江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0412民初509号原告：常州启扬置业有限公司，住所地常州市武进国家高新技术产业开发区西湖路11号，统一社会信用代码91320412675466861D。法定代表人：周琴芳。委托诉讼代理人：杨照，北京市中伦文德（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹佳，北京市中伦文德（常州）律师事务所实习律师。被告：李兵，男，汉族，1985年8月6日生，住江苏省东台市。被告:于林艳，女，汉族，1988年8月4日生，住江苏省滨海县。原告常州启扬置业有限公司与被告李兵、于林艳商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理，适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭审理了本案，原告常州启扬置业有限公司委托诉讼代理人杨照、曹佳,被告李兵到庭参加诉讼。被告于林艳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告常州启扬置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2016年12月16日签订的《商品房买卖合同》，并且二被告向原告承担违约金28306.45元；2.判令被告一、二协助办理撤销双方签订的《商品房买卖合同》备案等有关案涉房屋的相关手续；3.判令被告一、二支付原告为二被告代偿贷款和利息等费用暂计442705.62元及代偿金额自2019年8月30日起至还清之日止的利息（按照银行同期贷款利率计算），并且二被告承担违约金56612.9元；4.诉讼费、保全费、律师费等所有维权费用由二被告承担。案件审理过程中，原告变更第3项诉讼请求为确认原告为二被告代偿、贷款和利息的费用共计442705.62元并判令被告承担违约金56612.9元。事实和理由：2016年12月，二被告向原告购买房屋一套，房屋总价为566129元，首付款114129元，向常州市住房公积金管理中心申请公积金贷款452000元。该贷款由常州房屋担保置换有限公司提供担保。后被告欠付公积金贷款多期未还，常州房屋担保置换有限公司承担担保责任后根据协议向原告主张了担保责任，原告已履行了担保责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法判决。被告李兵辩称，我不同意解除合同，我是欠公积金中心的贷款，并不欠原告的钱；我买的房子首付已经付了，也已经备案了，房子可以拍卖，但不能给原告。被告于林艳未答辩。本院经审理认定事实如下：2016年12月16日，原告与两被告签订商品房买卖合同1份，约定：两被告购买星湖商务广场施工编号为2幢甲单元2404号的房屋1套，房屋总价款566129元，首付款114129元，剩余房款452000元按贷款方式付款。该合同补充协议载明：第五条第七款在出卖人承担保证担保期限内，若买受人违反有关按揭贷款合同逾期还款，导致银行宣布贷款提前到期，并要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》；……第八款买受人以贷款形式购买的商品房，如果买受人不能按时按约定还贷或者在分期还贷情形下，买受人未依约定还贷次数2次以上（含2次）或有其他违约情形导致出卖人被还贷银行、公积金管理机构追索所担保的贷款本金、利息、罚金以及实现债权的费用、或出卖人已先行承担全部或部分代偿责任时，由买受人承担全部经济和法律责任，买受人应在收到出卖人书面通知或出卖人承担担保责任后三日之内将相关损失和费用据实支付给出卖人。如果买受人延迟支付，则出卖人有权以一切合法途径和方式追索，买受人应赔偿出卖人全部损失和费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），并同时向出卖人支付房屋总价款10%的违约金。第九款出卖人因以上买受人逾期还贷原因与买受人解除合同的，买受人除应当赔偿出卖人损失（包括出卖人代付的银行欠款本息及其他合理费用），买受人还应当按照合同约定向出卖人支付房屋总价款5%的违约金。第九条第一款对于买受人未支付或未完全支付房款（含按揭房款）的，任何时候，出卖人均有权要求解除商品房买卖合同，并要求买受人承担违约责任。后，两被告向原告支付了首付款114129元。另，两被告于2016年12月12日向江苏聚房网络科技有限公司支付会员费10000元。2016年12月22日，常州市住房公积金关系中心为甲方、李兵丙方、常州房屋担保置换有限公司为丁方签订常州市住房公积金个人住房担保借款合同1份，约定：丙方借款总额452000元，用于购买星湖商务广场2幢甲单元2404室房屋；丙方本次借款债务由丁方承担连带责任保证，保证责任范围是丙方借款本息、违约金、赔偿金和甲方实现债权所需的费用（包括律师费、诉讼费等）。该合同上于林艳作为丙方主借款人配偶签名确认。2017年6月27日，常州市住房公积金中心向李兵发放贷款452000元，该款直接汇入原告账户。后，李兵长期逾期归还贷款，常州房屋担保置换有限公司应常州市住房公积金关系中心要求代偿李兵所欠全部剩余住房公积金个人贷款本息合计442705.62元。另查明，2016年，常州市住房公积金中心、常州房屋担保置换有限公司与原告签订了《常州市住房公积金个人贷款期房项目担保合作协议》约定原告对常州房屋担保置换有限公司提供阶段性连带责任保证，阶段性连带保证期限为从每一购房人借款实际发放之日起至所购房屋的《房屋他项权证》办妥并交常州房屋担保置换有限公司收执之日止。2019年8月12日，常州房屋担保置换有限公司向原告发函，内容为李兵的公积金房贷多次逾期未还，该司作为保证担保人，应常州市住房公积金管理中心的要求，自2018年11月起贷款逾期房贷，并于2019年8月清偿了李兵全部剩余个人住房公积贷款本息合计442705.62元。据此，依据《常州市住房公积金个人贷款期房项目担保合作协议》条款规定，要求原告为其清偿行为承担阶段性保证责任。2019年8月30日，原告向常州房屋担保置换有限公司支付代偿款442705.62元。现李兵尚未取得案涉房屋所有权证。还查明，原告为本案委托北京市中伦文德（常州）律师事务所代理诉讼，合同约定律师费30000元。以上事实有商品房买卖合同、住房公积金个人住房担保借款合同、首付款收据、常州市房屋担保置换有限公司代偿贷款材料、原告支付代偿款回单、收据、律师代理合同等证据在卷佐证。本院认为，原告与两被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方应按照合同约定履行义务。本案中，两被告逾期归还银行贷款，致使原告承担担保责任代偿了两被告的债务，符合合同约定的合同解除条件，原告有权依据商品房买卖合同约定解除合同。合同解除后，已经履行的，根据履行情况、合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，两被告已经自行支付房屋首付款114129元，并通过公积金贷款向原告支付了452000元，原告依据合同约定解除合同后应退还两被告支付的上述房屋价款566129元；因原告为两被告代偿了442705.62元，故该部分费用应从原告应退款项中予以扣除。对于原告主张的违约金，本院认为，虽然合同约定了违约金条款，但对同一违约事由约定了两次违约金承担方式，本院综合原告实际损失情况，酌情确定违约金金额为28306.45元，该违约金金额应从原告应退被告购房款金额予以扣除。对于两被告支付的会员费10000元,由于该款收款主体并非原告公司,故该款不计入原告向两被告的应退款项中。对于原告主张的律师费，本院认为，虽然合同对于律师费有约定，但原告计算律师费的依据有误，标准过高，本院依据本案实际情况酌情确定律师费金额6000元。被告于林艳经本院合法传唤未到庭参加诉讼属于放弃自己的权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告常州启扬置业有限公司与被告李兵、于林艳于2016年12月16日签订的《商品房买卖合同》；二、被告李兵、于林艳于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告办理上述《商品房买卖合同》备案登记注销手续；三、被告李兵、于林艳应向原告常州启扬置业有限公司支付代偿款442705.62元、违约金28306.45元及律师费6000元，合计477012.07元，该款从原告常州启扬置业有限公司应向被告返还的购房款566129元中予以扣除，余款89116.93元由常州启扬置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内返还被告李兵、于林艳；四、驳回原告常州启扬置业有限公司其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1300元，由原告常州启扬置业有限公司负担912元，被告李兵、于林艳负担388元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  高璐二〇二〇年七月二日书记员  孙俊