江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏06民终4724号 上诉人（原审被告）：袁某，女，1945年5月20日出生，住南通市。 上诉人（原审被告）：郭某甲，男，1967年7月30日出生，户籍地南通市崇川区，住南通市崇川区。 上诉人（原审被告）：崔某，女，1968年5月16日出生，户籍地南通市崇川区。 委托诉讼代理人：郭某甲（系崔某丈夫），住南通市崇川区。 上诉人（原审被告）：郭某乙，男，1996年10月17日出生，户籍地南通市崇川区。 委托诉讼代理人：陈品德，江苏海越律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭某丙，男，1970年1月6日出生，住南通市崇川区。 被上诉人（原审原告）：吴某甲，女，1970年11月20日出生，住南通市崇川区。 被上诉人（原审原告）：吴某乙，男，1998年11月2日出生，住南通市崇川区。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：阚建军，江苏濠滨律师事务所律师。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：邱陈岭，江苏濠滨律师事务所律师。 上诉人袁某、郭某甲、崔某、郭某乙因与被上诉人郭某丙、吴某甲、吴某乙继承纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2017）苏0611民初3560号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 袁某、郭某甲、崔某、郭某乙上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉安置房的取得除被拆迁房屋补偿款抵算购房款以外，不足部分均由袁某支付。一审法院没有将该部分对应的安置房所有权按比例由袁某享受，违反公平合理原则。对于安置房屋的取得，除郭某丙有部分被拆房屋补偿款抵扣安置房购房款以外，被上诉人没有投入其他款项。一审法院没有考虑袁某支付购房款的时间点与法院委托评估时间点的价值差距，未能按照谁出资谁受益的原则判决相应增值部分由袁某享有。此外，原被拆迁房屋的拆迁补偿款应当按照生效判决确定的份额进行分配。一审判决平均分配不能体现对财产取得的贡献大小。且根据农村家庭的实际情况，郭某甲和郭某丙均生活在城市，附属设施都是由父母出资，故附属设施补偿应当归袁某所有。2.郭某甲于1997年10月15日取得南通市港闸区人民政府颁发的编号为980××045农村集体土地承包经营权证书，在该证书中记载郭某甲承包耕地0.18亩。案涉房屋以及附属设施补偿款中有郭某甲依法取得的自留地等待补偿款，一审法院对该事实未加以认定，损害郭某甲的合法权益。3.双方曾于2016年11月20日订立房产分割及赡养协议，确认位于××庭××幢××室及相应车库归袁某所有，其余安置房归属亦明确并就差价进行了补偿。双方约定××××庭××幢××室归郭某甲所有，郭某甲曾于2016年11月14日向吴某甲银行转账164527.3元。一审法院仍将该房屋判归被上诉人所有，有违客观事实。4.袁某将登记在自己名下的房屋依法转让给他人，包括郭某乙在内，均通过合法途径进行转让并办理了产权登记，不存在损害他人利益的问题。郭某乙通过中介获得袁某转让××××庭××幢××室房屋的信息后，与袁某订立买卖合同，按照市场价公平合理支付了转让款，依法办理了物权登记手续，该买卖行为合法有效，郭某乙已善意取得该房屋所有权。一审法院在被上诉人未依法另行提起撤销之诉，特别是在被上诉人没有提出确认袁某与郭某乙之间房屋买卖协议无效的诉讼请求的情况下，直接确认买卖无效，有违不告不理的法律规定。一审法院对于袁某依法转让给案外人徐某的房屋不予处理，却对袁某依法转让给郭某乙的房屋进行处理，有违法律面前人人平等的原则。 郭某丙、吴某甲、吴某乙辩称，1.一审法院审理的范围并没有超出被上诉人在一审中所提出的诉讼请求，法院应当围绕当事人的诉请进行审理。2.一审法院依法认定郭某乙与袁某房屋买卖合同无效并未违反法律规定。郭某乙与××庭购买人徐某的身份和法律地位不一样，郭某乙是被拆迁安置权益的共有人之一，也是本案当事人之一，郭某乙与袁某之间进行房屋更名登记并不当然引起物权变动，并不影响本案当中物权最终归属。3.拆迁安置指标是当事人取得的一种物权期待权。一审法院依据期待物权进行分割，符合事实和法律规定，同时对于当事人之间购买该房屋的差价补差，并没有损害任何一方当事人的合法权益。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 郭某丙、吴某甲、吴某乙向一审法院起诉请求：判令南通市港闸区××××庭××幢××室由郭某丙、吴某甲、吴某乙选购并归郭某丙、吴某甲、吴某乙所有，对袁某户拆迁补偿款进行分割，诉讼费由袁某、郭某甲、崔某、郭某乙承担。 一审法院认定事实：郭某丁与袁某夫妻生育子女郭某甲、郭某丙。郭某甲与崔某系夫妻，生育一子郭某乙。郭某丙与吴某甲系夫妻，生育一子吴某乙。郭某丁于1991年去世。 1983年，郭某丁户在南通市港闸区建平房。根据南通市郊区社员住房及宅基地情况登记表记载，该户常住人口为郭某丁、袁某、郭某甲、郭某丙，现有住房正屋3间、厨房2间、厕所1间。1996年，该户领取村镇房屋所有权证,证载房屋4间，建筑面积118.31㎡，所有权人为袁某。2013年12月17日，一审法院就袁某诉郭某甲、郭某丙析产继承纠纷一案作出判决，判决：位于南通市港闸区袁某名下的家庭住房正屋三间、厨房两间，其中正屋东侧房间及堂屋东半间归郭某甲所有；正屋西侧房间及堂屋西半间归郭某丙所有；厨房两间归袁某所有；上述房屋的附属用房厕所一间由袁某、郭某甲、郭某丙共同共有、共同使用。该判决已生效。2016年，上述房屋拆迁，袁某户签订《港闸区住宅房屋搬迁补偿安置协议》，约定该户获得拆迁补偿款308800元，其中被搬迁房屋补偿额98310.88元、附属设施设备、装饰装潢等补偿额26870.5元、地大于房补偿额8503.32元、搬迁补助费1183.1元、6个月临时安置补助费5678.88元、搬迁奖励6000元、政府专项扶持资金（含附属物漏项及特殊附属物等）162253.32元。根据拆迁安置面积确认表记载，该户常住人口为袁某、郭某甲、崔某、郭某乙、郭某丙、吴某甲、吴某乙，享有安置面积200㎡。2017年，该户凭上述安置面积指标选定安置房××庭××室及××车库、××里××室及××车库、××庭××室。经结算，××庭××室及车库房价合计116502.12元（含公共维修基金），××里××室及车库房价合计347304.25元（含公共维修基金），××庭××室房价合计208008.2元（含公共维修基金），袁某户拆迁补偿款五联单结算金额301193.32元，均用于支付购房款，其余购房款由袁某支付。经法院委托评估，××庭××室及××车库房屋总价值为491500元，××里××室及××车库房屋总价值为1117100元，××庭××室房屋总价值为1162200元（价值时点均为2018年4月16日）。 另查明，2017年4月12日，袁某与徐某签订《存量房买卖合同》，将××庭××室及车库出售给徐某，合同价款为240000元，该房屋所有权登记于徐某名下；2017年8月21日，袁某与郭某乙签订《存量房买卖合同》，将××庭××室房屋出售给郭某乙，合同价款为202823元，该房屋所有权登记于郭某乙名下。庭审中，袁某、郭某甲、崔某、郭某乙陈述××里房屋现由袁某居住，袁某、郭某甲、崔某、郭某乙间份额不要求进行分割，同意仍保持共有，对所涉××庭、××里房屋所有权不要求在本案中进行处理。 一审法院认为，财产可以由两个以上的公民、法人共有。案涉被拆迁房屋是由相关家庭成员作为一户共同申请建造的，并经人民法院生效判决确认房屋所有权归属，应当属于家庭共同财产。根据拆迁协议及相关政策，房屋被拆迁后，财产权益转化为拆迁补偿款、安置面积及安置房屋，亦应属家庭成员共有。 关于拆迁补偿款的分割，拆迁补偿款是基于被拆房屋对相关权利人的经济补偿，应结合补偿款性质、权利人贡献、所有权状况等因素综合考量进行分割。该户案涉房屋所得拆迁补偿款中，被搬迁房屋补偿额98310.88元、附属设施设备、装饰装潢等补偿额26870.5元，合计125181.38元，是对地面房屋建造成本的补偿，包括对该户正屋、厨房、厕所及相关附属设施的补偿。法院生效判决对被拆迁房屋所有权进行了确认，其中郭某甲享有正屋东侧房间及堂屋东半间，郭某丙享有正屋西侧房间及堂屋西半间，袁某享有厨房两间，附属用房厕所一间由袁某、郭某甲、郭某丙共同共有。依据现有证据难以确定各权利人所有的房屋具体面积以及各房屋内装饰装潢和附属设施情况，参照原判决分割方式酌定由三人均等享有房屋补偿，即各享有41727.1元；地大于房补偿额8503.32元，是对宅基地使用权的经济补偿。宅基地使用权系农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的权利，按户为单位申请。当一户出现人口减少或变动，宅基地仍由该户中剩余成员共同使用。该房屋搬迁时宅基地实际使用权人为袁某、郭某甲、崔某、郭某乙、郭某丙、吴某甲、吴某乙，故以上人员应各享有七分之一即1214.76元；搬迁补助费1183.1元、6个月临时安置补助费5678.88元、搬迁奖励6000元，合计12861.98元，是对被拆迁户搬迁过渡期间的整体补偿和配合拆迁给予的奖励，应由搬迁时的现有常住人口共同享有，故袁某、郭某甲、崔某、郭某乙、郭某丙、吴某甲、吴某乙应各享有七分之一即1837.4元；政府专项扶持资金（含附属物漏项及特殊附属物等）162253.32元，是对被搬迁房屋相关权利人的奖励补偿，应按照各权利人的可得权利份额按比例分割为宜，故袁某、郭某甲、郭某丙各应享有（41727.1+1214.76+1837.4）÷（308800-162253.32）×162253.32≈49578.6元，崔某、郭某乙、吴某甲、吴某乙各应享有3379.38元。综上，袁某户拆迁补偿款中，郭某丙、吴某甲、吴某乙合计应享有107220.94元(41727.1+1214.76×3+1837.4×3+49578.6+3379.38×2)，袁某、郭某甲、崔某、郭某乙合计应享有201579.06元（因存在四舍五入，经计算后多余0.26元，本院兼顾照顾老人权益原则，将该0.26元归并于袁某享有，故袁某、郭某甲、崔某、郭某乙合计享有201578.8+0.26=201579.06元）。 关于安置房屋的权利归属，拆迁安置面积指标是给予被拆迁户现有常住人口低价位购买房屋的面积数量，该户搬迁时常住人口为袁某、郭某甲、崔某、郭某乙、郭某丙、吴某甲、吴某乙，故该安置面积指标应由上述人员享有，凭借上述指标选定的安置房亦应由上述人员共同所有。袁某辩称吴某甲在其户籍地已享受宅基地待遇，不应在本案中再享受，对此，其所举证据不足以证明其主张，且与面积确认表确认常住人口的事实不相符合，不予采信。袁某、郭某乙辩称××庭房屋已经出售给案外人，××庭房屋已由郭某乙有偿取得，均不应在本案中处理。对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。就××庭房屋而言，在未经分割前，双方均为共同共有人。袁某、郭某乙与其他当事人为家庭成员，应当明知房屋上存在其他共同共有人。袁某与郭某乙之间签订的房屋买卖协议，名为买卖，实为对共有财产的分割，该分割行为未经全体共同共有人同意，且分割方式侵犯了其他共同共有人的合法权益，并不属于物权法所规定的“善意取得”的情形，应认定为无效，郭某乙不能据此取得××庭房屋所有权；就××庭房屋，袁某出售给案外人，案外人亦取得该不动产所有权。因涉及案外人，双方就××庭房屋所有权亦不要求在本案中予以确认，故对此不予理涉。对袁某户所获得的安置房屋，现因双方确有分割需要，双方就共有财产分割未能协商达成一致，根据双方的主张，考虑双方告享有的拆迁安置面积、身份关系、安置房屋面积、房屋居住情况等因素，一审法院确认由郭某丙、吴某甲、吴某乙享有××庭××室房屋所有权。案涉××里房屋，双方均不要求在本案中予以处理，不予理涉。就安置房屋而言，权利人享有的货币化财产价值为购买房屋的成本价与市场价间的增值部分。按照郭某丙、吴某甲、吴某乙在安置面积中享有的份额，在三套房屋中应得财产价值为（491500+1117100+1162200-116502.12-347304.25-208008.2）÷7×3≈899565.18元，现××庭××室归郭某丙、吴某甲、吴某乙所有，其实际享有财产价值1162200-208008.2=954191.8元，故应对占用袁某、郭某甲、崔某、郭某乙房屋权益份额的部分予以折价补偿954191.8-899565.18=54626.62元。××庭××室的房屋价款已从袁某户拆迁补偿款中支付，该款本应由郭某丙、吴某甲、吴某乙支付。该户拆迁补偿款中上述三人享有107220.94元，剩余房款208008.2-107220.94=100787.26元实际占用了袁某、郭某甲、崔某、郭某乙应得的拆迁补偿款部分，郭某丙、吴某甲、吴某乙应当予以返还，故郭某丙、吴某甲、吴某乙合计应向袁某、郭某甲、崔某、郭某乙支付54626.62+100787.26=155413.88元。袁某、郭某甲、崔某、郭某乙主张其财产份额仍保持共有，法院不再予以分割。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第九十三条、九十九条、第一百条判决：一、原位于南通市港闸区房屋归郭某丙、吴某甲、吴某乙所有，郭某丙、吴某甲、吴某乙可凭判决书自行办理不动产权属变更登记。二、郭某丙、吴某甲、吴某乙于判决生效之日起十日内向袁某、郭某甲、崔某、郭某乙支付折价款155413.88元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15240元，鉴定费13895元，保全费5000元，合计34135元，由郭某丙、吴某甲、吴某乙负担24687元，由袁某、郭某甲、崔某、郭某乙负担9448元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人为证明其主张提交以下证据：1.谈话录音；2.郭某甲向吴某甲汇款164527.3元记录；3.2016年11月20日签订的三方协议；4.选择机构通知书，崔某不在其中，一审法院程序违法。5.郭某丙户承包土地登记表一份；6.2016年12月2日港闸区××村××组村村委会调解笔录一份。被上诉人质证认为上述证据均不是新证据，且不能达到上诉人的证明目的。本院对一审法院查明事实予以确认。 本院另查明，郭某甲于2016年11月14日向吴某甲汇款164527.3元。2016年11月20日，袁某作为甲方,郭某甲、崔某作为乙方,郭某丙、吴某甲作为丙方曾经订立《房产分割及赡养协议》，约定：1.原甲方名下房屋拆迁，根据国家规定最终安置面积300㎡指标。通过协商一致同意甲方享受60㎡指标，乙方、丙方分别享受120㎡指标。各方选择最终面积大小自行决定，责任自负。2.乙方、丙方之间补偿款及差价已全部结清。3.甲方现名下房屋产权（××庭××及车库××）为甲方全权所有，乙方、丙方无任何分割及支配权。4.乙方、丙方拿到安置房后，各交一把钥匙给甲方，便于甲方探望。5.甲方年事已高，乙方、丙方及全家共同承担赡养甲方的义务，直至终身。 本院认为，关于被拆迁房屋补偿款的分配问题。被拆迁房屋所有权已经法院生效判决确认，其中郭某甲享有正屋东侧房间及堂屋东半间，郭某丙享有正屋西侧房间及堂屋西半间，袁某享有厨房两间，附属用房厕所一间由袁某、郭某甲、郭某丙共同共有。因房屋已经被拆迁，依据现有证据难以确定各权利人所有的房屋具体面积以及各房屋内装饰装潢和附属设施情况，上诉人亦未能提交证据证明各自应享有的具体权利状况，一审法院参照生效判决分割方式酌定由三人均等享有房屋补偿款并无不当。袁某并未提交证据证明在法院对被拆迁房屋所有权属确认后，其另行添置了附属设施以及该附属设施的补偿价格，故其主张附属设施补偿应归其所有，缺乏依据。郭某甲主张案涉房屋以及附属设施补偿款中有其依法取得的自留地等待补偿款，虽其提交了承包土地登记表予以佐证，但该表仅能证明其户承包土地情况。郭某甲未能提交证据证明案涉补偿款中包含其自留地补偿、自留地补偿具体标准及数额，故对该上诉理由，本院不予支持。一审法院根据房屋所有权状况、案涉补偿款的具体组成及补偿项目等对补偿款进行分割，依据充分。 关于安置房屋的权利归属问题。该户搬迁时常住人口为袁某、郭某甲、崔某、郭某乙、郭某丙、吴某甲、吴某乙，故案涉安置面积指标应由上述人员享有，由此选定的安置房亦应由其共有。处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。就××庭××室房屋而言，在未经析产前，双方均为共同共有人。袁某、郭某乙作为该户搬迁时的常住人口，应当明知房屋上存在其他共同共有人。袁某与郭某乙之间签订的房屋买卖协议，名为买卖，实为对共有财产的分割。双方选择该套房屋过户，与郭某甲在本院审理中主张各方曾约定该套房屋归其所有亦能够相互印证。该分割行为未经全体共同共有人同意，且侵犯了其他共同共有人的合法权益，不属于物权法所规定的“善意取得”的情形，郭某乙不能据此取得××庭××室房屋所有权。郭某丙、吴某甲、吴某乙的诉讼请求明确为“南通市港闸区××××庭××幢××室由其选购并归其所有”，可见××庭××室房屋系本案讼争标的，袁某与郭某乙均系本案当事人，故无需另行起诉要求撤销袁某与郭某乙签订的《存量房买卖合同》或者确认该合同无效。上诉人在一审中明确不要求对××庭房屋所有权在本案中进行处理，且该房屋的购买人并非本案当事人，故一审法院对此未予理涉并无不当。 上诉人主张双方曾于2016年11月20日订立《房产分割及赡养协议》，约定××××庭××幢××室归郭某甲所有，且郭某甲于2016年11月14日向吴某甲银行转账164527.3元。虽该协议中无安置权利人郭某乙及吴某乙签名确认，但郭某乙并未对此提出异议，且从协议内容看，系将郭某乙及吴某乙的利益分别包含在乙方、丙方利益中，由各自父母作为家庭代表协商达成一致。但该份协议约定该户“最终安置面积300㎡”，此与该户实际安置面积200㎡不符；协议约定“各方选择最终面积大小自行决定”，实际选房过程中上诉人将原选购的××苑房屋退购，重新选购××里××室房屋，但未提交证据证明该行为得到被上诉人认可，也即上诉人以实际行为表示不再履行该份协议。故该份协议不能作为本案确认双方权利义务的依据。关于郭某甲向吴某甲银行转账164527.3元，因吴某甲不认可系双方就案涉拆迁安置补偿利益分割达成一致后的补偿款，且郭某甲在一审中并未就该款提出主张，故本案中不予理涉，双方可另行处理。 虽一审法院就案涉房屋市场价值进行评估而发出的《选择机构通知书》中未将崔某列入其中，存在瑕疵，但其在一审庭审质证中并未就此提出异议，且该瑕疵行为不属于严重程序违法情形。 综上所述，袁某、郭某甲、崔某、郭某乙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15240元，由上诉人袁某、郭某甲、崔某、郭某乙负担。 本判决为终审判决。 审判长 曹 璐 审判员 陆海滨 审判员 高 雁 二〇二〇年七月二十七日 书记员 张佳琦