云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0127民初1120号原告云南鼎宏商业运营管理有限公司（以下简称“鼎宏公司”）。法定代表人简姚楠（系该公司执行董事），男，仡佬族，1985年2月25日生，贵州省务川县人，住贵州省务川县。住所：云南省嵩明职教基地文林路6号领秀知识城售楼部。委托诉讼代理人朱志林，系云南勇旭律师事务所律师。特别授权代理。被告吴振亚，男，汉族，1989年8月4日生，江西省余干县人，住江西省上饶市余干县，现住江西省南昌市红谷滩新区。原告鼎宏公司与被告吴振亚租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日受理后，被告依法适用普通程序，组成合议庭，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱志林，被告吴振亚均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2018年7月27日，原告与被告签订《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于嵩明职教园区文林路6号领秀知识城商业项目A-1-79号的商铺，该商铺建筑面积为40.82平方米，租赁期限自2018年7月27曰至2021年7月26日，其中装修期1月（自2018年7月27日至2018年8月26日），免租期2个月（自2018年8月27日至2018年10月26日），若被告实际租赁该商铺的时间少于原合同约定的租赁期限，原告有权要求被告按照租赁保证金的数额向原告支付装修期的商铺占用使用费，并按合同终止前最后三个月应交的月平均租金向原告支付营运免租期内的租金。被告按照先交租金后使用的方式预付了三个月租金，每期租金为三个月一付，并于每次缴费周期开始5日前支付该期租金。第一个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为人民币90元/平方米/月，即每月3673.8元，第二个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为人民币99元/平方米/月，即每月4041.18元，第三个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为人民币108.9元/平方米/月，即每月4454.30元。合同签订后，原告将商铺按约交由被告进行使用，但在租赁期间，被告却存在逾期缴纳租金的违约行为。原告多次催讨，但被告一直未积极处理。现为维护自身合法权益，特具文诉至贵院，请求法院判令：1、解除原、被告于2018年7月27日签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》；2、由被告支付原告自2019年4月27日至2020年4月3日的租金45640.84元；3、由被告支付原告免租期租金7347.6元，装修期商铺占用使用费7347.6元，合计14695.2元；4、由被告支付原告违约金、预期利益损失13225.68元；5、由被告承担本案的诉讼费。被告辩称：原告诉请第二条，我到原告经理办公室询问，说我做不下去了，没有钱交，经理劝我不要走，后期我又去找经理，经理告知我要交纳10000元左右的租金，我说我没有钱交租金，我有保证金在原告处，我再交5000元给原告就行了，但原告不同意。对第一项诉请，我同意解除合同。我于2019年2月份左右跟原告说做不下去了，我真正走的时间是3月27日收拾东西坐火车回老家，我走的时候跟原告的工作人员说了一声，我在原告处交了7347元保证金，原告诉请第二项我不同意，我走的情况原告是知情的。当时我走要交10000元给原告，不走也要交10000元给原告，我就和原告商量，除了押金，再交5000元给原告了解此事，但原告不同意，故对第二项诉请我不应该承担。对第三项诉请的免租期租金和占用费应当支付给原告，签合同租期为三年免租期和装修期不承担租金，现在提前终止合同，我也去找原告协商，是原告不同意协商意见，现在原告要求装修期的费用我不接受，我不应该承担；对第四项诉请我不应该承担，我没有损害原告的利益，对违约金我也不同意，原告知道我的情况。原告都是邀请商户过来的时候，说的很好，我们才签订合同，相当于原告忽悠我们过来的，我们装修的都是中高档，结果装修完后，效益不好，平时收入都很少。我属于租金困难，交不出钱来才走的，我走的时候跟原告办公室的经理说过才走的，走的时候商铺钥匙放在门口。为证实其主张，原告向本院提交以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，欲证实原告主体适格。2、被告身份证复印件，欲证实被告主体适格。3、《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》，欲证实证明被告与原告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告的A-1-79的商铺，以“小诗妹”的店名经营零售，租期3年，自2018年7月27日至2021年7月26日的事实。4、收据，欲证实2018年7月21日，被告向原告交纳保证金，2018年7月27日被告向原告交纳租金11021.4元，2019年1月22日向原告交纳2019年1月27日至2020年4月21日租金的事实。5、恢复正常营业通知、快递单，欲证实原告向被告发出书面通知，要求被告正常营业的事实。6、缴纳租金及恢复营业的通知、快递单，欲证实2019年5月8日向被告发出通知的事实。7、合同解除通知、快递单，欲证实原告按照合同约定书面通知被告解除合同的事实。经质证，被告对原告提交的上述第1组、第2组、第4组证据无异议；对第3组证据无异议，但认为原告在当初租赁商铺的时候没有告知，被告对商铺租金逐年递增不知情，合同上的签字是本人所签；对第5组证据通知单无异议，收到了；对第6组证据，邮局通知自己了，但没有去取件；对第7组证据，没有收到，但同意解除合同。本院将结合案件事实对上述证据予以综合分析认定。经审理，本院确认如下法律事实：2018年7月27日，原告与被告签订《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于嵩明职教园区文林路6号领秀知识城商业项目A-1-79号的商铺，该商铺建筑面积为40.82平方米，租赁期限自2018年7月27曰至2021年7月26日，其中装修期1个月（自2018年7月27日至2018年8月26日，该期限内被告不需支付租金），免租期2个月（自2018年8月27日至2018年10月26日，该期限内被告不需支付租金）；若被告实际租赁该商铺的时间少于合同约定免租期的租赁期限，原告有权要求被告按照租赁保证金的数额向原告支付免租期(包括但不限于装修期)的商铺占用使用费；若被告实际租赁该商铺的时间少于合同约定的租赁期限，原告有权要求被告按合同终止前最后三个月应交的月平均租金向原告支付营运免租期内的租金。被告按照先交租金后使用的方式预付了三个月租金，每期租金为三个月一付，并于每次缴费周期开始5日前支付该期租金。第一个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为人民币90元/平方米/月，即每月3673.80元，第二个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为人民币99元/平方米/月，即每月4041.18元，第三个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为人民币108.90元/平方米/月，即每月4454.30元。因被告原因导致合同提前终止的，合同终止前被告缴纳的所有费用（包含不限于租金、管理费、保证金、押金等）均不退还，如果被告没有缴纳押金、保证金的，则按照约定的押金、保证金数额向原告支付违约金，且原告有权要求被告按合同终止前最后三个月应交的月平均租金向原告支付免租期内（包括但不限于装修期）所免去的所有租金；在合同期内，被告逾期支付任何费用（包含不限于租金、管理费、保证金、押金等），每逾期一日，按照逾期款项金额的0.3%/日的罚金标准向原告支付违约金。合同签订当日，被告按约缴纳了租赁保证金7347.60元和2018年10月27日至2019年1月26日的租金11021.40元，原告将上述商铺交付被告装修使用。2019年1月22日，被告向原告缴纳了2019年1月27日至2019年4月26日的租金11021.40元。在经营过程中，因被告经营困难，被告于2019年2月与原告方工作人员协商解除合同，因无法达成一致未果。被告于2019年3月27日停止营业关闭商铺，将钥匙放置于商铺门口，电话告知原告申明移交商铺，并离开嵩明。2020年4月3日，原告向被告邮寄了《关于解除的通知》,称因被告逾期交纳四期租金违反合同约定，故原告自发出通知之日与被告解除《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》，被告必须于2020年4月13日前腾空搬离商铺，如被告逾期的原告自行处理店内的设施、物品，相应的损失及费用由被告承担，并保留追究被告违约责任的权利。2019年4月9日，原告向被告邮寄送达了《A区A-1-79号商铺催款通知书》。2019年4月12日，原告又向被告邮寄送达了《关于催办A区A-1-79号商铺“小诗妹”回复正常营业的通知》，该通知称因被告经营的商铺于2019年3月29日开始未开门营业处于停业状态，根据合同法的规定，要求被告于2019年4月18日准时营业，并根据合同约定的终止和解除条款约定，未经原告书面同意在营业时间暂停营业或者停止营业达到3日或12月内累计达到72小时，原告有权解除合同，并享有追究违约责任（包括不限于实现债权的费用）的权利。2019年5月8日，原告向被告邮寄送达《关于A区A-1-79号商铺“小诗妹”催办缴纳租金及恢复营业的通知》，称被告应该于2019年4月22日前支付商铺2019年4月27日至2019年7月26日的3个月租金11021.40元，原告已经于2019年4月9日向被告邮寄送达了《催款通知单》，但被告一直没有缴纳租金，截止2019年5月7日被告逾期11天违约金为363.71元要求于2019年5月13日交清租金及违约金，并因被告自2019年3月29日停业，故再次要求被告于2019年5月13日准时营业，还再次说明合同约定的终止和解除条款。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方违约后，对方应该采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订了《领袖知识城商业项目商铺租赁合同》，未违反相关法律规定，合法有效，合同签订后，被告按照合同约定支付了自2018年8月27日至2019年4月26日的租金，在经营过程中，因被告自身经营困难，被告与原告提出解除合同无果后，被告于2019年3月27日停止营业和关闭商铺，将钥匙放置于商铺门口，电话告知原告申明交回商铺，并离开嵩明，然原告明知被告停止经营后，未及时收管商铺，避免自身损失的扩大，仍向被告发放缴费通知和开业通知，上述事实，有原、被告陈述，租赁合同、缴费通知书、恢复营业通知书、收据、解除合同通知等予以证实，本院予以确认。故对原告要求解除原、被告于2018年7月27日签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》的诉请，因双方均同意解除合同，故本院予以支持；对原告要求被告支付自2019年4月27日至2020年4月3日的租金45640.84元的诉请，因被告已告知原告经营困难，且于2019年3月27日停止营业和关闭商铺，将钥匙放置于商铺门口，电话告知原告申明交回商铺，并离开嵩明，而原告未及时采取有效措施造成自身损失扩大，故本院不予支持；对原告要求由被告向原告支付免租期租金7347.60元的诉请，装修期商铺占用使用费7347.60元，因双方在合同中约定若被告实际租赁该商铺的时间少于合同约定的租赁期限，原告有权要求被告按合同终止前最后三个月应交的月平均租金向原告支付营运免租期内的租金，故本院只支持由被告向原告支付免租期内的租金7347.60元；对原告要求由被告支付违约金、预期利益损失13225.68元的诉请，因双方在合同中约定被告向原告缴纳的保证金7347.60元在合同提前终止的情况下不予退还，原告享有该笔保证金，不再退还被告，又因原告未提供证据予以证实其预期利益损失，原告未及时收回商铺，其自身也有过错，且被告交回商铺时的租金已支付至2019年4月26日，故本院不予支持。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第八条、第九十三条、第九十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告云南鼎宏商业运营管理有限公司与被告吴振亚于2018年7月27日签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》。二、由被告吴振亚于本案判决生效之日起十五日内一次性支付原告云南鼎宏商业运营管理有限公司免租期租金7347.60元。三、驳回原告云南鼎宏商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1639元，由原告承担1149元，被告承担490元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，当事人申请执行的期间为二年。审 判 长  郭 平人民陪审员  周凤高人民陪审员  冷吉升二〇二〇年七月十五日书 记 员  熊洊俪