苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初1697号原告：汪志刚。原告:黄建丽。以上两原告共同委托诉讼代理人:薛开明,江苏震宇震律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人:钱怡灵,江苏震宇震律师事务所实习律师。被告：吴江安富置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇小园弄18号。法定代表人：史国新，执行董事。委托诉讼代理人：韩国伟，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟敏，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。被告：苏州易邦房产经纪有限公司，住所地苏州市吴中经济开发区城南街道金珺花园135幢C110号。法定代表人：程修善，董事长。委托诉讼代理人：宋文舟，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。原告汪志刚、黄建丽与被告吴江安富置业发展有限公司（以下简称安富公司）、苏州易邦房产经纪有限公司（以下简称易邦公司）、商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法由审判员潘景信适用简易程序审理，后因工作调整，本案变更为由审判员沈国全适用普通程序独任审判，并于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告汪志刚、黄建丽的共同委托诉讼代理人薛开明、钱怡灵，被告安富公司的委托诉讼代理人韩国伟，被告易邦公司的委托诉讼代理人宋文舟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪志刚、黄建丽向本院提出的诉讼请求：一、请求判令解除原告汪志刚、黄建丽与被告安富公司于2018年8月31日签订的《吴江市商品房买卖合同》；二、被告安富公司返还原告汪志刚、黄建丽购房款730000元；三、被告安富公司支付资金占用期间的利息损失(以730000元为基数，自2018年8月31日起计算至安富公司返还全部购房款之日止，截至2020年1月5日暂计59，981.67元)；四、被告易邦公司对被告安富公司的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2018年年中，原告通过易邦公司购买位于苏州市吴江区。被告易邦公司多次向原告承诺案涉房屋的优势、对回报率进行承诺。后原告先后数次通过被告易邦公司POS机和现金支付购房款730000元。后被告易邦公司员工将《吴江市商品房买卖合同》(合同中手书部分均为被告易邦公司员工书写)带至原告家，要求原告签署，原告签字后发现，《吴江市商品房买卖合同》中房屋出卖人是被告安富公司，合同约定总价542076元。被告易邦公司员工欺骗原告称，之所以收取原告的总价款与合同约定总价不同，是为避税之用。被告易邦公司未为原告办理网签备案等手续，且被告安富公司称未全额收到购房款，不同意与原告进行网签备案。现案涉房屋至今在住建部门系统中仍为可售房源。此后，在原告的多次敦促之下，被告易邦公司于2019年1月14日向原告出具收据一张，载明收到香槟街B-203室购房款730000元。根据《吴江市商品房买卖合同》第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。而该合同约定的交房期限为2019年1月8日。故原告现要求解除合同并赔偿原告损失。根据《民法总则》第一百六十七条规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。因此，被告易邦公司应当承担连带清偿责任。被告安富公司辩称：1.双方合同约定的房屋价款为542076元，现安富公司仅收到汪志刚、黄建丽支付的购房款392076元，尚有150000元没有收到，汪志刚、黄建丽的行为构成违约，无权单方解除商品房买卖合同。2.即使解除合同，安富公司也只退还收取的392076元。3.原告主张的违约金没有合同和法律依据，应该按照合同约定的已付房款的3%计算。被告易邦公司辩称：1.汪志刚、黄建丽支付的购房款均由安富公司收取，法律责任应由安富公司承担。2.易邦公司仅收取销售佣金和溢价款，汪志刚、黄建丽的购房款仍由安富公司收取，易邦公司代为收取后再与安富公司进行结算销售佣金及溢价款提成，此做法是房屋销售行业惯例，但不影响购房款的实际收取人是安富公司的事实。易邦公司已经与安富公司结算完毕。3.易邦公司仅为受托负责现场接待和受托收取款项，易邦公司收取的款项也全部转交安富公司，应由安富公司承担法律后果。4.汪志刚、黄建丽也认可购房款实际由安富公司收取，且购房合同也是与安富公司签订的，所以退款责任也应安富公司承担。经审理查明：2018年6月9日，安富公司作为甲方与案外人无锡新生活房地产开发有限公司（以下简称新生活公司）作为乙方，双方签订《销售代理合同》一份。合同约定，安富公司作为房地产开发企业，新生活公司作为专业的代理销售公司，新生活公司代理销售安富公司开发的吴江香槟街商业广场项目的部分商铺房源。合同约定，乙方在保证不低于甲方制定签约底价的前提下，向客户收取装修费、咨询服务费等费用，并向客户开具装潢费发票，作为乙方的销售佣金。乙方的销售佣金由基础佣金和超额佣金组成，基础佣金在客户签约时由乙方直接收取；超额佣金至每月底结算后由甲方支付给乙方。关于价款收取，合同第3.1条约定，客户签约时，先由甲方收取房款，再由乙方收取基础销售佣金；超额佣金和溢价每月结算，月底由双方项目负责人结算溢价。结算完毕后，甲乙双方各自收取应得部分款项。合同第5.1.2条约定，客户与甲方签订《商品房买卖合同草签合同》且该客户按约定向甲方支付购房款首付款后，即视为乙方销售成功。合同第9.4条约定，涉及房屋交付等方面的争议，由甲方负责处理，承担由此发生的一切费用。同日，安富公司、新生活公司共同出具《吴江香槟街授权书》，内容为：安富公司和新生活公司一致同意，由易邦公司负责香槟街项目案场接待、渠道资源整合。2018年6月3日，新生活公司出具《授权书》一份，内容为：新生活公司授权易邦公司进行香槟街项目溢价款收取。2018年8月31日，安富公司（出卖人）与汪志刚、黄建丽（买受人）签订《吴江市商品房买卖合同》一份。合同约定，汪志刚、黄建丽购买安富公司开发的芗槟商业广场B幢203号房，合同中载明房屋价款为542076元。关于付款方式，房屋买卖合同补充协议中约定：（1）首付款272076元、按揭贷款270000元，买受人应于本合同签订的同时办理按揭贷款手续，并于5日内补齐所有手续，否则视为买受人逾期付款；（2）由于买受人原因（包括但不限于对贷款的额度不能提供完整的收入证明、财产证明或所提供的证明不能被银行认可等）或其他原因，导致买受人首付款比例调整、申请贷款不足或银行贷款发放额不足的，买受人应在银行放款之日后的7天内补足差额部分，否则视为买受人逾期付款；（3）按揭贷款过程中产生的一切费用由买受人承担，贷款手续审批及贷款额度、贷款利率由银行决定，与出卖人无关。关于房屋交付期限，合同第八条约定，出卖人应当在2019年1月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。合同签订前后，汪志刚、黄建丽累计向被告易邦公司支付730000元。2019年1月14日，易邦公司向汪志刚开具了730000元的收据，收款事由为香槟街B-203。另查明：涉案房屋至今未取得《商品房交付使用通知书》。以上事实，有（2019）苏0509民初12136号民事判决书、吴江市商品房买卖合同、付款凭证、收条、收据以及当事人的陈述等证据予以证实。本案的争议焦点：本案所涉房屋的价款问题；本案所涉房屋买卖合同解除的问题；合同解除后财产返还及违约责任问题。首先，关于本案所涉房屋的价款问题。本院认为，根据安富公司与案外人新生活公司签订的《销售代理合同》，新生活公司代理销售香槟街商业广场的部分商铺，后安富公司、新生活公司又共同授权易邦公司负责案场接待、渠道整合，新生活公司授权易邦公司收取溢价款。汪志刚、黄建丽购买涉案商铺，是通过易邦公司销售人员的介绍、引导，签订房屋认购协议、买卖合同，并支付价款。在上述交易过程中，无论是新生活公司还是易邦公司与汪志刚、黄建丽之间均未形成合同关系，汪志刚、黄建丽没有向新生活公司、易邦公司支付对价的义务。按照安富公司与新生活公司代理合同约定，新生活公司向安富公司提供销售代理服务，安富公司向新生活公司支付销售佣金，即安富公司系销售代理合同中支付佣金的履约主体。易邦公司直接向购房人收取款项，系基于新生活公司与安富公司之间的合同约定以及授权，不改变安富公司履约主体身份。易邦公司向购房人汪志刚、黄建丽收取的款项730000元，部分款项属于安富公司向新生活公司支付的销售佣金，应认定为安富公司向汪志刚、黄建丽收取了相应的款项，属于购房价款的组成部分。综上，涉案房屋价款应当为730000元。其次，关于涉案房屋买卖合同解除的问题。本院认为，房屋买卖合同第八条约定，交房日期为2019年1月8日；合同第九条的约定，出卖人交房逾期超过90日后，买受人有权解除合同。安富公司至今未取得涉案房屋的交付使用通知书，逾期交房已超过90日，汪志刚、黄建丽有权解除房屋买卖合同。关于合同解除的时间，因本案诉状副本于2020年3月24日送达被告安富公司，故涉案房屋买卖合同于2020年3月24日解除。最后，关于合同解除后财产返还及违约责任问题。涉案购房合同于2020年3月24日解除，被告安富公司应当返还汪志刚、黄建丽已支付的购房款730000元。购房合同约定，买受人解除合同的，出卖人自解除通知到达之日起180天内退还全部已付款。本院认为，合同解除后，安富公司应当立即返还购房款，购房合同中关于解除后180天内退还购房款的约定属于格式条款，免除了出卖人返还购房款的主要责任，限制买房人立即求偿的权利，使出卖人因违约行为获得了不当利益，制定该格式条款的出卖人未尽到提示义务，该格式条款应属无效。故被告安富公司应在合同解除后即向购房人返还购房款。关于违约金,合同约定按买受人累计已付款的3%支付违约金,原告认为该约定低于实际发生的利息损失,故申请法院调整。本院认为,原告确实存在利息损失,故对原告要求调整违约金数额的诉讼请求,本院予以确认,但应按中国人民银行发布的同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告要求被告易邦公司承担连带清偿责任的主张,本院认为,根据本案查明的事实,被告易邦公司系涉案香槟街项目的销售代理方,被告安富公司系以自己名义与购房者建立商品房买卖合同关系。现被告安富公司无法实现交付房屋给原告,根据合同的相对性原则,应由合同一方当事人即被告安富公司承担返还购房款及支付违约损失的责任。被告易邦公司并非合同签订方,不受原告与被告安富公司的合同约束,不应对合同不能履行承担违约责任。故原告主张要求被告易邦公司对被告安富公司的上述债务承担连带清偿责任,没有依据,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告汪志刚、黄建丽与被告吴江安富置业发展有限公司于2018年8月31日签订的《吴江市商品房买卖合同》于2020年3月24日解除。二、被告吴江安富置业发展有限公司返还原告汪志刚、黄建丽购房款730000元，于本判决生效之日起十日内履行。（上述款项如采用转帐方式支付，请汇入原告汪志刚、黄建丽指定帐号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江支行营业部，账号：62×××62）三、被告吴江安富置业发展有限公司支付原告汪志刚、黄建丽违约金（以730000元为基数,自2019年1月14日起至2019年8月19日止,按中国人民银行同期同档贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效之日起十日内履行。（上述款项如采用转帐方式支付，请汇入原告汪志刚、黄建丽指定帐号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江支行营业部，账号：62×××62）四、驳回原告汪志刚、黄建丽的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11700元，由被告吴江安富置业发展有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交至法院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××63）。原告汪志刚、黄建丽预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审 判 员 沈国全二〇二〇年七月二日法官助理 高文倩书 记 员 李佳凯附录法律条文:《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。