吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初1039号原告：镇赉县合和物业管理有限责任公司。法定代表人：王某1，职务系董事长。统一社会信用代码：91220821054080747J。委托诉讼代理人：温某，男，1972年3月4日生，汉族，该公司总经理。委托诉讼代理人：金某，女，1982年2月5日生，汉族，该公司客服班长。被告：王某2，男，1995年3月7日生，汉族，无固定职业，现住镇赉县。原告镇赉县合和物业管理有限责任公司（以下简称“合和物业公司”）与王某2物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合和物业公司委托诉讼代理人温某、金某，被告王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合和物业公司向本院提出诉讼请求：要求王某2给付物业管理费3081元，合同违约金843.42元，迟延支付利息146.35元，合计4070.77元。事实和理由：合和物业公司自2014年成立至今，为王某2所居住的英伦印象A区提供综合性专业品质物业服务。我公司在巨额亏损、每年物价、人工等物业成本不断上涨的情况下，按照2014年低定价的物业费标准进行服务，至今已八余年依然未提高物业费。且因小区的设施设备自然老化，每年均在不断提高管理成本。我公司员工无论酷暑严冬、刮风下雪，每天都服务在最脏、累、差的岗位上，勤勤恳恳、吃苦耐劳，也得到了业主乃至地方的肯定与赞誉。2019年被评为白城市优秀示范项目。现小区为专业优质物业服务的小区，也使王某2所居住的房屋升值，我公司提供的是名副其实“质优价廉”的物业服务。王某2所属英伦印象小区25号楼4单元401室，该房屋建筑面积85.55平方米，拖欠2018年1月1日至2020年12月31日共3个年度物业费共计3081元。期间我公司多次以电话、贴物业费催缴单、上门收取等方式向王某2收取物业费，王某2均已施工质量问题梁下沉造成自家装修后客厅窗户理石上口一小块裂长约10厘米，要求维修赔偿为由拒不给付。经地产、施工方及物业工程专业人员现场核验明显属其自行装修所致。依据房屋主部门竣工验收合格报告，依据业主入主房屋验收工程质量完好，依据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》内容规定“墙面属装饰装修范畴，质保期两年”，王某2房屋装修自2016年至今已5年，远远超过质保期。同时依据小区《装修管理手册》、小区《临时管理规约》及建设部《商品住宅实行住宅质量保证和住宅使用说明书制度的规定》内容规定，王某2自行装修后客厅窗上口理石裂将责任推到地产、施工方及物业，实际与事实完全不符。依据《合同法》第五条、第六条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《吉林省物业管理办法》第五十三条，《白城市区物业管理办法》第二十一条及《物业管理服务合同》第四条、第六条相关规定内容，要求王某2支付所欠物业费、合同违约金及迟延给付利息等费用。为维护我公司的合法权益，维护被王某2严重侵犯的其他已交物业费业主的利息，推进当地物业市场良性规范发展，提高百姓整洁舒适的居住生活环境，提升当地城市文明发展的社会形象，遏制其他大量业主类似效仿，恶意拖欠拒缴物业费的社会怪象，故依法诉至贵院，请求贵院予以支持我公司的诉讼请求。王某2辩称，我的楼房面积是85.5平方米，已交物业费的单据在家里，不清楚到底欠付的是几年的物业费。我同意给付物业旨，但是物业要把我家的窗户上面理石开裂的部分墙还有很大的裂缝维修好，窗户透亮的地方也需要维修好，上述问题都是房屋质量存在问题心情下沉导致的。房子入住珠时候质量是否存在问题我不清楚。没有装修好的时候我就结婚了，逐渐发现了现在的问题，合同违约金和迟延支付利息不同意给付。根据合和物业公司的起诉和王某2的答辩，本案的争议焦点问题是：1、合和物业公司要求王某2给付拖欠的2018-2021三个年度物业费3081元的诉求是否符合法律规定；2、合和物业公司要求王某2给付合同违约金843.42元、迟延支付的利息146.35元的诉求是否符合法律规定。合和物业公司向法庭提供了如下证据：1、营业执照复印件1份。证明合和物业公司是合法的物业公司。2、英伦印象小区物业管理服务合同复印件1份。证明合和物业公司收取物业费及合同违约金是符合合同约定的。3、欠缴物业费、合同违约金及迟延支付利息的计算明细表1份。证明合和物业公司对上述款项的计算方式。4、催缴物业费通知单及照片各1份。证明合和物业公司对王某2进行了物业费的催缴。5、住宅工程质量分户验收表，上面有业主签字。证明交房入住时房屋是完好的。6、验房单1份。证明交房的时候房屋是完好的。7、工作联系单复印件6份。证明业主报修的问题已经维修了。8、业主装修时与物业签订的承诺书复印件1份。证明装修之后出现了问题与开发商和物业无关。9、装修管理手册1份。即便在保修期内由于业主装修违反禁止导致的这些问题，应该由业主来承担责任。10、照片打印件1张。证明王某2的房屋问题是其自行装修导致的，明显与房屋下沉无关。王某2质证意见如下：对第1组证据不清楚。第2组证据上的签名不是我自己签的。对第3组证据中物业费计算方式无异议，合同违约金和迟延利息不同意给付。对第4组证据有异议，没有收到过催缴通知单。对第5组证据有异议，上面的签字不是我签的。对第6组证据有异议，签字不是我签的。对7组证据有异议，王某2签名的工作单不是我本人书写的。其余5份联系单都是代签，不清楚上面的衣丹两个字是否是我妻子本人书写。对第8组证据有异议，上面的签字不是本人书写。对第9组证据无异议。对第10组证据照片真实性无异议，的确是我家窗户上面的理石存在的问题，实际应该比照片的面积还要大。王某2未向法庭提供证据，但称自己答辩时所陈述的窗户上面理石开裂、窗户透亮、窗台下面墙体已经开裂的问题客观存在。合和物业公司对其陈述的问题予以认可，但认为与物业管理无关，是王某2自行装修导致的问题。对证据的分析、认证：对合和物业公司提供的第1组证据，经核对与原件一致，本院对其予以采信。对第9、10组证据，王某2无异议，本院予以采信。第4组证据，因合和物业未对证据形成的时间予以证明，本院对其不予采信，但王某2认可自己拖欠物业费未付的事实，本院对该事实予以确认。对第3组证据中的物业费计算方式，本院予以确认。对合同违约金的计算基数予以确认，但每日按3‰计算违约金过高，本院对其不予支持。关于合和物业公司主张的迟延履行利息，本院认为，其实质为法院在执行程序中所涉及到的迟延履行期间的债务利息，而本案尚未进入执行程序，故对合和物业公司的该项主张本院不予支持，对其依据相关法律规定计算出的迟延履行利息亦不予认可。对第2、5、6、7、8证据，王某2虽对上面的签名有异议，但其亦称自己在入住及之后有一些文件都是其家人代签，故本院对上述证据予以采信。本院确定如下案件事实：王某2是镇赉县英伦印象小区业主之一，其楼房位于××镇，房屋面积为85.55平方米。2016年10月28日，合和物业公司（甲方）与王某2（乙方）签订英伦印象小区物业管理服务合同，该合同在第四条“物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中小修、更新、改造费用）”中约定：乙方（王某2）交纳费用的时间为入住时一次性缴付一年物业服务费，入住后每年结束前1个月统一缴纳下一年物业管理服务费用，乙方在物业服务期满前一周内直接到物业管理公司缴付现金；物业管理费标准：住宅楼按照建筑面积每月每平方米1元收取；乙方逾期交费，则从逾期之日起，每日按季度物业管理服务费总额的3‰（千分之三）加收违约金。合和物业公司现诉至法院，请求依法判令王某2给付2018年1月1日至2020年12月31日三年的物业管理费3081元、合同违约金843.42元、迟延支付利息146.35元，共计4070.77元。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：王某2于本判决生效后立即给付合和物业公司2018年1月1日至2020年12月31日三年的物业费3079.8元〔1元/月×85.55×12×3=3079.8元〕。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，合和物业公司与王某2签订的英伦印象小区物业管理服务合同是双方真实的意思表示，该协议真实合法有效。王某2作为该小区业主，该协议对其有约束力，在合和物业公司按时履行了提供物业服务义务的前提下，王某2应按上述协议约定向合和物业公司履行交纳物业服务管理费的义务。本案中，经合和物业公司催要，王某2仍拒付物业费的行为与法律相悖，依据上述法律规定，合和物业公司要求王某2给付物业费的请求符合法律规定，应予支持。关于物业费的数额确定，按照王某2两处住宅的面积及物业费的收费标准以及王某2拖欠物业费的时间，本院确定其为3079.8元〔1元/月×85.55×12×3=3079.8元〕。关于王某2辩称的窗户上面理石开裂、窗户透亮、窗台下面墙体已经开裂问题，通过其自述及本院所确认的证据可知，在开发商向王某2入付本案所涉房屋时，王某2并未发现房屋质量存在问题，而在其取得房屋后，对该房屋进行了装修，后逐渐出现了上述问题。本院认为，上述问题若属房屋质量方面的问题，王某2应向开发商主张权利；若属于其装修不当导致的问题，则应由其自行承担责任。上述问题非物业管理范围，王某2不能以此拒交物业费。关于合和物业公司主张的违约金问题。根据本院已查清的事实可知，王某2已拖欠2018年1月1日-2020年12月31日三年的物业费3079.8元未付。虽然双方已在物业服务合同中对逾期缴费的违约金作出了明确规定，每日按季度物业管理服务费总额的3‰（千分之三）加收违约金，但本院认为，该违约金的计算标准过高。高春明应以256.65元〔1元/月×85.55×3=256.65元〕为本金，按中国人民银行同期贷款利率，给付合和物业公司自2018年1月1日起至2019年8月19日止的利息作为违约金；以256.65元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付自2019年8月20日起至付清之日止（2020年12月31日之前）的利息作为违约金。关于合和物业公司主张的迟延履行利息，因本案尚未生效，尚未进入执行程序，故对其该项诉求本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、王某2于本判决生效后立即给付镇赉县合和物业管理有限责任公司2018年1月1日-2020年12月31日三年的物业费3079.8元；二、王某2于本判决生效后，立即以256.65元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，给付合和物业公司自2018年1月1日起至2019年8月19日止的利息作为违约金；以256.65元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付自2019年8月20日起至付清之日止（2020年12月31日之前）的利息作为违约金；三、驳回镇赉县合和物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，保全费60.96元，由王某2负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员  莫琳二〇二〇年七月三十日书记员  徐瑶