山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0781民初3090号 原告：耿志刚，男，1972年10月24日出生，汉族，住青州市。 委托诉讼代理人：董军，山东海岱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿桂林，男，1969年6月7日出生，汉族，住山东省青州市，系原告之兄。 被告：山东中凯置业有限公司，住所地淄博市张店区山泉路35号，统一社会信用代码913703037741794623。 法定代表人：孙凯，职务：经理。 委托诉讼代理人：刘金亮，青州益都法律服务所法律工作者。 原告耿志刚诉被告山东中凯置业有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耿志刚的委托诉讼代理人董军、耿桂林、被告山东中凯置业有限公司的委托诉讼代理人刘金亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：2019年10月18日，原告与被告签订协议书一份，协议约定青州市××门山路东侧“九州名座”小区沿街房产(南北向共五层五间，面积为2014.585平方米；东西向共两层13间，面积为772.44平方米)、土地使用权(面积为774.6平方米)归原告所有。为此，请求法院依法判令：1、判令位于青州市××门山路东侧“九州名座”小区沿街楼(南北向共五层，面积为2014.585平方米；东西向共两层，面积为772.44平方米)、土地使用权(面积为759.8平方米)归原告所有；2、判令被告将以上房产和土地使用权登记到原告名下；3、诉讼费、保全费等其他一切费用由被告承担。 被告山东中凯置业有限公司辩称：房屋和土地归原告，公司同意。被告将以上房产和土地使用权登记到原告名下，被告做不到，被告无变更的权利，被告只能提供材料协助原告办理。 经审理查明：2008年11月11日，青州市基础设施建设投资管理中心出具《青州市基础设施建设投资管理中心关于对九州名座项目区内移动公司拆迁补偿及其设备搬迁费用结算方案》一份，内容为：“应申请，经核实，位于九州名座项目区内原青州移动通讯公司办公楼拆迁补偿及其设备搬迁费用情况如下：(一)根据2006年7月1日【2006】第41号市政府专题会议纪要，当时组织拆迁时经过评估确认的补偿费用共计529.35万元，其中土地补偿费246.46万元不需要实际支付，其余应付的房屋及附属物拆迁补偿费为282.89万元，但至今也未实际支付。(二)根据2008年4月11日【2008】第27号市政府专题会议纪要，为了尽快为中凯置业公司形成建设用地条件，移动公司需尽快对项目区内现有的设备进行搬迁，有关费用由城建投资公司适当承担。移动公司已经提报的搬迁费用为502475.26元。经过研究，决定对上述两项费用采取以九州名座现房折价抵顶的方式，由中凯置业公司先行与移动公司进行折抵，再由城建投资公司与中凯置业公司作最终结算。其中，房屋及附属物的拆迁补偿费282.89万元全额结算，不再与新建办公场所应缴纳的费用进行抵顶；移动公司提报的移动设备搬迁费用502475.26元，按双方各自负担50%进行结算。以上两项总额为308.013763万元。经过研究，决定对上述两项费用采取以九州名座现房折价抵顶的方式，由中凯置业公司先行与移动公司进行折抵，再由城建投资公司与中凯置业公司作最终结算。其中，房屋及附属物的拆迁补偿费282.89万元全额结算，不再与新建办公场所应缴纳的费用进行抵顶；移动公司提报的移动设备搬迁费用502475.26元，按双方各自负担50%进行结算。以上两项总额为308.013763万元。”2008年11月15日，山东中凯置业有限公司青州分公司（甲方）与中国移动通信集团山东有限公司（乙方）签订协议书一份，协议内容为：“为了妥善处理好九州名座项目区内原乙方所有的办公楼拆迁及其通讯设备搬迁等有关问题，依照市城建投于2008年11月11日确定的协调工作方案，经过双方协商，拟采用房屋抵顶的方式进行价款结算，现达成如下协议，供双方认真遵守。一、甲方权利和责任1、积极配合乙方进行信号基站搬迁，提供各种方便；2、尽快进行沿街楼开发建设，在合理时间内交付给乙方价格、位置适中的营业房；3、在施工过程中不能损坏通信设施。若于施工中损坏设施影响通信，责任自负。二、乙方权利和责任1、在不影响通信业务正常运营的前提下，尽快搬迁楼房上的信号基站及通信光缆，为甲方房屋拆迁和开发提供方便；2、在甲方施工过程中，由专人负责看护通信设施和线路，确保通信畅通；3、在不违反甲方规划建设方案的前提下，对用于结算抵顶对应的营业房提供合理化建议。三、其它约定本协议自甲乙双方签字盖章之日起成立，报青州市城建投资开发公司盖章确认后生效。本协议一式5份，双方各执2份，报城建投资公司备案确认1份。附：青州市基础设施建设投资管理中心《关于对九州名座项目区内移动公司拆迁补偿及其设备搬迁费用结算方案》。被告山东中凯置业有限公司青州分公司、中国移动通信集团山东有限公司、青州市城市建设投资开发有限公司在协议上加盖了公章。2011年1月5日，山东中凯置业有限公司青州分公司（甲方）与山东信通投资管理有限公司青州分公司（乙方）签订协议一份，协议内容为：“甲方：山东中凯置业有限公司青州分公司乙方：山东信通投资管理有限公司青州分公司因甲方建设需要，对中国移动通信集团山东有限公司位于云门山路东侧(原移动公司院内)的信号塔及信号机房进行协商搬迁及原先已有协议中甲方承诺给中国移动通信集团山东有限公司的拆迁补偿费叁佰零捌万元的支付问题，经甲乙双方友好协商，甲方委托乙方全权处理甲方与中国移动通信集团山东有限公司协议中的所有问题，为此达成如下协议：一、乙方负责中国移动通信集团山东有限公司位于云门山路东侧（原移动公司院内）的信号塔及信号机房的选新址，搬迁以及搬迁所需的各种费用，并保证不出任何纠纷的情况下按期搬迁。二、乙方负责支付甲方和中国移动通信集团山东有限公司签订的协议中承诺给中国移动通信集团山东有限公司的拆迁补偿费用叄佰零捌万元。三、甲方将云门山路东侧“九州名座”小区沿街楼的规划楼座南北长25.7米东西宽14米及此楼座北边南北宽8米东西长50米的土地，办好规划并交过各种配套费用后，乙方按甲方的建筑成本计算方式，自行支付建筑费，楼房建好后归乙方所有，契税由乙方自行支付。四、乙方保证甲方和中国移动通信集团山东有限公司签订的协议中，信号塔及机房的搬迁费用和拆迁补偿费叄佰零捌万元，以乙方盖好的沿街楼低于市场价格抵顶，并承诺协议签订后一年内交付。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，本协议签字盖章后生效。山东中凯置业有限公司青州分公司、山东信通投资管理有限公司青州分公司在协议书上加盖了公章。2011年8月份，原告耿志刚开始承建被告中凯置业有限公司拍卖的土地中云门山路东侧“九州名座”小区沿街楼南北长25.7米、东西宽14米及此楼北边南北宽8米、东西长50米的土地，之后原告耿志刚共建设青州市××门山路东侧“九州名座”小区沿街楼(南北向共五层，面积为2014.585平方米；东西向共两层，面积为772.44平方米)、土地使用权(面积为759.8平方米)，截止到2013年原告耿志刚所承建的房屋基本竣工。2017年1月11日，山东中凯置业有限公司青州分公司（甲方）与山东信通投资管理有限公司青州分公司耿志刚（乙方）签订补充协议一份，补充协议内容为：“2011年1月5日甲乙双方就甲方与山东移动通信有限公司青州分公司(以下简称“移动公司”)办公楼拆迁和通信设备搬迁费用共计308.013763万元的问题与乙方签订了《协议》，该《协议》中甲方愿意将云门山路东侧“九州名座”小区沿街楼南北长25.7米、东西宽14米及此楼北边南北宽8米、东西长50米的土地办好房屋规划并交过各种配套费后由乙方自行建设沿街楼及附属建筑，建设完毕后，根据2008年11月11日青州市基础设施建设投资管理中心下发的《关于九州名座项目区内移动公司拆迁补偿及其设备搬迁费用结算方案》以及2008年11月15日山东中凯置业有限公司青州分公司、中国移动通信集团山东有限公司和青州市城市建设投资开发有限公司签署的三方《协议书》，以乙方自建的沿街楼抵顶搬迁费后剩余部分归乙方所有，契税由乙方自行支付，并由乙方全权负责与移动公司进行交涉。因各种原因，至今一直未能与移动公司达成一致意见，为了更好更快的解决此问题，经甲乙双方友好协商，根据已经签订的《协议》补充以下条款：一、自本补充协议签订之日起以房屋抵顶拆迁补偿及搬迁费的事项，由乙方直接与移动公司交涉，乙方在与移动公司交涉过程中甲方不得干涉，对于交涉的结果由乙方全部承担，甲方不承担任何责任。二、甲方应出具委托乙方或乙方指定人员与移动公司交涉的委托书处理甲方与山东移动通信公司“九州名座”项目中移动公司办公楼拆迁和通信设备搬迁费用事宜，该委托书代理权限为：代为协调，代为协商，代为提起诉讼，代为答辩，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调查收集证据，代为出庭参加诉讼，代为调解，代为和解，代为收取相关的法律文书。移动公司与甲方履约完毕，该委托自动解除。三、乙方自愿提供自建的“九州名座”小区沿街楼及附属建筑全部房产作为与移动公司交涉后果的担保，在与移动公司处理完毕前不做任何抵押、销售等，乙方承担在与移动公司交涉过程中、最终结果造成的直接和间接损失，若确认该损失实际发生，由乙方赔付，若乙方不赔付，甲方有权以乙方提供的“九州名座”小区沿街楼及附属建筑弥补损失，弥补损失后若有剩余房产，仍归乙方所有，若提供的房产不足弥补损失，由乙方补齐损失。四、移动公司认可乙方处理方案并出具甲方与其履行完毕2011年1月5日协议的证明后，甲方需配合乙方办理沿街楼及附属建筑的产权证书等手续，涉及的相关费用乙方自理。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字盖章后生效。山东中凯置业有限公司青州分公司、山东信通投资管理有限公司青州分公司在补充协议上加盖了公章。2018年1月12日，中国移动通信集团山东有限公司青州分公司诉被告青州市城市建设投资开发有限公司、山东中凯置业有限公司、山东中凯置业有限公司青州分公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，山东省青州市人民法院于2019年3月20日做出（2018）鲁0781民初515号民事判决书，判决被告青州市城市建设投资开发有限公司支付原告中国移动通信集团山东有限公司青州分公司房屋、附属物的拆迁补偿费及移动设备搬迁费3080137.63元，于本判决生效之日起五日内付清。案件受理费31442元，诉讼保全费5000元，均由被告青州市城市建设投资开发有限公司负担。案件判决后青州市城市建设投资开发有限公司对该判决不服，提起上诉，潍坊市中级人民法院于2019年7月19日做出（2019）鲁07民终3510号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31442元，由上诉人青州市城市建设投资开发有限公司负担。2019年10月18日，山东中凯置业有限公司（甲方）耿志刚（乙方）与山东信通投资管理有限公司青州分公司（丙方）签订协议书一份，协议书内容为：“为处理好九州名座项目区内原中国移动通信集团山东有限公司的办公楼拆迁及通讯设备搬迁等善后事宜，基于青州市人民法院(2018)鲁0781民初515号民事判决书判决结果这一新的事实，经甲、乙、丙三方协商达成如下协议：一、甲、丙方基于原青州市基础设施建设投资管理中心(现青州市城市建设投资开发有限公司)《关于对九州名座项目区内移动公司拆迁补偿及其设备搬迁费用结算方案》(附件1)和山东中凯置业有限公司青州分公司、中国移动通信集团山东有限公司青州分公司、原青州市基础设施建设投资管理中心三方于2008年11月15日签定的《协议书》(附件2)，于2011年1月5日签订的《协议》(附件3)、2017年1月11日签订的《补充协议》(附件4)，乙方认可其有效性，三方一致同意由乙方代替丙方履行与甲方的相关权利和义务。二、根据附件3、附件4两份协议的约定，由丙方以房屋抵顶的方式代甲方青州分公司支付中国移动通信集团山东有限公司青州分公司拆迁补偿费及搬迁费308万元，现经青州市人民法院(2018)鲁0781民初515号民事判决书(附件5)判决，上述款项不再由甲方青州分公司支付，经三方协商，附件3和附件4协议中关于丙方以房屋抵顶的方式代甲方青州分公司向中国移动通信集团山东有限公司青州分公司支付拆迁补偿费及搬迁费308万元的条款解除，若以后经法院生效判决确定附件2协议继续履行，则上述条款继续有效。甲方须将本协议第三条收到的贰佰万元土地转让款返还给乙方后，乙(丙)方须继续履行附件3、附件4协议以房屋抵顶的方式代甲方青州分公司支付给中国移动通信集团山东有限公司青州分公司拆迁补偿款和设备搬迁费用共计308万元。三、根据青州市人民法院(2018)鲁0781民初515号民事判决书(附件5)的判决结果，因丙(乙)方不再替甲方青州分公司以房屋抵顶方式支付拆迁补偿款和搬迁费用，现经三方协商，由乙方支付给甲方人民币贰佰万元作为乙方占用甲方附件3、附件4所载明的所有土地的土地转让款，乙方于本协议签订后十日内先向甲方支付壹佰万元(此款需打入甲方指定账户)，待办证需要的所有资料全部提交相关部门审核合格后(以甲方书面通知并经乙方核查为准)支付伍拾万元，待耿志刚或指定第三方取得不动产登记证书后支付剩余全部款项伍拾万元，以上款项甲方指定汇入以下账户：开户行：中国农业银行张店体育场支行账号：62×××77户名：孙佳四、甲乙丙三方一致同意附件3《协议》中第三条继续有效，因丙方按照协议已经自行将沿街房建好，三方再次确认，青州市××门山路东侧“九州名座”小区沿街楼的规划楼座南北长25.7米东西宽14米及此楼座北边南北宽8米东西长50米的土地及地上所有建筑物(具体位置面积以原协议和丙方实建房屋为准)均归乙方所有。甲方负责办理房产登记手续，将房产登记在乙方或其指定的第三方名下，上述房产登记手续应在本协议签订后三个月内办理完毕，相关的契税和办证费用由乙方承担。五、原协议及补充协议中与生效判决文书和本协议不一致之处，以生效判决文书和本协议为准。六、因本协议引起的纠纷，由双方协商解决，协商不成的，交青州市人民法院处理。七、本协议一式三份，三方各执一份，签字或盖章生效。附件1、青州市基础设施建设投资管理中心《关于对九州名座项目区内移动公司拆迁补偿及其设备搬迁费用结算方案》附件2、山东中凯置业有限公司青州分公司、中国移动通信集团山东有限公司青州分公司、原青州市基础设施建设投资管理中心三方于2008年11月15日签定的《协议书》附件3、山东中凯置业有限公司与山东信通投资管理有限公司青州分公司签订的《协议》附件4、山东中凯置业有限公司与山东信通投资管理有限公司青州分公司签订的《补充协议》附件5、青州市人民法院(2018)鲁0781民初515号民事判决书。2019年10月18日，原告耿志刚通过账号62×××19（开户行：中国农业银行）打给了被告中凯置业有限公司指定的账户账号：62×××77，（户名：孙佳），金额为1000000元。还剩余的1000000元，待办证需要的所有资料全部提交相关部门审核合格后支付500000元，待耿志刚或指定第三方取得不动产登记证书后支付剩余全部款项500000元。 另查明，2006年8月18日，被告山东中凯置业有限公司通过山东潍坊拍卖行拍卖了用地面积为57231.44平方米的国有土地，成交单价为每平方1136元，同日青州市国土资源局、青州市基础建设投资管理中心、山东潍坊拍卖行共同出具成交确认书一份。2006年8月25日，被告山东中凯置业有限公司与青州市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》一份，合同约定：被告山东中凯置业有限公司购买59204.4平方米的国有土地，并支付6725.62万元。2006年8月30日，青州市人民政府做出了青政复土字【2006】141号批复，同意将位于云门山北路以东、南阳河以北的国有土地使用权59204.4平方米出让给竞得人山东中凯置业有限公司使用，规划用途为商业、住宅综合用地，其中商业用地使用期限为四十年，住宅用地使用期限为七十年。 上述事实，有原告提供的2008年11月1日青州市基础设施建设投资管理中心出具的《青州市基础设施建设投资管理中心关于对九州名座项目区内移动公司拆迁补偿及其设备搬迁费用结算方案》一份、2008年11月15日，山东中凯置业有限公司青州分公司（甲方）与中国移动通信集团山东有限公司（乙方）签订协议书一份、2011年1月5日山东中凯置业有限公司青州分公司（甲方）与山东信通投资管理有限公司青州分公司（乙方）签订协议一份、2017年1月11日山东中凯置业有限公司青州分公司（甲方）与山东信通投资管理有限公司青州分公司耿志刚（乙方）签订补充协议一份、2019年10月18日山东中凯置业有限公司（甲方）耿志刚（乙方）与山东信通投资管理有限公司青州分公司（丙方）签订协议书一份、青州市人民法院(2018)鲁0781民初515号民事判决书一份、潍坊市中级人民法院（2019）鲁07民终3510号民事判决书一份、被告提供成交确认书一份、国有土地出让权使用合同一份、土地出让金收据二份、土地证三份、青州市人民政府做出的青政复土字【2006】141号批复一份及当事人陈述等证据在案为证。 本院认为，被告山东中凯置业有限公司通过国有土地拍卖程序，取得国有土地使用权并进行开发，不违背法律法规强制性规定，其开发房地产的行为合法有效。2011年1月5日，被告山东中凯置业有限公司青州分公司与山东信通投资管理有限公司青州分公司签订协议一份，由山东信通投资管理有限公司青州分公司承建被告山东中凯置业有限公司青州分公司经过拍卖的国有土地中的云门山路东侧“九州名座”小区沿街楼南北长25.7米、东西宽14米及此楼北边南北宽8米、东西长50米的土地。山东信通投资管理有限公司青州分公司签订合同后，将2011年1月5日签订的合同项下的权利义务实际由原告耿志刚承受。2011年8月份，原告耿志刚开始承建被告中凯置业有限公司拍卖的土地中云门山路东侧“九州名座”小区沿街楼南北长25.7米、东西宽14米及此楼北边南北宽8米、东西长50米的土地。之后原告耿志刚共建设青州市××门山路东侧“九州名座”小区沿街楼(南北向共五层，面积为2014.585平方米；东西向共两层，面积为772.44平方米)、土地使用权(面积为759.8平方米)，截止到2013年原告耿志刚所承建的房屋基本竣工。应当认定2011年1月5日签订的合同后，山东信通投资管理有限公司青州分公司将合同权利义务转给了原告，原告进行了投资并进行了建设。原告可以参照2011年1月5日签订的合同享有该合同项下的权利。根据《中华人民共和国合同法》第六十条至规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百三十五条之规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条之规定：“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”第二十条之规定：“土地使用权转让应当签订转让合同。”2019年10月18日，被告山东中凯置业有限公司、原告耿志刚与山东信通投资管理有限公司青州分公司签订对工程竣工后的事宜达成了协议，该协议是当事人之间真实意思的表示，不违背法律法规强制性规定，原被告双方应当遵守。 综上所述，依《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条、第二十条的规定，判决如下： 一、位于青州市云门山路东侧“九州名座”小区沿街楼(南北向共五层，面积为2014.585平方米；东西向共两层，面积为772.44平方米)、土地使用权(面积为759.8平方米)归原告耿志刚所有； 二、被告山东中凯置业有限公司将以上房产所有权和土地使用权登记到原告耿志刚名下，于本判决生效后一个月办理完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费55900元，保全费5000元，由被告山东中凯置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  杜云昆 二〇二〇年七月二十七日 书记员  陈彦旭