吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初3147号 原告：顾嘉麒，男，汉族，无职业，住吉林省延吉市进学街。 委托诉讼代理人：刘天科，吉林由正律师事务所律师。 被告：延边城美建筑安装有限公司，住所地延吉市小营镇。 法定代表人：冯尚英，董事长。 委托诉讼代理人：张保华，吉林华烁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许浚，吉林华烁律师事务所律师。 被告：延边东城房地产开发有限公司，住所地延吉市东七路。 法定代表人：**，经理。 委托诉讼代理人：许林，吉林诚途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金昌男，吉林诚途律师事务所律师。 原告顾嘉麒诉被告延边城美建筑安装有限公司（以下简称城美建筑公司）、被告延边东城房地产开发有限公司（以下简称东城房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。顾嘉麒委托诉讼代理人刘天科、城美建筑公司委托诉讼代理人张保华、许浚及东城房地产公司委托诉讼代理人许林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 顾嘉麒诉称：1、请求法院撤销延吉市（2020）吉2401执异32号执行裁定书和（2018）执恢636号之二执行裁定书，并解除对延吉市领域东城6号楼3单元201号房屋的查封；2、本案的诉讼费由被告承担。3、确认领域东城6号楼3单元201房屋归原告所有；4、确认原告与延边东城房地产开发有限公司签订的合同有效。事实与理由：2015年6月10日顾嘉麒与被告延边东城房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买东城小区二期6-3-201室，并于当日交付了全部购房款254200元，被告延边东城房地产开发有限公司于2016年11月份交付房屋。从2016年11月份交付使用后至今，期间发生的各种费用都按照开发商的要求进行了缴纳，包括取暖费用等相关费用。2019年7月18日延吉市人民法院作出（2018）吉2401执恢636号之二执行裁定书对原告购买的房屋进行查封，之后提出执行异议，市法院作出（2020）吉2401执异32号执行裁定驳回异议，查封该房屋严重侵犯了我的合法权益，请求法院支持我的诉讼请求。 城美建筑公司辩称：一、原告与延边东城房地产开发有限公司之间签订的房屋买卖合同系无效合同，原告无法排除答辩人对涉案房屋的执行。另案，延吉市人民法院（2017）吉2401民初269号民事判决书中亦认定因被告延边东城房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证，买受人与东城公司之间签订的商品房预售合同系无效合同的事实，并依法驳回该案原告即房屋买受人要求解除保全的诉讼请求。 领域东城工程尚未取得国有土地使用证，建设工程规划许可证，建筑工程用地规划许可证，建工程施工许可证，商品房预售许可证。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，原告与延边东城房地产开发有限公司之间签订的购房合同系无效合同。因合同无效，原告对涉案房屋不享有合法的实体权利以及法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；”之规定，排除执行前提系在查封之前签订合法有效之合同，但原告与东城公司之间的合同系无效合同，因此，原告提出的诉讼请求无法律依据，不应得到支持。 二、延吉市人民法院于2016年8月29日作出（2016）吉2401财保304号民事裁定书，查封了涉案房屋。原告在起诉状中自述其与东城房地产公司于2015年6月10日签订购房合同，但原告无证据证明房屋是否已经交付使用，更无法证明占有房屋时间早于查封房屋时间的事实，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项之规定，原告提出排除执行不符合法律规定。 三、延吉市人民法院于作出（2016）吉2401财保304号民事裁定书的时间即2016年8月29日，当时原告名下是否存在其他房屋尚不确定，需法院依法调查才可知晓。原告应满足可以排除执行的所有条件，其诉请才可得以支持，满足排除执行的法定条件缺一不可。如以2016年8月29日时点为基准，原告名下如果存在除涉案房屋外的其他房屋，则根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）款之规定，无法排除申请执行人的执行。 四、城美公司系基于债权依法向人民法院申请保全登记在东城房地产公司名下的房屋，合法有据，且最终其主张债权亦得到法院支持。城美公司申请保全房屋的目的在于实现债权，并非出于故意造成原告损失的目的，因此，本案责任不应由城美公司承担，亦不应由城美公司承担诉讼费用。 综上，涉案房屋的财产所有权登记人为东城房地产公司，城美公司依据合法债权申请保全，并在判决书发生法律效力后依法申请执行东城公司名下财产、申请采取执行措施的行为合理合法，且具有事实及法律依据，应得到法律保护，特请求贵院依法驳回原告诉讼请求，依法继续执行涉案房屋。 东城房地产公司辩称：我方早已向买受人包括原告交付房屋，且买受人亦装修入住好几年，涉案房屋虽然暂时没有办理预售许可证，但与原告与我方签订的房屋买卖合同的意思表示是真实的。 根据九民纪要及相关规定，购买没有预售许可证的买受人的权利优先于抵押权。而在本案，买受人的期待是最终得到物权。并非是债权。而涉案房屋是具有物权期待性的，案涉房屋并不是我方认为的故意没有办理相关手续，而是因涉及到一个遗留问题和一个客观原因。遗留问题是当时政府允许先开发后再补手续的政策下，我方投入了大量资金进行开发且实际上向买受人正常交付使用，缓解了买受人及被征收人的住房问题，这也是符合当时的加快步伐建设城市的大方针的。一个客观原因是涉案房屋的土地来源是农民，但村内部矛盾及涉案房屋的土地与东珠房地产公司、市政府修路规划产生了重叠，手续迟迟未能开始办理。首先，因一户村民不认可村集体开会决定的补偿方案，一直未搬迁成了我们所称的“钉子户”。该户最终经过市、州两级法院的判决及执行后，近期才搬迁完毕。其次，上面提到的“钉子户”的土地与东珠房产的征地相重叠，需要我方、村小组、东珠三方重新协调。对该问题至今仍然有争议，原市、州二级法院已确认该土地归我方开发的面积之内，但省高院6月份作出的提审结果来看，该地仍然不明确，判令另案解决。言外之意，“钉子户”是否属于我公司开发尚不确定，但国土及规划红线把该地分到了我方的开发范围之内，所以不解决该“钉子户”就不允许办手续。其三，因申请执行人不同意以房抵债，只要我方有些资金就直接被法院扣划，造成了我方资金短缺。上述客观原因导致延缓了我方办理相关手续。因此，在本案不应教条认为因预售许可即合同无效，就认定执行局冻结涉案房屋准备拍卖的行为符合规定，法院还应当考虑社会效应，驳回涉案执行异议将引起涉案小区业主的恐慌。届时我方更没有能力偿付法律文书确定的债务。还有，即使贵院确定继续执行涉案房屋，但最终是没有意义的。因为根据九民纪要即相关规定涉案房屋的买受人即原告对涉案房屋是有优先权的，其权利甚至优于抵押权。所以，最终法院不能以此房屋的拍卖、变卖的价款抵付申请执行人的债权。综上，首先考虑我方未能办理相关手续的客观情况、其次考虑社会效应、其三考虑继续执行涉案房屋的意义后，请求法院支持原告的诉求。 经审理查明：2015年6月10日顾嘉麒（买受人乙方）与东城房地产公司（出卖人甲方）签订东城小区二期购房合同，主要约定：乙方自愿定购案涉房屋，总面积82平方米，总房款254200元；交付日期为2016年12月30日，在乙方交齐全部房款及办理房照、土地使用证的税、费的情况下，甲方将钥匙交给乙方，乙方在甲方通知取钥匙之日起15日内领取钥匙，如不按时领取钥匙，所产生的一切后果由乙方自行承担；甲方承诺在乙方购房6个月—1年时间内，给予办理房产预登记；本协议书一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签订之日起生效。签订合同当日，顾嘉麒支付购房款254200元。东城房地产公司因故未交付案涉房屋钥匙，顾嘉麒自行入户占用案涉房屋并自2016年开始缴纳供热费，但至今未装修未入住。 另查，2016年8月31日本院受理城美建筑公司诉东城房地产公司建设工程合同纠纷一案中，经城美建筑公司申请，本院于2016年8月29日作出（2016）吉2401财保304号民事裁定，冻结了东城房地产公司名下位于延吉市领域东城6号楼的46套房屋，其中包括案涉房屋6号楼3单元201号。案外人顾嘉麒对保全的涉案房屋提出执行异议后，本院作出（2020）吉2401执异32号执行裁定，驳回了顾嘉麒的执行异议。 再查，对于案涉房屋，东城房地产公司尚未取得商品房预售许可证明，且该公司与顾嘉麒之间签订的购房合同未在延吉市房产部门办理相关手续。 认定上述事实的证据有：顾嘉麒身份证、东城小区二期购房合同及收据、延吉市集中供热有限责任公司发票、（2016）吉2401民初6249号民事判决书、（2017）吉2401民初269号民事判决书、（2018）吉2401执恢636号之二执行裁定书、（2020）吉2401执异32号执行裁定书以及各方当事人的陈述。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案中，应认定顾嘉麒与东城房地产公司之间签订的购房合同为无效合同。因合同无效，顾嘉麒对涉案房屋不享有合法的实体权利，至此，关于顾嘉麒要求确认其与延边东城房地产开发有限公司签订的合同有效，确认领域东城6号楼3单元201房屋归其所有，要求法院解除对延吉市领域东城6号楼3单元201号房屋查封及撤销（2020）吉2401执异32号执行裁定书和（2018）执恢636号之二执行裁定书的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告顾嘉麒的诉讼请求。 案件受理费100元（原告已预交100元），由原告顾嘉麒负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长 王 铁 人民陪审员 王 伟 人民陪审员 杨玉刚 二〇二〇年七月三十日 书 记 员 郭虹伶