吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0204民初2489号 原告：张文才，男，1989年8月8日出生，住吉林省永吉县。 委托诉讼代理人：辛立成，吉林市船营区华星法律服务所法律工作者。 被告：吉林亚琦房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区雾凇西路177号。 法定代表人：蓝踊康，助理总监。 委托诉讼代理人：孙姝婷，吉林巡达律师事务所律师。 原告张文才与被告吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文才及其委托诉讼代理人辛立成，被告亚琦公司的委托诉讼代理人孙姝婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张文才向本院提出诉讼请求：1、判令亚琦公司继续履行双方所签订的商品房买卖合同所约定的义务，立即给原告办理房屋的产权证照，房屋坐落：吉林市船××号，吉林国际物流商贸城（一期A区）××室；2、判令亚琦公司向原告支付以房屋本金453,444元为基数自2017年11月24日起，按照中国人民银行同期贷款利率5.9%计算，请求利息10万元至实际办理房屋产权证之日止；3、判令亚琦公司支付不具备开业条件的违约金10万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月25日，我与亚琦公司签订《商品房买卖合同》一份，合同第三条约定，我购买亚琦公司开发的坐落于吉林国际物流商贸城（一期A区）××号房屋一套，建筑面积为95.95平方米；第六条约定每平方米单价为4,725.84元，房屋总房款453,444元。合同签订后，我履行了给付全部房款义务，亚琦公司履行了交付房屋义务。2015年12月14日我与亚琦公司签订协议书，亚琦公司承诺商铺于2016年5月1日开业，逾期则赔偿我10万元违约金。由于房屋经消防检查不合格，不具备开业条件没有营业，且房屋存在质量问题。我对房屋质量问题保留诉权，另案告诉。同时亚琦公司承诺在交齐房款和进户费后24个月内，亚琦公司负责给我办理房屋产权证。故亚琦公司应承担违约责任、利息损失，该房屋不可避免所产生的其他费用我不予交纳。 亚琦公司辩称，一、张文才的第一项、第二项、第三项诉讼请求于法无据，应当予以驳回；二、按照民法总则规定的三年的诉讼时效，张文才在本案中的第二项诉讼请求已超过了法定的诉讼时效，张文才的诉讼请求不应得到法院的支持。 本院经审理认定事实如下： 2015年5月25日，张文才（买受人）与亚琦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为××）一份（包含合同补充协议）。合同约定：张文才购买亚琦公司开发的位于吉林市××区吉林国际物流商贸城（一期A区）××号房屋一套，面积92.76平方米，每平方米单价为4,725.84元，合计总价为453,444元；房屋交付日期为2015年8月30日前；合同中第二十条第（二）项约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式即“出卖人继续协助办理”处理。合同还约定双方其他权利义务。 2015年12月14日，亚琦公司（甲方）与张文才（乙方）签订《确保亚琦吉林国际物流商贸五金区五一开业协议书》（以下简称协议书），约定：全款的业主，在交齐房款和进户费后的24个月内，甲方负责给乙方办理房屋产权证；双方承诺2016年5月1日开业，如因甲方承诺未做到影响2016年5月1日开业，甲方赔偿所有签完协议乙方每户10万元。如因乙方承诺未做到位影响2016年5月1日开业，则乙方赔偿甲方5万元。《商品房买卖合同》和《协议书》中还约定了其他权利义务。 2015年9月26日，亚琦公司向张文才开具销售不动产统一发票并交付房屋，张文才办理了房屋入户相关手续。2016年5月1日，亚琦公司举行亚琦国际商贸城试营业庆典活动。截至庭审结束时，案涉房屋因未在房产部门办理初始登记，尚不具备办理房屋产权证条件。 认定上述事实的证据有：商品房买卖合同（包含合同补充协议）、收款专用收据、销售不动产统一发票、确保亚琦吉林国际物流商贸五金区五一开业协议书、吉林市公安局消防支队行政处罚决定书、吉林市商品房备案信息。 本院认为：张文才与亚琦公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。关于张文才主张的办理案涉房屋所有权登记问题，因案涉房屋目前在房产部门尚不具备办理房屋所有权登记条件，故张文才要求亚琦公司协助办理房屋所有权登记的诉请，本院无法支持，张文才可在案涉房屋具备办理房屋所有权登记条件时再行主张权利。关于逾期办理房屋产权证的违约责任问题，本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方签订的确保亚琦吉林国际物流商贸五金区五一开业协议书中约定，全款的业主，在交齐房款和进户费后的24个月内，亚琦公司负责给张文才办理房屋权属证书。张文才于2015年9月26日向亚琦公司交齐房款并办理入户手续，根据上述约定，办理房屋权属登记期限的届满之日为2017年9月26日。张文才至今未能取得案涉房屋权属证书，已超过协议中约定的办理房屋所有权登记的期限，亚琦公司构成违约。张文才要求亚琦公司承担逾期办证的违约责任，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，本院予以支持。违约金计算标准问题，双方未就违约金数额及标准进行约定，张文才要求亚琦公司按照年利率5.9%标准计算违约金，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，本院对该项诉讼请求予以支持。关于张文才要求亚琦公司支付不具备开业条件的违约金10万元问题，本院认为，张文才与亚琦公司在《协议书》中约定：双方承诺2016年5月1日开业，如因亚琦公司承诺未做到影响2016年5月1日开业，亚琦公司赔偿张文才10万元。该项系关于商贸城五金区开业时间及如未按约定时间开业需承担违约责任的约定。约定中所指“开业”，对亚琦公司而言，应为提供相应场所并通过公开宣传等形式宣示案涉商贸城五金区已投入使用。按此约定，亚琦公司于2016年5月1日举行亚琦国际商贸城试营业庆典活动，履行了“2016年5月1日开业”的约定义务。张文才主张亚琦公司承担不具备开业条件的违约责任，无合同依据，本院不予支持。亚琦公司提出不予承担10万元违约金的抗辩主张，本院予以采纳。关于亚琦公司抗辩张文才诉请的违约金已超过诉讼时效期间的主张，因案涉房屋至今未能办理房屋权属登记，亚琦公司持续违约，本案未超过诉讼时效期间，故对亚琦公司的抗辩观点不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告吉林亚琦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告张文才逾期办理房产证的违约金，以453,444元为基数，自2017年9月27日起，按年利率5.9%标准计算至实际办理房屋产权证之日止； 二、驳回原告张文才的其他诉讼请求。 被告吉林亚琦房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,167元（原告张文才已交纳）由原告张文才负担4,267元，由被告吉林亚琦房地产开发有限公司负担900元，被告吉林亚琦房地产开发有限公司负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  杨东来 二〇二〇年七月二十七日 书记员  张 乐