河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8326号上诉人（原审原告、反诉被告）：李军，男，汉族，1968年8月9日出生，住河南省息县孙庙乡周围孜村李后组005号。委托诉讼代理人：杨智丰，河南有道律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾苗迪，河南有道律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：王庆团，男，汉族，1950年3月19日出生，住郑州市中原区工人路332号院23号楼31号。上诉人（原审原告、反诉被告）：魏鑫，男，汉族，1980年11月24日出生，住郑州市中原区冉囤东路23号。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑州市长城房屋开发集团有限公司,住所地中原区中原西路44号。法定代表人：申仕禄,该公司董事长。委托诉讼代理人：杨贺飞，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张喜才，北京大成（郑州）律师事务所律师。原审原告（反诉被告）：马爱玲，女，汉族，1959年4月27日出生，住河南省荥阳市索河办成皋路90号1号楼14号。原审原告（反诉被告）：安建瑞，男，汉族，1971年4月11日出生，住郑州市管城回族区张家门69号附4号。原审原告（反诉被告）：赵喜增，男，汉族，1965年10月7日出生，住郑州市中原区桐柏路200号。原审原告（反诉被告）：马春花，女，汉族，1969年2月12日出生，住郑州市中原区文化宫路69号院1号楼3单元9号。原审原告（反诉被告）：王一峰，男，汉族，1980年7月30日出生，住郑州市中原区岗坡路1号院58号楼1单元8号。原审原告（反诉被告）：王集高，男，汉族，1953年11月13日出生，住郑州市中原区岗坡路1号院58号楼1单元8号。原审原告（反诉被告）：谢焕，女，汉族，1983年6月14日出生，住郑州市中原区秦岭路26号院阳光新城社区1号。上诉人李军、王庆团、魏鑫因与被上诉人郑州市长城房屋开发集团有限公司（以下简称长城公司），原审原告马爱玲、安建瑞、赵喜增、马春花、王一峰、王集高、谢焕房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李军上诉请求：1.请求二审法院改判河南省郑州市中原区人民法院(2020)豫0102民初328号民事判决书第一项为:长城公司于本判决书生效之日起十日内支付李军违约金155349.64元；2.一审、二审诉讼费用均由长城公司承担。事实与理由:1.本案涉及的房屋交付协议书系双方真实意思表示，一审法院亦认定双方之间签订的协议书应当认定为商品房买卖合同，并且合法有效，则应当对双方产生约束力，违约方亦应当按照约定承担违约责任。业主最基本的诉求是尽快拿到房本。上诉人在2007年左右就开始与被上诉人联系接触买房事宜，并缴纳相关费用，在2009年左右双方之间形成涉案的协议书，达成协议之后，上诉人严格履行协议约定内容，相反被上诉人存在未按照约定履行约定义务的行为，并且违约行为时间长达8年之久，属于严重违约行为，应当按照双方的约定承担违约责任。本案双方履行合同过程中，被上诉人未向上诉人提供房屋竣工并验收合格的相关证明，未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关材料，严重违反了《城市房地产开发经营管理条例》(2019年)第十七条:“房地产开发项目工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”，第三十条“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核检的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。”以及《郑州市商品房销售管理办法》(2019年)第二十条“商品房现售应当符合下列条件，四:已通过竣工验收”第四十二条“交付销售的商品房住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明说》”第四十三条“房地产开发企业应当随所售房屋承担质量保证责任”等相关法律法规。并且依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条:房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。被上诉人亦违反了该条法规。2.违约方应当按照约定承担违约责任。双方合同第五条第一项明确约定被上诉人保证项目开发手续办理时间为本协议签订后18月内办妥，即应当在2011年左右之前办受相关手续材料。如果逾期上诉人有权利按照以下方式处理:“乙方不要求退房，甲方自逾期之日起手续办妥之日止，按照同期人民银行贷款利率支付乙方违约金”。被上诉人已经逾期八年左右，依据协议约定，上诉人可以要求继续履行房屋买卖合同，即要求其配合办理相关房屋登记手续，亦可以要求其按照约定支付违约金。《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同约定义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约行为产生损失赔偿额的计算方法;当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后还应当履行债务。因此上诉人诉求有事实依据以明确的法律依据，应当得到支持。3.本案上诉人自始至终都在按照合同约定履行自己的义务，没有任何违约行为，相反本案被上诉人严重违反双方协议约定以及相关法律法规，一审法院认定事实错误，适用法律错误，应当对此予以纠正。4.本案上诉人主张的违约金是按照合同约定的同期人民银行贷款利率进行计算，主张合理合法，并不存在过高的情形。本案违约金的计算依据，在协议书明确有约定，并且计算标准是按照同期人民银行贷款利率进行计算的，该计算标准并不高。本案被上诉人的违约行为属于持续性违约，违约金的具体数额与被告的违约天数是有关系的，违约天数越多，违约就越严重，自然违约金数额就越高，一审法院认定金额过高，却不考虑自身违约的时间长短，违约行为情形是否严重，没有任何事实与法律的依据。本案涉案的标的物为房屋，房子是关乎民生的产品，上诉人签订协议书的目的是为了取得房屋的所有权，并非是一审法院所谓的为了先行入住。一个不能够办理房屋所有权证的房屋和一个拥有房屋所有权的房屋区别也是众所周知，除了房屋价格、房屋处分等区别外，对于户籍，孩子入学等与生活密切关联的事项都有直接或者间接影响，根据生活常理也可以知道怎么可能会没有影响。而一审法院不考虑被上诉人郑州市长城房屋开发集团有限公司的违约的实际情况，违约的期间长短，有效的合同条款具体约定，被上诉人在本案过错程度，以显失公平为由驳回上诉人的违约金诉讼请求过于不公平。魏鑫上诉请求：1.请求二审法院改判河南省郑州市中原区人民法院(2020)像0102民初328号民事判决书第一项为:被上诉人长城公司于本判决书生效之日起在十日内支付上诉人魏鑫违约金27624.73元;2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由同李军。王庆团上诉请求：1.请求二审法院改判河南省郑州市中原区人民法院(2020)豫0102民初328号民事判决书第一项为被上诉人长城公司于本判决书生效之日起十日内协助上诉人王庆团办理房屋所有权证所需的手续，并在十日内支付上诉人王庆团违约金186975.73元；2.请求二审法院改判河南省郑州市中原区人民法院(2020)豫0102民初328号民事判决书第五项为:驳回郑州市长城房屋开发集团有限公司的反诉请求。3.一、二审诉讼费用均由被上诉人郑州市长城房屋开发集团有限公司承担。事实与理由除同李军外，要求开发商的违法行为应该马上纠正，在业主必要配合的情况下，开发商协助业主拿到房本。长城公司辩称，一审判决支持长城公司主张剩余购房的反诉请求，认定事实清楚，适用法律正确。2009年，长城公司依据双方签订的《房屋先行交付协议书》，在上诉人和原审原告仅支付少量房屋首付款的情况下，将符合正常居住功能的房屋交付使用已长达10余年。《房屋先行交付协议书》是合法有效的双务合同，合同双方彼此负有对待给付的义务。长城公司早在10余年前已完成了出卖并交付房屋的主要合同义务，而上诉人和原审原告的主要合同义务，即支付剩余购房款的义务至今未履行。2019年10月以来，长城公司多次通知上诉人和原审原告签订《商品房买卖合同》、办理相关手续，依约向长城公司支付剩余购房款，但均为上诉人和原审原告所拒绝，导致长城公司长期无法收回剩余房屋价款。长城公司自2005年启动岗坡城中村改造项目以来，累计投入的建设成本折合每平方米已超过5300元，而购房人的平均购房价格仅为3000余元，长城公司在项目开发建设过程中已产生了巨额损失，而上诉人和原审原告拖欠大量购房款拒绝支付，导致长城公司的巨额损失持续处于扩大状态。上诉人和原审原告不仅违反协议约定拒付剩余购房款，反而起诉长城公司主张与剩余房款几乎相等金额的违约金，其实际意图就是为了不支付剩余购房款，上诉人和原审原告该行为明显违反了诚实信用和依约履行原则，已构成严重违约。根据《合同法》第45条之规定，上诉人和原审原告为了达到不支付剩余购房款的目的，不当的阻止付款条款成就，导致其支付剩余购房款的条救早已成就，因此，上诉人和原审原告应立即纠正违约行为，向长城公司支付剩余购房款。综上，一审法院认定上诉人和原审原告未履行支付剩余购房款的主要给付义务，支持长城公司主张剩余购房款的反诉请求，认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。二、一审判决驳回上诉人和原审原告的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确。首先，违约金适用损失填平原则，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。一审庭审过程中，上诉人和原审原告自认不存在任何直接损失，其提出的间接损失，始终未能提供证据予以证明，因此，上诉人和原审原告不存在任何损失。其次，违约金适用损益相抵原则。本案中上诉人和原审原告不仅不存在任何损失，反而因占有使用房屋长达10余年而实际获益，具体表现为:1.上诉人和原审原告已实际占有使用房屋长达10余年，房屋的居住、出租使用等核心功能未受到任何影响;2.上诉人和原审原告可实际使用的房屋对应的土地使用权期限接近80年，而通常情况下购房者可实际使用的土地使用权期限均小于70年。3.上诉人和原审原告房屋的测绘面积均大于协议约定的暂测面积。4.长城公司累计投入的建设成本折合每平方米已超过5300元而购房人的平均购房价格仅为3000元左右，长城公司在遭受巨额亏损的情况下，仍积极诚信履约，未曾因巨额亏损而调整房屋价格。再次，未能在协议约定期限内办理项目开发销售手续，不可归责于长城公司。岗坡城中村改造开始于2005年，长城公司积极响应，基于政府确定的边建设边完善手续的方针和政策，长城公司投入大量人财物力进行拆迁改造。对案涉房屋进行销售时，长城公司已明确告知上诉人和原审原告房屋开发手续正在办理的情况。考虑到上诉人和原审原告的入住请求，长城公司先行把房屋交付上诉人和原审原告居住使用至今。岗坡城改项目启动时间早，当时并没有成熟的法规政策和模式，而城改项目任务又极其艰巨和复杂，岗坡项目作为政府确定的遗留问题城中村改造项目之一，长城公司多年来持续积极推动完善项目开发销售手续，各级政府和职能部门也出台多项文件进行推动，经多方努力，长城公司于2019年8月21日取得案涉房屋的预售许可证，第一时间通知上诉人和原审原告携带资料办理网签手续，但上诉人和原审原告拒不配合。基于案涉房屋属于郑州市遗留问题城改项目的特殊背景，和长城公司持续积极办理开发销售手续的行为，未能在协议约定期限内办理开发销售手续不可归责于长城公司，长城公司不应承担违约金。最后，长城公司在上诉人和原审原告仅支付少量购房款，且在长达10余年未支付剩余大量购房款的情况下，已于2009年将房屋交付上诉人和原审原告使用至今，早已履行了合同主要义务，上诉人和原审原告接收、占有使用房屋的主要合同目的也早已实现，但其支付剩余购房款的主要合同义务仍未履行且拒绝履行，基于合同对待给付义务，上诉人和原审原告无权在自身严重违约、无任何损失且额外获益的情况下主张巨额违约金。此外，上诉人和原审原告在仅支付少量购房款的情况下，以房屋总房款作为基数计算出巨额的违约金，不仅无任何依据，也印证了其拒绝支付剩余购房款的真实目的。对于上诉人之一王庆团提出的协助办理房屋所有权所需的手续，需要指出的是，长城公司在取得预售许可证后，第一时间通知其签订商品房买卖合同、办理网签备案手续，积极提供协助推动办证，反而是上诉人以根本不存在的“霸王条款”为由拒绝签订合同、办理网签、准备相关材料，不能推进办证的根本原因在上诉人，而非长城公司。在一审判决作出之后，四位原审原告与长城公司已经签订了商品房买卖合同以及相关手续，没有争议。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李军、马爱玲、安建瑞、王庆团、赵喜增、马春花、王一峰、王集高、魏鑫、谢焕向一审法院起诉请求：一、请求判决被告按照协议约定协助原告办理房屋所有权证所需的手续；二、请求法院判令被告向原告李军支付逾期违约金合计155349.64元；三、请求法院判令被告向原告马爱玲支付逾期违约金67313.03元；四、请求法院判令被告向原告安建瑞支付逾期违约金137476.19元；五、请求法院判令被告向原告王庆团支付逾期违约金186975.73元；六、请求法院判令被告向原告赵喜增支付逾期违约金182553.31元；七、请求法院判令被告向原告马春花支付逾期违约175938.29元；八、请求法院判令被告向原告王一峰、王集高支付逾期违约金125931.16元；九、请求法院判令被告向原告魏鑫支付逾期违约金83777.79元；十、请求法院判令被告向原告谢焕支付逾期违约金56210.4元；十一、本案诉讼费等由被告承担。郑州市长城房屋开发集团有限公司向一审法院提出反诉请求：一、判令李军向郑州市长城房屋开发集团有限公司（以下简称长城公司）支付剩余购房款189427元，并支付逾期付款损失（以剩余购房款189427元为基数，自2019年10月17日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际清偿之日）；二、判令马爱玲向长城公司支付剩余购房款73519元，并支付逾期付款损失（以剩余购房款73519元为基数，自2019年10月17日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际清偿之日）；三、判令安建瑞向长城公司支付剩余购房款222373元，并支付逾期付款损失（以剩余购房款222373元为基数，自2019年10月17日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际清偿之日）；四、判令王庆团向长城公司支付剩余购房款200042元，并支付逾期付款损失（以剩余购房款200042元为基数，自2019年10月17日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际清偿之日）；五、判令赵喜增向长城公司支付剩余购房款270099元，并支付逾期付款损失（以剩余购房款270099元为基数，自2019年10月17日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际清偿之日）；六、判令马春花向长城公司支付剩余购房款224619元，并支付逾期付款损失（以剩余购房款224619元为基数，自2019年10月17日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际清偿之日）；七、判令王一峰、王集高向长城公司支付剩余购房款141456元，并支付逾期付款损失（以剩余购房款141456元为基数，自2019年10月17日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际清偿之日）；八、判令魏鑫向长城公司支付剩余购房款135385元，并支付逾期付款损失（其中，以5000元为基数，自2009年10月18日至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；以5000元为基数，自2019年8月20日至2019年10月16日以按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；以剩余购房款135385元为基数，自2019年10月17日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际清偿之日）；九、判令谢焕向长城公司支付剩余购房款74979元，并支付逾期付款损失（以剩余购房款74979元为基数，自2019年10月17日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际清偿之日）；十、本案本、反诉诉讼费用由反诉被告负担。一审法院认定事实：2009年2月24日至2010年5月12日，被告（甲方）与十原告（乙方）签订《房屋先行交付协议书》，载明：因甲方开发销售手续仍在办理中，故甲乙双方无法办理相关备案和按揭贷款手续，依照双方订立的《申请认购协议》，根据乙方入住的请求，双方现就房屋先行交付事宜，经充分协商，订立如下协议：甲方同意在乙方按本协议履行相关付款义务后，将乙方根据《申请认购协议》所认购的“长城．阳光新干线”小区房屋先行交付给乙方（李军：9号楼17层07号，暂测建筑面积105.94平方米；马爱玲：9号楼5层13号，暂测建筑面积50.59平方米；安建瑞：5号楼3层04号，暂测建筑面积106.64平方米；王庆团：9号楼8层07号，暂测建筑面积105.94平方米；赵喜增：9号楼1714号，暂测建筑面积130.76平方米；马春花：9号楼2层06号，暂测建筑面积111.48平方米；王一峰、王集高：9号楼18层03号，暂测建筑面积73.14平方米；魏鑫：8号楼6层12号，暂测建筑面积49.48平方米；谢焕：3号楼9层03号，暂测建筑面积41.82平方米）；根据《申请认购协议》约定，乙方认购房屋选择银行按揭（李军：认购房屋的单价为3510元／平方米，总房款371849元、优惠9999元、优惠后为361850元，支付认购金2万元，剩余首付款52443元，剩余按揭贷款180000元待签署《商品房买卖合同》之日，乙方提交办理银行按揭贷款所需资料，并配合甲方到指定银行办理相关手续；马爱玲：认购房屋单价3060元／平方米，支付认购金2万元，剩余首付款64805元，剩余按揭贷款70000元待签署《商品房买卖合同》之日，乙方提交办理银行按揭贷款所需资料，并配合甲方到指定银行办理相关手续；安建瑞：认购房屋的单价为3080元／平方米，总房款328451元、优惠20000元、优惠后为308451元，支付认购金153450元，剩余按揭贷款155000元待签署《商品房买卖合同》之日，乙方提交办理银行按揭贷款所需资料，并配合甲方到指定银行办理相关手续；王庆团：认购房屋的单价为3638元／平方米，支付认购金1万元，剩余首付款185453元，剩余按揭贷款19万元待签署《商品房买卖合同》之日，乙方提交办理银行按揭贷款所需资料，并配合甲方到指定银行办理相关手续；赵喜增：认购房屋的单价为3210.7元／平方米，支付认购金169832元，剩余按揭贷款250000元待签署《商品房买卖合同》之日，乙方提交办理银行按揭贷款所需资料，并配合甲方到指定银行办理相关手续；马春花：认购房屋的单价为4230元／平方米、总房款471560元、优惠后为452698元，支付认购金226698元，剩余按揭贷款226000元待签署《商品房买卖合同》之日，乙方提交办理银行按揭贷款所需资料，并配合甲方到指定银行办理相关手续；王一峰、王集高：认购房屋的单价为4020元／平方米、总房款294022元、优惠10020元、优惠后总价284002元，支付认购金142002元，剩余按揭贷款142000元待签署《商品房买卖合同》之日，乙方提交办理银行按揭贷款所需资料，并配合甲方到指定银行办理相关手续；魏鑫：认购房屋的单价为3950元／平方米、支付认购金59446元，剩余首付款10000元，剩余按揭贷款126000元待签署《商品房买卖合同》之日，乙方提交办理银行按揭贷款所需资料，并配合甲方到指定银行办理相关手续，但魏鑫实际付款64446元；谢焕：认购房屋的单价为3430元／平方米、支付认购金2万元，剩余首付款52443元，剩余按揭贷款71000元待签署《商品房买卖合同》之日，乙方提交办理银行按揭贷款所需资料，并配合甲方到指定银行办理相关手续）；甲方房屋开发销售手续办妥后，应及时通知乙方，并与乙方签订《商品房买卖合同》，办理相关手续，甲方保证本项目开发销售手续办理时间为协议签订后（以签订日期为准）18个月内办妥，如逾期甲方同意按以下方式之一办理：A、同意乙方退房，甲方无息退款，B、乙方不要求退房，甲方自逾期之日起至手续办妥之日，按同期银行贷款利率支付乙方违约金；乙方接到甲方通知后，七日内必须按甲方指定的时间、地点携带本协议和相关缴费凭证与甲方签订《商品房买卖合同》，并按合同约定办理相关的手续；如乙方接甲方通知后，拒不与甲方签订《商品房买卖合同》，并拒不办理相关手续的，乙方应将根据本协议接收的房屋退还给甲方，乙方所付购房预付款由甲方无息退还；如乙方接甲方通知后，既拒不与甲方签订《商品房买卖合同》，拒不办理相关手续，又不将根据本协议接收的房屋退还给甲方的，甲方有权强行收回房屋；乙方如系以按揭贷款的方式购买房屋，在双方签订《商品房买卖合同》后，如因乙方原因不能办理按揭贷款，则乙方同意按甲方的要求，全额支付购房款，否则，甲方有权按上述约定的方式收回房屋。2010年前后，被告将五原告购买的房屋交付。2016年5月17日，被告取得相关《国有土地使用权证》；2019年4月18日，被告取得相关《建筑工程规划许可证》；2019年8月21日，被告取得《郑州市商品房预售许可证》。2019年10月17日，被告向包括十名原告在内的住户发出《通知》：要求其准备相关资料于2019年10月17日至10月31日到被告处签订《商品房买卖合同》。因双方对《商品房买卖合同》相关条款的签订产生争议，为此十原告诉至本院。另查明，根据郑州市郑房测绘队出具的《郑州市房屋面积测绘报告书》，十原告购买房屋测绘面积为：李军（房号9-1701）所购房屋面积为108.7平方米、马爱玲（房号9-507）所购房屋面积为51.74平方米、安建瑞（房号5-304）所购房屋面积为106.94平方米、王庆团（房号9-801）所购房屋面积为108.7平方米、赵喜增（房号9-913）所购房屋面积为137.02平方米、马喜花（房号9-1701）所购房屋面积为111.14平方米，王一峰、王集高（房号9-1811）所购房屋面积为73平方米、魏鑫（房号8-606）所购房屋面积为50.59平方米、谢焕（房号3-904）所购房屋面积为42.98平方米。上述事实有当事人陈述、测绘报告、《国有土地使用权证》、《建筑工程规划许可证》、《郑州市商品房预售许可证》等证据材料予以证实。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”、第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，五原告与被告签订的《房屋先行交付协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，故该协议应当认定为商品房买卖合同；2019年8月21日，被告取得上述房屋的《郑州市商品房预售许可证》，十原告与被告签订的《房屋先行交付协议书》应认定为有效。对于十原告要求被告按照协议约定协助十原告办理房屋所有权证所需手续的诉讼请求，该院认为，根据《房屋先行交付协议书》的约定“十原告接到被告通知后，七日内必须按被告指定的时间、地点携带本协议和相关缴费凭证与被告签订《商品房买卖合同》，并按合同约定办理相关的手续”，上述事宜的办理系双务行为，被告已通过《通知》的形式告知包括十原告在内的住户办理不动产权属首次登记所需资料，并签订《商品房买卖合同》，十原告在未提交相关证据证明其办理不动产权属首次登记所需资料齐备，且未与被告协商一致签订《商品房买卖合同》的情况下，要求本院判决被告协助十原告办理房屋所有权证所需手续的诉讼请求，显然没有事实与法律依据，故十原告的上述诉讼请求，本院不予支持。十原告可待提交相关资料，并与被告协商一致签订《商品房买卖合同》后，另行主张其权利。从双方签订《房屋先行交付协议书》的目的来看，十原告是要求先行入住，被告是为了销售回笼资金，双方对于被告销售房屋时，未取得商品房预售许可证明、被告的销售行为在签订《房屋先行交付协议书》存在违法性是明知的，因此，十原告应对其明知被告销售的房屋未取得商品房预售许可证明的情况下，购买被告销售房屋的行为承担相应的法律后果；被告在签订上述协议后不久即将约定房屋进行交付，十原告亦实际入十年之久，违约金具有担保债务履行的功效，具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，本案中，被告在十名原告仅支付部分房款，且在长达近十年之久未支付剩余任何房款的情况下，已将协议约定房屋交付给十名原告，被告已履行协议约定的主要义务，十名原告亦实现了先行入住的主要合同目的，据此情形，十名原告再要求被告按合同约定的总房款按同期银行贷款利率支付违约金，显失公平，故十原告的上述诉讼请求，该院不予支持。对于被告要求十名原告支付相关房款的诉讼请求，本院认为，被告已实际将十原告所购房屋进行交付，《房屋先行交付协议书》虽约定“待签署《商品房买卖合同》之日，原告提交办理银行按揭贷款所需资料，并配合被告到指定银行办理相关手续”，但因双方对《商品房买卖合同》相关条款的签订产生争议，至今未签订《商品房买卖合同》，故原约定的按揭贷款难以实现；基于前述，《房屋先行交付协议书》是双务合同，双务合同的主要意义在于确立并运行对待给付义务的规则，所谓对待给付义务，即基于利益的交换而形成的双方给付互为依赖的义务关系，当事人承担义务的目的在于获得对方给付义务，义务的对待关系又称为义务的对价关系；被告已履行协议约定的主要义务，十名原告亦实现了先行入住的主要合同目的，被告要求十原告在占有协议约定房屋长达近十年之久的情况下，要求十原告支付剩余房款，并无不当；依据《房屋先行交付协议书》约定单价，并结合郑州市郑房测绘队出具《郑州市房屋面积测绘报告书》的测绘房屋面积，计算原告李军应向被告支付的剩余房款为189687.6元［剩余按揭贷款180000元＋（108.7平方米－105.94平方米）×3510元／平方米）］，被告要求原告李军支付剩余房款189427元，符合法律规定，本院予以支持；计算原告马爱玲应向被告支付的剩余房款为73519元［剩余按揭贷款70000元＋（51.74平方米－50.59平方米）×3060元／平方米）］；计算原告安建瑞应向被告支付的剩余房款为155924元［剩余按揭贷款155000元＋（106.94平方米－106.64平方米）×3080元／平方米）］；计算原告王庆团应向被告支付的剩余房款为200040.88元［剩余按揭贷款190000元＋（108.7平方米－105.94平方米）×3638元／平方米）］；计算原告赵喜增应向被告支付的剩余房款为270098.98元［剩余按揭贷款250000元＋（137.02平方米－130.76平方米）×3210.7元／平方米）］；计算原告马春花应向被告支付的剩余房款为224561.8元［剩余按揭贷款226000元-（111.48平方米－111.14平方米）×4230元／平方米）］；计算原告王一峰、王集高应向被告支付的剩余房款为141437.2元［剩余按揭贷款142000元-（73.14平方米－73平方米）×4020元／平方米）］；计算原告魏鑫应向被告支付的剩余房款为135384.5元（50.59平方米×3950元／平方米－魏鑫实际付款64446元）；计算原告谢焕应向被告支付的剩余房款为74978.8元［剩余按揭贷款71000元＋（42.98平方米－41.82平方米）×3430元／平方米）］。对于被告要求十原告支付逾期付款损失的诉讼请求，本院认为，基于前述，被告与十名原告就《商品房买卖合同》相关条款的签订并未达成一致意见，即双方未就十名原告支付剩余房款的方式、支付期限、违约责任等相关问题达成一致，故被告要求十名原告支付逾期付款损失的诉讼请求，无事实与法律依据，该院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回原告李军、马爱玲、安建瑞、王庆团、赵喜增、王一峰、王集高、马春花、魏鑫、谢焕的诉讼请求；二、原告李军于本判决书生效之日起十日内支付给被告郑州市长城房屋开发集团有限公司剩余房款189427元；三、原告马爱玲于本判决书生效之日起十日内支付给被告郑州市长城房屋开发集团有限公司剩余房款73519元；四、原告安建瑞于本判决书生效之日起十日内支付给被告郑州市长城房屋开发集团有限公司剩余房款155924元；五、原告王庆团于本判决书生效之日起十日内支付给被告郑州市长城房屋开发集团有限公司剩余房款200040.88元；六、原告赵喜增于本判决书生效之日起十日内支付给被告郑州市长城房屋开发集团有限公司剩余房款270098.98元；七、原告王一峰与王集高于本判决书生效之日起十日内支付给被告郑州市长城房屋开发集团有限公司剩余房款141437.2元；八、原告马春花于本判决书生效之日起十日内支付给被告郑州市长城房屋开发集团有限公司剩余房款224561.8元；九、原告魏鑫于本判决书生效之日起十日内支付给被告郑州市长城房屋开发集团有限公司剩余房款135384.5元；十、原告谢焕于本判决书生效之日起十日内支付给被告郑州市长城房屋开发集团有限公司剩余房款74978.8元；十一、驳回郑州市长城房屋开发集团有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38291元，由原告李军、马爱玲、安建瑞、王庆团、赵喜增、马春花、王一峰、王集高、魏鑫、谢焕负担；反诉费9445元，被告郑州市长城房屋开发集团有限公司负担1152元，由原告李军、马爱玲、安建瑞、王庆团、赵喜增、马春花、王一峰、王集高、魏鑫、谢焕负担8293元。本院二审期间，上诉人李军、王庆团、魏鑫提交下列证据：证据一，东方今报等报纸照片三张。证明目的：在上诉人与被上诉人房屋买卖过程中被上诉人存在违约行为，业主也多次沟通联系办理相关手续，业主的目的并非是拿到房屋钥匙，而是拿到房屋产权证，取得房屋所有权。证据二，商品房买卖合同一份。证明目的：被上诉人目前提供要求上诉人签订的网签备案的商品房买卖合同中明确要求业主放弃约定的合法权益，并且针对其逾期办理房屋不动产权证不承担违约责任的约定，属于霸王条款，本案形成的根本原因在于被上诉人恶意违约，拒不支付违约金，并利用其开发商身份采用霸王条款损害业主合法权益而形成。被上诉人质证称，上诉人所提交的两份证据均不是新证据，不能作为本案的定案依据。关于上诉人提交的证据一，东方今报报纸照片三张。第一、该三张照片没有原件，真实性无法核实，对其真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。第二，长城公司在上诉人购买房屋时，已经在先行交付协议书中明确向其告知目前房屋开发手续并不完善，上诉人应当承担相应的风险。第三、长城公司在2019年已经具备完善的开发手续，项目五证齐全，具备网签条件但是上诉人为了不支付剩余购房价款，一直拒绝进行网签。关于上诉人提交的证据商品房买卖合同一份，对其真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。第一、该商品房买卖合同没有原件，有诸多涂改痕迹且明显不完整，无法核实信息及真实性，且该合同明显与上诉人无关，更与本案无关。第二，该商品房买卖合同的版本不能证明长城公司与上诉人之间的商品房买卖合同存在霸王条款。第三、长城公司没有在与上诉人之间的商品房买卖合同中设置前提条件。一审庭审过程中，上诉人已经当庭承认其没有前往长城公司售楼部进行网签或者与长城公司协商签订的商品房买卖合同版本。本院经审查认为，上诉人提交的证据均未提交原件，内容与本案事实的关联性不足，本院不予认定。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《申请认购协议》是预约合同，被上诉人并未办理预售许可证，当时双方之间无法形成合法有效的房屋买卖合同关系。但根据上诉人与被上诉人签订的《房屋先行交付协议书》的内容，被上诉人收受部分购房款并向上诉人交付了合同约定的房屋，2019年8月21日，被上诉人取得上述房屋的《郑州市商品房预售许可证》，上诉人与被上诉人签订的《房屋先行交付协议书》应认定为有效协议。双方的权利义务可以通过《申请认购协议》《房屋先行交付协议书》的内容确认。在上诉人实际取得房屋时，被上诉人手续不全，双方对于被上诉人不能与上诉人签订合法有效的商品房买卖合同，被上诉人不能提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关材料是明知的。关于上诉人主张的违约金问题。根据双方签订《房屋先行交付协议书》的内容，双方对于被上诉人销售房屋时，未取得商品房预售许可证明、被上诉人的销售行为在签订《房屋先行交付协议书》存在违法性是明知的，但双方经协商，一方面上诉人先行入住，另一方面被上诉人取得部分房屋价款，各取所需，均从尚未合法的销售行为中获取了收益。上诉人依据与被上诉人签订的《房屋先行交付协议书》第五条第一项约定主张违约金。该条约定被上诉人保证项目开发手续办理时间为本协议签订后18月内办妥。如果逾期上诉人有权利按照以下方式处理:“乙方不要求退房，甲方自逾期之日起手续办妥之日止，按照同期人民银行贷款利率支付乙方违约金”。按照上述约定，被上诉人违反约定逾期办理项目开发手续。本案中，被上诉人在上诉人仅支付部分房款，已将协议约定房屋交付给上诉人，上诉人均已先行入住十年，且因被上诉人预售、销售等手续办理的迟延，上诉人多年未缴纳剩余房款。没有证据证明被上诉人迟延办理项目开发手续的行为对上诉人造成实际损失。因此，上诉人主张以合同约定的总房款为基数，按同期银行贷款利率支付违约金的诉讼请求，一审法院未予支持并无不当。上诉人王庆团上诉认为被上诉人应当按照协议约定协助其办理房屋所有权证所需手续，因被上诉人已按照合同约定以《通知》的形式告知住户办理不动产权属首次登记所需资料，并签订《商品房买卖合同》，王庆团未与被上诉人协商一致签订《商品房买卖合同》的情况下，要求本院判决被上诉人协助其办理房屋所有权证所需手续，依据不足，本院不予支持。综上所述，李军、王庆团、魏鑫的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7938元，由李军负担3407元、王庆团负担4040元、魏鑫负担491元。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇二〇年七月二十七日书记员  刘 洋