山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终7851号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙佳星，女，1987年12月19日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘瑞璇，山东平正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王田田，山东平正大律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张业红，女，1984年6月1日出生，汉族，住济南市。被上诉人（反诉被告）：济南兴晨辉文化传媒有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘晨晨，总经理。被上诉人（反诉被告）：刘晨晨，男，1990年11月8日出生，汉族，住青岛市。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：徐雅楠，山东垠鹏律师事务所律师。原审第三人：尹志伟，女，1972年4月20日出生，汉族，住济南市。上诉人孙佳星因与被上诉人张业红、济南兴晨辉文化传媒有限公司（以下简称兴晨辉公司）、刘晨晨、原审第三人尹志伟房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初9987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。孙佳星上诉请求：1.改判支持孙佳星一审的诉讼请求或发回重审。2.本案诉讼费用由张业红、兴晨辉公司、刘晨晨共同承担。事实与理由：一、一审判决认定孙佳星已经实际接收兴晨辉公司财务负责人张波支付的租金即已知晓并认可刘晨晨转借给兴晨辉公司使用房屋属于认定事实错误。首先，孙佳星在购买房屋前后对兴晨辉公司实际使用涉案房屋并不知情，该公司也未在涉案房屋中悬挂字号、招牌、营业执照等可以显示的信息。孙佳星第一次知道该公司是在2019年9月份案件起诉前对兴晨辉公司名称检索时意外发现该情况。其次，尹志伟虽在兴晨辉公司注册为股东，但其在庭审中也明确陈述对兴晨辉公司不知情，对公司章程、公司备案的租赁协议中的签名提出异议，并陈述如案情调查需要可以申请笔迹鉴定。再次，根据庭审中济南市市中区教育和体育局出具的《信息公开告知书》以及刘晨晨的陈述可知，张波为兴晨辉公司负责人，与刘晨晨、张业红均为兴晨辉公司的合伙人。孙佳星收取张波支付的租金并认定该租金为替刘晨晨、张业红支付的并无不妥。根据租赁协议第九条第3款第(1)项，张业红未能提前向出租方书面说明转借房屋情况，未能得到出租方书面同意转借房屋给其他公司使用，孙佳星有权解除合同，收回涉案房屋。二、一审判决认定张业红擅自改变房屋结构使用的事实在房屋买卖交易时已存在，孙佳星已经知情并认可属于事实认定错误。涉案房屋出售前尹志伟就多次就房屋改变结构问题向张业红表示不同意，且未得到尹志伟书面同意，涉案房屋出售后孙佳星也多次与张业红沟通改变房屋结构问题，未能达成一致意见。因此根据租赁合同第九条第3款第(2)项，张业红未经出租方同意拆改变通房屋，出租方有权解除合同。此外，因考虑消防安全隐患问题以及学生安全，孙佳星才对涉案房屋相邻的113号一楼进行了锁门，实际未对涉案房屋进行锁门，且在锁门后一周内刘晨晨等已经通过撬锁等方式恢复了113号房屋的进出。因此，一审判决认定孙佳星认可张业红擅自拆改涉案房屋无事实及法律依据，同时张业红起诉前既然已经恢复了对涉案房屋的控制，可以自行进出，其请求也不应得到支持。三、目前涉案房屋由济南市市中区十六里河派出所对其进行消防安全查处，责令其整改恢复至符合消防安全法规的相关要求，否则涉案房屋将被责令停止营业，目前涉案房产虽未被行政处罚，但是按照目前的事实状态，显然无法整改达到消防安全法规的要求，涉案房产无法继续使用。综上，请求二审法院依法改判支持孙佳星的上诉请求。张业红、兴晨辉公司、刘晨晨辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。目前涉案房屋未接到任何行政处罚通知。孙佳星的该项上诉理由与本案房屋租赁合同纠纷无关，如相关行政机关责令限期整改，其会积极配合。自2016年租赁开始至今，未对房屋的主体结构、承重结构进行过变更，也未对房屋进行过扩建，涉案房屋自建成至今一直保持房屋的结构不变。尹志伟述称，关于消防的事情其不清楚，关于房屋的结构其也不清楚，当时装修的时候说过不要破坏房屋结构。房子是租给张业红的，卖房子的时候也出示了租房协议。当时带孙佳星去看房子了，没有注意到挂没挂舞蹈培训的牌子，上面有晨辉艺术培训中心的牌子，当时没有提出异议。张业红向一审法院起诉请求：1.判令孙佳星继续履行张业红与尹志伟签订的坐落于济南市市中区鲁能领秀城三区7号楼113号房屋（房产证号济南20180170882)的租赁合同至合同期限届满。2.本案诉讼费、保全费、评估费等由孙佳星承担。孙佳星向一审法院提出反诉请求：1.判令解除张业红与尹志伟2015年4月16日签订的《门头房租赁合同》。2.判令张业红、兴晨辉公司、刘晨晨将济南市市中区鲁能领秀城三区7号楼113号房屋腾空并恢复原状。3.判令张业红、兴晨辉公司、刘晨晨向孙佳星返还济南市市中区鲁能领秀城三区7号楼113号房屋。4.判令张业红、兴晨辉公司、刘晨晨自合同解除之日起至实际腾空房屋、恢复原状、返还之日向孙佳星支付房屋占有使用费（参照合同约定的租金每年180000元，计算至实际履行之日止）。5.本案诉讼费用由张业红、兴晨辉公司、刘晨晨共同承担。一审法院认定事实：2015年4月16日，张业红与尹志伟签订《门头房租赁合同》一份，载明：“出租方(甲方)：尹志伟承租方（乙方）：张业红……甲方出租给乙方的房屋位于山东省济南市市中区鲁能领秀城一东区商业街113号商铺。出租房屋面积共222平方米。该房屋租赁期限共120个月（10年），自2016年5月1日起至2026年4月31日止。该房屋前4年每年租金为180000元。第五年自2020年5月1日后每年递增年租金5%。前五年季度付款，后五年半年付款，交房当日付第一季度房租。双方还约定乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均需事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。合同第九条合同的变更、解除与终止约定，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。（1）未提前向甲方书面说明转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。……（6）拖欠房租累计1个月以上。（7）因甲方原因提前终止合同应承担给乙方造成的相应装修，再次租赁同区域差价等损失。2017年3月6日，兴晨辉公司注册成立，法定代表人为刘晨晨、住所地济南市号'style='cousor:pointer'>为济南市，股东为：卢晓爽、张波、尹志伟、刘晨晨、盛楠。该公司备案登记的财务负责人为张波。2018年2月3日，尹志伟与孙佳星签订《二手房屋买卖合同》，尹志伟将涉案的上述位于山东省济南市市中区鲁能领秀城一东区商业街113号商铺卖与孙佳星。2018年8月25日，孙佳星办理了涉案的上述位于济南市市中区鲁能领秀城三区7号楼113室房屋的房屋权属登记，房产证号为济南20180170882。2018年11月11日，孙佳星出具押金条一张，载明：“今收到领秀城三区7号楼112、113号的房屋押金叁万元整（小写30000）收到人：孙佳星（签名）2018、11、11。”同日，孙佳星出具房款收条一张，载明：“今收到领秀城三区7号楼112、113号的房屋租金玖万元整（2018年10月1日至12月30）（小写90000）收到人：孙佳星（签名）2018、11、11。”张波通过其名下银行账户6217002340024989826于2018年7月19日向尹志伟名下银行账户6222081602006099609汇款9万元。张波通过其名下银行账户6217002340024989826分别于2018年11月6日向孙佳星名下银行账户6214992340310033汇款9万元；于2018年12月29日向孙佳星名下银行账户6214992340310033汇款9万元，并备注“晨辉19年1至3月份房租”；于2019年3月9日向孙佳星名下银行账户6214992340310033汇款9万元，于2019年5月11日向孙佳星名下银行账户6214992340310033汇款3334元；于2019年6月10日向孙佳星名下银行账户6214992340310033汇款93334元，并备注“19年第三季度房租”；于2019年9月3日向孙佳星名下银行账户6214992340310033汇款95000元，并备注“19年10-12月东一区112、113房租”；于2019年12月17日向孙佳星名下银行账户6214992340310033汇款75000元，并备注“1-3月份房租”。2019年8月13日，济南市市中区教育和体育局作出编号为（2019）第10号政府信息公开告知书一份，载明：“……2019年5月28日,依据群众热线举报,我局对位于济南市市中区鲁能领秀城东一区(又称三区)配套公建一层113号依法进行了检查,并向其负责人张波、工作人员赵女士签发了2019084号《检查告知书》,告知其相关的法律法规要求及该机构属于未经审批擅自违规无证办学的事实,要求其立即停止违规行为。整改后,立即向办学许可审批机关依法申办办学许可证。其负责人告知我局工作人员,该机构已提交办学审批材料,并承诺迅速整改,加快办理相关手续。2019年6月4号根据群众举报,我局联合市中区十六里河街道办事处等相关部门再次对该培训机构进行检查。经检查,该机构已列入市中区行政审批服务局民办学校现场验收计划。2019年7月4日,我局经调查得知该机构已获得经市中区行政审批服务局签发的《民办学校办学许可证》。2019年8月4日,我局依据本次政府信息公开申请再次检查该机构。在查对相关资质后,对其校舍进行全面查检。向其负责人张波、管理人员刘晨晨提出以下整改意见:(1)办学资质要在显著位置悬挂;(2)要设立《办学信息公开栏》,将相关教师资格证及办学内容、收退费原则等--公示;(3)要重视消防安全管理,加强平时的人员出入管理;(4)要强化师德建设,优化教育教学管理。8月5日,该机构向我们递交了专题报告、说明。……”张业红主张，其与刘晨晨、张波合伙在涉案房屋处经营济南晨辉艺术培训中心，并由张业红代济南晨辉艺术培训中心与涉案房屋的原所有权人即尹志伟签订了涉案的房屋租赁合同，约定租赁期限自2016年5月1日至2026年4月31日。济南晨辉艺术培训中心于2016年9月11日在涉案房屋处开业经营，后成立了兴晨辉公司，张业红为兴晨辉公司的实际经营人，尹志伟为兴晨辉公司股东。尹志伟知晓张业红系代兴晨辉公司签订的上述租赁合同。孙佳星于2018年8月25日成为涉案房屋的登记所有权人。之后，兴晨辉公司的财务负责人张波按时足额向孙佳星支付了涉案房屋的租金。孙佳星于2019年9月23日11时38分将涉案房屋锁门，导致涉案合同无法继续履行。张业红为证明其主张的上述内容提交了门头房租赁合同、房屋权属状况信息表、中国建设银行账户交易明细、协议、证明、照片、企业变更登记、派出所出具的报警函等证据在卷为证。孙佳星主张，尹志伟于2018年2月3日将涉案的上述位于济南市市中区鲁能领秀城三区7号楼113号房屋出售给孙佳星，孙佳星于2018年8月取得上述房屋的不动产权证书。尹志伟与张业红在2015年4月16日签订的《门头房租赁合同》约定租赁期间尹志伟有权转让出租房屋，转让后租赁合同对新房屋所有人和张业红继续有效。孙佳星既已合法取得涉案房屋所有权，租赁合同中归属于房屋所有者权利应由孙佳星继受。张业红在租赁房屋后，将房屋转借给兴晨辉公司、刘晨晨使用，同时将房屋二楼与相邻112号房屋打通，共同使用。此外还将房屋转借给某教育机构使用，该教育机构因无证办学被责令停业整顿。张业红的上述行为违反了《门头房租赁合同》约定的租赁期间承租人不得未经出租人书面说明转租、转借承租房屋，不得未经出租人同意，拆改变动房屋结构，不得利用承租房屋进行违法活动。另，张业红未按照合同的约定的时间支付租金，每次支付租金均逾期一个月以上。孙佳星有权解除合同，收回出租房屋。孙佳星为证明其主张的上述内容提交了《二手房买卖合同》、《不动产权证》、《门头房租赁合同》、《兴晨辉公司企业信息》、《住所（营业场所）租赁合同》、照片、《政府信息公开告知书》、微信聊天记录、银行转账短信通知等证据在卷为证。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，张业红与尹志伟于2015年4月16日所签订《门头房租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。孙佳星通过购买取得上述位于济南市市中区鲁能领秀城三区7号楼113室房屋所有权，上述《门头房租赁合同》对其有约束力，其应继续履行张业红与尹志伟于2015年4月16日所签订的上述《门头房租赁合同》，对张业红的该部分诉讼请求，一审法院予以支持；对张业红的诉讼请求超出部分，一审法院不予支持。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明;在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张业红承租涉案房屋进行艺术培训及在涉案房屋处注册成立兴晨辉公司进行经营，均发生在孙佳星购买涉案房屋之前，孙佳星作为完全民事行为能力人，在购买涉案房屋前应当对房屋的现状进行全面的了解；且其已实际接受兴晨辉公司财务负责人张波向其支付的租金；现孙佳星以张业红存在转租转借、拆改变动房屋结构等为由，主张要求解除尹志伟与张业红2015年4月16日签订的《门头房租赁合同》并要求张业红、兴晨辉公司、刘晨晨腾空、返还涉案房屋及支付房屋占有使用费的反诉请求，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定判决：一、孙佳星继续履行张业红与尹志伟2015年4月16日所签订的《门头房租赁合同》。二、驳回张业红的其他诉讼请求。三、驳回孙佳星的诉讼请求。案件受理费100元，由孙佳星负担；反诉费16720元，由孙佳星负担。二审中，各方当事人均未向法庭提交新的证据。孙佳星向本院申请调取济南市公安局市中分局十六里派出所对涉案房屋消防违规查处情况，拟证实涉案房屋因存在违规改造结构，不符合消防安全而遭到查处。经本院向十六里河派出所调查核实，涉案房屋之所以被查处，系因疏散通道无消防指示标志、疏散通道不足以及消防栓无法正常使用，不存在因改变房屋结构被查处的情况。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为涉案《门头房租赁合同》是否应予解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，张业红与尹志伟于2015年4月16日签订的《门头房租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。孙佳星通过购买的方式取得涉案房屋的所有权后，亦应受该《门头房租赁合同》的约束。在孙佳星购买涉案房屋之前，张业红已经承租涉案房屋进行艺术培训并在涉案房屋注册成立兴晨辉公司进行经营，原房主尹志伟并未提出异议。孙佳星作为完全民事行为能力人，在购买涉案房屋时应当对房屋现状进行全面了解，并且取得涉案房屋的所有权后，其已实际接受兴晨辉公司财务负责人张波向其支付的租金，亦未对此提出异议。现孙佳星又以张业红存在转租转借、拆改变动房屋结构、延迟支付租金等情形为由要求解除涉案《门头房租赁合同》没有事实及法律依据，一审法院判决驳回孙佳星的反诉请求并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16720元，由孙佳星负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇二〇年七月二十九日法官助理 乔 斌书 记 员 李 杨