湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1002民初418号原告：谢首清，女，1978年8月13日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：赵中平，荆州市公安县麻豪口镇法律服务所法律工作者。被告：田华富，男，1951年12月27日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：王炜，湖北昭信律师事务所律师。原告谢首清诉被告田华富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，于2020年6月16日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢首清及其委托诉讼代理人赵中平，被告田华富及其委托诉讼代理人王炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢首清向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付剩余租赁期内装饰装修（款）损失41495.2元（51869元×装饰装修折旧率每年按20%比例递减）；2.判令被告向原告支付政府补贴的搬迁费2000元、即时搬迁奖金5000元（20000元×四租户平分比例25%），二项共计7000元；3.判令被告向原告支付政府补贴经营损失50000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月22日，原告因经营业务需要与被告签订了房屋租赁合同，合同约定租期为两年（从2017年7月1日起至2019年6月30日止），租金每年12000元，每年一次性缴清，被告允许原告在租赁期内对房屋进行装饰装修。原告已按合同约定，于2017年6月25日就该租赁房屋与张某签订了一份价值为51869元的《装修合同》。当2017年8月20日房屋装饰装修完毕后，原告依约向张某支付了装修款项51869元，有《装修合同》及收条为据。2018年7月23日，荆州市沙市区立新乡人民政府作出了搬迁公告，原告于2018年8月20日搬迁后，被告欺骗立新乡人民政府，将按政策属于补偿给原告的搬迁补偿款51869元连同房屋补偿款全部领走，明显侵犯了原告的合法权益。当时因为搬迁公告的原因，导致合同无法继续履行，原告本应使用两年的房屋仅使用了一年。原告在租赁房屋时，经被告允许，对租赁房屋进行了装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的解释》第十一条第四项之规定，被告应当将剩余租赁期内装修残值损失41495.2元支付给原告。搬迁费、搬迁奖金本是立新乡人民政府给予积极配合政府搬迁的租户的奖励。原告是房屋的实际使用人，在收到搬迁公告后积极配合政府，即时搬迁，理应得到政府给予的搬迁费和搬迁奖金。现立新乡人民政府将搬迁费2000元、及时搬迁奖金5000元支付给了被告，故原告有权要求被告支付搬迁费和及时搬迁奖金。被告田华富辩称：一、原告基于租赁房屋在租赁期内被依法征收，而被答辩人请求支付剩余租期内的装修损失缺乏事实及法律依据。案涉房屋在原告承租前系由案外人马莉承租经营，从事养生保健经营活动，与原告租赁用途类似，案外人马莉为满足其经营所需，在租赁期间对承租房屋进行装饰装修，而案外人退租时，由答辩人对其予以相应补偿，其对租赁房屋装饰装修理应归答辩人所有，以及在原告承租房屋时，该房屋的装饰装修符合原告经营项目所需，另原告与答辩人于2017年6月22日签订房屋租赁合同第6条约定在租赁期间，原告要爱护答辩人财产，如人为损失，应照价赔偿，如原告需要装潢，需与被告协商一致方可，原告所称装饰装修从未与答辩人协商且征得答辩人同意，原告对承租房屋的装饰装修既未按合同约定履行，也为投入相应价值装修，在双方当事人签订租赁合同时，答辩人就已明确告诉原告，该租赁房屋或在征收房屋范围内，因具体征收公告未颁布，征收实点尚不明确，就告知原告不要投入高额资金投入经营活动。依据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释第13条规定，所发生的费用由原告自行承担，被告有权要求原告回复原状或要求损失，被告作为出租人在未要求原告恢复原状要求损失的情形下，原告还要求被告赔偿损失，无理无据。退而言之，即便如原告所述，装饰装修投入51869元，且答辩人也认可上述装修，依据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释第10、11条规定，因征收导致租赁合同提前解除，原告应自行拆除，不存在被告予以补偿一说，对已形成的附合装修，在剩余租期内的残值，由双方按公平原则分摊，所谓剩余租期的装修残值，指在房屋租赁合同履行期限届满前，解除合同的，附合的装饰装修在剩余租期内尚存在的价值，而计算残值的方法是按照租赁期限将装饰装修费用平均分摊，从而得出合同解除时剩余租期内复合装修的剩余价值，依据案涉租赁合同约定的租赁期限及合同实际履行情况，原告实际租赁经营租期为2017年7月至2018年11月，剩余租期为八个月，依据上述规定，答辩人应分担的装修残值也仅为51869÷24×8÷2=8644元，而在本案租赁合同实际履行过程中，原告仅支付一年租金12000元，而实际经营周期为16个月，有4个月租金答辩人未收取，扣减原告应支付的欠付租金后，答辩人应对价给付的残值所剩无几。而关于原告诉请主张要求答辩人给付的政府补贴搬迁费等均是无中生有，毫无根据，无论是依据该征收项目的补偿方案的规定，或者是国有土地上房屋征收和补偿条例规定，均没有任一条款确定在房屋征收补偿过程中，上述补偿项目是给付房屋承租人的。二、原告诉称政府补贴经营损失，该项诉请的事实依据和法律依据不存在，因案涉房屋登记性质为住宅，住改营不存在停产停业补偿损失，答辩人与征收部门签订的征收补偿协议中也没有停产停业损失这一项目，原告要求取得政府补贴的经营损失，被告本就没有获得，如需要主张请另行找征收部门主张。三、被告没有欺骗征收部门，是征收部门按政策规定补偿给被告的51869元，侵害原告权利不能成立，是依据征收搬迁方案等规定被征收部门依法确定的，被告是案涉房屋权利人，即被征收人，与征收部门协商签订的征收补偿协议，并依据该协议取得相应的征收补偿款。系依法依约取得，与原告无关。综上，请查明案件事实，依法驳回原告诉请。原告谢首清为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.原告身份证复印件，拟证明原告身份及诉讼主体资格；2.被告身份证复印件，拟证明被告的身份及诉讼主体资格；3.《房屋租赁合同》及《装修合同》、装修发票复印件，拟证明原、被告于2017年6月22日签订为期二年租赁合同及装修用去51869元的事实；4.《关于立新乡洪苑八组棚户区（城中村）改造项目征收决定公告》复印件，拟证明原告租赁房屋属于被拆迁的范围的事实；5.《关于立新乡洪苑八组棚户区（城中村）改造项目征收与补偿搬迁方案》的照片复印件，拟证明拆迁办将拆迁款支付给被告，导致原告合法权益受到侵害的事实；6.《接警工作登记表》，拟证明原告因被拆迁的租赁属于租赁方的补偿被被告直接领走而报警的事实；7.被拆房屋新旧对比照片，拟证明宅改营装修；8.打款凭证（3000元）一张，拟证明基于双方信任，原告支付了全部房租，履行了合同义务，不欠被告房租。原告为了证明其租赁被告的房屋后花去装修费51869元，申请了证人张某出庭作证，证人张某当庭就其与被告谢首清签订的《装修合同》的履行情况进行了陈述。被告为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：1.身份证复印件，拟证明被告系适格的诉讼主体；2.土地使用权证复印件，拟证明被告系案涉租赁房屋的权利人；3.房屋租赁合同复印件，拟证明案涉房屋在原告承租前，被告将该房屋租赁给案外人马莉从事生活保健经营的事实；4.房屋租赁合同复印件，拟证明原被告签订的房屋租赁合同明确约定，租期为2年，原告应爱护被告财产，所在予以修补及赔偿，若原告需装修，要与被告协商一致方可进行，约定租金为12000元一年；5.房屋征收与补偿搬迁方案，拟证明①房屋所有人为被征收人；②住宅改为经营性用房的征收补助标准及认定条件；③住宅房屋的补偿与补助中存在停产停业损失补偿，而住宅和住宅改为经营性用房的不存在停产停业损失补偿；6.房屋搬迁补偿协议书、房屋征收补偿核算明细表，拟证明被告作为被征收人与征收部门签订的征收补偿约定的征收补偿项目及补偿标准，所有的补偿项目均对被征收人进行，被告依法收取得到征收补偿款与原告无关；7.询问笔录，拟证明证据6中的补偿协议中对被征收房屋没有停产停业损失补偿。双方当事人围绕诉讼请求和抗辩理由依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对双方无争议的证据，本院依法确认其证明效力。对其他证据认证如下：对证人张某的证言及原告提交的证据3，原告欲达到的证明目的是其花费的装修费用，但鉴于案涉房屋已经被拆迁，被拆迁时拆迁部门已对装修残值进行了评估，故对其均不予作出认证。对原告提交的证据8，开庭时因原告提交的证据8比较模糊不能辨认，被告仅认可收到原告租金12000元，庭后被告经查阅自己账目，表示认可收到该笔3000元，故对该证据的证明效力本院依法予以确认。对被告提交的证据7，属证人证言，但证人未出庭，本院对其证明效力依法不予确认。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月22日，原告谢首清以“谢滢励”名义与被告签订《房屋租赁合同》壹份，合同约定甲方（田华富）同意将位于塔桥北路立新派出所对面（居住的私房）二楼租赁给“谢滢励”做火疗养生馆用，房屋租赁地点为沙市区立新乡洪垸八组（塔桥北路），租赁期间从2017年7月1日起至2019年6月30日止，租期为二年，租金为每月1000元，全年12000元。合同同时对装修、水电费、税费等的缴纳、违约责任及合同到期后的有关权利义务等进行了约定。合同签订后，原告谢首清征得田华富的同意对承租房屋进行了装修。2018年7月23日，沙市区立新乡人民政府发出《关于立新乡洪垸八组棚户区（城中村）改造项目房屋征收决定的公告》，公告中搬迁范围为东至荆州市精神病院围墙、南至荆州市精神病院围墙，西至塔桥北路，北至天地路通道，拆迁时间为2018年7月23日-2018年11月22日。2018年9月29日，被告田华富与荆州市沙市区立新乡人民政府签订《房屋搬迁补偿协议书》，协议书中记载的被搬迁房屋坐落于洪垸八组，主房建筑面积250.26平方米。被告田华富已分多次领取全部补偿款共计2640967.72元，其中含附属房屋补偿69236元、室内外装修补偿80987.48元、设施设备补偿13797元、搬家补助费11009.36元、经营性住房补助234890元等。原告谢首清于2018年11月搬离该搬迁房屋，后因与被告田华富就拆迁补偿款中有关装修补偿等不能协商达成一致而诉至本院。另查明，原、被告间的租赁合同未对租赁面积进行约定，但双方一致确认租赁面积为案涉已拆迁房屋面积的一半，即为125.13平方米。原、被告双方对原告已支付的租金数额确认一致，为15000元。本院认为，被告田华富是涉案房屋的所有权人，也是拆迁的相对人，拆迁协议由其与拆迁部门签订，拆迁补偿款依法归田华富所有。本案系租赁合同纠纷，原、被告之间签订了书面的租赁合同，被告是否应向原告给付装修补偿款，应根据租赁合同来判断。原告承租房屋后征得被告的同意进行了装修，租赁合同中仅第十二条对装修进行了约定，具体内容为：在合同到期时，乙方（承租人）自动退出，自建的房屋、装潢不能拆除。可见双方在签订合同时，未对遇到政府拆迁有关装修补偿款如何分配进行约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可规责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。案涉租赁合同系因政府拆迁而提前终止，依照上述规定，双方各应得多少装修补偿款，应按照公平原则进行分担。结合原、被告双方的证据及当庭陈述，本院依照公平原则，确定双方各得一半，即为20246.87元【80987.48元÷2（承租面积为整体拆迁面积的一半）÷2】。至于搬迁费用，原告谢首清确因征收需提前搬迁，应当由被告田华富在其所获得的该项补偿中，向原告支付搬迁费。被告提交的明细表中搬家补助费合计11009.36元，因原告承租该拆迁房屋一半面积，故酌定其应享有一半的搬家补助即5504.68元。原告请求的搬迁补助2000元及搬迁奖金5000元（合计7000元），明细表中虽然有奖金一项20000元，但与搬迁费用分栏而设，显然不是搬迁奖金，故对原告的该项请求，本院依法予以支持5504.68元。根据租赁合同的性质，出租人不担保承租人的经营收入，因出租人的原因致使承租人不能使用出租房屋的，出租人应当承担违约责任。但本案系因政府征收，致使合同提前终止，出租人不存在违约行为，因此不应赔偿承租人的营业损失。承租人从承租房屋搬迁后还可另行租赁房屋进行经营，而承租房屋被拆迁后，出租人就不再可能基于该房屋而取得经营性收入，因此政府拆迁时有关经营性补助针对的是房屋所有权人即出租人，有关经营性补助与承租户无关，故对原告要求被告向其支付政府补贴经营损失5万元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、被告田华富于本判决生效之日起十日向原告谢首清给付装修补偿款及搬迁费用合计25751.55元（其中装修补偿款20246.87元、搬迁费用5504.68元）；二、驳回原告谢首清的其他诉讼请求。如被告田华富未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2262元，由被告田华富负担611元，原告谢首清负担1651元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  王菊红人民陪审员  周文静人民陪审员  杜 曼二〇二〇年七月二十八日法官助理曹露芸书记员徐雪峰