江西省石城县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0735民初823号原告：周亮，男，1977年10月20日生，汉族，居民，住石城县。原告：黄小永，女，1977年10月2日生，汉族，居民，住石城县。委托代理人：赖国栋，北京市中银（赣州）律师事务所律师。一般代理。被告：石城县永晋资产管理有限公司，住所地：石城县万象广场。法定代表人：张群，公司经理。委托代理人：陈炳香，江西公仁律师事务所律师，特别授权。委托代理人：谢安琪，江西公仁律师事务所律师，特别授权。原告周亮、黄小永与被告石城县永晋资产管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赖国栋、被告委托代理人陈炳香、谢安琪到庭参加诉讼，现已审理终结。原告周亮、黄小永向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告支付原告延迟交房违约金11444元（以购房款748000元为基数，从2019年6月30日按日0.01%计算到2019年12月1日为11444元），其余按日0.01%计算至交房时为止；2.请求法院依法判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年9月27日，原、被告签订石城县万象广场购房合同，合同编号为2017092702641。双方约定原告支付购房款748000元，交房日期为2019年6月30日。逾期交房被告应支付违约金按购房款每日0.01%计算至交房日止，至2019年12月1日，被告应支付延迟交房违约金11444元。原告多次与被告协商，均未能获得违约金赔偿，故诉至法院。被告石城县永晋资产管理有限公司辩称，我方不认可存在逾期交房的情况，在双方签订的《商品房买卖合同》中虽然约定2019年6月30日前交付商品房，但同时合同第十条中约定小区公共绿地、物业服务用房、车位等配套设施于2019年10月30日前达到交付使用标准。因现在住宅小区是实行综合竣工验收，这是导致我方不能在6月30日前取得竣工验收备案的原因之一。实际我方住宅房部分早已达到交付使用标准，2019年7月份就有业主办理入伙手续并安排装修施工。我方在2019年9月9日完成竣工初验，后于9月28日向业主发出短信通知，通知业主于9月30日前办理房屋交付手续，我方认为逾期时间最多计算到该时间为止。本案中导致我方延迟交房的原因还有不可抗力的存在，如新冠疫情无法施工、赣州市创卫迎检禁止施工、赣州市进行机构改革导致相关行政部门在竣工初验后又要求重新验收，严重延误竣工验收备案，应将上述原因导致延误的时间予以扣减。另外本案中即使我方存在逾期交房的情形，也只导致原告延期使用房屋，至于原告向银行申请按揭贷款需要支付的利息系因原告未能一次性支付购房款导致，与被告并无关系。本案中原告实际损失应按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条规定的“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。根据58同城、房天下等房屋中介发布的万象广场周边同类房屋租金标准600-1000元/月计算，本案按日利率万分之一计算所得的违约金远高于实际损失，应予以核减。另外本案当中所有原告均没有提供证据证明其未在约定的时间收房，是因为房屋未达到交付标准而拒绝收房，因此在未告知被告拒绝收房的情况下，应按照约定收房。另原告黄亮已于2020年4月27日收房，并在入伙手续书上签字注明不追究延迟交房违约金。原告周亮、黄小永对被告的答辩意见回应称，1、对于被告方延迟交房是有法律与事实依据的，最高人民法院司法解释对商品房买卖的交付有着明确的法律约定，被告应当在获得竣工验收备案登记后再通知买房人交房的事实上才视为达到交付要求。况且原、被告双方在合同第九条也作了明确的约定，该约定也是国家强制性，被告在符合商品房交付条件应当是在2020年5月7日，被告是在2020年4月14日取得竣工验收备案表，2020年5月7日取得房屋测绘报告，实质上被告的法定交付时间应在2020年5月7日。2、被告未取得竣工验收备案表系自身改变施工实施，从而未能及时取得竣工验收备案表。3、被告方提出的各种不可抗力，要求核减逾期交房时间的主张不应得到支持，对于疫情来说，赣州市住建部的回复意见明确说明在新冠疫情期间交付房屋依据合同可以延期三个月，被告的情形不符合住建局的文件精神，因此，被告要求在疫情期间免除责任无法律和事实依据。4、关于违约金的问题。最高人民法院关于审理商品房买卖合同的解释第十六条、第十七条，被告方是使用了部分条款，该条款在前面明确说明了双方之间有约定的按约定处理，况且本案中原、被告双方对原告方有逾期付款责任的违约条款，该违约条款于被告的延迟交付条款的违约金的设制是相同的，体现了权利、义务对等的原则，再则原告方多是银行按揭购买的商品房，在购买时是自己掏了钱或是从银行借款，已经全部支付了全款给被告，原告方的银行借款都必须支付银行利息，原、被告双方约定的每日万分之一的违约金低于同期房款银行贷款基准利率，因此，被告方认为违约金过高不符合法法律及逻辑的事实理由。在2019年9月30日向被告递交了拒绝交房告知书，上面有大部分业主的签名，因为该案件信访多次，该告知书在信访部门留存。入伙手续书上的签字是周亮写的，当时物业方引导收房的主办人黄凤叫我抄这句话上去，我以为物业公司跟房产开发商没有关系，就按她说的写了，我误会了物业公司和房产开发公司之间的关系，现在不愿意放弃追究房产公司的迟延交房违约责任。经审理查明，原告周亮、黄小永系夫妻关系。2017年9月27日，两原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于石城县原人民医院地块5#住宅5-1-1701号商品房（住宅）出卖给原告，总房款560640元。合同约定的交房时间为2019年6月30日前，并在合同第九条约定被告交付商品房应取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、取得房屋测绘报告、相关设施设备已符合合同第十条约定的条件。合同第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按期交付房屋的，自2019年7月1日起至实际交付之日止，应按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日的，买受人可以解除合同。合同签订后，原告按合同约定通过支付首付款和银行按揭贷款方式的付清了全部房款。后因在合同约定交房日期时被告未能提供《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，两原告拒绝收房，在双方多次协商，就延迟交房违约金赔偿问题未能达成一致意见的情况下，两原告向本院提起诉讼。另查明，被告已于2020年4月14日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2020年4月27日，原告周亮办理了一应收房手续，并在入伙手续书上注明：“送一年物业费2020.5.1-2022.4.30，本人不追究延迟交房违约金”。上述事实有原、被告的庭审陈述、原告提交的《赣州市商品房买卖合同》、房款缴费收据两份、被告提交的竣工验收备案表、被告提交的结婚证复印件、入伙手续书复印件予以证实。本院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，故原、被告之间的商品房买卖关系合法有效。原、被告在履行商品房买卖合同过程中因是否赔付延迟交房违约金的问题产生争议并诉至法院，但在法院审理期间，原告周亮前往被告处收房并在入伙手续书上签字并备注，接受赠送一年物业费的条件，并不再追究延迟交房违约金，该行为意思明确，原告应对其行为承担法律后果。原告主张存在误解才达成该和解协议，但未举证证明，本院不采纳该抗辩。原告周亮、黄小永系夫妻关系，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，原告周亮作出的决定效力及于夫妻双方。综上所述，本院认为两原告与被告永晋资产管理有限公司就赔付延迟交房违约金问题已然达成和解协议，双方纠纷已解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》第十七条第（二）款之规定，判决如下：驳回原告周亮、黄小永的诉讼请求。案件受理费127元（原告预交，简易程序减半收取），由原告周亮、黄小永负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  毛凯欢二〇二〇年七月一日书记员  黄丽萍