重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终2930号上诉人（原审被告）：重庆鼎吉房地产经纪有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道荣滨南路中段99号100号101号门面，统一社会信用代码91500226068260626D。法定代表人：张家学，董事长。委托诉讼代理人：兰晓勇，重庆智策律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦朝伟，重庆市荣昌区双河法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：蒋永强，男，1971年3月4日生，汉族，住四川省隆昌市渔箭镇。被上诉人（原审被告）：钟庆，女，1987年4月5日生，汉族，住重庆市荣昌区。上诉人重庆鼎吉房地产经纪有限公司（以下简称“鼎吉公司”）因与被上诉人蒋永强、钟庆房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院（2019）渝0153民初6333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日受理立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。鼎吉公司上诉请求：1.撤销重庆市荣昌区人民法院(2019)渝0153民初63333号民事判决书第四项内容；2.二审诉讼费由被上诉人钟庆、蒋永强承担。事实与理由：1.一审法院对案件事实认定错误，本案上诉人不是承担连带责任的适格主体，本案的法律关系为房屋买卖合同和居间服务合同法律关系，且二者是完全不同的法律关系，根据现有法律规定，上诉人并不属于承担连带责任的情形；2.本案蒋永强起诉要求解除房屋买卖合同、返还购房款及赔偿损失，其依据的是房屋买卖合同中蒋永强与钟庆建立的房屋买卖合同法律关系，合同相对方为蒋永强与钟庆，根据合同相对性原理，责任承担主体应是钟庆，而不是上诉人；且房屋买卖合同中并没有约定买卖双方任一方违约由上诉人承担共同法律责任；故蒋永强要求上诉人承担连带责任无合同约定和法律规定，其诉请不应得到支持；同时被上诉人蒋永强至今未支付上诉人中介服务费5490元，其违约在先却要求上诉人承担赔偿责任，违背了权利义务对等的民事原则；3.上诉人在促成双方交易过程中，对合同条款内容都逐字逐句对双方进行当面解读并告知，双方也在合同上签字确认，故被上诉人是充分理解和知晓的，且在整个诉讼过程中，蒋永强并没有否认本合同第1条第2项的法律效力，一审法院以该条款为格式条款而直接认定该条款无效无任何依据。被上诉人蒋永强辩称：一审判决正确，请求二审法院依法判决。被上诉人钟庆经本院依法传唤未到庭答辩。蒋永强向一审法院起诉，请求：1.解除蒋永强与钟庆、鼎吉公司于2019年10月27日签订的房屋买卖协议；2.请求钟庆、鼎吉公司连带承担返还购房款169000元并赔偿损失40000元的责任；3.本案诉讼费、保全费等为实现诉讼权利的合理费用由钟庆、鼎吉公司承担。一审法院审理查明，2019年10月27日，蒋永强（乙方)与钟庆（甲方）、鼎吉公司（丙方）签订了《房地产买卖合同》，该合同约定：“第一条房屋基本情况。1.甲乙双方通过丙方买卖钟庆名下证载地址坐落于重庆市荣昌区的房屋（房地产权证号：，现地址为重庆市荣昌区，建筑面积为103.43平方米）。2.甲方持有的房屋证明文件为房地产权证，甲方须保证对该物业享有完整所有权，并无存在隐瞒与该物业有关的重要事实和提供虚假情况等违反诚实信用的行为；甲方须在办理产权交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等手续处理完毕，并保证产权交易过户完成时乙方无需对上述事项负责，否则，甲方须赔偿乙方及丙方由此引起的一切损失；由于甲方原因，造成该物业不能办理产权登记或发生被政府或者司法机关查封等情形由甲方承担全部责任……4.该物业是以现状售给乙方，且乙方曾被邀请检查或已检查或已授权检查该物业，乙方对该物业现状清楚并无任何异议。第二条成交价及相关费用。1.该物业成交价格为549000元。2.办理该物业产权变更所产生相关费用及所有税费由乙方承担；甲乙于本合同签订之日各支付丙方中介服务费5490元；乙方通过丙方办理银行按揭，乙方须于签订该物业有关按揭贷款文件之前支付丙方按揭服务费5000元。第三条付款方式。甲方于收取定金时须出示该物业有关的证明文件，如甲方未能及时出示上述文件，则该定金暂时存放于丙方，如甲方最终在约定时间内未能出示上述文件或拒绝签署本协议书，则丙方原款退还定金给乙方，乙方将不得以此为由要求任何赔偿。若甲方收取定金后不卖，需赔偿乙方双倍定金，乙方不买甲方不退还定金。（一）一次性付款：1.甲乙双方约定于2019年10月27日由乙方支付购房定金20000元给甲方，甲方收定金后不得将房屋转售第三方或作其他抵押；2.乙方于2019年10月29日前支付购房款279000元给甲方；3.乙方于2019年11月30日前支付清房屋余款250000元给甲方；4.甲乙双方约定于银行取证解押当日办理过户手续；5.甲方于收齐尾款将房屋交给乙方。第四条权利与义务。3.甲方保证该物业权属真实、合法、交易手续完备，并且无以下限制交易的情况（经甲、乙、丙三方的努力，能解除限制交易的情况外）：司法机关查封、罚没、财产保全，公告拆迁范围、即将实施拆迁，已作为抵押担保物，其他限制交易的情况。第五条1.甲、乙双方从签订本合同之日起，自觉遵守本合同所约定的事项，并按本合同约定履行双方的权利和义务，如有一方未按照本合同约定的内容及期限按时履行的，则视为违约，并承担相应损失；由于违约方的原因造成本合同解除的，违约方应向守约方支付房屋成交总额20%的违约金，同时违约方应承担守约方支付给丙方的中介服务费及按揭服务费。违约方承担上诉责任外还应承担守约方因追究其违约责任而产生的诉讼费、律师费、保全费、执行费、差旅费、调查费等给守约方造成的一切损失……”上述合同签订当日，蒋永强向钟庆支付了购房定金20000元，钟庆向蒋永强出具了定金收条。2019年10月29日，蒋永强通过其妻子唐绍贞的银行账户向钟庆的母亲罗显兰转款支付了购房款279000元，钟庆于同日向蒋永强出具了房款收条一份，该房款收条载明：“今收到蒋永强交来购买位于荣昌区房屋房款人民币贰拾柒万玖仟元正。”蒋永强支付上述房款后，发现涉案房屋已被法院司法查封而无法办理过户，便要求钟庆返还购房款。2019年10月31日，钟庆通过鼎吉公司委托诉讼代理人易晓波返还给蒋永强购房款130000元，剩余房款钟庆至今未支付给蒋永强。2019年11月4日，蒋永强为维护其合法权益，诉至法院，请求支持蒋永强的诉讼请求。另查明，涉案房屋于2019年10月12日被一审法院司法查封，后又于2019年11月7日被一审法院轮候司法查封。庭审中，鼎吉公司陈述，其无权到房管部门对他人房屋进行查询，鼎吉公司告知了钟庆要去不动产登记中心核实房屋是否存在限制交易情形；如果房屋买卖双方要求查询，鼎吉公司也会带买卖双方到不动产登记中心核实房屋产权信息，但本案蒋永强及钟庆均未要求；合同约定了应由钟庆保证涉案房屋不存在限制交易情形，否则应由钟庆承担全部责任。鼎吉公司认为，蒋永强共计支付了299000元购房款，该购房款包括了20000元的定金，现钟庆偿还了130000元，蒋永强主张的损失应为返还的购房款149000元和双倍定金40000元共计189000元。蒋永强陈述，其要求钟庆、鼎吉公司承担40000元购房损失是依据合同法的双倍返还定金原则。一审法院认为，蒋永强与钟庆、鼎吉公司三方签订的《房地产买卖合同》实际包含了房屋买卖和房屋买卖居间服务两个法律关系，该合同系各方当事人真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同三方均有约束力。由于涉案房屋在蒋永强与钟庆、鼎吉公司签订《房地产买卖合同》之前就已经被司法机关查封，无法办理房屋过户手续，钟庆隐瞒了这一事实，导致蒋永强的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。蒋永强要求解除蒋永强与钟庆、鼎吉公司于2019年10月27日签订的《房地产买卖合同》符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，蒋永强有权要求钟庆返还购房款并要求钟庆赔偿损失。蒋永强在签订《房地产买卖合同》后按约向钟庆支付了20000元购房定金和279000元购房款，共计299000元，现钟庆仅返还了蒋永强130000元，尚有购房款169000元（299000元-130000元）未退还，对蒋永强要求钟庆返还购房款169000元的诉讼请求，一审法院予以支持。由于钟庆在明知涉案房屋存在司法查封合同无法履行，却隐瞒事实并收取蒋永强购房定金20000元，其行为构成严重违约，对蒋永强依据定金罚则要求钟庆双倍返还定金的主张，一审法院予以支持。因蒋永强主张返还的169000元购房款中已包含了20000元购房定金，故对蒋永强主张的损失赔偿金额，一审法院依法主张20000元。关于鼎吉公司应否在本案承担责任的问题。由于涉案交易房屋是否存在相关限制交易的情况是房屋买卖合同能否正常履行的基本事项，鼎吉公司作为专业房屋买卖合同的居间人，应该按照合同约定和法律规定履行居间义务，按照行业惯例，其在房屋买卖双方签约前应主动询问和核实房屋是否存在司法查封等限制交易信息。由于涉案房屋在2019年10月12日即已被法院采取司法查封措施，而本案的《房地产买卖合同》签订于2019年10月27日，鼎吉公司未遵循诚实信用原则尽到合理审查和如实报告义务，其没有核实涉案房屋是否存在司法查封问题，是导致本案《房屋买卖合同》无法履行的根本原因，鼎吉公司在提供居间服务中存在重大过失，故应当对蒋永强因解除合同而产生的损失承担相应的赔偿责任。结合本案案情，一审法院酌定由鼎吉公司对钟庆应支付给蒋永强的189000元（169000元+20000元）款项中的94500元承担连带给付责任，在鼎吉公司承担给付责任后，有权向钟庆进行追偿。对鼎吉公司主张依据三方签订的《房地产买卖合同》约定，应由钟庆个人承担涉案房屋存在司法查封导致合同不能履行的责任，鼎吉公司不应承担责任的意见。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。虽然三方在《房地产中介买卖合同》第一条第2项中约定：卖方须保证对该物业享有完整所有权，不存在隐瞒与该物业有关的重要事实和提供虚假情况等违反诚实信用的行为，由于卖方原因，造成该物业不能办理产权登记或发生被政府或者司法机关查封等情形由卖方承担全部责任，但由于本案的《房地产买卖合同》系鼎吉公司采用格式条款与蒋永强订立的合同，对于上述合同第一条第2项，鼎吉公司作为格式条款的提供方，未遵循公平原则确定其与相对方之间的权利、义务，也未采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的上述条款，该条款免除了鼎吉公司作为居间人应当向房屋买受人即蒋永强承担的责任，属于无效条款。故对鼎吉公司上述意见，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第三十八条、第三十九条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十五条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除蒋永强与钟庆、重庆鼎吉房地产经纪有限公司于2019年10月27日签订的《房地产买卖合同》；二、钟庆于本判决生效后十日内返还蒋永强购房款169000元；三、钟庆于本判决生效后十日内赔偿蒋永强违约损失20000元；四、重庆鼎吉房地产经纪有限公司对钟庆的上述第二项、第三项支付义务中的94500元部分承担连带给付责任；在重庆鼎吉房地产经纪有限公司向蒋永强履行给付义务后，有权向钟庆追偿；五、驳回蒋永强的其他诉讼请求。案件受理费9290元，减半收取4645元，财产保全费1365元，上述共计6010元，由钟庆负担。本院二审审理中，当事人没有举示新证据，本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，蒋永强与钟庆、鼎吉公司三方签订的《房地产买卖合同》包含了房屋买卖和房屋买卖居间服务两个法律关系，该合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同三方均有约束力。由于案涉房屋在三方签订《房地产买卖合同》前已被人民法院司法查封，无法办理房屋过户手续，被上诉人钟庆隐瞒了该事实，导致被上诉人蒋永强的合同目的无法实现。根据相关法律规定，一审法院判决解除三方签订的《房地产买卖合同》并由钟庆返还蒋永强购房款及赔偿违约损失正确。关于上诉人鼎吉公司称其不应对钟庆承担连带责任的问题。如前所述，正因为被上诉人钟庆隐瞒案涉房屋在三方签订《房地产买卖合同》前已被人民法院司法查封的事实，导致被上诉人蒋永强的该房屋买卖合同目的无法实现，而被上诉人蒋永强依合同约定向钟庆支付了相关款项。上诉人鼎吉公司作为专业房屋买卖合同的居间人，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，鼎吉公司对案涉房屋在三方签订《房地产买卖合同》前已被人民法院司法查封的事实未尽到合理审查义务，致使上述合同目的无法实现，且作为购房人的蒋永强存在付清房款，而无法居住使用房屋，遭受经济损失的后果，对此上诉人鼎吉公司存在一定过错。根据《中华人民共和国合同法》四百二十五条第二款规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。上诉人鼎吉公司应当对被上诉人蒋永强的损失承担赔偿责任。由于被上诉人蒋永强诉请要求鼎吉公司对上述损失承担连带责任，即无合同约定，也无法律依据，一审法院对此项请求作出判决，属适用法律错误应予纠正。被上诉人蒋永强的实际经济损失，在被上诉人钟庆不能全部赔偿情形下，依照上述法律规定，可以另案起诉由鼎吉公司承担赔偿责任。综上所述，上诉人鼎吉公司的上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市荣昌区人民法院（2019）渝0153民初6333号民事判决第一项：解除蒋永强与钟庆、重庆鼎吉房地产经纪有限公司于2019年10月27日签订的《房地产买卖合同》；二、维持重庆市荣昌区人民法院（2019）渝0153民初6333号民事判决第二项：钟庆于本判决生效后十日内返还蒋永强购房款169000元；三、维持重庆市荣昌区人民法院（2019）渝0153民初6333号民事判决第三项：钟庆于本判决生效后十日内赔偿蒋永强违约损失20000元;四、撤销重庆市荣昌区人民法院（2019）渝0153民初6333号民事判决第四项、第五项；五、驳回蒋永强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9290元，减半收取4645元，财产保全费1365元，上述共计6010元，由钟庆负担；二审案件受理费2163元，由蒋永强负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 琴审 判 员  蒋 科审 判 员  黎 明二〇二〇年七月八日法官助理  史大贤书 记 员  李彦莹