安徽省铜陵市义安区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0706民初962号原告：中国农业银行股份有限公司铜陵井湖支行，住所地安徽省铜陵市义安区五松镇人民大道138号，统一社会信用代码9134076485126205XF。负责人：丁娇，该行行长。委托代理人：何天飞，该行员工。被告：凤仙霞，女，汉族，1978年10月20日出生，住铜陵市义安区。被告：刘桂芳，女，汉族，1956年9月17日出生，住铜陵市义安区(系被告凤仙霞母亲)。原告中国农业银行股份有限公司铜陵井湖支行（以下简称农行铜陵井湖支行）与被告凤仙霞、刘桂芳金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行铜陵井湖支行委托诉讼代理人何天飞、被告凤仙霞到庭参加诉讼，被告刘桂芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行铜陵井湖支行向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告凤仙霞2011年07月27日签订的《个人购房担保借款合同》立即到期；2、判令被告凤仙霞、刘桂芳立即偿还原告贷款欠款本金人民币442805.06元，利息49628.14元，并支付自2020年4月23日起至本息还清时止的利息、罚息、复利（按合同约定计算）；3、判令原告对被告位于铜陵市义安区五松镇富览苑4栋102室的房屋享有优先受偿权；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：农行铜陵井湖支行个人购房担保贷款客户凤仙霞，系铜陵祥凤商贸有限公司法人（现已吊销），因购买铜陵市义安区五松镇富览苑4栋102室，于2011年07月27日与原告签订了《个人购房担保借款合同》（合同号：34020520110026588）。原告于2011年07月27日向其发放了贷款560000元，期限为20年，还款方式为等额本息，担保方式为本房抵押担保，抵押物系铜陵市义安区五松镇富览苑4栋102室。被告自2018年03月20日本笔贷款还款日至今不能正常还款。原告在该笔贷款还款日到期后多次通过电话和上门向被告催收，因其在外存在三角债，公司经营不善，现已无力偿还贷款。其上述行为已违反与申请人签订的《个人购房担保借款合同》约定，其行为已明确表明其不能履行合同主要义务，违反了《中华人民共和国合同法》的规定。原告为维护自身的合法利益，特诉至法院，请求依法判决。被告刘桂芳未作答辩。本院经审理认定证据如下：本案原告围绕诉讼请求依法提交了营业执照复印件、凤仙霞身份证复印件、个人住房贷款申请书、信贷申请档案、诚信保证书、房地产他项权证、《个人担保借款合同》、中国农业银行发放贷款凭证、前期还款流水证明、共同还款承诺书、系统欠息证明。被告凤仙霞对上述证据予以认可，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月14日，凤仙霞向原告申请楼宇按揭（抵押）贷款，被告刘桂芳承诺共同还款，2011年7月27日原告与被告凤仙霞签订了《个人购房担保借款合同》（合同号：34020520110026588）。原告于2011年7月27日向凤仙霞发放了贷款560000元，期限为20年，还款方式为等额本息，担保方式本房抵押担保（抵押物为位于义安区五松镇富览苑4栋102室）。被告刘桂芳系凤仙霞母亲，在凤仙霞申请贷款时，自愿出具承诺书，愿以自己的经济收入与凤仙霞共同归还银行按揭贷款并承诺承担连带担保责任。2016年6月29日，原告与凤仙霞在原铜陵县房地产管理中心就此笔贷款办理了抵押登记手续。（房地产他证证书号：铜房2016字第1098号）。然，自2018年3月20日本笔贷款还款日至今，被告凤仙霞不能正常还款，为此原告多次通过电话和上门催收未果，被告刘桂芳又未尽担保责任，履行还款义务，以至成讼。本院认为，农业银行铜陵井湖支行与凤仙霞签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，上述协议合法有效，双方当事人均应按诚实信用原则全面履行合同。本案中，农业银行铜陵井湖支行已依约履行发放贷款义务，而借款人凤仙霞未能依约按时足额归还本息，行为显属违约，应承担违约责任，被告刘桂芳在凤仙霞未履行还款义务时，未能在承诺担保的范围内履行担保责任，因此，农业银行铜陵井湖支行要求借款人凤仙霞立即偿付拖欠的借款本金442805.06元和利息的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于涉案债权的担保方面，1、借款人凤仙霞在签订住房贷款合同时即约定以其贷款所购房产作为贷款抵押担保。本院基于抵押登记的公信力，认定农业银行铜陵井湖支行对案涉房产的抵押权已合法设立，抵押人为凤仙霞。据此，农业银行铜陵井湖支行要求确认其对位于义安区（原铜陵县）五松镇富览苑4栋102室房地产（抵押房产）享有优先受偿权的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。2、刘桂芳在共同还款承诺书中表示保证方式为连带保证，并约定了保证范围，根据担保法的规定，保证人应当对全部债务承担责任。案涉债权既有债务人凤仙霞提供的房产抵押担保又有刘桂芳提供的担保，在双方签订的合同中对上述担保的履行顺序未作约定，故应依法认定刘桂芳对房产抵押担保之外的债权承担保证责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告凤仙霞应于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司铜陵井湖支行借款本金442805.06元，并支付2020年4月22日前拖欠的利息49628.14元（2020年4月22日以后的利息按照合同约定的利率标准计算至本息还清时止）；二、原告中国农业银行股份有限公司铜陵井湖支行有权就抵押物义安区五松镇富览苑4栋102号房屋及国有土地使用权折价、拍卖、变卖的价款在上述判决第一项确定的债权范围内享有优先受偿权；三、被告刘桂芳在上述判决第一项确定的债权范围内，就原告中国农业银行股份有限公司铜陵井湖支行实现义安区五松镇富览苑4栋102号房地产的抵押权后仍未足额受偿的债权承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8687元，减半收取4343.5元，由被告凤仙霞、刘桂芳负担（上述款项原告中国农业银行股份有限公司铜陵井湖支行已预交，被告凤仙霞、刘桂芳应于本判决生效之日起七日内直接向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  殷金亮二〇二〇年七月七日书记员  钟婷婷附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条【物的担保与人的担保关系】被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百九十五条【抵押权实现的条件、方式和程序】债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《中华人民共和国担保法》第十八条【连带责任保证】当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条【保证范围】保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。