江苏省沛县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0322民初1566号 原告：徐州风光物业服务有限公司。 住所地：沛县风光地带物业办公室。 法定代表人：刘培信，该公司经理。 被告：李营营，女，1985年1月7日出生，汉族，居民，住沛县。 被告：孙争南，男，1981年9月11日出生，汉族，居民，住沛县。 原告徐州风光物业服务有限公司诉被告李营营、孙争南物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告徐州风光物业服务有限公司的法定代表人刘培信，被告李营营、孙争南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐州风光物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告应缴纳物业服务费1509元，公共水电、垃圾、电梯费624元及违约金2495元，合计4628元，还应承担案件受理费。 事实与理由：被告自2015年8月21日至2017年8月31日计24个月，按购房面积107.48平方米，每平方米每月缴费0.55元计1419元；储藏室面积10.73平方米，每平方米月交费0.35元计90元；公共水电、垃圾、电梯费每户月交费26元，计624元；还应按《汇景国际小区前期物业管理服务协议》第十一条三项，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金计2495元，累计4628元。虽经多次书面催交、上门催要、公示与曝光至今仍不交费，请求依法判如所请。 被告李营营、孙争南辩称，原告起诉被告所欠物业费及违约金共计4628元的行为不合理，也不合法。1、原告起诉被告所欠物业费自2015年8月21日至2017年8月31日计24个月。时至现在起诉，已超过诉讼时效；2、原告按《汇景国际小区前期物业管理服务协议》第十一条三项是否有法律依据？且该协议系格式合同，具体内容有几个业主知道？大部分是“霸王条款”；3、由于时间太长，被告所缴物业费的部分票据丢失，原告却自2015年8月21日至2017年8月31日计24个月追缴物业费和违约金实属欠妥；4、被告可提供2017年5月15日原告盖章的收款收据500元，项目栏书写“预交”二字，这说明在2017年5月15日前，已经不欠该公司物业费。如果欠，应当注明“补交”；5、根据原告的核算方法，按照被告的房屋、储藏室面积及收费标准，被告已经缴纳所有费用至2017年10月30日。综上，被告没有拖欠原告的任何费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，对当事人无异议的事实本院认定如下： 被告李营营、孙争南系夫妻关系，亦系沛县汇景国际小区40号楼1单元1101室的业主，其所有的以上房屋建筑面积为107.48平方米，房屋为小高层；另购得储藏室10.73平方米。被告李营营于2012年8月21日上房时与原告徐州风光物业服务有限公司签订《汇景国际小区前期物业管理服务协议》。协议约定由原告徐州风光物业服务有限公司为其提供物业服务。其中协议第四条第一项规定：乙方按上房通知之日起预缴12个月的物业管理费用，并于每年物业服务费到期前1个月10日前，缴纳当期物业服务费；第四条第二项规定，住宅、车库、储藏室及阁楼物业服务费每月每平方米0.35元；该协议第四条第四项规定：小高层物业服务费每月每平方米0.55元；该协议第五条、第六条还对代收垃圾处理费、公共水电、电梯运行费等作了约定。该协议第十一条第三项约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。 2017年5月15日，被告李营营向原告徐州风光物业服务有限公司缴纳物业服务费500元，原告徐州风光物业服务有限公司向其出具收款收据一份，票据中注明为“预交”,但未写明预交什么时间的费用。 2019年2月21日，本院受理原告徐州风光物业服务有限公司诉被告李营营物业服务合同纠纷一案。在案件审理过程中，2019年7月22日，原告徐州风光物业服务有限公司向本院提出撤诉申请，同日，本院作出（2019）苏0322民初1133号之一民事裁定，准许原告徐州风光物业服务有限公司撤回对被告李营营的起诉。 另查明，原告徐州风光物业服务有限公司于2006年9月30日注册成立，营业期限自2006年9月30日至******。徐州市住房保障与房产管理局准予其从事物业管理活动时间为2010年3月23日，原告徐州风光物业服务有限公司系具有资质的物业服务企业。2015年11月27日徐州市住房保障与房产管理局向原告徐州风光物业服务有限公司颁发了苏物业徐字第3168号叁级资质证书，有效期至2017年11月27日。沛县物价局核准原告徐州风光物业服务有限公司在沛县汇景国际小区物业服务费的收费标准为小高层住宅0.55元/㎡、储藏室0.35元/㎡。原告徐州风光物业服务有限公司对沛县汇景国际小区的物业服务至2017年8月。 本院认为，被告李营营与原告徐州风光物业服务有限公司自愿签订的《汇景国际小区前期物业管理服务协议》，系真实有效的物业服务合同。被告李营营、孙争南系夫妻关系，共同居住于沛县汇景国际小区40号楼1单元1101室，故以上合同对原被告均有约束力。合同签订后，合同双方均应当按照约定全面履行自己的义务。综上，根据原告徐州风光物业服务有限公司庭审中提供的证据，可以认定原、被告之间存在物业服务合同关系。 根据《物业管理条例》第三十六条、第四十二条之规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。庭审中，被告李营营、孙争南对原告徐州风光物业服务有限公司收取物业服务费等费用的标准、入住后缴纳了物业服务费等费用的事实不持异议，但辩称原告徐州风光物业服务有限公司起诉已经超过诉讼时效、物业服务费已缴清、缴纳物业服务费的部分票据丢失及收取违约金系格式合同、“霸王条款”等辩解意见。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告李营营、孙争南庭审中对其辩解意见，未提供出已足额缴纳物业服务费的相关证据且物业服务合同系双方自愿签订亦未超过法定的诉讼时效。故，被告李营营、孙争南的辩解均不能成立，本院不予采纳。本案中，原告徐州风光物业服务有限公司依约对汇景国际小区履行了物业服务义务，被告李营营、孙争南作为业主实际享受了原告徐州风光物业服务有限公司对公共设施、公共部位、公共秩序等方面的物业管理服务，并因此受惠，应当按照物业服务合同约定缴纳服务期间产生的物业服务费用。原告徐州风光物业服务有限公司主张的2015年8月至2017年8月期间物业费等，服务期限为24个月，原告徐州风光物业服务有限公司要求被告李营营、孙争南支付服务期间的费用应得到支持。被告李营营、孙争南住房面积107.48平方米、储藏室10.73平方米。原告徐州风光物业服务有限公司要求被告李营营、孙争南按照住房面积及储藏室的面积交纳物业服务费，未超出双方的约定。经计算被告李营营、孙争南应当交纳的物业服务费为1509元，公共水电、垃圾费、电梯费每月26元，计624元，以上合计2133元，被告李营营、孙争南于2017年5月15日预交物业服务费500元，原告徐州风光物业服务有限公司要求被告李营营、孙争南缴纳其服务期间的物业服务费的诉讼请求应当扣除被告李营营、孙争南预交的部分；根据原被告双方之间协议的约定，被告李营营、孙争南应当按时预交物业服务费用，逾期不缴纳物业服务费的，原告徐州风光物业服务有限公司有权收取违约金。原告徐州风光物业服务有限公司要求被告李营营、孙争南支付违约金，根据相关法律规定只能计算至起诉之日。2017年5月被告李营营、孙争南向原告徐州风光物业服务有限公司预交物业服务费500元，原告徐州风光物业服务有限公司在起诉时没有扣除且在收取该500元时未明确收费的期限，被告李营营、孙争南亦没有要求原告徐州风光物业服务有限公司明确收费期限，原被告双方均存在过失，可减轻被告李营营、孙争南的违约责任。本院酌定被告李营营、孙争南应支付的违约金为1000元。原告徐州风光物业服务有限公司要求被告李营营、孙争南支付逾期付款违约金超出双方合同约定的部分，本院不予支持。 综上，被告李营营、孙争南应向原告徐州风光物业服务有限公司交纳的2015年8月至2017年8月期间的物业管理费、公用水电费及垃圾费，逾期付款违约金合计为2633元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院》第六条规定，判决如下： 一、被告李营营、孙争南于本判决生效后十日内支付给原告徐州风光物业服务有限公司物业服务费、公共水电费、垃圾费、电梯费计1633元，逾期付款违约金1000元，合计2633元； 二、驳回原告徐州风光物业服务有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告李营营、孙争南负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  张 斌 人民陪审员  马德锋 人民陪审员  黄清兰 二〇二〇年七月二十七日 书 记 员  张盛楠