广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初8451号原告：广州市番禺俊邦物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区洛浦街东乡村黄络围南浦海滨花园会所，统一社会信用代码：91440113231304060W。法定代表人：黎启超，职务：经理。委托诉讼代理人：陈忠扬，广东南冠律师事务所律师。被告：谢瑜，女，1975年10月15日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司诉被告谢瑜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法由审判员胡林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈忠扬、被告谢瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：一、被告支付2018年3月至2020年5月的物业管理费7605.9元；2020年1月至2020年4月公摊水费公摊电费225.95元；2020年1月至2020年4月自用水费203.67元；物业管理费滞纳金（延期支付违约金）从拖欠之日起按每天1‰计算至付清时止（计至起诉时为2746.58元）；拖欠水电费按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算利息至清偿时止。（以上计至2020年4月30日为10782.1元）。二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2005年4月20日与被告房屋所在小区广州市番禺区洛浦街南浦海滨花园的业主委员会签订了一份《物业管理服务合同》，合同约定由原告为南浦海滨花园商住小区提供物业管理服务，被告作为广州市番禺区洛浦街东乡村南浦海滨花园的业主，应当按《物业管理服务合同》约定支付物业管理费、公摊水电费、自用水费。依据《物业管理服务合同》第16条第（三）项约定，逾期支付物业管理费的，从逾期交管理费之日起按拖欠费用每天千分之一支付滞纳金。被告欠付2018年3月至2020年5月的物业管理费7605.9元；2020年1月至2020年4月公摊水费公摊电费225.95元；2020年1月至2020年4月自用水费203.67元；暂计至2020年5月30日，物业管理费滞纳金（延期支付违约金）为2746.58元。拖欠的水电费应从起诉时起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至清偿时止。另补充：物业服务合同第16条第三款约定的逾期缴纳违约金并不违反法律。物业服务合同约定的是逾期缴纳服务费的违约金，虽然以“滞纳金”的称谓不太标准，但并不影响其属于延期付款违约金的性质。原告是在定期收取物业管理费的情况下才得以支持企业生存、持续提供物业服务的，若延期支付物业服务费，必然严重影响企业的运作，故对延期支付服务费的业主收取延期付款违约金合法合理，千分之一的标准略超出民间借贷法律允许的最高限度，可调整为按年息24%支付延期付款违约金。如果任何一个业主在没有任何理据的情况下均延期支付物业服务费而没有任何违约成本，必将导致三个严重后果产生：一是严重影响企业生存运作，进而影响物业管理服务；二是间接鼓励业主拒交服务费（若无违约金的约束，拒交至少令拒交者赚了利息），带来恶劣的社会影响，增加社会纠纷及助长失信之风产生；三是大幅增加了物业服务诉讼的产生，大幅增加法院的诉讼压力，严重消耗诉讼资源。故基于止争息讼的要求，法院应当对无理拒交的服务费的业主判决支付违约金。另外，本案被告及8441号案被告是夫妻关系，2018年初，被告的电表烧断了，原告的电工已经下班，无法为被告提供有偿服务，导致两案的被告对原告产生不满，从此两被告拒缴物业管理费。被告谢瑜辩称：关于原告提出本人从2018年3月份至2020年5月份未按时交纳物业费事由，是因为广州市番禺俊邦物业管理有限公司，未能按照物业服务合同的标准要求提供合格物业服务，并且对我多次书面以及口头提出的改进提高服务质量的要求置若罔闻，从不给予正面有效的答复回应和改进提高服务质量，本人无奈才采取暂缓缴纳物业费措施，希望因此能引起广州市番禺俊邦物业管理有限公司(下面简称：俊邦)重视业主的合理建议和要求。从而提高服务意识以及服务质量。以下是本人提交对于俊邦完全没有严格履行南浦海滨花园物业服务管理服务标准的证据。1:2018年7月7日提交给俊邦书面的（关于为什么暂缓交物业费的告知函），里面陈述了本人暂缓缴纳物业费的理由。并且要求俊邦给予书面回复，但是俊邦公司一直不予理会。具体看附件1。2：2019年1月5日，本人再次书面告知俊邦（关于为什么暂缓缴纳物业费的告知函），里面提出了希望俊邦对物业服务的质量提高要求，并且要求俊邦给予书面回复，但是俊邦公司一直不予理会。具体看附件2。3：本人于2018年5月8日，致函俊邦公司，要求就砍伐小区成林树木的事情，必须做好业主征求意见工作，并且要取得业主同意，并且书面给我答复，但是俊邦公司置若罔闻不予理会。具体看附件3。4：俊邦物业多次不顾业主的反对，借修剪之名砍伐树木。最严重的是发生在2019年4月11日，俊邦公司在未征求取得全体业主的同意，在未取得森林公安，园林绿化管理部门的合法批复之下，采取突击野蛮砍伐行为，盗伐小区247株树木（业主统计数，有逐个株照片记录）的数量巨大，大片绿荫的消失，给小区近897户业主的居住环境造成了难以弥补的破坏。导致小区业主群情激愤，最后有业主报警，广州市公安局森林分局受理此案，法院也可以调阅相关资料。具体看附件4。5：根据南浦海滨花园物业管理服务标准--其中的综合管理服务之一、综合管理服务完全失责。合同“服务标准”中描写的“急修半小时内、其它保修按照双方约定时间到达现场”根本就没有做到。我家在2018年5月23日晚上约9点，突然断电，我致电俊邦物业保安值班室，要求提供帮助，但是俊邦物业工作人员却以本人未及时缴纳管理费为由拒绝提供帮助，（最后我们请外面的电工自行修理，查明原因，是楼下保险丝断了）。具体看附件1。合同“服务标准”要求每6个月公布一次物业服务费用已经相关资金的收支情况，没有执行，每半年进行一次的管理服务满意度调查，没有执行。6：根据南浦海滨花园物业管理服务标准--其中的综合管理服务之二：房屋管理完全标准。合同“服务标准”中描写的“对房屋公用部位进行日常管理和维修养护”纯属合同纸上空谈，小区实际情况是，从未见过俊邦物业对房屋进行过养护。俊邦物业完全失职。请参考附件5的图片资料。7：根据南浦海滨花园物业管理服务标准--其中的共用设施设备维修养护标准，俊邦物业完全没有切实履行标准，完全失职。请参考附件6的图片资料。8：根据南浦海滨花园物业管理服务标准--其中的保洁服务标准。俊邦物业完全没有切实履行标准，完全失职。请参考附件7的图片资料。9：根据南浦海滨花园物业管理服务标准--其中的绿化养护管理标准。俊邦物业完全没有切实履行标准，完全失职。请参考附件8的图片资料。综合以上证据资料，广州市番禺俊邦物业管理有限公司作为南浦海滨花园的物业服务者，是极其不合格的，完全没有符合物业行业服务标准的，也没有严格切实履行南浦海滨花园物业管理服务标准，服务质量严重缩水，因此，本人要求法院，法官本着执政为民，不忘初心，为人民服务的执政初衷和精神，判决撤销广州市番禺俊邦物业管理有限公司对本人发起的民事起诉状，坚决要求判决撤销俊邦物业要求缴纳所谓的物业管理费滞纳金的请求。但本人对于：2020年1月份-4月份的自用水费以及公摊水电费予以认可。在此，本人请求法官判决原告因为没有严格履行南浦海滨花园物业管理服务标准，物业服务质量完全不达标，服务完全不到位，要求判决减免2018年3月份至2020年5月份物业管理费。因为受今年疫情影响经济收入，经济条件所限没有聘请专业律师，有些词语表述可能没有完全符合专业要求，但以上是本人的切身体会，事实清楚，在此，恳请尊敬的法官，公平公正维护本人合理的诉求。本院经审理查明：原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司成立于1997年1月2日，是具有从事物业管理资质的企业法人。位于广州市番禺区洛浦街东乡村南浦海滨花园自开盘以来一直由原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司提供物业服务至今。2005年4月20日，广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会与原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》一份，该合同约定广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会聘用原告提供物业管理服务的期限为三年，自2005年5月1日起至2008年4月30日止。上述《物业管理服务合同》到期后，原告与广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会至今未再续签新的物业管理服务合同。位于广州市番禺区洛浦街东乡村黄络围南浦海滨花园海星阁x座xxxx房为被告谢瑜名下的房产，建筑面积为156.46平方米。广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会与原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司于2005年4月20日签订的《物业管理服务合同》对总则、物业管理服务事项、双方权利义务、物业管理服务费用、违约责任、附则、南浦海滨花园物业管理服务标准（附件一）、南浦海滨花园业主公约（附件二）等进行了约定。该合同第十三条约定物业管理服务的质量应达到附件一所列标准。第十六条约定高层住宅物业管理服务费收费标准为1.8元/月.平方米（按建筑面积计收）、多层住宅物业管理服务费收费标准为1.35元/月.平方米（按建筑面积计收）、别墅住宅物业管理服务费收费标准为2元/月.平方米（按建筑面积计收）。第二十条约定公共水电分摊费按供水、供电企业制定的分摊办法合理分摊，由原告向本物业全体业主和物业使用人另行收取，不包含在物业管理服务费中，原告应每月公布公共水电分摊费明细表。第二十二条约定本物业的业主和物业使用人购买或拥有的物业不论是否空置，均须按时缴交物业管理服务费等费用。第二十三条约定物业管理服务费等费用的缴交时间为每月5月—15日09：00—17：00时，缴交上月公共水电分摊费及本月的物业管理服务费。第二十七条约定在原告违反本合同第五条至第十四条的规定，或者因第二条原告的声明并不真实，而未能完成管理服务事项或未达到管理服务标准或未尽到管理服务责任时，广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会有权要求原告限期整改，逾期未整改的，广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会有权经业主大会决议终止合同，造成业主和物业使用人经济损失的，原告应给予业主和物业使用人经济赔偿。第三十六条约定如合同期满也未能续签合同，原告应继续履行本合同的管理服务责任，在此种情况下，双方同意自本合同期满至广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会新的聘用物业管理服务合同生效之日止，为本合同的自动延续执行期，本合同的自动延续执行期满前三十天，广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会应书面通知原告终止聘用关系。上述《物业管理服务合同》还对其他相关事项进行了约定。原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司在本案中诉称因被告谢瑜拒绝缴纳2018年3月至2020年5月期间的物业服务费及2020年1月至2020年4月期间的公摊水费电费、自用水费，原告遂将被告谢瑜诉至本院，要求被告谢瑜缴纳拖欠的物业管理服务费、公摊水费电费、自用水费及滞纳金、利息等。被告谢瑜到庭应诉，被告谢瑜答辩因为原告的物业服务不到位，不符合《物业管理服务合同》的约定，不回复被告书面函件的诉求，故被告有权拒交物业管理费，被告在本案中要求减免2018年3月至2020年5月期间的物业管理费、不支付滞纳金及利息，但同意向原告缴纳2020年1月至2020年4月期间的公摊水电费及自用水费。被告谢瑜认为其有权拒缴纳物业管理服务费等费用。在本案庭审中，被告谢瑜表示：“我方对原告的全部证据均不予确认。原告称是我家的电表烧了，实际上楼下的保险丝烧了，属于户外的，不是我家里的。原告称电工已经下班，按照相关规定，电工需要24小时值班的。原告还故意停电，这是原告违约行为。”、“我方确实有按照合同约定按照每月281.7元缴纳物业管理费。具体原因不仅保险丝问题不交的，是由于小区服务严重不到位，原告却以需要动用维修基金为由没有改善小区环境。小区有多起被盗事件，频频发生，原告没有尽到安保义务，原告从来没有公布拿到“防范安全三星级小区”。原告砍伐的树木是属于小区的，相关部门也对原告进行处罚，证明原告是错误的。我两次发函给原告，但是原告从来没有回复我。如果原告回复我，我早就缴费了。以上就是我拒缴物业管理费的原因。”、“我方不是无故拖欠公摊水费、电费，我方每次都自动去缴纳公摊水费、电费及自用水费，我愿意支付自用水费，公摊水费、电费也愿意缴纳。但我不愿意缴纳公摊水费、电费及自用水费的利息。”、“我不愿意缴纳滞纳金，我还要求原告减免我应缴的物业管理费。”另查明：原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司在本案中称：“根据《物业管理服务合同》第16条的约定，涉案房屋是按照1.8元/月/平方米，涉案房屋面积为156.46平方米，但是我方是按照面积为156.5平方米计收，每月物业管理费281.7元，被告从2018年3月至2020年5月拖欠物业管理费，共拖欠27个月，物业管理费是7605.9元。”、“被告在2018年3月之前是按时缴纳物业管理费的，之前物业管理费的缴纳标准是281.7元/月。”、“本案被告及8441号案被告是夫妻关系，2018年初，被告的电表烧断了，原告的电工已经下班，无法为被告提供有偿服务，导致两案的被告对原告产生不满，从此两被告拒缴物业管理费。”、“我方有上门张贴催收欠费通知单。”。原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司为证明其主张，在本案中提供了资质证书、《物业管理服务合同》、广州市不动产登记资料、交款通知书、催收通知、小区最近3个月公摊水电费公示表、供水公司证明、小区最近1个月已缴费的电力公司交费发票等证据。被告谢瑜在本案中提供了关于为什么暂缓交物业费的告知函、关于暂缓交物业费的告知函、原告盗伐小区林木造成绿化生态环境破坏的照片、公共设施修养护、公共卫生环境保养方面构成合同违约的照片、建筑外墙破损、内墙发霉，未尽维修义务，构成合同违约的照片、未履行安全保障义务的照片、锈迹斑斑的电梯照片等证据。以上事实，有原、被告双方提交的证据及本院庭审笔录等可予以证实。本院认为：原告是具有相应物业管理资质的公司，虽然原告依据与广州市番禺区南浦海滨花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》中约定的期限已届满，但该合同亦约定至业主委员会新的聘用物业管理服务合同生效之日止，该合同自动延续执行。原告为被告物业所在的小区提供物业管理服务，原、被告之间形成物业服务合同关系。被告谢瑜作为广州市番禺区南浦海滨花园的业主，接受了原告提供的物业管理服务，原告有权向物业服务相对人即被告收取物业服务费。被告曾按每月281.7元的标准向原告缴纳物业管理服务费至2018年2月底，也系被告对原、被告双方物业服务合同关系的确认，故原告主张被告向其缴纳自2018年3月1日至2020年5月31日期间的物业服务费，合法有据，本院应当予以支持。本案中被告应向原告缴交每月的物业服务费为281.7元（156.5平方米×1.8元/平方米，被告物业建筑面积为156.46平方米，原告实际按照156.5平方米计收物业服务费），2018年3月1日至2020年5月31日期间的物业服务费合共7605.9元。被告谢瑜接受了原告提供的物业管理服务但未支付对价给原告，给原告造成相应的损失，除支付拖欠的物业服务费外，本还应支付滞纳金或违约金给原告。但从被告提供的证据可见，原告提供的服务确实存在瑕疵，本院考虑到被告谢瑜只是普通业主，并非法律专业人士，被告是在其户外用电保险丝出现故障未得及时维修之后才拒交相关物业服务费用，系事出有因，原告也未提供证据证明其已向被告充分释明被告反映情况后的正确处理方法，故对原告要求被告支付滞纳金的主张，本院酌情不予支持。原告主张的公摊水费电费在合理范围，被告的自用水费理应由被告承担，被告在本案庭审中也同意缴纳公摊水费电费及自用水费，故本院对原告的此项主张予以支持，但本院对原告的利息主张酌情不予支持。至于被告谢瑜反映原告物业服务不到位的诸多问题，本院希望原告应当对业主提出的要求予以重视，并制定相关整改措施，原告应当不断提高物业服务水平，更好的为广大小区业主服务。小区业主与原告之间是基于民事合同而产生的服务与被服务的关系，原告是提供物业服务的一方，被告等小区业主则是接受物业服务一方，业主交纳一定数量的物业服务费，原告即应当依据合同的约定为小区广大业主提供合格的物业服务，故原告不是海滨花园小区的管理者，小区的业主也不是被管理者，小区的广大业主应是被服务者、是小区的主人。一个物业小区之所以需要物业服务公司，或者说小区物业服务公司在一个物业小区存在的唯一原因，就是替小区全体业主管理好该物业小区，服务好该物业小区内的全体业主。如果原告能提供优质的物业服务，营造和谐的小区生活环境，让全体小区业主感觉到安全舒适，身心舒畅，小区的业主们自然也会支持原告开展物业服务工作，并给原告的物业服务予以好评，及时缴纳相关物业服务费用等。综上所述，驳回原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告谢瑜应在本判决发生法律效力之日起五日内支付2018年3月1日至2020年5月31日期间的物业服务费7605.9元给原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司。二、被告谢瑜应在本判决发生法律效力之日起五日内支付（2020年1月至2020年4月期间的公摊水费公摊电费225.95元及2020年1月至2020年4月期间的自用水费203.67元）共计429.62元给原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司。三、驳回原告广州市番禺俊邦物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，减半收取计35元，由被告谢瑜负担。本判决为终审判决。审判员 胡 林二〇二〇年七月二十七日书记员 王雅佩