河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终2896号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：李瑞云，女，1954年12月1日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：张凤阁，系河北张凤阁律师事务所律师。 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：陈献生，男，1972年11月28日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：殷志刚，系河北维民权律师事务所律师。 上诉人李瑞云因与上诉人陈献生租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初4617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李瑞云上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项、第二项，改判上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》合法有效；2.改判被上诉人支付其拖欠2019年7月20日前的租赁费154900元，并按《租赁合同》约定支付2019年7月20日后的租赁费直至被上诉人腾空租赁场地、房屋并将租赁场地交付上诉人之日止；3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：第一，原审法院认定事实不清，证据不足。李瑞云与黄粱梦镇丛西村村民委员会签订的《租赁地合同》合法有效，二审法院应依法确认。李瑞云2004年12月12日取得的土地符合法律规定，根据民法通则，结合黄粱梦镇丛西村村民委员会在2018年1月31日出具的《证明》可以说明上诉人租赁的土地“是因修北环路路基高于农田地2米，水质污染、留水无法排除，常年农田积水，农民无法耕种（24亩荒废地），经村研究决定租给曹振华使用”。李瑞云按照合同约定向出租方黄粱梦镇丛西村村民委员会支付了租赁费，依法取得了合同约定的荒废土地的使用权。李瑞云依法取得了该荒地使用权后，仅仅进行了必要的填充、平整，除在24亩荒地上盖了不到0.2亩的几间临时简易房外，该土地没有用于建筑用地。按照现有法律，不违反国家法律强制性规定。依法应当认定合同合法有效。第二，李瑞云与陈献生2015年4月20日签订的租赁协议合法有效，请二审法院依法确认。李瑞云与陈献生于2015年4月20日签订的租赁合同是双方真实意思表示。后陈献生依约支付了李瑞云租金，李瑞云将合同约定的场地交付给陈献生。该合同不违反国家法律的强制性规定，合法有效，李瑞云的合法权益应依法予以保护。合同明确约定场地仅供经营停车场使用，陈献生违反合同约定改为其他用途（二手车市场），是陈献生的个人违约行为。合同第三条明确约定“如到期甲方（李瑞云）不再叫乙方（陈献生）承租，甲方对乙方自建的建筑物一切任何设施不予任何赔偿，乙方自行拆除”。在2017年4月20日双方签订的租赁合同到期后，陈献生拒不支付后续租赁费用，已经严重违约，致使双方之间的《租赁合同》无法继续履行。经李瑞云多次要求交还场地并支付租金，但陈献生既不交还场地，也拒绝支付2017年4月20日后的租金。现陈献生在一审中提起反诉请求均属无理缠诉，依法应予驳回。第三，原判认定李瑞云在租赁的集体土地上私自建设建筑物，改变土地用途，故租赁合同无效，不符合法律规定。李瑞云在租赁的土地上建设房屋（临时建简易房）是不是改变土地用途，是不是违章建筑是一个行政问题，应由土地主管部门依照法定程序来认定，而不能由人民法院民事审判庭直接认定。本案在没有确认上诉人所建房屋是违章建筑的情况下，原判以此为由来认定《租赁合同》无效是缺乏事实依据的。第四，原判不支持李瑞云请求被上诉人支付租赁费没有法律依据。陈献生实际租赁了上诉人的土地及房屋，理应支付占用期间的租赁费。原判决不让陈献生支付土地租赁费，实际上是保护了陈献生的非法利益，使得陈献生占用土地而不支付费用并导致李瑞云损失掉了向村委会缴纳的土地租赁费，该判决有违民法的公平原则。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定即便认定租赁合同无效也应支付土地及房屋的占有使用费。综上，一审法院对证据审查不严、认定事实错误，适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，请求依法查清案件事实，支持上诉人的上诉请求。 陈献生发表答辩意见，双方签订的租赁合同因违反法律强制性规定，应当认定为无效合同，故李瑞云要求陈献生支付租金无任何依据。 陈献生上诉请求：1、请求撤销一审判决第三项；2、改判被上诉人返还上诉人向其缴纳的租赁费168000元及赔偿上诉人损失395204元；3、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一、关于本案的基本事实：上诉人与被上诉人双方于2015年4月20日签订了《租赁协议》（以下简称“协议”），因上诉人所租赁的场地性质为集体土地，所涉及的建筑物为违章建筑被拆除，导致上诉人无法经营，损失惨重，上诉人多次与被上诉人协商赔偿未果。被上诉人不仅无视上诉人的权利要求，反将上诉人诉至法院，请求解除租赁合同并索要租赁费。上诉人反诉请求确认租赁协议无效，并要求返还所缴纳的租赁费及赔偿损失。一审法院经审理做出判决，确认了协议无效，驳回了原告请求，也驳回了反诉原告的请求。原审法院的判决中，第一、第二项判决具有事实和法律依据，但是第三项判决驳回反诉原告的诉讼请求既无事实依据也无法律依据。第二、一审法院认定事实错误，适用法律错误。1.一审法院认为“陈献生在集体土地上私自建设建筑物，改变土地用途，租地时未审查土地性质，主观有过错”驳回了陈献生的反诉请求，属于事实认定错误。关于协议因违反法律强制性规定而无效的过错方应为被上诉人，上诉人无过错。双方在签订协议时，上诉人不知道租赁场地为集体土地；在经营过程中，丛台区土地局、规划局告知上诉人土地属于公共场地、集体土地，未办理任何用地手续及规划许可，上诉人才得知该土地为集体土地。上诉人随即将此情况告知了被上诉人，被上诉人承诺由他办理相关手续，让上诉人放心经营。但此后被上诉人并没有对该土地办理相关手续致使所涉及建设被拆除，上诉人无法经营，损失惨重。被上诉人将不具备建设条件的土地出租给上诉人用于建造停车场致合同无效，作为土地出租方，被上诉人应承担过错责任。2.一审法院没有一句《合同法》第五十八条的规定支持陈献生的诉请，属于适用法律错误。《合同法》第五十八条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人所租赁的土地属于集体土地，又未经规划部门许可，双方签订的协议因违反效力性强制性规定而自始无效，既然协议无效，被上诉人应当返还上诉人因该协议向其缴纳的租赁费168000元；被上诉人又作为过错方将不具备建设条件的土地租赁给上诉人用于建造停车场，并且没有及时办理土地相关手续，致使丛台区土地局、城管局、环保局等组织人力来拆除了违章建筑及三号院大门外悬挂的广告牌，责令停止营业，致使上诉人无法使用，损失巨大，被上诉人应当赔偿上诉人因此遭受的损失。综上，一审判决第三项无事实和法律依据，为维护诉讼的合法权益，请求撤销该判决，依法改判。 李瑞云发表答辩意见，第一，陈献生的拆迁损失不是由于刘瑞云造成的，陈献生的建筑物是其自己建造的。第二，合同中约定刘瑞云对陈献生自建建筑物不予任何赔偿，陈献生应自行拆除，协议第三条已经明确说明了，故拆迁的损失应当由陈献生自行负责。第三，陈献生要求返还租金没有道理。合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，陈献生自2015年4月占用厂房经营，并且交纳了2015年4月20日至2017年4月20日的租赁费用，故陈献生要求返还租金没有道理。无论合同是否有效，陈献生都应当参照合同约定租金租赁费用。 李瑞云向一审法院起诉请求：1.要求法院依法判令解除原、被告之间签订的《租赁合同》（原告位于丛台区院厂地房内彩钢瓦房七间，南房三间，大院占地东西长69米，东头南北宽52米；临时当路口占地东西45米，宽4米，归乙方使用，被告自行拆除其所建的建筑）；2.要求法院依法判令被告支付房屋、土地租金人民币154900元（暂计2017年4月20日至2019年7月20日）；3.请求判决被告支付自2019年7月20日至腾清场地之日止的租赁费；4.本案全部诉讼费用由被告承担。 陈献生向一审法院反诉请求：1.确认反诉人与被反诉人于2015年4月20日签订的《租赁协议》无效；2.要求被反诉人返还反诉人向其缴纳的租赁费168000元；3.要求被反诉人赔偿反诉人的损失395204元；4.本案反诉费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2004年12月12日原告（反诉被告）李瑞云之夫曹振华作为乙方与丛西村委会（作为甲方）签订《租赁地合同书》，主要内容为：乙方租占甲方土地期限20年，从2004年12月1日至2024年12月1日，共计20亩，每亩每年缴费1000元，合计总交租贰拾万肆仟元整。付款时间为每年阳历十二月一日至三十日付清。乙方在租占期内的一切程序、手续。费用等均由乙方自行负责处理。2015年签订《附加合同书》，主要内容为：从2015年元月1日起，租地租金在原合同基础上每亩地上涨壹仟元，村委会结合群众代表合情合理的每五年调整一次租金，租金上涨后，村民不得在租地范围内干涉租户。原邯郸县人民政府婚姻登记处于2010年9月10日出具《婚姻状况证明》一份，主要内容为：此证明曹振华，男，汉族，1951年4月17日出生，李瑞云，女，汉族，1954年12月1日出生，两人于1985年6月31日在我局婚姻登记处办理了结婚登记，特此证明。黄粱梦派出所2008年12月31日出具《死亡证明信》，证明曹振华于2008年12月18日因各种疾病死亡。曹振华子女曹斌、曹蓓蓓分别于2019年12月29日出具《放弃权利声明》，主要内容为：因李瑞云与陈献生租赁合同纠纷一案，我声明在该案中的继承权，同意由我母亲一个行使继承权。另查明，出租方（甲方）李瑞云与承租方（乙方）陈献生于2015年4月20日签订《租赁协议》一份，主要内容为：自2015年4月20日起到2017年4月20日止，贰年租期，甲方将位于丛台区院厂地房内彩钢瓦房七间，南房三间）租给乙方建停车场使用。经甲乙双方协商自愿达成如下协议：一年租金陆万元，乙方一次性付清甲方款，乙方要求三号院走东门。一、三号院东大门外如挂广告牌当路口另收费用，路口总长东西长45米，宽4米，归乙方使用，一年租金壹万陆仟元整。二、乙方在租赁期间对使用甲方所建房的修缮，乙方在甲方场地内自建房、打地面、垒墙等自用设施费用全归乙方付款。三、如到期甲方不再叫乙方承租，甲方对乙方自建的建筑物一切任何设施不予任何赔偿，乙方自行拆除。如国家、市政府、村委会等一切占地给乙方造成财产损失，甲方不给乙方做任何赔偿。乙方到期要求续租，经甲方同意续租，乙方提前15天交清全年租金，如不按时交费，甲方有权收回场地房。…………七、乙方（陈献生）厂地房租金、路口费两项一年共计柒万陆仟元整（76000元），每年４月20日前向甲方（李瑞云）交清厂地房租金、路口费两项一年共计柒万陆仟元整（76000元），每年4月20日前向甲方（李瑞云）交清厂地房租金、路口费两项共计柒万陆仟元整（76000元）。乙方到2016年4月20日不交下年（厂地房和路口）租金，甲方限乙方10天搬清，协议终止。此协议一式两份，甲乙双方各执一份，自签字之日起执行。2015年4月20日临时当路口地米数明细表一份，东西总长45米，宽4米，手写“路东西长45米，宽4米，乙方只能再你租长45米路处挂牌子李瑞云陈献生”。2015年4月20日三号院内临时地米数大概明细表一份，院东西总长69米，院东头宽52米，院中间南北宽45米，手写“临时使用地米数2015年4月20日到2016年4月20号3号院东西总长69米东头宽52米，中间南北宽45米李瑞云陈献生”。原告李瑞云与被告陈献生2015年4月20日出具收到76000元租地款。2017年1月10日盖有邯郸县黄粱梦镇丛西村村民委员会财务专用章的《河北省行政事业单位资金往来结算票据》和盖有邯郸市丛台区黄粱梦镇丛西村村民委员会财务专用章2018年1月9日《丛台区农村集体经济组织专用收据》，证明李瑞云分别向丛西村村民委员会缴纳2017年和2018年租赁费48000元。 另查明，原、被告所租赁的土地系邯郸市丛台区黄粱梦镇丛西村村民委员会的集体土地，该土地共计约60户左右，且该土地均在丛××60户村民的土地承包证上予以登记。2018年6月14日，丛台区土地局、丛台区公安局、丛台区城管局、丛台区环保局、丛台区规划局在被告陈献生建设的建筑上张贴《依法拆除违法建筑物的通知》，因被告陈献生所建建筑物占用集体土地，擅自改变土地用途，未能办理土地、立项、规划、建设、环评等相关手续，限自通知发布之日自行搬迁拆除，恢复地貌。邯郸市丛台区黄粱梦镇丛西村前任党支部书记秦存山2018年元月31日向原告李瑞云出具盖有黄粱梦镇丛西村村民委员会公章的《证明》一份，主要内容为：曹振华与李瑞云是夫妻关系，曹振华租赁的我村村南北环路郝村地以北输元河堤南侧的24亩荒废地，是因修北环路路基高于农田地2米，水质污染，留水无法排除，常年农田积水，村民无法耕种，经村研究决定租给曹振华使用。 经一审法院向邯郸市恒大地理信息工程有限公司了解，该处土地均为丛西村村民委员会集体土地，该土地如需变为建筑用地，需经过正规的土地出让手续，缴纳土地出让金。 一审法院认为，合法的租赁合同受法律保护，如租赁合同违反法律的强制性效力性规定的，该合同无效。原告李瑞云与被告陈献生于2015年4月20日签订《租赁协议》，协议期限为2015年4月20日起到2017年4月20日止，后到期后被告陈献生继续租赁该土地，视为双方默认将该《租赁协议》自动延续两年，租赁条件不变。因原告李瑞云与被告陈献生所租赁的土地为邯郸市丛台区黄粱梦镇丛西村村民《土地承包证》上所记载的土地，故原、被告租赁合同因违反在集体所有耕地上私自建设建筑物，改变土地用途，违反效力性强制性规定，故原告李瑞云与被告陈献生所签订的《租赁协议》自始无效。因原告李瑞云与被告陈献生所签订的《租赁协议》及随后双方自动延续的默认的《租赁协议》均为无效，故不存在解除该租赁合同的情形，故对原告李瑞云要求解除该《租赁协议》的诉请，依法不予支持。经一审法院释明，原、被告双方均不变更诉讼请求，故对原告李瑞云要求被告陈献生支付土地租金人民币154900元及支付自2019年7月20日至腾清场地之日止的租赁费的诉请，依法不予支持。因被告陈献生在集体土地上私自建设建筑物，改变土地用途，其租地时未审查土地性质，其作为完全民事行为能力人，主观存在过错，且提交的损失证明证据不足，对其反诉诉请，依法不予支持。 一审法院判决：一、原告李瑞云与被告陈献生所签订的《租赁协议》无效；二、驳回原告李瑞云的诉讼请求；三、驳回反诉原告陈献生的诉讼请求。案件受理费3398元，减半收取计1699元，由原告李瑞云负担，反诉费4717元，由反诉原告陈献生负担。 本院二审期间，陈献生提交如下证据：证据一，2020年6月14日邯郸市丛台区黄粱梦镇人民政府、邯郸市丛台区综合行政执法局、邯郸市国土资源局丛台分局、邯郸市城乡规划局丛台分局、邯郸市生态环境局丛台区分局、邯郸市公安局丛台分局联合向陈献生作出的依法拆除案涉地上建筑的通知，编号为0000066，以及邯郸市新闻网上关于拆除案涉地上建筑的新闻报道，证明：李瑞云租给陈献生的土地地上建筑被认定为违法建筑并且已经被全部拆除。证据二，2020年6月15日案涉土地现场照片，证明案涉土地地上建筑已经被全部拆除。证据三，邯郸市捷翼汽车销售有限公司营业执照，证明：陈献生租赁案涉土地后办理营业执照，按照约定使用案涉土地用于二手车停车使用。李瑞云发表质证意见：对证据一，对该证据的真实性无异议，但与本案无关。该通知的对象是陈献生，拆除的是陈献生的建筑，未通知李瑞云。作出该通知的行政机关主体不合法，拆除违法建筑不应当由多家行政机关联合处理，对该通知的合法性有异议。李瑞云对外出租物系土地及其所建筑的7间房屋，拆除陈献生的建筑与李瑞云无关。该通知为2020年6月14日作出，拆除时间应当是在此之后，我现在主张的是通知之前的租金。对证据二，对该证据的真实性无异议，该照片上显示的展厅不在租赁土地上。对证据三，双方签订的合同是在2015年4月份，该营业执照的注册时间为2015年12月，租赁协议与该公司无关，双方签订的协议内容就是让陈献生使用场地作停车场使用，故与公司的经营无关。停车场无必要建筑其他建筑，如仅仅停放车辆，我们租给他的几间房屋足够使用，后陈献生在土地上自行建筑的房屋应当由其自行承担，公司注册地址也不能确定为案涉租赁地。 本院经审理查明，2020年6月14日，邯郸市丛台区黄粱梦镇人民政府、邯郸市丛台区综合行政执法局、邯郸市国土资源局丛台分局、邯郸市城乡规划局丛台区分局、邯郸市生态环境局丛台区分局、邯郸市公安局丛台区分局联合向陈献生作出编号为0000066依法拆除违法建筑物的通知，要求陈献生自通知发布之日起履行自行搬迁拆除，恢复地貌的法定义务。案涉土地地上建筑于2020年6月15日被强制拆除完毕。 本院查明的其他事实与一审法院查明的事实基本一致，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，首先关于案涉租赁合同效力问题。案涉租赁土地为丛台区黄粱梦镇丛西村村民委员会集体土地，虽然丛台区黄粱梦镇丛西村村民委员会出具证明，证明在案涉土地上无法耕种，但丛台区黄粱梦镇丛西村村民委员会出具的证明不能改变土地用途和土地性质。李瑞云与陈献生签订的合同，因改变集体土地用途和性质，违反国家强制性法律规定，应当认定为无效合同，故一审法院认定案涉租赁合同无效，认定正确，本院予以确认。其次，关于李瑞云是否应当对案涉地上建筑进行赔偿的问题。在双方签订的租赁协议中，约定陈献生将案涉土地用于建停车场使用，案涉地上已经有7间彩钢瓦房，应当可以满足停车场使用。根据租赁合同约定第三条内容可以确认，李瑞云对陈献生自建建筑不负任何赔偿责任，陈献生自行承担其自建建筑物风险。陈献生租赁案涉土地时，对租赁土地的相关情况负有审查义务，应当知道案涉土地为集体土地，其租赁集体土地用于建设停车场，已属于擅自改变土地用途的行为，且陈献生未能提供充分证据证明其加盖建筑为李瑞云授权或同意。同时，未经相关部门批准、办理审批手续私自在案涉租赁土地上加盖建筑物，陈献生应当知道其所建建筑物有被相关部门强制拆除的风险。综合以上，可以认定陈献生自建建筑被相关部门强制拆除与李瑞云无关，陈献生应当自行承担由此造成的损失。最后，关于陈献生是否应当支付租赁费用的问题。案涉租赁合同虽然系无效合同，但陈献生的确使用租赁土地和房屋，应当支付使用费。根据李瑞云请求，具体使用费计算可以参照租赁合同约定的年租金柒万陆仟元整（76000元）标准计算。李瑞云称自2017年4月20日后，未收到陈献生交付租金，陈献生仅支付2015年4月20日至2017年4月20日使用费，故本院认定陈献生应当支付自2017年4月20日后的使用费用。根据2020年6月14日，邯郸市丛台区黄粱梦镇人民政府、邯郸市丛台区综合行政执法局、邯郸市国土资源局丛台分局、邯郸市城乡规划局丛台区分局、邯郸市生态环境局丛台区分局、邯郸市公安局丛台区分局联合向陈献生作出编号为0000066依法拆除违法建筑物的通知，可以认定陈献生使用案涉场地与房屋至2020年6月14日。此后，经相关部门强制拆除，陈献生已经腾清场地，不再使用。陈献生应当支付2017年4月20日至2020年6月14日的使用费共计239243.84元（76000×3+76000÷365×54）。 综上所述，李瑞云的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初4617号民事判决第一项、第三项； 二、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初4617号民事判决第二项； 三、陈献生于本判决生效后10日内支付李瑞云使用费239243.84元； 四、驳回李瑞云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费1699元，李瑞云负担100元，陈献生负担1599元。二审案件受理费8115元，由上诉人陈献生负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王跃安 审 判 员 张树刚 审 判 员 王双振 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 乔亚亚 书 记 员 蔺密密