广西壮族自治区兴业县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0924民初779号 原告：兴业县农村信用合作联社。住所地：广西兴业县玉贵公路北侧。统一社会信用代码：91450924682129628B。 法定代表人：丘庆辉，理事长。 委托诉讼代理人：邓博，女，1980年5月出生，汉族，兴业县农村信用合作联社法律合规部经理，住该社。 委托诉讼代理人：刘业瑚，女，1986年8月9日出生，汉族，兴业县农村信用合作联社法律合规部副经理，住该社。 被告：卢家富，男，1961年10月20日出生，汉族，住广西北流市。 被告：杨荣惠，女，1962年9月9日出生，汉族，住广西北流市。系被告卢家富之妻。 被告：广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司。住所地：玉林市兴业县城隍镇鹿峰山风景区内。统一社会信用代码：914509240527427863。 法定代表人：杨永超。 原告兴业县农村信用合作联社（以下简称兴业信用联社）与被告卢家富、杨荣惠、广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司（以下简称天外天公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，于2020年7月7日公开开庭审理。原告兴业信用联社的委托诉讼代理人刘业瑚到庭参加诉讼，被告卢家富、杨荣惠、天外天公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告兴业信用联社向本院提出诉讼请求：1.终止原告与被告卢家富、天外天公司于2017年7月10日签订的《个人购（建）房担保借款合同》（合同编号：515702170813881)；2.判令被告卢家富、杨荣惠偿还原告借款本金1834083.98元及相应的利息、复利和罚息（利息、复利和罚息计至2020年3月17日止为210049.63元，以后按借款合同约定和中国人民银行有关规定，按年利率5.39%上浮50%即8.085%计收罚息，并按月计算复利，直至全部债务履行完毕为止）；3.确认原告对被告卢家富、杨荣惠所有的位于兴业县域隍镇鹿峰山天外天休闲度假区D区D1-15号、D1-16号、D1-17号商铺【产权证号：桂（2017）兴业县不动产证明第0000320号、第0000321号、第0000331号】对第2项全部债务享有优先受偿权；4.判令被告天外天公司对上述第2项所有债务承担担保连带清偿责任；5.判令被告卢家富、杨荣惠、天外天公司向原告支付违约金9170元；6.本案的诉讼费用由三被告全部承担。事实和理由：2017年6月1日，被告卢家富因购买被告天外天公司的商品房，向原告下属机构城隍信用社申请商业用房按揭贷款251.4万元。2017年7月10日，经协商一致，签订《个人购（建）房担保借款合同》（合同编号：515702170813881)，合同约定借给被告卢家富贷款251.4万元，期限10年，自2017年7月10日至2027年7月9日，贷款利率按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率上浮10%,执行年利率5.39%，按等额本息还款，如借款人不按期归还贷款本金，从逾期之日起按原利率加收50%的罚息；如借款人不按期偿付贷款利息，按中国人民银行规定计收复利。合同约定用被告卢家富、杨荣惠购买的位于兴业县城隍镇鹿峰山天外天休闲度假区D区D1-15号、D1-16号、D1-17号商铺【产权证号：桂（2017)兴业县不动产证明第0000320号、第0000321号、第0000331号】作为该笔借款的抵押物，并依法办理了抵押登记手续【他项权利证明：桂(2017)兴业县不动产证明第0000601号】。被告天外天公司对该笔贷款承担阶段性保证，在借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权利人的抵押登记手续之前承担连带担保责任。2017年7月31日，原告已按照合同约定向被告卢家富发放贷款251.4万元。贷款发放后，被告卢家富、天外天公司仅归还本金679916.02元，利息153626.59元，自2019年7月1日起，被告不再归还贷款本息，截止2020年3月17日，被告尚欠借款本金1834083.98元，欠利息210049.63元。卢家富购买商铺属于家庭投资，因购买商铺而办理的按揭贷款属于家庭共同债务，其妻子杨荣惠知道并支持卢家富借款，因此杨荣惠对该借款应承担共同还款责任。被告不能按约定归还贷款本息已经构成违约，根据合同第21.3条、21.4条约定，被告卢家富、杨荣惠、天外天公司须向原告支付违约金1834083.98元×0.5%=9170元。据此，为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请依法判如所请。 原告兴业信用联社提交的证据有： 1.企业法人营业执照，证明原告资格； 2.商铺按揭贷款申请审批表； 3.借款人身份证、户口簿、结婚证； 4.贷款面签照片； 5.个人住房贷款客户谈话笔录； 6.《个人购（建）房担保借款合同》（合同编号：515702170813881)； 7.借款借据NO：GXNX0020272号； 8.合同备案证明； 9.产权证：桂(2017)兴业县不动产证明第0000320号、第0000321号、第0000331号； 10.他项权利证明：桂(2017)兴业县不动产证明第0000601号； 11.保证人营业执照； 证据2-11证明：1.被告资格及借款事实；2.被告购买商铺并用于抵押，抵押担保合法有效，原告享有优先受偿权；3.保证人承担连带担保清偿责任。 12.贷款结欠情况、还款明细登记簿； 13.国内挂号信函收据； 12-13证据证明被告违约情况。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交证据进行质证的权利。本案被告卢家富、杨荣惠、天外天公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。原告兴业信用联社提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告陈述的案件事实予以确认。 另查明，案涉房屋因未取得所有权证，仅办理了合同备案和预告登记。案涉工程主体结构经广西壮族自治区建筑工程工程质量检测中心检测，检测结果为不合格。被告天外天公司该检测结果对此予以承认，并明确表示，无法确定开工日期、竣工日期、交房日期。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。原、被告签订的《个人购（建）房担保借款合同》是各方的真实意思表示，合同内容未违反法律法规强制性规定，属合法有效，对双方当事人具有约束力。 一、关于案涉合同应否解除或终止的问题 首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。由此可见，我国现行法律将合同解除列为合同终止的原因之一。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷，担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。第三，《个人购（建）房担保借款合同》第9.5条约定，本合同有效期内，有下列事项之一的，贷款人有权停止发放借款，宣布本合同提前到期，或采取他人资产保全措施，并有权要求借款人按本合同约定支付违约金：（2）借款人连续三期（含三期）或累计六期未足额偿还借款本息。最后，根据2020年5月1日起施行的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限。具体回归本案，原告提出终止合同，并且提出了违约赔偿的诉讼请求，而根据我国合同法第九十一条的规定的七种终止合同情形，仅有解除合同系适用于一方当事人有违约的情形。综述，案涉《个人购（建）房担保借款合同》予以解除。 二、合同解除后，案涉款项购房款、违约金、利息等如何计算，由谁返还的问题 经查，截止2020年3月17日，尚欠借款本金1834083.98元，利息210049.63元。关于违约金的计算方式，根据《个人购（建）房担保借款合同》约定，被告天外天公司须支付违约金1834083.98元×0.5%=9170元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房被确认无效或被撤销、解除的，出卖人应当将收受的贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。案涉合同解除的根本原因在于被告天外天公司无法交付房屋，根本性违约，虽然合同中9.9条中约定“借款人因房屋买卖合同与售房人之间发生的纠纷，均不影响借款人、担保人履行其在本合同项下的义务”，但该条款中要求借款人承担因售房人的违约行为产生的违约责任，违反法律规定，属无效条款，故原告要求被告卢家富、杨荣惠承担本案的责任，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 三、关于原告对案涉房产是否具有优先受偿权的问题 抵押权以登记为生效要件，而案涉房屋尚未取得房产证，仅办理了抵押预告登记，无法办理抵押登记，抵押权并未成立。故原告要求对案涉房产享有优先受偿权，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告兴业县农村信用合作联社与被告卢家富、被告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司于2017年7月10日签订的《个人购（建）房担保借款合同》； 二、被告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司返还原告兴业县农村信用合作联社就被告卢家富、杨荣惠《个人购（建）房担保借款合同》自2020年3月17日起剩余的贷款本金1834083.98元及利息210049.63元（2020年3月17日以后的利息，以原告兴业县农村信用合作联社计算的为准）； 三、被告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司支付违约金9170元给原告兴业县农村信用合作联社； 四、驳回原告兴业县农村信用合作联社其他的诉讼请求。 本案受理费23226元，减半收取11613元，财产保全费5000元，由被告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费23226元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  周长新 二〇二〇年七月九日 书记员  杨秋莹