上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初10588号原告：赖贞华，男，1968年5月24日出生，汉族，住福建省建阳市。委托诉讼代理人：程玉祥，上海政锦律师事务所律师。被告：黄世峰，男，1979年1月12日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：曾艳，上海金仕维律师事务所律师。原告赖贞华与被告黄世峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告赖贞华的委托诉讼代理人程玉祥、被告黄世峰的委托诉讼代理人曾艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赖贞华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2018年4月14日签署的《租赁合同》;2.判令被告退还原告2020年1月1日至2020年4月14日期间的租金131,250元、押金30,000元，合计161,250元。审理中，原告撤回关于解除合同的诉讼请求。事实和理由：原告自2014年3月起向被告承租位于上海市徐汇区石龙路XXX号店铺(以下简称涉案房屋)用于经营菜场。合同到期后续签，最后一份租赁合同于2018年4月14日签署，租赁期限为2018年4月15日至2020年4月14日，年租金为45万元，两年租金一次性支付，押金为3万元。原告分别于2018年4月8日向被告转账45万元、2018年10月15日通过案外人张某某转账15万元，剩余金额则以欠款方式向被告出具欠条，被告于2018年11月30日向原告出具《收款收据》确认原告缴纳租金90万元。其后，原告于2019年4月25日通过张某某账户向被告支付23万元，剩余租金原告在经营过程中以现金方式支付完毕并向被告收回欠条。店铺押金仅在2014年首次租赁时支付。原告在向被告承租店铺时，被告告知原告其向权利人取得涉案房屋的整体租赁权。但是，2019年12月25日，因债务纠纷，涉案房屋被司法拍卖。拍卖过程中，包括涉案房屋在内的房屋向法院申报没有租赁合同，房屋被案外人上海气门厂有限公司(以下简称上海气门厂)竞拍所得。上海气门厂取得涉案房屋产权后，多次组织人员清场，导致原告自2019年12月底起根本无法正常经营，被迫搬离。根据合同约定，因不可抗力无法继续履行的，协议即行终止，被告应将剩余租金退还。原告多次主张未果，故起诉至法院，要求判如所请。黄世峰辩称，仅收到原告租金83万元，双方合同是期满终止的，原告无权要求被告退还租金。同意退还押金3万元。本院认定事实如下：2018年4月14日，黄世峰(甲方)与赖贞华(乙方)签订《租赁合同》，约定，乙方向甲方租赁石龙路XXX号店铺内菜场铺位，建筑面积约200平米左右。租赁期为2018年4月15日起至2020年4月14日。每年租金为45万元，两年租金一次性支付。在本协议终止时，如有关费用未付清，则将押金作抵冲，如费用结清，则甲方返还押金。本协议生效后，因不可抗力(如动迁等)导致无法继续履行的，本协议即行终止，甲、乙双方互不承担法律责任，乙方无条件迁出租赁铺位，甲方应将剩余未使用的租金退还给乙方。押金按原来的收据为凭不得丢失。合同还对双方责任等内容进行了约定。2014年3月10日，郑亚卅向赖贞华出具收据，押金3万元。被告表示收到该押金3万元。2018年4月8日，原告向被告转账45万元。2018年10月15日，原告向张某某(系被告妻子)转账15万元。2019年4月25日，原告向张某某转账3万元。2019年4月25日，原告向张某某转账20万元。被告表示收到上述款项。2019年8月2日，福建省莆田市中级人民法院发布拍卖公告，公开拍卖上海市徐汇区石龙路XXX号店铺房地产。2019年9月23日，莆田市中级人民法院出具执行裁定书，上海市徐汇区石龙路XXX号的房产及其土地使用权归上海气门厂所有。因涉案房屋产权人变更，原告于2020年1月10日搬离涉案房屋。审理中，原告表示因租金一次性没有支付满90万元，故曾出具过一张欠条给被告，后通过转账支付了83万元，并以现金的方式支付了剩余7万元，支付完毕后从被告处收回了欠条，并将欠条销毁了，被告收取7万元现金的过程中没有出具过收条。被告不认可原告的上述说法，表示仅收到过83万元租金。上述事实，除原、被告陈述一致外，另有租赁合同、转账凭证、农行银行流水、押金收据、拍卖公告、执行裁定等证据证明，本院予以确认并在卷佐证。原告提供收款收据一张，拟证明被告向原告出具了收到90万元租金的收据；被告对该收据真实性不予认可；本院认为，收款收据未有被告签字或盖章，无法证明与本案的关联性，故对该收据不予认定。原告还提供上海气门厂声明及录像视频，拟证明2019年12月底因上海气门厂要求原告搬离致使原告无法正常经营；被告对此真实性不予认可；本院认为声明无落款盖章、视频无法确定形成时间，无法确认真实性，故对该组材料不予认定。原告庭后提供与被告电话录音、与郑某某短信、给郑某某的微信转账截图、微信支付交易明细、与“小蜜蜂”的微信记录及微信转账截图，拟证明原告2018年10月15日向被告岳母郑某某转账租金2.7万元，并分四次向被告出纳“小蜜蜂”转账租金4万元，且在与被告的电话中被告也未提及原告欠租金；被告对微信、短信转账记录均不予认可，表示郑某某非其岳母，与“小蜜蜂”的短信、转账记录无法确认真实性，原被告电话沟通过程、未对事实予以认定或达成一致意见；本院认为，微信、短息的真实性无法确认，郑某某以及微信名为“小蜜蜂”的身份无法确认，且上述转账中也未能体现转账的资金与本案的关联性，原被告电话仅为沟通协商，故对上述材料不予认定。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应按约履行各自的义务。涉案房屋因被拍卖变更权利人，合同无法继续履行，剩余未使用期间的房屋租金应该予以退还。合同约定，两年租金一次性支付，原告主张共支付90万元租金，但仅提供了83万元的转账凭证，被告也仅认可收到83万元租金。原告庭审后提交微信记录及微信转账凭证拟证明剩余7万元租金是通过微信转账方式向被告岳母郑某某及被告财务人员支付，在被告对上述材料不予认可的情况下，无法确认郑某某、“小蜜蜂”的真实身份，即使上述人员与被告有关，也无法认定向他们支付钱款的性质即为涉案房屋的租金，鉴于原告未提供充分证据证明其向被告支付了剩余7万元租金，故认定原告仅支付租金83万元。原告主张于2019年底无法正常经营，但提供的声明及视频资料无法确认形成时间及地点，鉴于原告未能举证证明2019年底即已无法正常使用涉案房屋，原告主张返还2020年1月1日至其搬离涉案房屋之日即2020年1月10日的租金缺乏依据。综上，在已支付租金83万的基础上，被告应将2020年1月11日至2020年4月14日未使用的租金予以返还。原告要求被告返还3万元押金，被告同意返还，故对原告要求返还押金的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定的规定，判决如下：一、黄世峰于本判决生效之日起十日内退还赖贞华2020年1月11日至2020年4月14日的租金47,500元；二、黄世峰于本判决生效之日起十日内退还赖贞华押金30,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,762.50元，由赖贞华负担929元，由黄世峰负担833.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 陈向红二〇二〇年七月十七日法官助理 胡歆婷书 记 员 谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。