广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初861号原告：韶关市晟汇物业服务有限公司，住所地：韶关市浈江区***********。法定代表人：陈风华，中心总经理。委托诉讼代理人：范文，该公司员工。委托诉讼代理人：胡丽萍，该公司员工。被告：宋彩玉，女，汉族，1985年3月1日出生，住韶关市浈江区金色江湾B7栋204房，公民身份号码：440************642。原告韶关市晟汇物业服务有限公司（以下简称晟汇物业公司）与被告宋彩玉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告晟汇物业公司的委托诉讼代理人范文、胡丽萍、被告宋彩玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晟汇物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费，暂计至2020年3月物业服务费8213.59元；2、被告以当月所欠物业费为基数，按照1.68元/平方标准计算违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2020年3月15日的违约金数额为2143.78元；3、被告向原告支付自2017年9月起至2020年3月止二次供水、楼道照明、电梯电费分摊费用共计502.33元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。在本案审理期间，原告明确第3项向诉讼请求并不包括二次供水费用。事实和理由：被告是原告管理的韶关金色江湾小区的业主。2012年11月2日，广东省韶关木材厂公司与原告签订《韶关金色江湾前期物业服务合同》，约定选聘原告对韶关金色江湾项目提供前期物业管理服务。合同签订后，原告按照约定对小区提供物业管理服务。被告于2015年12月30日购买韶关金色江湾B7栋204单元商品房，并与原告签订《韶关金色江湾前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费186.35元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的2‰向原告支付违约金。被告于2016年7月开始拖欠原告物业服务费，至2020年3月拖欠的款项已达8213.59元，原告于2019年9月2日向被告发出《欠费追缴函》，要求被告缴交物业服务费，但被告至今未交。原告自2017年5月起代被告支付楼道照明、电梯电费分摊共计502.33元，原告多次催收，但被告未支付。原告提起诉讼。被告宋彩玉辩称，要求原告配合处理被告我家阳台漏水和房屋渗水的情况以及尽好物业公司的义务后，我会补缴物业费。被告收到原告给我清单是按照1.8元来收费，原告私自提高缴费金额，被告就拒绝缴纳。2016.7.8开始被告一直向原告反映的房屋阳台漏水及房屋渗水的情况，但是原告一直没有处理。虽然上述房屋问题不是原告的责任，但是被告认为原告应该作好反馈的义务。被告已经拨打政府热线进行投诉，政府部门也派了相关人员过来，他们商量的情况是已经补过了很多次，漏水问题无法解决，最后研究决定把阳台顶上的封盖拆掉，但是开发商的工作人员称是原告不同意拆除。开发商和物业公司相互推诿责任，导致被告阳台漏水情况无法处理，所以被告拒交物业费，如果处理好了，被告愿意交物业费。另外，希望原告做好电梯公摊费等费用的公示，公示是原告的义务，并不是要每个业主单独去看。原告诉求的违约金，是于法无据的，1.8元的物业费是违规收取，业主有权拒绝缴纳，不应该产生违约金。双方从来没有签订过逾期之日起按千分之二收取违约金的合同，所以原告按千分之二收取违约金于法无据。原告诉求二次供水费用、电梯公摊费用等，被告家住的是二楼，没有产生二次供水费用，物业收费单据总金额是包括了公摊水电、供水费用等费用，被告曾经找物业谈过，能否不交多余的违规费用，只收取被告应该缴纳的部分，但是物业公司不同意，要被告缴纳全部费用，所以被告有权拒交。被告不承担诉讼费，原告诉求的费用都是由于原告没有尽到物业的责任造成的，所以不应该由被告承担本案诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据出示。对本案的证据和事实，本院认定如下：被告是韶关市浈江区金色江湾B7栋204房业主，该房屋面积为110.92㎡。原告晟汇物业公司是具有资质的物业服务公司。原告与被告签订了《韶关金色江湾前期物业服务合同》，约定：物业管理服务费按1.8元/平方米/月收取；逢单月10日前缴纳，每次缴纳2个月的物业管理服务费；被告转让物业时，须到原告处办理有关手续；物业管理服务费中并未计入共用设施设备（如：电梯、水泵、大堂、走火梯和楼道灯、园林、景观、路灯等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向被告分摊；原告违反合同，擅自提高收费标准或乱收费的，被告有权要求原告清退所收费用，退还利息并支付违约金；被告违反合同，不按照约定缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，原告有权要求被告按应缴金额的千分之一支付违约金。韶关市浈江区发展和改革局于2016年7月20日向原告发出韶浈发改（价）备[2016]06号《备案回执》，该回执告知原告实行政府指导价的物业服务收费必须严格按备案标准执行。《备案回执》的附件《物业服务收费备案表》中收费项目下“高层住宅（电梯）”的收费标准为1.68元/月/㎡，该价格是最高限价。原告在收到该《备案回执》回执后，仍然继续按照1.8元的标准收取，并未按照《备案回执》的要求严格按备案标准执行。至2018年5月，原告才按照1.68元的标准收取物业费，并于2018年5月8日发出《公告》，告知小区业主已缴费差额可进行现金退款或抵扣费用。因原告未公示水电公摊费用，被告于2017年5月开始拖欠楼道照明、电梯电费等分摊费用，至2020年3月，合计拖欠502.33元。因原告未按政府指导价1.68元/月/㎡收取物业服务费，被告于2016年7月开始拖欠物业费，至2020年3月拖欠物业费共计8385.55元（110.92㎡×1.68元/月/㎡×45个月）。原告在庭审期间自认，未对楼道照明、电梯电费等分摊费用的产生情况进行公示。经被告前往原告处核对楼道照明、电梯电费等分摊费用的票据，被告对原告主张楼道照明、电梯电费等分摊费用不持异议。被告因房屋阳台漏水等问题自2016年起多次向原告进行报修，但至今未能修好。本院认为，原告晟汇物业公司与被告签订的《韶关金色江湾前期物业服务合同》依法成立并有效，对双方均具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告按约定对金色江湾小区提供物业管理服务，被告理应支付物业服务费等费用，但被告于2016年7月开始拖欠物业费，2016年7月至2020年3月止的物业服务费为8385.55元，原告仅主张8213.59元，属于依法处分自身诉讼权利，本院予以支持。被告已缴物业费若存在多交部分，可另行向原告主张。关于楼道照明、电梯电费问题。双方在合同中约定物业管理服务费中并未计入共用设施设备（如：电梯、水泵、大堂、走火梯和楼道灯、园林、景观、路灯等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向被告分摊。原告主张被告支付2017年5月起至2020年3月止楼道照明、电梯电费分摊费用共计502.33元，被告亦无异议，本院予以支持。关于房屋维修问题。房屋存在漏水质量瑕疵问题，维修主体并不是物业服务企业，且与本案属不同法律关系，本院对此问题不予审查。关于违约金问题。原告至2018年5月才开始按照《备案回执》规定的最高限额1.68元的标准收取物业费，之前均是按照1.8元标准收取，存在违规收费情况，业主有权拒绝按照1.8元的标准缴纳物业费。但原告自2018年5月起已按照1.68元的标准收取物业费，此时被告应当缴付物业费并按照1.68元的标准补缴之前的欠费。被告至2020年3月仍未缴清物业费，其行为已经构成违约。虽然原告未对二次供水、楼道照明、电梯电费等分摊费用情况进行公示，因物业费并不包含二次供水、楼道照明、电梯电费等分摊费用，故被告并不能以此作为拒缴物业费的理由。原告主张被告支付违约金，本院予以支持，但违约金的起算时间应为2018年5月。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，被告逾期支付物业费给原告造成的损失应为银行同期贷款利息。同时，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告要求被告按合同约定的每日1‰标准计付违约金443.59元，过分高于造成的损失，本院对违约金予以适当调整，被告支付的违约金应以每个交费周期拖欠物业服务费金额为基数计算，《韶关金色江湾前期物业服务合同》约定物业费交费时间为逢单月10日，每次支付两个月物业费，则起算时间应从逾期支付之日（逢单月11日）起，标准以不超过中国人民银行同期贷款利率×（1+30%）计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算为宜，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。其中被告应支付从逾期支付之日起至2019年8月19日的违约金为411.53元。物业服务公司提供物业服务是涉及物业小区全体业主的公共服务，如果部分业主以各自理由不交纳物业服务费，将影响物业小区的整体公共服务，损害已缴费业主的合法权益。而物业服务公司在进行物业服务过程中，也应广泛听取业主就物业服务所提出的建议和意见，对业主提出应的合理要求宜及时予以协助，对自身存在的问题也应积极进行整改。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二规定，判决如下：一、被告宋彩玉应于本判决生效之日起五日内支付2016年7月至2020年3月期间的物业服务费8213.59元及违约金[其中至2019年8月19日的违约金为411.53元，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算]给原告韶关市晟汇物业服务有限公司；二、被告宋彩玉应于本判决生效之日起五日内支付2017年5月起至2020年3月期间楼道照明、电梯电费分摊费共计502.33元给原告韶关市晟汇物业服务有限公司；三、驳回原告韶关市晟汇物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计31元，由原告韶关市晟汇物业服务有限公司负担6元，被告宋彩玉负担25元。本判决为终审判决。审判员  林天成二〇二〇年七月二十日书记员  李 萍