苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初2108号 原告：李建全，男，1965年5月14日出生，汉族，住江苏省高邮市。 原告：毛月君，女，1972年3月31日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。 委托诉讼代理人：刘朋，江苏剑桥颐华律师事务所律师，代理上述两原告。 委托诉讼代理人：张轩，江苏剑桥颐华律师事务所律师，代理上述两原告。 被告：当代节能置业（苏州）有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区广济北路388号。 法定代表人：候庆存，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田帅，公司员工。 原告李建全、毛月君与被告当代节能置业（苏州）有限公司（以下简称“当代公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。审理中，因出现了应适用小额诉讼程序的情形，本院依法口头裁定转为适用小额诉讼程序进行审理。原告李建全、毛月君的共同委托诉讼代理人张轩，被告当代公司的委托诉讼代理人田帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李建全、毛月君向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期对原告购买的位于苏州市姑苏区房屋内装饰装修问题（附问题清单）进行修复并将保修期自修复合格之日起计算；2、判令被告赔偿原告各项损失12万元；3、判令被告按照经主管部门批准的规划设计方案对苏州市姑苏区苏站路XXX号当代万国府小区内的公共道路、绿地、车位等进行依法恢复；4、判令被告对苏州市姑苏区苏站路XXX号小区的新风系统存在的安全隐患进行排除；5、判令本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回了第1、3、4项诉讼请求，并将第2项诉讼请求变更为判令被告赔偿原告各项损失31044元。 事实与理由：2016年6月9日，原告李建全、毛月君（买受人）与被告当代节能置业(苏州)有限公司（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》，出卖人将位于苏州市姑苏区住宅房出售于买受人，房屋建筑面积为103.32平米，该房屋为全装修房。合同签订后，原告按照合同约定支付全部购房款。2018年1月底，被告通知原告办理房屋交付手续，原告在收房后进入室内发现房屋的装饰装修存在着严重的质量问题，且装修材料与合同约定、宣传资料严重不符，并有多处设计缺陷问题，根本无法正常入住。另发现涉案房屋的小区内公共道路、车位、绿化等现状与合同约定、规划总平图、宣传资料等严重不符。关于精装房的装饰装修问题。原告在收房后发现：标的房屋室内门窗锁、地面、墙面、房屋吊顶、房屋顶板、安装设施存在诸多问题。另，原告在收房后发现涉案房屋门窗采用的是普通塑钢材质，与被告预售宣传时的断桥材质相差巨大。原告认为，被告交付的房屋存在严重的质量问题，不符合工程规范要求，施工材料不符合合同约定并存在多处设计缺陷问题，根本不符合交房和使用条件。关于小区内规划设计问题。经调查，在房屋通过主管部门综合验收后，被告擅自将规划的小区公共道路、车位、绿化等公共区域进行改建，并砌墙对小区公共部位进行封闭处理。被告在未经得主管部门及全体买受人的批准和同意擅自改建公共区域的行为违反了规划要求，亦违反了合同约定。关于新风系统安全隐患问题。原告在收房至今，多次发现新风系统的管道存在大量的建筑垃圾，在使用过程中存在出灰问题，原告认为该系统存在严重的安全隐患，被告应当据原告反映及时排查。就上述存在的问题，原告于收房当日便向被告提出，并对陆续发现的问题向被告反馈并要求对问题进行处理。但，被告一直拖延怠于维修。原告亦曾委托律师以律师函方式要求被告对上述问题进行正面回应，至今未得到正面回应。原告为维护自身的合法权益，根据民事诉讼法相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，请求依法判准原告的诉请。 被告当代公司辩称：1、我方对原告报修的房屋质量问题、房屋瑕疵积极维修且维修完毕，对个人观感生活痕迹等问题也尽力修复，房屋维修均按照商品房买卖合同及住宅质量保证书进行。房屋合法交付后，原告提出相应的房屋维修诉求，其中既有房屋质量问题也有个人观感问题，既有房屋瑕疵及二次施工痕迹、也有生活痕迹、划痕，我方均予以及时完整地修复。依据我方提供的证据维修表格，2018年1月31日交付后至2019年9月13日共计19个月的时间，问题共计23项，月均1件维修，且维修内容划痕、缝隙3处、裂痕、翘皮、反臭4处、串味3处、温度不稳定、打胶个人观感及轻微瑕疵等共计15项，占据65%。除掉该极其轻微的部分，共有8项维修，均摊到交付后19个月内，每月半件维修都不到，且有8项维修集中于2018年6月2日一天。此等维修数量属于精装修房正常甚至较好的房屋装修质量。综上，原告方的房屋维修问题并不严重，且以个人观感及轻微瑕疵为主，不构成影响生活的标准，且我方也积极维修完毕，原告方的相关房屋空置损失、能源损耗、物业费、误工费等一系列费用均不应当得到支持。2、诉争房屋的绝大部分保修期已过，不可延长。依据买卖合同及住宅质量保证书，房屋的保修期依据部位不同而不同，如墙面为一年，部分区域防水为五年等，但维修完好后并不导致保修期的延长。依据买卖合同补充条款第10条第3款，买方同意，维修并不导致保修期的延长或者变化。3、原告的恢复规划请求于法无据，主体不适格。依据物权法等相关法律法规，小区交付时符合规划验收，公共区域的规划调整恢复请求应当由有诉权的主体如业主大会或者业委会予以主张。原告的该项诉讼请求主体不适格。4、原告主张的各项损失应当自行承担。依据“谁主张谁举证”的民诉法法律原则，原告方12万元损失及相关组成，应当提供切实的证据证明，并且我方依据买卖合同补充条款第九条第5款，也不承担因房屋维修导致的间接损失，只承担原告房屋维修的直接经济损失。 本院经审理查明： 2016年6月9日，当代公司（出卖人）与李建全（买受人）、毛月君（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的苏州市姑苏区苏站路XXX号（当代万国府小区）9幢702室住宅房屋，该房屋为全装修房，建筑面积103.32平方米。合同第十条至第十五条系关于房屋质量和房屋保修的约定，主要内容包括：出卖人交付的商品房经验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方强制性标准，全装修房交房时的装修标准按照本合同其他约定验收；合同附件八所列商品基本配置，出卖人可以按所列产品市场动态情况作局部更换，出卖人承诺更换后的配置不低于本合同附件八所列的标准，更换配置应告知买受人；出卖人对商品房建筑结构及主要设备保修责任根据《建筑工程质量管理条例》、《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任，但因不可抗力的因素或其他非归责于出卖人的原因而造成的损坏，出卖人不负保修责任。在保修期内，该商品房出现质量缺陷，出卖人应承担该商品房的质量保修责任，由出卖人修复，买受人产生实际经济损失的，出卖人应据实赔偿给买受人。出卖人修复期间，需要买受人配合的，买受人应协助，出卖人补偿给买受人每日（不足一日按一日计算）0元的误工费。全装修房装修工程的保修期自该商品房交付之日起，为期2年，在保修期内如该商品房装修发生质量问题的，出卖人负保修责任。 当代公司取得案涉房屋的竣工验收证明书、苏州市商品房交付使用通知书后，于2018年1月25日将案涉房屋交付给李建全、毛月君。 根据原告提交的报修维修记录，当代公司于2018年5月23日至6月10日期间为原告维修了地板胶固、新风口锡箔纸损坏、厨房橱柜维修等项目。根据被告提交的物业维修记录，2018年6月17日至2019年9月13日期间，当代公司为原告维修了卫生间地漏反臭、主卫淋浴房密封条密封、单元门灯不亮等零星维修13余起。 审理中，原告陈述：我方在收房后六个月才入住，没有入住的原因是因为陆续在维修。我方主张6个月的空置损失，按照月租金每月5174元进行主张。被告陈述：我方认为原告没有入住房屋的原因可能是家庭情况、工作地点、已有住房或者新房需要通风散味等多种原因，原告自始至终没有说明房屋不能入住是因为房屋的质量问题。依据原告的报修维修记录，都是短时间的维修项目，且绝大部分属于房屋瑕疵以及个人感官问题（厨房串味、新房通风、湿度等），甚至还有公共区域的问题。对于原告房屋的维修，集中维修仅在一周左右的时间。 审理中，原、被告双方一致同意参考关联案件相类似户型的租金标准，认定涉案房屋的市场租金标准为5174元/月。 以上事实，由苏州市商品房买卖合同、购房发票、照片、报修维修记录、维修记录、微信聊天记录、建筑工程竣工验收备案表、建设工程规划核实合格证、交付使用通知书、房屋交接单及本院庭审笔录等予以证明。 本院认为，李建全、毛月君与当代公司签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。当代公司交付的房屋在质量保证期内发生装修质量缺陷，当代公司应履行维修义务，并承担违约责任。在本案诉前及审理过程中，当代公司已经根据原告提出的问题，对涉案房屋中出现质量问题进行了更换或者维修，原告在本案审理中亦撤回维修的诉讼请求，系对诉讼权利的处分，本院照准。 原告主张当代公司赔偿其六个月的房屋空置损失。对此，本院认为，虽原、被告双方对已维修项目的内容和维修的具体时间段陈述并不完全一致，但原告所举证的照片、报修维修记录、微信聊天记录及物业公司的维修记录，可以证实原告已就部分维修项目向当代公司进行报修。根据物业维修记录，其中涉及地板拆除、卫生间厨房维修等均属较大项目的维修事项，该类项目的维修直接影响原告居住使用房屋，原告有权主张因不能使用房屋导致的租金损失。同时，虑及原告向当代公司所购买的房屋为全装修房屋，系有别于未装修的普通房商品房，买卖双方合同目的是为了满足买受人的舒适性居住要求，而涉案房屋装修质量瑕疵的存在，并在一定期间内连续性维修，原告有权主张因不能使用房屋导致的租金损失。本院根据原告就维修项目的举证以及被告举证的维修记录，认定地板拆除和卫生间厨房间等维修项目具有连续性且影响原告实际居住使用房屋，酌情判定当代公司赔偿原告两个月的租金损失10348元。其余零星项目，因维修时间较短，且为局部维修，本院不再就此认定妨碍居住。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，判决如下： 一、被告当代节能置业（苏州）有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告李建全、毛月君因房屋维修导致的房屋空置期损失10348元。 二、驳回原告李建全、毛月君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费576元，减半收取288元，由原告李建全、毛月君负担258元；由被告当代节能置业（苏州）有限公司负担30元，并于本判决发生法律效力之日起十日内履行。 本判决为终审判决。 审判员  李成 二〇二〇年七月八日 书记员  罗瑶