福建省清流县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0423民初268号 原告：福州凯鑫物业服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区洪山镇杨桥西路222号金牛山花园2#楼09店面，统一社会信用代码913501025917048186。 法定代表人：陈超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：魏云水。 被告：陈四珍，女，1979年10月21日出生，汉族，务农，住福建省清流县。 被告：邓松全，男，1980年12月14日出生，汉族，务农，住福建省清流县。 委托诉讼代理人：陈四珍，女，1979年10月21日出生，汉族，住福建省清流县，与邓松全系夫妻关系。 原告福州凯鑫物业服务有限公司（以下简称凯鑫物业公司）与被告陈四珍、邓松全物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯鑫物业公司的委托诉讼代理人魏云水，被告陈四珍（兼被告邓松全的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告缴纳：①2018年2月-3月水电公摊10.80元；②、2018年1月-4月物业费195.40元【（88.83㎡×0.55元/㎡=48.9元/月）：4月×48.9元/月=195.4元】，合计206.20元。2.本案诉讼费用由陈四珍、邓松全负担。事实与理由：陈四珍、邓松全是清流县龙津镇文华新城小区7幢203室业主。依据2015年5月16日文华新城小区业主委员会与我司签订的《清流县物业服务合同》约定，由我司为文华新城小区提供物业服务，服务期限为3年（自2015年5月1日起至2018年4月30日止）。合同第七条约定了物业服务费，物业服务费按建筑面积计算（本收费不含公共水电分摊费，含业委会委托代收的综合服务费0.05元/月.平方米），（1）多层住宅：0.55元/月.平方米；（2）、小高层（九层以下）住宅：0.65元/月.平方米；高层（十层以上）住宅：0.7元/月.平方米；（3）低层住宅（双拼）：1.00元/月.平方米；（4）非住宅（杂物间）：0.6元/月.平方米；（5）商业物业：0.8元/月.平方米。业主应于每月20日前向物业服务公司支付物业服务费，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积每月产生的实际金额由相关业主分摊支付。合同第十五条约定了违约责任，因业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费用，应当按照日物业服务费用的2‰标准向乙方支付违约金。此外，双方还就其它事实进行了约定。 合同订立后，我司按照所签订的物业服务合同积极履行物业管理职责，为小区业主提供了保洁、秩序维护、绿化养护、设施设备维护等基本物业管理和服务，被告也享受到了我司服务给其生活带来的便利，依据合同约定理应按时支付物业费及相关的公摊费用。然，经过我司多次催缴，并书面发出催缴函，被告仍然拒绝支付诉求中所列费用。为维护自身合法权益，特提起诉讼。 陈四珍在庭审中辩称，物业没有尽到责任，我物业费原来是按时交的，因最后几个月是有人说要换物业公司了，所以物业（服务）就更不做了，我去物业反映了很多次卫生的问题，如架空层的垃圾没有清理等，所以我没交。请求依法驳回凯鑫物业公司的诉讼请求。 凯鑫物业公司提交：1.凯鑫物业公司及该公司清流分公司的《营业执照》（副本）复印件及公司法定代表人、分公司负责人身份证明等，拟证明其主体资格；2.《清流县物业服务合同》一份，拟证明其提供物业服务内容质量、服务费用、物业的承接验收、物业的使用与维护、双方权利义务、违约责任等；3.文华新城7#203邓松全等欠费一览表，拟证明邓松全、陈四珍的欠费明细等；4.催款函，拟证明凯鑫物业公司于2019年12月20日寄出、陈四珍（又名陈瑜）于当月29日签收物业费催款函的事实。对凯鑫物业公司提供的上述证据材料本院予以确认，并在卷佐证。 陈四珍于庭审中提供照片三张，拟证明凯鑫物业公司未尽到物业服务的情况。经庭审核实，陈四珍所提供的三张照片系其于2020年5月间拍摄的，照片的内容是架空层及架空层边上水沟的垃圾，是有一年发大水倒了一棵树，树下压了很多垃圾未清理。凯鑫公司委托诉讼代理人认为，这组照片是最近才拍的，所以我司对这组照片的真实性、合法性、关联性不予认可。本院认为，陈四珍自认该三张照片系2020年5月间拍摄的，凯鑫公司是在该小区服务的截止期限是2018年4月30日止，次月即已撤出，其证明力极为有限。据此，对陈四珍的主张，本院难以支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认为可以确认案件事实如下： 陈四珍、邓松全是清流县龙津镇文华新城小区7幢203室业主。2015年5月16日，文华新城小区业主委员会与凯鑫物业公司签订《清流县物业服务合同》，该合同约定：由凯鑫物业公司为文华新城小区提供物业服务，服务期限为3年（自2015年5月1日起至2018年4月30日止）。该合同第三条约定了物业服务的主要内容，包括物业共用部位的日常维修、养护和管理（细目见附件三）；物业共用设施设备的日常维修、养护和管理（细目见附件四）；物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；物业公共园林、景观及设施的养护和管理；维护物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；组织开展社区文化娱乐活动，小区交通与车辆停放的管理，房屋二次装饰装修的监督管理等；第七条约定了物业服务费，物业服务费按建筑面积计算（本收费不含公共水电分摊费，含业委会委托代收的综合服务费0.05元/月.平方米），（1）多层住宅：0.55元/月.平方米；（2）、小高层（九层以下）住宅：0.65元/月.平方米；高层（十层以上）住宅：0.7元/月.平方米；（3）低层住宅（双拼）：1.00元/月.平方米；（4）非住宅（杂物间）：0.6元/月.平方米；（5）商业物业：0.8元/月.平方米。业主应于每月20日前向物业服务公司支付物业服务费，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积每月产生的实际金额由相关业主分摊支付。合同第十五条约定了违约责任，因业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费用，应当按照日物业服务费用的2‰标准向乙方支付违约金。此外，双方还就其它事实进行了约定。合同订立后，凯鑫物业公司按照所签订的物业服务合同履行物业管理职责，为小区业主提供了保洁、秩序维护、绿化养护、设施设备维护等基本物业管理和服务。依据合同约定，小区内的业主应按合同约定支付物业费及相关的公摊费用。期间，因陈四珍、邓松全欠交2018年2-3月水电公摊10.80元；2018年1-4月物业费195.40元的情况下，凯鑫物业公司经多次催收，并书面发出催缴函无果而诉至本院。 本院认为，本案系因物业费支付而引发的物业服务合同纠纷。凯鑫物业公司与文华新城小区业主委员会签订的《清流县物业服务合同》，系合同双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对全体小区业主均具有法律约束力。凯鑫物业公司为案涉小区提供了物业服务，陈四珍、邓松全作为业主，应当依据国务院《物业管理条例》的规定以及物业服务合同的约定，负有交纳物业服务费及由物业公司代收代垫的公摊水电费的义务。凯鑫物业公司在接受文华新城小区物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理、维护和相关公摊费用的代缴、代垫等义务，即使在物业管理服务过程中存在瑕疵，陈四珍、邓松全也可以根据物业服务合同的约定维护自己的合法权益，或根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，其以拒付物业管理费、公摊费等费用来对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。另外，每个小区的业主委员会和全体业主，对物业服务合同的履行，应考虑物业服务是整体性、公共性的有偿服务，小区服务人员的服务水平、服务质量也需要不断改进和加强，如果小区一些业主均以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费、公摊费等费用，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足、工资发放不及时、员工情绪不稳定、服务质量下降等现象，最终损害的是其他已正常交纳物业服务费业主的利益。据此，凯鑫物业公司的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定，判决如下： 一、陈四珍、邓松全于本判决生效之日起十日内支付福州凯鑫物业服务有限公司2018年2-3月水电公摊费10.80元、2018年1-4月物业费195.40元，合计206.20元。 二、如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由陈四珍、邓松全负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审判员  罗应鹏 二〇二〇年七月二十八日 书记员  王新烨 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。