江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终2622号上诉人（原审被告）:阮园，女，1975年6月6日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。被上诉人（原审原告）：深圳市莲花物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区莲花二村莲花楼三楼。法定代表人：俞永铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙炜煜，该公司员工。委托诉讼代理人：王洪兵，该公司员工。上诉人阮园因与被上诉人深圳市莲花物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2020）苏0211民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。阮园的上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回物业公司的诉讼请求。事实和理由：1.公摊水电费及电梯运行维护费应按实际费用收取，其作为小区业主，有权利知晓公共能耗的实际发生额以及具体的单价、数量。其对物业公司在小区公式栏内的公式表示疑问，因为只有一个金额，没有具体的代收费清单。2.其房屋存在漏水问题一直没有解决，其向物业公司反映多次，但物业公司并未进行有效处理。3.物业公司的服务未达到合同约定的六星级标准。物业公司答辩称，请求驳回上诉，维持原判。物业公司向一审法院起诉请求：1.阮园支付2017年7月至2019年5月物业服务费：126.2㎡×1.95元/㎡/月=246.1元×23月=5660.3元，滞纳金：1018.8元，合计6679.1元；2.阮园支付2017年7月至2019年5月的公摊水电费：0.265元/月/㎡×126.2㎡=33.4元×23月=768.2元；3.阮园支付2017年7月至2019年5月的电梯运行维护费：0.348元/月/㎡×126.2㎡=43.9元×23月=1009.7元。一审法院认定事实：2014年8月22日，无锡市物价局作出锡价服备字[2014]53号备案回复表，明确无锡市滨湖区苏宁悦园住宅按六级物业服务标准，经合同约定后，按建筑面积每月每平方米2.10元收取物业公共服务费；非住宅物业公共服务收费按投标书标明的标准；特约服务收费标准等由物业服务企业与业主或委托者协商确定。电梯运行维护费、公共能耗费等按实收取、合理分摊、单独建账、定期公布。停车收费按规定标准收取。收费实行明码公示。阮园系无锡市滨湖区苏宁悦园的业主，居住的房屋为苏宁悦园C区8号2601室，系向开发商无锡苏宁置业有限公司（以下简称苏宁置业）购买的精装房屋，房屋建筑面积为126.2平方米。2014年3月28日，业主阮园与物业公司签订前期物业服务合同，约定：物业服务费用按业主拥有物业的建筑面积计算，每月每平方米1.95元；公共能耗分摊费（公共水电费0.265元/月/平方米、电梯运行费0.348元/月/平方米）由业主按建筑面积分摊；按月交纳，业主应在每月第5日履行交纳义务；业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，按应交数额的每日万分之五的标准向物业公司支付违约金。双方还约定了其他事项。阮园未交纳自2017年7月至2019年5月的物业服务费5660.3元（126.2平方米×1.95元/平方米/月＝246.1元/月×23月＝5660.3元）。由于双方约定在每月5日交纳物业服务费，阮园未交，故阮园还需交纳按欠费金额的万分之五/天的违约金（滞纳金），计算至2019年5月5日的违约金（滞纳金）为1018.8元。另外，阮园尚欠2017年7月至2019年5月的公摊水电费768.2元（0.265元/平方米/月×126.2平方米＝33.4元/月×23月）和2017年7月至2019年5月的电梯运行维护费1009.7元（0.348元/平方米/月×126.2平方米＝43.9元/月×23月）。物业公司多次向阮园催讨物业费，阮园一直未交纳，物业公司遂提起诉讼。阮园对上述金额予以认可，但是其认为其房屋存在漏水问题，个人无法解决，其向物业公司多次提出维修需求，物业上门查看，组织集体打胶，但是没有效果；其家里漏雨，去物业登记反馈的问题得不到解决，物业没有尽到其应尽的责任义务，物业也没有积极应对的态度。物业公司陈述，阮园家里确实存在漏水的情况，苏宁悦园C区8号2601室房屋的东阳台在出售时候是开放型阳台，后期是业主自行封闭的，物业上门查看，组织过打胶，也多次向开发商发函反馈业主漏水的情况。上述事实，有无锡市物价局作出锡价服备字[2014]53号备案回复表、前期物业服务合同、苏宁悦城8单元2601室物业服务费欠费详情表、商品房买卖合同、费用缴纳告知书、入住验房表、装修申报登记表、工作联系函、照片及当事人的陈述等在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。阮园与物业公司签订的前期物业服务合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。阮园系苏宁悦园的业主，物业公司已提供了物业服务，阮园应当按约交纳物业服务费用。阮园辩称其房屋漏水，物业公司未尽到职责帮助其修理。法院认为根据双方签订的物业服务合同，物业公司提供的是物业服务职能，阮园系向开发商苏宁置业购买的苏宁悦园住房，现房屋出现漏水的问题，应寻求苏宁置业予以解决。本案中，物业公司对阮园提出的漏水问题进行上门查看，组织打胶，多次向苏宁置业发函反馈阮园所购房屋出现的漏水问题，要求安排人员维修，物业公司已尽到其服务管理职责，阮园不能因房屋的漏水问题拒交物业费。但物业公司应当多督促苏宁置业对阮园反馈的问题及时解决。阮园对结欠物业公司物业服务费5660.3元，违约金（滞纳金）为1018.8元、公摊水电费768.2元、电梯运行维护费1009.7元的金额不持异议，法院予以确认。故物业公司要求阮园按照约定立即支付拖欠的2017年7月起至2019年5月止的物业服务费、滞纳金、公摊水电费、电梯运行维护费的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，国务院《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款之规定，判决：一、阮园于判决发生法律效力后立即支付物业公司自2017年7月至2019年5月止的物业服务费5660.3元及逾期付款的滞纳金1018.8元（计算至2019年5月5日，按每日万分之五计算）；二、阮园于判决发生法律效力后立即支付物业公司自2017年7月起至2019年5月止的公摊水电费768.2元；三、阮园于判决发生法律效力后立即支付物业公司自2017年7月起至2019年5月止的电梯运行维护费1009.7元。案件受理费减半收取25元，由阮园负担。本院对一审查明的事实依法予以确认。二审中，阮园向本院提供如下证据：1.于文浩跟物业公司签订的前期物业服务合同，合同中载明物业服务是按照七级标准提供，于文浩和其系同一小区，其认为物业公司提供的物业服务应该是七星级标准。2.照片及视频若干，证明物业服务存在如下问题：按照六星级标准，楼梯通道和扶手要每天擦拭，地面每周湿拖一次，大理石打蜡一次，外立面除尘一次等，但保洁人员完全做不到；下雨后地面是湿的，公共区域摆放杂物，信报箱无人擦拭，电梯等地方生锈，北门安全无保障，北门入口处的公共卫生间卫生状况差，停车场是否消杀不清楚，车库很多地方生锈，警示牌掉落，电线裸露，泵房保养不达标，设备电箱大门敞开，公共天台没有清洁过，垃圾清理不及时，车棚顶和旁边的小路卫生不好，门禁安保不严格，消防设施超过检修期。故物业公司提供的服务并未达到六星级标准。3.案涉房屋漏水的照片以及录音资料，当时报修很多天物业公司不予理睬，证明物业公司没有尽到该尽的责任，有问题从不答复，反馈不及时，物业服务达不到六星标准。物业公司的质证意见为：对证据1，当时去物价局备案的物业费收费标准有两个：2.1元和1.95元，2.1元是七星级标准，1.95元是六星级标准，案涉小区确实存在两种合同版本，但最后都是按照1.95元的标准收取物业费。对证据2，照片及视频并不能证明其服务未达到六星级标准。对证据3，案涉房屋漏水属于开发商保修范围，其接到阮园的保修后，及时跟开发商联系，也向阮园出具了回复函件。本院认为：阮园与物业公司签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为有效。双方均应按约履行各自的义务。阮园作为业主未向物业公司交纳2017年7月至2019年5月的物业费5660.3元，对此应承担给付之责。业主拒付物业费需有正当理由，该“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵等情形。本案中，首先，虽阮园提供了照片及视频预证明物业公司提供的服务未达到合同约定的服务标准，但物业服务具有时间持续性和无法计量性等特点，因此仅凭阮园提供的特定时间的照片及视频不足以证明物业公司提供的物业服务存在问题。即使存在阮园所称的那些问题，也仅仅是在服务的某些环节、个别区域服务不到位，并不能证明物业公司不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵。其次，阮园提出的漏水问题系房屋质量问题所导致，其应向开发商苏宁置业主张相关权利。物业公司对阮园提出的漏水问题，已经进行上门查看，组织打胶，并多次向开发商苏宁置业发函反馈问题，要求安排人员维修，故物业公司已经尽到其服务管理义务，阮园以房屋漏水为由拒交物业费，于法无据。综上，阮园拒付物业费，缺乏法律依据，其应当按照物业服务合同约定的物业费标准向物业公司支付物业费。因阮园拒付物业费构成违约，故物业公司有权按照物业服务合同的约定要求阮园支付逾期付款滞纳金。关于公摊水电费及电梯运行维护费，一审中，阮园对物业公司主张的公摊水电费及电梯维护费的金额予以认可，故对阮园对公摊水电费及电梯维护费金额不予认可的上诉意见，本院不予采纳。综上，阮园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人阮园负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年七月三十一日书记员 宋勇梁