广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终2530号上诉人（原审原告）：广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）。住所地：广州市越秀区。法定代表人：蒋祖生，该所所长。委托诉讼代理人：胡颖怡，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何继义，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王仕见，男，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：卢丽燕，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄哲，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。上诉人广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）（以下简称广州市房管所）因与被上诉人王仕见房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初28208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人广州市房管所上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令王仕见及其同住人立即搬出广州市白云区沙太路京溪竹园街13号504房；3.判令王仕见向广州市房管所支付房屋占用费，从2001年3月16日起计算至2017年12月31日止占用费参照成本租金按每月人民币952.01元计算（该期间占用费合计为191845.37元），从2018年1月1日起计算至王仕见实际搬出房屋给广州市房管所之日止占用费参照市场租金按每月人民币2333.96元计算（该期间占用费暂计算至2019年7月31日合计人民币44345.24元）；4.判令王仕见承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:一、本案并无证据证明王仕见因自有产权房屋被拆而安置补偿到涉案房屋，王仕见与广州市地铁指挥部东山区拆迁办公室之间为房屋租赁关系，并非拆迁补偿关系。二、一审法院一边倒采纳王仕见未提交原件质证的证据作为认定事实依据，且仅凭王仕见的陈述就认定事实，违背了基本的裁判原则和证据规则，显然查明事实不清，先入为主的作出缺乏证据、事实基础的判决。三、涉案房屋是广州市地下铁道总公司征拆原广州市房地产管理局的房屋后，作为拆迁补偿，产权转移交给原市国土房屋局，原市国土房管局与广州市地下铁道总公司之间的拆迁补偿关系发生在先，一审法院不应忽视广州市房管所的合法权益。四、广州市地铁指挥部东山区拆迁办公室无权出租涉案房屋给王仕见。广州市房管所作为涉案房屋产权人，具有管理涉案房屋的合法权利，该项权利应当受到法律保护，未经广州市房管所同意，王仕见就占用涉案房屋，属于无权占有的非法行为，应承担非法占用的法律责任。五、广州市房管所不清楚王仕见与广州市地铁指挥部东山区拆迁办公室之间的关系，其双方之间的关系与广州市房管所无关，也与本案的法律关系无关。一审法院判决混淆法律关系，将应由案外人承担的义务强行转嫁给广州市房管所承担。六、王仕见占用广州市房管所管理的涉案公有房屋，应向广州市房管所支付对价，否则将导致国有资产的严重流失。一审法院判决将会引导、鼓励不良的社会示范效应和价值导向。被上诉人王仕见辩称：同意一审判决处理，不同意广州市房管所的上诉请求。一、王仕见因原居住房屋被拆迁，受安置于涉案房屋，是有权占有人，广州市房管所无权要求王仕见及同住人员搬离涉案房屋。二、广州市房管所所主张的房屋占用费，只有无权恶意占有才需要支付该款项，王仕见对涉案房屋是合法的有权占有，王仕见无须支付该笔房屋占用费。且广州市房管所所主张的房屋占用费计算标准和方法缺乏法律依据且存在明显的错误。广州市房管所于2019年8月7日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令王仕见及其同住人立即搬出广州市白云区沙太路京溪竹园街13号504房；2.判令王仕见向广州市房管所支付房屋占用费，从2001年3月16日起计算至2017年12月31日止占用费参照成本租金按每月人民币952.01元计算（该期间占用费合计为191845.37元），从2018年1月1日起计算至王仕见实际搬出房屋给广州市房管所之日止占用费参照市场租金按每月人民币2333.96元计算（该期间占用费暂计算至2019年7月31日合计人民币44345.24元）；3.判令王仕见承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：广州市房管所根据《接管通知书》（2001年结字第1313号）接管位于广州市白云区沙太路京溪竹园街13号504房物业（以下简称涉案房屋），产业来源：征用补偿，接管日期：2001年3月16日。2000年12月29日，广州市地铁指挥部东山区拆迁办公室（出租人，甲方）与王仕见（承租人，乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在白云区广从路溪竹园街13号504房的房地产出租给乙方做住宅使用，面积为73.037平方米，分摊共用7.915平方米；租赁期限为2001年2月1日至2003年2月1日，月租金为219.10元；租赁期届满，若不到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续的，视为甲方对乙方继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租赁期为不定期，在新的租赁期间，甲乙双方仍须按规定缴纳有关税费等。2001年1月10日，广州市越秀区地铁拆迁办公室出具《证明》，证实王仕见是广州市越秀区地铁拆迁办公室安置户，原地址八旗二马路荣利新街27号后座，现房屋为：白云区京溪竹园小区13号504房。广州市房管所提交现场照片，拟证明2018年1月23日，广州市房管所在涉案房屋张贴《通知》，要求王仕见及同住人员到广州市房管所处办理相关租赁手续，否则收回涉案房屋。一审另查，王仕见陈述是文革期间上山下乡的知青，于1979年11月23日从紫金县古村回城后因无住房，政府和派出所共同安排荣利新街27号后座的地块给王仕见。后王仕见在该地块上建房并居住了20年，2000年因荣利新街拆迁整治，东山区政府为彻底解决王仕见居住问题，由政府出资购买商住房，永久安置王仕见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《征拆房管部门拨用房屋补偿协议书》、广州市房地产证（穗房地产证字第××号）、收条、《接管通知书》、羊城晚报2000年12月6日A5版面新闻报道、《证明》、《广州市房地产租赁合同》、《户籍档案查询摘抄记录》等证据，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为:涉案房屋系广州市房管所接管的直管公房，其对涉案房屋享有管理权，故广州市房管所系本案适格原告，王仕见抗辩广州市房管所主体不适格的抗辩意见，一审法院不予采纳。根据2000年12月29日广州市地铁指挥部东山区拆迁办公室与王仕见签订《广州市房地产租赁合同》可知，早在2000年，王仕见因原址房屋被拆迁而被安置在涉案房屋一直居住至今，且根据《广州市房地产租赁合同》的约定，广州市地铁指挥部东山区拆迁办公室与王仕见之间已形成长期稳定的租赁关系，王仕见享有涉案房屋的合法承租权，其入住涉案房屋确有历史原因，由此形成的租赁关系带有拆迁补偿性质，有别于一般的房屋租赁关系。且王仕见年事已高，曾为文革期间的上山下乡知青，其原址房屋拆迁亦未获得补偿，仅被安置在涉案房屋居住，在此情况下，广州市房管所要求王仕见搬离涉案房屋有违公允，一审法院不予支持。基于广州市房管所上述诉请未得到一审法院支持，故广州市房管所以此为基础要求王仕见按照成本租金952.01元/月及市场租金2333.96元/月的标准支付房屋占用费亦无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2019年10月28日作出一审判决：驳回广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）的全部诉讼请求。案件受理费2421元，由广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）负担。本院审理查明，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：本案中，广州市房管所受房屋管理部门的委托负责直管房的管理。广州市房管所将涉案房屋出租给王仕见作为住宅使用，王仕见按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，广州市房管所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有优益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同应认定为行政协议。广州市房管所作为房屋受托管理单位对涉案协议的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初28208号民事判决书；二、驳回广州市房屋安全管理所的起诉。一审案件受理费2421元，退还广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）；上诉人广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）预交的二审案件受理费4842.86元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年七月二十七日书记员 冯冠豪郭丽淳