文书内容河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初12317号原告郑州市某某管理咨询有限公司被告石某某原告郑州市某某管理咨询有限公司诉被告石某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告郑州市某某管理咨询有限公司委托诉讼代理人张泽到庭参加诉讼，被告石某某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称：被告因经营需要与原告签订《郑州上悦城商铺租赁合同》，约定原告将位于郑州市金水区郑汴路127号院6、8号楼裙房办公及商业部分，“郑州上悦城”地面4层编号2#L4-07出租给被告。该商铺套内租赁面积588.51平方米，双方同意以该商铺现状交接。被告在商铺内经营品牌为“潮辣”，经营项目为火锅。租赁期限为5年，从2018年5月1日起至2023年4月30日止。从2018年5月1日起至2019年4月30日止，月单位含税租金55元/平方米/月，月含税租金32368.05元/月，此后每年递增。管理费按套内租赁面积计算，具体取费标准为每月每平方米人民币含税额贰拾元整，月管理费共计人民币含税金额壹万壹仟柒佰柒拾元贰角。被告在合同签订后七个工作日内向原告缴纳相当于两个月租金及管理服务费的履约保证金，即人民币捌万捌仟贰佰柒拾陆元伍角整（￥：88276.5）。如被告未能按合同约定支付租金、管理费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。合同签订后原告按约履行了协议，被告自2018年9月以后，以各种理由拖延支付租金及管理费，经多次催要仍拒不缴纳。被告的行为严重侵害了原告的合法权益。原告为维护其自身权益，诉至法院，请求判令：一、解除原被告双方签订的合同编号：ZZSY-2017-ZS-ZL-013《郑州上悦城商铺租赁合同》；二、被告支付拖欠原告的自2018年10月1日至2019年4月15日租金共计80920.13元。自2018年9月15日至2019年4月15日的物业管理费共计59738.34元；三、被告承担逾期支付租金的违约金截止2019年4月15日共计95987.46元，逾期支付管理费的违约金截止2019年4月15日共计40554.22元；四、诉讼费全部由被告承担。被告石某某未答辩。经审理查明：一、原告（甲方）与被告（乙方）签订合同《郑州上悦城租赁合同》（合同编号为ZZSY-2017-ZS-ZL-013），主要约定：甲方将位于郑州市金水区郑汴路127号院6、8号楼裙房办公及商业部分，“郑州上悦城”地面4层，编号2#L4--07（以下简称“商铺”）出租给乙方，该商铺套内租赁面积为588.51平方米，双方同意以该商铺现状交接。本合同租期共5年，从2018年5月1日起至2023年4月30日止。租赁期限届满前六个月内，甲方经提前书面通知乙方后，在不影响乙方正常经营的前提下，可以和商铺潜在的承租方或使用人察看、了解商铺及其设施、设备，乙方应当予以配合。甲乙双方一致同意2017年12月1日为商铺的约定交付日。甲乙双方一致同意2018年5月1日为商铺的约定开业日暨计租日。合同所指租金不包括：管理服务费、乙方使用水、电、煤气、通讯、有线电视等所发生的一切费用及与乙方经营有关的其他各项税、费。甲乙双方确认，按照以下方式计取租金。合同租金按套内面积计算，第一计租年租金标准为每月每平方米人民币含税金额伍拾伍元整（￥：55），月租金共计人民币含税金额叁万贰仟叁佰陆拾捌元零伍分（￥：32368.05）。具体见下表：            序号              租赁年度              租金                  起              止              月单位含税租金（元/平方米/月）              月含税租金（元/月）                  1              2018.5.1              2019.4.30              55              32368.05                  2              2019.5.1              2020.4.30              57.75              33986.45                  3              2020.5.1              2021.4.30              60.64              35687.25                  4              2021.5.1              2022.4.30              63.67              37470.43                  5              2022.5.1              2023.4.30              66.85              39341.89      乙方应在本合同签订后7个工作日内将首期租金支付给甲方。首期租金=3个月租金，即从2018年5月1日起至2018年7月30日的租金共计人民币含税金额玖万柒仟壹佰零肆元壹角伍分（￥：97104.15）。若首期租金的截止日不是1个自然季度的最后一日，则第二期租金应在首期租金对应的支付期的最后一个月的20日前足额支付该月所属自然季度剩余时间的租金。其他期次租金均按每1个自然季度为一期缴纳一次，乙方应当在每期最后一个月20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一日），向甲方一次性足额支付下期租金。本合同项下所称管理服务费包含：物业运营管理费、公共物业及配套设施的维护保养费、保安费、保洁费、空调能源费、公用水电公摊费、公共区域垃圾清运费，不含乙方自用之水、电、气、通讯费用、卫生费等。乙方承租商铺的管理服务费按套内租赁面积计算，具体取费标准为每月每平方米人民币含税金额贰拾元整（￥：20），月管理服务费共计人民币含税金额壹万壹仟柒佰柒拾元贰角（￥：11770.2）。乙方应在本合同签订后的7个工作日内向甲方交付相当于2个月租金及管理服务费的履约保证金，即人民币捌万捌仟贰佰柒拾陆元伍角元整（￥：88276.5）。如乙方未能按照本合同约定支付租金、管理服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足扣除的，乙方应继续承担赔偿责任。若乙方逾期交付租金及各种费用，每逾期一日，乙方应按欠交金额的千分之三向甲方支付违约金，且甲方或物业有权采取停止供水、供电等措施，由此造成的损失由乙方自行承担。若乙方缴交的履约保证金不足抵扣乙方应付费用，乙方应在收到甲方通知后三日内补足，乙方逾期补足的，每逾期一日，乙方应按不足金额的千分之三计向甲方支付违约金，直至乙方补足全款。落款处有甲方郑州市某某管理咨询有限公司盖章，乙方石某某签字捺印。二、2020年4月17日，原告向被告邮寄送达《解除合同通知函》，主要载明：截止至2019年4月15日，贵方已逾期缴纳租金208日、拖欠的租金共计210392.33元，产生的违约金为95987.46元；物业管理费达300日，拖欠的物业管理费共计82783.74元，产生违约金40554.22元。贵方上述行为已严重违反租赁合同的约定，构成严重违约，应承担如下违约责任。根据租赁合同第十五条“违约责任”第6款第（1）项约定“有下列情形之一，甲方有权单方提前终止合同或解除本合同，收回该商铺，有权不予返还乙方的履约保证金，同时乙方还应向甲方支付6个月的租金作为违约金，并赔偿甲方的其它损失。（1）乙方逾期支付租金或其它费用达十五日，经甲方书面催款，乙方在三日内仍未交清的；或乙方逾期支付租金或其它费用达三十日的；或乙方迟延支付租金或其他费用达到6次。贵方的上述违约行为已达到我司单方解除合同的条件。若我司单方解除本合同，我司有权收回该商铺，贵方还应向我司支付6个月的租金违约金，并赔偿我司的其他损失，且我司有权在履约保证金扣除乙方应支付的款项。自本通知送达贵方之日起合同解除，贵方自接到本通知之日起五日内依租赁合同有关约定搬离房屋、恢复至符合租赁合同约定的状态，办理交还该房屋的相关手续，并向我司付清上述拖欠的租金、物业管理费及其他各项费用（结算到该商铺交还我司之日）、违约金，因贵方违约，贵方按原合同约定交纳的履约保证金不予返还。三、庭审中查明，原告认可被告按合同约定交纳了租金履约保证金64736.1元及物业费履约保证金23045.4元，且2018年10月1日至2019年4月15日的租金为210392.33元，原告实际收到租金0元；2018年9月15日至2019年4月15日的物业管理费为82783.74元，实际收到物业费0元。被告尚欠原告租金210392.33元；尚欠原告物业费82783.74元。本院认为，原、被告签订的《郑州上悦城商铺租赁合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应的义务。被告欠付租金及物业管理费构成违约，原告请求于2020年4月19日解除与被告签订的合同编号为ZZSY-2017-ZS-ZL-013的《郑州上悦城商铺租赁合同》，本院予以支持。因被告按照合同约定交纳了租金履约保证金64736.1元及物业费履约保证金23045.4元，根据合同约定的保证金性质，该保证金应当用于冲抵欠付租金以及物业费，庭审中原告称其诉请的租金及物业费中已将履约保证金抵扣，且原告在庭审中认可被告已于2020年5月15日向原告指定账户支付10000元，附言潮辣火锅店物业费用，故原告请求被告支付拖欠的自2018年10月1日至2019年4月15日的租金共计80920.13元以及自2018年9月15日至2019年4月15日的物业管理费共计59738.34元，本院对原告请求的2018年10月1日至2019年4月15日的租金80920.13元，自2018年9月15日至2019年4月15日的物业管理费49738.34元予以支持。原告请求被告按照合同约定以欠交租金及物业费的金额为基数，按照日千分之三计算违约金，该违约金计算方式得出的数额过高，本院根据被告未履行款项的数额，结合原告的损失情况，酌定租金及物业费违约金共计为87000元，原告主张超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告郑州市某某管理咨询有限公司与被告石某某签订的《郑州上悦城商铺租赁合同》（合同编号为ZZSY-2017-ZS-ZL-013）于2020年4月19日解除。二、被告石某某于本判决生效后十日内向原告郑州市某某管理咨询有限公司支付租金80920.13元及物业费49738.34元。三、被告石某某于本判决生效后十日内向原告郑州市某某管理咨询有限公司支付违约金87000元。四、驳回原告郑州市某某管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1576元，由原告郑州市某某管理咨询有限公司负担57元，被告石某某负担1519元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  何萌二〇二〇年七月三十一日书记员  张晨