江苏省高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)苏执监446号 申诉人（异议人、复议申请人）：无锡市陆区建筑安装有限公司，住所地江苏省无锡市惠山经济开发区。 法定代表人：张建兴，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈广，江苏博事达（无锡）律师事务所律师。 申请执行人：南京紫金资产管理有限公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：蒋海，该公司董事长。 被执行人：无锡澳玛高铁科技有限公司，住所地江苏省无锡市惠山经济开发区。 法定代表人：王飞，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：无锡市天顺化纤环保设备有限公司，住所地江苏省无锡市。 法定代表人：王益新，该公司董事长。 被执行人：江苏杰程富浩桥梁工程有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区。 法定代表人：王烽，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：无锡绿科环保科技有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区。 法定代表人：沈建梁，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：王飞，男，汉族，住江苏省无锡市惠山区。 被执行人：谈静霞，女，汉族，住江苏省无锡市惠山区。 被执行人：沈建梁，男，汉族，住江苏省无锡市惠山区。 被执行人：沈玲，女，汉族，住江苏省无锡市惠山区。 被执行人：毛伟峰，男，汉族，住江苏省无锡市南长区。 被执行人：王益新，男，汉族，住江苏省无锡市惠山区。 被执行人：崔维娜，女，汉族，住江苏省无锡市。 申诉人无锡市陆区建筑安装有限公司（以下简称陆区公司）因申请执行人无锡农村商业银行股份有限公司（以下简称无锡农商行）与被执行人无锡澳玛高铁科技有限公司（以下简称澳玛公司）、无锡市天顺化纤环保设备有限公司（以下简称天顺公司）、江苏杰程富浩桥梁工程有限公司（以下简称杰程公司）、无锡绿科环保科技有限公司（以下简称绿科公司）、王飞、谈静霞、沈建梁、沈玲、毛伟峰、王益新、崔维娜金融借款合同纠纷一案，不服江苏省无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）（2019）苏02执复84号执行裁定及无锡市滨湖区人民法院（以下简称滨湖法院）（2019）苏0211执异29号执行裁定，向本院提出申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。 滨湖法院查明：原告无锡农商行与被告澳玛公司、天顺公司、杰程公司、绿科公司、王飞、谈静霞、沈建梁、沈玲、毛伟峰、王益新、崔维娜金融借款合同纠纷一案，滨湖法院作出的（2016）苏0211民初1788号民事判决：一、被告澳玛公司于本判决生效后十日内归还原告无锡农商行借款本金8499948.62元、逾期罚息（自2015年9月21日起至实际给付之日止以8499948.62元为基数，按照年利率7.2%上浮50%计算）；二、被告澳玛公司于本判决生效后十日内支付原告无锡农商行律师代理费322800元；三、原告无锡农商行就被告澳玛公司的上述付款义务以及本案诉讼费用有权以锡房他证字第HS1000468925房屋他项权证项下房屋（阳山镇杨木桥村的房屋）协议折价或者以拍卖、变卖前述抵押财产的价款在950万元范围内优先受偿；四、被告杰程公司、绿科公司、王飞、谈静霞、沈建梁、沈玲、毛伟峰、王益新、崔维娜对被告澳玛公司的上述付款义务承担连带清偿责任。 因澳玛公司、杰程公司、绿科公司、王飞、谈静霞、沈建梁、沈玲、毛伟峰、王益新、崔维娜未履行上述生效判决确定的义务，根据申请执行人无锡农商行的请求，滨湖法院于2017年9月7日立案执行。在执行过程中，双方达成和解，申请执行人向滨湖法院撤回执行申请。 2018年11月7日，南京紫金资产管理有限公司（以下简称紫金公司）作为无锡农商行上述债权受让人，向滨湖法院申请恢复执行，滨湖法院立案执行。 又查明，无锡市惠山区阳山镇杨木桥村Z1-Z4房产登记在天顺公司名下。2016年4月12日，滨湖法院在（2016）苏0211民初1788号案件审理过程中查封天顺公司名下坐落于无锡市惠山区阳山镇杨木桥村房产（房屋他项权证号为：锡房他证字第××号）。2018年3月27日，滨湖法院至天顺公司进行房产评估。当时，张建兴提出其为该房屋实际使用人，装修、门卫、水电都是其投入，请求法院拍卖时公示明确竞买人与其提前联系。另，其有购买该房屋意向，会参与法院拍卖。同年5月2日，无锡市公信土地房地产评估咨询有限公司就涉案房屋出具评估报告：有证房屋市场价值为2452.58万元，本次估价范围不包含厂区内无证房屋及附属物价值。2019年1月2日，该院发布第一次网拍公告，对无锡市惠山区阳山镇杨木桥村Z1-Z4房产进行公开拍卖，对土地性质、过户情况、保证金支付方式予以公示，特别是标的物现状中租赁情况一项，说明无租赁，但有使用人，请购房前与使用人（张先生130××××5966）联系。2019年2月1日流拍，同日发布二拍公告。2019年2月21日,刘宜标以1263万元成交。 陆区公司提出异议称：2013年天顺公司将涉案房屋以物抵债给陆区公司。后陆区公司建造了无证厂房1100万元，重新铺设场地200万元，绿化20万元，装修1500万元，添置机器设备4800万元，建造门卫室55万元，雨污水管网60万元，电力设施30万元，油库、水设备等，合计8095万元。上述投入都是其作为房产所有权人进行。拍卖公告明确载明，在竞买前竞买人就上述投入要与其协商，但实际竞拍人没有在竞拍前与其协商，故竞买人不符合竞买资格。因淘宝网支付宝每天限制金额50万元，导致其无法足额缴纳保证金，从而丧失参拍资格。当地党委政府对陆区公司系实际使用人的情况很清楚，为避免今后发生严重冲突，请求撤销此次拍卖，进行重新拍卖。 2019年6月17日，滨湖法院作出（2019）苏0211执异29号裁定认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。本案中，该院拍卖涉案房屋已通过公告方式在网站上予以公布，竞买人通过法定程序缴纳拍卖保证金并最终竞买成功，符合法律规定。陆区公司提出竞买人不符合竞买资格，没有事实和法律依据。陆区公司知晓法院拍卖事宜且表示参与拍卖，因法院拍卖属于网上公开拍卖，符合法律程序，每个意向竞买人包括陆区公司均可通过法定程序缴纳拍卖保证金参与法院拍卖。现陆区公司提出因淘宝网支付宝限额，导致其无法足额缴纳保证金而丧失参拍资格，并据此认为属淘宝网程序问题，不予采信。综上，该院涉案拍卖程序符合法律规定，陆区公司的异议于法无据，不予支持。据此，该院裁定，驳回陆区公司的异议请求。 陆区公司向无锡中院申请复议，请求对涉案房屋进行重新评估拍卖。事实与理由：1、陆区公司作为涉案房屋实际使用人及天顺路16号集体土地实际使用权人，应当认定为拍卖财产的利害关系人。2、陆区公司作为上述房产实际使用人，该房产所有人天顺公司已经于2013年以物抵债给陆区公司，陆区公司于2013年入驻并实际占有使用该房产。为此陆区公司后续建造了无证厂房等设施累计3295多万元。这些投入都是建立在陆区公司作为所有权人的基础上进行的投入。3、陆区公司己于2017年6月1日与无锡市惠山区阳山镇人民政府签订集体建设用地使用权租赁合同，即取得了上述房产项下天顺路16号，宗地面积29435.4平方米的集体土地使用权。该土地使用权截至2055年12月31日止并己实际支付土地使用权租金至2055年12月31日。4、该土地使用权系集体用地，作为竞买人在竞买前应当征得当地政府同意，竞买人未取得当地政府同意符合当地产业政策，应视为不具有相应的竞买资格。陆区公司增加异议请求：撤销滨湖法院（2019）苏0211执异29号执行裁定，并撤销该院对位于无锡市惠山区杨木桥村登记在天顺公司名下房产证号为ＨＳ××99房屋的拍卖行为，同时停止对涉案房屋的继续拍卖；因天顺公司已将涉案房屋抵债并实际交付给陆区公司使用，请求法院判令涉案房屋属陆区公司所有。 紫金公司辩称：陆区公司重新拍卖的请求无事实和法律依据。理由为：一、利害关系人应指当事人的债权人、债务人、合伙人、抵押权人、质权人、留置权人、承租人、优先权人、近亲属、被抚（扶）养人、法院的协助执行人，而陆区公司不具有上述任一身份，故陆区公司不具有提起执行异议及复议的主体资格。二、陆区公司称滨湖法院未将评估报告送达，因陆区公司非利害关系人，该院没有向其送达的义务；另外陆区公司提出执行异议时的陈述表明，其对整个拍卖过程非常了解，早已掌握评估内容，且执行时对评估拍卖事宜予以公告张贴，即使陆区公司系本案利害关系人，没有向其送达评估报告，滨湖法院张贴公告，程序符合法律规定。三、司法拍卖过程中，仅处理抵押房屋，对不属于抵押部分的无证房产等未作处理，并未违反任何法律禁止性规定，因此有效。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，处理房屋之时，其占用范围内是土地使用权应一并处理。该条款不适用。四、滨湖法院在公告中明确了拍卖房屋占用土地系集体所有，即已经对土地性质予以说明，不会导致陆区公司所谓的致使买受人重大误解。退一步讲，即使存在该瑕疵，据此可以提起撤销的主体也应是买受人而非陆区公司。五、买受人有无与当地政府、集体组织联系，有无获得当地政府对于产业政策的同意，均非获得土地拍卖资格的前提，买受人若未协商或不符合产业政策，均由其自行承担可能因此造成的损失而不足以影响其竞买资格。综上，买受人具有竞买资格，拍卖程序符合法律规定，一审裁定应予维持。对于补充请求，陆区公司在异议阶段及提交的执行异议、复议申请书中均未提出撤销拍卖，现在其超出在异议阶段提出撤销拍卖的请求，程序上不符合法律规定。增加的第二点异议请求涉及的是实体权利，而执行异议、复议解决的是程序问题，更不应该在本案中提起。 2019年9月3日，无锡中院于作出（2019）苏02执复84号执行裁定认为：本案争议焦点为涉案房屋应否重新评估拍卖。有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。本案中，陆区公司认为其系涉案房屋的土地使用人，且存在涉案房屋抵债的关系，该公司作为利害关系人向执行法院提出执行异议，符合上述法律的规定，本案应作为利害关系人执行异议，陆区公司作为异议主体是有资格的。当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。本案中，首先，法院拍卖涉案房屋已通过公告方式在网站上予以公布，竞买人通过法定程序缴纳拍卖保证金并最终竞买成功，符合法律规定。其次，司法拍卖过程中，仅处理抵押房屋，对不属于抵押部分的无证房产等未作处理，并未违反法律的禁止性规定。至于涉及的土地使用权问题，因本案涉案房屋并未连同土地使用权一并抵押，故缺乏一并处分的事实依据。第三，陆区公司提出竞买人不符合竞买资格，没有事实和法律依据。法院在公告中明确了拍卖房屋占用土地系集体所有，即已经对土地性质予以了说明，陆区公司知晓法院拍卖事宜且表示参与拍卖，因法院拍卖属于网上公开拍卖，符合法律程序，每个意向竞买人包括陆区公司均可通过法定程序缴纳拍卖保证金参与法院拍卖。买受人有无与当地政府、集体组织联系，有无获得当地政府对于产业政策的同意，均非获得土地拍卖资格的前提，买受人若未协商或不符合产业政策，均由其自行承担可能因此造成的损失而不足以影响其竞买资格。第四，陆区公司提出因淘宝网支付宝限额，导致其无法足额缴纳保证金而丧失参拍资格，并据此认为属淘宝网程序问题，滨湖法院不予采信并无不当。关于陆区公司在复议时提出的撤销滨湖法院对位于无锡市惠山区杨木桥村登记在天顺公司名下房产证号为ＨＳ××99房屋的拍卖行为，同时停止对涉案房屋的继续拍卖并提出法院判令案涉房屋属陆区公司所有的请求，不属于复议阶段处理的范围。陆区公司可另行主张。综上，滨湖法院认定事实清楚、适用法律正确，所作裁定亦无不当，该院应予维持。据此，裁定：驳回陆区公司的复议申请，维持滨湖法院（2019）苏0211执异29号执行裁定。 陆区公司向本院申诉，请求撤销滨湖法院（2019）苏0211执异29号执行裁定、无锡中院（2019）苏02执复84号执行裁定，撤销拍卖。事实与理由：1、滨湖法院在2018年3月27日向申诉人了解房地产权属时，陆区公司在执行法院笔录中明确告知涉案房产已抵债给陆区公司，并已实际交付陆区公司占有使用的事实，且其对天顺公司后来将房产抵押的事实并不知情。陆区公司当时就已对执行标的提出实体权利，但滨湖法院没有赋予陆区公司对涉案执行标的执行异议之诉的权利。2、滨湖法院在拍卖公告中没有对涉案房屋现状、土地使用权租赁信息、附属设施及房屋装饰的所有人等重要信息予以公示，不可避免会对今后房屋及土地使用造成无法实际使用的严重后果，损害陆区公司的合法权益。 本院另查明，陆区公司提起执行异议时称天顺公司于2013年将涉案房地产抵债给其，在执行复议卷宗中亦有陆区公司提交的该公司与天顺公司在2013年9月30签订的《协议》，该《协议》约定：陆区公司为无锡润泰化纤有限公司承建厂房工程合计款项2283900元，现经双方确认工程款结算价格为20100000元，该款项由天顺公司向陆区公司支付。天顺公司以位于杨木桥村锡惠集用（2012）第5138号土地使用权证集土29435.4㎡的土地以16万元/亩的价格作价707万元的土地总价折抵部分工程款（该土地已交50年集土租金）；天顺公司以自有的位于杨木村的厂房17050.46㎡以1303万元的厂房总价折抵部分工程款。由于上述房屋有部分贷款，双方约定该贷款由天顺公司负责归还银行，还贷后由天顺公司配合陆区公司进行过户，所涉过户的税费均由陆区公司承担。陆区公司提交的2017年6月1日该公司与惠山区阳山镇人民政府签订的《集体建设用地使用权租赁合同》第七条约定，该宗土地自2005年1月1日起至2055年12月31日的50年土地租金已由天顺公司缴清。该宗土地的土地使用权在2013年9月30日已协议转让给陆区公司。 本院认为：陆区公司提出异议主张，2013年被执行人天顺公司已将案涉房产抵债给陆区公司，陆区公司新添置了诸多财产等，请求重新拍卖。滨湖法院（2019）苏0211执异29号执行裁定及无锡中院（2019）苏02执复84号执行裁定，就案涉房产是否已于2013年抵债给陆区公司，拍卖的财产是否包含陆区公司投入的装修价值，以及拍卖的财产能否独立分割使用等与是否应重新拍卖所涉相关事实审查不清，证据不足。故上述裁定应予撤销，本案发回滨湖法院重新审查。据此，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》129条的规定，裁定如下： 一、撤销江苏省无锡市中级人民法院（2019）苏02执复84号执行裁定； 二、撤销无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211执异29号执行裁定； 三、发回无锡市滨湖区人民法院重新审查。 审 判 长 赵建华 审 判 员 唐志容 审 判 员 苏 峰 法官助理 杜 涛 二〇二〇年七月二十二日 书 记 员 杨 浩