湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初6543号原告：湖南兴文物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道咸嘉湖西路119号吉顺美苑6栋703房。法定代表人：朱飞，总经理。委托诉讼代理人：丰庆庆，女，汉族，1989年5月3日出生，汉族，住湖南省石门县，该公司员工。委托诉讼代理人：谭思敏，湖南一星律师事务所律师。被告：李曼，女，1980年5月27日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：戴一格，男，1979年10月1日出生，汉族，住址同上，系李曼丈夫。原告湖南兴文物业管理有限公司（以下简称“兴文物业公司”）与被告李曼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丰庆庆、谭思敏，被告李曼及其委托诉讼代理人戴一格到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兴文物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付长沙市岳麓区银盆岭金色山庄小区9-502房物业管理费4,817.74元，违约金2,264.34元，合计人民币7,082.07元。2、依法判令由被告承担本案所有诉讼费。事实和理由：原告是具有合法资质的物业服务企业。2010年11月26日，长沙市岳麓区金色山庄小区业主委员会与原告签订《金色山庄小区物业服务委托合同》，选聘原告为金色山庄小区提供物业服务至今。被告为长沙市岳麓区银盆岭金色山庄小区12-502房业主，房屋面积为121.66㎡。原告一直积极履行协议约定的相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务。但是，自2017年4月1日至2019年12月31日，被告一直未缴纳物业服务费，截至2019年12月31日，被告共计欠缴33个月物业费，共计人民币4,817.74元。经原告多次催缴，被告拒绝缴纳。依照合同约定，被告还应当承担万分之五的违约金人民币2,264.34元，合计人民币7,082.07元。现根据金色山庄物业服务委托合同的约定及《中华人民共和国合同法》相关规定，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告李曼辩称：一、原告与业主委员会签订的《物业服务委托合同》缺乏必要法律、法定程序。和业主充分授权，自始无效。二、原告向银星社区申请继续进行物业管理的函件没有合同合约法律效力。三、原告未能提供符合合约要求的服务质量。1、被告房屋常年多处渗水，北面房间墙面起泡，发霉、脱落，房内充斥着一股霉味，原告不履行进场约定，房屋渗水问题一直无人解决。2、小区业主家被盗时有发生，安保形同虚设。3、乱收水费。4、小区公共收益包括停车费、广告费从未向业主公开过，也没有按照双方签订的协议分配。5、小区业主家几次起火，消防栓居然没通水导致灭火不及时，财产损毁严重。经审理查明：2010年11月26日，长沙市岳麓区金色山庄业主委员会（甲方）与湖南葆力物业管理有限公司（现兴文物业公司。乙方）签订《金色山庄小区物业服务委托合同》，合同载明：甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就长沙市金色山庄小区物业服务区域物业服务事宜，委托给湖南葆力物业服务有限公司。合同约定委托管理期限为3年，自2010年12月1日至2013年11月30日止。2013年7月22日，金色山庄业主委员会（甲方）与兴文物业公司（乙方）签订《金色山庄小区物业服务委托合同》。合同第二章第二条约定，乙方应当提供的服务包括物业公共部分的日常维修、运行和管理、公共绿地。景观的养护、清洁服务、协助做好安全防范工作、消防服务等。合同第四章第4条约定。物业服务期限为1年半，自2013年8月1日—2015年1月30日。合同第五章第五条约定，电梯住宅用房的物业服务费标准为每月1.2元/平方米。合同第八章第十四条约定，服务期限届满前3个月，甲方末将续聘或解聘意见通知乙方的，视力甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。合同第九章第十七条约定，业主未按期交纳物业服务费的，乙方按照每日万分之五的标准收取相应滞纳金。对逾期6个月未交费者，可通过法律程序进行追缴。第二十二条约定，乙方有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：4、小区内业主财物被盗，乙方有证据证明其已经适当履行了安保义务，并积极配合向业主及警方提供线索的。该合同还就物业项目的基本情况、物业服务标准、双方权利义务等进行了约定。合同到期后，因金色山庄第二届业主委员会已解散，且新的业主委员会一直未产生，兴文物业公司在该小区提供物业服务至今，在提供物业服务过程中，兴文物业公司在安全保卫、公共管理等方面存在一定的瑕疵。被告李曼系金色山庄小区12栋502房业主，房屋建筑面积121.66平方米，物业服务费标准为每月1.2元/平方米。李曼自2017年4月1日至2019年12月31日期间共计33个月未向原告兴文物业公司缴纳物业服务费，原告书面催要未果，遂起诉至本院。另查明：1、2012年12月12日，湖南葆力物业管理有限公司经工商登记名称变更为湖南兴文物业管理有限公司。2、2015年11月13日原告向长沙市岳麓区银盆岭街道银星社区居委会出具《函件》一份，载明：关于我湖南兴文物业管理有限公司与原金色山庄业委会签订的物业服务合同将于2016牟01月30日到期，现金色庄小区暂未成立新的业委会，为保障小区的日常工作能正常进行，小区正常的生活秩序不至于紊乱不堪，现特申请继续为金色山庄小区进行物业服务，在此期间按照原合同享有物业权利及法律效力并承担物业服务的义务，不降低物业服务的水准。特此申请！长沙市岳麓区银盆岭街道银星社会居委会在此函件上加盖公章。2019年1月31日，长沙市岳麓区银盆岭街道银星社区居委会对金色山庄小区业主出具《关于金色山庄有关问题的请示回复函》，载明：根据《湖南省物业管理条例》262号令中第三十九条，物业服务合同期限届满，业主大会没有做出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同继续服务的，原合同义务延续。另外。《湖南省物业管理条例》办法第二条明确了物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治，专业服务与社区管理相结合的原则。因此，物业公司向社区提交函件符合法律规定。社区居委会对该函件盖章仅代表社区收到了物业公司提交的函件，并不表示社区同意按照函件内容执行，至于物业公司及金色山庄业主的权利义务应按照法律规定予以执行。上述事实，有双方当事人陈述及《金色山庄小区物业服务委托合同》、《函件》、《不动产登记情况表》、《通知》、《生活垃圾清运合同》、《小区化粪池清理、管道维护协议》《关于金色山庄电梯安全隐患的联系函》、《关于长沙市岳麓区银盆岭金色山庄申请使用物业维修基金的报告》、《内资企业管理基本情况表》《小区保安工作日检查记录表》、《律师函》、《关于金色山庄有关问题的请示回复函》、照片、短信截图等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，长沙市岳麓区金色山庄业主委员会与兴文物业公司签订的《金色山庄小区物业服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对金色山庄小区全体业主均具有法律约束力。兴文物业公司根据该合同为涉案房屋所在小区提供了物业管理服务，李曼作为小区业主，接受了兴文物业公司提供的物业服务，应当缴纳物业费。原告兴文物业公司与业委会签订的《金色山庄小区物业服务委托合同》于2015年1月30日到期，长沙市岳麓区金色山庄小区第二届业主委员会在该委托合同期满之前解散之后，一直未成立新的业主委员会。该小区业主大会未作出重新选聘新的物业公司的决定，亦未明确要求兴文物业公司退出，兴文物业公司仍按照原委托合同约定继续提供物业服务，故兴文物业公司与业主之间形成事实上的物业服务合同关系，业主应当按照原委托合同约定的标准支付物业服务费。但原告在履行物业服务合同的过程中存在一定瑕疵，故对原告请求判令被告向原告支付所拖欠的物业管理服务费人民币4,817.74元的诉讼请求，本院予以部分支持。综合合同的履行情况，根据公平原则和相关法律规定，本院酌情确定被告需支付原告物业费3,854.19元。对原告请求判令被告支付原告违约金2,264.34元的诉讼请求，考虑到兴文物业公司在提供物业服务过程中，并未做到完全尽职履责，存在瑕疵，故本院不予支持。被告抗辩原告与长沙市岳麓区金色山庄业主委员会之间的两份《金色山庄小区物业服务委托合同》缺乏必要法律、法定程序和业主充分授权自始无效等，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告李曼于本判决生效之日起三日内支付原告湖南兴文物业管理有限公司物业费3,854.19元；二、驳回原告湖南兴文物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李曼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒志明二〇二〇年七月十五日法官助理邓家欣书记员陈文凤附适用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。