广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0302民初762号 原告（反诉被告）：周尚南，男，1966年2月5日出生，汉族，住桂林市象山区。 被告（反诉原告）：刘振宇，男，1964年12月21日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 原告周尚南与被告刘振宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，被告刘振宇在答辩期内提出反诉，本院将本诉和反诉合并审理，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭审理。原告周尚南、被告刘振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周尚南向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告(1)2017年7月29日止欠房租款30000元；(2)2019年1月份和2月份欠房租2000元；(3)合同的第八条欠电力使用费1500元/年共5年，合计7500元；(4)利息：（本金30000元×1.5‰×30月）=13500元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告系房屋租赁合同关系，合法有效，双方都应当诚实信用地履行合同义务，但被告拒不归还欠款，其行为严重损害了原告的合法权益，现诉至法院，请依法支持原告的诉请。 被告刘振宇辩称：1.根据被告银行卡付租金明细，原告忘要租金是错误的；2.认可尚欠原告2019年1月与2月的租金2000元；3.依据相关规定，案涉房屋不符合出租要求。 反诉原告刘振宇向本院提出反诉请求：1.请求驳回反诉被告的诉讼请求；2.反诉被告立即退还反诉原告厂房使用费（租金）17600元；3.本案诉讼费全部由反诉被告承担。事实与理由：一、反诉原告提供的《答辩反诉状证据目录》，可以证明反诉被告于2020年5月2日的《起诉状》的依据《欠条》是错误的。根据反诉原告提供的两个银行卡支付给反诉被告的《明细表》及双方的微信记录，反诉原告无法证明支付给反诉被告的使用费（租金）：2016年4月1日至2016年10月30日7个月计14000元（他没有收到一定追缴的）。2017年7月29日，临时应反诉被告的要求，未经核算要反诉原告写下《欠条》。所以，反诉被告的诉讼请求是错误的。二、双方于2012年10月25日签订的《租赁协议》是无效协议。因为反诉被告的出租房是危房，砖木结构，屋顶瓦漏，没有房产证，没有消防手续及消防设备，没有消防通道及后门，地势低洼，没地方排污。根据《出租房治安管理条例》第五条规定，反诉被告的房屋不准出租，《租赁协议》无效。因此，协议的“押金6000元”、“乙方每年支付名称使用费1500元给甲方”无效。三、根据反诉原告提供的《厂房租赁补充协议》及《施工协议》可以证明2014年1月15日之前，反诉原告没有使用反诉被告的厂房。反诉原告租赁反诉被告厂房的目的是想在原租赁的厂房（一层瓦房）上再加一层钢结构，租金不变，使反诉原告的自建厂房二层连接一起，便于一、二层一起使用，但厂房一直空置，等待加层（2014年1月22日在其车间杀猪摆酒过年）。可是，2013年12月26日签订的《厂房租赁补充协议》，反诉被告的哥哥一直阻止反诉原告改建加层，既违反《厂房租赁补充协议》，又因危房让反诉原告不能作为生产车间使用，只能放置杂物，使得反诉原告白白损失租金，闲置多年，远远达不到反诉原告原来租赁目的。四、反诉原告没有使用反诉被告厂房的时间：2013年元月1日至2014年1月30日，协议无效，反诉被告不能收取厂房的使用费（租金）31600元。因此反诉被告退还厂房使用费（租金）给反诉原告：31600-14000=17600元。综上，反诉原告请求人民法院以事实为依据，法律为准绳，判如所请。 反诉被告周尚南对反诉辩称：一、欠条：1.反诉原告写欠条给反诉被告的地点，是在反诉原告的厂（时×××石厂）办公室里。2.反诉原告是核对反诉被告提供的欠房租明细单后汇总，确认，写下欠款总额30000元。3.欠条是真实的，明确的，不可否认的债务直接证据。4.反诉原告单方面提供支付《租金明细表》，不真实，不准确，未付租金的月份也列入支付清单内，是虚假的。5.反诉原告任意臆造支付租金数据，租金就是2000／月，在《支付租金明细表》里有各种支付数据，例如：2450元、3600元、3432元等等，反诉被告不懂也未收过，故虚假的《支付租金明细表》不予认可。二、租赁合同：1.反诉被告以房屋现状租赁给反诉原告，砖瓦结构完整性很好，反诉原告认真检查、验收满意、认可的情况下与反诉被告签订的租赁合同，并无异议。2.反诉原告租赁后，只要遵守国家法律、法规正常生产经营，做好安全、消防等工作，如何使用与反诉被告无关。3.反诉原告正常使用多年后，再质疑该房为危房，属于无理取闹，无中生有，具有恶意逃避债务之嫌。三、厂房补充协议约定，在原房屋基础上，再加一层钢结构，但增加楼层，必须向相关的多个政府部门申请、办理一切相关手续，取得合法的批文、许可证方可施工，否则增加楼层系违法行为。3.反诉原告因无法办理任何合法手续，是反诉原告自行取消加层行为，与任何人无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交的证据1-欠条，证明双方在被告办公室清算汇总写下的被告欠原告房租30000元。被告对该证据的真实性无异议，对合法性不予认可，欠条是原告追到厂里面写的，但是没有清算，没有清算单。经审查，该欠条是原、被告双方在被告厂里办公室，被告自愿亲笔写下的，该欠条的形式、来源等合法，系双方意思的真实表示，现合同已解除，故本院对该证据的三性予以认可。 原告提交的证据2-《房屋租赁协议》，证明双方之间存在租赁关系、债务关系，被告有履行给付房租的义务。被告认为签订协议是真实的，但该协议是无效的，因为该协议约定改造房屋由被告负责，但是该房屋不可以使用。本院认为，被告主张案涉厂房不合格不合法，却没有出具相应的证据，且签订《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，故本院对该证据的三性予以认可。 被告提交的证据4-房屋现状照片，证明原告出租房是危房，砖木结构，屋顶瓦漏，没有消防手续及消防设备没有消防通道及沟门，地势低洼，没有地方排污，房屋不符合出租条件，租赁协议无效。原告认为，房屋无论是否合格，被告都一直在使用，就要给付租金。本院认为，该照片的真实性予以确认，但并不能证明租赁协议无效。 被告提交的证据6-《施工协议》，证明2014年1月15日之前，反诉原告没有使用反诉被告的厂房，厂房一直空置。原告认为施工与本案无关。本院认为，该协议是被告与案外人签订的，与本案无关联性。 综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2012年10月25日，原、被告双方签订《租赁协议》，约定：原告将总计大约300㎡的建筑屋租赁给被告；租赁时间2013年元月1日止2016年12月31日止，共计四年；每月租金2000元，期满续签，月租金上浮10%；被告在租赁期间对房屋建筑物的改造、维修由被告负责；租赁期间将原告所有权的变压器名称改为被告的名称，被告不租后将名称改回，被告每年支付名称使用费1500元给原告。2013年12月26日，原、被告双方签订《厂房租赁补充协议》，原告同意被告在原租赁厂房（一层瓦房）加一层钢结构厂房。因其他原因厂房一直没有加盖。在四年合同期间，被告尚欠原告2016年4月至10月的租金14000元。期满后，双方没有继续签订书面合同，但被告不定期继续租用。2017年7月29日，被告向原告出具一张欠到周尚南房租和费用款30000元的欠条。2019年4月，被告搬离租赁厂房，被告认可尚欠原告2019年1月、2月的租金共2000元。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否要给付原告30000元及利息，利息以何种标准计算；二、名称使用费7500元是否需要给付；三、被告的反诉请求是否有事实及法律的依据。 关于被告是否要给付原告30000元及利息，利息以何种标准计算。 被告欠原告7个月的房租14000元双方均认可，双方在核算具体数目时，被告出具欠房租和费用30000元的欠条，这是被告的真实意思表示，现被告否认经过核算的数目，又提不出相应证据证实其主张。故，原告要求被告给付房租款30000元的诉请，本院予以支持。因被告逾期不给付租金，现原告要求被告支付利息，其请求符合法律规定，可按照年利率6%支付拖欠租金期间利息，但原告要求支付30个月的利息13500元过高，超过部分本院不予支持。利息计算时间应从被告出具欠条之次日起算。 关于名称使用费7500元是否需要支付。 《租赁协议》约定，在租赁期间，原告将变压器的名称改为被告的名称，被告需要每年支付名称使用费1500元给原告，被告应当按照约定履行义务。故，原告要求被告支付名称使用费诉请，本院予以支持。被告辩称租赁协议无效，其协议的支付名称使用费也无效，其理由不充分，本院不予采信。 三、关于被告反诉请求是否有事实和法律依据。 原、被告签订《租赁协议》系双方真实意思表示，从签订协议2012年10月25起至2016年12月期间，协议并没有解除或终止，被告应当继续按照协议约定向原告履行支付租金的义务。被告以2013年元月1日至2014年1月30日没有使用厂房，协议无效为由，要求原告退还该期间厂房使用费31600元后抵扣租金14000元，没有事实和法律依据，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告刘振宇（反诉原告）支付原告周尚南（反诉被告）租金及费用款30000元及利息4500元（利息计算方式：以本金30000元为基数，按照年利率6%标准计算30个月）； 被告刘振宇（反诉原告）支付原告周尚南（反诉被告）2019年1月、2月的租金共2000元； 被告刘振宇（反诉原告）支付原告周尚南（反诉被告）变压器名称使用费7500元； 四、驳回原告周尚南（反诉被告）的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告刘振宇（被告）的反诉请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案本诉案件受理费1125元，适用简易程序减半收取563元（原告周尚南已预交），由被告刘振宇负担；反诉案件受理费240元，因与本诉合并审理减半收取120元（反诉原告刘振宇已预交），由反诉原告刘振宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，对本诉部分不服预交上诉案件受理费1125元，对反诉部分不服预交上诉案件受理费240元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  徐晓平 二〇二〇年七月二十二日 书记员  张潇月