贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5848号 原告：毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂威路B栋3-3-2号。统一社会信用代码：91520502095476975B。 法定代表人：赵春元，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪应红（特别授权代理），系贵州众正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：糜家欢（一般授权代理），系贵州众正律师事务所律师。 被告：宋怀宇，男，汉族，1970年7月15日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：范磊（特别授权代理），系贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。 原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司（以下简称“龙腾物业公司”）与被告宋怀宇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人汪应红、被告委托诉讼代理人范磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告公司2017年12月22日至2019年1月31日期间共计398天所欠的物业管理服务费2683.00元。并按照中国人民银行同期同类经营性贷款利率支付原告资金占用利息；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告公司于2014年3月10日与贵州金源达房地产开发有限责任公司依法签订《前期物业服务合同》后成为金源达城市花园小区的前期物业管理企业，从2014年4月起全权负责对该小区的物业管理，被告系小区业主，居住在小区的户型号为Dl-C-5号，门牌号是501，房屋面积为168.54平方米，依照《前期物业服务合同》约定按每月每平方米1.20元计算，被告每天应缴纳原告物业费是6.74元。该小区于2017年10月9日成立业主委员会并于同年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订了《物业服务委托合同》，之后，由于原告公司与毕节市正鑫物业管理有限公司较多相关工作事务的交接过程，客观上延误了时间占用，两公司于2019年2月1日基本交接清楚，该公司也是于2019年2月1日正式入驻小区接管物业服务，应小区多户业主要求，我公司在双方交接清楚前不能停止服务，故我公司对该小区一直正常管理服务至2019年1月31日。其中有部分业主以小区业主委员会的成立及两公司的工作交接为由而拒交物业管理费，我公司向法院提起了行政诉讼，大方县人民法院和毕节市中级人民法院作出了行政初审和终审裁定，均裁决确定了小区业委会的成立与我公司无关，对我公司的合法权益不产生实际影响且两者没有法律上的利害关系，对于业主所欠的物业管理服务费，我公司享有基于与开发商订立的《前期物业服务合同》的约定依法通过民事诉讼救济，在行政诉讼上我公司不具有原告主体资格，因而驳回了我公司的起诉，但并非是驳回诉讼请求。 综上，被告差欠我公司物业服务管理费用的事实客观存在，据此，根据我国《合同法》第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第六十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第一条之规定，请求贵院依法判决支持我公司合理合法之前列诉求为谢。 被告宋怀宇答辩称，1、原告在本案中无诉讼主体资格，理由是原告与房开公司签订物业服务合同是委托合同，是委托与受委托关系，而不是依照物业条例第49条之规定，通过招投标或自行选聘的物业管理企业，该合同乙方是否具有资质，管理小区人员是否获得资质证书无法确定，原告方也未向法庭提供，且原告方在合同中的身份是委托代理人关系，而非权利主体人，因此，原告诉讼主体不适格。2、原告与房开公司签订的物业委托合同违反物业管理条例的强制性规定，依照合同法之规定，该合同应认定为无效合同，理由是:物业条例第49条，包含住宅物业的建筑项目，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业企业，但该合同没有通过招投标，也没有确定是建设单位自行选聘企业，而是以委托与被委托人关系，对涉案小区物业进行管理，原告方的行为依法应当认定为是建设单位，也就是金源达房地产开发有限公司的自行行为。3、原告诉物业费用缴纳的物业管理期间为毕节正鑫物业管理有限公司依法管理的期间，理由如下：2017年9月金源达城市花园小区召开首次业主临时大会，并依法成立业主委员会，同年12月22日，与毕节正鑫物业公司签订物业管理合同，授权毕节正鑫物业公司管理金源达城市花园小区，但原告方在正鑫公司依法入住并管理该小区时原告方拒绝退出该物业管理区域，依照物业条例第64条第1款之规定，物业服务合同终止时，物业服务企业或者其他管理人，应当自合同终止日起15日内退出物业管理区域物业服务企业或者其他管理人继续提供服务的，业主可以不支付该期间的物业服务费。4、根据原告方与房开公司签订的委托管理合同第20条，本合同期限自2014年3月10日至业主大会选聘物业管理公司时终止及物业管理条例第56条，前期物业服务合同约定的期限尚未届满或者未约定期限的业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时，其权利义务终止，因此，该期间的费用被告方作为该小区业主可以不予以支付。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月10日，贵州金源达房地产开发有限公司作为甲方与原告龙腾公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定：甲方将金源达房地产开发有限公司所开发之项目（金源城市花园）委托乙方实行前期物业管理服务；收费采取包干制方式，由乙方向业主收取：住宅每月每平方米1.20元，商用房每月每平方米3.50元，室内车位每个车位每月60.00元卫生费，租用车位每个车位每月300.00元；本合同期限自2014年3月10日至业主大会选聘物业管理企业止。合同还对原告提供的物业管理服务内容、质量标准、物业费主要开支等其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告开始为金源城市花园小区提供物业管理服务。被告系该小区D1-C-5号住宅的业主，房屋面积为168.54平方米。本案中，原告主张被告支付2017年12月22日起至2019年1月31日期间的物业管理费。 另查明，2017年10月9日，毕节市七星关区房产事业局作出（2017）8号《业主委员会备案证明》，对涉案小区金源达城市花园业主委员会给予第一届业主委员会备案。该业主委员会与2017年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订了《物业服务委托合同》。但龙腾物业公司拒绝退出金源城市花园小区，也一直未与毕节市正鑫物业管理有限公司办理移交手续。 本院认为，贵州金源达房地产开发有限责任公司系涉案住宅小区的建设单位，其与原告龙腾物业公司于2014年3月10日签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，属有效合同。2017年12月22日，经毕节市七星关区房产事业局备案的金源达城市花园业主委员会与毕节市正鑫物业管理有限公司签订了《物业服务委托合同》，根据原告与贵州金源达房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》之约定：“本合同期限自2014年3月10日至业主大会选聘物业管理企业止。”《前期物业服务合同》的合同期限已经届满。但原告拒绝退出金源城市花园小区，并未向毕节市正鑫物业管理有限公司移交相关材料，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条:“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”之规定，对原告要求被告支付2017年12月22日之后物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下： 驳回原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费25.00元，由原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年七月二十八日 书记员  申开旭