河北省迁西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0227民初603号 原告：纪天来，男，1963年1月14日出生，汉族，住迁西县。 被告：王廷兵，男，1966年2月15日出生，汉族，住迁西县。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘新明，河北乾伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘明珠，河北乾伦律师事务所实习律师。 第三人：张建海，男，1965年11月25日出生，汉族，住迁西县。 原告纪天来与被告王廷兵、第三人张建海执行异议之诉一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告纪天来，被告王廷兵及其委托诉讼代理人刘新明、刘明珠，第三人张建海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告纪天来向本院提出诉讼请求：1、立即停止对迁西县不动产的强制执行，并解除查封，确认该不动产归原告所有。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年4月18日，第三人张建海与北海金伦房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，张建海购得景忠花园Ｃ栋3单元301号房产。后因需要第三人张建海向原告借款50万元，2016年4月13日，原告与张建海签订了房屋买卖协议，将该房产以50万元的价格出售给原告。因第三人张建海向原告借用的50万元尚未归还原告，经双方协商以第三人向原告借用的50万元抵顶房屋价款。合同签订后，原告对该房进行了装修并已实际入住，因房产开发商原因该不动产一直未办理不动产登记，所以不能办理过户手续。被告王廷兵系执行案件的申请人，第三人张建海系执行案件的被执行人。在被告王廷兵诉张建海等民间借贷纠纷一案中，迁西县人民法院作出了（2019）冀0227民初2148号民事裁定书，裁定：“将被申请人张建海所有的坐落于迁西县城关景忠花园二期Ｃ座三单元301室的楼房予以查封，查封期限自2019年8月2日至2022年8月2日，查封期间不得买卖、赠与、抵押、转让”。原告对贵院执行提出案外人执行异议，贵院于2020年5月28日作出（2020）冀0227执异8号执行裁定书，裁定驳回原告所提异议。原告认为裁定错误，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告王廷兵辩称，原告纪天来对案涉迁西县楼房不享有足以排除人民法院强制执行的合法权益。 一、原告纪天来与第三人张建海之间所签订的以借款抵顶购房款的购房合同不具有客观真实性和合法性，所签合同的实质目的就是为了转移财产，规避人民法院对第三人张建海财产的强制执行。（1）案涉楼房房权（房权证号：迁国用[2006]字第725号，土地使用证号：迁计字[2005]13号）至今仍然登记在第三人张建海名下。依据《中华人民共和国物权法》第17条明确规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”所以就案涉楼房现在的登记事实而言，房屋所有权人就是第三人张建海，而不是原告纪天来。（2）通过原告向法庭提交的2016年4月13日购房合同所载明的内容看，首先该合同中并没有体现出原告与第三人张建海“以借款抵顶购房款”的合意内容。合同中根本没有第三人向原告借款时间、数额和因第三人没有偿还能力而以房抵债的意思表示以及房屋交付、权属证照转移情况、违约责任等。其次原告与第三人张建海签订购房合同后，其二人没有按着《物权法》的有关规定向登记机构办理房屋买卖预告登记，无法证实案涉房屋买卖事实是否存在的客观真实性。再次购房合同所载明的房屋买卖价款50万元与2016年4月13日第三人张建海为原告纪天来出具的借款凭证以及原告向法庭提交的迁西县洒河桥邮政储蓄营业所纪天来与张建海转款交易明细所载明的数额并不相符，彼此之间相互矛盾，进一步证实案涉购房合同房屋买卖事实不具有真实性、合法性。原告所提交的借款凭证中载明2015年12月23日至2016年4月13日银行转款3次，肆拾柒万捌仟元整......。然而，通过邮政储蓄所的转款明细单看，原告与第三人之间的转款期间是2015年12月23日至2016年4月12日期间，并不是2015年12月23日至2016年4月13日期间；同时转账次数并不是三次，而是四次；转款数额也不是肆拾柒万捌仟元整，而是肆拾捌万捌仟元整（￥488000元整）；其中2015年12月23日转款10000元；2015年12月23日转款184000元；2016年3月9日194000元；2016年4月12日100000元，合计488000元整。再加上按照原告提交的借款凭证中所载明的内容“......曾经平时借款贰万贰仟元.....”，总额应该是伍拾壹万整（￥510000元），并不是伍拾万元（￥500000元）。（3）原告纪天来与第三人之间具有亲属利害关系，其二人之间系亲表兄弟。其二人相互出具证明，在没有其他证据予以佐证案涉购房合同楼房买卖事实的情况下，不能够证实案涉购房合同楼房买卖事实具有客观真实性。不具有客观真实性，其合法性也就无从谈起。 二、案涉楼房至今仍然由第三人张建海及其亲属居住。原告纪天来并没有对房屋进行装修和实际入住。在迁西县人民法院受理被告王廷兵诉张建海民间借贷纠纷一案期间，迁西县人民法院对案涉楼房以（2019）冀0227民初2148号民事裁定书予以查封，第三人张建海向人民法院提出财产保全异议申请，并提交了相应的证据。在此期间，被告王廷兵本人实地到案涉楼房查看并叫开房门，开门的是第三人张建海的儿媳妇，并不是原告纪天来及其家属在此居住（答辩人由当时的照片予以证实）。原告在2020年6月22日的调解笔录中辩称“......从2016年我与张建海签订购房合同之后，我让张建海给我腾空房屋，张建海觉得房子卖了挺难堪，就跟我商量，他想继续在这里居住，每年付给我租金，我就同意把该房子租给张建海了，张建海每年给我7000元租金。......”，很显然这是不能成立的。其所述既不符合客观常理，也没有向法庭提交租赁事实客观存在的相关证据予以佐证。如房屋租赁合同、给付租赁费用的转账凭证或者收取租赁费用的书面凭证以及缴纳物业费、水费、电费凭证等等。 三、原告向法庭提交的案涉购房合同，其实质就是第三人张建海为其借款而向原告提供的担保。楼房买卖并非原告纪天来与第三人张建海之间的真实意思表示，应属无效合同。（1）通过原告向法庭提交的邮政储蓄所转款明细表看，原告纪天来转账给第三人张建海的最后一笔10万元所谓借款的时间为2016年4月12日。而刚刚给付借款10万元的次日即2016年4月13日原告就与张建海签订了案涉楼房的购房合同，并且案涉楼房还没有实际交付，仍然由张建海等亲属继续居住。这些事实足以证实原告与第三人张建海签订的购房合同实际上就是为了借款而提供担保，案涉楼房买卖的事实是不存在的，合同内容并不是双方的真实意思表示。（2）在迁西县人民法院受理被告王廷兵诉张建海民间借贷纠纷一案期间，迁西县人民法院对案涉楼房以（2019）冀0227民初2148号民事裁定书予以查封后，第三人张建海向人民法院提出财产保全异议申请，并提交了邮政储蓄所的转款明细单。共三笔转款记录即2015年12月23日转款184000元；2016年3月9日194000元；2016年4月12日100000元，总额为478000元。在其中一张转款明细单的背面有原告纪天来标注的三笔借款数额和2016年11月30日还款5万元的记录。该事实表明到2016年11月30号时，张建海尚欠纪天来的借款数额为：428000元。既然在2016年4月13日签订购房合同，借款抵顶了购房款，那么在2016年11月30日又为什么予以偿还5万元呢？只有一个原因，那就是案涉楼房买卖事实并不存在，原告纪天来和第三人张建海相互串通而签订购房合同就是想以此达到转移财产，规避人民法院对张建海财产强制执行的目的。因此，原告与第三人张建海通谋串通而签订的“购房合同”，依据《民法总则》第一百四十六条关于通谋所作的虚假意思表示无效的规定（民法总则第146条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。），案涉购房合同应属无效合同，原告纪天来并非案涉楼房的实际购买人。 四、山庄里居委会的居住证明不具有真实性和合法性，不能证实原告纪天来居住于案涉楼房迁西县。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第115条规定“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实，必要时可以要求制作证明材料的人员出庭作证。单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据”。而原告向法庭所提交的山庄里居委会的证明，虽然加盖了名称为“迁西县栗乡街道山庄里社区居民委员会”的公章，但是该证据中并没有单位负责人以及制作该证明材料的人员签名或者盖章予以证实其客观真实性，无法证实该证明中的公章是否真实以及该证明的合法来源。因此该证明在人民法院没有经过核实或者要求出具证明所在单位负责人或者制作证明材料的人员出庭作证的情况下，该证据的客观真实性和合法性无法确认，不能作为本案的定案依据。 综上所述，答辩人认为原告向法庭所提交的证据不足以证实其对案涉楼房享有足以排除人民法院强制执行的合法权益。敬请人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 第三人张建海述称，对原告起诉的事实及诉讼请求予以认可。 原告纪天来围绕诉讼请求向本院提交证据如下：证1、借条，证明第三人向我借款打的总借条共计50万元。证2、银行转款记录，证明借款的给付情况，大部分经转账，一部分为现金。证3、购房合同，证明怕第三人还不上借款，所以我和第三人签订了以房屋抵债的买卖合同。证4、居住证明，证明现我已在涉案房屋居住。 被告王庭兵针对原告提交的证据发表质证意见如下：对证1被告对该借款凭证是由第三人为原告所出具这一事实予以认可，但对原告提交该借款凭证的证明目的，以及内容的真实性、合法性及关联性不予认可。借款凭证所载明的借款时间、转款次数、转款总额与邮政储蓄所的转款明细单之间存在矛盾，具体意见同答辩状意见。对证2本身客观真实性无异议，对原告的证明目的有异议，对该证据与本案的关联性、合法性均不予认可，具体意见同答辩意见。对证3，对该合同本身由原告与第三人所签订这一事实予以认可，对合同所载明的合同内容的真实性、合法性以及证明目的不予认可。该合同的实质目的是为了第三人借款而提供担保，真实意思并不是案涉楼房的买卖，相对本案不具有法律效力，应属于无效合同。并且在庭审中原告也明确向法庭表明签订该合同就是因为担心原告偿还不上借款而签订的以房抵债的协议。根据最高院关于民间借贷司法解释的相关规定，该购买合同实质是一种担保行为，具体意见同答辩意见。对证4，被告对该证明的真实性、合法性、关联性均不予认可。该证据不符合关于单位向法庭出具证明的规定要求，无法确认该证据的真实性合法性关联性，请法庭不能将此证据作为定案依据。被告保留对原告所提交的购房合同借款凭证所形成时间的司法鉴定，以确认该两份证据是否为原告与第三人应本案或被告诉第三人民间借贷纠纷一案时而合谋签订。 被告王庭兵向本院提交证据如下：第一组证据：1、第三人的财产保全异议申请书；2、购房合同；3、原告与第三人的转款记录三张。其中一张背面有原告所记载的转款情况和还款5万元的记录内容。证明原告与第三人之间的楼房买卖合同实际上是不存在的，购房合同只是一种担保行为，因为通过转账凭单背面所记载的内容看，2016年11月30日，第三人偿还了原告5万元，进一步证实了原告向法庭所提交的各证据是不真实的。第二组证据：照片共9张，证明第三人的亲属在案涉楼房居住，并不是本案原告。 原告纪天来针对被告提交证据发表质证意见如下：对第一组证据，对被告的证明目的不予认可，我认为买卖合同有效。对第二组证据，当时第三人在涉案房屋居住无异议，因为当时我租赁给第三人，现在是我们在涉案房屋居住。 综合原、被告诉辩、举证及质证意见，本院认定事实如下：本院在审理王庭兵诉张建海等民间借贷纠纷一案中，作出了（2019）冀0227民初2148号民事裁定书，裁定：“将被申请人张建海所有的座落于迁西县城关景忠花园二期C座三单元301室的楼房予以查封，查封期限自2019年8月2日至2022年8月2日，查封期间不得买卖、赠与、抵押、转让。”本裁定书作出后，案外人纪天来提出书面异议，本院于2020年5月28日作出（2020）冀0227执异8号执行裁定书，裁定“驳回案外人纪天来的执行异议请求”。原告纪天来对此裁定不服，向本院提起诉讼。 经查，2015年至2016年，第三人张建海多次向原告纪天来借款，第三人张建海于2016年4月13日为原告纪天来出具了借条，内容为：“今借到纪天来现金自2015年12月27日至2016年4月13日银行转款3次肆拾柒万捌仟元整，曾经平时借款贰万贰仟元整，共计借款伍拾万元整。借主张建海”。同日，第三人张建海（甲方）又与原告纪天来（乙方）签订了购房合同，合同约定：“甲方将其拥有的独立产权的位于迁西县，以人民币500000元的价格出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。”经双方协商，原告纪天来以其享有的第三人张建海500000万元的债权抵顶该笔购房款。 另查明，迁西县屋未进行产权变更登记。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权，买受人支付价款的合同。买受人支付房屋对价的目的在于取得房屋所有权是房屋买卖合同关系的基本法律特征。本案中第三人张建海向原告借款500000元，为了保证债权的实现，双方又签订了《购房合同》，第三人张建海以500000元的价格将案涉房屋出卖给原告纪天来，且案涉房屋没有进行变更登记。该《购房合同》名为购房，实为对借贷关系的担保，第三人张建海与原告纪天来之间不存在真实的商品房买卖关系。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”。故原告纪天来不属于最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的无过错购房者，不享有优先其他债权的权利。本院（2019）冀0227民初2148号民事裁定书裁定将第三人张建海所有的位于迁西县屋予以查封、冻结并无不当，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告纪天来的诉讼请求。 案件受理费8800元，由原告纪天来负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  丁贵文 人民陪审员  侯 明 人民陪审员  王凤平 二〇二〇年七月二十七日 书 记 员  李 林