河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1938号 上诉人（原审被告）：赵凤兰，女，1956年8月13日出生，满族，住河北省三河市。 委托诉讼代理人：陶东坡，河北廊飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王金河，河北廊飞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周书芹，女，1943年11月13日出生，汉族，住河北省三河市。 委托诉讼代理人：赵月芳，系被上诉人周书芹之女。 委托诉讼代理人：游慧娜，河北乾翔律师事务所律师。 原审被告：赵文利，男，1960年10月15日出生，汉族，住住河北省。 委托诉讼代理人：姚菊华，女，1964年1月16日出生，汉族，住住河北省，系原审被告赵文利之妻。 上诉人赵凤兰因与被上诉人周书芹及原审被告赵文利返还原物纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初7764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵凤兰上诉请求：1、请求依法撤销河北省三河市人民法院作出的（2019）冀1082民初7764号民事判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；2、本案原审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，具体理由如下:（一）关于涉案房屋的权属方面，原审判决认定涉案房屋为赵森太（被上诉人之夫）和赵祥太（原审被告赵文利之父）兄弟二人共同继承的财产是错误的，因为涉案房屋是上诉人之父赵恒太所建，后作为家庭共同财产分家分给赵森太和赵祥太的另外，原市判决一方面认定沙案房屋权属约定不明，没有证据证明，一方面认定原审被告赵文利不是案房屋中的两间房屋（实际上是两间半房屋）的唯一继承人，从而认可赵文利之父赵太是涉案房屋的共有权人，这两种认定是互相矛盾的，必有一错。（二）、原审判决认定被上诉人持有的涉案房屋宅基使用证（证号为:三集建（宅）字第01-08298号）合法有效是错误的。因为:上诉人与被上诉人均有涉案房屋的宅基使用证，原审判决只以上面的日期一致，就认定上诉人与被上诉人“双方协商一致”更得出被上诉人所持的宅基使用证“合法有效”这显然不合逻辑。上诉人所持的证书上有领证后的年检章印，而被上诉人所持有证书上没有，这说明上诉人所持的证书是真实、合法、有效的，原审判决对此避而不谈，是在故意偏袒被上诉人，原审判决不公正。（三）、原审判决认定被上诉人有其他宅基地与本案合同是否合法有效无关联性是错误的。因为:我国农村实行“一户一宅”的政策，被上诉人是否有其他宅基地，直接关系到被上诉人是否有权提出本案的诉讼请求。被上诉人有其他宅基地，就应涂销涉案房屋的宅基使用证，就无权提起诉讼。这也说明被上诉人是否有其他宅基地是本案应查明的“基本事实”，原审法庭应予查清。（四）、原审判决认定上诉人没有实际占有、使用涉案房屋和院落是错误的。因为:上诉人在原审中提交了涉案房屋及院落的视频和照片，可以说明上诉人已经实际占有、使用了涉案房屋和院落。上诉人与被上诉人在2013年5月17日签订的《协议》，也写明“原周淑芹宅基地、有厢房三间、大门、围墙、猪圈、牛棚，现已上建筑物，已归赵风兰所用”，显然，原审判决的上述认定是错误的。（五）、关于上诉人与被上诉人在2013年5月17日签订的《协议》，原审判决的认定互相矛盾。原审判决认定该《协议》并非房屋买卖协议，是对涉案房屋、院内设施的“补偿”（却不审查为什么被上诉人向上诉人要“补偿”的原因，上诉人认为该《协议》的签订是被上诉人对本案《转让房契约》的事后追认），又认定是“经济赔偿处理”而“不应重复要求赔偿”对同一行为既认定“补偿”又认定“赔偿”，这说明原审判决对签订该《协议》这一行为的法律关系没有正确认定。因为，如果是“补偿”，那就是原审被告赵文利将涉案房屋转让给上诉人后，被上诉人又提出额外要求，上诉人对被上诉人进行补偿，上诉人没有任何过错；如果是“赔偿”，那就是上诉人存在侵权，存在过错。而本案中上诉人是从原审被告赵文利手中购买的涉案房屋，赵文利持有沙案房屋《转让房契约》，上诉人没有过错，不应由上诉人来赔偿。二、原审判决适用法律错误，具体理由是:（一）、原审判决适用了《中华人民共和国合同法》第五十二条，认定本案《卖房协议》无效，并未写明《卖房协议》违反了哪个法律、行政法规的哪条强制性规定。（二）、原审判决以1999年5月6日国务院办公厅的《通知》（即《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》）来认定本案《卖房协议》无效是错误的。因为，国家政策并不是认定合同无效的法律依据，且本案中的房屋转让有家庭因素、历史因素，并非城镇居民炒卖土地原审判决适用该《通知》显然不当。上诉人认为上诉人与被上诉人签订的《卖方协议》真实、合法，有效，上诉人的合法利益应予保护。既使《卖房协议》无效，被上诉人也无权取得涉案房屋和院落的宅基地。恳请二审人民法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。补充：1、在原审中，通过原审被告赵文利的陈述，可以知道被上诉人对买卖房屋一事是知情的。2、原审被告赵文利已取得房屋的所有权，有权出售给上诉人。3、上诉人持有的涉案房屋的宅基地使用权证合法有效。4、2013年5月17日上诉人与被上诉人签订了协议，且被上诉人收到了协议中约定的款项，这应该视为被上诉人对房屋进行转让的事后追认。5、被上诉人在本村内另有一处宅基地，并建设房屋，上诉人在原审后进行了录像，且当时有村内人证实该房屋就是被上诉人的房屋。 周书芹答辩称,一、原审法院认定事实清楚应依法维持原审判决。被上诉人持有涉案房屋宅基使用证，依法享有涉案房屋和宅基地的合法权利，上诉人所持有的以周淑芹所有的宅基使用证，并没有周淑芹此人，真实所有权人就是被上诉人（周书芹），原审法院认定事实清楚。二、原审被告未有处分涉案房屋的处分权，原审法院认定上诉人与原审被告于2007年签订的《卖房协议无效》认定事实清楚，适用法律正确。1、原审被告其一不具有高各庄村的农业户口，其母和四位兄弟姐妹都是继承人，如所述的出售的涉案房屋是由继承所得本人也非唯一继承人，无处分权。其二原审被告处分的涉案房屋是被上诉人所有，并非原审被告所有，所主张的赵森太于2001年9月12日将涉案房屋转让与赵祥太（转让房契约），纯属捏造，赵祥太于1999年9月已经去世，原审法庭已核实，所提交的《转让房契约》有伪证的嫌疑，并且被上诉人也没有对上诉人与原审被告的买卖行为进行确认。2、按照国务院1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条的规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城镇居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”上诉人和原审被告都是城镇户口，二人之间的买卖行为违反的强制性规定，处分的房屋和宅基地又属被上诉人所有，原审被告的处分行为也侵犯了被上诉人的合法权利，原审法院认定《卖房协议》无效，适用法律正确。三、原审法院认定上诉人没有实际占有、使用涉案房屋和院落认定事实清楚，并要求上诉人停止占用、建造行为，符合法律规定。上诉人于2013年5月17日与被上诉人签订的协议只是赔偿协议，是上诉人私自将被上诉人房屋拆除后对其进行的补偿，上诉人并未认可上诉人与原审被告的买卖行为，上诉人将被上诉人房屋拆除后用砖瓦占用被上诉人的宅基地，并且要建房被被上诉人阻止，一直搁置至今。综上所述原审判决认定事实清楚，适用法院正确，应维持原审判决。 赵文利答辩称，请求驳回原法院的判决。协议是婆婆高淑珍签的，在周书芹和赵森太家住了半个多月，跟夫妻二人协商后找大队书记亲自执笔作证签署的转让协议。涉案房屋是祖宅，祖宅分为兄弟二人一家一半。我方未在本村购买房屋，只是继承祖宅的财产，且在房屋登记的时候，赵森太和周书芹夫妻二人未经我方同意，把祖宅的房产证写到自己的名下，侵害了赵祥太和高淑珍的合法财产权益。因此我反对三河法院2019.12.30作出的判决书。 周书芹向一审法院起诉请求：1、依法确认二被告签订的房屋买卖协议无效；2、依法判令被告赵凤兰返还原告房屋（或赔偿相关损失）及院落。3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告周书芹均系三河市泃阳镇高各庄村村民。原告周书芹的丈夫赵森太兄弟共有四人（均已去世），分别为赵恒太（被告赵凤兰之父）、赵祥太（被告赵文利之父）、赵吕太、赵森太（原告周书芹之夫），赵氏兄弟四人及被告赵文利和赵凤兰的户籍均为城镇户口，非三河市泃阳镇高各庄村村民。赵森太共有四个女儿。赵祥太共有包括被告赵文利在内的五名子女，且赵祥太之妻高淑珍现健在。赵氏四兄弟共有祖宅十间正房，于1986年4月23日对十间正房进行分割，其中赵森太与赵祥太分得同一处宅基地上的五间正房（以下简称涉案房屋），按照分家单记载，原告的丈夫赵森太获得西两间半房屋，被告赵文利的父亲赵祥太分得东两间半房屋。1995年6月16日，三河市人民政府颁发给原告周书芹关于涉案房屋的集体土地建设用地使用证【证号为：三集建（宅）字第01-08292号；以下简称宅基使用证】，宅基地使用者仅系原告周书芹一人。被告赵文利当庭陈述其父赵祥太于1999年9月份去世。原告周书芹当庭陈述赵森太于2012年去世。原、被告均当庭认可“周淑芹”与“周书芹”为本案原告，故一审法院在本案中认定原告周书芹与被告赵凤兰提交的涉案宅基地的使用证记载的宅基院落均为一处，登记土地使用者系本案原告周书芹。被告赵凤兰当庭提交证据：一、《转让房契约》，主张证明2001年9月12日，原告之夫赵森太与赵祥太签订了《转让房契约》，赵森太将其分得的两间半正房转让给赵祥太。二、《卖房协议》，主张证明2007年7月14日，被告赵文利将从其父亲赵祥太（已故）继承而来的涉案房屋及院落转让给了被告赵凤兰，双方签订了《卖房协议》。三、三河市泃阳镇高各庄村民委员会出具的证明一份，主张证明2007年9月13日，三河市泃阳镇高各庄村民委会向三河市泃阳镇土地所出具了一份证明，该证明记载请求将原告周书芹名下的宅基地过户至被告赵文利名下，但未获批准。四、《协议》，证明2013年5月17日，被告赵凤兰准备翻盖涉案房屋时，原告与被告赵凤兰在中间人说和下，签订了《协议》，内容为“原周淑芹宅基地.有厢房三间、大门、围墙、猪围、牛棚，现已上建筑物.已归赵凤兰所用，现已拆除经双方协商，中正人说合做价柒仟元整.以上建筑物款.立协议起.一次性付给周淑芹”。现涉案房屋及其他附属建筑物均已拆除，仅剩院落。被告称原告名下有均位于三河市地，但未提交证据证明。结合双方提交证据、当庭陈述，一审法院认为，本案中的涉案房屋原系家庭共同所有财产，赵森太、赵祥太共同继承，在继承事实发生后，双方对房屋进行了权属约定，但对约定的内容，原、被告均未提交合法有效的证据予以证实。目前，原、被告双方均持有宅基使用证，且宅基使用证时间均为1995年6月16日，可以体现双方曾协商一致。故原告周书芹取得涉案房屋宅基使用证【证号为：三集建（宅）字第01-08292号；以下简称宅基使用证】为合法有效，可以享有对应权利。原告周书芹的丈夫赵森太将自己分得两间半房屋转让给被告赵文利的父亲赵祥太，并签订《转让房契约》，时间为2001年9月12日；在该时间节点上，事实中赵祥太已经去世，故签订协议的主体存在不真实情况，另一方面，当时该房屋已登记在原告周书芹名下，而物权转让理应征得权利人认可或事后追认。但原告周书芹对此未进行追认，且在被告赵文利将房屋卖与被告赵凤兰后，原告周书芹对被告赵凤兰取得房屋的权利进行了实际上阻却，以行为表示了不予追认。周书芹与赵凤兰所签订的协议，并非房屋买卖协议，依内容可以确定系对赵凤兰拆除涉案房屋院内设施的补偿。被告赵文利将继承所得的涉案房屋卖给被告赵凤兰，并签订的《卖房协议》，时间为2007年7月14日。由于受让人被告赵文利的父亲赵祥太、被告赵凤兰的户籍均为城镇居民，且两次转让和出售时间均发生在1999年1月1日之后，故《转让房契约》和《卖房协议》均违反了1999年后的现行国家强制性政策和法律规定，故《转让房契约》和《卖房协议》无效。没有证据证明，在赵祥太去世后，赵祥太的二间半房屋的相应的权利归赵文利一人所有，故赵文利与赵凤兰所签订的协议，因可能涉及其他第三人的利益，合法有效性待定。赵凤兰取得该二间半房屋相应权利尚无合法依据。故综合案件事实，赵文利与赵凤兰所签订的协议，无证据证明系由继承而合法取得，又存在违反法律法规的事实，故应予认定无效。庭审中，原、被告赵凤兰均表明，因发生争议，自2017年，赵凤兰并未取得涉案房屋的使用权，也并未能形成实际占有、使用的事实。至于周书芹名下是否存在其他宅基地，双方均未提交证据证明，且系行政事项，非人民法院民事案件管辖范围，故与本案合同是否合法有效并无关联性。原告主张返还房屋或赔偿损失，因无房屋价值的证据，且诉讼请求未能明确，故一审法院对该请求不予支持。 一审法院认为，原、被告双方之间系物权纠纷，被告赵凤兰主张原告周书芹起诉已过诉讼时效，与《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定相悖，故原告周书芹依物权提起诉讼符合法律规定。本案系亲属关系之间因继承房屋财产引发的纠纷。被告赵文利当庭陈述赵祥太去世时间即1999年，则署名为赵森太与赵祥太的《转让房契约》中的时间“二零零一年九月十二日”上，据赵祥太已不健在的实际情况，故非本人签订《转让房契约》，该契约显然不具备当事人真实意思表示的基础，又未经转让房的登记权利人即原告周书芹同意，故赵森太与赵祥太所签订的《转让房契约》不具备法定生效条件。现被告赵文利主张其依继承获得赵祥太的财产即本案涉案两间房屋，但赵祥太的子女共有五名，赵祥太的配偶高淑珍现也健在。被告赵文利并未提交证据证明其单独合法继承赵祥太遗产的证明，故被告赵文利与被告赵凤兰签订的《卖房协议》，合同主体对相应标的物权并不具有排他性，且有损害他人利益的可能。另宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。但现行相关土地管理法律法规，并无城镇居民之间可任意转让农村宅基地上房屋的法律规定。而依1999年5月6日，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城镇居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。被告赵文利与被告赵凤兰之间所签订《卖房协议》亦不符合国家法规。原告周书芹现持有涉案房屋宅基使用证【证号为：三集建（宅）字第01-08292号】，在没有相反证据证明下，原告周书芹享有合法权利，若其作为农民居民继续使用土地，较有利于财产的合法合理利用。故原告周书芹主张确认被告赵文利与被告赵凤兰之间所签订的《卖房协议》无效，合法合理，一审法院予以支持。原告周书芹依法享有涉案土地及房屋的权利，现被告赵凤兰未能实际使用，故原告周书芹请求被告赵凤兰予以返还房屋院落没有事实依据，但被告赵凤兰应当停止占用、建造行为。原告周书芹与被告赵凤兰曾对房屋及其他设施进行过协商及经济赔偿处理，不应重复要求赔偿，故对原告周书芹请求赔偿损失，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第六十六条、第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认被告赵文利与被告赵凤兰于2007年7月14日《卖房协议》无效。二、驳回原告周书芹的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由原告周书芹负担1150元（已预交），由被告赵文利负担575元（于本判决生效后向一审法院交纳），由被告赵凤兰负担575元（于本判决生效后向一审法院交纳）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明事实与原审判决认定事实相一致。 本院认为，本案系赵氏四兄弟分家后处分财产及继承人处分继承财产引发的纠纷，所争议的为农村住宅。被上诉人周书芹系争议房屋坐落所在村的村民组织成员，案涉其他人员均为城市居民；周书芹持有其享有使用权的涉案房屋宅基使用证【证号为：三集建（宅）字第01-08292号】，事实清楚,证据充分。赵文利与赵凤兰于2007年7月14日签订的《卖房协议》因受让人非本村村民，违反法律法规的效力性强制规定，一审判决认定该《卖房协议》无效合法有据。上诉人的上诉理由不能成立。一审判决本院认为中，涉及被上诉人诉讼请求外的内容，不属本案审理范畴，一审认定不当，本院不予认定。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人赵凤兰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二〇二〇年七月三十一日 法官助理 宋 巍 书 记 员 苏艳珍