山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1083民初1158号原告：蔡贤忠，女，1953年7月8日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：曹从旸，浙江天复律师事务所律师。被告：乳山金长城置业有限公司，住所地山东省乳山市胜利街东首。法定代表人：夏霞军，任经理。委托诉讼代理人：张志文，山东闻远律师事务所律师。被告：孔令鹏，男，1991年11月10日生，汉族，住河北省沧州市肃宁县。委托诉讼代理人：张辉，山东履泰律师事务所律师。原告蔡贤忠诉被告乳山金长城置业有限公司（以下简称金长城公司）、孔令鹏商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡贤忠委托诉讼代理人曹从旸、被告金长城公司委托诉讼代理人张志文、被告孔令鹏委托诉讼代理人张辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡贤忠向本院提出诉讼请求：1.判令解除《申菱大厦认购书》；2.判令被告一双倍返还定金118000元；3.判令被告一返还首付款91000元，并支付利息3114元(暂计至2020年3月2日，详情见《利息计算清单》)；4.判令被告二对上述债务承担连带责任；5.判令诉讼费用由被告共同承担。事实与理由：2019年4月1日原告参加孔令鹏经营的杭州泽飞房产营销策划有限公司桐乡分公司（以下简称泽飞公司桐乡分公司）的销售活动。活动期间原告于4月7日与金长城公司签订《申菱大厦认购书》（以下简称认购书）一份，约定原告认购被告金长城公司开发的申菱大厦2号楼5层17室，建筑面积50.09㎡，房屋总价498400元。签订《认购书》时，交纳定金人民币9000元，并于3日内补齐大定金50000元，否则此认购书无效，开发公司有权将此套房屋另行出售，定金不予退还。剩余房款(含定金)498400元须于2019年5月1日前一次性付清。原告于4月7日现场刷卡支付定金9000元，并于4月8日补交11000元，被告金长城公司出具2万元发票一张，备注为预收定金。原告于4月向中介孔令鹏处先后支付总计13万元的房款，后孔令鹏向原告出具金长城公司13万元发票一张。因该地区投资前景问题，原告向孔令鹏提出投资的顾虑，孔令鹏随即表示可以提供“房源置换并全款退回作置换房源投资款”的服务。原告认为这是双方协商一致变更合同的行为，出于对中介人员的信任，原告将房源置换和退款的事宜全权交由孔令鹏处理，并将《认购书》原件、两张发票原件都交给孔令鹏处理。孔令鹏未将合同变更的事宜及时告知金长城公司，导致金长城公司认为原告未按认购书约定期限付款，原告违约的错误认识。涉案《认购书》合同效力目前仍处于一个模糊状态，原告于2019年12月才通过孔令鹏了解到金长城公司有退款的行为，但原告仅于2020年1月15日、1月16日先后收到孔令鹏退款13996元、10000元。原告认为，涉案《认购书》属于商品房买卖合同的预约合同，是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。孔令鹏作为金长城公司的代理人，与原告达成变更《认购书》的协议，被告金长城公司却向原告主张《认购书》所约定的逾期付款法律责任。事实上，本案最终导致违约是基于金长城公司与其代理人孔令鹏恶意串通损害原告利益。为维护原告合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至贵院，望判如所请。被告金长城公司辩称，原告起诉金长城公司主体错误，金长城公司不应作为本案被告。原告诉状所述的孔令鹏及泽飞公司并非金长城公司的代理商，只是中介商。原告通过中介商与金长城公司达成购买涉案房产意向，后因原告没有向金长城公司支付房款，双方已经解除了涉案房产认购书。被告孔令鹏辩称，原告的起诉与孔令鹏个人之间没有关系，孔令鹏只是泽飞公司的一名员工，无论被告金长城公司和泽飞公司之间存在何种合作关系，孔令鹏的行为也只是职务行为，不应承担任何责任，请依法驳回对被告孔令鹏的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杭州泽飞房产营销策划有限公司（以下简称泽飞公司）于2018年9月7日注册成立，注册资本金200万元，股东为冯路飞、王鹏飞，持股比例均为50%，法定代表人为冯路飞，注册地址浙江省杭州市富阳区富春街道金平路19号复城国际中心6号楼1420室，经营范围为房地产营销策划；房地产信息咨询；商务信息咨询……。2019年7月5日泽飞公司成立清算组，清算组成员为冯路飞、王鹏飞，2019年8月20日泽飞公司经杭州市富阳区市场监督管理局核准注销登记。泽飞公司桐乡分公司成立于2019年4月1日负责人为孔令鹏，2019年6月25日泽飞公司桐乡分公司经浙江省桐乡市市场监督管理局核准注销登记。威海昊锐房产营销策划有限公司（以下简称昊锐公司）于2016年1月22日注册成立，注册资本金100万元，法定代表人孙玉彬，注册地址为山东省乳山市银之帆滨海休闲广场，经营范围房产营销策划。2018年3月1日，被告金长城公司（甲方）与昊锐公司（乙方）签订合作销售合同，约定自签订合同之日起至房屋售罄为止，金长城公司委托昊锐公司合作销售金长城花园（现更名为申菱大厦）1、2号楼，合同同时对销售方式及价格、付款方式及合作费结算和支取等作出了详细约定。2019年3月2日昊锐公司（甲方）与泽飞公司（乙方）签订乳山银滩“申菱大厦”《销售代理合同》一份，约定昊锐公司将代理销售的金长城公司开发建设的“申菱大厦”项目可售房源委托泽飞公司销售。合同对销售标的范围、代理销售期限、代理佣金的计算标准及支付方式、违约责任等权利义务作出了明确的约定。2019年4月1日，原告蔡贤忠参加泽飞公司桐乡分公司组织的销售活动到乳山看房。4月7日原告与被告金长城公司签订《申菱大厦认购书》一份(编号：J0001067)，载明：“开发公司名称：乳山金长城置业有限公司，购房人姓名：蔡贤忠。认购房产：2号楼5层17室，建筑面积50.09㎡，房屋总价498400元。认购金交纳方式：认购人签订本《认购书》时，交纳定金人民币9000元，并于3日内补齐大定金50000元，否则此认购书无效，开发公司有权将此套房屋另行出售，定金不予退还。本认购书对认购人所购房产总价款的支付方式作出如下约定：签订本认购书时已交定金9000元，剩余房款(含定金)498400元须于2019年5月1日前一次性付清。认购说明：……3.购房人逾期未足额交纳首付款或者全部房款，或者因认购人原因造成按揭贷款无法办理的，本认购书自行作废，开发商有权将此套房屋另行出售，定金不予退还。……”上述合同签订后，原告于当日支付定金9000元，次日支付定金11000元，被告金长城公司向原告出具2万元发票。4月9日原告向泽飞公司支付房款13万元，4月10日泽飞公司通过其法定代表人冯路飞个人账户将上述13万元全部支付给被告金长城公司，金长城公司向原告出具13万元发票。其后，因对涉案房产的投资前景产生顾虑，原告向被告孔令鹏表达了退房意向。因被告孔令鹏称如退房金长城公司只能退还一半左右的房款，经协商双方达成了原告通过被告孔令鹏换购其他房产，被告孔令鹏负责将原告所交的15万元房款全部转付至换购后的房产上的协议。后经昊锐公司、泽飞公司与金长城公司协商，被告金长城公司同意解除与原告签订的认购书并全额退还原告支付房款。2019年4月26日昊锐公司通过其法定代表人孙玉彬个人尾数2715账户向泽飞公司法定代表人冯路飞个人尾数9342账户转账836059元，昊锐公司出具的《申菱大厦佣金结算及退房款台账》载明：昊锐公司公司应向泽飞公司支付佣金及退房款合计836059元，其中蔡贤忠退款106625元。2019年5月6日泽飞公司向原告开具收款收据一份，载明：“交款单位：蔡贤忠，收款方式：刷卡，金额：150000元整，收款事由：此款项为购买申菱大厦的购房款现已收齐150000元。”该收据由泽飞公司加盖财务专用章，并由被告孔令鹏在经办人处签字。2019年10月18日昊锐公司通过其公司员工崔超群个人尾数5115账户向孔令鹏个人尾数8322账户退还房款43375元。在昊锐公司退还15万元房款后，被告金长城公司于2019年9月30日将已开具的2万元和13万元的发票核销冲账。庭审中，原告认可被告孔令鹏于2020年1月15日退款13996元，2020年1月16日退款10000元，2020年4月20日退款1000元，2020年5月11日退款10000元，2020年6月2日退款10000元，合计退款44996元。同时提交其女儿王佳与被告孔令鹏通话录音，该录音主要内容为被告孔令鹏承诺由其个人将剩余款项全部退还给原告。另查明，2019年5月1日原告蔡贤忠以女儿王佳的名义与浙江君安虹酒店管理有限公司签订了《桐乡·网红星宿酒店认购书》一份，并于当日支付定金10000元，后因原告对房源不满意，双方解除了认购，被告孔令鹏于2019年10月18日将该10000元定金退还王佳。原告也未通过被告孔令鹏购买其他房产。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，原告与被告金长城公司签订的《认购书》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。涉案认购书签订后，原告基于对投资前景的顾虑向被告孔令鹏表达了退房意向，经双方协商达成了房产换购协议，并约定由被告孔令鹏负责将原告所交的15万元房款全部转付至换购后的房产上。后经昊锐公司、泽飞公司与金长城公司协商，被告金长城公司亦同意解除涉案认购书并退还了全部15万元房款。原告和被告金长城公司对涉案认购书已经解除的事实均无异议，故本院确认涉案认购书已经解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，涉案房产认购书的解除是原告作为购房人基于对投资前景的顾虑主动提出，并非因为被告金长城公司的原因导致。故按照上述法律规定，原告无权主张双倍返还定金。原告主张涉案认购书解除后金长城公司应将房款退还其本人，而不应退还泽飞公司或孔令鹏个人，金长城公司在履行合同是存在过错，应当承担相应责任。本院认为，金长城公司将房款退还泽飞公司是基于原告与泽飞公司、孔令鹏达成的房产换购协议，将房款退还泽飞公司是为了保证换购协议的履行。原告在起诉状中亦明确表明“将房源置换和退款的事宜全权交由孔令鹏处理”，故金长城公司在履行合同过程中并不存在过错。综上，被告金长城公司已将原告支付的购房款15万元全部退还，本案并不存在原告所称金长城公司向其主张违约责任的问题，原告要求被告金长城公司双倍返还定金、退还房款的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。被告孔令鹏作为泽飞公司桐乡分公司的负责人在收到退款43375元后已经将全部款项退还原告，原告提交的通话录音虽显示被告孔令鹏承诺由其个人将剩余款项全部退还给原告。但该承诺是以原告与孔令鹏之间的换购协议的履行为基础，但原告并通过被告孔令鹏购买其他房产。现泽飞公司已经清算注销，孔令鹏并非泽飞公司的清算义务人。原告亦未提交证据证实，泽飞公司清算注销后该项债务由孔令鹏个人承担，故对原告要求被告孔令鹏承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。对于泽飞公司未退还的106625元原告可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告蔡贤忠与被告乳山金长城置业有限公司于2019年4月7日签订的编号为J0001067号《申菱大厦认购书》已经解除；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2241元，由原告蔡贤忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 郝 强二〇二〇年七月七日书记员 崔楠楠