云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终1065号上诉人（原审被告）：景洪浩宇房地产开发有限公司。住所地景洪市。法定代表人：李昆营，董事长。委托诉讼代理人：张骞，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李昆山，男，1971年11月28日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市呈贡县。被上诉人（原审原告）：昌春花，女，1974年9月12日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市呈贡区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：邱楷，云南和律丰律师事务所律师。特别授权代理。上诉人景洪浩宇房地产开发有限公司（以下简称景洪浩宇公司）与被上诉人李昆山、昌春花商品房预售合同纠纷一案，因不服景洪市人民法院（2020）云2801民初221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。景洪浩宇公司上诉请求：撤销一审民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。被上诉人于2019年6月19日向上诉人申请将其所购三套房产更名到第三方昌荣名下，因按照正常操作流程，房产更名需在被上诉人取得其所购房产不动产权证且交完契税满两年后才能由其自行办理，但被上诉人为省去中间交易税费及等待时间，于2019年6月19日向上诉人提交《销售特殊事务申请表》，申请由其与上诉人解除合同，并由第三方昌荣在与上诉人就标的房产签订购房合同，相关风险及后果由被上诉人承担。上诉人同意后，双方于2019年7月17日签订了《退购房屋协议》。根据上述事实可知，上诉人与被上诉人签订《退购房屋协议》时并没有真实的退房意思表示。《民法总则》第一百四十六条第一款规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”因上诉人与被上诉人签订《退购房屋协议》的真实意思不是退房，而是为了满足被上诉人更名到第三人名下的目的，故双方签订的《退购房屋协议》是以虚假的意思表示事实的民事法律行为，当属无效行为，因此双方签订的《退购房屋协议》系无效合同。同时，根据《民法总则》第一百四十六条第二款的规定：“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”故本案双方之间的真实法律关系，应当以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为所涉法律规定处理。上诉人与被上诉人约定解除《商品房购销合同》后，由第三方与上诉人就标的房产另行签订合同并办理备案，其实质上是由被上诉人将其在与上诉人签订的《商品房购销合同》中的权利义务全部转让给第三方昌荣，故应当按照《合同法》中权利义务转让的规定予以处理。本案上诉人己同意被上诉人将自己在合同中的权利义务一并转让第三人，故应当由第三人继续与上诉人签订购房合同、办理网签备案手续并交接房屋。因被上诉人指定的第三人不与上诉人签订购房合同，由此产生的违约后果应由被上诉人承担，而不应由上诉人承担。二、一审判令上诉人退还被上诉人购房款没有事实依据。在上诉人与被上诉人签订的《退购房屋协议》中，双方对退购房屋价款这一条的退款金额是划去的，也就是说，双方均对“上诉人是否应向被上诉人退款”作出了否定的意思表示，那么根据该协议的约定，上诉人不需向被上诉人退款，一审法院在双方没有约定退款的前提下，判令上诉人向被上诉人退款，显然有违民事意思自治原则。请二审支持上诉人的上诉请求。李昆山、昌春花辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1.本案中不存在以虚假的意思表示实施的民事法律行为。《退购房屋协议》是双方真实意思的表示，进行过公证的合同，具有法律效力。2.上诉人与案外人昌荣未能签订商品房购销合同，与本案没有任何关联性。3.本案中不存在将被上诉人的权利义务转移给第三人的情况，无任何证据显示第三人有承接被上诉人的权利义务，上诉人应当按照被上诉人的诉讼请求支付购房款。李昆山、昌春花向一审法院起诉请求：1.景洪浩宇公司退还李昆山、昌春花购房款1254550元，并以房款1254550元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算利息（自2019年7月19日起算至实际清偿之日止）；2.景洪浩宇公司退还李昆山、昌春花税费、工本费等各项费用44778.44元，并按中国人民银行同期贷款利率计算利息（自2019年7月19日起算至实际清偿之日止）；3.诉讼费由景洪浩宇公司承担。一审法院认定事实：2012年5月10日，李昆山、昌春花与景洪浩宇公司签订《商品房购销合同》（合同备案号：ＪＨ2015081905634），约定李昆山、昌春花购买景洪浩宇公司开发建设的位于景洪市房屋，总房款1254550元。合同签订后，李昆山、昌春花依约向景洪浩宇公司支付了部分购房款并以银行按揭贷款方式付清了全部购房款。此外，李昆山、昌春花还向景洪浩宇公司交纳了契税、工本费、测量费、登记费等各项费用44778.44元。2019年7月17日，双方就上述房产签订《退购房屋协议》，约定双方自愿解除于2012年5月10日签订的《房屋购买合同》，由景洪浩宇公司在房管部门办理完退购房屋手续后一次性付清房屋价款给李昆山、昌春花。双方在该协议中对于违约金金额约定为“0”元。之后双方将该协议在云南省西双版纳州勐泐公证处进行工作公证并按照协议约定在相关行政部门办理了退房手续和解除房屋备案手续。现李昆山、昌春花以景洪浩宇公司未按照约定退还购房款及相关税费为由诉至法院。另查明，李昆山、昌春花已于2019年7月5日结清了案涉房屋的银行贷款。李昆山曾于2019年6月19日向景洪浩宇公司出具《销售特殊事务申请表》，主要载明：因个人原因向景洪浩宇公司申请将所购三套商铺更名为昌荣，并于七日内签订购房合同，由此带来的后果由李昆山个人承担。景洪浩宇公司同意了李昆山的该申请事项，但之后景洪浩宇公司未与案外人昌荣就案涉商铺签订购销合同。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，李昆山、昌春花与景洪浩宇公司协商一致解除《商品房购销合同》并签订《退购房屋协议》，景洪浩宇公司虽辩称该协议存在虚假意思表示且损害了国家利益应为无效协议，但对此景洪浩宇公司未能提交证据加以证明，不予采信。《退购房屋协议》系双方真实意思表示且内容未违反法律的强制性规定，双方当事人应全面履行该协议。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，双方协商解除本案《商品房购销合同》后景洪浩宇公司应向李昆山、昌春花返还全部购房款1254550元及李昆山、昌春花向景洪浩宇公司交纳的相关税费44778.44元。景洪浩宇公司虽辩称双方在《退购房协议》中对于退购的房屋价款并未进行约定，但在双方解除购房合同系事实的情况下即使在退房协议中对于相关款项金额未进行载明也不因此免除景洪浩宇公司的返还款项义务。对于景洪浩宇公司辩称的李昆山、昌春花与景洪浩宇公司解除购销合同系欲将案涉商铺转让给案外人昌荣，由昌荣直接与景洪浩宇公司签订购销合同，李昆山、昌春花支付的购房款转为案外人支付的价款。但经庭审核实景洪浩宇公司至今仍未与案外人签订购销合同，在此情况下景洪浩宇公司无理由拒绝退还相关款项。故李昆山、昌春花要求景洪浩宇公司退还购房款1254550元和相关税费44778.44元的诉讼请求，予以支持。对于利息问题，因双方在《退购房屋协议》中对于退款方式约定为“甲方（景洪浩宇公司）在房管部门办理完退购房屋手续后一次性付清房屋价款给乙方（李昆山、昌春花）”且在违约条款中对于违约金约定为“0”元，基于李昆山、昌春花对于办理完退房手续的时间未能举证证明且双方明确约定不追究违约责任，故李昆山、昌春花要求景洪浩宇公司支付购房款利息和相关税费利息的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，判决：一、景洪浩宇房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内退还李昆山、昌春花购房款1254550元；二、景洪浩宇房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内退还李昆山、昌春花支付的税费、工本费等各项费用44778.44元；三、驳回李昆山、昌春花的其他诉讼请求。已减半收取的案件受理费8247元，由景洪浩宇房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人景洪浩宇公司认为一审遗漏认定了双方没有约定退还价款，退房款的金额是划去的事实。被上诉人李昆山、昌春花对一审认定的事实没有异议。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，双方签订的《退购房屋协议》系双方当事人真实意思的表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方当事人应当依据协议约定履行自己的义务。《退购房屋协议》约定由景洪浩宇公司在房管部门办理完退购房屋手续后一次性付清房屋价款给李昆山、昌春花，景洪浩宇公司应按照协议约定退还李昆山、昌春花购房款1254550元。景洪浩宇公司认为李昆山、昌春花没有真实的退房意思表示，双方签订的《退购房屋协议》系无效合同的主张，没有证据予以证明，本院不予采纳。一审判决并无不当，应予维持。综上所述，景洪浩宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16494元，由上诉人景洪浩宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李鸿伟审判员  陈 芳审判员  玉的勒二〇二〇年七月二十九日书记员  李 丹