苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0508民初313号原告：吴银红，女，1967年1月20日生，汉族，住苏州市平江区。委托诉讼代理人：刘朋，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：张弟，江苏剑桥颐华律师事务所实习律师。被告：当代节能置业（苏州）有限公司，住所地苏州市姑苏区广济北路388号。法定代表人：侯庆存，总经理。委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘巨，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。原告吴银红与被告当代节能置业（苏州）有限公司（以下简称当代公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案，依法适用简易程序公开于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘朋、被告当代公司的委托诉讼代理人宋丽琴和刘巨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴银红向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期对原告购买的位于苏州市姑苏区XX路XXXX号当代万国府X幢XXXX室房屋内装饰装修问题(附问题清单)进行修复并将保修期自修复合格之日起计算；2、判令被告赔偿原告各项损失12万元；3、判令被告按照经主管部门批准的规划设计方案对苏州市姑苏区XX路XXXX号当代万国府小区内的公共道路、绿地、车位等进行依法恢复；4、判令被告对苏州市姑苏区XX路XXXX号小区的新风系统存在的安全隐患进行排除；5、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告吴银红撤回第1项、第3项、第4项诉讼请求，明确第2项诉讼请求为赔偿房屋因维修产生的房屋空置损失95200元，相当于17个月的房屋租金，租金按5600元/月计算。事实与理由：2016年8月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》，出卖人将位于苏州市姑苏区XX路XXXX号当代万国府X幢XXXX室房屋（建筑面积118.28平方米）出售给买受人，该房屋为全装修房。合同签订后，原告按照合同约定支付全部购房款。2018年1月底，被告通知原告办理房屋交付手续，原告收房后发现房屋装饰装修存在严重的质量问题，且装修材料与合同约定、宣传资料严重不符，并有多处设计缺陷问题，房屋在门窗锁、地面、墙面、房屋吊顶、房屋顶板、安装设施等处存在多项质量问题，根本无法正常入住。原告陆续报修，导致原告产生17个月无法正常使用房屋的租金损失。原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出如上诉讼请求。被告当代公司辩称，涉案房屋建设后经行政主管部门的验收已达到合同约定和法定的交付条件，不存在影响原告使用的质量问题，原告也没有举证证明在交付房屋当时已经使用至今，存在有影响原告使用房屋的严重质量问题，根据原告提供的证据显示，在2018年4月份原告已经在进行二次装修，结合原告实际收房时间为2018年3月21日，也说明原告在收房后进行相应的装修工作，未能及时入住是否因为原告自行安排和处置是不确定的，同时二次装修也可能造成对房屋的损坏，原告主张的长达17个月的租金损失并没有相应房屋租赁的证明材料，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了《苏州市商品房买卖合同》、购房发票、照片、物业维修记录、电费缴纳记录、建筑工程竣工验收备案表、建设工程规划合格证、商品房交付使用通知书等证据，本院至物业服务公司调取了涉案房屋报修记录并现场查看房屋，上述证据均组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月1日，当代公司（出卖人）与吴银红（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的苏州市姑苏区XX路XXXX号（当代万国府小区）X幢XXXX室住宅房屋，该房屋为全装修房，建筑面积118.28平方米。合同第十条至第十五条系关于房屋质量和房屋保修的约定，主要内容包括：出卖人交付的商品房经验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方强制性标准，全装修房交房时的装修标准按照本合同其他约定验收；合同附件八所列商品基本配置，出卖人可以按所列产品市场动态情况作局部更换，出卖人承诺更换后的配置不低于本合同附件八所列的标准，更换配置应告知买受人；出卖人对商品房建筑结构及主要设备保修责任根据《建筑工程质量管理条例》、《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任，但因不可抗力的因素或其他非归责于出卖人的原因而造成的损坏，出卖人不负保修责任。在保修期内，该商品房出现质量缺陷，出卖人应承担该商品房的质量保修责任，由出卖人修复，买受人产生实际经济损失的，出卖人应据实赔偿给买受人。全装修房装修工程的保修期自该商品房交付之日起，为期2年，在保修期内如该商品房装修发生质量问题的，出卖人负保修责任。当代公司取得案涉房屋的竣工验收证明书、苏州市商品房交付使用通知书后，于2018年3月21日将案涉房屋交付给吴银红。根据当代公司提交的小区物业服务中心报修记录，当代公司于2018年5月14日至2019年8月29日期间为吴银红维修了踢脚线安装、淋浴房漏水、地漏返臭、走廊顶部发霉、阳台渗水发霉等共计20余起。审理中，吴银红陈述称，自接收房屋起，出现地砖和大理石断裂且高低不平、橱柜和门窗破损、墙面全屋开裂、房间地板严重起灰、墙砖严重空鼓等等问题，整个9幢1单元全部换地板、铲墙，物业按照顺序轮流安排，集中维修时间为2018年5、6月期间。审理中，双方当事人一致同意参考关联案件相类似户型的租金标准，涉案房屋在2018年的市场租金标准为5558元/月。本院认为，吴银红与当代公司签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。当代公司交付的房屋在质量保证期内发生装修质量缺陷，当代公司应履行维修义务，并承担违约责任。在本案诉前及审理过程中，当代公司已经根据吴银红提出的问题，对涉案房屋中出现质量问题进行了更换或者维修，吴银红在本案审理中亦撤回维修的诉讼请求，系对诉讼权利的处分，本院照准。关于吴银红主张当代置业公司赔偿其房屋空置损失。本院认为，空置期间的租金损失。虽双方对已维修项目的内容和维修的具体时间段陈述并不完全一致，但吴银红所举证的照片及物业公司的维修记录，可以证实吴银红已就部分维修项目向当代公司进行报修。根据物业维修记录，其中涉及走廊顶部发霉、阳台渗水发霉等均属较大面积的维修事项，该类项目的维修直接影响吴银红居住使用房屋，吴银红有权主张因不能使用房屋导致的租金损失。虑及吴银红向当代公司所购买的房屋为全装修房屋，系有别于未装修的普通房商品房，买卖双方合同目的是为了满足买受人的舒适性居住要求，而涉案房屋装修质量瑕疵的存在，并在一定期间内连续性维修，吴银红有权主张因不能使用房屋导致的租金损失。本院根据吴银红就维修项目的举证，认定地板起灰和墙面等维修项目具有连续性且影响吴银红实际居住使用房屋，酌情判定当代公司赔偿吴银红2个月的租金损失11116元。其余零星项目，因维修时间较短，且为局部维修，本院不再就此认定妨碍居住。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，判决如下：一、被告当代节能置业（苏州）有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告吴银红因房屋维修导致的房屋空置期损失11116元。二、驳回原告吴银红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，适用简易程序减半收取1350元，由原告吴银红负担1225元，由被告当代节能置业（苏州）有限公司负担125元。被告当代节能置业（苏州）有限公司负担部分，于本判决生效之日起10日内直接支付原告吴银红。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 员  李 尧二〇二〇年七月九日法官助理  宋红霞书 记 员  朱晶雯