广东省清远市清新区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1803执异25号 案外人（异议人）:清远市清新区金色房地产开发项目有限公司，住所地：清远市清新区太和镇四十三号区。统一社会信用代码：914418036713950070。 法定代表人：程清洪。 委托代理人:成惠雄、周杰，是广东劲龙律师事务所律师。 申请执行人:广东清新农村商业银行股份有限公司，住所地：清远市清新区太和信用路8号。 法定代表人：黄喜忠。 委托代理人：欧建荣、麦振杰，该公司职员。 被执行人:陈瑞芳，女，汉族，1983年2月10日出生，住清远市清城区。 被执行人:**胜，男，汉族，1983年11月2日出生，住清远市清城区,送达地址：清远市小市清远大道广东华越大厦翔捷房地产公司。 本院在执行申请执行人广东清新农村商业银行股份有限公司与被执行人陈瑞芳、**胜借款合同纠纷一案中，案外人清远市清新区金色房地产开发项目有限公司于2020年4月28日对本院拍卖位于清远市清新区太和镇环城中路25号凯伦堡低层住宅M幢02房屋的地下1层不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年7月8日举行了听证。异议人清远市清新区金色房地产开发项目有限公司的委托代理人周杰，申请执行人广东清新农村商业银行股份有限公司的委托代理人麦振杰，被执行人**胜均到庭参加了听证，现已审查终结。 案外人清远××××区金色房地产开发项目有限公司称，清远市清新区人民法院《关于清远××××区太和镇环城中路25号凯伦堡低层住宅M幢02房屋（产权证号：01××92）的第一次拍卖公告》称，拟于2020年4月28日10时起至2020年4月29日10时止（延时的除外）在清远市清新区人民法院京东网司法拍卖网络平台上（网址：https://sifa.jd.com/2678，户名：清远市清新区人民法院）拍卖清远××××区太和镇环城中路25号凯伦堡低层住宅M幢02房屋（产权证号：01××92，评估总价1703876元，评估单价：6008元/平方米，建筑面积：283.59平方米，起拍价：1192714元，保证金：120000元，增价幅度：5500元），并说明该拍卖标的物已清场，本次拍卖的标的物包括地上3层、地下1层，上述评估总价、评估单价、评估建筑面积是指地上3层有房屋产权证的部分。地下1层由于暂时没有房屋产权证，不能评估，地下1层的价格体现在整幢房屋的价值当中。拍卖成交后，清远市清新区人民法院只负责协助办理上述有产权证部分的产权过户手续，相关购买风险由购买人自行承担。 事实上，商品房买卖合同中明确了建筑面积为283.59平方米和套内面积为273.52平方米，其中没有包含地下1层，买卖合同中附件一的房屋平面图也只是包含首层、二层、三层，没有地下1层。清远××××区太和镇环城中路25号凯伦堡低层住宅M幢02房屋地下1层的产权属于异议人所有，清远市清新区人民法院的拍卖公告将异议人的财产进行处理，损害了异议人的合法权益，特依法提出异议，请求终止对清远××××区太和镇环城中路25号凯伦堡低层住宅M幢02房屋地下1层的执行拍卖。 案外人清远××××区金色房地产开发项目有限公司提供的证据有：1、案外人营业执照，申请执行人营业执照信息，被执行人居民身份证。2、执行裁定书，拍卖公告。3、广东省商品房买卖合同。4、建设工程规划许可证，广东省清远市清新县商品房预售许可证，清新区房地产所有权查丈图、表，情况说明。 申请执行人广东清新农村商业银行股份有限公司称，申请执行人与被执行人陈瑞芳、**胜签订的《个人购房按揭借款合同》时按揭抵押建筑物的面积为283.59平方米。如果案涉房屋1至3层的面积为283.59平方米，我方就按照抵押合同拍卖房屋的1至3层，如果房屋的283.59平方米有包含地下1层，就连地下1层一并拍卖。 被执行人**胜称，案涉房屋总面积是339平方米，房屋1至3层建筑面积为283.59平方米，合同和测量面积都是283.59平方米，地下1层面积大约55平方米。因为我与开发商（异议人）是熟人，当时口头约定我支付完地下1层的钱，该层就属于我所有，但我并没支付该层款项，所以该地下1层仍属于开发商的（异议人），目前案涉房屋1至3层是属于我的，我同意异议人的异议请求。 本院查明，1、广东省清远市清新区人民法院作出的（2016）粤1803民初2111号民事判决书于2016年12月16日已发生法律效力，该判决书确认：一、解除原告广东清新农村商业银行股份有限公司与被告陈瑞芳、**胜所签订的《个人购房按揭借款合同》。二、被告陈瑞芳、**胜欠原告广东清新农村商业银行股份有限公司借款本金630166.53元及利息（计算至2016年6月2日共为60416.84元，从2016年6月2日起的利息按借款合同约定计算至全部借款本金清偿之日止），于本判决生效之日起10日内付清。三、原告对被告陈瑞芳、**胜名下座落于清远××××区太和镇环城中路25号凯伦堡低层住宅M幢02号房在折价、拍卖或变卖所得价款在上述借款本息的范围内享有优先受偿权。四、保证人清远××××区金色房地产开发项目有限公司承担本案还款的连带责任。本案受理费1310元，减半收取计655元，由被告陈瑞芳、**胜、清远××××区金色房地产开发项目有限公司负担。判决生效后，被告并没履行，申请执行人于2018年12月11日向本院申请执行，请求被告陈瑞芳、**胜归还欠申请执行人贷款本金630166.53元及利息60416.84元（暂计至2016年6月2日）、受理费655元，暂不执行被告清远××××区金色房地产开发项目有限公司。立案执行案号为（2018）粤1803执2873号。执行过程中，本院依法作出（2018）粤1803执2873号执行裁定书，于2019年5月8日轮候查封被执行人陈瑞芳、**胜名下坐落于清远××××区太和镇环城中路25号凯伦堡低层住宅M幢02房屋（产权证号：01××92、不动产单元号：01F000074898）。该房屋由广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初1286号案[执行案号：（2017）粤0104执299号]于2016年2月29日首查封，因本案申请执行人广东清新农村商业银行股份有限公司是查封的房屋的抵押权人，本院向广州市越秀区人民法院发出商请移送执行函，广州市越秀区人民法院复函同意将上述案涉房屋移送本院执行。本案于2020年3月11日立案恢复执行，执行案号：（2020）粤1803执恢60号。恢复执行过程中，本院于2020年3月16日发出《关于清远××××区太和镇环城中路25号凯伦堡低层住宅M幢02房屋（产权证号：01××92）的第一次拍卖公告》，该公告内容包括：“清远市清新区人民法院将于2020年4月28日10时起至2020年4月29日10时止（延时的除外）在清远市清新区人民法院京东网司法拍卖网络平台上（网址：https://sifa.jd.com/2678，户名：清远市清新区人民法院）进行公开拍卖活动，拍卖标的位于清远××××区太和镇环城中路25号凯伦堡低层住宅M幢02房屋（产权证号：01××92，评估总价1703876元，评估单价：6008元/平方米，建筑面积：283.59平方米，起拍价：1192714元，保证金：120000元，增价幅度：5500元）。特殊说明：本拍卖标的物已清场，本次拍卖的标的物包括地上3层、地下1层，上述评估总价、评估单价、评估建筑面积是指地上3层有房屋产权证的部分。地下1层由于暂时没有房屋产权证，不能评估，地下1层的价格体现在整幢房屋的价值当中。拍卖成交后，清远市清新区人民法院只负责协助办理上述有产权证部分的产权过户手续，相关购买风险由购买人自行承担。”异议人清远××××区金色房地产开发项目有限公司于2020年4月28日对本院拍卖位于清远××××区太和镇环城中路25号凯伦堡低层住宅M幢02房屋的地下1层不服，向本院提出书面异议，请求本院终止对清远××××区太和镇环城中路25号凯伦堡低层住宅M幢02房屋地下1层的执行拍卖。 2、清远市不动产登记资料查询结果证明：被执行人陈瑞芳、**胜名下位于清远××××区太和镇环城中路25号凯伦堡低层住宅M幢02房屋的抵押权人是申请执行人广东清新农村商业银行股份有限公司；抵押人是被执行人陈瑞芳、**胜；抵押期限：2012－12－12至2034－12－11；债权数额：76万。该房屋产权证号：01××92，不动产单元号：01F000074898，房屋建筑面积：283.59平方米，房屋套内面积：273.52平方米。 3、2012年9月10日出卖人清远××××区金色房地产开发项目有限公司与买受人陈瑞芳、**胜签订商品房买卖合同（合同编号：201209031474898），该合同中约定：购买的商品房为预售商品房，位于清远××××区太和镇环城中路25号凯伦堡低层住宅M幢02，该房屋建筑面积共283.59平方米，其中套内建筑面积273.52平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.07平方米。按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7035.17元，总金额为273.52×7035.17元＝1924260元。购房首期款1164260元于2012年9月3日交付，剩余房款760000元申请银行按揭贷款。 本院认为，案外人清远××××区金色房地产开发项目有限公司所提异议，是对本院拍卖的执行标的主张权利，阻却执行措施的行为，应当以民事诉讼法第二百二十七条进行审查。本案中，本院拍卖的位于清远××××区太和镇环城中路25号凯伦堡低层住宅M幢02房屋，包括房屋的地上3层，建筑面积共283.59平方米，其中套内建筑面积273.52平方米，已由被执行人陈瑞芳、**胜共同购买所得，在不动产登记中心登记在被执行人名下，并抵押给本案申请执行人，事实清楚，证据确凿充分。被执行人仍未履行生效判决书确定的义务，本院依法拍卖被执行人陈瑞芳、**胜名下上述地上3层房屋的行为并无不当。异议人清远××××区金色房地产开发项目有限公司是案涉房屋的开发商，从其与被执行人签订的商品房买卖合同来看，仍未将案涉房屋的地下1层出售给被执行人，被执行人在听证中也承认对地下1层没有付款购买，该层房屋的所有权仍属于开发商所有。况且，被执行人向申请执行人借款时用于抵押担保的案涉房屋，从该抵押房屋建筑面积283.59平方米来看，并不包括该房屋的地下1层。因此，位于清远××××区太和镇环城中路25号凯伦堡低层住宅M幢02房屋的地下1层，并不属于被执行人陈瑞芳、**胜所有，该地下1层房屋所有权仍××异议人××市××区金色房地产开发项目有限公司。清远市清新区人民法院将该地下1层房屋作为被执行人陈瑞芳、**胜名下财产一并拍卖的行为显属不当，异议人提出执行异议的理由充分，本院应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百五十六条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条的规定，裁定如下： 中止对清远市清新区太和镇环城中路25号凯伦堡低层住宅M幢02房屋地下1层的执行。 异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄顺明 审判员  谢海标 审判员  陈健聪 二〇二〇年七月十三日 书记员  潘 恒