山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终3692号上诉人（原审原告）：张建军，男，1963年8月3日出生，汉族，山西和信思远环卫设备有限公司执行董事，住太原市。委托诉讼代理人：蒋江，山西均鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:解建，男，1982年10月20日出生，汉族，山西尚韵文化传媒有限公司法定代表人，住太原市。上诉人张建军因与被上诉人解建房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张建军及委托诉讼代理人蒋江，被上诉人解建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张建军上诉请求：1.依法撤销太原市万柏林区人民法院(2020)晋0109民初731号民事判决,并支持上诉人张建军一审全部诉讼请求;2.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:1.一审判决认定事实错误。涉案房屋经案外人山西和信思远环卫设备有限公司与案外人山西省展览馆签订的《租赁合同书》取得使用权,案外人山西和信思远环卫设备有限公司授权上诉人张建军对案涉房屋进行处分,虽然案外人山西和信思远环卫设备有限公司与案外人山西省展览馆签订《租赁合同书》中,案外人山西省展览馆对案外人山西和信思远环卫设备有限公司的转租权进行了明确的限制。但是上诉人认为案外人山西省展览馆和案外人山西和信思远环卫设备有限公司关于涉案房屋的权利义务关系，并未影响到上诉人张建军履行向被上诉人解建交付涉案房屋的义务,也未影响到被上诉人解建在其与上诉人张建军签订的房屋出租合同中使用涉案房屋权利的实现。且涉案房屋出租合同双方当事人系上诉人张建军和被上诉人解建。因此一审判决以案外人山西省展览馆对案外人山西和信思远环卫设备有限公司的转租权进行了明确的限制,就此认定上诉人张建军和被上诉人解建之间的出租合同无效是错误的。我国《合同法》第二百二十四条第二款规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。可见,对于承租人未经出租人同意转租的,合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同,而非宣告转租合同无效。因此一审判决认定上诉人张建军和被上诉人解建签订的《房屋出租合同》无效是错误的。2.即使一审判决认为上诉人张建军在没有经过案外人山西省展览馆的同意或追认的情况下与被上诉人解建签订的《房屋出租合同》无效。上诉人的诉请的解除合同的主张,于法无据,本院不予支持,也不应该驳回其要求被上诉人返还租赁物以及支付约定租金的诉讼请求。依据我国《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”之规定。即使认定双方出租合同无效,上诉人要求被上诉人将租赁物归还以及支付租赁费或者占用期间的使用费的诉讼请求也不应该驳回。被上诉人解建辩称，因为在签订合同中存在几项费用问题，第一、在2019年11月29日因为我租赁的一处小院需要装修，同时需要向案外人“山西省展览馆”提出申请，由我和张建军口头起草，由我打印。我把申请打印好后给了张建军让他提交给“山西省展览馆”，因为张建军一直没有提交申请所以导致现在没有装修，导致小院一直没有使用，造成房屋租赁费用损失65510元。第二、在2019年8月由于我租赁的小院要装修，需要向展览馆申请，张建军以需要给农展馆的领导进行打点为由，从我手里拿走了5000元，应当折抵租赁费。第三、2019年8月，张建军让我对不属于我租赁的场地进行粉刷，花费了1530元，该费用应当折抵租赁费。第四、由于2020年的疫情，山西省展览馆给所有租户减免了两个月租金，我租赁的场地租金是每月27777元，所以两个月租金应当减免55554元。第五、合同约定租赁场地的面积是1730平米，而实测面积1634平米，实际租赁的面积比合同约定的面积少了96平米，所以租金应该少18497元。合同约定一年租金是333333元，解建已经支付了290000元，现在尚欠43333元。原审法院审理查明，2019年4月18日，案外人（甲方、出租方）山西省展览馆与案外人（乙方、承租方）山西和信思远环卫设备有限公司签订《山西省省级行政事业单位国有资产租赁合同书》晋展租［2019年］第20号，主要内容为：甲方将新晋祠路12号展览馆院内油库院资产出租给乙方使用。一、租期为叁年，从2019年4月16日起至2022年4月15日止。二、资产所在地址：新晋祠路12号，资产为原油库院地上建房屋3621．83㎡、原油库院场地744．29㎡。三、1、乙方向甲方缴纳租金601200元／年，其中房屋租金582000元，土地租金19200元。2、乙方按季度定期付款给甲方，乙方应分别于每年4月16日、7月16日、10月16日、次年1月16日向甲方支付季度租金150300元。四、1、出租资产属国有资产，所有权属国家，甲方是有限期资产使用权出租，乙方在合同期限内有使用权。五、乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回租赁资产，乙方应按照合同总租金的30％向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：1、乙方擅自将租赁资产分租、转租、转让、转借的。十、其他约定及补充事项：2、乙方按年租金的10％一次性缴纳租赁保证金60120元。本合同终止之日，乙方若无违约情况，甲方退换乙方租赁保证金；乙方若违反本合同第五条款相关内容，乙方缴纳租赁保证金归甲方所有。案外人山西省展览馆与案外人山西和信思远环卫设备有限公司均在上述合同书中加盖公章并由其法定代表人签字予以确认。2019年5月1日，案外人山西和信思远环卫设备有限公司出具《授权书》并加盖公章予以确认，内容为：“我公司授权张建军（身份证号码：×××）办理我公司承租的山西展览馆房屋和土地的经营及相关事宜，授权期限从即日起到2022年4月15日止，在此期间，张建军以个人名义对上述承租物的全部处分行为，我公司均予以认可。特此授权。”2019年6月1日，原告张建军（出租房、甲方）与被告解建（承租方、乙方）签订《房屋出租合同》，主要内容为：甲方将位于山西省展览馆院内原油库院一处库房及一个小院约1730平米的房屋出租给乙方（该院产权为山西省展览馆甲方有使用权）；租金333333元，租期壹年，从2019年6月1日至2020年5月31日。租期即将到期双方同意续延的，乙方提前一个月支付下一年度租金。租金于合同签订后当日支付200000元。余款于当年10月15日前一次性付清，如乙方逾期支付，每逾期一日乙方向甲方支付总金额的0．1％滞纳金，超过10天甲方有权提前解除合同并要求乙方支付剩余租金，乙方对此无异议，租期内双方均不得借故解除合同；乙方为生产经营或其他目的需要添建、加装须书面申请，由甲方征得展览馆的同意后方可进行，合同终止后加装物品归展览馆所有；展览馆为国家单位，因政策原因、开发建设致使合同提前终止的，乙方须无条件搬迁，甲方不承担责任，但甲方应提前通知乙方，租金相应核减。原告张建军与被告解建均在上述《房屋租赁合同》上签字、捺印予以确认。原审法院认为，案涉房屋经案外人山西和信思远环卫设备有限公司与案外人山西省展览馆签订的《租赁合同书》取得使用权，案外人山西和信思远环卫设备有限公司虽授权本案原告张建军对案涉房屋进行处分，但是案外人山西和信思远环卫设备有限公司与案外人山西省展览馆签订《租赁合同书》中，案外人山西省展览馆对案外人山西和信思远环卫设备有限公司的转租权进行了明确限制。原告张建军主张案外人山西省展览馆对其转租持默认态度，但是其并未提供案外人山西省展览馆同意其转租的追认书，也并未提供其他证据予以证明其主张，故对原告张建军诉称其具有案涉房屋转租权的主张，本院不予认可。原告张建军在没有经过案外人山西省展览馆的同意或追认的情况下与被告解建签订的《房屋出租合同》无效。原告张建军诉请解除合同的前提条件应该是合同有效成立，根据现有证据，本院得不出原告张建军与被告解建签订的《房屋出租合同》有效成立，故对原告张建军诉请的解除合同的主张，于法无据，本院不予支持。由于原告张建军要求解除合同的诉请不能得到支持，故对原告张建军的其他诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张建军的诉讼请求。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。另查明，庭审中，上诉人张建军认为，双方所签的《房屋出租合同》在上诉期间已到期，不论该《房屋出租合同》是否有效，租赁期限均已到期，被上诉人解建应当依约按时返还租赁物。2019年6月1日之前及2019年6月1日至2020年5月31日，解建与张建军就在涉案的租赁物内签订租赁合同，双方存在业务往来。解建在行使涉案租赁物的使用权时，并未受到任何单位（包括山西省展览馆和山西和信思远环卫设备有限公司）或个人的任何干涉。2019年6月1日张建军与解建签订的《房屋租赁合同》是在之前租赁合同的基础上扩大了一部分租赁面积。该《房屋租赁合同》中并未约定，对租赁物需要装修，否则，应当减少租金。解建称上诉人张建军在租赁期间要求解建办理粉刷业务，花费1530元及因屋顶漏雨而维修，解建自己花费8700元维修费，共计10230元，对此10230元的花费张建军不予认可，解建也未提供相关证据予以证明。庭审中，被上诉人解建诉称，为加盖房屋，张建军从解建处拿走5000元，但无确凿证据提供。上诉人张建军于2020年7月30日出具承诺书，要求支付所欠租金43333元，对涉案的违约金诉讼请求予以放弃。再查明，由于本年度发生疫情，上诉人张建军被其上手出租方减免2个月租金。庭审中，上诉人张建军及被上诉人解建均认为涉案的《房屋租赁合同》已到期，应当自然解除。直至庭审结束时被上诉人解建仍然占有、使用租赁物。本院认为，案涉房屋经案外人山西和信思远环卫设备有限公司与案外人山西省展览馆签订的《租赁合同书》取得使用权，案外人山西和信思远环卫设备有限公司授权张建军对案涉房屋进行处分。2019年6月1日之前及2019年6月1日至2020年5月31日，解建与张建军就在涉案的租赁物内签订租赁合同，双方存在业务往来。解建在行使涉案租赁物的使用权时，并未受到任何单位（包括山西省展览馆和山西和信思远环卫设备有限公司）或个人的任何干涉。2019年6月1日张建军与解建签订的《房屋租赁合同》是在之前租赁合同的基础上扩大了一部分租赁面积。该《房屋租赁合同》系张建军与解建的真实意思表示，而且不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。该合同中并未约定，对租赁物需要装修，否则，应当减少租金。上诉人张建军放弃解建支付违约滞纳金的诉讼请求本院予以准许。涉案《房屋租赁合同》已于2020年5月31日到期，并自然解除；但直至庭审结束时租赁物解建仍然占有、使用。解建应当支付截止2020年5月31日的租赁费43333元。根据公平原则及情势变更原则，考虑到本年度发生疫情的实际情况，上诉人张建军被其上手出租方减免了2个月租金，2020年6月1日至2020年7月30日的租金被上诉人解建予以免交。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第四十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初731号民事判决。二、本判决生效之日起十日内被上诉人解建腾空租赁物，并将腾空的租赁物交予上诉人张建军。三、本判决生效之日起十日内被上诉人解建支付上诉人张建军租赁费43333元。四、驳回上诉人张建军的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计2850元，由被上诉人解建负担。本判决为终审判决。审判长 赵耀功审判员 段雪丽审判员 任 峥 二〇二〇年七月三十日书记员 吴 慧