杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初字1735号 原告：罗庆雄，男，1961年5月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。 委托代理人：何焕明，广东任高扬律师事务所律师。 被告：詹夏玲，女，1949年6月2日出生，汉族，住浙江省缙云县。 委托代理人：朱国猫，男，1949年4月30日出生，汉族，住浙江省缙云县。系詹夏玲丈夫。 被告：马保娥，女，1963年5月4日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托代理人：陈乐年，浙江商瑞律师事务所律师。 被告：蒋月根，男，1962年8月2日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 被告：马洪恩，男，1983年6月11日出生，汉族，住浙江省缙云县。 原告罗庆雄诉被告詹夏玲、马保娥、蒋月根、马洪恩案外人执行异议之诉一案，于2020年2月25日向本院起诉，本院于同日受理。本院依法适用普通程序于2020年4月8日公开开庭审理了本案。原告罗庆雄的委托代理人何焕明,被告詹夏玲及其委托代理人朱国猫，被告马保娥及其委托代理人陈乐年到庭参加诉讼，被告蒋月根、马洪恩经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗庆雄起诉称：罗庆雄于2016年2月8日与被告马保娥签订《房屋转让协议》，约定马保娥名下位于海口市（以下简称案涉房屋）转让给罗庆雄。合同签订后，罗庆雄支付了全部房款，马保娥以毛坯房形式交付了房屋。事后，罗庆雄花费约40万元对房屋进行了装修。罗庆雄在居住案涉房屋期间，马保娥隐瞒房屋已经出售的情况，将案涉房屋抵押贷款。罗庆雄知道后，要求马保娥立即归还银行借款，并办理过户，马保娥承诺会按时办理。但直至接到法院电话才知因马保娥没有偿还贷款而被法院查封案涉房屋。综上，罗庆雄已支付全部房屋价款并实际合法占有案涉房屋，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，起诉请求判令：1、不得执行案涉房屋；2、判决被告詹夏玲、马保娥承担本案诉讼费。 罗庆雄向本院提供如下证据： 1、（2019）浙0110执异78号裁定书复印件，证明本案原、被告主体适格。 2、房屋转让协议复印件，证明罗庆雄与马保娥签订《房屋买卖协议》，詹夏玲与马保娥借贷关系发生前，已将案涉房屋转让并交付于罗庆雄。 3、债权转让协议及转款给马保娥的付款凭证复印件3份，证明罗庆雄已支付案涉房屋价款。 4、谢春翠的情况说明、谢春翠的社保缴费清单复印件，证明谢春翠系罗庆雄公司员工，谢春翠于2016年6月6日转账至马保娥账户的10万元系于罗庆雄支付案涉房屋价款。 5、罗庆雄户口本复印件二页，证明罗庆雄与陈炳芳系夫妻关系，罗庆雄与罗研华系父子关系，陈炳芳转给马保娥的款项系案涉房屋价款。 6、海南正强超越生化技术开发有限公司证明，证明罗庆雄与陈炳芳系夫妻关系，罗庆雄、陈炳芳与罗研华系父母与儿子关系。 7、海口尔丽物业管理公司专用凭证复印件及证明，证明罗庆雄自2016年4月25日起对案涉房屋进行装修后居住至今。 詹夏玲答辩称：一、案涉房屋目前登记在马保娥名下，马保娥是案涉房屋的物权所有人。二、在法院查封之前，马保娥于2018年12月27日对案涉房产办理了不动产权抵押登记，不属于罗庆雄已合法占有该不动产，罗庆雄获得该房产的物权没有保障，不享有物权期待权。三、对罗庆雄提供的《房屋转让协议》和《三方债权转让协议书》落款时间的真实性存疑。罗庆雄提供的转账交易单显示转款人不是其本人，转款记录不能证明是支付房款，房款没有付清。其中2016年6月6日的转账交易记录在用途一栏明确注明用途是借款，故有充分理由怀疑《房屋转让协议》和《三方债权转让协议书》可能是在法院查封之后形成。四、罗庆雄未按房屋转让协议付清房款，也没有按约办理房屋转让过户手续。综上所述，罗庆雄的诉请理由不成立，请求法庭驳回其诉讼请求。 詹夏玲未提供证据。 马保娥答辩称，一、罗庆雄与马保娥虽然签署了房屋转让协议，但该协议并未生效。案涉房屋不仅设有银行的抵押权，另有共有权人蒋月根，未经抵押权人及房屋共有人同意的，房屋转让协议效力待定，不能直接作为房屋所有权已转移给罗庆雄的合同依据，房屋权属仍应以动产登记证书为准。二、房屋转让协议签署后，罗庆雄并未支付过购房款。1、案涉的52万元债权转让，其原始债权为定安健美生物工程有限公司与马保娥之间的货款327431元、2016年的30万元借款合计结算转化而来。前述债权的实际权利人系定安健美生物公司，而非海南正强超越生化技术开发公司。海南正强公司签署三方债权转让不具有法律效力。退一步说即使三方债权转让协议有效，罗庆雄与马保娥至今没有就该债务用以冲抵案涉房款达成过合意。2、罗庆雄提交的10万元汇款凭证注明款项为借款，并非购房款。另外提交的20万元和5万元的案外第三方汇款凭证没有注明是购房款。按罗庆雄所说房屋转让协议系在2016年2月8日签署，但10万元打款凭证中注明为借款不符合常理。上述10万元借款及20万元汇款已包括在债权转让协议涉及的52万元债权中。3、按房屋转让协议约定，购房款需等房屋解除抵押登记后再支付。但案涉房屋至今未解除抵押登记，罗庆雄既然注意到房屋的抵押风险，就不可能主动提前、超额支付购房款。4、双方约定的购房款是83万，但按罗庆雄所述付款已达87万元，两者金额不符。综上，请法院驳回罗庆雄诉请。 马保娥向本院提供如下证据： 1、2013-2016年马保娥销售汇总表一份。证明罗庆雄所称转让的52万元债权，原始债权人为定安健美公司，双方于2017年7月20日结帐，其中包含2016年3月和6月的30万元借款。 2、尾欠货款协议，证明52万元债权的来源，原金额包含货款及30万元借款。 3、房屋权属登记证书，证明在2016至2017年该证书一直由马保娥保管，案涉房屋实际由马保娥在处分。 蒋月根、马洪恩未作答辩也未提供证据。 对罗庆雄、马保娥提供的证据，经庭审质证，本院认证如下： （一）罗庆雄提供的证据 马保娥对证据1无异议。证据2，马保娥对真实性无异议，认为房屋转让协议第三条已载明甲方房屋已抵押给银行，说明罗庆雄是知晓房屋有抵押的，并约定待房屋解除抵押后分两次支付房款给甲方，房款是83万元，而罗庆雄称已支付房款87万元，不符合实际。证据3，对其中债权转让协议的形式真实性无异议，52万元的债权并不是海南正强公司的，而是定安健美公司的，该债权转让协议并不能作为已支付房款的凭证；对转账凭证的真实性无异议，但该三笔转款的用途并没有说明是支付购房款，其中谢春翠的转款用途注明是借款，3月4日的20万转款是定安健美公司打给马保娥的借款，并不是罗庆雄支付的房款。证据4，对形式真实性无异议，对内容真实性有异议，谢春翠汇款凭证上的用途注明是借款，情况说明中的说法与实际情况不符；对谢春翠的社保缴费清单真实性无异议。证据5，对真实性无异议，但只能证明罗庆雄与陈炳芳系夫妻关系，不能证明陈炳芳转给马保娥的款项就是购房款。证据6，对形式真实性无异议，是否夫妻子女关系，应由公安机关出具证明。证据7，对形式真实性无异议，对待证事实有异议，案涉房屋装修的事情，马保娥不知情，房屋钥匙也不在其手里，该证据也不能证明罗庆雄本人居住在案涉房屋内。詹夏玲对证据2的真实性有异议，认为罗庆雄与马保娥签订房屋转让协议的时间是2017年7月20日，而该份协议上的落款时间是2016年。对其余证据的质证意见与马保娥相同。 本院经审查，对证据1、2、3、5的真实性予以确认，并据证据内容认定本案相关事实。证据4属证人证言，因证人未到庭作证，对其真实性不予确认；证据6、7，对待证事实不具有证明力，故不作为本案证据使用。 （二）马保娥提供的证据 罗庆雄对证据1的三性均有异议，认为落款处签名的赵海宽已不是公司员工，什么时候签名的不清楚，在客户确认一栏，马保娥自己也没有签名。对证据2的三性无异议。对证据3的真实性合法性无异议，当时在签署房屋转让协议时，是知道案涉房屋有抵押的。詹夏玲对上述证据无异议。 本院经审查，对证据1的真实性不予确认。对证据2、3的真实性予以确认，并据证据内容认定本案相关事实。 本院根据各方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定事实如下： 2016年2月8日,罗庆雄(乙方)与马保娥(甲方)签订《房屋转让协议》一份，约定马保娥将案涉房产转让给罗庆雄，转让价格为83万元。合同第三条付款方式：“待甲方还清银行贷款解除抵押后三个月内乙方分二次将购房款支付给甲方。第一次付款50万元；剩余房款33万元在甲方将房屋产权证办理到乙方名下后，在交付乙方房产证同时由乙方全部支付。甲方在收款时应向乙方出具付清房款的正式收据”。第四条约定：“甲方应于本合同签订之日起五日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使”。第五条约定：“房屋交付乙方后，甲方应当在2个月内协助乙方办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理产权证相关费用由乙方承担。” 2015年11月30日，海南正强超越生化技术开发有限公司与马保娥签订尾欠货款确认协议一份，确认马保娥尚欠海南海南正强超越生化技术开发有限公司货款52万元。同日，海南正强超越生化技术开发有限公司、马保娥、罗庆雄签订三方债权转让协议书一份，约定海南正强超越生化技术开发有限公司将其对马保娥享有的前述尾欠货款52万元债权转让给罗庆雄。 2016年3月14日，罗圣馗向马保娥汇款20万元；6月6日，谢春翠向马保娥汇款10万元，用途注明“借款”；2018年5月28日，陈炳芳向马保娥汇款5万元。 案涉房产于2014年1月16日起至今登记在马保娥名下。案涉房产于2016年11月25日办理抵押登记，2017年11月30解除抵押，2017年12月4日办理抵押登记，2018年12月26日解除抵押，2018年12月27日又办理了抵押登记，至今未注销抵押登记。 另查明，詹夏玲与马保娥、蒋月根、马洪恩民间借贷纠纷一案，经调解，本院于2017年7月27日作出（2017）浙0110民初7863号民事调解书，调解协议约定如下：一、马保娥、蒋月根归还詹夏玲借款本金65万元、支付借款利息20万元，共计85万元，于2017年8月1日前支付25万元，于2018年1月1日前支付15万元，于2018年4月5日前支付15万元，于2018年11月1日前支付20万元，余款10万元于2019年2月5日前付清；二、若马保娥、蒋月根未按上述第一项履行付款义务,则未到期债权视为到期，詹夏玲有权按照金额85万元另加4万元违约金，共计89万元，扣除马保娥、蒋月根已付款项一并申请法院强制执行；三、马洪恩对上述第一、二项债务承担连带清偿责任。由于马保娥、蒋月根、马洪恩未按期足额履行法律文书确定的法律义务，根据詹夏玲的申请，本院于2019年6月26日立案执行，执行案号为（2019）浙0110执5366号。2019年7月8日，本院作出（2019）浙0110执5366号之一执行裁定，并于2019年7月12日查封了案涉房产。事后，罗庆雄以其系案涉房屋的买受人为由向本院提出执行异议，本院于2019年12月30日作出（2019）浙0110执异78号裁定书，裁定驳回罗庆雄的执行异议。 本院认为，本案争议的焦点系罗庆雄是否已因买卖案涉房屋而获得足以排除对案涉房屋强制执行的权利。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，罗庆雄主张用其对马保娥享有的52万元债权折抵部分购房款，但该主张系在对案涉房屋提出执行异议时才向本院提出，之前是否已将该债务抵销的主张通知马保娥，其没有提交证据证明。另外，关于案外人谢春翠和罗圣馗分别给马保娥汇款10万元和20万元的用途并未注明是替罗庆雄支付购房款，罗庆雄也没有提供有效证据证明是支付购房款。因此，即便罗庆雄对马保娥享有的52万元债权折抵购房款成立，其也未全部付清购房款。综上，罗庆雄的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告罗庆雄的诉讼请求。 本案案件受理费6400元，由原告罗庆雄负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 长  章春霞 人民陪审员  陈 丽 人民陪审员  张晓霞 二〇二〇年七月二日 书 记 员  张昱婧 ?*ArabicDash?-10-? ?*ArabicDash?-9-?