贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终3646号上诉人（原审原告）毕节亿安居市场管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇营脚村，统一社会信用代码：91520500590758849J。法定代表人：柳良仑，任该公司董事长。委托诉讼代理人：王妍，系贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王映，系贵州锐驰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周新颖，男，汉族，1978年10月15日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：周训祥，系贵州圣谋律师事务所律师。上诉人毕节亿安居市场管理有限公司（以下简称亿安居公司）因与上诉人周新颖租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院作出的（2019）黔0502民初7324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人亿安居公司不服上述判决，上诉请求：一、撤销原判第二、三项；二、改判周新颖立即向我公司补交万丰国际商贸城1号楼四层417-422号共计6间商铺所欠租金257604元（自2015年12月1日至2019年12月12日），后续租金继续计算，直至周新颖腾空商铺交付上诉人之日止，并以实际所欠租金为基数，自2015年12月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算向逾期交付租金利息至履行完毕所欠租金之日止；三、改判周新颖立即向上诉人补交上述商铺所欠物业管理费47595.2元（自2015年12月1日至2019年12月12日），后续物业管理费继续计算，直至周新颖腾空商铺交付上诉人之日止，并以实际所欠租金为基数，自2015年12月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算向逾期交付租金利息至履行完毕所欠物业管理费之日止；由周新颖承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定周新颖占用商铺时间截止上诉人起诉之日止无任何法律依据，应当认定为周新颖腾空商铺交付上诉人之日止，周新颖至今仍占用涉案商铺，没有向上诉人移交，上诉人无法收回或使用，无法对涉案商铺进行管理和控制，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、二百二十七条之规定，周新颖应继续向上诉人交付租金，直至腾空商铺交付上诉人之日止。周新颖自2014年6月1日之后，未再向上诉人交物业管理费，其应补交物业管理费直至腾空商铺交付上诉人之日止。双方签订的《商铺租赁合同》对物业费的收取进行明确约定，上诉人有权在本案中主张租金和物管费一并解决。对于亿安居公司的上诉，周新颖答辩称：一、亿安居公司不是适格的原告，无权请求我方支付租金，依法应当驳回起诉。亿安居公司与商铺所有权人毕节万丰置业有限公司之间系委托代理关系，根据法律规定，《租赁合同》的双方应当为毕节万丰置业有限公司和周新颖，亿安居公司无权向周新颖提起诉讼。涉案《租赁合同》约定的租赁届满时间为2016年5月31日，商铺所有人与周新颖达成买卖合意后，已经没有继续出租商铺的意思，而此前商铺所有人委托亿安居公司对商铺代租代管并未约定期限，其可以随时解除代租代管协议。毕节万丰置业有限公司已经与周新颖达成涉案商铺的买卖合意并收取了定金，用实际行动表明自己不再出租涉案商铺，终止了与亿安居公司的委托合同，故亿安居公司无权主张2016年5月31日之后的涉案商铺的任何权利。二、原审程序违法，应当撤销原判发回重审。涉案《租赁合同》直接约束商铺所有权人毕节万丰置业有限公司和周新颖，亿安居公司无诉权，依法应当追加毕节万丰置业有限公司参加诉讼或由其直接起诉，在《租赁合同》效力未作确认和处理前，一审直接判决交还房屋没有法律依据。在没有认定《租赁合同》期限届满或无效，亿安居公司也未主张解除合同的情况下，一审直接判决我方腾空商铺交付亿安居公司并支付租赁费没有法律依据。三、2016年5月31日租赁期限届满后，周新颖于2016年8月1日向商铺所有权人毕节万丰置业有限公司支付购买商铺的定金10万元而继续占有商铺，其性质为占有改定，属于因买卖合同的合法占有，不存在租赁关系，无需支付租金。最终没有签订买卖合同，只有收受定金的一方双倍返还定金，占有商铺的一方才比照租金支付使用费。现生效判决只判决毕节万丰置业有限公司退还定金而不是双倍返还，周新颖也只能返还房屋而不支付使用费。四、本案诉请已超过诉讼时效，应予驳回。周新颖自2015年12月1日便未再支付租金，计算1年诉讼时效至2016年12月1日，期间亿安居公司未向周新颖要求过支付租金。五、周新颖不应向亿安居公司支付租金或使用费，若需支付，计算日期只能计算到2016年12月31日。上诉人周新颖不服上述判决，上诉请求：撤销原判，依法改判驳回亿安居公司的诉讼请求，本案诉讼费用由亿安居公司承担。事实与理由：一、上诉人与亿安居公司2013年11月8日签订的《商铺租赁经营合同》约定的租赁期间为2013年6月1日至2016年5月31日，上诉人在租赁期限届满之后未与亿安居公司重新达成涉案商铺的租赁协议，双方不存在任何租赁关系，亿安居公司要求上诉人支付租金的诉求无事实和法律依据，原审根据上诉人在租期届满后占用使用涉案商铺的行为，推定租赁法律关系成立并生效，明显违反了订立合同必须满足的要约和承诺及真实意思表示的合同成立要件，除非法律有明确规定默示行为视为合同成立要件，反之，原审认定租赁关系成立无法律依据。二、我继续占用涉案商铺是基于与商铺所有权人贵州毕节万丰置业有公司达成的购买涉案商铺的意向并已付10万元购房定金的信赖利益，我并无再续签租赁合同的意思表示。根据物权法规定的占用法律关系，我享有占用、使用涉案商铺的合法权利，原审认为我在与万丰公司未达成购买价格及书面购买合同，为未实际取得涉案商铺所有权之前形成的事实租赁关系应支付租金，属于认定事实不清，适用法律错误。三、本案中，我与万丰公司在租赁期限减免之后对涉案商铺已达成意向买卖协议，我向万丰公司交付了10万元购房定金，由于万丰公司涉案商铺涉及其他诉讼案件被法院查封及查封期间不能办理过户手续等因素，万丰公司恶意阻却涉案商铺买卖交易，存在重大过错，万丰公司对租期届满后产生的租金应承担全部责任，故亿安居公司诉求支付租金和逾期利息无法律依据，原审认定上述事实及万丰公司的重大过错，同时判决我承担租期届满后至起诉之日的租金损失，系适用法律错误，应依法改判我不承担租金支付责任。四、亿安居公司要求我支付租金的诉请已超过诉讼时效，应予驳回。五、亿安居公司受万丰公司委托行使租赁行为的权利义务均归属于万丰公司，故本案适格原告主体为万丰公司，亿安居公司作为原告的诉讼主体不适格，应依法驳回亿安居公司的诉请。六、即使法院依法认定为不定期租赁法律关系，原审判决按《商铺租赁经验合同》约定的63876元/年计付租金有误，应从2016年6月1日至起诉之日按五折标准计付租金，并由万丰公司承担全部过错责任。七、亿安居公司诉请租金和物管费分别属于两个不同法律关系，原审认定亿安居公司起诉物管费属于另案处理合同，应予维持。对于周新颖的上诉，亿安居公司答辩称：根据双方签订的《租赁合同》和《委托代租代管合同》明文约定涉案商铺由毕节万丰置业有限公司委托我公司进行代租代管，故我公司是适格的原告。根据原一二审及重审一审和二审中我方提交的视频文件，周新颖至今仍然占用涉案商铺，并将涉案是商铺上锁，在2018年12月19日的录像中还能看到周新颖朋友在商铺中活动的情况，故周新颖辩称自己未实际占用商铺，与客观事实严重不符，有虚假称述的嫌疑。根据《合同法》第二百三十六条规定，租赁合同期满后，周新颖继续占用商铺，可以得出周新颖与亿安居公司已经签订了不定期租赁合同，应当支付租金并交纳物管费。周新颖并未与毕节万丰置业有限公司签订房屋买卖合同，其并非涉案商铺的所有权人，虽有购买意向，但并未达成买卖合意，周新颖继续占用商铺，应当支付租金和物业管理费。周新颖称涉案商铺未完成交易是因为被查封，但涉案六间商铺是周新颖申请查封，经毕节万丰置业有限公司提出异议，法院解封四间，（2019）黔05民终2510号案件生效后，涉案商铺已经全部解封，故其所称为完成交易的原因与事实不符。一审法官也释明了是否要解除双方合同，一审判决解除合同符合法律规定。毕节万丰置业有限公司与亿安居公司之间的代租代管协议没有时间限制，亿安居公司继续享有该权利，即便亿安居公司属于无权代理，毕节万丰置业有限公司也用明示方式作出了追认，该代理行为有效。根据民法总则规定，周新颖提出已超过诉讼时效的规定不应得到支持，且周新颖占据涉案商铺期间，亿安居公司也多次追要租金，一审提交了相应证据证明。一审本诉原告亿安居公司诉讼请求:1、判令被告周新颖立即向原告补交万丰国际商贸城1号楼四层417-422号商铺所欠租金暂计人民币10,000.00元（自2015年12月1日至2018年5月31日），实际所欠租金自2015年12月1日计算至被告腾空商铺、向原告交付商铺之日止。并以实际所欠租金为基数，自2015年12月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算向原告支付逾期交付租金利息至履行完毕之日止；2、判令被告立即向原告补交上述商铺所欠物业管理费人民币10,000.00元，并以此为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算向原告支付逾期交付物业管理费利息；3、本案诉讼费由被告承担。重审中原告亿安居明确诉讼金额为284,160.00元，并增加诉讼请求，要求被告周新颖立即腾空商铺交付给原告亿安居公司。一审法院认定事实：2013年11月8日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，将原告亿安居公司位于毕节市（北侧）万丰国际商贸城1号楼四层417-422号共商铺6间出租给被告周新颖从事办公室使用，6间商铺共计291.67平方米，年租金为人民币63876.00元。商铺租赁期限自2013年6月1日起至2016年5月31日止。免租期至2015年5月31日止。自2015年6月1日起开始计算租金。合同签订时，被告周新颖应向原告亿安居公司缴纳经营诚信保证金人民币3000.00元及商铺押金人民币2000.00元。双方就物业管理费进行了约定：从2013年6月1日起开始计算，按商铺面积，每月2元／平方米计算，共计人民币7000.00元。合同签订后，被告周新颖向原告亿安居公司支付了半年商铺租金共计人民币31938.00元及一年物业管理费。在租赁期间，被告周新颖就涉案商铺与商铺所有权人即贵州毕节万丰置业有限公司一直协商购买该商铺，且双方已协商一直同意被告周新颖购买涉案商铺，并于2016年8月1日被告周新颖向该商铺所有权人即万丰置业公司缴纳了购买涉案商铺的定金人民币100000.00元。因该商铺涉及其他案件处于查封期间不能办理产权过户，商铺所有权人即万丰置业公司要求等待该商铺解封后再签订买卖协议。租赁期届满后，被告周新颖尚欠原告亿安居公司半年租赁费，故原告亿安居公司诉至本院。另查明，2013年5月6日，贵州毕节万丰置业有限公司将万丰国际商贸城1号楼四层401-422号商铺、2号楼四层401-427号商铺委托给原告亿安居公司代租代管，自委托之日起，由原告亿安居公司负责招商及物业管理。一审法院认为：2013年11月8日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予确认。2013年5月6日，贵州毕节万丰置业有限公司将万丰国际商贸城1号楼四层401-422号商铺、2号楼四层401-427号商铺委托给原告亿安居公司代租代管，自委托之日起，由原告亿安居公司负责招商及物业管理。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现原告亿安居公司受万丰置业公司的委托已将商铺交付给被告周新颖经营管理、使用，被告周新颖应当按照合同约定向原告亿安居支付租金等费用。被告周新颖未按照合同约定支付租金等费用的行为，已违反合同约定，原告亿安居公司有权解除协议并收回租赁房屋。故对原告诉请被告立即腾空商铺交付给原告亿安居公司的主张，本院予以支持。对于被告周新颖欠付原告亿安居公司租金问题。经庭审查明，原、被告双方签订商铺租赁期限自2013年6月1日起至2016年5月31日止。免租期至2015年5月31日止。自2015年6月1日起开始计算租金。被告周新颖已支付了半年租金，尚欠租赁期的租金为半年。合同期届满后，被告周新颖迟迟未支付租金给原告亿安居公司，是因为被告周新颖与商铺所有权人万丰置业公司口头约定购买该商铺，商铺所有权人万丰置业公司已收取被告周新颖购买商铺定金人民币100,000.00元，但双方未就商铺的价格达成一致，且未签订书面合同，即双方处于商铺买卖的缔约状态，被告周新颖并未实际取得涉案商铺的所有权，在其未取得商铺所有权之前，被告周新颖仍应按约支付租金。但被告周新颖于原告亿安居公司起诉时起，已未实际使用该商铺。对于被告周新颖未支付租金的情形，与商铺所有权人万丰置业公司具有过错而导致，故本院酌定被告周新颖占用商铺实际时间截止到原告亿安居起诉之日止为宜，即2018年10月11日。即被告周新颖未支付商铺租金时间为2016年1月1日至2018年10月11日，即两年九个月的租金，每年租金为人民币63,876.00元，被告周新颖尚欠原告亿安居公司商铺租金为人民币175,659.00元（63,876.00元/年÷12个月×33个月），扣减被告周新颖已缴纳的押金人民币2,000.00元及诚信金人民币3,000.00元，被告周新颖尚欠原告亿安居租金人民币170,659.00元（175,659.00元-2,000.00元-3,000.00元）。对于被告周新颖欠付原告亿安居公司物业费问题。虽被告周新颖与原告亿安居公司在《商铺租赁经营合同》中就物业管理费的价格作了约定，但双方关于物业管理服务的地点、项目、权利义务、管理费的管理与开支、违约责任等均是在《物业管理委托合同》中进行约定。《商铺租赁经营合同》与《物业管理委托合同》调整的法律关系不同，被告周新颖不同意在本案中就租金和物业费一并处理，故本案不再处理物业管理费，原告亿安居公司就物管费的主张可另案起诉。对于原告亿安居公司诉请被告周新颖支付逾期支付租金的请求。因被告周新颖未按约支付租金系商铺所有权人与被告周新颖达成购买商铺协议而未完成该协议而导致，故结合本案实际情况，对原告亿安居公司诉请支付逾期未支付租金的利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告周新颖于本判决发生法律效力之日起十五日将位于毕节市（北侧）万丰国际商贸城1号楼四层417-422号6间商铺腾空并交付给原告毕节亿安居市场管理有限公司；二、被告周新颖于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告毕节亿安居市场管理有限公司租赁费共计人民币170659.00元；三、驳回毕节亿安居市场管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审中，上诉人周新颖围绕上诉请求依法提交了：1、照片八张、录音一份、购电卡一张，拟证明涉案商铺从2017年初就被亿安居公司上锁断电，周新颖并没有得到实际使用。亿安居公司认为录音中说话人的身份不能证明，无法判断其代表哪方。照片显示周新颖至今仍占用涉案商铺，商铺的占用并不是以用水用电为依据，到目前为止，周新颖的办公用品和广告牌依然在涉案商铺内，该证据达不到其证明目的，对三性均持异议；2、（2019）黔05民终2510号判决书一份，拟证明生效判决只判决返还10万元定金而没有双倍返还，根据对等原则，周新颖占有涉案商铺是基于买卖合同占有，双方最终未能签订正式买卖合同，不能归责于周新颖，周新颖只应退还房屋不应支付租金，即便支付租金也只应向房屋所有权人支付。亿安居公司对判决书真实性合法性无异议，认为与本案无关联，双方买卖合同未达成，周新颖占用商铺属于无权占用，应当支付租金。由于照片显示的商铺现状与对方提供的视频光盘显示的商铺现状一致，故本院对于照片载明的商铺现状予以认可；由于录音材料不能体现录音谈话人的身份及所代表的主体，故本院对录音材料的三性不予认可；购电卡不能直观显示用电人的用电情况，故也不予认可；对（2019）黔05民终2510号判决书的三性予以确认。上诉人亿安居公司围绕上述请求向本院提交了2020年6月15日拍摄的视频光盘一份，拟证明直到2020年6月15日，周新颖还在占用涉案商铺的事实。上诉人周新颖对该证据三性均认可，但达不到其证明目的，恰好能证明商铺是亿安居公司上锁，周新颖从2017年初就没有使用涉案商铺，上锁行为造成的损失，我方将另行提起诉讼。由于上诉人周新颖对该视频光盘的三性无异议，本院对该光盘载明的涉案商铺客观现状予以确认。原判查明其他事实无误，本院依法予以确认。二审另查明：直至本案审理过程中，周新颖的办公用品仍放置于涉案商铺中。二审争议的焦点：1、上诉人周新颖租赁合同期满后继续使用涉案商铺的行为的性质如何认定？对该使用行为是否应向亿安居公司支付租金？若应支付，租金标准和租金计算的截止时间如何确定？2、物业费是否应在本案中一并解决？3、本案是否已过诉讼时效？4、亿安居公司是否具备适格的主体资格？5、原审程序是否违法？本院认为：关于争议焦点一，双方当事人签订的《商铺租赁合同》约定的租赁期限届满的时间为2016年5月31日，周新颖在合同期限届满后继续占用涉案商铺的行为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，双方已形成不定期租赁关系，上诉人亿安居公司请求按照原租赁合同约定计算租金的请求符合法律规定应予支持。上诉人周新颖与毕节万丰置业有限公司虽有买卖商铺的合意，周新颖亦交纳了定金，但双方未签订书面合同，周新颖所交10万元定金也经（2019）黔05民终2510号判决书判决予以退还，周新颖并未实际取得案涉商铺的所有权而占用商铺，原审判决周新颖按约支付租金符合法律规定，本院予以维持。要确定租金计算的截止日期，要查明涉案商铺被上锁导致不能使用的确切日期及责任人，双方签订的租赁合同期限届满后形成不定期租赁合同，租赁合同不能继续履行的原因在于商铺被上锁，导致不能使用，双方在一审、二审、重审、二审四次庭审提供的证据均不能证实上锁的时间及何方上锁的事实，且已无法查实。对于涉案商铺被谁上锁的问题，亿安居公司一审中提交的视频光盘不能体现该视频拍摄于商铺上锁之后，并不能证明周新颖在商铺上锁之后仍使用涉案商铺的事实，也不能证明周新颖对商铺上锁的事实。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”的规定，亿安居公司作为出租人，在未收到租金的情况下，将商铺上锁并要求承租人交纳租金的事实具有高度可能性。且周新颖作为商铺承租人，商铺长期上锁不予使用，既不能实现其租赁商铺的使用价值，也不能免除支付租金的义务，更会导致其放置于商铺内的物品不能得以使用进而折旧损坏，周新颖对商铺上锁与常理不符。一审法院在亿安居公司不能证明谁上锁和何时上锁的情况下，结合周新颖的办公用品一直处于涉案商铺中的事实，酌情判决商铺租赁时间截止于亿安居公司起诉之日并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，周新颖与亿安居公司在《商铺租赁经营合同》中虽就物业管理费的价格作了约定，但双方关于物业管理服务的地点、项目、权利义务、管理费的管理与开支、违约责任等均是另行在《物业管理委托合同》中进行约定。《商铺租赁经营合同》与《物业管理委托合同》调整的法律关系不同，原审法院告知亿安居公司可以就物管费的请求另案起诉符合法律规定，应予维持。关于争议焦点三，从亿安居公司在一审中提交的张贴催缴通知的图片来看，周新颖的办公用品一直处于涉案商铺中，周新颖经营的“天羽新界环境设计装饰有限公司”的标志也一直显示于涉案商铺醒目位置，亿安居公司直至2018年7月18日仍上门张贴缴费通知，故亿安居公司于2018年10月11日提起诉讼并未超过法律规定的诉讼时效。关于争议焦点四，2013年5月6日，贵州毕节万丰置业有限公司与亿安居公司签订《委托代租代管协议》，将万丰国际商贸城1号楼四层401-422号商铺、2号楼四层401-427号商铺委托给亿安居公司代租代管。《委托代租代管协议》虽未约定委托期限，但代租代管、招商及物业管理等工作均属于长期性委托事项，故亿安居公司的代理权不属于《中华人民共和国民法总则》第一百七十三条“代理期间届满或者代理事务完成”委托代理终止的情形，其并不因《商铺租赁合同》约定的期限届满而丧失对案涉商铺进行出租及管理的代理权。虽亿安居公司与周新颖未续签合同，但周新颖实际占有并继续使用涉案商铺，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方已形成不定期租赁关系，故原审法院认定亿安居公司对案涉商铺仍然有权代租代管，在本案中具备适格的主体资格并无不当，本院予以维持。关于争议焦点五，案涉《商铺租赁合同》的合同当事人是亿安居公司和周新颖，亿安居公司基于该合同约定对周新颖提起诉讼，主张租金及其他费用的诉讼请求符合法律规定，原审法院未予追加涉案商铺的所有权人贵州毕节万丰置业有限公司并未违反法律关于审理程序的规定，周新颖主张原审违反法定程序没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人周新颖缴纳的案件受理费5562元，由其自行负担。上诉人毕节亿安居市场管理有限公司缴纳的案件受理费5562元，由其自行负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 可审 判 员  张 晶审 判 员  唐 琳二〇二〇年七月二十三日法官助理  詹 淼书 记 员  王楚寒