贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4544号 原告：糜某，男，汉族，2011年3月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。 法定代理人：胡某，女，汉族，1984年9月13日出生，住贵州省毕节市，系原告糜某之母。 委托诉讼代理人：吴发琴（特别授权代理），贵州神兽律师事务所律师，执业证号：15205201911107125。 委托诉讼代理人：王丽（一般授权代理），贵州神兽律师事务所实习律师，实习证号：230713012110728。 被告：毕节市鼎盛房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区环东路（新客车站旁边），统一社会信用代码：9152050067073306XQ。 法定代表人：吴正华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王会强（特别授权代理)，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201610604979。 委托诉讼代理人：朱超（一般授权代理)，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201710675742。 原告糜某与被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司（下称：鼎盛房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告糜某的委托诉讼代理人吴发琴，被告鼎盛房开的委托诉讼代理人王会强、朱超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告糜某向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办证违约金暂计55503.43元，违约金以总房款307328元为基数，从2016年12月31日起，按日利率万分之二计算至2019年6月22日暂计55503.43元；2、判令被告退还原告天然气、电、电视闭路开户费1225元；3、判令被告退还原告面积差房价款6637.40元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第二项诉讼请求。事实及理由：2014年3月16日，原告与被告签订编号为2014-0081号的《商品房买卖合同》，约定原告以总价款307328元购买被告开发的毕节市环东路都市港湾第6幢13层4号商品房。合同签订后，原告已支付购房款履行了自己的付款义务，购房款及相关费用已全部付清。按约定，被告在2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。由于被告的原因，被告并未在约定期限内取得房屋权属证书，原告至今未取得不动产权证书。原告认为，原、被告双方应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款：“（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”及第十五条：“……实测套内建筑面积小于套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人退还买受人。”的约定，本案中，原告按约履行了支付购房款的义务，但被告未能按约向原告交付房屋所有权转移登记的有关文书，且房屋实际套内建筑面积比合同约定面积少了几个平方米，被告行为已构成违约，应当按照《商品房买卖合同》的约定向原告支付违约金。此外，被告重复收取的天然气、电、电视闭路开户费1225元应当予以退还。为此，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所诉。 被告鼎盛房开公司答辩称，一、被答辩人要求答辩人支付逾期办证违约金这一诉求违背了公平原则及诚实信用原则，同时也属于不可抗力，应依法判决驳回。在案涉《商品房买卖合同》签订后，在国家对不动产登记政策作出重大调整的情况下，被答辩人以原合同约定2016年12月31日取得商品房所有权初始登记为依据并要求答辩人承担违约责任对答辩人显失公平。案涉《商品房买卖合同》签订于2014年3月16日，虽然双方约定案涉商品房转移登记时间为2016年12月31日前，但是《不动产登记暂行条例》由国务院于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，《不动产登记暂行条例实施细则》作为《不动产登记暂行条例》的重要配套规范性文件，由国土资源部起草，于2015年6月29日审议，2016年1月1日公布并实施，由于《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记暂行条例》的发布实施直接改变了以往办理房屋转移登记等诸多模式，如“二证合一”导致答辩人并不能直接依据毕市七星区国用（2012）第1897号、毕市国用（2008）第533号建设用地使用权证书办理房屋所有权初始登记。因为毕市七星区国用（2012）第1897号国有土地使用权证载明的土地用途为：住宅兼商业，住宅终止日期为2082年7月25日，商业终止日期为2052年7月25日；毕市国用（2008）第533号国有土地使用证土地用途为综合用地，终止年限为2051年4月29日。可看出两块土地的使用年限、用途均有不同，依据新法律法规以及房产政策政府部门需将两块地“合宗”，只有合并落宗后统一土地使用权年限及用途方可办理房屋登记有关手续，基于此答辩人不得不重新办理土地使用权证，而答辩人重新取得的黔（2017）毕节市不动产权第0000151号国有建设用地使用权证书即是上述两块地合并而成。故被答辩人以原合同约定2016年12月31日取得商品房所有权初始登记为依据并要求答辩人承担违约责任对答辩人显失公平，也属于不可抗力。二、被答辩人要求答辩人退还房屋面积差价款的诉求也不应得到支持。一是案涉《商品房买卖合同》登记的户型、尺寸和不动产权属证书登记的完全一致，面积误差是因为测绘机构的计算方法错误，体现在阳台的测量上，案涉商品房的阳台长度实为2.2米，而测绘机构对阳台超过1.5米的部分仅按一半来计算，同时对阳台圆弧部分未计算面积，故而导致被答辩人所称的误差。二是答辩人和被答辩人真实意思表示是按套售房，而非按照建筑面积售房，之所以在合同中明确房屋面积，仅是为办证需要。三是对同项目其他业主存在产权证面积超出合同面积，被告也本着诚实信用原则并未要求其他业主补交超出部分的差价。三、被答辩人要求答辩人退还已交的三通费已超过诉讼时效，依法应予驳回其诉求。1、被答辩人委托答辩人代交的“三通”费，如被答辩人认为答辩人应当返还已收取的上述“三通”费，根据当时《民法通则》相关规定，应当于二年的诉讼时效内即2015年7月7日前向答辩人主张，而被答辩人于2020年4月方才提起本案诉讼，显然已超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百一十九条：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”之规定，应当判决驳回被答辩人的该项诉讼请求。2、三通费答辩人已经代被答辩人提交相应的行政主管部门，被答辩人主张返还无事实和法律依据。四、退一步讲，即使对原告主张的违约金予以支持，但违约金明显过高，依法应当予以调低，原告应该提供实际损失的证据。综上，原告的诉求无事实和法律依据，请求贵院依法裁定驳回原告起诉。 本院经审理查明如下事实：2014年3月16日，原告糜糜某作为买受人，被告鼎盛房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014-0081），合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，房号为6-13-4；该商品房合同约定建筑面积96.04平方米，套内建筑面积79.657平方米；出卖人与买受人约定按下述第2种方式，计算该商品房价款：2、按照套（单元）计算，该商品房总价款为307328元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；买受人一次性付款，应在2014年3月17日前支付全部房价款307328元；面积差异处理：实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理：2、按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围，该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：按照国家相关法律法规执行；转移登记：出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期之后的180日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金；双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告付清了购房款307328元，被告向原告收取了契税、维修基金等费用。原告认为，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书以及多收取了房屋面积差价款，损害了原告的合法权益，故以前述诉请诉至本院。 另查明，2018年11月30日，被告取得毕节市七星关区学院路都市港湾（2号地块）6幢（1-24层）住宅部分的《不动产权证书》。2018年11月30日，被告在都市港湾6号楼1楼电梯口张贴通知，通知业主提交办理房屋产权证的相关资料。2019年6月22日，被告为原告办理了案涉商品房的不动产权证书。后原告糜某之祖母聂宗琴代糜某在被告处领取了案涉商品房的不动产权证书原件、不动产发票原件、维修基金发票原件、契税发票原件，并在《不动产权证书》资料移交单上接收、声明人处签字、捺印（注明：糜某，聂宗琴代），该资料移交单接收声明处载明：“本人接收上述证书、资料后，与毕节市鼎盛房地产开发有限公司之间因《商品房买卖合同》及其补充协议所产生的权利义务全面终止，双方均互不负任何债务。本人不再以任何方式就《商品房买卖合同》及其补充协议向毕节市鼎盛房地产开发有限公司主张任何权利。”案涉商品房不动产权证书载明：专有建筑面积：78.90平方米，分摊建筑面积：15.99平方米。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定付清了购房款，被告亦应按合同约定于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告并未在合同约定的期限内履行其义务，构成违约，故被告原则上应当自约定日期届满之次日开始向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。但在本案中，原告糜某之祖母聂宗琴代糜某在被告处领取了案涉商品房的不动产权证书及不动产发票、维修基金发票、契税发票并在《不动产权证书》资料移交单上接收、声明人处签字、捺印，该资料移交单接收声明处载明：“本人接收上述证书、资料后，与毕节市鼎盛房地产开发有限公司之间因《商品房买卖合同》及其补充协议所产生的权利义务全面终止，双方均互不负任何债务。本人不再以任何方式就《商品房买卖合同》及其补充协议向毕节市鼎盛房地产开发有限公司主张任何权利。”现原告糜某已经获取了案涉商品房的不动产权证书及不动产发票、维修基金发票、契税发票，根据《不动产权证书》资料移交单载明的内容，可知，原告已经放弃要求被告承担包括逾期办证在内的违约责任，故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，本院不予支持。 关于原告主张被告退还房屋面积差价款的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，该商品房合同约定建筑面积96.04平方米，套内建筑面积79.657平方米，按照套（单元）计算，该商品房总价款为307328元，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，按照第2种方式处理：2、按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围，该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：按照国家相关法律法规执行。涉案商品房不动产权证书载明：专有建筑面积78.90平方米，分摊建筑面积15.99平方米，与《商品房买卖合同》约定的建筑面积96.04平方米，套内建筑面积79.657平方米存在面积差异，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”之规定，被告应当退还原告房屋面积差价款，涉案商品房实测套内建筑面积与预测套内建筑面积差为0.757平方米（79.657-78.90=0.757），涉案商品房按套内建筑面积每平方米单价为3858.14元（307328÷79.657=3858.14），被告应当退还原告房屋面积差价款2920.61元（0.757×3858.14=2920.61），故对原告要求被告退还房屋面积差价款6637.4元的诉请，本院予以支持2920.61元，超出部分无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告糜某房屋面积差价款2920.61元； 二、驳回原告糜某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费594元（已减半收取），由原告糜某负担567元，由被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司负担27元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇二〇年七月十三日 书记员  邓理成