四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1303民初825号 原告：邹晓琴，女，汉族，1960年1月20日出生，住所四川省南充市顺庆区，经常居住地四川省南充市顺庆区湖州街南门新城一区２栋２单元13-3号。 委托诉讼代理人：胡珊珊，四川惠博律师事务所律师，执业证号15113201511667659。 原告：李军，男，汉族，1960年8月16日出生，住所四川省南充市顺庆区，经常居住地四川省南充市顺庆区湖州街南门新城一区２栋２单元13-3号。 委托诉讼代理人：胡珊珊，四川惠博律师事务所律师，执业证号15113201511667659。 被告：南充市东城置业有限公司，住所四川省成都市青羊区提督街99号恒大中心31楼，统一社会信用代码91511303MA629D098K。 法定代表人：杨衍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李雄，四川泰宇律师事务所律师，执业证号15113201410552040。 委托诉讼代理人：刘欣，四川泰宇律师事务所律师，执业证号15113201611870805。 原告邹晓琴、李军与被告南充市东城置业有限公司（以下简称东城置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年4月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李军及其与邹晓琴的共同委托诉讼代理人胡珊珊，被告东城置业公司的委托诉讼代理人李雄、刘欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹晓琴、李军向本院提出诉讼请求：解除邹晓琴、李军与东城置业公司签订的《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）及补充协议，东城置业公司退还邹晓琴、李军购房款624596元，住宅维修资金6313.2元，并自2018年1月8日起按银行同期贷款利率向邹晓琴、李军支付资金占用利息至本息付清之日止。事实及理由：2018年2月4日，邹晓琴、李军夫妇与东城置业公司签订买卖合同及补充协议，约定邹晓琴、李军购买东城置业公司开发的位于南充市高坪区房屋，但东城置业公司未将买卖合同及补充协议送给邹晓琴、李军。邹晓琴、李军分别于2018年1月8日按约缴纳购房款624596元、2018年3月17日缴纳住宅专项维修资金6313.2元，其余购房款向东城置业公司指定的南充农村商业银行股份有限公司办理房屋按揭贷款。事后，邹晓琴、李军按照东城置业公司以及银行要求，提交了办理贷款的相关资料，但银行告知系由于东城置业公司恒大悦龙台一期房屋所在土地存在查封等原因导致无法办理贷款。 东城置业公司辩称，邹晓琴、李军诉请购房款金额应以其向法庭出示的收条为准，东城置业公司没有收取邹晓琴、李军的维修基金，无义务退还。东城置业公司土地抵押在预售合同中已告知邹晓琴、李军，并不必然导致按揭手续不能办理。邹晓琴、李军无权解除合同，东城置业公司因其违约于2019年11月30日已通知二人解除合同，东城置业公司应按照合同约定扣除总房价款10%的违约金后，再退还邹晓琴、李军剩余购房款。东城置业公司但不应向邹晓琴、李军支付资金占用利息，也不应承担案件受理费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的证据，本院予以确认。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 邹晓琴、李军夫妇2017年11月5日向东城置业公司交纳定金30,000元后，于2018年1月6日与东城置业公司签订《南充恒大悦龙台商品房认购书》（以下简称认购书），约定邹晓琴、李军认购东城置业公司开发的南充恒大悦龙台楼盘Ｄ地块14幢2单元3－4层2号一套建筑面积157.83平方米、套内面积124.33平方米的预售商品房，总房款1,724,596元，认购人当月8日前支付首期购房款594,596元（不含定金）并签订买卖合同，余款1,100,000元采取银行按揭贷款方式支付并在当月9日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，银行批准按揭贷款额不足认购人申请金额的差额，由认购人在10日内付清，同意完全按东城置业公司在销售中心公示的买卖合同及补充协议等样板条款签订案涉买卖合同及补充协议，不再变更、增加或减少任何条款。 2018年1月8日，邹晓琴、李军向东城置业公司支付首期购房款594,596元，东城置业公司向邹晓琴、李军出具了624,596元购房款（含定金30,000元）的收条。2018年2月4日，双方签订与认购书对应的案涉买卖合同及补充协议，邹晓琴、李军还向东城置业公司出具承诺函一份。 双方所签案涉买卖合同是四川省住房和城乡建设厅与四川省工商行政管理局共同制订的示范文本。其中，合同首部前的南充市房地产管理局特别提示，买受人应按照南府办函（2009）244号文件规定，在签订商品房买卖合同前到开发建设单位领取维修资金缴款通知书，将应交存的首次住宅专项维修资金存入南充市房屋维修资金管理中心在四川天府银行吉隆支行的账号上。合同首部前的说明载明，买卖双方可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据买卖房屋的具体情况签订补充协议，在任何情况下买受人都应当至少持有一份合同原件。合同第五条载明，与该商品房有关的土地使用权的抵押权人为浙江民泰商业银行股份有限公司成都分行，抵押登记日期为2017年10月25日，抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定见附件三，但附件三并无抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定。合同第九条的付款方式及期限只约定买受人于2018年1月8日前支付首期房价款624,596元（含定金），余款1,100,000元向指定银行申请贷款支付，未约定余款支付期限。合同第三十九条约定，对买卖合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除买卖合同中约定应由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以买卖合同为准。 双方所签补充协议第二条对买卖合同第九条予以补充，买受人须在合同签订当日付清首付款624,596元，首付款付清当日内由买受人向指定银行申请按揭贷款1,100,000元，买受人必须在认购书约定日期内办理完毕银行按揭申请手续并签订抵押贷款合同，提供银行按揭所需的全部真实资料，如逾期办理或逾期提供相关资料20天以上的，或者银行批准按揭贷款额不足或未获批准又逾期20天以上未补足差额或余款的，均视作买受人单方解除合同，买受人应向出卖人支付总房款10%的违约金，出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房；买受人在办理完毕银行按揭手续之前要求终止合同的，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金。第十六条约定买卖合同内容与补充协议内容不一致的，以补充协议为准。补充协议未约定双方各持一份，也无需接受行政备案审查。 邹晓琴、李军出具的承诺函是东城置业公司提供的预留填空式打印件，只手书了预售商品房的房号和姓名。买受人承诺按认购书、买卖合同及补充协议约定时间前往银行办理完毕按揭手续，若逾期10天仍未办理完毕的，出卖人有权单方解除合同，没收买受人总房款10%作违约金。承诺函一式一份交由出卖人保管。 双方签订买卖合同后，邹晓琴、李军于2018年3月17日向南充市房屋维修资金管理中心向四川天府银行吉隆支行账号缴存首次住宅专项维修资金6313.20元。但邹晓琴、李军到东城置业公司指定银行申请按揭贷款，因案涉土地使用权抵押于他人而未获批准，邹晓琴、李军未能支付余款1,100,000元。2019年10月15日，东城置业公司清偿抵押贷款本息后，该土地使用权的抵押权已予注销。2019年11月30日，东城置业公司向邹晓琴、李军寄送解除合同通知，以买受人未在认购书约定日期内办理完毕银行按揭申请手续并签订抵押贷款合同为由，要求邹晓琴、李军前去办理合同解除善后事宜并主张按总房款10%扣除邹晓琴、李军的违约金。邹晓琴、李军未予回复，东城置业公司至今未退还邹晓琴、李军已交购房款。审理中，邹晓琴、李军称东城置业公司至今未将买卖合同及补充协议交付邹晓琴、李军，并提供了已生效的（2019）川1303民初2159号《民事判决书》，证明东城置业公司对于案涉楼房的交易习惯为在签订商品房买卖合同后，仅向购房者交付交款凭证而不向购房者交付商品房屋买卖合同等文件。东城置业公司开庭审理中出示了买卖合同和补充协议及承诺函原件、解除合同通知及寄递资料。 本院认为，本案争议焦点在于案涉买卖合同是否应当解除和双方是否应向对方承担违约责任及出卖人是否应当向买受人返还首次住宅专项维修资金6313.20元的问题。 一、关于买卖合同是否应当解除的问题。双方2018年2月4日签订买卖合同后，买受人因到出卖人指定银行申请按揭贷款迟迟未获批准又未支付余款、不能实现合同目的，即于2020年4月1日向本院起诉要求解除买卖合同，出卖人在起诉前的2019年11月30日也向买受人寄送了解除合同通知。可见，双方对解除买卖合同并无异议，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，买卖合同应予解除。 二、关于买受人是否应按总房款10%向出卖人承担违约责任的问题。出卖人主张违约金的依据是双方补充协议第二条约定及买受人承诺函的承诺，但这种约定和承诺本身存在诸多争议。第一，众所周知，买受人无权干涉银行是否向买受人提供按揭贷款、提供多少按揭贷款、何时提供按揭贷款，出卖人基于与指定银行的合作关系通常有能力协助买受人成功申请银行按揭贷款。双方2018年1月6日签订认购书约定买受人的余款由银行按揭贷款支付并在当月9日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，是买受人当月9日前提交银行所需申请资料之意，没有当月9日成功获得银行批准并办理完毕之意，双方2018年2月4日签订的买卖合同未约定买受人余款的付款期限，双方同日签订的补充协议及买受人仅填写房号和姓名的承诺函才将指定银行2018年1月9日前不发放按揭贷款的责任全部推给了买受人一方。当时双方均已明知指定银行在2018年1月9日前未批准并办理完毕买受人按揭贷款手续，相当于买受人2018年2月4日签订买卖的同时就预先承认自己签约前已违约，显然补充协议和承诺函不是买受人的真实意思表示。第二，买受人认购时即提出需申请按揭贷款但是否成功尚不确定，如不成功且非买受人自身原因，出卖人通常应允许买受人选择解除合同而无须承担违约责任，才能最大可能促成交易，否则买卖双方很难进一步磋商成交，所以认购书和案涉买卖合同中并没有承担逾期付款违约责任的内容。补充协议约定和承诺函中虽载明买受人按揭贷款不成功需承担逾期付款违约责任，但与此前认购书约定认购人今后同意完全按出卖人公示的商品房买卖合同及补充协议等样板条款签订案涉买卖合同及补充协议、出卖人又未将案涉买卖合同及补充协议实际交付给买受人而买受人无法提出异议有关，出卖人存在违反合同示范文本“在任何情况下买受人都应当至少持有一份合同原件”的过错，违背了买受人的交易初衷，超出了买受人正常预期范围，明显不合理限制了买受人终止合同的权利。第三，合同第五条载明的案涉土地使用权抵押权人在合同附件三中并无同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定，出卖人也承认是2019年10月15日清偿抵押贷款本息后才注销了该土地使用权的抵押权，可见买受人诉称其无法办理按揭贷款的原因是出卖人案涉土地使用权抵押于他人而未获批准的事实成立，买受人并无违约行为。第四，补充协议及承诺函载明的买受人逾期付款违约责任明显加重了买受人责任，与买卖合同约定不一致，但二者均约定内容不一致时以各自内容为准，显然是自相矛盾的。案涉买卖合同采用相关行政管理部门制订的示范文本并需接受相关行政管理部门的备案审查，而补充协议和承诺函不需接受行政备案审查，前者为了预防买卖双方签订不公平、不合理的补充协议，保护处于弱势地位的买受人的合法利益，才专门规定补充协议中含有不合理地减轻或免除合同中约定应由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以合同为准，与《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”、第四十一条“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定精神完全一致。因此，对买卖合同与补充协议、承诺函相冲突的内容，理当作出不利于提供格式条款的出卖人的解释，争议内容应以买卖合同为准，出卖人以双方所签补充协议及买受人承诺函向买受人抗辩主张逾期付款违约责任，本院不予支持。 三、关于出卖人是否应向买受人承担逾期退还购房款利息损失的问题。出卖人2018年2月4日签订买卖合同时，明知指定银行未在2018年1月9日批准并办理完毕买受人的按揭贷款手续，却让买受人签订和填写补充协议和承诺函自认合同成立前已存在逾期付款违约行为；出卖人在合同成立后，因其案涉土地使用权抵押于他人又不将买卖合同及补充协议交付给买受人，客观上为买受人向指定银行或其他银行申请按揭贷款设置了障碍；出卖人在2019年10月15日清偿抵押贷款本息注销该土地使用权的抵押权、消除买受人申请按揭贷款障碍后，又主张解除买卖合同。可见，出卖人存在恶意违约行为，买受人主张出卖人从2018年1月8日付款之日起至清偿之日止支付已付购房款的资金占用利息，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”规定，本院应予支持。由于中国人民银行自2019年8月20日起已授权全国银行间同业拆借中心每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率已经取消，买受人主张已付购房款利息中，2018年1月8日至2019年8月19日可按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至实际清偿日止可按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 四、关于出卖人是否应当向买受人返还首次住宅专项维修资金6313.20元的问题。买受人按有关规定向南充市房屋维修资金管理中心缴存的首次住宅专项维修资金6313.20元，不是出卖人收取的买卖标的物价款，出卖人辩称不承担返还责任，本院应予支持。 综上所述，邹晓琴、李军的主要诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第九十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，判决如下： 一、解除邹晓琴、李军与南充市东城置业有限公司2018年2月4日签订的商品房买卖合同及补充协议； 二、南充市东城置业有限公司于本判决生效后五日内向邹晓琴、李军退还购房款624,596元，并支付2018年1月8日至2019年8月19日按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算应退而未退购房款624,596元的利息和2019年8月20日至实际清偿日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的未退购房款的利息； 三、驳回邹晓琴、李军的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4882元（邹晓琴、李军已预交），由南充市东城置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 对已发生法律效力的判决书，在义务人不履行义务时，权利人有权向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。 审 判 长  李光富 人民陪审员  龙远强 人民陪审员  何德华 二〇二〇年七月二日 书 记 员  姚 荣