山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3970号 上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛渤海湾房地产开发有限公司（以下简称渤海湾公司），住所地青岛市城阳区城阳街道兴阳路308号希尔景园办公楼319室。 法定代表人：徐风友，经理。 委托诉讼代理人：刘清峰，山东森嵘（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张涛，女，系该公司法务经理。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王海滨，男，1975年9月10日出生，汉族。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：即墨市蓝色港湾度假酒店（以下简称港湾酒店），经营场所青岛市即墨区鳌山卫街道办事处凤凰岭村凤凰山路8号5号楼。 经营者：张常青，男，1968年9月19日出生，汉族。 二被上诉人之共同委托诉讼代理人：张涛，北京市华联律师事务所郑州分所律师。 原审第三人:马海军，男，1972年1月19日出生，汉族。 上诉人渤海湾公司因与被上诉人王海滨、被上诉人港湾酒店、原审第三人马海军房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初1767号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人渤海湾公司之委托诉讼代理人刘清峰和张涛、被上诉人王海滨及其与被上诉人港湾酒店之共同委托诉讼代理人张涛参加了诉讼。本案现已审理终结。 渤海湾公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉讼请求，驳回被上诉人的一审诉讼请求。原判认定事实不清，适用法律错误。一、王海滨方在法庭上作虚假陈述，有意欺骗法庭，应追究其法律责任。二、王海滨整体转租房屋，严重违反合同约定，上诉人有权解除合同。三、王海滨拖欠租金，严重违反合同约定，上诉人有权解除合同。四、原判虽认定被告拆改主体结构，却抛开白纸黑字的租赁合同，认为“违约程度显著轻微”，明显属于主观臆断，背离了公平公正的立场。五、一审认定破坏主体结构，却未判决被上诉人支付修复费用、不能正常使用房屋损失，亦属逻辑混乱，前后矛盾，也未尊重客观事实。六、王海滨方属于违约方，其主张投资损失没有事实和合同依据。其当庭补充上诉理由：一、被上诉人王海滨等存在违约行为，符合约定解除的条件，上诉人按照合同约定解除合同是合法解除。（一）、被上诉人未按合同约定向上诉人支付租赁费，违反了合同约定。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第七条租金中，对租金的标准作出了明确约定，2017年2月16日至2022年2月15日期间的租赁费为40万元/年，并应该在每年的2月16日前支付。关于租赁费的支付方式，双方明确约定，乙方（王海滨）以银行转账的形式将租赁费支付到甲方公司账户。若甲方指定打入其他账户的，应当向乙方出具书面收款账户明细（明细必须有甲方法定代表人签字并加盖甲方公章）。该内容是对租赁费支付的特别约定。被上诉人对该付款约定是明知的。1、被上诉人是从事商业活动的经营者，其付款的审慎义务比普通的社会经济参与者高，被上诉人称将租赁费支付至马海军账户是应马海军要求。即使马海军要求将租赁费支付至其个人账户，被上诉人也有义务要求马海军按合同约定提供书面的付款明细，包括将款项支付至马海军个人账户。但是在本案审理过程中，被上诉人从未向法庭说明其是如何收到马海军的付款通知，更未说明其是如何知道马海军账户的。即使是被上诉人支付给马海军是涉案房屋的租赁费，也仅能说明被上诉人支付了租赁费，但是被上诉人并未举证证明是按照合同约定的支付的租赁，无法说明租赁费由上诉人收到。按照合同约定支付包括按照合同约定的支付的时间，支付的金额，支付的方式支付，被告并未举证证明其按照合同约定支付，因此不能证明被告按照合同约定支付了租赁费。2、被上诉人在一审中提交了第一笔租赁费的转账记录及收据，可以发现，上诉人在收到租赁费后会第一时间为被上诉人出具收款收据，并交付给被上诉人，这是双方的交易习惯，也与上诉人的陈述吻合。但是第二租赁年度的租赁费，被上诉人抗辩称将租赁费已经支付，但却从未向上诉人索要收款收据，显然与交易习惯不符。3、《房屋租赁合同》第十八条通知中，明确写明了甲方的通讯地址、甲方联系人及联系电话，该约定仅仅是通知使用。根据该约定的内容可知，马海军仅仅是合同中甲方的联系人，并非合同履行的代表人或代理人。监事、监事会为了防止董事会、经理滥用职权，损害公司和股东利益，而专门选出的监督机关。马海军虽然是上诉人处监事，只是为了保护投资人利益而对公司进行监督，但是对外不具有代表公司的权利。结合合同中第十六条关于无权代理的约定，合同双方对合同的履行及相关权限进行了明确，双方应该严格按照合同约定来履行。4、被上诉人向马海军的转账，无法确认系支付的涉案房屋的租赁费。被上诉人分两次向第三人马海军转账40万元，虽然金额一致，但是无法确认被上诉人与第三人马海军是否存在其他债权债务关系，被上诉人称系支付涉案房屋的租赁费的举证责任并未完成。综上所述，被上诉人未按照合同约定的要求，向上诉人支付租赁费，并且该租赁费上诉人至今未收到，被上诉人的行为违反了合同约定。（二）被上诉人存在破坏房屋主体结构的事实，该行为违反了合同约定，对涉案房屋的安全使用带来了隐患。本案在一审中对房屋主体结构是否破坏进行了司法鉴定，鉴定结论为所拆改墙体为填充墙砌体结构属于主体结构，虽然被上诉人不认可该鉴定意见，但是并未申请重新鉴定，故根据《民事证据规定》第七十一条规定，人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力，应当认定该鉴定意见的效力，对此一审法院在案件事实查明部分已经查明，被上诉人未提起上诉，说明其认可了一审法院的认定，确认存在破坏房屋主体结构的事实。但是一审法院认为该行为虽构成违约，但属于违约程度显著轻微，不影响合同目的的实现，显然存在错误。1、根据鉴定意见书载明的内容可知，被上诉人拆除主体多达28处墙体，不仅致使租赁物遭受了损失，同时也使租赁物存在安全隐患。至于存在多大的安全隐患，是否影响房屋的正常使用，此时，应当由被上诉人提交证据证明。而对于该事实，被上诉人既未提交，也未对此申请鉴定，一审法院也未直接委托鉴定，故一审法院主观认为违约程度较小，不影响上诉人合同目的的实现，无任何事实与法律依据。获得经济收入是上诉人出租房屋的目的，使租赁物在合同约定的方法及范围内被使用也是上诉人出租房屋的目的。合同中第三条关于房屋用途进行了约定，"乙方保证，在租赁期内，未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变房屋的结构"。第五条第（二）项中约定，"甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物，装修、装饰或添置新物的范围是室内外装修，不得破坏主体结构"。该条款均对乙方使用租赁物作出了明确约定。《合同法》第二百一十七条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。故，被上诉人破坏主体的行为不仅违反了合同约定，更破坏了上诉人合同目的的实现。2、合同约定，守约方解除合同的条件之一为破坏房屋主体结构，该约定与合同目的是否实现无关。一审法院认为被上诉人破坏房屋主体结构的行为，并不导致合同目的无法实现，故认为上诉人的解除理由不成立，系一审法院适用法律错误。合同法93条合同的约定解除规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，该条款中并未规定解除合同的条件要达到合同目的无法实现的程度。合同法第九十四条，合同的法定解除规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。在适用法定解除时，合同目的的能否实现，才能作为合同是否解除的依据。一审法院对法定解除与约定解除进行了错误的理解与适用，二审法院对此应当予以纠正。（三）、被上诉人存在房屋转租的事实，违反了合同约定。上诉人在一审庭审及答辩、代理意见中作出了明确的说明。综上所述，根据房屋租赁合同第十四条第四项的约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，1、不支付或者不按照约定支付租金达5日的；3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4、擅自将房屋整体转租给第三人的。被上诉人的行为违反了上述约定，故原告有权按照合同约定及法律规定行使解除权，上诉人解除与被上诉人的房屋租赁合同系合法解除。二、上诉人并未向被上诉人隐瞒房屋抵押的事实，合同的解除也并非是因为上诉人要出售房屋，本案不能适用合同第十五条第三项的计算投资损失。1、一审中，被上诉人称，2019年1月8日通过律师查询才发现涉案房屋存在抵押，并不再要求继续履行合同，上述内容系被上诉人虚假陈述。一审中在被上诉人当庭出示的手机中，有完整的涉案房屋的房产证材料，明确的显示了抵押情况，被上诉人对房屋存在抵押的事实是明知的。在签署租赁合同前，被上诉人王海滨对涉案房屋的权属证明进行了查看，对涉案房屋的权利状态进行了详细了解，并且一般的交易习惯是在签署房屋租赁合同或买卖合同之前，要查看房屋的产权证明材料的原件。显然被上诉人在一审期间做了虚假陈述，其目的是为了获取不当利益，藐视司法公正。2、合同解除的真正原因系因为被上诉人存在违反合同约定的相关情形，导致上诉人的合同目的无法实现，上诉人不得不解除合同。上诉人向被上诉人发函解除合同后，被上诉人并未并未对上诉人在解除通知中所列的违约事由进行解释，也没有继续履行合同，双方合同已经解除。在合同解除后，上诉人转让房屋不再受合同限制，不需要再按照合同约定履行义务。因此在本案中，上诉人并非是为了出售房屋而收回房屋，因此不能适用合同中第十五条第三项（租赁期内，甲方需提前收回该房屋另行出售的，应提前90日通知乙方，将已收取的租金月退还乙方，并赔偿乙方折旧后的装修款（装修款按照8000元/平米计算，每年折旧6.67%））的约定来处理。应当由被上诉人举证证明其损失后，由过错方按照过错程度进行赔偿。三、即使上诉人解除合同不符合合同约定解除条件，被上诉人主张的投资损失也过高，也无证据证明损失的金额，同时对合同的解除，被上诉人也存在过错，其请求应当驳回。1、被上诉人的反诉请求为要求上诉人赔偿被上诉人违约解除合同造成的投资损失7839975元，无事实与法律依据，且主张过高。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被上诉人主张上诉人违约解除合同，并要求赔偿损失，应当举证证明其损失情况，被告在一审中直接主张按照2500元/平方米计算装修款，无任何事实与法律依据，且主张过高。合同第十五条第三项对在租赁期内，甲方需提前收回房屋另行出售的的违约做了明确约定，该约定仅针对租赁期内甲方提前收回房屋另行出售的情况，在本案解除合同中不能适用。根据评估机构的评估，现涉案房屋的装修残值约171万元，被上诉人也未举证证明其投资的金额，即使按照被上诉人提交的合伙协议的内容中投资300万元计算，也与被上诉人主张的7839975元相去甚远，其主张的投资损失明显过高，故被上诉人在要求赔偿投资损失7839975元的诉讼请求不应予以支持，应当以房屋装修残值为标准。在确认被上诉人的投资损失时，应当以违约造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错及预期利益等综合因素，根据公平原则，诚实信用原则进行平衡。会根据《合同法司法解释二》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。因此，即使合同约定了投资损失的计算方式，也应当以实际损失为基础，进行确定。2、即使法院认为上诉人主张的被上诉人未按合同约定支付租赁费、破坏房屋主体结构等行为不属于违约行为，上述行为也是导致上诉人解除合同的主要原因。因此，被上诉人对合同的解除存在过错，应当对合同的解除应承担责任，对合同解除而产生的损失承担责任。3、被上诉人承租涉案房屋后，并未全部自用，存在转租、空置的情形，其实际装修使用的面积约2200平方米。即使法院按照面积计算装修损失，也应当以被上诉人实际使用面积为准，原审法院按照合同约定面积计算装修损失，明显不合理。四、被上诉人应当赔偿上诉人房屋恢复原状的费用103848.25元。被上诉人损坏涉案房屋时，涉案房屋所有权人是上诉人，同时根据合同的相对性原则，被上诉人对租赁物造成的损害，应当向上诉人赔偿或恢复原状，鉴定机构已经对恢复原状所产生的费用进行了评估，金额为103848.25元，被上诉人应当将上述费用支付给上诉人，一审法院以鉴定时上诉人已非房屋所有权人而不支持上诉人的诉讼请求，系适用法律错误。被上诉人在合同履行期间，损坏了上诉人的财产，根据合同第11条的约定，应当对毁坏部分恢复原状，并支付恢复原状的费用。五、被上诉人应当支付自2018年2月16日至2018年4月2日期间的租金。该期间，被上诉人一直占用该房屋，未向上诉人支付租赁费用，因此，该占用期间的费用，被上诉人应当向上诉人支付。六、本案中上诉人支付的70000元鉴定费用，应当由被上诉人承担。1、一审期间，法院委托青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司对涉案房屋是否造成主体结构破坏及恢复原状的维修方案进行鉴定，上诉人支付鉴定费用为40000元，一审法院审理查明部分（判决13页），将该费用错误的写为20000元，应于纠正。因房屋主体结构破坏是被上诉人导致的，故该40000元鉴定费用应当由被上诉人承担。2、一审期间，法院委托山东广信达土地房产资产评估项目管理有限公司对涉案房屋主体结构破坏部分恢复原状的修复费用进行鉴定，上诉人支付鉴定费用3000元，因房屋主体结构破坏是被上诉人导致的，该费用应当由被上诉人承担。3、一审期间，法院对因主体结构破坏和租户占用期间不能正常使用房屋的损失委托青岛新业价格评估有限公司进行评估，上诉人支付鉴定费用27000元，因该鉴定是被上诉人原因而导致的，故该鉴定费用应当由被上诉人承担。综上所述，请求法院依法公平、公正审理本案，支持上诉人的上诉请求。 王海滨、港湾酒店辩称：1、驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。2、本案的所有诉讼费用由上诉人承担。事实与理由：1、上诉人认为：答辩人之一的王海滨做虚假陈述，其有意欺骗法庭，应追究王海滨的虚假的法律责任。对此：答辩人想说的是向法庭做虚假陈述的不是答辩人而是上诉人，要受到法律制裁的也应是上诉人！因为上诉人指认的王海滨做虚假陈述没有证据证明，而上诉人在一审中包括在本次上诉中一直在多方面虚假陈述，比如明明自己盖章签字认可张常青开办酒店，明明自己指定的履行合同联系人和重要的工作人员监事收取了我们的租金，这样铁打的事实上诉人都敢于否认，这不是虚假陈述是啥？这种危害诉讼秩序的行为难道还不应当制裁吗？显然不是，我们强烈要求法院对上诉人这种歪曲事实，信口雌黄，故意拖延审理时限，肆意浪费司法资源的行为给予打击！2、上诉人认为：王海滨转租房屋，严重违反合同约定，上诉人有权解除合同。对此：答辩人要说的是，一审判决已经根据答辩人提交的证据作出了正确的认定，而且上诉人在一审中并没有对该证据提出异议，更没有提出鉴定申请，此时再给予否认，显然不能得到支持。3、上诉人认为：王海滨拖欠租金，严重违反合同约定，上诉人有权解除合同。对此：答辩人要说的是我们按照上诉人的监事也是上诉人指定的和我们履行合同的联系人马海军的指示，打给他本人代收的，因为被上诉人涉诉很多，其账户早已被查封，不能收款所以不能往自己的账户上打款，第一年的租金也是打给个人的。所以上诉人这个理由根本不能成立！4、上诉人认为：一审判决虽认定被告主体结构，却认为"违约程度显著轻微"，明显属于主观臆断，背离了公平公正的立场。对此答辩人有二点意见，一是答辩人根本没有破坏房屋的主体结构，且不说青岛市建筑设计研究院出具的鉴定意见书存在的鉴定资格、鉴定事实无法确认、适用标准已经废止等诸多问题，光是根据现行的《建筑工程施工质量验收统一标准》，在房屋结构属于砌体结构时，填充墙砌体才属于主体结构，而涉案房屋清楚的属于钢混结构，在房屋结构为钢混结构时，填充墙砌体不属于主体结构，所以这个鉴定已经不能被采纳。二是由于我方确实对房屋进行了些许的改造，但由于自身保护意识缺乏，没有留下上诉人同意改造成现在这种状态的证据，所以一审判决认为王海滨有显著轻微的违约行为，承担一定的违约金，尽管王海滨非常不服，但也认为一审判决根据事实和法律做了判决，体现了公平公正，所以没有上诉。但王海滨没有上诉并不代表自己承认有破坏主体结构的行为。5、上诉人认为：一审认定破坏主体结构，却未判决让答辩人支付修理费用，不能正常使用房屋的损失，属于逻辑错误，前后矛盾。对此答辩人要说的是，答辩人没有破坏房屋的主体结构，这在上一条已经做了充分说明，这里不再赘述。上述人让答辩人支付修理费用和赔偿不能正常使用房屋的损失这一要求，答辩人认为上诉人的要求不但逻辑错误还属于强盗逻辑。2018年4月2日上诉人不顾答辩人的苦苦解释强行将租赁房屋收回，并在2018年11月20日前将涉案房屋转让给他人，且实际交付。现在他人已经在这个房屋里重新开办了酒店，而且几乎没有任何改造，这种情况下上诉人既没有要求支付和赔偿的资格，也没有支付和赔偿的事实。上诉人现在拿着他人的房屋，要求没有事实支持的支付和赔偿，还心安理得的霸占着答辩人的巨额财产，这不是强盗的逻辑还能是什么逻辑呢？6、上诉人认为：王海滨属于违约方，其主张投资损失没有事实和合同依据，数额也明显不符合事实。在没有评估结论、没有实际投资证据的情况下，一审法院径行支持王海滨方反诉请求，明显事实不清，也没有法律依据。对此：答辩人要说的是：一是上诉人以转租和逾期没有交纳租金为由要求与王海滨解除合同的，在这方面王海滨忠实的履行了合同义务，没有违约行为，至于破坏主体结构，完全是在上诉人霸占了房屋后，为了诉讼的需要杜撰出来的，这种行为完全颠覆了因果关系，改为了果因关系，先擅自与我方解除合同并霸占了房屋，然后再去找解除合同和霸占房屋的理由，这完全是强盗逻辑！不能让任何一部法律所接受。二是王海滨与上诉人签订的合同约定：因上诉人根据自身的需要，将房屋提前收回另行出售的，上诉人按照每平方8000元赔偿答辩人的装修损失，根据案件审理情况上诉人也确实根据自己的需要将房屋出售给他人以抵消债务，然后我方根据装修的实际情况，要求按照每平方2500元的价格来进行赔偿，一是符合我们的合同约定，二是我们实实在在没有漫天要价。上诉人在一审中对此并没有异议更没有提出鉴定，况且这也是我们双方自愿对提前终止合同所做的约定，因此我方也不会同意鉴定的。基于以上情况，一审判决没有任何问题。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，其妄图以自己杜撰的事实和理由，请求法院为自己霸占我们的巨额财产提供法律支持，这是所有正直的、公正的法律所不能容忍的，希望二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，以尽早让我们实现保护自己合法权益的愿望。 渤海湾公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告王海滨向原告支付房屋租金及房屋占用费用50410.94元（2018年2月16日至2018年4月2日，计46天）；2、判令被告王海滨向原告支付违约金12000元；3、判令被告王海滨承担主体结构恢复原状的费用103848.25元；4、判令被告王海滨赔偿因破坏主体结构和租户占用期间不能正常使用的损失1561221元（2018年4月3日计算至2019年7月24日，计477天）；5、判令被告王海滨承担各项鉴定费用7万元；6、被告港湾酒店对上述款项承担共同偿还责任；7、本案全部诉讼费用由被告承担。 王海滨、港湾酒店向一审法院提出反诉请求：1、要求原告赔偿被告因其违约解除合同给被告造成的投资损失7839975元，并自2018年4月2日起到实际还款之日止按月利率2分赔偿被告利润损失，到本反诉之日为1881594元，共计9721569元；2、要求原告渤海湾公司返还被告租房押金10万元、租金347777.8元，共计447777.8元；3、诉讼费用由原告承担。 一审法院经审理查明，2016年8月29日，原告（甲方）与被告王海滨（乙方）签订房屋租赁合同。合同约定：第一条、房屋的基本情况，该房屋坐落于青岛市即墨市，楼房3+1层，面积3135.99平方米，毛坯。第五条、房屋改善（一）乙方应在本合同签订后一年内对房屋做如下改善：按照商务酒店的相关装饰要求装修完毕，改善房屋的费用由乙方承担。（二）甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物。装修、装饰或添置新物的范围是室内外装修，不得破坏主体结构。第六条、租赁期限（一）房屋租赁期限自2016年9月1日至2032年2月15日，共计15年5.5个月。第七条、租金（一）租金标准：1、2016年9月1日至2017年2月15日为免租期，乙方可自行装修该房屋。2、2017年2月16日至2022年2月15日，租金为40万元/年；（二）租金的支付时间：按年预付，第一年租金在本合同签订之日支付，即在2016年9月1日前支付，之后租赁费在每年租期届满前支付，即每年2月16日前支付。（三）租金支付方式，乙方以银行转账的形式将租赁费支付到甲方公司账户，若甲方指定打入其他账户的，应当向乙方出具书面收款账户明细（账户明细必须由甲方法定代表人签字并加盖甲方公章）。第八条房屋租赁保证金（一）甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为：壹拾万元。第十二条转租（一）除甲乙双方另有约定以外，乙方须事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋全部整体转租给他人。（二）乙方可将房屋进行部分转租，乙方转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面转租合同，并向房屋租赁管理行政机关办理房屋租赁合同登记备案手续。第十四条合同解除（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按约定支付租金达5日的；3、擅自拆改变动或者损坏房屋主体结构的；4、擅自将房屋整体转租给第三人的。第十五条违约责任（三）租赁期内，甲方需提前收回该房屋另行出售的，应提前90日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方，并赔偿乙方折旧后的装修款（装修款按照8000元/平米计算，每年折旧6.67%）；（四）乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，应按年租金的3%支付违约金。第十八条通知甲方联系人马海军，乙方联系人王海滨。2016年9月26日，被告王海滨与王贵英、张常青签订合作经营协议，三人共同出资在即墨市经营酒店，三人指定的财务人员为张巧玲。2016年10月14日，张常青向即墨市市场监督管理局申请登记“即墨市蓝色港湾度假酒店”，原告在张常青申请登记所需的住所（经营场所）承诺书上盖章并由法定代表人签字。被告港湾酒店于2016年10月17日登记注册。2016年9月26日，被告王海滨支付原告押金10万元。2016年10月25日，张巧玲向原告指定的收款人戚海霞账户转账40万元，原告向被告王海滨出具收据。2018年1月31日，被告港湾酒店工作人员刘林林向第三人马海军转账14万元，2018年2月5日，刘林林再次向第三人马海军转账26万元。第三人马海军既是原告指定的联系人，也是原告的监事。2018年3月15日，原告向被告王海滨送达《关于解除青岛渤海湾房地产开发有限公司与王海滨房屋租赁合同的通知》称，根据合同约定，应当于2018年2月16日前支付租金40万元，但是截止到2018年3月15日，仍未支付租金，已经逾期付款达29日，构成根本违约。根据租赁房屋的实际状况，房屋用于酒店使用，根据营业执照显示，该酒店的实际经营者为张常青，你将房屋擅自整体转租给张常青的行为，已经严重违反了合同约定，构成根本违约。现向你下发单方解除房屋租赁合同通知，即双方的《房屋租赁合同》自2018年3月15日解除，你于2018年3月25日前返还房屋，我公司于2018年3月26日正式收房，届时未清理走的物品视为抛弃物，我公司将自行处置。2018年3月23日，原告向被告王海滨送达收房通知。2018年4月2日，原告将涉案房屋收回。2018年6月14日，一审法院立案受理被告王海滨及王贵英、张常青起诉原告渤海湾公司及第三人青岛渤海湾物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，案号（2018）鲁0282民初5658号，原告于2018年11月20日提交的答辩状中称，2018年2月初，因王海滨不配合办理续贷手续，导致涉案房屋抵押贷款逾期，银行处置贷款时将债权进行了转让，为尽快解决债务，只能将房屋对外出售，且已经实际交付。2019年3月28日，原告申请对被告所拆改房屋是否造成主体结构破坏及主体结构破坏部分恢复原状所需要费用进行鉴定。2019年6月12日，青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司受委托对涉案房屋是否构成主体结构破坏及恢复原状的修复方案进行鉴定，鉴定意见：依据《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001附表B（见附表）所拆改墙体为填充墙砌体结构属于主体结构。处理建议：将已拆除墙体按照竣工图纸要求恢复施工。原告支付鉴定费用2万元。2019年7月29日，受原审委托山东广信达土地房产资产评估项目管理有限公司对涉案房屋主体结构破坏部分恢复原状的修复费用进行鉴定，鉴定结果：青岛市即墨区鳌山卫凤凰山路8号5号楼的主体结构破坏部分恢复原状的修复费用为103848.25元。原告支付鉴定费用3000元。2019年4月29日，原告申请评估因主体结构破坏和租户占用期间不能正常使用房屋的损失（按市场租金标准从2018年4月12日计算到实际修复之日）。2019年7月24日，受原审委托青岛新业价格评估有限公司作出价格评估结论：在价格评估基准日，对位于青岛市即墨区鳌山卫街道办事处凤凰山路8号5号楼因主体结构破坏和租户占用期间原告不能正常使用房屋的平均年损失进行鉴定为：1194663元/年。原告支付鉴定费27000元。庭审中，被告提交原告出具的房权证，称原告出具房权证时，无抵押信息。原告称给被告出具的房权证是一份完整的复印件，包含相关抵押信息。庭审中，原告称涉案房屋2019年6月26日已不属于原告所有；2019年8月上旬，对被破坏的主体结构进行修复。 一审法院认为，原告虽只与被告王海滨签订合同，但在被告港湾酒店申请登记所需的住所（经营场所）承诺书上盖章并由法定代表人签字，应视为原告明知房屋的实际使用者为被告港湾酒店，其称被告王海滨将涉案房屋整体转租的理由，不予采纳；2018年1月31日，被告港湾酒店工作人员刘林林向第三人马海军转账14万元，2018年2月5日，刘林林再次向第三人马海军转账26万元，因第三人马海军既是原告指定的联系人，也是原告的监事，应视为被告按照原告指定付款，因此，原告主张被告未足额支付租赁费的理由，不予采纳。原告于2018年3月15日单方解除合同并于2018年4月2日将涉案房屋收回，其解除合同的理由不成立，因此，原告构成根本性违约。原告在收回房屋后，起诉立案后申请对涉案房屋主体结构是否被破坏进行司法鉴定，根据鉴定结论及附图，被告只是拆除部分填充墙砌体并进行改建，且拆除部分相比较整体房屋墙体数量较小，虽构成违约，但属于违约程度显著轻微，不影响原告合同目的的实现，但被告王海滨应当支付原告鉴定费2万元并支付原告违约金12000元；原告强行收回房屋且在2018年11月20日时称已将房屋转让，其在鉴定时已非房屋所有权人，因此，对原告主张的修复费用，不予支持；原告自行收回房屋后，其主张的自2018年4月3日至2019年7月24日的使用费，亦无法律依据，不予支持；对原告主张的修复费用鉴定费及房屋不能正常使用定损时评估费，不予支持。原告收回房屋并将房屋转让，致使合同无法履行，应当赔偿被告王海滨由此造成的损失并退还被告剩余的租金，根据合同约定，原告应支付被告王海滨折旧后的装修款（按8000元/平米计算，每年折旧6.67%），现被告王海滨主张按2500元/平方米计算装修款，未超出双方约定，其要求原告支付投资损失7839975元，予以支持，但要求原告自2018年4月2日到实际还款之日止按月利率2分赔偿被告利润损失，到本反诉之日为1881594元，无事实及法律依据，不予支持。另原告应当返还被告王海滨押金10万元，并退还剩余租金347777.8元。被告港湾酒店非合同相对方，其不承担合同责任，同样不能要求原告承担责任。据此判决：一、被告王海滨于判决书生效后十日内支付原告渤海湾公司工程款鉴定费2万元。二、被告王海滨于判决书生效后十日内支付原告违约金12000元。三、驳回原告渤海湾公司对被告港湾酒店的诉讼请求。四、驳回原告渤海湾公司的其他诉讼请求。五、原告渤海湾公司于判决书生效后十日内返还被告王海滨押金10万元。六、原告渤海湾公司于判决书生效后十日内返还被告王海滨剩余租金347777.8元。七、原告渤海湾公司于判决书生效后十日内赔偿被告王海滨投资损失7839975元。八、驳回被告王海滨的其他诉讼请求。九、驳回被告港湾酒店对原告渤海湾公司的诉讼请求。案件受理费20977元（原告预交），由原告渤海湾公司负担20603元，被告王海滨负担374元；反诉费41408元（被告王海滨预缴），由原告渤海湾公司负担33746元，被告王海滨负担7662元。 二审期间,渤海湾公司提交证据如下：1、资产评估报告一份，证明：经有资质的评估部门评估，涉案房屋的装修实际装修面积为252.45平方米，在2018年4月1日市场价值类型下，公允价值为1716697.41元。2，青岛市即墨区综合行政执法局责令整改通知书。证明：因被上诉人酒店的涉案房屋门头破坏了相关绿化带，违反了相关管理条例，青岛市即墨区综合行政执法局下达了责令整改通知书，并强行拆除了涉案房屋的门头。王海滨、港湾酒店质证意见：1、不承认该评估报告，不予质证，因为在我们双方所签订的房屋租赁合同中第15条违约责任中第三项，双方对违约，也就是甲方需提前收回该房屋另行出售的应提前90天通知乙方，也就是说双方直接约定了违约责任，按每平方米8000算，但是我们实事求是的结合自己的投入款按2500元/平方，这是符合合同约定和法律支持的。所以说这时候再提这个鉴定显然不符合我们的约定。2、证据2与本案没有任何关系。下达通知书是2018年11月14日，但是他早在2018年4月2日就将涉案房屋收回，所以说这是他自己的问题。 王海滨、港湾酒店未能举证证明其实际的装修投入，本院对该资产评估报告书的评估结论予以确认。 本院查明的其他事实同一审。本案经调解，当事人未能达成一致。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，当事人争议的主要焦点问题是，原判认定上诉人渤海湾公司单方解除合同构成根本性违约是否正确。 基于一、二审查明事实，根据相关法律规定，本院认为，原判上述认定错误，理由如下：一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、上诉人渤海湾公司与被上诉人王海滨签订的《房屋租赁合同》第十四条约定了上诉人渤海湾公司一方解除合同并收回租赁物的条件，即：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按约定支付租金达5日的。3、擅自拆改变动或者损坏房屋主体结构的。三、上诉人渤海湾公司一方行使合同解除权的条件已经成就。一是，被上诉人王海滨没有按约定支付租金。上述《房屋租赁合同》关于租金支付方式的约定是明了的、确定的，且为了使支付租金的一方在理解和执行上不致产生歧义，其具体内容和要求还专门用括号进行了夹注，即：“租金支付方式，乙方以银行转账的形式将租赁费支付到甲方公司账户，若甲方指定打入其他账户的，应当向乙方出具书面收款账户明细（账户明细必须由甲方法定代表人签字并加盖甲方公章）”。因此，正常情况下，马海军身份问题是不会给上述约定造成认知和执行上的障碍的。故被上诉人王海滨在没有“甲方法定代表人签字并加盖甲方公章”的“书面收款账户明细”的情况下，其关于将租金支付给马海军即等同于支付给上诉人的抗辩，不论其支付行为本身的真实性如何，均违背了上述关于租金支付方式的约定，是不能成立的。二是，被上诉人王海滨破坏了租赁建筑物主体结构。尽管被上诉人王海滨对该相关鉴定意见持有异议，但原审已经就该异议进一步征询了鉴定机构的意见，并在庭审时将鉴定机构的回复情况正式告知了被上诉人。经进一步审查，即便被上诉人的该异议成立，其借装修之机拆改租赁建筑物墙体、破坏租赁建筑物结构，造成恢复原状的修复费用达十万元之巨，也严重违反了租赁合同第三条的约定，并构成侵权，其程度显然超出了原判认定的“显著轻微”的程度。《中华人民共和国合同法》既规定了合同相对人依法单方解除合同的条件（九十四条），也赋予了合同相对人约定解除合同条件的权利（即上述第九十三条）。约定解除权的行使以条件成就为前提，而不是以违约行为是否达到“根本违约”的程度为前提。就本案而言，即使被上诉人王海滨仅仅违反了约定条件的其中一条，或者符合约定条件的违约行为尚未达到“根本违约”的程度，也不影响上诉人渤海湾公司行使合同解除权条件的成就。故上诉人渤海湾公司单方解除合同具有事实和法律依据，原判认定其构成根本性违约错误，应予纠正。 上诉人渤海湾公司系基于被上诉人王海滨的违约事实，在依约解除合同后收回租赁物的，故原判计算装修款损失适用的合同依据错误。该损失应当按照实际投入的折旧后数额计算。二审中，被上诉人王海滨仍然没有举证证明实际投入的装修款数额，本院采信上诉人渤海湾公司提交的、经评估机构评估确认的数额1716697.41元作为实际的装修款投入。按照上述合同约定的折旧比例（年6.67%），该装修款损失应为1602193.69元（1716697.41元-＜1716697.41元x6.67%＞X1年）。因上诉人已将涉案房屋带装修出卖，基于公平原则，上诉人渤海湾公司应当将该款项返还被上诉人王海滨；因上诉人渤海湾公司主观上也缺乏积极履约的善意，导致合同不能继续履行，其本身也存在一定过错，故其收取的被上诉人王海滨10万元押金应当予以返还，但被上诉人王海滨关于返还剩余租金的主张没有事实依据，不应得到支持；原判驳回上诉人渤海湾公司关于房屋占用费50410.94元和主体结构恢复原状费103848.25元的主张理由不当，该费用被上诉人王海滨应予承担；原判对上诉人渤海湾公司主张的其他损失未予支持，理由正确，本院予以确认；原判被上诉人支付上诉人的违约金及鉴定费系特指拆改租赁建筑物墙体、破坏租赁建筑物结构的，应予维持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初1767号民事判决书第一、二、三、五、八、九项； 二、撤销山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初1767号民事判决书第六项； 三、变更山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初1767号民事判决书第四项为：被上诉人王海滨于判决书生效后十日内赔偿上诉人渤海湾公司房屋占用费50410.94元、主体结构恢复原状费103848.25元； 四、变更山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初1767号民事判决书第七项为：上诉人渤海湾公司于判决书生效后十日内赔偿被上诉人王海滨装修投资损失1602193.69元； 五、驳回上诉人渤海湾公司的其它诉讼请求； 六、驳回被上诉人王海滨的其它反诉请求。 一审案件受理费共计62385元，由上诉人渤海湾公司负担18715.5元，被上诉人王海滨负担43669.5元；二审案件受理费55884元，由上诉人渤海湾公司负担16765.2元，被上诉人王海滨负担39118.8元。 本判决为终审判决。 审判长  高中日 审判员  侯 娜 审判员  王昌民 二〇二〇年七月八日 法官助理 厉永军 书记员李姗姗