广东省深圳市龙岗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0307执异183号 案外人：深圳市耘商实业有限公司，住所地：深圳市福田区深南路中国凤凰大厦2栋17E，统一社会信用代码：91440300088286903B。 法定代表人：黄海英。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司深圳盐田支行，住所地：深圳市盐田区沙头角镇金融路99号，统一社会信用代码：91440300G34789720X。 负责人：童仁俊。 被执行人：邓汉华，男，汉族，1972年12月2日生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。 关于申请执行人中国工商银行股份有限公司深圳盐田支行（以下简称工行盐田支行）与被执行人邓汉华借款合同纠纷一案，深圳市国际仲裁院作出的（2019）深国仲裁2862号裁决书已发生法律效力，由于被执行人没有履行生效法律文书确定的义务，申请执行人工行盐田支行向本院申请强制执行，立案号为（2020）粤0307执1204号。在执行过程中，案外人深圳市耘商实业有限公司（以下简称耘商实业公司）以涉案房产存在租约为由，向本院提出执行异议，请求：法院核实并确认该案房产存在租约的事实，并确认其无须向涉案房产的受让人移交涉案房产的权利。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 案外人耘商实业公司称，其与被申请执行人邓汉华于2019年3月25日签订了《深圳市房屋租赁合同书》，合同约定由其承租被申请执行人邓汉华位于深圳市龙岗区××街道××大厦×座×××【不动产权证号：粤（2017）深圳市不动产权第02×××25号】房产（以下简称涉案房产），租期为2019年3月25日起至2029年9月24日止。双方签订房屋租赁合同书后已前往深圳市龙岗区房屋租赁管理局进行了房屋租赁备案【登记备案号：深房租龙岗20×××74】。双方按照合同约定履行各自的义务，被申请执行人邓汉华已交付使用涉案房产，案外人耘商实业公司已按照合同约定给付房租并合法使用占用该涉案房产。现案外人耘商实业公司收到贵院做出的执行裁定书【案号：（2020）粤0307执1204号】，除去涉案房屋之上的租赁合同予以进行拍卖。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。案外人耘商实业公司于收到贵院查封公告及执行裁定书前，已合法占有使用该涉案房产。综上所述，案外人耘商实业公司特提出执行异议，请求法院核实并确认该套涉案房产存在租约的事实，并确认其无须向涉案房产的受让人移交涉案房产，保护涉案房产项下其享有合法有效租约的权利，以维护其的合法权益及司法的公正性。 案外人耘商实业公司提交如下证据材料：（2020）粤0307执1204号之二执行裁定书、（2019）深国仲裁2862号裁决书及发生法律效力证明、《深圳市房屋租赁合同书》及附件、转租金银行回单、粤（2017）深圳市不动产权第0229025号不动产权证书、房屋租赁凭证、《深圳房屋租赁合同》及附件。 本院经审查查明，涉案房产现登记于被执行人邓汉华名下，房屋用途为综合用地/住宅，建筑面积124.1平方米；且涉案房产于2017年12月4日办理抵押登记，抵押权人为申请执行人工行盐田支行。 申请执行人工行盐田支行与被执行人邓汉华金融借款合同纠纷一案，深圳国际仲裁院于2019年8月26日作出（2019）深国仲裁2862号裁决书，裁决：（一）申请人与被申请人签订的合同编号为（编号A:【深】字【工】行【盐田】支行【2017】年【55××83】号）《个人房产抵押贷款合同》项下贷款全部提前到期；（二）被申请人向申请人偿还借款本金人民币2686022.69元，利息（含罚息、复利）人民币36304.17元（利息、罚息、复利暂计至2019年4月13日，之后按照合同约定及中国人民银行规定记至本息还清之日止）；（三）被申请人补偿申请人主张债权所应支付的律师费人民币38023元；（四）本案仲裁费用人民币45594元，由被申请人承担，该费用申请人已预交，被申请人径付申请人；（五）申请人有权依法处置被申请人位于深圳市龙岗区××镇××大厦×座×××【不动产证号：粤（2017）深圳市不动产权第02×××25号】房产，所得价款优先受偿上述债权，不足部分由被申请人继续清偿。因被执行人邓汉华未履行前述生效裁决所确定的义务，申请执行人向广东省深圳市中级人民法院申请强制执行，该院立案号为（2019）粤03执3577号。后广东省深圳市中级人民法院以涉案房产在本院辖区范围内为由指定本院执行，本院立案号为（2020）粤0307执1204号。 在执行过程中，案外人耘商实业公司向本院提交深圳市房屋租赁合同等材料，称涉案房产已由其承租，要求法院附带租约拍卖涉案房产。据案外人耘商实业公司提交的《深圳市房屋租赁合同书》显示，其与被执行人于2019年3月25日签订房屋租赁合同，双方约定承租的期限自2019年3月25日至2029年9月24日，并于2019年3月31日一次性给付十年租金合计30万元。但其提交的房屋租赁凭证（登记备案号：深房租龙岗20×××74）及申请执行人工行盐田支行提交的抵押房产出租证明上显示租赁期限自2019年3月20日至2027年3月20日，且抵押房产出租证明上载明“……抵押人相关借款担保合同约定，将抵押物出租情形通知我行。我行应抵押人申请出具此证明。并申明如下：2、该房产的出租行为不构成对我行实现抵押权的任何妨碍，若抵押担保的主债权不能如约履行，我行行使抵押权是该租赁行为自动终止，租赁合同自行解除，租赁合同对抵押物的受让人不具有任何约束力”。另，房屋转租合同显示余安辉承租涉案房产的租赁期限是2019年1月18日至2021年1月17日，月租金3300元。 本院于2020年5月25日作出（2020）粤0307执1204号之二执行裁定书，裁定：除去深圳市耘商实业有限公司提交的邓汉华名下位于位于深圳市龙岗区××街道××大厦××座×××【不动产权证号：粤（2017）深圳市不动产权第02×××25号】房产的租赁合同进行拍卖。 本院认为，本案的争议焦点是执行部门对涉案房产去租约拍卖是否合法有据。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，本案中，涉案房产于2017年12月4日办理抵押登记，本案系实现抵押权的执行案件，申请执行人对涉案房产享有抵押权。案外人耘商实业公司向本院提交的租赁合同及房屋租赁凭证的落款时间均为2019年，均晚于抵押权登记，故依照前述规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，对处分抵押物后的受让人亦不具有约束力。此外，案外人耘商实业公司主张之租赁关系租期长、租金一次性支付且明显低于市场价格，带租拍卖涉案房产，无疑将影响拍卖的成交率及成交价。另一方面，抵押房产出租证明是抵押权人对抵押人使用抵押物收益的意思表达，并不是对抵押权的部分放弃或限制，故该证明无论是否是申请执行人工行盐田支行出具，均不会对异议审查结果产生影响。综上，案外人耘商实业公司的异议请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人深圳市耘商实业有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 审判长  邹东强 审判员  赵 丹 审判员  郑则川 二〇二〇年七月三十日 书记员  罗啟鹏