云南省华宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0424民初622号原告：段本荣，男，1954年11月16日出生，汉族，农民，住云南省玉溪市华宁县。委托诉讼代理人：王祥云，云南秀实律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：张春文，男，1957年3月8日出生，汉族，农民，住云南省玉溪市华宁县。委托诉讼代理人：王家强，云南王家强律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告段本荣与被告张春文农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告段本荣向本院提出诉讼请求：依法判令解除原被告于2020年2月13日签订的《并房协议》及解除2020年2月14日签订的《附加协议》；判令被告退还原告购房款49600元及退还原告空地转让款4260元；判令被告支付原告违约金8079元，以上三项合计人民币61939元。事实和理由：段本荣、张春文系同村村民。段本荣家因住房紧张，欲在本村购买住房改善居住条件。2020年2月13日，在村小组长王某某1及村民刘某的见证下，段本荣、张春文协商一致并签订《并房协议》。2020年2月14日，段本荣以现金支付方式将购房款49600元及空地转让款4260元存入华宁县中国某某储蓄银行张春文的账户。事后段本荣才知道该房存在重大瑕疵：一、门前被他人侵占栽有五棵柑橘树及两丛定母鸡；二、该房唯一的入户道路不畅通，被邻居王某某2故意堵塞，导致行人通行困难、车辆无法通行；三、该房的建房许可证等相关房产手续及该房屋张春文一直未移交段本荣。经社区领导、调解主任及村小组长组织双方调解及与王某某2协调段本荣通行问题未果。综上，因张春文故意隐瞒房屋重大瑕疵，导致该合同不能履行，经双方协商解决及段本荣要求解除合同未果，张春文的行为严重损害了段本荣的合法权益，请求判如所请。被告张春文辩称，段本荣提出双方签订合同后才知道房屋存在重大瑕疵，一是门前被人栽种柑桔树和定母鸡，二是认为该房屋的唯一入户道路不畅通，被邻居王某某2占用，三是认为被告未将房屋的房产证及房屋移交给原告，事实是张春文不存在隐瞒房屋存在瑕疵问题，买房时张春文就告知段本荣房屋部分倒塌，道路不通畅，但段本荣说不怕，只是用来堆东西，且目前段本荣主张的瑕疵也不存在，因此原告主张解除合同没有事实和法律依据。段本荣主张赔偿违约金也没有事实和法律依据，双方签订的合同条款没有约定违约责任。张春文为履行合同，已于2020年5月20日向登记机关申请办理相关的房产证，因疫情期间办理事项有所延长，房产证现在还没有办下来，不存在迟延交付的情况，段本荣已经对房屋进行实际查看及管理，张春文已经完全履行合同。保留对段本荣在本案中申请张春文的银行存款进行冻结造成损失主张赔偿的权利，并要求由段本荣承担违约责任。综上，请求法院驳回段本荣的诉讼请求，并将张春文的银行卡解冻。段本荣针对其诉讼请求，举证如下：一、身份证复印件1份，以证明段本荣的身份情况；二、《并房协议》《附加协议》各1份，以证明张春文于2020年2月13日以49600元的价格将坐落于某某村土木结构三间两耳瓦房出售给段本荣，2020年2月14日又以4260元的价格将约25平方米的空地转让给段本荣；三、建设银行存折复印件1份，以证明段本荣于2020年2月13日取款支付购房款及空地转让款；四、现场照片12张，以证明张春文所售房屋门前被他人栽种定母鸡及柑桔树，该房唯一入户道路被邻居王某某2故意堵塞，导致行人通行困难、车辆无法通行；五、证人王某某1、刘某证言，以证明合同签订、道路通行、房屋周围情况及事后的纠纷调解情况。经质证，张春文对以上证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但提出并房协议中没有约定违约责任，2020年2月14日签订的附加协议与并房协议是两个完全不同的合同，附加协议不合法，因没有批建的土地不能买卖。张春文针对其答辩意见，举证如下：一、《并房协议》《附加协议》复印件各1份，以证明双方交易房屋的基本情况及权利义务，合同中没有约定违约责任；二、协议书复印件1份，以证明张春文与他人协议约定，房屋正前面的5棵柑桔树已移走，现可以打挡墙；三、准建证、收据复印件各1份，以证明张春文所出卖的房屋已经于2020年5月20日申请办理不动产权的相关技术验证，为下一步办理房产证作准备；四、6月22日上午拍摄的现场照片6张，以证明张春文出售房屋的现场现状，正门前有约1.5米宽的道路，柑桔树现在已经移走，紧接着房屋的是附加协议的空地，定母鸡所在的位置，道路现在是通畅的。经质证，段本荣对证据一的证明目的有异议，提出附加协议第一条与并房协议相关，第二条违法，第三条约定的是给付方式；对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，协议一方未到庭加以说明，且与本案无关联性；对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，全部是复印件；对证据四的证明目的有异议，从第3、4张照片可以看出，太阳能房还在，道路很窄，在协调的时候王某某2明确表示人可通行但车不可以。结合当事人的诉辩、举证、质证，本院对本案证据作如下认定：段本荣提交的证据经质证无异议，本院予以认定。张春文提交的证据一与段本荣提交的证据二相同，系双方协商签订的房屋买卖协议及补充协议，本院对房屋买卖协议的真实性、合法性、关联性予以认定，但补充协议内容违法，本院不作认定；证据二、证据三系张春文为履行合同而为的附属行为，与本案具有关联性，对其真实性、合法性、关联性，本院予以认定；证据四与段本荣提交的证据四、证据五能相互印证，对其真实性、合法性、关联性，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：段本荣、张春文系同村村民。段本荣因住房紧张，与张春文协商，欲购买张春文位于本村的三间两耳土木结构房一栋，在村小组长王某某1及村民刘某的见证下于2020年2月13日签订《并房协议》，约定：“甲方名下有土木结构瓦房一间，面积100㎡。因并给乙方，特立以下协议：一、甲方名下的土木结构瓦房坐落盘凹子，东至小组街心，西至王某某3高田，南至王某某2住房，北至王某某2高田。房子折价人民币49600元（肆万玖仟陆佰元整）。二、付款方式：一次性于2020年2月13日由乙方以现金形式付给甲方肆万玖仟陆佰元整（49600元）。全部付清。三、付款后，甲方的房屋交归乙方管理使用。双方不得反悔，必须遵守执行。四、此协议一式三份，甲乙双方各执壹份，村小组壹份。此据。甲方签字：张春文签名并捺印乙方签字：段本荣签名并捺印中证人签字：王某某1刘某签名并捺印2020年2月13日”2020年2月14日，双方在证人王某某1、刘某见证下又签订《附加协议》，约定：“一、甲方门前有五棵柑桔树和两丛定母鸡，由甲方去协调迁走。二、甲方房子北边有空地25平方左右，甲方以4260元（肆仟贰佰陆拾元）转让给乙方。三、乙方以现金方式于2020年2月14日一次性付给甲方。甲方签字：张春文胡某某签名并捺印乙方签字：段本荣签名并捺印中证人签字：王某某1刘某签名并捺印2020年2月14日”2020年2月14日，段本荣以现金支付方式将49600元购房款及4260元空地转让款存入华宁县中国某某储蓄银行张春文的账户，后张春文将房屋交付段本荣，房子由段本荣重新上锁。另查明，张春文出售的农村房屋仅有村镇房屋建设准建证，张春文为办理房屋过户手续，于2020年5月20日申请办理不动产权证的相关事宜，于2020年2月28日与同村村民王某某4（案外人）达成协议，王某某4同意将自家房屋后阴沟留1.1米给张春文筑挡墙。房屋交付后，段本荣发现该房存在门前被他人侵占栽有五棵柑桔树及两丛地金莲，唯一的入户道路不畅通，被邻居王某某2（案外人）堵塞，导致行人通行困难、车辆无法通行，建房许可证等相关房产手续及该房屋一直未移交等重大瑕疵，经基层调解组织就相邻通行权调解未果后，段本荣反悔，于2020年5月28日向本院起诉。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百五十九条规定，买受人应当按照约定的数额支付价款。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国物权法》第五十条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让。第九条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。依据法律规定，属集体经济组织成员所有农村房屋可在本集体经济组织成员中出售，但空地属集体所有，村民无权处分。本案中，段本荣与张春文均系宁州街道王马社区某某村村民，张春文将自己所有的位于本村的房屋出卖给段本荣，并于2020年2月13日签订《并房协议》，双方对房屋四至、付款时间、付款方式进行了约定，合同不违反法律、法规规定，合法、有效。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，合同签订后，段本荣在付清款项后将房屋重新上锁，张春文已将房屋实际交付段本荣。现段本荣提出张春文未移交建房许可证等相关房产手续及房屋，要求解除合同的主张，因大部分农村房屋均存在仅有建设许可证而无房屋产权证的事实，且产权登记仅是产权公示，而非产权的实质性变更，故是否移交建设许可证等文书不影响物权的变更，段本荣自认房屋现由其重新上锁，事实上已完成交付，至于张春文积极办理产权证准备办理过户登记，系张春文的一种协助义务，均不影响合同效力，该主张本院不予支持。提出入户道路不畅通，被邻居故意堵塞，导致行人通行困难、车辆无法通行，要求解除合同的主张，无论是相邻通行纠纷还是违章建筑的拆除，段本荣均可寻求其他救济途径排除妨碍，也不必然导致合同目的不能实现，且段本荣与张春文系同村村民，应当知道该房屋存在的瑕疵，不存在欺诈情形，故对该主张，本院亦不予支持。段本荣与张春文于2020年2月14日签订的《附加协议》，系出售集体所有的空地及地上附着物，张春文无权处分集体所有空地，该协议无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第九十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条，《中华人民共和国物权法》第五十条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第九条、第十条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告段本荣的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1348元，减半收取计674元，保全费639元，合计1313元，由原告段本荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。申请执行的期间为二年，自本案生效判决书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  傅家伦二〇二〇年七月七日书记员  鲁冰花