山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1857号 上诉人（原审原告）：秦玉琳，男，1970年9月25日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：刘炳耀，山东康桥（北京）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛润家房地产开发有限公司，住所地山东省胶州市兰州东路697号龙秀山庄小区A4号楼1-1号网点。 法定代表人：王见强，经理。 被上诉人（原审被告）：青岛晟浩龙物业有限公司，住所地山东省胶州市兰州东路393号龙秀山庄小区A1号楼5号网点。 法定代表人：隋成芝，经理。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘建国，山东汇融律师事务所律师。 上诉人秦玉琳因与被上诉人青岛润家房地产开发有限公司（以下简称润家房地产公司）、青岛晟浩龙物业有限公司（以下简称晟浩龙物业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初9707号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人秦玉琳的委托诉讼代理人刘炳耀，被上诉人润家房地产公司、晟浩龙物业公司的共同委托诉讼代理人刘建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 秦玉琳上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持秦玉琳的诉讼请求，即判令润家房地产公司、晟浩龙物业公司赔偿秦玉琳经济损失36975元;2.一、二审诉讼费用、鉴定费用等由润家房地产公司、晟浩龙物业公司承担。事实与理由:一审判决认定基本事实不清，判决错误。1.本案基本事实是:2016年7月24日，秦玉琳与润家房地产公司签订了《青岛市商品房预售合同》，约定秦玉琳购买润家房地产公司开发建设的胶州市汕头路1号《香汕公馆小区》x号楼x单元x层x户房屋，并附赠五楼(仅一户)，前期物业服务企业为晟浩龙物业公司。同时该购房合同补充条款第八条约定：“凡购买含露台、小院的商品房，买方应遵守物业管理公司规定统一使用。未经同意不得擅自改变其外观、形状、结构和用途，不得搭建任何形式的建筑物和构建物，否则物业管理公司有权利对违章建筑进行拆除并罚款，由此产生的一切后果由买方承担”。后，在施工前秦玉琳依照上述房屋预售合同补充条款的约定，向晟浩龙物业公司征求意见，晟浩龙物业公司同意施工并提供了详细图纸、注意事项。秦玉琳随后便进行施工，共计花费36975元。但施工完毕后，胶州市综合行政执法局将上述露台拆除。2.基于上述事实，晟浩龙物业公司存在明显过错。晟浩龙物业公司作为专业物业管理公司，负责小区日常管理，应明知在小区内进行建设是否合法，并应对业主的相关行为进行劝阻或释明，换言之，物业公司的意见对于业主而言是专业的、可信赖的。但本案中，晟浩龙物业公司不仅没有对秦玉琳的整个建设行为进行劝阻或制止，甚至在业主事先征求其意见时明确表示了同意，并提供了详细的图纸等材料，指导业主的建设行为。晟浩龙物业公司的这一行为进一步让业主确信了建设行为的合法性。所以，晟浩龙物业公司在涉案露台建设过程中存有重大过错，理应承担相应赔偿责任。3.一审判决没有考虑晟浩龙物业公司的责任，显属不当。一审法院在判决中仅仅论述了秦玉琳建设行为的不正当性，却忽略了对露台建设过程中晟浩龙物业公司行为的认定。而根据一般生活常识及合同约定，作为普通业主的秦玉琳在征得晟浩龙物业公司同意后进行建设，其自身已经尽到了作为一般业主的注意义务，此时不应再过多要求业主承担责任。换言之，正因为晟浩龙物业公司的同意及引导行为才导致了业主的后续建设行为，因此对于最终露台被拆除这一事实晟浩龙物业公司是必然负有责任的。一审判决没有对建设过程中晟浩龙物业公司的责任进行认定，只是单方面考量最终的结果，显然是不恰当的。二审过程中，秦玉琳就上诉状作出如下补充。1.秦玉琳对五楼及露台享有独占使用权。购房时，润家房地产公司承诺赠送五楼，从四楼进入五楼只有一个门，钥匙在秦玉琳手中，秦玉琳对五楼有独占使用权。鉴于从四楼进入露台必须经过五楼，且只有这一个门，那么秦玉琳对露台的独占使用显然是润家房地产公司如此设计的必然结果。2.润家房地产公司、晟浩龙物业公司同意秦玉琳对露台进行封装。预售合同补充条款第八条规定：“凡购买含露台、小院等商品房，买方应遵守物业管理公司规定统一使用，未经同意不得擅自改变其外观、形状、结构和用途。”该规定隐含着：第一，秦玉琳购买含露台等房屋需要润家房地产公司指定物业公司统一规定或者同意；第二，经过同意，是可以改变的。一审已经查明，晟浩龙物业公司的经理于文龙通过微信同意秦玉琳封闭露台，并给出封闭露台图纸。同时，根据一审秦玉琳提交的晟浩龙物业公司公示通告，明确封闭露台的两套方案，可以证明秦玉琳封闭露台经过了开发商及其指定物业公司的同意，且封闭方案是晟浩龙物业公司提供的。晟浩龙物业公司经理于文龙给出图纸、同意施工时间是在2017年6月，秦玉琳封闭露台时间也是6月，晟浩龙物业公司提交法庭给秦玉琳的整改通知书时间是10月10日，通知书中并没有指出封闭露台需要整改，这也从侧面证明，秦玉琳封闭露台是经过晟浩龙物业公司同意的。晟浩龙物业公司的同意行为与润家房地产公司的允许是一致的、有承继关系，二者应当承担连带责任。3.秦玉琳的损失实际为第一次鉴定结果，所谓残值鉴定系一审法院要求进行，实际上使用过的装修材料并无价值。4.秦玉琳损失应当由润家房地产公司、晟浩龙物业公司承担。秦玉琳购买含有露台的房屋，有利用该露台的需求，同时在房屋总体价格等方面，润家房地产公司有额外收入。无论从预售合同、补充条款，还是晟浩龙物业公司给出两套方案，最后晟浩龙物业公司出具图纸，都充分证明秦玉琳封闭露台是得到了润家房地产公司和晟浩龙物业公司的鼓励和同意。至于是否违法，秦玉琳显然处于劣势地位，秦玉琳实际上得到了润家房地产公司几乎是明确的暗示，可以经过晟浩龙物业公司同意后封闭露台，然后，又得到了晟浩龙物业公司明确同意。综上，请求二审法院依法查明案件事实，撤销一审判决，发回重审或依法改判支持秦玉琳的诉讼请求。 被上诉人润家房地产公司辩称，一审判决正确，请求依法维持。 被上诉人晟浩龙物业公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，法律不保护非法利益。2.秦玉琳的建筑物被拆除的根本原因在于未经审批，即违章建筑，秦玉琳作为完全民事行为能力人，应该知晓法律规定，即任何建筑必须经规划部门审批，否则即为违章建筑。秦玉琳未经规划部门审批就擅自建造，过错完全在于自身，应该承担全部的违法后果。秦玉琳以“不了解法律规定，以为物业公司同意就可以建造，从而造成违章建筑的后果，进而要求物业公司承担赔偿责任”的主张是错误的，不能免除或减轻自身责任。3.秦玉琳没有任何证据可以证明，一审判决也没有认定，晟浩龙物业公司口头或书面同意秦玉琳进行违章建设。补充协议系润家房地产公司与秦玉琳签订，虽然规定秦玉琳如果要进行建设，应当首先征得物业的同意，但该约定一不是晟浩龙物业公司与秦玉琳所签订，二也证明不了“物业公司曾明确向其表示，物业公司同意建设，秦玉琳就可以不经规划部门审批而自行建设”的事实。秦玉琳以晟浩龙物业公司同意建设了为理由进而要求晟浩龙物业公司为其违法建设的行为承担法律后果，既无事实依据，也无法律依据。4.秦玉琳以晟浩龙物业公司曾经向其提供图纸为由要求晟浩龙物业公司承担责任是错误的。首先，一审判决并未认定晟浩龙物业公司向秦玉琳提供图纸，即便提供了图纸也不应成为晟浩龙物业公司承担责任的理由。第一，秦玉琳要进行改造、扩建是秦玉琳自己自觉主动的行为，而非晟浩龙物业公司鼓动的结果，晟浩龙物业公司如果提供了图纸，无非也是从管理小区的角度，想尽量让小区整齐划一，保持小区的整体形象。第二，即便晟浩龙物业公司不提供图纸，秦玉琳依旧要进行建设。因此，晟浩龙物业公司提供图纸的行为与违章建筑被拆除之间不存在法律上的因果关系。第三，晟浩龙物业公司无偿提供图纸的行为属于好意施惠行为，不产生合同关系，无关乎违约，同时也不构成侵权，不是民事法律关系，不属于民法调整的范围。5.晟浩龙物业公司不存在监管失当的行为，晟浩龙物业公司作为小区的服务企业，法律规定有制止违法建筑的职责，但并没有执法权，并且违法建筑的认定也不是晟浩龙物业公司的职权。晟浩龙物业公司也曾经向秦玉琳下达整改通知，要求其恢复原状，已经尽到了相应的职责，不存在过错。即便晟浩龙物业公司没有及时制止，也不构成侵权，不应承担侵权责任。综上，一审判决结果正确，请求二审依法维持。 秦玉琳向一审法院起诉请求：1.润家房地产公司、晟浩龙物业公司赔偿秦玉琳各项经济损失36613.95元；2、本案诉讼费用由润家房地产公司、晟浩龙物业公司承担。 一审法院认定的事实:2016年7月14日，秦玉琳与润家房地产公司签订商品房预售合同，秦玉琳购买润家房地产公司开发的香汕公馆x号楼x单元x户房屋，约定2017年5月30日前润家房地产公司将房屋交付给秦玉琳。 合同补充条款中约定“八、关于小院、露台使用的补充，凡购买露台、小院的商品房，买方应遵守物业管理公司的规定统一使用。未经同意不得擅自改变其外观、形状、结构和用途，不得搭建任何形式的建筑物和构建物，否则物业管理公司有权利对违章建筑进行拆除并进行罚款，由此产生的一切后果由买方承担。”。 秦玉琳在晟浩龙物业公司的业主承诺书、装修登记表中签了字。 房屋交付后，秦玉琳对房屋进行了装修，其中包括露台封闭装修，秦玉琳支出露台装修费用36975元。 2017年6月20日，秦玉琳与青岛世纪宁达门窗有限公司签订了合同，约定由其加工制作露台铝合金窗，费用36975元，合同第十一项约定了露台铝合金窗明细，包括产品名称（阳台窗、顶子、滴水槽、纱窗）、数量、单价、总价款等。 露台装修完毕后，城管部门向秦玉琳下发了自行拆除阳光房（露台）的整改通知，后城管部门对秦玉琳的阳光房（露台）进行了强制拆除。 2017年7月16日，晟浩龙物业公司向香汕公馆4-1-501的牟加升发出了隐患（整改）通知书，隐患内容：违规塔建阳光房，产生一切后果由业主承担。整改建议：恢复原样，7天内请自行拆除。 2017年10月10日，晟浩龙物业公司向秦玉琳发出了隐患（整改）通知书，隐患内容：北卧室重新开门，阁楼顶已拆顶棚，后期如出现楼体裂缝，一切后果由业主承担。整改建议：恢复原样。 润家房地产公司、晟浩龙物业公司对秦玉琳的装修费用不认可但不申请鉴定。 庭审中秦玉琳申请了鉴定，经一审法院委托，誉光评估工程咨询（青岛）有限公司作出鉴定意见：胶州香汕公馆小区x号楼x单元x楼露台封闭造价34837.95元。秦玉琳支出鉴定费1000元。 山东广信达土地房地产资产评估项目管理有限公司作出鉴定意见：2019年7月5日的残余价值评估值为2224元。秦玉琳支出鉴定费3000元。 秦玉琳提交的香汕公馆装修注意事项第13条：“封闭露台由物业出具两种设计方案，在业主办理入住时征求意见，选出最佳方案封装，不得擅自封闭露台”。 秦玉琳提交的聊天记录截图照片是秦玉琳与微信名“海阔天空”的聊天记录，秦玉琳称“海阔天空”是物业公司的于经理，具体姓名不知道，微信号：×××，手机号码157××××2799。聊天记录中，6月19日，“海阔天空”称：你先看一下，等通知业主后方案定下来，再告诉你。7月14日“海阔天空”称：“秦总，要下雨了，能把顶楼封闭一下吗，要不光漏到楼下去。” 晟浩龙物业公司是香汕公馆小区的物业服务公司，晟浩龙物业公司的经理于文龙的手机号码157××××2799。 一审法院认为，秦玉琳对露台进行的装修，违反了《中华人民共和国物权法》第八十三条“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”和《山东省物业管理条例》第四十四条“业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：（一）损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；（二）违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；（三）侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；（四）擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；（五）随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；（七）占用消防通道等违反消防管理规定的行为；（八）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；（九）法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。”中不得违反规划规定搭建建筑物和构筑物的规定，同时违反了秦玉琳与润家房地产公司签订的青岛市商品房预售合同补充条款第八条“关于小院、露台使用的补充，凡购买露台、小院的商品房，买方应遵守物业管理公司的规定统一使用。未经同意不得擅自改变其外观、形状、结构和用途，不得搭建任何形式的建筑物和构建物，否则物业管理公司有权利对违章建筑进行拆除并进行罚款，由此产生的一切后果由买方承担。”的约定，因此城管部门对秦玉琳违法搭建装修的阳光房（露台）进行了强制拆除。 秦玉琳所主张的损失是其违法搭建装修阳光房（露台）支出的费用，不是《中华人民共和国民法总则》第一条“为了保护民事主体的合法权益，调整民事关系，维护社会和经济秩序，适应中国特色社会主义发展要求，弘扬社会主义核心价值观，根据宪法，制定本法。”中所保护的合法权益，因此秦玉琳主张的损失没有法律依据，不予支持。 一审法院据此判决：驳回秦玉琳的诉讼请求。案件受理费715元，减半收取357.5元，由秦玉琳负担。 二审查明的事实同一审。 本院认为，公民的合法权益受法律保护。被城管部门强制拆除的涉案阳光房（露台）系违章建筑，不具有合法性，一审法院认定秦玉琳所主张的损失并非法律保护的合法权益，故而驳回其诉讼请求，并无不当，本院予以确认。另，秦玉琳作为业主，应当遵守法律、法规以及管理规约。秦玉琳有义务就涉案阳光房（露台）封闭装修履行审批手续，秦玉琳提交的证据不足以证明其已履行合法、有效的建造审批手续，故应对涉案阳光房（露台）被拆除承担责任。 综上，一审认定事实及适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费725元，由上诉人秦玉琳负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐镜圆 审判员  李晓波 审判员  孙秀强 二〇二〇年七月二日 法官助理 宋甜 书记员王庆光