江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1174号上诉人（原审原告）:肖萍,女，1989年12月10日生，汉族，住江西吉安县。委托诉讼代理人：谢光伟，江西同和律师事务所律师。上诉人（原审被告）:刘惠宏，男，1961年10月28日生，汉族，住吉安县。上诉人肖萍因与上诉人刘惠宏房屋租赁合同纠纷一案，不服吉安县人民法院（2020）赣0821民初296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理，上诉人肖萍及其委托诉讼代理人谢光伟、被上诉人刘惠宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖萍上诉请求：1、查明事实依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认定事实错误。1.出租房屋（1-5楼），在双方2016年4月2日签订租赁合同时，被上诉人未尽书面告知承租人该房屋已抵押的义务，这是铁的事实存在。而原审法院却违背事实和法律规定，将2016年5月份被上诉人提供的房产证复印件给上诉人去有关部门办理办园手续，推定原告已知晓房产证附记的全部内容，这个行为在合同履行前已经尽到书面告知房屋已抵押的义务。租赁合同一经签订就已生效，双方都已履行交押金，交租金，交房装修，怎么会存在合同履行前呢？提供房产证复印件是刘惠宏应配合承租人办理办园手续的需要，怎么成为他已尽告知房屋已抵押的义务呢？（两本房产证只有第××号证上盖了他项权利登记专用章，而第××号上没有盖章，怎么能体现已抵押）。所以，该出租方已尽书面告知房屋已抵押的义务是认定事实错误。2.上诉人提出的办园装修，购置设备及设施等损失82万多元，原审法院不应该将有些设备如大风车游乐玩具，舞台支架，教学设备等物品属于未形成附合的装饰装修物不能纳入赔偿的损失范畴是不尊重事实。幼儿园办不了，家庭生活用不上，这个物品怎么不能纳入损失范畴呢？还有广告费4万多元，也是为办园而打广告支出费用，也属于损失范畴，既然判决书认定原告这组证据予以采信，就应该认定其效力及实际损失；3.判决书认为原告请求被告双倍支付履约保证金96000元的诉请于法无据，不予支持是错误的。房屋租赁合同第五条明确了保证金为人民币48000元，第十条违约责任中也约定，租赁期间乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金，明确了该保证金是具有定金性质。反之，甲方违约就应该双倍支付乙方保证金96000；4.判决对原告提出的赔偿六年半经营幼儿园可得利润损失1050000元尚未发生且具有不确定性，还说只要原告采取补救措施就可能避免发生上述损失，这是不符合事实和法律规定的错误认定。上诉人提供了办园三年半的收支账，每年有可观利润，根据合同法第一百一十三条规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。证明法律明文规定支持可获得利益。5.判决对原告提出被告返还2019年门店租金15000元的诉请，认为原告与承租人陈书琪的租赁合同已经解除与事实不符。陈书琪的转租合同在2017年11月13日签订至到2019年4月才解除合同。在这段期间的租金应该由上诉人收取，所以要求被告返还给原告2019年1月至2019年4月的店面租金5000元。原审判决适用法律不当，致使判决结果不公正。本案应适用合同法有关条款，同时还应适用最高法院关于适用担保法的司法解释第六十六条规定，未书面告知承租人该财产已抵押的造成承租人的损失承担赔偿责任，应判令被告承担全部违约责任的损失。而且认定了被告存在合同缔约过夫责任。只按60％承担赔偿责任，反而让没有过错的原告方承担40％的责任，这是明显不依法办事，执法不公。判决书适用了第一百一十三条规定证明应该支持合同履行应可以获得的利益（即办园的利润收入）但判决结果不支持，这明显是执法不公。总之，上诉人在初审提出的全部诉讼请求都是客观事实存在，证据充分（虽然有些账单不是正规的会计账，但私人办园不可能去请账务人员，按正规单位去做有些瑕疵，但不影响其证明力和法律效力）。即使有些可移动物品还有些残值，可在计算损失中予以打折，但不能无视这些损失，所以法院一审判决不顾事实和法律，还不顾良心道德作出这样这严重偏袒一方，损害一方利益的判决，上诉人岂能服判。为此，上诉人提出上诉，请求二审法院查明事实，主持公道，依法办案。刘惠宏辩称，我认为一审法院认定事实大部分准确、判决也是公正的，上诉人肖萍的上诉事实与理由不充足。刘惠宏上诉请求：1、请求撤销一审法院作出的(2020)赣0821民初296号判决第三项，依法改判上诉人少支付被上诉人装修损失48821.9元；2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院部分事实认定错误。被上诉人主张的房屋装修费用证据不足，部份证据为临时伪造，一审法院全面采信上诉人提供的相关证据，认定被上诉人花费装修费用622733.8元，明显与客观事实不符。首先，从被上诉人提供的大多数装修费用清单与付款凭证的纸张与字迹来看明显为诉讼需要临时制作的，而非当时为计算装修费用需要制作的，且被上诉人也未提供其他证据予以佐证该部分证据所要证明的事实，如申请泥工、木工等出庭作证，或出示当时支付装修费用的银行转(取)款凭证。其次，被上诉人房屋装修简单，品质为一般，但其计算的相关费用畸高，与当今市场行情不符，暂且不论被上诉人聘请的泥工实为其的姑父，其与泥工的协议书、结账单和收据均为临时制作，泥工结账单所示的泥工工资房屋实际面积115元/平米计算，吊运费按房屋实际面积50元/平米计算，完全脱离市场行情。根据房屋装修的实际情況与被上诉人出示的其他相关证据结合市场行情，泥工实际完成的工作量为:粉墙4500平米×14元平米=63000元，砌墙(按青质砖推断)430平米×18元/平米=20640元，平地面1560平米×13元/平米=20280元，吊运费1560平米×7元/平米=10920元，操场、挡土墙非上诉人所有，非出租范围，相关装修费用应不属房屋装修范围。综上，被上诉人泥工费用多算了148660元。另，被上诉人提供的木工清单与部分收款收据也为临时制作，清单所示的每扇门的单价与事实不符，当时同类与相同品质的木门最多不超过750元单价，但被上诉人却按每扇门1200元的单价计算，仅此一项多计算了装修费17750元。鉴于上述，一审法院认定被上诉人的装修费用证据不足，应全面审核被上诉人提供的证据的客观性，对与客观事实不符的装修用应予核减。请求二审法院重新认定被上诉人的装修费用，支持上诉人的上诉请求。肖萍辩称，1.刘惠宏不依事实依据，妄自推断错误。房屋装修费用证据确凿，经一审法院调查事实确认而作出判决，原房屋1-5楼毛坯形式、建筑垃圾堆满（7楼现状能证明）出租。泥工、木工装修有事实证据，价格未超出市场价，泥工虽为姑父承包，做工亲情也要讲事实，做事拿钱天经地义。木工装修包工包料每扇门都是精品实木定制。刘惠宏不实事求是，自我妄自推断计算成本。2.操场、挡土墙装修也经刘惠宏同意协议装修。房屋租赁合同中租赁细节第一点，乙方将在房屋前空地围一个内院，屋后围个操场，200平方米，屋后操场将免费在合同期内给乙方使用。如出现纠纷问题由甲方出面解决，挡土墙装修也是为幼儿生命安全而装修。鉴于上述，刘惠宏不讲事实妄自推断，否认造成的损失。装修费用经一审法院审核考查市场并未超出市场价格。综上所述，望改判支持我方的诉讼请求。肖萍向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、判令被告支付违约金16000元；3、判令被告双倍支付履约保证金96000元；4、判令被告承担原告办园装修、购置设备设施等财产损失820000元；5、判令被告赔偿原告六年半经营可得利润损失1105000元；6、判令被告返还收取2019年的门店租金15000元；7、判令被告赔偿误工费等费用5000元，以上合计2057000元；8、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告肖萍与被告刘惠宏于2016年4月27日签订《房屋租赁合同》1份，双方均在合同上签名确认。租赁合同约定：被告将吉安县敦厚镇君山大道北侧原糖厂宿舍区自建房屋1至5楼出租给原告用于开办幼儿园与住宿；租赁期自2016年9月1日起至2026年8月31日止；租金前5年每年96000元，后5年租金在前1年租金基础上上浮10%，按半年支付租金，在每年9月1日和次年2月1日交付租金；原告向被告支付房屋租赁保证金48000元，租赁合同终止时，保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告；原告需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得被告的书面同意后方可进行，提前终止合同或者合同到期，依附于房屋的装修和留下的附属设施及设备归被告所有，被告不需另行支付装修或附属设施和设备的补偿费；未经被告许可，原告不得将该房屋部分或全部转租给他人，否则被告有权提前终止合同、收回房屋并追究责任。有下列情形之一的，一方有权随时通知另一方解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；（1）被告交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的，或房屋存在缺陷危及安全的；（2）原告未征得甲方书面同意擅自改变房屋用途的；（3）因原告原因造成房屋主体结构或其他损坏的；（4）原告擅自转租、改变房屋转租权或与他人交换各自承租房屋的；（5）原告擅自改变合同规定的租赁用途，或利用房屋进行违法违章活动的；（6）原告逾期支付租金超过1个月的。租赁期间双方不得无故解除合同，如被告无故终止合同，要退还原告已交纳的租金并赔偿原告装修费；如原告无故终止合同，原告已提前交纳租金没收给被告，同时租赁房内装修归被告，原告不得拆除损坏。原告未征得被告书面同意或者超出书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，被告可以要求原告恢复房屋原状并赔偿损失。租赁合同签订后，原告于2016年5月开始对租赁房屋1至5楼进行装修以及办理申报吉安县小哈佛幼儿园办学许可证手续，申报材料包括本案所涉房屋产权证复印件。经吉安县教育局审批向原告颁发民办学校办学许可证，有效期限自2017年11月24日至2021年8月31日。房屋租赁期间，原告与案外人陈书琪于2017年1月13日签订《店面租赁合同》1份，原告将其承租的房屋1楼店面约52平方米转租给案外人陈书琪开店。原告的转租行为事后得到被告同意，为此原、被告还于2017年8月6日签订《补充协议》1份。补充协议约定：被告协助原告办理开办幼儿园所需各项手续（消防等部门检查）使其过关，并保证幼儿园的必备使用条件；原告同意幼儿园1楼店面房屋转租合同到期后，原告放弃1楼店面房屋使用权将其退还被告；被告同意原告将房屋北面楼梯打通至1楼作安全通道，同意房屋4层以下外墙可以装饰喷绘，外墙装饰须经被告同意。案外人陈书琪未经许可于2018年6月1日擅自将该店面又转租给案外人刘圣滨开店。为此原告诉至法院请求解除双方租赁合同，吉安县人民法院于2019年3月28日判决解除肖萍与陈书琪签订的店面租赁合同。此后被告刘惠宏便收回上述1楼店面并自行租赁给案外人刘圣滨开店，租赁时间自2019年2月16日至2020年2月15日，被告收取案外人刘圣滨1年租金及保证金共计16000元。另查明，原告已交纳自2016年9月1日至2020年1月31日期间计3.5年房屋租金336000元及租房保证金48000元给被告。本案所涉房屋因被告在银行贷款办理房屋抵押登记手续，该房1至2层面积640平方米办理抵押登记手续，设定期限2015年3月30日至2017年3月29日；该房3至7层面积1875平方米办理抵押登记手续，设定期限2015年11月9日至2020年11月8日；房产证附记栏均加盖他项权利登记专用章。被告因未能偿还银行贷款被起诉至法院，法院于2019年9月10日公开拍卖本案所涉房屋3至7楼所有权，并于2020年1月14日强制原告腾房及搬迁3至5楼物品，致使原告不能实现租赁房屋开办幼儿园目的。原、被告在庭审中一致同意解除租赁合同。因双方协商解决未果，故原告诉至法院请求解决。关于原告开办幼儿园的装修及购置设备设施损失，结合原告的诉请，本院确认如下：设计费2600元，泥工278500元，木工87870元，卫生间隔断4300元，加气轻质砖10500元，瓷砖4430元，水泥11160元，沙9120元，内外墙粉刷48800元，水电安装54800元，厨房电表323元，自来水表安装1464元，防盗网38200元，围栏双开门800元，地塑地毯21899.8元，地垫36000元，窗帘3287元，镜子玻璃门5600元，消防器材2620元，橱柜门460元，合计622733.8元。因原告租赁房屋5层面积计1765平方米（640平方米+1875平方米÷5×3），折算装修单价为352.82元/平方米，根据本地装修市场价格的实际情况，该装修单价未超出本地的装修市场价，故本院予以确认原告的装修及购置设备设施价值损失为622733.8元。以上损失按照签订租赁合同10年期计算，扣减已履行3.5年尚剩余6.5年的装修及购置设备设施残值损失为404776.97元（622733.8元×65%）。原告诉请的摄像头、交换机、音箱、打印机、大风车游乐玩具、被子、床、厨房用具、一体机、空调、电视、文件柜、舞台支架和教学设备等物品属于未形成附合的装饰装修物可以由原告拆除，不能纳入原告的损失范畴；广告费用系幼儿园每年为招收新生所产生的宣传费用，系幼儿园办学期间的日常开支，亦不能纳入原告的损失范畴。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，应当受到法律保护。本案的争议焦点为被告有无书面告知原告房屋抵押权问题。因原告在2016年5月申报办理幼儿园审批手续时已经明确表示收到房产证复印件；而房屋办理抵押手续时房产证附记栏会加盖他项权利登记专用章，原告作为完全民事行为能力人在使用房产证办理申报幼儿园审批手续，可以推定原告业已知晓房产证附记的全部内容；且房屋租赁合同于2016年9月1日才开始正式履行，可见原告在房屋租赁合同履行前已经知晓房屋办理他项权利登记抵押状况；故被告交付给原告书面房产证复印件的行为可视为在合同履行前已经尽到书面告知房屋已抵押的义务。本案中被告虽然已履行房屋抵押告知义务，但其明知房屋设置抵押权仍然将房屋出租并与原告签订10年长期租赁合同，被告应当可以预见将来在租赁合同履行期间房屋可能实现抵押权而导致不能继续履行租赁合同，且房屋通过司法拍卖实现抵押权造成原告不能实现租房目的致使产生较大损失，其行为已构成合同缔约过失责任，在本案中应当承担较大的过错责任；原告在合同履行前业已知晓本案所涉房屋已经办理抵押手续的事实，仍然花费大额资金对租赁房屋进行装修致使产生较大损失，其对损失亦需承担相应的合同缔约过失责任；本院综合考虑本案发生的起因、损失结果及双方的过错程度，依法确定被告在本案中对原告的损失承担60%赔偿责任，其余损失由原告自行承担。被告辩称没有隐瞒房屋已被抵押的事实并向原告提供房屋产权证复印件的辩解意见，因原告在申报幼儿园手续时已使用房产证复印件可推定其已知晓房屋抵押事实，故本院对该辩解意见予以采纳。被告辩称双方未约定保证金的定金性质、原告主张被告支付双倍保证金于法无据的辩解意见，因双方在租赁合同中对双倍返还保证金并无明确约定，本院对该辩解意见予以采纳。被告辩称收取店面租金无需返还给原告的辩解意见，因双方在《补充协议》中约定转租合同终了后由原告放弃转租店面的使用权并退还给被告，被告收取店面租金的行为未违反合同约定和法律规定，故本院对该辩解意见予以采纳。被告辩称原告的装修范围与项目未经其书面同意及要求赔偿装修损失依据不足且装修残值损失难以认定、请求驳回原告不合理诉请的辩解意见，因原告装修房屋已逾3年，被告一直未提出异议可视为默示认可原告的装修范围及项目；因原、被告双方在本案审理中均未对房屋装修的残值损失申请司法鉴定，且本案所涉房屋3至5层已被法院强制执行腾房，房屋内装修遭到破坏致使装修残值损失难以通过正当途径进行核算；现原告租赁房屋5层面积计1765平方米，按照原告提交的装修价格折算后装修单价为352.82元/平方米，根据本地装修市场价格的实际情况，该装修单价未超出本地的装修市场价，本院根据本案现有证据依法确认原告的装修及购置设备设施价值损失为622733.8元，故对被告该项辩解意见不予采纳。原告要求被告赔偿6.5年经营幼儿园可得利润损失1105000元的诉请，因该可得利润损失尚未发生且具有不确定性，只要原告采取与新房东协商租赁部分楼层或者重新租赁办学地点等补救措施就可能避免发生上述损失；但原告在本案所涉房屋诉讼、执行拍卖逾半年时间内没有采取适当补救措施防止损失的扩大，故原告不得就扩大的损失要求赔偿，原告的该项诉请于法无据，本院不予支持。原告要求被告返还2019年门店租金15000元的诉请，因原告与转租人陈书琪的租赁合同已经依法解除，按照《补充协议》约定转租合同到期后原告放弃1楼店面房屋使用权将其退还被告，被告在转租合同解除后收回店面并重新出租的行为未违反法律规定，原告的该项诉请于法无据，本院不予支持。原告要求被告赔偿误工费用5000元的诉请，因原告未举证加以证明，原告的该项诉请于法无据，本院不予支持。综上所述，原告要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》的诉请，被告在庭审中亦表示同意解除租赁合同，未违反法律规定，本院应予准许。原告要求被告支付违约金16000元的诉请，因被告不能交付房屋致使原告不能实现租赁开办幼儿园目的，按照租赁合同约定需按月租金的两倍支付违约金，该项诉请符合法律规定，本院应予支持。原告要求被告双倍支付履约保证金96000元的诉请于法无据，本院不予支持；因租赁合同已经解除，被告应当按照合同约定退还原告保证金48000元，但被告在双方解除租赁合同后可以另行主张要求原告依合同约定承担水电费等相关费用。原告要求被告承担办园装修、购置设备设施财产损失的诉请，因被告存在合同缔约过失责任，按照租赁合同约定支付的违约金不足抵付一方损失的还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，该项诉请符合双方签订的房屋租赁合同约定和相关法律规定，本院应予支持。原告开办幼儿园的装修及购置设备残值损失为404776.97元，被告应当承担60%损失即242866.18元（404776.97元×60%），扣减违约金16000元，还应支付226866.18元（242866.18元-16000元），其余损失由原告自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、准予原告肖萍与被告刘惠宏解除双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》；二、被告刘惠宏应于本判决生效后二十日内支付原告肖萍的违约金16000元；三、被告刘惠宏应于本判决生效后二十日内支付原告肖萍的装修及购置设备设施等财产损失赔偿款226866.18元；四、被告刘惠宏应于本判决生效后二十日内返还原告肖萍的房屋租赁保证金48000元；五、驳回原告肖萍的其他诉讼请求。案件受理费28248元，由原告肖萍负担24248元，被告刘惠宏负担4000元。二审中，肖萍向本院提交的证据：1.出租房屋毛坯照片，证明出租房1-5楼装修前是毛坯形式，施工垃圾未清理；2.收益证明，证明小哈佛幼儿园2016年收费标准、2017年收费标准、2018年收费标准、2019年收费标准等人员收益在不断的增加，印证一审提交的一份清单。3.设计收条，证明为了开办幼儿园房屋装修设计收据；4.录音证据，证明吉安县法院执行法官与新房东做调解工作，对方答复不出租以及新房东答复我方也是不租。5.证人周某1出庭作证证明其做木工，肖萍支付了87000余元装修款。6.证人周某2出庭作证证明其做泥工，肖萍支付款总共278500元。刘惠宏对肖萍提供的证据质证认为，出租房照片，在一审都已经举证过，不属于新证据；关于设计费，肖萍应该拿出方案来，租赁合同里写好了必须要拿装修方案给我。若有方案，还要经过我的认定再来装修，现在来说设计费我不认可；装修的费用不符合市场价格，肖萍是2015年装修的价格；至于其与法官的谈话录音，这是一份不合法的录音，尚未经得对方同意。她与新房东的录音我也不清楚，我也有和新房东的录音；收益证明也不能说明情况，今年挣了钱不能代表来年也会挣得到钱；证人证言是不真实的，砌墙、粉刷是多少钱，在市场上是有价的。木工根本不知道材料要多少钱，打一扇门要多少钱，明显与事实不符。本院对肖萍提供的证据认证如下，刘惠宏对肖萍提供的证据均不予认可，且不属于二审提供的新证据，故本院对肖萍的证据不予确认。刘惠宏向本院提交的证据：装饰工程合同书，证明泥工费、做门费，证明肖萍提供的证据是编造的。肖萍对刘惠宏提供的证据质证认为，对该装饰工程合同书的三性均有异议，与本案没有关联性、没有证据证明他来源是真实合法的。本院对刘惠宏提供的证据认证如下，因肖萍对装饰工程合同书的三性均有异议，且该证据与本案处理没有关联性，故本院对该证据不予确认。本院二审查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，上诉人肖萍、刘惠宏之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效。一、关于双方于2016年4月2日签订租赁合同时，刘惠宏是否履行了告知肖萍租赁物已设定抵押的义务，致使租赁合同解除的责任承担问题。本院认为，刘惠宏在订立合同前并未如实告知肖萍该租赁物1-5层已经设定抵押权的事实，且在提供给肖萍申办幼儿园的材料中，两本房产证复印件只有房权证第××号证加盖了他项权利登记专用章，而房权证第××号上没有加盖他项权利登记专用章的痕迹。因此，刘惠宏对此应承担主要过错责任。但是，肖萍将承租房屋作为开办幼儿园的主要场所，其应当对租赁物权利的完整性尽谨慎审查义务，其在申办幼儿园时，向有关部门提供的材料中，对租赁房屋1-2层的房权证第××号证加盖了他项权利登记专用章并处于抵押权状态的事实应该充分注意，但其在订立合同前后均未认真审查和提出异议。因此，肖萍对此也有过失责任。一审法院在综合考虑本案发生的起因、损失结果及双方的过错程度，依法确定刘惠宏在本案中对肖萍的损失承担60%赔偿责任，其余损失由肖萍自行承担的处理并无不当。二、关于肖萍诉请的设备如大风车游乐玩具，舞台支架，教学设备等物品属于未形成附合的装饰装修物是否应纳入赔偿的损失范畴问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。肖萍诉请的如舞台支架、教学设备等物品属于未形成附合的装饰装修物，租赁合同解除后，可由其自行拆除，依法不能纳入其损失范畴；其诉称的广告费用损失系幼儿园日常经营所产生的费用，亦不能纳入损失范畴。一审法院对上述未形成租赁物附合的装饰装修物及广告费不属于损失范畴的认定，依法有据，并无不当。三、关于刘惠宏应否双倍支付履约保证金96000元给肖萍的问题。双方在租赁合同中对保证金的用途约定，出租方收到的保证金除用以抵充合同约定由承租方承担的费用外，剩余部分无息归还承租方；租赁期间承租方擅自退租的，出租方可没收承租方的保证金。该合同条款并未体现出双方对保证金属于定金性质的意思表示。因此，刘惠宏在本案中承担了支付违约金的违约责任的情况下，又承担双倍返还保证金给肖萍的责任，于法无据。肖萍的该上诉请求，本院不予支持。四、关于刘惠宏是否应赔偿肖萍因解除合同后剩余6年半经营幼儿园可得利润损失的问题。私人幼儿园是一种企业化的经营模式，在经营过程中也存不确定性和经营风险，幼儿园的经营盈亏也会受市场需求和经营环境的影响而产生变化。肖萍与刘惠宏解除租赁合同后，幼儿园是否继续开办，肖萍可以自由选择，如其选择继续经营幼儿园，其预期是否一定盈利以及盈利值，因受市场行情等诸多因素的影响，存在不确定性。而且，在本案诉讼中，肖萍对预期可得利益赔偿的主张，也未提出价值评估申请，故在该损失证据不充足的情况下，肖萍请求刘惠宏对解除合同后剩余6年半的预期利益的赔偿，其应承担举证不能的不利法律后果。五、关于刘惠宏应否返还2019年1楼店面租金的问题。由于肖萍与陈书琪对1楼店面租赁合同部分业已履行，后因陈书琪擅自转租第三人，经肖萍于2018年6月和2019年2月两次起诉请求解除合同，经一审法院判决肖萍与陈书琪订立的租赁合同关系依法解除。根据肖萍与刘惠宏双方在《补充协议》中约定，转租合同终了后由肖萍放弃转租店面的使用权并退还给刘惠宏。刘惠宏在收回1楼店面出租权后，与第三人订立租赁合同，收取店面租金的行为未违反《补充协议》的约定和法律规定。因此，肖萍诉请要求刘惠宏返还1楼店面自2019年1月至2019年4月的店面的租金，没有事实依据，本院不予支持。六、关于肖萍的装修损失如何计算的问题。刘惠宏上诉称，一审法院认定肖萍总装修费622733.8元，与客观事实不符，多计算48821.9元装修费，应从认定的总装修费中予以扣除。本院认为，本案在一审诉讼中，对租赁合同履行期间，因开办幼儿园的各项装修费问题，合同双方当事人均未申请司法鉴定，一审法院根据肖萍提供的因开办幼儿园对租赁房屋装修项目的开支等凭证，认定设计费2600元，泥工278500元，木工87870元，加气轻质砖10500元，水泥11160元，沙9120元，内外墙粉刷48800元，水电安装54800元，防盗网38200元等款项，按面积折算出装修单价为352.82元/平方米，参考当地装修市场价格的实际情况，确认肖萍的装修及购置设备设施价值损失为622733.8元，再扣除折旧，确定装修残值，符合本案的实际情况。刘惠宏要求在总装修费中扣除48821.9元，没有提供充分的证据证明。因此，刘惠宏的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，上诉人肖萍、刘惠宏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计29269元，由上诉人肖萍负担28248元，上诉人刘惠宏负担1021元。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖建文审判员  肖永兰二〇二〇年七月三十日书记员  郭芷伊