贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5152号 原告：聂灵敏，女，汉族，1981年5月27日出生，住贵州省毕节市。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城13号楼101室。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 原告聂灵敏与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告聂灵敏，被告瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍及张尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聂灵敏向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即为原告办理房屋不动产权证。2、请求判决被告支付逾期办理房屋不动产权证违约金(￥53651元)，以上违约金计算自2017年6月1日至2020年4月15日，共计1050天)实际违约金应按实际交付之日止。3、案件受理费由被告承担。 事实及理由：原、被告于2012年7月3日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市，合同约定房屋总价款为贰拾叁万玖仟壹佰零肆元整（小写：￥239104.00元）。双方就商品房基本状况，房价款付款方式、交房日期、房屋登记等做了明确约定，其中合同第二十二条关于房屋登记中第三项转移登记中第三项转移登记中第一项：出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。若被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，被告应至约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告履行了支付房款的义务，然而被告未按约定办理转移登记的有关文书。原告认为被告的违约行为已经损害其合法权益，故诉至法院。 被告瑞丰公司辩称，一、本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持。二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，答辩人无支付义务。四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。五、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。 本院经审理认定事实如下：2012年7月3日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市，房号为7-502；建筑面积85.91平方米，套内建筑面积72.3平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款239104元；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款239104元，被告收取了原告契税、维修基金、办证费。被告于2013年9月30日将涉案房屋交付原告。原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明，涉案房屋现未具备办证条件。 上述事实，有原、被告的陈述，以及各方所举的证据，上述证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。涉案房屋办理转移登记的条件还未成就，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，原告要求被告办理涉案房屋不动产权属证书的诉讼请求，因所涉义务现处于不能履行状态，本院不予支持。 对于原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求，《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。案房屋所属幢楼现不具备办理涉案房屋转移登记的条件后，故该项违约金计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书(应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书)到办证部门并通知原告之日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以已付购房款239104元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书(应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书)到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算。 关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书需承担违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告聂灵敏逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款239104元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书(应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书)到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算； 二、驳回原告聂灵敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币571.00元（已按简易程序减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二〇年七月二十日 书记员  邓正秋