安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0705民初2436号 原告：铜陵创祎商业管理有限公司，住所地安徽省铜陵市新时代万彩天地2层1-201，统一社会信用代码91340700MA2NAU0T5F。 法定代表人：张全国，执董事兼总经理。 委托诉讼诉理人：庞国芳,安徽景旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：查锐,安徽景旺律师事务所律师。 被告：王婧玲，女，1992年8月25日出生，汉族。 委托诉讼代理人：钟义龙，安徽华律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈益民，安徽华律律师事务所律师。 原告铜陵创祎商业管理有限公司诉被告王婧玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告铜陵创祎商业管理有限公司委托诉讼代理人庞国芳，被告王婧玲及其委托代理人钟义龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告铜陵创祎商业管理有限公司向本院提出诉讼要求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即腾空租赁物并返还给原告；3、判令被告立即向原告支付拖欠的房屋租金16760元（自2019年6月2日计算至2020年1月17日，自2020年3月2日计算至2020年4月10日，此后的占用费按62.88元／日的标准计算至被告腾空租赁物时止）；4、判令被告立即向原告补交免租期内租金5737.80元；5、判令被告立即向原告支付综合管理费2312元（自2019年4月18日计算至2020年1月31日，此后的综合管理费按5元／月／平方米的标准计算至被告腾空租赁物时止）；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月16日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定:1、原告将位于铜官区交汇处的铜陵新时代万彩天地第一层3-106号铺位，套内面积为39.2㎡的商用铺面租赁给孔凌用于经营品牌为“1992”的配套（花艺沙龙）；2、租赁期限为3年，自2018年12月8日至2021年12月7日，第一年免租1.5月，自物业正式开业之日开始起计算，第一年年租金为22951元，年度综合管理费为23585元，后期根据现场实际情况再确定，先付后用，每三个月为一个支付期。协议第15.4条约定，被告未能按合同约定支付租金以及综合管理费等费用达30天以上的，原告有权解除合同并要求被告补足免租期内的租金。合同签订后，孔凌于2018年11月30日向原告申请将经营品牌变更为“蜜汀花艺设计馆”，并将合同主体变更为本案被告，案涉房屋的实际使用人为本案被告。案涉租赁物所在的铜陵新时代万彩天地于2019年1月18日正式开业，原告也按合同约定将案涉租赁物交付给被告使用，但被告未按约定按时交纳租金及综合管理费等费用，也未向原告办理退租事宜。原告自2019年6月份开始多次向被告送达缴费通知书，但被告均置若罔闻。鉴于此，现原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，望依法支持原告的全部诉讼请求。 被告王婧玲辩称，1、原告主体不适格，原告与房屋产权人台新置业之间系委托代理关系，原告无权以自己的名义主张权利；2、原告认为正式开业时间为2019年1月18日，实际上当时是超市试营业，不是整个商业综合体正式开业。当时，消防未验收合格，不可能正式开业；3、铜陵时代名门微信公众号注明时代广场盛大开业时间为2019年11月18日。但是实际内容为超市重装开业，合同约定的铜陵时代万彩天地商业综合体至今未举行任何正式开业仪式；4、被告已经缴纳13675元，不欠费，原告也没有催收，答辩人不同意解除合同；5、被告租赁的商铺位于铜陵学院大门正对面，疫情影响，学生未返校复课，没有人流量，被告要求在铜陵学院学生返校复课之前，免除租金和管理费；6、原告在招商过程中虚假承诺，以及延期交房，被告保留诉讼的权利。 本院经审理认定事实如下：2018年1月28日，铜陵台新置业有限公司向原告铜陵创祎商业管理有限公司出具>：兹授权铜陵创祎商业管理有限公司作为铜陵新时代万彩购物中心唯一的、合法的代理人，其权限如下：（1）代表投权委托人与贵公司签署《商铺租货合同》，就合同有关条款与贵公河进行磋商；（2）收取《商铺租赁合同》项下约定之所有款项，并向贵司出具合法有效之发票；（3）领取或提供相关文件，签署和《商铺租赁合同》有关只包括但不限于补充协议等法律文件、协议等有关工作；（4）当《商铺租赁合同》出现争议时，负责联系有关当事人，就纠纷进行协商解决。授权期间：本授权委托书自2018年1月28日至2038年9月30日有效。授权委托人对被委托人在授权范围和期间内所签署的一切文件和实施的一切行为负全部责任。授权委托人保证所提供材料、证件均真实、有效，如有虚假或其它欺诈行为，授权委托人愿承担全部法律责任。在贵司业务人员收到变更或撤销本授权委托的书面通知以前，本授权委托书在有效期内有效，被授权委托人签署的所有文件、协议和合同以及实施的所有行为（在本授权书授权范围和有效期内）不因授权的变更或撤销而失效，被授权人不得转授权。2018年9月16日，原告铜陵创祎商业管理有限公司（出租人、甲方）与孔凌（承租人、乙方）之间签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：第一条计租面积：1.1甲方同意将位于铜陵市铜官区交汇处，项目名称：铜陵时代万彩天地（以下简称该物业）第一层铺位号（该物业内部编号）为3-106，套内面积（即租赁面积）为39.3平方米的该商铺出租给乙方使用，最终面积以交付时实地测量面积为准。房屋的详细建筑位置、使用范围为附件《租赁区域平面示意图》红线圈定范围。1.2租赁房屋的实测租赁面积与上述条款约定的租赁面积的面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，所涉及本合同约定的租金、综合管理费等费用不做变动如实测面积与上述条款约定的租赁面积的面积误差比绝对值超过3%的，则甲乙双方可以按实际租赁面积比例对租赁房屋的租金、综合管理费等以租赁面积计算的费用进行相应的调整，但乙方不得以面积存在误差主张解除合同或索要赔偿。第二条租赁用途：2.1乙方在该物业内经营品牌为1992，经营类别为配套（花艺沙龙），乙方需提供经营品牌及经营范围的相关证明文件，接受并服从甲方或甲方委托的管理公司的统一经营管理。租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该物业的经营范围。2.2乙方在该物业运行经营活动前，应取得或自行向政府有关部门申请必要的营业执照、批准证书或许可证等。第三条租赁期限：本合同所约定的租赁期限为3年，自该物业正式开业之日（甲方确定的业日）起计算（其中包含3个月免租期）。第四条租金及支付方式：租金及支付方式按下列4.1条执行。4.1固定租金。4.1.1租金计算方式：租赁期间2018.12.8-2019.12.7，租金（元／平方／天）1.6，年租金22951元；租赁期间2019.12.8-2020.12.7，租金（元／平方／天）1.6，年租金22951元；租赁期间2020.12.8-2021.12.7，租金（元／平方／天）1.68，年租金24099。备注：第一租赁年度免租1.5个月；第二租赁年度租1.5个月，4.1.2支付方式：租金按3个月为一个支付期，先支付后使用（如有免租期，自当年度免租期满开始起算；没有免租期，自本物业正式开业之日起开始起算），并按等同于个月租金的标准交纳押金。乙方必须在首个支付期开始前15天前付清该期租金，并在每个支付期开始7天前全额付清该期租金，收到上述费用后，甲方开具相应金额的发票给乙方。……第五条综合管理费及支付方式：5.1租赁期间的综合管理费支付标准如下。月租赁期间：2018.12.8-2019.12.7，月综合管理费（元／平方／月）：5，年综合管理费：2358。租赁期间：2019.12.8-2021.12.7，各租赁年度内的综合管理费收取标准，由甲方根据现场实际情况另行确定。5.2支付方式：综合管理费与租金同期支付，并按等同于／个月综合管理费的标准交纳押金。5.3综合管理费包括包括中心公共区域内的水、电、中央空调、设备维护等分摊的公共费用，但不包括乙方自用水、电、气以及通讯等。5.4如国家或本项目所在区域能耗费价格发生调整，则甲方有权相应调整综合管理费标准，乙方同意按调整后的标准付费。5.5甲方应负责安装（独立的）水、电总表，用于测计乙方在租赁房屋内所使用的水、电用量。乙方经营实际发生的水、电等费用由乙方自行承担。其中水电费部分根据其独立安装的水、电表度数，按水费3.5元／吨，电费1.2元／度收取，乙方自收到缴费通知书后15日内按月向甲方或甲方委托的物业管理公司缴纳。如当地市政收费标准调整，甲方有权相应调整水、电费收取标准，乙方同意按调整后的标准付费。5.6甲方或甲方委托的物业管理公司应在收到乙方支付的相关费用的同时出具等额有效票据。第六条履约保证金：6.1乙方在签订该合同后5个工作日内先向甲方支付履约保证金，金额为人民币4218元（大写：人民币肆仟贰佰壹拾捌元整），甲方在收到乙方的履约保证金后的5个工作日内，向乙方出具收据。6.2履约保证金不计利息。6.3租赁期内乙方不得以履约保证金冲抵租金、综合管理费等欠款，但乙方迟延交纳租金、综合管理费、罚款以及其它各种款项的情况下，甲方有权从履约保证金中径行扣除上述费用，乙方应当于相关费用扣除后7天内补齐履约保险金的额度。6.4本合同的期限届满，或者因解约使得合同终止的情况，自乙方将开店房屋恢复原状，退还给甲方，并且履行完毕本合同规定的一切义务（包括但不限于付清全部租金、综合管理费、其它各项发生的费用及滞纳金、赔偿金、违约金，自乙方工商注册地址变更手续完毕之日起，甲方在30个工作日后将履约保证金不计利息退还给乙方。第七条付款方式：乙方依据本合同应支付的租金、综合管理费以银行转账方式存入甲方指定的账户，甲方核实收到乙方缴纳款项后，应于3个工作日内向乙方出具发票。甲方的银行账号:19×××02开户银行：徽商银行铜陵北路支行。收款人名称：铜陵创祎商业管理有限公司。第八条物业的交付：8.1交付日期与开业日：甲方承诺2018年10月8日前按【附件五】的要求将租赁房屋交付乙方。甲方认为租赁铺位具备装修合法进行的必要条件时，可向乙方发出《租赁房屋交付通知书》。乙方应在接到甲方租赁房屋已具备交付条件的书面通知之日起10日内完成现场检查和确认手续。乙方有充分的权利进入租赁房屋进行验收，并查阅与租赁房屋相关的文件资料。8.2租赁房屋确有不符合交付条件之处，甲方应及时整改，甲方完成整改完成后向乙方发出《租赁房屋交付通知书》。8.3如租赁房屋符合本合同约定的房屋交付条件的，乙方应在约定的查验期结束日后三个工作日内出具《租赁房屋交付确认书》（具体形式见【附件二】），乙方出具《租赁房屋交付确认书>>。8.4若乙方接到《租赁房屋交付通知书》之日起十日内既未到租赁房屋进行检查，也未向甲方提出整改意见的，则自乙方接到《租赁房屋交付通知书》之日起的第十一日视为交付日并且乙方已接收。8.5开业时间暂定2018年12月8日，甲方同意自租赁房屋交付日起给予乙方2个月的免租装修期，供乙方进行装修。乙方无需承担上述期间的租金，但乙方在此期间发生的施工实耗水、电等费用则由乙方自行承担。乙方须在_2个月的免租装修期内完成装修并开业，甲方同意自乙方开业之日起给予乙方3个月的免租期，免租期的减免方式为2018.12.8-2019.1.22；2019.12.8-2020.1.22。免租期内，乙方免交租金，但期间所产生的综合管理费、能源费等由乙方自行承担如因甲方原因导致乙方装修工期延长的，免租期顺延。8.6乙方完成内部装修、系统设备、设施等工程后30日内，在乙方装修符合相关规定和政府相关主管部门的要求以及消防安全规定的前提下，甲方协助配合乙方消防工程通过消防联动调试、政府主管部门验收。8.7甲方在交付租赁房屋前，应协助乙方与甲方委托的管理该物业的物业管理公司签订物业管理服务合同，约定包括装修等具体管理规定在内的物业管理规定。物业管理合同的内容不得与本合同的约定相抵触。8.8甲方有权重新委托该物业的物业管理公司，物业管理公司的变更不应影响房屋租赁合同的执行。但甲方应协助乙方与新的物业管理公司签订新的物业管理服务合同，该合同与原合同相比除物业管理公司发生变更外，其余内容不变。8.9甲方应协助乙方办理与租赁房屋的装修有关的行政审批手续以及经营租赁房屋所需行政审批手续。如果因为甲方的原因，乙方未能及时办理相关行政审批手续，导致乙方租赁铺位延期营业的，延期期间，甲方不得向乙方收取租金及综合管理费，乙方享有的免租装修期、免租期和租赁期限相应顺延。8.10如果出现不能归责于甲方的事由或其它事由，使得本设施或开店铺位的施工中断或者延迟的情况下，甲方可以将开业时间予以延迟，本同约定租赁期限相应顺延。8.11若因甲方工程进度、消防报审及市政工程等实际原因造成交付日延迟，则甲方提前60日书面通知乙方，并承诺乙方的租期等相应顺延。……等。2018年11月30日，孔凌向原告申请将经营品牌“1992”变更为“蜜汀花艺设计馆”，签约人变更为被告，原告签字予以同意。上述合同生效后，原告铜陵创祎商业管理有限公司将座落于铜陵时代万彩天地（以下简称该物业）第一层铺位号（该物业内部编号）为3-106，套内面积（即租赁面积）为39.3平方米的该商铺出租给被告王婧玲使用。2018年9月26日，被告王婧玲向原告铜陵创祎商业管理有限公司支付租金及综合管理费合计10545元（其中租金及综合管理费6327元，租赁保证金4218元）。原告铜陵创祎商业管理有限公司于2019年4月25日，经铜陵消防支队验收合格。从2019年4月25日起至2020年4月24日，被告王婧玲尚欠原告铜陵创祎商业管理有限公司租金及综合管理费人民币合计3445.6元｛应付租金11632.6元［（年租金22951元-免除租金11318.4元（其中疫情免租3个月，合同免租3个月）］＋年综合管理费2358元（2019年1月18日至2020年1月17日）-己付租金及综合管理费合计10545元（其中租金及综合管理费6327元，租赁保证金4218元）｝从2020年4月25日起至被告王婧玲腾空租赁物时止，房屋占用费（按62.88元／日的标准计算）及综合管理费（按5元／月／平方米的标准计算），至今未付。 以上事实有当事人提交的身份信息、营业执照、《房屋租赁合同》、交房通知书、商铺装修授权委托书、保险承诺书、催缴通知书、公告、收据、图片资料及开庭笔录在卷证实，本院予以认定。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告铜陵创祎商业管理有限公司与被告王婧玲之间签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告铜陵创祎商业管理有限公司依照合同的约定，履行了将房屋租赁给被告王婧玲使用的义务。被告王婧玲租赁期间未依照合同的约定交纳租金，属违约行为。被告王婧玲应承担因违约而导致解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，腾空座落于铜陵时代万彩天地(以下简称该物业)第一层铺位号(该物业内部编号)为3-106，套内面积(即租赁面积)为39.3平方米的该商铺交给原告铜陵创祎商业管理有限公司并支付尚欠原告铜陵创祎商业管理有限公司租金及房屋占用费（按62.88元/日的标准计算）及综合管理费（按5元/月/平方米的标准计算）的民事责任。在本案中争议的焦点：1、关于“正式开业之日”的日期及租金起算日期问题。案涉商铺合同签订于2018年9月16日，该商铺所在物业消防验收于2019年4月25日通过，依据合同：8.11若因甲方工程进度、消防报审及市政工程等实际原因造成交付日延迟，则甲方提前60日书面通知乙方，并承诺乙方的租期等相应顺延的约定。案涉商铺租金起算日期应，从2019年4月25日起开始计付租金。2关于本案各项费用计算问题。（1）.租金，自2019年4月25日起计算，按年租金22591元，扣除的免租期3个月，计算至2020年4月24日，另2020年1月25日疫情发生后的租金减免三个月；2.综合管理费，该费用实际系维护相关物业运转的必须费用，与租金并非同一性质，合同中虽约定该费用与租金同期支付，但应理解为系对该费用支付时间以及期限的限定，并不能解释为与租金同时起算，该费用应当从原告主张的2019年4月18日起开始计算，按年费用2358元，计算至2020年4月17日及从2020年4月19日起至租赁物腾空时止按5元/月/平方米的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十四条第三款、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告铜陵创祎商业管理有限公司与被告王婧玲之间于2018年9月16日签订的《房屋租赁合同》。 二、被告王婧玲于本判决生效后二十日内腾空铜陵市铜陵时代万彩天地第一层铺位号(该物业内部编号)为3-106，套内面积(即租赁面积)为39.3平方米的商铺并将该商铺向原告铜陵创祎商业管理有限公司交付。 三、被告王婧玲于本判决生效后十日内偿还原告铜陵创祎商业管理有限公司租金及综合管理费人民币合计3445.6元及从2020年4月25日起至被告王婧玲腾空租赁物时止，房屋占用费（按62.88元/日的标准计算）及综合管理费（从2020年4月19日起至租赁物腾空时止按5元/月/平方米的标准计算）。 四、驳回原告铜陵创祎商业管理有限公司其它诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费420元，减半收取计210元，被告王婧玲承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员 张 能 二〇二〇年七月三十日 书记员 张雅婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第五条——当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条——当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护 第六十条——当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条——有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其它情形。 第一百零七条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条——租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条——承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条——承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。