宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1026号 上诉人（原审原告、反诉被告）：银川市金凤区烹大师海鲜自助火锅餐厅，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区正源北街建发大阅城2号楼6层。 经营者：张晓刚。 委托诉讼代理人：温某，宁夏昊诺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：银川建发集团股份有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区万寿路142号第16层。 法定代表人：杨某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾某，宁夏合天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王某，宁夏合天律师事务所律师。 上诉人银川市金凤区烹大师海鲜自助火锅餐厅因与被上诉人银川建发集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案,不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初9525号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查、询问当事人、核对案件事实及证据,认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不公开审理。上诉人与被上诉人的委托诉讼代理人在本院指定时间到庭接受询问并发表意见。本案现已审理终结。 银川市金凤区烹大师海鲜自助火锅餐厅上诉请求：1.请求发回重审或撤销银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初9525号民事判决中第二项，涉案房屋的租赁费以不动产登记证上记载的面积为准计算，上诉人也不应承担约金。2.请求发回重审或撤销银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初9525号民事判决中第三项，支持上诉人用已交的履约保证金（定金）抵顶欠付的租赁费。3.一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清,证据不足。1.根据上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》的约定,被上诉人承诺其为涉案房屋的合法所有权人,但经上诉人在银川市不动产登记处查询,涉案房屋并未在不动产登记处进行备案登记,故涉案房屋的产权不明、面积不明。2.本案中,涉案的《场地租赁合同》是由被上诉人单方提供的格式合同,涉案房屋的面积也是由被上诉人事先自行打印而成,故上诉人有合理理由怀疑合同打印的面积672.09平方米与涉案房屋的实际面积不符,被上诉人提供的房屋平面图载明是由有教育版产品制作,而正规的房屋平面图应由银川市房地产测绘中心制作。在一审庭审中,被上诉人陈述其有完整的第三方出具的蓝图,确认建筑面积为672.09平方米,并且可以提供涉案房屋整体不动产证书,但时至今日被上诉人仍未向法庭提供相关证明文件。另,本案租赁费的欠付数额及起始时间均未经当庭质证,故上诉人对一审法院判定的欠付租赁费的总金额不予认可。二、一审法院适用法律错误。1.被上诉人对涉案房屋强制锁门的时间为2019年7月8日，而被上诉人解除合同的律师函是于2019年7月20日才向上诉人送达的,上诉人于2019年8月2日才得以搬离,故被上诉人是锁门在先,解除合同在后。根据《场地租赁合同》的约定,如上诉人欠付被上诉人租赁费,被上诉人只能采取限制用水、用电、用气、用电梯等措施,但并没有约定可以强制锁门,其锁门行为致使上诉人无法正常经营,屋内的食品腐烂、变质,给上诉人造成了严重的经济损失。故一审法院只认定上诉人未按时支付租赁费为违约,但未认定被上诉人强制锁门的行为也为违约,一审法院应结合双方均有违约的实际情况,而不应只判决上诉人单方承担违约责任,故该项判决有失公平。2.关于本案10万元的履约保证金。根据《场地租赁合同》的相关约定,此履约保证金的性质是定金,是承租场地的保证金，上诉人既已按约承租涉案房屋,就已完成了该项合同义务,该定金应冲抵租赁费,而一审法院判决该10万元定金不予冲抵租赁费,且又支持了被上诉人要求上诉人按照欠付租赁费的万分之五支付每日违约金,两项相加高达167289.89元,已超过被上诉人在诉讼中认可的欠付租赁费总额(557183.41元)的30%,明显偏高、有失公平,且违反了相关法律规定。本案中,被上诉人也有强制锁门的违约行为,故上诉人不应承担如此之高的违约金。综上所述,一审法院事实认定不清、证据不足、适用法律不当,一审判决显失公平,请求二审法院支持上诉人的上诉请求,以维护上诉人的合法权益。 银川建发集团股份有限公司辩称，一、被上诉人系涉案房屋的所有权人，权属关系明确。租赁面积在搬入时双方已经书面确认，上诉人应当受其意思表示拘束，同时上诉人在一审中对欠付租金的起始日期和金额予以自认，不存在未经当庭质证的情形。1.涉案场地位于××区、645号商铺，依据宁（2019）金凤区不动产权第0066079号不动产权证书记载，被上诉人对于金凤区建发大阅城（一期）地上工程2号商业楼601室享有国有建设土地使用权与房屋（构筑物）所有权，上诉人所述的“产权不明”与事实不符。2.就涉案房屋面积，上诉人与被上诉人签订《场地租赁合同》中约定为672.09平方米，此后在上诉人搬入涉案场地后也与被上诉人就场地面积进行了书面确认，认可场地面积为672.09平方米，上诉人应当受其真实意思表示的拘束。即使在诉讼过程中对面积持有异议，也应当委托第三方机构进行测绘，并提交相应测绘报告予以证明，而上诉人并未提供相应证据。同时，被上诉人当庭向上诉人出示由银川市房地产测绘中心制作的房屋平面图的电子照片以供核实。3.上诉人在一审法庭调查阶段中明确认可自2018年7月1日开始欠付租金，仅对2018年第三季度金额有异议，上诉人上述表示已构成自认。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十二条规定，上诉人应当受其自认行为的约束，即涉案场地租金的欠付日期真实有效，被上诉人也无证明义务。因此，上诉人所称“租赁费的欠付金额及起始时间均未经当庭质证，不予认可”与事实不符，严重违反诚实信用原则。二、合同解除条件成就后，被上诉人先后数次就解除合同、清空场地向上诉人致函，但上诉人始终未主动及时的清空场地，搬离涉案房屋，对此所引起的扩大损失应当由上诉人自行承担。1.《场地租赁合同》约定承租人逾期30日未支付租金及综合服务费超过10000元以上的，出租人有权单方解除合同。上诉人于2018年7月1日开始欠付租金，被上诉人分别于2018年8月9日、2018年11月2日、2019年4月5日、2019年5月25日、2019年6月1日、2019年6月18日先后六次向上诉人致函书面告知上诉人合同违约事宜、解除合同、停止会员储值、收回场地，上诉人也对上述函件予以签收，应当认为被上诉人已经全面适当的履行了通知义务，亦给上诉人足够的支付租金或者清空场地。2.上诉人所称“被上诉人只能采取限制用水、用电、用气、用电梯等措施”与合同约定不符，《场地租赁合同中》并未就当上诉人拖欠租金时，被上诉人可采取的适当措施予以限制。3.在被上诉人已履行通知义务并给予数月之久的补救时间之后，上诉人不主动协商支付租金，亦不清空场地，对此所引发的扩大损失，上诉人应当能够预见并采取措施予以避免，但其出于恶意故意消极无为，主观上具有过错，应当由其自行承担扩大损失，被上诉人所采取的锁门措施并不构成违约。三、在《场地租赁合同》中明确约定了履行保证金及其处置方式，应当充分遵守双方当事人的真实意思，并未明确约定为“定金”，上诉人将其定性为定金于法无据。1.《场地租赁合同》第十五条第三款明确约定，租赁期间由于乙方违约导致合同解除，甲方除不予退还履约保证金外，乙方还应支付当年年度3个月的租金及综合服务费作为违约金，应当遵守双方当事人的真实意思表示。2.根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”，定金具有法定的形式要件，只有明确规定为“定金”方能产生定金罚则的效力，本案中双方在合同中约定的是“履约保证金”。同时，《场地租赁合同》第十五条约定“租赁期间，由于乙方原因导致合同解除，甲方除不予退还履约保证金外…”，并没有约定在何种条件下被上诉人应当双倍返还履约保证金，即没有约定此履约保证金具有定金效力。3.关于履约保证金的性质，目前并无法律明文规定，其亦不属于《中华人民共和国担保法》等相关法律和司法解释所规定和确立的法定担保方式，与法定担保方式存有不同。在当事人对履约保证金的性质存有争议时，应基于案件实际情况，结合当事人关于履约保证金的具体约定等因素，对该款项性质综合加以判断和认定。本案中，争议双方所约定的履约保证金事实上是违约金条款，目的在于使不全面适当的履行合同约定义务的一方向另一方承担违约责任，其义务外延也并非上诉人所称的仅保证承租房屋的义务。该履约保证金条款与其他违约金条款分别适用于不同的违约情形，并不矛盾，应当予以适用。综上所述，上诉人所主张的请求与事实不符，于法无据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请法庭维持原判。 银川市金凤区烹大师海鲜自助火锅餐厅向一审法院提出诉讼请求：1.确认原被告双方签订的《场地租赁合同》于2019年7月8日解除；2.判令以原告交付的履约保证金抵顶欠付租金；3.依法判令被告承担本案诉讼费用。 银川建发集团股份有限公司向一审法院提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告之间签订的《场地租赁合同》及相关补充协议已解除；2.判令反诉被告向反诉原告支付场地租金557183.41元(自2018年7月1日至2019年7月8日)；3.判令反诉被告向反诉原告支付逾期缴纳场地租金产生的违约金67289.89元；4.判令反诉被告向反诉原告支付因反诉被告未按合同约定返还场地而产生的各项费用101334.64元；以上共计725807.94元；5.本案反诉费用由反诉被告承担。 一审法院经审理认定的事实如下：2016年1月8日，原告经营者张晓刚与被告就位于银川市××区、645号商铺的场地租赁事宜签订《场地租赁合同》，约定被告将位于银川市××区、645号商铺计租面积为672.09平方米，租赁用途为经营烹大师海鲜自助火锅，租赁期限自2016年6月1日起至2020年5月31日；第一租赁年度租金为56.25元/月/㎡、第二租赁年度租金为75元/月/㎡、第三租赁年度租金为77.25元/月/㎡、第四租赁年度租金为79.57元/月/㎡；承租人逾期30日未支付租金及综合服务费超过10000元以上的，出租人有权单方解除合同，收回租赁场地；租赁期间，由于承租人违约导致合同解除，出租人除不予退还履约保证金外，每逾期一日以未付金额万分之五向出租人支付违约金；承租方按场地交付原状返还或出租方书面同意在不损害房屋装修的前提下保留装修现状，出租方不做任何补偿。原告于2016年1月11日向被告支付履约保证金10万元。2016年8月2日，被告向原告交付了涉案商铺。原告经营者张晓刚与被告又于2016年10月4日签订《补充协议》，约定因被告购物中心开业时间调整，就《场地租赁合同》的计租日期即租赁期间变更为自2016年10月29日至2020年10月28日止并对租金标准及支付租金的时间做明确约定。其中，被告所欠的2018年7月1日至2019年6月30日租金应当分别于2018年6月1日、2018年9月1日、2018年12月1日、2019年3月1日支付77880.25元、154391元、155756.86元、155756.86元。2019年7月1日至2019年7月8日的租金13398.44元应于2019年6月1日支付，被告并未按约定期限支付上述租金。银川建发商业管理有限责任公司分别于2018年8月9日、2018年11月2日、2019年4月5日、2019年5月25日、2019年6月1日及2019年6月18日就涉案商铺合同违约事宜、解除合同、停止会员储值、收回场地事宜代被告向原告经营者张晓刚致函。2019年7月8日，被告工作人员将涉案商铺上锁。被告于2019年7月20日向原告送达落款时间为2019年7月8日的《律师函》，再一次催促原告缴纳拖欠租金及综合服务费。原告于2019年8月2日搬离涉案商铺，随后被告对场地内装修进行了拆除。原告欠付自2018年7月1日至2019年7月8日租赁费557183.41元及截至2019年7月8日的违约金67289.89元。 一审法院认为，原告经营者张晓刚代表原告与被告就涉案商铺签订《场地租赁合同》，双方之间形成房屋租赁合同关系。原被告双方签订的《场地租赁合同》及补充协议，符合双方当事人真实意思表示，并不违反效力性强制性规定，故该协议合法有效，双方当事人均应遵守合同约定履行相应的权利和义务。本诉与反诉争议的焦点为原告交纳的10万元租赁保证金应否从欠付租金中予以扣除以及原告欠付租金的具体金额。原告（反诉被告）未按协议约定付款时间节点付款且在被告（反诉原告）催要后仍然未支付租金，其已构成根本违约，根据合同的约定，原告交纳的10万元保证金被告有权不予退还，故原告主张的履约保证金抵顶欠付租金的诉请，不予支持。关于原告主张的确认原被告双方签订的《场地租赁合同》于2019年7月8日解除的诉请，因双方均无异议，故予以支持该诉请。关于反诉原告主张的《场地租赁合同》补充协议解除的诉请，因本诉中《场地租赁合同》已确认于2019年7月8日解除，故补充协议即同时解除，予以支持该反诉请求。关于原告欠付的租金及反诉原告主张的违约金，因《场地租赁合同》及补充协议对租赁商铺面积、租金价格及违约责任均有明确约定，反诉原告主张的2018年7月1日至2019年7月8日的租赁费557183.41元以及截至2019年7月8日的违约金67289.89元均符合双方之间的约定，故予以支持。关于反诉原告主张的各项费用，综合本案履行情况，反诉被告对涉案场地实为保留装修现状返还，反诉原告未予以补偿，根据双方合同约定，该费用不应由反诉被告负担，故对该反诉诉请，不予支持。关于反诉被告抗辩租赁面积不准确，该抗辩证据不足，其又无其他证据予以佐证，故不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、原告（反诉被告）银川市金凤区烹大师海鲜自助火锅餐厅与被告（反诉原告）银川建发集团股份有限公司于2016年1月8日签订的《场地租赁合同》及2016年10月4日签订的补充协议于2019年7月8日解除；二、原告（反诉被告）银川市金凤区烹大师海鲜自助火锅餐厅于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）银川建发集团股份有限公司位于银川市××区、645号商铺自2018年7月1日至2019年7月8日的租赁费557183.41元以及截至2019年7月8日的违约金67289.89元；三、驳回原告（反诉被告）银川市金凤区烹大师海鲜自助火锅餐厅的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）银川建发集团股份有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）银川建发集团股份有限公司负担；反诉案件受理费5529元，由原告（反诉被告）银川市金凤区烹大师海鲜自助火锅餐厅负担4757元，被告（反诉原告）银川建发集团股份有限公司负担772元。 二审期间，上诉人为证明自己的主张，向本院提交以下证据： 证据一、银川市房地产测绘中心出具的《测量报告》，据以证明：房屋面积应由专业的测量机构如银川市房地产测绘中心进行测量得出费用，由当事人双方约定涉案场地租赁合同中的合同面积672.09平方米是由被上诉人提供的。格式合同中事先打印上去的。上诉人不予认可，涉案房屋面积鉴定要以专业机构测量出的面积计算租金。 被上诉人对该份证据三性及证明目的均不认可。该份测绘报告是复印件，且项目名称为蓝泰商业广场，与案涉场地租赁无关。 被上诉人为证明其主张，向本院提交以下证据： 证据一、宁2019金凤区不动产权第0066079号不动产权证书，据以证明：被上诉人对于金凤区建发大阅城一期地上工程2号商业楼601室享有国有建筑土地使用权与房屋所有权，与上诉人所述的产权不明与事实不符。 上诉人对其三性其证明目的均不予认可。该证据是针对金凤区建发大阅城一期地上工程2号商业楼601室的相关所有权而与本案无关。该份证据中的测绘人也并非银川市房地产测绘中心出具，故不属于专业的测绘机构。 经审查，本院认为，上诉人提交的证据均与本案无关，本院不予采信。被上诉人提交的证据可以达到其证明目的。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉就涉案房屋系现状交付，上诉人在签订租赁合同时已对租赁面积进行确认，且上诉人在承租期内并未对租赁面积提出异议，现上诉人主张租赁面积有误但并未提交证据证明，上诉人的该主张不成立；上诉人主张被上诉人强制锁门构成违约，但根据双方租赁合同的约定，承租人逾期30日未支付租金的，出租人有权单方解除合同，收回租赁场地，上诉人的该主张亦不成立；上诉人主张其交纳的10万元履约保证金系定金，但双方租赁合同中明确约定该10万元属于履约保证金，作为上诉人承租被上诉人场地的保证，合同期限届满，双方就租金、综合服务费结算完毕后，被上诉人在30日内向上诉人无息返还履约保证金，由于承租人原因导致合同解除，被上诉人不予退还履约保证金，本案系因上诉人存在违约行为导致合同解除，一审判决认定该10万元履约保证金不予退还正确。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5629元，由上诉人银川市金凤区烹大师海鲜自助火锅餐厅负担。 本判决为终审判决。 审判长 杜 欣 审判员 程改焕 审判员 赵来珍 二〇二〇年七月八日 书记员 王丽蓉 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。