广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8394号上诉人（原审被告）：广州市誉高贸易有限公司。住所地：广东省广州市增城区。法定代表人：陈金满，总经理。委托诉讼代理人：冯锦钊，广东弼信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市新金霖实业有限公司。住所地：广东省广州市增城区。法定代表人：邹叔均，总经理。被上诉人（原审原告）：增城市食品公司。住所地：广东省广州市增城区。法定代表人：姚木松，总经理。共同委托诉讼代理人：周俊宇，广东格林律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：周群，广东格林（银川）律师事务所律师。原审第三人：增城市食品公司荔城分公司。住所地：广东省广州市增城区荔城街富鹏开发区G区19号北二号。法定代表人：吴楚炳，经理。委托诉讼代理人：吴记扬，该公司员工。上诉人广州市誉高贸易有限公司（以下简称誉高公司）因与被上诉人广州市新金霖实业有限公司（以下简称新金霖公司）、被上诉人增城市食品公司与原审第三人增城市食品公司荔城分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初5068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。誉高公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回新金霖公司、增城市食品公司的全部诉讼请求或者裁定发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由新金霖公司、增城市食品公司承担。事实和理由：1、誉高公司签订《房地产转让意向书》后一直积极履行约定的义务，誉高公司是没有故意拖欠余款，只是因为新金霖公司、增城市食品公司一直没有提供收款账号给誉高公司，导致誉高公司没有按时支付余款，誉高公司不是故意违约。2、一审法院没有查明在誉高公司取得涉案房地产的《不动产权证书》后本案各方当事人有无对余款付款方式和收款账户进行过协商，为何新金霖公司、增城市食品公司一直不追讨余款以及新金霖公司退回誉高公司的法定代表人支付的余款三天后就以誉高公司未支付余款为由提起本次诉讼的原因，属于事实不清。3、本案事实明确案涉房地产的转让总价款为280万元，誉高公司已经支付130万元，但一审法院没有查明誉高公司后续价款支付情况，并作出了错误认定。4、一审法院遗漏《房地产转让意向书》和《关于的补充协议》中丙方增城市金霖商业集团有限公司，应当追加其作为本案当事人。5、一审遗漏处理新金霖公司、增城市食品公司有关担保费、律师费的诉讼请求。6、一审案由错误，本案应属于国有土地使用权转让合同纠纷，不是房屋买卖合同纠纷。综上所述，本案中誉高公司逾期付款的行为是由新金霖公司、增城市食品公司导致的，不是故意违约，一审法院未能查清事实导致判决错误，誉高公司请求二审法院查明事实后依法纠正一审法院的错误判决，驳回新金霖公司、增城市食品公司的全部诉讼请求，或者将本案发回重审。新金霖公司、增城市食品公司共同辩称：誉高公司的上诉请求没有事实和法律依据，应当驳回其上诉，维持原判。1、誉高公司向新金霖公司、增城市食品公司支付转让款不存在任何障碍，且事实上已严重延迟。2、誉高公司迟延支付转让款已经构成迟延，应承担迟延支付转让款的违约责任。3、誉高公司未按照合同约定支付转让款，其迟延履行债务的违约行为导致新金霖公司、增城市食品公司签订合同的目的无法实现，已经构成根本违约，新金霖公司、增城市食品公司有权要求解除合同。综上，誉高公司无论是故意还是过失，其行为均已构成根本违约，应依法驳回其上诉请求。另外，誉高公司并未按照合同约定按期支付转让款130万元，实际上，誉高公司通过个别人员得知新金霖公司、增城市食品公司董事会成员改选，将依法追究其9年不履行合约并将收回房屋的消息后，为规避责任而做出的付款行为。陈金满所支付的款项并非本案的房地产转让款，其转让的主体、用途均不是合同约定的款项，且已被退回，誉高公司未按期支付款项的事实无法改变。房地产转让合同中的丙方增城市金霖商业集团有限公司与本案新金霖公司、增城市食品公司的诉讼请求没有任何关系，不存在诉讼利益，不是必要当事人，没有必要列为诉讼的一方，所以一审法院也没有必要进行追加，程序没有问题。对于本案的案由，涉案合同均是房地产转让合同，故本案案由列为房屋买卖合同纠纷合法有据，即使该转让的内容存在着地随房转也只是房产交易的一个内容，并不改变涉案转让房地产的事实。关于遗漏诉讼请求的问题，由于新金霖公司、增城市食品公司没有上诉，对此没有异议。增城市食品公司荔城分公司述称：与新金霖公司、增城市食品公司答辩意见一致。广州市新金霖实业有限公司、增城市食品公司于2019年6月13日向一审法院共同起诉请求：一、解除新金霖公司与誉高公司于2016年12月28日签订的《房地产转让合同》；二、解除增城市食品公司与誉高公司于2010年10月11日签订的《房地产转让意向书》及于2010年12月22日签订的《关于〈房地产转让合同〉的补充协议》；三、誉高公司立即向新金霖公司返还涉案位于增城区XXX号的不动产，并立即将涉案不动产登记在新金霖公司名下；四、新金霖公司、增城市食品公司无需返还誉高公司已支付的购房款共人民币130万元；五、誉高公司承担本案全部诉讼费用，包括诉讼费、担保费、律师费、保全费等。一审法院经审理查明：2010年10月11日，增城市食品公司、增城市食品公司荔城分公司（甲方、转让方）、誉高公司（乙方、受让方）、增城市金霖商业集团有限公司（丙方、保证方）签订《房地产转让意向书》，约定“……第一条转让房地产基本情况（一）甲方向乙方转让的房地产，为甲方合法持有的坐落在增××××村1宗房地产权。本宗房地产已由甲方领取了《国有土地使用证》（证号：198××××0978-0125010XXX）以及《房屋所有权证》（证号：粤房字第××号）……（二）本宗房地产转让内容包括：依法登记为甲方持有的国有土地使用权面积15149平方米、房屋建筑面积807.70平方米，以及宗地红线图内的其他建筑物。……第二条房地产转让价款与交易税费承担（一）甲乙双方约定，本宗房地产转让总价款2800000元。（二）本宗房地产转让交易、房地产权过户登记所需缴纳的土地出让金、各项税金及费用概由乙方承担，并自行向有关部门缴付。第三条款项结算本宗房地产转让价款，按以下约定支付：（一）本宗房地产转让上报市公资办批复同意后，甲乙丙三方即可在本意向书的基础上签订房地产转让合同（下称‘合同’）。签订该合同之日乙方向甲方支付定金500000元。（二）自乙方支付上述定金之日起30天内，甲方、丙方向乙方交付作为本宗房地产转让合法依据的有关文件资料。乙方收到上述文件资料之日向甲方支付第二期房地产转让价款800000元。（三）第三期、第四期房地产转让价款按以下约定支付。即：(1)甲乙双方约定：自乙方收到上述文件资料后6个月内为约定办证时间。在该约定办证时间内，乙方于本宗房地产申请过户登记受理之日向甲方支付第三期房地产转让价款1000000元。(2)本宗房地产得以核发新的房地产权证之日，乙方向甲方支付第四期房地产转让价款500000元。（至此：本宗房地产转让总价款全额付清）如乙方在约定办证时间内未能办妥本宗房地产过户登记的，则按本意向书第七条第（一）项约定履行。第四条甲方的责任和义务（一）按本意向书第三条第（二）项约定，向乙方交付作为本宗房地产转让合法依据的有关文件资料以及本宗房地产过户登记所需甲方提供的其他文件资料。……第五条乙方的责任与义务（一）按本意向书第三条约定，付清本宗房地产转让总价款。……第七条违约责任……（二）如果乙方没有依照本意向书第三条和本条前款的约定支付本宗房地产转让价款的，甲方有权终止本合同，将本宗房地产另行处置，并没收乙方所支付给甲方的款项。……”。2010年12月22日，增城市食品公司、增城市食品公司荔城分公司（甲方、转让方）、誉高公司（乙方、受让方）、增城市金霖商业集团有限公司（丙方、保证方）签订《关于〈房地产转让合同〉的补充协议》，约定“鉴于甲、乙、丙三方于2010年12月21日签订的《房地产转让合同》（下称：原合同）约定标的的实际情况，为了明确甲乙双方的权利和义务，经协商一致，特订立补充协议条款如下：一、原合同约定：甲方向乙方转让的房地产，为甲方合法持有的坐落在增××××村的1宗房地产，转让总价款：2800000元。本宗房地产转让范围与内容包括：（一）协议作价转让的国有土地使用权面积15149平方米，国有土地使用证号：19880010978-××号，转让价268万元。（二）协议作价转让的房屋建筑面积807.70平方米，房屋所有权证号：粤房字第××号，转让价12万元。……三、以上条款与原合同具同等法律效力。……”。2010年12月28日，增城市金霖商业集团有限公司出具收据，载明“今收到广州市誉高贸易有限公司交来增城市食品公司荔城分公司原梁屋猪仓第一期房地产转让价款1300000元。”。2010年12月31日，增城市公有资产管理委员会办公室作出增公资办函[2010]36号《关于增城市食品公司和荔城分公司房地产转让的批复》，载明“增城市金霖商业集团有限公司：报来《关于增城市食品公司荔城分公司原梁屋猪仓转让的请示》收悉。经研究并报市领导批准，同意增城市食品公司、增城市食品公司荔城分公司以280万元的价格，向广州市誉高贸易有限公司协议转让以下房地产权：一、位于增城市××城街××合作社（××城镇××路梁屋）的国有土地使用权面积15149平方米，国有土地使用证号：增府国用总字第××号字（1988）第01250105878号，土地使用者：增城市食品公司荔城分公司，转让价268万元。二、坐落增××××村（原增城县荔城镇XXX）的房屋所有权，建筑面积807.70平方米，房屋所有权证号：粤房字第××号，房屋所有权人：增城市食品公司，转让价12万元。请到市国土房管局办理房地产权过户登记。”等内容。2015年12月15日，新金霖公司取得粤（2015）广州市不动产权第1020XXX号《不动产权证书》，房屋坐落：增城区XXX号，面积：829.76平方米，房屋所有权取得方式：接管，附记：因企业改制而办理办理登记，原证号：粤房字第××号。另有首层扩建部位、二层东面及东南面加建的挑廓合计建筑面积27.99平方米属加建，未申请权属登记。2016年12月28日，誉高公司向增城市食品公司、增城市食品公司荔城分公司发出《请按房地产转让及权利人变更登记需要提供房地产转让合同的函》，载明“根据我方与你方、保证方于2010年12月21日签订《房地产转让合同》约定，我方受让了你方持有的坐落XXX的一宗房地产，……经转让双方同意，按政府部门的规定，本宗房地产已以增城市新金霖实业有限公司为权利人，换领了《不动产权证》，……现按我方申请办理本宗房地产过户登记的需要，须提供权利人广州市新金霖实业有限公司与我方另行签署的《房地产转让合同》（下称：办证合同）。特此声明：办证合同仅作我方办理本宗房地产转让过户登记的申请文件，如有与原转让合同不一致的，则以原转让合同为准。与此同时，转让双方都不得对办证合同有任何主张。……”。2017年3月1日，增城市食品公司在该函上注明“同意办理。”并加盖公章。2016年12月28日，新金霖公司（甲方、转让方）与誉高公司（乙方、受让方）签订《房地产转让合同》，约定“……第一条转让房地产基本情况（一）甲方向乙方转让的房地产，为甲方合法持有的坐落增城区XXX的1宗房地产（含用地使用权及其房屋所有权，下同）。本宗房地产已由甲方领取了《不动产权证》，用地证号：粤（2015）广州市不动产权第××号，房屋所有权证号：粤（2015）广州市不动产权第1020XXX号。（二）本宗房地产转让内容包括：依法登记为甲方持有的国有建设用地使用权面积15149平方米、房屋建筑面积829.76平方米，以及宗地红线图内其他建筑物。……第二条房地产转让价款与交易税费承担（一）甲乙双方约定，本宗房地产转让总价款2800000元。（二）房地产转让交易、过户登记所需缴纳土地出让金、各项税金及费用概由乙方承担，并自行向有关部门缴付。第三条款项结算本宗房地产转让价款，按以下约定支付：（一）本合同签订之日乙方向甲方支付定金500000元。（二）自乙方支付上述定金之日起30天内，甲方须向乙方交付作为本宗房地产转让合法依据的有关产权证件和文件（详尽《合同附件清单》）。乙方在收到上述产权证件和文件之日，向甲方支付第一期房地产转让价款（含转让定金）1300000元。（三）第二期、第三期价款按以下约定支付。即：(1)甲乙双方约定：自乙方收到上述产权证件和文件之日起6个月内为约定办证时间。在该约定办证时间内，乙方于本宗房地产申请过户登记受理之日向甲方支付第二期房地产转让价款1000000元。(2)本宗房地产得以核发以乙方为新的房地产权属人的房地产权证之日，乙方向甲方支付第三期房地产转让价款500000元。（至此，本宗房地产转让总价款全额付清）如乙方在约定办证时间内未能办妥房地产过户登记的，则按本合同第七条第（一）项约定履行。第四条甲方的责任和义务（一）按本合同第三条第（二）项约定，向乙方交付作为本宗房地产转让合法依据的有关产权证件和文件以及本宗房地产过户登记所需甲方提供的其他文件和资料。……第五条乙方的责任与义务（一）按本合同第三条约定，付清本宗房地产转让总价款。……第六条违约责任……（二）如果乙方没有依照本合同第三条和本条前款的约定支付本宗房地产转让价款的，甲方有权终止本合同，将本宗房地产另行处置，并没收乙方所支付给甲方的款项。……”。2019年1月2日，誉高公司取得粤（2019）广州市不动产权第10200064号《不动产权证书》，房屋坐落：增城区X号，面积：829.76平方米，附记：自用地面积：15149平方米。原证号：粤（2015）广州市不动产权第102XXX号，国土证号：粤（2015）广州市不动产权第××号。2019年6月10日，陈金满通过广发银行股份有限公司广州增城支行向新金霖公司汇入1500000元。同日，新金霖公司退回上述1500000元，附言：我司和陈金满无任何往来与交易退回该款。2019年7月5日，天安财产保险股份有限公司广东省分公司向新金霖公司开具发票两张，载明：诉讼财产保全责任保险，金额分别为25520元、12000元。新金霖公司与广东格林律师事务所签订《委托代理合同》，约定新金霖公司、增城市食品公司、增城市食品公司荔城分公司因与誉高公司房屋转让合同纠纷一案，聘请广东格林律师事务所委派律师担任诉讼代理人，律师费50000元等内容。2019年7月23日，广东格林律师事务所开具广东增值税普通发票，金额50000元。另查明，新金霖公司、增城市食品公司向一审法院提供增府国用总字第××号字（1988）第0125010XXX号国有土地使用证复印件，载明：土地使用者增城县食品公司荔城分公司；粤房字第××号房屋所有权证复印件，载明：房屋所有权人增城县食品公司。新金霖公司、增城市食品公司在本案诉讼中申请诉讼保全，一审法院于2019年6月27日作出（2019）粤0118民初5068号民事裁定书，裁定“查封、冻结、扣押被申请人广州市誉高贸易有限公司名下价值46900000元的财产”。审理中，新金霖公司、增城市食品公司、誉高公司及增城市食品公司荔城分公司共同确认以下内容：1.《房地产转让意向书》第三条第（二）项约定的“有关文件资料”是指增府国用总字第××号字（1988）第0125010XXX号国有土地使用证、粤房字第××号房屋所有权证以及补充协议所列十套平房的房产证。2.《关于〈房地产转让合同〉的补充协议》中所载的2010年12月21日签订的《房地产转让合同》，实际是没有签订这份转让合同的，补充协议是对意向书的补充。新金霖公司、增城市食品公司陈述以下内容：1.2016年12月28日，新金霖公司与誉高公司签订的《房地产转让合同》仅是为了办证过户需要。2.因为改制，所以由增城市金霖商业集团有限公司收款1300000元。3.《房地产转让意向书》第三条第（二）项约定的“有关文件资料”不是指原件，增城市食品公司在签订意向书时向誉高公司提供了复印件，已经完成了交付义务。4.无论是意向书还是转让合同，都没有约定以原告新金霖公司的账户为收款账户，已付款项都是支付给增城市金霖商业集团有限公司，誉高公司可以根据之前的支付惯例支付给增城市金霖商业集团有限公司账户。誉高公司陈述以下内容：1.到第三期付款时，增城市食品公司不告知誉高公司收款账户，导致誉高公司无法支付剩余款项。2.2016年12月28日，新金霖公司与誉高公司签订的《房地产转让合同》变更了收款主体，剩余款项应当支付给新金霖公司。3.因为涉案房屋涉及三旧改造，要过户至新金霖公司名下，才能再过户至誉高公司名下，故没有按照意向书的约定办理过户。4.在与新金霖公司签订《房地产转让合同》后，誉高公司到国土部门办理过户手续，被要求新金霖公司补交土地规划图以及容积率不符合政策规定，两次被退件。5.涉案房地产转让合同所涉税费誉高公司已经交纳，所以不动产权证才能登记到誉高公司名下。一审法院认为：新金霖公司与增城市食品公司以誉高公司未按照约定付款构成违约为由，请求解除合同并要求誉高公司承担因违约导致合同解除的违约责任。一审法院综合双方约定及法律规定，作如下分析：增城市食品公司与誉高公司签订《房地产转让意向书》及《关于〈房地产转让合同〉的补充协议》，双方就涉案房地产买卖达成一致意见，签约后，增城市食品公司将涉案房地产权资料交付给誉高公司，誉高公司支付了第一期、第二期款项。之后2015年12月15日，涉案房地产登记至新金霖公司名下，新金霖公司作为新的产权人，在2016年12月28日为配合誉高公司办理涉案房屋权属转移登记，作为出让人与誉高公司重新签订《房地产转让合同》，上述行为表明新金霖公司、增城市食品公司与誉高公司之间均愿意继续履行涉案房地产的买卖。之后在2019年1月2日，誉高公司取得涉案房地产的权属登记资料，按照意向书“第三条（三）(2)本宗房地产得以核发新的房地产权证之日，乙方向甲方支付第四期房地产转让价款500000元。”约定，誉高公司却未能依约支付上述款项，故誉高公司行为构成违约，根据双方意向书第七条“如果乙方没有依照本意向书第三条和本条前款的约定支付本宗房地产转让价款的，甲方有权终止本合同，将本宗房地产另行处置，并没收乙方所支付给甲方的款项”的约定，新金霖公司、增城市食品公司要求解除2016年12月28日签订的《房地产转让合同》、2010年10月11日签订的《房地产转让意向书》及2010年12月22日签订的《关于的补充协议》，并无需返还誉高公司已付房款1300000元，符合合同约定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，新金霖公司、增城市食品公司要求誉高公司将涉案不动产返还并将涉案不动产重新登记至新金霖公司名下，于法有据，一审法院予以支持。至于誉高公司提出的抗辩理由，经审查，理据不足，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年1月22日作出判决如下：一、解除增城市食品公司、增城市食品公司荔城分公司与广州市誉高贸易有限公司在2010年10月11日签订的《房地产转让意向书》及2010年12月22日签订的《关于的补充协议》；二、解除广州市新金霖实业有限公司与广州市誉高贸易有限公司在2016年12月28日签订的《房地产转让合同》；三、广州市誉高贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起一个月内，将粤（2019）广州市不动产权第1020XXX号《不动产权证书》所记载的不动产返还给广州市新金霖实业有限公司；四、广州市誉高贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，协助广州市新金霖实业有限公司将粤（2019）广州市不动产权第1020XXXX号《不动产权证书》所记载的不动产重新登记至广州市新金霖实业有限公司名下；五、增城市食品公司、广州市新金霖实业有限公司无需返还广州市誉高贸易有限公司已付的1300000元给广州市誉高贸易有限公司。案件受理费276300元及诉讼保全费5000元，由广州市誉高贸易有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。誉高公司提交了以下证据：1、《房地产转让合同》，为增城市食品公司、增城市食品公司荔城分公司（甲方、转让方）、誉高公司（乙方、受让方）、增城市金霖商业集团有限公司（丙方、保证方）于2010年12月21日签订。2、2017年度和2018年度涉案房地产的房产税和城镇土地使用税《税收完税证明》4份。新金霖公司、增城市食品公司提交了以下证据：1、增城市食品公司的营业执照；2、广州满又满贸易有限公司工商档案资料。增城市食品公司荔城分公司没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，新金霖公司、增城市食品公司、增城市食品公司荔城分公司对《房地产转让合同》的真实性没有异议，并确认该合同内容与双方签订的《房地产转让意向书》的主体、内容均一致，因一审诉讼过程中未找到该份合同，故以为没有签订该份合同；对《税收完税证明》的真实性予以确认，但合法性、关联性不予确认，该证据的出具时间为2020年1月20日，系誉高公司在本案起诉后补缴的，不能推翻其违约的事实，且因誉高公司未依约支付款项，导致新金霖公司、增城市食品公司应承担的税费金额剧增，合同目的无法实现。针对《税收完税证明》，新金霖公司、增城市食品公司在一审提交了《关于广州市新金霖实业有限公司的不动产转让税务咨询专项报告》，拟证实其转让涉案房地产需要补缴税费7909734.35元。经一审法院组织当事人质证，誉高公司认为该报告与本案无关。二审期间，誉高公司表示如果合同继续履行，誉高公司愿意依约承担后续所有税费，包括转让方应承担的税费。誉高公司对增城市食品公司的营业执照的真实合法性及关联性予以确认；对广州满又满贸易有限公司工商档案资料的真实性、合法性确认，关联性不予确认，并表示该公司虽与增城市食品公司的工商登记住所地一致，但不能证明誉高公司的法定代表人陈金满必然知道新金霖公司、增城市食品公司的银行账户信息。誉高公司在二审期间提交调查取证申请书，申请法院前往中国移动公司调取誉高公司的法定代表人陈金满手机号138××××7296在2019年1月2日至2019年6月13日期间的通话记录，拟证实陈金满曾向增城市食品公司的法定代表人邹叔均要求提供收款银行账户。誉高公司二审期间陈述：誉高公司的法定代表人与增城市食品公司的法定代表人口头协商，剩余转让款150万元待办理完毕过户手续后一并支付。新金霖公司、增城市食品公司二审期间陈述：因誉高公司承诺办理完毕过户登记手续当日将付清剩余转让款并承担所有税费，故新金霖公司协助誉高公司办理涉案房地产的过户登记手续，但誉高公司未按照承诺内容履行付款义务，故增城市食品公司、新金霖公司依据《房地产转让意向书》第七条违约责任第（二）项约定要求解除合同。对当事人二审期间提交的上述证据及陈述，本院认定如下：各方当事人对《房地产转让合同》、《税收完税证明》、增城市食品公司的营业执照、广州满又满贸易有限公司工商档案资料的真实性均不持异议，本院对上述证据予以采纳；各方当事人在一审诉讼中均表示未找到《房地产转让合同》，一审法院对《房地产转让合同》的签订及内容未作查明不属于遗漏查明案件事实；单凭《税收完税证明》无法证明誉高公司依约支付了涉案房地产转让产生的所有税费；广州满又满贸易有限公司虽与增城市食品公司的工商登记住所地位置一致，但单凭此事实不足以证明誉高公司的法定代表人陈金满对新金霖公司、增城市食品公司的银行账户信息清楚知悉；新金霖公司、增城市食品公司在一审提交了《关于广州市新金霖实业有限公司的不动产转让税务咨询专项报告》，该报告记载转让涉案房地产转让方需要补缴税费7909734.35元，但根据双方约定“房地产转让交易、过户登记所需缴纳土地出让金、各项税金及费用概由乙方承担，并自行向有关部门缴付”，在无证据证实誉高公司拒不支付税费的情况下，该证据无法证实新金霖公司、增城市食品公司的合同目的无法实现。誉高公司的法定代表人陈金满的通话记录无法证实通话内容，故本院对誉高公司的调查取证申请不予准许。根据各方当事人二审陈述，本院对誉高公司曾口头承诺余款150万元于办理完毕过户手续后支付，而新金霖公司对此未提出异议的事实予以认定。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明：《房地产转让意向书》第七条违约责任约定：（一）如因乙方原因，在约定办证时间内乙方未能办理本宗房地产过户登记的，责任在于乙方，本宗房地产交易视为有效，乙方须在约定办证时间届期之日全额付清本宗房地产转让总价款。如因甲方的不可抗力因素，致使乙方在约定办证时间内未能办理本宗房地产过户登记的，乙方可以提出终止合同，或协商延长约定办证时间的主张。（三）除前两款约定外，如甲方或丙方违反合同其他条款约定的，违约方应赔偿违约金人民币贰佰万元给乙方；同样如乙方违反合同其他条款约定的，乙方赔偿违约金人民币贰佰万元整给甲方和丙方。（四）如有不可抗力因素致使合同不能履行的，则视为合同自然终止，甲、乙、丙三方均免责。甲方所收取乙方的款项应全额退回，并按人民银行同期活期存款利率支付利息。第九条约定：本意向书有效期限45天（自甲乙丙三方签订本意向书之日起至2010年11月25日止）……。2010年12月23日，增城市食品公司、增城市食品公司荔城分公司（移交方）、誉高公司（接收方）、增城市金霖商业集团有限公司（保证方）签署《转让房地产权证件及文件移交收据》，确认收到《国有土地使用证》、《房屋所有证》、转让房地产宗地红线图、市公资办批复的原件及增城市金霖商业集团有限公司董事会议纪要的复印件。2010年12月23日，增城市食品公司及荔城分公司将涉案房地产交付给誉高公司使用。2011年4月18日，增城市金霖商业集团有限公司向市国土房管局发出《关于增城市食品公司和荔城分公司原梁屋猪仓房地产权过户登记问题的申请》，申请将涉案房地产过户至新金霖公司名下。增城市公有资产管理委员会办公室于2011年5月6日出具证明，证实新金霖公司通过受让取得上述房地产。本院认为：誉高公司与增城市食品公司、新金霖公司之间转让合同的标的包括国有土地使用权及房屋所有权，由于涉案国有土地使用权及房屋所有权已完成过户手续，一审判决将本案案由确定为房屋买卖合同纠纷并无明显不妥，且不影响本案当事人权利义务的认定处理，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：涉案房地产转让合同关系是否应当解除。本案中，新金霖公司、增城市食品公司主张誉高公司未依约支付剩余转让款150万元，依照《房地产转让意向书》第七条违约责任第（二）项约定主张解除合同。对于剩余转让款150万元的支付时间，《房地产转让意向书》第三条约定：“……(1)甲乙双方约定：自乙方收到上述文件资料后6个月内为约定办证时间。在该约定办证时间内，乙方于本宗房地产申请过户登记受理之日向甲方支付第三期房地产转让价款1000000元。(2)本宗房地产得以核发新的房地产权证之日，乙方向甲方支付第四期房地产转让价款500000元。（至此：本宗房地产转让总价款全额付清）如乙方在约定办证时间内未能办妥本宗房地产过户登记的，则按本意向书第七条第（一）项约定履行。”第七条第（一）项约定“如因乙方原因，在约定办证时间内乙方未能办理本宗房地产过户登记的，责任在于乙方，本宗房地产交易视为有效，乙方须在约定办证时间届期之日全额付清本宗房地产转让总价款。如因甲方的不可抗力因素，致使乙方在约定办证时间内未能办理本宗房地产过户登记的，乙方可以提出终止合同，或协商延长约定办证时间的主张。”增城市食品公司、增城市食品公司荔城分公司与誉高公司签订的《房地产转让合同》及新金霖公司与誉高公司签订的《房地产转让合同》相应内容与《房地产转让意向书》的上述约定基本一致。除上述约定外，誉高公司曾口头承诺余款150万元于办理完毕过户手续后支付，而新金霖公司对此未提出异议。由于誉高公司未依约付清转让款150万元，其行为已构成违约。根据《房地产转让意向书》第七条违约责任第（二）项约定“如果乙方没有依照本合同第三条和本条前款的约定支付本宗房地产转让价款的，甲方有权终止本合同，将本宗房地产另行处置，并没收乙方所支付给甲方的款项。”但根据诚实信用的基本原则，不能完全根据合同文本机械地确定合同是否解除，应综合考量以下因素来确定：一是要考察违约方的过错程度；二是要考察违约行为形态。三是要考察违约行为的后果。对于誉高公司的过错程度问题。首先，本案所涉《房地产转让意向书》、《房地产转让合同》及补充协议均未约定转让款的收款账户；其次，誉高公司已付转让款130万元由增城市金霖商业集团有限公司出具收据收取，而非增城市食品公司；再次，涉案房地产的权属在合同履行过程中发生过变更，在誉高公司与新金霖公司签订《房地产转让合同》后，各方并未明确约定转让款的收取主体。最后，增城市食品公司、新金霖公司未提交证据证实曾向誉高公司催收剩余转让款。因此，从誉高公司逾期支付转让款的原因角度考虑，誉高公司的过错程度轻微，并不属于严重过失或故意。对于誉高公司的违约行为形态问题。《房地产转让意向书》第七条违约责任第（二）项约定“如果乙方没有依照本合同第三条和本条前款的约定支付本宗房地产转让价款的，甲方有权终止本合同，将本宗房地产另行处置，并没收乙方所支付给甲方的款项。”根据上述约定，誉高公司未依约支付转让款为合同解除的条件，但誉高公司实际已支付转让款130万元，从誉高公司法定代表人陈金满于2019年6月10日向新金霖公司转账支付150万元的事实及誉高公司二审陈述可见，誉高公司并不存在恶意拒绝履行付款义务的情形，誉高公司的违约行为不属于拒绝履行等重大违约行为。关于誉高公司违约行为的后果问题。从双方的履约情况来看，增城市食品公司已将涉案房地产权资料交付给誉高公司，并将涉案房地产交付给誉高公司使用多年，新金霖公司作为新的产权人与誉高公司于2016年12月28日签订《房地产转让合同》，并协助誉高公司于2019年1月2日办理完成涉案房地产的过户登记手续，上述履约行为表明增城市食品公司、新金霖公司愿意继续履行涉案房地产的转让合同。誉高公司已支付转让款130万元，且同意支付剩余转让款150万元，虽存在逾期付款的情形，但该违约行为并不影响增城市食品公司、新金霖公司合同目的的实现。综上，根据诚实信用原则及鼓励交易原则，本案不宜以双方合同约定否定已生效且已大部分履行的房地产转让合同，一审判决以誉高公司未依约支付150万元款项构成违约为由，认定誉高公司与增城市食品公司、新金霖公司之间的房地产转让合同关系解除并支持增城市食品公司、新金霖公司基于合同解除的相应诉请不当，本院予以纠正。增城市食品公司、新金霖公司可就誉高公司逾期付款问题另案主张誉高公司的违约责任。至于誉高公司上诉主张一审判决遗漏主体、遗漏诉讼请求，并以此要求发回重审的问题，由于上述程序瑕疵不影响本案的实体处理，故本院对誉高公司要求发回重审的上诉意见不予采纳。综上所述，誉高公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初5068号民事判决；二、驳回广州市新金霖实业有限公司、增城市食品公司的全部诉讼请求。一审案件受理费276300元及诉讼保全费5000元，由广州市新金霖实业有限公司、增城市食品公司共同负担。二审案件受理费276300元，由广州市新金霖实业有限公司、增城市食品公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年七月二十九日书记员  熊盈颖黄咏欣