广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1006号上诉人（原审原告，反诉被告）：刘小青，女，1969年3月8日出生，汉族，住佛冈县******************。身份证号码：432************249。上诉人（原审原告，反诉被告）：李佰嘉，男，1951年10月3日出生，汉族，住佛冈县******************。身份证号码：440************013。上诉人（原审被告，反诉原告）：佛冈县佳达服装有限公司，住所地：佛冈县**********。法定代表人：刘胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄志荣，广东金联律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋清华，广东金联律师事务所律师助理。上诉人刘小青、李佰嘉与上诉人佛冈县佳达服装有限公司（以下简称佳达公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2019）粤1821民初420号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。刘小青、李佰嘉上诉请求：1、撤销原审判决第一项，依法改判滞纳金50000元、补偿金200000元、违约金200000元，建阁楼费用45000元、装修期租金15000元；2、本案一、二审的诉讼费全部由佳达公司承担。主要事实与理由：（一）滞纳金的计算方式有误，应改判滞纳金50000元。案涉《商铺回迁补偿协议》是三方真实意思的表示，协议约定滞纳金按月租金的5%计付。一审法院按民间借贷的月利率2%计付滞纳金属于认定事实和适用法律错误。（二）一审判决没有体现“商铺缺高”的处罚判定，请求改判补偿金200000元。刘小青、李佰嘉与佳达公司签订的补充协议约定回迁的新商铺高5.4米，但佳达公司在兴建该商铺时故意违约将铺高建为5.3米，致使新商铺严重贬值。一审法院虽然也认定佳达公司故意降低商铺高度，违犯了协议的约定，但对佳达公司的违约行为没有依法作出相应的惩罚，还错误地将佳达公司逾期交铺的违约责任与擅自降低商铺高度的行为混为一谈。对不符合双方约定标准的商铺，不能单以缺高多少来衡量商铺的使用价值，只有对违约人进行严厉处罚，才能体现依法经营的法治精神。（三）案涉《商铺回迁补充协议》约定商铺的回迁日期为2017年12月31日，逾期五个月未能交付新商铺的，刘小青、李佰嘉有权向佳达公司索赔二十万元违约金。佳达公司于2018年12月18日才交付商铺，逾期整整二年，应承担违约责任。一审法院把违约金与补偿金二者合一判定200000元错误。佳达公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项中违约金、建设阁楼费用的判决；2、一、二审诉讼费由刘小青、李佰嘉承担。主要事实与理由：（一）原审判决程序明显违法。为弥补高度不足和不能在商铺内建阁楼和步梯的缺憾，经双方口头协商，刘小青、李佰嘉同意回迁至面积与《商铺回迁补充协议》约定一致，但门面宽4.5米、高度5.3米的面临环城中路新楼02号，并同意无须佳达公司在商铺内建阁楼和步梯。众所周知，临街商铺在同样面积的情况下，增大其宽度无疑也增加了其价值。佳达公司一审时向法院提出对商铺宽度增大O.6米而增加的价值进行评估，但一审法院未予准许。一审判决既然支持了刘小青、李佰嘉在商铺内建楼阁的费用，就意味着未采信佳达公司主张的口头约定的事实。一审法院既然不采信佳达公司主张的口头约定的事实就应该对因商铺宽度增大0.6米而增加的价值进行评估。（二）一审判决支持违约金200000元属于适用法律错误。案涉《商铺回迁补充协议》明确约定违约金支付的前提是解除补充协议。现由于刘小青、李佰嘉没有行使解除权，故对其诉求应当依予以驳回。另外，如果该诉求属于延期回迁违约补偿的话，由于延期回迁的根本原因在于刘小青、李佰嘉和其他人恶意阻挠施工等原因导致，佳达公司在延期回迁期间一直如约支付租金补偿给刘小青、李佰嘉，刘小青、李佰嘉并没有因为延期回迁导致了任何损失。退而言之，即使延期回迁对刘小青、李佰嘉有些微损失，该诉求亦明显过分高于其实际损失，也应当依据合同法有关规定并结合本案相关事实依法作出调整。原审判决支持违约金200000元属于适用法律错误。刘小青、李佰嘉向一审法院起诉请求：1、判令佳达公司按《商铺回迁补充协议》约定支付违约金200000元；2、判令佳达公司赔偿《商铺回迁补充协议》中约定的滞纳金52500元（2016年1月至2018年10月共34个月每月滞纳5天，2018年11月滞纳40天，合计210天，每天250元滞纳金，210天×250元=52500元）；3、判令佳达公司补偿《商铺回迁补充协议》中约定的新商铺阁楼和步梯建设费50000元；4、判令佳达公司补偿《商铺回迁补充协议》约定的自交铺后三个月的装修期租金30000元；5、判令佳达公司补偿逾期交铺12个月的租金损失每月补偿5000元，合计60000元；6、判令佳达公司在回迁的新商铺增补10平方米，作为对新商铺高度缺短二十公分的补偿，回迁的商铺面积为六十平方米；7、判令佳达公司需于一年内办妥证载面积60平方米的新商铺房产证，办证的全部费用均由佳达公司承担支付；8、本案诉讼费由佳达公司承担。佳达公司反诉请求：1、判令刘小青、李佰嘉支付因新商铺宽度增加0.6米的补偿款100000元；2、诉讼费由刘小青、李佰嘉承担。一审法院审理查明：2009年9月29日，刘小青与清远市金百利房地产有限公司签订《商铺拆迁协议》，协议约定：......；二、回迁商铺交付标准：回迁的新商铺位于石角镇环城中路219号，即系原商铺楼西边01号首层（变压器旁第一间铺位）。临街（环城中路）铺面宽4.5-5米，深10-12米，面积约50平方米（刘小青原房产证面积37.67平方米；超出约10平方米作为原铺东边通道的补偿面积，金百利公司无偿赠送给刘小青）。……。后清远市金百利房地产有限公司将项目转让给佳达公司。2015年12月13日，佳达公司（甲方）与刘小青（乙方）签订《商铺回迁补充协议》，约定：......。二、乙方的新商铺无偿回迁使用面积五十平方米，门面宽3.9米，深长12.82米，高5.4米；面临环城中路新楼01号（紧临变压器，附设计施工首层平面图）的临街铺面。本铺面积内不设大于55厘米大柱占据面积，内设卫生间一个、二层阁楼及水泥步梯一座、铝合金卷闸门一副，水、电设施安装内并能合法使用。若回迁商铺的实际面积多于50平方米，则多出的面积可协商解决。三、新商铺回迁日期为2017年12月31日，甲方逾期五个月未能交付新商铺给乙方使用，乙方有权终止本协议，并向甲方索赔二十万元的违约责任，双方协商后制定新的“商铺回迁协议”。四、建楼期间的商铺租金为每月5000元，自2015年12月至交新商铺给乙方时止。自交付之日起三个月为装修期，三个月装修期间甲方需照付租金给乙方。租金于每月10日前交清本月的租金，逾期付租，乙方按每天5%收取甲方滞纳金。五、乙方的新商铺产权实用面积50平方米的《房地产权证》由甲方办理，办证的全部税、费由甲方负担，超出50平方米实用面积的税费按相关法规、政策各自负担。......。李佰嘉作为刘小青的代表人在协议上签名。签订协议后至2018年11月份的租金佳达公司已支付给刘小青、李佰嘉，但存在逾期支付的情况，2016年共逾期10天，2017年共逾期53天，2018年共逾期137天。2018年12月19日，佳达公司将位于佛冈县*************（新产权证面积约为52.72平方米，准确面积以房管部门测绘数据为准）移交给刘小青。2018年12月24日，刘小青、李佰嘉将商铺租给他人。刘小青、李佰嘉认为佳达公司交付的商铺高度不足，要求佳达公司以地面商铺面积弥补高度的不足，并向一审法院申请对商铺高度不足造成商铺价值贬值进行评估，商铺贬值价值折算成商铺面积的合理补偿进行评估。一审法院依法委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对佳达公司的申请进行评估，该公司于2019年8月23日复函，该公司无可靠依据判断层高5.2米与5.4米在使用上的差别，对使用价值影响判定依据不足，不接受此次委托。佳达公司认为交付的商铺门面宽为4.5米，比《商铺拆迁补充协议》约定的3.9米宽了0.6米，刘小青、李佰嘉应补偿门面宽度增大的价值给佳达公司，并向一审法院申请对门面宽度增大0.6米的价值进行评估。2019年10月9日，双方到现场测量商铺后确认商铺的实际高度为5.3米，刘小青、李佰嘉的商铺已经建成了钢结构的阁楼。另查明：刘小青与李佰嘉是夫妻关系，涉案商铺属于夫妻共同财产。一审法院认为：本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。刘小青与清远市金百利房地产有限公司签订《商铺拆迁协议》、佳达公司与刘小青签订《商铺回迁补充协议》均是当事人真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，是合法有效的合同，对双方均具有约束力。佳达公司受让清远市金百利房地产有限公司的工程项目，权利义务应该由佳达公司享有和承受，即《商铺拆迁协议》对佳达公司具有约束力。刘小青与李佰嘉是夫妻，拆迁的商铺属于夫妻共同财产，刘小青、李佰嘉对商铺享有财产权利，因此，刘小青、李佰嘉可以作为本诉的共同原告。对刘小青、李佰嘉的诉讼请求：（一）佳达公司按《商铺回迁补充协议》约定支付违约金200000元的请求。《商铺回迁补充协议》约定逾期五个月未能交付商铺的，刘小青、李佰嘉有权解除并向佳达公司索赔200000元违约金，佳达公司于2018年12月才将商铺交付给刘小青、李佰嘉，逾期超过五个月，佳达公司应该承担违约责任，向刘小青、李佰嘉支付逾期交付的违约金。佳达公司提出支付200000元违约金是以解除合同为前提，而且200000元违约金过高，应该予以调整。该条违约责任的约定是对违约方违约行为的惩罚，赋予守约方有解除合同的权利，但该权利是否行使由守约方即本案的刘小青、李佰嘉决定，现刘小青、李佰嘉未请求解除合同，而要求佳达公司支付违约金符合合同的约定。违约金是否过高需要调整，双方对违约金的约定是其真实意思表示，佳达公司逾期交付回迁商铺给刘小青、李佰嘉，且回迁的商铺与约定的高度不符，商铺高度缺高的损失虽然无法经过评估确定，但高度不足确实对商铺的使用造成一定的影响，可以适当通过违约金来填补高度不足的损失，因此，一审法院认为200000元的违约金适当，不予调整。（二）刘小青、李佰嘉要求佳达公司支付滞纳金52500元的请求。经双方确认佳达公司逾期支付租金的天数为200天。根据《商铺回迁补充协议》第四条的约定，逾期支付租金的，按每天5%收取滞纳金，佳达公司认为双方对滞纳金的约定过高，应该予以调低。刘小青、李佰嘉因佳达公司逾期交付租金的损失为银行利息的损失，按照每日租金的5%计算过高，一审法院依法予以调低，参照民间借贷关于利息的规定，将滞纳金调整为按月利率2%计算，即滞纳金计算为667元（5000元/月×2%÷30天×200天）。（三）要求佳达公司补偿阁楼和步梯建设费50000元的请求。《商铺回迁补充协议》中约定佳达公司为新商铺建造阁楼和水泥步梯，但佳达公司在交付商铺时并没有建造，刘小青、李佰嘉接收商铺后自行建造了阁楼，佳达公司也认可新商铺中建设了钢结构的阁楼，根据刘小青、李佰嘉提交的收据建阁楼的费用为45000元，因此，佳达公司应该支付45000元费用给刘小青、李佰嘉。刘小青、李佰嘉未提交证据证明建步梯产生的费用，一审法院对该项主张不予支持。对佳达公司辩称在商铺内建设阁楼不符合建筑法的规定，不应支付建阁楼的费用，建阁楼是否违法应由行政主管部门认定，对佳达公司的该辩称一审法院不予采信。（四）要求佳达公司补偿三个月装修期租金30000元的请求。《商铺回迁补充协议》约定装修三个月的租金佳达公司仍然需要支付给刘小青、李佰嘉，虽然刘小青、李佰嘉接收商铺后就出租了，但双方在合同中约定的三个月装修期的租金仍然需要补偿，佳达公司在签订合同时也能预计到刘小青、李佰嘉收铺后就可能将商铺出租并收取租金，但佳达公司仍承诺支付三个月的租金给刘小青、李佰嘉，因此不管刘小青、李佰嘉在收铺后是否出租，佳达公司也应该支付三个月的租金给刘小青、李佰嘉。合同约定的租金是每月5000元，佳达公司应该支付15000元租金给刘小青、李佰嘉，对刘小青、李佰嘉要求佳达公司支付每月10000元租金的请求，一审法院不予支持。（五）佳达公司补偿逾期交铺12个月的租金损失60000元的请求。佳达公司应于2017年12月31日交回商铺给刘小青、李佰嘉，但至2018年12月18日才交付商铺，存在逾期交铺的行为。佳达公司已经根据《商铺回迁补充协议》的约定支付了逾期交铺的租金给刘小青、李佰嘉，弥补了刘小青、李佰嘉的损失，对刘小青、李佰嘉的该项请求，一审法院不予支持。（六）佳达公司在回迁的商铺增补10平方米作为新商铺缺高0.2米的补偿的请求。《商铺回迁补充协议》约定商铺的门面宽3.9米，高5.4米，回迁商铺的门面宽4.5米，实际高度为5.3米，回迁商铺的门面比约定的增加0.6米，高度缺高0.1米。刘小青、李佰嘉、佳达公司签订的《商铺回迁补充协议》对《商铺拆迁协议》约定的商铺的门面宽度及高度作了变更，应该按照变更后的条件交付，刘小青、李佰嘉认为佳达公司同意按照《商铺拆迁协议》的约定交付商铺，但未能提交证据证明其主张，对于商铺缺高的价值损失，经一审法院委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司进行评估，该公司复函无可靠依据判断层高5.2米与5.4米在使用上的差别，对使用价值影响判定依据不足，不接受委托。即使后来经刘小青、李佰嘉、佳达公司双方确认商铺高度实为5.3米，5.2米与5.4米在使用上的差别无法判断，那么5.3米与5.4米在使用上的差别也可以推定无法判断，商铺缺高的价值损失无法确定，一审法院为调整违约金对刘小青、李佰嘉商铺的使用进行了适当的弥补，佳达公司与其他回迁户之间的约定是双方之间共同协商的结果，该约定不能约束刘小青、李佰嘉。对刘小青、李佰嘉的该项诉求，一审法院不予支持。（七）佳达公司于一年内办妥证载面积60平方米的新商铺房产证，办证费用由佳达公司支付的请求。《商铺回迁补充协议》约定由佳达公司办理新商铺的产权证，办证的税费由佳达公司负担，虽然双方没有约定办证的时间，刘小青、李佰嘉也同意可以不规定佳达公司办证的时间，但佳达公司仍然有为刘小青、李佰嘉商铺办理产权证的义务。对反诉佳达公司的反诉请求：反诉刘小青、李佰嘉支付因新商铺宽度增加0.6米的补偿款人民币100000元整（以评估结果为准），佳达公司向一审法院申请对商铺宽度增加0.6米的价值进行评估。佳达公司认为将宽4.5米的02号商铺交付给刘小青、李佰嘉，是为了弥补商铺高度不足的损失，且回迁商铺的面积并没有因宽度增加而增大，一审法院不同意佳达公司的评估申请，佳达公司的该请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第二条规定，一审法院于2019年11月13日作出如下判决：（一）佛冈县佳达服装有限公司于判决生效之日起十日内支付违约金200000元、滞纳金667元、建阁楼费用45000元、装修期租金15000元，合共260667元给刘小青、李佰嘉；（二）由佛冈县佳达服装有限公司办理佛冈县*************的产权证，办证费用由佛冈县佳达服装有限公司承担；（三）驳回刘小青、李佰嘉的其他诉讼请求；（四）驳回佛冈县佳达服装有限公司的反诉请求。本诉受理费7188元，减半收取计3594元，由刘小青、李佰嘉负担1207元，佛冈县佳达服装有限公司负担2387元；反诉受理费1150元，由佛冈县佳达服装有限公司负担。二审中，双方当事人均无向本院提交新证据。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：刘小青、李佰嘉于2018年12月24日将案涉商铺出租给他人，其中2019年至2020年每月租金10000元，租金每两年递增10%。本院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案主要针对上诉人刘小青、李佰嘉及佳达公司上诉请求的范围进行审理。综合本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：1、一审关于逾期交付商铺违约金、交付商铺不符合约定违约金及逾期支付租金的滞纳金的认定是否公正合理；2、刘小青、李佰嘉主张佳达公司向其支付建阁楼费用理由是否成立。关于第一个争议焦点问题。《最高人民法院〈关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。案涉《商铺回迁补充协议》虽然约定佳达公司未如期交付商铺的，刘小青、李佰嘉有权请求其支付200000元的违约金，但佳达公司在一审诉讼中提出了违约金过高的抗辩主张，根据上述司法解释的规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素进行调整。本案中，刘小青、李佰嘉并无提供证据证实其因佳达公司逾期交付商铺而造成的实际损失情况。刘小青、李佰嘉因佳达公司未能如期交付商铺所造成的损失应为其商铺租金损失，故刘小青、李佰嘉主张的逾期交付商铺违约金可参照其将案涉商铺出租给他人的每月租金上浮30%标准计付。另外，佳达公司交付给刘小青、李佰嘉案涉商铺的层高确实低于《商铺回迁补充协议》约定的高度，佳达公司存在违约之情形。综合上述因素，一审酌定佳达公司向刘小青、李佰嘉支付逾期交付商铺违约金、交付商铺不符合约定违约金共计200000元，并无明显不当，本院予以确认。关于逾期支付租金的滞纳金是否应予调整的问题。如上文所述，在刘小青、李佰嘉未提供证据证实其因佳达公司逾期支付租金所致损失的情况下，其实际损失应为应收未收租金的利息损失。案涉《商铺回迁补充协议》关于“每天按商铺租金的5%收取滞纳金”的约定明显过高，在佳达公司请求予以调整的情况下，应当予以调整。一审参照民间借贷法律所保护的最高利息按月息2%计付滞纳金，并无不当。关于第二个争议焦点问题。案涉《商铺回迁补充协议》约定，刘小青、李佰嘉的回迁商铺内设卫生间一个、二层阁楼及水泥步梯一座，但佳达公司向刘小青、李佰嘉交付的商铺并没有阁楼及步梯等设施，未按《商铺回迁补充协议》约定履行义务。因刘小青、李佰嘉接收案涉商铺后，已经自行建造了阁楼，并支付了相关费用，一审判令上述费用由佳达公司承担，符合《商铺回迁补充协议》的约定。综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。上诉人刘小青、李佰嘉、佳达公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10015元，由上诉人刘小青、李佰嘉负担5040元，由上诉人佛冈县佳达服装有限公司负担4975元。本判决为终审判决。审 判 长 黄春明审 判 员 房 晔审 判 员 王 凯二〇二〇年七月二十一日法官助理 刘艳兰书 记 员 李慧玲