广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初3516号 原告：易琳，女，1989年7月23日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：刘文旭，北京德恒（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢彩灵，北京德恒（南宁）律师事务所律师。 被告：广西华桂畜牧饲料有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市长岗路181号广西浓缩饲料厂，统一社会信用代码：914501001982857258。 法定代表人：陈继志，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：熊潇敏，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许钟暾，北京大成（南宁）律师事务所实习律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2020年5月22日 开庭时间：2020年6月19日 当事人到庭情况： 原告易琳：本人及其委托诉讼代理人谢彩灵到庭 被告广西华桂畜牧饲料有限公司（以下简称华桂公司）：委托诉讼代理人熊潇敏、许钟暾到庭 原告起诉要点 诉讼请求：1、确认确定原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》于2020年5月13日解除；2、被告向原告返还购房款291640元；3、被告向原告返还精装修款59790元；4、被告向原告支付资金占用费（计算方式：以351430元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率，从2018年7月7日开始计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日开始计算至实际返还之日止的利息，暂计至2020年5月25日为28434.4元）；5、被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2018年7月8日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：QF20187700410），约定被告将位于南宁市兴宁区长堽路181号富丰·长堽1号10号楼十三层1327号房屋出售给原告。合同约定，被告应当在2018年12月31日前向原告交付经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的商品房。出卖人逾期交房的，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。 合同签订后，原告向被告合计支付购房款291640元，且被告要求原告于2018年7月8日支付精装修款59790元。2018年12月26日，被告向原告出具《富丰·长堽1号10栋延期交房告知函》，告知预计可交付时间为2019年4月30日，并表示由此产生的违约责任，被告将按《商品房买卖合同》第十条“出卖人逾期交房的违约责任”履行。此后，被告分别于2019年4月27日、6月26日、8月16日，多次函告原告延期交房。 综上所述，因被告逾期交房，原告有权解除合同，且被告擅自更换原《南宁市商品房买卖合同》文本中对物业公司的约定以及对付款方式的约定，未依约履行合同义务，违反守信原则。 原告认为，被告的行为严重侵犯原告的合法权益。故原告依法提起诉讼，请求法院依法作出判决，判如所请。 被告答辩要点 被告华桂公司答辩称，一、涉案的《商品房买卖合同》合法有效，并未解除，被告请求确认合同已解除的诉讼请求应当驳回。 （一）涉案的《商品房买卖合同》为合法有效的合同。 《商品房买卖合同》“说明”部分已经表明“签约之前，买卖双方当事人应当仔细阅读本合同全部条款并充分协商”，同时在《商品房买卖合同》的开头部分也表明了“买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议”，上述条款均表明了《商品房买卖合同》系原告与被告在平等自愿、充分协商的基础上达成的，系双方真实的意思表示，属于合法有效的合同，原告与被告应当按照合同约定遵守和履行相关权利义务。 （二）原告以被告未按期交房为由要求解除合同，没有合同及法律依据，原告无权解除合同。 1、原告以被告延期交房为由解除合同，该主张与合同约定不符： 根据涉案《商品房买卖合同》第九条约定，被告应当在2018年12月31日前向买受人交付房屋。即使假设被告存在延期交房的情形，根据涉案《商品房买卖合同》第十条第1款约定，在扣除合同第九条约定的特殊原因外，延期未超过180天的，合同继续履行；只有延期超过180天以上的，买受人才有权解除合同。以上合同条款约定了买受人可以解除合同的条件，按照上述合同约定，在扣除可以顺延交房的天数后，被告逾期交付房屋超过180天的，原告才有权解除合同，但目前，在合同履行的过程当中出现可顺延交房的特殊情形，被告逾期交房并未超过180天。 2、根据双方所签订的《商品房买卖合同》第九条约定，如出现合同约定的特殊原因的，被告交房时间相应顺延。具体表现在以下几方面： （1）根据南宁城区国家气象观测站观测：在2016年3月1日至2019年10月17日期间，中雨以上天气共计141天。根据合同约定，因天气原因导致被告逾期交付商品房的时间也随之相应顺延，故按合同约定，被告可以据实顺延141天交房。 （2）被告提供的案涉工程项目签证单显示： 2016年4月20日、2016年4月22日、2016年5月13日、2016年6月4日、2016年6月5日、2016年6月16日、2016年7月28日、2016年8月2日、2016年8月3日、2016年8月4日、2016年8月13日、2016年10月19日、2017年1月11日、2017年5月8日、2017年5月12日、2017年5月15日、2017年6月10日、2017年6月27日、2017年7月2日、2017年7月3日、2017年7月5日、2017年7月8日、2017年7月31日、2017年8月2日、2017年8月23日、2017年8月24日、2017年8月25日、2017年8月28日、2017年8月29日、2017年9月12日、2017年10月7日、2017年10月16日、2018年4月15日、2018年5月9日、2018年5月13日、2018年6月24日、2018年6月26日、2018年8月23日、2018年8月31日、2018年9月17日、2018年9月18日因大雨以上天气停工，共计41天，按照合同约定应顺延41天交房； 2016年11月25日、2017年2月25日、2017年4月27日、2017年7月20日、2017年10月27日因连续停水超8小时导致停工，共计5天，按照合同约定应顺延5天交房； 2016年6月21日、2016年9月2日、2016年9月18日、2016年10月21日、2016年12月24日、2017年3月23日、2017年5月25日、2017年12月18日、2018年3月27日、2018年7月31日因连续停电超8小时导致停工，共计10天，按照合同约定应相应顺延10天交房。 （3）根据南宁市人民政府关于高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告（南府字【2016】4号、南府规【2017】21号、南府规【2018】12号、南府规【2019】13号）规定：“高考期间的6月7日8:00至6月8日17:00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；中考期间的6月24日8:00至6月26日17:00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业。”结合相关的签证单显示，被告的建筑工地正好在考点200米范围内，故2016年、2017年高考中考期间均停工五天，2018年、2019年高考中考期间均停工3天，以上共计16天不得施工。因此，案涉商品房的交付时间按合同约定也随之相应顺延16天。 （4）根据南宁市城乡建设委员会关于做好“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知（南建质安【2016】57号、南建质安【2017】86号、南建质安【2018】123号）规定：“2016年9月6日到9月15日，2017年9月7日至9月16日以及2018年9月7日至9月16日全市建成区范围内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业。”被告的建筑工地因预拌混凝土站无法提供混凝土而随之停工30天。因此，案涉商品房的交付时间按合同约定也随之相应顺延30天。 （5）根据《南宁市城乡建设委员会关于做好自治区成立六十周年庆祝活动期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》南建质安﹝2018﹞166号规定，2018年12月4日零点至2018年12月14日24点，因自治区成立六十周年庆典活动环境整治，全市市区范围内建筑工地停工整治，故被告按约定应相应顺延11天交房。 （6）根据南宁市政府办公厅文件处理笺及公文办理意见反馈笺（编号2019-4-A-205）及相关签证单显示：2019年3月15日至2019年3月20日因海绵城市验收期间内河河段汇水范围工地暂停施工，被告按约定应相应顺延6天交房。 综上，被告合计可以顺延260天交房。在扣除掉相应顺延的天数后，并未达到合同约定延期180天的期限，故原告无权解除合同。 （三）合同对发出解除通知的时间进行约定，原告无权解除合同。 《商品房买卖合同》第十条第3点约定：买受人应在出卖人逾期交房超过120日的当日起10日内以书面形式通知出卖人是否解除合同，如买受人未在上述期限内以书面形式通知出卖人解除合同的，则视为买受人放弃解除合同的权利，合同继续履行。涉案楼栋于2019年11月2日交房，即使涉及被告逾期交房超过120日，原告于2020年5月13日才发来书面解除通知，已远超过上述约定的期限，根据该约定，原告已视为放弃解除合同的权利，其无权解除合同。 （四）因原告无权解除合同，故其发出的解除通知，不发生合同解除的效果。 根据《九民会议纪要》第46点：只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。人民法院在审理案件时，应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除。 结合上述被告关于按照合同约定可以顺延交房的情形，被告逾期交房的天数并未达到合同约定的原告可以解除合同的条件，原告不享有解除权，其发出的解除通知不发生解除合同的效力。故其请求确认合同于2020年5月13日解除的诉讼请求应当依法驳回。 二、原告请求被告返还购房款、精装修款及资金占用费没有任何合同及法律依据： （一）根据上文可知，因尚未达到合同解除的条件，案涉商品房买卖合同不仅尚未解除，且应当继续履行。原告诉求退还购房款、精装修款及资金占用费无法律与合同依据。 （二）合同第十条约定在解除合同的条件下，被告将无息退还原告的购房款。 根据《商品房买卖合同》第十条第1点的约定，在买受人有权解除合同的情况下，不论是一次性付款还是按揭付款，出卖人均是在买受人配合办理各种退房手续后无息将房款退还买受人。即假设原告有权解除合同，被告也应当是将房款无息退还。 另根据《商品房买卖合同》第十条第2款的约定，出卖人向买受人支付的逾期交房违约金最高额以本合同约定总房价款的1%为上限。由此可见，双方已通过约定的方式确定了在逾期交房的情况下，即使假设出卖人需要承担逾期交房的违约责任，也应当以房屋总房款的1%为上限。 （三）原告主张的资金占用费计算方式错误。 原告主张资金占用费从2018年7月7日起算，既无合同依据亦无法律依据。被告按照《商品房买卖合同》约定收取原告的房款，是被告应当享有的合同权利，并非对原告所谓资金的占用。故原告以2018年7月7日起计算资金占用费的方式是错误的，应当予以驳回。 综上所述，被告认为，原告要求确认合同于2020年5月13日解除，并要求被告返还购房款、精装修款及资金占用费的主张没有任何事实和法律依据。因此，恳请法院依法查明案件事实，驳回原告的全部诉讼请求。 分析与认定 1案件事实 （1合同签订的事实 2018年7月8日，原告易琳（买受人）与被告华桂公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告购买被告开发的位于南宁市兴宁区长堽路181号富丰·长堽1号10号楼十三层1327号房，商品房总金额581640元。合同第九条约定：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方政府有关规定，将具备下列第2种条件，并符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付买受人（原告）使用：……2、该商品房经建设、施工、设计、勘察、监理等单位验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，不可抗力包括但不限于自然灾害、公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移、非正常停电、停水、“创城”、“创卫”活动等因素影响正常施工及各项验收；如发生上述情形之一的，出卖人可据实相应延期交房；（2）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为导致延期交付的；（3）该商品房达到交付日期，买受人未按合同约定期限付款或买受人以该商品房按揭贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放到出卖人账户时，出卖人有权据实相应延期交房；（4）因政府行为引起的停工、气象部门记录当日降雨量达到中雨以上时按1日计算；或为执行当时政府的法律法规或配合政府执法引起的延误；因其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于因政府有关活动、节日、庆典、中考、高考等下发停工禁令；（5）非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）；（6）出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府接到资料日期为准）等待验收或丈量所需的时间。合同第十条约定逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2、3种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）：(1)出卖人逾期交房在30天内（含30天）的，买受人予以理解，出卖人不承担延期交房的任何责任。（2）逾期超过30日不超过180日，自合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（3）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，但必须向出卖人提出书面申请。出卖人根据买受人付款方式的不同分别处理：A.买受人以一次性付款方式购房的：买受人借到出卖人同意其退房的通知后3日内，协助出卖人办理撤销合同登记备案、合同预告登记、解除抵押登记等手续……在办理完上述手续并扣除相应违约金合发生的费用后10日内，出卖人将无息退还买受人已支付购房款的余额。B.如买受人以按揭方式购房的：买受人要求解除的申请经出卖人同意后……在办理完上述手续并扣除相应违约金合发生的费用后10日内，出卖人将无息退还买受人已支付购房款的余额。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2、本条中出卖人应向买受人支付的逾期交房违约金最高额以本合同约定的总房价款的百分之一为上限。3、买受人应在出卖人逾期交房超过120日的当日起10日内以书面形式通知出卖人是否解除合同；如买受人未在上述期限内以书面形式通知出卖人解除合同的，则视为买受人放弃解除合同的权利，本合同继续履行。合同第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。 合同附件六《合同补充协议》第一条付款方式的补充约定第2点：买受人在签订《商品房买卖合同》及本补充协议后应当按以下时间如期将房款汇入出卖人指定的银行账户：（1）2018年7月15日前支付房款189640元。（2）2018年9月30日前支付房款51000元。（3）2018年12月30日前支付房款51000元。（4）2019年1月7日前支付房款29000元。以上条款买受人应严格执行，如有违约，出卖人将按合同第八条的第1种方式追究买受人的违约责任。第七条约定：本合同项上的任何通知、付款要求或各种通讯联系以书面形式按下列地址或电话号码、传真号送达买受人，或以报纸公告形式告知……任何通知、付款要求或各种通讯只要按照上述地址送达，即应视为在下列日期被送达：（1）如果是信函，则为EMS发出后10个工作日；第二条交接的补充约定第1点：买受人须在收到书面交房通知后15日内办理交房手续并接收房屋；买受人在出卖人提供的《房屋交接单》上签字接收房屋或领取房屋钥匙即视为房屋已经验收和交接……买受人逾期未办理交付手续的，视为买受人违约，由买受人承担全部延期收房责任。第九条约定：本补充协议与商品房买卖合同具有同等法律效力，如有冲突的，以本补充协议为准。该合同未写有落款日期，但庭审中双方均明确合同签订时间为2018年7月8日。另外，原告称双方虽然签订了合同，但被告一直没有将合同交给原告，大概在2019年上半年换签合同，而附件六《合同补充协议》是更换后的协议版本，并非最初的合同版本。之前的合同约定办理按揭贷款29万元。原告与2019年4月19日前往柳州银行办理了手续移交，但因为被告交付的材料不符合规定，银行就让原告迟些再办理贷款手续。被告则称现有证据无从看出合同有更换的情形，但认可双方口头达成意向，原告可以办理按揭贷款，如原告办理不了按揭贷款，则需全款支付购房款。 （二）合同履行的事实 原告于2018年7月7日交付定金40000元，于2018年7月8日交付房款102000元，于2018年7月9日交付房款47640元，于2018年9月28日交付房款51000元，于2018年12月29日交付房款51000元，合计交付房款291640元。另外，原告于2018年7月8日交付精装修款59790元。 2018年12月26日，广西富丰集团营销中心发出富丰•长堽1号10号楼延期交房告知函，告知原告预计交房时间为2019年4月30日，并明确由此产生的违约责任，将按《商品房买卖合同》第十条履行。2019年4月27日，广西富丰集团营销中心再次发函告知原告预计交房时间为2019年6月30日。2019年6月26日，广西富丰集团营销中心再次发函告知原告将于2019年7月31日交房。庭审中，根据原告提交《延期交付暨租金补偿方案的通知》显示，2019年8月16日，被告华桂公司向富丰.长堽1号10号楼业主发出《延期交付暨租金补偿方案的通知》，称本项目2019年8月18日无法实现验收手续的完备，无法交房，预计于2019年10月18日前完成验收并将达标的房屋交付给各位业主。华桂公司同时在该通知中提出租金补偿方案：自2019年8月18日起至实际交房验收手续完备之日止，统一按毛坯30元/㎡/月，精装50元/㎡/月计算进行租金补偿。购房合同中约定的延期交房赔偿金按合同相关条款另行计算。补偿方案执行细则为：1、已全额交清房款且办完备案证明的客户，前往售楼部签字后领取现金或转账……5、以上客户，补偿起止日期均为2019年8月18日起至实际交付之日止。6、补偿金按月支付。 2019年10月25日，涉诉房屋,经建设、施工、设计、勘察、监理等五个单位验收合格。2019年11月25日，华桂公司向业主发布《富丰·长堽1号入住通知书》，通知业主10号楼定于2019年11月2日开始办理入住手续。原告确认已于2019年11月3日收到该通知。 2020年3月9日，被告向南宁市市场监督管理局提交《关于易琳诉购房纠纷情况说明》，就易琳“投诉书”提及的“华桂公司存在四次延期交房行为，已经违反了《南宁市商品房买卖合同》的约定”、“华桂公司原因导致我未能办理按揭贷款”、“华桂公司未经我同意擅自更换合同内容，已经对我构成恶意违约”等作出说明。其中就原告投诉“华桂公司原因导致我未能办理按揭贷款”的内容，被告称“我司于2019年7月1日、11月6日通知客户办理按揭，客户可在之前办理按揭条件下补充资料即可放款。客户在收到通知后，一直未去办理按揭……” 2020年5月11日，原告向被告发出《解除合同通知书》，称华桂公司未能在约定期限内交房房屋，根据合同第十条第2点第（3）项，买受人有权解除合同，并明确解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》，要求华桂公司在《解除合同通知书》送达之日起10日办理解除合同事宜，并退还已支付购房款291640元及精装修款59790元。被告确认已于2020年5月13日收到上述《解除合同通知书》。 （三）其他事实 1、南宁市气象局科技服务中心出具的地球大气探测资料卡显示：南宁市城区2016年3月1日至2018年7月11日中雨55天、大雨21天、暴雨15日；2018年7月11日至2018年7月24日中雨2天，大雨2天，暴雨1天；2018年7月25日至2019年4月19日中雨16天，大雨7天，暴雨1天；2019年4月20日至2019年8月4日中雨8天，大雨5天，暴雨3天；2019年8月5日至2019年10月17日中雨2天，大雨3天。被告华桂公司提供的建设单位、施工单位、监理单位盖章确认的签证单显示：2016年4月20日、2016年4月22日、2016年5月13日、2016年6月4日、2016年6月5日、2016年6月16日、2016年7月28日、2016年8月2日、2016年8月3日、2016年8月4日、2016年8月13日、2016年10月19日、2017年1月11日、2017年5月8日、2017年5月12日、2017年5月15日、2017年6月10日、2017年6月27日、2017年7月2日、2017年7月3日、2017年7月5日、2017年7月8日、2017年7月31日、2017年8月2日、2017年8月23日、2017年8月24日、2017年8月25日、2017年8月28日、2017年8月29日、2017年9月12日、2017年10月7日、2017年10月16日、2018年4月15日、2018年5月9日、2018年5月13日、2018年6月24日、2018年6月26日、2018年8月23日、2018年8月31日、2018年9月17日、2018年9月18日，施工单位以大雨以上天气停工，申请工期顺延，建设单位、监理单位予以确认，合计工期顺延天数41天。 2、被告华桂公司提供的建设单位、施工单位、监理单位盖章确认的签证单显示：（1）2016年6月21日施工单位以早上8点停电至下午18点，连续停电10小时，已超过8小时，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（2）2016年9月2日施工单位以早上10点停电至晚上21点，连续停电11小时，已超过8小时，申请工期顺延一天，建设单位同意，监理单位注明外网停电时段10点至18点，1#塔吊已停用，2#塔吊正常使用；（3）2016年9月18日施工单位以早上10点30分停电至下午18点30分申请工期顺延一天，华桂公司的现场负责人注明现场无停工，不予签证。1号楼可签认工期延误一天，2号楼工期延误不予签认；（4）2016年10月21日施工单位以早上8点25分停电至下午18点，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（5）2016年12月24日施工单位以早上8点停电至下午18点，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（6）2017年3月23日施工单位以早上9点20分停电至晚上20点，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（7）2017年5月25日施工单位以早上9点20分停电至晚上20点，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（8）2017年12月18日施工单位以早上8点停电至下午18点，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（9）2018年3月27日施工单位以早上7点30分停电至下午18点30分，连续停电11小时，已超过8小时，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（10）2018年7月31日施工单位以上午8点停电至晚上20点，连续停电12小时，已超过8小时，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认。 3、被告华桂公司提供的建设单位、施工单位、监理单位盖章确认的签证单显示：（1）2016年11月25日施工单位以早上9点30分至下午19点25分停水，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（2）2017年2月25日施工单位以早上9点至下午17点停水，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（3）2017年4月27日施工单位以早上10点至晚上9点20分停水，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（4）2017年7月20日施工单位以下午1点至晚上9点10分停水，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（5）2017年10月27日施工单位以下午1点至晚上9点10分停水，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认。 4、2016年至2019年期间南宁市人民政府下发了南府字【2016】4号、【2017】21号、【2018】12号、【2019】13号通知，内容均为：高考期间的6月7日8点至6月8日17点，中考期间的6月24日8点至6月26日下午17点，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业。2017年施工单位以建设项目位于考点附近，6月7日、6月8日高考期间及6月24日至26日中考期间需停工为由，申请工期顺延5天，建设单位、监理单位予以确认；2018年、2019年，施工单位以建设项目位于考点附近（十七中考点正对面），6月24日至26日中考期间需停工为由，申请工期顺延3天，建设单位、监理单位予以确认。原告提交一份路网图，拟用于证明案涉工地处于十七中200米范围内。 5、2016、2017、2018年南宁市城乡建设委员会下发了《南宁市城乡建设委员会关于做好2016年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安【2016】57号）、《南宁市城乡建设委员会关于做好2017年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安【2017】86号），《南宁市城乡建设委员会关于做好2018年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安【2018】123号），通知内容分别为：2016年9月6日至9月15日，绕城高速内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业；2017年9月7日至9月16日，绕城高速内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业；2018年9月7日至9月16日，绕城高速内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业。2018年南宁市城乡建设委员会下发了《南宁市城乡建设委员会关于做好自治区成立六十周年庆祝活动期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安【2018】166号），通知内容包括：12月4日零点至12月14日24点期间全市市区范围内建筑工地（除个别因特殊原因允许施工的项目外）停工整治。根据上述南建质安【2018】166号通知，施工单位申请工期顺延11天，监理单位予以确认，但建设单位即华桂公司在签证单上只同意顺延10天。 6、被告提供的南宁市政府办公厅文件处理笺及公文办理意见反馈笺显示：南宁市政府同意在海绵城市试点建设验收期间对黄泥水排放严重内河段汇水范围工地暂停施工，停工时间为2019年3月15日至2019年3月20日。2019年3月17日，施工单位以“我公司于2019年3月15日收到兴宁区住建局发文南水环指请【2019】4号《南宁市水环境综合治理工作指挥部文件》，关于在海绵城市试点建设验收期间对黄泥水排放严重内河段汇水范围工地暂停施工的通知，华桂苑三期（富丰•长堽1号）项目位于政府要求的在建工地暂停施工范围，故2019年3月15日至2019年3月20日海绵城市验收期间要求工地暂停施工时间应给与工期顺延”为由，申请1号楼、3号楼、3A号楼工期顺延6天”，建设单位、监理单位予以确认。 以上事实，有南宁市商品房买卖合同、收据、情况说明、告知函、延期交付暨租金补偿方案的通知、解除合同通知书及邮寄单、微信聊天记录、竣工验收意见书、入住通知书、整付零寄交清单、南宁市气象局科技服务中心证明、签证单、通告、通知、公文处理笺、路网图等主要证据及当事人陈述在卷佐证。 1法律分析 1合同的效力和性质：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 2、关于原告向被告发送《解除合同通知书》是否产生解除合同的法律效果的问题。本案中，在合同履行中，原告以被告未能在约定期限内交房房屋为由，根据合同第十条第2点第（3）项的规定，向被告发送《解除合同通知书》要求解除合同和退款等，该行为是否发生解除合同的法律效果，这是本案争执点所在。本院认为，合同第十条对买受人因出卖人逾期交房行使合同解除权的条件和期限等进行约定：“除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2、3种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）：……（3）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，但必须向出卖人提出书面申请……3、买受人应在出卖人逾期交房超过120日的当日起10日内以书面形式通知出卖人是否解除合同；如买受人未在上述期限内以书面形式通知出卖人解除合同的，则视为买受人放弃解除合同的权利，本合同继续履行。”根据上述约定，需要界定出卖人逾期交房是否已超过180天以及买受人是否已在约定期限内书面通知出卖人解除合同。 关于出卖人逾期交房是否已超过180天的问题。合同约定被告应于2018年12月31日交房，而被告直至2019年11月2日才通知交房，现被告抗辩其存在合同第九条约定的延期交房的事由，故可以据实延期交房。关于被告的抗辩是否符合合同约定及法律规定，本文分析如下：第一，关于遇到高考、中考、南宁市“两会”的原因是否可以据实延期的问题。合同第九条对因高考、中考导致停工可据实延期作出了明确规定，而根据被告提交的南宁市人民政府下发的“全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业”的通知，只有在被告属于考点学校200米范围内的建筑工地时才能据实延期，现被告提交的路网图可以证实案涉工地处于十七中200米范围内这一事实。十七中属于初中学校，属于中考考点，对发生在合同签订之后至约定交房之日期间因中考导致停工可以合理顺延，但经核实，本案合同签订之后至约定交房之日期间并非处于中考期间，故被告不能以此作为顺延交房的事由。被告主张十七中属于高考考点，但未提交相应证据予以证实，本院对其该项主张不予采信；至于南宁市“两会”是否可据实延期，合同并未对此作出明确约定，且“两会”每年都会发生，被告在签订合同时就可以预见，应对此有相应的安排，故被告以此作为顺延交房的事由，本院不予支持；第二，关于降雨天气是否可据实延期的问题。合同第九条约定了“气象部门记录当日降雨达中雨以上时按1日计算延期”，被告同时亦提交了因大雨以上降雨天气导致停工顺延的签证，故被告可因降雨天气导致停工据实顺延交房，但在被告提供的有关降雨延期的签证中，合同签订前及约定交房时间后因降雨天气导致停工形成的签证，不能作为顺延事由。经核查，被告提供的有关降雨延期的签证，因大雨以上天气停工天数合计41天，而处于合同签订后及约定交房时间前的天数实为4天，故交房可据实顺延4天；第三，关于停电是否可据实延期的问题。合同第九条对因非正常停电、停水导致停工可据实延期作出了明确规定，在被告提供的有关停电延期的签证中，有9天的停电签证发生在本案合同签订之前，故不能作为顺延事由，有1天的停电签证证实确因停电造成工期延误，且该停电发生在签订合同之后、约定交房期之前，故交房可据实顺延1天；第四，关于停水是否可据实延期的问题。合同第九条对因非正常停电、停水导致停工可据实延期作出了明确规定，但在被告提供的有关停水延期的签证中，所有的停水签证发生在本案合同签订之前，故不能作为顺延事由；第五，关于建筑工地因自治区成立六十周年停工整治可否作为据实延期事由的问题。根据南宁市城乡建设委员会的相关文件，为庆祝自治区成立60周年，南宁市市区范围内建筑工地从2018年12月4日至12月14日停工整治。该活动不属于周期性固定举行的活动，被告对该活动可能采取的措施也无法预见，被告交房可据实顺延。被告提交了签证证实在上述期间被告同意停工10天，且上述停工发生在签订合同之后、约定交房期之前，故交房可据实顺延10天；第六，关于内河河段工地因海绵城市验收暂停施工可否作为据实延期事由的问题。根据被告提供的文件，因海绵城市验收需对相关河段范围的工地从2019年3月15日至3月20日期间暂停施工，被告对该验收事项可能采取的措施也无法预见，被告亦提交了签证证实在上述期间停工6天，因该事由发生在约定交房期之后，若上述期间仍处于被告可推迟交房期限内，则被告可以以此作为顺延交房的事由，反之不能以此作为顺延交房的事由。 双方约定的交房之日为2018年12月31日，因降雨天气、停电、自治区成立六十周年停工整治可据实顺延4天、1天、10天，合计15天，即华桂公司可以推迟至2019年1月15日交房。被告因内河河段工地因海绵城市验收暂停施工6天发生在2019年1月15日之后，故被告不能以上述停工作为顺延交房的事由。华桂公司通知原告于2019年11月2日可办理入住手续，故自2019年1月16日起计至2019年11月2日交房之日止，共逾期交房291天，故应认定出卖人逾期交房已超过180天，原告有权根据合同约定和我国《合同法》的规定行使合同解除权。 关于买受人是否已在约定期限内书面通知出卖人解除合同的问题。我国《合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”可见,合同的一方当事人行使合同解除权会引起合同关系的重大变化,如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利,就会使合同关系处于不确定状态,影响当事人权利的享有和义务的履行。因此,合同解除权的行使,是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段,故对一方当事人行使合同解除权的期限应加以限制。本案中，合同约定被告应于2018年12月31日交房，而原告直到2020年5月11日向被告发出《解除合同通知书》，已远超过合同约定买受人行使合同解除权的期限。另外，原告主张双方虽然于2018年7月8日签订合同，但被告一直没有将合同交给原告，大概在2019年上半年换签合同。退一步来说，原告的上述主张即使属实，推定原告于2019年上半年的最后一天即2019年6月30日领取换签合同，从这一天起，原告亦已明确知晓合同约定被告应于2018年12月31日交房这一事实，而原告直到2020年5月11日向被告发出《解除合同通知书》，也超过合同约定买受人行使合同解除权的期限。而且，被告已于通知原告于2019年11月2日可办理入住手续，案涉房产已具备交付条件，不影响原告合同目的实现。 综上，根据合同的约定,原告虽然在约定条件下享有解除合同的权利,但因其没有在合理期限内行使解除权,故其合同解除权消灭，其要求确认双方签订的《南宁市商品房买卖合同》已于2020年5月13日解除并要求被告返还购房款及支付相应资金占用费，缺乏依据，本院不予支持。如被告存在逾期交房行为需承担相应违约责任，原告可就该事宜与被告通过其他合法渠道解决。 3、关于原告主张被告返还精装修款59790元及支付相应资金占用费的问题。原告基于被告逾期交房要求确认双方签订的《南宁市商品房买卖合同》已于2020年5月13日解除并要求被告返还购房款及支付相应资金占用费，本案属于商品房预售合同纠纷。原告虽然向被告交付了精装修款59790元，而《南宁市商品房买卖合同》并未对该事项进行约定，双方形成的是装饰装修合同关系，与商品房买卖合同关系属于不同的法律关系，故本院在本案中对原告的该项诉请不作处理，其可就该事宜与华桂公司通过其他合法渠道解决。 判决结果 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十五条的规定，判决如下： 驳回原告易琳的全部诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3499元，由原告易琳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  莫寿孟 二〇二〇年七月二十九日 书记员  杨二凤 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。