广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初1892号原告：东莞市春晓房地产顾问有限公司，住所地：广东省东莞市**********。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：宋江南，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁芳，广东赋诚律师事务所律师。被告：刘丹霞，女，汉族，1984年8月1日出生，住广东省新丰县*************，公民身份号码：440************501。委托诉讼代理人：黄良洪，广东海联泰达律师事务所律师。第三人：东莞市德家房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市横沥镇恒泉社区***************。法定代表人：黄某1。原告东莞市春晓房地产顾问有限公司诉被告刘丹霞、第三人东莞市德家房地产经纪有限公司合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年4月3日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告东莞市春晓房地产顾问有限公司的委托诉讼代理人宋江南，被告刘丹霞的委托诉讼代理人黄良洪，均到庭参加诉讼。第三人东莞市德家房地产经纪有限公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.被告向原告返还保证金100元；2.被告向原告支付违约金16800元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年6月，原告与被告之间签署了《限时销售合同》，被告委托原告独家销售房屋，然被告严重违反《限时销售合同》约定，擅自终止该合同，依据该合同第十、十二条等有关条款，被告理应向原告支付违约金和返还保证金。被告的行为已构成根本违约，且严重侵犯原告合法权益，为维护自身权益，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请！被告刘丹霞辩称，第一、原告虚构事实，被告因为经济原因才考虑售卖案涉房屋，原告一直未找到合适的买家，故被告中途找朋友借款，原告知情后，突然说房子卖出去了，在此之前，原告及其所述的买家赖海华从未提起买房的事情，更没有商谈买卖房屋的具体事宜，也没有看过房子，明显不符合房屋买卖的常识。原告没有提供任何买家赖海华的材料，证实其是愿意买房的，原告提供的收款收据是单方制作，没有任何银行转账，故赖海华本人陈述予以充分佐证，其所述定金也没有汇入被告的账户。第二、即使原告所述买家存在，同时被告又不愿意卖房的情况下，其约定的违约金明显过高，根据合同约定，居间服务费为成功销售价的3%，居间服务不仅要促成买卖双方签署买卖合同，还应当提供后续赎楼、交税、过户等有价值的服务，原告没有提供任何的居间服务，其约定的违约金也高于提供全套居间服务的服务费。第三、被告愿意退还原告支付的限时销售保证金100元。第三人东莞市德家房地产经纪有限公司未答辩、未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月3日，原、被告签订《限时销售合同》一份，约定：被告将其位于广东省东莞市横沥镇城市********的房产（房产证号：0080762）全权委托原告出售（需满足以下条件才可获得全权代理：交易净收价格420000元，按揭或一次性付款皆可）；限时销售（独家委托）期限：自签订本合同之日起至2019年12月2日；原告向被告支付限时销售保证金100元，如未在本合同规定的限售期限内找到适格买家，则被告有权没收此限售保证金，如在限售期限内找到适格买家，则此限售保证金在签订《房地产买卖居间合约》当日返还给原告，被告拒绝与原告找的适格买家签订《房地产买卖居间合约》，则被告须向原告返还此限售保证金，且被告向原告支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金；限时销售（独家委托）期限内，如原告不履行合同约定的推销义务，需向被告支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金；限时销售（独家委托）期限内，如原告按照上述委托条件与买家签订承购确认书，即视为原告居间成功，被告应再与买家签订《房地产买卖居间合约》当日，向原告支付实际售价高于上述委托价的差额作为咨询及中介服务费；限时销售（独家委托）期限内，若原告介绍的买家同意按照合同委托条件交易的，则被告全权委托原告代其收取购房定金，原告代被告收取定金后，可将部分或全额定金直接转入被告指定的账户（开户行：东莞市旗峰支行，户名：刘丹霞，账号：621**********956），即视为被告已收到买家的购房定金，被告完全认可原告与买家就办理与该房地产交易有关的各项手续和程序以及签订的协议约定等；被告收取或原告代为收取买家定金后，若被告拒绝出售该房地产或拖延时间不配合原告及买家办理该房地产的相关交易手续的，被告除向原告支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金外，还应承担双倍返还定金给买家的责任；限时销售（独家委托）期限内，被告不得擅自终止本合同、自行出售该房地产或者另行委托其他公司以及个人销售该房地产，限时销售（独家委托）期内，如被告不予配合，拖延时间影响原告销售工作的，原告有权单方面解除本合同并追究被告违约责任。同日，被告刘丹霞在《限时销售合同》明示单上予以签字捺印，确认对《限时销售合同》所有的条款已阅读，原告已向被告本人详细说明和解释，被告本人清楚《限时销售合同》条款的含义，没有异议；同时，被告刘丹霞出具收款收据一张，确认收到原告交来代理出售案涉房屋的限时保证金100元，具体出售条件以双方签订的《限时销售合同》为准。根据原告提供的收款收据显示，其于2019年10月12日代为收取了案外人赖海华交付的案涉房产购房定金10000元现金。根据原告提供的微信聊天记录显示，2019年10月14日，原告告知被告就案涉房产客户已交纳定金10000元，并告知被告第二天早上十点至房管所查档，被告则回复称房产证已经拿去办理抵押贷款，案涉房产无法出卖。2019年12月10日，被告与案外人谢英成至东莞市横沥镇不动产交易所签订《房地产买卖合同》，将案涉房产以390000元的价格出售给案外人谢英成。庭审中，被告主张原告虚构事实，一直未找到合适的买家，被告因经济原因中途找朋友借款，将案涉房屋用于抵押，后未能偿还借款才将前述房屋出售给案外人谢英成，不存在违约行为，且合同约定的违约金过高；原告则主张在合同期限内，被告为售房设置障碍，将案涉房屋委托第三人东莞市德家房地产经纪有限公司另行出售他人，导致合同最终不能履行，属于根本违约行为，应承担相应的违约责任。本院认为，第三人东莞市德家房地产经纪有限公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃答辩、举证及质证的权利。本案为合同纠纷，《限时销售合同》上虽未有原告的盖章确认，但原告对其员工的签字行为予以追认，应视为前述员工在合同上签字系代表原告履行职务行为，故原告作为合同的相对方起诉，主体适格，本院依法予以确认；前述《限时销售合同》虽由原告方起草，但明示单上明确载明“被告对《限时销售合同》所有的条款已阅读，原告已向被告本人详细说明和解释，被告本人清楚《限时销售合同》条款的含义，没有异议”，且被告在前述明示单上予以签名确认，应视为就《限时销售合同》的相关违约责任及免责条款，原告已经尽到了相应的提示义务，被告主张原告未就《限时销售合同》的相关条款进行解释且原告利用自身优势强卖强要，依据不足，本院不予采纳。本案的争议焦点为：被告是否存在违约行为，原告诉请被告支付违约金及返还保证金有无事实和法律依据。本院分析如下：根据原、被告签订的《限时销售合同》，前述合同明确约定限时销售（独家委托）的期限自2019年6月3日至2019年12月2日，且在前述限时销售（独家委托）期限内，被告不得擅自终止本合同、自行出售该房地产或者另行委托其他公司以及个人销售该房地产，否则，以上任一种情形均构成违约。本案中，结合原告提交的微信聊天记录显示，2019年10月14日原告通知被告已有买家交纳10000元定金，并通知被告第二天十点至房管所查档的情况下，被告则明确表示案涉房屋无法出售，已将房产证拿去进行抵押办理贷款，待其新店盈利才能将房产证拿回来，时隔一周后，原告再次询问被告是否确定房子不卖，被告则未予以回复。原告虽仅能提供案外人赖海华交纳10000元购房定金的收款收据，但是，前述收款收据能够与微信聊天记录相互印证，证明在合同约定的限时销售（独家委托）期限内，原告依据合同的约定找到相应买家，但被告拒绝出售案涉房屋，被告的前述行为应属于在限时销售（独家委托）期限内擅自终止合同，属于合同约定的违约行为，故原告要求被告返还保证金100元并按照案涉房产委托交易价格的4%支付违约金即：420000元×4%=16800元，有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘丹霞应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市春晓房地产顾问有限公司返还保证金100元；二、被告刘丹霞应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市春晓房地产顾问有限公司支付违约金16800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费222元，由被告刘丹霞负担。上述受理费，原告起诉时已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  王 观人民陪审员  吴汝平人民陪审员  谢秀莲二〇二〇年七月二日书 记 员  叶佩欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。