福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初1151号 原告：**春，男，1980年9月22日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：彭婷婷、余丽香，福建格中律师事务所执业律师。 被告：林金山，男，1971年8月4日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：叶小舟，福建英一律师事务所执业律师。 原告**春与被告林金山因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**春及其委托诉讼代理人彭婷婷、余丽香、被告林金山及其委托诉讼代理人叶小舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **春向本院提出诉讼请求：1.确认**春与林金山于2019年4月20日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月13日解除；2.林金山立即退还**春押金15000元；3.林金山立即退还**春2020年2月份（2020年1月21日至2020年2月21日）租金5300元；4.本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等）由林金山承担。事实和理由：2019年4月20日,林金山与**春签订《房屋租赁合同》，约定：林金山将坐落在荔城区天妃路2489号店铺出租给**春经营烘焙店；租赁期限自2019年4月21日起至2022年4月21日止；店铺月租金5300元，租金每月21日一次性付清，不得拖欠；**春一次性付给林金山押金15000元；**春在签订合同之日应要付清房租与押金的款项。**春在租赁期间如遇到不可抗拒等因素（如地震、战争、拆迁等自然灾害时）导致店铺无法正常经营生产时，林金山自动解除合同并退还押金。签订合同后,**春按约定于2019年4月20日向林金山支付押金15000元，并按月支付每月租金5300元直至2020年2月份（2020年1月21日-2020年2月21日）。因2020年1月份全国爆发新型冠状病毒感染的肺炎疫情，政府采取相应疫情防控措施对店铺周围路口进行管制，**春承租的店铺也因疫情于2020年1月24日起无法正常营业，**春损失巨大,已无力维持经营以及支付往后的店铺租金。对于**春来说，疫情和政府及有关部门为防控疫情采取的行政措施属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据《房屋租赁合同》中第五条第一点约定，本案《房屋租赁合同》已经自动解除合同。且**春于2020年2月13日向林金山发出通知要求解除合同并退还押金，后林金山也于2020年2月21日在本案店铺张贴出租告示，并已招到租户，现该出租店铺正在装修。因此，按照合同约定及林金山的招租行为，该《房屋租赁合同》已于2020年2月13日解除，**春有权按照合同约定要求林金山退还押金。根据《莆田市财政局关于××疫情防控期间减免企业房租和做好防控资产保障工作的通知》，考虑到**春因疫情2月份已无法正常经营，**春有权要求免除已缴纳的本年度2月份房租。基于以上，**春多次找林金山协商退还押金和租金事宜，但林金山迟迟不回应。**春认为林金山不予退还押金和租金的行为严重侵犯了**春的权益。 林金山辩称，1.林金山与**春之间的《房屋租赁合同》并非于2020年2月13日解除。双方签订的合同第五条明确约定“乙方在租赁期间如遇到不可抗拒等因素（如地震、战争、拆迁等自然灾害时）导致店铺无法正常经营生产时，甲方自动解除合同并退还押金”。首先，2020年1月份爆发的新冠疫情并不属于该条中的“不可抗拒等因素（如地震、战争、拆迁等自然灾害）”，自然灾害系风雨雷电等自然现象，××显然不属于自然现象，而国家也未像对待非典一样出具《最高人民法院关于在防治××期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（已失效）第三条第二款：因政府及有关部门为防治“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《合同法》关于不可抗力的规定妥善处理来认定新冠亦属于不可抗力，故**春不得援引新冠属不可抗力用于解除合同以及免责。其次，新冠疫情不导致**春的店铺无法正常经营生产。**春租赁房屋用于自己经营烘焙店，而同时期荔城区其他经营烘焙的店铺譬如85°Ｃ、复茂饼家等店铺均正常经营，故新冠疫情并不导致其店铺无法正常经营生产，实际上**春也一直在店铺中继续经营，而生意不佳属于商业风险和经商能力，和新冠并无直接因果关系。最后，**春单方违约解除合同，林金山无奈之下，只得将房屋于2020年2月28日以后再行转租给他人。2.**春实际使用商铺直至2020年2月28日，故**春不得请求返还2月份的租金，租金应按双方的约定计算至2020年2月28日止，该笔未付的租金1237元应于押金15000元中予以扣减。由于**春系在不符合合同约定的情况下自行解除，故双方均应恪守合同约定以及本着诚实信用原则，已支付的且实际也使用商铺那段时间的租金，**春无法要求退还。**春自行决定搬离商铺，故商铺中属于**春装修的三合板、墙面、纸、广告牌等直至2020年2月28日才搬离完毕，商铺租金应计算至2020年2月28日止，该7天的租金共计1237元应在押金15000元中予以扣减。3.林金山收取的押金系履约保证金性质，在**春单方违约解除合同的情况下，押金无法予以退还。在租赁合同的操作实践惯例中，“押金”具有违约金的性质，一方面针对承租人可能发生的对租赁物的损害，另一方面也针对拖欠的租金，“押金”就是出租人对承租人违约的担保。因此，本案租赁合同的“押金”属于双方约定的违约金。在**春自行违约解除合同的前提下，本案的押金15000元不应予以返还。 **春围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织林金山进行证据交换和质证。对林金山无异议的身份证复印件、《房屋租赁合同》复印件、银行转账交易明细截图打印件及微信转账凭证复印件各1份，本院予以确认并在卷佐证。对于微信聊天记录截图打印件1张，林金山对该证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。对于短信截图打印件1张及街道照片打印件2张，因上述证据并不能证实**春欲证明的涉案租赁房屋在疫情期间因市场监管局的要求暂停营业及租赁房屋附近的通道被限制通行，故本院对上述证据不予采信。对于照片打印件3张，林金山对上述证据的真实性没有异议，且双方对**春于2020年2月26日搬离涉案租赁房屋，林金山张贴招租公告的事实均无异议，故本院对上述事实予以确认。 林金山围绕其答辩意见向本院提交了证据，本院组织**春进行证据交换和质证。对于**春无异议的身份证复印件一份，本院予以确认并在卷佐证。**春对85度C（莆田馨宜店荔城区）的美团外卖评论截图3页、苏门子弟御尚房荔城区美团外卖评论截图2页、85度C（莆田正荣店）的美团外卖评论截图3页及自然灾害百度百科释意截图打印件12页的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月20日，林金山（作为出租方，即甲方）与**春（作为承租方，即乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在荔城区天妃路2489号店铺出租给乙方经营烘焙店，租赁期限自2019年4月21日至2022年4月21日止。店铺月租金5300元，租金每月21日一次性付清，不得拖欠；超过23日不交付租金，甲方有权收回房屋，取消合同和押金。乙方一次性付给甲方押金15000元，乙方租用期间未经甲方同意不得擅自改变房屋的现状，在租期满时，甲方房屋原有设施没有人为的损坏下，押金如数退还乙方，如有损坏，按价照赔或修理完整归还甲方。乙方在租赁期间如遇到不可抗拒等因素（如地震、战争、拆迁等自然灾害时）导致店铺无法正常经营生产时，甲方自动解除合同并退还押金。乙方在租房期间，经甲方同意方可转租、转让他人，未经甲方同意擅自转让转租他人，甲方有权取消合同和押金并收回房屋。租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜使用的清洁、良好状况下（自然折旧除外）交给甲方。 合同签订后，林金山将租赁房屋交付给**春使用，**春支付了押金15000元及至2020年2月21日止的租金，双方均陈述2020年1月21日至2020年2月21日的租金为5300元。2020年2月13日**春通过短信欲与林金山沟通因疫情导致其店铺无法正常经营的处理方案。后**春于2020年2月26日搬离租赁房屋内的全部物品，林金山陈述其于2020年2月26日在租赁房屋门口张贴招租公告，并接收了涉案租赁房屋的钥匙，其与**春签订的《房屋租赁合同》于2020年2月26日解除，涉案租赁房屋其于2020年4月1日出租他人。现因双方对于《房屋租赁合同》解除日期、押金及2020年1月21日至2020年2月21日期间的租金是否退还的问题存有异议，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，**春与林金山签订的《房屋租赁合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应当按照合同约定履行自己的义务。**春主张因受××疫情影响，其承租的房屋自2020年1月24日起无法正常营业，疫情属于不可抗力，根据合同约定，合同自动解除；林金山辩称疫情并不属于合同约定的不可抗拒的因素，不属于不可抗力，且并未导致合同目的不能实现，**春不得援引疫情属不可抗力解除合同；本院经审查认为,我国发生××疫情后，采取了有效疫情防控措施，在疫情防控期间，虽对涉案的租赁房屋的经营产生一定的影响，但并不导致**春租赁合同目的完全无法实现，**春以上述理由请求合同解除没有事实和法律依据，本院不予采纳。**春主张其于2020年2月13日向林金山发送短信表示解除涉案《房屋租赁合同》，但其提供的证据仅可证实其通过短信欲与林金山沟通因疫情导致其店铺无法正常经营的处理方案，且**春于2020年2月26日才搬离租赁房屋内的全部物品，林金山对涉案租赁房屋对外招租；故本院审查认为，林金山主张涉案合同系因**春搬离租赁房屋导致合同无法继续履行而于2020年2月26日解除，具有事实和法律依据，本院予以采纳。对于**春诉讼请求退还2020年1月21日至2020年2月21日期间的租金5300元，林金山辩称新冠疫情并未导致店面无法经营生产，**春实际使用租赁房屋至2020年2月26日，应当支付租金至2020年2月26日，故无法退还租金；本院经审查认为，**春于2020年2月26日才搬离租赁房屋内的全部物品，应当支付至2020年2月26日止的租金；同时结合我市的疫情及疫情防控措施的情况，涉案租赁房屋在2020年2月期间的经营情况确实受到一定的影响，根据公平原则，且考虑**春系使用涉案租赁房屋用于经营蛋糕烘焙店，并非完全无法营业；综上，本院酌定由承租方与出租方分担因疫情防控所受的影响，对于2020年2月1日至2020年2月26日期间的租金减免50%；经核算，林金山应当退还的租金为：**春支付了2020年1月21日至2020年2月21日期间的租金5300元，综合疫情情况，**春应当支付的2020年1月21日至2020年2月26日期间的租金为5300元／月÷32天×11天（2020年1月21日至2020年1月31日的租金）＋5300元／月÷32天×21天÷2（2020年2月1日至2020年2月21日的租金）＋5300元／月÷29天×5天÷2（2020年2月22日至2020年2月26日的租金）＝4017.83元，林金山应当退还租金5300元-4017.83元＝1282.17元。对于**春诉讼请求退还押金15000元，本院经审查认为，虽《房屋租赁合同》中约定租期满后押金退还给**春，但对于合同解除后，租赁押金如何处理的事项未做约定，亦未约定如**春违约后的违约责任，结合《房屋租赁合同》中关于押金退还及没收的约定及房屋租赁市场的交易习惯，本院认为，涉案租赁押金性质上应属于履约保证金，我国合同法对于履约保证金并无明文规定，但实践中当事人合同违约条款中会经常出现关于履约保证金的约定，其作为违约条款存在时，可以认定是违约金的一种计算方式；综上，本案租赁合同中的押金系双方对于违约金计算方式的约定；现因**春不享有法定解除权及约定解除权的情况下，自行搬离租赁房屋，导致租赁合同无法继续履行，租赁合同解除，系**春违约导致合同解除，应当承担相应的违约责任；**春主张违约责任应以损失为限，疫情发生后，其及时向林金山协商变更合同事宜、告知解除合同，林金山在接到其解除通知后，也迅速找到了新租户，没有给林金山造成巨大损失，扣押全部押金与损失不符；林金山辩称因**春自行违约解除合同，押金不应予以退还；本院经审查认为，综合考虑本案租赁合同的履行情况以及**春违约造成合同解除，同时结合林金山于2020年4月1日将涉案房屋出租他人及林金山因涉案租赁解除造成的损失情况，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，本院酌情认定，林金山不予退还押金9000元，剩余押金6000元予以退还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、**春与林金山于2019年4月20日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月26日解除； 二、林金山应在本判决生效之日起十日内退还给**春租金1282.17元； 三、林金山应在本判决生效之日起十日内退还给**春押金6000元； 四、驳回**春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费308元，减半收取计154元，由**春负担129元，林金山负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  蔡琳琦 二〇二〇年七月十日 书记员  顾梦雪 附相关法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。