江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0104民初3444号原告：邰菊花，女，1985年1月14日出生，汉族，住江苏省南京市溧水区。被告：周波，男，1983年6月8日出生，汉族，住江苏省泰兴市古溪镇，现住江苏省南京市雨花台区。原告邰菊花与被告周波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告邰菊花，被告周波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邰菊花诉讼请求，请求判决：1.被告退还原告房屋租赁押金10000元；2.被告退还原告垫付货物款1089元；3.被告赔偿原告损失货物款3000元；4.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于2019年11月18日签订《租房协议书》，约定原告租赁被告位于南京市秦淮区房屋，双方共同使用，租期两年，至2021年11月24日止。租金每年96000元，半年一付。第一次付4个月，后期正常付款。原告按照约定交付租金后，对租赁房屋进行装修使用，装修费用原、被告共同承担。2020年1月16日，原告回家过年，未再使用租赁房屋。其后几天，有人通知原告，租赁房屋门头被换，内部在重新装修。原告询问被告，被告才告知己将房屋另行租赁给第三方使用，原告要求恢复原状，被告一直口头应允，但实际推诿。2020年2月21日，因第三方使用租赁房屋导致火灾，原告于22日回宁准备与被告协商相关事宜，但发现该房屋门锁己换，无法正常使用。原告无法找到被告，于2020年3月11日报警，报警后被告承诺按照原《租房协议书》履行，但实际一直未能履行，原告未拿到钥匙，无法使用租赁房屋。其后几天，被告私自将原告存放于房屋内的货品全部清空扔掉。另原告曾为被告垫付货物款1089元，被告至今未还。现诉至法院，要求处理。周波辩称，对原告要求退还房屋租赁押金10000元以及要求退还其垫付的货物款1089元予以认可。但是，根据《租房协议书》约定，原告应当赔偿我桌椅的损失，还要扣除垫付的水电费。我也有押金被扣在房东处，计算下来原告还要倒给我钱。我是做面条生意的，一开始生意还不错，后来隔壁开了沙县小吃，我的生意受影响。我后来做夜宵，从早上6点到凌晨2点，太辛苦。后来我在58同城网上打广告，原告看到广告来找我要合租，原告做烧烤，小海鲜，与我不冲突，我同意了。我们2019年11月18日签订的《租房协议书》，实际上从10日就开始准备了，房租起算时间是2019年11月23日。房租平摊，原告向我交房租，每月8000元，由我一并向房东交纳16000元。水电费平摊。原告晚上做，时间比我长一点。当初装修，本来是有一排卡座的，原告带人来看，说风水不好，要求拆除卡座，拆除费800多元，我付一半原告付了一半。2019年12月份我在外面上班，整个12月份基本由原告一个人在使用房屋，但是我还是承担了另一半的房租，水电费我也正常承担。原告从进来后一直没有交过水电费，只交了四个月的房租，交至2020年3月23日。2020年2月23日，按照《租房协议书》约定，我向原告催缴下季度的房租，但原告一直没有给，我说水电费结一下，但原告也一直没有支付。我开了四家店，也穷，我让她把水电费支付一下，她没有支付。今年疫情对餐饮打击非常大，但秦淮区各级政府积极应对。街道办事处在3月15日通知不可以堂食，但可以外卖，但要清空冰箱里的食品，消毒、打扫卫生、准备口罩。3月17日左右我告诉原告把冰箱里的东西清走，让她自己扔但她没有扔，她说她不在南京，说让我等律师函。后来已经发臭了，我就扔掉了，是街道办事处让我扔的。原告的冰箱原告自己拿走了，她拿走也没有跟我说一声。之前放在我店里，我没有收她费用。她冰箱面积比较大，拿走后，房屋里面隔板，地板贴角线等都暴露出来了。房东以这个理由让我赔偿，将我押金16000元予以扣押。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中有原告提交的《租房协议书》、微信、支付宝转账记录、《南京市公安局秦淮分局纠纷调解协议书》、原被告微信聊天记录、照片等证据为证。有被告提交的《租房协议书》、聊天记录、转账记录、照片打印件等证据为证。根据以上证据，结合原、被告的陈述，本院经审理查明如下事实：被告大约于2019年7月底开始租用尤永兆位于南京市秦淮区房屋做面条生意。因生意不怎么好，被告在58同城网上登广告，准备将仙鹤街5号房屋部分转租。原告看到广告后联系到被告，表示有意向承租该房做烧烤。原、被告生意不冲突，被告表示同意。2019年11月18日，原、被告签订《租房协议书》一份，约定被告自愿将坐落于南京市秦淮区的房屋出租给原告使用，租期两年，2019年11月23日-2021年11月24日。每年租金96000元。半年一付，第一次付四个月房租32000元，后期正常付款，提前30日付款，先付款后租用。《租房协议书》第二条约定，乙方支付甲方1万元作为租房押金，租用期满后甲方将租房押金退还给乙方。第三条约定，乙方应按期支付甲方应得租金，如乙方拒付或拖延支付，甲方有权终止本协议并收回该房屋，且租房押金不予退还。第四条约定，乙方租用该房期间，甲方只负责提供房屋给乙方使用，其他租用期间发生的费用，如水、电费、电话费等由甲、乙方共同对半承担。第五条约定，乙方租用甲方房屋期间，应妥善保护好甲方原房内设施。不得擅自改动原房屋结构，由于乙方擅自改动造成房屋的损坏，乙方负责恢复并赔偿由此带给甲方的损失。协议签订后，原告向被告缴纳了第一笔四个月（2019年11月23日至2020年3月23日）的租金32000元，并支付押金10000元。原告租用该房后，带人来看，说风水有点不好，要求拆除卡座，拆除费800多元，原、被告自愿各负担一半。双方前期合作尚可。原告经营至2020年1月15日，后回家过春节。2020年1月16日左右，第三方联系被告希望春节期间在该房内做一下生意，被告通过微信联系到原告，转告了相关意思，但原告没有同意。被告表示到时第三方给个5000元、8000元的他会扣下来算作原告。如果原告过于一本正经，以后遇到什么事与其他人沟通也不好沟通。2020年1月19日，被告劝说原告烧烤冰箱里的素菜年后肯定坏。原告表示一个店已经有面条烧烤够乱的，现在放假还做个鱼乱七八糟的，所以要求被告将租金退回其，其不想做下去了。冰箱里的素菜坏了也不要了。但被告还一再劝说原告。1月21日，原告表示被告未经其同意，在收了第三方房租后将门头都换了，比较生气，再次要求被告退还租金，否则会起诉被告，并且会买一把锁将门锁了。1月22日，原告再次通过微信联系被告，要求退房租、退押金。被告表示退钱可以，但其现在卡还没解冻，年后再谈。原告表示年后退钱可以，但被告已经将房子出租给其他人，那么，从现在开始就应当计算第三方的房租。被告则表示第三方在正月初几就会将房子归还给原告，不会影响原告正常做生意，且使用房屋的这几天时间第三方也会承担相应的房租、水电费。原告仍然坚持不想继续承租该房，不想在该房做生意了。被告表示同意。原告于是询问被告什么时候谈，给个时间。诉讼中，被告辩称其因为没有面条师傅，铺子不能空着，就改变经营方式，允许尤永兆在里面做酸菜鱼，从2020年1月19日做至1月25日，共六天，没有签订合同，也没有收尤永兆的房租，六天后就发生疫情了。2020年1月底发生疫情，之后原告一直没有恢复营业。原告春节前置放了部分鸡翅、鱼等烧烤类食品在该房其专用冰箱里。部分真空包装。据原告估计价值约3000元。2020年2月21日晚，该房可能因电器放置过多，线路超负荷，冷菜间起火，发生火灾。2月22日，相关人员要求被告将冰柜里的冻品处理掉，否则会坏掉会发臭，后厨需要重新布线，需要把冰柜移走。并表示街道办事处相关人员已经到店里进行了堂食许可的初步检查，要求烧烤柜中的食品不得再使用，满足该要求后，明天会发放堂食许可的相关通知，如不处理，其会按照街道的要求进行废弃处理。到了2020年2月23日，被告催促原告提前30日缴纳下一笔房屋租金，原告没有缴纳。2020年3月17日，被告向相关人员表示其会联系原告把冰柜里的东西拿走。被告通过微信联系原告，要求原告安排人将酒水和冰箱、烤炉拿走。称街道检查冰箱里不能有任何食物。并称，与原告的合同在23日到期之前已经给原告十几天准备，没有计算原告房租，原告水电费拖着不支付，应该在2月23日交的房租也没有交，已经违约，双方好聚好散。这段时间转让的铺子比较多，好多店都开不下去了，正是谈租金价格的好机会，希望原告早做打算。原告回复：好的，你等着接律师函吧。另查明，原告在诉讼中放弃要求被告赔偿货款3000元的请求，只要求退回押金10000元及垫付的货款1089元。诉讼中，被告要求原告分担2019年12月水费360元中的一半即180元，要求原告分担2020年1月电费2508元中的一半即1254元，要求原告分担2020年1月电费5502元的一半即2751元，以上合计要求原告分担4185元。原告考虑再三后表示同意。另外，被告辩称，因该房原来有一排沙发，原告进来后被拆除了。现原告把冰箱拿走了，房屋内的毛坯样子都露出来了，房东要求恢复原样，要求扣除16000元押金。现要求原告承担一半即8000元。原告对此予以否认，表示其只是把冰箱移走了，后面只有插座，后面的墙与其没有关系，且不存在其私自拆除的事实，故不予同意。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定行使自己的权利，履行自己的义务。当事人对自己的诉讼请求及主张应当提供证据加以证明，未提供证据或提供的证据不足以证明其诉讼请求或主张的，由其承担不利后果。原、被告双方于2019年11月18日签订的《租房协议书》未违反法律、法规的规定，合法有效。原、被告双方均应按此《租房协议书》行使自己的权利，履行自己的义务。协议签订后，原告按约向被告支付了首期至2020年3月23日的房租，被告也将相应的房屋交由原告承租。根据该《租房协议书》，原告的租期为2019年11月23日-2021年11月24日。原告经营至2020年1月15日后准备回家过春节。被告却未经原告同意从2020年1月19日起将所属原告承租的房屋交由第三方使用做生意，此举侵犯了原告的租赁权。被告违约在先。双方在2020年1月22日微信联系时，原告要求退房租、退押金。被告表示同意，只是其现在卡还没解冻，年后再谈。原则上原告自2020年1月19日起无需向被告缴纳房租，多缴纳的房租应当向原告予以退还。双方的《租房协议书》自2020年1月22日起即通过微信商谈解除。但在诉讼中，原告没有要求被告退还2020年1月19日至3月23日期间的房租，是原告对其权利的自由处分，本院予以准许。被告违约在先，并且双方通过2020年1月22日的微信商谈解除《租房协议书》，故被告以原告在2020年2月23日在其通知原告的情况下原告仍未缴纳下一期租金为由，要求没收原告的押金，与双方《租房协议书》的约定及事实不符，本院不予支持。有关被告应向原告退还的押金10000元及原告垫付的货款1089元，被告对此数额予以认可，本院也予以确认。至于被告所辩称的原告应承担16000元中的一半即8000元问题。本院认为，首先，原、被告双方《租房协议书》很不规范，很不完善，对房屋改动、恢复所产生的费用应由哪一方承担没有明确的约定，原告也辩称并非其私自拆除。被告的主张缺乏依据。其次，该房自原告承租、退租后，是否产生数额高达16000元的损失，被告并未提供证据予以证明，本院不予采信。再次，即使原告承租、退租该房过程中确实对该房造成损害，被告也应当另案诉讼，另案处理，而不能据此拒绝向原告返还押金等款项。被告应向原告返还押金10000元以及原告垫付的货款1089元，扣除原告同意承担的水电费4185元，被告实际还应向原告返还6904元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告周波于本判决生效之日起10日内一次性返还原告邰菊花租房押金10000元以及原告邰菊华垫付的货物款1089元，减去原告邰菊花应当负担的水电费4185元，实际应返还6904元；二、驳回原告邰菊花的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元，由被告负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判员  祝剑泰二〇二〇年七月二日书记员  姜正姗