天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初4402号原告：柴呈琪，男,1986年4月11日出生，汉族，住天津市河北区。被告：庞燕，女，1989年7月11日出生，汉族，广东诺兰生物科技有限公司顾问，住河北省廊坊市文安县。委托诉讼代理人：张柏顺，文安县文安诚信法律服务所法律工作者。原告柴呈琪与被告庞燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柴呈琪，被告庞燕及其委托诉讼代理人张柏顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柴呈琪向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.被告给付2019年12月1日至2020年1月31日的租金16666元；3.被告按照合同约定给付因逾期交付上述租金产生的房屋使用费16666元；4.被告给付租赁期间产生的2019-2020年度采暖费1455.6元及因未缴纳上述采暖费所产生的滞纳金400元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月13日，原、被告签订《北方美博城房屋租赁合同》（以下简称合同），约定被告承租原告所有的天津市南开区××商铺（以下简称案涉房屋），租赁期限自2019年6月1日至2022年5月31日，年租金10万元，每半年一支付，支付日期分别为2019年5月13日和11月25日；被告需在约定支付房租日期前15天内向原告交纳下一租约期租金，否则视为违约，如逾期不交纳租金，原告按原租赁费用的两倍向被告计收房屋使用费；被告违约或逾期支付租金超过两个月时，原告有权单方终止本合同，被告立即无条件将房屋交还原告，并补齐所欠租金；被告在租赁期内自行承担房屋的能源使用费。合同签订后，被告仅按约定期限和数额交纳了第一期，即2019年6月1日至2019年11月30日的房租。2019年11月2日起，原告采用微信、电话等方式多次通知被告交付2019年12月1日至2020年5月31日租金5万元，但被告至今未支付，也未交纳2019-2020采暖年度的供热费。2020年5月，原告承担了上述供热费及因逾期付费产生的滞纳金。原告作为案涉房屋出租人，已经按照约定向被告提供了房屋，被告作为承租人理应依约及时支付租金，鉴于至今拒付租金，致使合同目的无法实现，原告只得起诉主张解除合同，考虑疫情影响，仅向被告主张2019年12月1日至2020年1月31日共2个月租金并要求被告依约承担相应违约责任等，故成讼。庞燕辩称，原告所述双方就案涉房屋订立租赁合同的时间、房屋地址、租期、年租金标准等均属实，被告于2019年5月13日合同订立当天，即约定交纳第一期租金的时间交付了半年租金5万元和押金3000元。按照合同约定，讼争期间的租金应于2019年12月25日交纳，但被告已在2019年10月8日通知原告不再承租并要求其收回房屋。2019年10月15日被告再次返回案涉房屋欲取走剩余物品时，发现原告已经更换门锁，导致被告无法取走房屋内遗留的油漆、造型吊顶装修材料和配件等，故被告无需再向原告支付讼争期间的房租和采暖费，原告按照双倍租金标准主张被告承担违约责任显失公平且不符合法律规定。现被告同意与原告解除租赁合同，但不同意其他诉讼请求，同时原告应补偿被告装修费106600元、返还押金3000元，并按照合同“装修期内免房租”的约定给予28天装修期内的租金免除。本院经审理认定事实如下：原告是案涉房屋的所有权人。2019年5月13日，原、被告签订合同，约定被告承租原告所有的案涉房屋，租赁期限自2019年6月1日至2022年5月31日，三年一续约，每半年一支付房租，被告需在约定日期前支付原告房租，否则视为违约，原告有权收回房屋并有权按原租赁费用的两倍向被告计收房屋使用费；租赁期满被告无意续租，应在租期将满前5个月书面通知原告，以便原告正常经营；本租约年（2019年6月1日至2020年5月31日）租金为人民币10万元整，每半年一支付；被告自签订本合同时，向原告交纳履约保证金人民币3000元整，合同期满在结构及设施完好无损的情况下，原数退还被告；被告在承租期限内，房屋内部使用的电费能源采取分户计量，被告应当自行承担能源使用费；被告违约或逾期支付租金超过两个月时，原告有权单方终止本合同，被告立即无条件将房屋交还原告并补齐租金。合同签订当天，被告交纳了房租5万元和押金3000元，原告将案涉房屋交付被告使用。合同履行过程中，被告自述于2019年10月8日电话通知原告之母，告知其不再继续承租案涉房屋，但原告之母不仅不同意其提前退租，还要求交纳下半年房租，故被告搬离并将房屋钥匙交予案涉房屋隔壁邻居。原告自认于2020年4月新冠肺炎疫情防控措施结束，北方美博城重新开放营业后将案涉房屋收回。2020年5月20日，原告向天津市宏源新能源科技股份有限公司交纳了案涉房屋2019-2020年度的采暖费1455.6元、滞纳金400元。对双方有争议的事实查明如下：一、合同期内租金的支付时间。庭审中，原、被告提交了各自手中的合同文本原件，原告提交的合同原件显示为“支付日期为当年5月13日和11月25日”，被告提交的合同原件显示为“支付日期为当年5月13日和12月25日”。原告表示，合同文本中注明的第二次交租日期原为“12月25日”，但按照合同约定，租金应为半年支付一次，第一次支付日期为5月13日，第二次应为11月25日，故其在通知被告后，自行将留存的文本中“12月25日”修改“11月25日”；二、装修免租期问题。合同文本中约定甲方（原告）提供乙方（被告）装修商铺期限天数为空白，自签订本合同之日起，在装修期内免收租金。对此，被告主张装修免租期应为28天，在此期间内应免收租金，原告应返还其所交纳的5万元租金中相应部分。原告表示案涉房屋实际于2019年5月13日交付给被告，合同约定的租期自2019年6月1日起，该日是被告已付租金对应的起租日；三、被告当庭提交用以证明其对案涉房屋装修情况的证据为2019年6月14日装修清单一份，其中载明进行了造型吊顶、木地板、影视墙、粉刷楼梯等，费用数额106600元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告于2019年5月13日签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，合同对双方具有约束力，双方均应依约行使权利、履行义务。合同订立后，原告作为出租人已履行了交付租赁物的义务，被告作为承租人应在租期之内按约定期限支付租金。合同履行中，承租人因其单方原因主张提前解约，应当征得出租人同意。但被告当庭陈述可以证实，原告明确表示不同意提前解除合同，在双方未就解除合同问题协商一致的情形下，被告单方做出的解约通知不能产生解除合同的法律后果，被告此后自行搬离案涉房屋并不再交纳租金，属于以行为明确表明不履行主要债务，均系违约行为，原告作为守约方有权要求解除合同，本院认定合同自原告向本院起诉之日起解除，被告除应当承担合同期内未完全履行的给付义务外，还应承担违约责任。关于租金的给付日期问题，从双方提供的合同文本原件可见，原告在合同文本中对第二次交租日期进行了修改但未经对方确认，不能据此认定双方协商一致对合同条款进行了变更，故第二次支付租金日期仍以原约定，即被告持有的合同文本中载明的12月25日为准。按照该约定，在原告不同意提前解除合同的情形下，被告应于2019年12月25日履行向原告支付半年租金5万元的义务。被告虽辩称原告已于2019年11月将房屋门锁更换，但其是在擅自解约后搬离，未能举证证实将房屋钥匙交予他人系经原告准许，本院对被告的抗辩不予采信并认定被告未依法依约履行向原告返还租赁物的义务，该行为亦属违约行为，不能免除被告支付原告收回房屋前的租金和其他费用之义务。鉴于原告自认在2020年4月已收回房屋，本院认定租赁物返还原告的时间为2020年4月，在此之前的租金，被告本应全部支付。但原告自愿考虑疫情影响，仅向被告主张2019年12月1日至2020年1月31日的租金，本院照准，被告应按照合同约定的年租金10万元标准给付上述期间租金计16666元。因原告同意将被告已付押金3000元折抵租金，折抵后被告应给付13666元。至于被告主张的装修免租期问题，首先合同约定的起租日为2019年6月1日，故被告在合同订立之日交纳的租金应认定为自该日起半年的租金；其次合同约定的装修免租期限为空白，应视为约定不明。加之案涉房屋于2019年5月13日交付被告，原告并未要求被告交纳自该日期起的租金，事实上已经给予装修免租。被告要求折抵装修免租期租金的抗辩没有事实依据，本院不予采信，被告应按本院认定的13666元向原告履行交租义务。同时被告还应依约承担交付合同解除前案涉房屋采暖费的义务，现原告已支付的采暖费和滞纳金共计1855.6元，均由被告承担。关于违约责任的承担问题，法律规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告表明其主张的“被告支付房屋使用费16666元”的依据是合同约定的“被告需在约定日期前支付原告房租，否则视为违约，原告有权按原租赁费用的两倍向被告计收房屋使用费”，故原告该项诉请实为依据合同约定的计算方式向被告主张违约金。被告虽抗辩违约金约定标准过高，但综合考察被告在履行合同过程中，存在前述擅自提前解约、未按约定向原告支付租金、未依约履行向原告返还租赁物等多项违约行为，理应承担违约责任，其违约行为导致原告未能按合同约定取得2020年4月前的租金，现原告主张的违约金相当于两个月租金数额，未超出原告的实际损失，本院予以支持，在判决主文中不再以“房屋使用费”表述，代以“违约金”项目判决。另，关于被告提出的装修补偿，对案涉房屋进行装修是被告为实现其在三年租期内的使用目的而进行的行为。被告在履约不足半年时擅自单方解约，并在自行搬离后将房屋钥匙交予他人，综合其行为应认定其在交出房屋钥匙后，已放弃房屋内未拆除的装修，且合同约定当被告违约时，应立即无条件将房屋交还原告，故被告主张原告给付装修补偿没有事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告柴呈琪与被告庞燕于2019年5月13日签订的《北方美博城房屋租赁合同》；二、本判决生效后十五日内，被告庞燕给付原告柴呈琪2019年12月1日至2020年1月31日的房屋租金13666元；三、本判决生效后十五日内，被告庞燕给付原告柴呈琪2019-2020年度采暖费1455.6元、滞纳金400元，共1855.6元；四、本判决生效后十五日内，被告庞燕向原告柴呈琪支付违约金16666元；五、驳回原告柴呈琪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元，减半收取计340元，由被告庞燕负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告柴呈琪。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  曲威二〇二〇年七月二十三日书记员  赵满附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。