广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0802民初1101号原告（反诉被告）：林霖，男，1983年2月9日出生，汉族，住湛江市赤坎区****************，公民身份号码：440***********081Ｘ。委托诉讼代理人：杨宇航，男，1987年7月15日出生，汉族，住湛江市霞山区*******。被告（反诉原告）：卢丽燕，女，1985年9月12日出生，汉族，住湛江市赤坎区*******君临海岸商住小区2幢2607房，公民身份号码：440************349。委托诉讼代理人：陈扬德，男，1978年8月5日出生，汉族，住广东省雷州市***********。原告林霖与被告卢丽燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告卢丽燕提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告林霖及其委托诉讼代理人杨宇航，被告卢丽燕及其委托诉讼代理人陈扬德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林霖向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付租金56800元（从2020年1月至2020年4月）；2、被告向原告支付迟延交租产生的滞纳金11928元（按合同约定按每天142元，共84天计算，暂计至2020年4月14日，此后的滞纳金计至被告还清租金时止）；3、被告向原告支付违约金10000元，并没收被告预交的押金28400元；4、解除原、被告签订的租赁合同，并判令被告立即搬离湛江市赤坎区碧桂园小区*******位并交还给原告管业；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年5月1日，原告林霖与被告卢丽燕签订临街商铺租赁合同一份，约定将原告位于湛江市赤坎区碧桂园小区********位租给卢丽燕使用，租赁期限从2019年5月1日至2022年5月1日止，并约定租金为每月14200元，并缴交了二个月租金作为押金。合同签订后，被告从2020年1月起开始不交租金，期间原告多次通过电话向其催收租金，并就租约和租金问题向被告提出交涉，但被告既不肯按照合同约定继续交租，也不肯搬离上述商铺，现已给原告造成严重的经济损失。为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决支持原告的诉讼请求。被告卢丽燕辩称：一、原告所述签订合同的时间不是事实。双方是2019年3月3日签订合同的，合同约定，月租14200元，签订合同时交一个月租金和两个月押金。于是，被告于签订合同的当天向原告交了10000元，3月5日接着又交了32600元，共计42600元。因此，原告以上所述不是事实。二、原告提供的《商铺租赁合同》是已经失效的合同。1、原告提供的《商铺租赁合同》只有两页，没有第三页。因为第三页明确约定了不可抗力的免责条款，故原告故意不提供修改后的合同，企图回避承担疫情期间减租的责任。2、4月1日，被告拿原合同到工商部门办理营业执照时，工作人员告知，合同中店铺地址不详和其他合同条款空白，故要求将合同拿回重新打印。于是，被告将原合同拿回，双方重新磋商，完善规范经营地点和重新约定违约责任后，重新打印双方签名捺指印后送赤坎分局备案，该局于2019年4月10日给被告颁发了《营业执照》。因此，原告提供的《商铺租赁合同》是已失效的合同。三、遗漏诉讼主体。重新修改的《商铺租赁合同》出租方为“林霖、徐春丽”，现向法院起诉的原告只有林霖一个人，显然是遗漏了诉讼主体。四、原告请求足月支付租金缺乏诚信。新型冠状病毒肺炎疫情早在2020年春节之前就开始在中国出现，这一疫情给各行各业带来影响，尤其是饮食业。原告与被告曾就减租问题进行协商，并且已同意减租一个月，但现原告仍然要求被告支付四个月租金56800元，实属缺乏诚信，因此，请求法院根据湛江疫情影响对饮食行业的影响程度，按照不可抗力的法律规定，判决被告减交两个月租金。五、原告要求被告支付迟延交租滞纳金没有事实根据。原告主张被告赔偿迟延交租滞纳金，迟延时间84天，金额11928元没有事实根据。六、原告主张被告支付10000元违约金没有依据。合同第六条第一、二款约定的违约金数额是1元而不是10000元。然而，当全国饮食行业受到疫情严重影响的情况下，被告未有及时向原告缴纳租金并且正在协商过程中，原告竟然于2020年3月18日早上将被告商铺的门锁起来，直到4月9日夜间才将门的锁打开，被告被迫停止营业23天，导致冰柜里的原材料全部变质、腐烂。就是在这种情况下，被告才于2020年4月13日提出解除合同。以上事实证明，首先是原告实施非法锁门行为并且强迫被告搬迁的情况下，被告才提出解除合同，那么，根据合同的约定，此种情况不属于应当支付违约金的情形，因此，原告的主张没有事实根据和法律依据。七、原告主张没收被告押金更无事实根据。《商铺租赁合同》里面没有约定没收被告押金的任何条款，也没有约定在什么情况下出租方可以没收承租方的押金，因此，原告主张没收被告两个月押金没有任何事实根据。综上，请求法院查清事实，驳回原告的诉讼请求。被告卢丽燕反诉请求：1、原告林霖赔偿因其强行锁闭店铺导致被告租金损失和食品变质、腐烂损失共计16886元（租金损失10886元、食品损失6000元）；2、本案反诉费由原告负担。事实行理由：双方于2019年3月3日签订一份《商铺租赁合同》。合同约定：租赁期限三年，月租14200元，签订合同时交一个月租金和两个月押金。于是，被告于签订合同的当天向原告交了10000元，3月5日接着又交了32600元，共计42600元。合同履行至2019年12月，武汉发生新型冠状病毒肺炎疫情的消息逐步被国人知晓。于是，被告的经营收入有所下滑，可能影响2020年1月份的租金缴交。这时，广东省公寓管理协会和万达商管集团等单位提出倡议或者直接决定减免租房的租金。针对疫情对饮食行业的影响，被告积极与原告协商减租事宜，但原告以国家银行没有给他免息为由，不同意免租。当原告准备封闭被告的店铺时，被告提出，还有两个月的押金可以抵偿，但原告置之不理，结果于2020年3月18日早上强行将被告经营的店铺封闭，被告被迫停止营业。店铺被封闭后，存放在室内和四个大冰柜里的水果如芒果、雪梨、柠檬、木瓜和其他食品如鸡腿、鸡翅、鱼丸、糖胶、芝麻糊、双皮奶等，全部变质、腐烂，损失在6000元以上。被告认为，虽然2020年1、2月份的租金未有缴交，但被告声明可用押金抵偿，而3月份的租金还未逾期，原告3月18日就将店铺封闭，导致被告无法经营，故原告应当赔偿被告23天的租金损失10886元（14200元/月÷30天×23天）和食品损失6000元，以维护被告的合法权益。原告林霖对被告卢丽燕的反诉辩称：2019年3月29日是被告要求办理营业执照，合同中违约金壹元不是我方的笔迹，被告提交的合同不是原来的合同，被告支付了2019年6月至12月份的租金。2020年3月17日晚上，我方约被告商量交租问题，被告不肯搬走也不交租。第一次被告不出现，第二次2020年3月19日我方报警以及找街道、物业去协调，被告依然不肯交租金。2020年3月17日晚上与被告商量，双方协商无果，我方于2020年3月18日早上锁门，被告提出的索赔清单是2020年1月的物品。我方确认受疫情影响在1、2月份确实无法正常经营，被告索赔的金额过高，变坏的物品是1月份的。我方锁门之后没有送货清单来证明。被告和我方说押金可以作为房租抵扣，我方不同意押金作为房租抵扣。2020年3月17日我方商量可以免租一个月，但是被告要求免租两个半月以上，后面的租金还要每月递减，否则不交租金也不搬走。经审理查明：2019年3月3日，林霖与卢丽燕签订《商铺租赁合同》，约定将位于湛江市赤坎区碧桂园小区*********出租给卢丽燕，租赁期限从2019年5月1日起至2022年5月1日止，租金每月14200元。合同签订后，林霖依约将商铺交付给卢丽燕经营甜品餐饮，卢丽燕依约支付押金28400元。卢丽燕支付租金至2019年12月份，由于受到新型冠状病毒肺炎疫情的影响，卢丽燕无法正常经营，从2020年1月份开始没有支付租金。为此双方发生争议，林霖在催讨无果的情况下，于2020年3月18日用铁链将涉案商铺大门封锁。后经双方协调，林霖于2020年4月9日打开锁链，至2020年4月20日卢丽燕将商铺里面的物品全部搬清，并将商铺交回给林霖。另查明：卢丽燕提供2020年1月份送货单及食品图片证明林霖在2020年3月份封锁涉案商铺造成其食品损失6000元。庭审中，双方明确同意解除租赁合同。本院认为：林霖与卢丽燕于2019年3月3日签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵照履行。庭审中双方均同意解除合同，本院予以准许。由于林霖已于2020年4月20日收回涉案商铺，故其请求卢丽燕返还涉案商铺已无必要。卢丽燕从2020年1月份开始没有依约支付租金，显然构成违约。考虑受新冠肺炎疫情及疫情防控措施的影响，特别卢丽燕承租商铺为经营餐饮，结合林霖于2020年3月18日至2020年4月9日期间用铁链将涉案商铺大门封锁，导致卢丽燕在该期间无法使用商铺，为共担风险，平衡双方利益，本院酌情免除卢丽燕疫情期间部分租金，确认卢丽燕应当支付2020年1月至2020年4月期间拖欠租金28400元（按两个月租金计）。关于林霖请求卢丽燕支付滞纳金、违约金，以及要求没收卢丽燕交付的押金28400元。参考《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎商情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，林霖要求卢丽燕承担违约责任不符合上述规定，故本院对林霖上述请求不予支持。因此，林霖应当将收取的押金28400元退还给卢丽燕。为避免当事人诉累，本院确认将卢丽燕应当支付的拖欠租金28400元，冲抵林霖应当退还的押金28400元。卢丽燕不须再支付租金给林霖，林霖亦不须再退还押金给卢丽燕。关于卢丽燕反诉请求林霖赔偿2020年3月份租金损失10886元、食品损失6000元共计16886元。卢丽燕从2020年1月份开始已没有支付租金，故其请求租金损失10886元缺乏依据，本院不予支持。同时，卢丽燕仅凭2020年1月份送货单及食品图片，不足以证实其食品损失6000元，故本院对其该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）林霖与被告（反诉原告）卢丽燕于2019年3月3日签订的《商铺租赁合同》。二、驳回原告（反诉被告）林霖的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）卢丽燕的全部反诉请求。案件受理费1221.28元，由林霖负担。案件反诉费111.1元，由卢丽燕负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湛江市中级人民法院。审判员  黄龙飞二〇二〇年七月十五日书记员  孔祥华附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。