安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0422民初1336号原告：安徽省寿县陆宇投资发展有限公司，住所地安徽省寿县寿春镇红学新村，统一社会信用代码91340422573021300A（1-1）。法定代表人：胡道厅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王猛,安徽百大律师事务所律师。委托诉讼代理人：张勇,安徽百大律师事务所律师。被告：李世民，男，1960年6月18日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：张松柏，安徽临湖律师事务所律师。被告：徐德兰，男，1932年10月2日出生，汉族，住安徽省寿县。委托代理人：徐莹，女，1982年11月7日出生，汉族，住安徽省寿县，系徐德兰孙女。第三人：吴成，男，1969年7月1日出生，汉族，住安徽省寿县。原告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司（以下简称寿县陆宇公司）与被告李世民、徐德兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，本院依职权追加吴成为本案第三人，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告寿县陆宇公司的委托诉讼代理人王猛、被告李世民及其委托诉讼代理人张松柏、徐德兰的委托诉讼代理人徐莹到庭参加诉讼，第三人吴成经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。寿县陆宇公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决李世民、徐德兰立即支付寿县陆宇公司购房款155125元及逾期付款违约金29287.6元(利息自2017年4月7日暂计至2019年12月7日，共计944天，此后利息按照日万分之二计算至实际付清之日)，合计184412.6元；2、本案诉讼费用由李世民、徐德兰承担。事实与理由：寿县陆宇公司与李世民于2016年5月24日签订《商品房买卖合同》，约定李世民购买寿县陆宇公司开发的金大地.悦府小区3幢104室房屋，房屋总价款为498125元，首付158125元，剩余尾款34万元由李世民向淮南通商银行申请按揭贷款。李世民于2016年4月7日支付寿县陆宇公司首付款3000元，剩余155125元由李世民出具欠条并承诺于2017年4月7日前付清，剩余尾款34万元李世民向淮南通商银行申请办理按揭贷款并已经实际放款。后李世民因自身原因无法继续支付购房款及相应税费，将涉案房屋出售给徐德兰，后李世民将淮南通商银行按揭款34万元付清并办理解除备案登记。但经多次催要，李世民、徐德兰一直未向寿县陆宇公司支付购房款155125元。李世民、徐德兰行为严重损害寿县陆宇公司的合法权益，特提起诉讼。李世民辩称，涉案合同已经在2018年8月2日解除了，解除协议中寿县陆宇公司认可已收到李世民的首付款，李世民不存在欠首付款155125元的情况；寿县陆宇公司提供的材料中有吴成向其借款的记录，此借款是吴成所借，不是李世民所借，当时因为吴成欠李世民钱，吴成愿意帮李世民支付涉案房屋首付款以折抵部分债务，故寿县陆宇公司应向吴成主张债务；即使本案李世民欠款，寿县陆宇公司的主张也超过诉讼时效，证据显示李世民应在2017年4月7日前还清房款，寿县陆宇公司起诉日期为2020年4月22日，已经超过诉讼时效。综上，请求法庭驳回寿县陆宇公司诉讼请求。徐德兰辩称，本案欠款与徐德兰无关，欠条上无徐德兰签字或担保；徐德兰购房实际是从李世民处购得，只是寿县陆宇公司协助李世民为徐德兰签订合同、办理备案和开具发票，实际与寿县陆宇公司无任何经济纠纷；徐德兰所购房屋手续合法，票据齐全，房屋买卖的所有合法手续均由寿县陆宇公司所承办。针对当事人的诉请、辩解，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，徐德兰提交的购房发票、购房合同、物业费缴费证明，各方当事人无异议，本院予以认定。对当事人有异议的证据，本院认定情况如下：寿县陆宇公司提交的金大地悦府选房定金单、特惠审批单、《商品房买卖合同》二份、公证书、借款协议、欠条，证明李世民购买寿县陆宇公司涉案房屋，支付了首付款3000元，尚欠购房款155125元的事实；双方约定的付款时间为2017年4月7日前，预期付款的违约金即滞纳金。李世民的质证意见为，金大地悦府选房定金单、特惠审批单的三性均有异议，选房定金单中客户名称中签字不是李世民所签，李世民已向法院申请笔迹鉴定，对特惠审批单应当以合同为准；《商品房买卖合同》的真实性、合法性无异议，合同约定首付款的交付时间是2016年4月7日，诉讼时效应从此时进行计算；对公证书无异议，委托的内容是李世民委托吴成销售房屋；借款协议和欠条与李世民没有关系，其真实性由吴成与寿县陆宇公司进行确认，该借款是吴成所借。徐德兰的质证意见为，徐德兰的购房合同明确记载房款是一次性付清，房屋实际是从李世民处购得，徐德兰与寿县陆宇公司没有任何经济纠纷。本院认为，陆宇公司提交的金大地悦府选房定金单、特惠审批单、《商品房买卖合同》二份、公证书、借款协议、欠条的真实性应予以认定，借款协议没有出借人签字盖章，对借款协议不予认定。李世民提交的欠条一张、借条三张，证明吴成欠李世民19万元的事实。寿县陆宇公司的质证意见为，对欠条与借条的真实性、合法性由法庭核实确认，但该欠条及借条反映了李世民与吴成之间的经济纠纷符合寿县陆宇公司提交的借款协议及欠条吻合，能够认定吴成为李世民代办欠款。徐德兰认为该证据与自己无关，不予质证。本院认为，该组证据具有真实性。李世民提交的合同解除协议，证明2018年8月2日寿县陆宇公司与李世民解除了涉案房屋买卖的事实，寿县陆宇公司认可收到全部购房款。寿县陆宇公司质证的意见为，对证据的真实性无法确定，待庭后核实，该解除协议只是为了办理撤销网上备案，便于李世民出售房屋，不能反映李世民已全部缴纳购房款。徐德兰认为证据与自己无关，不予质证。本院认为，该组证据具有真实性。庭前吴成向本院提交了委托销售协议、结算清单，证明涉案房屋的首付款经吴成与寿县陆宇公司协议，本院组织当事人对证据发表意见。寿县陆宇公司的意见为，对证据的真实性无法确认，庭后以书面形式发表意见（庭后一直未发表意见）。李世民的意见为，协议书与李世民答辩质证中反映的情况一致，协议书中明确约定李世民的首付款是吴成的欠款，且要从吴成的销售费用后结算，可见李世民不欠寿县陆宇公司的房款。徐德兰认为证据与自己无关，不予说明。本院认为，该组证据具有真实性。本院经审理认定事实如下：李世民与吴成之间曾存在债权、债务关系，吴成与寿县陆宇公司之间存在合作代销房屋关系。吴成为抵销债务，替李世民购买寿县陆宇公司开发的金大地·悦府3幢104号房屋，合同约定房屋面价为120.03平方米，房屋单价为每平方米4150元，总价款为498125元，李世民支付了房屋首付款3000元，剩余155125元房款未付，2016年4月7日，吴成向寿县陆宇公司出具欠条，确认李世民欠陆宇公司首付款155125元，于2017年4月7日前付清。吴成替李世民购买涉案房屋后，甲方寿县陆宇公司与乙方合肥昊龙玉器有限公司签订了协议书，达成了协议确认，甲方同意吴成代办金大地·悦府3栋104#、105房源，李世民3栋104#，吴丹阳3栋105#，购买该两宅购房款中首付款（104号房屋首付款155125元、105号房屋首付款149000元）为吴成欠款，剩余房款为客户银行贷款；甲、乙同意此欠款从乙方对金大地·悦府商业门面销售所得佣金中抵扣；本协议生效后，视同甲方已预付乙方人民币304125元为营销预付款，在同时用于吴成代办李世民、吴丹阳房款，甲、乙清算租赁销售费用时，直接从甲方核定给乙方费用中扣除，多退少补。2017年6月20日，经寿县公证处公证，委托人李世民、秦仁梅委托受托人吴成代办销售金大地·悦府3栋104室房屋，委托书事项包括售房手续办理、房屋过户手续、交房手续办理等。2018年8月2日，甲方寿县陆宇公司于乙方李世民签订合同解除协议，内容为购房人李世民反悔，李世民与寿县陆宇公司解除原房屋买卖协议，撤销网上备案，寿县陆宇公司退回购房人购房款498125元。2018年9月9日，徐德兰与寿县陆宇公司签订房屋买卖合同，合同约定徐德兰购买寿县陆宇公司开发的金大地·悦府3栋104号房屋，房屋总价款为498125元，徐德兰于2018年9月16日前支付该房屋全部价款。另查明：寿县陆宇公司于2020年1月20日因同一纠纷起诉李世民、徐德兰，因未按时预交诉讼费，本院于2020年2月10日裁定按寿县陆宇公司撤回起诉。本院认为，本案的争议焦点为：一、寿县陆宇公司的主张是否超过诉讼时效；二、寿县陆宇公司的诉讼请求是否应该得到支持关于焦点一，本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。权利人提起诉讼或者仲裁的，诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，寿县陆宇公司认为因李世民于最后还款期限2017年4月7日前未能履行义务而引起诉讼纠纷，故诉讼时效的起算点应为2017年4月7日，其于2020年1月20日提起诉讼，导致诉讼时效中断，现寿县陆宇公司因同一纠纷再次提起诉讼，因此本案寿县陆宇公司主张权利并未超过诉讼时效。关于焦点二、本院认为，寿县陆宇公司的诉讼请求不应得到支持，理由有以下几点：首先，寿县陆宇公司主张李世民支付购房首付款155125元的主要依据是签约交款确认单和欠条，该两份证据的签名处是吴成所签，并非李世民所签，故李世民未认可欠寿县陆宇公司购房首付款155125元。其次，经寿县公证书公证的委托书，委托人李世民、秦仁梅委托受托人吴成办理房产销售事宜，委托事项中不包括借款、欠款等事项，且委托行为发生在吴成签署欠条之后，故吴成签字确认李世民欠寿县陆宇公司的首付款155125元并非是李世民授权委托，对李世民不发生效力。最后，从吴成提交的协议书来看，李世民购买涉案房屋的首付款已经被折抵，寿县陆宇公司已经盖章认可首付款已经折抵代办销售佣金。因此，上述三点理由可以得出寿县陆宇公司主张李世民支付购房首付款的诉请不应得到支持。徐德兰购买涉案房屋合法有效，与寿县陆宇公司不存在债务关系，故寿县陆宇公司要求徐德兰支付155125元的诉请亦不应得到支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取后计1994元（安徽省寿县陆宇投资发展有限公司已预交），由安徽省寿县陆宇投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  顾正明二〇二〇年七月七日书记员  徐正亮附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。