浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终3530号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州齐相汇餐饮服务有限公司。住所地：浙江省杭州市余杭区仓前街道西溪永乐城5幢2单元107室、208室-1。统一社会信用代码：91330110MA2CFT9XX2。 法定代表人：沈祥。 委托诉讼代理人：盛震超、来晓明，浙江金道律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州永乐稻谷商业运营管理有限公司。住所地：浙江省杭州市余杭区仓前街道西溪永乐城5幢215室。统一社会信用代码：91330110MA2CDTBJ7E。 法定代表人：李绍兴。 上诉人杭州齐相汇餐饮服务有限公司（以下简称齐相汇公司）因与被上诉人杭州永乐稻谷商业运营管理有限公司（以下简称永乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初15959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：齐相汇公司于2018年11月29日经杭州市余杭区市场监督管理局核准成立，法定代表人系沈祥，股东分别为姜启军、蒋惠娜、沈祥，三股东分别持股40%、30%、30%。永乐公司于2018年8月20日经杭州市余杭区市场监督管理局核准成立，李绍兴为法定代表人，股东分别为罗国其、李绍兴、方小平、郑青、胡勇。齐相汇公司成立前，于2018年10月15日以沈祥（乙方）名义与永乐公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份。齐相汇公司成立后，前述《房屋租赁合同》的主体变更为甲方永乐公司与乙方齐相汇公司，合同约定：一、甲方拥有杭州市余杭区仓前街道景兴路666号西溪永乐城稻谷公园物业使用权，甲方将坐落于西溪永乐城5幢2单元208室1号铺位107室出租给乙方使用，该房屋建筑面积为331.9平方米；二、乙方租赁该物业经营“腩潮鲜”餐饮，乙方如需变更经营项目应书面形式提前三十内向甲方提出申请，经甲方书面同意后方可变更经营。三、租赁期限自2019年1月1日起至2023年12月31日止；甲方承诺给予乙方2个月的免租期，自2018年10月15日起至2018年12月31日止。免租期内，乙方无需承担租金，但是应当承担物业服务费以及该房屋产生的水、电、燃气、热力等公用事业费用。若因乙方原因导致合同无法继续履行，甲方有权取消免租期。四、本合同签署当日，乙方应当向甲方支付70000元作为履约保证金，合同终止及所有证件注销完毕且乙方无违约和缴清所有费用后90日内，履约保证金无息退还。甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方所欠付的租金及其他费用。首年租金374787元整，第一年上半年7.5折下半年7.5折再减一个月房租，第二年9折，第三年原价，第四年起每年递增5%。租金每6个月支付一次，首期2019年1月1日止6月30日的租金共计204430元，乙方应在本合同签订之日一次性交清给甲方。其后每期租金乙方应在上一期租期结束前的15日向甲方一次性足额支付。五、本合同项下的房屋交付日为2018年10月15日，乙方应当签订合同之日付清首期租金、保证金及其他全部费用，方可与甲方办理房屋进场手续。乙方必须获得当期消防部门的装修审核意见后方可办理进场装修手续，办理装修手续时，乙方必须与甲方签订装修期间的《消防安全管理责任书》，未经甲方事先书面同意，乙方不得改动消防系统，装修竣工时，乙方必须自行办理消防验收手续，未通过消防验收的，该房屋不得开业经营等。六、作为房屋承租人，乙方应当自计租日起，向物业公司缴纳物业服务费。物业服务费根据乙方与物业公司所签的服务合同执行。自进场日起，乙方应当承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等公用事业费。该费用和支付方式根据乙方与物业公司所签的物业服务合同执行。如因乙方原因未能及时向物业公司交付上述物业服务费及相应的水、电、燃气费用，导致甲方承担相应的费用，甲方有权向乙方追偿，甲方遭受的其他损失有权要求乙方赔偿。七、未经甲方书面许可，乙方保证不擅自停止经营或超范围经营，甲方承诺不引进同类品牌。八、本合同签署后，如乙方未能在约定期限内足额支付履约保证金、首期租金及相关费用，则自乙方逾期支付第5日起，甲方有权解除本合同，乙方已交保证金不予退还，且乙方应向甲方支付相当于应付未付保证金金额的违约金。乙方延迟缴纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付欠付金额千分之三的违约金；延迟7日仍未足额缴纳的，甲方可以对房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任。延迟15日，仍未足额支付的，甲方有权解除本合同；乙方应承担提前终止本合同的其他违约责任，乙方支付的保证金甲方不作退还。同时甲方有权随时收回房屋，对乙方的房屋装修等设施不予任何补偿。本合同因乙方违约而提前终止的，甲方没收本合同项下的履约保证金，乙方在租赁房屋内装修等也无偿归甲方所有，乙方自行承担本合同提前终止所产生的全部损失；且乙方还应一次性向甲方支付第一年租金内三个月的租金金额作为违约金。双方明确，乙方履行本合同是甲方给予乙方免租期的前提。前述租赁合同签订后，齐相汇公司依约于2018年10月16日向永乐公司支付2019年1月1日至6月30日的房屋租金204330元，履约保证金70000元，另于2018年12月，向永乐公司支付了水电押金4978.5元以及2019年全年的物业费47793元。2019年1月31日，杭州市公安消防支队余杭区大队出具建设工程消防验收意见书一份，认为，经对永乐公司申报的坐落于余杭区仓前街道景兴路西溪永乐城的装修工程，建筑层数地上20层、地下3层，装修为裙房第1-2层公共区域，装修面积1735平方米进行消防验收，综合评定该工程消防验收合格。该工程裙房第1-2层其他部分装修应另行报批。齐相汇公司受领交付房屋后进场装修，装修完成后，于2019年4月向杭州市公安消防支队余杭区大队提交了消防安全检查申请。齐相汇公司后于2019年1月初试营业，持续经营了6个月后于2019年7月开始陆续腾空租赁房屋。2019年9月租赁房屋已基本完成全部腾退。齐相汇公司仅支付首期租金及押金，后未再向永乐公司支付剩余租金。双方因案涉租赁合同履行产生争议，齐相汇公司于2019年8月26日提起诉讼，请求判令：1、撤销齐相汇公司与永乐公司于2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》；2、永乐公司返还齐相汇公司租金204430元，履约保证金（押金）70000元，预交的物业费23896元，装修水电押金4978元；3、永乐公司赔偿齐相汇公司装修损失411400元、安装电梯损失24000元，安装空调损失42000元，安装消防喷淋损失4000元、消防验收损失12500元、门头广告费损失25000元、宣传广告费损失27500元、租员工宿舍损失58800元；4、永乐公司承担诉讼费、保全费等费用。审理中，永乐公司提出反诉，请求判令：1、齐相汇公司支付永乐公司2个月免租期房屋租金62464.5元、3个月违约金93696.75元、水电费5751.5元（总计10730元，扣除齐相汇公司已支付的水电押金4978.5元），物业费3982.8元；2、齐相汇公司支付永乐公司收房前拖欠153天的房租157102.5元（计算到2019年11月30日）；3、本案反诉诉讼费由齐相汇公司承担。 原审另查明：本案案涉《商业价值手册》招商业态规划中确有2000方夜文化酒吧综合区、大型影院等内容，但该《商业价值手册》系开发商杭州鑫瑞置业有限公司在工程建设施工过程中制作，并非案涉租赁合同的一部分。 原审法院认为：本案本诉部分。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。显失公平，是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等。本案中，齐相汇公司仅以案涉《房屋租赁合同》中双方权利义务条款的数量悬殊为由，主张合同在订立时显示公平，难以成立。齐相汇公司另以永乐公司存在欺诈为由，主张撤销《房屋租赁合同》，鉴于本案案涉商业价值手册并非永乐公司制作，齐相汇公司也未能举证证明永乐公司存在故意隐瞒真实情况或者故意告知其虚假情况，欺骗、诱使其作出错误的意思表示而与永乐公司订立合同的行为。综上，齐相汇公司以诉称事由主张撤销合同，并基于合同撤销同时主张永乐公司退还租金、保证金、赔偿各项损失，均缺乏事实和法律依据，不予支持。本案反诉部分。永乐公司与齐相汇公司之间签订的《房屋租赁合同》，均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对缔约双方具有约束力。永乐公司主张要求齐相汇公司支付2019年7月1日至11月30日期间的房屋租金157102.5元，理由正当，于法有据，予以支持。依永乐公司与齐相汇公司之间的《房屋租赁合同》约定：因齐相汇公司原因导致合同无法继续履行的，永乐公司有权取消免租期；因齐相汇公司原因提前终止的，齐相汇公司自行担本合同提前终止所产生的全部损失，且还应向永乐公司支付第一年租期内的三个月的租金金额作为违约金。齐相汇公司虽有欠付租金、提前搬离房屋等违约事实，但其违约行为并不导致合同无法继续履行，且永乐公司也未据此主张解除合同，因此永乐公司主张要求齐相汇公司支付二个月免租期租金及相当于三个月租金的违约金，不符合双方约定，于法无据，不予支持。永乐公司另主张要求永乐公司支付物业费、水电费，但其未能举证明其已代永乐公司支付了相应的物业费、水电费，因此，其该项主张，亦缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年2月10日判决：一、齐相汇公司支付永乐公司自2019年7月1日至2019年11月30日的房屋租金157102.5元，于判决生效后十日内付清；二、驳回齐相汇公司的全部诉讼请求；三、驳回永乐公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12885元，财产保全申请费5000元，由齐相汇公司负担；反诉案件受理费3123元，由齐相汇公司负担1721元，由永乐公司负担1402元。永乐公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；齐相汇公司于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，齐相汇公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决对本案重要事实认定错误，应当依法撤销。永乐公司通过发放《商业价值手册》、承诺大品牌大规模高人气商业项目进驻，故意期满没有通过消防验收合格的事实等手段，欺骗、诱导齐相汇公司与之签订案涉《房屋租赁合同》，进而造成齐相汇公司重大经济损失。二、原审基于错误的事实认定，导致适用法律错误。请求二审法院：撤销原判，并依法改判支持齐相汇公司一审全部诉讼请求，驳回永乐公司的一审全部反诉请求。 上诉人齐相汇公司在二审中提交以下证据：1、现场拍摄照片打印件11页，证明照片拍摄于一审判决后，案涉美食城开业至今已一年多，被上诉人在《商业价值手册》及宣传过程中承诺的2000方大型酒吧、大型电影院、电玩城、KTV、肯德基等项目均没有开业，三楼规划的电影院尚是一片废墟，二楼规划的2000方酒吧也已经分割成小型商铺，KTV、电玩城不见踪影，现场空无一人，几乎所有的商铺都因经营不善不得不关门，证明被上诉人以欺诈手段诱导上诉人签订案涉《房屋租赁合同》的事实；2、微信聊天记录截图打印件1页；3、照片打印件1页。证据2、3证明从被上诉人股东主动发送给上诉人案涉《商业价值手册》以及被上诉人在其招商营运中心现场主动张贴规划图，承诺大型影院入驻等一系列行为，可以证明被上诉人是主动向上诉人宣传、承诺将有大量大型消费项目入驻，以诱导上诉人与之签订《房屋租赁合同》。 被上诉人永乐公司在二审中未进行答辩，也未提交新证据。 对上诉人齐相汇公司在二审中提交的证据，被上诉人永乐公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，证据1照片未显示拍摄时间，不能完整显示拍摄地点，故无法证明上诉人的证明对象；证据2不能证明聊天对方的身份，且聊天记录多为语音，也未能显示文件内容，不能证明上诉人的证明对象；证据3不能显示拍摄地点，无法证明上诉人证明对象。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为，齐相汇公司所提之《商业价值手册》并非永乐公司制作，永乐公司也未将该手册内容作为双方签订的《房屋租赁合同》的组成部分，齐相汇公司未举证证明永乐公司将《商业价值手册》中宣传的内容作为齐相汇公司签订租赁合同的承诺。根据杭州市公安消防支队余杭区大队出具的《建设工程消防验收意见书》，案涉工程于2019年1月31日通过消防验收。齐相汇公司作为承租人，在其承租房屋前，应对标的物进行实地勘察，了解房屋现状，审慎签订租赁合同，对于可能存在的经营商业风险亦应有所远瞻。齐相汇公司上诉中主张的永乐公司在签订合同时存在欺诈、诱导、故意隐瞒等行为，导致其签订了《房屋租赁合同》缺乏有效证据证明，本院不予采信。齐相汇公司据此请求撤销《房屋租赁合同》理由不成立，原审未予支持并无不当。齐相汇公司的上诉请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11939元，由杭州齐相汇餐饮服务有限公司负担（杭州齐相汇餐饮服务有限公司已向本院预交上诉案件受理费16008元，杭州齐相汇餐饮服务有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费4069元）。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年七月八日 书记员 袁其伟