陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法院 民 事 判 决 书   (2019)陕0102民初3999号 原告（反诉被告）：西安东润物业管理有限公司，住所地西安市新城区内。法定代表人：高艳，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：王东海，陕西法苑法律事务所法律工作者。委托诉讼代理人：山学勇，男，1970年2月3日出生，汉族，该公司总经理。被告（反诉原告）：陕西德信泰商贸有限公司，住所地西安市高新区西安（二期）3幢1单元11层11163号房。法定代表人：周国平，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：范钦，陕西恒达律师事务所律师。第三人：杨雪恩，女，1966年6月25日出生，汉族，住西安市长安区，公民身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：尹洪洋，陕西观厚律师事务所律师。第三人：张鹏，男，1981年10月5日出生，汉族，住西安市新城区，D2段内二楼西侧，公民身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：李平，陕西金盾法律事务所法律工作者。第三人：夏红军，男，1966年2月12日出生，汉族，住西安市新城区，公民身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：刘柯，陕西众致律师事务所律师。原告西安东润物业管理有限公司（以下简称“东润公司”）与被告陕西德信泰商贸有限公司（以下简称“德信泰公司”）、第三人杨雪恩、张鹏、夏红军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东润公司之委托诉讼代理人王东海、山学勇，被告德信泰公司之委托诉讼代理人刘巧芸、范钦，第三人杨雪恩之委托代理人尹洪洋，第三人张鹏之委托诉讼代理人李平，第三人夏红军之委托诉讼代理人刘柯到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告东润公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的房屋租赁合同已于2018年10月16日解除；2、请求判令被告立即向原告返还租赁房屋；3、判令被告立即向原告支付2017年5月13日起至实际腾房返还之日的房屋租金和房屋设备使用费，暂计算至2019年6月12日房屋租金和房屋设备使用费为3954400元（其中房屋租金自2017年5月13日起暂计算至2019年6月12日为2137500元，房屋设备使用费自2017年5月13日暂计算至2019年6月12日为1816900元）；4、判令被告向原告支付违约金7104625元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月13日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定原告将位于西安市新城区XX城XX段XX段房屋，包含箭楼及夹层，户外场地及设施、设备出租给被告从事商业经营活动，建筑面积约8500平方米，租赁期限为14年，自2015年5月13日起至2029年5月9日止，双方约定房屋租金为每年100万元人民币，房屋设备使用费为每年85万元人民币，租金及设备使用费每三年递增5%，支付方式为按年支付。合同第八条约定，被告逾期交纳租金达30日的，原告为保证自身权益，有权采取停水、停电等方式，因此造成的一切后果由乙方自行承担。同时，被告拖欠房租及经营管理费累计30日以上的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告为此应向原告支付合同总租金及经营管理费的30%作为违约金。2014年5月13日，原告依约向被告交付了房屋及相关附属设施、设备。但自2017年5月13日起至2019年3月12日止，被告擅自停止向原告支付房租及房屋设备使用费。期间，原告本着诚实守信、友好协商的原则，多次与被告沟通协商，但被告多次拒收原告发出的相关催缴房租通知书，并以各种理由拒不履行交纳租金的义务。鉴于被告毫无商业诚信，且多次违反合同约定，原告于2018年10月16日向被告致函通知解除租赁合同，并告知其迅速办理房屋腾退手续。但被告既不与原告签署解除协议，也不办理相关腾退手续，原告为减少损失，不得已对房屋采取停水措施。鉴于被告已严重违约，原告提出解除合同，因此，合同解除后被告应向原告返还承租的房屋，并支付原告起诉之日起至实际腾房返还之日的房屋租金和房屋设备使用费。同时，被告严重违反合同约定，已属违约，依据双方租赁合同约定，被告还应向原告支付合同总租金及经营管理费30%的违约金。综上，请求法院依法支持原告的上述诉讼请求。被告德信泰公司辩称，（1）本案系原告东润公司违约，导致合同目的早已无法实现，事实上也无法履行，合同应予以解除。但东润公司诉请解除合同，依据的是其单方提供的落款时间为2018年10月16日的终止合同通知，其并未提供任何证据证明向德信泰公司进行了送达，德信泰公司实际也并未收到。其主张2018年10月16日通知解除合同缺乏证据支持，故东润公司所主张的解除事由不能成立；（2）被告向原告交付租金的前提是原告能够依约提供租赁标的物，保证被告正常的经营需要，但原告在合同履行期内单方通知无法继续履行合同，构成违约，被告有权拒付租金。且原告未能履行供水供电义务，以其行为明确表示不履行合同，其无权主张相应租金；（3）合同解除后，本案第三人实际占用的房屋应由第三人向原告返还，原告主张由被告腾还房屋不应予以支持；（4）本案东润公司丧失出租权，违约行为一直处于持续状态，导致合同目的无法实现，对于其交付租金的主张，德信泰公司不仅享有履行先行抗辩权，且按《合同法》的相关规定，亦有权不予支付。另，被告认为不应承担该700余万高额违约金，该违约金显然过高，原告亦无证据证明其相关损失，应不予支持。第三人杨雪恩述称，一、第三人与原告之间不存在直接的房屋租赁合同关系，原告的诉请亦是针对被告德信泰公司，故针对原告的诉请应以被告德信泰公司答辩意见为准。二、第三人不存在恶意拖欠租金的事实。2015年7月15日本案被告德信泰公司与自己签订《租赁合同》，将位于西安市新城区XX城XX段XX段XX楼建筑面积约3100平米的场地出租给第三人，第三人向德信泰公司交纳了两年的租金。2016年8月31日原告在包括第三人在内的租赁经营场所张贴了西安城墙管理委员会、西安火车站工程建设管理处给其发送的《关于即将开展火车站整体提升改造工作的通知函》以及原告给各商户的《通知》，告知包含第三人在内的各商户，因西安城墙管理委员会通知，要解除其与原告在2008年签订的城墙连接段商业用房经营权使用合同，东润公司与商户之间所签订的租赁合同也无法继续履行，要求商户与东润公司协商解决相关事宜。同时城墙管委会工作人员多次对商户进行拍照存档，严令商户维持现状，不得继续改造。以上事实致使第三人无法营业，造成了巨大损失。之后第三人一直按照原告及被告要求，向东润公司及被告递交各种证明损失的相关材料，以及向西安城墙管理委员会以及其上级主管单位曲江新区管委会、王永康书记等反映本案事实，以求在对第三人进行合理赔偿的基础上解决该事件。但是，自2016年8月31日东润公司张贴上述通知后，第三人对于租赁房屋一直无法正常经营、使用，对此原、被告均是明知的。第三人之所以未交纳房租，是因为出现了非第三人原因导致的合同目的不能实现的事由，且其损失未能得到赔偿，并且三方一直在对赔偿事宜进行协商。三、关于第三人的损失，因与本案不属于同一法律关系，自己将会另案主张权利。第三人张鹏、夏红军述称理由同杨雪恩。反诉原告德信泰公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人赔偿租赁标的物装修改造等工程费用损失合计3149192.94元；2、被反诉人向反诉人赔偿租赁标的物招商费用损失185000元；3、被反诉人向反诉人赔偿融资借款利息损失582200元；4、被反诉人向反诉人赔偿租赁标的物二楼620平方2016-2019年度租赁收益损失619200元；5、被反诉人向反诉人赔偿因其违约导致合同解除的预期可得利益损失5203607.06元；6、由被反诉人承担本案反诉费用。事实与理由：2014年11月13日，反诉人与被反诉人签订《租赁合同》一份，合同主要内容为：（1）被反诉人将位于西安市新城区XX城XX段XX段房屋，包含箭楼及夹层，户外场地及设施、设备出租给反诉人从事商业经营活动，建筑面积约8500平方米；（2）租赁期限为十四年，自2015年5月13日至2029年5月9日终止；（3）被反诉人应当保证反诉人在本合同期内合法经营不受干扰。上述租赁合同签订后，反诉人即投入大量人力、物力和资金，积极组织清理场地和消防、供电通风系统的施工，对标的物进行改造装修，创造经营环境和条件。然而，自合同签订不到两年，正当反诉人招商顺利进行时，被反诉人却于2016年8月31日单方通知反诉人无法继续履行合同，明确表明将无法履行合同主要义务。反诉人收到被反诉人通知后，随即与被反诉人多次协商沟通，多次主张有关权利，但被反诉人始终未能恢复履行能力，也没有针对反诉人主张的投入损失给予任何处理意见，反而针对租赁标的物采取停水停电等行为。被反诉人的违约行为导致反诉人无法从第三人处收取相应租金向其缴纳，亦无法继续招商经营，合同目的无法实现。《合同法》第一百零八条规定：当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，被反诉人单方通知反诉人无法继续履行合同，构成预期违约在先，且始终未能恢复履行能力，其应当承担违约责任。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，因被反诉人预期违约，其应赔偿反诉人各项投入费用损失及预期可得利益损失。反诉被告东润公司辩称，1、按照合同约定反诉原告应在2016年4月12日之前交清下一年度房屋租金185万元，截止2016年5月13日反诉原告应累计缴纳的总租金为370万元；而截止2018年10月16日为止，反诉原告缴纳的租金仅有292.50万元，严重违反合同约定。依照合同约定，反诉原告拖欠租金及经营管理费30天，反诉被告有权解除租赁合同，收回房屋。同时，反诉原告在租赁期间对房屋所做的装修无偿归反诉被告。因此反诉原告要求赔偿装修损失及招商费用，不符合合同约定，应予以驳回。2、反诉原告未经反诉被告书面同意，将承租房屋进行转租，且从事非法经营，按照双方合同8.1.1的约定，未经反诉被告书面同意，擅自将房屋转借给他人的反诉被告有权终止合同，收回房屋。因此反诉原告存在重大的合同违约行为，且无权主张合同解除后的利益损失。3、反诉被告在合同履行期间，多次以通知和公告的方式告知反诉原告应当正常经营，在没有接到西安城墙管委会实质性终止合同下，反诉原告的所有经济损失，属于正常的经营损失，其经营风险产生的损失，应由反诉原告自行承担，与被反诉人无关。请求依法驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明， 2008年6月3日，原告东润公司通过公开竞拍从西安城墙景区XX城XX段商业用房（建筑面积14274.60平方米）二十年经营权，包括AB段和D1.D2段。2014年11月13日，原告东润公司（甲方）与被告徳信泰公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于西安市新城区XX城XX段XX段房屋，包含箭楼及夹层，户外场地及设施、设备出租给乙方从事商业经营活动，建筑面积约8500平方米，租赁期限为14年，自2015年5月13日起至2029年5月9日止。双方约定房屋租金为每年100万元人民币，房屋设备使用费为每年85万元人民币，租金及设备使用费每三年递增5%，支付方式为按年支付。租赁标的物共三层楼，被告承租后即对租赁标的物进行装修改造，免租装修期6个月（从2014年11月13日至2015年5月13日止）。合同约定租赁期间，乙方如欲将租赁房屋整体转让给第三方，必须提前90天书面通知并征得甲方的书面同意，并与其重新签订租赁合同。第五条约定：乙方必须依约缴纳租金、经营管理费及其他费用，逾期缴纳租金及经营管理费、水电费，乙方应按全部欠款金额的每日0.5%的标准向甲方支付迟延履行违约金。如乙方拖欠租金及经营管理费超过30天，甲方有权解除租赁合同，收回房屋并不退还乙方履约保证金。甲方因本条款解除合同的，乙方在租赁期间对房屋所作装修，无偿归甲方所有。乙方拒不腾交房屋的，甲方有权采取断水、断电等所有措施强行收回房屋，保证甲方权益不受侵害。合同第六条约定甲方保证拥有该标的物的经营权，并在签订本合同前未将该标的物的使用权转让，并提供相关资料。在合同生效后，甲方的使用权发生转让、抵押或担保，甲方保证不影响乙方的正常使用。合同第十条约定了双方在合同履行期间的通知和送达方式。被告徳信泰公司装修改造完毕后，于2015年7月15日将其中一楼出租给第三人杨雪恩用于经营“拾彡朝美食街餐饮”，租赁期限14年；于2016年7月1日将其中二层房屋出租给第三人张鹏用于经营“太空舱酒店”；于2015年1月16日将其中三层房屋出租给第三人夏红军用于经营“布丁酒店”，租赁期限14年。被告德信泰公司将剩余部分分割为办公室，另做租赁用途及办公使用。2016年8月31日，西安城墙景区管理委员会、西安火车站工程建设管理处向原告发出《关于即将开展火车站整体提升改造工作的通知函》。函件载明：现因火车站整体改造工程即将开始，原合同已无法继续履行。同日，原告向被告及第三人发出《通知》，通知内容为：“各商户，接西安城墙景区管理委员会通知，解除我公司于2008年签订的城墙连接段商业用房经营权使用合同，因该合同尚在履行期内，我公司与商户之间所签订的租赁合同也无法继续履行。望接到通知之日起尽快与我公司负责人协商相关事宜。”该通知发出后，被告再未收到第三人交纳的租金，其也因此未向原告交纳租金。2016年12月2日，西安城墙景区管理委员会向原告东润公司复函，载明：11月29日，我委收到西安市人民政府督查单（[2010]84号）关于《西安火车站地区综合治理改革工作会议精神督办落实》的文件，《西安火车站地区综合治理改革工作方案》XX城XX城墙东、西墩台内部空间整理清理，清退商户，可用于公用事业，但不能用作商业用途”，我委将按照市政府文件精神继续推进火车站区域整治改造工作。自签订合同后，按照双方实际履行情况，徳信泰公司向东润公司交纳租金及房屋设备使用费共计2925000元。原、被告之间就终止合同及赔偿事宜未达成一致，2017年11月及2018年10月至起诉之日，东润公司对德信泰公司使用的三楼办公室停止供应水电。另查，第三人自2016年8月31日原告东润公司张贴通知后再未向被告交纳租金。本案审理过程中，第三人与原告共同确认，已向原告移交了全部房屋。被告于2020年5月24日亦将三层剩余九间办公室及一层一间安防监控室及大厅移交给原告。本案在审理过程中，德信泰公司申请对承租房屋的装修改造价值及租赁可得利益进行评估鉴定。西安市中级人民法院司法技术室依法委托陕西精诚资产评估有限责任公司对涉案租赁物装修改造价值、租赁可得利益损失进行评估鉴定。陕西精诚资产评估有限责任公司于2019年12月17日作出陕精诚评报字[2019]第102号资产评估报告及陕精诚评咨字[2019]第102号资产评估报告。其中，[2019]第102号资产评估报告鉴定结论为：涉案资产装修改造工程于评估基准日2015年6月1日的重置全价为人民币3362043元。[2019]第102号资产评估报告鉴定结论为：1、涉案资产租赁标的物二楼620㎡房屋租赁毛利润2016年9月-2019年2月合计为565296元；2、涉案资产整个租赁标的物2019年3月至2029年5月的租赁可得毛利润，经统计合计为9253964.66元。上述事实，有原、被告签订的《租赁合同》、《租金收款收据》、被告与第三人签订的《租赁合同》及《补充协议》、《通知》（原告向第三人所发）、《关于即将开展火车站整体提升改造工作的通知函》》、《西安城墙管理委员会回复函》、《催款通知书》（被告向第三人所发）等证据及当事人陈述在卷作证。本院认为，关于本案，存在以下几个争议焦点：（1）合同履行中是否存在违约行为；（2）合同是否解除及解除时间的认定；（3）原告主张的租金是否应当给付；（4）反诉被告是否应承担反诉原告的装修损失及预期可得利益损失。原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效。关于合同履行中的违约问题，《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”双方《租赁合同》第六条6.3款明确约定：“甲方（东润公司）应保证乙方（德信泰公司）在本合同期内合法经营不受干扰。”因此，原告东润公司作为出租人，依约提供租赁标的物是其合同及法定义务，而在合同履行过程中，无论是本案中德信泰公司，还是本案第三人，均收到了原告东润公司于2016年8月31日的《通知》，该通知中明确表示西安城墙景区管理委员会通过通知的方式已解除与原告的合同关系，原告丧失了出租涉案房屋的权利。原告虽称其在后续过程中，曾通知被告继续经营，合同继续履行，但从2016年12月2日西安城墙管理委员会函件的内容亦可以印证，原告已不具备继续出租涉案房屋的权利，并且原告无证据证明其恢复履约能力及有效通知被告。原告事实上已无法向被告提供租赁物，从而保证被告对租赁物的正常履行。故，对原告有关合同可以履行的陈述，不能成立。原告要求被告承担违约金的主张，本院不予支持。关于合同解除事宜。东润公司诉请解除合同，依据的是其提供的落款时间为2018年10月16日的终止合同通知，但双方合同第十一条中关于此项文件的通知与送达地址约定不明，亦无其他证据证明在2018年10月16日通知了被告，但鉴于本院查明的事实足以认定双方合同目的已无法实现，事实上也无法履行，被告也表示同意解除合同，故应认定双方合同予以解除，解除的时间以原告提起起诉之日为准。关于房屋腾交事宜，对于涉案房屋的腾交，庭审中原告与被告、第三人确认已办理完移交，故本院对此不再予以处理。关于原告主张的租金，原告于2016年8月31日发出《通知》的行为系双方合同无法履行的根本原因，从而导致德信泰公司无法向第三人收取租金，但因本案第三人在此之后至本案合同解除之日仍对租赁标的实际占有使用，故基于合同相对性原则，德信泰公司仍应向东润公司承担在此期间的房屋占用使用费至实际腾房之日即2020年5月24日，依据双方合同约定的租金标准计算。关于德信泰公司与第三人之间的合同纠纷双方可另案主张，本案不予涉及。本院根据原被告双方合同约定的租金及房屋设备使用费的标准，核算自2015年5月13日至2020年5月24日，租金总额为9327083元，考虑到德信泰公司租赁房屋的经营用途，东润公司曾针对租赁物停止供水供电，本院酌情将德信泰公司自用的9间房屋约500平方米租金予以扣除，经折算，2017年11月及2018年11月12日至2019年3月12日，上述500平方米房屋租金为57132元，故调整后计算2015年5月13日至2020年5月24日认定租金总额为9327083元-57132元=9269951元，扣除德信泰公司已支付的2925000元，剩余租金为6344951元，应由德信泰公司支付东润公司。关于被告主张的装修损失及可得利益损失问题。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，应终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。”《合同法》第一百零八条规定：“当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”本案中，根据原被告双方《租赁合同》约定，双方租赁期限为十四年，自2015年5月13日至2029年5月9日止。合同签订后，被告德信泰公司即投入资金，组织清理场地并进行消防、供电通风系统的施工，对标的物进行了改造装修，用以创造招商经营环境和条件。然而，由于东润公司明确表明城墙管委会解除与其的租赁合同，东润公司无法保证被告对承租房屋的正常使用，已构成违约。故，因东润公司的违约行为导致双方合同解除，根据上述《合同法》有关违约责任的规定，东润公司应承担被告赔偿损失的违约责任，包括德信泰公司的实际损失及可得利益损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”的规定，陕西精诚资产评估有限责任公司所出具的装修改造价值的资产评估报告结论客观、科学，内容真实，本院予以采纳。涉案资产装修改造工程于评估基准日2015年6月1日重置全价为人民币3362043元，因双方租赁期限为十四年，自2015年5月13日至2029年5月9日止，共计168个月。原告于2016年8月31日明确通知无法履行合同，从2016年8月31日起算，经折算剩余期限装修价值损失为3051854.5元。同时，根据被告德信泰公司的举证，德信泰公司与东润公司租赁合同签订后，支付了招商费用185000元，此损失属于实际发生，依法应由东润公司承担。关于被告反诉所称因经营需要进行融资并支付了相应的利息，故该费用应由东润公司承担一节，被告所提供的证据不足以证明此部分借款用于涉案合同经营所需，故此反诉请求，本院依法不予支持。根据陕西精诚资产评估有限责任公司所出具的可得利益损失的资产评估报告，涉案资产租赁标的物二楼620㎡房屋租赁毛利润2016年9月-2019年2月合计565296元，涉案资产整个租赁标的物2019年3月-2029年5月的租赁可得毛利润合计9253964.66元，两项合计9819260.66元。根据被告德信泰公司的举证，折算2016年9月-2019年2月必要的交易成本为42377.82元，2019年3月-2029年5月必要的交易成本为5098055.55元，东润公司应承担2016年9月-2019年2月二楼620㎡租赁标的物可得利益损失为:可得利益损失总额565296元-必要交易成本42377.82元=522918.18元 ；东润公司应承担2019年3月-2029年5月整个租赁标物可得利益损失为：可得利益损失总额9253964.66元-必要交易成本5098055.55元=4155909.11元，上述两项共计4678827.29元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告西安东润物业管理有限公司与被告陕西德信泰商贸有限公司签订的《租赁合同》合法有效，于2019年4月10日解除；二、被告陕西德信泰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安东润物业管理有限公司支付租金及房屋设备使用费6344951元；三、原告西安东润物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告陕西德信泰商贸有限公司赔偿装修改造损失3051854.5元。四、原告西安东润物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告陕西德信泰商贸有限公司支付招商费用185000元。五、原告西安东润物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告陕西德信泰商贸有限公司支付预期可得利益损失4678827.29元。六、驳回原告西安东润物业管理有限公司其余诉讼请求。七、驳回反诉原告西安东润物业管理有限公司其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费60800元（原告已预交），由原告承担8500元，被告承担52300元；反诉案件受理费39987元、鉴定费23000元（两项均由被告预交），由原告承担55865元，被告承担7122元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于西安市中级人民法院。  审  判  长     王新权审  判  员     战  幸人民陪审员     陶  刚                                   二0二0年七月六日                                 法 官 助 理    王  玺                               书  记  员   王  虹     1