西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初2070号 原告：刘峻秀，男，汉族，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：高宝红，北京市中闻（西安）律师事务所律师。 被告：陕西佳鑫置业有限公司,住所地：陕西省西安市曲江新区。 法定代表人：金建明，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李潇,陕西许小平律师事务所律师。 原告刘峻秀与被告陕西佳鑫置业有限公司(以下简称“佳鑫公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘峻秀的委托诉讼代理人高宝红，被告佳鑫公司的委托诉讼代理人李潇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告刘峻秀诉称，2013年1月31日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y13016637。合同约定由原告购买大华・曲江公园世家小区X幢X单元XX层XXXXX号房，房屋建筑面积为160.33平方米，房屋单价为8514.12元，房屋总价款为1365069元。合同第六条“付款方式”约定:原告于2010年9月5日向出卖人支付该商品房的首付款，即人民币415069元;原告于本合同签订之日起30日内，即2010年10月5日前通过银行按揭贷款形式向出卖人支付剩余的购房款或自行支付剩余房款人民币950000元。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了首付款，并办理了按揭贷款。大华・曲江公园世家小区位于曲江新区东南部，南接航天大道。该项目宣传有80亩私家坡地公园以及10万平米社区商业配套，涵括幼儿园、会所、商业街等，且二街区XX号XX园零距离对视。基于此原告以比其他户型每平方多出2400元的价格购买了涉案房屋，以便能够更好的欣赏到坡地公园的美景。入住后原告发现被告私自改建，将宣传中的80亩私家坡地公园东北方位变为曲江第三小学。依据《最高人民法院关干审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”之规定。大华・曲江公园世家小区的宣传资料与实际不相符合，且对房屋价格的确定有重大影响，应当视为涉案合同内容的一部分，被告将宣传中的80亩私家坡地公园改变用途的行为属于虚假宣传,且已经构成违约，因此被告并应赔偿给原告购买涉案房屋时以每平米高出其他户型的2400元的损失(共计384000元)。现原告诉至本院，请求：1、判令被告立即向原告支付因其违约而给原告造成的损失384000元;并以384000元为基数支付自2013年1月31日至实际支付之日的利息(按银行同期同类贷款利率计算)。2、判令被告承担全部诉讼费用。 被告佳鑫公司辩称，被告认为原告的诉请无事实上及法律依据。第一,原被告双方并未就周边绿地形成合同约定，也不存在等同于合同约定的销售承诺。原被告双方于2013年1月31日签订的《商品房买卖合同》第十四条公共基础及配套设施的约定中并未约定由被告向原告交付的房屋的公共基础及配套设施包含私家坡地花园，更未约定原告所购房屋与私家坡地花园之间的距离。在该合同附件五补充协议第一条中反而明确约定:“出卖人及其委托机构为本合同所涉及项目在电视、报纸、宣传册、广告牌等各种载体上与宣传为目的所做的一切广告、出卖人沙盘模型的设计、模型结构部署、坐落位置、周边人文景观、交通等环境仅作为示意使用、出卖人销售商品房时设置样板间及其装修、设备均不作为出卖人和买受人签订本合同的依据。上述因素对本合同的订立及合同条款(包括房屋价格)的确定没有任何影响。”由此可知，双方不仅没有就周边绿地形成过任何合同约定，也不存在等同合同约定的销售承诺。同时根据该条款可知，原告所购房屋的价格是其房屋本身价值所决定的，与原告所谓的与私家花园的距离等并无关系。第二，原告在诉状中所称住宅周边绿地由被告私自改变用途为曲江三小一事与事实不符。西安市曲江第三小学是西安市曲江新区管委会为满足辖区内适龄儿童接受义务教育，全资拨款建设、举办的全日制公办小学。于2016年8月通过招标由曲江建设集团进行施工建设，于2017年9月1日建成并投入使用，并非被告私自进行建设。该小学与该区域内的厕所、文化体育设施均是原告所谓的“大华公园”的重要组成部分。第三，原告主张房屋价值贬损没有事实和法律上的依据。其一，众所周知一个周边没有小学的住宅比周边有小学的住宅价值要低很多，曲江第三小学在大华公园世家项目东北角建成不仅未能降低该地段的房屋价值和价格反而对该地段的房屋价值和价格起到了重大的提升作用。其二，原告提出的私家公园因小学的建设并未受到减损，反而在通过新建绿地和对公园原有部分绿地的升级改造建设的过程中其面积和景观均得到了有效的提升。由此两点可知，被告所诉请的理由不仅没有造成房屋的贬值反而造成所购房屋升值。其主张的房屋价值贬损没有任何证据支持。第四，原告的诉请已经超过诉讼时效。原告购买的房屋在2011年7月30日就已交付，其诉请中的曲江第三小学在2016年8月就已经开工建设。故原告在2016年8月就应当知道小学的建设事宜，按照法律规定原告就此事提起诉讼显然已经超过诉讼时效。综上，被告认为原告的诉请无事实依据，其主张的赔偿也无证据支持，故应当予以驳回。 经审理查明，2010年9月5日，原告刘峻秀及案外人康文英作为共同买受人与被告佳鑫公司签订《商品房买卖合同》（编号：2528830），约定买受人出资购买被告佳鑫公司开发的位于西安市雁塔区XX城XX园XX小区XX幢XX单元XX层XX室，建筑面积为160.16㎡，单价为8514.12元/㎡，房屋总价款为1363621元。合同第六条关于付款方式及期限约定，买受人于2010年9月5日向被告支付首付款413621元，自本合同签订之日起30日内，即2010年10月5日前通过银行按揭贷款形式向被告支付剩余的购房款或自行支付剩余房款人民币950000元。合同第八条关于房屋交付约定，被告应在2011年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设、勘察、设计、监理、施工五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，上述买受人按照合同约定向被告支付了购房款，被告亦已于2011年7月30日将案涉房屋交付买受人使用。后经双方协商一致，买受人由原告及康文英变更为原告一人，2013年1月31日原、被告重新签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y13016637），合同内容与2010年9月5日签订的合同内容一致。现原告以被告在出售案涉房屋时宣传该小区有80亩私家坡地公园以及10万平方米社区商业配套，涵括幼儿园、会所、商业街等，且二街区XX号XX园零距离对视，因此其以高出其他户型2400元/㎡的价格购买了案涉房屋，以便能更好欣赏到坡地公园的美景，但入住后发现被告私自改建，将宣传中的80亩私家坡地公园东北方变为曲江第三小学，原告认为被告行为构成违约，因此，要求被告赔偿损失384000元，被告不认为其构成违约，不同意赔偿，双方遂产生纠纷，原告将被告起诉至本院，提出上述请求。 同时查明，业主手册中在介绍大华·公园世家概况时有如下话语“...此刻，一样享受都市繁华，却独得公园世家的开阔与宁静，以半山坡地公园演绎自然和谐风情，上演的都是精致生活。” 另，原告当庭提交“房天下”网页打印件一份，该网页在介绍大华公园世家卖点时的宣传语中有“大华·曲江公园世家总占地面积约1000亩，建筑面积约102万平方米，规划有80亩私家坡地公园以及10万平方米社区商业配套，涵括幼儿园、会所、商业街等。” 以上事实，有商品房买卖合同、业主手册、网页打印件、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，原、被告经协商一致自愿签订商品房买卖合同，合同内容系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，故商品房买卖合同合法有效，对原、被告均具有法律约束力。现原告以被告宣传与实际不符，构成违约为由，要求被告赔偿因违约给其造成的损失，但双方在合同中关于小区是否存在80亩坡地公园及10万平方米商业配套未作约定；且原告未举证证明基于被告宣传的80亩坡地公园及10万平方米商业配套，其因此比其他户型多支付2400元/㎡购买了案涉房屋。即原告无证据证明被告存在违约行为，且原告关于损失亦无证据证明，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”对原告的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告刘峻秀的诉讼请求。 本案案件受理费7060元，由原告刘峻秀自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长  张元平 审判员  李晓婷 审判员  宁 莎 二〇二〇年七月十日 书记员  杨 雪