江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0412民初2293号原告：常州凯尔乐猫商业管理有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇花园街滆湖路西北角凯尔锋度花园3幢商03号,统一社会信用代码91320412339197201A。法定代表人：赵国芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘芳梅，江苏常一律师事务所律师。被告：武进区湖塘百川通讯器材经营部，住所地常州市武进区湖塘镇花园街137号A-139,统一社会信用代码92320412MA1NU3E861。经营者：沈晶晶，女，1989年10月1日生，汉族，住常州市武进区。原告常州凯尔乐猫商业管理有限公司（以下简称凯尔公司）与被告武进区湖塘百川通讯器材经营部（百川经营部）、沈晶晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用简易程序于同年6月17日和6月30日公开开庭进行了审理。原告凯尔公司的委托诉讼代理人潘芳梅、被告百川经营部的经营者沈晶晶均到庭参加了诉讼。诉讼中，原告向本院申请撤回对沈晶晶的起诉，本院裁定予以准许。本案现已审理终结。原告凯尔公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告百川经营部签订的《租赁合同》于2020年4月2日解除；2.请求判令被告百川经营部向原告退还常州市武进区商铺；3.请求判令被告支付租金412232元（自2018年9月2日计至2020年4月1日止）；4.请求判令被告支付综合管理费暂计27056元（暂时从2019年9月2日计至2020年4月1日，要求支付至商铺返还之日）；5.请求判令被告支付商铺占有使用费（自2020年4月2日起至房屋退还之日，商铺使用费按照每平米每月105元计算）；6.请求判令被告承担迟延支付租金及综合管理费的违约金暂计97072元（每日按照1‰,暂计时间自2018年8月21日起至2020年3月31日，要求计算至实际支付之日）；7.请求判令被告承担律师费54600元；8.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月原告与被告百川经营部签订了一份《租赁合同》，合同编号为（2016)乐猫销字8-15号，合同约定原告将位于常州市武进区商铺租赁给被告经营通讯器材零售——“全网通-国语手机连锁+苹果专卖”，商铺建筑面积为266.03平方米，租金第一年度至第二年度每平米每月为95元，第三年度每平米每月为100元，第四年度每平米每月为105元，同时委托人给予一定的优惠；综合管理费每月每平方米6.5元；租金及综合管理费以3个月为一个交付期，于每个交租期前一个月的20日前支付；被告延迟支付租金超过30日的，原告有权单方面解除合同，被告违约导致合同终止的，减免的租金取消；合同还约定了违约金等其他事项，2019年1月14日被告退还部分商铺，原租赁面枳减少为206.54平方米。租赁期间因被告百川经营部未按约履行合同义务，原告为维护其权益诉至法院，经审理作出（2018)苏0412民初834号民事判决书。判决生效后，在被告的请求下双方于2018年8月29日签订了“协议书”，约定判决书项下的租金、综合管理费、案件受理费及律师费等于2018年8月31日前付清；双方仍按照（2016)乐猫销字8-15号《租赁合同》继续履行。但被告违背诚信原则，合同义务丝毫未履行。截止2020年4月1日拖欠租金274451元、综合管理费27056元。原告多次催要，被告仍置之不理。无奈，原告于2020年4月1日向被告发函，催要租金及综合管理费，同时通知被告解除租货合同。基于上述事实，被告的行为已构成违约，应当向原告承担违约责任，同时根据合同约定原告有权解除租赁合同。现原告为维护其合法权益，根据我国相关法律法规的规定，特诉至法院，望判如所请。被告百川经营部辩称，不认可原告的所有诉请。原告陈述自2018年9月2日至2020年4月1日止欠付租金412232元我不认可，我从2018年9月2日接手店铺后，于当天刷卡支付了60000元房租，在2019年6月1日中午支付宝支付原告30000元、2019年6月4日下午支付宝支付20000元，共计支付了110000元，原告在租金请求中没有扣除我已支付的租金；原告让我支付综合管理费暂计27056元我也不认可，原告从2019年5月份就开始停电，6月4日我支付了50000元租金，之后原告仍旧停电，导致我无法正常营业。原告从去年就开始停电至今，中间我无法正常营业造成了很多损失，原告没有尽到相应的管理义务，也不应该主张综合管理费。律师费的组成原告也没有写明，原告诉请并未考虑到我们商户的利益。我只承担我应该支付房租费用，从停电之后至今的所有费用我一律不承担。本院经审理认定事实如下：案外人左某与沈晶晶原系夫妻关系。2013年9月9日，左某作为经营者登记设立了百川经营部。2017年4月21日，经营者变更为沈晶晶。2016年3月22日，原告（出租人即甲方）与百川经营部（承租人即乙方）签订租赁合同一份，该合同载明，甲方是位于常州市武进区出租方；甲方同意将商铺（下称该房屋）出租给乙方使用。第一条计租面积，1.1该房屋的建筑面积为266.03平方米，具体面积以实测面积为准……。第二条租赁期限，本合同项下租赁期限为开业日至2020年12月15日止……。第四条租金收取标准和租金支付：4.1双方商定具体年度固定租金如下：第一年度优惠后年度租金151638元（95元/㎡/月）；第二年度优惠后年度租金227457元（95元/㎡/月）；第三年度优惠后年度租金239427元（100元/㎡/月）；第四年度优惠后年度租金251397元（105元/㎡/月）。4.2为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上，给予乙方一定优惠：具体优惠如下：第一年度优惠6个月（第7个月至第12个月）；第二年度优惠3个月（第10个月至第12个月）；第三年度优惠3个月（第10个月至第12个月）；第四年度优惠3个月（第10个月至第12个月）。4.3固定租金支付方式为：以3个月为一个交租期，乙方应当在每个交租期前一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方一次性足额支付下个交租期租金。第一期租金应于双方签署《房屋交接确认书》前7天内支付，租金期间为2016年12月16日至2017年3月15日，应交租金为75819元。4.4乙方均不得因凯尔LOMO广场内的共用设施设备通过该房屋或有共用通道穿越该房屋等原因向甲方、物业服务公司主张减免租金或综合管理费。第五条品牌、经营项目：乙方在该房屋内经营品牌为“全网通-国语手机连锁+苹果专卖”，经营项目为通讯器材零售，并应接受和服从物业服务公司的统一经营管理……乙方应当是在该房屋所在地常州市武进区设立的具备法人资格的经营主体。否则乙方应于本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方对该主体履行本合同承担连带责任……。第十条综合管理费和质量保证相关规定：10.1双方约定，作为房屋的承租人，乙方应当自计租日起向物业服务公司交纳该房屋的综合管理费。综合管理费收费标准为：按该房屋的建筑面积计算，计租日起每平方米每月6.5元人民币。10.2综合管理费支付方式：以3个月为一个交费期，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方一次性足额支付下个交费期费用。10.3第一期综合管理费乙方应于双方签署《房屋交接验收确认书》后7天内缴纳，收费时间为2016年12月16日至2017年3月15日，应交综合管理费为5187元。10.4物业服务公司在开业日起第一租约年内实际收取的综合管理费以第10.1条约定标准执行。其后，物业服务公司有权根据该房屋所在地城市居民消费价格指数重新测算、调整该房屋的综合管理费标准。乙方明白并同意其后每个日历年的综合管理费，以物业服务公司向乙方发出的书面通知所载收费标准（如无通知，则按上一个日历年标准执行），乙方须根据物业服务公司调整后收费标准支付综合管理费……。第十一条能源费用及其他相关费用的承担：11.1自进场日起，乙方应承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等能源费用。以上费用在本合同中统称为能源费用。11.2凯尔LOMO广场内水、电、燃气等能源传送过程中损耗量所产生的能源费用……。第二十三条违约责任：23.1本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、物业服务公司足额支付履约保证金以及首期租金、综合管理费，则自乙方逾期支付第5日起，甲方有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，同时乙方应当向甲方支付相当于相应保证金和首期租金、综合管理费应付金额的违约赔偿金…。23.3双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。甲方同意，在双方协商一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前终止本合同，除履行保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任。23.4乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期限，若乙方延迟交纳租金或综合管理费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。乙方延迟交纳本合同项下租金、综合管理费、能源费或其他应付费用超过15日，经甲方、物业服务公司书面催告，乙方仍不交纳的，甲方或物业服务公司可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方或物业服务公司无需因此而向乙方或第三方承担责任。甲方或物业服务公司因此受到第三方索赔的，甲方或物业服务公司有权向乙方追偿损失。双方确认，在乙方欠付租金、综合管理费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋……。23.6因甲方原因导致乙方无法继续享有该房屋的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正；若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该房屋使用权，在该期间，乙方无须交纳租金、综合管理费……。23.8双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和第四项下减免租金政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7个工作日内按第一个租约年的租金标准补交装修期和第四项下减免的全部租金。第二十四条续租……。第二十五条该房屋的交还和交还期：25.1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方。该等期限为本合同项下该房屋之交还期。25.2在第25.1款所述交还期内，乙方还应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该房屋符合本合同附件3的各项标准要求，经甲方验收确认符合约定后，交还给甲方。25.3双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同第25.1款所述交还期内，乙方仍应当按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费，按照届时综合管理费标准向物业服务公司支付综合管理费，承担各项能源费用等。25.4若因甲方违约导致本合同终止的，则乙方应当在合同终止后7个工作日内将符合25.2款要求的该房屋交还甲方，同时，在该交还期内，乙方无需支付占用费或综合管理费。但此期间发生的能源费用，应当由乙方自行承担。25.5无论任何原因，第25.1款所述交还期届满后乙方仍未能将符合第25.2款要求的该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋综合管理费标准的100%向物业服务公司支付综合管理费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。若因此造成甲方延迟向新租户交付该房屋而需承担违约金、中介费，以及造成甲方其他损失的，乙方均应赔偿。同时，自第25.1款所述交还期届满之日的次日起，甲方或物业服务公司有权采取对该房屋停止水、电等能源供应，控制人员从该房屋进出、阻止乙方继续开业经营等强制措施。此种情形下，乙方所应当承担的租金、综合管理费及相关能源费用并不因此而得到减免。25.6在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书。在双方签署了该确认书后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置，且无需赔偿乙方。…。合同双方还对其他事项作了约定。合同签订后，因双方在合同履行过程中产生纠纷，原告于2018年1月向本院起诉。本院于2018年8月17日作出（2018）苏0412民初834号民事判决，判决如下：一、常州凯尔乐猫商业管理有限公司与武进区湖塘百川通讯器材经营部、左某签订的租赁合同于2018年1月31日解除；二、武进区湖塘百川通讯器材经营部、左某于本判决生效之日起三十日内返还常州凯尔乐猫商业管理有限公司位于常州市武进区商铺；三、武进区湖塘百川通讯器材经营部、左某于本判决生效后十日内支付常州凯尔乐猫商业管理有限公司租金205552元，并支付常州凯尔乐猫商业管理有限公司自2018年2月1日起至常州市武进区商铺实际返还常州凯尔乐猫商业管理有限公司之日止按95元/㎡/月计算的商铺占有使用费，支付常州凯尔乐猫商业管理有限公司自2017年9月2日起至常州市武进区商铺实际返还原告之日止按6.5元/㎡/月计算的综合管理费（武进区湖塘百川通讯器材经营部、左某已缴纳给常州凯尔乐猫商业管理有限公司的履约保证金40000元可用于抵算武进区湖塘百川通讯器材经营部、左某上述应支付给常州凯尔乐猫商业管理有限公司的租金、综合管理费）。四、驳回常州凯尔乐猫商业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费由武进区湖塘百川通讯器材经营部、左某共同负担3900元。2018年8月29日，原告作为甲方，百川经营部作为乙方，双方签订《协议书》一份，载明：“鉴于甲、乙双方就房屋租赁合同纠纷经常州市武进区人民法院审理后作出（2018）苏0412民初834号民事判决书，现双方就判决书内容的执行及房屋租赁事宜经协商一致达成如下协议，供双方共同遵守：一、原2016年甲乙双方签订的乐猫销字8-15号《租赁合同》继续履行，房屋继续承租。二、自2017年9月2日起至2018年12月1日的商铺使用费（租金）227457元，自2017年9月2日至2018年12月1日的综合管理费25935元，共计253392元乙方分两次，分别于2018年8月31日前支付给甲方126696元，以及于2018年9月30日前支付给甲方126696元。三、上述案件的受理费4712元及甲方支出的律师费12500元由乙方于2018年8月31日前支付给甲方（直付）。四、若乙方未能按照本协议全面履行，甲方仍有权按照（2018）苏0412民初834号民事判决书向法院申请强制执行。五、若乙方在租赁期间未按照租赁合同履行相应的合同义务，甲方有权要求解除合同，收回租赁房屋，同时甲方主张权利产生的所有费用均由乙方承担，包括但不限于诉讼费、律师费等。”甲、乙双方均在该份协议书上加盖了公章。庭审中沈晶晶陈述其与左某于2018年5月解除婚姻关系，自2018年9月2日起，案涉房屋由其接手后左某就不再经营，由其一人租赁经营。2018年9月13日，沈晶晶向原告支付60000元，原告开具收据一份，载明收款事由为租金。2019年1月14日，原告作为甲方，左某、百川经营部作为乙方，双方签订一份《补充协议》，载明：“甲乙双方经友好协商，同意就2016年7月签订的常州市武进区商铺租赁合同（以下简称租赁合同）签订如下补充协议：1、从2019年1月15日起，原租赁区域调整为常州市武进区商铺（见附件《租赁区域平面图》），租赁建筑面积调整为206.54平米，单位面积月固定租金标准、优惠政策、优惠时段仍按照租赁合同执行。2、乙方退租的9-103号商铺一层的租金、综合管理费结算至2019年1月14日，乙方应于本协议签订前向甲方结清上述费用。3、乙方应于2019年1月14日前将上述退租的商铺用轻质砖墙分隔到位，商铺内部隔墙拆除并清理干净交还甲方。4、乙方应于2019年1月31日前完成以退租商铺申领的营业执照的变更或注销手续。5、上述退租商铺的水电费应于商铺交还之日结清。6、甲方确认乙方完成上述条款后，甲方不再追究乙方提前退租以上商铺的违约责任。本协议是租赁合同的组成部分，除本协议约定外，租赁合同其他条款不变，双方按照租赁合同和本协议履行。”原告在该补充协议甲方处盖章，百川经营部在乙方处盖章，沈晶晶在乙方处签了“沈晶晶代左某”。因被告未能支付租金，原告于2019年5月29日切断案涉房屋的供电，当日，原告恢复了案涉房屋的供电。2019年6月1日，沈晶晶向原告支付了30000元，同年6月4日，沈晶晶向原告支付了20000元。该两笔款项原告未向沈晶晶出具收据。2019年10月28日，原告再次切断案涉房屋的供电，至今未予恢复供电。自同年11月下旬起，被告即自行购买了发电机予以供电经营至今。2020年3月31日，江苏常一律师事务所潘芳梅律师受原告委托向被告邮寄律师函一份，主要载明：“根据（2018）苏0412民初834号民事判决书……。2018年8月29日经双方协商签订了协议书，约定……。协议签订后贵方对协议项下的义务均未履行，自2018年9月2日至2020年4月1日期间新增的租金274451元，综合管理费27056元，合计301507元，委托人多次催要，贵方置之不理。基于上述事实，现本律师正式书面函告：敬请贵方在收到本律师函的5日内向委托人结清所欠的上述费用；同时通知贵方，委托人解除与贵方签订的《租赁合同》及《协议书》，另贵方在收到本律师函的七日内将商铺腾空清理干净退还给委托人。逾期，委托人将通过法律途径追究贵方的法律责任。本律师函并不意味着委托人免除、放弃、豁免或者丧失根据相关法律法规追究贵方责任的权利。”被告于同年4月2日收到该份律师函，但未能按该函的要求予以支付相应款项。2020年4月6日，原告与江苏常一律师事务所签订委托代理合同一份，并开具了共计金额为42100元的代理费发票，主张本案的律师费42100元。因双方于2018年8月29日的协议书载明原租赁合同纠纷一案原告支出的律师费12500元应由被告支付，故原告本案主张律师费共计54600元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。原、被告双方于2018年8月29日签订了协议书，该协议书确定了双方间就案涉房屋重新形成租赁合同关系，该租赁合同的内容系原租赁合同内容。因原租赁合同被本院判决解除后被告未能向原告返还案涉房屋，本案即不存在原告需要向被告重新交付房屋的情形，故根据合同对支付租金的相应约定并结合本案原告的租金请求，认定被告应于2018年9月2日支付原告三个月即自2018年9月2日起至2018年12月1日期间的租金75819元，其余租金应于每个交租期前一个月的20日前支付原告。根据合同对租金标准的约定并结合双方在合同履行过程中实际租赁面积的变动，经核算，确认被告应于2018年11月20日前支付2018年12月2日至2019年3月1日期间的租金67604元，于2019年2月20日前支付2019年3月2日至2019年6月1日期间的租金61962元，于2019年5月20日前支付2019年6月2日至2019年9月1日期间的租金61962元，于2019年8月20日前支付2019年9月2日至2019年12月1日期间的租金61962元，于2019年11月20日前支付2019年12月2日至2020年3月1日期间的租金63855元，于2020年2月20日前支付2020年3月2日至2020年6月1日期间的租金65060元。对被告于2018年9月13日支付原告的60000元、2019年6月1日支付原告的30000元及2019年6月4日支付20000元，本院确认该款项系被告支付的租金。因被告自双方重新确立租赁合同关系时起即未能按约付清租金，故应认定被告已构成违约。根据合同对违约责任的约定，原告享有单方解除权。被告于2020年4月2日收到原告的律师函，该函已明确了原告与被告解除租赁合同关系，故确认双方间的租赁合同关系自2020年4月2日解除。合同解除后，被告应当向原告返还租赁物。对原告主张的自2018年9月2日起至2020年4月1日期间的租金412232元，因计算标准和计算方法并不违反合同约定，本院予以确认。因被告已支付110000元，故确认被告尚应支付的租金为302232元。因案涉房屋至今仍由被告占有使用，故被告应自合同解除之日起按租金的标准向原告支付房屋占有使用费。对物业管理费即综合管理费，根据庭审查明的事实，确认被告自双方形成租赁合同关系时起未能支付综合管理费。对原告主张的自2018年9月2日起至2020年4月1日期间的综合管理费27056元，因计算标准和计算方法并不违反合同约定，本院予以确认。对合同解除后的综合管理费，虽房屋仍系被告占有使用，但因双方合同关系已解除，原告已无需再为被告提供管理服务，故对原告要求被告支付自合同解除之日起至实际返还房屋之日期间综合管理费的请求不予支持。对原告主张的欠付租金、综合管理费的违约金的请求，根据合同23.4条的特别约定，被告延迟交纳合同项下租金、综合管理费、能源费或其他应付费用超过15日，经原告或物业服务公司书面催告，乙方仍不交纳的，甲方或物业服务公司可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。本案原告未能提供相应的书面催收依据，其在租期内停止对被告租赁房屋供电的行为违反合同的约定，故对其违约金的请求本院不予支持。对原告主张的律师费，因双方签订的协议书对律师费有约定，故原告主张律师费符合规定。对本案纠纷前已产生的律师费12500元，因该律师费与本案房屋租赁合同纠纷无涉，原告可按协议书的约定主张相应权利。对本案律师费42100元，因原告未提供该律师费已经支付的相关凭证，且基于本案租赁合同关系双方之前已进行过诉讼，本案原告诉请内容也基本与前诉一致，故本院认为本案案情难易程度及原告委托代理人的实际工作量并不超出前诉，考虑到本案原告的请求金额明显大于前诉金额，故本院酌情确定本案律师费为20000元，该款应由被告支付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、常州凯尔乐猫商业管理有限公司与武进区湖塘百川通讯器材经营部于2018年8月29日形成的房屋租赁合同关系于2020年4月2日解除；二、武进区湖塘百川通讯器材经营部于本判决生效之日起三十日内返还常州凯尔乐猫商业管理有限公司位于常州市武进区商铺；三、武进区湖塘百川通讯器材经营部于本判决生效后二十日内支付常州凯尔乐猫商业管理有限公司自2018年9月2日起至2020年4月1日期间的租金302232元、综合管理费27056元，合计329288元，并自2020年4月2日起，以建筑面积206.54平方米为基数，按105元/㎡/月的标准向常州凯尔乐猫商业管理有限公司支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止；四、武进区湖塘百川通讯器材经营部于本判决生效后二十日内支付常州凯尔乐猫商业管理有限公司律师费20000元；五、驳回常州凯尔乐猫商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4856元，由常州凯尔乐猫商业管理有限公司负担1986元，由武进区湖塘百川通讯器材经营部负担2870元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审判员  潘金保二〇二〇年七月十四日书记员  赵 倩