浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初3050号 原告：嵊州市剡湖街道东浦股份经济合作社，住所地：绍兴市嵊州市剡湖街道嵊州大道558号。 法定代表人：卢顺昌，执行董事。 委托诉讼代理人：应胜南，浙江计然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：应爽，浙江计然律师事务所律师。 被告：潘宝洪，男，1951年7月14日出生，汉族，住嵊州市。 被告：王菊钗，女，1953年11月2日出生，汉族，住嵊州市。 原告嵊州市剡湖街道东浦股份经济合作社（以下简称东浦合作社）与被告潘宝洪、王菊钗房屋租赁合同纠纷一案，于2020年6月12日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员丁春燕独任审判，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人应爽、被告潘宝洪、王菊钗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东浦合作社向本院提出诉讼请求：1、判令被告潘宝洪立即支付所欠租金535940元，并按银行同期贷款利率支付该笔款项的利息及按银行同期贷款利率的四倍支付逾期付款的违约金（其中8万元自2018年2月1日起计算，10万元自2018年6月6日起计算，103000元自2019年2月1日起计算，103000元自2019年6月6日起计算，49000元自2018年6月1日起计算，100940元自2019年6月1日起计算，均计算至款项全部付清之日止），支付原告律师代理费损失28000元。2、判令被告王菊钗对上述款项承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2016年12月3日，原告与两被告签订房屋租赁合同一份，约定被告潘宝洪向原告租赁嵊州市官河横路61-73号7间营业房，租赁期限为三年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。其中第二年和第三年租金分别为200000元和206000元，应当在2018年和2019年的1月前和6月5日前各半付清，逾期付款的，应当按银行同期货款利率的四倍支付违约金。被告王菊钗作为保证人承担连带保证责任。但被告潘宝洪仅支付20000元租金，拖欠2018年度租金18万元和2019年度租金206000元。 2017年5月6日，原告与两被告签订房屋租赁合同一份，约定被告潘宝洪向原告租赁嵊州市官河横路东浦菜场28号至32号4间内底层营业房，租赁期限为三年，自2017年6月1日起至2020年5月31日止。其中第二年和第三年租金分别为98000元100940元，应当分别在2018年5月底前和2019年5月底前付清，逾期付款的，应当按银行同期贷款利率的四倍支付违约金。被告王菊钗作为保证人承担连带保证责任。但被告潘宝洪仅支付49000元租金，拖欠应当于2018年5月底前支付的租金49000元和应当于2019年5月底前支付的租金100940元。2020年1月9日，两被告向原告出具还款承诺书一份，承诺上述欠款于2020年1月20日前支付229000元，2020年5月31日付清306940元。如逾期归还的，原告可要求被告潘宝洪立即归还全部租金及按租赁合同约定的违约金和利息，且原告为实现债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、调查费等）均由潘宝洪承担。被告王菊钗自愿承担连带保证责任。但至今，两被告未向原告支付分文款项。原告认为，被告潘宝洪拖欠租金不付，被告王菊钗不承担保证责任，其行为均己构成违约，且给原告造成了不必要的经济损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告潘宝洪答辩称：原、被告间存在租赁关系属实，欠租金也是事实，但因其自身资金周转困难，不属于恶意拖欠。被告认为：1、原告的房屋租赁费过高。嵊州市官河横路61-73号的营业房从当初的497元一个平方涨到现在的568元一个平方；嵊州市官河横路东浦菜场28-32号营业房从当初的400元一个平方涨到现在的490元一个平方。原告的收费标准非常不合理，故意抬高价格，应当退还其多交的房屋租赁费。被告多次向原告提出房屋租赁费过高，原告每次以“你要租就租，不租就走人”答复，因被告投入嵊州市官河横路61-73号营业房、嵊州市官河横路东浦菜场28-32号营业房时装修费用高达200多万元，没有办法只好默认；2、2014年原告因要下水道改造工程，导致下水道堵塞，水直接从二楼灌进其所租用的房子，造成被告直接损失10多万元。当时被告就向原告反映此事，原告一直置之不理，至今未予处理，该损失原告应予赔偿；3、原告主张的违约金不合理，因被告多次提出房屋租赁费过高并要求赔偿房子进水所造成的损失，原告一直不加理会，是导致被告拖欠房租的主要原因，故原告要求其支付违约金是不合理的；4、拖欠房屋租赁费可以协商处理，不需要诉讼到法院，故律师代理费不应由被告承担；5、嵊州市官河横路61-73号的营业房原本为8间，后原告转让了1间，故只能收取7间营业房的房屋租赁费，且处于新冠疫情期间，租金应当予以减免几个月。 被告王菊钗的答辩意见与潘宝洪一致。 东浦合作社围绕诉讼请求依法提交如下证据： 1、《房屋租赁合同》两份，证明被告潘宝洪分别于2016年12月3日、2017年5月6日向原告租赁嵊州市官河横路61-73号营业房及嵊州市官河横路东浦菜场28号至32号4间内底层营业房，租赁期限均为三年，分别约定了租金的数额及支付方式、期限、违约责任，且均由被告王菊钗作为房屋租赁合同担保人的事实； 2、还款承诺书1份，证明被告潘宝洪于2020年1月9日向原告承诺所欠房租费535940元定于2020年1月20日前支付229000元，2020年5月31日前付清306940元，如逾期归还应承担相应的违约责任，被告王菊钗对前述款项的支付提供连带保证责任的事实； 3、《法律服务委托合同》1份，证明原告为实现债权而支出律师代理费28000元的事实。 被告潘宝洪、王菊钗对原告提供的上述证据的真实性均无异议。 本院经审核认为，两被告对原告提供的证据均无异议，上述证据真实合法，且与本案存在直接的关联性，可以作为认定本案事实的依据。 根据当事人的陈述及本院审核认定的证据，本院认定事实与原告所陈述的事实一致。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告东浦合作社与被告潘宝洪签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，各方应按照合同约定履行各自义务。原告已按约将房屋交付给被告使用，履行了合同义务，被告潘宝洪理应按合同约定的期限及方式及时支付租金。在原告向其催讨后，被告潘宝洪又出具还款承诺书对所欠的535940元房租再次明确了分期付款的期限及金额，被告王菊钗也作出自愿对上述款项承担连带保证责任的意思表示。在承诺书约定的付款期限届满后，被告潘宝洪仍未履行付款义务，至今分文未予支付，被告王菊钗亦未承担保证义务，现酿成纠纷，显系二被告过错所致。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，原告有权要求被告潘宝洪支付约定的租金535940元并承担相应的违约责任。双方签订的两份《房屋租赁合同》均在第六条约定：被告潘宝洪若逾期缴纳租金，应按欠交款项以银行同期贷款利率四倍支付违约金；被告潘宝洪于2020年1月9日出具的《还款承诺书》载明：如逾期归还，原告东浦合作社可要求其立即归还全部房租费及违约金和利息（按原房屋租赁合同约定的还款期限和违约金、利息约定计付）。庭审中，原告对同期贷款利率予以明确为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），但同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率于2019年8月20日起才适用，2019年8月20日前的利息按银行同期贷款利率计算。原告在本案中既主张逾期付款利息损失，又主张按银行同期贷款利率的四倍计算违约金，被告在庭审中对违约金提出了抗辩，认为该约定的违约金不合理。鉴于本案实际情况，本院认为原告主张的违约金过高，予以调整为按照每日利率万分之五计算支付为妥。原、被告对被告逾期支付租金时，原告为实现债权而支出的费用由被告负担在还款承诺书中作了明确约定，且原告的委托代理人也已按照与原告签订的法律服务委托合同出庭并履行了该合同约定的义务，故原告主张由被告负担律师代理费28000元的诉讼请求应予以支持。原告要求被告王菊钗对潘宝洪所拖欠的租金及应支付的利息、违约金、律师费承担连带清偿责任的诉讼请求，于法有据，应予支持。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。被告潘宝洪、王菊钗关于房屋租赁费过高及要求原告赔偿因房屋进水所造成损失的辩论意见，缺乏事实依据，且无相应证据支持，本院不予采信。被告潘宝洪按房屋租赁合同约定应支付房租的时间节点在2018年2月1日、2018年6月1日、2018年6月6日、2019年2月1日、2019年6月1日、2019年6月6日，均在新冠肺炎疫情爆发之前，故对其以疫情为由要求减免房租的意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、潘宝洪支付嵊州市剡湖街道东浦股份经济合作社房屋租赁费535940元，并支付利息损失（其中80000元自2018年2月1日起至2019年8月19日，100000元自2018年6月6日起至2019年8月19日，103000元自2019年2月1日起至2019年8月19日，103000元自2019年6月6日起至2019年8月19日，49000元自2018年6月1日起至2019年8月19日，100940元自2019年6月1日起至2019年8月19日按银行同期贷款利率计算；535940元自2019年8月20日起至付清日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、潘宝洪支付嵊州市剡湖街道东浦股份经济合作社违约金（其中80000元自2018年2月1日起，100000元自2018年6月6日起，103000元自2019年2月1日起，103000元自2019年6月6日起，49000元自2018年6月1日起，100940元自2019年6月1日起，均按日万分之五计算至付清日止）； 三、潘宝洪支付嵊州市剡湖街道东浦股份经济合作社律师代理费28000元； 上述一、二、三款项均限于本判决生效之日起十日内付清。 四、王菊钗对上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10720元，减半收取5360元，财产保全费3520元，合计8880元，由潘宝洪、王菊钗负担（款限被告于本判决生效后七日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  丁春燕 二〇二〇年七月二十一日 书记员  周晓梦