浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初1390号 原告：盛东波，男，1980年11月22日出生，汉族，住嵊州市。 原告：胡小红，女，1981年4月4日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：陈余锋，嵊州市方圆法律服务所法律工作者。 被告：嵊州融信房地产开发有限公司，住所地嵊州市三江街道三江东街185-2号。 法定代表人：王卫，董事长。 委托诉讼代理人：李湾湾，浙江越泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕海伦，浙江越泽律师事务所律师。 原告盛东波、胡小红与被告嵊州融信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行审理，原告盛东波、原告胡小红的诉讼代理人陈余锋、被告的诉讼代理人李湾湾和吕海伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盛东波、胡小红向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的合同编号：2018330683YS30092100《浙江省商品房买卖合同（预售）》，并判令被告协助原告办理预告登记的注销手续；2.判令被告返还原告己付嵊州市高杨路1088号观河盛世府××幢××室房屋总价款2660000元；及车位(排屋)××号车位总价款200000元，二项共计2860000元；3.判令被告支过原告已付房屋、车位总款286万元20%的违约金572000元；并支付总房款286万元占用期间的利息至付清之日止，2019年8月19日之前房款利息按同期中国人民银行公布的贷款基准利率支付；2019年8月20日之后房款利息按同期全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。（从2018年5月24日至2018年10月8日支付2095733元的占用期间利息为4万元；2018年10月8日支付764267元，两项总款共计286万元，从2018年10月9日至2020年3月4日起按286万元占用期间利息暂计9万元。二项利息共暂计为13万元）；4.本案诉讼代理费10万元及诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月26日前原告在被告网络媒体发布的广告宣传资料、现场沙盘、销售员推销洽谈磋商下，在2018年4月26日签订了商品房认购书一份，并按约定在2018年4月14日-2018年5月24日支付了2095733元购房款，在2018年9月30日原告与被告签订了合同编号为2018330683YS0092100的《浙江省商品房买卖合同（预售）》，被告开发的嵊州市高杨路1088号观河盛世府××幢××室；房屋编号：330683000002010007000147,及车位(排屋)××号的车位。双方达成观河盛世府22幢02室，房屋成交价为2660000元，两车位成交价为200000元。原告己在签订合同前分别按约定在2018年4月14日-2018年5月24日支付2095733元，于2018年10月8日支付764267元购房（车位）款，原告两项共计己支付2860000元。 现因被告在2018年11月30日前向嵊州市住房和城乡建设局、嵊州市城南新区规划管理分局提出关于观河盛世府项目A1、A2地块规划方案调整。嵊州市住房和城乡建设局、嵊州市城南新区规划管理分局在2018年11月30日，在《今日嵊州》报、嵊州市人民政府门户网站公示了关于观河盛世府项目A1、A2地块规划调整方案，原告得知上述情况后向被告销售员咨询了解相关A1、A2地块规划调整事宜，答复确实要调整方案。原告当即表示不同意A1、A2地块规划调整，并在公示有效期内多次以书面方式告知被告及嵊州市住房和城乡建设局、嵊州市城南新区规划管理分局等相关政府部门。明确表明原告不同意规划方案调整及要求帮助原告解除合同并赔偿相关损失。后相关部门再多次公示相关变更事宜，原告都在公示有效期提交反对变更意见书。嵊州市住房和城乡建设局不顾群众反对在2019年5月8日公示通过A1、A2地块建设工程规划调整方案，但一直未给原告解决解除合同、赔偿等事宜。 原告认为被告违背诚信原则，擅自变更原有规划，被告为适应市场需要，而向相关职能部门提出观河盛世府项目A1、A2地块规划方案调整。在被告与原告签订观河盛世府22幢02室浙江省商品房买卖合同（预售）书之前，被告一直未明确告知原告，要变更及调整己规划好的建设工程规划方案，被告明显存在欺骗销售观河盛世府22幢02室。原告己多次与被告协商相关退房、退款事宜，但被告一直不予以办理，致纠纷发生。为维护原告的合法权益，现根据相关法律规定，特具状贵院，望依法作出裁判。 嵊州融信房地产开发有限公司辩称，一、对原告购买被告开发的房产事实没有异议，双方签订认购书、预售书、原告支付了购房款等内容没有异议，双方间的买卖合同系双方真实意思表示，系合法有效的合同。二、如果原告认为受到了欺骗，根据民法总则第一百四十八条规定，原告享有的是撤销权而不是单方解除权。三、被告没有擅自变更规划设计的行为，也没有违约行为，故原告没有单方解除合同权利，原告要求解除合同没有事实和法律依据。理由如下：1.原告购买的是A4地块的商品房，该地块没有规划设计变更。被告开发的A1、2地块确实有规划设计变更，但这不能视为A3、4地块有规划设计变更。2.被告共开发四个地块，分别为A1、2、3、4，但四个地块均是独立地块。只有在被告对A4地块进行了规划设计变更的情况下，才能认定被告存在擅自变更规划设计的行为，现被告仅对A1、2地块进行了规划设计变更，不能认定被告存在擅自变更规划设计的行为。四、A3、4地块在高杨路的西边，A1、2地块在高杨路的东边，A1、2地块与A3、4地块之间距离有50多米，A1、2地块与A3、4地块为完全独立，如果A1、2地块由其他公司开发，原告显然不能以A1、2地块进行了规划设计变更而要求解除合同，因此，不能因为被告同时竞拍了四个地块，使原告享有单方解除的权利。五、A1、2地块变更规划设计对3、4地块没有影响。六、原告解除合同不符合双方签订的合同约定及法律规定。七、原告要求被告支付律师费没有法律依据。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。 原告向本院提供的证据及被告的质证意见如下： 1、《商品房认购书》、《融信观河盛世府（项目）认购确认单》、《浙江省商品房买卖合同（预售）》各一份，证明原、被告之间的合同成立，合法有效。认购书中第三条其他约定中第6项明确，被告通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体发布的图片、数据、说明均作为客观标准依据。商品房买卖合同第二章商品房基本状况的属性、建设工程规划许可证编号，整个规划许可应包含A1、2、3、4四个地块等事实。 嵊州融信房地产开发有限公司对证据1的真实性没有异议。原告提到的商品房认购书中第三条第6项载明“仅作参考，甲乙双方的权利义务以本认购书、《商品房买卖合同》及附随协议约定为准。”。对商品房买卖合同中的内容没有异议，合同第二章的内容也证明被告是出让方式取得相应地块，合同对应的是A4地块，表明原告购买的房屋在A4地块上。A1、2、3、4四个地块都是独立的地块，都是分开取得的许可证。 2、嵊州融信房地产开发有限公司出具的发票五份、银行转账消费记录九份，证明合同签订后，二原告实际支付了相应房款的事实。 嵊州融信房地产开发有限公司对发票没有异议，对原告支付了2860000元房款的事实没有异议。 3、原告向嵊州市住房和城乡建设局、嵊州城南新区规划管理分局发送的意见书六份、申请书一份、邮政面单回执十四份、观河盛世府项目A1、A2地块规划方案调整的听证通知书一份、2019年4月19日观河盛世府设计方案调整听证会签到表和听证笔录一份、听证报告书一份、嵊州市住房和城乡建设局向盛东波邮寄相关材料的函一份、嵊州市住房和城乡建设局对两原告的答复意见一份（附日照分析时数图）、观河盛世府（四期）建设工程规划许可证两份（变更前后）、变更前后的设计方案平面图和鸟瞰图样各一份，证明原告向嵊州市住房和城乡建设局、嵊州城南新区规划管理分局提出针对被告规划设计变更的合理维权，进一步证明被告变更规划设计已实际落实，在原告不同意的情况下，被告在开发预售过程中擅自变更规划许可的事项，结合证据1，被告以自己的行为表明不履行合同主要义务，已经根本违约，原告有权解除合同。 嵊州融信房地产开发有限公司认为六份意见书、一份申请书的内容是原告自以为的内容，原告以为其所购买的房屋在Ａ1地块，但实际原告购买的房屋是在Ａ4地块，被告变更的不是原告所购房屋所在地块的规划设计，原告陈述内容多数与事实不符，不能作为定案依据。快递面单真实性无法认定，原告还应提供送达信息。对观河盛世府项目Ａ1、Ａ2地块规划方案调整的听证通知书、2019年4月19日观河盛世府设计方案调整听证会签到表和听证笔录、听证报告书，因为原告提供的不是原件，被告对听证内容已不能完全清楚，无法核实内容，但听证确实是举行过的，Ａ1、Ａ2地块的规划设计最终确实是进行了变更。对嵊州市住房和城乡建设局对两原告的答复意见，如上述内容真实，可以证实被告在对Ａ1、Ａ2地块进行调整过程中，一开始的方案确实存在问题，但在听取了各方意见后，被告也对方案进行了调整，并请了杭州市城市规划设计研究院对住房日照进行了分析，在Ａ1、Ａ2地块的方案变更前后，原告所购房屋的日照均是满足日照要求的。对观河盛世府（四期）建设工程规划许可证（变更前后）的真实性没有异议，观河盛世府共有五期工程，许可证上的观河盛世府（四期）仅仅是指第四期，而且，原告提供的许可证对应的是Ａ2地块，该许可证和原告所购房屋没有关系。另外，该规划许可变更后，建筑面积减少了，绿地率不变，建筑密度下降，车位增加了，比之前的居住条件优越。对变更前后的设计方案平面图和鸟瞰图样，被告也将作为证据提交，可以证明原告所购房屋在高杨路西边的Ａ4地块上，被告变更的是在地块。 4、网络打印版嵊州108社区、2018年期间被告的宣传资料一组、嵊州日报一份，结合上一组证据，证明被告是擅自变更规划设计，建设工程规划许可证（建字第330683201920020）的四期是包括一、二、三、四期在内的总的规划许可，并不是单独第四期，即被告的变更属于对整个地块的变更，不单单是A1、A2地块单独的变更。听证笔录中第4、5、6页，可以证明被告曾发布过鸟瞰图。 嵊州融信房地产开发有限公司认为，嵊州108社区上的图片不是被告官方发布的，被告也不清楚上面内容。嵊州日报的方案不是最终成型通过的版本，是调整过程中的一个方案。 5、（2019）浙0683民初4703号民事判决书、（2019）浙06民终4703号民事调解书各一份，证明第4组证据的真实性已由判决确认，同时证明被告擅自变更规划设计的事实。 嵊州融信房地产开发有限公司对真实性没有异议。但是认为（2019）浙0683民初4703号民事判决书认定的事实有错误，被告也是因此提起上诉。而且，前案与本案在事实方面有许多不同之处，前案中，买受人没有在认购书约定的时间内与被告签订商品房买卖合同，被告已将前案所涉房屋出卖给第三人，前案买受人与被告之间的认购书已无法履行，所以被告解除了与前案买受人之间的认购书。故前案对本案不具有可比性、参考性。 6、催告函一份、法律服务委托代理合同及电子发票各一份，证明原告向被告催告要求解除合同、主张利息、代理费，原告胡小红已先行支付代理费100000元的事实。 嵊州融信房地产开发有限公司确实收到了原告邮寄的催告函，但认为被告不存在擅自变更规划的行为，A4地块的规划设计根本没有变更，故对催告函的内容不予认可，也不同意解除。对法律服务委托代理合同及电子发票的真实性没有异议，但认为合同签订时间为2020年4月27日，电子发票打印时间为2020年4月28日，本案起诉时间为2020年3月30日，表明在起诉前原告胡小红与代理人没有形成代理合同，且没有支付代理费，该份证据是原告为了应诉做的准备。 被告向本院提交的证据及原告的质证意见如下： 7、建设用地规划许可证、不动产权证书各四份、鸟瞰图三份，证明被告开发的四个地块均是独立的地块，且分别办理了建设用地规划许可证。原告提交的建设工程规划许可证、规划情况一览表，显示的44235平米面积对应的是嵊州市城南新区R/B2017-29出让地块，证实变更的地块是A1、A2地块，和原告所购房屋的A4地块是没有影响的。 原告该证据的真实性没有异议。根据法律规定，预售合同中必须要提供建设工程规划许可证，但被告始终没有提供，无法达到被告的证明目的。同时，第1版鸟瞰图可以看出，观河盛世府是整体规划的，不是单独分开的。 8、原告房屋坐落地块的建设工程规划许可证，和原告合同中的可以对应，证明被告对原告所购房屋坐落的地块并没有变更。 原告认为,观河盛世府是一个整体规划。 本院认证认为，双方当事人对证据1、2、5、6、7的真实性均无异议，故对上述证据的真实性予以认定，作为认定本案基本事实的依据。被告对证据3中大部分材料的真实性予以认可，而证据3中各个材料之间能够相互印证，能够证明观河盛世府A1、A2地块的规划设计进行了变更，故本院对证据3的真实性予以认可。证据4中网络打印版嵊州108社区、2018年期间被告的宣传资料与嵊州日报以及被告提供的第一版鸟瞰图基本一致，能够证明观河盛世府在变更规划设计之前的效果图和设计图样式，故该证据符合真实性，本院予以认定。经核实，证据8符合真实性，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月26日，原、被告签订了商品房认购书一份，原告按约定在2018年4月14日-2018年5月24日支付了2095733元购房款。2018年9月30日，原告与被告签订了合同编号为2018330683ＹＳ0092100的《浙江省商品房买卖合同（预售）》，由原告购买被告开发的嵊州市高杨路1088号观河盛世府22幢02室商品房，成交价为2660000元。合同第二章商品房基本状况载明：···第二条项目建设依据1.出卖人以出让方式取得坐落于嵊州市城南新区出让地块（甲水4号地块）地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为浙（2018）嵊州市不动产权第××号，土地使用权面积为46298平方米。买受人购买的商品房所占用的土地用途为城镇住宅用地，土地使用权终止日期为2088年4月8日。2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准为观河盛世府，建设工程规划许可证号为建字第330683201720036，施工许可证号为330683201711160101。3.全装修住宅对装修部分单独领取施工许可证的，装修部分的施工许可证号为／。···合同第六章规划设计变更载明：第十五条规划变更（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证许可的内容建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照／%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的／%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：／。第十六条设计变更（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程的施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情况的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热、采暖方式。全装修住宅双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更室内装修工程的施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.商品房使用分区和设计功能发生改变；2.增加或减少室内楼梯的数量；3.主要使用空间层高降低超过10%。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照／%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的／%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：／。合同还对商品房交付条件和交付手续、面积差异处理方式、商品房质量及保修责任、合同备案、房屋交易、不动产登记等作了约定。另外，原告还购买了（排屋）11、12号车位，两车位价款为200000元。原告己按约定向被告支付共计2860000元。 因被告向嵊州市住房和城乡建设局、嵊州市城南新区规划管理分局提出对观河盛世府项目A1、A2地块规划设计方案进行调整的申请，嵊州市住房和城乡建设局、嵊州市城南新区规划管理分局于2018年11月30日对其申请审批许可后在《今日嵊州》等媒体公示：观河盛世府项目A1、A2地块规划设计方案调整公示。之后，原告向嵊州市住房和城乡建设局、嵊州市城南新区规划管理分局以及嵊州市自然资源和规划局等职能部门多次书面表达不同意规划设计方案调整的申诉意见。嵊州市住房和城乡建设局出具原告的书面答复中表明观河盛世府A1、A2地块方案变更前后，案涉房屋的日照数并无变化。嵊州市住房和城乡建设局在2019年5月8日公示通过观河盛世府A1、A2地块建设工程规划调整方案。所变更的建设工程规划许可证原编号为建字第330683201820041号，变更后的建设工程规划许可证编号为建字第330683201920020号。 被告系融信观河盛世府项目的开发商，观河盛世府项目包括A1、A2、A3、A4四个地块，其中A1、A2地块规划为连片开发，A3、A4地块规划为连片开发，两个地块仅一路之隔。 另查明，原告所购的案涉商品房位于观河盛世府的A4地块。 本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据商品房合同第六章的约定，被告对主管部门核发的建设工程规划许可证的许可内容不得擅自变更。双方合同所涉的建设工程规划许可证编号为建字第330683201720036，但根据查明的事实，被告所变更的建设工程规划许可证原编号为建字第330683201820041号，变更后的建设工程规划许可证编号为建字第330683201920020号。原告所购房屋坐落于观河盛世府A4地块上，但被告变更建设工程规划的是观河盛世府A1、A2地块。即被告变更规划设计的并不是原告所购房屋占用的地块。因此，原告要求解除合同的诉请没有合同依据。而且，原告也未能提供其他证据证明被告存在合同法第九十四条规定的情形。 综上所述，原告的诉讼请求理由不正当，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回盛东波、胡小红的诉讼请求。 案件受理费30720元，减半收取15360元，由盛东波、胡小红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  潘立锋 二〇二〇年七月一日 书记员  竹 羊