贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6827号 原告：邹明东，男，汉族，1975年3月9日出生，住贵州省纳雍县。 原告：杨香丽，女，汉族，1979年2月23日出生，住贵州省纳雍县。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路10号。 统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。原被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；2.判令被告支付原告延迟办理瑞丰新城第4幢1单元2005号房屋产权证的违约金，从2015年4月1日暂计算至2020年5月10日止，共计1835天，每日按总房款300120.00元的万分之0.5标准计算，为人民币27536.01元;3.本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2012年2月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人邹明东、杨香丽向出卖人购买的房屋位于毕节市，出卖人应当在2015年3月31日前办理上述房屋的房屋产权证书，出卖人到期不能办理产权证书的，双方同意按下列约定处理，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人总房款的万分之零点五违约金”。合同签订后，原告依约向被告一次性支付了购房款300120.00元（其中首付90120.00元，银行按揭21万元）,但被告未按照合同约定期限履行办理房屋产权义务。被告辩称，一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。 二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款以填补损失为原则，原告诉请支付违约金是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，原告举证不能，被告无支付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便被告承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。三、原告诉请的违约金计算终期错误。1、就办证过程中各方权责问题：依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到不动产登记机关备案即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。 2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是：原告交情了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料（如身份证、结婚证、户口本等）、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证滞后的结果应由其自行承担。 3.毕节市不动产登记中心于2019年4月29日出具《瑞丰新城项目首次登记确认书》明确：予以办理该项目首次登记，故涉案房屋于2019年4月29日起可办理不动产权证书且上述商品房中已缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相出卖人并签署办证委托书，被告于2020年5月15日将涉案房屋办证相关文书提交至不动产登记机关备案。因此，若被告担责，违约金计算终期应当截止至涉案房屋达到办证条件之日（2019年4月29日）止，若未予采纳，也应截止至原告向被告出具提交资料、出具办证委托书之日止（2020年5月11日）,最迟截止至被告将涉案房屋办证相关文书提交至不动产登记机关备案之日（2020年5月15日）,若计算至2020年的，应当扣除××疫情影响期间的违约金。依合合同约定，涉案房屋的交付时间为2018年4月3日，即便计算违约金，则起算日应为2020年4月4日。 六、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 本院经审理查明，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买瑞丰新城房屋一套，房号为：4-1-2005，房屋总价款为300120.00元，被告承诺于商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，2018年4月3日，被告向原告交付涉案房屋。2020年5月11日，被告向原告出具委托书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书。2020年5月15日，被告将办理涉案房屋不动产权证书的有关资料交毕节市不动产登记中心，现被告已为原告办理涉案房屋的不动产权证书。 另查明，因受××疫情影响，2020年1月24日，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应，2020年2月26日，毕节市人民政府发布公告，将毕节市突发公共卫生事件一级响应调整为三级响应，七星关区、大方县、黔西等区县全面恢复正常的生产和生活秩序。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据《商品房买卖合同》的约定，被告承诺于商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案。经庭审查明，被告实际向原告交付涉案商品房的时间为2018年4月3日，故被告应于2020年4月4日前将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案，而被告实际提交的时间为2020年5月15日，被告的行为已经构成违约，应当承担相应违约责任。根据合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。因此，被告应当支付违约金的时间为：2020年4月4日至2020年5月15日（但应扣除受××影响的时间33天（2020年1月24日至2020年2月26日）），被告应当支付的违约金为：300120.00元×0.5÷10000×8天＝120.04元。 因被告现已为原告办理涉案房屋的不动产权证书，原告要求被告交付办理涉案房屋转移登记有关文书的请求，已无必要，本院不予支持。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告邹明东、杨香丽逾期办证违约金120.04元； 二、驳回原告邹明东、杨香丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币244.00元，由原告邹明东、杨香丽负担219.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司负担25.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年七月六日 书记员  邓 頔