江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1102民初3099号原告：施欢，女，1989年4月2日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：吕东东，上海山田（镇江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马宏波，上海山田（镇江）律师事务所律师。被告：郑萍，女，1975年12月9日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：洪奎，江苏金荣恒顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋婧萱，江苏金荣恒顺律师事务所律师。原告施欢与被告郑萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序于2020年4月9日公开开庭进行了审理，原告施欢及其委托诉讼代理人马宏波，被告郑萍的委托诉讼代理人洪奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施欢向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2018年6月6日及2018年7月11日签订的《租房协议》；二、被告赔偿原告租金损失67500元、物业费损失2048元、返还押金2万元，共计89548元；三、被告赔偿原告其他直接经济损失20万元；四、被告赔偿原告可预期经营性损失50万元。事实与理由：2018年6月6日，原告为开办京口区小龙人艺术培训中心，与被告签订《租房协议》，约定将被告名下位于镇江市商业用房（以下简称213号房）出租给原告使用，面积为218.73平方米，租期为三年（自2018年7月15日至2021年7月14日），租金每年15万元。2018年7月10日，原、被告又签订《租房协议》，约定被告将位于镇江市商业用房（以下简称113号房）出租给原告使用，面积为80平方米，租期为三年(2018年8月1日至2021年7月31日)，租金每年7万元。至今，原告支付被告租金19.5万元、押金2万元。2019年2月22日、3月25日，镇江市京口区正东路街道集中整治违法建设办公室先后下发两份《违建告知书》，责令拆除涉案房屋二层室外钢架楼梯（己拆除）。2019年6月19日，镇江市京口区消防救援大队对案涉房屋进行消防监督检查，认为涉案房屋二层室外钢架楼梯被拆除，缺少第二安全出口，存在火灾隐患，为此下发查封决定书，查封原告承租的二层整体区域。自2019年3月起，原告签订房屋租赁合同的根本目的已无法全部实现，遭受经济损失。被告郑萍辩称：驳回原告的诉讼请求。一、原告单方提出解除合同，被告予以认可。双方已于2019年8月5日办理了交接，为此，双方合同应于该日解除。二、原告在签订第一份租赁合同时知道承租房屋只有一个临时通道，应当明知合同履行的风险。原告为其利益签订合同存在重大过错，无权向被告主张损损失，同时被告亦存在租金落空的损失。第二份合同所涉房屋并无使用瑕疵，原告单方解除合同属于其单方违约，原告应承担相应损失。此外，原告主张的直接损失及预期经营性损失并无事实和法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张，提交以下证据：一、租房协议原件2份、支付凭证复印件4份、收据原件2份，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系及原告要求被告返还房租、押金以及物业费的依据。二、批复、营业执照及民办学校办学许可证各1份，证明原告为开办教育培训中心承租房屋。三、违建告知书2份、照片3张，证明涉案房屋的钢架楼梯因无合法报建手续被拆除。四、临时查封决定书1份、照片4张，证明京口区消防大队整改查封涉案房屋。五、微信聊天记录截屏5页，证明原告向被告及时反映房屋无法使用。六、装修合同及装修工程预算书各1份、支付凭证11张、发票30张，证明涉案房屋无法使用，造成原告直接损失。七、经营性收入情况表3张，证明原告经营收入状况。对原告提交的证据，被告质证认为：证据一中的租赁协议真实但不同意其证明目的，四份支付凭证真实，但原告并未全额缴纳租金，尚欠租金34000余元，物业费并非被告收取，原告无权要求被告返还；证据二与本案没有关联性；证据三中的违建告知书，被告未收到，照片亦无法核实；证据四真实，该决定并不影响合同的履行；证据五真实；证据六不予认可，装修对象及房屋设施购买主体并非原告，该证据存在虚假可能；证据七的真实性及证明目的均不予认可。被告为证明其抗辩，提交以下证据：一、房产证3份，证明涉案房屋为被告合法所有。二、照片3张，证明原告承租的房屋经过装修。三、交接清单2份，证明原告接受、返还房屋时的房屋状况。四、工商登记信息1份，证明镇江市小龙人学堂教育培训中心营业地址不在涉案房屋。对被告提交的证据，原告质证认为：证据一真实，但该房附属钢架楼梯并非合法设施；证据二反映了涉案房屋承租前状况，但原告承租后，为了适应教学功能，对房屋进行了改造；证据三真实，但清单中并没有明确房屋的所有状况；证据四中的经营地址为原告变更前的经营地点。对原、被告提交的证据，本院认证认为：原、被告之间无异议的证据，本院予以确认，并附卷佐证。被告对原告提交的证据一无异议，该证据可以反映双方之间的法律关系，及原告向被告付款的事实；原告提交证据二系相关职能部门出具，具有真实性，结合原告承租房屋用途，说明原告系合法经营，该证据与本案具有关联性；原告提交的证据三、四中的告知书及决定书亦为相关执法机关出具，具有真实性，结合现场勘查情况，可以反映原告需证明的事实；原告提交的证据六中涉及装修损失的证据，介于原告就装修价值申请评估，装修损失可参照评估结果进行认定，至于该证据中其他设施及物品的价值，仅以发票不足以达到其证明目的；原告提交证据七系其单方制作，在无其他证据相佐证的情况下，该证据不足以达到其证明目的。被告提交的证据一系产权登记部门制发，真实性予以认可，结合平面图，明显看出一、二层之间的楼梯在室内而非室外。本案审理期间，本院于2019年11月13日，对涉案房屋的现场进行了勘查，并制作现场笔录一份，原、被告对此均无异议。2019年9月5日，原告申请对涉案房屋的装修价值进行评估。2019年12月，本院委托江苏恒正资产评估有限公司进行了评估，该公司于2020年3月13日出具苏恒正评报字（2020）第Y002号《资产评估报告书》，报告书明确涉案房屋于2019年8月6日的装修市场价值为100303元，原告为此次评估支付评估费2100元。原告对该评估报告没有异议。被告对评估报告的真实性没有异议，但提出该评估报告中有价值53000元的部分为被告出资装修。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：113号房和213号房系楼上下商业用房为原告所有。2018年6月6日，原、被告就213号房签订《租房协议》（以下简称6.6协议）一份，协议约定租赁期限自2018年7月15日至2021年7月14日，年租金15万元。合同还就维修养护责任、房屋装潢、合同提前终止等事项进行了约定。其中“维修养护责任”部分约定，原告为保证房屋结构及设施不破坏，应向被告交付押金2万元；“房屋装潢”部分约定，原告应爱护甲方房屋及装修设施，不得随意损坏更改房屋设施。原告因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，如需改变房屋的内部结构，装修或设置对房屋结构影响的设施，需先征得被告认可，投资由原告自理。原告投资的装修或设施，除可移动的外，在合同期满终止时或原告提前解除或终止及因原告违约被告提前解除或终止合同时，所有权归被告，被告不承担任何费用。“提前终止合同”部分约定，租赁期间，任何一方不得无故提前提出终止合同，否则另一方有权要求赔偿（除市政建设、不可抗力因素外，租金按实际使用时间计算，多退少补）。合同签订当日，原告向被告支付半年租金7.5万元及押金2万元，同时被告向原告承诺将213号房楼下的113号房部分于2018年10月前收回后出租给原告。2018年6月10日，被告将上述房屋交付原告使用，原告接收房屋时，该房已装修，屋顶为石膏板吊顶，过道地面铺有地砖，房间地面铺有地板，房屋内建有隔断玻璃隔断墙，四面墙体亦经过粉刷，房屋的唯一出口位于房屋西侧外墙，在墙体外侧建有露天钢架楼梯通往地面。基于被告的承诺，原、被告就113号房的部分房屋签订《租赁协议》一份，协议约定房屋承租面积为80平方米，租赁期限自2018年8月1日至2021年7月31日，年租金7万元，第三年的租金为73500元，其他内容同6.6协议。2018年7月10日，原告付被告租金7万元。2018年12月6日，原告向物业公司交付物业费6143元，其中4619元的物业费对应期间自2018年9月1日至2019年8月30日；1524元的物业费对应期间自2018年8月1日至2019年7月31日。2018年12月20日，原告支付被告租金5万元。另查明，原告于2018年11月注册登记“京口区小龙人艺术培训中心”，经营类型为个体工商户，经营范围为：“艺术培训（不含发证、不含国家统一认可的职业证书类培训）；体育培训；组织照看放学后少年儿童；家政服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）”。原告为开展经营承租了涉案房屋并进行了装修、改造，在113号房内修建了卫生间、厨房及通往213号房的楼梯，在213号房内改造了卫生间、铺设了部分地板、将玻璃隔断墙改造成石膏隔断墙等。还查明，2019年2月22日，镇江市京口区正东路街道集中整治违法建设办公室因213号房的钢架楼梯无合法报建手续下发《违建告知书》，限期拆除楼梯。后楼梯被拆，原告与被告联系楼梯安装事宜，期间，被告对楼梯进行了恢复，但在2019年3月26日，楼梯又被拆除。2019年5月10日，原告在得知楼梯无法恢复后，向被告表示年检过不了关，将无法经营。2019年6月20日，镇江市京口区消防救援大队以213号房的室外钢架楼梯被拆除，缺少第二安全出口，存在火灾隐患为由下发《临时查封决定书》，决定对213号房进行了整体查封。2019年8月5日，原、被告就涉案房屋进行了交接。本案审理中，原告就经营损失，提交自制的经营收入表三份，显示2017年的经营收入为74231.5元，2018年的经营收入为554423元，2019年1-6月的经营收入为81306元。被告对此不予认可。原告就消防损失，提交收据1份及转款凭证3份，用以证明其对涉案房屋进行消防改造支出费用48650元，但未提交施工合同。被告对此不予认可，认为消防改造属于专业施工项目，原告应当提交设计方案和合同，并且涉案房屋系商业用房，在投入使用时已经过消防验收，无需二次消防施工。本院认为，原、被告签订的两份租赁协议，未违反法律、行政法规效力性、强制性规定，该协议合法有效，对当事人具有拘束力。合同的解除是指在合同有效成立后，因一方或者双方当事人的意思表示使合同关系终了。原、被告于2019年8月5日就就涉案房屋进行了交接并形成交接清单，由此反映双方具有终了合同的意思表示，为此，本院认定双方所签订的两份房屋租赁协议于2019年8月5日解除。因消防部门于2019年6月20日对213号房进行了整体查封，而113号房与213号房系原告共同承租使用，该查封行为导致原告对涉案房屋无法正常使用，为此，对于2019年6月20日之后的租金，原告可主张免交。经核算，截止2019年6月20日，原告应支付租金204473元，扣除原告已支付租金及押金，被告应退还原告押金10527元。物业费系使用房屋所产生的物业服务费用，结合以上原告租金承担原则，原告所支付的物业费理应截止于2019年6月20日。尽管被告辩称其未收取原告的物业费，但被告为房屋所有权人，系物业费的直接承担者，原告的交费使得被告变相收益，为此被告应返还原告多交的物业费，经核算，具体金额为1085元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”本案中，被告作为出租人，按约定交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途系其基本义务。涉案合同解除系因楼梯的拆除导致原告开办的培训机构存在消防隐患被查封，同时原告亦无证据证明其在出租时已告知原告被拆除的楼梯未办理报建手续，为此，可以认定涉案合同的解除缘于被告的违约行为，另结合涉案合同约定内容，以及现场勘查情况，原告的装修行为并未对房屋结构造成影响，为此可以认定原告的装修行为应经得被告同意。综上，原告可向被告主张装修残值损失。根据评估机构确定的评估价值，结合实地勘查情况，同时考虑涉案合同的租赁期间装修摊销费用，本院酌定被告支付原告7万元装修残值损失。本案因被告的违约行为，造成合同解除，为此原告可要求被告赔偿损失。由于涉案房屋系商业用途，被告应予赔偿原告合理期间的经营损失。对于原告提交的经营收入表，系其单方制作，以此不能作为损失的直接证据，但考虑到原告从事经营的性质为个体工商户，参照统计部门公布的分细行业中对应在岗职工平均工资标准，本院酌定被告赔偿原告5万元经营损失。原告主张的消防改造费用，仅有收款收据，却未提供相应消防改造合同，同时被告提供的出租房系商业用房并经装修，应当经过消防验收，为此原告主张该费用，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告施欢与被告郑萍就位于镇江市和2B113号两套商业用房所签订的两份《租房协议》于2019年6月20日解除。二、被告郑萍于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告施欢押金10527元、物业费1085元。三、被告郑萍于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告施欢装修残值7万元、经营损失5万元。四、驳回原告施欢的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11695元，评估费2100元，合计13795元，由原告施欢负担8763元，被告郑萍负担5032元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长 周 伟人民陪审员 周 萍人民陪审员 李际云二〇二〇年七月十七日书 记 员 王 婷附：相关法条及上诉须知1.相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。2、上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号11×××611；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。