重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初5847号原告：重庆普地华辉实业有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞江滨路30号，统一社会信用代码915001137365619358。法定代表人：龙洋洪，总经理。委托诉讼代理人：李慧忠，女，重庆普地华辉实业有限公司工作人员。被告：史祖兵，男，1982年9月29日出生，汉族，住湖北省建始县。原告重庆普地华辉实业有限公司（以下简称普地华辉公司）与被告史祖兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告普地华辉公司委托诉讼代理人李慧忠，被告史祖兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普地华辉公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告史祖兵支付原告租金185064元、违约金42864元，合计227828元；2.判令被告以欠付租金185064元为基数，自被告延迟支付租金之日起按每日1%向原告计付滞纳金至租金付清之日止；3.判令解除原、被告签订的《重庆普地华辉实业有限公司房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）；4.判令被告返还原告租赁房屋，确认原告无需退还被告履约保证金。事实及理由：2016年5月9日，原、被告签订租赁合同约定，被告史祖兵租赁原告普地华辉公司所有的位于重庆市巴南区鱼洞江滨路31号XXXX号商铺（以下简称涉案房屋）；租赁房屋面积324.01平方米；租赁期限为2016年5月9日至2021年5月8日。被告史祖兵一直占用涉案房屋，自2019年4月9日起拖欠原告普地华辉公司房屋租金，截止至2020年4月8日，共计欠付原告租金185064元。原告普地华辉公司多次催收未果。为维护原告普地华辉公司合法权益，特诉至法院望判如所请。被告史祖兵辩称，欠付房租属实，但今年2、3月份的租金因为疫情关系应当予以减免。被告史祖兵不认可支付违约金和滞纳金，希望在今年9月8日解除合同和退还房屋，并愿意在今年9月8日将所有欠付租金支付完毕。请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2016年5月9日，原、被告签订租赁合同约定，被告史祖兵租赁原告普地华辉公司所有的涉案房屋；租赁房屋面积324.01平方米；租赁期5年，自2016年5月9日起至2021年5月8日止；基准租金为12960元/月，自交付之日起，第三年开始逐年在上一年租金基础上递增5%；签订租赁合同时被告向原告一次性缴纳第一季度租金，之后每租赁季度最后一个月的15号前支付下一季度租金，逾期支付的，原告有权向被告加收滞纳金，滞纳金为实欠租金的1%/日，根据迟延支付的实际天数按日计算，直至付清为止，如拖欠租金30天及以上，视为违约，原告有权收回房屋，并不退还被告履约保证金；签订租赁合同时，被告除缴纳3个月租金外，另缴纳20061元作为履约保证金；租赁期满前三个月内，若被告不再承租涉案房屋，与原告办理完租赁终止及退房手续，并结清所有费用，原告在10个工作日内将履约保证金无息全额退还给被告，否则原告可用履约保证金抵扣，只将剩余部分返还被告，且被告履约保证金不足抵扣的，原告有权继续向被告追偿；在租赁期内，被告逾期不支付租金超过30日的，原告有权单方解除租赁合同，收回物业，被告应向原告赔偿所受损失并支付相当于3个月租金金额的违约金。合同签订后，原告普地华辉公司于2016年5月9日将涉案房屋交付被告史祖兵，被告一直占有使用涉案房屋至今，自2019年4月9日起拖欠原告租金。截止至2020年4月8日，被告史祖兵共计欠付原告普地华辉公司租金185064元。原告普地华辉公司多次向被告史祖兵催收租金未果，遂向本院提出如上所诉。审理中，本院向被告史祖兵邮寄送达诉状副本，被告于2020年6月5日签收邮件。原、被告共同确认双方自2018年5月9日开始执行的月租金标准为13608元，自2019年5月9日开始执行的月租金标准为14288元。被告史祖兵称如解除合同腾退涉案房屋需一个月时间，原告普地华辉公司仅同意给予7天时间。对于2020年4月9日起至租赁合同解除之日止被告史祖兵未支付的租金，因原告普地华辉公司并未在本案中一并主张，其自愿另行处理。上述事实，结合原告普地华辉公司提交的租赁合同、增值税发票等证据及双方当事人在庭审中的陈述，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定严格履行。依照租赁合同约定，被告史祖兵应于每租赁季度最后一个月的15号前支付下一季度租金，其自2019年4月9日起至今已拖欠原告普地华辉公司一年余租金，已严重侵害原告合法权益，构成根本性违约。原告普地华辉公司据此主张解除与被告史祖兵签订的租赁合同具有事实及法律依据，应于支持。因本院向被告史祖兵邮寄送达诉状副本，被告于2020年6月5日签收邮件，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”之规定，本院确认原、被告于2016年5月9日签订的租赁合同于2020年6月5日解除。根据原、被告共同确认的租金执行标准，自2019年4月9日起至原告普地华辉公司在本案中主张的截止时间即2020年4月8日止，被告史祖兵已欠付原告租金185064元。原告普地华辉公司要求被告史祖兵立即支付前述欠付租金，具有事实及法律依据，应予支持。对于原告普地华辉公司主张的3个月租金金额违约金及按每日1%计算的滞纳金问题。因租赁合同中约定的滞纳金系针对逾期支付租金所制定的合同条款，鉴于原告普地华辉公司并无收取滞纳金的职权，该项约定实质上仍系有关逾期支付租金违约责任的约定，与同一合同中就逾期支付租金应支付3个月租金金额违约金的约定存在重复约定违约责任的情形。原告普地华辉公司只能在两种重复约定的违约金计算方式中择其一而主张。因原告普地华辉公司在诉讼中并无放弃上述两种违约金计算方式中其中任意一种的意思表示，而截止至租赁合同解除之日止，被告史祖兵仅欠付原告14个月租金。鉴于租赁合同中有明确的3个月租金金额违约金意思表示，该笔违约金已超过被告史祖兵总欠付租金的20%，足以弥补被告给原告普地华辉公司造成的损失。故本院对于原告普地华辉公司主张的3个月租金违约金计42864元予以支持，对于原告主张的以欠付租金185064元为基数，按每日1%计算的滞纳金不予支持。因租赁合同于2020年6月5日已解除，被告史祖兵应在合理期限内将涉案房屋腾退给原告普地华辉公司。被告史祖兵虽然声称其腾退涉案房屋需一个月时间，但因本案诉讼尚未终结，至本案判决生效之时尚有足够时间给予被告做出腾退房屋的准备工作。故本院认为被告史祖兵应自本案判决发生法律效力之日起7日内将涉案房屋腾空并返还给原告普地华辉公司。对于原告普地华辉公司诉请确认其无需退还被告史祖兵履约保证金，因租赁合同已约定退还履约保证金的条件系被告办理完租赁终止及退房手续，并结清所有费用。而原告普地华辉公司在本案中已就要求被告史祖兵支付欠付租金及违约金、腾退涉案房屋提出诉请，虽然还有部分租金未在本案中一并请求，但原告也自愿另行处理。在被告史祖兵是否能结清所有欠费尚无定论的情况下，原告普地华辉公司即提出确认其无需退还履约保证金并不符合合同约定。故对于原告普地华辉公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，二原告的部分诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告重庆普地华辉实业有限公司与被告史祖兵于2016年5月9日签订的《重庆普地华辉实业有限公司房屋租赁合同》于2020年6月5日解除；二、被告史祖兵于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告重庆普地华辉实业有限公司租金185064元；三、被告史祖兵于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告重庆普地华辉实业有限公司违约金42864元；四、被告史祖兵于本判决发生法律效力之日起七日内将位于重庆市巴南区鱼洞江滨路31号XXXX号商铺返还给原告重庆普地华辉实业有限公司；五、驳回原告重庆普地华辉实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4718元，减半收取计2359元，由被告史祖兵负担。此款已由原告重庆普地华辉实业有限公司自愿垫付，被告史祖兵于本判决发生法律效力之日起十五日内径付原告重庆普地华辉实业有限公司2359元，本院预收的案件受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  胡 俊二〇二〇年七月二日法官助理  吴强俣书 记 员  杨 景