长春市二道区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0105民初1377号 原告(反诉被告)：姚鹏，男，1988年6月1日生，住吉林省伊通满族自治县。 委托诉讼代理人：杨明，吉林坤山律师事务所律师。 被告（反诉原告）：卢秀英，女，1957年6月30日生，住长春市二道区。 委托诉讼代理人：郝建卓，系被告女儿。 原告姚鹏与被告卢秀英房屋买卖合同纠纷及反诉原告卢秀英与反诉被告姚鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚鹏及委托诉讼代理人杨明，被告卢秀英委托诉讼代理人郝建卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚鹏向本院提出诉讼请求：1.依法判令卢秀英向姚鹏双倍返还定金40000元；2.判令卢秀英向姚鹏支付中介费9600元；3.判令卢秀英承担律师费5000元；4.判令被告承担案件受理费。事实及理由:姚鹏经二道区合众房产中介民丰店居间服务，拟购买卢秀英位于长春市二道区桂花苑的房屋一套，2018年10月15日，姚鹏与卢秀英签订《房屋买卖合同》，约定房屋产权办理完毕后卢秀英配合姚鹏办理更名过户及按揭贷款手续，并向中介公司支付了中介费用9600元，同时卢秀英通过中介公司收到了姚鹏的20000元定金，并向姚鹏出具“定金收据”一份，2019年5月20日，因产权办理完毕，双方面谈继续履行合同事宜，卢秀英因贷款人更换问题争执不下，最后经三方协商一致同意按照原合同继续履行，但卢秀英自此拒绝与姚鹏履行房屋买卖合同，故诉至法院。 卢秀英辩称：2018年10月15日，双方在合众房地产中介签署了一份《房屋买卖合同》，房屋位于长春市二道区桂花苑，买卖双方都把联系方式留给中介，卢秀英不知道姚鹏的联系方式；2019年5月10日，卢秀英取回房产证时，通知中介工作人员，要求工作人员及时通知姚鹏办理更名手续；2019年5月17日，中介工作人员李燕通知卢秀英到银行办理更名手续，但是姚鹏未到场，而是初占富和其他公司办理贷款人员来到银行，要求把房子更到初占富名下，当时经与李燕确认，姚鹏在未通知卢秀英的情况下更换了“买房人”及贷款代办公司。更换“买房人”应提前与被告协商，合同约定买卖双方将贷款手续递交给合众房地产中介，由中介公司贷款部办理贷款业务，但是姚鹏在未与卢秀英协商取得同意的情况下，擅自更换买房人和贷款办理公司，给卢秀英增加极大的被骗风险；2019年5月20日，合众房地产李燕约卢秀英到店内面谈，但姚鹏仍未到场，来的人是初占富和赵家瑞，此二人要求把房产更名到初占富名下，且与中介共同起草了一份新的“协议解除合同书”，让卢秀英签字，此时没有姚鹏的任何授权证明的情况下，新合同乙方换成了赵家瑞的名字，购房人也换成了初占富，在原合同没有作废，及姚鹏没有到场的情况下，赵家瑞与初占富就要求卢秀英签第二份合同，第二份合同与第一份完全不同，简直是诈骗圈套，双方争执不下，卢秀英离开中介公司。从2019年5月10日至2019年5月25日，卢秀英均未见到姚鹏，也没收到姚鹏发起的任何书面说明及委托声明，按照合同约定，买方姚鹏未按合同规定在相关部门配合办理手续，逾期达15天以上的，即视为姚鹏不履行合同，卖方卢秀英有权解除合同，届时由买方承担此次交易中双方全部的交易税费，并向卖方卢秀英支付总房款10%的违约金48000元整；卢秀英在精神上受到很大打击，整夜不能睡觉，郁郁寡欢，用药物维持生活，严重影响卢秀英的生活质量，故请求判令姚鹏支付精神损失费3000元整。 卢秀英反诉向本院提出诉讼请求：1.判令解除卢秀英与姚鹏于2018年10月15日签订的《房屋买卖合同》；2.判令姚鹏向卢秀英支付合同违约金48000元；3.判令姚鹏支付精神损失费3000元；4.判令追究姚鹏诈骗行为的刑事责任。事实与理由同卢秀英答辩意见。 姚鹏辩称：同意解除房屋买卖合同，我方不存在刑事诈骗行为，不存在精神损害赔偿，我方没有违约，不同意支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： （一）2018年10月15日，姚鹏、卢秀英及案外人二道区合众房产中介民丰店（以下简称合众中介）签订《房屋买卖合同》，约定姚鹏购买卢秀英位于二道区桂花苑33栋3单312号房屋，总价款480000元，姚鹏先付定金20000元；合同第三条第2款约定姚鹏以“按揭贷款”方式给付定金之外的购房款，若因乙方（姚鹏）自身原因造成贷款未获得银行或公积金管理中心批准的，乙方承担全部责任，双方同意按照如下顺序解决：A、乙方公积金贷款结果以公积金管理中心审核乙方自身情况及审核乙方购买房屋情况为准，公积金贷款无法办理的自动转为按揭贷款；若按揭贷款办理不了，甲方（卢秀英）配合乙方继续申请其他银行或更换主借人贷款，其间已发生及要产生的各项费用由乙方承担，B、乙方自行筹齐房款，以现金形式付给甲方，C、本合同终止，甲方将乙方支付的房款如数返还，其间已缴纳的定金不退，已发生的和将要发生的办理贷款过程及交易过程中的各项费用由乙方承担。 （二）2018年10月15日，原告证人赵家瑞通过转账方式转给卢秀英女儿郝建卓20000元；同日，姚鹏支付中介费9600元，并由合众中介出具收据；2019年5月20日，因姚鹏无法通过按揭贷款资质审核，赵家瑞、初占富与卢秀英及郝建卓就买卖房屋事宜在合众中介店内进行协商，姚鹏未到场，合众中介拟定了《协议解除合同书》，载明“甲方：卢秀英，乙方：赵家瑞（代理人），甲乙双方同意在2019年5月20日，重新签署一份《房屋买卖合同》，售房人为卢秀英、购房人为初占富……满足上述内容后，甲乙双方在2018年10月15日签署的原《房屋买卖合同》作废，所有相关合同内容以卢秀英与初占富签定的《房屋买卖合同》为准”，双方未达成一致意见，未签署上述《协议解除合同书》。 （三）姚鹏支付律师代理费5000元。 本院认为，本案的争议焦点为：1.双方之间的《房屋买卖合同》是否应予解除；2.卢秀英是否应当双倍返还定金并支付姚鹏中介费及律师费；3.姚鹏是否应当双倍返还定金并支付卢秀英精神损失费。 关于合同的解除。姚鹏与卢秀英之间的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同约定了买方姚鹏因自身原因造成贷款未获得银行批准时，双方应首先“申请其他银行或更换主借人贷款”，其中“更换主借人贷款”即意味更换房屋买卖合同相对人，即需解除本案《房屋买卖合同》；根据庭审过程中双方的陈述以及本案实际情况，姚鹏口头委托其朋友赵家瑞与卢秀英于2019年5月20日协商了解除原《房屋买卖合同》的事宜，双方均存在解除合同的意思表示，且本案《房屋买卖合同》确无法履行，故姚鹏与卢秀英于2018年10月15日签订的《房屋买卖合同》应予解除。 关于定金的返还。合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，赵家瑞于2018年10月15日通过转账方式转给卢秀英女儿郝建卓20000元，转账时间及金额与本案买卖合同中约定的定金的给付时间及金额一致，虽然卢秀英及郝建卓不认可该20000元的性质为定金，但未向本院提交其与赵家瑞有其他经济往来的证据，可以认定上述款项系郝建卓替卢秀英代收的定金，卢秀英应予返还。 关于违约责任。姚鹏与卢秀英未能继续履行《房屋买卖合同》，是因为姚鹏无法取得银行贷款，双方已经就该情况的产生在合同中进行了约定，且姚鹏明确其无法贷款后亦找到其他主借人与卢秀英协商重新签订买卖合同，已经尽到了合同义务，不存在违约行为；同时，卢秀英是否与其他主借人另行签订房屋买卖合同，属于新的法律关系，应尊重卢秀英的意思自治，故其未能与初占富达成买卖房屋的合意，不能认定为其在本案《房屋买卖合同》中构成违约。综上，姚鹏本诉诉请卢秀英双倍返还定金及支付律师费、卢秀英反诉诉请姚鹏支付违约金及精神损失费，本院均不予支持。 关于中介费。合众中介系提供居间服务，在双方签订合同时即履行完其居间义务，《房屋买卖合同》中第四条中已经明确约定了中介费由姚鹏支付，该合同无法履行非因卢秀英方违约，故姚鹏应按合同约定承担中介费用。 关于卢秀英主张追究姚鹏相应的刑事责任，不属于本案审理范围。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、姚鹏与卢秀英于2018年10月15日签订的《房屋买卖合同》本判决生效之日解除； 二、卢秀英于本判决生效之日立即返还姚鹏定金20000元； 三、驳回姚鹏的其他诉讼请求； 四、驳回卢秀英的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费583元，由姚鹏承担；反诉案件受理费875元，由卢秀英承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  苏荔莎 二〇二〇年七月二十八日 书记员  董 塔