河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初4365号 原告：齐海亮，男，1992年10月10日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：段晓璇、孙鹏飞，河北三和时代律师事务所律师。 被告：石家庄中基房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区双五街底商2号，统一社会信用代码：91130100730247849M。 负责人：高明发，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李辉，河北厚达律师事务所律师。 原告齐海亮与被告石家庄中基房地产开发有限公司（以下简称中基房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐海亮的委托诉讼代理人段晓璇，被告中基房地产公司的委托诉讼代理人李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告齐海亮向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《天伦锦城商品房认购协议书》无效；2、判令被告向原告返还购房首付款403104元，并向原告支付自2017年3月17日至2020年5月11日期间的资金占用利息77395.97元（以403104元为基数，按照年利率6%计算），2020年5月11日之后的资金占用利息以403104元为基数，按照年利率6%计算至返还完毕之日止，以上暂计480499.97元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月17日，原被告签订了《天伦锦城商品房认购协议书》（以下简称《认购协议书》），协议约定原告认购被告开发的天伦锦城三期3栋1单元1003室房屋，建筑面积84.06平方米，单价15740元/平方米，总价款1323104元，约定交房时间为2019年3月30日。2017年3月10日，原告向被告交付定金2.5万元，2017年3月17日，原告向被告交付首付款378104元，以上共计403104元。截至原告起诉时，被告并未按照约定向原告交付涉案房屋，且原告得知被告至今仍未取得涉案房屋的商品房预售许可证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，原被告签订的《认购协议书》的内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、价格、付款方式、交房时间等主要条款，且原告已按照协议约定支付给被告购房款403104元（含定金），故原被告签订的《认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。因截至原告起诉时，被告仍未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应认定原被告签订的《认购协议书》无效。造成该协议书无效的原因是被告未能取得涉案房屋的商品房预售许可证明，被告对此有过错，故应向原告返还购房首付款并支付资金占用期间的利息。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告中基房地产公司辩称，1、原、被告签订的认购协议书是合法有效的，是双方的真实意思表示。协议签订时，原告方明知其认购的房屋未取得预售许可证，认购协议中第二条第三款以及第五条都明确表明认购房屋未取得房屋预售许可证，被告也未承诺取得预售许可证的时间。2、原、被告签订的认购协议书属于预约合同性质，原被告之间并不存在正式的商品房买卖合同关系，《认购协议书》中明确约定，订立本协议书后还需签署正式的商品房买卖合同，这表明《认购协议书》是双方当事人为将来订立商品房买卖合同所达成的一种合意，其目的是缔约双方将来参照该意向书订立商品房买卖合同。此外，从内容上看，《商品房认购协议书》欠缺交付使用条件以及办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。因此，《认购协议书》仅能体现出双方预约的意思表示，即将来通过订立商品房买卖合同以最终明确有关商品房买卖的具体内容，被告认为《认购协议书》属于商品房预约合同，不属于商品房买卖合同。3、房地产开发商在未取得房产预售许可证的情况下，通过与购买方签订商品房预约合同，对商品房买卖事宜进行的初步确认，此种做法至少在河北省是普遍存在的。本案中原告与被告于2017年3月17日签订了商品房认购协议书，原告享受到了较五证齐全的房屋更为便宜的价格。现在石家庄房产价格有所下降，原告就主张合同无效，被告认为原告做法有违诚实信用原则。4、天伦锦城三期项目，现已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，工程已开始实施。5、对于原告方所提利息，根据合同法相关规定，即使合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方签订合同时，原告明知其认购的房屋未取得预售许可证，对此存在过错。被告无需承担利息。原告交的是购房款，原被告之间不是借贷关系，即使有过错需承担利息，也应根据同期银行利率计算。 本院经审理认定事实如下：2017年3月17日，齐海亮（乙方）与中基房地产公司（甲方）签订《认购协议书》。该协议主要约定：乙方认购甲方开发的天伦锦城三期3栋1单元1003室，建筑面积84.06平方米，单价15740元/平方米，总价款1323104元；乙方于签订认购协议时向甲方支付首付款403104元（房款的30%），余款采取银行按揭方式付款；交房时间为2019年3月30日；甲方取得本协议约定的预售许可证后7日内，乙方凭认购协议书、缴款收据、乙方有效证件与甲方签署正式《商品房买卖合同》。 齐海亮于2017年3月10日支付上述天伦锦城三期3栋1单元1003室定金25000元，于2017年3月17日支付首付款378104元，总计403104元。中基房地产公司于齐海亮支付定金及首付款的当日向其出具收款收据。至齐海亮起诉前，中基房地产公司未取得商品房预售许可证明，亦未向齐海亮交付案涉房屋。 上述事实，有原、被告当庭陈述及《认购协议书》、收据等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，原告与中基房地产公司签订的《认购协议书》约定有齐海亮购买中基房地产公司开发的项目内具体房屋的坐落、单价、总价款、付款时间、付款方式、交房期限、解决争议的方式等主要内容，且齐海亮向中基房地产公司支付了购房首付款（含定金）。故《认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，《认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。因中基房地产公司至今未取得本案诉争房产的商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，齐海亮与中基房地产公司签订的《认购协议书》无效。故，依据无效合同取得的财产，中基房地产公司应予以返还。中基房地产公司应当依法向齐海亮返还天伦锦城三期3栋1单元1003室购房款403104元。中基房地产公司作为房地产开发商，在明知尚未取得预售许可证明的情况下，预售房屋并收取齐海亮购房款，对造成合同无效应承担过错责任且不得因该违法行为而获得利益。故，中基房地产公司应自交付房款之日起支付占用齐海亮资金期间的利息，利息按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算（根据中国人民银行的规定，自2019年8月20日起，执行中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率），至付清房款之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、确认原告齐海亮与被告石家庄中基房地产开发有限公司签订的《天伦锦城商品房认购协议书》无效； 二、被告石家庄中基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告齐海亮购房款403104元及利息（以25000元为基数，自2017年3月10日起；以378104为基数，自2017年3月17日起，均按照中国人民银行同期贷款利率计付，自2019年8月20日起，均执行中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率，计付至款项付清之日止）。 如被告石家庄中基房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8508元，减半收取计4254元，由被告石家庄中基房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额缴纳；收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  赵瑾 二〇二〇年七月十五日 书记员  白杨