贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5388号 原告：王君，男，汉族，1982年1月12日出生，住贵州省毕节市，现住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般代理），贵州朗意律师事务所实习律师。实习证号：230713012110735。 原告王君与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告王君，被告委托诉讼代理人聂萍、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理毕节市瑞丰新城第8幢14层3号房屋的不动产权属证书;2、判令被告承担逾期交付办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金122,710元(以购房款388,080元为基数，按每日万分之三自2017年5月31日计算到2020年4月20日止，共计1054天)；3、判令被告退还原告已交的电开户费529元、闭路电视开通费300元、燃气开户费2,500元及利息暂计910元，共计4,239元(利息以3,329元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2015年10月13日计算到2020年4月20日止)；4、本案的诉讼费用由被告承担。 事实及理由：原告于2013年7月23日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买毕节市瑞丰新城第8幢14层3号房屋，该房屋套内建筑面积为99.12平方米，单价为每平方米3,915.25元，总价款388,080元。原告依照合同的约定，并在合同规定的期限内向被告交付首期房款118,080元，后于2013年12月27日向中国建设银行股份有限公司毕节市分行贷款270,000元用于支付原告向被告购买该房屋的余款，并且银行已于当日一次性将该笔款项转给被告。原告已依照合同的约定向被告支付全部购房款共计388,080元以及办理房屋不动产权证所需的费用，被告也出具了相应的票据给原告。同时原告认为被告无权向原告收取开户费，应当依法退还给原告。合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书的期限届满后，原告多次与被告沟通，要求被告尽快交付办理该房屋转移登记的有关文书，被告均以各种理由推脱至今。依据《中华人民共和国合同法》第107条的规定以及双方签订的买卖合同，被告已构成违约，因此被告应依照合同的约定向原告承担违约责任。综上所述，原告为维护自身的合法权益，现根据《民事诉讼法》第119条的规定，向贵院提起诉讼，希望贵院能判如所请。 被告瑞丰公司辩称：一、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。二、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。三、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。四、被告自2019年10月17日取得《首次登记审查意见》起，就通知原告提供资料办理权属证书，原告至今拒不提供，属恶意延长办证期限，恶意加重被告负担，原告以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已构成违约，被告基于顺序履行抗辩权而不应承担违的责任。若被告担责，自2019年10月17日起，未能办理权属证书的责任应当由原告自行承担，若2019年10月17日的始期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至少也应参照同幢其余户(2020年4月9日)。如法院对前述关于办证期限的两个时间节点均不予采信，原告主张之日即2020年4月20日后的违约责任不应再由被告承担。五、原告诉请退还开户费及开通费合计3,329元及利息的诉讼请求不应得到支持：1、该项诉请请求已经超过法定诉讼时效期间；2、涉案商品房的价款并未包含开户费，被告代收后也已代为缴纳至相关部门，未据为己有，不具备退还基础。六、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。 本院经审理查明：2013年7月23日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市，该房号为8-14-3；该商品房总价款388080元；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定向被告支付了涉案房屋购房款388080元。原告还向被告交付了涉案房屋的契税、办证费、维修基金。2015年10月13日，原告向被告交付开户费3329元（电开户费529元，闭路电视开户费300元，燃气开户费2500元）。2019年10月17日，毕节市不动产登记中心出具瑞丰新城第8幢首次登记审查意见确认予以办理该项目的不动产登记。现已有同楼幢其他业主取得了不动产权证书。原告认为，被告已构成违约，应依照合同的约定向原告承担违约责任，故以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行义务。原、被告在合同中约定原告委托被告办证，2019年10月17日，毕节市不动产登记中心出具的瑞丰新城第8幢首次登记审查意见确认予以办理该项目的不动产登记。表明涉案房屋所属楼幢已可以办理转移登记，故原告诉请被告办理涉案商品房的不动产权证书并交付的诉请，本院予以支持。但原告负有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。 对于原告诉请的违约金问题，原告按约定履行了付款义务，被告未按约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，违约金从约定日期之次日2017年6月1日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。2019年10月17日，毕节市不动产登记中心出具的瑞丰新城第8幢首次登记审查意见确认予以办理该项目的不动产登记，表明该楼幢已具备办理转移登记的条件，但被告未举证证明在具备办理转移登记的条件后已通知原告。而庭审中，被告当庭提交该首次登记审查意见确认书，原告即已知晓涉案房屋可以办证，视为被告履行了通知义务，则违约金应计算至2020年6月23日（第一次开庭之日）止。但原告诉请违约金计算至2020年4月20日止，故本院以原告诉请为限予以支持。 对于该违约金计算标准，原告主张按已付房款的日万分三的标准计算，被告提出约定违约金过高的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院依法调整违约金的计算标准为，以原告已付购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍标准计算。但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。原告诉请的违约金，以原告已付购房款总额388,080元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年4月20日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于原告主张返还各项开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。被告确认所收取的开户费为燃气、水、电、闭路电视的开户费，而被告也未能举证证明所出售的房屋价款中不包含上述开户费。故被告另行向原告收取各项开户费3,329元(电开户费529元，闭路电视开户费300元，燃气开户费2,500元)，无事实及法律依据，理应返还。对于原告诉请开户费的利息，于法无据，本院不予支持。对于被告对此提出的诉讼时效抗辩主张，因被告对上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故被告对该项诉请的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告王君交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告王君申请办理涉案商品房的不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王君支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以原告已付购房款388,080元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年4月20日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王君开户费3,329元； 四、驳回原告王君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,419元（已减半收取），由原告王君负担660元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担759元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年七月二十一日 书记员  王晓莉