山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4373号 上诉人（原审被告）：向金兰，男，1972年12月24日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：于霞，山东华政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于娜娜，山东华政律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:青岛都霖物业发展有限公司，住所地青岛市城阳区城阳街道后田社区。 法定代表人：李振华，董事长。 委托诉讼代理人：刘赞安，山东盈康律师事务所律师。 上诉人向金兰因与被上诉人青岛都霖物业发展有限公司（以下简称都霖物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初8320号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人向金兰上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、山水嘉园业委会招聘物业服务企业没有依法招标，通过资格预审的申请人少于3人的，应当重新招标。可是山水嘉园业委会招聘物业服务企业少于3个申请人。二、山水嘉园业委会选聘物业公司采用书面形式征求业主意见，但业委会没有将征求意见书送交每一位业主，也没有将无法送达的在山水嘉园区域内公告。根据青岛市城阳区国土资源和房屋管理局城阳分局37021400201810250002《信访处理意见书》，在2018年8月26日山水嘉园选聘物业公司中有效表决票1510票，当天参加表决的共794票。三、业委会是业主大会的执行机构，由业主大会授权开展活动。山水嘉园业委会在物业选聘过程中违法，并且经票数统计被上诉人的选票没达到双过半的业主同意。依据上述《信访处理意见书》，赞成选聘都霖物业公司并同意上调物业费共455票，没有达到双过半数业主同意。四、1、山水嘉园业委会副主任王志坚说，在2018年8月26日业主投票表决前一天晚上，表决票丢失300张。在选聘投票前山水嘉园业委会没有向业主大会公布，也没有立即改变票样，严重影响选聘的公正性。2、在唱票时被业主发现两种票样，且有的没有签名、有的没有楼号。3、在投票过程中，工作人员没有将业主的票直接投入票箱。4、物业选聘表决票有的没有注明楼号、单元号、户号，以上事实严重影响投票的真实性、公正性、准确性。五、2018年9月5日，山水嘉园673户业主联名因为山水嘉园业委会在选聘物业服务公司不公开、不公正等问题向城阳区国土资源和房屋管理局反映，2018年10月25日给予37021400201810250002《信访事项处理意见书》。因我们不服此处理意见，2018年11月5日，又向青岛市国土资源局和房屋管理局提出复査申请。青岛市国土资源和房屋管理局给予青土资房督字[2018]025号《监督检查意见书》意见书。对城阳分局2018年10月25日作出的《信访事项处理意见书》存在主要事实不清且未按要求告知信访人听证权利并没举行听证等问题，根据《山东省信访事项复查复核办法》第(二)项的规定，决定撤销该分局作出的《信访事项处理意见书》(37021400201810250002)，重新调查处理。这证明了山水嘉园业委会在选聘物业服务公司存在主要事实不清。一审法院认为山水嘉园与被上诉人签订的合法有效，等于否定青岛市国土资源和房屋管理局的青土资房督字[2018]025号《监督检查意见书》，充分证明一审法院依据事实错误。六、2018年9月12日下午，城阳区区物业办主任矫立启、夏庄街道办事处张振成、被上诉人经理扈海滨、山水嘉园业主代表李克永等五名业主参加，关于山水嘉园选聘物业公司和上调物业费，以及山水嘉园业委会违规选聘等问题。由业主李克永向扈海滨讲了关于山水嘉园业委会隐瞒违规选聘的事实，以及673户业主联名因为在选聘物业服务公司不公开、不公正的事实，和都霖物业公司入住山水嘉园物业费收不上来的风险，告知了都霖物业公司经理扈海滨。可是都霖物业公司不听劝阻在2018年9月16日进入山水嘉园进行物业服务。被上诉人明知与山水嘉园业委会签订的服务合同无效，还向业主收取物业费，此行为违法。综上所述，被上诉人与山水嘉园业委会签订的《山水嘉园小区物业服务合同》存在程序不合法、表决被上诉人的票没双过半、选票两种票样、选票签字确定不了真实性、丢失300张选票影响选聘的公正性，工作人员在投票中违规操作等等违法行为。依据青岛市国土资源和房屋管理局出具的青土资房督字[2018]025号《监督检查意见书》中山水嘉园业委会在选聘物业服务公司存在主要事实不清的结论，充分说明被上诉人与山水嘉园业委会签订的《山水嘉园小区物业服务合同》违法与上诉人无关。请求依法撤销一审判决。 被上诉人都霖物业公司辩称，一、都霖物业公司与山水嘉园小区业主委员会签订的《山水嘉园小区物业服务合同》系双方真实的意思表示，合法有效。被上诉人为涉案小区提供了相应物业服务，作为业主应当依约缴纳物业服务费。二、都霖物业公司与山水嘉园小区业主委员会签订《山水嘉园小区物业服务合同》时，山水嘉园小区业主委员会主体适格，对小区业主合法有效。上诉人的上诉理由不能成立，请求依法予以驳回。 都霖物业公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令向金兰支付物业服务费1896元、滞纳金393元、水费52.5元共计2341.5元。二、本案诉讼费用由向金兰承担。事实与理由：向金兰购买位于青岛市城阳区户房屋，从2018年9月16日至2019年9月30日，拖欠原告物业费及滞纳金、水费共计2341.5元。 向金兰在一审中辩称：一、都霖物业公司向向金兰收取物业管理费属于强迫服务违法行为。二、都霖物业公司无本案主体资格，向金兰未与都霖物业公司签订任何物业服务合同。 一审法院认定事实如下：2018年8月19日，都霖物业公司参与山水嘉园小区物业管理的招投标项目并中标。2018年8月31日，山水嘉园业主委员会向都霖物业公司发送《中标通知书》，中标报价：多层住宅1.2元∕月∕建筑平方米（不含电梯运行费）；高层住宅1.2元∕月∕建筑平方米（不含电梯运行费）；联排别墅2.4元∕月∕建筑平方米；独栋别墅3.75元∕月∕建筑平方米（不含电梯运行费）；电梯运行费0.4元∕月∕建筑平方米。 又查明，都霖物业公司与城阳区山水嘉园小区业主委员会签订《山水嘉园小区物业服务合同》，约定：……第三章物业费用（不包括物业共用部位、公用设施设备的维修及更新改造费用）……物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅1.2元∕月∕建筑平方米（不含电梯运行费）；高层住宅1.2元∕月∕建筑平方米（不含电梯运行费）；联排别墅2.4元∕月∕建筑平方米；独栋别墅3.75元∕月∕建筑平方米（不含电梯运行费）；电梯运行费0.4元∕月∕建筑平方米。……为保证本小区平稳过渡，乙方承诺进驻后半年内（2018年9月16日-2019年3月15日），物业服务收费标准暂按原标准执行（原标准为：多层住宅0.8元∕月∕建筑平方米；高层住宅0.8元∕月∕建筑平方米；联排别墅1.8元∕月∕建筑平方米；独栋别墅2.5元∕月∕建筑平方米；电梯运行费0.4元∕月∕建筑平方米。）；自2019年3月16日起，变更为上述服务收费标准。 另查明，向金兰居住都霖物业公司负责物业管理的城阳区黑龙江路22号山水嘉园小区110号楼2单元101户，建筑面积150.5平方米。都霖物业公司称，向金兰未交纳2018年9月16日至2019年9月30日期间的物业服务费1896元及滞纳金393元、水费52.5元。都霖物业公司于2019年7月4日到向金兰处张贴物业费缴费通知书，并于2019年7月31日向向金兰张贴山水嘉园起诉明细表。 再查明，因质疑城阳区夏庄街道山水嘉园业委会选聘物业公司不公开、不公正。山水嘉园居民李克永等673户业主于2018年9月5日向青岛市国土资源和房屋管理局城阳分局反映问题，该局做出《信访事项处理意见书》。后经青岛市国土资源和房屋管理局做出青土资房督字[2018]025号监督检查意见书，撤销该意见书，要求城阳分局重新调查处理。至本案审理过程中，该信访事项尚未作出处理结果。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。都霖物业公司与山水嘉园小区业主委员会签订的《山水嘉园小区物业服务合同》系双方真实的意思表示，合法有效。向金兰答辩称，业主委员会组成形式及签订合同程序违法，但未提交证据予以证明，且其信访事项目前尚无处理结果，故其应受山水嘉园业委会所签订合同约束。因此，向金兰无正当理由未支付2018年9月16日至2019年9月30日的物业管理服务费1896元（2018年9月16日至2019年3月15日，按0.8元每平方米每月；2019年3月16日至2019年9月30日，按1.2元每平方米每月）、滞纳金393元（见计算明细）、水费52.5元的事实清楚、证据确实充分。都霖物业公司主张向金兰支付该期间的物业费及电梯运行费、滞纳金、水费，符合法律规定，该院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：向金兰于判决生效后十日内支付都霖物业公司物业管理费1896元、滞纳金393元、水费52.5元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由向金兰负担。 二审中，上诉人向金兰提交民事起诉状一份及立案照片一份，证明：上诉人在一审法院就山水嘉园物业服务合同效力的问题提起了业主撤销权的诉讼，该案的审理结果对本案的事实认定至关重要，根据民诉法第135条的规定，申请中止本案审理。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，被上诉人都霖物业公司与山水嘉园小区业主委员会签订的《山水嘉园小区物业服务合同》，系双方的真实意思表示，对包括上诉人向金兰在内的全体业主均具有约束力。被上诉人都霖物业公司为涉案小区提供了相应物业服务，履行了合同义务，作为业主的向金兰应当依约缴纳物业服务费，因此被上诉人都霖物业公司诉请上诉人向金兰支付涉案物业费，一审判决予以支持符合法律规定。 另外,上诉人向金兰以提起业主撤销权的诉讼为由申请中止本案审理，本院认为，该诉讼与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系，且被上诉人都霖物业公司已经为山水嘉园小区实际提供了物业服务，故上诉人主张的撤销权之诉并不影响本案事实的认定，因此本院对上诉人的该项申请不予准许。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25元，由上诉人向金兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年七月十四日 书记员  方高海