江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终2748号上诉人（原审原告）：陈叶香，女，1978年7月9日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：张峰，江苏正气浩然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏阳光置业发展有限公司，统一社会信用代码913202817406815262，住所地江阴市新桥镇陶新路18号。法定代表人：陶园，该公司执行董事。委托诉讼代理人：沈健，江苏信卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅海涛，江苏信卓律师事务所实习人员。上诉人陈叶香因与被上诉人江苏阳光置业发展有限公司（以下简称阳光公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2019）苏0281民初15750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈叶香上诉称：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持陈叶香一审诉讼请求；诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定双方涉案房屋成交价格为61万元，似有支持该结论的依据不足之嫌。理由：1、案涉“商品房买卖合同”是双方最后确认的书面合同，条款完备，且经行政主管部门备案公示。一审法院未能依据双方既存书面合同明确约定，仅以有争议的间接证据来否定直接证据的判断似有认定事实不清之嫌。2、一审判决结论所依据的证据是存在缺陷和不足的，不足以支撑一审判决结论。3、一审判决，违背了“实际销售价格不得高于备案价格”的明确规定。阳光公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。陈叶香向一审法院提出诉讼请求：判令阳光公司返还房款106455元并承担自2018年8月起至实际付清之日按银行同期贷款利率标准计算的利息。事实与理由：2018年4月，她购买阳光公司开发的敔山湾花园76幢202室的房产，房屋买卖合同约定：房屋总价503545元；她先后向阳光公司支付（含贷款）62万余元，阳光公司应返还多收房款106455元，但阳光公司却谎称房款实为61万元；经她多次催讨及投诉，阳光公司至今仍不返还。一审法院经审理查明：2017年7月19日，江阴市物价局与江阴市住房和城乡建设局发布《关于实施新建商品住房销售价格备案管理的通知》，该通知规定房地产开发经营企业应一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，实际销售价格不得高于备案价格，必须严格执行明码标价和“一价清”制度，在销售现场公示商品住房销售均价和商品住房（一房一价）价格公示表，同时保持销售现场公示价格和商品房销售合同网上备案信息系统中价格一致。不得在房价之外加收未予标明的其他费用。2017年9月19日，阳光公司向江阴市住房和城乡建设局递交《关于调整阳光敔山湾项目备案均价的申请》，申请将原备案均价6500元/m2调整为7020元/m2，江阴市住房和城乡建设局予以同意。2018年1月1日，阳光公司对楼盘阳光敔山湾花园在商品房销售现场对房价进行了公示，76-202室公示价格为7020/m2，房屋总价为503545元。2018年4月6日，陈叶香至阳光敔山湾花园看房，高洁系阳光公司与陈叶香接洽的销售人员。陈叶香看完房后，与高洁微信聊天，称“下午你还是帮我争取个合理的价格吧”，高洁回复“这套房子+装修的价格就是65万”，陈叶香回复“跟你们经理讲60吧”，高洁回复“拿不到的”，陈叶香回复“全款”。2018年4月13日，陈叶香（认购人）与阳光公司（出卖人）签订敔山湾花园商品房认购书，认购房屋为敔山湾花园76-202室，成交总价为647530元。该日，陈叶香交付房款定金1万元。2018年4月17日，陈叶香（买受人）与阳光公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定买受人购买的商品房为敔山湾花园76-202室，该商品房单价为7020元/平方米，总价为503545元。合同附件三中约定“该商品房为现房销售，交房标准以双方确认的现状为准”。该合同通过江阴市商品房买卖合同网上备案系统备案，备案号为：201804170082。网上备案系统信息载明装修程度为：毛坯，成交单价为7020元/平方米。同日，陈叶香在敔山湾花园签约联系单上签名确认，该联系单载明：敔山湾花园76-202室建筑签约单价（一次性付款贷款）8504.11元/m2,签约金额61万元，合同当日支付36万元（含定金1万），剩余25万元为贷款。同日，陈叶香转账35万元。次日，陈叶香向无锡市住房公积金管理中心贷款25万元，该贷款由无锡市住房置业担保有限公司进行担保，陈叶香以敔山湾花园76-202室作为抵押物向担保公司提供反担保，反担保合同约定抵押物价值503545元。该日陈叶香通过贷款转付阳光公司房款25万元。2018年5月8日，阳光公司打印补充条款，载明：经过双方协商一致，确定对合同备案号为201804170082的主合同进行补充，敔山湾花园76-202室的实际结算总价为61万元（71.73*8504.11）。条款尾部甲方处加盖阳光公司销售合同专用章，乙方列陈叶香（但无陈叶香签名）。2018年5月12日，阳光公司向购买方陈叶香开具了房款增值税普通发票，发票金额为61万元。2018年10月11日，陈叶香向江阴市市场监督管理局高新区局递交诉求书，要求协助维权。诉求书事实与理由部分载明“2018年4月初我在江苏阳光置业发展有限公司的售楼员高洁的陪同下看了阳光敔山湾花园76-202号房，该房为2013年前后精装，并于2018年4月17日在售楼处签订了商品房买卖合同，并签订了补充条款及入伙通知书（其补充条款没有任何赠送或额外的服务，仅仅把房屋的实际结算总价写成610000元）。我陆续支付了36万元现金房款并办理了25万元房款的贷款手续……”案件审理中，陈叶香称她第一次看房时就知道此房屋有装修，但很旧了，双方没有就装修分开谈，只是谈的房价；认购书与签约联系单系其签名，但签字的时候内容为空白；补充条款有她的签名，在阳光公司处，她无法提供。一审法院认为，本案的争议焦点为：涉案房屋成交价格是61万元还是503545元。一审法院认为，涉案房屋成交价格是61万元，具体分析如下。1、陈叶香支付了36万元现金并贷款支付了25万元，总计自动支付了房款61万元，阳光公司向陈叶香开具了61万元的购房发票，买方付款及卖方开票行为均表明双方就是按61万元成交的涉案房屋。2、陈叶香支付61万元系其真实意思表示。从陈叶香看房后与销售人员高洁的微信聊天记录可以看出，高洁报价为65万元，陈叶香还价为60万元，故陈叶香对该房价格处于双方报价区间即60余万元应是明知。陈叶香辩称在认购书与签约联系单上签名时内容为空白，并无证据予以证明，也不符合常理，法院对该辩称不予采信。陈叶香签名确认了载明房价为647530元的认购书与房价为61万元签约联系单，法院对认购书与签约联系单的真实性予以确认。陈叶香虽对阳光公司提供的补充条款不予认可，但其在维权诉求书中承认商品房买卖合同有实际结算总价为61万元的补充条款，系对补充条款内容的自认，法院确认双方就商品房买卖合同补充约定了房屋总价为61万元的事实。认购书、签约联系单与补充条款可充分证明房屋成交价格为61万元系陈叶香的真实意思表示。3、合同备案总价503545元并非代表实际交付房屋状况的价格。涉案房屋在备案系统中注明该房装修程度为毛坯，表明备案房价系依据毛坯房销售价格（7020元/平方米）计算。陈叶香提供的反担保合同中约定房屋抵押价值为503545元也仅是陈叶香与担保公司之间的约定，并不能证明房屋的实际成交价格。从陈叶香与高洁的微信聊天记录、陈叶香维权的诉求书及陈叶香在本案所作陈述均可证明涉案房屋系装修房且陈叶香对此明知。从销售人员高洁的最初报价及备案合同之后存在补充条款的事实均可证明阳光公司以毛坯房加装修的总价销售该房，故备案的毛坯房价格并非实际销售的价格，这也合理的解释了双方的最终成交价为61万元的事实。4、备案价格与实际成交价格不一致，并不导致双方实际交易价格无效。涉案房屋合同备案价格为503545元，实际成交价格为61万元，依据《关于实施新建商品住房销售价格备案管理的通知》的相关规定，该房的备案价格存在瑕疵，但该通知系对价格备案的管理性规定，并非效力性强制性规定，且两价格均有合理依据，并非价格欺诈，故备案价格并不改变双方实际成交价格的真实意思及法律效力。综上，本案从陈叶香询价至签订商品房认购书、签约联系单、再到双方对商品房买卖合同进行补充约定，最后到陈叶香的自动履行均表明陈叶香是自愿与明知以61万元向阳光公司购买的涉案房屋。陈叶香在已实际履行支付房款义务后，仅以合同备案的毛坯房价格503545元要求与阳光公司重新结算，要求阳光公司退还106455元（610000-503545）既无事实与法律依据，也有违诚信原则，法院对其诉讼请求不予支持。一审法院判决：驳回陈叶香的诉讼请求。案件受理费2430元，由陈叶香负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，陈叶香与阳光公司就购买涉案房屋进行过多次磋商。涉案房屋不是毛坯房，而是装修好的新商品房。双方签订的商品房买卖合同，是按照毛坯房的标准签订并网上备案，但同时，双方又签订了签约联系单，该联系单载明：敔山湾花园76-202室建筑签约单价8504.11元/m2,签约金额61万元。之后，陈叶香也是按照签约联系单，支付相关房款，办理贷款等。陈叶香在签订相关合同、联系单时，对涉案房屋的情况是清楚的，也明知房屋总价，事后以备案合同价为503545元，及阳光公司违反公示价格，要求退还多收的106455元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，陈叶香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2430元，由陈叶香负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 张朴田审判员 华敏洁二〇二〇年七月二十三日书记员 刘 滢