河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终1395号上诉人（原审被告）：通许金桂苑置业有限公司。住所地：通许县商业路东段北侧。法定代表人：史彦超。委托诉讼代理人：朱龙勋，河南英展律师事务所律师。委托诉讼代理人：李怡静，河南英展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王金鹏，男，1977年2月3日出生，住郑州市高新区。委托诉讼代理人：苏华，河南华森律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文俊，河南华森律师事务所律师。上诉人通许金桂苑置业有限公司(以下简称金桂苑公司)因与被上诉人王金鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省通许县人民法院（2019）豫0222民初3844号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。金桂苑公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判驳回王金鹏的诉讼请求；一、二审诉讼费用由王金鹏承担。事实和理由：原审判决认定王金鹏和金桂苑公司系房屋买卖合同关系错误，实际上，双方系第三人代为清偿法律关系。王金鹏作为债权受让人，系因和河南金港投资有限公司存在借贷法律关系，为了清偿债务，拟通过第三人金桂苑公司以物抵债方式代为清偿。王金鹏并未向金桂苑公司实际支付购房款，王金鹏与金桂苑公司之间不存在真实的房屋买卖法律关系,两者之间真实的法律关系为金桂苑公司通过以物抵债的方式代为履行,达到消灭债务的目的。因该房屋被案外人查封及王金鹏名下不是唯一住房，导致以物抵债事实上无法履行。若金桂苑公司成为借贷关系当事人，王金鹏或河南金港投资有限公司应与金桂苑公司签订债务转移协议或金桂苑公司向王金鹏出具欠条，而非房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定，在代为履行不能达到消灭原债务目的时，王金鹏应该向债务人河南金港投资有限公司主张还款，无权要求金桂苑公司返还购房款。综上，王金鹏的诉讼请求没有事实和法律依据，应驳回王金鹏的诉讼请求。王金鹏答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原审判决。双方签定的商品房买卖合同是真实意思表示,各方应依法履行应尽的义务,在房屋交付不能的情况下理应返还购房款及相应损失。王金鹏向原审法院起诉请求：一、解除《商品房买卖合同》并返还购房款425902元；二、金桂苑公司赔偿因不能交房产生的利息损失77727.12元（以425902元为基数，暂自2016年9月30日计算至2019年9月30日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、金桂苑公司赔偿经济损失33377.06元（其中执行异议之诉支付的诉讼费15377.06元、律师代理费18000元、交通费2000元等相关费用）；四、诉讼费用由金桂苑公司承担。原审法院认定事实：2014年11月13日，付聪聪（甲方，债权让与人）、王金鹏（乙方，债权受让人）、河南金港投资有限公司（丙方，履约保证人）签订债权转让协议（编号借字第2014110601号一联第1369号），协议约定甲方同意将其在原借款合同中享有的全部债权中的11.2％份额转让给乙方，乙方同意受让该部分债权，该债权的附属权利（抵押权、质押权、利息收入等相关权利）一并转让，乙方应于本协议签订前或同时向甲方一次性支付债权转让对价共计560000元。甲、乙、丙三方自本协议生效之日起3日内书面通知原借款合同中的借款人及保证人，在借款人及保证人接到该变更通知之日起债权转让的行为发生法律效力。2014年11月13日，王金鹏向付聪聪转账560000元，付聪聪向王金鹏出具收据一份。2014年11月13日，河南金港投资有限公司向王金鹏出具履约保证函，载明河南金港投资有限公司为本合同项下的借款向王金鹏提供连带责任保证。2015年3月6日，王金鹏与金桂苑公司签订一份商品房买卖合同，约定王金鹏购买金桂苑公司开发的观湖国际项目（后改名为金桂苑小区）第7幢东一单元8层东户商品房一套，总价款为425902元。王金鹏以债权转让方式用其享有的河南金港投资有限公司560000元债权中的425902元抵为购房款，金桂苑公司于当日为王金鹏出具收据一份，收据载明收到王金鹏购房款425902元，收据上加盖有金桂苑公司财务专用章。商品房买卖合同中约定金桂苑公司应于2016年9月30日前依照国家和地方政府人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付王金鹏。2015年3月6日，河南金港投资有限公司向王金鹏出具欠条一份，载明欠款125698元。2017年11月16日，李红向原审法院起诉金桂苑公司，要求其归还借款8050000元及利息，并申请财产保全。原审法院作出（2017）豫0222民初2910号民事裁定，查封了通许金桂苑置业有限公司开发的涉案房屋及其他房屋。原审法院于2017年12月12日作出（2017）豫0222民初2910号民事判决，判决：一、通许金桂苑置业有限公司于判决书生效后十日内向李红偿还借款本金8039867.93元及利息（自2017年4月20日起按照年利率6％计算至实际支付之日止）；二、驳回李红的其他诉讼请求。2018年5月28日，李红向原审法院申请执行（2017）豫0222民初2910号民事判决，王金鹏在执行期间向原审法院提出对涉案房屋的执行异议，原审法院于2018年6月27日作出（2018）豫0222执异1372号执行裁定，驳回王金鹏的异议申请。王金鹏不服该裁定，向原审法院提出了执行异议之诉，原审法院于2019年1月14日作出（2018）豫0222民初2525号民事判决，判决驳回王金鹏的诉讼请求。王金鹏不服该判决，上诉至本院，本院于2019年7月22日作出（2019）豫02民终1221号民事判决，查明金桂苑公司于2015年8月12日取得了涉案7号楼的预售许可证，判决驳回上诉，维持原判。原审法院认为，2015年3月6日，王金鹏与金桂苑公司签订一份商品房买卖合同，金桂苑公司尚未取得涉案房屋所属楼幢的预售许可证，该合同属于效力待定合同，但自金桂苑公司取得涉案房屋所属楼幢的预售许可证，该合同属于有效合同。王金鹏付款情况，王金鹏于2015年3月6日签订商品房买卖合同当日，以其合法债权抵作购房款，并不违反法律规定，应当认定其支付全部购房款。金桂苑公司向李红借款未还，李红起诉金桂苑公司至原审法院，并经李红申请，原审法院已裁定查封涉案房屋，且已判决金桂苑公司偿还借款，并已进入执行程序，已导致交房实际不能履行，故对王金鹏要求解除双方签订的涉案商品房买卖合同的诉求，予以支持。合同解除后，金桂苑公司应返还王金鹏已付房款425902元。诉讼过程中，王金鹏主张按年利率6％计算利息损失，于法有据，予以支持，从2016年10月1日起计算至2019年9月30日，利息损失为76662.36元，金桂苑公司应予偿还。对王金鹏的其他超出部分诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、解除王金鹏与通许金桂苑置业有限公司之间的关于通许县观湖国际项目第7幢东一单元8层东户（7号楼801室）的商品房买卖合同；二、通许金桂苑置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还王金鹏购房款425902元及利息损失76662.36元；二、驳回王金鹏的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的债务利息。案件受理费9171元，由王金鹏负担588元，通许金桂苑置业有限公司负担8583元。二审审理过程中，金桂苑公司提交了通许县人民法院审理田保国与金桂苑公司房屋买卖合同纠纷一案【（2016）豫0222民初1723号】卷宗材料，证明田保国是以投资人的身份在金桂苑公司的观湖国际项目中投资了150万元，后经河南金港投资有限公司与田保国协商一致将150万元中的1477500元由金桂苑公司用相应的房产代为清偿，田保国向河南金港投资有限公司出具了收到条，河南金港投资有限公司退出原债权债务关系，转由金桂苑公司用相应的房产承担该债务。而本案王金鹏没有任何证据证明金桂苑公司成为原债权债务关系的当事人，河南金港投资有限公司从该债务关系中退出，金桂苑公司与王金鹏签订房屋买卖合同并出具收据的行为只是金桂苑公司作为第三人代为履行，并不能发生债务转移的法律后果。王金鹏对金桂苑公司提交的证据真实性不持异议，但对证明目的不予认可，并主张王金鹏与田保国是在同一天和金桂苑公司、河南金港投资有限公司办理的以房抵债手续，办理时金桂苑公司、河南金港投资有限公司均在场。王金鹏用其对河南金港投资有限公司的债权完成了向金桂苑公司支付购房款。金桂苑公司提交的田保国案卷材料中第17至19页是金桂苑公司的答辩状，明确表述了金桂苑公司从河南金港投资有限公司收集到了有田保国签名的收到条、欠条，来证明2015年3月6日三方约定的债权债务转让合同关系，以及商品房买卖合同关系。卷宗第92页、93页收到条、欠条均是由金桂苑公司向法庭提交的原件，并且明确说明原件是在金桂苑公司保存，包括田保国对河南金港投资有限公司所享有的原债权凭证也在当天全部收回，交由金桂苑公司保存。虽然田保国、王金鹏等并没有看到河南金港投资有限公司和金桂苑公司合作的协议。但是从办理以房抵债、债权债务转让结清手续情况看，既然由金桂苑公司收走了田保国、王金鹏的凭证，那么意味着河南金港投资有限公司与金桂苑公司之间的债权债务关系同等数额的抵消。本院经审查认为，金桂苑公司提交的该证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。对于该证据的证明目的，金桂苑公司提交该证据并主张田保国是以投资人的身份将150万元投到了金桂苑公司的观湖国际项目中，与王金鹏对河南金港投资有限公司享有的债权性质不同。但金桂苑公司在田保国案件中答辩时主张田保国入伙出资的150万元河南金港投资有限公司并未投入观湖国际项目上，金桂苑公司在两个案件中说法不一，相互矛盾。本院认为，金桂苑公司与田保国、王金鹏签订房屋买卖合同并出具收款收据的前提是田保国、王金鹏均享有对河南金港投资有限公司的债权，田保国、王金鹏均是以对河南金港投资有限公司的债权抵作支付金桂苑公司的购房款。二审经审理查明的基本事实与原审一致。本院认为，金桂苑公司上诉主张其与王金鹏签订《商品房买卖合同》系为清偿河南金港投资有限公司对王金鹏的债务，通过第三人金桂苑公司以物抵债方式代为清偿，并非金桂苑公司加入债务或者债务转移。金桂苑公司对自己提出的诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明，不能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由其承担不利后果。金桂苑公司未提供充分证据证明其主张，经法庭询问，金桂苑公司拒不明确说明其基于何种基础法律关系而代河南金港投资有限公司清偿债务，亦不提供以案涉房屋抵偿河南金港投资有限公司债务后，金桂苑公司与河南金港投资有限公司涉及抵偿资金的结算手续。本院对金桂苑公司关于案涉双方系第三人代为履行法律关系的上诉请求，不予支持。2015年3月6日，王金鹏与金桂苑公司签订了《商品房买卖合同》，王金鹏以债权转让方式用其享有的河南金港投资有限公司560000元债权中的425902元抵为购房款，金桂苑公司向王金鹏出具收据并加盖金桂苑公司财务专用章，收条载明收到王金鹏购房款425902元，上述行为系本案双方当事人真实意思表示一致之结果，王金鹏与金桂苑公司形成商品房买卖合同关系。现因金桂苑公司与案外人纠纷导致交付房屋实际履行不能，原审法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》并无不当。合同解除后，金桂苑公司应将王金鹏以债权形式支付的购房款425902元返还给王金鹏。综上所述，通许金桂苑置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律适当，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8826元，由通许金桂苑置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李翠莲审判员  张 洁二〇二〇年七月九日法官助理宋永佳书记员王爽