贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔05民终3348号 上诉人（原审被告）：贵州瑞安置业有限责任公司，住所地贵州省遵义市红花岗区外环路瑞安世纪新城A栋4层（金山角市场内）。统一社会信用代码915203007095191251。 法定代表人：李永强，系该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：胥正健，贵州子尹律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：龙明淮，男，1983年10月05日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。 被上诉人（原审原告）：王好，女，1984年11月16日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。 委托诉讼代理人：龙明淮（特别授权），本案被上诉人。 上诉人贵州瑞安置业有限责任公司因与被上诉人龙明淮、王好商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院(2020)黔0523民初470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年04月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 贵州瑞安置业有限责任公司上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:上诉人认为,上诉人开发的位于金沙县早已具备办理产权过户登记手续的条件,上诉人早已将交付办理过户登记所需文书交付给了被上诉人,系被上诉人自己的原因未办理,因此,逾期交付办理过户登记所需文书的事实不存在。另外,《商品房买卖合同》约定的违约金约定明显过高，因此，一审判决基本事实不清,适用法律错误,应当依法予以撤销或改判。具体理由如下:一、上诉人开发的“瑞丰苑”早已具备产权登记的条件,是被上诉人自己的原因不去或不主张办理,因此,上诉人存在违约行为,违约责任不应当由上诉人承担。二、根据一审查明和双方在庭审中认可的事实,被上诉人的诉讼请求早已超过法定的诉讼时效,丧失了胜诉权。根据被上诉人提供的2013年5月2日双方签订的《金沙县商品房买卖合同》,双方约定的交付办理过户登记所需文书的时间为2014年3月30日,一审立案的时间为2020年1月17日。即使上诉人构成违约,违约行为发生在2014年3月30日前,从上诉人违约至被上诉人的本次起诉,被上诉人从未向上诉人主张过任何的违约金或催告上诉人履行合同义务。因此,违约金的计算基于2014年3月30日的违约事实,该违约金的权利主张应当在2016年3月30日前,但被上诉人于2020年1月17日才开始主张,明显超过法定的诉讼时效。三、双方约定交付办理过户登记所需文书指定不明,约定不清,同时,被上诉人未提供交付办理过户登记所需文书给自己造成损失及损失额,因此,商品房买卖合同中约定的交付办理过户登记所需文书的损失更不存在。 龙明淮、王好未提交书面答辩意见。 原审原告龙明淮、王好向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期办理涉案商品房转移登记的有关文书违约金暂计20，000元（从2014年04月01日起以342，366元为基数按日万分之二向原告支付违约金至交付房屋权属证书之日止）；二、判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年05月02日原告龙明淮向遵义瑞安企业（集团）房地产开发有限公司金沙分公司缴纳瑞丰苑1-13-7号房首付款112366元。同日原告龙明淮、王好（买受人）与遵义瑞安企业（集团）房地产开发有限公司（出卖人）签订《金沙县商品房买卖合同》，合同约定原告购买出卖人开发建设的位于金沙县房屋，该房号为1-13-7，建筑面积为104.38平方米，总价款为342366元；交付房屋的时间为2014年03月31日。合同第二十二条第三款“转移登记（一）出卖人承诺于2014年03月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告通过办理公积金贷款缴纳瑞丰苑1-13-7号房按揭尾款23万元，并向遵义瑞安企业（集团）房地产开发有限公司金沙分公司交付了办理房屋权属证书所需费用。因遵义瑞安企业（集团）房地产开发有限公司金沙分公司至今未将所涉商品房的房屋产权证交付给原告，原告诉至一审法院，要求支持如前诉请。 另查明，2016年05月24日遵义瑞安企业（集团）房地产开发有限公司变更为贵州瑞安置业有限责任公司。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，…”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，本案中原、被告签订《金沙县商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告均应按约定履行合同约定的义务。原告已按约定向被告缴纳了购买房屋的全部价款及相关费用，被告就应按照合同第二十二条第三款约定在2014年03月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。但被告至今未按约定履行义务，则从2014年04月1日起被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过30日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。 根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2014年03月31日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2014年04月01日起被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额因违约行为的持续发生而不断增长，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年01月17日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年01月17日前的违约金请求权诉讼时效期间已届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年01月17日起至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告抗辩原告提起诉讼的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书瓣违约金已超过诉讼时效的意见，部分具有事实及法律依据，一审法院予以采纳，其余部分无事实及法律依据，一审法院不予采纳。 根据金沙县不动产登记中心出具的《情况说明》，原告并未向该中心申请不动产登记业务，而被告办理《不动产权证书》，需要原告向该中心申请办理新建商品房首次登记，再由原告配合被告向该中心申请“国用建设用地使用权、房屋所有权转移登记”即为业主办理《不动产权证书》，因此被告不能自行办理产权登记手续。故对被告提出的案涉小区于2014年全部竣工验收完毕，2015年即可办理产权转移登记手续，由于本案原告自己不到产权登记中心办理产权登记手续，2015年之后办理产权登记证的违约责任应由被告承担的辩解理由，一审法院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、由被告贵州瑞安置业有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告龙明淮、王好逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以342，366元为基数，按日万分之二的标准从2017年01月17日起计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；二、驳回原告龙明淮、王好的其他诉讼请求。案件受理费人民币150元，由被告贵州瑞安置业有限责任公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的龚小波房屋产权证及贵州省建设工程竣工验收备案表，拟证明案涉房屋是2015年之后一直都可以办理产权登记。龙明淮、王好质证称，对竣工验收表真实性有异议，而且登记的字号是2016，但是上诉人称是2015年就可以办理，而且一审没有提交；不动产权正书上的一单元2层属于商铺，不属于住房，不代表住房可以办理，对真实性也有异议，一审提交的不动产登记中心回复的情况说明也说明了，上诉人提交证据达不到证明目的。经审查，上诉人提交的龚小波户房屋产权证复印件为商业用房，登记时间显示为2014年9月23日，而其提交的验收备案登记表复印件仅有封面和首页，不全面，且编号年度为2016，上诉人陈述的可以办理转移登记的时间为2015年之后，三者相互矛盾，也未提供初始登记证书予以证明，故达不到证明目的，二审不予采信。 二审对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为，1.上诉人是否构成违约；2.被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效；3.违约金是否明显过高。 关于焦点1，上诉人以其早已具备办理产权过户登记手续的条件,且早已将办理过户登记所需文书交付给了被上诉人,系被上诉人自己的原因未办理过户为由,主张自己并未违约。但上诉人并未提交充分证据证明涉案房屋已经具备办理转移登记的条件，并已将相关文书交付被上诉人的事实，应承担举证不能的不利后果。相反被上诉人在一审中已经提交了金沙县不动产登记中心出具的《情况说明》反驳了该主张。故对该上诉理由不予采纳。 关于焦点2，经查，被上诉人主张的违约金属于继续性债权，违约行为处于持续状态，一审已将超过诉讼时效部分予以排除，判决并无不当。上诉人主张全部超过诉讼时效的主张没有法律和事实依据，二审不予支持。 关于焦点3，上诉人作为违约方，提出约定违约金过高，应当承担初步举证的证明责任。上诉人的违约行为给被上诉人增加了交易风险，也限制了被上诉人对物权权利的充分行使，只是一些损失难以量化，而且维护诚实信用的交易秩序是违约金的重要价值功能，因此，综合而言，双方约定日万分之二的违约金计算标准并无明显过高。对上诉人称被上诉人并未遭受损失，违约金约定明显过高的主张不予支持。此外，上诉人系专业的房地产开发企业，对其所称“办理过户登记所需文书指定不明”的理由不再回应。 另，一审判决在引用金沙县不动产登记中心出具的《情况说明》进行说理时存在混淆原被告主体的情形，但不影响本案公正处理，二审纠正后予以维持。 综上所述，贵州瑞安置业有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由贵州瑞安置业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 艳 审 判 员  袁利萍 审 判 员  李中付 二〇二〇年七月二十二日 法官助理  郭友浪 书 记 员  主宏亮