绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初2234号 原告：徐小珍，女，1952年11月3日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 ????委托诉讼代理人：何高峰、陈楚昊，浙江秦国光律师事务所律师。 ????被告：南都物业服务集团股份有限公司柯桥分公司。住所地：绍兴市柯桥区柯桥世茂名流11号楼103、104室。 ????负责人：陈高平。 ???被告：南都物业服务集团股份有限公司。住所地：杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼。 ????法定代表人：韩芳，该公司董事长。 ????上述二被告共同委托诉讼代理人：高红刚，浙江越光律师事务所律师。 原告徐小珍诉被告南都物业服务集团股份有限公司柯桥分公司（以下简称“南都柯桥分公司”）、南都物业服务集团股份有限公司（以下简称“南都公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2020年6月17日裁定转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告徐小珍的委托代理人何高峰、陈楚昊，被告南都柯桥分公司、南都公司的共同委托代理人高红刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐小珍向本院提出诉讼请求（明确后）：1、判令被告南都柯桥分公司立即对柯桥区裕民路923号世茂名流?名流大厦写字楼8、9、10三层外墙脱落现象于该大厦的西面、东面的一楼处采取防护外网以及设置安全警示、安全距离等必要防护措施，并立即支付维修费55025元；2、判令被告南都柯桥分公司减免物业管理费88198.99元（自2018年1月1日起至2020年3月19日共计808天的物业费用按45.17%计算所得）；3、判令被告南都公司对上述事项承担连带责任。事实与理由：南都柯桥分公司为南都公司在柯桥设立的分公司，南都柯桥分公司系世贸名流小区物业管理人，与世贸名流业主委员会签订有《世贸名流物业服务合同》，受托为世贸名流小区全体业主和物业使用人提供物业服务。原告系世贸名流小区业主，系涉案写字楼8、9层的房屋所有权人，2011年起原告将上述物业房产出租给绍兴县公证处使用，即绍兴县公证处为上述物业实际使用人。涉案物业费为3.4元/平米/月，合计年应缴物业费为88198.99元。2018年中旬，绍兴县公证处发现写字楼8、9、10三层外墙面渗水，且因渗水导致相应外墙面脱落，出现高空坠物现象。同时，由于外墙面渗水也对绍兴县公证处的物业装修造成了一定损坏。据此，绍兴县公证处分别向徐小珍、南都柯桥分公司作了紧级通报，徐小珍亦立即与南都柯桥分公司进行沟通。但南都柯桥分公司却故意推却责任，辩称外墙面属公共设施为楼房全体业主共有，被告南都柯桥分公司只负责日常管理和维护保养；所涉外墙渗水需启动物业维修基金，应由专业单位负责维修。据此一直拒绝维修和采取相应的安保措施。2019年12月26日，徐小珍委托律所向南都柯桥分公司寄发律师函，再次敦促其履行维修义务和安保义务。南都柯桥分公司于2020年1月12日回函称，承认徐小珍就外墙脱落维修多次向其反映和沟通，但仍认为外墙脱落维修保养不属于南都柯桥分公司的物业管理日常维修范围，并再次强调维修需动用物业维修基金，在业委会未作出决定之前不予维修的意思表示。无奈，徐小珍只能委托案外人进行维修，维修报价为55025元。案外人己于2020年3月9日开始施工。徐小珍认为，徐小珍与南都柯桥分公司之间存在物业管理服务合同，南都柯桥分公司应依法依约对公共设施和公共区域进行维修、保养，以维护人民群众“头顶上的安全”，保障人民安居乐业。现物业外墙出现渗水和脱落现象，己经对不特定群众产生重大安全隐患和财产损失，南都柯桥分公司作为物业服务企业不履行物业服务合同约定和法律法规规定、相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其行为己构成违约，徐小珍诉请合理合法得当。故此，为切实维护人民群众人身和财产安全，保障人民安居乐业，维护社会公平正义，根据《关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见》精神，特提起诉讼，望判如所请。 被告南都柯桥分公司、南都公司共同辩称，1、原告要求两被告承担55025元的维修费用，无事实和法律依据。两被告是世贸名流小区的物业管理企业，但是要求物业管理企业承担外墙维修以及维修费用，没有法律依据，也不是物业服务合同中的物业管理企业的义务。物业公司已经采取了一定的防护措施，已经设置了安全距离；２、原告要求减免物业费，无依据。物业公司已经认真履行了管理义务，对房屋的共有部位进行了日常的检查、养护。世贸名流小区外墙渗水的情况，从2013年陆续出现。在此期间，被告数次和业委会沟通并列出清单要求维修，业委会开会后认为，应先申请房产公司留存在房管处局的保修金。被告每年都与房管处、社区均提出维修要求。2019年，房管处向世贸名流业主发出公示，拟将保修金退回开发商，引发业主不满。3、原告所提到的2018年中旬的渗水问题，主要原因是十楼的汇8酒店装修导致下面的八、九楼渗水，已经处理。2018年底反映的外墙情况，已经登记记录，并在2019年3月、12月向业委会、房管处提出要求维修。因此，原告要求支付维修金、减免物业费，均无法律依据，也对两被告不公平。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定如下事实： 2018年1月19日，世贸名流业主委员会与南都柯桥分公司签订《世贸名流物业服务合同》一份，约定委托服务期限为叁年，自2018年1月1日至2020年12月31日。该合同约定，物业服务企业提供服务的受益人为物业的全体业主和使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，并承担相应的责任；委托服务事项之一为房屋建筑共用部位的日常养护，包括楼盖、屋盖、外墙面、承重墙体、单元门等。全体业主作为房屋使用安全责任人，应当加强对建筑外立面的安全检查和维修、养护，定期对外立面进行安全性检测。若要委托南都柯桥分公司承担检查、检测、维修和养护责任的，业委会应另行委托南都柯桥分公司，经协商一致后签订协议并支付费用；物业服务费为写字楼3.4元/平方米/月；物业服务内容与服务标准为，根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修的，属于小修范围的（金额在500元以内，包括500元）及时组织修复，属于大、中修范围（金额在500元以上）或者需要更新、改造的，及时编制维修计划和住房专项维修资金或者经营性收益使用计划，向业主大会或业委会提出报告与建议，根据业务大会或业委会的决定，组织维修。 另查明，徐小珍为柯桥世贸名流12幢801室、802室、803室、804室、805室、901室、902室、903室、904室、905室房产产权登记人，建筑面积合计2161.74平方米，年应缴物业费88198.99元。2018年的物业费，经双方协商一致，浙江金昌房地产集团有限公司代徐小珍缴纳了74969元。2019年以及2020年的物业费，徐小珍尚未缴纳。2019年12月26日，徐小珍以案涉房屋8、9、10层外立面腰线破损、漏水等原因，发函要求南都柯桥分公司进行维修。南都柯桥分公司于2020年1月12日复函，认为徐小珍提出的修复地点只是大厦8、9层外墙漏水点及10层腰线破损，并非整幢大楼外立面的维修，并认为此外墙维修非物业公司的日常维修范围内，维修需动用维修维修基金进行修复，是否动用维修基金应由业委会决定。徐小珍委托案外人浙江九州建设工程有限公司对世贸名流8、9层以及10层半层的东南西北四周外墙面进行了维修，徐小珍为此支付了维修费55000元。现在，徐小珍确认8、9层的外墙脱落情况已经解决。 本院认为，业主及物业服务公司的合法权益，依法受法律保护，营造和谐、良性的社区物业环境，是原、被告的共同责任。世贸名流业主委员会与南都柯桥分公司签订物业服务合同，系双方的真实意思表示，主体适格，内容未违反法律、法规的强制性规定，应当认定有效，业主或物业使用人应依照合同约定履行权利义务。依照物业服务合同约定，南都柯桥分公司应对房屋建筑共用部位承担日常养护，且双方对建筑外立面的安全检查和维修、养护责任作了特别约定，世贸名流业主委员会应就检查、检测、维修和养护责任另行委托南都柯桥分公司并支付费用。根据物业服务合同约定，对房屋共有部位的维修在500元以上的属于大、中修范围，南都柯桥分公司应及时编制维修计划和住房专项维修资金或者经营性收益使用计划，向业主大会或业委会提出报告与建议，根据业务大会或业委会的决定，组织维修。现徐小珍未与南都柯桥分公司协商一致，自行就其所在的8、9、10层外立面进行维修，且维修金额超过500元，该大、中修应由南都柯桥分公司编制计划后根据业委会或业主大会决定组织维修。徐小珍违反物业服务合同约定，本院对徐小珍要求两被告承担维修金55025元的诉请，不予支持。至于徐小珍请求针对外墙脱落现象采取设置安全距离、安全警示的防护措施，虽然徐小珍明确其所在的世贸名流8、9层的外墙脱落现象已经解决，但在庭审中，双方确认其他楼层及大厦四周外立面仍有少许脱落，本院基于公共利益的考虑，且设置安全距离、安全警示属于物业公司的日常养护的范围，故对原告请求采取设置安全距离、安全警示的防护措施的诉请，本院予以支持，且应在大厦四周设置安全距离、安全警示的防护措施。至于位于世贸名流8、9层的徐小珍要求在大厦一层设置防护网的诉请，首先，设置防护网涉及改变建筑物的外貌，现未有证据表明徐小珍已履行相关审批、报备手续；其次，未与一楼产权人或用户协商一致的情况下设置防护网，会影响一楼产权人或用户的利益；最后，徐小珍对于防护网的规格、材质、长度要求均不明确。故本院对徐小珍要求在大厦一层设置防护网的诉请，不予支持。 关于徐小珍要求减免2018年1月1日起至2020年3月19日期间物业费88198.99元的问题。本案中，2018年的物业费，双方已经协商一致作了减免，并已经实际履行，本院不再处理。徐小珍反映的外墙渗水、脱落于2018年下半年出现，南都柯桥分公司应当根据物业服务合同第七章第二十八条第二项之约定，及时编制维修计划和住房专项维修资金或者经营性收益使用计划。现南都柯桥分公司在履行物业服务中只进行了问题的简单登记和罗列，在履行物业服务合同约定义务存在一定瑕疵，亦与由财政部、原建设部于2007年12月4日颁布的《住宅专项维修基金管理办法》第二十二条、第二十三条精神相违背。据此，综合考量本案的实际情况，本院认为可以适当减少徐小珍应付南都柯桥分公司的2019年度的物业服务费。具体减少比例，本院酌情确定为15%，确认2019年度减免13229.85元，2020年1月1日至2020年3月19日减免2880.69元 关于两被告责任承担的问题。原告援引《民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”之规定，认为两被告应承担连带责任。本院认为，特别法优先于一般法，本案应适用公司法。根据《公司法》第十四条规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。因此，在本案中，南都柯桥分公司的民事责任，均应由南都公司承担。故对徐小珍要求南都公司承担连带清偿责任的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下： 一、被告南都物业服务集团股份有限公司应对坐落于绍兴市柯桥区的四周采取设置安全距离、安全警示的防护措施，于本判决生效之日起十日内履行； 二、被告南都物业服务集团股份有限公司应减免原告徐小珍2019年年度物业费13229.85元，原告徐小珍可在应缴纳的2019年年度物业费中予以抵扣； 三、被告南都物业服务集团股份有限公司应减免原告徐小珍2020年1月1日起至2020年3月19日期间的物业费2880.69元，原告徐小珍可在应缴纳的2020年年度物业费中予以抵扣； 四、驳回原告徐小珍的其他诉讼请求。 案件受理费3164元，由原告徐小珍负担1604元，由被告南都物业服务集团股份有限公司负担1560元，限被告南都物业服务集团股份有限公司于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  徐少华 人民陪审员  胡禾苗 人民陪审员  赵 岗 二〇二〇年七月三十日 书 记 员  骆俊斌 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 ?第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 ??? ??7?