西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初18407号 原告：金碧物业有限公司西安分公司，住所地：，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX6657。负责人：王有库，该公司总经理。委托诉讼代理人：李煜，男，该公司员工。 被告：陕西零距离体育文化发展有限公司，住所地:西安市经济技术开发区凤城二路第五国际C 座2005室，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX4097。法定代表人：刘克勋，该公司总经理。委托诉讼代理人：段强，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雨婷，陕西众致律师事务所律师。原告金碧物业有限公司西安分公司（以下简称“金碧物业西安公司”）与被告陕西零距离体育文化发展有限公司（以下简称“陕西零距离公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金碧物业西安公司委托诉讼代理人李煜、被告陕西零距离公司委托诉讼代理人段强、周雨婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金碧物业西安公司向本院提出诉讼请求判令：1、被告支付原告物业服务费1106773.2元、水费38701元、电费293736.38元，共计1439211元；2、被告支付原告逾期付款违约金442709.28元（以拖欠物业服务费为基数，按年利率24%计算至2018年11月30日）及2018年12月1日后逾期付款违约金（以拖欠物业服务费为基数，按年利率24%计算至付清拖欠款项之日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月23日，原、被告签订《西安恒大名都综合楼物业服务协议》。合同约定：1、物业服务费每月每平方米4元（按建筑面积7094.71平方米）；水费以实际用量核算，单价按照5.9元/吨计算；电费以实际用量核算，按1.2元/千瓦·每小时计算；2、被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用时，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天欠费总额的3‰缴纳违约金。自2015年7月开始，被告一直拖欠物业服务费，当年11月开始拖欠水电费，截止2018年11月30日被告尚欠原告物业服务费、水、电费合计1439211元。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告陕西零距离公司辩称，1、原告起诉的物业费部分已过诉讼时效，2017年3月，双方达成口头协议免除前期的物业费，涉案房屋在2017年11月后被告已搬离并断电，此后的物业费不应当支持，原告的物业费收费标准，与其提供的服务标准严重不符，不应按照合同约定计费；2、涉案房屋面积为6945.02平方米，原告以7094.71平方米计算费用不能成立；3、原告主张的代收水电费计费标准与物价部门批准的标准不符，其仅为代收不能加价，故此项诉讼请求不能成立；4、原告未提供合格的物业服务，其主张的违约金不能支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年1月23日，原、被告签订《西安恒大名都综合楼物业服务协议》，约定原告为被告租赁西安祺云置业有限公司位于西安市未央区XX路XX楼（建筑面积7094.71平方米）提供物业服务，原告对该综合楼外围的共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理，物业服务费按建筑面积每月每平方米4元计收，物业服务费自租赁合同约定的起租日按自然季度交纳，签订协议后3日内一次性缴纳4个月物业服务费，每个自然季度最后一个月25日前交纳下个自然季度物业费，水电费以实际用量核算，水费单价5.9元/吨，电费单价1.2元/千瓦·每小时，每月20-25日期间对水电表进行抄表，以实际抄表读数计算核算水电费，被告于当月月底最后一天前结清当期费用，被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天欠费总额的3‰缴纳违约金。合同签订后，被告支付原告部分物业服务费、水电费，后原告催要相关费用未果，遂形成诉讼。庭审中，双方确认被告支付物业服务费为：2015年3月26日付28378.8元、 2015年5月30日付56757.6元、2015年7月31日付28378.8元、2017年3月27日付28378.8元、2017年6月29日付28378.8元；水费为：2015年2月12日付259元、2015年9月21日付16537.7元；电费为：2015年2月12日付17747.04元、2015年7月25日付12952.8元、2015年9月21日付32779.2元、2017年11月6日付10000元、2017年12月15日付10000元。原告提交的《恒大名都物业服务中经营合作外协单位抄表确认表》载明：截止2017年12月18日被告用水8801吨，2015年11月3日至2017年10月16日被告用电费用为268804.8元，被告对该证据真实性不予认可，质证称水抄表上单价与约定不符，系原告单方制作，且计费单价与物价部门的标准不符。原告提交《对外联系函》、《照片》，证明原告向被告主张权利，被告对此证据真实性、证明目的均不予认可，质证称该证据为原告单方制作，照片无法显示时间。另查明，被告与西安祺云置业有限公司签订的《会所租赁合同》约定：涉案房屋建筑面积为7094.71平方米，租赁期自2015年3月1日至2025年2月28日。后双方关于租赁合同发生纠纷诉至本院，宣判后被告不服提起上诉，西安市中级人民法院作出（2019）陕01民终14043号民事判决书，判决书中认定租赁合同解除时间为2018年11月30日。上述事实，有原、被告陈述、《西安恒大名都综合楼物业服务协议》、《恒大名都物业服务中经营合作外协单位抄表确认表》、《收费收据》、（2019）陕01民终14043号民事判决书、庭审笔录及相关证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案中原、被告签订的《西安恒大名都综合楼物业服务协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法认定为合法有效，双方应当按照约定全面履行合同义务。原告依约提供了物业服务，被告应依约支付物业服务等费用。原告主张被告拖欠物业服务费，被告辩称原告部分主张已过诉讼时效，庭审中原告提交了相应的催收函等证据，被告不予认可，但未提交相反证据予以反驳，同时结合被告陈述2017年3月双方协商物业费问题及缴纳相应费用的事实，可见原告的主张并未超过时效。被告辩称涉案房屋建筑面积为6945.02平方米，原告不应以7094.71平方米收取物业费，根据双方的物业合同及租赁合同约定建筑面积为7094.71平方米，结合租赁合同案生效法律文书确认的事实，涉案房屋计收物业费的建筑面积应为7094.71平方米。被告辩称双方口头协议免除2017年3月前的物业费，原告提供的服务标准严重不符，但未提交任何相应的证据，原告亦不予认可。被告辩称其于2017年11月后搬离涉案房屋，此后物业费不应支持，但根据生效判决书认定租赁合同解除时间为2018年11月30日，故原告的全部抗辩意见，本院均无法采纳，被告应支付原告2015年3月1日至2018年11月30日期间物业服务费，扣减已支付的170272.8元，原告主张物业服务费1106773.2元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张的水费38701元、电费293736.8元，并提交了相应的抄表记录，被告虽对此不予认可，但却未提交任何证据予以反驳，本院依法认定原告提交的抄表记录。根据抄表记录载明的内容，扣减被告已支付的费用，被告应支付原告水费35129.2元、电费248804.8元。被告未按期支付相应的物业服务费，其行为已构成违约，现原告要求被告支付逾期付款违约金，符合相关法律规定，本院予以支持。虽双方合同中约定逾期按每日3‰计算违约金，但明显过高，本院依法酌定被告承担拖欠物业服务费的20%违约金即221354.6元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    一、被告陕西零距离体育文化发展有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告金碧物业有限公司西安分公司物业服务费1106773.2元及违约金221354.6元。二、被告陕西零距离体育文化发展有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告金碧物业有限公司西安分公司水费35129.2元、电费248804.8元。三、驳回原告金碧物业有限公司西安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21737元（原告已预交），由原告金碧物业有限公司西安分公司负担2737元，由被告陕西零距离体育文化发展有限公司负担19000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员   齐明明   二〇二〇年七月十四日 法 官助 理   秦  涛书  记  员   任萍萍 打印人：周惠荣  校对人：任萍萍  送达时间：2020年  月  日1