福建省南安市人民法院             民事判决书             （2020）闽0583民初3961号                               案由                       金融借款合同纠纷                       是否公开审理                       是                               立案             日期                       2020年5月22日                       适用程序                       简易程序                               原告                       原告中国建设银行股份有限公司南安支行，住所地：南安市柳城普连路，统一社会信用代码：913505838563031990。             负责人林新宇，该支行行长。             委托代理人郭建幸，该支行职员。                               被告                       被告陈明辉，男，汉族，1975年6月18日出生，住泉州市鲤城区。             被告南安市华景房地产开发有限公司，住所地：南安市霞美镇四黄工业区，统一社会信用代码：913505837490852298。             法定代表人郑晓乐，该公司执行董事兼总经理。             委托代理人许玉玲、黄震宁，该公司职员。                               原告诉讼请求                       1、解除原告与被告陈明辉签订的350656302-2012-20171192531号个人住房借款合同；             2、判令被告陈明辉立即偿还尚欠个人住房借款本金余额490079.67元及利息、罚息和复利909.54元（暂记至2020年6月29日），并支付自2020年6月30日起至还清款项之日止按合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息、罚息、复利；             3、请求判令原告有权从处分被告陈明辉提供的抵押物所得的价款中优先受偿；             4、请求判令南安市华景房地产开发有限公司承担被告陈明辉所欠贷款的连带清偿责任；             5、本案诉讼费及原告为实现债权而支出的其它费用由被告承担。                               被告             答辩             意见                       被告陈明辉未到庭参加诉讼也未提交答辩状。             被告南安市华景房地产开发有限公司（以下简称南安华景公司）辩称：我公司对本案借款担保属实，望原告先行使抵押权，不足部分由我公司代垫。                               本院             认定             事实             证据                       2017年2月20日，原告（贷款人、抵押权人）与借款人（抵押人）陈明辉、保证人南安华景公司签订350656302-2012-20171192531号《个人住房借款合同》，约定：借款本金为550000元，用于购置南安市霞美镇四黄村四季康城二期2号楼10层1006室；借款期限240个月；借款年利率为基准利率下调10%；还款方式为等额本息还款法；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；借款逾期的，罚息利率为在本合同执行借款利率水平上上浮50%；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；担保方式为抵押加阶段性保证；南安华景公司提供的保证为连带责任保证，保证范围为借款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用，保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误，收执之日止；抵押物为南安市霞美镇四黄村四季康城二期2号楼10层1006室房产及其占用范围内的土地使用权。同年4月19日，原告与陈明辉到南安市国土资源局办理了闽（2017）南安市不动产证明第3202059号《不动产登记证明》，证明权利为预购商品房抵押权预告设立登记。同年3月14日，原告发放贷款550000元给陈明辉用于支付购房款。该笔借款，陈明辉未能按合同约定还款方式按期足额还款，截至2020年6月29日，陈明辉尚欠原告借款本金490079.67元及利息、罚息、复利909.54元。                               裁判             理由                       原、被告签订的《个人住房借款合同》合法有效。原告依约发放贷款550000元给陈明辉，但陈明辉未能按合同约定还款方式按照足额还款，结欠借款本金490079.67元及相应利息、罚息、复利。原告有权根据合同约定，解除合同，要求陈明辉偿还尚欠借款本金及利息、罚息、复利。该笔借款采用抵押加阶段性保证方式担保，自合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件交抵押权人收执之日止，由保证人南安华景公司提供连带责任保证。此后，由被告陈明辉以其购买的南安市霞美镇四黄村四季康城二期2号楼10层1006室房产为抵押财产作抵押担保。原告、被告陈明辉到南安市国土资源局办理了《不动产登记证明》，但登记的权利为预购商品房抵押权预告设立登记，至今未办妥抵押权登记。根据有关法律规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。在办理抵押登记前，当事人为保障将来实现抵押权可以依法办理抵押预告登记。办理抵押预告登记手续后，原告作为抵押预告登记权利人的权利是在抵押登记条件成就时，可以要求预告登记义务人陈明辉办理抵押登记手续，并对抗未经原告同意，转移抵押不动产的所有权，或者设定其他物权的行为，但不直接产生抵押登记的效力。故现在原告的抵押权尚未设立，应由阶段性保证人南安华景公司对被告陈明辉的债务承担连带保证责任。原告请求被告南安华景公司对被告陈明辉的债务承担连带保证责任，符合合同约定和有关法律规定，本院予以支持。但其要求拍卖、变卖被告陈明辉的抵押财产，以拍卖、变卖抵押财产所得价款优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。因合同约定南安华景公司作为阶段性保证人的保证责任至原告收到抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件时免除，该约定不违反法律、行政法规强制性规定，故南安华景公司主张原告先行使抵押权，不足部分由该公司代垫，没有法律依据，本院不予支持，南安华景公司应依约承担连带保证责任，其承担保证责任后,有权向陈明辉追偿。                               法律             依据                       《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第(一)项、第(二)项、第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款                               裁判             主文                       一、解除中国建设银行股份有限公司南安支行与被告陈明辉签订的350656302-2012-20171192531号《个人住房借款合同》；             二、被告陈明辉应于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司南安支行借款本金490079.67元及其利息、罚息、复利（利息、罚息、复利截至2020年6月29日为909.54元，自2020年6月30日起至实际还款之日止的利息、罚息、复利按中国人民银行的有关规定与《个人住房借款合同》约定计算）；             三、被告南安市华景房地产开发有限公司对陈明辉的上述债务承担连带清偿责任；被告南安市华景房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向陈明辉追偿；             四、驳回中国建设银行股份有限公司南安支行的其他诉讼请求。                               诉讼             费用                       本案受理费8758元，减半收取4379元，由被告陈明辉、南安市华景房地产开发有限公司负担。                               上诉             权利                       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。                               落款             盖章                       审 判 员  方碧芬                                                             二〇二〇年七月七日                                     书 记 员 吴桂菊             速 录 员 徐 彤