重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3559号上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆明而秀商贸有限公司，住所地重庆市渝中区朝千路101号日杂大厦八楼，统一社会信用代码91500103584295630U。法定代表人：虞智君，经理。委托诉讼代理人：杨陵，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱琼，重庆志和智律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆金鼎日用杂品有限公司，住所地重庆市渝中区新华路4号，统一社会信用代码915001037093715540。法定代表人：邓莎莎，董事长。委托诉讼代理人：马秋林，女，系重庆金鼎日用杂品有限公司员工。上诉人重庆明而秀商贸有限公司（以下简称明而秀公司）因与被上诉人重庆金鼎日用杂品有限公司（以下简称金鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2019)渝0103民初27376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年06月04日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。明而秀公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：上诉人已经于2019年9月底搬离案涉房屋，后并未实际占用案涉房屋，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同关系已经结束。现案涉房屋由渝中区新华路速写办公用品经营部实际占用。上诉人未将案涉房屋交付给渝中区新华路速写办公用品经营部使用。据渝中区新华路速写办公用品经营部陈述，系被上诉人同意其占用案涉房屋。而一审法院并未查明渝中区新华路速写办公用品经营部实际占用案涉房屋的原因和依据。若渝中区新华路速写办公用品经营部占用案涉房屋非因上诉人原因而占用案涉房屋，则上诉人并不负有腾房义务。一审法院应依职权追加渝中区新华路速写办公用品经营部为第三人参加诉讼以查明上述事实。而一审法院未追加，遗漏了重要当事人，程序违法，应当发回重审。若本案不应发回重审，因受新型冠状病毒疫情影响，在疫情管制期间，政府禁止商铺营业，故2020年1月至4月期间的房屋占用费应予以免除。另外，由于案涉房屋周围在修建中，其他商铺已经搬离，处于关门停业状态，案涉房屋并不具备经营使用的条件，一审法院认定的每月3万元的房屋占用费标准过高，应予以减少，即按照每月5000元的标准计算房屋占用费较为公平合理。金鼎公司辩称，上诉人一直未搬离案涉房屋，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。金鼎公司向一审法院起诉请求：1.金鼎公司与明而秀公司的租赁关系于2019年6月11日解除；2.判令明而秀公司立即搬离原告所有的位于重庆市渝中区新华路4-10号的房屋（亦即渝中区两江汇大楼临街3-4门面及负一层仓储房屋），并将其现占有使用的房屋全部腾退给金鼎公司；3.明而秀公司向金鼎公司支付房屋占用费（从2019年6月12日起至被告完全搬离时止，每月3万元）及拖欠占用费的利息（以拖欠的占用费为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算）；4.明而秀公司在搬离时结清水、电、物业等费用。明而秀公司向一审法院反诉请求：1.判令金鼎公司向明而秀公司出具2019年7月至9月金额为90000元的增值税发票；2.判令金鼎公司向明而秀公司返还90000元并退还保证金13650元，并从2019年10月1日起以22650元为基数按照年利率6%计算资金占用损失直至款项付清之日止。一审法院认定事实：重庆市渝中区新华路4至10号房屋（共10层，建筑面积2433平方米）所有权系金鼎公司所有，并取得有房权证101字第102125号房屋产权证及渝中国用（2005）第00838号国有土地使用证。2018年12月13日，明而秀公司向金鼎公司支付了房租10万元。金鼎公司开具了发票。2018年12月27日，明而秀公司向金鼎公司支付了房租17万元。金鼎公司开具了发票。2019年3月29日，明而秀公司向金鼎公司支付了房租9万元。金鼎公司开具了发票。2019年5月27日，明而秀公司向金鼎公司发出《降租申请书》，希望减免新华路6号两江汇临街3-4门面部分房租。2019年6月6日，金鼎公司以EMS邮政特快专递向明而秀公司发出《关于解除租赁关系并限期搬离的函》，主要内容为：贵公司占用我司渝中区新华路6号两江汇临街3-4门面。贵公司于2019年5月27日提出降租申请，我司经多方考量不同意降租。贵公司从2018年6月11日开始占用我司门面，我司一直要求贵公司签订《资产租赁合同》，但贵司推托迟迟不签。鉴于贵司的不守信行为，我司提出于2019年6月11日解除与贵司的租赁关系。请贵司于2019年6月30日之前将所有物品从门面中搬离出去，并结清房屋占用费、水费、电费、清洁费、物业费用等，逾期搬离的，门面内所有物品视同贵司遗弃物，我司有权自行处置，处置费用（含搬运费、提存费用等）由贵司承担，处置收益可冲抵逾期搬离的门面房屋占用费、未结费用和处置费用。2019年6月7日，该EMS因拒收被退件。2019年6月21日，明而秀公司向金鼎公司支付了9万元。金鼎公司开具了收款收据，载明收款事由为资产占用费。2019年9月2日，明而秀公司向金鼎公司支付了9万元。一审法院另查明以下事实：金鼎公司物业管理部于2008年7月1日开具《收据》一份，载明收到陈再明渝中区新华路4号两江汇保证金12000元。金鼎公司物业管理部于2009年2月19日开具《收据》一份，载明收到陈再明两江汇附一楼保证金1000元。金鼎公司物业管理部于2009年6月2日开具《收据》一份，载明收到陈再明租房保证金650元。金鼎公司与陈再明于2011年6月11日签订《租赁合同》一份，约定金鼎公司将新华路4号房屋（原农行办公室隔壁1间.靠值班室1间）出租给陈再明作仓库使用，期限为2011年6月12日至2012年6月11日，租赁保证金为1650元。金鼎公司与陈再明于2011年7月21日签订《租赁合同》一份，约定金鼎公司将新华路4号平街层（原农行营业厅）及负一层（原农行办公室）房屋出租给陈再明作经营、办公使用，期限为2011年7月21日至2012年7月20日，租赁保证金为12000元。金鼎公司与重庆市姿彩商贸有限公司于2013年6月11日签订《租赁合同》一份，约定金鼎公司将新华路4号平街层（原农行营业厅）及负一层（除值班室及配电房过街外）房屋出租给重庆市姿彩商贸有限公司作办公、展厅、仓储使用，期限为2013年6月12日至2018年6月11日止，租赁保证金为14500元。庭审中，明而秀公司陈述其于2018年6月12日从重庆市姿彩商贸有限公司处接手的案涉房屋。但明而秀公司与金鼎公司之间未订立书面的房屋租赁合同。上述事实，有房屋产权证、《降租申请书》《关于解除租赁关系并限期搬离的函》、EMS回单、付款回执、发票、收据等证据及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第四条规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条规定，侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。根据前述法律之规定，结合本案审理过程中查明的案件事实，一审法院认定明而秀公司从2018年6月12日起实际占有并使用案涉房屋后按照每月3万元的标准向金鼎公司支付了房屋租金36万元，金鼎公司收取租金后向明而秀公司开具了房屋租金发票，但双方未订立书面房屋租赁合同，金鼎公司与明而秀公司之间在2018年6月12日至2019年6月11日期间形成不定期的房屋租赁关系。金鼎公司于2019年6月6日以EMS邮政特快专递向明而秀公司发出《关于解除租赁关系并限期搬离的函》，告知明而秀公司双方之间的租赁关系于2019年6月11日解除，根据前述法律之规定，一审法院确认双方之间的房屋租赁关系于2019年6月11日解除。现金鼎公司要求明而秀公司立即搬离金鼎公司所有的位于重庆市渝中区新华路4-10号的涉案房屋（亦即渝中区两江汇大楼临街3-4门面及负一层仓储房屋），并将明而秀公司现占有使用的房屋全部腾退给金鼎公司的诉讼请求，符合前述法律之规定，一审法院予以支持。关于金鼎公司要求明而秀公司向金鼎on公司支付房屋占用费（从2019年6月12日起至被告完全搬离时止，每月3万元）及拖欠占用费的利息（以拖欠的占用费为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算）的诉讼请求。庭审中，明而秀公司辩称其于2019年9月即已经搬离了案涉房屋，案涉房屋已由金鼎公司另行交付给他人经营的意见，因缺乏证据支持，一审法院不予采信。对明而秀公司主张双方之间的房屋租赁关系于2019年9月解除的抗辩意见一审法院不予采纳。因双方租赁关系于2019年6月11日解除后，明而秀公司仍实际占有使用案涉房屋，拒绝腾退给金鼎公司，给金鼎公司造成相应损失，金鼎公司要求明而秀公司向金鼎公司支付房屋占用费损失，符合法律规定，一审法院予以支持，房屋占用费标准参照原房屋租金标准确定为每月3万元。庭审中，双方均认可截止2019年9月2日，明而秀公司已实际支付金鼎公司租金及房屋使用费合计54万元，结合金鼎公司开具的收款收据，一审法院确认明而秀公司已向金鼎公司支付了租赁关系解除后至2019年12月11日期间的房屋占用费18万元，金鼎公司已经收取的2019年6月12日至2019年12月11日的房屋占用费18万元不予退还明而秀公司。因此，明而秀公司应从2019年12月12日起至实际将案涉房屋腾退给金鼎公司之日止，参照原房屋租金标准每月3万元向金鼎公支付房屋占用费。金鼎公司主张的明而秀公司拖欠房屋占用费的利息，因无合同依据，一审法院不予支持。关于金鼎公司要求明而秀公司在搬离时结清案涉房屋的水、电、物业等费用的诉讼请求。因金鼎公司未向一审法院举证证明前述费用的具体金额，一审法院对金鼎公司的该项请求不予支持。前述费用实际产生后，金鼎公司可另循途径予以解决。关于明而秀公司反诉要求金鼎公司向明而秀公司出具2019年7月至9月金额为90000元的增值税发票的诉讼请求。因双方事先并无先开具增值税发票再支付房屋租金或使用费的约定，明而秀公司的该反诉请求并无合同约定，因此，该反诉请求一审法院不予支持。明而秀公司要求金鼎公司向明而秀公司返还90000元并退还保证金13650元，并从2019年10月1日起以22650元为基数按照年利率6%计算资金占用损失直至款项付清之日止的反诉请求，因缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条条，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、原告（反诉被告）重庆金鼎日用杂品有限公司与被告（反诉原告）重庆明而秀商贸有限公司之间关于重庆市渝中区新华路4-10号房屋（亦即渝中区两江汇大楼临街3-4门面及负一层仓储房屋）的租赁关系于2019年6月11日解除；二、被告（反诉原告）重庆明而秀商贸有限公司于本判决生效后立即搬离重庆市渝中区新华路4-10号房屋，并将被告（反诉原告）重庆明而秀商贸有限公司现占有使用的重庆市渝中区新华路4-10号房屋（亦即渝中区两江汇大楼临街3-4门面及负一层仓储房屋）全部腾退给原告（反诉被告）重庆金鼎日用杂品有限公司；三、被告（反诉原告）重庆明而秀商贸有限公司从2019年12月12日起按每月3万元的标准向原告（反诉被告）重庆金鼎日用杂品有限公司支付房屋占用费至被告（反诉原告）重庆明而秀商贸有限公司将其现占有使用的重庆市渝中区新华路4-10号房屋（亦即渝中区两江汇大楼临街3-4门面及负一层仓储房屋）全部腾退给原告（反诉被告）重庆金鼎日用杂品有限公司时止；四、驳回原告（反诉被告）重庆金鼎日用杂品有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）重庆明而秀商贸有限公司的全部反诉请求。本案本诉受理费80元、本案反诉受理费2300元由被告（反诉原告）重庆明而秀商贸有限公司负担”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。明而秀公司提交营业执照的照片1张，拟证明案涉房屋实际使用人为渝中区新华路速写办公用品经营部。金鼎公司质证真实性认可，但不能达到其证明目的；明而秀公司提交中国民生银行电子回单2张、微信支付交易明细证明、手机微信缴费截屏6张，拟证明案涉房屋实际使用人桂成林缴纳了从2019年12月至2020年5月的水、电费。金鼎公司质证，真实性、关联性和合法性均不认可，且不能达到其证明目的；明而秀公司申请证人桂成林出庭作证，拟证明渝中区新华路速写办公用品经营部从2019年9月份开始占用案涉房屋，且系受被上诉人邀请而租赁案涉房屋的。金鼎公司质证，证人的证言不符合事实，被上诉人从未邀请渝中区新华路速写办公用品经营部租赁案涉房屋，不能达到上诉人的证明目的。金鼎公司举示兴业银行汇入回单9张及收据9张，租金发票签收单两份，安全告知书一份，拟证明桂成林向金鼎公司支付水电费、签收租金发票和《安全告知书》的行为是明而秀公司授权行为，法律结果应当归于明而秀公司。明而秀公司质证，对兴业银行汇入回单的真实性认可，但不能达到其证明目的；收据的真实性不认可，因系金鼎公司单方制作；发票签收单的真实性、关联性和合法性均不认可，该签收单系金鼎公司单方制作，且签收单上“桂成林”的签字与安全告知书上“桂成林”的签字不一致；安全告知书的真实性、关联性和合法性均不认可，与明而秀公司无关。本院二审查明，渝中区新华路速写办公用品经营部的经营者为周华珍，注册日期为2014年8月28日，登记时间为2015年6月30日，经营场所为重庆市渝中区新华路4至10号平街层3、4号门市。2020年1月底，新冠疫情发生，为防控疫情，政府采取了管控措施。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，金鼎公司提起本案诉讼，是基于其与明而秀公司之间存在房屋租赁合同法律关系。而事实上，双方之间确实存在房屋租赁合同法律关系。明而秀公司上诉主张其已经于2019年9月搬离案涉房屋，双方之间的租赁合同关系已经结束。但明而秀公司并未举示其与金鼎公司办理房屋交接的相关证据予以佐证，不足以说明双方的房屋租赁合同法律关系已经结束。虽然明而秀公司在二审中申请桂成林出庭作证，并举示桂成林缴纳水电费的相关凭据，拟证明其搬离后，案涉房屋现实际占有人为渝中区新华路速写办公用品经营部，且系金鼎公司将该实际占有人引进来的，证明明而秀公司已经搬离案涉房屋。但渝中区新华路速写办公用品经营部于2015年6月30日登记，在其登记时其所登记的经营场所便为重庆市渝中区新华路4至10号平街层3、4号门市，即案涉房屋所在地。另外，金鼎公司举示的兴业银行汇入回单和收据也可以证实桂成林从2019年1月便开始缴纳案涉房屋的水电费。而此时正是明而秀公司与金鼎公司房屋租赁合同关系存续期间。因明而秀公司并未举示证据证明系其委托桂成林代其缴纳水电费，故在明而秀公司承租案涉房屋期间，渝中区新华路速写办公用品经营部已经实际占有案涉房屋。且按常理，承租人在承租房屋期间，不会让第三人占用，除非第三人系由承租人同意占用。因此，渝中区新华路速写办公用品经营部占用案涉房屋系经由明而秀公司同意的。因明而秀公司在二审中举示的证据和桂成林的证言与上述事实不符，本院不予采信。因此，明而秀公司举示的证据不足以证明其已经于2019年9月搬离案涉房屋，并将案涉房屋交还给金鼎公司，与金鼎公司结束了房屋租赁合同关系；也不足以证明渝中区新华路速写办公用品经营部系经金鼎公司同意在明而秀公司搬离案涉房屋后而占用案涉房屋。房屋租赁合同关系存续期间，案涉房屋由明而秀公司实际占用，还是由其他主体实际占用，并不改变明而秀公司与金鼎公司之间的房屋租赁合同关系。合同具有相对性，金鼎公司基于合同的相对性起诉明而秀公司符合法律规定。明而秀公司上诉认为应当追加渝中区新华路速写办公用品经营部的理由不成立。金鼎公司与明而秀公司之间形成不定期租赁合同关系，其可以在合理期限之前通知明而秀公司解除合同。现金鼎公司已在合理期限之前通知明而秀公司于2019年6月11日解除房屋租赁合同关系。在房屋租赁法律关系解除后，明而秀公司负有交还房屋义务，在其未准时交还时，应承担占有使用费。因为众所周知的新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致明而秀公司不能使用案涉房屋，基于公平原则，本院酌定免除2个月（2020年2月1日至2020年3月31日）的占用使用费。明而秀公司主张减少租金的诉请没有事实依据，本院不予支持。综上所述，重庆明而秀商贸有限公司的上诉请求部分成立。因二审中出现了新事实，本院依据新事实，对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初27376号民事判决第一项、第二项、第五项；二、撤销重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初27376号民事判决第三项、第四项；三、重庆明而秀商贸有限公司从2019年12月12日起按每月3万元的标准向重庆金鼎日用杂品有限公司支付房屋占用费至2020年1月31日。重庆明而秀商贸有限公司从2020年4月1日起按每月3万元的标准向重庆金鼎日用杂品有限公司支付房屋占用费至重庆明而秀商贸有限公司将其现占有使用的重庆市渝中区新华路4-10号房屋（亦即渝中区两江汇大楼临街3-4门面及负一层仓储房屋）全部腾退给重庆金鼎日用杂品有限公司时止；四、驳回重庆金鼎日用杂品有限公司的其它诉讼请求。一审案件受理费80元、反诉受理费2300元，均由重庆明而秀商贸有限公司负担。二审案件受理费2380元，由重庆明而秀商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡智勇审 判 员 芦明玉审 判 员 陈 华二〇二〇年七月二十日法官助理 吴晓亮书 记 员 孙 翠