安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0503民初808号 原告：马鞍山市宝龙物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：赵宝弟，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘刚，该公司员工。 委托诉讼代理人：高鞍林，安徽铭心律师事务所律师。 被告：马鞍山市名城置业发展有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：石刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周锋，安徽华冶（博望）律师事务所律师。 原告马鞍山市宝龙物业管理有限公司（以下简称宝龙物业公司）与被告马鞍山市名城置业发展有限公司（以下简称名城置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，于2020年4月10日、6月11日公开开庭进行了审理。原告宝龙物业公司的委托诉讼代理人刘刚、高鞍林，被告名城置业公司的委托诉讼代理人周锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宝龙物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令名城置业公司支付原告物业管理费51943元；2、判令名城置业公司承担本案诉讼费。事实和理由：2016年4月6日，宝龙物业公司与名城置业公司签订《前期物业服务合同》，约定：名城置业公司将其开发建设的马鞍山市花山区巴黎国际广场小区（以下简称巴黎国际广场小区）物业服务项目交由宝龙物业公司经营；服务期限为三年，自2016年4月6日至2019年4月5日止；物业费住宅按1.2元/月、每平方米收取。商业房按2.5元/月、每平方米收取。未出售房屋物业费由名城置业公司承担，按30%支付给宝龙物业公司。合同签订后，宝龙物业公司依约进驻巴黎国际广场小区进行物业管理服务。但在宝龙物业公司进行一年多的物业管理服务后，名城置业公司又以各种理由解除与宝龙物业公司的物业服务。宝龙物业公司于2017年11月10日撤出巴黎国际广场小区物业服务。名城置业公司在宝龙物业公司提供物业服务期间从未缴纳其未出售房屋的物业费，共拖欠未出售住宅房屋物业费5132元(750.43平方米×1.2元×19个月×30%)、未出售门面房物业费46810元（3284.92平方米×2.5元×19个月×30%），合计51943元。为维护合法权益，现依法向贵院提起诉讼，请求判如所请。 名城置业公司辩称，名城置业公司与宝龙物业公司未形成物业服务合同的真实意思表示，双方不存在物业服务合同关系；名城置业公司与宝龙物业公司关于未出售房屋物业费的纠纷已经诉讼，并已处理完毕。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。宝龙物业公司提交了如下证据：1、宝龙物业公司的营业执照副本复印件、法定代表人身份证明，证明该公司作为原告的主体资格；2、前期物业管理服务合同（时间为2016年4月6日），证明双方形成物业管理服务合同关系及权利义务约定；3、不动产登记信息，证明巴黎国际广场小区未出售的房屋及面积；4、房屋面积统计表，证明名城置业公司未出售的住宅及商品房的面积。名城置业公司提交了如下证据：1、营业执照副本复印件、法定代表人身份证明，证明该被告的主体资格；2、名城置业公司公章使用审批单、增值税专用发票开票申请书复印件，证明：名城置业公司临时在物业合同上盖章是配合宝龙物业公司办理物业服务合同变更备案使用，且合同仅有一份，而不是正式合同；还证明：名城置业公司没有与宝龙物业公司形成物业服务合同关系的意思表示，双方没有形成物业服务合同关系，更没有对未出售物业按照30%支付物业服务费的意思表示；3、物业服务合同备案证明、物业管理项目备案协助审签表、托管协议，证明：宝龙物业公司未能办理物业服务合同变更备案，且该公司与巴黎国际广场小区前期物业公司即马鞍山市协和物业管理有限公司（以下简称协和物业公司）签订了《托管协议》，与协和物业公司形成了托管合同关系，而与名城置业公司没有合同关系；4、民事诉状、变更诉请申请书、托管协议复印件，证明：宝龙物业公司以托管协议为依据已起诉要求名城置业公司和协和物业公司支付未出售物业管理费265696元，并要求协和物业公司退还30000元保证金；5、民事判决书、强制执行申请书、收条、案件执结通知书、撤诉裁定书复印件，证明：2017年11月10日宝龙物业公司退出巴黎国际广场小区，协和物业公司向法院起诉，要求宝龙物业公司退还提前收取的物业费，法院判决宝龙物业公司支付协和物业公司56290.94元，该案进入了执行程序。后宝龙物业公司起诉名城置业公司和协和物业公司，要求该两公司支付未出售房屋的物业费265696元，并要求协和物业公司退还保证金30000元。该诉讼案件与执行案件一并处理，协和公司退还30000元保证金，宝龙物业公司再支付协和物业公司执行款26290元，该案执行终结，诉讼案件撤回起诉。故最终物业纠纷处理完毕。 本院对当事人无异议的原被告营业执照副本复印件、法定代表人身份证明、不动产登记信息、物业服务合同备案证明、物业管理项目备案协助审签表、托管协议、案件执结通知书、裁定书、收条复印件予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：1、前期物业合同，虽名城置业公司对真实性提出异议，但该合同盖有宝龙物业公司和名城置业公司印章，名城置业公司对两个印章的真实性不持异议，且在庭审中也认可印章系已方所加盖，故本院对该证据的真实性予以确认；2、名城置业公司公章使用审批单、增值税专用发票开票申请书复印件，与本案无关；3、托管协议复印件，名城置业公司对真实性未提出异议，结合双方的陈述，本院对该证据的真实性予以确认；4、民事诉状、变更诉请申请书、民事判决书、强制执行申请书等的复印件，名城置业公司对真实性未提出异议，结合当事人陈述，本院对该组证据的真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月16日，名城置业公司与协和物业公司签订《前期物业服务合同》，约定名城置业公司选聘协和物业公司对巴黎国际小区提供前期物业服务。2016年4月6日，宝龙物业公司与名城置业公司签订《前期物业服务合同》，约定：宝龙物业公司为名城置业公司开发建设的巴黎国际广场小区提供物业服务；服务期限为三年，自2016年4月6日至2019年4月5日止；物业费住宅按1.2元/月/平方米收取，商业房按2.5元/月/平方米收取，未出售房屋物业费由名城置业公司按物业费收费标准的30%支付给宝龙物业公司。2016年5月1日，宝龙物业公司与协和物业公司签订《托管协议》，约定：现有协和物业公司的巴黎国际广场物业管理项目委托宝龙物业公司代为管理；宝龙物业公司在2015年11月15日至2016年1月15日期间共计45天管理的人工费用计12000元由协和物业公司承担；为体现相互诚信，宝龙物业公司交协和物业公司30000元保证金，直至2017年4月30日宝龙物业公司将所需有关证件办妥时返还该保证金；协和物业公司自2016年1月30日交房之日至双方托管移交日止收取的物业费用扣除协和物业公司的人工工资、管理费、税款及委托保证金后，协和物业公司将剩余款项于本协议生效时交与宝龙物业公司，并将已交房业主信息资料等交给宝龙物业公司；协和物业公司自2016年1月30日交房之日至当年4月物业费等共计141437元，现已支出人工工资、管理费、税款等50000元，剩余款项91437元，再扣除保证金30000元，余61437元，加上宝龙物业公司前期12000元的管理费，协和物业公司实际交付宝龙物业公司款额为73437元；宝龙物业公司承担托管的巴黎国际广场小区项目期间的物业管理日常工作并为此承担与物业工作有关的所有责任，直至2017年4月30日前与巴黎国际广场小区物业委员会成立时与协和物业公司解除托管协议。2018年3月，协和物业公司向本院提起诉讼，要求解除与宝龙物业公司签订的上述《托管协议》，并要求宝龙物业公司移交巴黎国际广场小区264户业主的入住签收单及验房单、96户业主的物业费收据、30个停车位的停车费收据、快递柜合同，并要求宝龙物业公司支付物业费、电梯维护费、停车费、房租、广告费、代垫电费、换锁芯费、垃圾清运费等合计99880.86元。本院立（2018）皖0503民初1019号案件进行审理。宝龙物业公司在该案的审理中辩称：对协和物业公司要求支付的费用只认可电费，对其他费用不予认可，要求以所交30000元保证金抵充电费。本院经审理，于2018年11月作出（2018）皖0503民初1019号民事判决书，认定如下事实：2014年7月16日，协和物业公司与名城置业公司签订前期物业服务合同，约定名城置业公司选聘协和物业公司对巴黎国际小区提供前期物业服务。2016年5月1日，协和物业公司与宝龙物业公司签订上述《托管协议》。2017年11月3日，名城置业公司以宝龙物业公司管理不善及管理水平一直没有提高、影响物业正常销售和维护工作为由，通知宝龙物业公司在2017年11月11日之前退出巴黎国际广场小区物业管理。2017年11月10日，宝龙物业公司撤离该小区、停止物业管理服务。宝龙物业公司提前预收物业服务费（含电梯费）32753.08元、停车费28861元、停车服务费9680元。协和物业公司于2017年11月20日、12月18日交付给宝龙物业公司提供物业管理服务期间所欠水电费13857.86元。据此判决：一、解除协和物业公司与宝龙物业公司签订的上述《托管协议》；二、宝龙物业公司支付协和物业公司物业服务费（含电梯费）32753.08元、停车服务费9680元、水电费13857.86元，合计56290.94元；三、驳回协和物业公司的其他诉讼请求。后协和物业公司据此判决申请强制执行，本院立（2019）皖0503执535号执行案件处理。2019年4月3日，协和物业公司退还宝龙物业公司保证金30000元，本院出具《案件执结通知书》。另，2019年1月，宝龙物业公司向本院提起诉讼，要求协和物业公司、名城置业公司向宝龙物业公司支付宝龙物业公司代管期间的物业管理费265696元，本院立（2019）皖0503民初681号案件审理，宝龙物业公司于2019年4月1日申请撤回起诉，本院于2019年4月3日裁定予以准许。再，在（2018）皖0503民初1019号案件中，宝龙物业公司诉请的物业费中不含本案所涉物业费，在（2019）皖0503民初681号案件中，宝龙物业公司诉请的物业费中含本案所涉物业费。 本院认为，宝龙物业公司以2016年4月6日的《前期物业服务合同》为主要证据向本院提起诉讼，要求名城置业公司按该合同约定交纳未出售房屋2016年4月6日至2017年11月10日期间的物业费，本案应为物业服务合同纠纷。（2018）皖0503民初1019号民事判决书、《托管协议》及其他证据，可以证明宝龙物业公司自2015年11月15日至2017年11月10日期间为案涉巴黎国际广场小区提供物业服务的事实。名城置业公司对宝龙物业公司自2016年4月6日至2017年11月10日期间为巴黎国际广场小区提供物业服务的事实不持异议，但认为宝龙物业公司系依据2016年5月1日协和物业公司与宝龙物业公司签订的《托管协议》而成为案涉小区的物业管理主体，而不是依据上述2016年4月6日的《前期物业服务合同》，且认为案涉物业费已经本院审理的其他案件处理。故本案争议的焦点为：1、宝龙物业公司与名城置业公司是否存在物业服务合同关系；2、宝龙物业公司本次诉请名城置业公司支付物业费是否属于一事不再理。第一，2016年4月6日的《前期物业服务合同》中盖有宝龙物业公司及名城置业公司印章，名城置业公司认可在合同上加盖了本公司印章，但辩称加盖印章只是为了该合同至有关部门备案。名城置业公司作为法人，在任何文件或合同上加盖印章应承担相应的法律责任，且该公司提交的证据不足以证明以上抗辩意见，故该合同具有真实性，对签约各方均具有约束力，合同双方存在物业合同关系。宝龙物业公司向名城置业公司建设的巴黎国际广场小区提供了物业服务，名城置业公司应按双方前期物业服务合同的约定支付相应的物业服务费。按双方合同约定，名城置业公司应向宝龙物业公司支付未出售房屋自2016年4月6日至2017年11月10日期间的物业费51943元。第二，经本院查明宝龙物业公司本次诉请的物业费在本院审理的前二个关联案件中未作处理，故名城置业公司辩称该部分费用已经处理的主张，因与本院查明的事实不符，本院不予采信。综上，依据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告马鞍山市名城置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马鞍山市宝龙物业管理有限公司支付物业管理服务费51943元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费549元（已减半收取），由被告马鞍山市名城置业发展有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  刘明荣 二〇二〇年七月二日 书记员  朱爱琴