河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8216号上诉人（原审原告）：张永祥，男，1971年8月16日出生，汉族，户籍地郑州市金水区，现住郑州市金水区。被上诉人（原审被告）：王红领，男，1976年3月15日出生，汉族，户籍地河南省登封市，现住郑州市金水区。被上诉人（原审被告）：董艳红，女，1976年8月5日出生，汉族，住郑州市金水区。原审第三人：张永康，男，1967年7月19日出生，汉族，户籍地河南省平顶山市卫东区，现住郑州市高新区。上诉人张永祥因与被上诉人王红领、董艳红，以及原审第三人张永康房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初29826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法适用独任，开庭进行了审理。上诉人张永祥、被上诉人王红领及原审第三人张永康到庭参加诉讼。被上诉人董艳红经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张永祥上诉请求：依法撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初29826号民事判决书，并予以改判支持上诉人原审诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、二被上诉人行为已构成违约，应当按照合同约定支付违约金。关于解押款违约金。上诉人向二被上诉人支付解押款46万元，并约定该款项系专用于解押，如违约挪作他用，被上诉人需双倍赔付。被上诉人予以认可，向上诉人出具收条，载明如违约双倍赔付。同时在场见证的还有中介机构负责人员常慧萍，该约定系双方真实意思表示，但二被上诉人未将46万元款项用于解押而是挪作他用，涉案房产至今未解押，二被上诉人的行为已构成违约，应承担违约责任。对于逾期过户违约金，房屋买卖合同约定，被上诉人应在涉案房屋产权登记证下发60个工作日内完成解押手续并配合办理产权变更登记至上诉人指定的第三人名下。被上诉人已于2018年8月16日取得涉案房屋产权证，但因二被上诉人的恶意借款及抵押行为，导致涉案房产无法完成解押及过户，涉案房产至今未完成过户，被上诉人王红领亦当庭承认其违约行为，故二被上诉人应当承担违约责任。上诉人请求二被上诉人承担违约责任支付违约金，有事实与法律依据，诉讼请求明确具体，不存在一审法院所称“在该合同目前存在抵押尚未解除，暂不具备办理解押及过户条件的情况下，原告违约金请求可待符合条件后另行主张”情形，一审法院应当依据庭审查清的事实，判决二被上诉人支付相应违约金，而不是判决待所谓的符合条件后另行主张，徒增当事人诉累。二、二被上诉人应共同承担违约责任。涉案房屋买卖行为系二被上诉人共同处分夫妻共同财产的真实意思表示。涉案房产系二被上诉人夫妻关系存续期间取得，系夫妻共同财产。处分该房产亦是在夫妻关系存续期间二被上诉人的共同行为。二被上诉人首先通过“假离婚”规避郑州市房屋贷款政策，成功购买涉案房产后随即复婚。在将涉案房屋出售，收取上诉人99万元房款的情况下，不仅未依约将涉案房产解押，被上诉人董艳红更恶意向案外人借款，并用涉案房产办理抵押登记，导致合同无法继续履行，在上诉人提起诉讼后，二被上诉人又恶意串通，办理离婚手续，企图通过“假离婚”转移夫妻共同财产，逃避债务。二被上诉人对因涉案房屋买卖合同引起的违约责任应当共同承担。王红领辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。被上诉人董艳红未到庭，其提交的书面答辩意见称：一、一审法院对于涉及董艳红的判决内容，查明的事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。二、上诉人的上诉请求及事实与理由，并无相应的理由依据予以支持，应予驳回。原审第三人张永康述称，认可上诉人的意见。张永祥向一审法院起诉请求：被告双倍返还解押款920000元，偿还银行贷款并解除该房屋抵押；被告配合原告将该房屋所有权变更登记至第三人名下；被告支付原告违约金暂计234350元。原告于2020年4月16日向一审法院递交变更诉讼请求申请书，将诉讼请求变更为：1、确认原被告所签《房屋买卖合同》有效，原告已支付购房款990000元；2、确认涉案房屋（豫（2018）郑州市不动产权第0205785号）于2016年8月10日交付，至今一直由原告实际占有并使用；3、被告赔付原告解押违约金460000元、逾期过户违约金234350元（按合同总价款日千分之一的标准，自2018年11月8日暂计至2019年6月10日，并以房屋所有权变更登记日为准）；4、被告继续履行房屋买卖合同，解除该房屋抵押，并协助原告办理涉案房屋所有权过户登记手续。一审法院认定事实：2012年10月26日，被告王红领作为买受人，郑州泽龙置业有限公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》（合同编号为GX12001121213）一份，约定所购房屋位于郑州高新技术开发区××街××单元××号。2016年8月10日，原告作为买方（乙方），被告王红领作为卖方（甲方），郑州幸福港房地产营销策划有限公司作为居间方（丙方），签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方拥有位于郑州高新技术开发区××街××单元××号的房产，合同号为GX12001121213，房屋所有权人为王红领，该房屋系通过按揭方式购得，银行贷款尚未结清，该房屋目前抵押给贷款银行。经双方协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为1090000元。乙方于本合同签订时支付定金30000元。乙方应在立契时将首付房款530000元交付甲方，剩余房款560000元由银行放贷之日向甲方支付。甲乙双方应在房产证下发在甲方办理完解押手续之日起三十个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。甲方须保证该房屋权属真实无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决。该合同第十二条其他约定事项部分并手写记载有：乙方于2016年8月20日前付给甲方五十三万元整，甲方将钥匙交于乙方，乙方可装修入住。甲方负责解押，负责月供，甲方保证在房产证下发六十个工作日内完成解押手续，配合乙方办理相关手续，保证乙方顺利过户到乙方指定人名下。如甲方反悔不卖双倍赔付乙方已付房款及装修费用。原告及被告王红领分别在该合同上签字并捺压指印。2016年8月19日，原告通过其妻子王林工账户向被告王红领转款500000元，王红领向原告出具收条一份，确认收到购房款530000元。被告王红领并将该房屋交付原告，后原告对该房屋进行装修并居住使用至今。2018年1月31日，原告通过王林工账户向被告王红领转款460000元，王红领再次向原告出具收条一份，确认收到购房款460000元。该收条并手写记载有“如违约双倍赔付”。一审庭审中，原告提交的照片显示有该房屋的使用现状，其提交的账单详情、收据、发票显示其以王红领名义交纳有该房屋的电费、暖气费，以陈英名义交纳有该房屋物业费。原告提交的不动产登记资料查询结果证明显示，本案房屋登记产权人为被告王红领，不动产权号为豫（2018）郑州市不动产权第0205785号，该房屋于2018年7月13日由王红领抵押给中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行，于2019年4月11日由王红领抵押给李聪。庭审中原告及被告王红领均认可该房屋的银行贷款及抵押借款目前均未还清，现仍处于二次抵押状态。一审法院另查明，被告王红领与被告董艳红于2003年8月19日登记结婚，于2012年11月16日协议离婚，双方并约定位于郑州高新技术开发区××街××单元××号的房产归王红领。双方于2013年4月18日复婚，并于2019年8月13日再次协议离婚。以上事实，有原告提交的房屋买卖合同、中介费收据、首付款支付凭证及收条、2018年1月31日收条、离婚登记审查处理表复印件、房屋交接单、前期物业管理服务协议、商品房住宅质量保证书、商品住宅使用说明书、建筑装修工程施工合同各一份、房屋照片三份、电费缴纳账单四份、物业费发票二份、户口本复印件及收据各一份、被告王红领提交的收据一份、还款明细一组、被告董艳红提交的离婚协议书、离婚证、商品房买卖合同复印件各一份、购房款发票复印件二份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。一审法院认为：原告与被告王红领签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行各自合同义务。原告提交的付款记录及收条显示其向被告王红领支付购房款990000元，其提交的装修合同、房屋照片及相关费用交纳凭证显示该房屋由其使用，庭审中被告王红领对原告所述的付款数额及房屋使用情况亦无异议，故根据原告提交的证据及庭审查明事实，一审法院对此予以确认。原告请求被告王红领继续履行双方所签《房屋买卖合同》，办理该房屋的解押手续，并协助办理该房屋的过户登记手续。本案房屋已由被告王红领抵押给了贷款银行及李聪，截至法庭辩论终结之日，上述抵押仍并未能解除，庭审中原告亦要求该解押款由被告王红领及董艳红支付，故在此情况下，该合同所约定的解押及过户登记目前并不具有可处理性，双方可待相应抵押解除之后另行处理。原告请求被告王红领赔偿解押款违约金460000元、逾期过户违约金暂计234350元。因原告该违约金请求系以该房屋买卖合同的继续履行为基础，故在该合同目前存在抵押尚未解除，暂不具备办理解押及过户条件的情况下，原告该违约金请求可待符合条件后另行主张。原告请求确认其已付购房款数额及房屋占用使用情况，因其该主张并非独立的诉讼请求，且相应事实已在庭审中予以查明，故对其该请求不再单独予以确认。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告张永祥与被告王红领于2016年8月10日日签订的《房屋买卖合同》有效（该房屋位于郑州高新技术开发区××街××单元××）；二、驳回原告张永祥的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5672元、保全费5000元，由被告王红领负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，2016年8月10日王红领与张永祥所签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照协议约定履行自己的义务。双方在合同中约定“甲方（即王红领）负责解押，负责月供。甲方保证在房产证下发陆拾个工作日内完成解押手续，配合乙方（即张永祥）办理相关手续……”；本案中，王红领已于2018年8月16日取得了案涉房屋的不动产权属证书；故根据双方合同约定，王红领应于2018年10月15日前完成解押手续。根据本案查明的事实，王红领在已经与张永祥签订案涉《房屋买卖合同》、原有抵押未解除、并已经将案涉房屋交付张永祥的情况下，又于2019年4月11日将案涉房屋抵押给李聪并办理了抵押登记、且称自己无钱涤除案涉房屋所设定的抵押权；综上，王红领对目前双方合同履行出现的重大障碍，存在重大过错，应承担相应的法律责任。双方所签订的《房屋买卖合同》约定“甲乙双方立契后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。”根据双方陈述，案涉房屋已经于2016年8月10日交付张永祥居住使用至今、相应的房屋按揭贷款由王红领继续偿还未出现逾期、且张永祥目前仍有剩余房款未支付完毕，王红领虽存在重大过错，鉴于张永祥并未提交相应的其因王红领未按照合同约定办理解押、过户给其造成了相应损失的证据，故综合本案情况，关于张永祥诉讼请求第三项违约金，本院酌定按照张永祥已付购房款99万元为基数，自2018年11月8日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率进行计算；自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算。张永祥过高部分诉讼请求，本院不予支持。因案涉房屋设定有抵押权，且张永祥要求将案涉房屋的所有权变更登记至第三人名下，尚需要房屋产权登记管理部门审查是否符合相关政策规定，故关于张永祥诉讼请求的继续履行合同、解除房屋抵押、并协助其办理案涉房屋所有权过户登记手续，张永祥可在条件成就后另行主张。案涉房屋系王红领单独所有，且董艳红亦非合同当事人，张永祥要求董艳红承担违约金共同支付责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人张永祥的上诉理由部分成立，故对其上诉请求合理部分，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但对于张永祥诉讼请求的违约金未予处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初29826号民事判决第一项，即“确认原告张永祥与被告王红领于2016年8月10日日签订的《房屋买卖合同》有效（该房屋位于郑州高新技术开发区玉兰街79号8幢3单元28层526号）”；二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初29826号民事判决第二项，即“驳回原告张永祥的其他诉讼请求”；三、王红领按照张永祥已付购房款99万元为基数，自2018年11月8日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率进行计算；自2019年8月20日起至完成案涉房屋过户登记之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算的违约金。至本判决作出之日止产生的违约金，王红领应于本判决生效后十日内向张永祥支付。四、驳回张永祥的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取5672元、保全费5000元，由王红领负担。二审案件受理费11344元，由王红领负担。本判决为终审判决。审判员  谢宏勋二〇二〇年七月十四日书记员  白雪岩