贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3447号上诉人（原审原告）:织金县金玉龙城商业管理有限公司，住贵州省毕节市织金县城关镇金玉龙城小区1号楼201号。统一社会信用代码915205240760342581。法定代表人：王正军，该公司总经理。委托诉讼代理人(特别授权)：安思语，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。上诉人（原审被告）:姜黎黎，男，1994年5月26日生，白族，住贵州省织金县。委托诉讼代理人（特别授权）：姜学生，男，系姜黎黎父亲。委托诉讼代理人（特别授权）：林跃文，男，贵州施仁律师事务所律师。上诉人织金县金玉龙城商业管理有限公司（以下简称：金玉龙城公司）因与上诉人姜黎黎物业服务合同纠纷一案，不服贵州省织金县人民法院（2020）黔0524民初447号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人金玉龙城公司上诉请求：撤销一审判决，改判由被上诉人向上诉人支付物业管理费48888元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:一、关于本案涉案房屋物业服务费用标准，原审法院判决认定物业收费价格按照1元/月/平方米计算无事实依据，上诉人认为应当按照1.5元/月/平方米的标准计算。因被上诉人与织金县金玉龙城物业服务有限公司签订《金锦.金玉龙城前期物业管理服务合同》对物业服务价格明确变更为商铺按照建筑面积1.5元/月/平方米计算，应视为物业价格已变更；二、关于本案证据《收据》所载“姜木匠于2016年4月1日至2017年4月1日期间支付物业费40000元。”应当属于商铺“姜木匠家居生活馆”交纳的物业费，其中包含了案涉房屋的物业费。原审认定被上诉人已经交纳了2017年4月1日之前的物业管理费，没有依据。按照涉案房屋面积1164平方米，物业管理费为1.5元/月/平方米，被上诉人应交纳的管理费应为20952元，剩余金额应属于他人房屋交纳的费用；三、关于本案物业费是否应当扣减的问题。原审认定上诉人提供物业服务存在瑕疵，判决扣减20%物业管理费错误，违反民事处分原则，依法应予纠正。原审被上诉人提交证据证实上诉人未提供物业服务，证据不足，被上诉人已与上诉人不存在物业服务合同，不应当承担物业费，其并未要求扣减物业费，原审违反民事处分原则；四、关于本案被上诉人应向上诉人支付物业管理费的期限、标准和金额。被上诉人欠交物业费期限为2016年4月1日至2019年8月1日共计40个月。其以“姜木匠家居生活馆”的名义交纳了2016年至2017年12个月共计20952元，尚欠物业管理费应为48888元。综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审予以改判。上诉姜黎黎上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审认定被上诉人与上诉人形成实际物业服务关系错误。一审认定上诉人与被上诉人形成实际物业服务关系的理由是上诉人缴纳了2016年4月1日至2017年4月1日的物业管理费4万元,但上诉人在一审中主张交纳物业管理费系被逼迫交纳，上诉人当时向公安机关报了案，一审申请法院调取证据法院未予调取即判决上诉人没有证据证实上诉人的主张，认定上诉人与被上诉人从2016年4月1日起形成事实上物业管理合同关系错误。即便上诉人与被上诉人之间形成事实上物业服务合同关系，由于被上诉人未取得物业管理资质，未取得物业收费许可，被上诉人无权向上诉人收取物业费，上诉人有权拒绝交纳。被上诉人提交的《贵州省经营性服务收费许可证》复印件没有原件核对，没有其他证据佐证，被上诉人主张提供了相应的物业服务，但未提供证据证实，被上诉人有权拒绝交纳服务费。一审判决错误，二审应当改判。原审原告织金县金玉龙城商业管理有限公司向一审法院起诉请求:1、请求判令被告向原告支付物业管理费126093元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年4月15日，被告与织金县金锦房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，被告购买织金县金锦房地产开发有限责任公司开发的金玉龙城J幢一座38单元二层2号建筑面积1164平方米房屋，约定前期物业服务企业为金玉龙城物业服务有限公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格为1元/平方米（建筑面积），物业服务企业于每年1月1日收取当年的物业服务费。2012年11月20日，被告与织金县金玉龙城物业服务有限责任公司签订《金锦·金玉龙城前期物业管理服务合同》，约定：服务期限从房屋销售（预售）至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止，服务面积为《商品房买卖合同面积》。物业服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及运行的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、消防管理、公共绿化管理。物业管理服务质量：一、房屋外观（1）户外无擅自安装的防盗栅栏等有碍外观整体形象的设施；（2）屋顶无擅自安装的设施设备；（3）确保外观一致，无乱涂乱画现象。二、共用部位、共用设施设备的维护和管理（1）设备运行正常；（2）定期维护保养；（3）专人维护保养；（4）每日巡查1次小区公共通道及公共部位，并做好记录，发现损坏及时养护、维修；（5）设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏现象；（6）消防设施可随时启用，路灯、楼道灯完好率不低于95%。三、环境卫生（1）环境整洁、无污染；（2）垃圾日产日清；（3）高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次；垃圾袋袋装化，垃圾桶清洁无异味；（4）小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次，电梯厅、一层共用大厅保养良好，楼梯内其它公共区每日扫1次，每周拖洗1次，共用部位玻璃每二周清洁1次，路灯、楼道灯每月清洁1次，及时清除道路积水，无卫生死角；（5）共用雨、污水管道每年疏通1次，雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏，化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏；（6）二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求；（7）根据小区情况制订合理的消毒和灭虫除害计划并有效实施。四、绿化（1）专业人员实施绿化养护管理；（2）草坪生长良好，及时修剪和补裁补种，无杂草、杂物，花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；（3）定期组织浇灌、施肥和松土地，做好防旱、防涝、防冻；（4）定期喷洒药物，预防虫害。五、交通秩序与车辆停放（1）畅通有序；（2）停放整齐。六、保安（1）统一服装，持证上岗，文明执勤；（2）力保辖区内无重大火灾、刑事和交通责任事故。七、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：设立客户服务体系，随时接受业主诉求，及时安排处理。小修：及时修理，两天内完成；急修：20分钟到现场，当天处理。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用、市政人行道清扫费及政府部门规定的其他经营性费用）。从开发商通知领房次月计收，上半年在6月15日前交纳，下半年在12月15日前交纳。收费标准为：公寓（电梯）收费标准按建筑面积1.2元/月/㎡，商铺按建筑面积1.5元/月/㎡，地下泊位30元/个/月（仅物管费）……合同还约定了违约责任等双方其他权利义务。原告织金县金玉龙城商业管理有限公司于2013年8月29日登记成立。2014年3月1日，织金县金锦房地产开发有限责任公司与原告织金县金玉龙城商业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，原告承接织金县金锦房地产开发有限责任公司开发的金玉龙城前期物业理，收费标准为住宅：电梯1.5元/月/㎡、步梯1元/月/㎡，商业2元/月/㎡；业主应于每年1月1日至2月1日（30日内）交纳当年全年度全额物业服务费。该合同于2015年7月28日经织金县房产事业局备案，合同期限从2014年3月1日至业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。另查明，涉案房屋2013年交付使用，用途为“姜木匠家居生活馆”，2016年8月17日，以姜木匠名义缴纳了2016年4月1日至2017年4月1日的管理费40000元。2018年9月25日，原告以被告欠物业费向本院提起诉讼，因未举证证明履行了书面催交物业费义务，本院于2019年1月30日作出（2018）黔0524民初4315号裁定，驳回原告起诉，现该裁定已发生法律效力。2019年8月30日，原告向被告发出催收物业费催告函，告知被告补签《前期物业管理服务合同》，要求支付截止2019年8月1日所欠的物业管理服务费132696元。再查明，原告在提供物业服务期间，小区内存在车辆电瓶被盗、车辆停放混乱等现象。一审法院认为：被告在购房时，根据购房合同约定和被告签订的前期物业管理服务合同，为被告提供前期物业服务的企业为金玉龙城物业服务有限公司。2014年3月1日，织金县金锦房地产开发有限责任公司与原告织金县金玉龙城商业管理有限公司签订《前期物业服务合同》时，从本案已经审查确认的证据，织金县金锦房地产开发有限责任公司、原告织金县金玉龙城商业管理有限公司并未将该事实及时告知被告，原告织金县金玉龙城商业管理有限公司也未与被告签订前期物业管理服务合同。因此，原、被告之间是否形成物业服务合同关系或者什么时间形成物业服务关系，只能依照本案现有证据来确认。原告提交的《委托书》、《前期物业服务合同》、《证明》、照片等证据，只能证明原告与房开公司在2014年3月1日签订前期物业服务管理合同的事实，不能证实从2014年3月1日起，原告开始为被告提供物业服务。“姜木匠家居生活馆”于2016年4月1日至2017年4月1日向原告交纳物业服务管理费40000元，该事实被告虽称是原告强迫交纳，但被告未提供证据证实，故被告交纳物管费的行为，证实了原、被告之间从2016年4月1日起，形成了事实上的物业服务合同关系。对于物业费收费标准，原告与房开公司约定按1元/月/㎡，被告与金玉龙城物业服务有限公司约定商业按1.5元/月/㎡，现原告主张按1.5元/月/㎡计算，因其并未与被告签订物业管理服务合同，其虽然提供了事实上的物业服务，但其收费应按被告与房开公司签订的商品房买卖合同中约定的前期物业管理收费标准计算。被告所购房屋1164㎡，一年物业管理费为13968元（1164㎡×12月×1元/月/㎡），由于“姜木匠家居生活馆”使用的房屋涉及他人房屋，故2016年8月17日，以姜木匠名义缴纳的物管费40000元，视为2017年4月1日前被告已经交纳了物业管理费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。2019年8月30日，原告向被告发出催告，通知被告交纳截止2019年8月1日以前的物业管理费。根据本条规定，本案仅审理2019年8月1日以前产生的物管费，即2017年4月1日至2019年8月1日，被告应支付物管费为32592元（1164㎡×28月×1元/月/㎡）。对于被告辩称的2017年4月1日以后的物管费，即使应当缴纳，由于原告未履行物业服务，被告具有先履行抗辩权，只有在原告先履行了物业服务义务后，被告方才有义务缴纳费用的主张。因被告生活在金玉龙城小区，接受了原告提供的服务，原告提供的服务虽然存在一定瑕疵，但不足以全部抵扣被告应交纳的物业服务费。从原告提供物业服务期间，小区内存在车辆电瓶被盗、车辆停放混乱等现象，小区物业服务存在瑕疵，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。结合本案实际，可酌情适当扣减部分物业服务费，即被告可少交部分物业服务费，综合原告服务存在的瑕疵，扣减20%的服务费较为恰当，即被告2017年4月1日至2019年8月1日期间按80%支付原告物管费为26073.6元（32592元×80%）。综上，原告诉请部分成立，依法予以支持，不成立部分，予以驳回；被告辩解理由部分成立，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审判决：一、限被告姜黎黎于本判决生效后十日内一次性支付原告织金县金玉龙城商业管理有限公司物业管理费26073.6元；二、驳回原告织金县金玉龙城商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2821元，减半收取计1410.5元，由原告织金县金玉龙城商业管理有限公司负担1010.5元，被告姜黎黎负担400元。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审认定事实如下：案外人织金县金玉龙城物业服务有限责任公司于2013年7月9日注销。二审认定其他事实与原审无异，予以确认。本院认为，本案争议焦点：1、上诉人姜黎黎与上诉人金玉龙城公司之间是否存在物业服务合同关系；2、若存在，物业服务收费标准、期限及金额应当如何认定。关于焦点1，本案中，织金县金锦房地产开发有限责任公司与上诉人姜黎黎签订《商品房买卖合同》中约定金玉龙城小区物业服务公司为织金县金玉龙城物业服务有限责任公司，物业费收费标准为1元/月/㎡。上诉人姜黎黎与织金县金玉龙城物业服务有限责任公司在签订《金锦·金玉龙城前期物业管理服务合同》过程中，明确约定商铺物业管理费按照建筑面积1.5元/月/㎡计算，织金县金玉龙城物业服务有限责任公司于2013年7月9日注销，后织金县金锦房地产开发有限责任公司与上诉人织金县金玉龙城商业管理有限公司于2014年3月1日签订《前期物业服务合同》，约定由上诉人金玉龙城公司承接织金县金锦房地产开发有限责任公司开发的金玉龙城前期物业服务，收费标准为住宅：电梯1.5元/月/㎡、步梯1元/月/㎡，商业2元/月/㎡。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案上诉人姜黎黎与织金县金锦房地产开发有限责任公司虽首选的前期物业服务公司为织金县金玉龙城物业服务有限责任公司，但该公司在签订合同后即已注销，双方之间的权利义务无法继续履行，故织金县金锦房地产开发有限责任公司与上诉人金玉龙城公司再次签订《前期物业服务合同》，约定由上诉人金玉龙城公司为金玉龙城小区提供物业服务符合法律规定，该合同已经房管局备案，且上诉人金玉龙城公司取得相关资质及收费许可，该合同对小区业主姜黎黎具有拘束力。上诉人姜黎黎以其未与上诉人金玉龙城公司签订物业服务合同，上诉人金玉龙城公司不具有相关资质为由拒绝交纳物业管理费的上诉理由不能成立，不予支持。关于焦点2，案涉房屋为商业住宅，面积为1164平方米。织金县金锦房地产开发有限责任公司与上诉人金玉龙城公司签订的《前期物业服务合同》对上诉人姜黎黎具有约束力，该合同约定商业住宅物业服务收费标准为2元/月/㎡。本案上诉人金玉龙城公司主张商业住宅按照1.5元/月/㎡，符合实际。原审认定上诉人姜黎黎与金玉龙城公司之间物业费收费标准应当依照上诉人姜黎黎与织金县金锦房地产开发有限责任公司约定的1元/月/㎡计算错误，本院予以纠正。本案上诉人金玉龙城公司二审请求上诉人姜黎黎支付2016年4月1日至2019年8月1日期间的物业管理费，因上诉人姜黎黎已以“姜木匠家居生活馆”的名义支付了包括本案涉案房屋在内的三套房屋2016年4月1日至2017年4月1日的物业管理费40000元，故上诉人姜黎黎仅需支付2017年4月1日至2019年8月1日期间的物管费48888元（1.5元/月/㎡×28个月×1164平方米），根据原审查明的事实，上诉人金玉龙城公司在提供物业服务期间，小区内存在车辆电瓶被盗、车辆停放混乱等现象，小区物业服务存在瑕疵，本院依据实际情况酌情扣减20%物业费，由上诉人姜黎黎向上诉人金玉龙城公司支付物业费39110.4元（48888元×80%）。一审判决上诉人姜黎黎支付物业管理费26073.6元错误，本院予以纠正。上诉人姜黎黎的上诉请求不能成立，不予支持。综上所述，原审认定事实错误，本院予以纠正。上诉人织金县金玉龙城商业管理有限公司的上诉请求部分成立，成立部分予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省织金县人民法院（2020）黔0524民初447号民事判决；二、上诉人姜黎黎于本判决生效之日起十五日内一次性支付上诉人织金县金玉龙城商业管理有限公司物业管理费39110.4元；三、驳回上诉人织金县金玉龙城商业管理有限公司其他上诉请求；四、驳回上诉人姜黎黎的上诉请求。若未按本判决确定的履行期间给付金钱义务，则应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1410.5元，由上诉人姜黎黎承担410.5元，上诉人织金县金玉龙城商业管理有限公司承担1000元；二审案件受理费7060元，由上诉人姜黎黎承担4060元，由上诉人织金县金玉龙城商业管理有限公司承担3000元。本判决为终审判决。审 判 长  舒 平审 判 员  朱 莉审 判 员  曹建军二〇二〇年七月二十一日法官助理  吴 丹书 记 员  张玉明