调兵山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1281民初2160号 原告：贾某，男，汉族，住址沈阳市浑南区。（未到庭） 委托诉讼代理人：陈某某，女，住沈阳市浑南区。（系贾某妻子） 被告：李某，女，满族，住调兵山市。 被告：刘某某，女，住调兵山市（未到庭）。 委托诉讼代理人：邓常燕，系辽宁盛恒律师事务所律师。 原告贾某诉被告李某、刘某某执行异议纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾某委托诉讼代理人陈某某，被告李某，被告刘某某委托诉讼代理人邓常燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告贾某向本院提出如下诉讼请求：1.解除申请人李某申请执行被执行人刘某某对沈阳市东陵区白塔河二路房屋的查封；2.二被告承担本案诉讼费。 事实与理由：于2017年10月14日，申请人贾某与被申请人刘某某签订房屋买卖协议，被申请人刘某某将购买的沈阳市东陵区白塔河二路卖给申请人贾某，银行贷款由被申请人刘某某偿还，申请人贾某再付给被申请人刘某某180万房款。约定由被申请人刘某某偿还贷款，就是申请人贾某将款转到被申请人刘某某名下，被申请人刘某某按月偿还贷款。申请人贾某按约定将第一笔50万元支付后，被申请人刘某某将房屋交付到申请人贾某手中，申请人进行装修并居住在该房屋至今，后申请人贾某按约定将150万转给被申请人刘某某（多的20万用于被申请人刘某某偿还按揭贷款），现被申请人刘某某只用申请人多转的20万，偿还部分贷款，剩余款项不再按期偿还贷款，申请人贾某多次找到被申请人刘某某，被申请人刘某某仍不偿还贷款，现已经向你院提起诉讼，你院已立案。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，申请人贾某已经对除银行按揭贷款部分之外的房款已向被申请人刘某某支付，且申请人贾某已经实际占有该房屋，在法院查封之前已经与被申请人刘某某签订书面买卖合同，就该合同效力已向你院起诉，你院已经到该房屋找过申请人贾某，明知道该房屋由申请人购买，仍然进行评估拍卖。原告向贵院提出执行异议，申请解除申请人李某申请执行被执行人刘某某对沈阳市东陵区白塔河二路房屋的查封，你院驳回原告异议，现向贵院提起案外人执行异议之诉，请求维护原告的利益。 被告刘某某答辩称：1.原告贾某不具备本案诉讼主体资格。依据我国物权法第九条的规定及不动产物权的设立、变更转让和消灭，经依法登记发生法律效力。未经登记，不发生效力。本案中，原告贾某不具备涉案房屋的所有权，因其没有登记没有获取涉案房屋的产权证书，所以其不应视为涉案房屋的所有人，因此不具备本案中诉讼主体及原告的资格；2.本案的诉讼应以原告贾某诉被告刘某某买卖合同生效的确认之诉为前置条件，该诉讼已经经贵院审理开庭，但至今没有判决结果，所以我方认为该案应以确认之诉的判决结果为依据，故请求法庭延期审理此案。 被告李某答辩称：1.已执行评估拍卖完毕的被执行人刘某某名下的房产是法院执行行为的合法体现，符合法律规定。所执行拍卖的房产合法有效不能解除。本案中调兵山市人民法院执行评估拍卖被执行人刘某某名下房产案件，是调兵山市人民法院在审理（2019）辽1281民初7号民间借贷案件过程中，法院依照法定程序作出的执行处理行为，没有违反法律规定，是维护答辩人合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为；2.被答辩人提供的2017年10月14日的房屋买卖合同是无效合同。因被执行人刘某某购买的沈阳市白塔河二路室是其按揭贷款的房产，在刘某某未还清贷款的情况下，房产的产权已抵押在银行，刘某某在没有还清贷款的情况下，是无权对该房产进行买卖交易的。即使买卖交易也应该偿还请银行贷款后方可上市交易。因此即使被答辩人提供的2017年10月14日的房屋买卖合同书中刘某某的签字是真实的，也因刘某某无权转让而无效。而无效的协议是不能作为对抗答辩人对排除法院强制执行的依据的；3.被执行人刘某某在本案执行过程中，从未向法院表明其名下的涉案房产出卖给他人，而且刘某某在与答辩人的微信聊天中明确表示，被答辩人贾某及其妻子陈某某与刘某某母亲张某某（已于2018年7月交通事故中去世）系民间借贷关系，张某某生前在2017年先后向陈某某、贾某相继借款三百余万元，刘某某说，因陈某某在借出款项之后担心张某某还不上借款，在写下借据之后又找到张某某，要求其女儿刘某某用其名下房产向陈某某做抵押担保。张某某刘某某在无奈情况下，按贾某、陈某某要求在房屋买卖合同中签字。因此被答辩人贾某陈某某提供的所谓房产买卖合同属虚假合同，是名为买卖，实为借贷的民间借贷行为，而且被答辩人提供的所谓房产买卖合同中约定的内容，也极其不符合正常的房产买卖合同，刘某某购买的涉案房产合同约定总价为人民币约421万元。刘某某向开发商支付的首付款为127万元，其余房款向民生银行申请了按揭贷款。被答辩人贾某、陈某某提供的所谓房屋买卖合同中约定的交易总价为人民币180万元，这点极其不符合正常的房产买卖行为。刘某某系具有完全民事行为能力的正常自然人，如果没有其他因素左右他思维的情况下，怎么会将自己用420多万元购买的房产，且首付达到120多万元，以180万元的价格如此低价出售，是按照当初购买该房产420多万元的基础上，赔了240多万元卖的该房产，这还不算此房产的后期增值情况，所以此行为不符合房屋买卖交易中的客观事实规律，并且所谓的房屋买卖合同中约定的内容中，有太多与事实不符的地方。合同中约定剩余房款在登记过户在乙方名下时，乙方向甲方以现金方式支付剩余房款30万元，但是贾某却在提交的转账凭证凭证中体现了已经支付确有多余的20万元。贾某说是给甲方偿还贷款用，但合同中明确规定由甲方自行偿还贷款，这些所谓的约定和其提供的转账凭证漏洞百出，恰恰说明双方存在民间借贷行为。而且人民法院在审理类似案件中经常遇到名为买卖实为借贷的虚假诉讼案件；4.被答辩人贾某、陈某某提供的所谓房屋买卖合同，答辩人认为其就是在民间借贷行为的基础上，附加的一种借款抵押担保行为。因为张某某生前在向我本人借款时也曾拿该涉案房产的购房合同作为抵押担保，并在与我的借款抵押合同中签字。被答辩人提供的转账凭证中证明了转账的实际收款人为张某某，并不是所谓的房产出售方刘某某本人，且贾某在汇给张某某的转账凭证中，客户附言和银行附言都是写的借款而非购房款。如果真是购房款，为何要写借款？在上次开庭时刘某某律师提供的张某某和贾某的微信聊天记录中也明确了2017年10月26日和2017年10月14日的转账凭证不是购房款而是借款，这就更加证明其与张某某系民间借贷关系；5.调兵山市人民法院执行法官在对涉案房屋进行评估拍卖过程中，向该涉案房产的物业了解到刘某某自从购买该房产后，一直拖欠物业费达到两年以上，被答辩人也从未向物业公司缴纳过物业费，其提供的所谓的水电等发票，也正只能证明其在和张某某民间借贷关系中设立的抵押房产的保管行为，这种情形在民间借贷关系发生时经常出现；6.被答辩人提出执行异议之诉申请不符合法律规定，其后果将给申请执行人和被执行人以及合法竞买人均带来不可挽回的损失。因为涉案房产以依法拍卖完毕，竞买人依法缴纳保证金50万元，并合法竞拍取得该涉案房产，且涉案房产在民生银行尚有贷款三百余万元，每月对被执行人刘某某的利息及罚息相加达到两万余元。从2019年8月26日的执行异议到现在的执行异议之处已经九个多月了，如果法院不能及时驳回被答辩人提出的异议，则利息每月累计相加，如此则会给申请执行人和被执行人双方均造成极大经济损失。其执行法官在对被执行人刘某某名下的涉案房产进行评估时，承兑被答辩人陈某做过执行笔录，同时明确通知其，如有异议应在规定时间内行调兵山市人民法院执行局提出执行异议，但被答辩人在明知刘某某名下的房产已被评估即将拍卖，却未按照执行法官的提示及时提出案外人执行异议。现该涉案房产已通过网络平台依法合规的进行了有效的拍卖。现被答辩人的行为严重地影响了执行程序的有效进行，极大的消耗了有限的司法资源；8.被答辩人在与执行法官面对面交流中也明确表示，他们与张某某存在民间借贷关系，他说张某某还欠他们几百万元没还，还说刘某某在购买该房产，还说他们借了很多钱，所以二被答辩人与张某某、刘某某系存在民间借贷担保关系，而非房屋买卖合合同关系。被执行人刘某某在与答辩人的微信聊天记录中多次明确表示其与二被答辩人是借贷担保关系，并不是被答辩人所提异议中的房产合同买卖关系；9.被答辩人贾某、陈某某并不是涉案房屋的所有人，异议人贾某从来没有购买过涉案房屋，人民法院对被答辩人提出的异议不应支持。异议人理由不符合法律规定，人民法院对被答辩人提出的异议应予以驳回。综上所述，被答辩人的主张缺乏事实和法律依据。假如法院采纳被答辩人的无理要求，不仅会损害答辩人的合法债权，也会浪费本就紧张的司法资源。依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的解释》，司法解释(2015)10号第24条中规定对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：1.案外人是否系权利人；2.该权利的合法性与真实性；3.该权利能否排除执行。本案中被答辩人贾某、陈某某不是涉案房产的权利人，其提供的房屋买卖合同不符合房屋买卖的客观事实，是民间借贷方式的一种抵押担保行为，不具备合法性，真实性不能排除执行，且最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的解释第25条中规定，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案的拍卖涉案房产系登记在被执行人刘某某名下，刘某某系涉案房产权利人，执行拍卖程序合法有效，应当继续执行，请求人民法院依法驳回被答辩人的异议。 原告为证明自己的主张提交如下证据： 证据1、中国民生银行支付业务回单（付款）三张，证明购买房屋转款共计200万元的事实（2017年10月14日50万元、26日100万元、11月5日50万元）。被告刘某某质证，真实性无异议，对关联性有异议，本案原告起诉的被告是刘某某，该三笔转款对象是张某某，且转款凭证中明确写明是借款，所以该三份转款凭证不能证明原告已经向被告支付200万元购房款的事实。被告李某质证，真实性无异议，原告的转款与原、被告之间合同中约定的内容不一致，合同约定原告向被告转款150万元，其余30万元待更名过户后以现金的方式支付给被告，现原告举证转款200万元，与本案诉争的争议焦点没有关联性。更没有证明力。其他同刘某某质证意见，是借款不是购房款。本院认为，被告李某异议成立，该证据不能证明原告的证明目的，本院不予确认。 证据2、购房发票一份、原、被告之间的房屋买卖合同一份，证明被告将涉案房屋卖给原告，并将手续都给了原告。被告刘某某质证，对购房发票真实性无异议，关联性有异议，不能证明原告获得了该房屋的产权。对房屋买卖合同的形成时间有异议，实际该房屋的合同签订之日是2017年11月下旬而非原告提供合同的签订日期。合同第三条规定，写明是张某某，但是没有授权委托书，不能够表明被告刘某某委托张某某收取该笔款项，另，根据原告提供的转款记录，明确标明的是借款，是张某某向原告借款而非是购房款。被告李某同刘某某质证意见一致。本院认为，被告异议成立。该证据不能证明原告的证明目的，本院不予确认。 证据3、微信记录两张，证明涉案房屋的水电费缴费情况，证明原告已经居住该房屋。被告刘某某质证，真实性无异议，关联性有异议，原、被告之间是多年朋友关系，被告在签订房屋买卖合同之后，因原告的女儿也在该楼居住，原告多次向被告提出要求借用被告的房屋储存物品，所以产生电费，因为原告使用，所以由原告缴款，并不能证明该房屋已经实际更名过户到原告名下。如是原告房屋，不能将缴费情况通知被告，所以证明该房屋的所有权还是被告。被告李某质证意见，原告是给被告看管房子且物业费至今一直没有缴纳，其他同刘某某质证意见。微信聊天记录证明是张某某委托原告代缴的。本院认为二被告对证据真实性无异议，能够证明原告使用该房屋的事实。 证据4、被告刘某某的商品房买卖合同一份、担保合同两份、供热、供电协议各一份，证明涉案房屋卖给原告的事实，将买房材料交给原告。被告刘某某质证，真实性无异议，关联性有异议，不能证明被告将与开发商签订的买卖合同及与银行签订的担保合同和供电合同交予原告之后就能证明原告获取了诉争房屋的所有权，上述证据原件是原告强行扣留而非被告的真实意思。被告李某质证，同刘某某质证意见一致，我与刘某某聊天记录，刘某某明确表示签订完买卖合同之后，对方强制把材料拿过去。本院认为该组证据具有客观真实性，但该组证据不能证明被告刘某某将涉案房屋卖给原告的待证事实，本院不予确认。 证据5、订货单一张，证明屋内购置家具的事实。被告刘某某质证，真实性、关联性、合法性均有异议，订货单上没有订货人签字，不知购买人是谁，订货日期是2018年3月16日，与原被告签订的合同时间不相符合，不能证明原告已经获得了诉争房屋的所有权，即使将购置家具放在被告房屋内，则是一种侵权行为。被告李某同刘某某意见一致，我提供的聊天记录中记载刘某某没有居住过，原告也没有居住过，添置的家具是原告私自放入屋内的。本院认为，该定货单的送货地址为7号楼一单元301室，并非本案诉争房屋的地址，该证据与本案不具有关联性，本院不予确认。 证据6、聊天记录一份，证明我向刘某某询问为什么房子被保全了不告诉我。被告刘某某、李某质证意见与本案无关。本院认为该证据与本案争议事实无关联性，本院不予确认。 证据7、银行付款回单一份、借据一份、借条两份、刘某某身份证复印件一份（此身份证复印件后字由刘某某书写，此复印件只借贾某先生购物房款使用）、收条一份，证明原告及原告代理人与被告刘某某、张某某之间有其他借贷关系。2015年5月26日银行付款回单有刘某某签名和刘某某身份证复印件，因为刘某某购买涉案房屋，向原告贾某借款748261元。被告刘某某质证，对借据真实性无异议，对贾某的转款凭证有刘某某签字，但不能证明是原告贾某是实际购房人，2015年5月26日的借据上书写将涉案房屋作为抵押。 被告李某同刘某某质证意见一致。本院认为该组证据能够证明原告贾某及原告代理人与被告刘某某、张某某之间存在民间借贷关系，本院予以确认。 证据8、沈阳市和平区法院民事裁定书（2019）辽0102裁保1569号打印件一份，证明截止到2019年5月14日刘某某尚欠民生银行涉案房屋贷款2888756.47元。被告李某、刘某某对真实性无异议，本院予以确认。 证据9、陈某某与刘某某微信聊天记录打印件两份，证明刘某某承认了房屋买卖合同是有效的。被告刘某某、李某质证，不能证明发生法律效力，需要经过法律程序。本院认为被告异议成立，本院不予确认。 被告刘某某未向本院提交证据。 被告李某向本院提交如下证据： 证据1、李某与刘某某之间的聊天记录光盘一张及书面整理材料及微信聊天记录各一份，证明原、被告之间是借贷关系。原告贾某代理人质证我们是和刘某某打官司，但聊天记录中都是张某某。被告刘某某质证无异议。本院认为原告对证据真实性未提出异议，该组证据能够证明原告贾某与被告刘某某母亲张某某存在民间借贷关系的事实，本院予以确认。 证据2、借款抵押协议复印件一份，证明涉案房屋刘某某曾经也抵押给我过。原告贾某代理人、被告刘某某质证无异议，本院予以确认。 依据上述有效证据，本院认定如下事实： 被告李某诉刘某、刘某某民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月2日作出（2019）辽1281民初7号民事判决书，判决刘某某于本判决生效之日起15日内一次性支付给李某借款本金177万元并支付利息。该判决发生法律效力后，申请人李某申请执行并申请对被执行人刘某某名下位于沈阳市东陵区白塔河二路的房产评估拍卖。于2019年7月28日在京东网进行网络司法拍卖，以4737390元成交。2019年7月26日，贾某向本院提出执行异议，请求：1.停止对沈阳市东陵区白塔河二路的房屋的拍卖；2.解除被申请人李某对该房屋的查封。本院于2019年8月26日作出（2019）辽1281执异11号执行裁定书，认为不动产的物权以不动产登记簿为准。沈阳市东陵区白塔河二路号房屋虽未办理房屋产权证，但已经网签备案在被执行人刘某某名下，且刘某某对与异议人贾某之间的房屋买卖合同并不认可，认为是其母亲张某某向贾某借款后，以房屋买卖合同的方式作为借款的抵押，本案对涉案房屋的处置并无不当，故本院对异议人贾某的异议请求不予支持，裁定驳回了案外人贾某的执行异议。 另查明，2015年5月26日刘某某与沈阳某某房产开发有限公司签订《商品房买卖合同》以总价款4212392元购买沈阳市东陵区白塔河二路房屋，房屋总价款4212392元，其中首付款1272392元，剩余房款294万元，以银行贷款形式支付。该房屋为精装修房屋，购房后刘某某及其母亲张某某均未居住使用。2017年10月14日，刘某某与贾某签订涉案房屋买卖合同，房屋价款为180万元。同日，贾某向刘某某母亲张某某打款50万元。2017年10月26日，贾某向张某某打款100万元，2017年11月5日贾某向张某某打款50万元。以上三笔款项银行附言均为借款。2018年3月16日张某某向李某借款171万元，同样以该房屋作为抵押。 再查明，被告刘某某于2015年5月26日向贾某及代理人陈某某借款共计231万元，并以该涉案房屋作为抵押，同时将该房屋一把钥匙交给原告贾某，原告贾某使用了该房屋。被告刘某某母亲张某某于2018年6月28日因交通事故去世。 本院认为，本案争议的焦点在于，原告贾某与被告刘某某之间签订的房屋买卖合同是真正的商品房买卖还是名为买卖实为对民间借贷的担保，原告对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。该房屋买卖合同存在以下不合常理之处。关于购房价格，刘某某在2015年5月26日购买涉案房屋的价款4212392元，而贾某与刘某某签订的买卖合同中房屋的价款写明是180万元；且在合同第五条第一项中关于偿还按揭贷款的约定，载明：“因本房屋尚有银行按揭贷款未清偿完毕，本合同签订后由甲方（即刘某某）自行向贷款银行继续偿还按揭贷款”，也就是合同中明确约定294万元银行贷款，是由刘某某承担的，故该买卖合同的购房价格有违常理。关于原告贾某在执行异议案件以及在另案的房屋买卖合同案件中曾陈述“由刘某某偿还贷款，就是申请人贾某将款转到被申请人刘某某名下，被申请人刘某某按月偿还贷款”，该陈述在合同中并未体现，原告也未提交证据证明该事实，该涉案房屋的贷款一直由刘某某母亲张某某负责偿还至其去世时止。在本次庭审中原告又陈述“购房款实际是501万元，其中包括贾某交给开发商74万元，收款150万元，2015年7月1日借款20万元，2017年6月3日借款50万元，买房子时打款180万元，多付20万元用于偿还贷款。”该陈述也与购房合同约定不一致，与在执行异议案件及另案房屋买卖中的陈述不一致，该房屋买卖合同中并无将贾某的到期债权抵顶购房款的约定；关于房款的交付，贾某向张某某的银行转款附言均为借款，与原告陈述系支付购房款不符；关于贾某对涉案房屋的占有使用，原告代理人陈某某在庭审中明确该房屋的一把钥匙是在2015年5月26日刘某某向其借款231万时以涉案房屋作为借款抵押时交给的原告贾某，由此可见，原告贾某是基于借款抵押取得了该涉案房屋的钥匙，占有使用了该房屋。 综上，原告贾某与被告刘某某签订的房屋买卖合同，并非原被告双方真实意思表示，与房屋买卖合同关系的法律特征不符，而与民间借贷中以签订商品房买卖合同为借款提供担保的通常做法相吻合。原告的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》所规定的能够排除执行的情形，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故依照《中某人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用中某人民共和国民事诉讼法解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告贾某的诉讼请求。 案件受理费21000元（原告贾某已预交），由原告贾某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。 审 判 长 张 芳 人民陪审员 刘 爽 人民陪审员 孙树杰 二〇二〇年七月二日 法官助理杨光 书记员朱梦迪