四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初4160号 原告：王立中，男，1987年11月18日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：石绪，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍毅超，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 被告：蔡兴玲，女，1978年5月17日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：蒲军，四川伊丽达律师事务所律师。 原告王立中与被告蔡兴玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王立中的委托诉讼代理人石绪、伍毅超，被告蔡兴玲的委托诉讼代理人蒲军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王立中向本院提出诉讼请求：1.判令被告蔡兴玲向原告王立中支付逾期过户违约金459155元（以7010000元为基数，按照每日万分之五的标准，自2019年11月16日起计算至2020年3月26日止）；2.本案诉讼费、保全费由被告蔡兴玲承担。事实与理由：原告王立中与被告蔡兴玲于2019年10月11日签订《成都市存量房买卖合同》（下称合同），合同约定王立中购买蔡兴玲名下位于成都市高新区的房屋（下称房屋），合同总价7010000元。合同第八条第3款约定“甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金”。王立中与蔡兴玲约定于2019年11月15日办理房屋的过户登记手续，但因蔡兴玲与第三人纠纷导致房屋被查封，无法办理过户。为解决过户障碍，王立中聘请北京万商天勤（成都）律师事务所为其提供法律服务，协调解决过户障碍。经多方协调，最终房屋于2020年3月26日过户至王立中名下。王立中认为蔡兴玲因自身原因导致逾期办理过户，违反了合同的约定，应当按照约定支付违约金，故诉至法院，望判决如请。 被告蔡兴玲辩称，一、原被告双方约定的办理产权过户的最后时限是2020年4月18日，而非原告主张的2019年11月15日。1.2019年10月11日双方签署的链家版本《存量房屋买卖合同》中，其并没有约定明确的办理过户时间以及时限，仅约定了办理过户的程序，这是不争的事实；2.2019年10月18日房管局备案版本的《存量房屋买卖合同》，其双方签署时间在后，且该协议中前言部分还以黑体方式提醒了签约各方应认真阅读条文内容，并明确提示本合同中关于交易过户办理的最后期限。该协议末尾本案原被告共同签名捺印，是对协议内容的确定和确认，双方均应遵守协议中“2020年4月18日前办理过户登记”的约定，2019年10月11日链家版本合同中没有明确约定办理过户的时限，而该合同中对过户时限的约定即是对之前链家版本合同中关于房屋过户登记的有效补充约定，对双方均有约束；3.2020年3月11日三方签署的《协议》中仅是对2019年11月15日原被告曾共同去办理过户登记，发现房屋被查封的事实的陈述，而非是本案原被告对过户最后时限的约定。 2019年11月15日原被告准备去办理过户是合同履行过程中的一个时间节点，但11月15日并不是合同双方约定的办理过户的最后时限。任何一个房屋买卖合同签署后，善意的合同双方内心均期望合同签署后以最快的时间各自履行完义务，但现实中往往因各种原因时间或适当的拖延，但双方都会对这个履行义务约定一个最后期限，在此最后期限之前履行都符合双方的合意，都能接受，但能更早的履行完义务当然更好。因此本案中，双方在2019年11月15日去办理过户交易手续，如果15号能全部办妥，当然双方都皆大欢喜，如果办不妥，双方均会在最后期限之前努力排除障碍，力争在最后期限之前办妥，毕竟双方并没有“双方的此次交易必须在2019年11月15日完成交易登记手续，否则视为违约”的约定。上述证据及事实均不能证实本案原被告有在2019年11月15日务必办完交易手续的约定及事实。故本案原告的违约金诉求缺乏事实依据及法律依据，因为被告蔡兴玲根本没有违约。 二、本案中交易手续出现障碍后，被告蔡兴玲为排除障碍，已是积极的协助配合，穷尽了各种手段，以至于不惜承担巨额的过桥资金来排除查封障碍，促进交易顺利完成，其不具有违约的主观故意及恶性。1.链家版本合同中明确约定房屋交付是要在房款全部付清后3日内进行，而事实上蔡兴玲在得知房屋被查封过户受阻的情况下，为确保买受人的权益不再受损，蔡兴玲在房款仅收到340万元（还不到总房款的50%）的情况下，主动提前腾退并向原告交付了房屋，而自己却承担高额租金在临近小区租房居住，避免了原告买房后出现长期无法收房而可能产生损失。但请法庭注意，本案房屋产权证已在2020年3月26日办理完毕，原告早已居住并领取产权证，但遗憾的是至今，原告尚未收到购房尾款100万元，原告的行为不仅仅是违约还事实上给被告蔡兴玲造成了资金损失；2.在人民法院已对原告提出的保全异议予以支持的情况下，为促使查封申请人尽早解除查封，蔡兴玲不顾查封申请人的超额无理要求，自愿提供超出涉诉争议2倍以上的资金及资产用于置换交易房产，且还自愿承担高额的过桥资金费用，其内心是积极的进行各种补救措施和行为，以力促与原告的交易顺利进行，蔡兴玲所承担或者遭受的损失是客观的且还巨大，蔡兴玲的如此行为符合合同法中关于合同履行受阻，合同当事人应积极的采取各种补救措施善意的履行自己的义务的原则和精神，该行为不仅不具有违法性以及社会危害性，反而是应当受到人民法院的肯定和支持。 三、本案原告的违约金诉求及主张若得到人民法院的支持，将是对合同法诚实信用原则的践踏。1.本案中客观存在的交易办证时间长约4个月，这是事实，暂不考虑被告是否违约，但就其在四个月的办证期间内，并没有因迟办证或者说晚办证而给原告造成了任何事实上的损失，且在整个房屋买卖交易过程中，即使存在解封不能，不能办理过户的期限，原告已付款的资金是不会受到任何损害的，因为在法院查封之前，该房已事实上办理了抵押登记于原告王立中名下；2.为保障王立中的权益，蔡兴玲的提前交付房屋自己租房居住的行为，不惜承担高额利息借贷过桥资金用于解封，以至于至今都未收到尾款等，事实上是给蔡兴玲造成了巨大的损失，且蔡兴玲为促使交易顺利进行，自愿承担了上述损失。 鉴于此，蔡兴玲在合同履行受阻后的所作所为所体现出的履行合同的善意与诚信，与王立中在本案中事实上不具有任何损失的情况下，还曲解合同约定，主张巨额的违约金相比较，相信蔡兴玲的行为应受到人民法院的支持与肯定，而不予支持王立中的请求，毕竟蔡兴玲的所作所为更符合《民法总则》以及《合同法》的立法精神，所体现出的诚信、善意履行合同的行为更应得到社会的认可。 本院经审理查明：原被告双方于2019年10月11日签订了《成都市存量房屋买卖合同》约定：1.房屋建筑面积186.24平方米，总价款7010000元；2.卖方承诺在签署本合同时该房屋无产权纠纷、未被限制转让，且无他人对该房屋享有优先购买权，因卖方原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，由卖方承担违约责任；3.目前该房屋已设定抵押，卖方应在2019年10月31日之前到其原借款方办理预约还款手续，并于预约还款后7个工作日内将足额钱款存入还款账户，同时按照原借款方规定办理注销抵押登记等相关手续并承担相关费用；4.收齐本合同成交价款（物业交割费除外）3日内，卖方将房屋交付给买方；5.甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款；6.房屋被查封或限制转让导致乙方无法取得房屋所有权的，构成根本违约，守约方有权单方面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。 2019年10月18日，原被告双方签订的房管局备案版本的《存量房屋买卖合同》约定：1.房屋建筑面积186.24平方米，总价款3340000元；2.甲乙双方约定于2020年4月18日前申请办理房屋转让交易手续，逾期未申请办理房屋交易转让手续，双方约定本合同自动解除。 原被告双方于2019年11月15日约定去办理过户手续，然而却发现案涉房屋因被告与江万财之间的民事纠纷于2019年11月14日被阆中市人民法院查封。原告王立中作为案外人对房屋被查封向阆中市人民法院提出异议，阆中市人民法院于2019年12月19日作出（2019）川1381执异111号执行裁定书，支持了王立中的异议请求，中止对该房的执行。 2019年12月8日，原被告双方签订了补充协议，约定甲方自愿于2019年12月25日前交房，并配合完成物业交割。2019年12月26日，被告将房屋交付给原告。 2020年1月14日，原告委托律师协调解除查封，原告向律师支付代理费273300元。 2020年3月11日，原被告与江万财达成《协议书》，约定被告提供其父母房屋替代案涉房屋作为担保物，另通过“过桥借款”的方式筹措现金70万元存入江万财账户，连同监管资金账户204万元供江万财查封冻结，以使江万财解除对案涉房屋的查封。《协议书》签订后，江万财向法院提出变更保全申请。阆中市人民法院于2020年3月12日作出（2019）川1381民初5838号之一民事裁定书，对江万财的变更保全申请予以准许，对被申请人蔡兴玲的存款以200万为额度予以冻结，对蔡天顺、任素清位于阆中市予以查封，解除法院对案涉房屋的查封。 2020年3月26日，原被告双方完成案涉房屋过户。 2020年4月7日，原告向本院申请诉前财产保全。本院于2020年4月8日作出（2020）川0193财保25号民事裁定书，对被告蔡兴玲财产在470000元范围内予以保全。保全申请费2870元。 被告至今共收到购房款601万元，还有100万余款未收到。原告在庭审中称因对被告财产进行保全使被告账户处于异常状态，导致银行监管账户无法将该100万余款打入被告账户。 以上事实，有链家版《成都市存量房屋买卖合同》、房管局网签备案版《成都市存量房屋买卖合同》、(2019)川1381民初5838号民事裁定书、(2019)年12月19日作出2019川1381执异111号执行裁定书、（2019）川1381民初5838号之一民事裁定书、（2020）川0193财保25号民事裁定书、《协议书》《委托代理合同》、物业交割单、发票、当事人当庭陈述等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，原被告双方于2019年10月11日签订的链家版《成都市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示的结果，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。原被告双方于2019年10月18日签订的房管局备案版本的《存量房屋买卖合同》约定的购房款明显与实际交易价格不符，该份合同系原被告双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十六条的规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。故本院对原被告双方于2019年10月18日签订的房管局备案版本的《存量房屋买卖合同》的合同效力，不予认可。根据2019年10月11日签订的链家版《成都市存量房屋买卖合同》的约定：“卖方承诺在签署本合同时该房屋无产权纠纷、未被限制转让，且无他人对该房屋享有优先购买权，因卖方原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，由卖方承担违约责任。”案涉房屋买卖过程中，被告因与第三人江万财之间的民事纠纷导致房屋被查封无法正常办理过户，原告应当对房屋被查封期间无法正常办理过户手续承担违约责任。房屋被查封的时间为2019年11月14日，解除查封的时间为2020年3月12日，在这段时间内，房屋客观上无法正常办理过户手续。故本院确定被告应当承担违约责任的时间为2019年11月14日至2020年3月12日。 关于《成都市存量房屋买卖合同》约定按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金是否过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案双方签订合同时间为2019年10月11日，合同约定的交房时间为收齐本合同成交价款（物业交割费除外）3日内。原被告双方约定于2019年11月15日去办理过户手续时，发现案涉房屋已于2019年11月14日被法院查封，导致案涉房屋无法办理过户手续。为减少原告损失，被告于2019年12月26日提前将房屋交付给原告实际占有使用。本院综合合同的履行情况、违约方的过错程度、守约方的损失情况，根据公平原则和诚实信用原则，将被告逾期办理过户手续的违约金标准调整为合同成交价款的日万分之二，被告应当支付的逾期办证违约金金额共计168240元。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 被告蔡兴玲于本判决生效后十日内向原告王立中支付逾期办理房屋过户手续的违约金168240元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为4094元，由原告王立中负担1094元，被告蔡兴玲负担3000元；保全费2870元，由原告王立中负担1070元，被告蔡兴玲负担1800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇二〇年七月十日 法官助理 谢明言 书 记 员 陈春梅