湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初6609号原告：符立波，1990年8月26日出生，土家族，住湖南省泸溪县。委托诉讼代理人：符富田，1966年3月3日出生，苗族，住湖南省泸溪县，系原告符立波父亲。被告：湖南华悦星城置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道望新路148号。法定代表人：郭毅，该公司经理。委托诉讼代理人：王嫱，湖南越一律师事务所律师。原告符立波诉被告湖南华悦星城置业有限公司（以下简称华悦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告符立波的委托诉讼代理人符富田、被告华悦公司的委托诉讼代理人王嫱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告符立波向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期交房违约金16988元；2、判决被告赔偿原告物业管理费1206元；3、判决被告赔偿原告交通费960元、食宿费1500元；4、判决被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告于2018年6月14日与被告签订了长沙市商品房买卖合同（编号ＸＸ1800152004），购买被告开发的位于岳麓区，Ａ栋2004号房，建筑面积90.06平方米，总价款83.2748万元。按照合同约定，原告交齐了所有房款、契税和房屋维修金以及所有权证代办费，被告本该于2019年6月30日前，将符合国家和地方人民政府法律法规之规定的商品房屋交付给原告的商品房交付给原告。但截止到2020年1月20日为止，被告仍未将符合法定交付条件（三书一证一表）的商品房交付给原告。被告于2019年6月30日将正在施工的工地通知业主前往收房，迫使我们业主方艰辛地维权，得到了政府相关部门和质检部门的认可，确认是没有经过竣工验收的违法行为，有效阻止了这一违法行动，为此被告不顾原告的切身利益，在政府面前答应（2019年8月30日，11月30日，2020年1月20日）的多个时间段都未能如期达到交房条件，致使原告利益严重受损。根据原被告双方签订的《商品房屋买卖合向》第十条、第十一条之规定，被告按照合同承担逾期交房的违约赔偿，1、总房屋价款83.2748万元的万分之一乘以逾期204天数，即16988元；2、由于逾期而产生的物业管理费，90.06平方米乘以2元（平方米）／月乘以6.7月，即1206.8元；3、本案所需的诉讼费及其他费用。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，特向法院提起诉讼，望法院依法支持原告的诉讼请求，维护我们业主的合法权益不受损害。被告华悦公司辩称：一、美麓阳光项目延期交房产生的原因及竣工验收完成时间。美麓阳光项目由案外人湖南省新明园林建设集团有限公司（以下简称“新明公司”）总包施工。项目于2017年6月开工，2018年11月8日因质量问题新明公司停工。在市政府和岳麓区政府、岳麓区政法委等各级领导的大力支持下，该项目于2019年11月26日经湖南湘江新区建设工程质量安全监督站组织进行了联合竣工验收。该项目于2019年6月30日前已实际达到竣工验收条件及交房标准和要求。但由于案外人新明公司拒不配合验收，导致原告认为该项目尚未达到交房条件，拒不收房。二、《商品房买卖合同》约定的交房条件并非办理竣工验收备案。根据被告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》约定，只要商品房达到交房条件即可予以交付，而非原告认为需要进行竣工验收备案，且法律并未规定在完成竣工验收备案表前房屋不能交付，故并不能因未取得竣工验收备案表即否认房未达到验收标准不能进行交房。涉案项目实际已于2019年6月30日前达到了竣工验收条件，并具备交房标准和要求，亦早已通知原告尽快收房，原告的拒不收房导致的损失应当由其自身承担。由于原告迟迟不与收房，被告为降低其损失，还承诺免除其29个月的物业费，该部分物业费均由被告支付给物业公司。三、退一步讲，即时法院经审理认为被告存在违约的可能，但由于未对被告造成实际损失，原告请求的逾期交房违约赔偿金过高，法院应当结合本案实际情况进行调整。四、被告无需承担原告已缴纳的物业管理费。涉案小区已于2019年6月30日前实际完工，并达到了竣工验收标准及交房条件，因原告拒不收房导致迟延收房，该部分损失非由被告承担，被告增加的诉讼请求为交通费和食宿费共计2,460元，其应当提供相应的发票。根据法律规定“谁主张谁举证”原则，该证据应当由被告予以提供，否则应当承担举证不能的不利后果。经审理查明：2018年6月14日，原告符立波作为买受人、与出卖人被告华悦公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ1800152004），购买了被告开发的位于长沙市岳麓区房屋，房屋建筑面积90.06平方米。合同第五条约定购房总金额为832748元。合同第十条约定：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的；2、行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等出卖人不能控制的原因；3、合同签订后为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进展的；4、买受人未能按时付款（含应支付给出卖人的违约金及应交清的其他相关款项和费用），或未按时办理入伙手续的；5、非因出卖人原因致使买受人按揭贷款手续不能完成，按揭款项尚未到达出卖人指定账户的。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起十五日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过六十日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第二十条约定物业收费标准暂定2.0元＊平方米／月。附件四《合同补充协议》第九条其他约定：……5、《商品房买卖合同》中约定的书面通知，其送达方式包括邮寄送达、直接送达或在媒体公告送达。合同签订后，原告向被告支付了购房首付款532748元，剩余300000元采用银行贷款方式支付。被告于2019年6月28日在《长沙晚报》上公告《交房公告》：“美麓阳光新寓项目将于2019年6月30日开始交付，请业主携带购房合同和业主身份证等资料前往营销部（Ａ栋首层）办理交付手续。集中交付周期为15天。”因为疫情原因，被告于2020年3月24日实际收房，并支付了2019年7月1日至2020年6月30日的物业管理费2161元。另查明：因被告与施工单位之间有合同纠纷，施工单位拒不配合项目竣工验收工作。2019年11月21日，美麓阳光小区B栋工程经湖南湘江新区建设工程质量安全监督站组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘探单位竣工验收合格。2020年1月19日，美麓阳光小区B栋工程竣工验收备案。上述事实有当事人的当庭陈述及《长沙市商品房买卖合同》、《长沙市岳麓区人民政府关于办理美麓阳光项目竣工验收等相关手续的请示》、《建设工程质量监督报告》、《工程竣工验收备案表》、《长沙晚报》、收款收据等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告应于2019年6月30日前将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付原告，而涉案房屋于2019年11月21日才经湖南湘江新区建设工程质量安全监督站组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘探单位竣工验收合格，原告存在逾期交房的违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未在合同约定的时间内交付符合本合同约定的房屋，存在违约行为，应当承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。因本案所涉房屋于2019年11月21日才达到合同约定的交房条件，故本院认定被告逾期交房的时间为2019年7月1日至2019年11月21日止。根据合同第十一条按日万分之一支付违约金的约定，本院确定被告需支付给原告的违约金为11,991.57元（832748×0.1‰×144天）。故对原告请求判决被告支付原告逾期交房违约金16,988元的诉讼请求，本院予以部分支持，对此项诉请的超出部分，本院不予支持。根据《物业服务收费管理办法》第十六条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”之规定，逾期交房期间的物业管理费应由被告承担，根据合同约定的物业费的收费标准，原告代付的2019年7月1日至2019年11月21日的物业管理费为846.56元，述物业费系因被告违约所造成的损失，故对原告请求判决被告赔偿原告物业管理费1,206元的诉讼请求本院予以部分支持，依法确认被告需赔偿原告垫付的物业费846.56元。原告诉请被告赔偿因起诉及参加庭审等而产生的交通费960元和食宿费1,500元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告湖南华悦星城置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告符立波违约金11,991.57元。二、限被告湖南华悦星城置业有限公司在本判决生效之日起十日内向赔偿原告符立波垫付的物业管理费846.56元。三、驳回原告符立波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取127元，由被告湖南华悦星城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒志明二〇二〇年七月二十四日法官助理邓家欣书记员陈文凤附：适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。