江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1123民初1213号原告：陈丽，女，1986年2月13日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县。委托诉讼代理人：汪伟伟，系江西帝经（玉山）律师事务所律师。被告：陈小翠，女，1992年11月15日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县。委托诉讼代理人：邱顺军，系南山法律服务所法律工作者。被告：袁常飞，男，1989年12月9日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县。被告：玉山县五八房地产中介店，注册地玉山县冰溪街道金山大道12号中欣豪庭2号楼38号，统一社会信用代码92361123MA38YKTY2X。代表人：鄢艳，系该中介店的原个体工商登记人。被告：刘迎新，系玉山县五八房地产中介店的实际经营者，男，1977年12月29日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省上饶市玉山县。被告：李相，系玉山县五八房地产中介店的实际经营者，男，1978年10月01日出生，汉族，浙江省衢州市人，现住玉山县。第三人：南京比迪数字系统有限公司，注册地址南京市雨花台区金阳东街16号919室，统一社会信用代码91320102762108173W。法定代表人：姚伟元，系该公司负责人。原告陈丽与被告陈小翠、袁常飞、玉山县五八房地产中介店房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，因案情的需要，本院依法追加南京比迪数字系统有限公司作为本案的第三人参加诉讼。本案在审理过程中由于被告玉山县五八房地产中介店于2020年4月16日注销，原告向本院提出申请请求撤回对被告玉山县五八房地产中介店的起诉，并请求追加该中介店的实际经营者刘迎新、李相为本案的共同被告。本院经审查认为，原告的请求符合法律规定故当庭口头裁定准许原告撤回对玉山县五八房地产中介店的起诉，并依法追加刘迎新、李相为本案的共同被告。同时依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈丽及其委托诉讼代理人汪伟伟，被告陈小翠的委托诉讼代理人邱顺军，被告刘迎新、李相到庭参加诉讼。被告袁常飞，第三人南京比迪数字系统有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈丽向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告签订的《房屋订购协议书》；二、请求判令被告陈小翠、袁常飞立即返还原告交付的购房款人民币305,000元，赔偿原告违约金190,500元，并在被告陈小翠、袁常飞共同共有的玉山县冰溪镇三清山大道588号锦逊广场1栋1单元502号房产（房产证号：赣2018）玉山县不动产权第0000545号）拍卖、变卖的价款内优先受偿；三、请求判令被告玉山县五八房地产中介店在被告陈小翠、袁常飞上述房产拍卖、变卖的价款内不足赔偿原告部分范围内赔偿原告的损失；四、本案一切诉讼费用由三被告承担。事实与理由：被告陈小翠、袁常飞系夫妻关系。2020年4月1日，原告在被告玉山县五八房地产中介店带领下去被告处看房，后于2020年4月2日交付20,000元定金给被告玉山县五八房地产中介店，由被告玉山县五八房地产中介店转给被告陈小翠，2020年4月10日，原、被告签订《房屋买卖合同》，后原告按照合同约定将第一笔购房款285,000元汇入被告陈小翠的账户（加上预付的定金20,000元共为305,000元），用于偿还被告陈小翠、袁常飞在银行的剩余按揭贷款，以释放涉案房屋的不动产权证。但不动产权证释放后，原、被告才发现涉案房屋已被南京法院查封，导致难以办理过户手续，最终导致《房屋买卖合同》难以履行，被告陈小翠、袁常飞已构成违约，按照合同约定应返还原告已支付的购房款305,000元并赔偿原告购房总价款30%的违约金；被告玉山县五八房地产中介店作为中介方，未尽到必要的审慎调查义务，在偿还银行按揭贷款释放不动产权证的当天未查清楚涉案房产的真实状况，导致《房屋买卖合同》最终难以履行，存在重大过失。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释【2002】16号，下称《批复》）第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。本案中，原告交付的305,000元购房款返还请求权应优先于抵押权人的抵押权优先受偿，更应优先于其他债权人的一般债权。被告陈小翠、袁常飞的其他债权人起诉被告陈小翠、袁常飞，其向法院请求保全涉案房屋时，银行的抵押权还在，其查封的价值仅仅是刨除抵押权后的剩余价值，属于一般债权，这也是其他债权人的预期利益，原告交付305,000元购房款用于被告陈小翠、袁常飞解除抵押权、释放不动产权证，要求返还购房款无损其他债权人的预期利益。原告在本案中，是善意第三人，其并不清楚被告陈小翠、袁常飞的个人债务问题，也并不清楚有其他债权人起诉被告陈小翠、袁常飞并保全了涉案房屋，根据公平原则，法律也应该保障善意第三人的正当的合法权益（即购房款返还请求权优先于抵押权和一般债权）。原告诉至贵院，请求依法审处！被告陈小翠辩称：1、驳回原告诉请，继续履行合同。2、被告陈小翠已经返还108,798元给原告。3、被告不存在违约行为。被告陈小翠、袁常飞和被告刘迎新、李相签订的协议，约定房屋出售的总价55万元，买卖过程并不参与。所以，被告刘迎新、李相主观上并无过错的行为，更无毁约的事实。被告积极履行协助义务，如果原告将房款的总额支付给被告，完全可以完成该房屋买卖。哪怕房屋被南京法院查封，被告仍然可以通过原告支付的款项来完成对房屋的解封，来完成该房屋的买卖交易。4、订立合同中违约责任第一款约定的，违约方按30%的支付违约金，指的是按定金的30%，即6,000元。根据最高院关于适用合同若干问题解释（二）第二十八条的规定，违约金应以不超过实际的损失额度为限。第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，当予以减少。请求贵院以当事人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度，以及逾期的利益等综合因素，根据公平原则和诚实原则，予以衡量。被告袁常飞未到庭应诉。被告刘迎新、李相辩称：2020年3月22日，我与被告陈小翠、袁常飞签订了全权委托我出售案涉房屋，底价55万元整，由我装修该套房屋并帮忙挂牌出售，我发朋友圈销售时候，陈丽委托万家中介看该套房屋并支付定金2万元，2020年3月24号，本人拿着被告陈小翠、袁常飞拍给我的不动产权证照片到不动产局13楼档案室查过该套房屋，工作人员明确告知该套房屋可以买卖。万家多次催促我约房东尽快回来办理过户手续。2020年4月13日早上8点陈丽与被告陈小翠、袁常飞，签订了第一份购房合同并到银行办理相关手续，在此期间没有任何人提出要去政务中心查该套房屋是否被法院保全一事，陈丽与被告陈小翠、袁常飞一同到银行办理有关抵押的注销登记手续，在此期间，我们一同去了不动产权局13楼档案室办理注销手续，也没听工作人员说该套房屋有问题。我没有收取原告任何中介费，在此我提出我不承担任何责任。工作上我不存在失误。我还提出我装修花了12,000元，需被告陈小翠、袁常飞退还给我，或者购买方退还装修款项。我为了搞清房子的正当性，我还到物业管理公司交纳了一年的物业费，所以我已经尽责了。当时里面还住着一个租客，所以整个工作当中没有存在不当的地方。我们认为：1、原告并未将63万元购房总额支付给被告，如支付给被告全部房款，仍可完成该房屋买卖。2、本店没有收取原告任何费用，所以不承担任何责任。3、在房屋签订合同之前，我方确实去不动产局查过该房屋的信息，并无查封事实，我方已尽到义务。所以，我方不承担任何责任，请求驳回原告的诉讼请求。第三人南京比迪数字系统有限公司未到庭应诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原、被告签订的房屋买卖合同是否可以继续履行问题。原告认为，案涉房屋因为被告袁常飞与他人债务问题，导致该房屋被其他法院查封双方的房屋买卖合同已经无法履行。为此，原告提交了被告袁常飞、陈小翠于2020年4月13日出具给原告的欠条一张，证明被告陈小翠、袁常飞因房屋难以过户故向原告出具305,000元的购房款欠条的事实。对此，被告陈小翠认为，如果原告将房款的总额支付给被告，完全可以完成该房屋买卖。哪怕房屋被南京某法院查封，被告仍然可以通过原告支付的款项来完成对房屋的解封，来完成该房屋的买卖交易。对此，本院认为，本案案涉房屋因被告袁常飞与第三人南京比迪数字系统有限公司债务纠纷，已被第三人向南京某法院申请财产保全导致该房屋买卖无法办理过户登记手续。被告陈小翠、袁常飞因此已经就原告已支付的购房款向原告出具了欠条，上述两被告已经用自己的行为表明了合同履行不能，两被告的行为同时也可视为两被告同意解除房屋买卖合同并返还购房款。据此，本院认定，本案的案涉房屋买卖合同确已履行不能。2、关于被告袁常飞、陈小翠应返还原告购房款实际金额问题。原告主张返还305,000元，为此，原告提交了被告袁常飞、陈小翠于2020年4月13日出具给原告的欠条一张以证明其主张。被告陈小翠认为，被告陈小翠已经返还了108,798元给原告。原告对于被告上述主张无异议。故本院认定，被告袁常飞、陈小翠应返还原告的购房款为305000-108798=196,202元。3、关于案涉房屋买卖合同履行不能被告陈小翠、袁常飞是否违约，及违约金如何计算问题。被告袁常飞因在在南京某法院涉诉，导致本案的案涉房屋被查封，是引起本案的案涉房屋履行不能的原因，该房屋交付不能被告陈小翠、袁常飞已构成违约，按照合同约定应当赔偿原告购房总价款30%的违约金。对此，被告陈小翠认为，被告不存在违约行为，主观上并无过错的行为，更无毁约的事实。被告积极履行协助义务，如果原告将房款的总额支付给被告，完全可以完成该房屋买卖。订立合同中违约责任第一款约定的，违约方按30%的支付违约金，指的是按定金30%，即6,000元。根据最高院关于适用合同若干问题解释（二）第二十八条的规定，违约金应以不超过实际的损失额度为限。第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，当予以减少。本院认为，本案房屋买卖合同的履行过程中因被告袁常飞的原因导致合同履行不能，故被告陈小翠、袁常飞应当承担违约责任。而原、被告在合同中约定：“按30%的标准向对方支付违约金”该约定并未明确30%系合同价款的30%计算违约金，且按上述标准计算违约金过高。故本院对于原告的主张不予采纳；而被告陈小翠按定金30%计算违约金的主张于法无据，本院亦不予采纳。综合，原、被告在合同实际履行情况及存在的违约过错并根据公平原则。本院酌定，被告陈小翠、袁常飞的违约责任可根据被告同意返还但尚未返还部分的20%来计算违约金即：即196202×20%=39,240.4元。4、关于被告刘迎新、李相对于本案案涉房屋买卖合同履行不能，是否存在故意或者过失责任问题。原告认为，未尽到必要的审慎调查义务，在偿还银行按揭贷款释放不动产权证的当天未查清楚涉案房产的真实状况，导致《房屋买卖合同》最终难以履行，存在重大过失。对此，被告刘迎新、李相认为在房屋签订合同之前，我方确实去不动产局查过该房屋的信息，并无查封事实，我方已尽到义务。所以，我方不承担任何责任。本院认为，被告刘迎新、李相在履行本案房屋买卖的居间合同过程中未尽到必要的审慎调查义务存有过错，但原告并没有证据证明，被告刘迎新、李相有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的行为。本院经审理认定事实如下：玉山县冰溪镇三清山大道588号锦逊广场1栋1单元502号房产（房产证号：赣2018）玉山县不动产权第0000545号）系被告陈小翠与被告袁常飞的共有财产。被告刘迎新、李相以他人的个体工商登记执照实际经营了玉山县五八房地产中介店。2020年4月1日，原告在被告刘迎新的居间介绍下去该房屋看房，后于2020年4月2日交付20000元定金给被告刘迎新，由被告刘迎新转给被告陈小翠。2020年4月10日，原告陈丽被告陈小翠、袁常飞签订《房屋买卖合同》，合同约定：“被告陈小翠、袁常飞将案涉房屋出售给原告，房屋价款635000元，合同签订三日内原告向被告陈小翠、袁常飞支付首期购房款305000元；剩余房款330000元申请做银行按揭贷款，合同履行期间，如果一方违约则违约方按30%的标准向对方支付违约金”。原告按照合同约定将第一笔购房款285000元汇入被告陈小翠的账户（加上预付的定金20000元共为305000元），用于偿还被告陈小翠、袁常飞在银行的剩余按揭贷款，以释放涉案房屋的不动产权证。但不动产权证释放后，原、被告才发现涉案房屋已被南京某法院查封，导致无法办理过户手续。经原告陈丽与被告陈小翠、袁常飞协商双方同意解除合同，返还购房款。被告袁常飞、陈小翠便向原告陈丽出具了欠条一张，载明：“欠条今欠到陈丽（×××0023）人民币305000元（叁拾万零五千整）欠款人：袁常飞陈小翠日期：2020-4-13362323198912092835362323199211153628”。此后，经原、被告三方协商，并同第三人南京比迪数字系统有限公司多次协商未果，故原告向本院提起诉讼。本院认为，原告陈丽与被告陈小翠、袁常飞签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，该合同不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应当全面履行。原告已依约履行了支付购房款的义务，被告亦应按照合同的约定向原告交付房屋。但因被告袁常飞与第三人南京比迪数字系统有限公司之间的债务纠纷，该房屋被第三人向南京市某法院申请查封，且被告袁常飞亦未能偿还第三人欠款或提供其他担保解除该案涉房屋的查封，从而导致本案的房屋买卖合同实际履行不能。同时被告陈小翠、袁常飞已向原告出具了原告已经支付其购房款的欠条，以实际行为表示了合同的履行不能。故本院对于原告请求解除与被告陈小翠、袁常飞签订的《房屋买卖合同》，并返还购房款196,202元的诉讼请求予以支持。原告陈丽与被告陈小翠、袁常飞签订的《房屋买卖合同》中约定了违约金条款。而本案房屋买卖合同的履行过程中因被告袁常飞的原因导致合同履行不能，故被告陈小翠、袁常飞应当承担违约责任。故本院对于原告请求被告陈小翠、袁常飞支付违约金的诉讼请求予以支持（具体违约赔偿金额以本院酌定为准），但对于原告请求违约金过高部分本院不予支持；原告主张判令被告刘迎新、李湘在被告陈小翠、袁常飞上述房产拍卖、变卖的价款内不足赔偿原告部分范围内赔偿原告的损失。按照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就订立合同事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”因原告并没有证据证明，被告刘迎新、李相有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的行为。故本院对于原告的上述诉讼请求不予支持；原告关于：“在被告陈小翠、袁常飞共同共有的玉山县冰溪镇三清山大道588号锦逊广场1栋1单元502号房产（房产证号：赣2018）玉山县不动产权第0000545号）拍卖、变卖的价款内优先受偿。”的主张于法无据本院不予采纳；对于被告陈小翠：“被告陈小翠与被告袁常飞现已离婚，原告对被告陈小翠夫妻之间的债务财产约定是明知的。只同意返还被告陈小翠对涉案房屋的债务，且已经履行了偿还的价款，总共108,798元。”的主张，因案涉房屋系被告陈小翠与被告袁常飞的共有财产，向原告出售房屋时两被告并未离婚，被告陈小翠亦无充分的证据证明两被告对于夫妻共同财产进行了约定，且原告对于两被告的约定确实知情。故本院对于被告陈小翠的上述主张不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第一百三十八条、第四百二十五条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈丽与被告陈小翠、袁常飞之间的房屋买卖合同。二、由被告陈小翠、袁常飞自本判决发生法律效力起10日内归还原告陈丽购房款196,202元，并支付违约金39,240.4元。三、驳回原告陈丽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,732元，减半收取计4,366元，由被告陈小翠、袁常飞负担2,074元，由原告陈丽负担2,292元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。审判员 张 峰二〇二〇年七月二日书记员 李雯琪