山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7272号 上诉人(原审被告)：贾强，男，1976年7月17日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：蓝文海，山东孚望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭振全，山东孚望律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：青岛证大大拇指商业发展有限公司，住所地：青岛市崂山区同安路880号。 法定代表人：陈锋，董事长。 委托诉讼代理人：张喆，山东海鲲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任剑飞，山东海鲲律师事务所律师。 上诉人贾强与被上诉人青岛证大大拇指商业发展有限公司（以下简称大拇指有限公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人贾强向本院提出上诉请求：1、请求判令撤销山东省青岛市崂山区人民法院作出的（2019）鲁0212民初753号《民事判决书》第二项至第六项内容。2、请求判令一审、二审的案件诉讼费由被上诉人承担。其主要的事实与理由:在一审庭审中，上诉人提交相关证据证明涉案房屋存在漏水以及证大物业青岛分公司怠于履行维修义务的事实，但是，对于上诉人的主张一审法院存在认识偏差。并且，被上诉人自称案外人证大物业青岛分公司将其物业管理费、水费、电费等债权转让给了被上诉人，但是，案外人证大物业青岛分公司并没有通过合法有效的方式通知到上诉人，因此，被上诉人对上诉人主张物业管理费、水费、电费等费用没有事实与法律依据。上诉人认为，该判决认定基本事实存在偏差，请求二审法院查明事实真相并撤销一审判决书中第二项至第六项内容。 被上诉人答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人拖欠被上诉人租金、水电、物业费事实清楚，依法应当予以维持，请求驳回上诉，维持一审判决。 大拇指有限公司向原审法院提出诉讼请求：1、依法确认双方于2015年8月12日签订的《证大·大拇指广场房屋租赁合同》已经解除；2、判令贾强支付大拇指有限公司租金428382.54元、物业管理费238358元、电费91160元、水费4019元及逾期付款违约金155169元；3、判令贾强已缴纳的保证金47344.5元归大拇指有限公司所有；4、判令贾强支付大拇指有限公司解除合同违约金72730.17元；5、本案诉讼费、保全费由贾强承担。事实与理由：2015年8月12日，双方签订了《证大大拇指广场房屋租赁合同》，约定大拇指有限公司将其位于崂山区出租给贾强，贾强用于经营“呱呱老火锅”品牌餐饮，租赁期限为5个租约年，并就租金和物业费的数额、支付方式、违约责任等条款进行了明确约定。合同签订后，大拇指有限公司依约将房屋交付给贾强，贾强自2017年1月开始拖欠租金，自2016年6月开始拖欠物业管理费、水电费，大拇指有限公司及物业公司曾多次要求贾强支付拖欠款项，但贾强一直未支付。 贾强在原审中辩称，1、贾强与大拇指有限公司签订《房屋租赁合同》后，大拇指有限公司提供的涉案房屋漏水严重，致使贾强不能正常营业，给贾强造成直接经济损失；2、贾强向大拇指有限公司的物业公司经理宋伟、大拇指有限公司招商部宋娜及时反映涉案房屋漏水事宜，但是物业公司以各种事由推诿搪塞贾强，没有对房屋漏水进行维修，直至大拇指有限公司对涉案房屋停水停电时，涉案房屋的漏水情况还是没有解决；3、大拇指有限公司对涉案房屋进行停水停电后，涉案房屋内尚有贾强的贵重的私人物品及部分店内物品，大拇指有限公司将贾强的贵重私人物品及店内物品全部丢失，大拇指有限公司对此要承担赔偿责任。4、贾强与大拇指有限公司签订《房屋租赁合同》后，贾强对涉案房屋进行了装饰装修，现因大拇指有限公司提出解除房屋租赁合同，大拇指有限公司应补偿贾强的对于涉案房屋装饰装修的剩余价值。综上所述，贾强认为其不应承担大拇指有限公司要求其承担以上各项责任的诉讼请求。 原审查明，2015年8月，大拇指有限公司作为出租方（甲方）、贾强作为承租方（乙方）签订《证大·大拇指广场房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方出租给乙方的房屋位于青岛市崂山区同安路880号2F-26，套内建筑面积150.3平方米，租赁期限为5个租约年，自计租日即交付日（合同暂定为2015年9月15日）开始计算，乙方须从计租日起缴纳租金及其他因房屋使用产生的费用（包括但不限于垃圾清运费、水电费、其他能源费等）。乙方按本合同约定的固定租金标准按月向甲方预付房屋租金，第二个租约年的固定租金为135元/平米/月，第三-四个租约年固定租金为前一个租约年基础上每年递增6%，第五个租约年的固定租金为前一个租约年基础上每年递增6%。乙方以先付后用原则按每三个月为一个付费期间预付房屋固定租金，乙方逾期支付租金的，每逾期一日则需按应付未付租金的千分之五支付违约金。乙方须向甲方支付保证金47344.5元。物业管理费按照每月计租面积每平方米50元向物业管理公司即上海证大物业管理有限公司青岛分公司支付；乙方未能按照合同规定，在租金、物业管理费及其它费用到期支付日后的30天内支付该费用的，甲方有权随时提前终止本合同并合法的提前收回该房屋，因乙方违约造成甲方依据本合同约定提前解除本合同时，甲方有权不予退还乙方已付的保证金，乙方除需承担本合同约定的其他违约责任外，还需支付相当于三个月（合同终止月）的租金及物业管理费的违约金。合同还约定，如果乙方拖欠合同规定的应支付款项，包括但不限于租金、物业管理费、违约金、赔偿金及其它费用等，甲方有权以保证金抵付欠款，有权要求乙方自应付上述欠款之日起按应付未付款项的千分之五承担违约金。合同另就其他相关事宜作出了约定。原审庭审中，大拇指有限公司提交向贾强发出的关于尽快支付租金的催告函及微信送达回执（员工宋娜的微信聊天记录），证明贾强自2017年1月开始拖欠租金，大拇指有限公司曾向贾强发函要求支付拖欠款项，贾强收到该函后一直未支付。贾强的行为已经构成了违约，贾强除了依法应向大拇指有限公司支付租金外，还应根据合同四条、5-5、10-3支付违约金。贾强质证称，对该证据真实性不予认可，大拇指有限公司提交的证据微信聊天记录载体无法证明是与本案原审被告贾强的聊天记录。贾强认为违约金过高。大拇指有限公司原审中提交物业公司向贾强发出的关于尽快支付物业费、电费的收款通知单一宗，证明贾强自2016年7月开始拖欠物业管理费，物业公司多次发函要求被告支付拖欠款项，贾强收到该函后一直不支付上述款项。贾强的行为已经构成了违约，贾强除了支付拖欠物业费、水电费，还应根据合同5-4、5-5支付违约金。贾强质证称，物业费、电费收款通知单真实性不予认可，证明事项不予认可，三份证明是大拇指有限公司单方制作，没有贾强的签名或手印予以确认，大拇指有限公司提供的电费水费没有起止时间、计算标准和计算明细，无法得出应收金额，违约金过高。大拇指有限公司原审中提交上海证大物业管理有限公司青岛分公司（以下简称证大物业青岛分公司）出具的《债权转让通知》、情况说明，证明证大物业青岛分公司将贾强所欠其物业管理费、水电费及违约金等作为债权转让给了大拇指有限公司，故大拇指有限公司有权向贾强主张上述款项。债权转让通知先是给贾强邮寄，是给贾强邮寄的户籍地及房屋居住地，贾强拒收，后来物业公司员工又给贾强发送债权转让通知的短信，贾强已收到该函。贾强质证称，对该证据真实性不予认可，证明事项有异议，大拇指有限公司提供的债权转让协议没有依据合同法第89条，对贾强予以通知，此协议只在转让双方之间有效，不能对抗贾强第三人。大拇指有限公司原审中提交解除合同通知函、微信聊天记录及员工劳动合同，邮寄的解除合同通知函拒收后，又通过微信在3月18日给贾强发的解除合同通知函，证明根据合同10-3-5，大拇指有限公司有权解除合同，大拇指有限公司已经向贾强发解除合同通知函且贾强已经收到，双方合同已经解除。贾强质证称，大拇指有限公司提交的微信聊天记录载体无法证明是与本案原审被告贾强的聊天记录。 贾强原审中提交2017年拍摄的照片打印件一宗，证明租赁房屋漏水情况一直没有维修，影响贾强的正常使用，大拇指有限公司没有尽到维修义务。期间多次与物业经理宋伟以及招商部宋娜沟通维修事项，至今涉案房屋没有维修，物业公司以各种事由推诿搪塞，对此大拇指有限公司应承担由此给贾强造成的损失。大拇指有限公司质证称，对该证据真实性不予认可，照片未显示拍照时间，也不能证明是涉案房屋，且大拇指有限公司未收到贾强的任何关于房屋维修的书面通知。对贾强提交的证据证明事项不予认可，大拇指有限公司尽到了对涉案房屋的应尽义务。 大拇指有限公司原审中称，解除合同通知函要求贾强7日内腾空，但是贾强一直没有腾出房屋，所以就按照解除通知和合同约定在5月份的时候把房屋收回来了，租金计算至2019年3月底。租金一般是一月一交或三月一交，但是实际支付中贾强有拖欠，周期不好计算，之前的一期还欠781.5元，所以就加上了。违约金按照银行同期贷款利率一月一交分段计算，物业费按照每月7515元计算，物业费违约金按照银行同期贷款利率一月一交分段计算。租金违约金、物业费违约金、水电费违约金按银行贷款利率的四倍计算。水电费是抄表，保证金贾强交了47344.5元。 原审认为，大拇指有限公司、贾强签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，双方均应严格履行合同。大拇指有限公司已将涉案房屋交付贾强经营餐饮使用，贾强亦应当按约支付租金等各项费用。大拇指有限公司因贾强拖欠租金等费用，要求解除租赁合同并向贾强邮寄了解除合同通知函，贾强对此不予认可。根据双方签订的租赁合同约定，乙方未能按照合同规定，在租金、物业管理费及其它费用到期支付日后的30天内支付该费用的，甲方有权随时提前终止本合同并合法的提前收回该房屋。本案中，贾强未提交证据证明其已按约支付租金，故对大拇指有限公司主张贾强自2017年1月起欠付租金的事实予以确认，且大拇指有限公司已按照贾强户籍地址向贾强邮寄解除合同通知函，大拇指有限公司主张解除合同符合合同约定，可以确认大拇指有限公司、贾强签订的《证大·大拇指广场房屋租赁合同》自解除合同通知函件退回之日已经解除。因系贾强拖欠租金导致合同解除，故大拇指有限公司依约要求贾强支付解除合同违约金72730.17元【（16728.39元+7515元）×3个月】，未超出合同约定的数额，应予支持。关于大拇指有限公司所提要求贾强支付租金、贾强支付的保证金归大拇指有限公司所有、以及贾强应支付逾期支付租金的违约金的主张，贾强认可其缴纳租金至2017年1月，故大拇指有限公司要求贾强支付2017年1月至2019年3月期间的租金及占用费，符合合同约定及法律规定，应予支持。大拇指有限公司称贾强尚欠2017年1月的租金781.5元，贾强对此无异议，应予支持。故该期间的租金及占用费数额为428382.54元（781.5元+15781.5元×7个月+16019.52元+16728.39元×18个月）。虽然大拇指有限公司主张除上述租金之外，贾强已缴纳的保证金47344.5元亦归大拇指有限公司所有，但根据合同约定保证金可以折抵包括租金在内的欠款，大拇指有限公司在主张贾强支付违约金的同时又主张不退还保证金，与设立保证金的初衷不符，故保证金应折抵贾强欠付的租金，折抵后贾强还应支付大拇指有限公司租金及占用费381038.04元（428382.54元-47344.5元）。关于逾期支付租金的违约金，因合同约定2015年9月15日为计租日，且大拇指有限公司诉请按月计算违约金，可以认定租金违约金起算日期为2017年1月16日，本案中租赁合同约定的计算方式过高，结合合同履行情况及原告损失，酌定以每月所欠付租金数额为基数分段计算、按照中国人民银行同期贷款利率自2017年1月16日计算至2019年3月31日。综上，对贾强应支付租金违约金认定如下表：                            欠付租金                       应付时间                       截止之日                       间隔天数                       利率                       违约金数额                               781.5                       2017/1/15                       2019/3/31                       805                       4.35%                       ￥ 74.98                               15781.5                       2017/2/15                       2019/3/31                       774                       4.35%                       ￥ 1,455.75                               15781.5                       2017/3/15                       2019/3/31                       746                       4.35%                       ￥ 1,403.08                               15781.5                       2017/4/15                       2019/3/31                       715                       4.35%                       ￥ 1,344.78                               15781.5                       2017/6/15                       2019/3/31                       654                       4.35%                       ￥ 1,230.05                               15781.5                       2017/7/15                       2019/3/31                       624                       4.35%                       ￥ 1,173.62                               15781.5                       2017/8/15                       2019/3/31                       593                       4.35%                       ￥ 1,115.32                               15781.5                       2017/9/15                       2019/3/31                       562                       4.35%                       ￥ 1,057.01                               16728.39                       2017/10/15                       2019/3/31                       532                       4.35%                       ￥ 1,060.63                               16728.39                       2017/11/15                       2019/3/31                       501                       4.35%                       ￥ 998.82                               16728.39                       2017/12/15                       2019/3/31                       471                       4.35%                       ￥ 939.01                               16728.39                       2018/1/15                       2019/3/31                       440                       4.35%                       ￥ 877.21                               16728.39                       2018/2/15                       2019/3/31                       409                       4.35%                       ￥ 815.41                               16728.39                       2018/3/15                       2019/3/31                       381                       4.35%                       ￥ 759.58                               16728.39                       2018/4/15                       2019/3/31                       350                       4.35%                       ￥ 697.78                               16728.39                       2018/5/15                       2019/3/31                       320                       4.35%                       ￥ 637.97                               16728.39                       2018/6/15                       2019/3/31                       289                       4.35%                       ￥ 576.17                               16728.39                       2018/7/15                       2019/3/31                       259                       4.35%                       ￥ 516.36                               16728.39                       2018/8/15                       2019/3/31                       228                       4.35%                       ￥ 454.55                               16728.39                       2018/9/15                       2019/3/31                       197                       4.35%                       ￥ 392.75                               16728.39                       2018/10/15                       2019/3/31                       167                       4.35%                       ￥ 332.94                               16728.39                       2018/11/15                       2019/3/31                       136                       4.35%                       ￥ 271.14                               16728.39                       2018/12/15                       2019/3/31                       106                       4.35%                       ￥ 211.33                               16728.39                       2019/1/15                       2019/3/31                       75                       4.35%                       ￥ 149.52                               16728.39                       2019/2/15                       2019/3/31                       44                       4.35%                       ￥ 87.72                               16728.39                       2019/3/15                       2019/3/31                       16                       4.35%                       ￥ 31.90                               合计                                                                                                               ￥19,953.73                关于大拇指有限公司主张的物业管理费及逾期付款违约金、水、电费。租赁合同约定的物业管理费、水、电费收款方为证大物业青岛分公司。大拇指有限公司称证大物业青岛分公司已将其基于该合同项下自2016年7月至租赁合同解除之日的物业管理费、水电费及逾期付款违约金享有的债权转让给大拇指有限公司，因证大物业青岛分公司已按照贾强常住地址将该债权转让通知邮寄给贾强，且该地址曾作为送达地址由贾强一方提供给原审法院，结合微信记录，可以认定该债权转让通知有效，故本案中大拇指有限公司有权向贾强主张上述款项。关于贾强欠付的物业费、水电费数额，因贾强未提交以上费用的缴纳证据，故大拇指有限公司要求贾强支付2016年7月至2019年2月28日的物业管理费238358元（5393元+7515元×31个月）、2016年12月及2017年2月至2019年3月期间水费4019元、2016年12月及2017年2月至2019年3月期间电费91160元的诉讼请求，应予支持。关于逾期支付物业管理费的违约金，因双方约定于每月25日前支付下一个月的管理费，原审法院酌情按每月25日作为贾强应缴纳物业费的时间，又因合同约定的计算方式过高，结合合同履行情况及原告损失，本案酌定以每月所欠付物业费数额为基数分段计算、按照中国人民银行同期贷款利率自2016年6月26日起计算至2019年2月28日。综上，原审法院对贾强应支付物业费违约金认定如下表：                            欠付物业费                       应付时间                       截止之日                       间隔天数                       利率                       违约金数额                               5393                       2016/6/25                       2019/2/28                       978                       4.35%                       ￥ 628.59                               7515                       2016/7/25                       2019/2/28                       948                       4.35%                       ￥ 849.05                               7515                       2016/8/25                       2019/2/28                       917                       4.35%                       ￥ 821.29                               7515                       2016/9/25                       2019/2/28                       886                       4.35%                       ￥ 793.52                               7515                       2016/10/25                       2019/2/28                       856                       4.35%                       ￥ 766.65                               7515                       2016/11/25                       2019/2/28                       825                       4.35%                       ￥ 738.89                               7515                       2016/12/25                       2019/2/28                       795                       4.35%                       ￥ 712.02                               7515                       2017/1/25                       2019/2/28                       764                       4.35%                       ￥ 684.26                               7515                       2017/2/25                       2019/2/28                       733                       4.35%                       ￥ 656.49                               7515                       2017/3/25                       2019/2/28                       705                       4.35%                       ￥ 631.41                               7515                       2017/4/25                       2019/2/28                       674                       4.35%                       ￥ 603.65                               7515                       2017/5/25                       2019/2/28                       644                       4.35%                       ￥ 576.78                               7515                       2017/6/25                       2019/2/28                       613                       4.35%                       ￥ 549.02                               7515                       2017/7/25                       2019/2/28                       583                       4.35%                       ￥ 522.15                               7515                       2017/8/25                       2019/2/28                       552                       4.35%                       ￥ 494.38                               7515                       2017/9/25                       2019/2/28                       521                       4.35%                       ￥ 466.62                               7515                       2017/10/25                       2019/2/28                       491                       4.35%                       ￥ 439.75                               7515                       2017/11/25                       2019/2/28                       460                       4.35%                       ￥ 411.99                               7515                       2017/12/25                       2019/2/28                       430                       4.35%                       ￥ 385.12                               7515                       2018/1/25                       2019/2/28                       399                       4.35%                       ￥ 357.35                               7515                       2018/2/25                       2019/2/28                       368                       4.35%                       ￥ 329.59                               7515                       2018/3/25                       2019/2/28                       340                       4.35%                       ￥ 304.51                               7515                       2018/4/25                       2019/2/28                       309                       4.35%                       ￥ 276.75                               7515                       2018/5/25                       2019/2/28                       279                       4.35%                       ￥ 249.88                               7515                       2018/6/25                       2019/2/28                       248                       4.35%                       ￥ 222.11                               7515                       2018/7/25                       2019/2/28                       218                       4.35%                       ￥ 195.25                               7515                       2018/8/25                       2019/2/28                       187                       4.35%                       ￥ 167.48                               7515                       2018/9/25                       2019/2/28                       156                       4.35%                       ￥ 139.72                               7515                       2018/10/25                       2019/2/28                       126                       4.35%                       ￥ 112.85                               7515                       2018/11/25                       2019/2/28                       95                       4.35%                       ￥ 85.08                               7515                       2018/12/25                       2019/2/28                       65                       4.35%                       ￥ 58.22                               7515                       2019/1/25                       2019/2/28                       34                       4.35%                       ￥ 30.45                               合计                                                                                                                       ￥ 13,667.07                综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认青岛证大大拇指商业发展有限公司与贾强签订的《证大大拇指广场房屋租赁合同》已解除；二、贾强于判决生效之日起十日内向青岛证大大拇指商业发展有限公司支付租金381038.04元及逾期支付租金违约金19953.73元（并以428382.54元为基数，自2019年4月1日起，按照同期银行贷款基准利率（2019年8月20日之后按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算至实际给付之日止）；三、贾强于判决生效之日起十日内向青岛证大大拇指商业发展有限公司支付物业管理费238358元及逾期支付物业费违约金13667.07元（并以238358元为基数自2019年3月1日起，按照同期银行贷款基准利率（2019年8月20日之后按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算至实际给付之日止）；四、贾强于判决生效之日起十日内向青岛证大大拇指商业发展有限公司支付水费4019元；五、贾强于判决生效之日起十日内向青岛证大大拇指商业发展有限公司支付电费91160元；六、贾强于判决生效之日起十日内向青岛证大大拇指商业发展有限公司支付解除合同违约金72730.17元；七、驳回青岛证大大拇指商业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13670元，保全费5000元，共计18670元，由贾强负担15514元，由青岛证大大拇指商业发展有限公司负担3156元。 本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。 本院二审期间查明的事实与原审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案焦点问题系原审法院判决上诉人应付被上诉人租金、违约金、物业管理费、水电费等是否正确。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原审认定涉案租赁合同合法有效符合法律规定，本院依法予以确认。当事人应当按照约定履行自己的义务。上诉人主张其在2017年4月份就不在涉案房屋经营。但上诉人未与被上诉人进行交接，上诉人亦认可涉案房屋一直处于其控制之下，直至2019年4月。双方当事人对于原审对上述各项费用数额的计算均无异议。原审法院据此依照合同约定判决上诉人支付被上诉人欠付租金及违约金有事实及法律依据，本院对此予以确认。债权转让应当通知债务人，正大物业青岛分公司在原审中已表明将涉案物业管理费、水电费等费用的债权转让给上诉人，上诉人业已知晓。上诉人关于债权转让未通知的上诉理由不成立，该上诉请求，本院亦不予支持。关于上诉人所称漏水问题，未提交证据证明其实际损失数额，本案中不予一并处理，上诉人可另行处理。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12009元，由上诉人贾强负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  于 梦 审判员  张晓华   二〇二〇年七月二十九日 法官助理 刘思涵 书记员王晓雨