常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0413民初2157号原告：袁华琴,女,1986年10月21日生,汉族，汉族,住常州市金坛区。原告：胡道江，男，1983年6月8日生，汉族，住南京市,现住常州市金坛区。委托代理人：孙秦霞，江苏常金律师事务所律师。委托代理人：江昊，江苏常金律师事务所实习律师。被告：常州市金坛旭润置业有限公司,统一社会信用代码91320413MA1P63FU3J，住所地常州市金坛区华城中路170-15号。法定代表人：项振，该公司董事长。委托代理人：潘雯，江苏海辉律师事务所律师。委托代理人：陈露露，该公司职工。原告袁华琴、胡道江诉被告常州市金坛旭润置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告胡道江及两原告委托代理人孙秦霞、江昊到庭参加诉讼，被告常州市金坛旭润置业有限公司委托代理人潘雯、陈露露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁华琴、胡道江向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房产生的违约金26654.19元（从2019年12月31日起到2020年4月14日，以交房款1269247元为本金每日万分之2进行计算，并以该计算方式要求被告支付至房屋实际交付之日的违约金）；2.判令被告返还原告房款65177.32元（因增值税率调整的税差22869.32元，层高不足3米应退还的3.3%体积差42308元）；3.被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年1月12日两原告与被告签订商品房买卖合同，原告已经交付购房款1269247元。双方合同约定交付房屋时间2019年12月31日，但被告至今未交付房屋，因被告开具发票税率9%，非约定11%，房屋层高2.9米，非约定3米，因被告违约，原告现起诉主张权利。被告常州市金坛旭润置业有限公司辩称，答辩人并未违约延期交付房屋，因执行政策和疫情不可抗力顺延交付房屋。2020年4月14日已经通知原告办理交付手续，当日之后的逾期交房责任，我方不应当承担。原告要求退还税率降低产生的税款、因层高不足的体积差额，没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院庭审组织当事人进行了举证、质证陈述并在卷佐证。通过庭审可以确认如下事实：2018年1月8日两原告交付购房定金5万元给被告，2018年1月12日两原告与被告公司签订商品房买卖合同，双方对有关权利义务进行了约定，合同约定交付房屋时间2019年12月31日。签订合同当日两原告交付购房款339745元，剩余88万元房款两原告申请公积金及商业贷款交付，两原告同意在本案中被告开具购房发票时间2019年12月18日为购房款到账时间，购房款发票金额1269247元，发票税率9%。两原告购买房屋为被告销售的某小区29栋甲单元2704室。2019年12月20日、2020年4月8日、2020年6月19日被告共三次通知两原告接受交付，因房屋不能交付、质量问题等原因双方存在分歧未能交付。两原告于2020年5月27日诉至本院。庭审中，双方关于被告逾期交付房屋是否构成违约产生争议。被告主张逾期交付系执行有关政策和遭遇疫情不可抗力原因，举证提交1.江苏省常州市金坛区启动公共卫生事件一级响应的文件，证明因新冠××疫情，金坛区启动了公共卫生事件实施以及相应防控措施，金坛区是从2020年1月26日发出的相应措施公告；2.省住房城乡建设厅关于进一步加强疫情防控期间，住房、城乡建设领域相关工作的通知，证明江苏省住房城乡建设厅明确应疫情防控导致的建设工期延误属于合同约定中的不可抗力情形，建设单位应将合同约定的工期顺延；3.常州市政府办公室关于应对新冠××疫情保障房地产稳定发展的意见，在文件中证明根据市政府的文件可以不计违约责任的，应该是常州市疫情防控一级响应的天数再加五个工作日，第二条的约定是针对常州市实施疫情防控以及相应措施期间无法现场交付土地和按期缴纳出让金的延期天数是常州市疫情防控相应的天数再加五个工作日；4.关于因空气质量、大气污染防治等政府原因导致我方工期停工的证明文件，多个时段被告被要求停工；5.政府工作人员根据有关文件要求停工的微信聊天记录，被告被要求停工。被告不能按约定时间交付房屋不构成主观违约。原告对此异议，质证认为1.微信聊天记录，要求查看原件，对于其真实性不予认可；2.政府文件都是关于大气管控及新冠疫情，其中对于大气管控的相关文件，原告认为大气管控是一个长期性的工作，比如2018年常州金坛区人民政府打好污染防治攻坚战文件，发布时间是4月1日，2019年防治攻坚战文件发布的时间是4月2日，也就是该项工作是每年都开展的常规性工作。被告作为一个有资质有经验的开发商应该能预知到政府相关文件的规定，所以不应当认定为不可抗力。同时大气污染防治攻坚战里面所述内容都是不能够进行土方作业、混凝土作业，这种作业是针对于主体建设的，但是被告公司的涉案工程被告陈述在2019年11月30日已经完成了主体的竣工；3.对于新冠疫情确实是不可抗力，但是由于被告的延期交付发生在疫情发生之前，所以疫情的不可抗力，不应作为免责事由，根据合同法第117条，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除其责任。结合双方陈述，本院认定如下：从政府连续性文件看，关于大气污染防治管控是一个长期性的工作，也是近年来的常规性工作。被告作为有资质的开发企业应当预知政府相关规定，做好建设企业、施工单位、开发销售的相关协调和管理工作。关于疫情发生，因双方合同约定交付时间在此之前。故被告主张执行政府有关政策规定、疫情不可抗力原因致使逾期交付不构成违约的意见，不能成立。庭审中，原告主张被告应当按照万分之二标准承担逾期交付房屋的违约金，举证提交1.商品房买卖合同有关违约金条款，原告逾期付款违约责任为日万分之二的违约金，被告逾期交付违约金按照万分之一进行计算不公平对等，属于格式条款，被告没有尽到注意和提示的义务，且该条款严重侵害原告的利益，应当认定为无效；2.（2016）鲁民终1180号民事判决书一份，该判决书判决的内容与本案具有高度相似，对逾期付款和逾期交房违约责任不一致时，法院在判决的过程中认为逾期付款的违约责任较房屋逾期交付的违约责任明显偏重，进行调整；3.被告交付通知书3份、原告说明、现场照片等材料，证明被告2020年7月11日及至今未交付。被告对此异议，质证认为，合同约定买受人已经认真阅读了本合同附件及补充协议，对于可能影响、限制买受人权利的条款，特别是具有选择性补充性、修改性的内容，出卖人已提起注意并作充分的说明；原告举证判决书真实性无异议，与本案无关联性。结合双方陈述，本院认定如下：双方合同文本系备案合同文本，附件七补充协议是合同的组成部分，关于各方违约责任，合同概述条款没有明确的，由补充协议具体约定当事人的权利义务。涉案双方合同附件七补充协议十.3条款系约定被告逾期交付的责任条款，该条款没有被认定无效或显失公平被撤销，原告可以据此要求被告承担相应责任。原告举证判决书，可以管窥该判决裁判思路，但不是本案依从的依据。关于交付时间，按涉案双方合同附件七补充协议十.4条款，交付以被告完成交付准备的通知时间确定，被告最后一次通知原告是2020年6月19日，通知原告于2020年6月30日前办理交付，交付日期有利于原告的法益时间可以确定为2020年6月30日，原告应当按约定在2020年6月30日前接受交付，被告逾期交付时间确定为2020年6月30日。至于房屋存在不致使原告解除购房合同的质量问题，是被告应当承担保质期内维修的义务范围；被告如果在当地以良好的影响和口碑示人，应当及时有效的解决购房人提出的质量问题以赢得社会信誉。据此，被告承担逾期交付房屋违约金计算为22846元。庭审中，原告主张被告应当返还税差22869.32元，举证提交合同有关条款，被告异议认为，本期商品房项目适用税率11%，是针对一般纳税人的被告企业，国家减负是对企业而言的，合同第41、42页内容是针对买房人对信贷、契税等变化承担的风险。结合双方陈述，本院认定如下：被告是经营商品房买卖的企业，系税法意义上的一般纳税人，国家针对企业的有关政策优惠，最终会在市场释放，但不直接针对企业的客户。双方合同没有约定涉案商品房买卖开票税率及变更约定针对购买人，被告2019年12月18日开具发票给原告，已经履行了补充协议二.8条款约定的开具增值税普通发票义务。原告该主张，没有合同依据及法律依据。庭审中，原告主张被告应当返还层高不足3米退还3.3%体积差42308元，举证提交有关施工图，合同条款、有关判决书予以证明。被告认可原告举证施工图、合同条款、有关判决书真实性，异议认为施工层高2.9米经规划许可施工，合同条款书写层高3米系误写，合同房屋价款没有涉及层高，也没有约定层高违约责任。结合双方陈述，本院认定如下：涉案房屋层高2.9米，与合同文本约定房屋层差0.1米，但系经规划批准施工并备案，说明没有功能性缺陷或结构性妨碍，虽然双方合同有层高约定文字内容，但房价构成中没有层高计算内容，且关于层高差违约责任也没有具体约定；目前相关法律规定有面积差之说，但体积差问题还是个前瞻性问题，故原告该主张没有约定依据或法律规定，本院不予支持。原告举证的有关判决书，可以管窥该判决裁判思路，但不是本案依从的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。两原告与被告之间签订的房屋买卖合同文本系经有关部门备案的合同，内容不违反法律强制性规定，应当予以保护，合同当事人应当予以遵守。被告未按约定期限交付房屋，对原告构成违约，应当根据约定及逾期交付时间承担违约金，本案按其最后通知交付时间即原告享有的法益时间计算，为22846元；原告按日万分之二标准及被告逾期违约其余时间的时长主张，没有合同依据，本院不予支持。原告要求被告返还税差及房屋体积差，没有合同约定和法律依据，本院不予支持。被告辩解执行有关政策致交付延期，不构成违约，理由不能成立，在被告预备履行交付过程中如发生不可预测之补充协议十.1条款事由，应当事后及时告知原告或与原告合意或签订谅解协议；被告辩解因疫情致交付延期，理由不能成立，疫情发生在约定交付时间后。被告辩解原告主张返还税、体积差意见成立，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告常州市金坛旭润置业有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告袁华琴、胡道江逾期交付违约金22846元。二、驳回两原告其他诉讼请求。若被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1052元（已经减半），由两原告负担867元，由被告负担185元（该款原告已经预交，被告于上述时间一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，并按对方当事人人数向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉费2104元。审 判 员 杨瑞芳二〇二〇年七月三十一日法官助理 张 艺书 记 员 韩 璐