江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0111民初1111号 原告：南昌市凌漆酒伊新概念赣菜大酒店有限公司，住所地南昌市东湖区福州路55号，统一社会信用代码913601007485154263。 法定代表人：王直清，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐硕友，江西华兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨玉洁，江西华兴律师事务所律师。 被告：谌云，女，1976年12月15日生，汉族，住南昌市东湖区。 被告：南昌富悦酒店投资管理有限公司，住所地南昌市青山湖区湖坊镇辛家庵村上海路综合大楼（解放西路179号），统一社会信用代码91360111MA35G54C1C。 法定代表人：谌云，该公司总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：王琪盟，江西久保律师事务所律师。 原告南昌市凌漆酒伊新概念赣菜大酒店有限公司（以下简称凌漆酒伊公司）与被告谌云、南昌富悦酒店投资管理有限公司（以下简称富悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凌漆酒伊公司的委托诉讼代理人徐硕友、杨玉洁，被告谌云、被告富悦公司的法定代表人谌云及两被告共同委托诉讼代理人王琪盟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凌漆酒伊公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同向原告支付2019年11月1日起至清偿之日止的租金，暂计至2020年6月23日，共计拖欠租金223511元；2.判令两被告共同向原告支付自2019年11月1日起至实际支付之日的逾期交付房屋租金的滞纳金27293元（每逾期十日，按房屋租金的0.5％计算，暂计算至2020年6月23日），以上两项共计250804元；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与谌云于2015年6月5日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其坐落在南昌市青山湖区解放西路179号（上海路口边）的房屋租赁给其经营宾馆酒店，租赁期限自2015年6月10日起至2026年12月31日止，第四年至第六年租金在第三年基础上递增12％即每年1142286元，租金每月支付一次，交租日期为每月月初的3号前，逾期交付房屋租金及有关费用，每逾期十日，加收滞纳金（房屋租金的0.5％）。谌云担任法定代表人的富悦公司于2016年1月6日成立，并实际享有合同权利、履行合同义务。2017年11月16日，原告与谌云、富悦公司共同签订《房屋租赁合同补充协议》，约定原告收回《房屋租赁合同》中约定的“一层半382㎡位置区域”。协议生效后，第四年至第六年房屋租金调整为每月88773元，后两被告因需又向原告租赁一楼房间一间，约定每月租金为300元。至此，两被告每月应向原告支付的租金为89073元。双方持互惠互利原则，已经合作三年，但两被告自2019年11月起至今一直拖欠原告的房屋租金未支付，经原告多次催收，被告于2020年1月13日和4月15日分别支付租金100000元，共计200000元。至立案时，被告累计拖欠租金423511元，逾期交付房屋租金的滞纳金27293元，合计450804元。原告故提起诉讼。2020年7月，被告又向原告交纳了200000元租金。审理中，原告就其诉请的第一项中的“清偿之日”向本院作出说明，认为“清偿之日”系用词不当，实际应为“本判决生效之日”。 谌云辩称：1.本案合同主体为富悦公司，原告请求我承担责任依据不足，应依法裁定驳回原告对我的起诉。我为公司利益于2015年6月5日代表富悦公司与原告签订房屋租赁合同，合同签订后，是富悦公司实际享有合同权利并承担合同义务，原告对此是明知的。2017年11月16日《房屋租赁合同补充协议》原告已经对富悦公司享有合同权利承担合同义务并成为合同主体进行了确认。因此，我设立公司之前为公司签订的房屋租赁合同，由公司承受成为合同主体，原告再向我主张权利依据不足。2.假如我承担合同责任，答辩意见同富悦公司的意见。 富悦公司辩称：一、原告的第一项诉请依据不足，应依法驳回。1.我公司从原告处承租的是集体经营资产，应依据相关规定减免2-4月租金。新冠××疫情发生后，我公司2020年3月12日向原告报送申请报告，因疫情不可抗拒的因素，我公司为积极响应政府号召战胜疫情暂停经营活动陷入经营困境，受疫情影响严重请求减免租金。依据《江西省人民政府印发关于有效应对疫情稳定经济增长20条政策措施的通知》、湖政发［2020］7号《南昌市青山湖区人民政府关于对全区中小企业（含个体工商户）减免租金的政策》的通知，我公司租用集体资产类经营用房，应减免不少于一个月的租金。依据发改投资规［2020］734号《国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》的规定，原告应减免我公司疫情期间2020年2月至4月的租金。即便不适用租金减免三个月的规定，我公司认为，也应减免自江西省启动新冠××疫情防控一级应急响应之日（2020年1月24日）至调整为二级之日（2020年3月12日）期间的租金（89073÷30×48天＝142517元）。2.扣除应当减免的2-4月租金，我公司租金已经付至2020年6月，不存在拖欠租金423511元的情况。3.发改投资规［2020］734号规定鼓励出租人考虑承租人实际困难，减免房屋租金，我公司属于受疫情影响严重经营困难的餐饮住宿行业，更应在租金方面予以减免。二、我公司不应支付原告滞纳金，原告第二项诉请依据不足，应依法驳回。1.我公司并非有意违约，新冠××疫情属于不可抗力事件，我公司不应承担违约责任。依据合同法第117条规定，我公司受疫情影响严重因不可抗力不能履行合同应免除责任。同时，原告至今尚欠我公司400000元租金发票未开具，如要追究我公司的逾期支付租金的违约责任，依据权利义务相一致原则，原告也应相应支付我公司未开具发票的违约责任。2.新冠××疫情发生后，国家和地方政策均鼓励出租方对承租方延期收取房屋租金。3.假如支付违约金，原告违约金计算时间、方式错误，违约金主张过高，也应予调减。三、我公司自2017年9月至2018年10月每月租金应为79262元，租赁第四到六年每月租金应为88773元。原告主张额外一间房间的300元租金依据不足。原告与我公司所签租赁合同租赁范围包括一楼一整层，原告所称的增加租赁一楼一间其实属于南昌市青山湖区湖坊镇辛家庵村民委员会（以下简称辛家庵村委会）出租租赁物的配套设施，在室外一间车棚，该车棚原告并未另付租金给辛家庵村委会，因此，我公司也不应支付，我公司之前多支付该300元的原因是为了员工停车方便，为了双方友好合作才一直支付至2019年10月（共计7800元）。假如我公司与原告存在口头约定的事实，应支付该300元租金，自2019年11月起也不应支付。没有书面租赁合同，属于不定期租赁合同，双方可以随时解除合同，因此不但不存在还要继续额外支付300元的情况，而且我公司之前多支付的7800元还应予以扣减。综上，原告诉讼请求依据不足，应依法驳回，以保护我公司合法权益不受侵犯。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：对凌漆酒伊公司提交的证据一（原告营业执照、法定代表人身份证明、被告谌云身份信息、被告富悦公司企业信息）、证据二（房屋租赁合同、房屋所有权证、证明）、证据三（房屋租赁合同）、证据四（房屋租赁合同补充协议）、证据六（中国银行交易流水明细清单）、证据七（南昌市青山湖区湖坊镇人民政府文件坊政发[2020]2号关于减免我镇辖区内租赁镇级资产企业租金的通知）予以采信；对证据五（银行流水）的真实性予以确认，证明目的认定两被告每月实际向原告支付租金89073元。对谌云、富悦公司所提交的证据一（房屋租赁合同及补充协议）、证据二（付款说明及发票）的真实性予以确认，证明目的不予采信；对证据三（申请报告）因系富悦酒店单方出具，且凌漆酒伊公司不予认可，本院不予采信；对证据四（付款凭证）的真实性予以确认，对证明目的认定被告自2019年11月后向原告交付了租金400000元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：辛家庵村委会系坐落于南昌市青山湖区上海路口边、总层数五层、建筑面积6581.63㎡）房屋的所有权人。2015年4月30日，辛家庵村委会与邦盛（香港）集团有限公司、凌漆酒伊公司签订房屋租赁合同租赁上述房屋，租赁期限为11年9个月。后邦盛（香港）集团有限公司为便于管理，委托凌漆酒伊公司全权负责上述房屋对外签订租赁合同、收取租金等事宜，委托期限自2015年6月5日起至2026年12月31日。 2015年6月5日，凌漆酒伊公司（甲方）与谌云（乙方）签订房屋租赁合同，将上述房屋的一至二楼中共3024.05㎡租给谌云，合同约定：租赁用途为宾馆酒店，租赁期限自2015年6月10日至2026年12月31日止；租金每三年递增12％，即第一年至第三年每年的租金为1019898元，第四年至第六年每年的租金为1142286元，第七年至第九年每年的租金为1279360元，第十年至合同终止每年的租金为1432883元；租金每月支付一次，交租日期为每月月初的3号前，第一年第一个月租金在2015年11月1日支付；如乙方逾期交付房租及有关费用，每逾期十日，甲方按国家规定向乙方加收滞纳金（房屋租金的0.5％）等。合同还对其他权利义务进行了约定。谌云在乙方处签名确认。此后，凌漆酒伊公司将租赁房屋交付谌云进行装修。2016年1月6日，富悦公司成立，注册登记地址在上述房屋内，法定代表人为谌云。 2017年11月16日，凌漆酒伊公司（甲方）与谌云（乙方）、富悦公司（乙方）签订了一份房屋租赁合同补充协议，协议约定：应乙方要求甲方同意收回房屋租赁合同中约定的一层半382㎡的位置区域，同时从本协议生效之日起同意乙方不再支付合同中约定的该区域租金，乙方也不再拥有该区域的使用权，该区域由甲方进行另行出租，乙方在2017年11月20日前一次性支付该区域已使用期间的租金20000元给甲方后本协议生效等。谌云在乙方处签名，富悦公司的代表人曾道平在乙方处签名。依据补充协议约定，涉案租赁房屋第四年至第六年的房屋租金调整为每月88773元。后富悦公司继续在上述房屋内经营酒店。另被告又承租了一楼一间房间（租金300元），故被告每月向原告支付89073元租金至2019年10月31日止。因被告自2019年11月1日起拖欠房租，原告故诉至法院。案经调解未果。 又查明：2020年4月10日，南昌市青山湖区湖坊镇人民政府下发坊政发[2020]2号《关于减免我镇辖区内租赁镇级资产企业租金的通知》的文件，写明为降低疫情对企业的冲击，同意对租赁镇级资产的企业予以减免租金1个月，原告依据此通知，也同意减免被告1个月的租金。 审理中，双方一致确认，截至2019年10月31日被告的房租已清结。自2019年11月1日至2020年7月28日，被告共向原告交纳房租400000元。 本院认为，涉案《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认，双方当事人均应按合同履行。关于租金金额，因双方合同已有约定，故本院按合同约定的第四年至第六年月租金为88773元计算。经核算，截至2020年7月31日，被告尚欠原告租金398957元（88773元／月×9个月-400000元）。考虑到新冠××疫情对被告经营酒店造成了较大影响，结合政府为应对疫情稳定经济增长所做出相关文件的要求，本院酌情减免被告自江西省启动新冠××疫情防控一级应级响应之日起至调整为二级之日（自2020年1月24日起至2020年3月12日止共计48天）期间的租金142036.8元（88773元／月÷30天×48天），减免后的租金为256920.2元（398957元-142036.8元）。 关于原告主张的滞纳金（违约金），因新冠××疫情属不可抗力，且被告实际也在陆续交纳租金，原告所主张违约金的起算时间无法确认，故本院对此不予支持。 根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”谌云为设立富悦公司以自己的名义与凌漆酒伊公司签订了房屋租赁合同，富悦公司成立后对房屋租赁合同予以确认，且谌云在房屋租赁合同补充协议中也和富悦公司的代表人曾道平共同在承租人（乙方）处签名确认，故谌云应和富悦公司共同承担支付房屋租金的责任。谌云称自己不应承担责任的答辩意见，于法无据，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，判决如下： 一、被告谌云、南昌富悦酒店投资管理有限公司应在本判决生效之日起十五日内支付南昌市凌漆酒伊新概念赣菜大酒店有限公司截至2020年7月31日的房屋租金256920.2元； 二、驳回南昌市凌漆酒伊新概念赣菜大酒店有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8062元（南昌市凌漆酒伊新概念赣菜大酒店有限公司已预交），由南昌市凌漆酒伊新概念赣菜大酒店有限公司负担2908元，谌云、南昌富悦酒店投资管理有限公司负担5154元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长 黄 丹 人民陪审员 杨 惠 人民陪审员 张瑶瑶 二〇二〇年七月三十一日 书 记 员 谢羽伦