广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初2814号 原告：阎清，女，1972年4月5日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托代理人：李永秋，广西金大地律师事务所律师。 被告：卢传标，男，1989年7月25日出生，汉族，住广西北流市。 被告：唐礼夏，男，1992年7月20日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托代理人：凌琳，广西纳百川律师事务所律师。 原告阎清诉被告卢传标、唐礼夏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告阎清及其委托代理人李永秋、被告唐礼夏的委托代理人凌琳到庭参加诉讼，被告卢传标经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2019年7月1日起至搬出现承租原告的房屋的合同约定租金给原告；2、判令被告支付租赁合同违约金给原告（违约金每月按所欠租金数额的2%计算）；3、判令解除被告与原告于2018年1月16日签订的房屋租赁合同，由被告拆除封堵原告房屋一至三层的楼梯口，恢复楼梯原状，并立即搬出所承租的玉林市玉州区房屋，将该房屋交还给原告；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月16日，被告与原告签订一份租赁合同，约定由被告承租原告座落于玉林市玉州区一至三层房屋，租赁期限为15年，从2018年5月1日起至2033年4月31日止。合同约定租金第一年每月8000元，每三年按5%进行递增，第一、第二年按月支付租金，被告应按合同约定的时间当月5日内支付当月租金。合同第九条对违约责任进行了约定。合同签订后，原告已按约定将房屋交给两被告承租使用，两被告在租赁房屋开办经营玉林市玉州区丽皇月子中心，但被告在租赁期间并未按合同履行，从未按时交付应交的租金和水电费，2019年7月1日后的租金至今未交付。另外，被告还将原告的房屋擅自转租给他人经营使用，擅自封堵原告房屋的楼梯，改变原告房屋结构，原告曾多次要求被告更正，恢复房屋原状，并按时交租金，但被告一直置之不理，侵害了原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院判如所请。 原告对其陈述的事实在起诉时（2020年5月11日）向本院提交证据有：1、《居民身份证》复印件一份，欲证明原告的诉讼主体资格；2、《不动产权证书》复印件一份，欲证明玉林市玉州区房屋为原告所有；3、《合同》复印件一份，欲证明原告与被告签订房屋租赁合同；4、《企业查询信息》复印件一份，欲证明被告在承租原告的房屋开办经营玉林市玉州区丽皇月子中心；5、《照片》复印件四份，欲证明被告擅自封堵原告房屋的楼梯，违反合同约定；6、《催款及解除合同通知》复印件一份，欲证明因被告在租赁原告房屋期间，一直存在违约行为，原告曾于2019年6月5日向被告发出催收租金、违约金及解除合同的通知。 原告当庭向本院提交证据有：1、《微信聊天记录》复印件一份，欲证明被告唐礼夏通过微信转租金给原告，交租金都是被告唐礼夏支付的，玉林市玉州区丽皇月子中心的经营者是被告唐礼夏；2、《租赁合同》（出租房屋地址：座落在玉林市皇家月子中心楼右侧门面）复印件一份，欲证明被告唐礼夏没有经原告的同意私自将原告的一楼铺面转租给林仁徽经营美容店使用；3、（2020）桂0902民初185号《民事判决书》复印件一份，欲证明被告卢传标、唐礼夏是一起租陆广清户和原告的房屋经营月子中心。 被告唐礼夏辩称：被告唐礼夏没有与原告签订房屋租赁合同，合同只是卢传标个人与原告所签订，所以被告唐礼夏不应对本案的诉请承担连带责任。 被告唐礼夏当庭向本院提交证据有：1、《企业信息查询》复印件一份；2、《照片》复印件一份，以上证据1－2欲证明涉案房屋已经在2018年7月之前转租给第三人林仁徽，第三人林仁徽开办的玉林市玉州区铂琳美容店的工商登记虽然是登记在玉林市玉州区，但其美容店实际上是开设在涉案的房屋。 被告卢传标无答辩。 被告卢传标在法院指定的举证期限内没有提交任何证据。 经过开庭质证，原告对被告唐礼夏于庭前提交的证据1、2的来源真实性无异议；被告唐礼夏对原告于2020年5月11日提交的证据1、2、3、5、6的来源真实性无异议；本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。 被告唐礼夏对原告于2020年5月11日提交的证据4及当庭提交的证据的证明内容有异议，本院认为，上述证据与本案有一定的关联性，可综合其他证据及双方质证意见，确认上述证据作为本案的参考依据。 综合全案证据以及当事人的陈述进行分析，本院确认以下法律事实：2018年1月16日，原告阎清作为甲方与被告卢传标作为乙方签订《合同》一份，合同约定被告承租原告的位于玉林市广场东路南侧、德兴花园西侧房子一、二、三层建筑（占地89.55平方米），用于商业；装修免租期为4个月，自2018年1月1日至2018年4月30日，租赁期限为15年，从2018年5月1日起至2033年4月31日止。租金计算：第一年从2018年5月1日至2019年4月31日止，第二年从2019年5月至2020年4月，第三年从2020年5月至2021年4月，以上三年租金额均按每月8000元计算；第四年从2021年5月至2022年4月，第五年从2022年5月至2023年4月，第六年从2023年5月至2024年4月，以上三年租金额按每月8400元计算（各年租金详见《合同》附表：1-15年租金明细表），每三年按5%进行递增；第一、第二年按月支付租金，于合同约定的时间当月5日内开始支付租金等；其中《房屋租赁合同》第三条3.3约定：“……在租赁期内，如乙方有到期应支付给甲方的费用或赔偿款项未支付的，甲方有权在上述租赁押金中予以直接扣付。扣付后乙方应在甲方通知的期限内予以补足”；第五条5.1约定：“……乙方拖欠租金达30天仍未支付租金时，甲方有权解除本合同和收回租赁物，并要求乙方承担违约责任”；第六条6.4约定：“乙方有权根据经营需要进行房屋装修、改造。如改变房屋主体结构需经甲方书面同意后方可动工……”；第九条9.1约定：“乙方应付的任何款项（包括但不限于租金、物业管理费、租赁押金）未能按时支付的，乙方除支付拖欠款项外，逾期每日应按其到期应付而未付款项总额3%向甲方支付违约金”；第九条9.2约定：“租赁期间如发生下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付相当于其所交的租赁押金数额的违约金，或以该租赁押金直接抵付”；9.10约定：“乙方未经甲方同意擅自将物业转租、分租、与第三方合作经营或提供、容许给任何第三人使用的”。签订合同后，原告收取被告8000元租赁押金。被告卢传标接收承租房屋后，擅自对房屋内一至三层的每一层楼梯进行封堵使用。2018年，被告将承租的房屋一楼分租给案外人林仁徽经营玉林市玉州区铂琳美容店（该美容店的《卫生许可证》载明地址：玉林市玉州区）。 租赁期间，因被告卢传标多次拖欠租金，原告于2019年6月5日向被告卢传标发出书面的《催款及解除合同通知》，告知被告方违反租赁合同第五条5.1、第六条6.4、第九条9.10的约定，要求被告方及时交纳租金及违约金并改正，否则原告按合同约定三个月后解除租赁合同。事后，经原告多次催促，被告卢传标仍存在拖欠租金的情况，向原告支付租金至2019年6月份，之后不再支付租金给原告，原告经多次向被告追索未果，遂向本院提起诉讼。 2018年8月31日，原告阎清为本案争议房屋向玉林市不动产登记局申请办理了《不动产权证书》[证号：桂（2018）玉林市不动产权第0026449号，坐落：玉林市玉州区]。 2018年5月10日，玉林市玉州区丽皇月子中心经玉林市工商行政管理局核准登记成立，经营者为唐礼夏，企业类型：个体工商户，企业地址：广西玉林市玉州区广场东路272号。 本院认为，原告阎清与被告卢传标之间所签订的《合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规，是合法有效的协议，且双方均已按照协议认真履行各自的义务，事实清楚，证据充分，本院依法予以确认。 一、原告阎清与被告卢传标于2018年1月16日签订的《合同》应否解除的问题。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”；第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。本案中，被告已违反了《合同》的第五条5.1、第九条9.10约定，原告有权解除合同，并且已向被告卢传标发出书面的《催款及解除合同通知》，因此，本案的《合同》符合解除的条件，原告要求解除原告与被告卢传标于2018年1月16日签订的房屋租赁合同，及被告卢传标腾退位于玉林市玉州区的房屋[《不动产权证书》证号：桂（2018）玉林市不动产权第0026449号]的主张，合理合法，证据充分，本院予以支持。 二、《房屋租赁合同》终止后如何处理合同双方的利益的问题。 根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及《房屋租赁合同》的约定，因被告卢传标的违约，原告要求解除合同、被告卢传标搬离物品及返还房屋的主张，合理合法，本院予以支持。自原告书面告知被告卢传标催款及解除合同后至今，被告卢传标一直占用原告出租的房屋经营生意，没有搬走存放在该房屋的物品，期间仅支付房屋租金至2019年6月份，确实影响原告继续使用或出租房屋，造成了一定的经济损失，因此，原告要求被告卢传标按照租赁合同约定的月租金（2019年7月、8月、9月等的租金各为8000元，之后的月租金标准根据《合同》附表：1-15年租金明细表）标准计算，支付自2019年7月1日起至被告卢传标腾退涉案房屋为止的租金，合情合理，没有违反法律规定，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。被告逾期（合同约定的时间为当月5日内开始支付租金）拖欠房屋租金是事实，原告要求被告卢传标支付违约金（违约金的计算起始时间为2019年7月5日）的主张，符合双方签订的《房屋租赁合同》约定。本案审理的纠纷是房屋租赁合同纠纷，并不是民间借贷纠纷，因此，原告要求违约金每月按所欠租金数额的2%计算不妥，依法应调整为：违约金的计算每月以所欠租金（2019年7月、8月、9月等的租金各为8000元，之后的月租金标准根据《合同》附表：1-15年租金明细表）为基数，自每月6日起至判决规定履行完毕之日止，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算，总和不超过所欠租金总额的30%。 被告卢传标接收承租房屋后，擅自对房屋内一至三层的每一层楼梯进行封堵使用。违反了双方签订的《合同》第六条6.4约定，因此，原告主张在合同解除后，要求被告卢传标拆除封堵原告房屋一至三层的楼梯口的构建物，恢复楼梯原状，合理合法，证据充分，本院予以支持。 三、本案租赁押金8000元如何处理的问题。 押金是担保物权的一种，属于质押担保的一种特殊形式，即为了担保债务的履行，债务人或者第三人将一定数额的金钱或者等价物移交债权。原告与被告卢传标签订的《合同》对租赁押金的约定详见第三条3.3约定：“……在租赁期内，如乙方有到期应支付给甲方的费用或赔偿款项未支付的，甲方有权在上述租赁押金中予以直接扣付。扣付后乙方应在甲方通知的期限内予以补足”；第九条9.2约定：“租赁期间如发生下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付相当于其所交的租赁押金数额的违约金，或以该租赁押金直接抵付”，现被告卢传标违约造成合同解除，被告卢传标已交纳给原告的租赁押金8000元应予抵付房屋租金。 被告唐礼夏对本案的债务应否承担连带的责任的问题。 被告唐礼夏不是2018年1月16日《合同》的签订方，原告没有提供充分的证据证明被告唐礼夏是本案涉案房屋的实际承租人；即使被告唐礼夏与案外人林仁徽签订有一份《房屋租赁合同》，但该合同指向的出租房屋系座落在玉林市皇家月子中心楼右侧门面（内容详见合同），与本案涉案房屋座落不一致；综上所述，原告要求被告唐礼夏与被告卢传标共同承担本案的债务的主张，证据不充分，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告阎清与被告卢传标于2018年1月16日签订的《合同》； 二、被告卢传标腾退位于玉林市玉州区[《不动产权证书》证号：桂（2018）玉林市不动产权第0026449号]一、二、三层的房屋给原告阎清； 三、被告卢传标拆除封堵原告阎清房屋一至三层的楼梯口的构建物，恢复楼梯原状； 四、被告卢传标支付房屋租金给原告阎清（自2019年7月1日起至被告卢传标腾退涉案房屋为止，每月房屋租金：2019年7月、8月、9月等的租金各为8000元，之后的月租金标准根据《合同》附表：1-15年租金明细表计算）；被告卢传标已交纳给原告阎清的租赁押金8000元应予从中抵付房屋租金； 五、被告卢传标支付违约金给原告阎清（计算方法：每月以所欠租金[2019年7月、8月、9月等的租金各为8000元，之后的月租金标准根据《合同》附表：1-15年租金明细表计算]为基数，自每月6日起至判决规定履行完毕之日止，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算，总和不超过所欠租金总额的30%）； 六、驳回原告阎清的其他诉讼请求。 本案受理费1725元，减半收取为862.5元，由被告卢传标负担（原告已预交费用，被告在支付上述款项时，一并支付给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。上述债务如逾期履行则应加倍支付迟延履行期间的利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  包智慧 二〇二〇年七月十日 书记员  吕玉凤