广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初9380号原告：广州市某物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区。法定代表人：梁某，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘某、黎某，均系该公司员工。被告：石某，男，1961年5月30日出生，汉族，住广州市番禺区,原告广州市某物业管理有限公司诉被告石某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月17日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州市某物业管理有限公司（以下简称某公司）的委托诉讼代理人刘某到庭参加了诉讼，被告石某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付从2014年1月1日起至2018年4月30日止所拖欠的物业管理服务费人民币6562.4元，及从2014年1月11日起，除应缴物业管理费外每日按应缴款的1‰交滞纳金计至欠款实际清偿之日止（暂计至起诉之日以不超本金为限为人民币6562.4元），暂总计为人民币13124.8元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告是广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区15幢之三301房业主，该小区自2005年8月29日至2018年4月30日期间的物业管理服务一直由广州市洛城物业管理有限公司（以下简称洛城公司）提供，但被告自2014年1月1日起至2018年4月30日期间一直未向该公司缴纳物业管理服务费，经该公司多次催缴未果。原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，原告与洛城公司于2018年6月26日签订了一份《债权债务抵偿协议》，按该协议约定，原告有权向被告追讨上述欠费及主张相关权利。因此，为维护原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定，特向法院提起诉讼。被告石某未到庭答辩,亦未在举证期内举证。原告围绕诉讼请求依法提交了：1.《物业管理合同》（A区）原件一份，证明洛城公司向被告居住小区提供物业管理服务的依据，及双方的权利、义务关系，收费标准等其他必要记载事项；2.《洛涛居南区物业服务项目交接清单》、《洛涛居南区交接物品清单》，证明洛城公司向涉案小区的新物业管理公司及小区业主委员会合法交接以及移交相关资料并退场的事项；3.《证明》原件一份，证明洛城公司向被告小区提供物业管理服务的事实及起止时间；4.《商品房买卖合同补充协议》一份，证明被告是涉案小区物业产权人及使用的事实，及证明被告的身份情况；5.业主欠费明细单打印件一份，证明被告自2014年1月1日至2018年4月30日期间未缴纳物业管理费及欠缴金额的明细情况；6.《债权债务抵偿协议》原件一份，证明原告向被告追讨欠费的依据和合法性；7.债权转让公告原件一份，证明洛城公司在媒体（广州日报）公告债权转让的相关信息，及原告向被告主张权利的合法性；8律师函（2016年、2017年、2018年），证明洛城公司已向被告履行告知义务，被告签收并知悉的事实；9.债权转让及催缴费通知书（2018年）（及挂号信函收据）原件，证明洛城公司已向被告履行了告知义务并曾向被告催缴物业管理费的事实，被告实际签收并已知悉的事实；10.律师函（2017年）（及国内挂号信函收据），证明洛城公司已向被告履行了告知义务并曾向被告催缴物业管理费的事实，被告实际签收并已知悉的事实被告经本院合法传唤无正当理由拒不应诉，视为其放弃对原告提供证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利，在无相反证据的情况下，本院对原告提供的上述证据予以确认并在卷佐证。本院综合分析原告提供的证据和庭审的陈述，认定以下事实：洛城公司是具有从事物业管理资质的企业法人。广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区15幢之三301的房屋登记在被告石某名下，该房屋为住宅，建筑面积105.2平方米。2005年8月29日，案外人洛城公司与广州市番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司签订《物业管理合同》，约定洛城公司为广州市番禺区洛浦街洛溪新城洛涛居南区（以下简称涉案小区）等区域提供物业管理服务。委托管理期限自2005年8月29日起至业主委员会成立并依法选聘物业公司之日止。住宅管理服务费为1.2元/月·平方米。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之一交纳滞纳金。合同中未约定物业管理费的具体交纳时间。广州市番禺区洛浦街洛涛南社区居民委员会于2018年6月22日出具一份证明，证实洛城公司自2005年9月1日至2018年4月30日期间为涉案小区提供物业管理服务。2018年6月26日，洛城公司与原告签订一份《债权债务抵偿协议》，约定将洛城公司自2005年9月1日至2018年4月30日期间为涉案小区提供物业服务后未收取物业管理费债权转让给原告行使。2018年6月29日，洛城公司通过广州日报对上述债权转让事宜进行公告。洛城公司分别于2016年、2017年、2018年向被告寄送《律师函》通知其缴纳相应的物业服务费。2018年11月14日，洛城公司向被告寄送《债权转让及催缴费通知书》。本院认为，案外人洛城公司与广州市番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司签订《物业管理合同》为前期物业服务合同，对被告具有法律约束力。被告接受了洛城公司提供的物业服务，有义务支付相应的物业服务费用。合同中未约定物业管理费的缴纳时间，视为每月底缴纳当月物业管理费。涉案房屋建筑面积为105.20平方米，某公司起诉时以105.17平方米计算建筑面积，是其对民事权利的自由处分，本院予以确认，故涉案房屋每月应交纳物业费为126.2元（1.2元/月/平方米×105.17平方米），自2014年1月1日起至2018年4月30日，共计52个月，共计应交纳物业费6562.4元（126.2元/月×52个月）。关于滞纳金部分，《物业管理合同》未约定交纳物业管理费的具体时间，视为被告应在每月月末交纳当月的物业管理费，应从次月1日开始计算上月物业管理费的滞纳金。但上述滞纳金是规定在前期物业合同中，明显过于加重了被告负担，且原告未提交证据证实其因被告逾期缴纳物业管理费导致的具体损失，本院酌定应自欠费次月1日起，按中国人民银行同期贷款利率，以每月应缴物业管理费126.2元为基数计算滞纳金，每月物业管理费的滞纳金分别计算，均计算至本判决确定的给付之日。原告某公司与洛城公司签订债权债务抵偿协议，原告对债权转让内容通过广州日报进行公告，同时洛城公司已向被告寄送《债权转让及催缴费通知书》，某公司因此取得相应的追讨物业管理费的权利，被告负有向原告支付拖欠物业管理费的义务。原告的上述追讨权利系由案外人广州市洛城物业管理有限公司转让债权而来，其请求超出原债权人可主张权利内容的部分，本院依法不予支持。被告石某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告石某在本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市某物业管理有限公司支付2014年1月1日起至2018年4月30日期间的物业管理服务费6562.4元及滞纳金（滞纳金以每月应缴纳的物业管理费126.2元为基数，从次月1日按中国人民银行同期贷款利率计算，每月物业管理费的滞纳金分别计算，均计算至本判决确定的给付之日）；二、驳回原告广州市某物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费64元，由被告石某负担。本判决为终审判决。审判员  崔淑冰二〇二〇年七月二十日书记员  张 荣