福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0403民初774号 原告：厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司，住所地福建省三明市三元区新市南路206号山水御园3幢1层，统一社会信用代码91350403591731461E。 负责人：张志龙，总经理。 委托诉讼代理人：罗木清，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：邓玉娣，女，该公司员工。 被告：林某燕，女，成年人，汉族，住福建省三明市三元区。 被告：谢某伟，男，成年人，汉族，住福建省三明市三元区。 原告厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司（以下简称海联翔三明分公司）与被告林某燕、谢某伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海联翔三明分公司的委托诉讼代理人罗木清、邓玉娣，被告林某燕、谢某伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海联翔三明分公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令林某燕、谢某伟支付拖欠的自2016年2月1日起至2016年12月31日止的物业服务管理费1730.21元，2015年7月6日至2017年1月5日的公摊电费410.2元、2016年1月1日至2016年12月31日公摊水费26元、2016年6月1日至2016年12月31日电梯公摊费45.1元；2.支付违约金7837.9元。（从欠费之日起每日按欠费总额千分之三计算到实际清偿之日，暂计算至2020年3月31日为7837.9元）。事实与理由：林某燕、谢某伟为左岸名都2幢1901室所有权人。2014年6月20日，海联翔三明分公司与林某燕签订《前期物业服务协议》，主要约定：物业服务费住宅按每月1.3元/平方米收取，每月公共水费、电费按实际总费用由全体业主分摊，分摊方法为：公摊水电费=公共水电费总额/全体业主产权面积之和*业主产权面积、缴纳费用时间为每季度第一个月的前10个工作日，逾期按每日千分之三收取滞纳金等。合同签订后，海联翔三明分公司按照合同约定积极履行物业管理职责。林某燕、谢某伟却拖欠上述费用。 林某燕、谢某伟辩称，1、答辩人多次前往小区物业管理处缴纳2016年2月1日至2016年3月31日的物业费及公摊费用，但被答辩人表示必须缴纳2016年2月至12月的全年物业服务费，否则不收，故不是答辩人故意不交，责任在被答辩人；2、答辩人不缴纳2016年3月31日以后的物业服务费符合相关法律规定。国务院《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。2016年3月29日左岸名都小区业主委员会与新的物业公司签订物业服务合同，签字日起生效，即前期物业服务合同终止。因此被答辩人与答辩人签订的《前期物业服务协议》终止无效，被答辩人追收2016年3月31日以后的物业服务费无合同依据。左岸名都小区业主委员会在合同生效后多次通知、函告被答辩人退出小区物业服务，办理移交手续，但其拒绝退出、移交，以事实服务为依据要求答辩人交纳相应的物业服务费。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”《福建省物业管理条例》第三十九条：“物业服务合同期满不再续订或者解除物业服务合同的，原物业管理企业应当自合同终止之日起十日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业管理企业移交物业管理所需相关资料、物业管理用房、预收的物业服务费用及其收支账目和国务院《物业管理条例》规定的其他必须移交的资料。物业服务合同终止时，业主委员会与原物业管理企业应当成立移交小组，负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务。原物业管理企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。”海联翔三明分公司在收到小区业主委员会发出的多份函告通知，并且熟知相关法律法规的情况下，以海翼地产（三明）有限公司已向法院起诉，要求撤销左岸名都业主委员会2016年3月27日做出的选聘新的物业公司和解聘原物业公司的业主大会决议为由，拒绝移交和退出物业服务区域，海翼地产虽然和海联翔三明分公司签订了相关前期物业服务合同，但自业主委员会成立后，海翼地产仅仅只是左岸名都小区的一位业主，该案件只是业主与业主委员会之间的纠纷，不能作为海联翔三明分公司规避法律条款的依据。在海翼地产和小区业主委员会的业主撤销权纠纷一案的终审判决书中也认定了小区业委会与平安物业公司签订了《小区物业管理委托合同》，该合同生效后，前期物业服务合同终止。此判决充分说明了左岸名都小区业委会在2016年3月29日与平安物业公司签订的物业服务合同有效。因此左岸名都小区前期物业服务合同依法应自2016年3月29日起失效；综上，答辩人不存在故意不交物业费，应驳回海联翔三明分公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2011年8月3日，海联翔三明分公司与海翼地产（三明）有限公司签订《海翼·左岸名都前期物业服务合同》，约定：海翼地产（三明）有限公司选聘海联翔三明分公司承担三明市三元区新市南路309号左岸名都105689.252平方米(一期)前期物业管理服务，服务期限从2013年1月1日起至2017年12月31日止。 2014年6月20日，海联翔三明分公司与林某燕签订《左岸名都前期物业服务协议》，林某燕将三明市三元区新市南路309号左岸名都2幢1901室委托海联翔三明分公司进行前期物业管理。协议约定：物业名称为左岸名都、建筑面积为123.294平方米、物业服务费按建筑面积收取、住宅每月每平方米为1.3元；林某燕应于每半年/年度首月前十日按时交纳半年/年度物业服务费，逾期则每日按欠费总额的3‰收取滞纳金；在不损害业主共同利益的前提下，林某燕同意物业公司利用物业共用部位，共用设施设备进行经营，经营收入用于弥补物业服务费的不足；每月公共水费、电费按实际的总费用由全体业主分摊，分摊方法为：公摊水电费=公共水电费总额/全体业主产权面积之和*业主产权面积；海联翔三明分公司在不影响小区整体观瞻和侵害业主权益的前提下，林某燕同意在合同期内将本物业管理区域内属于全体业主所有的物业共用部位、共用设施设备统一委托海联翔三明分公司管理和经营。海联翔三明分公司布设本物业管理区域内的广告，收益用于弥补海联翔三明分公司物业服务费；林某燕不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，逾期三个月海联翔三明分公司可向人民法院提起诉讼；物业管理服务标准按照三明市物业服务一级标准执行；本协议自双方签订之日起生效，至海联翔三明分公司与厦门海翼地产（三明）有限公司签署的《前期物业服务合同》终止日止。该《左岸名都前期物业服务协议》还就双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业服务费、其他有偿服务等作了约定。协议签订后，海联翔三明分公司对林某燕、谢某伟所在小区进行了物业管理服务。 另查明，林某燕、谢某伟交纳的装修管理费2000元已抵扣其尚欠2015年1月1日至2016年1月31日的物业费。海联翔三明分公司尚有水电周转金300元未退还林某燕、谢某伟。 再查明，林某燕、谢某伟未缴交2016年2月1日起至2016年12月31日止的物业服务管理费1730.21元、2015年7月6日至2017年1月5日的公摊电费410.2元、2016年1月1日至2016年12月31日公摊水费26元、2016年6月1日至2016年12月31日电梯公摊费45.1元。2018年8月22日、2019年11月7日，海联翔三明分公司向林某燕、谢某伟发出催缴函，催缴上述费用。 上述事实，有海联翔三明分公司提交的企业法人营业执照、组织机构代码证、《海翼·左岸名都前期物业服务合同》、《左岸名都前期物业服务协议》、《欠费明细表》、《违约金计算表》、《缴费通知书》、公共水电费明细表、《通知》、《关于左岸名都（一期）业委会函的回复》、（2017）闽04民终1464号民事判决书，林某燕、谢某伟提交的《通知书》、《关于的复函》、《收到回告》、《通告》、《小区物业管理委托合同》、（2016）闽04民终1195号民事判决书，与当事人的庭审陈述能够相互印证，本院依法予以确认。 本院认为，海联翔三明分公司与林某燕、谢某伟签订的《左岸名都前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示、符合法律的规定，该合同具有法律效力，双方当事人均应受其约束。海联翔三明分公司作为左岸名都小区的物业服务单位，已对该小区提供了相应的物业管理服务，有权按照《左岸名都前期物业服务协议》的约定向林某燕、谢某伟收取物业服务管理费。而林某燕、谢某伟作为小区业主，在享受物业服务的同时负有缴纳物业费的义务。林某燕、谢某伟认可其尚未支付2016年2月1日至2016年12月31日的物业费、2015年7月6日至2017年1月5日的公摊电费、2016年1月1日至2016年12月31日公摊水费、2016年6月1日至2016年12月31日公摊电梯费，本院予以确认。 林某燕、谢某伟主张，左岸名都业主委员会于2016年3月27日已通过召开业主大会的形式解聘前期物业服务企业海联翔三明分公司，并与其他物业公司签订新的物业服务合同，海联翔三明分公司仅有权收取至2016年3月31日止的物业费及公摊水电费。本院认为，海翼地产公司作为业主，对左岸名都业主委员会于2016年3月27日的业主大会决议提起撤销之诉一案历经一、二审，三明中院于2016年12月8日作出终审判决，才确认左岸名都业主委员会决议的效力，在双方诉讼期间左岸名都业主委员会的决议效力处于待定状态，尚未对海联翔三明分公司产生约束力，且海联翔三明分公司仍为左岸名都小区（一期）提供物业服务至2016年12月31日止，作为业主的林某燕、谢某伟也实际享受了该物业服务，理应缴纳至2016年12月31日止的物业费及公摊费，故对海联翔三明分公司要求林某燕、谢某伟支付所欠物业费及公摊费用的诉讼请求，本院予以支持。林某燕、谢某伟在答辩时要求用水电周转金300元抵扣其尚欠物业费，海联翔三明分公司承认尚有300元水电周转金可以用于抵扣尚欠费用，本院予以确认；双方认可林某燕、谢某伟交纳的装修管理费2000元已抵扣其2015年至2016年1月尚欠的物业费，本院予以确认。根据《福建省物业服务收费管理办法》第十五条第一款规定“物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取。业主自愿预缴的除外”，双方签订的《左岸名都前期物业服务协议》约定林某燕、谢某伟逾期交纳物业费，每逾期一日应按欠费总额的3‰收取滞纳金，但协议约定的收费方式为每半年/年度首月前十日按时交纳半年/年度物业服务费，不符合上述规定，且逾期缴纳的重要原因是双方当事人对2016年3月27日业主大会决议效力认识上存在差异，相关诉讼经历了较长期限，故本院对海联翔三明分公司主张的违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，判决如下： 一、林某燕、谢某伟应于本判决生效之日起十日内支付厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司自2016年2月1日起至2016年12月31日的物业服务管理费1730.21元、2015年7月6日至2017年1月5日的公摊电费410.2元、2016年1月1日至2016年12月31日的公摊水费26元及2016年6月1日至2016年12月31日电梯公摊费45.1元，以上合计2211.51元； 二、驳回厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司要求林某燕、谢某伟支付违约金的诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费51元，减半收取25.5元，由厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司负担15.5元，林某燕、谢某伟负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 员 巫朝辉 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 黄 璐 书 记 员 林毅清 附本判决书所依据的主要法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。