北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4887号上诉人（原审被告）：冯永庆，男，1963年3月8日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘翠元，北京誉洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白云昊，男，1962年12月13日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：何红涛，女，1969年7月19日出生，汉族，住北京市海淀区。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：王滨才，甘肃长治律师事务所律师。上诉人冯永庆因与被上诉人白云昊、何红涛合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初45033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。冯永庆上诉请求：撤销一审判决，改判驳回白云昊、何红涛的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，冯永庆与白云昊、何红涛签订的《房屋买卖及集体建设用地租赁合同》（以下简称《买卖及租赁合同》）分买卖和租赁两部分，买卖仅涉及地上房屋，不包括土地所有权和使用权，租赁部分亦不受《中华人民共和国合同法》的约束，合法有效；2.北京市海淀区×镇×村村民委员会（以下简称×村委会）、北京市海淀区×乡人民政府土地规划科（以下简称×乡土地规划科）的批示与本案无关；3.×村委会与中国社会科学院经济所月坛北小街服务部（以下简称社科院北小街服务部）签订的《租赁协议书》性质为土地租赁合同；4.一审判决适用法律错误，依据1988年修订的《中华人民共和国土地管理法》，农村土地出租符合法律规定，《租赁协议书》约定的合同相对人为×村委会和社科院北小街服务部，建设住宅的主体亦为“乙方”即社科院北小街服务部，并非白云昊，不符合“城镇非农业户口居民建住宅”的情形，不适用1988年12月21日修正的《中华人民共和国土地管理法》第四十一条的规定，白云昊未取得区级人民政府审批而建房的违法行为也不导致《租赁协议书》无效；5.本案所涉土地并非农村宅基地，依据北京市高级人民法院相关意见的精神，可以认定合同有效；6.《租赁协议书》与《买卖及租赁合同》相互独立，一审法院以《租赁协议书》签订后的行为不具备合法要件认定签订合同的行为无效不符合逻辑。白云昊、何红涛辩称，同意一审法院判决，不同意冯永庆的上诉请求和理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。白云昊、何红涛与冯永庆就是房屋买卖合同关系，并不存在两个合同关系，合同约定出售的房屋不合法，出售合同应为无效。白云昊、何红涛向一审法院起诉请求：依法判令白云昊、何红涛与冯永庆于2007年9月5日所签《买卖及租赁合同》无效。一审法院认定事实：1994年7月27日，×村委会与社科院北小街服务部签订《租赁协议书》，载明甲方为北京市海淀区×乡三大队（×村），乙方为李某1、白云昊、关某1、石某1、武某1、车某1、裴某1、解某1，内容为：甲方向乙方出租甲方旧场院（非耕地）8亩，即南北最长点为73米，东西最长点为82米，北面东西宽46米，待乙方承租后需由乙方填土方36*15米使用；租赁有效期70年，1994年7月27日至2064年7月26日；租赁费共计16万元；甲方负责为乙方办理当地的各项合法的土地使用手续和开工建筑许可证（包括办理当地村民的集体土地建设用地使用证）。该合同结尾处手写内容“经甲方实际测量，以上面积多出地方1.6亩，经甲乙双方协商，由乙方补价壹万贰仟元整”。×村委会、×乡土地规划科在手写内容上加盖公章。1994年10月5日，×乡人民政府为白云昊颁发《房产所有权证》载明房屋坐落为×村东侧，平房5间，建筑面积197平方米，占地面积665平方米。1995年4月，×村委会、×乡土地规划科批准白云昊建房，载明院落尺寸0.4亩。2007年9月5日，白云昊、何红涛（甲方）与冯永庆（乙方）签订《买卖及租赁合同》，约定：一、甲方转让位于北京市海淀区×镇×村东侧的、砖混结构一层平房面积197平方米，房屋所在院落土地面积665平方米，东至3号院，西至主路，南至院墙外，北至主路。主路使用权为8户共同使用（甲方系8户之一）。甲方所享有的集体建设用地使用权系于1994年7月27日与北京市海淀区×镇×村村委会签定《租赁协议书》取得的租用权。土地使用权（租用权）期限自1994年7月27日至2064年7月26日，本合同签定日所余使用（租用）期限为56年10.7个月。二、甲方共有人何红涛转让房屋、转租土地的意见与甲方白云昊的意见完全一致。三、转让房屋价款及土地租金合计叁拾陆万捌仟元整。乙方于本合同签定之日向甲方给付定金伍万元。2007年11月1日前乙方向甲方付清价款、租金叁拾陆万捌仟元（其中包括转为价款的伍万元）。四、甲方定于2007年11月1日前腾空转让房屋，连同房屋所在665平方米院落（土地）移交给乙方。合同签定日前，甲方已将转让房屋、转租院落土地上的非转让物品全部取走，地上树木等随房屋转让。房屋所有权及土地使用权（租用权）自房屋、土地（院落）移交之日起移交于乙方。此后，遇有征用、占用土地，对房屋拆迁时，乙方为唯一受补偿人，甲方不主张权力。2007年10月29日，×村委会出具《证明》，载明：“兹证明我村民委员会于1994年7月27日将北京市海淀区×村旧场院捌亩土地出租给李某1、白云昊、关某1、石某1、武某1、车某1、裴某1、解某1。2007年我村民委员会得知白云昊将其承租的土地665平方米及地上物转租、转让给我乡村民冯永庆，本村民委员会同意并认可。自2007年11月起由冯永庆使用上述转让、转租院落并缴纳此院内的水费、电费、卫生费。”另查明，冯永庆系北京市海淀区×镇村民，户别为农业家庭户；白云昊及其家庭成员均非×村村民。庭审中，经法院释明，冯永庆明确表示本案中就合同无效的后果不提出权利主张。一审法院认为，违反法律的民事法律行为无效。本案中，根据1988年12月29日修正的《中华人民共和国土地管理法》第四十一条的规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准。白云昊并非×村村民，×村委会与社科院北小街服务部签订《租赁协议书》，将诉争土地出租给白云昊建住宅，但未取得县级人民政府的批准，违反了法律规定，应属无效,白云昊所建房屋违反上述法律规定，亦不合法。综上，白云昊、何红涛与冯永庆签订的《买卖及租赁合同》，因转让财产违反法律规定，应属无效。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，判决：白云昊、何红涛与冯永庆于2007年9月5日签订的《房屋买卖及集体建设用地租赁合同》无效。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，应当以合同约定的主要权利义务确定合同的性质。本案中，白云昊、何红涛与冯永庆签订的《买卖及租赁合同》中虽然使用了“转租土地”的表述，但根据合同整体内容，双方签订该合同的主要目的系转让涉案房屋，根据“房地一体”的原则，房屋的转让必然导致土地使用权的转移，土地使用权转移是房屋转让的附带内容，《买卖及租赁合同》虽然名称包含“租赁”，但其性质仍然属于房屋买卖合同。冯永庆上诉主张《买卖及租赁合同》中既包含房屋买卖又包含土地租赁，于法无据，本院不予支持。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往。社科院北小街服务部于1994年7月27日通过与×村委会签订《租赁协议书》取得涉案房屋所在土地的权利，白云昊于1994年10月5日取得涉案房屋权利凭证，故对涉案房屋合法性的认定，应当适用当时有效的1988年12月29日修正的《中华人民共和国土地管理法》的相关规定。《中华人民共和国土地管理法》第四十一条规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准。本案中，涉案房屋系在集体土地上为白云昊等城镇非农业户口居民建设的住宅，按照上述规定，涉案房屋的建设需要经过县级人民政府批准。现涉案房屋未经过县级人民政府批准，不具有合法性。因此，白云昊、何红涛与冯永庆签订的《买卖及租赁合同》约定的标的物不合法，一审法院据此认定《买卖及租赁合同》无效，并无不当，应予维持。冯永庆上诉主张《买卖及租赁合同》中既包含房屋买卖又包含土地租赁，并主张房屋买卖无效不影响土地租赁的效力，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，冯永庆的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国立法法》第九十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由冯永庆负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 刘国俊审 判 员 范 磊二〇二〇年七月二十七日法官助理 王湘羽法官助理 张宏宇书 记 员 赵梦芸