安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终1421号 上诉人（原审被告）：安徽骏泰建设集团有限公司,住所地安徽省金寨现代产业园区马鬃岭路以北、都灵机械项目以东。 法定代表人：孟杨，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：樊家杰，安徽世邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐如意，安徽世邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蔡恒平，男，1963年7月2日生，汉族，住安徽省金寨县。 被上诉人（原审原告）：蔡守军，男，1982年6月11日生，汉族，住安徽省金寨县。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：蔡广明，安徽梅山律师事务所律师。 原审第三人：六安祥和房地产开发有限责任公司,住所地安徽省金寨县梅山镇新河南路126号商铺。 法定代表人：江守祥，该公司经理。 委托诉讼代理人：王凤启，该公司项目办公室负责人。 上诉人安徽骏泰建设集团有限公司（简称骏泰建设公司）因与被上诉人蔡恒平、蔡守军，原审第三人六安祥和房地产开发有限责任公司（简称祥和房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服金寨县人民法院（2019）皖1524民初3459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭,不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 骏泰建设公司上诉请求：一、撤销金寨县人民法院（2019）皖1524民初3459号民事判决,将本案发回重审或在查明案件事实的基础上依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、蔡恒平诉讼主体不适格，原审判决对此未予审查，属程序违法。本案的基础法律关系为商品房买卖合同关系，案涉房屋的买受人是蔡守军，蔡恒平非合同的相对人。根据合同的相对性原则，蔡恒平对案涉房屋无权提起执行异议之诉。二、原判认定案涉房屋的购房款已经全部支付，属认定事实不清、证据不足。（一）对2011年7月28日，江守祥、储士忠个人向蔡恒平借款500000元及利息477333元有异议（债务人为江守祥和储士忠）。该借款合同的债务人并非祥和房产公司，且蔡恒平提供的收据中明确记载系转账支付，一审中没有看到银行转账记录，不能认定借款的真实性。且原审证据中，没有看到江守祥和储士忠将该两笔款项支付给祥和房产公司或替公司承担支付义务等方面的证据。即使该借款属实，也与祥和房产公司无关。祥和房产公司认可蔡恒平该笔借款的主张，并同意替股东江守祥和非股东储士忠承担个人借款的还款义务，涉嫌股东抽逃出资或者非法转移财产，其合法性存在问题。此外，借款合同中约定月息一分，实际是按照月息两分来计算的，该笔借款多算利息178666.5元。（二）对2014年11月17日祥和房产公司向蔡恒平借款500000元及利息201000元的真实性存有异议。由于蔡恒平没有提供该笔借款的银行转账记录，且与《收据》载明转账的事实不一致，同时也与审理民间借贷纠纷法律规定相抵触，对该笔借款依法应不予认定。（三）上述两笔借款的利息的真实性存在问题。以上两笔借款，按照蔡恒平提供的证据（借款合同和收据）利息应为499666.5元，在结算中的利息为700000元，多算利息200333.5元。从多算200000余元的利息可以看出，本案借款与民间借贷交易习惯不符，其真实性存在问题。（四）蔡恒平代偿的利息款33600元作为已付购房款，其合法性存在问题。该笔借款的债务人为江守祥，非祥和房产公司，蔡恒平替江守祥归还该笔借款后，祥和房产公司同意蔡恒平的该笔借款作为已付购房款，其实质是公司替股东偿还个人借款，涉嫌抽逃出资或者非法转移财产，其合法性存在问题。（五）蔡恒平代偿的226400元作为购房款，其真实性和合法性均存在问题。2016年7月25日许远利的收条载明，收到蔡恒平替江守祥偿还的借款现金226400元。该笔借款超过了100000元金额且未提交银行转账记录，违背了法律规定。即使借款真实，亦系股东个人债务。祥和房产公司同意蔡恒平的该笔代江守祥个人还款抵扣购房款，也涉嫌股东抽逃出资或非法转移财产。（六）原审判决对2000000元收条的认定，属事实认定错误。2016年7月30日的《收条》，载明的内容为收到江守祥的2000000元，备注载明的内容为许远利支付给蔡恒平226400元。该份收条加盖的印章是祥和房产公司作废的印章。三、原审判决认定房屋已经实际交付并占有，属认定事实错误。蔡恒平提供的《金盛广场商铺租赁合同书》有明显的修改痕迹，骏泰建设公司对此也不予认可。即使该份证据真实，也无法证明案涉房屋系蔡恒平实际占有并使用。四、原审认定蔡恒平、蔡守军购买祥和房产公司开发的金盛广场118#、218#商铺系双方真实意思表示，其买卖协议有效，属事实认定错误。《商品房买卖合同（预售）》系复印件，无法确认真实性。即使内容属实，因没有出卖人即买受人签字或盖章，不能认定合同生效。五、原审判决认定买受人在交易过程中并无过错，属认定事实错误。案涉《商品房买卖合同》至今没有签订，房屋交易的合法性未得到主管部门的认可，交易的合法性存在问题。综上，原审判决认定事实不清、证据不足、程序违法，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 蔡恒平、蔡守军共同辩称，一、本案的房屋买卖协议指的不是上诉人所称的《商品房买卖合同（预售）》，而是由被上诉人和祥和房产公司达成的《蔡恒平借款利息计算》单。上诉人针对《商品房买卖合同（预售）》所主张的第一条、第四条上诉理由，由于其依据的基础事实错误，其主张不能成立。（一）被上诉人与祥和房产公司于2016年8月3日签署的《蔡恒平借款利息计算》单，虽名为计算单，但其内容不仅包括利息的计算，还包括计算单第二条约定的门面房价款、第三条约定的门面房与债务本息之间的差额，并将差额约定为应补交购房款226400元，另外第一条还包括补交购房款40000元的内容，以及第四条约定的购房款的处理方式，即双方债权债务关系终止。《蔡恒平借款利息计算》虽然没有写明以房抵债，但是其内容具备的了以房抵债的内容，符合《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权的批复》第一条的规定。据此，《蔡恒平借款利息计算》应认定为以房抵债合同。（二）被上诉人与第三人签订的以房抵债协议合法有效。关于以房抵债协议的效力问题，最高人民法院第72号指导案例有明确的规定。本案中，双方以房抵债行为发生在履行期限届满后，且祥和房产公司已经依法取得《商品房预售许可证》，其结算的利息没有违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于利息的规定，依法具有法律效力。二、上诉人关于被上诉人购房款是否全部付清的上诉理由依法不能成立。（一）2011年7月28日和2014年11月17日的二笔各500000元借款，均有银行转账凭证可以证实，且该两笔借款虽然是江守祥、储士忠出具，但实际的收款人为祥和房产公司。（二）该两笔借款的目的即是用于购房。2012年5月5日，祥和房产公司法定代表人江守祥在公安机关的陈述中，对本案的事实有清楚的描述：“他们所有人到我那去，我都是和他们这样讲的，我不具备销售条件，不能卖房子，你们想要门面，只能和我签借款合同，算我借你们的钱，利息计月息一分，到时候房子出来了，你们可以优先要”。“交钱的人都是想购买门面房的，他们问过门面价格和面积，我没有和他们定，因为房子没有开发出来，不好定，但是我和他们约定了每间的具体位置，也编了号”。这一事实清楚的证明了，被上诉人之所以借款给祥和房产公司，其目的本身就是为了购买门面，江守祥之所以借款，本身也是为了建房子和卖房子。因此，双方才会在借款期限届满、祥和房产公司具备预售条件的情况下签订以房抵债的协议，说明双方买卖合同的意思表示不仅是完全真实的，而且是一以贯之的。上诉人关于对双方意思表示真实性的质疑以及认为本案涉嫌抽逃出资或非法转移财产的上诉理由完全是不能成立的。（三）上诉人对2013年7月28日至2016年7月30日期间的利息计算提出的质疑完全是不能成立的。2011年7月28日500000元借款的利率确为一分，但这仅是合同期内的利息，在合同期限届满后，双方重新约定利率是完全正常的，也是法律允许的，上诉人对此提出质疑根本未考虑日常生活经验法则。三、上诉人关于被上诉人是否已合法占有房屋的上诉理由不能成立。原审过程中，被上诉人与祥和房产公司均认可房屋已经实际交付，且被上诉人提供了租赁合同证明其已实际行使对房屋的占有、使用权。上诉人没有任何证据证明该事实的存在，却以没有交接手续对实际占有问题提出质疑，且按照房屋所在地的交易习惯，商品房的交接不需要交接手续，只要卖方将钥匙交给买方即可。综上所述，在本案房屋被查封之前，被上诉人已经签订了合法有效的买卖合同且付清了全部的房款，且合法占有了该不动产，只是因为祥和房产公司的原因才未能办理过户登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问题的规定》第二十八条的规定，被上诉人的案外人执行异议之诉是依法成立的。原审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。 骏泰建设公司述称，同意被上诉人代理人意见，补充意见：公章是工商部门要求公司变更的。 蔡恒平、蔡守军向一审法院起诉请求：依法确认金寨县梅山镇金盛广场第118号、218号商铺的房屋所有权属于原告，并停止对该房屋的执行。 一审法院查明：骏泰建设公司诉祥和房产公司建设工程施工合同纠纷一案，该院于2018年3月23日立案受理，审理中分别于2018年4月24日和2019年4月15日作出（2018）皖1524民初789号之二、（2018）皖1524民初789号之三民事裁定书，采取财产保全措施，依法查封了祥和房产公司开发的金盛广场118号、218号房产，并向金寨县不动产登记中心送达了上述民事裁定书和协助执行通知书。2018年12月19日，该院作出（2018）皖1524民初789号民事判决书，判决主要内容为祥和房产公司给付骏泰建设公司工程款10896400元及相关利息。后祥和房产公司不服判决提起上诉，六安市中级人民法院于2019年3月28日作出（2019）皖15民终486号民事判决书，判决主要内容为祥和房产公司给付骏泰建设公司工程款10468725元。判决生效后骏泰建设公司提出执行申请，一审法院于2019年7月15日立案执行，执行案号为（2019）皖1524执984号。 一审法院另查明，2011年7月28日，祥和房产公司的法定代表人江守祥及其合伙人储士忠与蔡恒平签订了一份借款合同，约定向蔡恒平借款500000元，并以新江路沿街门面房一间作抵押但保。2014年11月17日，祥和房产公司又向蔡恒平借款500000元，祥和房产公司出具了借据和收据。2016年7月25日，蔡恒平替祥和房产公司归还欠许远利借款226400元；2016年7月30日，蔡恒平替祥和房产公司归还欠刘兴龙借款利息33600元。上述款经蔡恒平与祥和房产公司结算，祥和房产公司累计欠蔡恒平款2000000元，此款转为蔡恒平购买门面编号118#、218#房款，祥和房产公司出具了2000000元的总收条，双方于2016年8月3日在结算清单上签字盖章。此后，蔡恒平取得了该门面房，并出租给他人使用。2015年9月15日，祥和房产公司取得商品房预售许可证，为办理商品房买卖登记手续，2018年4月3日蔡恒平以其子蔡守军名义与祥和房产公司签订预售合同，并由祥和房产公司通过商品房交易网络上传签约登记手续，但正值办理过程中，案涉房屋被一审法院裁定查封。 一审法院又查明，该院在执行骏泰建设公司与祥和房产公司建设工程施工合同纠纷一案中蔡恒平向该院提出书面异议申请，要求中止对金盛广场118#、218#商铺的强制执行并解除对该商铺的查封。该院经审查后作出（2019）皖1524执异42号裁定书，驳回蔡恒平的异议请求。蔡恒平不服裁定，与其子蔡守军向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，蔡恒平、蔡守军购买祥和房产公司开发的金盛广场118#、218#商铺，系双方的真实意思表示，祥和房产公司在骏泰建设公司起诉其建设工程施工合同纠纷一案之前已取得商品房预售许可证，故其买卖协议有效，一审法院予以确认。该房屋已实际交付由买方占有，购房款也已全部支付，买受人在交易过程中并无过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条不得查封的情形，其权利能够排除执行，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决：一、停止对金寨县梅山镇新河南路金盛广场1栋118铺、218铺的执行；二、驳回原告蔡恒平、蔡守军的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告安徽骏泰建设集团有限公司、第三人六安祥和房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。金寨县人民法院（2019）皖1524执异42号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 二审期间，祥和房产公司提交了两份借款合同，证明刘兴龙、许远利借款的真实性。骏泰建设公司质证认为，对该协议项下的金额与蔡守军在原审中所提供的刘兴龙、许远利的收条金额不一致，因此无法证明两者之间存在关联性。蔡恒平、蔡守军质证认为，对该份证据三性无异议，确实是我方代为清偿抵做购房款。 本院认证：该两份借款合同，虽为祥和房产公司提供，但是合同的主体为案外人江守祥、储士忠、许远利以及刘兴龙。在上述合同当事人未予到庭，并对该两份借款合同作出说明的情况下，不能作为本案的定案依据。 本院对一审查明的事实予以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：一、蔡恒平是否为本案适格的原告；二、蔡恒平、蔡守军对涉案执行标的是否享有足以排除执行的民事权益。 关于焦点一。本案系案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零五条的规定，即：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起”。蔡恒平认为其是案涉房屋的所有权人，且符合对抗申请执行人普通金钱债权执行的条件，故请求法院终止对案涉房屋的执行、解除查封，并确认产权归其所有。该诉讼请求与原裁定无关，且蔡恒平的执行异议申请已被一审法院裁定驳回，现蔡恒平在法定期限内提起案外人执行异议之诉，符合上述法律规定，系本案的适格原告。 关于焦点二。一方面，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，据此，案外人执行异议之诉纠纷中，案外人对执行标的提出异议，应当具有能够产生足以排除执行的民事权益，且该证明责任不因被执行人承认案外人对执行标的享有足以排除强制执行的实体权益而当然免除。本案中，从蔡恒平、蔡守军所举证据材料来看，蔡恒平与祥和房产公司存在债权债务关系，而后，双方就存在的债权债务进行了结算，并将经结算确定的总款转为购买祥和房产公司的编号为118#、218#门面房的购房款，蔡恒平以其子蔡守军的名义和祥和房产公司之间签订了《商品房买卖合同（预售）》。上述事实可反映，案涉房屋系祥和房产公司抵付蔡恒平欠款之标的物，而非祥和房产公司房屋买卖之标的物，《商品房买卖合同（预售）》的目的在于消灭蔡恒平对祥和房产公司的债权而非单纯的房屋买卖，而《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；该法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，在现有法律制度下，以房抵债不必然的引起房屋权属的变动，蔡恒平、蔡守军不能依据《商品房买卖合同（预售）》之约定对案涉房屋享有实际所有权。另一方面，以房抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，此即与《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而，在完成房屋权属变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，不能据此产生针对买卖不动产的物权期待权。案涉《商品房买卖合同（预售）》不能体现合同双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，无任何物权化之属性。基于此，蔡恒平、蔡守军不应享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对无过错房屋买受人的物权期待权的特别保护。故蔡恒平、蔡守军的异议理由不足以排除法院的执行。一审判决停止对金寨县梅山镇新河南路金盛广场1栋118铺、218铺的执行系处理不当，本院予以纠正。 综上所述，安徽骏泰建设集团有限公司的上诉请求成立，予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省金寨县人民法院（2019）皖1524民初3459号民事判决； 二、驳回蔡恒平、蔡守军的诉讼请求。 一审案件受理费100元，由蔡恒平、蔡守军负担。二审案件受理费100元，由蔡恒平、蔡守军负担。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  高 华 审判员  魏 晋 二〇二〇年七月二十日 法官助理耿广玉 书记员陈佳慧 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。