贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终1976号上诉人（原审原告）：方春燕，女，1987年3月8日出生，白族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。上诉人（原审原告）：邱应林，男，1985年3月23日出生，彝族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。被上诉人（原审被告）：贵州黔西树立置业有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县文化路中段，统一社会信用代码：91520522692704980G。法定代表人：方康。委托代理人：陈胜华（特别授权）、李艳，贵州本芳律师事务所律师。上诉人方春燕、邱应林因与被上诉人贵州省黔西树立置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院(2019)黔0522民初5350号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。方春燕、邱应林上诉请求：1.撤销贵州省黔西县人民法院作出的（2019）黔0522民初5350号民事判决书；2.改判支持上诉人一审诉讼请求，即：立即为上诉人办理房屋产权证、支付逾期办理产权证违约金（违约金从2015年11月1日起以购房款410326为基数按每逾期一日支付0.02%的违约金至办理房屋产权交付之日止）；3.本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原判决事实不清，适用法律错误，请求依法改判。（一）本案中，被上诉人确实存在违约行为及事实，依法应当向上诉人支付违约金，原判决未予支持，认定事实不清。（二）1.一审法院以被上诉人草拟的明显错误的《委托代理协议》认定为《商品房买卖合同》的补充协议作为定案依据错误。《委托代理协议》签署时间是2019年4月24日，是在被上诉人违约时间长达1270天后。该《委托代理协议》第一条称甲乙双方于2019年4月24日签订《商品房买卖合同》，该事实是不存在的，是不属实的，本案所涉《商品房买卖合同》是2015年1月23日签订，双方在2019年4月24日未签订任何《商品房买卖合同》。一审法院以该时间的错误不影响双方对交付商品房转移登记有关文书的约定为由对该《委托代理协议》加以认定是错误的，不能以明显错误的证据作为定案的依据。2.一审法院将邱应林签署方春燕签名的行为构成表见代理也是错误的，该行为不符合表见代理的构成要件。《婚姻法司法解释一》第十七条第二项规定，“夫或妻非因日常生活需要而对夫妻共同财产作出重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”该规定强调的是不得对抗“善意第三人”，而本案中被上诉人不属于“善意第三人”，其行为是有意减损上诉人的利益（即获得违约金），自己想通过这样的行为掩盖其不诚信依法履行义务的行为，自认为通过签订这样一个协议便不用向上诉人支付违约金，这样的行为属于“恶意行为”，其不属于“善意第三人”，所以邱应林代签方春燕名字的行为不能构成表见代理。3.在房屋交付使用90日后至签订《委托代理协议》期间，被上诉人未能给上诉人办理房屋产权证，违约行为存在，在《委托代理协议》中，上诉人也未明确放弃对违约责任的追索，也不能从根本上改变原购房合同的关于不能依照法律规定按时办理产权证而违约，更不能免除被上诉人的违约责任。委托代理的目的是为了更充分的维护委托人的利益，但是从该分《委托代理协议》看，这是直接损害了委托人可以获得上万元违约金的利益，这不符合委托代理的原则，当然也不是委托人的真实意思表示，纯属是被上诉人不诚信的在使用手段避免向上诉人支付违约金。法院认定该《委托代理协议》为补充合同，那对该协议上面的错误也应当是对出具人作不利解释才符合法律规定，一审法院却作出了对上诉人不利的解释实属枉法裁判。贵州省黔西树立置业有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审原告邱应林、方春燕向一审法院起诉请求：1．被告立即为二原告办理黔西县商品房（房号为3-2-6-3）的房屋产权登记；2．被告支付以410326元为基数，按每日万分之二从2015年11月1日起计算至房屋产权书交付之日止的逾期办证违约金（暂计至2019年8月22日为113742.36元）。本案一审争议焦点为：原告要求被告立即办理房屋产权登记并将产权证书交付给原告、要求被告支付违约金的诉讼请求有无法律依据，能否得到支持。一审法院认定事实：原告邱应林、方春燕系夫妻关系。2015年1月23日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于黔西县房屋以410326元的价格出售给二原告。二原告向被告支付了首付款、契税及相关费用，并使用公积金贷款方式向被告支付了购房款尾款。该《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2015年8月1日前向买受人交付该商品房”；第二十二条第二款约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，第三款规定：“（一）出卖人承诺于×年×月×日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1……2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列约定第1、2项处理……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金……（四）双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”。之后，被告向二原告交付了房屋。2019年4月24日，原、被告双方签订了一份《委托代理协议》，约定交付办理商品房转移登记的有关文书的日期为2019年12月31日前，且不再由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，变更为原告方委托被告向房屋登记机关申请办理权属转移登记。因未取得不动产登记证书，二原告诉至一审法院请求判决支持其诉讼请求。另查明，涉案房屋已备案登记在原告名下，在庭审过程中，被告称该不动产登记证书已经办好，原告可随时领取，二原告也认可该事实。一审法院认为，原、被告双方对签订《商品房买卖合同》的事实均无异议，该合同对双方买卖商品房的相关权利义务、违约责任等进行了约定，是双方的真实意思表示，对原、被告双方均具有约束力，双方之间的买卖合同关系受《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的调整。关于原告要求被告立即办理房屋产权登记并将产权证书交付给原告的诉讼请求，经庭审中已查明该产权证书已经办理完毕，并已经可以交付给二原告，二原告也认可该事实，故不再对该问题进行论述。关于原告请求被告支付违约金的诉讼请求有无法律依据，能否得到支持的问题，根据原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，原、被告双方对于取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告的时间未进行约定。且原、被告双方于2019年4月24日签订的《委托代理协议》中第一条也对此事实予以确认。原、被告双方又将交付办理商品房转移登记的有关文书的日期确认为2019年12月31日。虽然原告方春燕对该协议上的签名有异议，但庭审中邱应林认可该协议上自己的名字以及方春燕的名字均是其所签，根据邱应林与方春燕系夫妻关系，及所签署的该协议的性质仅为原、被告双方对前面所签署的《商品房买卖合同》交付商品房转移登记有关文书的履行时间的补充协议，邱应林代替方春燕签字的行为，构成表见代理，因此该协议应对原告方春燕具有约束力。另外该《委托代理协议》所载双方签订《商品房买卖合同》的时间虽然有误，但并不影响双方就交付办理商品房转移登记的有关文书的日期进行变更的约定，该协议并不违反法律法规的禁止性规定，对二原告及被告均产生法律约束力，因此按照该约定，被告并未违约，被告也已按约定将涉案房屋交付给二原告，二原告已经实际居住使用该房屋，且现在涉案房屋的不动产权证书已经办理完毕，二原告的合同目的已得到实现，并且二原告对其所主张的经济损失亦不能举证予以证明，故对二原告要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告邱应林、方春燕的诉讼请求。案件受理费2575元（已减半收取），由原告邱应林、方春燕负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为，邱应林签署的《委托代理协议》能否作为免除被上诉人违约责任的依据。经查，《委托代理协议》将原商品房买卖合同约定的交付办理转移登记相关文书的截止期限变更为了2019年12月31日，而在一审判决作出前（2019年11月5日前）上诉人已实际取得不动产权证书，因此，尽管该协议未直接采用“免除”违约责任的表述，也应认定被上诉人已按约定履行了交付办理转移登记相关文书的义务，不应再承担违约责任。尽管委托代理协议第一条将双方签订《商品房买卖合同》的时间描述为2019年4月24日，与实际不符，但由于上诉人并未举证证明双方存在其他商品房买卖交易，故该日期错误应认定为笔误，不影响协议其他内容的效力。在邱应林代签其妻方春燕名字是否构成表见代理的问题上，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”之规定，由于二人系夫妻关系，被上诉人有合理理由相信邱应林代签委托协议系二人共同意思表示，因此，一审认定属表见代理并无不当。该规定中的“善意第三人”是指不明知系夫妻一方意思的人，而不是指因夫妻一方行为会减损利益则否定其善意第三人的属性，本案中，并无证据证明被上诉人明知是邱应林单方行为，或签署该协议系被上诉人与邱应林恶意串通所致，故上诉人认为被上诉人不属于善意第三人的主张不能成立。基于前述分析，且《委托代理协议》并未被依法撤销或解除，一审判决据此认定被上诉人不承担违约责任并无不当。故上诉人的上诉理由不能成立，二审不予支持。综上所述，方春燕、邱应林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2575元，由方春燕、邱应林负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇二〇年七月三十一日法官助理  郭友浪书 记 员  主宏亮