贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0326民初1261号原告：贵州务川农村商业银行股份有限公司，住所地贵州省遵义市务川仡佬族苗族自治县都濡街道民族西路165号，南山广场2单元1-1，统一社会信用代码91520326214910990F。法定代表人：熊伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴美，该公司职工。被告：冯毅，男，1978年8月25日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人，住务川自治县。被告：李建丽，女，1982年11月11日出生，汉族，贵州省务川自治县人，住务川自治县。被告：冷红锐，男，1990年7月26日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人，住务川自治县。被告：冯玉梅，女，1988年1月20日出生，土家族，贵州省务川自治县人，住务川自治县。被告：贵州鸿远房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区花溪乡云上村农房点，注册号520100000032044。法定代表人：傅玉林，该公司董事长。被告：贵州鸿远房地产开发有限责任公司务川分公司，住所地遵义市务川都濡镇杨村，注册号520326000096000。负责人：刘令。被告贵州鸿远房地产开发有限责任公司及其务川分公司共同委托诉讼代理人邹启贤，贵州宇航律师事务所律师。原告贵州务川农村商业银行股份有限公司（以下简称务川农商行）与被告冯毅、李建丽、冷红锐、冯玉梅、贵州鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远房开公司）、贵州鸿远房地产开发有限公司务川分公司（鸿远房开公司务川分公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告务川农商行委托诉讼代理人吴美、被告鸿远房开公司及其务川分公司共同委托诉讼代理人邹启贤到庭参加诉讼，被告冯毅、李建丽、冷红锐、冯玉梅经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。务川农商行向本院提出诉讼请求：一、判决被告冯毅、李建丽、冷红锐偿还原告借款本金639303元及截止2020年4月16日的欠付利息9378.42元、罚息34.82元、复息32.53元，本息共计648749.50元；二、判决被告贵州鸿远房开公司、贵州鸿远房开公司务川分公司对上述借款本息承担连带清偿责任，并自2020年4月16日后，按照合同约定支付利息、罚息、复息至本金付清为止；三、判决原告对被告冯毅、李建丽、冷红锐、冯玉梅提供的位于贵州省务川自治县的抵押财产（黔2016务川县不动产证明第0000501号）折价或拍卖、变卖所得借款在诉请范围内享有优先受偿权；四、本案诉讼费及实现债权的费用由本案被告承担。事实和理由：2016年11月14日，冯毅向原告提供住房按揭贷款申请，承诺以冯毅、李建丽、冷红锐和冯玉梅新购房为贷款提供抵押担保。之后，五被告与原告签订了《个人住房（商业用房）按揭贷款合同》（编号：务字第3665号），该合同约定如下：1、原告为被告提供借款83万元，贷款期限120个月即2016年11月15日至2026年11月14日；2、借款利率为固定利率，即月利率7.8‰，借款人按月归还贷款本息共120期，还款日为每月的第20日，贷款利息自贷款转存到借款人账户之日起计算，如借款人不能按期付息，则自次日起计收复利和罚息。借款方在合同项下的贷款逾期的，罚息利率为在本合同载明的贷款利率基础上加收50％；3、借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期内未按时偿还贷款本息，贷款人可宣布合同项下的全部贷款提前到期；4、被告冯毅、李建丽、冷红锐和冯玉梅以位于贵州省务川县的财产为合同项下债务提供抵押担保，并声明抵押房产并非抵押人及其抚养家属的生活必需品，抵押人保证不以此为由，抗辩抵押权人行使抵押权。2016年11月15日，冯毅、李建丽、冷红锐和冯玉梅对该抵押物办理抵押预告登记；5、鸿远房开公司务川分公司为冯毅合同项下债务提供了连带责任保证，并保证其承担保证责任或合同约定的义务时不以先行处置或执行抵押物为先决条件，放弃都抵押物的担保先行清偿主债务后才承担连带保证责任的抗辩权。2016年11月15日，冷红锐签订共同债务承诺书，自愿承担冯毅与我行签订的“务字第3665号”借款合同下83万元贷款还款义务，并保障按时归还贷款本息。合同签订后，原告依约发放贷款，被告逾期清偿贷款本息，已构成违约，为此诉至法院，提出上述之请。冯毅、李建丽、冷红锐和冯玉梅未作答辩。鸿远房开公司及其务川分公司共同辩称，我方在本纠纷中承担的是保证责任，因其他被告设立了房屋抵押，按照物权法和担保法相关规定，应先由设立抵押担保的物权拍卖或变卖后清偿债务，故本案中我方不应作为连带被告。本院经审理认定事实如下：2016年11月14日，务川农商行（贷款人）与被告冯毅（借款人、抵押人）、李建丽（共同债务人、抵押人）、冷红锐（抵押人）、冯玉梅（抵押人）、鸿远房开公司务川分公司（保证人）签订《个人住房（商业住房）按揭贷款合同》（合同编号：务字第3665号），约定被告以银行按揭付款方式购买鸿远房开公司务川分公司开发的坐落于都濡街道银杏大道昇辉城商业住房（建筑面积387.79平方米），贷款金额83万元，贷款期限为2016年11月15日至2026年11月14日，贷款年利率7.8‰，还款方式为等额本息还款，按月结息，按期还本。如遇中国人民银行贷款基准利率调整，借款期限一年以上的，自次年1月1日起，调整后的利率按照贷款人上一年度最后一次公示的按揭贷款利率档次执行，不在另行通知借款人、抵押人和保证人，借款人需按期偿还贷款本息；若逾期，贷款人有权在合同约定的贷款利率基础上加收50％的利息作为对逾期贷款计收利息；借款人不按期偿还贷款利息的，贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利等。同时，合同还约定上述贷款合同为保证加抵押，即抵押人同意以其共同享有所有权或处分权的房产及保证人自借款合同生效之日起至合同约定的主债务还款期限结案之日起两年，为贷款人向借款人提供本合同项下个人房产按揭贷款而产生的贷款本金、利息（包括逾期利息、复利）、违约金、赔偿金、实现债权产生的费用（诉讼费、律师费、公证费和执行费等）提供抵押担保和连带保证。若借款人违约，贷款人有权要求借款人承担全部债务，并依法行使抵押权或要求保证人履行保证责任，其中贷款人还有权从保证人账户直接扣收相关款项。上述合同还约定，保证人承诺其承担保证责任或合同约定的义务时不以先行处置或执行抵押物为先决条件，放弃对抵押物的担保先行清偿主债务后才承担连带保证责任的抗辩权，即一旦借款人未履行还款义务或出现其他违约行为，贷款人有权要求保证人履行相应还款义务。2016年11月15日，冯毅、李建丽、冷红锐和冯玉梅以其共同所有的坐落于丹砂街道办昇辉大道昇辉城S222-4中的第520326、205004、GB00003、F00070006号商业用房（不动产权证书号：黔（2016）务川县不动产证明第0000498号）与原告办理了抵押预告登记，抵押权字号：黔（2016）务川县不动产证明第0000501号，抵押面积387.79平方米。自贷款日起，上述借款合同已足额归还贷款本息至2020年5月20日，其中已归还的102207.52元系原告从鸿远房开公司务川分公司保证金账户中直接扣划，之后涉案借款逾期还本付息至今。现尚欠借款本金622100.51元。本院认为，根据原告在本案庭审中提供的证据，结合被告鸿远房开公司及其务川分公司的辩称，对原告在本案中主张的事实，本院予以确认。但根据原告提供的《个人住房（商业用房）按揭贷款合同》及共同债务承诺书，该合同中借款人为冯毅，李建丽系共同债务承诺人，冷红锐、冯玉梅只是该合同的抵押人而非借款人，因借款人违约还款，故应当由借款人冯毅、共同债务承诺人李建丽承担还款责任。鸿远房开公司务川分公司系贷款担保人，依照双方担保协议约定，其应对涉案借款应承担连带清偿责任，因鸿远房开公司务川分公司系鸿远房开公司的分公司，其法律责任应由鸿远房开公司直接承担。如冯毅、李建丽、鸿远房开公司未及时偿还原告借款，原告可依法申请对冯毅、李建丽、冷红锐和冯玉梅共同所有的涉案抵押物进行折价、拍卖或变卖，所得价款原告可优先受偿。对鸿远房开公司及务川分公司辩解的应先由设立抵押担保的物权拍卖或变卖后再承担保证的意见，案涉借款合同中，鸿远房开公司及务川分公司已就上述债务作出放弃对抵押物的担保先行清偿主债务后才承担连带保证责任的抗辩权的书面承诺，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，对鸿远房开公司及务川分公司的辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告冯毅、李建丽于本判决生效之日起二十日内偿还原告贵州务川农村商业银行股份有限公司贷款本金622100.51元，并按照《个人住房（商业住房）按揭贷款合同》（合同编号：务字第3665号）约定支付原告贵州务川农村商业银行股份有限公司2020年5月21日起至贷款本金付清之日止期间的利息、复利及罚息；二、被告贵州鸿远房开公司对上述债务承担连带保证责任，贵州鸿远房开公司承担保证责任后，有权向被告冯毅、李建丽追偿；三、如被告冯毅、李建丽和贵州鸿远房开公司逾期偿还上述债务，原告贵州务川农村商业银行股份有限公司可依法申请对抵押物即位于务川自治县中的第520326、205004、ＧＢ0003、Ｆ00070006号商业用房（不动产权证书号：黔（2016）务川县不动产证明第0000498号）折价或拍卖、变卖，所得价款在涉案债权范围内原告贵州务川农村商业银行股份有限公司享有优先受偿权；四、驳回原告贵州务川农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10288元，由被告冯毅、李建丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  向志成审 判 员  李玲玲人民陪审员  申修堂二〇二〇年七月二十二日书 记 员  刘 莎