四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1181民初660号 原告：朱桂珍，女，1965年3月24日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：潘曼，四川蜀汇律师事务所律师。 被告:峨眉山市润彩商业管理有限公司，住所四川省峨眉山市东湖路乐河国际花园社区二期86号，统一社会信用代码91511181MA6285JU30。 法定代表人：王友坪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：熊月杰，四川仙山律师事务所律师。 本院于2020年4月20日立案受理原告朱桂珍与被告峨眉山市润彩商业管理有限公司（以下简称：峨眉山市润彩公司）合同纠纷一案后，适用简易程序由审判员杨刚独任审判，于2020年5月8日、5月26日、7月8日公开开庭进行审理。原告朱桂珍的委托诉讼代理人潘曼，被告峨眉山市润彩公司的委托诉讼代理人熊月杰到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告朱桂珍向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付拖欠租金及利息（租金暂计算至2020年3月1日为人民币26500元，利息以拖欠租金总额为基数按照年利率24%计算至被告实际付清之日止）;2、依法判令解除原、被告签订的关于峨眉山市商铺的《委托经营管理合同》；3、依法判令被告立即返还原告上述商铺；4、依法判令返还向原告收取的服务费人民币30000元；5、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2018年11月6日与四川申泰房地产开发有限公司签订了合同编号为（2018）1100443的《商品房买卖合同》，购买该公司开发位于峨眉山市（峨眉山市乐河国际花园社区三期）商铺，购房款为人民币129983元。后在该公司的要求下，原告与被告签订了《委托经营管理合同》,约定原告将所购买商铺委托被告进行经营管理，被告按照合同约定向原告支付商铺租金，期限为2018年11月2日至2037年9月12日，自2018年11月2日起至2023年12月31日，原告应支付的运营管理服务费被告予以免除，租金计算公式为：（租金计算起日至当年12月31日的大润发超市的不含增值税的商品销售收入乘以0.025乘以0.6）除以（大润发超市一楼面11685.29），再乘以甲方所购商铺总建筑面积。合同签订后，原告将所购商铺交由被告运营管理，且在被告的要求下支付了30000元的服务费。但截止原告起诉之日，原告并未收到被告支付的任何一笔商铺租金。为维护原告的合法权益,特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、依法判令被告向原告支付拖欠租金及利息（租金暂计算至2020年3月1日为人民币26500元整，利息以拖欠租金总额为基数按照年利率24%计算至被告实际付清之日止）；2、依法判令被告返还向原告收取的服务费人民币30000元；3、依法判令被告承担本案诉讼费用。 被告峨眉山市润彩公司辩称：针对原告的第一项诉求，没有事实和法律依据，也缺乏合同依据，实际上被告已经按照合同约定向原告支付了相应租金；对第二项诉求，被告已按约定向原告提供了服务，原告基于被告提供的服务享受了相应的优惠，并实际取得了相应商铺的所有权，原告要求退还服务费30000元的请求无事实和法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告峨眉山市润彩公司与案外人四川申泰房地产开发有限公司（以下简称：申泰房地产公司）于2016年8月1日签订《峨眉润彩广场商业物业运营管理委托合同》，约定由申泰房地产公司将其开发建设的峨眉润彩广场（乐河国际花园社区16号楼）委托给峨眉山市润彩公司进行运营管理。《峨眉润彩广场商业物业运营管理委托合同》约定的合作事项包括润彩广场（乐河国际花园社区16号楼）项目下全部商业物业的商业规划、经营规划、开展团购业务、商业物业管理与服务（包含代理招商）等，合作期限从2016年8月1日起至2021年7月31日止。《峨眉润彩广场商业物业运营管理委托合同》中“乙方的权利义务”第2条约定，申泰房地产公司与购房业主签订润彩广场（乐河国际花园社区16号楼）《商品房买卖合同》之前或同时，峨眉山市润彩公司应当与购房业主签订申泰房地产公司认可的《商业物业运营管理委托合同》、《租赁合同》及其他委托管理经营的相关授权文件；第7条约定，峨眉山市润彩公司积极配合申泰房地产公司商品房销售工作，一切工作以甲方的商品房销售为重点，不得阻止或妨碍申泰房地产公司的销售工作。 原告朱桂珍与申泰房地产公司签订了《商品房买卖合同》，并于2019年10月10日取得位于峨眉山市峨眉山市不动产权第0072089号产权证，商铺房价为129983元。被告峨眉山市润彩公司提交的有原告朱桂珍签字确认的《服务费及优惠购房说明》（落款时间为2018年11月1日）载明：“经润彩公司与申泰公司协商并确认：凡在2018年11月30日前购房的客户，均可享受以下服务：享受‘购房直通车、房地产专业咨询、购房法律咨询、房产政策咨询’等服务；享受‘大润发一楼商铺每套房源交30000元服务费可抵该套房源60000元房款’的价格优惠政策。本《服务费及优惠购房说明》与您所签的《定购协议书》具有同等法律效力。当您签订了《商品房买卖合同》后，即完成了润彩公司和申泰公司给您提供的全部服务，并不得要求退还服务费。”《服务费及优惠购房说明》最后以字体加粗加横线的方式记载“以上全部内容，本人已仔细阅读并全部理解和接受，无任何异议”，下方为原告朱桂珍签字捺印确认。《服务费及优惠购房说明》上加盖“《定购协议书》上的价格为交纳了入会费后的团购优惠价。如没有入会，则不能享受团购优惠价”印章。 2018年11月2日，原告朱桂珍与被告峨眉山市润彩公司就该商铺签订了一份《委托经营管理合同》，约定由朱桂珍将前述商铺出租给峨眉山市润彩公司经营，朱桂珍向峨眉山市润彩公司支付商业物业运营管理服务费（以下简称：运营管理服务费），峨眉山市润彩公司支付朱桂珍租金，期间为2018年11月2日至2037年9月12日；租金支付时间为每年11月20日之前，支付上年度的租金；租金计算公式为（租金计算起日至当年12月31日的大润发超市的不含增值税的商品销售收入×0.025×0.6）除以（大润发超市一楼面积11685.29），再乘以甲方所购商铺总建筑面积；大润发超市每年8月31日之前公布上年度的各项财务报表，并在每年的9月15日前将报表发送给甲方或以公告方式公示于乙方办公区域。《委托经营管理合同》第三条“甲方商铺的入驻商家情况”约定，合同双方一致确认在朱桂珍购买案涉商铺前，已有大润发超市入驻本项目，朱桂珍所购商铺在峨眉山大润发超市承租范围内。《委托经营管理合同》第5.3条约定，自2018年11月2日起至2023年12月31日，甲方（朱桂珍）应交纳的运营管理服务费乙方（峨眉山市润彩公司）予以免除。2019年11月30日，被告润彩公司依据《服务费及优惠购房说明》，收取了原告朱桂珍服务费30000元／套。 以上事实有原告的起诉书，提交的不动产权证、《委托经营管理合同》、转帐记录，被告提交的《峨眉润彩广场商业物业运营管理委托合同》、《服务费及优惠购房说明》、四川增值税普通发票、租金支付凭证、《四川申泰房地产开发有限公司与峨眉山市大润发商业有限公司商业用房租赁合同》、财务审计报告等证据，以及本案庭审笔录在卷佐证。 本院认为：被告峨眉山市润彩公司在庭审中已说明其收取30000元的依据并非是《委托经营管理合同》，被告并非违反《委托经营管理合同》5.3条的约定。被告收取30000元的依据是《服务费及优惠购房说明》，故被告收取的30000元并非是运营管理服务费。因此本案的争议焦点：1、被告是否足额支付了原告商铺租金；2、《服务费及优惠购房说明》是否无效。 关于焦点一，原告自认前两年被告支付的是固定租金，第三年起的计算公式少了40%。被告抗辩原告所购商铺为一楼，计算商铺租金应当扣除二楼商铺收益的40%，双方签订的商铺收益计算公式为双方真实意思表示。原告诉求的商铺收益金额没有事实和法律依据。 关于焦点二，原告自认《服务费及优惠购房说明》上的“朱桂珍”签名系原告朱桂珍所为。原告亦未举证证明被告存在欺诈、胁迫原告的事实。因此，本院认定《服务费及优惠购房说明》是原告朱桂珍与被告峨眉山市润彩公司的真实意思表示，双方都应遵照诚实信用原则履行该协议。原告以申泰房地产公司和峨眉山市润彩公司通过将购房款转为峨眉山市润彩公司的服务费的方式来避税，侵害了国家利益为由，主张《服务费及优惠购房说明》无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了五种导致合同无效的情形，分别是：1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3.以合法形式掩盖非法目的；4.损害社会公共利益；5.违反法律、行政法规的强制性规定。若原告能举证证明《服务费及优惠购房说明》符合前述第五十二条规定的任一情形，则应认定《服务费及优惠购房说明》无效。原告对此负有举证责任，但其未能完成举证责任，举证不能的不利后果由原告负担。 综上，原告的诉讼请求依法不能得到法律的支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告朱桂珍的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取606元（原告已预交），由原告朱桂珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 员 杨刚 二〇二〇年七月八日 法官助理 谢灵 书 记 员 陈羽 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。