北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2645号上诉人（原审原告）：曹秀清，女，1948年3月15日出生。委托诉讼代理人：曹方勇(曹秀清之侄),住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：于玺，北京中凡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李洪波，男，1982年10月25日出生。上诉人曹秀清因与被上诉人李洪波房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初21080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹秀清上诉请求：撤销原判，改判支持我原审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2009年签订房屋买卖合同的时候，双方均知道房屋产权证尚未办理，现在因为开发商的原因，尚未办理初始登记，从签合同至今已十一年仍未办理产权证，导致双方合同无法继续履行。因此，曹秀清出售房屋取得房屋价款的合同目的无法实现，故应当解除双方之间的房屋买卖合同；其次，原审法院不应以其向开发商华瀚公司调查的事实作为定案依据，而应以我方提供的在北京市规划和自然资源委员会朝阳分局查询的诉争的407号房屋产权登记情况为未办理初始登记作为定案依据。李洪波辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实和理由。曹秀清向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除曹秀清与李洪波之间签订的《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖居间合同补充协议》；2、判令李洪波腾退北京市朝阳区407室并交付曹秀清；3、诉讼费用由李洪波承担。一审法院认定事实：2007年3月24日，曹秀清与案外人华瀚投资集团有限公司（以下简称华瀚公司）签订《房屋买卖合同》，曹秀清购买了华瀚公司开发的位于北京市朝阳区407号房屋。后407号房屋交付曹秀清使用。关于房屋产权登记，合同约定产权登记遵循《京国土房管权字（2001）1073》号文件的规定。待相关手续齐备后，房屋产权登记由乡政府城建规划科统一到区县房屋土地管理部门办理。2009年10月6日，曹秀清（甲方）与李洪波（乙方）签署《房屋买卖居间合同》，约定曹秀清将位于北京市朝阳区407号房屋出售与李洪波，房屋产权证明文件为房屋买卖合同，权利人曹秀清。购房款共计1106400元。乙方当日向甲方支付购房定金5万元。甲方应于2009年11月16日前2日内向乙方交付房屋。双方应于2009年12月31日前到房屋权属登记部门办理过户手续。2009年12月19日，曹秀清（甲方）与李洪波（乙方）签署《房屋买卖居间合同补充协议》，约定：一、乙方于2009年12月31日前交付甲方房价款25万元，并于当日甲方交付乙方房门钥匙腾房。乙方可装修本房屋并入住。乙方于2010年1月30日前交付甲方房价款20万元，于2010年2月28日前交付甲方房价款306400元，以上三笔款项包括前期定金5万元共计806400元。剩余房价款30万元，乙方应于过户当日交予甲方并过户手续。二、甲方在本房本下达七日内，应主动配合办理过户手续，并承诺在其不方便情况下委托其子陈鹏办理关于此房过户手续，陈鹏应在房本下达30天内配合乙方办理过户手续。如未履行此约定，甲方需承担乙方因此次交易所受经济损失。2009年12月31日，曹秀清、李洪波双方就诉争407号房屋办理了房屋交接手续。李洪波依照补充协议约定的时间，向曹秀清分期付清了除应于房屋办理过户手续时交付的30万元以外的全部806400元购房款。2019年8月30日，曹秀清至朝阳区不动产登记中心查询诉争的407号房屋产权登记情况为未办理初始登记。另查，2015年12月17日，北京市朝阳区人民法院就曹秀清起诉华瀚投资集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2015）朝民初字第13134号民事裁定书，曹秀清在该案中起诉要求华瀚公司赔偿迟延办理产权证的损失，法院认为本案涉及绿化隔离地区建设的相关事项，办理房屋产权证确需相关部门协调处理。在协调工作尚未完成之前，本案尚在政策调整范畴，不属于人民法院在民事诉讼中审查的范围，故裁定驳回了曹秀清的起诉。一审裁定作出后，曹秀清不服，向北京市第三中级人民法院提起上诉，三中院于2016年6月30日作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。该裁定本院认为写明根据双方合同约定，办理产权登记需经行政部门协调，即合同履行内容及合同履行条件是否成就的判断，并不属于人民法院民事案件审查范围，一审法院驳回曹秀清的起诉并无不当，应予维持。在案件审理过程中，东城法院向案外人华瀚公司调查诉争的407号房屋的产权登记情况，华瀚公司回复本公司是北京市朝阳区105号楼的建设单位。我公司原名为北京世纪城房地产开发有限公司，2006年更名为华瀚投资集团有限公司。该楼为南磨房乡农民回迁上楼房屋，目前项目有划拨土地使用权证，已取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，后续房屋规划验收和竣工验收手续尚未完成。此楼房性质为“按经济适用住房管理”，目前该楼正在办理规划验收和竣工备案手续，规划验收因为配套移交手续时间较长暂时没有办理完结。曹秀清不认可华瀚公司所述，并认为依据其向朝阳区不动产登记中心查询的结果，已经证明诉争的407号房屋无法办理产权登记。李洪波认可华瀚公司的回复意见。一审法院认为，依据法律规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，虽因诉争房屋的初始登记尚未办理完毕，导致曹秀清至今未能协助李洪波办理诉争房屋的过户手续，李洪波亦未向曹秀清交齐全部购房款，双方合同尚未履行完毕,但结合双方在签订补充协议时就过户时间及房款支付作出的变更，说明发生上述情况双方已经有所预见。鉴于李洪波现已向曹秀清交纳了大部分购房款，并实际占有使用房屋多年，且曹秀清在本案中未提供充分证据证明诉争房屋确已无法过户，双方合同无法继续履行，故曹秀清要求解除与李洪波之间的房屋买卖合同并收回房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。另，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定的是在出卖人未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移时，买受人有权要求解除合同。本案中，曹秀清系出卖人，无权依据前述规定要求解除合同。据此，原审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回曹秀清的诉讼请求。二审中，双方均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，曹秀清上诉称因开发商原因未办理初始登记，客观情况即是永远不能办理房屋所有权证，对此曹秀清应当提供充分证据予以证实。现曹秀清到行政机关查询诉争的407号房屋产权登记情况为未办理初始登记，该证据不足以证实诉争房屋永远无法取得房屋所有权证，故因曹秀清的该上诉主张依据不足，本院对其该项上诉理由不予采纳。其次，曹秀清上诉主张解除与李洪波的房屋买卖合同的理由是因客观情形发生变化导致其合同目的无法实现，对此就要分析曹秀清解除合同的理由是否成立。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，曹秀清作为房屋出卖方，获取房屋价款是其签订合同的目的，办理房屋过户手续是其配合李洪波取得房屋所有权的协助义务。现李洪波按照合同约定给付了部分房价款，并不存在迟延给付的违约情形；虽然现在无法办理诉争房屋的过户手续导致曹秀清无法取得售房尾款，但相对于支付了近80%的房款后仍无法取得房屋所有权证的购房人李洪波而言，解除合同对于李洪波明显不公平；且涉案房屋的所有权证尚未有充分证据证实永远无法取得，故曹秀清上诉主张获得房屋价款的合同目的无法实现亦不具有事实依据。故曹秀清以其无法取得房屋所有权证导致合同不能履行，无法实现合同目的的上诉理由事实及法律依据不足，本院对其上诉理由不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14758元，由曹秀清负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨志东审 判 员 周梦峰审 判 员 李 淼二〇二〇年七月三十一日法官助理 王德林书 记 员 周 洁