四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15918号 上诉人（原审被告）：陈雪茂，女，1975年10月17日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：李跃，四川致高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：齐春燕，女，1973年2月1日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：钟沛岑，四川恒和信律师事务所律师。 原审第三人：中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行，营业场所：四川省成都市锦江区盐市口大业路16号。 负责人：龚萍，行长。 委托诉讼代理人：段静玲，四川博成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨威，四川博成律师事务所律师。 原审第三人：梁洁，女，1948年12月18日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 原审第三人：冯志，男，1944年9月9日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 上诉人陈雪茂因与被上诉人齐春燕、原审第三人中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行（以下简称农行蜀都支行）、梁洁、冯志房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初1698号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈雪茂上诉请求：1.撤销原审判决；2.驳回齐春燕一审诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由齐春燕承担。事实和理由：一、原审判决针对案涉房屋物权的认定存在重大法律瑕疵，应当予以纠正。1.一审法院已审理查明，案涉房屋是陈雪茂与前夫冯苏婚姻期间共有财产，离婚时已通过离婚协议明确该房屋归陈雪茂所有并办理了相应公证手续。在办理该房屋转移登记前，冯苏去世。根据物权法的相关规定，不动产物权的确认以登记为准。直至目前，该房屋的所有权人仍为陈雪茂与冯苏共同所有。陈雪茂依据离婚协议约定享有进行主张的权利。但这并非原审判决认定的陈雪茂当然享有该房屋的物权。2.根据物权法的相关规定，不动产物权的确认以登记为准，冯苏去世后，其合法财产依法产生继承，现梁洁不同意出售该房屋，因该房屋目前存在除陈雪茂之外的第三方权利人，如直接处分该房屋，则侵害了第三方合法权利。二、原审判决认为陈雪茂存在违约行为属于对案件事实认定不清，依法应当予以纠正。1.陈雪茂在履行《房屋买卖合同》及补充协议的过程中，不存在任何违约行为。陈雪茂基于离婚协议及公证书认为自己合法享有房屋全部权属才对外出售房屋，其主观不存在任何欺骗及隐瞒行为；陈雪茂签订案涉合同后积极履行了房屋交付义务；在办理案涉房屋过户手续时，陈雪茂亦积极配合。按揭银行解除抵押的事宜，因该房屋的继承的原因造成过户手续不能办理，这属于双方均不能预见的事项，不能将此责任归于陈雪茂。2.违约金的合同依据系《补充协议》，其行使条件约定为因陈雪茂的原因不能办理过户手续，齐春燕有权选择解除合同，由陈雪茂退还已付购房款，并承担违约金。现查明，不能办理过户的原因系双方不能预见的事项，不属于陈雪茂的原因不能办理过户。因此，判决陈雪茂承担违约金没有事实及法律依据。三、一审法院判决齐春燕直接向第三人农行蜀都支行支付剩余房款，明显超越审理权限。1.根据合同法的相关规定，依法成立的合同具有相对性，其合同权利义务约定应当针对合同签署各方，而不能涉及合同签署之外的其他民事主体。2.本案基于《房屋买卖合同》产生的房屋买卖合同纠纷，其合同主体为陈雪茂、齐春燕。而陈雪茂与农行蜀都支行之间的法律关系为金融借款合同关系，其合同主体是陈雪茂与农行蜀都支行，原审判决将两个不同法律关系的事情在本案中同时进行判决处理，严重超越了案件审理权限，违反了合同法的相关规定，存在重大法律瑕疵。综上，原审判决法律、事实认定存在错误。请二审法院予以改判，以维护陈雪茂的合法权益。 齐春燕辩称：一、一审法院认定事实清楚，陈雪茂不存在合同法第一百一十条规定的法律上和事实上不能履行的情况，应当履行合同。首先，陈雪茂与冯苏离婚之后，离婚协议以及公证的协议书明确约定案涉房屋的产权归陈雪茂一人所有，其享有该房屋的独立处分权，依据该条款陈雪茂对冯苏享有要求过户的请求权，并且该请求权是基于双方夫妻关系之间共有房产的所有权提出，因为未完成过户，导致冯苏可能继续享有房屋的共有权，在物权之上，还附属了向陈雪茂履行的义务；其次，继承法第三十三条规定了继承遗产应当清偿被继承人应当缴纳的税款和债务的规定，梁洁、冯志作为冯苏的法定继承人，在主张继承案涉房屋所有权时，也应当同时继续该所有权附属的一切义务；因此，即便本案中第三人对案涉房屋提出法定继承的主张，齐春燕也完全可以向第三人主张过户请求权，实现齐春燕、陈雪茂之间的买卖合同的履行。综上，一审法院认定案涉房屋买卖合同及补充协议真实有效，陈雪茂不存在法律上和事实上不能履行的其他，应当继续履行合同。二、陈雪茂不予告知共有权人冯苏去世的事实情况，导致房屋产权无法过户，在能够履行的合同义务的情况下，陈雪茂的行为明显是故意违约，致使第三人未参与一审庭审，也未委托代理人参加诉讼，也没有通过书面材料主张权利，陈雪茂称梁洁不同意出售案涉房屋的意见没有事实依据，并且陈雪茂与冯苏离婚多年，且冯苏去世5年，梁洁并没有对案涉房屋的分割提出异议，陈雪茂却以第三人的名义违反合同约定，拒不履行过户的义务，齐春燕有理由怀疑陈雪茂拟通过诉讼达到不履行合同的目的；其次，齐春燕与陈雪茂签订案涉合同之前，冯苏已经去世，在交易过程中陈雪茂一直没有告知齐春燕，导致程序上无法过户的事实情况，其目的不排除存在想要完成二次房屋买卖的可能性，其存在违约行为，应当承担违约金责任。三、一审法院判决齐春燕直接向农行蜀都支行支付剩余房款的行为，没有超越审理权限，陈雪茂与农行蜀都支行基于案涉房屋的抵押权产生了债权债务关系，齐春燕与陈雪茂基于案涉房屋的买卖关系产生债权债务关系，二者法律关系属于同一标的，案涉房屋购房款已经包含了抵押权的债务，陈雪茂在收取的购房款时，向农行蜀都支行清偿贷款从而消除抵押权的义务，但其将款项挪用，导致其不能清偿债务，未实现合同并完成物权转让，一审中，农行蜀都支行同意由齐春燕代陈雪茂支付剩余房款符合物权法第一百九十一条的规定，因此，原审判决未超越审理权限，请求二审法院依法驳回陈雪茂的全部诉讼请求。 农行蜀都支行述称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决第三项内容。 梁洁、冯志经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面意见。 齐春燕向一审法院起诉请求：1.判令陈雪茂继续履行《房屋买卖预付款补充协议》，并协助齐春燕办理房屋过户登记手续；2.判令陈雪茂承担违约责任，给付齐春燕违约金40000元。 一审法院认定事实：陈雪茂与冯苏原系夫妻关系，于2000年登记结婚，婚后未生育子女。2009年6月9日，陈雪茂与冯苏购买了成都市武侯区房屋（建筑面积39.94平方米，权1044465，权属证上共有人陈雪茂、冯苏），购买时，以按揭还款方式向农行蜀都支行借款170000元，并办理了抵押登记，农行蜀都支行为抵押权人。2012年3月27日2人在民政局登记离婚，离婚时双方协议房屋归陈雪茂所有，陈雪茂负责承担该房屋的还款义务。同日，陈雪茂与冯苏办理了离婚财产分割协议公证，再次明确案涉房屋归陈雪茂所有，陈雪茂承担房屋还款义务，并享有该房屋的独立处分权，同时约定冯苏于2012年5月1日前协助陈雪茂办理产权变更手续，但此后2人并未办理。 2014年9月21日，冯苏因病去世。冯志、梁洁系冯苏父母。 2016年11月2日，齐春燕（乙方）与陈雪茂（甲方）签订《房屋买卖定金协议书》，约定甲方以450000元的价格向乙方转让位于成都市武侯区房屋，签订合同时付250000元，其中20000元作为定金，甲方于2016年12月1日将房屋交付乙方；乙方在70天内付清余款200000元后，甲方将房屋过户给乙方，如乙方逾期未付，甲方退还230000元；乙方向甲方支付第二次房款200000元前签订房屋买卖合同。同日，齐春燕将250000元转账至陈雪茂个人账户。2016年12月25日，齐春燕又向陈雪茂转款100000元。 2017年5月27日，齐春燕与陈雪茂又签订《房屋买卖预付款补充协议》，约定乙方共计向甲方支付购房款350000元，甲方应于2017年8月20日前完成与乙方的交易过户手续，届时乙方将剩余房款100000元支付给甲方。如因甲方原因未能过户，乙方有权单方面解除该房屋的预付款协议，甲方返还350000元，并赔偿违约金40000元。此后，齐春燕多次催促陈雪茂办理过户手续，至今未能办理。 一审法院另查明，一、齐春燕自2016年12月1日起在案涉房屋内居住至今；二、齐春燕陈述，双方签订房屋买卖合同时，陈雪茂向其出具了离婚证、离婚协议以及公证书，称其与冯苏离异，但未告知冯苏已去世；三、陈雪茂陈述，陈雪茂办理过户手续时房管部门表示需冯苏的父母签字认可，但因其父母不配合，至今未能办理；四、在审理过程中，齐春燕表示愿意代陈雪茂偿还案涉房屋尚欠农行蜀都支行的114619.51元及利息、罚息、复利以解除抵押登记，同时保留对陈雪茂因代偿而追偿的权利。 一审法院认定上述事实，有离婚证、离婚协议、公证书、户口簿、死亡证明、《房屋买卖定金协议书》、转账凭证、《房屋买卖预付款补充协议》、居住证明、房产证、微信聊天记录、各方当事人陈述笔录等收集在案予以佐证。 一审法院认为，齐春燕与陈雪茂签订的《房屋买卖定金协议书》《房屋买卖预付款补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。案涉房屋共有人虽系陈雪茂及冯苏，但冯苏在生前与陈雪茂办理离婚登记时，双方已对房屋做了处分，确定房屋归陈雪茂个人所有，故陈雪茂是房屋所有权人，有权出售房屋，无须经过其他人同意。齐春燕按约支付对等购房款，查看了离婚协议、公证书，已尽到谨慎审查义务，属善意买受人，故对齐春燕要求继续履行合同，办理房屋过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持。 因陈雪茂怠于偿还农行蜀都支行欠款，致使抵押登记未解除，抵押权人不同意产权过户，现齐春燕自愿向农行蜀都支行代偿欠款本金和利息，符合法律规定。农行蜀都支行在收到齐春燕还款后，应及时解除抵押权登记。齐春燕代陈雪茂偿还的欠款数额高于其未付陈雪茂的房屋余款，故齐春燕无须再向陈雪茂支付购房款。 因陈雪茂未能按约办理过户手续，给齐春燕造成损失，已构成违约，应赔偿齐春燕违约金。双方约定违约金40000元，符合法律规定，亦与齐春燕损失相符，故对齐春燕主张陈雪茂支付违约金40000元的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、陈雪茂于一审判决生效之日起30日内协助齐春燕办理过户手续，将位于成都市武侯区房屋（建筑面积39.94平方米，权1044465）登记在齐春燕名下；二、陈雪茂自一审判决生效之日起三日内赔偿齐春燕违约金40000元；三、齐春燕于一审判决生效之日起三日内向中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行支付借款本金114619.57元及利息、罚息、复利（截止2018年6月30日为1987.50元；自2018年7月1日至一审判决生效之日，应按中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮30%、以尚欠本金为基数计付利息和以逾期未付利息为基数计付复利，按上述利息标准上浮30%、以分期逾期本金为基数计付罚息；自一审判决生效之次日起至还清借款为止，以尚欠本金为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计付罚息）。中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行在收到上述款项之日起20日内解除位于成都市武侯区房屋的抵押权登记。如果陈雪茂未按照一审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费800元，由陈雪茂负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 齐春燕提交的证据：1.冯志出具的《放弃遗产继承声明书》，该声明书主要内容为“我是被继承人冯苏的父亲，现着重声明，对案涉房屋自愿放弃一切权利，该房屋的处置一概与我无关”；2.梁洁出具的《放弃遗产继承声明书》，该声明书主要内容为“我是被继承人冯苏的母亲，现着重声明，对案涉房屋自愿放弃一切权利，该房屋的处置一概与我无关”。上述两份声明书拟证明，当时陈雪茂称没有办法过户是因为冯志、梁洁对案涉房屋享有权利，现冯志、梁洁明确放弃了案涉房屋的继承权，陈雪茂和冯苏离婚之前，案涉房屋做了公证，其是登记在陈雪茂名下，其目的是为了不想和冯志、梁洁有过多讨扰。 陈雪茂发表质证意见，对上述两份《放弃遗产继承声明书》的真实性、合法性予以认可，但不能达到其证明目的。 农行蜀都支行发表质证意见，对案涉房屋买卖合同不清楚，对该证据不发表质证意见。 陈雪茂提交的证据：光盘一份，主要内容为其去房管局咨询房屋过户的过程，房管局工作人员告知，本案必须把继承事情解决后才能过户，要求其父母出具放弃权利的书面材料，案涉房屋才能过户。拟证明：案涉房屋不能过户不是因为陈雪茂的原因，因为案涉房屋出现继承，导致案涉房屋不能过户。 齐春燕发表质证意见，对该证据的真实性有异议，无法显示陈雪茂向相关机构咨询过过户事宜，仅有声音和不完整的半身人像，无法核实当事人身份的真实性；该证据的来源无法知晓其拍摄过程，还是为了达到其证明目的而后期录制的，对合法性亦不予认可。 农行蜀都支行发表质证意见，该证据与农行蜀都支行金融借款关系无关联性，因此，不对该证据发表质证意见。 冯志未发表质证意见。 梁洁未发表质证意见。 农行蜀都支行提交的证据：陈雪茂与冯志截止到2019年9月30日的还款清单，拟证明：截止2019年9月30日，陈雪茂所有的房屋贷款欠本金107728.89元，所欠的利息、罚息、复利3520.83元。 陈雪茂发表质证意见，对该证据三性无异议。 齐春燕发表质证意见，对该证据三性无异议。 冯志未发表质证意见。 梁洁未发表质证意见。 冯志、梁洁未提交新证据。 二审中，陈雪茂对一审查明的事实无异议，认为需补充：出售案涉房屋时，齐春燕知晓冯苏去世的事实。 齐春燕对一审查明的事实无异议。 农行蜀都支行对一审查明的事实无异议。 二审另查明，冯苏的死亡时间为2014年9月26日。经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，农行蜀都支行同意由齐春燕代陈雪茂清偿全部剩余借款本息，以解除案涉房屋的抵押。 二审笔录载明，审：上诉人，冯志放弃案涉房屋的继承权，你是否清楚？上：冯志一直说的是放弃案涉房屋的继承权，梁洁2020年5月28日通过微信的方式明确给我说了放弃案涉房屋的继承权。 本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉房屋是否具备过户条件；2.陈雪茂是否应当承担违约责任，一审法院审认定的违约金的金额是否适当。 本院认为，齐春燕、陈雪茂签订的《房屋买卖定金协议书》《房屋买卖预付款补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。 关于案涉房屋是否具备过户条件的问题。根据本案查明的事实，冯苏与陈雪茂婚姻存续期间，案涉房屋登记在冯苏、陈雪茂名下，双方离婚时签订了《离婚协议书》《离婚财产分割协议》，并对《离婚财产分割协议》进行了公证，双方主要约定案涉房屋归陈雪茂所有，其享有该房屋的独立处分权，双方于2012年5月1日前办理案涉房屋的产权变更手续。直至冯苏于2014年9月26日去世，双方并未变更该房屋所有权转移登记，现该房屋仍登记在冯苏、陈雪茂名下。冯苏有两位继承人即父亲冯志、母亲梁洁，冯志、梁洁均出具《放弃遗产继承声明书》，声明放弃对案涉房屋的继承权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，齐春燕愿意代陈雪茂清偿该房屋的抵押权人农行蜀都支行的剩余购房款，对此，农行蜀都支行亦表示同意。况且齐春燕已按约支付了大部分购房款，现该房屋不具有法律上或者事实上不能履行的障碍，因此，案涉房屋具备过户条件。 关于陈雪茂是否应当承担违约责任，一审法院审认定的违约金的金额是否适当的问题。《房屋买卖预付款补充协议》约定：齐春燕共计向陈雪茂支付购房款350000元，陈雪茂应于2017年8月20日前完成与齐春燕的交易过户手续，届时齐春燕将剩余房款100000元支付给陈雪茂。如因陈雪茂原因未能过户，齐春燕有权单方面解除该房屋的预付款协议，陈雪茂返还350000元，并赔偿违约金40000元。据此可知，陈雪茂应于2017年8月20日前办理案涉房屋的转移登记手续，否则齐春燕有权单方面解除该房屋的预付款协议，陈雪茂返还350000元，并赔偿违约金40000元。本案中，因陈雪茂至今尚未清偿农行蜀都支行按揭贷款，无法办理案涉房屋的转移登记手续，因此，陈雪茂构成违约，应承担违约责任。但从双方约定的是齐春燕有权单方面解除该房屋的预付款协议，陈雪茂返还已付购房款，并赔偿违约金40000元可知，该约定为解除《房屋买卖预付款补充协议》的违约金。双方并未约定在陈雪茂违约时，双方继续履行该补充协议陈雪茂应承担的违约金，因此，一审法院判决陈雪茂赔偿齐春燕违约金40000元错误，本院予以纠正。 综上所述，陈雪茂的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初1698号民事判决； 二、陈雪茂应于本判决生效之日起十日内，向中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行结清位于成都市武侯区房屋的抵押贷款本金及利息、罚息、复利，陈雪茂逾期未结清位于成都市武侯区房屋的抵押贷款本金及利息、罚息、复利，则齐春燕可以代陈雪茂向中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行清偿（具体偿还金额以中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行计算的本金和利息、罚息、复利金额为准），结清上述贷款十日内，中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行协助齐春燕办理注销上述房屋贷款抵押手续； 三、陈雪茂待本判决第二项履行完毕后十日内，协助齐春燕办理位于成都市武侯区房屋的不动产权过户登记； 四、驳回齐春燕的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费800元，由陈雪茂负担；二审案件受理费800元，由陈雪茂负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  龚 耘 审判员  冯 璐 二〇二〇年七月三十一日 书记员  杨珍梅