文书内容重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0101民初4052号原告：陶诗贵，男，汉族，1971年6月25日出生，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人（特别授权）：张道荣，重庆法韵律师事务所律师。被告：程新业，男，回族，1968年3月30日出生，住重庆市渝北区。原告陶诗贵与被告程新业房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及原告的委托诉讼代理人张道荣均到庭参加了诉讼。第二次开庭时，被告程新业经本院合法传唤，未到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告陶诗贵向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年5月2日解除；2.判令被告退还房屋租金42541元并支付自2020年4月8日起至付清之日止以42541元为基数，按年利率6％计算的资金占用利息；3.判令被告赔偿原告损失1000元；4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告撤回了第3项诉讼请求。事实和理由：2020年4月8日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告租赁被告位于万州区房屋。租期五年，从2020年4月7日起至2020年4月6日止。第一年租金95000元，按合同约定，原告已经支付租金42541.50元。合同签订后，由于被告的原因一直无法将租赁房屋交付给原告使用。原告分别于2020年4月10日通知被告要求在2020年4月15日前将租赁房屋交付使用；于2020年4月16日通知被告要求于2020年4月30日前将租赁房屋交付使用，如果不交付租赁房屋，原告将解除合同。被告均未将租赁房屋交付原告使用，已构成根本违约。2020年5月1日，原告以邮寄、短信、微信、电话的方式通知被告解除《房屋租赁合同》，并要求退还租金和赔偿损失，但被告以种种理由推脱。原告为维护合法权益，特提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。被告程新业辩称，被告委托其妹妹与原告签订租赁合同属实。房屋钥匙已经交付给原告。原告也支付了部分租金。房屋已经交付使用。案涉房屋已经空置了一年多，被告并不知道还有纠纷存在。现在与原告发生纠纷的人也不是原承租人易某。从道理上讲，被告如果知道案涉房屋上存在纠纷便不会将其出租予原告。案外人就租赁房屋与原告发生纠纷也不是被告的原因。原告解除合同的真实原因是与其股东对房屋租赁事宜有分歧，原告并不想承租案涉房屋。现出现案外人阻碍，原告顺势提出解除合同。现原告尚欠被告5000元保证金和1000元租金。请法庭驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年4月8日，原告程新业（甲方，出租方）委托其妹妹与被告陶诗贵（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定“一、甲方自有产权房位于重庆市万州区，产权面积为158.06平方米。现经双方协商，由甲方出租给乙方使用。二、合同有效期为五年，从2020年4月7日起至2025年4月6日止……三、本合同前三年租金不递增，每年租金为95000元，从第四年起每年递增5％……在本合同签订时，乙方须付清2020年4月6日至2021年4月5日租金（甲方一次性给予乙方本合同第一年装修免租金一个月，实际租金为87083元）。第一年分两次支付租金。第一次于本合同签订时支付前半年租金43541.50元。第二次于2020年9月1日前支付后半年租金43541.50元……四、乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋。由此造成的损失，由乙方赔偿：1.未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转让、转借、调换使用；2.改变房屋结构，影响安全；3.不按时缴纳房屋及水电等费用；4.利用承租房屋进行违法活动。五、签订本合同时，乙方需向甲方一次性缴纳保证金伍仟元整。若乙方租用期间，为有以下情况发生，则合同期满后乙方凭保证金收条向甲方要求退还保证金：1.破坏建筑结构；2.未经甲方书面同意，乙方擅自退租或未按期缴纳下一年度的房屋租金；本合同终止或者解除后，没按期交还房屋及钥匙”等内容。因案涉房屋内存留由部分物品，需要清场。双方为此达成口头协议，由被告承担部分搬运费1000元。同日，被告向原告支付租金42541元。合同签订后，原告欲进场进行装修，但遇案外人高某的父母阻拦。原、被告为此多次通过短信、微信等方式进行协商。2020年4月10日原告向被告发出通知，载明“2014年4月8日，陶诗贵与你签订《房屋租赁合同》……但由于你欠原租赁人的保证金和广告设施等遗留问题没有解决，租赁房屋不能顺利移交承租人陶诗贵。现陶诗贵通知如下：一、程新业必须及时解决与原告租赁人的租赁合同纠纷问题，请于2020年4月15日前将租赁的房屋移交给陶诗贵；二、租赁期限起始日期按实际将租赁房屋交付给陶诗贵的时间开始计算，租赁期限顺延；三、陶诗贵保留按合同约定追究违约责任和行使合同解除权的权利”。2020年4月12日，被告发出《声明书》，载明“本人是此房屋业主程新业，现本人已与租用方陶诗贵签订租房合同并已生效。本人声明，如有涉及本房屋的之前任何租赁纠纷，都由本人自行承担处理，与现承租人陶诗贵无关。另，本房屋内之物件，本人按法律授权现承租人自行处理，包括搬离丢弃。现承租人享有法律保护的神圣权利不得侵犯”。2020年4月15日，因案外人高某的家人再次阻拦原告进场装修，原告陶诗贵报警。民警建议当事人协商，协商不成通过诉讼解决。2020年4月17日，原告再次向被告发出通知，载明“2020年4月8日，陶诗贵与你签订《房屋租赁合同》……由于你与前承租人有租赁合同纠纷未解决，导致租赁房屋无法移交陶诗贵使用。2020年4月10日，陶诗贵通过微信向你发出通知，要求你于2020年4月15日前将租赁房屋移交陶诗贵使用。但你没有按通知要求的时间将租赁房屋移交陶诗贵使用。现陶诗贵再次通知如下：一、请你于2020年4月30日前将租赁房屋移交陶诗贵使用，并办理房屋移交手续，房屋租赁期限顺延；二、如你在2020年4月30日前未将租赁房屋移交陶诗贵使用，陶诗贵将依法行使合同解除权，解除与你签订的《房屋租赁合同》。解除时间为2020年5月1日。解除合同的损失由你承担”。2020年4月19日，被告程新业向公安机关报警。报警案件登记表简要案情和损失物品及价值栏载明“2020年4月19日，高红兰因租赁程新业2楼（从他人处转租），没退到5万元保证金。程新业认为对方违约，不退5万元租金。现程新业将该房屋租给他人。高红兰的母亲将该屋上锁。双方发生纠纷。民警到现场了解情况后，对双方进行了调解。告知了双方加强协调。协调无果可到人民法院诉讼解决”。此后，原告陶诗贵再次到现场查看，发现租赁房屋大门被人用东西阻挡。并于2020年5月1日将现场照片及视频通过微信发送给被告。同日，原告以短信、微信和邮寄的方式向被告发出解除《房屋租赁合同》的通知，载明“2020年4月8日，陶诗贵与你签订《房屋租赁合同》。2020年4月16日，陶诗贵通过短信、微信、邮寄等方式通知你于2020年4月30日前将租赁房屋交付给承租人陶诗贵。由于你的原因未能将租赁房屋交付给陶诗贵使用。现通知如下：一、陶诗贵与你签订《房屋租赁合同》于2020年5月1日解除；二、请你于2020年5月5日前退还房屋租金42541.50元，并承担资金占用利息损失164元和陶诗贵与第三人履行合同的损失1000元；三、如果你不按通知的第一、二项履行义务，陶诗贵依法向人民法院提起诉讼”。2020年6月9日，被告向原告回复短信，载明“收到你发来的解除房屋租赁合同的通知。现回复如下：同意你解除租赁合同的要求，但需等待我另寻到租户后，才是合同的解除时间。之前的房租由你继续承担。之前合同中的装修时间，需计算租金。因你违约，故你需补交违约金5000元整。特此回复”。现案涉房屋已由被告另行出租予他人。高某的家人再次试图阻止新承租人使用案涉房屋。以上事实，原、被均无异议，本院予以确认。本院认为，原、被告双方对于因案外人阻拦，影响原告对案涉房屋进行装修、使用的事实均无异议，且分别就此事报警。本案争议的焦点为被告应否为此承担责任；被告是否构成根本违约的问题。综合已查明的事实及当事人的诉、辩称意见，结合原告的具体诉讼请求，本院评析如下：一、关于被告应否承担责任的问题。被告在签订合同后已将案涉房屋的钥匙交予原告，且双方已就房屋内物品的清理费用达成口头协议，故应当认定被告已经将房屋向原告进行了交付。但是，房屋交付并不意味着被告完成了出租方的基本义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”；第二百二十八条规定“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。出租人在交付房屋后，尚负有积极地于租赁期间保持租赁物适于承租人使用、收益的义务。从本案的实际情况来看，虽然原告与被告交涉时的文字表述均为要求被告交付房屋，但从其主张权利的内容来看，实为要求被告排除权利瑕疵。而被告并未完成此项义务，其行为已经构成违约，应当为此承担违约责任。同时，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。虽然导致原告不能使用租赁房屋系案外人的行为所致，但并不影响其依据合同的相对性向被告主张违约责任。被告因案外人的行为造成损失系另一法律关系，可另行解决，但并不能对抗原告的诉求。二、关于被告是否构成根本违约的问题。自2020年4月8日签订租赁合同以来，原、被告双方就案外人阻挠进场一事曾多次交涉。直至2018年5月1日原告向被告发出解除合同通知前，被告虽出面解决并向公安机关报警，但其并未彻底排除权利瑕疵。即便在被告将房屋另行出租后，案外人也曾试图阻止新承租人使用房屋。原告对租赁房屋使用、收益的权利在其发出解除合同通知前，未得到保障。其合同目的无法实现。被告已经构成根本违约。原告得以行使合同解除权。原、被告签订的《房屋租赁合同》于原告发出的解除合同通知达到被告时解除。因双方多次使用短信、微信联系、协商租赁事宜，原告于2020年5月1日同时使用短信、微信和邮寄的方式通知被告解除合同。故应当认定原告的解除合同通知于2020年5月1日到达被告。对原告要求确认双方签订的《房屋租赁合同》已经解除的诉讼请求，本院予以支持。但合同解除时间应当确定为2020年5月1日。三、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告应当向原告返还收取的租金，并向原告赔偿造成的损失。对原告要求被告返还租金42541元并支付资金占用利息的诉讼请求本院予以支持。但原告主张的资金占用利息标准不准确，应当以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）为准。被告应当支付的资金占用利息为自2020年4月8日起至付清之日止，以42541元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的金额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陶诗贵与被告程新业签订的《房屋租赁合同》于2020年5月1日解除；二、被告程新业于本判决生效后五日内向原告陶诗贵返还收取的租金42541元并支付自2020年4月8日起至付清之日止，以42541元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费864元，因适用简易程序结案，减半收取计432元，由被告程新业负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决书所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  刘彦二〇二〇年七月三十一日书记员  熊贤书记员  朱宁