青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初1288号原告（反诉被告，以下简称原告）：宋小兵，男，汉族，1968年11月2日出生，公民身份证号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：杨永顺，青海立卓律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：张小玲，女，汉族，1969年8月21日生，公民身份证号码：×××，住西宁市。第三人：西宁恒大房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916301005649116356，住所地：西宁市城中区西大街42号。法定代表人：张聃，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曹涛涛，该公司法务部职员。第三人：中国银行股份有限公司西宁市西关大街支行，统一社会信用代码：916301009266380679，住所地：西宁市城西区西关大街1号1号楼1-9室。负责人：杜雪梅，该支行副行长。委托诉讼代理人：樊巧艳。原告宋小兵诉被告张小玲、第三人西宁恒大房地产开发有限公司（以下简称西宁恒大公司）及第三人中国银行股份有限公司西宁市西关大街支行（以下简称中行西关大街支行）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，被告张小玲对原告宋小兵提出反诉。本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宋小兵的委托诉讼代理人杨永顺，被告张小玲、第三人西宁恒大公司委托诉讼代理人曹涛涛、第三人中行西关大街支行委托诉讼代理人樊巧艳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告宋小兵向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令被告协助原告办理不动产权过户手续；3、本案诉讼费、保全费、保函费、律师费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年11月4日签订《房屋买卖合同》，约定将被告位于西宁市××区的房屋以67万元的价格出卖给原告，后原告陆续向被告支付了购房款50万元，2017年初被告将房屋交付给原告居住，但未告知房屋有贷款的事实。根据合同约定原告支付20万元后被告办理完房屋产权证、土地证等并将房产过户至原告名下，原告再支付剩余房款。但因被告逾期未偿还第三人中行西关大街支行的贷款，第三人西宁恒大公司欲收回被告房屋。被告的严重违约将给原告造成巨大损失，故原告诉至法院。被告张小玲辩称：一、房屋买卖合同是我与原告签订的，但对原告诉求第一项有异议，合同签订后四年了，原告一直没有按合同约定内容履行。二、对原告第二项诉求不予认可，我现在不同意将房子卖给原告，要求退还我的房屋。三、我不同意承担原告第三项诉求的各项费用。四、对原告诉状的事实理由有异议，合同中约定在两年内将房款分四次付清后我协助办理过户手续，但现在已经四年，期间我一直都在催要房款，但原告屡次推脱，至今没有付清房款。第三人西宁恒大公司述称：我们不是原被告签订合同的缔约方，原被告诉争的事项也与我们无关。第三人中行西关大街支行述称：一、2012年12月26日我方给被告做了购房贷款并进行了抵押，如该房屋要出售应当先偿还我方的贷款；二、被告购房时和西宁恒大公司签订了按揭贷款保证函，其中约定如购房人不能如期还款连续三期或累计六期，恒大公司可以回购房产，回购款项要优先偿还我们的贷款本息及相关费用；三、原、被告签订的买卖合同不侵害我们的贷款抵押权利，对此无异议。被告张小玲提出反诉请求：1、判令解除双方签订的房屋买卖合同，原告返还被告的房屋；2、判令原告赔偿被告经济损失107500元（按每月房租2500元，共43个月）；三、判令原告对被告房屋内的家电、家具破损照价赔偿；四、本案反诉诉讼费由原告承担。事实和理由：宋小兵于2016年11月4日向张小玲购买位于西宁市××区第7号楼1单元10211室住宅，双方约定宋小兵以67万元的价格购买该房屋，剩余房款在2年内分4次还清，甲方（张小玲）应于收到乙方（宋小兵）全额房款后，办理过户手续。约定违约责任为：甲乙双方合同签订生效后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方在10日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有；若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日其10日内以乙方所付定金的双倍退还并将首付款返还给乙方。现宋小兵未在合同约定时间内以约定方式支付房款，且在未书面通知，张小玲毫不知情的情况下单方面提起诉讼，是宋小兵明确表达其不再履行合约的事实，对张小玲造成一定的精神损害和名誉损失。由于宋小兵违约，给张小玲造成直接经济损失，要求宋小兵依照其所获利益（签订合同并交房屋钥匙于宋小兵使用至今，房屋家具齐全并配置部分家电），宋小兵应按43个月的房屋租赁市场价格向张小玲支付赔偿金，并对房屋内原有家电、家具的破损进行照价赔偿。原告宋小兵对反诉辩称：一、张小玲的反诉没有法律依据，不同意解除房屋买卖合同；二、本案合同履行是被告导致的纠纷，是被告先违约而并非原告，故其经济损失赔偿没有客观事实及法律依据，其要求的经济损失的计算标准没有法律依据也没有证据证明；三、被告陈述的事实与客观事实不符，在合同约定的房屋价款交付时间及具体操作流程中，被告应在收到房款后协助原告办理房屋过户手续，也没有按照约定向西宁恒大公司交纳办理原房主的不动产证的资料或费用，综上请求驳回被告的全部反诉诉求。第三人西宁恒大公司述称：反诉原告的反诉诉求与我公司无关。第三人中行西关大街支行述称：反诉原告在我行签订贷款合同中约定了借款房屋如果要出售，处分抵押物得到的价款都应当优先偿还我行的贷款。原告宋小兵向本院提交以下证据：一、房屋买卖合同一份，拟证明：（1）2016年11月4日原、被告双方对被告位于西宁市××区的房屋一套达成买卖协议的事实；（2）合同总价格为67万元、付款时间约定为合同签订后原告向被告支付20万元，剩余房款待被告办理完不动产权证后将房产过户到原告名下再全额付清剩余款项，2017年1月30日前原告向被告支付10万元，剩余款项两年内分四次还清；（3）被告收到原告给付的房款金额后按合同约定应当向恒大公司交纳相关费用并办理被告自己的房产手续。二、收条六份，拟证明：原告自2016年11月8日起陆续向被告支付了516727元的房款。原告按照合同约定支付了前阶段应当支付的房款并且已经超付的事实，原告已经支付近总购房款的80%。三、民事裁定书、保全费票据、保函费保单各一份，拟证明：因为此次纠纷产生，原告为使利益不受损失申请诉前保全，将被告的房屋进行了保全及保全费3020元，保函费1000元。四、情况说明一份，拟证明：被告尚未缴纳西宁恒大公司办理房产证的所有费用。经庭审质证，被告张小玲对原告的证据一和证据二的真实性无异议，但认为合同签订后原告并没有按照合同约定内容履行义务；收条其中一部分是原告直接给的房款，另一部分是用货款顶的钱，对收条中的金额都认可。对证据三与本案的关联性有异议，认为这是原告自己申请的与其无关。对证据四无异议。第三人西宁恒大公司对前三份证据的真实性均无异议，但认为与公司无关。对证据四的证明方向无异议，对情况说明所列数据需进行核实。第三人中行西关大街支行对证据一和证据二的真实性无异议，但认为证据一合同签订时并未经过该行同意，对此不知情，证据二中被告收到房款后没有偿还该行贷款。对证据三认为该行抵押权应当优先于原告申请的诉讼保全。对证据四无异议。被告张小玲向本院提交证据：房屋买卖合同一份，拟证明合同约定了房款的给付时间，因原告并没有按照约定给付全额房款，故其不会办理过户手续。第三人中行西关大街支行提交证据：张小玲在该行的贷款合同一份，拟证明诉争房屋在该行尚有贷款，目前尚未还清，该行对抵押房屋享有优先受偿权。原告宋小兵与被告张小玲对第三人中行西关大街支行提交证据的三性及证明方向均无异议。本院对证据认定如下：各方当事人对原、被告及第三人提交的真实性无异议的证据，本院予以认定。对于各方就证据的关联性及证明方向所持异议，属于本案当事人的争议焦点内容，本院结合本案全部案件事实在下文中进行综合分析认定。本院经审理确认以下法律事实：2016年11月4日，宋小兵与张小玲签订《房屋买卖合同》，约定：宋小兵（乙方）购买张小玲将（甲方）位于西宁市××区住宅，房屋代码为287192，建筑面积为128平方米，房产交易价格为67万元。合同签字之日，宋小兵向张小玲支付20万元，其中3万元为定金，首付款17万元。合同第三条“付款时间与办法”中约定内容为：“合同签订后由乙方即支付首付款（含定金）人民币二十万元整给甲方。剩余房款待甲方办完房屋产权证、土地使用证及其他相关证件后，并将房产过户到乙方名下后，并全额付清剩余款项。另约定在2017年元月30日之前，乙方向甲方支付10万元。剩余款项2年内4次付清”，“甲方收到首付款（含定金）后，应在10天内将房屋交付乙方使用”。第四条内容为：“甲方应于收到乙方金额房款后，按国家政策和法规，应缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经双方协商，交易费用由甲方承担”。合同签订后，宋小兵自2016年11月8日至2017年9月3日向张小玲支付房款共计433600元，张小玲出具了五张载明有“购房款”“房款”的收条。2017年初张小玲将房屋交付给宋小兵居住至今。2019年11月30日张小玲向宋小兵出具收条内容为“今收到2019年家装11户石材，不锈钢、推拉门……合计45946元整”。另查明，涉案房产系张小玲向西宁恒大公司购买的商品房，2012年12月19日，张小玲与中行西关大街支行及西宁恒大公司签订《个人一手住房贷款合同》，约定张小玲向中行西关大街支行贷款430000元用于支付房款，分期180个月偿还，以所购房屋提供抵押担保，保证人西宁恒大公司承担连带保证责任。合同签订后，中行西关大街支行依约向西宁恒大公司支付430000元，张小玲的房屋购房款已全部交清。张小玲分期向中行西关大街支行偿还贷款，但截止2020年6月23日，张小玲已逾期三期未偿还贷款。由于张小玲未能向西宁恒大公司支付办理不动产权证的相关费用，至今未办理张小玲名下的不动产权证书。庭审中，宋小兵提出其在2018年5月10日和6月26日分别替张小玲向西宁恒大公司就该房屋给付20000元和17181元。庭后第三人西宁恒大公司向我院提交补充说明，确认以上情况属实。因此，宋小兵已经向张小玲支付房款共计为516727元（其中包括宋小兵以张小玲欠其货款冲抵的部分购房款以及宋小兵替张小玲向西宁恒大公司给付的37181元）。本院认为，本案的争议焦点为：一、宋小兵与张小玲签订的《房屋买卖合同》是否是有效合同；二、双方在履行合同义务时是否存在违约情形；三、对于涉案房屋已向中行西关大街支行设定抵押能否导致《房屋买卖合同》无效的问题；四、该合同是否存在不能履行的情形，合同是否予以解除的问题。一、关于合同效力的问题，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同,自成立时生效。本案中，张小玲将涉案房屋出售给宋小兵时，双方所签订的的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定,且无《中华人民共和国合同法》第五十二条中合同无效的法定情形，应属合法有效。二、关于双方当事人是否在履行合同时存在违约的问题。合同中约定的“合同签订后由乙方即支付首付款20万元给甲方。剩余房款待甲方办完房屋产权证、土地使用证及其他相关证件后，并将房产过户到乙方名下后，并全额付清剩余款项。另约定在2017年元月30日之前，乙方向甲方支付10万元。剩余款项2年内4次付清”，以及第四条“甲方应于收到乙方金额房款后，按国家政策和法规，应缴纳办理房地产过户手续，所需缴纳的税费，经双方协商，交易费用由甲方承担”。在庭审中，原、被告对以上两项合同条款的解读持有异议，张小玲认为，办理房产过户手续的前提是购房款的全额缴纳。宋小兵认为全额缴纳房款的前提是张小玲办理产权证并将房屋过户到宋小兵名下。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。本案中的合同，对买卖房屋的基本情况、交易价格、付款时间与办法、违约责任、合同主体等都进行分条约定，对于购房款的付款时间和方式在第三条中有详细约定，即明确约定了张小玲办理房屋及土地产权证后并将房屋过户到宋小兵名下后支付剩余的房款，又对剩余房款支付时间进行了进一步约定。合同第四条是对缴纳办理过户手续产生税费的责任人的约定，不应解读为付款时间与方式的补充内容。宋小兵按照合同约定期限在2017年1月30日前向张小玲支付了30万元。之后又以各种方式支付了216727元，总共已支付张小玲516727元购房款。宋小兵并无明显的违约行为。而张小玲由于未向西宁恒大公司缴纳相关税费而一直未能办理自己的房屋产权证，其更无法向宋小兵办理房产过户手续，张小玲对此存在违约情形。三、关于涉案房屋已向第三人中行西关大街支行设定抵押的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中，首先，设定抵押的目的在于担保主债权的履行。转让抵押财产应当通知抵押权人并告知受让人，以转让抵押财产取得的价款偿还债务，消灭抵押权，避免抵押人利用制度的漏洞取得不当利益，更好的保护抵押权人和买受人的合法权益。在现实中存在很多转让抵押财产未通知抵押权人的情形，受让人代为清偿债务消灭抵押权的，转让行为应属有效。其次，张小玲作为抵押人，在与宋小兵签订房屋买卖合同时，就应当通知抵押权人中行西关大街支行，但张小玲并未通知且未征得中行西关大街支行的同意的情况下，将涉案房屋在抵押期间进行转让，张小玲对此存在过错责任。如果因张小玲怠于履行通知义务，而导致房屋买卖合同无效，则对于善意的交易相对人宋小兵显失公平。第三，宋小兵已经向张小玲支付购房款516727元，张小玲收到款项后未及时偿还中行西关大街支行的贷款债务，而是仍然按月偿还贷款且存在拖欠债务的情况，导致涉案房屋抵押权未能消灭，无法办理房屋所有权转移登记手续，张小玲明显违反诚实信用原则，存在违约行为。第四、张小玲的行为使得中行西关大街支行的贷款主债权及抵押权存在风险，也会使不知情的买受人的合法权益受到损害，为了维护交易安全，在张小玲不能偿还贷款的情况下，宋小兵应当代替张小玲清偿中行西关大街支行的贷款，消灭抵押权。如果宋小兵偿还贷款的数额高于其欠付的购房款，则宋小兵可根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，向张小玲追偿。综上分析，张小玲在未经中行西关大街支行同意的情况下，与宋小兵签订的《房屋买卖合同》应当认定为有效合同。四、关于涉案合同是否存在不能履行的情形，被告反诉解除合同及赔偿损失是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，本案中，宋小兵与张小玲签订《房屋买卖合同》，张小玲已履行了交付房屋多年，宋小兵已履行了支付购房款516727元，达到了约定房款的77.1%。并且，庭审中宋小兵表示愿意将剩余房款直接给付于中行西关大街支行，体现了其继续履行合同的意愿。现涉案房产已经具备办理不动产权证书的条件，由于张小玲未能缴纳相关费用导致未办理其名下的不动产权证书，也未偿还贷款消灭抵押权，直接影响了下一步给宋小兵办理不动产转移登记手续，此节的违约责任和过错责任在于张小玲，张小玲作为违约方无权解除合同。因此，张小玲以宋小兵未支付全额购房款为由反诉要求解除合同，不符合合同约定，亦不符合法定解除合同的情形。另外，虽然案涉房屋尚未办理不动产权证及设有抵押，但并不导致合同在法律上或者事实上的不能履行，双方应当根据合同约定继续履行合同义务。综上所述，对于本诉原告宋小兵要求判令确认双方签订的《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张张小玲协助其办理不动产权属过户手续，应当先由张小玲办理其名下的不动产权证书，再由张小玲或宋小兵清偿中行西关大街支行的贷款债务，消灭涉案房产的抵押权之后，才能由张小玲协助宋小兵办理不动产交易的转移登记手续。对于反诉原告张小玲要求解除房屋买卖合同，并要求反诉被告宋小兵向其返还房屋及赔偿损失的诉求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条规定，判决如下：一、原告宋小兵与被告张小玲于2016年11月4日签订的西宁市××区的《房屋买卖合同》合法有效；二、被告张小玲在第三人中国银行股份有限公司西宁市西关大街支行的贷款债务清偿完毕并消灭房产抵押权之日起三十日内协助办理位于西宁市××区的不动产权转移登记至原告宋小兵名下；三、驳回反诉原告张小玲的全部诉讼请求。本诉案件受理费100元、保全费3020元、反诉案件受理费1225元，合计4345元，由被告张小玲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 贺众明人民陪审员 王秀芬人民陪审员 滕春天 二〇二〇年七月二十四日（法官助理 罗 希书记员 王思颖附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十五条第一款规定当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。