广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6033号原告：广东华侨房产开发公司，住所地广州市越秀区环市东路450号-452号。法定代表人：尹健,职务总经理。委托诉讼代理人：廖育强，广东连越律师事务所律师。被告：马伯然，男，1957年7月31日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。原告广东华侨房产开发公司（以下简称华侨公司）与被告马伯然物权保护纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖育强，被告马伯然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾空广州市越秀区瑶华中街237号705房，并将该房屋交还给原告;2.判决被告向原告支付广州市越秀区瑶华中街237号705房房屋使用费（按房管部门公布的同期同类同地段房屋租金参考价，自2017年1月17日至被告将房屋交还给原告之日止;此后房屋租金参考价没有公布的可以按照2018年的房屋参考价标准）。事实和理由：原告是广州市广花二路瑶华中街237号705房的产权人（建筑面积56.40平方米，即现广州市越秀区瑶华中街237号705房,以下简称案涉房屋）。1996年2月6日，原告与马银秀签订《房屋拆迁安置协议》，约定马银秀作为被拆迁人搬迁至案涉房屋居住，马银秀是原拆迁房屋的使用人，属于政府安置人员。据了解，被拆迁人马银秀已经去世，被告作为马银秀的儿子不具有政府安置人员资格，一直居住在案涉房屋。自2017年来，原告多次向被告发出通知，要求被告腾退房屋或重新与原告签订租赁协议、支付诉争房屋租金，但被告既未将上述房屋返还原告，也无向原告支付房屋租金。原告认为，被告的上述行为已经严重损害原告的合法权益，被告应当立即腾退交还房屋给原告，并应当向原告支付房屋使用费。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称，因拆迁遗留的历史问题我方居住在案涉房屋，原告称我方强占案涉房屋且拒不交租，与事实不符。自2019年起我方多次与原告协商，过程中我方承认原告对案涉房屋的所有权并同意缴纳租金，也同意补交两年租金。鉴于本人是退休独居人员退休金较低，且患有慢××需长期服药，我方要求按每平方米15元的标准签订租赁合同，且承诺对租金问题保密，但原告拒绝沟通并诉诸法院。综上所述，我方不同意原告腾空交还房屋的诉请，请求按每平方米15元的标准签订租赁合同；同意支付两年租金。经审理查明：1996年7月8日，原告（甲方、拆迁人）与马银秀、龚翠好（乙方、被拆迁人）签订《房屋拆迁安置协议》，其中约定：甲方经广州市房地产管理局以（91）房拆许字145号房屋拆迁许可证批准，拆除珠光路厂后通津8号二楼房屋（下称原址房屋）。乙方是该屋的使用人，马银秀承租面积21.60平方米，有正式户口的实际居住人口4人；龚翠好承租面积10.12平方米，有正式户口的实际居住人口1人。现根据《城市房屋拆迁管理条例》和广州市房屋拆迁有关规定，经双方协商达成协议如下：乙方同意1996年8月15日前迁出原址房屋，并永迁广花路瑶台花园。甲方应于1996年8月15日前，在广花路××××）第七层705房，产权属于（公/自）有的套间，使用面积40.10平方米安置给乙方永迁居住。甲方应提前一个月以书面形式通知乙方永迁，乙方必须依期永迁。在回迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回甲方，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约。如乙方逾期十天仍不永迁的，甲方则按广州市城市房屋拆迁管理有关法规、规章的规定处理。十、其它事项：马银秀、龚翠好两户要求永迁到瑶台花园D幢七楼705房居住，合共安置使用面积38.633平方米（其中马银秀27.5平方米，龚翠好11.132平方米）厨厕共用，现实际安置使用面积40.10平方米。2017年4月19日，华侨公司与案外人广州市华宇建设开发公司（以下简称华宇公司）签订《瑶台花园未办理产权的房屋明细表》，其中记载：广花二路瑶华中街237号705房，面积56.4031平方米。2018年1月23日，华侨公司向本院提起诉讼请求：判令华宇公司立即为华侨公司办理广州市广花二路瑶华中街165号305、306、605、701、801、805、806房及广州市广花二路瑶华中街237号306、506、605、705、706、706-1、805、806房共15个单元的房地产权证书。本院于2018年9月13日作出（2018）粤0104民初3245号民事判决：自判决发生法律效力之日起十日内，华宇公司为华侨公司办理广州市广花二路瑶华中街165号305房、306房、605房、701房、801房、805房、806房及广州市广花二路瑶华中街237号306房、506房、605房、705房、706房、706-1房、805房、806房（合同地址：广州市白云区广花路瑶台花园D座320房、620房、722房、822房、820房、317房、517房、616房、716房、717房、816房、817房）的不动产权证。该判决已经发生法律效力。2019年8月14日，广东连越律师事务所向被告送达《通知》，其中内容为：瑶台花园237号楼705室住户：你好！位于广州市越秀区瑶华中街瑶台花园237号楼705房是广东华侨房产开发公司的物业。该物业目前由贵住户占用。为依法妥善处理因贵住户占用上述物业而存在的纠纷，广东华侨房产开发公司委托广东连越律师事务所代表其代理人，全权处理上述物业目前存在的纷争。为此，请贵住户在接到本通知三个工作日内，向我们提供目前房产的实际居住人员信息，该等人员居住在上述房屋的依据等基本材料。若贵住户对继续使用有任何想法或要求的，也可一并向我们当面提出，我们将根据贵住户提供的相关信息及要求，综合各方意见,在法律允许的范围内，依法处理上述房屋目前存在的纷争。若贵住户在收到本通知的三个工作日内，没有向我们提供相关信息，我们将采取必要的法律途径解决。届时，贵住户不仅可能面临居住的房屋被收回的风险，还可能需承担因此而增加的额外费用。请贵住户慎重考虑，以做出明确的决定等。被告曾致函原告称，其母亲马银秀已故，且其与前妻龚翠好已离婚，故案涉房屋的实际居住人为被告等。原、被告双方至今没有签订租赁合同，也未交收租金。被告称：其大概在一九九几年被安置入住案涉房屋，但不清楚具体日期；现案涉房屋的实际使用人为被告一人；其有一个女儿，名下有房；但其本人在本市无房产。为此，被告向本院提交了《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》，载明其名下查无房地产情况记录。本院认为：被告户原租住在珠光路厂后通津8号二楼房屋，后因该房由原告拆迁，于上世纪九十年代被安排入住案涉房屋。被告户使用该房屋至今超过二十年，可见原告已基本履行了拆迁安置义务。虽然《房屋拆迁安置协议》约定原告安置回迁时应与迁入住户签订新的租赁合约，但被告户入住涉案房屋后，双方当事人并没有就涉案房屋签订租赁合同，被告至今也未交纳过租金，而从原告于2019年8月14日向被告送达的《通知》显示，原告曾向被告主张过租金，且双方在拆迁前系租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”之规定，租赁期限最长不得超过二十年。被告仅为原被拆迁地址的使用人，依法其按拆迁安置协议回迁涉案房屋的租赁期限也不应超过二十年，现被告使用涉案房屋超过二十年后，双方当事人并不能就涉案房屋的继续租赁协商达成一致，但涉案房屋仍由被告继续使用，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，双方之间应视为不定期的租赁关系，当事人可随时主张解除该租赁关系。为此，原告请求收回房屋，并要求被告支付相应使用费，依法有据，本院予以支持。鉴于房管部门尚未公布2020年的租金参考价，本案以2019年的租金参考价为准来处理2020年1月1日起的房屋使用费。因被告户在本市没有其他住房，原告应给予其暂住一段时间，以另觅房屋搬迁。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、第二百三十二条的规定，判决如下：一、被告马伯然（含同住人员）应于本判决发生法律效力之日起三个月内，将广州市越秀区瑶华中街237号705房腾空交回给原告广东华侨房产开发公司；二、被告马伯然应于本判决发生法律效力之日起十日内，将从2017年1月17日起至本判决发生法律效力之日止的广州市越秀区瑶华中街237号705房的租金（其中2017年1月17日起至2017年12月31日，每月按56.4031平方米×20元/平方米=1128.06元计算；2018年1月1日起至2018年12月31日，每月按56.4031平方米×18元/平方米=1015.26元计算；2019年1月1日起至本判决发生法律效力之日每月按56.4031平方米×19元/平方米=1071.66元计算）一次性支付给原告广东华侨房产开发公司；本判决发生法律效力之次日起，被告马伯然应按每月1071.66元的标准逐月向原告广东华侨房产开发公司支付房屋使用费至将上述房屋腾空交回给原告广东华侨房产开发公司之日止。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费748元，由被告马伯然负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍颖妍人民陪审员  钟香华人民陪审员  江 琼二〇二〇年七月二十二日书 记 员  李洁茹郑艳婷