江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1123民初2489号原告：江西雅轩物业管理有限公司，住所地江西省上饶市玉山县冰溪镇博士大道280号2栋4单元401室，统一社会信用代码91361123096627966H。法定代表人：胡俊武，系该公司总经理。被告：黄原文，男，1988年11月19日出生，汉族，家住江西省玉山县。原告江西雅轩物业管理有限公司与被告黄原文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人胡俊武、被告黄原文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西雅轩物业管理有限公司起诉请求：1．判令被告支付国际名都7栋1单元803室物业管理费等合计6216元（物业管理服务费每月每平方米0.8元×117.7平方米×48个月+电梯公共能耗费每月每平方米0.3元×117.7平方米×48个月）及违约金1134元，合计人民币7350元；2．判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年1月被告与原告江西雅轩物业管理有限公司签订了《物业服务协议》，《业主临时管理规约》，双方约定，原告一直提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理服务费。被告是国际名都小区7栋1单元803室的业主，房屋面积117.7平方米，按合同约定应向原告缴纳2016年12月30日至2020年12月29日的住宅物业服务费4520元，电梯公共能耗费1696元，合计人民币6216元，但被告一直拒绝缴纳。被告黄原文辩称，一、原告起诉内容严重不符合客观事实，权利义务关系不明确，争议巨大，于法无据。1、2016年至2020年3月12日，国际名都小区7栋1单元803室并未在被告名下，但是原告在没有竣工验收的情况下于2016年就开始收取物业服务费；2、根据《江西物业管理条例》第34条，新建房屋符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续，建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门备案；3、《江西物业管理条例》第35条，在办理物业承接验收手续时建设单位应当向前期物业服务企业移交物业管理用房和下列资料，竣工总平面图单体建筑结构，设备竣工图，配套设施，地下管网工程竣工图等竣工验收资料；4、物业在第三方万通国际名都未取得竣工验收合格证明前，以不交房，不交物业费就不让装修入住为由，协助第三方江西万通国际名都导致被告交房，并签订物业服务协议，属于物业联合第三方万通国际名都欺瞒被告，并想协助第三方万通国际名都逃避交房延期违约金以及办理不动产证延期违约金。二、原告未提供相应的物业服务。1、原告利用公共设施进行营利收取费用，未公示；2消防设施设备完备率严重不足；3、可视对讲室内机系统至今未安装；4、物业擅自将公共绿地移除改为阶梯使用；5、电梯等公共设施电表收费不明，物业从未公示电费收支明细；6、公共设施维护不到位。本院经审理认定事实如下：原告与开发商就玉山县冰溪镇怀玉山大道国际名都小区提供物业服务签订了《前期物业服务合同》。被告系玉山县国际名都7栋1单元803室业主，房屋建筑面积为117.7平方米，是电梯房。2016年12月29日，涉案房屋办理交房手续，2017年1月20日原告与被告补签了《国际名都前期物业服务协议》，约定物业服务费标准为高层住宅按0.8元/平方米/月，电梯等高能耗设备运行电费另行向业主分摊，如被告未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。原告的收费标准为：高层0.8元每月每平方（不含公摊能耗费），电梯公共能耗公摊每月每平方5-8层0.3元。缴纳物业管理服务费时间：房产公司通知入伙之日起开始缴纳物业管理服务费用，第一次预收一年的服务费用，以后每年第一个月15日前缴纳该年度的物业管理服务费。原告对玉山县国际名都小区提供了相应的物业管理服务，如对小区公共场地和共用设施设备（共用照明、电梯等）进行了维修、养护、管理，维护小区的清洁卫生，安排保安门岗值班、区域内巡视等。被告自2016年12月30日起未再缴纳物业费，拖欠2016年12月30日至2020年12月29日的住宅物业费共计4520元，电梯公共能耗公摊1696元，合计6216元，至今尚未缴纳。以上事实，原告提交了营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件、《国际名都前期物业服务协议》复印件，物业费缴费通知单照片在卷为证，前述证据相衔接，故本院均予以确认，据此并结合原、被告的庭审陈述确认前述事实。另，被告提供国际名都前期雅轩物业整改告知书、照片打印件若干，以证明原告未提供相应的物业服务，原告利用公共设施进行营利收取费用，消防设施设备完备率严重不足，可视对讲室内机系统至今未安装，物业擅自将公共绿地移除改为阶梯使用，电梯等公共设施电表收费不明，物业从未公示电费收支明细，公共设施维护不到位的事实。原告辩称，从被告提交的照片不能证明原告未履行相应义务，原告物业服务中存在部分问题，但只是暂时性的，原告也未擅自占用绿地，对消防设备原告正在进行核查，原告已经尽力在整改业主反映的问题。本院认为，原告的辩解意见合理，被告的前述证据虽然真实，但不足以证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，被告不能据此拒交物业费或减少应交的物业费。本院认为，本案争议焦点：一、被告是否应向原告支付2016年12月30日至2020年12月29日的物业管理费合计6216元？二、原告要求被告支付违约金是否合法？违约金如何计算？关于争议焦点一，案涉房屋于2016年12月29日交付黄原文时尚未办理竣工验收手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工,依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后,方可交付使用。”因上述法律法规规定属于管理性规定而非效力性的禁止性规定，故建设单位将未经竣工验收的房屋交付给黄原文，其行为虽存在违反上述规定的情形，但黄原文也已同意办理了交房手续，双方办理收房的行为并不因此而无效。黄原文主张原告利用优势地位要求其在房屋未竣工验收的情况下收房。本院认为，在黄原文与建设单位之间就案涉房屋成立合法有效的商品房买卖合同法律关系的情形下，建设单位向其交付未经竣工验收的房屋，买受人黄原文有权拒绝接收。因此，黄原文在该房屋未经竣工验收的情形下，仍于2016年12月办理了房屋交付手续，故认定案涉房屋已交付。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……。”的规定，建设单位与原告签订的《前期物业服务合同》及原、被告签订的《国际名都前期物业服务协议》对业主黄原文亦具有约束力。原告已按物业服务合同履行了相关的物业管理服务义务，被告作为业主也享受了原告提供的物业服务，被告主张原告提供的服务存在重大瑕疵，但未提供确实有效的证据予以证明，本院不予采信，被告也应依约向原告缴纳相应的物业费。另,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。”的规定，被告黄原文经原告书面催缴物业管理服务费后，仍未缴纳物业管理服务费，应承担相应的法律责任。本院经核算，被告共欠原告2016年12月30日起至2020年12月29日的住宅物业费计4520元、电梯公共能耗公摊计1696元，合计6216元。现原告要求被告支付6216元，未违反法律规定，本院予以支持。关于争议焦点二，被告未按时缴纳物业费，已构成了违约，应当承担违约责任，原、被告双方签订的合同约定如被告未按期交纳物业费，原告有权要求被告从逾期之日起按每天万分之五计算支付违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持，但原告遭受的实际损失主要为利息损失，故本院在以年利率6%计付违约金至被告交清物业费时止的范围内予以支持；因物业费系按年支付，故违约金也应按年计算，于2017年12月30日算至起诉之日即2020年7月14日止的违约金为1553.6元×6%/365天×927天+1553.6元×6%/365天×562天+1553.6元×6%/365天×197天=430.58元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条的规定，判决如下：一、由被告黄原文于本判决发生法律效力之日起七日内向原告江西雅轩物业管理有限公司支付物业管理服务费（含电梯公共能耗费）合计6216元及截至2020年7月14日止的违约金430.58元；二、驳回原告江西雅轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄原文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。审判员 余 瑶二〇二〇年七月三十一日书记员 姚海燕