上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4892号上诉人（原审原告）：袁兰珍，女，1957年4月22日生，汉族，住上海市闸北区。委托诉讼代理人：黄晓陶，北京中凯（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鑫，北京中凯（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海莉源房地产开发有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区峨山路613号11幢3层28室。法定代表人：陈国邦，执行董事。委托诉讼代理人：苗杰，北京市慧丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亚楠，北京市慧丰律师事务所律师。上诉人袁兰珍因与被上诉人上海莉源房地产开发有限公司（以下简称莉源公司）定金合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初83688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人袁兰珍上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。事实与理由：上诉人没有购买系争房屋的真实意思表示，他人没有代理其购房的权限。被上诉人的行为对上诉人的缔约选择构成了误导，曾经多次提出可以帮助上诉人解决资金问题，对于买卖合同未能签订亦有过错。被上诉人明知上诉人属于限购对象，依然与上诉人签订认购协议，存在资格审查过错。被上诉人莉源公司辩称：被上诉人是提出针对贷款问题提供协助，但支付购房款依然是上诉人的合同义务，上诉人因自身资金原因而拒绝签订正式房屋买卖合同，违反了预约合同约定，应当承担定金罚则责任。请求二审法院维持一审判决。袁兰珍向一审法院起诉请求判令莉源公司：1.返还定金人民币（下同）300万元；2.返还预付款300万元；3.支付上述款项的利息（以600万元为本金，按照银行同期贷款利率，从2019年5月7日计算到实际返还之日止）；4.赔偿定金300万元。一审法院认定事实如下：审理中，袁兰珍自述华某为其之女，尹某为华某男友。2018年10月28日，华某以袁兰珍名义（认购人、乙方）与莉源公司（出卖人、甲方）就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室（即系争房屋）签订认购协议及附件、签约须知和承诺书，落款日期均为2018年10月30日，署名处显示“袁兰珍，华某代”。认购协议约定房屋总价39,717,464元；乙方于签订本协议的同时向甲方支付300万元定金作为签订《上海市商品房出售合同》及其补充协议的立约保证，付款方式及付款期限详见附件；乙方应按认购协议附件之约定及时付清全部购房款或首付款；乙方付清首期款后，应于本协议签订之日起15日内与甲方签订《上海市商品房出售合同》并按照政府部门的要求办理网签备案手续，认购定金于签订《上海市商品房出售合同》时自动转为房价款；如该商品房因政策限制（包括但不限于政府部门要求排期网签等）未能于《上海市商品房出售合同》签订之时办理网签备案手续的，则当该商品房可网签时，乙方应在甲方通知的期限内与甲方完成网签备案手续；乙方未在甲方通知的期限内签订《上海市商品房出售合同》并/或完成网签备案手续的，甲方有权解除本认购协议，另行处置该商品房并不予返还乙方已支付的定金；乙方声明：签订本协议前已充分了解本协议项下商品房的全部情况，不持任何异议；已详细阅读拟签署的《上海市商品房出售合同》样张，包括特别告知、合同主文、附件、补充协议等部分，清楚其中约定的权利、义务，并愿受其约束。认购协议附件约定乙方按贷款付款方式按期付款，首套房客户适用：乙方于2018年11月9日前支付总房价款的35%，计13,901,464元，原乙方交付的定金300万元，在支付首期款时直接转为首付款的一部分，贷款机构提供的贷款25,816,000元于本合同签署及登记备案完成之日起60日内到达甲方账户，因任何原因导致乙方无法办理贷款或银行决定降成发放贷款的，乙方应在接到甲方书面通知后十日内以现金方式一次性补足贷款发放所需的已付款金额。《上海市商品房出售合同》样张第七条载明：甲方在收到乙方全部房价款60天内，甲方向乙方交付该房屋；第十九条载明：甲、乙双方商定，2018年12月3日前，由甲方向上海房屋土地自愿管理局办理价格申报及过户申请手续，申请该房屋房地产权证。承诺书载明：1、本人/我等现已具备购房资格，本人/我等承诺于2018年12月31日前解除限购、具备购房资格；2、本人/我等如上述第1点承诺不实，或未能按时做到第1点之承诺，无条件同意开发商解除认购协议并没收本人/我等已支付的全部定金；3、本人/我等如不及时配合开发商至交易中心进行购房资格审查的，无条件同意开发商解除《上海市商品房出售合同》，并按照总房价款的10%向开发商支付违约金。2018年10月31日，袁兰珍通过银行转账向莉源公司支付定金300万元，莉源公司向其出具收据。2018年11月9日、同月30日，袁兰珍通过银行转账向莉源公司支付300万元预付款，莉源公司向其出具收据。2019年4月18日，尹某、华某与莉源公司销售人员通过微信联系协商违约金，称“我确认下，现在我继续买是不是不用违约金？”销售人员回复“要收，按天来算”，并称“因为现在是法务部进来了，法务是今天寄出的律师函，也就是说你明天应该可以收到”；关于次日见面事宜，销售人员问“你看明天几点”，尹某称“一早，九点”，华某称“好的，那我们明天过来看吧”。2019年4月18日，莉源公司委托其律师向袁兰珍发送催签函，告知：鉴于该房屋现已可网签，请您在本催签函送达之日起的3日内与委托人完成该房屋的网签备案手续，否则委托人将根据认购协议之约定与您解除认购协议、另行处置该房屋并不予返还您已支付的定金。2019年4月20日，袁兰珍向莉源公司复函，称：如果贵司坚持催签函中的说法，请立即将正式合同文本发送给我，并明确所有付款、交房及办理房屋过户的细节，本人将针对性的回复所有交易细节。2019年5月7日，袁兰珍通知莉源公司：请贵司将本人预付款600万元即刻返还至本人账号，并由于贵司原因导致本人无法完成购房合同的签订，请贵司向本人支付赔偿款120万元。一审法院认为，本案的争议焦点有二：一为华某代理行为的效力能否及于袁兰珍？二为双方未能签订正式房屋买卖合同归责于何方？关于华某代理行为的效力能否及于袁兰珍的问题。袁兰珍主张华某仅有看房的权限，没有交涉交易细节的权限。但在合同的签订、履行过程中始终是华某代表袁兰珍与莉源公司往来联系及协商交易细节。结合袁兰珍支付定金、预付款的情况，以及之后向莉源公司发送的函件来看，袁兰珍在明知华某代理其向莉源公司预约购买系争房屋的情况下，也未曾就华某的代理权提出过异议，故莉源公司主张华某在涉案纠纷中有权代表袁兰珍，理由充分，符合情理。华某以袁兰珍名义与莉源公司签署认购协议，该协议是袁兰珍与莉源公司的真实合意，于法无悖，合法有效，双方均应恪守。关于未能签订正式房屋买卖合同归责于何方的问题。一审法院认为，认购协议对房款总价及付款方式有明确约定，认购协议显示袁兰珍已阅读了解房屋买卖合同样张，该样张对于房屋交付和过户均有约定，故对袁兰珍提出因莉源公司拒绝向其明确交易细节导致其无法签约的意见不予采纳。认购协议约定袁兰珍付清首期款后，于本签订之日起15日内与莉源公司签订正式的房屋买卖合同，附件约定袁兰珍于2018年11月9日前付清首期款，后莉源公司又于2018年4月18日向袁兰珍发送催签函，要求袁兰珍在送达之日起3日内签约，可见莉源公司给予袁兰珍签约的宽限期延长至2019年4月21日。袁兰珍未在此期限内与莉源公司签订正式房屋买卖合同，其行为已构成违约，莉源公司据此没收袁兰珍定金并无不当，袁兰珍要求莉源公司返还300万元定金并赔偿300万元定金之诉请，一审法院不予支持。至于袁兰珍诉请退还300万元预付款并支付相应利息的诉请。因莉源公司表示同意退还300万元预付款，故一审法院予以支持。因双方已确定不再签订正式的房屋买卖合同，袁兰珍于2019年5月7日要求莉源公司返还预付款，现袁兰珍主张自该日起按照银行同期贷款利率计算预付款的利息，其诉请并无不妥，一审法院予以支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条之规定，于二○一九年十一月二十五日作出判决：一、上海莉源房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向袁兰珍返还预付款3,000,000元；二、上海莉源房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向袁兰珍支付上述预付款的利息（以3,000,000元为本金，按银行同期贷款利率为标准，自2019年5月7日起计算至实际支付之日止）；三、驳回袁兰珍其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币74,800元，减半收取计37,400元，由袁兰珍负担22,000元，由上海莉源房地产开发有限公司负担15,400元。二审中，被上诉人提交了一份银行转账单，用于证明其已经返还了上诉人300万元的预付款。被上诉人对此予以确认。本院对该证据予以采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，被上诉人于2019年12月6日向上诉人返还了300万元预付款。本院认为，华某系上诉人女儿，其代理上诉人签订了认购协议，该协议属预约协议。该协议签订后，上诉人支付了定金300万元及预付款300万元，已经实际履行了预约协议的部分付款义务，足以证明上诉人对华某的代理行为是认可的，预约协议对上诉人具有法律约束力。上诉人现主张华某无代理权，无事实依据，本院不予支持。关于正式合同未能签订的过错责任问题，预约协议约定双方应当在15日内签订正式买卖合同，而且已经对付款期限、交付时间等作了明确约定，但上诉人在无正当理由的情况下以交易细节需要明确为由，拒绝了被上诉人的签约请求。因此，一审法院认定上诉人违反了预约协议约定的签约义务，导致正式合同未能订立的过错责任在于上诉人，上诉人无权主张返还300万元定金，是正确的。上诉人主张被上诉人返还300万元定金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，一审法院判决正确，应予维持。由于被上诉人已经实际履行了一审判决第一项的预付款返还义务，故该项义务已经无需履行，一审判决第二项的利息支付义务的截止时间应计算至2019年12月6日。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币30,800元，由上诉人袁兰珍负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年七月三十一日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……