四川省新津县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0132民初569号 原告：四川枫岚实业有限公司，住所地四川省新津县五津镇五河路15号。 法定代表人：万林，董事长。 委托诉讼代理人：马铃，泰和泰律师事务所律师。 被告：陈华英，女，1974年4月27日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：毛恩检，北京市金开（成都）律师事务所律师。 原告四川枫岚实业有限公司（以下简称枫岚公司）与被告陈华英商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告枫岚公司的委托诉讼代理人马铃，被告陈华英及其委托诉讼代理人毛恩检到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 枫岚公司向本院提出诉讼请求：1．判决解除枫岚公司与陈华英签订的关于成都市新津县房屋的《四川省商品房买卖合同（预售）》；2．判令陈华英协助办理上述房屋商品房买卖合同备案的注销手续；3．判令陈华英协助办理上述房屋预告登记的注销手续；4．判决陈华英协助办理上述房屋网签信息的注销手续；5．判令陈华英向枫岚公司支付违约金252723.2元；6．判决陈华英返还成都市新津县房屋；7．判令陈华英向枫岚公司支付因本次诉讼支出的律师费20000元；8．诉讼费由陈华英承担。事实与理由：陈华英与枫岚公司于2015年11月23日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定陈华英购买枫岚公司位于成都市新津县房屋，总价款合计1233616元，陈华英以按揭付款的方式支付，该合同进行了备案登记。陈华英于2015年11月12日支付20000元，该款项于合同签订时抵作商品房价款。合同签订后，陈华英当日支付首付款363616元，余款880000元向中国建设银行股份有限公司新津支行（以下简称建设银行新津支行）申请贷款。同时，枫岚公司就陈华英的还款义务向建设银行新津支行承担阶段性连带保证责任。案涉房屋也进行了预告登记。此后，因陈华英未按时向建设银行新津支行还款，枫岚公司向建设银行新津支行代偿了部分款项。根据双方合同附件四第（6）项之规定，保证期内，因陈华英未能按《借款合同》约定按时足额偿还银行到期的贷款本息，导致银行直接要求枫岚公司承担保证责任的，枫岚公司有权向陈华英追偿，自枫岚公司电话或寄发书面通知之日起超过15日未偿还的，枫岚公司有权解除合同并要求陈华英承担总房款20%的违约金，以及赔偿枫岚公司支出的律师费。枫岚公司于2019年8月28日向陈华英发出立即偿还个人逾期贷款的通知函，但陈华英置之不理，至今未向枫岚公司支付任何款项。为维护自身合法权益，现枫岚公司向法院起诉，请求判如所请。 陈华英辩称，1．枫岚公司在2016年12月前已经将案涉房屋交付给了陈华英。陈华英在购买房屋时已经通过银行贷款的形式支付了全部的购房款，且枫岚公司为陈华英办理了预告登记。因为枫岚公司的原因至今未办理房屋所有权证；2．陈华英已经入住案涉房屋，且已进行装修，对房屋是合法占有；3．陈华英已经在2019年10月将房屋交给新津县人民法院处置，且签收了腾退协议书及交付证明。综上，请求驳回枫岚公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年11月12日，陈华英为购买枫岚公司开发的房屋，向枫岚公司交纳20000元认购金。2015年11月23日，枫岚公司与陈华英签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定陈华英购买枫岚公司位于新津县房屋一套，房屋总价款1263616元，陈华英于2015年11月23日前支付首付款383616元，余款880000元向建设银行新津支行申请贷款支付，若逾期付款超过三十日后，枫岚公司有权解除合同，陈华英应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总额的20%向枫岚公司支付违约金。合同附件四第2．（6）条约定：“买受人作为债务人将无条件全面履行与银行签订的《借款合同》、《抵押合同》中所约定的各项义务，否则，应承担由此给出卖人造成的全部损失。保证期内，因买受人未能按《借款合同》约定，按时足额偿还银行到期的贷款本息，导致银行通过从出卖人账户扣款等形式直接要求出卖人承担保证责任时，出卖人有权向买受人追偿，并有权要求买受人承担违约责任。……自出卖人电话或寄发书面通知之日（以邮戳为准）起超过15日，买受人仍未归还出卖人代付款项，买受人除按上述约定向出卖人给付违约金外，还应按出卖人代付款项总额的10%向出卖人支付违约金，出卖人有权解除《商品房买卖合同》。出卖人解除《商品房买卖合同》的，有权要求买受人承担总房款20%的违约金，同时买受人还应就给出卖人造成的其他损失（包括追索担保损失发生的诉讼费、按诉请金额2%计算的律师代理费）进行赔偿；买受人因违约等需向出卖人支付的任何款项，出卖人有权从买受人已支付房款中扣除，不足的，可向买受人追偿”。同日，陈华英向枫岚公司支付购房首付款363616元。2015年12月14日，枫岚公司为陈华英办理商品房买卖合同备案（房屋唯一号：273031）。同日，陈华英与建设银行新津支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，陈华英向建设银行新津支行贷款880000元，枫岚公司为陈华英提供保证。2015年12月29日，枫岚公司为陈华英办理了房屋预告登记。后因陈华英未按期偿还贷款，2019年8月27日，建设银行新津支行向枫岚公司发出《履行担保责任告知书》，确认陈华英累计拖欠15期贷款，共计734542.54元。2019年8月29日，枫岚公司按照陈华英在合同中预留的地址，向陈华英送达立即偿还个人逾期贷款的通知书。2019年9月16日，枫岚公司代陈华英向建设银行新津支行支付全部欠款本金及利息和罚息合计746672.64元。同日，建设银行新津支行出具《个人贷款结清证明》。 另查明，因陈华英与案外人张治明等人的其他诉讼，案涉房屋被本院查封。后因陈华英等人未履行生效文书确定的支付义务，张治明向本院申请执行。2019年10月15日，陈华英与张治明签订《房屋腾退协议》及房屋交接单，陈华英腾退案涉房屋。2020年3月18日，本院作出（2020）川0132执恢66号执行裁定书，裁定拍卖陈华英名下的案涉房屋。2020年5月18日，枫岚公司向本院出具一份回函，内容为：“一、陈华英房屋房款已由本公司代为结清；二、经与张治明、陈华英协商，本公司愿意配合贵院办理备案过户手续，但在房屋处理后应从房屋价款中优先向本公司支付815986.64元”。2020年6月1日，枫岚公司（甲方）与张治明（乙方）、陈华英（丙方）签订《和解协议》，约定：“……．二、乙方申请新津县人民法院处置丙方名下房产时，甲方应给予积极配合，以促使房产尽快拍卖变现……三、无论在房屋处置过程中是否有其他新债权人加入，乙方和丙方均保证房屋变现价款应优先支付给甲方815986.64元……．五、甲方出具回函之日起三个月内甲方仍未全额收到协议约定款项的，则甲方与丙方之间签订的房屋买卖合同予以解除，丙方应协助甲方注销房屋合同备案和预告登记手续”。 上述事实，有枫岚公司提交经庭审质证本院予以采信的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》、《个人住房（商业用房）借款合同》、银行付款凭证、《履行担保责任告知书》、《个人贷款结清证明》；陈华英提交经庭审质证本院予以采信的（2018）川0132民初399号民事裁定书、受理案件通知书、《房屋腾退协议》，本院依职权调取的回函、《和解协议》以及当事人的当庭陈述等在案为证。 本院认为，枫岚公司与陈华英签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。陈华英在支付了购房首付款后，枫岚公司为其办理了合同备案登记和房屋预告登记，但陈华英未按约偿还银行贷款，枫岚公司依据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定承担保证责任后，依照双方约定享有合同解除权。因陈华英的另案纠纷，枫岚公司与陈华英及案外人张治明签订《和解协议》，《和解协议》对案涉房屋的处置进行了约定，且各方明确枫岚公司有权行使解除权的情形和期限为出具回函之日起三个月内未全额收到协议约定的款项之时。该《和解协议》实质是在陈华英存在另案纠纷且房屋被查封的情形下对各方权利义务进行再分配，各方应当按照该《和解协议》的约定履行各自的义务。在《和解协议》约定的合同解除及合同备案和房屋预告登记注销条件尚不成就的情况下，对枫岚公司提出的诉讼请求本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回四川枫岚实业有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取9314元，由四川枫岚实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  杜 进 二〇二〇年七月六日 法官助理  朗召初 书 记 员  罗 潇