沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0113民初3763号原告：吕征，女，住址辽宁省辽阳市白塔区。被告：沈阳隆迪物业管理有限公司，住所地沈阳市于洪区造化镇小芳士村。统一社会信用代码：912101147310237753。法定代表人：赵国辉，该公司经理。委托诉讼代理人：赵巍、程琳琳，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告吕征与被告沈阳隆迪物业管理有限公司(以下简称“隆迪公司”)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。原告吕征向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即对香格里拉小区所有公共问题（包括但不限于对公共部位及公共设备设施的保养维修管理、雨污水井修复疏通，道路照明灯更换、停车秩序管理，公共绿地的养护、卫生保洁，园区安全防范及保安巡逻、装修管理、制止业主违反临时公约和物业管理制度的行为）进行全面整改。2、判令被告立即公示2009年10月24日起的物业管理服务费所有收支项目。3、判令被告按规定配齐物业服务人员。4、判令被告将未全面履行前期物业服务合同期间的物业收费标准降至合同约定标准的30%，直至整改达标。对于已经按收费标准收取的，退还多收取的部分，共计5377元，对于暂未缴纳的，按降低后的标准减免收取。5、判令被告向原告承担物业服务，不符合约定标准的违约责任，服务不达标期间每日按物业费收费标准3‰向原告支付违约金，暂计为2000元。6、诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、物业服务标准与合同严重不符。原告为沈北新区香格里拉小区（原名皇第龙邸）业主，被告提供的物业服务未达到物业合同约定的质量标准，从入住之日起，物业质量不好，主要体现在以下方面：1.未尽到安全防护责任，安全防范措施失效或流于形式，致使原告面临较大居住风险。小区内摄像头或缺失，或损坏，只有部分能够使用，监控存在盲区；园区大门和各单元门门禁、园区监控长时间处于没有或者失修状态，形同虚设；对外来人员及车辆缺乏有效管理，人员车辆自由出入；其他单位重载施工车辆随意驶过，压坏小区路面；小区无保安巡视巡查，只在各门岗配置了打更人员；业主家被盗案件时有发生，给业主的人身财产安全造成巨大的威胁。2、被告对小区绿化养护、管理不力，未及时修剪、打药、施肥、浇水，造成草坪枯死、黄土裸露，野草疯长，部分名贵树木濒死、枯死，被告对部分业主圈占绿地、开荒种地、砍伐树木花草行为未有效制止，致使园区绿化景观遭到严重破坏。3、被告对园区公共部位、公共设备设施未尽到及时维修、维护责任。小区道路路面、边石、台阶、路灯、草坪灯、垃圾箱、车库等损坏较多，维修更换不及时；部分健身器械、景观小品损坏或损毁。4、被告对卫生环境未尽到保洁责任。保洁人员严重不足，楼道单元清洗、装修垃圾和生活垃圾清除等均未达到《物业服务标准》规定的频次；冬天雪后不除雪，形成冰雪路面，严重影响业主出行安全。5、被告放弃对小区秩序的管理。对车辆占道乱停、业主私拆乱建、砍树毁坏公共绿地、饲养家禽、楼道内乱堆乱放、捡拾垃圾并占用公共空间堆放等行为不制止；6、小区内的公共资源不运行、不开放。园区内的音乐喷泉、天河瀑布长期停止运行，院内各水系园景全部干涸。二、被告长期未按规定公示共用部位、共用设施设备运行状况。自2011年入住至今，被告从未按相关法律、法规在小区公示过园区共用部位、共用设施设备运行状况的书面报告。违反了《辽宁省物业管理条例》第六十二的规定，故被告需在园区醒目位置，公示2010年10月1日到目前，共用部位、共用设施设备运行状况。三、被告未全面履行前期物业合同，按照收费标准与服务水平相适应的原则，应当降低服务不达标期间的物业收费标准。判令被告降低服务不达标期间的物业收费标准，按照前期物业合同约定标准的30%收取。对于己经按原标准收取的，退还多收取的部分，对于暂未缴纳的，按降低后的标准减免收取。四、被告违约应向原告承担违约责任。合同约定被告提供的物业服务达不到约定的服务内容和质量标准的，应向业主支付违约金。按照责权利相适应的原则，参照《皇第龙邸小区前期物业合同》第三十六条对业主违约承担责任约定的标准，确认被告违约承担责任的标准，判令被告在服务不达标期间，每日按照应收取的物业服务费的3‰，向原告支付违约金。五、被告物业服务存在严重瑕疵，并且在签订《香格里拉小区物业整改协议》整改期满后，依然没达到合格标准，更未出示四方签字盖章确认整改合格的证明书。而且在2019年11月6日沈北法院工作人员来小区实地调查后，被告依旧我行我素，没有任何改变。综上所述，根据《辽宁省物业管理条例》、《前期物业服务合同》、《香格里拉小区物业整改协议》的规定，被告有义务提供合同约定的合格的物业服务，不能提供的，应当整改。物业收费标准应当与服务水平相适应。服务不达标的，应当降低收费标准，还应当向业主承担违约责任。为维护原告合法权益，特向法院起诉。被告隆迪公司辩称，一、被告隆迪公司在物业服务协议有效存续期间履行了合同义务，且在整改期内已完成整改协议中的整改义务，该项诉请应予驳回。被告隆迪公司严格依据前期物业服务合同约定，对房屋共有部分、公共设施设备，绿化自然清洁等项目进行维护、修缮、服务与管理，建立严格的保安登记，按班巡查的制度，物业服务的园区曾被评为园林小区。因部分业主在办理入住后第2年，开始欠缴物业费，致使被告隆迪公司在2017年时出现严重亏损，在2018年8月，香格里拉小区业主委员会代表业主与被告隆迪公司签订了整改协议，在整改协议中，业主委员会对2016年1月1日前被告隆迪公司提供的物业服务是满意的，而2016年1月1日至2018年10月31日的物业费因整改协议中存在的服务问题，按八折缴费。整改期间，我方就公共设备设施进行大量修缮，并补充岗位人员，制定完善合理的物业服务规章制度，聘请专业绿化公司对绿植进行维保养护，补种树木，聘请保安公司为园区内业主提供安全防范及保安巡逻服务。雪后及时清理路面并进行撒盐处理，在楼道内乱堆乱放的业主已通知及时清理，违建等情况已向政府及相关部门反映，整改工作在政府和业委会监督下完成，并将整改结果进行公示，送至社区备案，在整改期间内，并未有业主对整改结果提出过任何异议。近740余户业主按照整改协议约定按时缴纳了物业费，收费标准为2016年1月1日前全额收取，2016年1月1日至2018年10月31日期间，按照8折收取，2018年11月1日后按照全额收取。整改后园区干净整洁，园区生活垃圾及时清理，摄像头全部正常使用，路灯均可正常使用，对于第三方在楼道堆放物品，第三方设备设施维护、违建等问题，已通知并向相关部门报告，完成了督促义务。整改结果公示期间，无业主对整改工作结果提出异议。疫情防控期间，被告隆迪公司认真落实各项防控防护措施，加强园区出入管理，进行消毒，体温测量，电话排查，上报社区，认真履行物业服务职责。综上，原告对公共物业问题进行整改的诉讼请求没有事实及法律依据，应予驳回。二、原告主张公示2009年10月24日起的物业管理服务费所有收支项目，无法律依据及合同依据，应予驳回。首先依据相关司法解释的规定，物业服务费收支情况属于物业公司经营范围，不属于法律规定的业主知情权范畴。其次，依据前期物业服务合同约定物业服务费采用包干制方式，业主向物业公司支付物业服务费用，盈余或亏损均由物业公司享有或承担，相关法律法规对包干制物业服务企业是否需要公开物业费收支情况无强制性规定，故被告也没有义务公开公示物业费收支情况。最后，依据辽宁省物业管理条例关于物业服务收费应当明码标价，并在物业管理区域内显著位置将服务事项、服务质量标准，收费方式，标准等有关情况公示之规定，物业服务企业公示的内容不包含物业费的收支情况。原告自2016年4月1日起欠缴物业费，根据权利义务对等原则，无权要求被告公示物业费收支情况。综上，原告要求公示物业管理服务费所有收支项目的诉求无法律及事实依据，应予驳回。三、被告已经按照约定提供了物业服务，原告所述需要配备人员的诉求无证据佐证，应予驳回。四、降低物业费至合同约定标准的30%问题。物业费收费是依前期物业服务合同及整改协议约定的。物业服务涉及到园区全体业主的共同利益，原告作为单一个体，无权代表全体业主决定物业费的收取标准，其主张降低物业服务费至合同约定标准30%的诉求主体不适格。五、被告依据法律规定前期物业服务合同及整改协议约定履行义务，不存在违约情形，且合同中并未约定违约责任，原告主张无事实及法律依据，应予驳回。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告吕征是沈阳市沈北新区房产的业主，自2016年4月起欠付物业费用。被告隆迪公司提供物业服务的香格里拉小区［又名“皇第龙邸小区”］占地面积172550平方米，共有住户约1486户。2017年9月28日，沈阳市沈北新区香格里拉小区业主委员会（以下简称“业委会”）成立。2008年，沈阳永丰房屋开发有限公司与被告隆迪公司签订《皇第龙邸小区前期物业服务合同》，沈阳永丰房屋开发有限公司选聘被告隆迪公司对香格里拉小区（又名“皇第龙邸小区”）提供前期物业服务。该合同约定：“第三条乙方（被告隆迪公司）提供的前期物业服务应达到约定的质量标准（详见附件）。第六条物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：宽（阔）景洋房1.5元/每月每平方米，叠拼花园洋房2元/每月每平方米，独联体别墅3元/每月每平方米地下车位服务费100元/每个每月…。”上述合同签订后，被告隆迪公司一直为涉案的香格里拉小区［又名“皇第龙邸小区”］提供物业服务至今。被告隆迪公司在物业驻区办公区设立了公示板，公示了物业服务收费标准等有关情况。2018年8月6日，业委会（甲方）、被告（乙方）隆迪公司、沈阳永丰房屋开发有限公司（丙方）、沈北新区辉山街道办事处（丁方）共同签订了《香格里拉小区物业整改协议》（以下简称“整改协议”），该整改协议约定：“一、自本协议签订并生效起，乙方及丙方应当根据本条以下约定，完成小区各项遗留问题的整改工作，具体包括：1、物业用房提供及移交：…提供西A区-11号楼1楼为业主活动中心…。2、小区内供水管网及档案手续移交…。3、小区内设施修缮问题：（1）…小区公共设施修缮相关问题（包括小区内损坏路面、路灯及草坪灯等，具体以实际情况为准）…乙方承诺，…属乙方维修范围内的事项，由乙方三个月内修缮完毕；关于房屋漏水修缮事宜，乙方和丙方承诺将成立专门的工作小组，依照法律法规及有关行政主管部门政策进行修缮…；（2）…G33号楼前道路改成沥青路面，同时修缮其排水系统；东2门改成沥青路面。（3）对小区故障对讲门，从签订合同之日起，三个月内完成修缮工作。（4）补植东2门白桦树…。4、欠缴物业费事宜：为弥补小区业主因服务质量下降受到的损失，乙方承诺对全体业主自2016年1月1日…至2018年10月31日期间（即预估的整改期间）的物业费…按照八折收取。…整改期届满后，自甲乙双方签订物业服务合同之日起，正常缴费。二、乙方承诺将聘请专业的物业服务管理人员，打造专业化物业服务团队，全面提升物业服务品质。1、根据在管物业服务范围内实际情况，补充增加各岗位人员并定岗定责…；2、制定完善合理的物业规章制度，…车辆管理制度等；3、积极提升物业服务品质…。四、甲方同意如果乙方在约定的整改期限内完成相应的整改工作，甲方与乙方…重新签订物业服务合同，并对各项物业服务标准进行明确；如果整改期限届满，乙方未能完成约定的整改事项，或甲方认为乙方整改不符合约定标准…，否则甲方将依法依规，提请业主大会进行投票是否与乙方签订物业服务合同…。”上述协议签订后，被告隆迪公司就部分协议内容进行了整改。2019年7月，业委会张贴通知召开业主大会欲选聘新的物业服务公司，因未达到法定的票数，未能成功。业委会一直未与被告隆迪公司签订正式的物业服务合同。另查，2018年4月，被告隆迪公司另案起诉涉诉小区业主沈广杰、赵阳、常松、杨秀芹4人物业服务合同案件（请求给付的欠费期间为2011年4月至2017年12月31日），本院于2018年6月份作出判决，判令由业主按收费标准的80%缴纳该期间的物业费。该判决已生效。2019年，被告隆迪公司另案起诉涉诉小区业主屈烨物业服务合同案件（请求给付的物业欠费期间为2016年7月1日至2019年9月30日），本院作出（2019）辽0113民初9206号民事判决，被告隆迪公司不服提出上诉，沈阳市中级人民法院于2020年5月20日作出终审判决，撤销本院作出的（2019）辽0113民初9206号民事判决，判令业主屈烨按物业收费标准的80%给付上述欠费期间的物业费。本院认为，被告隆迪公司与沈阳永丰房屋开发有限公司针对涉案园区签订的前期物业服务合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该前期物业服务合同对该小区的全体业主具有法律约束力，业主、被告隆迪公司均应按合同约定全面及时履行合同义务。又依据相关法律规定，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业委会是业主依法通过选举产生的，业主大会或者业委会的决定，对全体业主具有约束力。关于对涉案园区公共问题进行全面整改的问题。2018年8月6日，业委会、被告隆迪公司、沈阳永丰房屋开发有限公司、沈北新区辉山街道办事处四方已签订了《香格里拉小区物业整改协议》，另案生效裁判已确认被告隆迪公司依据该协议实施了一些整改行为，又依据业委会的决定对业主具有约束力的法律规定，针对被告隆迪公司未整改部分或未整改合格事项，亦应由业委会依法主张权利。原告作为业主个体，对提出的物业待整改事项主张权利，也应受业委会决定行为的法律约束。另一方面，原告亦未提供充足证据证明待整改事项不符合合同约定的明确、具体物业服务质量标准及具体差异，故原告主张被告隆迪公司全面整改的诉求证据依据不足，且缺少明确、具体的事实及法律依据，本院无法支持。二、关于原告主张被告隆迪公司公示2009年10月24日（前期物业合同生效日）至今物业服务费所有收支项目（包含物业费各项支出构成）的诉求。被告隆迪公司提供物业服务应明码实价，在物业服务显著位置将服务事项、服务质量标准，收费方式标准有关情况依法公示。被告隆迪公司仅将物业服务收费在物业驻区办公区公示，尚不完全符合在物业服务显著位置公开、公示的相关规定。涉案园区已设立了公告栏，故原告主张被告隆迪公司将服务事项、服务质量标准，收费方式标准有关情况在公告栏等物业服务显著位置公开公示的诉求部分具有事实及法律依据，本院予以支持。根据前期物业合同、当事人陈述等相关证据材料可证，双方当事人约定物业费采用包干制形式计费。包干制形式计费是指由业主向物业公司支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业公司享有或承担的物业服务计费方式。又双方当事人在合同中对是否公示、如何公示被告隆迪公司财务收支具体情况无明确、具体的约定。原告主张被告隆迪公司公示2009年10月24日至今物业服务费所有收支情况（包含物业费各项支出构成）部分缺少事实及法律依据，本院无法支持。三、关于原告主张被告隆迪公司配齐物业服务人员、提供其领导、工作人员名单的问题。原告作为业主，依法可对物业服务整体进行评价，但对被告隆迪公司配备物业服务人员数量、人员结构、人员名单等主张内容无明确、具体的法律规定，合同对此亦无明确约定。综上，原告主张被告隆迪公司配齐物业服务人员、提供其领导、工作人员名单的诉求缺少必要的事实及法律依据，本院不予支持。四、关于原告主张被告隆迪公司将未全面履行前期物业服务合同期间的物业收费标准降至约定标准的30%，直至整改达标。对于已经按收费标准收取的，退还多收取的部分5377元，对于暂未缴纳的，按降低后标准减免收取的问题。涉案园区的物业收费标准，已在前期物业服务合同中明确约定，该前期物业合同对业主均具有法律约束力。又物业收费标准关系到每位业主的实体权益，调整物业服务收费标准需全体业主或全体业主的代表机构，与物业公司协商一致，形成合意协议方可适用。原告作为单独的业主个体，主张降低物业收费标准的诉讼主体不适格。涉案园区业委会已与被告隆迪公司达成《整改协议》，其中对物业费的给付有明确约定，该整改协议对涉案园区的业主均具有法律约束力。原告作为单独的业主个体，提出的上述诉求与《整改协议》约定相悖，且缺少事实及法律依据，本院无法支持。原告主张按原物业收费标准30%减付物业费，依据合同约定，被告隆迪公司为收取物业费的权利人，原告在权利人未向其主张给付物业费前提下，单独就其给付义务范围向被告隆迪公司主张权利，造成权利与义务相混淆，与相关法律规定相悖，本院不予支持。被告隆迪公司已为涉案园区提供了物业服务，原告应依约缴纳相应的物业费。被告隆迪公司在物业费标准范围内收取，又原告亦未提供充足证据证明物业费减付至原标准的30%与物业服务质量基本相对应的事实，故原告主张返还已付部分物业费、暂未交纳的物业费减付至原标准的30%给付的诉求，同样也缺少事实及法律依据，本院亦不予支持。关于原告主张被告隆迪公司按每日物业费收费标准3‰向原告支付物业服务不达标期间的违约金暂计2000元的问题。结合本案证据材料可见，被告隆迪公司物业服务质量尚有不足，需要不断完善物业服务，但原告也并未提供充足证据证明被告隆迪公司完全不履行物业合同，或履行物业合同存有重大的服务质量问题。又前期物业合同无物业服务不佳需给付业主违约金的明确约定。原告主张被告给付违约金缺少事实及法律依据，本院不予支持。双方当事人作为美丽、和谐小区的共同缔造者，还应着眼于互谅互让，和睦相处。一个园区物业环境的美好与物业公司的服务规范程度，业主素质、园区的自然老化程度、房屋建筑质量、物业费交费率、物业费标准的高低等多种因素密切相关。业主应当意识到，业主长期拒付、延付物业费会使物业服务质量随之降低，造成恶性循环，严重影响园区业主的共同利益。被告隆迪公司作为物业服务企业，对业主提出的意见、建议应认真耐心倾听，积极反思，从自身查找不足，及时完善自身物业服务体系。在今后的物业服务中，应当严格遵守物业服务合同约定，切实增强服务意识、改善服务质量，加强与广大业主的沟通，提高广大业主物业服务的满意度，与广大业主共同打造良好的人居示范园区。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第六条、第十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告沈阳隆迪物业管理有限公司于本判决生效后十五日内在沈阳市沈北新区香格里拉小区公告栏向原告吕征公布香格里拉小区物业服务事项、物业服务质量标准、物业收费方式标准有关情况。驳回原告吕征的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告沈阳隆迪物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员 肖鲁峰二〇二〇年七月十六日法官助理 葛德强书 记 员 徐 波本案涉及的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（五）其他应当向业主公开的情况和资料。《物业管理条例》第六条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（八）对物业公用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；第十二条业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。申请执行的期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。