福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽09民终656号 上诉人（原审被告）：吴明海，男，1984年8月8日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：缪禹，福建途乐律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：庄惟章，男，1954年9月9日出生，汉族，住福建省连江县，现住福州市台江区。 被上诉人（原审原告）：福建宜发集团有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路111号宜发大厦27层。 法定代表人：庄惟春，董事长。 共同委托诉讼代理人：郑开白、邓润源，福建韩诚律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司福安支行，住所地福建省福安市城关金山北路50号。 负责人：翁善武，行长。 委托诉讼代理人：杨仰鸿，男，该行工作人员。 上诉人吴明海因与被上诉人庄惟章、福建宜发集团有限公司（以下简称“宜发公司”）、中国工商银行股份有限公司福安支行（以下简称“工行福安支行”）商品房销售合同纠纷一案，不服福安市人民法院（2019）闽0981民初6967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实、证据或者理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴明海上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求。 事实与理由：一审适用法律错误。根据被上诉人一审起诉状陈述，原审第三人从2015年9月21日就从被上诉人保证账户扣款，又根据商品房买卖合同附件六补充协议第9项的约定，本案合同解除权发生之日是2015年12月21日，根据合同法第95条规定，再根据最高院商品房买卖合同司法解释第十五条的规定，根据一审认定事实，本案解除权为约定解除，本案上诉人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，即本案解除权应在2015年12月21日之前行使，解除权属形成权,该一年期间是除斥期间，不能适用中止、中断或延迟的规定。一审支持原审原告在2019年10月主张合同解除权，明显违反法律规定。一审判项一的错误，导致基于该判项进行的其他判项丧失事实依据，因此也是错误的，应当一并予以撤销。 庄惟章、宜发公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、吴明海购买涉案房产，答辩人为其银行贷款提供阶段性担保，吴明海未按约定支付按揭贷款，导致答辩人承担担保责任，系吴明海违约，且违约情形持续到2019年6月。故答辩人主张解除合同的主张，与合同约定情形相符，也未超过解除权的行使时间。二、由于吴明海违约行为，工行福安支行作为有独三提出提前终止借款合同，宣布借款提前到期，要求吴明海偿还未到期贷款本息以及要求答辩人承担担保责任。该情形必然导致答辩人无法实现合同目的。故根据合同法第94条规定，一审判决解除商品房买卖合同及借款合同依法有据，且未超过吴明海所主张的解除权的行使期限。 工行福安支行答辩称：一、一审对案件事实确定清楚，证据确实充分，适用法律正确，故答辩人对一审判决没有异议。二、吴明海在履行借款合同过程中，未按合同约定按月足额偿还贷款，根据合同约定答辩人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款。三、因鸿达房地产已注销，鸿达公司股东庄惟章、宜发集团应对吴明海未偿还的贷款本息承担连带责任。请求维持原判，驳回吴明海上诉。 庄惟章、宜发公司向一审法院起诉请求：1.解除福安市鸿达房地产开发有限公司（以下简称“鸿达公司”）与吴明海于2008年8月12日签订的《商品房买卖合同》，吴明海协助办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续；2.吴明海向庄惟章、宜发公司支付违约金56110.2元；3.吴明海向庄惟章、宜发公司返还代偿的银行贷款146766.37元（截止2019年6月25日，此后还有扣款应一并返还）；4.吴明海将位于福安市宜发公司。 工行福安支行向一审法院提出诉讼请求：1.解除工行福安支行与吴明海、鸿达公司于2009年1月15日签订的《个人购房借款/担保合同》；2.吴明海偿还借款本金237371.89元及利息(包含罚息、复利)971.6元(利息暂计至2019年10月21日，之后的利息复利依双方合同约定的计算标准计算至借款本息还清之日止)；3.庄惟章、宜发公司对吴明海结欠的贷款本息承担连带偿还责任。 一审法院认定事实：2008年8月12日，鸿达公司与吴明海签订一份编号为“ＭＦ-2007-01-ＮＯ:0005332”的《商品房买卖合同》，约定由吴明海向鸿达公司购买位于福安市的房屋一套，房屋总价款为561102元，吴明海应于签订买卖合同时支付首付款171102元，余款39万元办理银行按揭。合同签订后，鸿达公司已将房屋交付给吴明海使用。《商品房买卖合同》附件六第三条第九款约定：出卖人同意为买受人的按揭贷款、公积金贷款提供阶段担保的。在担保期间，如果因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，则买受人除应在10日内清偿出卖人代缴的贷款本息外，还应依出卖人偿付贷款本息之日起至买受人向出卖人还清贷款项之日止，买受人按日向出卖人支付总房价款万分之五的违约金。如果出卖人代付按揭借款本息超过三期，则视为买受人构成根本违约，出卖人有权解除合同，并向买受人收取总房价10%的违约金。同时因解除合同及按揭合同而产生的费用均由买受人承担。 2009年1月15日，鸿达公司、吴明海与工行福安支行签订编号为“闽字宁德行福安支行2019年住012号”《个人购房借款／担保合同》一份，约定吴明海向工行福安支行贷款39万元，用于购买福安市房屋，贷款期限240个月，该贷款由鸿达公司提供阶段性连带责任保证担保，保证人鸿达公司对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证期间为自借款人办理完毕本合同项下贷款所购房屋正式抵押登记手续且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证之日。该合同签订后，工行福安支行已于2009年1月16日向吴明海发放了贷款。吴明海自2015年1月以后出现逾期还款，截止到2019年6月25日止，工行福安支行从鸿达公司保证金帐户中扣划了吴明海未按期偿还的贷款本息146766.37元。截止到2019年10月21日，吴明海未偿还工行福安支行的贷款本金237371.89元及利息971.6元。目前讼争商品房未办理两权证及他项权证。 一审另查明，鸿达公司经决议解散于2014年11月25日注销。注销时鸿达公司的股东是庄惟章与宜发公司。鸿达公司的保证金账户目前还未注销。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二十条的规定：“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。”本案中，鸿达公司的股东在公司注销过程中没有完成全部清算义务（如鸿达公司的保证金账户目前还未注销、涉案房屋的保证义务也没解除等），因此，股东应当承担清算不实责任，且鸿达公司清算报告已明确投资人对清算不实承担一切责任。因此，庄惟章、宜发公司作为鸿达公司股东对未清算完毕的事项主张权利承担义务，符合法律规定，系本案适格主体。 根据《商品房买卖合同》的约定，吴明海在按揭贷款批复后，应按其与贷款银行签订的《个人购房借款/担保合同》约定及时还本付息，如果吴明海逾期归还贷款本息而导致鸿达公司承担相应的担保责任，鸿达公司代付按揭借款本息超过三期，则视为买受人构成根本违约，鸿达公司有权解除合同，并向吴明海收取总房价10%的违约金。而借款合同签订后，吴明海自2015年1月起就出现连续逾期还款，由于鸿达公司承担担保责任期间，吴明海没有按照《个人购房借款/担保合同》约定还款，导致鸿达公司因承担保证担保责任，被工行福安支行从鸿达公司保证金账户中扣划了吴明海逾期偿还的贷款本息共计146766.37元（截止2019年6月25日）。经庄惟章、宜发公司催告，但吴明海未按规定偿还代偿款，因此，吴明海的行为已构成根本违约，庄惟章、宜发公司要求解除鸿达公司与吴明海签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，理由正当，证据充分，予以支持。涉案《商品房买卖合同》解除后，庄惟章、宜发公司应将吴明海交纳的购房款退还吴明海，吴明海也应将涉案房屋返还鸿达公司并协助办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续。此外，因吴明海的逾期还款行为，导致工行福安支行扣划了鸿达公司款项146766.37元（截止2019年6月25日），该扣划的款项吴明海应当返还给庄惟章、宜发公司。此后至本判决生效之日，若工行福安支行仍从鸿达公司保证金账户扣划吴明海未偿还的贷款本息，扣划的数额吴明海亦应当偿还。同时根据《商品房买卖合同》的约定，担保期间因买受人逾期还款造成出卖人担保金被贷款银行扣划的，出卖人解除合同后，出卖人有权向买受人收取总房价10%的违约金。因此，庄惟章、宜发公司要求吴明海支付违约金56110.2元（561102元×10%），予以支持。 对工行福安支行要求解除其与吴明海、鸿达公司签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求吴明海偿还剩余贷款本金237371.89元及利息的诉讼请求，因涉案房屋除首付款171102元外，剩余房款39万元系吴明海贷款支付，本案审理过程中，贷款银行工行福安支行以有独立请求权的第三人参加诉讼，符合法律规定。因案涉的商品房买卖合同被解除，致使《个人购房借款/担保合同》的目的无法实现，故工行福安支行提出解除《个人购房借款/担保合同》并由吴明海偿还剩余贷款的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。截止到2019年10月21日，吴明海未偿还的贷款余额237371.89元及利息971.6元。此后至本判决生效之日，若工行福安支行仍从鸿达公司保证金账户扣划吴明海未偿还的贷款本息，扣划的数额相应的从吴明海未偿还的贷款数额中扣除。鸿达公司作为《个人购房借款/担保合同》的保证人，因鸿达公司已注销，故工行福安支行请求鸿达公司的股东庄惟章、宜发公司对吴明海未偿还的贷款本息承担连带责任，符合法律规定，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二十条规定，判决： 一、解除福安市鸿达房地产开发有限公司与吴明海于2008年8月12日签订的合同编号为“MF-2007-01-NO:0005332”的《商品房买卖合同》； 二、解除中国工商银行股份有限公司福安支行与福安市鸿达房地产开发有限公司、吴明海于2009年1月15日签订的编号为“闽字宁德行福安支行2019年住012号”《个人购房借款/担保合同》； 三、吴明海自本判决生效之日起十日内将坐落于福安市房屋返还给庄惟章、福建宜发集团有限公司，并协助庄惟章、福建宜发集团有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续； 四、庄惟章、福建宜发集团有限公司自本判决生效之日起十日内返还吴明海购房款561102元； 五、吴明海自本判决生效之日起十日内向庄惟章、福建宜发集团有限公司偿还由福安市鸿达房地产开发有限公司保证金帐户被扣划的贷款本息146766.37元（上述款项计算至2019年6月25日，此后至本判决生效之日，若中国工商银行股份有限公司福安支行仍从福安市鸿达房地产开发有限公司保证金账户中扣款，所扣款项应一并偿还）； 六、吴明海自本判决生效之日起十日内向庄惟章、福建宜发集团有限公司支付违约金56110.2元； 七、吴明海自本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司福安支行未偿还的贷款本息（截止到2019年10月21日，吴明海未偿还的贷款余额237371.89元及利息971.6元，此后的利息按照合同约定标准计算至借款付清之日止；此后至本判决生效之日，若中国工商银行股份有限公司福安支行仍从福安市鸿达房地产开发有限公司保证金账户中扣划吴明海未偿还的贷款本息，扣划的数额相应的从吴明海未偿还的贷款数额中扣除），该未偿还的贷款本息从庄惟章、福建宜发集团有限公司返还给吴明海的购房款561102元中直接扣还给中国工商银行股份有限公司福安支行；庄惟章、福建宜发集团有限公司对吴明海未偿还的贷款本息向中国工商银行股份有限公司福安支行承担连带偿还责任。 案件受理费9411元，由吴明海负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 经审理查明，各方当事人对一审查明认定的事实均没有提出异议，本院予以确认。 二审查明，截至2019年9月18日，宏达公司保证金账户代偿吴明海银行按揭贷款的情况如下：2015年9月21日12000元、9月23日13899.99元、12月23日8600元，2016年4月26日10000元、7月29日8896.43元、11月28日10600元，2017年2月27日8000元、5月25日8000元、9月26日10750元、12月22日7969元，2018年3月26日8023.18元、7月25日10682.8元、11月26日10685.62元，2019年1月31日5318.75元、5月30日10691.3元、6月25日2649.3元、9月18日7981.68元，共计154748.05元。 另查明，吴明海未催告鸿达公司行使讼争商品房买卖合同的解除权。 本案的争议焦点：庄惟章、宜发公司是否已丧失本案的合同解除权？本院就此分析认证如下： 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据本案查明事实，2015年12月23日鸿达公司三次代偿吴明海的银行按揭贷款，依照双方合同附件六的约定，鸿达公司据此享有本案合同解除权，因吴明海持续违约，鸿达公司持续代偿，鸿达公司因吴明海新的违约情形，取得新的合同解除权。截至2019年5月30日，鸿达公司再次为吴明海三次代偿银行按揭贷款，鸿达公司据此重新取得合同解除权。故本案中，鸿达公司并未丧失合同解除权，庄惟章、宜发公司作为鸿达公司股东继受享有本案合同解除权。 从另一方面讲，该司法解释虽规定：“解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。但“逾期不行使”应隐含解除权人知道或应当知道之意，此亦符合《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二款所规定的“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”之精神。本案中，吴明海未催告鸿达公司行使讼争商品房买卖合同的解除权，解除权的行使期限应为解除权人知道或应当知道解除事由之日起一年，而鸿达公司于2014年11月25日被注销，工行福安支行、庄惟章、宜发公司均确认2019年2月工行福安支行才通知庄惟章、宜发公司因代偿吴明海银行按揭贷款而代扣鸿达公司保证金账户事宜，故从这个角度分析，本案合同解除权亦未丧失。 综上所述，本院认为，吴明海的上诉理由均不能成立，其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9411元，由吴明海负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余梓安 审 判 员 易丽容 审 判 员 陆学宇 二〇二〇年七月二十日 法官助理 陈玉玲 书 记 员 孙丽华 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；