山东省巨野县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1724民初1727号原告：梁帮政，男，1988年1月16日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。被告：徐秀兰，女，1932年12月18日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。委托诉讼代理人：王元文，巨野九州方圆法律服务所法律工作者。被告：于淼，女，1989年8月16日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。被告：于源，女，1991年4月16日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。被告：于洋，男，1999年2月6日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。原告梁帮政诉被告徐秀兰、于淼、于源、于洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁帮政、被告徐秀兰委托诉讼代理人王元文、被告于淼到庭参加了诉讼，被告于源、于洋经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。梁帮政向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行于法力与我签订的土地、房屋转让协议，并协助我办理过户手续；2、如被告不能协助我办理过户手续，请依法判令被告在继承财产范围内返还我房屋、土地转让款300万元，并支付资金占用期间的利息损失；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：我与于法立达成土地、房屋转让协议，约定于法立以300万元的转让价格，将位于巨野县的土地及房屋转让给我。所转让房产和土地证书的号码为：房产证号码2009Ｓ字第××、土地使用权证号码巨国用(2009)字第XX号。同时约定：由于政策原因，上述土地使用权和房屋所有权暂时无法办理过户，待政策允许时，再办理过户手续。合同签订后，我按照约定于2014年10月25日、2014年12月6日，分两次将300万元转让款全部支付给于法立。于法立将上述土地、房屋以及土地证和房产证交付给我。我实际合法占有该土地和房屋后，一直对外出租至今。此后，我多次要求于法立办理过户手续，于法立均答复暂时还不能办理过户。在我多次催促下，于法立在2018年7月份告诉我，要办理过户需要先把原来的土地证和房产证换发成新的不动产证书，还需要13万元的过户费。我将土地证和房产证交给于法立，并于2018年7月17日、7月30日转给于法立共计13万元的过户费。2018年9月，于法立将原来的土地证和新换发的不动产证书一并归还给申请人，说：“不动产证换出来了，但是目前还不能过户，再等等吧。”2020年1月25日，于法立突发疾病死亡，四被告为于法立的继承人。为此诉至贵院，请依法支持我的诉讼请求。现变更诉讼请求为：1、依法解除土地、房屋转让协议。2、要求被告在继承财产范围内返还转让款300万元和过户费13万元并要求被告返还装修30万元，共计343万元。3、按年利率4.75%计算，2014年10月25日（转让款200万元）、2014年12月6日（转让款100万元）、2018年7月17日（过户费5万元）、2018年7月30日（过户费8万元）至付清为止。徐秀兰辩称，收到原告的购房款和过户费属实，但是被告亲属于法立没有留下财产，没有能力返还。于淼辩称，收到原告的购房款和过户费属实，但是被告亲属于法立没有留下财产，没有能力返还。于源未答辩。于洋未答辩。原告为证明其主张，当庭提供的证据：1、土地、房屋转让协议；2、转账记录；3、租赁合同。被告徐秀兰、于淼经质证认为：对3份证据的真实性无异议，原告于2014年10月25日及同年12月6日也将转让款300万元支付给被告亲属于法立，2018年7月17日支付5万、2018年7月30日支付8万，并且该房屋也确实交给原告使用了。原告庭后又提供了装修费用损失清单及目前房屋状况照片10张，经质证，被告徐秀兰对该证据的真实性无异议，因过去这里是养殖场，荒废多年，现在用来开饭店，原告确实进行了大范围的装修。被告于淼、于源、于洋对该证据的真实性无异议。根据原告陈述、被告答辩及庭审确认的证据，本院认定事实如下：于法立与原告梁帮政于2014年10月25日签订土地房屋转让协议，约定将位于巨野县的房屋及土地转让给梁帮政，房屋所有权证号码：房权证2009Ｓ字第××，权属来源为自建，建筑面积1633.27平方米；土地使用权证号码：巨国用（2009）字第XX号，土地面积13162.2平方米，土地使用权来源为出让。房屋转让价格为300万元。并约定于合同签订当日付款200万元，于2014年12月10日前将剩余的100万付清。合同同时约定，由于政策原因，土地使用权和房屋所有权暂时无法办理过户，待政策允许时，于法立无条件协助梁帮政办理过户手续，所需费用由梁帮政承担。协议签订后，原告梁帮政按照协议约定时间将购房款支付给于法立，于法立也将土地、房屋交给原告梁帮政，并将土地证、房产证一并交付给梁帮政。原告称房屋交付时已经是荒废很久了，非常破旧，后来进行了装修，因为地方偏远，直到2017年才租赁出去，租赁费每年1万元，因为租户也进行了投资装修。2018年7月份，原告梁帮政分两次转给于法立13万元，用于办理房产过户手续，2018年9月，于法立将土地证和新换发的不动产证再次交给梁帮政,并称，还要再等等才可以办理过户。从交付购房款后就一直催促于法立办理过户，但是因为县政府有文件，一直不能办理过户。2020年1月25日，于法立突发疾病死亡。后来房产和土地被法院查封，因无法办理过户，房产又被法院查封，原告要求解除合同。返还购房款及过户费用，并要求支付利息及房屋装修费用。另查明，依原告梁帮政申请，本院依法查封了于法立名下的房产鲁（2018）巨野县不动产权第XX号、鲁（2019）巨野县不动产证明第XX号、房产证号为2009-××号,均为轮候查封。本院认为，依法签订的合同对双方当事人具有约束力，双方应当依照约定履行，本案原告与于法立签订的土地及房屋转让协议，虽然双方履行了付款和房产交付义务，但因涉案房产属于养殖场，因各种原因，致使双方一直不能办理过户手续。后由于于法立突发疾病死亡，房产被法院查封，原告无法实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”该法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，原告梁帮政要求解除土地、房屋转让协议，返还转让款300万元及办理过户时所支付的费用13万元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求资金占用期间的利息问题，原告支付房款后，于法立便将房产交付梁帮政使用，现原告要求支付资金占用期间的利息无法律依据，本院不予支持。关于原告主张装修费用30多万元，并提供了费用清单，被告予以认可。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”原告提供的费用清单虽然没有其他证据相佐证，但是根据房屋过去的用途、状况及现在的用途、状况，结合装修市场行情，对该事实，本院予以认定。因原告已实际支出该费用，装修材料与房屋相结合，难以拆分，否则影响其价值，但原告自2017年装修后已实际使用3年多时间，装修价值已部分实现，因此，对其造成的损失，本院酌定支持25万元。《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”于法立因病死亡，其继承人徐秀兰、于淼、于源、于洋未明确表示放弃继承，其应当在继承遗产的范围内承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”被告于源、被告于洋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对其质证权、抗辩权的自动放弃，本案可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，判决如下：一、解除原告梁帮政与于法立签订的《土地、房屋转让协议》；二、由被告徐秀兰、于淼、于源、于洋在继承于法立遗产范围内返还原告梁帮政购房款、办理过户费用、装修费用共计338万元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告梁帮政的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17120元，由徐秀兰、于淼、于源、于洋负担16870元，梁帮政负担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  邱剑波二〇二〇年七月三十日书记员  杨宗昊