贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初248号 原告：袁艳，女，1957年4月27日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：罗建（特别授权代理），男，系原告袁艳之夫。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码：9152050070966631XK，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所实习律师，实习证号：230713012110735。 委托诉讼代理人聂萍（特别授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201711258067。 原告袁艳与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁艳的委托诉讼代理人罗建、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的委托诉讼代理人聂萍、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁艳向本院提出诉讼请求：1、判决被告贵州省毕节市瑞丰新城房地产有限责任公司为原告延迟办理瑞丰新城第11幢1501号房屋主权证的违约金，违约金从2014年1月1日至2018年12月18日止，共计1813天，每日按总房款273927元的万分之0.5的标准计算，为人民币24831.48元；2、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2010年11月14日，原告袁艳与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买的房屋位于毕节市，出卖人应当于2013年12月31日前办理上述房屋的房屋产权证书，出卖人到期不能办理产权证书的，双方同意按下列约定处理。买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人总房款的万分之0.5违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款273927元，但被告未按合同约定为原告办理产权证书。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请法院支持原告的诉讼请求。 被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司答辩称：一、根据商品房买卖合同约定，被告应于2013年12月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，至原告提起本案诉讼时，已经超过两年的法定诉讼时效期间，其对超过部分逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。二、被告未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记的有关文书影响住房用途，未产生实际损失，不具备支付违约金的事实、法律基础。四、在被告承担违约责任的前提下，违约金应依据合同约定的标准计付至转移登记的有关文书提交到产权登记机关备案之日即2018年12月13日。五、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担，法院应当据实精确计算。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于洪南××××房，房屋建筑面积118.44平方米，套内建筑面积100.39平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米2728.63元计算，总价款为273927元。买受人以银行按揭贷款付款的，于2010年11月14日向出卖人交付首期房款137927元，余款136000元以银行按揭贷款支付；出卖人应当在2011年12月31日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之0.5违约金。因买受人的原因造成本条结果的，出卖人不负责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款，购房发票金额273926.85元，交纳契税5478.54元、印花税5元、维修基金5479元、办证费用762元等费用。2013年4月3日，被告将涉案商品房交付原告，原告取得了涉案商品房的使用权。被告具备了办理不动产权属转移登记条件后于2018年12月13日向产权登记部门提交资料为原告办理不动产权属证书。2018年12月18日，涉案商品房不动产权证书办理完毕。因原告逾期办理商品房转移登记，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，原、被告在《商品房买卖合同》第十五条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定。原告于2013年4月3日办理入住手续，被告应于原告办理入住手续的730日内（2015年4月3日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2015年4月3日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年1月3日）往前倒推三年，即2017年1月3日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年1月3日起计算。如前所述，被告收取原告的代办费用，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记合意，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时办证，不在被告的控制之中，故违约金应计算至被告将办资料提交到办证部门之日。本案中，被告在具备办理商品房权属转移登记条件时，于2018年12月13日向产权登记部门提交资料为原告办理不动产权属证书，已履行合同约定义务，因此，违约金截止时间应为2018年12月13日。关于违约金的计算标准问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分0.5支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告实际已付购房款273926.85元为基数，按日万分之0.5的标准，从2017年1月3日计算至2018年10月12日，违约金为9710.71元（273926.85元×0.005%/日×709日）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告袁艳逾期办理房屋权属证书的违约金9710.71元； 二、驳回原告袁艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费210元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担82元，原告袁艳负担128元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇年二〇年七月二十九日 书记员 何梦思