江苏省泰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏12民终1018号 上诉人（原审原告、案外人）：金玉明，男,汉族。 委托诉讼代理人：刘监华，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱芳芳，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中信银行股份有限公司泰州分行，住所地泰州市海陵区泰州鼓楼15号。 负责人：黄建伟，该行行长。 委托诉讼代理人：张成，男，该行员工。 委托诉讼代理人：付仁波，男，该行员工。 被上诉人（原审被告、被执行人）：赵德军，男，汉族。 被上诉人（原审被告、被执行人）：孙爱凤，女，汉族。 上诉人金玉明因与被上诉人中信银行股份有限公司泰州分行（以下简称中信银行泰州分行）、赵德军、孙爱凤案外人执行异议之诉一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（以下简称海陵法院）（2019）苏1202民初4648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金玉明上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。上诉人在2012年1月15日取得案涉房屋后，于2012年6月1日委托装饰公司进行装修，签订装修合同，全包价449800元，即是一种合法占有，应当认定上诉人在查封前已合法占有案涉房屋。上诉人已提供充足证据证实房屋的装修是由上诉人出资完成，上诉人装修案涉房屋用于结婚，后因彩礼发生争议而分手，产生该变故后应聘上海工作，被上诉人孙爱凤为上诉人亲姐，因而留有一把钥匙在其手中。二、一审法院适用法律错误。1.上诉人与被上诉人赵德军、孙爱凤以房抵债后，由于存在按揭贷款，约定按揭贷款归还后办理过户手续，在按揭贷款归还后，被上诉人中信银行泰州分行与被上诉人赵德军、孙爱凤串通办理抵押贷款，导致上诉人无法办理产权变更登记手续；2.上诉人通过买卖合同取得所有权在中信银行泰州分行与赵德军、孙爱凤发放借款之前，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，上诉人对案涉房屋拥有所有权，可以排除执行。 中信银行泰州分行辩称，1.上诉人提供的装修合同仅为复印件，且未加盖骑缝章，存在被替换页的可能，无法作为认定事实的依据。上诉人提供的装修合同中载明的装修工程造价总价款为449800元，而上诉人提供的收据复印件金额合计为432886.78元，收据金额与合同金额对应不上，且支付进度也与合同所载不一致；2.上诉人在审理过程中要求查询收款明细，该费用除了给付现金13万元，其余30万元均是通过承兑汇票支付，与常理不符，承兑汇票用于法人主体之间，上诉人作为自然人，按照规定是无法开具承兑汇票的；3.上诉人自认其本人在上海，其姐孙爱凤持有案涉房屋的钥匙，结合执行过程中在现场摄制的赵德军、孙爱凤大量照片、生活用品等，充分说明上诉人并未实际控制案涉房屋，合法占有更无从谈起；4.上诉人与被上诉人赵德军、孙爱凤不存在商品房买卖合同关系，最多存在以物抵债的可能，法律并未将抵债受让人纳入物权期待权的保护范围之内，上诉人未与被上诉人赵德军、孙爱凤办理过户登记，存在过错。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 赵德军、孙爱凤未到庭陈述意见。 经审理查明，2017年5月31日，海陵法院作出（2017）苏1202民初1927号民事判决，判决中信泰州分行有权以抵押人赵德军、孙爱凤提供抵押的房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款在抵押登记载明的权利金额范围内优先清偿该判决第一项所确定的款项和诉讼费用。因债务人未履行生效判决，中信泰州分行申请强制执行，该院于2018年9月21日作出裁定，查封、冻结被告赵德军、孙爱凤名下的上述房地产和土地使用权。2019年3月11日，该院作出裁定：评估、拍卖赵德军、孙爱凤名下坐落于泰州市海陵区房屋，以拍卖所得价款（扣除相关费用后）清偿被执行人所欠债务。案外人金玉明以其享有房屋及装饰装潢物的所有权为由提出异议后，海陵法院于2019年8月22日作出（2019）苏1202执异62号执行裁定，驳回了金玉明的异议。 金玉明不服该裁定，向该院提起执行异议之诉称，赵德军、孙爱凤向其借款200万元，到期未还，在2012年1月15日与其签订房屋买卖协议，其以债务相折抵的方式向赵德军、孙爱凤支付了购房款，并对案涉房屋进行了装修，赵德军、孙爱凤与中信银行恶意串通办理抵押登记，导致其无法办理产权变更登记。请求：1.确认其对泰州市海陵区房屋拥有所有权；2.请求确认泰州市海陵区房屋饰装修属于其所有；3.请求停止对泰州市海陵区房屋拍卖，并依法解封；4.请求判令中信银行、赵德军、孙爱凤承担本案诉讼费用。 海陵法院经审理查明，坐落于泰州市海陵区房屋登记所有权人为赵德军、孙爱凤。2015年3月，赵德军、孙爱凤委托江苏金宁达房地产评估有限公司对上述房屋进行了评估，房屋基本情况为：使用情况自住，装修状况高档装修。后赵德军、孙爱凤与中信泰州分行就上述房屋签订抵押担保合同，并办理了抵押登记。金玉明提交其与赵德军、孙爱凤签订的落款日期为2012年1月15日的协议书一份，其与姜堰市名门建筑装饰有限公司装饰工程施工合同一份和装修收款收据、借条复印件、银票的复印件，并述称孙爱凤系其姐姐，金玉明的父亲将200万元出借给赵德军开办的艾德公司，其与赵德军、孙爱凤签订抵债协议后，对房屋进行了装修，后其去上海工作，带走一把房屋钥匙，另一把钥匙留给了孙爱凤，房屋未办理过户是因为房屋上有按揭贷款。中信泰州分行对金玉明所举证据及其陈述均不认可，并提交赵德军、孙爱凤身份证复印件、签订合同的照片、法院执行时对房屋勘察的照片、民事判决书、函、房屋评估报告，证明至执行时，房屋内有大量赵德军夫妇的结婚照、生活照，其取得该房屋抵押权符合法律规定。 海陵法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：在金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案金玉明与赵德军、孙爱凤签订以赵德军、孙爱凤所有鹏欣尚城29-乙-904室房屋作价120万元抵偿泰州艾德铝制品有限公司所欠金玉明借款120万元的协议，并非买卖合同，实属旨在消灭另一个金钱债权的抵债协议，法律并未将抵债受让人纳入物权期待权的保护范围之内；其次，据金玉明所述，赵德军、孙爱凤夫妇仍有该房屋钥匙，并在该房屋内居住，不能认定金玉明在查封前已合法占有使用案涉房屋；最后，金玉明明知上述房屋存在按揭贷款，贷款清偿后，金玉明亦未与赵德军、孙爱凤及时办理房屋的过户登记，金玉明就未办理过户登记一节存在过错。相反，中信泰州分行与赵德军、孙爱凤签订抵押担保合同时，审查了房屋权属登记状况、居住状况、装修情况，并依法办理了抵押权登记，金玉明现有证据尚不足以证明中信泰州分行与赵德军、孙爱凤存在恶意串通取得案涉房屋的抵押权的情形，故金玉明以此排除中信泰州分行抵押权的行使，依据不足，其诉请不予支持。该院于2019年12月20日作出（2019）苏1202民初4648号民事判决，驳回金玉明的诉讼请求。案件受理费人民币11336元，由金玉明负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审无异，本院予以确认。 本案二审争议焦点为，案外人金玉明能否基于抵房抵债协议对抗人民法院对案涉房屋的执行。对此，本院认为，首先，中信银行泰州分行与赵德军、孙爱凤就案涉房屋已经办理抵押登记，海陵法院（2017）苏1202民初1927号民事判决亦判决中信银行泰州分行有权以案涉房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿。海陵法院根据中信银行泰州分行的申请对案涉房屋进行拍卖处置，并无不妥；其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，无过错买受人在一定条件下，即便没有办理过户登记手续，也可以对抗金钱之债的执行。本案中，案外人金玉明与赵德军、孙爱凤之间仅存在以房抵债合意，不存在真实的房屋买卖合同关系，金玉明主张其系无过错买受人，与事实不符，应不予采纳；最后，案外人金玉明提交的以房抵债协议，其目的在于消灭其与赵德军、孙爱凤之间可能存在的旧的金钱之债，以房抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。因此，案外人金玉明不能基于抵房抵债协议对抗人民法院对案涉房屋的执行。 综上，上诉人金玉明以以房抵债协议排除人民法院对案涉房屋执行的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11336元，由上诉人金玉明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙金录 审 判 员 陈海涛 审 判 员 潘贻杰 二〇二〇年七月十七日 法官助理 王书鹏 书 记 员 张 伟