湖北省潜江市人民法院民 事 判 决 书(2020）鄂9005民初1039号原告：中国银行股份有限公司潜江分行（原中国银行股份有限公司潜江支行）。住所地：潜江市园林办事处章华中路29号。主要负责人：陈家健，该分行行长。委托诉讼代理人：吴新军，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘恒武，湖北今天律师事务所律师。被告：王中秋，男，生于1991年8月15日，汉族，河南省泌阳县人，潜江龙虾学院教务处处长，户籍所在地河南省泌阳县，现住潜江市。被告：潜江市碧桂园天下房地产开发有限公司。登记住所地：潜江市园林办事处章华南路42号，主要办公地：潜江市园林办事处紫月东路5号。法定代表人：高雪峰，该公司经理。委托诉讼代理人：万君，该公司职员（特别授权代理）。原告中国银行股份有限公司潜江分行（以下简称中国银行潜江分行）与被告王中秋、潜江市碧桂园天下房地产开发有限公司（以下简称潜江碧桂园天下公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告中国银行潜江分行的委托诉讼代理人吴新军、刘恒武和被告王中秋、被告潜江碧桂园天下公司的委托诉讼代理人万君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行潜江分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告王中秋于2017年4月17日签订的编号为2017年QJ房字0053号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2、被告王中秋立即偿还原告借款剩余本金432353.75元，并按照借款合同约定的利率标准支付原告相应的借款利息、罚息（其中截至2020年5月7日尚欠利息、罚息合计13451.12元，自2020年5月8日起至借款全部还清之日止的利息、罚息以其实际未还的借款本金为基数计付）；3、被告潜江碧桂园天下公司对被告王中秋的上述全部债务承担连带保证责任；4、原告有权以被告王中秋提供抵押的坐落于潜江市园林办事处××单元××室的房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；5、被告王中秋、被告潜江碧桂园天下公司共同承担本案的诉讼费用。事实和理由:被告王中秋出于住房消费贷款目的向原告申请借款450000元。2017年2月28日，被告潜江碧桂园天下公司（房地产开发商）向原告出具了一份《不可撤销连带责任担保函》，愿意为购房者被告王中秋的上述借款向原告提供不可撤销连带责任担保，担保范围包括本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；担保期间为借款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付贷款人之日止。2017年4月17日，原告与被告王中秋、潜江碧桂园天下公司共同签订了一份编号为2017年QJ房字0053号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，主要约定：原告向被告王中秋提供个人住房贷款450000元，贷款期限360个月；贷款利率为浮动利率，每12个月为一个浮动周期按中国人民银行公布的相应贷款基准利率基础下浮5%；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；还款方式为按月等额本息还款；若借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用即构成违约，则贷款人有权终止或解除本合同，宣布本合同项下贷款本息全部提前到期；被告王中秋以本合同项下贷款购买的坐落于潜江市园林办事处××单元××室的房屋（建筑面积122.88平方米、总价款651325元）向贷款人提供抵押担保[该房屋于2019年3月25日办理了预购商品房抵押权预告登记，证号：鄂（2019）潜江市不动产证明第0003586号，权利人为原告、义务人为被告王中秋]，被告潜江碧桂园天下公司对被告王中秋的上述债务提供阶段性连带保证责任。上述合同签订后，原告于2017年4月26日依约向被告王中秋指定的银行账户发放贷款450000元。在合同履行过程中，被告王中秋还款28期（每期为一个月）后，自2019年10月开始未按合同约定履行还款义务，发生逾期，被告潜江碧桂园天下公司亦未履行保证责任，其行为均已构成违约。经查，截至2020年5月7日，被告王中秋尚欠原告借款本金432353.75元及利息、罚息13451.12元，合计445804.87元。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告王中秋承认原告在本案中所主张的事实。同时辩称，被告王中秋自2016年起至今一直在潜江龙虾学院任职，因该学院经营状况不佳，特别是自2018年起职工工资都无法按时发放，目前单位又因房屋租赁与业主产生物业纠纷，导致被告王中秋不能按时支付房屋按揭款，希望原告给予谅解。被告王中秋愿意先还清已逾期借款本息，后期的借款本息希望按原合同继续履行。被告潜江碧桂园天下公司庭审时辩称，1、原告对涉案房屋享有优先受偿权，应该先就该财产进行折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿；2、涉案房屋已经办理初始登记，原告和被告王中秋已经能够办理涉案房屋的正式抵押，涉案房屋至今尚未办理正式抵押登记的责任在于原告和被告王中秋怠于履行办证义务，其双方行为不正当地阻止了被告潜江碧桂园天下公司阶段性连带保证责任的解除，依据相关法律规定，被告潜江碧桂园天下公司连带保证责任的解除条件应视为已经成就，其担保责任应当解除，强行要求被告潜江碧桂园天下公司因为原告与被告王中秋的原因无限制承担阶段性保证责任有违公平原则；3、根据原告（甲方）与被告潜江碧桂园天下公司（乙方）签订的《按揭业务担保合作协议》第六条第（八）项的约定，原告应当先处置抵押物，不足以清偿的部分再由被告潜江碧桂园天下公司承担连带清偿责任，且该合作协议第十三条第（二）项约定，涉及甲乙双方之间的权利义务的，合作协议的效力优先于个人借款合同；4、根据《按揭业务担保合作协议》第五条第（三）项“购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起五个工作日内书面通知乙方，甲方逾期通知的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款本息、逾期利息等不承担保证责任”的约定，被告潜江碧桂园天下公司对被告王中秋连续未支付的第五期起的贷款逾期利息不应承担连带保证责任；5、若法院判决被告潜江碧桂园天下公司需承担连带保证责任，则需在判决中释明被告潜江碧桂园天下公司仅在抵押权证正式办理之前承担阶段性连带保证责任，被告潜江碧桂园天下公司承担保证责任后对被告王中秋享有追偿权。双方当事人围绕诉讼请求和抗辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的其与被告王中秋、潜江碧桂园天下公司共同签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记证书、被告潜江碧桂园天下公司向原告出具的《不可撤销连带责任担保函》以及借款借据、贷款已还款明细清单，被告潜江碧桂园天下公司提交的不动产权登记证书及其与原告签订的《按揭业务担保合作协议》等能够证明本案事实的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定本案事实如下:对原告在本案中所主张的事实，本院予以确认。同时查明，2016年9月14日，原告（甲方）与被告潜江碧桂园天下公司（乙方）就乙方取得位于潜江市园林办事处××一块地的土地使用权，并获准开发兴建潜江碧桂园项目，甲方为该项目的购房者提供相关的抵押贷款业务的合作事宜签订了一份《按揭业务担保合作协议》。该协议主要约定：1、乙方的保证期间自甲方将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《不动产登记他项权证》出具之日止；2、在乙方的保证期限内，若购房者未履行借款合同约定并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先追索购房者和处置购房者所购房产，如购房者所购房产无法处置或处置后不足以清偿的，则乙方立即承担连带清偿责任；3、购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起五个工作日内书面通知乙方，甲方逾期通知的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款本息、逾期利息等不承担保证责任；4、《不动产登记证》及《不动产登记他项权证》的办理需甲乙双方共同提交材料，甲方应在收到乙方书面通知之日起五个工作日内将办理该两证所需甲方提供的材料移交给乙方，由乙方办理《不动产登记证》及《不动产登记他项权证》；5、不管借款合同对甲乙双方的权利义务作如何约定、借款合同的格式版本作如何变更，涉及甲乙双方之间的权利义务的，均以本协议约定为准，不按借款合同履行。2019年9月25日，被告潜江碧桂园天下公司办理了坐落于潜江市园林办事处××号碧桂园小区的不动产权总证；被告王中秋至今尚未取得其购买的提供抵押的涉案房屋的权属证书，涉案房屋亦未办妥以贷款人为抵押权人的正式抵押登记。诉讼中，被告王中秋于2020年6月29日还清了借款合同约定的其所欠原告截至2020年6月26日的借款本息，于2020年7月27日还清了借款合同约定的其所欠原告截至2020年7月26日的借款本息，现尚欠原告借款本金425794.68元。原中国银行股份有限公司潜江支行因升格于2019年8月21日已更名为中国银行股份有限公司潜江分行。本院认为，原告与被告王中秋签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系当事人的真实意思表示，且合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约发放借款450000元后，被告王中秋作为借款人理应按约如期如数履行还本付息义务，其自2019年10月开始发生逾期，至2020年6月29日止连续9个月未能按合同约定履行还款义务，其行为已构成根本性违约，应对此纠纷承担全部民事责任。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案在诉讼过程中，被告王中秋虽还清了借款合同约定的其所欠原告截至2020年7月26日的借款本息，但其多次未按期归还贷款本息的行为，致使原告对其信用合理持疑，依据合同约定，原告可以解除其与被告王中秋签订的借款合同。原告以诉讼方式向被告王中秋履行了通知义务，本院确认双方签订的借款合同自本院将原告的起诉状副本送达被告王中秋之日即2020年5月29日解除。合同解除后，被告王中秋应清偿所欠原告的债务，即偿还原告借款剩余本金425794.68元，并按照借款合同约定的利率标准支付原告相应的借款利息、罚息（自2020年7月28日起以其实际未还的借款本金为基数计付至借款全部还清之日止）。关于被告潜江碧桂园天下公司承担保证责任和保证责任范围的问题。被告潜江碧桂园天下公司自愿为被告王中秋在原告处的借款和其他应付款项提供阶段性连带责任保证，该阶段性保证实为附解除条件的保证。附解除条件的合同，自条件成就时失效。在阶段性担保中，贷款人要求房地产开发商提供阶段性担保，并不是要求保证人就借款全程承担担保责任，而是待借款人实际取得房产权属证书后将房产抵押给贷款人，以抵押的房产作为借款的担保，只要贷款人取得了房产抵押他项权证，阶段性担保的使命才就此终结，银行期房按揭权转为现房抵押权。本案的房产至今尚未取得权属证书及办妥正式抵押登记，故保证合同所附解除条件并没有成就，被告潜江碧桂园天下公司也未举证证明解除条件已经成就，其阶段性保证责任不能免除。原告与被告潜江碧桂园天下公司签订的《按揭业务担保合作协议》第五条第（三）项的约定，事实上是对被告潜江碧桂园天下公司向原告出具的《不可撤销连带责任担保函》所约定的保证责任范围进行了限缩，此应属保证人与债权人之间对保证责任承担范围的特别约定，应优先于一般约定适用，故被告潜江碧桂园天下公司对被告王中秋连续未支付的第五期起的贷款逾期利息不应承担连带保证责任。因被告王中秋已还清了借款合同约定的其所欠原告截至2020年7月26日的借款本息，依据合同的相关约定，被告潜江碧桂园天下公司作为保证人，在涉案房屋的《不动产登记他项权证》出具之日前，只在被告王中秋未清偿的借款本金425794.68元的范围内承担连带清偿责任；被告潜江碧桂园天下公司承担保证责任后，有权向被告王中秋追偿。关于预抵押房屋优先受偿的问题。原告主张对被告王中秋提供抵押的涉案房屋享有优先受偿权，被告潜江碧桂园天下公司亦称原告应当先处置抵押物，不足以清偿的部分再由被告潜江碧桂园天下公司承担连带清偿责任。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。该规定表明，预告登记之目的在于保障将来实现物权，预告登记权利人据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。在涉案房屋未办理正式抵押登记前，原告并无权处置该房屋，故原告主张对预抵押登记的该房屋享有优先受偿权以及被告潜江碧桂园天下公司抗辩其只应承担涉案房屋抵押清偿以外的保证责任，因缺乏法律依据，本院依法不予支持和采纳。诉讼中，法庭给予了当事人合理的协商解决纠纷时间，但一直无果。综上所述，对原告提出的合法有据相关诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告中国银行股份有限公司潜江分行与被告王中秋、潜江市碧桂园天下房地产开发有限公司于2017年4月17日签订的编号为2017年QJ房字0053号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》自2020年5月29日解除；二、被告王中秋于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司潜江分行借款剩余本金425794.68元，并按照借款合同约定的利率标准支付相应的借款利息、罚息（自2020年7月28日起以其实际未还的借款本金为基数计付至借款全部还清之日止）；三、被告潜江市碧桂园天下房地产开发有限公司在涉案房屋的《不动产登记他项权证》出具之日前，在被告王中秋未清偿的借款本金425794.68元的范围内承担连带清偿责任。被告潜江市碧桂园天下房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告王中秋追偿；四、驳回原告中国银行股份有限公司潜江分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7988元，减半收取计3994元（原告中国银行股份有限公司潜江分行已预交），由被告王中秋、潜江市碧桂园天下房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员  柴克清二〇二〇年七月三十日法官助理兼书记员胡婷婷