山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终8073号 上诉人（原审被告）：金钟，男，1963年1月29日出生，汉族，住青岛市。 上诉人（原审被告）：张本辉，男，1982年3月26日出生，汉族，住平度市。 被上诉人（原审原告）：刘永梅，女，1974年1月20日出生，汉族，住青岛市市北区。 上诉人金钟、上诉人张本辉因与被上诉人刘永梅财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初2864号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金钟上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：依照房屋租赁合同，房屋本身发生质量问题，金钟作为租房者不应承担责任。刘永梅始终未提交证据证明房屋受损情况，一审采信的价格评估报告存在严重瑕疵，不能作为确认本案财产损害范围及因果关系的依据。房屋租金、取暖费、物业费不属于直接损失，且认定六个月时间过长，不应由金钟承担。 张本辉辩称，同张本辉的上诉意见。 张本辉上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院并未查清造成本次事故的原因，刘永梅应当申请有关部门确定事故的原因和责任。刘永梅的房屋是否出租应当查清，租金、物业费、取暖费不应支持。本案责任认定明显错误，金钟作为前房主及实际使用人，对事故发生负有不可推卸责任，判决其承担20%责任过低。涉案价格评估报告不应采纳，刘永梅申请鉴定内容不准确，鉴定意见书依据检材不确定，鉴定结果超出赔偿范围。 刘永梅针对二上诉人的上诉意见辩称，上诉意见均与事实不符，金钟冒充租客违法进入刘永梅的房屋，导致刘永梅的房屋无法出租。一审法院判决6个月房租不合理，刘永梅未上诉是基于邻居的情谊。从2018年8月8日到现在的租房损失都应当赔偿。 金钟辩称，同金钟的上诉意见。 刘永梅向一审法院起诉请求：1.被告赔偿原告房屋损失20208.68元，鉴定费3000元；2.被告赔偿自2018年8月18日至被告赔偿原告损失之日的房屋租金损失，标准为3500元/月，2018年8月18日-2020年2月18日为63000元;3.被告赔偿原告涉案房屋2018年8月18日计算至被告向原告赔偿损失之日的物业费，其中2018年8月18日至2020年2月18日的物业费为45×18=810元；4.被告赔偿原告涉案房屋2018-2020年度供暖季供暖费2278元×2=4556元；5.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年8月18日，被告701户家中下水出现问题，导致楼下601户房屋受损严重，家中两个南卧、一个北卧、客厅天花板、墙壁，窗帘盒、吊顶、门、橱柜、地板、空调、床、被褥等装修、生活用品被泡，造成粉刷装饰层脱落，橱柜发霉，门、门套泡开变形、地板变形起鼓、门关不上。电路被泡受损断电等财产损失。601户房屋已出租，系盈利性房屋，每月租金4500元，因楼上漏水房屋被淹造成租金损失。601户要求被告赔偿因其侵权造成的各项损失，被告置之不理。 一审法院认定事实：刘永梅系青岛市市南区闽江二路59号4号楼x单元x户房屋的所有权人。金钟原系青岛市市南区户房屋的所有权人，2017年金钟将701户房屋出售给张本辉。2017年6月14日，张本辉作为甲方，被告金钟作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定：张本辉将青岛市市南区户房屋出租给金钟，租期12个月，自2017年6月18日至2018年6月17日，年租金45000元。租赁期间如房屋出现质量问题，应由甲方负责修缮。甲方向乙方提供现有固定装修房，乙方应爱护完整。2018年8月18日9时许，因青岛市市南区户家中厨房水龙头爆裂，导致家中漏水，漏水导致楼下601户家中客厅、南侧两间卧室存在多处漏水点，墙壁上多处有水迹，地板上有水迹，卧室中床铺、衣橱等物品已被浸湿，客厅及卧室天花板上还有滴水迹象。漏水发生后，原告报警求助，青岛市公安局市南分局香港中路派出所民警出警，民警向金钟了解情况时，金钟称：家中厨房水龙头爆裂，导致家中漏水，其已经到楼下邻居家看过，愿意承担楼下因漏水导致的楼下房屋维修损失，并向民警出示爆裂的水龙头一个。对当事人有异议的证据，法院认定如下：刘永梅提交：1.水淹现场照片11张、原告委托专业机构出具的房屋装修预算单一份，证明：原告财产受损；原告受损财产中仅房屋受损价值为46200元。金钟质证后称，照片清晰度不高且不完整，无法证明照片拍摄的系涉案房屋的部位，也无法证明实际受损情况，应以实际现场勘验为准，且该照片并不能证明所涉部位系渗水导致。预算单真实性不认可，实际损失没那么大。张本辉质证后称，同被告金钟的质证意见，且我方不应承担责任。2.录音一份，证明被告确认原告房屋损失为7800元。金钟质证后称，证据的真实性无异议，不能证明损失是7800元。其中我方多次表述没有经济补偿，给修到满意为止，该录音并不是对补偿金额的协商更不是对补偿金额的承诺，只是在协商一种解决方案，不能作为赔偿依据，应以实际评估为准。张本辉质证后称，同金钟的质证意见。3.原告房屋2017年8月21日至2018年8月20日房屋租赁合同一份,证明水淹发生前原告房屋2017年8月21日至2018年8月20日期间房屋对外出租的事实。金钟质证后称，真实性无法确认，事发时房屋确实有人承租使用，但承租人正准备搬出，因其并未受损，该租户并未找金钟提出任何要求，原告应当申请该租户出庭陈诉事实，被告对该租户是否是合同中记载的承租人，并不清楚。张本辉质证后称，同被告金钟的质证意见。4.原告房屋2018年8月15日至2021年8月15日房屋租赁合同一份、原告向房屋承租人退还房租收据一份，证明原告已于2018年8月1日将房屋租出，因房屋受损不能履行已签订的房屋租赁合同，将已收取的房屋租金退还，被告给原告造成了房屋租金损失。金钟质证后称，真实性、合法性、关联性均不认可。合同租赁期限自2018年8月15日起，原告提交的上一份租赁合同相互矛盾，上一租户的租赁期限并未到期，此合同的租赁期限已经开始与常理不符。合同中承租人曾到法院作证，在被告提问的时候，承租人对被告提出的问题均回答记不清；该退回房租收条不应在原告手中，承租人作证中也并未出具，对其真实性不予认可。张本辉质证后称，同金钟的质证意见。5.鉴定费发票一份、涉案房屋2018-2019、2019-2020两个供热季供暖费交纳凭证各一份、涉案房屋物业费收据两份，证明原告支出鉴定费3000元，原告支出供暖费4556元，涉案房屋物业费为每月45元，自2018年8月18日至2020年2月18日支出物业费810元。金钟质证后称，鉴定费发票无异议，供暖费、物业费真实性无异议，但不应由我方承担，且供暖费、物业费均不是漏水造成的损失，不应由我方承担。张本辉质证后称，同金钟的质证意见。金钟提交：1.2017年6月14日，金钟与张本辉订立的房屋租赁合同，证明被告金钟自2017年6月18日至2018年6月17日租赁闽江二路59号4-3-701户房屋，房屋所有权人为张本辉。房屋漏水原因系墙内水管老化、破裂导致，系不可抗力原因，并非金钟的过错造成，作为承租人，金钟不应承担赔偿责任，应当由房屋所有权人承担相应赔偿责任。租赁合同第九条约定：租赁期间房屋出现质量问题应由甲方即张本辉负责修缮。合同到期后双方协商一致金钟继续使用，2018年9月份搬走。原告质证后称，证据的真实性无法确认，即使该证据是真实的，被告作为房屋承租人应当与房主共同向原告承担连带赔偿责任。张本辉质证后对证据无异议。2.照片2张打印件，证明2018年8月1日，闽江二路59号4-3-701户房屋漏水点为墙内水管老化破裂导致，并非人为过错或故意所致，属于房屋附属设施的质量问题，应由该房屋所有权人承担赔偿责任。水管破裂后，金钟已及时进行了更换。原告质证后称，证据的真实性无法确认，即使该证据是真实的，被告作为房屋承租人应当与房主共同向原告承担连带赔偿责任。张本辉质证后对证据不认可。3.病历一宗，证明被告母亲于2018年6月病危住院，金钟一直在医院陪床，未能及时将房内物品移出，事发时，被告并未在屋内居住，对渗水的发生无过错。原告质证后称，证据的真实性无法确认，与本案无关。张本辉质证后对证据无异议。4.2019年5月4日金钟与Q房网姜永玲微信聊天记录打印件、刘永梅居住的601户视频2份、照片9张（附光盘），证明事情发生后，601户家中的实际情况并非刘永梅所述受损严重，根据聊天记录及视频和照片可以看出，房屋内干净整洁，一直挂在房屋中介处出租。原告质证后称，证据的真实性无法确认，与本案无关。张本辉质证后对证据无异议。5.照片33张，证明该照片为渗水当天拍摄的客厅照片，客厅地面无任何水迹，不存在水淹的情况，不存在地板因渗水受损的情况。部分照片为刘永梅提交给法院的现场照片，卧室的地面情况，从照片可以看出卧室内地面无水淹情况，只有从渗水点滴水的情况，渗水点下方有盆接水，水量很少，从照片看可以看出地面是干燥无水的。所以不存在地板因渗水受损的情况。部分照片为勘验当日拍摄的渗水处，渗水的地方均有痕迹，渗水后的痕迹为墙皮起皮，因渗水为清水，所以墙面无脏污，仅有过水痕迹，房间其他地方再无其他渗水痕迹，所以本案渗水造成损失应当为渗水处墙面及屋顶，不会造成其他部位受损。部分照片证明勘验现场为评估机构的两名男性员工，并非评估报告中署名的应当到现场的注册价格鉴证师都杰（女）。该次评估程序不规范。上述照片证明原告房间内其他部位并不存在所谓的受损，也均能正常使用，因使用年限造成的自然损耗不应当作为损失。原告居住房屋使用年限较长，外墙漏水造成房间内窗台有水渍，因该房间渗水点不在窗台部位，结合其他渗水点的水渍均为墙皮起皮，痕迹为干净水迹，并非窗台部位这种黑色的外墙渗水痕迹，所以窗台的水渍并非因本次渗水造成。原告质证后称，证据的真实性不予认可，系被告单方制作，不能准确反映原告房屋受损情况，因大部分照片的形成时间在水淹事故发生一年半以后，实际上不能反映事发时的状况，但即使如此，仍能看到原告房屋遭受水淹的痕迹，应以专业机构鉴定意见为准。张本辉质证后对证据无异议。6.视频4份，系金钟在现场评估当日拍摄，证明原告房屋的三扇门并未受损，次卧屋顶渗水处的位置。原告质证后对证据不予认可。张本辉质证后对证据无异议。7.金钟绘制的现场平面图，证明涉案房屋渗水点在房屋第一预制板接缝处，电视柜不存在损害，地板也未受损。原告质证后对证据不予认可。张本辉质证后对证据无异议。8.录音及香港中路派出所的情况说明，证明地板未受损；香港中路派出所2019年出具出警证明存疑，并不能证明现场实际受损情况及因果关系。原告质证后对证据不予认可。该录音系非法证据，被告与派出所人员联系时，未讲明目的，就对水淹情况进行询问，应以派出所加盖公章的书面材料为准。张本辉质证后对证据无异议。经原告申请，证人王某出庭作证称，2018年8月份左右，我与刘永梅签了租赁合同，一年54000元，一个月4500元，签了合同之后我交了50000元现金，后来50000元退给我了；等前面的租客搬出来之后去看房子，一看电都没有，感觉房子可能泡过水，后来发现没法解决就不租了。签合同证人自己有房子，租的房子不是自己用；与原告是2018年8月份签的合同，具体日期记不清了；签合同之前看过房子，签完合同之后去过两次，2019年过年前后我最后一次看的房子，时间记不清了，看完房子之后决定解除合同；合同签了3年，租期从2018年8月份开始。签合同时房子里有租户，知道前面的租户不租了所以我要租。庭审中，原告申请对青岛市市南区闽江二路59号4号楼x单元x户房屋的房屋装修损失价值和房屋内财产损失价值进行鉴定，二被告均当庭同意原告的鉴定申请。2019年12月30日，山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司出具《价格评估报告》，价格评估结果：青岛市市南区闽江二路59号4号楼3单元601户房屋的房屋装修损失和房屋内财产损失价值为20208.68元，原告为此支付评估费3000元。庭审中，原告及二被告对原告房屋的租金达成一致，均认可3500元/月。 一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，2018年8月18日，因张本辉所有的青岛市市南区户家中厨房水龙头爆裂漏水，导致刘永梅所有的楼下601户房屋受损。通过庭审查明的事实及当事人的陈述可以确认，漏水系701户房屋厨房水龙头爆裂造成，因此刘永梅涉案房屋因漏水造成的损失应当由张本辉承担。金钟系涉案房屋的承租人，根据双方签订的租赁合同的约定租赁期间如房屋出现质量问题，应由张本辉负责修缮。本案中，金钟系房屋原房主；漏水发生后，金钟并未及时告知房主张本辉；且根据金钟提交的证据，金钟曾以租客的名义与原告委托出租的中介进行联系，并以此取得了涉案房屋的照片；事故发生后，金钟曾表示愿意承担楼下因漏水导致的楼下房屋维修损失。综上，金钟的行为与本案损害结果的发生存在一定关联，刘永梅涉案房屋因漏水造成的损失应当由金钟承担次要责任。结合本案案情，金钟对损害结果承担20%的责任较为适宜，其余80%的责任由张本辉承担。根据山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司出具《价格评估报告》，青岛市市南区闽江二路59号4号楼3单元601户房屋的房屋装修损失和房屋内财产损失价值为20208.68元，原告支付评估费3000元。对于该份评估报告，法院认为，该评估报告系双方当事人共同委托评估机构进行的评估，程序合法有效，因此，对该《价格评估报告》法院依法予以采信。因漏水产生的房屋装修损失、房屋内财产损失及评估费均应由二被告按照责任比例承担。对于原告主张的自2018年8月18日至被告向原告赔偿之日的房屋租金损失，考虑涉案房屋确系原告用于出租，且房屋需要装修的实际情况，法院酌情支持6个月的租房损失费用，租房费用按照当事人认可的租金价格，每月3500元计算，即3500元/月×6个月=21000元，该费用应当由二被告按照责任比例支付给原告。对于原告主张的物业费810元，因涉案房屋每月物业费45元，参照租金损失的计算标准，法院酌情支持270元（45元×6月）,该费用应当由二被告按照责任比例支付给原告。对于原告主张的两年度的供热费4556元，因漏水发生在2018年8月18日，供暖时间为每年11月16日至次年4月5日，参照租金损失的计算标准，自2018年11月16日至2019年2月18日期间的供热费1535元（2278元÷141天×95天），酌情由二被告按照责任比例承担。判决：一、金钟于判决生效之日起十日内向刘永梅支付因漏水造成的财产损失4042元、鉴定费600元、租金损失4200元、物业费54元、供暖费307元，合计9203元；二、张本辉于判决生效之日起十日内向刘永梅支付因漏水造成的财产损失16167元、鉴定费2400元、租金损失16800元、物业费216元、供暖费1228元，合计36811元；三、驳回刘永梅的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案系财产损害赔偿纠纷。本案二审审理的焦点为金钟、张本辉应否承担赔偿责任及一审判决认定其承担的责任比例是否适当；刘永梅的损失数额是否合理。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”依据一审查明的事实，根据刘永梅、金钟的陈述以及现场勘查，因张本辉出租给金钟的房屋漏水导致楼下刘永梅的房屋受损，张本辉为涉案房屋的房东，对出租房屋负有管理义务，金钟为涉案房屋的实际使用人，一审法院认定金钟、张本辉承担赔偿责任并无不当，金钟、张本辉对该事故与其有关不予认可，但并未提供充足证据予以反驳，本院对其不应承担赔偿责任的主张不予支持。金钟主张根据其与张本辉的房屋租赁协议，应由张本辉承担相应赔偿责任，本院认为，金钟与张本辉系房屋租赁合同的相对方，房屋租赁关系不属于本案的审理范围，金钟可另行向张本辉主张。张本辉作为房主对出租房屋仍有保证出租房屋设施安全和管理的义务；金钟作为房屋的实际使用人，在使用房屋设施时应保证使用过程中的安全性，一审法院综合分析各方当事人过错及对于损害后果的原因力大小，认定金钟承担20%、张本辉承担80%责任较为合理，本院予以维持。一审法院应刘永梅的申请，就申请鉴定事项依法委托具有鉴定资质的鉴定机构依法作出价格评估表报告，确定刘永梅因本案造成的房屋损失，二上诉人并未提供证据予以反驳，一审采信该报告并无不当。一审法院查明刘永梅的房屋用于出租，因本案事故导致房屋不能出租，酌情判决二上诉人承担刘永梅六个月的房租、物业费、取暖费较为合理，本院予以维持。 综上所述，金钟、张本辉的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4178元，由上诉人金钟、张本辉各负担2089元。 本判决为终审判决。 审判长  牛珍平 审判员  杨海东 审判员  鲁 宇 二〇二〇年七月十七日 法官助理 王小梅 书记员贾晓颖