四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3577号 上诉人（原审被告）：赖德敏，男，1984年3月6日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：何益琅，四川拓越律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：唐宗梅，女，1986年10月30日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：何益琅，四川拓越律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江萍，女，1980年11月30日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：张露，四川诚伦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新都区昌星房屋中介服务部，经营场所：成都市新都区新都街道新园路26号6栋1层。 经营者：李成龙，男，1990年10月15日出生，汉族，住成都市青白江区。 上诉人赖德敏、唐宗梅因与被上诉人江萍、新都区昌星房屋中介服务部（以下简称昌星服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初9152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 赖德敏、唐宗梅上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.判令赖德敏、唐宗梅无需向江萍退还定金30000元、赔偿损失2000元；3.江萍、昌星服务部承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、江萍行使不安抗辩权没有事实和法律依据。（一）江萍行使不安抗辩权没有事实依据。2019年4月26日，唐宗梅、赖德敏与江萍签订《房屋买卖合同》，合同约定，江萍应于2019年5月20日前支付820000元购房款，唐宗梅、赖德敏协助江萍办理过户手续。签订合同之时，唐宗梅如实向江萍告知涉案房屋没有被任何法院查封，但设有抵押，江萍对房屋权属状况和权利限制清楚知晓。2019年5月9日，一审法院查封涉案房屋。2019年5月17日，通过唐宗梅、赖德敏积极努力，一审法院解除该查封。至此，涉案房屋没有被任何法院查封，且房屋权属状况、权利瑕疵与签订合同是完全相同。2019年5月20日，江萍未按照约定支付820000元购房款。2019年5月30日，涉案房屋被成都市金牛区人民法院查封。由此可知，在约定过户时间即2019年5月20日前，涉案房屋符合合同签订之时的权属状况，只要江萍按照合同约定支付820000元购房款，涉案房屋可以如期过户给江萍。但是，因江萍未按时支付820000元的违约行为，导致涉案房屋现不具备过户条件或与合同签订之时的权属状况不符，理应由江萍自身承担相应的后果。（二）江萍行使不安抗辩权没有法律依据。首先，根据合同法第六十八条之规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，可以中止履行。但是，在2019年5月20日前，涉案房屋与双方签订合同之时的房屋权属状况相同，可以按照合同约定履行。其次，在2019年5月20日前，唐宗梅、赖德敏的财务状况、征信情况与签订合同之时无异，且江萍在签订合同时也知晓唐宗梅、赖德敏的状况。故此，唐宗梅、赖德敏不存在丧失履行债务的可能性。再有，案涉房屋自2019年5月30日起被成都市金牛区人民法院查封至今，但成都市金牛区人民法院查封时间是在约定过户的数十天后，不能作为江萍行使不安抗辩权、中止支付购房款的事实基础。最后，江萍也没有足够证据证明唐宗梅、赖德敏在2019年5月20日前存在丧失或者可能丧失履行债务的情形，应当承担相应的不利后果。故江萍行使不安抗辩权没有事实和法律基础，应当按照合同法第六十八条第二款之规定承担相应责任。因此，唐宗梅、赖德敏无需向江萍退还任何定金。二、即使二审法院认定江萍有权行使不安抗辩权，但江萍也没有按照法律规定及时通知唐宗梅、赖德敏。因此，江萍拒不支付购房款的行为已经构成违约，唐宗梅、赖德敏无需向江萍返还任何定金。根据《中华人民共和国合同法》第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方”的规定，截止本案一审开庭之时，江萍一直未通知唐宗梅、赖德敏，要求两人提供适当担保。因此，江萍的行为已经构成违约，唐宗梅、赖德敏无需向江萍退还任何定金。三、即使二审法院判令唐宗梅、赖德敏退还定金，也应当退还20000元定金，而非一审法院认定的30000元。2019年4月26日，经昌星服务部居间，唐宗梅、赖德敏与江萍签订了《房屋买卖合同》。合同第四条约定“本合同签订时，第一次买方向卖方支付定金30000元”，第五条约定“买卖双方协商同意在本合同签订后从交易总价款中预留10000元作为交房保证金。交房保证金在买方首付款中预留，在卖方实际交付房屋及完成后结算。经双方协商此交房保证金由中介方保管”。签订合同当日，江萍向昌星服务部经营者李成龙通过微信转账30000元，嗣后，李成龙实际向唐宗梅转账20000元。首先，《中华人民共和国担保法》第九十条规定“定金从实际交付定金之日起生效”。虽然唐宗梅出具了一张金额为30000元的定金收据，但江萍实际上只向唐宗梅支付了20000元。故此，江萍支付的定金为20000元。其次，根据《房屋买卖合同》第五条约定，昌星服务部从买方首付款中预留10000元作为交房保证金。由此可见，江萍支付的30000元款项，其中10000元是作为交房保证金，并未交付给唐宗梅。故此，即使二审法院判令唐宗梅、赖德敏需要向江萍退还款项，应当退还20000元，并非一审法院认定的30000元。另外，江萍提出的2000元贷款手续费没有增值发票及转账凭证，赖德敏、唐宗梅不予认可，不应当承担该责任。 江萍辩称，一、江萍行使不安抗辩权是具有事实和法律依据。1.案涉《房屋买卖合同》签订后，案涉房屋于2019年5月9日被一审法院查封，虽然2019年5月17日解除了查封，但该事件使江萍对赖德敏、唐宗梅财务状况、征信情况产生了质疑。后江萍提出变更付款方式，但三方协商未果，案涉房屋被法院查封后，江萍对赖德敏、唐宗梅可能存在丧失履行债务能力出现了怀疑具有合理性。即使在2019年5月17日过户前解除了查封，但事实是赖德敏、唐宗梅作为被执行人在2019年5月13日被成都市金牛区人民法院立案后，案涉房屋又在2019年5月30日被该法院查封，所以江萍行使不安抗辩权具有事实和法律依据，不应当认为其为违约方。2.根据合同法第六十八、九十七条之规定，赖德敏、唐宗梅应向江萍退还定金。二、江萍依照法律规定已经及时通知了赖德敏、唐宗梅，并要求变更付款方式或提供适当担保，但三方协商未果，在一审的判决书和庭审笔录中均有载明。三、赖德敏、唐宗梅依法应当返还30000元定金及2000元贷款手续费。合同约定了江萍支付的定金为30000元，唐宗梅在向江萍出具的收据也载明其收到的定金为30000元；江萍在签订合同前将30000元诚意金交付给昌星服务部，后在签订合同时，将诚意金转换为定金，虽然昌星服务部仅向唐宗梅支付了其中的20000元，但亦向其出具了关于剩下的10000元的收据，载明是由唐宗梅向昌星服务部缴纳的交房保证金。根据上述事实，可以确定赖德敏、唐宗梅收取江萍购房定金30000元，故对江萍提出的赖德敏、唐宗梅应当向江萍退还30000元的诉讼予以支持。另外，2000元贷款手续费，江萍并不是没有票据，该贷款手续费是银行向江萍出具的收据。综上，请求二审法院驳回赖德敏、唐宗梅的上诉请求，维持原审判决。 昌星服务部辩称，赖德敏、唐宗梅与江萍的起诉与昌星服务部无关，昌星服务部没有意见发表。 江萍向一审法院起诉请求：1.解除江萍与赖德敏、唐宗梅、昌星服务部签订的《房屋买卖合同》；2.赖德敏、唐宗梅返还江萍购房款定金30000元以及办理该房屋银行贷款所支付的3150元，共计33150元；3.昌星服务部对上述一、二项请求承担连带清偿责任；4.一审诉讼费由赖德敏、唐宗梅、昌星服务部共同承担。 一审法院认定事实：签订合同前，各方在磋商过程中，江萍于2019年4月23日向昌星服务部的法定代表人李成龙缴纳诚意金30000元。2019年4月26日，江萍（买方）与赖德敏、唐宗梅（卖方）、昌星服务部签订了《房屋买卖合同》，约定赖德敏、唐宗梅以1208000元的价格将位于成都市新都区房屋出售给江萍。合同第一条约定“……2.该房地产处于抵押状态，卖方需要买方提前支付房款820000元用于还清贷款、办妥注销抵押登记手续，卖方需在20日内办理完成结案注销手续，买方所支付金额由卖方出具收据并计入买方首付款。3.……定于2019年5月20日前到成都市房产交易中心办理过户手续，双方不能逾期，如有特殊原因，另行协商”；第四条约定“买卖双方均同意选择银行按揭贷款方式付款。本合同签订时，第一次买方向卖方支付定金30000元……第三次在买方取得产权证后，由银行向卖方支付房款358000元……”；第五条约定“为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该房屋并结清所有费用，买卖双方协商同意在本合同签订后从交易总价款中预留10000元作为交房保证金。交房保证金在买方首付款中预留，在卖方实际交付房屋及完成后结算。经双方协商此交房保证金由中介方保管”；第十一条第②款约定：“如还款抵押权人（黄和利）88600元，黄和利不同意解除抵押，三方无责，互不承担违约责任，本合同自动终止”。同日，李成龙将诚意金中的20000元交给唐宗梅作为定金，同时向唐宗梅出具《收据》载明收到唐宗梅交纳了交房保证金10000元。唐宗梅向江萍出具《收据》载明，收到江萍按本合同规定交付的买房定金30000元。 一审法院另查明，一审法院于2019年5月9日将案涉房屋查封。后经赖德敏、唐宗梅协商解决，一审法院于2019年5月17日解除对案涉房屋的查封。成都市金牛区人民法院于2019年5月13日以赖德敏为被执行人立案，案号为（2019）川0106执3581号，同时于2019年5月30日将案涉房屋查封至本案一审法庭辩论终结前。后一审法院于2019年11月19日以赖德敏、唐宗梅为被执行人立案，案号为（2019）川0114执4916号。 一审法院再查明，案涉房屋存在抵押信息，抵押权人为黄和利，被担保债权数额为800000元。江萍为办理银行贷款花费手续费2000元。 一审庭审中，双方提交的证据显示：2019年5月21日，赖德敏、唐宗梅向江萍发送《催促履行通知函》，催促江萍支付首付款820000元及办理过户手续。2019年7月1日，赖德敏、唐宗梅又向江萍发出《解除合同通知函》，载明因江萍未支付首付款属于违约，要求解除《房屋买卖合同》。2019年7月9日，江萍委托律师向赖德敏、唐宗梅发送律师函，要求解除合同退还定金等。一审庭审中，三方均陈述，江萍得知案涉房屋被查封后，与赖德敏、唐宗梅及昌星服务部协商变更合同支付方式，于过户后支付购房款，但三方未达成一致意见。 以上事实，有《房屋买卖合同》、微信转账记录、收条、收据、当事人陈述等证据在卷予以佐证。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，昌星服务部与江萍及赖德敏、唐宗梅之间属于居间合同关系，一审法院对居间合同项下产生的各种权利义务关系不予处理。江萍和赖德敏、唐宗梅签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方虽向对方发送了函件解除合同，但并未提交证据证明对方是否收到及收到的时间。一审庭审中，双方均同意解除合同，故一审法院根据上述法律规定对江萍解除合同的诉请予以支持。一审争议焦点为：1.赖德敏、唐宗梅是否应当退还定金及赔偿损失；2.昌星服务部是否应当承担连带责任。 关于赖德敏、唐宗梅是否应当退还定金及赔偿损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方当事人在合同中约定江萍应当向赖德敏、唐宗梅支付首付款820000元，用于赖德敏、唐宗梅偿还抵押权人黄和利的债务从而涤除抵押权，涤除后于2019年5月20日前过户。但江萍以行使不安抗辩权为由未支付。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。在签订合同后，案涉房屋于2019年5月9日被一审法院查封，虽然在2019年5月17日解除了查封。但该事件使江萍对赖德敏、唐宗梅财务状况、征信情况产生了怀疑。后江萍提出变更付款方式，但三方协商无果。一审法院认为，在案涉房屋被法院查封后，江萍对赖德敏、唐宗梅可能存在丧失履行债务能力出现了怀疑具有合理性，即使在2019年5月17日即过户前解除了查封，但事实说明，赖德敏、唐宗梅作为被执行人在成都市金牛区人民法院于2019年5月13日立案后，案涉房屋又于2019年5月30日被该法院查封。故江萍行使不安抗辩权具有事实和法律依据，不应当将其认定为违约方。故，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。案涉合同解除后，赖德敏、唐宗梅应当向江萍退还定金。至于退还金额问题，虽一审庭审中赖德敏、唐宗梅和昌星服务部均认仅有20000元在赖德敏、唐宗梅处。但一审法院认为，首先，合同约定江萍支付的定金为30000元，唐宗梅在向江萍出具的《收据》上亦载明其收到的定金为30000元；其次，江萍在签订合同前将30000元诚意金交付给了昌星服务部，后在签订和同时将诚意金转换为定金，虽然昌星服务部仅向唐宗梅支付了其中的20000元，但亦向其出具了关于剩下10000元的《收据》，载明是由唐宗梅向昌星服务部交纳的交房保证金。根据上述事实，一审法院确认赖德敏、唐宗梅收取江萍购房定金为30000元，故对江萍提出赖德敏、唐宗梅应当向江萍退还定金30000元的诉请予以支持。唐宗梅向昌星服务部交纳的交房保证金10000元应基于居间合同由昌星服务部退还给唐宗梅，双方若因此产生纠纷可另案解决。关于损失3150元的问题。因赖德敏、唐宗梅的原因，案涉房屋至一审法庭辩论终结前仍存在法院查封，合同无法继续履行，故二人应当赔偿江萍因履行合同造成的损失。但江萍提供的收据中载明的金额为2000元而非3150元，一审法院对其诉请予以部分支持，确定赖德敏、唐宗梅赔偿江萍的损失为2000元。 关于昌星服务部是否应当承担连带责任的问题。江萍主张昌星服务部承担连带责任的理由是其未尽到居间方的审核义务。一审法院认为，江萍一审庭审中未提交证据证明上述事实，一审法院对该诉请不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除江萍与赖德敏、唐宗梅于2019年4月26日签订的《房屋买卖合同》；二、赖德敏、唐宗梅于一审判决发生法律效力之日起七日内向江萍退还定金30000元、赔偿损失2000元；三、驳回江萍的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取515元，由江萍负担15元，赖德敏、唐宗梅负担500元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 各方当事人对一审查明的事实均无异议、无补充。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 另，二审调查笔录载明：审：被上诉人，有无证据证明你方通知了上诉人？被代：第一次是2019年5月9日是三方（上诉人、被上诉人、居间方）在昌星服务部口头通知的，第二次是2019年5月17日被通知房屋解除查封的情况下，在昌星服务部处通知了上诉人，被上诉人要求变更付款方式，不然要求解除合同，昌星服务部也是积极配合，上诉人不同意，所以双方没有达成一致意见。审：昌星服务部，被上诉人称有两次在昌星服务部处通知了上诉人，是否是这样？昌星服务部：当时双方当事人到昌星服务部处协商房屋被查封后处理该事情，双方没有达成一致意见。审：昌星服务部，关于上述两次通知你方是否在场？昌星服务部：我方都在场，但具体时间我方记不清楚了。被代：时间应当是查封时我方通知上诉人了，解除查封时我方也通知了上诉人。 根据各方诉辩观点，本案的争议焦点为：江萍是否享有不安抗辩权；赖德敏、唐宗梅是否应当向江萍退还定金及赔偿损失以及一审法院认定的定金30000元、赔偿损失金额2000元是否恰当。本院评判如下： 一、关于江萍是否享有不安抗辩权。根据各方于2019年4月26日签订的案涉合同的约定，赖德敏、唐宗梅需要江萍提前支付820000元用于还清贷款、办妥注销抵押登记手续，赖德敏、唐宗梅需在合同签订后20日内办理完成结案注销手续，即江萍负有先支付820000元的义务。但在江萍得知案涉房屋于2019年5月9日被一审法院查封后，立即与赖德敏、唐宗梅以及昌星服务部协商并提出变更付款方式。江萍的此行为符合《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形……”以及第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同”关于行使不安抗辩权的规定。案涉房屋于2019年5月17日被一审法院解除查封，但在得知查封被解除后，江萍又与赖德敏、唐宗梅以及昌星服务部协商并提出变更付款方式，虽然协商未果，但江萍对赖德敏、唐宗梅有丧失或者可能丧失履行债务能力具有怀疑的合理性。根据已查明事实，赖德敏、唐宗梅作为被执行人于2019年5月13日在成都市金牛区人民法院立案，案涉房屋又于2019年5月30日被该法院查封。故江萍行使不安抗辩权具有事实和法律依据，一审法院认定正确，本院予以维持。 二、关于赖德敏、唐宗梅是否应当向江萍退还定金及赔偿损失以及一审法院认定的定金30000元、赔偿损失金额2000元是否恰当。一审庭审中，江萍与赖德敏、唐宗梅均同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，案涉合同解除后，赖德敏、唐宗梅应当向江萍退还定金并赔偿损失。关于应退还的定金金额，赖德敏、唐宗梅主张应退还20000元，而不是30000元。根据案涉合同的约定，定金为30000元，案涉合同还约定“买卖双方协商同意在本合同签订后从交易总价款中预留10000元作为交房保证金。交房保证金在买方首付款中预留，在卖方实际交付房屋及完成后结算。经双方协商此交房保证金由中介方保管”。根据已查明事实，合同签订当日，昌星服务部李成龙将江萍支付诚意金中的20000元交给唐宗梅作为定金，同时向唐宗梅出具《收据》载明收到唐宗梅交纳了交房保证金10000元；唐宗梅向江萍出具《收据》载明收到江萍按本合同规定交付的买房定金30000元。故一审法院据此确认赖德敏、唐宗梅收取江萍购房定金为30000元，并认定赖德敏、唐宗梅应当向江萍退还定金30000元并无不当。而唐宗梅向昌星服务部交纳的交房保证金10000元应基于居间合同由昌星服务部退还给唐宗梅，双方若因此产生纠纷可另案解决。关于赔偿损失金额的问题。赖德敏、唐宗梅主张一审法院认定2000元不是必要的费用。本院认为，该2000元系江萍因履行案涉合同办理银行贷款所花费的手续费，案涉合同解除后，江萍有权要求赔偿。一审法院认定并无不当，本院予以维持。 综上所述，赖德敏、唐宗梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费600元，由赖德敏、唐宗梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  李 俊 审判员  龚 耘 二〇二〇年七月三十日 书记员  杨珍梅