上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6644号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈文静，女，1965年1月28日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告、反诉原告）：周楚沁，女，1992年3月18日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：赵陆一，上海明伦律师事务所律师。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：姜春，上海明伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：魏笑寒，男，1989年12月22日生，满族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：瞿惠国，上海市凌云永然律师事务所律师。上诉人沈文静、周楚沁因与被上诉人魏笑寒房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初84581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沈文静、周楚沁上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求并支持上诉人的一审反诉请求。事实和理由：一、一审法院对于阳光房的法律定性含糊不清，没有明确其是否属于违法建筑。上诉人认为涉案阳光房属于违法建筑，上诉人系交易完成入住后才得知此情况，之前上诉人一直以为阳光房系合法建筑；二、一审法院并未对阳光房是否给上诉人造成损失进行认定。事实上，购房时阳光房增强了上诉人的购房意愿，提高了房价，上诉人购房后阳光房却面临拆除等问题，造成了上诉人的损失；三、一审法院并未对房屋的质量瑕疵对上诉人造成的损失进行认定。上诉人不能预见房屋存在质量瑕疵具有合理性，且交易过户时涉案房屋尚在保修期之内，不应该在那么短的时间内出现本案所涉的质量瑕疵，故房屋因存在质量瑕疵给上诉人造成的维修损失应由被上诉人承担；四、上诉人拒付20万元（人民币，下同）房款并非拖延赖账，而是因为涉案房屋存在违章搭建、质量瑕疵等重大问题。如果双方都有过错，亦应根据过错相抵原则进行利益平衡，但一审判决上诉人承担的违约金畸高，双方利益明显失衡。被上诉人魏笑寒未发表答辩意见。魏笑寒向一审法院起诉请求：1.沈文静、周楚沁给付魏笑寒购房款20万元；2.沈文静、周楚沁支付逾期付款赔偿金（以1,300万元为基数，自2019年8月13日起计算至实际清偿完毕之日止，按每日万分之五计算）。沈文静、周楚沁向一审法院提出反诉请求：魏笑寒赔偿沈文静、周楚沁50万元（阳光房溢价费用40万元、墙体开裂和渗漏水维修费用10万元）。一审法院认定的事实：2018年5月17日,魏笑寒（甲方）、沈文静（乙方）与居间方XX房地产经纪有限公司签订《房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方沪2018浦字不动产权第XXXXXX号XX路XX弄XX号联列住宅及地下一层A116号车位，房屋平面图和房地产四至范围见上海市房地产权证附页，甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿接受该房地产。房地产转让价款共计1,300万元。合同附件三付款协议约定，2018年5月20日前乙方支付定金100万元；双方签订《上海市房地产买卖合同》示范文本后一日内乙方支付400万元；在房地产登记事务中心办理不动产登记手续当日内，乙方支付房价款779万元；交房尾款1万元在双方签署《房屋交接书》当日支付；户口迁出保证金20万元，乙方待甲方户口迁出之日起一日内支付；甲方承诺应于签订本合同后1000日内向公安机关办理完毕原有户口迁出手续。乙方未按本合同约定期限付款的，双方同意按补充条款（一）第6条违约责任约定处理。补充条款（一）第6条约定，乙方未按照本合同及各项附件等约定履行，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。双方还约定，本次交易产生的税、费均由乙方承担，1,300万元系甲方净到手价格。2018年8月16日，魏笑寒与沈文静、周楚沁签订《上海市房地产买卖合同》两份，编号为3444832和3444870。编号为3444832的《上海市房地产买卖合同》约定，甲方魏笑寒将XX路XX弄XX号房屋（部位1-3层），房屋类型为联列住宅，转让给乙方沈文静、周楚沁，房屋建筑面积171.61平方米，另有地下附属面积21.5平方米；甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。上述房地产转让价款为680万元。双方确认在2018年9月30日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，按详见补充条款（一）。补充条款（一）有关违约责任约定，乙方未按照本合同及各项附件等约定履行，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。附件三付款协议约定，乙方在签署本合同前支付的定金100万元在签订本合同后直接转为房价款；乙方在签订本合同当日直接支付400万元；第二期房价款159万元在办理不动产登记手续当日支付；双方对该房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方部分尾款1万元；待甲方向公安机关办理完毕原户口迁出手续后当日内，由乙方直接支付甲方户口保证金20万元。编号为3444870的《上海市房地产买卖合同》约定，甲方魏笑寒将XX路XX弄XX号地下车库地下一层A116（部位地下一层车位A116）转让给乙方沈文静、周楚沁，建筑面积62.69平方米。上述房地产转让价款为20万元。双方确认在2018年9月30日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，按详见补充条款（一）。补充条款（一）有关违约责任约定，乙方未按照本合同及各项附件等约定履行，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。附件三付款协议约定，乙方在办理不动产登记手续当日支付甲方全额房价款20万元。2018年8月16日，魏笑寒与沈文静、周楚沁还签订了《协议书》一份，约定除3444832和3444870号《上海市房地产买卖合同》的合同总价款外，乙方再支付甲方装修补偿款600万元，该款项在办理不动产登记手续当日支付。上述合同、协议签署后，双方如约履行。2018年9月5日，双方办理了房屋验收交接，签署了《房屋交接书》。2018年9月19日，不动产权利核准登记至沈文静、周楚沁名下，1-3层联列住宅建筑面积193.11平方米，地下一层车位A116建筑面积62.69平方米。除户口迁出保证金20万元外，双方结清了其余房价款。2019年8月12日，魏笑寒户籍自系争房屋内迁出，并于次日要求沈文静、周楚沁支付户口保证金20万元。此后，沈文静、周楚沁未按魏笑寒要求付款，魏笑寒起诉至一审法院。审理中，一审法院至现场进行了勘查：1.阳光房位于住宅楼顶，系依托原有墙体采用铝合金结构搭建。2.阳光房内北侧窗台处见大理石脱落，且有较明显的渗漏水痕迹；二楼南间飘窗左下侧见局部墙纸脱胶；地下室天窗见局部水迹。3.地下室天窗上方见约30厘米墙面表皮开裂，地下室吊顶见二处各约15厘米表面开裂，地下室楼梯下及客厅楼梯下墙面表皮局部起拱，一楼客厅吊顶表面局部细微裂纹。4.小区内部分住宅屋顶搭建了类似的阳光房。庭审中，沈文静表示：在2018年5月两次前往现场看房；2018年9月5日交接时看到了墙体开裂，但未看到渗漏水。一审法院认为，双方2018年5月17日签订的《房地产买卖合同》、2018年8月16日签订的两份《上海市房地产买卖合同》以及《协议书》，均系各方当事人的一致意思表示。双方为避税在两份《上海市房地产买卖合同》中约定交易价格为680万元和20万，该价格条款无效。但两份《上海市房地产买卖合同》的价格条款无效，不影响合同整体效力，双方应按实际成交价格1,300万元履行。双方约定将尾款20万元作为魏笑寒迁出户口的保证金，待魏笑寒迁出户口后再支付，该约定合法有效。魏笑寒于2019年8月12日迁出户口，并于次日通知了沈文静、周楚沁，沈文静、周楚沁应按约定将20万元支付给魏笑寒。沈文静、周楚沁未按约支付，根据合同约定应承担逾期付款赔偿金。双方约定乙方逾期付款的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，该赔偿金标准确实过分高于实际损失，沈文静、周楚沁要求调整按照未付金额每日万分之五的标准计算的意见，一审法院予以采纳。阳光房确系未经批准搭建的构筑物。但是，该阳光房系借助、依托原有建筑，采用铝合金结构进行的搭建，外观上明显有别于建筑本身；同小区部分房屋虽也有类似搭建，但不是所有房屋均有搭建，已有搭建的外观、形状亦各有不同。因此，一般房屋买受人均可以根据上述情况作出阳光房不属于原有合法建筑一部分的判断。即便魏笑寒在磋商过程中没有对阳光房作出特别说明，也不会导致沈文静、周楚沁有错误的认知。沈文静、周楚沁关于魏笑寒隐瞒真实情况，导致其误认为阳光房是合法建筑的意见，有违诚信，一审法院难以采纳。其要求魏笑寒赔偿阳光房溢价的反诉请求，不予支持。买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但本案是二手房交易，与全新的商品房不同，标的物是已经使用了一定年限的房屋，买受人对房屋的瑕疵状况应有理性地判断。经现场勘查发现目前房屋确有局部墙面表皮裂纹或起拱，但双方在2018年9月5日交接时房屋已经过沈文静、周楚沁验收，沈文静自述其当时已经发现“墙面开裂”，应视为其认可并接受。至于阳光房北侧窗台大理石脱落和渗漏水，因搭建阳光房本身就有渗漏水等隐患、风险，沈文静、周楚沁明知阳光房是魏笑寒自行搭建仍接受交易，应具有一并接受承担相应隐患、风险的预期，现没有证据证明窗台大理石脱落、渗漏水等在交易之前就已经存在且魏笑寒故意隐瞒，因此，沈文静、周楚沁要求魏笑寒赔偿也没有依据。综上，沈文静、周楚沁要求魏笑寒赔偿质量瑕疵修复费用的反诉请求，也不予支持。一审法院审理后，于二○二○年三月五日作出判决：一、沈文静、周楚沁应于判决生效之日起十日内支付魏笑寒购房款20万元；二、沈文静、周楚沁应于判决生效之日起十日内支付魏笑寒逾期付款赔偿金（以20万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2019年8月14日起计算至付清之日止）；三、驳回沈文静、周楚沁全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,055元，减半收取计3,027.50元，由魏笑寒负担864元，沈文静、周楚沁负担2,163.50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点如下：一、上诉人应否向被上诉人支付购房尾款并承担逾期付款的违约责任；二、上诉人要求被上诉人赔偿阳光房溢价是否具有依据；三、被上诉人应否承担房屋质量瑕疵担保责任。一、关于购房尾款及违约金的支付问题。一审法院对于双方当事人先后签订的一系列合同的效力所作的认定并无不当，本院予以确认。系争合同关于将尾款20万元作为被上诉人迁出户口的保证金，待户口迁出后上诉人再行支付的约定合法有效，双方均应按约履行。现被上诉人业已履行迁出户口的义务，上诉人支付相应的尾款的条件已经成就，故其未予支付的行为已经构成违约。上诉人所主张的拒付事由均不能构成合法抗辩，本院难以采纳。据此，一审法院对于该20万元房款及逾期付款赔偿金所作的处理并无不当，本院予以维持。二、关于阳光房溢价赔偿的问题。一则，正如一审法院所述，该阳光房外观上明显有别于建筑本身，同小区部分房屋虽也有类似搭建，但不是所有房屋均有搭建，已有搭建的外观、形状亦各有不同，一般房屋买受人均可以根据上述情况作出阳光房不属于原有合法建筑一部分的判断。即便被上诉人在磋商过程中没有对阳光房作出特别说明，也不会导致上诉人有错误的认知。二则，该阳光房在双方签订合同的整个过程中均实际存在，且系争房屋属于价值较高的联列别墅，本院有理由相信上诉人在购买系争房屋时已对房屋产权证书载明的建筑面积、房屋结构以及房屋是否存在违建等情况进行了充分了解，其对搭建的阳光房可能存在的风险应当是有预期的。况且，本案上诉人亦未提供证据证明其实际发生了损失。由此，一审法院对于上诉人诉请主张的阳光房溢价损失未予支持，并无不当，本院予以认同。三、关于上诉人主张的墙体开裂渗水维修费用问题。本院认为，正如一审法院所述，本案是二手房交易，标的物系已经使用了一定年限的房屋，买受人对房屋的瑕疵状况应有理性的判断。同时，本院也有理由相信上诉人在多次看房的情况下，是在对房屋的质量瑕疵情况进行审慎考虑后才作出购买系争房屋的决定。本案中，根据一审法院现场勘验情况以及庭审情况可知，上诉人对于墙体存在开裂至少在交房时业已知晓，但是上诉人仍然接收了房屋，且在一审起诉前上诉人也从未就房屋质量问题提出过异议。现上诉人以系争房屋开裂渗水严重为由要求被上诉人赔偿维修费用10万元，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。综上所述，上诉人沈文静、周楚沁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,037元，由上诉人沈文静、周楚沁负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二〇年七月二十九日书记员 张功楷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；