江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终2845号上诉人（原审被告）：无锡我爱安源房地产经纪有限公司，住所地无锡市新吴区长江北路106号金城大厦1-2608.法定代表人：王军，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆文明，江苏路泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙邦杰，江苏路泰律师事务所律师实习人员。被上诉人（原审原告）：谈群辉，男，1976年7月24日生，汉族，户籍地无锡市北塘区,住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：陆丽萍，江苏海辉律师事务所律师。原审第三人：王寅，男，1974年2月6日生，汉族，住无锡市滨湖区。原审第三人：陆海燕，女，1974年8月18日生，汉族，住无锡市梁溪区。上诉人无锡我爱安源房地产经纪有限公司（以下简称我爱安源公司）因与被上诉人谈群辉、原审第三人王寅、陆海燕居间合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2019）苏0214民初2517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。我爱安源公司上诉请求：撤销原判，依法改判其无需承担责任或发回重审，上诉人费用由被上诉人承担。事实和理由：1.涉案房屋买卖合同无效，一审法院对此未予处理。第三人涉嫌非法处置查封、扣押、冻结的财产罪，可见第三人王寅在涉案房屋买卖过程中，故意隐瞒涉案房产和情况。一审法院并未考虑该因素对各方的影响，过分苛责其。涉案房产被查封，买卖合同的标的不符合买卖条件，签订买卖合同不能履行，因此，买卖合同是无效的。第三人在本次交易的过程中，明显有犯罪的嫌疑，以非法占有被上诉人购房款的目的签订了涉案合同，因此，合同也是无效的。2.一审法院强调其的居间义务，但却未注意被上诉人并未按合同约定支付居间服务费，构成违约在先。而其并未故意传递虚假消息，所有洽谈内容都是三方在场。居间义务在本合同签订后已完成，因此，其不应承担相关责任。3.本案中，被上诉人并无直接损失，一审判决其承担补充赔偿责任，无法律依据。（1）被上诉人与第三人达成调解，赔偿主体明确为第三人。第三人未履行的部分不应视为被上诉人的损失，第三人履行不能是由被上诉人原因造成的，第三人履行不能部分不是其造成的直接损失。被上诉人的权利已经实现。（2）在被上诉人与第三人就涉案纠纷另案处理完毕的情况下，一审法院认定其承担补充赔偿责任，无法律依据。一审判决书中引用的法条是合同法的内容，并非是民事诉讼法的内容，合同法中也并未规定有补充赔偿责任。因此，一审判决无法律依据。4.一审法院认定其的责任过重。本案中，其在被上诉人未支付任何费用的情况下，付出诸多劳动，却还要承担责任，且一审法院认定的责任与合同中约定居间服务费相比，显然有失公平。被上诉人在交易过程中，也未核实相关情况，被上诉人完全有能力向第三人了解相关情况，即便其在合同订立时有过错，被上诉人在合同履行过程中，对于损失扩大的责任应当由被上诉人自行承担，而不是将所有的责任归责于合同的订立。一审判决不公平。谈群辉辩称：涉案的房屋买卖合同是有效的。上诉人违反了房屋买卖合同约定及相关法律规定，不得要求支付报酬，应承担相应的赔偿责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉请求。谈群辉向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令我爱安源公司赔偿谈群辉购房款损失600000元；2.诉讼费由我爱安源公司承担。事实和理由：2017年9月7日，其经我爱安源公司介绍，就购买王寅、陆海燕所有的位于长江国际雅园17号702室房屋签订了《房屋买卖合同》，约定房屋总价为2480000元，合同还约定了其他内容。合同签订后，其按约支付了购房款600000元，但王寅、陆海燕未按约办理房产过户手续，后经核查发现，案涉房屋早已被杭州市江干区人民法院、无锡市崇安区人民法院查封。谈群辉认为，我爱安源公司作为有影响力的房地产品牌经纪企业，在房地产交易领域具有专业优势，应对其推荐的房源作专业的资料审查，但我爱安源公司未尽到必要的审查义务，导致其在不了解所购房屋的真实情况下进行了购买。故其现诉至法院，请求判如所请。一审诉讼中，因第三人王寅又支付了部分款项，故谭群辉变更诉讼请求为，判令我爱安源公司赔偿谈群辉购房款损失476230元。我爱安源公司一审辩称：谈群辉对于房屋的状况是清楚的，且涉案房屋买卖合同的第六条第一款也清楚约定涉案房屋的房东应当是确保房屋无争议、无纠纷的，若发生纠纷也应当由房东处理并负责。本案谈群辉已经向王寅和陆海燕主张权利，我爱安源公司认为谈群辉没有损失，权利都已实现。故要求驳回谈群辉的诉讼请求。第三人王寅、陆海燕一审未作陈述。一审法院认定事实：2017年9月7日，王寅（甲方）、谈群辉（乙方）、我爱安源公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将座落于无锡市新吴区长江国际雅园17号702室的房屋出售给乙方。合同还约定以下内容：1.实际成交价格为2480000元，乙方于2017年9月7日交付定金50000元，于2017年9月20日前交付房款1020000元，在签署合同后七日内乙方向银行申请贷款1400000元并办理相关手续，由银行直接发放给甲方，若乙方贷款数额有不足部分或贷款不成，由其在房屋交易过户当日或之前以现金方式补足，尾款10000元在房屋交接完毕，经甲乙双方确认费用交接清楚、户口迁移完毕（若有）且物业交验签署完毕后当日由乙方直接支付给甲方；2.合同签署完毕，甲方须将房屋所有权证、共有权证及国有土地使用权整交丙方保管；3.若乙方需要贷款的，办理贷款的相关费用由乙方自行负担；4.丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权过户手续，甲乙双方须提供相应的合法证件；5.甲方承诺于在取得乙方除尾款外所有房款柒日内前腾空该房屋，并将该房屋（钥匙）交付于乙方，并于双方过户前办理完毕户口迁移手续。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理等过户手续及相关费用的交接事宜。交接前发生的费用由甲方承担，之后由乙方承担。6.甲方需保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷、债务纠纷，由甲方负责解决，由此造成的经济损失，由甲方负责全额赔偿，如导致合同无法履行或乙方无法取得产权证，甲方应于十日内退还乙方已支付的全部购房款并承担一切后果及违约责任；7.如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的10%作为违约金。在合同的第八条其他事宜部分，由我爱安源公司员工手写以下内容：甲乙双方友好协商乙方于2017年9月12日前在首付款1070000元中给予甲方50000元作为定金。甲乙双方友好协商双方同意过户时间在2017年12月30日前。同日，谈群辉向王寅支付定金50000元，并于2017年9月11日支付购房款50000元，于2017年9月18日支付购房款500000元。2018年1月9日，王寅作为甲方与谈群辉作为乙方、我爱安源公司作为丙方签订《补充协议》，载明因甲方的房屋有抵押，甲方解除抵押的日期最迟不得超过2018年1月31日，解押后需配合双方办理房屋贷款和过户。2018年2月6日，三方再次签订《补充协议》，载明因王寅无法于2018年1月31日前解除抵押，故自愿承担2018年1月1日以后政策原因多出来的税费，并承诺解除抵押时间在2018年4月30日前，如到时还是没有解除抵押，王寅同意赔偿谈群辉损失248000元。2018年5月30日，因王寅仍无法解除抵押，完成过户，故谈群辉对王寅、陆海燕提起诉讼，经法院调解，双方达成调解协议，约定解除谈群辉与王寅、陆海燕签订的关于无锡市新吴区长江国际雅园17号702室房屋的买卖合同，王寅、陆海燕返还谈群辉购房款及违约金848000元，并约定了分期付款的时间等。协议签订后，王寅、陆海燕未按约履行。此后，谈群辉向法院申请强制执行，共计执行到位40681元，其余已无其他财产可供执行，法院于2019年4月20日作出（2019）苏0214执97号之一执行裁定书，终结了本次执行程序，并将40681元中扣除执行费681元后的40000元发放给谈群辉。以上事实，由房屋买卖合同、收据、承诺书及补充协议、民事调解书、民事裁定书结合当事人陈述等证据在卷予以证明。一审诉讼中，谈群辉向法庭明确，其主张的476230元赔偿损失的构成为，王寅未退还的房款210000元及王寅在调解书中自愿承担的违约金248000元、调解案件中王寅应承担的诉讼费用18320元。一审法院认为：根据《合同法》第425条之规定，居间人在居间合同中承担的主要义务为如实报告义务，应就订立合同有关的事项向委托人如实报告，不得隐瞒和订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况。房屋买卖居间人是从事房地产居间活动的专业机构，拥有专业的人员、专门设备和特殊房源网络，委托人正是基于对居间商的信任而委托其进行居间活动，因此，居间人不但要将其所明知的情况报告给委托人，还应当尽到必要的调查、核实义务，以保证相关信息的真实性。具体到本案中，案涉房屋买卖合同签订前，已存在法院查封和银行抵押，但我爱安源公司并未举证证明其对相关查封、抵押情况进行审查、核实。在另案诉讼中，经法院调解，王寅、陆海燕返还谈群辉购房款及违约金848000元，但王寅、陆海燕未按约履行，共计执行到位40681元，现王寅、陆海燕已无其他财产可供执行，该次执行程序已经终结。对于谈群辉而言，其损失已实际产生。由于我爱安源公司违反上述法定义务，应当就谈群辉的损失承担相应的赔偿责任。鉴于造成谈群辉损失的根本原因系房屋出卖方王寅、陆海燕违约，经法院调解，王寅、陆海燕等也同意承担返还购房款及赔偿的责任，而我爱安源公司在本次交易中违反了居间方的义务，应就王寅、陆海燕未能返还购房款造成谈群辉的损失部分承担补充赔偿责任。综合我爱安源公司在提供居间服务过程中的过错程度和实际情况，法院酌定由我爱安源公司赔偿谈群辉损失90000元。我爱安源公司履行补充赔偿责任后，有权依法向终局债务人求偿。综上，对于谈群辉的诉讼请求，予以部分支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决:一、我爱安源公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿谈群辉90000元。二、驳回谈群辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9800元,财产保全费3520元，合计13320元，由谈群辉负担10000元，由我爱安源公司负担3320元。二审查明事实与一审已查明事实一致。本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：我爱安源公司对于谈群辉的案涉损失是否应承担补充赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，首先，王寅、谈群辉、我爱安源公司签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示。虽然王寅所有的涉案房产被查封，所签订的买卖合同不能履行，但该情形并不导致买卖合同的无效，且该买卖合同也不存在具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。因此，该买卖合同应认定为合法有效。我爱安源公司上诉称买卖合同无效的理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。其次，谈群辉因王寅的违约导致买卖合同的解除，谈群辉所支付给王寅的购房款本金20余万元未能收回及利息和违约金未得到赔偿，现王寅、陆海燕已无其他财产可供执行，法院已终结该次执行程序，谈群辉的损失已实际产生。而造成谈群辉损失的根本原因系涉案房屋被查封，最终导致房屋买卖合同无法继续履行。我爱安源公司作为房屋买卖居间人，是从事房地产居间活动的专业机构，拥有专业的人员、专门设备和特殊房源网络。谈群辉正是基于对我爱安源公司的信任而委托进行居间活动，在王寅隐瞒其涉案房屋被查封的情形下，我爱安源公司应当就其居间的房屋买卖，做到必要的调查、核实，以保证其居间房屋的所有权及权利是否受到限制等相关信息的真实性，但我爱安源公司并未对居间的房屋买卖做相关的审查、核实，对其提供的居间房产存在权利瑕疵未如实向谈群辉披露，损害谈群辉的利益，应当承担损害赔偿责任。一审法院根据本案的具体情况，酌定我爱安源公司赔偿谈群辉损失90000元，符合法律规定，本院予以支持。最后，因我爱安源公司提供的居间房产存在虚假的信息，损害谈群辉的利益，我爱安源公司不得要求谈群辉支付报酬，故不存在谈群辉未按合同约定支付居间服务费，构成违约在先的情形。因此，我爱安源公司认为谈群辉构成违约在先的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，我爱安源公司的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由我爱安源公司负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年七月二十八日书记员  徐冬晖