广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初18467号原告：刘冰梅，女，1978年11月12日出生，汉族，住广州市海珠区，原告：何亮，男，1977年7月3日出生，汉族，住广州市海珠区，两原告共同委托诉讼代理人：王伟、陈婉佳，均为北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被告：孙乾嵩，男，2008年7月10日出生，汉族，住广州市海珠区，法定代理人：邓某，系该被告的母亲。委托诉讼代理人：黄柳青、李娜，均为广东理奥律师事务所律师。被告：孙华，女，1952年9月30日出生，汉族，住广州市越秀区，原告刘冰梅、何亮诉被告孙乾嵩、孙华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员钟琴独任公开开庭进行了审理。两原告及其共同委托诉讼代理人王伟，被告孙乾嵩的法定代理人邓某及委托诉讼代理人黄柳青，被告孙华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年9月29日，经广州市德才房地产代理有限公司（下称中介公司）居间撮合，原告与孙军在中介公司办公场所签订《房屋买卖合同》，约定：孙军向原告出售位于广州市海珠区××房（以下简称“涉案房屋”），成交总价为4260000元。合同签订当天，中介公司将原告前一日缴交的诚意金5万元转交给孙军作为合同定金，孙军向原告出具收取定金5万元的收据。之后，原告开始积极准备组合贷款所需资料，交给中介公司指定的广州汇和按揭代理有公司（下称按揭公司）并支付了按揭服务费3000元，也向中介公司支付了中介代理费54800元。2019年12月初，中介公司转告原告，卖方孙军因身体原因于2019年11月29月办理了公证委托，委托其妹妹即被告孙华代办涉案房屋买卖相关手续。2019年12月11日，中介公司安排原告与被告孙华前往海珠区不动产登记中心办理该房屋交易的网签手续并签订了《存量房买卖合同》。当天根据签订房屋买卖合同时的口头约定，原告支付了50万元购房款到孙军银行账户，被告孙华代表孙军出具了收款收据。2019年12月31日，由于原告将原有住房已经卖掉，考虑到按正常流程办理后续相关贷款、过户和放款手续所需时长大约1至2个月，为避免多次搬家，经与中介及卖方协商，被告孙华同意将涉案房屋临时出租给原告。为此被告孙华代表孙军与原告签订租房协议书，约定自2019年12月26日起计租，按4700元／月收取租金，从2020年2月份起每月递增300元。原告先后共向孙军支付了3个月租金合计14400元。2020年1月10日，原告收到广州住房置业担保有限公司发送的面签通知，得知原告的公积金和商业组合贷款申请已审批通过，原告将贷款审批通过的情况告知中介公司及孙华。2020年1月13日，中介公司、按揭公司安排原告、被告孙华共同到广州市公积金中心办理按揭贷款面签手续。当天，原告按广州市公积金中心要求将购房款1710000元存到指定银行账户，次日公积金中心将该款项扣划至公积金中心的托管账户。2020年2月，因湖北新冠病毒疫情封城影响，原告滞留在湖北荆州暂时无法返回广州，并将相关情况告知了中介公司。直到3月13日，湖北省荆州市江陵县宣布解除封锁，原告立即申请办理通行证件，3月15日通行证审批下来后，当天晚上立即驱车赶回广州并于3月16日上午到达。3月19日，广州市海珠区新港街社区卫生服务中心通知原告解除居家隔离健康观察。原告随即联系中介公司、按揭公司向海珠区不动产登记中心申请二手房交易预约号，并成功预约3月23日下午办理递件手续。2020年3月22日，中介公司通知原告、被告孙华准备过户所需的材料。当天被告孙华才告知中介公司，孙军已于2019年12月13日去世。直到此刻，中介公司、按揭公司和原告才得知这一爆炸性消息，但被告孙华一方坚持说其前期咨询过海珠房管局，其持有孙军公证委托书情况下可以正常办理过户手续。3月23日，原告、被告孙华、中介公及按揭公司人员按预约时间一起到海珠区不动产登记中心递件，但工作人员审查资料后告知买卖双方，由于孙军已死亡，无法办理过户，并提供两个解决途径，其一是孙军的合法继承人亲自到场追认公证委托书有效后可继续办理过户，其二是等该房屋的合法继承人完成继承过户后再进行交易。由于当天交易不成，原告要求被告孙华一起到公积金中心办理了撤销公积金贷款，并申请退回托管资金1710000元。次日，公积金中心将1710000元退回至原告银行账户。交易不成后，被告孙华通过中介公司转告原告拟采取第一条途径解决房屋交易问题，鉴于孙军第一顺位的合法继承人为被告孙乾嵩，而孙乾嵩只有12岁，需由其母亲邓某作为法定代理人办理。孙华告知中介及原告，邓某将于3月31日到广州，可以配合办理过户手续。由于之前组合贷款已撤销，需要重新申请贷款，为了配合卖方的尽快过户要求，原告同意转为纯商业贷款，再次准备资料递交工商银行，并于2020年4月2日收到工商银行商业贷款审批通过的通知，中介公司马上预约并告知双方4月7日递件（中介员工误约成4月8日）。到了4月7日早上七点半左右，被告孙华又突然电话通知中介公司转告原告，称无法联系邓某，无法完成过户，故取消原预约的当天递件过户手续。当天上午，原告接到邓某律师的电话，称当天上午九点半，邓某带齐本人及被告孙乾嵩的身份证件到了不动产登记中心，但就房款分配问题与孙华等亲属未能达成一致，故不同意办理追认手续。同时，邓某表示两点意见，一是其愿意与原告继续办理屋过户手续，但由于房产证、户口本等原件均由被告孙华控制，其暂无法配合办理过户手续，需等其补办相关证件、办理完继承公证手续后才能继续办理过户，但需要等待的时间无法明确；二是其与孙军兄弟姐妹之间就房款（遗产）分配的争议无法解决，对房子过户期间因相关争议可能引发不可控风险，谁也无法避免。鉴于上述情况，原告认为，原告与孙军签订的房屋买卖合同合法有效，但由于卖方孙军去世，且其继承人与近亲属之间存在纠纷，拒不配合原告办理房屋过户手续构成违约，导致原告的合同目的无法实现，原告有权解除合同。依据《继承法》规定，涉案合同项下孙军应负的债务应由被告孙乾嵩承担。此外，正是由于孙军的代理人被告孙华故意隐瞒孙军早于2019年12月13日去世事实，属于恶意违约，导致原告在不明真相情况下为了积极完成交易，先后四个多月办理了租房手续、两次按揭手续、资金托管手续，还多次前往不动产交易中心，浪费了大量时间和精力，给原告造成相关经济损失。故原告起诉请求判令：1、解除原告与孙军于2019年9月29日签订的《房屋买卖合同》和2019年12月11日签订的《存量房买卖合同》；2、被告孙乾嵩向原告返还购房款650000元及利息损失（以650000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年12月11日起计至实际清偿之日止）；3、被告孙乾嵩向原告支付房屋买卖合同约定总价10%的违约金426000元；4、被告孙乾嵩赔偿原告为履行合同产生的损失，包括中介代理费54800元、按揭代理费3000元和自己托管利息损失14463.75元（以1710000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2020年1月14日起计至3月24日）；5、被告孙乾嵩返还原告已付租金14400元；6、被告孙乾嵩赔偿原告的财产保全保险费1500元；7、被告孙华对被告孙乾嵩上述第2、3、4、5、6项责任承担连带赔偿责任；8、由被告承担本案的全部诉讼费用。被告孙乾嵩辩称：一、孙军去世为意外事件，不可归责于被告孙乾嵩，更不可推断为被告孙乾嵩违约。在孙军逝世后至继承公证办妥之前，房屋买卖合同客观上不能继续交易，被告孙乾嵩不应承担违约责任。被告孙华作为代理人，其恶意隐瞒客观事实导致本案纠纷的产生，应承担一切责任。被告孙华作为孙军买卖房屋的代理人，恶意隐瞒房屋买卖事实，阻止被告孙乾嵩与两原告联系，导致被告孙乾嵩在2020年4月7日才能联系上两原告，更趁孙军病重把持孙军所有证件及银行卡，拒绝提供证件给被告孙乾嵩去办理过户、继承事宜，甚至在孙军死后故意转移购房款545000元等恶劣行径系导致本案纠纷的产生，被告孙华不仅应将两原告付的所有购房款项支付给被告孙乾嵩，还应承担本案将产生的一切法律责任。二、被告孙乾嵩知悉涉案房屋出售事宜后，已经第一时间主动联系两原告沟通继续过户事宜。现继承公证已经办妥，如无两原告提起本诉并查封房产，涉案房屋买卖交易早已可以继续进行，并不存在两原告说的交易不能，合同目的无法实现的情况。2020年4月7日，孙华、孙霞姐妹约邓某到海珠区不动产登记中心见面，在交谈过程中邓某了解到涉案房屋买卖事宜，但孙华、孙霞姐妹拒绝提供任何买卖房产的文件，后经邓某在不动产登记中心打印涉案房屋的内档，才取得涉案《存量房买卖合同》，据《存量房买卖合同》上记载的联系电话与两原告取得联系。经双方交谈，两原告告知孙华隐瞒孙军已逝世的事情。邓某致电时已第一时间表示同意继续交易，但资料都在孙华姐妹手上，被告孙乾嵩会尽快去办理公证继承手续后继续交易，两原告表示愿意等待继续交易。于是，被告孙乾嵩开始来回各个部门补办证件，以求以最快的速度办妥继承公证，尽快交易。2020年5月20日，邓某领取广州市海珠区公证处出具的《公证书》，案涉孙军名下的房产由被告孙乾嵩一人继承，涉案房屋买卖合同可以继续交易，继续交易不存在障碍。三、被告孙乾嵩并未参加涉案房屋买卖合同谈判和签署，即被告孙乾嵩并未与两原告签订涉案房屋买卖合同，也未授权他人对已继承的房屋进行交易，被告孙乾嵩不应承担两原告主张的责任。综上所述，被告孙乾嵩并无任何违约的行为，相反被告孙乾嵩一直积极地办理公证继承事宜，以便继续履行涉案房屋买卖合同，本案并不存在原告所称拒绝办理房屋过户手续导致合同目的无法实现的情形，合同应继续履行。在被告孙乾嵩已办妥公证继承事宜，涉案房屋买卖合同已经可以继续交易情况下，两原告拒绝履行合同的，应视为违约，两原告应承担相应的违约责任。四、诉讼请求1没有事实及法律依据，合同应当继续履行，原告坚持解除应当承担违约责任。诉讼请求2没有事实法律依据，被告孙乾嵩并没有收取任何购房款，关于利息的损失没有事实及法律的依据，被告孙乾嵩不存在违约的行为，不应承担原告主张的损失。对诉讼请求3-6，被告孙乾嵩并没有违约，不应承担违约金，诉请4中介费等相关费用是原告签订、履行涉案房屋买卖合同支出的成本，被告孙乾嵩没有违约，原告应当自己承担。对已付租金及财产保全费没有法律依据，应当由原告承担。被告孙华辩称：关于返还购房款完全与我无关，是孙军委托我公证办理所有买卖房子的手续，所有的金钱没有经过我的手，5万元是孙军签署，12月11日网签60万元虽然是我代签名，但钱是孙军拿的。关于违约金，我没有违约，我不知道孙军去世后，公证书就失效了。2020年1月份，原告一家去了湖北，2020年3月23日原告回来约了去过户，去到现场我才知道我的公证书是无效的。利息和中介代理费不关我的事。我是为了配合原告才解租的，是由我方去解租，是为了照顾原告的利益，我们才解租的，是造成我们的损失，我们本可以收取租金来提高收入的。经审理查明：海珠区××房原登记在孙军名下。2019年9月29日，原告何亮（乙方、买方）与孙军（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》，约定甲乙双方就买卖位于海珠区××房的物业达成一致协议，签订本合同；成交价4260000元；甲方签订本合同后不能按合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项；甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付本成交价0.05%的违约金；逾期十日以上的，乙方有权不再购买该物业，甲方需退还向乙方收取的全部款项并应向乙方支付成交价10%的违约金；甲方同意乙方将款项存入下述账户，视同甲方已收取款项：开户银行名称：中国工商银行，户名：孙军，账号：62×××98；乙方应于签订本合同时支付50000元作为定金，楼价余款甲乙双方同意以按揭付款方式交付，甲方在收取乙方房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约；乙方应签署本合同后150天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等；首期楼价款（含定金）3260000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2020年3月5日前）到税务部门完税及到不动产交易中心递件过户并取得受理回执当天付清；1000000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行帐号作为楼价余款；如本合同与任何在此之前任一方所签订的协议、声明、承诺等有不一致的，以本合同为准；甲乙双方同意按规定通过存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准；等。同日，孙军出具《收据》载明，孙军收到原告何亮交来购买涉案房屋之定金50000元。2019年12月11日，原告按合同约定的收款账户向孙军汇款600000元。被告孙华代孙军出具《收款收据》，载明收到原告何亮交来购买涉案房屋之首期楼款600000元。2019年12月4日，广东省广州市海珠公证处出具（2019）粤广海珠第38894号《公证书》，载明孙军于2019年11月29日来到该处办理了《委托书》，《委托书》主要内容：孙军是座落在广州市海珠区××房的权属人，现我委托孙华为我的合法代理人，代我执行和处理下列事项：出售上述房屋，签订房屋买卖合同或协议，办理存量房网上交易手续，并在有关部门办理产权交易手续（包括调档、归档、评估、查册、交易、交费、办理退税、登记、领证、测绘、复印、更正等）并领取相关文件，如交易不成有权办理退案手续并领回相关资料；受托人无权收取出售上述房屋后所得的任何款项，出售上述房屋后所得的全部款项必须直接转入委托人名下的银行账号；等。2019年12月11日，被告孙华作为孙军的委托代理人与两原告签订《广州市存量房买卖合同》。原告于2019年12月11日支付按揭代理费3000元给广州汇和按揭代理有限公司，于2019年12月12日支付中介代理费54800元给德才公司。2019年12月31日，原告刘冰梅（乙方）与被告孙华（甲方）签订《租房协议书》，订明：因乙方提议并经双方协商，甲方同意将位于广州市海珠区新港西路152号38栋之二301房把原租户搬出，临时出租给乙方居住，以解燃眉之急，房租4700元/月，从2019年12月26日起算租，每月26日交租，从2月份起每月递增300元；房屋出租期限至乙方交齐购房款给甲方为止；收租租行账户：工商银行轻纺城支行，孙军。原告与被告孙华确认：2019年12月26日，被告孙华将涉案房屋交付给原告居住；现双方的租赁合同已经解除，原告于2020年3月23日已将涉案房屋返还给被告孙华；原告一共支付了14400元租金，第一个月的租金4700元是现金支付给案外人孙霞，第二、三个月的租金是转账到孙军的银行账户中。另查，2019年12月13日，孙军死亡。2020年5月20日，广东省广州市海珠公证处出具（2020）粤广海珠第8866号《公证书》，载明因继承被继承人孙军的遗产，申请人孙乾嵩的法定监护人邓某于2020年4月14日向我处申请办理继承权公证，经查，被继承人孙军的父亲、母亲均已先于被继承人孙军死亡，被继承人孙军与妻子邓某已于2019年4月27日登记离婚，被继承人孙军的子女仅有孙乾嵩一人；根据继承法规定，被继承人孙军的遗产（广州市海珠区××房）应由孙乾嵩一人继承，继承后，孙乾嵩占有上述房屋的全部份额；等。原告于2020年4月26日向本院提出诉前保全申请，要求查封涉案房屋四分之一产权份额，并提供了中国大地财产保险股份有限公司广东分公司的担保，为此，原告向该公司支付了财产保险服务费1500元，向本院支付了财产保全费5000元。本院作出了（2020）粤0105财保517号民事裁定书，裁定查封以孙军名义登记的位于广州市海珠区××房四分之一产权份额。原告为证明其诉讼主张，还提交了以下证据：1、住房公积金贷款审批确认书、工商银行网上银行账户查询明细，记载公积金中心于2020年1月14日划扣原告账户171万元，于2020年3月24日将该171万元退还到原告账户；2、原告通行证信息、解除居家隔离健康观察告知书；3、短信截图。被告孙乾嵩质证意见：证据1显示是1月办理的面签贷款手续，3月被告孙华协助办理撤销贷款手续，被告孙乾嵩没有参与，被告孙乾嵩也不知情，相应的责任由被告孙华承担；证据2证明原告因疫情影响直到3月下旬才回到广州，在此期间因不可抗力，期间的任何损失都不可归责于被告；证据3的真实性、合法性和关联性无法确认。被告孙华质证意见：是我一起去办理的贷款，2020年1月，我听中介方说原告去了湖北，因为疫情影响，产生的公积金利息不应当由我付，去撤销公积金贷款是我配合原告一起去的，一说不能过户，我就马上配合；证据2我不知道，我不发表意见；证据3递件我知道，通知了我，在海珠区交易中心因我不能代理办理过户，要去调档案等，当时讲要两个月时间，我不清楚原告为何要搞商业贷款。被告孙乾嵩为证明其抗辩意见，还提交了如下证据：1、邓某与被告孙华的微信聊天记录；2、孙军在工商银行账号62×××98从2019年9月29日至2019年12月29日的历史明细清单，记载2019年12月14日开始至2019年12月29日，孙军账户有多笔支出记录，其中在2019年12月14日，分别转账500000元和45000元到*霞账户。原告质证意见：对证据1的真实性合法性确认，关联性认为虽然被告孙乾嵩提出了要求继续过户，但由于孙军去世后亲属之间不能达成一致，本身欠缺过户所需的材料，也佐证影响了原告购房目的的事实；对证据2的真实性没有异议，恰好证明原告在12月11日支付了首期款60万元到孙军的账户。被告孙华质证意见：对证据1的真实性确认，就发过一次，我已经在微信上说全部证件都不在我这里，就没有再回复；证据6与我无关，我从未拿过孙军的银行卡。本案庭审中，经本院询问，被告孙乾嵩表示愿意继续履行买卖合同，原告表示其已经给了被告很多时间协商，但都没法解决，现原告已经另外看了房屋并签订了新的买卖合同，所以本案房屋买卖合同无法继续履行。本院认为：原告与孙军签订的《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。合同履行过程中，孙军死亡。孙军的法定继承人只有被告孙乾嵩一人，涉案房屋由被告孙乾嵩继承。故孙军与两原告的房屋买卖关系由被告孙乾嵩承继，涉案房屋的交易应当继续履行。鉴于孙军死亡之事确实拖延了交易的进程，且孙军的继承人办理继承程序的时间未定，亲属之间也存在纠纷，导致原告的交易目的迟迟未能实现，原告据此要求解除双方签订的房屋买卖合同合法有理，本院予以支持。合同解除后，出卖人理应退还已支付房款650000元给原告。根据查明事实，该650000元由孙军收取，故被告孙乾嵩理应承担债务清偿责任。原告要求被告孙乾嵩返还购房款650000元有理，本院予以支持。关于孙军的遗产流失问题，被告孙乾嵩可另循途径解决。根据原、被告提交的证据可以查明，被告孙乾嵩在知道涉案房屋买卖事宜后已积极履行办理继承等手续的义务，虽然被告孙华未及时告知原告孙军死亡的消息，但该事实并非是导致双方交易不能继续履行的根本原因，新冠××疫情及疫情防控措施也导致双方交易的迟延。因此，造成交易未能及时完成并非被告孙乾嵩的过错。原告要求被告孙乾嵩支付购房款650000元的利息损失、违约金426000元、中介代理费54800元、按揭代理费3000元、资金托管利息损失14463.75元、财产保全保险费1500元缺乏依据，本院不予支持。关于原告已付租金14400元，因原告实际接收了涉案房屋，此为原告承租涉案房屋期间所产生的租金，故原告要求被告孙乾嵩返还无理无据，本院不予支持。被告孙华为孙军的委托代理人，并未收取原告支付的房款650000元，且如上述理由，孙军死亡的事实并非是导致双方交易不能继续履行的根本原因，故原告要求被告孙华承担连带赔偿责任缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、《中华人民共和国继承法》第三十三条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告刘冰梅、何亮与被告孙乾嵩就广州市海珠区新港西路152号38-2-301房的房屋买卖关系；二、被告孙乾嵩在本判决生效之日起10日内，返还购房款650000元给原告刘冰梅、何亮；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费40880元，由两原告共同负担20440元，被告孙乾嵩负担20440元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告孙乾嵩在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本案财产保全费5000元，由被告孙乾嵩负担，被告孙乾嵩在本判决生效之日起10日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 钟 琴二〇二〇年七月二十三日书记员 杜彦泽庄钊豪