广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤01执复350号 复议申请人（异议人、利害关系人）：刘文有，男，1976年10月1日出生，汉族，身份证地址：湖南省宁远县。 申请执行人：长沙银行股份有限公司广州分行。住所地：广州市天河区黄埔大道西122号首层自编103、黄埔大道西122号之二701-705、801-805、901-905房。 负责人：罗刚。 委托诉讼代理人：吴晓丽，长沙银行股份有限公司职员。 被执行人：曾丽芳，女，1960年8月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。 被执行人：陈富荣，男，1965年6月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 复议申请人刘文有不服广东省广州市天河区人民法院（以下简称天河法院）（2019）粤0106执异762号裁定书，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 天河法院在执行申请执行人长沙银行股份有限公司广州分行（以下简称长沙银行广州分行）申请执行曾丽芳、陈富荣借款合同纠纷一案中，异议人刘文有提出书面异议。 异议人刘文有述称：请求终止(2019)粤0106执恢197号的执行，停止拍卖陈富荣位于广州市越秀区广园西路222号370、397号二个商铺（以下简称涉案房屋）的产权，并明确异议人的租赁关系。异议事由：异议人刘文有系被执行人陈富荣租户，被执行人陈富荣将其名下涉案房屋租给异议人使用和管理，双方于2013年5月14日签订了《商铺租赁协议》，同时用现金方式已缴纳租金和合同保证金。2019年6月20日异议人收到贵院张贴于该商铺的公告，得知涉案房屋即将被法院执行拍卖，异议人对此没有过错，若贵院拍卖涉案房屋执行，将影响异议人的使用权。综上所述，特依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条的规定提出异议，请求立即终止对上述商铺的执行，并明确异议人的租赁关系，等本人租赁使用权到期后再进行拍卖，切实维护异议人的合法权益。 长沙银行广州分行辩称：请求驳回异议人的异议申请。具体答辩意见如下：一是根据陈富荣、曾丽芳签署的《确认书》及有关第三方出具的评估报告，涉案房屋在抵押给我行时的房屋使用情况为未出租状态。我行对涉案房屋的抵押权成立于涉案房屋出租之前，异议人所持《商铺租赁协议》签订时间虽为2013年5月13日，但有倒签嫌疑。在办理抵押贷款手续时，有下列情况：1、在深圳市世联土地房地产评估有限公司于2013年7月6日出具的《房地产抵押估价报告》中反映：涉案房屋用于名为“金壹佰”的皮革商铺经营；该商行是陈富荣本人经营，不存在出租给异议人的情况。2、深圳市世联土地房地产评估有限公司于2015年7月16日出具的《房地产抵押估价报告》中记载：估价对象现自用经营，370房、397房被业主打通自用作经营，抵押房产仍用于名为“金壹佰”的皮革商铺经营。3、陈富荣、曾丽芳于2016年6月24日向我行出具的《承诺书》中承诺：上述抵押物业目前均为抵押人自用。二是《商铺租赁协议》未经登记备案，无法证明其真实的签订时间。《广东省城镇房屋租赁条例》第十一条规定：签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向县以上房地产管理部门或者其派出机构进行登记。异议人与被执行人陈富荣仅签订了《商铺租赁协议》而未进行备案，一方面，该行为违反了上述法规的规定；另一方面，仅凭《商铺租赁协议》上所载时间，无法得出该租赁协议一定签订于2013年5月14日的结论。正是由于缺少必要的登记备案行为，异议人与被执行人《商铺租赁协议》存在倒签的可能。三是异议人主张租赁关系成立仅提供两张收据，无法证明《商铺租赁协议》确有实际履行。如实际使用，理应有六年来的租金、物管、水电费等单据，反证出《商铺租赁协议》具有倒签的嫌疑。综上所述，本案不应适用“买卖不破租赁”原则，异议人关于保护其租赁权的主张亦不具有事实和法律依据。恳请贵院依法驳回异议人的执行异议申请。 被执行人曾丽芳、陈富荣没有答辩。 天河法院查明，长沙银行广州分行与曾丽芳、陈富荣借款合同纠纷一案，天河法院作出(2016)粤0106民初15326号民事判决已经发生法律效力。根据该判决，一、陈富荣、曾丽芳偿还长沙银行广州分行借款2100000元及罚息；二、陈富荣、曾丽芳偿还长沙银行广州分行利息11525.35元及复利；三、陈富荣、曾丽芳支付长沙银行广州分行律师费20000元：四、长沙银行广州分行对陈富荣、曾丽芳抵押的广州市越秀区广园西路222号370房屋、广州市越秀区广园西路222号397房屋以折价或以拍卖、变卖所得的价款在最高额债权2400000元范围内享有优先受偿权。因被执行人未履行上述文书确定的义务，长沙银行广州分行向天河法院申请强制执行，天河法院于2018年1月4日立案执行。 案件执行过程中，天河法院依法向被执行人发出执行通知书，责令被执行人履行生效判决确定的义务，但被执行人在期限内没有履行。天河法院将被执行人纳入失信被执行人名单，并向被执行人发出限制高消费令，责令其申报财产状况。因被执行人名下涉案房屋广州市越秀区广园西路222号370号、397号房已由白云区法院拍卖，被执行人名下荔湾区龙津西路恩洲北横街78号1803房已交由本院拍卖，本案依法等待参与分配，未发现被执行人名下有其他财产可供执行，申请执行人表示未能提供被执行人的财产线索，本案暂不具备执行条件，2018年11月2日，天河法院作出终结(2018)粤0106执449号案件的本次执行裁定。 2019年5月16日，本案以(2019)粤0106执恢197号恢复执行。2019年6月20日，天河法院裁定拍卖涉案房屋。 涉案房屋登记在陈富荣名下，2013年7月8日开始设定抵押，抵押权人为长沙银行广州分行。 另查，陈富荣为广州市越秀区金壹佰皮革商行个体工商户，经营地址登记在涉案房屋所在地。 天河法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”涉案房屋登记在陈富荣名下，天河法院查封登记在其名下的涉案房屋并无不当。异议人刘文有并非涉案房屋的所有人，无权阻止法院拍卖涉案房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，长沙银行广州分行作为申请执行人对执行标的享有抵押权，异议人仅凭与陈富荣未经备案登记或第三方见证的《商铺租赁协议》，也没有完成举证其自签订租赁协议后涉案房屋一直由其实际使用的相关证据，不足以对抗长沙银行广州分行享有抵押权，更不能排除人民法院的执行行为。天河法院依照生效判决，裁定对已判定申请执行人享有优先受偿权的案涉房屋予以拍卖，符合法律规定。综上，异议人的异议缺乏事实及法律依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回异议人刘文有的异议申请。 复议申请人刘文有不服天河法院作出的（2019）粤0106执异762号执行裁定，向本院申请复议，请求：1.确认刘文有与陈富荣于2013年5月14日签订的《租赁合同》有效；2.确定复议申请人依法享有对执行标的物的租赁使用权。事实与理由：复议申请人作为承租人已经基于合同关系占有和使用位于广州市越秀区广园西路222号370、397号两个房产，该房产是（2019）粤0106执异762号执行标的，而申请执行人对于执行标的房产的拍卖行为直接影响到复议申请人基于租赁商铺的合同关系占有使用等合法权益。根据《中国人民共和国物权法》第二百四十一条规定“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。”《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”基于以上事实，请求支持复议申请人的申请，作出变更裁定。 本院经审查，本院确认执行异议裁定所确认的事实。 另查：1.2015年7月16日，深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对广州市越秀区广园西路222号370房及397房出具的《房地产抵押评估报告》中列明涉案房屋的使用现状为“自用”。2.被执行人陈富荣于2016年6月24日向长沙银行广州分行出具《承诺书》，承诺涉案房产目前均为陈富荣自用。3.复议申请人刘文有提交的《个体工商户营业执照》显示，陈富荣作为法定代表人的广州市霸龙皮具有限公司，登记的住所地为“广州市白云区均禾街新石路16号C1幢三楼301”。 本院认为，复议申请人刘文有认为其于2013年5月14日与被执行人陈富荣签订《商铺租赁协议》，租赁期限为十年,主张其对涉案房产享有合法的租赁权，请求停止拍卖涉案房产并明确其租赁关系。本案争议的焦点在于复议申请人刘文有主张的租赁权是否可以对抗执行。第一，2015年7月16日，涉案房产广州市越秀区广园西路222号370、397号商铺在设定抵押时，深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司查明涉案房产的使用状况为被执行人陈富荣“自用”，被执行人陈富荣于2016年6月24日出具《承诺书》，承诺涉案房产目前均为其自用，复议申请人刘文有主张其于2013年承租涉案房产与前述事实不符。第二，被执行人陈富荣经营的个体工商户经营地址登记在涉案房屋所在地，而复议申请人刘文有开办的广州市霸龙皮具有限公司的工商登记住所地不在涉案房屋所在地，故复议申请人刘文有主张其向被执行人承租涉案房屋经营皮具与工商登记相矛盾，亦缺乏事实依据。第三，复议申请人刘文有提交的物业管理费、水电费单据等均形成于抵押之后，其提交的租赁关系没有经过备案，租金亦未缴纳税费，复议申请人主张其于抵押之前实际在承租涉案房产，但其主张未达到民事诉讼对待证事实要求的高度可能性的证明标准，本院认定至少在设定抵押前不存在合法的租赁合同关系。第四，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本院认定至少在设定抵押前不存在合法的租赁合同关系，即便复议申请人刘文有在设定抵押之后与被执行人成立租赁关系，根据以上规定，这一租赁关系亦不得对抗抵押权。因此，复议申请人刘文有主张的所谓租赁权不得对抗本案的执行，复议申请人主张停止拍卖或者在拍卖中明确其租赁关系理由不充分，本院不予采纳。 综上所述，复议申请人所提复议请求不成立，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回刘文有的复议申请，维持广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106执异762号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 吴 振 审判员 谢欣欣 审判员 胡伟东 二〇二〇年七月三十一日 书记员 宋兰兰                                                                                                                                                                 梁献玲