福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2742号 上诉人（原审被告）：郭英加，男，汉族，1966年11月1日出生，住厦门市翔安区（身份证住址厦门市翔安区）。 被上诉人（原审原告）：汇嘉（厦门）物业管理有限公司，住所地厦门市思明区水仙路海光大厦12层。 法定代表人：乔海侠，董事长。 委托诉讼代理人：岳云，公司职员。 上诉人郭英加因与被上诉人汇嘉（厦门）物业管理有限公司（下称汇嘉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2019）闽0213民初3889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 上诉人郭英加的上诉请求：判令撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。本案一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人在一审期间参加了庭审活动，但原审判决书一方面认定上诉人参加诉讼，后面又称“被告郭英加经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决”。这个裁决是欠妥的。2.被上诉人擅自调高物业收费，也没有证据证明物业收费的价格变动经过“双过半”同意，原审法院未调取备案信息，违反法律规定的程序，认定事实不清。3.被上诉人缺乏契约精神，不履行合同约定的收费标准。擅自提高收费标准20%，不应得到支持。4.上诉人不存在拖欠物业费的事实。上诉人多次主动到小区物业管理处缴交物业费，由于被上诉人不履行合同约定擅自提高物业费用，不让上诉人按照合同约定的标准缴费，造成物业费无法缴交的事实。甚至无争议的公维金、公摊水电费、水费也不让按时缴纳，因此，拖欠物业费的说法不成立，产生滞纳金的说法也不能成立。5.被上诉人一直按面积64.36平方米收取物业费用，但上诉人的房产面积仅为61.41平方米。上诉人发现收费面积出现误差后，多次向被上诉人讨要，但被上诉人均未归还。请求法院判令被上诉人归还多收的物业费。 被上诉人汇嘉物业公司答辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原审判决。 汇嘉物业公司向原审法院提出的诉讼请求：1.判令郭英加支付物业管理费2316元，房屋公共维修金490元，公摊水费51.10元、公摊电费424.60元、水费368元，以及逾期付款滞纳金2813.9元，合计6463.6元。2.判令郭英加承担本案全部诉讼费用。 原审查明，2007年9月8日，汇嘉物业公司与厦门经济特区房地产开发集团有限公司签订了《“美地雅登一期工程”前期物业管理服务委托合同》，厦门经济特区房地产开发集团有限公司将该公司开发的座落于翔安区美地雅登一期工程委托给汇嘉物业公司管理，合同对委托管理项目、双方的权利义务、物业管理服务费用、维修责任及费用划分、物业管理服务质量、合同期限、违约责任等内容进行了约定。合同期限至首届业主委员会成立之日。前期物业管理服务费用经有关部门核定物业管理服务收费标准，物业管理综合服务费每月为1.00元/平方米、房屋公共维修金0.20元/平方米；公共场所使用的水、电费等费用按实际发生金额按比例分摊收取。原告汇嘉物业公司对美地雅登小区进行了管理，并按标准向小区业主收取物业管理综合服务费、房屋公共维修金、各业主应分摊的公共水电费等其他费用。美地雅登一期至今未成立业主委员会。2016年，汇嘉物业公司通过入户征求意见，在小区张贴公示，向厦门市发改委报备等方式，自2017年1月1日起物业管理服务费调整为每平方米1.20元，该收费标准已执行。 原审另查明，郭英加系“特房·美地雅登”某室（售房合同为美地雅登某单元）的业主，该房屋售房合同建筑面积64.36平方米，2016年取得产权证，产权证建筑面积61.41平方米。郭英加至2017年1月1日起未缴交各项费用。庭审后，汇嘉物业公司按郭英加产权证面积重新计算，变更应缴交物业管理费为2211元、房屋公共维修金360元。 原审认为，汇嘉物业公司是具有合法资质的物业管理公司，其公司与厦门经济特区房地产开发集团有限公司签订了《“美地雅登一期工程”前期物业管理服务委托合同》，受托管理“美地雅登一期工程”小区，对小区有管理服务的权利和义务。该合同约定合同期限：“至首届业主委员会成立之日”，因“特房·美地雅登”小区未成立业主委员会，故该合同仍在有效期限内。该合同约定：“服务费，物价部门有收费标准的，按规定执行，没有规定收费标准的，由乙方（汇嘉物业公司）与业主或非业主使用人自行约定”，因该小区未成立业主委员会，汇嘉物业公司采用入户征求意见并在小区公告栏张贴广告方式协商调整物业服务收费，由每平方米1元调整为1.20元，在指导价幅度内，应予准许。汇嘉物业公司调整物业服务收费标准，已向厦门市发改委备案，改备案已经公示，公示期已届满，郭英加认为汇嘉物业公司提交备案材料中业主身份证复印件不足小区业主三分之二，该备案程序不合法，可向备案受理单位反映。郭英加与汇嘉物业公司签订的《“特房·美地雅登”前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，合法有效，双方当事人均应履行合同约定的义务。汇嘉物业公司履行了“特房·美地雅登”小区的物业管理服务义务，具有收取物业管理服务费的权利。郭英加作为该小区的业主，在接受汇嘉物业公司提供的相关物业管理服务的同时，应当根据物业管理服务合同的约定按时缴纳物业管理服务等费用。郭英加未依约向汇嘉物业公司支付物业管理服务费、公共维修金及应分摊的公共水电费，违反了合同的约定，故汇嘉物业公司要求郭英加支付上述物业管理服务费等费用3414.70元（其中：2017年1月1日至2019年6月30日的物业管理费2211元、360元；2016年7月1日至2019年2月28日的公摊水费51.10元、公摊电费424.60元、水费368元）诉讼请求合法，予以支持。郭英加未按合同约定的时间支付物业管理服务等费用，应承担相应的违约责任，但汇嘉物业公司要求郭英加支付滞纳金2813.90元有误，应按郭英加产权证面积计算的实际欠缴金额计算，标准可按照双方约定的日千分之三计算。郭英加经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《物业管理条例》第七条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、郭英加应于判决发生法律效力之日起十日内向汇嘉（厦门）物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年6月30日的物业管理费2211元，房屋公共维修金360元；2016年7月1日起至2019年2月28日的公摊水费51.10元、公摊电费424.60元、居民水费368元，合计3414.70元；二、郭英加应于判决发生法律效力之日起十日内向汇嘉（厦门）物业管理有限公司支付物业管理服务费的滞纳金（滞纳金以2211元为基数，从逾期之日起按日千分之三计算至判决确定的缴交之日止）。一审案件受理费50元，适用简易程序审理减半收取为25元，由郭英加负担。 经审理查明，双方当事人对原审查明事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，郭英加参加了原审的庭审活动并提出了相应抗辩意见。原审认定郭英加经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，该认定有误，应予纠正。 本院认为，郭英加以物业公司应收取的物业费为1元/平方米为由，未按时支付相应物业费用，事实清楚，应予认定。汇嘉物业公司通过程序，将物业服务费由每平方米1元调整为1.20元，在指导价幅度内，应予准许。郭英加认为物业公司调价程序不当，证据不充分。其拒绝缴纳的主张，不予采信。案件审理中，物业公司已经根据郭英加房产的实际产权面积收取物业费用，因其自2017年1月起至2019年6月份均未缴纳物业费用，故本案不存在物业公司多收取其物业费用问题。郭英加若在其他年份多缴，可另行处理。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由上诉人郭英加负担。 本判决为终审判决。 审判员  纪荣典 二〇二〇年七月二十一日 书记员  陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。