湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终1439号上诉人（原审被告、反诉原告）：李云，男，1983年6月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：侯梅娜（系李云的妻子），女，1981年11月9日出生，汉族。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郴州深林邑物业服务有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区王仙岭街道郴州大道29号神憩乾珑401室。法定代表人：陈勇华，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨军，男，1988年9月29日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：张娟芳，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。上诉人李云因与被上诉人郴州深林邑物业服务有限公司（以下简称深林邑物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2019）湘1003民初2033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。2020年7月6日，上诉人李云的委托诉讼代理人侯梅娜，被上诉人深林邑物业公司的委托诉讼代理人杨军、张娟芳到庭参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。李云上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审，或改判驳回深林邑物业公司的起诉，或驳回深林邑物业公司的一审全部诉讼请求，支持李云的一审反诉请求。事实和理由：一、深林邑物业公司不具备起诉的主体资格。2013年，深林邑物业公司与李云签订的《神憩乾珑小区前期物业服务协议》的主体是郴州永和兴物业服务有限公司，并非深林邑物业公司。二、深林邑物业公司起诉李云支付物业服务费用，其中一年的物业服务费用已经超过诉讼时效，深林邑物业公司已经丧失胜诉权。深林邑物业公司与李云签订的《神憩乾珑小区前期物业服务协议》约定的缴费时间“每季第一个月前10日前向甲方缴纳物业服务费费用”2019年10月30日，深林邑物业公司起诉李云要求交纳2015年7月至2019年7月的物业费，时间长达四年，2015年度的物业服务费已经超过法定的诉讼时效三年时间。三、一审认定双方自愿签订物业管理服务协议，是双方当事人的真实意思表示，该认定严重违背事实。李云与深林邑物业公司在签订《神憩乾珑小区前期物业服务协议》时，双方地位不平等，李云签署协议并非出于自愿而是迫于无奈，开发商利用广大业主无地容身、急于收房的现实困境，强迫广大业主在格式文本签字。深林邑物业公司没有提供证据证明其已经向李云提供任何服务，无权收取李云的物业服务费用。四、李云要求深林邑物业公司公示历年合同履行情况、物业服务项目收支情况明细，一审没有支持，属于事实认定错误。根据《湖南省物业服务收费管理办法》第二十三条、第二十六条规定，深林邑物业公司应当全面公开物业服务相关的合同履行情况和维修资金使用情况等，但其并未公开以上事项，将大部分资金私吞。五、一审偏袒深林邑物业公司，李云在法庭提问，被法官拒绝，同时无视李云在一审提交的书面材料包括相关法律法规。深林邑物业公司辩称，一、深林邑物业公司郴州市永和兴物业公司是同一家公司，完全具备本案的诉讼主体资格。2018年，深林邑物业公司进行了名称变更，由郴州市永和兴物业公司更名为郴州深林邑物业服务有限公司。二、本案没有超过诉讼时效，深林邑物业公司一直在为涉案小区提供物业服务，也在催业主交物业费。三、李云主张其与郴州深林邑物业服务有限公司签订的物业服务合同不是真实的意思表示不是事实，李云拒缴物业费直接导致深林邑物业公司不能履行合同。四、涉案小区业主对电梯、消防、卫生有意见，实际上是开发商的问题，与深林邑物业公司无关。深林邑物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李云给付拖欠深林邑物业公司2014/7/31-2019/7/31的物业服务管理费用14210.4元，滞纳金6131.79元，合计20342.19元；2.由李云承担本案全部诉讼费。李云反诉请求：1.确认深林邑物业公司违约；2.判令深林邑物业公司在反诉之后按照合同约定标准服务；3.判令深林邑物业公司减免物业费6131.79元；4.判令深林邑物业公司公示历年物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况明细；5.本案诉讼费由深林邑物业公司承担。一审法院认定事实：一、李云于2011年8月17日购买了位于郴州房屋。二、2013年10月30日，李云与与深林邑物业公司（原郴州永和兴物业服务有限公司）签订《神憩乾垅小区前期物业服务协议》，协议约定深林邑物业公司向李云提供物业服务，李云按时缴纳物业管理费。该协议主要条款如下：1.物业服务费用由业主按拥有物业的建筑面积交纳，*栋*号房建筑面积131.58平方米；2.住宅按每月1.80元/平方米收取；3.李云须在每季度第一个月前十日前向深林邑物业公司交纳物业费；4.违约责任：（1）深林邑物业公司未达到服务质量约定标准的，李云有权要求限期改正，逾期未改正给李云造成损失，由深林邑物业公司承担赔偿责任；（2）李云若不按约定时间和标准交费，深林邑物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每天5‰计算违约金；5.本协议期限自签字之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务协议生效时止等。三、上述协议签订后，2014年7月31日前的物业费李云已缴纳。之后的物业管理费，李云以深林邑物业公司服务未达到标准为由，拒绝交纳。另查明，2018年11月12日，郴州永和兴物业服务有限公司变更为郴州深林邑物业服务有限公司。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。争议的焦点为：当事人双方签订的《神憩乾垅小区前期物业服务协议》是否有效；深林邑公司与李云的诉请是否应予支持。2013年10月30日，深林邑物业公司与李云签订的《神憩乾垅小区前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力。李云系神憩乾垅小区*栋*号房业主，拥有的物业建筑面积为131.58平方米，按协议约定，2015年3月至2019年7月底止，李云应缴物业费14210.64元（131.58×1.8×60个月），深林邑物业公司诉请李云交纳物业管理费14210.64元合法有据，予以支持。深林邑物业公司诉请李云支付滞纳金6131.79元，双方约定过高，且深林邑物业公司提供物业服务时有迟延和瑕疵，不予支持。李云反诉确认深林邑物业公司违约及要求深林邑物业公司按照合同约定标准服务。因深林邑物业公司提供的服务存在瑕疵，但尚未达到违约责任条款，对李云的该反诉主张不予支持。李云反诉要求深林邑物业公司取消滞纳金，并要求减免物业费6131.79元。根据双方合同第二条第四项“李云不得以物业服务不到位，有缺陷等理由拒绝按时交纳物业服务费用”约定，深林邑物业公司一直在提供服务，李云应当交纳物业管理服务费。同时，因双方签订的《神憩乾垅小区前期物业服务协议》系包干制物业服务收费方式，法律法规未规定物业服务方需要向业主公示历年物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况明细，故对李云的该反诉请求，亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，参照《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：“一、被告（反诉原告）李云在本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）郴州深林邑物业服务有限公司支付物业服务费14210.4元（从2014年8月至2019年7月31日止）。二、驳回原告（反诉被告）郴州深林邑物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告李云其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费308.55元，减半收取154.77元，由原告郴州深林邑物业服务有限公司负担54.77元，由被告李云负担100元，反诉费25元，由被告李云承担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。当事人二审中的争议焦点问题是：一、深林邑物业公司是否具有原审原告诉讼主体资格；二、深林邑物业公司起诉2015年7月－2016年7月的物业服务费是否超过诉讼时效；三、双方签订的《神憩乾垅小区前期物业服务协议》是否有效；四、双方的诉请是否有法律依据，是否应当支持。关于争议焦点一。根据郴州市工商行政管理局苏仙分局提供的内资企业登记基本情况表及向国家企业信用信息公示系统查询，2018年11月12日，郴州永和兴物业服务有限公司将公司名称变更为深林邑物业公司。因此，深林邑物业公司与郴州永和兴物业服务有限公司系同一公司，其在本案中具有原审原告诉讼主体资格。李云主张与其签订合同的是郴州永和兴物业服务有限公司，深林邑物业公司没有诉讼主体资格的上诉理由，本院不予支持。关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，李云在一审期间未提出诉讼时效抗辩，二审也没有提交新证据证明深林邑物业公司的起诉已超过诉讼时效，根据上述法律规定，李云提出深林邑物业公司诉请的前一年物业服务费已超过诉讼时效，本院不予支持。关于争议焦点三。李云与深林邑物业公司签订的《神憩乾垅小区前期物业服务协议》，是双方真实意思表示，李云没有提交证据证明其在签订《神憩乾垅小区前期物业服务协议》时并非自愿或者受到胁迫，该协议对双方权利义务等作了明确约定，内容合法有效，受法律保护。李云主张《神憩乾垅小区前期物业服务协议》无效的上诉理由，本院不予支持。关于争议焦点四。李云与深林邑物业公司签订的《神憩乾垅小区前期物业服务协议》是有效合同，受法律保护，并对双方当事人有法律约束力。李云在获得深林邑物业公司提供的物业管理服务后，应向深林邑物业公司支付物业管理服务费。深林邑物业公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护等主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，李云也可以根据《神憩乾垅小区前期物业服务协议》的约定，通过要求深林邑物业公司限期整改并提议选聘新的物业公司等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求深林邑物业公司承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任，其以拒付物业管理服务费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。因此，李云反诉主张深林邑物业公司没有全面履行物业合同约定的义务而拒交物业管理服务费，本院不予支持。一审法院对李云应缴物业服务费的认定正确，本院予以确认。对于李云要求深林邑物业公司公示历年物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况明细的反诉请求，根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十五条关于“实行包干制的物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅区内公共性物业服务项目和服务工作情况，听取业主大会的意见。”的规定，深林邑物业公司应当向业主公布相关情况。鉴于深林邑物业公司现已撤离案涉小区，再要求其公布已无实际意义，故李云的该项反诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人李云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费308.55元，由上诉人李云负担。本判决为终审判决。审判长 李 虹审判员 雷媚娟审判员 刘殳扬二〇二〇年七月三十日法官助理龙旭力书记员周丽艳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。