上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终807号上诉人（原审被告）：顾新国，男,1960年3月11日生，汉族,住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：谢小平，上海赛意律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴引娟,女,1960年3月17日生，汉族,住上海市奉贤区。被上诉人（原审原告）：张卫娟,女,1971年2月13日生，汉族,住上海市奉贤区。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：康建明，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。原审被告：上海市奉贤区四团镇人民政府，住所地上海市奉贤区四团镇川南奉公路8123号。法定代表人：张宏，镇长。委托诉讼代理人：陈益明，男，上海市奉贤区四团镇动迁安置办公室主任。上诉人顾新国因与被上诉人戴引娟、张卫娟以及原审被告上海市奉贤区四团镇人民政府（以下简称四团镇政府）所有权纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初19534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人顾新国上诉请求：撤销一审判决，改判驳回戴引娟、张卫娟在一审中的诉讼请求。事实和理由：1.其与高某就上海市奉贤区XX镇XX村XX组“奉宅XXX-XX-XXX”房屋（以下简称涉案宅基地房屋）签订的房屋买卖合同无效，高某系城镇户口，买房未实际居住，属于炒房客，故该买卖合同应认定为无效；2.涉案宅基地房屋申请宅基地时的的审核表载明申请人口中还包括顾某7和顾某4，该两人在《承若（诺）书》上的承诺不明确，应追加为当事人，明确是放弃继承份额还是放弃自己的份额；3.涉案宅基地房屋经多次买卖，法院应审查每一次买卖合同是否真实有效，故所有买卖合同的当事人均应追加为本案当事人；4.涉案的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《拆迁安置协议》）载明生效条款，须由顾某1（户）签字才生效，现顾某1（户）未签字，而两被上诉人也是炒房客，并非涉案宅基地的使用权人和涉案宅基地房屋的所有权人，不属于被安置人，与动迁部门签订的《拆迁安置协议》不成立、不生效，故不能分割有关动迁利益；5.其在房屋周围建围墙是为了方便自己居住，如果两被上诉人认为此举阻挠她们占有使用房屋，应根据合同约定要求交付房屋，而非直接提起本案诉讼，一审认定房屋买卖合同已经履行完毕有误。被上诉人戴引娟、张卫娟辩称，1.涉案宅基地房屋于2002年首次转让，至今已有十八年，期间六次转手，顾新国从未提出异议，应视为已经交付房屋；在本次动迁评估中，顾新国对涉案宅基地房屋砌围墙，系对动迁设置障碍，制造假象，不符合事实；2.顾新国出让上述房屋后，在该房屋边上重新建造了房屋，在政府对农村宅基地房屋核查中，发现涉案宅基地房屋已经转让，承认其重新建房，但涉案宅基地房屋被动迁，政府部门也认可了转卖的事实，故与其两人签订《拆迁安置协议》；3.涉案宅基地房屋首次转让时，其他权利人已经承诺该房屋权利归于顾新国，系真实意思表示。据此，其请求二审驳回上诉，维持原判。原审被告四团镇政府述称，1.本次动拆迁属于民事协议动迁，双方所产生的矛盾不影响协议的属性；2.作为政府，其希望双方达成调解协议，以解决纠纷；如不能达成调解协议，则按照法院判决履行。戴引娟、张卫娟向一审法院起诉请求：依法判令涉案宅基地房屋拆迁利益人民币（以下币种相同）359,500元归其两人所有。一审法院认定事实:位于上海市奉贤区XX镇XX组的编号为奉宅XXX-XX-XXX号宅基地房屋原户主为顾某1，顾某1于1994年死亡，其妻顾某6于1998年死亡。2002年12月19日，上海市奉贤区XX村委会出具证明，内容为“兹由我村XX号村民顾新国同志证件号为XXXXXXXXXXXXXXX是顾某1、顾某6夫妇之子。”2002年12月20日、12月21日、12月22日，顾某1生育的儿子顾新国、女儿顾某2、顾某3、顾某4共四人以及李某、顾某5分别在《承若（诺）书》签字按手印，该承诺书载明：“我生为顾某1女儿，但父亲生前的房屋产权归哥哥（弟弟）所得。所以我无权干涉房屋买卖之事，本人将愿意放弃一切权力（利）。特此承若（诺）。”2002年12月24日，顾新国作为出卖方，案外人高某作为买受方，签订《房屋买卖合同》，约定将上述宅基地房屋以20,500元出售给高某。2002年12月24日，奉贤区奉城镇法律服务所就上述《房屋买卖合同》出具《见证书》，见证了真实性。2003年9月18日，高某作为出让人、案外人唐某1作为受让人，签订《房屋转让协议书》，约定将上述宅基地房屋及宅基地以45,000元的价格出售给唐某1。2003年10月21日，唐某1作为出让人、案外人张某作为受让人，签订《房屋转让协议书》，约定将上述宅基地房屋及宅基地以53,000元的价格出售给张某。2003年12月6日，张某作为出让人、案外人甄某作为受让人，签订《房屋转让协议书》，约定将上述宅基地房屋及宅基地以53,000元的价格出售给甄某。为此，原南汇区大团镇法律服务所出具监证书，见证该《房屋转让协议书》的真实性。2004年3月14日，甄某作为出让人、案外人施某作为受让人，签订《房屋转让协议书》，约定将上述宅基地房屋及宅基地以72,000元的价格出售给施某。为此，原南汇区大团镇法律服务所出具《见证书》，见证该《房屋转让协议书》的真实性。2006年4月3日，施某作为出卖方、戴引娟、张卫娟作为受买方，签订《房屋转让协议书》，约定将上述宅基地房屋以75,000元的价格出售给戴引娟、张卫娟。施某当天出具收条，注明收到购房款75,000元，并将宅基地使用证原件、上述各次买卖相关材料等均交付戴引娟、张卫娟。在戴引娟、张卫娟与施某签订《房屋转让协议书》之前，顾新国已经在宅基地周围打围墙，戴引娟、张卫娟无法进入居住使用。由于该宅基地多次买卖，顾新国又主张权利，该宅基地的动拆迁问题成为上海市奉贤区海港开发区、四团镇政府的历史遗留问题。2019年4月29日，四团镇政府的动迁安置办公室与戴引娟、张卫娟签订《拆迁安置协议》，约定对涉案宅基地房屋进行动迁，四团镇政府支付戴引娟、张卫娟各类补偿款总计359,500元。该拆迁补偿安置协议第十二条手写注明：“本协议由顾某1（户）与张卫娟、戴引娟共同签字后方能生效。”一审另查明，戴引娟户籍在原奉贤县邵厂镇，即后来的奉贤区四团镇，2006年2月9日因征地户口性质农转非。张卫娟户籍原在奉贤区平安镇，即后来的奉贤区四团镇，2005年8月5日因征地户口性质农转非。一审法院认为，2002年顾新国作为涉案宅基地房屋的权利人将该宅基地房屋出售给案外人高某，各继承人出具了承诺书，出售该宅基地房屋是权利人即顾新国的真实意思表示。该宅基地房屋几经转手后，由戴引娟、张卫娟买入，戴引娟、张卫娟支付了对价，对房屋具有占有、居住、使用的权利。一审中，顾新国主张戴引娟、张卫娟没有使用房屋，但客观情况是该房屋被顾新国建围墙围起，导致戴引娟、张卫娟无法进入，阻却戴引娟、张卫娟占有条件的成就。因为在戴引娟、张卫娟与案外人签订《房屋转让协议书》之前，户口已经转为非农，不能认定与顾新国为同一集体组织成员，所以一审法院对买卖合同效力不予表态。现该宅基地房屋被列入拆迁范围，应在扣除购房人即戴引娟、张卫娟购房款75,000元后，由戴引娟、张卫娟和顾新国按7比3的比例取得补偿款，即戴引娟、张卫娟分得274,150元，顾新国分得85,350元。综上所述，一审法院对戴引娟、张卫娟的诉讼请求部分予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，作出判决：上海市奉贤区XX镇XX村XX组奉宅XXX-XX-XXX宅基地房屋的拆迁利益人民币359,500元其中274,150元归戴引娟、张卫娟所有，另外85,350元归顾新国所有。一审案件受理费减半收取计人民币3,346元，由戴引娟、张卫娟负担967元，由顾新国负担2,379元。本院二审中，顾新国提交以下新证据材料：1.《奉贤县农村宅基地使用权审核表》（以下简称新证据1），旨在证明涉案宅基地房屋的登记7人，其中顾某7、顾某4拥有五分之一权利和继承部分权利，之前《承若（诺）书》中该两人的意思是放弃对老人房屋份额的继承，但对自己拥有的份额部分未作表示，故该二人为必要的诉讼参与人，一审未予追加，程序有误；2.从其邻居处得到的（2005）奉民一（民）初字第858号民事判决书和（2008）奉民一（民）初字第1247号民事判决书各一份（均为复印件，以下简称新证据2），旨在证明和本案性质相同的买卖合同，被认定为无效合同；3.案外人唐某1出具的落款时间为2019年12月22日的《情况说明》（为复印件，以下简称新证据3），主要内容为其从高某处购入涉案宅基地房屋时从事房地产中介，低价买进，高价卖出，并未实地看房，高某和后来卖出房屋的买受人唐某2也是同样情况；欲以新证据3证明其与高某、高某与唐某1、唐某1与张某就涉案宅基地房屋签订的房屋买卖合同均无效；4.同村村民朱某等四人签名的《证明》（复印件，以下简称新证据4），内容为“顾某1的宅基地房屋自他死后，一直由顾新国使用至今，自从2000年至今，期间没有任何人来居住使用”，旨在证明涉案宅基地房屋一直由顾新国使用至今，以及民福村并无动迁安置计划和方案，戴引娟、张卫娟和动迁部门恶意串通后签订合同；5.《民事起诉状》和诉讼费缴纳单（均为复印件，以下简称新证据5），旨在证明其于2020年1月9日起诉至虹口区人民法院，请求确认其与高某就涉案宅基地房屋签订的房屋买卖合同无效，该案与本案有密切关系，故建议将本案发回重审，待该案审结以后再审理；6.其起诉四团镇政府和戴引娟、张卫娟签订的《拆迁安置协议》无效的民事起诉状及诉讼材料收据、系统短信（均为复印件，以下简称新证据6），旨在证明一审法院已经受理，故本案应暂停审理，等待该案审结；7.其起诉四团镇政府和戴引娟、张卫娟签订的《拆迁安置协议》无效的《行政起诉状》及系统短信（以下简称新证据7），旨在证明有关行政案件已由闵行区人民法院立案，故本案应暂停审理，等待该案审结。戴引娟、张卫娟表示：1.针对新证据1，涉案宅基地房屋的所有使用权人在2002年12月22日《承若（诺）书》中已承诺放弃一切权利，权利并归于顾新国，才使得第一次房屋买卖合同得以签订，并经有关法律服务所见证；之后涉案房屋经六次转手到了其两人手中，十八年间并无其他人对涉案宅基地房屋转让提出过异议，而顾新国在涉案宅基地房屋转让后，又在边上重新建造了房屋，实际上也承认涉案宅基地房屋转让的事实，故不同意顾新国的证明目的；2.针对新证据6，不属于二审阶段的新证据，且顾新国起诉其二人的诉讼请求与顾新国在本案二审中的上诉请求为同一事实、同一法律关系，顾新国隐瞒就本案已提起上诉的事实而另行起诉，系一案二诉，浪费司法资源；3.其他新证据材料均与本案无关。四团镇政府表示：1.针对新证据1，真实性认可，证明内容不予认可，因顾某7、顾某4曾书面委托顾新国全权处理涉案宅基地房屋；2.针对新证据2，认可两份判决书的真实性，但情况与本案不同，故与本案无关，不能达到顾新国的证明目的；3.针对新证据3、新证据4，真实性不予认可，且证人应当到庭作证，在证人未到庭作证情况下，《情况说明》不具有证据效力；4.新证据5的真实性无法确认，且与本案无关；5.新证据6的真实性无法确认，即使立案，也不能达到顾新国的证明目的；6.对新证据7的真实性和关联性均不予认可；7.针对新证据6、新证据7，顾新国确认合同无效，同时向闵行区人民法院和一审法院起诉，违反“一事不再理”的原则，存在恶意诉讼的行为。本院认证意见：1.新证据1，系在一审中可以提交而非因客观原因未能提交的逾期证据，即使真实，顾某7、顾某4已于2002年12月在顾新国与高某就涉案宅基地房屋签订买卖合同之前，已在《承若（诺）书》上签名作出承诺，故不能达到顾新国的证明目的；2.新证据2与本案缺乏关联性，故不予采纳；3.新证据3、新证据4的性质为证人证言，证人应当到庭作证而未到庭，故不符合证据的形式要件，而两被上诉人和四团镇政府对上述书面证明均不予认可，故本院不予采纳；4.新证据5与本案无关，不予采纳；5.针对新证据6，《拆迁安置协议》的效力审查属本案的审查范围，本案审理不因另案的受理而受影响，故对其证明目的，本院不予认可；6.针对新证据7，经查，上海市闵行区人民法院已作出（2020）沪0112行初209号行政裁定，对顾新国的起诉不予立案；顾新国提起上诉后，本院二审裁定驳回上诉，维持原裁定；故本院对新证据7不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。四团镇政府与戴引娟、张卫娟就涉案宅基地房屋签订的《拆迁安置协议》，系双方真实意思表示。该协议约定拆迁的宅基地房屋虽经数次转手，但因宅基地房屋特殊的身份属性，该宅基地房屋使用权证仍然登记在顾某1名下，并未因数次转手而有所变更，故《拆迁安置协议》约定“本协议由顾某1（户）与张卫娟、戴引娟共同签字后方能生效”实为必要，对《拆迁安置协议》当事人具有约束力。又因顾某1、顾某6的子女于2002年12月在《承若（诺）书》上签字、按手印，将涉案宅基地房屋的权利全部归于顾新国，故在顾新国未在上述《拆迁安置协议》上签名的情况下，该协议生效条件尚未成就。戴引娟、张卫娟以上述尚未生效的《拆迁安置协议》为据，要求取得该协议载明的涉案宅基地房屋全部拆迁利益359,500元，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。顾新国并非上述协议的签订人，至今未在上述协议上签字，也未表示认可上述协议，一审法院在对上述协议所附生效条件是否已经成就未作确定的情况下，对两被上诉人要求取得上述协议载明的涉案宅基地房屋全部拆迁利益359,500元的诉讼请求给予大部分的支持不当，本院予以纠正。综上所述，顾新国的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初19534号民事判决；二、驳回被上诉人戴引娟、张卫娟的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取计人民币3,346元，由被上诉人戴引娟、张卫娟负担。二审案件受理费人民币6,692元，由被上诉人戴引娟、张卫娟负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  毛慧芬审判员  郑卫青二〇二〇年七月二十八日书记员  周 勰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……