云南省洱源县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2930民初479号原告（反诉被告）：肖润九，男，1968年9月9日出生，汉族，居民，云南省洱源县人，住洱源县。原告（反诉被告）：王应美，女，1981年6月6日出生，汉族，居民，云南省洱源县人，住洱源县。系肖润九妻子。被告（反诉原告）：阿润均，女，1990年5月18日出生，白族，农民，云南省洱源县人，住洱源县。被告（反诉原告）：王锦秀，女，1990年9月28日出生，汉族，农民，云南省洱源县人，住洱源县。被告（反诉原告）：杨继英，女，1989年12月15日出生，白族，农民，云南省洱源县人，住洱源县。三被告共同委托诉讼代理人：汤仕学，云南江风律师事务所律师。特别授权。原告肖润九、王应美与被告阿润均、王锦秀、杨继英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖润九、王应美，被告阿润均、王锦秀、杨继英及三被告共同委托诉讼代理人汤仕学到庭参加诉讼，本案现已审理终结。肖润九、王应美向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的2020年房屋租金281600元及延期支付租金的利息（以银行同期贷款利息4倍计算至租金支付完止）。2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2018年7月25日与原告签订了《房屋租赁合同》，承租了原告位于洱源县房屋，用于住宿、洗浴及其他商业经营。租赁期限为10年，第一年至第八年每年租金为281600元／年，后两年的房屋租金在原基础上每年递增8％。支付方式为一年一付，每年的12月25日前支付合同约定的房屋租金。原告免收5个月租金，让被告进行装修、办证。同年11月27日双方又签订了《补充协议》，被告租赁期在原租赁期10年的基础上增加了5年，双方对合同条款进行进一步约定。合同签订后，原告将房屋移交给被告，给予了5个月免租期。被告进行房屋装修、办证完毕后，交付了2019年的房屋租金。按照双方合同约定被告应于2019年12月25日交付给原告2020年全年的房屋租金，但经原告多次催收，被告至今未支付。被告的行为已构成违约，故提起诉讼，请依法判如所请。阿润均、王锦秀、杨继英向本院提出反诉请求：1、判决终止被告与原告之间2018年7月25日签订的《房屋租赁合同》，由原告偿还被告对所租赁房屋的装修费1639000元，退回押金10000元，同时赔偿违约金200000元，共计1849000元。2、判令原告赔偿被告酒店关停期间损失费114天×1000元／天＝114000元，退回按日扣减租金771元／天×114天＝87951.8元，两项合计201951.8元。酌情返回被告疫情期间的房屋租金（庭审中，经本院释明后，三被告变更此请求为：要求原告减免被告疫情期间两个月的房屋租金45000元）。3、判令原告退回被告非法收取被告的办理证照打点费40000元和两条大重九香烟。4、判令原告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年7月25日，被告与原告通过协商签订了《房屋租赁合同》，租用了原告位于茈××××号未经装修的房屋及院心等附属设施，房屋租赁用途写明该房屋为宾馆，用途为住宿、洗浴及其他商业经营。租期从2018年12月25日起至2028年12月25日止。同年11月27日双方又签订了《补充协议》，在原租期后增加了5年，合同签订后的2018年7月25日至12月25日为被告装修期（免租金）。在装修中被告支出装修费等费用共计1639000元，向原告交付2018年12月25日至2019年12月24日租金281600元，并支付房屋押金10000元。在合同甲方义务中写明：1、甲方保证对租赁房屋拥有合法产权。2、甲方可以向乙方提供办理相关证照需要的相关资料及证明。在协商租房时，原告口头承诺负责办理相关合法证照，并要求被告支付办理证照及打点费用40000元和大重九香烟两条。2019年6月12日被告的洱源水城之恋温泉主题酒店注册成功后，被告支付了原告40000元及大重九香烟两条（有收据为证）。同年8月酒店试营业。9月27日酒店被洱源县市管局关停，关停原因是未办理取水证及未经公示。被告认为引起关停的责任在原告，应由原告负责。关停时间2019年9月27日至2020年1月22日，共关停114天，按合同应赔偿被告损失1000元／天×114天＝114000元，按日扣减租金771元／天×114天＝87951.8元。两项合计201951.8元。在双方签订的《补充协议》第十条违约责任第二条：甲方有本合同第七条第（三）款第（1）项情形致乙方正常经营受到影响的，在经营恢复正常前乙方有权按日扣减相应租金。甲方还应按每天1000元赔偿乙方损失。如乙方最终选择解除合同的，甲方应当返还乙方已支付租金未使用部分。并支付赔偿金200000元。第四条有本合同第七条（三）款第（1）、（2）项情形致使乙方不能继续正常经营而解除合同的，甲方应当返还乙方已支付租金未使用部分，并支付赔偿金200000元一年。被告认为原告提供未经公示不合法执照，未办理热水井使用取水证，已经明显违反了合同中的上述条款，依法应解除租赁合同并赔偿。2020年1月22日被告通过重新申请办理公示后准予开业，紧接着新冠肺炎疫情爆发，被告响应政府号召又自觉关停营业，至今一直无法正常恢复营业。综上所述，原告违反《合同法》《房屋租赁合同》，提供未经公示的营业执照，未办理取水证的热水井取水，违法收取被告办证费40000元及大重九香烟两条，在疫情面前不讲人情道德严重损害了被告的合法权益，导致被告造成巨大经济损失，负债累累，难以生活，经协商减租金未果还将被告诉至法院。为保护合法权益，特提出反诉，请求法院依法判决。针对原告的诉讼，被告认为原告把营业执照交给被告时并未告知营业前要进行公示，也未告知被告其未办理取水证，故酒店关停的责任在原告，应由原告负责。同时，原告隐瞒其宅基地少批多占的事实，导致被告不能自行办理营业执照，其应当赔偿被告的损失，故请求法院驳回原告的诉讼请求。肖润九、王应美针对三被告的反诉辩称：1、被告未按合同约定支付2020年房屋租金，违约是事实，其无权要求终止合同，无权要求原告偿还被告租赁房屋装修费1639000元、退还押金10000元及要求赔偿违约金200000元。原告未向被告借过房屋装修费，被告也未支付原告所说的租赁房屋装修费1639000元，合同中对房屋装修费的金额未约定，被告与装修公司的经济来往与原告无关，所以原告拒绝承担偿还被告装修费。被告要求原告退还押金10000元，被告的房屋租赁期未结束，按照合同约定，原告不能退还押金。同时，被告不按合同约定，在2019年9月底只支付了原告5000元租赁押金，原告给被告连同房屋租金一起写了收据，被告说支付10000元押金，是故意弯曲事实，有租金收条为证。被告反诉要求原告赔偿违约金200000元、赔偿被告酒店关停期间损失费114000元、按日减扣租金87951.8元，合计201951.8元，酌情返回被告疫情期间的房屋租金给被告。原告认为按《补充协议》中第十条违约责任（二）及第七条（三）有下列情形之一的，乙方有权解除合同：(1)甲方以积极的行为或不作为影响或妨碍乙方正常经营的；(2)租赁期间有第三人主张租赁房屋的产权，并致使乙方己不能继续正常经营的。以上合同约定的违约责任条款原告未违反任何一条规定，所以被告无权请求解除合同，更无权要求原告承担酒店经营期间的损失费及赔偿违约金。对原告未办理取水证，在被告和原告签订的《房屋租赁合同》第八条乙方责任及义务第4款约定乙方在房屋租赁期间所需营业相关证照由乙方负责办理，办理费用由乙方自己承担，在《补充协议》第四条约定租赁期间的相关费用的承担，再次明确约定乙方应当自行办理工商、税务登记等手续，依法经营，自负盈亏，所有经营活动与甲方无关，无论合同终止、解除与否乙方所成立的个体工商户或公司均与甲方无关，未征得乙方同意甲方不得随意进出租赁物。双方各自承担的责任及义务已经相当明确，被告不能找任何借口推脱责任给原告，即使被告办理与不办理相关证照与原告无关，被告现拖欠原告房屋租金，已构成违约，原告拒绝为被告承担赔偿一切法律责任和经济责任。2、市场监管局关停酒店的第2个理由是营业证照未经餐饮客栈执法组公示，被告认为酒店关停责任应由原告承担。原告认为按照双方合同约定，被告经营期间的相关证照，由被告负责办理，办理费用由被告承担。被告什么时候开业经营，是被告自己的事，与原告无关。营业证照公示与不公示，是被告自己和市场监管局主管部门应该做的事，与原告无关，合同中没有约定。2019年6月16日原告收到的40000元，是被告支付给原告2019年房屋租金其中的一部分（在2019年6月16日以前，被告还拖欠原告房屋租金16万元未付清，被告当时已经属于合同违约，有被告写的两份欠条为证）。当时原告承诺只要被告付清所拖欠的房屋租金，原告就提供给被告办理执照相关资料及证明包通过，如果提供给被告的相关资料及证明办证不成，后果由原告自负，当时收条写的内容是按照被告的要求写的。两条香烟是被告主动给原告的，不是被告所说的非法打点。被告反诉请求法院酌情减免疫情期间的房屋租金，原告坚决不同意。被告在疫情期间一直有经营，发生疫情不是原告造成的，且合同里没有减扣约定，原告在疫情期间也存在很大的经济损失。2019年9月27日酒店被市场监管局关停后，酒店仍一直经营到至今，被告用于酒店经营每一个月的用电数量及金额，自来水用水数量及金额的清单和缴费发票可以证明。综上所述，请求法院依法驳回被告的全部无理反诉请求，判决被告支付拖欠原告的租金及支付租金延期利息。当事人围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院作如下认定：肖润九、王应美向本院提交证据：《云南增值税电子普通发票》两张、月用电清单及金额一张，证明三被告利用原告的户头缴纳水电费，其酒店一直经营至今，未关停。经庭审质证，被告对此证据的真实性无异议，但认为原告提供的是2019年10月到2020年4月的水电费缴纳情况，不能证明被告一直在经营酒店。经审查，本院认为此组证据形式要件合法，内容真实，与本案有关联，本院予以确认。阿润均、王锦秀、杨继英向本院提交证据：1、《租赁合同补充协议》一份，证明酒店自带温泉水井，但未办理取水证，是导致酒店关停的原因之一，说明原告存在补充协议第七条第三项和第十条的违约行为，被告有要求解除合同并赔偿损失的依据；2、《收条》一份，证明2019年6月19日原告肖润九收取三被告办证费40000元，但是证照办理后未公示就让三被告营业，是导致酒店关停的原因之一，同时该笔钱属不当得利应该退回；3、原告肖润九收取大重九香烟的视频，证明原告欺骗被告办事打点收取大重九香烟的事实；4、被告到市场监督管理局开会的视频，证明准予恢复开业的时间为2020年1月22日；5、洱源县市管局关停记录复印件一份，证明原告提供未经公示的证照和热水井未办理取水证导致关停的事实；6、《收据》九张，证明三被告装修房屋支出费用1639000元；7、关停照片打印件两张，证明因原告原因造成被告酒店被关停几个月；8、宅基地说明一份，证明因原告宅基地与实际面积不符导致酒店关停，被告重新办理宅基地证后才把营业执照办下来；9、照片一张，证明2019年9月6日被告交付给原告现金50000元；10、微信转账凭证一份，证明被告微信转账给市场监督管理局的张军，张军拿给被告现金2000元缴纳罚款后才于2020年1月23日开业；11、《欠条》一份，证明2019年7月28日被告已付清欠款130000元的事实，其中包含了10000元的酒店押金。上述证据，经庭审质证，原告对1号证据无异议，但对证明方向不予认可。对2号证据的真实性无异议，但认为40000元是被告支付的租金，办证是被告方自己办理。对3号证据无异议，但认为香烟是被告主动拿给原告的。对4号证据认为不清楚，与他们无关。对5、6、7号证据真实性无异议，但认为与原告无关；对8号证据真实性无异议，但对证明方向不予认可，认为宅基证的原因与酒店关停无关；对9号证据不认可，认为原告未收到50000元现金；对10号证据认为不清楚；对11号证据无异议，但认为原告只收了三被告5000元押金。经审查，本院认为1-8、11号证据形式要件合法，内容真实，与本案有关联，本院予以确认，但对1、3、5、7、8号证据的证明方向将结合案件事实予以综合认定。9号证据内容客观真实，本院予以确认，但系孤证，不能证明被告的证明方向，故对此证据的证明方向不予采纳。10证据与本案无关联，本院不予确认。本院依职权调取的证据：对张军进行调查的笔录一份，证明被告酒店被查封的原因。经庭审质证，原告对此证据无异议，被告认为张军的陈述不属实。本院认为该证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年7月25日，原告肖润九与三被告分别作为甲、乙双方签订《房屋租赁合同》，三被告承租了二原告位于洱源县房屋，开办“洱源县水城之恋温泉主题酒店”，用于住宿、洗浴及其他商业经营。双方对租赁房屋的基本情况、租赁用途、期限、租金及支付方式、押金、房屋装修、甲方义务、乙方责任及义务、其他约定、合同违约处理、合同终止等方面作了明确约定。其中双方约定租赁期限为10年（2018年12月25日至2028年12月25日），第一年至第八年每年租金为281600元／年，后两年的房屋租金在原基础上每年递增8％。支付方式为一年一付，每年的12月25日前支付合同约定的房屋租金。原告免收5个月租金，让被告进行装修、办证。在合同的第八条第4项规定：“乙方在房屋租赁期间所需营业相关证照由乙方负责，办理费用由乙方自己承担”。第九条第1项规定：“甲方向乙方免费提供的温泉水是属地下自然资源，如果在房屋租赁期间出现不可抗力的因素导致温泉水无法使用的情况，甲方不承担任何责任，如有相关部门征收温泉水水费，由使用人乙方负责缴纳相关费用”。2018年11月27日，二原告与三被告分别作为甲、乙双方签订《补充协议》，对原合同进行了补充，并将租赁期限延长为15年，即2033年12月25日止。合同签订后，三被告开始对承租的房屋进行装修，先后共支出装修费1269000元。根据合同约定，被告经营酒店的相关证照由原告提供资料，被告自行办理。但三被告办理了《消防许可证》后，在办理营业执照过程中，因原告地基存在少批多占，相关部门不予办理。三被告遂请肖润九去办理，并承诺给予肖润九40000元办证费。肖润九办理营业执照后，2019年6月16日三被告支付肖润九现金40000元，肖润九出具给三被告《收条》一张，内容为：“今收到王锦秀、啊润均、杨继英3人手内办理证件费人民币40000.00元。证由肖润九包办过，如果办证不成后果由肖润九自负（营业执照）”。在办证过程中，三被告赠送肖润九大重香烟两条。此后，三被告继续办理了其他经营所需证照后于同年8月开始了酒店的经营活动。9月27日，洱源县洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈服务业专项整治执法组对三被告经营的酒店进行现场检查后，发现酒店存在：“1、有热水井，未办理取水证。2、有营业执照、卫生许可证、特种行业许可证、消防许可证。3、未经餐饮客栈执法组公示，擅自开业经营”。遂对酒店作出了查封的决定。2020年1月16日经洱源县洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈服务业专项整治执法组对包括三被告经营的“洱源县水城之恋温泉主题酒店”在内的48家餐饮客栈及经营者进行公示。1月23日公示期满后，三被告开始对酒店进行营业至今。对2019年房租及押金的支付问题，三被告于2019年7月28日出具给肖润九欠其房租13万元，在10日内付清的《欠条》一张，同年8月8日出具给肖润九《欠条》一张，内容为：“2019年8月8日欠房租未付清12万元，其中押金1万元，2019年8月8日已付6万元，剩余房屋租金7万元，于2019年8月20日以前付清，如未付清肖润九的租金，肖润九有权接管并按合同终止合作，甲方收回房屋使用权，乙方自动退出，以上是乙方对甲方的承诺”。现三被告2019年的房租及押金均已交付完毕。此后，因三被告未按时交付原告2020年的房屋租金，在双方协商减免部分房租未果后，原告遂诉至本院。诉讼中，三被告亦向本院提起反诉。另查明，从2017年起，洱源县根据上级政府要求，对洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈服务业环境污染防治进行整顿治理工作。原告在出租的房屋院内开挖了一热水井，已向水务局进行备案，但因政府原因，新开挖热水井的取水证办证工作处于停办状态。三被告经营的酒店在2019年10月至2020年4月期间有存在经营的事实。庭审中，原、被告均不愿意调解。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告在自愿基础签订的《房屋租赁合同》《补充协议》，未违反法律、行政法规规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利和义务。本案被告租赁原告房屋，双方对房屋租金及支付时间约定明确，现三被告未按时支付，已构成违约，故对原告要求被告支付2020年房租281600元的诉求，本院予以支持。原告要求三被告按银行同期贷款利息4倍计算至租金支付完止承担延期支付租金利息，因双方在合同中对此并未作约定，故本院不予支持。对三被告反诉要求终止被告与原告之间2018年7月25日签订的《房屋租赁合同》，由原告偿还被告对所租赁房屋的装修费1639000元，退回押金10000元，同时赔偿违约金200000元，共计1849000元是否予以支持以及本案双方争议的三被告开办的“洱源县水城之恋温泉主题酒店”未进行营业前公示、未办取热水证，由此产生的后果及违约责任在谁的问题？本院认为，被告开办的酒店，双方相互协助办理了营业执照、卫生许可证、特种行业许可证、消防许可证，具备了营业条件，但此后在被告经营过程中被相关部门关停，不能归责于原、被告双方的原因。同时，双方关于取水证是否属原告应办理而未办理的证照？双方在合同未作明确约定，现取水证不能办理属政策原因，对此原告无过错，也不应承担相应责任。原告不存在违约的事实，故对被告反诉要求终止双方间于2018年7月25日签定的《房屋租赁合同》，由原告偿还被告对所租赁房屋的装修费1639000元，退回押金10000元，赔偿违约金200000元以及赔偿被告酒店关停期间损失费114天×1000元／天＝114000元，退回按日扣减租金114天×771元／天＝87951.8元的诉求，本院不予支持。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。本案因受疫情影响，给被告的经营造成了困难，现被告要求减免疫情期间两个月的房屋租金45000元，符合本案实际，本院予以支持，该减免的部分可用于抵扣三被告2020年应支付的租金。对被告反诉要求原告退回办证费40000元及两条大重九香烟是否予以支持的问题？本院认为，原告向被告收取的办证费40000元，属不当得利，此款应返还三被告。两条大重九香烟系三被告自愿赠予原告的物品，三被告无权要求退回。原告主张其只收取被告5000元房屋押金，但无证据证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）阿润均、王锦秀、杨继英于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）肖润九、王应美房屋租金281600元，扣除二原告应减免三被告的房租45000元，实际再支付236600元；二、限原告（反诉被告）肖润九、王应美于本判决生效之日起三十日内退回被告阿润均、王锦秀、杨继英办证费40000元；三、驳回原告（反诉被告）肖润九、王应美的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）阿润均、王锦秀、杨继英的其他反诉讼请求；五、以上一、二项相抵，被告（反诉原告）阿润均、王锦秀、杨继英实际支付原告（反诉被告）肖润九、王应美房屋租金196600元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6000元，减半收取计3000元，由被告阿润均、王锦秀、杨继英负担2500元，原告肖润九、王应美负担500元；反诉案件受理费23526元，减半收取计11763元，由被告阿润均、王锦秀、杨继英负担10736元，原告肖润九、王应美负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满两年内向本院申请强制执行。审判员  马丽二〇二〇年七月十三日书记员  **