内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终276号   上诉人（原审被告）：张淑梅，1958年8月21日出生，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：赵志国，内蒙古石兴律师事务所律师。   委托诉讼代理人：霍婧，女，住内蒙古自治区包头市，系张淑梅女儿。   上诉人（原审被告）：霍文祥，男，1959年1月20日出生，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：赵志国，内蒙古石兴律师事务所律师。   委托诉讼代理人：霍婧，住内蒙古自治区包头市，系霍文祥女儿。   被上诉人（原审原告）：**智，男，1978年4月10日出生，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。   被上诉人（原审原告）：张瑞风，女，1978年4月10日出生，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。   上诉人张淑梅、霍文祥因与被上诉人**智、张瑞风确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2019）内0202民初2771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人张淑梅及霍文祥的委托诉讼代理人赵志国、霍婧，被上诉人**智到庭参加诉讼。被上诉人张瑞风经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   张淑梅、霍文祥上诉请求：撤销内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2019）内0202民初2771号民事判决，将该案发回重审，一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：第一、原审判决认定事实错误，上诉人对本案所涉房屋拥有所有权，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》有效。上诉人提交了新的证据证明上诉人对《房屋买卖协议》中约定的不动产享有处置权，以此证明上诉人的买卖行为是有权处分。第二，原审法院适用法律错误。依据《物权法》第十五条规定，不动产物权转让合同不以物权可否被登记为生效要件，上诉人对买卖协议中的不动产享有处分权，虽然该不动产不能办理房产证，但这不应影响合同的效力。原审仅以“房随地走，地随房走”这一民间俗语认定上诉人与被上诉人之间的买卖协议违反法律、行政法规的强制性规定是错误的。实际上我国为了防止恶意炒房规定了小产权房不允许交易的规定仅仅限定在住宅即农村宅基地，不包括养殖厂或农业相关产业的不动产。相反，依据《土地管理法》第四十三条及《物权法》第一百二十五条之规定，上诉人有权对自己的养殖厂进行处分，其中即包含买卖养殖厂中的房屋。上诉人依据村委会出具的证明对养殖厂有一切经营权益，这是《土地管理法》、《物权法》以及国土资源部的相关规定对农民发展农业这一基础性产业的基本保障。另依据《国土资源部、农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》可知，兴建农业设施占用农用地的，不需办理农用地转用审批手续，也无需办理建设用地审批手续。综上可知，上诉人从事养殖的行为，是农业部、国土资源部鼓励发展农业的福利性或者政策性措施。是为了鼓励村民在农业这一基础产业前提下，发展经济性产业的政策性支持，法院依据一句民间俗语即对抗上述法律法规的规定是错误的。第三，上诉人对《房屋买卖协议》中的房屋享有处分权，该房屋并非法律规定不允许买卖的宅基地住房而是国家鼓励的养殖厂房屋，因此该合同应是有效的，实际是被上诉人违反合同约定，上诉人保留追究被上诉人合同违约的诉权。二审庭审过程中，上诉人当庭提出一审判决第三项内容不是被上诉人起诉状中列明的诉讼请求，故上诉人认为一审法院的该项判决内容没有法律依据，审理的案件事实不清楚。   **智辩称，上诉人说张淑梅不是留宝窑子村民，没有农村土地转让权，经**智多方打听，涉案土地不能买。故请求本院依法驳回上诉，维持原判。   **智、张瑞风向一审法院起诉请求：1、依法确认原被告签署的房屋买卖协议无效；2、依法判令二被告返还原告房屋转让费5万元；3、判令诉讼费由被告承担。   一审法院认定事实：2018年12月19日，二原告作为乙方即买方与二被告作为甲方即卖方签订《房屋买卖协议》一份，约定：第一条：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已经了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋连同地基院坝，该房屋具体情况如下：房屋位置：包头市××区，房屋占地面积：长52米宽52米，房屋为10间，总占地面积2700平方米，院落中的设备，包括正房三间，大车间一间，小车间一间，西房二层一间，后院大车间二间，加工房二间。第二条：房屋价格甲乙双方协议一致，甲方的售房款全额为人民币小写860000元整大写捌拾陆万元整。第三条：付款方式为签订协议时乙方付定金叁万元整(30000元整）乙方在2019年1月19日前付给甲方贰拾柒万元整（270000元）余款伍拾陆万元整（560000元整）乙方在2019年6月30日前给甲方付清，甲方在收到乙方通知付清款项时搬出房屋给乙方交付房屋，如甲方在收到搬房通知后5日内仍未搬离每延迟一日，甲方向乙方付每天1000元。如甲方在收到通知后30日内仍未搬离交付乙方，按违约处理。合同签订当日，原告按约定向被告交纳定金3万元。后，原告打听得知被告对上述房屋及房屋涉及的土地并无处分权，故，要求终止合同，退还已付定金。双方因此发生争议，故，原告诉至法院。庭审中，原告将诉讼请求第二项变更为“依法判令二被告返还原告房屋转让费3万元。另查明，被告无任何涉案房屋的产权手续。涉案房屋坐落于包头市××区，房屋涉及的土地性质为集体土地，原、被告双方均非留宝窑村村民。   一审法院认为，“房随地走，地随房走”既是我国社会约定俗成的原则，也是我国相关房地产法内容的应有之意。基于本案涉案房屋、土地的性质及原、被告双方的城市户口身份，双方对本案涉案房屋进行买卖的行为违反我国法律、法规的强制性规定。故，该《房屋买卖协议》应属无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条的规定，判决：一、确认原告**智、张瑞风与被告张淑梅、霍文祥于2018年12月19日签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告张淑梅、霍文祥于本判决生效后十日内退还原告购房定金3万元；三、原告**智、张瑞风于本判决生效后十日内将其物品搬出案涉房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由二被告负担。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人张淑梅、霍文祥提交的证据为留宝窑村村民委员会出具的证明，内容为“兹有霍文祥身份证号×××、张淑梅身份证号×××，俩人系夫妻关系，在2004年应我村招商引资的政策下，该夫妻在我村投资创办了养殖厂，养殖厂所占用的土地，是经我村委会分配该夫妻创办了养殖厂用地，该夫妻有权处置所创建养殖厂”，欲证明二上诉人有权处分合同中涉及的财产。被上诉人**智质证称，不认可该证据，上诉人张淑梅不是本村村民，其买卖土地的行为属于违法行为。   对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人张淑梅、霍文祥称其有权处分《房屋买卖协议》中涉及的财产，但其提供的留宝窑村村民委员会证明不足以证明其主张，且村委会工作人员并未出庭作证，无法核实该证据的真实性，故本院对该证据不予采信。   本院查明的其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案中，双方当事人争议的焦点为上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》是否有效，一审判决第三项是否超越了被上诉人的诉讼请求。首先，关于双方当事人签订的《房屋买卖协议》是否有效，本案中双方当事人签订的《房屋买卖协议》第一条约定“甲方（即上诉人）自愿将其房屋出售给乙方（即被上诉人），乙方也已经了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋连同地基院坝，该房屋具体情况如下：……”，从该项约定内容可知，双方当事人协议中出售的财产包括了地上房屋以及所属的宅基地。《中华人民共和国农村土地承包法》第四条规定“农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖”，因此，本院认为，农村土地所有权归集体所有，承包地不得买卖，本案中双方当事人约定对宅基地进行买卖违反了上述法律规定。此外，《中华人民共和国农村土地承包法》第十六条第一款规定“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户”，而二上诉人并不是留宝窑村村民，涉案宅基地的承包人为刘仁，因此二上诉人也无权处分涉案宅基地。基于以上两点，上诉人既不享有涉案宅基地的承包经营权，其将涉案宅基地出售的行为也违反了国家法律的强制性规定，而且本案审理过程中，上诉人也未向本院提供地上房屋的产权手续，无法证明其是地上房屋的所有权人，故上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》自始无效。   其次，关于一审判决第三项是否超越了被上诉人的诉讼请求，本院认为，因本案中双方当事人签订的《房屋买卖协议》为无效协议，一审法院在认定协议无效的情况下，主动援引《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决被上诉人将其所有的物品搬离涉案房屋系对协议无效的法律后果进行处理，该判决内容减轻了当事人的诉累，并未超越当事人的诉讼请求。   综上所述，张淑梅、霍文祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1050元，由上诉人张淑梅、霍文祥负担。   本判决为终审判决。   审判长 贺 静   审判员 王雪冰   审判员 李雅滨     二〇二〇年七月三十一日   书记员 马林莹   附：本判决所涉法条   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。