云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初2320号原告：西双版纳怡和物业服务有限公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州旅游度假区丽水景苑小区2-20栋二楼206室。统一社会信用代码：91532800792870740Q。法定代表人：李健康，职务经理。委托诉讼代理人：吕显，男，1980年9月25日出生，汉族，身份证住址云南省大理白族自治州洱源县，系原告员工。特别授权代理。委托诉讼代理人：孙锦成，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。被告：黄燕，女，1969年6月20日出生，傣族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人：张正选，男，汉族。身份证住址云南省大理白族自治州祥云县，系黄燕的丈夫。特别授权代理。原告西双版纳怡和物业服务有限公司（以下简称“怡和物业公司”）与被告黄燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告怡和物业公司的委托诉讼代理人吕显、孙锦成、被告黄燕的委托诉讼代理人张正选到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付正元智源尚居小区1-5-3-102号房2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费5004元；2.判令被告向原告支付逾期交纳物业费的违约金1000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年，房屋所在小区开发商西双版纳正元房地产开发有限公司与原告签订了《正元智源尚居前期物业管理委托合同》，将被告所在小区物业委托给原告进行管理。2009年9月26日，原告与被告签订了《正元智源尚居前期物业服务协议》，上述相关合同约定：由原告为被告居住的小区提供物业管理服务，物业费按房屋建筑面积计算，被告房屋物业费标准为0.65元/平方米/月，被告的房屋建筑面积为121.6平方米。若被告不按协议约定的收费标准和时间交纳物业管理费用的，原告有权要求被告补交，并按每天千分之五的比例收取违约金。2014年11月6日，经景洪市发展改革和工业信息化局批准，自2014年11月5日起，该小区的商业物业费收费标准调整为0.75元/平方米/月。协议签订后，原告一直全面履行协议义务，依法依约对被告居住的小区提供了相应的物业管理服务，但被告自2015年1月1日起无故拖欠物业管理费，截止2019年6月30日，被告累计拖欠物业费达5004元，经原告多次催讨未果，故原告起诉至人民法院。被告黄燕辩称，我方并非不愿意交纳物业费，2013年因被告所居住的下水道堵塞造成被告家中被污水所淹，导致被告家中的门、家具损坏，之后原告也未能彻底解决该问题，只是将排污管弄开一个口子，大量的污水和垃圾从被告家旁流过，被告曾多次向原告反映问题并希望就相关损失与原告协商但均没有结果，应用物业费抵扣被告遭受的相应一部分损失。原告怡和物业公司围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。原告提交的证据1西双版纳怡和物业服务有限公司营业执照、黄燕身份证复印件；证据2中《正元智源尚居前期物业管理委托合同》《正元智源尚居前期物业服务协议》《景洪市发展改革和工业信息化局物业收费标准备案回执》；证据3《房产证》《缴费通知》，可以证明原告、被告之间存在物业服务关系且被告欠付物业服务费的内容，本院予以采信并在卷佐证。根据庭审举证和认证，本院确认如下法律事实：2008年7月1日，西双版纳正元房地产开发有限公司与原告怡和物业公司签订《正元·智源尚居前期物业管理委托合同》，将智源尚居委托原告怡和物业公司实行全面物业管理服务。被告黄燕系西双版纳度假区二期正元·智源小区1-5栋3单元102号房屋的业主，房屋建筑面积123.66平方米。被告黄燕作为合同乙方于2009年9月26日与原告签订了《“正元·智源尚居”前期物业服务协议》，约定原告为被告所享物业提供物业管理服务，服务费为0.65元/平方米/月，若乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交欠费，并停止提供相关服务，且从逾期之日起按每天应交金额的千分之五的比例交纳违约金。合同签订后，原告依约向被告提供了服务，被告却拖欠自2015年1月1日起至2019年6月30日止的物业费，经原告多次催讨未果，故原告起诉至本院。另查明，原告怡和物业公司于2014年11月4日向景洪市发展改革和工业信息化局提交物业收费标准备案相关资料，对智源尚居小区物业服务费标准0.75元/平方米这一项目进行备案并于2014年11月6日收到景洪市发展改革和工业信息化局关于收费项目备案的回执。庭审中原告认可2013年被告家因排污管道堵塞造成污水倒灌至家中的事实。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，原告怡和物业公司已与被告黄燕签署《前期物业管理服务协议》，且实际为被告物业所在小区提供了物业管理服务，被告理应按照约定按时交纳物业费。对于被告答辩称公共排污管道堵塞给其造成了损失的问题，原告对于公共排污管道堵塞的事实予以认可但主张造成排污管道堵塞的责任不在于原告，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第一条物业管理服务内容中第一款约定房屋共用部位、共用设施设备属于物业管理服务范围，而共用的排污管应为共有设施设备的内容，故原告应对公共排污管尽到维修、养护的义务，故对于被告因此遭受的相关损失原告应承担一定责任而非全部责任。鉴于被告对于损失金额未提交证据予以证明，结合庭审中双方对于损失金额的认可金额，本院对该部分损失予以酌情认定为2000元，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，本院确认被告应向原告支付的2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业费5004元（123.66平方米×0.75元/平方米/月×54个月）扣减被告的损失2000元后剩余3004元被告应当向原告交纳。关于原告主张的违约金问题，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本案被告未按时交纳物业费存在违约，但原告在提供物业服务时亦存在不足之处，给业主的生活造成了一定程度的不便，故对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告黄燕于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳怡和物业服务有限公司支付自2015年1月1日起至2019年6月30日止的物业管理费3004元；二、驳回原告西双版纳怡和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费25元（实收），由被告黄燕负担。原告预交的案件受理费被告负担部分本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  陈前妃二〇二〇年七月二十日法官助理杨秀芳书记员刀启娜