湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终3012号上诉人（原审原告）：刘建军，男，1956年12月4日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：莫奇峰，湖南湘军麓和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南神农茶都市场管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区高桥火焰大市场13区5栋4号4楼。法定代表人：王志高。原审被告：长沙市雨花区高焰物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区火焰大市场6区7栋4号。法定代表人：刘再明。委托诉讼代理人：唐繁，湖南高天律师事务所律师。上诉人刘建军因与被上诉人湖南神农茶都市场管理有限公司（以下简称神农公司）、原审被告长沙市雨花区高焰物业管理有限公司（以下简称高焰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初10992号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。经本院依法通知，神农公司未到庭应诉。现已审理终结。刘建军上诉请求：撤销一审判决第二项，判决神农公司承担刘建军修复13区7栋门面的维修费用55000元及本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、案涉13区7栋5号、6号门面主体结构已遭到破坏，租赁户已将该两个门面一楼打通，5号门面一楼与二楼楼板已被破坏，租赁户在门面内修建了楼梯连接一楼和二楼。二楼房屋内的内部墙体已被全部敲掉，原厨房及厕所全部拆除，5、6号门面对应的二楼房间也被打通。刘建军为将门面继续出租，降低自身损失，进行了修复，花费55000元，该费用系为恢复原状的合理支出，应由神农公司承担。高焰公司述称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。刘建军与高焰公司签的合同书，高焰公司系刘建军的委托人，并非涉案门面的承租人，实际承租人为神农公司，因此，我方无需向刘建军支付租金和其他费用。2、刘建军提出的修复费用，根据涉案租赁合同约定，允许经营户带装修，但装修不能损害主体结构。未对涉案商铺主体结构破坏，因此刘建军请求高焰公司支付修复费用缺乏事实依据。刘建军向一审法院提出诉讼请求：1、高焰公司、神农公司向刘建军支付13区７栋5号、6号门面的租金13670.5元，支付10区3栋6号门面的租金6401.3元；2、高焰公司、神农公司承担刘建军修复13区7栋门面的维修费用55000元；3、高焰公司、神农公司承担本案诉讼费用。一审法院查明，2013年12月9日，刘建军（委托方，甲方）与高焰公司（受托方，乙方）就长沙市雨花区火焰大市场10区3栋6号门面签订《委托招商（招租）管理合同书》，约定：甲方委托乙方全权代表甲方对其所有的门面（二楼）对外进行租赁和招商，由乙方实施统一调度和管理；第一层建筑面积70㎡，第二层面积75㎡；委托租赁期限从2014年10月28日起至2025年4月27日；经甲方同意，乙方与承租方友好协商，将本市场10区、11区1-6栋门面整体招商（招租）；根据本委托合同门面位置租价类别，第一个合同期月租金4690元，季租金14070元；二楼商住房价格为：前六年75㎡户型的租金按1550元/月价格执行、后六年75㎡户型的租金按1750元/月执行；乙方根据《高桥火焰大市场茶叶城物业租赁合同书》的约定于2014年10月28日开始计租。2014年年底，刘建军（委托方，甲方）与高焰公司（受托方，乙方）就长沙市雨花区火焰大市场13区7栋5号及6号门面各签订一份《委托招商（招租）管理合同书》，约定：甲方委托乙方全权代表甲方对其所有的门面（及二楼）对外进行租赁和招商，由乙方实施统一调度和管理；委托租赁期限均为2015年1月1日起至2025年4月27日；经甲方同意，乙方与承租方友好协商，将本市场12区、13区、14区门面整体招商（招租），根据门面位置分为四类，1、朝晖路以北、与朝晖路平行的第一排门面115元/月/㎡；2、冬青路两厢第一户和市场中心路第六排、第七排的门面78元/月/㎡；3、市场区间路两厢第一路的门面68元/月/㎡；4、未在上述前三类所处位置的中间门面58元/月/㎡；第一、二、三年租金按以上四类基础价格执行，从第四年起递增，第四、五、六年的租金标准在第三年的基础上递增10%，第七、八、九年租金标准在第六年的基础上递增25%，第十、十一、十二年租金在第九年的基础上递增30%；二楼商住房价格为：前六年55㎡户型按1000元/月、65㎡户型按1200元/月、75㎡户型的租金按1400元/月等价格执行，后六年55㎡户型按1200元/月、65㎡户型按1400元/月、75㎡户型的租金按1600元/月等价格执行；乙方根据《高桥火焰大市场茶叶城物业租赁合同书》的约定于2015年1月1日开始计租。三份合同均约定，租金发放方式为承租方按季度如期支付甲方租金；甲方应当允许承租方进行合同装修，商户因经营需要对房屋进行装修时，在不破坏房屋主体结构的前提下所进行的符合经营用途的装修，甲方不得干涉；乙方负有按约定督促承租方按时发放租金给甲方、督促承租方搞好对门面及市场内设施维护等义务；合同书除对甲、乙双方具有合同效力外，还视为甲方对乙方的授权委托书，在乙方代表甲方与承租方签订招商（租赁）合同时，甲方不需在另行签发授权委托书，但乙方的受托权限以本合同为准；三份合同还对双方的其他权利义务等事项进行了约定。另查明，2013年2月22日，高焰公司（出租方、甲方）与湖南百传茶业有限公司（以下简称百传公司）（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》，约定：租赁物位于长沙市雨花区门面和二楼商住房（均为毛坯房），全部租赁物共12栋计72户，租赁物位置及平面图、门牌号等详见附件；甲方同意将上述租赁物整体出租给乙方用于商用、办公、住宿等，并由乙方按专营茶叶市场对全部租赁物进行统一规划管理；本合同租赁期限共计12年，自租赁物交付乙方后开始计算租金，租期内每三年为一个合同周期，分四个承租价格时间段；根据门面位置及商业价值，将全部租赁物中第一层门面分为四类价格及范围，第一类租金为115元／㎡／月，第二类租金为78元／㎡／月，第三类租金为68元／㎡／月，第四类租金为58元／㎡／月；前三年租金标准按照上述四个类别基础价执行，第四、五、六年在上述基础上递增10%，第七、八、九年在第六年的基础上递增25%，第十、十一、十二年在第九年的基础上递增30%；二楼商住房租金价格为：租期前六年，55㎡户型每月租金1000元，65㎡户型每月租金1200元，75平方米户型每月租金1400元；租期后六年租金55㎡户型每月租金1200元，65㎡户型每月租金1400元，75㎡户型每月租金1600元；乙方按先交租后使用原则，每三个月支付一次租金，在前三个月租金到期前十五个工作日内交清下三个月租金，以此类推；鉴于甲方系代理出租房屋，租金实际为住户房产收入，故乙方按照甲方提供的出租户花名册数据，将租金按季打给各出租户；乙方如因经营需要可对商铺进行装修，装修费用由乙方承担，但装修不得损坏楼房主体结构；合同还对双方其他权利义务等事项进行了约定。高焰公司与百传公司签订的《物业租赁合同》，履行过程中实际系以神农公司名义对外履行，百传公司与神农公司的法定代表人均系王志高，两公司实际控制人一致，且涉案门面对外招商广告、办公地址挂牌等均系神农公司名义。一审法院认为，刘建军与高焰公司签订的3份《委托招商（招租）管理合同书》、高焰公司与百传公司签订的《物业租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。虽然高焰公司先与百传公司签订《物业租赁合同书》后与刘建军签订《委托招商（招租）管理合同书》，但高焰公司在先与百传公司签订的租赁合同系无权代理，而刘建军与高焰公司之后签订的委托合同构成对在先签订的租赁合同的追认，即高焰公司在先与百传公司签订的物业租赁合同对刘建军发生效力。刘建军与高焰公司之间形成委托合同关系，刘建军与神农公司之间形成租赁合同关系。关于欠付租金及支付义务主体的认定。刘建军主张截至2019年10月8日欠付租金共计20071.8元，该标准未超出合同约定的租金标准，且神农公司对此亦未提供反证，故一审法院对此予以认定。根据《委托招商（招租）合同》及《物业租赁合同》约定，百传公司作为承租人负有将租金直接支付给刘建军的义务。根据查明事实，虽涉案物业租赁合同系以百传公司名义签订，但百传公司与神农公司实际控制人相同，且在履行涉案物业租赁合同中，均以神农公司名义发出招商广告并支付租金，故神农公司系涉案门面的实际承租人。对刘建军主张神农公司支付租金20071.8元的诉讼请求，一审法院予以支持。高焰公司系刘建军委托人，并非涉案门面承租人，刘建军要求高焰公司共同承担责任无事实及法律依据，一审法院依法不予支持。关于修复费用的认定。根据涉案租赁合同约定，允许租赁户经营需要对商铺进行装修，但装修不得损坏楼房主体结构。现刘建军提交的证据无法证明房屋主体结构遭到破坏，对刘建军要求神农公司、高焰公司支付房屋维修费用55000元的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审判决如下：一、湖南神农茶都市场管理有限公司于判决生效后10日内支付刘建军租金20071.8元；二、驳回刘建军的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1677元，因本案适用简易程序减半收取838.5元，由刘建军负担500元，湖南神农茶都市场管理有限公司负担338.5元。二审中，刘建军向本院提交一份由长沙市雨花区高桥街道火焰社区居民委员会出具的证明材料，拟证明涉案房屋为刘建军所有。经本院组织质证，高焰公司发表如下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。经审查，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，各方争议焦点为：神农公司是否应向刘建军支付55000元维修费用。经审查，刘建军与高焰公司签订委托招商（招租）管理合同书，双方约定刘建军同意高焰公司将涉案门面整体招商（招租），并同意承租方在不破坏房屋主体结构的前提下进行合理装修。刘建军未提交充分的证据证明实际承租人神农公司对涉案门面的装修破坏了房屋的主体结构，一审判决驳回刘建军要求神农公司、高焰公司支付房屋维修费55000元的诉讼请求并无不当。综上所述，刘建军的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1175元，由刘建军负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  赵佳玮二〇二〇年七月二十七日书记员  孙 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。