文书内容重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初8936号原告：重庆融汇物业管理有限公司，住所地重庆市巴南区融汇大道5号B区15栋，统一社会信用代码915001137907036317。法定代表人：陈忠，执行董事。委托代理人：冉世秀，重庆融汇物业管理有限公司员工。被告：何金泽，男，汉族，1980年5月8日出生，住重庆市李家沱。原告重庆融汇物业管理有限公司（以下简称融汇物业）与被告何金泽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告融汇物业的委托代理人冉世秀到庭参加诉讼，被告何金泽未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融汇物业诉称：被告何金泽系重庆市巴南区融汇半岛十四期XXX栋XXX房屋业主，原告融汇物业为该物业所在小区物业服务单位，依《业主临时公约》的约定，被告何金泽应支付服务费用，但被告何金泽自2020年1月1日至2020年5月31日欠物业服务费1383.7元、自2019年8月1日至2020年5月31日欠公摊费61.28元，经催收未果。要求被告何金泽支付自2020年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费1383.7元、自2019年8月1日至2020年5月31日期间的公摊费61.28元，合计1444.98元；并以欠费金额为基数，按日千分之三的标准支付违约金（暂计算至2020年5月31日为311.33元）。被告何金泽辩称：原告融汇物业未充分履行与本人签订的《融汇半岛十四期业主临时管理规约》条款，2019年11月，2栋21层安全门上方合页部位损坏，安全门呈半倒倾斜状态，楼层的垃圾桶又摆放在通道旁，给进出该门带来极其严重的安全隐患；2019年12月，2栋21层电梯过道的两扇大门闭合器损坏，此门处于无控制状态，原告融汇物业无视业主安全；2019年4月接房至今，小区绿化问题严重，降低了居住品质，要求原告融汇物业提供或协助提供小区审批后的绿化规划图，原告融汇物业未能提供或协助提供；小区绝大多数区域都是光秃秃的，不符合常理，多次找原告融汇物业交涉，均不了了之。小区有从事经营性质的机构长期出现，势必造成小区外人员可以随时进出小区，安全缺乏保障；原告融汇物业违反规约在先，故暂缓支付部分服务费用。公摊费，原告融汇物业只是展示费用总金额和各户的分摊金额，没有公布这些数据的依据，还强硬的告诉业主数据就是这些必须交纳；有的路灯经常性不亮。原告融汇物业履行规约义务后，同意履行业主义务。经审理查明:原告融汇物业是经营物业管理服务的有限责任公司。被告何金泽系重庆市巴南区汇滨一路239号（融汇半岛十四期）XXX栋XXX住宅一手房业主，建筑面积125.79平方米。2015年5月14日，原告融汇物业（乙方）与开发商（甲方）签订《融汇半岛十四期前期物业服务合同》，约定乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件二）；本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用标准（按建筑面积计算），住宅物业，三年内收费标准为2.2元/平方米，三年后按2.5元/平方米的标准收取，自开发商书面交房通知交付之日起计算，每月15号前缴清当月费用，逾期违约金次月1日起计，每日千分之三；公摊水电费据实结算，自开发商书面交房通知交付之日起计算，次月15号前缴清当月费用，按户据实分摊；合同期限，本合同自签订之日起至业主委员会成立后另行与物业服务企业签订的物业服务协议生效之日止。《融汇半岛十四期业主临时管理规约》对物业服务费用及物业公摊费用收费标准与前述《融汇半岛十四期前期物业服务合同》也有相同的规定。被告何金泽作为该房的买受人，在接房入驻时签有《承诺书》，确认已详细阅读前期物业服务合同及《融汇半岛十四期业主临时管理规约》，同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守前期物业服务合同及规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。上述合同签订后至今，原告融汇物业一直在为融汇半岛十四期小区业主提供基本的物业服务，小区无业主委员会。物业使用中，被告何金泽对物业服务质量不满意，未交纳2020年1月至2020年5月期间的物业服务费、2019年8月至2020年5月期间的公摊费；原告融汇物业就被告何金泽2020年1月1日至2020年4月30日期间未交纳的物业服务费1106.96元（276.74×2020年1月至2020年4月计4个月）、2019年8月1日至2020年3月31日期间未交纳的公摊费49.64元，合计1156.60元，向被告何金泽催收未果，遂诉至本院。审理中，被告何金泽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。以上事实，有原告融汇物业陈述及提交的《融汇半岛十四期前期物业服务合同》、《融汇半岛十四期业主临时管理规约》、欠费清单、催费公告及EMS单、工作照片、不动产登记申请表等证据，经庭审，对符合三性原则的部分予以采信。本院认为：原告融汇物业与开发商签订的前期物业服务合同，符合法律规定，系有效合同，对原告融汇物业、被告何金泽均具有约束力，原、被告双方应依法按约履行合同义务。原告融汇物业已按合同约定为被告何金泽提供了基本的物业服务，被告何金泽应按约支付物业服务费及公摊费；同时，原告融汇物业未举示相应证据证明自己提供的物业管理服务达到合同约定的质量标准，其要求对方支付违约金，缺乏合法依据。被告何金泽辩称涉及到的具体物业服务内容，可以看作对物业服务有更高的要求，需要原告融汇物业不断改进工作来提高物业服务质量，如公摊费的收支应完善公示内容（应包括发生时间、项目、金额、票据等），但物业服务是持续性的，不能以某一时间的服务瑕疵或不到位，来否认原告融汇物业提供的整体物业服务，其辩称不足以构成欠交物业服务费及公摊费的合法正当理由。被告何金泽辩称涉及到的具体物业服务内容以外的其他事项，有的属于政务公开范围，利益相关方可以向主管部门申请查询；有的属于小区公共事务的管理，可待业委会成立后得以具体落实，也可以向当地社区、街道办事处、相关行政主管部门反应以寻求解决。原告融汇物业诉称被告何金泽自2020年1月1日至2020年5月31日欠物业服务费1383.7元、自2019年8月1日至2020年5月31日欠公摊费61.28元，经催收未果，而举示的相应证据仅能证明向其催收了2020年1月1日至2020年4月30日期间未交纳的物业服务费1106.96元、2019年8月1日至2020年3月31日期间未交纳的公摊费49.64元，合计1156.60元。不能证明自己已依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定履行了书面催交义务。物业服务企业的书面催交有利于强化自己与业主的沟通，构建和谐的物业服务关系，促进纠纷及时化解，节约司法资源。为此，原告融汇物业要求被告何金泽支付自2020年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费1383.7元、自2019年8月1日至2020年5月31日期间的公摊费61.28元，合计1444.98元；并以欠费金额为基数，按日千分之三的标准支付违约金（暂计算至2020年5月31日为311.33元）；其诉求部分符合法律规定，应予以部分支持。同时，被告何金泽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响依法审判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第二项、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何金泽支付原告重庆融汇物业管理有限公司2020年1月1日至2020年4月30日期间未交纳的物业服务费1106.96元、2019年8月1日至2020年3月31日期间未交纳的公摊费49.64元，合计1156.60元；二、驳回原告重庆融汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述判决给付义务，限义务人于本判决生效后十五日内履行完毕；若逾期履行，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告重庆融汇物业管理有限公司负担8元、被告何金泽负担17元（此款原告重庆融汇物业管理有限公司已垫付，限被告何金泽于本判决生效后十五日内共同迳付原告重庆融汇物业管理有限公司）。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  卢再祥二〇二〇年七月二十八日书记员  郭俊伶