浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终2025号 上诉人（原审原告）：来建虎，男，1963年8月21日出生，汉族，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：陈恩言，浙江海群律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李惠明，男，1958年12月6日出生，汉族，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：李苗苗，系上诉人女儿。 委托诉讼代理人：高源，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 原审第三人：杭州萧山城厢旧城改造投资有限公司，统一社会信用代码91330109697079192R，住所地杭州市萧山区城厢街道文化路138号。 法定代表人：王齐天，执行董事。 委托诉讼代理人：张春霞，浙江湘湖律师事务所律师。 上诉人来建虎因与被上诉人李惠明、原审第三人杭州萧山城厢旧城改造投资有限公司（以下简称旧城改造公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初12246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2012年3月1日，李惠明（甲方）与来建虎（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定由李惠明将位于杭州市萧山区杭州惠林服装有限公司西面大车间24米×4米楼上楼下共8间房屋出租给来建虎，租赁期限自2012年3月1日起至2016年3月1日止；协议期内，甲方保障乙方安全使用（如乙方有需要开办公司，则甲方须无条件提供开办公司的一切所需资料，即房产证、土地使用证等相关证件），乙方应妥善维护房屋设施，不得擅自改变房屋结构，如房屋要装修需经过甲方同意；租用期满不得拆除。协议签订后，来建虎对该租赁物进行装饰装修后，用于办公及仓储用途。2016年3月1日，李惠明（甲方）与来建虎（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定由李惠明继续将前述房屋出租给来建虎，租赁期限自2016年3月1日起至2017年3月1日止；如需改变房屋结构需征得出租方同意；租用期满不得拆除。后包括案涉租赁物在内李惠明所有的位于杭州市萧山区的房屋因西入城口环境整治被城厢街道办事处纳入拆迁范围。2016年6月22日，案外人杭州汇鑫房地产土地评估有限公司（以下简称汇鑫公司）受城厢街道办事处委托，对被拆迁人李惠明户所有的案涉房屋进行评估并出具估价报告一份，作为确定房屋拆迁补偿价格的参考依据。该估价报告备注栏载明“杭州南嘉装饰工程有限公司”（以下简称南嘉公司）或“南嘉”字样的项目估价总额为752242.2元（具体包括《附属物估价结果》中序号为64-78的项目，《装修估价结果（其他房屋）》中序号为223-298、340-345的项目）。后旧城改造公司与李惠明签订《安置协议》一份，约定李惠明可获得的房屋拆迁总补偿金额为37051079.31元，该款项旧城改造公司已实际支付给李惠明。同年8月19日，李惠明（甲方）与来建虎（乙方）签订《补充协议》一份，载明双方于2016年3月1日签订的《房屋租赁协议》因租赁期内遇政府拆迁，无法继续履行，双方经友好协商达成该协议，来建虎实际租赁期租赁费计算至2016年6月30日，李惠明定于《补充协议》签订之日一次性退还来建虎93333元。因案涉争议，来建虎遂起诉来院，案经调解无效。来建虎的诉讼请求为：1.李惠明返还来建虎租赁物拆迁补偿款1049303元；2.本案诉讼费、保全费等费用由李惠明承担。 另查明，李惠明平时亦使用案涉租赁物所在房屋，其在来建虎承租案涉租赁物期间，对房屋现状未提出过异议。来建虎系南嘉公司法定代表人，该公司成立于2013年9月9日，住所地为杭州市萧山区。 原审法院认为：针对本案主要争议焦点，一、关于来建虎的诉讼主体资格问题。前述二份《房屋租赁协议》及《补充协议》，均系李惠明作为出租人与承租人来建虎签订，且来建虎已实际履行租金支付等义务，应认定为合同承租方，其有权依租赁合同关系主张权利。本案虽然来建虎系南嘉公司的法定代表人，但该公司成立时间在第一份租赁协议之后，且其住所地与案涉租赁物并不一致，其于协议签订之后实际使用租赁物，或者在拆迁评估过程中以南嘉公司名义与出租人就装饰装修部分进行区分，并不能当然推断为南嘉公司就是合同相对方并需承担相应责任。李惠明的相应主体辩称，缺乏事实依据，故不予采信。二、来建虎要求李惠明返还案涉租赁物装饰装修拆迁补偿款，是否具有合同或法律依据及相应返还比例的认定。首先，关于案涉租赁物由谁进行装饰装修的认定。其一，结合前述查明事实，特别是2012年《房屋租赁协议》的约定以及李惠明在庭审中的陈述可知，案涉租赁物出租给来建虎时，系一个大车间中的楼上楼下共8间房屋，主要用于仓储用途。而结合估价报告载明的内容以及旧城改造公司庭审中的陈述可知，案涉租赁物在评估作业时由来建虎担任法定代表人的南嘉公司实际占有使用，且已进行了装饰装修，其中部分房屋被隔断为多间办公室，并配置有洗脸盆、蹲便器、坐便器等相关卫浴设施，其中部分房屋仍作为仓库使用。显然，案涉租赁物在来建虎承租使用期间已非李惠明出租时的状况。其二，根据日常生活经验法则，用于办公的房屋（配置由洗脸盆、蹲便器、坐便器等相关卫浴设施）一般都会进行装饰装修，这也符合协议关于装饰装修的约定，且评估报告中载有“南嘉公司”或“南嘉”字样的装饰物品，虽非权利归属依据，但旧城改造公司在进行归属确认备注时，来建虎、李惠明双方均到场，系经双方共同确认后才作为备注写上去；之后城厢街道办事处将估价报告初稿交李惠明核对，其亦未提出异议。综上，本案来建虎已提供有效证据证明其对案涉租赁物进行了装饰装修，而李惠明以其作为房屋所有权人，就己方对案涉房屋进行装饰装修的情况无须承担举证责任为由，拒绝提供相关证据，用于证明其对案涉房屋进行过装饰装修，或用于反驳来建虎曾对案涉租赁物进行装饰装修，故原审法院据此认定上述装饰装修部分系由来建虎出资完成。其次，关于案涉租赁物装饰装修拆迁补偿款归属的认定。其一，案涉安置协议项下的拆迁补偿款系李惠明所有的位于杭州市萧山区的房屋被征收后，其基于物权的灭失所获得的货币补偿，该补偿款本质上属于物权转化的债权。故该拆迁补偿款应由被拆除的房屋及附属设施的所有权人享有。因安置协议系拆迁人与被拆迁人就拆迁安置补偿达成的合意，故协议双方系拆迁人与被拆迁人，当然不包括承租人。但承租人基于其对拆迁范围内附属物及装饰装修物的所有权，仍可基于房屋租赁合同关系，向出租人即被拆迁人主张相关权利。具体到本案中，因来建虎系案涉租赁物装饰装修物的出资人，在房屋租赁协议约定的租赁期限届满前，可基于装饰装修物的所有权享有相应利益。只有在协议约定的租赁期限届满时，基于双方合同约定或法律规定，已形成附合的装饰装修物所有权才有可能转归出租人所有。其二，案涉协议约定租期至2017年3月1日届满，后因政府拆迁导致合同无法继续履行，系不可归责于双方的原因，并由双方协议提前解除合同，承租人出资的装饰装修物因未达到承租人预期使用目的及期限，必然产生剩余租期内的装饰装修残值损失，该部分依法应由双方按公平原则分担。此外，李惠明辩称案涉租赁物即便由来建虎进行了装修，但双方协议约定装修需经出租人同意，而来建虎未经同意擅自对案涉租赁物进行装饰装修，故根据租赁司法解释第十三条之规定，李惠明无须赔偿装饰装修残值损失。但结合前述查明事实可知，双方在协议中约定“租用期满不得拆除”及“如房屋要装修需通过甲方同意”，足见李惠明对来建虎承租案涉租赁物后将进行装饰装修系明知，且其也在使用案涉房屋，在来建虎承租案涉租赁物长达五年的时间里均未就装饰装修事项提出过异议，应视为其已同意来建虎对案涉租赁物进行装饰装修。对李惠明的相应辩称，原审法院不予采信。其三，虽然双方通过签订补充协议的方式，解除了房屋租赁协议并对租金进行了清算，但未就装饰装修拆迁补偿款分配事宜进行约定，来建虎虽未在该协议中就租赁物装饰装修的拆迁补偿款提出异议，并不代表其就已明确放弃对案涉租赁物装饰装修物的所有权及相应权益。因此，李惠明实际取得的拆迁补偿款中所涉上述装饰装修物的相应权益，应考虑残值损失承担等因素后予以合理认定，并归属于权利人。最后，关于装饰装修部分所涉拆迁补偿款相应返还比例的认定。如前所述，来建虎作为案涉装饰装修物的权利人因拆迁遭受损失，应享有相应权益。就装饰装修残值损失的承担问题，即双方所争议租赁司法解释第十一条第（四）项关于“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除时，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的适用问题，结合前述分析，本案来建虎必然已发生装饰装修残值损失，但该损失金额无法确定，且前述相应拆迁补偿款并非以剩余租期内的实际价值作为标准计算，而系拆迁人以市场重置价及成本等因素予以补偿，二者并不对等。考虑到案涉实际租赁期限及剩余租期、物品折旧等因素，依个案公平及利益衡平原则，原审法院将该残值损失的承担在前述拆迁补偿款中予以一并处理，即将来建虎所应承担的残值损失部分在案涉拆迁补偿款中予以扣除，并酌情确定李惠明应返还案涉租赁物拆迁补偿款752242.2元中的75%计564181.65元，对来建虎该项诉请中的合理部分，于法有据，故予以支持；对其主张的其余部分，缺乏事实依据，故不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李惠明在判决生效后十日内返还来建虎拆迁补偿款564181.65元；二、驳回来建虎的其余诉讼请求。 如李惠明未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14244元，由来建虎负担6585元，李惠明负担7659元。 宣判后，来建虎、李惠明均不服，分别向本院提起上诉。来建虎提出上诉称：一、关于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（四）项关于装饰装修残值损失的认定。来建虎对案涉租赁物进行装饰装修投入并实际占有使用，其装饰装修是一个持续不断投入的期间，来建虎根据实际使用情况对装饰装修物不断维护或更新等，这也正是符合日常生活经验法则。并且，来建虎装饰装修部分成本价值高使用期限长，其装饰装修物在被政府拆迁时间节点若未被拆迁其存在的价值也是非常高，其使用期限也是非常长的。既然拆迁人即旧城改造公司对装饰装修物进行量化估价，已将相应补充款全部赔付给出租人，完全填补了来建虎与李惠明双方本应分担的装饰装修残值损失，故该损失无须再由双方分担。因装饰装修拆迁补偿款系拆迁人对来建虎装饰装修物所有权灭失进行了补偿，故此在房屋租赁合同期满前理应归属承租人。故此，对司法解释关于装饰装修物残值损失的分担，已由拆迁人进行量化的估价填补了来建虎的损失，无须再另行计算分担。该认定办法既符合客观事实，也有利于维护正常的市场交易秩序。综上，请求撤销原审判决，改判支持来建虎原审诉讼请求。 针对来建虎的上诉，李惠明发表答辩意见称：第一、来建虎根本没有对房屋进行装修，也不是来建虎所述的他对装修有持续不断投入的装修，都是不存在的。第二，来建虎所述的这部分款项是对装饰装修所有权灭失后的补偿。那所谓的装饰装修他没有进行，即使有补偿，那也应该是归属于李惠明。 旧城改造公司表示没有意见。 李惠明向本院提起上诉称：一、一审法院认定案涉装饰装修由来建虎出资完成系错误认定。1、来建虎所租赁的房屋面积共计768平方米，而《评估报告》中备注“南嘉”的补偿项目所对应的房屋建筑面积为1592.32平方米，已远超其实际承租的范围。来建虎对远超其租赁范围的房屋进行装修，明显不符合常理。2、案涉厂房由李惠明2014年购买后用于出租，并且李惠明也提交了证据证明在租给来建虎之前是由杭州明蕾服装有限公司租赁用作经营，且对房屋进行了隔断并装修。对此，2018年9月18日杭州中级人民法院（2018）浙01民终5495号判决书也认定李惠明对案涉厂房进行了出租，而本次一审法院却未采纳李惠明提交的杭州明蕾针织服装有限公司的情况说明。而且，根据日常经验法则，李惠明的该厂房一直在出租，也不可能没有装修。3、一审法院以《估价报告》中备注“南嘉”的项目均认定为来建虎出资装修没有任何依据。1）该备注并非经李惠明确认，李惠明也根本没有在现场，旧城改造公司也没有在现场。该备注仅是负责估价的汇鑫公司员工向南嘉公司简单的询问而得来的结果。一审法院仅因旧城改造公司陈述而认定该备注经李惠明确认属于认定错误。旧城改造公司的陈述与事实不符，不应采纳；2）并且，南嘉公司与来建虎并非同一个法律主体。且不说李惠明对《估价报告》中备注“南嘉”的项目没有进行确认，即便李惠明进行了确认，也没有确认案涉装修由来建虎进行装修。并且，结合一审法院采纳的三个证人的证言，均说装修是南嘉公司进行的装修。一审法院依据《估价报告》中备注“南嘉”认定案涉装修归属于来建虎没有任何事实和法律依据，也没有任何逻辑。4、一审法院认为根据日常生活经验法则认定用于办公的房屋一般都会进行装饰装修，但是并不能必然推出来建虎对案涉厂房进行了装修，同理，根据日常经验法则，如本部分第2点所述，来建虎在承租房屋之前该厂房就己经存在租赁，那更应该得出来建虎承租房屋时房屋己经进行了装修的事实。法院在日常生活经验法则的适用上，不应该存在双重标准。二、《估价报告》中部分可拆除的装修已由南嘉公司或来建虎拆走，而案涉的拆迁款却包含己经拆走的部分，一审法院对此未予以查实。三、一审法院举证责任分配错误，来建虎根本没有举证证明其对案涉厂房进行了装修，李惠明也无需对案涉厂房的装修进行举证。一审法院据以认定来建虎进行装修的证据是法院所采信的三个证人证言以及《估价报告》，然而证人证言所述是南嘉公司进行了装修，《估价报告》的备注也是南嘉，所指向的均为南嘉公司而非来建虎，这两个证据根本无法证明来建虎对案涉厂房进行了装修。来建虎举证证明其对案涉厂房进行装修的基本证据（如购买材料的收据或发票等）都没有举证。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条明确规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。而在本案中，来建虎仅仅举证证明南嘉公司对案涉厂房进行了装修，并没有提供其对厂房进行装修的证据，其应承担举证不利的责任。而在本案中，在来建虎没有提供证据证明对案涉厂房进行装修的前提下，却将该举证责任分配给了李惠明，并据此作出对李惠明不利的认定，属于适用法律错误。并且，实际上，根据李惠明己经提交的证据以及日常生活经验法则，己经能够证明来建虎在进行承租前，案涉厂房己经存在了装修。四、租赁期内并不存在装修，所以也不存在一审法院所述的“剩余租期内的装饰装修残值损失”。1、正如浙江省高级人民法院（2019）浙民再143号民事裁定书所认定的事实：“本案装饰装修发生于第一份租赁合同履行期间，而拆迁发生于第一份租赁合同履行完毕第二份合同履行期限内”。即在第二份租赁合同履行期内，并没有装修的事实发生，更不可能存在“剩余租期内的装饰装修残值损失”。2、同时，根据一审法院所述：“只有在协议约定的租赁期限届满时，基于双方合同约定或法律规定，已形成附合的装饰装修物所有权才有可能转归出租人所有。案涉的装修发生在第一份合同履行期间，则无论是谁对厂房进行了装修，则该装饰装修的所有权均归属于李惠明，也不存在一审法院所述的剩余租期内的装饰装修残值损失”。五、一审法院认定的“该补偿款本质上属于物权转化的债权”没有任何法律依据，即使转化，该补偿款也应归属于李惠明。我国的任何一部法律或者教材，均没有物权转化债权的规定或原理。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。即使是“物权转化债权”，则根据本上诉状第四部分第2点所述，装饰装修的所有权归属于李惠明，那么该补偿款也是归属于李惠明。六、本案实质上并非来建虎与李惠明之间的租赁合同纠纷，一审法院法律关系认定错误。如前述，如果案涉厂房有装修，则装修人除了李惠明外就是南嘉公司，故本案应当是南嘉公司与李惠明之间因装饰装修补偿款之间的法律纠纷，而非来建虎与李惠明之间的租赁合同纠纷。综上，请求：撤销原审判决，改判驳回来建虎的原审诉讼请求。 针对李惠明的上诉，来建虎发表答辩意见称：一、案涉装饰装修是由来建虎租赁完成的。理由：1、来建虎自2016年3月1日起，其均是作为承租人，租赁了李惠明作为出租人的案涉租赁物，并支付了租金。2012年3月1日签订协议时，对租赁物仅载明楼上楼下共8间房屋，并未有具体房屋租赁面积。同时案涉租赁物在评估作业时，由来建虎担任法定代表人的南嘉公司实际占有并使用，并且来建虎进行了装饰装修，已非李惠明出租时的状况。来建虎实际承租范围及装饰装修出资投入，以旧城改造公司在评估时归属确认备注时来建虎、李惠明均到场共同确认的范围为准。旧城改造公司在进行归属确认备注时，不仅各方均到场备注上去，之后城厢街道办事处将估价报告初稿交李惠明核对，其亦未提出异议。2、《估价报告》中是对来建虎装饰装修出资投入未拆除部分的评估，并非李惠明所陈述案涉拆迁款包含拆走部分。若李惠明除了来建虎承租部分之外，有任何包含在拆迁款部分又拆走的，有相关利益方向李惠明主张返还，与来建虎无关。二、关于来建虎装饰装修残值损失的认定，拆迁人以市场重置价及成本等因素，对来建虎装饰装修残值损失进行的估价认定；评估报告中，内容本身就是对来建虎装饰装修残值损失，根据租赁实际情况估价认定，不应再酌情扣除，应全额给予来建虎。理由如下：来建虎对案涉租赁物进行装饰装修投入是一个持续不断的期间，会根据实际使用情况，对装饰装修物不断维护或更新等，这也正符合日常生活经验法则，并且来建承包装饰装修工程施工的项目经理，对租赁物的进行办公等功能进行装饰装修也是高要求高标准，成本价值等均比较高且使用期限较长。更何况，来建虎对估价报告序号为29、30、157至165、218至222、345项目估价约30万元未计入残值损失，在原一审判决后未提起上诉，已经是较大损失。综上，请求法院依法驳回李惠明的上诉请求，支持来建虎的上诉请求。 旧城改造公司发表意见称：本案是与旧城改造公司没有直接的关联性。根据合同的相对性，旧城改造公司与李惠明签订了拆迁安置补偿协议，并且也已经履行了支付的义务，因此旧城改造公司与本案没有关联性。请求法院在查明事实的基础上，依法裁判。 二审举证期限内，各方当事人均未提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为：根据已经发生法律效力的（2019）浙民再143号民事裁定，本案装饰装修发生于第一份租赁合同履行期间，而拆迁发生于第一份租赁合同履行完毕后第二份合同履行期限内，来建虎在《补充协议》（即双方于2016年签订的《补充协议》，该协议约定双方于2016年3月1日签订的《房屋租赁协议》因租赁期内遇政府拆迁，无法继续履行，双方经友好协商达成该协议，来建虎实际租赁期租赁费计算至2016年6月30日，李惠明于《补充协议》签订之日一次性退还来建虎93333元）中也未对租赁物装饰装修的拆迁补偿款提出过异议，并据此认定原一、二审法院以装饰装修为来建虎完成为由将装饰装修补偿款全部判归来建虎所有，存有不当。根据上述生效裁定，来建虎请求判令李惠明返还其租赁物拆迁补偿款的请求缺乏法律依据，应当予以驳回。 综上，来建虎的上诉依法不能成立，李惠明的上诉依法成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初12246号民事判决。 二、驳回来建虎的全部诉讼请求。 一审案件受理费14244元，二审案件受理费13503元，均由来建虎负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二〇年七月九日 书记员  姚丽萍