湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初890号原告：刘某，女，2003年5月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。法定代理人：喻某，女，1967年12月13日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：喻娟，湖南湘民律师事务所律师。被告：张中攀，男，1992年10月20日出生，汉族，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：吴庆庆，男，1991年3月17日出生，汉族，住安徽省淮南市大通区。原告刘某与被告张中攀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月1日公开开庭进行了审理，原告刘某的法定代理人喻某、委托诉讼代理人喻娟，被告张中攀的委托诉讼代理人吴庆庆均到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，于2020年7月8日第二次公开开庭进行了审理，原告刘某的法定代理人喻某、委托诉讼代理人喻娟到庭参加诉讼，被告张中攀经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告房租、物业管理费、中央空调费至被告腾退房屋之日止，房租按照每季度25575元计算、物业管理费每月712元、中央空调费按实际使用的标准计算；2.判决被告向原告支付迟延付款违约金（按欠付租金金额的日万分之五计算至实际支付之日，暂算至2020年7月8日，违约金为3531元）；3.判决解除原被告双方于2018年5月8日签订的房屋租赁合同，被告腾退房屋交付原告；4.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2018年5月8日，原被告签订房屋租赁合同，被告承租原告座落于长沙市天心区，建筑面积142.44平米的房屋，房屋为毛坯房。合同约定：房屋租赁期限为39个月，自2018年5月9日起至2021年8月9日止（其中装修免租金期间为3个月，自2018年5月9日至2018年8月9日）；2018年8月9日至2020年8月9日，月租金为人民币8119元，单价为1.9元／平米／天；2020年8月10日至2021年8月9日，月租金为8525元，单价为1.995元／平米／天；第三年的租金在第二年的基础上递增5%；乙方向甲方支付租金方式，为每季支付一次，签订合同时，乙方向甲方支付第一个季度（即2018年8月10日至2018年11月9日）租金24357元，此后，每季度租金，乙方必须提前15天时间预付至甲方；租金支付以银行转账方式支付，甲方指定租金收款帐号如下：开户行：中国银行，户名：喻某，账号：62×××10；乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按欠付租金额的日万分之五支付迟延付款违约金，如乙方拖欠租金达10日以上，甲方有权单方面解除合同；签订合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金8119元，租赁期内，如乙方出现违约情形，乙方所交保证金不予返还，租赁期满，乙方未出现违约情形，甲方将保证金无息返还乙方；承租期间水电费、物业管理费、中央空调费由乙方承担，乙方必须按规定及时交纳，如乙方未按时交纳，拖欠费用达30日以上，甲方有权解除合同，收回房屋，预付的租金不予返还；乙方以本租赁房屋所在地为接受甲方通知等相关文书的送达地址，如甲方采取邮寄方式送达乙方文书的，甲方以向该地址邮寄的邮件签收之日或者邮件退回之日为送达之日。合同签订后，原告依照合同将房屋交付给被告。被告开始还能依照合同交纳房租，但不久被告就出现不按时交纳房租和物业管理费等费用的情形，在原告不断催缴下，被告才陆续支付房租。而对于2019年11月9日起开始的该季度房屋租金24357元，原告多次催缴，被告仍然拖欠不付。同时，经原告核实，被告自承租起，尚欠空调费2270.87元。被告不讲诚信，拖欠房租及费用的行为系严重的违约行为。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。被告张中攀未发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定的事实如下：2018年5月8日，喻某作为原告刘某（出租方、甲方）的法定代理人与被告张中攀（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将座落于长沙市天心区，建筑面积142.44平米的毛坯房出租给乙方；租赁期限为39个月，自2018年5月9日起至2021年8月9日止（其中装修免租金期间为3个月，自2018年5月9日至2018年8月9日）；关于租金，2018年8月9日至2020年8月9日，月租金为8119元整，单价为1.9元／平米／天；2020年8月10日至2021年8月9日，月租金为8525元整，单价为1.995元／平米／天；第三年的租金在第二年的基础上递增5%；乙方向甲方支付租金方式为每季支付一次，签订合同时，乙方向甲方支付第一个季度（即2018年8月10日至2018年11月9日）租金24357元，每季租金乙方必须提前15天时间预交至甲方，租金支付方式以银行转账方式支付，甲方指定租金收款帐号如下：开户行：中国银行，户名：喻某，账号：62×××10；乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按欠付租金金额的日万分之五支付迟延付款违约金，如乙方拖欠租金达10日以上，甲方有权单方面解除合同；关于保证金，签订合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金8119元，租赁期内，如乙方出现违约情形，乙方所交保证金不予返还，租赁期满，乙方未出现违约情形，甲方将保证金无息返还乙方；承租期间水电费、物业管理费、中央空调费由乙方承担，乙方必须及时缴纳，如乙方未按时交纳，拖欠费用达30日以上，甲方有权解除合同，收回房屋，预付的租金不予返还；租期结束或因乙方违约甲方提前解除合同，乙方在合同解除的2日内应腾空房屋交还甲方。合同还对其他事项进行了相关约定。2018年5月14日，被告张中攀收到保利国际广场Ｂ1栋3101、3102房门钥匙四片。2020年3月31日，被告张中攀委托案外人高坤向原告支付2019年11月9日至2020年5月8日期间拖欠的租金48716元。2020年7月5日，被告张中攀委托高坤向原告转款2020年5月9日至2020年8月9日期间拖欠的租金24358元。庭审中，原告确认被告已交纳空调费至2020年3月29日，交纳物业管理费至2020年3月31日。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应按约定履行义务。原告按照合同约定将房屋交付给被告，被告于2019年11月9日起未按期支付租金，直到2020年3月31日才补交2019年11月9日至2020年5月8日期间拖欠的租金，2020年7月5日补交2020年5月9日至2020年8月9日期间拖欠的租金，已构成违约，原告有权单方面解除合同，原告要求解除双方于2018年5月8日签订的《房屋租赁合同》，并要求被告腾退房屋的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告已交纳房屋租金至2020年8月9日，原告要求被告按照每季度25575元的标准，自2020年8月10日起至被告实际腾退房屋之日止支付房屋占用费的请求，本院予以支持。被告已交纳物业管理费至2020年3月31日，原告要求被告按照每月712元的标准，自2020年4月1日起至被告实际腾退房屋之日止支付物业管理费的请求，本院予以支持。合同约定逾期支付租金的，需按照欠付租金金额的日万分之五支付迟延付款违约金，故原告要求被告支付违约金3531元（从2019年11月9日计算至2020年8月9日，分段计算）的请求，本院予以支持，后续违约金尚未发生，本院不予支持。被告已交纳空调费至2020年3月29日，原告未提供证据证实被告尚欠中央空调费的数额，可待实际发生后另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告刘某与被告张中攀于2018年5月8日签订的《房屋租赁合同》；二、限被告张中攀在本判决生效之日起30日内将座落于长沙市天心区房屋腾退交还原告刘某；三、限被告张中攀自本判决生效之日起10日内支付原告刘某房屋占用费（按照每季度25575元的标准，自2020年8月10日起计算至被告实际腾退房屋之日止）；四、限被告张中攀自本判决生效之日起10日内支付原告刘某物业管理费（按照每月712元的标准，自2020年4月1日起计算至被告实际腾退房屋之日止）；五、限被告张中攀自本判决生效之日起10日内支付原告刘某违约金3531元；六、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如果被告张中攀未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费484元，由被告张中攀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  龙玲玲人民陪审员  孙树霞人民陪审员  陈楚利二〇二〇年七月十三日法官助理田也代理书记员  朱 明附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。