阜新市海州区人民法院民 事 判 决 书(2020）辽0902民初535号原告李某某，女，1955年9月19日生，汉族委托代理人杨蕊（与李某某系表姐妹关系），女，1986年7月16日出生，汉族，现住。被告付某某，女，1978年12月25日出生，汉族，现住原告李某某与被告付某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某某的委托代理人杨蕊与被告付某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：本人李某某，系阜新市海州区西山路16-5号111(银通国际9号楼111号）房主的母亲，于2018年7月1日代替女儿将房屋出租给承租人付某某，双方签订租房合同，其中，本人为甲方，付某某为乙方。按照合同规定，房租为每年38000元，按照双方合同约定及双方付款交易习惯，房租提前每半年一交，共19000元。付某某于2018年签订合同之后支付我方半年的房费19000元，外加合同规定的1000元押金，总计20000元。2019年上半年开始，付某某以各种理由拖欠房费，我方再三催款，付某某于2019年下半年勉强把2019年上半年房租分期付清。2019年下半年的房租拖欠到12月初也没有支付，付某某提出要求减免房租，经双方协商，我方同意可以从2019年下半年开始，房费每年可以减免1500元，即一年的房费为36500元。付某某于2019年12月上旬转给我方10000元。所欠2019年房租半年36500/12=18250元，扣除已支付10000元）共计8250元，于2019年仍未支付。在我方的再三催缴下，付某某于2020年3月21日和3月25日分别支付5000元和1000元。至此，2019年所欠剩余房租2250(8250-5000-1000)元和按照约定规定应当支付的2020年上半年房租18250元，共计20500元仍未支付。另外，付某某通知我方房子会被占用到2020年7月31日，由此又会产生7月份3000元房租。付某某于2020年4月1日和4月24日分别签收我方邮寄的房屋催缴租金通知书和再次催缴租金通知书，但并未在到期日支付我方被拖欠的房租。被告付某某在得知我方由于疫情原因身在国外无法回国，于2020年3月份提出停租，并欺骗我方说此房屋并没有使用，她并没有在所租售房屋里产生任何经济收入。2020年3月26日，我方的妹妹到所租房屋处与付某某商量退租事宜，付某某以钥匙不在身边，无法打开大门为理由拒绝让我方的妹妹进入。我方与付某某通话，在付某某的同意下，双方约定于2020年3月27日上午11点正式办理房屋交接，归还钥匙。在约定的交接日，付某某拒绝交付钥匙，付某某说她虽然已退租，但房子要等到7月底才能交付。警察介入，调解无效，我方未能收回钥匙。在此次事件之后，经我方调查得知，付某某在事先未征得我方同意的情况下，于2019年8月1日私自将我方房屋转租给他人（于闯，王鹏），双方签订租房合同，付某某一次性收取1年（2019年8月1日到2020年7月31日）的全部租金35000元，外加押金2000元，共37000元。付某某想以提前退房为由停止支付房屋租金，并以为我方由于疫情无法回国办理退房，便可以继续免费霸占此房到她转租期满。付某某的这种私自转租行为，以及提出退租，但拒绝交付钥匙的欺诈行为严重违反了双方签订的租房合同相应条款，属严重违约。本人请求追究付某某的违约行为，故请求贵院依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求如下：1、请求解除双方签订的房屋租赁合同，将案涉房屋返还原告；2、请求判令被告付某某支付被告拖欠原告至起诉日的房租共计23500元；3、请求判令被告支付从起诉之日至被告实际将案涉房屋交付原告之日止期间的实际房租占有使用费；4、请求判令被告赔偿因其违约给原告造成的违约损失10000元；5、诉讼费、财产保全费等相关费用由被告付某某负担。被告辩称：一、我方已同意原告的请求，解除租赁合同。我们的争议是装修时按三年设计的，装修的余值至少3万元。因目前租期不足三年，原告应该给付被告房屋装修补偿款，被告申请法院指定评估机构以评估价值为准对被告进行补偿；二、对支付房租有异议，因为此房的东侧修路改造成死胡同，加疫情的不可抗力导致生意无法继续经营，左邻右舍之间与房主商议减免租金，由于我的房东没在国内没能商议，商议过程中房主只同意疫情期间的房租减免，减二个月的。当时各家之间减免金额5000元到20000元不等。并且2020年5月份原告将此房租给庞淼，并且签订了合同，每年租金28000元，因此我也想按此价格给付原告1-7月份的房租，其中免除二个月，但我要求三个月。在双方微信中有聊天记录；三、不存在我违约的行为；四、起诉费也与我无关。我一直同意给付2020年上半年的房租，不同意承担起诉费、保全费等。另外我的押金在原告处，水电不欠的情况下原告应返还。此房自租用之日起就是我与另二人合租，不存在转租的情况。原告所述与事实不符，给付房租方式是自由支付，没按原告所述的支付，首次是10000元，不是19000元。自2019年被告已提出房租贵不想续租，原告想办法让被告续租，又与我的合租人说些不符合实际的话，无意当中导致很多纷争。经审理查明，原告之女李木子将其所有的位于本市海州区房屋一处委托给原告办理出租的相关事宜。2018年7月1日，原告与被告签订了租房合同一份，约定租期三年（自2018年7月1日起），年租金为3.8万元，半年一交，原告保留被告的物品及水电押金1000元。被告在租用与原告签订合同的房屋后，因该房屋的东侧修路改造，影响了被告的正常经营，双方为被告要求减少租金的问题产生纠纷，尤其是今年年初，新型冠状病毒感染的××疫情原因，影响了被告生意的经营，双方对房屋租金及交付房屋问题继续产生争议，经多次协商未果。在庭审中，原、被告双方均认可至2019年年底，被告尚拖欠租金2250元，2020年的租金至今未付。另经查明，2020年2月份，辽宁省和阜新市政府先后印发了应对新型冠状病毒感染的××疫情、支持中小企业生产经营若干政策措施的通知，该通知规定减免中小企业房租，对承租国有资产类经营用房的中小企业，1个月房租免收、2个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。上述事实，有原、被告双方的陈述，原告出具的租房合同一份、微信聊天记录三份、视频一份，被告出具的合租协议一份、退租协议一份、政府文件一份、聊天记录一份在卷佐证，应予认定。本院认为，公民的合法权益受法律保护，当事人间从事民事活动应秉持诚实，恪守承诺，按照约定履行自己的义务。本案原、被告双方订立的租房合同是合法有效的，双方均应恪自遵守。在该合同履行过程中，因发生一些客观原因，影响了被告的经营，双方对此应互相体谅，协商解决纠纷。现因双方均同意解除租房合同，本院应予支持原告的此项请求。关于双方争议的租金问题，本院考虑本案具体情况，在2020年的疫情期间，按照省、市政府下发的文件精神，应免除被告2个月的租金（按双方合同约定的年租金为3.8万元，二个月的租金为6333元）较为合理。至于原告的其他诉讼请求及被告的辩解意见，因其双方均未能提出充足的事实和法律依据，本院对此均不予采信和支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告李某某与被告付某某签订的房屋租赁合同。二、被告付某某给付原告李某某拖欠的房屋租金2250元，并自2020年3月1日起至搬出租赁的房屋之日止按双方合同约定的数额给付原告李某某房屋租金（原告同时将被告的物品及水电押金1000元在算清后退还给被告）。三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费638元，减半收取319元，保全费320元由原、被告各负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。审判员  孟庆和二〇二〇年七月十六日书记员  海利民