四川省平昌县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1923民初2214号 原告：四川天盛物业服务有限公司。 住所地:四川省平昌县江口镇新平街西段83号4幢负一楼1号，统一社会信用代码91511900597521588U。 法定代表人:杜冬平,该公司经理。 被告：吴永，男，1966年11月19日出生，汉族，户籍四川省平昌县,住四川省平昌县。 原告四川天盛物业服务有限公司与被告吴永物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川天盛物业服务有限公司法定代表人杜冬平到庭参加了诉讼,被告吴永经本院传票传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告四川天盛物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付下欠2015年10月16日至2019年12月31日物业服务费5116.05元，违约金4933.33元,由被告承担诉讼费。事实和理由：四川天盛物业服务有限公司与平昌县阳光小区业主委员会签订物业服务委托合同，被告居住该小区4幢1单元18楼3号住房，建筑面积107.48平方米。原告为被告居住的小区提供了符合要求的物业服务，经查下欠从2015年10月16日起至2019年12月31日止未交的物业服务费为5116.05元，原告经口头和上门多次催收，被告仍然拒缴。据此,为维护原告的合法权益，依照我国物权法、合同法及相关行政法规之规定,特向人民法院提起诉讼，恳请人民法院公正审理，以实现原告单位诉讼目的。 被告吴永辩称:我于2013年11月购买阳光小区4号楼1单元18-3号房屋，2014年底装修入住,但是燃气一直未通,无法生活，只有回老家住，合同上写着水、电、气全通，现安燃气还要我交4500元上户费，我所购房屋阳台严重漏水，导致墙面长期被水泡，未安装入户门,还是我自己安装的，我全款买房已有7年之久,至今未给我办理房产证,以上情况我向物业反映,但物业公司一直不理踩，知法犯法，不履行合同，不尽物业职责，不维护业主利益，只收钱,物业无所作为、先违约，致我4年未缴下欠物业费5116.05元,物业公司要求我支付违约金4933元，只要法院与物业解决我所反映的问题，我马上付清下欠物业费，至于违约金,只要物业按我从买房之日起,给我家人带来的经济损失、身体伤害、精神伤害，也要计算,物业公司也应该给我违约金，恳请法院公正处理。 经审理查明:2013年11月被告购买阳光小区4幢1单元18楼3号商品房屋一套，建筑面积107.48平方米,2014年底被告入住该房屋。2015年7月15日阳光小区成立平昌县阳光小区业主委员会,2015年8月8日平昌县阳光小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任，委托管理事项：1.该小区整个区域内房屋建筑共用部分维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道。2.公共设施、设备的维修、养护运行，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、空调坐落（4号楼）及空调水排放、二次供水泵及设备、楼道消防设施（4号楼消防设施不全、未验收除外）电梯等，本项所列的设备的守护安金及管理概由乙方负责。3.市政公用设施和附属建筑物的维修，养护和管理，包括道路、室外上下水管理、化粪池、沟渠、公共厕所、停车场。4.公共环境卫生包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、交通与车辆停放的管理。5.维护公共秩序，包括安全巡视、监控、门岗执勤。6.负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费：砖混住宅按每月每平方米0.40元收取，框架结构住宅按每月每平方米0.80元收取，商业服务区按每月每平方米2.00元收取。7.本物业服务属包干制，乙方自负盈亏，上列费用实行一年收一次，在每年的6月底7月初一次性足额收取。委托期限从2015年10月8日起至2023年10月7日物业管理合同止，时间8年。物业服务管理服务质量：房屋外观正常，设备运付正常，房屋及设施、设备的维修养护正常，交通秩序正常，保安按规定配备，急修2小时内到位，小修12小时到位，小区内的广告牌、匾合理规划和管理。此后，原告按照《物业管理委托合同》履行了合同义务。2016年12月26日平昌县阳光小区业主委员会给原告发出《通知》，其主要内容为：业委会于2016年12月24日晚召集4号楼部分业主并经业委会研究决定4号楼物业服务收费标准从2017年1月1日起按每平方米每月1.00元收取。2019年5月28日平昌县阳光小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务委托合同（补充合同）》，约定：物业服务费标准及交费电梯安装户按每平方米每月1.00元收取，未安装电梯户按每平方米每月0.40元收取，已安装电梯的业主充卡时足额交清一年的物业服务费，未安装电梯的业主在每年初到物业公司足额交清物业服务费，甲方业主不按照本合同约定的收费标准时间交纳物业服务费，乙方有权要求甲方业主补交并从逾期之日起按天3‰交纳违约金。但被告从2015年10月16日起至今未向原告缴纳物业服务费，现被告下欠原告2015年10月16日至2019年12月31日期间的物业服务费5116.05元（其中2015年214.96元、2016年1031.81元、2017年1289.76元、2018年1289.76元、2019年1289.76元），原告多次催收无果，于2020年7月2日诉讼来院。 上述事实，有原告法定代表人的陈述、被告答辩，以及原告提供的《物业管理委托合同》、《通知》、《物业服务委托合同（补充合同）》、《房屋信息查询情况表》《平昌县同州街道办事处建设街居民委员会平建居【2015】23号文件》等证据证实，本院予以采信。 本院认为，平昌县阳光小区业主委员会与原告自愿签订的《物业管理委托合同》、《物业服务委托合同（补充合同）》，不违反法律规定，合法有效，该合同对阳光小区全体业主具有约束力，原告按照合同履行了义务，被告身为该小区业主，应按照该合同的约定履行其缴纳物业服务费的义务，但被告未向原告缴纳2015年10月16日至2019年12月31日期间的物业服务费，其行为明显属违约行为，被告现应立即付清下欠原告2015年10月16日至2019年12月31日期间的物业服务费5116.05元，并支付原告违约金，但原告主张的违约金金额偏高，不符合法律规定，其高于部分予以剃减，其违约金按1534.82元（5116.05元X30%）予以支持;被告抗辩燃气一直未通、房屋阳台严重漏水、未安装入户门、未办理房产证,被告持有《商品房买卖合同》，应明知所购房屋出卖人（即开发商）不是原告，燃气安装、安装入户门、办理房产证，按照《商品房买卖合同》的约定，应该是房屋出卖人的义务，房屋阳台漏水属于房屋质量问题，应也该是房屋出卖人履行维修义务，不是原告的义务，原告是物业服务单位，是按照《物业管理委托合同》、《物业服务委托合同（补充合同）》约定对阳光小区提供物业服务，我国宪法规定人民法院是国家的审判机关，负责审判刑事、民事、行政案件，不是燃气安装、安装入户门、办理房产证和房屋维修部门，故被告的抗辩事由不是人民法院和原告的义务，也不是本案的处理范围，属另一民事法律关系，本案不作处理，被告可另行主张其权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条和《物业管理条例》第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、被告吴永支付下欠原告四川天盛物业服务有限公司2015年10月16日至2019年12月31日期间的物业服务费5116.05元，并支付原告四川天盛物业服务有限公司违约金1534.82元，合计6650.87元,限判决生效后十日内付清。 二、驳回原告四川天盛物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费51元，由被告吴永承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  李大凯 二〇二〇年七月二十一日 书记员  冉志敏