河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初1164号原告河南宇之林汽车销售服务有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区西三环化工路交叉口向北1000米路西西环汽车公园14号店。法定代表人刘芳，总经理。委托代理人李棽，河南力天律师事务所律师。委托代理人张闯，河南力天律师事务所律师。被告河南中植汽车销售服务有限公司，住所地郑州市中原西路116号。法定代表人卢义峰，董事长。委托代理人张伟，河南国基律师事务所律师。委托代理人贺璐璐，河南国基律师事务所律师。原告河南宇之林汽车销售服务有限公司与被告河南中植汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告河南宇之林汽车销售服务有限公司委托代理人李棽、被告河南中植汽车销售服务有限公司委托代理人张伟、贺璐璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原被告于2016年5月6日签署《租赁合同》一份，根据合同约定，原告承租被告位于郑州市××化工路交叉口向北1000米路西西环汽车公园14#店，建筑面积为2426平方米；租赁期自2016年5月20日至2019年5月19日，年租金为1200000元，租金从2016年6月20日开始计算，保证金为50000元。原告按照合同约定支付了房租及保证金，并在承租后对房屋进行了装修。本案因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，《租赁合同》无效，被告应当返还基于该合同而取得的房屋租金和履约保证金，且致使《租赁合同》无效的过错方是被告，故被告应当赔偿原告装修损失1417079元，建店补偿损失675000元，鉴定费12000元。故请求判令：1、原被告告双方签订的《租赁合同》无效；2、被告返还原告已付租金2460000元；3、被告返还原告预付的房屋租赁费450000元，并返还履行保证金50000元；4、被告赔偿原告装修损失410953元，并返还履约保证金50000元；5、被告赔偿原告支付的鉴定费12000元；6、诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、原告未继续经营公司并非因房屋出现质量问题，而是因其自身经营不善所致，其诉请建店补偿和经营损失没有事实依据和法律依据。2、双方签订的《租赁合同》明确约定场地交接事宜，原告擅自搬离租赁房屋，并未通知被告要解除合同，也未和被告办理任何房屋交接手续，严重违反双方合同约定，系原告违约在先，被告无需支付其违约金且合同明确约定房屋租金是计算至原告办理交接时，至今原告未与被告办理房屋交接，房屋租赁关系一直持续，被告无需向其退还租金，请求法院驳回其关于租金和违约金的诉讼请求。3、租赁合同明确约定改造装修租赁房屋应经被告许可，原告为增加使用面积而无视房屋正常结构，擅自乱建，是地基略沉的根本原因，由此产生的装修损失应由原告自行承担。4、涉案房屋产生问题的原因是恶劣天气导致的连续降雨，对房屋造成了损坏。天气原因属于不可抗力，原告的损失并非由房屋本身的质量问题所引起，也不应由被告承担赔偿责任。5、涉案商铺处于政府拆迁范围内，根据当地政府要求，市场商户也将陆陆续续搬出。鉴于政府拆迁的政策原因属于不可抗力，原告也是要响应政府规划搬离房屋的，且根据租赁合同第二条约定，如遇政府拆迁，被告不承担任何法律责任，说明租赁合同签订时原告知晓被告房屋未取得房屋规划许可证的事实，会遇到随时可能拆迁的情况，且合同约定如遇到政府拆迁房屋租金计算至实际使用之日止，故原告要求返还已正常使用的房屋租金不符合双方约定及法律规定，其给原告造成的装修损失和建店损失等问题和责任也不应由被告承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年5月6日，原告作为承租方（乙方）、被告作为出租方（甲方），签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于西三环××路交叉口向北1000米路西西环汽车公园14#店（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，建筑面积为2426平方米。租赁期限为三年，自2016年5月20日起至2019年5月19日，装修期为30天，租金从2016年6月20日开始计算（如遇到不可抗力或者政府的征收、拆迁行为的不视为甲方违约，甲方也不承担任何违约责任）。双方约定年租金总额为1200000元，自租赁期限开始计租金每年递增一次，递增幅度为前一租期每年租金总额的5%。合同签订当日原告支付50000元作为履约保证金，合同期满后，将此保证金退回。租金每半年支付一次，双方签订本合同后，五个工作日内支付首次租金，以后每年度租金于前一租赁年度届满30日前支付。合同约定的租赁期限届满或双方协商一致解除合同后15日内，乙方向甲方办理交接手续。本合同履行期内，国家征用或政府拆迁不属于不可抗力，土地租金按实际使用天数计付。如一方违约达到法定或约定解除条件的，另一方有权单方解除合同，同时可提出违约赔偿，违约方应向对方支付违约金200000元作为约定补偿。原被告分别在该合同上加盖公章予以确认。2016年5月13日，被告向原告出具收据一份，确认收到保证金50000元。2018年6月8日、6月12日，被告向原告出具收据二份，确认收到原告2018年6月20日至2018年12月19日期间租金650000元。经原告申请，河南省郑州市黄河公证处于2018年9月4日对涉案房屋进行了证据保全。该公证处于2018年9月6日作出（2018）豫郑黄证内经字第01264号公证书，对于西三环××路交叉口向北1000米路西西环汽车公园一家门头标有“宝沃汽车”字样的店内相关状况进行了现场摄影。原告提交的照片显示该店内存在墙体裂缝、地基下陷的情况。庭审中原告称2018年8月14日该房屋出现地面下沉、房屋裂缝，不能正常使用。被告称2018年8月郑州出现多场强降雨，加之房屋离西流湖较近，地面出现了部分坍塌，原告对房屋二层大平层进行了分割，并在办公室部分又加盖了一层。原告称二楼办公室本来就有，其只是进行了装修。经原告申请，本院委托鉴定机构对位于郑州市西三环化工路汽车公园14号店房屋的装修损失进行了评估。郑州宏信价格评估咨询有限公司于2019年5月16日作出（2019）郑宏价估（2019）0029号价格评估鉴定意见书，认定评估标的物在价格评估基准日内的价格为410953元。该评估鉴定意见书所附的明细表显示有该房屋门头及外立面、展厅及走道、VIP室、销售顾问室、销售经理室、储藏间、卫生间、楼梯间等21个区域的重置成本、成新率、评估值，并记载有“该门面房签订的租赁合同期限为3年，2016年9月20日装修完毕，2016年10月正式投入使用，于2018年8月14日搬离房屋，故使用年限法确定其成新率为29%”。原告另支付鉴定费12000元。2018年12月3日，郑州高新区管委会城市管理行政执法分局作出（郑建高新）责通字（2018）号责令改正通知书，对被告“未取得《建筑规划许可证》擅自建设钢架结构建筑物”的行为责令整改。2019年1月29日，郑州高新区城市综合执法局向郑州中植联丰汽贸有限责任公司下发事先告知书，称“你单位在2008年至2018年在未取得《建设工程规划许可证》的情况下在西三化五龙口××交叉口向××西建设钢结构和砖混结构房屋十九处”，对你作出限期拆除通知书的行政处罚。2019年3月8日，郑州高新区城市综合执法局下发限期拆除决定书，责令被告于2019年3月8日前自行拆除西三环五龙口南路交叉口六处违章建设。2019年1月17日，郑州高新区贾鲁河综合治理工程西流湖段建设指挥部发布公告（2号）一份，称“没有合法用地和规划建设等相关手续的汽车4S店属于违章建筑，且存在较大的消防安全隐患。拆迁工作即将启动，望广大商户早作准备，尽早搬迁”。另查明，原告于2018年10月22日向被告出具通知书一份，称“2018年8月，因天气连续降雨，我司租赁贵司的前述店铺地基严重下陷，致使我司无法正常经营办公。鉴于租赁的店铺有质量问题，存在重大安全隐患，我司于2018年8月15日通知贵司解除双方的《租赁合同》，并返还租金、赔偿损失。经多次沟通，但贵司至今未予明确答复，故我司特再次正式通知贵司”。原告提交有寄件时间为2018年10月22日的EMS单（寄件人留存联）一份，庭审中原告称被告签收了该邮件，但其没有留存回执联。本院受理该案后，经多次调解未果。以上事实由原告提交的租赁合同、公证书、通知书及邮寄存根联、李同军证人证言、价格评估鉴定意见书、委托代理合同及律师费票据各一份、鉴定费票据二份、收据三份、照片六份、被告提交的租赁合同一份、图纸及面积计算单二份、责令改正通知书、催告书、事先告知书、限期拆除决定书一组、公告及简报复印件一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，被告出租给原告的涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故原被告签订的《租赁合同》系无效合同。关于原告要求被告返还已付租金2460000元，虽然租赁合同无效，但原告实际占有使用了房屋，故对项诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告要求被告返还预付的房屋租赁费450000元及履约保证金50000元，原告向被告交纳有2018年6月20日至12月19日期间的租金650000元，该房屋于2018年8月14日产生质量问题，且该质量问题已导致原告无法继续正常使用该房屋，故其请求被告退还未能正常使用期间的租金具有合理性。经计算该期间租金费用为452328.8元（650000÷182.5×127），原告请求450000元不超出范围，本院予以支持。原告向被告交纳有履约保证金50000元，现合同无效，被告应将该50000元保证金退还给原告。关于原告要求被告赔偿装修损失410953元及鉴定费12000元，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，被告作为出租方，应对租赁物负有适租义务，被告出租给原告使用的房屋并未取得建设工程规划许可证及竣工验收手续，并根据原告提交的公证书及现场照片，可以确认被告出租给原告的房屋存在有墙壁裂缝、地基下陷的实际情况，故被告并未尽到自身的适租义务。被告称原告对该房屋进行了加盖，破坏了房屋结构，但其对该主张并未提交证据予以证明，且其提交的图纸显示存在有二层办公区域，故被告该主张依据不足。原告从被告处承租房屋时并未对该房屋的各项施工手续予以审查，其自身亦具有一定的过错，故综合考虑双方过错程度，本院酌定被告应对原告的合理损失承担80%的责任，被告应赔偿原告该部分装修损失及鉴定费用338362.4元。关于原告请求被告赔偿其建店补偿675000元，但其对该主张并未提交有效证据予以证明，故对其该请求本院不予支持。综上，被告共应支付原告租金、保证金、装修损失、鉴定费838362.4元，对于原告请求数额过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告河南宇之林汽车销售服务有限公司与被告河南中植汽车销售服务有限公司于2016年5月6日签订的《租赁合同》无效。二、被告河南中植汽车销售服务有限公司于本判决生效后10日内支付原告河南宇之林汽车销售服务有限公司838362.4元。三、驳回原告河南宇之林汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39168元，由原告负担31334元，由被告负担8116元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  李建涛审判员  崔 敏审判员  胡向楠二〇二〇年七月二十日书记员  樊丽霞