安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020）皖15民终1779号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘宜军，男，1980年6月6日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：曾传根，安徽皋城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄劲松，男，1971年10月2日生，汉族，住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：**兵，安徽**兵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶苏格，安徽**兵律师事务所实习律师。 上诉人刘宜军与被上诉人黄劲松租赁合同纠纷一案，不服舒城县人民法院(2020)皖1523民初1399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘宜军上诉请求：一、撤销舒城县人民法院(2020)皖1523民初1399号民事判决，并驳回被上诉人的诉讼请求；二、依法改判被上诉人返还上诉人房屋恢复费用2万元；三、依法判令被上诉人承担本案诉讼费等费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。双方在2019年8月初已经终止合同关系，在此情形之下，上诉人支付2万元房租，明显不符合常理，而且双方约定租金支付时间是每一租期内的七月一号，并未到支付租金的时间，一审法院认定上诉人支付2万元为租金有违常理和案件事实。二、一审法院适用法律错误，酌定明显有违公平公正原则。一审判决上诉人在合同解除后支付房租明显不公。即使上诉人应当支付后期房租损失，一审法院酌定支付4万元房租，有违案件事实，酌定明显不公。双方年租金65200元，月租金为5400元左右，在已经认定2019年8月解除合同的前提之下，最多按照一个月租金计算也不足6千元。三、一审法院判决明显超过被上诉人诉讼请求，有违不告不理的基本准则。被上诉人的诉讼请求要求上诉人支付剩余租金42500元以及赔偿恢复房屋损失，并未要求赔偿租金损失，但一审法院在认定合同于2019年8月解除后，在被上诉人未提出赔偿租金损失的前提之下，主动判决上诉人赔偿被上诉人租金损失，超过被上诉人诉讼请求。四、一审判决上诉人恢复原状明显不合理。双方在合同解除之时，上诉人已向被上诉人支付2万元恢复费用后，再次要求上诉人承担恢复房屋的义务，明显不合理。五、一审法院同时认定上诉人承担违约金和赔偿损失既不合法也不合理。 被上诉人黄劲松辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 黄劲松向一审法院提出本诉诉讼请求：一、解除与被告签订的房屋租赁合同，被告并支付剩余租金45200元；二、被告赔偿原告恢复房屋原状所需费用77604.85元；三、本案诉讼费由被告承担。 刘宜军向一审法院提出反诉诉讼请求：要求判令反诉被告返还反诉原告租赁房屋恢复原状费用20000元，并承担本案诉讼费用。 一审法院审理查明：2017年8月4日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）作为合同甲方和乙方签订房屋租赁合同，约定被告（反诉原告）作为承租人，原告（反诉被告）作为出租人租赁位于舒城县，合同约定的主要内容有：租赁期限为36个月，即自2017年8月1日至2020年7月31日；租金及支付方式为年租金65200元，总租金195600元，于首次付一年租金，后每年7月1日支付当年租金；租赁期满或者因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权要求乙方恢复原状；在违约责任条款中约定，甲方不能提供约定房屋需向乙方支付合同约定总租金5%的违约金，并对乙方造成的损失予以赔偿，逾期交房，每逾期一日按日租金的5倍支付违约金，甲方还应当承担逾期交付给乙方造成的损失；乙方违约，包括拖欠房租累计1个月以上，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，乙方应当按照合同约定总租金5%向甲方支付违约金，如果违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。如果乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应当按照合同约定总租金5%向甲方支付违约金，如果违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；如果乙方逾期支付租金，每逾期一日按日租金的5倍支付违约金。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告对原告房屋进行隔墙改造。双方合同履行前两年未发生争议。至2019年7月，原告（反诉被告）发现被告（反诉原告）将租赁房屋内的部分办公用品搬离，原告（反诉被告）微信联系被告（反诉原告），要求被告（反诉原告）恢复房屋原状，但被告（反诉原告）未有应答，原告（反诉被告）遂在被告（反诉原告）门锁外加了一把锁。2019年8月3日被告（反诉原告）找到原告（反诉被告）要求原告（反诉被告）开锁，以方便其从房屋内拿走账目，双方交涉，被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）10000元，田小磊微信转账原告（反诉被告）10000元后，原告（反诉被告）开了锁，被告（反诉原告）拿走账目。再后，被告（反诉原告）在原告（反诉被告）不知情情形下将所有办公用品搬离。2019年12月19日，原告（反诉被告）再次微信联系被告，要求被告（反诉原告）在5日内与其联系来结算租金，恢复房屋原状，否则原告（反诉被告）将自行恢复，费用由被告（反诉原告）承担，但被告（反诉原告）仍然未有回应。2010年1月原告委托安徽亚通资产评估公司对涉案房屋隔墙需恢复工程进行了评估，被评估市场价值为77604.85元。 一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法、有效。该合法、有效的合同应当在双方当事人间全面履行。由于被告经营出现困难，原告在2019年7月就知晓了被告搬离房屋的现实，被告在8月将办公用品搬离涉案房屋，故可认定双方租赁合同实际于2019年8月解除。但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，由于合同提前解除导致涉案房屋闲置，且按合同约定被告应当对涉案房屋恢复原状。由于被告的违约给原告造成了租金损失，被告作为违约方应当向原告承担违约和赔偿责任，考虑到新冠××疫情的影响，加之被告于2019年8月已经搬离涉案房屋不再使用的实际情况，该院酌定被告赔偿原告租金损失40000元，已经支付的20000元扣除后，还应当支付20000元。对反诉原告主张的其2019年8月3日支付的20000元为恢复房屋原状的费用，因双方在2019年8月未有就合同解除达成一致意见，按合同约定中途擅自退租的，被告应当向原告支付违约金和赔偿损失，被告在没有充分证据证明该20000元系恢复原状费用的情形下，该20000元该院认定为支付违约金和赔偿损失的费用。故该院对反诉原告的反诉请求不予支持。合同约定租赁期满或者乙方中途退租，被告承担恢复原状的责任，现原告要求被告以评估价替代履行，不符合合同的约定，但如果被告不能在合理的情形内恢复原状，其应当按评估估价向原告支付恢复原状的费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十六条的规定，一审判决:一、被告刘宜军于本判决生效之日起七日内赔偿原告黄劲松租金损失20000元。二、被告刘宜军本判决生效之日起二十日内将位于舒城县恢复原状，该原状恢复应当符合《房屋租赁合同》中关于房屋现有装修及设施、设备情况合同附件的记载；如果被告刘宜军在上述期限内未有履行或者履行不符合约定，其应当在判决书生效之日起30日内按评估价支付原告黄劲松恢复原状所需费用77604.85元。三、驳回反诉原告刘宜军反诉请求。四、驳回原告黄劲松其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1378元，反诉案件受理费减半收取200元，合计1578元，均由被告（反诉原告）刘宜军负担。 二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应当依照合同的约定全面适当的履行。 二审期间，双方争议焦点为：一、一审判决上诉人支付被上诉人租金损失2万元有无事实和法律依据，是否超出被上诉人的诉讼请求范围；二、一审判决由上诉人承担恢复原状的义务，有无事实和法律依据。 关于争议焦点一。根据合同的约定，如果上诉人未经被上诉人同意，中途擅自退租的，上诉人应当按照合同约定总租金5%向被上诉人支付违约金，如果违约金不足以弥补被上诉人损失的，上诉人还应承担赔偿责任。由于上诉人擅自违约，导致合同的解除，且上诉人一直未能恢复租赁房屋的原状，致使被上诉人至今无法使用该房屋，上诉人理应支付违约金并承担赔偿责任。本案中，上诉人违约导致租赁合同解除，给被上诉人造成的损失即为房屋租金损失。被上诉人诉请上诉人支付第三年下欠的45200元房屋租金，一审法院综合上诉人搬离租赁房屋的具体时间以及疫情等因素，酌情判决由上诉人赔偿被上诉人租金损失40000元，比除已支付的20000元扣除后，还应当支付20000元，合情合理，并未超出被上诉人的诉讼请求范围。 关于争议焦点二。根据合同的约定，租赁期满或者因上诉人的责任导致退租的，除双方另有约定外，被上诉人有权要求上诉人恢复原状。一审法院判决上诉人恢复租赁房屋的原状，如不能按期恢复，按照评估支付恢复费用，符合双方合同的约定。上诉人关于其2019年8月3日支付的20000元为恢复房屋原状费用的上诉理由，被上诉人不予认可，且上诉人不能举出其他证据证实其此上诉观点，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉理由，不能成立，不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2240元，由上诉人刘宜军负担。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  高 华 审判员  魏 晋 二〇二〇年七月三十一日 法官助理耿广玉 书记员陈佳慧 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。