江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1285号上诉人（原审被告）：连云港亚非澳机械制造有限公司，住所地连云港市赣榆经济开发区号。法定代表人:于学林,系该公司执行董事。上诉人（原审被告）:于学林,男,1976年8月15日出生,汉族,住山东省胶南市。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘勇进、夏丽丽，北京在明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连云港瑞驰投资有限公司，住所地连云港市赣榆经济开发区。法定代表人:杨妮娜,该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王华民，江苏瑞里特律师事务所律师。原审第三人：江苏省赣榆经济开发区管理委员会，住所地连云港市赣榆区经济开发区。法定代表人：李安，主任。委托诉讼代理人：魏霞，江苏瑞里特律师事务所律师。原审第三人:连云港捷成科技园发展有限公司,住所地连云港市赣榆经济开发区。法定代表人:张蕾,该公司经理。委托诉讼代理人：魏霞，江苏瑞里特律师事务所律师。上诉人连云港亚非澳机械制造有限公司（以下简称亚非澳公司）、于学林因与被上诉人连云港瑞驰投资有限公司（以下简称瑞驰公司）,原审第三人江苏省赣榆经济开发区管理委员会（以下简称赣榆经济开发区管委会）、连云港捷成科技园发展有限公司（以下简称捷成公司）租赁合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2019）苏0707民初7226号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亚非澳公司、于学林上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项；2、判令驳回被上诉人全部诉讼请求。理由与事由：上诉人系连云港市赣榆经济技术开发区招商引资企业2017年9月1日，赣榆经济开发区管委会、捷成公司作为甲方与亚非澳公司、于学林作为乙方签订《合同书》。2019年4月23日，被上诉人江苏赣榆经济开发区管理委员会滥用行政权力，指使其综合行政执法局违法查封上诉人配电箱，使上诉人不能按照《合同书》约定使用租赁物进行正常生产经营。被上诉人该行为违反《合同书》第216条的规定及《合同书》第八条第1项、第6项的约定有重大过错，构成严重违约。上诉人因此遭受重大损失，未支付2019年4月份和5月份电费，系对被上诉人严重违约行为的合法、合理抗辩，且电费数额很少，即便存在违约情形，违约程度显著轻微，未影响合同目的的实现。2019年6月24日，上诉人收到被上诉人发来的《关于解除合同的函》。被上诉人不但违约在先，而且随意、违法解除《合同书》。关于水电费、土地使用税和房产税有关事实，一审认定不清。被上诉人瑞驰公司答辩,我方认为由于上诉人在经营期间擅自改变租赁场所用途，在未采取任何环保措施的情形下非法生产摩托车轮胎，并且没有按约缴纳水电费，我方按合同约定有权依法解除合同。在上诉人经营期间，无任何部门违法查封其使用的配电箱，一审法院认定事实清楚，证据充分，上诉人的上诉无事实依据不能成立。原审第三人赣榆经济开发区管委会、捷成公司答辩意见同瑞驰公司的意见。瑞驰公司向一审法院起诉请求：1、请求解除2017年9月1日签订的《合同书》；2、判令亚非澳公司、于学林交还占用的瑞驰公司所属原键坤北厂区1号厂房及4号厂房,占地约84.9亩,厂房面积共计约2.5万平方米(内有10吨行车6部,50吨行车2部)；3、判令亚非澳公司、于学林支付租金150573.6元(暂自2019年6月20日计至2019年7月20日)、土地税354369.25元(自2018年3月至2019年7月)、房产税314807.75元(自2018年3月至2019年7月)、水电费132385.64元(2019年4月至2019年5月),6、7月份暂未接收到供电局缴费单),合计952136.24元,利息以实际产生为准;4、本案诉讼费由亚非澳公司、于学林承担。一审法院经审理查明，亚非澳公司成立于2017年9月1日,其法定代表人为于学林,系于学林个人独资公司,公司注册资本3000万元;瑞驰公司成立于2009年11月9日,其法定代表人杨妮娜,系赣榆经济开发区管委会全资的独资公司,注册资本6000万元;2017年7月14日赣榆经济开发区管委会会议纪要,将捷成公司的29444.77平方米厂房、125.08亩土地划拨给瑞驰公司,并于2017年9月21日进行相应的变更登记(苏(2017)赣榆区不动产权第0014057号)。2017年9月1日,赣榆经济开发区管委会、捷成公司作为甲方与亚非澳公司、于学林作为乙方签订的《合同书》,约定由乙方租赁甲方所属原键坤北厂1号厂房及4号厂房,占地84.9亩,厂房面积25095.6平方米,上述租赁的标的包含于上述会议纪要划拨的土地范围内,属于瑞驰公司所有;租赁期限自2018年1月1日起至2023年12月30日止;亚非澳公司、于学林系赣榆开发区管委会招商引资至赣榆区,双方约定乙方利用1号及东侧厂房面积计10663平方米,新上2条挖机抓斗线,年产值约4000万元,年实缴增值税和企业所得税总额约200万元。利用4号厂房面积计14505.5平方米,建设摩托车轮胎仓储、销售基地,年销售收入约1亿元,年实缴增值税和企业所得税总额约400万元,作为对亚非澳公司、于学林项目的扶持,赣榆开发区管委会及捷成公司同意2019年12月30日前免收租金,之后年度按照每月6元/平方米的价格缴纳租金。合同签订后,亚非澳公司、于学林入场使用,主要用于机械制造及摩托车轮胎制造,合同第四条第5项约定“其他费用及支出由亚非澳公司自理,包括土地使用税及房产税(从2018年1月1日起计算),甲方出具正规发票”;合同第十一条合同的解除约定:租赁期间,乙方有下列情形之一的,甲方有权采取断水、断电等强制措施,终止合同并收回场地,因此而产生的一切损失由乙方自行承担。如造成甲方损失的,还应由乙方负责赔偿。其中的第2项约定“擅自将承租的场地改变用途”；第5项约定“连续两个月不能按时足额缴纳水电费的”;亚非澳公司缴纳水电费至2019年3月份,并将“摩托车轮胎仓储改变成摩托车轮胎制造”,摩托车轮胎制造不符合环境保护要求;瑞驰公司曾于2019年6月20日发函给亚非澳公司、于学林要求解除合同,亚非澳公司于2019年6月26日回函称将对相关情况进行核实,并协商解决,亚非澳公司自2018年3月至2019年7月产生土地税354369.25元、房产税314807.75元;2019年4月至5月欠水电费132385.64元,上述土地税、房产税、水电费瑞驰公司已垫付。一审法院认为,赣榆经济开发区管委会、捷成公司作为甲方与亚非澳公司作为乙方签订的《合同书》均系合同当事人真实意思表示，合法有效,合同当事人均应当按照协议约定履行，亚非澳公司租赁瑞驰公司厂房、场地，应当按约定时间交纳水电费,不改变场地用途,协议明确约定擅自改变承租场地用途或者连续两个月不能按时足额缴纳水电费的,甲方可解除合同,亚非澳公司、于学林没有按照协议约定擅自改变承租场地用途且连续两个月不能按时足额缴纳水电费，构成违约，具备了合同约定的解除条件,第三人对合同解除没有异议，双方租赁合同应予解除，在合同解除后，亚非澳公司、于学林应当无条件退场，将场地归还瑞驰公司。亚非澳公司、于学林关于不具备解除条件及赣榆经济开发区管委会违约的辩解观点无法律依据，一审法院不予采纳。对瑞驰公司要求亚非澳公司、于学林支付租金150573.6元的诉讼请求,经查,根据合同书第四条第六项的约定,“作为对项目的扶持,甲方同意2019年12月30日前免租金,之后年度按照每月6月/平方米的价格缴纳租金。租赁期满,根据发展状况另行商定是否继续租赁或购买”,亚非澳公司、于学林不应支付租金,瑞驰公司于2019年6月20日发函给亚非澳公司、于学林解除合同,该合同解除后就不存在租金问题,如给瑞驰公司造成损失,瑞驰公司可另案主张权利,故对瑞驰公司的该诉讼请求,一审法院不予支持。《合同书》第四条第5项约定“其他费用及支出由乙方自理,包括土地使用税及房产税(从2018年1月1日起计算),甲方出具正规发票”,该约定符合法律规定,亚非澳公司、于学林作为涉案租赁标的实际使用人,应支付土地税和房产税,瑞驰公司已实际垫付房产税314807.75元(2018年3月至2019年7月)、土地使用税354369.25元(2018年3月至2019年7月),故对瑞驰公司该诉讼请求,一审法院予以支持;对瑞驰公司要求亚非澳公司、于学林支付其已垫付的水电费132385.64元(2019年4月至5月)的诉讼请求,一审法院予以支持。综上所述，瑞驰公司与亚非澳公司、于学林之间的租赁合同应予解除，亚非澳公司、于学林应当向瑞驰公司返还租赁物，并支付瑞驰公司垫付的房产税314807.75元(2018年3月至2019年7月)、土地使用税354369.25元(2018年3月至2019年7月)、水电费132385.64元（2019年4月至5月）;于学林作为一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。一审法院对瑞驰公司诉讼请求合理合法部分依法予以支持。第三人赣榆经济开发区管委会、捷成公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为对其质辩等诉讼权利的放弃，不影响案件的审理。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、解除亚非澳公司与赣榆经济开发区管委会、捷成公司于2017年9月1日签订的厂房场地租赁合同。二、亚非澳公司于判决生效之日起十日内将租赁的原键坤北厂区1号厂房及4号厂房,占地约84.9亩,厂房面积共计约2.5万平方米(内有10吨行车6部,50吨行车2训)交还瑞驰公司，并支付瑞驰公司垫付的房产税314807.75元(2018年3月至2019年7月)、土地使用税354369.25元(2018年3月至2019年7月)、水电费132385.64元(2019年4月至2019年5月)合计801562.64元;三、于学林对上述债务承担连带清偿责任。四、驳回瑞驰公司的其他诉讼请求。案件受理费13482元，减半收取6741元，由瑞驰公司承担5675元、亚非澳公司承担1066元(瑞驰公司已预交，亚非澳公司、于学林于判决生效之日起十日内将上述费用支付瑞驰公司）。二审中，上诉人提交以下证据：证据1、2017年9月1日的会议纪要，证明在上诉人投产之前，原建工厂区14号车间就有摩托车和挖机爪生产线，上诉人也是基于此才响应被上诉人招商引资并在其同意下继续进行摩托车轮胎和挖机爪的生产。该证据也是证据微信聊天记录中的会议纪要内容。证据2，微信聊天记录截图，证明天然气锅炉为生产轮胎专用，被上诉人专门接通天然气是为了达到生产轮胎所需的基本条件，由此也说明了被上诉人也同意上诉人进行轮胎生产。同时该聊天记录中提到的会议纪要的内容与证据1中的内容相互印证。该微信群为“金硕轮胎群”，该群为管委会主任设立，管委会主任刘希聪也在该群中。证据3，查封配电箱的照片，证明查封配电箱发生于2019年4月23日，被上诉人管委会无理由对上诉人的配电箱进行查封，导致上诉人停产。被上诉人违约在先，没有按合同约定保证上诉人基本的生产条件。证据4，连云港市人民政府2018年重点项目投资计划网络截图，证明上诉人涉案的投资项目为当年重点投资项目，但迫于当时没有轮胎生产立项，被上诉人承诺上诉人可以先行投产，后补办手续。证据5，上诉人公司起诉开发区管委会综合行政执法局行政行为违法一案立案材料以及该案亚非澳公司、于学林提交法院的证据。证明该案案号为（2020）苏0901行初152号。执法局为管委会内设机构，查封配电箱一事应由管委会承担责任。管委会违反合同约定，致使上诉人公司不能按约使用租赁物进行生产经营。证据6，连云港开发区法院材料收据及行政起诉状，证明上诉人公司已就管委会单方解除行政协议行为违法并对上诉人公司造成损失，请求赔偿向开发区法院提起行政诉讼。该案已经立案审查。由于证据5、6两个行政案件的审理结果直接影响本案案件事实认定和责任承担，本案依法应中止审理。被上诉人质证意见：上诉人有很多证据其应当在一审提交，但没有提交，不能作为新证据使用，法庭应不予采信。2、上诉人的第一份证据会议纪要，与本案无关联性，因为合同在签订以前有要约承诺的过程，合同生效后合同内容对双方当事人产生约束，如果双方对于已签订合同没有达成新的补充协议，双方应当按合约履行各自义务，上诉人提交的会议纪要内容是否属实，目前代理人不清楚。即使属实也与本案无关。对证据2的意见同第一组意见。对证据3，无法确定该封条上的真实制作单位、张贴单位和张贴地点时间，与本案无关。需要强调的是本案是上诉人一方一直将赣榆开发区管委会称为被上诉人，这个称呼和一审判决以及管委会在本案的诉讼地位不一致，管委会是第三人。本案是因租赁合同履行导致的纠纷。被上诉人方是该合同主体，所谓是否违约，是合同当事人之间的事情，如果上诉人有证据证明第三人管委会对其行使不法行为，其可以依法另案主张权利。是行政诉讼还是行政赔偿，和本案无关。证据5、6以此为理由请求法院中止审理没有依据。根据被上诉人在一审中提交的证据，上诉人生产经营一直到2019年5月初，上诉人称2019年4月23日被查封导致生产经营无法维持和客观事实不符，根据租赁合同约定，上诉人方应按时交纳水电费，如水电费拖欠达到两个月，出租方有权解除合同。因此，上诉人在水电费都缴纳不了的情况下，其根本不可能有能力维持正常生产经营。对证据4与本案无关联性。上诉人无证据证明管委会对其作出了承诺。原审第三人发表质证意见是：同被上诉人意见，另外补充意见是：1、上诉人与被上诉人瑞驰公司之间的纠纷是租赁合同纠纷，房产所有人为被上诉人瑞驰公司，作为开发区管委会和捷成科技园，不属于被上诉人主体，也不具备瑞驰公司请求给付土地使用税的被诉主体。所以，上诉人将开发区管委会和科技园列为被上诉人是错误的。2、瑞驰公司与上诉人之间是租赁合同关系，所以其所列举的证据与本案既无关联性，第一份证据也不存在真实性。请求二审法院对上诉人提供的证据审核时充分考虑我方意见。被上诉人瑞驰公司提交了其公司缴税证明及出租土地面积和缴纳使用税的计算方法，以证明其公司发现上诉人实际租赁厂房的面积不是被上诉人房产证上的全部面积，但一审计算费用的时候是按全部面积计算，现实事求是核实该问题。提交税务机关的证明，证明关于土地使用税征收的标准和金额以及房产税的标准和情况。关于这个情况双方合同已经对土地使用面积进行了约定是84.9亩，整个厂房面积125.07亩，另外整个厂房面积是29444.77平方，上诉人实际租赁25168.5平方，根据实际租赁面积进行测算，上诉人方缴纳的房产税的金额是269088.16元，土地使用税金额是240552.89元。上诉人质证意见是：对于税务局出具的证明无法确认，对于被上诉人提供的计算方法的三性我方不认可，我方认为关于税收的计算方法只能是税务机关解释，被上诉人的任何计算都有可能出问题，一审判决的错误足以证明这点，即使存在这么一个计算方法问题，也应该向税务机关查询，而不是被上诉人进行计算主张，被上诉人一审请求中主张的就是土地使用税和房产税，并不是主张被上诉人已经缴纳的两税部分，按照上诉人租赁的面积计算的比例来进行补偿，这是两个概念，即使被上诉人算了此比例的补偿，这个和原审的诉求无任何关系，且没有合同约定这两项是划等号的，我们不认可。需要强调的是，既然我们对房屋和土地都进行了租赁，为什么在房屋和土地使用权进行产权变更的时候上诉人没有优先受偿权，基于此我方认为一审瑞驰公司主体存在障碍。至少从合同相对性管委会应当是亚非澳公司、于学林和被上诉人，作为第三人不合适。原审第三人质证意见是：对于证据三性我方均无异议且按照双方合同第四条第五项约定该费用由上诉人承担，所以上诉人的辩称依法不能成立。本院经审查，对上诉人提交证据的证明目的不予确认。对被上诉人提交的证据，系对一审诉求的变更减少，本院予以确认。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，瑞驰公司为上诉人亚非澳公司实际垫付了房产税269088.16元（2018年3月至2019年7月）、土地使用税收240552.89元（2018年3月至2019年7月）。经各方当事人确认，本案二审争议焦点为：被上诉人是否存在违约行为？租赁合同是否应解除？本院认为，赣榆经济开发区管委会、捷成公司作为甲方与亚非澳公司作为乙方签订的《合同书》均系合同当事人真实意思表示，合法有效,合同当事人均应当按照合同约定履行。该合同条款第十一条对合同的解除有明确约定:租赁期间,乙方有下列情形之一的,甲方有权采取断水、断电等强制措施,终止合同并收回场地,因此而产生的一切损失由乙方自行承担。如造成甲方损失的,还应由乙方负责赔偿。其中的第2项约定“擅自将承租的场地改变用途”；第5项约定“连续两个月不能按时足额缴纳水电费的”;亚非澳公司缴纳水电费至2019年3月份,并将“摩托车轮胎仓储改变成摩托车轮胎制造”,摩托车轮胎制造不符合环境保护要求。2019年4月至5月亚非澳公司欠水电费132385.64元。故亚非澳公司行为构成违约，被上诉人不存在违约行为，上诉人的违约已经达到了合同约定的解除条件，瑞驰公司起诉请求解除合同，符合约定，一审法院判决予以支持是正确的。合同解除后，亚非澳公司是涉案租赁标的的实际使用人，应支付相应使用面积的土地税和房产税。但实际是被上诉人为上诉人垫付此两税，被上诉人要求上诉人给付以上税款，一审法院予以支持是正确的。但一审中因被上诉人举证上诉人使用的租赁标的物实际面积有误，二审中被上诉人提交了新证据，对上诉人实际使用面积应缴税（自2018年3月至2019年7月亚非澳公司产生土地税240552.89元、房产税269088.16元），少于其一审主张予以自认，本院予以准许。上诉人称其配电箱被综合行政执法局查封系上诉人指使，没有依据，本院不予采信。综上，鉴于被上诉人瑞驰公司提交新证据，证实其为上诉人垫付的税款应予减少，本院予以采纳。原审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下：一、维持连云港市赣榆区人民法院（2019）苏0707民初7226号民事判决第一、三、四项；二、变更连云港市赣榆区人民法院（2019）苏0707民初7226号民事判决第二项为“连云港亚非澳机械制造有限公司于判决生效之日起十日内将租赁的原键坤北厂区1号厂房及4号厂房,占地约84.9亩,厂房面积共计约2.5万平方米(内有10吨行车6部,50吨行车2训)交还连云港瑞驰投资有限公司，并支付连云港瑞驰投资有限公司垫付的房产税269088.16元(2018年3月至2019年7月)、土地使用税240552.89元(2018年3月至2019年7月)、水电费132385.64元(2019年4月至2019年5月)合计642026.69元。一审案件受理费13482元，减半收取6741元，由瑞驰公司负担1348元，亚非澳公司、于学林各负担2696.5元（亚非澳公司、于学林分别预交上诉人13482元，各退回6741元）；二审案件受理费13482元，由上诉人非澳公司、于学林各负担5393元，被上诉人负担2696元。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年七月二十八日法官助理  孙潘红书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。