安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖11民终1842号上诉人（原审被告）：刘凯，男，1988年4月1日出生，汉族，住安徽省定远县。上诉人（原审被告）：陆荣，女，1986年8月29日出生，汉族，住安徽省定远县。两上诉人的共同委托诉讼代理人：李云，安徽垚格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李桂林，女，1987年1月6日出生，汉族，住安徽省定远县。被上诉人（原审原告）：丁恒，男，1986年3月20日出生，汉族，住安徽省定远县。两被上诉人的委托诉讼代理人：王峰，安徽天定律师事务所律师。上诉人刘凯、陆荣因与被上诉人李桂林、丁恒房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省定远县人民法院(2020)皖1125民初2170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘凯、陆荣上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李桂林、丁恒的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判判决认定刘凯、陆荣没有能办理按揭贷构成违约没有法律依据。双方当事人签订的《房屋买卖合同》约定刘凯、陆荣以按揭贷款方式支付房款。合同签订后,刘凯、陆荣积极按照中国银行定远支行规定的办理按揭贷款所需手续提交给了定远支行,并通过了定远支行的审查。后期定远支行通知刘凯、陆荣,上级银行认为还需要陆荣近三个月的银行流水,陆荣按照规定补充了三个月的银行流水,但市行仍不同意放款。刘凯、陆荣没有能够办理按揭贷款是由于银行内部贷款限额造成的,刘凯、陆荣没有任何过错,不存在任何违约行为。二、一审判决令刘凯、陆荣支付李桂林、丁恒购房定金2万元不符合法律规定。定金合同是担保主合同履行的从合同,以担保主合同的履行为目的,定金不交付,定金的担保目的则无法实现。因此,定金合同为实践性合同,以定金的交付为要件,定金没有交付,定金合同不成立。本案李桂林、丁恒收取定金后,又将定金退还给刘凯、陆荣。因此,李桂林、丁恒实际上并没有收取定金。因此,定金合同未成立。即使刘凯、陆荣违约,一审法院判决刘凯、陆荣向李桂林、丁恒支付定金仍没有法律依据。三、一审判决刘凯、陆荣支付赔偿金3400元也没有法律依据。刘凯、陆荣没有违约行为,按揭贷款没有办下来,不是刘凯、陆荣的主观意愿,而是由于银行的贷款限额造成的,属于不可抗力。根据法律规定,刘凯、陆荣不承担法律责任（二审中，刘凯、陆荣明确表示对一审该项判决无异议）。李桂林、丁恒辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分。请求驳回上诉，维持原判。李桂林、丁恒向一审法院提出诉讼请求：1.请求判决解除双方当事人于2019年7月15日签订的《房屋买卖合同》和网签备案合同；2.判决刘凯、陆荣向李桂林、丁恒支付定金2万元以及利息（以2万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月1日起计算至款付清时止）；3.判决刘凯、陆荣赔偿二中介费损失6800元；4.判决刘凯、陆荣承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年7月15日，经中介居间介绍，双方当事人签订《房屋买卖合同》一份，就房屋价格、付款以及违约责任等事项进行了约定。双方在合同中约定：一、甲方（李桂林、丁恒）将坐落于安徽省定远县定城镇鲁肃大道东侧中源·上东城37幢404室（房地产权证号为“定2013007595”）的房屋一套出售给乙方（刘凯、陆荣）；二、上述房产总面积为108.03平方米，售价为71万元；三、签订本合同时，乙方支付甲方定金人民币2万元整（办理产权过户时该定金冲抵房款）。双方同意以银行按揭方式付款，在产权过户当日支付首付款28.4万元（含定金），余款42.6万元通过办理按揭贷款的方式支付（如银行实际审批数额不足，乙方应当在产权过户当日将差额一并支付给甲方）…六、违约责任：合同签订后，如乙方违约，应书面通知甲方，甲方应当在10日内将乙方的已付款不计息返还给乙方，但购房定金归甲方所有。如甲、乙双方原因导致合同终止，居间费仍需支付…李桂林、丁恒以及刘凯、陆荣均在该《房屋买卖合同》署名、捺印以示确认。签订合同时，刘凯、陆荣向居间人交付定金2万元，居间人当场将该2万元交付李桂林、丁恒。合同签订后，双方当事人至定远县国土资源和房产管理局办理了网签备案手续以及资金托管手续。双方签订的《定远县存量房买卖合同》编号为120836。2019年7月26日，刘凯、陆荣在支付首付款28.4万元时，双方协商后，丁恒将定金2万元交给陆荣，刘凯、陆荣遂将首付款28.4万元（含定金2万元），存入刘凯名下的资金托管账户。之后，刘凯为支付下剩房款42.6万元，向银行申请按揭贷款，但银行因故未向刘凯、陆荣发放贷款。李桂林、丁恒数次催促，但刘凯、陆荣至今未能支付下剩购房款。刘凯于2019年11月28日发送手机短信给丁恒，要求解除网签备案合同。另查明：刘凯银行账户的资金托管已经解除，刘凯现能够自由支配该银行账户内的资金。再查明：2019年7月26，李桂林、丁恒向居间人支付中介费6800元，后因房屋买卖未能完成，经协商，居间人向李桂林返还了3400元。一审法院认为，结合双方当事人的举证、质证以及诉辩意见，本案争议焦点在于：1.双方签订的房屋买卖合同是否应当解除；2.本案是否应当适用“定金罚则”；3.刘凯、陆荣是否应当赔偿李桂林、丁恒的中介费损失3400元。针对各争议焦点，现分项评判如下：关于争议焦点一。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，合同相对人可以解除合同。本案中，丁恒、李桂林与刘凯、陆荣因涉案房屋买卖事宜签订了《房屋买卖合同》以及《定远县存量房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立并有效，双方均应当按照约定履行合同义务。合同签订后，因刘凯、陆荣未能成功向银行申请贷款，亦未通过其他方式支付下剩购房款，导致不能按照约定向李桂林、丁恒支付购房款，已经构成违约，案涉合同目的不能实现，故李桂林、丁恒要求解除《房屋买卖合同》、《定远县存量房买卖合同》的诉讼请求，依法予以支持。关于争议焦点二。定金合同从实际交付定金之日起生效。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。本案中，双方在《房屋买卖合同》中明确约定定金条款，该定金约定不违反法律规定，且刘凯、陆荣已向丁恒、李桂林交付定金，故双方之间的定金条款依法成立，并自定金交付之日起生效。刘凯、陆荣因故未支付下剩购房款，已经构成违约，故李桂林、丁恒有权收取刘凯、陆荣的定金2万元。合同履行中，李桂林、丁恒已将该定金交付刘凯、陆荣并存入刘凯名下的资金托管账户，鉴于资金托管解除后，该定金实际由刘凯、陆荣占有，故刘凯、陆荣现应当向李桂林、丁恒支付定金2万元。刘凯辩称：其贷款审批未获通过，不是刘凯、陆荣过错，其无违约行为，不适用“定金罚则”。对此，根据双方约定：双方同意以银行按揭方式付款，如银行实际审批数额不足，刘凯、陆荣应当在产权过户当日一并将差额支付给李桂林、丁恒。现刘凯、陆荣未能申请取得贷款，应当以其他方式向李桂林、陆荣支付下剩购房款，银行贷款审批未通过，不能作为刘凯、陆荣免除违约责任的理由，故对刘凯前述辩解，依法不予支持。刘凯辩称：刘凯、陆荣交付2万元定金后，李桂林、丁恒又返还给刘凯、陆荣，因此李桂林、丁恒未实际收取定金，定金合同不成立。对此，在房屋买卖合同签订时，双方明确约定了定金条款，并且已实际交付，定金条款依法成立并有效。李桂林、丁恒将定金交给刘凯、陆荣存入资金托管账户，本质上是将定金交付资金托管账户保管，而非向刘凯、陆荣返还定金，故李桂林、丁恒将定金交给刘凯、陆荣存入资金托管账户的行为，不能影响定金条款的效力。李桂林、丁恒要求刘凯、陆荣支付相应利息，因无明确的法律依据，依法不予支持。关于争议焦点三。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李桂林、丁恒因涉案房屋买卖事宜支付中介费3400元，因刘凯、陆荣违约，合同目的未能实现，并遭受中介费损失3400元。刘凯、陆荣作为违约方，应当依法赔偿李桂林、丁恒的损失。李桂林、丁恒要求支付中介费损失6800元，但经庭审查明李桂林、丁恒实际损失的中介费为3400元，故对李桂林、陆荣超出实际损失部分的赔偿请求，依法不予支持。综上所述，李桂林、丁恒要求解除与刘凯、陆荣签订的《房屋买卖合同》、《定远县存量房合同》，并要求刘凯、陆荣支付购房定金2万元、赔偿中介费损失3400元的诉讼请求，均符合法律规定和合同约定，依法予以支持。李桂林、丁恒提出的其他诉讼请求，因无法律依据或者事实依据，依法不予支持。陆荣经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除李桂林、丁恒与刘凯、陆荣签订的《房屋买卖合同》、《定远县存量房买卖合同》（合同编号120836）。二、刘凯、陆荣于本判决发生法律效力之日起十日内向李桂林、丁恒支付购房定金2万元，并赔偿李桂林、丁恒的中介费损失3400元，合计人民币23400元。三、驳回李桂林、丁恒的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明：2019年7月26日，陆荣出具条据一份交付丁恒，该条据载明：今收到丁恒房款订金退款贰万元整。本院其他查明的事实与一审相同，予以确认。本院认为，双方当事人对解除案涉房屋买卖合同均无异议，故本院予以确认。二审中，刘凯、陆荣明确表示对一审判令其赔偿李桂林、丁恒中介费损失3400元无异议，故本院对一审该判项予以维持。本案二审主要争议焦点是：刘凯、陆荣是否应当支付李桂林、丁恒购房定金2万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，双方当事人签订的房屋买卖合同中约定签订合同时，刘凯、陆荣向李桂林、丁恒支付定金2万元，在合同履行过程中，刘凯、陆荣也实际向李桂林丁恒支付了2万元定金,该定金合同成立。当事人支付定金的目的是为担保主合同的履行,而本案中丁恒于2019年7月26日将该定金退还给陆荣，并由陆荣出具相应的条据。因定金合同属实践性合同，在丁恒退还定金后，双方当事人之间的定金合同已终止履行。而定金罚则是给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。适用定金罚则的前提是定金已实际支付且在发生纠纷前并未返还，本案因定金已被实际退还，故不存在适用定金罚则的情形。同时，双方当事人对案涉房屋买卖合同解除无异议，故在案涉合同已解除的情形下，李桂林、丁恒要求刘凯、陆荣支付其定金2万元的请求，于法无据，本院不予支持。如李桂林、丁恒认为刘凯、陆荣存在违约，可以依据合同约定，另行主张刘凯、陆荣的违约责任。综上，刘凯、陆荣的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决虽认定案件基本事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省定远县人民法院(2020)皖1125民初2170号民事判决第一项、第三项（即一、解除李桂林、丁恒与刘凯、陆荣签订的《房屋买卖合同》、《定远县存量房买卖合同》（合同编号120836）；三、驳回李桂林、丁恒的其他诉讼请求。）；二、变更安徽省定远县人民法院(2020)皖1125民初2170号民事判决第二项为刘凯、陆荣于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿李桂林、丁恒的中介费损失3400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费235元，由李桂林、丁恒负担200元，刘凯、陆荣负担35元；二审案件受理费385元，由刘凯、陆荣负担85元，李桂林、丁恒负担300元。本判决为终审判决。审判长  孔德敬审判员  李 刚审判员  付广永二〇二〇年七月三十日书记员  曹琰玲二审附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。