山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7219号 上诉人（原审被告）：范守龙，男，1969年9月18日生，汉族，住青岛市城阳区。 上诉人（原审被告）：冯晓波，女，1971年4月21日生，汉族，住青岛市城阳区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：胡克壮，山东照岳律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：李军，山东照岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王宏宇，男，1973年9月26日生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：刘传明，北京大成（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李淑华，北京大成（青岛）律师事务所律师。 上诉人范守龙、冯晓波与被上诉人王宏宇房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 范守龙、冯晓波向本院提出上诉请求：1、依法撤销原审判决第二项、第三项，查明事实发回重审或依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误，具体理由如下：一、一审判决认定上诉人腾房日期为2019年11月20日与事实不符，上诉人实际腾房日期为2019年8月18日。1、上诉人范守龙当庭提交的截图，虽是复印件，但通过法庭提交的短信详单可以看出发送时间与截图上面的时间一致，均是2019年8月18日16：45：41，发送给烟台19号楼房，且被移动公司收取0.1元短信费用，故已经发送成功，上诉人已经完成了举证责任。2、实际上在2019年11月20日之前，被上诉人已将上诉人腾空的房屋转租他人。3、范守龙所发虽给被上诉人的短信内容系一审代理律师转发给我，时间为2019.8.18日下午4：43，内容系由胡律师编辑，我直接转发给被上诉人。故上诉人已经尽到谨慎提醒通知义务，一审认定退房日期为2019年11月20日，大大损害了上诉人的合法权益。二、一审判决超出被上诉人的一审中的诉讼请求，适用法错误，一审庭审过程中被上诉人已将诉讼请求第3项变更为请求我方向对方支付违约金3000元，而一审判决支持了18147元，远远超出被上诉人的诉讼请求，而根据法律规定，一审法院裁决是不能超出原告的诉讼请求，超出的部分不应支持。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，损害了上诉人的合法权益，故为维护上诉人的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被上诉人答辩如下，一、关于腾房日期：上诉人一审未能举证其于2019年8月18日腾房。且无论上诉人是否短信通知被上诉人，房屋租赁合同尚未解除的情况下，上诉人通过发送短信单方通知，不能视为解除合同，且已交接房屋，双方并未实际交接，物业费亦未实际结清。二、关于一审判决是否超出诉讼请求问题：一审判决未超出我方诉讼请求，关于涉案90000元性质问题，根据上诉人与被上诉人的租房违约协议，被上诉人一审主张该90000元依约支付违约金，上诉人一审主张系支付房租。一审认定该笔费用性质为房租的情况下，该租房违约协议约定的违约金即未付，综合一审我方诉讼请求1和2，一审判决并未超出一审原告主张的诉讼请求标的总额度。 王宏宇向原审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的《万科B座租赁合同》；2.判令对方向王宏宇支付房屋租金,暂计至2019年5月15日为10273.95元,并自2019年5月16日起,按照日租金684.93元向王宏宇支付至实际腾房之日；3.请求判令对方向王宏宇支付违约金93000元；4.本案案件受理费、保全费、保函费等诉讼费用由对方承担。诉讼过程中，王宏宇变更第2.3项诉讼请求为：2.判令对方向王宏宇支付房屋租金,暂计至2019年5月15日为100273.95元,并自2019年5月16日起,按照日租金684.93元向王宏宇支付至实际腾房之日；3.请求判令对方向王宏宇支付违约金3000元。事实与理由：王宏宇系涉案房产所有权人,对方系夫妻关系。2017年5月,王宏宇与范守龙签订《万科B座租赁合同》约定:王宏宇将其所有的青岛市市北区福州路万科中心B座1903室房产出租给范守龙与冯晓波,其夫妻用于经营摄影工作及日常办公;租赁期限自2017年5月1日至2022年4月30日止,年租金为250000元,且第四年始,年租金递增3%;租金按年支付,每期租金提前30日支付;如对方拖欠租金累计半个月以上,王宏宇方有权终止合同,因此造成的损失,对方应当予以赔偿。2018年4月,王宏宇委托其代理人尹杰与冯晓波签订《租房违约协议》,协议约定:因范守龙、冯晓波未按照《万科B座租赁合同》如约履行,应当向王宏宇支付违约金93000元,并分期支付逾期支付的租金;该协议系《万科B座租赁合同》的附加协议。范守龙、冯晓波已按照该协议支付部分租金及违约金，剩余部分拒不支付,故诉至贵院。 范守龙在原审中辩称，1、我方拖欠王宏宇租金(2019年5月1日至2019年8月18日)是因为2019年1月份以来,多次扰乱我处的生产经营,且我方投入装修费用巨大,为了友好经营,经协商双方于2019年8月18日搬离涉案房屋;2、王宏宇主张我方欠付租金100273.195元与事实不符,我方于2018年4月26日、2018年6月1日和2018年8月1日将25万元房租付至王宏宇指定的付款账户；3、王宏宇主张的违约金3000元无法律和事实依据,冯晓波没有经过范守龙的授权签订相关的补充协议，范守龙对王宏宇代理人尹杰与冯晓波签订的租房违约协议不予认可;且双方签订的租赁合同中明确约定合同未尽事宜需经王宏宇和范守龙协商一致,请求法院依法驳回王宏宇诉讼请求。 冯晓波在原审中辩称，冯晓波无权代表范守龙签订租房违约协议,不能代表范守龙的意志；签订租房违约协议时,冯晓波患有严重的抑郁症,不能正确领会协议的意思,也没有经过范守龙的授权，租房违约协议的内容明显对范守龙不利,且其约定超过法律支持的范围。签订违约协议的时候冯晓波处于无意识的状态,除了哭什么都不知道。 对于当事人各方没有争议的事实，原审法院确认如下：王宏宇系市北区黑龙江南路2号乙x户房屋所有权人，范守龙、冯晓波系夫妻关系。2017年4月,王宏宇与范守龙签订《万科B座租赁合同》,约定:王宏宇将其所有的青岛市市北区黑龙江南路2号丙B座x房间出租给范守龙,租赁期限自2017年5月1日至2022年5月1日止,年租金为250000元,自第四年开始年租金递增3%；租金按年支付,每期租金提前30日支付,以及其他内容。协议签订后双方按约定履行合同。2018年4月，王宏宇代理人尹杰（甲方）与冯晓波（乙方）签订《租房违约协议》，约定：乙方承租甲方位于青岛市市市北区黑龙江路2号丙万科中心B座1903办公室,按2017年5月1日签订原合同约定,乙方应于2018年4月1日支付甲方年租金250000元。乙方因资金紧张未按合同约定支付年租金,拖欠至2018年4月25日。现乙方特向甲方申请延后四个月付款,至2018年8月1日。延期违约金按年租金千分之三/每天支付与甲方。违约金日期为2018年4月1日-2018年8月1日共124天,共计9.3万元。乙方于2018年4月25日付违约金9万元;房租1万元，估计10万元。乙方承诺于2018年6月1日再支付房屋租金5万元。剩余年房屋租金及剩余违约金于2018年8月1日支付。如2018年8月1日最后期限乙方拒不履行付款义务甲方有权收回该租房并支付甲方违约金且承担相应法律责任。该房屋物业费及水电费等杂项不包括在该款内,单独支付由乙方承担。(其他事宜以原合同为准)以上约定为独立附加协议。2018年4月26日，冯晓波向王宏宇账户转账10万元。2018年6月1日，范守龙公司出纳向王宏宇账户转账5万元。2018年8月1日，范守龙向王宏宇账户转账10万元。对于2018年4月26日冯晓波向王宏宇转账10万元的性质，双方存在分歧。王宏宇认为该10万元中9万元为违约金，1万元为房租，因此范守龙、冯晓波尚欠第二年度房屋9万元、欠违约金3000元。范守龙、冯晓波认为转账明细中显示该笔10万元为凯德19楼房租，并非违约金；如果法院认定租房协议具有法律效力，违约金的基数是变化的，应按照年息10%计算，申请法院调整违约金。本案诉讼过程中，范守龙、冯晓波已将涉案房屋腾还王宏宇。王宏宇为本案财产保全支出保函费500元。原审庭审中，王宏宇陈述了其变更后的第2、3项诉讼请求的计算方法：至2019年5月1日范守龙、冯晓波应付租金25万元，已付租金16万元、违约金9万元，尚欠租金9万元、违约金3000元，至2019年5月15日按每日684.93元租金计算15天欠付租金10273.95元，故主张暂计至2019年5月15日租金为100273.95元（9万元+10273.95元）、违约金3000元以及至实际腾房之日的租金。 对于双方有争议的证据和事实，原审法院认定如下：1、冯晓波提交青岛市精神卫生中心门诊病历一份，该病历显示对冯晓波的初步诊断：抑郁状态伴焦虑。冯晓波以此证明其不具备完全行为能力，对租房违约协议的内容不能正确领会。王宏宇质证认为，该证据没有医院签章，无法证明真实性，也不能证明冯晓波系限制或无民事行为能力人。原审法院认为，该病历仅证明冯晓波病情的初步诊断结果，不能证明冯晓波为限制民事行为能力人或无民事行为能力人。2、双方对于被告的腾房日期存在争议。范守龙提交短信截图两张，证明2019年8月18日通知王宏宇已经把房屋腾空、三日内办理交接手续。王宏宇对截图的真实性不认可，认为无法体现该信息发给王宏宇，王宏宇认为对方腾房时间为2019年11月20日。经原审法院询问，范守龙称因手机升级，短信内容已经删除。原审法院认为，范守龙提交的证据并非原始证据，不能作为认定案件事实的依据，范守龙对于腾房的日期负有举证责任，因范守龙未能证明其于2019年8月18日腾房，故应按王宏宇自认的日期作为腾房日期，原审法院认定被告于2019年11月20日向王宏宇腾还房屋。 原审认为，王宏宇与范守龙签订的租赁合同是双方真实意思表示，内容符合法律规定，具有法律效力，双方均应依约履行。范守龙未能按约定支付租金构成违约，并因此产生纠纷。关于王宏宇提出的解除合同问题，范守龙、冯晓波已将房屋腾还王宏宇，可以认定双方均认可租赁合同已经实际解除，对此原审法院予以确认。对于双方在本案中的其他争议，认定如下：1、冯晓波签订的《租房违约协议》效力问题。冯晓波不能证明其为限制民事行为能力人或无民事行为能力人，且冯晓波在2018年4月26日按照《租房违约协议》约定的金额向王宏宇支付了10万元，故该协议应认定为双方真实意思表示，具有法律效力。范守龙公司出纳以及范守龙本人均按照《租房违约协议》的约定的时间和金额向王宏宇支付房租，据此可以认定范守龙知悉并认可《租房违约协议》，故《租房违约协议》对范守龙具有约束力。2、王宏宇主张的违约金问题。虽然王宏宇在诉讼请求中主张的违约金为3000元，但结合其第2项诉讼请求可以看出，王宏宇已经将9万元违约金从被告支付的款项中予以扣除，因此王宏宇在本案中实际主张的违约金为93000元。范守龙、冯晓波提出违约金过高要求调整，原审法院应予以审查。王宏宇主张的违约金系按欠付租金的日千分之三计算，按年折算为年109.5%，远远超过作为资金融通行为的民间借贷最高年利率24%，在王宏宇未能证明其因范守龙、冯晓波逾期付款造成的损失超过上述标准的情况下，王宏宇主张的违约金应据此标准予以调整减少。因冯晓波向王宏宇转账支付10万元时注明为房租，故王宏宇不应将违约金自对方支付的该款项中扣除，应根据对方实际支付时间和原审法院确定的利率标准分期计算：至2018年4月26日计算为4109元（25万元×24%÷365天×25天），至2018年6月1日计算为6016元（15万元×24%÷365天×61天），至2018年8月1日计算为8022元（10万元×24%÷365天×122天），合计违约金为18147元，王宏宇主张的过高部分，不符合法律规定，原审法院不予支持。3、关于王宏宇主张的房租及范守龙、冯晓波责任承担问题。范守龙、冯晓波已经付清2019年5月1日之前的房租25万元，此后未再支付房租，故应自2019年5月2日起至2019年11月20日按每天684.93元标准（25万元÷365天）向王宏宇支付房租139041元（684.93元×203天）。范守龙、冯晓波系夫妻关系，且共同参与本案房屋租赁合同的履行，故应对该租赁合同的债务共同承担责任。王宏宇为本案财产保全支出保函费500元应由范守龙、冯晓波承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、确认王宏宇与范守龙签订的房屋租赁合同已经解除；二、范守龙、冯晓波支付王宏宇房租139041元；三、范守龙、冯晓波支付王宏宇违约金18147元；四、范守龙、冯晓波支付王宏宇保函费500元；以上二至四项，于判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2365元减半收取1182.5元、保全费1053元，由范守龙、冯晓波负担，于判决生效后十日内履行完毕。 本案二审期间，上诉人提交如下证据：证据一、上诉人代理人胡克壮发给范守龙的编辑短信截图6份，证明范守龙于2019年8月18日14：45分16将代理人胡克壮律师编辑好的短信内容（王总我同意你解除合同，现在已经把房屋腾空，请于3日内办理交接手续。逾期视为交房，希望我们双方能够别伤了和气，和气生财，祝您生意兴隆财源滚滚。）发送给被上诉人王宏宇的事实。被上诉人发表如下意见，对证据一的真实性无异议，证明事项有异议。该证据为上诉人代理人发送给上诉人范守龙，不能证明上诉人范守龙已经发送给被上诉人王宏宇。该证据也不能证明上诉人与被上诉人之间已经进行了房屋交接。上诉人提交证据二、2020年7月16日上午范守龙对万科物业监控录像及钥匙借用登记表一份，证明上诉人已经将房屋交给物业工作人员，结合刚才上诉人代理人提交的证据一中的截图，交钥匙的时间应为2019年8月24日15：59分。且2020年9月3日涉案房屋B1903钥匙被张钊借用的事实。被上诉人认为，录像并非万科物业提供的监控录像，录像地点及人员均不明确。真实性不予认可，证明事项也不认可。本院对上诉人证据一的真实性予以确认。被上诉人对于证据二不予认可，上诉人亦未提交其他证据予以佐证，本院对此不予确认。 本院二审期间查明的其他事实与原审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案焦点问题系原审法院判决上诉人支付被上诉人的租金及违约金是否正确。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原审认定涉案租赁合同合法有效符合法律规定，本院依法予以确认。根据原审查明的事实，上诉人在涉案合同的履行中存在违约行为。上诉人提交证据欲证明2019年8月18日已通知被上诉人房屋腾空。但该证据是否通知到被上诉人存疑。且合同解除后应对房屋进行交接，清算各项费用。上诉人并未提交房屋交接的证据。故上诉人对于其主张的于2019年8月18日交接房屋未完成举证责任。原审据此按照被上诉人认可的时间计算房屋租金符合法律规定。 虽然被上诉人在原审中主张的违约金为3000元，但结合其第2项诉讼请求可以看出，其已经将9万元违约金从上诉人支付的款项中予以扣除，故被上诉人在本案中实际主张的违约金为93000元。原审法院认定双方约定违约金过高，并对违约金进行了调整。因此原审法院对违约金调整后的金额并未超出被上诉人诉讼请求。上诉人关于违约金的判决金额超出诉讼请求的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2365元，由上诉人范守龙、冯晓波负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  于 梦 审判员  张晓华 二〇二〇年七月二十九日 法官助理 刘思涵 书记员王晓雨