山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2186号上诉人（原审被告）：王洪光，男，1971年2月4日出生，汉族，住威海市环翠区。被上诉人（原审原告）：威海鼎晟房地产经纪有限公司，住所地威海经济技术开发区长峰馨安苑小区4号楼14号网点。法定代表人：姚振海，总经理。委托诉讼代理人：高斌，山东寒冰律师事务所律师。上诉人王洪光因与被上诉人威海鼎晟房地产经纪有限公司（以下简称鼎晟公司）委托合同纠纷一案，不服山东省威海经济技术开发区人民法院（2020）鲁1092民初973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王洪光上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.一、二审诉讼费由鼎晟公司承担。事实与理由：1.一审法院认定事实不清。王洪光与鼎晟公司于2019年5月25日签订《卖房委托协议》，约定王洪光将位于柳林新和家园-41号-805室房屋委托鼎晟公司出售。双方在协商委托卖房事宜时，鼎晟公司承诺将王洪光的房屋在三至四个月内出售，并向王洪光交纳了7万元押金。对该部分事实，鼎晟公司在一审予以认可。但鼎晟公司未依约将王洪光的上述房屋出卖，构成违约，王洪光所收取的押金不应退还鼎晟公司。《卖房委托协议》约定，“如果开发商通知办理该房屋房产证时10日内甲方无条件配合乙方办理相关过户手续”。开发商通知王洪光办证时，王洪光即按照约定无条件配合鼎晟公司办理相关产权手续，因为物业公司的原因导致在办理产权手续时出现问题，无法办理产权手续的过错不在王洪光，不应认定王洪光存在违约情形。退一步讲，《卖房委托协议》签订时案涉房屋尚未取得产权证书，鼎晟公司对此明知，故其对于因各种问题无法办证的风险，也应是明知或者应当预见的。而鼎晟公司在此情况下仍然与王洪光签订《卖房委托协议》，出现非因王洪光原因没有办理证书的情况下，不应单方面认定王洪光存在违约情形。对于鼎晟公司主张的律师服务费，鼎晟公司应提供与律师事务所订立的委托代理合同，律师费收费发票以及律师费的收取方式等证据证实鼎晟公司已经实际支出律师费事实，且鼎晟公司主张的律师费用过高，不应得到支持。2.一审法院适用法律错误。退一步讲，即使认定王洪光存在违约情形，在王洪光的违约情形未给鼎晟公司造成实际损失的情况下，《卖房委托协议》中约定的、鼎晟公司实际主张的违约金过高，请求法院依法降低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，鼎晟公司实际主张的违约金过分高于造成的损失，请求法院依法减少。鼎晟公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，王洪光的上诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。鼎晟公司向一审法院起诉请求：1.被告返还原告押金70000元，垫付维修资金6987元，违约金35800元，合计112787元；2.被告承担担保费500元、律师费10000元以及本案的诉讼费。一审法院认定事实：2019年5月25日，鼎晟公司与王洪光签订一份卖房委托协议，约定：王洪光委托鼎晟公司独家代理出售柳林新和家园41-805室房产，委托期限自2019年6月1日至2020年4月1日，共计300天；委托人意向售价为358000元，实际成交金额高于委托价格的金额用于支付鼎晟公司的居间报酬；鼎晟公司在签订本协议后支付王洪光押金70000元，王洪光在合同期满或解除后退还鼎晟公司；双方如有一方违约，违约方应向守约方支付该房屋委托价格的10%作为违约金；如一方违约产生诉讼，守约方为主张权利所支出的诉讼费、担保费、律师费等费用均由违约方承担；另外，合同第九条手写“甲方（即王洪光）及家庭成员共同同意出让该房屋，如果开发商通知办理该房屋房产证时，10日内王洪光无条件配合鼎晟公司办理相关过户手续”；合同中还对其他事项进行了约定。当日，鼎晟公司向王洪光交付押金70000元，被告向原告出具收条。2019年12月30日，鼎晟公司代王洪光交纳了案涉房产的住宅专项维修资金6987元。2019年12月底，案涉柳林新和家园41-805室房产具备办证条件，2019年12月27日至2020年1月5日期间，鼎晟公司法定代表人姚振海通过微信、当面通知等方式要求王洪光办理房屋产权证。因王洪光尚欠开发商首付款，开发商要求王洪光先付清购房款，故截至法庭辩论终结前，王洪光尚未取得案涉房屋的产权证书。另查，鼎晟公司为本案诉讼支出担保保险费500元、律师服务费10000元。一审法院认为，鼎晟公司与王洪光签订的卖房委托协议系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。合同签订后，鼎晟公司向王洪光支付了押金70000元，依照合同约定，王洪光应当在合同期满或解除后将押金退还鼎晟公司，现合同期限已于2020年4月1日届满，鼎晟公司要求王洪光返还押金70000元，理由正当，予以支持。王洪光未依约在开发商通知办证后10日内办理房屋产权手续，导致案涉房屋无法交易，构成违约，鼎晟公司要求王洪光支付违约金35800元，理由正当，依法亦予支持。住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，应当由业主交纳。鼎晟公司代王洪光交纳了案涉房产的住宅专项维修资金6987元，属于受托人为处理委托事务垫付的合理费用，鼎晟公司要求王洪光偿还该笔款项，理由正当，予以支持。双方合同约定“如一方违约产生诉讼，守约方为主张权利所支出的诉讼费、担保费、律师费等费用均由违约方承担”，因此，鼎晟公司要求王洪光承担其为本案支出的担保保险费500元、律师服务费10000元，符合合同约定，予以支持。综上所述，原告的诉讼请求，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十八条规定，判决：一、王洪光返还威海鼎晟房地产经纪有限公司押金70000元；二、王洪光偿还威海鼎晟房地产经纪有限公司垫付的住宅专项维修资金6987元；三、王洪光支付威海鼎晟房地产经纪有限公司违约金35800元；四、王洪光赔偿威海鼎晟房地产经纪有限公司担保保险费500元、律师服务费10000元。判决于生效后起十日内履行完毕。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1303元，保全费1120元，由被告负担。二审中，当事人未提交新证据。二审中，鼎晟公司称已经找到购房的买家，“因为上诉人欠付开发商的购房款项，导致开发商不配合其办理过户手续”，对此王洪光称“（鼎晟公司）没有带一个买房的人去我家看房”，但王洪光认可案涉房屋没有办理过户的原因系“我跟开发商那边有点问题，我当时欠开发商4万元的首付款没有结清”。本院查明的其他事实与一审法院认定的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、本案违约责任如何认定，王洪光应否返还鼎晟公司押金70000元；二、鼎晟公司主张的律师费应否予以支持；三、王洪光主张应对违约金数额进行调整是否符合法律规定。关于焦点一，本案违约责任如何认定，王洪光应否返还鼎晟公司押金70000元的问题。王洪光与鼎晟公司签订的《买房委托协议》约定，王洪光委托鼎晟公司独家代理销售房产事宜，委托期限为300天，自2019年6月1日至2020年4月1日，鼎晟公司在签订本协议后向王洪光支付押金70000元，王洪光在合同期满或解除后退还给鼎晟公司。二审中，双方均认可案涉房屋未能办理过户的原因系王洪光欠付开发商购房款未付清导致。案涉房屋无法交易，王洪光构成违约。王洪光上诉主张鼎晟公司未在合同约定时间将案涉房屋出售构成违约无事实依据。现合同期限已届满，鼎晟公司要求王洪光返还押金70000元符合双方合同约定，一审法院予以支持并无不当。关于焦点二，鼎晟公司主张的律师费应否予以支持的问题。《卖房委托协议》约定，如一方违约产生诉讼，守约方为主张权利所支出的诉讼费、担保法、律师费等费用均由违约方承担。鼎晟公司与山东寒冰律师事务所签订的《委托代理合同》约定代理费为10000元，山东寒冰律师事务所已经委派律师参与了一审诉讼，履行了代理职责，依照《委托代理合同》的约定，鼎晟公司应向山东寒冰律师事务所支付律师代理费，对于该律师费损失10000元，根据《卖方委托协议》的约定，应由王洪光负担。一审判决王洪光向鼎晟公司支付10000元律师费并无不当。王洪光主张律师费数额过高，并未提交证据证实。关于焦点三，王洪光主张应对违约金数额进行调整是否符合法律规定。《买房委托协议》约定“违约方应向守约方支付该房屋委托价格的10%作为违约金”。王洪光委托鼎晟公司对外销售的意向售价为358000元，如前所述，王洪光构成违约，鼎晟公司依约要求王洪光支付违约金35800元符合合同约定。王洪光主张违约金数额过高，并未提交证据证实，应承担举证不能的法律后果。综上所述，王洪光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2606元，由上诉人王洪光负担。本判决为终审判决。审判长  葛俊生审判员  郭庆文审判员  王玲丽二〇二〇年七月二十八日法官助理李亚男书记员姚玉娇