有关系。法院认证：因博元物业公司对该证据的真实性无异议，本院其予以确认。针对下水管道和下水井的问题，结合小区业主委员会与博元物业公司签订的物业管理委托合同委托事项内容可知，鉴于建筑物联体相邻的特殊性，相邻业主之间负有排除安全隐患的责任，同时物业公司作为物业管理主体，其对小区内公共设施、公共场所的安全负有保障义务，在存在安全隐患或其他情形时，应该予以解决。如果物业公司怠于监督和履行物业管理服务的义务，应承担履行物业管理不到位的责任。庭审中，博元物业公司自认在为小区业主提供物业服务过程中个别方面存在瑕疵问题，本院对这一事实予以确认。本案中需要说明的是，庭审中施某主张位于××镇房屋2019年才拿到该房屋的门钥匙，并且已将2019年的物业费等费用交给了英伦印象物业公司，2020年物业费等费用已交给博元物业公司，博元物业公司对此不予认可。从博元物业公司提供的两份物业管理委托合同来看，博元物业公司自2017年9月份开始管理该小区一直至今，而施某并未提供其已交物业费的相关票据证实其主张，故本院对施某的辩解意见不予采纳。本案本院确定如下案件事实：施某是镇赉县广通小区业主之一，其两处楼房分别位于××镇，房屋面积分别为81.89平方米和51.02平方米。博元物业公司对施某居住的小区实施物业管理，双方已经形成了事实上的物业管理合同关系。物业管理费按每平方米0.6元收取；楼道电费每户每年20元；垃圾转运费每户每年24元。施某拖欠3号楼1单元202室2018年-2020年物业费、楼道照明费、垃圾清运费未付，拖欠6号楼6单元402室2019年-2020年物业费、楼道照明费、垃圾清运费未付。经博元物业公司催缴，施某拒绝交付。另查明，镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局【镇发改收管联字（2012）26号】文件明确了物业公司按照资质等级确定的物业管理服务指导价格。博元物业公司在对小区从事物业服务的个别方面存在一定瑕疵。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：施某应于本判决生效后立即给付博元物业公司镇赉县广通小区3号楼1单元202室2018年、2019年两年及2020年1月1日-2020年12月8日期间的物业费、楼道照明费、垃圾清运费，给付镇赉县广通小区6号楼6单元402室2019年一年及2020年1月1日-2020年12月8日期间的物业费、楼道照明费、垃圾清运费，共计人民币2175.48元。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”以及第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，小区业主委员会与博元物业公司签订的物业管理委托合同是双方真实的意思表示，其合同合法有效。施某作为该小区业主，该合同对其有约束力，其应按该合同约定向博元物业公司履行物业费等相关费用的义务。本案中，经博元物业公司催要，施某仍拒绝给付拖欠的物业费等相关费用的行为与法律相悖。依据上述法律规定，博元物业公司要求施某给付物业费等相关费用的请求符合法律规定，应予支持。本院认为，虽然博元物业公司在小区物业服务个别方面存在瑕疵，但该公司已经提供了相应的物业服务，不存在根本违约的问题。若因物业服务的个别方面存在瑕疵，就认定单个业主可以以此拒缴物业服务费，将会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括正常交纳物业服务费的业主在内的全体业主的共同利益，所以对物业企业提供服务中存在的瑕疵，业主有权要求物业企业改正，达到服务合同和法律规定的水平，但不能以此拒付物业服务费。关于施某应交纳物业费等费用数额确定问题，考虑到博元物业公司在从事物业服务的个别方面存在一定瑕疵，在物业服务方面本身也存在过错，故应酌情减少物业费的收取。又因小区业主委员会与博元物业公司签订物业管理委托合同的承包期限截止至2020年12月8日，故本院确定博元物业公司向施某收取2020年物业费的时间应截止至该日。综合以上意见，本院认为：施某向博元物业公司交纳位于××镇年、2019年两年及2020年1月1日-2020年12月8日期间的物业费数额为应交物业费的80%即1385.9元（0.6元/月×81.89×12×2+0.6元/月×81.89×11+0.6元/月÷31日×81.89×8=1385.9元）；楼道照明费60元、垃圾清运费72元，共计人民币1517.9元；向博元物业公司交纳位于××镇年一年及2020年1月1日-2020年12月8日期间的物业费数额为应交物业费的80%即569.58元（0.6元/月×51.02×12+0.6元/月×51.02×11+0.6元/月÷31日×51.02×8=569.58元）；楼道照明费40元、垃圾清运费48元，共计人民币657.58元。上述合计2175.48元。据此，施某应给付博元物业公司的物业费、楼道照明费、垃圾清运费本院确定为2175.48元。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、施某于本判决生效后立即给付镇赉县博元物业管理有限公司位于××镇年、2019年两年及2020年1月1日-2020年12月8日期间的物业费、楼道照明费、垃圾清运费共计1517.9元；给付位于××镇年一年及2020年1月1日-2020年12月8日期间的物业费、楼道照明费、垃圾清运费，共计657.58元，两项合计人民币2175.48元；二、驳回镇赉县博元物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，保全费49元，由施某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员  莫琳二〇二〇年七月三十日书记员  徐瑶