辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终7711号上诉人（原审原告）：佟舟，男，1979年10月7日出生，汉族，住黑龙江省拜泉县。委托诉讼代理人：闫泽平，辽宁北天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁瑞成房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区太阳街36号。法定代表人：李嘉权，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩贵荣，男，1953年12月15日出生，汉族，系该公司职员，住沈阳市沈北新区。上诉人佟舟与被上诉人辽宁瑞成房地产开发有限公司（以下简称“瑞成房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初638号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。佟舟上诉请求:1.请求撤销一审判决,依法改判被上诉人返还购房款417,010元及支付违约金4,170.1元和利息33,800元；2.请求判令被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院已经认定因被上诉人的过错，恶意侵犯购房人的合法权益，导致无法履行合同，但合同解除后，被上诉人应当返还购房款，并承担违约责任及给付利息；二、一审法院认定我未实际支付购房款，属于认定事实的极大错误；三、一审判决认定王春琦是表见代理，属认定事实错误。王春琦的行为应为委托代理，是特别授权的代理，这种代理行为产生的一起法律后果都应由被上诉人承担；四、被上诉人的有关不实之词意在混淆视听，摆脱法律责任。瑞成房产公司辩称，对上诉人的上诉内容不予认可，与事实不符。本案起因是湖北工程公司沈阳分公司负责人王春琦为解决农民工工资问题向我方为寻求融资提供帮助，条件是向其贷款人提供虚拟的购房合同和三联据作为融资工具。当时约定统一售房单价5,500元每平，其目的是为了表示抵押房屋的价值便于融资。当时应王春琦请求开具了16个购房合同和16个三联据。上诉人购房纠纷由此衍生，我方不承认上诉人的主张有两点，第一点，经多方考证上诉人本人没有购房资金来源，而且在2015年我方承建的万芳园项目还是杂草纵生，配套设施不完善，被列为停缓建项目之一，开发商受资金困扰想出售在建房屋获得建设资金，15年-16年两年内以3,500元每平的价格出售房屋，因是烂尾楼所以一套也没有售出。上诉人以5,500元高价购买不能入住的烂尾楼且在2008年上诉人购房合同约定的房号已出售给孙鹤，按正常购房者的思维是不会购买此房的；第二点，上诉人不存在融资行为，按上诉人生活来源其经济条件不可能有充足资金用于理财，其所谓的购房款全部为现金，就是想回避事实真相，通过两次庭审上诉人不能提供银行流水作为佐证，更不能提供王春琦的收条凭证，上诉人用购房合同和三联据作为自己购房凭证，与事实不符。2015年11月14日，开发商就已经开具了合同和三联据，上诉人多次付款时间跨度长达三个月之久，并谎称王春琦皆出具收条，当收到三联据时收回全部收条。王春琦当年用16套购房合同向社会融资，成功的只有6个。因购房合同和三联据是融资工具，实际融资成功以收条为准所以发放出去的购房合同和三联据没有如期收回，王春琦死亡后上诉人预采取虚假诉讼的行为非法占有我方的房产，我方将对上诉人违法行为采取法律手段。佟舟向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除原告与被告签订的合同编号为：GF-2000-0171号《商品房买卖合同》；2.请求法院判令被告返还原告购房款417，010元；3.请求法院判令被告支付原告违约金4,170.1元；4.请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实:2015年11月14日，被告将加盖其合同专用章及法人章的商品房买卖合同和加盖其财务专用章的收款收据同时交给案外人王春琦。同日，王春琦与原告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的位于沈北新区2-5-3房屋2-5-3房屋，建筑面积为75.82平方米，房屋单价每平方米5,500元，总价417，000元。2015年11月14日，王春琦为被告出具承诺书一份，内容为：“湖北金瑞建筑工程有限公司沈阳分公司，负责人王春琦在承包贵公司万方园项目时，为解决农民工工资问题，特借用辽宁瑞成房地产开发有限公司以下16套房产作为临时抵押借款，待湖北金瑞建筑工程有限公司沈阳分公司王出琦还清借款后，返还所有房源，其房源明细第6项为39-16号2-5-3。如产生纠纷等一切责任由湖北金瑞建筑工程有限公司沈阳分公司负责，与辽宁瑞成房屋开发有限公司无任何经济责任。承诺人：王春琦。”2015年11月16日，王春琦为原告出具承诺书一份，内容为“佟舟在虎石台购买的商品房（17#2.5.3）号房属暂开的房屋，我建设方在2016年5月份该房开盘时，全权负责该户佟舟的房屋转到该人需要多层房屋一楼，否则出现一切后果均由建设方负责。承诺人：王春琦。”被告于2008年将案涉房屋出卖给案外人孙鹤，但该房屋已于2007年12月4日备案在案外人李祥普名下。案外人王春琦已死亡。审理中，原告称通过王兴义介绍找到王春琦购买房屋，当时约定每平方米5,500元，房屋总价款优惠20%，所以原告仅支付了33万元，在签订合同当日支付3万元，2016年春节前支付20万元，正月十五前后支付10万元。当时想买多层房屋，因王春琦称多层房屋已没有了，所以买的高层，签合同前王春琦承诺原告可以调换高层，所以王春琦给原告出具了承诺书。原告称购房款有部分是银行提款，向法院提供提款记录系一部分，另一部分因银行卡丢失，无法查找记录，另外部分购房款系承包地的钱，并提供承包地款项的收条复印件一张。另查，在原审庭审笔录中，原告陈述签订合同当日支付3万元，间隔一个月左右支付20万元，又间隔2、3个月支付10万元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效”的规定，构成表见代理需存在使相对人相信代理人享有代理权的事实和理由,并且要求相对人善意且无过错。从案涉《商品房买卖合同》的形式上看,案外人王春琦以被告的名义与原告订立的合同上加盖了被告的合同专用章和法人章，且买卖合同也是由被告提供的,应视为被告授予案外人王春琦代理权。虽然王春琦向被告承诺借用案涉房屋作为临时抵押借款，但是被告没有提供证据证明原告知晓此事。因被告并未提交充分证据证明原告出于恶意或存在过失,故原告有理由相信王春琦具有代理权,王春琦的行为构成表见代理,其代理行为有效,行为后果及于被告，故案外人王春琦以被告名义与原告签订的《商品房买卖合同》有效。在本案中，案涉房屋已于2007年12月4日备案在案外人李祥普名下，被告亦不认为双方存在真实的买卖合同关系，致使原告订立房屋买卖合同的目的不能实现，符合法律规定的法定解除合同的条件，故原告要求解除合同，符合上述法律规定，理由正当，本院予以准许。关于原告要求返还购房款及支付利息的请求，因原告提供的收据形成于原告支付购房款之前，原告两次庭审陈述的款项交付时间不符，其提供的取款记录无法与其陈述支付购房款的时间、金额大体对应，其提供的收条无法证实其真实性，故该收据无法证明原告实际支付了购房款，且原告陈述的购房过程异于正常的购买房屋的程序，故对于原告要求返还购房款及支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条的规定，判决如下：一、解除原告佟舟与被告辽宁瑞成房地产开发有限公司于2015年11月14日签订的编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费7,616元，由原告佟舟负担。二审期间，佟舟向法庭提供如下证据：1.由齐齐哈尔市拜泉县新生乡青山村村委会出具的证明一份，证明我方承包地并出租的事实，我方有合理经济来源；2.承诺书一份，证明我和被上诉人是房屋买卖关系并非借款关系。瑞成房产公司对上述证据的质证意见：对证据1没有异议，但对证明内容有异议，因为无法进行详细考证;对证据2有异议，现无法辨别该证据是否出自王春琦本人之手。同时，瑞成房产公司亦向法庭提供如下证据：商品房买卖合同、借条、三联据（均为复印件），证明王春琦当年用16套房屋买卖合同为其进行融资作保证。该组证据的当事人张国静就是用不到一半的购房价格获得贷款的。而且反应出借款是有收条的，王春琦融资成功的6个债权人都有这样的证据。佟舟对该证据的质证意见：上述证据没有原件，无法确定其真伪。且证据无法证明上诉人与王春琦存在融资关系。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人的诉争焦点为：1.案外人王春琦以被上诉人名义与上诉人签订《商品房买卖合同》的行为是表见代理行为，还是委托行为；2.上诉人要求被上诉人返还购房款，并支付违约金及利息的诉讼请求能否得到支持。关于案外人王春琦以被上诉人的名义与上诉人签订《商品房买卖合同》的行为是表见代理行为，还是委托行为的问题，本院认为，表见代理是指虽然行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行的法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担的代理。而委托代理是指代理人的代理权根据被代理人的委托授权行为而产生，即被代理人是以意思表示的方法将代理权授予代理人的。本案中，王春琦以被上诉人的名义与上诉人订立合同时，并未出示被上诉人的授权委托书，而是向上诉人提供了加盖被上诉人的合同专用章和法人章的《商品房买卖合同》，且签订合同的地点亦在被上诉人的临时售楼处，在此情况下，上诉人有理由相信王春琦具有代理权,王春琦的行为构成表见代理。本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人要求被上诉人返还购房款，并支付违约金及利息的诉讼请求能否得到支持的问题，本院认为，虽一审庭审中上诉人向法庭提供收据及一卡通交易明细等证据材料，用以证明其支付购房款及取款记录等事实，但鉴于被上诉人否认双方存在真实的房屋买卖行为，且上诉人提供的收据形成于其支付购房款之前，购房过程又异于正常购买房屋的程序。另外，上诉人在一审两次审理的庭审中所陈述的款项支付时间、支付金额与其提供的取款记录无法相对应，因此，仅凭本案现有证据，无法认定上诉人已实际支付购房款。一审法院驳回上诉人的该项诉请并无不当，待上诉人证据充分时，可就此问题另行告诉。本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，佟舟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,616元，由上诉人佟舟承担。本判决为终审判决。审判员  姜会军审判员  丁广昱审判员  吕长辉二〇二〇年七月二十日法官助理史舒畅书记员杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。