安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终793号 上诉人（原审被告、申请执行人）：钱劲，男，1969年1月25日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：朱安君，淮北辰光法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：俞培晖，男，1979年12月9日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：俞敏，福建亚恩律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：淮北海通房地产开发有限公司，住所地安徽省濉溪县。 法定代表人：倪梁生，该公司经理。 上诉人钱劲因与被上诉人俞培晖、淮北海通房地产开发有限公司（以下简称海通公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省濉溪县人民法院（2020）皖0621民初1152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人钱劲及其委托诉讼代理人朱安君，被上诉人俞培晖的委托诉讼代理人俞敏到庭参加诉讼。被上诉人海通公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 钱劲上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判驳回俞培晖的诉讼请求或起诉;2、一、二审诉讼费由俞培晖、海通公司承担。事实和理由:一、一审认定事实不清，俞培晖对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。首先,俞培晖与海通公司签订的海通财富广场第1幢2309号房屋的商品房买卖合同系无效合同。俞培晖未按照合同约定履行支付购房款义务，而是以签订合同之前发生的借款抵偿，双方基础法律关系并未发生变化，其债权不能优先于其他债权实现。况且上述债务系俞培晖父亲俞礽瑞与海通公司法人倪梁生之间因民间借贷产生的债务，不能等同于俞培晖与海通公司之间的债务。其次,俞培晖不是涉案房屋实际控制人，不是本案适格异议人。购买和转让涉案房屋均是俞礽瑞操作，其将以房抵债而来的房屋出售给案外人陈杰，涉案房屋实际居住人为陈杰，查封和执行涉案房屋的利害关系人为陈杰，俞培晖对涉案房屋不享有任何物权，应当驳回其起诉。案外人陈杰不是涉案房屋的善意取得者，虽居住在涉案房屋，但支付房款未超过房屋总价款的50%，未办理产权登记。最后，一审法院认为俞培晖具有足以排除强制执行的实体权益错误。根据物权法规定，物权以登记为准，涉案房屋未办理产权登记及预告登记，俞培晖不是涉案房屋的权利人，商品房买卖合同备案不具有物权登记效力，备案房屋的信息与事实不符。二、一审适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》是针对财产保全的法律规定，本案系执行异议之诉案件，一审法院适用上述规定错误。三、一审决定案件受理费由钱劲负担错误。根据《人民法院诉讼收费办法》第二十九条规定,钱劲通过诉讼获得生效判决,然后依法申请执行海通公司,其行为应当得到肯定。俞礽瑞和钱劲同是民间借贷的债权人,但俞礽瑞通过和海通公司私下合谋达成抵债合意,签订无效的商品房买卖合同,损害海通公司其他债权人利益，有过错的是俞培晖与海通公司,即使钱劲败诉也应由海通公司承担诉讼费。 俞培晖辩称：一、一审判决认定事实清楚，俞培晖所签订的房屋买卖合同是合法有效的。合同上盖有濉溪县商品房预售合同备案专用章，钱劲无权对已备案房产进行查封。二、一审法院适用法律正确，涉案房产在2016年已另行出售给案外人，涉案房产不应作为查封的标的。 海通公司未到庭参加诉讼也未提交书面答辩意见。 俞培晖向一审法院起诉请求：1.解除对海通公司名下位于濉溪县淮海路西侧、沱河路南侧海通财富广场第1幢2309号房屋(购房时价款为719263元)的查封；2.诉讼费由钱劲、海通公司承担。 一审法院认定事实：2009年，海通公司在建设海通财富广场楼盘时，因资金短缺多次向俞培晖的父亲俞礽瑞等人借款合计200余万元，因海通公司无力偿还借款，经双方协商一致，海通公司以其开发的上述房产抵偿借款。2012年3月19日，海通公司与俞培晖［其家庭协商约定：一套登记在其名下，一套登记在其母亲王妹妹仔名下（另案处理），均授权其父亲俞礽瑞代签］签订商品房买卖合同，该公司将其开发的涉案房屋以719263元的价格出售（实为以房抵债)给俞培晖，并在房地产管理部门登记备案。2019年9月12日，一审法院根据钱劲的申请，作出(2018)皖0621号民初687号之六民事裁定，对涉案房屋予以查封,查封期限为三年。2019年11月,俞培晖对执行标的提出书面异议，一审法院于2020年2月18日作出(2020)皖0621执异12号执行裁定:驳回俞培晖的异议请求。 一审法院认为，案外人执行异议之诉是对执行标的物享有足以排除强制执行的权利的案外人，认为执行行为侵害其合法权益，请求法院不允许对该标的物实施执行的诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，俞培晖所举证据能够证明其与海通公司签订的商品房买卖合同系有效合同，俞培晖支付了购房款（实为以房抵债)，实际控制涉案房屋，是涉案房屋的实际所有人，俞培晖作为涉案房屋的实际所有人其可对被一审法院查封的涉案房屋享有实体权益。故俞培晖就本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其向一审法院提出的执行异议成立，予以支持。钱劲的辩称与本案审理查明的事实不符或于法无据，不予采纳。判决：不得执行一审法院查封的登记在海通公司名下位于濉溪县淮海路西侧、沱河路南侧海通财富广场第1幢2309号房屋。 案件受理费10993元，由钱劲负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。钱劲提交如下证据：证据一、用气、用电及用水情况证明，拟证明涉案房屋的实际使用人不是俞培晖，其没有实际占有使用该房屋。证据二、不动产预告登记信息，拟证明涉案房屋具备办理不动产预告登记条件，俞培晖因本人过错没有办理预告登记。俞培晖质证认为，上述证据不属于新证据，对证据一真实性有异议，也不足以证明俞培晖没有使用过该房屋，对证据二关联性有异议，该证据与本案无关，不能证明涉案房屋未办理预售备案登记。本院经审查认为，上述证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，予以采信。 本院二审查明：2009年期间，俞礽瑞向海通公司法人倪梁生进行过多笔汇款，部分汇款凭证无备注，部分备注为汇款、往来款。俞培晖与海通公司于2012年3月19日签订的商品房买卖合同约定，俞培晖所购商品房为海通财富广场第1幢2309号房屋，建筑面积147.39平方米，单价为每平方米4880元，房屋总价款719263元。 俞培晖二审庭审后提交书面说明，内容为：俞礽瑞向海通公司原始借款本金金额为241.9万元，利息计算至2012年3月19日为2336383元，合计4755383元。俞礽瑞与海通公司、倪梁生于2012年3月19日达成以房抵债合意，以7套房屋抵偿借款4631185元，其中一套为涉案房屋。 海通公司一、二审均未到庭参加诉讼。 除上述事实外，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：俞培晖对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，俞培晖称其父亲俞礽瑞于2009年向海通公司法人倪梁生进行多笔汇款系民间借贷，与海通公司签订的商品房买卖合同系以房抵债，但对于双方系民间借贷关系以及结算金额、房屋具体抵债金额未提交充分证据证明，海通公司一、二审均未参加诉讼，俞礽瑞与海通公司之间系民间借贷还是存在其他经济往来尚不能确定。退一步讲，即便俞礽瑞对海通公司享有民间借贷的债权，俞培晖与海通公司签订商品房买卖合同，但俞培晖并未按照商品房买卖合同的约定履行支付购房款义务，而是以签订商品房买卖合同之前因民间借贷关系海通公司所欠其借款抵偿，俞培晖与海通公司达成的以房抵债合意，不等同于完成了购房价款的支付。双方基础法律关系并未发生实质变化，仍然属于以房抵债合同关系，目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现。 其次，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，俞培晖与海通公司协议将涉案房屋以物抵债给俞培晖，没有办理权属变更登记，亦未向登记机构申请权属变更预告登记，不产生物权变动的效力。俞培晖主张涉案商品房买卖合同已经在房地产管理部门备案登记，但该备案登记行为属于行政机关在商品房交易过程中的行政管理措施，不能作为认定本案法律关系及排除执行的依据。 再者，因俞培晖不具有购买不动产的意思表示，其与海通公司之间并非真实的房屋买卖合同关系，故其不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的无过错不动产买受人，也不属于该规定第二十九条规定的消费者买房人，不符合物权期待权特别保护的规定。至于俞礽瑞又与案外人陈杰签订房屋买卖合同，由于本案并非陈杰提出执行异议，相关事实不属于本案审查范围，俞培晖以涉案房屋出售给陈杰为由排除强制执行，依据不足。 综上，俞培晖对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决确认俞培晖是涉案房屋的实际所有人并不得执行涉案房屋不当，应予以纠正。 综上所述，钱劲的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、撤销安徽省濉溪县人民法院（2020）皖0621民初1152号民事判决； 二、驳回俞培晖的诉讼请求。 一审案件受理费10993元，由俞培晖负担。二审案件受理费10993元，由俞培晖负担。 本判决为终审判决。 审判长  王咏梅 审判员  柏 莉 审判员  化启武 二〇二〇年七月二十二日 法官助理周文锦 书记员杨倩倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。