四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9858号 上诉人（原审被告、申请执行人）：成都市云曜科技有限公司，住所地：四川省成都市高新区天府大道中段688号3栋2层202号。 法定代表人：蒲开翠，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：马翼，北京德恒（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张杰，北京德恒（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：韩康，男，1987年4月10日出生，汉族，住四川省金川县。 委托诉讼代理人：魏玥，四川矩衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付建婷，四川矩衡律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：成都海诚房地产开发有限公司，住所地：四川省邛崃市临邛镇司马大道168号。 法定代表人：程联合，董事长。 委托诉讼代理人：杨小琴，女，系公司员工。 上诉人成都市云曜科技有限公司（以下简称云曜公司）因与被上诉人韩康，原审第三人成都海诚房地产开发有限公司（以下简称海诚公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省邛崃市人民法院（2019）川0183民初3440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案受理后，依法组成合议庭不开庭审理了本案，现已审理终结。 云曜公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判准许对位于四川省邛崃市（以下简称案涉楼盘）12套商品房（房管局登记编号：1栋1单元1号、1栋1单元2号、1栋1单元3号、1栋1单元4号、1栋1单元5号、1栋1单元6号、1栋2单元7号、1栋2单元8号、1栋2单元9号、1栋2单元10号、1栋2单元11号、1栋2单元12号）继续执行。事实及理由：（1）根据云曜公司了解，韩康与海诚公司系民间借贷关系，案涉《商品房买卖合同》实际是为该笔贷款提供让与担保，双方不存在真实商品房买卖关系。韩康与海诚公司之间的房屋交易也不符合正常交易习惯，其购房款全部由他人全额支付，转款时未备注为代付，也未指明房屋，12套商铺总价刚好为1000万元，韩康在一审庭审中也未说明他人代付的理由以及1000万元的来源。一审法院未查清《商品房买卖合同》的性质，直接认定双方存在真实商品房买卖合同关系，属于认定事实错误。（2）云曜公司与海诚公司签订《借款合同》时，以“司马赋”项目土地（地号：ＱＬ1-3-1353，以下简称案涉土地）的使用权进行抵押，并办理了抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百八十二条的规定，以建设用地使用权抵押的，建设用地上的建筑物一并抵押。海诚公司在一审庭审中自认，案涉土地使用权抵押时，案涉工程主体已经完工，案涉房屋也属于抵押财产。云曜公司作为抵押权人行使抵押权，不属于一般金钱债权，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条，一审法院适用该条规定属于适用法律错误。（3）根据云曜公司向邛崃市住建局了解，案涉楼盘尚未竣工验收，海诚公司也未出示证据证明案涉楼盘已经竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》的规定，房屋在竣工验收合格后方可交付使用，未验收合格的不得交付使用，因此对经竣工验收合格符合交付使用条件的房屋的占有才属于合法占有。一审法院未查明案涉房屋是否经过竣工验收的事实。（4）根据《商品房买卖合同》的约定，海诚公司应当在一年内交付房屋，韩康未对海诚公司进行催告，且《商品房买卖合同》载明案涉房屋所分摊的土地使用权已经抵押，韩康在签订《商品房买卖合同》时已经明知云曜公司对案涉土地使用权享有抵押权，韩康对未办理过户登记存在过错。 韩康辩称，（1）韩康与海诚公司于2014年签订合法有效的《商品房买卖合同》、韩康向海诚公司全额支付购房款、双方依法办理房屋预售备案均可证明韩康与海诚公司存在真实、合法的房屋买卖合同关系，云曜公司无证据证明韩康与海诚公司系其他法律关系，理应承担举证不能的不利后果。（2）云曜公司仅对案涉房屋的土地使用权享有抵押权，该抵押权于2014年登记设立，案涉房屋2018年竣工验收。云曜该公司持有的他项权证、生效裁判文书均载明其抵押权范围仅为土地使用权而并未涵盖新增房屋，云曜公司对案涉房屋不享有抵押权。（3）案涉房屋已于2018年12月通过五方主体验收，2019年8月底交付给韩康，韩康已合法、实际占有案涉房屋。（4）案涉房屋的《商品房买卖合同》约定办理产权过户的条件为委托海诚公司于房屋交付后365日内办理，案涉房屋查封时由于海诚公司并未办理大产权证且未超过合同约定的365日，因此未办理房屋过户登记并非韩康自身原因导致。韩康符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，足以排除执行。 海诚公司述称，（1）韩康于2014年4月21日购买了海诚公司楼盘的12套商铺，并签订了书面的买卖合同，购房总款是1000万元，2014年4月21日收到韩康委托陈茂虎、韩勇支付的购房款600万元，2014年4月22日收到韩康委托游英支付的购房款400万元，自此韩康的购房款全部支付完毕，海诚公司开具了相应的收据。（2）海诚公司和韩康签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，房屋已完成竣工验收，韩康实际占有案涉商铺，目前案涉楼盘处于综合验收的阶段，不具备分户产权的条件。（3）2018年12月6日经五方单位验收共同签署了竣工验收报告，具备房屋交付条件，韩康于2019年8月30日办理了案涉房屋的交付手续，韩康在使用过程中也按月支付了物业管理费及维修基金。（4）因海诚公司案涉楼盘尚未办理大产权，不具备办理案涉房屋产权证书的条件。海诚公司认可韩康在本案中对案涉房屋依法具有排除强制执行的权利，且不同意执行案涉房屋。 韩康向一审法院提出诉讼请求：请求判决停止对海诚公司所有的位于四川省邛崃市（房管局登记编号为：1栋1单元1号、1栋1单元2号、1栋1单元3号、1栋1单元4号、1栋1单元5号、1栋1单元6号、1栋2单元7号、1栋2单元8号、1栋2单元9号、1栋2单元10号、1栋2单元11号、1栋2单元12号）的强制执行。 一审法院认定事实：申请执行人成都市高新区鑫鸿泰小额贷款有限公司于2017年12月6日更名名称为云曜公司。云曜公司与海诚公司、成都天银制药有限公司、周金梅、程联合民间借贷纠纷一案由成都市中级人民法院立案受理。在审理过程中，达成了调解协议。成都市中级人民法院制作了（2014）成民初字第1957号民事调解书。后因海诚公司未履行调解书确定的义务，云曜公司申请执行，一审法院在执行过程中，于2019年10月8日作出了（2019）川0183执364号之四执行裁定书，查封了海诚公司案涉楼盘的部分房屋，包括案涉的12套商铺，查封期限为三年。上述12套商铺性质为商业。 一审另查明，韩康与海诚公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买上述12套商铺。同时在第十九条约定商品房交付后，韩康同意委托海诚公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，且应当在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书。2019年2月，基于上述12套商铺在执行过程中被另案查封，韩康曾向一审法院提出执行异议，一审法院作出了（2019）川0183执异27号执行裁定，裁定驳回韩康的异议请求。韩康不服向一审法院提起执行异议之诉，在审理过程中，该案申请执行人成都市桂林建设有限公司在诉讼中同意解除查封，即放弃了要求查封的权利，故一审法院作出了（2019）川0183民初691号民事判决书，判决不得继续执行上述房屋。 一审再查明，案涉的12套商铺的《商品房买卖合同》中第四条约定：“……抵押登记情况……2、该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：中国民生银行/华夏银行神仙树支行/成都市高新区鑫鸿泰小额贷款有限公司，抵押登记部门：四川省邛崃市国土资源局，抵押登记日期为：2013年2月25日/2013年12月10日/2014年1月10日”。 成都市中级人民法院（2014）成民初字第1957号民事调解书调解协议第三项：“如果被告程联合未履行本调解书第一项中的给付义务或者被告成都海诚房地产开发有限公司未履行第二项中的给付义务，原告成都市高新区鑫鸿泰小额贷款有限公司有权就被告成都海诚房地产开发有限公司提供的抵押财产，即位于四川省邛崃市侧。政务中心东侧的土地使用权（他项权证：邛他项（2014）第47号，地号：ＱＬ1-3-1353），在折价或者拍卖、变卖所得的价款中优先受偿”。 一审法院认定上述事实，主要采信了《交接确认书》《维修基金缴费收据》《物业服务费收据》等证据。 一审法院认为，案涉房屋为商铺，具有投资属性，不属于消费者生存权保护的范畴，不能参照《执行异议和复议规定》第二十九条的规定处理。（2019）川0183执异120号执行裁定书以该条款驳回韩康的异议申请，属于适用法律错误，应予以纠正。因案涉的12套商铺存在土地使用权抵押，根据《物权法》第二百条：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产”的规定，该12套商铺的土地使用权抵押时，该12套商铺尚未完工。因此，案涉12套商铺属于新增的建筑物，不属于抵押财产，云曜公司辩称该12套商铺为抵押财产，缺乏事实和法律依据。韩康系商品房消费者之外的一般买受人，在云曜公司与海诚公司民间借贷执行一案中，对登记在海诚公司名下的不动产提出异议，请求排除执行的，应当参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定处理。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未能办理过户登记。以上四项同时具备时可以排除执行。就该案而言，韩康提供的证据能证明其在一审法院查封之前已签订了书面《商品房买卖合同》、支付了全部价款、实际占有了12套商铺的事实。那么是否是非因买受人自身原因未能办理过户登记，一审法院认为，按照韩康与海诚公司签订的《商品房买卖合同》第十九条约定：“商品房交付后，韩康同意委托海诚公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，且应当在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书”。因案涉“司马赋”项目尚在综合验收阶段，海诚公司就该项目不具备办理产权的条件，因此，未能办理过户登记并非韩康自身原因，综上，一审法院认定韩康提出案外人执行异议，足以排除执行。 一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：不得执行海诚公司所有的位于四川省邛崃市（房管局登记编号为：1栋1单元1号、1栋1单元2号、1栋1单元3号、1栋1单元4号、1栋1单元5号、1栋1单元6号、1栋2单元7号、1栋2单元8号、1栋2单元9号、1栋2单元10号、1栋2单元11号、1栋2单元12号）。一审案件受理费81800元，由云曜公司负担。 二审中，韩康提交了：案涉楼盘1栋的竣工验收报告，拟证明案涉房屋于2018年12月6日经五方单位验收合格，案涉房屋具备交付条件，韩康合法占有案涉房屋。 云曜公司质证认为，对竣工验收报告的真实性不予认可。该证据与云曜公司了解的事实不相符，证据也不是从档案馆复印出来的，所以不认可其真实性，也无法证明韩康合法占有案涉房屋。 海诚公司对该证据予以认可。 经审查，该证据系案涉商铺所在楼盘的竣工验收报告，报告上有建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的签章，韩康出具了证据原件且与本案相关，应作为本案证据采信。 二审另查明：案涉楼盘于2018年12月6日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的签章验收合格。 二审查明的其他事实和采信的证据与一审查明的事实和采信证据一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人主张，本案二审争议的焦点为：韩康对案涉房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。对争议焦点，本院论述如下： 关于执行依据的问题。云曜公司主张在办理土地使用权登记时，案涉工程已经完工，案涉房屋已经与案涉土地一并抵押，云曜公司为案涉房屋的抵押权人，因此本案执行依据为实现抵押权，而非普通金钱债权。本院认为，根据二审新查明的事实，案涉土地使用权抵押登记办理时间为2014年1月10日，而案涉楼盘竣工验收的日期为2018年12月6日，云曜公司主张在办理案涉土地抵押时案涉工程已经完工，无事实依据，本院不予采纳。根据《物权法》第二百条的规定，案涉房屋属于办理建设用地抵押权后的新增建筑，云曜公司对案涉房屋不享有抵押权。同时，虽云曜公司对案涉土地使用权享有抵押权，但本案中云曜公司申请执行的并非案涉土地使用权，而是查封的案涉房屋，因云曜公司对案涉房屋不享有抵押权，云曜公司的执行依据仍为普通金钱债权，而非实现案涉房屋的抵押权。本院对云曜公司主张其系实现案涉房屋抵押权的意见不予采纳。 关于房屋买卖真实性问题。云曜公司主张韩康与海诚公司不存在真实的房屋买卖关系，双方系借款关系以及让与担保关系。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第二款规定：“对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”韩康已经提交了《商品房买卖合同》以及支付购房款对价款的证据，云曜公司主张韩康与海诚公司之间并非真实房屋买卖关系，但未提交证据证明，云曜公司应承担举证不能的不利后果。云曜公司对案涉房屋买卖关系的真实性的意见，无事实依据，本院不予采纳。 关于韩康是否合法占有的问题。韩康在一审中已经提交了交付以及实际使用的相关证据，且韩康在二审中提交了在交付前案涉楼盘已经竣工验收的证据。云曜公司虽对竣工验收的事实不予认可，但未提交相反证据予以推翻，应当认定韩康已实际合法占有案涉房屋。 关于韩康对未办理过户登记是否存在过错的问题。根据已查明的事实，案涉楼盘尚不具备办理分户产权的条件，韩康不存在怠于行使要求开发商办理过户登记的过错。云曜公司主张《商品房买卖合同》中已经载明案涉楼盘土地已经存在抵押，且韩康已经知晓抵押的事实，本院认为，《商品房买卖合同》载明的是案涉建设用地使用权存在抵押，而非案涉房屋存在抵押，不能以土地使用权存在抵押就当然推定韩康知晓案涉房屋不能办理过户登记。云曜公司主张韩康对未办理过户登记存在过错，无事实和法律依据，本院不予采纳。 韩康与海诚公司在法院查封前签订了合法有效的房屋买卖合同，交付了房屋对价款，实际合法占案涉房屋，且对于未办理过户登记不存在过错，已经符合《执行异议和复议规定》第二十八条可以排除法院强制执行的构成要件。云曜公司上诉韩康对案涉房屋不享有排除法院强制执行的民事权益，应继续执行案涉房屋，不能成立，本院不予支持。 综上所述，云曜公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第二百条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费81800元，由成都市云曜科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  童庆勇 审判员  罗健文 审判员  谢 剑 二〇二〇年七月二十二日 书记员  张 霞 书记员  李 薇