浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0421民初3812号 原告（反诉被告）：上海顶恒资产管理有限公司。住所地上海市闵行区元江路5500号第1幢E3578室，统一社会信用代码913101120862278624。 法定代表人：王井海，总经理。 委托诉讼代理人：吴坤钊，浙江嘉诚中天（嘉善）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范佃彬，男，系该公司员工。 被告（反诉原告）：肖云洛，男，1972年3月10日出生，汉族，户籍地浙江省苍南县。 被告（反诉原告）：吴庆松，男，1981年12月30日出生，汉族，户籍地安徽省霍邱县。 两被告共同委托诉讼代理人：张如玉，安徽繁星律师事务所律师。 原告（反诉被告）上海顶恒资产管理有限公司（以下简称顶恒公司）与被告（反诉原告）肖云洛、吴庆松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告顶恒公司的委托诉讼代理人吴坤钊、范佃彬，被告肖云洛、吴庆松及其委托诉讼代理人张如玉均到庭参加诉讼。案件审理过程中,被告肖云洛、吴庆松提起反诉，本院经审查予以准许，后双方当事人申请庭外和解，但未能达成一致意见，相关审限予以扣除。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）顶恒公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金40000元，支付房租费100000元（计算至2019年10月）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月10日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定凯嘉商业街1号楼24室由被告进行承租，租赁期限为5年，每年的租金为200000元（不含税），租金每两年递增5%，合同中约定了“拖欠房租累计1个月以上”为被告的违约行为，原告有权要求被告支付违约金。但从2018年8月10日至今，两被告仍拖欠原告房租未付清。原告认为，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，明确了双方的权利与义务，原被告双方均应该按照合同约定享受权利，履行义务。现被告违反了合同的相关约定，丧失了契约精神。故原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）肖云洛、吴庆松答辩称：我方并未违约，故不应承担违约金。另100000元房租是应该给了，但是合同并未约定具体支付时间，现在我们也是愿意支付房屋租金的。 被告（反诉原告）肖云洛、吴庆松向本院提出反诉请求：1.判令上海顶恒资产管理有限公司返还人民币1250000元；2.判令上海顶恒资产管理有限公司支付资金占用期间利息，以1250000元为基数，自2018年8月10日起按照国家银行同期贷款利率支付至返还之日止；3.反诉费用由上海顶恒资产管理有限公司承担。事实与理由：2018年8月10日，顶恒公司与肖云洛、吴庆松签订《房屋租赁合同》一份，约定顶恒公司将凯嘉商业街1号楼24室出租给肖云洛、吴庆松用于经营便利店；房屋年租金为200000元。同时顶恒公司承诺在肖云洛、吴庆松承租的一号楼保证只有其一家经营便利店，在相邻的二号楼，只允许一家生活超市在二楼经营。为此肖云洛、吴庆松向顶恒公司缴纳了承诺费用1250000元，但顶恒公司却不愿将此内容写入合同，而是以协议书的形式将此费用写成转让费用。合同签订后肖云洛、吴庆松按照约定将全部租金及承诺费用支付到顶恒公司指定的账户中。然而在合同履行过程中，肖云洛、吴庆松经营的便利店隔壁又经营了便利店商品，且顶恒公司将二号楼二层的生活超市逐渐搬到了一楼经营，完全违背其原先的承诺。为此肖云洛、吴庆松多次与顶恒公司交涉并向有关部门反映，在有关部门的调解中，顶恒公司承诺会搬回二楼，但又以生意不好为由迟迟不搬，至今仍在一楼经营。综上所述，顶恒公司收取肖云洛、吴庆松1250000元承诺费用后却不能兑现，侵犯了肖云洛、吴庆松的合法权益，理应退还所收取的费用，请求法院支持反诉原告的诉讼请求。 针对被告（反诉原告）肖云洛、吴庆松的反诉请求，原告（反诉被告）顶恒公司答辩称：我们在收取1250000元费用后，主观上并没有违反约定，并且我们在积极履行义务。例如之前我们通过起诉陈春海、戈辉的案件都是在维护反诉原告的利益，故顶恒公司不同意退还以上费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，除了肖云洛、吴庆松对顶恒公司提交的其与案外人胡海斌签订的《房屋租赁合同》及整改通知书的真实性不予认可外，双方对对方提交的其他证据的真实性均予以认可。经核实，本院对以上证据的真实性予以认定，证明内容在论理部分予以阐明。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 嘉善经开资产经营管理有限公司系嘉善县惠民街道台升大道128号凯嘉商业街的所有权人。顶恒公司于2018年8月1日在嘉兴市嘉诚拍卖有限公司举办的第32期拍卖会中竞得嘉善经济技术开发区服务功能配套商业区5年租赁权。同月25日，顶恒公司与嘉善经开资产经营管理有限公司签订《房屋租赁合同》成为涉案房屋的承租人,并取得涉案房屋的合法使用权及转租权。 2018年8月2日，顶恒公司与吴庆松签订《协议书》一份，载明：经双方达成租房协议，凯嘉商铺一号馆一楼大约130平方米，由于特殊原因有1250000元转让费用并收取不退还固定金100000元整。房租200000元，日期在18年8月10日交剩余房屋租金。要求本资金打入王云龙在浙江泰隆商业银行新桥支行的62×××72账户中。顶恒公司经办人修闪闪在协议甲方签字并加盖公章；吴庆松在协议乙方签字并捺手印。肖云洛对该协议亦表示认可。 2018年8月10日，顶恒公司与肖云洛、吴庆松签订《房屋租赁合同》一份，约定将凯嘉商业街1号楼24室出租给肖云洛、吴庆松经营便利店，其中约定房屋面积约160平方米；租赁期限为5年，即自2018年10月15日至2023年10月14日止；每年租金200000元，租金每两年递增5%；租赁时肖云洛、吴庆松付押金20000元，退房时在没有拆除、损坏房屋结构装潢并付清房租、水电及各项费用后押金方可退回；双方还约定该商业街水电及各项费用为统一收费：电费为1.5元/度，水费7元/吨，网费2388元/年，物业费2.8平方米/月，5376元/年。同时双方还特别约定“1号楼只允许一家便利店经营，2号楼允许一家大型生活超市”。合同中双方就违约进行了约定，其中房屋租赁期间，承租人有下列行为之一的，应按照合同一年租金的20%向出租人支付违约金：（1）出租人私自转租、转借承租房屋；（2）未经出租人同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在出租人提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经出租人同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期1个月以上未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用；（7）拖欠房租累积1个月以上。 以上协议签订后，肖云洛、吴庆松向顶恒公司支付了“转让费”1250000元（庭审中双方均认可该费用为特别约定“1号楼只允许一家便利店经营，2号楼允许一家大型生活超市”而产生的费用）、房租100000元、5376元物业费，尚欠第一年度的100000元房租未付清。顶恒公司向肖云洛、吴庆松交付了案涉商铺。肖云洛、吴庆松接收商铺后对商铺进行了装修并经营了“凯嘉便利超市”。租赁过程中，肖云洛、吴庆松发现顶恒公司在2018年12月1日就将其隔壁商铺出租给案外人陈春海、戈辉经营了百货店及副食品店（后该两家店铺合并经营），又于2020年1月将1号楼出租给案外人胡海斌经营了“君海散称店”。双方因此产生矛盾，经协商未果。顶恒公司认为肖云洛、吴庆松未按约支付租金已造成违约，故诉至法院。肖云洛、吴庆松认为顶恒公司未按照特别约定保障其经营，故依照协议约定提出反诉，请求公正判决。 另案件审理过程中，本院多次对凯嘉商业街商铺进行实地查看，发现案涉房屋所在1号楼在第二次庭审后又开设了一家“佳上生活超市”；“君海散称店”亦经营了烟酒、日用百货等。目前“佳上生活超市”、“君海散称店”仍在经营中。 本院认为，顶恒公司与肖云洛、吴庆松签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,未违反国家法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同，对双方当事人均具有约束力。为保障合同中“1号楼只允许一家便利店经营，2号楼允许一家大型生活超市”该特别约定的顺利履行，双方还签订了《协议书》，由肖云洛、吴庆松向顶恒公司支付1250000元费用，顶恒公司确保肖云洛、吴庆松租赁的店铺在1号楼独家经营便利店。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。按照协议书约定，案涉房屋第一年租金应在2018年8月10日付清，肖云洛、吴庆松提出顶恒公司修闪闪答应其可就100000元租金暂缓支付的抗辩，因顶恒公司不予认可，且肖云洛、吴庆松亦未提交证据证实，本院不予采信。肖云洛、吴庆松未按约支付房屋租金，违反了协议约定,理应按照协议约定向顶恒公司支付40000元（一年租金的20%）的违约金。 顶恒公司在对外租赁商铺的过程中，于2018年12月1日将凯嘉商业街1号楼21室、22室、23室出租给案外人陈春海、戈辉经营了百货店及副食品店（后百货店与副食品店合并经营），以上店铺售卖的商品与肖云洛、吴庆松经营的“凯嘉便利超市”售卖的为同类型的商品，且为隔壁店铺，违反了双方设定“1号楼只允许一家便利店经营”的初衷，影响了“凯嘉便利超市”的经营。顶恒公司虽通过诉讼的形式已与陈春海、戈辉解除了房屋租赁合同，但在上述店铺关闭之前，“君海散称店”、“佳上生活超市”又陆续开业，至今仍在经营中。故顶恒公司未遵守其与肖云洛、吴庆松的特别约定，致使肖云洛、吴庆松承租的1号楼陆续有多家便利店或超市开业经营，肖云洛、吴庆松在1号楼独家经营便利店的目的无法实现。现肖云洛、吴庆松提出要求顶恒公司返还因特别约定而支出的费用的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。至于肖云洛、吴庆松要求顶恒公司支付上述资金占有使用期间利息的诉讼请求，因肖云洛、吴庆松未提交其在诉讼之前要求顶恒公司归还的证据，故从本院受理肖云洛、吴庆松反诉时（2020年3月2日缴纳诉讼费）开始计算较为合理，本院酌情予以调整。上述费用退还后，合同中“1号楼中只允许其一家经营便利店，2号楼允许一家大型生活超市”的约定自然解除，对双方不再具有约束力。 另因原被告双方互负到期债务，且均为金钱债务，故肖云洛、吴庆松应支付给顶恒公司的房屋租金100000元、违约金40000元可在顶恒公司应返还给肖云洛、吴庆松的费用中予以抵消。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）肖云洛、吴庆松应支付原告（反诉被告）上海顶恒资产管理有限公司2018年10月15日至2019年10月14日期间的租金100000元及违约金40000元； 二、原告（反诉被告）上海顶恒资产管理有限公司应返还被告（反诉原告）肖云洛、吴庆松费用1250000元并支付资金占有使用期间的利息损失（以1250000元为基数，自2020年3月2日起按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际返还之日止）； 上述一、二项债务原被告可相互抵消，抵消剩余部分由原告（反诉被告）上海顶恒资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给被告（反诉原告）肖云洛、吴庆松； 三、驳回被告（反诉原告）肖云洛、吴庆松的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3100元，由肖云洛、吴庆松负担；反诉案件受理费16050元，由上海顶恒资产管理有限公司负担15000元，由肖云洛、吴庆松负担1050元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  陆平华 审 判 员  范璐璐 人民陪审员  张雪娟 二〇二〇年七月十五日 书 记 员  徐春燕