西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初7230号 原告：陕西境商房地产营销策划有限公司西安第六十六分公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。 负责人：徐天，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姜昱，陕西锦园律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王建林，陕西锦园律师事务所律师。 被告：张秀娥，女，汉族，住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：贺磊，陕西科健律师事务所律师。 被告：马先念，男，汉族，住西安市新城区。 被告：浮宇婧，女，汉族，住西安市新城区。 委托诉讼代理人：马先念，男，汉族，住西安市新城区，系被告浮宇婧丈夫。 原告陕西境商房地产营销策划有限公司西安第六十六分公司（以下简称境商公司）与被告马先念、张秀娥、浮宇婧居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姜昱、王建林、被告马先念、被告张秀娥的委托诉讼代理人贺磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告境商公司诉称，2019年10月18日，原告作为居间方促成被告与买方郝某某签订《房屋买卖三方合同》，就案外人郝某某购买被告位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室、XX号XX幢XX单元XX室房屋达成一致意见，合同约定房屋成交价为2525万元。合同第六条第一款约定：“作为本次买卖交易的丙方，负责为甲乙双方提供居间服务并促成买卖交易。本合同签订即意味丙方促成买卖交易的居间义务已经完成。甲乙双方同意于本合同签订当日向丙方支付居间服务费(中介佣金)共计人民币柒拾贰万元整”；第三款约定：“本合同签订后，甲乙双方未能交易成功的，居间服务费(中介佣金)不予减免”，“若甲方或乙方违约或违背诚信原则导致未能交易成功的，由违约方或过错方承担本合同第三大条第(一)条约定的成交总价款3％的居间费用”。另外，合同第十三条第8项还约定:“甲乙双方需在11月20日之前办理过户手续，因任何一方没有按照规定时间过户视为违约，造成的交易过程中产生的一切税、费上涨等所有损失均由违约方承担损失”。合同签订后，买方郝某某按照协议约定，于2019年11月20日前将780万元款项转入联名共管账户，但被告在约定的上述办理房屋过户手续的时间节点未积极配合办理相关手续，并明确表示不愿再继续履行合同义务，其行为构成违约。原告作为居间方，促成被告与买方郝某某签订《房屋买卖三方合同》，至此居间义务已经完成。因被告的违约行为，导致各方的交易未能顺利达成，按照合同约定，其应当向原告支付相应的居间服务费。故原告诉至法院，请求：1.判令被告支付原告居间服务费共计757500元及逾期付款违约金6773.31元(以757500元为基数，以中国人民银行同期贷款利率，自2019年10月19日起暂计算至2020年1月1日为6773.31元，直至被告实际给付之日为止)；2.判令被告支付原告律师费25000元；3.本案诉讼费由被告承担。 被告张秀娥辩称，一、答辫人一直积极履约，未完成交易责任不在答辩人。答辩人为出售房屋，于2019年10月18日与原告(中介方)、郝某某(购房人)签订了《房屋买卖三方合同》(简称“三方合同”)，约定的交易价格为2525万元。三方合同签订后，答辩人积极配合提供房屋过户所需的各种材料。在此期间，原告要求被告签订一份交易价格为1400万元的房屋买卖合同(简称“买卖合同”)，用于过户及缴纳税费。答辩人认为该行为涉嫌违反国家法律法规，便与原告进行沟通协商，而原告坚持认为该行为不违法，可以办理过户登记手续，答辩人遂主动前往房产过户登记主管部门咨询，但最终得到的答复是：该买卖合同违法，不能签署，不能用于过户登记。因此，三方合同所约定的交易未最终完成，原因是政府主管部门认为第三人要求答辩人签署的买卖合同属于虚假合同，涉嫌违反国家法律法规的规定，进而不能办理过户登记，并非是答辩人不积极履约所导致的。二、因原告的违约行为导致答辩人合同目的无法实现，其要求答辩人承担违约责任没有事实和法律依据。根据三方合同第三条第(一)款及原告向答辩人出具的《承诺书》约定，三方合同约定的交易价格为2525万元，原告承诺答辩人净拿价为2180万元，税费、中介费等各种费用合计超过345万元的部分与答辩人无关，全部由原告承担。因此，原告要求答辩人签订交易价格为1400万元的买卖合同用于过户登记，根本原因是为了虚构交易价格以达到其偷逃税款的非法目的。答辩人拒绝其非法要求，主张按照实际交易价格签订买卖合同用于过户及缴纳税费，完全合理合法，但以实际交易价格2525万元签订买卖合同所产生的税费，原告却不愿意承担，最终导致交易无法完成。综上所述，自签订三方合同以来，答辩人始终积极履行合同义务，并且明确愿意以合法的方式继续履行合同，而原告不愿承担三方合同及承诺书中约定的义务，最终导致交易无法达成。因此，本案因原告的违约行为，致使答辩人无法实现合同目的，所以原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。 被告马先念、浮宇婧与被告张秀娥答辩意见一致。 经审理查明，2019年10月18日，郝某某（乙方、买受方）与张秀娥、马先念、浮宇婧（三被告均为甲方、出卖方）、境商公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖三方合同》，约定甲方将坐落于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室、XX号XX幢XX单元XX室房屋出售给乙方，丙方提供居间服务，建筑面积667.14平方米，不动产权证书号为：1050106005-7-1-3-10102～2、1050106005-7-1-2-20104～2，权利人为马先念与张秀娥。《房屋买卖三方合同》第三条约定：“（一）经甲乙双方协商一致，该房产成交价格为2525万元（该款项包含了乙方的购房款及乙方应当承担的各种税、费及中介费，为乙方购买该房产的最高全包价，该价格包含交易过程中产生的税、费及中介费等共计345万元；在甲乙双方按照约定履行前提下，该费用不足与甲乙双方无关，由居间方承担）。该成交价格包含该房产所有房款及现有已缴纳和已发生之全部费用（包括但不限于天然气管道煤气安装费、有线电视初装费、电话初装费及入住费、专项维修资金等）。此次交易的款项根据甲方要求1400万元需存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，780万元存入联名共管账户监管，待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行自动划转到银行账户。（二）乙方采取下列第C项方式付款……C、其他约定方式：1、签订合同后，甲乙双方需在2019年11月20日之前积极配合办理监管协议，并将1400万元存入西安市房管局行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管；同时交该房屋交易过程中产生的一切税、费及中介费用（按照国家规定乙方所交的契税等税费的票据需给乙方），由甲方在监管协议当天将交易过程中产生的税、费及中介费共计345万元转入丙方指定的账户，由丙方协助办理缴纳交易过程中产生的税、费及中介费……2、在2019年11月20日之前，甲乙丙三方开联名共管账户，乙方需在开共管账户后两个工作日将780万元存入联名共管账户，同时甲乙双方积极配合办理网签。”《房屋买卖三方合同》第六条约定：“作为本次交易的丙方，负责为甲乙双方提供居间服务并促成买卖交易，本合同签订即意味丙方促成买卖交易的居间义务已经完成，甲乙双方同意于本合同签订当日向丙方支付居间服务费（中介佣金）72万元。此费用按照在合同第三大条中的C其他约定事项中表述的包含在345万元中，此费用双方于资金监管当日由甲方支付给丙方。”《房屋买卖三方合同》第九条约定：“（三）其他违约责任2、自本合同签订之日起，任何一方不得单方变更合同条款，在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押。任何一方违反合同约定不愿意继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付房款总额千分之一的违约金；逾期超过十日的，守约方有权解除合同；违约方应赔偿因此给守约方所造成的的中介费用及其它相关损失，并按房款总额的百分之二十向守约方支付违约金。如甲方违约导致本合同解除，合同解除后，甲方应在解除合同通知送达之日起七日内退还乙方全部已付房款，并按照上述约定赔偿相应的违约金；如乙方违约导致合同解除，乙方应在解除合同通知送达之日起七日内退还甲方该房屋，并按照上述约定赔偿相应的违约金，此违约金可从乙方所交的房款中抵扣。”《房屋买卖三方合同》第十三条约定：“5、该房价为全包价，包含购房款及甲乙双方交易过程中产生的一切税、费及成交价3%的中介服务佣金，直至将房产证过户至乙方名下；6、该房屋交接前与该房相关的物业、水、电、暖气等相关房屋使用过程中产生的费用均由甲方结清。” 再查，《房屋买卖三方合同》签订当日，境商公司向出卖方张秀娥、马先念、浮宇婧出具《承诺书》，承诺在《房屋买卖三方合同》签署后，在甲乙双方完全履约的前提下，由于合同条款约定出现问题导致上述合同标的物不能顺利交易（包括但不仅限于：甲方房款净拿价为2180万元未收到等），由此次合同中的居间方承担相应责任。郝某某于2019年10月18日、10月21日、10月24日分三次向浮宇婧转账《房屋买卖三方合同》约定的“税、费及中介费等”款项，每次分别为100万元、100万元与145万元，共计345万元。郝某某依约将780万元存入三方联名共管账户。同年10月24日，张秀娥弟弟张某某（微信号：zp929529）向境商公司负责本次交易的中介服务人员杨某某（微信号：chunmiao100768）发微信称：“您好，关于您介绍郝某某购买高新四路的商铺事宜，我姐和姐夫把中介公司（境商地产）让我方签订的实收两千五百二十五万，按一千四百万缴税的交易合同，让西安市不动产管理局的朋友看了一下，按照目前税务稽查越来越严格的形势，中介公司（境商地产）解决税务问题的办法存在逃税的违法行为，而且逃税的金额比较大，那交易轻则补税或认定买卖双方签订的合同因损害国家利益无效，重则可能要涉及刑事责任。现在我姐和姐夫觉得这样的交易会给买、卖双方以后留下隐患，所以想让交易税费按照二千五百二十五万元的交易金额缴税，或者取消本次交易，现告知你方，希望尽快回复解决方式，以免给双方带来更多不必要的麻烦。”杨某某回复：“得产权人告知。”同年10月29日14:39分，浮宇婧将上述345万元退还郝某某；当日14:57分，张秀娥弟弟张某某向郝某某（微信号：HB690103）发微信称：“郝总，您好，关于您购买高新四路的商铺的事宜，我姐和姐夫因为当时没有看合同，先签了字，隔天他们把中介公司（境商地产）让我方签订的实收两千五百二十五万，按一千四百万缴税的交易合同，让西安市不动产管理局的朋友看了一下，按照目前税务稽查越来越严格的形势，中介公司（境商地产）解决税务问题的办法存在逃税的违法行为，而且逃税的金额比较大，那交易轻则补税或认定买卖双方签订的合同因损害国家利益无效，重则可能要涉及刑事责任。现在我姐和姐夫觉得这样的交易会给买、卖双方以后留下隐患，所以想让交易税费按照二千五百二十五万元的交易金额缴税，或者取消本次交易，实在不好意思给你带了不便，现已经将你安排转入我方账户的三百四十五万人民币按原账户转回去了，请查收。”此后，张秀娥弟弟张某某与境商公司负责本次交易的中介服务人员杨某某多次微信沟通，杨某某催促出卖方尽快办理过户手续，张某某以可能存在税务违法行为为由对交易的合法性提出质疑，杨某某称是具有国家证照的税评机构给的价格，按照合同约定的条款和买卖双方谈判的条件房地局一定可以过户。2019年12月2日，三方在境商公司进行谈判，但仍未达成一致意见。三方均认可涉案房屋目前未完成过户手续，2020年3月10日联名共管账户的780万元退还郝某某。 经询，《房屋买卖三方合同》中的2525万元包含273万元税费、中介费72万元、出卖人净拿款2180万元（其中780万元存入三方联名共管账户、1400万元存入西安市房屋资金监管账户）。境商公司称1400万元是通过房管局查询的税收基准价格，是将来三方签订正式商品房买卖合同并办理网签备案的合同价格，上述273万元税费系以1400万元为计税基础计算得来。 上述事实，有《房屋买卖三方合同》、付款及退款凭证、催款函、微信截图、三方谈判的录音及视频、承诺书、微信聊天记录、谈话笔录、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，原告境商公司作为居间人，向交易双方提供符合双方真实意思表示且内容合法的合同文本并促成交易双方签订合同是其居间服务的重要内容。从房屋交易习惯看，买受人在向中介公司咨询买房事宜时，交易税费是其关注的重点问题，中介公司也会给出预估的税费金额；而卖方确定的房屋交易价格，通常为净得价。对于买卖双方而言，税费与房屋价格一样，均是在交易时需要支付的费用，是双方依据市场行情和自身的经济实力作出判断，在交易前考虑的重要因素。然而，在本案中，原告提供的合同文本存在为规避国家税收监管故意隐瞒真实交易价格的违法事由，若根据三方约定履行合同，则将严重损害国家税收利益。根据合同约定，买受人只支付2525万元，出卖人净得2180万元，中介方取得中介费72万元，这系三方真实的意思表示，而剩余273万元系各项税费金额。经询，此273万元系以1400万元为计税基价所预估税费的金额，境商公司称1400万元是通过房管局查询的税收基准价格，是将来三方签订正式商品房买卖合同并办理网签备案的合同价格。根据税收法律相关规定，纳税人应当如实申报纳税。双方约定的将来签订网签备案合同的房屋交易价格1400万元，显然并非真实交易价格，因此，本院认定为规避国家税收监管而约定的虚假价格1400万元条款应属无效价格条款。然而，根据合同约定，买受人只支付2525万元，出卖人净得2180万元，中介方取得中介费72万元，在合法交易、如实纳税的情况下，根本无法满足买受人、出卖人、中介方三方真实的意思表示，且三方在合法交易的前提下无法就房屋价格重新达成一致意见，而房屋价格是房产交易中不可或缺的重要因素，因房产交易价格无法确定，故本院认定原告境商公司并未促成交易，其主张中介费的请求，本院依法不予支持。同理，其余诉讼请求，于法无据，亦不予支持。兹依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第四百二十四条之规定，判决如下： 驳回原告陕西境商房地产营销策划有限公司西安第六十六分公司的诉讼请求。 案件受理费11693元，由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  郑 彤 人民陪审员  孙舞婷 人民陪审员  严玲玲 二〇二〇年七月十七日 书 记 员  许丹彤