河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初4233号原告（反诉被告）：河南晨诺房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区民航路燕乐小区8号楼一楼门面房7号。法定代表人：付林，总经理。委托诉讼代理人：王航，男，1992年9月29日出生，汉族，住河南省平顶山市湛河区，系该公司员工，委托权限：特别授权。被告（反诉原告）：张静，女，1985年7月30日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：千永红，河南颂邦律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：马婷，河南颂邦律师事务所实习律师，一般代理。第三人：高淑静，女，1969年3月29日出生，汉族，住郑州市金水区，现住郑州市郑东新区。原告（反诉被告）河南晨诺房地产营销策划有限公司与被告（反诉原告）张静、第三人高淑静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）河南晨诺房地产营销策划有限公司（以下简称“晨诺公司”）的委托诉讼代理人王航，被告（反诉原告）张静及其委托诉讼代理人千永红、马婷，第三人高淑静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晨诺公司向本院提出诉讼请求：1、判令撤销晨诺公司与张静于2019年7月6日签订的《郑州市写字楼租赁合同》；2、判令张静退还晨诺公司2019年7月15日至2020年1月14日租金54,000元、房屋租赁保证金9,000元、房屋家具款32,000元、物业费11,257.5元；3、判令张静赔偿晨诺公司经济损失54,000元；以上合计160,257.5元；4、本案诉讼费由张静承担。事实与理由：2019年7月6日，张静称其拥有郑州市郑东新区商务中央公园千玺广场2号1号楼25层2501室的出租权并出示了第三人高淑静签名的《授权委托书》及房产证复印件，原告信以为真即与张静签订了《郑州市写字楼租赁合同》，合同约定张静将该房屋出租给晨诺公司作办公使用，租期一年，自2019年7月5日至2019年7月14日，租金每月9,000元。晨诺公司在合同签订时向张静支付了2019年7月15日至2020年1月14日租金54,000元、租赁保证金9,000元、房屋家具款32,000元、第三季度物业费11,257.5元。2019年12月17日，第三人高淑静称其从未授权给张静出租该房屋，《授权委托书》上的签名不是其本人所签。原告认为张静的行为属于欺诈，故根据合同法第54条、第58条、第59条的规定诉至法院，望判如所请。被告张静辩称，一、2018年12月5日，第三人高淑静委托案外人齐俊出租涉案房屋并与案外人丁某签订了《郑州市写字楼租赁合同》，由案外人丁某承租涉案房屋。2019年7月，经第三人高淑静及受托人齐俊同意，案外人丁某委托张静转租涉案房屋，张静遂于2019年7月6日与晨诺公司签订本案《郑州市写字楼租赁合同》，该合同合法有效，不存在晨诺公司主张的欺诈情形，不符合法律规定的可撤销情形。二、晨诺公司主张的各项费用不应予以退还且其主张的经济损失没有依据。综上，请求法院依法驳回晨诺公司的诉讼请求。第三人高淑静述称，本案纠纷与其本人无关，其在2018年12月5日委托齐俊将涉案房屋出租给丁某，丁某虽在2019年4、5月份提出过不再续租，但一直未搬离、未退还押金，也未将2019年7月房屋转租给晨诺公司一事告知其本人，目前涉案房屋还有家具占着，无法另行出租。反诉原告张静向本院提出反诉请求：1、判令解除张静与晨诺公司于2019年7月6日签订的《郑州市写字楼租赁合同》；2、判令晨诺公司支付欠付租金54,000元、违约金8,748元（违约金自2019年12月15日暂计算至2020年5月25日，2020年5月26日以后的违约金以54,000元为基数，按照日0.1%计算至实际支付之日止）；3、判令晨诺公司支付物业费22,515元、违约金3,647.43元（违约金自2019年12月15日暂计算至2020年5月25日，2020年5月26日以后的违约金以22,515元为基数，按照日0.1%计算至实际支付之日止）；4、判令晨诺公司支付律师费5,000元；以上共计93,910.43元；5、本案全部诉讼费由晨诺公司承担。事实与理由：2019年7月6日，张静作为甲方与晨诺公司作为乙方签订《郑州市写字楼租赁合同》，合同约定租期一年，自2019年7月15日至2020年7月14日，租金9,000元/月，每半年支付一次。2019年7月6日，张静收到晨诺公司支付的首期租金及物业费，但晨诺公司未再按照合同约定支付剩余租金。根据合同约定，张静认为其有权解除合同，收回出租房屋且晨诺公司应从拖欠租金、物业费的次日起按日0.1%支付违约金，还应承担其为主张债权所支出的律师费、诉讼费，故提起反诉，望判如所请。反诉被告晨诺公司辩称，一、晨诺公司与张静于2019年7月6日签订的《郑州市写字楼租赁合同》是因张静的欺诈行为而订立，合同效力存在问题，应当属于可撤销合同，张静请求解除该合同没有事实和法律依据。二、晨诺公司已向张静支付了自2019年7月15日至2020年1月14日的租金54,000元和物业费11,257.5元，但2019年12月17日晨诺公司被第三人高淑静告知其未授权张静转租并被告知最迟于2019年12月31日搬离。后晨诺公司被迫实际搬离，有物业公司出具书面材料为证，晨诺公司无须再向任何人交纳租金，晨诺公司不拖欠张静任何租金和物业费，更谈不上违约，不应承担任何违约责任。三、本案纠纷系因张静的欺诈行为引发，张静主张的律师费、诉讼费应由其自行承担，让晨诺公司承担没有事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回张静的全部反诉请求。本院经审理认定如下事实：2019年7月6日，张静向晨诺公司出示了位于郑州市郑东新区商务中央公园2号1号楼25层2510号房屋（房屋所有权证号：郑房权证字第××号）的所有权证书复印件、第三人高淑静（××）的身份证复印件及第三人高淑静出具的《授权委托书》，称其接受第三人高淑静的委托，全权代表第三人高淑静办理上述房屋的出租及固定资产处置工作（包括但不限于代理签署租赁合同、协议，代理收取租金、处置固定资产等）；当日，张静直接作为甲方（出租方）与晨诺公司作为乙方（承租方）签订了《郑州市写字楼租赁合同》一份，约定将上述房屋出租给晨诺公司办公使用，租赁期为一年，自2019年7月15日起至2020年7月14日，装修期自2019年7月5日至2019年7月14日，装修期内免收租金；房屋租金为9,000元/月，晨诺公司应于2019年7月5日前支付首次房租，对应租期为自2019年7月15日起至2020年1月14日，以后租金每半年支付一次，支付时间为上期租金到期30日前；合同签订时，晨诺公司应付合同定金9,000元，该定金在房屋使用后转为保证金，待合同结束、双方验收无误后退还，不含利息；合同中还约定了房屋装修、修缮与使用，房屋转租，合同变更、解除与终止，房屋的交付及收回的验收，违约责任，争议解决等条款，其中明确约定：若张静不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件、严重影响正常营业使用，晨诺公司有权解除合同，张静并承担违约责任，但未约定违约金数额；若晨诺公司拖欠租金、物业费等费用，应从拖欠费用的次日起每日按所欠付金额的0.1%支付违约金。张静与晨诺公司分别在该合同尾部签字摁印并加盖公章。2019年7月6日，晨诺公司通过其公司原法定代表人胡永芳名下的上海浦东发展银行账户分5笔向张静转账支付3,000元、6,000元、54,000元、11,257.5元、32,000元；同日，张静向晨诺公司出具3份收条，确认其已收到晨诺公司支付的房屋租赁保证金9,000元、自2019年7月15日至2020年1月14日期间租金54,000元、2019年7月至2019年9月第三季度物业费11,257.5元及房屋家具款项32,000元（家具自收款之日起归晨诺公司所有）；后张静将上述房屋交由晨诺公司装修并使用。2019年9月29日，晨诺公司通过其公司人员何祖文名下的交通银行账户向上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司转账支付了上述房屋2019年9月至2019年12月第四季度物业费11,257.5元；2019年12月31日，上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司向晨诺公司出具《物品出门证》和《办公楼客户迁出原因》各一份，该两份材料显示，因原房东出现并称其未委托张静出租房屋且原房东要求上涨租金至12,000元/月，晨诺公司无力承担，于2019年12月31日退租搬离，房屋钥匙已交付原房东。2020年5月8日，晨诺公司以张静存在欺诈情形为由，诉至本院；2020年5月25日，张静向本院提出反诉。另查明：涉案房屋位于郑州市郑东新区商务中央公园2号1号楼25层2510号，房屋所有权证号为郑房权证字第××号，××为第三人高淑静；2018年10月31日，第三人高淑静向案外人齐俊出具《授权委托书》，委托案外人齐俊全权代表其本人办理涉案房屋的出租处置工作。2018年12月5日，第三人高淑静作为甲方（出租方）与案外人丁某作为乙方（承租方）签订《郑州市写字楼租赁合同》一份，合同约定，第三人高淑静将涉案房屋出租给案外人丁某办公使用，租赁期为两年，自2018年12月5日起至2020年12月31日，装修期自2018年12月5日至2018年12月31日，装修期内免收租金；房屋租金为9,000元/月、租金期之内租金不涨，丁某应于2018年12月7日前支付首次房租，对应租期为自2019年1月1日起至2019年6月30日，以后租金每半年支付一次，支付时间为上期租金到期15日前；合同签订时，丁某应付合同定金9,000元，该定金在房屋使用后转为保证金，待合同结束、双方验收无误后退还，不含利息；合同中还约定了房屋装修、修缮与使用，房屋转租，合同变更、解除与终止，房屋的交付及收回的验收，违约责任，争议解决等条款，其中明确约定：房屋转租需经第三人高淑静同意，同意后方可转租，转租合同的终止日期不得超过本合同规定的终止日期。第三人高淑静、案外人齐俊及丁某分别在该合同尾部签字摁印。张静提交的中国光大银行对账单、转账凭证和物业费发票显示，2018年12月5日至2018年12月7日，案外人丁某通过张静支付了涉案房屋自2019年1月1日至2019年6月30日期间的首次房租等费用；2019年7月6日，案外人丁某又通过张静支付了涉案房屋自2019年7月1日至2019年12月31日期间租金54,000元；同日，案外人丁某向上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司缴纳了涉案房屋2019年7月至2019年9月第三季度物业费11,257.5元。又查明：2019年4、5月份左右，案外人丁某因个人原因向案外人齐俊告知其不再租用涉案房屋，双方口头协商可以转租；2019年7月2日，案外人丁某向其朋友张静出具《授权委托书》，委托张静代为办理涉案房屋的转租事宜，后张静参照第三人高淑静向案外人齐俊出具的《授权委托书》式样，代签“委托人高淑静”的名字自行制作了一份《授权委托书》，又以其个人名义直接与晨诺公司签订了新的《郑州市写字楼租赁合同》，将涉案房屋实际交付给晨诺公司使用。第三人高淑静在庭审中认可案外人丁某曾向其提出过退租的情况，但其称案外人丁某并未实际向其退还房屋且未要求退还保证金，其本人也从未授权案外人丁某和张静进行转租，其本人在2019年12月中旬才知道张静将涉案房屋出租给晨诺公司一事，其本人从未见过张静与晨诺公司所签的《郑州市写字楼租赁合同》，对该合同内容也不知情，其认为该转租行为未经过其本人同意，并要求晨诺公司与其重新签订租赁合同且要求提高租金标准。2019年12月31日，晨诺公司从涉案房屋中搬离，但未将其公司在租赁涉案房屋时从张静处购买的房屋家具搬走，上述房屋家具现仍在涉案房屋中留存，涉案房屋至今无人使用，也未再另行出租。以上事实有郑房权证字第××号房屋所有权证书复印件、2019年7月6日《郑州市写字楼租赁合同》、浦发银行汇款单5份、张静出具收条3份、交通银行转账凭证、《物品出门证》和《办公楼客户迁出原因》、《授权委托书》3份、2018年12月5日《郑州市写字楼租赁合同》、中国光大银行对账单、转账凭证和物业费发票、证人丁某证言及当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，第三人高淑静与案外人丁某于2018年12月5日签订的《郑州市写字楼租赁合同》，系双方真实意思表示且合同内容并未违反法律法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行各自的义务。案外人丁某委托张静将涉案房屋在原承租期间以原租金价格进行转租，并不超出其与第三人高淑静之间的上述房屋租赁合同法律关系。2019年7月6日，晨诺公司在张静称其拥有第三人高淑静（××）的授权且出具涉案房屋所有权证书复印件和第三人高淑静身份证复印件的情况下，与张静直接签订涉案《郑州市写字楼租赁合同》并实际租赁使用涉案房屋至2019年12月31日，张静的行为明显已构成表见代理，本院依法对涉案租赁合同的效力予以确认；张静与晨诺公司均应按照合同约定履行各自的义务。2019年12月31日，晨诺公司因房东高淑静要求提高租金标准且拒绝追认张静代为出租的行为从涉案房屋中搬离，无法继续承租涉案房屋，致使其与张静之间的涉案租赁合同目的不能实现，双方之间的涉案租赁合同关系事实上已经解除。故对晨诺公司主张撤销涉案租赁合同的诉讼请求，与庭审查明的事实不符，本院不予支持；对张静主张解除涉案租赁合同的反诉请求，本院予以支持。关于晨诺公司要求张静退还租金、房屋租赁保证金、房屋家具款和物业费的问题。经庭审查明，张静与晨诺公司之间的涉案租赁合同实际履行至2019年12月30日且晨诺公司已经搬离涉案房屋并将房屋钥匙交付给房东高淑静，故对晨诺公司在实际租赁期间产生的租金和物业费，应由其自行承担；对晨诺公司主张退还剩余租金、房屋租赁保证金和房屋家具款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。本院认定，张静在合同解除后应当向晨诺公司退还2019年12月31日至2020年1月14日期间租金4,500元（9,000元÷30天×15天=4,500元）、房屋租赁保证金9,000元和房屋家具款32,000元。对张静辩称不应退还各项费用的辩解意见，与庭审查明的事实不符，本院不予采纳。关于张静要求晨诺公司支付欠付租金、物业费和违约金、律师费的问题。本案中，张静擅自制作房东高淑静的《授权委托书》将涉案房屋代为出租给晨诺公司且未如实向晨诺公司和房东高淑静告知转租的情况，导致高淑静拒绝追认且晨诺公司无法继续承租、涉案租赁合同目的不能实现，是引起本案纠纷的主要原因，张静作为违约方，在合同解除后无权要求晨诺公司继续支付租金和物业费，故对张静主张晨诺公司未搬走房屋家具，应当继续支付租金、物业费并支付违约金、律师费的反诉请求，缺乏事实依据，本院均不予支持；对张静辩称其转租已取得房东高淑静同意、不存在违约行为的辩解意见，与庭审查明的事实不符，本院亦不予采纳。关于晨诺公司要求张静赔偿经济损失的问题。因涉案租赁合同中并未明确约定张静一方违约的具体责任且晨诺公司未向本院提交其搬离涉案房屋后所产生的实际经济损失，故对晨诺公司主张张静赔偿其经济损失54,000元的诉讼请求，证据不力，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认河南晨诺房地产营销策划有限公司与张静在2019年7月6日签订的《郑州市写字楼租赁合同》于2019年12月31日解除；二、张静于本判决生效之日起十日内向河南晨诺房地产营销策划有限公司退还2019年12月31日至2020年1月14日期间租金4,500元、房屋租赁保证金9,000元和房屋家具款32,000元，以上共计45,500元；三、驳回河南晨诺房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求；四、驳回张静的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,505元，减半收取计1,753元，由河南晨诺房地产营销策划有限公司负担1,255元，张静负担498元；反诉案件受理费1,074元，由张静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 李 华二〇二〇年七月二十七日书记员 刘一频