广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1748号上诉人（原审被告、反诉原告）：清远市新天地房地产开发有限公司，住所地清远市*******************。法定代表人：梁锦坚。委托诉讼代理人：薛淑怡，广东捷高律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾建平，男，1979年2月28日出生，汉族，住江西省赣州市***********，公民身份号码36***************5。上诉人清远市新天地房地产开发有限公司因与被上诉人曾建平商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初7417号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用快审程序审理了本案。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判新天地公司退回购房款271869元，驳回曾建平的支付利息诉请，支持清远市新天地房地产开发有限公司的反诉请求，曾建平向新天地公司赔偿83973.64元（税金损失51517.57元+逾期违约金32456.07元）；2.本案诉讼费由曾建平承担。事实与理由：一、关于本诉退还购房款并支付相应利息。一审法院认定因出现了双方当事人都未能预见的客观情况（房贷政策的调整）导致被上诉人无法取得房屋按揭贷款，被上诉人不构成逾期付款的违约责任，是属于认定事实错误。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，未违反法律行政法规关于合同效力的强制性规定，既非格式条款也不存在法律规定的导致格式条款无效的情形，故上述两条款合法有效，有约定从约定，无约定才从法定，双方应当予以遵守。根据双方签订《商品房买卖合同（预售）》附件四第2条约定：买受人以银行按揭方式支付购房款的，应由买受人在出卖人指定的银行自行办理按揭贷款手续，出卖人不担保买受人的按揭贷款申请获得银行的批准。若非因出卖人原因，买受人不能取得银行按揭贷款的，或自《商品房买卖合同》签署之日起60日内非因出卖人的原因买受人仍未获得银行按揭贷款发放的，或银行最终实际发放的贷款少于买受人所申请的贷款额度的，买受人应自接到出卖人发出通知之日起30日内（以寄出邮戳日期为准）付清剩余房款。买受人逾期付款的按照《商品房买卖合同》第八条约定处理。附件四第5条也约定：买受人申请银行按揭贷款的，最终的贷款年限、利率、批准额度以按揭银行批复为准。合同对贷款风险有明确约定的，双方应当按合同约定处理。一审法院认定因出现了双方当事人都未能预见的客观情况（房贷政策的调整）导致被上诉人无法取得房屋按揭贷款，被上诉人不构成逾期付款的违约责任，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定，判决上诉人向被上诉人退还房款并支付相应的利息。现银行收紧贷款政策要求被上诉人增加首付款，这不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定的不可归责于双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的情形，双方合同已约定被土诉人申请银行按揭贷款的，最终的贷款年限、利率、批准额度以按揭银行批复为准。房贷政策的改变并不必然导致上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同不能继续履行，并且被上诉人曾建平未能通过银行贷款审批的原因并非新天地公司的原因导致的，现被上诉人未能按时支付房款而要求解除合同的行为违反了双方签订的《商品房买卖合同》的相关约定，构成违约，应承担相应的违约责任。二、关于反诉，一审法院认定上诉人已实际缴纳相应的税费，因认定被上诉人不构成违约驳回上诉人的反诉请求是属于适用法律错误。曾建平是自身的原因导致至今仍未办妥按揭手续且未向新天地公司支付剩余房价款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，曾建平应赔偿新天地公司损失。关于税金问题。一审法院认定上诉人提供的电子缴款凭证、增值税纳税申报表、2019年应交增值税明细表足以证实上诉人所主张的事实，但一审法院认定被上诉人未能成功申请获取到房屋贷款的原因在于银行放贷政策的调整，购房门槛的提高，是属于不可归责于双方当事人的事由，因此认定被上诉人不构成违约，无需赔偿上诉人的损失是属于适用法律错误。银行放贷政策的改变不属于不可归责于双方当事人的事由，对于银行提高首付被上诉人是可以预见的风险，且在合同中也已经约定的相应的风险，因此不属于不可预见的风险。合同有约定双方应当按照合同约定履行，被上诉人应向上诉人赔偿相应的税费及逾期付款的违约金。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人没有提交答辩意见。原审法院作出判决：一、解除曾建平与清远市新天地房地产开发有限公司于2017年6月12日所签订的《商品房买卖合同》（合同编号2017061569）；二、清远市新天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向曾建平退还购房款271869元并支付相应利息，利息以271869元为基数，自2017年6月12日起至2019年8月19日止按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率的标准计付，自2019年8月20日起至清远市新天地房地产开发有限公司退还该271869元购房款之日止按照同期一年期贷款市场报价利率（LPR）计付；三、清远市新天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向曾建平退还代收的办证费用500元；四、清远市新天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内协助曾建平前往政府部门办理位于清远市清城区*******************房屋的住宅专项维修资金的退费手续；五、驳回曾建平的其他诉讼请求；六、驳回清远市新天地房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2746元，由曾建平负担70元，清远市新天地房地产开发有限公司负担2676元。反诉案件受理费949元，由清远市新天地房地产开发有限公司负担。一审法院认定事实及判决理由详见一审判决书。本院二审期间，上诉人向本院提交了一份上诉人向中国农业银行股份有限公司清新支行出具的《询证函》，《询证函》的主要内容为上诉人向银行询问案涉被上诉人购房首付比例，银行答复最低首付为所购房屋价值的30%，上诉人提交的证据拟证明被上诉人首付款只要购房总款的3成。本院组织双方当事人进行了质证。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人在一审庭审中陈述，银行电话通知上诉人，被上诉人需要支付4成首付款，主要是为了降低银行风险，首期款政策收紧，外地户口的首期提高到4成。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。双方在二审中争议的焦点为：1、案涉《商品房买卖合同》不能继续履行是否属于不可归责于当事人双方的原因；2、上诉人是否应向被上诉人支付退回购房款的利息；3、被上诉人是否应向上诉人赔偿税费支出51517.57元。关于案涉《商品房买卖合同》不能继续履行是否属于不可归责于当事人双方的事由的问题。案涉《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。被上诉人依照约定支付首期款271869元（占总房价的25.12%），并在上诉人指定的银行办理了按揭贷款的相关手续。履行合同过程，银行房贷政策进行了调整，对外地户籍购房人放贷的前提条件是首期付款需达到总房价的4成，因被上诉人没有能力支付4成首期款，其贷款申请被银行作退件处理。上诉人在一审庭审中亦陈述银行通知其上诉人需支付4成首付才可放贷，可见，本案是由于银行房贷政策发生变化，导致被上诉人未能获得通过按揭贷款方式支付剩余购房款，存在事实上不能履行的情形。因而合同不能继续履行并非被上诉人违约所致。一审判决认定案涉合同不能继续履行不能归责于当事人双方的事由，并无不当，本院予以认可。上诉人在二审期间提交的《询证函》不能证明其主张的事实，反而说明了银行对购房首付的要求高于案涉合同约定的首付金额，上诉人的该节上诉理由，依据不足，本院不予支持。关于上诉人是否应向被上诉人支付退回购房款的利息的问题。如前所述，案涉《商品房买卖合同》不能继续履行，是因银行房贷政策的调整所导致，属于不可归责于双方当事人的事由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条关于“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人”的规定，上诉人应将已收取被上诉人的购房款退还给被上诉人，同时还应以退款金额为基数向被上诉人计付利息。上诉人主张不支付退还购房款利息的请求，依据不足，本院不予支持。关于被上诉人是否应向上诉人赔偿税费支出51517.57元的问题。首先，上诉人向一审法院提交的应交增值税明细，只能说明上诉人收取了被上诉人购房款1081869元后，应交增值税51517.57元，本案中，被上诉人只向上诉人支付了购房款271869元，故上诉人提供的证据不能证明是因被上诉人支付了271869元款项，而导致上诉人支出51517.57元税费。其次，如因上诉人收取了被上诉人的部分购房款缴纳了税费，上诉人可凭退款凭证向税务机关申请退回多交纳的税金。上诉人主张被上诉人赔偿税费支出的请求，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理据不足，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1966元，由清远市新天地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 禹 莉审 判 员 杨 玲二〇二〇年七月十六日法官助理 张 婧书 记 员 冯敏静相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。