山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终5316号 上诉人（原审原告）：陈淑桂，女，1953年4月24日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：孔庆太，青岛市北海政法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：丁某1，男，2003年3月11日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 法定代理人：丁某2，男，1975年1月6日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：张远功，山东星鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李瑞东，山东星鼎律师事务所实习律师。 上诉人陈淑桂因与被上诉人丁某1房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初9150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈淑桂上诉请求：撤销一审并依法改判。一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。上诉人是涉案房产的原独立产权人，与被上诉人之间订立的《青岛市存量房买卖合同》是买卖行为，不是赠与行为，一审认定双方系以买卖合同的形式办理涉案房屋过户手续，实质上是赠与行为没有事实与法律依据。上诉人与被上诉人双方在庭审中均未认可涉案房屋的赠与关系，一审认定的赠与行为是推定，没有法律依据。并且双方之间已形成书面的买卖合同，双方之间没有赠与合同，一审推定的赠与关系与事实相违背。二、一审推定涉案房屋买卖关系为赠与关系，剥夺了上诉人的财产权，造成上诉人既丧失了亲情又丧失了房产，老无所依，没有体现出司法的公平、正义。涉案房屋系上诉人其母亲生前承租房屋拆迁补偿所得，上诉人作为继承人取得该房屋所有权。拆迁补偿面积75平方米左右，而实际面积77.79平方米，房屋差价款127582．59元，当时上诉人没有资金，又因被上诉人及其父母居住在涉案房屋内，便由上诉人的儿子丁某2垫付了该差价款，并非王秀金垫付。上诉人不仅提供房屋给被上诉人一家三口人居住，又为他们买菜做饭，接送被上诉人上学放学，上诉人如此做牛做马仍未得到被上诉人母亲王秀金的好脸色看，被上诉人母亲王秀金自己不出去工作反而经常嫌弃上诉人不向家里交钱，嫌弃上诉人养狗，还把垃圾放进上诉人的被子里。上诉人就想卖了房子自己养老，落个清静，不想再受委屈，让儿子办理手续，没想到是被上诉人母亲王秀金办理的以极低的价格卖给了被上诉人，房款也没支付给上诉人。房子过户后，被上诉人的母亲王秀金更对上诉人不好，过年时就把上诉人挤兑出家门，没有在家过年，上诉人越想越委屈，就向儿子要合同中的房款，王秀金就与儿子闹离婚，并要求先把垫付的12700多元给了再说。上诉人忍耐了近一年，决定以法律武器维护自己的权益。但一审无视房屋买卖合同事实推定上诉人的行为为赠与行为。这种赠与的推定不仅剥夺了原买卖合同中的房款价款，还可能导致上诉人需再偿还127000余元的垫付款，也致使上诉人无房可住，无家可回，在家中更无任何权益可言，真的既丧失了房产，又没有家庭亲情，老无所依，有可能背上了债务，更使被上诉人的父母不孝顺有了借口。一审推定的赠与行为，不仅违背了买卖行为的实事，又违背了中华民族孝的传统美德的公序良俗，没有体现维护老年人合法权益的公平、公正精神。三、上诉人适用法律赋予的撤销权要求撤销买卖合同，人民法院应予支持。随着社会老龄化增多，房产价值的上升，许多子女采取规避法律的行为以各种隐蔽的手段巧取豪夺老人的财产，在本案中，被上诉人的母亲王秀金利用上诉人对孙子的亲情签订了价值极低的买卖合同过户至被上诉人名下，上诉人依照法律规定以显失公平的理由，完全可以追回自己的房产。一审却推定上诉人将房产赠与了被上诉人，致使上诉人既使得不到赡养时也不能撤销赠与行为，因被上诉人是上诉人的孙子，没有赡养上诉人的义务。一审推定的赠与行实际助长了那些巧取豪夺老人财产的不孝子女嚣张气焰。 丁某1辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应维持原判。1.陈淑桂向丁某1转让房屋所有权是赠与行为，且丁某1及其法定代理人认可该属于赠与，一审判决正确。在对苏玉兰的房屋进行补偿安置时，按照家庭亲属的约定，丁某2与王秀金向房屋拆迁人支付了全部房屋差价款127582.59元，且在补偿安置本案房屋初始即交付给丁某2、王秀金并居住使用至今。本案房屋所有权仅是登记在陈淑桂名下，实际为丁某2、王秀金实际所有和使用。鉴于上述情况，以及陈淑桂与丁某1的祖孙关系，丁某1是丁某2、王秀金的儿子，2017年9月经陈淑桂、丁某2、王秀金协商，陈淑桂同意将本案房屋产权过户到丁某1名下，实际上就是向丁某1赠与房屋。2.本案房屋产权过户不存在显失公平的情形。鉴于本案房屋的上述补偿安置事实，2017年9月5日陈淑桂向丁某1转让本案房屋，丁某1作为未成年人且没有能力支付房屋价款，签订本案《青岛市存量房买卖合同》并约定较低的房屋价款，是为了以买卖形式办理房产过户和少缴过户发生的税费，且是在丁某1未支付任何房屋价款的情况下即完成房屋产权过户，陈淑桂与丁某1之间不是真正的房屋买卖关系。陈淑桂对此是清楚的、自愿的，不存在显失公平的问题。3.家庭内部存在一些误会或矛盾是正常的，希望家人之间多一些包容，多一些沟通和理解，不存在、也不可能发生上诉人所述的“巧取豪夺老人财产”、“不赡养”等问题。再此真诚的希望陈淑桂珍惜血浓于水的亲情，回家团聚。 陈淑桂向一审法院起诉请求：依法撤销双方于2017年9月5日订立的《青岛市存量房买卖合同》。 一审法院认定事实：陈淑桂、丁某1系祖孙关系。座落于青岛市市北区户房屋系拆迁返还的房屋（以下简称涉案房屋），陈淑桂于2014年8月7日取得房产证。2017年9月5日，陈淑桂、丁某1签订《青岛市存量房买卖合同》，约定陈淑桂将其名下的青岛市市北区户房屋出售给丁某1，总价36万元。9月6日双方共同申请将该房屋变更登记至丁某1名下，丁某1取得该房屋的房产证。双方有争议的证据和陈述：1.关于涉案房屋的来源。丁某1主张涉案房屋系陈淑桂之母苏玉兰承租的云南路45号x单元x户房屋拆迁补偿所得，为此提交2008年6月20日苏玉兰与拆迁人青岛市市南区开发建设局签订的《住宅房屋拆迁异地房屋补偿协议》、2012年5月15日陈淑桂作为苏玉兰的继承人与青岛市市南区开发建设局签订《拆迁异地补偿房屋定位协议》，证明苏玉兰签订房屋补偿协议异地补偿两套房屋，其中一套即为涉案房屋,且需要支付房屋差价款127582.59元。陈淑桂认为上述协议书不是原件与本案无关，对此不予质证，但陈淑桂并未提交涉案房屋的拆迁拆料。2.关于涉案房屋差价款谁补交的问题。丁某1主张涉案房屋拆迁时需补交房屋差价款127582.59元，该款由王秀金缴纳。为此提交王秀金2013年3月12日取款共计128000元的交通银行账户凭证，青岛市市南区开发建设局出具的收款收据原件一份，证明王秀兰就缴纳涉案房屋的房款127582.59元。陈淑桂认为取款属实，但不能证明用于购房，即使用于购房，双方也是借款关系与本案无关。丁某1主张王秀金协助办理涉案房产权登记手续并支付相关费用80元，为此提交山东省非税收入通用票据原件。陈淑桂认为交款人系陈淑桂，王秀金作为家庭成员持有该票据很正常，不能证明王秀金系交款人。3.涉案房屋由谁居住使用的问题。丁某1主张涉案房屋自2013年3月开始由丁某1及其父母居住使用，为此提交物业公司的收款收据、电费发票予以证明。陈淑桂认为交款人系陈淑桂，王秀金作为家庭成员持有该票据很正常，不能证明王秀金系交款人。 一审法院认为，涉案房屋系陈淑桂母亲生前承租房屋拆迁补偿所得，陈淑桂作为继承人取得该房屋的所有权，但涉案房屋差价款127582.59元由丁某1的母亲王秀金缴纳，自该房屋交付便由陈淑桂、丁某1及丁某1的父母共同居住。在此前提下，陈淑桂、丁某1双方于2017年9月5日签订《青岛市存量房买卖合同》，陈淑桂将涉案房屋过户至丁某1名下，丁某1并未支付对应价款，故双方系以买卖合同的形式办理涉案房屋的过户手续，但实质上是赠与行为。根据合同法第一百八十六条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。本案陈淑桂赠与丁某1的涉案房屋权属登记已转移至丁某1名下，故陈淑桂要求确认双方签订的《青岛市存量房买卖合同》无效，实际上要求撤销赠与，该项请求于法无据，依法予以驳回。 一审判决：驳回陈淑桂的诉讼请求。案件受理费18802元、保全费5000元，均由陈淑桂承担。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系因房屋买卖合同产生的纠纷。涉案房屋原由陈淑桂的母亲苏玉兰承租，苏玉兰于2008年6月20日与拆迁人青岛市市南区开发建设局签订《住宅房屋拆迁异地房屋补偿协议》，苏玉兰去世后，陈淑桂作为苏玉兰的继承人与青岛市市南区开发建设局签订《拆迁异地补偿房屋定位协议》，涉案安置房屋差价款127582.59元由丁某1母亲王秀金交纳。虽然陈淑桂、丁某1双方于2017年9月5日签订《青岛市存量房买卖合同》，并将房屋产权变更登记至丁某1名下，但双方并非普通的房屋买卖关系，签订房屋买卖合同的目的仅是为了办理房屋过户手续，丁某1也并未支付合同载明的购房款，因此，陈淑桂以合同约定的房屋转让价款显失公平为由，主张撤销双方签订的涉案房屋买卖合同的理由不能成立，一审不予支持并无不当。退一步讲，即使陈淑桂主张的双方房屋买卖合同关系成立，因基于双方系特殊的亲属关系，且丁某1母亲王秀金交纳涉案安置房屋差价款127582.59元的事实，涉案房屋价格并不能以市场价格衡量，陈淑桂主张合同价款显失公平的理由亦不能成立，依法不予支持。 综上所述，陈淑桂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18802元，由上诉人陈淑桂负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙向东 审判员  马 喆 审判员  齐 新 二〇二〇年七月十三日 法官助理 杨志昌 书记员王冉冉 书记员于国英