广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初6494号原告：李少华，女，汉族，1987年11月20日出生，住址：广东省东莞市*********************，公民身份号码：440************605。委托诉讼代理人：赖声平，广东莞祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁妲妲，广东莞祥律师事务所律师助理。被告：东莞市常平房地产开发实业公司，住所：广东省东莞市********。法定代表人：任某1。委托诉讼代理人：周妙云，女，汉族，1983年11月14日出生，住址：广东省东莞市，公民身份号码：441************628，该公司员工。被告：广东东田投资股份有限公司，住所：广东省东莞市莞城区*******301号。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：路娇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙琳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师助理。原告李少华起诉被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）、广东东田投资股份有限公司（以下简称东田公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告李少华的委托诉讼代理人赖声平、梁妲妲与被告常平房地产公司的委托诉讼代理人周妙云、东田公司的委托诉讼代理人路娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李少华向本院提出诉讼请求：1.判令两被告连带支付原告逾期办证违约金，以购房款359451元为本金从2018年12月26日起按照年利率6%计至2019年7月8日止，逾期办证违约金为11562.34元；2.本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：2015年12月19日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于东莞市********************，建筑面积51.45平方米，该房楼价款共计359451元，双方约定以分期付款方式支付购房款，30%首期款109451元于2015年12月19日付清，余额250000元向贷款银行申请按揭贷款支付。合同第四章第十一条约定：常平房地产公司、东田公司应于2016年12月30日前交楼。后，常平房地产公司、东田公司于2019年7月8日才向有关部门提交办理不动产权属登记材料。原告发现，常平房地产公司、东田公司提供的格式主合同没有约定办证期限，其附件中的格式补充协议第四条系霸王条款，将办证时间约定交楼之日起730天内，但未约定逾期协助办证、买受人不解除合同情况下的违约金，仅约定了“如逾期办理超过180天，买受人有权要求解除合同，并要求出卖人退还全部已购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金。”原告现主张在不解除合同的情况下，以总房价为基准，按年利率6%向原告支付逾期办证违约金，违约金从交楼第731日起计算至2019年7月8日常平房地产公司、东田公司向有关部门提交办理不动产权属登记材料之日止。综上所述，原告恳请法院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。被告常平房地产公司辩称，案涉楼盘是东田公司挂靠常平房地产公司开发的房地产项目，由东田公司筹集资金、独立开发及经营管理，常平房地产公司作为被挂靠方不参与开发经营管理、利益分配，也不承担经济风险。被告东田公司辩称，案涉《商品房买卖合同》对于逾期办证的责任约定明确，原告诉求计算违约金没有合同依据，请求法院驳回原告对东田公司的不当诉求。一、案涉房屋按合同约定时间已交付。2015年12月19日，原告与东田公司签署案涉商品房买卖合同，约定原告购买东田山畔华庭9栋1303号房,东田公司应于2016年12月30日前交楼，实际交付时间为2016年12月25日。二、案涉不动产权证逾期原因主要是政策因素所致，非开发商故意所为。2016年以后，全国开始实施不动产统一登记，2016年8月，国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）的通知》【国土资规(20160809)】才出台，到达地方上落实有一定的时差。因确权手续的办事流程、所提供资料均发生改变，不动产权部门在受理过程中也存在较多不确定因素，办证提交资料经常出现重复提交的情形，影响了不动产权证初始资料的提交时间。《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》【国办发(2019)8号(20190226)】也充分说明不动产权证办证过程中确系存在较多的重复提交资料的情形。案涉楼盘并不存在规划证不齐、税款未交等情形，更不存在东田公司懈怠的情形。相反，东田公司己积极为原告开出了《办证证明》。三、合同条款明确约定逾期办证违约金的计算方式，可以参照适用，案涉《商品房买卖合同》的第20条、附件十一“补充协议”第4条第二款约定了“……出卖人承诺在交楼之日起730天内协助办妥房地产权属证书。如逾期办理超过180天，买受人有权要求解除合同，并要求出卖人退还全部购房款及承担己付购房款的万分之五的违约金”。案涉合同是双方共同签署的，合法有效。在补充协议中针对逾期办证的情形作出了约定，表明逾期办理超过180天的，约定可以解除合同，退还购房款及承担己付购房款万分之五的违约金。东田公司认为，该条款从文义上理解，即是对于承担违约金的明确约定，是可以参照适用在逾期办证的情形中。四、案涉房屋无法办证期间，并未影响原告的使用、收益、处分之权利。原告并未因逾期办证遭受到任何损失。相反，与原告购房时价格比较，目前，原告案涉房产按市场价已获利一倍有余。综上，案涉房屋早已办证，逾期办证并非因东田公司故意或过错所致，原告也并未因此受到任何损失，东田公司愿意按照已付购房款万分之五计算违约金，即使不参照合同条款，也应综合东田公司是否具有过错及原告是否因此受损等因素综合认定，原告要求大幅提高违约金于事实无据，请求法院驳回原告对东田公司的不当诉求。经审理查明，2015年12月19日，原告与常平房地产公司、东田公司签订了《商品房买卖合同（预售）》。各方约定：“原告向常平房地产公司、东田公司购买东莞市********************屋，房屋总价款为359451元；常平房地产公司、东田公司应当自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知原告，如因原告原因导致合同未在上述期限内办理登记备案给常平房地产公司、东田公司造成损失的，原告应承担赔偿责任”。关于房屋登记双方约定详见《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第四条的约定，即：“......在原告交齐办证所需税费及资料后，常平房地产公司、东田公司承诺在交楼之日起730天内协助原告办妥房地产权属证书，如逾期办理超过180天，原告有权要求解除合同，并要求常平房地产公司、东田公司退还全部购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金，如因原告方面的原因无法办理，一切责任由原告自行承担”。庭审中，常平房地产公司与东田公司确认原告已付清购房款，原告确认已收楼；原告与常平房地产公司、东田公司确认不动产登记机关于2019年7月8日受理了东田公司提交的案涉物业的初始登记资料，双方同意违约金计算至2019年7月8日。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》《商品房按揭登记证明书》、楼宇交接书、购房发票、税收缴款书、住宅专项维修资金专用收据、房地产办证证明以及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为：一、常平房地产公司、东田公司应否承担逾期提交办证资料至产权登记机关备案的违约责任；二、如需承担违约责任，违约金应如何计算。关于焦点一。《商品房买卖合同（预售）》中对于逾期办证违约责任并未明确约定，仅注明详见《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第四条的约定，但《补充协议》第四条第二款仅约定逾期提交办证资料至产权登记机关备案超过180天，原告有权要求解除合同并要求常平房地产公司、东田公司返还购房款并支付违约金，《商品房买卖合同（预售）》的主条款及《补充协议》第四条中均未明确约定逾期提交办证资料至产权登记机关备案未超过180天的违约责任及逾期超过180天但不解除合同的违约责任。常平房地产公司、东田公司已于2016年12月15日向原告交付了房屋，常平房地产公司、东田公司应在2018年12月15日前提交相关的办证资料，但常平房地产公司、东田公司至2019年7月8日才向不动产登记机关提交案涉物业的初始登记资料，已经逾期超过180天，故应当承担相应的违约责任。关于焦点二。按照《补充协议》的约定，如常平房地产公司、东田公司逾期提交办证资料至产权登记机关备案，原告有权解除合同。现原告明确不要求解除合同并主张按已付购房款为计算基数，以年利率6%的标准计算违约金。本院认为，《商品房买卖合同（预售）》的主条款及《补充协议》第四条中均未明确约定逾期提交办证资料至产权登记机关备案未超过180天的违约责任，鉴于《补充协议》是由常平房地产公司、东田公司提供的格式合同，且常平房地产公司、东田公司违约行为在一定程度上造成原告损失的事实，本院认为原告主张按年利率6%的标准计算违约金，该利率标准既高于中国人民银行发布的金融机构人民币贷款基准利率，又不会过分高于该标准，是适当的违约金计算标准，本院对于原告的主张予以支持。另外，双方确认不动产登记机关已于2019年7月8日受理了东田公司提交的案涉物业初始登记资料，双方同意违约金计算至2019年7月8日。常平房地产公司、东田公司应向原告支付2018年12月16日至2019年7月8日的违约金。现原告诉请自2018年12月26日起计算违约金，为原告对自身权利的处分。故，违约金应以359451元为计算基数，按年利率6%的标准从2018年12月26日计算至2019年7月8日，违约金共计为11463.04元（359451元×6%÷365天×194天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条的规定，本院判决如下：一、限被告东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内连带向原告李少华支付逾期办证违约金11463.04元；二、驳回原告李少华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费45元，原告李少华已预交，由被告东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司共同负担。本判决为终审判决。（此业务正文）审判员 梁 敏二〇二〇年六月十八日书记员 唐淑贤周雪芯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。