河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1702民初4327号原告：潘薇，女，1981年4月27日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告：驻马店市星海置业有限公司，住所地驻马店市交通路西段（制药厂对面），统一社会信用代码：91411700091741778U。法定代表人：谢永飞，总经理。委托诉讼代理人：崔建树，男，1995年6月12日出生，汉族，住河南省泌阳县。系被告公司员工。委托诉讼代理人：杨柳青，女，1998年12月18日出生，汉族，住河南省汝南县。系被告公司员工。原告潘薇诉被告驻马店市星海置业有限公司（以下简称星海置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员肖静独任审判，公开开庭进行了审理。原告潘薇、被告星海置业公司的委托诉讼代理人崔建树、杨柳青到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告潘薇诉称，2016年6月11日原告在被告的售楼部买了一套房子，当时合同签订交房的日期是2017年9月30日，但是被告一直到2019年1月7日才交房，被告逾期交房465天。原告没能按照合同约定的日期搬入新房入住，但是被告的违约给原告造成很大的经济损失。按照合同约定，被告应当赔付原告违约金22088元。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：判令被告赔偿因延期交房给原告造成的经济损失费22088元（总房款475000元×0.0001费率×465天=22088元）。被告星海置业公司辩称，被告公司不应当向原告交付逾期交房违约金。1.关于逾期交房违约金，在涉案房屋办理交房时，原告已经做出相关承诺：“本人收房后，出卖人不再承担该房屋交房责任和其他相关责任。”2.鉴于原告免除了被告的逾期交房责任，被告与小区物业公司进行协商，免除了原告12个月的物业管理费（2018年6月1日至2019年6月1日）。该免除的物业费，原告确为知情，因为原告在得到了2018年6月1日至2019年6月1日期间的所有物业服务后，并未向被告支付物业费。3.原告作出该承诺书的时间为2018年6月1日，其起诉时间为2019年9月，已经超出了法定的撤销权行使期限，且被告也履行了承诺书中的相关义务，因此作为承诺方，其所做承诺应当对其产生约束力，既已作出不再要求出卖人承担该房屋责任和其他相关责任的承诺，被告就不应当支付，原告已经放弃的逾期交房违约金。经审理查明，2016年6月11日，原告潘薇（××）与被告星海置业公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份（合同编号：驻20160012677），合同约定：1.××购买出卖人开发的位于驻马店市××大道与交通路交叉口东北侧第11号楼独单元1101号房一套；2.商品房预售许可证为驻房字第××号；3、建筑面积为117.8㎡，单价为4032.26元/平方米，总价款为475000元；付款方式为：××于2016年6月11日付清全部房款475000元人民币；合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:1.遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起30日内告知××的;2.见附件……”。合同第九条约定:出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交房价款万分之壹的违约金等条款。合同附件四《合同补充协议》第12条中约定：合同第八条第二款的特殊原因含以下情形：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起六十日内告知××的；2.国家政府相关法律政策调整导致交付延迟；3.商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；4.遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的……。合同签订后，原告依约交纳全部房款共计475000元。2018年6月1日，原告潘薇办理涉案房屋交接事宜，并签署了《红星商品房交接单及钥匙收条》一份及《承诺书》一份，该《承诺书》载明：“本人潘薇，身份证号于2016年6月11日购买驻马店市星海置业有限公司开发建设的位于驿城区铜山大道与交通路交汇处红星国际广场项目11幢独单元11层1101号房屋一套，签署了合同编号：驻20160012677的《商品房买卖合同》，并已按合同约定交齐了购房款。根据合同约定，应当在2017年9月30日向本人交付房屋，经本人与开发公司协商于2018年6月1日办理交房入住手续，并免除12个物业管理费（自首年缴纳物业管理费到期后顺延）本人承诺已知悉所购房屋的工程进度及交付条件，自愿按照现有条件收房并配合贵公司完善物业的相关后续事宜并缴纳各项费用，不再主张任何涉及交付、交接相关权利。本人收房后即视为办理完所有交接手续，出卖人不再承担该房屋交房责任和其他相关责任。”同日，原告与驻马店市星海物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》一份并缴纳了物业费，驻马店市星海物业管理有限公司向原告出具收据一份，载明：“交款单位：11#1101潘薇，人民币：壹仟陆佰玖拾捌元整，收款事由：物业费18.6.1—2020.6.1（含送壹年）。”后原告以诉称理由诉至本院成诉。庭审中，原告称，其于2018年6月1日接收房屋后开始装修并于2018年10月1日前后入住，并称其于2018年6月1日签署的《承诺书》是原告本人书写并捺印，但其在签署该《承诺书》时并不了解相关内容。庭审中，原告潘薇向本院提交被告星海置业公司于2019年1月7日发布的《红星国际广场一期交房公告》一份及从驻马店市人民政府网站上公布的《2018年12月建设工程竣工备案一览表》一份，载明驻马店市星海置业有限公司商住小区（红星国际广场）11#楼验收日期为2018年9月30日，备案日期为2018年12月29日。原告向本院提交该证据证明被告交房时不符合交房条件，实际交房时间应以2019年1月7日为准。被告星海置业公司质证称，对于交房公告，真实性没有异议，证明目的有异议，该交房公告只针对2019年1月7日没有交房的客户，不包含原告；对于竣工备案一览表，真实性没有异议，该证据与原告诉请无关，被告已于2018年6月1日向原告交付了诉争房屋。上述事实有原、被告双方提交的相关证据及双方的陈述在卷，经当庭质证，本院据以认定。本院认为，原、被告于2016年6月11日签订了商品房买卖合同一份，被告将其正在建设的房屋出售给原告，原、被告双方系商品房预售合同法律关系。合同双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，且被告已取得商品房预售许可证，故双方签订的商品房预售合同为有效合同。本案中，原告潘薇在与被告星海置业公司签订《商品房买卖合同》后，依约缴纳了全部购房款，而被告未按合同约定的履行期限即2017年9月30日前履行交房义务，构成违约。但因原告潘薇于2018年6月1日与被告星海置业公司签订《承诺书》一份，约定：“……经本人与开发公司协商于2018年6月1日办理交房入住手续，并免除12个月物业管理费。本人承诺已知悉所购房屋的工程进度及交付条件，自愿按照现有条件收房并配合贵公司完善物业的相关后续事宜并缴纳各项费用，不再主张任何涉及交付、交接相关权利。本人收房后即视为办理完所有交接手续，出卖人不再承担该房屋交房责任和其他相关责任”等内容。庭审中，原告潘薇称该《承诺书》系其本人签署并捺印，对该《承诺书》的真实性予以认可，故该《承诺书》是原、被告的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。因《承诺书》中约定被告星海置业公司免除原告潘薇12个月物业管理费，原告潘薇不再主张任何涉及交付、交接相关权利，出卖人不再承担该房屋交房责任和其他相关责任；且根据原告提供的物业费收据显示，被告星海置业公司已经按照约定免除原告潘薇12个月的物业费，故原告应当按照《承诺书》的约定，不得再向被告主张该房屋交房责任和其他相关责任，现原告要求被告支付逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告潘薇的诉讼请求。案件受理费177元（已减半收取），由原告潘薇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员 肖 静二〇二〇年七月三十日书记员 赵玉晓