贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6006号 原告：陈娅萍，女，汉族，1988年11月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：陈广（特别授权代理），系贵州伍尊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林蔓（特别授权代理），系贵州伍尊律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所实习律师。 原告陈娅萍与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林蔓，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付原告逾期办理不动产权属证书违约金暂计人民币15400.00元（该违约金以购房款280986.00元为基数，自2017年4月28日起按日以万分之零点五计算至被告办理不动产权属证书并交付原告之日止）；2、请求人民法院依法判令被告立即为原告办理涉案房屋不动产权属证书;3、请求人民法院依法判令被告承担本案的诉讼费用。（审理过程中，原告申请撤回第2项诉讼请求。）事实和理由:原、被告于2012年2月17日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司开发建设的位于毕节市房屋。合同约定房屋总价款为280986元。双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量房屋登记等作了明确约定。其中合同第十五条关于房屋登记的约定:“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书，双方同意第3项处理:……3、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。合同签订后，原告履行义务，支付商品房总额价款280986.00元。然而时至今日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋权属证书交付给原告，原告多次找到被告要求办理被告总以种种理由推脱敷衍。 原告认为，被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋所有权证等有关文书，显属违约，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当支付给原告违约金。原告已支付的购房款为280986.00元，即被告应以购房款为基数按日万分之零点五向原告支付违约金至交付不动产权属证书之日止。 综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，彰显社会正义，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法公判。 被告瑞丰房开公司答辩称：一、本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持。 二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。 三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，答辩人无支付义务。 四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二，安顺市系每户给予1000.00元至2000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。 五、答辩人自2019年4月29日取得《首次登记确认书》起，就通知被答辩人提供起持有的资料办理权属证书，被答辩人怠于履行其先合同义务，属恶意延长办证期限，恶意加重答辩人负担，其行为已经构成违约，答辩人基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若答辩人担责，自2019年4月29日起，未能办理权属证书的责任应当由答辩人自行承担，若该终期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至少也应参照同幢其余户（2020年3月17日）。2020年6月3日原告经被告再次通知后，向被告出具委托书以办理权属转移登记等相关事宜，如法院对前述关于办证期限的两个时间节点均不予采信，2020年6月3日后的违约责任也不应再由被告承担。 六、原告诉请未被支付部分的案件受理费由其自行承担。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2012年2月27日，原告陈娅萍作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于洪南大道瑞丰新城第4幢2单元2311号房；总价款为280986.00元，买受人选择一次性付款方式；出卖人应当在2013年3月31日前，将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。”合同签订后，原告依约支付了全部购房价款。2013年10月20日，被告将涉案商品房交付原告使用。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城项目首次登记确认书》，确认同意办理瑞丰新城第4幢不动产首次登记。2020年6月3日，原告与被告共同签订了一份委托书，约定原告委托被告申请办理涉案商品房的产权转移登记。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2013年10月20日将涉案商品房交付原告使用，依照合同约定，被告应当在商品房交付之日起730日内，即2015年10月20日之前将办理权属登记提供的资料（需由被告提供的部分）报产权登记机关备案，但被告并未如期履行该义务，已经构成违约，原告诉请被告支付违约金，有合同约定，本院予以支持。 关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，被告应于2015年10月20日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原则上应从2015年10月21日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年4月29日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年4月29日起的逾期办证违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。鉴于原、被告双方形成委托待代办关系，只要被告具备应由其提供的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，即可视为是由于出卖人的原因未能办证的情形消除，被告在取得办理权属转移登记条件的情形下，与原告于2020年6月3日共同签订了一份委托书，应当认定被告已经尽到通知义务。被告提供的证据不足以其在取得办理权属转移登记条件的情形下、在2020年6月3日前向原告尽到了告知义务，故对其主张的违约金截止时间，本院不予采纳。综上，被告应当承担逾期办证违约金的起止时间为2017年4月29日至2020年6月3日，共计1131日，依照合同约定被告应当支付给原告的违约金计算为280986.00元×0.005%×1131天=15889.76元。故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，本院予以支持15889.76元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈娅萍逾期办证违约金15889.76元； 二、驳回原告陈娅萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费93.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年七月二十七日 书记员  申开旭