贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2301民初3771号原告：中国工商银行股份有限公司兴义分行，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金北路7号。负责人：龙梅，该分行行长。委托诉讼代理人：辛婷婷，贵州权衡律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：池明伟，男，1992年7月3日生，汉族，特别授权代理。被告：黄天贵，男，1994年8月13日生，汉族，住贵州省兴义市。被告：魏显青，女，1996年7月8日生，汉族，住贵州省兴义市，系黄天贵之妻。委托诉讼代理人：黄天贵，基本信息如上，特别授权代理。被告：兴义市吉祥房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市民航大道南段吉祥99克拉城二号楼三楼。法定代表人：钟国强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邱虹杰，男，1990年10月11日生，汉族，特别授权代理。原告中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称中国工商银行兴义分行）与被告黄天贵、魏显青、兴义市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥房开）金融借款合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行兴义分行的委托诉讼代理人辛婷婷、池明伟，被告黄天贵，被告魏显青委托诉讼代理人黄天贵，被告吉祥房开委托诉讼代理人邱虹杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国工商银行兴义分行向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原告与三被告签订的《个人购房借款／担保合同》；2、请求人民法院依法判令被告黄天贵、魏显青偿还原告贷款本金230812.20元，截止到2020年3月25日的积欠利息27284.05元，并从2020年3月26日起以应归还的贷款本金、利息总额258096.25元为基数，在约定年利率4.9%的基础上上浮50%计付利息至借款清偿完毕之日止；3、请求人民法院依法判令被告黄天贵、魏显青支付原告为实现债权支付的律师费9033元；4、请求人民法院依法判令被告兴义市吉祥房地产开发有限公司对原告诉请的第二项、第三项承担连带清偿责任；5、请求人民法院依法判令原告对被告黄天贵、魏显青依法抵押的位于兴义市XXX（抵押权预告登记证为市房预兴字第××号）房屋折价、变价、拍卖后的价款在诉请第二项、第三项债权范围内享有优先受偿权；6、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：被告黄天贵、魏显青为购买兴义市吉房地产开发有限公司（以下简称“吉祥房开”）位于兴义市XXX房屋，向原告申请购房贷款，经批准后于2015年9月16日，被告黄天贵、魏显青作为借款人及抵押人、被告吉祥房开作为担保人与原告签订了《个人购房借款／担保合同》（以下简称借款合同）。借款合同约定：被告黄天贵、魏显青贷款金额为人民币260000.00元，贷款期限为15年（自2015年9月25日起至2030年9月25日）；贷款利率遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整好后的基准利率及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率，借款当期执行利率为年利率4.9%；还款方式为按月等额本息；借款人违约未按期归还本金及利息的，罚息、复利的利率在合同约定的利率基础上上浮50%执行；被告黄天贵、魏显青将购买的位于兴义市XXX房屋依法抵押给原告；被告吉祥房开为保证人向原告提供阶段性连带责任保证，保证期限至被告将正式的抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；约定双方发生争议后由原告住所地人民法院管辖；同时合同还约定了双方的其它权利义务关系。合同签订后，被告黄天贵、魏显青将兴义市XXX房屋办理了抵押权预告登记（市房预兴字第××号），并将预告登记证明交付原告。2015年9月25日，原告根据贷款合同的约定及被告黄天贵、魏显青的授权将贷款本金260000.00元支付到被告吉祥房开的账户。被告黄天贵、魏显青在履行贷款合同过程中，未按约定归还借款本金和利息，截止到2020年3月25日被告黄天贵、魏显青已连续逾期26个月，逾期后，经原告多次催要，被告黄天贵、魏显青未履行还款义务，被告吉祥房开未履行担保责任代为清偿。原告认为，被告黄天贵、魏显青签订、出具给原告的《中国工商银行个人住房贷款申请表》及《借款合同》合法有效。根据《借款合同》的约定，原告有权解除《借款合同》；解除合同后，被告黄天贵、魏显青应当归还原告贷款本金及利息并承担原告为实现债权而支付的诉讼费、律师费等。被告吉祥房开对上述被告黄天贵、魏显青应当归还原告的款项依法承担连带清偿责任。被告黄天贵、魏显青违约后，未根据《借款合同》的约定将办理预告抵押登记的房屋交付原告处置或交付原告进行拍卖、折价等，构成违约，故原告对被告黄天贵、魏显青依法抵押的位于兴义市XXX的房屋折价、拍卖、变卖后的价款在诉请的债权范围内享有优先受偿权。黄天贵辩称：对要素表上载明的事实无异议，对中国工商银行兴义分行提出的借款事实，借款金额、利息、罚息、复利均无异议。魏显青经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，也未提交书面答辩意见。吉祥房开辩称：对要素表上载明的事实无异议，对原告中国工商银行兴义分行提出的借款事实，借款金额、利息、罚息、复利均无异议，并要求按照合同来履行，由黄天贵承担，且借款合同载明的房屋没有办理抵押登记，诉讼费用应由黄天贵自行承担。本院经审理认定事实如下：一、合同约定贷款概况：2015年9月16日，黄天贵、魏显青向中国工商银行兴义分行填写了贷款申请表申请贷款，黄天贵、魏显青作为贷款人、吉祥房开作为担保人与中国工商银行兴义分行签订《个人购房借款／担保合同》，约定：贷款仅用于借款人向经销商支付购买兴义市XXX房屋价款372149元，首付款112149元，贷款金额260000元。贷款期限180个月（自2015年9月25日至2030年9月25日），还款方式为按月等额本息，贷款利率遇基准利率调整（自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率，如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率浮动比例确定并执行新的利率，逾期后在贷款基准利率水平上加收50%。吉祥房开对借款人黄天贵、魏显青该笔借款项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用等所有费用承担阶段性连带保证责任，保证期限至将正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。二、抵押概况黄天贵、魏显青作为抵押人与抵押权人中国工商银行兴义分行签订了《个人购房借款／担保合同》和抵押物清单，中国工商银行兴义分行随后如约发放贷款。黄天贵、魏显青为贷款所购位于兴义市XXX房屋办理了以中国工商银行兴义分行为预告登记权利人的抵押权预告登记,但尚未办理抵押权登记，中国工商银行兴义分行尚未取得他项权证。三、履行情况：中国工商银行兴义分行实际发放贷款的时间为2015年9月25日，金额260000元，黄天贵、魏显青自2018年1月25日起未按时偿付款项。截至2020年3月25日，黄天贵、魏显青尚欠逾期本金29888.55元、未到期本金200923.65元、利息23018.87元、罚息2246.14元、复息2019.04元未付。以上事项，双方无争议。综上所述，中国工商银行兴义分行与黄天贵、魏显青对《个人购房借款／担保合同》的履行方式特别是提前到期的事由进行了约定，现因黄天贵、魏显青逾期还款致使出现合同约定提前到期的违约情形，中国工商银行兴义分行主张解除双方签订的《个人购房借款／担保合同》，符合合同约定，应予准许。截止2020年3月25日所欠的本金230812.20元，利息23017.87元，罚息2246.14元，复利2019.04元共计258095.25元，黄天贵、魏显青应当清偿，之后的利息以尚欠借款本金与利息之和即253831.07元为基数按照当前贷款基准利率上浮50%即年利率7.35%计算至清偿之日止。吉祥房开作为阶段性连带保证人，因黄天贵、魏显青名下位于兴义市XXX房屋尚未办理抵押权登记手续，其连带保证责任不能免除，应当承担连带保证责任，承担连带保证责任后有权向黄天贵、魏显青追偿。同时亦因该房屋尚未办理抵押权登记手续，抵押权尚未设立，中国工商银行兴义分行主张的优先受偿权不予支持。另关于中国工商银行兴义分行主张的为实现债权的律师费9033元，因其未提交证据证明确已产生了该费用，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除黄天贵、魏显青与中国工商银行股份有限公司兴义分行签订的《个人购房借款/担保合同》；二、黄天贵、魏显青于本判决生效之日起十日内共同偿还中国工商银行股份有限公司兴义分行截止至2020年3月25日止的借款本金230812.20元，利息23017.87元，罚息2246.14元，复利2019.04元共计258095.25元，并从2020年3月26日起以253831.07元为基数按照年利率7.35%计算利息至清偿完毕之日止；三、兴义市吉祥房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。兴义市吉祥房地产开发有限公司承担担保责任后有权向黄天贵、魏显青进行追偿；四、驳回中国工商银行股份有限公司兴义分行其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5406元，减半收取2703元，由被告黄天贵、魏显青负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 谢贤斌二〇二〇年七月七日法官助理 张青廷书 记 员 曾光翠