山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7520号 上诉人（原审被告）:王浚楠，女，1987年1月19日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：史孝存，系王浚楠丈夫。 被上诉人（原审原告）：世茂天成物业服务集团有限公司青岛分公司，住所地山东省青岛市高新技术产业开发区祥源路以东、河东路以南。 法定代表人：闫佩伦，总经理。 委托诉讼代理人：闫宏伟，山东君诚仁和（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘阳生，山东君诚仁和（青岛）律师事务所律师。 上诉人王浚楠因与被上诉人世茂天成物业服务集团有限公司青岛分公司（以下简称世茂物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初9220号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王浚楠上诉请求：一、撤销一审判决，改判上诉人按60%缴纳物业费，不支付滞纳金；二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：世茂物业公司在为我方提供服务期间，服务质量未能达到双方合同约定，园区绿化不达标，垃圾清理不及时，小区路灯不亮，监控不好用，需维护的公共设施损坏，(公共雨水井污水提升泵故障，三次导致我家里被倒灌，造成财产损失)，因小区东侧世茂地产施工导致地基下陷做出维修承诺至今不履行，小区安保只负责进门车辆登记，其他事项一律不管，未尽到维护小区秩序与安全责任。 被上诉人世茂物业公司未作答辩。 世茂物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令王浚楠支付物业服务费20913.9元；2.判令王浚楠支付违约金5646.75元（计算至2019年12月31日）；3.判令王浚楠承担本案诉讼费。事实与理由：王浚楠所有的玲珑台小区34号楼101室房产，由世茂物业公司提供物业管理服务，王浚楠拖欠2018年4月1日至2019年12月31日期间的物业费20913.9元，及计算至2019年12月31日的违约金5646.75元。世茂物业公司多次催缴，王浚楠拒绝支付拖欠的物业费。 王浚楠在一审中辩称，世茂物业公司提供物业服务不到位，只同意支付一半的物业费。 一审法院认定事实：1、2011年10月11日，青岛世茂新城房地产开发有限公司与上海世茂南京物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，由上海世茂南京物业服务有限公司对涉案房屋所在小区提供前期物业管理服务。协议约定，别墅物业服务费按建筑面积3.5元/平方米/月计收；物业服务费用按三个月预收一次，业主或物业使用人应在每季度首月的10日之前履行交纳义务；业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠缴物业服务费0.3%的标准向乙方支付违约金。2015年3月12日，上海世茂南京物业服务有限公司青岛分公司变更名称为世茂物业公司。 2、2012年8月3日，案外人杨文与青岛世茂新城房地产开发有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，购买了位于青岛市高新区户（复式）房产，房屋建筑面积284.54平方米。2016年7月21日，案外人杨文、刘希娥与王浚楠签订《青岛市存量房买卖合同》，将涉案房产出售给王浚楠。 3、王浚楠自2018年4月1日开始拒缴服务费。2018年4月1日至2019年12月31日期间，王浚楠共欠缴物业费20913.69元。经催缴，王浚楠至今未缴纳上述物业费。 一审法院认为，本案系因物业服务合同引发的纠纷。本案中，世茂物业公司作为提供物业服务的公司，与涉案小区开发商青岛世茂新城房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，并实际履行了为涉案小区提供物业服务的义务，王浚楠应依约缴纳物业费。世茂物业公司主张王浚楠应支付其欠缴的2018年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，证据充分，理由正当，该院予以支持。王浚楠应支付的物业费为20913.69元（284.54平方米×3.5元/平方米/月×21个月）。关于违约金，王浚楠未按照合同约定如期缴纳物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任，《前期物业服务合同》中对违约金的约定已超出合理范围，参照我国关于民间借贷利率的相关规定，该院认为王浚楠承担的违约金应以欠缴物业费金额为基数，按照年利率24%，自欠缴之日起计算至实际缴纳之日止,综合考虑本案实际情况，该院酌情支持其违约金4730元。对王浚楠抗辩称世茂物业公司提供的物业服务存在瑕疵，该院认为，物业服务具有内容多样性、服务过程时间持续性，以及服务标准无法计量等特点，加之物业服务合同中约定的物业服务企业应当履行的义务较为概括笼统，因此，王浚楠提交某段时间内的照片，仅能证明世茂物业公司提供的物业服务在某些环节、个别区域做的不够好，但不足以证明其在物业服务过程中存在重大瑕疵。王浚楠仅以照片主张缓交物业费或者按实际服务的标准降低物业费的意见，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定判决：王浚楠于判决生效后10日内向世茂物业公司支付2018年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费20913.69元，及违约金4730元，共计25643.69元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费预收1714元，退还世茂物业公司1272元。案件受理费442元，减半收取221元，由王浚楠承担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：本案的争议焦点为上诉人王浚楠应否向被上诉人世茂物业公司支付物业服务费及违约金。对此本院认为，《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，王浚楠所在小区的建设单位与上海世茂南京物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。被上诉人世茂物业公司系由上海世茂南京物业服务有限公司更名而来，承继了《前期物业服务合同》中的权利义务，该合同对上诉人王浚楠在内的业主具有约束力。被上诉人世茂物业公司为涉案小区提供了相应物业服务，作为业主的王浚楠应当依约缴纳物业服务费，因此被上诉人世茂物业公司诉请上诉人王浚楠支付相应物业费，一审判决予以支持符合法律规定。上诉人主张按60%标准缴纳物业费，于法无据，本院不予支持。 关于违约金的问题，因涉案《前期物业服务合同》中明确约定业主欠缴物业费需支付违约金，且一审法院已对违约金数额进行了合理调整，故一审法院确定违约金数额并无不当，本院予以维持。 关于上诉人主张雨水倒灌，造成其财产损失的问题，本院认为，上诉人的该主张与本案的物业费欠款纠纷非同一法律关系，当事人可另行主张权利。 物业服务企业在服务中难免存在服务不到位、不完善的现象，要与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断完善服务，取得广大业主的理解和支持。业主应及时履行自己的应尽义务，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，该行为不应提倡。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。通过本次诉讼，被上诉人世茂物业公司也应反思其在物业服务过程中不当之处，提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费442元，由上诉人王浚楠负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年七月二十八日 书记员  方高海