广东省高级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤民再105号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：深圳市奥嘉杰电子科技有限公司，住所地广东省深圳市宝安区福永街道新和新兴工业园一区第16幢第三、四层。法定代表人：李兵，总经理。委托诉讼代理人：刘军，广东宝城律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：深圳市新和股份合作公司，住所地广东省深圳市宝安区福永街道新和居委天福路一号。法定代表人：张海康。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄永才，男，1971年8月4日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：徐菁，女，汉1964年8月8日出生，族，住广东省深圳市宝安区。三被申请人的共同委托诉讼代理人：利继梅，广东深天成律师事务所律师。一审第三人：深圳市弘洋物业管理有限公司，住所地广东省深圳市宝安区福永街道新和新兴工业园三区（A区）办公综合楼第一层102。法定代表人：易泉洲，总经理。委托诉讼代理人：刘军，广东宝城律师事务所律师。再审申请人深圳市奥嘉杰电子科技有限公司（以下简称奥嘉杰公司）因与被申请人深圳市新和股份合作公司（以下简称新和公司）、黄永才、徐菁，一审第三人深圳市弘洋物业管理有限公司（以下简称弘洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2016）粤03民终14441号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年6月26日作出（2017）粤民申1914号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人奥嘉杰公司、一审第三人弘洋公司的委托诉讼代理人刘军，被申请人新和公司、黄永才、徐菁的委托诉讼代理人利继梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥嘉杰公司申请再审称，（一）原审认定事实不清、判决不公平不公正，主要理由如下：1.涉案租赁物是否取得建设工程规划许可证是本案关键，原审法院应当去相关部门核实，而不能因当事人未提供许可证就认定涉案租赁物未经合法报建，从而认定《厂房租赁合同》无效。2.奥嘉杰公司与新和公司签订了10年租赁合同，奥嘉杰公司从未拖欠租金，新和公司也未提出异议。解除《厂房租赁合同》并非新和公司的真实意思表示。3.即使《厂房租赁合同》无效，也是因新和公司违反诚实信用原则将未取得建设工程规划许可证的房屋进行出租而导致，奥嘉杰公司基于对合同信赖，先后投入了2000多万元，合同无效造成奥嘉杰公司巨大经济损失，新和公司应当赔偿。4.原审判决要求奥嘉杰公司在判决生效后15日内将涉案租赁物全部腾退给新和公司，明显不合理不公平，因涉案租赁物面积8180平方米，在短短15天内根本无法搬离完毕，且还要花时间另寻其他承租房屋作为新厂房。5.涉案租赁物是由徐菁等六位投资人投资兴建，故新和公司对此没有所有权和使用权，无权要求奥嘉杰公司腾退物业。6.涉案租赁物是徐菁等六位投资人授权管理物业的弘洋公司进行出租，而弘洋公司借用了新和公司名义与奥嘉杰公司签订《房屋租赁合同》，新和公司没有出租管理权，也没有向奥嘉杰公司收取过租金。原审法院要求奥嘉杰公司将涉案租赁物腾退给新和公司，认定事实错误。（二）变更诉讼请求应在举证期限届满前提出，新和公司、黄永才、徐菁在一审庭审中变更诉讼请求，违反民事诉讼法规定，一审法院对此予以允许，属于适用程序错误。为此，奥嘉杰公司申请再审，请求撤销二审判决，依法改判驳回新和公司、黄永才、徐菁的全部诉讼请求。新和公司、黄有才、徐菁辩称，（一）涉案租赁物是新和公司所有的集体土地，是新和公司为解决自己的办公场所问题而与徐菁等人以合作方式新建的。该土地性质依法根本不具备可办理建设工程规划许可证等手续的条件，更不可能取得房地产权证书。（二）《厂房租赁合同》违反国家强制性法律规定，无论签订的合同是多少年及交了多少租金，均不能改变其无效合同的性质。（三）虽然法院判决在15天内搬离，但自双方当事人收到二审判决书起至被申请人申请法院强制执行止足有42天，且现在又过去了几个月，奥嘉杰公司以判决时间不够搬离为由实属狡辩。至于合同无效财产损失，奥嘉杰公司就其损失可另行起诉。（四）合同无效的结果是双方进行返还，对于房屋而言是腾退，故无论是否诉求过腾退，都不影响法院依据案件性质判决腾退的结果。（五）诉讼过程中当事人主动申请或经法庭释明后变更诉讼请求均属于法律规定的许可范围，不存在适用法律错误。弘洋公司辩称，徐菁等六位投资人兴建了新和工业园15-19栋物业，并拥有50年使用权。新和公司并非该物业所有权人，没有管理和收租的权利。弘洋公司经授权对涉案租赁物进行管理和收租，从2012年2月开始至今奥嘉杰公司的租金均交给弘洋公司，新和公司从未提出异议，弘洋公司才是真正出租方。新和公司无权收取租金和主张腾退，即使腾退也是退给弘洋公司。2015年7月28日，新和公司、黄永才、徐菁向一审法院起诉，请求：1、奥嘉杰公司向新和公司、黄永才、徐菁支付所拖欠的自2014年1月1日起至2015年6月30日（暂计至此时）止的43.375%的租金合计人民币766384元，利息约40000元；以上总计金额为806384元。2、双方解除租赁合同；3、诉讼费由奥嘉杰公司承担。一审庭审中，新和公司、黄永才、徐菁变更第二项诉讼请求为判令新和公司、奥嘉杰公司签订的《厂房、宿舍租赁合同》无效。一审法院认定事实：2003年，新和公司先后与徐菁及案外人李刚、易泉洲、曾卓雷、林政山、黄桂凤签订《合作兴建厂房、宿舍合同》，约定各方合作投资兴建位于福永镇新和村新兴一区工业园的A15、A16、A18厂房、A19宿舍，使用期限为50年。2004年9月27日，徐菁与案外人李刚、易泉洲、曾卓雷、林政山、赵若汝签订《股东协议书》，约定共同投资兴建位于福永镇新和村新兴一区工业园的A15、A16、A18厂房、A19宿舍，股东合作年限从2004年9月至2056年5月31日止。该协议书同时约定了各股东投资金额和投资所占比例，原则上各股东的股权转让在内部转让，若转让给其他人，需不影响股东的利益。2010年11月1日，新和公司与奥嘉杰公司签订了一份《厂房租赁合同》，约定奥嘉杰公司向新和公司承租其位于福永镇新和新兴工业园一区的A16幢厂房以及A19幢四楼一层的宿舍，面积合计为8180平方米的物业，租金按每平方米12元计算，每月的租金总额为98160元。租赁期限自2010年11月1日起至2020年10月31日止。2008年12月10日，收取奥嘉杰公司租金的“深圳市邦华实业有限公司”向奥嘉杰公司发出通知，要求奥嘉杰公司自2008年12月1日起将租金转入“深圳市华诺物业管理有限公司”的相关账户。2012年2月1日，“深圳市华诺物业管理有限公司”向奥嘉杰公司发出通知，要求奥嘉杰公司自2012年2月1日起将租金支付至“深圳市弘洋物业管理有限公司（以下简称弘洋公司）”账户。奥嘉杰公司自2012年2月起，每月将租金支付至弘洋公司账户，一审庭审中弘洋公司确认收到奥嘉杰公司自2012年2月起的所有租金。2013年10月25日，徐菁与黄永才在新和公司的见证下签订《股东（物业）转让协议》，约定：徐菁在福永镇新和村新兴一区工业园的A15、A16、A18厂房、A19宿舍项目中所占股份为43.375%，因投资方向调整，徐菁同意将持有的股份及所享有的物业所有权益转让给黄永才。2013年11月4日，徐菁向案外人出具《股权转让申请书》，写明需要把本人所持有的在合作投资中所占有的股权转让给黄永才，在同等条件下，各股东有权优先购买，如果各位股东放弃购买，请同意徐菁将股权对外转让。2013年11月7日，案外人李刚、易泉洲、曾卓雷、林政山、赵若汝在新和公司的见证下出具书面文件，确认同意徐菁将部分股权转让给黄永才。2015年1月23日，黄永才、徐菁与案外人易泉洲、曾卓雷、林政山、赵若汝共同向奥嘉杰公司发出《声明书》，写明：经各股东平等自愿协商，一致同意从2015年1月23日起，将涉案厂房及宿舍按租赁合同约定的租金暂时交由新和公司监管，各栋租户直接将按租赁合同约定的租金交给新和公司，将视为已经按时履行了交付租金的义务。2015年2月13日，新和公司向奥嘉杰公司发出《通知》，要求奥嘉杰公司从2015年1月23日起按租赁合同将租金的43.375%支付给黄永才。2015年3月3日，奥嘉杰公司向新和公司发送回函一份，确认收到新和公司2015年2月13日的通知，同时告知新和公司其要求奥嘉杰公司将租金按比例直接支付给黄永才等人是没有法律依据的，也违反了2015年1月23日徐菁等人签署的《声明书》的主要精神，该《声明书》的主要精神是要对奥嘉杰公司交付的租金进行监管。奥嘉杰公司同时声明：奥嘉杰公司在不违反与深圳市弘洋物业管理有限公司签署的《租赁合同》前提下，只要徐菁等股东意见一致并由他们共同署名发通知给奥嘉杰公司，奥嘉杰公司将会按照共同署名通知的要求，把租金付到相应的账户。一审庭审中，新和公司对深圳市邦华实业有限公司及深圳市华诺物业管理有限公司向奥嘉杰公司收取租金的行为予以确认，但对弘洋公司向奥嘉杰公司收取租金的行为不予确认，经查，弘洋公司自2012年2月开始向奥嘉杰公司收取租金。2015年10月27日，一审法院作出（2015）深宝法民三初字第1644号民事判决：一、新和公司与奥嘉杰公司于2010年11月1日的签订的《厂房租赁合同》无效；二、奥嘉杰公司应在本判决生效之日起十五日内将位于福永镇新和新兴工业园一区的A16幢厂房以及A19幢四楼一层的宿舍腾退给新和公司。三、驳回新和公司、黄永才、徐菁的其他诉讼请求。本案受理费5932元，由新和公司、黄永才、徐菁负担。奥嘉杰公司不服一审判决，向深圳市中级人民法院（以下简称二审法院）提起上诉，请求：1．撤销一审判决，依法改判；2．新和公司、黄永才、徐菁承担本案的全部诉讼费用。二审法院经审查，对一审查明的事实予以确认。二审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。因涉案租赁物没有房地产权证，当事人未能提供相关的建设工程规划许可证或报建报批手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《厂房租赁合同》应认定为无效合同，一审判决对此认定正确，二审法院予以维持。涉案合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方当事人因该合同取得的财产应当互相返还。故一审判令奥嘉杰公司将涉案租赁物腾退给新和公司并无不当，奥嘉杰公司上诉主张不应退还租赁物的理由不能成立，二审法院不予支持。至于奥嘉杰公司上诉主张一审认定合同无效，却未根据全面处理原则，判令新和公司应承担相应的损失赔偿责任，对此，二审法院认为，奥嘉杰公司在一审期间未主张损失及损失的具体数额，也未提交有关损失的证据。二审期间，奥嘉杰公司表示因目前还在正常使用涉案租赁物，未能提交损失的证据。二审法院认为，奥嘉杰公司在搬离涉案房屋后，如有损失的事实发生，可另循法律途径解决。一审判决未就奥嘉杰公司的损失问题进行处理，并无不当，奥嘉杰该上诉理由不成立，二审法院不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由奥嘉杰公司负担。本院再审查明，一、二审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院再审认为，本案是房屋租赁合同纠纷，根据奥嘉杰公司申请再审的意见，以及新和公司、黄有才、徐菁、弘洋公司的答辩意见，本案争议的焦点是：1.《厂房租赁合同》的法律效力认定。2.合同无效的后果和处理方式。关于《厂房租赁合同》的法律效力问题。城乡规划是政府指导和调控城乡建设和发展的基本手段之一，也是政府履行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职责的重要依据。建筑物的建设应符合相关法律、行政法规的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定……”,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，各方当事人未能提交涉案租赁物相应的建设工程规划许可证、房产权属证明或者经主管部门批准建设的凭证，不能证实《厂房租赁合同》的合法有效性，因此，原审法院认定《厂房租赁合同》无效，并无不当。当事人实际交付租金的行为与租赁合同的法律效力认定并没有因果关系，奥嘉杰公司认为其没有拖欠租金且新和公司未提出异议故合同不应解除，没有法律依据，本院不予采信。关于合同无效的后果和处理方式问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”基于《厂房租赁合同》为无效合同，奥嘉杰公司依法应返还涉案租赁物。对于奥嘉杰公司主张新和公司对租赁物没有所有权和使用权故无权要求腾退，对此本院认为，涉案租赁物是新和公司与徐菁等人在签订《合作兴建厂房、宿舍合同》的基础上而兴建的厂房宿舍，新和公司与涉案租赁物具有关联性；且《厂房租赁合同》亦明确约定涉案租赁物是奥嘉杰公司向新和公司承租，实际上奥嘉杰公司也是一直在使用该租赁物。根据合同的相对性原则，在合同无效后奥嘉杰公司应将租赁物返还给出租方新和公司。因此，奥嘉杰公司上述意见没有理据，本院不予采信。原审法院判令奥嘉杰公司将涉案租赁物腾退给新和公司，并无不当。对于奥嘉杰公司要求新和公司赔偿经济损失的问题，因奥嘉杰公司在原审期间没有就损失金额等相关情况进行主张和举证，且奥嘉杰公司在二审期间仍正常使用涉案租赁物，故原审法院认为在奥嘉杰公司搬离涉案租赁物后，可另循法律途径解决，并无不当。综上所述，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。奥嘉杰公司的再审请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：维持广东省深圳市中级人民法院（2016）粤03民终14441号民事判决。审判长  刘样发审判员  文建平审判员  张艮开二〇二〇年七月二十三日书记员  赵时雨