湖南省郴州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘10执异156号异议人（被执行人）：郴州市万通房地产发展有限公司。法定代表人：宁顺华，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘涛，湖南银光律师事务所律师。申请执行人：东方前海惠彬投资管理（杭州）合伙企业（有限合伙）。执行事务合伙人：东方前海资产管理（杭州）有限公司。法定代表人：姜国勇。委托诉讼代理人:许仙杨,北京康达(杭州)律师事务所律师。被执行人：宁顺华，男。被执行人：郴州市宏丰钢结构有限公司。法定代表人：宁顺华，该公司总经理。本院在执行东方前海惠彬投资管理（杭州）合伙企业（有限合伙）（以下简称前海惠彬合伙企业）与郴州市万通房地产发展有限公司（以下简称万通公司）、郴州市宏丰钢结构有限公司（以下简称宏丰公司）、宁顺华金融借款合同纠纷一案中，因被执行人万通公司有可供执行的财产，本院于2020年1月15日作出（2020）湘10执恢2号执行裁定书，裁定恢复对上述案件的执行。被执行人万通公司对本院拍卖万通公司名下的多套房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。万通公司提出异议请求：中止执行湖南省郴州市中级人民法院（2020）湘10执恢2号执行裁定，撤销对万通公司所有的位于郴州市桂阳县城关镇欧阳海路96，A栋多套房地产（即万华酒店，以下简称案涉房产）的司法拍卖。事实及理由：一、人民法院超标的查封。本案债权数额为106,737,101.4元，而人民法院查封的案涉房产价值高达269,412,600元，故人民法院查封、拍卖万通公司的财产价值与债权人的债权数额差距巨大。二、人民法院在拍卖过程中存在违法行为。（一）人民法院超标的拍卖。案涉房产办理了三个产权证，将其中一个产权证或者两个产权证中登记的房产进行拍卖足以清偿债权人的债权，而人民法院将三个产权证中登记的房产全部拍卖，属超标的拍卖。（二）人民法院按照失效评估价的85%来确定案涉房产的起拍价违法。湖南华运房地产土地评估咨询有限公司于2018年11月7日作出的评估报告明确载明：评估报告应用有效期为自本报告出具之日起壹年，到2019年11月6日失效；同时，中联资产评估集团湖南华信有限公司于2018年11月19日作出的评估报告载明：评估结果使用有效期一年，即评估基准日2018年9月26日至2019年9月25日使用有效。人民法院在确定拍卖保留价时该两份评估报告均已失效，在没有新的评估价时并没有征询异议人的意见是否重新评估或协商确定市场价时，人民法院直接按失效评估价的85%作为起拍价进行拍卖违反法律规定。（三）人民法院对起拍价的确定侵害了异议人的合法权益。拍卖公告中确定评估价与市场价都是269,412,600元，起拍价按评估价一次性下降15%确定为229,000,710元，如流拍，还需再降，势必导致案涉房产的价值大大低于周边地区，严重损害异议人的合法权益。（四）人民法院在网络司法拍卖中违法拍卖案外人的财产。案涉房产附属设施的所有权人是郴州万华国际酒店有限责任公司，其并不是本案的被执行人，人民法院在网络司法拍卖中违法拍卖案外人的财产，严重侵害了郴州万华国际酒店有限责任公司的合法权益。三、案涉房产存在租赁的事实未在公告中披露。（一）异议人郴州万华国际酒店有限责任公司签订合法有效的《房屋租赁合同》，郴州万华国际酒店有限责任公司在签订租赁合同后按照合同约定投资几千万元对桂阳万华国际酒店进行了装修。（二）郴州万华国际酒店有限责任公司在签订《房屋租赁合同》后依法取得了案涉房产的占有、使用、收益的权利。（三）人民法院在网络上公布的拍卖公告内容部分严重失实，没有披露拍卖标的物存在租赁及酒店的部分场地及楼层已对外出租经营的事实，可能致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现。同时也没有依法通知优先购买权人，后续可能产生更多的法律纠纷和不稳定因素。四、请求人民法院稳妥处理本案债务纠纷。桂阳万华国际酒店是招商引资项目，对当地的经济和社会发展作出了一定贡献。前海惠彬合伙企业称，一、万通公司申请中止执行湖南省郴州市中级人民法院（2020）湘10执恢2号执行裁定的异议请求不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条第一款的规定。二、人民法院查封、拍卖案涉房产价值与本案申请执行人的债权数额存在一定差距并未违法。本次拍卖并非仅仅针对本案所涉债权（截至目前本案债权本息约1.2亿），而是人民法院针对万通公司在人民法院的多个执行案件进行并案执行的行为，只是通过有抵押权的本案启动的拍卖行为。万通公司在湖南省郴州市中级人民法院有多起执行案件，总的执行标的含本案执行标的1.2亿在内现已远超过2个亿。湖南省郴州市中级人民法院对万通公司作为被执行人的多起执行案件进行了并案执行，并重新启动了第二轮拍卖，符合法律规定。三、湖南省郴州市中级人民法院对涉案房产及附属设施的拍卖程序符合法律规定。（一）桂阳万华国际酒店不宜分割拍卖。涉房产整体作为酒店使用，在建设工程、消防、经营用途等方面都是作为整体进行设计和考量，虽然在制作产权证时可以在楼层之间进行分割，但是实际使用中却不可分。若按照三个房产证的分布进行分割拍卖，任一部分被拍卖均无法单独作为酒店使用，反而会贬损案涉房产的使用价值。而且整个酒店只有一本土地使用权证，土地无法随房屋进行分割，反而导致新的权属争议。（二）针对万华酒店的评估报告虽已到期，但不影响拍卖的法律效力。首先，根据相关执行规范和执行实践，在评估报告到期之前法院已经委托拍卖的，即使在拍卖过程中评估报告到期的，不影响拍卖的法律效力。湖南省郴州市中级人民法院已于2019年3月6日对桂阳万华国际酒店进行委托拍卖，后因万通公司多次提出执行异议而导致拍卖程序中止，中止事由解除后，湖南省郴州市中级人民法院继续执行拍卖行为，故此案涉房产的拍卖行为效力应当追溯到首次启动委托拍卖时间节点，因此虽然目前评估报告时间已过期，但不影响人民法院拍卖行为的效力。（三）人民法院确定的万华酒店的起拍价符合法律规定。本案中，人民法院委托评估公司对涉案房产进行价值评估后，按评估价格的85%确定起拍价，符合法律规定，且该起拍价不是参照市价确定的，非必须征询当事人意见。四、案涉房产并不存在租赁事实。针对案涉房产的租赁事宜，故对该异议请求应依法不予受理和审查。综上所述，请求驳回万通公司的诉讼请求，并对万通公司已在前期异议程序中提出过的异议请求不予受理。本院查明，一、东亚银行（中国）有限公司东莞支行诉万通公司、郴州市宏丰钢结构有限公司、宁顺华等金融借款合同纠纷一案，判决生效后，东亚银行（中国）有限公司东莞支行将该债权转让给前海惠彬合伙企业。本院依前海惠彬合伙企业的强制执行申请，于2018年8月7日作出（2018）湘10执255号执行裁定，裁定：“划拨（冻结）被执行人郴州市万通房地产发展有限公司、郴州市宏丰钢结构有限公司、宁顺华的银行存款74,132,432.1元……如银行存款、收入不足则查封、扣押、拍卖、变卖被执行人郴州市万通房地产发展有限公司、郴州市宏丰钢结构有限公司、宁顺华应当履行义务部分的财产。”2018年11月7日，湖南华运房地产土地评估咨询有限公司对案涉房产作出评估报告，评估价值为24,200.48万元【根据评估报告可知，该房产分楼层办理了三个房产证，其中，负1楼至2楼（桂阳县房权证城区字第00054063号）评估价值为11,758.88万元；3楼至10楼（桂阳县房权证城区字第00054062号）评估价值为6394.97万元；11楼至21楼（桂阳县房权证城区字第00054061号）评估价值为6046.63万元，】，且载明评估报告应用有效期为自本报告出具之日起壹年，即到2019年11月6日失效。2018年12月18日，中联资产评估集团湖南华信有限公司对案涉房产的附属设施（包括构筑物、机器设备、办公用品及家具等资产）作出评估报告，评估价值为2740.78万元。且载明评估结果使用有效期一年，即评估基准日2018年9月26日至2019年9月25日使用有效。以上共计26,941.26万元（24,200.48万元+2740.78万元）。2019年3月6日，本院发出拍卖公告，对涉案房产进行司法拍卖。本院拍卖公告确定的起拍价为18,858.8820万元。万通公司不服上述司法拍卖行为，向本院提出执行异议，本院作出（2019）湘10执异43号执行裁定。前海惠彬合伙企业不服该裁定，向湖南省高级人民法院申请复议。湖南省高级人民法院作出（2019）湘执复106号执行裁定，撤销本院（2019）湘10执异43号执行裁定，案件发回本院重新审查。湖南省高级人民法院认为“案涉房产为可分物，整体处置显然超标的。但如被执行人所负债务与处置房产的价值大体相当，可以采取对案涉房产进行整体处置的方案。本案对案涉房产采取何种方式处置较为妥当尚需执行法院综合被执行人所有执行案件的相关情况，本着依法依规兼顾保护各方利益的原则，认真予以研究决定。”经重新审查后，本院于2019年9月16日作出（2019）湘10执异79号执行裁定，裁定：“撤销本院对异议人郴州市万通房地产发展有限公司名下的位于桂阳县城关镇欧阳海路的房地产（权证号：00054061、00054062、00054063）的此次拍卖。”后双方均未申请复议，该执行裁定已生效。2019年12月28日，本院作出（2018）湘10执255号之一执行裁定，裁定终结本次执行程序。二、2020年1月15日，本院作出（2020）湘10执恢2号执行裁定，裁定：“划拨（冻结）被执行人郴州市万通房地产发展有限公司、郴州市宏丰钢结构有限公司、宁顺华的银行存款107,243,371.4元【1.本金48,000,000元，利息16,563,880.59元，罚息41,103,596.26元，复利1,069,624.55元（利息、罚息、复利暂计算至2020年1月14日，此后利息、罚息、复利根据判决书认定合同的约定利率计算至本息全部清偿之日止）；2.保险费18,480元，案件受理费313,653元，申请执行费174,137元】及迟延履行期间加倍债务利息或扣留、提取其在其他单位数额相同的收入。如银行存款、收入不足则查封、扣押、拍卖、变卖被执行人郴州市万通房地产发展有限公司、郴州市宏丰钢结构有限公司、宁顺华应当履行义务部分的财产。”2020年1月21日，本院发出拍卖公告，对案涉房产启动第二轮司法拍卖。第二轮第一次拍卖公告中特别注明：因涉被执行人万通公司有系列执行案件，故与本案一并执行万通公司名下的资产。此次拍卖公告确定的起拍价为22,900.0710万元。拍卖时间为：2020年2月24日10时起至2020年2月25日10时止（竞价顺延除外），此次拍卖流拍。2020年3月5日，本院发布第二轮第二次拍卖公告，该次拍卖公告确定的起拍价为19,465.06035万元，拍卖时间为：2020年3月23日10时起至2020年3月24日10时止（竞价顺延除外），该次拍卖再次流拍。异议人万通公司又不服第二轮司法拍卖，向本院申请执行异议，请求中止执行湖南省郴州市中级人民法院（2020）湘10执恢2号执行裁定，撤销对万通公司所有的案涉房产的司法拍卖。三、本院（2019）湘10执异79号生效执行裁定认定：（一）万通公司向本院提交的出租方（甲方）万通公司与承租方（乙方）万华酒店签订的《房屋租赁合同》约定：“一、租赁范围与名称：乙方承租甲方房屋与设施的范围为：甲方位于桂阳县翡翠路的整栋楼房，面积约47500平方米。……三、租金交纳与计算方法：1、本协议签订当天交纳租赁押金100,000元；2、租金为6000元／月，按季度交纳，乙方装修完工进入营业前，交纳第一个季度租金，以后每个季度第一个月前10天内交清本季度租金，依次类推。……落款时间：2013年5月16日”。已生效的湖南省桂阳县人民法院（2018）湘1021民初2118号民事裁定，审理查明：万通公司、万华酒店的实际控股人均为宁顺华、范世凤夫妻，法定代表人也为宁顺华，双方系关联公司进行的关联交易，且租赁合同自2013年5月16日签订至今，万华酒店未付万通公司押金与租金，不符合正常的市场交易行为。另双方也没有证据证明其财务、人事管理独立。（二）案涉房产另案原告李芝英在与宁顺华、万通公司、万华酒店、郴州市开发区万通水泥制品厂民间借贷纠纷一案中，于2015年9月2日申请法院首次查封，该案本院以（2016）湘10执213号立案执行，执行标的为7,097,977元。前海惠彬合伙企业和其他案件均属轮候查封，但前海惠彬合伙企业对案涉房产享有抵押优先受偿权，在执行过程中，李芝英同意由前海惠彬合伙企业对万华酒店评估拍卖。四、万通公司作为被执行人的执行案件在郴州两级法院有40件左右，总标的额超过2亿元。案涉房产被湖南省桂阳县人民法院、湖南省长沙市开福区人民法院及本院等查封，执行案号包括但不限于：本院（2020）湘10执恢2号、（2016）湘10执213号、（2016）湘10执214号、（2016）湘10执216号，湖南省桂阳县人民法院（2017）湘1021执770号、（2017）湘1021执1097号、（2019）湘1021执1119号、（2019）湘1021执506号，湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105执2101号等等。本院认为，本案的争议焦点是：一是案涉查封、案涉拍卖是否超标的；二是案涉拍卖中确定的起拍价是否符合法律规定；三是案涉拍卖是否存在拍卖案外人的财产的问题；四是本院（2020）湘10执恢2号执行裁定是否应中止执行。一、关于案涉查封、案涉拍卖是否超标的。经查，多起案件查封了案涉房产，且本院第二轮司法拍卖公告中明确载明“因涉及一系列以万通公司为同一被执行人的执行案件，故与本案一并执行万通公司名下的资产”。现被执行人万通公司所负债务与处置案涉房产的价值大体相当，故本院整体处置案涉房产，并将相关执行案件与本案一并参与执行拍卖标的款的清偿，符合法律规定，故不存在超标的查封、超标的拍卖的情形。二、关于案涉拍卖中确定的起拍价是否符合法律规定的问题。经查，本院启动第二轮拍卖（2020年1月21日）时，确实是超出评估报告确定的有效期，但超过时间不长，仅为短短几个月。然以超出评估报告有效期确定的起拍价，从而来进行的拍卖是否当然无效，目前法律、司法解释没有明确规定。本院在评估报告有效期内对案涉房产已经进行了一轮拍卖，故对案涉房产的拍卖程序已然启动。虽然在拍卖过程中，因被执行人万通公司申请执行异议，后本院认定拍卖存在超标的的情形，撤销第一轮拍卖等事由，导致拍卖未在评估报告有效期内完成。后经本院执行局审查，针对以被执行人均为万通公司的执行案件一并执行为由，再次于2020年1月21日发布拍卖公告，此次拍卖仍可视为对已经启动的拍卖程序的继续，且第二轮拍卖确定的起拍价明显高于第一轮起拍价，亦是本院执行局充分考虑了双方之间的利益平衡，况且起拍价也只是拍卖成交价的参考，最终的拍卖成交价是由市场来决定的。因此，本院依据评估报告确定起拍价并进行拍卖并无不当，且起拍价的确定亦未违反《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条之规定。三、关于拍卖中是否存在拍卖案外人的财产的问题。经查，万通公司、郴州万华国际酒店有限责任公司虽为两个独立的法人，但两公司的实际控股人均为宁顺华、范世凤夫妻，法定代表人也为宁顺华。双方签订的《房屋租赁合同》系关联公司进行的关联交易，该合同约定的房屋租金明显低于市场价格，且没有相应的支付租金、押金等履约凭证，不符合正常的市场交易行为。此外，已生效的湖南省桂阳县人民法院（2018）湘1021民初2118号民事裁定亦认定郴州万华国际酒店有限责任公司、万通公司没有证据证明其财务、人事管理独立，不排除双方人格混同，否定了万通公司与万华酒店存在租赁关系。因此，万通公司提出法院拍卖公告中未披露租赁事实、拍卖中处置了案外人郴州万华国际酒店有限责任公司的财产，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。四、关于本院（2020）湘10执恢2号执行裁定是否应中止执行的问题。因本案不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条规定的应当中止执行的情形之一，故对万通公司提出本院（2020）湘10执恢2号执行裁定应中止执行的异议请求，不予支持。综上，万通公司提出的异议理由均不成立，本院对其诉请不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回郴州市万通房地产发展有限公司提出的异议请求。如不服本裁定，可以在本裁定书送达之日起十日内，向湖南省高级人民法院申请复议。审 判 长 欧阳昆兰审 判 员 王 梅 英审 判 员 邹  敏二〇二〇年七月十六日法官助理 胡 雅 研书 记 员 侯 馨 雅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。除本规定第十九条规定的情形外，被执行人以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当告知其依法申请再审或者通过其他程序解决。第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。