贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终2713号上诉人（原审被告）：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区3号楼一楼门面。统一社会信用代码91520525055030936P。法定代表人：曾柏香，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：王伦，贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂开福，贵州圣谋律师事务所律师（实习）。被上诉人（原审原告）：安启忠，男，1970年3月3日出生，穿青人，住贵州省大方县。被上诉人（原审原告）：姜敏，女，1972年3月4日出生，汉族，住贵州省大方县。上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司(以下简称“新鼎公司”）因与被上诉人安启忠、姜敏商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院(2019)黔0525民初2940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。新鼎公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判或者发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本案中被上诉人并无实际损失，原判认定上诉人按照合同约定承担违约金无事实依据，属于认定事实错误，适用法律错误。1、违约金的主要功能和作用在于“填补损失”。2、违约金兼具一定的惩罚性，但无论是适用违约金责任还是承担损害赔偿责任均应以存在实际损失为前提。3、交付办理商品房转移登记的有关文书无财产给付内容，未给被上诉人造成财产损失，不应承担违约责任。二、原判在被上诉人并无实际损失的情形下仍按照合同约定判令上诉人承担违约责任，且未根据公平原则和诚实信用原则调整违约金，使得被上诉人不当获益，双方的利益严重失衡，属于认定事实错误，适用法律错误。1、不能在约定期限内提交办理转移登记有关文书属于轻微违约。2、人民法院应参照案涉房屋的租金损失调整违约金。3、上诉人一直遵循诚实信用的原则履行合同，逾期交付办理商品房所有权转移登记的有关文书实非上诉人的过错，因此也应对违约金进行调整。纳雍县商品综合批发大市场本质上是纳雍县人民政府的招商引资项目，然而，纳雍县人民政府并未按期完善市政基础设施及完成征地拆迁工作。本案中，上诉人已经最大程度地尽到了诚实信用的义务，出现本案的违约情况实非上诉人的过错，人民法院应充分考虑这一客观情况对违约金予以调整。三、本案中上诉人虽然迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，但其通过克服种种困难并积极向有关部门申请办理，现案涉项目已经取得了商品房所有权初始登记，已经可以交付办理商品房转移登记的有关文书，对此被上诉人已经接到通知并已了解，但被上诉人为了持续计算违约金而拒绝受领，因此，上诉人的迟延履行状态至其通知之日已经完全消除，不应再继续承担违约责任。被上诉人未提交书面答辩意见。原审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告按合同约定向两原告支付逾期交房违约金52644.46元；2、判令被告按照合同约定向二原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金从2016年12月31日起计算至被告交付办理商品房转移登记有关文书之日止，违约金每日以房款417151元的万分之三计算（从2016年12月31日起暂计算至2019年6月30日的违约金为114007.37元）；3、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，二原告向一审法院申请放弃逾期交房违约金的诉讼请求。一审法院认定事实：2015年8月12日，二原告与被告签订了合同编号为2015001336号《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于纳雍县，该房套内建筑面积26.4平方米，购房总价为417151元。该合同第十一条约定出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；第十三条约定逾期交付房屋超过30日的，买受人要求继续履行合同的，出卖人自约定交房之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；第二十二条中约定出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照合同约定足额支付涉案房款，被告于2019年5月7日向原告出具417151元的贵州增值税普通发票一张，但至今未向原告交付案涉商品房转移登记的有关文书。本案一审争议焦点：1、被告未按合同约定向原告交付办理商品房转移登记有关文书应如何承担违约责任；2、违约金计算的起止时间如何确定。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，对双方当事人具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行义务。关于被告未按合同约定向原告交付办理商品房转移登记有关文书应如何承担违约责任的问题。被告抗辩称违约金的功能和作用在于“填平损失”，原告不存在实际损失，被告不应承担违约责任；被告不能在约定期限内办理案涉商品房转移登记的有关文书属于轻微违约，假定被告需向原告支付一定数额的违约金，应参照案涉商品房的租金损失对违约金进行调整的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，合同约定的违约责任条款内容由被告事先拟定并填写好后再提供给二原告签订，被告理应能够预知该合同约定可能带来的风险。该合同的签订是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。原、被告双方签订的案涉合同第二十二条约定出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。衡量违约金是否过高本应结合违约事实、过错程度以及造成的损失等因素综合考虑，但被告不能向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，涉及到原告能否取得案涉房屋所有权的问题，双方约定的违约金不得以原告是否造成损失作为是否承担违约金的依据，且双方约定的违约金未超过相关法律的规定，不存在违约金过高的问题。庭审中，被告申请一审法院对涉案房屋同地段的租金进行评估，欲以此作为衡量违约金高低的依据与本案审理的待证事实无关联性，一审法院不予准许。故对被告的该项抗辩理由不予采纳，被告应按照合同约定承担违约责任。关于违约金计算的起止时间如何确定的问题。被告主张以违约金计算截止日期统计表、电话拨号截图及视听资料作为逾期交付商品房转移登记有关文书违约金的计算截止时间。因电话拨号截图不能说明被告通知原告领取办理商品房转移登记的有关文书，被告直到开庭时除提供不动产权证外未能提供其他办理商品房转移登记的有关文书，加上视听资料的内容与原、被告双方签订的合同第二十二条中约定的意思和内容不一致，故对被告的该项主张不予采纳，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算时间应按照双方约定的日期起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。关于被告抗辩称不能在约定期限内提交办理商品房转移登记相关文书不是被告的过错，系因政府行为所致的理由能否成立。首先，被告提交的证据中《纳雍县商品综合批发市场项目合作协议书》、《供电方案协议（10KV及以上）》，根据合同相对性原则，该合同相对人并非本案原告，与本案原、被告履约事实无关。其次，被告新鼎公司提交的电力部门的暂缓用电受理通知书、客户用电受理回执等证据，均系被告自身项目开发建设及工程验收过程中为满足竣工验收条件应自行处理和协调的事项，与本案审理的事实不具有关联性。再次，被告未能提交证据证明其未能按约定交付具有不可抗力的免责事由或双方合同约定的免责事由，被告亦未提交证据证实其已向有关登记部门提交过办理登记的相关资料或登记部门停止过办理登记业务的证据，被告应承担由此导致的举证不能的不利后果。故被告以未办理涉案商品房转移登记相关文书系因政府行为导致的抗辩理由不能成立。在审理过程中，二原告向一审法院申请放弃逾期交付商品房违约金的诉讼请求，该诉讼请求是二原告对自己民事权利所作出的处分，符合法律的规定，一审法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告安启忠、姜敏支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以购房价款417151元为基数，按日万分之三为标准计算自2016年12月31日起至被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司将位于纳雍县转移登记的有关文书实际交付给原告安启忠、姜敏之日止；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3634元，适用简易程序审理减半收取1817元，由原告安启忠、姜敏负担717元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担1100元。二审中，上诉人提交的不动产权证在一审已经提交质证，短信截屏，因上诉人主张以一审录音时间为准，仅有补强作用，不能证明新的待证事实，不作为新证据认定。但不动产权证及上诉人在一审中提交的录音资料能够证明，双方在涉案房屋取得初始登记的情况下，双方已就办证事宜达成由上诉人代办的合意。二审查明：上诉人于2019年6月19日取得案涉房屋B2-1栋的初始登记（不动产权证），于2019年6月26日向被上诉人披露该事实，并将就办理转移登记事宜通知被上诉人，需被上诉人去签相关资料，被上诉人未提异议。其余查明事实与一审相同，二审予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：1、上诉人应否承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约责任？2、一审确定的违约金截止时间是否正确？关于争议焦点一，不动产物权变动的登记生效主义决定了不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明。商品房买卖合同中，出卖人向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋转移登记，均系出卖人应当承担的主要合同义务。逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金条款，作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义，对于不存在利益明显失衡的约定，应予尊重。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，上诉人于2016年12月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，但上诉人于2019年6月19日取得案涉房屋的初始登记，上诉人显然违约，应承担违约责任，上诉人认为被上诉人无实际损失，故其不应承担违约金给付义务的上诉理由不成立。双方当事人约定在约定日期起90日内，上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之五承担违约责任；约定日期起90日以后，被上诉人不退房的，上诉人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向被上诉人支付已交付房价款万分之三的违约金，该违约金条款亦不存在利益明显失衡的情形，上诉人主张应根据公平原则和诚实信用原则，并考虑政府因素对违约金进行调整的上诉主张，二审不予采纳。关于争议焦点二，根据查明事实，双方当事人在《商品房买卖合同》第二十二条中约定由上诉人将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。但在履行合同过程中，在上诉人向被上诉人披露取得涉案房屋的初始登记（不动产权证）等事项过程中，实际上双方已表达了由买受人向出卖人提供相关资料，买受人代为办证的意思。双方已将“共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”的内容变更为由上诉人代为办证。故上诉人无须再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付给被上诉人，因此，综合双方实际履行情况，酌情以通知被上诉人的时间2019年6月26日作为计算违约金的截止时间较为恰当。由于办理文书的实际情况发生变化，一审认定违约金截止时间应计算至上诉人将办理商品房转移登记的有关文书实际交付给被上诉人时不当，二审予以纠正。上诉人认为违约时间应截止于其通知之日，之后其不再承担违约责任的上诉理由成立。综上所述，新鼎公司的部分上诉请求成立，对成立部分予以支持。一审判决认定的违约金计算截止日期应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省纳雍县人民法院(2019)黔0525民初2940号民事判决；二、上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向被上诉人安启忠、姜敏支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以购房价款417151元为基数，按日万分之三为标准，自2016年12月31日起计算至2019年6月26日；三、驳回上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司的其他上诉请求；四、驳回被上诉人安启忠、姜敏的原审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1817元，由原审原告安启忠、姜敏负担1600元，由原审被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担217元；二审案件受理费3634元，由上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇二〇年七月十五日法官助理  郭友浪书 记 员  主宏亮