湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7411号上诉人（原审被告、反诉原告）：李军华，男，1966年6月27日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：张昭军，湖南泰涟律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：阳光壹佰物业发展有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区南二环一段518号阳光壹佰国际新城1-84-2。法定代表人：柳广。委托诉讼代理人：贺炳文，男，1969年7月6日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。上诉人李军华因与被上诉人阳光壹佰物业发展有限公司(以下简称阳光壹佰物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初1583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李军华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回阳光壹佰物业公司的本诉请求，并支持李军华的反诉请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，案发地附近没有监控，只是在小区主马路上有监控，且不能有效使用；多处开设出口，且未设置保安岗及门禁，安全防范措施不到位；一审判决未认定李军华的损失金额，属于遗漏事实；双方已经形成保管合同关系，阳光壹佰物业公司理应履行保管职责；一审法院将举证责任分配给李军华，系适用法律错误。阳光壹佰物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。阳光壹佰物业公司向一审法院起诉请求：1、判令李军华缴纳拖欠的物业服务费等费用共计7516.5元，其中物业服务费6579元，违约金937.5元；2、由李军华承担本案的诉讼费用。李军华向一审法院反诉请求：1、判决阳光壹佰物业公司赔偿李军华损失200000元；2、判决阳光壹佰物业公司承担全案诉讼费用。一审法院审理查明：2011年1月1日，阳光壹佰物业公司（甲方）与李军华（乙方）签订了《前期物业管理服务协议（三期）》。该合同对物业基本情况、双方权利和义务、管理服务内容、管理服务费用、违约责任等内容进行了约定。该合同明确了是根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成该协议。该合同第二条约定……四、安全防范：仅是为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全而实施的必要的正常防范性协助活动。1、内容：1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；2）对物业区域内公共部位实行巡视、监控；3）大件物品搬运登记、检查。2、具体实施：1）工作人员佩戴明显标志、工作规范、作风严谨；2）进行防盗宣传，来客来访登记，落实管理措施。五、交通秩序与车辆停放：1、内容：1）机动车、非机动车行使有序、停放整齐；2）车场整洁、标志明显3）定期维护停车场各项设施。2具体实施：1）负责车辆的有序停放，保持整洁的物业环境；2）确保停车场设施完好无损。第三条约定……六、1、公共区域文明有序，充分利用摄像监控系统、门禁系统，综合管理员巡查，实行固定岗、巡逻岗、中央监控的交叉、立体防范，做到人防技防相结合；2、综合管理员文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责……第四条约定：乙方缴纳费用时间：每季度第一个月的10日前交纳本季度物业管理服务费。二、住宅（29至36栋、75栋至79栋、80至89栋）按建筑面积每月每平方米1.6元（楼栋底商除外）……第五条约定，其他有偿服务费用：1、车位及其使用管理服务费；2、按物价部门批准或合同约定的本物业停车场（库）使用核定收费标准。第九条约定，一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和事项交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按所拖欠费用的每天万分之五累计计算交纳违约金，无正当理由逾期3个月仍不交纳，乙方同意甲方有权通过法院强制追缴（包括但不限于采取限制性服务措施、停电、停水等），乙方承诺如甲方因采取上述相关措施对乙方造成损害或损失的，甲方不承担任何责任……第十条甲方以下情况不承担责任，甲方已履行本协议约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的。合同签订后，阳光壹佰物业公司为阳光壹佰新城小区提供物业服务至今。2015年12月3日，李军华因停在阳光壹佰小区3期86栋楼下的奔驰550小车被砸、车内财物被盗向长沙市公安局岳麓分局刑事侦查大队报案。案件受理后长沙市公安局岳麓分局侦查大队对案件进行了登记并于2015年12月3日、2015年12月8日分别对李军华进行了两次询问，《询问笔录》中记载了李军华的陈述，车辆的后挡风玻璃被砸，被盗财物是位于车辆后备箱的22条贵烟价值共计31460元，20条和天下香烟价值共计18200元，两箱茅台酒价值共计9460元，寇驰包一个价值4000元，包内还有一部手机，上述物品均无发票，奔驰550当时未上牌照，案发地附近有监控。随后，李军华将被砸的奔驰车开往娄底市华天汽车维修服务中心进行维修，该维修中心为李军华开具了8510元的维修结算单。2018年1月14日，李军华停在阳光壹佰小区3期84栋楼下的湘Ｋ×××××丰田越野车再次被砸、车内财物被盗，李军华向长沙市公安局岳麓分局岳麓派出所报案。案件受理后，长沙市公安局岳麓分局岳麓派出所与当天对李军华及其司机胡立限进行询问，两份《询问笔录》中均记载了，车辆后备箱左右车窗被砸，被盗财物是位于车辆后备箱的五箱飞天茅台酒价值共计5340元，24条大贵烟价值共计30480元，12条小枝和天下烟价值共12000元，现场有监控但不确定是否能拍到。上述两财务失窃案件目前仍在侦查中。李军华将被砸的湘Ｋ×××××丰田越野车开往娄底市华天汽车维修服务中心进行维修，该维修中心为李军华开具了1970元的维修结算单。上述两财产失窃案件目前尚未侦破。另查明，李军华系阳光壹佰新城小区1-79栋1704号房业主，房屋面积为228.47平方米。李军华自2018年1月1日至今，未按合同约定缴纳物业服务费，阳光壹佰物业公司曾多次向李军华催缴物业服务费但未果，遂向法院提起诉讼。再查明，李军华在阳光壹佰新城小区购买了一个地下车位，但被砸的奔驰550当时没有牌照，两辆车被砸时均是停放在阳光壹佰新城小区地面的临时停车位上。该小区地下车位的收费标准是收取360元/年的停车管理费，临时停车位的收费标准是停放超过两小时即收取5元/天计算。李军华在将上述车辆停放于临时停车位之前并未向物业告知车内存放有贵重物品。一审法院认为，阳光壹佰物业公司与李军华签订的《前期物业管理服务协议（三期）》合法有效，双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。首先，关于阳光壹佰物业公司诉请的物业费及逾期支付违约金。自2018年1月1日至今，阳光壹佰物业公司为李军华提供了物业服务，但李军华一直未缴纳在此期间的物业服务费用，对阳光壹佰物业公司诉请李军华交纳2018年1月1日至2019年6月30日的物业服务费6579元（6579元=228.47㎡×1.6元/㎡/月×18月），该院予以支持。合同虽就业主迟交或未交物业管理费应当交纳违约金的事项进行了约定，但双方因车辆问题一直在自愿协商中，阳光壹佰物业公司在李军华第一次车辆被砸被盗后，对所管理的物业自身不足有待完善，故对阳光壹佰物业公司请求李军华支付的违约金，该院不予支持。其次，阳光壹佰物业公司是否应当赔偿李军华因被盗而造成的200000元的损失。根据《前期物业管理服务协议（三期）》第二条第四项和第三条第六项的安全防范条款中的约定，阳光壹佰物业公司作为物业服务的提供者，在安全管理方面的职责是为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全而实施的必要的正常防范性协助活动，包括协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，对物业区域内公共部位实行巡视、监控，大件物品搬运登记、检查等。在安全防范上的职责主要是公共区域文明有序，充分利用摄像监控系统、门禁系统，综合管理员巡查，实行固定岗、巡逻岗、中央监控的交叉、立体防范，做到人防技防相结合。李军华因他人侵权砸坏车辆以及车内财物被盗所产生的损失,阳光壹佰物业公司不负有合同上的义务，李军华也未提供证据证明案发时现场的监控、安保巡逻不符合合同约定，故阳光壹佰物业公司不应承担赔偿责任，李军华可向有关权利人主张自己的权利。判决如下：一、李军华于该判决生效之日起五日内向阳光壹佰物业公司支付物业服务费6579元；二、驳回阳光壹佰物业公司的其他诉讼请求；三、驳回李军华的全部反诉请求。本案案件受理费减半收取25元，由李军华负担；本案反诉案件受理费减半收取2150元，由李军华自行负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于支付物业费的本诉请求。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，阳光壹佰物业公司与李军华签订的《前期物业管理服务协议(三期)》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，合法有效。现李军华拖欠物业费6579元，阳光壹佰物业公司已向其发出了书面催收通知，但李军华仍未交纳，故阳光壹佰物业公司要求李军华支付物业费6579元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。二、关于赔偿损失的反诉请求。(一)关于保管合同关系是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第三百六十五条规定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。本案中，案涉被盗车辆在案发时停放于地面临时停车位，虽然该停车区域标明了收费标准，但李军华并未举证证明阳光壹佰物业公司实际收取了停车费。同时，双方就停车费的性质产生重大分歧，李军华主张停车费系保管服务报酬，而阳光壹佰物业公司则主张停车费系临时停车区域的维护管理费用。在无其他佐证的情况下，现有证据不能证明李军华将案涉辆将由阳光壹佰物业公司寄存，并由阳光壹佰物业公司承担返还义务的事实，即不能证明双方之间成立保管合同关系。故李军华基于保管合同关系而要求阳光壹佰物业公司赔偿损失，无事实和法律依据，本院不予支持。(二)关于物业服务合同的责任问题。阳光壹佰物业公司与李军华之间成立物业服务合同关系，阳光壹佰物业公司的合同义务是对房屋共用部位、共同设施、绿化、环境卫生、安全防范、交通秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理。其中，安全防范仅是为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全而实施的必要正常防范性协助活动。具体包括：1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；2对物业区域内公共部位实施巡视、监控，大件物品搬运登记、检查；3、工作人员佩带明显标志，工作规范、作风严谨；4、进行防盗宣传，来客来访登记，落实管理措施；5、充分利用摄像监控系统、门禁系统，综合管理员巡查，实施固定岗、巡逻岗、中央监控的交叉、立体防范，做到人防技防相结合等。案涉车辆被盗系他人涉嫌犯罪行为所致，阳光壹佰物业公司在上述合同义务范围内无法预知，也不可能予以排除。一审法院驳回李军华的反诉请求，并无不妥，本院予以确认。综上所述，李军华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由李军华负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年七月二十九日书记员 李 柯附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。