宁夏回族自治区隆德县人民法院民事判决书（2020）宁0423民初601号原告：杨某，住宁夏隆德县。委托诉讼代理人：冯某，北京德恒（银川）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：抚州市临川区城镇综合开发公司固原市隆德分公司。负责人：姜某。被告：姜某，住江西省抚州市。二被告共同委托诉讼代理人：张某，宁夏兴业律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告杨某与被告抚州市临川区城镇综合开发公司固原市隆德分公司（以下简称抚州隆德分公司）、姜某商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，依法公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托诉讼代理人冯某，被告抚州隆德分公司、姜某共同委托诉讼代理人张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行合同，协助原告办理××县商住楼1单元00130号房屋产权登记手续（房屋产权证书）；2.二被告向原告支付违约金5108.83元；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：2011年11月，原告与被告约定，将被告开发的的位××县）、3号商住楼××元）出售给原告，价款分别为287750元、223133元。原告按照约定向被告支付购房款，被告先后将两套房屋交付原告使用。之后，原告与被告补签了《商品房买卖合同》，但被告至今未给原告办理房屋产权登记手续。被告抚州隆德分公司辩称，对于涉案房屋，原告分三次向被告付清购房款223133元，被告在收到全部购房款后，将00130号房屋交付原告占有使用。原、被告双方于2014年12月30日补签了《商品房买卖合同》。对于涉案房屋办理产权过户登记之事，被告曾通知原告为其办理，但原告答复暂时不办理。之后，因被告公司业务收缩，原告也不积极要求办理房屋产权过户登记手续，致使至今未办理，故原告主张被告支付违约金的诉请，应予以驳回。对于涉案40104号房屋，原告分三次向被告支付购房款共计236000元，还剩51760元至今未付，被告在收到部分购房款后，将40104号房屋交付原告占有使用。被告同意为原告办理涉案房屋的产权转移手续，但原告应按照合同约定履行全额付款义务，并承担违约责任。对于该套涉案房屋未办理产权过户登记手续，是由于原告未能履行全额付款义务，导致被告不能将涉案房屋产权登记在原告名下，故原告主张由被告支付违约金的诉讼请求，应当予以驳回。被告姜某辩称，原告杨某与被告抚州隆德分公司签订《商品房买卖合同》，被告姜某是抚州隆德分公司的法定代表人，故不是本案适格被告。涉案房屋开发建设单位为抚州市临川区城镇综合开发公司固原市隆德分公司，该公司因新建取得房屋所有权。因公司在经营过程中，需要筹集资金开发新的房地产项目，将涉案房屋登记在公司法定代表人姜某名下。涉案房屋登记权利人姜某从未与抚州隆德分公司签订过房屋买卖合同，也未交付过购房款，更没有占有使用过涉案房屋。因此，应当依法驳回原告对姜某的诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：2010年11月、2011年4月，原告与被告抚州隆德分公司先后达成了商品房买卖协议，约定被告抚州隆德分公司将其开发承建的的位××县）、1号商住楼××元）出售给原告，房屋价款分别为223133元、287760元。双方达成协议后，原告按照约定支付00130号房屋购房款223133元；支付40104号房屋部分购房款236000元，对剩余购房款51760元，被告至今未付。2014年12月30日，原告与被告抚州隆德分公司补签了00130号《商品房买卖合同》。2016年6月30日，原告与被告抚州隆德分公司补签了40104号《商品房买卖合同》，同时约定被告应按照相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。2010年11月30日，被告抚州隆德分公司向原告交付3号商住楼××元）。2011年4月30日，被告抚州隆德分公司向原告交付1号商住楼××元）。现被告抚州隆德分公司以原告尚欠40104号部分购房款为由，至今未给原告办理00130号、40104号房屋产权过户登记手续（房屋产权证书）。上述事实有原、被告陈述、《商品房买卖合同》、购房款收据、销售才子家园门店统计表在卷佐证。本院认为，关于姜某是否为本案适格被告的问题。原告签订合同的相对方为抚州隆德分公司，姜某作为该公司法定代表人，代表公司与原告签订合同的行为是其履行职务行为，根据合同相对性原则，姜某不是本案适格被告，故原告要求被告姜某承担办理涉案房屋产权过户登记的主张，于法无据，本院不予支持。关于被告抚州隆德分公司是否向原告办理房屋产权过户登记的问题。原告与被告抚州隆德分公司先后签订的00130号、40104号商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。双方均应遵循诚实信用原则，按合同约定全面履行各自义务。原告按照合同约定付清00130号房屋购房款，对40104号房屋部分购房款虽然未付清，但不影响被告抚州隆德分公司负有按照约定协助原告办理房屋产权过户登记的义务。原告应按照合同约定，继续履行给付被告抚州隆德分公司剩余购房款的民事责任。故对原告要求被告协助其办理房屋产权过户登记的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告抚州隆德分公司是否向原告支付违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）……”。据此，因双方在《商品房买卖合同》第十五条有明确约定，出卖人在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告按合同约定向被告抚州隆德分公司付清00130号房屋购房款，被告抚州隆德分公司向原告交付了房屋，但其未协助原告办理该房屋产权过户登记，已构成违约，应承担违约责任。被告抚州隆德分公司支付违约金为2231.33元（223133元×1%）。关于原告请求40104号房屋违约金的主张，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定:“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”为此，原告未按照约定向被告抚州隆德分公司支付剩余购房款，被告抚州隆德分公司也未按照约定协助原告办理40104号房屋产权过户登记手续。鉴于此，双方均存在违约情形，故对于原告要求被告承担40104号房屋违约金的主张，本院不予支持。关于办理房屋产权过户登记的增值税、契税如何承担的问题。原、被告双方虽然在合同中未约定，但依据《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。”《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”据此，被告协助原告办理房屋过户登记的增值税应由被告缴纳，契税由原告缴纳。关于被告抚州隆德分公司辩称因原告怠于配合其办理房屋产权过户登记手续的责任在于原告的辩解意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二项，《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条，《中华人民共和国契税暂行条例》第一条之规定，判决如下：一、被告抚州市临川区城镇综合开发公司固原市隆德分公司于本判决生效之日起三十日内协助原告杨某办理坐落于××县房屋、商住楼1单元40104号房屋产权过户登记手续（房屋权属证书）；二、办理坐落于××县房屋商住楼1单元40104号房屋产权过户登记手续的增值税（增值税、契税适用的税率按照国家规定税率和宁夏回族自治区人民政府按照本地区的实际情况确定幅度内税率计算），由被告抚州市临川区城镇综合开发公司固原市隆德分公司承担，契税由原告杨某承担；三、被告抚州市临川区城镇综合开发公司固原市隆德分公司向原告杨某支付00130号房屋违约金2231.33元；原告杨某向被告抚州市临川区城镇综合开发公司固原市隆德分公司支付40104号房屋剩余购房款51760元。上述支付款项于本判决生效之日起三十日内付清；四、驳回原告杨某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，由被告抚州市临川区城镇综合开发公司固原市隆德分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于固原市中级人民法院。审判员 任鸿士 二〇二〇年七月二十四日法官助理 张 婧书记员 刘娟娟附本判决适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、性质、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。