广西壮族自治区兴业县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0924民初705号 原告：兴业县农村信用合作联社。住所地：广西兴业县玉贵公路北侧。统一社会信用代码：91450924682129628B。 法定代表人：丘庆辉，理事长。 委托诉讼代理人：邓博，女，1980年5月27日出生，汉族，兴业县农村信用合作联社法律合规部经理，住该社。 委托诉讼代理人：刘业瑚，女，1986年8月9日出生，汉族，兴业县农村信用合作联社法律合规部副经理，住该社。 被告：何珍荣，男，1996年10月21日出生，仫佬族，住广西南丹县。 被告：岑柳宁，女，1985年10月20日出生，壮族，住广西南丹县。系被告何珍荣之母。 被告：广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司。住所地：玉林市兴业县城隍镇鹿峰山风景区内。统一社会信用代码：914509240527427863。 法定代表人：杨永超。 委托诉讼代理人：何业有、何明月，分别系广西金大地律师事务所律师、实习律师。 原告兴业县农村信用合作联社（以下简称兴业信用联社）与被告何珍荣、岑柳宁、广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司（以下简称天外天公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，于2020年6月23日公开开庭审理。原告兴业信用联社的委托诉讼代理人刘业瑚，被告天外天公司的委托诉讼代理人何业有、何明月到庭参加诉讼，被告何珍荣、岑柳宁经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告兴业信用联社向本院提出诉讼请求：1.终止原告与被告何珍荣、岑柳宁、天外天公司于2016年9月22日签订的《个人购（建）房担保借款合同》（合同编号：515702161256588)；2.判令被告何珍荣偿还原告借款本金1619509.87元及相应的利息、复利和罚息（利息、复利和罚息计至2020年3月17日止为214983.59元，以后按借款合同约定和中国人民银行有关规定，按年利率5.39%上浮50%即8.085%计收罚息，并按月计算复利，直至全部债务履行完毕为止）；3.确认原告对被告何珍荣、岑柳宁所有的位于兴业县城隍镇鹿峰山天外天休闲度假区D区别墅3栋1号、2号【产权证号：兴业县房预（2016)字第XF000892号、第XF000891号】对第2项全部债务享有优先受偿权；4.判令被告岑柳宁、天外天公司对上述第2项所有债务承担担保连带清偿责任；5.判令被告何珍荣、岑柳宁、天外天公司向原告支付违约金8097元；6.本案的诉讼费用由三被告全部承担。 事实和理由：2016年9月9日，被告何珍荣因购买被告天外天公司的商品房，向原告下属机构城隍信用社申请商业用房按揭贷款188万元。2016年9月22日，经协商一致，签订《个人购（建）房担保借款合同》（合同编号：515702161256588)，合同约定借给被告何珍荣贷款188万元，期限10年，自2016年9月22日至2026年9月21日，贷款利率按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率上浮10%，执行年利率5.39%，按等额本息还款，如借款人不按期归还贷款本金，从逾期之日起按原利率加收50%的罚息；如借款人不按期偿付贷款利息，按中国人民银行规定计收复利。合同约定用被告何珍荣、岑柳宁购买的位于兴业县城隍镇鹿峰山天外天休闲度假区D区别墅3栋1号、2号【产权证号:兴业县房预（2016)字第XF000892号、第XF000891号】作为该笔借款的抵押物，并依法办理了抵押登记手续【他项权利证明：兴业县房预（2016)字第XF001103号、第XF001104号】。被告天外天公司对该笔贷款承担阶段性保证，在借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权利人的抵押登记手续之前承担连带担保责任。被告岑柳宁承诺对该笔贷款承担连带清偿责任。2016年9月30日，原告已按照合同约定向被告何珍荣发放贷款188万元。贷款发放后，被告何珍荣、天外天公司仅归还本金260490.13元，利息176407.67元，自2019年7月1日起，被告不再归还贷款本息，截止2020年3月17日，被告尚欠借款本金1619509.87元，欠利息214983.59元。被告不能按约定归还贷款本息已经构成违约，根据合同第22.3条、22.4条约定，被告何珍荣、岑柳宁、天外天公司须向原告支付违约金1619509.87元×0.5%=8097元。据此，为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼,请依法判如所请。 原告兴业信用联社提交的证据有： 1.企业法人营业执照，证明原告资格； 2.个人住房贷款申请审批表； 3.借款人身份证、户口簿； 4.贷款面签照片； 5.客户须知； 6.个人住房贷款客户谈话笔录； 7.《个人购（建）房担保借款合同》（合同编号：515702161256588)； 8.借款借据NO:GXNX0006064号； 9.支付委托书； 10.合同备案证明； 11.（购房款）发票联； 12.借款抵（质）押承诺书； 13.产权证：兴业县房预（2016）字第XF000892号、第XF000891号； 14.他项权利证明：兴业县房预（2016）字第XF001103号、第XF001104号； 15.承诺书； 16.保证人身份证、户口簿； 17.保证人营业执照、企业信用信息公示系统查询信息； 证据2-17证明：1.被告资格及借款事实；2.被告购买商铺并用于抵押，抵押担保合法有效，原告享有优先受偿权；3.保证人承担连带担保清偿责任。 18.贷款结欠情况、还款明细登记簿； 19.国内挂号信函； 证据18-19证明被告违约情况。 被告天外天公司辩称，还款数额由法院认定。但案涉《个人购（建）房担保借款合同》为违法无效的合同，被答辩人请求终止合同以及要求答辩人对被答辩人何珍荣、岑柳宁偿还借款本金1619509.87元及利息、复利和违约金承担连带责任以及向被答辩人支付违约金8097元没有事实和法律依据。案涉合同实质是答辩人原股东、控制人周建苗等人为骗取银行贷款，与两被答辩人及非法传销机构云联惠相关人员恶意串通签订2份《商品房买卖合同》后签订的。在签订案涉合同时被告何珍荣、岑柳宁没有实际支付首付款，而是以走账方式虚交首付款，骗取贷款后，当即被转走，并未实际用于案涉工程，造成工程烂尾。综述，法院应驳回原告的起诉，并将案件移交公安机关处，或依法确认案涉合同无效，并驳回原告的诉讼请求。 被告天外天公司提交的证据有： 云联惠购房人员首付款走账出入一览表、广西农村合作金融机构对公户存款明细账，证明涉案房屋首付款是虚交的，涉案《个人购（建）房担保借款合同》和《商品房销售合同》是为了骗取贷款而由相关人员恶意串通，以合法形式掩盖非法目的签订，属无效合同。且相关人员的行为已涉嫌刑事犯罪行为。 被告何珍荣、岑柳宁未作答辩，未提交证据，未到庭参加诉讼，视为对答辩、举证、质证权利的放弃。 经庭审质证，被告天外天公司认为兴业信用联社提交的《个人购（建）房担保借款合同》系无效合同。本院认为，案涉合同系原、被告的真实意思表示，且其在本案一、二审时均予以认可，虽然按揭贷款并未用于案涉项目，但该行为系被告天外天公司或其原股东行为，并不影响该合同效力，故本院对被告天外天公司的该异议，不予采纳。对原告兴业信用联社提交7-11购房材料，该材料系由被告何珍荣、岑柳宁、天外天公司提交用于申请按揭贷款，被告天外天公司对该材料的真实性无异议，而原告兴业信用社亦对材料的真实性尽到了审查义务，故被告天外天公司以此抗辩原告兴业信用联社办理按揭贷款违法，本院依法不予采纳。 对被告天外天公司提交的证据，该证据中关于首付款的情况，系由被告天外天公司使用原告开设的银行账户具体操作，双方对此均认可，而至于按揭贷款被转移，亦非属原告及被告何珍荣、岑柳宁之行为，不应承担由此产生的后果，至于被告天外天公司所称的首付款、按揭贷款使用情况、原股东涉嫌犯罪的行为，与本案不是同一法律关系，不在本案审理范围，故本院对被告提交的证据不予采信。 本院经审理认定事实如下：原告兴业农信社提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为本案的定案依据；证据相互佐证，形成完整的证据链，故本院对原告所主张的事实予以确认。 另查明，案涉房屋因未取得所有权证，仅办理了合同备案和预告登记。案涉工程主体结构经广西壮族自治区建筑工程工程质量检测中心检测，检测结果为不合格，庭审中，被告天外天公司对该检测结果予以承认，并明确表示，无法确定开工日期、竣工日期、交房日期。 根据双方的诉辩及陈述，在征询双方的意见基础上，本院确定本案的争议焦点为：一、案涉合同是否合法有效？二、假如有效，应否解除或终止？三、假如合同解除或终止，案涉款项购房款、违约金、利息等如何计算？由谁返还？四、原告对案涉房产是否具有优先受偿权？ 一、关于案涉合同是否合法有效的问题 被告天外天公司辩称案涉合同未无效合同，但购买案涉商品房时，系两被告共同向原告提交了案涉贷款申请所需材料，且材料符合法律规定形式，原告在审查后，双方共同签订了担保借款合同，故案涉合同属各方当事人真实意思表示，合同内容并未违反法律法规强制性规定，应属合法有效。即便如被告天外天公司所称，案涉贷款被公司原股东转移，并未投入案涉工程使用，该行为亦系公司股东的行为，并不能第三人产生对抗力，更不能让第三人因此承担不利后果；况且，即使原告兴业信用联社对贷后监管不到位，亦不能以此否认前述合同之效力。还应当指出的是，被告天外天公司在本案一审、二审期间均辩称合同系合法有效的，而在本案重审期间，又主张合同无效，违反禁止反言原则。还应当值得注意的是，本案纠纷起因系被告天外天公司及原股东违法使用或挪用资金，导致项目无法完工，根本性违约，使合同目的不能实现，现通过抗辩合同无效，欲让合同其他当事人分担部分损失，显失公平。综述，本院对被告天外天公司辩称的案涉合同无效，依法不予采纳。 二、关于案涉合同应否解除或终止的问题 首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。由此可见，我国现行法律将合同解除列为合同终止的原因之一。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷，担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。第三，《个人购（建）房担保借款合同》第9.5条约定，本合同有效期内，有下列事项之一的，贷款人有权停止发放借款，宣布本合同提前到期，或采取他人资产保全措施，并有权要求借款人按本合同约定支付违约金：（2）借款人连续三期（含三期）或累计六期未足额偿还借款本息。最后，根据2020年5月1日起施行的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限。具体回归本案，原告提出终止合同，并且提出了违约赔偿的诉讼请求，而根据我国合同法第九十一条的规定的七种终止合同情形，仅有解除合同系适用于一方当事人有违约的情形。故在本院已将合同应否解除或终止作为案件焦点问题进行处理，且有关问题已经当事人充分辩论外，人民法院可以根据案件事实直接作出认定。综述，案涉《个人购（建）房担保借款合同》予以解除。 三、合同解除后，案涉款项购房款、违约金、利息等如何计算，由谁返还的问题 经查，截止2020年3月17日，尚欠借款本金1619509.87元，利息、罚息、复利214983.59元。关于违约金的计算方式，根据《个人购（建）房担保借款合同》约定，须支付违约金1619509.87元×0.5%=8097元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房被确认无效或被撤销、解除的，出卖人应当将收受的贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。案涉合同解除的根本原因在于被告天外天公司无法交付房屋，根本性违约，案涉款项及违约金应由被告天外天公司返还。故原告要求被告何珍荣、岑柳宁承担本案的责任，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 四、关于原告对案涉房产是否具有优先受偿权的问题 抵押权以登记为生效要件，而案涉房屋尚未取得房产证，仅办理了抵押预告登记，无法办理抵押登记，抵押权并未成立。故原告要求对案涉房产享有优先受偿权，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告兴业县农村信用合作联社与被告何珍荣、岑柳宁、被告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司于2016年9月22日签订的《个人购（建）房担保借款合同》； 二、被告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司返还原告兴业县农村信用合作联社就被告何珍荣《个人购（建）房担保借款合同》自2020年3月17日起剩余的贷款本金1619509.87元及利息、罚息、复利214983.59元（2020年3月17日以后的利息，以原告兴业县农村信用合作联社计算的为准）； 三、被告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司支付违约金8097元给原告兴业县农村信用合作联社； 四、驳回原告兴业县农村信用合作联社其他的诉讼请求。 本案受理费21383元，减半收取10692元，财产保全费5000元，由被告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费21383元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  周长新 二〇二〇年七月十七日 书记员  杨秋莹