安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终2088号 上诉人（原审原告）：王玲，女，汉族，1987年3月15日出生，住安徽省界首市。 上诉人（原审原告）：贺阳辉，男，汉族，1986年1月14日出生，住址。 二上诉人共同委托诉讼代理人：俞雪亮，安徽远致律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阜阳市颍泉同昇地产有限公司，住所地阜阳市颍泉区中市街道办事处工业园祥和居13幢403、404号，社会统一信用代码91341200MA2N605L8F。 法定代表人：孙磊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：瞿云强，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：杨峰，该公司法律顾问。 被上诉人（原审被告）：合肥乾财房地产投资咨询有限公司，住所地安徽省合肥市新站区新蚌埠路以东梅冲湖以南佳海工业城一期C33-101号，社会统一信用代码91340100395196780L。 法定代表人：江坤，该公司董事长兼总经理。 被上诉人（原审被告）：合肥盘云信息科技有限公司。住所地安徽省合肥市瑶海区砀山路金座嘉园1栋2单元801室。社会统一信用代码91340100070923011C。 法定代表人：孙英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙怀兴，该公司员工。 上诉人王玲、贺阳辉因与被上诉人阜阳市颍泉同昇地产有限公司(以下简称同昇公司）、被上诉人合肥乾财房地产投资咨询有限公司(以下简称乾财公司）、被上诉人合肥盘云信息科技有限公司（以下简称盘云公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2019）皖1204民初457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王玲、贺阳辉上诉请求：撤销一审判决，改判同昇公司、乾财公司共同返还认筹金25000元并负担诉讼费用。事实与理由：涉案《商品房买卖合同（预售）》合法有效，对房屋价款的约定是双方共同意思表示，双方应严格依照买卖合同的约定履行义务。同昇公司以所谓的流转单否认买卖合同的真实性，系对本案事实的重大歪曲。该流转单系同昇公司单方提供，同昇公司不能就计算方式和计算逻辑对其二人作出合理解释，二人签署流转单时，同昇公司未对该流转单的内容和作用进行释明，且内容均为同昇公司自行添加，严重损害二人合法权益；同昇公司在合同标价外违规收取“认筹金”违反现行法律法规，应承担相应的法律责任。 同昇公司辩称：涉案《房源落位协议》和《合同签署流转单》是双方真实意思表示，合法有效；王玲、贺阳辉在签订商品房合同的前后，多次签字确认房屋的真实价格以落位协议为准，并在合同签署流转单中再次签字认可；商品房销售价格实行市场调节价，并非属于政府定价，故商品房销售价格是开发商和业主执行协商确定的；王玲、贺阳辉的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 乾财公司未予答辩。 盘云公司未予答辩。 王玲、贺阳辉向一审法院起诉请求：同昇公司、乾财公司、盘云公司共同返还认筹金25000元；并由三公司承担本案诉讼费用。 一审法院查明事实：2017年2月22日，同昇公司发布关于玫瑰园销售优惠事宜的通知。明确第一批：交5000元优惠12000元；按时签约优惠0.97；交20000元，再优惠0.99。该通知自2017年3月1日起开始执行。 2017年3月22日，王玲、贺阳辉通过微信向乾财公司转款5000元，以便享受同昇公司给予的优惠。 2017年5月30日，王玲、贺阳辉为购买同昇公司开发的玫瑰园房屋，二人（乙方）与同昇公司（甲方）签订《房源落位协议》约定：乙方自愿参与玫瑰园的房源落位活动,乙方同意将在银行的验资款在指定时间内转至甲方账户,作为该套商品房首付款,验资款缴纳后,乙方不得以任何理由要求退还；原乙方确认已知悉被告关于本次落位活动的一切公示和相关优惠,乙方同意甲方所制定位活动及规则,并愿意遵守下列规定，乙方所选房屋位于甲方建设的同昇.玫瑰园32栋201室，面积118.74平方米，原单价6886.48元，原总价817700元，参与落位活动优惠后单价6581.85元，落位活动优惠后总价781529元；乙方应在接到甲方电话通知邀约签约的3天内，带齐所有按褐材料与首付款与甲方签订《商品房买卖合同》合同签约完成，本协议自动失效；若乙方在规定期限内按时签约，可再享受落位优惠后总房款额外按时签约优惠，按时签约客户可享受总房款优惠如下：首付达到总房款40/%，享受0.5%总房款优惠；首付达到总房款50%，享受0.7%总房款优惠；一次性付款可享受总房款1%优惠；若乙方未按时与甲方签订《商品房买卖合同》、乙方要求更换商品房或增减名和更名的，甲方有权解除本协议，乙方无权要求继续签约已落位房源，同时，甲方有权不再另行书面通知乙方而将该套房源重新落位于他人；甲乙双方的通讯联络方式以本认购协议所记录的电话、传真、地址为准。乙方通讯方式如有变更，应在变更当日书面形式通知甲方。乙方保证其提供的上述资料的真实性，并承担因不实或失效而造成损失的所有责任。双方确认：甲方所发出的任何书面信函在发出后的第五日视为乙方已收悉。相关落位须知以销售中心现场公示为准，甲方对其保留最终解释权；本落位协议一式叁份，甲方贰份、乙方壹份，本协议自双方签字盖章起，即时生效，乙方信息请填写详实，如因信息不详或错漏而造成相关不利后果的，由乙方自行承担。 同昇公司将玫瑰园房源落位活动规则进行公示：客户选定意向房屋后，必须签订房源落位协议，确认该房屋的单价和总价款。落位协议原总价为客户认可的房款总价，即认购协议总价，部分款项由同昇公司委托盘云公司/乾财公司代为收取，所有款项均属房款的不可分割部分，房源落位协议约定的房屋总价款与商品房买卖合同约定的价款、及明码标价书约定的价款不一致的，以房源落位协议约定的房屋总价款为准。 2017年6月25日，双方签订一份《合同签署流转单》（客户认购物业协议），内容约定：王玲、贺阳辉认购的物业为同昇公司建设的同昇.玫瑰园32栋2101室，面积118.74平方米，认购协议单价6886.48元，认购协议总价817701元，落位协议单价6581.86元，落位协议总价781530元﹝（817701元-12000元）×97%﹞；优惠体系为（落位价781530元-20000元）×0.99－老带新2000元，执行总价751915元，执行单价6332.45元／平方米，签约首付款为151915元，银行按揭60万元。尚需支付151915元。 2017年6月25日王玲、贺阳辉向同昇公司缴纳首付款151915元。同时刷卡交款20000元以便再次享受同昇公司给予的优惠，乾财公司收取并出具20000元收据。 2017年11月13日，因王玲、贺阳辉购买被告房屋面积增加0.64平方米的原因，又签订一份《合同签署流转单》（客户认购物业协议），内容约定：王玲、贺阳辉认购的物业为同昇公司建设的同昇.玫瑰园32栋2101室，面积119.38平方米，认购协议单价6886.48元，认购协议总价817701元，落位协议单价6581.86元，落位协议总价781530元；优惠体系为（落位价781530元-20000元）×0.99－老带新2000元，执行总价755968元，执行单价6332.45元／平方米，签约首付款为155968元，，银行按揭60万元。已付定金151915元，尚需支付面积差价款4053元（0.64平方米×6332.45元／平方米）。 王玲、贺阳辉于2017年11月13日向同昇公司补交购房面积差额款4053元。 2017年11月30日，王玲、贺阳辉和同昇公司在履行《房源落位协议》、两次《合同签署流转单》的基础上，签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定：王玲、贺阳辉认购同昇公司建设的同昇.玫瑰园32#住宅配套楼2101室，面积119.38平方米，该商品房单价6332元，总价755914元，二人应在2017年6月25日支付首期房价款155968元，余款600000元，向银行申请贷款支付。 2018年1月6日，王玲、贺阳辉与同昇公司签订商品房住宅明码标价书，约定二人购买同昇公司建设的同昇玫瑰园32幢1单元2101室，建筑面积119.38平方米，该商品房单价6332元，总价755914元。 一审法院另查明：同昇公司与乾财公司签订代收款协议，由乾财公司代其收取部分房款。 一审法院再查明：王玲、贺阳辉向银行申请贷款获得支持，同昇公司已经收到该按揭贷款。 一审法院认为：从原告第一次交款5000元签订《房源落位协议》享受被告同昇公司给予优惠12000元，到原告再次交款20000元签订《合同签署流转单》享受被告同昇公司再次给予的优惠0.99折。原被告双方均是按照被告同昇公司发布“关于玫瑰园销售优惠事宜的通知”、“同昇.玫瑰园落位须知”办理。原告对《商品房买卖合同（预售）》中形成的购房价格是如何计算，每次所交款项的用途是明知的，被告不存在欺诈行为。原告与被告同昇公司之间从签订《房源落位协议》、两次《合同签署流转单》，到签订《商品房买卖合同（预售）》，前后相互链接是有机整体，是最终《商品房买卖合同（预售）》不可分割的一部分。当事人双方的约定符合诚实守信、真实、自愿的原则，是双方当事人的真实意思，内容不违反法律强制性规定，应为有效合同。双方均按照约定履行了义务，应受法律保护。原告要求被告返还《商品房买卖合同》签订前两次交款25000元，经查，该款是原告为享受被告给予优惠政策而交的购房款。被告已经作出合理的解释与说明且已经按照约定给予了原告优惠并已从原告购房款中扣除，被告所举证据印证了诉争事实，原告所举证据不能达到其证明目的，其要求返还理由不当，不符合法律规定，该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决：驳回王玲、贺阳辉的诉讼请求。案件受理费430元，公告费300元，计730元，由王玲、贺阳辉负担。 二审中，当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过问话调查，并综合一、二审举证、质证情况，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：王玲、贺阳辉缴纳的25000元“认筹款”应否予以返还。 涉案《房源落位协议》实质是双方当事人在正式签订房屋买卖合同前，自愿达成的认购协议。从“落位协议”约定、“落位须知”公示以及《合同签署流转单》再次确认的内容反映，王玲、贺阳辉自愿向同昇公司缴纳“认筹款”，认可落位协议约定的“原总价”即双方认可的房款总价，而后按照同昇公司制定的落位活动流程规则，享受购房优惠，签订《房屋买卖合同》。且《房源落位协议》亦明确约定王玲、贺阳辉缴纳的“认筹款”作为该商品房的首付款。故王玲、贺阳辉主张退还“验资款”既不符合双方约定，也不具有应当退还的法定情形。 综上所述，王玲、贺阳辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费430元，由上诉人王玲、贺阳辉负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二〇年七月二十八日 法官助理张婷玉 书记员刘雅馨 附：（2020）皖12民终2062民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。