安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1124民初1956号 原告(反诉被告):全椒正东建设投资有限公司，住所地：安徽省滁州市全椒县椒陵大道1号。 法定代表人：陈武，该公司经理。 委托诉讼代理人：龚方明，安徽衡远律师事务所律师。 被告（反诉原告）:汪影，女，1989年10月20日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市萧县，现住合肥市滨湖新区。 委托诉讼代理人：丁德仁，安徽神州行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余叶平，安徽神州行律师事务所律师。 原告（反诉被告）全椒正东建设投资有限公司（以下简称正东公司）与被告（反诉原告）汪影商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）正东公司委托代理人龚方明，被告（反诉原告）汪影及其委托诉讼代理人丁德仁、余叶平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正东公司向本院提出诉讼请求：1、解除正东公司与汪影签订的《全椒县商品房预售合同》，汪影支付正东公司违约金36184.1元（723682×5%=36184.1元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年6月21日，正东公司与汪影签订了一份《全椒县商品房预售合同》，合同约定：正东公司将位于全椒县襄河镇椒陵大道1号正东凯旋名门XX幢X单元XXXX室的商品房出售给被告，房屋总价款为723682元；付款方式为2019年6月19日前被告需支付223682元，2019年12月19日前被告支付50万元房款。合同约定逾期付款，原告有权解除合同，并在已付房款中扣总房价的5%违约金。截止目前被告仅仅支付原告223682元购房款，下欠的50万元被告至今未付。 汪影辩称：1、同意解除合同；2、其没有违约行为，不应当承担违约责任。理由是：根据双方签订的《商品房预售合同》，其应于2019年6月19日向正东公司支付房款223682元，其已依约足额支付该款，剩余购房款应予2019年12月19日前支付；案涉合同约定正东公司于2019年9月30日前将房屋交付给其，至今未予交付。在正东公司不履行先交房义务的情况下，其依法享有先履行抗辩权，有权拒绝支付下剩50万元购房款。即使其行为构成违约，也不应当承担正东公司诉请的违约金，违约金应当以实际损失为基础进行计算，正东公司诉请违约金过高，超过了实际损失，如法庭判决其承担违约责任，请求调低违约金，最多从2019年12月20日开始计算，对方的损失只是占用资金的利息损失，按照同期中国人民银行公布的LPR的3.85%计算，以50万元为基数。合同中约定的违约金过高，显失公平。案涉合同是格式合同，其中关于违约行为、违约责任承担的约定双方明显不对等，请求法院依法作有利于其的解释。 汪影向本院提出反诉请求：1、解除双方签订的《全椒县商品房预售合同》；2、判决正东公司返还汪影购房款223682元，并以223682为基数从2019年10月1日起按照中国人民银行公布的LPR年息4.15%的2倍计算违约金至2020年6月15日，计13150元；3、本案的诉讼费用由正东公司负担。事实与理由：2019年6月30日,正东公司与汪影签订《全椒县商品房预售合同》,汪影购买正东公司开发的位于全椒县襄河镇椒陵大道1号正东凯旋名门XX幢XXXX室房屋;总房款为723682元;付款方式为分期付款(商业贷款),2019年6月19日前支付首付款223682元,2019年12月19日通过商业贷款的方式支付剩余的50万元。并约定：正东公司于2019年9月30日前将该房屋交付给汪影,逾期交付的,反诉人有权解除合同,被反诉人应承担支付违约金等违约责任。合同签订后,汪影于2019年6月19日支付首付款223682元。但正东公司一直未予交付房屋，正东公司的行为已构成根本违约,汪影根据合同约定及法律规定享有单方解除权。合同解除后,正东公司应返还汪影支付的全部购房款以及承担支付违约金等违约责任。 正东公司针对汪影的反诉请求辩称：1、正东公司不存在违约行为。案涉房屋是现房，根据合同的约定现房不再另行通知购房人交房，正东公司不存在通知交房义务；合同约定汪影未按期交付剩余房款50万元，正东公司有权拒绝交房，汪影主张正东公司不交房存在违约，与事实不符。双方没有约定先交房再付房款。付房款是汪影的义务，汪影不具有先履行抗辩权。2、汪影主张返还购房款223682元及自2019年10月1日按年息4.15%的2倍违约金没有依据。汪影逾期未付下欠的50万元购房款，正东公司依约定有权解除合同，并要求汪影承担总房款5%的违约金。汪影要求我司承担违约金没有依据。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实： 2019年6月，正东公司（甲方）与汪影（乙方）签订了一份《全椒县商品房预售合同》，合同约定：正东公司将位于全椒县襄河镇椒陵大道1号正东凯旋名门XX幢X单元XXX室的商品房出售给汪影，房屋总价暂定为723682元。该合同载明：付款方式为分期付款；贷款方式为商业贷款。乙方于2019年6月19日前支付房款计人民币223682元，于2019年12月19日前应支付房款计人民币500000元。乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之0.6计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还乙方。甲方行使解除合同权的，应当书面通知乙方。甲方于2019年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在本合同第一十条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.6计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择追究甲方责任的方式为：甲方应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.8计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。双方在合同第十五条约定：如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。双方在案涉合同的补充条款中约定：在商品房达到合同约定的交付条件后，甲方以《入住通知书》形式或其他联系方式通知乙方办理房屋交付手续，（购置现房时交付时间不再另行通知），如乙方未足额付清包括购房款在内的所有款项，则甲方有权拒绝向乙方交付房屋。 签订合同时，正东公司已告知汪影案涉房屋为现房。2019年6月19日，汪影向正东公司支付购房款计人民币223682元，下余房款500000元未予支付。2019年9月30日，正东公司未向汪影交付房屋。汪影当庭提交手机短信记录，主张正东公司销售代表陈榕通知汪影于2020年5月23日去办理按揭贷款手续，正东公司已同意汪影下余的500000元房款交付时间顺延至2020年5月23日之后办结按揭贷款之时。 本院认为，本案争议焦点为：在履行案涉合同中，双方是否存在违约行为；如存在违约行为，违约金的支付标准如何确定。 案涉的《全椒县商品房预售合同》，是双方真实意思表示，不违背法律强制性规定，合法有效，依法对双方具有约束力，双方应按照约定履行合同规定的义务。明确约定汪影于2019年12月19日支付购房款500000元，正东公司于2019年9月30日将房屋交付汪影。汪影未履行全部付款义务，正东公司未履行交付房屋的义务，双方行为均违反合同约定均构成违约。汪影抗辩正东公司交付房屋在先，自己支付500000元的购房款在后，在正东公司不交付房屋的情形下享有先履行抗辩权。案涉合同对双方应履行的义务、期限及违约责任进行了约定，但没有约定双方应履行义务之间存在先后履行顺序关系，汪影依据合同约定行使先履行抗辩权，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。正东公司主张案涉房屋是现房，不需书面通知交付，汪影是因为逃避交纳物业费而不去办理交房手续的，且合同约定不交付房款可以拒绝交付房屋。交付房屋是正东公司的法定义务，不能通过合同约定规避交房义务。即使按合同约定购置现房时交付时间不再另行通知，但合同同时约定“如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次”。本案中约定的交房期限届满后，汪影未主动去办理房屋验收交接手续时，正东公司应催告汪影及时办理交房手续，正东公司未提供证据证明履行催告义务，故对正东公司此节抗辩不予采信。案涉合同约定“在乙方逾期付款超过30天后，甲方有权单方面解除本合同”。汪影逾期交付房款已超过30日，正东公司享有的合同约定的单方解除权已成就。2020年6月5日正东公司向本院诉请解除案涉合同，是正东公司依法行使案涉合同约定的解除权的一种方式。汪影在2020年6月22日的本案开庭审理中，当庭表示同意，表明双方对案涉合同的解除形成合意，案涉合同依法于2020年6月22日解除。案涉合同解除后，汪影主张正东公司返还已支付的购房款223682元，符合法律规定，本院予以支持；汪影、正东公司在合同履行中均存在违约行为，依法各自应承担相应的违约责任。正东公司依约请求汪影支付违约金36184.1元，即按涉案房屋总价款的5%支付违约金，汪影主张该违约金过高，请求予以调整；同时主张合同约定正东公司逾期交房的违约金按日万分之0.8计算明显过低，不足以弥补造成的损失，请求予以调整。本院结合合同履行情况、双方的过错程度、违约造成的损失以及本地的房地产市场行情等因素，调整汪影向正东公司支付违约金为25000元，正东公司向汪影支付违约金为10000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）全椒正东建设投资有限公司与被告（反诉原告）汪影签订的《全椒县商品房预售合同》于2020年6月22日解除； 二、被告（反诉原告）汪影支付原告（反诉被告）全椒正东建设投资有限公司违约金25000元； 三、原告（反诉被告）全椒正东建设投资有限公司返还、被告（反诉原告）汪影购房款223682元，并支付违约金10000元； 四、二、三两项冲抵后，原告（反诉被告）全椒正东建设投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）汪影购房款208682元； 五、驳回原告（反诉被告）全椒正东建设投资有限公司其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）汪影其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费适用简易程序减半收取352.50元，反诉费2426元，由原告（反诉被告）全椒正东建设投资有限公司负担1100元，被告（反诉原告）汪影负担1678.50元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  童友霞 二〇二〇年七月二十日 书记员  宋家乐