江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终1625号 上诉人(原审原告)：宋迪，女，1979年7月10日生，现住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：**勇，上海伟创律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：启东鑫华置业有限公司，住所地江苏省启东市寅阳镇恒大海上威尼斯会议中心一楼北。 法定代表人：艾冬。 委托诉讼代理人：顾彬菁，该公司职员。 上诉人宋迪因与被上诉人启东鑫华置业有限公司(以下简称鑫华置业)商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省启东市人民法院（2019）苏0681民初4683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋迪上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令鑫华置业向其支付逾期交房的违约金，以2287041元为基数，按照日万分之一为标准，自2019年6月1日起至2020年6月30日止；3.判令鑫华置业将××××斯×××幢××层××号房屋(以下简称案涉房屋)，按照交房的标准封刷墙体/墙面(即使用高级防水防霉乳胶漆)；4.判令鑫华置业将案涉房屋室内的洁具更换为伊奈或者TOTO品牌；5.一、二审诉讼费依法由鑫华置业承担。事实和理由：1.鑫华置业应当承担逾期交付的违约责任。一审认定鑫华置业于2019年4月4日向其发出交楼通知，且欲交付的房屋仅有装修瑕疵，未影响交付的事实与客观事实不符。首先，鑫华置业当庭提交的所谓的“交楼通知书”系鑫华置业伪造的证据，且其已当庭发表质证意见，并提交相关证据，故原审认定系在2019年4月4日通知其接收房屋与客观事实不符。其次，鑫华置业所要“交付”的房屋并非仅有装修瑕疵，而是达到足以严重影响正常居住使用的程度。2018年底，其经勘验案涉房屋后发现，室内墙面具有开裂情况，室内渗水、漏水现象较为普启遍，渗水区域致命墙面起皮、霉斑等多种严重影响正常居住的现象。另，因案涉房屋室内渗水的原因致使隐藏在墙体内电线出现部分短路故障，致使室内灯管出现接触不良等影响正常居住现象。2019年5月底，恰逢梅雨季节又频降暴雨，案涉房屋室内卧室及客厅出现大面积的滴水现象。上述情况，均已严重影响正常居住。其有图片及视频资料为证。再次，根据江苏省高级人民法院有关审理房地产合同纠纷的规定，鑫华公司在2019年4月4日所要交付的房屋存在严重的漏雨、渗漏情况，足以影响正常的居住使用。另，对于双方补充协议中含有不合理的内容，应以合同准。2.鑫华置业对案涉房屋的墙体/墙面的装修并非使用约定的防水防霉乳胶漆。3.鑫华置业使用的洁具并非合同约定的伊奈或TOTO品牌。经其勘查及到实体店和官方网站查询，鑫华置业所谓的“伊奈”品牌洁具，在实体店和官网均无销售。另外，一审根据现场勘查专业人士的判断，而专业人士又是根据什么？不得而知。4.鑫华公司一审提供的“敦促售楼通知书”，系虚假证据，应承担法律责任。一审未仔细核查，显属不当。 鑫华置业辩称，一审查明事实正确，请求驳回上诉，其公司愿意按照一审判决承担相应维修责任。 宋迪向一审法院提出诉讼请求：1.鑫华置业向其支付逾期交房的违约金70212.16元，诉讼中变更为115495.57元；2.鑫华置业将恒大海上威尼斯项目中×××幢××层××号房屋楼顶墙面/墙体防水工程修复至满足建筑防水要求；3.鑫华置业将恒大海上威尼斯项目中×××幢××层××号房屋楼顶墙面、墙体防水工程修复至满足建筑防水要求后，按照交房的标准将墙体/墙面予以刷白；4.鑫华置业将恒大海上威尼斯项目中×××幢××层××号房屋内的洁具和卫浴乐净更换为合同约定的伊奈或TOTO品牌；5.本案的诉讼费用由鑫华置业承担。原审审理中，宋迪变更诉请，对部分损失要求赔偿11万元。 一审法院认定事实：2016年6月30日，以鑫华置业为出卖人，宋迪为买受人，签订商品房买卖合同（预售）[合同编号X0024146],合同约定：出卖人将位于启东市寅阳镇寅兴垦区外侧南部（项目名称为：恒大海上威尼斯）项目中的×××幢××层××号（建筑总层数为3层，其中地上3层，地下1层）房屋出售给买受人，建筑面积为250.37平方米，房屋总价款为2,287,041.00元，房款将采用分期支付。合同第十一条“交房的时间和手续（一）出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10天（不少于10日）将查验房屋的时间，办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件资料的通知书送达买受人。……。交付房屋时，出卖人应当出示满足第九条的证明文件。出卖人不能出示证明文件或者出示不齐全，不能满足第九条的约定条件的，买受人有权拒绝接收。……（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该房屋进行查验，出卖人不得以缴纳税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验该商品房存在下列除地基和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人应该按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起180日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。⑴、屋面、墙面、地面渗漏或者开裂等。（2）……第十二条逾期交房的责任……1.（1）……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。”合同第十六条“商品房质量……（二）其他质量问题该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。……（三）装饰装修及设备标准该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家强制性标准及双方约定的标准。”合同第十七条“该商品房实行保修制度，商品房屋住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修制度。具体内容详见附件七。”“附件七,……屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期限为5年……”。合同中附件六关于装饰装修设施、设备的具体约约定……一、住宅室内装修：1、……3、客厅…墙身：高级防水防霉乳胶漆……7、卫生间…洁具：选用伊奈或TOTO名牌洁具；……合同附件十一补充协议“一、……三、……1、……3、……若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的时间，买方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则卖方有权不交付该房屋约买方，且卖方无须承担任何违约责任。……二十、本合同内容与本补充内容不一致的，以本补充协议为准。” 合同订立后，宋迪向鑫华置业分期交付了部分房款。 2018年4月9日，鑫华置业向一审法院起诉，要求宋迪支付房款664816元及违约金4726元。2018年5月17日，鑫华置业与宋迪经一审法院主持调解，宋迪于2018年8月20日前支付鑫华置业逾期房款664816元及违约金，并承担受理费5224元。 2019年4月鑫华置业向宋迪发出交房通知。 2019年5月29日，经一审法院执行局主持协商，宋迪一次性支付鑫华置业房款及违约金823733元（含诉讼费5224元）。 期间，买受人至该商品房屋内实地查验后知，出卖人出售给买受人的房屋，室内墙面具有开裂情况，室内渗水、漏水现象等质量问题。 2019年6月12日，宋迪因质量问题向一审法院提起诉讼。期间，鑫华置业就案涉房屋及装修等自行进行了修复处理。 审理中，为了查明案涉房屋质量问题，一审法院按规定委托盐城正平房屋安全司法鉴定所就质量问题进行鉴定，2019年8月6日，盐城正平房屋安全司法鉴定所向一审法院函告，因停止受理，退回法院。一审法院又委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司鉴定，2019年11月22日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司向法院发出退案函，因案涉房屋质量问题已修复，无法鉴定渗漏原因退案。 为了查明房屋质量，在无法鉴定的情况下，一审法院组织双方聘请专业人员去现场就房屋质量、品牌等现场勘验，经双方沟通，案涉房屋整体情况尚可，同时也存在不完善的地方，（1）地下室尚有大灯不亮、筒灯不亮，地下室与过道灯不亮；（2）地下室卫生二层卫生间的窗户，无法正常关闭；（3）室内有电线盒裸露在外；（4）涉案房屋内的灶具缺失；（5）案涉房屋厨房内水池使用非约定的美标品牌；（6）案涉房屋厨房间顶层尚有裂缝等。 对卫生洁具品牌，经现场勘验及查阅相关资料系约定品牌。 一审法院认为，双方订立合同是双方真实意思表示，应认定合法有效。双方应按照诚实信用的原则，全面履行合同义务。 关于宋迪要求鑫华置业支付逾期交房违约115495.57元。首先，鑫华置业支付违约金的前提是构成违约。合同约定“若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的时间，买方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则卖方有权不交付该房屋给买方，且卖方无须承担任何违约责任。”因宋迪未按约及时支付部分房款，经鑫华置业提起诉讼，后经执行，宋迪2019年5月才交清房款。鑫华置业于2019年4月向宋迪发出了交楼通知，鑫华置业房屋虽有装修瑕疵，未影响交楼，故法院认为不存在逾期交房的事实存在，故鑫华置业无需承担本条的违约责任。 关于宋迪要求鑫华置业将案涉房屋楼顶墙面/墙体工程修复到满足建筑防水要求的请求。双方在履行商品房合同买卖中，鑫华置业作为出卖案涉房屋解决质量问题是鑫华置业应尽的保修义务，现鑫华置业已派人修整，但尚有不尽人意的地方（1）地下室尚有大灯不亮、筒灯不亮，地下室与过道灯不亮；（2）地下室卫生间、二层卫生间的窗户，无法正常关闭；（3）室内有电线盒裸露在外；（4）涉案房屋内的灶具缺失；（5）案涉房屋厨房内水池使用非约定的美标品牌；（6）案涉房屋厨房间顶层尚有裂缝等。法院支持由鑫华置业为宋迪所购房屋予以修复。 关于宋迪要求鑫华置业将案涉房屋楼顶墙面、墙体防水工程修复至满足建筑防水要求后，按照交房的标准将墙体/墙面予以刷白的请求，案涉房屋鑫华置业已将墙体/墙面予以刷白，但经法院勘验，尚有瑕疵，故法院酌情对该请求支持由鑫华置业赔偿宋迪8000元。 关于宋迪要求鑫华置业将案涉房屋内的洁具和卫浴乐净更换为合同约定的伊奈或TOTO品牌问题，经法院、双方及专业人士到现场，对案涉卫生洁具勘验系符合合同约定，无需更换，故对宋迪该请求，法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条规定，判决：一、鑫华置业为宋迪修复恒大海上威尼斯项目×××幢××层××号房屋的瑕疵：（1）修复地下室内大、小灯具，地下室与过道灯具；（2）修复地下室卫生间、二层卫生间的窗户；（3）修复室内电线盒；（4）涉案房屋内的灶具按约定补齐，调试完好；（5）案涉房屋厨房内水池更换成约定的美标品牌；（6）案涉房屋厨房间顶层裂缝修复。二、鑫华置业赔付宋迪损失8000元（宋迪个人银行账户：开户行：上海银行蓝村路支行，卡号：62×××31）。三、驳回宋迪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1556元，依法减半收取778元，由宋迪负担253元，鑫华置业负担525元。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 经双方确认，本案二审中的争议焦点：1.鑫华置业是否逾期交房；2.原审对案涉房屋墙体/墙面的封刷处理及洁具的认定是否正确。 关于焦点1。本院认为，宋迪主张鑫华置业应承担逾期交房的违约责任，理由是鑫华置业未向其发出交楼通知，同时案涉房屋存在质量问题，影响其正常居住使用。本院对宋迪的理由不予采信，理由如下：1.鑫华置业原审中提供了其公司向宋迪发送交房通知的邮政速递投送查询凭证，该送达地址系宋迪现在居住的地址(二审中，其本人亦认可)，邮政速递投送查询结果表明鑫华置业邮寄的材料已被签收。宋迪原审中亦认可确实在2019年4月份收到鑫华置业的通知书。现宋迪认为其收到通知不是鑫华置业的交房通知，而是督促收楼通知，且督促通知上无时间，并认为鑫华置业原审中提交的交楼通知书系伪造。对此，本院认为，虽然双方对鑫华置业邮寄给宋迪的通知书内容有异议，但根据宋迪本人的陈述，即其收到鑫华置业的督促收楼通知，故该通知能够达到2019年4月鑫华置业向宋迪作出交房的意思表示。2.宋迪虽主张案涉房屋存在的质量问题影响其正常居住使用，并提供照片和现场视频佐证。因案涉房屋系装修后的交付，现双方对案涉房屋的装修质量有争议，根据原审现场勘查，案涉房屋装修确实存在质量问题，但能否直接由此认定严重影响居住使用，仍需相关职能部门作出权威鉴定，不能仅凭照片和现场视频，故宋迪的依据尚不充分。具上所析，根据宋迪2019年5月才交清案涉房屋房款的事实，依据双方合同约定，鑫华置业所欲交付的房屋虽有装修瑕疵，但并未影响交楼，原审因此认定鑫华置业不存在逾期交房的事实，并无不当。本院对宋迪要求鑫华置业承担逾期交房的违约责任，不予支持。 关于焦点2。本院认为，关于案涉房屋墙体/墙面的封刷问题。在鑫华置业修复后，经过原审的现场勘验，仍有瑕疵。在此情况下，原审通过赔偿损失的方式，判由鑫华置业承担8000元的赔偿责任解决此问题，亦无不妥。关于案涉房屋使用的洁具问题。宋迪虽上诉主张其在实体店和官网均未发现鑫华置业使用的洁具品牌就是双方合同约定的，但开发商即鑫华置业对案涉小区所涉房屋的装修所使用的洁具应为大批量，不能排除案涉洁具供货商为鑫华置业量身定做，故并不能因为鑫华置业所使用的洁具与实体店和官网不一致，而当然否认其使用的品牌不符合双方合同约定。故本院对宋迪该主张，亦不予支持。 综上所述，宋迪的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1556元，由上诉人宋迪负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 风 审判员 王建勋 审判员 谭松平 二〇二〇年七月七日 书记员 王 璐