福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0105民初669号 原告（反诉被告）：倪文君，女，汉族，住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：何建峰，福建建达（马尾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄芷璇，福建建达（马尾）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：福州星滨海房地产有限公司，住所地福建省福州市马尾区快安路8号5-4L室（自贸试验区内），统一社会信用代码91350105310732100B。 法定代表人：李守腾，董事长。 委托诉讼代理人：陈榕童，福建闽润律师事务所律师。 原告（反诉被告）倪文君与被告（反诉原告）福州星滨海房地产有限公司（下简称“星滨海公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）倪文君的委托诉讼代理人何建峰、庄芷璇，被告（反诉原告）星滨海公司的委托诉讼代理人陈榕童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）倪文君向本院提出本诉诉讼请求：1.判令星滨海公司退还定金50000.00元，并自2019年10月29日起至履行完毕止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用期间的利息（暂计至2020年4月15日为967.99元）；2.判令本案诉讼费（包括但不限于案件受理费、财产保全费、鉴定费、公告费等）全部由星滨海公司承担。事实与理由：星滨海公司系滨海商务中心的开发企业并负责销售，倪文君系普通购房者，偶然看到星滨海公司发布的滨海中心均价14000.00元的广告后产生购房想法，遂前往星滨海公司处了解详情。星滨海公司销售人员称，优惠政策同广告宣传页上所载一致，购房者购买后须将房屋返祖给开发商6年，前5年租金40%兑现抵做首付款，第6年租金10%年中兑现；第8年将按合同价100%回购。依此政策购房者实际所需支付的首付款仅房屋总价的10%，折抵之后案涉商品房单价仅14000多元，首付仅需16万元左右。倪文君知晓该价格较之该楼盘所处地段商品房均价而言较低但仍属合理，故在其劝导下决定认购案涉房屋，于2019年10月29日签订了《滨海星商务中心认购协议书》，约定：倪文君认购滨海星商务中心12层12单元，建筑面积53.45平方米的商品房一套，房屋单价29456.15元/平方米，成交总价1574431.00元，通过银行商业按揭贷款方式付款，并约定了后续《商品房买卖合同》签订等事项。倪文君当日即向星滨海公司一次性支付了定金50000.00元，星滨海公司向倪文君出具了收款收据。然而倪文君事后得知，该房产在6年内不允许购房者自用，也不允许购房者办理《不动产登记证》，否则就要按照单价近3万元购买该房产，这些在订立协议之前均没有告知倪文君。星滨海公司的销售模式属于典型的售后回租，售后回租这类变相返本销售行为实际上违反了《商品房销售管理办法》，系违规销售方式。倪文君素来恪守公序良俗，不愿配合星滨海公司的违规行为，星滨海公司遂向倪文君发送《催款通知书》，函件中也明确记载了首付为10%，倪文君收函后前往星滨海公司处试图协商解除认购书返还定金，但星滨海公司明确予以拒绝。倪文君本人非房产相关从业人员，对这方面的法规并不熟悉，对返本销售行为违反了《商品房销售管理办法》这一事实并不知情；而星滨海公司作为房地产开发销售企业，应当明知变相返本销售是违规行为，但在与倪文君洽谈、订立协议全程，违反诚实信用原则，故意隐瞒该行为的违规性质，诱使不知情的消费者与其交易，侵犯了倪文君作为消费者的知情权，该情节必然成为实质性影响倪文君作出是否缔约选择的重要因素。且星滨海公司通过广告宣传页等途径公然宣传违规的销售政策，蔑视行业规章制度，使广大非专业人士产生误解，误认为售后回租、返本销售系正当的销售手段，违背了《商品房销售管理办法》的立法精神，严重扰乱了市场交易秩序，若不对星滨海公司的该行为加以制止、惩罚，必然对本地房地产行业造成恶劣影响。综上，星滨海公司诱使倪文君违背真实意思与其签订了《星滨海商务中心认购书》，该协议依法应为无效协议，星滨海公司应当返还定金并赔偿倪文君资金占用期间的利息。为维护自身合法权益，倪文君特诉至法院，望判如所请。 被告星滨海公司辩称：作为有完全民事行为能力的自然人，倪文君对案涉协议书的权利义务具有完全的认知能力，其明知商品房预约的法律后果，不存在所谓的错误意思表示。再，双方签订的认购协议书不违反全国人大及其常委会制定的法律及国务院颁行的行政法规，不属于合同法中规定的合同无效的适用情形，因此该协议合法有效，应受到法律保护。 被告（反诉原告）星滨海公司向本院提出反诉诉讼请求：1.确认倪文君与星滨海公司之间签订的《滨海星商务中心认购协议书》（编号0000463）于2020年5月10日解除；2.判令倪文君立即向星滨海公司支付解除协议违约金157443.10元；3.判令倪文君已支付的定金50000.00元归星滨海公司所有；4.本案反诉诉讼费用由倪文君承担。事实与理由：倪文君与星滨海公司于2019年10月29日签订《【滨海星商务中心】认购协议书》（编号：0000463），由倪文君认购座落于福州市马尾区魁岐路131号【滨海星商务中心】12层12单元，预售建筑面积53.45平方米，该商品房单价29456.15元/㎡，总价1574431.00元，并约定倪文君应于星滨海公司通知签订《商品房买卖合同》之日起7日内持《认购协议书》、定金及购房首付款票据等资料前往星滨海公司指定的签约地点签订《商品房买卖合同》。因倪文君选择以银行商业按揭贷款方式付款，需于《商品房买卖合同》签订前付清购房首付款并完成办理银行按揭贷款手续。在多次催告倪文君履行办理银行商业按揭贷款手续及签订《商品房买卖合同》义务无果后，星滨海公司分别于2019年12月28日、2020年2月21日向倪文君发出《催款通知书》、《催款函》，书面催促倪文君履行上述合同义务并按购房总价款的日千分之一向星滨海公司支付违约金。倪文君在签收上述邮件后仍拒不履行义务，故星滨海公司于2020年5月10日向其发出《解除协议通知书》，解除双方签订的《【滨海星商务中心】认购协议书》，并要求倪文君按照《【滨海星商务中心】认购协议书》第五条第一款约定向星滨海公司支付购房款总价10%的违约金，并要求倪文君在收到函件之日起5日内前往星滨海公司处办理与解除认购协议相关的手续。故，为维护自身的合法权益，星滨海公司特诉至法院，望判如所请。 原告（反诉被告）倪文君针对反诉诉请主张辩称，一、双方所签订的《滨海星商务中心认购协议书》并非双方真实意思表示，星滨海公司利用其优势地位以合法形式掩盖非法目的，协议应属无效，理由如下：首先，双方买卖讼争房产的实际总价为944659.00元（首付164659.00元加银行贷款780000.00元），面积为53.45㎡，单价实际为17674.00元，并非认购协议书所载单价29456.15元。在马尾地区当时的行情下，优质的毗邻住宅楼盘比如紫金轩单价23000.00元左右，名城珑域单价21000.00元左右，而讼争楼盘性质为商住性质，单价绝对达不到29000.00元，也不符合常理。实际上，星滨海公司通过宣传售后包租及到期原值回购等变相返本的方式进行销售，对外宣传的海报为单价14000.00元起。其次，星滨海公司明知以其备案价格29000.00元在马尾地区很难销售，遂以低首付10%、售后包租、原值回购的噱头吸引购房者。其之所以在认购协议书中以单价29456.15元出售，目的是为了非法套取银行贷款，包租只是其掩盖这一非法目的的一种方式，租赁承租方是星滨海公司的关联方，要求必须签订6年返租协议的目的在于推迟购房者办理产权登记的时间。对于倪文君来说，一方面既可以锁定购房者6年内不办理产权登记，另一方面又可以从银行多套取一倍贷款。再者，星滨海公司严重违反诚实信用原则，采取返本销售或变相返本销售的方式，其行为在实质上属于非法融资行为，目前也已暴露出众多购房者维权争议，该销售行为明显违反了法律法规。最后，星滨海公司利用其优势地位，采用对其明显有利的格式条款，在协议中免除其自身违约责任，而明显加重购房者的违约责任。定金50000.00元作为履约保证，原则上已足以弥补损失，但是星滨海公司在认购协议书中利用其合同优势不对等地增加10%违约金条款，该条款属于格式条款且未予以明示，违反公平原则，也违反合同法第四十条的规定，应属无效。况且在本案中，倪文君并不存在违约行为，星滨海公司的诉请无事实和法律依据。二、星滨海公司才是违约方，在订立认购协议书之前，告知倪文君在购买后6年内可以办理产权登记，待认购协议书签订之后又告知6年内不能自用也不能办理产权登记，存在销售误导行为，该行为直接导致倪文君继续履行存在极大风险。综上所述，星滨海公司的反诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。 倪文君与星滨海公司分别围绕各自的诉讼目的依法提交了证明材料。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。倪文君针对本诉提交的《滨海星商务中心认购协议书》、《催款通知书》、滨海中心广告宣传材料，及星滨海公司针对反诉提交的《【滨海星商务中心】认购协议书》（编号0000463）、《催款通知书》、《催款函》、寄件单返单、《解除协议通知书》、寄件记录、查询记录、《福建省房屋建设工程竣工验收报告》，因对方当事人对其真实性均无异议，且与本案待证事实相关，故本院均予以确认并在卷佐证。 在案件审理中，倪文君申请证人叶某出庭作证，证人作如下陈述：其系案涉滨海星商务中心的业主，已付清10%首付款，现因星滨海公司未开具50%购房发票导致无法办理按揭贷款手续。关于证人证言，本院认为，经庭审调查询问，确认证人存在征信瑕疵，其相关陈述与本案待证事实无关，故本院不予采纳。 经审理，本院认定事实如下：2019年10月29日，星滨海公司作为出卖人与倪文君作为买受人签订一份编号为0000463的《【滨海星商务中心】认购协议书》，约定由倪文君认购座落于福州市马尾区魁岐路131号【滨海星商务中心】12层12单元，预售建筑面积53.45平方米。协议第二条约定：该商品房单价29456.15元/㎡，总价1574431.00元；倪文君应于本协议签订当日向星滨海公司支付定金50000.00元，实收定金以定金收据为准。第四条约定：1.倪文君应于星滨海公司通知签订《商品房买卖合同》之日起7日内持本协议、有效身份证件、定金及购房首付款票据等资料前往星滨海公司指定的签约地点签订《商品房买卖合同》；2.倪文君于《商品房买卖合同》签订前应完成履行以下义务，……若倪文君选择按揭贷款付款方式的，应付清购房首付款并完成办理银行按揭贷款手续。倪文君对此已知悉，且无任何异议。第五条：……若倪文君未按本协议第四条第1款约定日期签订《商品房买卖合同》，则星滨海公司有权选择解除本协议或履行本协议，若星滨海公司选择解除本协议的，星滨海公司有权无需通知倪文君而将该商品房另行出售他人，并有权不予返还倪文君已付定金且倪文君应按该商品房购房总价款的10%向星滨海公司支付违约金……。协议签订当日，倪文君依约支付定金50000.00元，之后分文未付。2019年12月28日，星滨海公司向倪文君邮寄《催款通知书》，称：……已多次催告您履行合同义务，但您至今未履约，现郑重通知您务必于2020年1月2日前付清上述购房首付款164659.00元并持认购协议……等相关材料前往我司签订《商品房买卖合同》、办理按揭贷款手续等。否则，您应自认购协议约定的付款之日起，按该商品房购房总价款的每日千分之一向我司支付违约金。倪文君签收后仍未按通知所载履行，星滨海公司遂于2020年2月21日再向倪文君约定送达地址邮寄《催款函》，该函件未妥投而被退回。 因协商无果，倪文君遂于2020年4月22日诉至本院，提出本诉诉请如前。2020年5月8日，星滨海公司收到本院寄送的诉讼材料。2020年5月10日，星滨海公司向倪文君邮寄《解除协议通知书》，称：……自2020年5月9日解除贵我双方签订的《【滨海星商务中心】认购协议书》。同时，我司不予退还您已支付的购房定金50000.00元，且您应按该商品房购房总价的10%向我司支付违约金157443.10元，我司有权将该商品房另行出售给他人。另外，请您务必于本函发出之日起5日内前往我司办理与解除认购协议相关的手续。倪文君于次日签收前述《解除协议通知书》。2020年5月14日，星滨海公司向本院递交反诉状，提出反诉诉请如前。 另查明，案涉滨海星商务中心于2018年12月27日竣工验收合格。 因销售宣传案涉滨海星商务中心所需，星滨海公司分别制作了对外广告宣传单及内部销售政策解读单。前者载：首付10万起，买1层送1层……37-72㎡5m精装现房，后者解析如下：……手续办理流程1、购房者仅需付清首付款的10%（剩余40%首付由前5年返租租金直接抵扣），即视为首付50%；现场即可签订购房买卖合同（合同首付金额为50%）；2、另需签订租赁协议以及回购协议；3、返租第六年租金10%，年中兑现；4、第六年后可自持使用或出租；5、第八年到期可选择开发商回购或自持。 又查明，福州市马尾区自然资源和规划局于2020年4月24日向本院申请诉请财产保全，本院于同日作出（2020）闽0105财保6号民事裁定，裁定查封星滨海公司及案外人福州滨海房地产有限公司价值30000000.00元的房产。案涉房产遂因此于2020年4月27日被司法查封，后本院根据解除保全申请人福州市马尾区自然资源和规划局的申请，于2020年5月27日作出（2020）闽0105财保6号之一民事裁定，裁定解除前述30000000.00元房产的查封。 本院认为，根据《商品房销售管理办法》第十一条规定“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”及第四十五条“本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。本办法所称售后回租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”本案中，双方无异议的案涉楼盘的宣传单、广告均未体现星滨海公司承诺“一定期限内承租或者代为出租买受人所购企业商品房的方式销售商品房的行为”的内容，而在诉讼中查明的事实，是星滨海公司为吸引购房者而提出由案外人承租案涉房产，所收取的租金用以抵做首付款，且倪文君签订订购协议书时案涉楼盘早已竣工验收，该行为并未违反《商品房销售管理办法》的规定；再，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效法定情形之一为违反法律、行政法规的强制性规定，而《商品房销售管理办法》属部门规章；故，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，倪文君未提交有效证据证明其与星滨海公司签订的认购书符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效法定情形，其关于案涉协议书无效的主张，本院不予采纳。倪文君与星滨海公司之间签订的《【滨海星商务中心】认购协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效，双方应当严格按照该认购书的约定履行各自的义务。然，认购书签订后，倪文君无正当理由既未在认购书规定的期限内与星滨海公司签订《商品房买卖合同》，也没有支付房屋的首付款，且在星滨海公司发函催款后亦未履行相关合同义务，其行为已经构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定：“出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因为当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理……”，本案未能订立商品房买卖合同属倪文君单方所致，其无权主张退还定金，故对其本诉诉请，本院均不予支持。现星滨海公司在催告无果后，根据协议书第五条的约定向倪文君发出解约通知，并主张没收定金，于法有据，案涉协议自通知到达倪文君时即2020年5月11日解除。关于10%合同总价的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”案涉《【滨海星商务中心】认购协议书》属于预约合同，现虽因倪文君单方原因导致双方在合同的磋商阶段未能达成订立商品房买卖合同的意愿，但星滨海公司以协议为据主张没收定金并支付违约金，显然于法不符，且明显加重了倪文君的违约负担，超出了违约金用于弥补守约方损失的本质要求，也不符合定金的合同价值，再，星滨海公司未能证明其因倪文君违约行为产生的损失高于定金。故，星滨海公司的违约金诉请，没有事实法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，及参照《商品房销售管理办法》第十一条、第四十五条的规定，判决如下： 一、确认原告倪文君与被告福州星滨海房地产有限公司2019年10月29日签订的《【滨海星商务中心】认购协议书》（编号0000463）于2020年5月11日解除； 二、原告（反诉被告）倪文君2019年10月29日支付的50000.00元定金归被告（反诉原告）福州星滨海房地产有限公司所有； 三、驳回原告倪文君的所有本诉诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）福州星滨海房地产有限公司的其他反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1074.10元,减半收取计537.05元，反诉案件受理费10418.43元，合计10955.48元，由原告倪文君承担。原告倪文君负担的反诉案件受理费应于本判决生效之日起七日内交纳至本院，拒不交纳的，本院将依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条第二款的规定强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  蒋连花 二〇二〇年七月十七日 书记员  刘 馨 附：本案适用主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《商品房销售管理办法》 第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。 房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 第四十五条本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。 本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。 本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。 本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。 执行申请提示: 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。