上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终236号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱贝玲，女，1943年4月12日生，汉族，住上海市黄浦区。上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋某1，女，2005年11月25日生，汉族，住上海市黄浦区。法定代理人：蒋某2，男，1972年1月29日生，汉族，住上海市黄浦区。以上两上诉人之共同委托诉讼代理人：王永奎，上海恒隆律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：袁世冬，男，1980年12月25日生，汉族，住上海市松江区。上诉人（原审被告、反诉原告）：宋国凤，女，1980年11月17日生，汉族，住上海市松江区。以上两上诉人之共同委托诉讼代理人：彭正萍，上海明伦律师事务所律师。原审第三人：上海太平洋房屋服务有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东南路990号。法定代表人：章启光，董事长。上诉人朱贝玲、蒋某1因与上诉人袁世冬、宋国凤及原审第三人上海太平洋房屋服务有限公司（以下简称太平洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初5674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱贝玲、蒋某1上诉请求：一、撤销原审判决第三项，改判袁世冬、宋国凤赔偿2018年1月18日至判决生效之日止朱贝玲、蒋某1已付房款的同期贷款利息，本案的一、二审诉讼费由袁世冬、宋国凤承担。事实与理由：根据纳税流程记录，朱贝玲、蒋某1在交易过程中已经向袁世冬、宋国凤以及太平洋公司如实提供了家庭情况及家庭成员名下拥有住房的情况，2017年12月30日前，朱贝玲、蒋某1与袁世冬、宋国凤及太平洋公司均明知朱贝玲、蒋某1不能以家庭为单元进行购房，在付款期限内，多次协商未果，基于不安抗辩的需要，朱贝玲、蒋某1有权不支付后续款项，不构成违约。一审判决认定朱贝玲、蒋某1违约显属错误，判决朱贝玲、蒋某1向袁世冬、宋国凤支付解约违约金25万元，缺乏依据。依据双方合同约定，因限购致使合同不能履行，应当解除合同，不存在违约及承担损失赔偿问题。朱贝玲、蒋某1与袁世冬、宋国凤之间签订的房屋买卖合同，和宋国凤与案外人高某之间签订的房屋买卖合同，为两份独立的合同，双方的签约时间、主要款项的付款期限各不相同，两份合同完全没有关联。朱贝玲、蒋某1与袁世冬、宋国凤之间的合同中对宋国凤与高某签约的情况没有约定，朱贝玲、蒋某1也无法预知、预判，一审判决将宋国凤对高某承担的违约损失，变相转嫁给朱贝玲、蒋某1，亦缺乏依据，所酌定的25万元的违约金，也远远高于袁世冬、宋国凤的实际损失。退一步说，即使朱贝玲、蒋某1没有如实提供家庭信息及名下房屋情况，也只应承担赔偿损失责任，而非承担违约金的责任。在合同因限购而解除的情况下，袁世冬、宋国凤应当承担逾期返还已付房款所产生的利息损失。朱贝玲、蒋某1同时不同意袁世冬、宋国凤的上诉请求，认为双方之间的合同解除系因限购所致，且双方此后协商未果，要求驳回袁世冬、宋国凤的上诉请求。上诉人袁世冬、宋国凤针对朱贝玲、蒋某1的上诉请求，辩称，不同意朱贝玲、蒋某1的上诉请求，要求予以驳回。袁世冬、宋国凤并上诉请求：撤销原审判决第二、四项，改判支持其原审逾期付款及解约违约金78万元的诉请。事实与理由：一审判决认定事实错误。一审判决有关朱贝玲、蒋某1因存在限购的情况，双方签订的合同在客观上无法履行，合同因买受人存在限购的情况而导致解除的认定错误。袁世冬、宋国凤根据双方关于付款时间的约定及法律规定，针对朱贝玲、蒋某1逾期付款导致合同目的无法实现的情况，发出解除合同通知，故合同解除并非一审判决认定的因限购而无法履行；且双方之间的合同完全可以继续履行，但因朱贝玲、蒋某1主观上不想再履行遂导致合同的解除。一审判决有关袁世冬、宋国凤仅可向朱贝玲、蒋某1主张违约金60万元也为错误，双方合同约定房价为300万元，但补偿协议中约定的80万元也应属于房款，故房款应为380万元，袁世冬、宋国凤有权主张按照房价款20%计算的违约金76万元。袁世冬、宋国凤主张的违约金并不过分高于实际造成的袁世冬、宋国凤包括中介费、律师费、诉讼费、违约金等在内的损失。原审第三人太平洋公司未到庭，但向本院提交了书面述称意见，表示，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应予以维持。朱贝玲、蒋某1向一审法院请求：1.确认其与袁世冬、宋国凤于2017年9月2日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》于2018年1月18日解除；2.袁世冬、宋国凤返还其已付购房款800,000元，并承担自2018年1月18日起至判决生效之日止的利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算）。一审中，袁世冬、宋国凤不同意朱贝玲、蒋某1的诉讼请求，并提出反诉请求：1.确认双方于2017年9月2日签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》于2018年1月18日解除；2.朱贝玲、蒋某1赔偿其逾期支付房款的违约金26,550元（以295万为基数，按照日万分之五的标准自2017年12月31日起计算至2018年1月17日止，共18日）；3.朱贝玲、蒋某1赔偿其因违约发生的实际损失约130万元（含45,500元中介费、另案一审诉讼费14,085.5元、另案一审确定的违约金120万、逾期付款违约金19,050元）。一审审理中，袁世冬、宋国凤将前述第三项诉讼请求变更为：朱贝玲、蒋某1向其支付解约违约金760,000元（按3,800,000元的20%计算）。一审法院认定事实：朱贝玲、蒋某1系祖孙关系，袁世冬、宋国凤系夫妻关系。2017年9月2日，经太平洋公司居间介绍，朱贝玲、蒋某1与袁世冬、宋国凤就上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）签订的《上海市房地产买卖合同》，约定：朱贝玲、蒋某1向袁世冬、宋国凤购买涉案房屋，转让价款为3,000,000元；签约时支付首付款300,000元，2017年9月15日支付第二笔房款500,000元，2017年11月30日前支付第三笔房款2,150,000元，办妥房地产交易手续当日支付第四笔尾款50,000元；袁世冬、宋国凤于2017年11月30日前腾出涉案房屋并通知朱贝玲、蒋某1验收交接，双方于2017年12月10日之前共同向房地产交易中心申请办理过户手续；朱贝玲、蒋某1未按本合同约定期限付款的，应当向袁世冬、宋国凤支付赔偿金，赔偿金按朱贝玲、蒋某1逾期未付款的日万分之五计算，自应付款期限次日起计算至实际付款之日止，逾期超过15日袁世冬、宋国凤有权单方解除合同，并有权要求朱贝玲、蒋某1承担违约责任，朱贝玲、蒋某1除需支付前述逾期付款的赔偿金外，还应按总房价20%支付违约金，袁世冬、宋国凤有权从朱贝玲、蒋某1已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给朱贝玲、蒋某1；在签订本合同时，朱贝玲、蒋某1与袁世冬、宋国凤双方均已知晓国家和上海市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于朱贝玲、蒋某1责任，造成袁世冬、宋国凤损失的，朱贝玲、蒋某1应赔偿相应损失等。同日，朱贝玲、蒋某1与袁世冬、宋国凤签订《补偿协议》一份，约定：朱贝玲、蒋某1同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿袁世冬、宋国凤800,000元，并于2017年11月30日前交付朱贝玲、蒋某1；本次交易，袁世冬、宋国凤就应缴纳的交易税费部分自行承担130,000元，剩余部分及中介费由朱贝玲、蒋某1承担并支付；朱贝玲、蒋某1同意袁世冬、宋国凤于2018年5月31日前迁出户口；袁世冬、宋国凤同意朱贝玲、蒋某12017年11月30日支付的房款延期至2017年12月30日，过户时间相应后延；朱贝玲、蒋某1同意交房时间延期3个月，如果袁世冬、宋国凤还需延期则见面协商；朱贝玲、蒋某1在此确认其于签订买卖合同前已对涉案房屋进行初步验看，双方同意袁世冬、宋国凤将涉案房屋连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付朱贝玲、蒋某1即可，但是袁世冬、宋国凤必须保证涉案房屋内的管道畅通、附属设施设备的正常使用等。同日，朱贝玲、蒋某1向袁世冬、宋国凤支付购房款260,000元。2017年9月5日，朱贝玲、蒋某1向袁世冬、宋国凤支付房款40,000元。2017年9月14日，朱贝玲、蒋某1向袁世冬、宋国凤支付房款500,000元。此后，因蒋某1的购房资格受限，致使前述《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》无法正常交易。2017年10月30日，太平洋公司工作人员朱某向蒋某1之父、朱贝玲之子蒋某2发送微信称，由于我司员工未确认好客户家庭购房资格，故愿意降低1万元中介费作为赔偿，也希望朱贝玲、蒋某1尽快配合后期工作。2017年11月7日，太平洋公司工作人员柯某再次向蒋某2发送短信称，由于我司员工未确认好客户家庭购房资格，故愿意降低1万元中介费作为赔偿，也希望朱贝玲、蒋某1尽快配合后期工作。2017年11月8日，蒋某2回复称其受到了太平洋公司工作人员的误导，反复让太平洋公司工作人员确认其母亲和孩子（即朱贝玲、蒋某1）的购房资格，一直被告知可以买。2017年12月5日，蒋某2又向柯某发送短信称，“你们明明知道我母亲和小孩无购房资格，合同无效，还一直催我付款，这是诈骗行为啊，是违法犯罪！”柯某回复称“那我们出来见面跟房东当面说清楚接下来怎么解决。房东时间是可以等我们的，但是那边等着付一笔款。”自2017年12月17日起，朱贝玲、蒋某1、袁世冬、宋国凤在太平洋公司的组织下多次就合同的变更事宜进行协商，但双方最终未能达成一致意见。此后，朱贝玲、蒋某1未按约向袁世冬、宋国凤支付后续购房款。2018年1月17日，袁世冬、宋国凤向朱贝玲、蒋某1发送《通知函》称因朱贝玲、蒋某1未按约支付购房款，属于违约，故要求解除双方之间的《上海市房地产买卖合同》，并保留追究违约责任的权利。该份通知函于2018年1月18日送达朱贝玲、蒋某1。一审审理中朱贝玲、蒋某1与袁世冬、宋国凤均确认，在双方交易过程中，袁世冬、宋国凤并未实际向朱贝玲、蒋某1交付涉案房屋。一审另查明：2017年，袁世冬、宋国凤欲置换住房，遂由宋国凤向案外人高某购买房屋。2017年3月，经太平洋公司居间介绍，宋国凤与案外人高某订立房屋买卖合同一份，由宋国凤向高某购买位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋，总价650万元，原应于合同签约之日支付20万元、2017年7月30日之前支付80万元、2017年10月30日之前支付225万元。2017年7月16日，宋国凤（乙方）与案外人高某（甲方）签署补充协议，将房屋总价款调低至630万元，乙方同意通过降价的方式来推动自己房子销售，按照原合同7月31日前支付的条款向后顺延，时间参考乙方房屋售出时间为止，如果超出一个月则每月付给甲方3万元抵扣房款；如果乙方房屋顺利售出，则对应原合同的时间执行；如果时间延缓，则按照12月31日前支付280万目标执行。2017年9月2日，宋国凤（乙方）和案外人高某（甲方）签订《补充协议》约定，甲、乙双方签订关于房屋的买卖合同，合同成交价630万元整，现双方达成以下协议：本次交易，甲、乙双方按合同及相关协议约定继续履行，甲方另行补偿乙方13万元，该笔款项用于乙方缴纳该房屋交易过程中的相关税费，若有不足部分，由乙方自行补足并支付；双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定；本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准；固定装修、灯饰及厨卫设施依现状。2017年3月5日、3月19日、9月2日，宋国凤分别向案外人高某支付购房款17万元、3万元、26万元。2017年9月2日，案外人高某向宋国凤退还税款补偿13万元。2018年1月16日，案外人高某委托律师向袁世冬、宋国凤寄送律师函，律师函主要内容为：你方应最晚不迟于2017年12月31日支付280万元，为敦促你方及时履行，高某于2017年12月28日、2018年1月4日向你方发函催告，但是你方却于2017年12月31日明确表示因为你方和下家存在纠纷无法按时付款，致使房屋买卖合同无法继续履行，且经高某及中介多次与你方沟通，你方仍表示无法根据合同约定履行付款义务。现发函告知你方解除合同，要求你方于收到该函件3日内返还13万元税费补贴并支付违约金120万元。袁世冬、宋国凤确认在2018年1月17日收到上述律师函。此后，案外人高某就其与宋国凤之间的纠纷向一审法院起诉，一审法院于2018年1月19日立案受理，案号为（2018）沪0117民初1865号。高某在该案中向一审法院提出诉讼请求：1.确认其与宋国凤签署的房屋买卖合同于2018年1月17日解除；2.判令宋国凤返还其13万元税费补贴款；3.判令宋国凤支付逾期付款赔偿金19,050元；4.判令宋国凤支付违约金120万元。宋国凤在该案中反诉：1.判令高某赔偿宋国凤违约金120万元；2.判令高某返还宋国凤购房款330,000元，并支付利息（利息以33万元为基数，按人民银行同期贷款利率，自2018年2月1日起计算至实际归还之日止）。对于该案，一审法院于2018年4月26日作出（2018）沪0117民初1865号民事判决。之后，宋国凤不服该判决，向本院提起上诉。经审理，本院于2018年10月12日以原判决认定基本事实不清为由裁定撤销了上述一审民事判决，发回重审。法院于2019年1月8日立案重审后，依法另行组成合议庭，于2019年8月13日公开开庭进行了审理，并作出（2019）沪0117民初1101号民事判决：一、确认高某与宋国凤就位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2018年1月17日解除；二、宋国凤于判决生效之日起十日内赔偿高某逾期付款违约金19,050元；三、宋国凤于判决生效之日起十日内赔偿高某解约违约金300,000元；四、高某于判决生效之日十日内返还宋国凤房款330,000元（已抵扣宋国凤应返还高某之税费补贴130,000元）；五、驳回宋国凤的其余反诉诉讼请求。该判决做出后，高某与宋国凤均未上诉，该判决已于2019年9月发生法律效力。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。朱贝玲、蒋某1与袁世冬、宋国凤就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》以及《补偿协议》系双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，当属有效，双方当事人均应恪守履行。现因蒋某1存在限购的情况，双方签订的合同在客观上无法履行，袁世冬、宋国凤行使合同解除权于法有据，朱贝玲、蒋某1亦确认合同的解除，故一审法院依法确认朱贝玲、蒋某1与袁世冬、宋国凤于2017年9月2日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》于2018年1月18日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。朱贝玲、蒋某1主张返还其已向袁世冬、宋国凤支付的购房款800,000元，于法有据，一审法院予以支持。同时，本案系因朱贝玲、蒋某1限购的原因导致合同不能履行，双方虽主张因对方在后续的协商过程拒不配合导致未能重新缔约，但合同的变更本非强制义务，朱贝玲、蒋某1在签订涉案合同时本应结合自身住房情况和上海市住房政策尽到相应的注意义务，故朱贝玲、蒋某1就涉案合同的解除应当对袁世冬、宋国凤承担相应的违约责任。基于此，袁世冬、宋国凤在违约责任最终清算之前保有朱贝玲、蒋某1预付的购房款800,000元具有相当的合理性，又基于朱贝玲、蒋某1承担的违约责任数额本身即具有争议性，当事人无从自行判断，故对朱贝玲、蒋某1最终需承担的违约责任与购房款之间差额部分的利息损失，一审法院在调整袁世冬、宋国凤主张的违约金中一并予以考虑，不再单独处理。对于袁世冬、宋国凤在反诉中主张的逾期付款违约金，鉴于本案主要系因蒋某1存在限购情况而导致合同解除，在朱贝玲、蒋某1与袁世冬、宋国凤均明知蒋某1限购且未能重新签署新的合同的情况下，不应苛求朱贝玲、蒋某1仍依原先的合同向袁世冬、宋国凤支付后续的购房款，故对于袁世冬、宋国凤的此项诉讼请求，一审法院不予支持。对于袁世冬、宋国凤主张的解约违约金760，000元的诉讼请求：首先，根据合同的相关约定，袁世冬、宋国凤仅可向朱贝玲、蒋某1主张违约金600,000元；其次，鉴于朱贝玲、蒋某1在本案中提出违约金过高的意见，一审法院结合袁世冬、宋国凤的实际损失、朱贝玲、蒋某1对宋国凤和案外人订立合同产生损失的可预见程度、朱贝玲、蒋某1已付款的利息损失等因素综合考量酌情确定朱贝玲、蒋某1应向袁世冬、宋国凤支付违约金250,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认朱贝玲、蒋某1与袁世冬、宋国凤就位于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋于2017年9月2日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》于2018年1月18日解除；二、袁世冬、宋国凤于判决生效之日起十日内向朱贝玲、蒋某1退还已付购房款800,000元；三、朱贝玲、蒋某1于判决生效之日起十日内赔偿袁世冬、宋国凤解约违约金250,000元；四、对于袁世冬、宋国凤要求朱贝玲、蒋某1支付逾期付款违约金的反诉诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费11,821元，由袁世冬、宋国凤负担；反诉案件受理费5,833元，由朱贝玲、蒋某1负担1,854元，由袁世冬、宋国凤负担3,979元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院另查明，朱贝玲、蒋某1与袁世冬、宋国凤签订的《上海市房地产买卖合同》（上海市示范文本）的“特别告知（二）”部分中，载明有相应的上海市房屋限购的政策法规内容，其中载明：“《上海市政府办公厅关于贯彻落实的实施意见》（沪府办发【2011】6号）第七条：‘……对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。’……”该合同第九条约定，一方未按照本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理。……（三）乙方（朱贝玲、蒋某1）未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方（袁世冬、宋国凤）支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。……上述合同第十条第（三）款对甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产应承担的违约责任作了大致内容相同的约定。在上述合同补充条款（一）第10条中约定，甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任。乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任。在双方同日签订的《补偿协议》第7条约定，本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保障本协议一经签订，即不可撤销。双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定（参照买卖合同的九、十条履行）。本院再查明，朱贝玲、蒋某1向一审法院的证据材料中的《佣金确认书》（蒋某2作为蒋某1的法定代理人就涉案房屋应向太平洋公司支付的佣金于2017年9月2日出具）中有手写部分的内容：“乙方（蒋某1）到手打包价388万元整，乙方承诺为首套房。”本院还查明，宋国凤与高某的（2019）沪0117民初1101号民事判决一审本诉案件受理费15,851元，鉴定费16,467元，合计32,318元，由高某负担21,032元，宋国凤负担11,286元；反诉案件受理费9,285元，由高某负担2,003元，宋国凤负担7,282元。关于袁世冬、宋国凤主张的朱贝玲、蒋某1的违约行为给其造成的包括中介费、律师费、诉讼费、违约金等在内的实际损失问题，袁世冬、宋国凤本案中陈述：1.另案（与高某之间纠纷）生效判决所确定的违约金约32万元，诉讼费约2万元，已经履行完毕了；2.与高某之间交易所涉的中介费已付45,500元，并提供了相应的收款收据；3.另案（与高某之间纠纷）及本案发生的律师费共计16万元（已付13万元，尚欠3万元未予支付），并提供了相应的聘请律师合同、支付凭证。朱贝玲、蒋某1对于宋国凤与高某之间房屋交易发生的中介费的真实性、关联性不予确认，认为不应当由其承担该费用。对于另案和本案发生的律师费问题，朱贝玲、蒋某1认为袁世冬、宋国凤转账支付的费用系支付给了律师个人，而不是律师事务所，故不能认定为支付了律师费，且该费用也偏高，袁世冬、宋国凤要求朱贝玲、蒋某1承担没有依据。本院认为，袁世冬、宋国凤有关其因朱贝玲、蒋某1的违约行为给其造成的实际损失问题的主张，有相应的在案证据所佐证的事实佐证，故本院对袁世冬、宋国凤实际发生并已支付的违约金、诉讼费、中介费、律师费等损失予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点为涉案房屋买卖合同解除的原因和责任归属；朱贝玲、蒋某1在履行合同过程中是否存在违约行为，若存在，其应当承担责任的方式；朱贝玲、蒋某1若应承担解约违约金，相应的金额如何合理确定；袁世冬、宋国凤是否应当承担合同解除后的房款利息。一、涉案房屋买卖合同解除的原因和责任归属。根据上海市关于房屋限购的政策规定，房屋限购审核系以居民家庭为单位进行的。现已查明的事实显示，朱贝玲、蒋某1与袁世冬、宋国凤在就涉案房屋于2017年9月2日签订房屋买卖合同时，购买方中蒋某1为未成年人，对其购房资格的审核，显而易见应当将其纳入到与其法定监护人（父母）组成的居民家庭中予以考察。而蒋某1的父亲蒋某2本案审理中已向法院确认其已属于上海市房屋限购对象，则作为居民家庭成员的蒋某1在2017年9月2日签署上述涉案房屋之日即属于房屋限购对象，朱贝玲、蒋某1与袁世冬、宋国凤就涉案房屋签订的买卖合同自始即存在履行不能的情形。上述合同签订后，在发现购买人中蒋某1无购房资格后，买卖双方虽自2017年12月17日起，在太平洋公司的组织下多次就合同的变更事宜进行协商，但最终未能达成一致意见。因系朱贝玲、蒋某1限购的原因导致合同不能履行，双方虽主张因对方在后续的协商过程拒不配合导致未能重新缔约，但合同主体的变更并非当事人的强制义务。因此，现因蒋某1存在限购的情况，双方签订的合同在客观上无法履行，买卖双方一审中均要求确认合同解除，一审法院据此确认朱贝玲、蒋某1与袁世冬、宋国凤于2017年9月2日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》于2018年1月18日解除，并无不当之处；在合同解除的情况下，一审判决对于朱贝玲、蒋某1已付的购房款80万元予以处理，判令袁世冬、宋国凤予以返还，于法有据，本院予以确认。鉴于本案主要系因蒋某1存在限购情况而导致合同解除，在朱贝玲、蒋某1与袁世冬、宋国凤均明知蒋某1限购且未能重新签署新的合同的情况下，则不应苛求朱贝玲、蒋某1仍依原先的合同向袁世冬、宋国凤支付后续的购房款，故袁世冬、宋国凤认为双方之间合同系因朱贝玲、蒋某1无法支付后续房款构成违约而由其单方解除的观点，与查明的事实不符。一审判决据此对于袁世冬、宋国凤在反诉中主张的逾期付款违约金的请求不予支持，当属无误。朱贝玲、蒋某1作为买受方，在签订涉案合同时未能结合自身住房情况和上海市住房政策尽到相应的注意义务，导致关于涉案房屋的买卖合同最终解除，应当承担相应的责任。二、朱贝玲、蒋某1在履行合同过程中是否存在违约行为，若存在，其应当承担责任的方式。如前所述，朱贝玲、蒋某1在签订涉案合同时本应结合自身住房情况和上海市住房政策尽到相应的注意义务。在其与袁世冬、宋国凤签订的关于涉案房屋的买卖合同（上海市示范文本）的“特别告知（二）”部分中，载明有相应的上海市房屋限购的政策法规内容，合同中也约定了在签订本合同时，朱贝玲、蒋某1与袁世冬、宋国凤双方均已知晓国家和上海市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于朱贝玲、蒋某1责任，造成袁世冬、宋国凤损失的，朱贝玲、蒋某1应赔偿相应损失等。根据现已查明的事实，在签署涉案房屋买卖合同的同时，蒋某1之父蒋某2代蒋某1向太平洋公司出具的《佣金确认书》中曾承诺欲购买的涉案房屋为其首套房，鉴于审核购房人购买房屋是否为首套房系以居民家庭为单位进行的，该承诺显然与事实不符。朱贝玲、蒋某1上诉称，根据其提供的纳税流程记录，其在交易过程中已经向袁世冬、宋国凤以及太平洋公司如实提供了家庭情况及家庭成员名下拥有住房的情况，但根据其提供的纳税流程记录等材料，并不能得出其已如实提供了家庭情况及家庭成员名下拥有住房情况的结论。关于涉案房屋买卖合同的特别告知中已明确载明对于房屋限购系以居民家庭为单位进行审核的，应当推定买卖双方对此已经明知。在此情况下，朱贝玲、蒋某1仍与袁世冬、宋国凤签署房屋买卖合同，并承诺欲购买的涉案房屋为其首套房，故不能认定朱贝玲、蒋某1已如实提供了其家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，据此朱贝玲、蒋某1应当就涉案合同的解除对袁世冬、宋国凤承担相应的违约责任。关于朱贝玲、蒋某1应当承担的责任方式，本院认为，双方之间的买卖合同一方面约定有若因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于朱贝玲、蒋某1方的责任，违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，造成袁世冬、宋国凤损失的，朱贝玲、蒋某1应承担赔偿相应损失的内容，合同另一方面也同时约定，朱贝玲、蒋某1若未按照买卖合同中的约定全面履行自己义务的，应参照合同第九条之约定向袁世冬、宋国凤承担违约责任。双方在合同第九条第（三）款中则约定了朱贝玲、蒋某1未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向袁世冬、宋国凤支付赔偿金。逾期超过15日朱贝玲、蒋某1仍未完全履行付款义务的，袁世冬、宋国凤有权单方解除合同并有权要求朱贝玲、蒋某1承担按照房屋总价的20%计算的违约金。朱贝玲、蒋某1未如实提供其家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况的违约行为，导致了涉案合同的解除，根据上述合同约定的内容，袁世冬、宋国凤既可要求朱贝玲、蒋某1赔偿因此而造成的损失，也可选择参照合同第九条的约定要求朱贝玲、蒋某1承担包括总房价款20%计算的解约违约金在内的责任。一审审理中，袁世冬、宋国凤最终并未选择要求朱贝玲、蒋某1赔偿违约造成的损失，而是要求朱贝玲、蒋某1承担包括解约违约金在内的责任。虽然由于袁世冬、宋国凤对于朱贝玲、蒋某1履约过程中行为性质的认知错误，其要求朱贝玲、蒋某1承担包括解约违约金在内的责任之依据事由（即认为朱贝玲、蒋某1未按约付款构成违约，遂按照合同第九条之约定追究朱贝玲、蒋某1不履行后续款项支付义务的责任）并不成立，但鉴于双方合同中对于朱贝玲、蒋某1若未按照买卖合同中的约定全面履行自己义务的，应参照合同第九条之约定向袁世冬、宋国凤承担违约责任有明确约定，而朱贝玲、蒋某1未如实提供其家庭情况及家庭成员名下拥有住房情况的违约行为，亦属于未按照买卖合同中的约定全面履行自己义务的范畴，袁世冬、宋国凤有权参照合同第九条之约定追究朱贝玲、蒋某1的责任，提出包括按照总房价20%计算的解约违约金等请求的事实存在，且在袁世冬、宋国凤已根据合同第九条提出合同解除项下解约违约金请求的情况下，一审法院对其解约违约金的诉请予以相应支持，并无明显不当之处。朱贝玲、蒋某1有关即使其没有如实提供家庭信息及名下房屋情况，也只应承担赔偿损失责任，而非承担违约金的责任的相关上诉意见不能成立。三、朱贝玲、蒋某1若应承担解约违约金，相应的金额如何合理确定。如前所述，袁世冬、宋国凤有权选择违约金的承担方式追究朱贝玲、蒋某1的违约责任，一审中袁世冬、宋国凤也实际最终选择要求朱贝玲、蒋某1承担解约违约金，一审法院据此也作出相应的判决，双方对于该内容均不服，故对于一审判决的解约违约金是否恰当合理应当予以审核。本院认为，朱贝玲、蒋某1与袁世冬、宋国凤就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》以及《补偿协议》中对于“转让价款”、“现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿”均作了相应约定，双方实际总成交价款为380万元。双方在《上海市房地产买卖合同》中约定解约违约金应按照总房价20%计算，在《补偿协议》中又约定同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定（参照买卖合同的九、十条履行）。据此，按照总房价20%计算的解约违约金应为76万元。一审判决认为袁世冬、宋国凤仅可向朱贝玲、蒋某1主张违约金60万元，与查明的事实不符，本院予以纠正，袁世冬、宋国凤主张解约违约金应计算为76万元，具有相应的事实根据。至于袁世冬、宋国凤提出的76万元的违约金是否应予以全额支持的问题，本院认为，朱贝玲、蒋某1在本案中已就袁世冬、宋国凤的违约金主张提出了违约金过高的抗辩意见，二审上诉中提出一审根据袁世冬、宋国凤的诉请判定的25万元的解约违约金远远高于袁世冬、宋国凤的实际损失，故确有必要对违约金调整与否的主要考量因素实际损失予以审察。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。朱贝玲、蒋某1与袁世冬、宋国凤在关于涉案房屋的买卖合同中，对于朱贝玲、蒋某1违反限购规定导致合同解除的违约责任也有赔偿损失的约定。因此，综合法律、司法解除的规定及当事人的约定，本案中袁世冬、宋国凤虽也有权就朱贝玲、蒋某1违反限购规定的违约行为根据合同约定提出解约违约金的请求，但解约违约金的确定应主要依据袁世冬、宋国凤的相应合理实际损失，并应与相应合理实际损失大体相当为宜。就袁世冬、宋国凤的实际损失问题，袁世冬、宋国凤本案中称包括另案承担的违约金、诉讼费，与高某之间房屋交易实际支付的中介费及另案与本案的律师费损失等在内，本院认为，袁世冬、宋国凤有关其因朱贝玲、蒋某1的违约行为给其造成的实际损失问题的主张，有相应的在案证据所佐证的事实佐证，故本院对袁世冬、宋国凤实际发生并已支付的违约金、诉讼费、中介费、律师费等损失予以确认，且上述损失确系朱贝玲、蒋某1因限购问题无法继续履行合同、支付后续房款导致宋国凤无法履行与高某的房屋买卖合同，并进而导致袁世冬、宋国凤在另案和本案解除房屋买卖合同的诉讼中实际支出了的相应费用。上述实际损失的发生与关于涉案房屋的买卖合同履行过程中朱贝玲、蒋某1的违约行为之间存在直接关联。朱贝玲、蒋某1上诉称，其与袁世冬、宋国凤之间签订的房屋买卖合同，和宋国凤与案外人高某之间签订的房屋买卖合同，为两份独立的合同，双方的签约时间、主要款项的付款期限各不相同，两份合同完全没有关联。朱贝玲、蒋某1与袁世冬、宋国凤之间的合同中对宋国凤与高某签约的情况没有约定，朱贝玲、蒋某1也无法预知、预判，一审判决将袁世冬、宋国凤对高某承担的违约损失，变相转嫁给朱贝玲、蒋某1，缺乏依据。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对于双方争议的可预见性的问题，鉴于双方在关于涉案房屋的买卖合同中已就任何一方未按照买卖合同中的约定全面履行己方义务导致合同解除应承担总房价款20%的解约违约金，即76万元的违约金责任已有明确约定，该76万元的金额为双方在订立合同时应当预见的解约违约金的最大限额。因此，即使如朱贝玲、蒋某1所述，其与袁世冬、宋国凤之间的合同中对宋国凤与高某签约的情况没有约定，朱贝玲、蒋某1不知晓也无法预知、预判袁世冬、宋国凤与高某之间房屋买卖合同的履行情况，但鉴于袁世冬、宋国凤确因朱贝玲、蒋某1的违约行为导致另案和本案解除房屋买卖合同纠纷之诉过程中产生了实际损失，该实际损失亦未超出朱贝玲、蒋某1在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的赔偿损失限额，以及袁世冬、宋国凤有权要求朱贝玲、蒋某1对其合理的实际损失承担责任，袁世冬、宋国凤本案要求朱贝玲、蒋某1承担违约金的请求与其实际损失密切相关等情况，故虽袁世冬、宋国凤一审中并未提出赔偿损失请求，但一审法院在根据袁世冬、宋国凤的请求裁判违约金时将宋国凤的实际损失作为考量因素，并无不当之处。朱贝玲、蒋某1有关两份合同无关联、一审判决将袁世冬、宋国凤对高某承担的违约损失，变相转嫁给朱贝玲、蒋某1等说法不能成立。综合考量袁世冬、宋国凤的实际损失的合理性（实际损失中的律师费涉及合理必要性的问题）、朱贝玲、蒋某1与袁世冬、宋国凤订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失、朱贝玲、蒋某1已付款的利息损失等因素，本院根据本案实际酌情确定袁世冬、宋国凤应向朱贝玲、蒋某1支付解约违约金500,000元。四、袁世冬、宋国凤是否应当承担合同解除后的房款利息。根据查明的事实，朱贝玲、蒋某1应当就涉案合同因限购而予以解除对袁世冬、宋国凤承担相应的违约责任。基于此，袁世冬、宋国凤在违约责任最终清算之前保有朱贝玲、蒋某1预付的购房款800,000元具有相当的合理性，又基于朱贝玲、蒋某1承担的违约责任数额本身即具有争议性，当事人无从自行判断，故一审法院对朱贝玲、蒋某1最终需承担的违约责任与购房款之间差额部分的利息损失，在调整袁世冬、宋国凤主张的违约金中一并予以考虑，不再单独处理，并无不当之处，本院予以确认。综上，上诉人朱贝玲、蒋某1的上诉请求不能成立，应予以驳回；上诉人袁世冬、宋国凤的上诉请求部分成立，本院予以相应支持。一审判决第一、二、四项应予以维持，第三项应予以变更。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初5674号民事判决第一、二、四项；二、变更上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初5674号民事判决第三项为“朱贝玲、蒋某1应于本判决生效之日起十日内赔偿袁世冬、宋国凤解约违约金人民币500,000元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币11,821元，由袁世冬、宋国凤负担；反诉案件受理费5,833元，由朱贝玲、蒋某1负担3,710元，袁世冬、宋国凤负担2,123元；二审案件受理费23,055元，由朱贝玲、蒋某1负担19,660元，袁世冬、宋国凤负担元3,395元。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年七月二十二日书记员 周 益附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……