吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0204民初2481号 原告：孙广志，男，1971年8月20日出生，汉族，住吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：辛立成，吉林市船营区华星法律服务所法律工作者。 被告：吉林亚琦房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区。 法定代表人：蓝踊康，助理总监。 委托诉讼代理人：孙姝婷，吉林巡达律师事务所律师。 原告孙广志与被告吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙广志及其委托诉讼代理人辛立成，被告亚琦公司的委托诉讼代理人孙姝婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙广志向本院提出诉讼请求：1.判令亚琦公司继续履行双方所签订的商品房买卖合同约定的义务，给孙广志办理房屋产权证照，房屋坐落：吉林市船营区xxx号；2.亚琦公司应向孙广志支付利息（以本金494151元为基数，自2018年1月20日起按中国人民银行公布的同期贷款利率5.9%计算，暂计算利息10万元至实际办理房屋产权证之日止）；3.亚琦公司承担不具备开业条件的违约责任，赔偿10万元；4.诉讼费由亚琦公司承担。事实和理由：2015年11月30日，孙广志与亚琦公司签订房屋买卖合同，合同第三条约定，孙广志购买亚琦公司开发的坐落于吉林国际物流商贸城xxxx号房屋，建筑面积为139.32平方米；第六条约定每平方米单价为3546.88元，房屋总房款494151元。合同签订后，孙广志如数给付亚琦公司494151元。亚琦公司将房屋交付给孙广志。现房屋经消防检查不合格，不具备开业条件不得营业，且房屋存在质量问题。孙广志对房屋质量问题保留诉权，另案告诉。同时，亚琦公司承诺在交齐房款和进户费后24个月内负责给孙广志办理房屋产权证，故亚琦公司应承担违约责任和利息损失。孙广志不予交纳房屋所产生的其他费用。为维护自己的合法权益不受侵害，孙广志诉讼至法院。 亚琦公司辩称，一、孙广志第一项、第二项诉讼请求于法无据，应当予以驳回。1.孙广志与亚琦公司自签订商品房买卖合同后，亚琦公司一直欲为孙广志办理房屋产权证书，但因案涉房屋目前尚未在房产部门办理初始登记，尚不具备办理房屋所有权登记的条件，故孙广志要求亚琦公司配合办理房证的诉请不应支持。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋支付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该司法解释适用的情况是对于逾期办理房屋权属证书没有特殊约定的情况，本案中，亚琦公司与孙广志对于逾期办理房权证事项是有明确约定的，商品房买卖合同第八章第十二条约定：“因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起500日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照出卖人继续协助办理处理”。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”如果亚琦公司未能在房屋交付之日起500日内为孙广志办理房权证书的，应当继续协助办理。这是孙广志与亚琦公司的约定，因此，亚琦公司应当继续为孙广志办理涉案房屋的房权证书。二、孙广志第三项诉请没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。船营法院已于2020年6月12日作出（2020）吉0204民初905-909号民事判决书，对于亚琦公司已于2016年5月1日开业的事项进行了确定，判决书中本院认为部分表述：亚琦公司于2016年5月1日举行亚琦国际商贸城试营业庆典活动，已经履行了协议约定的“2016年5月1日开业”的约定义务，亚琦公司不应承担不具备开业条件的违约责任。三、按照民法总则规定的三年的诉讼时效，孙广志在本案第二项和第三项诉请均已超过了法定的诉讼时效，孙广志的诉讼请求不应得到法院的支持。 本院经审理认定事实如下：2015年11月30日，孙广志（买受人）与亚琦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为xxxx）。合同约定：孙广志购买亚琦公司开发的位于吉林市船营区xxxx号网点，建筑面积均为139.32平方米，每平方米单价为3546.88元，合计总价分别为494151元；房屋交付日期：2015年8月30日前。合同中第二十条第（二）项约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式即“出卖人继续协助办理”处理。合同还约定双方其他权利义务。 2015年11月27日，孙广志交纳了产权登记费、初始登记费、物业维修资金、装修垃圾清点费等费用。 2015年12月31日，亚琦公司（甲方）与孙广志（乙方）签订《确保亚琦吉林国际物流商贸五金区五一开业协议书》（以下简称协议书），约定：全款的业主，在交齐房款和进户费后的24个月内，甲方负责给乙方办理房屋产权证；双方承诺2016年5月1日开业，如因甲方承诺未做到影响2016年5月1日开业，甲方赔偿所有签完协议乙方每户10万元。如因乙方承诺未做到位影响2016年5月1日开业，则乙方赔偿甲方5万元。协议书中还约定了其他权利义务。 2016年5月1日，亚琦公司举行亚琦国际商贸城试营业庆典活动。2016年10月4日，亚琦公司向孙广志开具销售不动产统一发票。现案涉房屋在房产部门登记备案人为孙广志。截至庭审结束时，案涉房屋在吉林市房产部门尚不具备办理房屋权属登记条件。 认定上述事实的证据有：商品房买卖合同、收款专用收据、确保亚琦吉林国际物流商贸五金区五一开业协议书、增值税普通发票、吉林市商品房合同备案信息。 本院认为：孙广志与亚琦公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。关于亚琦公司主张的办理案涉房屋所有权登记问题，因案涉房屋目前在房产部门尚不具备办理房屋所有权登记条件，故孙广志要求亚琦公司协助办理房屋所有权登记的诉请，本院无法支持，孙广志可在案涉房屋具备办理房屋所有权登记条件时再行主张权利。关于逾期办理房屋产权证的违约责任问题，本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方签订的《确保亚琦吉林国际物流商贸五金区五一开业协议书》中约定，全款的业主，在交齐房款和进户费后的24个月内，亚琦公司负责给孙广志办理房屋权属证书。孙广志于2016年10月4日向亚琦公司交齐房款，根据上述约定，办理房屋权属登记期限的届满之日为2018年10月4日。孙广志至今未能取得案涉房屋权属证书，已超过协议中约定的办理房屋所有权登记的期限，亚琦公司构成违约。孙广志要求亚琦公司承担逾期办证的违约责任，符合上述法律规定，本院予以支持。违约金计算标准问题，双方未就违约金数额及标准进行约定，孙广志要求亚琦公司按照年利率5.9%标准计算违约金，符合上述法律规定，本院对该项诉讼请求予以支持。关于孙广志要求亚琦公司支付不具备开业条件的违约金10万元问题，本院认为，孙广志与亚琦公司在协议书中约定：双方承诺2016年5月1日开业，如因亚琦公司承诺未做到影响2016年5月1日开业，亚琦公司赔偿孙广志每户10万元。该项系关于商贸城五金区开业时间及如未按约定时间开业需承担违约责任的约定。约定中所指“开业”，对亚琦公司而言，应为提供相应场所并通过公开宣传等形式宣示案涉商贸城五金区已投入使用。按此约定，亚琦公司于2016年5月1日举行亚琦国际商贸城试营业庆典活动，履行了“2016年5月1日开业”的约定义务。孙广志主张亚琦公司承担不具备开业条件的违约责任，无合同依据，本院不予支持。亚琦公司提出不予承担10万元违约金的抗辩主张，本院予以采纳。关于亚琦公司抗辩孙广志诉请的违约金已超过诉讼时效期间的主张，因案涉房屋至今未能办理房屋权属登记，亚琦公司持续违约，本案未超过诉讼时效期间，故对亚琦公司的抗辩观点不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告吉林亚琦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告孙广志逾期办理房产证的违约金，以494151元为基数，自2018年10月5日起，按年利率5.9%标准计算至实际办理房屋产权证之日止； 二、驳回原告孙广志的其他诉讼请求。 被告吉林亚琦房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5371元（原告孙广志已交纳）由原告孙广志负担4221元，由被告吉林亚琦房地产开发有限公司负担1150元。被告吉林亚琦房地产开发有限公司负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  刘文妹 二〇二〇年七月三十日 书记员  张 乐