重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终2653号上诉人（原审原告）：张贤秋，女，1956年7月24日生，汉族，住重庆市荣昌区。上诉人（原审原告）：颜春，男，1980年4月12日生，汉族，住重庆市荣昌区。上诉人（原审原告）：何红梅，女，1976年4月17日生，汉族，住重庆市荣昌区。三上诉人共同委托诉讼代理人：粟峥嵘，重庆川伟律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：伍洪英，重庆川伟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市兴荣控股集团有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道海棠社区迎宾大道20号附2号，统一社会信用代码915002267815970050。法定代表人：杨昌华，董事长。委托诉讼代理人：杨晓莉，重庆百君（荣昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冷雪晖，重庆百君（荣昌）律师事务所律师。上诉人张贤秋、颜春、何红梅与被上诉人重庆市兴荣控股集团有限公司（以下简称“兴荣公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院（2019）渝0153民初4924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日受理立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张贤秋、颜春、何红梅上诉请求：1.撤销(2019)渝0153民初4924号民事判决书，依法改判或发回重审;2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人在2013年3月12日通过重庆联交所以公开拍卖的方式购买位于荣昌区昌元街道两处商业用房，2013年9月18日，双方签订了两份《重庆市房屋买卖合同》，上诉人按照该合同约定支付了全部房款且全面履行合同义务，2016年3月31日，涉案房屋转移登记至上诉人名下。房屋买卖合同虽未约定交付涉案房屋的具体时间，但根据交易习惯，被上诉人应当在合理时间内交付涉案房屋，且上诉人可以随时要求被上诉人交付涉案房屋。在上诉人购买房屋后长达近七年之久上诉人提起诉讼后的2019年12月16日与2019年12月20日，被上诉人才交付，系迟延交付构成违约；2.上诉人购买涉案房屋后，上诉人在多次向被上诉人催促交付涉案房屋未果的情况下，又通过交易中介机构联交所向被上诉人催促交付涉案房屋，被上诉人、重庆市荣昌区经济和信息化委员会及上诉人就交付涉案房屋问题多次组织会议进行讨论。2017年7月25日，重庆市荣昌区经济和信息化委员会作出《重庆市荣昌区经济和信息化委员会关于原经信委机关办公室门面的情况说明》，该情况说明载明将涉案房屋依法收回并交接给受让方。2018年4月重庆市荣昌区经济和信息化委员会出费用聘请律师和缴纳诉讼费起诉房屋占有人，后因上诉人不愿意诉讼占有人而只要求诉讼被上诉人也可以看出上诉人向被上诉人催促过交付房屋，涉案房屋价值123.367212万元，加上其它的交易费用等近150万元之多，金额巨大，上诉人不可能在长达近七年之久的时间里对此不闻不问，故一审法院认定上诉人未向被上诉人要求交付涉案房屋，不符合常识与推理；3.虽然双方签订的《重庆市房屋买卖合同》未约定迟延交付房屋应当承担违约责任，但涉案房屋系上诉人通过重庆联交所以公开拍卖方式取得的，故拍卖公告属于房屋买卖合同的一部分，双方应遵守拍卖公告载明的内容。根据《重庆市联交所关于荣昌县等7处房产分零转让公告》特别告知6、租赁收益从过户手续办理完结次月起随之转移。2016年3月31日，上诉人完成了涉案房屋的过户手续，故被上诉人赔偿的损失应当以上诉人支付涉案房屋的相关款项金额为基数从2016年4月1日起或2016年4月16日起至2019年12月16日止按照银行年利率4.75%计算租赁损失共计264108.24元。被上诉人兴荣公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，对方诉请不能成立，我方不构成违约:1.本案不适用交易习惯，截止目前对方没有任何证据证明在交房时间上存在地方或行业习惯，买卖双方交房时间为数年的情形比比皆是，同时交房时间因人而异，对方无法认定交房时间交易习惯为几年，更无法提供证据证明我方知道这一交易习惯的存在，从本案查明事实情况可知，双方均知房屋被第三人占有使用，因此，在签订购房合同中未约定具体交房时间，另适用交易习惯另一情形时当事人双方数次交易均采用基本相同标准，而我方非房企与对方房屋买卖行为仅一次，无交易惯例形成标准，因此，对方没有完成交易习惯存在的举证责任，我方认为在房屋买卖合同关系中无交易习惯存在，只能严格按照双方合同履行，就此问题，双方没有明确约定，我方于2019年12月交房行为不构成违约；2.胡杰不是我方工作人员，经信委情况说明无法证明对方曾经向我方提出过交付房屋主张；3.涉案房屋产权在2016年3月31日就办理至对方名下，我方就该房屋在该时间节点之后无所有权，没有任何其他民事权利可要求第三人腾退房屋，对方在长达近4年时间里，容忍他人使用其房屋是对自身民事权利的处分；4.一审中驳回对方诉请，因此我方不承担诉讼费。张贤秋、颜春、何红梅向一审法院起诉，请求：1.判令兴荣公司赔偿张贤秋、颜春、何红梅房屋租赁损失共计264108.24元（以1464996元为基数从2016年4月1日起按年利率4.75%计算至2019年12月16日止，以13466元为基数从2016年4月14日起按年利率4.75%计算至2019年12月16日止）；2.本案诉讼费由兴荣公司承担。一审法院审理查明，2013年2月4日，原荣昌县国有资产管理办公室、原荣昌县财政局作出荣国资办[2013]5号文件，该文件载明：“荣昌县经信委：你单位《关于处置机关办公楼房屋资产的请示》（荣经信文[2013]5号）已收悉。你单位原办公楼房屋闲置至今，为进一步加强资产管理，确保国有资产保值增值，需对该办公楼进行拍卖。经研究，同意对该闲置办公楼进行拍卖。请你单位按《重庆市人民政府关于机关团体事业单位国有产权进入重庆联合产权交易所的通知》（渝府发[2005]122号）文件的有关规定办理相关手续和据此文件及拍卖成交报告调整帐务”。按照上述文件规定，原荣昌县经信委的房屋在重庆联合产权交易所集团股份有限公司渝西分所荣昌支所（以下简称“重庆联交所”）公开拍卖，重庆联交所发布了《重庆市联交所关于荣昌县等7处房产分零转让公告》，公告载明：“建筑面积72.85平方米，挂牌价格826200元，备注：1、经县规划局，用地性质由非住宅办公调整为商业用地，出让地的费用由转让方承担；2、该房屋有占用，由转让方负责移交。昌元街道莲花南路3号房屋3号门面，建筑面积38.11平方米，挂牌价407472.12元，备注：1、……2、该房屋有占用，由转让方负责移交……。特别告知：1、……6、租赁收益从过户手续办理完结次月起随之转移……”。2013年3月12日，张贤秋、颜春、何红梅签订了《联合竞买协议》，《联合竞买协议》载明：“为联合参与重庆联交所渝西分所荣昌支所公开挂牌转让的重庆市联交所关于荣昌县等7处房产分零转让项目，经协商达成如下协议：一、参与本项目联合竞买的一共有3个主体，其中3个自然人，0个单位，经意向竞买方共同协商并确定其各自所占份额，分别为：张贤秋（60%）、何红梅（20%）、颜春（20%）。二、各联合竞买方一致同意由颜春代表其他各方参加本项目竞买相关事宜。三、各参与联合竞买的主体对联合竞买人在本项目的竞买活动中应承担的法律责任承担连带责任”。2013年3月15日，重庆联交所向张贤秋、颜春、何红梅颜春出具了《交易结果通知书（受让方）》，《交易结果通知书（受让方）》载明：“颜春：荣昌县等七处房产分零转让，从2013年2月8日开始公开挂牌，其中标的荣昌县昌元街道莲花南路3号房屋2号门面、3号房屋3号门面，期间仅征集到贵方受让该标的，成交价为1233672.12元，请贵方在收到本通知书后3个工作日内与转让方重庆市兴荣国有资产经营管理有限公司（联系人胡杰，联系电话46742618……）按公告及相关规定签订产权转让合同……”。2013年4月11日，重庆联交所向张贤秋、颜春、何红梅出具了《国有产权交易鉴证书》，该《重庆市国有产权转让鉴证书》载明：出让方重庆市兴荣国有资产经营管理有限公司，受让方张贤秋、颜春、何红梅，转让标的原荣昌县，成交值826200元；《重庆市国有产权转让鉴证书》载明：出让方重庆市兴荣国有资产经营管理有限公司，受让方张贤秋、颜春、何红梅，转让标的原荣昌县门面，成交值407472.12元。2013年9月18日，重庆市兴荣国有资产经营管理有限公司与张贤秋、颜春、何红梅就上述拍卖成交的房屋签订《重庆市房屋买卖合同》两份。张贤秋、颜春、何红梅（乙方）与兴荣公司（甲方）就原荣昌县门面签订的《重庆市房屋买卖合同》载明：……一、房屋基本情况，房屋坐落为荣昌县，建筑面积72.85平方米，用途为商业，……房屋总成交金额826200元，……房地产经纪机构备案证书号，……房屋抵押情况无，……房屋租赁情况无，九、房屋交付，甲方应当在＿＿（约定时间或条件）将房屋交付给乙方，房屋交付时，应当履行以下＿＿手续：（一）甲方保证该房屋附属设施、设备、其装修装饰保持良好；（2）机房结清已经产生的水电气电话、有线电视、物业管理、专项维修资金等相关费用，并协助乙方办理上述项目过户登记手续；（三）甲方、乙方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收；（四）甲方将相关费用缴结票据交付乙方；（五）移交房门钥匙；……十、相关违约责任（一）甲方逾期交房的违约责任，甲方未按本合同约定将该房屋交付乙方的，按下列＿＿种方式处理……。张贤秋、颜春、何红梅（乙方）与兴荣公司（甲方）就原荣昌县门面签订的《重庆市房屋买卖合同》载明：房屋坐落为：……一、房屋基本情况荣昌县；建筑面积38.11平方米；用途为商业；……房屋总成交金额407472.12元，……房地产经纪机构备案证书号，其余合同约定与原、兴荣公司就原荣昌县门面签订的《重庆市房屋买卖合同》相同。上述两份《重庆市房屋买卖合同》均未明确房屋交付时间及兴荣公司逾期交房的违约责任。2016年3月31日，张贤秋、颜春、何红梅取得了位于荣昌区和荣昌区商业用房的不动产登记，产权证号分别为：。2017年7月25日，重庆市荣昌区经济和信息化委员会向重庆联交所出具《重庆市荣昌区经济和信息化委员会关于原经信委机关办公楼门面的情况说明》，情况说明载明：荣昌区联交所：荣昌区，于2013年4月经重庆联合产权交易所（荣昌）进行国有产权交易，由于荣昌矿业公司的问题，矿业公司人员谢祖俊、矿业公司遗属康荣珍将经信委原机关办公楼2、3号门面占有，一直未交接，现已启动司法程序，依法收回经信委原机关办公楼2、3号门面，交接给受让方。2018年1月12日，张贤秋、颜春、何红梅曾以房屋实际占有人谢祖俊、何光应、康荣珍为兴荣公司，要求实际占有人排除妨害，腾退房屋，后张贤秋、颜春、何红梅撤回起诉。2019年12月16日，兴荣公司将位于荣昌区的房屋交付给张贤秋、颜春、何红梅，2019年12月20日，兴荣公司将位于荣昌区房屋交付给张贤秋、颜春、何红梅。另查明，2007年12月21日，原荣昌县人民政府发布了荣昌府文件《荣昌县人民政府关于同意将公房等国有资产划转重庆市兴荣国有资产经营管理有限公司的批复》，该文件载明：……现将有关事项批复如下：一、县政府授权县国资办为出资人，以公房等实物资产增资兴荣公司，本次增资全部以实物资产注入，不注入货币资金。二、将下列资产划转给兴荣公司，增加注册资本6.5亿元：1.县国资办所属的直管公房资产；2.县房管局所属的直管公房和自管公房资产；3.现属卫生系统中心卫生院以上医疗卫生单位房地产；4.县水务局所属的麻雀岩水库、三奇寺水库土地资产；5.原昌元镇所属的联升果园土地资产；6.其他县级行政事业单位所属房地产。三、上述资产划转兴荣公司后，所有权归兴荣公司，公房资产由县房管局负责经营管理，联升果园资产由兴荣公司负责经营管理，其余资产由原单元负责经营管理……。2007年12月5日，本案争议的10号房屋、8号房屋均已登记在兴荣公司名下。本案涉案的房屋因其他遗留原因由案外人谢祖俊、康荣珍占用使用至2019年12月16日、2019年12月20日。谢祖俊、康荣珍占用的期间内兴荣公司未收取租金或者其他费用。在房屋产权变更登记在张贤秋、颜春、何红梅名下后，张贤秋、颜春、何红梅陈述曾多次找兴荣公司的工作人员胡杰，要求兴荣公司交付房屋，但兴荣公司对张贤秋、颜春、何红梅的陈述不予认可，也不认可胡杰是兴荣公司的工作人员。一审法院认为，张贤秋、颜春、何红梅在2013年3月12日通过重庆联交所的公开拍卖方式购买位于荣昌区两处商业用房，并于2013年9月18日与兴荣公司签订两份《重庆市房屋买卖合同》，该买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，对双方当事人具有约束力。张贤秋、颜春、何红梅与兴荣公司签订了《重庆市房屋买卖合同》后，按照合同约定足额支付了购房款，2016年3月31日该房屋产权办理在张贤秋、颜春、何红梅名下，因该房屋由案外人占用，兴荣公司没有履行房屋交付，直至2019年12月16日、20日，兴荣公司才将涉案房屋交付给张贤秋、颜春、何红梅，为此，张贤秋、颜春、何红梅主张要求兴荣公司赔偿其房屋租赁损失共计264108.24元（即以1464996元为基数从2016年4月1日起按年利率4.75%计算至2019年12月16日止，以13466元为基数从2016年4月14日起按年利率4.75%计算至2019年12月16日止）。针对张贤秋、颜春、何红梅的上述诉讼请求，本案争议的焦点为兴荣公司交付房屋是否构成违约。一审法院认为兴荣公司交付房屋不构成违约，理由如下：首先，从重庆市联交所发布的公告载明内容及原、兴荣公司双方签订《重庆市房屋买卖合同》载明的内容，仅约定了兴荣公司具有交付房屋的义务和租赁收益从过户手续办理完结次月起随之转移，但是双方没有约定交付房屋的具体时间，也没有约定兴荣公司延迟交付房屋应当承担违约责任。其次，从双方签订《重庆市房屋买卖合同》直到房屋交付给兴荣公司时止及张贤秋、颜春、何红梅提交的证据，充分证实了涉案房屋由案外人占用，兴荣公司没有收取案外人租金的这些事实，张贤秋、颜春、何红梅是清楚和知道的。再其次，张贤秋、颜春、何红梅没有提供充分证据证明在诉讼前，要求兴荣公司交付房屋。综上所述，对张贤秋、颜春、何红梅要求兴荣公司因延迟交付房屋赔偿其房屋租赁损失264108.24元的诉讼请求，因无充分证据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百一十三条第一款、第一百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回张贤秋、颜春、何红梅的诉讼请求。案件受理费5261元，由张贤秋、颜春、何红梅负担。本院二审审理中，当事人没有举示新证据，本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人张贤秋、颜春、何红梅在2013年3月12日通过重庆联交所公开拍卖，购买位于荣昌区两处商业用房，并于2013年9月18日与被上诉人兴荣公司签订了案涉房屋的两份《重庆市房屋买卖合同》，该两份房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力。双方签订案涉房屋买卖合同后，三上诉人按照合同约定足额支付了购房款，并于2016年3月31日取得了案涉房屋的产权证。双方签订的两份《重庆市房屋买卖合同》虽未约定被上诉人交付房屋的具体时间和被上诉人延迟交付房屋应当承担的违约责任，但重庆联交所发布的《重庆市联交所关于荣昌县等7处房产分零转让公告》中明确载明“……2、该房屋有占用，由转让方负责移交……。特别告知：1、……6、租赁收益从过户手续办理完结次月起随之转移……”，可知双方对案涉房屋由被上诉人负责移交及租赁收益从过户手续办理完结次月起随之转移有明确认知。案涉房屋为商业门面，房屋买受人购买案涉房屋的目的即是取得商业门面的租赁收益或自己经营赚取收益，尤其是在2016年3月31日三上诉人取得案涉房屋产权证后，其取得产权证后的使用价值和其购买案涉房屋的目的即应得到实现，但被上诉人却一直未将案涉房屋交付三上诉人，直至2019年12月16日和2019年12月20日才分别将案涉房屋交付于上诉人，故被上诉人应承担延迟交付房屋的违约责任。结合拍卖公告中租赁收益从过户手续办理完结次月起随之转移的内容，本院依法确认被上诉人应自2016年5月1日起承担延迟交付房屋的违约责任。2018年1月12日，三上诉人以房屋实际占有人谢祖俊、何光应、康荣珍为被告，要求实际占有人排除妨害，腾退房屋，后上诉人于2018年4月23日撤回起诉，如前所述2016年3月31日三上诉人取得了案涉房屋的产权证，为案涉房屋的合法所有权人，其起诉要求实际占有人排除妨害、腾退房屋符合法律规定，但三上诉人撤回了对实际占有人的起诉，导致实际占有人继续占有案涉房屋，导致租赁收益损失扩大，对此三上诉人有一定过错，应承担导致租赁收益损失扩大的责任，故本院对2018年4月23日三上诉人撤回起诉后的租赁损失不予支持，综上，被上诉人应承担自2016年5月1日起至2018年4月23日期间延迟交付房屋的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。案涉《重庆市房屋买卖合同》未约定被上诉人延迟交付房屋应当承担的违约责任，但根据上述司法解释的规定，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，同时考虑到案涉房屋租金收益明显高于上述银行利息标准的实际，本院按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算房屋租赁损失，故被上诉人应支付三上诉人自2016年5月1日起至2018年4月23日期间，以购房款总额1233672.12元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的房屋租赁损失。综上所述，上诉人张贤秋、颜春、何红梅的上诉请求部分成立，一审认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市荣昌区人民法院（2019）渝0153民初4924号民事判决；二、重庆市兴荣控股集团有限公司于本判决生效后十日内支付张贤秋、颜春、何红梅自2016年5月1日起至2018年4月23日止，以购房款总额1233672.12元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的房屋租赁损失;三、驳回张贤秋、颜春、何红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5261元，由张贤秋、颜春、何红梅钟庆负担2630元，由重庆市兴荣控股集团有限公司负担2631元；二审案件受理费5261元，由张贤秋、颜春、何红梅负担2630元，由重庆市兴荣控股集团有限公司负担2631元本判决为终审判决。审 判 长  肖 琴审 判 员  蒋 科审 判 员  黎 明二〇二〇年七月二十七日法官助理  史大贤书 记 员  李彦莹