贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5596号 原告：郭佳友，男，穿青人，1975年9月10日出生，住贵州省织金县。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 原告郭佳友与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告郭佳友，被告瑞丰公司之委托诉讼代理人聂萍、赵霞林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郭佳友向本院提出诉讼请求：一、判决被告及时办理涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。二、判决被告支付原告逾期办理涉案商品房所有权初始登记及转移登记有关文书的违约金暂计25,000.00元以上(计算时间暂为2015年8月30日至2020年4月30日，最终违约金额以据实计算为准，时间从2015年8月30日起算至涉案商品房所有权初始登记转移到原告方为止)。三、判决被告退还原告已支付的“四通费”829.00元。四、判决被告支付原告房屋层高不足赔偿金暂计20,000.00元。五、由被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告将第一项诉讼请求明确为：判令被告为原告办理涉案商品房的不动产权证书并交付原告。同时，原告撤回第四项诉讼请求。 事实及理由：2012年2月13日，贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告位于毕节市七星关区，建筑物层数为地上31层，地下1层，涉案商品房位于地上第10层，名义楼层为第10层，层高为3米，房号为4栋1单元1004号，建筑面积共110.16平方米，购房款共计282847.00元。合同约定：第六条“买受人采取第3种方式付款3。贷款方式付款，买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计85847.00元，余款（小写）19.7万元以公积金贷款支付；第八条“出卖人应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（该商品房单体验收合格），并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用”；第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”；第3项规定：“买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金……”。合同签订后，原告依约支付了首期购房款85847.00元，并在规定时间内办理了贷款手续，履行了自己的合同义务，但是被告却存在以下违约和违法：是拖延交房，实际交房时间为2013年8月29日，延期交房151天，同时延期办理房屋产权证，从2015年8月30日至2020年4月30日，延期交房1708天。二是交付的房屋层高不足3米，与合同约定层高至少相差0.2米。三是被告在交房时向原告违法收取“四通费”（闭路电视开通费、开户水表费、电开户费）1329元，其中开户水表费已退还。至今日，被告仍然未履行合同约定，至今未取得该商品房所有权初始登记，未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并未支付该项违约金，同时未支付原告房屋层高不足赔偿金也未退还“四通费”。原告认为，被告与原告签订的购房合同为格式合同，部分条款不符合国家有关规定，对原告签订合同有强制意愿的嫌疑。同时购房合同第十五条第3项约定的“出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金”明显低于逾期办理房屋产权证对原告造成的损失，应结合物价、工资、消费指数等增长因素，至少按照日赔付买受人已付房款的万分之三的标准支付违约金。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》有关规定，被告应按照有关标准向原告支付房屋层高不足赔偿金原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、釆取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条、贵州省人大常委会法制工作委员会《关于第三十一条有关问题的答复》贵州省人民代表大会法制委员会《关于〈贵州省城镇房地产开发经营管理条例有关问题询问的答复》，“四通费”等费用已经包含在商品房销售价格中，购房者不需要另外缴纳，房开企业在商品房销售价格之外另行代收“四通费”，是重复收费，属于违法行为。根据相关规定，双方应当根据合同约定履行自己的义务，在原告已经履行完毕自己的义务之后，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司却未履行合同约定的义务，已严重违约，应当依法依约承担赔偿责任，并立即纠正重复收取“四通费”的违法行为，同时还应当继续履行合同义务，取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向人民法院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求为感。 本案审理过程中，原告向本院提交《关于变更民事起诉有关事项的申请》，诉讼变更情况：为了更加充分清楚地表达原告的诉讼依据和请求，现就原告郭佳友于2020年4月24日向贵院递交的起诉贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的《民事起诉状》中的有关事项更如下：一、在“事实及理由”事项中，把“同时延期办理房屋产权证，从2015年8月30日至2020年4月30日，延期交房1706天。”变更为：同时延期办理房屋产权证，从2015年8月30日至2020年4月30日，延期办证1706天。把“交付的房屋合同约定层高3米而实际层高为2.8米。”变更为：交付的房屋层高不足3米，与合同约定层高至少相差0.2米，导致套内面积减少18.556平方米，误差达6.7%。二、将“原告认为，根据《中华人民共和国合同法》有关规定，被告应按照有关标准向原告支付房屋层高不足赔偿金”变更为：原告认为，被告建房高度不足，应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条有关规定向原告支付房屋层高不足赔偿金，具体规定如下：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(-)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人 被告瑞丰公司答辩称：一、本案遗漏必要诉讼当事人。应予驳回原告起诉。《不动产权证书》记载，涉案房屋共同共有人为罗永贵、张丽，现郭佳友一人起诉，侵害了房屋共同共有人的权益，遗漏必要诉讼当事人，应予驳回其起诉。二、即便未遗漏当事人，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。三、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。四、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款以填补损失为原则，原告诉请支付违约金是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，原告举证不能，被告无支付义务。五、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便被告承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。六、原告诉请的违约金计算终期错误。1、就办证过程中各方权责问题：依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提机关备案即履定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是：原告交情了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料(如身份证、结婚证、户口本等)、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证滞后的结果应由其自行承担。3、毕节市不动产登记中心于2019年4月29日出具《瑞丰新城项目首次登记确认书》明确：予以办理该项目首次登记，故涉案房屋于2019年4月29日起可办理不动产权证书，且上述商品房中已缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关资料的其他买受人也已取得《不动产权证书》，其后经通知，原告一直未向被告提交办证应当由其提交的资料，直至2020年4月8日，其才将办证应当由其提交的相关资料交付给出卖人并签署办证委托书，被告于当日将涉案房屋办证相关文书提交至不动产登记机关备案。因此即便被告担责，违约金计算终期也应截止至涉案房屋达到办证条件之日(2019年4月29日)，若计算至2020年的，应当扣除新冠肺炎疫情影响期间的违约金。七、原告无权诉请退还“四通费”829元。1、原告该项诉请已超过诉讼时效。2、商品房买卖合同《补充协议》第8条约定：买受人在接收房屋前，应交清出卖人先期垫付的水、电、燃气设施、闭路电视等费用。该约定可以明确：上述费用实际并未包含在商品房房价款中，被告代收该费用以后也确已经向相关单位代缴完毕，且相关设施原告也已经实际使用，被告并未以收取方式将该费用据为己有，故原告诉请退还无事实依据。另外，在被告未代收代缴该费用的其他买受人，若要使用相关设施的，其也已经自行到相关部门缴纳完毕上述费用，无论是被告代收代缴，还是原告自行去缴纳，该笔费用实际上是原告应当承担的费用，判决被告返还有失公平原则。八、原告诉请被告支付房屋层高不足的房价款2万元无事实依据，应予驳回。其一、基于其主张，原告未举证证实该房屋实际层高是多少；其二，即便层高不足三米，也无相关约定体现原告诉讼支付的费用。九、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月13日，原告郭佳友作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南大道××城××单元××房，该商品房总价款282847.00元。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人自逾期之日按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款282847.00元。2013年8月29日，被告将涉案商品房交付原告使用。同日，原告向被告交付了维修基金、办证费。2013年8月29日，被告向原告收取了开户费829.00元（其中：电开户费529.00元、闭路电视开通费300.00元）。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《瑞丰新城项目首次登记确认书》，确认予以办理瑞丰新城第4幢的不动产首次登记。2020年4月8日，原告向被告出具委托书，原告委托被告为其办理涉案房屋的预告登记、抵押登记及不动产权证相关事宜，被告接受了原告的委托。原告认为被告未按合同约定期限为原告办理涉案房屋的不动产权证书，应承担违约责任，遂以前述诉请诉至本院。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于本案的诉讼主体问题，被告提出本案遗漏必要诉讼当事人，应当裁定驳回起诉的抗辩主张。本案中，原告基于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》提起诉讼，该合同显示合同当事人一方为买受人（原告），另一方为出卖人（被告），且原告提供的相关付款凭证显示付款人为原告。按照合同的相对性原则，原告基于该合同提起诉讼，主张合同权利，主体适格，并不存在遗漏诉讼当事人的情形。故被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。 关于原告主张被告为其办理涉案商品房不动产权证书的问题。不动产权证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。在本案中，原告已经将维修基金等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《瑞丰新城项目首次登记确认书》，确认予以办理瑞丰新城第4幢的不动产首次登记，表明涉案房屋已可以办理权属证书，故对原告主张被告为其办理涉案商品房的不动产权证书并交付的诉请，本院予以支持。但原告负有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。 关于原告主张被告支付逾期办证违约金的问题。原告按约定履行了交付房款的义务，被告应按合同约定履行义务。被告于2013年8月29日向原告交房，根据合同的约定被告应在交房后730日内，即2015年8月28日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，而被告未能如期履行，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请，本院予以支持。 关于计算违约金的起止时间问题。被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，如上所述，被告应于2015年8月28日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告未在该期限内履行该义务，则从2015年8月29日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年4月24日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年4月24日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年4月25日起至被告履行完毕义务之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。对于违约金的截止时间，如上所述，原、被告之间成立事实上的委托代办关系。则被告在能够提交办证资料后，还负有通知原告的义务。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《瑞丰新城项目首次登记确认书》，确认予以办理瑞丰新城第4幢的不动产首次登记。2020年4月8日，原告向被告出具委托书，委托被告办理涉案房屋的不动产权证书，表明被告至迟在2020年4月8日履行了通知原告的义务，即2020年4月8日应当认定为被告截止承担违约责任之日。 关于违约金计算标准的问题，原告主张按已付房款日万分之三的标准计算，被告提出合同约定违约金过高，要求调整的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，原、被告均未提供因被告未按期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额。故对原告主张按已付房款日万分之三的标准计算违约金的诉请，本院不予支持；同理，对被告提出调整违约金的主张，本院亦不予采纳。违约金的计算标准应为合同约定的日万分之零点五。综上，原告主张的违约金计算方式为，以原告已付购房款282,847.00元为基数，按日万分之0.5的标准从2017年4月25日起计算至2020年4月8日止（1079天）。经计算，该项违约金为15,259.60元（282,847.00元×0.005%×1079天），故对原告诉请的违约金，本院以15,259.60元为限予以支持。 关于原告主张退还开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。被告称所出售的房屋价款中不包含三通费，但被告并无证据证明。故被告向原告收取各项开户费共计829.00元（闭路电视开通费300.00元、电开户费529.00元），无事实及法律依据，理应退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。 原告在案件审理过程中撤回第四项诉讼请求，是在法律规定的范围内对自己民事权利的处分，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告郭佳友交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告郭佳友申请办理涉案商品房的不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告郭佳友逾期办证违约金15,259.60元； 三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告郭佳友开户费829.00元； 四、驳回原告郭佳友的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费473.00元（已减半收取），由原告郭佳友负担372.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担101.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇二〇年七月十五日 书记员  李犇