安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1103民初1590号原告（反诉被告）：陶玉璇，女，1972年3月7日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：陶善军，安徽苏滁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李烁，安徽苏滁律师事务所律师。被告（反诉原告）：滁州茂业投资发展有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区长江商贸城A区1号楼第三层，统一社会信用代码91341100750952676U。法定代表人：林贞雄，公司董事长。委托诉讼代理人：余忠铭，该公司员工。原告（反诉被告）陶玉璇与被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司（以下简称茂业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陶玉璇的委托诉讼代理人李烁，被告（反诉原告）茂业公司的委托诉讼代理人余忠铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶玉璇向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期办证违约金37954元（自2018年5月29日起暂计算至2019年1月17日，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；2、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2017年12月13日签订一份《滁州市商品房预售合同》，被告将其位于丰乐大道1899号《长江商贸城》18幢商业单元09室房屋出售给原告。合同约定：1、房屋建筑面积为108.84平方米，价款1047202元（发票金额1046913元）；2、房屋交付时间2018年3月31日前，房屋交付条件为该商品房验收合格；3、若被告未按期交付房屋，应向原告按已交付的房价款日万分之三支付违约金，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；4、原、被告双方在签署《房屋交接书》之日起15天内，由原告依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续。合同签订前，原告按照约定支付首付款557202元，余款490000元办理贷款。被告2018年2月27日交付房屋，但是未按约定时间取得并送达初始登记证明，致使不能办证，严重违约。为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请判如所请。茂业公司辩称，1、被告公司没有违反涉案合同的约定，不存在逾期办证的违约行为；2、本案原告不存在实际损失，被告公司依法不应支付违约金。（详见书面答辩状）茂业公司向本院提出反诉请求：1、请求法院判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付延迟缴纳购房款违约金合计6174元；2、请求法院判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付房屋保管费810元；3、本案本诉与反诉费由原告（反诉被告）承担。事实和理由：双方于2017年12月13签订《滁州市商品房预售合同》，反诉人将其位于丰乐大道1899号《长江商贸城》18幢商业单元09室房屋出售给被反诉人。合同约定总价款1047202元；双方在合同附件一（付款方式和付款期限）约定，被反诉人通过银行商业贷款于2018年1月12日之前支付剩余购房款49万元，由于被反诉人原因，该款延迟至2018年3月24日才到反诉人账户，延迟交款时间为42天，原告应当按照合同约定承担日万分之三违约金，即6174元。同时，双方还在合同补充条款约定：被反诉人无故不来交接房屋，视为违约，反诉人可按照延迟一天30元标准收取被反诉人的房屋保管费。现被反诉人在2018年2月27日才与反诉人办理交房，根据贵院对相同案件审理认为反诉人存在30天的延迟交房责任，即被反诉人的免责期限后，被反诉人仍延迟27天后与反诉人办理交接手续，为此，反诉人有理由向被反诉人追要涉案房屋保管费27天×30元/天，计810元。另，茂业公司当庭撤回第二项反诉请求。陶玉璇辩称，1、无证据证明被反诉人购房款支付延迟。2、即使存在反诉人陈述的按揭款到账时间迟于合同约定的时间，也是银行贷款发放延迟导致的，非被反诉人本人意愿，鉴于按揭银行是由反诉人指定，因此造成延迟到账的责任不应当由购房人承担。3、反诉人已在报纸上公告要求被反诉人收房，被反诉人延期收房并无事实依据，不应支付房屋保管费。本院经审理认定事实如下：陶玉璇与茂业公司双方于2017年12月13日签订《滁州市商品房预售合同》1份，茂业公司将其位于丰乐大道1899号《长江商贸城》18幢商业单元09室房屋出售给陶玉璇。合同约定：1、总价款1047202元；2、双方在合同附件一（付款方式和付款期限）约定，陶玉璇于2018年1月12日之前支付房款49万元等。由于陶玉璇原因，房款49万元延迟至2018年3月24日才转入茂业公司账户。茂业公司于2018年2月27日与陶玉璇办理涉案房屋交付手续。另查明，茂业公司于2018年12月24日取得初始登记证后，根据合同补充条款第三款约定于2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日内办理房产证手续。以上事实有陶玉璇提供的商品房预售合同、销售不动产发票、物业费收据，茂业公司提供的公告、银行回单等证据证明。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。一、关于陶玉璇要求茂业公司支付逾期办证违约金问题。双方签订的《滁州市商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。案涉《滁州市商品房预售合同》第十四条是有关涉案商品房的初始登记和权属变更登记的约定，并未对茂业公司办理初始登记的起始时间作出明确的约定，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，茂业公司应当自交付房屋之日起90日内协助陶玉璇办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，茂业公司与陶玉璇办理涉案房屋交付手续后，直至2018年12月24日才取得初始登记证，致陶玉璇不能及时办理房屋所有权证，不能完全实现合同目的，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的由于出卖人的原因导致买受人未能取得房屋权属证书的情形，故茂业公司应承担逾期办证的违约责任。茂业公司应支付自2018年6月1日起至2019年1月17日（2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日办理相关手续之日止）以购房款1047202元为基数按年利率5.655%（因案发在2019年8月20日之前，按同期中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准）计算的逾期办证违约金，故对陶玉璇主张茂业公司支付逾期办证违约金37954元的诉请，本院予以支持。二、关于茂业公司要求被陶玉璇支付逾期交纳购房款违约金问题。双方在案涉《滁州市商品房预售合同》附件一“付款方式和付款期限”约定陶玉璇应于2018年1月12日前支付房款计49万元，陶玉璇通过银行贷款于2018年1月12日将该款转入茂业公司账户。合同法对违约责任原则上采用无过错责任原则，本案中，陶玉璇并未举证证明其迟延付款存在法定或约定的免责事由，故其应按《滁州市商品房预售合同》第七条约定支付按逾期付款额日万分之三的违约金，即陶玉璇应支付茂业公司违约金6174元（49万元×0.3%/天×42天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）陶玉璇逾期办证违约金37954元；二、原告（反诉被告）陶玉璇于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司逾期付款违约金6174元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费749元，减半收取374.5元，由被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司负担；反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）陶玉璇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 盛 军二〇二〇年七月十五日书记员 姜丽国附本案适用的相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。