苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初2257号原告（反诉被告）：苏州信源行房地产营销策划有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇开平路2188号吾悦广场B幢213号。法定代表人：蔡墩堂，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘駪，江苏陈全兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：干昊雯，江苏陈全兴律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：赵长恩，男，1983年11月27日生，汉族，住苏州市吴江区。被告（反诉原告）：梅艳洪，女，1981年2月12日生，汉族，住苏州市吴江区。以上两被告共同委托诉讼代理人：夏玉保，江苏晟贤律师事务所律师。原告苏州信源行房地产营销策划有限公司（以下简称信源行公司）与被告赵长恩、梅艳洪居间合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，被告赵长恩、梅艳洪提起反诉，本院依法合并审理，并由审判员柳献东适用简易程序于2020年5月7日、2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）信源行公司的法定代表人蔡墩堂及其委托诉讼代理人刘駪，被告（反诉原告）赵长恩、梅艳洪的委托诉讼代理人夏玉保到庭参加第一次庭审，原告（反诉被告）信源行公司的法定代表人蔡墩堂及其委托诉讼代理人刘駪，被告（反诉原告）赵长恩、梅艳洪的委托诉讼代理人夏玉保及被告赵长恩到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告信源行公司诉称，2019年3月3日，原告与案外人程俊峰、宋志文以及两被告签订了一份《房屋买卖(居间)合同》，约定由案外人程俊峰、宋志文将位于苏州市吴江区的房屋出卖给被告赵长恩、梅艳洪，原告作为居间方收取中介信息服务费人民币32000元。被告赵长恩、梅艳洪与案外人程俊峰、宋志文的房屋买卖因后续房款的问题产生纠纷，该纠纷于2019年6月11日经过苏州市吴江区人民法院调解结案，两被告与两案外人的房屋买卖合同继续履行并完成过户。三方签订的《房屋买卖(居间)合同》合法有效，且原告已经履行了自己应负的义务，买卖双方也完成了房屋的买卖。两被告须向原告方支付居间费32000元。后两被告未支付居间费，引起本案诉争。现起诉至法院，请依法判令：1、两被告依照《房屋买卖(居间)合同》支付原告居间费32000元；2；两被告支付原告代两被告已支付的契税7600.54元；3、本案案件诉讼费由两被告承担。被告赵长恩、梅艳洪辩称，1、房屋所有权人宋志文未在本案《房屋买卖(居间)合同》上签字。并且两被告与案外人发生纠纷不是因为后续房款的问题，而是案外人一方，即房屋所有权人宋志文认为其没签字故要求加价，不然不同意房屋过户；2、本案所涉及的《房屋买卖(居间)合同》在两被告起诉案外人时效力是待定的，并不能确定绝对有效的；3、原告在整个交易过程中只履行了签订合同及办理网签两项事项，其他事项没有履行，二手房买卖涉及的其他流程都没办，比如资金托管、协助办理贷款、过户缴纳、产证领取、房屋交付、水电煤等交割。原告的业务员是否有房产经纪从业资格证也是从事居间服务的必要条件；4、原告垫付的契税与本诉被告无关，该契税是帮案外人宋志文垫付的。反诉原告赵长恩、梅艳洪诉称，2019年3月3日，反诉原告在反诉被告信源行公司的安排下与案外人程俊峰、宋志文签订了《房屋买卖(居间)合同》一份，约定了买房事宜。反诉被告在明知房产证上登记的产权人是宋志文的情况下却不让其在合同上签字，反而让案外人程俊峰代为签字，反诉原告一再要求安排房产证上登记的产权人宋志文在合同上签字，但反诉被告不予理睬，保证《房屋买卖(居间)合同》没有问题，承诺并保证该合同合法有效，不会出现交易纠纷，并出具承诺书一份，承诺如出现问题承担一切风险责任。后房屋交易过程中，案外人以登记的产权人没有签字为由拒绝履行合同，导致反诉原告与案外人发生诉讼。反诉被告在居间过程中存在重大过错，明知登记的产权人没有签字会产生纠纷，非但不积极补救反而一再忽视反诉原告的要求，最终导致反诉原告在不得已的情况下多支付案外人15万元房款，给反诉原告造成了严重损失，应当承担赔偿责任。现请求法院判令：1、反诉被告赔偿反诉原告损失150000元；2、诉讼费由反诉被告承担。反诉被告信源行公司辩称，1、本案房屋买卖合同由案外人程俊峰代签，但只要经房屋产权人宋志文同意也是可以进行代签的。涉案房屋买卖合同纠纷最终以调解结案，调解结果系反诉原告支付案外人宋志文、程俊峰15万元，这恰恰说明宋志文、程俊峰并没有违约，故该15万元并非反诉被告造成的；2、反诉原告没有任何证据证明反诉被告信源行公司存在过错，涉案房屋买卖合同是在合理合法双方自愿的情况下签订的，反诉被告认为多支出的该15万元系买卖双方在房价波动借由司法途径作出的调整和利益平衡。经审理查明，2019年3月3日，案外人程俊峰、宋志文（甲方）与赵长恩、梅艳洪（乙方）以及信源行公司（丙方）签订《房屋买卖(居间)合同》一份，约定甲方将坐落于苏州市吴江区松陵镇秋枫街688号璟庭13幢1703出售给乙方，房屋成交价格为贰佰零伍万元，该房屋产权或租赁权过户产生的税费由乙承担，增值税由乙承担、契税由乙承担，其他相关税、费由乙承担。该房屋配套设施过户相关的税、费用由乙承担。甲、乙、丙三方签订合同时，乙方需向丙方交纳中介信息服务费叁万贰仟元。合同下方落款签字：甲方：程俊峰，宋志文，187××××1888，本人已争得产权人同意出售该房屋，乙方：梅艳洪，赵长恩，信源行公司在丙方处盖章。该合同上宋志文的签字为程俊峰所签。2019年3月4日信源行公司向梅艳洪，赵长恩出具的承诺书一份，承诺配合涉案房产正常交易，确保正常过户，无任何纠纷，愿承担一切风险责任，如若该套房屋过户发生意外或不成功，愿配合赵长恩、梅艳洪追回购房款肆拾万元整。涉案房屋的登记产权人系宋志文。再查明，2019年4月23日，中交地产（苏州）有限公司出具收据一张，载明：交款单位：宋志文，收款方式：POS，人民币柒仟陆佰元五角四分，￥7600.54，收款事由：中交璟庭13#1703，补契税。另查明，2019年6月11日，本院立案受理案号为（2019）苏0509民初7756号案件，赵长恩、梅艳洪诉请判令宋志文、程俊峰继续履行房屋买卖合同，办理房屋过户手续并支付违约金41万元并承担诉讼费。后于2019年11月13日，赵长恩、梅艳洪与宋志文、程俊峰经承办人员多次协调双方当事人后达成调解协议，同日，本院出具（2019）苏0509民初7756号调解书一份，载明：一、扣除原告赵长恩、梅艳洪已支付被告程俊峰的40万元购房款，被告宋志文认可视为已收到该购房款40万元，原告赵长恩、梅艳洪尚需支付被告宋志文购房款165万元，原告赵长恩、梅艳洪自愿补偿被告宋志文15万元，合计180万元……三、被告宋志文、第三人中国银行股份有限公司吴江分行同意由原告赵长恩、梅艳洪在第一项尚未支付的180万元范围内在2019年11月30日前直接还清被告宋志文名下的位于苏州市吴江区的房屋在第三人中国银行股份有限公司吴江分行处的贷款，如提前还贷产生的违约金，由被告宋志文承担，具体贷款与违约金金额以银行结算为准，180万元还贷及支付银行违约金后，多余款项在抵押权消灭后三个工作日内，由原告赵长恩、梅艳洪支付至法院执行款账户后在无其他缘由的情况下由法院转交被告宋志文。在上述涉案房屋的抵押权消灭后，由被告宋志文在三个工作日内配合原告赵长恩、梅艳洪将位于苏州市吴江区的房屋【权证号：苏（2019）苏州市吴江区不动产权第9021921号】过户至原告赵长恩、梅艳洪名下，过户费用由原告赵长恩、梅艳洪自行承担。以上事实，由信源行公司提交的房屋买卖(居间)合同、民事起诉状、民事调解书、收据，赵长恩、梅艳洪提交承诺书、房屋买卖(居间)合同、民事调解书，以及当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。涉案房屋的所有权人宋志文并未在房屋买卖(居间)合同签字，而是由案外人程俊峰代签，且原告也未举证证明宋志文与程俊峰之间存在书面授权，且本院在审理（2019）苏0509民初7756号案件过程中，宋志文明确否认有委托事实。因此，信源行公司与赵长恩、梅艳洪及案外人程俊峰、宋志文之间签订的房屋买卖(居间)合同未依法成立。至于经本院多次努力调解，双方当事人达成调解协议，系当事人间所新形成的法律关系，已与信源行公司的居间行为无关，故信源行公司要求赵长恩、梅艳洪支付居间服务费32000元的主张无法律依据，本院不予支持。关于信源行公司要求赵长恩、梅艳洪支付房屋契税7660.54元，该契税系信源行公司代替房屋所有权人宋志文向中交地产（苏州）有限公司补交的契税，信源行公司向赵长恩、梅艳洪该主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于赵长恩、梅艳洪要求信源行公司赔偿损失150000元的请求，根据法律规定居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。原被告双方均知晓程俊峰代为签字的事实，因此信源行公司作为居间方并不存在故意隐瞒或提供虚假情况的事实，且赵长恩、梅艳洪也未举证证明信源行公司在居间过程中存在过错，故赵长恩、梅艳洪要求信源行公司赔偿各项损失的请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告苏州信源行房地产营销策划有限公司的诉讼请求。二、驳回被告赵长恩、梅艳洪的反诉请求。本诉案件受理费减半收取300元，由原告苏州信源行房地产营销策划有限公司负担。反诉案件受理费1650元，由被告赵长恩、梅艳洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将交纳上诉费的凭证提交本院。审 判 员 柳献东二〇二〇年七月三日法官助理 聂艺天书 记 员 凌 骏附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。