湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初956号 原告冯某某。 原告张某。 共同委托代理人邹忠庆，广东启创律师事务所律师。 被告湖南科佳投资管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放东路46号华瑞电子商厦22010房。 诉讼代表人湖南科佳投资管理有限公司管理人。 破产管理人无锡市金顺经济咨询有限公司，负责人张浩宇。 委托代理人冯某。 被告长沙科佳商业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区车站路21号（凯旋国际A座611房）。 法定代表人窦晓昆，执行董事兼总经理。 原告冯某某、张某诉被告湖南科佳投资管理有限公司（以下简称湖南科佳公司）、长沙科佳商业管理有限公司（以下简称长沙科佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年1月15日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，适用简易程序进行审理。因湖南省长沙市中级人民法院于2020年3月9日作出(2020)湘01破申2号民事裁定书，裁定受理湖南科佳投资管理有限公司的破产清算申请，本院于2020年3月19日裁定中止本案审理，湖南科佳公司确定破产管理人后，本院于2020年6月11日恢复审理，并于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告冯某某、张某的共同委托代理人邹忠庆，被告湖南科佳公司的委托代理人冯某到庭参加诉讼。被告长沙科佳公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告冯某某、张某共同诉称，2019年2月14日，冯某某、张某与湖南科佳公司《商品房买卖合同》，约定湖南科佳公司将位于长沙市解放东路46号华瑞电子商厦5层96号商铺出售给冯某某、张某，建筑面积12.6平方米，商铺总价为287934元，冯某某、张某各占商铺50%，各按50%的比例支付购房款，即两人各支付153967元购房款。合同签订前，冯某某分几笔将购房款（包括定金10000元）、契税款、办证费用共计161226元付清，张某也付清了该款161226元，湖南科佳公司向冯某某、张某出具了相关的收据，冯某某、张某已经履行了付款义务，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，湖南科佳公司应当在冯某某、张某签订买卖合同之日起150个工作日内，将权属登记资料报产权登记机关进窗。因湖南科佳公司未将涉案商铺资料报产权登记机关进窗，导致冯某某、张某未能在规定期限内取得房地产权属证书。现因湖南科佳公司在2013年将长沙市解放东路46号华瑞电子商厦5层整体抵押给长沙银行，无法办理产权登记手续，其行为已构成根本违约，冯某某、张某有权解除合同，要求其退还购房款及其他款项，湖南科佳公司应当承担赔偿责任。长沙科佳公司收取冯某某、张某的购房款，其作为湖南科佳公司的股东，两公司实际上构成财产混同，故应与湖南科佳公司承担连带清偿责任。后与湖南科佳公司沟通，其承诺退全款，现只退还了张某40000元，剩余款项未退还。冯某某、张某在庭审中变更诉讼请求为：1、判令解除原告冯某某、张某与被告湖南科佳投资管理有限公司于2019年2月14日签订的位于长沙市解放东路46号华瑞电子商厦5层96号商铺的《商品房买卖合同》；2、判令被告湖南科佳投资管理有限公司返还原告冯某某、张某商铺款267934元、商铺契税款11518元、办证费用3000元，共计282452元；3、判令被告湖南科佳投资管理有限公司向原告冯某某、张某支付资金占用费24338元（从2019年2月15日至2020年6月28日按年利率6%的标准计算），后续资金占用费以282452元为基数，按照年利率6%的标砖计算至清偿之日止；4、判令被告长沙科佳商业管理有限公司对第二、三项诉请承担连带责任；5、判令本案的诉讼费用、保全费用、担保费用由被告湖南科佳投资管理有限公司、长沙科佳商业管理有限公司承担。 被告湖南科佳公司辩称，湖南科佳公司已经进入破产程序，在破产程序中所有的支付请求应当改为债权确认，故本案诉讼应当为债权确认之诉，湖南科佳公司返还购房款42150元，其中40000元涉及个别清偿，湖南科佳公司管理人已经发函给张某要求其返还。 被告长沙科佳公司在答辩及举证期限内，既未进行答辩，也未提交证据，经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院视其放弃答辩及举证、质证的权利。 经审理查明，2019年1月29日，冯某某与湖南科佳公司签订认购书，合同约定：冯某某向湖南科佳公司认购湖南摄影城（华瑞电子商厦）5楼96A号商铺；该商铺的建筑面积为12.0612平方米，单价为34221.31元每平方米；冯某某同意按一次性付款的方式购买该商铺，并同意将所购商铺自交房之日起10年的经营权交予运营方负责经营，同时湖南科佳公司同意冯某某以该商铺前三年的收益抵付相应房款，经计算为40606.06元作为3年收益一次性抵扣于总房款中，最终成交总价为143967元；冯某某向湖南科佳公司支付购房定金10000元，本定金自冯某某与湖南科佳公司签订《商品房买卖合同》时自动转为购房房款。合同还对其他权利义务进行了约定。 2019年2月14日，冯某某、张某与湖南科佳公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：冯某某、张某共同购买坐落于长沙市解放东路46号华瑞电子商厦5层96号商铺，建筑面积12.06平方米；冯某某、张某各占该房屋50%份额，商铺总价为287934元，即冯某某、张某各支付购房款143967元；冯某某与张某需在本合同签订当日向湖南科佳公司一次性支付商铺款共计287934元；湖南科佳公司应当在签订买卖合同生效之日起150个工作日内，将办理权属登记需由湖南科佳公司提供的资料报产权登记机关进窗。如因湖南科佳公司的责任，未能在上述期限内将应由湖南科佳公司提供的资料报产权登记机关进窗，致使冯某某、张某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：（1）进窗逾期在30日及以内的，自本合同约定的产权登记进窗截止日次日起至实际进窗之日止，出卖人按日向买受人支付逾期应付款万分之三的违约金。（2）进窗逾期在30日以上的，湖南科佳公司按购房款的1%支付违约金，另外，冯某某、张某有权提出退房，湖南科佳公司在冯某某、张某书面提出退房要求之日起7日内将冯某某、张某已付房价款退还。合同还对其他权利义务进行了约定。 合同签订当日，张某通过徐相建的中国建设银行卡向长沙科佳公司转账111226元，张某通过徐相建的浦发银行卡向长沙科佳公司分两次转账共计40000元，张某通过徐相建的浦发银行卡向湖南省房时代云网转账共计10000元，张某向长沙科佳公司共计转账161226元；冯某某通过中国农业银行分别于2019年1月29日、1月31日分别向长沙科佳公司转账120元、86556元，冯某某于2019年1月29日通过其浦发信用卡向长沙科佳公司转账10000元，于1月29日通过其浦发信用卡向湖南省房时代云网络科技有限公司转账10000元，于1月31日向长沙科佳公司转账25000元，冯某某于2019年1月31日通过中国银行信用卡向长沙科佳公司转账30000元，综上，冯某某向长沙科佳公司共计转账161676元，其中因刷信用卡扣除手续费450元，其实际向长沙科佳公司转账为161226元。 2019年2月14日，湖南科佳公司就所收商铺定金10000元、商铺购房款143967元、商铺契税及办证综合费7259元向张某开具了三张收据；湖南科佳公司就所收商铺购房款143967元、商铺契税5759元及办证综合费1500元共计7259元向冯某某开具了两张收据。湖南科佳公司于2019年4月29日出具承诺书，购买商铺的业主于2019年12月31日前未取得独立产权证，业主可以申请全额退款并按购房合同赔偿违约金或推迟领证的时间，按购买商铺金额的万分之三，每天计算违约金赔偿。湖南科佳公司于2019年7月1日出具退款承诺函，承诺凡购买湖南摄影城5楼商户的业主（张某）全款退到各业主的指定账户，湖南科佳公司在8月30日前按照购买商铺的金额退款一半，在9月30日前其完成全部退款。湖南科佳公司分别于2019年9月9日、2019年12月13日分别退款20000元至张某账户，剩余款项未退还。冯某某、张某于2020年1月15日诉至本院，要求判如所请。 另查明，涉案房屋尚处于抵押状态，无法办理产权登记手续。冯某某、张某的全部款项均付至长沙科佳公司的账户。长沙科佳公司是湖南科佳公司股东，且本案购房款等相关交易费用都由长沙科佳公司收取，两者公司财务未独立区分，存在混同。 湖南科佳公司于2020年1月3日以资不抵债，无力清偿到期债务为由向长沙市中级人民法院申请破产清算，长沙市中级人民法院于2020年3月9日裁定受理，并于2020年3月24日指定无锡市金顺经济咨询有限公司担任湖南科佳公司管理人，张浩宇为破产管理人负责人。 以上事实，有认购书、商品房买卖合同、收据、银行流水、承诺函、民事裁定书以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，冯某某、张某与湖南科佳公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方均应全面履行。因湖南科佳公司将涉案房屋抵押，导致合同无法继续履行，已构成根本违约，应承担退还房款及支付违约金等违约责任。由于本案合同目的已不能实现，故冯某某、张某诉请解除与湖南科佳公司签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因湖南科佳公司已退还张某购房款人民币40000元，故冯某某、张某要求湖南科佳公司退还购房款人民币267934元、商铺契税费人民币11518元及办证综合费人民币3000元，共计人民币282452元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于资金占用费问题。湖南科佳公司至今没有为冯某某、张某办理产权转移登记，合同约定的违约金明显低于冯某某、张某所受损失，故冯某某、张某主张按年利率6%的标准要求湖南科佳公司支付资金占用费，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定，未到期的债权,在破产申请受理时视为到期，附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。本案中，长沙市中级人民法院于2020年3月9日裁定受理了湖南科佳公司的破产申请,因此应当于2020年3月9日停止计算涉案利息，经本院计算截至2020年3月8日的资金占用利息为人民币19681.87元。故冯某某、张某请求湖南科佳公司支付资金占用费人民币24338元，对其超过部分，本院不予支持。对冯某某、张某请求湖南科佳公司支付资金占用费至清偿之日止，本院不予支持。 关于长沙科佳公司是否承担连带责任。根据冯某某、张某提供的银行流水，证明其在交易过程中长沙科佳公司收取了冯某某、张某的购房款。而湖南科佳公司、长沙科佳公司均未举证证明长沙科佳公司将所收款项转回湖南科佳公司。故可以认定湖南科佳公司与长沙科佳公司财产发生混同。长沙科佳公司滥用法人独立地位和股东有限责任，势必将损害湖南科佳公司债权人利益，应当对法人债务承担连带责任。故长沙科佳公司应当对湖南科佳公司的债务承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告冯某某、张某与被告湖南科佳投资管理有限公司于2019年2月14日签订的有关长沙市解放东路46号华瑞大厦电子商厦5层96号商铺的《商品房买卖合同》解除； 二、被告湖南科佳投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告冯某某、张某商铺款人民币267934元、商铺契税款人民币11518元、办证综合费人民币3000元，共计人民币282452元； 三、被告湖南科佳投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯某某、张某资金占用费人民币19681.87元； 四、被告长沙科佳商业管理有限公司对上述第二、三项被告湖南科佳投资管理有限公司需履行的支付义务承担连带清偿责任； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 五、驳回原告冯某某、张某的其他诉讼请求。 案件受理费人民币5902元减半收取人民币2951元，由原告冯某某、张某负担人民币45元，被告湖南科佳投资管理有限公司、长沙科佳商业管理有限公司共同负担人民币2926元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员 李革文 二〇二〇年七月二日 法官助理 廖 燕 书 记 员 黄 彬 附本判决引用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国公司法》 第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。 公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。 公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国企业破产法》 第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。