湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初6546号原告：湖南兴文物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道咸嘉湖西路119号吉顺美苑6栋703房。法定代表人：朱飞，总经理。委托诉讼代理人：丰庆庆，女，汉族，1989年5月3日出生，汉族，住湖南省石门县，该公司员工。委托诉讼代理人：谭思敏，湖南一星律师事务所律师。被告：朱建辉，男，1974年7月1日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告湖南兴文物业管理有限公司（以下简称“兴文物业公司”）与被告朱建辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丰庆庆、谭思敏、被告朱建辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兴文物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付长沙市岳麓区银盆岭金色山庄小区1-1104房物业管理费7,048.04元、违约金4,545.98元，合计人民币11,594.02元；2、依法判令由被告承担本案所有诉讼费。事实和理由：原告是具有合法资质的物业服务企业。2010年11月26日，长沙市岳麓区金色山庄小区业主委员会与原告签订《金色山庄小区物业服务委托合同》，选聘原告为金色山庄小区提供物业服务至今。被告为长沙市岳麓区银盆岭金色山庄小区1-1104房业主，房屋面积为136.59㎡。原告一直积极履行协议约定的相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务。但是，自2016年6月1日至2019年12月31日，被告一直未缴纳物业服务费，截至2019年12月31日，被告共计欠缴43个月物业费，共计人民币7,048.04元。经原告多次催缴，被告拒绝缴纳。依照合同约定，被告还应当承担万分之五的违约金人民币4,545.98元，合计人民币11,594.02元。现根据金色山庄物业服务委托合同的约定及《中华人民共和国合同法》相关规定，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告朱建辉辩称：一、原告提交的《金色山庄小区物业服务委托合同》缺乏必要程序、法定程序和业主授权，自始无效；二、原告向银星社区申请继续进行物业管理的函件无合同的约束效力；三、2014年至2016年所欠的物业费已过诉讼时效；四、原告提供了不尽如人意的物业服务，并且存在物业服务不作为也是多方面的。1、安保服务没有做好，在原告服务期间，小区业主家被盗时有发生，安保形同虚设，其中，被告家中就发生过一起，被盗财务上万元，所有监控都没有开启，形同虚设。2、小区公共收益包括停车费、广告费等从未向业主公开过，也没有按照双方签订的协议分配。3、小区业主家几次起火，消防栓竟然没有通水导致灭火不及时，财产损毁严重。被告所住楼东单元下水管漏水近10年失修，导致单元门处天花板和墙面损毁严重，露出承重墙钢筋。五、原告从未向被告开具物业费发票。经审理查明：2010年11月26日，长沙市岳麓区金色山庄业主委员会（甲方）与湖南葆力物业管理有限公司（现兴文物业公司。乙方）签订《金色山庄小区物业服务委托合同》，合同载明：甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就长沙市金色山庄小区物业服务区域物业服务事宜，委托给湖南葆力物业服务有限公司。合同约定委托管理期限为3年，自2010年12月1日至2013年11月30日止。2013年7月22日，金色山庄业主委员会（甲方）与兴文物业公司（乙方）签订《金色山庄小区物业服务委托合同》。合同第二章第二条约定，乙方应当提供的服务包括物业公共部分的日常维修、运行和管理、公共绿地。景观的养护、清洁服务、协助做好安全防范工作、消防服务等。合同第四章第4条约定。物业服务期限为1年半，自2013年8月1日—2015年1月30日。合同第五章第五条约定，电梯住宅用房的物业服务费标准为每月1.2元/平方米。合同第八章第十四条约定，服务期限届满前3个月，甲方末将续聘或解聘意见通知乙方的，视力甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。合同第九章第十七条约定，业主未按期交纳物业服务费的，乙方按照每日万分之五的标准收取相应滞纳金。对逾期6个月未交费者，可通过法律程序进行追缴。第二十二条约定，乙方有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：4、小区内业主财物被盗，乙方有证据证明其已经适当履行了安保义务，并积极配合向业主及警方提供线索的。该合同还就物业项目的基本情况、物业服务标准、双方权利义务等进行了约定。合同到期后，因金色山庄业主委员会已解散，且新的业主委员会一直未产生，兴文物业公司在该小区提供物业服务至今。在提供物业服务过程中，兴文物业公司在安全保卫、公共管理等方面存在一定的瑕疵。被告朱建辉系金色山庄小区1栋1104房业主，房屋建筑面积136.59平方米，物业服务费标准为每月1.2元/平方米。朱建辉自2016年6月1日至2019年12月31日共计43个月未再向原告兴文物业公司缴纳物业服务费，原告于2018年2月21日、2019年10月29日等时间对被告所欠案涉物业费书面催要未果，遂起诉至本院。另查明：1、2012年12月12日，湖南葆力物业管理有限公司经工商登记名称变更为湖南兴文物业管理有限公司。2、2015年11月13日原告向长沙市岳麓区银盆岭街道银星社区居委会出具《函件》一份，载明：关于我湖南兴文物业管理有限公司与原金色山庄业委会签订的物业服务合同将于2016牟01月30日到期，现金色庄小区暂未成立新的业委会，为保障小区的日常工作能正常进行，小区正常的生活秩序不至于紊乱不堪，现特申请继续为金色山庄小区进行物业服务，在此期间按照原合同享有物业权利及法律效力并承担物业服务的义务，不降低物业服务的水准。特此申请！长沙市岳麓区银盆岭街道银星社会居委会在此函件上加盖公章。上述事实，有双方当事人陈述及《金色山庄小区物业服务委托合同》、《函件》、《不动产登记情况表》、《通知》、《生活垃圾清运合同》、《小区化粪池清理、管道维护协议》《关于金色山庄电梯安全隐患的联系函》、《关于长沙市岳麓区银盆岭金色山庄申请使用物业维修基金的报告》、《内资企业管理基本情况表》《小区保安工作日检查记录表》、《律师函》、照片、短信截图等证据予以证明，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述及《金色山庄小区物业服务委托合同》、《函件》、《不动产登记情况表》、《通知》、《生活垃圾清运合同》、《电梯安全维修基金申请》、《房屋漏水维修基金申请》、《内资企业管理基本情况表》《小区保安工作日检查记录表》、《律师函》、照片、短信截图等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，长沙市岳麓区金色山庄业主委员会与兴文物业公司签订的《金色山庄小区物业服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对金色山庄小区全体业主均具有法律约束力。兴文物业公司根据该合同为涉案房屋所在小区提供了物业管理服务，朱建辉作为小区业主，接受了兴文物业公司提供的物业服务，应当缴纳物业费。原告兴文物业公司与业委会签订的《金色山庄小区物业服务委托合同》于2015年1月30日到期，长沙市岳麓区金色山庄小区第二届业主委员会在该委托合同期满之前解散之后，一直未成立新的业主委员会。该小区业主大会未作出重新选聘新的物业公司的决定，亦未明确要求兴文物业公司退出，兴文物业公司仍按照原委托合同约定继续提供物业服务，故兴文物业公司与业主之间形成事实上的物业服务合同关系，业主应当按照原委托合同约定的标准支付物业服务费。但原告在履行物业服务合同的过程中存在一定瑕疵，故对原告请求判令被告向原告支付所拖欠的物业管理服务费人民币7,048.04元的诉讼请求，本院予以部分支持。综合合同的履行情况，根据公平原则和相关法律规定，本院酌情确定被告需支付原告物业费5,638.44元。对原告请求判决被告向原告支付违约金3,679.53元的诉讼请求，考虑到兴文物业公司在提供物业服务过程中，并未做到完全尽职履责，存在瑕疵，故本院不予支持。被告抗辩原告与长沙市岳麓区金色山庄业主委员会被告之间的两份《金色山庄小区物业服务委托合同》缺乏必要法律、法定程序和业主充分授权自始无效等，无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张被告应缴纳所欠缴的2016年6月1日至2019年12月31日的物业费，被告抗辩2014年至2016年所欠的物业费已过诉讼时效。但《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”原告享有的物业费债权系基于合同形成的整体债权，案涉的物业费属于“同一债务分期履行”。如前所述，原，被告之间的物业服务合同仍在履行，且原告亦提供证据证明2018年2月21日、2019年10月29日等时间均对被告所欠案涉物业费进行过书面催缴。故对被告诉讼时效的抗辩，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：一、限被告朱建辉于本判决生效之日起三日内支付原告湖南兴文物业管理有限公司物业费5,638.44元；二、驳回原告湖南兴文物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取45元，由被告朱建辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒志明二〇二〇年七月十五日法官助理邓家欣书记员陈文凤附适用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。