西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初12131号 原告：上海科瑞物业管理发展有限公司西安分公司。住所地：西安市高新区。 负责人：朱明德，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨丹，陕西伟天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：皮宇凤，陕西伟天律师事务所律师。 被告：刘二龙，男，汉族，籍住西安市临潼区，现住西安市雁塔区。 原告上海科瑞物业管理发展有限公司西安分公司与被告刘二龙物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告上海科瑞物业管理发展有限公司西安分公司之委托诉讼代理人杨丹、皮宇凤，被告刘二龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告上海科瑞物业管理发展有限公司西安分公司诉称，原、被告签订《物业管理服务合同》，约定由原告对被告所有的坐落于曲江新区XX城XX号楼XX单元XX室房屋（建筑面积88.81平方米，类型为住宅）提供物业管理服务，双方约定物业费按建筑面积收取，每平方米每月1.5元，电梯费2层以上每平方米每月0.4元，生活垃圾费每户每月6元，公摊电费每平方米每月0.2元，电费0.5元每度，水费3.8元每吨。合同另约定，住户未按时缴纳物业服务费及其他费用的，每逾期一日加收应付金额3%的迟延履行违约金，直至住户交齐所欠费用及迟延履行违约金止。合同签订后，原告按照协议约定履行了物业管理服务的义务，但经被告多次催告一直拒绝支付物业费。因双方合同约定逾期之日按每天3‰缴纳违约金过高，原告自愿调整违约金，按照同期银行贷款利率计算。被告逾期不缴纳物业费及相关服务费的行为已经构成违约，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业服务费3822.8元、电梯费1100.5元，生活垃圾费186元，公摊电费538.6元，代缴电费1381元，代缴水费843.6元，上述欠费共计7872.5元；2、被告向原告支付迟延履行违约金905.77元；3、本案的诉讼费由被告承担。 被告刘二龙辩称，1.原告提供的物业服务不符合一级物业服务标准，业主应当按原告提供的实际物业服务标准缴纳物业费；2.物业在小区内经营广告业务，该收入应当冲抵物业费；3.业主收房时，水电气都没有达到合同约定的标准。收房时只通了水电，天然气没有通，2017年6月天然气才通。收房的时候有线电视及电信也没有通，是2017年年底才有的；4.公摊电费从未公示；5.原告不应当二次收取被告的公摊电费，电梯费，垃圾费；6.收房的时候用的是临水、临电，2016年12月由井水变成市政供自来水，2018年12月由工业用电改成市政用电。物业管理费应当按原告诉请的三折收取，水费业主同意据实缴纳，2018年12月31日之前的电费业主不承担，公摊电费、垃圾费及电梯费业主不承担。 经审理查明，被告刘二龙系位于西安市雁塔区XX园XX路XX城XX号房屋业主，房屋建筑面积88.81㎡。原告上海科瑞物业管理发展有限公司西安分公司系绿地曲江名城小区的物业管理公司，物业服务资质等级为一级。2016年9月14日，原告上海科瑞物业管理发展有限公司西安分公司（甲方）与被告刘二龙（乙方）签订《物业管理服务合同》，第一条约定：自房屋交XX城XX小区的物业管理工作。第二条约定：本合同签订后即视为乙方XX城XX小区的物业、道路、公用设施设备等实施管理、组织和维护工作。第六条约定：住宅物业管理服务费1.5元/㎡/月，按建筑面积计算；住宅生活用水按国家规定标准收取（不含二次变频加压电费、管网损耗费）；公耗电费：包含道路照明、地下设备间照明、楼梯间、电梯间、电井间、照明、应急灯、标志灯、送风机、排风机、污水泵、变压器损耗、线损、景观用电等，电的公耗暂按0.25元/㎡计收；垃圾清洁费6元/月/户；电梯费0.4元/㎡/月。第七条约定：住户未按时交纳物业服务费及其他费用的，每逾期一日加收应付金额的3‰的延迟履行违约金。2018年12月1日案涉小区进行电表改造，电表改造之前小区用电为开发商提供的工业用电，由原告代收代缴，抄表计数，收费标准为0.5元/度。小区水费为原告代收代缴，抄表计数，收费标准为3.8元/吨。被告刘二龙收房之后未交纳2017年2月8日至2019年6月30日的物业服务费；未交纳2016年12月1日至2019年6月30日的电梯费、垃圾费及公摊电费；未交纳电表改造之前的电费，根据原告提供的电表记录表显示，截至2018年11月28日，被告刘二龙共计用电2762度；未交纳2019年6月12日之前的水费，根据原告提供的水费收费明细表显示，截至2019年6月12日，被告刘二龙共计用水222吨。庭审中，被告提供小区业主调查问卷、照片、会议纪要复印件等证据证明原告提供的物业服务不达标。原告对被告所举证据不予认可。 上述事实，有《物业管理服务合同》、业主入伙物品交接确认单、抄表记录、发票、催费通知单、照片、调查问卷、水费收费明细、及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原告上海科瑞物业管理发展有限公司西安分公司与被告刘二龙在平等自愿、等价有偿的基础上签订《物业管理服务合同》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告作为具有相应资质的物业公司，已经按照合同约定为被告居住的小区提供了物业服务，被告作为物业服务的受益者，在享受到原告提供的相应物业服务后，应当按照合同约定向原告交纳物业服务费、电梯费、垃圾费及公摊电费，故原告主张被告支付2017年2月8日至2019年6月30日的物业服务费3822.8元，2016年12月1日至2019年6月30日的电梯费1100.5元、生活垃圾费186元、公摊电费538.6元，于法有据，本院予以支持。关于被告抗辩原告提供的物业服务不达标一节，因其提交的证据不足以证明原告存在怠于履行义务或提供服务不符合约定的情形，被告据此主张按三折交纳物业服务费，本院不予采信。另外，因物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如果小区业主以对物业公司提供的服务不满意或物业公司提供的服务有瑕疵为由即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。故此，当该小区的业主对物业公司提供的服务不满意或者发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费等相关费用。虽然被告在收房之后、电表改造之前使用的是开发商提供的工业用电，但被告享受了供电服务，且原告支付了该部分电费的对价，故此被告应当参照居民生活用电标准向原告支付该部分电费。被告收房之后也实际发生了用水事实，故也应当向原告支付该部分水费。关于被告的用水、用电量，因被告未举出反证证明其在该期间的用水、用电量与原告的抄表记录不一致，故本院对原告提供的抄表记录予以采信，原告主张被告支付代缴电费1381元及代缴水费843.6元，本院予以支持。被告未按照约定向原告支付相关费用，构成违约，应当向原告支付违约金，合同约定按日3‰的标准支付违约金过高，原告在起诉时主动降低至按银行同期贷款利率为标准计算为905.77元，依法应予支持。综上所述，兹依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘二龙于本判决生效之日起十日内向原告上海科瑞物业管理发展有限公司西安分公司支付2017年2月8日至2019年6月30日的物业服务费3822.8元；2016年12月1日至2019年6月30日的电梯费1100.5元、生活垃圾费186元、公摊电费538.6元；电费1381元；水费843.6元；以上合计7872.5元。 二、被告刘二龙于本判决生效之日起十日内向原告上海科瑞物业管理发展有限公司西安分公司支付违约金905.77元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半计收25元由被告承担，因原告已预交，故被告将其应负担的数额于判决生效日一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉到陕西省西安市中级人民法院。 审判员  孟元元 二〇二〇年七月十七日 书记员  邢彤丹