江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0621民初1345号原告：潘磊，1997年8月24日出生，住上海市闸北区。委托诉讼代理人：黄东，上海筑业律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，上海筑业律师事务所律师。被告：江苏爱法投资发展有限公司，住所地江苏省海安市安平西路105号，统一社会信用代码913206215525147207。法定代表人：庞爱珠，该公司董事长。委托诉讼代理人：程龙进，江苏美德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李猛，江苏美德律师事务所实习律师。第三人：上海拓垦投资中心（有限合伙），统一社会信用代码91310230MA1JX2KL0U，住所地上海市崇明区横沙乡富民支路58号A1-4068室。执行合伙人：吴凌，执行事务合伙人。委托诉讼代理人：陈孝天，北京市隆安（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晨，北京市隆安（上海）律师事务所律师。第三人：上海宏樱房地产咨询有限公司，统一社会信用代码91310109084056369H，住所地上海市虹口区松花江路2601号6幢268室。法定代表人：仇多敏，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周希勤，江苏紫石律师事务所律师。原告潘磊与被告江苏爱法投资发展有限公司（以下简称爱法公司）、第三人上海拓垦投资中心（以下简称拓垦公司）、上海宏樱房地产咨询有限公司（以下简称宏樱公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，并于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告潘磊及其委托诉讼代理人**，被告爱法公司的委托诉讼代理人程龙进，第三人拓垦公司的委托诉讼代理人陈孝天，第三人宏樱公司的委托诉讼代理人周希勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘磊向本院提出诉讼请求：请求判令被告退还其208110元。事实与理由：2017年5月2日，潘磊与爱法公司签订定金合同，原告向被告购买海安镇百花街8号爱法山水国际15幢1002室，在签订《商品房买卖合同》及相关协议后，原告支付的定金转为房价款，潘磊合计支付定金50000元整。2017年5月14日，潘磊与爱法公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号：2017060717。潘磊当日支付了271000元购房款，加所付定金50000元，共计321000元。2018年5月8日，潘磊与爱法公司因故解除商品房买卖合同。双方协商爱法公司全额退款给潘磊，并于当日双方办理撤销合同以及退房手续。后潘磊实际收到退款112890元，尚存应退款208110元，爱法公司未实际支付给潘磊。被告爱法公司辩称：被告爱法公司实际收到原告58790元，原告要求解除合同被告也通过拓垦公司的吴凌退给了原告，请求驳回原告对被告爱法公司的诉讼请求。第三人拓垦公司述称：2018年6月10日，原告与被告爱法公司达成合意对拓垦公司应当退款30000元予以确认，拓垦公司也已经履行了退款义务，因此本案与拓垦公司无关。第三人宏樱公司述称：退款说明宏樱公司没有介入。权利义务的设定的基础是合同约定或者法律规定，没有合同约定或法律规定为宏樱公司设定义务没有依据。经审理查明：2017年5月14日，潘磊与爱法公司签订商品房买卖合同（合同编号2017060717），合同约定潘磊购买爱法公司开发的爱法山水国际15幢1002室，房屋总价款671185元；潘磊于签署合同当日支付首付款202185元，剩余购房款469000元在合同签订之日45个工作日内以银行贷款方式支付。同日,爱法公司开具江苏增值税普通发票金额为202185元。2018年5月8日，爱法公司与潘磊解除上述商品房销售合同。拓垦公司向原告潘磊出具说明一份，内容为客户潘磊原购买位于百花街8号爱法山水国际15幢1002室并于2018年5月8日办理撤销合同以及退房手续。拓垦公司实际应退客户叁万元整(30000元)，开发商实际应退客户捌万贰仟捌佰玖拾元整(82890元)，合计壹拾壹万贰仟捌佰玖拾元整(112890元)，并于合同正式完成撤销手续后的45个工作日内由拓垦公司统一退款至客户账号。其余应退款贰拾万捌仟壹佰壹拾元整(208110元)由宏樱公司(含所属分销)全额退款。并加盖爱·法山水国际营销中心印章。2018年6月10日，潘磊向拓垦公司提供退款说明一份，内容为客户潘磊原购买位于百花街8号爱法山水国际15幢1002室并于2018年5月8日办理撤销合同以及退房手续。拓垦公司实际应退客户叁万元整(30000元)，开发商实际应退客户捌万贰仟捌佰玖拾元整(82890元)，合计壹拾壹万贰仟捌佰玖拾元整(112890元)，并于合同正式完成撤销手续后的45个工作日内由拓垦公司统一退款至客户账号。其余应退款贰拾万捌仟壹佰壹拾元整(208110元)由宏樱公司(含所属分销)全额退款。本人对上述内容无争议。并加盖爱·法山水国际营销中心印章。对于爱·法山水国际营销中心印章，拓垦公司陈述该印章由其持有并用于办理销售以及退房业务。此后，潘磊于2018年6月12日收到吴凌通过网上银行支付的退款112890元，该退款交易详情中载明“代开发商及拓垦退爱法15号1002购房款等”。因余款未能退还潘磊，引起本案争议。另查明，拓垦公司为被告爱法公司的销售代理公司，拓垦公司与爱法公司签订了《爱法山水国际项目电商渠道合作合同》。本案在审理过程中，各方当事人就潘磊已付购房款数额存在争议。原告潘磊主张，其先后支付购房款数额为321000元，其中，2017年5月6日缴纳定金10000元；2017年5月9日转账支付40000元、2014年5月14日签订合同当日在售楼处通过POS机刷卡支付217000元。潘磊为此提交了其父亲潘文忠借记卡账户历史明细清单、江苏增值税普通发票复印件（发票金额202185元）、2017年5月14日付款申请表复印件、拓垦公司向原告潘磊出具说明等证据予以证明。其中付款申请表上手写备注“潘磊15-1002，实付金额321000元、发票金额202185元、差额118815元，特此证明”并加盖拓垦·爱法山水案场。本案在审理过程中，本院要求原告调取付款明细，该明细中显示2014年5月14日刷卡72890元收款方为南通正筑房地产营销策划有限公司，刷卡150000元收款方为南通鼎天电气设备运行维护有限公司，刷卡48110元收款方为南通正筑房地产营销策划有限公司。原告陈述，当时被告拿的POS机让原告刷卡，原告并没有核实收款单位。针对原告提交的证据，被告爱法公司质证认为，原告并没有按照发票金额付款，付款申请书不是爱法公司出具的，但从上述说明的内容来看，案涉208110元由宏樱公司退款；潘磊父亲相应的款项没有支付到爱法公司账户。第三人拓垦公司质证认为，对江苏增值税普通发票、付款申请表复印件由法院核实；对说明原件的三性没有异议；原告将271000元刷给南通正筑房地产营销策划有限公司、南通鼎天电气设备运行维护有限公司，拓垦公司以及吴凌对该两家公司不了解、未参与也无控制关系。第三人宏樱公司质证认为，原告没有款项汇入宏樱公司，宏樱公司不应当承担责任；说明与宏樱公司无关；其他证据由法院审核。被告爱法公司主张，其收到潘磊支付的购房款58790元，其中2017年5月6日支付10000元购房定金，2017年5月14日收到潘磊通过POS机支付48790元，并提供收款收据、刷卡小票、签约确认单证明其主张。针对上述证据，潘磊质证认为，其2017年5月6日支付定金10000元是事实；2017年5月14日付款48790元不是其支付，刷卡小票上的字也不是其本人所写，同日，其在爱法山水销售中心刷卡支付了271000元；签约确认单系被告爱法公司单方面制作的，签约确认单背面写明首付款202185元，剩余购房款469000元，与原告提供的合同约定一致。第三人拓垦公司质证认为，由法院依法核实。第三人宏樱公司质证认为，由法院依法核实，与宏樱公司无关。经对上述证据进行综合分析，并结合当事人陈述，本院确认原告潘磊已缴纳购房款321000元。其中，2017年5月6日缴纳爱法公司定金10000元；2017年5月9日转账支付40000元（借记卡账户历史明细清单显示对方账号*婷）、2014年5月14日即签订商品房买卖合同当日刷卡支付3笔合计271000元，其中，72890元收款方为南通正筑房地产营销策划有限公司，150000元收款方为南通鼎天电气设备运行维护有限公司，48110元收款方为南通正筑房地产营销策划有限公司。本院认为：根据民法总则的相关规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。同时，根据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告潘磊实际上已经支付购房款321000元。第三人拓垦公司为被告爱法公司的销售代理公司，其在约定范围内以被代理人爱法公司的名义从事销售商品房销售行为，且爱法公司已通过与原告潘磊签订的商品房买卖合同、收取部分购房款等行为予以认可，拓垦公司在代理权限范围内实施的民事法律行为对被代理人爱法公司发生效力。因第三人拓垦公司与原告潘磊解除案涉商品房销售合同时认可原告潘磊已经支付购房款321000元并承诺予以退还，被告爱法公司应当承担相应的退款义务。虽然退款说明中载明208110元由第三人宏樱公司退还，但并未得到宏樱公司的认可，故无法免除被告爱法公司的付款义务。据此，对于原告潘磊要求被告爱法公司退还其购房款208110元的主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告江苏爱法投资发展有限公司于本判决发生法律效力后15日内退还原告潘磊购房款208110元。如被告不按照本判决确定的履行期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4422元，由被告江苏爱法投资发展有限公司负担，于本判决发生法律效力后十日内缴至本院（本院诉讼费专户：户名：海安市人民法院，开户行：建行海安营业部，账户：32×××16）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4422元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  张小平人民陪审员  吴达华人民陪审员  朱其林二〇二〇年七月二十七日法官 助理  孙**书 记 员  丁 吉