湛江市麻章区人民法院开庭笔录（2020）粤0811民初653号案由：商品房预售合同纠纷时间：2020年6月11日上午11时00分地点：第三审判庭审判员 ：   占   伟   强书记员 ：梁丽娜第一次开庭，公开书：宣布法庭纪律(略)。书：报告，原告林志永、林龙挺的委托诉讼代理人莫奕钦、董周玲，被告湛江麻章广弘物业有限公司的委托诉讼代理人周卓琼已到庭。庭前准备工作已经就绪，可以开庭。审：先核对出庭当事人的基本情况。原告：林志永，男，1991年4月3日出生，汉族，住广东省雷州市**********，身份证号码：440882199104034733。原告：林龙挺，男，l991年4月3日出生，汉族，住广东省雷州市**********，身份证号码：440************717。委托诉讼代理人：莫奕钦，广东法博律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：董周玲，广东法博律师事务所实习律师，特别授权。被告：湛江麻章广弘物业有限公司,地址湛江市麻章区*****。法定代表人：阮方义，董事长。委托诉讼代理人：周卓琼，广东行诚律师事务所律师。一般代理。审：各方当事人对对方出庭人员有无异议？原：无异议。被：无异议。审：当事人经本庭核对，符合法律规定，依法可以参加本案庭审。审：湛江市麻章区人民法院现在公开开庭审理原告林志永、林龙挺与被告湛江麻章广弘物业有限公司商品房预售合同纠纷一案。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，本案由审判员占伟强适用简易程序审理。书记员梁丽娜出庭记录。有关当事人的诉讼权利和义务的规定，已于庭前以书面通知形式告知各方当事人，原、被告是否清楚？原：清楚。被：清楚。审：当事人如果认为审判人员及书记员是本案当事人、诉讼代理人的近亲属或与本案有直接利害关系，可能影响公正审判的，可以提出事实和理由申请回避。原、被告是否申请回避？原：不申请。被：不申请。审：现在进行法庭调查。由原告陈述向本院起诉的诉讼请求、事实和理由。原：诉讼请求：一、判令被告支付从2018年9月16日起至2020年3月16日止的逾期交房违约金87193元给原告。二、由被告承担本案诉讼费。事实及理由详见书面民事起诉状（略）。审：现在由被告进行简要答辩。被：具体答辩意见详见书面答辩状。审：现在进行举证质证。原告，根据你的请求，请提供相关证据，并说明证明的事实。原：证据1、原告的身份证，证明原告的诉讼主体资格。2、被告企业信用信息公示资料，证明被告的诉讼主体资格。3、商品房买卖合同，证明原、被告之间签订购房合同，原告购买被告商品房的事情。4、购房款发票，证明原告支付购房款给被告的事实。审：现在由被告进行质证。被：对原告提交的证据的三性均无异议。审：由被告进行举证。被：证据1、单位工程（子单位）竣工验收备案表，证明涉案房屋已经于2020年3月3日办理竣工验收手续。证据2、商品房交房通知书及邮单，证明该通知已经于2020年3月12日寄出并通知原告完善交房手续。证据3、测绘报告，证明湛江市荣建测绘科技有限公司出具不动产测量报告。审：由原告进行质证。原：对被告提交的证据的三性均无异议。审：原告，是何时与被告签订商品房买卖合同？原：2017年3月29日。审：按照合同约定，原告购买被告位于哪里的商品房？原：位于湛江市麻章区*****************。审：合同总价款是多少？有无付清给被告？原：总价款是530371元，已经付清给被告了。审：合同约定被告应在何时要将涉案房产交付给原告？原：2018年9月15日前。审：被告有无按时将涉案房产交付给原告？原：没有，因为被告对涉案房屋没有取得建设工程竣工备案证明文件和测绘报告，所以原告拒绝收房。审：原告至今有没有接收涉案房屋？原：至今还没有接收房屋。审：你请求被告支付违约金87193元是怎样计算的？原：从2018年9月16日计算至2020年3月16日止，按照合同第十二条的约定，按照总房款每日万分之三的标准计算违约金。审：被告答辩认为双方约定的违约金按照每日万分之三的标准计算偏高，要求按照相同路段的租金标准计算，你方是否同意？原：不同意，应按照双方签订的合同的约定计算，合同是双方的真实意思表示。审：被告，原告有无付清涉案房屋的房款？被：已经付清。审：你公司为何不按照合同的约定在2018年9月15日前将涉案房屋交给原告使用？被：因为施工方湛江第四建筑公司不配合按时移送相关文件给我公司，所以影响了我公司办理工程竣工验收备案证明文件，导致我公司无法按时交房给原告。审：你公司对涉案房屋有无取得工程竣工验收备案证明文件已经测绘报告？被：2020年3月3日取得工程竣工验收备案表，同年3月7日取得涉案房屋的测绘报告。审：既然你方取得涉案工程竣工验收备案表，你方有无书面通知原告接收涉案房屋？被：2020年3月12日向原告邮寄送出了接收房屋的通知书。审：原告有无收到这份通知？被：原告在邮单上签收了，但是没有写明签收时间。审：按照你方的通知书，原告在何时接收房屋？被：约定在2020年3月16日接收房屋。审：原告有无按照该时间接收涉案房屋？被：原告至今没有接收涉案房屋。审：按照你方的工作惯例，原告最迟在几天才能收到通知？被：原告在雷州市，应该在寄出的两天之内可以收到通知书。审：原告，刚才被告说涉案房屋的竣工验收备案表以及测绘报告分别在2020年3月3日以及同年3月7日已经取得，你方有无异议？原：没有异议。审：刚才被告说在2020年3月12日以快递的形式向原告送达接收房屋通知书，你方有无收到该通知书？原：2020年3月14日收到。审：原告有无按照通知书的时间在2020年3月16日9时至17时接收涉案房屋？原：因为该案已经向法院起诉，担心接收房屋会影响本案，所以至今没有接收房屋。审：被告，你答辩认为合同约定的违约金按照每日万分之三计算偏高，主要理由？被：根据房屋的增值情况，原告至今没有接收房屋没有导致原告的损失；根据相同路段同类房屋的租金，原告不能及时使用房屋的损失每月1000元以下，所以原告主张的违约金明显过高。审：你方认为涉案房屋的相同路段同类房屋的租金每月不足1000元，有何证据？被：没有书面证据，是公司的员工实地调查得出的数据。审：原告，刚才被告认为约定的违约金每日万分之三过高，你方只是租金的损失，根据其调查，相同路段的租金每月1000元，要求违约金按照每月1000元计算，是否同意？原：不同意。原告的损失不只是租金的损失，购房为了小孩读书结婚等原因；合同约定的万分之三是双方协商约定的，是真实意思表示；如果原告逾期付款，按照合同约定也要按照每日万分之三的标准承担违约责任，按双方的权利义务是相对等的原则，所以要求按照合同的约定处理。审：原、被告代理人有无问题需要向对方发问？原：没有。被：没有。审：结束法庭调查，下面进行法庭辩论。根据刚才的法庭调查，本庭归纳的辩论焦点为：1、涉案违约金的计算时间原告请求2018年9月16日至2020年3月16日止，是否合理？2、合同约定的违约金按照每日万分之三计算，是否过高，法院应否调整？结合第1、2焦点，陈述原告的诉请是否合理合法，法院应否支持？双方是否同意本庭归纳的辩论焦点？有无补充？原：同意，没有补充。被：同意，没有补充。审：现在先由原告发表辩论意见。原：1、原告的违约金从2018年9月16日计算至2020年3月16日止，符合合同约定，是合情合理的。2、被告抗辩称违约金过高，没有事实根据，不符合法律规定，且同类生效案件已经支持按照合同约定的万分之三计算，所以被告的抗辩理由不能成立。3、原告的诉请符合合同的约定，符合法律的规定。被告抗辩逾期交付的原因不在于被告的理由不能成立，被告抗辩的理由不属于合同的免责情形，被告应当按照约定承担违约金。原告的诉请合理合法，应予支持。审：被告发表辩论意见。被：1、涉案房屋于3月7日满足合同约定的交付条件，被告于3月12日向原告邮寄送达交房通知书，并通知原告于2020年3月16日接收房屋，因此违约金计算时间为2018年9月16日至2020年3月15日。2、截止2018年4月18日，涉案房屋已完成分户质量验收，竣工备案表及测绘报告是否具备不影响对房屋的实质使用，根据房屋的增值情况，原告的损失应按照相同路段的同类房屋的租金标准计算，根据调查，相同路段同类房屋每月租金不足1000元，因此希望法院根据相关司法解释第16条规定，对违约金进行调整。3、请求法院驳回原告不合理的诉请，及违约金过高，以及违约金计算截止日期应为2020年3月15日止。审：双方有无新的意见补充？原：没有。被：没有。审：结束法庭辩论。由于被告代理人为一般代理，法庭调解条件不成就，若双方有调解意向，可以在庭后三日内向本庭提出，法庭会另行组织调解。下面由当事人发表最后陈述。原：坚持诉请，请求法院依法支持原告的诉请。被：请求法院驳回原告不合理的诉请。审：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第145条的规定，原告在宣判前可以向法院申请撤回起诉，原告是否申请撤诉？原：不申请撤诉。审：由于本案有些事实与证据有待进一步核实，本案将择期宣判。休庭。书：全体起立。请法官退庭，请旁听人员退庭，请当事人阅庭审笔录签名。审判员：书记员：