广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初8307号原告：刘述清，男，汉族，1963年2月10日出生，住址：广东省深圳市南山区云海天城世家C座14F，公民身份号码:432************058。委托诉讼代理人：谢圣平，广东海联泰达律师事务所律师。被告：东莞市黄江镇房地产开发公司，住所地：广东省东莞市**************。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：李伟康，男，汉族，1981年2月7日出生，住址：广东省东莞市*************，公民身份号码：441************712，该公司员工。被告：东莞市安业房地产物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市东城街道温塘砖窖市********。法定代表人：唐某1。委托诉讼代理人：白朝荣，广东赋诚律师事务所律师。原告刘述清与被告东莞市黄江镇房地产开发公司（以下简称“黄江房地产公司”）、东莞市安业房地产物业管理有限公司（以下简称“安业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱畅适用简易程序独任审判，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告刘述清及其委托诉讼代理人谢圣平，被告黄江房地产公司的委托诉讼代理人李伟康、被告安业公司的委托诉讼代理人白朝荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘述清诉称，原告与被告黄江房地产公司、安业公司于2006年12月25日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发位于东莞市***************第一区1077B号商铺。合同签订后，原告已经履行了付款义务并向被告交付了专项维修金等费用。至今为止，被告未按照合同第十五条约定与原告办理案涉商品房登记手续。而且根据《商品房买卖合同》第三条约定和《住宅专项维修资金管理办法》第七条的规定，案涉商品房的实际用途是商铺，不属于规定需要缴纳维修基金的住宅或非住宅，因此原告无需缴纳专项维修基金，被告应予向原告返还案涉维修基金。另外，被告在原告的多次催促下，被告都未向东莞市税务局缴纳税费，导致原告无法取得东莞市税务部门出具的购房发票完税证明，原告也就无法到房地产行政管理部门申请办理房地产权证书，因此被告需向税务部门补交办理房产证所涉税款，并向原告提供相应的购房发票。两被告实际上是挂靠关系，两被告应当对原告诉请承担连带责任。为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请求法院判令：一、确认原、被告双方于2006年12月25日签订的房屋买卖合同有效，被告东莞市安业房地产物业管理有限公司、东莞市黄江镇房地产开发公司立即为原告办理位于东莞市***************第一区1077B号房的铺位的房屋产权登记手续；二、被告立即向原告支付逾期办证违约金（按照原告已经支付房款648528元的每月万分之五为标准，从2017年4月27日始，计算至两被告向房管不动产部门递交完全部办证资料之日止，现暂计至起诉之日为11673元）；3、被告立即向原告退还所交的专项维修基金5299元及利息（以5299元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR，从2017年4月27日始，计算至实际返还之日止，暂计至起诉之日为739元）；4、被告向税务部门补缴案涉房产办证所涉的税费并向原告提供相应购房发票；5、由被告黄江房地产公司、安业公司承担本案诉讼费用。原告为证明自己的主张，向本院提供了商铺、合同交接事项表、铺位楼款收据、商铺租赁合同补充协议、《商品房买卖合同》、房屋维修基金收据作为证据。被告安业公司辩称，1、同意办理房屋产权证；2、逾期办证违约金根据之前的生效判决已经查明，在2009年7月14日已经对案涉房屋的初始产权作出确认，从该时间就可以办理房产证，对于2009年7月14日前的逾期办证导致的违约金已经超过诉讼时效，对于2009年7月14日后的逾期办证原因在于原告，所以不应该支付；3、安业公司有权利收取专项维修基金，相关生效判决作出退回的判决，安业公司对此持保留意见，对于利息，安业公司认为在判决生效后才有返还义务，因此不应该有利息；4、办证产生的税费问题，安业公司自行承担，不应该退给原告；5、发票不应该作为民事审判的内容。被告黄江房地产公司辩称，完税办证黄江房地产公司无异议，对于违约金及维修基金的诉请黄江房地产公司的答辩意见与被告安业公司一致。被告安业公司提交了（2019）粤1973民初1186号民事判决书作为证据。经审理查明，被告黄江房地产公司系从事房地产开发、销售等业务的集体所有制企业。原告与被告黄江房地产公司签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：原告向被告黄江房地产公司购买位于东莞市***************第一区********；该房屋为预售商品房，该房屋合同约定建筑面积为105.98平方米，其中套内建筑面积85.13平方米；房屋总价款为648528元。该合同第八条约定，出卖人应当在2006年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合该合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第十五条约定,出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理:买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款以每月万分之五的标准向买受人支付逾期办证的违约金，该合同继续履行。被告安业公司作为被告黄江房地产公司的委托代理人在《商品房买卖合同》上盖章。在合同履行过程中，原告刘述清已经支付了全部的房价款。2009年7月14日，东莞市房屋产权登记部门作出登记字号为第1804号的商品房屋产权权属证明书，确认位于东莞市***************案涉商铺的产权人为被告黄江房地产公司。原告提交了专项维修基金收据，证实向被告安业公司缴交了维修基金5299元，其认为商铺无需缴交维修基金，要求被告予以退还。另案查明，被告黄江房地产公司、安业公司之间系挂靠关系。另，经本院向房管部门了解，业主办理不动产登记需要提交办证证明（地税）等材料。庭审中，被告确认尚未开具购房发票给原告。以上事实，有商铺、合同交接事项表、铺位楼款收据、商铺租赁合同补充协议、《商品房买卖合同》、房屋维修基金收据、（2019）粤1973民初1186号民事判决书以及当事人在庭审笔录中的陈述等附卷为证。本院认为：本案的争议焦点为：一、办证的义务在哪一方；二、被告黄江房地产公司、安业公司应否支付逾期办证违约金；三、维修基金是否应予以退还；四、原告诉请的要求被告补缴税款及提供购房发票的诉请能否得到支持。在此之前，另案已认定两被告系挂靠关系，两被告应对相应的义务承担连带责任。关于第一个争议焦点。原告提供的《商品房买卖合同》系原件，且有双方当事人的签名或者盖章，本院予以采信。该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定或者禁止性规定，是合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”双方当事人应当全面履行自己的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条关于“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，办理产权登记的主要义务在于业主一方，开发商对此承担协助义务。本案中，原告支付了房价款，被告黄江房地产公司、安业公司也交付了房屋给原告。根据《城市房地产开发经营管理条例》上述规定以及《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告黄江房地产公司、安业公司有协助原告办理案涉房屋产权证书的义务。关于第二个争议焦点。按照《商品房买卖合同》第八条及第十五条的约定，被告黄江房地产公司应当在约定的2006年10月1日前交付房屋，并在交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。因被告黄江房地产公司未能提供证据证明其报产权登记机关备案的具体时间，而案涉房地产项目于2009年7月14日才取得房屋产权权属证明书，故本院认定被告黄江房地产公司于2009年7月14日才完成登记备案义务，即被告黄江房地产公司的上述行为已经构成违约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”之规定，原、被告签订案涉《商品房买卖合同》的时间系2006年12月25日，系在《商品房买卖合同》约定的交付房屋的时间之后，可视为原告购买的房屋系已竣工房屋，即依照上述法律规定，原告取得房屋权属证书的时间应在2007年3月24日前，原告从2007年3月24日起即可主张逾期办证违约金。现经本院向房管部门了解，办理不动产登记需要办证证明（地税），而税务部门出具办证证明的前提须开发商向税务部门完税，但至今被告尚未完税并将办证证明提供给原告，因此，无法办理不动产登记的违约行为一直持续，被告为此提出的已过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采信。按照《商品房买卖合同》第十五条第3款之约定，原告主张自2017年4月27日起，以已付房款648528元为基数，按每月万分之五的标准计算逾期办证的违约金，本院予以支持，但违约金应计算至两被告向原告出具办证证明（地税）之日止。关于第三个争议焦点。参照《住宅专项维修资金管理办法》，案涉房产属商铺，不属于住宅，被告黄江房地产公司、安业公司收取原告维修基金的依据不足，应予以返还。现由于原告无证据证明有向被告主张返还，故利息应从起诉之日即2020年6月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）的标准计至实际清偿之日止。关于第四个争议焦点。庭审中，原告明确其诉请的税款系开具购房发票所应由被告向税务部门缴纳的税款，由于被告提供购房发票给原告时，被告必须以缴纳对应的税款为前提，且原告非纳税人和收缴部门，故原告诉请被告向税务部门补交税款的诉请，本院不予支持。在案涉房屋买卖过程中，被告作为房屋售卖方，负有向原告开具购房发票的义务，且开具发票属于民事法律行为，属于民事法律关系调整的范畴，原告诉请被告提供购房发票的诉请予以支持。另，庭审中，被告提出原告诉请的确认合同有效所额外产生的诉讼费用应由原告自行承担的理由，本院认为，关于案涉合同的效力，原、被告双方对此并不存在争议，而按照现行诉讼费用收费办法，确认合同效力按合同标的缴纳诉讼费用，故原告对不持异议的标的提出诉请加大了诉讼费用的支出，由此产生的诉讼费应由原告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、确认原告刘述清与被告东莞市黄江镇房地产开发公司于2006年12月25日签订的《商品房买卖合同》有效，被告东莞市黄江镇房地产开发公司、东莞市安业房地产物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告刘述清办理位于东莞市***************第一区********的房屋产权登记手续；二、被告东莞市黄江镇房地产开发公司、东莞市安业房地产物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘述清支付逾期办证违约金（自2017年4月27日起，以已付房款648528元为基数，按每月万分之五的标准计算逾期办证的违约金至两被告向原告出具办证证明（地税）之日止）；三、被告东莞市黄江镇房地产开发公司、东莞市安业房地产物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内退还原告刘述清维修基金5299元及利息（以5299元为基数，从2020年6月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）的标准计至实际清偿之日止）；四、被告东莞市黄江镇房地产开发公司、东莞市安业房地产物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘述清提供案涉房屋的购房发票；五、驳回原告刘述清的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5143元，由原告刘述清负担5022元，被告东莞市黄江镇房地产开发公司、东莞市安业房地产物业管理有限公司负担121元。原告刘述清已缴纳上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 朱 畅二〇二〇年七月二十二日书记员 张楚妍附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3.《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条:预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。6.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。