陕西省延安市宝塔区人民法院 陕西省延安市宝塔区人民法院民事判决书 （2020）陕0602民初15号 原告：刘增军，男，1968年9月24日出生，汉族，住所延安市宝塔区百米大道天然气公司家属院，公民身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：延安慧源工贸有限责任公司。住所地:延安市宝塔区。法定代表人：张保平，总经理。委托诉讼代理人：解茹娟，陕西合恒律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告刘增军与被告延安慧源工贸有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日作出（2019）陕0602民初565号民事判决。延安慧源工贸有限责任公司不服该判决，提起上诉。陕西省延安市中级人民法院于2019年12月11日作出(2019)陕06民终1768号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年6月29日公开开庭审理了本案，原告刘增军与被告延安慧源工贸有限责任公司委托诉讼代理人解茹娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘增军向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行原、被告签订的《延安华豪·延安旅游购物步行街内部诚意认购书》，向原告立即交付符合合同约定的房屋；2、判决被告赔偿原告购房款（以2206475元为基数）从应当交付房屋之日起至起诉日的资金占用利息780534.06元（该笔资金占用利息暂计算至起诉日即2019年1月15日，共计780534.06元）；3、判决被告依法向原告承担违约金661942.5元；4、判决被告依法承担给原告造成既得利益的损失1500000元(从2013年1月1日起计算，暂按年租金250000元进行计算至2019年1月共6年）；5、判决本案诉讼费由被告承担。  原告刘增军所述事实和理由：2010年11月12日，原告与被告慧源公司签订了《延安华豪·延安旅游购物步行街内部诚意认购书》（以下简称“协议”）。协议约定：原告购买被告位于“延安市XX街XX座XX层XX号XX房”，建筑面积为163.66平方米，优惠后单价为16816元/平方米，总价款为贰佰柒拾伍万贰仟壹佰零柒元整（2752107元），付款方式采用分期付款方式。并约定，原告应于2010年11月12日签订认购协议时向被告支付认购定金500000元；第二次应于2010年11月19日前向被告支付购房款876054元；剩余房款分批次支付，最后545632元尾款在被告向原告交付商铺房屋时一次性付清。并约定被告应当于2012年12月份，将符合合同约定的商品房交付原告使用。协议签订后，原告于2010年11月12日、2010年11月22日、2010年11月29日，分别付款500000元、600000元和200000元；又于2011年3月24日、2013年3月7日、2013年5月20日及2013年8月13日，分别付款76054元、300000元、250421元和280000元，履行了购买商铺约定的付款义务，共计付款总额2206475元。被告向原告出具了以上付款的收款收据，载明收到原告购房款相应数字的价款。后被告未与原告签订正式合同，也未按约将符合协议约定的商铺交付原告使用。期间，原告曾多次找被告交涉，皆无果。被告的行为，已构成根本违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，被告应当按照约定全面履行自己交付房屋的义务；另根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告应当依法承担继续履行并赔偿原告损失的违约责任。综上，原告认为，原告已按约全面履行了自己的付款义务，而被告至今也未将商铺交付原告，其行为不光严重违约、有违诚信，更给原告造成了严重的经济损失。 被告延安慧源工贸有限责任公司辩称，1、本案系原告违约，原告未按合同约定支付购房诚意金；2、被告按合同约定向原告公告了签订商品房买卖的时间，但原告未按约定办理相关手续；被告没有违约行为，合同约定预计于2012年12月交房，合同明确注明是预计的行为，原告自愿签订该认购书，不能以此为由认为被告违约；3、涉案房屋已由人民法院解除查封，可以继续履行；4、在原告提供的收据中对房号有注明3-5，3-6，3-7字样，原告在付款时就清楚被告对原来的商铺A304进行了分割。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告延安慧源工贸有限责任公司开发建设位于延安市宝塔区XX街XX街项目，2014年5月30日取得《商品房预售许可证》。2011年4月7日，被告延安慧源工贸有限责任公司（甲方）以延安旅游购物步行街名义的房屋与原告刘增军（乙方）订立《延安华豪.延安旅游购物步行街内部诚意认购书》，约定，原告认购的商铺是3层A304号房屋（位于延安市宝塔区XX街XX街）；建筑面积163.66平方米（以最终测绘面积为准）；乙方须于签订本认购书时向甲方支付认购定金5万元；乙方须于2010年11月19日前，再向甲方支付购房诚意金876054元；优惠后单价16816元；总价2752107元；甲方以电话或公告形式通知乙方签订商品房买卖合同的时间，乙方须在通知之日起7日内至销售中心签订《商品房买卖合同》等相关手续，逾期视为乙方自动放弃；本项目预计2012年12月交付业主。协议签订后，从2010年11月12日至2013年8月13日，被告延安慧源工贸有限责任公司共收取了原告刘增军交纳的购房款总额2206475元，并向原告刘增军出具了收据。2015年4月30日，被告延安慧源工贸有限责任公司在《延安日报》刊登《通知》，载明，延安旅游购物步行街商铺已具备交房条件，请各业主于2015年5月5日至2015年5月31日来办理收房手续。2017年9月20日，延安市房产管理办公室上报市政府《关于延安旅游购物步行街上访问题情况汇报》的文件显示，被告延安慧源工贸有限责任公司在部分商业用房已销售的情况下，将业主房屋抵押贷款以及其他问题，造成上访投诉。2018年9月29日，被告延安慧源工贸有限责任公司给延安市房产局报告的《关于旅游步行街项目现阶段进展情况》的文件中显示，公司商铺1-4层部分商业作预抵押；竣工验收问题正在积极完善相关手续，安全隐患现正在改造中。之后，由于被告延安慧源工贸有限责任公司至今未将原告刘增军的房屋交付，原告刘增军随向人民法院提起商事诉讼。庭审中，本院向原告刘增军释明了标的物被抵押和司法查封的风险，原告未变更诉讼请求。上述事实已经审查质证，应予认定。本院认为，原告刘增军作为买受人与被告延安慧源工贸有限责任公司虽然一直未订立商品房买卖合同，但是被告作为出卖人与原告刘增军订立的《延安华豪.延安旅游购物步行街内部诚意认购书》，具备了商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受了购房款，因此，该认购书应认定为商品房买卖合同。现被告已经取得了《商品房预（销）售许可证》，故原告与被告延安慧源工贸有限责任公司的订立的《延安华豪.延安旅游购物步行街内部诚意认购书》依法成立和有效。关于被告是否违约问题。延安市房产管理办公室上报市政府《关于延安旅游购物步行街上访问题情况汇报》文件和被告给延安市房产局报告的《关于旅游步行街项目现阶段进展情况》文件均证明了被告延安慧源工贸有限责任公司工程验收尚未结束的事实。因此，被告延安慧源工贸有限责任公司至今由于归责于自身的事由，实际逾期未给原告刘增军交付认购书约定的房屋，已经构成违约，应当承担商品房买卖合同的违约责任。 关于被告的违约责任问题。其一、被告延安慧源工贸有限责任公司履行双方订立的《延安华豪.延安旅游购物步行街内部诚意认购书》义务不符合约定，应当承担继续履行的违约责任。现原告刘增军要求继续履行交付义务，被告亦表示愿意履行，故原告的该项诉请予以支持。其二、被告延安慧源工贸有限责任公司履行双方订立的《延安华豪.延安旅游购物步行街内部诚意认购书》义务不符合约定，应当承担赔偿损失的违约责任。相关司法解释规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，原、被告在双方的协议中未约定被告违约或者损失赔偿额的计算方法，诉讼中原告未举证有关主管部门公布的房屋租赁标准，亦未申请对涉案房屋租金的司法鉴定，因此，原告要求违约金的诉请，本院不予支持。但原告刘增军至2013年8月13日共向被告交纳了购房款2206475元，因此，被告应当按照已付购房款总额，依照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付原告刘增军的损失。综上，原告刘增军与被告延安慧源工贸有限责任公司订立的《延安华豪.延安旅游购物步行街内部诚意认购书》依法成立，应受法律保护，被告延安慧源工贸有限责任公司应当按照约定全面履行自己的合同义务，并承担继续履行和赔偿损失的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条、第十八条第二款之规定，判决如下：一、原告刘增军与被告延安慧源工贸有限责任公司继续履行《延安华豪.延安旅游购物步行街内部诚意认购书》；二、被告延安慧源工贸有限责任公司交付原告刘增军认购的3层A304号163.66平方米商铺（位于延安市宝塔区XX街XX街），限本判决生效后三十日内履行；三、被告延安慧源工贸有限责任公司支付原告刘增军违约损失，以购房款2206475元为基数，从2013年8月13日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算利息；从2019年8月20日起至被告实际交付房屋之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，自本判决生效之日起十日内给付；四、驳回原告刘增军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49467元（原告已预交），由被告延安慧源工贸有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。  审  判  长   安  强   人民陪审员   刘桂梅   人民陪审员   姬文霞      二0二0年七月一日    书  记  员   李俏俏      1