四川省广元市利州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0802执异40号 案外人：郭前，男，汉族，1955年10月28日出生，住四川省成都市锦江区。 案外人：罗季华，女，汉族，1955年12月11日出生，住四川省成都市锦江区。 申请执行人：沈国民，男，汉族，1958年9月1日出生，住四川省广元市利州区。 被执行人：李相益，男，汉族，1966年10月15日，住四川省广元市利州区。 被执行人：四川淼汇置业有限公司，住所地广元市利州区城南市场丁区。 法定代表人：李相益，该公司执行董事。 在本院执行申请执行人沈国民与被执行人李相益、四川淼汇置业有限公司（以下简称:淼汇置业公司）民间借贷纠纷一案中，案外人郭前、罗季华对查封位于四川省广元市利州区1栋1-××号营业房提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人郭前、罗季华称，请求撤销对位于四川省广元市利州区1栋1-××号营业房的查封措施。事实和理由：2012年8月31日，案外人郭前、罗季华与淼汇置业公司签订《广元市城南市场片区营业房屋拆迁安置（营业房产权调换）协议》一份，同意将案外人合法所有的座落于广元市利州区嘉陵办事处南街嘉学巷（原名新仓库巷）临街营业用房（建筑面积41.30平方米，套内面积38.61平方米，房屋产权证号：广房权证城Ｃ字第××号，土地使用权证号：广国用［1999］字第0281号）由淼汇置业公司拆除,用于开发建修城南时代广场。约定:双方为房屋产权调换。并约定好调换房屋的还房位置，即1栋1-××号营业房，协议还约定了交房时间，过渡期补偿，办理不动产权证书及违约责任等协议内容。2015年10月21日，淼汇置业公司按协议约定，将产权调换的房屋（1-××号）交付给案外人，并结清补偿、物业各项费用，签订了物业管理协议，案外人已合法占有、使用、收益该营业用房至今。按协议约定，淼汇置业公司交房后一年内给案外人办理不动产证书，并交付给案外人。但由于淼汇置业公司逾期违约，至今尚未给案外人办理不动产证书。由于是拆旧换新的产权调换房屋，案外人作为土地使用权利人之一，被记载于城南时代广场土地使用权相关文件中。综上，贵院查封公告认为，被查封房屋是淼汇置业公司所有是不实的,该公司是不享有被查封房屋的所有权,真正的合法所有权（物权）人是案外人,贵院查封案外人合法所有的营业房是不当的。综上所述,案外人根据前述事实、理由和相关法律规定，向贵院提出执行异议,恳请贵院据实依法撤销对广元市利州区嘉陵办事处南街城南•时代广场（一期）1栋1-××号营业房的查封,让案外人的合法权益不被损害，依法支持案外人的异议请求。 申请执行人沈国民称，被告李相益于2016年9月27日因开发城南时代广场急需资金,向本人借款300万元，月息2.3%,并以淼汇置业公司提供担保，由于被告未能兑现承诺还本付息,2017年9月将被告诉至利州区人民法院,并查封保全城南时代广场一楼门面10间,查封时该房屋并未备案,2019年在利州区人民法院执行局主持调解，被告只还了50万的利息,调解协议上约定的先息后本,后再未履行还款义务。2017年起诉查封，被告一直并未说该查封的门面是已售和还建房,并且在2019年7月8日被告李相益在执行局写的承诺,本人李相益在2019年10月底保证还清原告本金,如果不能兑现承诺,本人李相益和担保人淼汇置业公司同意将城南时代广场的营业房拍卖处置。所以本人认为被告李相益和担保人已经承诺,若不能兑现就将城南时代广场的营业房拍卖处置,就不存在是否有已售或还建,所以提出的执行异议是没有道理的。 被执行人李相益、淼汇置业公司称，贵院查封的“城南•时代广场”一层营业房1-125、1-147、1-148、1-149、1-150、1-151、1-152、1-153、1-154、1-××号均为拆迁还房，该拆迁还房于2012年8月至12月期间与淼汇置业公司签订了《广元市城南市场片区营业房屋拆迁补偿安置（营业房产权调换）协议》后，原产权证书已交到国土建设部门注销，该房于2015年8月完工后即进行了交付还房工作，业主收房后均进行了装修、经营，川（2020）广元市不动产权第××号不动产权证书，已附注了业主情况，包括本案业主，现为总证，在缴税后即分户办理独立产权。 本院查明，原告沈国民诉被告李相益、淼汇置业公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年8月28日立案受理后，原告沈国民于2017年9月3日提出保全申请，本院于2017年9月4日作出（2017）川0802民初3883号民事裁定书，裁定：一、查封被申请人四川淼汇置业有限公司开发的位于广元市利州区老城“城南•时代广场”一层营业房1-125、1-147、1-148、1-149、1-150、1-151、1-152、1-153、1-154、1-××号；二、查封被申请人沈国民所有的川Ａ×××××号戴纳肯?揽胜小型越野客车一辆。本院于2017年9月6日向广元市不动产登记中心发出协助执行通知书，要求协助查封“城南•时代广场”一层营业房1-125、1-147、1-148、1-149、1-150、1-151、1-152、1-153、1-154、1-××号，广元市不动产登记中心于2017年9月13日予以协助查封。之后在诉讼中双方达成调解，于2017年10月25日本院作出（2017）川0802民初3883号民事调解书，确认由被告李相益、四川淼汇置业有限公司连带偿还原告沈国民本金300万元及利息，定于2018年4月30日前支付借款本金100万元，剩余借款本金200万元定于2018年8月31日前付清；利息按照年利率24%从2017年5月1日起计算至本金实际付清之日止。该调解书于2017年10月27日发生法律效力。2018年5月5日，原告沈国民申请强制执行，本院于2018年5月15日以（2018）川0802执1065号案件立案受理后交付执行。被执行人李相益于2018年9月26日作出承诺书，承诺于2018年10月底归还100万元，2018年11月底还清本息。之后法院终结本次执行。被执行人到期后未按承诺书履行，2019年7月8日被执行人再次作出还款承诺书，承诺在2019年8月15日前归还50-100万元，9月底归还100万元，10月底还清本金，若不能兑现承诺，同意将时代广场的营业房拍卖处置。 2011年6月，因旧城棚户区改造，经广元市人民政府批准由淼汇置业公司作为城南市场改造主体。2012年8月31日，由淼汇置业公司作为甲方与郭前、罗季华作为乙方签订《广元市城南市场片区营业房屋拆迁补偿安置（营业房产权调换）协议》，该协议约定：被拆迁房屋现状：房屋所在地点广元市利州区嘉陵办事处南街嘉学巷，房屋产权证载建筑面积41.30平方米，（复测面积）套内面积38.61平方米，房屋产权证号广房权证城Ｃ字第××号，国有土地使用证号广国用（1999）字第××号，房屋的证载用途营业用房，房屋产权性质私产，房屋的结构砖混，房屋所在的楼层数一层，朝向临街。房屋拆迁收购补偿方式为产权调换。房屋产权调换补偿方式及补偿内容：甲方提供调换的房屋为期房，位于改造后的城南新世界（暂定名）一期一楼（门面房）。结构为全框架，用途为营业用房，套内面积38.61平方米的期房调换给乙方；产权调换房屋的楼层、位置的确定方法：在原拆迁房的就近位置，保持原朝向原开间基本不变的条件下，在经规委会通过的规划图上确定基本位置。乙方选择的还房位置为城南新世界（见附图），套内面积约38.64平方米；产权调换按照被拆迁房屋套内面积1:1的比例还房，甲方所还房屋的套内面积为38.61平方米，按房屋测绘技术规范规定应分摊的公摊面积加上所还套内面积为产权调换面积，产权调换面积无偿归乙方所有并在产权证中完整、全面记载，乙方不支付因此产生的任何费用。乙方购买甲方的房屋，乙方按市场实际交易价优惠20%（下浮20%），在交房前向甲方支付价款，并将乙方购买甲方房屋的面积一并记载于产权证和土地使用证上。还房不足部分，甲方按市场实际交易价下浮20%，在交房前向乙方支付。双方约定安置过渡期自2012年9月1日至2015年2月28日，甲方应于2015年3月1日前交付产权调换房屋，同时该协议还约定了搬家费、过渡补偿费及逾期交房的违约责任。 另，被执行人淼汇置业公司于2012年8月31日出具《收条》，载明：今收到郭前广权证城Ｃ字第0729号广国用（1999）字第××号。2015年7月14日，四川致远测绘有限公司对“城南•时代广场”一期分层分户面积测算，经测绘案涉1-××号房屋的套内面积为38.60平方米，公摊面积为17.18平方米，建筑面积55.78平方米，实际还房面积减少0.01平方米。2015年10月21日，案外人郭前接收该房，并同时向被执行人淼汇置业公司交纳房屋维修金4462.40元，同日案外人郭前与广元鑫伟物业服务有限公司签订物业服务合同，同日开始交纳1-××号街铺物管费。 2020年4月17日，广元市自然资源局颁发川（2020）广元市不动产权第××号不动产权证书，该不动产权利人为四川淼汇置业有限公司、广元市农业生产资料有限公司、孙丽等60户，共有宗地面积10836平方米，房屋建筑面积50305.28平方米，共有情况为共同共有，其中权利人其他情况记载：包括本案案外人郭前，房屋建筑面积55.78平方米，土地使用权为商服用地，期限至2054年5月4日。附记注明：此证系补发，原不动产权证号：川（2018）广元市不动产权第××号，登记时间2018年9月17日。因川（2018）广元市不动产权第××号丢失，该证的登记内容与川（2020）广元市不动产权第××号不动产权证书登记内容完全一致。 另查明，案外人郭前原房屋所有权登记情况为：广房权证城Ｃ字第××号，坐落于广元市市中区，建筑面积41.30号，用途为营业，产别是私产；土地使用权登记情况为：广国用（1999）字第××号国有土地坐落广元市中区南街××仓库××＃，使用面积9.88平方米。 本院认为,案外人请求撤销位于四川省广元市利州区1栋1-××号营业用房的查封措施，实质是以案外房屋物权期待权人身份提出排除执行异议，因此，案外人郭前、罗季华的异议申请若符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，案外人的异议即成立。因此，本案双方的争议焦点是：案外人所有的原营业房在拆迁补偿安置中实行产权调换是否可以排除强制执行。 首先，产权调换是指拆迁人用自己建造或者购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为，双方以此方式形成的拆迁补偿安置协议不仅对房屋的补偿方式、安置房屋面积、安置过渡期限进行了明确约定，而且对安置房屋位置、安置房屋用途也作了明确和特别约定，致使产权调换标的具有特定性和拆迁安置债权具有物权担保特性，因此拆迁补偿安置协议所形成的债权为特种债权，为确保被拆迁人以物易物权利的安全，保障被拆迁人实现调换房屋的产权和拆迁的社会目标及公共利益，依据《中华人民共和国物权法》第四十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第二十一条和《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十三条的规定，国家对拆迁补偿安置中的被拆迁人予以优先保护，赋予了被拆迁人对该特定安置房屋的债权具有物权的优先效力，因此，被拆迁人的债权具有排他性和对世性，如果拆迁人出卖拆迁补偿安置协议的标的物补偿安置房屋或用于抵偿给第三人，即使第三人办理房屋所有权转移登记，被拆迁人也可基于特种债权的物权优先效力，请求撤销登记，优先取得拆迁补偿安置房屋，第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。 其次，申请执行人沈国民与被执行人李相益、淼汇置业公司民间借贷纠纷一案，本院所作出的（2017）川0802民初3883号民事调解书，明确李相益、淼汇置业公司偿还沈国民借款本金300万元及利息，为此申请执行人沈国民与被执行人李相益、淼汇置业公司之间为金钱债权执行给付义务，申请执行人与被执行人之间形成的债权为一般债权，申请执行人不直接享有案涉营业房的物权。 而本案案涉的营业房为拆迁补偿安置房，案外人所有的原营业房具有房屋所有权和土地使用权，原营业房于2012年8月31日因拆迁补偿安置实行产权调换，并明确约定产权调换位置和面积，双方具有合法的产权调换基础和明确的产权调换约定，案外人基于拆迁补偿安置实行产权调换形成的特种债权，优先于申请执行人沈国民的一般债权，且案外人郭前、罗季华为产权调换后特定营业房的权利人。 最后，本院于2017年9月4日作出（2017）川0802民初3883号民事裁定书，裁定查封被申请人四川淼汇置业有限公司开发的位于广元市利州区老城“城南•时代广场”一层1-××号营业房时，案外人郭前已于2015年10月21日接收并实际占有控制该房，并已承担拆迁补偿安置协议产权调换房物上权利人应当交付的原被拆迁房所依附的权利，根据权利义务相一致的原则，案外人承担了交付被拆迁物依附的权利义务当然享有拆迁对价中的补偿安置权利，该权利份额已于2018年9月17日初始登记予不动产总的权利证书中，其登记虽晚于2017年9月4日法院作出查封的时间，但法院查封时案外人作为特定房屋权利人已享有拆迁对价中调换产权特定份额，该特定份额在法院查封前已由权利人独立占有控制，因此，在法院查封后被执行人依法登记明确案外人已经独立占有调换后的特定产权份额并不损害申请执行人的利益，亦不影响案外人调换产权特定份额的专属权利，案外人更不因被执行人的债务产生债的承担，依据《中华人民共和国物权法》第九十四条的规定，案外人因拆迁调换产权所享有的特定份额，应当由调换产权权利人独立享有，法院对其所独立享有的特定产权份额亦不应当查封，故案外人郭前享有产权调换特定房屋的物权期待权，任何第三人非经法定诉讼程序均不得剥夺其产权调换所产生的物上权利。 综上所述，案外人郭前、罗季华因拆迁补偿产权调换形成的特种债权，优先于申请执行人的一般债权，且具有排他性和对世性，其产权调换特定房屋的物权期待权合法、真实，因此案外人所有的原营业房在拆迁补偿安置中实行产权调换足已依法排除强制执行，故案外人郭前、罗季华对位于四川省广元市利州区1栋1-××号营业用房查封措施的异议请求，证据充分，理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条的规定，裁定如下： 中止对位于四川省广元市利州区1栋1-××号营业用房的查封执行措施。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李大东 人民陪审员  王治平 人民陪审员  廖 萍 二〇二〇年七月二十二日 书 记 员  欧彩凤