江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1592号 上诉人（原审被告）：南昌中电投高新置业有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术产业开发区。 法定代表人：陈荣圣，董事长。 委托诉讼代理人：车良岐，该公司员工。 委托诉讼代理人：易芬，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：黄文敏，女，汉族，1981年6月23日出生，住江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：帅发强，江西宏正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑勇刚，江西宏正律师事务所律师。 上诉人南昌中电投高新置业有限公司（以下简称中电投公司）因与被上诉人黄文敏商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2020）赣0191民初192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日受理后，依法组成合议庭，因无新事实及理由，通过阅卷、询问当事人的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 中电投公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判黄文敏支付中电投公司违约金112114.5元；2.本案诉讼费用由黄文敏承担。事实和理由：1.黄文敏违约导致合同解除承担的违约责任应按补充协议约定，按已付款的50%支付违约金。双方签订的购房合同及补充协议系双方协商后自愿签订的，合法有效，补充协议第十三条约定，本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。因此，本案违约金的计算应适用补充协议的条款。主合同第二十八条虽约定对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，但并不代表双方不能通过补充协议对主合同条款进行变更，一审判决据此认定依据该条款双方仅能对主合同未约定或约定不明的内容才能签订补充协议明显没有法律依据。本案中，黄文敏购买房屋时，房屋单价为16352.71元/平方米，面积为137.12平方米，现该楼盘该类房屋均价不足13000元/平方米，解除合同后房屋重新对外销售，所能收到的购房款直接损失超过46万元，按合同约定黄文敏应支付的违约金为112114.5元，不足以弥补我方损失。2.一审开庭后，我方向法院提交了新证据，证明房价已大幅下跌，我方收回房屋重新对外销售后所能收到的购房款减少，遭受了巨额财产损失，但一审法院对该新证据未组织双方进行质证，明显违反诉讼程序。3.一审判决认定的违约金过分低于实际给中电投公司造成的损失，不仅使违约方获利，还将引导大量购房人通过违约来解除合同，将极大破坏正常市场交易秩序。 黄文敏辩称：1.根据《南昌市商品房买卖合同》第二十八条第二款的约定，如补充协议中不合理的加重了买受人责任的，人民法院应当不予采纳。本案中，根据《南昌市商品房买卖合同》第八条的约定，买受人履约程度越高，其所应当支付的违约金就越少；而根据《补充协议》第三条第2点的约定，买受人履约程度越高，其所应当支付的违约金反而越高。故《补充协议》关于逾期付款责任的约定显然属于“不合理加重买受人责任”的情形，应不予采纳。2.《补充协议》系中电投公司提供的格式文本，其中“逾期付款责任”部分与《南昌市商品房买卖合同》约定不一致，加重了黄文敏的义务，但中电投公司既未采用“下划线”、“斜体字”等方式，也未采用“加粗”、“黑体”或者其他方式，显然未尽到提示义务，该部分约定应为无效。3.《南昌市商品房买卖合同》第3页的说明中明确写明，双方只有对该合同未约定或者约定不明的内容，才可以签订书面的补充协议，中电投公司刻意利用黄文敏的意识盲区，在同一份书面文件的正文与附件“对逾期付款责任”进行不同的约定，出乎黄文敏的合理预期，也违背了社会一般人的注意义务。4.一审法院于2020年4月8日通知黄文敏对中电投公司一审庭后提交的证据进行了质证，并制作有质证笔录，未违反诉讼程序，且其仅仅提供了房屋买卖合同，没有相应的流水、房管局的备案证明、相应税收的缴纳证明或房产证等材料佐证，无法证实存在真实的交易，另外其提交的并非是涉案房屋的合同，而是同一楼盘的不同位置、不同幢、不同单元、不同楼层的其他房屋合同，不能证实中电投公司对案涉房屋进行了重新销售并因此遭受了损失。5.即使在黄文敏存在逾期付款的情况下，中电投公司仍然可以选择不解除合同，并要求黄文敏支付违约金，中电投公司自行选择解除合同，其可以选择何时、以什么价位、向什么人出售房屋，房价可能涨也可能跌，其应承担由此可能带来的降价风险。整个签约及解约过程走下来，黄文敏除承担10090.26元违约金外，并未获得任何回报，不存在中电投公司所称违约方获利的情形。违约方无合同解除权，因此不存在中电投公司所称“大量购房人通过违约来解除合同”的可能。 黄文敏向一审法院起诉请求：1.请求判令中电投公司退还黄文敏已支付的224229元购房款；2.本案全部诉讼费用由中电投公司承担。 一审法院经审理查明：2019年5月21日，黄文敏向中电投公司分期付款购买位于高新开发区火炬七路一号御澜府10#楼一单元xx室的一套房屋，双方签订了《南昌市商品房买卖合同》。在《南昌市商品房买卖合同》中，约定总房款为2242283元（含装修价款754160元）。关于付款方式，双方约定为：分期付款，买受人应当在2020年5月16日前分5期支付商品房全部价款，首期房价款224229元，应当于2019年5月20日前支付；第二笔房价款336342元，应当于2019年8月16日前支付；第三笔房价款336342元，应当于2019年11月16日前支付；第四笔房价款336342元，应当于2020年2月16日前支付；第五笔房价款1009028元，应当于2020年5月16日前支付。 关于逾期付款的违约责任，双方约定逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付的全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。同时，在《南昌市商品房买卖合同》附件十一中，又约定：如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人应按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续。补充协议中的其他部分约定，或采用下划线提示，或采用斜体字加下划线，但上述关于逾期付款违约责任部分条款未作特别提示。关于合同主文和附件十一如何适用，在《南昌市商品房买卖合同》第3页的《说明》注明：“1.本合同文本由南昌市住房保障和房产管理局、南昌市市场和质量监督管理局依据《住房城乡建设部、国家工商总局关于印发的通知》（建房[2014]53号），结合我市实际共同制定。……出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。…5.出卖人与买受人……也可以另行签订补充协议。……”在合同主文第二十八条“补充协议”中约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。在补充协议第十三条约定，本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。一审诉讼中，中电投公司陈述《南昌市商品房买卖合同》由中电投公司提供。 另查明，2019年5月21日，中电投公司提供《无理由退房承诺书》给黄文敏，内容为：黄文敏所购买的恒大下属公司开发的御澜府楼盘10幢一单元xx房，若黄文敏已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%及以上，无任何违约行为的，则自黄文敏签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。同日，中电投公司提供《无理由退房协议书》给黄文敏，内容为：鉴于双方在2019年5月21日签订恒大御澜府楼盘10栋一单元xx房《楼宇认购书》时，恒大地产集团有限公司已向乙方（黄文敏）出具了《无理由退房承诺书》，同时出示了本协议，双方在第一条约定：如黄文敏按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时黄文敏在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，黄文敏享有无理由退房的权利。 还查明，2019年5月16日，黄文敏向中电投公司支付了定金20000元；2019年5月20日，黄文敏向中电投公司支付了剩余首期房价款204229元，共计224229元。因黄文敏未按合同约定在2019年8月16日之前支付第二期购房款336342元，中电投公司向其邮寄《还款提示函》，内容包括：依据合同约定，黄文敏应于2019年8月16日前付清336342元，截至发函之日已逾期15天，依据合同约定,每逾期一天按未交房款的万分之一向中电投公司支付违约金，逾期超过合同约定支付期限180日的，中电投公司有权解除合同并另行处理该房屋。为避免产生更多违约金及不良信用记录，请黄文敏在2019年8月31日前支付完毕剩余房款336342元整，否则，中电投公司将按相关约定处理。2019年8月，黄文敏通过手机微信与中电投公司工作人员熊媛通电话。2019年9月16日，黄文敏又联系熊媛，内容包括：“我爱人上次和你说退房的事，现在有什么进展吗？”当熊媛表示已由法务发函后，黄文敏又陈述“这套房子我们确实买不起”，熊媛再次告知中电投公司已发函，黄文敏表示“那是催款的，现在我要申请退房”。2020年2月28日，中电投公司向黄文敏发送《解除合同通知书》，通知黄文敏：因其未按约支付购房款，根据合同约定，中电投公司有权解除合同。现中电投公司正式通知黄文敏：即日起解除双方于2019年5月20日签订的《南昌市商品房买卖合同》。 一审法院认为：黄文敏与中电投公司签订的《南昌市商品房买卖合同》、《无理由退房协议书》及中电投公司出具的《无理由退房承诺书》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。现黄文敏主张解除《南昌市商品房买卖合同》，中电投公司也已发函通知自2020年2月28日与黄文敏解除合同，予以确认。根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现黄文敏起诉要求中电投公司退还已支付的购房款224229元，中电投公司认为黄文敏应承担逾期付款违约金后退款。就以上争议焦点问题，一一评述如下： 一、关于黄文敏应否承担逾期付款违约金的问题。黄文敏诉称因中电投公司在营销案涉御澜府房屋时向其承诺“无理由退房”，故可适用该条款主张解除合同，无需承担违约责任。经查，中电投公司认可恒大御澜府楼盘宣传了“无理由退房”的营销政策，但根据中电投公司提供的《无理由退房协议书》和黄文敏提供的《无理由退房承诺书》内容可知，黄文敏享有单方无理由退房权利是有先决条件的，即：在黄文敏已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%及以上，无任何违约行为的情况下，黄文敏才可无理由退房。现黄文敏未按期缴纳购房款，构成违约，且其已支付的购房款亦不足30%，并未达到双方约定的无理由退房政策适用条件。虽诉讼中双方均同意解除《南昌市商品房买卖合同》，但黄文敏应承担的违约责任，不能因解除合同而减少或免除。 二、关于黄文敏应承担何种违约责任的问题。如前所述，黄文敏作为违约方应承担解除合同前的违约责任。根据双方《南昌市商品房买卖合同》可知，双方在合同主文和合同附件十一内容中，均约定了因买房人逾期付款造成合同解除情形下，中电投公司有权主张违约金的条款，但两处约定不同：合同主文部分的约定为买房人应自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金；合同附件十一中约定买房人应按已付款的50%向出卖人支付违约金。一审法院认为：（1）从《南昌市商品房买卖合同》的说明部分可以看出，合同主文条款系相关行政部门结合南昌市实际共同制定的文本，旨在引导南昌市商品房销售行为规范、合理，具有较高的公信力，且主合同中已约定，对于主合同中未约定或约定不明的，双方才能进行补充协议，且补充协议不得不合理的加重买受人的责任。则本案中，当主合同已有违约条款，且补充协议与主合同约定相冲突、补充协议约定的买受人责任较重时，应当适用主合同约定。（2）补充协议是中电投公司提供给黄文敏的格式条款，其在补充协议的违约责任部分作出了与合同主文不一致的表示，但未特别标注或作特别提示，而加重了买受人的义务，应为无效。（3）该补充协议中的违约责任条款约定为买房人应按已付款的50%向出卖人支付违约金，该约定本身会造成分期付款的买受人履约程度越高，违约金反而越高，缺乏合理性。综上，应当适用《南昌市商品房买卖合同》主文中关于买受人逾期付款违约金的约定，计算违约责任为：买受人当期累计应付款的1%。考虑到中电投公司于2020年2月28日书面通知解除合同，根据双方合同主文中关于解除合同后出卖人退还买受人已付房款的约定，结合黄文敏欠付的房款金额，计算违约金为：（336342元+336342元+336342元）×1%=10090.26元。因黄文敏已缴纳了224229元购房款，中电投公司还应退还224229元-10090.26元=214138.74元。中电投公司在一审开庭后又提交了案涉恒大御澜府楼盘的其他房屋解除合同后又重新销售的一些新旧合同复印件，以证明同一楼盘房屋再行销售后房价下跌，造成了中电投公司的房价损失。一审法院认为，中电投公司一审庭后提交的证据复印件，不能作为定案依据；即使为真，商品房买卖市场环境的变化、房价的涨跌也不是双方在签订商品房买卖合同时能够预见的违约损失，在《南昌市商品房买卖合同》已明确约定了违约金条款的情况下，亦不能据此认定黄文敏应承担的违约责任。对中电投公司的该项抗辩主张，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十七条的规定，判决如下：一、南昌中电投高新置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还黄文敏已支付的购房款214138.74元；二、驳回黄文敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4663元，减半收取2331.5元，由黄文敏负担105元，由南昌中电投高新置业有限公司负担2226.5元。 二审中，中电投公司提交了一份与案外人艾小兰签订的《南昌市商品房买卖合同》（合同编号：GX2006270136）、一张江西增值税普通发票、两张由案外人罗保祥转账的客户回单及对应的代付声明、两张艾小兰的刷卡消费凭证，证明双方解除商品房买卖合同后，中电投公司再次将涉案房屋出售，出售价为1656844元，与原签订的商品房买卖合同总价相差585439元，直接损失585439元。 黄文敏质证认为，对上述证据真实性、合法性和关联性均有异议，商品房买卖合同没有备案，这不代表是最终的买卖结果，真实性我方无法确认，因为这是中电投公司和案外人进行的买卖行为，没法核实其交易的真实性，即使中电投公司确实将涉案房屋重新对外销售，其重新对外销售的价格、时间完全由其自行掌控，不能排除其为了迅速销售房屋而进行降价的可能，中电投公司这种降价销售的行为完全超出了我方在签订商品房买卖合同时的可预见范围，属于个人行为；另外案涉《南昌市商品房买卖合同》已经对违约责任条款进行了约定，抛开合同约定，单方主张重新销售的价格损失，明显也不符合市场规律，超出了双方共同意志之外。 经举证质证，本院认定如下：中电投公司提交的《南昌市商品房买卖合同》未办理登记备案手续，而其提交的发票上备注的建筑面积、成交单价与合同约定不一致，其提交的付款凭证也与合同约定的付款方式、金额不一致，无法确认是否发生真实交易；且即便上述交易是真实的，也无法证明系因市场原因造成房价大幅下跌给中电投公司造成损失，故对上述证据，本院不予认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方对解除合同及解除时间没有异议，本院予以确认。中电投公司上诉主张黄文敏应按合同附件十一补充协议第三条的约定，按已付款的50%即112114.5元承担违约责任。本院认为，案涉合同第二十八条约定：对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一），补充协议中若含有不合理地加重买受人责任的，仍以本合同为准。根据合同第八条的约定，黄文敏应支付的违约金是10090.26元。而根据补充协议第三条的约定，黄文敏应支付的违约金是112114.5元，且该违约条款的内容是买受人应按已付款的50%向出卖人支付违约金，这势必造成分期付款的买受人履约程度越高，违约金反而越高，明显不合理。故一审法院适用合同第八条的约定，并据此计算出中电投公司应退还黄文敏的购房款金额为214138.74元，并无不当，本院予以维持。 中电投公司还主张涉案楼盘房价下跌，其将涉案房屋低价销售后遭受巨大损失。本院认为，二审审理期间，中电投公司虽提交了其与案外人签订的《南昌市商品房买卖合同》，但该合同并未在房管部门备案，真实性无法确认；即便上述交易是真实的，案涉房屋价格的涨跌是中电投公司根据自身经营情况制定的销售策略造成的，还是因市场原因造成的，其并未举证证明，且双方在合同中对解除合同的违约条款进行了明确约定，故对中电投公司该项上诉理由，本院不予采纳。 中电投公司还称一审法院未对其提交的新证据组织质证，程序违法，但根据一审正卷卷宗第266页，一审法院在2020年4月8日组织黄文敏对中电投公司提交的证据进行了质证，故中电投公司该项上诉理由不成立，本院不予采纳。 综上，中电投公司的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2543元，由南昌中电投高新置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 晖 审 判 员  罗云奇 审 判 员  钟 情 二〇二〇年七月二十九日 法官助理  谢 颖 书 记 员  李盼盼