江苏省常州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏04民终4625号 上诉人（原审原告、案外人）：**宇，男，1974年4月22日生，汉族，住常州市钟楼区。 委托诉讼代理人：**，江苏益同盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方同利，江苏益同盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地南京市北京东路42号。 法定代表人：闵捷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾芹芳，江苏达云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢端，该公司员工。 原审第三人（被执行人）：常州市汉超商贸有限公司，住所地常州市新北区通江中路398-1号。 原审第三人（被执行人）：王照海，男，1975年8月18日出生，汉族，住常州市新北区。 原审第三人（被执行人）：张红，女，1981年12月28日出生，汉族，住常州市新北区。 原审第三人（被执行人）：顾小飞，男，1980年8月11日出生，汉族，住常州市钟楼区。 上诉人**宇因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称万融公司）及原审第三人常州市汉超商贸有限公司（以下简称汉超公司）、王照海、张红、顾小飞案外人执行异议之诉一案,不服常州市天宁区人民法院（2019）苏0402民初2876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭于2020年7月10日公开开庭进行了审理。**宇的委托诉讼代理人**，万融公司委托诉讼代理人曾芹芳到庭参加诉讼。汉超公司、王照海、张红、顾小飞经本院合法传唤无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **宇上诉请求:撤销原审判决，依法改判支持其一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、**宇与王照海之间存在315万元借贷关系。首先，双方虽然没有书面的借条或借款协议，但是在两份《房屋租赁合同》中的补充条款能够证明双方有借贷的合意，王照海认可向**宇借款315万元的事实。证人王某的证言也能够证明**宇与王照海之间有借款的事实。其次，**宇提供了5张汇款凭证，证明了**宇向王照海借款的事实。**宇向安田公司汇款300万元的凭证上注明的是往来款，这是银行在没有特别申明的情况下自己备注的，**宇与王照海、安田公司之间无其他生意往来，只存在借贷关系，一审法院不能据此认为此款项不是借款。二、《房屋租赁合同》合法有效。王照海是乾盛兰庭11-102号房屋的所有权人，其签订的《房屋租赁合同》是合法有效的,不需要共有人的签字或追认才生效。该《房屋租赁合同》也不存在担保的性质，该份合同仅仅是一个房屋租赁合同，只是其中的租金用借款冲抵，因此《房屋租赁合同》的成立并不需要以借款真实存在为前提，何况借款也是真实存在的。三、**宇的现有证据能够证明**宇在抵押前己经占有该房屋。**宇提交的《房屋租赁合同》能够显示落款时间是2014年1月21日，且一审时提交的装修协议、购货凭证及水费支付凭证等，能够证明**宇实际占有使用了该房屋，通过证人王某的证人证言也可以证明**宇实际至少在2014年下半年前就己经占有使用该租赁房屋。而抵押权的设立时间是2014年1月22日，因此，**宇在房屋设立抵押之前就占有了该房屋，能够阻却涉案房屋拍卖后的交付。 被上诉人华融公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 原审第三人汉超公司、王照海、张红、顾小飞针对上诉人的上诉请求、事实和理由均未发表意见。 经审理查明，江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称江南银行）与汉超公司、王照海、张红、顾小飞金融借款合同纠纷一案，常州市天宁区人民法院（以下简称天宁法院）于2017年2月25日作出（2017）苏0402民初582号民事判决：1、汉超公司于判决生效之日起十日内向江南银行偿还借款本金4997336.57元、利息22666.66元，并支付自2017年1月11日起至实际还清之日止按合同约定利率计算的利息；2、汉超公司于判决生效之日起十日内向江南银行支付律师代理费120000元；3、如汉超公司未履行还款义务，江南银行有权以设定抵押的王照海、张红所有的坐落于常州市乾盛兰庭11-102号房屋折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、顾小飞对上述债务承担连带清偿责任，等等。 根据江南银行申请，天宁法院于2017年4月10日立案执行，案号为（2017）苏0402执1087号。在该案执行中，天宁法院于2018年11月28日依法作出（2017）苏0402执1087号之二告知书，将该院不带租拍卖抵押房屋的决定告知当事人，并责令占用人腾退所占用的该房屋。**宇对该院不带租拍卖的决定书面提出执行异议，请求撤销该决定，并对该房屋带租拍卖。天宁法院依法审查后，于2019年4月12日作出（2019）苏0402执异22号执行裁定：驳回了**宇的异议请求。 **宇不服该裁定，向天宁法院提起执行异议之诉称：王照海夫妻在经营常州市安田农业科技有限公司期间，从2012年至2013年6月多次向其借款，期间只零星支付小额本息。2013年底，经双方结算，王照海尚欠其借款315万元。2014年1月和2014年4月，王照海将其所有的两套商品房租赁给上诉人用以抵冲借款本息，双方签订《房屋租赁合同》。租赁合同签订后，上诉人接受两套房屋进行装修，并将部分房屋向外租赁，收取房租。2017年6月上述房屋被天宁法院查封。上诉人认为法院《执行裁定书》驳回其带租拍卖的请求，侵害了其合法租赁权益，故提起诉讼，请求：1、判决对坐落于本市乾盛兰庭11-102号房屋带租拍卖，拍卖后在租赁期内不向买受人交付房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审经审理查明，2014年1月20日，王照海与常州乾盛置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，王照海向常州乾盛置业有限公司购买乾盛兰庭11-102号商业用房，面积382.1平方米，合同总价2021550元，该款应于2014年1月20日前一次性支付。合同签订后，王照海向常州乾盛置业有限公司支付了全额价款。2014年1月21日双方办理了不动产登记，权利人为王照海与张红，所有权证号为xx。2014年1月22日，因汉超公司向江南银行借款（即本执行依据所涉借款），王照海、张红以该房屋为汉超公司借款提供抵押担保，并办理了抵押登记（登记号为xx），设定期限为2014年1月22日至2017年1月22日。2017年1月25日，天宁法院作出（2017）苏0402民初582号裁定，查封了上述房屋。 一审中**宇就其主张提交了下列证据： 1、提交了落款时间为2014年1月21日由王照海与**宇签订的《房屋租赁合同》，租赁房屋为乾盛兰庭11-102号房，面积382.1平方米；租赁期限2014年1月21日至2029年1月20日；月租金5000元，年租金6万元，租金总额90万元；租金支付方式为抵冲出租人欠款；其他约定事项载明：因出租人尚欠承租人借款315万元，出租人因无力归还借款，因此房屋租金抵冲欠款，租赁期限15年。**宇提交以上证据用以证明其对该房屋拥有权利。 2、提交银行汇款凭证5张，用以证明王照海及其经营的安田农业科技有限公司在2012年至2013年6月间，多次从原告处借款，此款按租赁合同约定用租金冲抵。5张汇款凭证分别为：2013年3月28日，**宇向王照海转账100万元的江南银行电子交易回单，交易状态为正在处理，重要提示载明：本回单仅表明付款方有转账行为，不能作为到账凭证；2013年5月23日的招商银行对账单，付款人**宇，收款人王照海，金额30万元，备注为借款；2013年8月23日中国农业银行网上银行电子回单，付款人**宇，收款人王照海，金额90350元，转账用途为往来；2013年4月22日农行网上银行电子回单，付款人**宇，收款人王照海，金额50000元，用途为借款；2012年8月2日江南银行的业务委托书，委托人为**宇，收款人为常州安田农业科技有限公司，汇款金额300万元，用途为往来。 3、提交常州安田农业科技有限公司的工商登记资料及《流转合同》，用以证明王照海夫妻共同经营安田公司，借款用于公司经营活动。 4、提交《房屋租赁合同》三份，证明上诉人从王照海处租赁来的房屋除部分自用外，其余部分转租给他人使用。 5、提交由**宇与宗林荣于2017年5月2日签订的《双方协议》及相应的发票、购货清单，证明上诉人对承租房屋装修入住使用情况。 华融公司对**宇提交证据的质证意见为，对租赁关系真实性存疑；对**宇与王照海之间的借款关系存疑，**宇与安田公司的往来款与本案无关；对转租事实不予认可。 一审庭审中，**宇申请证人王某出庭作证。王某陈述：其与王照海、**宇都是朋友，王照海与张红系夫妻；因王照海农业开发缺钱，找**宇借款，但具体金额不清楚；听**宇说涉案的房屋是王照海租给**宇的，但没有见过他们签订合同；王照海购房是2014年，房源是王某提供给他，后来他自己去买的，所购房屋是现房，买房时就付款的；房子是2014年上半年买的，应该是2014年下半年或2015年上半年的时候租给**宇的。 一审法院另查明，江南银行与华融公司于2019年3月21日签订《不良金融资产包转让协议》，执行依据项下江南银行的债权为该资产包组成部分，该转让行为已于2019年4月9日在《江苏经济报》上公告。 一审归纳争议焦点：1、**宇与王照海之间是否存在真实的借贷关系；2、**宇与王照海之间是否存在真实有效的租赁合同关系；3、**宇所主张的租赁关系能否阻却拍卖标的物的交付。 一审法院认为： 一、**宇主张经结算后王照海尚欠其315万元借款的事实未得到充分有效的证据佐证。1、**宇未提交与王照海之间存在借款关系的协议等证据，以证明双方存在借款合意。双方发生如此大额的借款关系，不以书面形式明确双方权利义务不符合常理。2、**宇用以证明借款事实所提交的5张汇款凭证中注明借款用途的仅有两张凭证共计35万元，其主张的借款315万元未得到有效证据的证明。3、**宇所主张的向常州安田农业科技有限公司的300万元汇款注明属往来款，不能证明属王照海的个人借款，或证明应由王照海个人承担还款责任。 二、**宇主张的王照海购房次日即将房屋租赁给他的事实无有效证据证明。1、**宇与王照海签订的《房屋租赁合同》，租赁房屋为乾盛兰庭11-102号房屋，该房屋为王照海、张红夫妻共有，该合同未经共有人张红签字确认或追认。2、该租赁合同特别约定了因王照海欠**宇315万元借款，无力归还故以租金抵冲借款，即**宇签订租赁合同的目的并不是取得房屋的使用收益权，本质上是为了保证欠款归还提供担保。该合同的成立并生效须以借款真实存在为前提。3、从2016年12月8日**宇转租房屋给徐其友的租赁合同显示，2016年12月15日至2017年12月14日的房租8万元已由王照海收取，表明王照海仍是该房屋的实际出租人。4、**宇提交的装修协议、购货凭证及水费支付凭证等证据，时间均为2017年期间，表明**宇实际占有控制该房屋，并非其主张的租赁合同签订之日；证人王某也证实王照海是在2014年下半年后将房子租给**宇的。5、**宇与徐其友签订的转租合同表明，**宇自2016年12月15日至2019年12月14日，将房屋租给徐其友使用并获得租金差价，自己并未实际占有使用。6、**宇明知王照海有现款购房，不要求其归还长期拖欠的借款，而在王照海购房后次日即采取租赁方式，用15年租期的租金抵冲借款，有违常理。 三、**宇的主张不足以阻却涉案房屋拍卖后的交付。1、**宇主张的王照海欠其315万借款的事实无有效证据证明。2、双方依据该借款基础事实所签订的房屋租赁合同缺乏生效条件。3、王照海、张红夫妻所有的涉案房屋为汉超公司借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。**宇无法证明抵押前已实际占用该房屋。故**宇以租赁合同签订于房屋抵押以前为由，主张在租赁期内阻却向买受人交付的请求，该院不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回**宇的诉讼请求。 本院二审中各方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明事实予以认定。 本院另查明，本院于2019年12月10日对原审第三人张红进行调查询问，并制作了询问笔录。张红陈述，其与王照海于2014年12月18日离婚，离婚协议约定涉案房屋归王照海，其对**宇主张的房屋租赁情况不清楚，**宇和王照海都没有把她当作涉案房屋的共有人。另外，自2017年以后张红与王照海不再有联系。 **宇与宗林荣于2017年5月2日签订的《双方协议》及相应的发票、购货清单，其反映的内容均为有关乾盛兰庭11-105号房进行装修的约定和发生的费用，而并非针对本案争议所涉的乾盛兰庭11-102号房进行装修的内容。 2016年12月8日**宇转租房屋给徐其友的租赁合同显示，2016年12月15日至2017年12月14日的房租80000元及10000元押金已由王照海代收。二审中，**宇的诉讼代理人认为该款由王照海收取的原因是王照海提出经济困难，故**宇同意该租金先由王照海收取。 本院认为：一、关于**宇第一点上诉理由。**宇认为其与王照海之间存在315万元借款关系系事实。对此，本院认为，虽然**宇和王照海签订的租赁合同上载明王照海欠**宇315万元借款未还，但判断借款关系是否真实存在，除借款双方当事人认可外，还要审查借款发生的基本事实。尤其是在执行异议之诉纠纷中，因案外人的主张直接对抗的是申请执行人的执行，故更应着重审查被执行人自认之外的证据。首先，**宇并未提供其与王照海之间的借款协议，因此，针对**宇主张的该315万元借款，双方如何约定付款方式、付款时间、还款时间以及利息计算等借款关系的基本事实均没有证据证明。其次，就**宇提供的支付该315万元借款的依据而言，只有2013年4月22日和同年5月23日发生的**宇向王照海的付款，其凭证载明用途是借款。其余的付款凭证均未载明是借款，且其中2012年8月2日的付款金额为300万元的付款凭证，其载明的收款人是常州安田农业科技有限公司，用途是往来款。虽然**宇认为该公司是由王照海实际经营，但该公司是企业法人，与**宇个人是完全不能的市场主体。再者，**宇提供的付款凭证共计金额与其主张的315万元也不吻合。故**宇主张其与王照海存在315万元借款关系，证据不足，该上诉理由不能成立。 二、关于**宇的第二点上诉理由。**宇认为其与王照海之间的租赁合同真实有效。对此，本院认为，首先，**宇和王照海签订的租赁合同，约定以王照海结欠**宇的315万元借款作为**宇租用房屋15年的租金，但王照海与**宇之间存在315万元借款的事实不能认定，故双方租赁合同的真实性不能认定。其次，该租赁合同的签订也未经房屋共有权人张红的同意或追认。再者，**宇提供的转租合同约定的租金也是由王照海收取，至于上诉人陈述的该租金为何由王照海收取的理由，显然不能成立。故上诉人的该上诉理由不能成立。 三、关于上诉人的第三点上诉理由。上诉人认为其于本案设立抵押权之前已占有和使用涉案房屋。对此，本院认为，王照海于2014年1月21日取得涉案房屋，且房屋是未装修房屋，**宇主张其不仅于当日与王照海签订了租赁合同，而且还实际占有了房屋，对此，**宇未能提供充分证据予以证明，其提供的装修合同和付款票据均是针对乾盛兰庭11-105号房，而非本案所涉房屋，同时该装修合同的时间也已是2017年5月，不仅是在抵押权设立之后，而且是在执行法院对涉案房屋查封之后。另外，**宇自己提供的证人证言，也证明应该是在2014年下半年或2015年上半年王照海将涉案房屋租给**宇的。因此上诉人主张的在抵押权设立前已占有使用涉案房屋的上诉理由也不能成立。 综上，**宇的上诉理由不能成立，其上诉请求不能支持。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，判决应予维持。原审第三人经传票传唤，无正当理由未到庭，本院可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12800元，公告费900元，合计13500元，由**宇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕福清 审 判 员 王 臻 审 判 员 朱正生 法官助理 陶金沙 二〇二〇年七月二十日 书 记 员 张玉娘