湖北省仙桃市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂9004民初1201号 原告：武汉华夏物业管理有限公司仙桃新城分公司，住所地：湖北省仙桃市纺织工业园区纺织大道明珠新城3号楼2单元102号。 负责人：陈红波，武汉华夏物业管理有限公司仙桃新城分公司总经理。 委托诉讼代理人：胡军，武汉华夏物业管理有限公司仙桃新城分公司员工。 委托诉讼代理人：刘倩，武汉华夏物业管理有限公司仙桃新城分公司员工。 被告：王敏，女，1985年4月17日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住湖北省仙桃市。 委托诉讼代理人：王蓉（王敏的姐姐），女，1982年9月22日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住湖北省仙桃市。 原告武汉华夏物业管理有限公司仙桃新城分公司（以下简称华夏物业新城分公司）与被告王敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告华夏物业新城分公司委托诉讼代理人胡军、刘倩，被告王敏委托诉讼代理人王蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华夏物业新城分公司向本院提出诉讼请求：1.王敏支付华夏物业新城分公司物业费8722元、违约金3454元，合计12176元；2.本案诉讼费用由王敏负担。事实和理由：王敏系现代·明珠新城小区2-1-1103室的业主，房屋面积为83.55平方米。湖北超宇房地产开发有限公司于2011年10月15日与武汉华夏物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议。华夏物业新城分公司积极履行前期物业管理服务协议约定的义务，依法依约对现代·明珠新城小区实施规范的物业管理，为王敏提供了完善的物业服务。华夏物业新城分公司在现代·明珠新城小区服务至今。从2012年7月1日开始，王敏一直不交纳物业费。前期物业管理服务协议第二十二条第4项约定逾期交纳物业费的，从逾期之日起按日千分之三交纳违约金。截止2019年9月30日，王敏共计欠交物业费8722元，违约金为3454元，合计12176元。华夏物业新城分公司多次催交，王敏拒绝交纳。 华夏物业新城分公司向本院提供了商品房买卖合同复印件1份、前期物业管理服务协议复印件1份、缴费通知书照片复印件2张。 王敏辩称，2012年7月10日，王敏委托姐姐王蓉前往收房，在对案涉商品房验收时，发现多处存在严重漏水情况，武汉华夏物业管理有限公司承诺于2012年8月20日交房。2012年-2019年，王敏、王蓉多次前往验收，但案涉商品房一直存在严重漏水情况，导致王敏无法收房。王敏一直未能拥有案涉商品房的钥匙、不动产权证书等，也未装修入住。王敏未签订前期物业管理服务协议。2012年-2019年，华夏物业新城分公司未向王敏催交物业费。2019年6月9日，王敏验房后认可案涉商品房已不漏水，并主动提出从即日起交纳物业费，但华夏物业新城分公司以需内部协商为由不收取物业费。请求驳回华夏物业新城分公司的诉讼请求。 王敏向本院提供了现代·明珠新城入伙须知复印件1份、委托授权书复印件1份、照片5张、说明复印件2份。 经庭审质证，王敏对华夏物业新城分公司提供的商品房买卖合同复印件、前期物业管理服务协议复印件没有异议；对华夏物业新城分公司提供的缴费通知书照片复印件有异议，认为没有看到。华夏物业新城分公司对王敏提供的现代·明珠新城入伙须知复印件、委托授权书复印件、照片、说明复印件没有异议。 本院对上述证据认定如下：华夏物业新城分公司提供的商品房买卖合同复印件、前期物业管理服务协议复印件，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。华夏物业新城分公司提供的缴费通知书照片复印件，不具有合法性，本院不予采信。王敏提供的现代·明珠新城入伙须知复印件、委托授权书复印件、照片、说明复印件，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2010年12月1日，王敏与湖北超宇房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买现代·明珠新城小区2-1-1103室，面积为83.75平方米。该商品房买卖合同第九条约定湖北超宇房地产开发有限公司于2012年6月30日前将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付王敏使用。湖北超宇房地产开发有限公司于2011年10月15日与武汉华夏物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议，约定武汉华夏物业管理有限公司为现代·明珠新城小区提供物业服务；现代·明珠新城小区1-8号楼小高层的物业费标准为每平方米每月1.20元。武汉华夏物业管理有限公司现代·明珠新城物管处于2012年6月20日制发现代·明珠新城入伙须知，载明王敏的现代·明珠新城小区2-1-1103室的实测面积为83.55平方米。2012年7月10日，王敏的姐姐王蓉前往收房时，发现现代·明珠新城小区2-1-1103室的多处存在严重漏水情况，武汉华夏物业管理有限公司现代·明珠新城物管处书面承诺最迟于2012年8月20日整改到位。武汉华夏物业管理有限公司现代·明珠新城物管处于2015年2月28日书面证明现代·明珠新城小区2-1-1103室屋顶漏水、外墙渗水依然严重，窗台渗水，致无法收房。华夏物业新城分公司于2016年6月22日成立。王敏至今未办理收房手续。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。案涉前期物业管理服务协议系湖北超宇房地产开发有限公司与武汉华夏物业管理有限公司签订，属于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对现代·明珠新城小区的业主具有约束力。华夏物业新城分公司系武汉华夏物业管理有限公司依法成立的分公司，承继武汉华夏物业管理有限公司现代·明珠新城物管处的权利和义务，属于武汉华夏物业管理有限公司内部管理主体的变更，并不影响现代·明珠新城小区业主的权利和义务，华夏物业新城分公司是本案适格原告。案涉商品房买卖合同第十二条第一款约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本案中，虽然武汉华夏物业管理有限公司现代·明珠新城物管处于2012年6月20日制发现代·明珠新城入伙须知，但是王敏的姐姐王蓉于2012年7月10日收房时，发现案涉商品房的多处存在严重漏水情况。华夏物业新城分公司主张案涉商品房于2019年5月-6月解决漏水问题，王敏认可案涉商品房于2019年6月初解决漏水问题，故在案涉商品房未达到交付使用条件的情况下，王敏拒绝收房有正当理由。《物业管理条例》第四十一条第二款规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。在案涉商品房至今没有办理交接手续的情况下，案涉商品房在2019年6月之前的物业费不应由王敏交纳，王敏亦不应支付违约金。华夏物业新城分公司于2019年3月25日在案涉商品房的防盗门上张贴缴费通知书，催告王敏交纳2012年7月1日至2018年12月31日的物业费，而华夏物业新城分公司起诉要求王敏交纳2012年7月1日至2019年9月30日的物业费，但对于2019年1月1日至2019年9月30日的物业费，并未书面催交。本院对华夏物业新城分公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告武汉华夏物业管理有限公司仙桃新城分公司的诉讼请求。 案件受理费104元，减半收取计52元，由原告武汉华夏物业管理有限公司仙桃新城分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。 审判员  刘拥军 二〇二〇年七月二十日 书记员  李 平