贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5975号 原告：陈菊红，女，汉族，1974年9月16日出生，住贵州省毕节市。 原告：罗松昌，男，汉族，1977年9月25日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：张静（特别授权代理），系贵州威迪律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：徐吉（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所实习律师。 原告罗松昌、陈菊红与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人张静、徐吉，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，暂定6194.76元（请求依法判决被告按已付房款205806.00元为基数，自2017年4月25日至实际交房交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。）2、判令被告返还原告代收各项开户费3294.00元。（实质为三通费、水开户费已退。）3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2011年12月31日前向原告交付房屋，合同约定了办理房屋初始登记和向原告交付办理转移登记有关文书的时间，被告未按期为原告交付办理商品房转移登记的有关文书。被告属于违约。 根据合同及相关法律、行政规章的规定，被告不应当收取原告四通费用，应当退还。 综上所述，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请。 被告瑞丰房开公司答辩称：一、本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持。 二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。 三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，答辩人无支付义务。 四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二，安顺市系每户给予1000.00元至2000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。 五、原告经被告电话通知于2018年8月21日向被告出具委托书，用以委托被告办理房屋不动产权相关事宜。2018年9月30日，被告取得瑞丰新城13幢房屋的不动产权证书，在2018年10月24日将涉案房屋申请办理转移登记的有关文书提交登记机关备案。如原告充分举证证明其存在损失、并借以认定被告需承担违约责任的前提下，逾期交付转移登记的有关文书的违约金，应截止至被告具备办理权属转移登记条件且已经尽到通知义务之日即2018年9月30日。 六、原告诉请退还开户费3294.00元的诉讼请求不应当得到支持：1、该项诉讼请求已经超过法定诉讼时效期间；2、涉案商品房价款并未包含开户费，被告代收后已代为交纳至相关部门，未据为己有，不具备退还基础。 七、原告诉请未被支付部分的案件受理费由其自行承担。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2010年6月20日，原告罗松昌作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于洪南××××房，建筑面积为90.52平方米；总价款为205806.00元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款61806.00元，余款144000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2011年12月31日前，将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。”当日，双方又签订《补充协议》，约定：“办理房屋所有权证等所需的各项费用由买受人承担；买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证，应办理相应的委托手续，所需的各项费用由出卖人在签订商品房买卖合同之日一次性代收。买受人在接收房屋前，应缴清出卖人先期垫付的水、电、燃气、闭路电视等费用。”合同签订后，原告依约支付了全部购房价款。2011年12月22日，被告将涉案商品房交付原告使用，当日，原告向被告交纳开户费3794.00元（已退回水表开户费500.00元）。2018年11月5日，毕节市不动产登记中心为原告罗松昌、陈菊红办理了涉案商品房的不动产权证书。 本院认为原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2011年12月22日将涉案商品房交付原告使用，依照合同约定，被告应当在商品房交付之日起730日内，即2013年12月22日之前将办理权属登记提供的资料（需由被告提供的部分）报产权登记机关备案，但被告并未如期履行该义务，已经构成违约，原告诉请被告支付违约金，有合同约定，本院予以支持。 关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，被告应于2013年12月22日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原则上应从2013年12月23日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年4月29日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年4月29日起的逾期办证违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。鉴于原、被告双方形成委托待代办关系，只要被告具备应由其提供的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，即可视为是由于出卖人的原因未能办证的情形消除。但本案中，被告提供的证据不足以证明其在具备办证条件后，于何时向原告尽到了告知义务，故本院以涉案商品房不动产权证书的办理时间2018年11月5日作为计算逾期办证违约金的终期节点。综上，被告应当承担逾期办证违约金的起止时间为2017年4月29日至2018年11月5日，共计555日，依照合同约定被告应当支付给原告的违约金计算为205806.00元×0.005%×555天=5711.12元。故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，本院予以支持5711.12元。 根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件的规定，商品房价格包含水、电等配套设施的建设安装费，出卖人不应再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。合同约定在接收房屋前，应缴清出卖人先期垫付的水、电、燃气、闭路电视等费用，实质是原告委托被告代为向相关部门缴纳前述开户费的合意，但被告提供的证据不能证明其已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无须再代原告缴纳上述费用，故对原告要求被告退还开户费3294.00元的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗松昌、陈菊红逾期办证违约金5711.12元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告罗松昌、陈菊红3294.00元； 三、驳回原告罗松昌、陈菊红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年七月二十七日 书记员  申开旭