福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初1614号 原告（反诉被告）：陈国强，男，1971年4月1日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：黄丽仙、朱丽丽，福建倍拓律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：徐建明，男，1955年10月4日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：徐俊钦，女，1980年11月6日出生。系被告女儿。 原告陈国强与被告徐建明因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，2020年4月30日被告徐建明提起反诉，本院予以受理。本院依法适用简易程序,公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）陈国强的委托诉讼代理人黄丽仙，朱丽丽、被告（反诉原告）徐建明及其委托诉讼代理人徐俊钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈国强向本院提出诉讼请求：1.徐建明立即退还陈国强违约保证金99000元及以上述保证金为基数自2020年3月21日起按年利率6%计算的利息直至全部清偿之日止；2.本案诉讼费用由徐建明承担。事实和理由：多年来，陈国强一直向徐建明租赁房屋。2019年7月12日，原租期届满，双方就租赁事宜重新达成一致后再签订一份《租房契约》。就陈国强承租属于徐建明所有的位于荔城区文献东路179号1-2层店面；每月租金为20000元；水、电费的缴交等有关权利义务进行约定。契约中还明确约定了，徐建明收取陈国强99000元作为违约保证金，合同解除后，陈国强将上述店面恢复原状并交清水电费用后，徐建明退还违约保证金99000元。2020年2月份，全国上下因受疫情影响，门店经营极为困难。陈国强经与徐建明协商后就《租房契约》的解除及房屋的交还事宜达成一致意见：1.2020年3月20日，陈国强搬离并交还承租的上述店面及钥匙；2.双方协商一致，《租房契约》于2020年3月20日解除。为此，陈国强于2020年3月20日当日将租赁房屋交还给徐建明，徐建明当场出具《收据》一份，确认上述事实。遗憾的是，陈国强根据双方约定解除《租房契约》并交还租赁房屋后，要求徐建明按约定归还违约保证金99000元遭到拒绝。为此，陈国强多次与徐建明交涉，徐建明均无理由不予退还。根据《租房契约》约定，违约保证金是在履行的过程中对陈国强存在违约行为的约束，也是对徐建明的保证。本案中，陈国强与徐建明之间的《租房契约》经双方一致协商解除，陈国强并无违反双方之间《租房契约》的行为。徐建明拒不返还违约保证金的行为侵害了陈国强合法权益。 徐建明辩称，不同意陈国强的诉讼请求。陈国强与徐建明签订的租赁合同共计两份，两份合同的到期时间是一样的，同是2021年4月15日，再签订的第二份合同并非是陈国强提出的因为原租期届满，而是因为陈国强在租赁期间提出削减房租而再次签订，原来合同的房租是每个月33000元，现在合同的房租是每月20000元，是原合同租金的六成。陈国强在起诉书中提出的“契约中……退还违约保证金99000元”，对此徐建明提出异议，徐建明查遍整篇合同没有看到这条契约，租房契约的第3条和第8条明确约定，陈国强只有在租赁期满，交清租赁期间的水电费用，并且保证恢复原房屋墙体及铁楼梯的前提下，徐建明才需返还保证金，但是很遗憾，直到今天，陈国强没有做到约定的任何一点。徐建明对陈国强在起诉书中提出“协商一致”提出异议，陈国强与徐建明协商的结果非常明确，以签订的租房契约为准，合同中的第5条明确约定，租房合同如未到期，乙方半途而废或超期5天不交月租金，甲方有权单方面取消违约保证金99000元。乙方遗留一切东西归甲方所有，本契约自动作废。徐建明对收据不予认定，收据中陈述的内容与事实严重不符。从现场图片可以看出，陈国强并未按照合同约定，将徐建明的房屋墙体、楼梯位及门面头恢复原状，至今陈国强也未将房屋钥匙返还给徐建明。另外说明一点，收据签订方是陈国强聘请的店员，是徐建明在现场苦苦等候一天、光线极其昏暗的情况下，连哄带骗签下的。陈国强在起诉书中提出，在交还房屋后多次就违约金问题与徐建明交涉，对此徐建明有异议，在3月20日之后，陈国强并未因违约金问题联系过徐建明，因为违约金的问题在3月18日已经达成一致，就是取消违约金；陈国强认为有多次提出交涉违约金，请陈国强提出相关证据，在什么时间什么地方，交涉的内容是什么。徐建明认为合同是双方的法律行为，只有双方当事人协商一致才能成立，租房契约中已经明确违约责任的承担，既然约定了违约责任，双方当事人就应该严格按合同约定履行各自的义务，在合同法第108条拒绝履行中明确提出，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前，要求其承担违约责任。陈国强已经用其行为（逾期不付租金，半途要求解约）表明其不履行合同，徐建明有权利不返还违约金。 徐建明向本院提出反诉请求：1.陈国强交纳的违约保证金99000元归徐建明所有；2.陈国强支付未缴交的水费22.3元、电费879.8元；3.陈国强装修承租的座落于荔城区文献路XXXXXXX层店面时将徐建明与文献东路XXXXX号**丕店面共坪的一层、二层内墙体（24公分机砖墙）及楼板面恢复原状；4.诉讼费用由陈国强承担。诉讼过程中，徐建明撤回上述第2项反诉请求。事实和理由：2019年7月12日，徐建明与陈国强签订一份《租赁契约》，就陈国强承租属于徐建明所有的位于荔城区文献东路XXXX层店面经营生意作出约定：租赁期间自2019年7月16日起至2021年4月15日止；徐建明收取陈国强99000元违约保证金；租房期满陈国强把店面恢复原状后归还徐建明，如有损坏应负经济赔偿或负责整修完整；期满后，陈国强要把水电费用交清后还给徐建明，交水费户号：XXXX、交电费户号：XXXXXXXX;徐建明每月实收租金20000元，陈国强必须在每个月15日至18日付清当月租金；租房契约如未到期，陈国强半途而废或超期伍天不交月租金，徐建明有权单方面取消陈国强的违约保证（险）金。陈国强将徐建明与邻居**丕一层、二层内墙体（24公分机砖墙）拆除并敲掉部分楼板设置楼梯。且2020年2月份的房租拖至2月25日才缴交。2020年3月16日陈国强单方面要求提前终止合同，同意把《租赁契约》中约定的违约保证金全部归徐建明所有，并保证在2020年3月20日之前把店面使用权归还给徐建明，并交清水电费。2020年3月20日，徐建明接管出租的店面时，陈国强尚欠水费22.3元、电费879.8元，且未能将徐建明的店面墙体及楼板面恢复原状。陈国强擅自提前解除合同等行为已构成违约，应将其交纳的违约保证金99000元判归徐建明所有，并将其承租期间改变的墙体、楼板恢复原状或折价赔偿。徐建明没有在3月16日与陈国强协商解除，是在3月18日通过电话沟通，有电话清单为证据。徐建明并没有住在租赁房屋的楼上。徐建明在签收据的时候，双方已经对解除事宜谈妥了，取消违约金，店员称希望看在他们那么辛苦的份上以及房屋肯定要交还的情况下，徐建明先签收据，后续墙面恢复原状及楼梯恢复原状另行找陈国强协商。因为原来就已经商定好在3月20日之前要将墙体及整体房屋外观及内部结构恢复原状后归还徐建明，至此才解除合同，但是到现在都没有恢复。 陈国强辩称，1.徐建明诉求陈国强支付的违约保证金99000元归其所有不应得到支持，同时违约金约定过高也应返还。首先，双方就租赁商铺事宜，徐建明确认收取了陈国强支付的99000元违约保证金，这一事实双方不持有异议。其次，徐建明认为陈国强于2020年3月16日单方面要求提前终止合同，终止时间为2020年3月20日，并同意把《租房契约》中约定的违约保证金全部归徐建明所有，这与客观事实不相符，徐建明也并未提供任何证据证明其主张，应该承担举证不能的法律后果。双驰公司响应莆田市政府疫情防控号召，首家转厂生产口罩，陈国强作为双驰公司的外联人员，期间常往返广东、深圳采购生产口罩的机器设备。2020年3月15日，陈国强前往深圳，定点驻扎在深圳采购设备，3月16日期间，其本人根本不在莆田，因此，该情况不是客观真实的。第三，客观上，因受疫情影响，陈国强店铺无法经营，于3月初即委托卢燕平与徐建明协商减租或解除协议事宜，双方经协商一致同意解除合同，于3月20日前搬离将租赁房屋交还徐建明。陈国强按双方协商的结果于3月20日前将物品搬离并将房屋交还给徐建明，双方办理了交接手续，签署了一份《收据》。综上，徐建明与陈国强之间就《租房契约》是经双方协商一致达成解除，不存在任何违约事宜，故徐建明理应将违约保证金退还陈国强，其主张不予返还依据不足。2.徐建明诉求陈国强恢复原状没有事实依据，更无法律依据。陈国强与徐建明于2020年3月份开始就一直在协商解除《租房契约》，在达成一致后于2020年3月20日即将租赁房屋交付给徐建明。徐建明收到陈国强交付的房屋、钥匙等，出具了相关的字据确认陈国强交付的房屋完整、装潢及房屋主体结构未遭到破坏，也接收了陈国强交付的房屋钥匙，同时确认对交付的房屋并无异议。因此，在3月期间双方就解除租房事宜达成一致，在接收房屋的当时并没有提出任何的异议，陈国强认为徐建明的这一实际行为视为对接收房屋的现状没有任何的异议。3.徐建明诉求陈国强支付电费879.8元及水费22.3元没有事实依据。2020年1月24日起，受疫情影响，福建省开启重大突发公共卫生事件一级响应，全面停工停产。三月份期间陈国强也一直在与徐建明积极沟通解除《租房契约》等相关事宜，并未开店经营，没有实际产生水电费。反而是徐建明一家人居住在诉争店面三楼，一直在使用水电。况且至今为止，徐建明并未提供任何证据证明陈国强使用水、电，产生水、电费由其代缴或者欠费等。故徐建明诉求陈国强支付电费879.8元及水费22.3元无理，没有事实依据。4.徐建明诉求“将与**丕店面共坪的一、二层墙体砌起，及将楼板面恢复原状”属无理要求。在双方协商解除及交付租赁房屋时，徐建明要求陈国强不得对交付房屋的现状进行破坏，在履行交接手续时，徐建明对交付的房屋现状完全接受，才出具“收据”给陈国强。由此可见，双方对按房屋现有状况进行接收是经过协商一致的，其诉求无理。 陈国强依法向本院提交了证据，本院组织徐建明进行证据交换和质证。对徐建明无异议的身份证复印件、《租房契约》复印件、收条复印件、《租房契约》复印件各一份，本院予以确认并在卷佐证。徐建明对收据复印件一份的真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以认定，且上述证据与本案存在关联性，故本院对证据予以确认。 徐建明向本院提交了证据，本院组织陈国强进行证据交换和质证。对陈国强无异议的《房屋所有权证》复印件一份、《租房契约》复印件两份，本院予以确认并在卷佐证。陈国强对中国建设银行账户交易明细表复印件一份的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以认定，且上述证据与本案存在关联性，故本院对证据予以确认。对于徐建明提供的照片六张，因上述证据无法体现拍摄的时间，也无法体现与本案事实存在关联性，故本院不予确认。对于徐建明提供的电话清单一份，陈国强对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认，但上述证据仅能体现徐建明与陈国强的通话记录，无法体现双方的通话内容，故上述证据无法体现与本案存在关联性，本院不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月7日，徐建明（作为出租方，即甲方）与陈国强（作为承租方，即乙方）签订《租房契约》，约定：甲方将坐落于莆田市荔城区的店面出租给乙方经营使用及三楼外面广告位出租给乙方使用。租房契约有效期为5年，自2016年4月16日起至2021年4月15日止。甲方收取乙方违约保证金99000元，租房期满乙方把本店面恢复原状后归还甲方，如有损坏应负经济赔偿或负责整修完整。期满后，乙方要把水电费用、税收等费用交清后归还甲方，甲方付还乙方全部违约保证金。每月实收租金33000元，由乙方在每月15日付给甲方当月租金，甲方开具收款收据给乙方为凭。从2019年4月16日至2021年4月15日每月租金为34650元。租房契约如未到期，乙方半途而废或超期五日不交月租金，甲方有权单方面取消违约保证金99000元。乙方遗留的一切物品归甲方所有，本契约自动终止。2016年4月7日，徐建明出具收条一份，载明：兹于2016年4月7日收到陈国强租房押金人民币玖万玖仟元正。 后徐建明将租赁房屋交付给陈国强使用。2019年7月12日，徐建明（作为甲方）与陈国强（作为乙方）签订《租房契约》，约定：甲方将坐落于莆田市荔城区店面出租给乙方经营生意。租房契约有效期为21个月，自2019年7月16日起至2021年4月15日终止合同。租期内，三楼外墙广告位由乙方使用，一切费用和安全由乙方承担。甲方收乙方99000元为违约保证金，租房期满乙方把本店面恢复原状后归还甲方，如有损坏应负经济赔偿或负责整修完整。期满后，乙方要把水电费用交清后还给甲方，交水费户号：XXXXXXX，甲方付还乙方违约保证金99000元。每月租金20000元，每月一日乙方付给甲方当月租金，乙方必须在每个月15日至18日前付清当月租金，不得延后。租房契约如未到期，乙方半途而废或超期五日不交月租金，甲方有权单方面取消违约保证金。乙方遗留一切物品归甲方所有，本契约自动作废。合同期满后，乙方愿意不得破坏装潢物（包括电灯、电线、水等等），且不带走，保持现状交给甲方。乙方必须恢复甲方墙体及铁楼梯，以当时现场五张照片作为样本作证据。在租期满之前，乙方必须恢复甲方与邻居**丕一层、二层内墙体（24公分机砖墙）及甲方的铁楼梯恢复原状。陈国强使用租赁房屋用于经营“良鞋记”。2020年3月20日，徐建明（作为甲方）与受陈国强委托人卢燕平（作为乙方）签订收据，载明：1.本人今收到乙方移交归还的文献东路179号、181号、183号房屋及钥匙，本人确认移交归还的文献东路179号、181号、183号房屋完整，装潢及房屋主体未遭破坏。2.本人确认甲、乙双方于2019年7月12日签定的贰份《租房契约》经双方协商一致，于交房当日解除。另该收据甲方处亦有**丕的签名。2020年2月25日，陈国强通过他人向徐建明转账汇款2020年2月16日至2020年3月15日的租金20000元。现双方因违约保证金99000元应当如何处理及徐建明要求恢复租赁房屋原状，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，陈国强与徐建明签订的《租房契约》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。陈国强主张2020年2月，全国上下因受疫情影响，门店经营极为困难，其经与徐建明协商后就《租房契约》的解除即房屋的交还事宜达成一致意见，陈国强并无违反《租房契约》的行为，故其诉求徐建明返还违约保证金99000元；徐建明主张陈国强单方面要求提前终止合同，同意把违约保证金全部归徐建明所有，且合同约定租房期满陈国强把店面恢复原状后归还徐建明，徐建明返还违约保证金，但陈国强至今未将店面恢复原状，故违约保证金应当归其所有；本院经审查认为，陈国强陈述因受疫情影响，其店铺无法经营，于3月初即委托卢燕平与徐建明协商减租或解除协议事宜，双方经协商一致同意解除合同；由此可知，涉案《租房契约》的解除系由陈国强向徐建明提出，且提出的原因为受疫情影响，店铺无法经营；那么陈国强是否享有合同解除权？本院经审查认为，我国发生新冠肺炎疫情后，采取了有效疫情防控措施，在疫情防控期间，虽对涉案的租赁房屋的经营产生一定的影响，但并不导致陈国强租赁合同目的完全无法实现，陈国强以上述理由提出合同解除没有事实和法律依据；陈国强在没有法定解除权及约定解除权的情况下，其向徐建明提出解除合同，系其违约，应当承担相应的违约责任；根据《租赁契约》的约定，租房契约如未到期，陈国强半途而废或超期五日不交月租金，徐建明有权取消违约保证金99000元；综上，陈国强诉讼请求徐建明退还违约保证金99000元及其利息没有事实和法律依据，本院不予支持；且陈国强主张违约保证金过高，但未提供证据证实其上述主张，故本院对其上述主张不予采纳；徐建明反诉请求陈国强交纳的违约保证金99000元归其所有具有事实和法律依据，本院予以支持。对于徐建明反诉请求陈国强将其与文献东路181、183号**丕店面共坪的一层、二层内墙体及楼板面恢复原状，陈国强辩称徐建明收到陈国强交付的房屋，出具了字据确认陈国强交付的房屋完整、装潢及房屋主体结构未遭到破坏，同时确认对交付的房屋并无异议，徐建明的这一行为视为对接收房屋的现状没有任何的异议，徐建明诉求无理；本院经审查认为，徐建明陈述其于2020年3月20日接管出租的店面，且徐建明签名的收据上载明其确认移交的租赁房屋完整，装潢及房屋主体未遭破坏，由此可知，徐建明对涉案租赁房屋交还给其时的房屋状态并无异议，其同意按照现状接收租赁房屋，故其上述反诉诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、陈国强已交纳给徐建明的违约保证金99000元归徐建明所有； 二、驳回陈国强的诉讼请求； 三、驳回徐建明的其他反诉诉讼请求。 本诉案件受理费2286元，减半收取计1143元，由陈国强负担，反诉案件受理费1137.5元，由陈国强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  蔡琳琦 二〇二〇年七月十三日 书记员  顾梦雪 附相关法律条文及执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。                                           第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。                            ??                            第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。