上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6189号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙玉，男，1990年1月27日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：王丹凤，上海市群成律师事务所律师。被上诉人（原告被告、反诉原告）：上海逸璟商业经营管理有限公司，住所地上海市金山区金山卫镇学府路589号4幢575室。法定代表人：彭惠珍，执行董事。委托诉讼代理人：李明明，上海信思法律师事务所律师。上诉人孙玉因与被上诉人上海逸璟商业经营管理有限公司（以下简称逸璟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2019）沪0116民初15544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙玉上诉请求，撤销原审判决第一、三、四、五项，改判支持其原审全部诉讼请求。事实和理由：逸璟公司因违反独家经营承诺的违约行为构成根本违约，其依法享有解除权。其拖延支付租金是在履行合同中的抗辩权，逸璟公司的违约行为持续存在，并未消除，故其抗辩权也未消除。逸璟公司不具有合同解除权，事实上也没有行使合同解除权，涉案合同的解除系因其行使解除权，逸璟公司未持异议，逸璟公司理应赔偿其装修损失、经营损失。原审法院错误认定双方的合同解除系逸璟公司履行的约定解除权，显然是对事实认定不清，适用法律错误，故请求二审法院依法改判，支持其上诉请求。逸璟公司辩称，不同意孙玉的上诉请求，要求维持原判。孙玉向原审法院提出诉讼请求：1、请求判令逸璟公司支付租赁合同解除后的装修损失26万元；2、请求判令逸璟公司支付经营损失20万元(2万元/月×10个月)；3、本案诉讼费由逸璟公司承担。逸璟公司向原审法院提出反诉诉讼请求：1、依法确认逸璟公司、孙玉之间《XX项目物业租赁、管理合同》于2019年5月20日解除；2、判令孙玉支付租金165,377.30元、管理费12,945.38元（自2018年10月26日算至2019年5月20日）；3、判令逸璟公司不予退还孙玉已支付的保证金5,706.60元；4、判令孙玉承担逸璟公司律师费10,000元及诉讼费。原审法院查明，2018年2月28日，孙玉、逸璟公司签订《XX项目物业租赁、管理合同》（以下简称案涉租赁合同），由逸璟公司向孙玉出租位于上海市金山区XX路XX路XX商业项目3号楼1770、1772号商铺190.22㎡（以下简称案涉房屋）租赁给孙玉用于经营美容美发。租赁期限为2018年2月28日至2023年2月27日，租金标准为24,300.61元/月，商业管理费10元/月/㎡，租金及管理费每3个月支付一次，于“前一缴费期届满前30日内”支付。案涉租赁合同第五条约定，孙玉应于本合同签署日后7个工作日内向逸璟公司支付保证金5,706.60元，保证金用于抵扣租金及其他费用，到期终止后无息返还，若因孙玉原因提前解除或终止，逸璟公司将没收保证金。并约定，逸璟公司有权从保证金中扣减如下款项：孙玉或孙玉相关人员的过错给逸璟公司造成的损失、应支付的违约金、滞纳金、滞留金，为追讨前述款项产生的费用（包括诉讼费、律师费、公证费）。2019年1月28日，因孙玉拖欠租金，逸璟公司诉至原审法院请求解除案涉租赁合同，原审法院的受理案号为（2019）沪0116民初1811号。在该案审理中，孙玉辩称不同意解除，并主张逸璟公司违反了独家经营承诺。原审法院在该案判决书中确认了如下事实：逸璟公司招商部招商经理殷其仓承诺给予孙玉在“XX”5年独家经营权从事美容美发经营。合同履行过程中，逸璟公司又在“XX”招商引进了另一家美容美发店。孙玉以逸璟公司违反独家经营约定为由，未支付案涉房屋2018年8月28日之后的租金及2018年5月28日之后的管理费。据此，原审法院认定殷其仓的承诺系孙玉、逸璟公司间案涉租赁合同的组成部分，孙玉延迟支付租金存在合理的履行抗辩，故未予支持逸璟公司解除合同的诉请，但判决孙玉应自判决生效之日起十日内支付2018年10月25日之前的到期租金及管理费。判决生效后，孙玉未全面履行，并继续欠付2018年10月26日之后的租金。2019年5月20日，孙玉搬离了案涉房屋。同年8月14日，逸璟公司为孙玉出具《证明》，证实孙玉已于前述日期搬离，不再产生使用费,水电费结清，房租、管理费未付。原审法院认为，本案争议的焦点问题：对于案涉租赁合同解除日期及解除原因的认定。孙玉、逸璟公司一致确认孙玉于2019年5月20日搬离案涉房屋，并一致认可该日期为合同解除时间。但孙玉认为，系逸璟公司违反独家经营权承诺，孙玉提出解除，双方达成一致，但就解除后果未能达成一致意见，故涉诉。逸璟公司则认为，系基于孙玉拖欠租金，逸璟公司行使约定解除权解除。案涉合同基于何种原因解除，有赖于以下几个问题的结论：1、案涉租赁合同是否系约定解除？根据《合同法》规定，当事人协商一致，可以解除合同。约定解除实质上是当事人达成了新的契约，该契约不仅应有解除合同以终止合同权利义务的意思表示，还应对合同解除的后果进行处理并达成一致。本案中，孙玉、逸璟公司虽均认可孙玉于2019年5月20日搬离案涉房屋，但对解除的后果并没有达成一致，故案涉合同并非约定解除。2、孙玉是否享有解除权？本案孙玉、逸璟公司在合同履行中均存在不当履行。孙玉作为承租人，在判决生效之后仍拒不支付判令支付的租金及后续租金。逸璟公司作为出租人，违反了其作出的独家经营承诺。但需甄别的是，在法院已经审结的（2019）沪0116民初1811号案件中，在逸璟公司已经违反独家经营权承诺并以孙玉欠付租金为由主张解除合同的情况下，孙玉不仅不同意解除，坚持继续履行合同，亦未就逸璟公司违反独家经营权承诺的行为主张违约责任、损害赔偿或解除合同。据此观之，且不论逸璟公司违法独家经营权承诺的违约行为是否足以导致孙玉因此享有解除权，法院认为即使假定逸璟公司违反独家经营权承诺的行为足以导致孙玉享有解除权，孙玉在（2019）沪0116民初1811号案件中的前述选择应视为其以实际行动放弃了该权利，故在本案中孙玉无解除权。3、逸璟公司是否享有解除权。在（2019）沪0116民初1811号案件审理的未付租金确认后，孙玉仍欠付后续产生的租金，在符合案涉租赁合同约定后，逸璟公司因孙玉新的违约行为产生解除权，据此逸璟公司可主张解除合同。2019年5月20日，孙玉搬离、逸璟公司接受的行为本质上系双方基于合意的善意止损行为。享有约定解除权的逸璟公司同意孙玉搬离的行动可视为表达了解除的意思表示，故宜确认这一日期为合同解除日期，合同解除的原因系逸璟公司行使约定解除权所致。原审法院认为，孙玉、逸璟公司签订的案涉租赁合同系双方真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应认定为合法有效，双方均应按合同约定，诚实信用的全面履行合同。基于前文中对合同解除原因的判断，原审法院认为孙玉请求逸璟公司赔偿装修损失的主张缺乏法律和合同依据，不予支持。孙玉请求逸璟公司赔偿其经营损失的主张与逸璟公司违反独家经营承诺的违约行为具有关联性，但孙玉提交的汇总表、微信及支付宝收款记录不足以证明其经营损失，逸璟公司亦不予认可，原审法院不予支持。合同解除前的租金及管理费，孙玉应当按照合同约定支付。逸璟公司自行计算的租金金额165,377.30元（2018年10月26日至2019年5月20日），未超出原审法院根据案涉租赁合同约定计算的金额，予以支持。2018年10月26日至2019年5月20日的管理费，按照10元/月/㎡的标准，计算190.22㎡，204天，为12,934.96元。逸璟公司主张不予退还保证金5,706.60元，符合案涉租赁合同第五条的约定，予以支持。准予逸璟公司不予退还的该笔款项实质为因孙玉违约而承担的违约金。逸璟公司主张孙玉应负担其律师费。原审法院认为，案涉租赁合同第五条约定的情形是符合某些条件下从保证金中抵扣律师费，而非另行负担律师费。本案中，逸璟公司已先行主张没收保证金，另行主张孙玉负担律师费，与合同约定不符，不予支持。原审法院遂作出判决：一、驳回孙玉的全部诉讼请求；二、确认孙玉与逸璟公司签订的编号为（YJ-SJSGL00018）的《XX项目物业租赁、管理合同》于2019年5月20日解除；三、孙玉应于判决生效之日起十日内向逸璟公司支付租金165,377.30元；四、孙玉应于判决生效之日起十日内向逸璟公司支付管理费12,934.96元；五、准予逸璟公司不予退还孙玉已支付的租赁保证金5,706.60元；六、驳回逸璟公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费4,100元，由孙玉负担；反诉案件受理费2,090元，由逸璟公司负担100元，孙玉负担1,990元。本院二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，案涉《租赁合同》依法成立，双方均应按约切实履行。现双方对合同解除及解除的日期并无异议，但对合同解除权的行使及违约责任存在争议。关于合同解除权的行使及违约责任。孙玉主张案涉《租赁合同》系因逸璟公司违反独家经营承诺的行为而解除，而逸璟公司则主张案涉《租赁合同》系因孙玉拖欠租金的行为而解除。对此，本院认为，在生效的（2019）沪0116民初1811号案件中，逸璟公司在已经违反独家经营权承诺并以孙玉欠付租金为由主张解除合同的情况下，孙玉不仅不同意解除合同，还坚持继续履行合同，亦未就逸璟公司违反独家经营权承诺的行为主张违约责任、损害赔偿或解除合同。原审根据本案查明的事实，认定孙玉于本案中无解除权，理由详尽，且并无不当，本院予以认同。上述生效案件采信孙玉要求继续履行合同的主张并判令孙玉支付到期租金后，孙玉未全面履行该支付义务，并继续欠付后续租金的情况下，孙玉又以同样的理由在本案中主张合同解除，本院难以采信。至于逸璟公司依据孙玉欠付后续租金的新的违约行为，主张解除合同，符合合同约定。原审法院支持逸璟公司要求解除案涉《租赁合同》的诉讼请求，本院予以维持。因孙玉欠付租金的违约行为导致案涉《租赁合同》解除，孙玉再行主张装修损失缺乏法律依据和合同依据，本院不予支持。至于孙玉主张的经营损失，原审虽认定该请求与逸璟公司违反独家经营承诺的违约行为具有关联性，然孙玉对此并未提供充分有效的证据予以证明，本院难以支持。原审法院根据合同解除后的法律责任及合同约定，判令孙玉支付合同履行期间的租金及管理费，并支持逸璟公司主张不予退还保证金的诉讼请求均无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。孙玉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,380元，由上诉人孙玉负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 陶永信审判员 蔡茜芸二〇二〇年七月二十二日书记员 宋宇佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……