四川省宁南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3427民初464号 原告：朱祥蓉，女，1970年8月13日出生，汉族，居民，住四川省宁南县。 被告：朱祥芬，女，1958年8月13日出生，汉族，居民，住四川省宁南县。 被告：吴远贵，男，1958年11月24日出生，汉族，居民，住四川省宁南县。 原告朱祥蓉与被告朱祥芬、吴远贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告朱祥蓉、被告朱祥芬到庭参加诉讼，被告吴远贵经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告朱祥蓉向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告朱祥蓉与被告朱祥芬2009年10月29日签订的售房协议即房屋买卖合同有效，判决涉案房屋产权归原告所有；2.请求二被告协助原告朱祥蓉办理涉案房屋的过户手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告朱祥蓉与被告朱祥芬是姐妹关系，2005年底，被告朱祥芬打电话给原告说煤建公司那块空地要对外出售，问其是否要买来建房，原告说没有钱买，顺便问被告朱祥芬如果二被告的旧房要卖的话跟姐夫商量一下要卖多少钱？当时原告在松新上班，在宁南没有住房。几天后，被告朱祥芬答复原告老房卖价30,000元整，原告也同意。由于原告当时在糖厂上班工资少，房款都分了4次才付清。被告交房给原告是2007年底，原告付完房款是2008年底。在2008年9月份的时候，被告朱祥芬又让我补了800元给她，所以房屋价款总共是30,800元。被告朱祥芬收到全部房款后，于2009年10月29日与原告签订了售房协议一式二份，被告朱祥芬当场把房产证和国有土地证交给了原告。协议是原告大哥朱祥锦写的，签字的时候原告也提醒被告朱祥芬共有人要签被告吴远贵的名字，被告朱祥芬说她签了就行，她一个人说了算。根据协议，被告要协助原告办理过户手续。2010年原告与被告商量配合办理过户手续，因当时房价在涨，被告想把房子买回去，但给的价太低无法谈妥。原告当时提出大家都是姐妹，等户过了原告再补10,000元给被告，被告未答应。这件事这几年商量过几次都没有结果。2020年4月10日晚上，原告和大哥朱祥锦、二哥朱祥运到被告夫妇家中协商过户的事情，被告吴远贵承认房屋卖给了原告，也同意协助原告办理过户手续，但后来又反悔了。被告朱祥芬事后违约，不讲信誉，不按市场规律办事，一拖再拖，至今不予办理过户手续。为维护原告的合法权益，请求法院判决支持原告的诉讼请求。 被告朱祥芬辩称，被告不同意原告的请求。被告与原告是亲姐妹关系。2005年年底原告在松新上班，被告得知宁南县煤建公司有一块空地公开出售，便电话告知原告问其是否要买来建房，原告说没有钱，如果被告要建新房，原告愿意购买被告的老房子。考虑到原告当时没有房屋居住，且又是自己的亲妹妹，就擅自将与被告吴远贵共有的房屋以30,800元的低价卖给了原告。2007年被告告诉丈夫吴远贵称原告在宁南没有住房，丈夫表示同意将老房屋让给原告使用。2008年9月原告分四次付完房款后，于2009年10月29日与被告朱祥芬签订了《售房协议》。被告朱祥芬随即将房产证及土地使用权证交给原告。被告的丈夫吴远贵知道情况后非常气愤，经常与被告争执。随着宁南房价的不断上涨，被告与原告沟通，让其增加部分购房款，原告只同意在过户后增加1万，被告的丈夫也不同意。综上，由于答辩人在未征得房屋共有人同意的情况下将房屋低价卖给原告，原告起诉不属实，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告吴远贵辩称，二被告系夫妻关系，本案案涉房屋系二被告夫妻二人共有财产，被告朱祥芬在未取得被告同意的情况下将房屋卖给原告，均是无效行为，原告抱着侥幸心理与被告朱祥芬签订的《售房协议》属无效合同，不产生法律效力，因此造成的损害后果与答辩人没有任何关系，同时原告也未提交证据证明自己的诉讼请求于法有据，故被告没有理由协助原告办理过户手续，请求法院驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：对原、被告双方无异议的事实，本院予以认可。被告朱祥芬与被告吴远贵系夫妻关系，原告朱祥蓉与被告朱祥芬系亲姐妹关系。因原告朱祥蓉在宁南无住房，2006年便与被告朱祥芬商量将位于宁南县的由被告朱祥芬与被告吴远贵共有的房屋以30800元的价格卖给原告，原告分期支付房款。谈妥后被告朱祥芬于2007年年底将房屋交付给原告使用。待原告于2008年9月底将最后一笔购房款交予被告朱祥芬后，2009年10月29日原告朱祥蓉与被告朱祥芬签订了售房协议，该协议载明：“甲方：朱祥芬；乙方：朱祥蓉。经甲、乙双方共同协商，达成以下售房协议：一、甲方自愿将已有私产住房一套，售给乙方，该房屋座落洗布坝67号，建筑面积60㎡。二、该房售价为人民币叁万零捌佰元正。三、甲方在收到全部房款后，将该房的房产证、国有土地使用权证一并交给乙方，由乙方自行负责该房的过户手续及一切费用。四、本协议一式二份，甲、乙双方各持一份，并经甲、乙双方签字后生效。注：1.该房价款已全部付清。2.该房土地使用权证号为：宁国用（×）字第×披×－×号。3.该房所有权证号为：宁房权证（×）字第×披×－×号。甲方：朱祥芬；甲方共有人（空白）；乙方：朱祥蓉。2009年10月29日”。被告朱祥芬当场把房屋所有权证和国有土地使用权证交给了原告。 同时查明，被告吴远贵2007年便知道其妻朱祥芬卖房给原告朱祥蓉一事。2010年以后，原告便要求二被告协助办理过户手续，但一直未果。2020年4月10日，原告与大哥朱祥锦、二哥朱祥运到被告夫妇家中协商房屋过户一事，被告朱祥芬未提出异议，被告吴远贵也口头答应第二天协助原告去过户，但第二天被告方便反悔。其后原告与被告多次协商房屋过户无果，遂诉至本院。 上述事实，有双方当事人的陈述，售房协议，房屋所有权证、国有土地使用权证等证据在卷佐证，足以认定。 本案的争议焦点是原告朱祥蓉与被告朱祥芬签订的房屋买卖合同是否有效?涉案房屋应归谁所有？ 本院认为，根据我国婚姻法的规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定的，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由予以对抗。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案系房屋买卖合同纠纷。原告朱祥蓉与被告朱祥芬之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。虽然该协议上房屋共有人吴远贵未签名，但鉴于该诉争房屋已交付多年，一直由原告朱祥蓉在管理使用，被告吴远贵也知道卖房这一事实，也明确表示过同意协助原告办理房屋过户，同时因二被告系夫妻关系，原告有理由相信被告朱祥芬是有代理权的，因此，该售房协议成立并生效，原、被告均应按照合同约定全面及时履行义务。综上，诉争房屋应归原告朱祥蓉所有，二被告理应协助原告办理房屋产权过户手续。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约定力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第六十条“当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，判决如下： 一、原告朱祥蓉与被告朱祥芬于2009年10月29日签订的售房协议有效，该诉争房屋即宁房权证（×）字第×披×－×号房屋应归原告朱祥蓉所有； 二、由被告朱祥芬、吴远贵在判决书生效后3日内协助原告朱祥蓉办理房屋所有权过户手续。 案件受理费1,550元，减半收取计775元，由原告朱祥蓉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  邹旭东 二〇二〇年七月三十一日 书记员  邓 丹