安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终2169号 上诉人（原审被告）：高文侠，女，1956年3月11日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。 上诉人（原审被告）：张新良，男，1956年12月2日出生，汉族，住址同上。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：沈剑，安徽乐途律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张俊芝，女，1975年10月16日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。 上诉人高文侠、张新良因与被上诉人张俊芝房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍东区人民法院（2020）皖1203民初95号判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高文侠、张新良上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张俊芝的诉讼请求。事实与理由：房屋漏水并非下雨所致，而是因为张俊芝管理不当，一审法院认定事实错误。 张俊芝辩称，高文侠、张新良上诉理由与事实不符，不能成立。 张俊芝向一审法院起诉请求：1.判令解除其与高文侠、张新良之间签订的房屋租赁合同；2.判令高文侠、张新良返还其房屋租金75000元及押金2000元；3.判令高文侠、张新良赔偿其损失40000元。 一审法院认定事实：位于阜阳市颍东区户的房屋系张新良、高文侠共同所有，建筑面积191.9平方米，共二层。2018年6月10日，高文侠与任继玲签订房屋租赁合同，约定将上述房屋租赁给任继玲使用，租赁期限为10年，自2018年7月1日至2028年6月30日止。2019年5月28日，任继玲与张俊芝签订转租合同，将其在上述房屋内进行经营的“菡美国际美容机构”转让给张俊芝，转让费30000元。2019年6月16日，高文侠与张俊芝签订租赁合同一份，约定将其所有上述房屋的二楼租赁给张俊芝经营使用，租赁期限自2019年7月1日至2022年6月30日止，第一年租金75000元，第一年以后按每年6%递增。合同第四条约定，该房屋已全部装修，水、电、空调等设施设备齐全，如需改装，装修费用乙方自理，退房时不得拆除，如有损坏有乙方负责修复。甲方已现状租给乙方使用，乙方不得破坏甲方房屋主体结构，如有破坏，乙方必须赔偿甲方一切损失。合同第五条约定，乙方在使用该房屋期间，应尽到保护房屋装饰及设施的义务，如有损坏由乙方负责修复。合同签订当日，张俊芝支付了第一年房租75000元及水电费押金2000元。2019年7月下旬，张俊芝电话、短信告知高文侠、张新良，因2019年7月中下旬下大雨，案涉房屋发生屋内漏水、墙皮脱落、屋内电器损坏，其通知高文侠、张新良维修房屋，高文侠、张新良拒不回应。张俊芝于2019年7月31日搬离涉案房屋不再经营，于2019年8月1日发短信高文侠、张新良通知其提前解除合同，并于8月5日提起本案诉讼，请求判令解除该租赁合同、返还租金押金、赔偿损失。 一审另查明：一审法院于2020年1月15日对涉案房屋进行现场勘查，张俊芝原审提供的照片、视频与现场情况一致，能够证明房屋多处出现墙皮脱落、部分地方存在漏水后阴干的痕迹，内墙装饰受到一定的损坏。考虑到涉案房屋已经空置近半年，为打破合同僵局，平等保护双方当事人利益，一审法院在现场要求双方交接房屋，高文侠、张新良以电费没有结清、房屋电器有毁坏为由，拒绝接收房屋。2020年3月17日，本案开庭审理时一审法院再次明确要求双方当事人交接房屋。当日张俊芝将房屋钥匙交付高文侠、张新良。审理中，对于解除房屋租赁合同的后果，一审法院已向高文侠、张新良进行了释明。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案房屋系张新良、高文侠共同所有，2018年6月，高文侠、张新良将涉案房屋出租给任继玲，任继玲装修后用于经营“菡美国际美容机构”。任继玲于2019年5月28日将在涉案房屋进行经营的“菡美国际美容机构”转让给张俊芝。高文侠、张新良知晓后与张俊芝于2019年6月16日签订了《租赁合同》，将涉案房屋租给张俊芝，用于经营美容院。该《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,属于有效租赁合同,在该租赁关系中，张新良、高文侠是出租人，张俊芝是承租人。双方当事人均应全面履行合同义务。 关于涉案房屋是否漏水及维修责任的问题。张俊芝主张因2019年7月中旬下大雨，涉案房屋发生屋内漏水、墙皮脱落，内墙装饰受到一定损坏。其以打电话、发短信的方式通知高文侠、张新良要求维修，高文侠、张新良拒绝维修。高文侠、张新良则辩称涉案房屋不存在漏水情形，即便漏水，双方在租赁合同第五条中也有约定，乙方（承租人）在使用该房屋期间，应尽到保护房屋装饰及设施的义务，如有损坏由乙方负责修复。修复责任亦应由张俊芝承担或由转租人承担。一审法院于2020年1月15日现场勘查，张俊芝原审中提供的照片、视频与现场情况一致，能够证明房屋多处出现墙皮脱落、部分地方存在漏水后阴干的痕迹，内墙装饰受到一定的损坏。故对高文侠、张新良辩称涉案房屋不漏水的辩解意见，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”高文侠、张新良作为出租方，负有对出租房屋进行维修的义务，有义务保证租赁期间房屋处于适租状态，张俊芝承租高文侠、张新良的房屋用于经商，高文侠、张新良未履行自己应尽的义务维修房屋已构成违约。至于租房合同中第五条的约定，该条约定的是张俊芝在涉案房屋正常使用时的合理保护义务，而非因下雨漏水导致的修复责任。故对高文侠、张新良的该项辩解意见，不予采信。 关于张俊芝发出的短信通知是否具有单方解除合同效力的问题。涉案房屋出现漏水情形后，张俊芝以打电话、发短信的方式通知高文侠、张新良要求维修，高文侠、张新良以不漏水为由拒绝维修。张俊芝于2019年8月1日发短信给高文侠、张新良通知其提前解除合同。经现场勘查，涉案房屋存在漏水情形，属于瑕疵，但尚未严重到不能使用该房屋经营的程度。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”之规定，因高文侠、张新良消极履行房屋修缮义务影响张俊芝使用的，张俊芝在维修后可向高文侠、张新良主张减少租金或者延长租期，而不是单方解除合同。高文侠、张新良拒绝维修房屋的违约行为不构成根本违约。故张俊芝于2019年8月1日发出的解除租赁合同通知亦不发生解除合同的法律效力。 关于涉案房屋租赁合同是否应予解除的问题。张俊芝在租赁合同履行期限内，搬离租赁房屋并通知高文侠、张新良解除租赁合同的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，亦不具有单方解除合同的效力。经多次向高文侠、张新良释明，高文侠、张新良仍坚持不解除租赁合同，考虑到张俊芝不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，故对于张俊芝主张与高文侠、张新良解除房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。合同解除的计算点为双方交接房屋之日，即2020年1月15日。 关于张俊芝要求返还已付租金75000元的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施或要求赔偿损失。本案中，张俊芝主张高文侠、张新良返还已付租金75000元，对应的期间为2019年7月1日至2020年6月30日。考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，处理如下：2019年7月1日至2019年7月31日的费用，张俊芝已经营使用，该租金不予返还。2019年8月1日至2020年1月15日的费用，因高文侠、张新良拒绝维修，房屋存在瑕疵，客观上会给张俊芝经营造成一定影响。而张俊芝系自行搬离，该期间费用酌定由高文侠、张新良返还三个月租金费用为宜。2020年1月16日至2020年3月17日的费用，因高文侠、张新良在一审法院明确要求双方交接房屋后仍拒不接收，该期间费用由高文侠、张新良予以返还。2020年3月18日至2020年6月30日的费用，因高文侠、张新良已收到房屋钥匙，房屋已交由高文侠、张新良管理使用，该部分租金应予以返还。高文侠、张新良应返还的费用为75000÷12×8.5=53125元。 关于张俊芝主张返还水电押金2000元的问题。高文侠、张新良以张俊芝尚欠2019年9月、10月三相电费550元为由，要求从押金中予以扣除。经查，高文侠、张新良庭审中认可该三相电由张俊芝和楼下经营烧鸡公的马群共同使用，而张俊芝已经于2019年7月31日搬离涉案房屋，并结清2019年8月三相电费，高文侠、张新良主张扣除的2019年9月、10月三相电费550元与其无关，故对张俊芝要求返还押金2000元的主张，予以采信。 关于张俊芝主张高文侠、张新良赔偿其转让费、房屋装修费、职工押金等40000元的问题，考虑到张俊芝系自行搬离，且根据合同相对性原理，该费用与高文侠、张新良无必然的因果关系，不予支持。综上，案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决:一、张俊芝与高文侠、张新良于2019年6月16日签订的房屋租赁合同于2020年1月15日解除；二、高文侠、张新良于判决生效之日起十日内返还张俊芝房屋租金53125元及押金2000元；三、驳回张俊芝其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2640元，由张俊芝负担1462元，高文侠、张新良负担1178元。 二审中，当事人均未提交新证据。 本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，当事人对其诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张俊芝所举照片、视频资料、微信聊天记录等与一审法院现场勘验笔录相互印证，能够证明涉案房屋存在漏水情形，张俊芝通知高文侠、张新良进行维修，但该二人拒绝维修的事实，高文侠、张新良虽称涉案房屋漏水是由于张俊芝管理不当造成，但一、二审期间，其二人均未提交充分证据予以证明，故一审法院根据双方举证状况，以张俊芝不愿意继续履行租赁合同，该义务性质不宜强制履行等为由，判决解除涉案租赁合同并无不当。同时，一审法院结合双方过错程度，综合张俊芝实际使用房屋的时间等全案事实，酌定高文侠、张新良返还给张俊芝8.5个月的租金，属一审法院自由裁量权范围，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院不宜变更。一审法院在审理该案时，已于2019年1月15日对涉案房屋进行过现场勘验，但高文侠、张新良拒绝在勘验笔录中签字，且张俊芝于2020年3月17日已将涉案房屋钥匙交付给高文侠、张新良，高文侠、张新良亦未提交足以证明一审法院现场勘验存在程序违法或与客观事实不符的相应证据，故对于其二人二审中提出重新进行现场勘验的申请，本院不予准许。 综上，高文侠、张新良的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1178元，由高文侠、张新良负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二〇年七月三十一日 法官助理张婷玉 书记员刘雅馨 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。