云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初85号原告（执行案外人）：高世彦，男，汉族，1978年11月8日生，住宣威市。委托诉讼代理人：何立光、王蕊（实习），云南精茂律师事务所律师，（特别授权代理）。被告（申请执行人）：徐天伟，男，汉族，1969年4月2日生，住宣威市。委托诉讼代理人：锡存，云南凌云（曲靖）律师事务所律师，（特别授权代理）。第三人（被执行人）：王家军，男，汉族，1975年4月7日生，住宣威市。第三人（被执行人）：杨林梅，女，汉族，1974年7月27日生，住宣威市。原告高世彦与被告徐天伟、第三人王家军、杨林梅案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日受理后，依法组成合议庭，2020年7月2日，本院公开开庭审理了本案。原告高世彦及其委托诉讼代理人何立光、王蕊，被告徐天伟的委托诉讼代理人锡存，第三人杨林梅到庭参加诉讼，第三人王家军经本院公告送达应诉通知书、起诉状副本、开庭传票等法律文书，公告期限届满后，第三人王家军未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告高世彦向本院提出诉讼请求：1、判决解除对位于昆明市五华区房屋（房产证号：昆房权证（昆明市）字第××号）的查封；诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求，要求对该房屋停止执行。事实和理由：2016年1月，原告与第三人杨林梅签订《房屋转让协议》约定，原告购买第三人杨林梅位于昆明市五华区房屋，转让价款117万元，以杨林梅欠原告的欠款50万元冲抵首笔购房款，杨林梅欠建设银行的按揭贷款本金67万元，自2016年1月13日起由原告按月偿还。偿还完毕后双方办理产权变更手续。房屋自2016年1月移交原告进行装修，原告于2016年2月入住该房屋至今。因该房屋的银行按揭贷款尚未还清，故尚无法办理产权变更手续。2017年3月10日，被告根据（2016）云0381民初3921号民事判决书以第三人杨林梅、王家军为被申请执行人向宣威市人民法院申请执行。执行过程中，本案诉争的房屋被执行法院查封，后该案件转到麒麟区人民法院执行。原告知悉该房屋被查封后，向麒麟区人民法院提出执行异议，申请解除查封，并停止执行，但执行异议被裁定驳回。原告认为，被告申请执行的房屋已转让原告，原告实际占有和使用，且原告已按约定支付了相应的购房款，并偿还银行按揭贷款至今，该房屋已不属于第三人杨林梅所有，应解除查封。被告徐天伟辩称，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款之规定；最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，法院查封房屋是有法律依据的。根据物权法的相关规定，未经登记不发生效力。原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利，法院查封房屋前未足额支付房款，不享有对房屋的所有权。第三人杨林梅辩称，我是欠原告高世彦和被告徐天伟的钱。昆明的房屋我是可以兑给徐天伟的，但徐天伟对我进行威胁，加之欠原告的钱少，故我将房屋抵给原告。将房屋抵给原告我没有意见，房屋的按揭贷款是由原告偿还，只要原告还完贷款，我立马过户给原告。后来被告徐天伟起诉我民间借贷纠纷。第三人王家军未提交答辩状。原告为证明其诉讼主张，向本院举证如下：1、原告身份证一份，用于证明原告的主体资格。2、借条复印件、房屋转让协议各一份，用于证明原告与第三人杨林梅达成房屋转让协议，原告以117万元购买第三人杨林梅所有的房屋，首次付款50万元，由杨林梅欠原告的借款抵扣，银行按揭贷款自2016年1月13日起由原告按月偿还，偿还所有贷款后，双方办理产权变更手续。3、房屋信息查询摘抄表一份，用于证明房屋的产权尚未变更登记的原因为办理了银行按揭贷款，抵押权人为银行。4、物业公司收款收据一份、物业服务中心收款收据五份、房屋内部照片四份，用于证明原告与杨林梅签订转让协议后，该房屋由原告实际占有并使用。5、建设银行帐户流水清单一份、建设银行个人贷款还款凭证七份，用于证明房屋的银行按揭贷款自2016年1月就由原告按期偿还，至今已归还贷款约24万元。因银行按揭贷款尚未还清，无法办理更名手续。6、宣威市人民法院执行裁定书复印件一份，用于证明宣威市人民法院裁定查封杨林梅位于昆明市五华区房屋，期限三年。7、麒麟区人民法院执行裁定书一份，用于证明原告提出执行异议被裁定驳回。8、宣威市人民法院执行笔录复印件一份，用于证明杨林梅在执行过程中陈述并认可与原告的债务关系，以及杨林梅将房屋转让给原告，并由原告归还按揭贷款。9、银行取款、存款凭证复印件各一份，用于证明原告通过银行向第三人杨林梅交付借款50万元。经质证，被告对原告提交的证据1、3、4、6、7无异议。对证据2借条的关联性，不予认可，只能证明双方产生普通的借贷关系，不能证明是购房款。对证据5中银行帐户流水清单，无银行公章，其真实性不予认可。对证据8认为是复印件，不予认可。对证据9的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可。经质证，第三人杨林梅对原告提交的证据无异议。第三人杨林梅为证明其答辩理由，向本院提交借条一份，用于证明向原告借款50万元，后因我还不了钱，就用房屋抵给原告。借款是我与第三人王家军离婚后借的款。经质证，原告对第三人提交的借条无异议，与我提交的复印件是一致的。经质证，被告对第三人杨林梅提交的借条的真实性、合法性无异议，对关联性有意见，认为只能证明第三人杨林梅向原告借款的事实，不能证明原告对房屋享有所有权。第三人王家军未到庭发表质证意见。被告、第三人王家军未向本院提交证据。本院认为，原告及第三人杨林梅提交的证据，真实、合法，与本案有关联，经本院审理予以确认。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2014年12月9日，第三人杨林梅向原告借款，原告从自己在建设银行的账户取款50万元后，存入第三人杨林梅在建设银行的账户。2015年5月6日，第三人杨林梅在复印有自己身份证的纸张上向原告出具《借条》一份，载明：今借到高世彦现金人民币50万元整。借款人杨林梅签名捺印。因第三人杨林梅未偿还原告借款，双方于2016年1月13日签订《房屋转让协议》，约定：甲方杨林梅因欠乙方高世彦人民币50万元整，无偿还能力，现将名下一套房屋转让给乙方，当还乙方50万元整。转让房屋情况：昆房权证（昆明市）字第××号，位于昆明市五华区，建筑面积89.73㎡，使用面积69.88㎡；转让价格117万元；付款方式：购房款用甲方欠乙方的50万元借款冲抵做首笔付款，在甲方交付钥匙，将房屋移交乙方使用之月起，甲方按揭贷款所欠银行（建行）房贷剩余房款67万元的房贷，由乙方按月付给甲方，通过甲方还款账户偿还。《房屋转让协议》签订后，第三人杨林梅将房屋交付原告，由原告按月将银行按揭贷款转入第三人杨林梅账户，由第三人杨林梅偿还银行按揭贷款。并由原告向物业公司以第三人杨林梅的名义交纳物业服务费。因银行按揭贷款尚未偿还完毕，原告与第三人杨林梅未办理房屋变更登记。另查明，2016年11月21日，徐天伟起诉王家军、杨林梅民间借贷纠纷一案，宣威市人民法院于2017年3月10日作出（2016）云0381民初3921号民事判决书，判决：一、由杨林梅、王家军在本判决生效后15日内共同偿还徐天伟借款本金人民币2550000元；利息自2016年11月21日起按2550000元年利率6%计算支付至实际给付之日止。二、驳回徐天伟的其他诉讼请求。案件受理费30800元，由杨林梅、王家军负担。判决生效后，因杨林梅、王家军未履行义务，徐天伟向宣威市人民法院申请强制执行。宣威市人民法院于2018年11月1日作出（2018）云0381执1294号之十二执行裁定书，查封被执行人杨林梅位于昆明市五华区房屋，（房产证号20××12），期限三年。2018年11月2日，曲靖市中级人民法院作出（2018）云03执指236号执行裁定书，裁定：宣威市人民法院（2017）云0381执1294号案件由麒麟区人民法院执行。本院于2019年2月21日受理（2019）云0302执809号执行案件。2019年11月19日，案外人高世彦向本院提出执行异议申请。本院于2019年12月2日作出（2019）云0302执异58号执行裁定书，驳回案外人高世彦的异议申请。高世彦以案外人执行异议之诉向本院提起民事诉讼，提出了前述诉求。本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止对执行标的进行强制执行的救济方法。曲靖市中级人民法院裁定：宣威市人民法院（2017）云0381执1294号案件由曲靖市麒麟区人民法院执行。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条第一款：执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。本案争议的焦点是，查封的位于昆明市五华区房屋是否符合宣威市人民法院（2017）云0381执1294号、曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302执809号执行案件的执行标的。第三人杨林梅与原告存在有效的债务关系，双方借贷关系发生于2014年12月9日，第三人杨林梅向原告出具了债权凭证《借条》。因不能偿还债务，双方于2016年1月13日签订《房屋转让协议》，房屋价款117万元，以借款50万元抵作首付款，按揭贷款67万元，由原告按月偿还。原告自签订《房屋转让协议》后，即占有该房屋，并按月支付第三人杨林梅按揭贷款，由第三人杨林梅偿还银行。原告善意、有偿取得该房屋，并实际占有，至今仍持续性的偿还银行按揭贷款，因此，原告与第三人杨林梅签订的《房屋转让协议》，合法有效。因按揭贷款尚未偿还完毕，房屋抵押于按揭贷款银行，所以第三人杨林梅与原告之间尚未办理房屋产权变更登记，但占有是取得所有权的重要方式，原告取得该房屋合法有效。被告徐天伟起诉第三人王家军、杨林梅民间借贷纠纷一案，宣威市人民法院于2016年11月21日受理，2017年3月10日作出民事判决，2018年11月1日作出执行裁定，查封本案争议的房屋。而原告与第三人杨林梅签订《房屋转让协议》的时间均早于被告徐天伟的起诉和宣威市人民法院作出的判决、裁定查封的时间。因此，第三人杨林梅不存在逃避债务的行为。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，原告请求解除对位于昆明市五华区房屋的查封，并停止对该房屋的执行的诉求，理由正当合法，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七条、第九条、第二百四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条；第二百二十七条；最高人民法院《关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十二条；最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条、第二十八条的规定，判决如下：解除对位于昆明市五华区房屋（房产证号：昆房权证（昆明市）字第××号）的查封，停止对该房屋的执行。案件受理费15330元，（原告已预交），由被告徐天伟负担，（于本判决发生法律效力后三十日内，由被告徐天伟给付原告高世彦）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  郭聪辉人民陪审员  黄 燕人民陪审员  赵乔生二〇二〇年七月二十四日书 记 员  李桃仙