江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0191民初1744号 原告：谷光伟，男，1974年10月25日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。 委托诉讼代理人：徐嘉纯，江苏丰亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马晓瑞，江苏丰亚律师事务所律师。 被告：江苏天天订电子商务有限公司，统一社会信用代码91320115MA1MJ1806Y，住所地在江苏省南京市江宁区东山街道高桥工业集中区润发路18号。 法定代表人：谭玲，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：薛贵苏，该公司法务。 原告谷光伟与被告江苏天天订电子商务有限公司（以下简称天天订公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告谷光伟及其委托诉讼代理人徐嘉纯、被告天天订公司委托诉讼代理人薛贵苏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告谷光伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告水电费4817.21元（含水费47元，电费4770.21元），违约金25000元，以上合计29817.21元。2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：江苏云厨一站新零售有限公司（以下简称“云厨一站”）与杨敏、谷光伟、谷阳于2018年3月13日签订一份《房屋租赁合同》，约定“云厨一站承租原告享有产权的南京市江宁区用于经营，租赁期自2018年3月20日至2023年4月5日，2018年4月6日至2019年4月5日年租金为248705元（含税金），2019年4月6日至2021年4月5日年租金为217616元（含税金）。在租赁期内，云厨一站实际使用的水电费用由其承担，若云厨一站提前退租的，按月租金的两倍支付违约金（含租赁保证金）”等内容。2019年5月份被告与云厨一站、杨敏、谷光伟、谷阳签订一份《门店租赁和资产转让协议》，约定“云厨一站向被告转让其在原合同项下的全部权利和义务，被告作为新承租人按照原租赁合同的条款继续履行各自的权利义务”等内容。上述两份合同签订后，原告依约己履行全部合同约定之义务，然被告却无故退租，拒缴水电费，应承担违约责任。原告与杨敏系夫妻、与谷阳系父子，杨敏、谷阳己将上述两份协议项下全部权利义务转让给原告。 被告天天订公司辩称：一、疫情导致案涉商铺在2020年1月26日至2020年3月2日（被告公司交还案涉商铺之日）期间不能营业，原告应减免疫情期间部分租金11029.85元。二、因无法正常营业，房屋租赁合同目的无法实现，被告已于2020年2月22日与原告沟通退租事宜，原告表示理解并同意，被告于2020年3月2日将案涉商铺交还给原告后，原告未退还剩余租金20271.08元及租赁保证金10000元。三、疫情属于不可抗力，且原告已将案涉商铺重新租赁给江宁区宣珑生鲜超市店经营使用，不存在损失，被告提前退租无需承担违约责任。四、即使被告需支付水电费及违约金，也应与减免的疫情期间部分租金、退租后剩余未使用的租金及租赁保证金相抵销。综上，被告请求法院驳回原告诉请。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月，乙方谷光伟、杨敏、谷阳与甲方南京新城创隆房地产有限公司签订商品房预售合同，约定乙方购买甲方开发建设的位于南京市江宁区（以下简称108门面房）。 2018年3月13日，甲方谷光伟、杨敏、谷阳与乙方江苏云厨一站新零售有限公司签订房屋租赁合同，约定乙方承租甲方的108门面房用于经营，租赁期自2018年3月20日至2023年4月5日；2018年4月6日至2019年4月5日租金（含税金）为248705元、2019年4月6日至2020年4月5日为217616元、2020年4月6日至2021年4月5日为217616元、2021年4月6日至2022年4月5日为226321元、2022年4月6日至2023年4月5日为235374元；房租按年支付，首期租金乙方于合约签订日起七个工作日内支付50%，于乙方收到甲方当期全额租金发票后支当期剩余的50%的租金，其余各期租金，乙方于每期期满前30日向甲方预付下期租金的10%，于乙方收到甲方当期全额租金发票后支付当期剩余50%的租金，如未满一个周期的，按实际天数折算租金；甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为10000元；租赁期满后7日内，乙方如果没有违约的情况下，房屋租赁保证金应如实归还乙方；租赁期内，乙方提前退租的，按月租金的两倍支付违约金。 2019年，甲方谷光伟、杨敏、谷阳与乙方江苏云厨一站新零售有限公司、丙方天天订公司签订门店租赁和资产转让协议，约定：乙方向丙方转让其在原租赁合同项下的全部权利和义务，以及乙方拥有的门店的全部资产，并由丙方继续经营该门店，乙方于2019年7月31日将乙方在原租赁合同项下的全部权利和义务转让给丙方，乙方不再作为原租赁合同项下的承租人，而由丙方作为新承租人继续承租原租赁合同项下的门店；甲方与丙方不再就门店的租赁另行订立新的租赁合同，而由甲方作为出租人和丙方作为承租人按照原租赁合同的条款（包括但不限于租赁期限、租金支付方式以及租金金额等内容），继续履行各自的权利义务，甲方、丙方即为原租赁合同项下的租赁双方。 2020年4月8日，杨敏、谷阳分别与原告签订债权债务转让协议，约定杨敏、谷阳将在房屋租赁合同、门店租赁和资产转让协议两份合同下的所有权利义务转让给原告。被告对本案中原告的诉讼主体资格不持异议。 庭审中，原、被告双方一致认可：被告向原告支付了10000元租赁保证金，同时将租金支付到了2020年4月15日；案涉房屋租赁合同已解除，被告已于2020年3月2日将108门面房归还于原告。被告认为合同解除时间为2020年3月2日，故此后的时间不应再计算房租。原告认为解除时间为其起诉时间即2020年4月23日。另，被告认可原告主张的水电费4817.21元。原告称其主张的违约金系根据合同约定的标准，即两个月租金35000元，扣减被告已支付的10000元保证金后，主张25000元。 关于解除合同的过程及原因，根据被告提供的被告工作人员与原告的微信聊天记录，系被告提出并与原告协商，且以“（公司经营）肯定做不了了”、“陆续的在跟房东解约”、“我们也在被裁员…他不是有押金吗？押金给到你们，然后帮你们把水电费用结了，你说你跟他再要别的钱，他肯定没有…”等为由试图说服原告同意解除合同，原告无奈同意被告于2020年3月2日清空并搬离房屋，2020年3月2日当天被告清空并搬离房屋，经原告要求，当天被告返还了钥匙。收回房屋后，原告于2020年5月23日将案涉房屋出租给了南京市江宁区宣珑生鲜超市，约定租期三年，自2020年7月1日起算，每年租金为200000元（不含税金）。 另，根据《江苏省突发公共卫生事件应急预案》，为加强新型冠状病毒感染的××疫情防控工作，江苏省人民政府决定自2020年1月24日24时起启动突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日，一级响应调整为二级响应。108室门面房位于马路边，被告租赁该房后经营生鲜销售。被告称因该门面房地处偏僻、人流量较少，同时考虑经营门店还需组织测量体温等配合疫情管控的工作，故自2020年1月26日起至向原告返还房屋期间，该门店均是停止营业状态。原告不予认可被告主张，称当时被告尚有其他门店在经营。 上述事实，有房屋租赁合同、门店租赁和资产转让协议、债权债务转让协议、电费发票、水费收据、中国银行付款凭证、微信聊天记录以及当事人陈述等证据证实。 本院认为，原告谷光伟与被告天天订公司之间的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，不违背公序良俗，应受法律保护。双方当事人均应依约全面履行各自的义务。本案双方的租赁合同到期日为2023年4月5日，结合108门面房的地处位置、环境以及被告的经营内容，2020年初的新冠××疫情对被告的经营有一定影响，但纵观整个租赁合同，该影响并未达到不能实现合同目的的程度，双方本应本着相互理解、携手共进的初衷，奔着共克难关的目标，重新协商合同的履行期限、方式、价款数额等，以便合同继续履行，最大限度的减少双方损失，同时促进祖国经济正向发展。而本案被告面临暂时的困难就直接向原告提出解除合同，且沟通过程中在关于合同是否有继续履行的可能性方面，完全未给原告留有任何协商的余地，迫使原告无奈同意解除合同。在合同解除上，可以认定双方协商一致解除，但这并不代表原告已放弃向被告主张违约责任。合同尚有三年多才到期，被告在前述情形下提前提出解除合同，构成违约。合同约定提前退租的违约金为月租金的两倍，原告按税后租金标准即210000元每年，主张两个月租金为35000元，不违反法律规定，本院予以采信。另考虑被告已付租赁保证金10000元以及被告已付清截至2020年4月5日的租金、在2020年3月2日已返还房屋的事实，经计算，扣减租赁保证金及未使用房屋期间的租金后，被告应向原告支付的违约金为5492元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告江苏天天订电子商务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谷光伟支付水电费4817.21元。 二、被告江苏天天订电子商务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谷光伟支付违约金5492元。 三、驳回原告谷光伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费546元，减半收取273元，由原告谷光伟负担136元，由被告江苏天天订电子商务有限公司负担137元。 本判决为终审判决。 审判员 张 娟 二〇二〇年七月二十七日 书记员 霍学刚