安徽省长丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0121民初2851号 原告：安徽省恒泰物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市长丰双凤经济开发区阿奎利亚一期9幢，统一社会信用代码913401217901050255. 法定代表人：张明安，总经理。 委托诉讼代理人：孙红艳，公司职员。 委托诉讼代理人：曹艳芳，公司职员。 被告：闫涛，男，1980年10月2日出生，汉族，现住安徽省长丰县双凤开发区。 原告安徽省恒泰物业管理有限责任公司诉被告闫涛物业服务合同纠纷一案。依法由审判员王福金适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告单位的委托诉讼代理人孙红艳、曹艳芳到庭参加诉讼，被告闫涛本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告安徽省恒泰物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付其欠缴的2013年1月1日至2019年12月31日共计82个月的物业管理费4788元及由此产生的违约金17457元(按被告欠缴金额的日千分之三计算至2019年12月31日)。2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:被告闫涛购买了安徽省恒泰房地产开发有限责任公司开发的阿奎利亚米兰堡二期9栋506室房产,面积为88.24㎡。2007年12月10日被告办理接房手续后入住,同日原、被告双方签订阿奎利亚前期物业服务协议(下称协议)。依据协议约定,原告对阿奎利亚米兰堡二期进行物业管理,被告应每半年缴纳一次物业费,如违反协议,不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之三支付违约金。后原告依约对阿奎利亚米兰堡二期进行了物业管理,但被告一直拖欠物业管理费,自2013年1月1日起拖欠至今,长达82个月。原告多次向被告催缴物业管理费但被告均未缴纳。现根据双方签订的协议之规定及《中华人民共和国合同法》相关规定,特提起诉讼,请求长丰县人民法院依法支持原告的全部诉请。 被告闫涛未进行答辩，亦未提供相关证据。 查明：闫涛系长丰县双凤工业区阿奎利亚兰堡二期9栋506室业主,该房屋建筑面积为88.24㎡。2007年12月10日，原、被告签订阿奎利亚前期物业管理服务协议、阿奎利亚业主临时规约及承诺书。协议约定了原告向被告提供物业管理服务，被告每月应向原告支付物业管理费为每建筑平方米0.54元，另行收取公摊电费。2013年合肥市政府实行物业收费一费制改革，原告安徽省恒泰物业管理有限责任公司于同年12月26日根据长丰县物价局定价将多层物业服务费缴纳标准调整为每月每建筑平方米0.65元。另协议约定：若被告逾期不缴纳物业费，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之三支付违约金。协议同时对双方的权利、义务及物业服务内容、质量、其他有偿服务、维修基金的管理与适用、保险、免责条款等进行了约定。后原告依约从事物业服务工作。2013年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费计4585.7元（88.24㎡×0.54元/㎡.月×12个月﹢88.24㎡×0.65元/㎡.月×70个月=4585.7元）闫涛未予缴纳，经催要未果。 本院认为：原、被告之间签订的物业服务合同为有效合同，依法予以保护。现被告尚欠物业管理费4585.7元，事实清楚，证据充分，应当及时予以清偿。在物业服务协议中，对逾期支付物业费的违约金约定过高，应予核减。被告未按协议约定及时缴纳物业费，也未提交反驳证据证实原告在履约过程中存在违约情形，应承担违约责任，支付违约金以所欠物业费总额10%为宜。闫涛实际欠费为84个月，原告主张82个月物业费，放弃2个月物业费，系其对实体权利的处分，予以准许。另，2013年1月1日至2013年12月31日期间物业费应按双方约定的每月每建筑平方米0.54元标准缴纳为宜，当年度公摊电费事项，原告单位未提供缴费数额具体证据，对该部分诉求，本院不予支持。2014年至2019年12月31期间物业费应按物价局（现变更为发改委）核定每月每建筑平方米0.65元标准缴纳为宜。被告不按规定期限到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十五条，《最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》九十条之规定，判决如下： 一、被告闫涛于本判决生效后三日内支付原告安徽省恒泰物业管理有限责任公司物业管理费5044.27元（4585.7﹢4585.7×10%=5044.27元）； 二、驳回原告安徽省恒泰物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费356元，减半收取178元，由被告闫涛承担。上述款项汇至开户行：安徽长丰农村商业银行股份有限公司，账号：20000011287110300000018，户名：长丰县人民法院代管款。 本判决为终审判决。 如本判决生效后，赔偿义务人不履行本判决书确定的给付义务，权利人可在本判决书规定履行期限届满之日起，二年内向法院申请强制执行。 审判员  王福金 二〇二〇年七月十五日 书记员  黄 静 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。