湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终772号上诉人（原审原告）：湖北宜化置业有限责任公司，住所地宜昌市伍家岗区中南路32号10栋1单元115号。法定代表人：许本华，该公司董事长。委托诉讼代理人：鄢春廷，湖北普济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洪志清，男，1969年6月22日出生，汉族，自由职业，户籍地宜昌市伍家岗区。委托诉讼代理人：方云，湖北民基律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚文飞，湖北民基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周俊华，女，1973年8月17日出生，汉族，户籍地秭归县。被上诉人（原审被告）：谭国勇，男，1971年11月18日出生，汉族，户籍地宜昌市西陵区。被上诉人（原审被告）：姚春华，女，1982年4月27日出生，汉族，户籍地宜昌市西陵区。被上诉人（原审被告）：湖北翔跃融资担保有限公司，住所地恩施市航空路16号金帝国际2单元B座16-1606室。法定代表人：谭国勇，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：湖北东升人力资源有限责任公司，住所地宜昌市东山大道105号。法定代表人：周俊华，该公司董事长。上诉人湖北宜化置业有限责任公司（以下简称宜化置业公司）因与被上诉人洪志清、周俊华、谭国勇、姚春华、湖北翔跃融资担保有限公司（以下简称翔跃公司）、湖北东升人力资源有限责任公司（以下简称东升公司）执行异议之诉一案，不服葛洲坝人民法院（2018）鄂0592民初1438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宜化置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持宜化置业公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、预告登记的有效存续是购房人物权期待权的基础，谭国勇、周俊华未于法定期间内申请不动产登记，预告登记在法院拍卖涉案房屋之前已失去效力。一审法院认定周俊华、谭国勇对涉案房屋享有物权期待权，继而作出宜化置业公司的民事权益不能排除对涉案房屋执行的认定是错误的。周俊华、谭国勇分别于2013年12月15日和2013年12月13日签订《宜昌市商品房买卖合同〉（合同编号为0250254和0249835)，前述合同项下的房屋即涉案房屋于2014年1月17日办理了预告登记，并均于2017年9月21日完成初始登记。周俊华、谭国勇应在2017年12月20日前申请不动产登记，否则就超过了三个月的法定申请期间，预告登记即失去效力。一审法院于2018年4月17日裁定拍卖涉案房屋时，涉案房屋已失去预告登记效力，周俊华、谭国勇早已失去涉案房屋的物权期待权。二、宜化置业公司与周俊华、谭国勇签订的《宜昌市商品房买卖合同》已于2018年6月22日依法解除，在此之后，周俊华和谭国勇已不能依照《宜昌市商品房买卖合同》取得涉案房屋所有权，一审法院将涉案房屋作为周俊华、谭国勇的财产进行拍卖是错误的。宜化置业公司与周俊华、谭国勇签订的《宜昌市商品房买卖合同》附件六第一条第二款第四项约定：“在房地产权证办理完毕前，买受人未按照银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：1.有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房”。根据一审查明的事实，宜化置业公司于2018年6月22曰解除了与周俊华、谭国勇的《商品房买卖合同》，在此之后仅存在双方返还和处理违约责任的问题，而不存在周俊华、谭国勇取得案涉房屋所有权的问题。三、周俊华、谭国勇自始至终未取得涉案房屋的产权，涉案房屋没有实际交付，周俊华和谭国勇也未实际使用。一审法院认定涉案房屋于2014年1月17日登记至周俊华、谭国勇名下，并认为“周俊华、谭国勇已经取得该房屋的所有权”，没有事实与法律依据。宜化置业公司对包括涉案房屋的初始登记在2017年的9月21日才完成，周俊华、谭国勇的物权登记怎么可能在此之前完成？实际上，登记机关于2014年1月17日做出的登记是预告登记，而非物权登记，周俊华与谭国勇未取得过涉案房屋的所有权登记，没有依约办理房屋交付手续，没有实际占有和使用涉案房屋。四、涉案房屋被一审法院采取的保全措施为预查封，因涉案房屋未曾过户至周俊华、谭国勇名下，预查封始终未转化为正式查封，一审法院没有取得预查封财产的处置权。依照司法解释规定，房屋权属在登记至被执行人名下后，预查封才转为正式查封。因周俊华和谭国勇存在违约行为，已经不可能将涉案房屋登记至他们名下，涉案房屋已不可能从预查封转为正式查封，执行法院不能直接处置登记在宜化置业公司名下预查封房产。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩佘价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”，如果执行法院需要处置涉案房屋，则洪志清需向宜化置业公司支付余款或经宜化置业公司同意剩余价款从涉案房产变价款中优先支付，人民法院才可以查封（宜化置业公司为被执行人向银行承担的阶段性保证责任的金额实际上就是被执行人未支付的剩余价款）。但一审法院完全忽视登记权利人的存在，在宜化置业公司不知情的情况下直接将宜化置业公司的财产作为被执行人财产进行了拍卖，这显然是错误的。五、一审法院关于谭国勇、周俊华付清房款后，宜化置业公司就有义务将产权过户至他们名下的认定是错误的。依照法律规定和办理过户的流程，办理产权过户是需要双方配合的，谭国勇、周俊华至今没有收房，没有缴纳应由其缴纳的房屋契税及其他费用，在他们缴清契税之前，税务部门不可能给予同意过户的审批意见，宜化置业公司是无法完成办理过户手续的。综上，在一审法院拍卖涉案房屋时，周俊华、谭国勇对涉案房屋不存在物权期待权，他们也从未取得过涉案房屋的所有权，涉案房屋至拍卖时仍登记在宜化置业公司名下，是宜化置业公司的财产，宜化置业公司的民事权益能够阻却人民法院的执行。一审法院认定事实错误，适用法律错误，导致判决结果错误，依法应予改判。洪志清辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。一、宜化置业公司与谭国勇、周俊华签订《商品房买卖合同》，二人以按揭贷款方式购买宜化置业公司房产，二人支付了首付款，并且通过向中国银行股份有限公司贷款的方式支付了余下购房款，已经全部履行了购房合同约定的义务，宜化置业公司也应当履行所有权变更义务，谭国勇、周俊华对涉案房屋享有物权期待权。二、宜化置业公司违反《商品房买卖合同》约定，逾期交房，逾期办证，极大了损害了谭国勇、周俊华作为购房人的合法权益。宜化置业公司的自身原因，严重违反《商品房买卖合同》约定，未按照合同约定时间向谭国勇、周俊华交付房屋，也未按时帮助二人办理不动产权证，极大了损害了谭国勇、周俊华作为购房人的合法权益。如果宜化置业公司严格按照合同约定时间交付涉案房屋，办理不动产权证，2015年初就应当给二人办理不动产权证，即使二人逾期支付银行按揭贷款，银行基于抵押权人身份，通过处置抵押物维护其权益，也就不存在其代谭国勇、周俊华偿还银行贷款的情形，更谈不上执行异议程序的启动。宜化置业公司的违约行为本身已经严重损害了谭国勇、周俊华的利益，现其通过这一损害后果给洪志清实现合法债权设置障碍，明显违反公平原则，故涉案房产依法处置前归谭国勇、周俊华所有。三、根据在房管部门的查档信息，案涉两套房屋登记在谭国勇、周俊华名下，并没有显示预告登记，也没有显示有抵押，根据物权法规定，谭国勇、周俊华依法取得了涉案房屋的所有权。洪志清基于宜昌市中级人民法院作出的（2015)鄂宜昌中民初字第00092号民事调解书，依法享有对谭国勇、周俊华的债权，向法院申请强制执行，一审法院做出的（2018)鄂0592执异21号执行裁定书事实清楚，法律适用正确，后续的执行也符合法律规定。四、即使涉案房屋是预告登记，谭国勇、周俊华的购房款已经全部付清，实际上享有涉案房屋的权益。谭国勇、周俊华与宜化置业公司签订《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，并且二人支付了全部购房款，履行了合同约定的买房的义务，反而是宜化置业公司违反合同约定逾期交房、办证。谭国勇、周俊华支付了房屋对价，根据合同约定，宜化置业公司应当交付房屋并办理产权过户。谭国勇、周俊华对商铺享有占有、使用、收益的权利，宜化置业公司的违约行为导致二人上述权利不能在外观上实现，却可能不利于债权人洪志清债权的实现。如果本案执行异议成立，那开发商可以利用低成本的违约金来霸占买房人本应享有的物权，进而对抗债权人去合法实现债权，严重违反诚实信用原则，也将扰乱正常的社会经济秩序，不利于社会主义和谐社会的构建。宜化置业公司向一审法院起诉请求：1.撤销（2018）鄂0592执恢16号之一《执行裁定书》和（2018）鄂0592执恢16号之二《执行裁定书》以及相关的《协助执行通知书》并不得执行登记在宜化置业公司名下的所有权证号201401057项下产籍号为03-0043-0227-010502号房产和所有权证号201401034项下产籍号为03-0043-0227-010501号的房产，解除相关查封措施；2.确认所有权证号201401057项下03-0043-0227-010502号房产和所有权证号201401034项下产籍号为03-0043-0227-010501号的房产归宜化置业公司所有。一审法院认定事实：2013年12月13日，谭国勇与宜化置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定宜化置业公司将坐落于宜昌市城东大道宜化山语城三期花园洋房17号楼1单元5-6层010501号（产籍号03-0043-0227-010501）的房屋以1706112元的价格出售给谭国勇；宜化置业公司应当在2014年12月31日前将商品房交付谭国勇使用，并在商品房交付使用之日起60日将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。合同签订之后，谭国勇支付了首期购房款516112元。2014年1月28日，谭国勇作为借款人与中国银行股份有限公司三峡分行签订《个人一手住房贷款合同》，约定谭国勇向中国银行股份有限公司三峡分行贷款1190000元用于支付上述购房尾款。2013年12月15日，周俊华与宜化置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定宜化置业公司将坐落于宜昌市城东大道宜化山语城三期花园洋房17号楼1单元5-6层010502号（产籍号03-0043-0227-010502）的房屋以1706112元的价格出售给周俊华；宜化置业公司应当在2014年12月31日前将商品房交付周俊华使用，并在商品房交付使用之日起60日将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。合同签订之后，周俊华支付了首期购房款1026112元。2014年2月12日，周俊华作为借款人与中国银行股份有限公司三峡分行签订《个人一手住房贷款合同》，约定周俊华向中国银行股份有限公司三峡分行贷款680000元用于支付上述购房尾款。宜化置业公司作为保证人向中国银行股份有限公司三峡分行出具了《阶段性不可撤销连带责任担保函》，约定由宜化置业公司为购置“宜化山语城三期”楼盘住房的客户贷款提供不可撤销连带责任担保，即保证人对自贷款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付中国银行股份有限公司三峡分行之日止，产生的所有借款人应付款项承担连带保证责任。2016年11月30日，宜化置业公司在《三峡晚报》上刊登交房公告。后因谭国勇、周俊华未及时履行还款义务，2018年6月22日，宜化置业公司通过《三峡晚报》公告的方式向谭国勇、周俊华发出了《解除合同通知书》。中国银行股份有限公司三峡分行分别于2018年10月19日和2018年7月9日向湖北省宜昌市伍家岗区人民法院起诉，分别要求谭国勇、周俊华偿还借款，并要求宜化置业公司承担连带清偿责任。2018年12月4日，宜昌市伍家岗区人民法院作出（2018）鄂0503民初2393号民事判决书，判决宜化置业公司对谭国勇与中国银行股份有限公司三峡分行之间的债务承担连带责任；2019年4月11日，宜昌市伍家岗区人民法院作出（2018）鄂0503民初1545号民事判决书，判决宜化置业公司对周俊华与中国银行股份有限公司三峡分行之间的债务承担连带责任。一审法院同时查明，洪志清与周俊华、谭国勇、姚春华、翔跃公司、宜昌东升职业培训学校、东升公司借款合同纠纷一案，本院于2015年5月25日作出（2015）鄂宜昌中民一初字第00092号民事调解书，协议约定姚春华分期偿还洪志清借款本息共计2093万元（利息暂计算至2015年5月25日，对于5月26日以后的利息，以1800万元本金按同期银行利率的四倍标准继续计算至全部清偿之日止），周俊华、谭国勇、翔跃公司、宜昌市东升职业培训学校、东升公司承担连带清偿责任。后因各义务人逾期未按调解协议履行，洪志清向本院申请执行，2016年7月，本院指定由一审法院执行，一审法院在执行过程中，于2017年5月15日在宜昌市房屋交易和产权管理处对涉案房屋进行了查询，查档证明显示，上述两套涉案房屋已于2014年1月17日登记至周俊华、谭国勇名下。2017年12月5日，一审法院裁定终结本次执行程序。2018年2月，洪志清向一审法院申请恢复强制执行，一审法院于2018年4月17日作出（2018）鄂0592执恢16号之一执行裁定书，裁定拍卖周俊华、谭国勇所有的位于宜昌市××城东大道（宜化山语城17号楼），产籍号分别为03-0043-0227-010502号、03-0043-0227-010501号的房屋两套。2018年8月7日，一审法院作出（2018）鄂0592执恢16号之二执行裁定书，裁定位于宜昌市××城东大道（宜化山语城17#楼）的两套房屋（产籍号03-0043-0227-010501和03-0043-0227-010502）的所有权归买受人洪志清所有，该房屋所有权自裁定送达买受人洪志清时起转移；买受人洪志清可持裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2018年9月21日，一审法院作出（2018）鄂0592执恢16号之三执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2018年9月29日，宜化置业公司向一审法院以邮寄的方式提交书面执行异议申请，请求撤销一审法院作出的（2018）鄂0592执恢16号之一执行裁定书。一审法院经审查后认为周俊华、谭国勇作为购房人向宜化置业公司购买上述涉案房屋，已付清全部购房款，宜化置业公司负有交付房屋的义务，周俊华、谭国勇已经取得该房屋的所有权，洪志清对于周俊华、谭国勇所购买的房屋作为执行标的物，有事实依据和法律依据，一审法院有权查封、拍卖该房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条的规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出。本案中，涉案的两套房屋已经依法经过法院的评估和公开拍卖，房屋所有权已于2018年8月7日转移至洪志清名下，并已办理过户登记，案外人宜化置业公司于2018年9月29日向一审法院寄出书面执行异议申请书时本案的执行标的已经执行终结，宜化置业公司的异议申请已超过法定期限，一审法院不予支持。2018年11月5日，一审法院作出（2018）鄂0592执异21号执行裁定书，裁定驳回宜化置业公司的申请。一审法院再查明，2014年1月17日，谭国勇、周俊华分别办理房屋预告登记手续，宜市房预伍家区字第××号预告登记证书载明预告登记权利人为谭国勇，宜市房预伍家区字第××号预告登记证书载明预告登记权利人为周俊华。宜化山语城三期花园洋房17号楼1单元5-6层010501号（产籍号03-0043-0227-010501）的房屋和010502号（产籍号03-0043-0227-010502）的房屋，均于2017年9月21日完成初始登记，登记的产权人为宜化置业公司，不动产权证号分别为鄂（2017）宜昌市不动产权第0056521号和鄂（2017）宜昌市不动产权第0056520号。2018年9月12日，上述两套涉案房屋变更产权人为洪志清，不动产权证号为鄂（2018）宜昌市不动产权第0060206号和鄂（2018）宜昌市不动产权第0060207号。一审法院认为，本案的争议焦点为宜化置业公司是否享有足以排除强制执行的民事权益。宜化置业公司与周俊华、谭国勇签订《商品房买卖合同》，约定周俊华、谭国勇以按揭贷款的方式购买宜化置业公司开发建设的房屋。周俊华、谭国勇交付购房首付款后，向中国银行股份有限公司三峡分行申请贷款，并用所贷款项向宜化置业公司支付了余下购房款，至此，周俊华、谭国勇在买卖合同中约定的义务已经履行完毕。同时，谭国勇、周俊华在房管部门对涉案房屋办理了预告登记，宜化置业公司亦向周俊华、谭国勇交付涉案房屋。因此，作为买受人的周俊华、谭国勇对涉案房屋享有物权期待权。涉案房屋初始登记在宜化置业公司名下，是因涉案房屋系其开发修建，初始登记也是办理转移登记的前置程序，是履行《商品房买卖合同》的基础，在周俊华、谭国勇履行完毕合同约定的义务后，宜化置业公司应当履行所有权变更登记的义务。周俊华、谭国勇未按时支付按揭款项系对《个人一手住房贷款合同》约定义务的违反，并非对《商品房买卖合同》中支付购房款义务的违反。因此，就《商品房买卖合同》履行而言，周俊华、谭国勇履行付款义务后对涉案房屋享有物权期待权，宜化置业公司应当履行变更所有权登记的义务，宜化置业公司以初始登记为所有权人请求排除涉案房屋强制执行的理由，不能成立。故对于宜化置业公司要求撤销（2018）鄂0592执恢16号之一《执行裁定书》和（2018）鄂0592执恢16号之二《执行裁定书》的诉讼请求，一审法院不予支持。现上述两套涉案房屋已经变更产权人为洪志清，对于宜化置业公司要求确认上述两套房屋归宜化置业公司所有的诉讼请求，一审法院不予支持。宜化置业公司为周俊华、谭国勇垫付的款项，可以依法另行解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决驳回宜化置业公司的全部诉讼请求。一审案件受理费47797元，由宜化置业公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据周俊华、谭国勇与宜化置业公司签订的《商品房买卖合同》，案涉房屋的交付时间均应为2014年12月31日，而宜化置业公司迟至2016年11月30日方公告交房。本案执行异议之诉的执行依据为（2015）鄂宜昌中民一初字第00092号民事调解书，该调解书作出时间为2015年5月25日。因宜化置业系为周俊华、谭国勇提供阶段性连带保证责任担保，担保期间自贷款合同生效之日起至借款人所购房屋他项权证正本交付贷款银行之日止，周俊华、谭国勇出现逾期的情形为2017年。也就是说，如果宜化置业公司按照《商品房买卖合同》按期履行交房义务，就不会出现其承担连带责任，继而主张执行异议的问题。周俊华、谭国勇通过直接交付首付款与向银行按揭贷款，付清了宜化置业公司的全部购房款，虽然未办理过户登记，但其对案涉房屋的物权期待权应受保护。周俊华所购房屋被查封时间为2016年1月27日，谭国勇所购房屋被查封时间为2016年8月5日，在长达两年多的时间内，宜化置业公司称对此不知情，明显不符合情理。本院注意到，附卷查档证明（2017年5月15日）显示，案涉争议房屋的“房屋所有权人”载明为周俊华、谭国勇，一审法院据此于2018年6月1日在网上发布拍卖公告，其中“建筑物权属情况”介绍为“…产权来源为购买，产别为私产…”，并无不当。洪志清参与竞拍，以最高价拍得案涉房产，并另行缴清了过户费百余万元、支付了其他参与分配债权人部分款项，办理过户登记后装修入住已近两年，在此情况如支持宜化置业公司的诉讼请求，势必会导致对洪志清执行回转，结果明显不公。综上所述，宜化置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47787元，由湖北宜化置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈继雄审判员  张原鹏审判员  王明兵二〇二〇年七月二十九日法官助理陈媛媛书记员袁昌芹