贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初5198号原告：徐平，女，汉族，1987年9月2日生，住贵州省绥阳县。委托诉讼代理人：袁贵芳、甄俊，贵州大谋律师事务所律师。被告：王晓，男，白族，1991年10月12日生，住本市云岩区。第三人：贵州黔房筑梦房地产经纪有限公司，住所地：本市南明区朝阳巷81号朝阳新村1幢1层1-2号[后巢乡]。法定代表人：聂宗超。委托诉讼代理人：袁野，系公司员工。原告徐平与被告王晓及第三人贵州黔房筑梦房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐平的委托诉讼代理人袁贵芳、甄俊，被告王晓，第三人的委托诉讼代理人袁野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐平向本院提出诉讼请求：1、确认原告徐平与被告王晓2020年1月15日签订的《贵阳市存量房屋买卖合同》（合同编号：100004972330）于2020年3月1日解除；2、判令被告王晓双倍返还原告购房定金人民币158400元，并退还购房款20800元及资金占用利息（以100000元为基数，按年利率6%的标准从2020年1月15日计算至全部款项清偿之日，暂计算至2020年4月13日为1483.33元）；3、案件受理费、保全费、公告费等由被告承担。事实及理由：2020年1月15日，原告与被告在第三人居间介绍下签订《贵阳市存量房屋买卖合同》。合同对房屋位置，成交价格、支付方式、争议处理、违约情形以及合同解除等进行了约定。另，原被告及第三人还签订了《居间服务合同》、《按揭、过户代理合同》，由第三人向原被告双方提供居间服务，原告向第三人支付居间服务佣金11880元，权证代办费500元、贷款代办费500元。2020年2月中旬，原告联系被告要求办理房屋相关登记手续，但被告陈述案涉房屋无法办理过户交易，导致合同不能继续履行，原告多次催促无果，遂于当月28日向被告邮寄了《终止合同告知函》，载明终止与被告签订的《贵阳市存量房屋买卖合同》并要求其返还购房定金，但被告在收件后仍拒绝返还。故依据相关规定诉至法院，请求依法裁判，支持原告诉请。被告辩称：不同意解除合同，已收到原告10万元定金，因房屋由按揭贷款，与原告约定还银行贷款当天支付76000元首付款，第三人帮助原告办理按揭贷款支付22万元房款。在第三人门店时，原告与其一直在询问能否过户，第三人工作人员袁野说能过户，后才签订三方合同。因诉争房屋是经济适用房，签订合同第二天第三人给其说政策有变，说房屋不能过户。原告知道后就不要了，其说把合同签到，政策变了再过户，但原告不同意，其一直在积极履行合同，原告缴纳定金后，好多人要买房其也没敢卖，诉争房屋可以办理产权证。如果合同不能履行，其无过错，定金不退还。第三人述称：被告收到10万元定金，首付款76000元用于还款。第二天被告在房开处拿资料，期间被告拿出一些资料，看见有一份保证性住房中心签订的协议，即案涉房屋是保障性住房，需要满五年才能上市交易，而且保障性住房中心有优先购买权，其才知晓涉案房屋不能上市交易的原因，其发现后通知原被告协商，买方知道房屋不能正常过户后，就提出解除合同，卖方当时也同意，但卖方说钱收了已经用了，暂时不退，说2月底退还买方定金，后原告多次催促，被告至今未退。本院经审理认定事实如下：2015年6月9日，被告向中天城投集团贵阳房地产开发有限公司购买位于云岩区渔安安井回迁安置居住区B组团第3,4栋4单元20层7号房屋，并签订《商品房买卖合同》。该合同附件十二《申购保障性住房承诺书》第二条约定：“关于该房屋所有权的承诺1、申购人取得完全产权以前，不得擅自将该房屋出租、出借、转让、赠与……”。第四条约定：“关于该房屋的回购和产权变更承诺1、签订《商品房买卖合同》未满5年，申购人通过购买、集成或受赠等方式获得其他住房的，应当向市住房保障部门书面申报，市住房保障部门同意回购该房屋的，与政府指定机构签订房屋转让合同（该房屋设定有抵押登记的，申购人应先行清偿并办理抵押登记的注销手续），回购价格为该房屋原销售价格，申购人基于对房屋的合理利用进行装修所形成的附属物在回购时不予补偿。申购人持回购证明材料，完善该房屋交易手续后，方能办理其他住房的产权登记相关手续……”。2020年1月15日，原告（乙方、购买方）与被告（甲方、出售方）经第三人居间介绍就上述房屋签订《贵阳市存量房屋买卖合同》（合同编号：100004972330），该合同约定：涉案房屋产权性质为经济适用房，抵押权人为贵阳银行股份有限公司瑞南支行，房屋成交价格为396000元，乙方在签订合同当日支付定金10万元，乙方于甲方还抵押当日将第一笔购房款76000元支付给甲方。乙方拟贷款22万元，该金额由贷款机构直接支付给甲方。双方于甲方注销抵押登记后5个工作日内前往贷款机构办理贷款申请手续。双方同意贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，双方须在接中介方通知5个工作日内办理过户手续。在2020年1月24日前甲方将房屋交付给乙方。其中合同第三条约定：“乙方承诺，对于本市现行有效的购房政策及本人应具备的购房资格已明确知晓；同时，乙方应对其购房所需的相关资料和文件的真实性、合法性、有效性负责”。第六条约定：“1、甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；乙方承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违约方按照房屋总成交价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违约方的法律责任”。第十条约定：“……2、逾期交房违约责任：甲方未按照约定条件将该房屋交付乙方的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：……（2）逾期超过15日的，乙方有权解除合同。合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照成交总价的20%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款……4、甲方出现下列第（1）种情形中任一情形的或乙方出现下列第（2）种情形中任一情形的，则构成根本违约，且守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交总价20%的违约金。（1）甲方提供的该房屋所有权证，元购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效；房屋被查封或限制转让；拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格；将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的。（2）乙方提供的证件等购房所需的资料不真实、不完整或无效；拒绝购买该房屋导致无法办理房屋所有权转移登记手续的……”。同日，原被告及第三人还签订了《居间服务合同》及《按揭、过户代理合同》。同日，原告向被告支付定金10万元，被告向原告出具《收据》。庭审中，各方均认可签订合同次日，第三人与被告办理案涉房屋产权手续时发现案涉房屋存在回购情况，可能导致无法办理过户。原告提出不再购买案涉房屋，但因退款事宜与被告发生纠纷。2020年2月27日，原告向被告邮寄《终止合同告知函》，在该函中载明：“为了防止损失继续扩大，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，我方郑重通知如下：1、原合同您方收到本通知之日立即解除，尚未履行部分将终止履行，但不影响我方依约追究您方责任。2、烦请您方在收到此函后5个工作日内配合我方办理退还购房定金事宜，共计壹拾万元整。如您方未按时退还购房定金，我方将按照合同约定向人民法院提起诉讼。”。快递单号显示，被告于2020年3月1日收到该函。被告认可已收到上述函件，但对此不予认可。因被告未退还原告交纳的定金，原告将被告诉至我院，诉请如前。庭审中，被告与第三人均认可被告出售房屋时，被告向第三人提交了案涉房屋的《商品房买卖合同》、备案登记表、贷款合同。原告亦认可在购房时看见过上述房屋资料。第三人还陈述在签订合同时，原被告均向第三人的工作人员询问案涉房屋是否可以交易。第三人的工作人员回复类似房屋在该笔交易前二三个月可以交易。上述事实，有原、被告及第三人的陈述及其提交的证据材料在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方与2020年1月15日签订的《贵阳市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效协议。庭审中，各方均认可，案涉房屋因系保证性住房，案涉房屋不能过户，导致合同目的不能实现，原告得知上述情形后，向被告发出《终止合同告知函》，要求解除双方签订的《贵阳市存量房屋买卖合同》，被告确认已收到原告发送的《终止合同告知函》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，被告收到原告送达的《终止合同告知函》时，原、被告双方签订的《贵阳市存量房屋买卖合同》已解除，现原告诉请要求确认双方签订的该合同已解除，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告返还原告已付的定金10万元。关于导致合同被解除的原因系案涉房屋系保障性住房，被告将其与案外人签订的《商品房买卖合同》及备案表交给第三人，第三人作为专业的房屋中介应认真审查案涉房屋是否具备交易的风险，在被告提交房屋相关资料后，原、被告双方向其询问能否交易时，第三人基于自信未予认真核查，促成原被告双方签订《贵阳市存量房屋买卖合同》，对合同被解除具有过错。原告据此要求被告支付双倍定金，无事实及法律依据，本院不予支持。但被告占用原告资金，给原告造成资金占用损失，对原告主张的资金占用利息，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告徐平与被告王晓于2020年1月15日签订的《贵阳市存量房屋买卖合同》（合同编号：100004972330）于2020年3月1日解除；二、被告王晓自本判决生效之日起十日内退还原告徐平购房定金人民币100000元及资金占用利息（以100000元为计算基数，自2020年1月15日起按年利率6%计算至款项归还完毕之日止）；三、驳回原告徐平的其余诉讼请求。案件受理费4753元（已减半收取），由原告徐平负担660元，由被告王晓负担4093元（原告已预交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇二〇年七月十五日书记员  刘航