湖南省慈利县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0821民初517号 原告：卓仁安，男，1946年11月21日出生，土家族，居民，住湖南省慈利县。 委托诉讼代理人：何剑平，湖南溇澧律师事务所律师。 被告：唐超富，男，1933年2月20日出生，汉族，居民，现经常居住地湖南省慈利县零阳镇零阳中路。 被告：唐福国，女，1951年10月19日出生，土家族，居民，住湖南省慈利县。 被告：唐小玉，女，1963年12月17日出生，汉族，居民，住湖南省慈利县。 三被告的委托诉讼代理人：唐伟国，男，1957年4月7日出生，土家族，居民，现经常居住地湖南省长沙市岳麓区。 被告：唐伟国，男，1957年4月7日出生，土家族，居民，现经常居住地湖南省长沙市岳麓区。 被告：张立华，女，1957年8月8日出生，汉族，居民，现经常居住地湖南省长沙市岳麓区。 被告：唐建国，男，1954年10月4日出生，土家族，居民，现经常居住地湖南省常德市武陵区。 被告：唐小华，女，1961年4月7日出生，汉族，居民，住湖南省慈利县。 原告卓仁安与被告唐超富、唐福国、唐小玉、唐伟国、张立华、唐建国、唐小华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告卓仁安及其委托诉讼代理人何剑平、被告唐超富、唐福国、唐小玉的委托诉讼代理人唐伟国和被告唐伟国、张立华、唐建国、唐小华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卓仁安向本院提出如下诉讼请求：判令七被告协助原告办理过户登记手续，将慈房字第××号房产证、慈国用（90）字第××号、慈国用（90）字第××号土地使用权证过户登记到原告名下。事实和理由：被告唐超富共有子女5人（唐伟国、唐建国、唐福国、唐小华、唐小玉）；1994年被告唐超富之妻卓德珍去世；1996年12月11日，被告将位于慈利县及土地使用权出卖给原告，双方签订《房屋买卖协议》。按照该协议约定，原告一次性支付了买房款项，被告也同时将房产证、土地使用证手续交给原告，并于一个月后将房屋交付给原告居住至今；2016年原告要求被告协助办理该房地产权过户登记，但因种种原因未果，故原告提起本案诉讼，并提出如前诉讼请求。 被告唐超富、唐福国、唐小玉、唐伟国辩称：房屋买卖合同书写不规范，合同内容存在瑕疵；涉案部分土地是被告张立华所有，但出卖该土地没有张立华的签字。 被告张立华辩称：原告依据房屋买卖合同取得的土地，有部分的土地使用权人是被告张立华；原告占用了被告的自留地作为菜园，被告将收回该地块。 被告唐建国辩称：涉案房屋长期未能过户的责任不在被告方，购房时原告因资金紧张，与被告协商只签订了协议，没有确定办理过户手续的时限，并不是被告方不愿意办理过户登记；被告唐超富不能处分被告张立华名下的土地，房屋买卖合同不规范。 被告唐小华辩称：对本案房屋买卖情况不清楚。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。本院组织当事人对证据进行了质证。对原告卓仁安提交的4份照片证据，诉讼相对方无实质性异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告卓仁安提交的《买卖房屋协议》证据，被告对其真实性、关联性无异议，对其合法性提出异议，本院对该组证据的真实性、关联性予以采信，对其合法性的认定意见将在“本院认为”部分予以阐述；2、对原告卓仁安提交的慈房字第××号房屋所有权证、慈国用（90）字第××号、241号国有土地使用证、5份收款收据证据，被告唐建国、唐小华没有异议，被告唐超富、唐福国、唐小玉、唐伟国、张立华认为在买卖房屋协议中没有处分张立华的土地，本院认为该组证据客观真实，与本案处理有关，对该证据本院予以采信。被告唐超富、唐福国、唐小玉、唐伟国、张立华、唐建国、唐小华未向本院提交证据。 根据原、被告双方当事人在法庭上的陈述和对原、被告提交的证据的分析、认证，本院确认本案如下基本事实： 被告唐超富与卓德珍育有五个子女，分别是被告唐福国、唐建国、唐伟国、唐小华、唐小玉；被告张立华与被告唐伟国系夫妻关系。一九八九年元月四日，被告唐超富取得慈房字第××号房屋所有权证，将其座落在南街园艺路地号为223号的9间砖木结构的房屋（建筑面积为165.75平方米）确权登记在被告唐超富名下；1990年9月1日，被告唐超富、张立华分别取得慈国用（90）字第240、241号国有土地使用证，在慈利县工区分别取得土地用地面积211平方米（建筑占地157平方米）、181平方米（建筑占地74平方米）。1994年5月20日，被告唐超富之妻卓德珍病逝。1996年12月11日，原告卓仁安（买方）与被告唐超富（卖方）签订《买卖房屋协议》，约定：1、卖方有房屋一栋，占有面积以房产证、土地使用证为依据，座落在园艺路049号，以三万五仟元成交给买方卓仁安；2、房屋内的水电、闭路电视等固定设施一并在内给买方；3、房屋周围的土地、桔子树和其他树木一并随房屋给买方享有所有权；4、买方于1996年12月13日（即古历冬月初四日）将房款（现金）一次性交于卖方，同时卖方将房产证、土地使用证交于买方；5、房屋的过户手续费用概由买方自负；6、双方应遵守协议，如有特殊情况经双方协商解决；在场人：唐建国、唐卫（伟）国，鉴证人：卓某。经庭审查明，买卖双方签订协议时，被告唐伟国不在场，被告张立华在场；协议签订后，原告卓仁安依约支付了购房款，取得了涉案房屋的一本房产证原件、两本土地使用证原件及有关该房屋、土地的相关收款收据原件，并在该房屋居住至今，但一直未办理涉案房地产产权过户登记手续。2016年，原告要求各被告协助办理涉案房地产产权过户登记手续，但因各种原因至今仍未办理成功，原告遂于2020年4月向本院提起诉讼，并提出如前诉讼请求。庭审中，原告增加了两项诉讼请求：1.确认原、被告于1996年11月16日签订的《买卖房屋协议》合法有效；2.确认慈房字第××号房产的房屋所有权以及慈国用（90）字第××号、慈国用（90）字第××号国有土地使用证范围内的土地使用权为原告所有。诉讼中，被告唐伟（卫）国、张立华明确表示其对被告唐超富1996年12月11日出卖慈房字第××号房屋所有权和转让慈国用（90）字第××号、慈国用（90）字第××号国有土地使用权的事实和行为予以追认。 本院认为：1996年12月11日，原告卓仁安与被告唐超富签订《买卖房屋协议》时，被告唐超富配偶卓德珍已经去世，被告唐超富之子唐建国及唐伟国之妻张立华在场，表明被告唐建国、唐伟国、张立华对父亲唐超富买卖涉案房地产一事知情；被告唐福国、唐小华、唐小玉虽未到场，也未出具书面授权委托书,但被告唐超富系被告唐福国、唐小华、唐小玉之父，被告唐超富在签署相关协议后搬出了房屋，并向原告卓仁安交付了相关权证（含张立华持有的国有土地使用证）及相关票据,在至今二十余年的时间内，被告唐福国、唐小华、唐小玉对涉案房地产买卖的事实未提出异议，在本案诉讼一审辩论终结时也未明确提出权利主张；被告唐伟（卫）国、张立华事后对被告唐超富出售其所有的房屋份额、转让被告张立华持有的国有土地使用证范围内的土地使用权的事实和行为予以书面追认；证明被告唐福国、唐小华、唐小玉、唐伟国、张立华对于被告唐超富代理其签订合同并交付相关权证是知情并且同意的,并以自己的行为对案涉地产的处分作出了真实意思表示,原告卓仁安有理由相信被告唐超富有代理权,且卓仁安主观善意,无明显过失，故应当认定1996年12月11日原告卓仁安与被告唐超富签订的《买卖房屋协议》系原、被告各方的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。基于双方签订的《买卖房屋协议》的有效性，现原告卓仁安要求各被告协助其办理慈房字第××号房产以及慈国用（90）字第××号、慈国用（90）字第××号土地使用权过户登记手续，符合法律规定，本院予以支持。我国法律规定，不动产物权的取得以登记为依据，因此，在原、被告双方未办理涉案房产和土地使用权过户登记以前，本院仅能确认原、被告双方所签涉案协议的效力，而不能直接确认涉案相关房产和土地使用权属原告所有，因此，对原告要求确认慈房字第××号房产的房屋所有权以及慈国用（90）字第××号、慈国用（90）字第××号土地使用权归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。原、被告所签《买卖房屋协议》涉及到的本案已处理的土地使用权范围内以外的其他土地使用权（指涉案房屋周围的土地）归属，不属本案处理范围，应由原告与被告或其他权利人自行协商解决，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告卓仁安与被告唐超富于1996年11月16日签订的《买卖房屋协议》合法有效； 二、被告唐超富、唐福国、唐小玉、唐伟国、张立华、唐建国、唐小华于本判决生效后七日内协助原告卓仁安将慈房字第××号房产证和慈国用（90）字第××号、慈国用（90）字第××号土地使用权证范围内的房屋所有权和土地使用权过户登记到原告卓仁安名下； 三、驳回原告卓仁安的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告唐超富、唐福国、唐小玉、唐伟国、张立华、唐建国、唐小华共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审 判 长  李黎斌 人民陪审员  黎开金 人民陪审员  丁柏均 二〇二〇年七月十六日 法官助理吴亚玮 书记员宋琼圆 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。