贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2328号上诉人（原审第三人）：刘德强，男，汉族，住贵州省遵义市播州区龙坪镇兴隆村兴庄组25号。委托诉讼代理人：任勇，贵州维专律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：遵义市博城房地产开发有限公司。住所地:贵州省遵义市汇川区沈阳路博城帝景。住所地:楼11-1号。法定代表人：袁跃全，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈文才，贵州金瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李健议，男，汉族，住贵州省仁怀市火石岗乡荣华村兴竹组066号。被上诉人（原审被告）：胡继林，男，汉族，住四川省岳池县齐福乡庙湾村7组29号。委托诉讼代理人：余海波，重庆智路律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢发军，男，汉族，1974年7月3日出生，住贵州省大方县星宿乡龙山村长房组。上诉人刘德强因与被上诉人遵义市博城房地产开发有限公司（以下简称博城房开公司）、李健议、胡继林、卢发军房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初3641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘德强上诉请求：1.撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初3641号民事判决，依法改判上诉人不承担责任;2.本案案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，上诉人与案外人遵义众元商贸有限公司与2018年6月20日签订《众元公司综合超市承包合同》，该合同载明的合同主体甲方为遵义众元商贸有限公司与上诉人，上诉人并未从被上诉人李健议、胡继林、卢发军处租赁房屋；2.一审判决适用法律错误，上诉人不是本案的次承租人，本案中，上诉人不是从被上诉人李健议、胡继林、卢发军处租赁房屋，而是与案外人遵义众元商贸有限公司签订的《众元公司综合超市承包合同》；3.一审法院程序违法，《众元公司综合超市承包合同》系上诉人与遵义众元商贸有限公司签订的，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，依法应当具有法律约束力，一审法院判令上诉人在本案中承担连带责任，导致上诉人的诉讼权利无法获得救济，甚至剥夺了上诉人反诉德权利。博城房开公司、李健议、胡继林辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。卢发军未提交书面答辩意见。博城房开公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告签订的《租赁合同》；2.判令被告腾空租赁房屋，将房屋交还原告；3.判令被告恢复租赁房屋原状，支付拆除分隔的门面及场地上售货台桌的费用5万元；4.判令被告支付拖欠的租金59万元（计算至合同解除日，每季度按35万元，暂计算至2019年5月）及违约金18万元，合计77万元；5.判令被告支付租金合同解除之日起至交还涉案房屋止的占用费（每月11.67万元）；6.本案诉讼费等由被告承担。一审法院认定事实：2017年11月19日，原告博城房开公司（甲方，出租方）与被告胡继林、李健议、卢发军（共同作为乙方，承租方）签订《租赁合同》，该租赁合同约定甲方向乙方出租的房屋位于遵义市汇川区沈阳南路博城帝景商住楼一层营业房，建筑面积1915.92㎡，租赁期限为2017年12月1日起至2023年2月28日止。合同第四条约定“租赁物交付、租金的计算方式和支付期限。（一）签订合同之时，乙方已经现场查看租赁标的物平面布局等现状，甲方于2017年12月1日前将租赁物交付给乙方先行装修，装修期自2017年12月1日起至2018年2月28日止，共3个月，在装修期内免收租金。（二）租金以建筑面积为准，按每月每平方米人民币60元计算，年租金共计为人民币1379462元，每季度应支付租金人民币350000元。（三）租金计算及支付方式，1.租金按季度支付，先付租金后使用。于合同签订之日支付第一季度租金人民币15万元，剩余部分在2017年11月25日前付清。第一季度从2018年3月1日开始计算至2018年5月31日，以此类推。以后每一季度租金应予当季开始的前十日内支付当季租金……”，合同第八条约定“双方的权利义务，4.乙方在租赁期内，未经甲方准许，不得实施出售、转租、设定抵押等处分行为”，第九条约定“2.乙方未按本合同约定日支付任何一项款项或存在违法犯罪活动，或违反约定处分标的物，甲方有权单方解除合同，所缴纳定金、租金、保证金等不予返还，且乙方应将租赁物及装修交还乙方，不得进行任何破坏”，合同还约定了乙方指定李健议为履行合同事务的代表人，同时合同还约定了其他权利义务。2018年6月20日，遵义众元商贸有限公司（甲方，出包方，2018年7月2日前，该公司投资人为李健议、卢发军，两人分别占比60%、40%）与刘德强（乙方，承包方）签订《众元公司综合超市承包合同》，合同约定甲方出包地址位于沈阳南路博城帝景商住楼一层营业房，建筑面积1576㎡，场地承包费以建筑面积为准，按每月每平方米人民币70元计算，月承包金为人民币110320，每季度应支付租金人民币330960元。并约定承包金按季度支付，先付费后使用，合同还约定了其他权利义务。2018年11月12日，李健议向博城房开公司法定代表人袁跃全发送信息，大概内容为“……让下面的人继续承租，等合同到期后你可以终止合同。房租由他们直接交给你们，菜场的房租是70元一个㎡（其中有10一平方是补偿给我们的装修款），餐馆是每年138000元。以上租金收取来之后远高于应交租金……”。后刘德强将场地分割转租，部分用于经营百货，部分修建台子后经营蔬菜、肉类，涉及租赁户50户左右。因被告未按时支付租金，原告遂诉至原审法院，望判如所请。另查明，原告收取租金至2018年11月30日，2018年12月1日，刘德强向原告交纳租金11万元。案件审理期间，原审法院于2019年11月19日组织各方当事人到现场对争议商铺的房屋状况进行相应的勘察。现场的情况是一层靠东北侧有292㎡面积属于遵义众元商贸有限公司原办公场地，现处于空置状态。博城房开公司可以直接进入场地占用、使用，但同时其表示因原本系将一层整体出租给被告，所以要求被告整体交付，且该房屋尚欠电费，因此不同意现场接收。被告卢发军认可房屋西南侧的快餐店161㎡未转租给刘德强。原审法院受理本案后分别于2019年5月27日、2019年6月20日、2019年6月21日向胡继林、李健议、卢发军送达起诉状副本等诉讼文书。原告认可被告已交纳合同定金10万元。一审法院认为，本案争议焦点为1.原被告双方签订的《租赁合同》是否已经解除，如未解除，是否应当解除；2.被告是否应当腾空租赁房屋交付原告并将房屋恢复原状且支付拆除费用；3.被告应当支付的租金是多少，是否应当支付房屋占用费、违约金。关于第一个焦点。原告要求解除与被告的租赁合同关系，被告李健议认为其已于2018年11月12日通过发送短信的方式通知了原告解除合同，但从信息内容来看，李健议并没有解除合同的意思表示，而是将房屋以遵义众元商贸有限公司的名义进行了转租，因此，原被告双方并未解除租赁合同。被告应当按照合同约定每季度支付租金，但被告自述其租金交纳至2018年8月30日，原告认可租金交至2018年11月30日，至今被告未再支付租金，根据双方合同约定，原告有权解除合同，其民事起诉状实际属于一种特殊的书面解除合同的意思表示，原审法院已于2019年6月21日向所有被告李健议、胡继林、卢发军送达该起诉状副本，视为已通知被告，被告收到该起诉状副本后已知晓解除合同的意思，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十三条第二款、第九十四条之规定，被告并未对该解除行为的效力提出异议。故原告解除合同符合法律规定，原审法院确认双方之间的租赁合同关系于2019年6月21日解除。关于第二个焦点。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，李健议、胡继林、卢发军应返还博城房开公司房屋，虽然被告三人现在并未实际占有房屋，但是从被告设立的遵义众元商贸有限公司与刘德强签订的《众元公司综合超市承包合同》来看，该承包合同实际为房屋转租合同，被告三人作为承租方，其本负有在租赁合同解除后要求次承租人刘德强返还租赁物以交付出租人的责任，因此，被告三人不能交付房屋并非客观上不能履行，返还房屋属于其应当履行的义务。参照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，根据原被告双方的《租赁合同》第九条约定，被告在返还房屋时，应当返还房屋及装修，不得对房屋进行任何破坏，因此，被告无须将房屋恢复原状且无须支付拆除费用，但应腾空房屋。对于其中被告作为遵义众元商贸有限公司办公室使用的292㎡的房屋，原审法院已于2019年11月19日组织双方到场交付该部分房屋，原告以应整体交付及未交纳电费为由拒绝接收，因双方《租赁合同》并未约定不能部分交付，且未交纳电费也不属于原告不能接收房屋的理由，如被告确未交纳电费，原告可另行主张权利，故对原告的理由不予支持，原审法院视为当日292㎡的房屋已返还，被告还应返还1623.92㎡房屋（1915.92㎡-292㎡）。关于第三个焦点。原被告双方合同解除后，被告应当支付尚欠租金，对于租金标准，原告同意按照60元/㎡/月计算，原告收取的租金至2018年11月30日，2018年12月1日刘德强又支付了11万元，截止2019年6月21日，被告尚欠租金为1915.92㎡×60元/㎡/月×（6个月+21/30个月）-11万元=660199.84元。对于违约金，因被告未支付租金，客观上给原告造成了资金占用的损失，但原告主张18万元过高，被告要求调低，原审法院参照双方对于逾期支付租金的违约责任的约定，酌情计算违约金10万元，被告交纳的定金冲抵违约金，原告无须返还被告定金10万元，被告也无须再支付原告违约金10万元。原告主张被告支付自租赁合同解除之日起至交还涉案房屋止的占用费，如因被告不能归还原告房屋，确给原告造成了房屋占用的损失，侵害了原告的房屋使用权，对原告的该项主张原审法院予以支持。对于其中292㎡的占用费，从2019年6月22日计算至2019年11月19日为292㎡×60元/㎡×（5个月-3/30个月）=85848元，其余1623.92㎡（1915.92㎡-292㎡）应当按照97435.2元/月（1623.92㎡×60元/㎡/月）从2019年6月22日起计算至被告返还房屋之日止。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，在被告实际交付房屋前，第三人对其使用的1576㎡的房屋（除遵义众元商贸有限公司作为办公室使用的292㎡和被告转租的西南侧快餐店161㎡）负有腾房交付义务，对占用房屋期间给原告造成不能使用房屋的损失94560元/月（1576㎡×60元/㎡/月），第三人应予以赔偿。被告李健议、胡继林、卢发军作为承租方，其本负有在租赁合同解除后要求次承租人返还租赁物以交付出租人的责任，在被告或第三人任一方履行义务后，原告的权利就得以实现，但被告及第三人均没有履行义务，故对返还房屋以及因未返还房屋造成原告的租金损失即房屋占用费，被告与第三人之间构成不真正连带之债，被告或第三人任何一方履行前述债务均可导致前述相应金额内债的关系消灭，同时另一方免除该债务的履行。至于被告与第三人之间的房屋租赁纠纷以及第三人与现实际使用房屋者之间的房屋租赁纠纷，均可另行提起诉讼。被告胡继林经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，原审法院依法缺席审理并判决。综上所述，原审法院对于博城房开公司其他的诉讼请求不予支持，对于李健议、胡继林、卢发军其他的抗辩理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、遵义市博城房地产开发有限公司与李健议、胡继林、卢发军之间的租赁合同关系于2019年6月21日解除；二、李健议、胡继林、卢发军于本判决生效后十五日内支付遵义市博城房地产开发有限公司2018年12月1日至2019年6月21日的租金660199.84元；三、李健议、胡继林、卢发军于本判决生效后十五日内腾空1623.92㎡房屋并返还给遵义市博城房地产开发有限公司，刘德强对其中1576㎡承担连带腾空返还责任；四、李健议、胡继林、卢发军于本判决生效后十五日内支付遵义市博城房地产开发有限公司2019年6月22日至2019年11月19日止的292㎡房屋占用费85848元；五、李健议、胡继林、卢发军于本判决生效后十五日内支付遵义市博城房地产开发有限公司2019年6月22日起至1623.92㎡房屋实际返还止按97435.2元/月计算的房屋占用费，刘德强对其中1576㎡房屋按94560元/月计算的房屋占用费承担连带责任；六、驳回遵义市博城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12000元（已减半收取），由李健议、胡继林、卢发军负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点问题为：上诉人是否应当对涉案租赁物中的1576㎡承担连带返还责任，以及对涉案房屋占用费承担连带支付责任。首先，博城房开公司与胡继林、李健议、卢发军签订《租赁合同》,将案涉租赁物交付与承租人胡继林、李健议、卢发军使用、收益，按照合同相对性原则，该合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力，在合同解除以后，作为合同承租人的胡继林、李健议、卢发军，依法应承担腾房、还房以及支付占用费的合同和法律义务，刘德强不是前述《租赁合同》的相对人，不应直接承担该合同解除后的权利义务。同理，只有合同当事人能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼，合同当事人不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，在本案中，出租人博城房开公司无权向第三人刘德强主张合同上的权利和义务；其次，从物权支配性的角度考虑，刘德强不是涉案房屋的真接占有和使用人，其亦无法履行腾房、还房义务;同时，博城房开公司也未向第三人刘德强主张腾房、还房以及支付占用费的请求，故一审判决由刘德强连带承担腾房、还房以及支付占用费于法无据，应予改判。综上所述，刘德强的上诉请求能成立，应予支持；一审认定事实部分不清，适用法律不当，本院予以改判，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初3641号民事判决第一项“遵义市博城房地产开发有限公司与李健议、胡继林、卢发军之间的租赁合同关系于2019年6月21日解除”；第二项“李健议、胡继林、卢发军于本判决生效后十五日内支付遵义市博城房地产开发有限公司2018年12月1日至2019年6月21日的租金660199.84元”；第四项“李健议、胡继林、卢发军于本判决生效后十五日内支付遵义市博城房地产开发有限公司2019年6月22日至2019年11月19日止的292㎡房屋占用费85848元”；；二、变更贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初3641号民事判决第三项为“李健仪、胡继林、卢发军于本判决生效后十五日内支付遵义市博城房地产开发有限公司2018年12月1日至2019年6月21日的租金660199.84元”；三、变更贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初3641号民事判决第五项为“李健仪、胡继林、卢发军于本判决生效后十五日内支付遵义市博城房地产开发有限公司2019年6月22日起至1623.92㎡房屋实际返还止按97435.2元/月计算的房屋占用费”；四、驳回遵义市博城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12000元，二审案件受理费12000元，共计24000元，由李健议、胡继林、卢发军负担20000元，遵义市博城房地产开发有限公司负担4000元。本判决为终审判决。审判长 吴 雨审判员 任建毅审判员 陈文玉二〇二〇年七月一日法官助理李会书记员黄佩玉