贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2725民初1526号 当事人基本情况及案件审理经过 原告：贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县瓮水办事处文峰南路83号，统一社会信用代码915227255733024876。 法定代表人：魏瑞维，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭乾忠，男，代理权限为特别授权。 被告：屈进，男，1975年06月08日生，汉族,贵州省瓮安县人，住所地贵州省瓮安县。 本院于2020年5月7日立案受理原告贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司（以下至判决主文前简称“佳美公司”）诉被告屈进物业服务合同纠纷一案，依法适用简易程序于2020年7月9日公开开庭进行了审理，原告佳美公司委托代理人彭乾忠到庭参加诉讼，被告屈进经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 当事人诉辩内容 原告佳美公司的诉讼请求：1、依法判令被告缴纳自2017年4月30日至2020年4月30日的物业服务费用4693.68元、公摊费366.5元、滞纳金1232.09元、违约金410.70元，合计6702.97元；2、诉讼费用由被告承担。 被告屈进未答辩、未举证。 审理查明的事实 原告佳美公司于2012年11月22日与贵州锦美房地产开发有限公司签订贵州省瓮安县锦美时代广场《物业管理服务合同》，入驻贵州省瓮安县锦美时代广场小区，提供前期物业服务。合同双方在《物业管理服务合同》中约定：第三层（含三层）楼以上按月1.00元/㎡建筑面积（含电梯使用费）计收物业服务费，小区公共设施设备所产生的公共能耗费（水电费、柴油发电机在发电阶段用的柴油费）由小区业主和使用人按户据实分摊。 被告屈进购买位于贵州省瓮安县业主。2015年4月28日，被告屈进与原告佳美公司签订锦美时代广场《前期物业管理服务协议》，约定的主要内容为：业主的责任不得改变小区任何部分的外貌，不得在小区外墙上安装任何雕塑品、遮光帘、遮篷、防盗网（窗）、花架、天线、旗杆、悬挂旗帜、横幅标语、广告牌、招牌、灯箱或其他任何饰物，亦不得堵塞任何窗户；高层住宅按每平方米建筑面积1元／月的标准计收物业管理费；公用的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，费用向业主公摊计收，实行非“一户一表制”或使用二次加压供水的用户，总、分表差额或二次加压耗电由业主据实分摊，按年交纳，业主需在每月1日至当月10日缴交一年的管理费；原告服务内容为该小区房屋共用部位、共用设备及其运行的维护和管理、该小区公共环境卫生、垃圾清运及管道疏通、公共绿化养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护及安全防范，业主欠缴的款项未能于到期日起十五天内支付则按每日千分之三计算自应付之日起至支付日的滞纳金，等等。屈进缴纳了2017年4月30日之前的物业服务费用。 2018年，瓮安县锦美时代广场业主委员会成立后，原告佳美公司与该业主委员会于2018年8月1日签订《物业服务合同》，约定合同期限为五年，自2018年8月1日起至2023年7月31日止，高层住宅物业管理服务费为每平方米建筑面积1元/月，公共能源分摊为每户每年100元，按半年或年度缴纳，于到期前20日履行缴纳义务；服务内容为该小区房屋共用部位、共用设备及其运行的维护和管理、该小区公共环境卫生、垃圾清运及管道疏通、公共绿化养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护及安全防范，业主未能按时如数缴纳物业服务费则应按每日万分之五的标准计算向原告支付违约金，等等。被告屈进从2017年4月30日起至2020年4月30日止的物业服务费4693.68元、公摊费366.5元未交纳。原告催收未果，故诉至本院，请求支持其前述诉讼请求。 上述事实，有原告陈述和原告提交的前期物业管理服务协议、物业服务合同、业主资料登记表、缴费明细、催收通知、公共用电分摊明细、照片、滞纳金明细、接房流转表等证据在卷佐证，经本院审查，可以采信。 判决理由和结果 本院认为，被告系瓮安县锦美时代广场小区的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》原告与贵州锦美房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》、与瓮安县锦美时代广场业主委员会签订的《物业服务合同》，均合法有效，对原、被告均具有约束力。原告已为被告提供物业服务至今，被告应按照约定的缴费时间，及时履行向原告支付享受原告提供物业服务期间已届履行期限的物业服务费。但原告除已支付2017年4月30日之前的物业服务费外，尚欠已届履行期限的从2017年4月30日起至2020年4月30日止共计38个月的4693.68元、公摊费366.5元，至今未付。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和国务院《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，原告要求被告给付物业服务费4693.68元、公摊费366.5元，共计5060元（取整），理由充分，本院予以支持。对于原告要求被告支付滞纳金1232.09元、违约金410.70元，共计1642.79元的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，被告应按合同约定向原告支付违约金，鉴于原告主张的滞纳金、违约金均属违约金性质，且金额过高，已超过《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定的关于违约金的最高限额，综合本案具体情况，本院酌情按逾期未付款金额5060元的20%支持违约金，即为5060元×20%=1012元，对原告诉请超出部分，本院不予支持。 被告经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，应由其自行承担缺席判决的法律后果。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限屈进于本判决生效后五日内给付贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司2017年4月30日起至2020年4月30日期间的物业服务费、公摊费共计五千零六十元； 二、限屈进于本判决生效后五日内给付贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司违约金一千零一十二元； 三、驳回贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费减半收取人民币25元（贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司已预交），由屈进负担连同上述款项一并给付。 权利义务告知 如义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人给付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费50元，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，逾期本判决则发生法律效力。 如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。 审判员  卢金国 二〇二〇年七月三十日 书记员  王 芸