上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终392号上诉人（原审原告）：范存浩，男，1998年1月10日生，汉族，户籍地河南省虞城县。委托诉讼代理人：范世杰（系范存浩父亲），1972年9月9日生，汉族，户籍地河南省虞城县。委托诉讼代理人：冯洁，上海沪师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海鑫汉贸易有限公司，住所地上海市松江区荣乐中路12弄136号。法定代表人：田鑫，经理。被上诉人（原审被告）：张立峰，男，1972年6月1日生，汉族，户籍地浙江省宁波市北仑区。委托诉讼代理人：董佳丽，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宏元，上海磊天律师事务所律师。上诉人范存浩因与被上诉人上海鑫汉贸易有限公司（以下简称鑫汉公司）、张立峰确认合同无效纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初14564号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行审理,本案现已审理终结。范存浩上诉请求：撤销本案原判，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：一、原判认定事实错误。一审庭审中，被上诉人鑫汉公司自认其与邵某非真实房屋买卖关系，被上诉人张立峰自认知道邵某当时未支付房款，原判于此应追加邵某进行审查认定，而非认定所谓邵某已支付房款予鑫汉公司；根据现有证据，鑫汉公司在邵某和张立峰指示下撤销了上诉人范存浩与鑫汉公司网签房屋买卖合同，与邵某签订了第二份买卖合同并办理了房屋抵押。二、原判遗漏重要事实：张立峰、邵某知道范存浩与鑫汉公司房屋买卖合同存在，鑫汉公司撤销其与范存浩的买卖合同网签系按张立峰、邵某指示，鑫汉公司与邵某房屋买卖不真实。三、原判忽略事实逻辑，张立峰对范存浩与鑫汉公司房屋买卖系明知。四、鑫汉公司、邵某、张立峰构成恶意串通。鑫汉公司辩称：不清楚相关情况，标的房屋是原法定代表人周某处理，现法定代表人是5月份变更的。张立峰辩称：不同意上诉请求，请求维持原判。事实与理由：一、其不知道鑫汉公司和上诉人范存浩的买卖关系，也没有和鑫汉公司串通，其只是把钱出借给周某，以房屋抵押合情理。二、一审中其没有陈述鑫汉公司委托的房产交易中介是根据张立峰指示操作，一审判决第六页很明确，是鑫汉公司单方要求撤销和范存浩的买卖合同。三、张立峰和邵某是朋友关系，即使关系很好，也不清楚后者与鑫汉公司如何交易。四、上诉人要对自己的主张充分举证，但其在审理期间没有提交充分证据。范存浩向一审法院起诉请求：确认鑫汉公司与张立峰签订的抵押合同无效。一审法院认定事实：案外人范世杰、刘某系夫妻关系，范存浩系二人之子；2017年5月16日，鑫汉公司被登记为系争房屋的权利人。鑫汉公司与案外人范世杰签订《商铺买卖协议》，约定鑫汉公司将其所有的位于上海市松江区XX镇XX公路XX号商铺出售给案外人范世杰，购房款为人民币2,714,910.37元；自本协议签定当日，案外人范世杰支付给鑫汉公司购房款100,000元，于2016年1月15日前支付鑫汉公司购房款2,614,910.37元；双方约定在案外人范世杰付清首付款后三个月内办理出鑫汉公司的房屋产权证。合同另对买卖系争房屋的其他相关事宜作出约定。2015年12月17日，鑫汉公司向案外人范世杰出具收据，载明其收到100,000元，收款事由为XX号定金（XX公路）。2016年1月11日，案外人刘某向鑫汉公司转账1,000,000元，汇款用途为购房款；同年1月29日，案外人刘某再次向鑫汉公司转账1,614,910.37元，汇款用途为买房款。2017年11月29日，鑫汉公司与案外人牛某签订《商铺租赁合同》，约定案外人牛某向鑫汉公司承租系争房屋，租期自2017年12月1日至2022年12月1日，约定第一年、第二年租金为165,512.90元，第三、第四年租金为173,788.55元，第五年租金为182,477.97元；双方签订合同当日，案外人牛某须向鑫汉公司交付13,792.74元保证金。合同对系争房屋的其他租赁事宜作出约定。一审审理中，范存浩与鑫汉公司确认，系争房屋的租金一直由承租人支付给鑫汉公司，再由鑫汉公司转付给范存浩，直到2017年11月30日，之后的租金都由承租人直接支付给范存浩。2018年7月29日，鑫汉公司出具承诺书，载明其承诺范存浩购买系争房屋于2018年9月10日前给予过户。一审庭审中，范存浩提供权利转移合同，载明案外人范世杰将其与鑫汉公司签订的关于上海市松江区XX镇XX公路XX号房屋的《商铺买卖协议》中的权利转移给范存浩；范存浩与鑫汉公司重新签订房屋买卖协议。2018年9月20日，范存浩与鑫汉公司在案外人上海XX事务所的居间下，签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：3174468），约定鑫汉公司将上海市松江区XX镇XX公路XX号1层房屋出售给范存浩，房屋转让款为1,660,000元；鑫汉公司于2018年9月30日前腾出该房屋并通知范存浩验收交接；双方确认在2018年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；鑫汉公司未按合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，鑫汉公司应向范存浩支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过15个工作日，范存浩可单方面解除合同，鑫汉公司应在接到书面通知之日起七个工作日内退还范存浩已支付的房款，并向范存浩支付总房款的20%作为违约金。合同另对其他房屋买卖的相关事宜作出约定。2018年9月25日，鑫汉公司再次出具承诺函，承诺在11月30日前给予过户，在期间免去维修基金、税费的一切费用。2018年12月31日，鑫汉公司与案外人邵某通过上海XX事务所签订《上海市房屋买卖合同》（合同编号：3531310），约定鑫汉公司将上海市松江区XX镇XX公路XX号1层房屋出售给案外人邵某，房屋转让款为2,000,000元；鑫汉公司于2019年12月31日前腾出该房屋并通知案外人邵某验收交接；双方确认在2019年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；案外人邵某已于本合同当日一次性支付全部房款给鑫汉公司。合同另对其他房屋买卖的相关事宜作出约定。2019年1月23日，鑫汉公司作为抵押人、张立峰作为抵押权人、案外人周某作为借款人共同签订《不动产抵押借款合同》，约定鑫汉公司将系争房屋抵押给张立峰，作为借款的担保，并支付合同约定的利息和相关费用；借款金额为2,000,000元，借款期限自2019年1月23日至2019年4月23日。2019年1月23日，鑫汉公司与张立峰作为承诺人在承诺书上签字确认，该承诺书载明：鑫汉公司将系争房屋抵押给张立峰，在办理抵押登记过程中，房地产交易中心受理人员告知双方该房屋已于2018年12月31日签订买卖合同，合同编号为3531310的事实，且在房地产权人鑫汉公司与抵押权人张立峰已经知晓的情况下，双方共同协商，一致要求继续办理该房屋的抵押登记，且双方承诺在该房屋的买受人申请履行其买卖合同前撤销该抵押登记，如由此引发的任何纠纷，双方愿承担一切经济责任与法律责任。2019年1月26日，张立峰以每笔50,000元的方式，分40笔向案外人周某转账了2,000,000元。一审庭审中，案外人上海XX事务所的法人訾某作为证人到庭陈述：范存浩与鑫汉公司的房屋买卖合同早已达成合意，其与双方都不存在居间关系，其仅帮忙办理了网签手续；之后鑫汉公司单方要求撤销与范存浩的网签合同，按照行业规定，撤销网签合同需要买卖双方均到场，但鑫汉公司出具了承诺书，故其就在鑫汉公司的指示下撤销了范存浩与鑫汉公司的网签合同；至于张立峰，其表示并不认识。范存浩、鑫汉公司、张立峰对证人的陈述均无异议。一审审理中，一审法院至上海市松江区不动产登记事务中心调查，该中心的工作人员陈述：由鑫汉公司、张立峰作为承诺人签字的承诺书确系不动产登记事务中心出具，在张立峰为对系争房屋进行抵押权登记而查询房屋相关信息时，不动产登记事务中心查询显示，系争房屋上只有一份房屋买卖的网签合同，并将查询结果进行了告知；二手房买卖网签合同若是在房屋居间方签订，则居间方可直接办理网签手续，故网签合同的撤销并不必然需要买卖双方共同到不动产登记事务中心办理，而系争房屋的网签也没有在不动产登记中心进行撤销的记录。范存浩、鑫汉公司、张立峰对不动产登记事务中心工作人员的陈述均无异议。一审法院认为，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，案外人周某向张立峰借款，鑫汉公司作为抵押人，三方签订了就系争房屋的抵押借款合同，张立峰履行了给付钱款的义务，故张立峰与案外人周某的借贷关系真实有效；之后三方又至不动产登记事务中心办理了抵押登记手续，故就系争房屋的抵押权已经生效。张立峰为办理系争房屋的抵押权登记，至不动产登记事务中心查询相关信息，尽到了相应的注意义务，尽管在办理抵押登记过程中张立峰知系争房屋上确实存在房屋买卖合同，然承诺书所载，张立峰明知的系编号为3531310的房屋买卖合同，即案外人邵某与鑫汉公司的房屋买卖合同，范存浩与鑫汉公司签订的房屋买卖合同因鑫汉公司的单方撤销行为，导致张立峰已经无法从不动产交易中心查询得知，故张立峰之承诺效力不应及与其并不知晓的范存浩与鑫汉公司签订的房屋买卖合同。一审庭审中，范存浩亦无其他证据证明张立峰对其与鑫汉公司的房屋买卖合同系明知，故范存浩要求确认抵押借款合同无效的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。鑫汉公司擅自撤销其与范存浩之间签订的房屋买卖合同的行为系事实，如有必要，范存浩可另向鑫汉公司主张损害赔偿权利。一审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百八十七条之规定，于二〇一九年十一月二十七日作出判决：驳回范存浩的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由范存浩负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案一、二审争议焦点均为两被上诉人鑫汉公司、张立峰间的房屋抵押关系是否因其恶意串通损害上诉人范存浩利益而无效。根据查明事实，鑫汉公司（抵押人）、张立峰（抵押权人）、（鑫汉公司原法定代表人）周某（借款人）2019年1月23日签订《不动产抵押借款合同》，确立了借款、抵押合同关系，张立峰履行了借款款项支付义务，三方至不动产登记事务中心办理了标的房屋之抵押登记。应该指出，鑫汉公司、周某显然是对本案标的房屋一房两用，侵害上诉人权益是明知、故意的，但并无有效证据表明张立峰于此对侵害范存浩本案标的房屋项下权益应知且有串通行为。查张立峰为办理抵押权登记，至不动产登记事务中心查询相关信息，在办理抵押登记中张立峰确应查知（编号为3531310）标的房屋买卖合同（案外人邵某与鑫汉公司），但并无任何证据表明张立峰知道或应当知道此前鑫汉公司曾与上诉人签订的房屋买卖合同及鑫汉公司单方撤销行为，此为其一。其次，案外人邵某据被上诉人陈述系借款合同关系信息介绍人，张立峰信任前者业已存在的房屋买卖合同未履行并办理本案标的房屋抵押、出借款项等，与上诉人对于标的房屋存在或可能存在的权益并无法律或逻辑上的关联性。应该认为，根据现有证据，被上诉人张立峰作为独立民事主体知道或应当知道、恶意串通签署并建立本案（借款）抵押合同关系不能成立，原判于此判断准确，应予肯定。同时应该指出，本案上述借款、抵押合同签署、履行中，鑫汉公司及其原法定代表人周某对于标的房屋在出售给上诉人后又另行用于借款抵押是明知、故意，上诉人于此可另行处理、主张。综上，范存浩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由范存浩负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年七月二十三日书记员  王 力附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……