山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终5834号 上诉人（原审被告）：熊健敏，男，1991年3月8日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。 上诉人（原审被告）：李成婷，女，1989年5月27日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：梁鹏，青岛城阳大成法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：苏朝勇，男，1992年4月22日出生，汉族，住山东省宁津县。 被上诉人（原审原告）：王昭君，女，1994年12月18日出生，汉族，住山东省宁津县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：汤明明，山东诚功（城阳）律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：牛长舟，山东诚功（城阳）律师事务所律师。 原审第三人：青岛链家兴业房地产经纪有限公司，住所地青岛市市北区龙城路31号二号楼35楼。 法定代表人：赵阳，经理。 委托诉讼代理人：王丽丽，女，系青岛链家兴业房地产经纪有限公司员工。 原审第三人：北京理房通支付科技有限公司，住所地北京市海淀区东北旺西路8号院4号楼145号。 法定代表人：单一刚，执行董事。 上诉人熊健敏、李成婷因与被上诉人苏朝勇、王昭君及原审第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司（以下简称青岛链家公司）、北京理房通支付科技有限公司（以下简称北京理房通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初9191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人熊健敏、李成婷的共同委托诉讼代理人梁鹏，被上诉人苏朝勇及其与被上诉人王昭君的共同委托诉讼代理人汤明明，原审第三人青岛链家公司的委托诉讼代理人王丽丽到庭参加了诉讼。原审第三人北京理房通公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人熊健敏、李成婷共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除熊健敏与苏朝勇、王昭君之间签订的房屋买卖合同或将本案发回重审；2.上诉费由苏朝勇、王昭君负担。事实与理由：一审认定事实不清，熊健敏与苏朝勇于2017年2月20日签订《青岛市存量房买卖合同》，后因王昭君要求在房屋买卖合同中加上自己的名字，熊健敏与苏朝勇、王昭君及青岛链家公司于2017年3月14日签订《变更买受方协议书》，协议约定将《青岛市存量房买卖合同》(编号：100000683444)、《居间服务合同》、补充协议及其他合同备件项下的乙方权利义务全部转移于苏朝勇、王昭君(《变更买受方协议书》中的丁方)，并且苏朝勇、王昭君同意受让前述合同项下的全部权利义务。至此，编号为100000683444的《青岛市存量房买卖合同》的主体变更为：出售方为熊健敏，买受方为苏朝勇、王昭君。致使交易无法履行的原因是买受方王昭君在青岛没有购房资格及贷款审批没有通过，根据双方签订的房屋买卖合同约定，因买受人自身原因未获得贷款机构批准的(包括贷款未获得批准和未按照前述贷款金额足额批准的)，双方同意按照本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由买受人承担。买卖双方于2017年4月24日在城阳区不动产交易中心撤销网签备案。因此，一审法院认定事实错误，请二审法院查明事实，依法支持熊健敏、李成婷的上诉请求。 被上诉人苏朝勇、王昭君共同答辩称，熊健敏、李成婷拒绝履行合同是导致合同不能继续履行的根本原因。熊健敏、李成婷上诉请求无事实及法律依据，应依法驳回其上诉请求，维持原判。 原审第三人青岛链家公司陈述称，同意一审判决结果。 原审第三人北京理房通公司未到庭陈述，庭前提交书面情况说明一份称，北京理房通公司仅为争议资金提供存管服务，所有对争议资金的操作均依据合同约定及买卖双方指令，北京理房通公司将依据法院最终处理结果处理涉案争议资金。 苏朝勇、王昭君向一审法院起诉请求：1.判令苏朝勇、王昭君与熊健敏、李成婷继续履行《青岛市存量房买卖合同》；2.判令熊健敏、李成婷协助苏朝勇、王昭君办理位于青岛市城阳区户的过户手续；3.判令熊健敏、李成婷向苏朝勇、王昭君支付逾期履行违约金，自2017年4月26日起每日按房屋总价款65万元的万分之五计算至熊健敏、李成婷实际履行合同并给付苏朝勇、王昭君之日止；4.本案诉讼费、保全费等由熊健敏、李成婷承担。 一审法院认定的事实：2017年2月23日，苏朝勇与熊健敏签订《青岛市存量房买卖合同》，约定熊健敏将其坐落于青岛市城阳区户的房屋（青房地权市字第201459943）出售给苏朝勇，价款为650000元，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动，买受人于2017年2月20日将第一笔定金人民币20000元自行支付给出卖人，2017年2月27日将第一笔购房款100000元以理房通托管的方式支付出卖人，2017年3月17日将第二笔购房款60000元以理房通托管的方式支付出卖人。余款450000元买受人通过银行贷款的方式支付出卖人。双方应于2017年2月27日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。双方同意在2017年3月17日共同办理房屋所有权转移登记手续及抵押权登记手续。同时，合同还约定了双方的其他权利义务及违约责任。2017年2月23日，苏朝勇与熊健敏及第三人青岛链家公司签订《居间服务合同》，约定居间服务费13000元，由买受人承担，于合同签订当日交付。房屋买卖合同签订当日，苏朝勇支付熊健敏定金20000元，熊健敏出具收条。2017年2月25日，苏朝勇分两次将居间服务费13000元交付第三人青岛链家公司，该公司出具收据两份。2017年3月14日，苏朝勇、王昭君、熊健敏与北京理房通公司签订《理房通房屋交易资金监管服务协议》，约定苏朝勇、王昭君将购房款交理房通托管，苏朝勇、王昭君于当日向理房通支付了第一笔购房款10万元、第二笔购房款6万元及物业交割保证金2万元，共计人民币18万元。 又查明，2017年3月14日，苏朝勇、王昭君、熊健敏、第三人青岛链家公司签订《变更买受方协议书》，各方约定将《青岛市存量房买卖合同》、《居间服务合同》中关于苏朝勇的权利义务全部转移给苏朝勇、王昭君，苏朝勇、王昭君同意受让前述合同项下的全部权利义务。 另查明，苏朝勇、熊健敏双方原定2017年2月27日到银行办理贷款手续，至2017年3月14日苏朝勇、王昭君、熊健敏签订了《理房通房屋交易资金监管服务协议》，约定将购房款交于理房通托管，苏朝勇、王昭君共支付购房首付款160000元及物业交割保证金20000元，共计180000元。同日苏朝勇、王昭君与熊健敏、李成婷到中国银行城阳支行申请办理房贷450000元，2017年4月20日该行批准为苏朝勇购买涉案房屋发放贷款。2017年4月25日，熊健敏以急着用钱等为由，要求不卖房子了，并将其收到的定金20000元退还苏朝勇账户。2019年11月23日，苏朝勇、王昭君向一审法院银行账户转账购房款470000元。 再查明，苏朝勇与王昭君系夫妻关系，熊健敏与李成婷系夫妻关系。涉案房屋坐落于青岛市城阳区户，权利人为熊健敏，该房屋无权利瑕疵，李成婷对熊健敏出售涉案房屋无异议。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，当事人签订的《青岛市存量房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。苏朝勇、王昭君依照合同的约定，按时履行了前期支付款项的义务。双方签订合同后，因熊健敏在外地，于2017年3月14日才回来，导致合同履行期届满前未能履行合同约定的义务。2017年4月25日，熊健敏明确表示不卖给苏朝勇、王昭君涉案房屋，此后又将定金20000元退还至苏朝勇账户，以其实际行动表明其不想履约，致贷款合同无法履行，故熊健敏、李成婷构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任，苏朝勇、王昭君选择要求继续履行合同，理由正当，应予支持。熊健敏、李成婷称双方合同已经解除，证据不足，亦与本案查明的事实不符，一审法院对熊健敏、李成婷的该抗辩，不予采纳。关于苏朝勇、王昭君要求熊健敏、李成婷承担的违约金问题。因双方在履行合同过程中，用实际行动表明对合同约定的时间进行了变更，但对时间变更没有明确约定，故对苏朝勇、王昭君的该诉请，一审法院不予支持。李成婷辩称涉案房屋是熊健敏的婚前个人财产，与其无关，一审法院认为，熊健敏出卖涉案房屋，李成婷作为共同权利人签字，应与熊健敏共同承担相应的法律责任。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、苏朝勇、王昭君与熊健敏、李成婷继续履行于2017年2月23日签订的《青岛市存量房买卖合同》及2017年3月14日签订的《变更买受方协议书》；二、熊健敏、李成婷于判决生效后10日内协助苏朝勇、王昭君将涉案房屋（青房地权市字第201459943）产权登记变更至苏朝勇、王昭君名下；三、苏朝勇、王昭君尚未支付熊健敏、李成婷的购房款470000元已交到青岛市城阳区人民法院，熊健敏、李成婷于判决生效后可到青岛市城阳区人民法院领取扣除熊健敏、李成婷需承担的诉讼费、保全费后剩余的款项；四、第三人北京理房通公司于判决生效后10日内支付熊健敏、李成婷由其代管的购房款180000元；五、驳回苏朝勇的其他诉讼请求。案件受理费10300元，保全费3770元，共计14070元，由熊健敏、李成婷负担。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，涉案《青岛市存量房买卖合同》、《变更买受方协议书》系各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方均应按照约定履行各自义务。熊健敏、李成婷虽主张涉案房屋买卖合同不能继续履行的根本原因系王昭君在青岛无购房资格及贷款审批没有通过，但熊健敏、李成婷对此并未提供有效证据予以证明，且苏朝勇、王昭君及青岛链家公司对此主张均不予认可，故，熊健敏、李成婷的上述主张缺乏依据，本院不予支持。结合苏朝勇与熊健敏的通话录音内容及熊健敏退还定金的行为，一审法院认定熊健敏、李成婷系违约方正确，本院予以确认。 本案中，苏朝勇、王昭君在《变更买受方协议书》签订当日即按约定以理房通托管方式支付熊健敏购房款、物业交割保证金共计18万元，苏朝勇、王昭君作为买方已依约完成前期支付房屋价款的义务。熊健敏、李成婷未能举证证明涉案房屋买卖合同存在不能继续履行的情形，故熊健敏、李成婷应承担继续履行之义务。一审法院在苏朝勇、王昭君已将47万元购房尾款交至一审法院提存的情况下，判决涉案房屋买卖合同继续履行并要求熊健敏、李成婷协助苏朝勇、王昭君办理涉案房屋过户手续，事实与法律依据充分，本院予以支持。 综上，上诉人熊健敏、李成婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10300元，由上诉人熊健敏、李成婷负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐镜圆 审判员  李晓波 审判员  孙秀强 二〇二〇年七月十四日 法官助理 宋甜 书记员王庆光 书记员于澜