宁夏回族自治区平罗县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0221民初1730号 原告:宁夏华诚物业服务有限公司。 法定代表人：候某，系宁夏华诚物业服务有限公司董事长。 委托诉讼代理人：王某1，人，住石嘴山市。特别授权代理。 委托诉讼代理人：李某，系宁夏鑫源律师事务所律师，特别授权代理。 被告:王某2，宁夏平罗县人，住平罗县。 原告宁夏华诚物业服务有限公司诉被告王某2物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王某1、李某，被告王某2均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠2019年1月1日至2019年12月31日的物业费864元，违约金466.5元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告现住××县。自2019年1月1日至2019年12月31日，被告共拖欠物业费864元、违约金466.5元，原告的收费人员多次上门催收，被告拒不交纳。现诉至法院，请支持原告的诉讼请求。 被告王某2辩称，拖欠原告物业费是事实，没有交物业费的原因是：小区业主委员会是怎么产生的，我不知道；2018年6月1日起，物业公司将物业费从0.45元涨到0.65元，属于擅自涨价，我接受不了；我的房屋阳台窗户出现质量问题向物业公司反映过，虽然他们派人给修理了，但达不到我的满意。 原告为支持其主张，向法庭提交了以下证据： 1、企业法人营业执照一份（复印件），证明宁夏华诚物业服务有限公司是经过国家审批进行物业服务的有资质的公司，是合法经营的企业。 2、业主临时管理规约一份（复印件），该规约是宁夏华诚物业服务有限公司与被告王某2签订的，证明被告系原告提供物业服务的对象，如果业主不按时交纳物业费，按照每日3‰收取违约金。 3、平罗县发改局、平罗县住建局平发科发（2015）227号文件一份（复印件），证明自2015年以来自治区物价局、住建厅将新建小区物业服务费按照“按质论价、质价相符”的原则进行市场化管理，物业服务费不再有国家进行价格指导管理。 经质证，被告对上列三组证据的真实性、合法性、关联性无异议。 4、锦绣华城小区业主代表大会会议议程、锦绣华城小区业主代表大会签到册、锦绣华城小区业主代表大会会议记录、锦绣华城小区物业费调整结果公示、关于调整锦绣华城小区物业费的报告各一份（均为复印件）。证明1、原告对物业费进行调整，严格按照物业管理条例等相关法律法规的规定召开了业主代表大会。2、业主代表大会由29名业主代表参与，同时邀请平罗县物业办负责人李学兵、平罗县物业协会负责人余兴民、平罗县物价管理所孔未华、锦绣华城所在社区负责人李萍参加业主代表大会。3、锦绣华城小区业主代表大会形成的会议决议，将锦绣华城小区物业费多层调价为每月每平米0.65元，电梯房价为每月每平米0.8元。4、业主代表大会决定物业费调整后，在锦绣华城小区进行了公示。5、锦绣华城小区物业费调整后，原告向业主委员会进行了报告。6、原告对锦绣华城小区物业费的调整，程序合法，调整的标准符合平罗县发改局、住建局转发的自治区物价局住建厅文件的规定。7、业主代表大会决定物业费自2018年6月1日起执行调整后的标准。 经质证，被告对该证据的真实性、合法性无异议、对关联性有异议，认为该组证据是假的，被告不认可。 5、物业服务合同一份（复印件），证明2018年业主代表大会决定将物业费调整后，2019年4月1日业主委员会与原告重新签订了物业服务合同。合同约定，物业管理区域物业费收费标准为，多层住宅每平米每月0.65元；业主应于物业费到期之日起预交下一年度的物业服务费，逾期不交的应承担违约金。 经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，对该合同不认可。 6、交纳物业费收费台账一份（复印件），证明2018年6月1日物业费标准整调后，被告居住的55号楼1-3单元90%以上的业主都交纳了物业费，只有被告及个别业主没有交纳物业费。 经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议。 经对原告所举证据分析、判断，本院认为，原告的证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 被告王某2未向法庭提供证据。 根据原、被告陈述及采信的证据，确认案件事实如下： 2015年7月13日，原告宁夏华诚物业服务有限公司与被告王某2签订了《业主临时管理规约》，由原告向锦绣华城小区提供物业服务，并按前期物业合同约定收取物业服务费。2018年5月23日，原告在平罗县城明月社区召开业主代表大会，并向主管部门和物业协会呈交报告，拟将锦绣华城小区的住宅物业费由原来的每平方米0.45元调整至0.65元。经主管部门登记备案后，原告将调费标准在小区内进行了公示，决定自2018年6月1日起执行新的收费标准。2019年4月1日，原告与锦绣华城小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定，原告对物业管理区域内，多层住宅物业费以每月每平方米0.65元的标准收取物业服务费。被告王某2居住在××县，住房面积为110.76平方米。自2019年1月1日至2019年12月31日，被告共拖欠物业费864元未缴纳，为此引起原告诉讼。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告宁夏华诚物业服务有限公司与锦绣华城小区业主委员会签订的《物业服务合同》是双方当事人真实意思的表示，合同合法、有效，应依法予以确认。合同签订后，原告提供了相应的物业服务，被告也享受了事实上的物业服务，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。被告辩解，物业公司将物业费从0.45元涨到0.65元，属于擅自涨价，其接受不了。本院认为，原告提供的证据能够证实物业公司调整物业费收费标准符合相关法律及政府文件规定，不属于擅自涨价的情形。被告还辩解，其房屋阳台窗户出现质量问题后向物业公司反映，虽然派人给修理了，但其并不满意。本院认为，房屋质量问题，本不该属于物业公司的管理范畴，但物业公司出面与房地产开发企业协调，进行了修缮，物业公司已经尽到了自己的义务。至于被告认为阳台窗户给修理的不满意，其满意的标准是什么，并未提供相关的证据加以证实。 综上，被告拒绝交纳物业费的抗辩理由不能成立，对其辩解意见，本院不予采纳。故，对原告要求被告支付拖欠的物业费864元的诉讼请求，依法予以支持；原告要求被告承担逾期缴费的违约金466.5元（2020年1月1日至2020年6月30日，按照日3‰计算）。因在《物业服务合同》中有约定，其约定并不违反相关法律规定。故，对原告的该项诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、第八十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条（五）项、第十二条、第三十二条第一款、第三十四条、第三十五条第一款、第四十条、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和最高人民法院《关于适用的解释》第一百零八条的规定，判决如下： 被告王某2于判决生效后五日内支付原告宁夏华诚物业服务有限公司的物业费864元，逾期缴费的违约金466.5元，合计1330.5元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告王某2负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。 审判员  张凤鸣 二〇二〇年七月十三日 书记员  贾 微 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国物权法》 第八十一条第一款业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第三十二条第一款从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第三十五条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。。 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告 的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待定事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。