贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初6184号 原告：邹文冬，男，汉族，1987年4月16日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：蔡鹏（特别授权代理），系贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15224201220360892。 委托诉讼代理人：王玉（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所实习律师，证号：230713011110742。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪平，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。证号：230713011110849。 原告邹文冬与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰房开”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蔡鹏、王玉，被告瑞丰房开委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邹文冬向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理瑞丰新城7号楼1单元2006室的产权证;2、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计99300元(违约金以已购房款311037.00元为基数，按日万分之三的标准，计算至实际交付不动产登记证书给原告之日止）;3、判决被告返还原告支付的开户费829.00元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2010年6月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》由被告将其开发建设的瑞丰新城第7号楼1单元2006号房出售给原告。合同签订后，原告依约缴纳了购房款311037.00元，且原告已按合同约定日期向被告支付了代收办证费、垃圾清理费、维修管理费、临时出入费、开户费等相关费用，现原告已履行了合同约定的义务，但被告至今未按合同约定向原告履行办证义务，原告有权依据合同约定向被告主张逾期办证的违约责任。原告认为，依法成立的合同对双方具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。原告已履行了付款义务，被告交付办证文书已对原告构成违约，应当承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请。 被告瑞丰公司辩称，一、被告未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。二、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，不具备支付违约金的事实、法律基础。三、双方订立的《商品房买卖合同》未对逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金作出约定，即便原告能够证实其存在损失，且以被告承担违约责任为前提，违约金也应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。另外，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿。四、原告诉请返还开户费829元的诉讼请求不应得到支持：1、该项诉讼请求已经超过法定诉讼时效期间。2、涉案商品房的价款并未包含开户及开通费，被告代收后已代为缴纳至相关部门，未据为己有，不具备退还基础。五、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担，法院应当据实精确计算。 本院经审理认定事实如下：2012年6月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于贵州省毕节市七星关区瑞丰新城第7幢20层2006号住宅房；建筑面积102.88平方米，套内建筑面积86.58平方米；按套内建筑面积计算，商品房总价款为311037.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，被告不再向买受收取该商品房总价款以外的费用；被告应于2013年5月31日前交付房屋给原告；被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付给原告；约定日期60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款0.1%的违约金；原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理并无权属转移登记，委托费用按相关部门规定收取，由原告承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告交付房款311037.00元。另原告向被告缴纳了开户费、契税、维修基金及办证费用，其中开户费为829.00元。被告于2014年8月27日将房屋交付原告。原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍或全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故该违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以已付购房款311,037.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算。 对于原告要求被告返还开户费829.00元的诉讼请求，双方在合同中约定“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用”，根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的商品房购房款，再收取开户费于法无据，理应予以退还，故原告要求被告退还开户费的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为向被告缴纳上述费用的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回,原告于2020年4月30日向本院起诉，本案并未超过诉讼时效。 对原告要求办理房屋不动产权证的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，现涉案房屋还未具备办证条件，属于事实上不能履行的情形，故对原告的该诉讼主张，本院不予支持。 关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以原告遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告邹文冬逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款311,037.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）； 二、告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告邹文冬开户费829.00元。 三、驳回原告邹文冬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1151.00元（已按简易程序减半收取），由原告邹文冬负担460.40元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担690.60元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年七月二十八日 书记员  王 贵