山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0911民初1602号原告：山东龙信经贸有限公司，住所地泰安市泰山青春创业开发区。法定代表人：张纪香，总经理。委托诉讼代理人：许晓，山东华林律师事务所律师。被告：泰安康正望岳汽车销售股份有限公司，住所地山东省泰安市岱岳区泰东路以南、京福高速公路以西山东龙信经贸有限公司3号车间。法定代表人：邵士泉，执行董事。被告：北京康正优车汽车集团股份有限公司，住所地北京市朝阳区王四营乡五方桥西南角北京方润物业E4区一层21-45号。法定代表人：任相争，执行董事兼经理。两被告委托诉讼代理人：董保胜，山东章泽律师事务所律师。原告山东龙信经贸有限公司（以下简称龙信公司）与被告泰安康正望岳汽车销售股份有限公司（以下简称泰安康正公司）及被告北京康正优车汽车集团股份有限公司（以下简称北京康正公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙信公司的委托诉讼代理人许晓与被告泰安康正公司、北京康正公司的委托诉讼代理人董保胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙信公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋租赁费609000元及违约金；2.判令被告支付卫生费1600元、电费12632.4元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月13日，第一被告与原告签订了房屋租赁合同一份，合同约定：第一被告承租原告位于泰安市泰东路泰山国际汽车城龙信汽车广场3号的房屋用于汽车销售、汽车维修等业务；租赁期限6年，自2018年5月15日至2014年5月14日止，租赁费总额3784865元；2018年签订补充协议，租赁费总额修改为3724865元，租赁费按年度分期支付。上述房屋租赁合同签订后，原告按照合同约定履行了房屋交付义务，但第一被告仅支付了2018年、2019年两年的房屋租赁费，现2020年房屋租赁费到期，经原告多次催促，第一被告拒绝支付。第二被告作为第一被告的法人股东，与第一被告存在财务混同，应对第一被告的债务承担连带清偿责任。因此，为了维护自身合法权益，特向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告泰安康正公司辩称，不同意支付2020年5月15日之后的下年房租609000元，并无需支付违约金。理由是：被告已经向原告主张解除合同，且已经通知原告。解除合同的理由是遇到疫情不可抗力，无法继续履行合同，提前告知了原告，已尽到相应义务，双方签订的租赁合同已于2020年4月17日解除。履行合同的客观条件已经不具备，继续履行合同将对双方造成更大的经济损失，被告解除合同原因在于疫情，属于不可抗力，不应当承担违约责任。根据最高法《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》明确规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”因此，被告可以提出解除合同，且无需承担违约责任，既然合同已经解除，被告无需继续支付下年租金。2020年5月19日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，请最高人民法院审判委员会副部级专职委员、二级大法官刘贵祥，民二庭庭长、一级高级法官林文学结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件的指导意见(二)》介绍最高人民法院充分发挥民商事审判职能作用，营造法治化营商环境的有关情况明确表示，还有一种情况虽然受疫情影响，应当对承租人进行考量，承租人已经完全确定不可能再交得起租金了，合同不可能再履行，再延续多长时间也不可能交租金，这种情况应当允许双方当事人都提出解除合同的请求，法院应当支持。实际上也是早点把这个枷锁去掉，让一方当事人寻找新的商机。关于卫生费和电费，需要核实双方实际情况，据实依法确定。综上，原告起诉的事实和理由不能成立，与实际不符，与法律有悖，请求法庭查明事实，依法公正判决。被告北京康正公司辩称，原告起诉我方，没有事实和合同依据，属主体不适格。请求法院驳回对我公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告泰安康正公司成立于2017年11月13日，由邵士泉和被告北京康正公司共同出资设立。其中，被告北京康正公司认缴出资1400万元、邵士泉认缴出资6万元，被告北京康正公司认缴出资时间为2037年12月31日，其于2018年12月31日实缴出资额275000元。2018年3月13日，原告龙信公司作为甲方（出租方）与乙方即被告泰安康正公司（承租方）经协商一致签订了房屋租赁合同一份，双方约定：甲方将坐落于泰安市泰东路泰山国际汽车城龙信汽车广场3号的钢结构房屋出租给乙方经营使用，租赁面积包括展厅1080㎡、汽车维修车间1080㎡；租赁期共六年（自2018年5月15日至2024年5月14日止）。对于租金及支付方式，双方约定：房屋租金前两年不变即从2018年5月15日至2020年5月14日止每年租金58万元，后四年逐年递增5%即从2020年5月15日至2024年5月15日止。本合同签订后七个工作日向甲方支付定金5万元，2018年5月15日前10日内乙方支付甲方第一年剩余租金53万元，后期乙方要提前一个月交纳下一年租金，如逾期不交，甲方有权终止合同。租赁期间，水电费根据乙方实际使用数量按照水电提供方的收费标准由乙方承担（水费4元/方，电费1.5元/度，加损耗公摊，此度数以后的费用由乙方承担，直至合同期满且乙方交回租赁房屋）；卫生费每月400元，根据汽车城管理办公室收费标准上下调整，由乙方承担。另外，该合同载明：“第八条合同的变更：1、合同期内，除不可抗拒自然因素或政府征用土地外等原因，任何一方不得无故提前结束合同，任何一方终止本合同，应赔偿另一方两倍的年租金……。”双方还就合同解除与终止的违约责任处理作出规定。2018年4月8日，双方再次签订补充协议一份，注明:“1、第一年（2018年）的房租由原来的58万元降至55万元。2、第二年（2019年）的房租58万元不变。3、后期四年的房租逐年递增（详见大合同款项）。”此后，被告泰安康正公司按约定支付原告2018年度及2019年度房屋租赁费共计113万元。2020年4月16日，被告泰安康正公司通过EMS快递向原告发出“关于解除《房屋租赁合同》的通知”，其中载明：“……由于全国突发新型冠状病毒疫情之不可抗力因素导致公司不能正常营业，客观上不能继续租赁该房屋，现我方明确提出解除合同。……为避免纠纷降低双方经济损失，保护双方经济利益，现我公司明确向你方提出自即日起解除双方之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。本通知函到达时双方签订的上述合同即予以解除，双方互不承担违约责任。如有异议请在法定时间向人民法院起诉确认解除合同的效力。”2020年4月28日，原告向被告泰安康正公司寄送了“关于解除《房屋租赁合同》的回函”，载明：“2020年4月17日，我公司收到贵公司寄达的关于解除《房屋租赁合同》的通知，贵公司以‘新冠××’疫情属于不可抗力为由主张解除房屋租赁合同理由不能成立。‘新冠××’疫情属于突发公共卫生事件，虽被认定为不可抗力，但该疫情是阶段性的，而且疫情影响并未达到令双方合同目的不能实现的程度，因此贵公司无权以不可抗力为由要求解除合同。基于以上论述，我公司回复意见如下：1、不同意贵公司解除《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、敦促贵公司按照以上《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定继续履行合同义务，支付到期房屋租金609000元；3、鉴于贵公司迟延支付房屋租金的行为已经构成违约，请贵公司收到本函后五日内务必向我公司支付到期房屋租金609000元。逾期我公司将通过司法途径依法解决，届时产生的诉讼费、违约金等一切经济损失将由贵公司全部承担，对贵公司的企业信誉将会产生不利影响。”租赁期间，被告泰安康正公司尚欠原告电费12632.4元、卫生费1600元，原告已将该欠款事实告知被告，被告未提出异议。本院认为，原告龙信公司与被告泰安康正公司订立的房屋租赁合同及补充协议，意思表示真实，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，当属有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。关于被告泰安康正公司能否解除涉案房屋租赁合同及协议的争议焦点，本院评判如下：根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”本案中，被告泰安康正公司认为解除合同的理由是遇到疫情不可抗力，无法继续履行合同，并已通知原告，双方签订的租赁合同已解除。对此本院认为，虽然疫情属于不可抗力，导致被告经营受到直接影响，但是目前各行各业均已复工复产，且逐渐在恢复正常经营。同时，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条之规定：“……当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”被告并未提供相关证据以证实其履行不能，且继续履行合同对于被告一方并不存在明显不公平的情形，被告也已经可以恢复经营，本次疫情并未达到导致被告合同不能实现的程度，其仍应使用涉案房屋及时恢复营业，积极采取补救措施，最大限度降低市场风险带来的商业损失，而不是将该风险转嫁与原告一方。如前所述，被告泰安康正公司主张解除合同的理由既不符合《合同法》第九十四条之规定的法定情形，也不符合双方合同约定的解除条件，虽然被告泰安康正公司向原告发送了要求解除租赁合同的函，但不具有解除合同的效力，且原告回函表示不同意解除涉案房屋租赁合同。因涉案房屋租赁合同未解除，被告泰安康正公司应当根据合同约定于2020年5月15日前支付原告自即日起至2021年5月14日期间的房屋租赁费609000元。被告经营期间尚欠原告电费及卫生费合计14232.4元，事实清楚，证据充分，原告诉请支付，应予以支持。关于原告主张的违约金，因合同履行期间遇疫情，客观上影响了正常经营，适当宽限被告支付租赁费时间符合公平原则，故原告该项诉讼请求，本院不再支持。另原告认为被告北京康正公司作为被告泰安康正公司控股股东，与被告泰安康正公司存在财务混同，要求其对涉案债务承担连带清偿责任，因缺乏事实证据支持，本院不予采纳。综上所述，原告的部分诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告泰安康正望岳汽车销售股份有限公司给付原告山东龙信经贸有限公司房屋租金609000元；二、被告泰安康正望岳汽车销售股份有限公司支付原告山东龙信经贸有限公司电费及卫生费合计14232.4元；三、综上一、二项，限被告于本判决生效之日起十日内付清。四、驳回原告山东龙信经贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5016元及财产保全费3770元，共计8786元由被告泰安康正望岳汽车销售股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  彭佐国二〇二〇年七月二十三日法官助理田玉娟书记员黄杰