山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民初16号原告（执行案外人）：冯华，男，1976年6月20日出生，汉族，住乳山市。委托诉讼代理人：王海迪，山东隆润律师事务所律师。被告（申请执行人）：山东乳山农村商业银行股份有限公司，住所地乳山市胜利街101号。法定代表人：张信航，董事长。委托诉讼代理人：宋利民，山东北斗星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冠群，山东北斗星辰律师事务所律师。第三人（被执行人）：丛培山，男，1963年3月27日出生，汉族，住乳山市城区。第三人（被执行人）：丁升家，男，1959年11月5日出生，汉族，住乳山市。第三人（被执行人）：威海金桥房地产开发有限公司，住所地乳山市商业街75号。法定代表人：丛培山，总经理。委托诉讼代理人：王静，女，系该公司职工。第三人（被执行人）：乳山市金桥建筑工程有限公司，住所地乳山市商业街75号。法定代表人：丛培山，总经理。原告冯华与被告山东乳山农村商业银行股份有限公司（以下简称乳山农商行）、第三人丛培山、丁升家、威海金桥房地产开发有限公司（以下简称金桥地产）、乳山市金桥建筑工程有限公司（以下简称金桥建筑）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯华之委托诉讼代理人王海迪、被告乳山农商行之委托诉讼代理人刘冠群、第三人金桥地产之委托诉讼代理人王静到庭参加诉讼。第三人丛培山、丁升家、金桥建筑经本院传票传唤，无正当理由，未到庭应诉。本案现已审理终结。冯华向本院提出诉讼请求：1.排除乳山农商行对乳山贸易城98-5-171号房产（以下简称案涉房产）的执行，房产价值为104175元；2.乳山农商行与金桥地产协助冯华办理乳山贸易城98-5-171号房产的过户；3.诉讼费用由乳山农商行、金桥地产、金桥建筑、丛培山、丁升家负担。事实和理由：冯华与金桥地产于2014年1月11日签订《商品房买卖合同》，约定金桥地产将乳山贸易城中案涉房产出售给冯华，付款方式为合同签订之日一次性付清房款。冯华按照约定于2014年1月12日将全部购房款交付给金桥地产，金桥地产向冯华出具收款收据，并将案涉房产交付给冯华占有使用至今。因金桥地产的原因至今未给冯华办理房产过户手续。现因乳山农商行与金桥地产之间的金融借款合同纠纷执行被威海市中级人民法院查封了案涉房产，冯华提出执行异议被驳回，现提起诉讼，请求法院依法裁判。乳山农商行辩称，根据《最高人民法院关于办理执行异议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，金桥地产提供的抵押物包括案涉房产，乳山农商行对乳山市号的房产及土地办理了抵押登记且抵押登记有效，享有优先受偿权，冯华与金桥地产之间的买卖合同即使真实，也不能对抗已办理抵押登记的抵押权。金桥地产述称，对冯华的起诉没有异议。丛培山、丁升家、金桥建筑未予述辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。冯华提交了如下证据：证据1.商品房买卖合同、收款收据各一份，拟证实2014年1月11日，冯华从金桥地产购买了贸易城案涉房产，并于2014年1月12日支付全部购房款；证据2.金桥地产出具的卫生费收款收据4张，拟证实冯华自2015年起至今向金桥地产交纳卫生费的事实；证据3.历史缴费明细信息报表一份，拟证实冯华2015年至2018年为案涉房产缴纳电费的事实；证据4.案外人崔永君出具的证明一份，照片2张，拟证明冯华自2014年1月11日起将案涉房产出租给案外人崔永君使用的事实。综合证据2、3、4，拟证明冯华自2014年1月11日起即合法占有并使用案涉房产。经质证，乳山农商行对证据1的真实性有异议，因商品房买卖合同上没有加盖房管部门的印章，且按照交易规则购买房产应当出具发票而非收款收据；对证据2的真实性无法确认；对证据3的真实性无法确认，且即使是真实的，该证据显示的开户时间是2015年12月，与买卖合同的时间间隔长达2年之久，因此对冯华购买案涉房产的实际时间有异议。对证据4的真实性有异议，案外人崔永君未出庭，不能确认真实性，照片也体现不出门牌号，是否是案涉房产无法确认。金桥地产对冯华提交的证据真实性及待证事实均无异议，认可案涉商品房买卖合同是金桥地产与冯华签订，收取房款并出具了收款收据。冯华使用案涉房产期间，金桥地产收取了卫生费，物业公司代收电费，崔永君在买卖之前就承租案涉房产，对其出具的证明也没有异议。乳山农商行提交了如下证据：证据1.金桥地产委托山东弘裕土地房地产评估有限公司作出的房地产抵押估价报告，证实评估报告中金桥地产于2012年12月24日出具的抵押明细中注明的已售商铺并不包含案涉房产，因此案涉房产在进行抵押时没有出售；证据2.他项权证及房地产抵押清单各一份，拟证明金桥地产提供的抵押物面积与评估报告中评估的房产面积一致，且抵押物已办理抵押登记，乳山农商行享有的抵押权有效。经质证，冯华对上述证据的真实性均无异议，但主张证据1中的房产证从门牌号上看不包含案涉房产，因此无法证实案涉房产包含在乳山农商行的抵押权范围内，且抵押登记的时间为2014年1月13日，即冯华购买案涉房产之后，综上，乳山农商行无权查封案涉房产。金桥地产对上述证据的真实性均无异议，但主张评估报告中并不包含案涉房产，但金桥地产在2013年委托评估时因工作人员疏忽将错误单据提交给评估公司。因为案涉贷款从2012年开始，2012年的评估中的单据是正确的。金桥地产提交如下证据：乳山市号房产证2本（乳房城区字第××号、）、土地证，拟证明案涉房产不包含在抵押房产范围内。冯华对该证据的真实性及待证事实均无异议。乳山农商行对该证据的真实性没有异议，但主张分户明细表中含有案涉房产，房地产抵押评估报告及房产证中房产建筑面积分户明细表中包括案涉房产，扣除金桥地产抵押明细中说明的已售商铺面积，剩余面积8201.75平方米即是提供抵押的面积，而案涉商铺并非已售商铺，说明抵押面积中包含案涉房产。基于上述证据、各方当事人的陈述及此前诉讼情况，本院对事实认定如下：乳山农商行与金桥建筑、金桥地产、丛培山、丁升家金融借款合同纠纷一案，经本院（2017）鲁10民初400号民事调解书调解，乳山农商行对金桥地产提供的坐落于乳山市深圳路98—5的房产及项下的土地使用权【房产所有权证号：乳房权证城区字第××号，土地使用权证号：乳国用（2006）第1849号，房产他项权证号：乳房他证市区字第××号】在最高额55625000元范围内享有优先受偿权。在执行过程中，本院于2017年10月16日作出（2018）鲁10民初400号民事裁定书保全查封金桥地产所有的坐落于乳山市的房产及项下土地使用权一宗。查封期间，冯华对执行标的中案涉房产提出异议，本院于2019年12月13日作出（2019）鲁10执异88号执行裁定书，裁定驳回冯华的异议请求。乳房权证城区字第××号房产所有权证上登记情况如下：幢号98-5，房号38-57.122-141，建筑面积8340.25平方米；乳国用（2006）第1849号土地使用权证书上登记坐落为：深圳路98-5#38-57-122-141#门市，使用面积8340.25平方米。2013年12月17日，金桥地产委托山东弘裕土地房地产评估有限公司作出鲁弘裕房估[2014]字第W20026号房地产抵押估价报告（乳山市号38-57、122-141#），评估房地产抵押价值总价为5562.5万元。本院认为，冯华对本院的（2019）鲁10执异88号执行裁定不服，提起执行异议之诉，其关于乳山农商行与金桥地产协助冯华办理乳山贸易城中案涉房产的过户的诉讼请求不属于执行异议之诉审查范畴，本院对此不予处理。本案的焦点问题是：第一、案涉房产是否包含在金桥地产抵押房产的范围内；第二、若案涉房产包含在抵押范围内，冯华是否具有排除强制执行的民事权益。根据乳房权证城区字第××号房产所有权证和乳国用（2006）第1849号土地使用权证书记载内容，案涉房产171号并不在上述房产所有权证和土地使用权证书的范围内，鲁弘裕房估[2014]字第W20026号房地产抵押估价报告所评估的乳山市号38-57、122-141#也不包含案涉房产，综上，可以认定案涉房产并不包含在金桥地产抵押房产的范围内，乳山农商行就案涉房产并不享有因抵押而产生的优先受偿权，冯华的提出的执行异议理由成立,能够阻却法院的执行。对第二个焦点问题，无需继续审查。综上所述，冯华的诉讼请求，理由正当，应予支持。丛培山、丁升家、金桥建筑经本院传票送达,无正当理由未到庭应诉,本案依法缺席审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：乳山市-171房产不得作为（2017）鲁10民初400号民事调解书执行标的。案件受理费2384元，由山东乳山农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。本院（2019）鲁10执异88号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  郑华章审 判 员  张丽萍人民陪审员  于荣舵二〇二〇年七月八日法官助理孟佳宁书记员丁真真