天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0102民初3830号原告：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南市街福安大街与禄安大街交口天汇中心写字楼5号楼6层。法定代表人：赖国强，董事长。委托诉讼代理人：孙国亮，男，该公司法务。被告：张淑华，女，1971年10月23日出生，汉族，无职业，户籍地天津市河东区，现住天津市河东区。委托诉讼代理人：李明峰（张淑华之子），男，1998年10月3日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。原告天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业）与被告张淑华居间合同纠纷一案，本院于2020年6月19日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。中原物业的委托诉讼代理人孙国亮、张淑华的委托诉讼代理人李明峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中原物业向本院提出诉讼请求：1.判令张淑华向中原物业返还居间保证金；2.判令张淑华向中原物业支付违约金64000元；3.诉讼费用由张淑华承担。事实和理由：2019年3月12日，张淑华与中原公司签订《中原＋Ｖ居划算服务协议》（编号：ＴＪＶ2018-0001887），约定由张淑华独家委托中原物业，居间出售天津市河东区房地产（简称“该房地产”），协议期限自2019年3月12日至2019年9月11日止，该房地产出售的交易基价为320万元。协议签订后，中原物业向张淑华支付了居间保证金1000元。中原物业近期获悉，张淑华在协议期间内将该房地产出售。张淑华行为违反协议规定，违背诚实信用，应按约定承担违约责任。综上，为维护合法权益，中原物业诉至法院。张淑华辩称，中原物业的业务员得知该房屋要售卖，业务员在被张淑华明示不识字的情况下，承诺20天内肯定卖出房屋，但与实际的合同条款不一致。张淑华当时着急卖房，迫于还贷压力，才在合同上签字。我方提交哈尔滨银行贷款记录等。当时每月要还15000元房贷，合同订立有失公平原则，提供合同方免除其责任，加重对方责任，则该条款无效。中原物业在合同期限内没有履行合同业务，没有找到买家，也没提供独家服务，也未采取补救措施。合同期内，张淑华想要中止合同，但中原物业不配合并要求张淑华赔偿高额违约金。在2019年4月中旬，张淑华向中原物业提供中止协议请求，但业务员一直推脱表示会继续帮着找买家。期间也没有带买家看房，没有履行义务。也没有独家挂牌、售卖，也不存在中原物业找到合适买家才跳单的情况。合同期限内张淑华的亲戚看上了该房屋，期间因中原物业业务员一再推脱中止协议，后因小额贷款公司要求我家还钱，不得已张淑华才与亲戚进行交易。该协议是垄断协议。张淑华试图通过该协议垄断市场，根据反垄断法第三条，独家居间协议属于垄断协议，恶意诱骗当事人签订协议，限定相关权利，属于垄断行为。我方愿意退还1000元保证金，不再追究。诉讼费由中原物业承担。因为此事给张淑华造成精神损失，要求中原物业赔偿精神损失费10000元。当初卖完房后，所得房款全部用于还债，家徒四壁，仅够生存。中原物业表示20天内肯定能卖出房屋，与合同不一致，如果房屋到2019年9月份还没有卖出的话，我家需要偿还哈尔滨银行及小额贷款公司15万元，这笔费用谁来承担？我方无力偿还房贷才会卖房，急切卖房。中原物业业务员在向张淑华介绍时隐瞒了6个月的期限，正面签字并非本人所签，正面上有期限及违约条款，业务员深知张淑华不识字，才让张淑华签在协议后面的位置。业务员后来找买方也不积极，中原物业有可能通过不公平条款让张淑华赔偿高额违约金的情况。中原物业业务员恶意诱骗张淑华，侵犯客户权益，签订独家售卖房屋协议，企图垄断河东区二手房市场，试图通过协议让张淑华赔偿违约金，现不同意赔偿违约金，希望法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年3月12日，中原物业与张淑华签订《中原＋Ｖ居划算服务协议》（编号ＴＪＶ2018-0001887）,约定张淑华独家委托中原物业居间出售其所有的坐落天津市河东区房屋（以下简称案涉房屋）,协议期限自2019年3月12日至2019年9月11日，出售价格不低于320万元（交易基价）。中原物业向张淑华支付保证金1000元。协议约定中原物业为完成经纪服务事项应积极勤勉工作，通过互联网平台、门店橱窗等方式对该房地产信息进行宣传，推介。中原物业应尽力向张淑华推荐购房客户，并努力撮合双方成交。协议第五条违约责任第4款约定，协议期限内，双方均不得单方终止本协议，如张淑华有擅自终止协议、自行成交或委托他人居间、代理出售该房地产等情形的，应向中原地产返还居间保证金并按交易基价的2%向中原物业支付违约金。协议签订后，中原物业向张淑华支付了居间保证金1000元。协议期限届满前张淑华自行将案涉房屋出售。张淑华与购房人于2019年5月13日在不动产交易部门按照规定签订了制式的房屋买卖合同，开始办理过户手续。中原物业主张其按照合同约定履行了在其官网及其他房地产网络媒体发布房源并推荐客户看房，张淑华对此予以否认，中原物业未能提供证据。本院认为，中原物业与张淑华签订《中原+V居划算服务协议》，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。张淑华作为有完全行为能力的成年人，对于合同约定应当能作清楚认知。根据合同约定，张淑华在协议期间不应私自出售涉诉房屋，而张淑华自行将案涉房屋出售，违反双方合同约定，应承担相应违约责任。对于中原物业要求其退还保证金1000元的请求，张淑华亦表示同意，本院依法照准。对于中原物业主张的违约金，张淑华表示《中原+V居划算服务协议》系中原物业欺骗其签订，故不同意支付。现张淑华未能提供证据证明中原公司在签订合同时存在欺诈行为，故张淑华应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中中原物业主张张淑华的违约行为使其丧失了签署交易合同后收取成交价格2%中介费用的可期待利益损失。但中原物业没有证据证明其曾向张淑华推荐客户，因此其此项损失不属于合理损失范围。综合考虑本案，中原物业未能提供证据证实其履行了积极勤勉地工作，对案涉房屋的出售积极推广并推荐客户给张淑华等义务，张淑华也有在合同约定的独家代理期限内通过其他房屋中介将房屋出售的行为。根据公平原则及诚实信用原则，本院对合同约定的违约金数额依法予以调整，酌情确定张淑华给付中原物业违约金5000元。关于张淑华提出的要求中原公司赔偿精神损失费10000元一节，因其当庭表示视本案判决结果再决定是否主张，故本案不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、张淑华应于本判决发生法律效力之日起十日内向天津中原物业顾问有限公司返还居间保证金1000元；二、张淑华应于本判决发生法律效力之日起十日内向天津中原物业顾问有限公司给付违约金5000元；三、驳回天津中原物业顾问有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1425元，减半收取712.5元，由天津中原物业顾问有限公司负担700元，张淑华负担12.5元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  袁宝瑞二〇二〇年七月二十二日法官助理张欢书记员王萌本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。