湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂10民终651号上诉人（原审原告）：伍安盛，男，汉族，1992年12月16日出生，住公安县。法定代理人：伍某，女，汉族，1966年12月30日出生，无业，住公安县。系上诉人伍安盛的母亲。委托诉讼代理人：高远铭，男，汉族，1954年7月29日出生，住湖北省公安县。系上诉人伍安盛的父亲。被上诉人（原审被告）：荆州市杰诚置业有限公司，住所地公安县斗湖堤镇荆江广场。法定代表人：雷祖健，该公司经理。委托诉讼代理人：胡斌，公安县斗湖堤法律服务所法律工作者。上诉人伍安盛因与被上诉人荆州市杰诚置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服公安县人民法院(2019)鄂1022民初983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人伍安盛的法定代理人伍某及委托诉讼代理人高远铭，被上诉人荆州市杰诚置业有限公司的委托诉讼代理人胡斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伍安盛上诉请求：一、撤销公安县人民法院（2019）鄂1022民初983号民事判决；二、判令被上诉人履行协议条款并依法赔偿。主要事实和理由：2014年1月14日，被上诉人所属的公安县原食品公司街景改造项目部与上诉人签订了《拆迁还建意向协议》一份。约定被上诉人将上诉人房屋拆迁后，24个月内将还建房交给上诉人。还约定还建给上诉人荆江××门面房二间（面积72㎡）、面积为138㎡的住房一套并为上诉人代办房屋产权证、土地证。该协议注明以政府的征收补偿协议签订后生效。被上诉人原法定代表人雷杰签字并予以认可。2014年11月6日，双方签订《承诺》，郑重承诺按原公司协议予以落实。2014年3月，被上诉人在与上诉人签订的协议还没有生效时，对位于荆江××××号的上诉人的门面房进行了拆除。2018年3月5日，被上诉人通知上诉人结算时，上诉人发现没有兑现《拆迁还建意向协议》约定的面积72㎡的两间门面房的事项。上诉人向被上诉人主张权利时，被上诉人拒绝交付门面房。这时，上诉人才得知被上诉人的还建门面房已让案外人沈敦英和宋旭取得。双方签订的《拆迁还建意向协议》没有明确两间还建门面房的地址，依据《中华人民共和国合同法》的规定，交付不动产的，在不动产所在地履行。另被上诉人逾期交房接近两年时间，给上诉人造成了重大损失。一审认为双方协议与承诺损害了公共利益是无效的，违背本案的上述基本事实，没有法律依据。伍安盛向一审提出诉讼请求：一、被告立即原址（公安县斗湖堤镇荆江××××号）还建给原告门面房二间（面积72㎡）及面积为138㎡的住房一套。向原告支付逾期交付门面房的租金损失13000元并为原告办理不动产权证。二、本案诉讼费用由被告承担。荆州市杰诚置业有限公司辩称：原告房屋被拆迁还建是公安县人民政府基于对公共利益的需要、由公安县城市改造工作领导小组办公室主导并委托公安县原食品公司街景改造项目部具体实施的行为。对原告房屋征收补偿、安置、还建须严格按照《公安县旧城改造试行办法》进行。原告被拆迁的房屋登记使用性质为住宅，在2014年1月14日公安县原食品公司街景改造项目部与原告签订的《拆迁还建意向协议》中，原告的父亲高远铭坚持被拆迁的房屋属于门面房，要求按非住宅用房予以补偿和安置，否则不让拆迁。公安县原食品公司街景改造项目部负责人陈恭谦在协议上手写了附加的条件，即以公安县旧城改造拆迁领导小组公示拆迁登记造册中所认定的标准为准，如属于非住宅用房性质，则该协议生效，否则不生效。《拆迁还建意向协议》中高远铭作为代签人没有得到原告授权，没有代理资格。同时，原告及其法定代理人对公安县城市改造工作领导小组办公室与其签订的《房屋征收补偿与安置协议》中确定的被拆迁房为住宅用房性质的事实没有异议且按照住宅用房性质领取了房屋征收补偿款，故《拆迁还建意向协议》不生效。原告领取了房屋征收补偿款后，原告法定代理人得知高远铭是公示的《杨公堤片区门店》拆迁户而原告不是的情况后，心生悔意，在高远铭的鼓惑下，利用被告担心不能按期完成旧城改造工程引发群体事件的害怕心理，威胁再次阻挠被告施工。被告被逼无奈于2014年11月6日书面作出承诺按照《拆迁还建意向协议》约定内容履行。故《拆迁还建意向协议》扰乱了公安县旧城改造公共秩序，损害了其他拆迁户的利益，属于无效合同。应依法驳回原告的全部诉请。一审认定：2014年1月14日，原告伍安盛及其法定监护人伍某（乙方）与公安县原食品公司街景改造项目部（甲方）签订了《拆迁还建意向协议》一份。约定“一、甲方将乙方住房面积拆迁后，24个月内将还建房交给乙方，甲方还建给乙方荆江大道门面（8×9M）二间，住房面积138㎡，还建套数为一套，乙方还建安置房位于五层；二、房屋调换面积差在10㎡以内的按照综合成本结算找差，大于10㎡以上（含10㎡）的按市场价结算找差（以房产证面积为准）；三、搬迁、装潢、过渡安置费等其他费用，按《公安县城市改造实施方案》标准补偿；四、此协议以政府征收补偿协议签订后生效，甲方负责两间门面面积不低于柒拾平方米”。2014年11月3日，公安县城市改造工作领导小组办公室（甲方）与原告伍安盛及其法定监护人伍某（乙方）签订了《房屋征收补偿与安置协议》一份。约定“一、乙方被征收房屋坐落在原食品公司，实有房屋面积75.24㎡，产权登记面积为56.95㎡，产权为私有。其中住宅面积75.24㎡；二、乙方自愿选择产权调换方式进行补偿；三、搬迁费、过渡费等合计补偿人民币9679元；四、乙方原有正房面积75.24㎡，按还建政策甲方应还建给乙方住宅房屋面积75.24㎡，还建套数为一套。乙方选择还建住宅房屋户型面积90㎡，超出应还建住宅房屋面积14.76㎡，还建住宅房屋位于杰诚御江苑；五、装饰装修补偿人民币1833元；六、甲方负责为乙方代办房屋产权证、土地使用权证。办证费1000元由乙方承担。新土地使用权证按原有土地使用权证性质登记”。当日，原告伍安盛及其法定监护人伍某在公安县城市建设投资公司领取了房屋征收补偿款人民币9679元。后公安县城市建设投资公司委托公安县嘉华房地产评估有限公司对包含原告被拆迁房屋在内的公安县斗湖堤镇杨公堤片区的门面房进行确认后予以了公示，该公示结果确认了原告委托诉讼代理人高远铭的门面房，但没有确认原告伍安盛的被拆迁房屋为门面房，原告伍安盛及其法定代理人伍某均未表示异议。2014年11月6日，被告荆州市杰诚置业有限公司向原告出具了《承诺》书一份。《承诺》书约定“我公司在荆江大道原食品公司街景改造项目中与住户伍安盛签订有房屋补偿协议。我公司郑重承诺按原公司协议给予落实。否则，我公司承担一切责任”。2015年10月16日，被告荆州市杰诚置业有限公司在公安县公共资源交易中心举办的国有建设用地使用权拍卖出让活动中，以人民币2320万元价格竞得了包含原告被拆迁房屋在内的位于公安县××湖堤镇××大道××（××）××号地块国有建设用地使用权。原告被征收房屋被拆除后，被告荆州市杰诚置业有限公司利用竞得的P（2015）26号地块国有建设用地使用权，在位于公安县斗湖堤镇荆江大道包含原告被拆迁房屋在内的地址上修建了“杰诚御江苑”住宅楼一栋。2018年3月5日，被告荆州市杰诚置业有限公司向原告送达了《通知》一份，通知原告还建房屋为“杰诚御江苑”住宅楼2单元705号房，面积为134.43㎡，在2018年3月5日前来公司进行还建结算。原告伍安盛及其法定代理人伍某向被告荆州市杰诚置业有限公司主张位于荆江××道××门面房二间，遭到拒绝。双方协商未果。原告遂向本院提起诉讼。一审另查明：原告委托诉讼代理人高远铭及法定代理人伍某于1992年11月经政府登记结婚后，于1992年12月16日生育原告伍安盛。2006年8月17日，经公安县人民法院调解，高远铭与伍某离婚。原告伍安盛由伍某监护，高远铭与伍某将婚后共同财产位于公安县原食品公司院内的仓库三间（约75㎡）赠与了原告伍安盛。2007年，原告伍安盛为获赠的三间仓库办理了房产证，证号为“公安房权证斗字第××号”，产权性质为住宅。2013年12月25日，荆州市精神卫生中心确诊原告为精神分裂症。2017年5月24日，公安县残疾人联合会为原告办理了残疾证。一审认为：公安县城市改造工作领导小组对包括原告伍安盛在内的城区房屋予以拆迁重建是基于社会公共利益的需要，旨在优化城市布局和完善城市功能。《公安县旧城改造试行办法》规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。原告伍安盛不能提交位于荆江××××号的被拆迁房屋使用性质为非住宅用房的证据，其诉请按照门面房性质进行房屋产权调换有悖于《公安县旧城改造试行办法》的规定，损害了社会公共利益。公安县原食品公司街景改造项目部与原告签订的《拆迁还建意向协议》及被告荆州市杰诚置业有限公司向原告出具的《承诺》书均符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，为无效合同。原告伍安盛诉请被告荆州市杰诚置业有限公司原址（公安县斗湖堤镇荆江××××号）还建门面房二间（面积72㎡）、向原告支付逾期交付门面房的租金损失13000元并为原告办理不动产权证没有事实及法律依据，本院不予支持。被告荆州市杰诚置业有限公司于2018年3月5日已通知原告还建房屋为“杰诚御江苑”住宅楼2单元705号房，面积为134.43㎡，原告伍安盛诉请被告荆州市杰诚置业有限公司还建给原告面积为138㎡的住房一套亦没有事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告伍安盛的诉讼请求。案件受理费8759元由原告伍安盛承担。二审中双方当事人没有新的证据向法庭提交。本院认可一审对本案事实的认定。本院认为，本案中，2014年1月14日，上诉人伍安盛及其法定监护人伍某（乙方）与公安县原食品公司街景改造项目部（甲方）签订了《拆迁还建意向协议》一份。约定“一、甲方将乙方住房面积拆迁后，24个月内将还建房交给乙方，甲方还建给乙方荆江大道门面（8×9M）二间，住房面积138㎡，还建套数为一套，乙方还建安置房位于五层；二、房屋调换面积差在10㎡以内的按照综合成本结算找差，大于10㎡以上（含10㎡）的按市场价结算找差（以房产证面积为准）；三、搬迁、装潢、过渡安置费等其他费用，按《公安县城市改造实施方案》标准补偿；四、此协议以政府征收补偿协议签订后生效，甲方负责两间门面面积不低于柒拾平方米”。2014年11月6日，被上诉人荆州市杰诚置业有限公司向上诉人出具了《承诺》书一份。《承诺》书约定“我公司在荆江大道原食品公司街景改造项目中与住户伍安盛签订有房屋补偿协议。我公司郑重承诺按原公司协议给予落实。否则，我公司承担一切责任”。上述协议及承诺是双方当事人真实的意思表示，其内容不违反我国法律法规的强制效力性规定，双方应当照此执行。本案中，双方当事人是作为平等主体建立的民事法律关系，是在市场经济条件下的意思自治行为，履行该协议损害了何种公共利益在上述协议及承诺中不能体现与确定，对此，一审认为“原告伍安盛不能提交位于荆江××××号的被拆迁房屋使用性质为非住宅用房的证据，其诉请按照门面房性质进行房屋产权调换有悖于《公安县旧城改造试行办法》的规定，损害了社会公共利益。公安县原食品公司街景改造项目部与原告签订的《拆迁还建意向协议》及被告荆州市杰诚置业有限公司向原告出具的《承诺》书均符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，为无效合同。”没有事实和法律依据，被上诉人应当依约向上诉人履行合同义务。对于上诉人要求被上诉人赔偿门面租金损失的问题，因上诉人没有提供相关证据证明租金损失的存在，对此请求本院不予支持。综上，上诉人的部分上诉理由成立。一审认定事实清楚，但对实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销公安县人民法院（2019）鄂1022民初983号民事判决；二、被上诉人荆州市杰诚置业有限公司于本判决生效之日起一个月内向上诉人伍安盛交付位于荆江大道门面房二间（面积72㎡）及面积138㎡住房一套，并协助上诉人伍安盛办理上述房产的产权证；三、驳回上诉人伍安盛的其他诉讼请求。一审案件受理费8759元，由上诉人伍安盛负担1759元，由被上诉人荆州市杰诚置业有限公司负担7000元；二审案件受理费8759元，由上诉人伍安盛负担1759元，由被上诉人荆州市杰诚置业有限公司负担7000元。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  全 华二〇二〇年七月二十二日书记员  程 瀛