广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初714号原告：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，所长。委托诉讼代理人：寇明茹、黄嘉欣，均为原告员工。被告：何志标，男，1962年2月25日出生，汉族，住广州市海珠区。第三人：广州市东晓物业管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓路海城花苑54号201、202、203。法定代表人：梁树松。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告何志标及第三人广州市东晓物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员胡泳贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人寇明茹、黄嘉欣，被告何志标到庭参加了诉讼。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：广州市海珠区同福东路511号地下（以下简称“涉案房屋”）是原告辖内管理的直管公房，承租面积：14.58平方米，月租金：991.7元。原告委托的管理人，即第三人，曾与被告签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，合同期限届满后未再续签。根据《中华人民共和国合同法》第232条、236条之规定，原告有权解除租赁关系并收回房屋。原告已向被告发出了《通知》，请其将房屋交还原告。但被告至今拒不返还涉案房屋给原告。据此，原告起诉请求判令：1、解除原告与被告关于广州市海珠区同福东路511号地下房屋的租赁关系；2、被告将上址房屋按现状腾空并返还给原告；3、被告按照991.7元/月缴纳从2019年8月1日至交付房屋之日止的房屋占用费；4、被告按照991.70元／月的标准向原告支付自2019年8月1日起至实际清空搬出房屋之日止的拒不交房违约金；5、被告承担本案的全部诉讼费。被告辩称：涉案房屋性质原来非商铺使用，是从祖辈开始一直居住至今的住宅。从1992年左右开始涉案房屋的地下开始作商铺经营，但阁楼仍然用作日常生活所用，另外与原告签订住宅的租赁合同，现该合同已经届满。由于商铺的合同与原告协商不成，原告连同住宅的合同也不给被告办理续租手续。尽管涉案房屋为商铺使用，但被告一直无法办理营业执照，致使长期以来工商、食品药监等行政部检查都认为不合规，要求被告停止营业关闭。涉案房屋的住宅部分不能签订租赁合同，涉案房屋的商铺合同又届满，导致女儿读书需要出具证明也无法办理，之前曾经和原告协商将商铺转为住宅，但没有结果，之后商铺又要升租，被告接受不了。现在商铺不能正常营业，被告为何要交租，原告曾要求被告通过微信转账向其支付租金，被告认为不合理。因此，不同意原告的诉讼请求。第三人没有提交答辩意见及举证。经审理查明：据产权证记载,海珠区同福东路511号的权属人为广州市房地产管理局，为全民所有，总建筑面积为55.61平方米；等。第三人（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区同福东路511号地下的房地产出租给乙方作商业用途，使用面积14.58平方米，租赁期限自2009年5月1日至2010年4月30日，月租金991.7元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方。租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等。2017年12月18日原告向被告发出《承租人通知书》，告知对双方存在不定期租赁合同关系，原告随时有解除合同权利，根据相关规定，原告将委托广州产权交易所通过公开招租方式出租涉案房屋，被告如有意承租的可按规定要求参与交易活动，可决定是否行使优先承租权；等。2017年12月19日被告《回函》给原告，称其认可并承诺按照《承租人通知书》的内容办理有关事项，否则其承担由此而产生的全部责任。若其参与承租该房屋的交易活动，其将不放弃行使优先承租权。2019年6月19日原告向被告发出《关于缴交直管房占用费的通知》，通知被告正式解除双方就涉案房屋的不定期租赁关系，同时要求被告支付房屋占用费。该函件在2019年7月4日由“他人”代收。2019年7月16日原告又向被告发出《关于催缴直管房占用费的通知》。该函件在2019年7月20日由“他人”代收。2019年9月3日原告委托广东广信君达律师事务所律师向被告发出《律师函》，要求被告于接本函之日起七日内与原告主动联系，三十日内腾空搬出租赁物。该函件在2019年9月4日由“他人”代收。原告确认本人已收到上述通知、函件。被告按合同租金标准支付租金至2019年7月，原告从2019年8月起没有向被告收取租金。原告于2019年12月10日提起本案诉讼。另查，2010年4月13日，第三人与广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局签订《广州市政府采购合同》，约定由广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局委托第三人对海珠区海幢（部分）、江南中、新港、滨江、素社、琶洲、官洲、南洲、华洲、江海、赤岗等11条行政街范围内的直管房进行房屋租赁管理、安全管理、修缮管理；委托时间自2009年1月1日起至2010年12月31日止。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与原告（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定:委托方承接原市国土房管局海珠区分局直管房管理职能，负责直管房管理工作，就委托受托方实施直管房管理具体事务，委托原告协同开展直管房产权管理工作，直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮，承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项，等。本院认为：第三人受原告委托与被告签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，合同租赁期限届满后，被告继续使用涉案房屋，原告收取其租金至2019年7月，故双方已形成不定期租赁关系，但当事人可以随时解除合同。鉴此，原告要求解除其与被告之间关于涉案房屋的租赁关系，要求被告腾空交还涉案房屋并按合同标准支付房屋占用费的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。关于违约金问题。合同约定租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。原告在2019年6月19日向被告发出解除租赁关系通知书并要求被告缴交从2018年4月16日起的房屋占用费，被告收悉后向原告支付至2019年7月租金，原告从2019年8月起没有收取被告租金，并在2019年8月29日向被告发出律师函限期三十日内腾空涉案房屋，该函件在2019年9月4日由他人收取并由被告确认收到。鉴此，被告拒不交还涉案房屋的行为已构成违约，原告要求被告支付迟延交还房屋违约金的诉请，于法有据，基于诉讼中原告没有提供证据证明由于被告的违约行为导致其具体损失的数额，故违约金应酌情按991.7元的20%计算即每月198.34元从2019年10月4日起至交还房屋之日止，对原告要求从2019年8月1日起按房屋占用费总额的100%收取请求，本院不予采纳。综上所述，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告广州市海珠区房屋安全和物业二所与被告何志标关于广州市海珠区同福东路511号地下房屋的租赁关系于2019年7月4日解除；二、被告在本判决生效之日起十日内，搬出广州市海珠区同福东路511号地下房屋，并将该房屋腾空交还给原告。三、被告在本判决生效之日起十日内，向原告支付从2019年8月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（按每月991.7元计算）；四、被告在本判决生效之日起十日内按每月198.34元标准计付从2019年9月29日起至交还房屋之日止迟延交房违约金给原告。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。本案受理费50元，由原告负担20元，由被告负担30元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡泳贤二〇二〇年七月八日书记员  郑家悦莫敏琪