重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初4319号原告：王君，女，1964年3月13日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：李然，重庆知习律师事务所律师。委托诉讼代理人：郁勇，重庆知习律师事务所实习律师。被告：彭思霞，女，1996年1月18日出生，汉族，住湖南省祁东县。原告王君与被告彭思霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王君及其委托诉讼代理人李然、郁勇，被告彭思霞到庭参加了诉讼。审理中，因涉及双方当事人申请庭外和解，依法扣除了相应期间的审限。本案现已审理终结。原告王君向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并由被告在合同解除后3日内向原告返还房屋；2.请求判令被告向原告给付2020年1月1日起至房屋租赁合同解除之日的房屋租金；3.请求判令被告按照房屋租赁合同约定的租金标准（72765元/年）向原告支付自租赁合同解除之日起至被告实际向原告交还房屋之日止的房屋占用费；4.请求判令被告向原告支付违约金30000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月6日，原告与被告订立《房屋租赁合同》。合同约定，被告承租原告名下的位于重庆市沙坪坝区大学城西路4间房屋用于商业服务（非餐馆类）使用。租赁期限6年，时间自2017年9月1日至2023午8月31日；2017年7月1日交房，装修期2个月，2017年9月1日开始计租。物业费、水电费、门前三包费、市场管理费由被告承担。四间房屋的租金第一年为78000元，之后每年递增5%（即第二年租金81900元，第三年租金86000元，第四年租金90300元，第五年租金94800元，第六年租金99540元）。租金按季度缴纳，首次缴纳租金时间为2017年9月1日之前，以后每季度交一次以此类推；逾期缴纳租金则承租方每月应承担未缴租金5%的损失，超过30日以上，视为承租人违约终止合同。租赁合同还约定6年租赁期限内租赁双方均不得提前终止合同，如违约则须支付30000元违约金。租赁合同签订后原告按合同约定交付房屋。被告将其承租的前述四间房屋与案外人彭思霞承租他人的另外四间房屋一起装修后用于开办健身房，并对外以“加州健身”名义进行宣传。2020年1月起被告开始拖欠租金，原告多次向被告催收，被告一直未支付。2020年3月27日，被告在未取得原告同意的情况下搬离。原告认为被告拖欠租金并提前搬离且未交还房屋的行为已属严重违约，为维护自身合法权益，特起诉来院，敬请依法裁判。被告彭思霞辩称，我认为我们已经解除合同了，在我们将涉案房屋钥匙交给原告时就已经解除，我认为是我方提出的解除合同，在2020年4月1日我方将涉案房屋钥匙交还给原告，原告也接收，表明双方的合同已经解除。不同意原告的第一项诉讼请求中要求返还房屋，实际上我们在搬离前头天也联系过原告，原告也是同意的，搬离后第二天即2020年4月1日我们约在涉案房屋见面，当场我就把钥匙交给了原告王君的。2019年12月的租金我方已经支付了，另我与原告王君在微信聊天中双方达成一致意见减免在疫情期间的租金。不同意第三项诉讼请求，我们已经搬离，钥匙也已经交还，只是剩下很少的垃圾，但是因为钥匙已经交还，我们也无法清理。不同意第四项诉讼请求，我方是因为不可抗力，是受疫情影响无法经营。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，位于重庆市沙坪坝区大学城西路××号附××号、附××号、附××号、附××号4间房屋的登记权利人为原告王君，四间房屋建筑面积均为56.57平方米。2017年7月6日，王君（出租人、甲方）与彭思霞（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定如下：一、甲方将大学城虎溪花园商铺附××号、附××号、附××号、附××号共4间房屋（总计面积约240平米）出租给乙方作为商业服务（非餐馆类）使用。二、房屋租赁合同详细内容如下：1、房屋租赁期为六年，时间从2017年9月1日至2023年8月31日。2017年7月1日交房，给装修期2个月，2017年9月1日开始付租金；但物业费、水电费、门前三包费、市场管理费等从7月1日起由乙方承担，直到租期结束。2、房屋四间铺面总租金第一年为66000元；之后租金按每年5%递增，即第二年租金为69300元，第三年租金为72765元，第四年租金为76403元，第五年租金为80233元，第六年租金为84234元。3、以上租金为甲方的净收入，出租期间的所有其它一切费用如物业费、水电费、门前三包费、市场管理费、租金收入所得税等均由乙方承担。4、租金按每季度交一次。乙方第一次季度租金在2017年9月1日之前完清，以后每季度交一次以此类推。5、乙方在使用房星前向甲方交保证金6000元（陆仟元）（含水、电费押金）。待本租赁合同失效终止时，房屋无损坏，并乙方己结清房屋使用期问的所有相关费用后，由甲方一次性将保证金退还给乙方。6、甲、乙双方在6年租赁期内均不得提前终止此协议，如甲方违约需支付乙方违约金3万元及装修费用，如乙方违约需支付甲方违约金3万元。三、甲方的责任和义务：1、甲方应保证乙方在正常使用情况下房屋的安全，如因房屋建筑质量问题发生事故，本房屋开发商应承担相应的责任，甲方应协助乙方向责任方索赔。因乙方装修或使用房屋造成的事故由乙方自行承担责任。2、甲方应保证所出租房屋的水电设施齐全。3、甲方应协助乙方因装修等问题同物管的合理协商。四、乙方的责任和义务：1、乙方应遵守国家的法律法规，安全合法的使用承租的房屋，在承租期间，未经甲方同意，不得擅自改变房屋的用途，不得将房屋转租给第三方。2、乙方应办理相关证照，合法经营，自行交纳与经营及使用房屋有关的一切税、费（如水电费、门前三包费、市场管理、消防费、装修保证金等）。3、乙方应按时向甲方缴纳租金，逾期则每月应承担未缴租金的5%的损失：逾期30日以上，视乙方违约终止合同，按本合同第6条违约处理。4、乙方不得改变承租房屋的结构，不得损坏室内装修及设施，如有装修应征得甲方同意。5、乙方应承担在房屋租赁期间房屋因非人为不可抗拒因素造成的毁、损、灭、失的风险；以及其它非甲方因素的安全责任。6、协议期满，乙方应恢复房屋的原样，完好无损地交还甲方，不得以任何理由向甲方索取房屋装修补偿等费用。7、协议期满，乙方有优先续租权。如需续租应在期满前叁月向甲方提出申请，经甲方同意后，双方重新签定租赁协议。五、本协议一式四份，双方各执两份，具有同等法律效力，本协议经申乙双方签字（盖章）后生效。六、本协议未尽事宜由甲乙双方协商解决。上述合同签订后，原告即将涉案四间房屋交付被告使用，被告接房后，连同案外人李万鹏承租的案外人赵一平名下位于重庆市沙坪坝区大学城西路四间房屋一起（赵一平与李万鹏房屋租赁合同纠纷一案与本案合并审理），共同装修用于经营健身房。至2020年1月30日，因健身房经营陷入困难，彭思霞通过微信与原告王君协商减免房租事宜，原告王君：“黄校长给你们减没有？你现在是1.2月二个月没交是吗？。”被告彭思霞：“嗯嗯，是的。主要去年经济又不景气，本来想着今年大干一场，结果都不准营业。”原告王君：“会好的，以后的人谁不想健康呀！”2020年2月20日，原告王君向被告彭思霞发微信：“思思你好：我问了黄校长，2月份租金给你免，物管费还是你交，1月份租金你要给我，3月份再说吧！”被告彭思霞：“嗯嗯，暂时没钱了，能不能缓一下。”原告王君：“缓多少时间？”被告彭万霞：“我们营业了有收入就转给你。最近真的很艰难，不好意思。”原告王君答复称：“嗯嗯。”彭思霞：“谢谢您，王姐。”至2020年3月31日，被告彭思霞向原告王君发微信称：“王姐，您好，我们健身房复工一天又被街道叫停了，据消息称我们健身行业可能要6月以后才能复工，经过不到三年的经营，亏损近百万，同事们商量了一下，确实没有经济能力再经营下去了，今天就把东西搬走，祝您身体健康，寻得好租客。”被告彭思霞还向原告王君发送图片一张，该图片显示，重庆市文华和旅游发展委员会于2020年3月28日发出《重庆市文化和旅游发展委员会关于文化旅游市场疫情防控和复工妇产工作的紧急通知》，该通知载明，演出场所、歌舞娱乐场所、上网服务场所等人员聚集的文化场所暂不复业，已复业的立即暂停营业。原告王君随即回复：“有合同，怎么就走了？1月份的租金不给了吗？”被告彭思霞：“我们实在是没办法了呀，押金我们也不要了，我们也不想，这个店我们付出了很多，也快三年了，刚刚跟黄校长也沟通过了。”原告王君：“哦。”被告彭思霞：“谢谢您跟黄校长将近3年的支持，非常感谢您们。”原告王君：“美女，明天下午我过来，请你把定位图发给我，谢谢！”被告彭思霞随即向原告发送一个显示为“加州健身重庆市沙坪坝区大学城西路17号”定位信息。原告王君回复：“好的。”被告彭思霞：“王姐，我刚跟黄校长约了时间，他明天下午3点到商铺。”原告王君：“好的。”被告彭思霞：“王姐，我们有个会员想租你们那个场地，你电话号码发我一下，我给那人发过去。”随后，因原告向被告主张房屋租金未果，原告王君提起本案诉讼，要求判如所请。审理中，原、被告均认可被告已于2020年4月1日在将房屋钥匙交还原告，在被告交还钥匙之前，被告已腾空并搬离涉案房屋，但原告认为被告只交还了一把钥匙，涉案房屋在被告搬走后于2020年6月低价出租给大学生创业使用。关于房租支付情况，原、被告均确认自2020年1月1日起至之后的租金被告均未支付原告，被告称2020年1月之后是因为疫情原因才拖欠租金，且原、被告双方就减免租金达成了一致。原告坚持认为被告擅自终止合同搬离房屋，属于严重违约，依据法律的规定要求解除合同；被告坚持认为其不存在违约行为，即便法院认定被告违约，原告主张的违约金也过分高于原告的实际损失。对于涉案房屋中遗留的装饰装修损失，被告表示自愿放弃。因原、被告双方分歧较大，本院调解未成。上述事实，有原告王君提供的房地产权证、租赁合同、涉案房屋的现场照片、视频、微信聊天记录，被告彭思霞提供的微信聊天记录以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。从审理情况看，本案房屋租赁合同是否已解除以及被告在履行合同过程中是否存在违约行为应当系本案争议焦点，针对双方的争议焦点，结合原告的诉讼请求，本院分别评述如下：一、关于本案房屋租赁合同是否已经解除的问题。本案中，被告方于2020年3月31日向原告方发送的微信信息中明确表达了解除合同的意思表示，随后被告腾空并搬离涉案房屋，原告于2020年4月1日在涉案房屋现场从被告处收回房屋钥匙的行为，应当视为原、被告通过行为就不再继续履行合同达成一致。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月1日解除。鉴于本院已认定本案房屋租赁合同已于原告提起诉讼前解除，且涉案房屋也已处于原告控制之下，原告在本案中要求解除合同、返还房屋已无必要，因此本院对原告要求解除合同并返还房屋的诉讼请求不予支持。同时，因涉案房屋已于双方合同解除之日交还原告，原告在本案中向被告主张自合同解除之日至被告实际返还之日期间的房屋占用费显然不具有事实及法律依据，本院不予支持。二、关于被告在合同履行期间是否存在违约行为的问题。本案中，被告逾期支付自2020年1月1日起的房屋租金，且被告在双方合同履行期间搬离涉案房屋，明确表示拒绝继续履行合同，被告未按照合同约定履行义务是不争的事实。至于被告关于因疫情影响导致无法继续经营，提前终止合同系不可抗力导致的抗辩，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。众所周知，自2020年1月新冠疫情发生后，全国范围内各行业均受到了一定程度的冲击，人员滞留、商店关门、工厂停产，给社会经济活动带来了较大的影响。疫情的突然爆发，应当属于原、被告双方在履行合同过程中不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，且被告承租涉案房屋用于经营健身房，政府明令该行业暂停营业是众所周知的事实，因此疫情给被告的经营造成的严重影响是不言而喻的。诚然，从本案查明的事实来看，原告在履行合同过程中不存在任何过错，并且，由于被告提前终止合同给原告造成损失是客观存在的。在综合考量本案现有事实的基础上，结合合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，本院认定，被告存在违约行为属实，但鉴于不可抗力的发生，应当对被告的违约责任予以部分免除。对被告应当承担的违约责任本院评判如下：依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，对于原告主张的租赁期限内的房屋租金本院予以支持，但是，原、被告在履行合同过程中就减免一个月租金达成一致，对于原告主张的该部分减免租金本院不予支持，因此，被告应当支付原告2020年1月1日至2020年4月1日期间的房屋租金12329.63元（72765÷12×2+72765÷12÷30×1）。至于原告主张的违约金，本院酌情调整至5000元。需要特别说明的是，从本案查明的事实看，在新冠肺炎疫情出现前，原、被告双方在履行合同过程中通过长期的合作，建立起对彼此的信任，应当认为，双方均本着诚实守信的原则在践行最初的承诺。本院在本案中对双方的责任评价，仅仅是作出本案判决必须进行的法律评价，而非对任何一方的批判与责难。疫情的突然爆发，是任何一方都不愿意看到的，原、被告在此过程中互有损失，没有人能全身而退。纵然，趋利避害是人在陷入困境时的本能反应，但是面对疫情，只有相互理解、互谅互让、共担损失、和衷共济才是解决问题的正途。当前，经过全国人民上下一心的努力，国内的疫情得到了基本控制，而原、被告之间的纠纷也即将告一段落，望双方能化干戈为玉帛，各自迈向新的生活。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、限被告彭思霞于本判决发生法律效力后三日内支付原告王君房屋租金12329.63元；二、限被告彭思霞于本判决发生法律效力后三日内支付原告王君违约金5000元；三、驳回原告王君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8034元，减半交纳4017元（原告王君已预交），由原告王君负担2008.50元，被告彭思霞负担2008.50元。被告负担部分限被告彭思霞于本判决发生法律效力后三日内支付原告王君。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审 判 员 殷建华二〇二〇年七月十三日法官助理 张 伟书 记 员 刘 维