沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0113民初3787号原告：辽宁瑞泰联行物业服务有限公司，住所地辽宁省沈阳市法库县依牛堡子乡西拉马村。统一社会信用代码：912101137887232460。法定代表人：仪雪东，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李振海，男，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：姜雅红，女，系该公司工作人员。被告：王彤，男，住址沈阳市大东区。委托诉讼代理人：葛丽影（系被告的母亲）。原告辽宁瑞泰联行物业服务有限公司（以下简称“瑞泰公司”）与被告王彤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理，双方委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告瑞泰公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付2013年1月1日至2020年5月31日的物业费12,410元、逾期未付物业费违约金300元（暂计至2020年5月31日）及本案诉讼费用。事实及理由：原告为七里香提园区的物业服务企业，被告系该小区业主，被告于2007年10月12日入住，并与原告签订了《沈阳泰盈“七里香堤”物业管理公约》。现原告已经按照公约约定提供了物业服务，被告却一直未缴纳物业服务费。原告多次致电致函催缴，被告至今未缴纳，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告王彤辩称，原告瑞泰公司未尽到物业管理义务。存在违规违法行为。1.每年室外下水管道堵塞，冬季下水管及下水井冻堵。被告室内下水返流导致被告财产和精神损失，每年要求维护，原告均未对下水管道维修。2.2009年3月至今，对讲门系统损坏，不予维修。3.门前断墙倾斜，原告瑞泰公司一直不予处理。4.绿地被破坏、占用，原告瑞泰公司不予制止。5.原告瑞泰公司私自将物业费收费标准由每平米1.2元提高至每平米1.5元。6.原告瑞泰公司在窗户下设停车位，影响休息。综上，我方认为原告瑞泰公司违反合同约定，未履行物业服务义务，无权主张给付物业费，请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2006年8月18日，沈阳泰盈物业管理有限公司与沈阳泰盈房产开发有限公司针对涉案园区“七里香堤”签订《前期物业管理服务合同》，约定由沈阳泰盈物业管理有限公司为该小区提供物业服务，物业服务费标准1.5元/月/建筑平米，每季前5天交纳该季物业费，合同期限自2006年8月18日起至业主委员会代表全体代表与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。2009年6月1日，经沈阳市工商行政管理局核准，沈阳泰盈物业管理有限公司更名为沈阳瑞泰联行物业服务有限公司；2011年3月21日，经沈阳市工商行政管理局核准，沈阳瑞泰联行物业服务有限公司更名为本案原告辽宁瑞泰联行物业服务有限公司。原告瑞泰公司一直为该“七里香堤”小区提供物业服务。原告瑞泰公司自认在2015年7月1日前，原告瑞泰公司一直按优惠价1.2元/月/平方米标准收取物业费。从2015年7月1日起，该小区物业费收费标准按1.5元/月/平方米计算。涉案园区的收费许可证体现物业费收费标准按1.5元/月/平方米。被告王彤系沈阳市沈北新区沈北路“七里香堤”小区188-22号112室业主，房屋建筑面积99.68平方米。被告王彤从2013年1月1日至2020年5月31日欠缴物业费。被告王彤涉案的房产是独立下水。本院认为，原告与开发商签订的《前期物业管理服务合同》及与被告签订的《沈阳泰盈“七里香堤”物业管理临时公约》均合法有效，对原告瑞泰公司、被告王彤均具有法律约束力。原告瑞泰公司已按合同约定提供了相应的物业服务，被告王彤作为业主负有向原告交纳物业费的义务。关于物业费的收费标准，原告的中标合同及收费许可证载明诉争园区的物业费收费标准为1.5元/月/平方米，原告自认在2015年7月1日前按照1.2元/月/平方米收费，应视为原告在此期间的物业费减免优惠行为。原告主张在2015年7月1日后，恢复中标合同及收费许可证确定的价格，按1.5元/月/平方米标准主张物业费具有事实及法律依据，本院予以支持。被告提出的原告单方提高收费标准至1.5元/月/平方米的抗辩，于法无据，本院不予采信。经核算，原告要求被告给付2013年1月1日至2020年5月31日的物业费12,410元（99.68平方米*1.2元/月/平方米*30个月+99.68平方米*1.5元/月/平方米*59个月）的请求，本院予以支持。原告主张被告王彤给付违约金，原告瑞泰公司在物业服务中服务质量和服务水平方面尚有待提高，被告王彤也并非恶意欠费，对其该项诉讼请求本院不予支持。关于被告王彤提出的下水管道堵塞及返水问题，结合双方当事人提交的照片、公共设施设备巡视表等证据材料，可证原告瑞泰公司对园区的下水管井等公共设施进行了一定的巡视、清淘等服务，而下水管道堵塞及返水现象是多种原因均可引发，被告王彤未能提供充足证据证明该现象是因原告瑞泰公司物业服务不当一种原因或该原因与其它原因共同作用引发，也无法证明各自原因的责任比例，被告王彤以此为由拒交物业费于法无据，本院不予采信。被告王彤辩称物业服务存在公共绿地被侵占原告未制止，对讲门损坏、门前断墙倾斜未及时维修等问题，结合本案证据材料可证，均不能构成拒交物业费的正当理由。关于被告辩称绿地侵占问题，系业主所为，原告已对侵占公共绿地等违规行为进行了规劝及上报，也已对涉案园区提供了物业服务，物业服务虽仍有不足，但并无明显的服务瑕疵。被告王彤如认为原告的物业服务不当行为损害其权益，可依法另行主张，以此为由拒付物业费缺少事实及法律依据，本院不予支持。一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度，业主素质、园区的自然老化程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关。业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司的正常运作及小区的正常管理会造成影响，影响小区业主的共同利益。原告瑞泰公司作为物业服务企业，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提供优质的物业服务，提高业主居住生活质量。物业公司与业主之间也应当加强沟通，争取相互理解和支持，进一步提高广大业主满意度。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告王彤于本判决生效力后七日内给付原告辽宁瑞泰联行物业服务有限公司2013年1月1日至2020年5月31日期间的物业费12,410元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告辽宁瑞泰联行物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费118元，减半收取59元，由被告王彤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员 肖鲁峰二〇二〇年七月二十日法官助理 葛德强书 记 员 徐 波本案涉及的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。申请执行的期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。