福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初1077号 原告:福建大成物业服务有限公司，统一社会信用代码91350402699040507D，住所地三明市梅列区东安新村74、75幢二楼。 法定代表人：卓超，总经理。 委托诉讼代理人：白建明，男，汉族，1963年6月1日出生，福建大成物业服务有限公司员工，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：高晓微，女，汉族，1991年9月23日出生，福建大成物业服务有限公司员工，住三明市梅列区。 被告：李永来，男，汉族，1976年4月5日出生，住福建省三明市。 原告福建大成物业服务有限公司（以下简称大成物业公司）与被告李永来物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人白建明、高晓微到庭参加诉讼，被告李永来经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 大成物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令李永来立即支付大成物业公司物业费人民币6561.2元；公摊水电费人民币1559.8元；电梯年检费及维保费人民币294.9元；2.依法判令李永来立即支付大成物业公司逾期违约金人民币21968.09元（按欠费起始日起至诉讼之日止，按每日千分之三计算），此后逾期违约金仍按每日千分之三计算，计算至实际付款之日止，合计30389.99元；3.本案诉讼费用由李永来承担。事实和理由：李永来系时代锦园301幢1804室业主。大成物业公司系三明市房地产主管部门审批、三明市公司行政主管机关核准登记的物业管理企业，资质等级为二级。2011年5月，因开发福建三明市林立房地产开发有限公司与厦门盛世豪泰物业有限公司服务合同到期，同年5月开发福建三明林立房地产开发有限公司委托大成物业公司进行物业管理服务，双方并签订《物业服务合同》，2015年1月，小区业主委员会成立，双方从新签订了《物业服务合同》，大成物业公司取得了“时代锦园”的物业管理服务权。在合同中约定了相关的责任与义务。合同第二十二条约定物业费是：住宅1.0元/月.平方米、商业1.5元/月.平方米。进驻管理后，大成物业公司依照《前期物业管理服务合同》、《物业服务合同》中的相关约定对“时代锦园”提供物业管理服务。于2009年10月18日，李永来业主于厦门盛世豪泰物业服务有限公司双方签订《时代锦园业户入住合约》一份，李永来声明已通读了了解《业户手册》等物业服务的规定内容，并保证遵守《业户手册》、《前期物业管理服务协议》、《物业服务合同》中相关约定缴纳物业服务费。李永来自2014年4月份起至2017年12月，共拖欠大成物业公司物业费人民币6561.2元，公摊水电费人民币1559.8元电梯年检及维保费人民币294.9元。根据《业户手册》2.1条规定，李永来应支付大成物业公司逾期支付物业服务费违约金人民币21968.09元（逾期十个工作日，按每日千分之三计算）。综上所述，大成物业公司授开发商福建三明林立房地产开发有限公司委托，是“时代锦园”实际物业管理者，李永来不履行《时代锦园业户入住合约》、《业户手册》的行为不仅违约，而且还侵害了其他已依约交纳物业费业主的合法权益。大成物业公司多次向李永来催交所欠物业服务费，但李永来至今不履行。为维护大成物业公司合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《物业管理条例》等相关法律规定起诉，请依法判决。 李永来未到庭应诉亦未作答辩。 大成物业公司围绕诉讼请求，向本院提交了营业执照副本、服务合同、缴费通知、入住合约、照片、特快回执、公摊水电费、电梯年检费分摊明细、前期物业服务合同等证据。李永来无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证权利，本院对大成物业公司提供的证据材料予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经庭审审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2011年5月15日，原告大成物业公司与林立公司签订《前期物业服务合同》，林立公司将三明时代锦园的前期物业管理服务工作委托给大成物业公司负责。2015年1月1日，三明市梅列区时代锦园业主委员会（以下简称时代锦园业委会）与大成物业公司签订《物业服务合同》，主要约定：时代锦园业委会委托大成物业公司对时代锦园小区的物业服务工作进行管理，期限2年，即自2015年1月1日至2016年12月31日；物业服务的主要内容为物业共用部位、共用设施设备的维修、养护、运行和管理，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、的养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共卫生及垃圾收集、清运，交通与车辆停放秩序及物业资料等管理，维护公共秩序，依法应由大成物业公司负责管理服务的其它项目，以及物业宣传教育和与业主互动等相关活动；物业服务费用由大成物业公司向业主收取，每季度收取一次，在每季度的第一个月前10个工作日内收取，物业服务费用按以下标准收取：高层住宅1.0元/月·平方米、商业物业1.5元/月·平方米；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，物业使用人未及时交纳的，业主应承担连带交纳责任；时代锦园业委会违约给大成物业公司造成经济损失的，时代锦园业委会应给予大成物业公司经济赔偿；大成物业公司服务严重下滑，逾期未整改的，或整改不符合本合同约定的，应按当月已收取物业管理费的1％的标准向时代锦园业委会支付违约金；本合同自双方签字盖章后生效。2016年12月20日，时代锦园业委会与大成物业公司续签《物业服务合同》，时代锦园业委会继续委托大成物业公司对时代锦园小区的物业服务工作进行管理，期限2年，即自2017年1月1日至2018年12月31日，其它合同内容与2015年1月1日签订的《物业服务合同》一致。上述物业服务合同订立后，大成物业公司履行了合同义务，对时代锦园小区的物业进行了管理。 2.2009年10月18日，李永来签订时代锦园业户入住合约，同意遵守《物业服务协议》的内容。 3.因李永来未交纳上述物业服务费，大成物业公司于2018年10月15日向李永来发送缴费通知书，于2018年11月7日向李永来发送催费函，要求李永来缴交，但李永来仍未交纳。 4.李永来于2019年6月28日向大成物业公司缴纳2000元物业费，尚欠2014年4月份起至2017年12月份期间物业费。 综上所述，本院认为，时代锦园业委会与大成物业公司签订的《物业服务合同》系缔约双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律、法规的规定，该合同合法有效，对李永来具有约束力，李永来应按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。李永来拖欠大成物业公司物业服务费的事实清楚，证据确实充分，所欠物业服务费应当给付，大成物业公司要求李永来支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。大成物业公司主张，其为李永来代缴公摊水电费1559.8元及电梯年检、维保费294.9元，并提供了详实的费用数据及计算方法，根据数据制作了小区费用分摊明细表，该费用数额本院予以确认。公摊水电费、电梯费用为实际发生的费用，大成物业公司已代为缴纳，因此大成物业公司要求业主返还的诉讼请求，本院予以支持。李永来未按约支付物业服务费属违约行为，应承担违约责任，支付违约金，大成物业公司要求李永来支付违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持，但根据《业户手册》2.1条规定的违约金计算方式（逾期十个工作日，按每日千分之三计算）计算为21968.09元过高，本院调整为以8415.9元（6561.2元+1559.8元+294.9元=8415.9元）为基数，按月利率1.5%计算。李永来经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、李永来应于本判决生效之日起三日内支付给福建大成物业服务有限公司2014年4月1日起至2017年12月31日期间的物业服务费6561.2元； 二、李永来应于本判决生效之日起三日内向福建大成物业服务有限公司返还代缴的公摊水电费1559.8元及电梯年检、维保费294.9元； 三、李永来应于本判决生效之日起三日内支付给福建大成物业服务有限公司逾期付款违约金3534.7元（该违约金以8415.9元（6561.2元+1559.8元+294.9元=8415.9元）为基数，按月利率1.5%计算，自2017年12月31日起计算至2020年4月29日）； 三、驳回福建大成物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费560元，因适用简易程序审理，减半收取280元，由福建大成物业服务有限公司负担100元，李永来负担180元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 员  谢 清 二〇二〇年七月二十日 法官助理  俞文坚 书 记 员  林 萍 附：本判决所依据的具体法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。