四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终683号 上诉人（原审被告）：李茂虎，男，汉族，出生于1962年9月30日，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：黄绍华，四川及第律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张权，四川及第律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：德阳市旌阳区人民政府孝感街道办事处圣风社区第七居民小组(原名：德阳市旌阳区人民政府城北街道办事处圣风村第七村民小组)，住所地：四川省德阳市旌阳区圣风社区第七居民小组。 负责人：李善华，该组组长。 委托诉讼代理人：杨英建，四川康伦律师事务所律师。 上诉人李茂虎因与被上诉人德阳市旌阳区人民政府孝感街道办事处圣风社区第七居民小组（以下简称圣风社区七组）土地租赁合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院(2020)川0603民初599号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 李茂虎上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.本案证据《土地租赁协议》，一审中被上诉人立案提交的版本中承租人为：李茂虎及龙凤油化厂，而在开庭时被上诉人提交的版本中承租人只有李茂虎。被上诉人前后提交的证据不一致，但根据证据认定的规则来看，被上诉人提交了两份证据中，其中立案时，提供的《土地租赁协议》系与上诉人提供的租赁协议一致，承租人为李茂虎及龙凤油化厂，由此应当认定为本案的合同相对方为：李茂虎及龙凤油化厂。本案将一审被告仅认定为李茂虎一人，且采信被上诉人后来提供的合同作为认定依据，明显与事实不符。2.本案中对本案事实并未查清，本案中涉及征地是否已经实施的问题，并未有任何的证据表明了李茂虎所租赁的土地已经作为征地的范围，也没有任何征地的主管部门向李茂虎进行沟通，而作为被上诉人其本身不是适格的沟通补偿款赔偿的主体，被上诉人也不能代表李茂虎决定具体补偿金额。但其擅自做主要求李茂虎按照37-38万左右接受补偿，这与我国征地补偿的政策明显不符，这也是被上诉人滥用权利的体现。3.本案中对于李茂虎租赁协议签订的背景认识错误。本案中李茂虎及龙凤油化厂作为被上诉人招商引资引进的乡镇企业，李茂虎创办了龙凤油化厂（营业执照为德阳市区龙凤油化厂，公章为龙凤油漆厂），当时被上诉人与李茂虎及企业龙凤油化厂一起签订了《土地租赁合同》，用于李茂虎家庭生活及油化厂的经营。一审法院不但没有调查清本案的事实，还不认可龙凤油化厂的主体地位，判令解除租赁协议，明显对本案的基本事实都未认清。4.被上诉人为土地所有权人，应在向上诉人支付地面赔偿金的同时上诉人即撤离土地，此处应该为同时履行义务。在上诉人还未与相关部门达成赔偿协议前，上诉人可以不予撤出土地。根据国家相关法律政策，我国是允许农村房屋宅基地买卖的，李茂虎取得该宅基地已经是既定事实，上诉人依法对案涉土地享有使用权，对案涉土地上的房屋享有所有权，二者不可分割。被上诉人起诉解除租赁协议所依据的条款是不符合法律规定的。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当，损害了上诉人的权益。 被上诉人圣风社区七组二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 圣风社区七组一审诉讼请求：1.解除原、被告于2006年12月28日签订的《土地租赁协议》(土地价值22000元)；2.被告从租赁土地上撤出（庭审中明确为：要求被告一家从土地上的现有房屋内撤出）；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理查明：一审法院对无争议的事实认定如下： 1.2006年10月30日，向显清（甲方，转让方）与被告李茂虎（乙方，受让方）签订《房屋转让协议》，主要约定，甲方将位于三圣村××组陈家院子的旧房（小瓦房）5间，含院坝的使用权有偿转让给乙方，转让金额为17000元。乙方须在签定转让协议时向甲方付清房屋转让金17000元，同时甲方将转让的房屋移交给乙方。甲方只转让地面物给乙方，房屋所在的土地属集体所有，不在甲方的转让范围。2.2006年12月28日，原城北街道办事处三圣村××组（甲方）与被告李茂虎（乙方）签订《土地租赁协议》，主要约定，甲方将其位于三圣村××原向显清宅基地（集体已收回），面积105平方米出租给乙方使用，租金为每平方米每年1元，乙方每年共计应向甲方缴纳租金105元整；租用期为20年即2006年11月1日起至2026年10月31日止；每年的10月31日前甲方按时向乙方收取租金。在租期内，如遇国家政策性征地，地面物赔偿金归乙方所有，土地补偿费归甲方所有。同时，乙方应无条件服从国家或政府用地，进行撤出。原告所提交的《土地租赁协议》原件承租方处仅为李茂虎（打印体），且落款处也仅有被告李茂虎个人签字；而被告李茂虎所提交的《土地租赁协议》原件承租方处除“李茂虎”（打印体）外，手写添加了“（龙凤油化厂）”字样并加盖有“龙凤油漆厂”印章，而落款处不仅有被告李茂虎个人签字，还加盖有“龙凤油漆厂”印章。3.2006年底，被告李茂虎将原房屋拆除，并在原址重建现有住房，庭审中未提交相应的房屋建设报批手续。4.2020年4月24日，德阳市旌阳区市场监督管理局城北市场监督管理所出具的《个体工商户登记基本信息》及调查令回执，载明：被告李茂虎于2009年3月18日注册德阳市区龙凤化工产品经营部，组织形式为个体经营；德阳市区龙凤油漆厂无登记。2006年1月16日，被告李茂虎注册登记“德阳市区龙凤油化厂”，经营形式为个人经营，经营场所为德阳市区城区乡三圣村1组。5.2007年10月15日，德阳市旌阳区人民政府作出《关于城北街道办事处撤并建制村的批复》，载明：城北街道办事处风光村与三圣村合并，组建圣风村。2020年1月10日，德阳市旌阳区城北街道圣风村村民委员会出具一份《证明》，载明：2007年农村机构改革原城北街道风光村与三圣村整体合并为圣风村，原三圣村1组更名为圣风村7组。2019年12月18日，德阳市旌阳区人民政府发出《关于调整部分乡镇（街道）建制的通知》（德市旌府发【2019】14号），载明：撤销孝感镇和城北街道，设立孝感街道，以原孝感镇和原城北街道所属行政区域为孝感街道的行政区域。撤销孝感镇人民政府和城北街道办事处，设立孝感街道办事处。孝感街道办事处驻涪江西路57号。原孝感镇人民政府和城北街道办事处所辖村（居）民自治组织划归孝感街道办事处管辖并同步更名。2020年5月11日，德阳市旌阳区人民政府发出《关于同意孝感街道村级建制调整及社区优化改革的批复》（德市旌府发【2020】115号），载明：将圣风村、金堰社区筹备组与圣山社区筹备组合并为一个社区，新社区命名为圣风社区。办公驻地在原圣风村村委会。另，本案的起诉状副本于2020年3月10日送达被告李茂虎。 一审法院对有争议的证据和事实，认定如下：为证明涉案土地已被国家政策性征收的事实。原告提交了以下证据：1.2014年10月31日，四川省人民政府作出《四川省人民政府关于德阳市2014年第2批城市建设用地的批复》，主要载明：同意将德阳市旌阳区城北街道圣风村村集体及7、9、10、11组的部分土地征收为国家所有，作为德阳市2014年第2批城市建设用地；本批文自批准之日起满两年未实施征地的自动失效；2.2015年6月30日圣风村七组召开动员会的会议记录及会议现场照片、公示征地公告及征地补偿方案公告的照片；及2015年7月9日、2015年8月4日、2016年4月19日，德阳市旌阳区人民政府城北街道办事处分别与城北街道圣风村7组林昌勇、李善荣、杨守珍签订的《拆迁协议》；被告对上述二组证据的质证意见是：第一组证据的真实性无异议，至今已超过2年，已不具备法律效力；第二组证据与本案无关。一审法院认定，原告所提交的证据已足以证明在《四川省人民政府关于德阳市2014年第2批城市建设用地的批复》作出后两年内已实施了拆迁行为，对以上两组证据予以采信，即涉案土地已被国家政策性征收。以上事实，有当事人陈述、《土地租赁协议》、《证明》、《四川省人民政府关于德阳市2014年第2批城市建设用地的批复》等证据予以佐证。 一审法院认为，本案中被告购买向显清房屋在前，签订土地租赁协议在后，且被告承租土地后将向显清的原住房拆除并原址重建，故原、被告双方所签订的《土地租赁协议》系双方真实意思的表示，且未违反法律、法规的强制性规定，该合同真实、有效。本案争议焦点为：一是关于被告的主体问题；二是原、被告签订的《土地租赁协议》是否应解除的问题。一、关于被告的主体问题。被告主张签订《租赁合同》时是以“龙凤油化厂”的名义签订的，因此被告不应当是适格主体。但原告认为租赁主体应当是被告李茂虎。一审法院认为，李茂虎所提交的承租方处添有手写“（龙凤油化厂）”字样并加盖“龙凤油漆厂”印章；落款处也添有“龙凤油漆厂”印章的租赁合同原件，与原告所提交的租赁合同原件不符，一审法院认为,根据合同签订的常理，如合同主体发生变化，不仅被告的合同要进行更改，原告所持有的合同也应作出相应更改；又因龙凤油漆厂的印章由被告李茂虎实际控制并使用，且无法查清“龙凤油化厂”字样添加的事实，结合原告所提交的合同并未作出相应更改的情况，一审法院对原告提交的租赁合同予以采信，合同相对方应为被告李茂虎。二、原、被告签订的《土地租赁协议》是否应解除的问题。原告认为，涉案土地已被政府征收为国有土地，被告一家应按照合同约定从涉案土地上撤出。被告认为，涉案土地上建筑物为被告所有，且原告所提出的《四川省人民政府关于德阳市2014年第2批城市建设用地的批复》川府【2014】1052号已失效，被告不可能撤出。一审法院认为，本案中原、被告双方在合同中明确约定因如遇国家政策性征地，地面物赔偿金归被告所有，土地补偿费归原告所有；同时，被告应无条件服从国家或政府用地，进行撤出。根据该合同条款的文义理解，已包含如遇国家政策性征地，双方土地租赁合同解除的意思表示；且原告已举证证明在四川省人民政府作出征地批复后两年内即实施了征地拆迁的行为。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。据此，原、被告双方约定的解除土地租赁合同的条件已成就，原告有权行使合同解除权。且依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人依据第九十三条第二款主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案解除土地租赁合同通知到达对方之日系起诉状副本送达被告之日，故原、被告双方的租赁合同关系应当于2020年3月10日解除。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，双方合同解除后，已履行合同的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状及其他补救措施。根据合同的相对性原则，被告李茂虎应在土地租赁合同解除后，向原告腾退所占有的土地，但对原告要求被告一家从租赁土地上撤出的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条规定，判决如下：一、原告德阳市旌阳区人民政府孝感街道办事处圣风社区第七居民小组与被告李茂虎2006年12月28日签订的《土地租赁协议》于2020年3月10日解除；二、被告李茂虎于判决生效之日起十日内向原告德阳市旌阳区人民政府孝感街道办事处圣风社区第七居民小组腾退位于德阳市旌阳区人民政府孝感街道办事处圣风社区第七居民小组（原德阳市旌阳区三圣村××组）的租赁土地；三、驳回德阳市旌阳区人民政府孝感街道办事处圣风社区第七居民小组的其他诉讼请求。 二审中，上诉人李茂虎向本院提交三份证据： 证据1：户口迁移证，拟证明李茂虎从南充营山迁到德阳，目的是为了居住经营，身份是农户，具有受让宅基地的资格。 证据2：房屋转让协议，拟证明李茂虎2006年依法受让向显清的房屋及土地，在其上重建房屋，表明李茂虎对案涉土地及房屋享有物权。 证据3：收据三张。第一张，2006年12.31出具；第二张，2007.12.23出具；第三张，2011.12.19出具。拟证明李茂虎缴纳的并非单纯土地租金，而是建房占地费，不能解除土地租赁协议。被上诉人认为以上证据与本案不具有关联性。本院认为该三份证据均已在一审中出示，不属于新证据，对其证明目的及证明力将予以综合评判。 二审审理查明的事实及证据与原审一致，本院予以确认。 根据本案所查明的事实及当事人双方的诉辩主张，现对本案争议焦点评判如下： 一、案涉合同主体 上诉人上诉称，案涉租赁合同主体系被上诉人与李茂虎及龙凤油化厂，一审仅认定为李茂虎一人，属事实不清。本院认为，当事人双方均主张己方所提交的合同版本为原件，双方合同版本在具体内容条款上并没有大的出入，其区别在于：李茂虎所提交的版本有几处添加：承租方处添有手写“（德阳市区龙凤油化厂字[30974]号）”字样并加盖“德阳市区龙凤油漆厂”印章，末尾乙方签字处也添有“德阳市区龙凤油漆厂”印章，加按李茂虎指印。但末尾甲方签字处没有“德阳市旌阳区城北街道三圣村村民委员会”印章。在协议内容均为打印体（仅末尾处双方签字为手写体）的前提下，李茂虎版本存在多处变动，且未加盖甲方印章。根据合同签订的常理，如合同主体发生变化，各方持有的合同原件均应做相应更改，又因龙凤油化厂并未工商登记，印章由李茂虎实际控制并使用，且无法查清“龙凤油化厂”字样添加的事实。此外，《个体工商户名称登记管理办法》第十条明确规定，个体工商户公章上的店名，必须和营业执照上核准的字号名称完全一致。虽李茂虎主张基于当时的历史背景，证章名称不一实属常见，但并未提供相应证据。结合被上诉人所提交的合同并未作出相应更改的情况，本院对被上诉人提交的租赁合同予以采信，合同主体为被上诉人与上诉人李茂虎。故上诉人所提“合同相对方为李茂虎及龙凤油化厂”的上诉主张不能成立，本院不予支持。 二、本案案涉土地是否已经征收 上诉人上诉称，无证据证实李茂虎所租赁的土地已经被纳入征地的范围，原审法院认定事实不清。本院认为，被上诉人所提交的证据证实，在《四川省人民政府关于德阳市2014年第2批城市建设用地的批复》作出后，相关部门就张贴了征地公告、召开拆迁动员会、签订拆迁协议，拆迁办工作人员也与李茂虎进行协商，李茂虎对案涉土地要被征收的事实是明知的，且征地拆迁主管部门与李茂虎有过多次沟通，案涉所租赁的土地已被纳入征地范围。故上诉人所提的该上诉主张不能成立，本院不予支持。 三、关于本案租赁协议签订的背景问题 上诉人上诉称，李茂虎及龙凤油化厂作为招商引资引进的企业，一审法院未查清本案所涉租赁协议签订的背景问题。本院认为，李茂虎对创办的企业在营业执照与公章名称不一致问题上并未举证证明，上诉人李茂虎也未举证招商引资协议或承诺的存在，且签订协议的背景也并不会影响本案的处理。故上诉人所提的该上诉主张不能成立，本院不予支持。 四、案涉租赁合同是否应当解除 上诉人上诉称，被上诉人应在向上诉人支付地面赔偿金的同时上诉人方可撤离土地，在上诉人还未与相关部门达成赔偿协议前，上诉人可以不予撤出土地，且上诉人李茂虎取得该宅基地已经是既定事实，其依法对案涉土地享有使用权，被上诉人起诉解除租赁协议不符合法律规定。本院认为，案涉《土地租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，当事人双方应当予以遵守。关于地面房屋赔偿金的问题，本院认为，拆迁补偿的协商主体应是上诉人与拆迁主管部门，而非被上诉人。案涉《土地租赁协议》明确约定“在租期内，如遇国家政策性征地，地面物赔偿金归乙方所有，土地补偿费归甲方所有。同时，乙方应无条件服从国家或政府用地，进行撤出”，根据本案所查明的事实，案涉所租赁的土地已处于国家征收实施阶段，上诉人应当撤出案涉租赁土地，被上诉人诉请解除案涉租赁合同符合法律相关规定，本院予以支持。故上诉人所提的该上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费350元，由李茂虎负担。 本判决为终审判决。 审判长  费元汉 审判员  毛文婷 审判员  吴 剑 二〇二〇年七月二十三日 书记员  蒋兮婧