吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民初12号原告（案外人）：郭丹，女，1965年3月12日出生，汉族，住吉林省吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：高越，吉林乾懿律师事务所律师。被告（保全申请人）：杨博，女，1980年10月14日出生，汉族，住河北省秦皇岛市北戴河区。委托诉讼代理人：朱立明，吉林松花江律师事务所律师。第三人（被保全人）：吉林市隆硕房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市丰满区。法定代表人：兰兰，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈利民，吉林领典律师事务所律师。原告郭丹与被告杨博、第三人吉林市隆硕房地产开发有限公司（以下简称隆硕公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭丹及其委托诉讼代理人高越，被告杨博的委托诉讼代理人朱立明、第三人隆硕公司的委托诉讼代理人陈利民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。郭丹向本院提出诉讼请求：停止对隆硕豪庭案涉号办公用房的执行，并解除对该房屋的查封。事实和理由：郭丹于2017年8月1日认购隆硕豪庭案涉号办公用房，房屋面积930平方米，总价款1,000万元。因郭丹系吉林市神工机电设备有限公司（以下简称神工机电公司）股东，公司欠付郭丹垫付的运营款400余万元，经过公司全体股东一致同意，决定将隆硕公司所欠神工机电公司的工程款344.84万元冲抵部分购房款，其余655.16万元由郭丹自行付款购买。郭丹先后通过银行转账支付给隆硕公司580万元，认购合同签订后，郭丹当日向隆硕公司支付200万元，隆硕公司便将该房交付给郭丹使用至今，该房目前由郭丹提供给其所出资的公司作为仓库使用。2018年末，郭丹找隆硕公司去结清尾款并要求办理更名过户手续时，被隆硕公司告知因其公司自身出现问题，售楼处账目被公安机关查封，拒绝为郭丹办理更名过户手续，并且拒收所剩的尾款。现隆硕公司因自身问题导致郭丹所购买的房屋已被杨博申请查封。该房屋已经由郭丹以合理的价格购买并已经缴纳了总房款的95%，且已经实际占有使用，剩余5%左右的尾款未能缴纳，且未能办理更名过户手续也并非郭丹的原因所致，为维护合法权益，提起诉讼。杨博辩称，首先，郭丹不具有作为原告的诉讼主体资格。是神工机电公司与隆硕公司之间存在电梯安装合同关系，而非郭丹。郭丹属于自然人，其不具备原告资格。其次，涉案房屋的转让价格远低于市场价格，杨博提起公司解散诉讼并查封隆硕公司名下财产，符合法律规定。再次，神工机电公司与郭丹未足额支付涉案房屋的购房款，双方未履行房屋交接程序，涉案房屋仍在隆硕公司名下，杨博的查封行为符合法律规定。最后，涉案财产存在争议，涉嫌刑事犯罪，已被四平市公安机关依法立案侦查，本案应依法中止审理。隆硕公司述称，郭丹的诉请事实清楚，真实客观。郭丹购买涉案房屋已支付现金580万元，通过抹账形式支付344.84万元，已经支付购房款总价近95%，且郭丹与隆硕公司签订购房合同，郭丹支付首付款200万元时，隆硕公司即将涉案房屋交予郭丹占有使用，双方房屋买卖协议即确认合法有效。杨博因公司解散诉讼查封涉案房屋，公司解散系股东内部权益纠纷，不能对抗外部一般债权，查封没有法律根据。隆硕公司高管涉嫌刑事犯罪问题与本案没有任何关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭丹向本院提供如下证据：1.神工机电公司与隆硕公司签订的《电（扶）梯设备买卖合同》一份、《电（扶）梯设备安装合同》一份、《电梯设备买卖合同补充协议》一份、《电梯监督检验报告》30份、质量合格准予使用的《电梯使用标志》30份；2.银行回款凭证9张，总金额230万元，2017年8月2日神工机电公司与隆硕公司签订的《以房抵付工程款协议书》，2017年8月10日郭丹与隆硕公司签订的《认购协议》；3.2017年8月10日至2018年7月19日由隆硕公司售楼处开出的《收款收据》，共支付580万元；4.神工机电公司将其所拥有的344.84万元应收账款转让给郭丹的冲抵说明，该公司与郭丹个人之间的财务账往来情况；5.隆硕豪庭D#独栋三层办公楼屋内堆放电梯设备零件以及维护工具的照片一组，该房屋钥匙照片；6.由隆硕公司出具的证明材料；7.吉林市隆硕物业服务有限公司出具的情况说明；8.建设工程规划许可证。杨博质证认为，对证据1真实性无异议，但只能证明神工机电公司与隆硕公司之间存在相应的合同权利义务关系，证明不了最终结算价格，合同双方是神工机电公司与隆硕公司，郭丹不是适格诉讼主体；对证据2真实性不予评价，合同权利义务双方为神工机电公司与隆硕公司，郭丹不属于合同相对方，抵账行为发生在公司之间，与郭丹无关，其主体不适格；对证据3真实性不予评价，2018年2月8日汇款凭证显示款项转入李艳个人账户，证明隆硕公司未收到款项，工程款抵顶部分未经结算，无法确定剩余数额，不能证明344.84万元属于购房款，且该款项的实际所有人为神工机电公司，与郭丹无关；对证据4真实性及关联性有异议，只是神工机电公司的单方声明，具体抵账行为应当有公司股东会议及审计报告方可证明；对证据5真实性有异议，不能体现出房屋位置及具体情况，不能证明隆硕公司将涉案房屋交付郭丹使用的事实，双方没有交接行为；对证据6体现的隆硕公司高管被公安机关查处的事实无异议，但该材料未经股东会议形成，属于郭丹非法取得，本案已涉嫌刑事犯罪，应中止审理；对证据7真实性、合法性、关联性有异议，隆硕公司法定代表人兰兰及股东薛寿平、王祖明已被采取刑事强制措施，隆硕公司不可能对外签署任何情况说明，且公司处于解散阶段，属于虚假证据，吉林市隆硕物业服务有限公司是隆硕公司的下属公司；对证据8关联性有异议，涉案房屋属于隆硕公司名下财产，杨博属于隆硕公司股东，提起公司解散诉讼并依法查封，属于合法行为。隆硕公司对郭丹提交的证据均无异议。本院认为，上述证据相结合可以形成证据链，能够证明郭丹通过以房抵账及自行支付余款的方式购买案涉办公用房并占有使用至今的事实经过，故本院对上述证据予以采信。杨博向本院提供如下证据：1.本院(2019)吉02民初385号民事判决书一份；2.王祖明于2019年2月25日在四平市公安局讯问笔录一份、四平市公安局起诉意见书一份、四平市公安局委托吉林吉谦房地产土地评估有限公司所做的评估报告一份。郭丹、隆硕公司对证据1真实性无异议，本院对第一份证据的真实性予以采信。郭丹对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，隆硕公司对证据2关联性、合法性有异议，因第二组证据均为复印件，且公安机关讯问笔录、起诉意见书均来源于公安侦查内部卷宗，杨博未对证据来源的合法性予以说明，故本院对此组证据不予采信。隆硕公司向本院提供如下证据：案涉办公用房的商品房预售许可证。因郭丹、杨博对该份证据真实性均无异议，本院对该份证据予以采信。本院经审理查明：杨博与隆硕公司、兰兰、薛寿平公司解散纠纷一案，本院于2019年9月12日立案。案件审理过程中，杨博于2019年9月18日向本院申请财产保全，本院于2019年9月23日作出（2019）吉02民初385号之一民事裁定书，裁定查封隆硕公司所有的门市房21套、车位384个（含本案涉案办公用房）。查封期限三年。案外人郭丹针对被查封的涉案办公用房向本院提出书面执行异议，2019年12月9日，本院作出（2019）吉02执异587号执行裁定书，驳回郭丹的异议请求。郭丹不服该裁定，在法定期间内向本院提起执行异议之诉。另查明：神工机电公司与隆硕公司于2016年先后签订《电（扶）梯设备买卖合同》《电（扶）梯设备安装合同》《电梯设备买卖合同补充协议》等。2017年8月1日，双方签订《以房抵付工程款协议书》，就已完成工程结算，确认工程款为574.84万元，隆硕公司已支付230万元，尚欠工程款344.84万元。双方商定，隆硕公司以案涉办公用房等额抵付拖欠的工程款。房款总价为1,000万元，超过欠付工程款655.16万元由神工机电公司以货币方式支付。2017年8月10日，隆硕公司与郭丹就案涉办公用房签订《认购协议》，约定郭丹以1,000万元价格购买案涉办公用房。郭丹系神工机电公司法定代表人、股东，神工机电公司同意将上述《以房抵付工程款协议书》中确定的对隆硕公司享有的344.84万元债权转让给郭丹，用以冲抵神工机电公司对郭丹的应付账款。《认购协议》签订当日，郭丹向隆硕公司支付200万元定金，后又陆续分期付款。至2018年7月19日，郭丹共支付购房款580万元，结合上述从神工机电公司处受让的344.84万元债权，郭丹共支付924.84万元购房款。后隆硕公司因主要负责人涉嫌犯罪被公安机关立案侦查，公司账目及公章等被公安机关封存，无法出具正式购置发票及办理财务手续，故无法收取郭丹剩余购房款项，从而无法就案涉办公用房办理更名过户手续。认定上述事实的证据有：《电（扶）梯设备买卖合同》《电（扶）梯设备安装合同》《电梯设备买卖合同补充协议》《以房抵付工程款协议书》《认购协议》、收款收据、吉林市隆硕物业服务有限公司出具的情况说明等。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议的焦点问题是郭丹作为案外人对案涉办公用房是否享有足以排除执行的民事权益。案涉办公用房系不动产，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，明确要求买受人需同时符合针对案涉房屋在人民法院查封之前签订合法有效的买卖合同，合法占有，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行及非因买受人自身原因未办理过户登记四项条件，方可排除执行。本案中，郭丹于案涉办公用房被查封前，与隆硕公司签订《认购协议》，应视为双方就案涉办公用房达成买卖合意，该《认购协议》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效。《认购协议》签订当天，郭丹交付定金后，隆硕公司即将案涉办公用房钥匙交予郭丹，由郭丹作为电梯维保用房占有使用至今。至2018年7月19日，郭丹通过受让抵顶工程款债权、自行分期支付款项等方式，共计支付案涉办公用房的购房款达924.84万元，即已支付绝大部分购房款项。剩余部分，系因隆硕公司账目及公章等被公安机关封存，隆硕公司无法继续收取而未付，非郭丹主观上不予支付。未办理更名过户，也非郭丹自身原因。故本院对郭丹请求停止执行的诉讼请求予以支持。关于郭丹主张解除查封的诉讼请求，其可以持生效法律文书依照相关法律程序办理，本案中不予评判。关于杨博提出的郭丹不具有原告诉讼主体资格的问题。郭丹与隆硕公司就案涉办公用房签订了《认购协议》，且已支付绝大部分购房款项。案涉办公用房被查封后，郭丹作为房屋买受人提出书面执行异议，并在异议被驳回后，依据法律规定提起执行异议之诉，郭丹作为原告起诉符合法律规定。关于杨博提出的本案涉嫌刑事犯罪，应中止审理的问题。虽然隆硕公司主要负责人涉嫌犯罪被公安机关立案侦查，公司账目及公章等被公安机关封存，但现有证据不能证明案涉办公用房与隆硕公司涉嫌犯罪事项具有关联，故对杨博此项主张不予采纳。综上所述，郭丹的诉讼请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：不得执行坐落于吉林市丰满区案涉房源（隆硕豪庭）D#办公用房（吉市房预字第案涉房证号）。案件受理费81,800元，由杨博负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。本院（2019）吉02执异587号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  李亚妮审判员  高忠华审判员  李 炜二〇二〇年七月九日书记员  王 健