河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8832号上诉人(原审被告)：郑州铁路局房地产综合开发总公司，住所地郑州市二七区陇海中路苗圃街28号。法定代表人：马泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：乔玉顺，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）:孙可，女，1980年6月10日出生，汉族，住郑州市二七区小赵砦生活区16号楼52号。委托诉讼代理人：周华意，河南华融律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：郑州中原铁道凯盛置业有限公司，住所地郑州市二七区陇海路189号凯盛通讯城605室。法定代表人：吕国勤，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈海霞，河南则政鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱亚南，河南则政鼎律师事务所律师。上诉人郑州铁路局房地产综合开发总公司（以下简称铁路开发公司）因与被上诉人孙可、郑州中原铁道凯盛置业有限公司（以下简称凯盛置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初2778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法进行了审理，本案现已审理终结。铁路开发公司上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.依法改判驳回孙可对铁路开发公司的一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由孙可负担。事实与理由：一审法院认定事实错误，一审法院认定铁路开发公司承担责任的依据是，铁路开发公司对郑州中原铁道凯盛商贸有限公司（以下简称凯盛商贸公司）的授权委托书，而事实上双方的委托关系并未成立。首先，凯盛商贸公司是铁路开发公司及郑州凯驰企业管理有限公司、天津铁佑企业管理有限公司三个股东共同成立，共同开发凯盛通讯城。铁路开发公司向凯盛商贸公司出具授权委托书的目的，仅仅是因为当时的建设用地尚在铁路局名下，为了办理相关手续方便，向政府相关部门出具。并不针对包括孙可在内的商铺购买人。凯盛商贸公司在与孙可签订合同时并未向其说明系受铁路开发公司的委托，再次印证这一事实。其次，退一步讲，即使二者委托关系成立，对于凯盛商贸公司的委托范围也仅仅是签订合同，而不包括收取房款，凯盛商贸公司在收取房款后，并未将收取的任何房款交付给铁路开发公司。被上诉人孙可辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2.孙可向铁路开发公司主张权利，完全符合法律规定。宋凤婵起诉凯盛商贸公司案件卷宗中，工程规划许可证、工程施工许可证均登记至铁路开发公司名下，足以证明商铺所在的楼房，是由铁路开发公司开发建设的，如取得产权，应归铁路开发公司所有;该案卷材料中的授权委托书、调查取证申请书内容显示，铁路开发公司委托凯盛商贸公司对外销售房屋;因此铁路开发公司与凯盛商贸公司之间确实存在委托代理关系。孙可向铁路开发公司主张权利，有相应的法律依据。本案中凯盛商贸公司的代理行为属于隐名代理，委托人铁路开发公司不履行义务，凯盛商贸公司应披露委托人铁路开发公司，但直到凯盛商贸公司注销登记时也未尽披露义务，孙可在起诉时才发现他们之间的委托代理关系，选择委托人铁路开发公司作为相对人主张其权利，完全符合法律规定。凯盛商贸公司在铁路开发公司的授权范围内代为签订商铺买卖合同、代为收取房款，合同的权利和义务应由铁路开发公司承受，孙可向铁路开发公司主张违约责任，符合法律规定。被上诉人凯盛置业公司辩称，一、凯盛置业公司向法院提交的授权委托书系原件，印章清晰可辨认，铁路开发公司主张委托关系不成立，应提出证据予以证明。铁路开发公司申请对委托书真伪进行鉴定，鉴定结论是真伪不明系铁路开发公司举证不能，应承担举证不能的不利后果。二、凯盛置业公司非合同签订主体，不应承担合同项下的任何权利义务关系。三、代收房款行为与本案因合同无法继续履行，导致解除合同无关，是属于企业内部的管理关系。孙可向一审法院起诉请求：1.请求依法解除孙可与凯盛商贸公司代理铁路开发公司签订的商铺买卖合同；2.请求依法判令铁路开发公司向孙可返还房款750000元，支付违约金75000元，合计825000元；3.本案诉讼费由铁路开发公司承担。一审法院认定事实：1．2009年4月7日，凯盛商贸公司（甲方）与原告孙可（乙方）签订了《商铺买卖合同》一份。双方在合同中约定，乙方购买位于郑州市陇海东路189号凯盛通讯1楼1081、1097号（陇海东路南、布厂街西），套内面积共为15.42平方米，总价款为750000元。签订协议时乙方向甲方交纳400000元，在甲方向乙方交付商铺时缴纳剩余房款350000元。甲方承诺在商铺交付使用后四年内为乙方办理产权手续，不能在规定期限内取得产权的，双方同意乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付房价款退还给乙方并支付10%的违约金，或乙方不退房，双方继续履行合同。2．合同签订当天，原告向凯盛商贸公司支付购房款400000元，后于2009年5月5日支付280000元。2009年11月，原告向第三人凯盛置业公司支付了剩余房款70000元。原告共计支付价款850000元。后凯盛置业公司向原告交付了房屋。双方约定4年内办理产权证的期限届满后，凯盛置业公司一直未给原告办理产权证。3．（2017）豫0103民初11582号民事判决书及（2017）豫01民终18144号民事判决书查明：凯盛商贸公司成立于2007年10月18日，2010年10月18日注销登记。第三人凯盛置业公司成立于2009年4月21日。两公司的法定代表人均为吕国勤，被告铁路开发公司分别为两公司的股东，并分别于2009年5月12日、2008年9月12日给两公司出具授权委托书，授权其全权负责位于郑州市陇海东路189号《综合办公楼》项目营销经营工作，并作为受托人负责经营摊位的出租、销售。该两份判决书均已生效。一审法院认为，本案中凯盛商贸公司作为本案被告铁路开发公司的受托人与原告签订商铺买卖合同，原告依约向凯盛商贸公司、第三人凯盛置业公司支付了涉案房款，事实清楚。本案纠纷，受托人凯盛商贸公司以自己的名义在委托人（被告）铁路开发公司授权范围内与原告订立合同，原告在订立合同时不知道受托人与委托人之间的代理关系，但在受托人披露本案委托人后，原告有权选择委托人即本案被告铁路开发公司作为相对人主张其权利，该合同同样约束委托人（被告）铁路开发公司和原告孙可。原告与受托人凯盛商贸公司签订的合同合法有效，有关该合同的权利义务应由被告承担。被告至今未为原告办理涉案商铺产权证，已经构成违约，双方约定解除合同的条件成就，故原告请求依法解除原告与凯盛商贸公司于2009年4月7日签订的《商铺买卖合同》以及请求判令被告返还购房款750000元于法有据，该院予以支持；同时，原告也应将房屋交还于被告；本案双方当事人在合同中约定了违约责任为总房款10%为违约金，该约定不违反法律法规规定，原告以此主张违约金75000该院予以支持。被告辩称其主体不适格，无事实依据，其辩称意见该院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十六条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告孙可与郑州中原铁道凯盛商贸有限公司代被告郑州铁路局房地产综合开发总公司于2009年4月7日签订的《商铺买卖合同》；二、被告郑州铁路局房地产综合开发总公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙可购房款750000元，并支付孙可违约金75000元，以上共计825000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12050元，减半收取6025元，由被告郑州铁路局房地产综合开发总公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，孙可与凯盛商贸公司签订的《商铺买卖合同》，凯盛商贸公司、凯盛置业公司向孙可收取了房款。铁路开发公司分别授权由凯盛商贸公司、凯盛置业公司全权负责位于郑州市陇海东路189号《综合办公楼》项目营销经营工作，并作为受托人对经营摊位的出租、销售签署协议，有铁路开发公司出具的授权委托书为证，现铁路开发公司无充分证据否定该委托书，所以，铁路开发公司称其与凯盛商贸公司、凯盛置业公司的委托关系并未成立的理由不成立。由于孙可已按约定交纳了购房款，而凯盛商贸公司未按合同约定为孙可办理产权手续，凯盛商贸公司从事的系铁路开发公司授权范围的代理行为，其违约行为的后果应由铁路开发公司承担，因此，一审判决铁路开发公司向孙可返还购房款并支付违约金并无不当。综上所述，上诉人铁路开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11446元，由上诉人郑州铁路局房地产综合开发总公司负担。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二〇年七月二十三日书记员  刘 洋