贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6219号 原告：贵州苏兰物业管理有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山街道洪南路城乡商住楼1栋11号门面。统一社会信用代码：91520502MA6DKG1RXX。 法定代表人：刘青华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周大举（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：王国友（一般代理），该公司员工。 被告：蒋文炤，男，苗族，1985年11月19日出生，住贵州省毕节市市东办事处单位集体户地区，现住贵州省毕节市七星关区。 原告贵州苏兰物业管理有限公司（下称：苏兰物业）与被告蒋文炤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人周大举，被告蒋文炤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏兰物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2019年10月1日起至2020年9月30日期间的物业服务费1,902.96元，违约金347.29元（合同约定为千分之三，按万分之五计算至2020年9月30日），合计：2,250.25元；2、判令由被告承担本案全部诉讼费。 事实及理由：2018年7月1日，东升丽景小区由于没有成立业主委员会，建设单位委托原告承担东升丽景的前期物业管理工作。原告服务期间，一直积极履行相关义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了相对完善的物业管理服务。被告系东升丽景小区二单元1801号房业主，该房经测绘面积为132.15m2。被告同原告签订的物业服务合同第八条约定“本项目物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：住宅：1.2元／月·平方米（含公共能耗费）；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容提供服务，自负盈亏。”第九条约定“业主应于交房之日起开始交纳物业服务费用。物业管理服务一年交纳一次。业主在交房时一次性交纳一年的物业管理费。交房时甲方按4.5元／平方米交纳装修垃圾清运费。”原告服务期间，一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2019年9月30日起至今拖欠物业管理费及违约金，共计2,250.25元。原告曾通过多种形式向被告催交物业管理费但其均未予理睬，拒不履行自己的缴费义务。为此，原告向贵院提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉请，维护原告的合法权益，保证小区物业服务的正常进行。 被告蒋文炤答辩称：一、贵州苏兰物业管理有限公司与答辩人从未签订过物业服务合同，因此答辩人与苏兰物业没有任何的权利义务关系，苏兰物业主张答辩人支付物业服务费没有法律依据及事实依据，请求依法驳回苏兰物业的诉求。二、请苏兰物业向答辩人提供物业服务标准，苏兰物业公司在东升丽景小区服务期间一直存在以下诸多问题：（1）2018年7月1日至今在小区公共面积（如外墙电梯前室电梯内）经营广告收益应属于业主全体所有，苏兰物业本应向答辩人公开广告收益表和物业费使用支出情况，而苏兰物业从未向答辩人公开；（2）苏兰物业在小区服务期间，车库出口二单元承重墙在2019年4月被一楼商家严重破坏一事至今未予解决，导致一些业主房屋开裂，苏兰物业没有起到监督管理责任；（3）小区消防设施损坏未维护，无水压，消防器材无人管理，一旦发生火灾，答辩人的生命财产安全得不到保障；（4）小区环境卫生状况非常差，垃圾堆满十余天无人清理，入户大堂及电梯前室墙壁脏乱差，电梯按钮面板固定不牢，小区管理松散，保安上班期间喝酒，小区乃至单元门随进随出，小区楼栋走廊到处是野广告，楼道走廊常有陌生人员走动，答辩人的安全受到极大影响，这些都是物业管理不作为，管理不善所导致的后果；（5）物业对在住宅楼内开公司等行为不管，造成小区人员混杂，电梯使用频率高，占用业主公共资源等情况，物业管理者还声称物业电话不能让业主知道，请问业主有事如何找物业，上述存在的问题就是苏兰物业所称的提供了完善的物业服务吗?三、答辩人与贵州毕节创奇房地产开发有限公司2015年5月21日签订的《商品房买卖合同》(五)约定：“前期物业不收费，由开发公司承担。”根据商品房买卖合同规定理应由开发公司负责前期物业费。四、根据贵州省毕节市中级人民法院民事判决书2018黔05民终4213号的决定，东升丽景小区在2016年9月13之前未到达交房条件，而贵州苏兰物业管理有限公司在2016年9月13已经收取答辩人从2016年5月1日至2019年9月13日物业费共计685元，请求法院判决苏兰物业退还答辩人物业费共计685元。综上，物业公司所述无事实依据，（1）请求法院依法驳回苏兰物业诉求；（2）请求法院判决的苏兰物业退回答辩人物业费共计685元；（3）请求法院依法判决苏兰物业将电梯及公共区域广告经营所得分配给答辩人。 庭审中，经询问，被告表示上述内容仅作为答辩内容，不在本案中提起反诉。同时，被告补充答辩称，水费每个月都交的，但是物业公司没有按时给我提交。 本院经审理查明：2018年7月1日，原告（乙方）与贵州毕节创奇房地产开发有限公司（甲方）（东升丽景楼盘的房屋开发建设方）签订《东升丽景前期物业服务合同》，约定：甲方选聘（委托）乙方以东升丽景（物业名称）进行前期物业服务管理事宜，前期物业服务管理包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行维护、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运倾倒及雨、污水管道的疏通等。物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：1.2元/月·平方米；商业物业：2.2元/月·平方米。业主/使用人应于每年7月1日前交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳。合同期限自2018年7月1日至2021年6月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止或加盖业主委员会公章，顺延生效。合同还对服务内容与质量、物业的使用与维护、违约责任等内容进行了相应的约定。合同签订后，原告于2018年7月1日进驻东升丽景小区提供前期物业服务合同约定的义务，原告在履行合同义务过程中，存在服务不到位，如小区垃圾未及时清除、电梯故障未及时修复等情形。被告蒋文炤系该小区二单元1801号房业主，房屋面积为132.15平方米。至今，该小区尚未成立业主委员会，仍是原告为该小区提供物业服务。原告认为，原告服务期间，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，但被告自2019年9月30日起至今拖欠物业管理费及违约金，故原告以前述诉请诉至本院。 上述事实有原、被告的陈述，原、被告所举证据，并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，贵州毕节创奇房地产开发有限责任公司系案涉小区的建设单位，其与原告于2018年7月1日签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原告及该小区业主均应当全面履行该合同。被告蒋文炤系该小区业主，原告与贵州毕节创奇房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》对被告蒋文炤具有约束力。根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定，房开公司承担前期物业的前提是物业未交付给物业买受人，而涉案物业已交付被告，被告已入住该小区，接受了物业服务，应当向原告交纳物业服务费。对于原告诉请的物业服务费，2019年10月1日至2020年6月30日期间的本院予以支持；2020年7月1月至2020年9月30日期间的，原告可待实际提供物业服务后，再行主张。同时，原告在履行合同过程中，在案涉小区提供物业管理服务存在一定的瑕疵，诸如垃圾未及时清除、电梯故障未及时修复等情形，应承担相应的责任。综合全案考虑，本院酌情认定原告承担20%的责任，故原告诉请物业服务费计算为：1,141.78元（132.15㎡×1.2元×9个月×80%）（2019年10月1日至2020年6月30日期间）。 对原告诉请的违约金，因原告未完全尽到履行合同的义务，双方均有违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，对原告主张的违约金，本院不予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告蒋文炤于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州苏兰物业管理有限公司2019年10月1日至2020年6月30日期间的物业服务费1,141.78元； 二、驳回原告贵州苏兰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由原告贵州苏兰物业管理有限公司负担15元，由被告蒋文炤负担10元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年七月十七日 书记员  王晓莉