北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6172号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈恩法，男，1975年6月5日出生，汉族，住北京市房山区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈延静，男，1962年11月20日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人陈恩法因与被上诉人陈延静租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初1455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈恩法上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回陈延静要求我支付租金16448.33元及利息的诉讼请求。2.改判陈延静返还我租金4851.7元。3.陈延静承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院对我交纳2017年租金的事实未查清。我在一审中提交的2016年12月12日上午的录像，证明了我于当天将21300元租金交给陈延静。该交款时间与2017年度（2016年12月1日至2017年11月30日）交纳租金凭证上落款日期相一致。陈延静向杨庄子合作社是上交租金，我与陈延静之间也是按照上交租金办理，陈延静当日上午收取我的租金后下午就交到了杨庄子合作社，其应当将多收的4851.7元租金退还给我。陈延静辩称，同意一审判决，不同意陈恩法的上诉请求。陈恩法提到的录像中给付的租金是2016年的。陈恩法给我租金后，我再将杨庄子合作社出具给我的交纳租金凭证给付陈恩法。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。陈延静向一审法院起诉请求：1.判令陈恩法支付使用的电费46659.1元、卫生费360元、租金16448.33元等共计63467.43元；2.诉讼费用由陈恩法承担。诉讼过程中，陈延静增加诉讼请求，要求陈恩法以63467.43元为本金，按照年利率4.43%计算，给付自2019年4月3日开始到实际支付之日止的利息。陈恩法向一审法院反诉请求：1.要求陈延静退还租金4851.7元；2.反诉费由陈延静负担。一审法院认定事实：2016年2月28日，陈延静（甲方）与陈恩法（乙方）签订《场地租赁协议》，约定：甲方延平养殖场将2.13亩（涉租场地）出租给乙方使用，延平养殖场经营，该土地区域为：东至冯云青，南至张连荣，北至杨文新，西至苏爱民；本合同未尽事宜经双方协商，做出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力；如遇国家征用土地，经甲乙双方确认原有财产后，将新建房屋所得一切拆迁赔偿及补偿款，先扣除乙方前期所有投资款归乙方所有，剩余款按甲方40%，乙方60%为准；经甲乙双方同意，新建成房屋/平方米，乙方前期共投资款435000元，现甲乙双方已经确认，乙方对以上房屋享有完全使用、收益，并可将其用于出租，乙方在经营期间出现的违法行为，均由乙方承担与甲方无关；原有房屋归甲方所有，乙方后期翻修后由乙方经营三年，在乙方使用期间一切费用均由乙方承担，三年后本金未归，再议协商，本金回归后，利润甲乙双方五五分成，如遇政府占地或拆迁，翻修原有房屋和乙方无关；本合同自签订之日起生效，一式二份，双方各持一份，具有同等法律效力。陈恩法曾以租赁合同纠纷为由将陈延静诉至法院，要求陈延静支付拆迁补偿款175万元。法院于2019年12月26日作出(2019)京0111民初14590号民事判决书，判决：陈延静给付陈恩法拆迁补偿款175万元。该判决书载明“2013年12月1日，陈延静（承包方、乙方）与北京市房山区长阳镇杨庄子村社区股份经济合作社（发包方、甲方，以下简称杨庄子合作社）签订《土地承包合同书》，约定：甲方将集体所有农用地2.13亩（以下简称涉租场地）出租给乙方承包，进行养殖经营，该土地区域为：东至冯云青，南至张连荣，北至杨文新，西至苏爱民；经营方式为个人承包；承包期自2013年12月1日起至2016年11月30日止，共计叁年；每年每亩承包费标准1万元，每年承包费2.13万元，每年的12月1日前交清当年的承包费；合同同时约定了双方的其他权利义务。因涉租场地在房山区长阳镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目范围内。2017年6月12日至同年12月26日期间，评估机构对涉租场地进行实地勘验。2018年9月17日，评估机构出具了《北京市集体土地上（非住宅）房屋拆迁估价结果报告》，估价的结果为：估价对象在价值时点的房屋拆迁评估价款总额为：3757113元。2019年2月8日，陈恩法与陈延静签订《证明》，内容为：陈延静2013年在杨庄子村社区股份经济合作社承包2.13亩土地，地上物及房屋由陈延静、陈恩法两人共建，归两人所有，2017年拆迁给两人地上物补偿款共计3757113元，陈延静地上物补偿款分2007113元，陈恩法地上物补偿款分175万元，双方共同认可，签字生效。特此证明。2019年4月4日，就涉租场地案外人北京市长阳新城投资有限责任公司（甲方）与陈延静（乙方）签订《长阳镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目拆迁补偿协议》（以下简称拆迁协议），该协议约定：甲方向乙方支付拆迁补偿款共计3882251元，其中：房屋重置成新价2660146元，装修及附属物价格1096967元，搬迁补助费73438元，宽带迁移费400元，空调移机费3万元，热水器移装费21300元”“本案中，首先，陈恩法与陈延静签订的《场地租赁协议》及双方在2019年2月8日签订的证明中关于拆迁款的分配协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为有效，对双方当事人产生约束力。其次，因案外人已依据拆迁协议将拆迁款足额给付了陈延静，且地上物补偿款的数额与双方于2019年2月8日签订的证明中地上物补偿款数额一致，故对于陈恩法要求陈延静给付拆迁补偿款175万元的诉讼请求，证据充分，于法有据，本院予以支持。第三，虽然陈延静辩解对双方于2019年2月8日签订证明中关于拆迁款的分配协议不认可，但因其并不采取相应的救济措施，且于2019年4月4日，依据拆迁评估报告与案外人签订了拆迁协议，且案外人依据拆迁协议将拆迁款足额给付了陈延静，故陈延静的辩解意见，缺乏事实依据，本院不予采纳”。判决后，双方均未上诉，现该判决已生效。另查明，案外人杨祖雄曾以房屋租赁合同为由将陈恩法诉至法院。法院于2019年10月25日作出（2018）京0111民初5531号民事判决书，判决：一、陈恩法给付杨祖雄赔偿款730000元；二、陈恩法退还杨祖雄房屋占有使用费19137元；三、驳回杨祖雄其他诉讼请求。该判决书载明“2016年2月4日，陈恩法（出租方）与案外人杨祖雄（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定陈恩法现将坐落于（长阳杨庄子村）晋陇轩饭店南侧的42间房屋租赁给杨祖雄使用，租金一年一付，不得违约，年租金为人民币55000元；杨祖雄租赁该房屋用于生产办公、公寓房出租，杨祖雄可根据自己的经营特点自行改造、装修，并利用二层可用面积自行加盖12间房屋；租赁期为三年，两年内如遇政府征收土地，陈恩法必须赔偿杨祖雄按国家赔偿标准所投资建房改造的费用，若第三年遇政府征收土地，杨祖雄无条件搬出，合同自然终止，陈恩法不承担杨祖雄损失；合同同时约定了双方其他权利义务。上述合同签订后，陈恩法将涉案房屋交付给杨祖雄使用，杨祖雄将租金交纳至2018年2月4日。2017年9月18日，北京市房山区长阳镇人民政府向‘杨庄子航峰汇鑫’发出长政催字【2017】第069号催告书，载明，你单位在杨庄子村西南建设的砖混库房、车间未取得乡村建设规划许可证，镇政府依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条、《北京市城乡规划条例》第六十八条、《北京市禁止违法建设若干规定》第十五条第一款之规定，镇政府于2017年9月8日对你单位下达了长政限拆字【2017】第095号限期拆除通知书，要求你单位于2017年9月13日前自行拆除违法建设，而你单位至今未履行；请于本催告书送达之日起三日内履行上述义务，如对履行义务有陈述、申辩意见，请在前述期限内向镇政府提出；无正当理由，逾期仍不履行义务，长阳镇政府将依法组织拆除。2018年1月，涉案房屋被拆除。后双方因赔偿问题产生纠纷，杨祖雄将陈恩法诉至法院，要求赔偿损失并退还租金。诉讼中，法院依法追加陈延静为第三人参加诉讼。庭审中，杨祖雄主张陈恩法应当支付其欠款730000元，并向法庭提交陈延静、陈恩法、杨群木三方签字的证明及陈恩法书写的欠条各一份。‘证明’中载明，陈延静2013年在杨庄子村社区股份经济合作社承包2.13亩土地，地上物及房屋由陈延静、陈恩法、杨群木三人共建，归三人所有，2017年拆迁给三人地上物补偿款共计3757113元，陈延静的地上物补偿款分2007113元，陈恩法地上物补偿款分1750000元，陈恩法地上物补偿款分给杨群木730000元，三方共同认可，签字生效。‘欠条’中载明，陈恩法欠杨群木730000元。同时，杨祖雄提交其对杨群木的授权委托书，载明，本人杨祖雄现委托杨群木为我的委托人，被委托人根据授权以我的名义处理北京市房山区杨庄子村晋陇轩饭店南侧与陈恩法租赁合同投资项目相关的所有事宜，我都予以承认。陈恩法对上述主张及证据均予以认可，陈延静不予认可，称三方签字的‘证明’并非其真实意思，但其未提供证据证明。庭审中，杨祖雄主张其于2017年9月底搬离涉案房屋，涉案房屋于2018年1月拆除，陈恩法认可涉案房屋拆除时间，不认可杨祖雄搬离时间，辩称拆除的时候涉案房屋还有人居住，但未提供证据证明，也未提供充分证据证明2017年9月底之后杨祖雄仍在继续使用房屋。庭审中，陈恩法辩称其与杨祖雄本人协商的730000元中包括杨祖雄应当向杨庄子村交纳的电费4万多，杨祖雄不予认可，陈恩法未提供证据予以佐证。案件审理过程中，法院向北京市长阳新城投资有限责任公司调取了该公司（甲方）与陈延静（乙方）签订的《长阳镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目拆迁补偿协议》、《北京市集体土地上（非住宅）房屋拆迁估价结果报告》及《长阳镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目非住宅测绘报告》。其中，协议约定，乙方被拆迁非住宅房屋位于房山区长阳镇杨庄子村；甲方向乙方支付拆迁补偿款共计3882251元；估价结果报告及测绘报告载明被拆迁房屋坐落于北京市房山区长阳镇杨庄子村长政南街与长阳路交叉口南侧100米。另，在法庭辩论终结前，双方均未向法庭提交涉案房屋合法的建设规划或审批手续。双方均认可杨祖雄承租的涉案房屋是建设在陈延静向北京市房山区长阳镇杨庄子村社区股份经济合作社租赁的土地范围内，在被拆迁房屋范围内”“根据本案查明事实，涉案房屋的建设并未取得合法的建设规划或审批手续，双方就该房屋签订的《房屋租赁合同》应属无效。由于长阳镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目的开展，涉案房屋在拆迁范围内，致使涉案房屋无法继续使用，北京市房山区长阳镇人民政府于2017年9月18日发出催告书，杨祖雄自认其于2017年9月底搬离，陈恩法应当返还杨祖雄2017年10月1日至2018年2月4日的房屋占有使用费，故杨祖雄要求陈恩法返还房屋占有使用费的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持，具体返还房屋占有使用费的期间及金额以法院核实为准。经核实，2017年10月1日至2018年2月4日的房屋占有使用费为19137元，杨祖雄要求合理部分，法院予以支持，过高部分，法院不予支持。虽然陈恩法辩称涉案房屋于2018年1月拆除时还有人居住，但其未提供证据证明，也未提供充分证据证明2017年9月底之后杨祖雄仍在继续使用房屋，故该抗辩意见，法院不予采纳。杨祖雄经陈恩法同意对涉案房屋进行了扩建，对因拆迁导致的损失，陈恩法应当承担相应的赔偿责任。经陈延静、陈恩法及杨祖雄三方协商，陈恩法同意将地上物补偿款分给杨祖雄730000元，并书写欠款730000元的欠条。现杨祖雄要求陈恩法支付赔偿款730000元，于法有据，法院予以支持。陈恩法辩称其与杨祖雄本人协商的730000元中包括杨祖雄应当向杨庄子村交纳的电费4万多，杨祖雄不予认可，陈恩法未提供证据证明，该抗辩意见，法院不予采纳，电费问题可另行解决”。判决后，双方均未上诉，现该判决已生效。陈延静分别于2016年12月12日向杨庄子合作社交纳2017年租金21300元、于2019年4月3日交纳2017年电费46659.1元、于2019年4月4日向杨庄子合作社交纳2017年九个月零八天的租金16448.33元、于2019年12月17日向杨庄子合作社交纳2017年卫生管理费360元。陈延静自述前述2016年12月12日交纳的租金和2019年4月4日交纳的租金存在重复交纳的情形，杨庄子合作社已同意退还。本案审理中，经法院询问，陈延静称交纳租金的方式系由陈延静先向杨庄子合作社交纳，然后在当年年底再由陈恩法向陈延静交纳当年的租金。陈恩法称交纳租金的方式系由陈恩法先向陈延静交纳，然后由陈延静向杨庄子合作社交纳，陈恩法向陈延静交纳租金的形式为现金。一审法院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，陈恩法与陈延静签订的《场地租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。首先，就陈延静要求陈恩法支付租金16448.33元的诉讼请求及陈恩法要求陈延静返还4851.7元租金的反诉请求。双方争议的焦点为陈恩法是否向陈延静支付了2017年的租金。陈恩法作为承租人，对于其主张已经向陈延静支付了2017年租金的事实应当承担相应的举证责任。本案中，陈恩法虽提交了录像材料及部分收据，但未能充分证明其已经向陈延静支付了2017年租金的事实，故应当承担举证不能的不利后果。据此，对于陈延静要求陈恩法支付租金16448.33元的诉讼请求予以支持，对于陈恩法要求陈延静返还4851.7元租金的反诉请求不予支持。对于陈延静要求陈恩法支付租金利息的诉讼请求，双方虽未约定租金给付期限，但根据本案查明的事实，现陈延静所主张的利息起算时间，符合相关法律规定，且利息的计算标准不超过相关法律规定的标准，故对该诉讼请求予以支持。其次，就陈延静要求陈恩法支付电费和卫生费的诉讼请求。根据合同约定，陈恩法在使用涉案场地期间的一切费用均由陈恩法承担，现陈延静已经交纳了前述费用，故陈延静该诉讼请求理由正当，证据充分，予以支持。对于陈延静要求支付电费、卫生费利息的诉讼请求，于法无据，不予支持。就陈恩法所辩电费和卫生费应当由案外人承担，与本案不属于同一法律关系，陈恩法可另行解决。据此，一审法院于2020年4月26日判决：一、陈恩法于判决生效后七日内给付陈延静租金16448.33元；二、陈恩法于判决生效后七日内以16448.33元为本金，按照年利率4.43%的计算标准，给付陈延静自2019年4月3日起至实际给付租金之日止的利息；三、陈恩法于判决生效后七日内给付陈延静电费46659.1元、卫生费360元等共计47019.1元；四、驳回陈延静的其他诉讼请求；五、驳回陈恩法的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提交新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。二审审理中，本院向双方当事人宣读一审法院于2020年4月22日下午同杨庄子村委会书记的电话联系记录，该书记表示他们对的是陈延静，租金大部分是陈延静交的，陈恩法交过一两次，最后一次即2017年的租金是陈延静交纳的。本院询问陈恩法为何没有2017年的交费收据，陈恩法表示，在2016年底交了2017年的租金后，2017年就拆迁了，也就一直未要交费收据。本院认为，陈延静与陈恩法签订的《场地租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。陈恩法主张于2016年12月12日向陈延静交纳了2017年全年租金21300元，后遇拆迁陈延静应退还未使用期间的租金4851.7元。陈延静认可2016年12月收取了陈恩法21300元现金，但称该款项为2016年租金，陈恩法至今未交纳2017年租金，故要求陈恩法支付2017年租金16448.3元及迟延给付利息。本案的争议焦点为陈恩法是否向陈延静支付了2017年租金。根据证据规则，陈恩法应对2017年租金的给付情况承担举证责任。虽然陈恩法提供的录像可以证明陈延静收取了其21300元现金的事实，但并不能证明上述款项交纳的是哪段期间的租金。陈恩法主张双方之间的租金给付惯例是其将租金交付给陈延静，陈延静再将该款项交付给杨庄子合作社，同时陈延静将杨庄子合作社开具的收据交给其保管，但本案中陈延静已于2016年12月向杨庄子合作社交纳了2017年租金，而陈恩法并未依惯例取得杨庄子合作社开具的2017年租金收据，上述收据原件系由陈延静持有。此外，陈恩法仅提供了部分其他年度的租金收据，无法反映出其与陈延静之间的全部款项往来，该部分证据亦不足以推断出其已交纳了2017年的租金，故陈恩法应承担举证不能的法律后果，本院对陈恩法的上述主张不予采信。陈恩法据此要求陈延静返还其剩余未使用期间租金4851.7元，缺乏事实依据，本院不予支持。陈延静要求陈恩法支付2017年租金16448.33元，符合合同约定，应予支持。关于陈延静所主张的利息，符合法律规定，本院亦予以支持。关于一审判决陈恩法支付电费、卫生费等47019.1元，陈恩法未提出异议，本院予以维持。综上所述，陈恩法的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费333元，由陈恩法负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 雪审 判 员  梁立君审 判 员  赵胤晨二〇二〇年七月三十日法官助理  张增彬书 记 员  张 雯