云南省易门县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0425民初639号 原告：李永德，男，汉族，1966年10月13日生，住云南省玉溪市易门县。 委托诉讼代理人（特别授权）：李玉文，云南诚丰律师事务所律师。执业证号：15304200710226786。 被告：朱江，男，汉族，1961年8月13日生，住云南省玉溪市易门县。 委托诉讼代理人（特别授权）：李恩顺，易门县龙泉街道法律服务所法律工作者。执业证号：325770011202714。 委托诉讼代理人（特别授权）：朱立志，男，汉族，1988年12月15日生，住云南省玉溪市易门县。系被告朱江之子。 原告李永德诉被告朱江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李玉文、被告委托诉讼代理人李恩顺、朱立志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付拖欠的2019年度的租金66665元；支付拖欠的2020年度的租金157125元；合计223790元。2.要求被告支付违约金182133元（按2019年度租金910665元的20%计算），以上合计：405923元。3.诉讼费由被告负担。事实及理由：2012年6月28日，经原被告双方协商达成共识，被告承租原告坐落于易门县，并于2012年6月28日签订房屋租赁合同，约定租期8年，自2012年11月30日起至2020年11月29日止；租金一至三年每年826000元，从2018年11月30日至2020年11月29日每年递增5%，即2018年度租金867300元，2019年度租金910665元，2020年度租金956198.25元；租金在每年的11月30日前一次性支付；如违约，违约方承担年租金的20%（内容详见该合同）合同签订后，原告按时移交房屋给被告，但被告自2019年起不按时支付租金，2019年租金910665元，己交844000元（含梅家军2019年度租金150068元，2017年3月2日，原告〈以儿子李云超的名义〉将原告出租给被告后被告又以其儿子朱立志的名义出租给梅家军的商铺出售给梅家军，出售前原告及儿子李云超、被告及儿子朱立志、梅家军共同协商达成口头协议，同意将梅家军承租的商铺出售给梅家军，梅家军与被告儿子朱立志签订的租赁合同约定的租金不变，梅家军应付给被告儿子朱立志的租金按合同约定金额抵扣被告应付给原告的租金），尚欠66665元。2020年度租金956198元，已付799072元（含梅家军2020年度租金159072元）尚欠157125元。经原告多次与被告协商催收，被告仍拒绝支付，按房屋租赁合同第四条约定，被告已严重违约，根据该合同第八条约定被告应承担违约责任。为维护原告合法权益，特依法起诉，请法庭查明事实，判如所请。 为了证明自己的主张，原告向本院提交以下证据： 1.原告身份证复印件，用于证明原告的身份信息及诉讼主体资格。2.原告与被告于2012年6月28日签订的《房屋租赁合同》复印件1份，用于证明原告将新建街32号百货大楼一至三层出租给被告，并约定双方权利义务。3.《易百大新天地租赁合同》复印件1份，用于证明被告以其儿子名义将所租赁的一层A13、A14位90平方米商铺转租给梅家军。4.《商铺买卖合同》复印件1份，用于证明原告以其儿子的名义将梅家军承租的商铺出售给梅家军。5.2019年百货大楼收租金明细表（朱立志），用于证明被告欠2019年度租金66,665元。6.2020年百货大楼收租金明细表（朱立志），用于证明被告欠2020年度租金157,125元。 被告提交书面答辩状，提出以下抗辩意见：1.原告主张被告拖欠2019年度租金66,665元的诉讼支付请求不是事实；2.被告欠原告2020年的租金应该是100,928元；3.请求驳回原告支付违约182,133元的诉讼请求。事实及理由：经双方协商2019年、2020年租金李永德同意按每年90万元收取，并由梅家军代交20万元。现在才知道梅家军只代交了2019年租金15万元、2020年租金15.9万元。双方没有对租金尾款进行沟通结算，所以产生误会。并非不交租金，更说不上违约。 庭审中，被告承认与原告之间房屋租赁关系及尚欠原告2019、2020年度房屋租金66665元、157125元（合计223790元）的事实，并表示愿意在15日内付清。被告当庭提交身份证复印件1份、2012年6月28日原、被告签订的《房屋租赁合同》复印件1份、2012年10月19日朱立志与梅家军签订的《易百大新天地租赁合同》复印件1份、中国农业银行62×××64（朱立志）号银行卡交易明细清单复印件1页。 经审查，原、被告双方对《房屋租赁合同》均未提出异议，且双方均提交该《房屋租赁合同》作为各自的证据；结合被告方的当事者——被告朱江的儿子朱立志对原告提供的“2019年、2020年百货大楼收租金明细表（朱立志）”的质证意见及陈述，对原告提供的证据真实性、合法性、关联性应予确认，并据此认定本案事实如下： （一）2012年6月28日，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，约定：被告（乙方）承租原告（甲方）位于易门县房屋设施和场地；租赁期限为8年，自2012年11月30日至2020年11月29日止；2012年11月30日至2017年11月30日租金每年为82.6万元；2018年11月30日至2020年11月29日租金每年递增5%，即2018年为867300元、2019年为910665元、2020年为956198.25元；租金一年一付，即在每年的11月30日前一次性付清下一年租金；若一方违约必须承担年租金20%的违约金，造成对方经济损失时，违约方必须承担对方的经济损失赔偿责任。 （二）《房屋租赁合同》签订后，原告即将约定的房屋交由被告管理、经营，被告亦按约定金额向原告支付前期租金，但2019年度、2020年度租金发生迟延、拖欠。其中，被告于2018年11月21日（约定期限内）给付10万元（2019年度租金），于2019年1月10日至2月4日分七笔共计给付593,932元（2019年度租金）；于2019年8月21日、9月13日（约定期限内）两次共计给付44万元（2020年度租金），于2019年12月11日至2020年1月17日分三笔给付20万元（2020年度租金）。 （三）2017年3月2日，原告之子李云超将被告承租房屋一层的四间商铺出售给梅家军（其中包含梅家军、王晓平向被告之子朱立志转承租的商铺），原、被告与梅家军（口头）约定，原由梅家军承租部分商铺的房租直接由梅家军向原告支付。故梅家军按照2012年10月19日与被告之子朱立志签订的《易百大新天地租赁合同》约定的租金额（约定于每年9月1日前向被告之子朱立志缴纳），分别于2019年2月4日向原告给付（2019年度）租金150,068元，于2020年1月17日向原告给付（2020年度）租金159,072元。 本院认为：（一）《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力；合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告与被告于2012年6月28日签订的《房屋租赁合同》形式及内容均不违反法律、法规的规定，合法有效，双方当事人均应恪守约定，依约全面履行自己的义务。本案原告与被告订立《房屋租赁合同》后，履行了将租赁物交付被告管理、经营的合同义务。而被告应于2018年11月30日前向原告给付2019年度的租金为910,665元，在约定的期限内，被告仅给付了10万元，违约逾期给付74.4万元（含梅家军直接向原告给付的150,068元），至今违约拖欠66,665元；被告应于2019年11月30日前向原告给付2020年度的租金956,198.25元，在约定的期限内，被告给付了44万元，违约逾期给付359,072元（含梅家军直接向原告给付的159,072元），至今违约拖欠159,072.25元。因此，被告在履行租金给付的合同义务过程中，存在未按约定的时限全面履行自己义务的行为，已经构成违约，依法、依约均应承担继续履行租金支付和违约金给付的责任。原告要求被告给付2019年、2020年度应付未付租金223,790元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。 （二）《中华人民共和国合同法》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约金产生的损失赔偿额计算方法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。本案原、被告在《房屋租赁合同》中约定了违约金的计算方法，在原告未提供证据证明因被告的违约行为而给原告造成重大损失的情形之下，原告依据违约金约定以年度租金总额的20%计算并提出的违约金赔偿请求金额，明显超过被告迟延支付和拖欠租金额的利息损失。虽然存在被告逾期支付、至今拖欠部分租金的违约行为，但截止2019年2月4日、2020年1月17日，被告已经支付了（2019年度）92.68%、（2020年度）83.57%的租金，即大部分租金被告已在不长的时间内给付，相对于应付租金总额，被告违约较轻；应由梅家军直接给付的租金额未按期给付，不宜由被告承担全部违约责任；《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的立法目的表明，在租赁合同关系中，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人应当给予承租人合理的期限进行补救。据此，本院结合被告提出的不予支付违约金的抗辩意见，兼顾合同的履行情况、被告的违约程度、拖欠租金的时间以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，确定以2019年、2020年被告拖欠租金总金额223,790元为计算违约金的基数，计算结果为（223,790元×20%）44,758元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 一、由被告朱江于本判决生效之日起十五日内向原告李永德给付房屋租金223,790元、违约金44,758元。 二、驳回原告李永德的其他诉讼请求。 案件受理费7,388元，减半收取3,694元，由被告朱江负担，须于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以自本判决规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请执行。 审判员  陈登禄 二〇二〇年七月七日 书记员  朱 勇