四川省平昌县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1923民初1709号 原告：白成冀，男，1962年5月3日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人:王天澜,四川策辉律师事务所律师。 被告：巴中市荣新置业发展有限公司，住所地平昌县同州街道办事处信义大道上城丽景A幢1层，统一社会信用代码91511923MA62D32L3F。 法定代表人：张森，董事长。 委托诉讼代理人：朱志祥，巴中市荣新置业发展有限公司职工。 委托诉讼代理人：沈智，四川万明律师事务所律师。 原告白成冀与被告巴中市荣新置业发展有限公司（以下简称荣新置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告白成冀的委托诉讼代理人王天澜，被告荣新置业公司的委托诉讼代理人朱志祥、沈智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告白成冀向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告交付取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及面积实测技术报告书的平昌县江口镇荣新两江国际4、5号楼2单元15层4、5号、16层4、5号、17层4、5号商品房；2、判决被告立即为原告办理平昌县江口镇临江路荣新两江国际4、5号楼2单元15层4、5号、16层4、5号、17层4、5号商品房不动产权证书；3、判决被告立即向原告支付逾期交房的违约金（从2018年1月1日起至实际交付符合合同约定的商品房为止，以六套商品房总价款187.821万元为基数按万分之一／天计算，暂计算至2020年4月15日为156831元）；4、判决被告立即支付市政基础设施逾期入户的违约金（从2018年4月1日起至市政基础设施达到使用条件之日止，以六套商品房总价款187.821万元为基数按万分之零点二／天计算，暂计算至2020年4月15日为27985元）；5、判决被告立即向原告支付逾期办理商品房所在楼栋权属证书的违约金（从2019年7月1日起至实际取得该商品房所在楼栋权属证书之日为止，以六套商品房总价款187.821万元为基数按万分之零点三／天计算，暂计算至2020年4月15日为16284元）；6、判决被告立即向原告支付逾期办理商品房不动产权证书的违约金（从2019年7月1日起至实际取得该商品房不动产权证书之日为止，以六套商品房总价款187.821万元为基数按万分之零点三／天计算，暂计算至2020年4月15日为16284元）；7、判决本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：四川华西建筑装饰工程有限公司（以下简称华西装饰公司）承建屏山菲美斯酒店装饰工程项目办理竣工验收及竣工结算后，发包方一直拖欠华西装饰公司的工程款。2015年5月，华西装饰公司通过诉讼方式向屏山菲美斯酒店有限责任公司（以下简称屏山酒店）、四川省荣新集团有限公司（以下简称荣新集团公司）、成都菲美斯酒店投资有限公司（以下简称成都酒店、）四川荣新房地产开发有限公司（以下简称荣新房产公司）主张工程款及违约责任。为解决工程款拖欠问题，2015年8月26日，华西装饰公司与屏山酒店、荣新集团公司、成都酒店、荣新房产公司、被告签订调解方案。调解方案第四条约定被告自愿将其开发建设的位于平昌县住宅（房号：2单元15层2-15-4号、2-15-5号、16层2-16-4号、2-16-5号、17层2-17-4号、2-17-5）抵扣工程款本息185.9263万元及上述案件诉讼费1.8947万元；第五条约定被告将上述全部住宅房源在平昌县房管局备案（2015年9月10日前）至华西装饰公司指定人员白成冀名下（白成冀配合签署商品房买卖合同）。2015年9月14日，原告与被告分别签订了6份商品房买卖合同及其补充协议，约定将上述六套商品房出售给原告，交房日期为2017年12月31日。合同签订后，被告向原告出具了工程款抵购房款的收据。2015年9月15日，原告向平昌县房管局交纳了商品房住宅专项维修资金2.8173万元。原告一直按照合同约定履行各项义务，但被告一直未按合同约定的日期交房。原告多次催告，被告以各种理由拖延，给原告造成了严重经济损失。鉴于被告的违约行为，为维护原告的合法权益，望判如所请。 被告荣新置业公司辩称：1、本案基础法律关系是建设工程施工合同关系，并不是房屋买卖合同关系原告在诉状中明确华西装饰公司承包屏山酒店装饰工程，我公司不是项目发包方，屏山酒店欠的工程价款，经协商由我公司用房屋抵扣工程价款，债务人是屏山酒店,我公司是否应担责,原案中未约定;2、原告白成冀不是适格的主体，不是债权人，也未向被告支付购房款；3、签订商品房买卖合同是基于调解方案，我公司按调解方案已将案涉房屋在约定的期限内在平昌县房产管理局进行了备案登记，故不存在违约；4、原告逻列了被告一系列的违约行为和责任，原告认为债权未得到完全的清偿，可以解除与我公司的关系，向原债务人提起诉讼追收工程价款。 经审理查明：荣新置业公司在屏山县人民法院审理原告华西装饰公司诉被告屏山酒店、荣新集团公司、成都酒店、荣新房产公司建设工程施工合同纠纷［（2015）屏山民初字第740号］一案中于2015年8月26日与涉案当事人签订调解方案。调解方案约定的主要内容：一、被告（被告屏山酒店、荣新集团公司、成都酒店、荣新房产公司）欠付原告的工程款（含质保金）本息283.9263万元；二、案件受理费、财产保全费1.8947万元由被告承担，折算为房屋面积，已计入第四条剩余房款中；四、荣新置业公司自愿提供由其开发建设的位于平昌县住宅［房号：5号楼5-2-15-4（建筑面积96.61平方米）、5-2-16-4号（建筑面积96.61平方米）、5-2-17-4（建筑面积96.61平方米）、5-2-15-5（建筑面积112.08平方米）、5-2-16-5（建筑面积112.08平方米）、5-2-17-5（建筑面积112.08平方米）］抵扣剩余本息185.9263万元及诉讼费1.8947万元；五、荣新置业公司在上述住宅房源全部在平昌县房管局备案至原告指定人员白成冀（身份证号码：5101021962××××××××）名下（白成冀配合签署商房买卖合同）。 2015年9月14日,白成冀(买受人)与荣新置业公司(出卖人)签订合同编号2015004047、2015004048、2015004049、2015004050、2015004051、2015004052（以下分别简称47、48、49、50、51、52）商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议（以下分别简称47、48、49、50、51、52补充协议）。47、48、49、50、51、52商品房买卖合同约定的商品房均位于荣新·两江国际4、5号楼，15层4号、16层4号、17层4号建筑面积均为96.61平方米、价款均为28.983万元，15层5号、16层5号、17层5号建筑面积均为112.08平方米、价款均为33.624万元。47、48、49、50、51、52商品房买卖合同约定相同的主要内容：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付商品房；市政基础设施的上水、下水、电、燃气、电话、光纤于2017年12月31日到达入户，燃气、电话、光纤由买受人自行向有关部门申请开通，如果在约定期限内未达到条件，买受人允许出卖人在90日内予以完善，出卖人逾期90日仍未到达使用条件的，由出卖人从第91日起按已付房价款每日万分之零点二向买受人支付违约金至达到使用条件之日止；出卖人未按照约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期在90日之内自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金并于该商品房实际交付之日起15日向买受人支付，合同继续履行；商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点，双方验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担；出卖人应当在2019年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得该商品房所在楼栋的权属证明之日止，按日计算向买受人支付已付房款万分之零点三的违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起547日内取得房屋所有权证书的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得该商品房所在楼栋的权属证明之日止，按日计算向买受人支付已付房款万分之零点三的违约金。47、48、49、50、51、52补充协议均约定：买受人委托出卖人办理合同项下商品房的权属转移登记时应无条件配合出卖人；买受人须出具办理事项的委托书并全力配合出卖人办证工作；在合同约定的商品房交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，支付应由买受人承担的专项维修资金和办理商品房权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料，否则，出卖人有权拒绝买受人提出的交付商品房的请求，同时不能及时办理商品房权属转移登记的后果由买受人自行承担；出卖人在买受人交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补差手续、商品房验收交付手续后的547日内，为买受人办理房屋所有权证。2015年9月15日，47、48、49、50、51、52商品房买卖合同在平昌县房产管理局备案。 2015年9月14日，荣新置业公司向白成冀出具№：0011525、№：0011526财务专用收据。№：0011525收据摘要栏内容：荣新两江国际5-2-17-4房款5-2-15-4房款5-2-16-4房款抵款（屏山菲美斯酒店工程抵款）合计人民币86.949万元；№：0011526摘要栏内容：荣新两江国际5-2-15-5房款5-2-17-5房款5-2-16-5房款抵款（屏山菲美斯酒店工程抵款）合计人民币100.872万元。2015年9月15日，白成冀向平昌县房产管理局缴纳荣新·两江国际5-2-15-4、5-2-15-5、5-2-16-4、5-2-16-5、5-2-17-4、5-5-2-17-5住宅专项维修资金2.8173万元。 荣新置业公司开发的荣新·两江国际4、5号楼至今未验收和验收备案,也未办理不动产登记。2017年4月11日，平昌县精绘房屋测绘有限责任公司对荣新·两江国际4、5号楼进行了测绘。荣新·两江国际4、5号楼的上水、下水、电、燃气等安装入户，部份业主于2018年初陆续入住。2019年底，荣新置业公司在非诉讼调解时通知白成冀接收房屋，白成冀不接收。2020年7月14日,荣新置业公司向白成冀交付了房屋。 以上事实有原告白成冀提供的47、48、49、50、51、52商品房买卖合同及47、48、49、50、51、52补充协议，四川省住宅专项维修资金专用收据，调解方案，荣新置业公司财务专用收据2份，房产测绘分层平面图；有庭审记录在卷予以证明。 本院认为：原告白成冀提供的调解方案足能证明被告荣新置业公司愿用自已开发的荣新·两江国际5号楼2单元15层4、5号、16层4、5号、17层4、5号住房6套计187.821万元抵扣屏山酒店、荣新集团公司、成都酒店、荣新房产公司应向华西装饰公司支付的工程价款185.9263万元和应承担的诉讼费1.8947万元，计187.821万元；荣新置业公司所抵的6套住房登记在原告白成冀名下并由原告白成冀与被告荣新置业公司签订商品房买卖合同。被告荣新置业公司虽不是屏山县人民法院（2015）屏山民初字第740号一案的当事人和（2015）屏山民初字第740号案涉工程的发包人，但被告荣新置业公司愿意用自已开发的房屋为他人抵债，调解方案约定的内容不违反法律规定，据此，原告白成冀、被告荣新置业公司根据调解方案签订的47、48、49、50、51、52商品房买卖合同及47、48、49、50、51、52补充协议所设立的民事法律关系为商品房买卖合同关系，故被告荣新置业公司辩称“本案基础法律关系是建设工程施工合同关系，原告白成冀不是适格的主体，不是债权人，也未向被告支付购房款”的理由不成立，至于被告荣新置业公司为什么愿用自已开发的商品房为他人抵债和为他人抵债后如何实现权益的问题与本案各是一法律关系。47、48、49、50、51、52商品房买卖合同及47、48、49、50、51、52补充协议签订后，被告荣新置业公司负有按照买卖合同的约定和补充协议的约定的时间履行约定的义务，但被告荣新置业公司在约定的期限内未按约定全面履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告荣新置业公司应承担相应的违约责任。 原告白成冀要求被告荣新置业公司立即交付房屋的主张，诉讼中，原告白成冀接收了被告荣新置业公司交付的6套住房，实现了该项诉讼请求，故本院对此诉讼请求不在作出判决。原告白成冀要求被告荣新置业公司交付的房屋取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表的主张，本院予以支持，理由是47、48、49、50、51、52商品房买卖合同约定交付房屋前要取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，被告荣新置业公司在交付房屋前是否能取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表无需原告白成冀履行义务。案涉房屋所在楼栋能否取得规划验收批准和竣工验收备案，是房地产开发的行政主管部门根据房地产开发企业的申请，依照法律、行政法规和行业主管部门的规定对开发的房屋的质量实施的监督、管理，房地产开发企业即被告荣新置业公司应主动积极及时申报并接受监督、管理，让行政主管部门认可其开发的房屋质量，让买受人放心居住、使用，故不免除被告荣新置业公司为房屋所在楼栋办理规划验收批准和竣工验收备案的责任、义务。原告白成冀要求被告荣新置业公司交付的房屋取得面积实测技术报告书的诉讼请求，因案涉房屋的面积于2017年4月11日实测，故本院不在作出判决。 原告白成冀要求被告荣新置业公司为其购买的房屋立即办理不动产权证书和要求支付逾期办理商品房不动产权证书的违约金的主张，本院不予支持，理由是：1、根据47、48、49、50、51、52买卖合同及47、48、49、50、51、52补充协议约定，被告荣新置业公司虽有为原告白成冀所购房屋办理不动产登记的义务，但根据47、48、49、50、51、52补充协议“买受人委托出卖人办理合同项下商品房的权属转移登记时应无条件配合出卖人；买受人须出具办理事项的委托书并全力配合出卖人办证工作；在合同约定的商品房交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，支付应由买受人承担的专项维修资金和办理商品房权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料”约定，原告白成冀应提供证据证明已纳税并将纳税发票交付给被告荣新置业公司，诉讼中，原告白成冀未提供证据证明已纳税和将纳税发票交付给被告荣新置业公司;2、案涉房屋能否办理不动产登记不属民法调整。案涉房屋能否办理不动产登记虽不属民法调整，但并不免除被告荣新置业公司在原告白成冀纳税后为原告白成冀所购房屋办理不动产登记的责任、义务。 原告白成冀要求被告荣新置业公司支付市政基础设施逾期入户的违约金的主张，本院不予支持，理由是被告荣新置业公司出卖的案涉房屋的上水、下水、电、燃气已入户，原告白成冀在诉讼中未提供证据证明被告荣新置业公司在约定交付房屋时其上水、下水、电、燃气未入户。 原告白成冀要求被告荣新置业公司支付逾期交房违约金的主张，本院不予支持，理由是：出卖人即被告荣新置业公司按约定时间向买受人即原告白成冀交付符合约定标准的房屋是被告荣新置业公司的主要义务，但原告白成冀在要求被告荣新置业公司交付房屋前也负有纳税的法定义务和缴纳维修资金的义务。原告白成冀虽缴纳了维修资金，但至今未履行纳税义务，根据47、48、49、50、51、52补充协议“在合同约定的商品房交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，支付应由买受人承担的专项维修资金和办理商品房权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料，否则，出卖人有权拒绝买受人提出的交付商品房的请求”的约定，故原告白成冀要求支付逾期交房的违约金无事实根据。 原告白成冀要求被告荣新置业公司支付逾期办理商品房所在楼栋权属证书的违约金（从2019年7月1日起至实际取得商品房所在栋栋权属证书之日以总价款187.821万元为基数按百分之零点三/天计算）的主张，本院予以支持，理由是被告荣新置业公司至今未办理案涉房屋所在楼栋权属证书。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、限被告巴中市荣新置业发展有限公司在判决生效后十五日内向原告白成冀支付逾期办理荣新·两江国际4、5号楼权属证书违约金（自2019年7月1日起至办理权属证书之日止以187.821万元为基数按日万分之零点三计算）； 二、驳回原告白成冀的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31564.80元，依法减半收取15782.40元，由被告巴中市荣新置业发展有限公司负担15557.40元，原告白成冀负担225元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  冉毅 二〇二〇年七月二十日 书记员  陈婧