贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5591号 原告：顾骁，女，汉族，1986年1月6日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 原告顾骁与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告顾骁，被告瑞丰公司之委托诉讼代理人聂萍、赵霞林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告顾骁向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付原告逾期交付房屋的违约金1,255.70元。二、判决被告及时办理涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。三、判决被告支付原告逾期办理涉案商品房所有权初始登记及转移登记有关文书的违约金暂计70,000.00元以上(计算时间暂为2017年5月31日至2020年4月24日，最终违约金额以据实计算为准，时间从2017年5月31日起算至涉案商品房所有权初始登记转移到原告方为止)。四、判决被告退还原告已支付的“四通费”4,044.00元。五、由被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告将第二项诉讼请求明确为：判令被告为原告办理涉案商品房的不动产权证书并交付原告。同时，原告撤回第三项诉讼请求。 事实及理由：2013年7月25日，贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告位于毕节市七星关区，建筑物层数为地上30层，地下1层，涉案商品房位于地上第9层，名义楼层为第9层，建筑面积共118.26平方米，购房款共计306593.00元。合同约定：第六条：买受人采取第3种方式付款。第十一条“出卖人应当在2013年10月31日前向买受人交付该商品房……”第十三条“……逾期超过120日……自第十一条约定的交付期限届满之交次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”第二十二条：“二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”……合同签订后，原告依约支付了首期购房款96593.00元，并在规定时间内办理了贷款手续，履行了自己的合同义务，但是被告却违约，拖延交房，并延期办证，降低此之外，被告还在交房时向原告违法收取“四通费”4044元。合同约定，2013年10月31日交房，原定交房日至实际交房日止按已交付房款每日万分之一支付违约金，计算时间从2013年10月31日至通知交房2014年5月10日。并向原告收取电、燃气等“四通费”（收据上为开户费）4044元。但是直至今日，被告仍然未支付违约金，未取得该商品房所有权初始登记，未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并未支付该项违约金，也未退还“四通费”。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、釆取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条、贵州省人大常委会法制工作委员会《关于第三十一条有关问题的答复》贵州省人民代表大会法制委员会《关于〈贵州省城镇房地产开发经营管理条例有关问题询问的答复》，“四通费”等费用已经包含在商品房销售价格中，购房者不需要另外缴纳，房开企业在商品房销售价格之外另行代收“四通费”，是重复收费，属于违法行为。根据相关规定，双方应当根据合同约定履行自己的义务，在原告已经履行完毕自己的义务之后，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司却未履行合同约定的义务，已严重违约，应当依法依约承担赔偿责任，并立即纠正重复收取“四通费”的违法行为，同时还应当继续履行合同义务，取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向人民法院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求为感。 被告瑞丰公司答辩称：一、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。二、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款以填补损失为原则，原告诉请支付违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，原告举证不能，被告无支付义务。三、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿鼓本案逾期办证违约金约定极高，即便被告承担约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平愿则。最多应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍予以计算才具有事实及法律依据。四、原告诉请的违约金计算终期错误:2018年11月29日涉案房屋已可办理买受人不动产权证书，该日期后未能办证是原告原因造成，即便被告承担责任，违约金计算终期也应截止至上述日期。1、就办证过程中各方权责问题：依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委托书的情形下，披告只需将办证相关文书提交到不动产登记机关备案即履行了合同約定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是：原告交情了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料(如身份证、结婚证、户口本等)、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证滞后的结果应由其自行承担。3、毕节市不动产登记中心于2018年11月29日出具《瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》明确：启动对上述房屋住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》涉案房屋于该日起可办证，且上述商品房中已缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关资料的其他买受人也已取得《不动产权证书》，本案因原告未提供办证应由其提供的上述资料致使办证滞后,2018年11月29日后被告不应再支付违约金。同时，被告再次当庭通知原告，涉案房屋已达到办理不动产权证书条件，请尽快提交资料予以办证。五、原告起诉的违约金计算始期错误。合同约定被告于2017年5月31日前交付办证相关文书，该日期尚在合同履行期内，被告并未违约，原告诉请自该日起计算违约金错误。六、原告诉请支付逾期交房违约金已超过诉讼时效，应予驳回。七、原告无权诉请退还“开户费”829元。1、原告该项诉请已超过诉讼时效。商品房买卖合同约定该费用是应当由买受人自行承担的费用，该费用实际并未包含在商品房房价款中，被告代收该费用以后也确已经向相关单位代缴完毕，且相关设施原告也已经实际使用，被告并未以收取方式将该费用据为己有，故原告诉请退还无事实依据。另外，在被告未代收代缴该费用的其他买受人，若要使用相关设施的，其也已经自行到相关部门缴纳完毕上述费用，无论是被告代收代缴，还是原告自行去缴纳，该笔费用实际上是原告应当承担的费用，判决被告返还有失公平原则。八、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月24日，原告顾骁作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道的名为2012年东出口棚户区改造项目一期工程第5号地块1号楼1单元C9层1号房，房屋建筑面积118.26平方米，商品房总价款306,593.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。出卖人应当在2013年10月31日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过120日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了涉案房屋购房款306,593.00元。2014年5月10日，被告向原告交付了涉案商品房。同日，被告向原告收取了829.00元的开户费（电开户费529.00元，闭路电视开通费300.00元）。毕节市不动产登记中心于2018年11月29日出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，确认启动为瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。原告认为被告未按合同约定期限交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，应承担违约责任，遂以前述诉请诉至本院。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于原告主张被告为其办理涉案商品房不动产权证书并交付的问题。不动产权证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。在本案中，原被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具的《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》确认启动为住宅部分的购房业主办理不动产权证书，表明涉案房屋已可以办理权属证书，故对原告主张被告为其办理涉案商品房的不动产权证书并交付的诉请，本院予以支持。但原告负有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。 关于原告主张被告支付逾期办证违约金的问题。原告按约定履行了交付房款的义务，被告应按约定履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务。被告未按合同约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，违约金从约定日期之次日，即2017年6月1日起计算。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已符合交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具了《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，确认启动为住宅部分的购房业主办理不动产权证书，但被告未举证证明其履行了通知原告的义务。在2020年6月9日庭审时，被告当庭出示《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，并通知原告提交办证资料，被告履行了通知义务，即2020年6月9日应当认定为被告截止承担违约责任之日。 关于违约金的计算标准问题。原告主张按照合同约定的日万分之十的标准计算，被告认为过高，请求调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款306,593.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年6月9日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于原告主张退还开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。被告称所出售的房屋价款中不包含三通费，但被告并无证据证明。故被告向原告收取各项开户费，无事实及法律依据，理应退还。本案中，原告所举之证据能证明被告向其收取了829.00元的开户费（电开户费529.00元，闭路电视开通费300.00元），故对原告主张被告退还“四通费”4,044.00元的诉请，本院以829.00元为限予以支持，其余部分无事实依据不予支持。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。 关于原告主张被告支付逾期交房违约金的问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在2013年10月31日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过120日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”被告于2014年5月10日才将涉案房屋交付原告，被告存在违约行为。对此，被告提出原告的诉请已经超过法定诉讼时效期间不应得到支持。据上述约定，原告至迟应于收房后的30日内，即2015年6月9日前向被告主张违约金。而原告于2020年4月24日提起诉讼，因原告未提供证据证明其向被告主张过权利导致诉讼时效的中止、中断、延长，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告的逾期交房违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。故被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，具有事实及法律依据，本院予以采纳。对原告主张被告支付其逾期交房违约金的诉请，因诉讼时效届满胜诉权消灭，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告顾骁交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告顾骁申请办理涉案商品房的不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告顾骁逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款306,593.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年6月9日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告顾骁开户费829.00元； 四、驳回原告顾骁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费841.00元（已减半收取），由原告顾骁负担254.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担587.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇二〇年七月十五日 书记员  李犇