广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初361号原告：符克冰，女，1986年5月4日出生，汉族，住河南省内乡县************，公民身份号码为411************947。委托诉讼代理人：覃秀芳，广东覃秀芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧英，广东覃秀芳律师事务所律师。被告：孙宏丰，男，1976年1月4日出生，汉族，住广东省揭阳市市辖区试验区**************，公民身份号码为445************455。委托诉讼代理人：李承凯，广东泰旭律师事务所律师。被告：东莞市名顺房地产经纪有限公司，住所地广东省东莞市长安镇长盛社区***长青明珠广场一层187#，统一社会信用代码为914********053362Q。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：李丽丽，该公司员工。原告符克冰与被告孙宏丰、东莞市名顺房地产经纪有限公司（以下简称“名顺公司”）合同纠纷一案，本院于2020年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告符克冰及其委托诉讼代理人覃秀芳、张慧英，被告孙宏丰的委托诉讼代理人李承凯、被告名顺公司的委托诉讼代理人李丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告于2019年8月20日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：0000257）无效；2.被告孙宏丰向原告退还房款150000元，并支付利息（以150000元为本金，自2019年8月24日起按年利率4.75%计算至清偿之日止）；3.被告名顺公司向原告返还中介费5000元；4.两被告承担本案保全费1264元及诉讼费。事实和理由：2019年8月20日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》（合同编号：0000257），约定：原告以624000元向孙宏丰购买位于东莞市长安镇惠如楼302号房产，名顺公司收取代理费14000元。签订合同后，原告累计向孙宏丰支付了房款150000元，并向名顺公司支付了中介费5000元，以上均有收据为证。实际上案涉房产属于东莞市******所有，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，案涉《房屋买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。原告故诉至法院。，请求判如所请。被告孙宏丰答辩称，原告的诉请没有依据，虽然案涉房产不是商品房，是长安镇锦厦村统一建设的房屋，但不影响房屋的流转，双方签订的买卖合同是双方真实的意思表示，且买卖的是房屋的使用权，并有村委会的背书，与一般的违建房有本质区别，故双方可以合法交易，请求驳回原告的诉请。被告名顺公司答辩称，在看房之前买方是明知案涉房屋并非商品房的，是买方主动要求看房，名顺公司服务了四个月时间，要求退还全部佣金，退还全部的劳务费，不合情理。请求驳回原告的诉请。原告提交了房屋买卖合同、转账记录、收据、房屋使用权证作为证据；被告孙宏丰提交了房屋使用权证作为证据；被告名顺公司提交了微信聊天记录、房屋买卖合同作为证据提交。本院组织进行了证据交换，相关证据及事实查明如下：1.2019年8月20日，被告孙宏丰（卖方）、原告（买方）、被告名顺公司（经纪方）三方共同签订《房屋买卖合同》（合同编号：0000257），约定买卖双方独家委托经纪方买卖东莞市长安镇惠如楼302号房，具体条文包括：第一条约定该物业的建筑面积为113.6平方米，以房屋使用证记载为准。第二条约定卖方对房屋使用证的真实性进行承诺，该物业已办理房屋使用证，登记日期为2000年8月25日。第三条约定买卖双方同意该物业的转让价格为624000元。第七条约定经纪方已向买卖双方提供房地产咨询及买卖代理服务，促成买卖合同的成立，签订本合同时，买方即时向经纪方支付代理费14000元。落款处有被告孙宏丰、原告的签名，并加盖有被告名顺公司的印章。2.被告孙宏丰确认收到原告购买案涉房屋的房款150000元，并有转账记录、收据为证，其中收据落款日期为2019年8月24日。3.被告名顺公司确认收到案涉房屋买卖的佣金5000元，并有收据为证。4.原告、被告孙宏丰均提交了房屋使用证，有原件，各方对其真实性确认。显示1996年10月23日锦厦村委会为案涉房屋颁发了房屋使用证，原使用权人为林映沐，2004年10月23日使用权人变更为孙宏丰。5.庭审中，本院询问案涉房屋有无依法登记权属证书，原告称案涉房屋没有权属登记证书，并称签订合同时名顺公司有出示过房屋使用证给原告看，但当时原告对案涉房屋的性质不是很清楚；被告孙宏丰则称案涉房屋属于村委，不清楚有无产权证书；被告名顺公司则称不清楚权属情况。为查明案涉房屋的产权信息、报建信息，本院向东莞市长安镇锦厦社区*民委员会发函调取案涉房屋的坐标或红线图、向东莞市自然资源局调取案涉房屋的产权及报建信息，均未收到书面回复。6.本案起诉前，本院准许符克冰的申请，做出（2019）粤1972财保524号民事裁定，裁定保全孙宏丰价值151405.48元的财产，并予以实施。本院认为，本案为合同纠纷。原告与两被告于2019年8月20日共同签订《房屋买卖合同》（合同编号：0000257），该合同已经成立。根据现有证据，案涉是建设于农村宅基地之上的不动产，在目前房地一体流转格局下，房屋处分的效力及于房屋所占用的宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条“宅基地属于农民集体所有”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条中“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）中“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”的规定可见，宅基地使用权的取得与农村集体经济组织成员的身份密不可分，并专属于农村集体经济组成成员所享有，具有严格的人身专属性，而没有证据显示原告属于东莞市长安镇锦厦社区集体组织成员，原告不具备案涉房屋的购房资格，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，案涉《房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被告孙宏丰因《房屋买卖合同》而取得财产即购房款150000元应退还原告，并应支付相应利息（以150000元为本金，自收取款项之日即2019年8月24日起按一定利率计算至清偿之日止）。关于利率，综合考虑案涉款项的性质、欠款金额、欠付时间、双方的过错程度，本院酌定按中国人民银行同期同类存款基准利率计算。原告超出上述认定的利息诉请，本院不予支持。原告另诉请被告名顺公司退还中介费5000元，因被告名顺公司提供的是居间服务，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。…”的规定，现被告名顺公司已经促成《房屋买卖合同》的签订，至于该合同的法律效力如何，不影响原告应支付报酬。且《房屋买卖合同》多处明确提示案涉房屋仅有房屋使用证，没有证据显示被告名顺公司有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，故原告诉请被告名顺公司返还中介费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（六）项、第五十八条、第四百二十六条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告符克冰、被告孙宏丰、被告东莞市名顺房地产经纪有限公司三方于2019年8月20日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：0000257）无效；二、限被告孙宏丰于本判决发生法律效力之日起三日内向原告符克冰返还购房款150000元，并支付利息（利息以150000元为本金，自2019年8月24日起，按中国人民银行同期同类存款基准利率计算至清偿之日止）；三、驳回原告符克冰的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为5045元、诉前财产保全申请费1264元，合计6309元（原告已预交），由被告孙宏丰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  谢申文二〇二〇年七月二日书记员  彭立文麦葵芳强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。