上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4616号上诉人（原审原告）：龚忠民，男，1970年9月30日生，汉族，住福建省邵武市五四路县。委托诉讼代理人：彭胜利，福建则刚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海茸北资产经营有限公司，住所地上海市松江区茸北镇茸梅路149号。法定代表人：唐芬，总经理。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：万树祥，上海龙元律师事务所律师。上诉人龚忠民因与被上诉人上海茸北资产经营有限公司（以下简称茸北公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初13776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龚忠民上诉请求：撤销原判第二、三项，改判茸北公司退还房屋租赁保证金5万元，支付违约金8,883,866.48元。事实与理由：1.一审没有查明龚忠民损失的金额，以酌定方式判决茸北公司支付违约金依据不足。2.根据举证责任分配原则，茸北公司提出违约金过高，举证责任应在茸北公司，一审把举证责任分配给龚忠民，显失公正。茸北公司辩称：不同意龚忠民的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。理由如下：1.龚忠民在一审中没有提供证据证明上海市松江区XX街道XX路XX号XX市场以上的二、三层混合结构房屋计2,336.89平方米（以下简称涉案房屋）装修残值损失，龚忠民明知涉案房屋实际情况，单方面进行投资装修，相应后果由其自行承担，且龚忠民将涉案房屋转租给案外人使用，涉案房屋装修残值已经不存在了。龚忠民在另案中提出反诉，主张装修损失50万元，该诉请未获得法院支持，龚忠民对此也没有提起上诉，故一审法院酌情认定茸北公司支付龚忠民违约金80万元符合事实。2.违约金应基于实际损失认定，龚忠民对其实际损失更加清楚，故举证责任在龚忠民。龚忠民向一审法院起诉请求判令：1.确认龚忠民与松江区中山街道建设委员会于2012年3月30日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月18日解除；2.判令茸北公司退还龚忠民房屋租赁保证金5万元，并支付龚忠民违约金8,883,866.48元、可得利益1,219,920元、（2018）沪0117民初10248号民事判决中龚忠民承担的损失534,061.13元。一审审理过程中，龚忠民变更诉请为：1.确认龚忠民与松江区中山街道建设委员会于2012年3月30日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月18日解除；2.判令茸北公司退还龚忠民房屋租赁保证金5万元，并支付龚忠民违约金8,883,866.48元。一审法院认定事实如下：涉案房屋于1999年7月7日取得建设工程规划许可证，建设单位为原松江区茸北镇城镇建设委员会，共3层，面积为4,818.29平方米，至今未办理不动产权证，也未取得竣工消防验收。2012年3月30日，龚忠民作为承租方（乙方）重庆XX火锅（暂用名）的投资人与原松江区中山街道建设委员会作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，为配合乙方开展生产经营活动，甲方同意将农贸市场附属南侧停车场及道路在租赁期内提供给乙方无偿使用及管理，但乙方须留出农贸市场通道，租赁期自2012年3月30日起至2021年12月31日止。合同第四条约定，2012年3月30日至2012年12月31日期间租金免除，2013年1月1日至2014年12月31日，二层1,444.64平方米以每平方米每日0.5元计，年租金为263,646元，局部二层夹层及三层890平方米以每平方米每日0.25元计，年租金81,212元，共计年租金为344,858元，以后每两年在原有的基础上以总额递增4%，第4-5年即358，652元（344,858元×1.04），第6-7年372,998元，第8-9年387,917元，第10年403,433元。合同第五条约定，乙方应当向甲方交付房屋租赁保证金5万元，在签订本合同时一次交付。保证金在合同终止（解除）时，在查明乙方没有拖欠租金、水电、通讯等应当由乙方支付的其他费用的情况时，全额返还给乙方，不计利息。甲方收到乙方保证金后的三天内将租赁房屋交付给乙方使用。合同第十五条约定，任何违反本合同规范的行为均被认定为违约行为，违约方应当向对方支付违约金。违约金以合同总额每天1‰计算，起算期间为违约行为发生的第二天起违约行为终了时止……。合同另对其他相关事项进行了约定。龚忠民在该合同尾部投资人处签字,另盖有“上海XX有限公司”公章，龚忠民为该公司股东，该公司已于2014年7月注销。2012年9月4日，经上海市松江区中山街道审批《中山街道固定资产调拨单》，涉案房屋由原松江区中山街道建设委员会调入茸北公司。其后，原松江区中山街道建设委员会就涉案合同的权利义务由茸北公司承继。2019年7月17日，龚忠民向茸北公司发出《解除租赁合同通知书》，以涉案房屋未办理产权证及初始消防验收合格证明，无法从事商业经营为由，要求解除合同并支付违约金。茸北公司于2019年7月18日收到上述通知书。2019年7月26日，龚忠民致电茸北公司要求退租。一审法院另查明，2018年6月22日，钟艺顺以房屋租赁合同纠纷为由，将龚忠民诉至一审法院，案号为（2018）沪0117民初10248号，茸北公司作为第三人参与该案诉讼。钟艺顺请求判令：1.确认钟艺顺与龚忠民于2018年3月28日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月1日解除；2.判令龚忠民返还钟艺顺保证金15万元；3.判令龚忠民返还钟艺顺自2018年6月1日至2018年11月30日的租金45万元；4.判令龚忠民赔偿钟艺顺自2018年1月31日至2018年5月31日的使用费损失35,200元；5.判令龚忠民返还钟艺顺停车场转让费3万元；6.判令龚忠民赔偿钟艺顺装修损失207,855元及经营损失34,000元。龚忠民在该案中提出反诉：1.判令钟艺顺搬离并返还龚忠民涉案房屋；2.判令钟艺顺支付龚忠民自2018年12月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（按年租金90万元计算）；3.判令钟艺顺赔偿龚忠民装修损失50万元。该案中，一审法院查明，2018年3月28日，钟艺顺作为承租方（乙方）、龚忠民作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用；总面积为2,336.89平米；乙方承租上述房屋的用途根据营业执照经营范围而定，涉及经营许可的以经营许可证为准，甲方配合提供商户办理营业执照时所需的材料和证明，若原房东不允许经营，乙方有权终止合同；房屋免租期自2018年3月26日起至2018年5月31日止，租赁期限自2018年6月1日起至2021年12月31日止；年租金为90万元。在该案审理中，茸北公司称，其将涉案房屋出租给龚忠民是客观真实的，对于龚忠民将涉案房屋转租给他人的情况，是知晓并同意的。龚忠民于2019年6月21日出具《情况说明》一份，写明其已于出具情况说明当日收回涉案房屋。2019年6月28日，一审法院作出（2018）沪0117民初10248号民事判决，载明因钟艺顺、龚忠民均明知钟艺顺承租涉案房屋用于开办教育培训机构，而涉案房屋未有消防竣工验收或备案有关材料，钟艺顺无法办理出相关证照，不能实现合同目的，龚忠民作为出租人，未能提供办理证照所需材料，且在知晓合同继续履行存在问题后，消极怠于处理，对租赁合同的解除，应承担主要过错责任；而钟艺顺作为承租人，签订合同前未能审慎查明涉案房屋办理证照所需相关材料，应承担次要的过错责任，结合双方过错程度、租金支付情况及案件实际情况等因素，酌情确定钟艺顺对合同解除造成的损失承担30%的责任，龚忠民对合同解除造成的损失承担70%的责任，并判令：一、钟艺顺与龚忠民签订的《房屋租赁合同》于2018年10月29日解除；二、钟艺顺于判决生效之日起十日内支付龚忠民自2018年10月30日起至2019年6月21日止的剩余占有使用费93,996.91元；三、龚忠民于判决生效之日起十日内返还钟艺顺保证金15万元；四、龚忠民于判决生效之日起十日内返还钟艺顺停车场转让费3万元；五、龚忠民于判决生效之日起十日内赔偿钟艺顺装修损失115,619.70元；六、驳回钟艺顺的其余诉讼请求；七、驳回龚忠民的其余反诉诉讼请求。上述判决现已生效。一审庭审中，龚忠民、茸北公司一致确认，龚忠民已将涉案房屋租金支付至2019年6月30日。龚忠民称，其损失包括装修残值损失约600万元，经营损失及可得利益损失1,000万元以上及（2018）沪0117民初10248号案件中其需向钟艺顺赔偿的损失。龚忠民另提交装修合同、报警记录等一组，以证明就涉案房屋龚忠民数次装修花费约800万元，但因被盗，现能提供票据的支出为649,029元，合同金额为722,890元。茸北公司对该组证据真实性、关联性均不予认可，认为无法体现龚忠民的损失，且龚忠民对于涉案房屋状态是清楚知晓的。龚忠民又提交通话记录一组，以证明其于2019年12月9日与涉案房屋所在XX市场吴某通话，吴某称，自龚忠民办公室被盗后，经茸北公司经理指示，其将涉案房屋上锁，停车场等附属设施亦有他人接管，故茸北公司已将涉案房屋及停车场等附属设施收回。一审法院认为，龚忠民及原上海XX有限公司与原松江区中山街道建设委员会签订的涉案合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。在涉案房屋经资产调拨至茸北公司以及原上海XX有限公司注销后，上述合同所约定的权利义务实际由龚忠民、茸北公司予以履行，双方当事人均应受此约束。然涉案合同约定的租赁用途为开设火锅店，但涉案房屋至今未经消防验收合格致使房屋不符合使用条件，违反了《消防法》的相关规定，故龚忠民请求解除合同，予以支持。对于合同解除时间，以龚忠民发出解除通知并到达茸北公司之日为准，鉴于此，龚忠民关于确认涉案合同于2019年7月18日解除的诉请于法有据，予以支持。现龚忠民、茸北公司对于解除涉案合同无异议，但对于导致合同解除的违约责任在于何方存在分歧。鉴于合同解除系涉案房屋缺乏竣工消防验收所致，茸北公司作为出租人，未能提供符合约定目的的标的物，应承担主要过错责任，而龚忠民作为承租人，在租赁后数月即对此予以知晓，且实际使用长达数年，其自身亦有一定过错，应承担次要过错责任。对于龚忠民主张的违约金，系双方合同明确约定，但对于标准本身，显然高于龚忠民能够举证证明的损失，故一审法院兼顾龚忠民的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等因素，依法酌定该违约金为80万元。对于龚忠民主张的保证金，龚忠民未提供证据证明保证金已实际支付及支付的具体金额，茸北公司亦不予认可收到过该笔款项，故龚忠民应对此承担举证不力的后果，对龚忠民要求茸北公司返还保证金5万元的诉请不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国消防法》第十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）款之规定，于二○二○年二月二十八日作出判决：一、确认龚忠民与原松江区中山街道建设委员会于2012年3月30日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月18日解除；二、上海茸北资产经营有限公司于判决生效之日起十日内支付龚忠民违约金80万元；三、驳回龚忠民的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74,337元，由龚忠民负担62,537元，由上海茸北资产经营有限公司负担11,800元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点是一审法院酌定茸北公司支付龚忠民违约金80万元是否合理？首先，双方在2012年就签订了租赁合同，龚忠民自述当时其对涉案房屋未办理产权证、未办理消防竣工验收合格手续是明知的，龚忠民直至2019年才以上述理由要求解除合同，自身亦有过错，双方应承担同等过错责任，一审法院认定茸北公司应承担主要过错责任，龚忠民承担次要过错责任有误，本院予以纠正，鉴于茸北公司未提出上诉，系茸北公司自行处分自己的民事权利及诉讼权利，视为其对一审法院判决的服从。其次，关于龚忠民主张的违约金，龚忠民主张其装修花费约800万元，但其仅能提供的票据金额为649,029元，合同金额仅为722,890元，龚忠民在另案中赔偿他人的装修损失，因龚忠民自始知道涉案房屋未办理消防竣工验收，其将涉案房屋转租他人导致损失，系其经营风险，不应计入其损失，一审法院根据本案的实际情况酌定本案违约金为80万元，并无明显不当，本院予以确认。关于龚忠民主张的保证金，本院认同一审法院的认定，在此不再赘述。关于违约金的举证责任，违约金是以守约方的实际损失作为调整的依据，龚忠民负有证明其实际损失的举证责任。综上，龚忠民的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74,337元，由龚忠民负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年七月二十一日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……