山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁02民终7652号 上诉人（原审原告）：青岛宝龙英聚置地发展有限公司，住所地山东省胶州市福州南路与扬州路交汇处。 法定代表人：许健康，董事长。 委托诉讼代理人：韩传明，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕彦霖，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈xx，男。 上诉人青岛宝龙英聚置地发展有限公司（以下简称宝龙公司）因与被上诉人陈xx商品房预售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初13358号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。 宝龙公司上诉请求：1、请求法院撤销(2019)鲁0281民初13358号民事裁定；2、请求法院判令解除宝龙公司与陈xx双方于2014年10月14日签订的《青岛市商品房预售合同》，并判令陈xx协助宝龙公司办理胶州市福州南路97号胶州宝龙城市广场小区18号楼办公单元1811号房屋的网签撤销备案手续；3、请求法院判令陈xx向宝龙公司支付违约金56589元；4、一二审诉讼费用由陈xx承担。事实与理由：一、本案为商品房预售合同纠纷，而不是确权纠纷，故一审法院适用《最高人民法院关于人民法院立案、审批与执行工作协调运行的意见》第八条规定属于适用法律错误，应予以纠正。1、宝龙公司与陈xx虽然签订了《商品房预售合同》，但尚未办理完毕过户手续，涉案房屋物权未转移至陈xx，仍然属于开发商即宝龙公司所有，陈xx仅依据《商品房预售合同》享有合同权利。因此，宝龙公司与陈xx之间为商品房预售合同纠纷，而不是确权纠纷。2、《最高人民法院关于人民法院立案、审批与执行工作协调运行的意见》第八条规定，仅适用于“审判部门在审理确权诉讼时”，而不能适用于其他类型纠纷的案件。如前所述，本案为商品房预售合同纠纷，而不是确权纠纷，一审法院将该条规定适用于本案，属于适用法律错误，应予以纠正；二、一审法院对涉案房屋查询信息表述错误，涉案房屋虽然签订了《商品房预售合同》，但尚未办理物权转移登记手续，物权仍然初始登记在宝龙公司名下，因此胶州市人民法院因其他案件于2018年3月2日对涉案房屋采取的“预查封”保全措施，而不是“查封”。1、根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，本案房屋尚未过户到陈xx名下，现胶州市人民法院2018年3月2日对涉案房屋的保全措施仅为“预查封”，只有当涉案房屋转移登记至陈xx名下后才能由预查封转为正式查封。2、《最高人民法院关于人民法院立案、审批与执行工作协调运行的意见》第八条规定，仅适用于“需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结”情形，而不能适用“预查封”情形。本案房屋仅被“预查封”，尚未被正式“查封”，故该意见第八条规定不能适用于本案；三、涉案房屋被采取“预查封”保全措施，不能阻碍或限制宝龙公司基于合法理由解除涉案预售合同的权利。1、根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条之规定，涉案房屋被采取“预查封”保全措施，限制的只是宝龙公司对涉案房屋再行处分的权利，保全的是陈xx将诉争房屋变更登记至自己名下的请求权，而陈xx的该项请求权能否顺利实现有赖于产生该请求权的基础法律关系，即宝龙公司和陈xx基于涉案合同建立的商品房预售合同关系。当涉案合同继续履行，涉案房屋登记至陈xx名下时，预查封转为正式的查封；当涉案合同无效、被撤销、被解除时，陈xx确定不能获得房屋所有权，则只能基于合同无效、撤销、解除的后果享有对宝龙公司返还购房款等而产生的债权。而《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定，预查封不能限制宝龙公司基于合法理由解除涉案预售合同的权利。经陈xx的债权人申请，陈xx基于涉案合同解除享有的相关债权可转化为预查封的对象。2、另外，一审法院认为：考虑到涉案房屋已经因其他案件被胶州市人民法院采取了预查封保全措施，认为宝龙公司可以按《民事诉讼法》第二百二十七条主张相关权利，完全不具有可执行性。虽然已达到了预售合同约定的解除条件，但在预售合同尚未解除的情形下，宝龙公司基于《民事诉讼法》第二百二十七条规定行使“执行异议”的权利，难以被法院支持；而且，宝龙公司基于《商品房预售合同》对陈xx享有的预售合同解除权利，与宝龙公司基于物权法依据《民事诉讼法》第二百二十七条规定享有提出“执行异议”的权利，是同时享有的、不矛盾的两种权利，宝龙公司可以同时行使。 陈xx未答辩。 宝龙公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除宝龙公司与陈xx双方于2014年10月14日签订的《青岛市商品房预售合同》；2、请求法院判令陈xx协助宝龙公司办理胶州市福州南路97号胶州宝龙城市广场小区18号楼办公单元1811号房屋的网签撤销备案手续；3、请求法院判令陈xx向宝龙公司支付违约金56589元；4、诉讼费用、保全费用由陈xx承担。 一审法院经审理查明：2014年10月14日，青岛宝龙英聚置地发展有限公司（甲方）与陈xx（乙方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定，第二条乙方向甲方购买胶州市福州南路97号《胶州宝龙城市广场小区》18号楼办公单元18层1811户。据甲方暂测该房屋建筑面积为44.18平方米，其中套内建筑面积为33.36平方米，公用分摊建筑面积为10.82平方米。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为6404元。据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款，暂定为人民币282945元。第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按预期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权选择下列方案追究乙方责任：贰逾期超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方除应支付逾期违约金外，甲方有权选择：（1）不退还乙方已付的房价款作为违约金；或（2）要求乙方按照合同总房价款（含全装修款）的20%向甲方支付违约金。甲方有权从乙方已付的总房价款中扣除上述违约金，不足赔偿甲方损失的，甲方有权追索…扣款106360.61元的构成包括：2018鲁0202民初6617号民事判决书判决陈xx向中信银行偿还本金88666.74元，利息3174.76元（及2018年10月11日之后的利息），罚息695.69元，案件受理费2113元，申请费1045元，以上合计95695.19元。该款项与扣款106360.61元之间的差额为执行费及2018年10月11日之后的利息及迟延履行金。关于违约金计算，宝龙公司解释如下：根据预售合同补充协议第21条约定，如果宝龙公司代陈xx偿还按揭款项的，视为陈xx根本违约，宝龙公司有权解除预售合同并要求陈xx按照房屋总价款的20%承担违约金。涉案房屋总价款为282945元，中信银行从宝龙公司账户划扣106360.61元，陈xx已经构成根本违约，宝龙公司有权解除预售合同并要求陈xx承担违约金56589元。经一审法院在胶州市不动产登记中心查询，涉案房屋因其他案件已于2018年3月2日被胶州市人民法院查封。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，宝龙公司、陈xx签订的《青岛市商品房预售合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。现陈xx因未能按时偿还涉案房屋银行贷款，导致贷款银行将宝龙公司、陈xx起诉，宝龙公司依据生效的裁判文书承担了连带清偿责任，将陈xx应给付的相关费用偿付给贷款银行，陈xx也未将其应承担的款项偿还宝龙公司，因此，宝龙公司与陈xx之间签订的《青岛市商品房预售合同》可予解除，涉案房屋的网签备案手续应予撤销，但该涉案房屋因涉及其他案件已被胶州市人民法院依法采取了查封措施，尚处于被查封保全状态，涉案房屋现处于非正常状态，宝龙公司可按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定主张相关权利，本案中不宜直接对合同存续和涉案房屋的网签事宜做出变更处分决定，故对宝龙公司解除合同、支付违约金、要求陈xx协助其办理胶州市福州南路97号胶州宝龙城市广场小区18号楼办公单元1811号房屋的撤销备案登记手续的诉求，不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条之规定，裁定：驳回宝龙公司的起诉。案件受理费1215元，予以返还宝龙公司。 本院经审查认为，本案系商品房预售合同纠纷，宝龙公司、陈xx签订的《青岛市商品房预售合同》中约定了合同解除的条件，现因陈xx未能按时偿还银行贷款，宝龙公司承担了连带清偿责任，宝龙公司据此向法院提起诉讼请求解除涉案《青岛市商品房预售合同》，属于人民法院民事案件的受理范围，一审法院应对涉案《青岛市商品房预售合同》应否解除进行实体审理。一审法院以涉案房屋处于查封保全状态为由裁定驳回宝龙公司起诉处理不当，本院依法予以纠正。本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的民事案件受案范围，一审法院应当予以实体审理。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下： 一、撤销山东省胶州市人民法院(2019)鲁0281民初13358号民事裁定书； 二、本案指令山东省胶州市人民法院审理。 本裁定为终审裁定。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年七月二十九日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉 书记员于国英