内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0627民初487号 原告:高某1，公民身份号码×××，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市。 原告：王某，公民身份号码×××，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市，现住址同上。 上列二原告共同委托诉讼代理人：陈某，内蒙古众杰律师事务所律师。 上列二原告共同委托诉讼代理人：萨某，内蒙古众杰律师事务所律师。 被告：左某1，公民身份号码×××，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市。 被告：张某，公民身份号码×××，户籍地户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市。 上列二被告共同委托诉讼代理人：贾某，内蒙古义盟（伊金霍洛）律师事务所律师。 上列二被告共同委托诉讼代理人：呼某，内蒙古义盟（伊金霍洛）律师事务所律师。 原告高某1、王某诉被告左某1、张某不当得利纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告高某1及二原告共同委托诉讼代理人陈某、萨某，被告张某及二被告共同委托诉讼代理人贾某、呼某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告给付房屋改造费276822元，并从2019年10月11日起按年利率6%支付利息至实际给付之日；2.诉讼费用由二被告负担。事实和理由：2000年5月2日，案外人高某2向二被告购买了登记人为左某1的房屋，并由高某2与被告张某签订证明一张，明确高某2购买张某小学房2.5间，三千元整，给了两千元，欠一千元，给一千元给房产证。冯某以中证人的身份在该证明上签字。双方达成协议后，高某2交付了现金二千元，二被告也将房屋交付给高某2居住。2003年8月28日，高某2因故意杀人罪被判处死刑。高某2死亡后，二原告在该房屋中居住，后因房屋破旧，原告高某1外出求学，原告王某年迈需要人照顾，才搬离该房屋。现该房屋因棚户区改造补偿二被告房票65.91平方米。该房虽未办理产权变更手续，但房屋的实际所有人为高某2，二原告作为高某2的第一顺位继承人，基于该房屋改造所得补偿理应归二原告所有。二被告将基于高某2购买的登记人为左某1棚户改造补偿款276822元据为己有的行为，侵害了二原告的权益。故二原告诉至法院，要求判如所请。 二被告答辩称，一、房屋买卖证明非被告张某的真实意思表示，证明未生效。证明是被告张某受到高某2胁迫出具，非其真实意思表示。且证明不符合房屋买卖的交易形式；交易价格不符合市场行情；证明实际出具时间为2003年8月，而非证明的落款日期2000年5月2日；被告张某未在证明捺印。二、高某2及二原告从未占有、使用该房屋，房屋从未交付。三、高某2及二原告未履行证明义务，二原告无证据证明实际给付2000元购房款，剩余1000元购房款也未给付。四、即使证明客观存在，原告在长达17年的时间内不履行义务，致使被告不能实现证明目的。被告于2020年5月21日、2020年5月25日向二原告送达了解除合同通知书，房屋买卖证明自解除合同通知书到达原告时解除，原告如有异议可以请求人民法院确认解除合同的效力。综上，应该驳回二原告的诉讼请求。 二原告向本院提供： 1.证明1份，该证明明确了被告将涉案房屋以3000元的价格出售给高某2，高某2在该证明出具时已交付了2000元，另约定1000元交付时给房产证，由张某与高某2签名，由冯某做为见证人。 2.鄂尔多斯市中级人民法院验明正身笔录复印件1份，拟证明，2005年5月12日，高某2在被执行死刑前的遗言中明确了涉案房屋由其购买，3000元已支付了2000元，过户手续没有办。从而证明了涉案房屋由高某2购买的事实，二原告做为高某2的继承人，对涉案房屋的相关权利由二原告享有的事实。 3.照片16张，电费的客户收费明细表1页，拟证明高某2死亡后，二原告一直占有使用房屋并交纳相关费用的事实。 4.结婚证复印件一份（与原件核对无异），拟证明高某2与左某2结婚时间为2000年9月7日，涉案房屋为高某2的个人财产。 5.申请法院调取的伊金霍洛旗札萨克镇城建服务中心左某1位于札萨克镇住宅棚户改造的相关资料21页。拟证明：（一）对登记人为左某1的涉案房屋房地产拆迁评估分户报告中测绘：北房面积42.06平米，南房24.03平方米，总占地面积139.22平方米；（二）对以张某进行的房地产拆迁评估分户报告中，建筑物面积为41.14平方米，土地占地89.02平方米。（三）房屋征收产权调换协议中，对两套房屋在一起调换，涉案房屋主房可调换房票面积为42.06*1.2/4200=31.24平方米，附房可调换面积为14.88平方米（只有涉案房屋有附房）；院落占地补偿兑换房票面积为73.13/3*2600/4200=15.09平方米（涉案房屋的总占地139.22平方米-42.06-24.03=71.13）；（四）装修及附属设施兑换房票面积为4.7平米（涉案房屋主房及附房面积共计66.09*300/4200）；（五）涉案房屋依据补偿安置的四项共应得到安置65.19平米的房票补偿，而房票每平米作价4200元，应补偿276822元，该款理应给付二原告。 6.证人冯某的证言，证人冯某在出庭接受质询时陈述，其系原告高某1的姑父，其是高某2购买张某房屋的中证人并在条子上签字按手印。签订条子的时候高某2没有胁迫张某，且高某2及二原告均在该房屋里居住过。 7.证人高某3的证言，证人高某3在出庭接受质询时陈述，其系原告高某1的叔叔，系原告王某的儿子。高某2于2000年5月2日向张某买房子，高某2出事（执行死刑）两三个月后王某入住，当时的邻居左边是张久才夫妇，他们租住的岳曾祥的房子。右边住的王六一家。王某在这个房里住了三、四年，因房子破旧中途顶子塌了一块，维修了几次，出于安全和照顾老人考虑，才搬回了老家，房子就上锁了。途中房子进水，又维修过，每年春节都要贴对联，每个月去看房子一次。高某2执行死刑一个月左右，张某把案涉房屋的门锁撬开，把里面的东西都送人了，我去派出所报过案，去过法庭，但是没有处理。高某2执行死刑几个月之后，我给张某打电话，准备给张某买房尾款1000元，但张某没有同意，挂了电话。现在案涉房屋里面还有王某用的东西以及高某1上学时候的书籍。 二被告的质证意见： 对第1组证据内容的真实性有异议，该证明出具的时间是2003年8月，不是2000年5月2日。该房屋实际价值约为15000元。该证明是被告张某受到高某2的胁迫无奈出具的。 对第2组证据的真实性无异议，对证明目的不认可。该组证据的内容都是高某2自己陈述。 对第3组证据中照片不能实现原告的证明目的；对电费的客户收费明细表不能证明一直由原告居住，也不能证明所交费房屋是本案争议房屋。 对第4组证据的真实性无异议。对证明目的不认可，不能证明案涉房屋是高某2个人财产。证明出具的时间是2003年8月，而非婚前。 对第5组证据的真实性无异议。对证明目的不认可，案涉房产一直登记在被告左某1名下，从未交付给原告，现产权已经置换给札萨克人民政府。 对第6组证据证人证言的真实性有异议，出具证明时，证人并不在场，冯某与原告有利害关系，其证人证言不应采信。2000年5月3日，左晓玲和高某2还未结婚，张某不认识高某2，因此该证明不是在2000年出具的。 对第7组证据对证人证言的真实性有异议。证人与原告有利害关系，其证言都是提前书写好的，明显不真实。 二被告向本院提供： 1.向鄂尔多斯市中级人民法院调取的高某2故意杀人案刑事案卷材料。拟证明：被告张某出具证明时受到了高某2的胁迫，该证明不是被告真实意思表示，该证明的实际出具日期是2003年8月份。 2.房屋所有权证复印件1份、国有土地使用证复印件1份、公证书复印件1份、房屋征收产权调换协议复印件1份，（以上证据均与原件核对无异）。拟证明：（1）位于伊旗住宅区房屋的所有权人是被告左某1，2019年10月9日被告左某1将房屋置换给了伊金霍洛旗札萨克镇人民政府；（2）面积为108.37平方米的房产是通过两套房置换而来的（还用了被告父亲的一套房子）；（3）被告张某给高某2出具的证明一直没有履行交付义务，房屋产权一直登记在被告左某1名下。 3.危房改造审批单复印件1份（与原件核对无异）。拟证明被告左某1在2013年申请新街小学家属房危房翻新，2014年札萨克镇政府同意翻新改造。该房屋一直是由被告左某1所有，该房维修、维护也是由被告左某1进行。 4.公证书复印件2份（与原件核对无异）。拟证明被告给高某2出具的证明一直没有履行，期间近17年之久，致使张某不能实现合同目的，被告张某分别于2020年5月21日，2020年5月25日给原告高某1、王某送达了解除合同通知书，房屋买卖证明自解除合同通知书到达原告时解除。 5.证人武某的证言，证人武某在出庭接受质询时陈述，其于2001年租住过被告张某的平房，租了大概一年多，租金好像是一年450元左右，没有租房协议。 二原告的质证意见： 对第1组的真实性无异议，对证明目的不认可。判决书第5页明确了高永亮用刀威胁张某的证言无法核实，判决书不予采纳；张某的询问笔录明确了双方认可高某2向张某购买房屋的事实，且将该事实由张某自己书写并确认，由冯某作为中证人签字；询问笔录中张某认可高某2约了他两次，第一次出具了证明，第二次是针对左某2提起的离婚诉讼，没有反应出高某2有胁迫行为。 对第2组证据的真实性无异议，对证明目的不认可。该组证据只能证明房屋的登记人为左某1，但不是所有人。房屋的登记人和所有人不统一。房屋置换时包含了出售给高某2的涉案房屋，因案涉房屋已经出售给高某2，故基于该房屋的权利义务也转移给高某2。高某2已经死亡，该权利应由二原告继承。房屋出售时已经交付，只是没有办理产权变更登记，也符合当时房屋买卖的现状。 对第3组证据的真实性无异议，对证明目的不认可。因案涉房屋未办理产权变更手续，原告方不知道该情况。但该行为已经侵犯了原告的权利。 对第4组证据真实性无异议，对证明目的不认可，不符合单方解除合同的法律要件，且案涉房屋在2019年已经进行了产权置换，所有权已经不属于被告，被告也不具有解除合同的主体资格。 对第5组证据证人证言不认可，过于主观，且是孤证，连租金都记不清楚的情况下，能明确记清租赁房屋的时间，其证言具有刻意性，不具有真实性。 本院对原、被告提供的证据认证如下：二原告提供的第1组证据系原件，且被告张某认可上面的名字由其本人所签，故本院予以采信；二被告对原告提供的2-5组证据的真实性无异议，故本院予以确认；二原告提供的第6、7组证据均系证人证言，但该2名证人均与二原告有厉害关系，故本院不予采信。 二被告提供的1-4组证据均有原件予以核对，且二原告对其真实性无异议，故本院对二被告提供的1-4组证据的真实性予以确认。被告提供的第5组证据系证人证言，无其他证据予以佐证，本院不予采信。 经审理查明，2000年5月2日，案外人高某2向被告张某购买房屋一套，双方签订证明一张，该证明约定“张某小学房卖个高某22.5间，叁仟元整（3000），给了贰仟元正，欠壹仟元正（1000），给壹仟元正给房产证。”案外人冯某作为中证人在该证明上签字。该证明签订后，被告将案涉房屋交付给高某2，但未办理产权变更手续。高某2刑事案发后，由二原告居住，高某2死亡后，二原告搬离，案涉房屋由二被告实际占有。二原告认可，“证明”中约定的1000元未给付。 另查明，被告左某1曾用名左××，与被告张某系夫妻关系。左某1于1998年5月28日向新街小学购买了案涉房屋，该房屋所有权人及国有土地使用证登记人均为左某1。左某1于2013年7月18日申请对案涉房屋进行危房翻新，札萨克人民政府于2014年5月24日审批同意。2019年10月9日，札萨克镇人民政府与被告左某1签订房屋征收产权调换协议，将案涉房屋及左某1名下另外一套房屋征收，所得收益均由二被告享有。案涉房屋被征收时，补偿了65.19平方米的房票（房屋兑换凭证）。房票的面值为4200元/平方米，市场实际交易价格为3400元/平方米。2020年5月21日、25日，被告张某分别向二原告送达解除合同通知书。 又查明，案外人左某2系被告左某1之妹，其与高某2于2000年9月7日登记结婚。2003年8月28日，高某2涉嫌杀死左某2潜逃，于2005年1月25日因犯故意杀人罪，被鄂尔多斯市中级人民法院判处死刑，并于2005年5月12日执行完毕。原告高某1、王某是其第一顺位继承人。 本院认为，案外人高某2与被告张某2000年签订的“证明”系双方就案涉房屋进行买卖的真实意思表示，双方形成买卖合同关系，本应按约履行。但原告仅支付了买房款2000元，尚有1000元余款未支付，被告也仅交付了房屋，未配合高某2办理过户手续。鉴于无证据证明双方就支付余款与办理过户的时间和先后顺序，双方均有同时履行抗辩权，无法确定系其中一方违约在先。在过去的近20年时间中，案涉房屋买卖合同始终未能完全履行，同时也未解除。在此期间，案涉房屋被征收，致使合同目的无法实现。而征收价格与2000年买卖房屋时约定的价格发生了巨大变化，显然不是双方在买卖房屋是所能预料的。如果完全按照合同约定的价格来处理本案，将对双方造成明显的利益失衡。因此，根据本案的实际情况，综合考虑案涉房屋的征收价格、已付房款比例，以及原来确定房价及后来高某2涉及刑事案件的复杂情感因素，本院酌情确定二被告给付房屋征收补偿款147762元（65.19平方米*3400元/平方米*2/3）。二原告系高某2第一顺位继承人，有权享有上述收益。因双方未约定支付购房余款与办理过户的时间，故原告要求被告利息的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 被告主张房屋买卖证明是被告张某受到高某2胁迫出具的，非其真实意思表示，但其提供的刑事判决书、询问笔录等证据均无法实现其证明目的，且被告张某也认可“证明”是其本人书写，故本院对该抗辩主张不予采信。另外，二被告主张，其已经根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十六条规定解除了合同。但《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，而房屋买卖双方未明确约定支付余款与办理过户的时间和先后顺序，而被告也未举证证明案外人高某2及二原告有迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的行为，故本院对其主张已经依法解除合同的抗辩理由不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张某、左某1于本判决生效之日起十日内支付原告高某1、王某房屋征收补偿款147762元； 二、驳回原告高某1、王某的其他诉讼请求。 案件受理费5452元，减半收取2726元，由被告张某、左某1负担1628元，由原告高某1、王某负担1098元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 审判员 新吉乐夫 二〇二〇年七月一日 书记员 李 翼 虎 法条链接： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。