河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终1993号 上诉人（原审被告）：邯郸市昌明快捷酒店有限公司，住所地邯郸市邯山区邯磁路88号三堤水厂对面，注册号：130400000152236。 法定代表人：齐金亮，该公司执行董事、经理。 委托诉讼代理人：步占元，河北浩博律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石成金，男，1944年10月15日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 被上诉人（原审原告）：石同国，男，1966年10月28日出生，汉族，住北京市大兴区，系石成金之子及其委托诉讼代理人。 原审被告：杜建军，男，1970年5月20日出生，汉族，户籍所在地邯郸市大名县。 原审第三人：封戈，男，1968年8月20日出生，住邯郸市丛台区。 原审第三人：曹贵平，男，1969年6月19日出生，汉族，住邯郸市丛台区，系封戈委托代理人。 委托诉讼代理人：步占元，河北浩博律师事务所律师。 上诉人邯郸市昌明快捷酒店有限公司（以下简称昌明酒店）因与被上诉人石成金、石同国、原审被告杜建军、原审第三人封戈、曹贵平房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初1149号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 昌明酒店上诉请求：1、撤销原判第一项；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一是自2013年8月19日起，被上诉人对争议房产已经不再享有使用权，不具备诉讼主体资格，应当驳回起诉。二是自2013年8月19日至2016年3月14日，期间上诉人以杜建军的名义于2014年11月11日就争议房产与封戈签订了新的房屋租赁合同，此时，被上诉人已无权再收取租赁费。 石成金、石同国辩称，一是二人因合法建造而取得涉案房产的所有权，具备原告主体资格；二是一审以未取得建设工程规划许可证为由认定租赁协议无效系适用法律错误；三是2013年8月19日石同强、杜伟燕与曹贵平、王立海所签订转让协议系无权处分未经追认的无效合同；四是根据合同的相对性，上诉人无权拒绝缴纳租金，应当补交租金。 封戈、曹贵平认可上诉人的上诉理由，并称石同国与这件事无关，石成金在以物抵债协议上有手印，身份证复印件上有签字。没让他们退租金是因为当时关系不错。 杜建军未发表意见。 石成金、石同国向一审法院起诉请求：1．依法解除二原告与杜建军签订的《楼房租赁协议》；2．判令二被告腾清位于邯磁路88号三堤水厂对面的楼房（一层两间门市、楼上通道两间及二、三、四层，以下简称案涉租赁房屋），并交付给二原告；3．判令二被告支付拖欠的房租294000元（从2014年7月10日至2016年4月10日）及交付房屋止的租金（每月14000元）、滞纳金（按所欠总租金每天2%计算）；4．二被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：石成金与石同国系父子关系。2002年三堤村委会筹建107国道进出口商业走廊，同年7月8日、8月19日，三堤村委会分别出具三份收据载明：交款单位为冶金备件厂，交款人为石成金，金额分别为180000元、50000元、15000元，备注分别注明为：107国道改造工程（5片）款、107国道改造工程（5片）款、107道冶金备件厂交新建房违约金。石成金、石同国持有支付建设冶金备件厂门前楼房的工程款、建筑材料的相关收据。 2013年7月10日，石成金、石同国（甲方、出租方）与杜建军（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于邯磁路88号三堤水厂对面门市、仓库租给乙方使用，门市一楼21间，2层以上全部，面积1200平米；年租金168000元等约定。合同上，甲方负责人处石成金和郭进太（石同国的朋友，代表石同国签字）签名并捺印，乙方负责人处杜建军签字并捺印。因《房屋租赁合同》上未属石同国的名，经协商，石成金、石同国（甲方、出租方）与昌明酒店（乙方、承租方）重新签订《楼房租赁协议》，约定：甲方将位于邯磁路88号三堤水厂对面大楼，一层、二层门市，上楼通道两间，及二层、三层、四层楼全部租给乙方使用；租金每年168000元，乙方每半年提前一个月交纳半年租金84000元，过期不交甲方每天追加滞纳金2%，超过1-2个月不交，甲方有权收回房屋；租期自2013年7月10日至2023年7月10日止，租期为十年，到五年期间双方协商，按市场价增加房租，合同十年到期时，双方从（注：应为“重”）新协商签订协议等约定。协议上，甲方负责人处石成金和郭进太签名并捺印，乙方负责人处杜建军签名并捺印，没有加盖昌明酒店公章。时间倒签为2013年7月10日。合同签订后，石成金、石同国将约定的租赁楼房交付杜建军，用于经营昌明酒店。2014年6月26日昌明酒店经工商核准成立，股东和发起人为齐金亮（执行董事、经理）、杜建军（监事），法定代表人为齐金亮。昌明酒店向石成金、石同国支付了一年的租金，之后未再支付。2016年3月10日，石成金、石同国在昌明酒店门外张贴通知，内容：“杜建军（快捷）（承租方）：因你所承租的房屋没有按照合同约定交纳租金，已构成严重违约。为了保护我的合法权益，现依据法律规定，通知你在三日内交清所欠租金，逾期不交者解除租赁合同，并请你立即腾清房屋交还给我，造成的一切损失由你承担。特此通知出租人石同国石成金2016年3月10日电话：187××××3317”。2016年5月5日，石同国、石成金诉至本院，诉请如前。该案发回重审后，该院依法追加封戈、曹贵平为本案第三人参加诉讼。 另查明，亨通机械公司股东为石同强（石同国兄弟）、王立海（石同国舅舅）。2013年8月19日，石同强、杜伟燕（甲方）与曹贵平、王立海（乙方）签订《转让（买卖）协议》，约定：经协商，甲乙双方就房产转让事宜达成以下协议：一、因公司经营需要，借到乙方资金（曹贵平800万元，王利（注：应为“立”）海700万元）共1500万元，经协商，甲方自愿将名下2002年筹建位于邯郸市邯山区，所有产权转让（卖给）乙方，这样甲方不再还所给乙方的1500万元（壹仟伍佰万元整）。二、注：此楼建筑面积共600平米，其中（郭建军100平米、石成金200平米、谷巧云100平米、刘福明100平米、焦昌100平米）共四层，以上五户产权所有权已卖给甲方。特此证明。三、如国家征用该土地及房产所有权，归乙方所有。特此证明。四、违约责任，本协议签订后生效，如一方违约向另一方赔付转让费的10倍违约金。特此证明。协议上，甲方处石同强、杜伟燕签名并捺印，乙方处曹贵平、王立海签名并捺印，证明人处佘建忠、王海文签名并捺印，村委会证明人处加盖贺芝栋名章、三堤居委会公章。附有石成金、王素芳、石同强、杜伟燕的身份证复印件，身份证复印件均分别注明“此事项同意”签名、捺印和书写时间“2013.8.19”（石成金与王素芳系夫妻，杜伟燕系石同强前妻）。 2014年3月2日，亨通机械公司（甲方）与封戈、曹贵平、王海文、佘建忠（乙方）签订《资产转让协议》，约定：甲方因公司经营需要，借到乙方资金（封戈400万元、曹贵平380万元、王海文360万元、佘建中360万元）共计1500万元，现因甲方经营不善，无力偿还乙方到期借款，经友好协商，甲方自愿将名下资产转让给乙方，用以偿还甲方欠乙方的借款，现将资产转让达成如下协议：1．甲方自愿将名下邯郸市邯山区，共四层，建筑面积约600平方米以及建筑物范围内土地使用权一次性转让给乙方所有，经双方评估协商认定，该转让标的的整体作价为1200万元整。2．甲方自愿将名下位于邯郸市邯山区（过铁路）新建的邯郸市亨通冶金机械设备有限公司西厂区，约占地20亩，包括办公楼、厂房、设备及建筑物范围内的土地使用权，整体一次性转让给乙方所有，经双方评估协商认定，该转让标的整体作价300万元。3．本协议自双方签定之日起生效，自生效之日起即产生资产交割的法律效力，依法具有完全的占有、使用、处置、收益的权利，甲方不得进行任何干涉。4．本协议所涉资产交割后，甲方所欠乙方借款，视为已经偿还，但甲方应保证对本协议所转让资产具有完全的、排他的所有权。若因该资产与第三人产生争议，由甲方负责处理，与乙方无关。若因此给乙方造成损失，由甲方负责赔偿乙方全部损失。5．甲方对第三人所负任何债务与乙方无关，乙方概不负责。甲方及任何第三人不得以任何理由向乙方主张任何权利。6．本协议生效后，若因政府行为，导致本协议项下资产转让所涉及的土地及不动产被政府征收、征用，补偿款全部归乙方所有，甲方应无偿提供必要的材料、手续、证明，协助乙方取得合法权益。7．违约责任本协议生效后，如乙方违约，违约方需向守约方支付转让价款全部金额30%的违约金等约定。协议书上，甲方处加盖亨通机械公司公章，王立海在法定代表人处签名并捺印，乙方处封戈、曹贵平、王海文、佘建忠签名并捺印。同日，上述人员签订《资产转让协议即见证书（备忘录）》，约定封戈、曹贵平、王海文、佘建忠将1500万元的所有欠条交付亨通机械公司，双方按约定履行。邯郸县永康法律服务所指派王永建、袁华对签订《资产转让协议》过程进行见证，并出具《见证书》。 2014年11月11日，封戈（出租方、甲方）与杜建军（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于88号院内的锅炉房以年租金16000元租给乙方。2014年12月4日，齐金亮、杜建军代表昌明酒店和快捷宾馆（甲方）与封戈、曹贵平（乙方）签订《协议书》，约定：1.2014年12月因甲方拖欠乙方房租款和拆借建筑用款，现将昌明快捷酒店与宾馆交由乙方管理和经营。2．甲方不得以任何理由干涉乙方正常使用，否则造成一切损失由甲方全权赔偿，乙方将房租和拆借建筑用款收清为止，再将宾馆与酒店交给甲方使用。 2016年10月1日，三堤居委会（甲方）与曹贵平（乙方）签订《合同书》，约定：甲方将位于市政便道砖厂路北，一组苹果园南，一组桃园西，邯济铁路东侧，三组马家坟苹果园地，共计20亩土地租给乙方搞活经济使用，租赁期限自2016年10月1日至2019年10月1日，年租金6万元等约定。 2017年2月1日，昌明酒店与曹贵平签订《转让协议》，约定因欠房租款三年，将昌明酒店装饰日用品和电器一次性转让给曹贵平，以后互不相欠，2017年2月1日之前所有昌明酒店债务与曹贵平无关。 三堤居委会分别于2013年8月19日、2016年7月14日、2016年12月28日、2017年6月20日出具加盖三堤村委会或三堤居委会公章的证明，对于双方当事人提交的上述证明，因相互之间存在矛盾，且作为三堤居委会（村委会）无权确定房产、土地等不动产的权属，该院依法不予采纳。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。 本案争议焦点一、本案《楼房租赁协议》是否合法有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本案查明的事实，案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，二原告在一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证或其他批准文件，故本案《楼房租赁协议》依法应当认定为无效。无效的合同自始没有法律约束力，二原告诉请解除《楼房租赁协议》，该院不予支持。 本案的争议焦点二、《楼房租赁协议》的承租人义务承担主体。《楼房租赁协议》签订时间在前，昌明酒店工商核准成立时间在后，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条第一款：“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，杜建军作为昌明酒店的发起人、股东，以昌明酒店名义对外签订的合同，根据上述法律规定，依法应由昌明酒店对《楼房租赁协议》承担合同责任。 本案争议焦点三、二原告诉请的租赁费、滞纳金及返还租赁房产的诉请应否支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。根据本案查明的事实，石同国于2016年3月14日张贴通知，二原告认可已收到2014年7月之前的租金，该院酌情确定昌明酒店支付二原告自2014年7月11日至2016年3月14日期间按照《楼房租赁协议》约定的每年168000元租金标准计算的房屋占有使用费281400元。昌明酒店抗辩的租赁房屋所有权转让、经营者的变更等理由，于法无据，不予采信。因案涉《楼房租赁协议》无效，二原告诉请的滞纳金，依法不予支持。 昌明酒店、曹贵平、封戈抗辩租赁房屋原属亨通机械公司所有，并以以物抵债的方式转让给封戈、曹贵平等四人，曹贵平等人已实际占有出租房屋，二原告对此予以否认，双方所提交证据均不能证明对案涉租赁房屋享有所有权，案涉租赁房屋存在权属争议，对该房屋所有权的争议不属于本案的审理范围，争议双方可另行解决。在案涉租赁房屋所有权依法得到确认前，本案不能判定其归属，故不宜判令案涉租赁房屋返还二原告，对二原告腾清并交付案涉租赁房屋的诉讼请求不予支持。 杜建军经该院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证等诉讼权利。 综上所述，二原告所诉合法有据部分依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：一、邯郸市昌明快捷酒店有限公司在本判决生效后十日内向石成金、石同国支付房屋占有使用费281400元；二、驳回石成金、石同国的其他诉讼请求。案件受理费5710元，由邯郸市昌明快捷酒店有限公司负担。 二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据查明的事实，现有证据尚不能确认涉案房产的物权归属，昌明酒店承接了杜建军的合同权利义务，依据合同相对性的原则，石成金、石同国交付了涉案房产，昌明酒店应当支付相应占用费。同时考虑到该房产存在所有权的争议，且石成金、石同国也已通知解除合同，故一审判决酌定昌明酒店支付相应期限内的占有使用费并无不当。另外，争议双方也可在该房产确定权属后，对自己的权利另行请求救济。 对上诉人所提自2013年8月19日起，被上诉人对争议房产已经不再享有使用权，不具备诉讼主体资格，应当驳回起诉的理由，因该理由与已生效裁定认定相冲突，故不予支持；对所提自2013年8月19日至2016年3月14日，期间，上诉人以杜建军的名义于2014年11月11日就争议房产与封戈签订了新的房屋租赁合同，此时，被上诉人已无权再收取租赁费的理由，因尚无证据证明该协议已切实履行，故对该理由不予支持。 综上，昌明酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5521元，由邯郸市昌明快捷酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张树刚 审判员  王双振 审判员  米秉华 二〇二〇年七月十四日 书记员  陈 波