湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终890号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈迪军，男，汉族，1970年8月19日出生，住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：徐建，湖北微南律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）:滕丹，女，汉族，1982年2月19日出生，住湖北省枝江市。上诉人（原审被告、反诉原告)：蒋丹，男，汉族，1978年10月2日出生，住湖北省荆州市沙市区。上诉人滕丹、蒋丹的共同委托诉讼代理人：崔华伯，湖北诚业律师事务所律师。特别授权代理。上诉人陈迪军与上诉人滕丹、蒋丹因租赁合同纠纷一案，均不服葛洲坝人民法院（2019）鄂0592民初469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人陈迪军及其委托诉讼代理人徐建，上诉人滕丹及其与上诉人蒋丹的共同委托诉讼代理人崔华伯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈迪军上诉请求：1、请求撤销（2019)鄂0592民初469号民事判决书第二、四项;2、依法改判滕丹、蒋丹向陈迪军缴纳的5万元保证金不再退还，滕丹、蒋丹向陈迪军支付2018年10月31日至11月9日租金4500元；并按照每月15000元标准向陈迪军支付自2018年11月10日起至滕丹、蒋丹向陈迪军腾退租赁房屋之日止的房屋占有使用费；3、本案所涉诉讼费用由滕丹、蒋丹承担。事实与理由：―、租赁合同解除系因滕丹、蒋丹违约所致，无权要求返还五万元履约保证金。滕丹、蒋丹于2018年9月28日即出现违约行为。根据双方合同约定，2018年9月28日前，滕丹、蒋丹就产生了缴纳2018年10月28日至2019年3月31日租金90000元的租金交付义务。2018年11月9日，陈迪军向滕丹、蒋丹发送短信通知解除双方租赁合同，系行使合同单方解除权的行为。无论滕丹、蒋丹是否在庭审中同意解除合同，均无法改变滕丹、蒋丹违约导致合同解除的事实。滕丹、蒋丹因其违约行为导致合同解除，已经缴纳的履约保证金不应退还。二、合同解除后滕丹、蒋丹一直拒绝配合处理善后事宜，导致陈迪军损失进一步扩大。滕丹、蒋丹自行停业后并将大门上锁，且拒绝与陈迪军协商处理善后事宜。陈迪军为避免滕丹、蒋丹逃避恢复原状的合同义务，擅自拆除添付设施，在其己经锁闭的店门增加一把锁。此举仅为避免滕丹、蒋丹债权人擅自破坏、搬离店内设施所采取自助行为。且在此期间内陈迪军一直积极联系滕丹、蒋丹协商后续处理及撤场事宜，滕丹、蒋丹拒不配合。陈迪军加锁的行为并不能视为已经收回房屋，滕丹、蒋丹物品一直堆放在陈迪军房屋内，导致陈迪军一直无法使用房屋损失巨大。2018年11月9日至今，滕丹、蒋丹其物品一直占用陈迪军房产至今。三、滕丹、蒋丹与他人纠纷并非其占用陈迪军房产的理由。滕丹、蒋丹经营期间大量举债，不仅欠付数十名供应商货款，还与宜昌市鑫辉旅游汽车服务有限公司（下称鑫辉公司）存在经济纠纷。其因自身经营过程中与他人的纠纷，并不能构成其无偿占用陈迪军房产的理由。如鑫辉公司侵犯其合法权益，其应依法向鑫辉公司主张，通过法律途径解决双方争议。而不能采取侵害陈迪军权益的方式来处理其与鑫辉公司之间争议。不能因其债权人要求清偿债务后方能搬离物品，滕丹、蒋丹可据此获得无偿使用陈迪军房产的权利。滕丹、蒋丹占用陈迪军房产已达一年之久，于情于理滕丹、蒋丹均应向陈迪军支付房屋占有使用费。综上，为维护陈迪军合法权益，请求二审法院依法改判。滕丹、蒋丹共同辩称，一、按照《餐饮店租赁合同》第六条中“如果乙方在合同期内退场，甲方有权不退押金及房租。”的约定，甲方即陈迪军有权不退押金的前提条件是我方在合同期内退场，而本案中，答辩人没有在合同期内退场，至今其经营财产还被甲方锁在租赁房屋内，故陈迪军无权不退还押金。本案纠纷的产生，是因陈迪军与案外人鑫辉公司之间的纠纷而导致的，是鑫辉公司要求我方清场并且与陈迪军共同将租赁房屋上锁不让我方继续经营，才使得我方未按时提前交纳下半年的租金，该事实证明是陈迪军违约，而非我方违约。上述事实在一审均已查明，因此，一审法院判决陈迪军退还5万元押金，事实清楚，证据充分。二、陈迪军称我方自行停业后并将大门上锁是罔顾事实，是陈迪军与鑫辉公司的共同锁门行为才导致至今不能处理“善后事宜”，本案中所产生的一切损失均系陈迪军的行为所导致。三、如上所述，本案中是因为陈迪军与鑫辉公司共同锁门的行为，恶意地占有了我方所租赁的房屋，导致我方不能合法的使用租赁房屋经营，是上诉人侵害了答辩人的合法权益。因此，上诉人于本案中主张答辩人支付房屋占有使用费，无任何事实根据和法律依据，一审法院判决驳回其诉请合法。综上，陈迪军的上诉请求无事实根据和法律依据，其理由不能成立，请求二审法院依法予以驳回。滕丹、蒋丹共同上诉请求：—、依法撤销原判决第一项中的“蒋丹、滕丹于本判决生效之日起十五日内将租赁房屋恢复原状”部分；二、依法撤销原判决第五项，改判陈迪军补偿蒋丹、滕丹损失340500元。三、本案一审、二审案件受理费由陈迪军承担。事实和理由：一、根据《餐饮店租赁合同》第四条约定“原则上乙方不得改造房屋现有的原始原貌，若确需改造，必须向甲方拿出规划图报批，甲方审核通过后方可进行改造，但费用自理，退场时不得算改造费，也不得拆除改造部分，若要拆除必须还原成甲方原有的样式。”依照该约定，蒋丹、滕丹只有在拆除改造房屋的情形之下，方具有恢复原状的义务，蒋丹、滕丹实际上没有拆除任何装修部分，当然也就不存在需要恢复原状的情形。一审判令蒋丹、滕丹恢复原状没有事实依据。二、本案中，蒋丹、滕丹对房屋进行了装修，支付装修费280000元；安装了中央空调，支付80000元；报装了天然气，支付80000元；制作安装了店内店外的一批广告，支付37000元；对店内60平方米的墙体进行了墙体绘画，支付9000元；购买鱼缸，支付28000元等，随着合同的解除，这些财物及利益已随房屋一并归陈迪军占有且因不能独立而返还不能，于法于理陈迪军均应给予蒋丹、滕丹适当补偿。但一审法院却未能就该部分作出合理判决，属认定事实不清、适用法律错误。虽然蒋丹、滕丹与陈迪军均同意解除合同，但因此造成一方损失的，仍然应当依法处理，不能损害一方而使得另一方因此获得不法利益。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，现根据我国《民事诉讼法》第一百六十四条之规定，依法向宜昌市中级人民法院提起上诉，请求依法改判。陈迪军辩称，一审法院庭审中将哪方违约查明清楚了，根据我方向一审法庭提交的录音证据可以证明与蒋丹、滕丹沟通过程中，对方提出要解除合同，不能按合同履行的事实。我方根据合同约定、合同法及合同法解释要求其恢复原状是法定权利,并且蒋丹、滕丹在对房屋进行装修时并未将相应的装修方案报送甲方审核。根据蒋丹、滕丹引用的合同约定第4条，陈迪军不需要对其装修部分进行补偿。陈迪军的诉讼请求包含要求蒋丹、滕丹将安装的中央空调及购买设施搬离，并且陈迪军在一审判决后，多次要求蒋丹、滕丹搬离腾退房屋，蒋丹、滕丹均拒绝。因此，不应对蒋丹、滕丹支付的装修费用进行补偿。陈迪军向一审法院起诉请求：1.判决确认当事人双方签订的《餐饮店租赁合同》、《餐饮店租赁补充协议》于2018年11月9日解除。蒋丹、滕丹向陈迪军支付的5万元押金不予退还，蒋丹、滕丹将餐厅恢复原状；2.判令蒋丹、滕丹向陈迪军支付2018年10月31日至11月9日的租金4500元；并以每月15000元的标准向陈迪军支付自2018年11月9日至向陈迪军腾退租赁物之日止的房屋占用使用费（以租金标准计算），暂计至起诉之日为58000元；3.本案所涉诉讼费用由蒋丹、滕丹承担。滕丹、蒋丹向一审法院反诉请求：1.判令陈迪军退还押金50000元；2.判令陈迪军赔偿损失340500元；3.判令陈迪军返还租赁房屋内的财物；4.本案反诉费由陈迪军承担。一审法院认定事实：2015年11月5日，陈迪华（系陈迪军弟弟）与鑫辉公司签订了《经营场地租赁合同》，陈迪华承租鑫辉公司位于西陵区××桥头路××号里面的原修理厂做餐饮使用；每月租金5000元；租赁合同每三年一签，租金每季度一付，双方还对其他事项进行了约定。之后，陈迪华将该合同权利义务转移给陈迪军。2017年3月28日，陈迪军（甲方）与滕丹、蒋丹（乙方）夫妇签订了《餐饮店租赁合同》及《餐饮店内物品清单（租用）》，约定：甲方同意将其位于西陵区××桥头路××号老乡大锅台餐饮店承租给乙方做餐饮使用；甲方把店铺承租给乙方后，乙方同意按照15000元/月的标准向甲方缴纳租金，押金50000元，并按照实际计量标准缴纳水电费；乙方可无偿使用店内现有全部物品（见物品清单），但应保持物品完好不得损坏，如有损坏乙方负责维修，如无法修复乙方等价赔偿，甲方不得折算磨损及折旧费用，但所有电器部分作价卖给乙方；原则上乙方不得改造房屋现有的原始原貌，若确需改造，必须向甲方拿出规划图报批，甲方审核通过后方可进行改造，但费用自理，退场时不得算改造费，也不得拆除改造部分，若要拆除必须还原成甲方原有的样式；本租赁合同每三年签定一次，租金半年一付，首次签订合同时，甲方给乙方一个月装修时间，但本月的地皮费5000元乙方一次性交给甲方，乙方向甲方付145000元其中包含伍万元押金及装修期间的地皮费，以后提前一个月交后半年的房租，合同期满后若乙方续租，房租递增5%－10%，押金在乙方退场时，付清所有的债权债务后退还给乙方，如果乙方在合同期内退场，甲方有权不退押金及房租，并追缴乙方在经营期间所欠的所有债权债务。同时，双方签订《餐饮店租赁补充协议》，约定：只要鑫辉公司场地还存租赁时内，每三年合同期满，乙方必须优先续租；乙方在合同期内若有其它原因无法经营了，可以转租到合同期满，但必须经甲方同意。当天，双方还签订《餐饮店安全生产责任书》，对酒店家人和员工人身财产安全及安全生产等事项进行了约定。合同签订后，滕丹、蒋丹依约向陈迪军支付了145000元，并开始进行装修、购置设备等。2017年4月20日，滕丹注册成立“宜昌市西陵区渔湘食色餐馆”。2018年9月28日，滕丹、蒋丹未能按约向陈迪军缴纳后半年的租金，经双方协商，租金延至10月30日。2018年10月30日，鑫辉公司将“宜昌市西陵区渔湘食色餐馆”大门上锁。2018年11月8日，陈迪军在该餐馆大门上加锁。同日，鑫辉公司向蒋丹发出《通知函》，载明：因陈迪华未能有效管理，导致承租的我公司场地内经营秩序混乱，治安纠纷时有发生，严重损害了我公司的企业形象和商业信誉！有鉴于此，我公司经慎重考虑，决定在第一个三年租期届满后，不再与承租人陈迪华续签租赁合同，即自2018年11月6日起，陈迪华与我公司的《经营场地租赁合同》到期自然终止，我公司依法收回出租场地。现郑重通知如下：请贵方从收到本《通知函》之日起的七日内，自行搬离、处置承租场地内的餐厨用具及桌椅家私，办理水电气等的交接手续，将场地归还我公司”。2018年11月9日，陈迪军给滕丹发送短信，告知解除双方租赁合同关系。2018年11月16日，鑫辉公司向陈迪华发出《再发通知函》，表明：由于双方2015年11月5日签订的《经营场地租赁合同》已到期，因贵方管理不善，我公司决定不再与贵方续签场地租赁合同，并于2018年11月8日给贵方下达了《通知函》，贵方已逾期没有搬离，并且还将酒店大门上锁，使我公司无法正常收回场地。现郑重通知如下：若贵方再不按《通知函》的要求清场搬离，我公司将采取一切行之有效的方法（不排除走法律程序等）收回场地，由此所造成的一切后果由贵方负责，望贵方接到《再发通知函》后配合我公司打开酒店大门，清理物品，收回场地”。2018年11月19日，滕丹向宜昌市公安局葛洲坝分局葛洲坝派出所报警称，陈迪华、陈迪军将渔湘食色餐厅的大门锁住，不让滕丹等人搬东西。民警到现场后，发现大门上锁，因本事件属合同纠纷，告知滕丹通过民事司法途径解决。之后，滕丹与陈迪军进行协商，双方未能达成一致。至今，渔湘食色餐馆处于关闭状态。一审法院同时查明，渔湘食色餐馆的租金缴纳至2018年10月31日。2018年11月4日，陈迪军与鑫辉公司续签了《经营场地租赁合同》，租赁时间自2018年11月6日至2021年11月5日。2019年9月4日，在一审法院的主持下，陈迪军与滕丹将“宜昌市西陵区渔湘食色餐馆”内的物品进行了清点，一审法院制作了现场勘查笔录，陈迪军、滕丹签字予以确认。一审法院认为，陈迪军与蒋丹、滕丹签订的《餐饮店租赁合同》、《餐饮店租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，陈迪军按约向蒋丹、滕丹交付了出租房屋，蒋丹、滕丹应依约向陈迪军支付租金。由于蒋丹、滕丹未履行支付租金的付款义务，陈迪军在2018年11月8日将案涉租赁房屋上锁，致使双方的租赁合同不能履行。2018年11月9日陈迪军通过短信向滕丹发送解除合同通知，庭审中，蒋丹、滕丹明确表示同意并认可双方的租赁合同关系于2018年11月9日解除，故一审法院确认双方签订的《餐饮店租赁合同》、《餐饮店租赁补充协议》于2018年11月9日解除。租赁合同解除后，蒋丹、滕丹应当将租赁房屋按租赁合同约定恢复原状，将租赁房屋交还陈迪军。关于陈迪军要求蒋丹、滕丹给付2018年10月31日－11月9日期间的租金及支付至腾退出租房屋之日止的占有使用费的请求。一审法院认为，承租人应当按照约定支付租金，但因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案中，陈迪军与蒋丹、滕丹之间的租赁合同关系于2018年11月9日解除，而鑫辉公司于2018年10月30日将餐厅大门上锁，蒋丹、滕丹无法对餐厅进行使用，故对于陈迪军主张的2018年10月31日－11月9日的租金不予支持。对于占有使用费，2018年11月8日陈迪军对出租房屋上锁，其行为应视为其于当日已经收回了该房屋，对于出租房屋的腾退，因双方在合同解除后对房屋的腾退未能协商达成一致，同时，由于蒋丹、滕丹与鑫辉公司之间存在纠纷，鑫辉公司将出租房屋上锁，致使蒋丹、滕丹无法腾退房屋，故一审法院对陈迪军主张的占用使用费不予支持。对于双方主张的押金50000元的退还问题。《餐饮店租赁合同》中约定“如果乙方在合同期内退场，甲方有权不退押金及房租”，蒋丹、滕丹交纳押金，是为担保其履行合同，因双方协商一致解除合同，已没有担保的必要，故陈迪军应向蒋丹、滕丹退还押金50000元。对于蒋丹、滕丹以双方的租赁合同尚未到期，陈迪军解除合同构成违约而提出的赔偿损失的反诉请求。一审法院认为，虽然双方签订的租赁合同约定的租赁期为三年，但由于蒋丹、滕丹未依约向陈迪军支付租金，陈迪军有权解除合同。对于蒋丹、滕丹提出2018年9月鑫辉公司向其口头通知鑫辉公司与陈迪军的租赁合同期限届满，要求蒋丹、滕丹腾退房屋，对此蒋丹、滕丹并未举证证明，亦不构成蒋丹、滕丹不向陈迪军支付租金的正当理由，且与客观事实不符，事实上2018年11月4日鑫辉公司与陈迪军续签了《经营场地租赁合同》，因此，蒋丹、滕丹主张陈迪军违约的事实不成立。同时，根据双方签订的《餐饮店租赁合同》第四条的约定“原则上乙方不得改造房屋现有的原始原貌，若确需改造，必须向甲方拿出规划图报批，甲方审核通过后方可进行改造，但费用自理，退场时不得算改造费，也不得拆除改造部分，若要拆除必须还原成甲方原有的样式”，故对蒋丹、滕丹提出的赔偿损失的请求，一审法院不予支持。关于双方诉请返还财物问题。因双方租赁合同解除，对出租房屋内属于各自的财物归各自所有，具体财物以现场勘查笔录中双方清点确认的财产为准，另外对于现场勘查笔录中双方的空调数量予以更正为：陈迪军格力挂式空调6台；蒋丹、滕丹挂式空调1台、柜式空调2台。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈迪军与蒋丹、滕丹签订的《餐饮店租赁合同》、《餐饮店租赁补充协议》于2018年11月9日解除，蒋丹、滕丹于本判决生效之日起十五日内将租赁房屋恢复原状；二、陈迪军于本判决生效之日起十五日内退还蒋丹、滕丹押金50000元；三、陈迪军于本判决生效之日起十五日内向蒋丹、滕丹返还租赁房屋内的财物；四、驳回陈迪军的其他诉讼请求；五、驳回蒋丹、滕丹的其他反诉诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费（本诉）1363元，由陈迪军负担；案件受理费（反诉）3579元，由蒋丹、滕丹负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：一、关于履约保证金应否退还的问题。根据《餐饮店租赁合同》第二条、第六条的约定，案涉5万元押金，具有合同履约保证金的性质，如滕丹、蒋丹在合同期限内退场的，出租方有权不退还押金。本案租赁合同已由当事人双方合意解除，出租方不退回押金的前提条件已不存在，陈迪军不予退还押金的诉讼请求，缺乏合同依据，一审法院未予支持，并无不当。陈迪军不退还押金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于陈迪军要求滕丹、蒋丹，给付2018年10月31日至11月9日期间房屋租金及11月9日至向其腾退出租房屋之日止占用费应否支持的问题。1、租金问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。本案中，租赁合同当事人外的第三人鑫辉公司，于2018年10月30日将租赁房屋上锁，导致承租人滕丹、蒋丹不能使用租赁物，一审法院对滕丹、蒋丹不予支付2018年10月30日至2018年11月9日期间的租金的抗辩予以采信，符合上述规定，本院予以维持；2、占用费问题。2018年11月9日陈迪军向滕丹、蒋丹通知解除租赁合同，但此后案涉房屋仍被鑫辉公司、陈迪军继续上锁锁住，致滕丹、蒋丹无法使用案涉房屋或无法腾退屋内物品。一审法院对陈迪军关于房屋占用费的诉求不予支持，并无不当。综上，陈迪军要求滕丹、蒋丹支付租金、占用费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。三、关于一审法院判决滕丹、蒋丹恢复租赁房屋原状是否正确的问题。1、根据《餐饮店租赁合同》第四条的约定，滕丹、蒋丹确需对案涉餐饮店进行改造的，必须向陈迪军拿出规划图报批，陈迪军审核通过后方可进行改造。本案中，滕丹、蒋丹未提交证据证明其装修改造规划曾报经陈迪军审核同意，且陈迪军否认滕丹、蒋丹装修时将装修方案报其审核过。故滕丹、蒋丹应当承担举证不能的不利后果，本院无法认定其装修改造规划曾取得陈迪军审批同意；2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。如前所述，本案无法认定案涉餐饮店承租方滕丹、蒋丹的装修改造行为经出租方陈迪军同意，故一审法院支持出租方陈迪军的相关诉求，判决滕丹、蒋丹恢复原状，符合上述规定，本院予以维持。综上，上诉人滕丹、蒋丹关于陈迪军要求恢复原状的请求不应予以支持的上诉理由，没有事实与法律依据，本院不予支持。四、关于滕丹、蒋丹要求陈迪军赔偿装修改造损失340500元的诉求应否支持的问题。根据《餐饮店租赁合同》第四条的约定，承租人滕丹、蒋丹对案涉房屋进行改造，费用自理，退场时不得算改造费用。同时，陈迪军要求滕丹、蒋丹恢复餐饮店出租时的原状，不要求取得滕丹、蒋丹的装修改造物。一审法院未予支持滕丹、蒋丹的相关诉求，符合合同约定。滕丹、蒋丹关于陈迪军应当赔偿其有关损失的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，陈迪军、滕丹、蒋丹的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7770.5元，陈迪军负担1363元，蒋丹、滕丹负担6407.5元。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  肖小月二〇二〇年七月二十七日法官助理张俊保书记员张萍