河南省新野县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1329民初2099号原告：南阳市儒林置业有限公司，住所地南阳市宛城区蔡庄印刷厂。统一社会信用代码914113007891556231。法定代表人：张恒典，总经理。委托诉讼代理人：田国升，男，该公司职工。委托诉讼代理人：樊华巧，河南同心德律师事务所律师。被告：田云茹，男，1977年出生。被告：赵晓娜，女，1982年出生。原告南阳市儒林置业有限公司（以下简称儒林置业公司）与被告田云茹、赵晓娜商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，于2019年12月31日作出（2019）豫1329民初4314号民事判决，原告儒林置业公司不服，提起上诉。南阳市中级人民法院于2020年3月31日作出（2020）豫13民终1245号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院于2020年6月11日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告儒林置业公司的委托诉讼代理人田国升、樊华巧，被告田云茹到庭参加诉讼，被告赵晓娜经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告儒林置业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与二被告签订的编号为14817475的商品房买卖合同；2、判令二被告返还位于新野县城区××大道与××大道交汇处东南角××楼××单元××室房屋，原告退还二被告已付购房款133024.31元；3、判令二被告支付原告逾期付款违约金9000元；4、判令二被告支付原告垫付银行的贷款利息及滞纳金7612.19元；5、诉讼费由二被告负担。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为：判令二被告返还位于新野县城区××大道与××大道交汇处东南角××楼××单元××室房屋，原告退还被告已付购房款132902.09元。事实和理由：2014年6月30日，原告与被告田云茹签订商品房买卖合同一份，约定由二被告购买原告开发的位于新野县城区××大道与××大道交汇处东南角××楼××单元××室，房屋总价款为267040元。合同签订当日，二被告支付首付款87040元，剩余房款180000元，二被告选择以银行贷款方式支付。后二被告向中国银行股份有限公司新野支行贷款180000元，分120个月付清贷款本息。但二被告在偿还银行借款过程中，已逾期9个月未偿还银行借款，导致中国银行股份有限公司新野支行划扣原告账户中的保证金代偿其按月应付的借款本息及滞纳金。根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议的规定，原告有权向二被告追偿违约金，并解除合同及收回房屋。为维护原告的合法权益，故诉至贵院，请求判如所请。被告田云茹辩称：1.银行划走原告的保证金时，原告并没有通知我；2.房屋按揭贷款前期是由赵晓娜在偿还，现我们已离婚，我并不知情；3.我已对案涉房屋进行了装修，且居住多年，原告可以追要欠款，但不能收回房屋。故请求驳回原告的诉讼请求。被告赵晓娜未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告赵晓娜未予质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月30日，原告与被告田云茹签订了合同编号为14817475的《商品房买卖合同》，合同约定：“……第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一），为本合同第一条规定的项目中的：新野县城区南阳大道与三国大道交汇处东南角17#【幢】【座】1【单元】3【层】302号房，……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2543元，总金额（人民币）×亿×千×百贰拾陆万柒千零百肆拾零元整。……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其它方式约定金额：87040元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2014-06-30，交纳比例：32.59%；备注：余款18万元申请办理按揭贷款；……第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。……”该合同附件四：合同补充协议，约定：“……三、对合同第七条之补充：……（二）乙方选择以银行按揭或公积金贷款方式付款的：1、乙方须与2014年6月30日前付清首付房价款即人民币87040元（含定金）并签署购房合同。乙方未支付之剩余房价款，计人民币壹拾捌万零仟零佰零拾零元整，由乙方向银行申请按揭贷款/公积金贷款。……4、乙方未能按按揭/公积金贷款合同规定按时足额偿还每期贷款本息，导致银行从甲方在其开立的账户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚息和复息等）乙方必须在接到甲方电话或书面通知一周内归还甲方代还款项（以银行扣款凭证为准），并从甲方代还之日起至乙方还款日止，按代还金额日千分之三向甲方支付违约金。乙方归还甲方代还款超过30日，甲方有权单方面解除合同，并向乙方收取按揭/公积金贷款总额百分之五的违约金。（该违约金甲方有权在乙方首付款中直接扣取）。……”。被告赵晓娜作为房屋共有人在该合同上签名。2014年6月30日，二被告向原告交纳首付款87040元。后二被告与中国银行股份有限公司新野支行签订了个人借款合同，以该房产作为抵押，由原告作为保证人，在中国银行股份有限公司新野支行办理按揭分期120个月贷款180000元，交付给原告。原告收到购房款后，于2015年将房屋交付给二被告。2016年，二被告将该房装修后居住至今。二被告按约定向银行偿还贷款至2018年11月，共计偿还贷款本金58495.28元，下余贷款未还。自2018年12月28日起至2019年8月13日止，原告分10次共计替二被告偿还贷款本金121504.72元、利息6020.54元。2019年8月13日，原告另支付银行因提前偿还贷款的违约金为1591.65元。现原告诉至本院，引起本案诉讼。本院认为，原告与二被告签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按合同约定履行自己的义务。现二被告未按约定向银行支付住房按揭贷款，已构成违约，且在原告多次催要后至今仍不偿还垫付的款项，原告请求判令解除双方之间签订的商品房买卖合同，符合合同约定，本院依法予以支持。原告请求二被告按合同约定，依照贷款金额180000元的5%支付违约金9000元，理由正当，本院依法亦予以支持。原告垫付银行贷款的利息6020.54元及提前偿还贷款的违约金1591.65元，应由二被告支付给原告。合同解除后，原告应退还二被告已支付的购房款87040元和已还银行的贷款本金58495.28元，合计为145535.28元。被告赵晓娜经传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告南阳市儒林置业有限公司与被告田云茹、赵晓娜于2014年6月30日签订的编号为14817475的《商品房买卖合同》，并由被告田云茹、赵晓娜于本判决生效之日起六十日返还原告南阳市儒林置业有限公司位于新野县城区南阳大道与三国大道交汇处东南角17号楼1单元3层302号房屋；二、被告田云茹、赵晓娜支付原告南阳市儒林置业有限公司违约金9000元、垫付的银行利息6020.54元及提前偿还贷款的违约金1591.65元；三、原告南阳市儒林置业有限公司退还被告田云茹、赵晓娜145535.28元。本判决上述第二、三项折抵后，由原告南阳市儒林置业有限公司于本判决生效之日起六十日内退还被告田云茹、赵晓娜128923.09元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3390元，由被告田云茹、赵晓娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  范辛亚人民陪审员  马晓荣人民陪审员  田金周二〇二〇年七月二十三日书 记 员  王汉佳