贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初5972号原告吴正琼，女，1973年2月2日生，汉族，住贵州省兴义市。委托代理人魏晨、倪志康，贵州中工律师事务所律师。被告贵州嘉黔房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区友谊路186号。法定代表人：姜勇，该公司执行董事。委托代理人叶娜，贵州天筑律师事务所律师。委托代理人周美君，贵州天筑律师事务所实习律师。原告吴正琼与被告贵州嘉黔房地产开发有限公司（以下简称嘉黔房开）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴正琼及其委托代理人魏晨，被告嘉黔房开委托代理人叶娜、周美君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告提供办理房屋权属证书所需资料，协助原告到房屋登记机关办理原告所购位于贵阳市云岩区的房屋产权证；2、判令被告以930000元为基数，按照每日万分之1.5的标准支付原告自2014年5月30日起至被告将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案时止的逾期办证违约金（至起诉之日2020年5月6日为353353.5元）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年12月25日，原告吴正琼作为买受人，与作为出卖人的被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告于2011年3月3日先向被告支付47万元购房款，其余房款46万元，由原告于三个工作日内向银行申请按揭且贷款在2011年1月7日前由银行拨付到出卖人账户，被告将其修建的位于贵阳市“百灵·时尚天地”33层13号办公用房售予原告。合同签订后，原告按约履行了全部付款义务，被告于2013年5月30日向原告交房。然而，被告至今没有按照合同第十五条第二款之约定，协助原告办理房屋产权证，导致原告至今仍然没有能够取得该套房屋的产权证，被告的行为构成严重违约。原被告签订的《商品房买卖合同》是格式合同，该合同的逾期付款违约金及逾期收房违约金均是按日计算，超过90日后，均是按日万分之1计算违约金。然而，逾期办证违约金是按照买受人已付房款的0.3%的固定金额计算，被告对此约定没有采取足以引起原告注意的文字、符号、字体进行标识，致使双方权利义务不对等，其行为违反了《合同法》第39条的规定。由于涉案房屋长期不能办理房产证，原告无法以该房屋进行抵押贷款，只能出借其它高息贷款，给原告带来了巨大损失。我方综合各项损失后认为，被告应支付的违约金金额调整为以购房款为基数，按照日万分之1.5的标准计算较为公平合理。为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告嘉黔房开辩称：原告主张的合同是格式合同，无事实依据，原告主张每日万分之1.5标准无事实依据，违约金的基数无事实依据，原告主张的违约金天数存在错误，诉请已过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2012年12月25日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，“商品房买卖合同说明”第3条约定“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”。合同主要约定：由买受人购买出卖人出售的位于“贵阳市百灵?时尚天地”33层13号房屋，总价款93万元，第六条约定“买受人于2010年12月25日支付人民币470000元进入资金监管账户……，剩余房款46万元买买受人于三个工作日内向银行申请按揭且贷款在2011年1月7日之前由银行拨付到出卖人账户，如因买受人原因造成逾期，则出卖人有权解除合同，另行销售，并按总房价的3%收取违约金。……，”第八条“出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”第十五条第二款“二、出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。”……同日，原告向被告通过POS刷卡支付涉案房屋及33层13A号房屋（该房屋总价款为102万元，应付首付款金额为51万元，该房屋收据中备注销售折扣为3万元、刷卡为43万元，转账为5万元）房款共计82万元。被告向原告出具两份《收据》，其中一份载明：今收到吴正琼交来“百灵?时尚天地”商办楼33层13号房款470000元，注：三万元现金，伍万元销售折扣，390000刷卡。另一份载明收到原告房屋维修基金9300元。2011年1月19日，原告通过贷款方式向被告支付剩余房款460000元，被告于同日向原告出具一份《收据》。2013年6月14日，原告向被告支付逾期付款违约金276元。2013年5月30日，被告向原告交付涉案房屋。后因被告未为原告提供办理案涉房屋权属登记所需资料，原告遂诉至本院，提出如前诉请。另查，被告分别在于2013年6月至2020年5月期间，向原告支付了涉案房屋租金共计546000元。对原告提交的商业贷款合同打印件、还款计划表打印件，系打印件，为孤证，不能证明原告因此遭受利息损失。对于结清证明，其中未载明借款金额、贷款利率，不能达到原告证明目的，故未予采信。上述事实，有原、被告陈述及其提供的相关证据在卷佐证，并经庭审举证质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：:1、原告要求嘉黔房开立即将办证资料提交备案的诉请应否支持；2、本案是否已超过诉讼时效；3、本案违约金标准是否应予调整。对于焦点一，嘉黔房开在本案中已明确表示目前尚不具备提交办证资料报产权机关备案的条件，且无法确定能够履行的时间。因该项义务的履行依赖于客观条件是否成就，不适于人民法院强制履行，因原告该主张现不具备条件，故对原告该诉，本院不予支持，原告可待具备办证条件时再行主张。对于焦点二，按照双方合同约定，嘉黔房开履行提供办证资料报备义务的期限为交房后365日即2014年5月30日前，但嘉黔房开一直未履行该义务，且至今仍不具备履行条件，故嘉黔房开一直持续违约，违约金数额随着违约行为的持续发生而不断增长，原告对违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，被告支付违约金的起算时间应为原告起诉之日2020年5月7日起倒推三年，即自2017年5月7日起算违约金，之前的违约金因已超过诉讼时效期间，故不予支持。对于焦点三，虽然《商品房买卖合同》中明确约定违约金标准，但嘉黔房开的违约行为已近6年，且一直在持续中，其违约行为严重。被告向原告支付租金的行为与本案并非同一法律关系，不能因此免除其应向原告所负违约责任。同时，涉案房屋为商业性质，原告作为购房人未能取得涉案房屋的产权证书，对其完全行使房屋所有权必然存在影响。因违约金兼具赔偿和惩罚的性质，根据公平和诚实信用原则，结合购房人对损失数额不易举证的实际情况，原告主张增加违约金于法有据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定及嘉黔房开违约的实际情况，酌情以实际支付的购房款为基数，按照日万分之0.5的标准计算违约金，至被告将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时止交付办证资料之日止。对于原告支付的购房款情况，合同虽约定购房款为99万元，但在被告向原告出具的《收据》中，载明其中5万元为销售折扣、现金支付3万元，转账支付金额为39万元，与原告向被告通过POS刷卡支付82万元的涉案房屋的39万元及13A号房屋的43万元金额吻合，原告亦未能举证证明其已足额支付购房款，故应以原告实际付款金额94万元为计算基数。暂计算至2020年5月7日为51465元（94万元×万分之0.5×1095）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百一十条第一款第二项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；”第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告贵州嘉黔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告吴正琼逾期办证违约金51465元（违约金暂计至2020年5月7日，之后违约金以购房款940000元为基数，按日万分之0.5标准，计至计至贵州嘉黔房地产开发有限公司将办理贵阳市云岩区瑞金中路77号“百灵·时尚天地”33层13号房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时止）；二、驳回原告吴正琼其余诉讼请求。案件受理费3300元（已减半收取），由原告负担2819元（已预交），由被告贵州嘉黔房地产开发有限公司负担481元（原告已预交）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 黎 玲二〇二〇年七月十五日书记员 李安涛