贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初34号 原告：赵祖芳，女，1979年8月25日出生，汉族，住所地：浙江省台州市椒江区。 委托诉讼代理人：李家华（特别授权代理），执业证号：15205200310819871，系贵州毕节经济律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码：9152050070966631XK，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所实习律师，实习证号：230713012110735。 委托诉讼代理人：聂萍（特别授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201711258067。 原告赵祖芳与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵祖芳的委托诉讼代理人李家华、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的委托诉讼代理人聂萍、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵祖芳向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告依法办理瑞丰新城7-1612室不动产权证给原告；按原告一次性缴纳305369房款，因被告不按时办理房产证按合同约定万分之0.1的违约金28399.31元支付给原告；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金明确为28399.31元。 事实及理由：2012年7月6日，原告赵祖芳与被告签订《商品房买卖合同》，合同签订后，原告向被告支付房款305369元，按合同第二十二条（三款）的规定，被告承诺2017年5月30日前办理房屋所有权证交付给原告；合同第十三条（二款）约定“按日计算向买受人支付全部付款万分之0.1支付违约金”。被告承诺至今未能兑现。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请法院支持原告的诉讼请求。 被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司答辩称：一、双方签订的商品房买卖合同第二十二条第三款“转移登记”约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故应在原告办理相应的委托手续，且提交办证所需的全部资料后，办证时限才开始计算，但原告至今未向被告提交上述资料，导致办证时限的计算时间尚未开始。二、被告未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记的有关文书影响住房用途，未产生实际损失，不具备支付违约金的事实、法律基础。四、原告与被告订立《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，即使原告能够举证证实其存在损失，且以被告承担违约责任为前提，违约金也应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月6日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于洪南大道××单元××房，房屋建筑面积102.88平方米，套内建筑面积86.58平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3527.02元计算，总价款为305369元。买受人应当在2012年7月6日前支付全部房价款；出卖人应当在2012年5月31日前向买受人交付该商品房。出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起×日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的×承担违约责任。2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起空白日内退还买受人已付款，并按照×利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按相关部门规定收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款305369元，原告缴纳契税4581元、维修基金6107元。2013年10月22日，被告收取原告办证费642元。2014年4月1日，被告向原告交付涉案商品房，原告取得了涉案商品房的使用权。因被告至今未办理涉案商品房不动产权证书交付原告，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。 另查，涉案的洪南大道瑞丰新城第7幢尚不具备办理商品房转移登记条件。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款，被告向原告交付了涉案房屋。但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》第二十二约定：出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告至今未通知原告提交办证资料，办理不动产权证书，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。违约责任的起算时间为2017年5月31日。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。因涉案商品房尚不具备办理商品房转移登记条件，故违约金的截止时间应为被告具备办证条件后，被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日。关于违约金的计算标准问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。被告要求对违约金计算标准进行调整，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款305369元为基数，按日万分之一的标准，从2017年5月31日计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日。本案中，原告诉请被告支付逾期办理房屋权属证书违约金28399.31元，系其对自己民事权利的处分，未违反法律的规定，本院予以支持。 因涉案楼栋尚不具备办理商品房转移登记条件，故对原告提出的要求被告为原告办理不动产权属证书的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵祖芳支付逾期办理商品房权属证书的违约金28399.31元； 二、驳回原告赵祖芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费255元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇二〇年七月二十七日 书记员 何梦思