辽宁省大连市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽02执复197号复议申请人（案外人）：郑顺丽，女，1977年10月8日生，汉族，住大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：王会涛，辽宁晟大律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙涛，辽宁晟大律师事务所实习律师。申请执行人：长春农村商业银行股份有限公司大连金州支行，住所地大连金州区友谊街道和平路65-5号1-4层。负责人：李英敏，该支行行长。委托诉讼代理人：张宜鸿，男，该行员工。委托诉讼代理人：黄振波，男，该行员工。被执行人：杨淑平，女，1962年8月26日生，汉族，住大连经济技术开发区。被执行人：杨树生，男，1972年4月22日生，汉族，住大连。被执行人：于秀梅，女，1974年9月6日生，汉族，住大连。被执行人：大连万源货运代理有限公司，住所地大连经济技术开发区大李家街道正明寺45号。法定代表人：杨淑平，经理。复议申请人郑顺丽不服大连经济技术开发区人民法院（以下简称开发区法院）（2020）辽0291执异12号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。开发区法院查明，原告长春农村商业银行股份有限公司大连金州支行（以下简称长春农商银行）与被告大连万源货运代理有限公司（以下简称万源公司）、杨淑平、杨树生、于秀梅金融借款合同纠纷一案，开发区法院于2016年8月24日作出（2016）辽0291民初第1989号民事判决，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告万源公司向原告长春农商银行偿还借款本金225万元及利息、罚息、复利(截止2016年3月15日，被告万源公司欠息34563.35元;自2016年3月16日起至被告还清借款之日止，罚息、复利按照合同约定计算)；二、原告长春农商银行对被告杨树生用于抵押的位于××经济技术开发区松苑街71号房屋在本案债权额范围内享有优先受偿权;三、被告杨淑平、杨树生、于秀梅对前述债务的清偿承担连带保证责任，被告杨淑平、杨树生、于秀梅承担保证责任后有权向被告万源公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12538元、保全费5000元，合计17538元，由被告万源公司、杨淑平、杨树生、于秀梅负担。该民事判决生效后，申请执行人长春农商银行向开发区法院申请执行，执行案号为（2016）辽0291执3101号。在执行中，开发区法院于2017年3月8日依法查封被执行人杨树生名下所有的位于××经济技术开发区海滨里81栋-4-11号房屋（以下简称案涉房屋）。2019年8月15日，开发区法院裁定拍卖案涉房屋，于8月30日发布拍卖公告，定于10月9日至10月10日进行第一次拍卖，并通过微信单独对被执行人杨树生进行告知。在当日拍卖中，买受人刘晓宇以580000元最高价竞得拍卖成立。拍卖成交后，异议人郑顺丽向开发区法院提供其与被执行人杨树生于2018年1月10日签订的房屋租赁合同，及以被执行人杨树生名义缴纳的水、电、物业费交费凭证收据。开发区法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。本案中，本院通过微信方式告知被执行人杨树生拍卖事项，被执行人杨树生并未告知有关房屋存在租赁事实，在拍卖成交后，异议人郑顺丽向本院提出异议并提供其与被执行人杨树生房屋租赁合同，及以被执行人杨树生名义缴纳的水、电、物业费交费凭证收据，但异议人郑顺丽未提交租金支付证据，异议人郑顺丽亦未提交其本人缴纳水、电、物业费付款证据，其提交的证据不足以证实其与被执行人杨树生之间存在真实有效的租赁关系，其本人身份证住址位于××经济技术开发区松裕里9号1-1-1与租赁的房屋在同辖区与常理不符，本院对异议人郑顺丽与被执行人杨树生之间租赁关系的真实性不予认可，其并不享有对案涉房屋的优先购买权。另外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。本院于2017年3月8日依法查封被执行人杨树生名下所有的位于××经济技术开发区海滨里81栋-4-11号房屋，异议人郑顺丽提交的合同签订时间2018年1月10日在法院查封之后，属于对拍卖房产设立负担，影响到申请执行人利益，妨害法院执行，异议人郑顺丽对案涉房屋系有租赁权亦不应予以认可。再次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条即规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”按照该条规定，房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害其优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。参照该条规定精神，在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的，亦不应予以支持。因此，在本案中，即使异议人郑顺丽确实享有案涉房屋的优先购买权，其也不能以法院损害其优先购买权为由，主张司法拍卖无效或要求撤销拍卖。综上，异议人郑顺丽请求确认对大连经济技术开发区海滨里××号房屋的拍卖无效；确认案外人郑顺丽对该房屋享有优先购买权，缺乏事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定驳回异议人郑顺丽的异议请求。郑顺丽向本院申请复议称，请求撤销开发区法院（2020）辽0291执异12号执行裁定，确认2019年10月9日开发区法院对案涉房屋的拍卖无效。理由如下：一、执行法院认定被执行人杨树生未告知法院案涉房屋存在租赁事实，与事实不符；二、执行法院在知悉案涉房屋存在承租人的情况下对房屋进行拍卖，未提前五日通知承租人，侵害承租人的优先购买权，程序违法；三、重新启动拍卖在维护承租人优先购买权的同时，同样可以保障申请执行人的权利，有利于维护各方当事人合法权利。长春农商银行答辩称，执行法院的执行行为正当，没有对异议人权利造成侵害，请求依法驳回郑顺丽的异议请求，维护我方的合法权益。本院查明的事实与开发区法院查明的事实基本一致。本院认为，首先，本案中，仅有被执行人提供的案涉房屋租赁合同，复议申请人未能提供其租金及水、电、物业等费用的支付凭证，本院对其主张的租赁合同关系尚无法予以确定；其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。执行法院已于2017年3月8日依法查封案涉房屋，复议申请人主张的租赁合同关系发生在查封房屋之后，属于在该财产上设定了权利负担情形；再者，拍卖该房屋前，执行法院通过京东司法拍卖平台发布拍卖公告，且通知了被执行人杨树生，若被执行人系出租人，其理应知悉法院强制执行拍卖房屋及继续出租的后果，但被执行人未能在拍卖前向执行法院提交租赁合同等相关证据材料，致执行法院难以有效确认优先购买权。最后，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。据此，未通知承租人不属于撤销司法拍卖的法定情形。因此，即使郑顺丽对案涉房屋享有优先购买权，其不能以执行法院未对其通知损害其优先购买权为由，主张拍卖无效或撤销拍卖。郑顺丽的复议理由不能成立，本院不予支持。开发区法院（2020）辽0291执异12号执行裁定处理结果并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款（一）项之规定，裁定如下：驳回郑顺丽的复议申请，维持大连市经济技术开发区人民法院（2020）辽0291执异12号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  李奎哲审判员  唐利群审判员  景梦婵二〇二〇年七月八日书记员  李玉萱