重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初8043号 原告：重庆市地质矿产勘查开发局107地质队，住所地重庆市渝北区双龙湖街道腾芳大道6号2幢，统一社会信用代码12500000450533429G。 法定代表人：黄昌明，队长。 委托诉讼代理人：刘传甫，重庆政郎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢芸，重庆政郎律师事务所实习律师。 被告：重庆瀚祥源安全应急产业投资有限公司，住所地重庆市北部新区春兰三路1号地矿大厦13A楼，统一社会信用代码91500000580196483A。 法定代表人：张政。 委托诉讼代理人：陈纯刚，北京大成（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜成志，北京大成（重庆）律师事务所律师。 原告重庆市地质矿产勘查开发局107地质队（以下简称107地质队）与被告重庆瀚祥源安全应急产业投资有限公司（以下简称瀚祥源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告107地质队的委托诉讼代理人刘传甫，被告瀚祥源公司的委托诉讼代理人颜成志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告107地质队的诉讼请求为：1、判决被告立即支付原告租金2190118.94元及从欠费之日按照每日万分之三支付滞纳金；2、判决被告立即支付车位租金117880元；3、判决被告立即支付物业服务费152091.59元及从欠费之日起按照每日千分之一支付滞纳金；4、判决被告立即支付2017年3月至2019年8月垃圾处理费3750元；5、判决被告立即支付截止到2019年6月30日水电费10520.06元；6、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告于2015年签订《房屋租赁合同》，约定原告将北部新区春兰路1号重庆地矿大厦第13A续租给原告，房屋建筑面积970.58平方米，租期从2015年7月10日至2017年7月9日，房屋租金72元/月.平方米，每三个月缴纳一次房租，乙方不按时缴纳房租，甲方按照每日万分之三收取滞纳金。现被告拖欠2016年5月10日至2019年9月30日欠费2190118.94元。另被告承租车位位于北部新区xx路x号重庆地矿大厦地下车库x号及露天车库x号共计8个车位，按照地下车库500元/月.个，露天车库260元/月.个，半年付一次。但从2016年10月1日至今未付租金，共计117880元。物业服务费5元/月.平方米，每三个月缴纳一次，不按时缴纳，按照每日千分之一收取滞纳金。现被告拖欠2016年5月10日至2019年9月30日物业服务费共计欠费152091.59元。垃圾处理费按照1500元/年收取，2017年3月至2019年8月期间未缴纳。水电费截止2019年9月30日为10520.06元。 被告瀚祥源公司辩称：对原告诉请的租金、垃圾处理费、水电费金额有异议。双方在2019年6月17日对账，对于对账单中载明的金额除物业费外均予以认可，物业费应当由物业管理公司收取，原告的主体不适格。对于对账单外的费用原告无证据。且滞纳金应当从2019年10月31日起算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的《房屋租赁合同》、对账单、律师函、回函、水电费缴费通知等证据本院予以采信。 经审理查明：2015年7月10日，107地质队作为出租方（甲方），瀚祥源公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》。第一条租赁房屋情况。1、租赁房屋位置，乙方租赁的房屋位于重庆市北部新区xx路x号，租赁房屋为重庆地矿大厦第x层。2、租赁房屋面积为970.58平方米；第三条租赁期限。租赁期限为2年，即2015年7月10日至2017年7月9日。租赁期满，乙方如愿续租，在同等条件下，乙方有优先承租权。租金和其他租赁条件以双方重新签订的合同为准。第四条房屋租金。1、房屋租金以出租建筑面积计算，即2015年7月10日至2017年7月9日房屋租金为每月每平方米72元，月租金69881.76元。2、乙方每3个月向甲方缴纳1次房屋租金，第一次交纳时间在本协议签订且甲方提供租金发票后15日内支付给甲方，以后依次顺推。每3个月应缴纳的租金为209645.28元。第五条水电气费。1、重庆地矿大厦的水电仅有重庆市地勘局1个户头，各楼层的水电费由重庆市地勘局收取。2、各租赁楼屋单独装有水电表，按照实际使用数量，以市价加10%的损耗，由重庆市地勘局收取并出据行政事业收费票据。第六条租赁保证金。1、乙方向甲方交纳租赁保证金4万元，甲方委托重庆渝矿物业管理有限公司代为管理执行。因本次租赁为续租，乙方之前已向重庆渝矿物业管理有限公司交纳的4万元租赁保证金，转为本合同的租赁保证金，乙方不再另行缴纳租赁保证金。2、租赁保证金主要用于：未按时交齐房屋租金时的房屋租金抵扣，未按时交齐水电费时的水电费抵扣，对建筑、水电、空调、计算机网线、电话线路、消防设备等损坏时的赔偿，对违反合同私自改造，未经甲方同意单方终止合同时的扣款。第九条违约、免责。1、乙方不按时缴纳房屋租金，甲方按每日万分之三收取滞纳金。第十一条其他。2、物业服务方面的合同乙方与物业企业单独签订，不列入本合同。 2019年6月12日，双方形成对账函，内容为：一、贵公司欠本单位的租金共计1988220.22元。面积970.58平方米，单价72.00元/平方米/月，欠费期间2016年5月10日-2018年3月31日，欠费金额1486992.22元；备注：1、2016年2季度5、6月份69881.76÷31×22+69881.76=119475.26；2、扣减2017年9月15日收到租金100000元。面积464.10平方米，单价72.00元/平方米/月，2018.4.1至2019.6.30，欠费金额501228.00元。二、贵公司欠本单位物业费共计97895.2元（以前是委托重庆渝矿物业管理有限公司代本单位收取的，现在由本单位自行核对收取）。面积970.58平方米，单价5.00元/平方米/月，欠费期间2017年3月1日-2018年3月31日，欠费金额4852.9×13=63087.70元；面积464.10平方米，单价5.00元/平方米/月，欠费日期2018.4.1至2019.6.30，欠费金额464.1×5×15=34807.50元。三、贵公司欠本单位车位费共计108240元（以前是委托重庆渝矿物业管理有限公司代本单位收取的，现在由本单位自行核对收取）。露天车位3个，260元/个/月；地下车库5个，500元/个/月；欠费日期2016.10.1-2019.6.30，欠费金额（260×3+500×5）×33个月=108240元，其中2016.10.1-2017.2.28已开票未付款。四、垃圾处置费，贵公司欠本单位垃圾处置费共计3500元（以前是委托重庆渝矿物业管理有限公司代本单位收取的，现在由本单位自行核对收取）。垃圾处置费，单价1500元/年，欠费日期2017.3.1-2019.6.30，欠费金额3500元。五、水电费，贵公司欠本单位水电气共计10145元（以前是委托重庆市地质矿产勘查开发局代本单位收取的，现在由本单位自行核对收取）。水费每吨5.6元加10%的公摊损耗，欠费日期2016.7.15-2017.2.15；2017.10.16-2019.4.5；电费每度1.03元加10%的公摊损耗，欠费日期2016.7.15-2017.2.15；2017.10.16-2019.4.5；备注：水、电费合计金额：10145.04元。瀚祥源公司在欠重庆市地质矿产勘查开发局107地质队金额及计算方式无异议处盖章。有异议的处注明为：地下车库2019年6月17日止，水电2019.2.19起停电。瀚祥源公司对于“地下车库2019年6月17日止”的解释为其租赁的车位，2018年2月后107地质队便不再允许使用，故租金应当在此时停止计算。但对账时，其认可租金计算至2019年6月17日，同时107地质队免除延期付款的滞纳金。因此，对账函中未计算滞纳金。故车位租金应当调减为106709.33元。 2019年7月2日，瀚祥源公司回函，内容为：我公司欠贵公司租金已确认对账函金额，将分3次付清租金金额：1、2019年10月30日前付人民币：伍拾万元整，2、2019年12月30日前付清人民币：伍拾万元整；3、2020年3月30日前付清余额。 2019年7月6日，107地质队向瀚祥源公司发出《律师函》，内容为：律师审查了贵司与107地质队的租赁合同、截至2019年6月30日的对账函和2019年7月2日的对账回函等证据，瀚祥源公司欠付租金、物业费、车位费、水电费等共计2208000.46元，要求其在2019年7月30日前腾退租赁房屋和租赁车位。同时在接到函件后7日内将钱款付清。如贵公司付款确有困难，应在接到律师函的7日内向委托人协商还款期限并订出可执行的还款计划，明确不按照还款计划履行的违约责任和承担相关律师费用的承诺。 2019年8月8日，瀚祥源公司回函，内容为：1、我公司承诺严格按2019年7月2日回函明确的还款时间和金额支付款项，若任何一期未按时足额支付，贵公司有权就全部欠款宣布到期，并要求我公司一并支付。2、我公司请求将租期延续至2019年9月30日，并承诺在2019年9月30日前，将占用的上述租赁房屋按原合同约定要求腾退给贵队，若届时我公司未腾退交房，贵队有权立即收回房屋，并自行处置该租赁房屋内的所有物品和附着物。3、我公司承诺在2019年6月12日对账函确定的截止日后发生的房租、物业管理费、车位租赁费、水电费等费用，按原合同约定方式计算，一并纳入还款金额进行支付。 2019年8月8日，瀚祥源公司还出具了1份回复函，内容为对贵队回函中明确的付款时间我公司将全力以赴保证，另地勘13A部分楼层房屋我公司望租赁至9月30日。 2019年9月29日，重庆渝矿物业管理有限公司的水电缴费通知内容为：截止2019年9月29日，应缴水电费375.02元。 107地质队明确收取了租金保证金40000元，可以在本案中予以抵扣。瀚祥源公司与重庆渝矿物业管理有限公司单独签订了合同，物业管理费的滞纳金也是在该合同中约定的。但由于对账单中明确物业费由原告直接收取，且重庆渝矿物业管理有限公司对此表示同意，其已将债权债务转让给107地质队。107地质队是否向重庆渝矿物业管理有限公司缴纳的相关物业管理费不清楚。车位费和垃圾处置费也是由重庆渝矿物业管理有限公司与瀚祥源公司的合同中约定的。 瀚祥源公司称对于车位费和垃圾处置费是否有合同约定不清楚，需庭下核实，但重庆渝矿物业管理有限公司未告知过瀚祥源公司由107地质队收取物业管理费的事实。且双方对滞纳金的计算达成过合意，在对账时没有计算前期欠费产生的滞纳金。 107地质队和瀚祥源公司均明确2019年9月30日瀚祥源公司已交还房屋。 2020年6月1日，重庆市地质矿产勘查开发局出具证明，内容为：瀚祥源公司承租的水电费共计10520.06元，已经由107地质队缴纳。因此107地质队有权作为出租人向瀚祥源公司收取该笔费用。 2020年6月1日，重庆渝矿物业管理有限公司出具证明,内容为：对于瀚祥源公司欠付的物业管理费152091.59元，车位租赁费117880元，垃圾处置费3750元，其已将收费的权利转让给107地质队，由107地质队收取。以上三笔费用107地质队以重庆渝矿物业管理有限公司欠其车位费的方式支付。 本院认为:107地质队与瀚祥源所签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的强制性的规定，应当为合法有效的合同。在该合同约定的租期届满后，双方仍按合同约定继续履行，构成不定期租赁关系。 现双方均明确2019年9月30日瀚祥源公司已交回承租房屋，故此时双方的租赁合同关系已解除。结合双方2019年6月12日的对账函，瀚祥源公司在2019年6月30日前欠付租金1988220.22元。2019年7月1日至2019年9月30日期间按对账单的租金标准计算为464.10×72=33415.2×3=100245.6元，共计2088465.82元。对于107地质队超出部分的诉讼请求本院不予支持。对于瀚祥源公司提出的2017年9月15日的100000元未扣除的问题，从欠费时间段2016年5月10日至2018年3月31日期间的房屋租金计算方式来看，此时间段的房屋租金共为1586992.22元，而欠费金额仅为1486992.22元，表明对账函中已扣除了100000元的费用，只是107地质队在诉讼请求中未扣除该笔费用，本院按实际情况予以支持。 对于租赁保证金的抵扣，因租赁保证金的收款单位为重庆渝矿物业管理有限公司，且合同约定的租赁保证金用途不限于抵扣租金，还包括水电费抵扣、对租赁物及其附属设施的损坏赔偿等内容，因此租赁保证金的退款条件尚未成就，本院不予抵扣。 对于107地质队车位租金、物业服务费、垃圾处置费和水电费的诉讼请求，从双方的《房屋租赁合同》和2019年6月12日对账单看出，上述费用的收款人均不是107地质队，既使107地质队与重庆市地质矿产勘查开发局、重庆渝矿物业管理有限公司之间存在债务的转让关系，也应当由重庆市地质矿产勘查开发局、重庆渝矿物业管理有限公司作为债权人通知瀚祥源公司，现107地质队并未举示重庆市地质矿产勘查开发局、重庆渝矿物业管理有限公司通知的证据，瀚祥源公司也不认可交纳费用，即使其在对账单中进行了确认，也不能改变缴纳对象非107地质的事实，故对上述费用本院不予支持。 对于107地质队要求的滞纳金，2019年7月6日107地质队发出的《律师函》来看，107地质队收到了瀚祥源公司2019年7月2日的对账回函，其要求瀚祥源公司向“委托人协商还款计划并订出可执行的还款计划，明确不按照还款行的违约责任和承担相关律师费用的承诺”，瀚祥源公司在2019年8月8日回函中也承诺按照2019年7月2日对账回函履行，故表明双方对还款计划达成了一致，故对107地质队要求的滞纳金应当从瀚祥源公司不履行还款计划之日的2019年10月31日开始计算至款项付清之日止。双方合同中约定的日万分之三的标准符合法律规定，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆瀚祥源安全应急产业投资有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆市地质矿产勘查开发局107地质队房屋租金2088465.82元及资金占用损失，资金占用损失以2088465.82元为基数，从2019年10月31日起按日万分之三的标准计算至款项付清之日止； 二、驳回原告重庆市地质矿产勘查开发局107地质队英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26514元，因适用简易程序审理减半收取13257元，由原告重庆市地质矿产勘查开发局107地质队负担2000元，被告重庆瀚祥源安全应急产业投资有限公司负担11257元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  胡可萍 二〇二〇年七月十五日 书记员  许 迪