四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3393号 上诉人（原审被告）：四川东华机械集团有限公司，住所地：四川省成都市高新区九兴大道9号。 法定代表人：杨永东，公司董事长。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张仕杰，女，1992年9月26日出生，汉族，住四川省井研县。 委托诉讼代理人：唐家节，四川川胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冷燕，四川川胜律师事务所律师。 原审被告：杨镇榕，男，1985年3月26日出生，汉族，住四川省宜宾市江安县。 委托诉讼代理人：杜天荣，四川法典律师事务所律师。 原审被告：巨投实业股份有限公司，住所地：四川省成都市高新区九兴大道9号2栋1单元11楼1102号。 法定代表人：杨镇榕。 委托诉讼代理人：杜天荣，四川法典律师事务所律师。 上诉人四川东华机械集团有限公司（以下简称东华公司）因与被上诉人张仕杰，原审被告杨镇榕、巨投实业股份有限公司（以下简称巨投公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初10978号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员李俊独任审理本案。本案现已审理终结。 东华公司上诉请求：1.撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初10978号民事判决；2.发回重审或改判驳回张仕杰的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由张仕杰承担。事实与理由：1.2018年9月4日东华公司与张仕杰签订《房屋买卖合同》，2018年9月8日张仕杰与杨镇榕签订《借款合同》借杨镇榕322112元，2019年1月8日张仕杰、杨镇榕、东华公司签订《变更协议书》约定东华公司承接《借款合同》中杨镇榕的权利义务，即张仕杰按借款合同向东华公司支付《房屋买卖合同》中的购房款。一审法院漏查事实导致适用法律错误，应发回重审或改判。2.东华公司所建设物业系科研楼，未改变土地用途，未违反土地管理法的规定，且土地管理法属于管理性强制性规定，因此房屋买卖合同应为有效，一审法院认定无效错误。3.一审法院认定张仕杰支付购房款377475元是错误的，《变更协议书》《借款合同》可以证明借款与购房是整体交易模式，即张仕杰向杨镇榕借款，由巨投公司向张仕杰收款，东华公司承接《借款合同》中的权利义务，张仕杰依据《变更协议书》向东华公司分期付款，一审仅依据有关收据认定收款错误。4.张仕杰未向东华公司支付款项，东华公司无需向张仕杰返还财产。 张仕杰答辩认为，一审判决事实清楚，请求二审法院依法予以维持，驳回东华公司的上诉请求。东华公司将规划用途为工业用地，物业性质为科研办公楼的房屋修建成公寓性质的房屋，将其出售给张仕杰，违反土地管理法及合同法52条之规定，应当认定其房屋买卖合同及补充协议为无效。东华公司所收到的房款金额总共为377475元，并有相应的收据为准，在认定合同无效的情况下，东华公司应当将购房款予以返还。 张仕杰一审诉讼请求：1.判决张仕杰与东华公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》无效；2.东华公司、巨投公司、杨镇榕共同返还张仕杰购房款644224元及支付利息（以644224元为基数，按中国银行同期贷款利率从起诉之日起计算至实际付清之日止）；3.东华公司、、巨投公司、杨镇榕共同返还张仕杰支付的利息51665元；4.东华公司、巨投公司、杨镇榕赔偿张仕杰已付购房款一倍的赔偿款644224元；5.本案的诉讼费由东华公司、巨投公司、杨镇榕共同承担。 一审法院认定事实，2018年9月4日，张仕杰与东华公司签订《房屋买卖合同》（合同编号：HW010723）：东华公司以出让方式取得地块的国有土地使用权，东华公司在该地块开发“东华虹湾中心”项目。地块规划用途为工业用地，物业性质为科研办公楼。张仕杰受让的物业位于房屋，总价款377475元（含已交定金50000元），房屋付款方式为签订该合同当日一次性付款。同日，张仕杰与东华公司签订了《房屋买卖合同》补充协议，对房屋基本情况、共有权益、逾期付款、面积差异处理等事宜进行补充约定。 2018年8月27日，案外人夏梓晨通过银行转账方式替张仕杰向巨投公司转账50000元；2018年9月4日，夏梓晨通过银行转账方式替张仕杰向巨投公司转账110000元、张仕杰通过银行转账的方式向巨投公司转账162112元；2018年9月8日，张仕杰通过银行转账的方式向巨投公司转账322112元。 巨投公司于2018年9月4日向张仕杰出具加盖巨投公司财务专用章的收据一张，金额为266749元。东华公司于2018年9月7日向张仕杰出具收据一张，载明“收到张仕杰购房款322112元、合同编号：HW010723、巨投（杨镇榕）代收”，于2018年9月11日向张仕杰出具收据一张，载明“收到张仕杰购房款55363元、合同编号：HW010723、巨投（杨镇榕）代收”。东华公司出具的前述两张收据均加盖东华公司财务专用章。 一审法院另查明，2011年3月3日，东华公司取得成都高新区九兴大道9号的《国有土地使用权证书》，地号为GX1-6-10；地类（用途）为工业用地；使用权类型为出让。东华公司取得了《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》【编号CGGJ（2013）-J200】，在该两份许可证上载明的建设项目名称均为“四川东华机械集团有限公司研发楼”。 一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”即使用土地的单位不得随意改变土地的用途。张仕杰与东华公司签订的《房屋买卖合同》虽系双方自愿协商的真实意思表示，但案涉房屋所使用的土地地类（用途）是工业用地，相关行政部门批准东华公司修建的建筑工程为研发楼，东华公司建设清水房物业并对外出售，违反了法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定，张仕杰与东华公司签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》补充协议应属无效。 合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。东华公司违反行政部门的规划建设清水房物业并出售导致合同无效，存在过错，故对张仕杰要求东华公司返还购房款并承担利息的主张，一审法院予以支持。第一，关于退还购房款的数额问题。《房屋买卖合同》约定物业总价款为377475元，后东华公司向张仕杰出具的两张收据，且加盖了东华公司的财务专用章，载明该款项为收到张仕杰购房款，金额分别为322112元、55363元，总金额也为377475元，由此可以认定张仕杰支付给东华公司的购房款金额为377475元。对于张仕杰支付给巨投公司的266749元，张仕杰没有证据证明该款属于购房款的组成部分，且巨投公司也不属于案涉《房屋买卖合同》的相对方，故东华公司应向张仕杰退还购房款377475元。第二，关于返还购房款利息的问题。该应退还购房款377475元的利息为《房屋买卖合同》无效后产生的实际损失，张仕杰在诉请中主张按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从起诉之日（2019年8月22日）起计算至实际付清之日止，但应当按照一审法院认定的购房款377475元为基数进行计算。第三，关于张仕杰诉请的要求东华公司、巨投公司、杨镇榕返还支付利息的问题。该利息系张仕杰与张镇榕签订的《借款合同》项下产生的利息，该利息的支付或返还问题与本案房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，故在本案中不予处理。第四，关于张仕杰诉请要求赔偿已付房款一倍的赔偿款问题。张仕杰认为东华公司隐瞒没有取得《商品房预售许可证》的事实，东华公司应承担已付购房款一倍的赔偿，一审法院认为，案涉房屋所占用的土地地类（用途）为工业用地，经相关行政部门批准修建的建设工程为研发楼，并非属于商品房性质，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，故对张仕杰要求按上述规定支付其已付房款一倍赔偿金的诉请，不予支持。第五，关于张仕杰诉请的要求巨投实业、杨镇榕共同返还其购房款及利息的问题。一审法院认为，案涉《房屋买卖合同》的相对方为张仕杰与东华公司，购房款实际收取的主体也是东华公司，巨投实业、杨镇榕均不是房屋买卖合同的相对方，也没有承担共同还款责任的法定或约定义务，故对张仕杰的该项诉讼请求，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认张仕杰与东华公司签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》补充协议无效；二、东华公司于判决生效之日起十日内退还张仕杰购房款377475元及利息（利息计算方式：以377475元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2019年8月22日起计算至东华公司退还该款项之日止）；三、驳回张仕杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8431元，其中6056元由张仕杰负担、2375元由东华公司负担。 二审中，各方当事人均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 二审另查明，2018年9月4日，张仕杰与东华公司签订的《房屋买卖合同》载明，乙方自愿购买甲方投资开发的“东华虹湾中心”项目的房屋。《房屋买卖合同》附件六①《前期物业管理服务合同》载明：物业名称东华虹湾中心，物业类型为写字楼、酒店精装公寓、酒店服务式公寓、总裁工作室、商业；张仕杰所购类型为酒店服务式公寓。附件六②《业主临时管理规约》也载明物业情况类型为酒店服务式公寓；物业类型为公寓。东华公司在东华虹湾中心建设过程中，将“东华虹湾中心”项目面向社会公开向个人进行出售。 还查明，2018年9月8日，杨镇榕为甲方与乙方张仕杰签订《借款合同》，约定张仕杰向杨镇榕借款322112元购案涉之房。同日张仕杰出具《收款确定书》，确认收到杨镇榕借款322112元。2019年1月6日，东华公司为甲方与乙方杨镇榕、丙方张仕杰签订《变更协议书》，约定杨镇榕实际向张仕杰支付了借款，杨镇榕、张仕杰所签订《借款合同》的借款是用于购买案涉房屋，杨镇榕同意将其在《借款合同》中所有的权利义务全部转让给东华公司……张仕杰同意东华公司承接杨镇榕在《借款合同》中的全部权利义务…… 二审审理中，东华公司陈述案涉房屋国土仍为工业用地，现在仍不具备办理房屋分户不动产权证的条件。本院向张仕杰作出释明，如果人民法院认定案涉合同有效，其意见是什么，张仕杰回复认为，如果人民法院认定合同有效，因合同目的无法实现，张仕杰主张解除合同。 本院认为，东华公司投资建设的“东华虹湾中心”项目，取得了工业用地的国有土地使用权，也取得了建设工程规划许可证和工程施工许可证，其建设的科研办公楼符合相关规划要求，建设项目合法。东华公司在该项目实施过程中，将在工业用地上修建的科研办公楼以居住为目的的酒店式公寓对外分割出售，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条、第五十六条的规定。张仕杰与东华公司签订的《房屋买卖合同》所涉房屋因系合法建筑，且作为《房屋买卖合同》的缔约主体、内容均不违反法律法规的强制性规定，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应当认定张仕杰与东华公司签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》补充协议有效。 但因案涉房屋国土为工业用地，房屋规划属性为科研办公楼，在本案审理过程中东华公司也认可案涉房屋不具备办理房屋分户不动产权证的条件，故案涉合同存在履行障碍。因东华公司、巨投公司将科研办公楼以酒店式公寓之名对外宣传出售后存在合同履行障碍，以致张仕杰以居住为目的、取得居住性质的房屋权属的合同目的必然无法实现。因此，虽然张仕杰认为合同无效的理由不成立，但因案涉合同项下房屋的土地性质、房屋规划性质必然导致合同的履行障碍，在本院向张仕杰释明后，张仕杰亦表示若法院认定合同有效，张仕杰即主张因合同目的无法实现也要求解除合同，虽然东华公司认为合同有效理由成立但因合同存在事实上不能继续履行的障碍，为避免诉累，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项的规定，对张仕杰主张合同解除的请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本院根据本案的实际情况，确定由东华公司向张仕杰退还《房屋买卖合同》约定和收款收据载明的购房款377475元及利息。 对于东华公司提出的张仕杰与杨镇榕签订《借款合同》借款后，东华公司与杨镇榕、张仕杰签订《变更协议书》承接杨镇榕在《借款合同》中的全部权利义务的问题，一审法院已在判决明确因借款涉及利息、借款支付或返还问题与本案房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系在本案中不予处理，故东华公司对借款或借款权利义务转让的事宜可另行解决，本院二审不宜直接处理。 综上，东华公司认为合同有效的理由成立，但其他上诉理由不成立。原审判决虽认定合同效力不当，但判决结果正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费6962元，由四川东华机械集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年七月六日 书记员 杨珍梅