江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初3063号 原告：余朝洋，男，1965年10月28日出生，汉族，住河南省固始县。 委托诉讼代理人：蔡仁清，太仓市璜泾法律服务所法律工作者。 被告：金一平，男，1962年5月2日出生，汉族，住江苏省太仓市。 原告余朝洋与被告金一平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告余朝洋及其委托诉讼代理人蔡仁清和被告金一平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余朝洋向本院提出诉讼请求：请求判令被告金一平向原告余朝洋退还房租5000元。原告余朝洋围绕其诉讼请求向本院提出如下事实主张：原、被告双方于2019年2月25日签订房屋租赁合同一份，租期从2019年3月1日至2022年2月28日，租期为三年，每年租金60000元，房屋租赁保证金8000元，支付方式一年一次给付，签订合同日付清第一年租金及保证金。原告按合同的规定签订合同时付房租60000元、保证金8000元，后又于2020年2月27日按合同规定付第二年房租60000元。2020年3月27日，太仓市浮桥镇331办公室到原告处要求原告在2020年3月31日前搬离原告所租的房屋，原因是：原告所租的房屋属违法建筑，并要求原告在搬离承诺书上签字，原告按政府的要求在2020年3月31日搬离所租房屋。事后原告按房屋租赁合同第七条的规定，要求被告退还11个月房租55000元、保证金8000元，合计63000元，但被告至今只退还了58000元，尚欠5000元未予退还。故原告为维护自身权益，诉至法院。 被告金一平辩称：1.原告称2020年3月27日太仓市浮桥镇331办公室到原告处要求其搬离房屋，缺乏事实依据。原告举证的搬离承诺书中并没有任何单位的盖章，事实证明该搬离承诺书的发出单位为浮桥社区居委会，与331办公室无关。2.因双方对搬离通知书存有疑议，约定一同前往浮桥社区居委会询问。2020年3月30日，居委会书记明确告知原告可暂缓搬离，会请示上级给予答复，但原告不等答复执意于2020年3月31日搬离。现涉案房屋并未列入拆违范围，至今仍能正常使用。故原告的搬离行为并不符合合同第七条约定的免责条款，并不构成因政府行为导致终止合同的情形。3.原告搬离后于2020年4月2日才将钥匙交还被告，后双方一直就退还金额进行协商，最后双方达成一致意见被告扣下四月整月租金5000元作为违约补偿。现原被告双方的租赁合同关系已经终止且处理完毕，被告不欠原告任何款项。请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人主张的相关事实认定如下： 2019年2月25日，原告（承租方、乙方）、被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将浮桥镇乃德路18栋一楼部分房屋出租给乙方作为办公场地使用。租赁期从2019年3月1日至2022年2月28日，共计3年。房屋租赁保证金为8000元，房屋年租金为60000元。免责条款：如有政府行为或不可抗力原因导致终止租赁合同，造成甲乙双方损失双方互不承担赔偿责任；租金按实际使用时间结算，甲方退还乙方全额保证金。 合同签订当日，原告向被告支付2019年3月1日至2020年2月28日的房屋租金60000元（月租金5000元）及保证金8000元；2020年2月27日，原告又向被告支付2020年3月1日至2021年2月28日的房屋租金60000元（月租金5000元）。 2020年3月27日，原告收到政府部门限期搬离的通知，并签订了《搬离承诺书》。该承诺书中写明：本人及家庭成员租住在金一平户的违法建筑内，违反了《苏州市出租房屋居住安全管理条例》、《苏州市“331”整治火灾隐患专项行动方案》等规定。本人承诺于2020年3月31日前搬离所租住的违法建筑物，如发现本人及家庭成员违反了上述承诺，愿意承担相关法律责任和停电、停水、停网、强制拆除等强制整改措施、行政处罚、失信惩戒等后果。原告余朝洋在该承诺书上签字。 原告称，原告签署承诺书后立即开始另外找房子搬离，后于2020年3月29日找到新的房子并签订了新的租房合同。原告找被告商谈退款事宜时，双方产生分歧。 2020年3月29日，原、被告双方一同前往浮桥社区居委会询问搬离通知的相关事宜，该居委会书记确认了该搬离承诺书的真实性，但表示具体拆不拆、什么时候拆还没有确定下来，搬离的时间是可以延几天的。原告则表示既然该承诺书是真实的，上面的内容都是强制性的，现在原告按照政府要求按期搬离并没有任何过错。 2020年3月31日，原告搬离了涉案房屋，并于2020年4月2日将涉案房屋的钥匙交还被告。 2020年4月16日，被告向原告退还了房租及保证金合计58000元。 另查明，被告租给原告的共有3间，其中1间位于其主屋一楼，该间房屋在被告的不动产权证的范围内；另外2间位于主屋屋前沿马路的位置，该2间房屋并未取得建房许可等相关审批手续。 以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、收据、付款凭证、搬离承诺书，被告提供的录音资料、店铺照片、监控截屏照片、微信转账截屏以及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划审批或许可手续建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原被告签订的房屋租赁合同因所涉部分房屋无建房审批手续而部分无效,无效部分的合同自始无效，原告可以随时搬离；在不动产权证登记范围内的房屋租赁部分有效，因双方已确认了原告的搬离时间，该部分合同也已终止。现原被告双方存在争议的是，原告搬离涉案房屋的行为是否应承担赔偿责任。本案中，涉案房屋部分为无证房屋、部分为有证房屋。对于2间无证房屋，因合同无效原告可以随时搬离，其搬离过程中也未对被告造成损失，对该部分房屋的搬离行为原告无需承担赔偿责任；对于1间有证房屋，原告按照承诺书确认的时间搬离，而该搬离承诺书经居委会核实确认是真实的，故原告的搬离行为并非恶意的违约行为，符合涉案租赁合同第七条免责条款的约定，也不应承担赔偿责任。现本院确认以原告最后交还钥匙的时间2020年4月2日作为租金（使用费）的结算时间点，故被告应向原告退还2020年4月3日起多支付的房屋租金（使用费）及保证金，共计62667元（5000×10+5000÷30×28+8000≈62667），现被告仅退还58000元，尚余4667元应予退还。对于被告辩称双方对款项退还已达成一致意见，但未提供证据予以证明，本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第九十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 被告金一平于本判决生效之日起10日内退还原告余朝洋4667元。 原告余朝洋确认如下账户作为款项接收账户：户名余朝洋，开户行中国建设银行太仓浮桥支行，账号62×××41。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告余朝洋负担2元，被告金一平负担23元。原告预交但不应负担的案件受理费23元本院予以退还，被告金一平在本判决生效之日起10日内向本院交纳应负担的案件受理费23元（户名：太仓市人民法院诉讼费专户，开户行：中国建设银行太仓分行营业部，账号：32250199733600000376027014）。 本判决为终审判决。 审判员  朱旖雯 二〇二〇年七月二十三日 书记员  陈寒艳