襄阳市襄州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鄂0607执异39号 异议人（案外人）：荆门碧桂园房地产开发有限公司（以下简称荆门碧桂园公司）。住所地：荆门市漳河新区凤袁路8号。 法定代表人：高雪峰，该公司经理。 申请执行人：李强，男，1971年1月29日出生，汉族，住襄阳市樊城区。 被执行人：湖北金仓物流有限公司。住所地：襄阳市襄城区环城路江庙村新货场。 被执行人：万宝粮油有限公司。住所地：襄阳市襄州区航空路68号。 被执行人：欧志广，男，1973年2月7日出生，汉族，住襄阳市樊城区。 被执行人：王成林，女，1970年1月18日出生，汉族，住襄阳市樊城区。 被执行人：柴顺功，男，1968年9月17日出生，汉族，住武汉市江汉区。 被执行人：杜章程，男，1969年3月15日出生，汉族，住湖北省钟祥市。 被执行人：周安勤，女，1970年12月24日出生，汉族，住湖北省钟祥市。 被执行人：程磊，男，1983年10月4日出生，汉族，住武汉市洪山区。 被执行人：刘毅，男，1970年2月15日出生，汉族，住襄阳市樊城区。 被执行人：丁涛，男，1964年2月9日出生，汉族，住湖北省沙洋县。 被执行人：刘炳秀，女，1965年2月1日出生，汉族，住湖北省沙洋县。 本院在执行申请执行人李强与上列被执行人民间借贷纠纷一案中，案外人荆门碧桂园公司向本院提出书面执行异议，认为本院正在执行的位于荆门市凤翔路1号凤仪湾二街（碧桂园二期）68幢104号、204号、304号商品房归该公司所有，要求本院中止对该房屋的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人荆门碧桂园公司异议称，一、涉案房屋的预告登记失效，该房屋仍归异议人所有。2013年11月20日，丁涛购买了涉案房屋并于同年12月23日办理了预告登记，预告登记权利人为丁涛、刘炳秀，预告登记义务人为荆门市碧桂园公司。预告登记权利证书上载明：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”2015年12月25日，荆门碧桂园公司办理了包括涉案房屋在内初始登记，房屋所有权人为荆门碧桂园公司,此时涉案房屋已经能够进行不动产登记。2017年9月27日，荆门碧桂园公司以EMS的方式向丁涛所留存的通信地址邮寄了催办证函，告知其涉案房屋已可以进行不动产登记并督促其配合办理，因丁涛本人的原因，涉案房屋至今未办理不动产登记。现涉案房屋的预告登记已经失效，即便预告登记有效，预告登记权利人享有的只是在将来进行不动产权变动登记的条件具备时，申请进行不动产物权变动登记的请求权，并非不动产物权变动的现实权利，故碧桂园公司对涉案房屋享有所有权，该权利足以排除对涉案房屋的强制执行；二、涉案房屋的购房款并未支付完毕，被执行人丁涛基于有效的不动产买卖合同所享有的债权，即不动产支付请求权和不动产所有权转移登记请求权具有的不确定性。涉案商品房至今尚未实际支付，实测面积增加形成的购房款35041元至今未付，且被执行人丁涛以按揭贷款形式向碧桂园支付的部分购房款，因丁涛本人断供，导致其已支付的购房款中的850198.14元本金由银行向碧桂园公司收回，碧桂园公司代丁涛偿还了银行贷款本息及案件受理费合计875478.76元。根据碧桂园公司与丁涛签订的涉案商品房买卖合同，丁涛已严重违反合同约定，碧桂园公司可以根据合同约定行使解除权，一旦商品房买卖合同解除，丁涛对碧桂园公司的债权消灭，丁涛确定不能获得房屋的所有权，涉案房屋不再是预查封的对象，则需返还的购房款成为执行标的；三、预查封不等于正式查封，房屋的所有权在未来处于一个不确定的状态，强制执行预查封房屋缺乏法律依据。预查封的效力虽然等同于正式查封，但因涉案房屋尚未核准登记在被执行人丁涛名下，只有被执行人名下的财产才可以正式查封和进入实体处置程序。综上，请求中止对涉案房屋的执行。 现查明，刘焕峰、施勇与上列被执行人民间借贷纠纷一案，襄阳市中级人民法院于2015年6月26日作出（2014）鄂襄阳中民四初字第00173号民事判决，判令：湖北金仓物流有限公司于判决生效之日起十日内归还刘焕峰、施勇借款本金7834252元及利息；万宝粮油公司、欧志广、王成林、柴顺功、杜章程、程磊、刘毅、丁涛、刘炳秀对上述债务承担连带清偿责任。该判决生效后，刘焕峰、施勇向襄阳市中级人民法院申请执行，后该院作出（2015）鄂襄阳中执监字第00053号执行裁定，指定该案由本院执行。本院执行过程中，对襄阳市中级人民法院在审理过程中保全查封的上述涉案房屋进行了续行查封。2018年2月10日刘焕锋、施勇与李强签订债权转让协议，本院根据协议于2018年7月9日作出（2018）鄂0607执异84号执行裁定，裁定变更李强为本案的申请执行人。现涉案房屋经本院拍卖流拍后已于2019年8月5日裁定抵偿给申请执行人李强，本院已向荆门市不动产登记中心送达了协助过户手续，但尚未过户给李强。 还查明，2013年10月18日，丁涛与荆门碧桂园公司签订了《荆门市商品房屋买卖合同》，双方约定，丁涛购买荆门碧桂园公司开发的荆门碧桂园二期68幢104号、204号、304号商品房，建筑面积155.88平方米，每平方米单价9028.81元，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。双方还约定了其他相关事宜。2013年12月23日，丁涛申请对涉案房屋办理了预告登记，预告登记权利人为丁涛、刘炳秀，预告登记义务人为荆门碧桂园公司。2013年11月20日，丁涛因购房向中国农业银行荆门掇刀支行申请贷款，11月22日，农行荆门掇刀支行与丁涛签订了《个人购房担保借款合同》，约定：农行荆门掇刀支行向丁涛提供借款本金98万元，借款用途为购房，借款期限120个月，采取分期等额本息还款方式还款。2014年1月17日，丁涛、刘炳秀将上述涉案房屋办理了预抵押登记，预抵押登记权利人为农行荆门掇刀支行，抵押担保范围为合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金和诉讼费、律师费等实现债权的费用。荆门碧桂园公司作为连带责任保证人为丁涛的借款本息等提供担保。因丁涛未按合同约定还款，农行荆门掇刀支行向荆门市掇刀区人民法院起诉要求丁涛、刘炳秀偿还借款本金850198.41元及利息32301.08元，荆门碧桂园公司对上述债务承担连带清偿责任，并要求对预抵押的涉案房屋的拍卖、变卖价款行使优先受偿权。荆门市掇刀区人民法院一审判决丁涛、刘炳秀于判决生效之日起五日内偿还农行荆门掇刀支行借款本金850198.41元及利息；荆门碧桂园公司在完成涉案抵押房屋产权登记，并办妥以农行荆门掇刀支行为抵押权人的登记手续之前对丁涛、刘炳秀应履行的上述债务承担连带责任。荆门碧桂园公司不服一审判决提起上诉，荆门市中级人民法院二审判决丁涛、刘炳秀于判决生效之日起五日内偿还农行荆门掇刀支行借款本金850198.41元及利息，荆门碧桂园公司在办妥涉案房屋以农行荆门掇刀支行为抵押权人的登记手续之前，在丁涛、刘炳秀未清偿的864620.76元范围内承担连带清偿责任，驳回农行荆门掇刀支行的其他诉讼请求。根据以上生效判决，荆门碧桂园公司于2018年6月29日代替丁涛把借款本息及其他费用875478.76元还给了农行荆门掇刀支行。 再查明，荆门市不动产登记中心提供的不动产登记信息查询结果显示，被执行人丁涛、刘炳秀在荆门市除已购买的涉案房屋外无其他房产。 本院认为，本案的争议焦点是，荆门碧桂园公司对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定价款的百分之五十。”以上规定虽然是对买受人作为异议人的审查规则，但从立法本意上理解对本案可以适用。若丁涛、刘炳秀在荆门碧桂园公司作为被执行人的案件中对涉案房屋享有排除强制执行的权利，则荆门碧桂园公司在本案中对涉案房屋不享有排除强制执行的权利。从本案查明的情况来看，丁涛、刘炳秀在涉案房屋被预查封之前已与荆门碧桂园公司签订了有效的书面合同，已通过首付和银行贷款的方式支付了绝大部分购房款，且其在荆门市无其他用于居住的房屋，符合以上三个条件。再则，涉案房屋被丁涛、刘炳秀的其他债权人申请法院预查封之前，荆门碧桂园公司未行使合同解除权，也无生效判决所确认。故荆门碧桂园公司不享有对涉案房屋排除执行的权利，其执行异议理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 驳回案外人荆门碧桂园房地产开发有限公司的执行异议请求。 如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。若提起执行异议之诉，请根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条的有关规定办理。 审判长  刘建刚 审判员  程雪峰 审判员  唐应忠 二〇二〇年七月三日 书记员  王饶姣