江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终1765号 上诉人（原审原告、申请执行人）：王建李，男，1960年5月16日生，住南通市通州区。 上诉人（原审原告、申请执行人）：刘志娟，女，1961年12月4日生，住南通市通州区。 委托诉讼代理人：张亚兰，如皋市磨头法律服务所法律工作者，特别授权。 被上诉人（原审被告、案外人）：沈云，女，1973年5月24日生，户籍地广东省深圳市罗湖区。现住址广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：章德富，如皋市皋城法律服务所法律工作者，特别授权。 上诉人王建李、刘志娟因与被上诉人沈云执行异议之诉纠纷一案，不服如皋市人民法院（2019）苏0682民初7112号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王建李、刘志娟上诉请求：请求二审撤销如皋市人民法院（2019）苏0682民初7112号民事判决，并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审，二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，案外人执行异议之诉，应当查明案外人对执行标的享有所有权，并且享有排除执行之权利，但案外人沈云对案涉房屋不享有所有权，沈云对案涉房屋主张的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，该条款保护的是买受人的物权期待权，但沈云主张的案涉房屋系抵债取得，抵债的目的是消灭债权，不应对另一债权享有优先权，沈云在法院查封前既未办理初始登记，也未补交土地出让金，不符合市场交易准入条件，其对房屋未办理过户登记手续存在过错，也不享有足以排除执行的民事权益，一审法院认定沈云已形成事实上的买卖关系没有事实依据。2、一审法院程序不当，为了查明事实，本案应当追加沈伟为当事人参加诉讼，故本案应当发回重审。3、一审法院适用法律不当，案涉争议为《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议之诉，应当审查案外人对案涉房产的实体权利的主张是否成立，但一审法院就实体争议问题仅适用证据规则进行审查，未引用实体法的规定，并导致判决结论错误，故请求二审依法裁判。 被上诉人沈云答辩称，上诉人王建李、刘志娟并无新的事实证据，只是一味强调一审中的理由，请求改判没有依据。对于未能办理产权登记手续，系因案涉房屋具有交易的局限性，并非答辩人主观上不愿意办，但答辩人对案涉房屋的权利客观存在，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，故请求二审维持原判。 王建李、刘志娟向一审法院起诉请求：判决撤销(2019)苏0682执异62号执行裁定，并驳回沈云的异议申请，即许可对案涉标的物的执行。 一审法院认定事实：2007年8月24日，如皋港经济开发区委托如皋市长江镇永平闸居委会与沈伟的父亲沈美福就沈伟在的被拆迁房屋签订《拆迁安置补偿协议》，该协议载明沈伟原被拆迁房屋合计补偿120732.32元，安置给沈伟的安置房为房屋，建筑面积分别为137.84平方米（主房）、77.28平方米（阁楼），房款合计为110945.6元。 2013年10月15日，如皋市长江镇永平闸居委会出具《房产证明》一份，载明：兹有××花苑××幢××室房产，为我居委会居民沈伟（××××）单独所有，共计面积215㎡。 2012年7月，沈伟因向顾宝林、刘文明借款，分别与顾宝林、刘红梅签订《房屋户主转让协议》、《拆迁房买卖合同》，顾宝林、刘文明、刘红梅间因对案涉房屋的占有、使用发生争议而报警，2013年5月，如皋市公安局以沈伟涉嫌合同诈骗进行侦查，并分别向顾宝林、刘文明进行了调查询问，也向沈伟讯问，沈伟向公安机关供述了相关事实。2014年12月23日，沈伟因涉嫌合同诈骗被如皋市公安局取保候审，在如皋市公安局侦查过程中，沈云于2015年8月给付顾宝林85000元，给付刘文明、刘红梅10万元，沈伟于2015年8月5日向沈云出具《声明》一份，内容为：“今借沈云壹拾捌万元，用于解决顾宝林（捌万元）和刘文明（壹拾万元）之间的经济纠纷，本人声明沈伟名下的××花苑××栋××室所有权归沈云所有，自签字之日起生效”。2015年8月6日，刘文明、刘红梅共同向沈伟出具收条、谅解书各一份，收条载明：“今收到沈伟退款壹拾万元整”，谅解书载明：“我们与沈伟之间的经济纠纷全部解决，款已全部退还，我们给沈伟的行为给予谅解，不追究沈伟法律责任”，2015年8月8日，顾宝林向沈伟出具收条、证明、谅解书各一份，收条载明：“今收到沈伟退款捌万伍仟元整”，证明载明：“甲方顾宝林与乙方沈伟之间从即日起不存在任何经济纠纷”，谅解书载明：“我们与沈伟之间经济纠纷全部解决，款已全部退还，我对沈伟已谅解，不再追究沈伟法律责任”。 2017年4月1日，沈云与如皋市辉煌卫生洁具经营部签订了《装饰装修工程承包合同》一份，沈云将案涉春江花苑301栋504室房屋交由如皋市辉煌卫生洁具经营部进行室内装修，沈云支付了装修费用276000元。如皋市皋港物业有限公司于2019年8月8日出具证明，证明沈云是××花苑××幢××室的住户，沈云其后还向南通中油燃气有限责任公司缴纳燃气安装费，在案涉房屋内安装了管道液化气。 原审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。根据上述法律规定，人民法院审理执行异议之诉应当对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理并作出判断。 本案所涉房屋原系沈伟的拆迁安置房，沈伟对该房享有所有权，沈伟有权对该房进行处分。因沈伟欠顾宝林、刘文明等人的款项，其将案涉房屋分别转让给顾宝林、刘文明等人，因而顾宝林、刘文明等人之间产生纠纷，导致沈伟涉嫌合同诈骗而被公安机关查处，沈云作为沈伟的妹妹代沈伟偿还了顾宝林、刘文明等人的欠款合计185000元，故沈伟以《声明》的方式将案涉房屋转让给了沈云，该《声明》是沈伟真实意思表示，内容不存在虚假情形，沈云接受了案涉房屋，沈伟与沈云间形成了事实上的房屋买卖关系，该房屋买卖关系具有真实性与合法性，且沈云已实际支付了对价185000元，该对价高于原购房款110945.6元，不属底价转让。沈云实际占有、使用了案涉房屋，并花费装修费用276000元对案涉房屋进行了装修，及在案涉房屋内安装了管道液化气。案涉房屋的权属已归属为沈云。沈伟与沈云之间非借款合同关系，也非以物抵债。该房屋买卖行为及沈云合法占有案涉房屋均发生在法院查封案涉房屋之前，因案涉房屋系拆迁安置房，未能办理过户登记，但沈云的实际权利应予认定。虽然原告称沈伟的儿子结婚办喜事时使用过案涉房屋作为婚房故而认为案涉房屋系沈伟所有，但根据查明的事实，沈伟的儿子结婚的婚礼相关事宜均是沈云夫妇操办的，沈伟的儿子当时没有婚房，沈云夫妇将案涉房屋布置为沈伟儿子的婚房，婚礼期间沈伟儿子住在举办宴会的酒店提供的客房，春江花苑301幢的邻居反映并没有看到沈伟的儿子，即说明沈伟的儿子并未居住使用案涉房屋，故不能确认案涉房屋仍属于沈伟所有。综上，应当认定沈云对案涉房屋享有的权利足以排除本案的执行。王建李、刘志娟的诉讼请求依法不能支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决驳回王建李、刘志娟的诉讼请求。案件受理费100元，由王建李、刘志娟负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审判决查明事实基本属实，本院予以确认。 另查明，如皋市人民法院于2019年5月21日作出(2014)皋执字第4336号执行裁定，查封了沈伟所有的位于房屋。 本案二审争议焦点为：1、沈云对案涉房屋是否享有权利，该权利是否足以排除法院的执行强制行为；2、本案程序是否合法，沈伟是否属必须追加的当事人；3、本案的法律适用是否适当。 本院认为，关于争议焦点1，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。根据上述法律规定，人民法院审理执行异议之诉应当对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理并作出判断。同时，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人原因未办理过户登记。结合本案事实，首先看沈云与沈伟之间是否存在真实有效的房屋买卖合同关系，被执行人沈伟因涉嫌合同诈骗被公安机关侦查过程中，沈云代沈伟偿还了沈伟以案涉房屋买卖名义骗取的钱款，沈伟向沈云出具了一份声明，该声明中前后有两层意思，一是沈伟称借到沈云壹拾捌万元，用于解决顾宝林和刘文明之间的经济纠纷，说明沈伟与沈云之间存在借贷关系，二是沈伟声明其名下的××花苑××栋××室所有权归沈云所有，该声明系一种抵债行为，从性质上讲是流质契约行为，并非买卖合同关系，原审法院认定沈云与沈伟之间构成买卖合同关系不当。其次，即便沈伟的声明可以在沈伟与沈云之间构成买卖合同关系，因本案所涉房屋系小产权房，目前政策形势下，小产权房属于限制流通的标的物，该合同违反法律规定，也应属无效合同，与法条中规定的在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同相悖，原审法院认为买卖合同合法有效属定性不当。再次，江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南(二)》二8(4)规定，具有下列情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理登记手续：②案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的。案涉房屋系小产权房，因政策因素无法办理过户登记手续，故应当认定沈云对案涉房屋未办理过户手续存有过错，对照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不能产生排除或阻却本案执行行为的效力。据此，无论沈云与沈伟之间存在以房抵债或者房屋买卖的法律关系，均不能排除或阻却本案执行行为。 关于争议焦点2，王建李、刘志娟起诉时所列被告为沈云，并未将沈伟列为被告或第三人，执行异议之诉的当事人应当依据执行异议裁定确定的当事人范围，一审法院未将沈伟等人列为被告或第三人，程序上确有不当，应予纠正。鉴于本案事实已经查明，为提高执行效率，减少当事人讼累，本案不再发回重审，直接改判。 关于争议焦点3，执行异议之诉应当审查案外人对争议房屋是否享有权利，能否产生排除或阻却法院执行行为之效力。原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第三百一十三条进行程序审查并无不当，但应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》审查是否能够排除或阻却本案执行行为，原审遗漏该法律适用，本院予以补充适用。 综上所述，王建李、刘志娟的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决适用法律不当，依法应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销如皋市人民法院(2019)苏0682民初7112号民事判决； 二、准许执行如皋市房屋继。 一、二审案件受理费各100元，均由被上诉人沈云负担。 本判决为终审判决。 审判长  金建飞 审判员  倪红晏 审判员  顾春晖 二〇二〇年七月二十三日 书记员  张校烨