广东省东莞市第三人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1973执异224号 案外人：罗付英，女，汉族，1974年2月5日出生，住广东省东莞市。 案外人：周锦华，男，汉族，1987年12月20日出生，住广东省东莞市。 委托代理人：叶伟智，系广东雄爵律师事务所律师。 申请人：东莞农村商业银行股份有限公司常平支行，住所：广东省东莞市常平镇常平大道南侧。 负责人：萧冠英。 申请执行人：刘耀钦，男，汉族，1979年7月28日出生，住广东省东莞市。 被执行人：尹耀辉，男，汉族，1964年7月14日出生，住广东省东莞市。 关于本院执行的申请执行人刘耀钦与被执行人尹耀辉民间借贷纠纷一案【案号：（2019）粤1973执8526号】，案外人罗付英、周锦华于2020年6月30日对本院依法查封的被执行人尹耀辉名下位于东莞市常平镇苏坑区埔田的自建房产（权属证书号：22××44）【以下简称“案涉不动产”】提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。 案外人罗付英、周锦华向本院提出异议申请，请求法院依法解除案涉不动产的查封措施。事实与理由：罗付英、周锦华与尹耀辉、黄润轩（于2018年身故）在2015年11月23日签订《房地产买卖合同》，约定罗付英、周锦华以118万元的价格购买尹耀辉、黄润轩拥有的座落在东莞市苏坑区埔田的（房产）【以下简称“交易不动产”】，罗付英已分多次以转账和现金方式全额支付购房款给尹耀辉，尹耀辉在2016年5月将交易不动产交付给罗付英使用至今。罗付英在办理交易不动产的过户登记时，发现因刘耀钦与尹耀辉的民间借贷纠纷一案【诉讼案号：（2018）粤1973民初18320号；执行案号：（2019）粤1973执8526号】导致交易不动产被法院查封，该查封措施严重影响罗付英、周锦华办理交易不动产的过户登记手续。另，2020年7月16日，案外人罗付英、周锦华向本院补充提交书面的《情况说明》，解释了上述《房地产买卖合同》中记载的交易不动产的建筑面积及房产证号与案涉不动产的建筑面积以及房产证号不一致的原因。综上，案外人罗付英、周锦华为维护自身的合法权益，特向本院提出执行异议，请求法院依法解除案涉不动产的查封措施。 案外人罗付英、周锦华为证明其主张，向本院提交了《房地产买卖合同》、《情况说明》、《房地产权证》、《集体土地建设用地使用证》、《网上银行电子回单》、《收款收据》、转账记录截图、《不动产登记信息查询结果》、发票、《证明》等予以佐证。 本院查明，案涉不动产系登记在被执行人尹耀辉名下的位于东莞市苏坑区埔田的房产，权属证明号码为22××44，不动产单元号（地号）为300344947，面积为861.84平方米。 据案外人提交的证据显示，案外人与尹耀辉、黄润轩（于2018年身故）在2015年11月23日签订《房地产买卖合同》，尹耀辉、黄润轩作为甲方（出卖方）与罗付英、周锦华作为乙方（购买方），约定由乙方购买甲方拥有的座落在东莞市苏坑区埔田的房产/地皮，占地面积为150平方米，地上建筑面积为868平方米，房地产权证号为22××44，宗地证号为0634246，交易价为118万元，签订之日支付10万元作为定金；首期款（含定金）为70万元（没有约定支付时间），余款38万元在双方办理完过户手续且房屋交付给乙方使用当日支付或可以通过协商在备注里说明（备注内容为余款38万元平均分为每月支付10万元，即最后一个月支付8万元）；另，合同确认交易不动产在签订合同当日处于甲方自住状态，甲方在收到乙方的全部余款后当日内将交易不动产全部交付给乙方使用，交易的所有税费由乙方承担，等等。该《房地产买卖合同》并未约定有任何附件，案外人亦未提供任何补充协议。 另,案外人提供交易不动产的付款凭证如下：1、2015年11月20日罗付英向尹耀辉转账支付9万元（工行）；2、2015年11月27日罗付英向尹耀辉转账支付48万元（农行）及22万元（东莞农商行）;3、2015年12月22日罗付英向尹耀辉转账支付10万元（东莞农商行）；4、2016年1月25日罗付英向尹耀辉转账支付5万元（东莞农商行）；5、2016年3月31日罗付英向尹耀辉转账支付10万元（东莞农商行）【以上五笔付款金额共计104万元】；6、2016年8月10日黄润轩、尹耀辉出具的《收款收据》确认收到罗付英房屋转让款（常平苏坑乐园11号3号）118万元。 据案外人提供的证据显示，交易不动产坐落的土地已办理《集体土地建设用地使用证》【东府集建（1998）字第0634246/1900240401572号】，载明土地使用者为尹耀辉，用地面积为150平方米；交易不动产已办理《房地产权证》【粤房地证字第22××44号】，载明所有权人为尹耀辉，建基面积为150平方米，建筑面积为861.84平方米。 此外，案外人亦向本院提供了少量地址为苏坑埔田乐园十一街3号用户名称为尹耀辉的水费及电费发票缴款凭证；亦提供了东莞市苏坑村村民委员会于2020年6月11日出具的《证明》，证明“罗付英、周锦华于2015年11月23日向尹耀辉、黄润轩购买位于东莞市苏坑区埔田的自建私房（房地产权证号：22××44；宗地证号：0634246）。尹耀辉、黄润轩在2016年6月左右将房屋交付给罗付英、周锦华使用至今”。该《证明》只有该村委会的盖章，并无任何人员签名确认。 本院在处理原告东莞农村商业银行股份有限公司常平支行与被告尹耀辉、黄润轩的（2018）粤1973民初20700号信用卡纠纷一案过程中，依据原告提出的财产保全申请，本院依法作出裁定书，于2018年11月15日在东莞市房产管理局查封了案涉不动产，查封期限为三年。 以上事实，有《房地产买卖合同》、《情况说明》、《房地产权证》、《集体土地建设用地使用证》、《网上银行电子回单》、《收款收据》、转账记录截图、《不动产登记信息查询结果》、发票、《证明》、申请执行书、民事裁定书、民事调解书、民事判决书、执行裁定书、查封（扣押）清单等附卷予以佐证。 此后，本院在处理原告刘耀钦与被告尹耀辉的（2018）粤1973民初18320号民间借贷纠纷一案过程中，依据原告提出的财产保全申请，本院依法作出裁定书，于2018年12月11日对案涉不动产进行了第一顺位的轮候查封。该纠纷双方在本院成功调解，故本院于2019年3月13日作出（2018）粤1973民初18320号民事调解书，但被告未自觉履行该调解书确定的付款义务，原告向本院申请执行，本院于2019年7月2日立案受理，案号为（2019）粤1973执8526号。该案在执行过程中，本院依法作出裁定，于2019年11月15日对案涉不动产进行了第二顺位的轮候查封。 本院认为，案外人以其已受让案涉不动产为由请求法院对案涉不动产解除查封措施，其实质系基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，本案依照案外人异议进行审查。针对案外人的请求，本院分析如下： 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，本院应审查案涉不动产的买卖是否同时满足上述四个情形及其权利能否排除执行。 首先，案涉不动产权属证明号码为22××44，面积为861.84平方米，而案外人提供的其与被执行人的交易不动产房地产权证号为22××44，地上建筑面积为868平方米，即交易不动产明显与案涉不动产不是同一财产。之所以出现两者对于建筑面积以及房产证号记载不一致的原因，案外人在其向本院补交的《情况说明》中解释是因为案外人是按照被执行人尹耀辉提供的合同附件《房地产权证》、《集体土地建设用地使用证》中记载的信息填入《房地产买卖合同》的，而该两份证照系该《房地产买卖合同》的附件，案外人核实合同附件的内容后，未仔细核对《房地产买卖合同》所填入的信息是否与附件的信息一致从而导致的笔误。而本院经核查，认为该《房地产买卖合同》并未约定有任何附件，案外人的解释无相关证据予以佐证，本院不予采信，即本院认为案外人在人民法院查封之前并未签订合法有效的书面买卖合同。 其次，案外人至今未提供任何证据证明其已合法占有案涉不动产，仅凭其提供的少量地址为苏坑埔田乐园十一街3号用户名称为尹耀辉的水费及电费发票缴款凭证以及东莞市苏坑村村民委员会于2020年6月11日出具的《证明》并不足以证明案外人在本院查封之前已合法占有案涉不动产。 再次，案外人并不能证明其已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。上述《房地产买卖合同》存在诸多瑕疵，具体如下：1、该合同的签订时间是2015年11月23日，约定的定金为10万元，定金的支付时间为合同签订之日，但据案外人提供的交易房产付款凭证显示，案外人最早向被执行人支付的一笔款项为9万元，支付时间为2015年11月20日，即无论从付款金额或者付款时间均与该《房地产买卖合同》不吻合；2、合同约定首期款（含定金）70万元、余款38万元，即交易总金额为108万元，与合同约定的交易总金额118万元不符；3、该合同没有约定首付款（含定金）70万元的支付时间，有悖常理，而案外人提供的付款凭证显示，其通过转账支付的总金额为104万元，且每笔转账均未注明用途，是否用于支付交易不动产的购房款无从得知，亦与该合同约定的交易金额不吻合，差额14万元是否通过现金支付并无相关凭据予以证实；尽管案外人提供了黄润轩、尹耀辉于2016年8月10日出具的《收款收据》确认被执行人收到罗付英房屋转让款（常平苏坑乐园11号3号）118万元，但其依然未能有效解释上述出现的各种瑕疵，故本院不予采信。 最后，案外人未能证明案涉不动产非因买受人自身原因未办理过户登记。如前所述，本院对案涉不动产最先的查封时间是2018年11月15日，而案外人声称“尹耀辉、黄润轩在2016年6月左右将房屋交付给罗付英、周锦华使用至今”，且“黄润轩、尹耀辉于2016年8月10日出具的《收款收据》确认收到罗付英房屋转让款（常平苏坑乐园11号3号）118万元”，案外人自称的房屋交付时间以及全部交易款完成支付时间均在本院查封之前，为何案外人迟迟不自行去办理案涉不动产的过户手续，显然属于买受人自身原因。 综上所述，案外人对案涉不动产不享有足以排除执行的权利，关于案外人请求本院对尹耀辉名下的位于东莞市苏坑区埔田的房产【权属证明号码为22××44，不动产单元号（地号）为300344947，面积为861.84平方米】解除查封措施的申请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人罗付英、周锦华的异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李能耀 审判员  朱红奎 审判员  莫芷维 二〇二〇年七月二十七日 法官助理钟汝祥 书记员林佩君 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围： （十一）其他需要裁定解决的事项。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 3.《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议; （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。