湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1160号原告：张家界中腾商业服务有限公司，统一社会信用代码91430800090490209X，住所地湖南省张家界市永定区永定办事处解放居委会教场路A栋A501。法定代表人：马传强，总经理。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：余满连，女，1973年7月19日出生，住福建省永定县。委托诉讼代理人：黄卢记，北京市盈科（珠海）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告张家界中腾商业服务有限公司（以下简称为“张家界中腾商业公司”与被告余满连物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张家界中腾商业公司的委托诉讼代理人刘奎，被告余满连的委托诉讼代理人黄卢记到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张家界中腾商业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2018年9月1日至2019年12月31日止的物业管理费及能耗费302265.92元及滞纳金3000元（截止2020年4月1日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告张家界中腾商业公司系张家界市中商广场的物业管理人，被告系中商广场S501、S502号商铺业主。2018年9月1日，原告张家界中腾商业公司与被告就位于中商广场5层的S501、S502号商铺的物业管理服务签订《中商广场物业管理服务合同》，合同约定：（1）商铺位置：湖南省张家界市永定区解放路151号中商广场5层S501、S502号商铺；经营使用面积858.71平方米。（2）物业服务事项：本物业共用部位及共用设施设备的管理、维护、维修、保养服务；本物业公共区域的保洁、公共秩序维护、公共绿化地养护等服务；本物业装饰装修管理服务；其他双方协商的有偿服务。（3）服务期限：自2018年9月1日至2019年12月31日。（4）双方权利义务：甲方应按照本协议约定的物业服务事项与标准提供相应的服务：乙方应按时向甲方缴纳物业服务费用及其他服务费用和代收代缴费用。（5）相关费用：物业管理费：乙方同意甲方按套内面积13元/月／平方米收取；公共区域分摊费、公共区域分摊费由乙方同意甲方按套内面积9元／月／平方米收取、其他费用；乙方应于本协议签订之日起5个工作日内一次性交纳首期（三个月）的物业费，除首期物业服务费外，物业服务费按每三个月为一个支付期，乙方应当在每个支付期的最后一个月的15日前向张甲方一次性足额支付下个支付期的物业服务费。（6）如乙方逾期支付或补足物业服务费、保证金或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金。协议签订后，原告张家界中腾商业公司按照约定向被告提供了物业管理服务，但被告未按合同约定履行物业服务费用支付义务，原告张家界中腾商业公司曾多次向被告进行函告及催收，但被告均未缴纳。现在，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院。被告余满连辩称：被告余满连已将本案所涉商铺出租给第三人龚杰，被告余满连与龚杰签订的《房产租赁合同》第九条明确约定了租赁期间，物业管理等费用由承租人支付。龚杰作为承租人直接接受了原告物业公司提供的物业服务，故原告张家界中腾商业公司应当向承租人龚杰主张权利。被告余满连收到原告物业公司的催交物业费通知后，已经及时通知了承租人龚杰，被告余满连尽到了自己应尽的责任。被告余满连与原告张家界中腾商业公司签订物业服务合同是为了保障承租人的利益，故为了查清案情，明确权利义务关系，原告申请追加承租人龚杰为本案被告参加诉讼。总之，本案诉争的物业服务费应当由承租人龚杰支付，请求驳回原告对被告余满连提出的全部诉讼请求。查明的事实根据原、被告双方的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实1.原告张家界中腾商业公司系张家界市中商广场的物业管理人，被告余满连系张家界中商广场S501、S502号商铺业主。原告张家界中腾商业公司（甲方）与被告（乙方）就位于中商广场5层的S501、S502号商铺的物业管理服务签订了《张家界中商广场物业管理服务合同》一份（该合同系被告余满连全权委托肖世福签订的），该合同约定：（1）商铺位置：湖南省张家界市永定区解放路151号中商广场5层S501、S502号商铺；经营使用面积858.71平方米。（2）物业服务事项：本物业共用部位及共用设施设备的管理、维护、维修、保养服务；本物业公共区域的保洁、公共秩序维护、公共绿化地养护等服务；本物业装饰装修管理服务；其他双方协商的有偿服务。（3）服务期限：自2018年9月1日至2019年12月31日。（4）双方权利义务：甲方应按照本协议约定的物业服务事项与标准提供相应的服务，乙方应按时向甲方缴纳物业服务费用及其他服务费用和代收代缴费用。（5）相关费用：乙方同意甲方按套内面积13元/月／㎡收取物业管理费；公共区域分摊费由乙方同意甲方按套内面积9元／月／㎡收取；物业服务费按每三个月为一个支付期进行支付，第一期费用在本合同签订时一次性支付，往后的支付期乙方应提前15日向张甲方一次性足额支付下个支付期的物业服务费。（6）如乙方逾期支付或补足物业服务费、保证金或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金。2.合同签订后，被告余满连未按照合同约定向原告交纳物业管理费，被告余满连至今尚欠原告张家界中腾商业公司2018年9月1日至2019年12月31日期间的物业管理费共计302265.92元。3.2019年5月26日，原告张家界中腾商业公司给被告余满连送达了《费用催缴通知单》催交所欠的物业服务费，但被告余满连至今仍未履行交费义务。二、双方当事人有争议的事实关于本案是否应当追加承租人龚杰作为被告参加诉讼的事实。原告认为：被告与龚杰之间是否存在租赁关系，原告并不清楚。本案系物业服务合同纠纷，原、被告是本案诉争物业服务合同的双方当事人，龚杰并非本案诉争合同的当事人，根据合同相对性原则，原告求被告承担本案诉争物业服务费支付的法律责任，没有违反法律规定。因此，原告不同意追加承租人龚杰作为被告参加诉讼。被告认为：被告余满连已将本案所涉商铺出租给第三人龚杰，并且，双方已签订出租合同，双方在合同中明确约定了物业管理等费用由承租人龚杰支付。龚杰作为承租人直接接受了原告物业公司提供的物业服务，为了查清案情，明确权利义务关系，应当追加承租人龚杰作为本案被告参加诉讼。本院认为：《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”该规定并未明确业主和物业使用人为必须共同进行诉讼的当事人，并且，根据该规定，在业主与物业使用人对交纳物业服务费存在约定的情况下，物业服务企业有权选择要求业主、物业使用人一方或双方交纳物业服务费。被告与龚杰之间是否存在房屋租赁关系和物业服务费支付的约定，都不影响原告向被告主张物业服务费的权利，并且，原告现在明确表示只要求被告按合同约定支付物业服务费。因此，本案可以不追加承租人龚杰作为被告参加诉讼。判决的理由与结果本院认为，原告张家界中腾商业公司与被告余满连物业服务合同纠纷一案，事实清楚。原告张家界中腾商业公司与被告余满连签订的《张家界中商广场物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，原告张家界中腾商业公司与被告余满连签订的《张家界中商广场物业管理服务合同》合法有效。原、被告双方签订合同后，原告张家界中腾商业公司已按合同的约定履行了自己的义务，但被告余满连却没有按照合同约定履行支付物业服务费的义务，并且，经原告张家界中腾商业公司书面催收后，被告余满连至今仍欠原告张家界中腾商业公司2018年9月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共计302265.92元。因此，根据双方的合同约定，依照《物业管理条例》第四十一条第一款关于业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用的规定，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，被告余满连作为业主应当按照合同约定给原告张家界中腾商业公司支付2018年9月1日至2019年12月31日期间所欠的物业服务费302265.92元。并且，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告余满连还应当按照合同约定给原告张家界中腾商业公司支付违约金（滞纳金）3000元。被告余满连要求由承租人龚杰支付本案诉争物业服务费的辩称意见，违背了合同相对性原则和原告张家界中腾商业公司的自主选择权，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，鉴于当前不可抗力的新冠肺炎疫情防控影响，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告余满连给原告张家界中腾商业服务有限公司支付物业服务费302265.92元和违约金（滞纳金）3000元，共计305265.92元，并定于本判决生效后30日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5878元，减半收取2939元，由被告余满连负担。本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  符军二〇二〇年七月十三日书记员  黄倩附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。