广东省郁南县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤5322民初500号原告（反诉被告）：黄立权，男，1996年5月25日出生，汉族，公民身份号码：445************938，住广东省云浮市郁南县***************。委托诉讼代理人：邓泽泓，广东静美律师事务所律师。被告（反诉原告）：钟汝兴，男，1982年3月7日出生，汉族，公民身份号码：441************951，住广东省云浮市郁南县************。被告（反诉原告）：谢番妹，女，1981年8月14日出生，汉族，公民身份号码：441************683，住广东省云浮市郁南县************。原告(反诉被告)黄立权与被告(反诉原告)钟汝兴、谢番妹土地承包经营权转包合同纠纷一案,本院于2020年4月29日受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)黄立权的委托诉讼代理人邓泽泓,被告(反诉原告)钟汝兴及被告(反诉原告)谢番妹的委托诉讼代理人钟汝兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)黄立权向本院提出诉讼请求:1、确认原告与被告钟汝兴签署的转租合同无效；2、两被告共同返还原告支付的35000元；3、两被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：一、本案所涉水田属于郁南县*********集体所有，没有村集体的同意不能出租或转租。本案争议的土地属于郁南县********，是被告的上手从该村的村民手中承租，上手承租后在未取得政府相关部门行政许可的情况下兴建临时建筑物一养猪场，被告在原来的基础上又增加了一些临时建筑，现在被告又把该土地连同地上建筑物转租给原告。不管郁南县*********民租给被告的上手，上手转租给被告，还是被告再转租给原告，这中间都没有取得郁南县*********集体的同意，违反了我国的土地管理法的规定，出租及转租行为无效。还有，不管是兴建临时建筑物还是永久建筑物都需取得政府相关部门的许可，否则就属于违章违法建筑物，违章违法建筑物也是禁止出租或转租的。本案争议的地方属于禁养区，当地政府一再要求拆除违章建筑物。二、两被告为夫妻，被告2人参与了转租，而且接受转租款，应该承担连带责任。总之，本案所涉《转租合同》无效，请法院支持原告的诉讼请求。被告(反诉原告)钟汝兴、谢番妹辨称,被答辩人于2019年10月期间多次到答辩人与本镇上桥村委石宝村第三小组村民罗丙路、魏球枝签订“租用水田种养合同”所取得租赁经营种养的水田实地察看要求转租给其经营，经多次协商双方于同年11月17日协商一致并当面亲笔在本诉所涉“转租合同”上签名和盖指模，被答辩人并依约支付了首付“转让费”诚意金，且约定“转让费”余款贰万元在2020年6月1日前一次性付清给反诉人、逾期未付答辩人有权收回水田以及相关设施且所签合同自行解除终止；另约定每年“承包款”1040元必须在当年1月15日前一次性付清且承包期间经营不善不继续经营的则无条件一次性付清余下年限承包租金并交还水田及附属设施。被答辩人至今不但未向答辩人支付约定的“转让费”余款贰万元和今年“承包款”1040元而一直弃荒，反而向法院提起(2020)粤5322民初500号之诉诉请确认双方依法签立的“转租合同”无效并返还其支付的首付“转让费”。综上事实和理由，被答辩人显然是故意违反双方合同约定，所主张之事实无理无据，望人民法院依法维护民事合同的严肃性，依法驳回原告诉讼请求。被告(反诉原告)钟汝兴、谢番妹补充辨称，一、从《合同法》上讲，双方所签本诉所讼争的《转租合同》完全具备法定基础与要求：双方在本着自愿平等的基础上且被答辩人在签署前亲自多次到现场了解并掌握相关标的物情况并会同土地权属者负责人“村民小组长”作详尽走访后才当面亲笔签名并自愿通过银行转账支付首期转让费的，因此足够理由认定合法事实。二、被答辩人在其《民事起诉状》称述“没有经村集体的同意”即认为“出租及转租行为无效”显属违法：首先，原家庭承包户“罗丙路”“魏球枝”同属上桥村委石宝村第三村民小组，且罗丙路就是该第三村民小组小组长，并自2014年答辩人从“罗丙路”“魏球枝”租用经营直至转租给被答辩人该村小组没有任何人有异议，显然该村集体小组是认可该行为的。另外，根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第35条“出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责”的定义，答辩人与“罗丙路”“魏球枝”所签“租用水田种养合同”的土地经营权流转显属“出租”、而答辩人与被答辩人所签“转租合同”的土地经营权流转显属“转租”；该办法第6条还规定“承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地”、第15条也规定“承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。”；《中华人民共和国农村土地承包法》第10条也明确规定“国家保护承包方依法、自愿、有偿流转土地经营权，保护土地经营权的合法权益，任何组织和个人不得侵犯。”第三，《农村土地承包经营权流转管理办法》第13条虽规定“受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意”之规定，而答辩人与“罗丙路”“魏球枝”所签“租用水田种养合同”的“四、双方的权利和义务之7”约定“承包期内，……乙方有权出租或转让……”，显然答辩人的转租早已经得原承包方的同意。由此可见，被答辩人的“诉讼理由”是违反法理依据的。三、被答辩人在其《民事起诉状》自述将之前的建猪舍自定为“没有经许可的同违章建筑”即主张“出租及转租行为无效”。既与本案无关也存诸多合法性质疑和有违现行国家政策。首先，被答辩人在签本合同前就知悉其所提及的事实（被答辩人向法院提交的“证据”2018年连滩镇人民政府责令整改通知书），而本案所涉合同为2019年11月17日才签的农村土地经营权转租合同，标的物情况被答辩人先行熟知、签合同时期与其所述事项时期不同、合同也没有任何约定要求答辩人要保障其被答辩人承租后达其什么非法或违规使用之目的、被答辩人承租后更没有任何组织和个人干预过其任何经营行为，故其所提根本与本案无关；其次就是其提及的2018年连滩镇人民政府责令整改通知书的问题，这只是“整改”或讲“不准养猪”，况且这是2018年，之后怎样？得要对照现时政策，而且连滩镇人民政府有没有这个执法权？再者正是被答辩人在其《民事起诉状》称述“不管是兴建临时建筑物还是永久建筑物都需要取得政府相关部门的许可，否则就属于违章违法建筑物，违章违法建筑物也是禁止出租或转租的”这个违法论调根本无法支持其诉求且有违现行政策：被答辩人所言之物为生猪养殖棚舍，建于2018年前，2019年非洲猪瘟后，国家发改委、国家生态环境部、农业农村部、自然资源部、广东省自然资源厅、广东省农业农村厅、广东省林业局分别对生猪养殖和用地作出重新规定。2019年9月5日自然资源部发出[2019]39号《关于保障生猪养殖用地有关问题的通知》第“一”就规定：“生猪养殖用地作为设施农用地，按农用地管理，不需办理建设用地审批手续。”；2019年9月27日广东省自然资源厅、广东省农业农村厅、广东省林业局也下发通知规定：“明确生猪养殖用地性质。生猪养殖用地为设施农用地，按农用地管理，不需办理建设用地审批手续。”；国家生态环境部、农业农村部联合印发通知规定“除法律禁止区域不得划定生猪禁养区”。可见被答辩人之观点与依据既无理据也有违法规及现行政策。综上意见，望法官依法接纳，驳回被答辩人诉讼请求。被告(反诉原告)钟汝兴、谢番妹向本院提出反诉诉讼请求：1.请求判令被反诉人（原诉原告）立即支付尚欠反诉人（原诉被告）的“转租合同”“转让费”人民币贰万元（20000.00元）；2.立即支付反诉人2020年承包款人民币壹仟零肆拾元（1040.00元）；3.一次性支付从2020年11月21日起至2029年3月15日合同期满（8.3年）承包款人民币壹仟零肆拾元（9666.00元）；4.解除双方所签订的该“转租合同”；5.诉讼费用全部由被反诉人承担。变更第三点诉讼请求：一次性支付从2020年11月21日起至2029年3月15日合同期满（8.3年）承包款人民币8632.00元。事实和理由：被反诉人于2019年10月期间多次到反诉人与本镇上桥村委石宝村第三小组村民罗丙路、魏球枝签订“租用水田种养合同”所取得租赁经营种养的水田实地察看要求转租给其经营，经多次协商双方于同年11月17日协商一致并当面亲笔在本诉所涉“转租合同”上签名和盖指模，被反诉人并依约支付了首付“转让费”诚意金，且约定“转让费”余款贰万元在2020年6月1日前一次性付清给反诉人、逾期未付反诉人有权收回水田以及相关设施且所签合同自行解除终止；另约定每年“承包款”1040元必须在当年1月l5日前一次性付清且承包期间经营不善不继续经营的则无条件一次性付清余下年限承包租金并交还水田及附属设施。被反诉人至今不但未向反诉人支付约定的“转让费”余款贰万元和今年“承包款”1040元而一直弃荒，反而向法院提起(2020)粤5322民初500号之诉诉请确认双方依法签立的“转租合同”无效并返还其支付的首付“转让费”。综上事实和理由，故提起本反诉，望人民法院依法维护民事合同的严肃性，判允反诉人之反诉请求。原告(反诉被告)黄立权辨称,驳回反诉原告的诉讼请求，反诉费用由反诉原告承担。原告(反诉被告)黄立权为支持其诉讼请求提交了转租合同、责令限期整改通知书、转账记录。被告(反诉原告)钟汝兴、谢番妹为支持其辩解提供了转租合同、租用水田种养合同、证明、结婚证和身份证复印件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织双方当事人对上述证据进行了质证，对当事人提交的证据进行审查后予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据,认定事实如下:被告(反诉原告)钟汝兴、谢番妹系夫妻关系。被告(反诉原告)钟汝兴于2014年3月15日分别与罗丙路、魏球枝签订了一份《租用水（农）田种养合同》，被告(反诉原告)钟汝兴分别租用罗丙路、魏球枝位于郁南县********拖田咀水（农）田各0.65亩（共1.3亩）用来发展种养。被告(反诉原告)钟汝兴、谢番妹在租用的水（农）田上建造猪舍发展养猪等业务。2018年7月8日，郁南县***人民政府向钟汝兴、谢番妹发出连责字（2018）第＿号《责令限期整改通知书》，责令钟汝兴、谢番妹户：根据郁南县人民政府办公室《印发郁南县规模化畜禽养殖区域划分方案的通知》(郁府办〔2011〕80号)规定，你管理经营的畜禽养殖场属于禁养区范围内。根据郁南县人民政府办公室关于印发《郁南县禁养区、限养区和适养区内畜禽养殖业清理整治方案》的通知(郁府办〔2017〕9号)要求，责令你（钟汝兴、谢番妹）场于2018年9月30日前自行整改、搬迁或关闭。逾期不整改，有关部门将依法查处。2019年11月17日,原告(反诉被告)黄立权与被告(反诉原告)钟汝兴签订了一份《转租合同》。《转租合同》的主要内容为：一、甲方（钟汝兴，下同）将座落于郁南县********拖田咀水（农）田转租给乙方（黄立权，下同）发展种养业，水（农）田面积共1.3亩，每年承包款人民币壹仟零肆拾元(¥1040元)，每年水（农）田承包款必须在当年一月十五(公历年)前一次性付清给甲方。二、转租承包期限从二〇一九年十一月二十日起至二〇二九年三月十五日止(以公历计算)。三、转让现有水（农）田标的物及设施，转让费共伍万伍仟元整，合同签订时首付叁万伍仟元给甲方，余款贰万元在二〇二〇年六月一日前一次性付清给甲方，逾期未付甲方有权收回水（农）田以及水（农）田标的物及设施，所签订的合同自行解除终止。四、……。2019年11月17日,原告(反诉被告)黄立权分2次共支付了35000元转让费给被告(反诉原告)谢番妹。钟汝兴、谢番妹随后将养殖的猪、鸡等出卖，腾空该场所（猪舍）给黄立权使用，但黄立权一直没有接手使用，该场所一直空置至现在。现原告(反诉被告)黄立权以被告(反诉原告)钟汝兴、谢番妹在水（农）田建造猪舍没有取得行政部门的许可，属于违章违法建筑物，以这些建筑物是禁止出租或转租为理由向本院提起诉讼，诉如所请。庭审中，原告(反诉被告)表示与被告(反诉原告)签订合同后，原、被告没有进行场所和财物交接手续，现在土地及建筑物还是由被告控制，所以不存在将场所及财物归还给被告的说法。被告(反诉原告)陈述这些猪舍等建筑物是自建的，没有经过行政审批许可。当时签订《转租合同》时已经明确对原告（反诉被告）黄立权说将属于被告(反诉原告)的物品带走后，被告(反诉原告)将钥匙放在猪舍挂着的篮子内或放在猪舍的墙头上，原告（反诉被告）黄立权随时可以获取钥匙开门经营。原告（反诉被告）黄立权租赁后不作经营，该场所及财物一直闲置，应当将土地归还给被告(反诉原告)经营。本院认为，本案是土地承包经营权转包合同纠纷。本案争议的焦点是原告(反诉被告)黄立权与被告(反诉原告)钟汝兴于2019年11月17日签订的《转租合同》是否有效？本案中，被告(反诉原告)钟汝兴于2014年3月15日分别租用罗丙路、魏球枝位于郁南县********拖田咀水（农）田各0.65亩（共1.3亩）用来发展种养业。被告(反诉原告)钟汝兴、谢番妹在租用的水（农）田上建造猪舍发展养猪等业务。2018年7月8日，郁南县***人民政府向钟汝兴、谢番妹发出连责字（2018）第＿号《责令限期整改通知书》，责令钟汝兴、谢番妹于2018年9月30日前自行整改、搬迁或关闭。逾期不整改，有关部门将依法查处。被告(反诉原告)钟汝兴也承认这些猪舍等建筑物是自建的，没有经过行政审批许可，这些事实能相互印证在这些农田上建造的猪舍等是违法建筑，不具备租赁条件，故应当解除原告(反诉被告)黄立权与被告(反诉原告)钟汝兴、谢番妹于2019年11月17日签订的《租赁合同》。原告(反诉被告)黄立权在签订合同后虽然没有进场进行经营，但被告(反诉原告)钟汝兴、谢番妹已经腾空了该场所留给原告(反诉被告)黄立权使用，之后一直空置至现在，原告(反诉被告)黄立权在此期间既不使用该场所，也不提出解除合同将该场所返还被告(反诉原告)钟汝兴、谢番妹，应当视为原告(反诉被告)黄立权在此期间占用了该场所。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后,原告(反诉被告)黄立权应向被告(反诉原告)钟汝兴、谢番妹补偿自签订合同之日起至本院确定解除合同之日期间的占用费4044.17元{【（1年承包款）1040元÷12个月×（自签订合同之日至2020年6月为7个月）占用7个月=606.67元/月】+【（总转让款）55000元÷（总转租期间：9年×12个月+4个月）×占用7个月=3437.50】=4044.17元}。同时,被告(反诉原告)钟汝兴、谢番妹应当向原告（反诉被告）黄立权返还转让费30955.83元（35000元-4044.17元=30955.83元）。因原告（反诉被告）黄立权与被告(反诉原告)钟汝兴、谢番妹签订的《转租合同》无效，被告(反诉原告)钟汝兴、谢番妹的反诉诉讼请求没有合法的根据，故对被告(反诉原告)钟汝兴、谢番妹的反诉诉讼请求超出原告（反诉被告）黄立权占用该场所的占用费范围外的诉讼请求不予支持，原来的转租场所由被告(反诉原告)钟汝兴、谢番妹按相关部门的要求自行处理。综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第六条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、解除被告(反诉原告)钟汝兴与原告(反诉被告)黄立权于2019年11月17日签订的《租赁合同》;二、原告(反诉被告)黄立权应在本判决生效之日起五日内向被告(反诉原告)钟汝兴、谢番妹支付占用费4044.17元；三、被告(反诉原告)钟汝兴、谢番妹应在本判决生效之日起五日内退还转让费35000元给原告(反诉被告)黄立权;上述判决第二项、第三项抵减后，被告(反诉原告)钟汝兴、谢番妹实际返还转让费30955.83元给原告(反诉被告)黄立权。四、驳回原告(反诉被告)黄立权的其他诉讼请求;五、驳回被告(反诉原告)钟汝兴、谢番妹的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费依法减半收取为387.5元,由原告(反诉被告)黄立权承担37.5元,由被告(反诉原告)钟汝兴、谢番妹承担350元。本案反诉费用284.58元，由被告(反诉原告)钟汝兴、谢番妹负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提交副本,上诉于云浮市中级人民法院。审判员  李亚明二〇二〇年七月七日书记员  蔡婉君余薏