四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6419号 上诉人（原审被告）：何静钰（曾用名：何静玉），女，1943年11月9日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：李祝辉，四川君盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪正，四川君盛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邵儒成，男，1960年9月2日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：宋刚勇，四川信善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗玉强，四川信善律师事务所律师。 原审第三人：罗琳，女，1966年12月25日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：杨红玉，四川法隆律师事务所律师。 上诉人何静钰因与被上诉人邵儒成、原审第三人罗琳房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初1722号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何静钰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邵儒成一审全部诉讼请求。事实及理由：1.何静钰与罗琳之间不构成代理关系。截至目前，何静钰均没有口头或书面授权罗琳将案涉房屋出售，事后也未追认。2.本案中罗琳的行为不构成表见代理，邵儒成也没有就表见代理进行举证。3.案涉房屋是否由邵儒成实际占有、使用的事实，并不构成案涉房屋买卖合同关系是否成立的条件。4.案涉房屋买卖合同关系并不成立。何静钰、罗显均与邵儒成之间从未达成任何关于房屋买卖的合意，也未签订协议，罗琳的批注内容对邵儒成不具有法律效力。5.案涉房屋至今未过户至邵儒成名下，邵儒成亦不符合善意取得的情形；对于（2007）都江民初字第259号民事案件的判决结果，何静钰没有提起上诉或另行主张权利，并不代表何静钰放弃主张权利而以此推断案涉房屋买卖关系成立。 邵儒成辩称，1.民法通则第66条的规定明确了表见代理的构成要件，之后的规章制度都是参照该条法律规定形成，案涉房屋买卖合同关系是否成立的认定，属于该条法律规定的适用情形。2.不动产权登记制度的施行在案涉房屋买卖合同关系成立之后，邵儒成对案涉房屋的实际占有事实，也是物权变动的公示方式之一，一审法院对此认定正确。3.（2007）都江民初字第259号民事判决书中查明事实清楚，能够证明何静钰与邵儒成之间已就案涉房屋建立了合法有效的房屋买卖合同关系。请求驳回上诉，维持原判。 罗琳述称，案涉房屋由何静钰购买后交由罗琳居住、使用，罗琳将案涉房屋的房产证原件交给邵儒成并在产权证上注明“此房已售给邵儒成”，是客观事实。但，不管是罗琳与邵儒成之间还是罗琳的父母与邵儒成之间都没有就房屋买卖的价款、房屋交付等内容达成合意，因此，房屋买卖合同关系不成立。因（2007）都江民初字第259号民事案件的判决结果虽未支持何静钰的诉讼请求，但也未对房屋权属进行认定，因此何静钰认为案涉房屋既然登记在何静钰名下，一审法院在该案中未支持何静钰要求邵儒成返还房屋及房产证原件的主张未予支持，并不影响何静钰享有所有权的事实，故也就没有对该案一审判决提起上诉。而何静钰之所以在时隔多年后才提起本案诉讼，是基于邵儒成在2019年先对案涉房屋的权属提起诉讼，要求确认合同有效并办理产权过户登记。此外，罗琳将房屋交付给邵儒成确实是想要出售，但没有收到任何房款。 邵儒成向一审法院起诉请求：1.确认何静钰与邵儒成于1998年9月8日形成的买卖合同关系生效；2.何静钰协助邵儒成将位于灌口镇商业街××、××号（都权字第号）房屋办理过户登记到邵儒成名下；3.本案诉讼费由何静钰承担。 一审法院查明：何静钰（曾用名：何静玉）与罗显均系夫妻关系，于1965年2月21日登记结婚。罗琳系何静钰与罗显均之女。一审庭审中，罗琳自述与邵儒成系朋友关系，邵儒成未予否认。 1990年4月18日，灌县城乡建设环境保护局《出售商品房证》载明：何静钰购买商品房，共计建筑面积77.1平方米，所购房屋在顺城街××区××、××号。《房屋所有权证》（都权字第号）于1990年5月填发，载明；所有权人何静玉，所有权性质私产，房屋坐落2间建筑面积77.1平方米。该证书扉页载明“此房已售给邵儒成，何静玉，98.9.8”，邵儒成及罗琳均认可前述文字由罗琳书写。各方当事人均认可顺城街××区××、××号的房屋地址更新为号，即案涉房屋。 2007年2月，何静钰向一审法院提起诉讼，请求判令邵儒成归还何静钰77.1平方米的房屋，并同时归还何静钰的房屋产权证。一审法院于2008年1月23日作出（2007）都江民初字第259号民事判决认定：邵儒成是基于交易行为对诉争房屋行使权利的，而不是何静钰主张的基于无偿借用占用诉争房屋。该交易行为的效力直接关系诉争房屋的权属归属。也只有通过对交易行为的审理，才能确定诉争房屋的权属，并解决相关当事人的相关争议，切实维护相关当事人的合法权益。因何静钰所主张的法律关系的性质与一审法院所认定的法律关系性质不一致，一审法院依法向何静钰行使释明权后，何静钰仍坚持原诉讼请求。因此双方之间的交易行为是否合法有效、诉争房屋能否发生物权转移不属本案审理范围。故对何静钰的诉讼请求不予支持。当事人均未上诉，该判决业已生效。 2018年5月22日，都江堰市城乡房产管理局作出《房屋征收暂停办理相关手续通知》（房征暂停［2018］第1号），载明：暂停办理征收范围内的新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等手续。暂停办理期限自2018年5月18日至2019年6月30日。2019年9月23日，都江堰市住房和城乡建设局作出《房屋征收暂停办理相关手续通知》，载明：原市房管局已于2018年5月18日发出通知，暂停办理征收范围内的新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等手续，目前暂停办理期限已过，因该项目正在按程序实施征收工作，故继续暂停办理相关手续。暂停办理期限自2019年9月23日至2020年9月23日。案涉房屋均在上述两次通知的征收范围内。 2020年1月6日，都江堰市灌口街道南桥社区居民委员会出具《情况说明》，载明：灌口镇商业街××、××号房屋系危改中心幸福路片区二期房屋Ｃ地块改造项目拆迁范围之内，登记业主系何静钰，我社区初步了解何静钰与邵儒成有买卖关系，2018年9月10日房屋使用人邵儒成持房产证在社区签订房屋拆迁补偿安置合同，该合同原件目前由我社区保管，但因该房屋权属邵儒成和何静钰有争议，我社区未对该房屋进行审计报账程序，补偿款暂未予以发放，我社区要求各方提供权属证明后确定房屋实际权属人。 一审另查明，何静钰于2019年5月10日向一审法院起诉，请求确认何静钰与邵儒成之间的房屋买卖关系不成立，并要求邵儒成返还都权字第1297号房屋产权证书。案号为（2019）川0181民初1965号。 一审法院认为，关于案涉买卖合同关系的效力问题。第一，罗琳在房屋所有权证上的签注时间系1998年9月8日，罗琳在一审庭审中亦认可案涉房屋交付给邵儒成的时间是1998年，根据法不溯及既往的原则，因此本案应依据当时施行的法律法规。1987年1月1日实施的《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。”第六十五条规定：“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。”何静钰与罗琳系母女关系，罗琳与邵儒成系朋友关系，罗琳在案涉房屋所有权证上进行签注，并将证书原件交予邵儒成，足以让邵儒成相信罗琳有权代理何静钰出售案涉房屋。第二，何静钰在2007年起诉的（2007）都江民初字第259号案件时，已明知案涉房屋由邵儒成占有使用，且房屋所有权证原件由邵儒成持有；在该案的民事判决中，一审法院亦认定何静钰与邵儒成之间的关系系基于交易行为，而不是基于无偿借用，但何静钰并未上诉或继续主张权利，而是在时隔十一年且邵儒成提起本案诉讼后，才向一审法院提起诉讼，主张权利，此行为亦与常理不符。同时，在1998年尚未形成统一的不动产登记制度，因此占有成为重要的公示形式。因此，一审法院认定邵儒成与何静钰之间的买卖合同关系有效。 关于办理房屋过户登记的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行……”，根据房屋征收暂停办理相关手续通知的内容，案涉房屋属于暂停办理相关手续的范围，作为履行非金钱义务的案涉房屋的权属变更登记事实上无法实现，因此邵儒成要求办理房屋过户登记的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》（1987年1月1日实施）第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决：一、邵儒成与何静钰于1998年9月8日形成的买卖合同关系有效；二、驳回邵儒成的其他诉讼请求。案件受理费13738元，由何静钰负担。 二审中，当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：何静钰与邵儒成是否就案涉房屋建立了房屋买卖合同关系。现评述如下： 根据庭审查明的事实，罗琳在案涉房屋的产权证上注明“此房已售给邵儒成，何静玉，98.9.8”并将该产权证原件交予邵儒成，且在本案诉讼过程中，罗琳述称其向邵儒成交付产权证原件确是基于意图出售案涉房屋，根据上述事实，能够证明罗琳具有向邵儒成出卖案涉房屋的意思表示；而本案中邵儒成亦主张自己具有购买案涉房屋的意思表示，故，该双方之间就买卖案涉房屋的意思表示真实。罗琳在房屋产权证上备注“此房已售给邵儒成，何静玉”的行为，实质上是以案涉房屋产权登记人何静钰的名义将房屋出售给邵儒成，案涉房屋产权证上登记的权利人是何静钰，但系罗显均、何静钰的夫妻共同财产，故出卖方应为罗显均、何静钰。基于罗琳系罗显均、何静钰女儿的特殊身份，以及罗琳持有产权证原件且将该证件原件交由邵儒成持有以及房屋交付给邵儒成使用至今的事实，罗琳的行为足以令邵儒成有理由相信罗琳有权代表罗显均、何静钰处分案涉房屋，罗琳出售房屋的行为后果对罗显均、何静钰具有约束力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款的规定，即：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名，标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或当事人另有约定的除外”，以及第二条的规定，即：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”本院认为，双方之间就案涉房屋的买卖虽未签订书面协议，但对于买卖双方主体及标的物能够确定，能够认定何静钰作为出卖人，与邵儒成作为买受人之间建立了房屋买卖合同关系。一审法院据此认定何静钰与邵儒成之间的买卖合同关系有效，并无不当，本院予以维持。 综上，何静钰的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13738元，由上诉人何静钰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  冯 璐 审 判 员  白福群 审 判 员  龚 耘 二〇二〇年七月十七日 法官助理  刘 杨 书 记 员  何佳林