成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初6014号 原告：焦点科技股份有限公司（以下简称焦点科技），住所地：南京江北新区星火路软件大厦。 法定代表人：沈锦华，焦点科技董事长。 委托诉讼代理人：孙雪，女，汉族，1995年6月14日出生，住山东省，焦点科技员工。 委托诉讼代理人：郭劲，男，汉族，1986年1月16日出生，住南京市，焦点科技员工。 被告：四川大墨投资管理有限公司（以下简称大墨投资），住所地：成都市武侯区航空路10号。 法定代表人：张茜，大墨投资董事长。 委托诉讼代理人：黄欢，四川智见成律师事务所律师。 原告焦点科技与被告大墨投资房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日受理后，依法由审判员陈克刚适用简易程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告焦点科技的委托诉讼代理人郭劲、被告大墨投资的委托诉讼代理人黄欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告焦点科技诉称，原被告于2018年12月25日签订租赁合同，约定原告将自有的位于成都市航空路的房屋出租给被告使用，租赁期限从2019年1月1日起至2021年12月31日止。合同约定，如被告延迟支付房租，则按照每日1%的标准向原告支付滞纳金；如延迟支付房屋超过一个月的，则原告有权解除租赁合同。合同签订后，被告应于2020年2月1日前向原告支付下一期的房租128194.50元，但被告经原告多次催讨，均以各种理由拒不支付房租，原告遂于2020年3月3日向被告发出解约告知书，要求被告搬离房屋，支付房屋及滞纳金。同时，双方约定被告不得利用房屋从事违法行为，但被告因违法行为而于2019年3月9日被四川证监局处罚。综上，请求判决解除双方之间的租赁合同；判令被告立即搬离租赁房屋并向原告支付2020年2月1日起至搬离之日止的房租；判令被告按照1%/天的标准向原告支付滞纳金；判令被告支付拖欠的物业费、电费；合计182332.49元。 被告大墨投资辩称，不同意解除合同，被告未能及时向原告支付房屋是受新冠疫情影响，所欠付的租金应当扣除45天；原告主张的滞纳金过高，应予调低；如原告已向物管公司支付物管费等，则原告应提供相应的发票。请求依法判决。 经审理查明：位于本市房屋（权1441044）的所有人系焦点科技。2018年12月25日，焦点科技与大墨投资签订《房地产租赁合同》，约定焦点科技将上述房屋出租给大墨投资用于办公；租赁期限从2019年1月1日起至2021年1月31日止，其中免租期1个月（第4条）；租金为42731.50元／月；每3个月为1期，大墨投资应于2019年1月1日前向焦点科技支付首期租金，其余各期租金应于上期租金届满前30日内支付（第5条）；大墨投资应及时交纳物管费且不得利用租赁房屋从事违法行为；如大墨投资延迟支付租金超过1个月的，则焦点科技有权解除合同，且大墨投资还应按照所应交纳金额的1%／天的标准向焦点科技支付滞纳金（第16条）。合同对其他事项还进行了约定。上述合同签订后，焦点科技将房屋交付给大墨投资进行使用，大墨投资也向焦点科技支付了前期房租。 在合同履行过程中，大墨投资因存在逾期支付房租的行为而于2019年11月27日向焦点科技发出《承诺函》，载明自己将于2019年12月15日前向焦点科技支付从2019年11月1日至2020年1月31日期间的房租128194.50元、滞纳金损失2003.48元、多支付2020年2月的房租42731.50元；且将于2020年1月2日前补足“下期剩余租金”85463元。承诺函发出后，大墨投资于2019年12月13日向焦点科技支付了2019年11月1日至2020年1月31日期间的房租等，但未支付2020年2月的房租。 2020年1月15日，焦点科技经办人通过微信告知大墨投资按时付款，大墨投资经办人彭彩答复“好的...给领导反映了”。由于大墨投资并未支付2020年2月1日后的房租，焦点科技于2020年2月10日起多次通过微信催促大墨投资支付房租，彭彩初期时请求焦点科技给予宽限，2月末后再无音讯。焦点科技见状，遂于2020年3月3日向大墨投资发出《解约告知函》，载明大墨投资应于2020年1月31日前支付下期租金128194.50元，针对大墨投资的违约行为，决定解除双方所签订的租赁合同，并要求大墨投资于2020年3月5日前腾退房屋。大墨投资收到函件后，与焦点科技进行联系，同意支付租金，但要求焦点科技对疫情期间的租金予以减免，双方协商未果，焦点科技遂诉至本院。 另查明： 一、2020年3月3日，租赁房屋的物管方中航建开物业管理有限工资国航世纪中心管理部向大墨投资及焦点科技发出函件，要求其支付2020年1月至12月的物管费131857.20元及2020年1月、2月的电费868.01元。 二、大墨投资因虚假报送备案信息、挪用基金财产等违法行为而于2019年3月21日被中国证监会四川监管局处罚。 上述事实，有工商登记信息；房屋产权证及《房地产租赁合同》；方往来的函件及微信聊天记录；物管公司的催款函；中国证监会四川监管局的处罚决定；当事人的陈述记录等收集在案，予以佐证。 本案的争议焦点及本院的认定如下： 一、关于大墨投资的行为是否构成根本违约 第一，根据大墨投资于2019年11月27日出具的承诺函的承诺，大墨投资应在2019年12月15日前向焦点科技支付2020年2月1日至28日的房租。当大墨投资并未按照承诺履行时，焦点科技并未对此提出异议，属于对自身权利的处分，且该处分行为并未加重大墨投资的负担，本院予以确认。 第二，根据双方的陈述，大墨投资应在2020年2月1日前向焦点科技支付2020年2月1日至4月30日的租金。由于新冠肺炎疫情的影响，四川省人民政府于2020年1月23日启动突发公共卫生事件一级响应，至2020年3月25日期间调整为突发公共卫生事件三级响应。大墨投资应向焦点科技支付2020年2月至4月的租金的时间处于该期间，由于该期间的疫情影响属于不可抗力，大墨投资在此期间停止支付租金，不构成根本违约。但在2020年3月25日后，该不可抗力即已消除，此时大墨投资即应及时向焦点科技支付租金，即便双方对2020年2月至4月期间的免租时间存在争议，大墨投资也应在2020年4月30日前向焦点科技支付2020年5月至7月的租金。而截止至法庭辩论终结时，大墨投资仍未向焦点科技支付租金，其行为已经超过疫情的影响限度，且已超过合同约定的逾期1个月的缓交期限，已经构成根本违约。故焦点科技要求解除双方的租赁合同，理由成立，本院予以支持。 二、关于大墨投资应付的租金及违约金 四川省人民政府于2020年1月23日启动突发公共卫生事件一级响应，至2020年3月25日期间调整为突发公共卫生事件三级响应，共计持续62天。该期间的不可抗力对双方均有影响，应由双方共同承担由此而致的不利后果，故本院对免租期确定为31天，大墨投资应从2020年3月4日起，按照42731.50元/月的标准向焦点科技支付房租。 合同约定，当大墨投资逾期支付房租时，应按应交金额的1%/日的标准向焦点科技支付滞纳金。对此本院认为，首先，滞纳金是行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人课以新的金钱给付义务的方式，在民事法律规定并无滞纳金的概念。其次，我国合同法所确定的违约负担原则是损害填补原则而非惩罚原则，双方所约定的违约计算标准过高，故应予以适当降低。由于大墨投资腾退房屋的时间目前无法确定，其应向焦点科技支付房租的金额也无法确定，故本院将违约金的标准确定为大墨投资所应支付的房租的20%。 三、关于物管费及水电费 焦点科技并未向物管方交付物管费、电费，其要求大墨投资向自己支付，缺乏事实依据，本院不予支持。 四、其他 双方所签订的租赁合同第8条约定了保证金，焦点科技及大墨投资在诉讼中均未对此提出主张，基于民事诉讼不告不理的原则，本案对此不予处理，双方如有争议，另行讼争。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、解除焦点科技股份有限公司与四川大墨投资管理有限公司于2018年12月25日签订的《房地产租赁合同》； 二、四川大墨投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于成都市房屋（权1441044）的占有返还给焦点科技股份有限公司； 三、四川大墨投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向焦点科技股份有限公司支付房屋租金，租金以42731.50元/月为标准，从2020年3月4日起计算至房屋占有返还之日止； 四、四川大墨投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向焦点科技股份有限公司支付违约金，违约金以本判决第三项计算所得为基数，按照20%的标准支付； 五、驳回焦点科技股份有限公司其他诉讼请求。 案件受理费3947元，简易程序减半收取1973.50元，保全费1432元，合计3405.50元，由四川大墨投资管理有限公司负担。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈克刚 二〇二〇年七月十日 书记员  胡晶晶