上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0117民初15907号 原告：上海湘穗装饰材料有限公司，住所地上海市松江区。 法定代表人：陈腾启，执行董事。 委托诉讼代理人：潘龙，上海律凯律师事务所律师。 被告：上海星月印务有限公司，住所地上海市松江区。 法定代表人：高顺楼，执行董事。 被告：高顺楼，男，1964年7月22日出生，汉族，住上海市松江区。 两被告的共同委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。 第三人：上海嚎骏实业有限公司，住所地上海市松江区。 法定代表人：谢昌兴，执行董事。 委托诉讼代理人：李冰，上海孚邦律师事务所律师。 第三人：上海茸北资产管理有限公司，住所地上海市松江区。 法定代表人：唐芬，总经理。 委托诉讼代理人：谈振华，男。 原告上海湘穗装饰材料有限公司(以下简称“湘穗公司”)与被告上海星月印务有限公司(以下简称“星月公司”)、高顺楼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年11月8日，本院依原告申请，追加上海嚎骏实业有限公司(以下简称“嚎骏公司”)作为第三人参加诉讼。2020年2月3日，受新冠疫情影响，本案中止审理，后恢复审理。2020年4月15日，本院追加上海茸北资产管理有限公司(以下简称“茸北公司”)作为第三人参加诉讼。本案于2019年12月5日、2020年6月4日两次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人潘龙、两被告共同委托诉讼代理人杨生泉、第三人嚎骏公司委托诉讼代理人李冰两次到庭参加诉讼，第三人茸北公司的委托诉讼代理人谈振华到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告湘穗公司向本院提出诉讼请求：判令两被告支付原告装修补偿款100,000元、停产停业损失164,640元、搬迁费8,820元。审理中，原告将诉请变更为：判令两被告支付原告装修补偿款46,830元、停产停业损失205,937元、设备搬迁、安装费及无法使用的设备补偿款58,342元。事实和理由：2013年10月，原告与第三人嚎骏公司签订了房屋租赁合同，该租赁标的属被告所有。该土地厂房共计588平方，全部由原告承租经营。在租赁合同履行期间，租赁标的物被政府拆迁，原告与第三人嚎骏公司以租赁关系提起了搬迁补偿诉讼，诉讼中达成调解：第三人嚎骏公司因拆迁所得的装饰装修补偿款、停产停业损失以及搬迁费由原告直接获得，具体金额以实际拆迁合同为准。现上述标的物已被拆迁交付政府，但因被评估人是被告星月公司，评估报告显示为本案被告星月公司的法定代表人高顺楼，原告在多次与被告协商的前提下，均无法获得真实的赔偿金额(含装修、停产停业损失及搬迁费用)。为维护自身合法权益，原告特诉至本院，望判如所请。 被告星月公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告所获得的拆迁补偿款中，装修补偿金额为110,230元、停产停业损失为205,937元，设备搬迁、安装费和无法使用的设备补偿费为58,742元，但被告均不同意向原告支付。被告星月公司与第三人嚎骏公司之间的租赁合同无效，且第三人在2017年5月30日已经将租赁房屋返还给被告星月公司，而拆迁补偿协议系2018年2月7日签订，故装修损失、停产停业损失和搬迁费均与原告无关。原告也已于2017年5月30日前搬离涉案房屋。 被告高顺楼辩称：其系被告星月公司的法定代表人，不应当承担责任。其他意见同被告星月公司的意见一致。 第三人嚎骏公司述称：其同意由原告向被告主张拆迁利益，对于原告提起本案诉讼并无异议，请法院依法裁判。 第三人茸北公司述称：其与本案无关，不发表陈述意见。 本院经审理认定事实如下：2013年8月1日，被告星月公司作为甲方、出租方，第三人嚎骏公司作为乙方、承租方，签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市松江区缤纷路XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给乙方，租期自2013年9月15日至2028年9月14日。合同另对租金、保证金、维修责任等作了约定。 2013年10月25日，第三人嚎骏公司作为甲方、出租方，原告作为乙方、承租方，签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租期自2013年11月1日至2021年10月31日。第6-1条约定，乙方对租赁物进行装修前，应事先向甲方提交装修施工图纸及方案，如装修需经有关政府部门批准的，乙方还应向甲方提交装修施工图纸及方案，如装修需经有关政府部门批准的，乙方还应向甲方提供有关政府部门出具的批准文件复印件，甲方应在5个工作日予以同意与否的书面答复(特殊情况除外)。同时，甲方并不因做出上述同意而对因设计的缺陷、装修质量或其他方面原因引起的任何损坏或索赔负责。该合同另对租金、保证金、维修责任等作了约定。 2017年1月25日，本院受理原告(反诉被告)嚎骏公司与被告(反诉原告)湘穗公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为(2017)沪0117民初2192号，该案中，嚎骏公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2013年10月25日签订的《厂房租赁合同》于2016年12月10日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的水电费13,498.65元；3、判令被告支付拖欠的2016年11月1日至2016年12月9日的租金24,575元，滞纳金22,425元；4、判令被告立即搬离坐落于上海市松江区缤纷路XXX号房屋，并将上述房屋返还给原告；5、判令被告支付占有使用费自2016年12月10日起支付至实际返还之日，按照每日630元的标准计算；6、判令被告支付的20,000元保证金作为违约金归原告所有。湘穗公司向本院提出反诉请求：1、确认原、被告间的租赁合同无效；2、判令原告返还被告押金20,000元；3、判令原告赔偿被告装修费用170,000元；4、判令原告支付被告搬迁费25,800元。2017年4月24日，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、被告(反诉原告)湘穗公司于2017年5月30日前搬离坐落于上海市松江区缤纷路XXX号房屋并将上述房屋返还给原告(反诉被告)嚎骏公司；二、被告(反诉原告)湘穗公司于2017年5月30日前支付原告(反诉被告)嚎骏公司自2016年10月30日起至2017年5月30日的上述房屋占有使用费100,000元；三、原告(反诉被告)嚎骏公司于2017年5月30日前返还被告(反诉原告)湘穗公司押金20,000元；四、被告(反诉原告)湘穗公司于2017年5月30日前支付原告(反诉被告)嚎骏公司自2016年1月1日起至2017年5月30日所产生的电费(具体数额以发票金额为准)；五、如上述房屋遇动拆迁，原告(反诉被告)嚎骏公司因拆迁所得的装饰装修补偿款、停产停业损失以及搬迁费由被告(反诉原告)湘穗公司享有[具体数额以实际拆迁的合同为准，由被告(反诉原告)湘穗公司直接领取]；六、双方无其他争议；七、本诉案件受理费1,828元，减半收取914元，由原告(反诉被告)嚎骏公司负担(已付)，反诉案件受理费2,309元，由被告(反诉原告)湘穗公司负担(已付)。 2018年9月3日，本院受理原告(反诉被告)嚎骏公司与被告(反诉原告)星月公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为(2018)沪0117民初15302号。该案中，嚎骏公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2013年8月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告退还原告押金10,000元；3.判令被告退还多收的占有使用费7,809元。星月公司提出反诉请求：判令原告支付租金94,509元(按照原合同约定年租金标准，从2017年3月15日计算到2018年2月8日，并扣除被告已付的4万元租金和1万元押金)。2018年12月17日，本院作出(2018)沪0117民初15302号判决书，判决内容为：一、确认原告(反诉被告)嚎骏公司与被告(反诉原告)星月公司于2013年8月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)星月公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)嚎骏公司返还押金10,000元；三、被告(反诉原告)星月公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)嚎骏公司房屋占有使用费7,809元；四、驳回被告(反诉原告)星月公司的全部反诉请求。在该份判决书本院认为部分载明因涉案房屋未取得房屋产权证，也未取得建设工程规划许可证，故《房屋租赁合同》无效。该判决业已生效。 审理中，原告还提供了一份2018年2月7日甲方为第三人茸北公司的《上海市集体土地上征地房屋补偿协议(非居住房屋)》(以下简称“《补偿协议》”)，被告高顺楼在乙方法定代表人处签字。该协议对涉案房屋的拆迁补偿事宜作了约定，其中约定房屋装饰补偿款为110,230元，设备搬迁和安装费用及无法恢复使用的设备按照重置价结合成新计算的费用为58,742元，停产、停业损失补偿205,937元。被告和两第三人对协议真实性均无异议。原告另提供七份评估附件，其中附件四房屋装修估价明细表中备注有“湘穗”的金额共计46,830元，原、被告及两第三人均确认该金额所对应的装修内容为原告所做。附件六可搬机器设备搬迁补偿估价明细表和附件七物资搬迁补偿估价表中扣除备注有“高顺楼”的1台空调搬迁补偿费400元，剩余搬迁费金额为58,342元，原告认为附件六、七金额相加即对应其设备搬迁及安装费和无法使用的设备补偿58,342元，被告和两第三人均予以确认，被告亦确认空调搬迁补偿费400元是被告的。 另查明：被告星月公司系有限责任公司，营业期限自2003年11月26日起至2060年12月31日止，登记状态为吊销未注销，法定代表人为高顺楼。 审理中，原、被告及第三人嚎骏公司确认：涉案房屋自2013年起全部出租给原告进行使用；原告在2017年5月30日前搬离了涉案房屋；评估报告的价值评估时点为2017年3月3日，装修评估金额是根据装修现状作出；涉案房屋出租给原告时并非毛坯状态。 审理中，原告和第三人嚎骏公司陈述：2013年10月25日双方签订了《厂房租赁合同》，一直正常履行，直至2016年10月份有关部门告知原告涉案房屋要拆迁，原告就开始不再支付租金，故第三人嚎骏公司发函给原告，通知其《厂房租赁合同》于2016年12月解除，第三人嚎骏公司并于2017年1月起诉，要求原告支付拖欠的房屋占有使用费。后达成调解协议，原告使用涉案房屋至2017年5月30日，并支付房屋占有使用费。在该案审理中，相关人员在2017年3月3日就涉案房屋进行了装修评估。 审理中，原告陈述：其承租房屋后，就装修进行了部分改造；基于(2017)沪0117民初2192号民事调解书，其在2017年5月30日前搬离了涉案房屋；其基于房屋租赁合同关系及(2017)沪0117民初2192号民事调解书提起本案诉讼；《补偿协议》中的被补偿人为空白、法定代表人处有高顺楼字样，落款处也仅有高顺楼个人签字，并未有公司盖章，最终补偿款也是由高顺楼个人领取，因此被告高顺楼是收到本案补偿款的主体之一，《估价表》的内容上，单位名称也是高顺楼，故第三人茸北公司认可被告高顺楼是补偿主体，被告星月公司因营业执照已被吊销，不具备签署补偿协议、获得赔偿的主体资格，本应恢复主体资格后再签订拆迁协议，但第三人茸北公司反而将高顺楼个人作为被拆除主体，故被告高顺楼应当承担偿付责任。两被告陈述：原告称基于房屋租赁合同提起本案诉讼，而原告与第三人嚎骏公司之间的租赁合同约定租期内装修附属物都属于第三人嚎骏公司，原告在2017年5月30日之后对涉案厂房及装饰装修等均不享有任何权利；如果原告主张租赁合同无效产生的损失赔偿，应当向第三人嚎骏公司主张；因被告星月公司处于吊销未注销状态，公司账号无法使用，所以拆迁款确实是汇入了被告高顺楼的账户，被告高顺楼也未转账给被告星月公司，但被拆迁人系被告星月公司。第三人嚎骏公司陈述：原告装修涉案房屋经其同意；因拆迁补偿主要涉及装饰装修和停产停业补偿，装修并非第三人嚎骏公司施工，停产停业补偿也应补偿给房东或实际经营人，与第三人嚎骏公司无关，故在(2018)沪0117民初15302号案件中未作为诉请提出。第三人茸北公司陈述：停产停业损失是根据房屋面积588.39平方米乘以350元/平方米计算，动迁时会对房屋经营或生产产生影响，故存在停产停业损失补偿；2017年3月起，涉案房屋确定要被动迁，其是先与被告将拆迁补偿金额谈妥，再套用到《补偿协议》约定的补偿项目中，在评估装饰装修损失时，就已经确定存在停产停业损失这一项补偿；其只是与产权人接洽，不跟承租人接洽，故所有拆迁款项其都是给产权人的。 以上事实，有《厂房租赁合同》、《房屋租赁合同》、民事判决书、民事调解书、《补偿协议》、附件以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，因涉案房屋未取得产权证或建设工程规划许可证，故被告星月公司与第三人嚎骏公司签订的《房屋租赁合同》系无效已为生效判决所认定。同样，原告与第三人嚎骏公司签订的《厂房租赁合同》亦属无效。 关于原告要求被告星月公司支付拆迁补偿安置款的诉请，本院认为，涉案房屋被拆迁后，因房屋拆迁所取得的停产停业损失补偿及搬迁费补偿应归房屋实际经营人所有。虽然《补偿协议》系被告与第三人茸北公司在2018年签订且原告在2017年5月30日前搬离了涉案房屋，但关于各项损失金额的评估系于2017年3月3日作出，第三人茸北公司亦陈述在评估装饰装修损失时，就已经确定存在停产停业损失这一项补偿，故停产停业损失205,937元、设备搬迁、安装费及无法使用的设备补偿款58,342元，被告星月公司应当支付原告。 关于装修补偿款46,830元，现当事人均确认评估报告是根据装修现状作出，且46,830元所对应的装修内容均为原告所做，故被告星月公司应当支付原告装修补偿款46,830元。 关于原告要求被告高顺楼承担支付责任的诉请，本院认为，根据被告自述，本案所涉拆迁款直接汇入被告高顺楼账户，被告高顺楼未转账至被告星月公司，故被告高顺楼应当承担支付责任。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 被告上海星月印务有限公司、高顺楼于本判决生效之日起十日内支付原告上海湘穗装饰材料有限公司装修补偿款46,830元、停产停业损失205,937元和设备搬迁、安装费及无法使用的设备补偿款58,342元。 如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,967元，减半收取2,983.50元，由被告上海星月印务有限公司、高顺楼负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 亓继芳 二〇二〇年七月二十三日 法官助理 聂文翊 书 记 员 聂文翊 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： …… （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。