山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1871号上诉人（原审原告）：黄春英，女，1976年6月7日出生，朝鲜族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：潘正杰，山东泰祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海建大实业有限公司，住所地威海市文化中路52号。法定代表人：宫云明，总经理。委托诉讼代理人：杨坪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：邵亮，山东威扬律师事务所律师。上诉人黄春英因与被上诉人威海建大实业有限公司（以下简称建大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2019）鲁1091民初2471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄春英上诉请求：撤销原判第一项、第二项及第三项，发回重审或依法改判。事实和理由：1.黄春英与建大公司在2017年12月12日签订的补充协议中第五条、第十条系建大公司为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与黄春英协商，补充协议中上述条款系格式条款。上述格式条款内容免除了双方2017年12月8日签订主合同中约定的建大公司书面通知交房、黄春英进行检查验收、签署交接单、建大公司提供《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》等义务，排除了黄春英关于交房、办证的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，上述格式条款无效，对黄春英没有约束力。综上，建大公司应按主合同约定的2018年3月30日向黄春英交房，而建大公司未通知黄春英交房，黄春英是从邻居处得知可以交房了，才在2019年3月28日到建大公司处接房，逾期交房违约责任应计算到2019年3月28日。逾期办证也应按主合同约定的交房日期延期两个月为黄春英办理产权转移手续，即应承担2018年6月1日到实际办证之日的违约责任。2.即使黄春英与建大公司签订的补充协议中关于交房、办证的条款有效，建大公司也应承担2018年10月1日到实际办理产权转移登记之日期间的逾期办理产权转移登记的违约责任。黄春英在签订主合同、补充协议时已支付了首付款、提交了贷款需要的资料，银行之所以在2018年5月14日才放款，是建大公司的原因造成的，不能据此认定建大公司应在2018年5月14日前向黄春英交房。根据补充协议第5.1款，2018年3月30日视为建大公司向黄春英交付使用的日期，再依据补充协议10.2款，在交付使用后180日即（2018年9月30日）内也应为黄春英办理房屋产权证，逾期办证的违约责任也应从次日开始起算。同时依据补充协议10.3款，建大公司还应在取得初始楼栋产权证后，通过书面、电话通知黄春英办理产权转移登记手续，建大公司也未履行通知义务。3.原审法院在逾期交房阶段认定交房日期为2018年5月14日，但在逾期办证阶段又认定交房日期为2019年3月28日，逻辑错误。建大公司辩称，1.双方签订的补充协议系在主合同基础上，就未尽事宜达成的协议，不存在建大公司主张的免除一方责任、加重对方责任和排除对方主要权利的情形，补充协议内容符合法律规定，黄春英在签订时未提出异议，是双方真实意思表示，合法有效；2.商品房买卖合同约定黄春英房款应在2018年1月30日付清，但黄春英按揭贷款支付时间为2018年5月14日，根据补充协议的约定，黄春英主张交付房产的时间应为2018年5月14日，建大公司不再通知交房，黄春英有权选择何时接受房屋，建大公司不存在逾期交房的情形；黄春英未办理房产证系因为其要求建大公司退还房屋面积差价款，而双方在商品房买卖合同中明确约定黄春英按套购买，黄春英要求退还房屋差价缺乏事实及法律依据。黄春英向一审法院起诉请求：1、建大公司支付逾期交房违约金68970元（自2018年3月30日起至2019年3月28日止，以38万元为基数，按日万分之五计算）；2、建大公司支付逾期办理产权登记违约金55632元（自2018年5月28日至2019年3月30日止，以38万元为基数，按日万分之三计算）；3、建大公司返还面积差价款3947.3元；4、建大公司立即为黄春英办理房屋产权登记手续。一审法院认定事实：2017年12月8日，黄春英与建大公司双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定：黄春英以38万元的价格购买建大公司位于烟台市牟平区房屋，房屋价格按套计算，面积确认及面积差异处理约定当事人选择按套计价的，不适用本条约定，房屋首付款为16万元，于2017年12月8日前付清，按揭贷款22万元，于2018年1月30日前付清。卖方应当在2018年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；卖方逾期交付房屋超过90日，买方有权解除合同，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，卖方应当书面通知买方办理交付手续。卖方应按相关规定在商品房交付使用60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续；如因卖方责任逾期办理，买方不退房，卖方按已付房款的0.03%向买方支付违约金。2017年12月12日，黄春英（乙方）与建大公司（甲方）双方又签订了一份《商品房买卖合同》（《商品房【预售】合同》）补充协议，约定：经甲乙双方友好协商，在主合同的基础上，就未尽事宜，达成如下协议等等，其中第五条第5.1款约定：如乙方所购商品房为单体已通过验收的现房，主合同约定的应付清全部房款时间当日视为交房日期，甲方不再通知交房，乙方应于付清全部房款后当日主动到甲方与物业服务中心办理交付手续。第十条第10.2款约定：甲方应于该商品房交付使用后180天内履行完毕在产权登记中开发商应履行的义务。由于甲方的原因，乙方不能在商品房交付使用后180天内取得房屋产权证的，每逾期一日，甲方按已收房款的万分之三向乙方支付违约金；如因乙方、银行或政策变化及政府原因，致使甲方不能正常履行产权登记义务或产权证逾期办理的，甲方不构成违约。上述合同及补充协议签订后，黄春英于合同签订当日支付房款16万元，2018年5月14日，案涉房屋按揭贷款22万元支付至建大公司账户。黄春英于2019年3月28日在房屋接收确认书上签字后接收房屋。另查，案涉房屋所在的北海新城三期C区C6号楼于2017年9月4日通过工程竣工验收。2019年7月30日取得的不动产权属证书。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条规定，合同中下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意重大过失造成对方财产损失的。本案中，黄春英与建大公司双方签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》不存在上述合同法第五十二条及五十三条存在的情形，即使上述合同是格式合同，亦不存在合同法规定的免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，上述《商品房买卖合同》以及《补充协议》系合同双方当事人的真实意思表示且未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，黄春英与建大公司双方应按合同约定全面履行各自的义务。关于逾期交房问题，《补充协议》约定，如黄春英购买房屋为单体已通过验收的现房，全部房款付清时间为交房时间，建大公司不再另行通知黄春英交房，黄春英于2018年5月14日付清全部房款，故黄春英于当日即可向建大公司主张交房，建大公司不再另行通知黄春英交房，黄春英于2019年3月28日接收房屋，并非建大公司存在逾期交房的行为造成，故黄春英要求建大公司承担逾期交房的违约责任，于法无据，理由不当，不予支持。关于逾期办证的问题，《商品房买卖合同》以及《补充协议》均约定，建大公司应于房屋交付使用后180天内履行完毕在产权登记中开发商的义务，黄春英于2019年3月28日接收了房屋，故建大公司应于2018年9月28日前协助黄春英办理房屋产权登记手续，建大公司已于2019年7月30日取得了案涉房屋所在楼房的不动产登记证书，且在庭审中同意为黄春英办理产权登记手续，建大公司不存在逾期办证的违约行为，故黄春英要求建大公司承担逾期办证的违约责任，于法无据，理由不当，不予支持；建大公司同意为黄春英办理产权登记手续，予以确认。关于房屋面积差价款的问题，黄春英与建大公司在《商品房买卖合同》中明确约定，黄春英按套购买房屋，不适用合同中关于面积确认及面积差异处理的约定，故黄春英要求建大公司返还面积差价款的诉讼请求，理由不当，不予支持。综上，黄春英诉讼请求中合理的部分，予以支持；建大公司辩称，理由正当，证据充分，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、驳回黄春英要求威海建大实业有限公司支付逾期交房违约金68970元（自2018年3月30日起至2019年3月28日止，以38万元为基数，按日万分之五计算）的诉讼请求；二、驳回黄春英要求威海建大实业有限公司支付逾期办理产权登记违约金55632元（自2018年5月28日至2019年3月30日止，以38万元为基数，按日万分之三计算）的诉讼请求；三、驳回黄春英要求威海建大实业有限公司返还面积差价款3947.3元的诉讼请求；四、威海建大实业有限公司于判决生效后十日内协助黄春英办理位于烟台市牟平区房屋产权登记手续。案件受理费2872元，减半收取计1436元，由黄春英负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。黄春英提交物业费收费单据一份，黄春英缴纳的物业费是从2018年7月1日开始，拟证明黄春英的房屋交付时间也应当是2018年7月1日。经质证，建大公司对该证据的真实性没有异议，但主张该证据显示的收款时间为2019年3月28日，即黄春英接受案涉房屋的时间，该证据与黄春英主张的交房时间没有关联性。本院经审查认为，该证据与本案无关联性，不予采纳。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点为：1.建大公司应否承担逾期交房及逾期办证违约责任；2.黄春英是否有权要求建大公司返还面积差价款。案涉房屋所在的北海新城三期C区C6号楼于2017年9月4日通过工程竣工验收，而双方当事人系在2017年12月8日签订商品房买卖合同，故黄春英购买的是单体已通过验收的现房。根据补充协议中的约定，如黄春英购买房屋为单体已通过验收的现房，全部房款付清时间为交房时间，建大公司不再另行通知黄春英交房。该补充协议约定系对双方当事人所签订商品房买卖合同相关条款的变更，建大公司根据该约定不负有单独通知黄春英办理交房手续的义务。据此，黄春英于2018年5月14日付清全部房款后应主动向建大公司主张交房。2019年3月28日黄春英实际接收案涉房屋，但无证据证实该逾期交付系因建大公司拒绝履行交房义务导致，因此黄春英主张建大公司应承担逾期交房违约责任，本院不予采纳。另，根据补充协议约定，建大公司应于该商品房交付使用后180天内履行完毕在产权登记中开发商应履行的义务。该条款中的“商品房交付使用”系指实际交付之日，建大公司实际向黄春英交房的日期为2019年3月28日，取得案涉房屋所在楼房的不动产登记证书之日为2019年7月30日，不超过180天，未违反上述约定，故建大公司不应承担逾期办证违约责任。因案涉房屋在黄春英购买时属于已经单体验收合格的现房，且在合同中明确约定为按套计价，不适用合同中关于面积确认及面积差异处理的约定，现，黄春英以房屋面积有差异为由要求建大公司退还面积差价款，与合同约定相悖，本院不予支持。综上所述，黄春英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2872元，由上诉人黄春英负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年七月三十一日法官助理李佳忆书记员张济节