辽宁省营口市西市区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0803民初1813号原告：黄斌，男，1974年3月25日出生，满族，住所地：营口市西市区。被告：佳兆业物业管理（深圳）有限公司营口君汇上品分公司（下简称：佳兆业物业），住所地：营口市老边区东海大街东6-1君汇上品会所B区一层。负责人：廖传强，系该公司经理。委托诉讼代理人：李玉环，辽宁元久律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏珊，辽宁元久律师事务所实习律师。原告黄斌与被告佳兆业物业管理(深圳)有限公司营口君汇上品分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。黄斌与被告佳兆业物业管理（深圳）有限公司营口君汇上品分公司的委托诉讼代理人李玉环及苏珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄斌向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告未向原告全面履行《前期物业服务协议》约定的义务，被告向原告提供的物业服务存在服务瑕疵。2、依法判决被告降低对原告的物业收费标准，按照物业服务合同约定的物业费70%即1.05元/m2/月标准，计收原告2016年8月29日至2019年6月30日期间的物业费共计4636.01元。事实与理由：原告系君汇上品小区一期12栋1单元1号业主。2013年8月25日，原、被告双方签订一份《前期物业服务协议》，约定被告为原告居住的小区提供物业服务，物业费收取标准按建筑面积1.5元/m2/月计收，双方在协议中同时约定了其它相关内容。协议签订后，被告并未全面履行物业服务协议约定的义务，包括但不限于原告的楼宇对讲机多年不能正常使用、绿化草坪频繁更换、楼道卫生不能按时清理、地下车库积水多年、地上楼宇门前下雨就积水、公共设施无人维护等情况，被告提供的物业服务与其收取标准根本不符。另外，君汇上品小区内原建有的业主会所，系为业主提供休闲活动的场所，而被告竟然擅自出租给他人，不但改变了会所的用途，而且将所得收益据为己有。被告将小区楼道、电梯间有偿出租作电子广告、商业广告之用，楼道、电梯间的商业广告随处可见，严重污染了小区的生活环境，被告也从未公示过广告收益及用途等基本信息。由于被告所提供的物业服务存在严重瑕疵，造成君汇上品小区物业收费率极低，为此营口市老边区物业处于2017年对被告下发整改通知，原告在调解过程中了解到，被告在与原告签订前期物业合同时，并未依法获得行政部门的审批，就擅自按照建筑面积1.5元/平方米/每月确定物业收费标准，显系违法。鉴于被告向原告提供的物业服务存在严重瑕疵，系明显未完全履行合同义务，故应依法酌情减少原告的物业费。现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条等规定提起诉讼，请求贵院依法支持原告的合法诉讼请求，并由被告负担全部诉讼费用。佳兆业物业管理(深圳)有限公司营口君汇上品分公司辩称：一、被答辩人在诉请中请求法院依法确认答辩人未向其全面履行双方签订的《前期物业服务协议》中约定的义务，认定答辩人提供的物业服务存在服务瑕疵。是没有任何事实依据的，仅是被答辩人为了减免物业费的托词。原业主是于2013年9月16日办理入户等相关手续，并与原业主签订了《前期物业服务协议》，但由于被答辩人购买房屋后没有到答辩人处办理相关手续，因此答辩人与被答辩人之间没有签订《前期物业服务协议》，但答辩人认为，被答辩人虽然没有办理相关手续，但其享受了物业服务，与答辩人之间应形成事实上的协议，因此应该比对《前期物业服务协议》享受权利、履行义务。答辩人为被答辩人提供相应的物业服务，但被答辩人确没有依照协议约定按时缴纳物业费，给答辩人造成了很多不便与困扰。被答辩人在诉状中提到，被答辩人绿化草坪不合格、楼宇门对讲机无法正常使用、楼道卫生不按时打扫等均不真实，答辩人处的工作人员每天都按时打卡、清扫、签到，园区绿化、公共设施等也均有相关工作人员按时进行养护修整。关于对讲机不能正常使用的情况，首先小区的对讲机早已过了保修期限。其次，根据双方签订的《前期物业服务协议》第二条、第四条规定，小区内对讲机维修不属于物业管理服务费用的范畴，小区内的对讲机需要专业技术人员从网络开始更新、改造，需要大量费用，根据《住宅专项维修基金管理办法》相关规定，共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金应启动专项维修基金，而专项维修基金的使用是需要一半以上业主的同意才可以启动，为此答辩人对小区业主进行多次走访，均未满足启动专项维修基金的条件，因此无法立刻满足小区全部的对讲机更换。但是答辩人以广大业主的切身利益着想，从物业服务费用中有规律的节省出部分资金，以单元为单位的更换对讲机，但由于资金实在紧缺更换金额又非常巨大，因此至今也仅跟换了两个单元，但答辩人仍然在有规律的节省资金，争取能尽早为更多的业主更管对讲设备。园区的每一处、每一个角落都有工作人员按时查看、维护，并不存在被答辩人所述的服务瑕疵。另外，对于被答辩人提到，小区内原来建有业主会所，后被我公司擅自出租给他人，改变会所用途，收益据为己有。该说法严重的违背了事实。小区内原业主会所的房屋产权归开发商所有，并不属于园区内部的公共设施，答辩人对该会所没有任何支配权，更不可能将其出租后租金收入囊中一说。该房屋由开发商所有，由开发商支配，被答辩人仅对其提供物业服务，无权干涉其房屋买卖、租赁及用途等。因此答辩人以开发商产所有的房屋改变用途为由要求降低物业费收费标准是没有任何法律与事实依据的无稽之谈。关于2017年营口市老边区物业管理处对答辩人下发的整改通知书，通知书中明确小区业主要组织集体上街游行示威的极端方式维权，为维护社会稳定才向我公司下发《整改通知》并注明将不定期的对小区进行检查、通报，但自此由于答辩人一直是按照协议尽职尽责的履行义务，因此老边区物业管理处并没有对答辩人进行任何通报。从而可以证明答辩人没有违背协议约定提供瑕疵服务。二、被答辩人请求降低物业收费标准，按照物业服务合同约定的物业费70%的标准收取物业费，是没有法律依据的。被答辩人在办理入户时按照1.5元/平/月的标准缴纳了物业费。也就是说被答辩人当时是认可物业费的收费标准的。并且答辩人是根据《营口市城市住宅区物业管理服务收费等级考评办法》、《营口市物业服务收费管理办法》中相关规定，经过营口市老边区物业管理处、营口市老边区物价局批准确认答辩人为豪华级物业，收费标准为1.5元/平/月。答辩人按照此标准收取物业费、提供相应的物业服务是符合法律、法规等相关规定的，不存在被答辩人所述的违法。如果被答辩人认为收费标准并不符合豪华级别，应依照《营口市城市住宅区物业管理服务收费等级考评办法》《营口市物业服务收费管理办法》中相关规定向营口市老边区物业管理处、营口市老边区物价局，提交减低收费标准的申请，由相关部门对小区的物业服务进行专业的考评后，由相关部门作出是否调整的决定。而被答辩人并没有行使该前置程序，应当驳回其诉请。综上，答辩人请求法院依法驳回被答辩人的诉请，维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：黄斌所购房屋位于西市区学三征大街东4号1单元1号，面积129.86平方米。该房屋原房主翟文靖与佳兆业物业管理(深圳)有限公司营口君汇上品分公司于2013年9月16日签订“前期物业服务协议”，约定：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖(预售)合同》时，甲乙双方就前期物业服务达成如下协议：前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度并书面告知乙方；3、建立、健全本物业的物业管理档案资料；4、根据法律、法规的要求，制止违反本物业的物业管理制度和物业使用守则的行为；5、可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本协议向乙方按年收取物业服务费用；7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方在装修前订立《装修管理协议》；9、不得擅自占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；二、乙方的权利义务1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3、遵守本物业的《(临时)管理规约》、《装修管理协议》的规定及本物业相关的物业管理制度；4、依据本协议向甲方按期交纳物业服务费及相关费用。5、装饰装修房屋时，遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》、《装修管理协议》以及法律、法规的有关规定；6、非经相关行政部门审批，不得擅自改变本单元房屋的使用功能；7、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；8、转让房屋时，应事先通知甲方并结清各项费用；同时应明确告知受让人本协议约定的乙方权利和义务，自转让行为完成之时，由受让人自动无条件承接；9、告知并监督承租人、使用人及乙方访客遵守本物业管理制度，并对承租人、使用人及乙方访客违反管理制度造成的损失、损害承担连带赔偿责任；10、本单元房屋出租时，应同时将房屋租赁合同和承租人身份证复印件交甲方备案，以便甲方进行管理。11、乙方或毗连业主委托甲方对房屋毗连部位进行维修的，应给予甲方通行和维修的便利，并按比例承担维修费用；房屋毗连部位确需维修而乙方拒绝维修的，乙方应承担因延误维修造成的损害赔偿责任；12、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。13、业主变更联系方式有义务及时通知物业服务中心，因未能及时通知物业服务中心而导致的损失由业主承担相关责任。第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位及设施(以下简称“共用部位”)的维护和管理：共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，包括房屋的承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、公共通道、本体共用排烟道(管)等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施。三、住宅区公用设施、设备、公共场所(地)的维护和管理：住宅区公用设施、设备、公共场所(地)包括：区内道路(市政道路除外)、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房(棚)、地下排水管等。四、环境卫生：包括楼宇清洁、住宅区内公共场所清洁。五、秩序维护：1、内容：协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。2、责任：不包括业主人身安全和户内财产安全。六、交通秩序与车辆停放：1、内容：车辆停放秩序管理。2、责任：只负责车辆秩序的管理，不负保管责任。七、房屋装饰装修管理：根据《装修管理协议》以及有关法律、法规规定实行管理。第三条物业管理服务质量一、房屋外观：良好、整洁，无妨碍市容和观瞻。二、设备运行：设备运行状态良好，使用正常，维修及时。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：1.小区路面整洁、维修及时、无破损。2.标识系统完整规范，配套设施维修及时、完整无损。四、环境卫生：定期消杀，垃圾及时清理，环境整洁。五、绿化：花草长势良好，修剪及时，无病害和枯死。六、交通秩序与车辆停放：车辆停放有序，道路无阻碍。七、保安：住宅区内秩序良好。八、消防：系统设备定期检查，使用正常。九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：维修及时。第四条物业管理服务费用(不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用)一、乙方交纳费用的时间为每年12月1日前交纳；二、住宅按建筑面积：高层每月每平方米1.5元计算；三、乙方出租本单元房屋时，对物业管理服务费的支付有约定的，从其约定；无约定的，由乙方承担。双方约定由租户承担的，乙方仍应对物业服务费的交纳承担连带清偿责任；四、乙方转让本单元房屋时，须交清转让之前的物业服务费用；未能结清费用的，由新任业主一并承担原业主的权利义务及债权。五、本物业服务中心采取包干制方式收取物业服务费用。另查：2016年黄斌从原房主翟文靖处购买位于西市区学三征大街东4号1单元1号房屋，于2016年8月29日办理完房照。其认可原房主翟文靖与被告签订的“前期物业服务协议”。从2016年8月29日始至今未缴纳物业服务费用。又查，2020年1月16日，营口市西市区消防救援大队火灾事故认定书营西消火认字（2020）第0002号，火灾事故基本情况：2020年1月1日0时05分，西市区消防救援大队接到营口市消防救援支队指挥中心调度命令，位于营口市西市区户发生火灾，该起火灾造成15层东户阳台堆放物品烧毁，客厅部分物品烧损，其他房间烟熏受损；14层、15层室内不同程度受损。经调查，对起火原因认定如下：此起火灾的起火时间为2020年1月1日0时00分许；起火部位位于15层外阳台；起火点位于15层阳台西侧拐弯处；起火原因系燃放烟花爆竹引燃阳台堆放可燃物品所致。再查，2018年11月1日营口市中级人民法院作出（2018）辽08民终2697号民事判决，该判决系被告起诉小区业主欠缴物业服务费用引起的物业服务合同纠纷，该判决酌情认定业主承担合同约定的物业服务费的70%。又查，原告黄斌及被告佳兆业物业分别就被告佳兆业物业服务情况提供照片及视频材料。本院认为，本案争议焦点为是否应当降低物业服务费。案涉房屋的原房主翟文靖与佳兆业物业签订的“前期物业服务协议”系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。庭审中，黄斌认可原房主与被告签订的“前期物业服务协议”。因此双方均应当按照合同约定履行各自的权利义务。黄斌诉请佳兆业物业降低对其的物业服务费的收费标准，合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。根据上述法律规定降低物业服务费的收费标准问题，属于当事人之间的意思自治范畴，应由双方协议缔约，协商一致，不宜由公权力强行介入，且本案中佳兆业物业答辩中明确表示不同意变更物业服务费的收费标准，双方并未协商一致，亦与上述法律规定不符。此外，“前期物业服务协议”约定了物业管理服务内容和质量标准，被告应当依照约定履行合同义务。原告提供照片以及视频资料等证据以及生效判决，可见佳兆业物业在相应时间段的物业服务存在瑕疵。但根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，物业服务瑕疵属于违约范畴，物业公司应就此前履行情况承担违约责任，业主以物业质量问题诉请降低物业服务费的收费标准，与上述法律规定的违约责任承担方式不符。综上，原告诉请降低物业费标准，变更合同的主张，无事实和法律依据，且由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，物业服务费收费标准的调整将会影响之前收费的稳定性以及之后收费的预期性，还牵涉其他已交费业主的权益，适合整体处理，故原告诉请降低物业费标准的主张不能成立，但该认定并不影响对个案应缴物业费数额的审查。物业服务作为一种持续服务性合同，需要物业公司认真听取业主意见，提升服务意识和水平，持续改进服务质量，被告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务合同的约定提供优质的物业服务，同时业主也需要配合物业公司及时交纳物业费，共同促进小区物业的有效治理，双方共同努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。在业主大会，业主委员会成立之后，业主通过业主大会或业主委员可另行整体签约调整物业服务费收费标准或选聘新的物业公司提供物业管理服务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条第一款之规定，判决如下：驳回黄斌的诉讼请求。案件受理费25元，由黄斌承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判长  朱丹审判员  刘丹审判员  岳虹二〇二〇年七月二十七日法官助理刘楠书记员李易宁