吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初1289号原告：镇赉县博元物业管理有限公司。统一社会信用代码：91220821MAOY4Q2H20。法定代表人：薛某：经理。住所地：吉林省镇赉县四方坨子中心锅炉房（二层）。委托诉讼代理人：徐某，男，1972年3月1日出生，汉族，镇赉县博元物业管理有限公司职工，现住镇赉县红玺园小区16号楼4单元101室。被告：苏某，男，1968年10月18日出生，汉族，农民，现住镇赉县。原告镇赉县博元物业管理有限公司（下称“博元物业公司”）与被告苏某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博元物业公司的委托诉讼代理人徐某，被告苏某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博元物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令苏某支付拖欠的2017年-2020年期间物业费2448元及利息；2、请求判令苏某支付2017年-2020年期间楼道照明费80元；3、请求判令苏某支付博元物业公司2017年-2020年期间垃圾清运费96元。事实与理由：苏某在博元物业公司服务管理的小区居住，博元物业公司按照物业服务合同约定履行了各项物业服务。博元物业公司多次向苏某下发催缴物业费通知书，要求苏某及时交纳物业费，并写明了没有按期交纳物业费应承担的滞纳金数额。但时至今日，苏某未按照约定交纳物业费，给博元物业公司造成了损失。博元物业公司为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望能支持全部诉讼请求（并附费用明细表）。庭审中，博元物业公司当庭变更了诉讼请求，要求苏某给付2018年至2020年三年的物业费1836元、楼道照明费60元、垃圾清运费72元，以上共计1968元，并放弃向苏某主张物业费利息的诉讼请求。苏某辩称，我的确从2018年开始没有缴纳物业费及楼道照明费、垃圾清运费，楼房面积正确，楼道照明费和垃圾清运费我同意给付。我之所以不交纳物业费等费用是有原因的，因为小区灯坏了也没人管，楼道灯坏了是我自己换的，且楼道也不收拾，冬天积雪没人清理。楼道门口脏水井有个大窟窿也没人管，小孩儿来回走大人得看着，防止掉下去。如果物业公司能把上述问题都解决了，我就交纳上述费用。庭审中，博元物业公司向法庭提供了如下证据：1、营业执照。证明博元物业公司是合法成立的物业管理公司，主要经营物业管理，具有物业管理资格；2、镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局文件。证明博元物业公司是按照文件三级物业收费标准进行收费的，符合法律规定和政府指导性文件精神；3、两份物业管理委托合同。证明我公司合法接受业主的委托，我公司受委托服务的事项；4、催缴物业费通知单及照片一张。证明博元物业公司向苏某进行了物业费的催缴；5、红玺园、湖岸名城小区业主委员会名单、关于红玺园、湖岸名城业主委员会主任选举报告以及镇赉县社区管理服务中心民康社区居民委员会出具的证明。证明博元物业公司是合理合法的物业公司，手续齐全且在民康社区进行了备案。苏某质证意见：对上述证据真实性没有异议，但是我认为物业公司物业服务管理中存在的问题需要解决，小区内楼道需要及时打扫，还需要安保人员。法院认证：因苏某对上述证据真实性均无异议，本院对其予以确认。苏某未向法庭提供证据。本案需要说明的是，博元物业公司在庭审中自认因小区内部分业主不及时交纳物业费，造成物业公司资金紧张，人手不够，在为小区业主提供物业服务的过程中个别方面确实存在物业服务不到位的地方，故本院对该事实予以确认。本案本院确定如下案件事实：苏某是镇赉县红玺园小区业主之一，其楼房位于××镇，房屋面积为85平方米。博元物业公司对苏某居住的小区实施物业管理，双方已经形成了事实上的物业管理合同关系。物业管理费按每平方米0.6元收取；楼道电费每户每年20元；垃圾转运费每户每年24元。苏某拖欠2018年、2019年和2020年物业费、楼道照明费、垃圾清运费未付。经博元物业公司催缴，苏某拒绝给付。另查明，镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局【镇发改收管联字（2012）26号】文件明确了物业公司按照资质等级确定的物业管理服务指导价格。博元物业公司在对小区从事物业服务的个别方面存在一定瑕疵。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：苏某应于本判决生效后立即给付博元物业公司2018年、2019年两年及2020年1月1日-2020年12月8日期间物业费、楼道照明费、垃圾清运费共计人民币1570.53元。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”以及第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，小区业主委员会与博元物业公司签订的物业管理委托合同是双方真实的意思表示，其合同合法有效。苏某作为该小区业主，该合同对其有约束力，苏某应按该合同约定向博元物业公司履行给付物业费等相关费用的义务。但其拖欠2018年-2020年期间的物业费等费用至今未付。本案中，经博元物业公司催要，苏某仍拒付物业费等相关费用的行为与法律相悖，依据上述法律规定，博元物业公司要求苏某给付物业费等相关费用的请求符合法律规定，应予支持。本院认为，虽然博元物业公司在小区物业服务个别方面存在瑕疵，但该公司已经提供了相应的物业服务，不存在根本违约的问题。若因物业服务的个别方面存在瑕疵，就认定单个业主可以以此拒缴物业服务费，将会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括正常交纳物业服务费的业主在内的全体业主的共同利益。所以对物业企业提供服务中存在的瑕疵，业主有权要求物业企业改正，达到服务合同和法律规定的水平，但不能以此拒付物业服务费。关于苏某应交纳物业费等费用数额确定问题，考虑到博元物业公司在从事物业服务的个别方面存在一定瑕疵，其在物业服务方面本身也存在过错，故应酌情减少物业费的收取。又因小区业主委员会与博元物业公司签订物业管理委托合同的承包期限截止至2020年12月8日，故本院确定博元物业公司向苏某收取2020年物业费的时间应截止至该日。综合以上意见，本院认为，苏某向博元物业公司交纳2018年、2019年两年及2020年1月1日-2020年12月8日期间的物业费数额为应交物业费的80%即1438.53元(0.6元/每平方米×85×12×2+0.6元/每平方米×85×11+0.6元/每平方米÷31×8×85=1438.53元)。故苏某应向博元物业公司交纳2018年、2019年两年及2020年1月1日-2020年12月8日期间的物业费、楼道照明费、垃圾清运费合计金额本院确定为1570.53元。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、苏某于本判决生效后立即给付镇赉县博元物业管理有限公司2018年、2019年两年及2020年1月1日-2020年12月8日期间的物业费1438.53元、楼道照明费60元、垃圾清运费72元，共计人民币1570.53元；二、驳回镇赉县博元物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，保全费48元，由苏某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员  莫琳二〇二〇年七月三十日书记员  徐瑶