山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初3810号 原告：李庶通，男，1978年9月5日出生，汉族，住济南市天桥区。 原告：李娥，女，1978年11月9日出生，汉族，住济南市天桥区。 委托诉讼代理人：李汝亮，泰和泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张梦云，泰和泰（济南）律师事务所律师。 被告：济南贵达置业有限公司，住所地济南市历城区郭店街道办事处李家庄东村248号。统一社会信用代码：91370100069012720X。 法定代表人:林鑫，执行董事。 委托诉讼代理人：程谟伟，山东国曜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丹，山东国曜律师事务所实习律师。 原告李庶通、李娥与被告济南贵达置业有限公司（简称贵达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告李庶通、李娥及其委托诉讼代理人李汝亮、被告贵达公司的委托诉讼代理人程谟伟、张丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李庶通、李娥向本院提出诉讼请求：1.判令贵达公司支付逾期交房违约金18928元；2、依法判令贵达公司支付逾期交付车位违约金435.75元（暂计至2020年3月5日，嗣后违约金以105000元为基数，按照日万分之零点五计算至实际交付之日止）；3.本案诉讼费、律师费、评估费用由贵达公司承担。事实与理由：2017年1月13日，李庶通、李娥与贵达公司签订商品房买卖合同，约定：1、李庶通、李娥购买贵达公司开发的济南市加州东部世界城A-6地块12号楼1单元1003室房屋，总价为743586元；2、贵达公司应于2019年1月1日前取得涉案房屋开发项目《分期综合验收备案证明》并交付李庶通、李娥；3、如贵达公司逾期交房应在交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向李庶通、李娥支付已交房价款万分之二作为违约金。上述合同签订后，李庶通、李娥按约支付了购房款，但贵达公司至今未按合同约定和法律规定向李庶通、李娥交付房屋，为维护自身的合法权益，望法院依法审理判如所请。 贵达公司辩称，一、李庶通、李娥所诉逾期交房违约金18928元缺乏事实与法律依据，依法不应予以支持。（1）合同系双方真实意愿表示，应严格按照合同约定履行。双方于2017年1月13日签订商品房买卖合同合法有效，双方应诚信、全面的履行自己的义务。在商品房买卖合同的补充协议是对主合同的补充、修改或变更，属于合同的特别化约定，在附件五前加黑注明“出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人的合理解释，买卖双方经自愿、平等、友好协商，对商品房买卖合同的有关条款变更和未尽事项达成本协议”故补充协议与原合同中不一致的条款，应以补充协议为准。（2）明确逾期起算、截止时间点。根据商品房买卖合同附件五合同补充协议中第五条约定“出卖人在本合同约定的交付之日起60个工作日内向买受人交付该商品房的，买受人认可为履行期限的合理顺延，出卖人不承担逾期交房的责任”。本条说明李庶通、李娥已经默认自2019年1月1日起60个工作日内贵达公司不承担逾期交房的责任，即自2019年3月29日才应作为逾期交房的起算节点。双方在补充协议中约定将原合同约定的房屋交付条件（取得《分期综合验收备案证明》）变更为取得《工程质量竣工验收记录》、《建筑工程消防验收意见书》即可满足交房条件。贵达公司于2019年5月27日取得《建筑工程消防验收意见书》，2019年5月28日取得《工程质量竣工验收记录》，在贵达公司满足合同约定的交付条件后，通过微信向李庶通、李娥等业主通知于2019年5月28日至31日可办理交付事宜，绝大多数业主于此期间完成交付，仅有少数业主未选择收房。故而2019年5月31日应作为逾期交房的截止日期。退一万步讲，即便以取得《分期综合验收备案证明》为交付条件，贵达公司也于2019年11月28日取得了《分期综合验收备案证明》，后再次履行程序通知交房，但李庶通、李娥迟迟不收房，因此而造成的损失，贵达公司不应承担责任。（3）明确违约金计算依据。李庶通、李娥主张的违约金18928元违反双方约定，也无任何依据。商品房买卖合同第九条约定“逾期不超过180日，……，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金”。商品房买卖合同附件五合同补充该协议中第五条约定“本合同第九条所约定的违约金数额最高不超过买受人累计已付款的百分之一”。李庶通、李娥在签订合同时就已经知晓并完全能够预见违约金总额不超过百分之一这一结果，该约定是李庶通、李娥在选择履行合同时对其主张违约金总额的权利做出了明确的处分，清晰明确且合理合法，应尊重双方约定。二、本案的案件受理费、律师费、评估费等由贵达公司承担缺乏事实与法律依据，依法不应予以支持。根据商品房买卖合同附件五合同补充协议中第十四条约定“因买受人过错给出卖人造成经济损失的，……，此等经济损失所产生的诉讼费、律师费等全部费用”。合同中仅约定买受人过错给出卖人造成损失的情形，未约定出卖人过错情况下相应费用的承担，故而延期交房状况下各类衍生费用的承担方式没有合同依据，此项主张缺乏事实与法律依据，依法不应予以支持。综上所述，李庶通、李娥之诉讼请求缺乏合同依据及法律依据，请求法院依法驳回。 经审理本院认定事实如下： 一、2017年1月13日，贵达公司（出卖人）与李庶通、李娥（买受人）签订《商品房买卖合同》，李庶通、李娥购买贵达公司开发的济南市加州东部世界城A-6地块12号楼1单元1003室房屋，总价为743586元，该合同为格式合同，该合同第八条约定了房屋交付期限内容如下：出卖人应当在2019年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。李庶通、李娥按合同约定付清购房款。2019年8月14日，双方签订商品房买卖合同，李庶通、李娥购买贵达公司开发的济南市加州东部世界城A-6地块地下车库车位，总价为105000元，该合同亦为格式合同，约定交付期限为2019年9月15日前；逾期交付责任为逾期不超过180日出卖人在合同约定交付之日起60个工作日起至实际交付之日止，按日万分之零点五的违约金，合同继续履行；交付条件均与上述合同相同。 二、2019年5月27日，涉案房屋项目通过建设工程消防验收，同年5月28日通过项目竣工验收。贵达公司认为符合补充协议约定的交房条件，并于2019年5月26日通知李庶通、李娥交房事宜。李庶通、李娥认为贵达公司未满足合同约定的交房条件未收房。2019年11月28日，贵达公司取得涉案房屋的分期竣工综合验收备案证明并于2020年1月15日向李庶通、李娥邮递了交房事宜的书面材料，李庶通、李娥于同年2月25日收房。 三、贵达公司主张上述商品房买卖合同有附件五即补充协议，该补充协议第四条将合同第八条修改为：出卖人应当在2019年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由勘察、设计、施工、监理、建设单位对该单位工程质量验收出具工程质量竣工验收记录及取得建筑工程消防验收意见书的商品房交付买受人使用；补充协议第五条第二款内容：出卖人在本合同约定的交付之日起60个工作日内向买受人交付该商品房的，买受人认可为履行期限的合理顺延，出卖人不承担逾期交房的责任；补充协议第五条第三款内容：本合同第九条所约定的违约金数额最高不超过买受人累计已付款的百分之一。贵达公司主张在附件五的补充协议前加黑注明“出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人的合理解释，买卖双方经自愿、平等、友好协商，对商品房买卖合同的有关条款变更和未尽事项达成本协议”，李庶通、李娥在签订合同时就已经知晓补充协议对交房条件及违约责任做出修改，其公司尽到提示、说明义务，该补充协议为有效协议，补充协议与原合同中不一致的条款，交房期限及条件应以补充协议的约定为准。李庶通、李娥认为在山东省城市规划范围内从事房地产开发经营的，应执行房地产开发项目综合验收备案制度，根据合同法及最高院关于适用合同法的司法解释规定，采用格式条款订立合同的提供格式条款的一方应遵循公平原则，提供格式合同的当事人有义务采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，并按照对方的要求对该条款予以说明，该补充协议属于贵达置业提供的格式合同，与商品房买卖合同签订为同一天，补充协议约定的交房期限及条件大大降低合同约定的交付条件，减轻贵达置业的违约责任，贵达置业及其工作人员并没有向李庶通、李娥进行明确的提示或告知，因此，上述条款对李庶通、李娥不产生法律约束力。本院认为，贵达公司与李庶通、李娥签订的商品房买卖合同为格式合同，作为合同附件五的该补充协议降低了交房条件、减轻贵达公司的违约责任，贵达公司提供的该补充协议没有采用足以引起李庶通、李娥注意的文字、符号、字体等特别标识，并没有对补充协议降低交房条件、减轻贵达公司违约责任条款予以说明，贵达公司没有提供证据证实对上述补充协议格式条款尽到合理提示及说明义务，故本院对李庶通、李娥主张上述补充协议条款对其不具有法律约束力的意见予以支持。 四、李庶通、李娥提供山东众合土地房地产评估有限公司于2020年5月18日作出众合评（鉴）字（2020）第380号评估报告1份，证实涉案房产自2019年1月1日至同年12月31日期间月平均市场租金1040元，并要求贵达公司按该评估价上浮30%计算赔偿2019年1月1日至2020年2月25日的逾期交房经济损失18928元。贵达公司对该鉴定报告评估价有异议，认为评估的仅是2019年平均月租金，不能体现客观性、准确性。山东众合土地房地产评估有限公司受本院委托所作的评估，程序合法，该公司及估价师具有房地产估价资质，该评估报告有估价依据，贵达公司虽有异议，但未提供证据推翻该评估报告，本院对该评估报告的证据效力予以确认。李庶通、李娥支付评估费3000元。 本院认为，贵达公司与李庶通、李娥签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，双方应全面履行。根据该商品房销售合同的约定，贵达公司应在2019年1月1日之前向李庶通、李娥交付取得《分期综合验收备案证明》的涉案商品房，贵达公司逾期未交房应承担违约责任，李庶通、李娥要求贵达公司按山东众合土地房地产评估有限公司作出众合评（鉴）字（2020）第380号评估报告确定的涉案房屋逾期交房期间房租1040元/月上浮30%计算赔偿经济损失的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。逾期交房违约金计算至2020年1月15日即贵达公司向李庶通、李娥邮递交房书面材料时止。贵达公司未按合同约定交付车位，亦应承担违约责任，李庶通、李娥要求贵达公司按合同约定支付违约金的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。李庶通、李娥要求的律师费没有合同约定，本院不予支持。贵达公司所辩无法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下： 一、限济南贵达置业有限公司于本判决生效之日起十日内向李庶通、李娥支付自2019年1月1日至2020年1月15日止的逾期交房违约金17125元（1040元/月×1.3÷30天/月×380天）、评估费3000元； 二、限济南贵达置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付李庶通、李娥逾期交付车位的违约金（计算方式：以105000元为基数，自2019年11月16日起按日万分之零点五计算至实际交付之日止）； 三、驳回李庶通、李娥的其他诉讼请求； 案件受理费284元，减半收取142元，由济南贵达置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 钱虎 二〇二〇年七月三十日 法官助理 马艳 书 记 员 李雪