黑龙江省牡丹江市东安区人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑1002执异7号案外人：张国君，男，1954年10月出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市西安区。申请执行人：牡丹江市城郊农村信用合作联社兴隆分社，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。负责人：于臣，该信用社主任。委托诉讼代理人：孙宇，黑龙江鼎坤律师事务所律师。被执行人：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。法定代表人：马金福，该公司经理。在本院执行申请执行人牡丹江市城郊农村信用合作联社兴隆分社（以下简称信用社兴隆分社）与被执行人黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（以下简称世纪家园房产公司）借款合同纠纷一案中，案外人张国君于2020年7月8日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张国君称，2011年3月28日，张国君从开发商处购买了坐落于牡丹江市东安区菜园街与财政局及丽水蓝天金水湾小区合围处的10号车库(产籍图号370-490-1/3-11-000108号)即案涉房屋，并于购买当日交付了全款。开发商于2012年6月将该车库交付张国君占有使用至今，张国君每年按时缴纳物业费与供热费。由于张国君处于相对弱势地位，购买时仅与开发商签订了房屋优先认购权协议，协议中明确了买卖标的的基本情况，张国君按照单价5000元/平方米的价格(完全符合甚至超出牡丹江地区当时的车库价位水平)交付了总价款。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。开发商于2012年将该车库实际交付给张国君占有使用，是实际履行买卖合同的义务。综上，张国君签订的房屋优先认购权协议名为认购协议，实为房屋买卖合同，并已实际交付履行。张国君对信用社兴隆分社与世纪家园房产公司的借款合同纠纷及张国君合法购买并实际占有使用的车库被抵押一事并不知情。法院于2020年5月20日作出对异议标的强制执行的公告，但张国君于2020年6月17日才发现。期间，法院没有通过物业处查询案涉房屋占有使用人的联系方式及居住地址，没有电话通知或上门告知。根据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，张国君已经支付全部价款并实际占有该车库，虽未办理过户登记手续但对此并无过错，人民法院不得查封、扣押张国君的不动产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，张国君早在法院查封之前，就已签订合法有效的书面买卖合同，支付全部价款并合法占有，且对未办理过户登记并无过错，请求：解除对案涉房屋査封等保全措施，撤销执行裁定。申请执行人信用社兴隆分社辩称，案外人张国君不具有排除执行的情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，从张国君提供的证据材料可以看出，张国君提供的是《房屋优先认购权协议》，该协议中明确表示，世纪家园房产公司与其签订认购协议时尚未取得预售许可证，根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。因此，世纪家园房产公司预售房屋不符合规定。虽然张国君提供了购房款收据，但没有提供汇款凭证，无法证实其确实交付了购房款。根据《房屋优先认购权协议》以及房屋权属登记权证配图项目测绘成果报告能够看出，本案案涉房屋是仓储性质，不符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形。张国君提供的《房屋优先认购权协议》中没有明确记载房屋产籍号，且建筑面积与案涉房屋面积也不相符，因此，无法证实其认购的房屋为案涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，张国君不具有排除执行异议的情形。为此，请求人民法院依法驳回张国君的异议，依法继续执行本案，以维护信用社兴隆分社的合法权益，维护金融机构的正常经营秩序。被执行人世纪家园房产公司未提出答辩意见。本院查明，2017年5月3日，本院立案受理了申请执行人信用社兴隆分社为原告与被执行人世纪家园房产公司为被告的借款合同纠纷一案。2017年5月12日，本院作出（2017）黑1002民初477号民事调解书，主要内容：“一、被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于2017年6月13日前偿还原告牡丹江市城郊农村信用合作联社兴隆分社借款本金5789000元，利息1906500元（截至2016年4月20日），并按月利率9.36‰标准给付自2016年4月21日起至实际给付之日止的利息；二、如被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司未按上述期限履行还款义务，则被告同意以其名下，坐落于东安区丽水蓝天小区，产籍号分别为370-490-1/3-11-000101、370-490-1/3-11-000102、370-490-1/3-11-000103、370-490-1/3-11-000104、370-490-1/3-11-000105、370-490-1/3-11-000107、370-490-1/3-11-000108、370-490-1/3-11-000109、370-490-1/3-11-000110、370-490-1/3-11-000111、370-490-1/3-11-000112、370-490-1/3-11-000201、370-490-1/3-11-000202十三处房产折价或者拍卖、变卖所得的价款清偿上述债务，其价款超过上述债权数额的部分归被告所有，不足部分由被告清偿……”。该调解书记载的抵押房屋包括案涉房屋。该调解书生效后，世纪家园房产公司未按约定履行义务，信用社兴隆分社向本院申请执行，本院于2018年2月6日立案受理了该案。2019年7月15日，本院作出（2019）黑1002执恢41号执行裁定，查封并拍卖案涉房屋，现该案正在执行中。本院认为，案外人张国君向本院提出执行异议，是基于对本案执行标的即登记在被执行人世纪家园房产公司名下，坐落于牡丹江市东安区丽水蓝天小区，产籍号为370-490-1/3-11-000108房屋主张实体权利，提出排除执行的请求。张国君称其于2011年3月28日与世纪家园房产公司签订了《房屋优先认购权协议》，购买了该房屋，并足额交纳了购房款。为证实其主张，张国君向本院提供了其与世纪家园房产公司签订的《房屋优先认购权协议》，交纳购房款的收据及交纳供热费、物业费、电费的票据等证据。上述证据能够证实张国君已经与世纪家园房产公司签订了书面认购合同，支付了购房款，并已实际占有使用该房屋。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：中止对登记在被执行人黑龙江世纪家园房地产开发有限公司名下，坐落于牡丹江市东安区丽水蓝天小区，产籍号为370-490-1/3-11-000108房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  刘欣欣人民陪审员  邢玉芹人民陪审员  王凤敏二〇二〇年七月二十一日法官 助理  赵 楠书 记 员  李昕悦