内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终1846号上诉人(原审被告)：王强，男，1969年6月10日出生，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：苗雪松，内蒙古乐民律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王新宇，男，1991年7月23日出生，满族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：常晓会，内蒙古三易律师事务所律师。上诉人王强因与被上诉人王新宇房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院作出的（2019）内0404民初11220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王强上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实不清。2019年9月1日，上诉人与被上诉人签订《商铺租赁合同》一份，约定将上诉人王强位于赤峰市××区煤炭安监局楼下1乙号的厅以50000元一年的租金租赁给被上诉人王新宇用于经营书店。双方同时约定：上诉人王强保证房屋内外各类设施在被上诉人王新宇进场时能正常使用。原审法院认为，被上诉人证据能够证明涉案房屋存在暖气不能正常使用，消防疏散通道不达标等问题，经催告后上诉人仍未维修整改，致使被上诉人的租赁房屋的合同目的不能实现。上诉人认为，原审法院认定事实不清。理由如下：1、涉案房屋暖气不能正常使用并非上诉人责任，涉案房屋本为通往二楼的楼道，并非商厅，所以在商厅建设时并没有安装供暖设备。涉案房屋现有的供暖设备是由上一位承租人圣华广告改装，并非上诉人自己安装的。2、对于涉案房屋消防疏散通道不足1.2米的问题，房屋宽为3.1米并非营业场所，是被上诉人自认为是营业场所，在屋内摆放书架，所以才导致疏散通道过于狭窄不足1.2米，并非上诉人所导致的，所以应该由被上诉人负责整改消防疏散通道，而不应该有上诉人负责整改。原审法院适用法律错误.上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》真实有效，有关涉案商厅的上述情况，在房屋租赁前，上诉人已经向被上诉人告知，不存在隐瞒欺骗，相关证据在原审法院庭审时也已提交，合同合法有效。上诉人不存在违反合同约定的行为，原审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条规定来判决此案适用法律错误。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，严重侵犯了上诉人的合法权益，现上诉人恳请人民法院依法查实，支持上诉人的上诉请求。王新宇答辩称，原审判决正确，适用法律正确，依法应当予以维持。请求驳回上诉人的上诉请求。王新宇向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2019年9月1日签订的《商铺租赁合同》；2.要求王强返还剩余租金16664元及押金4000元；3.由王强承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年9月1日，王新宇与王强签订《商铺租赁合同》1份，约定王新宇租用王强位于赤峰市××区煤炭安监局楼1乙号厅用于经营书店，租赁期限自2019年9月1日至2021年10月1日，租金为50000元/年。租金支付方式约定为：“2019年9月1日至2020年9月1日的租金分两次结清，在2019年9月1日和2020年1月1日分别支付贰万伍仟元整。”双方同时约定：“甲方（王强）权利义务……并保证房屋内外各类设施在乙方（王新宇）进场时能正常使用。”合同签订后，王新宇按照约定支付了上半年房屋租赁费25000元及押金4000元。2019年11月19日，王新宇以涉案房屋不具备供暖及消防条件为由，要求解除双方之间的租赁合同，王强予以拒绝。庭审中，王强认可王新宇向其交纳了上半年房屋租赁费25000元及押金4000元，认可涉案房屋需打开循环泵后才能进行取暖。2019年10月31日，王强通过与王新宇电话交谈认可由王新宇找人维修暖气，“如果不合适我找人给你修”，“该花多少钱我直接就掏了”。2019年11月2日，王强通过与原告微信交谈要求王新宇使用循环泵取暖，未对王新宇要求维修暖气设备事宜进行答复。2019年11月14日，赤峰市公安局松山分局振兴派出所向原告下发责令整改通知书1份，要求王新宇对“疏散通道不足1.2米”问题限期整改。王新宇将上述情况通知王强后，王强以涉案租赁合同未约定相关事宜为由告知王新宇自行对消费通道进行改造。一审法院认为：王新宇与王强签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应依照约定履行各自的义务。王新宇按合同约定向王强交纳了房屋租赁费，王强应按约定向王新宇交付合格房屋。根据庭审中王新宇提交的通话录音光盘、文字整理资料、维修截图、整改通知书等证据，能够证明涉案房屋存在暖气不能正常使用，消防疏散通道不达标等问题，结合双方签订的《商铺租赁合同》约定：“甲方（王强）权利义务……并保证房屋内外各类设施在乙方（王新宇）进场时能正常使用。”王强经王新宇催告后仍未按合同约定维修取暖设备及整改消防疏散通道，致使王新宇租赁房屋的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内未履行；……”故王新宇要求解除双方于2019年9月1日签订的《商铺租赁合同》，符合合同约定及法律规定，法院予以支持；因王新宇至起诉时（2019年9月1日至2019年11月19日共78日）尚未与王强进行房屋交接，故法院支持王强返还王新宇2019年11月19日后的房屋租赁费14315元（25000元-50000元÷365日×78日），超出部分法院不予支持；王新宇要求王强返还押金4000元，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。庭审中，王强辩称涉案房屋打开循环泵即可进行取暖，但未提交相关证据予以证明，故王强的该项辩称主张不能成立，法院不予支持；王强要求王新宇支付违约金100000元，但王新宇依法要求解除涉案租赁合同并未构成违约，王强亦未提交王新宇违反合同约定的证据，故王强的该项辩称主张不能成立，法院不予支持。判决：一、解除王新宇与王强于2019年9月1日签订的《商铺租赁合同》；二、王强于本判决生效后十日内退还王新宇房屋租赁费14315元及房屋租赁押金4000元，计18315元。三、驳回王新宇的其他诉讼请求。二审期间，围绕争议焦点上诉人提交证据一，合同租赁房屋平面图、房屋所有权证，在房屋状况中可以得知上诉人出租给被上诉人为二层楼房结构，在平面图中可以显示房屋二层的整体结构图，一楼只为通道，并非营业场所。所以在建设时并没有安装暖气设备。被上诉人质证称，真实性无异议，关联性有异议，出租人出租房屋给承租人，当时约定的时候肯定是走廊可以进行营业的，可以进行营业的面积就应该安装取暖设备。因为已经进行了实际的营业。建筑面积是70.8平米，里面肯定包含了走廊的面积。既然交付了90平米，就应该保证90平米有取暖设备。该组证据不应该采纳。不能实现证明目的。证据二，微信图片一份，聊天记录一份，证明在房屋交付被上诉人之前，一楼暖气是由盛华广告私自改装的，费用也是盛华广告承担的。所以，在最初商厅建成时，并没有暖气设备。也证明一楼最初只是通道，不是商厅。是被上诉人私自认为是商厅并因此改装并生产经营的。证据三，一楼平面图，上诉人自己绘制的，事发后，被上诉人一直将案涉房屋封锁致使上诉人不能进屋进行拍照，所以凭借记忆绘制了一个平面图。从中可以看出一楼摆设了四列货架，致使消防通道不足1.2米，完全是由被上诉人自己的行为所导致的，不是上诉人的原因。被上诉人质证称，证据二，真实性有异议，证明目的有异议。根据证据一和证据二内容，正好能证明认定面积的不同，是经过商铺的使用，变成了临建，扩建了。交付被上诉人时，都包含在合同里了。当时双方肯定都认可该部分面积了。既然交付了就应该安装取暖设备。上诉人已经扩建了，应该及时和相关部门进行登记。保证房屋正常使用。证据三，证据为手绘，被上诉人不予认可。本院认为，上诉人提交的证据一，被上诉人对真实性没有意义，能够证明涉案商厅的基本情况，但不能证实双方就一层商厅能否作为经营使用的进行了约定，故对该证明目的本院不予采信。对于证据二，被上诉人不认可，与被上诉人不具有关联性，本院不予采信。对于证据三，因是上诉人单方手绘，被上诉人不认可，本院对该证据亦不予采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，王新宇与王强签订的《商铺租赁合同》，合法有效，双方当事人应依照约定履行各自的义务。双方签订的合同约定王强保证房屋内外各类设施在王新宇进场时能正常使用，而王新宇一审期间提交的通话录音光盘、文字整理资料、维修截图等证据，能够证明涉案房屋存在暖气不能正常使用的情形，王强经王新宇催告后仍未按合同约定维修取暖设备，王强虽辩称涉案房屋打开循环泵即可进行取暖，但未提交相关证据予以证明，应承担不利的法律后果。现王强未按约定向王新宇交付合格房屋，致使王新宇租赁房屋的合同目的不能实现，故王新宇要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，符合合同约定及法律规定，原审判令解除双方的租赁合同并无不当。王强虽主张王新宇未向其交还涉案商厅的钥匙，但王新宇起诉时已明确表示解除涉案合同，王强应自该时间起返还王新宇房屋租赁费及押金。综上，上诉人王强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费318元，由上诉人王强负担。本判决为终审判决。审判长 韩尚达审判员 邓宏涛审判员 张伟波 二〇二〇年七月十五日书记员 朱雪岩