吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初1240号原告：镇赉县合和物业管理有限责任公司。法定代表人：王某，职务系董事长。统一社会信用代码：91220821054080747J。委托诉讼代理人：温某，男，1972年3月4日生，汉族，该公司总经理。委托诉讼代理人：金某，女，1982年2月5日生，汉族，该公司客服班长。被告：高某，男，1990年2月19日生，现住镇赉县。原告镇赉县合和物业管理有限责任公司（以下简称“合和物业公司”）与高某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合和物业公司委托诉讼代理人温某、金某，被告高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合和物业公司向本院提出诉讼请求：要求高某给付物业管理费2652元，合同违约金725.99元，迟延支付利息125.97元，合计3503.96元。事实和理由：合和物业公司自2012年成立至今，为高某所居住的英伦印象小区提供综合性专业品质物业服务。我公司在巨额亏损、每年物价、人工等物业成本不断上涨的情况下，按照2014年低定价的物业费标准进行服务，至今已八余年依然未提高物业费。且因小区的设施设备自然老化，每年均在不断提高管理成本。我公司员工无论酷暑严冬、刮风下雪，每天都服务在最脏、累、差的岗位上，勤勤恳恳、吃苦耐劳，也得到了业主乃至地方的肯定与赞誉。2019年被评为白城市优秀示范项目。现小区为专业优质物业服务的小区，也使高某所居住的房屋升值，我公司提供的是名副其实“质优价廉”的物业服务。高某所属英伦印象小区32号楼2单元202室，该房屋建筑面积92.05平方米，拖欠2019年1月1日至2020年12月31日共2个年度物业费共计2652元。期间我公司多次以电话、贴物业费催缴单、上门收取等方式向高某收取物业费，然其均以各种理由推托，拒不给付。依据《合同法》第五条、第六条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《吉林省物业管理办法》第五十三条，《白城市区物业管理办法》第二十一条及《物业管理服务合同》第四条、第六条相关规定内容，我公司要求高某支付所拖欠的物业费、合同违约金及迟延给付利息等相关费用。为维护我公司的合法权益，维护被高某严重侵犯的其他已交物业费业主的利息，推进当地物业市场良性规范发展，提高百姓整洁舒适的居住生活环境，提升当地城市文明发展的社会形象，遏制其他大量业主类似效仿，恶意拖欠拒缴物业费的社会怪象，故依法诉至贵院，请求贵院予以支持我公司的诉讼请求。高某辩称，合和物业公司将我的房屋问题处理了，我就同意交物业费。我的房屋地热管往楼下车库漏水。合同违约金和迟延支付的利息我不同意给付，迟延支付是合和物业公司的原因导致的，我家的房屋墙体都裂了。针对高某的答辩，合和物业公司抗辩称，根据《住宅室内装修管理办法》（建设部第111号）第二章第六条规定，装修人从事室内装饰装修活动未经批准不得有下列行为，第二章第三点拆改供暖管道和设施，第三十三条规定装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成的损失由装修人负责赔偿。《商品住宅实行住宅质量保证的住宅使用说明书制度的规定》第七条规定用户验收后自行添置改动的设施设备由用户自行承担维修责任。第十二条规定因用户使用不当或擅自改动结构设备位置和装修不当等造成的质量问题，开发企业不承担相应责任。《房屋建筑工程质量保修办法》（2000年6月30日建设部80号）第十七条规定，下列情况不属于本办法规定保修范围，因使用不当或者第三方造成的质量缺陷。《小区装修管理手册》第六章装修处理办法第七条第七小点规定，未批准的情况下改建、增建的，如违反以上规定，在保修期内将不会获得保修服务，一切维修责任均由业主自行承担。装修时与业主签订的承诺书第二点规定，对地暖管理进行换管或加管导致漏水给其他业主房屋造成财产损失及产生邻里之间不和谐因素完全由本人承担责任及后果，与开发商及物业公司无关。综上所述，业主高某所述的供热水管漏水是因其在原有管道上又增加了新的管道，改变了原供暖管道的结构，是由其自行造成的，包括墙体裂缝的问题。根据《房屋质量保修办法》（2020年6月30日建设部80号）第七条第三点规定，供热与供冷系统为两个采暖期，第八条规定房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格起计算为2年。也就是说，高某所讲的无论是从质保期还是工程验收期的规定来说都已不在质保期内。根据合和物业公司的起诉和高某的答辩，本案的争议焦点问题是：合和物业公司的诉求是否符合法律规定。合和物业公司向法庭提供了如下证据：1、营业执照复印件1份。证明合和物业公司是合法的物业公司。2、英伦印象小区物业管理服务合同复印件1份。证明合和物业公司收取物业费及合同违约金是符合合同约定的。3、欠缴物业费、合同违约金及迟延支付利息的计算明细表1份。证明合和物业公司对上述款项的计算方式。4、催缴物业费通知单及照片各1份。证明合和物业公司对高某进行了物业费的催缴。5、住宅工程质量分房验收表复印件1份。证明高某在办理入住时房屋是完好合格的。6、验房单及工作单复印件各1份。证明2017年10月17日高某验房的时候发现问题当天就进行了维修。7、高某签收的装修承诺书复印件1份及合和物业装修管理手册1份。证明我公司在高某购房时已经以书面的方式告知了若不按规定进行维修产生的相应责任和后果与开发商及物业无关。并且我们秉着服务的角度在事情发生以后多次去高某家里积极协助其进行维修。物业经理温某亲自上门和高某沟通过，毕竟事情发生了，我们也希望把事情解决掉，但是高某不能以此拒交物业费。经质证，高某对第1组证据无异议。对第2组证据真实性无异议，但是我签字的时候并不了解合同的具体内容，合和物业公司也未向我告知。对第3组证据有异议，物业费同意按照住宅面积每平方米1.2元计算，合同违约金及迟延交付利息不同意给付。对第4组证据真实性无异议，但我不交物业费是因为我家房子的问题迟迟没有解决。对第5组证据上的签名予以认可，是我签的字，别的内容不认可。对第6组证据无异议，但是我的房子现在依旧存在裂缝问题。对第7组证据上的签字予以认可，但我签名的时候不了解合同内容，合和物业公司也没有向我释明，也没有让我仔细看，我一次性签了很多东西。高某未向法庭提供证据。对证据的分析、认证：对合和物业公司提供的第1、2、4、6组证据，高某无异议，本院对其予以采信。对第3组证据中关于物业费的计算方式，高某予以认可，本院对该部分予以采信。对合同违约金的计算基数予以确认，但每日按3‰计算违约金过高，本院对其不予支持。关于合和物业公司主张的迟延履行利息，本院认为，其实质为法院在执行程序中所涉及到的迟延履行期间的债务利息，而本案尚未进入执行程序，故对合和物业公司的该项主张本院不予支持，对其依据相关法律规定计算出的迟延履行利息亦不予认可。对第5、7组证据，高某对上面的签名均由自己书写予以认可，本院对上述两组证据予以采信，对高某关于自己不清楚其他内容的质证意见不予采纳。本院确定如下案件事实：高某是镇赉县英伦印象小区业主之一，其楼房位于××镇，该房屋建筑面积92.05平方米。2017年10月17日，合和物业公司（甲方）与高某（乙方）签订英伦印象小区物业管理服务合同，该合同在第四条“物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中小修、更新、改造费用）”中约定：乙方（高某）交纳费用的时间为入住时一次性缴付一年物业服务费，入住后每年结束前1个月统一缴纳下一年物业管理服务费用，乙方在物业服务期满前一周内直接到物业管理公司缴付现金；物业管理费标准：住宅楼按照建筑面积每月每平方米1.2元收取；乙方逾期交费，则从逾期之日起，每日按季度物业管理服务费总额的3‰（千分之三）加收违约金。合和物业公司现诉至法院，请求依法判令高某给付2019年1月1日-2020年12月31日两年的物业管理费2652元、合同违约金725.99元、迟延支付利息125.97元，共计3503.96元。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：高某于本判决生效后立即给付合和物业公司2019年1月1日-2020年12月31日两年的物业费2651.04元〔1.2元/月×92.05×12×2=2651.04元〕。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，合和物业公司与高某签订的英伦印象小区物业管理服务合同是双方真实的意思表示，该协议真实合法有效。高某作为该小区业主，该协议对其有约束力，在合和物业公司按时履行了提供物业服务义务的前提下，高某应按上述协议约定向合和物业公司履行交纳物业服务管理费的义务。本案中，经合和物业公司催要，高某仍拒付物业费的行为与法律相悖，依据上述法律规定，合和物业公司要求高某给付物业费的请求符合法律规定，应予支持。关于物业费的数额确定，按照高某两处住宅的面积及物业费的收费标准以及高某拖欠物业费的时间，本院确定其为2651.04元〔1.2元/月×92.05×12×2=2651.04元〕。关于高某辩称的房屋地热管漏水及墙体裂缝问题，本院认为，前者应属其在装修时未按约定擅自改变原有供热管道导致的问题，应由其自行负担；而墙体裂缝问题，则应属房屋质量方面的问题或与房屋建设有关，非物业管理范围，且问题发生之初物业公司已对其主张的上述问题进行了处理，对于现在出现的问题，高某应该另寻途径予以解决。另外，其所称自己家用来苫三轮车的苫布曾丢失，所以合和物业公司在物业管理方面存在问题。但根据本院查明的事实可知，在高某的苫布丢失后，合和物业公司已经通过查看监控，与捡拾苫布的业主沟通，并将苫布归还给了高某。本院认为，合和物业公司已经履行了自己的职责，故对高某的该项抗辩意见本院不予采纳。关于合和物业公司主张的违约金问题。根据本院已查清的事实可知，高某已拖欠2019年1月1日-2020年12月31日两年的物业费2651.04元未付。虽然双方已在物业服务合同中对逾期缴费的违约金作出了明确规定，每日按季度物业管理服务费总额的3‰（千分之三）加收违约金，但本院认为，该违约金的计算标准过高。高某应以331.38元〔1.2元/月×92.05×3=331.38元〕为本金，按中国人民银行同期贷款利率，给付合和物业公司自2019年1月1日起至2019年8月19日止的利息作为违约金；以331.38元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付自2019年8月20日起至付清之日止（2020年12月31日之前）的利息作为违约金。关于合和物业公司主张的迟延履行利息，因本案尚未生效，尚未进入执行程序，故对其该项诉求本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、高某于本判决生效后立即给付镇赉县合和物业管理有限责任公司2019年1月1日-2020年12月31日两年的物业费2651.04元；二、高某于本判决生效后，立即以331.38元〔1.2元/月×92.05×3=331.38元〕为本金，按中国人民银行同期贷款利率，给付合和物业公司自2019年1月1日起至2019年8月19日止的利息作为违约金；以331.38元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付自2019年8月20日起至付清之日止（2020年12月31日之前）的利息作为违约金；三、驳回镇赉县合和物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，保全费60.96元，由高某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员  莫琳二〇二〇年七月三十日书记员  徐瑶