山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7173号 上诉人（原审原告）：青岛海珊毛衫制品有限公司，住所地山东省青岛市兴隆路115号。 法定代表人：刘泽欣，董事长。 委托诉讼代理人：贾晓钧，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩云龙，山东德衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：高玉红，女，1963年7月31日出生，汉族，住山东省青岛市。 上诉人青岛海珊毛衫制品有限公司（以下简称海珊公司）因与被上诉人高玉红房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初9099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人海珊公司向本院提出上诉请求：一、依法改判被上诉人立即向上诉人交还青岛市市北区湖清路2号的场地和房屋，并要求被上诉人拆除其在租赁场地上的自建房屋。二、依法改判被上诉人支付侵占房屋及场地期间的占用使用费（自2018年4月1日至实际腾房之日）。二、本案一审、二审、重审一审、重审二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、被上诉人在《房屋租赁合同》到期后，未按合同约定将房屋腾空并交付上诉人，属于严重违约的行为。但重审一审判决认为“现在涉案场地和房屋使用人并非被告，原告又不申请追加实际使用人为当事人参加诉讼，因此原告要求被告腾还场地和房屋没有事实依据”，而实际上，上诉人与被上诉人在租赁协议中已约定不得转租，且在协议到期后被上诉人未将房屋交还上诉人，因此重审一审法院不能以“房屋场地使用人并非被告”，而认定被上诉人无腾房义务。首先，根据《房屋租赁合同》第七条第9款约定，租赁期满，乙方（高玉红）应将租赁房屋交还甲方（海珊公司）。但是，被上诉人未按合同约定将租赁房地产交还上诉人，导致海珊公司直至现在仍未收回租赁的房地产。而重审一审法院却以“房屋场地使用人并非被告”为由，认定上诉人的腾房诉求没有事实依据，并按此判决对腾房要求予以驳回，显然没有事实依据。其次，《房屋租赁合同》到期后，被上诉人应将土地及房屋完整的交还上诉人，是其必须履行的义务，该义务不仅仅限于其本人离开，而应是租赁房地产中的全部物品、设施人员等均同时搬离且将钥匙等交还上诉人，双方还应进行移交现场的清点确认。而被上诉人在合同到期后，未将房屋清空并与上诉人办理房地产交接，属于严重违约的行为。再次，若按重审一审法院所述，承租方在合同届满后不承担清空、搬离房地产的责任，也不将钥匙等交还给出租方，而要求出租方自行收回房地产，显然极大的增加了出租方的负担，也不符合《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的法律规定。二、被上诉人目前实际占有租赁的房地产，而非重审一审法院认为的“涉案场地和房屋使用人并非被告，原告又不申请追加实际使用人”，场地及房产应按合同约定返还上诉人。首先，《房屋租赁合同》约定被上诉人不得转租，而且在合同到期后被上诉人未将房屋及场地交还给上诉人，上诉人认为被上诉人目前实际占有租赁的房地产，因此被上诉人负有将租赁房地产交还上诉人的义务。其次，退一步讲，即便被上诉人将涉案房地产转租，也不免除其在租赁合同到期后将涉案房地产交还上诉人的义务，根据《合同法》第二百二十四条:“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”由此可知，即便承租人转租给第三人，在承租人与出租人的合同到期时，承租人也有义务将租赁的房地产交还出租人。最后，假使被上诉人私自转租，上诉人也因无法确认其转租对象而无法不申请追加实际使用人，这将导致上诉人永远无法追回其所属的场地及房屋。因此，重审一审法院认为应由上诉人申请追加实际使用人无任何事实和法律依据。三、重审一审法院认为:“原告未提供证据证明涉案场地上的房屋系被告建设的，因此原告要求被告拆除涉案场地上的房屋，本院不予支持”，而实际上，上诉人向法院提交的《国有土地使用证》上的宗地图及场地照片已显示涉案场地上属于上诉人的房屋仅3间，因此上诉人认为涉案场地上的其他房屋均系被上诉人在租赁后自行违法建造的，而法院认为上诉人没有证据证明房屋为被上诉人所建，而未支持上诉人要求被上诉人在租赁合同到期后拆除在租赁土地上其自行违法建造的建筑物，无任何事实和法律依据，应予以改判。四、被上诉人应向上诉人支付合同到期之日（2018年4月1日）至实际腾房之日的场地占用费，而重审一审判决仅支持了被上诉人按每月5000元的标准向上诉人支付自2018年4月1日至2019年11月30日的场地占用费，因此该判决有瑕疵，应予以改判。上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，约定被上诉人租赁上诉人坐落于湖清路2号的房屋及场地，面积共计6000平方米，年租金为6万元，租赁期限自2017年4月1日至2018年3月31日。合同到期后，被上诉人未按约定腾房，应当按月租金5000元向上诉人支付场地占用费至实际腾房之日。而一审法院仅判决被上诉人按每月5000元的标准向上诉人支付自2018年4月1日至2019年11月30日的场地占用费，没有事实和法律依据。综上所述，重审一审法院的判决没有事实和法律依据，请求依法予以改判。 被上诉人高玉红未作答辩。 海珊公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令高玉红立即向海珊公司交还青岛市市北区湖清路2号场地及海珊公司自有房屋;2.判令高玉红拆除在湖清路2号场地上自建的房屋;3.判令高玉红向海珊公司支付侵占场地及房屋期间的占用费40000元(按照合同内月租金5000元，暂时计算至2018年11月30日，自2018年12月1日之后按照每月5000元继续计算至实际腾房之日);4.本案诉讼费由高玉红负担。事实与理由:高玉红与海珊公司签订《房屋租赁合同》，约定高玉红租赁海珊公司位于湖清路2号场地及地上房屋，场地面积6000平方米，租赁期限自2017年4月1日至2018年3月31日。租赁合同到期后，海珊公司多次催告高玉红搬离，但高玉红仍持续占有场地及房屋不予返还，严重侵犯海珊公司合法权益，构成侵权。 高玉红未进行答辩。 一审法院认定事实如下：2015年3月海珊公司与高玉红签订房屋租赁合同，约定海珊公司将坐落在青岛市湖清路2号的场地出租给高玉红使用，场地面积7000平方米，租金为每年6万元，租期自2015年3月31日至2017年3月30日，房屋不得转租等。合同落款处有时任海珊公司单位总经理崔明欣签署的“同意高玉红转租”字样。合同期满后，双方又签订一份房屋租赁合同，约定海珊公司将湖清路2号6000平方米场地出租给高玉红，年租金60000元，租赁期限自2017年4月1日至2018年3月31日，房屋不准转租等。该合同到期后，海珊公司通知高玉红不再续租。 2019年3月20日海珊公司向一审法院提起诉讼，请求：1.高玉红立即向海珊公司交还青岛市市北区湖清路2号场地及海珊公司自有房屋，若不拆除的，自建房屋所有权归海珊公司，高玉红应腾房;2.判令高玉红拆除在湖清路2号场地上自建的房屋;3.高玉红向海珊公司支付侵占场地及房屋期间的占用费40000元。在该次诉讼中，高玉红称其与海珊公司签订合同的同时又与案外人周茂江签订租赁合同，将涉案场地转租给周茂江，并称在高玉红承租前场地上就已经有租户，高玉红从未实际使用过涉案场地，涉案场地一直由周茂江等租户占用至今，高玉红接到海珊公司通知后已通知周茂江等租户，租户们不同意搬走。高玉红提交了与周茂江签订的租赁合同。海珊公司对该合同及高玉红所述事实均不予认可。一审法院要求海珊公司于庭审后进一步落实清楚涉案场地实际使用人情况。海珊公司经落实后，书面回复一审法院称涉案场地目前确由高玉红实际占有。一审法院依法作出（2019）鲁0203民初3556号民事判决，认为现海珊公司确认涉案场地由高玉红实际占用，而高玉红又明确表示同意返还场地，同意海珊公司立即收回涉案场地，并表示不追究海珊公司在收回场地过程中给高玉红造成的任何损失，故双方之间就涉案场地的返还问题已不存在任何争议。海珊公司的诉讼请求第1、2项因不存在实际争议，对该两项请求不予处理。遂判令：高玉红于判决生效之日起十日内向海珊公司支付场地占用费，自2018年4月1日至2019年3月30日，按照每月5000元标准支付。海珊公司不服该判决，向青岛市中级人民法院提起上诉，该院依法作出（2019）鲁02民终4912号民事裁定，一、撤销青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初3556号民事判决；二、本案发回青岛市市北区人民法院重审。 重审期间，一审法院于2019年11月5日到涉案场地进行了勘验，涉案场地另有他人在使用。经询问，海珊公司表示无法落实场地的具体使用人员，因此不申请追加当事人，认为高玉红与其签订租赁合同，期满后未履行返还房屋义务，因此只对高玉红主张权利。 一审法院认为，海珊公司与高玉红签订的租赁合同是双方的真实意思表示且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照法律的规定和合同的约定履行。双方之间的合同已履行期满，诉讼中经现场勘查，现在涉案场地和房屋使用人并非高玉红，海珊公司又不申请追加实际使用人为当事人参加诉讼，因此海珊公司要求高玉红腾还场地和房屋没有事实依据，一审法院不予支持；海珊公司未提供证据证明涉案场地上的房屋系高玉红建设的，因此海珊公司要求高玉红拆除涉案场地上的房屋，一审法院不予支持；海珊公司要求高玉红按照每月5000元标准支付占用费，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、驳回海珊公司要求高玉红腾还青岛市市北区湖清路2号场地及青岛海珊毛衫制品有限公司自有房屋的请求；二、驳回海珊公司要求高玉红拆除在青岛市湖清路2号场地上自建房屋的请求；三、高玉红于判决生效之日起十日内向海珊公司支付场地占用费，自2018年4月1日至2019年11月30日，按照每月5000元标准支付。如果高玉红未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元（海珊公司已预交），由海珊公司负担200元，高玉红负担600元。 本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。 本院二审期间查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点问题是上诉人关于被上诉人应向其腾还涉案房屋及场地，拆除地上自建房屋，并支付至实际腾房之日止的占有使用费的主张能否支持。首先，关于上诉人主张被上诉人腾还涉案房屋及场地，并拆除地上自建房屋的请求。本院认为，被上诉人作为承租人，在租赁合同期满后，负有向上诉人返还涉案房屋及场地的义务。但上诉人关于被上诉人腾还涉案房屋及场地的请求权的成立，需以被请求人无权占有，且实施了占有涉案房屋及场地的行为为必要条件。根据一审法院查明的事实，涉案房屋及场地的实际使用人并非被上诉人，而是由案外人占用，上诉人不同意在本案中追加实际占用人，亦未能举证证明被上诉人实际占有使用涉案房屋及场地至今，在此情形下，上诉人要求被上诉人腾房的请求缺乏事实和法律依据，亦不具备可履行性，一审法院不予支持符合法律规定。关于拆除地上自建房屋的请求，一审法院查明涉案房屋及场地已发生多次转租，且上诉人未能举证证明地上自建房屋系由被上诉人所建，一审法院驳回上诉人该项请求并无不当。上诉人的上述两项请求可另案主张。其次，关于被上诉人应否支付至实际腾房之日止的占有使用费的问题。本院认为，本案中虽然没有证据表明被上诉人在租赁合同到期后仍占有使用涉案房屋及场地，但由于涉案房屋及场地上发生多次转租，导致上诉人未能实现其对涉案房屋及场地享有的占有、使用和收益，一审法院判令被上诉人承担租赁合同到期后至2019年11月30日止，参照租赁合同约定的租金支付占有使用费处理得当。2019年12月1日之后至实际腾房之日止的占有使用费，上诉人可另案主张。 综上所述，上诉人的主张不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由上诉人青岛海珊毛衫制品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  于 梦 审判员  张晓华 二〇二〇年七月三十日 法官助理 刘思涵 书记员张燕