贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3054号上诉人（原审原告）：罗明英，女，汉族，1969年11月15日出生，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人（特别授权）：袁泽勇，贵州恒发律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钦，贵州恒发律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：黄齐强，男，汉族，1975年8月12日出生，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人（特别授权）：张崇胜。被上诉人（原审被告）：闫国孝，男，汉族，1969年6月20日出生，住贵州省金沙县。上诉人罗明英与被上诉人闫国孝、黄齐强确认合同无效纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2019）黔0523民初2664号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人罗明英上诉请求：1、请求撤销贵州省金沙县人民法院（2019）黔0523民初2664号民事判决，并依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误。一、在第一次庭审活动后，被上诉人黄齐强陈述其购房资金来源于金沙县农村信用合作联社沙土分社取款，一审法庭依职权调取的黄齐强账户上显示2005年购房期间没有任何取款记录，其也没有任何证据证明购房款已经实际支付，由此可知黄齐强作为买受方并未支付任何对价款。2、上诉人罗明英从2005年其便一直在遵义市务工，已在遵义定居，并且罗明英自始至终从未对被上诉人闫国孝所谓的买卖房屋的行为进行追认。二、本案诉争房屋系罗明英与闫国孝的夫妻共同财产，闫国孝的行为构成无权处分。首先，罗明英与闫国孝于1991年结婚，1997年二人将闫国孝父母留下的砖木结构房屋三间改建为三间砖混结构平房，土墙灶一间和猪牛圈三间未改建。根据婚姻法第十七条，物权法第30条之规定，本案房屋应属二人夫妻共同财产。其次，黄齐强一审庭后提交的协议既没有罗明英的签字盖章，也没有其同意售房的证据。依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条及婚姻法司法解释一第17条的规定，对共同共有财产的处分须征得全体共同共有人的同意，否则无效。再结合合同法第51条规定，闫国孝单纯以自己名义擅自售房的行为，事后未得到罗明英的确认或者事后未获得完全的处分权，应认为为无权处分。最后，房产交易行为属于非日常生活家事代理，应征得另一方同意，否则对共有人不产生法律约束力。黄齐强的代理人张治新明知该房屋系罗明英、闫国孝夫妻共同财产，在出售（应为购买）房屋前应征得罗明英的同意；黄齐强在购买房屋时，也应对房屋交易的缺陷尽审慎义务，黄齐强没有证据证明闫国孝在出售房屋前取得罗明英的同意，因此，案涉《协议》侵犯了罗明英的财产所有权，依法应认定为无效。三、本案黄齐强不适用善意取得制度的保护。首先，根据物权法第106条第1款的规定，不动产产权的善意取得，应当符合：1、受让人受让不动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。其次，根据善意取得的相关法律规定，本案有以下几点需要说明：第一，闫国孝与罗明英在1997年对诉争房屋合法建造的事实行为完成后便依法取得该房屋的所有权，闫国孝确实具有“权利的外观”；第二，该房屋系夫妻共同财产，闫国孝的处分属于欠缺完整的处分权的无权处分；第三，闫国孝声称自己在签订协议当时处于醉酒状态，并不知是否签字和收取对价。故黄齐强须基于交易行为而支付合理的对价才能构成善意取得，其称支付对价的行为已经委托其岳父张治新代为履行，张治新出庭作证时声称购房款已经通过案外人汪克珍交给罗明英，但并无任何其他证据予以证明。此后庭审中黄齐强陈述其购房款的来源为银行取款，但根据一审法庭调取的证据可知其在自己陈述的期间并没有任何取款的记录。且上诉人申请的证人闫某1与闫某2（曾用名闫国政）均证明签订协议时罗明英并未在场，故其是否支付合理对价的行为无从考证；第四，受让人受让财产时须为善意。但本案受让人黄齐强及其代理人张治新均非善意。其明知诉争房屋系罗明英与闫国孝夫妻共同财产，确不要求罗明英签字，张治新反而辩称是基于对罗明英作出“有闫国孝签字就算数”承诺的信任而不要求罗明英签字，这显然与事实和情理不符。既然都那么信任语言的承诺，何必还要书写协议呢？既然都要求书写协议并且还要寻找多名证人进行见证，那么如果罗明英真的在现场，又怎么可能不让罗明英签字确认呢？况且在这么久的时间内，黄齐强又为何不要求罗明英进行追认？反而在罗明英于2017年主张权利时将除房屋外所有的所谓已经买了的承包地返还给罗明英耕种管理呢？这显然与常理不符。第五，案涉房屋至今没有进行登记或者变更登记，根据物权法司法解释一第18条的规定，《协议》不产生无权变动的效力，也没有具备善意取得的条件。需要着重强调两点，受历史条件和政策的影响，很多类似房屋并没有办理产权登记，依据物权法第30条的规定，罗明英与闫国孝已经依法享有不动产物权。但黄齐强及其代理人张治新明知而为即构成非善意，不受善意取得制度的保护。其次，依据物权法第28条至第30条的规定，虽然未经登记，相关当事人即可取得不动产物权，但是物权法第31条仍然有登记的要求，其对登记的要求限于未经登记取得物权的人再转让物权，此时必须先登记自己取得的物权，而后再办理转移登记等处分物权的登记。结合到本案，诉争的房屋未经登记，物权处分行为本身不发生物权效力，黄齐强无从取得物权。四、本案两被上诉人签订的《协议》疑点重重，不符合常理及交易习惯。第一，本案合同基本要素不完备。根据合同法第12条的规定，涉案《协议》并没有明确主体，也没有明确的标的。《协议》购买方为黄齐强，但在协议签订过程中自始至终都没有参与，连之后补签字都由张治新代签。而且根据张治新的证词，签订协议时黄齐强就在务工，并没有外出。是什么原因导致其连买房子那么大的事都不能亲自参与磋商和签字？根据张治新证词，在签订合同当时，张治新声称已经获得黄齐强的授权代为办理买方事宜，但当时通讯不便，没有电话，都是当面交代的，而且签订合同当天闫国孝特别急，中午签完字后就要走。既然买方都是临时起意的，而且还特别急，那么黄齐强是怎么当面授权给张治新的？是张治新擅自做主还是张治新假借黄齐强之名？个中缘由实在令人深思。第二，闫国孝陈述其在签订合同当时已经处于醉酒状态。对于是否本人签字以及收到款项都已经不记得。上诉人申请出庭的证人闫某1也证明闫国孝在当时已经处于醉酒状态，而且还陈述“闫国孝醉成这样，配偶、子女都不在，你们这个协议怎么整的成”，随即离开资啟明家。根据合同法相关规定，该协议不是双方基于平等、自愿的情况下签订，不是双方的真实意思表示，且合同的内容不完全符合法律的规定，有损国家、集体或者第三人利益的情形出现。黄齐强辩称：上诉人的上诉请求不能成立。一、早在闫国孝出售房屋前，其一家就全部搬迁到遵义市做生意。他为了扩大经营及归还信用社的贷款，便在全村传言出售自己的房子。因当时黄齐强一家已准备建房居住，故在闫国孝的哥哥资啟明（已去世）和闫国孝的三爸闫某3（已去世）、三娘汪克珍（已去世）的再三撮合下，就出售毛坯房及已倒塌的猪牛圈、厨房和周边园地等，一并定价为17880元。2005年农历2月17日闫国孝、罗明英夫妇请资啟明执笔，在证人有张治新、张某、闫某3，汪克珍也参加，在闫国孝、罗明英家中立下了购房协议书后，张治新（系黄齐强的岳父）代其女婿在协议书上签了字，张治新将购房全款交给了汪克珍清点过数，汪克珍清点后就将该款交给了罗明英，罗明英收清后，闫国孝才在协议书上签字。在签字时叫罗明英签字，罗明英说“我家男人签了算数的。”协议签字及款项付清后，闫国孝、罗明英当众将房屋钥匙交给了张治新，并当众指点了房屋周围的土地及管辖边界。二、黄齐强得此毛坯房后，对该房屋进行了重新装修、磋沙、刮瓷、贴瓷砖、改装门窗等装修；又对楼顶进行了补漏、做拦水等；对已倒塌的厨房、猪牛圈进行了拆除，厨房拆除后重建了两间，猪牛圈拆除后重建了三间，并修建了化粪池、洗澡间、沼气池；将原来杂草丛生的土院坝改建成水泥院坝，重建了檐坎，平整了室内房屋地面，重修水泥串户路一米多宽。上述修建、改建、重建用去建材、运费、工人工资等开支161800元。黄齐强修建完房屋后按农村习俗办了搬家酒，有几百号人送了礼，其中有闫国孝的弟兄闫某1、资启亮、闫国江、闫国富、闫朝政、闫国斌送了礼、吃了酒。这有礼簿记载为据。十四年在此房屋内，分别办了搬家酒、祝生酒、葬礼酒、嫁女酒，这是全村人都知道的事实。三、黄齐强自2005年农历2月17日购得闫国孝、罗明英房屋，至今已14年之久，闫国孝、罗明英一家每年都回来给老坟亮灯、挂青及到亲戚家吃酒、送礼，对黄齐强居住之房屋均未发生过任何扯皮（纠纷），在2019年7月5日才收到金沙县人民法院第一法庭送达的起诉状副本和应诉通知书。综上三点，充分说明黄齐强购买闫国孝的房屋及附属物系双方完全自愿、合理、按市价的公平买卖，并无罗明英所诉的欺诈之说。本案闫国孝、罗明英系夫妻关系，不排除恶意串通妨害司法公正之实。根据我国的相关法律规定，罗明英的起诉早已超出诉讼时效期间，不应受到法律的保护。请求二审法院维持原判。闫国孝辩称，上诉人的上诉请求成立，一审判决不正确。当天在张治新家吃饭喝酒，张治新说黄齐强没有房子住，叫我把房子租给他住，建议我们去资啟明家，请资啟明写个协议，但是我喝醉了，后面的事情我就什么都记不清楚了。原审原告罗明英向一审法院起诉请求：1.请求依法判决确认两被告2005年农历2月17日签订的《协议书》无效；2.判决被告黄齐强返还并搬出原告所有的房屋；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告罗明英与被告闫国孝于1991年12月6日登记结婚，婚后于将被告闫国孝父母（均已故）遗留下的砖木结构房屋三间改建为砖混结构平房三间，遗留下的土墙灶一间和猪牛圈三间未改建。2005年3月26日（农历二零零五年二月十七日），被告闫国孝与被告黄齐强达成买卖《协议书》一份，协议约定由被告黄齐强支付给被告闫国孝钱款现金18780.00元，被告闫国孝则将其平房、猪牛圈卖给被告黄齐强所有，房屋周围的土地一并交由被告黄齐强管理耕种，被告闫国孝不得干涉。2018年6月17日，金沙县公安局沙土派出所接到原告罗明英报案，原、被告双方因该份买卖《协议书》发生纠纷。2019年7月3日，原告罗明英具状诉至一审法院。一审法院认为，本案系确认合同无效纠纷。本案的争议焦点为：被告闫国孝与被告黄齐强所签订的房屋买卖协议书是否有效。农村房屋买卖合同是出卖人转移农村房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”及第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，本案中，原告罗明英与被告闫国孝系合法的夫妻关系。涉案房屋为原告罗明英与被告闫国孝所有，虽然被告闫国孝与被告黄齐强签订的《协议书》上没有原告罗明英的签字，但自2005年3月26日该《协议书》签订后被告黄齐强一家便入住到涉案房屋内居住十多年，期间对涉案房屋进行了改建，办理了几次酒席。作为同一个村的居民，这么多年来原告罗明英及被告闫国孝不可能不知晓该房屋已被出卖给被告黄齐强的事实，其间原告罗明英与被告闫国孝并未提出异议，应视为该《协议书》经原告罗明英追认，故该《协议书》自成立时生效。对于原告罗明英诉称“自己在外务工多年，闫国孝将涉案房屋出卖给被告黄齐强的事实编织成低价出租的谎言欺骗自己，直到2017年回家办理土地登记确权时由村委会告知才知晓涉案房屋已经卖给了黄齐强。”及被告闫国孝辩称“签订协议书时自己处于醉酒状态，该协议书非当事人双方真实意思的表示。”的意见，与客观事实相违背，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”之规定，被告闫国孝与被告黄齐强签订的《协议书》中涉及到农村土地买卖的内容，违反法律、行政法规的强制性规定，该部分应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”之规定，该协议书中的房屋买卖行为仍然有效。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十六条、《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，一审判决：驳回原告罗明英的诉讼请求。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由原告罗明英负担。二审中，上诉人黄齐强向本院提交“群众证明”一份，拟证明黄齐强购买闫国孝的房屋是众所周知的事实。经质证，罗明英对三性均有异议，认为该证明属于证人证言，证人应当出庭接受法庭的质询。闫国孝认为我们（闫国孝、罗明英）在外面租房子住都是自己装修自己住，对黄齐强修建房子有异议，因为他自己住就要自己装修。经审查，“群众证明”的内容并非证明人自行书写，其性质属于证人证言，黄齐强未申请证明人出庭接受质询，故对该份证明的证明力不予确认。二审另查明，案涉《协议书》约定的款项为17880元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本案二审的争议焦点：案涉《协议书》的效力如何认定。本院认为，罗明英主张《协议书》无效的理由如下：1、本案合同基本要素不完备，《协议书》没有明确主体，也没有明确的标的；2、黄齐强作为买受方并未支付任何对价款；3、案涉房屋属于罗明英、闫国孝夫妻共同财产，罗明英从未对闫国孝所谓的买卖房屋行为进行追认；4、本案不适用善意取得制度；5、闫国孝签订《协议书》时处于醉酒状态，该协议不是双方基于平等、自愿的情况下签订；6、《协议书》的内容不完全符合法律规定，有损国家、集体或者第三人利益的情形。针对罗明英的上述理由，本院分析评价如下：1、关于案涉《协议书》的基本要素是否完备的问题。《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”经审查，黄齐强本人未在《协议书》上签字，但张治新（系黄齐强的岳父）代其在协议书上签字，事后黄齐强予以追认，故可认定该协议的当事人为闫国孝与黄齐强。协议对转让的房屋、土地、价款均做了约定，虽然土地未明确四至界限，但一审已经认定《协议书》中涉及土地买卖的内容无效。而罗明英、闫国孝均主张案涉房屋系闫国孝的父母去世后留下的砖木结构房屋改建，即《协议书》所指的房屋是明确具体的，罗明英认为《协议书》没有明确主体及标的的上诉理由不成立。2、关于黄齐强是否支付购房对价的问题。虽然本案黄齐强未能提供罗明英、闫国孝向其出具的收款收据，亦未能提供其在银行的取款记录，但《协议书》明确载明“现乙方（黄齐强）付给手续清础（楚），乙方耕管种，甲方（闫国孝）没有任何权义（力）干涉……”该协议的甲方落款处体现有闫国孝的签名。罗明英主张闫国孝在签订协议时处于醉酒状态，闫国孝本人记不清是否签字及收取对方购房款，因除当事人及证人的陈述外,罗明英并未提交证据证实该事实成立,本院对罗明英主张的事实不予采信。因签订《协议书》的在场人资啟明、闫某3及黄齐强主张的收款人汪克珍（三人均系闫国孝亲戚）已去世，本案不能核实黄齐强是否支付购房款的事实，但事隔多年，如果黄齐强确未支付任何款项，罗明英、闫国孝不向其主张与常理不符。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，罗明英认为黄齐强未支付购房款的主张不能成立。3、关于闫国孝是否构成无权处分的问题。本案当事人均认可案涉房屋系闫国孝、罗明英夫妻的共同财产，本院予以确认。本案当事人对签订《协议书》时罗明英是否到场各执一词，根据“谁主张、谁举证”的基本原则，黄齐强未能提供证据证明罗明英在场并同意闫国孝出售案涉房屋，故本院认为闫国孝向黄齐强出售房屋属于无权处分。虽然闫国孝的行为构成无权处分，且罗明英表示其从始至终未予追认。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”的规定,闫国孝对案涉房屋没有完整处分权并不必然导致《协议书》中关于房屋买卖的部分无效；同时，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”案涉房屋虽未办理登记手续，但登记行为仅是针对物权变动所采取的一种公示方法，并不影响《协议书》关于房屋买卖部分的效力。罗明英认为闫国孝无权处分则《协议书》当然无效的主张不能成立，本院不予支持。4、关于本案是否适用善意取得制度的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意取得，指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。具体到本案，罗明英主张的是《协议书》无效，因合同效力与物权变动非属同一范畴，且根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，依法成立的涉及物权变动的合同,亦自成立时生效。本案讼争协议涉及房屋买卖的部分,系当事人真实意思表示,协议签订后,黄齐强已按照协议约定支付相应款项并实际使用房屋多年，该房产现未能办理变更登记手续,但并不影响《协议书》的效力。罗明英认为本案不适用善意取得制度的主张与本案审理无关联，本院对此问题不予评价。5、关于闫国孝签订《协议书》时是否处于醉酒状态的问题。本院已在第2个问题中予以叙明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，罗明英应承担不利的法律后果，对罗明英主张的该事实，本院不予采信。6、关于《协议书》的内容是否有损国家、集体或者第三人利益的问题。《协议书》涉及土地及房屋买卖，关于土地买卖部分，一审已认定为无效，在此不再赘述。关于房屋买卖的部分，根据本案现有证据不能证明在签订协议时黄齐强、张治新以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；也不能证明黄齐强、张治新恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；同样不能证明《协议书》存在以合法形式掩盖非法目的及损害社会公共利益的情形。罗明英认为《协议书》有损国家、集体或者第三人利益的主张同样不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人罗明英的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人罗明英负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 可审 判 员  张 晶审 判 员  唐 琳二〇二〇年七月十日法官助理  詹 淼书 记 员  龚佳铃