江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0891民初556号原告：张德贵，男，1970年1月30日生，汉族，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人：杨庚亮，江苏古楚律师事务所律师。被告：李健，男，1980年7月26日生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：王晶晶，江苏益淮律师事务所律师。第三人：淮安经济技术开发区丰硕房产咨询服务中心，住所地淮安经济技术开发区汕头路23号2幢106室。经营者：董泽群。委托诉讼代理人：史言升，该公司员工。原告张德贵与被告李健、第三人淮安经济技术开发区丰硕房产咨询服务中心（以下简称丰硕房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告张德贵及其委托诉讼代理人杨庚亮，被告李健的委托诉讼代理人王晶晶，第三人丰硕房产的委托诉讼代理人史言升到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张德贵向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还定金80000元、赔偿中介服务费21540元、律师费26000元及违约金430800元，合计558340元；2、判令被告承担诉讼费。被告李健辩称，被告同意返还定金8万元，因原告违约在先，不应承担中介费、律师费、违约金。被告将视情况保留追究原告违约的权利。第三人丰硕房产陈述没有意见。本院经审理查明认定事实如下：2020年3月12日，原告（乙方）与被告（甲方）及第三人（丙方）签订《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，约定原告向被告购买案外人杨顺顺名下的淮安市绿地世纪城五期**号楼****室房屋，房屋建筑面积116.48平方米，房款总价为143.6万元，合同签订之日，乙方应向甲方支付定金8万元，乙方于产权过户时向甲方支付536000元作为首付款。甲乙双方产权过户定在2020年4月15日之前。甲方保证所售房屋产权证无任何财产争议，并保证该房屋不存在任何质量问题，因甲方原因导致该房屋无法办理产权过户登记手续的，甲方应按照本合同第五条的约定承担违约金和支付中介费，如甲方是出卖房屋所有权人授权的委托代理人的，甲方保证其已经取得房屋所有权人的合法授权，如因未取得合法授权致使合同无法继续履行的，即为甲方违约，按本合同第五条的约定承担违约责任。合同第五条约定违约责任，任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付本合同中该房屋成交价格的20%的违约金，实际损失超过违约金总额的，违约方应当据实赔偿。双方中介服务费及其他费用由违约方承担（违约方按房屋成交总价的3%的金额作为中介服务费付给居间方）。违约方除承担上述违约责任外，还应承担该房屋买卖的另一方当事人和居间方因其违约而产生的其他费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等所有相关费用。因买卖一方违约的，守约方可以要求违约方赔偿守约方已支付居间方中介服务费。关于居间服务费，合同约定一方需按成交总额的1.5%支付。合同签订当日，原告向被告支付定金8万元。2020年4月1日，原告与被告电话沟通房屋买卖事宜，通话内容节选：张：那个史经理怎么打电话给我说，说你那边不卖了，怎么回事啊？李：房东违约了，他没经过他们家儿子同意，然后把这房子卖了。张：那他现在是不是定下来肯定不卖了？李：对的，是的。张：肯定不卖了，你当初不是跟他签订合同了吗？跟杨顺顺啊，跟主家啊？李：跟主家签了合同的。张：那签了合同，现在他违约了，那你要找他。李：对，我要找他，我该赔你赔你。张：我当初看房产证，不就是杨顺顺一个人名字吗？李：是杨顺顺一个人名字，但是我跟你讲，是他父母跟我签的字，不是杨顺顺同我签的买卖协议，就算是他签的买卖协议，但是人家现在不卖了，愿意赔，这个没毛病……。张：现在就形成杨顺顺对你是违约，但是你我的话，就是你违约啊。李：对，我违约，我违约我就赔，就看你要多少钱吧，要多少我就给吧，我有什么办法……。张：这变化太快了，前天才去银行签的字，今天就开始违约了，我真搞不懂。李：你重买一套吧，1004室对不对，我们带你去看房子，它靠路边这么吵，对不对？我是卖方，我只能赔你应得的，比如我收你8万元，我赔你16万元，能少一点就少一点。2020年4月2日，原告与案外人李鸿波签订《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，约定原告购买李鸿波名下绿地世纪城二期***号楼***室房屋，建筑面积100.66平方米，含院子，房屋总价款1875000元。当日原告向案外人支付定金20万元。2020年4月1日，第三人丰硕房产向原告出具见证书一份，载明：现卖方签约方李健于2020年4月1日下午不再出售给张德贵，构成违约，经沟通后仍决定不再出售给张德贵。另查，原告委托江苏江苏古楚律师事务所代理本次诉讼，并支付律师费26000元。庭审中，原告陈述原告的损失远超过合同约定的20%，要求将违约金的标准调整至房价总额的30%，原告并提供安居客手机APP截屏一张，用以证明涉案房屋同类型房屋在2020年4月3日每平方米均价为15200元，4月23日均价在每平方米16200元，庭审时均价在18000元。案件审理过程中，被告陈述其是从事房屋中介行业，个人在网络上发布相关房屋出售信息。出售本案房屋时，被告具有杨顺顺父母的委托手续，被告有权出售房屋。庭审中，双方一致确认房屋买卖合同解除时间为2020年5月2日。上述事实，有当事人的庭审陈述、《淮安市二手房买卖及居间服务合同》、不动产权证、转帐凭证、电话通话记录、见证书、委托代理合同、律师费发票、手机截图等在卷印证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告张德贵与被告李健及第三人丰硕房产签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告具有约束力，双方均应按照合同约定履行自己的义务。关于本案违约方的认定，涉案合同签订后，原告按约支付了定金8万元，但被告在2020年4月1日以涉案房屋的所有权人不同意出售房屋为由通知原告房屋不再出售给原告，涉案合同不能继续履行的原因在于被告一方，原告并无过错，即对导致合同解除的原因并无过错，故本院认定被告违约，依法应承担相应的违约责任。庭审中，原、被告一致确认房屋买卖合同解除时间为2020年5月2日，根据法律规定，合同解除后尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告选择适用违约金条款，故对原告要求被告返还定金8万元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求将违约金标准调整至总房价的30%即430800元的问题，因在2020年4月2日，原告已另行购买房屋，因此原告的损失应以2020年4月2日为计算的时间节点，因原告另行购买的房屋为绿地世纪城二期，两小区地段不一样，故不应以原告另行购买的房屋单价计算，应以同时期绿地五期的单价作为参考。根据原告提供的证据，不足以证明其损失超过合同约定的违约金，故本院认定原告要求调整违约金证据不足，本院支持合同约定的房屋成交价格的20%违约金即287200元，原告主张超出部分，本院不予支持。原告要求被告支付律师费26000元，因原告已支付该费用且该费用合同中已约定由违约方承担，故本院予以支持。原告要求被告支付中介服务费21540元，根据原告所举证据不足以证明该损失已实际发生，故对原告该请求，本院不予支持。综上，依照《中国人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李健于本判决生效之日起十日内返还原告张德贵定金8万元；二、被告李健于本判决生效之日起十日内支付原告张德贵违约金287200元及律师费26000元；三、驳回原告张德贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9383元，减半收取4691.5元，保全费3320元，合计8011.5元，由被告李健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，原告张德贵的上诉账号：62×××00，被告李健的上诉账号：62×××23）。审判长  蔡红芹二〇二〇年七月二日书记员  呼芮吉