宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初243号原告：杨某，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：康某，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：苗某，宁夏中宁县人，住宁夏回族自治区中宁县。被告：常某，宁夏银川市人，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：李某，宁夏观德律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宁夏中卫市置家房地产经纪有限公司。统一社会信用代码：91640500554180867U。原告杨某与被告苗某、常某、宁夏中卫市置家房地产经纪有限公司（以下简称置家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托诉讼代理人康某，被告苗某，被告常某的委托诉讼代理人李某，被告置家公司的法定代表人牛金海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨某向本院提出诉讼请求：一、判令各被告共同向原告交付坐落于中卫市××区房屋，并与原告签订《商品房买卖合同》，向原告开具购房发票及办理不动产登记手续；二、如第一项请求无法实现，判令解除原告与被告苗某、常某于2018年2月12日签订的《房屋买卖合同》，由被告苗某、常某退还原告购房款25万元，并承担违约损失10万元，之后违约损失按月息1%计算至购房款全部清偿为止；三、被告置家公司向原告退还中介费4000元；四、判令被告置家公司对上述购房款及违约损失承担连带清偿责任；五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：经被告置家公司介绍,由原告购买被告苗某、常某坐落于中卫市××区房屋，由于被告苗某、常某向原告出示了其与宁夏庆华置业有限公司中卫分公司的《顶房协议书》及被告置家公司的担保，原告便与被告苗某、常某于2018年2月12日签订《房屋买卖合同》，约定被告苗某、常某将上述房屋以41万元的价格出售给原告，原告先向被告苗某、常某支付购房款25万元，剩余购房款16万元办理按揭贷款支付。签订合同当日，原告向被告苗某、常某支付购房款25万元，被告置家公司收取了原告中介费4000元，但被告至今无法向原告交付房屋。经原告调查核实，案涉楼盘涉诉案件较多，且开发商存在经营状况严重恶化、丧失商业信誉等情形。为此，原告诉至人民法院。被告苗某辩称，被告苗某、常某收取原告25万元属实。案涉房屋是通过被告常某介绍由原告购买的，出售时已告知原告案涉房屋是期房。后来因宁夏庆华置业有限公司中卫分公司在被告苗某不知的情况下单方将案涉房屋变更到他人名下，应当由宁夏庆华置业有限公司中卫分公司承担主要责任，被告苗某不承担违约金及利息。被告常某辩称，涉案房屋系宁夏庆华置业有限公司中卫分公司抵账给被告苗某的顶账房，被告苗某与被告常某之间有经济纠纷，被告常某在涉案房屋买卖合同中签字的真实目的是通过被告苗某卖房，以出售房屋的价款偿还被告常某的款项，被告常某对涉案房屋没有任何处分权，因此原告起诉常某没有事实与理由，请求依法驳回原告对被告常某的诉讼请求。被告置家公司辩称，被告置家公司不同意原告对置家公司的诉讼请求。案涉房屋是宁夏庆华置业有限公司中卫分公司的顶账房，原、被告经过宁夏庆华置业有限公司中卫分公司设立的售楼部证实后签订的《房屋买卖合同》，不存在私自交易的情形。根据原告与被告苗某、常某签订合同约定的内容可知被告置家公司与本案无关。被告置家公司是居间方，仅提供交易机会和媒介服务。在《房屋买卖合同》中被告置家公司的法定代表人牛金海是见证人。因此，请求驳回原告对被告置家公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于双方当事人提交的证据，本院认定如下：原告提交的证据一《房屋买卖合同》、证据二《收条》2张，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明原告所主张的事实；证据三《收据》1张，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明原告向被告置家公司支付居间服务费4000元的事实。被告苗某提交的《顶房协议》复印件，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明宁夏庆华置业有限公司中卫分公司将案涉房屋抵顶给被告苗某的事实，对其证明效力予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月13日，原告与宁夏庆华置业有限公司中卫分公司签订《顶房协议书》一份，约定宁夏庆华置业有限公司中卫分公司将位于中卫市××区房屋顶付给被告苗某。经被告置家公司居间介绍，原告与被告苗某、常某于2018年2月12日签订《房屋买卖合同》一份，约定被告苗某、常某将位于中卫市××区房屋（建筑面积131.72㎡）出售给原告;成交价格为41万元；原告于2018年2月12日向被告苗某、常某支付购房定金1万元，于2018年2月13日前支付购房款25万元，剩余16万元办理按揭贷款后支付；被告苗某、常某应当在可以交付房屋时（以开发商交付房屋时为准）向原告交付房屋；如一方违反合同约定或解除本协议，则应付给对方违约金10万元。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，原告向被告苗某支付购房款20万元，向被告常某支付购房款5万元，向被告置家公司支付居间服务费4000元，但被告苗某、常某至今未向原告交付房屋。为此，原告诉至本院并提出上述诉讼请求。另查明，案涉房屋已由宁夏庆华置业有限公司中卫分公司出售给他人，并登记在他人名下。本院认为，原告与被告苗某、常某于2018年2月12日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护。本案中，宁夏庆华置业有限公司中卫分公司作为开发商已将案涉房屋出售给他人并登记在他人名下，而被告苗某、常某并非开发商，故无法与原告签订商品房买卖合同、也无法向原告开具购房发票并进行产权登记，现也无法完成交付。被告苗某、常某作为出卖人收到原告购房首付款后至今无法向原告交付房屋，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，由于被告苗某、常某的违约行为致使原告不能实现合同目的，双方签订的合同应当依法予以解除。故对原告要求解除与被告苗某、常某于2018年2月12日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条和第一百一十三条第一款的规定，在合同解除后，对于原告已经支付的购房款25万元，被告苗某、常某应当向原告退还，并应承担相应违约责任。本案中,原告与被告苗某、常某明确约定“如一方违反合同约定或解除本协议，则应付给对方违约金10万元”。现被告苗某、常某违约，应当按照合同约定承担违约责任，但双方合同约定的违约金10万元明显过高，本院根据案件客观情况、被告违约程度及原告实际损失情况，酌定按照已付购房款25万元的20%即5万元支持原告的该项请求。被告苗某辩解，其与被告常某及案外人张某存在债权债务，经三方协商被告将案涉房屋抵顶给被告常某，由被告常某通过被告置家公司与原告达成的协议，被告苗某收取的20万元属于被告常某应付被告苗某的抵顶差价，但被告苗某并未提交证据证明其主张，故对其辩解意见不予采信。被告常某辩解，因被告常某与被告苗某之间存在经济纠纷，其加入房屋买卖合同只是为了收取相应款项，但常某也未提交证据证明其主张，故对其辩解意见不予采信。对于原告要求被告置家公司退还居间服务费4000元的诉讼请求。因被告置家公司作为房产交易的经纪人，原告基于对其经纪服务专业性的信任，通过其居间与被告苗某、常某签订合同，并支付4000元居间服务费，但被告置家公司未尽到谨慎审查义务，未掌握案涉房屋的权属情况，加之被告苗某、常某的违约行为，导致原告合同目的无法实现，因此，被告置家公司应当向原告退还居间服务费4000元。对于原告要求被告置家公司对被告苗某、常某上述购房款、违约金等承担连带清偿责任的诉讼请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告杨某与被告苗某、常某于2018年2月12日签订的《房屋买卖合同》；二、被告苗某、常某于本判决生效之日起十日内向原告杨某退还购房款25万元；三、被告苗某、常某于本判决生效之日起十日内向原告杨某支付违约损失5万元；四、被告宁夏中卫市置家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨某退还居间服务费4000元；五、驳回原告杨某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6710元，减半收取计3355元，由被告苗某、常某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 王小勇 二〇二〇年七月二十三日书记员 沈丽丽本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。