江苏省溧阳市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0481执异51号案外人：文燕华，男，1982年12月24日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。案外人：朱夕琴，女，1984年2月10日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。以上两案外人共同委托诉讼代理人：刘志峰，江苏平凌律师事务所律师。以上两案外人共同委托诉讼代理人：郑海联，江苏平凌律师事务所律师。申请人：陈军，男，1976年1月7日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。被申请人：张浩，男，1987年3月16日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。本院在执行陈军与张浩民间借贷纠纷一案中，案外人文燕华、朱夕琴向本院提出书面异议。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。经审查查明，2020年4月30日，本院立案受理陈军诉张浩民间借贷纠纷一案，案号为（2020）苏0481民初2486号。在该案中，陈军称在2020年4月14日，张浩说有人要购买其坐落于溧阳市君悦豪庭的房屋，并已付了预付款，因该房尚欠银行贷款65万元，他拿不出，需要借款65万元，便出借给张浩65万元，现要求张浩归还借款65万元及利息。同日，本院立案受理陈军提出的财产保全申请，该财产保全申请请求保全张浩所有的银行存款、车辆或者房产，保全金额65万元。2020年5月7日，本院作出（2020）苏0481执保514号民事裁定：“冻结被申请人张浩的银行存款65万元或查封其同等价值的其他财产”。2020年5月8日，本院向溧阳市不动产登记交易中心送达协助执行通知书，查封张浩所有的位于溧阳市君悦豪庭三区11-1-401室房地产，限额65万元，查封期限为3年，自20/年/月/日起至20/年/月/日，在送达时注明为“轮候查封，转为正式查封之日起三年”。2020年5月12日，本院对陈军诉张浩民间借贷纠纷一案作出（2020）苏0481民初2486号民事调解：“一、被告张浩尚欠原告陈军借款634000元及以本金634000元为基数从2020年4月18日起至实际还清之日止按年利率6%计算的利息。二、被告张浩自2020年6月开始每月15日前逐月归还原告陈军借款100000元及相应利息（以实际剩余借款本金为基数按年利率6%计算的到期利息），直至还清为止。三、如果被告张浩不按照上述还款计划履行，那么原告陈军有权就未到期部分一并申请法院执行。四、案件受理费10300元，减半收取5150元，诉讼保全费23770元，合计8920元，由被告负担”。因张浩未履行生效法律文书确定的义务，根据陈军的申请，本院于2020年7月1日立案强制执行，案号为（2020）苏0481执2856号。案外人文燕华、朱夕琴提出异议称：异议人与张浩于2019年7月25日签订《房产买卖协议书》，2019年11月25日签订补充协议，约定异议人购买张浩名下的位于溧阳市房屋（抵押贷款尚有64万元左右未还清），总房价207万元。张浩承诺在约定期限内还清银行贷款并配合异议人办理过户手续。后异议人分次支付房款合计139万元，且于2019年11月与张浩办理了房屋交付手续并实际入住溧阳市房屋。因张浩多次违约，一直未按双方约定还清银行贷款并配合异议人办理过户手续，2020年4月30日，异议人向贵院提起诉讼，要求判决：1、由异议人代张浩归还银行贷款（约63万元），张浩配合异议人办理过户手续；2、张浩向异议人赔偿损失39400元并承担异议人律所代理费30000元；3、由张浩承担案件的全部诉讼费用，该案现在你院审理过程中。根据我国《物权法》第191条、江苏省高级人民法院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第25条规定，异议人的请求有事实和法律依据。现经异议人查询，贵院于2020年5月8日作出（2020）苏0481执保514号裁定，轮候查封异议人诉张浩房屋买卖合同纠纷案件的案涉房屋，现该轮候查封已转为实际查封。异议人认为，诉讼财产保全的目的是为了保证有给付内容的判决得以顺利执行，而本案讼争房屋已于查封前出卖给异议人，且异议人已支付了大部分价款并实际占有房屋。为办理过户，异议人已将剩余价款68万交付到法院指定账户，该剩余价款需首先归还张浩结欠银行的贷款约63万元，另应支付房屋过户时张浩应承担的税负约2万余元及法院诉讼费用约3万元。该房屋买卖合同履行完毕后已没有多余的价款可用于清偿张浩其他的债务。所以，贵院对该房屋的查封措施没有财产保全的价值，但将导致异议人与张浩无法办理房屋过户手续，直接侵犯异议人的合法权益。综上，贵院对异议人诉请办理过户手续的房屋采取查封措施，明显不当，请求解除对溧阳市房屋的查封措施。另查明，2019年7月25日，张浩（甲方）与文燕华、朱夕琴（乙方）签订《房产买卖协议书》一份，主要约定甲方出卖溧阳市房屋给乙方，房屋建筑面积为142.51㎡；房价为2135000元；付款方式为：①付定金10万元整②2019年9月25日前支付90万元用于还银行贷款③过户当日支付除贷款外所有房款④剩余房款为银行贷款，待银行批下直接打入甲方指定账户；过户时间2019年9月25日前，交房时间乙方贷款审核通过。2019年11月25日，文燕华（甲方）与张浩（乙方）签订协议书一份，主要约定双方将房产交易价格改为207万元；截止2019年9月15日甲方已支付给乙方关于溧阳市房屋的房款90万元；甲方于2019年11月25日借给乙方49万元，替乙方偿还关于溧阳市房屋的二押债权人史梦遥的债务；在乙方与史梦遥解除债务关系后，乙方当日将溧阳市房屋产权抵押给甲方，抵押金额为139万元；乙方承诺在签订本协议后于2020年1月25日前还清溧阳市房屋剩余的64万元银行、公积金组合贷款，并配合甲方办理产权交易手续；乙方在承诺期内还清该房剩余银行贷款，并与甲方完成房产过户，该49万元将视作为甲方支付给乙方的48万元购房款，甲方不收取2019年11月25日-2020年1月25日借款产生的利息。在上述两份协议书签订后，2019年7月25日，朱夕琴、文燕华向张浩转账支付合计9万元,7月26日向张浩转账支付1万元；2019年9月15日，朱夕琴向张浩转账支付合计28万元，9月16日向张浩转账支付52万元；2019年11月25日，文燕华代张浩向史梦遥归还借款合计49万元；2020年5月29日，文燕华向本院账户交付68万元。2020年1月3日，朱夕琴向君悦豪庭小区的物业公司上海金晨物业经营管理有限公司溧阳分公司缴纳2020年1月-2月物业费342元、公共能耗费及电梯运行费135元。还查明，经向溧阳市不动产登记交易中心查询，截至2020年7月27日，案涉溧阳市不动产存在一处查封措施，查封案号为（2020）苏0481执保514号，查封期限自2020年5月8日起。本院认为，根据文燕华、朱夕琴的主张，其认为本院执行的溧阳市不动产为其购买所有，表明其系对执行标的主张实体权利，故本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体到本案，文燕华、朱夕琴与张浩在本院查封之前已签订房产买卖协议，且已实际入住，二人也按照合同约定支付了139万元购房款，剩余价款68万元亦交付到本院账户。同时在签订房产买卖协议后，文燕华、朱夕琴积极履行合同以便涤除抵押权，后因张浩问题未能办理成功，故文燕华、朱夕琴对涉案房屋未办理过户登记不存在过错。综上，文燕华、朱夕琴对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，其提出的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对坐落于溧阳市不动产的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  汤家俊人民陪审员  任云成人民陪审员  祝家骥二〇二〇年七月二十七日书 记 员  杨昕婷