山东省东营市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁05执复29号 复议申请人（申请执行人）：田广友，男，1960年4月15日出生，汉族，无业，住东营市东营区。 被执行人：李文涛，男，1982年10月17日出生，汉族，东营市华通新技术开发有限责任公司职工，住东营市东营区。 利害关系人：山东众成地产集团有限公司，住所地：山东省东营市东营区府前大街61-3号，统一社会信用代码：913705006133729157。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：秦德镇，北京市盈科（东营）律师事务所律师。 复议申请人田广友不服东营区人民法院（2020）鲁0502执异49号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 东营区人民法院（以下简称东营区法院）在执行申请执行人田广友与被执行人李文涛股权转让纠纷一案中，异议人山东众成地产集团有限公司（以下简称众成地产公司）对东营区法院作出的（2015）东执字第1588号执一以物抵债执行裁定书不服，提出书面异议。众成地产公司称，2009年7月27日，异议人与被执行人李文涛签订《商品房预售合同》及补充协议（合同编号YS003658），约定将异议人开发的位于东营区鱼××路××号的格林风景68幢4单元201号房产出售给被执行人李文涛，总价款717313元，并约定被执行人李文涛支付首付款150313元，剩余房款567000元从银行按揭贷款。2009年8月21日，被执行人李文涛、异议人与中国工商银行东营西城支行签订《个人购房借款/担保合同》，李文涛向中国工商银行东营西城支行申请按揭贷款567000元，贷款期限为240个月，异议人作为担保人为该笔按揭贷款提供担保。自2015年11月起，被执行人李文涛多次出现逾期还款情形，之后便不再履行还款义务。自2016年3月31日起，中国工商银行东营西城支行开始按月从异议人保证金账户扣款偿还案涉房屋按揭贷款，时至今日案涉房屋按揭贷款仍从异议人保证金账户中予以扣款。2020年4月26日，异议人收到东营区人民法院（2015）东执字第1588号之一执行裁定书，方才得知东营区人民法院已于2017年11月2日对案涉房屋作出了以物抵债裁定。异议人认为，东营区人民法院（2015）东执字第1588号之一执行裁定书的裁定内容于法无据，应予撤销，理由如下：一、案涉房屋目前处于预查封状态，法院无权处分预查封房屋，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，预查封与正式查封最大的区别在于其适用对象不同，正式查封的财产权属归被执行人所有，权属十分明确；而预查封的土地使用权和房屋所有权尚未办理登记，所有权尚不属于被执行人，被执行人仅享有预期财产性利益。虽然该《通知》第十八条规定预查封的效力等同于正式查封，但该条规定是指预查封期间对于限制标的物转让的效力方面与正式查封相同，即在法院预查封和正式查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，也不得办理转让、抵押手续。从该《通知》规定上看，法院无权处分预查封房屋。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。从该规定可以看出，对查封的财产进行拍卖或变卖的前提是该财产的所有权归属于被执行人，而预查封房屋的所有权显然不属于被执行人。因此，在预查封还没有自动转为查封的前提下，贵院即对预查封的案涉房产予以处置，显属不当。二、（2015）东执字第1588号之一执行裁定欠缺法律依据，构成对异议人的侵权，也违背了物权法的相关规定，根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。案涉房屋登记在异议人名下（所有权证号：东房权证东营区字第××号），李文涛对案涉房屋不具有不动产物权。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第七条规定：“登记在异议人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（异议人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。”根据上述规定，异议人并未书面认可案涉房屋属于被执行人李文涛所有，申请执行人田广友也未另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并将案涉房屋登记在被执行人李文涛名下，贵院的预查封措施并未转为正式查封措施。因此，贵院无权对案涉房屋采取拍卖处分措施。（2015）东执字第1588号之一执行裁定对涉案房屋在拍卖未果下直接进行以物抵债处理，违反了上述规定，侵犯了异议人的合法权益。请求法院中止对案涉房屋的执行行为。 东营区法院依法查明，在执行申请执行人田广友与被执行人李文涛股权转让纠纷一案中，东营区法院于2017年11月2日作出了（2015）鲁0502执1588号之一执行裁定书，裁定如下：将被执行人李文涛位于东营区鱼××路××单元××室房屋××86.93万元，交付申请执行人田广友抵债借款本息86.93万元，所有权自本裁定送达申请执行人田广友时起转移；当事人可持本裁定书到有关机关办理产权登记手续。2009年7月27日，众成地产公司与被执行人李文涛签订《商品房预售合同》及补充协议（合同编号YS003658），约定将众成地产公司开发的位于东营区鱼××路××号的格林风景68幢4单元201号房产出售给被执行人李文涛，总价款717313元，并约定被执行人李文涛支付首付款150313元，剩余房款567000元从银行按揭贷款。2009年8月21日，被执行人李文涛、众成地产公司与中国工商银行东营西城支行签订《个人购房借款/担保合同》，李文涛向中国工商银行东营西城支行申请按揭贷款567000元，贷款期限为240个月，众成地产公司作为担保人为该笔按揭贷款提供担保。自2016年3月31日起，中国工商银行东营西城支行开始按月从众成地产公司保证金账户扣款偿还案涉房屋按揭贷款，至今案涉房屋按揭贷款仍从众成地产公司保证金账户中予以扣款，至2020年4月24日贷款余额为32.57万余元未归还。 东营区法院认为，众成地产公司是针对东营区法院（2015）鲁0502执1588号之一执行裁定书，即对以物抵债的执行行为不服提出执行异议，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。东营区法院作出（2015）鲁0502执1588号之一执行裁定书时，未考虑案涉房屋预登记情况，亦未查明案涉房屋存在按揭贷款及众成地产公司偿还的按揭贷款等情况下，便作出以物抵债的执行裁定，使案涉房屋无法过户，此执行行为不符合法律规定，应予撤销。故众成地产公司的异议请求，符合法律规定，裁定撤销东营区法院（2015）鲁0502执1588号之一执行裁定。 申请执行人田广友向本院复议称，请求撤销东营区法院作出的（2020）鲁0502执异49号执行裁定书。事实和理由：2017年11月2日，东营区法院在执行复议申请人与被执行人李文涛股权转让纠纷一案中，作出（2015）东执字第1588号之一执行裁定书，裁定书载明：“本院依据已经生效的（2015）东商初字第411号民事判决书，责令被执行人履行生效法律文书所确定的义务，至今被执行人未履行。在执行过程中，东营区法院依法对位于东营区鱼××路××号68幢4单元201室房屋一套进行了三次拍卖，均流拍。经申请执行人田广友同意，将该项财产作价86.93万元交付申请执行人田广友抵偿债务。所有权自本裁定送达申请执行人田广友时起转移；当事人可持本裁定到有关机关办理产权登记手续。”2020年5月9日，众成地产公司以与被执行人李文涛签订的《商品房预售合同》及补充协议，众成地产公司作为担保人的被执行人李文涛与中国工商银行东营西城支行签订的《个人购房借款/担保合同》为依据，结合被执行人李文涛逾期偿还按揭贷款的事实，向东营区法院提出异议，请求撤销（2015）鲁0502执1588号之一执行裁定书，中止对东营区鱼××路××号格林风景68幢4单元201号房屋的执行。东营区法院经审查于2020年6月8日作出（2020）鲁0502执异49号执行裁定书，裁定撤销（2015）东执字第1588号之一执行裁定书。复议申请人认为,撤销（2015）东执字第1588号之一执行裁定，不利于涉案各方合法权益的实现，应当结合涉案房屋的具体情况，本着从根本上解决纠纷的原则，尊重各方当事人意愿，继续维持（2015）东执字第1588号之一执行裁定书的裁决事项。理由如下：一、复议申请人与众成地产公司达成庭外和解方案，按和解方案执行处理更有利于根本上解决纠纷。1.在东营区法院对本案执行异议审查过程中，复议申请人与众成地产公司经协商达成和解方案：（1）复议申请人向贷款银行一次性清偿涉案房屋剩余的按揭贷款，免除众成地产公司继续承担保证责任；复议申请人向众成地产公司支付其代为偿还的涉案房屋的按揭贷款本金、利息及逾期罚息，补偿众成地产公司所受损失。（2）众成地产公司同意继续维持（2015）东执字第1588号之一执行裁定的裁决事项，同意待复议申请人完成上述两项支付义务后，持（2015）东执字第1588号之一执行裁定书到相关部门办理涉案房屋产权登记手续。2.（2015）东执字第1588号之一执行裁定书做出后，涉案房屋即交付给复议申请人居住使用至今，复议申请人名下无其他房产，如上述和解方案不能实现，则复议申请人将面临居无定所的问题。3.上述和解方案是复议申请人与众成地产公司双方充分协商的结果，众成地产公司因被执行人李文涛不履行按揭贷款偿还义务而承担保证责任，蒙受损失，挽回损失是众成地产公司提出执行异议的目的，上述和解方案可以快速高效弥补众成地产公司的损失。二、（2020）鲁0502执异49号执行裁定书适用法律错误。本案执行异议是执行标的，即对涉案房屋所有权进行处分而引发的，众成地产公司也是根据民事诉讼法第二百二十七条向东营区法院提出执行异议，（2020）鲁0502执异49号执行裁定书应当按照民事诉讼法第二百二十五条审查，适用法律错误，应当纠正。 案件审查过程中，众成地产公司与复议申请人田广友于2020年7月21日达成和解协议，协议约定：田广友向按揭银行中国工商银行东营西城支行一次性清偿涉案房屋剩余的按揭贷款（具体金额以银行出具的数额为准），免除众成地产公司的保证责任；田广友向众成地产公司支付众成地产公司代为偿还的涉案房屋的按揭贷款本金、利息及逾期利息；田广友于协议签订之日起三日内完成上述款项支付义务后，众成地产公司同意对（2015）东执字第1588号之一执行裁定书不再提出执行异议。在田广友取得法院生效法律文书的情况下，众成地产公司协助田广友办理涉案房屋的不动产证。若田广友未按协议约定履行还款义务，众成地产公司请求法院撤销（2015）东执字第1588号之一执行裁定书。 本院查明的其他事实与东营区法院一致。 本院认为，本案的争议焦点是东营区法院（2015）东执字第1588号之一执行裁定书，将存在按揭贷款的涉案房产以物抵债给申请执行人田广友，是否合法。案件审查过程中，申请执行人田广友与众成地产公司达成了和解协议，田广友同意向按揭银行中国工商银行东营西城支行一次性清偿涉案房屋剩余的按揭贷款和众成地产公司代被执行认李文涛偿还的按揭本金、利息等。由此可知，在东营区法院（2015）东执字第1588号案件的执行过程中，上述和解协议将导致东营区法院（2015）东执字第1588号案件的执行出现新的事实。因该事实足以影响以物抵债数额和案件的继续执行，且该事实不属于执行复议阶段的审查范围，所以，综合考虑案件执行情况，应当撤销东营区法院（2020）鲁0502执异49号执行裁定书和（2015）东执字第1588号之一执行裁定书，由东营区法院执行实施庭结合新的事实证据，重新作出新的执行行为。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条之规定，裁定如下： 一、撤销东营区人民法院（2020）鲁0502执异49号执行裁定书； 二、撤销东营区人民法院（2015）东执字第1588号之一执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 审判长  董庆忠 审判员  张洪江 审判员  宋 婷 二〇二〇年七月二十八日 书记员  陈丽颖