安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终1625号 上诉人（原审被告）：霍山县华宸旅游房地产开发有限公司，住所地安徽省霍山县衡山镇中兴南路44号。 法定代表人:朱斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董红梅，该公司员工。 委托诉讼代理人：储银柱，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：胡晏林,男,1980年7月23日出生,汉族,住安徽省霍山县。 委托诉讼代理人：罗来玉，安徽盛华达律师事务所律师。 上诉人霍山县华宸旅游房地产开发有限公司（以下简称华宸公司）因与被上诉人胡晏林房屋买卖合同纠纷一案，不服霍山县人民法院（2020）皖1525民初475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华宸公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判华宸公司仅需返还胡晏林预付款105000元；2、撤销一审判决第三项，改判华宸公司不需要承担赔偿责任；3、本案诉讼费由胡晏林承担。事实和理由：一、一审判决要求华宸公司返还胡晏林购房款135000元，并承担90000元的赔偿，无事实和法律依据。华宸公司与胡晏林在2017年6月20日签订了《壹号公馆商品房定购书》，约定了商品房的楼栋号、价款、建面等，并约定了胡晏林需支付30000元的定金，以及胡晏林交付的预付款不计利息等条款。胡晏林依约交付了30000元定金及105000元预付款。其后，华宸公司多次通知胡晏林到华宸公司签订商品房买卖合同并办理各项手续，胡晏林均以各种理由推倭，并明确表示不与华宸公司签订商品房买卖合同，以致双方签订的《壹号公馆商品房定购书》被解除。商品房订购书签订后，华宸公司积极地履行了相关权利义务，胡晏林却在华宸公司多次通知后仍不签订商品房买卖合同并办理相关手续，应承担相应的违约责任。二、胡晏林的违约行为系造成商品房订购书被解除的根本原因,若有损失，理应由其自行承担。 胡晏林答辩称，胡晏林与华宸公司签订的定购书系双方真实意思表示，各方应按约定全面履行各自的义务。胡晏林按约定交付了定金及预付款，并按约定的七日内前往华宸公司准备签订商品房买卖合同，但此时华宸公司尚未取得商品房预售许可证不具备签订合同的条件，显然构成违约。另外，在华宸公司取得预售许可证后，单方增加房价，在胡晏林不同意的情况下发出解除定购书的函件，再次违反定购书的约定，构成违约。一审判决华宸公司返还购房款并承担违约赔偿责任正确。 胡晏林向一审法院起诉请求：1.判令华宸公司继续履行合同，交付房屋;2.判令华宸公司赔偿违约损失222540元;3.由华宸公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年6月20日,胡晏林（定购人）与华宸公司（出卖人）就购买“壹号公馆”小区商品房事宜，经平等自愿协商，签订壹号公馆商品房定购书。定购书约定：1、壹号公馆小区位于霍山县，经霍山县房管局批准，现正式对外出售。2、定购人自愿订购壹号公馆小区12栋404号房屋，建筑面积为148.36ｍ2,单价为4950元／ｍ2,总价为734382元。3、以上商品房价格为对外公示价格，定购人按时签订霍山商品房买卖合同时，享受最终优惠价格，优惠后总价为667620元。4、定购人于签订此定购书时，向出卖人支付定金30000元。5、……。6、若定购人选择办理贷款支付房款的，则贷款首付比例不得少于国家相关规定比例。7、定购人同意在支付定金之日起七日内，前来出卖人处签订商品房买卖合同；若定购人逾期未与出卖人签订商品房买卖合同的，定购人不再享受出卖人赋予定购人的所有购房优惠，且出卖人有权不经催告直接解除本定购书，并有权将该商品房另行出售，定购人已经支付的定金不予退还。8、定购人自购房至该房屋交付期间的购房款、贷款等不计利息；定购人需要贷款的，在签约时须贷款材料原件：收入证明（公司盖章）、身份证、户口证明、婚姻证明、定购书、定金收据等材料；若因定购人自身原因不能办理贷款的，定购人须一次性付清房款，不得以无法贷款或无法足额贷款为由拒绝签订霍山商品房买卖合同，定购人无权要求出卖人返还已收取的定金。9、本定购书经双方签字盖章后生效，双方签订商品房买卖合同后本定购书自行终止；签订商品房买卖合同时，定购定金不计利息自动转入购房款。定购书签订后，胡晏林于当日向华宸公司支付定金30000元，华宸公司出具收据注明预付款。2017年6月27日，胡晏林向华宸公司支付105000元，华宸公司出具收据注明预付款。当日，华宸公司尚未取得商品房预售许可证，故未签订商品房买卖合同。2018年9月21日，华宸公司取得商品房预售许可证。2018年11月1日，华宸公司置业顾问蔡雪微信通知胡晏林首付比例为30%，要求胡晏林于2018年11月7日前办理合同签订及贷款所需手续材料。2018年12月16日、17日，胡晏林与蔡雪在微信中约定于下周办理购房相关手续。因华宸公司要求增加购房款单价600元／ｍ2，双方发生分歧未签合同。2019年3月10日，蔡雪微信通知胡晏林，华宸公司欲解除合约。2019年3月11日，蔡雪用微信向胡晏林发送了解除定购书告知函。2019年3月11日，胡晏林找到华宸公司销售经理杨忠商谈签合同事宜，杨忠同意与胡晏林在一周内签合同。2019年3月15日，胡晏林到华宸公司要求签订合同，被告知应追加首付款金额，胡晏林及华宸公司置业顾问蔡雪、销售经理杨忠在追加首付申请表上签字确认，但在签合同时再因房价问题未签订。 一审庭审中，经该院询问，如果确认华宸公司解除定购书的效力，胡晏林是否变更诉讼请求。胡晏林陈述，如果法院确认华宸公司解除定购书的效力，则将诉讼请求变更为：1.要求华宸公司返还购房款135000元及利息（按照银行同期贷款利率，按照年利率24%从交款之日计算到本案判决之日）；2.要求华宸公司赔偿购房差价款222540元，并赔偿135000元购房款一倍的损失；3.要求华宸公司承担本案的全部诉讼费。华宸公司表示，同意返还购房款，但认为胡晏林要求赔偿差价和损失没有事实和法律依据。2020年5月16日，该院通知双方于2020年5月18日到庭接受询问。2020年5月18日，胡晏林到庭，华宸公司未到庭。胡晏林表示，若华宸公司不同意继续履行定购书，则同意解除，按变更后的诉讼请求主张权利。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。胡晏林与华宸公司签订定购书后，胡晏林已经按约定支付了定金30000元，但至约定的签订商品房买卖合同之时，华宸公司并未取得商品房预售许可证，导致双方不能签订商品房买卖合同，此系华宸公司违约。华宸公司在取得商品房预售许可证后，单方增加房价违反了定购书的约定。因华宸公司未按定购书约定履行签合同义务，已经构成违约，依法应承担违约责任，胡晏林要求返还购房款，符合法律规定，予以支持。因华宸公司不履行签合同义务，造成胡晏林的购房资金被长期占用，造成胡晏林以相同或相近价格另行购买房屋的时机丧失，因此华宸公司应赔偿胡晏林的损失。华宸公司因违约给胡晏林造成的损失应根据定购书约定的价格、现行商品房价格行情、履行定购书过程中的增价、购房资金占用期间的利息等因素予以综合确定，该院经综合考量，确定胡晏林的损失为90000元，其中包含购房资金占用期间的利息损失。胡晏林以房屋现行销售价格与签订定购书约定的价格差价作为赔偿标准，对华宸公司来说显失公平，不予采纳。胡晏林要求华宸公司赔偿已付购房款一倍的损失，因双方未签订商品房买卖合同，故胡晏林的该项诉请缺乏事实根据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除原告胡晏林与被告霍山县华宸旅游房地产开发有限公司于2017年6月20日签订的《壹号公馆商品房定购书》；二、被告霍山县华宸旅游房地产开发有限公司返还原告胡晏林购房款135000元；三、被告霍山县华宸旅游房地产开发有限公司赔偿原告胡晏林经济损失90000元；上述第二项、第三项的履行期限为本判决生效之日起十日内，款交本院转付（账号：34×××10；户名：霍山县人民法院立案庭；开户行：中国建设银行股份有限公司霍山支行；汇款单须注明案号）。四、驳回原告胡晏林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9626元，减半收取计4813元，由原告胡晏林负担2475元，被告霍山县华宸旅游房地产开发有限公司负担2338元。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为一审法院判决华宸公司返还胡晏林定金30000元及赔偿损失90000元是否有事实和法律依据。本案中,华宸公司与胡晏森签订的商品房定购书,是双方当事人真实意思的表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。定购书明确约定,在支付定金之日起七日内签订商品房买卖合同，但此时，华宸公司并未取得商品房预售许可证，导致双方无法签订商品房买卖合同，华宸公司显属违约，一审法院判决其返还定金并无不当。在华宸公司取得预售许可证后，双方又因购房单价发生争议，华宸公司发函解除定购书，导致胡晏林的购房目的无法实现，华宸公司上诉称定购书解除应归责于胡晏林，但胡晏林一直主张履行定购书，对因华宸公司违约给胡晏林造成的损失，一审法院按定购书约定的价格、现行商品房价格行情、履行定购书过程中的增价、购房资金占用期间的利息等因素综合确定90000元并无不妥。 综上所述，霍山县华宸旅游房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由霍山县华宸旅游房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林莉 审判员  高华 审判员  魏晋 二〇二〇年七月二十七日 法官助理郝先春 书记员夏雅俊 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。