贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5372号 原告：朱林，男，汉族，1985年9月28日出生，住贵州省毕节市。 原告：李敏，女，穿青人，1987年11月26日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：朱林（特别授权代理），系原告李敏之丈夫。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般代理），贵州朗意律师事务所实习律师。实习证号：230713012110735。 原告朱林、李敏与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告（原告李敏委托诉讼代理人）朱林，被告委托诉讼代理人聂萍、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱林、李敏向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即将位于毕节市的权属登记资料报不动产登记机关备案，并将该商品房转移登记在原告名下，为原告办理不动产权属证书；2、判决被告以361461元购房本金为基数，按每日已付房款的0.1%付原告自2017年6月1日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金（由于每日按已付房款的0.1%违约金算金额较大，故请求每日按已付房款的万分之三算，暂计114510.8448元:361461元×3÷10000×1056日）（2017年6月1日起至被告实际向原告交付涉案房屋不动产权属证书之日止的违约金，据实结算）；3、本案诉讼费用由被告负担。 事实及理由：被告以出让方式取得位于华节市碧阳大道、总土地面积为47930.03平方米、编号为“七星关区ＣＲ-09”的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是土地使用权出让合同，合同编号是“52240－2012－ＣＲ－0133＂。经有权部门批准，被告在上述地块建设商品房，建设项目名称暂定名为“2012年东出口棚户区改造项目一期工程”，项目建设工程规划许可证号为“建字第520000201206430”，项目建筑工程施工许可证号为“522421201212190201”。被告依据毕节市七星关区房产事业局核发的“（毕商房预字第201312号）”《预售许可证》向社会发售。该项目商品房备案机关为“毕节市房产事业局”、备案号为“毕工商合（格备）Ｃ-02-11（20120614）”。2013年11月12日，原告与被告签订编号为“001172”号《商品房买卖合同》，被告将位于毕节市碧阳大道的毕节市（用途为住宅，建筑面积120.89平方米，套内建筑面积98.68平方米。）以每平方米3662.96元、总价款361461元整出让给原告。被告承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款361461元，并于2014年6月30日向被告交付开户费829元、契税5422元、维修基金9067元、办证费814元。被告于2014年7月1日向原告交付涉案房屋，但被告至今仍未取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人及为原告办理涉案房屋不动产权属证书。被告的行为已经构成违约，应当根据《商品房买卖合同》约定的违约责任承担赔偿责任。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定之日为原告办理商品房产权转移登记，应当承担违约责任，原告为维护自己的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。 被告瑞丰公司辩称：一、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。二、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。三、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。四、被告自2018年11月29日取得《首次登记确认书》起，就通知原告提供资料办理权属证书，原告至今拒不提供，属恶意延长办证期限，恶意加重被告负担，原告以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已构成违约，被告基于顺序履行抗辩权而不应承担违的责任。若被告担责，自2018年11月29日起，未能办理权属证书的责任应当由原告自行承担，若2018年11月29日的始期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至少也应参照同一地块其余户(2020年3月17日)。如法院对前述关于办证期限的两个时间节点均不予采信，被告现在具备办理转移登记的条件下再次通知原告提供应由买受人提供的办证所需材料，则因出卖人原因未能办证的原因已经消除，庭审后未能及时提交办理涉案房屋转移登记有关的违约责任不应再由被告承担。五、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担，法院应当据实精确计算。六、本案违约金存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持。 本院经审理查明：2013年11月4日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第2幢22层4号房，房号为2－22－4；该商品房总价款361,461元；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。原告向被告支付了涉案房屋购房款361,461元。原告还向被告交付了开户费、办证费、契税和维修基金。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，确认启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。现已有5号地块4幢个别业主取得了房屋不动产权证书。原告认为，被告未按合同约定为原告办理商品房产权转移登记，应当承担违约责任。故以前述诉请诉至本院。 另，2012年12月7日，毕节市七星关区规划局出具证明，载明：“瑞丰铭城5号地”项目已更名为“毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目一期工程”。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行提交办理商品房转移登记有关文书的义务。原、被告在合同中约定原告委托被告办证，2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具的《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》确认启动为住宅部分的购房业主办理不动产权证书，表明涉案房屋已可以办理权属证书，故原告主张被告办理涉案商品房的不动产权证书的诉请，本院予以支持。但原告负有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。 对于原告诉请的违约金问题。被告未按约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，违约金从约定日期之次日2017年6月1日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。2018年11月29日毕节市不动产登记中心出具的《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》确认涉案商品房可以办理不动产权证书，但被告未举证证明在可以办理转移登记后通知了原告。而被告答辩时通知原告提交办证资料，即被告履行了通知义务，故该违约金计算至2020年6月23日（第一次开庭之日）止。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，一般诉讼时效期间为三年，原告于2020年4月22日提起诉讼主张2017年5月31日以后的违约金，未超过三年诉讼时效期间。故被告的诉讼时效抗辩主张不成立，本院不予采纳。 关于违约金计算标准的问题，原告主张以购房款为基数，按日万分之三的标准计算，被告提出约定违约金过高的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院依法调整违约金的计算标准为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍。但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。则原告诉请的违约金，以原告已付购房款361,461元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年6月23日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告朱林、李敏交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告朱林、李敏申请办理涉案商品房的不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱林、李敏支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以原告已付购房款361,461元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年6月23日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、驳回原告朱林、李敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,295元（已减半收取），由原告朱林、李敏负担590元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担705元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年七月二十一日 书记员  王晓莉