安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0826民初2385号原告：中国农业银行股份有限公司宿松县支行，住所地安徽省宿松县。负责人：赵明磊，该行行长。委托诉讼代理人：齐向阳，男，该行职工。被告：贺凌峰，男，1986年11月24日出生，汉族，住安徽省宿松县。被告：闻静，女，1987年10月1日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。被告：安徽运维房地产开发有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇。法定代表人：柴刚，该公司总经理。原告中国农业银行股份有限公司宿松县支行（以下简称宿松农行）与被告贺凌峰、闻静、安徽运维房地产开发有限公司（以下简称运维公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告宿松农行的委托诉讼代理人齐向阳到庭参加诉讼，被告贺凌峰、闻静、运维公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宿松农行向本院提出诉讼请求：1、要求被告贺凌峰、闻静偿还借款本金330681.81元、利息7333.08元（合计338014.89元）及2020年5月20日以后产生的利息、罚息和复利至实际履行完毕之日止。2、要求被告贺凌峰、闻静承担以上款项的抵押担保责任、运维公司承担阶段性连带担保责任，且抵押物变卖、拍卖所得款项抵押权人享有优先受偿权。事实与理由：贺凌峰、闻静于2015年4月6日在原告签约商户运维公司签约购买商品房一套，所购房屋位于宿松县破凉镇宿两公路东侧富华广场X幢-XX室，2015年4月17日向原告申请个人购房担保贷款55万元，以所购房屋作为贷款抵押物，运维公司承担保证担保责任。经原告对被告申请的贷款资料和对借款人进行调查、审查、审批后，认定符合贷款条件，2015年4月30日，原、被告签订了《个人购房担保借款合同》，（原告）同时发放个人购房担保贷款55万元。根据被告承诺及合同相关约定，借款人未按约足额偿还借款本息即视为贷款全部逾期，应全部收回下余贷款额度。被告多期多次违反约定，期间原告方客户经理多次电话和上门催收无果。为维护原告的合法权益，原告遂起诉。贺凌峰、闻静、运维公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2015年4月6日，贺凌峰、闻静与运维公司签订《商品房预售合同》，约定贺凌峰、闻静购买运维公司开发的位于宿松县破凉镇宿两公路东侧富华广场X幢-XX室商用房一套，总价款1101856元，首付款551856元，余下550000元办理银行按揭。2015年4月17日，贺凌峰、闻静向宿松农行申请贷款，宿松农行经调查、审查、审批后,认定符合贷款条件。2015年4月30日，贺凌峰、闻静及运维公司与宿松农行签订了《个人购房担保借款合同》，约定贺凌峰、闻静向宿松农行借款550000元用于购买案涉房产，借款期限为120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之十后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的和借款逾期后产生的应付未付利息，借款期内产生的按合同约定借款执行利率计算，逾期的按逾期借款利率计算；借款人授权贷款人将全部借款划入运维公司账户；还款采用等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的20日；该合同项下借款采用阶段性保证＋抵押担保方式，由阶段性保证人运维公司提供连带责任保证，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的一切费用等，贺凌峰、闻静以其购买的案涉富华广场X幢-XX室商用房提供抵押担保；自该合同签订之日起7日内办妥抵押预告登记，自案涉房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起180日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；阶段性保证人自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年，为借款人的债务承担连带保证责任；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放贷款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。同日，宿松农行按照合同约定发放一手商业用房贷款550000元，借款凭证中载明借款期限为2015年4月30日至2025年4月29日，宿松农行与贺凌峰、闻静就案涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为宿松农行，义务人为贺凌峰、闻静。之后，被告仅足额还本付息至2019年12月20日，至2020年5月19日，尚欠贷款本金330681.81元及利息7333.08元。原告多次催收无果，遂涉诉至本院。另查明，2017年5月17日，贺凌峰、闻静曾向本院起诉运维公司要求解除双方签订的《商品房预售合同》，经本院主持调解，双方达成调解协议，约定解除贺凌峰、闻静与运维公司就宿松县破凉镇宿两公路东侧富华广场X幢-X室和X幢-XX室签订的两份《商品房预售合同》，运维公司须在协议签订后60日内返还贺凌峰、闻静购房首付款，同时据实返还贺凌峰、闻静已支付的银行按揭贷款本息；运维公司须在协议签订后60日内向贺凌峰、闻静支付尚欠的银行按揭贷款及银行收取的相关费用，由贺凌峰、闻静即时与银行办理按揭贷款清偿手续；贺凌峰、闻静在结清贷款本息后，需协助运维公司到相关行政机关办理该房屋的所有权变更手续。该民事调解书已生效，但案涉房屋至今未办理房屋产权登记手续。上述事实，有原告的陈述以及原告提交的原、被告身份信息以及双方结婚证复印件、个人信贷业务申请表、个人购房担保借款合同、商品房预售合同、共同还款承诺书、个人购房贷款资金划转授权委托书、委托还款扣款授权书、借款凭证、还款记录、借款凭证信息截图、预购商品房抵押权预告登记表、诉讼文书送达地址确认函及本院调取的（2017）皖0826民初1307号民事调解书等证据在卷佐证，以上证据均符合证据的真实性、合法性及关联性要求，本院予以采信。三被告未到庭应诉，依法视为其放弃对原告提交证据的质证权利。本院认为，贺凌峰、闻静与运维公司同宿松农行签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。我国合同法规定，合同对各方当事人均有约束力，各方均应按合同约定履行合同义务。一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。宿松农行已按合同约定发放了贷款，贺凌峰、闻静应按合同约定履行归还贷款本息的义务。现贺凌峰、闻静未按时归还贷款，显已违约，宿松农行要求提前收回已发放的贷款，符合双方合同的约定，贺凌峰、闻静应按宿松农行的要求及时还清借款本息，故本院对宿松农行要求贺凌峰、闻静偿还尚欠借款本息338014.89元及2020年5月20日以后产生的利息、罚息和复利的诉讼请求予以支持。运维公司与宿松农行之间的保证条款合法有效，宿松农行请求运维公司对上述贷款本息承担的连带保证责任在双方约定的保证期间内，故本院对该项诉讼请求亦予以支持。对于运维公司承担连带保证责任后的追偿权问题，本院认为，本院已经生效的民事调解书已经确认贺凌峰、闻静与运维公司就案涉房屋签订的商品房预售合同予以解除，且运维公司需向贺凌峰、闻静支付尚欠宿松农行的按揭贷款及银行收取的相关费用，现三被告均未到庭参加诉讼，本院无法查明运维公司是否已经向贺凌峰、闻静支付了尚欠宿松农行的按揭贷款及相关费用。若运维公司确已向贺凌峰、闻静支付了尚欠宿松农行的按揭贷款及相关费用，则其在本案中承担保证责任向宿松农行偿还案涉贷款本息后，可向贺凌峰、闻静追偿；若运维公司尚未向贺凌峰、闻静支付尚欠宿松农行的按揭贷款及相关费用，则其在本案中向宿松农行偿还案涉贷款本息后，根据本院已生效的民事调解书，其不得再向贺凌峰、闻静追偿。对于宿松农行要求的就案涉房屋变卖、拍卖所得款项行使抵押权人优先受偿权的诉讼请求，本院认为，就案涉房屋宿松农行与贺凌峰、闻静在相关行政机关办理的系抵押权预告登记，而我国物权法第一百八十七条规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立，即抵押权人享有抵押权的前提系抵押权已办理抵押登记。我国物权法第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现债权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，案涉房屋至今未办理产权证，抵押登记条件尚未成就，宿松农行就该房屋享有的系在抵押登记条件成就后行使法定登记的权利，从而保障其债权的实现，而非抵押权。现宿松农行尚未取得案涉房屋的抵押权，其请求贺凌峰、闻静承担以上款项的抵押担保责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贺凌峰、闻静于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司宿松县支行借款本金330681.81元及至2020年5月20日的利息7333.08元，并自2020年5月20日起支付相应的利息、罚息和复利；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%确定(如中国人民银行贷款基准利率调整，借款利率自中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整),逾期利率即罚息利率以借款利率为基础上浮50%确定，复利按中国人民银行规定支付；息随本清；二、被告安徽运维房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带偿还责任。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司宿松县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6340元，减半收取计3170元，由被告贺凌峰、闻静负担，安徽运维房地产开发有限公司承担连带责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  吕芳二〇二〇年七月二十八日法官助理殷琪书记员柴斌附相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。