浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初5380号 原告：任旭奇，男，1994年5月1日出生，汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：王耀赟，浙江六和律师事务所律师。 被告：慈溪中琅置业有限公司。住所地：慈溪市掌起镇集贸市场B#楼1-15号。统一社会信用代码：91330282MA2AFPFY38 法定代表人：纪志远，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐超、裘永宁，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 原告任旭奇与被告慈溪中琅置业有限公司（以下简称中琅公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序于同年7月16日公开开庭进行了审理。原告任旭奇的委托诉讼代理人王耀赟、被告中琅公司的委托诉讼代理人徐超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任旭奇向本院提出诉讼请求并变更为：1.被告赔偿原告房屋贬值损失100000元（具体以评估为准）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系上市公司中南控股集团有限公司旗下的控股公司，是为开发坐落于慈溪市而设立的项目公司。原告正好欲购置婚房，基于对中南品牌的信任，在“珑誉府”楼盘预售后原告前往售楼处看房，因三楼房屋配套有三楼大露台而看中了“珑誉府”2幢302号房屋，经与被告置业顾问反复确认购买涉案房屋后可以使用大露台且露台高度与涉案房屋地面高度一致后，原、被告于2019年4月26日签订了《浙江省商品房买卖合同（预售）》并按约支付了全部购房款767233元。2020年2月15日，被告通知原告收房，原告至现场却发现当初看中的三楼露台与被告置业顾问宣称的相差巨大，露台不仅没有和涉案房屋地面齐平，甚至比正常的室内窗户还要高，从三楼与其他楼层的窗户对比可以直观看出，三楼窗户明显要短一截，导致房间采光也受到影响，且因室内地面显著低于室外地面，身处其中，倍感压抑。被告对此解释系设计原因造成并表示愿意予以补偿，但经双方多次协商，赔偿数额始终无法达成一致。原告认为，被告置业顾问关于露台高度的说明和允诺具体确定，对原告购买的涉案房屋以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为邀约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，被告交付的房屋与约定不符，已构成违约，应当承担违约责任。被告交付的房屋地面高度显著低于三楼露台，不仅使得原告当初因看中三楼露台而购买该房屋的美好愿望落空，更使得涉案房屋客观上沦为“半地下室”，并存在雨水倒灌等诸多隐患而导致房屋价值严重贬损，对于该贬损部分，被告应予赔偿。综上，原告为维护自身合法权益，诉请如上。审理中，原告陈述，诉请中的贬值损失指合同法违约责任中的赔偿损失或减少价款。 被告中琅公司答辩称：1.被告在涉案房屋交付前已经取得合同约定的交付前提，并且被告按图施工，不存在房屋贬值的事实。2.原告主张被告违约没有事实和法律依据，被告无需承担违约责任，更无需承担房屋贬值的损失。首先，被告从未承诺房屋与露台持平，该事实原告也无证据证明。原告提供的沙盘照片、聊天记录反而可以印证被告在销售时将房屋地面低于露台告知了所有的购房户。其次，涉案房屋预售时是一房一价，每套房屋的价格是由被告根据实际情况单独制定。涉案房屋的房价已经很低了，且是双方磋商后的价格。为保证市场交易的稳定性，商品房的价格不应随意变动、调整。最后，不存在原告主张的贬值损失。根据被告了解的情况，涉案房屋价格已经上涨每平方米1000至2000元。原告提出的贬值损失评估没有法律依据，且事实上也没有办法进行评估，因为房屋价格的波动受很多因素影响，并不能单凭其中的一方面来鉴定贬值损失。同时，合同中没有将房屋贬值作为索赔的依据，双方也没办法预测未来房屋的价值波动。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理，认定本案事实如下： 2019年4月26日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，由原告向被告购买被告开发的“珑誉府”项目的2幢302商品房。合同约定：该商品房预测建筑面积共117.36平方米，其中套内建筑面积85.013平方米，分摊共有建筑面积32.35平方米。该商品房层高为2.90米，有1个非封闭式阳台。该商品房价款按照建筑面积计算，单价为每平方米6537.43元，总价款为767233元。该商品房交付时应当符合:1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋实测测绘报告；3.商品房经竣工交付备案。被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第二十五条约定：出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人，具体内容见附件十。附件十载明：“出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明（如：该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况）”。除上述内容外，合同还对面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案、房屋交易、不动产登记等事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了购房款。 被告通知原告收房后，原告向被告置业顾问刘彦辰提出露台与房内地面高度的问题，刘彦辰未予回复。被告售后工作人员徐正洪与有关业主在微信群中也进行了协商沟通，双方未达成一致意见。 上述事实由《浙江省商品房买卖合同（预售）》、宁波增值税普通发票、个人贷款借款借据、微信聊天记录截图及当事人的陈述等予以证实。 为查明涉案房屋相关情况，本院组织原、被告双方人员到场进行现场勘验，双方在场人员对本院勘验后记录内容均无异议。本院对涉案房屋勘验情况如下：房屋南边、西边无影响。北边小房间（储藏间）窗台比地面高约94厘米，该小房间外为设备平台（可拓展空间），设备平台外为露台，设备平台窗户底边比露台高约30厘米。北边餐厅窗户比地面高约96厘米，该窗户底边比露台高约30厘米。北边厨房外是消防通道，通道宽1.54米，通道外为露台，窗户底边比露台高约30厘米。 本院认为，本案争议焦点为原告是否有权请求被告赔偿因涉案房屋外露台表面高于室内地面所带来的损失，或者请求被告减少价款。原告现有证据不足以证明双方之间存在关于室外露台表面与室内地面持平的书面或者其他形式的约定；同样，双方也无室外露台表面可以高出室内地面多少的约定。通常为满足房屋居住使用的基本属性，类似涉案房屋外面有露台相连的建筑，露台表面与相连的房屋室内地面应存在一个合理落差，露台表面不可过分高于房屋室内地面，否则将影响房屋的采光和通风，甚至存在其他隐患，与买受人购买类似房屋的基本预期形成较大反差。根据合同约定的房屋层高及合同中的附件十三补充协议的约定可知，合同所列层高2.9米为设计标准层层高，非楼层净高及实际使用高度。结合现场勘验数据，涉案房屋外的露台表面比室内毛坯地面高将近70厘米，对房屋的采光、通风等造成了一定影响。至于被告抗辩按照原告提交的沙盘照片，可以明显看到3楼的窗户比其他楼层矮，且室内地面也比露台表面低，故原告在购买涉案房屋时，对房屋的结构是知情的。本院认为，即使从沙盘看，露台表面高于室内地面，其高度差也应当在合理范围内。 综上，本院认为，原告向被告主张减少价款的请求合理。关于具体金额，因商品房销售价格受多重因素影响，且一房一价，室外露台不合理的高于室内地面对于价格的影响难以科学计量，此类鉴定缺乏可行性，故本院不再组织双方进行鉴定。本院根据现场勘验情况及涉案房屋受影响的程度，酌定被告应返还原告购房款15000元。原告的其余诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告慈溪中琅置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告任旭奇房屋价款15000元； 二、驳回原告任旭奇的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告任旭奇负担977元，被告慈溪中琅置业有限公司负担173元，交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 魏燕华 二〇二〇年七月三十一日 代书记员 田一茹 ??6? ??7?