山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终5570号上诉人（原审被告）：崔东梅，女，1975年8月3日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张庆，山东鲁商律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵冰鑫，山东鲁商律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：济南诚建物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：菅仲涛，总经理。委托诉讼代理人：李博，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏光芳，山东国曜律师事务所律师。上诉人崔东梅因与被上诉人济南诚建物业管理有限公司（以下简称诚建物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初1038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。崔东梅上诉请求：1.请求法院依法撤销一审判决第一项，改判驳回诚建物业公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由诚建物业公司承担。事实和理由：一审认定事实不清。一、诚建物业公司并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权利的行为。二、诚建物业公司没有履行维修、养护、管理、维护义务，根本性的违反了双方签订的《物业服务合同》。1.崔东梅购买的地下二层的三个储藏间在正常使用期间多次被淹，造成了多件存放物品的污染、损坏，地下储藏室也逐渐丧失了使用功能。初期在发现地下室灌水后，崔东梅曾及时与诚建物业公司进行沟通，诚建物业公司口头答应处理解决并赔偿，并在崔东梅拍摄的地下室灌水照片上盖章承诺，但后期再反映就推诿、敷衍。且诚建物业公司未按合同约定，积极启动专项维修资金，未根本解决小区多栋楼地下室被灌水问题。2.门禁措施形同摆设，无保安对小区进行连续巡逻、对本区机动车无出入验证，对外来机动车无登记换证等。3.有住户在共用楼道部分营业烧烤，不仅污染空气环境，营业至凌晨影响业主的正常居住，且存在极大的火灾安全隐患。诚建物业公司对此置之不理，未尽到公共秩序维护管理义务。三、本案第一份《物业服务合同》签订于2015年11月19日，诚建物业公司的部分请求已超过诉讼时效。综上，请求支持崔东梅的上诉请求。诚建物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。1.诚建物业公司自2015年11月19日与济南市历下区诚基中心业主委员会（以下简称诚基中心业委会）签订《物业服务合同》，一直为诚基中心提供物业服务至今。一审庭审中诚建物业公司提交的各项目部工作纪要、交接记录表等工作记录足以证实物业履行情况，崔东梅作为诚基中心业主，自诚建物业入驻诚基中心后一直拒交物业费，严重违反了《物业服务合同》的约定，经诚建物业公司多次通过电话等方式催收后，崔东梅仍拒绝交纳，且诚建物业公司对包括崔东梅等业主拖欠物业费情况曾多次向业主委员会反映，但仍存在部分业主拒绝缴纳物业费的情况。故，一审判决崔东梅交纳拖欠的物业费具有事实及法律依据。2.2.一审法院判令崔东梅全额承担物业费，事实清楚，并无不当。涉案小区基础设施等建筑设施存在缺陷，人口基数大，极易造成生活垃圾的短暂性堆积及基础设施的破坏，在该种情形发生后，物业公司均积极组织相关工作人员清理垃圾，修理基础设施，并安排安保人员进行不间断的巡逻，诚建物业公司提交的工作记录、交接表等证据均能证实其提供的物业服务情况。诚建物业公司已经依约履行了提供物业服务的义务，即使在履行物业服务过程中存在瑕疵，也不足以成为其拒交物业费的理由。3.崔东梅以地下室漏水为由拖欠物业费于法无据。综上，请求驳回崔东梅的上诉请求。诚建物业公司向一审法院起诉请求：1.判令崔东梅支付物业服务费8511.6元（自2015年11月19日至2019年12月31日）及滞纳金；2.诉讼费用由崔东梅负担。一审法院认定事实：崔东梅系xx区xx路xx号xx中心xx号楼xx室房屋业主，该房屋面积71.9平方米。2015年11月19日，济南市历下区诚基中心业主委员会（甲方）与诚建物业公司（乙方）签订物业服务合同一份，约定诚建物业公司为诚基中心公寓、商业总计63万平方米提供物业服务，服务内容包括：按照《济南市住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，管理和维护、维修、更新、改造物业共用部位及共用设施设备；养护公共区域绿化；维护公共区域环境卫生；维护公共区域秩序，协助公安机关维护管理物业管理区域安全防范等事项等，公寓部分的业主、物业使用人按照2.4元/月/平方米交纳物业费、合同第十二条约定，业主及物业使用人应按其所拥有或使用物业的相应收费标准按半年交纳物业服务费用（也可按季度、按月交纳）；业主及物业使用人应在每个交费期的第一个月的10日前履行交纳义务，业主及物业使用人违反本合同，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金，业主及物业使用人拒绝交纳各项费用的，乙方有权停止对业主及物业使用人物业的服务，并保留通过法律途径追缴费用的权利。上述合同到期后，双方于2017年11月19日续订物业服务合同一份，服务期限至2019年11月18日，合同约定诚建物业公司提供服务的内容、业主支付物业费的标准、业主交纳物业费的时间及逾期交纳的法律后果与上一份合同约定一致。上述合同签订后，诚建物业公司在诚基中心成立专门的项目部，下设安保部、保洁部、工程部、客服等部门，在公共区域的绿化、清洁、安保以及日常维护等方面提供物业服务。合同到期后，诚建物业公司仍继续提供服务，截至庭审时其仍为业主提供服务。因对诚建物业公司提供服务质量不满意，崔东梅在诚建物业公司服务期间一直未交纳物业服务费，经催收后仍未交纳。另查明，诚基中心小区内存在垃圾清理不及时导致垃圾堆积、地下室积水不及时处理、管道反水后未及时维护等情况，导致业主多次投诉。一审法院认为，诚基中心业委会与诚建物业公司签订的合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。诚基中心业委会代表诚基中心全体业主与诚建物业公司签订了合同，但在履行合同时，实际的合同履行义务人和权利的享受人为业主和诚建物业公司，崔东梅作为业主之一对上述物业服务合同应当予以遵守和执行。诚建物业公司提供合同约定的服务后，其向崔东梅主张物业费，有合同及法律依据，一审法院予以支持。虽然合同于2019年11月18日到期后未再续签，但诚建物业公司仍继续提供服务，对其要求支付至2019年12月31日的物业费一审法院予以支持。即崔东梅应按照2.4元/月/平方米的标准向诚建物业公司支付2015年11月19日至2019年12月31日的物业费为：71.9平方米×2.4元/月/平方米×49.4月=8524.46元。诚建物业公司主张8511.6元，不超过上述数额，一审法院予以确认。关于诚建物业公司主张的滞纳金，一审法院认为，崔东梅虽有逾期交纳物业费的行为，但根据庭审查明的情况，诚建物业公司提供服务不够全面细致，存在一定的瑕疵，对其要求支付滞纳金的诉求，一审法院不予支持。此外，业主与物业服务企业不仅仅是单纯的服务与提供服务的关系，还应该是协作配合的关系。在服务过程中，物业服务企业应保持“耐心、热心、诚心”，认真倾听业主的诉求，做到“眼到、手到、心到”，服务更加全面细致，遇事不推诿，多换位思考，积极回应解决业主遇到的问题；业主也应积极配合做好物业费的收取和支用工作，多给物业服务企业提供建议，大家协同合作、群策群力，为共创美丽、和谐的小区环境共同努力。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第三十五条、第四十一条等法律规定，判决：一、被告崔东梅于判决生效之日起10日内向原告济南诚建物业管理有限公司支付2015年11月19日至2019年12月31日物业费8511.6元；二、驳回原告济南诚建物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告崔东梅负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。崔东梅提交2016年1月18日齐鲁晚报新闻报道一份（网页打印件），证明诚建物业公司未全面履行合同义务，其物业服务存在重大瑕疵。诚建物业公司质证称，对该证据的真实性不予认可。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，诚基中心业委会与诚建物业公司签订的合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。诚基中心业委会代表诚基中心全体业主与诚建物业公司签订了合同，崔东梅作为业主之一，且实际接受了诚建物业公司的物业服务，有义务交纳物业服务费等相关费用。崔东梅提出诚建物业公司服务期间，小区内存在地下室漏水、安保差等问题，诚建物业公司没有及时履行维修、养护、管理、维护等义务，故不应全额交纳物业费。本院经审查认为，物业服务企业提供的服务不符合标准，按照其严重程度可区分为物业服务质量一般瑕疵与物业服务质量重大瑕疵。只有在物业企业存在长期怠于提供服务，疏于管理，造成小区严重损坏或者环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响到业主的正常生活等，属于物业服务质量存在严重瑕疵，业主请求减免物业费的，应酌情予以支持。本案中，崔东梅提供的证据不能充分证明诚建物业公司的物业服务存在长期、重大瑕疵。物业管理企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主以物业管理企业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。故，崔东梅以物业服务存在上述问题为由要求降低物业费，本院不予支持。关于崔东梅主张诚建物业公司要求其支付的部分物业费已超过诉讼时效。本院认为，物业服务合同系持续性合同，物业管理服务费的支付是物业服务企业与业主基于同一合同产生的同一性质的债务分期履行，具有整体性和关联性。物业公司要求业主支付物业服务费的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起算，诚建物业公司自订立合同至今一直在涉案小区提供物业服务，其要求崔东梅交纳的物业费并未超诉讼时效，故对于崔东梅的该项主张，本院不予支持。综上所述，崔东梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人崔东梅负担。本判决为终审判决。审判员 曹 慧二〇二〇年七月十六日书记员 盖玉滢