江西省抚州市东乡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1029民初1164号原告：抚州市东乡区世纪大润发贸易商行，住所地江西省抚州市东乡区锦绣时代广场11号楼1-2F，统一社会信用代码92361029MA37MTUH8L。负责人：侯志峰，个体工商户业主。委托诉讼代理人：李洪东，江西正石律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：杨俊，江西正石律师事务所律师。一般授权代理。被告：涂志强，男，1979年6月18日出生，住江西省抚州市，农民。原告抚州市东乡区世纪大润发贸易商行诉被告涂志强租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告抚州市东乡区世纪大润发贸易商行（以下简称大润发商行）委托诉讼代理人李洪东、杨俊、被告涂志强均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。大润发商行向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告于2019年9月6日签订的认租协议书。二、判决被告立即支付原告商铺租金24960元以及滞纳金36192元（滞纳金按合同约定逾期每日5%，暂计算2020年4月18日起至2020年5月17日共计29天，之后滞纳金计算至缴清商铺租金为止）。三、判决被告已缴纳的保证金归原告所有。四、本案诉讼费被告承担。2020年6月15日变更第一项诉讼请求为：判决确认解除原、被告于2019年9月6日签订的认租协议书；变更第二项诉讼请求为：支付租金36322元，滞纳金96253元。事实和理由：原告依法享有抚州市东乡区锦绣时代广场117#、118#商铺（面积138㎡）的转租权，系世纪大润发商行的经营者。2019年9月6日，原、被告双方签订了一份认租协议书，协议约定被告租赁原告名下的锦绣广场117#、118#商铺开“叉图牛排火锅”店，月租金为26220元，保证金52440元，租期为2019年12月8日至2022年12月7日。协议签订后，被告支付了2019年12月8日至2020年3月7日三个月租金78660元及保证金52440元。后因疫情影响，我公司对于继续租赁经营的商户出台了免交一个月的优惠政策，但对于不续租的商户将不享有该优惠政策。经原告多次以函催收，被告仅支付10000元租金，对剩余租金却以种种理由拒不支付租金。原告为维护自身合法权益，特具文起诉，请人民法院依法查明事实，判如所请。涂志强辩称：1．原告诉状上写的我租赁店铺开“叉图牛排火锅”店，交付了三个月租金及保证金，另交10000元租金是事实。2．我们没有违约，在这个事情当中，我们属于被害方，原告多次断我们水电，导致我们店铺没办法经营，我们多次找了大润发商行，希望给我们减少租金，也经过多个部门协商，但一直未果，我们没办法生活下去，最后我们搬离了这里。大润发商行围绕诉讼请求提供了如下证据：1．门面房屋租赁合同，证明原告具有本案涉案商铺的转租权。2．认租协议书，证明原、被告2019年9月6日签订，双方对租金、保证金、违约责任等进行了明确约定。被告以种种理由拒不交付租金，被告已经构成违约，按照协议第七条及第二十一条的规定，保证金不予退还，按照5%每天计算违约金。一方终止合同需提前两个月书面告知对方。3．收据2张，证明收到117、118商铺插图牛排火锅52440元店铺租赁保证金及2019年12月8日-2020年3月7日第一季度租金78660元。4．四张交租通知函、一张通知函、一张降租回复函，证明原告因疫情影响，对被告的租金已减免了2020年3月8日至2020年4月7日租金，并同意按月交付。逾期未交租金，原告将做出收取滞纳金和收铺处理，同时取消免租一个月的优惠政策。经多次催收，2020年4月8日-5月7日的租金，涂志强只交了10000元，尚欠16220元。5．聊天记录及现场照片，证明被告未经原告许可，擅自搬离店铺，对店铺擅自拆除，现场的垃圾未清理。被告是在5月30日搬离交接的钥匙。6．照片，证明被告已经搬离去另外一家店重新营业，并不是因为疫情原因没有开店。涂志强质证意见：1．对第一、二、三组证据没有异议。合同是我们签订的，发生疫情不可抗力的因素，我们只是说希望原告可以给我们减少一些租金，信访件和法院协调也可以证实，我们花了20多万元装修，怎么舍得把店铺扔掉，疫情后开店，生意也不好，我跟原告说缓一下，等度过难关再交。2．催缴通知书我只收到4月17日的这一份，其他没收到。3．聊天记录和照片没有异议，我们在5月14号就已经通知了大润发商行。4．第六组证据是事实，但原告说我在别的地方有钱重新开店而不交房租不属实。我们搬离到新龙花苑，前三个月房东没有收取我们的房租，说等我们先稳定，装修也是原来的装修，并不存在原告说的有钱而不交房租的问题。涂志强为证明其抗辩事实，提供如下证据：1．一份聊天记录和图片，证明5月14日就与房东侯志峰说了交钥匙，我们已经告知说可以来贴招租，5月18日我们叫他来拿钥匙，交了一把钥匙。钥匙有好多把，应当以我交付第一把钥匙的时候算时间。照片还证实原告派人断我们的电。2．降低租的报告、来访登记表，证明被告3月18日复工，因疫情一直亏损，交不起房租，要求用保证金抵房租。3．一份装修合同，证明租店经营装修花了二十多万。大润发商行质证意见：1．聊天记录的真实性没有异议，证明目的与关联性有异议，是被告单方提出解约，只是事先告诉原告不再经营，钥匙也没有还给原告，我们认可5月30日双方交接钥匙解除合同。从现场照片也可以看出，很多设施都已经搬离了。我们认可是断了一次电，只断了两个小时，而且是在上午，没有对被告造成损失，如果被告陈述多次断电，请提交证据。2．降租报告及来访意见与本案没有关联性，合同是双方自愿签订的，我们也按照国家号召，免了一个月租金。3．装修合同的真实性没有异议，证明目的及关联性有异议，与本案租赁合同没有关系，装修期我们也给了三个月的时间。上述证据，经庭审举证、质证，对双方无异议的证据门面房屋租赁合同、认租协议书、收据、2020年4月17日通知函、聊天记录和照片予以认可。对本案事实认定如下：侯志峰与曹小兰、曹素兰签订《门面房屋租赁合同》，约定侯志峰租赁东乡区锦绣时代广场（东乡老二中）门面117#、118#（面积138㎡）九年，租赁期间侯志峰有权单方面转租。侯志峰于2017年12月19日注册抚州市东乡区世纪大润发贸易商行（个体工商户）在该租赁房内经营。2019年9月6日大润发商行与涂志强签订《认租协议书》，约定将该商铺转租给涂志强经营“叉图牛排火锅”，面积138㎡，租用期限2019年12月8日至2022年12月7日，月租金26220元，租金交付方式：交三押二。合同一经签订，涂志强需向大润发商行支付履约保证金52440元，涂志强如在合同期限遵守本合同所有条款，大润发商行在合同终止起三个月后无息退还保证金。当续交租金时涂志强需在租期前15天到大润发商行财务上缴，逾期大润发商行每天按应收金额的5%收取滞纳金，超过10天大润发商行有权单方终止合同，不退还涂志强任何费用，不赔偿涂志强任何损失。大润发商行行使单方解除合同时，保证金、经营服务费不退还。涂志强若需提前终止合同，应提前二个月书面通知大润发商行，保证金、经营服务费不退还。如遇不可抗力及自然灾害或国家及地方政府政策调整等其他原因要求涂志强中途撤场，涂志强应无条件执行，大润发商行无需给予补偿。合同签订当日，涂志强支付了保证金52440元，并依约支付第一期2019年12月8日至2020年3月7日租金78660元，并于2019年9月6日注册个体工商户（起字号抚州市东乡区叉图牛排火锅店）经营，2020年5月14日变更登记经营场所为东信财富广场20-21铺。2020年1月24日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应。涂志强亦服从抗疫大局，暂停营业。抚州市新冠××疫情防控应急指挥部于2020年2月24日发布紧急令第9号，仍暂时禁止小餐饮店开业，2020年3月13日发布《关于全面有序恢复餐饮业正常营业的通知》，2020年3月20日江西省将新冠××疫情防控重大突发公共卫生事件应急级别降为三级。期间，涂志强等商户找大润发商行谈减房租的事情，2020年4月17日大润发商行书面通知涂志强，免除2020年3月8日至4月7日租金，2020年4月8日至7月7日租金改为月交，每月30日交下月租金。涂志强2020年4月8日至4月7日租金已交纳租金10000元，还应交纳16220元，2020年4月19日为本期租金最后交款日。2020年5月14日涂志强通过微信向大润发商行表示已停业，并张贴还铺通知，决定于5月18日搬东西走，搬好了把钥匙归还。2020年5月20日大润发商行具文向法院起诉要求确认合同解除，5月21日涂志强拆除装修搬离店铺，微信告知大润发商行来拿钥匙，并请求还有东西暂存放几天，大润发商行回复以东西搬完还钥匙的时间为准。5月30日大润发商行取回钥匙。本院认为，大润发商行与涂志强之间签订的认租协议书，是双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同自双方签订之日起合法生效。合同双方均应当全面履行合同义务。但是新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免，不能克服，系不可抗力，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。因疫情导致涂志强自2020年1月24日至2020年3月12日无法经营，无法履行合同，因不可抗力造成的损失，应根据公平原则，分担损失。大润发商行已主动免除1个月租金，并将租金给付三月一交改为月交，是对自身权利的自由处分，也符合公平原则，本院予以支持。2020年4月8日至5月7日租金，涂志强只交纳10000元，虽未按大润发商行要求的时间交纳，但因前期疫情防控停业无收入，恢复初期经营收入也有影响，资金周转不便，承租人延期支付租金，有其合理性，大润发商行以涂志强逾期交租，主张涂志强违约支付滞纳金，不予支持。涂志强请求减少月租金，是对合同的主要履行条款的变更，其未提供证据证明继续履行合同支付租金对其显失公平。涂志强就合同的主要条款变更，多次请求政府等部门的协调，在双方仍不能达成一致的情况下，涂志强已于2020年5月14日明确表示将店铺归还大润发商行，大润发商行亦认可收到该通知，双方签订的认租协议书于通知到达时解除。大润发商行请求确认解除认租协议书成立，予以支持。涂志强虽通知将于2020年5月18日搬离，但至5月30日才将东西全部清空，交还钥匙，大润发商行请求支付2020年4月8日至2020年5月30日欠交的租金36322元合理，予以支持。原、被告在认租协议书第二十一条约定，涂志强提前终止合同，保证金不予退还，属当事人自愿订立的违约条款，大润发商行依合同约定主张保证金归其所有，依法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六十条、第九十四条第二项、第九十六条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、确认抚州市东乡区世纪大润发贸易商行与涂志强2019年9月6日签订的认租协议书于2020年5月14日解除。二、涂志强限于本判决书生效之日起十五日内给付抚州市东乡区世纪大润发贸易商行房屋租金36322元。三、涂志强交纳的保证金不予返还，归抚州市东乡区世纪大润发贸易商行所有。四、驳回原告抚州市东乡区世纪大润发贸易商行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1475.75元，由被告涂志强负担404.32元，原告抚州市东乡区世纪大润发贸易商行负担1071.43元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳相应的上诉案件受理费（户名：江西省抚州市中级人民法院，账号：14×××29，开户行：中国农业银行抚州抚河支行），上诉于江西省抚州市中级人民法院，并将上诉案件受理费交款单据复印件递交本院，如在上诉后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 陈 芳二〇二〇年七月七日书记员 ***