云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0326民初1394号原告：会泽瑞祺物业服务有限公司，统一社会信用代码：91530326MA6K3N4HX8。法定代表人：丁丽，系会泽瑞祺物业服务有限公司经理。住所：云南省曲靖市会泽县。委托诉讼代理人：赵书亮，云南省曲靖市中兴法律服务所基层法律服务工作者。特别授权代理。被告：吕建稳，男，1979年8月18日生，汉族，云南省会泽县人，农民，户籍登记地址：云南省曲靖市会泽县，现住会泽县，（未到庭）委托诉讼代理人：杨琼芬，女，1983年3月15日生，汉族，云南省会泽县人，农民，户籍登记地址：云南省曲靖市会泽县，系吕建稳之妻。特别授权代理。原告会泽瑞祺物业服务有限公司与被告吕建稳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告会泽瑞祺物业服务有限公司的委托诉讼代理人赵书亮、被告吕建稳的委托诉讼代理人杨琼芬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告会泽瑞祺物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告交纳艺温水乡二期1栋2单元1001室2018年8月1日至2019年7月31日（共计12个月）的物业管理费共计2175元（其中：物业费143.28㎡×0.8元/㎡×12个月﹦1375元，垃圾清运及处置费120元/年×1年=120元，电梯维护费480元/年，生活用水二次加压费200元/年。）2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2018年8月1日接受会泽县艺温水乡业主委员会的委托，为艺温水乡小区提供物业管理服务，并于当日进驻该小区，双方于2018年8月1日签订正式的书面物业管理服务委托合同。合同约定：被告位于该小区的住房及商铺委托原告管理服务，住房及车库以其拥有建筑面积0.8元/㎡的价格向原告一次性支付本年度的物业管理费用，艺温水乡一期生活用水二次加压费9楼以上开始收取（含9楼），每户每年按200元收取。艺温水乡二期生活用水二次加压费7楼以上开始收取（含7楼），每户每年按200元收取，电梯维护费按楼层计算，11楼（顶楼）每年500元，每下浮一层下浮20元，以此类推。除此之外，住房还应按相关规定以120元/年收取垃圾清运处置费。经多次催缴，被告未履行交付义务，特起诉请求依法判决。被告吕建稳辩称，物业费自购房人办理入住手续，拿到房间钥匙之日起计算，小区建设方一直未告知答辩人何时验房，时至今日未见过住宅质量说明书、质量保证书、房屋面积实测表等，未构成正式交房。2018年1月12日，答辩人经过开发商办理了入住手续，交清了相关契税、物业服务费，物业服务时间应为2018年1月12日至2019年1月11日，原告要求补交2018年8月1日至2019年7月3日的物业服务费系重复收费。艺温水乡二期无业主委员会，答辩人也未与原告签订过物业服务合同，对小区的物业管理过高收费不认可。原告在管理小区期间不作为，没有为小区住户提供很好的服务，存在多次停水、生活垃圾遍地扔无人打扫、业主财物丢失、道路坑洼不平、经常发出噪音影响业主休息等服务不到位的情况。为证明自己的主张，原告会泽瑞祺物业服务有限公司提交了以下证据：1.营业执照（副本）复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人居民身份证复印件，欲证明原告是适格的主体；2.物业服务合同书，欲证明原告与会泽县艺温水乡业主委员会签订了物业服务委托合同，收费具有合法性；3.会泽县龙鑫物业服务有限公司艺温水乡物管处出具的证明，欲证明被告所提交的单项物业费系2018年7月31日前的物业费，与原告进驻管理后的无关。经质证，被告吕建稳的委托诉讼代理人对原告会泽瑞祺物业服务有限公司提交的第一组、第二组证据无意见，对第三组证据不认可，认为小区物业管理服务不到位。为证明自己的主张，被告吕建稳的委托诉讼代理人提交了以下证据：1.收据三份，欲证明被告在领房屋钥匙的那天就交了一年的物管费，但收费单位未告知是什么时候的物管费，售房的人之前告诉过什么时候拿钥匙什么时候开始交物管费；2.照片二幅，欲证明原告提供的管理服务不到位。经质证，原告的委托诉讼代理人认为第一组证据与原告无关联性，其所交费用是2018年8月1日前产生的；对照片的三性不认可，不能证实是原告管理期间发生的问题。经庭审质证，本院认为，原告会泽瑞祺物业服务有限公司提交的上述证据，能够证明案件事实，本院予以采信；对于被告提交的第一组证据，因有相反证据推翻其证明目的，本院对其不予采信，对于被告提交的第二组证据，结合其他证据，本院就其符合案件事实部分予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月1日，原告会泽瑞祺物业服务有限公司与会泽县艺温水乡业主委员会签订物业服务合同，约定原告会泽瑞祺物业服务有限公司对会泽县艺温水乡小区实施物业管理服务。合同中对单元房、电梯房分别以0.8元每月每平方米计算物业管理费，生活用水二次加压费二期7楼（含7楼）每户每年200元，电梯维护费按楼层计算，11楼（顶楼）每年500元，每下一层下浮20元，生活垃圾清运处置费按每年每户120元收取，并约定物业服务费用一年一次性缴清。被告吕建稳系会泽县业主，其房屋建筑面积为143.28平方米。在合同履行过程中，原告会泽瑞祺物业服务有限公司存在管理服务瑕疵问题，被告吕建稳下欠2018年8月1日至2019年7月31日期间的物业服务费、生活垃圾清运处置费、电梯维护费和生活用水二次加压费。原告会泽瑞祺物业服务有限公司于2020年5月11日诉到我院要求解决。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，未达成协议。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告会泽瑞祺物业服务有限公司与会泽县艺温水乡业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效。被告吕建稳作为会泽县业主，接受了物业服务，依法应按照约定向原告会泽瑞祺物业服务有限公司支付下欠的物业服务费、电梯维护费、生活垃圾清运处置费和生活用水二次加压费。原告会泽瑞祺物业服务有限公司的诉请，合理部分本院予以支持。被告吕建稳关于原告存在管理服务不到位的主张与本院查明事实相符，本院予以采纳，故对其应交物业服务费作相应扣减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告吕建稳于本判决生效后10日内一次性向原告会泽瑞祺物业服务有限公司支付物业服务费人民币1238元、生活垃圾清运处置费人民币120元、电梯维护费人民币432元、生活用水二次加压费人民币200元，合计1990元。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告吕建稳负担20元，由原告会泽瑞祺物业服务有限公司负担5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限两年内向本院申请强制执行。审判员  李兴祥二〇二〇年七月二十日书记员  沈学丽附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。