江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终1708号上诉人（原审被告、反诉原告）：常州市华信电气设备有限公司，住所地江苏省常州市钟楼经济开发区玉兰路11号。法定代表人：林志明，该公司董事长。委托诉讼代理人：殷鸿，江苏欣正律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴昳，江苏欣正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：常州华迪特种变压器有限公司，住所地江苏省常州市钟楼区大红旗西路8号。法定代表人：徐建亚，该公司执行董事。上诉人常州市华信电气设备有限公司（以下简称华信公司）因与被上诉人常州华迪特种变压器有限公司（以下简称华迪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2018）苏0404民初6363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。华信公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回华迪公司诉讼请求，支持华信公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由华迪公司承担。事实和理由：一、本诉部分，一审判决支持企业搬迁运输费110000元、租金损失148333.33元无事实依据和法律依据。1.华迪公司租赁华信公司的厂房进行经营活动，无论租赁合同是否提前终止还是到期终止，华迪公司在租赁关系终止后均会发生企业搬迁费用。这搬迁费用是其租赁厂房经营必然产生的费用，不属于合同法第一百十三条第一款规定的损失范围，不应有华信公司承担。2.双方约定前2年的年租金是130万元，月租金是108333.33元。而华迪公司与王文娟签订的租房合同约定的租金，79天为295000元，折合月租金为112025.32元，月租金相差3691.99元。故华迪公司的租金损失仅为3691.99/30*79=9722.24元。至于之后是否存在租金损失，因华迪公司与新房东王文娟之间产生的违约责任等问题，与华信公司无关，即使存在损失，也是华迪公司的问题，这部分的租金损失不应由华信公司来承担。二、反诉部分，租金金额认定有误。华信公司与华迪公司就租赁厂房签订了两份租赁合同，虽然华信公司因多年不经营无法提供原件，但2014-01-1号合同第三条第一款约定：甲乙双方约定，该厂房年租金为20万元，乙方同意接受运输费发票作为租金的支付票据；第十条约定：本合同与编号2014-01房屋租赁合同同时生效，同时终止，结合华迪公司履行的行为（2014年11月26日支付运输费的发票和收据。）以及2018年10月22日华迪公司代理人在与执行员匡军波的谈话笔录中认可（徐：合同确实有两份，每年租金130万元，垫付运费的40万元，是支付的租金），而且华信公司早己停业多年，没有任何货物或物品需要运输，足以认定本案的基础租金为130万元。一审判决认定租金为110万元，并对已支付的租金40万元也予以扣除，违背了客观事实。另外，一审判决遗漏租金在第三年需递增的约定，按照此约定，华迪公司的租金应在第二年130万元的基础上递增，同时第四年的租金应该在第三年租金的基础上再进行递增，但一审判决对此事实未作认定。综上，一审判决认定事实有误，请求二审查清事实，依法改判。华迪公司辩称：对一审判决没有异议，合理合法。华迪公司向一审法院起诉请求：1.判令华信公司向华迪公司赔偿因其提前终止租赁合同造成的损失2106495.13元；2.判令华信公司承担本案诉讼费用。华信公司向一审法院反诉请求：1.判令华迪公司向华信公司支付拖欠的租金1603901.55元；2.本案诉讼费由华迪公司承担。一审法院认定事实：2014年5月18日，华迪公司与华信公司订立了一份合同编号为2014-01的《房屋租赁合同》，约定由华迪公司向华信公司租赁坐落于钟楼开发区玉兰路11号的厂房及配套用房合计7256平方米。合同约定的租赁期限为2014年6月29日至2022年6月28日共8年。年租金110万元，前二年租金不变，第三年起另行商定，但增减度不超过上期租金的5%。另外合同第五条第四款约定，华迪公司另行增加附属设施和设备应事先征得华信公司同意，并按规定向有关部门进行审批，批准后方可进行。合同订立后，自2014年5月21日起至2014年11月27日止，华迪公司向华信公司支付房租220万元。2016年9月24日，因案外人郭建华、朱永兴等人与华信公司劳动报酬纠纷案的民事判决书已经发生法律效力，一审法院执行机构向华迪公司发出协助执行通知，要求协助提取被执行人华信公司在华迪公司房租至该院。其后，华迪公司于2016年10月8日、10月14日、11月7日，共向该院支付355683.45元，履行了协助执行义务。2016年8月15日，常州市天宁区人民法院向华迪公司发出告知书，主要内容为：因执行江苏银行与华信公司、林志明等借款合同纠纷一案，将对华信公司中名下位于常州市钟楼经济开发区玉兰路11号的房产、土地使用权进行依法拍卖。在评估过程中，华迪公司向法院提交了与华信公司的租赁合同。因华信公司房产、土地使用权已抵押给了江苏银行，且在华迪公司签订租赁合同之前，故拍卖成交后，租赁合同对买受人不具有约束力。2018年1月22日，常州市天宁区人民法院依法作出执行裁定书，裁定如下：“1、原常州市华信电气设备公司名下位于常州市钟楼开发区玉兰路11号的土地使用权、房产、设备及绿化等资产归买受人王文娟所有。上述资产所有权及土地使用权本裁定送达买受人王文娟时起转移。2、买受人王文娟可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。”2018年1月1日，华迪公司与案外人王文娟签订租房合同，约定华迪公司承租王文娟位于常州市钟楼开发区玉兰路11号，面积7260平方米，租期自2018年1月1日起至2018年3月20日止，月租金11万元。2018年5月23日，华迪公司与案外人王文娟签订终止租赁协议，双方终止租赁关系，并向王文娟支付补偿款220000元，包括延长期租金、其他费用。截止2018年5月23日，华迪公司向王文娟支付租金、其他费用合计465000元。审理中，华信公司向一审法院提交2014年5月15日，双方签订的房屋租赁合同复印件一份，合同编号2014-01-1，合同约定华信出租给华迪公司的厂房坐落钟楼开发区玉兰路11号，租赁建筑面积170平方米（其中一层四间120平方米，四层两间房50平方米）。租赁期限自2014年6月1日起至2019年5月30日止，租赁期为5年。厂房年租金为20万元。华迪公司同意接受运输发票作为租金的支付票据。在租赁期间，如因华信产权证问题或其他权限问题而影响华迪正常经营而造成的损失，由华信公司负一切责任给予赔偿。本合同与编号2014-01房屋租赁合同同时生效，同时终止，华迪公司不得就两份租赁合同中的任何一份单一解除，如发生解除情形，两份租赁合同应一并同时解除。合同签订后，华迪公司也支付了租金并接受了40万元运输费发票。华迪公司质证意见为，对支付40万元无异议，但对2014年5月15日签订的合同因没有原件不予认可，且原件均已销毁，仅对2014年5月18日签订的合同予以认可，年租金110万。审理中，华迪公司提交2016年4月21日华信公司与案外人常州市天喜建材科技有限公司屋面防水工程承包合同一份及2016年5月10日、2016年11月日完工单条一份以及水电费发票。承包合同第2条第3款约定：“……合同全额工程款由现防水工程生产场地使用者常州华迪特种变压器有限公司垫付并由常州华迪特种变压器有限公司从应付常州市华信电气设备有限公司房租中扣回。”该证明代垫涉案房屋维修费147500元，并为华信公司垫付水电费96620元。华信公司质证认为对证据的真实性、合法性和关联性不予以认可。如果华迪公司确实因租赁厂房需要维修，那么相关的维修事项及维修用均应由华信公司中签字确认，但是其提交的相应证据中均未由华信公司认可，所以这部分费用华信公司不认可。审理中，华信公司提交2018年9月2日、2018年10月22日，华迪公司委托代理人徐建亚在常州天宁区人民法院执行局与执行员匡军波的谈话笔录二份。其中2018年10月22日的笔录记载：“匡：你公司提交的退款申请及相关证据材料，我院已交给华信公司核对。现华信公司提出了几项意见，首先是合同共有两份，总金额是每年130万元，其次是有几项费用不应由华信公司承担。徐：合同确实有两份，每年租金是130万元。请法院要求华信公司把原件提交出来，我们也核对一下。1.水费3920元……。”华迪公司质证意见为：“对两份谈话笔录的真实性无异议，但是所讲的内容不完整，询问的内容是在徐建亚未事先准备确认的情况下提出的，所以回答也不是完整或准确的，后面还有一份谈话笔录，对有关内容作了补正。”审理中，华迪公司向一审法院提交2018年11月9日华迪公司委托代理人徐建亚在常州天宁区人民法院执行局与执行员匡军波的谈话笔录一份。笔录记载：“匡：租金为每年20万的租赁合同是怎么回事？徐:以前确实签订过两份合同，一个是20万元，还有一个是一百十几万的，原件已经没有了，复印件能否找到也不确定了。当时我们的经营状况不好，华信公司为别人担保的案件也已经出了问题。账户被冻结了，工人也堵过门，为了能让我们快点付租金，就和我们协商，两份合同并成一份合同，就是现在的租金为110万元合同，前面两份合同都已经全部销毁了……。”华信公司质证意见为：“对证据的真实性无异议，但是证据的内容与我们提交的谈话笔录的内容是自相矛盾的，并且与我方提交的相关证据以及其履行的行为也不一致。因此这份谈话笔录不能作为本案认定事实的依据。”审理中，一审法院组织双方当事人对案涉的常州市钟楼经济开发区玉兰路11号原租赁厂房进行现场勘验，双方当事人均认可2014年5月18日签订的房屋租赁合同面积7256平方米包括2014年5月15日签订的房屋租赁合同面积170平方米。一审法院认为，本案争议焦点包括房屋租金标准、搬迁损失、房屋维修费用、电费承担等。1、关于房屋租赁合同年租金的是多少问题。双方签订的房屋租赁合同包括2104年5月15日编号为2014-01-1号、2014年5月18日的编号为2014-01。该院认为，2014-01合同为华迪公司提供的原件，且日期在后，结合现场勘验结果，2014年5月18日双方所签订合同为最终合同。华迪公司委托代理人在天宁法院的谈话笔录非直接证据，应结合其他证据加以综合评判。据此，该院确认，双方于2014年5月18日的编号为2014-01房屋租赁合同为有效合同，双方房屋租赁合同每年租金标准为110万元。华迪公司实际承租时间至2017年12月31日，产生租金385万元。2、关于华迪公司主张因提前终止合同造成的搬迁损失问题。2018年1月1日,案涉房屋被法院依法拍卖,造成华迪公司无法继续租赁涉案房屋,对租赁合同解除,华信公司应承担违约责任。华迪公司主张的损失主要包括：1、公司搬迁费、基础改造费用；2、搬迁停产期间临时租用他人设备的费用；3、搬迁过渡期间增加支出的租赁费用。华迪公司因租赁合同提前终止，必然涉及重新租赁房屋、企业设备搬迁等相关费用。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”结合本案，华迪公司向该院提交证据涉及企业搬迁运输费11万元，租金损失148333.33元，该证据具有真实性，合法性，可以证明华迪公司损失客观事实，该院予以支持。华迪公司搬迁过程中产生的基础改造费、设备更新费、设备移装调试费等均超出华信公司订立合同时能预见的损失，且证据不足，故该院不予支持。3、关于华迪公司代垫厂房维修费问题。该院认为华迪公司提交的维修合同等证据，真实、合法、有效，可以证明华迪公司代垫厂房维修费147500元并可充抵房屋租金的事实，该院予以支持。4、关于华迪公司代垫水电费事实，华迪公司提供发票等证据，仅能证明华迪公司在租赁期间从事生产经营活动所生产的水电费用，无法证明水电费存在充抵房屋租金的事实，故该院不予支持。5、关于华信公司主张华迪公司支付租金1603901.55元问题。根据双方租赁合同约定，房屋租赁期为2014年6月29日至2022年6月28日，共计8年，华迪公司实际承租时间至2017年12月31日，产生租金385万元，扣除已交租金220万元、代垫运输费用40万元、协助法院执行代垫租金355683.45元，华迪公司还应支付房屋租金894316.33元。华信公司索要其余租金没有事实和法律依据，该院不予支持。综上，华迪公司、华信公司诉讼请求中合法部分，该院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百二十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、华信公司应于判决生效之日起十日内向华迪公司支付搬运费、租金损失258333.33元、代垫厂房维修费147500元，合计：405833.33元；二、华迪公司应于判决生效之日起十日内向华信公司支付房屋租金894316.33元；三、驳回华迪公司其他诉讼请求；四、驳回华信公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。华迪公司交纳的本诉案件受理费23562元，由华迪公司负担19023元，华信公司负担4539元；华信公司交纳的本诉案件受理费9618元，由华信公司负担6689元，华迪公司负担2929元。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、案涉房屋的年租金标准问题。第一，2014-01号《房屋租赁合同》签订的时间晚于2014-01-1号《房屋租赁合同》，而且根据一审的现场勘验结果，双方均认可2014-01的《房屋租赁合同》的租赁面积7256平方米已包含2014-01-1的《房屋租赁合同》的租赁面积170平方米。虽然华迪公司在前案的处理中承认存在两份合同，租金的总金额为每年130万元，但华迪公司在随后的笔录中进行了纠正，相反华信公司对双方为何要同时履行两份存在重合的合同未进行合理的解释。因此根据现有证据，应将2014-01的《房屋租赁合同》作为双方签订的最终合同，年租金标准为合同约定的110万元。二、华迪公司主张的搬运费、租金损失。因案涉房屋被法院依法拍卖，华迪公司无法继续承租，华信公司对租赁合同的解除应承担违约责任。因合同提前解除，承租人作为租赁房屋及其设施的实际使用人一般均涉及到搬迁问题，华迪公司为此支出的企业搬迁运输费11万元理应由华信公司承担。华迪公司因重新租赁房屋的价格高于原租赁合同，由此产生的差价损失以及为租赁房屋产生的合理费用，理应由华信公司承担。一审法院判决华信公司向华迪公司支付搬运费11万元、租金损失148333.33元并无不当，本院予以支持。三、华迪公司应支付的租金。案涉《房屋租赁合同》明确约定，前二年租金不变，第三年起另行商定，但增减度不超过上期租金的5%。可见，第三年的租金由双方另行商定，增减幅度不超过上年度的5%。华迪公司实际承租时间从2014年6月29日至2017年12月31日，租期第三年，双方并未对租金的问题进行协商，故华信公司要求第三年租金在第二年的基础上递增的主张不能成立，本院不予支持。对于华迪公司代垫的运输费用40万元，上已述及，双方最终履行的系2014-01的《房屋租赁合同》，华信公司认为华迪公司垫付的40万元系2014-01-1的《房屋租赁合同》中的2年租金，该主张无事实依据，本院不予采信。因此，一审法院扣除华迪公司已交租金220万元、代垫运输费用40万元、协助法院执行代垫租金355683.45元，判决华迪公司还应向华信公司支付租金894316.33元正确，本院予以维持。综上所述，华信公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9618元，由华信公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莹审判员 罗希夷审判员 刘岳庆二〇二〇年七月二十日书记员 吴 洋