河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终7331号上诉人（原审原告）：刘华，女，1984年12月14日出生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：张昌同，上海市协力（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟辉，上海市协力（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州绿锦置业有限公司，住所郑州市管城回族区十八里河宇通工业园F04-006号710房间，统一社会信用代码：91410100058795010G。法定代表人：路向前，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘亚坦，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林磊，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。上诉人刘华因与被上诉人郑州绿锦置业有限公司（以下简称“绿锦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初17529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人刘华及其委托诉讼代理人张昌同、孟辉、被上诉人绿锦公司的委托诉讼代理人刘亚坦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘华上诉请求：1、撤销原审判决并依法改判被上诉人向上诉人赔偿房屋差价损失195717元，并承担不超过已付购房款一倍377725元的赔偿金；2、支付购房款占用期间的利息损失（以购房款371725元基数，自2018年4月30起至2019年3月26日，按中国人民银行同期贷款利率的标准计付）；3、一、二审诉讼费及鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误。一、上诉人与被上诉人签订的《绿都澜湾项目商品房认购书》根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，应当认定为商品房买卖合同。第一、双方于2018年3月31日签订的《绿都澜湾项目商品房认购书》中明确包括双方的名称与住所、商品房的位置、面积、房屋总价款、付款的方式、付款的时间、解决争议的办法、违约责任及双方约定的其他事项，已经具备了商品房买卖合同的主要内容，且对《商品房买卖合同》（示范文本）内容无异议，（示范文本）是客观存在的，实际上双方已经签订了完善的《商品房买卖合同》，不存在将来填充缺失条款和明确不确定条款“事实和法律上的障碍”。诺成性合同即转化为实践合同，预约即转化成本约。在该认购书签订之前的2018年3月12日，在被上诉人未取得房屋预售证的情况下已经收受上诉人的房屋定金2万元，后在2018年4月30日，被上诉人又收受上诉人的房屋首期款351725元，加之上诉人通过被上诉人向郑州乐居广告有限公司支付的6000元电商服务费，上诉人一共支付购房款377725元。上诉人也向被上诉人出具收据确认收到房款，即被上诉人已按约定收取购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。而原一审法院认定该认购协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条的付款方式、付款时间、房屋交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、公共配套建筑的房屋归属、办理产权登记等有关事项、面积差异的处理方式等商品房买卖合同的全部内容，是将该条文进行了限定适用，是将认购书直接等同于商品房买卖合同，那么《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条对商品房买卖合同的规定将毫无意义，该法律解释将成为一纸空文。第二、上诉人已经按照双方约定的时间支付首付款，被上诉人收取后予以认可，并开具票据，双方未产生任何异议。收取购房款后，被上诉人以暂时没有网签名额为理由，并未及时与上诉人签订正式的商品房买卖合同。期间上诉人也多次去往被上诉人处要求签订正式的《商品房买卖合同》，但均被拒绝。直到2018年11月上旬才通知让上诉人准备办理网签的手续，后经双方多次协商，上诉人按被上诉人的要求准备好网签所需材料分别于2018年12月9日、2018年12月13前往被上诉人处签订正式的《商品房买卖合同》，一审中上诉人证人牛沿沿、蔡建青可以证实上诉人去往售楼部签约，但因名额已满而未签约。且被上诉方证人的证人证言也证明上诉人确实去过被上诉方售楼处。并不是一审法院认定的被上诉人多次通知，而上诉人均未到的情况。一审法院直接忽略案件整体事实，把双方未签订正式的《商品房买卖合同》的过错全部归咎于上诉人，由被上诉人承担全部责任是明显错误的。二、上诉人与被上诉人双方签订的认购协议并未依法解除，被上诉人另行出卖房屋是严重违约行为。一审法院认定被上诉人已经在2018年12月6日向上诉人发出过《签约催告函》，于2018年12月10日向被上诉人发出《解除认购协议通知函》，上诉人未在2018年12月13日去往签约便是放弃权利构成违约的认定，是案件事实认识错误，有意袒护被上诉人。第一，被上诉人不具有合同解除权，《签约催告函》约定上诉人未在2018年12月8日去往售楼部签约便视为解除认购协议，《解除认购协议通知函》又通知2018年12月10日双方解除认购协议。但上诉人2018年12月9日去过售楼部后，但因名额已满未签约，后双方又约定2018年12月13日签约，不签约视为解除。被上诉人前后矛盾，对于何时解除的协议都认定不清。但一审法院却对《签约催告函》《解除认购协议通知函》及双方约定2018年12月13日签约时间都进行了认定，被上诉人不具有合同解除权，一审明显是事实认定错误。第二，催告解除合同严重违法，不应产生相应法律后果。上诉人并未收到任何关于被上诉人邮寄的函件，在原一审庭审中上诉人才知晓被上诉人向上诉人邮寄过邮件，且邮寄的函件并未寄到上诉人在被上诉人处留存的联系地址，而是凭主观臆断邮寄至河南广播电视台。一审法院不顾事实情况，仅以《签约催告函》和《解除认购协议通知函》邮寄单中有上诉人的电话为由而认定被上诉人收到邮件，且主观认为上诉人于2018年12月9日去往售楼部签约是收到被上诉人邮件的结果，是事实认定错误。一审中被上诉人提交的《解除认购协议通知函》的邮寄单也证明，《解除认购协议通知函》被退回未签收，甚至都未开封。且被上诉人在庭审中一会辩称双方《认购协议》自解除函到达时协议解除，一会又辩称双方认购协议自上诉人未在2018年12月13日去往售楼处签约而解除，且不说上诉人于2018年12月13日去过售楼处，就上诉人自己证言与陈述都前后矛盾。那么一审法院是如何推断出上诉人收到了被上诉人邮寄的两份函件并进行《认购协议》解除的认定呢？且一审法院既认定了被上诉人解除《认购协议》的效力，那么又为何判决解除双方签订的《绿都澜湾项目商品房认购书》呢？解除权行使和期限不合理，也不合法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。三、被上诉人不顾合同的诚实信用原则一房二卖，而一审法院判决上诉人承担一房二卖无法实现合同目的的后果的认定是不当的。第一、上诉人不具有过错，不应承担过错责任。上诉人与被上诉人签订认购书并交纳首付款后，一直在等待被上诉人通知房屋网签时间，后双方还多次协商房屋网签时间，直至2019年3月份，上诉人去被上诉人处协商网签事宜之时，上诉人才知晓其认购的房屋已被出卖给了第三人。上诉人与被上诉人协商网签时间的过程中，并未表示放弃购买房屋，并也在积极履行义务，被上诉人在未与上诉人解除认购协议的情况下，协商过程中被上诉人罔顾合同的诚实守信原则，将上诉人已经认购的房屋单方出卖第三人，属于单方违约行为，对于上诉人的损失，被上诉人应承担责任，而一审法院全部判定由上诉人承担责任没有事实和法律依据，完全偏袒被上诉人。第二、被上诉人赔偿上诉人所受损失外，应当包括惩罚性赔偿。因被上诉人不履行合同义务，将涉案房屋一房二卖的行为，才导致上诉人不能实现合同目的，给上诉人造成严重经济损失，该损失不应由上诉人承担。被上诉人已经收受上诉人的房屋首付款，但将房屋另行出卖第三人，严重侵害了上诉人对于实现房屋产权的信赖利益，同时被上诉人占有两位买受人的购房款，并向双方都表达出卖房屋的意思表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被上诉人一房二卖，上诉人可以请求解除合同、要求被上诉人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求被上诉人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中上诉人支付的首期款被上诉人已于2019年3月26偿还上诉人，上诉人在本案中便不再主张，但被上诉人应当向上诉人支付其占用该房款期间的利息，并承担不超过已付购房款377725元一倍的赔偿责任。且据调查当前上诉人购买商品房的价格对比上诉人于2018年3月份买房时的价格，每平方上涨了将近3500元，被上诉人一房二卖的行为致使上诉人不能实现合同目的，上诉人再购买相同类型的房屋需要付出更多的金钱与时间，被上诉人的违约行为给上诉人造成了极大的经济损失和心灵创伤，被上诉人还应当向上诉人赔偿房屋差价的损失。被上诉人违约行为是导致本案发生的根本原因，上诉人并无过错，根据《合同法》第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，被上诉人应当承担全部损失，并承担惩罚性赔偿的法律责任。而一审法院仅以双方未签订正式的《商品房买卖合同》为由而不保护上诉人的合同权利与义务，把所有的责任都归咎于属于弱势的购房者，给某些不良开发商合同违约以可乘之机，违反合同法的诚实信用原则与公平原则，不利于社会稳定与和谐。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，一审判决严重侵害了上诉人的合法权益，请二审法院在查清事实的基础上，支持上诉人的上诉请求！绿锦公司辩称：一、《商品房认购书》不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释的规定》第五条规定，不能认定为商品房买卖合同。第一，《商品房认购书》（以下简称“认购书”），系《商品房买卖合同》的预约合同，与《商品房买卖合同》之间是预约与本约的关系。第二，《商品房认购书》对于买受方的付款方式、付款时间，出卖方的交付日期、交付条件以及装饰、设备标准承诺，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜等直接影响双方权利义务的必备条款没有明确约定。认购书签订日期为2018年3月31日，约定的签订商品房买卖合同日期是2018年4月7日，上诉人缴纳首期款是在一个月后的2018年4月30日才支付首付款，已经属于违约，并且仅缴纳371725元，仅占总购房款的28%左右。至于说收取的2万元定金，当然是作为后期签订商品买卖合同履约的保证，也是对预约合同的保证，是法律允许的，符合预约合同的本质，也更能说明认购书是预约合同。第三，预约合同的核心要件是判断该合同是否包含在未来一定期限内订立本约的明确意思表示，换言之，即使认购书等协议中包含了商品房买卖合同的主要内容，但签订该协议的主要目的是约束双方按期订立正式买卖合同，则该协议仍属于预约而非本约。即：“预约合同的标的不应该理解为买卖合同的标的物，而是指将来订立本约的作为义务”。认购书中第2条明确约定上诉人应当于本协议签订之日起7日内，携带本协议、应付房款、定金收据等与出卖人签署买卖合同。因此，该认购书具有在未来一定期限内订立本约的明确意思表示，包含承诺订立本约的合意，明显属于预约合同。第四，上诉人与被上诉人工作人员的微信聊天记录显示，二人一直在讨论签订《商品房买卖合同》事宜，因此双方在主观上均不认可已具有商品房预售合同关系，而是认为应当另行签订《商品房买卖合同》。第五，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释的规定》第五条的适用问题原则上应当严格适用，以打击借商品房买卖集资的行为。即使认为应当灵活适用，也应当结合认购协议的内容进行判断，根据上述论断，认购书也不具有商品房买卖合同的性质。二、未签订商品房买卖合同系上诉人过错造成的，其应当承担相应法律后果。第一，认购书第二条明确约定“××应于本协议签订之日起7日内，即2018年4月7日前，携带本协议、应付房款、定金收据、所有××有效证件原件及其他相关资料亲至售楼处现场与出卖人签署买卖合同…如××逾期不签署买卖合同或未足额支付前述房款的，则本协议自动终止，××已支付的定金归出卖人所有，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方且无义务通知××”。上诉人签订认购书后，未按约定在2018年4月7日前与被上诉人签订《商品房买卖合同》，已经严重违约。第二，上诉人所称多次要求签订合同与事实不符，一审已经查明。实际上答辩人一直通过微信、短信、电话、书面发函等形式，要求上诉人履行认购书的约定，及时签订《商品房买卖合同》，但上诉人却无视认购书之约定，不断以“双十一忙”“在外地”“外派学习”等理由推诿，拒不签约，从2018年4月7日一直拖着上诉人，直至2018年12月份上诉人与其解除预约合同。作为购房者，一般人均积极签约，唯恐房屋另售他人，而上诉人却不紧不慢，丝毫对此不在意，不重视。第三，需要强调的是，双方在一审中已经确认，最后的签约时间为2018年12月13日，当天上诉人实际并未到售楼部签约。一审庭审中上诉人为了证明其13号到售楼部签约申请证人蔡建青作证，该证人证言也是上诉人方13号的唯一证据。但是庭审时蔡建青与上诉人二者的陈述互相矛盾，上诉人陈述二人到售楼部后未进屋内，在前台让工作人员去找置业顾问耿晓珂，把耿晓珂叫到前台。蔡建青却陈述二人到售楼部后直接进入屋内，然后蔡建青找了空位置坐下，上诉人单独去办公室找耿晓珂。二人的陈述可谓完全不同，这也足以证明上诉人单方违约后为了自圆其说而与蔡建青串通，做伪证扰乱法院正常审查秩序。并且，上诉人称其于2018年12月13日前往售楼部签约，但却未提供与任何置业顾问联系的记录，与常理不符，并且被上诉人提供的证人均证明其当天并未到售楼部。三、关于认购协议解除问题。第一，被上诉人已经向上诉人发送《签约催告函》和《解除认购协议通知函》，邮寄电话系上诉人的电话，一审其已认可。根据习惯和经验，快递工作人员在投递时是先打电话请收件人签收，只有再收件人的允许下，快递工作人员才会允许同事代收。可见，上诉人已经收到通知，其现在以地址错误，同事代收为由拒绝承认收到过催告函和签约函，明显违背常识，也违背诚实信用原则。第二，即使退一步讲，《签约催告函》和《解除认购协议通知函》上诉人真未收到。但是，被上诉人的工作人员还通过微信、短信、电话方式告知上诉人最后签约时间，上诉人已经承认收到耿晓珂通过微信发送的通知，双方均已认可最后的签订时间为2018年12月13日，逾期认购协议解除。但当日上诉人并未去签约，协议自然应当解除。第三，被上诉人于2018年4月7日即开始违约，距解除合同时已过8个月，在此期间，被上诉人通过各种形式、方式多次向上诉人发送要求签订商品房买卖合同的通知，但均遭拒绝。被上诉人不能一直被上诉人拖着，当然有权解除认购协议。并且本案也不适用三个月的催告期，本案不是迟延交付房屋，也不是买受人迟延支付购房款，根据法定解除权即可解除合同。四、违约方是上诉人，而不是被上诉人。第一，上诉人未按照认购书约定时间签订商品房买卖合同；上诉人在收到多次通知后，找各种理由不予签订商品房买卖合同；上诉人在收到最后签约日期后，仍不来签订商品房买卖合同。试问？究竟谁是违约方？第二，违约方要求获得惩罚性赔偿与法律规定不符，违约方应当遭受惩罚性赔偿才是法律的精神。上诉人无事实与法律依据的要求不应得到支持。第三，因上诉人的违约导致被上诉人将房屋另售与第三人，且出售价格为1230211元，比出售给上诉人的价格低了12302元，试问，被上诉人的该笔损失应由谁承担呢？综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，即符合法理，又符合情理；即打击了违约方，又维护了契约精神，是一份彰显公平与正义的民事判决书。上诉人请求二审法院依法驳回上诉人的诉请，维持原判。刘华向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方于2018年3月31日签订的《绿都澜湾项目商品房认购书》（以下简称《商品房认购书》）；2.判令被告返还原告已付购房款377725元，自2018年4月30日按同期银行贷款利率暂计至2019年3月26日的利息15107.43元；3.判令被告承担原告已付购房款一倍377725元的赔偿金；4.判令被告向原告赔偿房屋差价损失195717元；5.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求第2项明确为：判令被告支付原告利息15107.43元（利息以原告已付购房款377725元为基数，自2018年4月30日起按同期银行贷款利率的标准计算至2019年3月26日止）。一审法院认定事实：2018年3月12日，刘华与郑州乐居广告有限公司签订《乐居购房者服务与折扣平台服务协议》，约定刘华加入乐居“购房者服务与折扣平台”，可享受1对1购房顾问咨询、2次专车接送案场看房、20000元的购房优惠等服务，平台将收取服务费6000元，如最终未完成对应房源的购买，可向平台申请退还服务费，退款周期自申请之日起10个工作日内按原支付路径无息退还。当日，刘华通过POS机刷卡支付6000元，刷卡小票商户名称显示为郑州乐居广告有限公司；交易明细显示对方银行账户为北京怡生乐居信息服务有限公司。同日，刘华向绿锦公司刷卡支付定金20000元。2018年3月31日，刘华（××）与绿锦公司（出卖人）签订《商品房认购书》一份，主要约定：1.认购房屋位于绿都澜湾-椿园-3号楼-1-2207，暂测建筑面积为89.47㎡，总房价款为1300675元；2.××应于本协议签订之日起7日内，即2018年4月7日前，携带本协议、应付房款、定金收据、所有××有效证件原件及其他相关资料亲至售楼处现场与出卖人签署买卖合同，并根据约定付款方式一次性付清房款或者付清首付款，如××逾期不签署买卖合同或未足额支付前述房款的，则本协议自动终止，××已支付的定金归出卖人所有，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方且无义务通知××；3.××须在买卖合同签订当日，将××确认的《签约须知》中所列的办理签约、按揭贷款需要的资料一次性提交给出卖人及其贷款银行，若未能交齐的，××承诺在买卖合同签订之日起3日内补齐，××的实际贷款金额最终以银行审批的金额为准，××不得以银行审批的贷款金额不足为由拒绝与出卖人签订买卖合同；4.若因政府或政策性原因导致双方无法按时网签买卖合同的，双方应另行协商网签时间，不得单方解除本协议且双方均不视为违约；5.本协议书经出卖人盖章且××签字之日起生效，买卖合同生效后，本协议书自行终止且定金转化为购房款，定金金额20000元。同日，绿锦公司向刘华出具《收据》一张，载明：交款单位：刘华，金额：￥20000元，款项用途：定金，备注：绿都澜湾-椿园-3号楼-1-2207。2018年4月30日，刘华向绿锦公司刷卡支付351725元，绿锦公司出具《收据》两张，载明收到刘华交纳的首期房款345909元、代收维修基金5816元。2019年1月24日，绿锦公司与案外人周凯签订《商品房买卖合同》，将位于郑州市管城回族区站马屯路南、霞飞路东3幢1单元22层2207号房屋以13749.98元/平方米的单价、1230211元的总价出售给周凯，并进行了合同信息备案。2019年3月26日，绿锦公司退还刘华购房款项371725元。同年3月28日，刘华银行账户被退还6000元，对方户名显示为“（特约）数字王府井（保险代付）”。本案一审时，刘华申请对涉案房屋现行市场价值进行鉴定，一审法院委托河南省豫建房地产评估咨询有限公司进行鉴定，该所于2019年8月22日出具豫郑豫建评字[2019]08816A号《房地产估价报告》一份，确定涉案房屋在咨询时点（2019年7月17日）期房的房地产市场价值为1335500元，合建筑面积单价14927元/平方米。一审诉讼过程中，刘华称其与绿锦公司签订的《商品房认购书》合法有效，未实际解除，其一直在积极履行认购书的义务。2018年12月9日，其携带签约所需资料与朋友牛沿沿一起前往绿都澜湾售楼部签约，由置业顾问耿晓珂进行接待并告知其当天签约名额已满，未能签约成功。2018年12月13日，其携带签约所需资料与朋友蔡建青一起前往绿都澜湾售楼部签约，置业顾问耿晓珂仍告知其当天签约名额已满，未能签约成功。2019年1月17日，耿晓珂还与其打电话沟通签约事宜。但后绿锦公司又将涉案房屋另行出售给第三方，该行为属于一房二卖，绿锦公司应赔偿其损失并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。为证明以上陈述，刘华向一审法院提交《商品房认购书》、银行账户交易明细、其与绿锦公司员工罗建平、耿晓珂的微信聊天记录、牛沿沿及蔡建青的证人证言等证据。其中，2018年12月11日，罗建平、耿晓珂分别通过微信向刘华发送通知签约的信息，内容均为：“尊敬的刘华女士，您好，您购买绿都澜湾项目椿园3号楼1单元22层2207户房源的签约事宜安排在2018年12月13日，为节约您的时间来签约时提前30分钟通知现置业顾问耿晓珂182××××6312，提前为您准备签约资料，自通知您签约当日算起2日内未按时签约的视为您主动放弃该房源购买资格，该房源将另行出售，如有疑问请及时联系您的置业顾问，感谢您的配合！”绿锦公司对刘华以上陈述不予认可，称其多次通过短信、微信、催告函等方式通知刘华签约，但刘华均以各种理由拒绝签约。2018年12月9日，刘华确到过公司售楼部，但因未携带签约所需资料，当天未能签约成功。2018年12月13日，刘华未前往签约。为证明其陈述，绿锦公司向一审法院提交公司员工罗建平及耿晓珂与刘华的微信聊天记录、罗建平及耿晓珂的证人证言、《签约催告函》、《解除认购协议通知函》、EMS邮单等证据。其中，罗建平与刘华的微信聊天记录显示，自2018年4月27日至2018年12月11日，罗建平多次告知刘华提前准备好资料，近期集中签约，并询问刘华何时可以签约，但刘华均以其在外地出差、培训学习等为由称无法到现场进行签约。2018年12月5日，绿锦公司向刘华邮寄《签约催告函》，载明：“尊敬的刘华女士：您好！您与我公司于2018年3月31日签订《商品房认购协议》，认购我司开发的位于郑州市管城区绿都澜湾项目椿园3号楼1单元2207号商品房。因房管局限签导致双方无法按照《认购协议》约定的时间签订《商品房买卖合同》，根据《认购协议》等相关约定，您应按照我司另行通知时间携带《认购协议》、定金及房款收据以及贷款资料等至我司售楼部与我司签订《商品房买卖合同》及相关文件，我司已短信、电话通知您前来签约，但您并未前来办理，已构成违约，现我司就您逾期未签约的行为进行书面催告：请您务必于2018年12月8日前至我司售楼部办理签约手续，如果届时您仍拖延、推诿、拒绝签约，我司将依法解除《认购协议》，没收您交纳的定金并将房屋另行出售。”2018年12月10日，绿锦公司又向刘华邮寄《解除认购协议通知函》，载明：“尊敬的刘华女士：您好！您于2018年3月31日与我公司签订了《商品房认购协议》，认购我司开发的绿都澜湾项目椿园3号楼1单元2207号商品房。因房管局限签导致双方无法按照《认购协议》约定的时间签订网签版《商品房买卖合同》，根据《认购协议》等相关约定，您应按照我司另行通知时间携带《认购协议》、定金及房款收据以及贷款资料等至我司售楼部与我司签订网签版《商品房买卖合同》及相关文件。否则我公司有权另行销售上述房源，并且已经收取的定金不予退还。符合网签条件后，我司已多次短信、电话通知您前来签订网签版《商品房买卖合同》，但您仍不愿履行认购协议约定的签约义务，2018年12月3日我司再次通过《签约催告函》书面通知您务必于2018年12月8日前至公司售楼部办理签约手续，但截至本次发函之日，您依然未能按签约催告函规定的时间签订网签版《商品房买卖合同》。您的行为已构成严重违约。现我司正式通知您：解除我司与您所签订的《认购协议》，并将您所认购的商品房另行出售，您所交纳的定金不予退还。”绿锦公司通过EMS将上述《签约催告函》及《解除认购协议通知函》均邮寄至河南广播电视台，其称该地址系刘华与公司置业顾问聊天中提供的工作地址，《签约催告函》显示同事代收，《解除认购协议通知函》未签收退回。刘华称绿锦公司邮寄的《签约催告函》及《解除认购协议通知函》的地址不是双方约定的地址，其并非河南广播电视台工作人员，未收到任何催告和通知。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记的有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，原、被告签订的《商品房认购书》中仅约定了当事人基本信息、房屋位置和暂测面积、房屋总价款、正式商品房买卖合同签订时间等内容，不具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容，故该《商品房认购书》不应认定为《商品房买卖合同》。原、被告双方未能签订《商品房买卖合同》，被告现已将涉案房屋出售给他人，双方订立《商品房买卖合同》的目的已无法实现，故原告要求解除《商品房认购书》，一审法院予以支持。根据合同解除的法律规则，被告应当退还原告已支付的购房款。原告向被告支付的购房款项包括定金20000元、首期房款345909元、代收维修基金5816元，以上合计371725元，被告已于2019年3月26日将上述款项退还原告。因双方未能签订《商品房买卖合同》，故原告主张被告以所付购房款371725元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付2018年4月30日至2019年3月26日期间资金占用利息的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以支持。另，原告支付的服务费6000元系向郑州乐居广告有限公司支付，且已由案外人退还原告，故不应向被告主张该部分款项的利息。关于原告主张被告支付已付购房款一倍赔偿金377725元的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”因本案《商品房认购书》不属于《商品房买卖合同》，被告将房屋出售给他人，不符合上述规定的应承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的条件，故原告主张被告支付已付购房款一倍赔偿金377725元的诉讼请求，理由不足，证据不充分，一审法院不予支持。关于原告主张被告支付房屋差价损失195717元的诉讼请求。一审法院认为，房屋差价损失指在商品房买卖纠纷中，一方违约导致合同解除时房屋的市场价格，与签订合同时约定的房屋价格存在差价，无过错方因不可避免的承担该部分差价而产生的损失。本案中，《商品房认购书》约定的签约时间为2018年4月7日，但是至2018年4月7日，双方并未签订《商品房买卖合同》。后被告收取了原告的首付款，但双方关于《商品房买卖合同》的签订日期未再有书面的约定。被告作为出卖人在收取购房首付款后，应及时通知原告前来磋商签订合同。根据原、被告双方提交的微信聊天记录显示，在签订《商品房认购书》后被告曾多次通知原告及时准备资料并进行签约，但原告均以无法到场等各种理由未予签约。被告于2018年12月5日及12月10日向原告邮寄《签约催告函》及《解除认购协议通知函》，虽然该两份文件的邮寄地址并非认购书中载明的原告地址，但邮单中收件人处联系电话是原告本人电话号码，且《签约催告函》显示已由同事代收。再结合催告函告知原告2018年12月8日前进行签约，原告亦于2018年12月9日前往售楼部签约的事实，以及原、被告均认可被告员工于2018年12月11日再次向原告发送微信告知其最后签约时间为2018年12月13日，否则视为主动放弃房源购买资格，该房源将另行出售，一审法院认定被告已经履行了通知签约义务。原告作为购房者，在支付购房定金和首付款的情况下，应积极地在开发商通知的时间内到达指定地点与开发商就买卖合同条款进一步磋商、洽谈后签订《商品房买卖合同》，但其在交纳部分购房款后半年多的时间内，在被告多次通知下，未积极履行签约义务，亦未提交证据证明未签约的原因系由被告造成，其对未能签订《商品房买卖合同》，合同目的不能实现存在过错，故其主张被告支付房屋差价损失的诉讼请求，理由不足，证据不充分，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告刘华与被告郑州绿锦置业有限公司于2018年3月31日签订的《绿都澜湾项目商品房认购书》；二、被告郑州绿锦置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘华购房款资金占用期间的利息（利息以购房款371725元为基数，自2018年4月30日起至2019年3月26日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计付）；三、驳回原告刘华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9786元，鉴定费13000元，由原告刘华负担22057元，被告郑州绿锦置业有限公司负担729元。本院二审期间，上诉人刘华提交其与绿锦公司置业顾问耿晓珂的聊天记录，拟证明刘华提供的地址与所签订的认购书的地址是一致的。被上诉人绿锦公司对证据的真实性、证明目的均有异议。认为该微信是否为耿晓珂的需要核实；即使该微信属于耿晓珂，也不能证明上诉人的证明事实。本院经审查认为，上诉人刘华二审所提交的证据证明力不强，不能证明其证明目的，故本院不予采纳。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，2018年3月31日，刘华作为××，与绿锦公司作为出卖人，双方所签订的《绿都澜湾项目商品房认购书》明确约定“××应于本协议签订之日起7日内，即2018年4月7日前，携带本协议、应付房款、定金收据、所有××有效证件原件及其他相关资料亲至售楼处现场与出卖人签署买卖合同……”；根据上述约定，双方在签订上述认购书时，均明知双方虽然签订了上述认购书，并不意味着双方无须再签订商品房买卖合同；且根据双方在签订上述认购协议后的沟通记录，均是与签订商品买卖合同有关。故一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，以及《商品房销售管理办法》第十六条规定，并结合本案查明的事实，认定双方所签订的《绿都澜湾项目商品房认购书》不应认定为商品房买卖合同，事实清楚，适用法律正确，并无不当。上诉人刘华主张案涉《绿都澜湾项目商品房认购书》系商品房买卖合同的理由，于法无据，本院不予采纳。根据双方所签订的《绿都澜湾项目商品房认购书》，双方对于签订商品房买卖合同的日期、签订商品房买卖合同的条件和要求，以及未能如约签订商品房买卖合同的违约责任等进行了明确，该认购书系双方当事人真实意思表示，为有效合同。双方在上述认购书外，并未再签订其他相关书面协议。根据认购书的约定，刘华作为××，有携带约定资料及有效证件等亲至售楼处现场与出卖人签署买卖合同的权利和义务。本案中，双方签订的认购书约定的签约时间为2018年4月7日前；根据双方提交的相关沟通记录显示，在双方签订认购书后，绿锦公司曾多次通知刘华及时准备资料并进行签约，但刘华均以无法到场等理由，未进行签约。绿锦公司于2018年12月5日向刘华邮寄的《签约催告函》上所书写的刘华的通讯地址刘华虽不认可，但刘华亦认可该邮单上所记载的收件人电话为其本人电话。该签约催告函系通过“EMS全球邮政特快专递”邮寄，该类邮件的收寄均有相应的流程规定；在刘华认可该邮件上其本人电话为真、该邮件跟踪信息显示该邮件“投递并签收；签收人：他人收同事”的情况下，刘华主张其并未收到该邮件、对该邮件不知情，不符合常理。一审法院再结合催告函告知内容，以及刘华亦于2018年12月9日前往售楼部签约的事实，以及双方均认可绿锦公司员工于2018年12月11日再次向刘华发送微信告知其最后签约时间为2018年12月13日，否则视为主动放弃房源购买资格，该房源将另行出售等相关事实，认定绿锦公司已经履行了通知签约义务，事实清楚，证据充分，足以认定。刘华作为购房者，在支付购房定金和首付款的情况下，应积极地在开发商通知的时间内到达约定场所，与出卖人在协商一致的基础上签订商品房买卖合同。但刘华在交纳部分购房款后，在长达半年的时间内、绿锦公司多次通知的情况下，未积极履行签约义务，亦未提交证据证明未签约的原因系由绿锦公司造成，故一审判决认定刘华对未能签订《商品房买卖合同》、合同目的不能实现存在过错、对刘华所主张的绿锦公司支付其房屋差价损失、支付赔偿金的诉讼请求，不予支持，并无不当。综上所述，上诉人刘华的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9786元，由上诉人刘华负担。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇二〇年七月十四日书记员  白雪岩