天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初2113号原告：刘伟，男，1980年7月31日出生，汉族，住天津市武清区。被告：陈洪，女，1967年6月21日出生，回族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：王丹（系陈洪之女），女，1991年9月13日出生，回族，住天津市红桥区。被告：王瑞发，男，1962年8月21日出生，汉族，住天津市红桥区。第三人：天津市北辰区恒新房地产中介服务中心，住所地天津市北辰区双街镇星江庭院16-1-101负责人：谢超，店经理。委托诉讼代理人：韩晶，女，1989年8月15日出生，汉族，该店店员，住天津市北辰区。原告刘伟与被告陈洪、王瑞发以及第三人天津市北辰区恒新房地产中介服务中心（以下简称“恒新中介”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘伟，被告陈洪的委托诉讼代理人王丹以及第三人恒新中介的委托诉讼代理人韩晶到庭参加诉讼，王瑞发经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。刘伟向本院提出诉讼请求：1．依法判令确认刘伟与陈洪和王瑞发于2020年1月9日签订的《二手房买卖（居间）合同》及《补充协议》真实有效，天津市北辰区双街镇星江庭苑9-503房屋归刘伟所有，二被告配合刘伟办理房屋过户改名登记手续；2．依法判令陈洪和王瑞发赔偿刘伟总款的20%即14.8万元整；3．诉讼费由二被告承担。事实与理由：刘伟与二被告协商一致，由刘伟购买二被告名下坐落于天津市北辰区双街镇星江庭苑9-503的还迁房一套，2020年1月9日就房屋买卖事宜签订房屋买卖合同，郎园村委会通知2020年4月15日买卖双方到大队改名，至今二被告未履行合同约定。按照合同约定，刘伟由于2020年1月9日支付二被告房款定金54万元，于2020年4月15日改名后支付二被告20万元。二被告以各种理由推脱，所以20万元没有给付，故呈诉。陈洪辩称，同意刘伟的第一项诉讼请求，不同意刘伟的第二、三项诉讼请求。事实与理由属实。王瑞发未到庭亦未提交书面答辩意见。恒新中介述称，事实与理由属实，诉请与恒新中介无关，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对各方无异议的证据，刘伟提交的证据一即《二手房买卖（居间）合同》和《补充协议》，证据二即原被告的身份证复印件，证据三即中介费收据、54万元款项收据和业务凭证，证据四即《郎元村拆迁安置补偿协议书》和《拆迁验收合格证》复印件及王瑞发户口本的复印件，陈洪提交的《郎元村拆迁安置补偿协议书》和《拆迁验收合格证》，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述以及审查确认真实的证据，本院认定事实如下：二被告系夫妻关系。2020年1月9日，刘伟（乙方，买受方）与陈洪、王瑞发（甲方，出售方）和恒新中介（丙方，见证方）签订《二手房买卖（居间）合同》，约定刘伟购买坐落于天津市北辰区的房屋，面积为87.21平方米，价格为74万元整，乙方于2020年1月9日交付购房定金54万元，余款20万元整于郎园大队通知改名的7个工作日之内补齐即改名当日，乙方交纳中介费1万元；第七条约定：1、甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任，2、甲方须保证该房屋结构无拆改…，3、认可乙方贷款方式付款时…，4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条第1、2、3、违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价10%作为违约金，实际损失超过违约总金额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的信息服务费一律不予退还；如在下发产权证时，大队收纳改名费由乙方承担，发生面积差，多退少补等内容。当日，刘伟（乙方）与陈洪、王瑞发（甲方）和恒新中介（丙方，）签订《补充协议》，约定乙方于2020年1月9日将第一部分房款54万元交付甲方，甲方承诺郎园村内通知可以改名字的7个工作日之内，甲方全力配合乙方到郎园大队内变更房屋姓名，在去大队办理更改姓名的当日内将第二部分房款20万元，如甲方不在规定日期之内办理更改产权人姓名，视为甲方违约，违约金为定金（定金为54万元）的双倍（108万元）赔偿于乙方等内容。当日，刘伟向陈洪给付了54万元整，陈洪、王瑞发向刘伟出具了收据。庭审中，经双方均认：2020年4月15日，双方得知可到郎园村委会改名，至今二被告未履行合同约定。另，刘伟同意按照补充协议的约定在房子改名当日给刘伟所余的20万元。本院认为，本案中，刘伟请求确认刘伟与陈洪和王瑞发于2020年1月9日签订的《二手房买卖（居间）合同》及《补充协议》真实有效，陈洪、王瑞发对此无异议。本院认为，上述合同系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，应受法律保护。故对刘伟的上述诉讼请求，本院依法支持。本案双方当事人争议的焦点问题为：一、涉案房屋是否能够被确认为刘伟所有并办理更名手续；二、陈洪、王瑞发是否应当赔偿刘伟14.8万元。对此，本院分析如下：一、涉案房屋是否能够被确认为刘伟所有并办理更名手续。对此，虽然陈洪、王瑞发无异议，但陈洪和王瑞发并未取得《二手房买卖（居间）合同》及《补充协议》所涉房屋的所有权和相关权属，刘伟的此项诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。二、陈洪、王瑞发是否应当赔偿刘伟14.8万元。2020年1月9日双方签订的《补充协议》，约定刘伟于2020年1月9日将第一部分房款54万元交付陈洪、王瑞发，陈洪、王瑞发承诺郎园村内通知可以改名字的7个工作日之内全力配合刘伟到郎园大队内变更房屋姓名，如陈洪、王瑞发不在规定日期之内办理更改产权人姓名，视为违约，违约金为定金（定金为54万元）的双倍（108万元）赔偿于刘伟等内容。庭审已查明，2020年4月15日，双方得知可到郎园村委会改名即办理房屋登记变更的手续，但截止本判决作出时，陈洪、王瑞发仍未能履行该项义务，无法实现合同目的，根据上述《补充协议》的约定，陈洪、王瑞发的行为系违约行为。虽然《二手房买卖（居间）合同》约定定金为54万元以及《补充协议》约定违约金或赔偿金为定金的双倍，明显高于相关法律规定。现刘伟主张按总房款的20%即14.8万元主张陈洪和王瑞发赔偿，考虑到刘伟实际付房款54万元的情况，本院酌情认定赔偿款应为54万元的20%即10.8万元为宜。综上，本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条第一百二十一条规定，判决如下：一、确认原告刘伟与被告陈洪和王瑞发于2020年1月9日签订的《二手房买卖（居间）合同》及《补充协议》有效；二、被告陈洪、王瑞发于本判决生效后五日内赔偿原告刘伟10.8万元；三、驳回原告刘伟的其他诉讼请求。案件受理费3340元，减半计收1670元，由被告陈洪、王瑞发负担1270元，原告刘伟负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘红芸二〇二〇年七月二十日书记员  石仁发附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。