江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终1566号上诉人（原审被告）：龚德渊，男，1972年10月11日出生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：史涛兰，江苏致邦（常州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘凤金（系赵治龙之母），女，1929年11月14日出生，汉族，住溧阳市。被上诉人（原审原告）：赵鹏（系赵治龙之子），男，1975年3月16日出生，汉族，住溧阳市。被上诉人（原审原告）：赵森炜（系赵治龙之子），男，1977年3月17日出生，汉族，住溧阳市。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：王琴娥，江苏常明律师事务所律师。原审第三人：龚德鑫，男，1971年1月11日出生，汉族，住溧阳市。上诉人龚德渊因与被上诉人潘凤金、赵鹏、赵森炜、第三人龚德鑫确认合同无效纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2019）苏0481民初5437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龚德渊上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案中的法律关系是买卖合同法律关系，标的物是房屋。房款作为买卖合同中的关键环节，一审法院没有查明清楚后一并处理。本案中，存在两种法律关系：借款法律关系，买卖合同法律关系；三方当事人，借款人兼出卖人赵治龙，出借人龚德鑫，买受人龚德渊(出借人龚德鑫、买受人龚德渊系兄弟关系）；两道款项交付手续，借款的交付，房款与借款的抵销。借款与买卖关系相互缠绕，一审法院在审理包括判决时仅仅对两者过程进行简单了解和陈述，没有对实体问题特别是款项交付问题进行深入调查，通盘考虑，导致“退房不退款”这一违背常理的判决出现，实难令上诉人信服。上诉人认为，假如一审法院认可上诉人房款已交付，那么应该同时判决被上诉人归还房款；假如一审法院认为上诉人房款未交付，那么被上诉人收取的70万又是何种法律关系的款项也应当说明清楚。二、本案的损失问题，一审法院没有一并处理。本案发生在2012年，无论是从房屋增值部分方面还是从资金70万元本身的利息损失方面考虑，都存在显而易见的损失。这是法院考虑合同无效后的法律责任时应当注意的问题。本案中，赵治龙的授权是进行了公证手续。当然该手续经过特别程序被一审法院认定为无效。可是一审法院忽视了一个问题，在公证的时候，假使赵治龙的精神状态明显有问题，公证员不可能冒风险做公证。在公证中公证员也明确询问了赵治龙的身体和精神状况，包括赵治龙和他在场的儿子赵森炜都没有如实反映赵治龙的真实情况，导致合同无效，因此造成的损失应当由赵治龙承担。三、本案一审不适用善意取得的法律理解错误。不动产善意取得三要件是善意、合理对价、办理登记。实际占有非善意取得的必须要件。而兄弟关系和善意也是两个概念，在上诉人看来，龚德鑫的授权已经得到公证，符合法律规定，使上诉人达成了可以正常取得房产的内心确认。一审法院因没有实际占有、兄弟关系就不认定为善意取得不当，一审法院简单化处理房屋买卖合同问题，仅考虑无民事行为能力人的法律权利，而忽视了其和家人故意隐瞒身体状况，导致上诉人“钱房两空”的法律后果，不符合处理合同无效此种情况的法律规定，违背法理，判决明显错误。潘凤金、赵鹏、赵森炜辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人龚德渊的上诉主张依据不足，其理由不能成立，请求维持原判。龚德鑫述称：不服一审判决，请求二审法院依法改判。赵治龙向一审法院起诉请求：1.确认赵治龙与龚德渊之间的溧阳市房屋买卖无效；2.判令龚德渊将上述房屋的权属凭证过户至赵治龙名下；3.本案诉讼费用由龚德渊承担。一审法院认定事实：2012年9月25日，第三人龚德鑫与赵治龙到溧阳市公证处办理了一份公证手续，公证内容是一份委托书（落款日期9月24日），载明赵治龙欲出售溧阳市房屋（124.23平方米）房屋，自愿委托龚德鑫全权代理赵治龙办理上述房产的出售、过户等相关手续，具体授权包括代签房屋买卖合同、代办产权过户手续、代办物业交接、过户等手续、代办土地证相关事宜等。同日，赵治龙向第三人龚德鑫出具借条一张，载明：“今借到龚德鑫人民币伍拾万元整，借期为2个月，到期不还我愿意以溧阳市房屋卖给龚德鑫。”2012年9月25日，赵治龙与第三人龚德鑫签订房产买卖协议书一份，约定赵治龙将其所有的位于溧阳市房屋出卖给第三人，房价为柒拾万元。同日，赵治龙向第三人龚德鑫出具收条一份，载明收到其房屋定金200000元。2012年12月28日，赵治龙作为出让方（甲方）与作为受让方的龚德渊（乙方）签订一份房屋转让合同，约定赵治龙将其所有的位于溧阳市房屋出卖给龚德渊，房价为80万元。第三人龚德鑫在甲方栏内代表赵治龙签名。2012年12月31日，涉案房屋办理了产权过户手续。涉案房屋一直未进行交付，由赵治龙及家人居住至今。对于房款的交付，龚德渊及第三人龚德鑫称购房款抵扣相互间的债务。2018年，赵鹏作为申请人向一审法院申请宣告被申请人赵治龙为无民事行为能力。2018年5月16日，法院作出（2018）苏0481民特38号民事判决书，该判决书载明宣告被申请人赵治龙于2012年9月在溧阳市公证处与龚德鑫的委托书上签名时无民事行为能力。另查明，龚德渊与第三人龚德鑫系兄弟关系。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十四条规定，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。本案中，第三人龚德鑫向赵治龙出借款项，同时约定赵治龙将其房屋出售给第三人龚德鑫，又委托第三人龚德鑫代理赵治龙办理上述房屋的出售、过户等相关手续。因赵治龙当时为无民事行为能力人，其实施的上述行为无效。第三人龚德鑫之后依据委托书以赵治龙名义与龚德渊签订房屋转让合同，将案涉房屋转让给龚德渊。赵治龙、龚德渊之间的房屋买卖合同应属无效。由于赵治龙、龚德渊签订的《房屋转让合同》无效，龚德渊未实际占有房屋，龚德渊与第三人龚德鑫之间系兄弟关系，龚德渊受让该房屋时不符合善意取得构成要件，故龚德渊依据无效合同取得的财产应予返还。赵治龙请求将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，法院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，并根据该院审判委员会讨论决定，一审法院判决：一、赵治龙与龚德渊于2012年12月28日签订的《房屋转让合同》无效；二、龚德渊应于判决发生法律效力之日起十日内将位于溧阳市房屋过户至赵治龙名下。案件受理费11800元，由龚德渊负担。二审时龚德渊提供以下证据证明赵治龙应当归还的房款：1.银行卡交易明细单，证明2012年9月24日从龚德鑫妻子胡萍账上提取了95万元整。2.借条1张和收条1张（原件在溧阳法院档案室卷宗内），证明赵治龙向龚德鑫借款70万元的事实。3.证人肖某出庭作证，其受龚德鑫委托，为其办理公证业务。证明2012年9月25日公证时有赵治龙、赵森炜和一个驾驶员及龚德鑫、其本人和另一个姓纪的中介参加。公证时赵治龙看不出有精神病，讲话清清楚楚。公证中途因缺少材料叫赵治龙儿子去村委、派出所盖章，半个小时后大概三点半给了工作人员办理了公证。公证结束后，一起去喝茶。其看到赵治龙、赵森炜进了龚德鑫办公室谈话，后来看到赵治龙、赵森炜拎了两麻袋的现金出来，具体多少钱不清楚。4.证人纪某出庭作证，其受龚德鑫委托，为其办理案涉房屋买卖中介业务。证明2012年9月25日公证时有赵治龙、赵森炜和一个驾驶员及龚德鑫、其本人和另一个姓肖的中介参加。后来到其中介所，因龚德鑫租用其中介所的房屋作办公室，其和龚德鑫、赵治龙、赵森炜进入龚德鑫的办公室。其亲眼看到龚德鑫从保险柜中将7扎现金70万元拿出来交给赵治龙。赵治龙书写了两张借条。赵治龙拿到钱后给了赵森炜。姓肖的中介和另一个驾驶员当时在外面。5.证人董某书面证言，其为办理案涉公证的公证员。证明当时公证时没有发现当事人有任何不符合公证的条件出现，公证时当事人完全符合公证要求，因而出具公证书。6.（2018）苏0481民初2372号一案庭审笔录，证明赵森炜承认参加公证及借款交付情况。潘凤金、赵鹏、赵森炜质证称：1.对证据1的关联性不予认可，且不属于新证据；2.对于证据2，签名非赵治龙所签，且未出示原件，对其真实性无法确认，不能证明上诉人的证明目的；3.证人证言均不能证实上诉人的主张。从具体内容来看，无法作为推翻2018苏0418民特38号经过鉴定的判决结论。上诉人提供的书面证据和证人证言之间存在矛盾，证人均明确当时公证后直接支付了款项，包括欠条出具也是在公证当天，公证时间是2012年9月24日，上诉人提供的欠条是2012年9月25日，并不在同一天。证人的陈述存在不实。4.对于庭审笔录，真实性没有异议，从内容上看，与上诉人的上诉及庭审陈述、证人证言相互矛盾。龚德鑫对上述证据的真实性和证明目的没有异议。其陈述称，公证是2012年9月25日。交付款项和公证是同一天，一次性把钱给赵治龙。按照房屋买卖规矩，把这笔钱分成了两个部分，所以写条子的时候把其中的20万元写成了定金，50万元写了借款。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：2017年11月29日，就龚德渊诉赵治龙、赵鹏、田杨峰排除妨害纠纷一案，一审法院作出（2017）苏0481民初8117号民事裁定，准许龚德渊撤回起诉。2018年4月2日，一审法院受理龚德渊诉赵治龙、赵森炜、潘雪珍、赵宸亿、赵翀亿排除妨害纠纷一案。在该审理过程中，龚德渊于2020年1月13日向法院提出撤诉申请，一审法院于2020年1月13日作出（2018）苏0481民初2372号民事裁定，准许龚德渊撤诉。在该案2018年9月12日庭审笔录中记载，赵森炜陈述，因孙洁要向龚德鑫借款，但其名下没有财产，故赵森炜同意孙洁以其父亲赵治龙的房屋作抵押担保并作房产抵押公证。公证时是孙洁带赵治龙去的，当时有龚德鑫、孙洁和另一个人，他们让赵治龙签字。赵森炜是后来去的，签字的过程没有参与，也没有看一下公证书的内容。关于借款的交付，是在杨家院龚德鑫的办公室，赵治龙并不在场，赵森炜写的50万的借条和20万元的收条（只认可部分内容是其书写），当时是现金交付的，下面的签名不是其写的，也不像是赵治龙的字。当时扣掉一个月的利息42000元（按六分计算），还有归还孙洁欠龚德鑫朋友的钱30万元左右，实际孙洁到手的现金不到40万元。还查明，赵治龙于2020年3月6日死亡，其法定继承人为潘凤金、赵鹏、赵森炜。本案在二审中的争议焦点为：龚德渊是否构成善意取得？房款和损失问题。本院认为：龚德渊主张其系善意取得不能成立，理由如下：第一，从合理对价看，龚德鑫以赵治龙名义与龚德渊签订的房屋买卖合同，并无实际房款往来，而是龚德鑫欲以赵治龙的房屋抵偿其借款，但该抵偿行为并未获得有效认可，龚德鑫办理的公证委托手续，因赵治龙被宣布为无民事行为能力，故无效。即龚德渊并未与赵治龙达成案涉房屋买卖价款的合意，也未向赵治龙支付相应对价。第二，从善意无过失看，龚德渊系为实现龚德鑫的相关债权而配合龚德鑫办理相关房屋买卖和过户手续，其本人既未支付相应对价，在2012年12月签订房屋买卖合同后至其2017年提起相关排除妨害的诉讼之前长达五年左右时间，并未要求赵治龙交付案涉房屋。综上，其不能作为善意第三人获得案涉房屋权益。关于龚德渊主张的房款和损失问题，龚德渊和龚德鑫可另行主张，本案中不予处理。鉴于赵治龙已经死亡，案涉房屋可直接过户至潘凤金、赵鹏、赵森炜名下。考虑到龚德渊和龚德鑫主张权利的时间，本院确定过户时间为判决生效之日起一年。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持溧阳市人民法院（2019）苏0481民初5437号民事判决第一项；二、变更溧阳市人民法院（2019）苏0481民初5437号民事判决第二项为“龚德渊应于判决发生法律效力之日起一年内将位于溧阳市房屋过户至潘凤金、赵鹏、赵森炜名下。”一审案件受理费11800元，由龚德渊负担。二审案件受理费11800元，由上诉人龚德渊负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  卢文忠审判员  袁海燕二〇二〇年七月三十一日书记员  朱羲玲