广东省东莞市第三人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1973执异226号 案外人：郑顺忠，男，汉族，1974年10月4日出生，住广东省普宁市。 委托代理人：张雄，系广东硕源律师事务所律师。 委托代理人：陈锐强，系广东硕源律师事务所律师。 申请人：萧达辉，男，汉族，1983年4月3日出生，住广东省东莞市。 申请执行人：东莞市家伙物业管理有限公司，住址为广东省东莞市横沥镇中山东路228号306。 法定代表人吴伟奇。 被执行人：游国如，男，汉族，1955年8月10日出生，住广东省东莞市。 被执行人：游庆安，男，汉族，1984年9月10日出生，住广东省东莞市。 被执行人：游凤葵，女，汉族，1955年8月15日出生，公民身份证住址为广东省东莞市。 关于本院执行的申请执行人东莞市家伙物业管理有限公司与被执行人游国如、游庆安、游凤葵其他执行纠纷一案【案号为（2019）粤1973执8960号】，本院于2020年3月17日在东莞市自然资源局第一顺位轮候查封了被执行人游庆安名下位于东莞市常平镇板石霞村新村南街10号的宅基地使用权【权属证明号码：粤（2018）东莞不动产权第0000556号】及其地上建筑物（以下简称“案涉不动产”），案外人郑顺忠于2020年7月2日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。 案外人郑顺忠向本院提出异议请求：请求法院终止对（2019）粤1973执8960号案（查封清单编号：NO.A0024521）查封的案涉不动产的执行，并解除对案涉不动产的查封等强制执行措施。事实和理由:案外人郑顺忠与游庆安于2014年6月6日在东莞市法律服务所的见证下签订了《房地产转让合同》【见证书编号：（2014）东常见字第075号】，约定由游庆安将案涉不动产的宅基地使用权及地上建筑物一层作价90万元出售给异议人，签约当天案外人向游庆安支付了85万元，余款5万元在游庆安补办了案涉不动产的土地使用权证并交付给案外人后案外人已于2018年1月5日支付给游庆安。同时，该案涉不动产的转让已得到案涉不动产的集体土地所有权人××常××村民委员会、××常××村股份经济合作社的同意并出具书面的《证明》加以佐证。案外人郑顺忠自受让案涉不动产后，又出资与该案涉不动产西边相邻业主游志安共同将房屋从原来的一层建造至五层半及进行装修，且该五层半的房屋与游志安的五层半房屋为连体建筑物，两间房屋中间共用承重梁、柱及墙体等，无法分割。案外人自受让案涉不动产之日起已投入巨额资金共计240万元左右。现案涉不动产一楼为商铺，该商铺是与游志安的一楼商铺连为一体无法分割的，案外人一家7口目前居住在案涉不动产内。综上，案外人认为案涉不动产属于案外人所有，请求法院尽快终止对案涉不动产的查封以及解除对案涉不动产的所有执行措施，以维护案外人的合法权益。 案外人郑顺忠为证明其主张，向本院提交了《见证书》及合同见证费发票、《房地产转让合同》及村集体的《证明》、案涉不动产转让款的收据、银行转账记录、不动产权证书、案涉不动产的照片等予以佐证。 经审查查明，案涉不动产位于东莞市常平镇××新村××号，权属证明号码：粤（2018）东莞不动产权第0000556号，登记权利人为游庆安；案涉不动产曾用土地证号为“东府集用（2004）第1900241006049号”，该土地上的建筑物未进行登记，土地使用权的权利性质为批准拨用，权利类型为宅基地使用权。 再查明，案外人提交的证据主要内容如下：游庆安作为甲方与郑顺忠作为乙方于2014年6月6日在东莞市法律服务所的见证下签订了《房地产转让合同》，主要约定甲方将案涉不动产以90万元转让给乙方，占地面积为101.30平方米，转让时该地上只有一层建筑物，当时案涉不动产已办理了土地证，但在双方签订合同时土地证已遗失需要补办，没有办理房产证。按照该《房地产转让合同》的约定，乙方于2014年6月6日向甲方支付了85万元，并在甲方补办了土地使用权证且交付给乙方后乙方于2018年1月5日向甲方支付了余款5万元，两次付款均有甲方出具的书面收据予以佐证。该案涉不动产的转让已得到案涉不动产的集体土地所有权人××常××村民委员会、××常××村股份经济合作社的同意并出具书面的《证明》加以佐证。目前案涉不动产为五层半建筑，且与相邻的登记在游志安名下的宅基地使用权的地上建筑物相连（共墙）。另，案外人郑顺忠的籍贯为广东省普宁市南溪镇，户口住址为广东省××市南溪镇××村寨后围1号。 另查明，关于本院受理的原告萧达辉与被告游国如、游庆安民间借贷纠纷一案【案号为（2018）粤1973民初11128号】，依据原告萧达辉提出的财产保全申请，本院作出（2018）粤1973民初11128号民事裁定书，于2019年1月4日在东莞市自然资源局依法查封了被告游庆安名下案涉不动产，查封期限为两年，自2019年1月4日起至2021年1月3日止。此外，本院在执行××人东莞市家伙物业管理有限公司与被执行人游国如、游庆安、游凤葵其他执行纠纷一案【案号为（2019）粤1973执8960号】过程中，因被执行人游庆安、游国如、游凤葵未自觉履行（2018）清仲字第513号仲裁裁决书确定的付款义务，本院作出（2019）粤1973执8960号执行裁定书，于2020年3月17日在东莞市自然资源局第一顺位轮候查封了被执行人游庆安案涉不动产。 以上事实，有《见证书》及合同见证费发票、《房地产转让合同》及村集体的《证明》、收据、银行转账记录、不动产权证书、案涉不动产的照片、执行笔录、执行裁定书、民事裁定书、仲裁裁决书等证据附卷佐证。 本院认为，案外人以其已受让案涉房屋及其土地使用权为由请求终止执行案涉不动产，其实质系基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，本案依照案外人异议进行审查。针对案外人的请求，本院分析如下： 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，本院应审查案涉不动产的买卖是否同时满足上述四个情形及其权利能否排除执行。 案涉不动产系登记在被执行人游庆安名下的宅基地使用权及地上房屋。宅基地使用权具有专属性和福利性，通常与特定的农村集体经济组织的成员权紧密联系在一起，现行法律和国家有关政策对宅基地使用权的转让采取了原则禁止的规定，宅基地使用权只能在同一农村集体经济组织内部的成员之间有限制地进行流转。本案中，案外人郑顺忠的户籍地为广东省××市南溪镇××村寨后围1号，不具有受让案涉宅基地所应具备的集体组织成员的身份。由此，被执行人与案外人之间签订的《房地产转让合同》违背了现行法律和国家有关政策的规定，案涉转让合同应为无效合同，即案外人郑顺忠未符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的条件。 另外，案外人郑顺忠与被执行人游庆安自2014年6月6日签订《房地产转让合同》后，至今六年多的时间仍未办理案涉房屋及其土地使用权的变更登记，案外人郑顺忠也没有提交证据证明非因案外人自身原因未办理过户登记。因此，案外人未能举证证明其同时满足上述四个情形及其权利能排除执行，应承担举证不能责任。 最后，关于案涉不动产的共有问题。案外人郑顺忠认为案涉不动产与西边相邻的游志安名下的不动产为连体建筑物，房屋中间共用承重梁、柱及墙体等，房屋无法分割，且一楼铺位相互打通不可分割，以此为由向本院提出异议。因案外人郑顺忠并非案涉不动产登记的权属人，因此不属于就该案涉不动产的执行向本院提出异议的适格主体，其请求本院不予支持。 综上所述，案外人对案涉不动产不享有足以排除执行的权利，关于案外人请求停止对被执行人游庆安名下位于东莞市常平镇××新村××号的宅基地使用权【权属证明号码：粤（2018）东莞不动产权第0000556号】及地上建筑物执行并解除查封的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人郑顺忠的异议。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  李能耀 审判员  朱红奎 审判员  莫芷维 二〇二〇年七月十四日 书记员  林佩君 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围： （十一）其他需要裁定解决的事项。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 3.《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议; （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。