甘肃省会宁县人民法院民事判决书（2020）甘0422民初1465号原告：王某1，住甘肃省会宁县。委托诉讼代理人：张某，系甘肃兰裕英久律师事务所律师。被告:杨某，户籍住所地甘肃省会宁县，现住甘肃省会宁县。被告：温某，户籍住所地甘肃省会宁县，现住甘肃省会宁县。第三人：田某，住甘肃省会宁县。第三人：中国建设银行股份有限公司白银分行。负责人：毕某。委托诉讼代理人：武某。委托诉讼代理人：王某2。原告王某1与被告杨某、温某、第三人田某、中国建设银行股份有限公司白银分行确认合同效力纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某1及其委托诉讼代理人张某，被告杨某、温某，第三人田某，第三人中国建设银行股份有限公司白银分行委托诉讼代理人武某、王某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某1向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告杨某、温某和第三人田某订立的二手房屋买卖合同无效，被告返还原告位于××县房原物。2、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2017年原告购买了会宁县安居房地产开发有限责任公司(以下简称安居公司）开发的××园房一套，并进行了装修，搬入居住，房价和装修价值总计49万余元，其中支付首付款14万元，2017年4月14日原告以第三人田某名义向中国建设银行股份有限公司白银分行(以下简称白银建行)办理了涉案房产抵押贷款25万元(款项己付给安居公司)，期限14年，并向会宁县房管局办理了抵押登记。涉案房屋装修价值10万余元。因原告自身原因，在购房及办理贷款手续时全权委托其妻哥田某以其名义进行民事活动，田某和安居公司买卖行为己告知安居公司，并且安居公司的债务己清偿完毕，田某和白银建行贷款行为没有告知对方，但实际上自2017年5月至今都由原告每月还款2090元，隐名代理不影响白银建行利益。2018年10月26日原告因急于偿还他人债务，委托会宁县宏海房产咨询有限公司(以下简称宏海咨询)出售涉案楼房，被告杨某经过中介衔接和原告进行协商，确定房屋以39万元转让与被告，并共同委托中介公司起草合同，见证交付。原告和被告都交了中介费。原告向被告杨某及宏海公司告知了第三人是民事关系受托人事实，并表达了合同权利义务由原告承担享有要求，被告和宏海公司知情并认可。合同订立后，被告向原告付款20万元，余款19万元合同书写成“在办理正式登记后当日一次付清”，事后发现该房屋因为安居公司的开发资质、备案手续及涉讼事务等原因根本无法办理登记过户手续，而原告己经支付银行贷款18个月，未来仍需支付150个月，总计贷款为35万余元。为此原告和被告协商解决问题，被告己搬入居住完全不理睬原告，双方协商不成。原告认为自己的房子委托他人出卖，权利义务约束作为委托人的原告本人。但该房屋预告登记在田某和其妻子名下，抵押给白银建行，未经白银建行允许不得进行交易，而原告是抵押债务的实际负担人，并一直在履行还款义务，从而根据对价原则自动获得贷款债权人白银建行的无效抗辩权。《物权法》第二十条规定预告登记权利人未准许，他人不得对预告登记房屋进行处分、设定物权，故而涉案合同处分房屋行为违反此效力性强制规定，属于无效合同。故原告依法提起诉讼。被告杨某、温某辩称，首先，房子购买跟原告王某1没有任何关系，全程办理手续均是由被告和田某及中介机构办理；其次，涉案房产据被告了解预告登记在田某名下，并没有登记在白银建行名下，该房屋在白银建行抵押20多万元贷款，当时签合同时被告没有了解到这些情况，合同签订后，被告才知道涉案房屋有抵押贷款。被告认为涉案合同是有效合同，第三人请求实现抵押权时，二被告愿意代为清偿第三人田某名下的银行贷款，要求继续履行房屋转让合同。第三人田某辩称，涉案房产办理预告登记时确实办理在我名下，签合同时，原告、被告、中介公司商量好后，以我的名义签了合同。被告知道有20多万元抵押贷款的事实，也知道涉案房屋虽然预告登记在我名下，但房屋实际所有人是原告王某1。涉案房屋已交付被告实际使用，因被告不及时给银行打款，原告才起诉了案件。第三人中国建设银行股份有限公司白银分行辩称，1、王某1并非本案适格主体，且其诉请没有任何事实及法律依据。原告王某1诉请田某与杨某、温某之间的房屋买卖合同无效，首先应当证实自己是该房屋的所有权人，但根据答辩人所持有的材料，完全可以证明该房屋的所有权人为田某及其配偶牛彩军，而非王某1。即使原告认为其是该涉案房产的所有权人，也应当诉请其与田某、牛彩军对房屋所有权之间的确权诉讼，而本案中原告没有任何证据证实自己是该房屋所有权人，不存在其诉请房屋所有权人与他人签订房屋买卖合同无效的问题，故原告诉请明显不当。2、我行与第三人田某、牛彩军签订的借款合同合法有效，债权债务关系清晰。合同一旦签订，即具有法律效力。就本案来说，我行与原告之间没有任何合同关系。第三人田某、牛彩军于2017年5月4日在我行贷款25万元，用于购买住房，还款方式为等额本息还款法，贷款由会宁县安居房地产开发有限责任公司提供连带担保责任。该笔贷款于2031年5月4日到期，以田某、牛彩军名下位于××县住房抵押担保，并办理了房产的预告登记，抵押物登记号:甘预2017会宁县不动产证明第0001768号。据此，完全可以证实田某、牛彩军是该房屋的所有权人，且该笔贷款的借款人是第三人田某、牛彩军，其二人理应按照借款合同的约定按期偿还贷款的借款本息。我行保留对第三人田某、牛彩军采取法律诉讼等各种贷款的催收方式来实现权益。第三人田某、牛彩军对该笔债务不具有抗辩权。涉案房屋位于××县是田某及其配偶牛彩军所购买，不动产登记证也登记为田某与牛彩军，产权人为其买受人田某、牛彩军，在办理个人住房贷款时，已将涉案房屋抵押给权利人中国建设银行股份有限公司白银分行，不动产登记证明证书号为甘预2017会宁县不动产证明第0001768号，抵押权利人是中国建设银行股份有限公司白银分行，未征得权利人同意，其他任何单位和个人无权处置该抵押物。因此，未征得权利人的同意，田某与他人签订的二手房买卖合同无效。为证实自己的主张，原告王某1提交以下证据：二手房买卖合同复印件1份、代名协议复印件1份、借款合同复印件1份、不动产预告登记证复印件1份，证明原、被告签订了购房合同的事实。被告杨某、温某提交以下证据：二手房买卖委托合同1份、收条2份、收据2份、银行打款凭据2份，证明涉案房屋买卖合同成立生效及被告付款等事实。第三人中国建设银行股份有限公司白银分行提交以下证据：中国建设银行个人贷款对账单1份、不动产登记证明复印件2份、商品房买卖合同复印件1份、借款合同复印件1份、个人贷款支付凭证复印件1份，证明田某、牛彩军是借款方，根据合同相对性，银行只向田某、牛彩军主张债权，催收贷款。经庭审质证，被告杨某、温某对原告所举证据的质证意见：对原告所举证据无异议，但原告所举代名协议被告不知情，抵押贷款系合同签定后才知道。原告对被告杨某、温某所举证据的质证意见：对二手房买卖委托合同真实性没有异议，但该转让合同内容未经抵押权人同意，应属于无效合同；对19万元的收条和银行打款凭据2张认可，对手写2万元收条的真实性认可，当时由二被告、原告妻子及田某交给了售房部，我收到了2万元，对1万元定金收据认可，由被告交给中介机构，中介转交给原告，3950元中介费没有异议，原告共计收到二被告付款22万元。原告对第三人中国建设银行股份有限公司白银分行所举对账单、商品房买卖合同及借款合同、个人贷款支付凭证的真实性均没有异议，认可该笔借款确实处于违约状态，原告认为第三人中国建设银行股份有限公司白银分行所举不动产登记证明2份，没有提供原件，对抵押权预告登记的真实性认可，但对不动产预告登记的真实性不认可。二被告对第三人中国建设银行股份有限公司白银分行所举均无异议。第三人田某对原、被告及第三人中国建设银行股份有限公司白银分行所举证据均无异议。第三人中国建设银行股份有限公司白银分行对原、被告所举证据均无异议。经本院审查认为，原、被告及第三人所举上述证据，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，能够与双方当事人的陈述相互印证，能够证明本案的基本事实，故对其证明效力予以认定。本院经审理认定事实如下：原告王某1与第三人田某系亲属关系，原告王某1委托第三人田某以田某的名义购买了会宁县安居房地产开发有限责任公司开发的××县房一套，价款363726元。2017年3月27日第三人田某、保证人会宁县安居房地产开发有限责任公司与中国建设银行股份有限公司白银分行签订个人住房（商业用房）借款合同1份，第三人田某、牛彩军向中国建设银行股份有限公司白银分行借款250000元，借款期限2017年4月14日至2031年4月14日，以预告登记在第三人田某、牛彩军名下的涉案房产抵押，并在会宁县国土资源局办理的抵押登记。合同签订后，中国建设银行股份有限公司白银分行将借款划入第三人田某指定账户：会宁县安居房地产开发有限责任公司的账户“×××”。2018年10月26日第三人田某经原告王某1授意与被告杨某、案外人会宁县宏海房产咨询有限公司签订会宁县二手房买卖委托合同1份，合同约定将涉案房产以395000元的价格出售给被告杨某、温某，2018年10月29日被告杨某通过中国农业银行股份有限公司会宁县支行转给第三人田某150000元，2018年10月30日被告杨某通过中国农业银行股份有限公司会宁县支行转给第三人田某40000元，后被告杨某支付第三人田某押金及房款30000元。庭审中，原告王某1对收到二被告房款22万元无异议。合同还约定：甲方田某、牛彩军将该房屋过户至乙方杨某、温某名下当天，乙方杨某、温某将剩余尾款195000元打入甲方账户。2018年10月涉案房屋交付给被告杨某、温某居住。2020年6月15日原告王某1向本院提起诉讼，请求确认被告杨某、温某和第三人田某签订的二手房买卖合同无效，并要求返还涉案房屋。另查明，涉案房产并未办理过户登记手续。本院认为，关于原告王某1请求确认第三人田某与被告杨某、温某签订的二手房买卖合同效力的问题，本案原告王某1授意第三人田某与被告杨某、案外人会宁县宏海房产咨询有限公司签订会宁县二手房买卖委托合同1份，合同约定将涉案房产以395000元的价格出售给被告杨某、温某，被告杨某、温某已实际支付房款220000元，尽管涉案房产尚处于抵押期间，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同自成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿的除外。根据上述法律规定，因涉案房产并未办理过户登记手续，且庭审中，二被告明确表示第三人实现抵押权时愿意代为清偿债务，涉案房产上设定抵押权并不影响双方转让房屋合同的效力，原告王某1授意第三人田某与被告杨某、温某、案外人会宁县宏海房产咨询有限公司签订会宁县二手房买卖委托合同属双方当事人真实意思表示，经审查，涉案房屋转让合同亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，原告王某1授意第三人田某与被告杨某、案外人会宁县宏海房产咨询有限公司签订会宁县二手房买卖委托合同应属有效合同。故原告王某1请求确认第三人田某与被告杨某、温某签订的二手房买卖合同为无效合同，并要求二被告返还涉案房产的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，判决如下：驳回原告王某1的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由原告王某1承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审判员 冯 婕二〇二〇年七月二十八日书记员 杨丽艳