云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3219号上诉人（原审被告）:云南迈卡体育产业有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区世博路10号世博园股份公司办公楼花园酒店2号院1幢（世博园二号门办公楼）二楼208办公室。法定代表人：巢建伟,公司总经理。委托诉讼代理人：巢俊，男，1973年5月30日生，汉族，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：昆明世博新区开发建设有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区世博路10号世博园2号门昆明世博新区开发建设有限公司办公楼。法定代表人：杨俊峰，公司总经理。委托诉讼代理人：邱振淑，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南迈卡体育产业有限公司（以下简称：迈卡公司）因与被上诉人昆明世博新区开发建设有限公司（以下简称：世博公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初10406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。迈卡公司上诉请求：1、请求驳回世博公司要求迈卡公司支付办公楼地下层625㎡房屋占用费的诉讼请求；2、请求驳回世博公司要求迈卡公司支付15000元违约金的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由双方均摊。事实和理由：迈卡公司被迫签订不平等的租赁合同补充协议，由迈卡公司限期搬离625㎡经营区域中的180㎡，故实际计算面积不应当按照625㎡；2018年5月份，世博公司装修改造，破坏了仓库门口的防水，导致门口公司存放的名贵药材被水淹没，造成巨大损失，迈卡公司另找地方租赁后，世博公司保安不让迈卡公司搬走物品，是造成迈卡公司物品滞留的重要原因，迈卡公司不应当付费，也不应当承担违约金，请求二审法院依法改判。世博公司辩称，迈卡公司租用的是多功能厅和625㎡地下层，根据一审法院现场踏勘的情况，目前整个地下仓库都是迈卡公司和林洋公司在使用，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。世博公司向一审法院起诉请求：1、判令迈卡公司向世博公司支付自2018年7月1日起至实际腾退租赁物之日止的租金（暂算至2019年8月10日为166666.67元）；2、判令迈卡公司向世博公司支付违约金15000元；3、判令迈卡公司腾空租赁物并将其交还世博公司；4、本案的案件受理费由迈卡公司承担。一审法院认定事实：2018年2月6日，世博公司与迈卡公司签订《房屋租赁合同》，约定世博公司将其所有位于昆明市盘龙区门办公楼多功能厅部分区域及办公楼地下层部分区域625㎡出租给迈卡公司作为办公仓储使用。租赁期限自2018年1月1日起至2018年6月30日止，年租金75000元，租金分两次支付，第一次支付时间为合同签订后3个工作日内，由迈卡公司向世博公司支付租金37500元，第二次支付时间为2018年3月10日前支付37500元，并指定了收款账号。任何一方违反本合同中任何一条均属违约，任何一方如有违约行为，违约方除向守约方支付租金20%的违约金外，给守约方造成经济损失的，还须赔偿损失，守约方有权单方解除合同。2018年5月7日，世博公司与迈卡公司签订《房屋租赁合同》补充协议，约定：1、仓库部分区域共计180㎡由世博公司收回使用，其余租赁区域与原合同约定一致；2、迈卡公司于2018年5月30日前将仓库部分区域180㎡腾退给世博公司；3、原合同租期自2018年1月1日起至2018年6月30日止，世博公司收回仓库部分区域，退还租金3600元（180㎡×1个月×20元／月／㎡）给迈卡公司。经审查，2018年11月2日，案外人云南林洋生物科技有限公司发函至世博公司：1、要求终止租赁合同；2、2018年9月1日起至2018年11月25日止的租金请从迈卡公司、案外人云南林洋生物科技有限公司、云南迈卡生物科技有限公司、云南世恒国际旅行社有限公司签订合同中的80000元保证金扣除；3、继续续租地下仓库256㎡，租金与原合同一致，租期从2018年12月1日起至2019年2月28日止；4、四楼401室继续续租，租金与原合同一致。2018年11月20日，世博公司回函给案外人云南林洋生物科技有限公司：1、同意提前终止租赁合同，终止时间为2018年11月25日；2、同意迈卡公司、案外人云南林洋生物科技有限公司、云南迈卡生物科技有限公司、云南世恒国际旅行社有限公司签订合同中的80000元保证金抵扣2018年10月1日起至2018年11月25日租金；3、地下仓库256㎡及四楼401室不再续租。一审法院对租赁场地进行现场勘查，具体如下：1、四楼401室面积为81.5㎡，该房间已锁，房屋内遗留着办公用品；2、多功能厅分一层和负一层，一层面积666.3㎡，堆放着世博公司物品。负一层面积为617.21㎡，堆放着大量玛咖酒、玛卡片、礼盒、石斛、葛根、洋参等物品；3、仓库面积为1265.96㎡，堆放着大量玛咖酒、玛卡片、礼盒、石斛、葛根等物品及个人生活用品。再查，截止开庭之日，迈卡公司未将仓库625㎡退回世博公司。一审法院认为：双方的争议焦点为：迈卡公司的行为是否构成违约；若构成违约，承担的违约责任是什么。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议合法有效，双方应当恪守履行，世博公司已按照约定将退回的租金支付给迈卡公司，但迈卡公司未按照合同约定将仓库625㎡腾还世博公司，迈卡公司的行为已然构成违约，对于迈卡公司辩称的观点与法院查实不符，不予采信，故在双方租赁关系到期终止的情况下，迈卡公司应当将租赁的仓库625㎡返还给世博公司。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，迈卡公司逾期不返还租赁物的行为构成违约，给世博公司造成房屋占用的损失，故世博公司有权请求迈卡公司支付逾期腾房的占有使用费，迈卡公司应当向世博公司支付从2018年7月1日起至实际腾还房屋之日止以每月每平米20元（面积以625㎡计算）计算的房屋占用费。此外对于世博公司主张违约金，违约金的范围应当是给守约方造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，基于本案上述的处理，世博公司的主要损失就是逾期腾房的占有使用费，但堆放在仓库的物品有大量的纸箱和酒精，给世博公司带来巨大的安全隐患，属于可能造成的损失，故世博公司主张违约金的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，判决：一、被告云南迈卡体育产业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明世博新区开发建设有限公司腾还坐落于昆明市盘龙区门办公楼地下层部分区域625㎡；二、被告云南迈卡体育产业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明世博新区开发建设有限公司支付从2018年7月1日起至实际腾还房屋之日止以每月每平米20元（面积以625㎡计算）计算的房屋占用费；三、被告云南迈卡体育产业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明世博新区开发建设有限公司支付违约金15000元。案件受理费6275元，因使用简易程序审理减半收取计3137.5元，由被告云南迈卡体育产业有限公司承担。二审中，双方当事人未提交新的证据。经二审审理查明的案件事实与一审查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。本案争议焦点为：世博公司要求迈卡公司腾还房屋、支付占用费及违约金的诉讼请求是否有事实和法律依据。本院认为，一、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”涉案租赁合同已于2018年6月30日到期，双方未能就继续使用租赁物形成合意，迈卡公司应当返还租赁物，其继续占用租赁物给世博公司造成了相应的损失，一审判决迈卡公司支付相应的占用费符合法律规定。二、涉案租赁合同第十四条约定：“本合同所约定的租赁期满后，甲方收回租赁物，乙方须提前做好相关准备，按期交还租赁物”，迈卡公司在租期届满后继续占用租赁物违反合同约定，其关于世博公司阻止其搬离租赁物内堆放物品的抗辩理由没有证据证明，其主张不承担违约责任的抗辩理由没有事实和法律依据。三、迈卡公司关于仓库面积计算错误的主张没有证据证明，与一审法院现场勘查的情况不符，本院不予支持。综上，迈卡公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6275元，由上诉人云南迈卡体育产业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  杨 艳二〇二〇年七月十三日书记员  蔡 磊