四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终890号 上诉人（原审被告）：范明琪，男，1968年2月11日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人（原审原告）：宜宾市南溪区大观中心供销社，住所地四川省宜宾市南溪区大观镇街村。 法定代表人：唐升平,主任。 委托诉讼代理人：罗云，宜宾市南溪区裴石法律服务所法律工作者。 原审被告：四川巨昌房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾市南溪区长江大道158号。 法定代表人：李明宽，执行董事。 上诉人范明琪与被上诉人宜宾市南溪区大观中心供销社（以下简称大观供销社）、原审被告四川巨昌房地产开发有限公司（以下简称巨昌公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省宜宾市南溪区人民法院（2018）川1503民初1149号判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 范明琪上诉请求：撤销四川省宜宾市南溪区人民法院（2018）川1503民初1149号判决，一二审诉讼费由大观供销社承担。事实和理由：1.一审程序不当，人民陪审员未参与案件审理；2.大观供销社违约导致巨昌公司与大观供销社签订的合同无法履行而失效与范明琪无关，大观供销社拆除房屋及非法建筑房屋均与范明琪无关。 大观供销社辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。范明琪挂靠巨昌公司与大观供销社签订的《房屋改建协议》合法有效，根据协议约定范明琪应于2016年6月30日将房屋交付大观供销社，范明琪未按期交付应承担违约责任。 巨昌公司未到庭陈述意见。 大观供销社向一审法院起诉请求：1.确认大观供销社与巨昌公司、范明琪于2010年4月2日签订的《房屋改建协议》（修订本）有效；2.巨昌公司、范明琪赔偿大观供销社损失2300000元；3.巨昌公司、范明琪承担诉讼费用。 一审法院认定事实：范明琪与巨昌公司系挂靠关系。2009年4月，范明琪以巨昌公司名义通过竞拍取得位于大观镇××面积约3920平方米的国有建设用地使用权（宗地号：ＮＴ××号第5宗）（含大观供销社的职工住房、门市等房屋所在地块），开发建设大观商业步行街。该宗地在出让方案中载明为毛地拍卖出让，由竞得者负责拆除和拆迁安置补偿费用。 2010年大观供销社起草《房屋改建协议》（修订本），大观供销社作为甲方，巨昌公司作为乙方，该协议约定大观供销社将位于大观镇观宜街的招待所、五金门市及后面的旧房作为投资，由巨昌公司按政府建设规划和实施方案组织修建、施工和旧房拆除工作，巨昌公司在接收旧房15日内开工，工期为395天，新建房屋的产权手续由巨昌公司办理，大观供销社予以配合，办证费用按产权归属由双方各自承担。房屋修建好后从大观镇步行街临老街方向起底10间门市（面积约400平方米）及步行街临老街方向二楼住房（面积约250平方米）归大观供销社所有，面积误差在5%以内不及差额，超出部分或不足部分门市按2000元/平方米，住房按1000元/平方米计算补偿差额。人员安置：1.门市安置：拆除修建期间由大观供销社负责安排单位职工的临时营业门市；2.住房安置：拆除修建期间由巨昌公司负责安排单位职工现有住户的临时住房，由巨昌公司承担搬家费用……。大观供销社在上述协议上盖章（签字）后将该协议交与范明琪，范明琪于2014年在协议上加盖“巨昌公司大观商业步行街项目部”公章。 另查明：1.范明琪以巨昌公司名义竞拍取得上述地块土地使用权后，于2012年左右开发修建了大观商业步行街1、2、3、4号楼。2.大观供销社的五金门市由于部分门市经营户拒不搬迁，致使该处房屋拆迁工作延迟，后于2014年底拆迁完毕。3.拆迁完毕后，范明琪在大观供销社被拆除的招待所职工住房、门市等地块上修建了两幢房屋（临步行街、老街），所建房屋尚未取得规划许可、修建审批手续。被告实际建成的房屋临观宜街（老街）的门市并没有10间门市。4.范明琪以自己名义或巨昌公司大观商业步行街项目部支付了保证金和门市经营户搬迁费用共计480000元，大观供销社对该费用金额予以认可并同意在大观供销社主张的损失金额中予以扣除。 诉讼中，大观供销社申请对位于大观镇步行街临观××、××步行街商业用房、步行街××楼住房的价格进行评估。四川省宜宾市新业房地产评估有限公司接受一审法院委托后作出评估意见：在具备一切合法手续，土地为出让性质的情况下，大观镇步行街临观宜街1层商业用房单价为6500元／平方米、临步行街商业用房街1层商业用房单价为3000元／平方米、步行街2楼住房单价为2000元／平方米。大观供销社用去评估费16000元。 一审法院认为，大观供销社与巨昌公司签订的《房屋改建协议》（修订本）不违反法律规定，合法有效，具有法律约束力。关于协议的性质问题。虽该协议为名为改建协议，但实为房屋拆迁安置补偿协议，理由如下：首先巨昌公司在2009年4月竞拍取得ＮＴ××号第5宗地的出让方案中载明为毛地拍卖出让，由竞得者负责拆除和拆迁安置补偿费用；其次从《房屋改建协议》（修订本）中的内容看，该协议实质也是大观供销社将其招待所、五金门市及后面的旧房交给巨昌公司拆除，由巨昌公司承担相关搬迁费用并向大观供销社交付10间门市（约400平方米）、住房（约250平方米）。因此该协议属于拆迁安置补偿合同。关于本案的责任主体问题。《房屋改建协议》（修订本）上乙方处加盖的公章为巨昌公司大观商业步行街项目部，但该项目部系巨昌公司为开发大观商业步行街而设立的部门，代表巨昌公司，应由巨昌公司承担相关权利义务。范明琪系挂靠巨昌公司开发建设“大观商业步行街”项目，是该项目的实际开发人和土地实际竞拍者，是本案的适格被告，基于权利义务一致的原则，范明琪应与巨昌公司承担连带责任。关于责任比例问题。根据拆迁补偿协议的约定，巨昌公司应交付的房屋位置系位于大观供销社被拆迁房屋的土地上且房屋具备办理合法的产权手续，但范明琪在大观供销社被拆迁房屋的土地上实际所建房屋未办理相关审批手续，无法按约定交付房屋，巨昌公司、范明琪已经根本性违约，因此巨昌公司、范明琪应承担支付房屋价值损失的民事责任。同时，由于大观供销社的部分门市经营户未能及时搬迁，致使拆迁房屋延迟，并造成巨昌公司无法按约定交付房屋，大观供销社应承担一定的民事责任。根据合同履行情况和双方的责任大小，一审法院酌定大观供销社对相关损失自负30%责任，巨昌公司、范明琪承担70%责任。关于损失金额如何确定的问题。对于范明琪辩称四川省宜宾市新业房地产评估有限公司作出的房屋单价评估是建立在具有一切合法手续之上，但实际所建房屋尚未取得任何手续，因此评估意见不予认可的理由，一审法院认为，根据双方签订的协议，巨昌公司交付大观供销社的（回迁）房屋应为合法并具有产权手续，故四川省宜宾市新业房地产评估有限公司作出的评估意见应予采信。根据协议约定，巨昌公司应交付的房屋位于步行街临老街方向起底10间门市（面积约400平方米）及步行街临老街方向二楼住房（面积约250平方米），四川省宜宾市新业房地产评估有限公司接受一审法院委托后作出评估意见：在具备一切合法手续，土地为出让性质的情况下，大观镇步行街临观宜街1层商业用房单价为6500元／平方米、临步行街商业用房街1层商业用房单价为3000元／平方米、步行街2楼住房单价为2000元／平方米，但从范明琪实际建成的房屋看，临观宜街（老街）的门市并没有10间门市，故基于利益衡平原则考虑，一审法院酌定门市房屋损失按临观宜街及临步行街的商业用房单价的平均价格计算，住房损失按评估意见以单价2000元／平方米计算。经计算，门市房屋价值为1900000元【（6500元／平方米＋3000元／平方米）÷2＊400平方米】，住房价值为500000元（2000元／平方米＊250平方米），大观供销社的房屋价值损失共计2400000元，由巨昌公司、范明琪承担70%即1680000元，大观供销社自行承担30%。范明琪支付了保证金及垫付搬迁费用合计480000元，大观供销社对此认可并同意予以扣除，故巨昌公司、范明琪实际还应赔偿大观供销社房屋损失1200000元（1680000元-480000元）。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、宜宾市南溪区大观中心供销社与四川巨昌房地产开发有限公司签订的《房屋改建协议》（修订本）有效；二、四川巨昌房地产开发有限公司、范明琪于本判决生效之日起十五日内支付宜宾市南溪区大观中心供销社房屋（折价）赔偿款1200000元；三、驳回宜宾市南溪区大观中心供销社的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，评估费16000元，保全费5000元，共计43800元，由宜宾市南溪区大观中心供销社负担13800元，由四川巨昌房地产开发有限公司、范明琪负担30000元。 二审中，范明琪向本院提交了以下新证据：1.建筑工程施工合同，拟证明：商业步行街2011年开始修建，工期是半年，土地到2012年须作废；2.规划许可证，拟证明：包括巨昌公司拍卖的土地含了大观供销社所有的房屋土地；3.建证用地批复书，拟证明：土地使用期到2012年6月有效；4.南溪区建筑规划用地，拟证明：巨昌公司规划的时候包含大观供销社的土地，后过期了需要使用大观供销社的土地要另行办理手续；5.办理证，拟证明：巨昌公司开发的房屋未包含大观供销社的土地和房屋；6.规划许可证，拟证明：是包含了大观供销社的土地，但是由于没拆除未能修建；7.巨昌公司和每个用户签订的住房合同、转让协议，拟证明：当时的门市价格，评估报告不能真实反映价格。另范明琪申请证人刘某出庭，拟证明案涉房屋并非范明琪修建。 大观供销社质证意见：第一组四川长城建筑（集团）有限公司和宜宾市鸿新建筑有限公司签订的合同，与大观供销社无关；第二组至第六组是复印件，不符合证据三性；第七组真实性认可，合法性、关联性有异议，不能达到证明目的。证人部分证言不真实，大观供销社不清楚大观镇政府是否联系刘某修建房屋，刘某作为施工员只是提供劳务，不能达到其证明目的。 对范明琪在二审提价的证据，本院认定如下：建设用地批准书可与双方陈述相印证，证明案涉土地使用期到2012年6月有效，本院予以采信；证人刘某在庭审中陈述大观镇政府要求其修建案涉房屋，但不能陈述与其联系的具体人员等细节，在无其他证据佐证的情况下，不能证明该修建行为与范明琪无关，本院不予采信。其余证据不能达到其证明目的，本院不予采信。 其他当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，大观供销社曾于2017年5月9日就本案案涉纠纷起诉巨昌公司、范明琪，于2018年6月12日撤诉【案号为（2017）川1503民初1178号】。在该案庭审中，范明琪陈述“我修了一栋楼（五楼一底），修建在原供销社五金门市、招待所拆迁房屋的地盘上，没有办理任何修建手续”。 本院认为，本案的争议焦点为：1.原大观供销社五金门市、招待所土地上现有房屋由谁修建；2.双方是否存在违约情形及如何承担责任；3.本案是否存在程序不当的情形。 针对焦点一。案涉房屋的国有建设用地使用权系范明琪以巨昌公司名义竞拍取得，范明琪在（2017）川1503民初1178号庭审中自认修建了案涉房屋。虽二审中刘某到庭陈述系大观镇政府要求其修建，但大观供销社对此不予认可，大观镇政府或大观供销社并未与刘某签订合同，刘某在庭审中亦不能陈述与其联系的具体人员等细节，且无其他证据予以印证，故范明琪在本案中提交的证据不足以推翻其在（2017）川1503民初1178号庭审中的自认，范明琪上诉称案涉房屋的拆除及修建与其无关的理由不能成立。 针对焦点二。如前所述，范明琪修建了案涉房屋，但未按《房屋改建协议》约定向大观供销社交付相应房屋，巨昌公司、范明琪应对此承担违约责任。关于损失认定的问题，范明琪客观上已无法按协议约定交付房屋，应按房屋价值认定损失。一审法院根据四川省宜宾市新业房地产评估有限公司作出的评估意见，以临观宜街及临步行街的商业用房单价的平均价格计算门市房屋损失、以临步行街2楼的住房单价2000元/平方米计算住房损失基本符合该房屋的销售价格，故本院予以确认。大观供销社未在合理期间内完成安置并将旧房及土地交付范明琪，存在一定过错，一审法院认定由大观供销社自行承担30%的责任较为符合本案实际。 针对焦点三。一审法院在本案一审庭审中已告知合议庭组成人员，范明琪对此并未提出异议，故不足以认定本案存在程序不当的情形。 综上所述，范明琪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15600元，由上诉人范明琪负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 润 审判员 陈志彬 审判员 聂华竟 二〇二〇年七月十五日 书记员 黎静雯