江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初2175号 原告：杨志英，女，1958年9月4日出生，汉族，住上海市黄浦区。 委托诉讼代理人：徐慧（系原告杨志英的女儿），女，1985年11月28日出生，汉族，住上海市黄浦区。 被告：苏州元亨投资发展有限公司，住所地江苏省太仓市浮桥镇新港公路，统一社会信用代码91320585775427384W。 法定代表人：潘永福，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张栋，江苏华东国际塑化城有限公司（苏州元亨投资发展有限公司全资子公司）工作人员。 委托诉讼代理人：季文君，江苏华东国际塑化城有限公司（苏州元亨投资发展有限公司全资子公司）工作人员。 原告杨志英与被告苏州元亨投资发展有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告杨志英及其委托诉讼代理人徐慧、被告苏州元亨投资发展有限公司的委托诉讼代理人张栋、季文君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨志英向本院提出诉讼请求：1.解除原告杨志英与被告苏州元亨投资发展有限公司于2018年6月20日签订的《太仓港商贸中心（华东国际塑化城）定购书》；2.判令被告苏州元亨投资发展有限公司双倍返还原告杨志英定金40000元。事实与理由：2018年6月20日，原、被告双方签订《太仓港商贸中心（华东国际塑化城）定购书》一份，合同约定定金10000元，原告当日支付定金5000元，后被告要求原告多交10000元定金，原告遂于次日补交定金15000元，原告总共支付定金20000元。后原告接到被告委托销售的工作人员的通知，准备去售楼处签订合同时，被告提出房屋最终成交价的77万元中，已经扣除了定金20000元及口头商定的包租两年的租金6万元，还要求原告支付房款77万元，对此原告不同意，双方反复协商了一下午都没有结果，被告就让原告先回去，稍后再协商这个事情。后来一直没有结果，原告通过之前一直联系的销售人员才得知涉案房屋已被被告出售于他人。被告不退定金，原告多次与被告联系，被告也不予理睬原告。故原告认为由于被告不诚信的行为所以造成了购房合同没能签成，后又在与原告的预约合同未解除的情况下将房屋卖给他人，构成违约，故要求被告承担相应的违约责任，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告苏州元亨投资发展有限公司辩称：1.解除原被告双方于2018年6月20日签订的《太仓港商贸中心（华东国际塑化城）定购书》没有异议，但被告认为该合同已于2018年8月28日被告向原告发送挞定通知函时已经解除。2.对原告主张被告违约的事实不予认可。原告与被告销售签的订购书当时的单价是9705元/平方米，总价是987969元。后经协商最终的实际成交价为77万元，当时应原告要求在定购书中写明了最终成交价，并承诺于2018年7月30日主动到销售处签订合同。后来双方未能签订合同的原因不在被告，是原告不同意支付定购书中约定的最终成交价77万元，一定要扣除商铺返租的租金6万元。现因原告未能在约定的时间内和被告签约，应属原告违约，被告据此于2018年8月28日发函原告解除合同，该合同已经解除。后被告于2018年12月29日才与另外的购房者签订购房合同，不存在一房两卖的情形。故被告并没有违约。3.由于被告不存在违约行为，故被告无须承担双倍返还定金的责任。考虑到有利于本案纠纷的解决，被告同意返还原告已支付的2万元定金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对案件相关事实认定如下： 2018年6月20日,原告杨志英(乙方)与被告苏州元亨投资发展有限公司(甲方)签订《太仓港商贸中心（华东国际塑化城）定购书》一份,约定:乙方认购甲方开发的太仓港商贸中心（华东国际塑化城）8号楼2单元09室(面积101.8平方米),单价9705元/平方米，总价为987969元;定金10000元;付款方式为分期贷款；乙方应于2018年7月30日前主动前往售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》，同时乙方应交清购房款及相关费用，若乙方未按期前来签订或双方未签订《商品房买卖合同》，则视作乙方自动放弃定购该房产权利，甲方有权单方解除本定购书，有权没收乙方已支付的定金及其他款项，并有权在不事先通知乙方的情况下，单方面将上述房产收回另行销售，而不再对乙方做任何补偿；在本定购书约定签约期限内，甲方拒绝签订《商品房买卖合同》的，则甲方应双倍返还乙方已支付的定金。双方并在定购书备注一栏中写明：此房最终成交价为77万元。 定购书签订当日,原告向被告支付定金5000元，后又于2018年6月21日,补交定金15000元。被告确认共收到原告支付的定金20000元。 原、被告双方确认：2018年7月31日，原告至被告的售楼处准备商谈签约事宜。但期间双方就房款支付事宜产生分歧，最终当天未能签订商品房买卖合同。原告认为，定购书中约定的房屋最终成交价77万元是双方确认的房屋总价款，扣除原告已支付的定金及双方口头约定的商铺返租租金6万元，原告还需支付房款69万元，但被告则要求原告在定金2万元及返租租金6万元以外，还要支付77万元，双方据此争执不下。被告则认为，定购书中约定的涉案房屋原价为987969元，后减让至77万元其实已经将返租租金6万元考虑进去了，故原告还要求在77万元的基础上再扣减返租租金，被告当然不会同意；至于定金20000元不予扣除的情况是不存在的，原告的总付款金额满77万元就可以了。 2018年8月28日,被告公司的销售人员通过微信向原告发送《挞定通知函》一份，函件中写明：根据定购书第六条，原告应于2018年7月30日前主动前往售楼处签订《商品房预售合同》，并交清房款及相关费用。截至发函之日，原告尚未支付房款，已逾期29天。现正式函告，原被告签订的太仓港商贸中心定购书立即解除，原告已缴定金20000元不予退还，该房产将另行出售。原告称该微信聊天记录是与销售人员汪磊的部分聊天记录，内容并不完整；原告没有违约行为，被告无权解除合同。 另查明,涉案太仓港商贸中心（华东国际塑化城）8号楼2单元09室房屋已由被告于2018年12月29日与案外人签订《商品房买卖合同》后出售。 上述事实，有原告提供的《太仓港商贸中心（华东国际塑化城）定购书》、收据、银行卡交易明细，被告提供的挞定通知函、微信聊天记录截屏、商品房买卖合同、银行回单、收据，及原、被告双方当庭陈述等在卷佐证。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定,当事人签订认购书、订购书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予以支持。也就是说,预约在性质上属于独立的合同,预约的重要效力之一是当事人负有订立本约的义务,违反预约合同也应当承担违约责任。本案中,原、被告双方就太仓港商贸中心（华东国际塑化城）8号楼2单元09室房屋的交易于2018年6月20日签订定购书一份,该定购书约定了房屋单价、总价、最终成交价、付款方式、以及双方应于2018年7月30日前签订商品房买卖合同等条件,已具备预约合同的构成要件,当事人均应受该定购书约束,违约一方应承担相应的违约责任。本案的争议焦点为：对于未能签订商品房买卖合同双方是否存在过错？原告至被告售楼处商谈签约事宜的时间为2018年7月31日，被告对该时间点不持异议，但双方对于2018年7月31日未能签订商品房买卖合同的主要争议在于涉案房屋返租租金是否应在最终成交价格77万元中扣除，原告认为双方口头约定返租租金可以直接在房款中扣除；被告则认为双方在商定最终成交价中已经考虑扣除了返租租金，不能再行扣除。对此，本院认为，原、被告双方均承认在签订定购书时谈到房屋返租事宜，但均未能就返租事宜的约定进行举证。涉案房屋返租虽与房屋买卖并非同一法律关系，但考虑到涉案房屋为商铺性质，返租情况普遍存在，返租租金的扣除与否直接影响原被告的经济利益，现双方未能对返租租金的扣除达成一致，也未能就涉案房屋实际付款金额达成一致，导致双方未能签订商品房买卖合同,而定购书中亦未就商铺返租或租金扣除与否等事项进行明确约定,故双方签约未成属于不可归责于双方的原因,故不应适用定金罚则。原被告于签约日当天未能签订商品房买卖合同,之后对相关事项迟迟未能达成一致，被告根据合同约定向原告发出通知解除涉案定购书并无不当,双方之间定购书已于2018年8月28日解除,之后被告将涉案房屋转售他人不构成违约，原告诉请要求双倍返还定金,依据不足,本院不予支持。关于原告已支付的定金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，原告已支付的定金被告应予返还，现被告对返还定金20000元亦不持异议，本院依法予以认定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告杨志英与被告苏州元亨投资发展有限公司签订的《太仓港商贸中心（华东国际塑化城）定购书》于2018年8月28日解除。 二、被告苏州元亨投资发展有限公司向原告杨志英返还定金20000元，该款由被告苏州元亨投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付至原告杨志英的银行账户（户名：杨志英，开户行：上海银行豫园支行，账号：62×××65）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，减半收取400元，由原告杨志英负担200元，被告苏州元亨投资发展有限公司负担200元。原告同意其预交的案件受理费200元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  朱旖雯 二〇二〇年七月二十一日 书记员  陈寒艳