河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8943号上诉人（原审被告）：王永奇，男，1956年1月3日出生，汉族，住郑州市管城回族区。上诉人（原审被告）：刘爱枝，女，1962年11月23日出生，汉族，住郑州市管城回族区。上诉人（原审被告）：田凤，女，1996年1月15日出生，汉族，住郑州市管城回族区。上诉人（原审被告）：**，男，1993年6月6日出生，汉族，住郑州市管城回族区。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：黄广甫，河南方邦律师事务所律师。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：刘亚文，河南方邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐保荣，女，1964年2月10日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：孔振宇，郑州市管城区法宝法律服务所法律工作者。上诉人王永奇、刘爱枝、田凤、**因与被上诉人徐保荣房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王永奇、刘爱枝、田凤、**上诉请求：1.上诉人对多支付79718.1元违约金不服，请求二审法院依法撤销原判第二项要求上诉人“支付违约金100000元”，改判上诉人向被上诉人支付违约金20281.9元；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为《房屋转让协议》合法有效属于事实认定错误，《房屋转让协议》对房屋的基本情况约定不明，且涉案房屋性质不符合上市交易的条件，应认定为无效。参照《商品房销售管理办法》第十六条的规定对商品房买卖合同认定的规定，本案中《房屋转让协议》约定不明，未明确小区、楼号、单元及楼层等房屋买卖合同的必要的内容，不应认定为有效的房屋买卖合同。且本案中涉案房屋为拆迁安置房，是基于农村集体经济组织分配给农民的宅基地，非该集体成员不能获得该集体经济组织分配的宅基地，故因农村土地征收和宅基地房屋的拆迁所获得的安置房或购买安置房的指标，具有集体成员的专属性质，被上诉人与上诉人订立的《房屋转让协议》不符合上市交易的条件。综上，应认定该转让协议无效。二、双方签订的《房屋转让协议》系由被上诉人委托律师所提供给上诉人签字的格式合同，其中减免被上诉人的责任，加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的条款应属于无效条款。根据《合同法》关于格式条款的规定，本协议中减免被上诉人的责任，加重上诉人违约责任、排除上诉人主要权利的条款，在合同订立时被上诉人应当对上诉人进行提示、解释说明，但协议订立时，上诉人并未对被上诉人进行说明，未尽到提示义务，故该条款属于无效条款。三、原审法院酌定本案违约金为100000元数额过高，属于法律适用错误，应根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条的规定予以适当减少，按照实际损失进行赔偿。一审法院应当综合各种因素衡量违约金的数额。本案上诉人与被上诉人于2019年9月5日签订《房屋转让协议》，2020年1月3日向法院提起诉讼，其造成的损失远不及一审法院酌定的100000元，应当综合本案实际情况和各项因素，根据公平原则和诚实信用原则，参考同期银行贷款利息计算，即截止到2020年7月8日所产生的实际损失为20281.9元。综上，请求人民法院依法支持上诉人的上诉请求。二审庭审中，上诉人补充意见称：一审法院没有查明案件事实，涉案的安置房屋不是属于上诉人共同财产，而是属于家庭中八人共同共有的财产。《房屋转让协议》转让房屋侵犯了未成年子女的权益，不能作为定案依据。上诉人王永奇以户主名义与郑州市管城回族区南曹乡重点工程指挥部、郑州市管城回族区南曹乡南曹村村民委员会签订了《管城回族区南曹乡G107辅道南延线征迁项目村民宅基地拆迁补偿安置协议书》，为家庭成员予以拆迁安置补偿，故因拆迁安置所得的房屋，上诉人与案外人王慧霞、王颜汐、王艺轩、王轩昂（其中王艺轩、王轩昂为上诉人田凤与**的婚生子女）均享有安置房分配权益，即案涉的安置房屋不属于上诉人共同财产，而是属于上述八人共同共有的财产。基于此事实，根据《物权法》的规定，案外人王慧霞对该房屋买卖时并不知情，并未对该协议进行签字确认，其后也未对该协议进行追认，故本案上诉人对安置房屋虽有分配权益，但并没有完全的处分权。且根据《民法总则》第35条规定，上诉人与被上诉人签订《房屋转让协议》，出卖安置房屋的行为侵犯了未成年子女王颜汐、王艺轩、王轩昂的利益，故一审法院认定《房屋转让协议》有效且作为本案定案依据，事实认定不清楚，适用法律也是错误的。综上，请求人民法院依法支持上诉人的上诉请求。徐保荣辩称：一审法院认定事实正确，法律适用正确。在王永奇与拆迁指挥部的拆迁协议中，明确约定的是对户主王永奇进行赔偿，赔偿的项目有宅基地上建筑物、过渡费、搬家费、拆迁奖励费。拆迁房屋是指乙方家庭合法宅基地，拆迁协议上有宅基地证号，被拆面积多少、主体面积多少、三层以下面积以及四层主体面积多少都有明确详细的记载。本案中上诉人与被上诉人徐保荣签订房屋转让协议是在河南致建律师事务所律师的见证下签署的，并没有任何人胁迫上诉人，是上诉人的真实意思表示。并且上诉人向见证人提供了以王永奇为户主的户口本，还向见证人提供了自愿承担刑事附带民事赔偿责任书、承诺书，明确转让行为系其真实意思，并且没有虚假的陈述，如有虚假陈述，上诉人承担相应法律刑事责任，附带民事赔偿。该见证书有律师事务所的见证人签字并加盖律师事务所的公章。上诉人与被上诉人之间的买卖协议合法有效。在上诉人的上诉状中，其诉请为要求减少支付的违约金，认为其违约金支付过多。但根据上诉人与被上诉人房屋转让协议中的约定，甲方即上诉人不论任何原因没有按约定将指挥部分配的住房交付给乙方的，应当承担违约责任。届时除应当及时向乙方交付房屋，还应当向乙方支付总房款50%的违约金。该条款明确具体，一审法院酌定支持十万元，还不到全部房款金额的20%，没有违反相应的法律规定。一审法院在本院认为明确认为，虽房屋转让协议没有具体明确的门牌号，但是以上诉人村里摇号所得的号系为本案涉案的房屋。上诉人辩称房屋性质不符合上市交易条件，但根据物权法第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定和合同另外约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。综上，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖协议合法，真实有效，应当予以支持。针对上诉人当庭补充的意见，答辩如下：在上诉人与被上诉人签订房屋转让协议之前，被上诉人对案外人王慧霞、王颜汐、王艺轩、王轩昂等均享受涉案房屋的分配权益并不知情，且在签订房屋买卖协议时，在律师的见证下，上诉人也隐瞒了以上事实。针对上诉人隐瞒事实的行为，被上诉人保留诉讼的权利。另外，在律师见证书相关询问笔录中，四上诉人明确陈述案涉房产系四上诉人所有并称四人有权处分该房产。上诉人当庭提交补充意见，说涉案房屋还有其他共有人，严重违反了诚实信用原则，且上诉人也并未提供其他证据予以证明王慧霞、王颜汐、王艺轩、王轩昂享有涉案房屋的分配权益。本案应针对上诉人主张的违约金是否过高进行审理。徐保荣向一审法院起诉请求：1.判令原被告之间签订的《房屋转让协议》合法有效，且要求被告继续履行合同向原告交付房屋；2.判令位于管城××区××安置区（××以北、××以东，南曹鸿苑7号楼2单元十二层1201号)一期面积127.83平方米的房屋归原告所有；3.判令被告向原告支付违约金303450元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年9月5日，出卖人（甲方）王永奇、刘爱枝、**、田凤与买受人（乙方）徐保荣签订《房屋转让协议》一份，见证人为河南致建律师事务所王某、宋某律师，主要约定：1.2013年9月17日，甲方作为郑州市管城回族区南曹乡南曹村的村民，与郑州市管城回族区南曹乡重点工程指挥部、郑州市管城回族区南曹乡南曹村村民委员会签订了档案编号：南曹村2组-033号《管城回族区南曹乡G107辅道南延线征迁项目村民宅基地拆迁补偿安置协议书》一份，甲方家庭宅基地证号为9304200。甲方将共同共有的位于管城××区××安置区（××以北、××和××）的房屋，房屋面积127平方米转让给乙方，在乙方入住之前所产生的任何费用由甲方承担，乙方入住后所产生的费用由乙方承担；2.房屋大概位于管城××区××安置区（××以北、××和××）××期，小区、楼号、单元、楼层以交房时甲方在指挥部随机抽取的为准(届时甲方应当通知乙方现场选房)；3.甲方同意将上述房屋以成交价为每平米4700元人民币，总房款为596900元的价格转让给乙方。合同签订之日乙方支付甲方22万元，剩余房款在合同签订后两个月内支付完毕，两个月内不能支付完毕，乙方向甲方支付总房款的百分之二十违约金，若超过三个月未支付完毕，乙方已支付的房款不予退还；4.郑州市管城回族区南曹乡重点工程指挥部、郑州市管城回族区南曹乡南曹村村民委员会向甲方交付房屋后，甲方应当于三日内将房屋交付给乙方；5.甲方应保证乙方对房屋享有完全的所有权，不受甲方及其他人的任何约束与限制。事后若因甲方将房屋又出卖给他人或根本没有房屋交付或其他客观原因导致不能如期向乙方交付房屋的，视为甲方严重违约，届时甲方应当退还乙方向甲方已经支付的购房款，还应向乙方支付相当于当时房屋总价款100%的违约金作为经济补偿；6.在房屋具备过户条件时，甲方应当积极协助乙方办理过户手续，甲方协助不及时或拒不协助的，视为甲方违约，乙方有权甲方协助过户，甲方除应当无条件协助过户外，还应当向乙方支付过户时房屋价值20%的违约金作为补偿。甲方不论任何原因没有按约定将指挥部分配的住房交付给乙方的，应当承担违约责任，届时除应当及时向乙方交付房屋外，还应当向乙方支付总购房款50%的违约金。四被告在甲方处签字按印确认，原告在乙方处签字按印确认，见证人王某、宋某签字确认。河南致建律师事务所出具《律师见证书》一份，主要证明《房屋转让协议》内容是四被告在没有受到任何胁迫的情况下的真实意思表示，其签字是本人亲自所签，手印是本人亲自所按。2019年9月6日，原告先后向被告**支付案涉房款606900元。2019年10月24日，**出具收条一份，主要载明：今收到徐保荣依据《房屋转让协议》支付的剩余房款376900元整，另2019年9月5日收到徐保荣支付的首付款23万元整，共计收到徐保荣房款606900元，现本人确认已收到徐保荣支付的全部房款。庭审中，被告**称案涉房屋经其父母摇号确定为南曹鸿苑7号楼2单元12层1201号，该房屋已于2019年12月左右交房。原告提交《不动产登记资料查询结果证明》一份，显示土地使用权人为郑州兴和置业有限公司，土地坐落于富国××、××北，宗地面积为49032.75平方米，土地用途：城镇住宅用地，使用终止日期为2089年8月5日，交通服务场站用地，使用终止日期为2069年8月5日，权利性质为出让。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的《房屋转让协议》由各方当事人签字按印确认，系当事人的真实意思表示，合法有效。原告按照约定已向被告支付全部购房款，四被告未向原告交付房屋，构成违约，应承担相应违约责任。原告诉请判令原被告之间签订的《房屋转让协议》合法有效，且要求被告继续履行合同向原告交付房屋，事实清楚、证据充分，该院予以支持。原告诉请判令位于管城××区××安置区（××以北、××以东，南曹鸿苑7号楼2单元十二层1201号)一期面积127.83平方米的房屋归原告所有，该院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，目前案涉房屋尚不具备办理不动产权属证书的条件，故该诉请，该院不予支持。关于违约金，结合本案实际和四被告违约情况，该院酌定为100000元，原告主张过高部分，该院不予支持。被告辩称原被告之间签订的房屋买卖协议约定不明，没有明确的小区楼号单元楼层，该院认为，案涉房屋未经被告摇号选房无法确定具体房号符合客观实际，结合协议中约定的房屋位置、面积等内容，可认定协议中约定的房屋即为原告诉请的房屋，故该答辩意见，该院不予采纳。被告辩称案涉房屋性质不符合上市交易条件，该院认为，依据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，故该答辩意见，该院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王永奇、刘爱枝、**、田凤于本判决生效之日起十日内向原告徐保荣交付位于郑州市××区豫五路××、××和路××楼××单元××号房××套；二、被告王永奇、刘爱枝、**、田凤于本判决生效之日起十日内向原告徐保荣支付违约金100000元；三、驳回原告徐保荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13004元，由被告王永奇、刘爱枝、**、田凤负担。二审中，徐保荣未向本院提交新证据。王永奇、刘爱枝、田凤、**向本院提交户口本复印件一份共六页，拟证明本案房屋的共有人情况。徐保荣质证认为：对王永奇、刘爱枝、**户口本的真实性无异议。对王慧霞、王颜汐、王艺轩、王轩昂、田凤户口的真实性有异议，该证据系复印件，未提供原件，且该证据未加盖任何单位的公章。根据王永奇与拆迁指挥部签订的协议，户主为王永奇，在拆迁协议的第三条乙方责任中，乙方应如实提供宅基地证、户口本及身份证，并对真实性负责。上诉人若想证明其他四人为涉案房屋的共同共有人，应当向该拆迁指挥部调取原始的存档档案，来证明上述四人是否为涉案房屋的共有人，仅提供户口本来证明其为共有人，没有事实和法律依据。根据当事人举证及质证意见，本院认为，上诉人提交的证据不足以证明其证明目的，本院对上诉人提交的证据不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。上诉人与被上诉人在律师见证下签署了案涉《房屋转让协议》。在接受见证人河南致建律师事务所律师询问时，上诉人明确表述转让房产系王永奇、刘爱枝、**、田凤四人所有。现上诉人补充上诉意见称案涉房产属于八人共同共有的财产，主张上诉人对安置房屋不具有完全的处分权，该主张与上诉人在接受律师见证时的陈述不一致，上诉人提交的证据亦不足以证实其该项主张，故本院对上诉人的该项主张不予支持。上诉人称《房屋转让协议》属于格式合同，主张合同中加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的条款属于无效条款，该主张没有法律和事实依据，对其该项主张本院不予采信。双方签订的《房屋转让协议》对违约责任有明确约定。上诉人在取得安置房屋后，未按《房屋转让协议》的约定向被上诉人交付房屋，已构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院酌定违约金10万元并无不当。综上所述，上诉人王永奇、刘爱枝、田凤、**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1793元，由上诉人王永奇、刘爱枝、田凤、**负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  黄智勇审判员  曹逢春二〇二〇年七月三十一日书记员  韩 冰