四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初2087号 原告：四川省仁寿县丽景物业管理有限公司，住所地：仁寿县文林镇滨河路上段。 法定代表人：余英，总经理。 委托诉讼代理人：骆永立，四川达宽（仁寿）律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：谌俊英，四川达宽（仁寿）律师事务所律师，一般授权代理。 被告：费剑军（曾用名费建军），男，生于1968年9月25日，汉族，居民，住四川省仁寿县。 被告：岳贤连，女，生于1969年2月4日，汉族，居民，住云南省普洱市宁洱哈尼族彝族自治县。 被告岳贤连的委托诉讼代理人：费剑军，系岳贤连之夫，住四川省仁寿县，特别授权代理。 原告四川省仁寿县丽景物业管理有限公司（以下简称丽景物业公司）诉被告费剑军、岳贤连物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丽景物业公司的委托诉讼代理人骆永立、被告费剑军及被告岳贤连的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丽景物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令二被告支付原告2013年12月11日至2019年12月10日的物业费5,332元及违约金267元，共计5,599元；2．本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：自2006年12月起，原告为“丽都滨河一期”小区进行物业管理服务。二被告系“丽都滨河一期”4幢2单元3011号房屋的业主，自2013年12月11日起二被告拒绝支付物业服务费，至2019年12月10日已欠物业服务费5,332元。按照合同约定，二被告应当承担违约金267元。经原告多次向二被告催收未果，特诉至贵院，望判如所请。 被告费剑军、岳贤连共同辩称，原告受托于仁寿汇源房地产公司对“丽都滨河一期”小区进行物业管理，2009年12月30日该物业管理合同已经到期，原告自动放弃了和业委会或者业主签订合同的机会，所以原告在2009年12月30日之后就没有资格再为丽都滨河一期小区提供物业服务，也没有资格收取物业费。根据相关的物业管理条约和物权法，原告在物业管理合同到期后仍不搬离丽都滨河一期小区，致使其他物业公司不能入驻进行物业管理，原告的行为属于强买强卖。关于物业服务费由每月每平方米0.35元提高到每月每平方米0.5元，原告并没有告知业主，二被告不予认可，同时请原告拿出物价局审批的相关文件。原告所说的违约金不应得到支持，因为是原告强行对小区进行物业服务，并未得到业主认可。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告系夫妻，系仁寿县文林镇“丽都滨河”小区一期4幢2单元3011号房屋业主（面积148.12m2）。2006年12月13日，原告与仁寿县文林镇“丽都滨河”一期开发商四川仁寿县汇源房地产开发有限服务公司签订《前期物业服务合同》，约定物业管理服务期限自2006年12月30日至2009年12月30日止；物业费按住宅建筑面积每月0.35元/m2/月收取。合同期满后，原告与“丽都滨河”小区业主委员会未再签订物业服务合同，但原告一直对该小区进行物业管理服务至今。二被告向原告缴纳物业费至2013年12月10日，自2013年12月11日起，二被告未再缴纳物业费。 另查明，从2011年3月起，“丽都滨河”小区物业费由0.35元/m2/月调整为0.50元/m2/月。物业费调价问题经业主上传网络后，仁寿县房地产管理局、物价局进行调查处理，确认调价符合规定，并于2011年7月6日在网上公开回复处理结果。2013年1月25日，二被告向原告缴纳2013年度的物业服务费，其缴费标准按0.50元/m2/月缴纳。 上述事实，有原、被告的陈述，《前期物业服务合同》，物业费催收通知单，律师函、物业费《收据》、证人张某的证言等证据予以证实。以上证据，经当庭质证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：1．二被告拒绝缴纳物业服务费的理由是否成立；若二被告应当缴纳物业服务费，应按何种标准缴纳；2．原告要求二被告支付违约金的请求是否成立。 关于焦点1．根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，本案中，前期物业服务合同到期后，“丽都滨河”小区业主委员会与原告丽景物业公司之间虽未签订物业服务合同，但原告丽景物业公司一直在提供物业服务，二被告作为业主事实上也接受其物业服务，则应当按实际发生的服务价格支付相应的物业费。本案中二被告以前期物业服务合同到期后，原告收取以及上调物业服务费没有合同依据为由拒绝缴纳物业服务费。对此本院认为，合同是遵循公平原则确定各方的权利和义务的基础依据，在前期物业合同到期且“丽都滨河”一期成立业委会后，原告丽景物业公司和小区业委会均应主动与对方协商一致并签订书面合同作为确定双方权利义务的依据。尤其是原告丽景物业公司作为服务方及收费方，更应积极主动与业主及业委会协商一致签订合同作为收取服务费的依据。而客观事实是自2011年6月“丽都滨河”一期业委会成立后双方未能协商一致达成书面协议，故原告丽景物业公司对于上述事项以及本案纠纷的发生存在一定过错。虽原告丽景物业公司对于未能签订书面物业协议存在一定过错，但在合同到期未续签书面合同的情况下，原告又实际对小区进行了物业管理，“丽都滨河”一期大多数业主接受原告丽景物业公司继续进行物业管理的现状且按照调价后0.50元/m2/月进行物业管理费的缴费，包括本案被告也曾于2013年按照0.50元/m2/月缴纳了物业服务费。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，上述事实表明该小区过半数的业主是同意并接受原告丽景物业公司进行物业管理的。同时多数业主的缴费行为也能表明其对丽景物业公司的服务是认可的。因过半数小区业主以主动缴纳物业管理费的形式对缴费标准予以了确认，故0.50元/m2/月缴费标准应对整个小区适用。故二被告虽作为业主在客观上接受了原告丽景物业公司物业服务的情况下，亦应按照0.50元/m2/月标准缴纳物业服务费。如二被告认为原告丽景物业公司的服务不到位，应当报请该小区业委会召开业主大会，共同商议决定是否更换物业服务公司，而不应当以此为由拒付物管费。 关于焦点2．对于原告丽景物业公司主张二被告未按协议约定的收费标准和时间交纳物业费，造成违约，要求二被告支付违约金267元的诉讼请求，综合本院审理的多起涉丽景物业公司与该小区业主物业服务合同纠纷的案件，本院认为，该小区业主不按时交纳物业费系因与丽景物业公司在物业服务质量上、对前期物业服务合同效力持有异议，存有不同理解所造成的，并非故意拖欠。故本院对原告丽景物业公司要求二被告支付违约金的诉讼请求不予支持。 本院希望原、被告双方互相配合、理解，维护小区良好生活秩序和社区和谐稳定；原告主动积极与被告沟通，协助处理小区业主提出的合理要求，原告要加强小区的监管力度，对管理的小区门岗严格进出人员的盘查和登记，巡逻人员严格按照规定时间巡更，保障公共设备、设施的完好无损，及时收集和清运小区公共场所、房屋共用部位的垃圾，保持小区整洁，及时排查小区存在的安全隐患，提高服务质量，为业主提供更优质的物业管理服务。 综上，原告丽景物业公司要求被告费剑军支付从2013年12月11日至2019年12月10日止拖欠的物业费5,332元的请求依法成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第十条，第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告费剑军、岳贤连在本判决生效之日起十五日内支付原告四川省仁寿县丽景物业管理有限公司物业费5,332元； 二、驳回原告四川省仁寿县丽景物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元，由被告费剑军、岳贤连负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  陈琳 二〇二〇年七月二十七日 书记员  黄丹