上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0117民初15049号 原告(反诉被告)：虞飞平，男，1962年11月29日出生，汉族，住浙江省舟山市。 委托诉讼代理人：刘道凤，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴加菲，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。 被告(反诉原告)：王德闯，男，1978年7月1日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。 委托诉讼代理人：胡家道，上海新沪律师事务所律师。 第三人：张德伟，男，1982年6月7日出生，汉族，住安徽省利辛县阚疃镇八里村前圩庄第18户。 原告虞飞平与被告王德闯租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年10月16日，本院受理被告提起的反诉。2020年1月15日，经当事人同意，并由本院院长批准，延长本案适用简易程序审理的期限三个月。2020年3月27日，本院追加张德伟作为第三人参加诉讼。本案于2019年12月10日、2020年5月19日两次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人刘道凤、被告王德闯及其委托诉讼代理人胡家道两次到庭参加诉讼。原告虞飞平及其委托诉讼代理人戴家菲到庭参加了第一次庭审。第三人张德伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告虞飞平向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《土地租赁协议》于2019年7月15日解除；2、判令被告退还原告自2019年4月30日至2019年10月31日期间的租金190,000元；3、判令被告赔偿原告场地平整费52,000元及搬场费14,100元。事实和理由：2019年4月30日，原、被告就租赁新车公路XXX号的1322平方米土地(以下简称“涉案土地”)达成协议，约定被告将涉案土地租给原告作为仓储使用，租期自2019年4月30日起至2020年4月29日止，年租金为550,000元，每半年一付。同日，原告将半年租金275,000元交付给被告。签约后，为使土地达到仓储使用目的，原告经被告同意后，进行了场地平整，花费场地平整费用22,000元、购置雨棚费用27,000元、购置帆布费3,000元，共计花费52,000元，并花费搬场费14,100元。后因政府行政检查，要求被告拆除该土地上的大棚，并确认该土地不能作为仓储使用，导致原告搬离场地。此后，原告多次找被告协商处理此事，被告均表示愿意退还租金、赔偿原告损失，且已向原告退还了85,000元，但剩余部分迟迟不愿履行。原告在2019年7月15日实际搬离，故以该日作为合同解除之日。为维护自身合法权益，原告特诉至本院，望判如所请。 被告王德闯辩称：原告确实支付了自2019年4月30日起至2019年10月29日止的租金275,000元，但被告不同意原告的诉请。《土地租赁协议》应以反诉状副本送达原告之日作为解除之日。原告实际搬离时间为2019年10月22日，自2019年10月23日起至2019年10月29日止的租金同意退还原告。关于场地平整费和搬场费，系原告承租土地必然产生的费用，且是否实际产生被告也不清楚，不同意支付。 被告王德闯同时向本院提出反诉请求：1、判令解除原、被告签订的《土地租赁协议》；2、判令原告支付被告赔偿金45,800元。事实和理由：2019年4月30日，原、被告就租赁涉案土地签订一份《土地租赁协议》。《土地租赁协议》第5条约定，原告不能在租赁土地上进行任何改造或建设，否则产生的责任由原告承担。第8.4条约定，原告对租赁土地进行任何改造或建设，被告有权终止协议、收回土地。因原告存在乱搭建的违约行为，被告要求解除《土地租赁协议》。依据第四条第1款的约定，双方任何一方要提前终止本协议时，提出一方必须提前一个月通知对方。原告的违约行为导致合同无法继续履行，故被告参照该条款要求原告按照一个月租金标准支付赔偿金。 针对被告的反诉请求，原告辩称：不同意被告的反诉请求。原告在履行《土地租赁协议》中，并无违约行为，原告实际已于2019年7月初搬离涉案土地，2019年7月底被告已经安排新承租人进场。 针对原、被告的本、反诉请求，第三人未到庭发表陈述意见。 本院经审理认定事实如下：上海市松江区车新公路XXX号国有建设用地使用权于2016年4月6日核准登记在案外人上海百川连接器有限公司名下。 被告作为甲方、出租方，原告作为乙方、承租方，曾签订一份《土地租赁协议》，约定甲方将涉案土地出租给乙方，作为仓储使用。第二条约定租期自2019年4月30日起至2020年4月29日止。第三条约定，土地租金实行先付后用原则，租金半年一付，每次提前15天支付下个半年租金，分两次付清，每次支付275,000元，全年共计550,000元。第四条第1款约定，甲乙双方任何一方要提前终止本协议时，提出一方必须提前1个月通知对方。第八条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可单方面终止协议并收回土地：……4、乙方对此租赁的土地进行任何改造或建设，甲方有权终止协议、收回土地。该协议另对其他事宜作了约定。 2019年4月30日，被告出具一份《收条》，载明：“今收到如意物流林老板新车公路XXX号场地房租费275,000元”。 2019年10月18日，第三人出具一份《情况说明》，载明：“本人是张德伟，身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，联系方式为：XXXXXXXXXXX，我于2019年8月1日起从王德闯处承租了位于上海市松江区新车公路XXX号地块。承租该片土地后，虞飞平已将其在该块土地上的两个集装箱转让给我了。特此说明！” 2020年3月10日，本院拨通第三人电话并制作一份电话录音，第三人陈述：2019年10月18日的《情况说明》确实系其出具，内容亦属实；其从被告处承租涉案土地，未与被告签订书面协议，原告不租了以后其就接手了；原告是做物流的，政府不让做，2019年7月份左右，原、被告之间的租赁合同就终止了，让原告搬走，被告又将涉案地块租给了第三人，当时原告尚未搬走，原告跟第三人说“我要走了”，第三人说：“没事，你现在要不想走也可以，现在这个地块是我使用了，你从我手里租就行了”，原告说在9月1日前搬走，所以原告向第三人支付了1个月(2019年8月份)的租金并于2019年9月1日搬离；被告从2019年8月1日起开始向第三人收取租金，前三个月租金为7万元，第三人在2019年9月份左右向被告支付了一部分租金，三个月以后双方对租金标准谈到年租金为280,000元，截止至2020年3月10日第三人已经支付了14万元的租金。审理中，本院当庭播放与第三人的通话录音，原告对录音没有异议。被告对录音不予认可，并认为从其处承租房屋的并非第三人，而是王广强，第三人并未使用涉案土地。在本院询问被告第三人是否有义务向其支付租金时，被告又陈述当时是第三人和王广强一起与其谈的租赁事宜，租金是王广强支付，第三人并无支付租金的义务。后被告又陈述第三人和王广强都在使用涉案土地，第三人和王广强都有义务支付租金。 审理中，原告还提供了：1、3份收款收据，证明：其向案外人支付现浇地坪款22,000元、雨棚费用27,000元、帆布费用3,000元、购买4个集装箱及来回吊运费用18,000元。被告对收款收据的三性均不予认可。2、搬场费的收据、付款凭单及证明，证明其支付搬进、搬出的搬场费14,100元。3、被告与案外人林1的微信聊天记录、支付宝转账记录、手机短信，证明被告通过微信方式于2019年7月17日退还15,000元、支付宝退还10,000元、2019年7月18日通过银行卡退还40,000元，另20,000元系现金退还。被告对上述证据真实性认可。 审理中，被告还提供了一份《土地租赁协议》，证明其从案外人俞仁根处承租了涉案土地，租期自2019年4月30日起至2020年4月29日止。原告对三性均不予认可。但原告认可被告具有转租权。 审理中，案外人林1到庭，其陈述：微信聊天记录、支付宝转账记录、手机短信确系发生于其与被告之间，被告直接向其退还了65,000元，另外20,000元是现金方式退还给了原告；其与原告是朋友关系，原告承租涉案土地后，其与原告、案外人蔡锦飞一起使用，《收条》中的林老板就是指林1；其与被告无其他债权债务关系，也不存在借贷关系 审理中，原告陈述：承租涉案土地时跟被告说好是做仓储使用并搭建雨棚，2019年6、7月份，“政府”认为场地涉嫌违法搭建，“政府”告知被告、被告又告知原告涉案土地不能做物流、让原告拆除雨棚并搬离场地，故原告于2019年7月15日搬离涉案土地，租赁合同亦于该日解除，但原告并不清楚“政府”具体是哪个政府部门；拆除伸缩棚是被告找人来拆的，原告搬离时未与被告办理书面交接手续；原告当时要求退还全部租金，但被告表示没钱，过了一周才退还了原告85,000元；其确实搭建过一个伸缩棚，雨棚费用和帆布费用就是用于搭建该伸缩棚，但搭建是经过被告同意的，现雨棚和帆布原告已经拆走；原告与案外人林1、蔡锦飞是合伙人，一起使用涉案土地。 审理中，被告陈述：涉案土地交付给原告时系空地，原告要求搭建伸缩棚，故被告搭建了两个伸缩棚后交付原告使用，搭建两个伸缩棚的费用系被告支付，故其向原告收取的租金包括场地和伸缩棚，伸缩棚就是用来做仓储的，后来原告承租涉案土地后，又自行搭建了一个伸缩棚；被告交付给原告涉案土地的时候，场地是水泥地，可以使用，不需要平整，原告进行场地平整也未经被告同意，也未通知被告，是否实际产生这笔费用被告也不清楚；2019年6、7月，“政府”说要查环保、查环评，让休息一个礼拜，让被告暂时把伸缩棚收一下，但是可以继续做仓储，并没有让原告或被告搬离，被告亦无法明确“政府”具体是哪个单位；其要求解除合同的原因是原告在涉案土地上搭建了违法建筑即伸缩棚，“政府”发现有违法建筑后，通知了原告要求拆除伸缩棚，2019年9月份，原告不租了，原告搭建的伸缩棚碍事，故被告找外面回收垃圾的人来拆除了，并支付了600元拆除费，被告的两个伸缩棚被告自行收起来了；原告搬离涉案土地的原因是认为租金太高，心理不平衡，原告称被告退还了85,000元，实际是借款，原告至今也不肯归还；在原告提供微信聊天记录、支付宝转账记录、手机短信后，被告又称65,000元是其借给案外人林1的，与本案无关，不存在现金退还，后被告又同意将85,000元视为退还给原告的租金，但其陈述一开始85,000元确实是借给林1的；第三人和王广强自2019年11月1日起使用涉案土地，每季度租金为70,000元，第三人于2019年11月1日先付了30,000元；后被告又陈述2019年8月1日以后的租金，其已经向第三人收取。 以上事实，有上海市房地产权证、《土地租赁协议》以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《土地租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应按约履行。现原告要求确认《土地租赁协议》于2019年7月15日解除，被告以原告存在搭建伸缩棚的违章搭建为由要求解除合同。对此本院认为，原告认为系“政府”在2019年6、7月份通知被告涉案土地不能做物流并由被告通知原告搬离，由此导致合同解除，但被告予以否认，原告亦未提供证据证明上述事实，因原告不能明确具体是哪个政府部门导致，本院也无法向相关部门核实，原告提出的解约理由不能成立。根据被告的自述，被告应原告要求自行搭建两个伸缩棚后将涉案土地交付原告使用，且租金中包含两个伸缩棚的租金，原告又自行搭建了一个伸缩棚，现被告以原告存在乱搭建的违约行为为由要求解除合同，理由不能成立。结合原告提供的微信聊天记录、支付宝转账记录、手机短信，案外人林1的陈述以及本院与第三人的电话录音，本院认为被告在2019年7月17日、7月18日退还的款项系租金，从在案证据看，微信聊天记录中原告向被告催要钱款、被告实际于2019年7月17日退还部分款项的行为，可视为双方合意解除合同的意思表示，本院确认《土地租赁协议》于2019年7月17日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，关于原告将涉案土地返还给被告的时间，原告认为系2019年7月中旬搬离并返还，但未提供证据证明。结合被告的退还租金时间、第三人电话录音中的陈述以及被告自认2019年8月1日起其开始向第三人收取租金，本院认为原告应付租金及使用费应当计算至2019年7月31日。对2019年8月1日至2019年10月31日期间的使用费，被告应当退还，经计算，被告应当退还原告137,500元。现双方确认被告已退还85,000元，对于剩余租金52,500元，被告应当退还原告。 关于原告要求被告赔偿场地平整费52,000元及搬场费14,100元的诉请，本院认为，其一，原告现有证据不足以证明系被告违约导致合同解除；其二，关于场地平整费52,000元，其中包括了购置雨棚费用27,000元和购置帆布费3,000元，雨棚和帆布原告均已搬走，故不存在赔偿损失的问题，而场地平整费用22,000元，被告并不认可原告实际进行了场地平整，亦不认可场地平整具有必要性且经过了其同意，原告亦未举证证明接收涉案土地之时的现状以及存在平整的必要，故该项费用本院同样不予支持；关于搬场费14,100元，此系租赁过程中必然发生的费用，本院同样不予支持。 关于被告依据《土地租赁协议》第四条第1款反诉要求原告支付赔偿金45,800元的诉请，本院认为，第四条第1款约定甲乙双方任何一方要提前终止本协议时，提出一方必须提前1个月通知对方。该条款并未对未提前1个月通知的后果作出明确约定。被告现依据该条款，要求原告支付相当于一个月租金的赔偿金，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十七条之规定，判决如下： 一、确认原告(反诉被告)虞飞平与被告(反诉原告)王德闯签订的《土地租赁协议》于2019年7月17日解除； 二、被告(反诉原告)王德闯于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)虞飞平使用费52,500元； 三、驳回原告(反诉被告)虞飞平的其余本诉请求； 四、驳回被告(反诉原告)王德闯的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5,142元，减半收取2,571元，反诉案件受理费472.50元，合计诉讼费用3,043.50元，由原告(反诉被告)虞飞平负担2,014.50元(已付)，由被告(反诉原告)王德闯负担1,029元(已付472.50元，余款556.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 亓继芳 二〇二〇年七月十七日 法官助理 李 俊 书 记 员 李 俊 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。