河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初5526号原告武汉市万科物业服务有限公司郑州分公司（反诉被告），住所地郑州高新区祥营安置小区9号楼商铺-003。统一社会信用代码：91410100071379142B。法定代表人杨献峰，负责人。委托代理人朱晓平，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。委托代理人王芬芬，上海市海华永泰（郑州）律师事务所实习律师。被告陈景彪（反诉原告），男，1988年3月7日出生，汉族，住河南省镇平县。原告武汉市万科物业服务有限公司郑州分公司（反诉被告）（以下简称万科物业公司）诉被告陈景彪（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱晓平、王芬芬、被告陈景彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司诉称：原、被告签订《前期物业服务合同》，根据合同可知，原告为万科城采薇苑小区的物业服务企业，被告系小区12幢1单元12层06号房的业主，房产面积88.03平方米，物业服务费每月每平方米2.38元，每月应交纳物业服务费209.51元。合同签订后，原告依约履行合同义务，但被告自2018年1月起，一直未交纳物业服务费，经原告多次催要，被告一直拒绝交纳。故请求判令:被告向原告支付物业费5658.84元、违约金2578.23元（自2018年1月1计至2020年3月31日，之后的违约金持续计算，每逾期一日按欠费总额的日千分之一的标准计算至实际履行之日止），合计8237.07元。被告陈景彪辩称：原告未能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，即不履行房屋及设施维护的法定义务、不履行制止并报告不法行为义务、不履行维护公用设施的义务、不履行消防设施；原告存在一次服务，重复收费的不当行为；被告陈景彪主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝物业服务费用。反诉原告陈景彪诉称：2017年末，万科物业公司在陈景彪发布房屋维修通告后，在提交期限内提交了房屋维修信息，之后该公司服务人员以“冬天不宜维修，来年开春维修”骗取本人签字，约定在来年维修效果更佳；2018年在约定好的维修日期，其服务人员却无故失约，致使业主房屋裂痕至今仍在，且导致本人1天的经济损失，至今已违约2年有余，之后再多次向物业服务人员反映上述问题的情况下，万科物业公司至本年5月才协调服务人员上门维修，原本2天的工期，被缩短至半天完成，现今墙体又有瑕疵。因万科物业公司的消极敷衍，拒绝履行其应尽义务，导致陈景彪人身安全遭到严重损害。故陈景彪起诉，请求判令：万科物业公司就物业违约向陈景彪登报道歉，并赔偿误工费650元、人身损害及精神损失费5000元、物业服务违约金3000元，共计8650元。反诉被告万科物业公司辩称：陈景彪所说的房屋裂缝，墙体瑕疵等问题，属于交房时陈景彪与地产公司之间的纠纷，与物业公司无关；关于噪音问题，物业已经配合陈景彪进行协调，不存在违约行为陈景彪所说的物业合同在签订合同时，陈景彪已明确知晓合同内容，该合同是在双方平等自愿的基础上签订的，真实合法有效，不存在无效和可变更的理由；最后，陈景彪的反诉无事实和法律依据，请求法院依法驳回反诉请求。经审理查明：原告系郑州高新技术产业开发区万科城采薇苑小区的物业服务公司，被告系该小区12幢1单元12层06号房（63）的业主，其房屋建筑面积为88.03平方米。2015年4月21日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，约定了前期物业服务内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。其中关于物业费的约定为：1、按建筑面积交纳，住宅为2.38元/平方米/月。2、物业服务费从开发商通知收房期限届满之日起计收，预付一年物业费，此后物业费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前交纳下期的物业服务费，在所交季度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰支付违约金。被告陈景彪的物业费已交至2017年12月，2018年1月至今的物业费经原告催收，一直未交纳。后万科物业公司于2019年4月7日向陈景彪发送《关于催缴物业服务费的律师函》，告知陈景彪在收到本函后5日内交清所欠物业费及违约金。陈景彪在2019年4月8日签收该律师函。因陈金彪一直未交物业费，原告诉至本院。庭审中，陈景彪称2020年5月中旬房屋已进行修理，只修理屋内的，没有修理阳台，屋内的已修好，但因修理时间压缩，还有瑕疵需要处理。以上事实有下列证据在案佐证：《商品房买卖合同》《前期物业服务合同》《关于催缴物业服务费的律师函》、EMS邮递单及其回执打印件、欠费明细打印件及当事人陈述。另，陈景彪提交房屋裂痕照片证明物业服务企业违约在先，未按合同约定维修业主房屋；提交业主被打伤图片、房屋噪音证据及其他相关证据、其他录音证据，证明物业服务企业没有尽到公共秩序维护，安全防范治安事件，协助采取相应措施的应尽义务，最终导致对本人及家庭生活造成干扰，同时因为物业的不作为，没有尽到协助执法机关及业主本人解决噪音问题并防范噪音扰民的义务，导致冲突升级本人被打伤；提交物业公示房屋维修收费标准图片，证明物业服务企业存在一次服务重复收费。万科物业公司对陈景彪提交的上述证据质证称：房屋裂痕照片证据系复印件，并且无时间和地点，是否是陈景彪的房屋不能确定，真实性不予认可，即使是，也是其和地产之间的纠纷，与物业公司无关，达不到证据目的不予认可；业主被打伤图片、房屋噪音证据及其他相关证据、其他录音证据，均系复印件，真实性不予认可，陈景彪被打伤系和他人之间的纠纷导致的，是因为什么被打伤的，不得而知，与物业公司无关，也证明不了是因为噪音问题导致的；对于噪音证据系复印件真实性不予认可，物业公司在收到业主反馈后，已及时派人查看协调，已履行应尽义务，无法判断噪音来源，达不到证明目的，不予认可；物业公示房屋维修收费标准图片证据，物业合同中已经对收费标准进行明确约定，物业公司不存在重复收费，被告提交的物业收费公示，系打印件，且看不清楚上面具体公示的是什么，据核实，物业公司仅向业主收取合同范围内的相应款项，不存在同一服务收取两次费用的情况，况且陈景彪也无证据证明其向物业公司交纳过相应款项，达不到证明目的，不予认可。本院认为，陈景彪未提供上述证据的原始载体，证据不能显示时间及地点，且万科物业公司不予认可，故本院对上述证据不予采信。本院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应履行合同义务。本案中，万科物业公司为小区提供了物业管理服务，陈景彪应当按协议约定交纳物业服务费。根据合同约定，陈景彪截止到2020年3月31日应当向原告交纳2018年1月至2020年3月共计27个月的物业服务费，经计算为5656.81元（2.38×88.03×27=5656.81）。陈金彪无故拖欠物业费，构成违约，应当承担违约责任。因合同约定的违约金过高，本院酌定违约金以5656.81元为基数，自原告向本院主张权利之日起即2020年6月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至被告支付全部拖欠物业费之日止。关于陈景彪反诉请求万科物业公司向其登报道歉，并赔偿误工费650元、人身损害及精神损失费5000元、物业服务违约金3000元，共计8650元。本院认为，陈景彪诉讼请求中涉及人身损害及精神损失部分与本案物业服务合同并非同一法律关系，本院不予审查。关于物业服务违约金3000元，本院认为，根据陈景彪提交的证据不能证明其证明目的，且陈景彪所诉的房屋维修系室内墙面，按合同约定，物业公司仅对物业共用部位进行维修、养护和管理有维修义务；而噪音的侵权主体亦非万科物业公司；现有证据也不能证明万科物业公司存在重复收费的行为，故本院认为，陈景彪的反诉请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告陈景彪于本判决生效后十日内支付原告武汉市万科物业服务有限公司郑州分公司截止到2020年3月31日的物业服务费5656.81元，并支付自2020年6月1日起至全部欠费清偿之日止的违约金（以5656.81元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；二、驳回原告武汉市万科物业服务有限公司郑州分公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告陈景彪的诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由陈景彪负担25元；反诉费50元，减半收取25元，由陈景彪负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  陈晓菲二〇二〇年七月三十日书记员  王 娜