贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初6991号 原告：谢明忠，男，1969年2月26日生，汉族，住贵阳市南明区。 委托代理人：谢兴友，男，1957年12月25日生，汉族，住贵州省。 委托代理人：陈文松，男，1962年7月2日生，汉族，住贵阳市南明区。 被告：贵阳浙商综合批发市场有限公司（以下简称浙商公司），住所地在贵阳市南明区沙冲北路145号，统一社会信用代码：915201026975252363。 法定代表人：王剑。 委托诉讼代理人：廖玉玫，女，1977年6月1日生，汉族，住贵阳市云岩区。 原告谢明忠诉被告浙商公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员胡杨依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告谢明忠及其委托诉讼代理人谢兴友、陈文松，被告浙商公司的委托诉讼代理人廖玉玫到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。 原告谢明忠向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告按《租赁合同》及《补充协议》约定，即在上一年度的基础上租金每年递增5%支付租金，2019年2-4季度商铺租金人民币15607.08元以及2018年1-4季度的租金19818.52元；2、判决被告按《租赁合同》及《补充协议》约定以每日万分之五支付逾期违约金。2018年1月28日至2019年1月27日的违约金2262.52元，2019年2季度至4季度违约金1877.2元；3、被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2009年12月27日，被告在原贵阳集美商业管理有限公司《租赁合同》基础上以《补充协议书》方式包租了原告位于贵阳火车站综合批发市场负1-107号商铺，明确了合同及协议书拓展的权利义务关系。合同约定租金季付，于季度首月28日前划入原告指定账户。2017年以来，被告在已收取商铺商户租金的情况下，拒绝支付原告后续租金。原告特提起诉讼盼如所请。 被告浙商公司辩称，对原告的诉请不持异议，原告诉请的租金、违约金不持异议，2021年原、被告合同到期后本公司会清算所欠的租金及违约金。 经审理查明，贵阳市沙冲北路145号加州阳光新城I、J、K、G栋负1层107号房屋属于原告谢明忠所有。2007年11月27日原告谢明忠（出租人、甲方）与贵阳集美商业管理有限公司（承租人、乙方）签订《租赁合同》，合同约定乙方承租位于贵阳火车站综合批发市场C1-107号房屋用于经营，面积20.38平方米，合同期限为2008年1月28日至2013年1月27日。房屋租金按季度支付，租金以划账方式在该季度首月28日前划入甲方提供的贵阳市商业银行账户。租金金额70元/㎡/月，从2008年1月28日开始支付，每季度租金为4280元。 2010年1月1日原告谢明忠（甲方、业主）与案外人贵阳集美商业管理有限公司（乙方）、被告浙商公司（丙方）签订《补充协议书》，约定甲方与乙方签订的贵阳火车站综合批发市场负1-107号房屋《租赁合同》中所约定的权利义务转由丙方承担，由丙方继续履行该合同，支付业主租金。并将租赁期限延长至2021年1月27日，该租赁期限届满后，丙方按当时房屋价格与甲方协商租金价格。2013年1月28日至2016年1月27日租金与返租时间按原合同执行。2016年1月28日至2021年1月27日租金按每年5%递增（即每年按上一年度租金增加5%，以此类推），返租时间按原合同执行。丙方须按时履行缴租义务，每逾期一日，甲方有权按每日万分之五向丙方收取逾期付款违约金。 2019年5月10日，原告谢明忠（甲方）与被告（乙方）签订了《补充协议二》，该协议约定乙方向甲方所租赁的贵阳火车站综合批发市场负1-107号房屋建筑面积21.42平方米，因市场大环境不好导致乙方经营困难，甲方同意降低该门面租金，并以固定金额方式收取该门面租金，现双方约定自2017年4月28日起至2019年4月27日止，乙方所返给甲方的固定租金金额在2015年所租租金价格上减10%。乙方所返租金时间必须按原合同执行按时发放，2019年4月28日之后的返租价格以当时市场经济形势再协商。在本补充协议之前所约定事项与本补充协议不一致之处，以本补充协议为准，本补充协议与主协议具有同等法律效力。 现因被告欠付原告2018年四个季度的租金，2019年第二、三、四个季度租金共计15607.08元，原告遂诉至本院要求被告支付上述七个季度的租金并支付从上述七个季度拖欠租金的违约金。庭审中原告当庭确认2018年1月28日至2019年1月27日期间拖欠的租金为15408元，违约金为1676.22元，2019年4月28日至2020年1月27日期间的拖欠租金为15607.08元。原告诉请的违约金为1877.2元，其中包含第一季度171天的违约金，该部分应予以扣除，因此2019年4月28日至2020年1月27日期间的违约金为1432.6元。 以上事实，有房屋产权证、租赁合同、补充协议书、补充协议二、原告银行账户流水明细表及原、被告当庭陈述等在卷佐证，并经庭审核实，足以认定。 本院认为，依法成立的租赁合同关系受法律保护，合同双方应遵循“诚实信用”原则履行各自义务。原告谢明忠与案外人贵阳集美商业管理有限公司签订的《租赁合同》、原被告与案外人贵阳集美商业管理有限公司签订的《补充协议书》，原、被告签订的《补充协议二》均系合同当事人真实意思表示，合同及协议均合法有效，对此本院予以认可。被告浙商公司作为案外人贵阳集美商业管理有限公司在合同及协议中权利义务的承继人，其应当按照《租赁合同》及《补充协议书》、《补充协议二》的约定履行租金支付义务，现被告浙商公司逾期支付租金，其应根据合同及协议约定向原告支付租金并承担违约责任。根据庭审查实可知，2015年每季度房租为4280元，根据双方2017年签订的《补充协议二》双方对上述租金基础下减少10%，故被告应向原告支付的2017年4月28日至2019年4月27日期间的每季租金为3852元。故2018年1月28日至2019年1月27日期间租金应为15408元，上述期间的租金违约金为1676.22元。原告关于2018年全年度的租金及违约金，本院部分支持租金15408元及违约金1676.22元。而根据《补充协议二》的约定2019年4月28日起的租金以当时市场经济形势再协商。而原告在起诉时已对2019年4月28日之后租金要求按照《租赁合同》、《补充协议书》的约定按每年递增5%的标准计收租金，被告在庭审中对诉请的租金数额和计算方式均不持异议，故原告要求被告支付拖欠的2019年后三个季度的房屋租金15607.08元（2019年2、3、4季度每季租金5202.36元）之诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。根据协议约定，被告逾期支付房租应当按照日万分之五的标准向原告支付逾期付款违约金，2019年4月28日至2020年1月27日因被告逾期支付租金产生的违约金共计1432.6元，被告亦对原告此项诉请不持异议，故对原告此项诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十九条、第八十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告贵阳浙商综合批发市场有限公司在本判决生效后三日内，向原告谢明忠支付2018年1月28日至2019年1月27日的租金15408元并支付2019年1月28日至2020年1月27日期间租金15607.08元； 二、被告贵阳浙商综合批发市场有限公司在支付上项同时向原告谢明忠支付2018年1月28日至2019年1月27日的逾期付款违约金1676.22元并支付2019年4月28日至2020年1月27日的逾期付款违约金1432.6元； 三、驳回原告谢明忠的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费357元(已减半收取)，由原告谢明忠负担46元，由被告贵阳浙商综合批发市场有限公司承担311元。（该款原告已预交，被告在履行上述义务时一并支付给原告） 本判决为终审判决。 审判员  胡杨 二〇二〇年七月二十二日 法官助理王峪瑶书记员邓霞