浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终1169号 上诉人（原审原告）：鲁强，男，1989年1月10日出生，汉族，住西安市新城区。 上诉人（原审原告）：帅丹凤，女，1988年6月16日出生，汉族，住西安市新城区。 共同委托诉讼代理人（特别授权）：陈国平，浙江德名律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州华邦房地产代理有限公司，住所地杭州市拱墅区红石中央大厦301室。 法定代表人：滕皋明。 委托诉讼代理人（特别授权）：蒋伟政，浙江斯玛特律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈伟奇，男，1991年4月22日出生，汉族，住安徽省合肥市庐江县。 委托诉讼代理人（特别授权）：严钧，北京尚公（上海）律师事务所律师。 上诉人鲁强、帅丹凤为与被上诉人陈伟奇、杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦公司）定金合同纠纷一案,不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初5225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鲁强、帅丹凤上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持鲁强、帅丹凤的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由陈伟奇、华邦公司负担。事实与理由：一、原判事实认定错误。原判决认定三方签订的《购房定金合同》系各方当事人真实意思的表示，对合同各方均有法律约束力系事实认定错误。1.《购房定金合同》并非鲁强、帅丹凤真实意思的表示，鲁强、帅丹凤在陈伟奇签名之前已经明确要求撤回该合同，并且要求退还意向金。2019年4月6日，鲁强和帅丹凤因华邦公司员工刘涛表示案涉房屋的契税发票在2019年6月份就满两年，故鲁强、帅丹凤单方面在《购房定金合同》上面签字，同时约定：乙方于2019年4月6日预先支付意向金3万元，待甲方签字确认后次日追加7万元整，合计10万元购房定金。同时鲁强、帅丹凤支付华邦公司3万元意向金。但在次日早上6：43分鲁强、帅丹凤通知华邦公司，不再购买该房屋，并要求退还意向金。此后华邦公司为了取得佣金，恶意违背陈伟奇的意志，赶到上海，去找陈伟奇签名，强行促使合同成立。鲁强、帅丹凤在《购房定金合同》上的签名行为仅仅只还只是一个要约行为，此时合同并没有依法成立，在陈伟奇签名之前，是可以撤回要约的。并且鲁强、帅丹凤也将明确撤回指令下达给华邦公司表示不想再与陈伟奇缔结合同。此时3万元意向金是没有条件转化为定金的。由于《购房定金合同》并不是三方当事人真实意思的表示，故该合同缺乏成立和生效的要件。因《购房定金合同》没有成立，故鲁强、帅丹凤也就不存在违约的问题。2.原判决仅以合同书面内容作为判决依据来进行责任认定，没有考虑合同签订时的真实情况。原判决认为“在合同中已明确‘双方约定过户日期以契税发票 日期为准’，契税发票载明的日期为2017年8月24日”，并据此认定是鲁强、帅丹凤没有尽到进一步核实或明确约定过户日期的义务。然而事实是，在合同签订时，鲁强、帅丹凤一再向陈伟奇、华邦公司确认契税发票日期，鲁强、帅丹凤作为购房者，己经尽到了足够的注意义务。但陈伟奇、华邦公司先是以错误的信息诱导，后迟迟没有提供真实的契税发票。这一事实已在一审中通过通话录音、微信记录和陈伟奇、华邦公司的陈述予以认定。合同的本意为双方真实意思表示的合意，这不仅仅包含了书面的内容，当然也包括合同订立时双方作出的口头承诺。如果允许华邦公司的不诚信行为，却对购房者作出严格的责任承担要求，显然不利于商品房买卖市场的正常交易活动。尤其是在上述承诺事实已在一审庭审中作出认定，原判决仍然仅仅依据合同书面的记载内容来认定责任，显然违背了合同订立中“真实意思表示”的本意。二、原判决适用法律错误。1.原判决依据《中华人民共和国合同法》第六条关于诚实信用原则的条款以及第一百一十五条关于定金的条款，认定鲁强、帅丹凤签订合同后应当遵守合同条款，不应当要求陈伟奇、华邦公司返还定金。但在本案中，由于案涉《购房定金合同》并未成立，故并不适用合同法第一百一十五条关于定金罚则之规定。2.根据《中华人民共和国合同法》第十七条“要约可以撤回。撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人”，原判决对于鲁强、帅丹凤要约撤回的送达时间己作出明确认定，却未按照认定的事实作出判决。同时，《民事诉讼法》第八十七条规定：“……以传真、电子邮件等到达受送达人特定系统的日期为送达日期”。本案中，鲁强、帅丹凤的撤回通知已经于陈伟奇签名之前达到，故鲁强、帅丹凤的要约已依法撤回。3.《全国法院民商事审判工作会议纪要》第32条规定：“在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。”案涉《购房定金合同》并未成立，根据诚实信用原则，陈伟奇、华邦公司因此获益的30000元意向金理应退还给鲁强、帅丹凤。作为房产中介的华邦公司在履行房产中介 业务时，为了得到佣金，强行违背鲁强、帅丹凤的意思表示，没有忠实地履行委托人的意志，有违诚信原则。综合上述，原审法院认定事实错误，适用法律错误，请求支持上诉请求。 被上诉人陈伟奇答辩称，首先，购房定金合同是双方的真实意思表示，不存在要约承诺一个过程。所以不能适用要约和承诺的相关法律规定。送签过程也是向鲁强、帅丹凤予以相应的明确，鲁强、帅丹凤自己在微信当中也没有提出任何异议，足见其签署合同相应的一个真实性。未签订的理由是因为鲁强、帅丹凤在签署合同之后，又希望要提前交房，陈伟奇拒绝，最终才导致交易未成，鲁强、帅丹凤应当承担相应的违约责任。综上，请求驳回上诉请求。 被上诉人华邦公司答辩称，定金合同有两层意思，第一层意思是房屋买卖的定金合同、还有一层是定居间的意思。所以，在本案中将华邦公司列为被告是不适合的。华邦公司也不是定金交付相对方。定金合同也是各方当事人真实意思的表示。一审判决，有事实依据和法律依据。综上所述，请求驳回上诉。 鲁强、帅丹凤向一审法院起诉请求：1.陈伟奇、华邦公司返还鲁强、帅丹凤意向金30000元；2.本案诉讼费由陈伟奇、华邦公司承担。 一审法院认定事实：2019年4月7日，鲁强、帅丹凤（卖方、乙方）、陈伟奇（卖方、甲方）、华邦公司（房地产经纪机构、丙方）共同签订编号为0003219的《购房定金合同》一份，约定，乙方（买方）委托丙方以下条件购买甲方（卖方）位于杭州市余杭区的房屋。乙方为表示对上述房屋的购买诚意，于2019年4月6日向丙方交付意向金人民币大写壹拾万元整作为洽谈之用，并于双方签字确认本合同生效后，乙方交付给丙方的意向金直接转为购房定金。房屋座落：杭州市余杭区，建筑面积76.95平方米。转让总价255万元。乙方承诺于本合同签订之日起3天内向丙方提供购房资格查档所需的所有材料。待乙方购房资格查档通过后3天内甲乙双方共同通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》及相关协议。甲方于按揭尾款至我司保证金帐户后3个工作日内将房屋交付给乙方。违约责任：若甲方违约，乙方选择双倍返还定金，乙方同意将双倍返还定金金额的25%支付给丙方作为居间劳务费。若乙方违约，甲方选择没收定金的，甲方同意将没收定金金额的50%支付丙方的居间劳务费。其他约定：乙方于2019年4月6日预先支付意向金3万元，待甲方签字确认后于次日追加定金7万元整，合计10万元购房定金。甲乙双方友好协商，双方约定过户日期以契税发票日期为准。2019年4月6日，鲁强、帅丹凤通过交通银行向华邦公司交付意向金30000元。华邦公司于2019年4月8日交付给被告陈伟奇该30000元。2019年4月7日上午6：43，鲁强、帅丹凤发微信给刘涛，内容是“小刘，我妈觉得这个业主没诚意，再加上还没满两年，我们就不买了，10点左右我过去你把定金退给我们吧”。2019年4月10日因契税发票的日期，鲁强、帅丹凤打电话给刘涛，鲁强、帅丹凤：“他当时跟你说是几月，签合同的时候不是问得很清楚，几月，”刘涛：“他一开始是说6月，后面说7月。7月嘛，签合同的时候，我问了他说是7月”。后鲁强、帅丹凤发现契税办理时间是8月24日。鲁强、帅丹凤认为，这与华邦公司陈述存在较大差异，陈伟奇、华邦公司在签订定金合同的时候存在误导鲁强、帅丹凤的情形，要求退还30000元意向金。刘涛系华邦公司的员工，系本次房屋买卖的置业顾问。涉案房屋于2017年8月24日缴纳契税，于2019年8月24日契税缴纳满两年。 一审法院认为:三方之间所签订的《购房定金合同》，系各方当事人真实意思表示，内容亦不违反有关禁止性法律规定，对合同各方均具有法律约束力。根据合同约定“意向金于甲乙双方签字确认本合同生效后，乙方交付给丙方的意向金直接转为购房定金”，故该30000元系定金。鲁强、帅丹凤认为陈伟奇、华邦公司没有如实陈述房屋的现状，存在误导情形，最终导致未履行合同。对此，法院认为，在合同中已明确“双方约定过户日期以契税发票日期为准”，契税发票载明的日期为2017年8月24日，鲁强、帅丹凤在签订合同时应仔细阅读合同中的所有条款内容，其虽向华邦公司经纪人核实过，被告知:“一开始是说2019年6月，后面说7月”，但作为购房者的鲁强、帅丹凤，其应进一步进行核实或在合同中明确约定过户日期，其应对合同的内容有充分的了解并对自己签订的合同内容负责，故鲁强、帅丹凤其自身存在失误。法院认为鲁强、帅丹凤现不能举证证明陈伟奇、华邦公司就《购房定金合同》存在违约行为，故法院对陈伟奇、华邦公司的诉求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回鲁强、帅丹凤的诉讼请求。案件受理费收取计550元，由鲁强、帅丹凤负担。 本院二审期间，各方均未提交新的证据。 本院查明的事实与一审法院认定的一致。 本院认为，本案现争议焦点为，购房定金合同是否有效并生效进而在此基础上能否适用定金罚则。首先，购房定金合同系陈伟奇和鲁强、帅丹凤及华邦公司作为合同主体的三方合同，并非只有陈伟奇和鲁强、帅丹凤买卖双方的合同。在鲁强、帅丹凤按合同约定交付3万元给华邦公司且将签名后的购房定金合同交由华邦公司后，不应认定鲁强、帅丹凤仍有权撤回要约；其次，相关微信内容反映出鲁强、帅丹凤对于是否购买涉案房屋意向反复，但最终对于购房定金合同签订结果予以认可，亦无证据表明陈伟奇在明知鲁强、帅丹凤不愿购买房屋的情况下仍单方有意签订购房定金合同；再次，根据购房定金合同约定，过户日期以契税发票日期为准，与之冲突的内容以该条约定为准。而契税发票日期是有当事人应知晓的由税务机关出具的相应书面凭证予以明确记载的，且华邦公司员工口头对于契约发票日期的告知与实际日期相差一个月，如鲁强、帅丹凤对此日期认为是决定其购房的重要因素，应在确认后决定是否签订购房定金合同，其在有上述条款的情况下签订了购房定金合同，表明鲁强、帅丹凤对于包括上述条款在内的购房定金合同内容的认可。鲁强、帅丹凤现以契税发票日期的口头告知与书面凭证反映出的契税发票日期有一个月差额为由认为受误导签订购房定金合同进而导致房屋买卖未能成功，依据不足。由上，购房定金合同应认定系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，购房定金合同自陈伟奇和鲁强、帅丹凤及华邦公司均在合同上签名签章后生效，各方应按约享受权利及履行义务。根据购房定金合同约定，涉案3万元已经转化为购房定金，可适用相应定金罚则。同时如上所述，鲁强、帅丹凤关于契税发票日期原因导致房屋买卖未能成功，属于因自身原因未履行约定债务，其就已经交付的定金无权要求返还。综上，鲁强、帅丹凤的上诉缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由鲁强、帅丹凤负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵  魁 审判员 张  蕊 审判员 王杨沁如 二〇二〇年七月十三日 书记员 张  笛