贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终4247号上诉人（原审被告）：遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区温州路与汕头路交叉口奥特莱斯办公楼一楼。统一社会信用代码：915203033374510696。法定代表人：程晨，该公司董事长。委托诉讼代理人：王汝健，该公司员工。被上诉人（原审原告）：周永强，男，汉族，1980年2月9日出生，住贵州省遵义市汇川区。被上诉人（原审原告）：张万群，女，汉族，1979年6月9日出生，住贵州省遵义市汇川区。原审被告：贵州聚银投资置业有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦16楼12、13号。统一社会信用代码：915203030856559886（1-1）。法定代表人：陈建华，该公司董事长。上诉人遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司（以下简称信本奥特莱斯公司）因与被上诉人周永强、张万群及原审贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初625号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人信本奥特莱斯公司的委托诉讼代理人王汝健、被上诉人周永强、张万群到庭参加了诉讼，原审被告聚银公司经本院传票合法传唤，无正当理由未出庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。上诉人信本奥特莱斯公司的上诉请求：1、撤销原审判决主文第一项，即上诉人不应当向二被上诉人支付违约金3316.79元和收益金付清之日止的违约金；2、由二被上诉人负担二审案件受理费。事实及理由：一审法院在审理过程中并没有完全按照实际情况来作出判决,上诉人在实际经营中,由于多方面的因素,导致经营已陷入困境,出现了收不抵支的情况,为了不给社会增加失业负担，上诉人竭尽全力地维持经营运转,尽量不裁减一个员工。现因出现很多上诉人不可控的市场因素,再按照双方所签订的合同内容去履行,已经不符合客观事实。以上诉人现在的情况,要支付55279.80元的收益金都已经是非常吃力了。类似的案件对上诉人而言有很多,如果每一个都要支付违约金的话,上诉人将无力承担。上诉人认为,法院应该从上诉人的实际情况出发，作出有利于双方履行的判决,这样才有利于双方问题的解决。据此，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。周永强、张万群答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审被告聚银公司二审未作陈述。周永强、张万群在一审的诉讼请求为：一、请求人民法院判令解除双方签订的《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》；二、请求人民法院判令信本奥特莱斯公司支付2019年4月1日起至2020年3月31日的收益金55,883.00元，并按每日1‰承担以8,693.00元为基数自2019年5月1日起至2019年7月31日止的违约金782.00元，按每日1‰承担以22,176.00元为基数自2019年8月1日起至2019年10月31日止的违约金1,995.00元，以及按每日1‰承担以35,659.00元为基数至款项清偿之日止的违约金；三、判令信本奥特莱斯公司向周永强、张万群提供2019年1月至3月已支付收益金的相关税票；四、判令聚银公司对第二项请求承担连带清偿责任；五、本案诉讼费由信本奥特莱斯公司、聚银公司承担。庭审中，周永强、张万群自愿撤回第一、三项诉讼请求，第二项诉请收益金起止时间变更为2019年3月31日至2020年3月30日止。一审法院经审理查明，遵义奥特莱斯城市广场系聚银公司开发建设，聚银公司为销售奥特莱斯城市广场商铺，进行了相应宣传，2016年9月26日，周永强、张万群与聚银公司签订《商品房买卖合同》，向其购买了遵义市奥特莱斯城市商业用房（建筑面积58.82平方米），房屋总价款为765699.00元，合同还约定了其他事项。同日，周永强、张万群（甲方、委托方）与被告信本奥特莱斯公司（乙方、受托方）、聚银公司（丙方、担保方）签订《商铺委托经营管理合同》，合同约定周永强、张万群将前述商业用房委托被告信本奥特莱斯公司经营管理，合同签订生效之日起，双方的委托管理关系即确立，（除合同另有约定外）合同的终止时间为2026年12月30日，在合同履行期间，周永强、张万群（甲方）自愿将所购商铺之经营管理的一切事项及相应的权利义务全权委托信本奥特莱斯公司（乙方）统一行使，由乙方自主选择出租（转租）、委托经营、委托管理、自行使用等模式使用和管理该商铺，托管收益结算期限自2016年12月31日开始至2026年12月30日止，共计壹拾年，甲方同意自2016年12月31日至2018年12月30日止的期限内将该商铺无偿委托给乙方培育商场，不收取任何收益，约定自2018年12月31日至2019年12月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币18231.00元，自2019年12月31日至2022年12月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币20509.75元，自2022年12月31日至2025年12月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币22788.75元，自2025年12月31日至2026年12月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币25067.50元；甲方符合下列条件可获得委托管理期间的托管收益：甲方采用一次性付款和分期付款购置商铺的，必须已按《商品房买卖合同》之约定付清全部购房款和其他相关款项，甲方采用银行按揭付款方式购置商铺的，必须已办妥合法有效的按揭贷款手续且银行按揭款发放到位，同时甲方须已付清其他相关款项并如期足额偿还银行按揭贷款；支付方式约定：乙方分四期向甲方支付每一年度的托管收益，分别于每期首月支付（最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付）；乙方应将每期托管收益汇入甲方指定账户，如乙方托管该商铺的实际经营收益不足以支付托管收益的，则不足部分由乙方予以补足；乙方承诺，如甲方要求乙方在本合同约定的委托管理期限届满后购买该商铺的，乙方应按《商品房买卖合同》约定的购房款总额的150%购买该商铺；甲方保证其拥有该商铺的合法所有权，在具备取得托管收益的条件下，有权要求乙方按期支付托管收益；在合同履行期间，甲方将该商铺的使用权和管理权移交给乙方，甲方不向乙方移交的，乙方有权不向甲方支付托管收益，同时甲方须承担赔偿乙方相应损失的法律责任，甲方承诺并保证，在合同履行期间不得变更合同约定的托管事项，不得单方面解除合同或要求撤销合同；乙方如无正当理由未按时足额向甲方支付托管收益，则每延迟一日，按当期应付款项的1‰向甲方支付违约金；丙方聚银公司同意为合同乙方的履约提供担保，如乙方不兑现委托管理需支付的托管收益，则甲方可要求丙方按照本协议中的相关约定，承担应由乙方承担的各项违约责任和法律义务，续约期间丙方担保责任顺延；合同还约定了其他事项。上述合同签订后，原告足额支付了购房款，并办理了商品房预告登记【证号：黔（2016）遵义市不动产证明第0039358号】。后，周永强、张万群（甲方）周永强、张万群与（乙方）信本奥特莱斯公司、（丙方）聚银公司再次签订《托管收益确认单》，确认商铺预测绘建筑面积为58.82㎡，实测建筑面积为58㎡，最终确认购房总价款为755024.00元，同时，确认单对商铺托管收益结算标准进行了变更约定，变更后的托管收益结算标准为：自2016年12月31日至2018年12月30日止（即市场培育期），托管收益结算标准为每季度人民币2247.00元（市场培育期的托管收益在市场培育期满后第一个季度内一次性支付），自2018年12月31日至2019年12月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币13483.00元，自2019年12月31日至2022年12月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币20224.00元，自2022年12月31日至2025年12月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币22471.00元，自2025年12月31日至2026年12月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币24718.00元。上述协议签订后，信本奥特莱斯公司向二原告支付了至2019年第一季度止的收益金（已扣税）及2019年第二季度40%的收益金（已扣税）后，即未再支付收益金，二原告遂提起本案诉讼。庭审中，双方一致确认：从2019年3月31日起至2020年3月30日的收益金总额为55279.80元，均同意违约金以55279.80元为基数，按年利率6%计算，从2019年3月31日起计算至款项清偿之日止，认可计算至2020年3月30日止的违约金为3316.79元。一审法院经审理认为，周永强、张万群向聚银公司购买商铺的同时，信本奥特莱斯公司作为受托方、聚银公司作为担保方即与周永强、张万群签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”的规定，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。该管理合同虽名为委托经营管理合同，但合同主要内容为被告向原告分期缴纳收益金及标准，并允许被告有权转租该商铺，合同内容并非被告受托处理原告的出租事宜，实质是原告将商铺交付被告使用、收益，信本奥特莱斯公司支付收益金的合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，该合同应为房屋租赁合同，所涉收益金应为租金，本案应为房屋租赁合同纠纷。信本奥特莱斯公司未按合同约定按时足额支付收益金，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，按双方庭审中确认金额予以支持。周永强、张万群主张要求聚银公司承担连带清偿责任，结合合同关于“由聚银公司为信本奥特莱斯公司履约提供担保”的约定，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，予以支持。庭审中，周永强、张万群自愿撤回第一、三项诉讼主张，系对自己权利的处分，予以确认。聚银公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，本院依法缺席判决。综上，判决：一、被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周永强、张万群自2019年3月31日起至2020年3月30日止的收益金55,279.80元及违约金3,316.79元，并支付以55,279.80元为基数，按年利率6%，自2020年3月31日起计算至款项清偿之日止的违约金；二、被告贵州聚银投资置业有限公司对上述第一项判决承担连带清偿责任。案件受理费630.00元（已依法减半收取），由被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司、贵州聚银投资置业有限公司连带承担。二审中，各方当事人未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人信本奥特莱斯公司未按合同约定按时足额支付收益金，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算标准。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，双方当事人在一审庭审中确定了2019年3月31日起至2020年3月30日止的收益金为55279.80元及违约金3316.79元，并以55279.80元为基数，按年利率6%，支付自2020年3月31日起至款项清偿之日止的违约金，违约金相比原约定的违约金已经进行了调减，一审法院按照双方确认的违约金予以判决，符合法律规定及双方当事人的约定，并无不当，本院予以确认。综上，上诉人信本奥特莱斯公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。聚银公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院依法缺席审理并作出判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  施正高审判员  娄 强二〇二〇年七月二十二日法官助理王薇书记员钟永海书记员郑宏愿