天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1724号上诉人（原审被告）：天津天美鸣人乐器有限公司，住所地天津市河东区天津音乐艺术街32号。法定代表人：郑文山，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑军，男，该公司经理。委托诉讼代理人：王鑫，天津共融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津音乐街服务中心，住所地天津市河东区八纬路与北十五经路交口。法定代表人：高长江，该中心主任。委托诉讼代理人：褚桂民，天津锐尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娟，天津锐尚律师事务所律师。上诉人天津天美鸣人乐器有限公司（以下简称天美公司）因与被上诉人天津音乐街服务中心（以下简称音乐街）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院(2019)津0102民初8894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天美公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项；2.一、二审诉讼费用、保全费由音乐街承担。事实与理由：一、天美公司在音乐街正常经营十年之久，租房合同每年一签，每年都是口头申请续租，然后签订下一年租房合同。2018年年底，天美公司同样按期口头申请续租，期间天美公司经营合法，业态合规，也不欠房租（有判决为证），有优先承租权，而音乐街没有给予书面答复，根据《天津音乐艺术街房屋租赁合同书》第八条的规定，视为默认同意续租要求。2019年7月之前房租发票上也都写着房屋租赁字样，但是音乐街单方面无故不签合同，由于这种行为造成天美公司被法院以合同到期为由判定腾房。天美公司的实际唯一经营人名叫郑军，是重度残疾人，如果不能继续承租房屋，将导致其家庭生活困难。二、2019年7月产生至结案期间产生违约金不是天美公司拖欠使用费造成，自2019年7月产生纠纷至结案期间，在没有合同而且音乐街声称天美公司欠钱、索要、法庭未出判决的情况下，天美公司并非拒绝和拖欠缴纳，而是不敢缴纳房屋使用费，害怕音乐街收完钱后，认为是补缴的欠款而不承认是当期使用费。这笔钱的性质不是欠款，谈不上违约金。音乐街辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。音乐街向一审法院起诉请求：1.天美公司腾空交还位于天津市河东区天津音乐艺术街32号房屋；2.天美公司支付租金、占有使用费183750元（暂计算至2019年9月6日，实际要求计算至天美公司履行之日）；3.天美公司支付违约金144281.25元（按每日所欠租金3‰暂计算至2019年9月6日，实际要求计算至天美公司履行之日）；4.诉讼费由天美公司负担。一审法院认定事实：音乐街与天美公司系房屋租赁合同关系，音乐街系出租人，天美公司系承租人。涉案位于天津市河东区天津音乐艺术街32号房屋系由音乐街管理，天美公司自2009年起承租。双方于2018年1月1日最后一次签订《天津音乐艺术街房屋租赁合同》，约定：“甲（音乐街）、乙（天美公司）双方同意按照本合同的约定出租和承租位于天津市河东区天津音乐艺术街32号房屋；乙方承租房屋用于经营乐器、制造、销售、维修、租赁；租赁期限为一年，起租日为2018年1月1日，租赁终止日为2018年12月31日；月租金9375元，年租金112500元，乙方在租赁期内分4次向甲方交付租金。每次提前15天，（即2017年12月15日前，2018年3月15日前，2018年6月15日前，2018年9月15日前）预付下一季度租金28125元；乙方拖欠租金等乙方应支付的任何费用，每日应按照拖欠费用3‰向甲方缴纳滞纳金，从应付日至实付日止；本合同租赁期限届满，乙方需要续租该房屋的，应于租赁期限届满之日前3个月向甲方提出续租要求，甲方将该房屋继续出租的，在同等条件下乙方对该房屋有优先承租权。甲方应自收到乙方续租要求后的10日内给予乙方书面答复，逾期未予答复的，视为甲方同意乙方续租要求。甲、乙双方就续租达成协议的，应重新签署续租合同。在重新签署租赁合同前，甲、乙双方的权利义务按照原租赁合同执行。如乙方未在上述期间提出续租要求的，本合同自租赁期间届满之日起终止”。上述租赁合同签订后，天美公司继续使用涉案房屋进行经营，并在租期届满后占有至今。2018年2月1日至2019年7月1日间，天美公司合计向音乐街支付150000元，音乐街共向天美公司开具增值税发票16张，票面金额合计150000元，上述发票均未载明租金所对应租期。一审法院认为，涉案租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。本案中，租期届满后双方未续签书面合同，天美公司未按约定返还涉案房屋，系违约行为，应承担本案的民事责任。音乐街要求天美公司腾空返还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于音乐街要求天美公司支付租金、占有使用费的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，天美公司在租期届满后仍占有使用涉案房屋，系违约行为，故应支付占有使用费。关于欠付费用金额问题，通过已查明的事实分析，双方虽约定租金为每季度预付，但实际交易习惯为天美公司按月交纳，音乐街对此并未提出异议，而音乐街开具的增值税发票亦未载明具体对应租期，由此应视为天美公司支付的费用系对应发票出具当期的租金和占有使用费，故2019年7月前已结清，天美公司应自2019年7月1日起按涉案租赁合同约定的月租金9375元（折合312.50元/日）标准向音乐街支付占有使用费。关于音乐街要求天美公司支付违约金的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方约定的日3‰计算标准显然过高，违反了我国民法违约金制度补偿性为主，惩罚性为辅的立法本意，依照上述法律规定，一审法院将违约金标准酌情调整为按年利率24%计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、天美公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于天津市河东区；二、天美公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向音乐街支付自2019年7月1日起至实际腾空交还房屋之日止的占有使用费，按312.50元／日计算；三、天美公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向音乐街支付违约金（分别以每日欠付的占有使用费为基数，自2019年7月1日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）；四、驳回音乐街的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6220元，由音乐街负担3920元，天美公司负担2300元。二审审理过程中，双方均未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为天美公司应否将涉案房屋腾空交给音乐街；天美公司应否支付违约金及违约金的计算标准。关于天美公司应否将涉案房屋腾空交给音乐街，本院对此分析认为，2018年1月1日天美公司与音乐街签订的《天津音乐街服务中心房屋租赁合同》第八条约定：“本合同租赁期限届满，乙方需要续租该房屋的，应于租赁期限届满之日前3个月向甲方提出续租要求，甲方将该房屋继续出租的，在同等条件下乙方对该房屋有优先承租权。甲方应自收到乙方续租要求后的10日内给予乙方书面答复，逾期未予答复的，视为甲方同意乙方续租要求。甲、乙双方就续租达成协议的，应重新签署续租合同。在重新签署租赁合同前，甲、乙双方的权利义务按照原租赁合同执行。如乙方未在上述期间提出续租要求的，本合同自租赁期间届满之日起终止。”根据此约定，天美公司应在租赁期届满之前3个月向音乐街提出续租要求，如未在上述期间提出续租要求的，合同自租赁期间届满之日起终止。天美公司主张，其按照惯例在合同约定的期间内口头向音乐街提出了续租要求，但音乐街未给予答复，应视为音乐街同意天美公司的续租要求，但天美公司未能就其在合同约定的期间内向音乐街提出过续租要求提供证据，现双方未重新签署续租合同，租赁期间届满，天美公司应按约返还涉案房屋，故一审判令天美公司返还涉案房屋并无不妥，本院予以维持。关于天美公司应否支付违约金，双方签订的《天津音乐街服务中心房屋租赁合同》约定，在重新签署租赁合同前，双方的权利义务按照原租赁合同执行，现上述合同于2018年12月31日到期，双方并未续租合同，但天美公司继续占有涉案房屋，对此应该支付相应的占有使用费，逾期应承担相应的违约责任。合同还约定，天美公司拖欠租金等天美公司应支付的任何费用，每日应按照拖欠费用3‰向音乐街缴纳滞纳金，从应付日至实付日止。该违约金计算标准过高，一审法院将违约金标准酌情调整为按年利率24%计算，并无不当，本院予以维持。综上所述，天美公司上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6220元，由天津天美鸣人乐器有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年七月二十三日法官助理刘睿书记员单珊