山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0110民初524号原告：太原保利晋平房地产开发有限公司，住所地太原市晋源区康兴路17号保利梧桐语1号楼1层。法定代表人：刘实，总经理。委托诉讼代理人：史鸿清、田早春，北京德恒（太原）律师事务所律师。被告：段玉柱，男，1984年5月22日出生，汉族，山西省吕梁市柳林县人，现住山西省吕梁市柳林县。委托诉讼代理人：白建军，山西晋吕律师事务所律师。委托诉讼代理人：段柱平，男，1987年7月24日出生，汉族，系被告段玉柱之胞弟，住山西省山西省吕梁市柳林县。原告太原保利晋平房地产开发有限公司与被告段玉柱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告太原保利晋平房地产开发有限公司的委托诉讼代理人史鸿清、田早春，被告段玉柱及其委托诉讼代理人白建军、段柱平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原保利晋平房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原、被告双方签订的《保利西江月商品房认购书》以及编号201XXXXXXXX的《商品房屋买卖合同》及所有附件；2.判令被告协助原告办理编号为201XXXXXXXX的《商品房屋买卖合同》的撤销备案登记等手续（包括撤销网签备案）；3.判令被告向原告支付违约金162116.4元；4.判令被告承担原告律师代理费20000元；5.本案诉讼费用均由被告承担。以上共计182116.4元。事实与理由：原、被告双方于2018年11月14日签订《保利西江月商品房认购书》，约定由被告购买原告开发的保利西江月项目2号楼1单元202号房，该房屋建筑面积为121.66平方米，被告于签订认购书当日支付定金50000元，并选择商业贷款方式付款作为剩余购房款支付方式。双方于2019年1月2日签订编号为201XXXXXXXX的《商品房屋买卖合同》（网签备案合同）约定，被告购买的该房屋面积为121.66平方米，单价为每平方米13325.37元（毛坯单价10525.37元。装修标准名平方米2800元），总价1621164元。合同签订后，被告仅支付了购房款991164元，未在约定期限内办理完毕剩余房款630000元的银行按揭贷款，也未通过其他方式进行支付，已经构成违约，经原告多次通知被告缴纳剩余房款，被告始终未履行支付义务，原告认为，被告逾期付款的违约行为已经严重侵害原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告段玉柱辩称，一、同意解除与原告签订的签订的《保利西江月商品房认购书》以及编号201XXXXXXXX的《商品房屋买卖合同》及相关补充协议，但原告应足额退付被告已付购房款1002393元（含公共维修基金），并赔偿因此给被告造成的损失84360.25元。损失包括已支付公积金贷款利息19917.54元（暂计算至2020年6月），已支付公积金担保费4万元，公积金二次贷款利率上浮损失24442.71元（以年利率3.25%上浮10%，贷款期限30年计算）；二、被告不应当承担任何违约责任。首先，被告没有违约行为，依据双方《商品房买卖合同》第六条的约定，剩余房款买受人以银行按揭贷款的形式支付，但未明确约定付款时间。由于没有约定付款时间，第七条约定逾期付款责任就没有起诉时间点。其次，在签订《商品房买卖合同》时，原告销售人员未明确告知被告办理按揭贷款的主体责任，还代收了被告的商贷公证费，被告认为办理商贷的主体责任当然是原告。同时，原告也未告知被告办理按揭贷款的注意事项及政策要求，并且误导性告知被告办理按揭贷款流程，从而加大了被告办理公积金贷款的损失，也造成了商业贷款无法办理的后果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房本金及利息或者定金返还买受人。再次，在《商品房买卖合同》附件四中部分条款加大了被告的责任，应属无效条款。表现在：在《商品房买卖合同》第七条约定，逾期付款外卖人解除合同的违约责任为累计应付款的3%，而《补充协议》中却提高到房屋总价的10%，并要求违约方承担诉讼费、律师费等损失。对此加重买受人责任的格式条款，原告未对此尽到必要的提示、说明义务，应属无效合同。因此被告不构成违约，不应当承担违约金及律师费、诉讼费；三、在被告无法办理商业贷款后曾积极与原告取得联系并寻求解决问题的办法，也积极筹资准备支付尾款，但原告却在未与被告协商的情况下，直接提起诉讼，使得被告身心俱疲，故恳请法院查明事实，公正裁判。经审理查明，2018年11月11日，原告与被告签订一份《保利西江月商品房认购书》，约定由被告购买原告开发的位于保利西江月项目2号楼1单元202号房的住宅一套，建筑面积为121.66平方米，单价为13872元/㎡，总价为1687665元，交付时房屋为装修状态，付款方式被告选择商业贷款方式付款。双方还约定被告应自签订认购书当日内，向原告支付认购定金50000元人民币。同时双方在本认购书中对其他事项作出了约定。同日，被告支付给原告50000元现金，原告向被告出具收据，载明所收款项为“太原保利西江月2-1-202定金”。2018年11月20日，被告又向原告支付441164元，原告亦于当日向被告出具一份收据，载明所收款项为“保利西江月2-1-202首期”。2019年1月2日，原告与被告又签订一份《商品房买卖合同》及附件（编号：201XXXXXXXX），在该合同中双方再次对房屋位置、建筑面积、装修情况作出确认，并将商品房总价款确定为1621164元整。关于付款方式及期限，被告选择：其他方式：银行按揭付款方式：被告于签订合同之日，交纳首付款计491164元（含定金），剩余房款计1130000元，被告以银行按揭贷款的形式支付。关于逾期付款的违约责任，双方约定如被告未按照合同约定的时间付款，逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应按累计应付款的3%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意后继续履行，自本合同规定的应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。关于交付期间，约定原告应于2020年9月30日前向被告交付具备交付条件且符合合同约定的商品房交付被告使用。合同附件包括：附件一：房屋平面图；附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三：装饰、设备标准；附件四：合同补充协议；附件五：有关购买该商品房预告登记的约定。以上五份附件在每份的首页抬头部分均签有被告本人签字并加盖有被告本人名章。在附件四：合同补充协议中，双方同意对《商品房买卖合同》第六条补充内容如下：“1、银行按揭付款方式包括商业银行按揭贷款和公积金按揭贷款；2、被告必须在《保利西江月商品房认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金贷款所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，被告按合同约定承担逾期付款的违约责任；3、被告申请银行、公积金贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行、公积金中心最终审批为准，如银行、公积金中心批准的按揭贷款额低于买受人的申请金额，该差额部分被告应在银行、公积金中心最终审批之日起15日付清，否则，视为逾期付款。逾期在60天以内的，从贷款最终审批第二天起至实际交付之日，被告按日向原告支付交付房款万分之二的违约金，合同继续履行。如逾期超过60天或者因被告原因确实无法补交差额部分房款，原告有权要求解除合同或继续履行合同，并要求被告按房屋总价款的10%向原告支付违约金，因此给原告造成的损失（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师费、执行费等损失）均由被告承担；……5、如被告的按揭申请未获银行最终审批同意的，被告应在银行最终审批终了之日起15日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，否则，视为逾期，逾期在60天以内的，从贷款审批终了第二天起至实际交付之日，被告按日向原告支付交付房款万分之二的违约金，合同继续履行。如逾期超过60天或者因被告原因确实无法付清剩余房款，原告有权要求解除合同，并要求被告按房屋总价款的10%向原告支付违约金，因此给原告造成的损失（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师费、执行费等损失）均由被告承担。……”同时双方在附件四中对其他事项也作出补充约定。上述合同签订后，被告于2019年3月27日将公积金贷款的50万元交至原告处，原告于当日出具收款收据一份，载明收款事由为：“太原保利西江月一期住宅2号楼-1-202银行按揭”。再后被告在办理商业银行按揭贷款时遇阻，未能通过商业银行贷款的最终审批，且在银行最终审批终了之日起15日内未能向原告付清剩余房款，故原告于2019年6月15日通过EMS全球邮政特快专递向被告发出《商品房买卖合同》解除函，告知被告其已正式解除双方签订的《商品房买卖合同》，并根据合同约定扣除房款总价款10%的违约金，被告所缴纳的剩余款项，需自行前往营销中心办理退款。该特快专递的送达结果为：已签收，他人代收。2019年9月3日，原告再次通过EMS全球邮政特快专递向被告发出《商品房买卖合同》解除函，重新确认原告已缴纳房款为991164元，剩余房款为630000元。其他内容同2019年6月15日的函。本次特快专递的送达结果为：退回妥投。另查明，原告曾于2018年11月20日向被告出具一份收到11229元的收款收据，载明收款事由为“保利西江月2-1-202预先登记费、维修基金、公证费”。又查明，原告为处理本案向北京德恒（太原）律师事务所购买法律服务，为此支出法律服务费20000元。认定证据有庭审笔录、原告太原保利晋平房地产开发有限公司提交的《保利西江月商品房认购书》、《商品房买卖合同》及附件、付款凭证、《商品房买卖合同解除函》及邮寄凭证、委托诉讼代理合同、律师费付款凭证及发票复印件，被告段玉柱提交的收款收据。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，原告太原保利晋平房地产开发有限公司诉来本院，要求解除其与被告段玉柱于2018年11月11日签订的《保利西江月商品房认购书》以及于2019年1月2日签订的《商品房屋买卖合同》（编号：201XXXXXXXX）及所有附件，而被告段玉柱在庭审中已明确表示同意解除上述合同及附件，故本院遵循双方当事人自主意愿，对原告的该项主张予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方约定交房时间为2020年9月30日前，现原告还未交房，故原告不再履行交房义务；而被告在双方签订合同后已支付原告定金50000元、首付441164元、预先登记费、维修基金、公证费11229元、公积金贷款500000元，以上共计1002393元，原告应当予以返还。另，被告应在收到原告返还的款项后配合原告完成编号为201XXXXXXXX的《商品房屋买卖合同》的撤销备案登记手续（包括撤销网签备案）。关于被告是否存在违约、是否应当支付原告违约金及律师费问题，本院认为，原、被告在《商品房买卖合同》中选择付款方式为其他方式：银行按揭付款，并在附件四中约定如被告的按揭申请未获银行最终审批同意的，被告应在银行最终审批终了之日起15日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，否则，视为逾期。现被告的商业按揭申请未获银行最终审批同意，且未在最终审批终了之日起15日内付清剩余房款，已构成违约，依法应承担违约责任。但关于违约金计算标准，原、被告在《商品房买卖合同》中约定被告应按累计应付款的3%向原告支付违约金。而在合同附件四中却约定被告按房屋总价款的10%向原告支付违约金，该两项计算标准前后不一，且后者明显加重了被告的责任，故本院为保护买房人权益，同意按累计应付款的3%计算违约金，即被告应当向原告支付违约金18900元（总房款1621164元-已付定金50000元-首付款441164元-公积金贷款500000元=630000元×3%=18900元）。关于律师费。原、被告在合同附件四中约定，因被告违约给原告造成的损失（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师费、执行费等损失）均由被告承担，该约定不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原告在被告违约后，为保障自身权益，向北京德恒（太原）律师事务所购买法律服务，并为此支出法律服务费20000元，已向本院提交相应代理合同及有效发票，本院予以支持。关于被告要求原告赔偿其84360.25元损失的意见，因被告并未就该部分主张提出反诉，故本院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：一、解除原告太原保利晋平房地产开发有限公司与被告段玉柱于2018年11月11日签订的《保利西江月商品房认购书》和于2019年1月2日签订的《商品房屋买卖合同》及附件；二、被告段玉柱在本判决生效后十五日内一次性支付原告太原保利晋平房地产开发有限公司违约金18900元、律师费20000元，共计38900元；三、原告太原保利晋平房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内退还被告段玉柱已付的定金50000元、首付441164元、预先登记费、维修基金、公证费11229元、公积金贷款500000元，以上共计1002393元；四、被告段玉柱在收到原告太原保利晋平房地产开发有限公司退还的上述费用后，配合原告太原保利晋平房地产开发有限公司完成编号为201XXXXXXXX的《商品房屋买卖合同》的撤销备案登记手续（包括撤销网签备案）；五、驳回原告太原保利晋平房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3942元减半收取1971元，由被告段玉柱负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审 判 员 杜志立二〇二〇年七月十四日法官助理 魏 超书 记 员 尹霞霞书 记 员 尹霞霞