河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终5428号 上诉人（原审原告）：王莹莹，女，1986年11月1日出生，汉族，住石家庄市。 委托诉讼代理人：陈宗林（系王莹莹丈夫），男，1982年11月28日出生，汉族，住石家庄市。 上诉人（原审被告）：河北明瀚房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市长安区红星街赵佗路80号中基碧域尚城2号楼底商。 法定代表人：罗飞飞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：殷华理，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王阔，北京市盈科（石家庄）律师事务所实习律师。 上诉人王莹莹因与上诉人河北明瀚房地产开发有限公司（以下简称明瀚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初8141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王莹莹上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第三项判决内容，并依法改判明瀚公司向王莹莹返还3万元定金；2、请求依法撤销一审判决第三项判决内容，并依法改判明瀚公司向王莹莹支付利息39190元（利息自2017年8月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止，暂计算至2020年3月9日）；3、本案一二审诉讼费、保全费等由明瀚公司承担。事实与理由：一、明瀚公司应当退还王莹莹支付的定金3万元。2017年8月，王莹莹得知明瀚公司正在销售房屋，故于2017年8月27日预定了一套房屋，并于当日在销售点通过POS机向明瀚公司支付3万元的定金即可以购房并享受优惠政策，明瀚公司工作人员告知于4天后签订合同。一审过程中，王莹莹提交证人证言及证人出庭作证申请书，但一审法院拒绝证人出庭作证，导致一审法院在未审查清楚事实的情况下，径行驳回王莹莹的诉讼请求。二、明瀚公司应当支付王莹莹占用43万元资金期间的利息。明瀚公司不诚信、违约行为导致2017年8月31日双方签订的《“明瀚·花香城”内部投资认购协议》无效，因此其作为过错方应当赔偿王莹莹因此所受到的损失，即支付利息（2017年8月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）。根据《合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。王莹莹在签订《“明瀚·花香城”内部投资认购协议》时，明瀚公司明确告知该项目手续齐全，可以办理贷款，因此王莹莹只交了首付款，剩余购房款办理银行贷款。此后王莹莹发现明瀚公司从未就约定的房产进行开工建设，后几经打听得知涉案房产因明瀚公司未取得相应的开发建设资质导致项目难以开展。明瀚公司作为专门从事房地产开发的企业，应当明知在未取得商品房预售许可证的情况下，不得向社会公开预售商品房，但其无视法律规定，隐瞒房屋手续及建设的真实情况，因此导致认购协议无效的过错方是明瀚公司，王莹莹没有任何过错，明瀚公司应当对双方签订认购协议无效承担全部责任，应当向王莹莹支付利息。此外，明瀚公司实际使用、占用了王莹莹缴纳的购房款，应向王莹莹承担占用资金期间的利息。即使按照一审法院认定的双方均有过错，明瀚公司也至少应承担一半以上的占用资金的利息，但是法院却将这一损失全部分担给王莹莹单方承担，也与一审法院认定的责任划分不一致。综上所述，一审法院存在事实审查不清、适用法律错误等情形，恳请二审法院支持我方诉请。 河北明瀚房地产开发有限公司答辩称，我司坚持一审认定的事实，双方签订的属于投资认购协议且意思表示真实，请求维持原判。 河北明瀚房地产开发有限公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、一二审费用由王莹莹承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误，双方所签订的《“明瀚·花香城”内部投资认购协议》（以下简称《认购协议》）并非房屋买卖合同，该认购协议系双方真实意思表示。双方签订的《认购协议》不符合《商品房销售管理办法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》中认定商品房买卖合同相关条款的约定。一审法院错将认购协议认定为商品房买卖合同，系事实认定错误。二、一审法院适用法律错误，该《认购协议》并非商品房预售合同，不应以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定认定为无效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”根据双方意思表示，上述协议系投资协议，并非商品房预售合同，所以不适用于该项法律规定而认定无效。综上，王莹莹与明瀚公司所签订的《认购协议》系王莹莹投资炒房以期获取利润的投资行为，不应认定为商品房买卖行为。一审法院在事实不清、适用法律错误的情况下作出判决，侵害了我司的合法权益，请求二审法院查明事实，维护我司的合法权益，依法改判或发回重审。 王莹莹答辩称，一、不认同明瀚公司的上诉理由，双方签订的协议实际就是房屋买卖合同。首先，虽然案涉协议名称为内部投资认购协议，但该协议的名称是明瀚公司为了规避企业没有预售证而销售房屋另行改名的，实为房屋买卖合同，因此应按商品房买卖的法律规定进行审理；其次，双方签订的内部投资认购协议系明瀚公司提供的内部制式合同，其中第四条第五款内容明瀚公司制式条款没有对上诉人进行解释。截至本案二审开庭前，明瀚公司仍然没有提交任何证据证明其向购房者出示和解释了该条协议的内容。二、明瀚公司作为房地产开发企业，不具备吸纳资金的相关资质，明瀚公司狡辩称我们签署认购协议为投资炒房的行为纯属无稽之谈。如果我们支付的房款为投资行为，则明瀚公司的行为应视为变相非法吸收公众存款，属于犯罪行为。三、双方签订《“明瀚·花香城”内部投资认购协议》时，明瀚公司从未明确告知未取得商品房预售许可证明。根据相关司法解释的规定，双方签订的上述协议不仅无效，明瀚公司还应返还王莹莹购房款40万元、定金3万元以及上述43万元产生的利息。 王莹莹向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告退还原告购房首付款40万元和定金3万元，并承担利息（自2017年8月31日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率至付清之日止）；2、本案诉讼费、保全费及其他费用由被告承担。后原告增加诉讼请求：要求确认双方签订的协议无效。 一审法院认定事实：对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，经审理认定事实如下：一、2017年8月31日，原、被告签订《“明瀚·花香城”内部投资认购协议》（以下简称“认购协议”），约定：“甲方：河北明瀚房地产开发有限公司乙方：王莹莹……一、房屋概况及价款，项目名称（暂定名）明瀚·花香城，房号9号楼1单元2104室，使用年限70年……用途住宅，地上建筑面积113.44平方米，单价14530元，价款1648283元……合计：人民币（大写）壹佰陆拾肆万捌仟贰佰捌拾叁元￥：1648283元。二、投资付款方式……2、需银行贷款的：乙方于2017年8月27日缴纳定金/元，在五日内于2017年8月31日前交首付房款500000元（定金计入首付房款），办理银行贷款时在接到通知后，三日内携带贷款资料到指定银行，与银行签订贷款合同。首付房款不足银行首付款要求的，乙方应在三日内足额补交。……三、交房时间：2019年10月31日，交房标准详见附件。四、违约责任……2、甲方按本认购协议书中乙方登记的联系方式通知乙方签订正式《商品房买卖合同》，乙方应于接到通知后7日内到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》……5、甲方与乙方对本投资协议书签订过程中知悉对方的商业秘密负有保密义务。乙方对签订本认购协议书时，甲方项目建设现状和项目手续现状是明知的。未经对方书面同意，本认购协议书不得出示给第三人。……” 二、2017年8月31日，原告通过农业银行的账号向被告转款50万元，被告于2017年8月31日出具收据证实收到原告首付款50万元，注明：“明瀚·花香城9-1-2104首付已清”。2018年7月2日，被告退还原告10万元，原告出具收条载明：“今收到明瀚·花香城9号楼1单元2104室部分购房退款10万元整，余40万元未退还。” 原告提交工商银行流水、朋友仝晨曦的证言，证明原告2017年8月27日通过工商银行向被告转款3万元支付了定金。 被告认可收到原告支付的购房款50万元，但对3万元的工商银行转款记录不认可，辩称银行流水没有显示该3万元是支付给被告，该3万元没有收据予以印证且未转入被告账户，对证人证言的真实性、合法性、关某均不认可。 三、原告所购房屋至开庭之日尚未封顶竣工，工程一直处于停工状态且至今未办理预售许可证，也未交付原告。被告对该房屋一直处于停工状态，且截至开庭时尚未办理各项证件予以认可。原告称被告的项目建设处于停工状态且未取得商品房预售许可证，因被告的过错导致合同无效，应由被告承担原告损失，自2017年8月31日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息至付清之日止。被告称依据认购协议第四条第5款的约定，原告对于项目手续现状是明知的且被告的交房义务尚未到履行期限，不存在违约，原告要求被告返还房款、赔偿损失无依据。 一审法院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就原、被告于2017年8月31日签订的认购书，现原告以认购书中所购买的房产未取得商品房预售许可证为由，主张合同无效。被告辩称，该协议的性质系投资并非商品房买卖，不应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）认定合同效力。根据原、被告签订的认购协议，约定了明确的房号，购房款的金额及缴纳方式，故该认购协议符合解释的规定，属于商品房买卖合同纠纷。因被告截止开庭之日尚未取得商品房预售许可证，故原、被告签订的认购协议应属无效。合同无效后，原告缴纳的购房款，应由被告返还。关于购房款的数额，根据原告提交的收据能够证实被告收到50万元购房款，扣除被告已经退还的10万元，被告应返还原告购房款40万元，对于原告2017年8月27日的3万元转款亦系购房款的主张，原告不能证明该3万元转入被告账户，且未提交被告出具的收据予以佐证，被告对此亦不认可，一审法院不予采信，如原告于本判决生效后有新的证据能够证实3万元确系交付给了被告，可另行主张。根据认购协议第四条第5款的约定，原告对签订认购协议书时，被告项目建设现状和项目手续现状是明知的，故原告对于涉案房屋未取得商品房预售许可的事实应为明知。对于认购书的签订及无效，原、被告均有过错，应各自承担相应的责任，故对原告要求被告赔偿利息的请求，一审法院不予支持。一审判决：一、原告王莹莹与被告河北明瀚房地产开发有限公司于2017年8月31日签订的《“明瀚·花香城”内部投资认购协议》无效；二、被告河北明瀚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王莹莹购房款40万元。三、驳回原告王莹莹的其他诉讼请求。案件受理费7750元，减半收取3875元，保全费2670元，共计6545元，原告王莹莹负担457元，被告河北明瀚房地产开发有限公司负担6088元（上述费用原告已预交）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，王莹莹与明翰公司在2017年8月31日签订《“明翰·花香城”内部投资认购协议》，该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且明翰公司已收受了王莹莹部分购房款，故一审认定该协议为商品房买卖合同并无不当。明翰公司主张该协议为投资协议与事实不符，本院对其上诉理由不予采信。因案涉项目至今未取得商品房预售许可证，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审判决认定该协议无效并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案双方对合同无效均存在过错，应承担相应责任，故原审判决明翰公司返还购房款及未支持王莹莹要求赔偿利息损失并无不妥。王莹莹主张向明翰公司支付定金3万元，但其提供的银行流水未显示对方户名，依据现有证据难以认定王莹莹是否向明翰公司支付定金3万元，其可在取得相关证据后另行主张权利。综上所述，王莹莹、河北明瀚房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9280元，由上诉人王莹莹负担1530元、河北明瀚房地产开发有限公司负担7750元。 本判决为终审判决。 审判长 李 祥 审判员 高瑞江 审判员 李秀云 二〇二〇年七月十日 书记员 张 煊 ——