上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5037号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭莲平，女，1978年4月30日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市姑苏区。上诉人（原审被告）：陈丹莉，女，1996年7月2日出生，汉族，住湖南省湘乡市。上诉人（原审被告、反诉原告）：胡欢，女，1994年1月19日出生，汉族，住湖南省双峰县。上诉人（原审被告）：汤小艳，女，1983年9月6日出生，汉族，住江苏省常州市新北区。四上诉人共同委托诉讼代理人：金浩，上海德禾翰通律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:范晓梅，女，1975年4月8日出生，汉族，住河北省高碑店市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘东洋，男，1989年8月16日出生，汉族，住河南省濮阳县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵星海，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳因与被上诉人刘东洋、范晓梅房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初17016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、五项，改判涉案租赁合同于2018年11月19日解除，驳回被上诉人要求上诉人支付租金、物业费、律师费的相应诉请。事实和理由：1.一审已经认定Z公司（以下简称Z公司）于2018年11月中下旬向被上诉人提出解除租赁合同，也清楚Z公司无法通过自身救济将坐落于上海市徐汇区XX路XX号XX层XX单元房屋（以下简称涉案房屋）恢复原状以返还被上诉人，由于被上诉人的原因导致上诉人经营计划受阻一直处于亏损状态，Z公司多次向被上诉人提出解除合同，但一直遭到被上诉人阻挠，为此上诉人甚至与保安发生肢体冲突也未能将房屋内物品搬出。上诉人早在2018年11月15日便通过股东会决议解散公司，并在2018年11月20日登报公示了公司退出经营，故涉案租赁合同已经于2018年11月19日解除。2.无论租赁合同是否在2018年11月19日解除，上诉人对此之后的租金及物业费均不应承担。Z公司通过登报公示注销的方式履行了法定告知义务，告知了被上诉人不再继续经营，此后的损失应由被上诉人承担。上诉人胡欢系应被上诉人要求将涉案房屋钥匙闪送给被上诉人的，这表明返还钥匙是双方协商一致的结果，被上诉人在发生争议后从未向Z公司要求清空房屋，也未向Z公司主张租金或物业费，直到房屋重新出租后再起诉主张，是被上诉人恶意拖延，此后的费用应当由被上诉人自行承担。3.上诉人已经支付了高昂的违约金，已经足以弥补被上诉人的一切损失，不应当另行支付律师费，且被上诉人的律师费明显过高。被上诉人刘东洋、范晓梅辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。刘东洋、范晓梅向一审法院起诉请求：1.判令解除范晓梅、刘东洋与原Z公司于2018年4月26日就上海市徐汇区XX路XX号XX层XX单元签订的《上海市房屋租赁合同》;2.判令郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳向范晓梅、刘东洋支付原Z公司欠付的2018年11月20日至2019年3月31日期间的租金人民币（以下币种相同）452,988.35元(103,737元X4个月11天=103,737元X4.3667月)；3.判令郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳向范晓梅、刘东洋支付原Z公司欠付的2018年10月1日至2019年3月31日的物业管理费25,578.9元(每月人民币4,263.15元X6个月)；4.判令郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳向范晓梅、刘东洋支付原Z公司拖欠的电费2,046.98元,水费1,038.8元;5.判令郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳向范晓梅、刘东洋支付原Z公司违约金人民币311,211元;6.判令郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳向范晓梅、刘东洋支付原Z公司应当支付的律师费50,000元。一审审理中，范晓梅、刘东洋明确诉请5主张的违约金性质为解除合同违约金。郭莲平、胡欢向一审法院提出反诉请求：1.判令郭莲平与范晓梅、刘东洋签订的《房屋租赁合同》于2018年11月19日解除；2.判令范晓梅、刘东洋立即向胡欢赔偿246,661.01元；3.判令范晓梅、刘东洋立即向郭莲平赔偿21,974.52元；4.判令范晓梅、刘东洋立即向胡欢返还押金311,211元。一审法院认定事实：2018年4月26日，范晓梅、刘东洋作为出租方（甲方）与Z公司作为承租方（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方将坐落于上海市徐汇区XX路XX号XX层XX单元房屋出租给乙方。甲方于2018年5月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期限自2018年7月1日起至2023年6月30日止。涉案房屋每日每平方米建筑面积租金为12元，每月租金为103,737元。该房屋租金2年内不变。签订本合同当日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金相当于3个月租金的金额即311,211元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、有线电视、餐厨垃圾处置费等费用由乙方承担。乙方返还该房屋应当符合双方交付房屋时的标准的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金：……6.乙方逾期不支付租金累计超过0.5个月的；7.见补充条款9-2。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的见补充条款9-3向甲方支付违约金。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。租赁合同补充条款作出如下约定：3-3条约定甲方同意在本合同签署且乙方已根据本合同约定付清租赁保证金、预付租金的前提下于2018年5月1日将房屋交付给乙方。3-4条约定自交付日起算，即2018年5月1日起算至2018年6月30日止，乙方享有2个月的装修期。在装修期内，乙方无需缴纳租金，但需要按物业公司标准支付物业费。4-4条约定……物业费为15元/平米/月，4,263.15元/月，由乙方自行支付物业公司。9-3条约定租赁期间，非本合同规定情况甲方提出提前解除本合同的，甲方应向乙方返还保证金，并向乙方支付相当于提出解约时适用月租金的3倍作为违约金；非本合同规定的情况乙方提出提前解除本合同的，乙方应向甲方支付相当于提出解约时适用月租金的3倍的违约金。10-11条约定如乙方违反其在本合同项下的任何义务，甲方除依照本合同中有关条款的直接约定追究乙方的违约责任外，甲方还有权要求乙方赔偿甲方所发生的直接和间接损失（包括为了追索上述赔偿所支出的律师费和调查费等）。范晓梅、刘东洋在租赁合同尾部出租方处签字。郭莲平在租赁合同尾部承租方处签字。Z公司成立后在租赁合同承租方处加盖公章。2018年4月23日，胡欢转账支付范晓梅622,422元，该款系三个月房租311,211元及保证金311,211元。2018年6月12日，范晓梅、刘东洋登记成为上海市XX路XX号1_2层房屋权利人，房屋用途：商业。2018年6月19日，Z公司成立，法定代表人为郭莲平，陈丹莉、郭莲平、胡欢、汤小艳为Z公司股东。2018年11月中下旬，胡欢代表Z公司向范晓梅所有公司工作人员薛某提出解除租赁合同。一审审理中，范晓梅、刘东洋确认薛某系代表范晓梅、刘东洋处理涉案房屋租赁事宜，Z公司提出解除租赁合同后，双方并未就解除租赁合同达成一致。2018年12月5日，胡欢将涉案房屋钥匙通过快递给薛某。2019年3月27日，范晓梅、刘东洋委托律师向郭莲平、胡欢发送短信，主要内容为：1.解除与Z公司于2018年4月26日签订的合同；2.按照约定结清支付并承担相关费用，包括但不限于租金、房屋占用费、水电费、物业管理费以及违约金等；3.在收到本通知后三日内将南宁路房屋恢复至毛坯状态返还予委托人；4.将南宁路房屋内工商登记注销或迁出；5.履行合同中其他Z公司应当履行的义务。2019年4月12日，Z公司被准予注销。郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳作为股东在注销清算报告中承诺：公司债务已经清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。为本案纠纷，范晓梅、刘东洋委托律师支付律师费50,000元。一审审理中，范晓梅、刘东洋表示目前涉案房屋已出租给案外人，案外人已将涉案房屋装修全部拆除。范晓梅、刘东洋在2019年4月初进入涉案房屋，进入时只看到固定装修，以及一些桌椅板凳和餐具，没有其他物品。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同虽然系Z公司成立前由郭莲平与范晓梅、刘东洋签订，但Z公司成立后在该租赁合同上盖章确认，故法院认定租赁合同的承租人为Z公司、出租人为范晓梅、刘东洋。根据查明事实，Z公司于2018年11月中下旬向范晓梅、刘东洋提出解除租赁合同，在并无证据证明范晓梅、刘东洋同意解除租赁合同的情况下，Z公司无权于2018年11月单方面解除租赁合同，仍应按约履行租赁合同，但Z公司并未按约支付房租，已构成违约，应承担相应违约责任。现范晓梅、刘东洋要求解除租赁合同，有合同依据，法院予以支持。至于租赁合同的解除时间，法院以2019年3月27日范晓梅、刘东洋委托律师要求解除租赁合同的日期作为租赁合同的解除日期。对于郭莲平、胡欢提出的租赁合同于2018年11月19日解除的反诉请求不予支持。关于范晓梅、刘东洋按照每月103,737元的标准主张2018年11月20日至2019年3月31日租金的诉请，根据查明事实，范晓梅、刘东洋只支付过三个月的租金，故范晓梅、刘东洋主张按照租赁合同约定的租金标准从2018年11月20日起算租金，有合同及事实依据。至于租金的计算期间，根据合同法相关规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据查明事实，胡欢于2018年12月5日将涉案房屋钥匙通过快递给薛某。在范晓梅、刘东洋明知Z公司2018年12月之后不再实际使用涉案房屋的情况下，并未采取合理适当的措施防止损失的扩大，故法院对于范晓梅、刘东洋主张的2018年11月20日至2019年1月4日期间的租金予以支持，对于范晓梅、刘东洋主张的2019年1月4日之后的租金不予支持。关于范晓梅、刘东洋主张物业管理费的诉请，根据租赁合同约定，物业费为15元/平米/月，4,263.15元/月，由乙方自行支付物业公司。现租赁合同已解除，范晓梅、刘东洋主张物业费有合同及事实依据，但如上所述，范晓梅、刘东洋并未采取合理适当的措施防止损失的扩大，故对于范晓梅、刘东洋主张的2019年1月4日之后的物业管理费法院不予支持。对于范晓梅、刘东洋按照每月4,263.15元标准主张的2018年10月1日至2019年1月4日的物业管理费予以支持。关于范晓梅、刘东洋主张的电费、水费的诉请，在郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳不予认可的情况下，范晓梅、刘东洋并未充分举证证明上述费用系Z公司租赁存续期间发生的费用，故对于范晓梅、刘东洋主张的电费、水费法院难以支持。关于范晓梅、刘东洋主张的解除合同违约金的诉请，如上所述，本案系Z公司违约，应承担相应违约责任，故范晓梅、刘东洋依据合同约定主张违约金，有合同及事实依据，法院予以支持。关于范晓梅、刘东洋主张律师费的诉请，有合同依据，法院予以支持。关于郭莲平、胡欢提出的要求赔偿损失的反诉请求，郭莲平、胡欢并未充分举证证明自己存在上述损失，以及上述损失系由范晓梅、刘东洋过错造成，故法院对于郭莲平、胡欢提出的要求赔偿损失的反诉请求不予支持。关于郭莲平、胡欢提出的要求返还保证金311,211元给胡欢的反诉请求，如上所述，法院已对租赁合同的违约责任、租金、物业管理费等进行了处理，故范晓梅、刘东洋继续占有房屋租赁保证金并无合法依据，理应返还Z公司。但因Z公司已注销，且Z公司的股东郭莲平、陈丹莉、汤小艳一致同意将押金返还另一股东胡欢，故郭莲平、胡欢的该反诉请求，于法不悖，法院予以支持。至于责任承担的问题，因Z公司已注销，Z公司股东郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳承诺对于公司未了债务承担责任。故本案中Z公司的责任应由其股东郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳承担。一审法院审理后作出判决：一、范晓梅、刘东洋与Z公司于2018年4月26日就上海市徐汇区XX路XX号XX层XX单元签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年3月27日解除；二、郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳于判决生效之日起十日内支付范晓梅、刘东洋自2018年11月20日起至2019年1月4日止的租金156,884.47元；三、郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳于判决生效之日起十日内支付范晓梅、刘东洋自2018年10月1日起至2019年1月4日止的物业管理费13,350.08元；四、郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳于判决生效之日起十日内支付范晓梅、刘东洋解除合同违约金311,211元；五、郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳于判决生效之日起十日内支付范晓梅、刘东洋律师费损失50,000元；六、范晓梅、刘东洋于判决生效之日起十日内返还胡欢房屋租赁保证金311,211元；七、驳回范晓梅、刘东洋其余诉讼请求；八、驳回郭莲平、胡欢其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,228元，减半收取计6,114元，由郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳负担4,557元，由范晓梅、刘东洋负担1,557元；反诉案件受理费4,799元，由范晓梅、刘东洋负担2,984元，由郭莲平、胡欢负担1,815元。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，Z公司与被上诉人签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守，全面履行自己的义务。二审期间，上诉人认可由其承担违约责任，本案二审的争议在于合同解除的原因及时间，以及合同解除后果的处理。在合同履行过程中，被上诉人并不存在违约情形，Z公司于2018年11月下旬在未取得被上诉人同意的情形下提出解除租赁合同，属擅自提前解约，Z公司并无单方解除合同的权利，其行为并不会产生解除租赁合同的后果，仍应按约继续履行租赁合同，承担支付租金的义务。但Z公司未按约支付后续租金，已然构成违约，被上诉人有权按照合同约定行使单方解除权，故一审确认涉案租赁合同于被上诉人向Z公司股东发送短信提出解约之日解除，于法不悖，本院予以支持。上诉人主张涉案租赁合同应于2018年11月19日解除，缺乏法律依据，本院不予支持。关于合同租金及物业费的后续支付，一审根据《合同法》相关规定，认定被上诉人未能积极采取措施防止损失扩大，故结合本案相关事实，部分支持了被上诉人主张的2018年11月20日至2019年1月4日期间的租金及物业费诉请，合法合理，本院同样予以支持。上诉人要求不承担2018年11月19日之后的租金及物业费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至于律师费损失，因双方在合同中明确约定若Z公司违约，则被上诉人有权要求其赔偿包括律师费和调查费在内的所有直接和间接损失，被上诉人在一审中也已举证证明了其为维权所发生的律师费用，一审据此支持了被上诉人的相关诉请，具有事实及合同依据，本院予以支持。综上所述，郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,603.5元，由上诉人郭莲平、陈丹莉、胡欢、汤小艳负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年七月二十二日书记员  翟宣任附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……