广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初18266号原告：刘冬梅，女，1990年11月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：欧志鹏、莫子萱，分别为广东红棉律师事务所律师、实习人员。被告：曾小薇，女，1976年1月11日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。第三人：广东链家房地产经纪有限公司广州分公司，住所地广东省广州市越秀区农林下路5号7楼自编701。负责人：高军，职务总经理。委托代理人：罗凯波，系第三人的职员。原告刘冬梅诉被告曾小薇、第三人广东链家房地产经纪有限公司广州分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭谧独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人欧志鹏、莫子萱，被告，第三人的委托代理人罗凯波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告返还定金5万元；2、判决被告向原告支付违约金21.9万元；3、判决被告承担律师费1万元；4、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2020年3月26日，原、被告经第三人居间服务，就广州市海珠区金诚二街18号1503房（以下简称：涉案房屋）签订《存量房买卖合同》，约定房屋成交价为219万元，定金5万元，首期款61万元通过资金托管方式进行交付，余款153万元通过贷款方式支付。合同签订后，原告通过支付宝支付5万元定金，双方于2020年4月1日签订网签合同，原告于2020年4月19日将首期款61万元交付托管。原告取得贷款机构出具的同意贷款通知后，双方定于2020年4月26日上午前往海珠区房地产交易登记大厅办理交易过户手续。但过户当天被告并未出现，经原告及第三人多次催促，被告仍未到场，且发现涉案房屋已于2020年4月24日被海珠区人民法院查封，被告亦无办法解除查封，导致涉案房屋无法办理过户手续，原告的合同目的无法实现。被告虽已退还首期款，但一直未返回定金5万元。根据合同约定，被告还应支付房屋总价的10%作为违约金，原告已于2020年5月12日寄送律师函通知解除《存量房买卖合同》，要求被告退回定金、承担违约金责任，但被告未积极解决问题，导致原告起诉本案，故被告还应承担律师费。综上，请求法院支持原告诉请。被告辩称：我同意退回定金5万元给原告，但我现在没有经济能力。我是有诚意要出售房子的，因为之前欠债，导致房屋在过户前两天被查封，但之前查册时并无查封情况。过户当天我也有到场，只是因为房屋被查封，所以我出不出现都没有意义了。我不同意支付违约金和律师费，因为我没有违约的主观恶意，如果能预见到房屋被查封，我宁愿提前过户涉案房屋给原告。第三人述称：原告并未针对我方提出诉请，故我方对原告全部诉请没有异议。本次交易过程中，我方已经促成原、被告订立买卖合同，订立合同时查过册，涉案房屋并无查封情形，具备交易过户的条件。签约后，被告因个人债务问题导致房屋被查封，且被告也没有提出任何解决办法或退回相应款项，应由被告承担相应责任。经审理查明：涉案房屋登记在被告名下，建筑面积57.4593平方米；2019年7月5日设定抵押权在案外人沈泽文名下；2020年4月24日被本院依法查封，查封时效自2020年4月24日至2023年4月23日。2020年3月26日，原告（乙方、买受人、购房人）、被告（甲方、出卖人、权属人）签订《存量房买卖合同（链家版）》，约定甲方向乙方出售涉案房屋，建筑面积57.46平方米，套内面积45.18平方米，房屋抵押权人为沈泽文，相关借贷款尚欠本金不超过219万元。房屋总价219万元，付款方式为：定金5万元乙方在2020年3月26日支付给甲方；首期楼款61万元甲乙双方于签订本合同后30天内签署理房通协议，乙方按理房通协议约定的方式支付房款。余款153万元由乙方向贷款机构申请贷款，乙方应于2020年4月5日前根据贷款机构的要求签订并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。申请过户时间：贷款机构出具同意贷款通知书或相关意向回复，并完成提前还贷、取得抵押权人同意涂销抵押登记或同意交易过户的相关文件后五个工作日内（物业有抵押使用）；由网签机构根据房屋交易登记机关指定方式进行预约，并根据预约的时间到相应的房屋交易登记机关办理申请买卖手续。甲方应在签订本合同后10天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用。甲乙双方同意按以下方式办理赎契手续：甲方出资赎契。甲方在原抵押银行发出还贷通知之日起10天将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款（若存在逾期供款，甲方应提前偿还）。甲乙双方任一方出现以下情形即构成根本违约，并承担相应的违约责任：（3）该房地产被查封或限制转让，导致乙方可能无法取得房屋所有权的。甲乙双方任一方构成根本违约的，应当：（1）甲方根本违约的，应按该房地产成交价的10%向乙方支付违约金，并退回乙方已付的全部款项。买卖双方确认通过广东链家房地产经纪有限公司广州分公司居间介绍成交本交易，广东链家房地产经纪有限公司广州分公司将根据双方确认之交易条款拟定网签手续文件，并在签订本合同后二十天内签署网签手续的相关合同文件，以顺利完成交易。等。合同签订后，原告于2020年3月27日通过支付宝方式支付定金5万元给被告，被告向原告出具收据，确认收到定金5万元。2020年4月1日，原、被告办理了涉案房屋《存量房买卖合同》的网签手续。原告于2020年4月19日将首期款61万元支付至北京理房通支付科技有限公司代管。诉讼过程中，各方当事人均确认各方约定2020年4月26日前往广州市海珠区房地产交易大厅办理过户手续，当天因被告未按时出现及涉案房屋存在查封情形，故无法办理过户至原告名下的手续。被告确认涉案房屋被查封是因其与案外人存在债务纠纷。之后，被告退回了首期款61万元，但未退回定金5万元。2020年5月12日，原告委托广东红棉律师事务所向被告发出《律师函》，告知原、被告签订的《存量房买卖合同（链家版）》自律师函送达时即解除，要求被告向原告返还定金5万元并支付违约金21.9万元。被告确认收到《律师函》。双方均确认合同解除时间为2020年5月12日。原告提交《委托合同》及律师费发票，拟证明其委托律师产生律师费1万元。本院认为：原、被告订立的《存量房买卖合同（链家版）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应遵照执行。原、被告均确认双方就涉案房屋原定于2020年4月26日拟办理过户手续，因涉案房屋在2020年4月24日被本院依法查封，致使涉案房屋无法办理过户登记手续，因此，原告签订买卖合同的目的无法实现，被告已构成根本违约。原、被告确认双方的合同关系已于2020年5月12日解除，现原告根据合同约定，现原告主张退回定金5万元并按总房价的10%支付违约金，合法有理，本院予以支持，被告抗辩其不存在违约的主观恶意，但涉案房屋客观上因被查封导致无法办理过户登记手续，且查封原因在于被告与案外人存在债务纠纷，故被告的抗辩不能成立，本院不予采纳。至于律师费，原告委托律师参加诉讼是原告对自身权利的处分，双方并未约定律师费由违约方承担，故原告主张律师费由被告承担，缺乏事实依据，本院不予支持。本次诉讼因被告违约产生，故本案诉讼费由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条第一款之规定，判决如下：一、被告曾小薇在本判决生效之日起10日内退回定金50000元给原告刘冬梅。二、被告曾小薇在本判决生效之日起10日内支付违约金219000元给原告刘冬梅。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5485元，由被告承担。上述诉讼费由原告预缴，被告履行本判决时将应负担的诉讼费直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二〇年七月十六日书记员 彭智媚梁嘉淇