河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初2677号原告丁远森，男，1989年11月5日生，汉族，住河南省郸城县。委托代理人吕亚伟，河南诚然律师事务所律师。特别授权代理。被告陈桂兰，女，1968年11月4日生，汉族，住河南省汝州市。委托代理人刘亚国，北京市京师（汝州）律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人杨银锁，男，1968年4月2日生，汉族，住河南省汝阳市。系被告之夫。特别授权代理。原告丁远森诉被告陈桂兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁远森诉称：2017年2月20日，原告丁远森与被告对位于洛阳市××南街××号实际归原告单独所有的房屋，双方在洛阳市××区签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告出资34万元，购买洛阳市××南街××号房屋，房屋面积88.76平方米，首付81300元，剩余款项2018年底付清。2018年4月27日，双方签订《补充协议》，原告确认收到购房款229400元，剩余房款110600元，被告在合同签订当天交付给原告，由原告出具收条一份。原告收到剩余款项后，去中国银行办理解除抵押手续。如一方违约，违约方需要承担违约金10万元等。现原告多次催讨欠款，被告不支付，故诉至法院，请求贵院依法确认原被告签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》解除，请求依法判决被告对涉案房屋恢复原状，返还房屋，请求依法判决被告支付违约金100000元，并由被告承担本案的诉讼费等费用,以维护原告的合法权益。被告陈桂兰辩称：1、原被告之间签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，并没有解除，丁远森没有法定的单方解除合同及补充协议的权利。截止2018年4月27日，被告已经支付丁远森房款229400元，而双方约定总房款为34万元，被告已经按照合同履行了主要债务，剩余的110600元房款，被告时刻准备向原告支付，但丁远森在补充协议签订后，借故将补充协议带走，并一直躲避陈桂兰不与其照面，陈桂兰无法按照约定用现金向原告支付剩余房款。大概在2019年1月份，丁远森曾找到陈桂兰协商，其愿意向陈桂兰支付10万元违约金并退还全部房款，请求陈桂兰将房屋返还，但陈桂兰明确表示拒绝，丁远森从没有向陈桂兰催收过支付剩余房款。2、如果丁远森及时接收剩余房款，并解除房屋抵押办理过户，双方实现合同目的没有任何障碍，双方合同目的不能实现的原因反而是原告丁远森不积极履行接收剩余房款的义务、不按照约定解除房屋抵押权从而导致房屋被银行查封，不能办理过户。因此，根据合同法第94条规定，被告履行了合同约定的主要债务，又因为丁远森的行为致使合同目的不能实现，因此丁远森没有法定单方解除合同的权利，陈桂兰才享有行使合同解除的权利。基于以上理由，丁远森没有单方解除合同的权利，涉案房屋虽然目前被查封，但根据物权区分原则，并不影响合同的效力，在被告不行使合同解除权的情况下，双方的合同及补充协议仍为有效，请求依法驳回原告诉讼请求。审理查明：2017年2月20日，原告丁远森与被告陈桂兰签订《房屋买卖合同》一份，该合同显示：“被告同意购买原告拥有的坐落在洛阳市××南街××楼××室房屋，建筑面积88.76平方米，总价34万元。”，该合同还对付款方式等进行了约定。2018年4月27日双方签订《补充协议》，该协议显示：“房屋总价款34万元，至2018年4月23日陈桂兰向丁远森支付购房款229400元，剩余110600元，被告于2018年4月27日以现金方式支付给原告，若买卖双方有一方违约，违约方向守约方支付违约金10万元。”。案涉房屋的产权证书显示该房屋为原告丁远森与案外人李亚晓共同所有。原告提交李亚晓答辩书一份，该答辩书显示：“李亚晓与丁远森名下的关林南街86号世琪嘉苑2号楼1-401室房屋，实际由丁远森出钱购买，此房屋所有权、买卖问题，以及有关房产所有债权债务问题，都与我李亚晓无关。房屋的所有权归丁远森单独所有。”。庭审中，原告提交催款函、通话记录、微信聊天记录、短信记录等证据以此证明原告多次向被告催要剩余房款，被告不予支付，原告已告知被告合同予以解除，但被告对此不予认可，称其从未见到原告提交的催款函。原告提交的微信聊天记录显示：“原告称，陈桂兰女士，我和你之间房屋买卖合同和补充协议，2019年1月23日已经向你催收过剩余房子尾款110600元和违约金催收，因你一直逾期未交付，再一次通知你解除上述合同及协议。被告回复，丁远森先生，我一直到目前仍积极履行你我之间房屋买卖合同及补充协议，但你在补充协议签订后借口消失不见，一直到现在我从未收到你的任何催收通知。你已违约并造成我巨大损失，故你无权单方解除上述合同及协议，你我之间的纠纷由法院依法裁决。”。被告提供银行流水、现金存单等证据予以证明被告一直积极履行合同，并向原告每月以现金形式存入2000元供原告偿还房贷，被告无违约行为，且并未收到原告所称的催款函，不同意原告所称的合同已解除。另查明：被告已向原告支付购房款229400元，自2017年2月20日签订合同至今，案涉房屋一直由被告居住、使用。双方就该纠纷无法达成一致，原告遂诉至本院。案件在审理过程中，因原、被告意见分歧较大，致本案无法达成调解。本院认为：依法成立的合同应当受到法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其诉讼主张的，由负有举证责任的当事人承担于己不利的法律后果。本案中，原告丁远森与被告陈桂兰分别于2017年2月20日、2018年4月27日签订的买卖合同及补充协议合法、有效，双方当事人理应按照合同约定全面履行自己的义务。被告已向原告支付购房款229400元，剩余110600元未付，原告以被告未履行交付剩余房款的义务并提交催款函、微信及短信聊天记录等证据来证明双方签订的合同已解除，但聊天记录中显示原告通知被告解除双方签订的合同及补充协议时，被告立即便明确提出异议，同时原告未提供充分证据予以证明向被告送达了催款函，且被告作为购房方已交付了大部分房款，并已实际占有、使用了该房屋，只是双方就剩余购房款的履行问题产生了分歧，被告一直积极地履行合同，并无明显违约行为。另，李亚晓明确表示案涉房屋实际由丁远森出钱购买，此房屋所有权、买卖问题，以及有关房产所有债权债务问题，都与其无关，房屋的所有权归丁远森单独所有，且原告称合同上李亚晓的签字非其本人所签，李亚晓亦未实际参与合同及补充协议的履行。当事人一方解除合同的理由，不符合双方合同关于解约条件的约定，亦不属于《合同法》第94条可行使法定解除权的情形，其通知解除的行为，不发生解除合同的效力。综上，对原告要求确认双方签订的买卖合同及补充协议解除的诉讼请求，因缺乏充分证据支持与事实理由，本院不予支持。原告并未提供充分证据予以证明被告明确不履行支付剩余房款义务，且被告诉至本院要求继续履行合同，只是因原告未及时偿还银行的购房贷款，使涉案房屋处于查封状态，致使房屋无法办理过户，因此对原告要求被告支付违约金10万元的诉讼请求，因缺乏充分证据支持与事实理由，本院亦不予支持。对原告要求被告对案涉房屋恢复原状并返还房屋的诉求，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告丁远森的诉讼请求。本案诉讼费1150元（适用简易程序，已减半），由原告丁远森承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  董曾曾二〇二〇年七月九日书记员  张晓圆