江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1050号上诉人（原审原告）：江西省鹤群房地产开发有限责任公司，住所地：江西省南昌市湾里区幸福路桃源商住楼售楼部，统一社会信用代码：913601007460845701。法定代表人：胡学群，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：姜珊珊，女，汉族，1998年2月12日出生，江西省庐山市人，住江西省庐山市。委托诉讼代理人：姜贞荣，系被上诉人姜姗姗之父。上诉人江西省鹤群房地产开发有限责任公司（以下简称为：鹤群公司）因与被上诉人姜珊珊房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省庐山市人民法院（2020）赣0483民初229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鹤群公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、按照合同约定，被上诉人应当在2019年11月30日之前支付第二年的房租，上诉人多次上门催缴，但被上诉人每次都拒绝支付。被上诉人应当缴纳第二年房租的时间，新冠××疫情尚未爆发，一审判决认为被上诉人未按约定缴纳第二年租金的原因是“新冠××”疫情暴发，既不是事实，也无法律依据。2、按照合同约定，被上诉人租赁房屋期内不能破坏房屋结构，但被上诉人却把房屋的承重墙拆除，将商铺改成二层使用，还在商铺后面违章搭建房子，致使上诉人开发的房屋不能被规划部门验收，造成上诉人的巨额损失。3、被上诉人违反合同约定，拒缴第二年租金、破坏房屋结构，应承担责任。上诉人依据合同约定，要求终止与被上诉人的租赁合同，法院应予支持。姜珊珊的委托诉讼代理人辩称，被上诉人未按约定支付第二年的租金，是因为上诉人未及时开通出租房屋的水电，对管道堵塞也未修理。上诉人装修铺面和搭建临时建筑是为了更好地利用租赁的铺面，并没有改变房屋的结构。如果继续履行合同，被上诉人可以按约支付租金并整改临时建筑。鹤群公司向一审法院起诉请求：1、判决终止原被告双方签订的租赁合同，被告从2019年12月1日至2020年1月底霸占原告的商铺经营二个月租金4310元应向原告缴纳，被告霸占商铺经营未缴纳的租金至被告搬出日止，并按中国人民银行贷款四倍利率支付利息；2、判决被告在租赁合同中约定支付给原告的二个月商铺押金、水电押金合计6310元不予退回；3、判决被告向原告支付违约金5万元；4、本案诉讼费归被告承担。一审法院认定事实：2018年11月27日，原告鹤群公司法定代表人胡学群与被告姜珊珊签订《租赁合同》，合同约定，鹤群公司将其开发的庐山天街1号楼1号、2号店面租赁给被告姜珊珊经营，租赁房屋面积为107.76平方米，租赁期限为五年，从2018年12月1日至2023年11月30日，合同中对租赁范围和租赁价格、付款方式及违约责任等事宜进行了约定。租赁价格为第1-3年以20元/㎡/月的价格租赁给被告经营，从第四年每月增加2元/㎡即22元/㎡/月，第五年每月增加2元/㎡即24元/㎡/月，本合同签订后，被告必须缴纳2个月的租赁金以及用水、用电押金2000元，上述押金包括用水用电押金在合同租赁期内原告不支付利息给被告，租赁合同期满不计息退回。付款方式为，承租期五年，分五次付商铺租金，承租方应在2018年12月1日起第一年每月付一年房租，押金二个月的房租款，用水用电押金额2000元，第二年每月付房租款，每月20元一平方，第三年每月付房租款20元一平方，第四年每月付房租款22元一平方，第五年每月付房租款24元一平方。同时，双方合同约定被告在租赁期内对店面应当爱护和维修的责任，不得有破坏房屋结构的行为。双方同时约定违约责任为：如被告对本签订的租赁合同条款违约，被告的押金包括用水、用电押金不予退回，被告并支付违约金5万元给原告，原告有权同时终止双方签订的租赁合同，清退被告租赁权利。合同签订后，被告姜珊珊按约向原告鹤群公司缴纳第一年租金及两个月租金保证金及水电押金2000元。至2019年12月被告姜珊珊未及时缴纳租金，2019年12月17日，原告向被告姜珊珊寄送《关于要求履行租赁温泉天街商铺缴纳第二年租金的通知》，要求租赁商铺缴纳租金，否则追究违约责任。被告姜珊珊等亦向原告鹤群公司书面邮寄《温泉天街商铺租户要求出租人胡学群履行义务的通知》，要求原告提供有效证明以便被告办理工商营业执照，同时指出原告的商铺存在以下问题：1、下水道堵塞导致污水无法排放；2、租赁合同未给租户免装修期限；3、水电押金应退还各租户。之后，原告鹤群公司以被告姜珊珊改变房屋结构并不缴纳房租为由，起诉至法院要求解除租赁合同并追究违约责任。另查，被告姜珊珊承租的案涉房屋现用途为经营餐饮，经营者为被告父亲姜贞荣，店铺名为“私房菜”，2020年1月20日已经办理营业执照，执照名称为“庐山市温泉镇姜贞荣私房菜点”（统一社会信用代码：92360427MA394FNR05），现处于经营状态中。涉案租赁房屋系原告鹤群公司开发建设，该商铺办理了预售登记但没有销售，亦未办理产权登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告法定代表人胡学群代表原告鹤群公司与被告姜珊珊签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，应为合法有效，案涉租赁商铺属于原告鹤群公司开发建设并享有权益，胡学群作为原告鹤群公司法定代表人，其代表原告公司签订的租赁合同对原告鹤群公司具有约束力，案涉《租赁合同》的相对方为应为原告鹤群公司及被告姜珊珊，双方均应按照约定全面履行自己的义务。针对原告鹤群公司要求解除涉案合同的诉讼请求，一审法院认为，原告诉请要求终止租赁合同理由主要是两点，一是被告姜珊珊迟延缴纳租金；二是被告姜珊珊存在破坏房屋结构行为。首先，关于租金缴纳问题，被告姜珊珊在租赁合同签订第一年依约按时缴纳房租，直至2020年初，正值国内疫情爆发之际，案涉营业店铺作为旅游景点的餐饮业店铺，受到疫情严重影响，处于停业状态，停业期间未有营业收入且资金周转困难。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××民事案件若干问题的指导意见（二）》“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”针对疫情期间的房屋租赁合同，应当鼓励和引导出租人与承租人相互沟通、协商解决纠纷，双方应本着互谅互让的原则，实现合作共赢，双方应抱团取暖，共度时艰，而不是简单的以解除合同达到自身目的，故原告鹤群公司以被告姜珊珊没有约定期限支付租金为由请求终止租赁合同并承担违约责任的诉请，不予支持。其次，关于被告改变房屋结构的问题，租赁合同约定租房面积为107.76平方米，原告在向被告姜珊珊出租房屋时并未限制该房屋的使用方式和具体用途，被告姜珊珊承租后对租赁房屋进行了装修，且原告鹤群公司对被告的装修行为应当知晓并默许，原告诉称被告姜珊珊违反合同约定改变房屋结构，未提交证据予以证实，且该改变房屋结构的行为亦是为了经营需要，并没有达到合同约定的根本违约，故原告鹤群公司要求解除原、被告双方签订的租赁合同的诉请，不予支持。一审法院认为，原、被告双方签订租赁合同的目的是为了充分利用案涉房屋价值，获得经济效益，互利共赢。本案中，被告姜珊珊违约程度未达到根本性违约且存在不可抗力因素介入，且被告姜珊珊当庭表示愿意继续承租案涉铺面并尽快补缴租金，原、被告双方应继续履行租赁合同，按照约定全面履行自己的义务，并未达到合同约定的解除条件，但被告姜珊珊应按照合同约定缴纳房屋租金系其应尽的合同义务。一审法院判决：驳回原告江西省鹤群房地产开发有限责任公司对被告姜珊珊的诉讼请求。二审中，上诉人鹤群公司将其向一审法院提交的六组证据中的五组证据又向本院提交。因一审法院已经组织当事人对该些证据进行了质证，故二审不再重复。二审中，被上诉人向本院提交了部分水、电费缴费清单以及案涉铺面附件的污水管堵塞情况的照片，拟证明：案涉房屋的水电是在2019年5月才开通、污水无法排除。上诉人鹤群公司质证意见：合同约定水电由被上诉人自行接通，何时接通与上诉人无关；案涉房屋是经过质检验收合格的，管道堵塞是被上诉人装修造成的。被上诉人所举的证据与本案无关。本院认证意见：被上诉人所举证据的关联性不能确定，故对其证据效力不予确认。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》，系双方真实意思的表示，也不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，双方均应按照约定全面、正确履行自己的义务。被上诉人借故未按约定支付租金、未经批准搭建临时建筑，系违反合同的行为，被上诉人应予改正。结合本案的合同目的及履行期限考量，被上诉人的违约行为目前尚不足以构成根本违约，也未达到合同约定的解除条件，上诉人提出终止合同履行的理由不充分。一审法院结合当前“新冠××”疫情对经济的影响，按照国家政策和最高人民法院的司法意见精神，对本案合同是否继续履行作出的处理，并无不当。上诉人鹤群公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1333元，由上诉人江西省鹤群房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  张再生审判员  陈小江审判员  曹 琛二〇二〇年七月二十九日书记员  郑筱楠