江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1656号 上诉人（原审被告）：南昌恒富置业有限公司。住所地：江西省南昌市湾里区。 法定代表人：陈荣圣，总经理。 委托诉讼代理人：李薇，女，1992年3月出生，汉族，该公司职员，住江西省南昌市新建区。 被上诉人（原审原告）：石灿华，女，1989年7月出生，汉族，住湖北省黄梅县。 上诉人南昌恒富置业有限公司（下称恒富公司）与被上诉人石灿华商品房预售合同纠纷一案，不服江西省南昌市湾里区人民法院（2020）赣0105民初229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒富公司提出上诉请求：1、撤销江西省南昌市湾里区人民法院（2020）赣0105民初229号民事判决第三项判决，改判驳回一审石灿华的第三项诉讼请求，恒富公司无须返还石灿华认购定金8000元；2、本案一、二审诉讼费用由石灿华承担。事实和理由：一审法院判决认定事实错误。本案中，恒富公司与石灿华于2020年3月17日签订《XXX商品房认购书》，该认购书签订后，石灿华没有正当理由，未依约办理购房手续，是石灿华违约，应当按照认购书的约定及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第115条的规定承担违约责任，石灿华无权要求恒富公司返还定金。综上所述，一审法院判决的第三项事实认定错误，石灿华无权要求恒富公司返还购房定金8000元，依法应当改判，驳回石灿华关于定金的诉请。 石灿华辩称：1、一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。2、恒富公司上诉目的是在拖延时间。恳请二审法院尽快审结，还被上诉人一个公平、公正的维权之道。 石灿华向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令解除石灿华与恒富公司双方之间签订的《XXX商品房认购书》（编号：XXXXXXXXXX）；2、请求法院依法判令恒富公司立即返还石灿华已交购房款人民币100000元；3、请求法院依法判令恒富公司立即返还石灿华已交定金人民币20000元；4、该案诉讼费用由恒富公司承担。 一审法院认定事实：2020年3月15日，石灿华在“我爱我家”中介公司一员工与恒富公司置业顾问黎某带领下，参观了恒富公司XXXX府的25栋2单元404房的H户型样板房。在置业顾问有关该房与25栋样板房户型“一模一样”等说辞下，2020年3月17日，石灿华与恒富公司签订了一份《XXX商品房认购书》，认购书载明石灿华向恒富公司认购XX府39#2-404房；石灿华于当天交纳定金人民币20000元，于3月21日（该时间经石灿华与恒富公司置业顾问黎某协调，变更为3月23日，后又经其他置业顾问认可，延后至3月24日）前支付首付房款人民币316297元的同时，签署《商品房买卖合同》。后双方对认购书签字、捺印后，石灿华依约向恒富公司缴纳了定金人民币20000元。3月24日，石灿华按恒富公司另一置业顾问有关交纳首付款时间变更的要求，带家人来到恒富公司售楼部，欲先行带家人看25栋样板房，发现样板房被锁；联系相关置业顾问，看了其介绍的另一套样板房，发现格局一样，但厨房门朝向差异；欲再实地查看定购的404房又未看成；在按置业顾问要求以手机银行方式转付人民币100000元首付款后，欲与置业顾问协商商品房买卖合同的相关条款，签订《商品房买卖合同》，又遭拒绝。当晚，石灿华在与其丈夫商议后，决定向恒富公司申请解除认购。石灿华在联系恒富公司置业顾问后，得到的答复是：人民币20000元（定金）挞定，退回人民币100000元首付款走审批流程要8个月以上。石灿华在多次协调无果后，诉至法院，认为：1、恒富公司销售人员以误导方式欺骗其以个人名义做首套首贷，事后提供办假证方式诱导其用假离婚证骗取银行贷款，实属违法销售行为；2、恒富公司明知其认购的39栋404房与25栋404样板房存在差异，却故意隐瞒，侵犯了其知情权以及在其支付部分首付后不同意协商合同条款并签署合同，导致认购协议无法履行的责任在恒富公司等等。为此，请求解除双方间认购书；立即返还购房款人民币100000元及购房定金人民币20000元；该案诉讼费由恒富公司承担。 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同全面履行自己的义务。鉴因该案石灿华与恒富公司双方均对解除《XXX商品房认购书》均不持异议，故该院予以准许。 该案主要争议焦点是导致该商品房认购行为不能成交的归责问题。对此，该院认为，石灿华作为商品房消费者，其初心是购买XX府房产，这一点应毋庸置疑。该案中作为出售其房产的恒富公司销售方式，尤其是其工作人员的服务质量及服务态度，虽然作为消费者的石灿华因客观原因难以举证证实，但无疑是存在一定欠缺的。因此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理的规定，即便双方所订立的相关协议均应认定合法有效，且石灿华也并无确凿证据证明恒富公司销售人员采取了误导方式诱导其用假结婚证骗贷、故意隐瞒样板房与认购房的差异以及恒富公司提供的格式合同不得修改等等，该院也理应综合考量石灿华诉请退还定金的请求有其合理的一面。为此，就石灿华的有关返还定金的请求，该院酌情确定恒富公司按收取人民币20000元定金的40%即人民币8000元予以返还，其余金额因石灿华自身违约因素不予返还。综上所述，石灿华诉请解除双方所订《XXX商品房认购书》、返还其所交购房款人民币100000元理由成立，该院依法予以支持；对石灿华诉请返还人民币20000元定金的请求，该院酌定恒富公司返还其人民币8000元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除石灿华与南昌恒富置业有限公司签订的《XXX商品房认购书》；二、南昌恒富置业有限公司在该判决书生效之日起七日内返还石灿华购房款人民币100000元；三、南昌恒富置业有限公司在该判决书生效之日起七日内返还石灿华认购定金人民币8000元；四、驳回石灿华的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币1350元，由石灿华负担人民币650元，南昌恒富置业有限公司负担人民币700元。 二审期间，被上诉人石灿华向本院提交一张石灿华与上诉人公司置业顾问程某在2020年3月24日的微信聊天记录，欲证明上诉人上诉是为了拖延退款时间。上诉人恒富公司对被上诉人提交的证据质证认为，该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该微信聊天记录无法证明对方是我司工作人员，而且对证明目的也有异议，上诉是基于一审判决存在判决理由与判决结果相矛盾的情形，我司是依法维护自身的权利，行使法律赋予我司的上诉权利。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，本案争议焦点为：恒富公司是否应返回石灿华定金8000元。经查，恒富公司与石灿华签订的《XXX商品房认购书》属预约合同，因双方对涉案《商品房买卖合同》条款内容发生分歧，不能协商一致，因不可归责于当事人双方的事由，导致未能签订《商品房买卖合同》，双方当事人均不存在违约行为，恒富公司依法应返还石灿华定金2万元，但因一审判决恒富公司返还石灿华定金8000元后，石灿华并未上诉，故本院对一审判决予以维持。对恒富公司提出不应返还定金8000元的上诉理由，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由恒富公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 莉 审判员 陈大奎 审判员 龚 江 二〇二〇年七月二十二日 书记员 陈 琦 书记员 刘一航