四川省乐山市五通桥区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1112民初410号 原告：刘忠诚，男，1941年12月5日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 委托诉讼代理人：范涌建，乐山市五通桥区榕城法律服务所法律工作者。 被告：王富强，男，1982年8月16日出生，汉族，住四川省乐山市犍为县。 原告刘忠诚与被告王富强房屋租赁买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序分别于2020年7月15日、2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告刘忠诚及其委托诉讼代理人范涌建、被告王富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2018年5月至2020年4月租用原告门市房屋的租金30,000.00元；2.交回原告门市房屋叉锁一套，含钥匙、电卡一张；3.结清所欠水费、电费；4.被告向原告支付违约金2000.00元。事实和理由：2017年4月15日，被告因开展圆通快递业务与原告签订《租房合同》一份，约定租期3年，每年租金15,000.00元，时间从2017年5月1日起至2020年4月30日止。合同签订后，被告支付了1年租金15,000.00元。第二年和第三年的租金，被告一直未交，原告多次催交，被告均已“现在生意不好”或“马上拿给你”等为由拖欠租金。至原告起诉时，尚余2018年5月至2020年4月两年的租金30000元未支付。 被告辩称，2017年4月15日，原、被告签订《租房合同》，被告承租原告的门市开展圆通快递业务。被告于合同签订当月和之后两月内，分两次向原告支付了第一年的房租及保证金，共计20,000.00元。承租过程中，被告因经营困难，于2018年3、4月期间向原告明确表示不打算继续租房。当年4月底，被告搬离该门市，不再使用。2018年5月，原告向被告催缴租金时，被告再次当面向原告表示不再承租门市，被告不同意。5、6月期间,被告几次联系原告商量退租的事宜，未取得回应。按合同约定“提前一月付清，先付清，后使用”，被告未在2018年4月向原告支付下一年房租，即表明被告不再租用该房屋，故原、被告的租房合同在2018年4月已经解除，被告不应向原告支付2018年5月至2020年4月的房屋租金。被告将该房屋电卡遗失，房屋门锁置换为当初原告交付时的链子锁，其钥匙也已遗失。被告交纳的保证金5000.00元，在原告扣除补办电卡、钥匙等相关费用后应退还给被告。 庭审中，针对被告提出的意见，原告补充陈述如下：签订合同时，被告为保证其租房的连续性，特意在合同中约定：如由于甲方（原告）原因造成无法履行此合同，除退还保证金以及租金外，另赔偿乙方（被告）壹万元正。被告于2018年3月31日在微信中表达其不想租房，原告明确表示拒绝，理由为原告如不租房给被告将视为违约需赔偿其10,000.00元。之后，被告既未找原告商量也未找第三方协商租房事宜，双方未达成一致处理意见。被告未与原告协商解除合同，无权单方面解除合同，被告应当按照合同约定全面履行支付租金的义务。因被告未缴清房屋水、电费，原告不同意退还被告的保证金5000.00元。 经审理查明：2017年4月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租房合同》一份，合同约定：甲方将五通桥区茶花路新天地4-A-1-30门市一间面积45平方米出租给乙方使用；租期为3年，2017年5月1日至2020年4月30日止，在合同履行期间，乙方可以转租给第三人使用，并由甲方与第三人重新签订租赁合同，甲方和乙方签订的租赁合同失效；租金每年15,000.00元，提前一月付清，先付清后使用，租赁期间的水费、电费等全部由乙方承担并缴纳，若因不缴或迟缴以上费用所产生的罚款和滞纳金等费用由乙方自行负责；乙方交保证金5000.00元，使用期满，乙方不再承租，水、电等费用已全部交清，乙方不再承租此门市，不得随意破坏天棚墙面地面以及门市主体结构，甲方退还乙方保证金，反之按实数扣除。如由于甲方原因造成无法履行此合同，除退还保证金以及租金外，另赔偿乙方壹万元正。 另查明：1.被告于合同签订当月及之后两月内，分两次向原告支付了第一年的房租15,000.00元和保证金5000.00元，共计20,000.00元，并于2017年5月开始租用所涉房屋开展圆通快递业务； 2.2018年3月31日，被告通过微信向原告表述：“给你说个事，我那里不打算租了，实在人气太少了，这也提前了一个月通知你；装修了万多块，我亏就亏了，实在是亏不起了，如果再租下去亏租金人工”。原告回复被告：“王师，你看过合同没有？合同内容你写的，具有法律效力，甲方违约要赔偿乙方10000元”。2018年4月4日，被告再次通过微信向原告表达：“刘师傅，那边我真不租了，而且我也确实没有钱，而且我这几天也忙，你耳朵有点不好，我们电话里沟通也不方便，你看这样行吗？你说跟着合同走，我们就跟着合同办，你说的要我赔偿你一万损失这个事真的我接受不了，如果合适，我想我们可以找第三方协商这个事，你看如何？”之后，原告未回复。 3．被告2018年4月底搬离承租房屋，并在该门市上张贴转租公告； 4.本案审理过程中，原告补办了案涉房屋电卡，重新购买房屋门锁花费200.00元。 以上事实，有当事人的陈述、身份证复印件、租房合同、微信聊天记录、门市照片、购锁发票等证据证明，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效，双方均应按合同约定履行权利、义务。关于解除合同，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期间内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。本案中，原、被告在合同中未约定合同解除条件，被告也不具有依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定主张解除合同的情形。被告不按约定的期限履行支付租金的义务，属于违约。作为违约方不享有单方解除合同的权利。本案中，被告虽因经营困难打算退租房屋，但其仅向原告表达了退租房屋的意愿而未与原告达成解除合同的一致意见。在合同陷入僵局的情况下，被告作为违约方可以起诉请求解除合同，且应尊重原告作为守约方的利益，找到替代的履行方式或保障守约方履行利益的实现。合同中约定“提前一月付清，先付清后使用”是属于双方约定的租金支付期限，而非合同解除条件。被告主张其以未“提前付清房租”的行为表明双方已解除合同的理由不能成立。故本院认定原、被告签订的《租房合同》并未在合同届满前解除。 原告按照合同约定将租赁房屋交付给被告使用，被告应当按约履行支付租金的义务。被告未按约支付房屋租金，原告有权要求被告按约支付相应的房屋租金。在合同期限届满，被告未续租房屋的情况下，原告作为出租人应当积极行使收回房屋及配套设施的权利，在承租人将房屋钥匙、电卡遗失的情况下，原告应当及时配制、补办，由此产生的相关费用按照合同约定在被告交纳的保证金中予以扣减。综上，原告要求被告支付2018年5月1日至2020年4月30日的房屋租金30,000.00元的主张，本院予以支持；被告交纳的保证金5000.00元应在扣减换锁费用200.00元后，在应交租金内予以扣减，即被告实际应当向原告支付25,200.00元（30,000.00元+200.00元-5000.00元）。对于租赁房屋欠缴水、电费的事实及金额，原告未提供相应的证据，且收取水、电费的相对方应为相关部门，原告要求被告交清所欠水、电费的主张，本院在本案中不作处理，原告如代被告缴纳了租赁期间的水、电费后，可另行向被告主张权利。原、被告在合同中未约定延迟支付租金的违约责任，原告也未提供因被告延迟支付给原告造成实际损失的证据。原告要求被告支付违约金2000.00元的主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告王富强于本判决生效后立即支付原告刘忠诚25,200.00元； 二、驳回原告刘忠诚的其他诉讼请求。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 案件受理费600.00元，由被告王富强负担。 审 判 长  郭燕霞 人民陪审员  傅建成 人民陪审员  李典文 二〇一二〇二〇年七月二十二日 书记员刘刈