浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终559号 上诉人（原审原告、反诉被告）：长兴美欣达房地产开发有限公司，住所地浙江省湖州市长兴县龙山街道浙北商业广场3幢1号-1。 法定代表人：张嗣旭，该公司总经理。 委托诉讼代理人：展庐平，北京大成（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高晓芳，北京大成（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：姚蓉蓉，女，1981年12月31日出生，汉族，住浙江省长兴县。 委托诉讼代理人：刘明明，浙江兴长律师事务所律师。 上诉人长兴美欣达房地产开发有限公司（以下简称美欣达公司）因与被上诉人姚蓉蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（2019）浙0522民初4621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月11日公开开庭进行了审理，上诉人美欣达公司的委托诉讼代理人高晓芳，被上诉人姚蓉蓉的委托诉讼代理人刘明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美欣达公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持美欣达公司的一审诉讼请求，驳回姚蓉蓉的一审反诉请求；2.本案的一、二审诉讼费用（含本诉、反诉）及鉴定费用均由姚蓉蓉承担。事实与理由:一、一审判决确认租赁合同于2019年7月8日解除，系认定事实不清，适用法律错误，租赁合同应自姚蓉蓉停止营业时解除。首先，从姚蓉蓉向美欣达公司发函要求清场以及与运营部负责人聊天记录来看，姚蓉蓉于2018年1月13日向美欣达公司提出要求终止营业，并于月底清场。姚蓉蓉在其反诉状中亦明确于2018年11月底对外公布停业。姚蓉蓉与美欣达公司运营部人员的微信聊天记录显示，姚蓉蓉反诉强调经营困难，要停止营业，对于店铺内的东西暂时先放置，有下家的话可以折价卖。并在2018年12月30日明确说明“我们明天结束了”，耍结清相关的费用。此后，姚蓉蓉将店面上锁，停止营业。其次，从姚蓉蓉支付租金的情况来看，租赁合同第4-1条约定姚蓉蓉应于2018年10月8日前支付2018年10月9日至2019年4月8日的租金158091元，但经美欣达公司多次催讨，姚蓉蓉均未支付。在此期间姚蓉蓉与美欣达公司反复沟通解除合同事宜，因双方就违约责任、租金等问题无法协商一致解除合同。后姚蓉蓉于11月底宣布停止营业，于12月底正式将店面关闭停业，安排人员将店铺内物品搬离，并将此前租金支付完毕后不再支付后续租金。姚蓉蓉以拒不支付租金，搬离店铺内物品实际行为明确表示不再继续履行合同，一审判决认定双方的租赁合同自2019年7月8日解除缺乏事实和法律依据。美欣达公司二审提交新证据，系姚蓉蓉于2019年1月10日向其提交的关于要求解除合同的申请书，可以证明租赁合同的解除是因姚蓉蓉无力经营，无法继续支付租金导致。二、一审判决合同解除后，由美欣达公司承担50%的装修损失缺乏事实和法律依据。姚蓉蓉未按合同约定支付租金，已构成严重违约，其逾期支付租金的行为是导致合同解除的根本原因。一审判决认定美欣达公司对涉案店铺锁门的行为是导致合同无法继续履行的主要原因错误，合同无法继续履行的原因在于姚蓉蓉拒不支付租金。美欣达公司的锁门行为是在姚蓉蓉明确表示不再继续经营，且不再继续支付租金的情形下做出的，并未给姚蓉蓉造成任何损失。且在美欣达公司锁门后，姚蓉蓉也未向其表示要求开锁，继续营业。美欣达公司是在姚蓉蓉己明确要求解除合同，不再继续承租商铺的情形下，才将店门上锁。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿，因此，有关损失应由姚蓉蓉自行承担。三、一审判决关于逾期付款违约金的计算方式缺乏法律依据。1.双方在租赁合同中己约定逾期付款违约金的计算方式，即每日的逾期违约金按年租金和管理费的1%计算，美欣达公司主张按月息2分计算未违反法律规定。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十九条、第五十条的规定，合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。且姚蓉蓉未提供任何证据证明违约金存在过高，因此，一审判决按年利率6%计算违约金缺乏事实和法律依据。2.一审法院在计算逾期付款违约金时，自2018年10月8日至2019年1月4日以本金158091元为计算依据，自2019年1月4日至2019年7月5日以本金85009.57元为计算依据，一审法院确认姚蓉蓉在2019年1月4日至2019年7月5日存在逾期支付租金的行为并因此判决其承担逾期付款的违约责任，但却在合同解除后的责任承担上未对此部分租金进行认定，也未在判决中确认姚蓉蓉在此期间应支付租金的义务，存在错误。 姚蓉蓉辩称，一审判决认定事实清楚，姚蓉蓉对双方责任的判定予以认可，请求二审驳回上诉，维持原判。一、美欣达公司认为合同在2019年1月解除不能成立。一审中，美欣达公司的诉讼请求一开始为要求解除合同，后变更为请求确认租赁合同于2018年11月13日解除，二审中又提出双方合同在姚蓉蓉提交申请后解除，前后矛盾。双方在进入诉讼中合意解除合同，美欣达公司要求解除合同，姚蓉蓉在反诉时同意解除合同，故应以此时间点作为双方合同解除的时间，一审法院据此认定合同解除时间正确。二、按照相关法律规定，装修损失应按照双方过错责任进行承担。因美欣达公司将店门锁住，导致合同无法履行，属于根本性违约。一审法院判决双方对合同提前解除各承担50%的责任，姚蓉蓉表示认可。美欣达公司认为其不应承担装修损失没有事实和法律依据。 美欣达公司向一审法院起诉请求：1.请求依法确认美欣达公司与姚蓉蓉签署的租赁合同于2018年11月30日解除；2.请求依法判令姚蓉蓉支付合同解除违约金151799元（按6个月租金计算）；3.请求判令姚蓉蓉立即向美欣达公司支付逾期付款违约金8347元，以158091元为基数，按月利率2%计算自2018年10月8日起至2019年1月4日止；4.本案案件诉讼费、公告费、保全费等所有诉讼费用均由姚蓉蓉承担。 姚蓉蓉向一审法院反诉请求：1.解除姚蓉蓉与美欣达公司之间的店铺租赁合同；2.美欣达公司退还姚蓉蓉保证金25581元；3.美欣达公司赔偿姚蓉蓉装修损失148456元；4.本案诉讼费用及鉴定费由美欣达公司承担。 一审法院认定事实：美欣达公司与姚蓉蓉于2015年10月9日签订《浙北商业广场商铺租赁合同书》，由美欣达公司向姚蓉蓉出租位于长兴县，面积为562.22平方米，商铺租赁期自2015年10月9日至2020年10月8日。合同4.1条约定，商铺自2015年10月9日起至2018年4月8日的租金为153486元，2018年4月9日起按1.5元／平方米／天收取，每半年支付一次，于2018年4月8日前支付自2018年4月9日至2018年10月8日的租金154329元；于2018年10月8日前支付自2018年10月9日至2019年4月8日的租金158091元。合同4.2条约定，姚蓉蓉在签订合同时，向美欣达公司支付25581元作为保证金，保证金待双方租赁关系终止时在姚蓉蓉无违约的情况下，美欣达公司予以无息退还给姚蓉蓉。合同4.4条约定，姚蓉蓉若未按约付清租金和物业管理费，应当承担违约责任，每日的逾期违约金按年度租金和管理费的1%计算。若逾期达到30天的，则美欣达公司有权单方面解除合同并将物业租给其他客户，同时，姚蓉蓉保证金不予退还。合同7.2条约定，因姚蓉蓉未按约交付租金和物业管理费导致美欣达公司有权单方解除合同或者姚蓉蓉擅自退租的，姚蓉蓉所支付的保证金和租金（含预付的租金）不予退还，同时姚蓉蓉应按该租赁物业最后一年的租金标准赔偿美欣达公司共两年半的租金。合同签订后，姚蓉蓉按约支付了保证金25581元。美欣达公司也将涉案店铺交付了姚蓉蓉。此后双方均按约履行相应的义务，直到2018年10月，姚蓉蓉未按约支付2018年10月9日至2019年4月8日期间的租金及物业管理费。2018年11月13日，姚蓉蓉向美欣达公司递交了申请书，载明“本店因经营困难无法维持，特申请终止营业。于月底清场离场。望批准”。但是，美欣达公司并未同意。2019年1月4日，姚蓉蓉支付了2018年10月9日至2019年1月8日期间的房屋租金77586元、物业费3710元以及2018年10月至2018年12月期间产生的电费2457元。此后，姚蓉蓉未再向美欣达支付剩余的租金。2019年1月10日，美欣达公司将涉案店铺锁门。致使双方无法继续履行合同，双方纠纷成讼。另，涉案店铺“默爸的餐厅”固定装修资产评估结果为148456元，花费司法评估费5000元。 一审法院认为，美欣达公司与姚蓉蓉之间签订《浙北商业广场商铺租赁合同书》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应按照约定履行自己的权利义务。现双方在合同履行过程中产生矛盾，主要争议焦点如下：（一）关于合同的解除。首先，姚蓉蓉于2018年10月13日向美欣达公司提出申请，要求终止合同履行。但双方未就合同解除协商达成一致意见。其次，美欣达公司认为姚蓉蓉于2018年10月对外宣布停止营业，应为其擅自解除合同，但在庭审中双方当事人均未向一审法院提交在合同履行过程中有解除合同的主张并通知对方的证据。再者，庭审过程中，美欣达公司主张于2018年11月14日向姚蓉蓉送达《关于催促缴纳应付费用违约金告知函》，虽然姚蓉蓉否认收到该告知函，但该告知函的内容是催促姚蓉蓉缴纳合同约定的相关费用及承担违约金。姚蓉蓉确也交付了直至2019年1月8日的租金及相关费用。美欣达公司主张于2019年3月11日向姚蓉蓉送达《告知函》，该《告知函》载明“根据《租赁合同》第7-2条约定，贵方已构成严重违约，我司特通知贵商户本函下发之日起我司将通过司法途径追缴贵方所欠租金及违约金等相关费用….”。《租赁合同》第7-2条是双方约定解除合同的条款。该《告知函》应视为美欣达公司要求解除合同的通知。但姚蓉蓉否认收到该告知函，美欣达公司也未提交证据证明该告知函已送达姚蓉蓉。不发生解除合同的后果。该二份告知函的内容表明美欣达公司要求姚蓉蓉履行合同的过程，与其诉请双方合同于2018年11月30日解除的主张相矛盾。因此，对于美欣达公司主张的其与姚蓉蓉签署的租赁合同于2018年11月30日解除及要求姚蓉蓉承担合同解除违约金151799元的诉请，缺乏事实与法律依据，不予支持。在庭审过程中，姚蓉蓉在反诉中请求解除合同，且美欣达公司也认为合同已解除，一审法院确定姚蓉蓉与美欣达公司签订的《浙北商业广场商铺租赁合同书》于一审法院向美欣达公司送达反诉状之日（2019年7月8日）解除。（二）关于合同解除后的责任承担。本案中，姚蓉蓉提出反诉，要求美欣达公司退还保证金并赔偿姚蓉蓉装修损失148456元。一审法院认为，因美欣达公司的违约行为造成合同无法履行，姚蓉蓉要求美欣达公司赔偿姚蓉蓉装修损失符合法律规定，予以采纳。但在合同履行过程中，姚蓉蓉未按约交付租金及相关费用构成违约，其向美欣达公司缴纳的履约保证金系为合同的履行提供的金钱保证。姚蓉蓉主张要求美欣达公司退还保证金的诉请缺乏事实依据，不予支持。而美欣达公司在双方就合同解除未协商一致，也未向对方发出解除通知的情况下采取对涉案店铺锁门的行为，是导致双方合同无法继续履行的主要原因。而姚蓉蓉在美欣达公司锁门后未及时与美欣达公司进行沟通，造成损失的扩大，该部分损失应由姚蓉蓉自行承担。据此，双方在履行合同过程中均存在违约行为。结合本案的实际情况及双方的过错程度，酌情确定姚蓉蓉装修损失由美欣达公司承担50%的责任，即74228元（148456元×50%）；姚蓉蓉承担50%的责任，即74228元（148456元×50%）。涉案店铺财产的评估费用也应由双方根据责任比例承担，即美欣达公司承担2500元，姚蓉蓉承担2500元。（三）关于逾期付款违约金。一审法院认为，在合同履行过程中，姚蓉蓉应按合同约定向美欣达公司支付相应租金及物业管理费，其迟延支付相应费用，显属违约，应承担支付尚欠租金及物业管理费的义务。双方签订的商铺租赁合同中，虽约定姚蓉蓉未按约付清租金和物业管理费的，应当承担违约责任，每日的逾期违约金按年租金和管理费的1%计算。现美欣达公司主张按月息2分支付违约金至付清为止，但一审法院认为，结合合同的实际履行情况以及预期利益等综合因素，美欣达公司主张的利息计算标准过高，调整为年利率6%计算逾期付款违约金，为4898元（分段计算：以158091元为本金计算自2018年10月8日起至2019年1月4日止为2319元，以85009.57为本金计算自2019年1月4日起至2019年7月5日止为2579元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、长兴美欣达房地产开发有限公司与姚蓉蓉签订的《浙北商业广场商铺租赁合同》于2019年7月8日解除；二、姚蓉蓉支付长兴美欣达房地产开发有限公司逾期付款违约金4898元；长兴美欣达房地产开发有限公司支付姚蓉蓉装修损失74228元；二项合计长兴美欣达房地产开发有限公司应支付姚蓉蓉69330元，限于判决生效后十日内付清；三、驳回长兴美欣达房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回姚蓉蓉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6542元，由长兴美欣达房地产开发有限公司负担3271元，由姚蓉蓉负担3271元；反诉案件受理费4213元，姚蓉蓉负担2106.5元，长兴美欣达房地产开发有限公司负担2106.5元。鉴定费5000元，长兴美欣达房地产开发有限公司承担2500元，姚蓉蓉承担2500元。 二审中，美欣达公司向本院提交姚蓉蓉2019年1月10日寄给美欣达公司的申请书，以证明姚蓉蓉因生意惨淡，已经向美欣达公司发出解除合同的申请，解除合同是因为姚蓉蓉无力支付租金，故合同解除的违约责任应由姚蓉蓉承担，不应由美欣达公司承担。姚蓉蓉质证认为，对该证据的真实性、合法性没有异议，但该证据无法实现其证明目的，根据申请书记载的内容，姚蓉蓉是在美欣达公司对涉案租赁房产进行锁门后，向美欣达公司发送该申请书，双方之前有过交涉，且解除合同只是一个初步意向，并未正式履行解除手续，美欣达公司之后的行为表明其未认可该申请书。美欣达公司一审提交两份催缴租金的函件，虽姚蓉蓉未收到，但可以表明美欣达公司不同意解除合同，并要求姚蓉蓉继续履行支付租金的合同义务。美欣达公司本案一审时要求解除合同，说明其在本案诉讼前不认可合同已经解除。本院经审查，姚蓉蓉对该证据的真实性予以认可，对该证据的真实性予以认定，该证据反映了姚蓉蓉曾于2019年1月10日向美欣达公司提出解除涉案租赁合同的请求，但该请求仅系姚蓉蓉的单方意思表示，美欣达公司并未举证证明双方自此就解除合同事宜达成一致，从该申请书的表述看，双方就解除事宜一直在进行磋商，美欣达公司并未同意解除合同，故该证据无法实现其证明目的，对该证据的效力，本院不予认定。 姚蓉蓉未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、涉案租赁合同的解除时间应如何认定；二、美欣达公司是否应承担装修损失；三、一审对逾期付款违约金的认定是否正确。 关于争议焦点一，根据本案的在案证据，姚蓉蓉虽曾于2018年10月13日、2019年1月10日向美欣达公司提出申请，要求解除合同，但双方并未就解除合同事宜达成一致，美欣达公司也未举证证明其又同意解除合同的意思表示且该意思表示到达姚蓉蓉。美欣达公司举证其于2018年11月14日、2019年3月11日两次向姚蓉蓉发函，但未提交姚蓉蓉收到相关函件的证据，且函件内容也主要是催促姚蓉蓉缴纳合同约定的相关费用和承担违约金，可见双方在本案诉讼前，一直就涉案合同的解除事宜进行磋商未果。姚蓉蓉在本案一审反诉中要求解除涉案租赁合同，美欣达公司认为合同已解除，一审法院据此确定涉案租赁合同于一审法院向美欣达公司送达反诉状之日解除未有明显失当，本院予以维持。对美欣达公司的相关上诉意见，本院不予支持。 关于争议焦点二，美欣达公司上诉主张，涉案租赁合同解除的根本原因是姚蓉蓉逾期支付租金，故一审判决美欣达公司承担50%的装修损失缺乏事实和法律依据。本院认为，姚蓉蓉逾期支付租金系违约行为，美欣达公司在双方租赁合同未解除的情况下，采取对涉案商铺锁门的行为，导致租赁标的无法使用，亦属违约行为，一审法院综合考量本案的实际情况，双方对解除合同以及产生损失的过错程度，酌情确定美欣达公司对姚蓉蓉的装修损失承担50%的责任尚属合理，对美欣达公司的该项上诉主张，本院不予支持。 关于争议焦点三，关于逾期付款违约金的计算标准，涉案租赁合同约定每日的逾期违约金按年租金和管理费的1%计算，美欣达公司主张按月息2分计算，一审法院认为结合合同的实际履行情况以及逾期利益等因素，美欣达公司主张的违约金计算标准过高，一审法院将违约金标准调整为年利率6%在合理的裁量范围内，本院予以维持。 至于美欣达公司提出的一审法院未对2019年1月4日至2019年7月5日租金进行认定，也未在判决中确认姚蓉蓉在此期间应支付租金的义务不当的上诉主张，本院认为，美欣达公司一审的诉讼请求中，并未要求姚蓉蓉支付该期间的租金，一审法院未对此作出认定和判决并无不当，美欣达公司可另行主张。 综上，美欣达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1742元，由上诉人长兴美欣达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 晶 审判员 黄丽琴 审判员 沈筱婕 二〇二〇年七月二十二日 书记员 沈 燕 ?*ArabicDash?-14-? ?*ArabicDash?-13-?