文书内容江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0891民初651号原告：淮安佳诚物业服务有限公司，统一社会信用代码913208916849246092，住所地淮安经济技术开发区深圳路30号16幢8室。法定代表人：朱明珠，该公司董事长。委托诉讼代理人：韦玮，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陶维民，该公司工作人员。被告：高卫中，男，1979年9月27日生，汉族，住淮安经济技术开发区。被告：张小苏，女，1982年8月1日生，汉族，住淮安经济技术开发区。被告张小苏委托诉讼代理人：高卫中，男，1979年9月27日生，汉族，住淮安经济技术开发区。原告淮安佳诚物业服务有限公司（以下简称佳诚物业）诉被告高卫中、张小苏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法由审判员蔡红芹适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告佳诚物业的委托诉讼代理人韦玮、陶维民，被告高卫中（并作为被告张小苏的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告佳诚物业向本院提出诉讼请求：判令被告支付2017年3月30日至2020年3月29日期间的物业服务费用4115.06元（含公摊费112.36元），违约金295.85元。被告高卫中、张小苏辩称，对时间段未交物业费是事实，金额有异议。我方要求原告提供前期物业服务合同原件，我去建设局找到了前期物业服务合同的备案合同和原告提供的不一致，内容缺失，对原告提供的合同不予认可，现在怀疑原告提供假证据，请求司法鉴定，并相应承担费用及法律责任，同时我的误工费566元每天，交通费200元要求原告承担。请求归还在2013年11月1日至2018年12月31日时所有非法收入，包括物业费、停车费、电梯地面广告费、快递费都应归我应得的部分。被告依据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条的相关规定未交费，未交是至2018年12月31日，2019年1月1日以后的费用也未交，原因在于小区没有成立业主委员会，但是成立了物业管理委员会，物管会不知道是否是合法的，其次物管会与原告现在签订这份合同不合法，既未召开业主大会，也没有征得50%业主同意，我方认为程序不合法，包括招标程序也不合法。我请求政府街道部门、住建局物管科责令其撤销此份合同，请求2019年1月1日之后所有的非法收入归还我应得的部分。3、原告从进入小区开始，存在很多物业管理混乱的问题，一、道路停车位、露天停车位归全体小区业主所有，不归属于原告，应予返还；二、小区内汽车停车费，合法的和未合法的没有及时公示，收支不明，70%归业主所有的使用范围没有明确，明细以及结余都不知道，未接受小区业主监督；三、小区内的停车位不足，未在小区的地面道路作出合理的规划；四、电梯以及室外公共部位的广告箱、广告牌、快递柜、抬放杆上面的广告费收取没有及时公示，也没有及时发放给业主，也未接受小区业主监督；五、小区公共用房存在私用或者出租，出租费用不明，费用未及时公示，未接受小区业主监督；六、物业费收取基数不合理，物业服务提供的范围是公共面积，不应按照房产证的面积收取，应当按照房产证上的公摊面积算，室内原告未提供服务，如按照房产证面积收费，原告应提供法律依据；七、小区水管、水泵、屋面防水、墙面修缮等违规使用维修基金，费用存在虚报、多报，且程序不合法；八、物业服务合同存在违规条款，收取装修保证金并且实际收取；九、车辆进出小区时常遭到阻拦，多次报警请求警方解决才能放行，仅仅是临时性的放行；十、邻里之间的争执，物业没有起到劝阻劝和调解，反而在一旁看戏；十一、在新物业法未出来之前，物业经理未持证上岗，或不具备相关上岗资格，使得服务管理不到位，得不到保障；十二、小区保安人员无上岗证，年岁较大，部分超过60多岁；十三、北侧大门夜间值班不足两个人；十四、东侧大门在疫情之前使用的时候，没有按规定执行，晚上10点前是不能关门的，物业9点就关门了，给业主带来了不便；十五、夜间巡逻次数不足，未见巡逻记录；十六、小区内的监控未派专人24小时值守，导致我的车辆被撞，其他业主的财物被盗；十七、原告在小区服务期间无应急预案，没有进行必要的综合和专项演练；十八、未按规定征询业主对物业服务的满意度情况调查；十九、草坪清除杂草施肥、施药次数不足；二十、房屋质量问题多次反映给物业，物业没有和开发商有效沟通，未及时解决修复或者未及时给业主答复，存在拖延、服务意识差、责任心不强、不作为；二十一、单元门损坏，业主多次报修，存在未维修或者未及时维修；二十二、业主多次建议电梯轿箱内增加监控，一直未得到回应；二十三、电梯、楼梯走道清理次数不足，清洁程度不足，清洁后有异味，清洁后地面有狗毛等；二十四、大屋面、小屋面未按规定时间清理，垃圾太多；二十五、地下人防内原告允许堆放废品，有火灾隐患，管理不善，未尽到服务义务；二十六、二号楼北侧的门面房内污水管直接排放在小区内的绿化带，导致苍蝇、蚊虫多，异味大，一直无人处理；二十七、前期物业合同无公摊水电费，收取不合理；二十八、原告为三级物业服务企业，如所有合同是合理合法的，应该按照等级收费，如果不合理不合法，原告无权收费，并返还所有的非法收入。本院经审理查明，原告于2009年10月18日与维多莉雅花苑小区开发商淮安龙昊置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定合同期限自签字盖章之日起至业主大会成立，业主委员会代表业主大会与重新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时。涉案小区未成立业主委员会。2019年1月8日原告与维多莉雅花苑物业管理委员会签订《维多莉雅花苑小区物业服务委托合同》，两份合同均约定高层住宅物业公共服务费按物业建筑面积（含公摊面积）1.25元/月·㎡的标准收取。2019年1月1日起公摊水电费按50元/户/年，有产权车库按0.6元/月·㎡收取。上述两份合同签订后，原告按合同约定进驻小区，为该小区提供物业服务至今。被告为维多莉雅花苑小区业主，房屋建筑面积90.06平方米（高层），2017年3月30日至2020年3月29日期间物业费及公摊费用，被告未交纳。经本院现场察看，原告在涉案小区物业服务合格，但提供的服务存在瑕疵。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与建设单位签订的前期物业服务合同，形式及内容不违反法律及行政法规的规定，属有效合同。合同签订后，原告依照合同的约定为被告等小区业主提供相应的物业服务。因涉案小区尚未成立业主委员会，依据《江苏省物业管理条例》第二十七条之规定，不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。因此，在维多莉雅小区业主大会成立前，维多莉雅花苑物业管理委员会有权代行业主大会和业主委员会职责。原告与维多莉雅花苑物业管理委员会签订的物业服务委托合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故该合同合法有效，并对涉案小区全体业主具有约束力，被告作为小区业主之一应当依约缴纳物业服务费。经本院现场察看，原告在涉案小区物业服务合格，但提供的服务存在瑕疵，本着收费与服务水平相一致的原则，结合被告抗辩事项对自身生活的影响，本院认定被告按照应交物业费的90%交纳。原告主张被告在2017年3月30日至2020年3月29日期间，欠交物业服务费用及公摊费，经核算，该时间段被告应交物业费4052.7元，公摊费62.2元，故被告实际应缴纳物业费金额为3647.4元，原告主张超出部分，本院不予支持。关于违约金，鉴于原告的服务尚有可提高之处，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告抗辩原告提交的物业服务合同与备案合同不一致的情况，本院认为备案合同仅作为物业服务企业向行政机关备案的协议，并不能取代原告与涉案小区开发商签订的前期物业服务合同约定的权利义务关系，且原告实际在涉案小区提供物业服务至今。关于被告抗辩原告未公开停车费的问题，本院认为，根据《江苏省物业管理条例》第五十一条第二款的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。被告如认为原告未对上述情况进行公示，可向县（市、区）价格行政主管部门进行举报，由县（市、区）价格行政主管部门责令其限期改正或予以行政处罚，但该理由不能成为被告拒绝缴纳物业费的依据。关于被告要求政府街道部门、住建局物管科撤销涉案的《维多莉雅花苑小区物业服务委托合同》，并要求原告返还2013年11月1日至2018年12月31日期间所有非法收入问题，本院认为涉案的《维多莉雅花苑小区物业服务委托合同》是否应该被撤销，与本案不属同一法律关系，且在上述合同被撤销前，为有效合同，被告要求原告返还费用，无事实和法律依据，本院不予理涉。关于被告抗辩的原告物业服务不到位的问题，本院认为，物业服务是一个动态过程，在人口大量聚集的小区，不能因某个环节出现瑕疵就否定整体和长期的服务水平，业主及时缴纳物业服务费用亦是维持物业公司运营，维护业主自身享受高水平物业服务的必要条件。业主或物业使用人如认为物业公司存在物业服务不到位造成其损失之情形，可以通过法律途径主张权利以维护自身合法利益，而不应当采取拒付物业费的方式使矛盾扩大。若小区业主或物业使用人普遍采用该方式不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括被告在内的全体业主及物业使用人的利益。同时，物业公司在日常提供物业服务过程中，除尽职尽责履行职责外，也应着力提高服务质量，切实站在为业主、物业使用人服务的角度，解决业主、物业使用人的实际问题。如此，双方才能建立互信、稳固的合作关系。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告高卫中、张小苏于本判决生效后十日内向原告淮安佳诚物业服务有限公司支付物业费3647.4元，公摊费62.2元，合计3709.6元；二、驳回原告淮安佳诚物业服务有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理50元，减半收取计25元，由被告高卫中、张小苏负担。本判决为终审判决。审判员  蔡红芹二〇二〇年七月十三日书记员  呼芮吉