安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1322民初2958号 原告：宿州华都物业管理有限公司，住所地安徽省宿州市萧县龙城镇虎山三巷11号。 法定代表人：吴书通，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐锡军，安徽嘉闻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰林林，安徽嘉闻律师事务所实习律师。 被告：吴佰峰，男，1978年8月3日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 原告宿州华都物业管理有限公司（以下简称华都公司）与被告吴佰峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告华都公司的委托诉讼代理人唐锡军、被告吴佰峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华都公司向本院提出诉讼请求：1．判令吴佰峰支付2017年8月1日至2020年7月31日期间的物业管理费5057.32元；2.判令吴佰峰支付违约金1846.18元；3．本案诉讼费由吴佰峰承担。事实和理由：吴佰峰系宿州市萧县欧陆风情园小区17栋902室业主。2016年8月8日，华都公司与吴佰峰签订了《前期物业服务协议》，约定了双方的权利义务。华都公司为吴佰峰提供物业管理服务，但吴佰峰未支付2017年8月1日至2020年7月31日期间的物业管理费5057.32元。华都公司经多次催讨无果，特提起诉讼。 吴佰峰辩称，同意缴纳物业费，但物业的服务与收费标准不相符，服务标准达不到1.1元的标准；物业公司没有按照前期物业服务合同约定的标准内容质量提供相应的管理服务，公共设施、公共部分、公共场所、绿化没有尽到应尽的义务，小区交房到现在物业广告费收入没有对业主进行公布，房屋公共部位掉皮漏水，空调外机存在严重隐患，小区门岗经常是空的，南区只有一个保洁打扫，基本见不到人，门岗老年化严重，消防栓没有水等。现同意缴纳40%的物业费。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对华都公司提供的证据2缴纳物业费收据、催缴通知单1组，欲证明吴佰峰未支付2017年8月1日至2020年7月31日期间的物业管理费5057.32元，经多次催讨无果，吴佰峰已构成物违约的事实。吴佰峰无异议，但认为其有装修押金，找华都公司数次，不给退。经审核，对该证据予以认定。2.对吴佰峰提供的证据1微信聊天记录截图1份，欲证明他在群里说物业环境卫生差，物业把他踢出物业群。华都公司对三性均有异议，认为不能看出是哪个群，看不出是有卫生原因。经审核，对该证据不予认定。证据2照片1张，欲证明楼层空调外机，防护门有的脱落，存在危险。华都公司认为看不出是哪个小区，与本案无关联。经审核，该照片并无拍摄时间、地点，故对该证据不予认定。 证据3照片1组，欲证明垃圾桶的垃圾无人清理，垃圾桶没有盖。证据4照片2张，欲证明2018年下雪，小区物业不清理。华都公司对证据3、4的三性均有异议，认为照片没有载明时间，有可能在物业清理之前拍摄的。经审核，对证据3、4的载明目的不予认定。证据5光盘1张，欲证明门卫睡觉，电动车乱放，消防栓没水，小区的卫生绿化不好，晚上还有狗叫。华都公司对三性均有异议，认为吴佰峰没有提供原始载体，是经过剪辑的，是否是在同一地点拍摄，是否是涉案小区无法确定，也看不出保安老年化，门岗在睡觉，不能证明栏杆没有人操作，达不到证明目的。经审核，对该证据证明目的不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴佰峰系萧县欧陆风情园17栋902室业主，该商品房建筑面积127.71平方米，系花园洋房。2016年8月8日，华都公司与吴佰峰签订《前期物业服务协议》，约定由华都公司为欧陆风情园小区提供物业管理服务；物业管理服务费按入住通知书上通知入住时间开始计算，按预交的方式收取；物业管理费标准：独栋别墅2.5元/月/平方米、连排别墅1.5元/月/平方米，叠加别墅1.30元/月/平方米，花园洋房1.10元/月/平方米等；物业管理服务费到期前一个月开始收取下年度物业服务费；协议还对双方权利义务、物业管理服务内容、质量、违约责任等其他事项进行了约定。吴佰峰于2016年8月8日入住欧陆风情园小区后，预交了1年的物业管理费，自2017年8月1日之后没有缴纳物业管理费。因华都公司催要物业费未果，故提起诉讼。 另查明，涉案欧陆风情园小区没有成立业主委员会。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案《前期物业服务协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人均有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。华都公司作为案涉欧陆风情园小区的物业服务企业，其公司已按照前期物业服务协议约定履行了相应的物业管理服务，吴佰峰作为该小区业主也实际享受了华都公司提供的物业服务，理应履行缴纳相应的物业服务费义务。现华都公司要求吴佰峰支付自2017年8月1日至2020年7月31日期间的物业管理费5057.32元（127.71平方米×1.1元/月/平方米×36个月），符合双方合同约定及相关法律规定，应予支持。吴佰峰辩称华都公司的服务与收费标准不相符，服务达不到1.1元的标准；华都公司没有按照前期物业服务合同约定的标准内容质量提供相应的管理服务，在公共设施、公共部分、公共场所、绿化没有尽到应尽的义务。经审查，吴佰峰提供的照片、光盘等也仅能反映出拍摄当时的状态，并不能足以证明华都公司在履行物业服务过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情况，即便华都公司在为涉案小区提供物业管理服务时存在一些瑕疵，但华都公司为该小区提供了相应的管理服务，履行了主要义务，根据诚实信用原则，吴佰峰不能以此作为其拒交物业费的理由。因此，吴佰峰的上述辩解意见不能成立，不予采信。 关于华都公司主张吴佰峰给付违约金1846.18元的诉讼请求。本案中，涉案《前期物业服务协议》违约责任第5条约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权乙方补交，并从逾期之日起按每日万分之五收取滞纳金。”因滞纳金是由行政法规规定的一种行政责任，适用范围仅限于国家行政管理领域，具有法定性、强制性等，不属于民事责任，故华都公司与吴佰峰在《前期物业服务协议》中关于滞纳金的约定应属无效。故，华都公司的该项诉讼请求，理据不足，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、吴佰峰于本判决生效后十日内给付宿州华都物业管理有限公司物业服务费5057.32元； 二、驳回宿州华都物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由吴佰峰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员 孙 伟 二〇二〇年七月二十七日 书记员 晁晓晓 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。