福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初3001号 原告：李国洪，男，1971年11月27日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：黄艳玲、郭晓宇，福建律盟律师事务所执业律师。 被告:莆田市建筑工程公司房地产开发分公司，住所福建省莆田市荔城区。 法定代表人：吴玉梨，负责人。 被告：林涵，男，1972年12月14日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市涵江区。 原告李国洪与被告莆田市建筑工程公司房地产开发分公司（以下简称建筑公司房地产分公司）、林涵因商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李国洪的委托诉讼代理人黄艳玲、郭晓宇到庭参加诉讼，被告建筑公司房地产分公司经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告林涵经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李国洪向本院提出诉讼请求：1.建筑公司房地产分公司、林涵退还李国洪因房屋面积差而产生的房价款4075.42元［计算方式，总金额÷总面积×面积差＝（310502÷161.216）×（161.216-159.1）＝4075.42元］；2.建筑公司房地产分公司、林涵支付给李国洪逾期办理房权证的违约金24219.158元；3.建筑公司房地产分公司、林涵退还给李国洪多收取的契税7885元及自2011年6月14日起至偿还款项之日止按中国人民银行同期贷款利率（年利率6%）计算的利息；4.本案诉讼费、律师费由建筑公司房地产分公司、林涵承担。诉讼过程中，李国洪撤回律师费由建筑公司房地产分公司、林涵承担的诉讼请求。事实和理由：2006年2月14日，林涵作为实际的房地产开发商，以莆田市国有资产管理委员会（莆田市国有资产管理局系莆田市国有资产管理委员会前身，该委员会承接了管理局的权利义务，莆田市国有资产管理局系莆田市建筑工程公司即总公司的股东）投资的莆田市建筑工程公司（已注销）的分支机构、建筑公司房地产分公司的名义，与李国洪签订《商品房买卖合同》一份，约定：第三条李国洪向建筑公司房地产分公司、林涵购买福建省莆田市荔城区，该商品房用途为住宅，建筑面积共161.216平方米，其中套内面积146.56平方米，公共部位共有分摊建筑面积14.656平方米。第四条该商品房总价款为310502元。第八条交付期限：出卖人应当在2006年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将房屋交付给买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过30日，自本合同第八条规定最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金，合同继续履行。第十五条出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按月向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。上述合同签订后，李国洪按约向建筑公司房地产分公司、林涵支付了全部购房款310502元及契税费用17200元。随后，林涵一直隐瞒办证情况。2019年1月28日，李国洪通过贷款银行获悉，2011年6月14日，房屋所有权证（莆房权证荔城字第××号）已办理，其中建筑面积为159.10平方米，套内建筑面积为141.17平方米。2016年10月14日，不动产权登记办理完毕，产权证号闽（2016）莆田市不动产权第ＬＣ19231号。契税实际费用9315元。根据双方签订的上述合同的约定：1.李国洪向建筑公司房地产分公司、林涵购买的住宅建筑面积为161.216平方米，套内面积为146.56平方米，公摊面积为14.6566平方米，但上述住宅实际上建筑面积为159.1平方米，套内面积为141.17平方米，公摊面积为17.93平方米，建筑公司房地产分公司、林涵违约。按照合同的约定，建筑公司房地产分公司、林涵应当退还面积差而产生的房价款共计4075.42元；2.建筑公司房地产分公司、林涵应当支付逾期办证的违约金24219.158元（以310502元为基数，自2007年6月30日起至上述房屋办理房权证之日2011年6月14日止按月万分之五计算的违约金为7452.05元，及至2016年10月14日办理不动产权证按月万分之五计算的违约金16767.1元，共计24219.158元）。3.建筑公司房地产分公司、林涵应退还给李国洪多收取的契税7885元（预交17200元－应交9315元＝7885元）及自2011年6月14日起至偿还款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。李国洪曾多次要求林涵退还房屋面积差的房价款、逾期办证的违约金和多收取的契税，但其置之不理。建筑公司房地产分公司系莆田市建筑工程公司的分公司，莆田市国有资产管理局系莆田市建筑工程公司的股东，现该公司主体已被注销,应当由总公司的股东作为本案共同被告承担责任。 建筑公司房地产分公司未做答辩。 林涵未到庭答辩，但提交书面答辩状辩称，1.根据合同相对性原则，林涵并非本案房屋买卖合同的相对方，李国洪起诉林涵没有任何法律依据。李国洪主张林涵是莆田市建筑工程公司所开发的项目兴业楼的实际开发人缺乏充分证据。而且该公司现已经注销。2.依据买卖合同第四条的约定，本套房产系按套总价格310502元出售，并非按面积单价进行计算总价出售。因此，不存在房产证面积和合同面积误差应当补偿房价的事情。况且，李国洪所提及的面积误差2平方米，系面积计算规则变化而产生（合同第十条：因建筑、结构、安装等而产生的局部变更属正常技术范畴，不受各条款约束）。且李国洪在缴纳办证费用、契税、儿女入学及银行按揭房产证件转抵押、还款、解押等过程中没理由不知道办证面积。3.依据买卖合同第十五条的约定，在商品房交付使用后365天，并非房产证办出来领证的时间。开发商已在李国洪确认的2006年6月30日的365天内依约办理了备案手续（详李国洪提供的合同首页备案时间），并未违约。且产权证办证主体为买方，开发单位仅为代办方。办理房产证需李国洪提供买方各项材料和办证费用及契税等。而李国洪迟于2011年才提供。更何况李国洪主张的逾期办证违约金早已超过原来法律规定的2年诉讼时效。4.李国洪的办证费、税如产权登记费、产权测绘费、交易手续费、土地登记费等等印花税及契税等应缴纳款项超过18500元，且李国洪并未缴纳17200元，不足的开发单位将依法追还。 李国洪围绕其诉讼请求依法提交了证据，对其提供的身份证复印件一张、《商品房买卖合同》1份、《房屋所有权证》1份、《不动产权证书》1份、兴业银行莆田分行权证移交单复印件1份、兴业银行莆田分行权证移交签收薄复印件1张、税收转账专用完税证复印件1张，上述证据来源合法，与本案存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。对于李国洪提供的三位证人的询问笔录3份及证人证言、兴业楼办证收费暂收金额表照片打印件1张、兴业楼业主602室存款凭条1张、短信聊天截图打印件2张，因上述证据无法形成完整的证据链，且李国洪亦未提供其他证据予以佐证，故本院对上述证据不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 建筑公司房地产分公司以转让方式取得位于东岩山地块的土地使用权。经批准，建筑公司房地产分公司在上述地块上建设商品房，暂定名兴业楼，建设工程规划许可证号为莆田荔建字2004-080，施工许可证号为XXXXXXXX。商品房预售许可证号为(2005)莆房许字第XXXXXXXX号。 2006年2月14日，建筑公司房地产分公司与李国洪签订《商品房买卖合同》（合同编号为XXXXXXXXXX）,约定：按套（单元）计算商品房价款，李国洪以总价款310502元向建筑公司房地产分公司购买兴业楼第1幢2单元302号商品房一套（建筑面积为161.216㎡，其中，套内建筑面积146.56平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.656平方米）。合同第五条关于面积确认及面积差异处理中约定：当事人选择按套计价的，不适用本条约定。该合同第六条关于付款方式及期限约定：在签订《商品房买卖合同》之日支付房款总款的40%即124200元，在办好公积金按揭手续，付清房款余额186302元。该合同第八条关于交付期限约定：建筑公司房地产分公司应当在2006年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格，并符合合同约定的商品房交付李国洪使用。该合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、出卖人按月向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。 后李国洪向建筑公司房地产分公司付清了涉案商品房的全部购房款。李国洪陈述，其于农历2007年12月自行接收了上述商品房。后建筑公司房地产分公司代为李国洪向办证部门申请办理产权登记，涉案商品房的《房屋所有权证》（登记坐落于福建省莆田市荔城区）于2011年6月14日转移登记至李国洪名下，建筑面积为159.1平方米，套内建筑面积为141.17平方米。涉案商品房的《不动产权证书》权利类型为国有建设用地使用权于2016年10月14日登记至李国洪名下。现因李国洪主张建筑公司房地产分公司、林涵多收取其房款、契税及逾期办理权属证书，致讼。案经审理，因建筑公司房地产分公司、林涵未到庭参加诉讼，致本院无法组织调解。 本院认为，李国洪与建筑公司房地产分公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同中约定涉案商品房系按套计价，并非按照建筑面积或套内建筑面积计算涉案商品房的价款，故李国洪诉讼请求建筑公司房地产分公司、林涵退还面积差产生的房价款没有事实和合同依据，本院不予支持。李国洪诉讼请求建筑公司房地产分公司、林涵退还多收取的契税7885元（预交17200元-应交9315元），因李国洪提供的证据并不足以证实其向建筑公司房地产分公司、林涵预交了17200元的款项，故其上述诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。李国洪已付清了涉案商品房的全部购房款，且自认于农历2007年12月（即2008年2月6日之前）接收了上述商品房。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日（即2009年2月5日）内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按月向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。现涉案商品房的《房屋所有权证》于2011年6月14日转移登记至李国洪名下，《不动产权证书》权利类型为国有建设用地使用权于2016年10月14日登记至李国洪名下，建筑公司房地产分公司逾期代为李国洪申请办理商品房的权属证书，已构成违约，故应承担相应的违约责任。经核算：建筑公司房地产分公司应以已付购房屋款310502元为基数自2009年2月6日起至2016年10月14日止按月万分之五向李国洪支付违约金，即14329.67元。李国洪主张林涵系涉案商品房所在楼盘的实际开发商，但其提供的证据并不足以证实其上述主张，故李国洪诉讼请求林涵退还房价款、契税及支付逾期办证违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、莆田市建筑工程公司房地产开发分公司应在本判决生效之日起十日内向李国洪支付逾期代为申请办理权属证书的违约金14329.67元； 二、驳回李国洪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费602元，由李国洪负担432元，莆田市建筑工程公司房地产开发分公司负担170元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  蔡琳琦 人民陪审员  吴剑珊 人民陪审员  刘秀华 二〇二〇年七月二十七日 书 记 员  顾梦雪 附注法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。