贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初4037、4038号 原告（反诉被告）：贵州瑞安置业有限责任公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区外环路瑞安世纪新城A栋4层（金山角市场内），统一社会信用代码：915203007095191251。 法定代表人：李永强，董事长。 委托诉讼代理人：李淑金、胥正健，贵州子尹律师事务所律师。 被告：焦发强，男，汉族，1975年10月5日出生，住贵州省遵义市红花岗区。 被告（反诉原告）：田应美，女，汉族，1968年4月12日出生，住贵州省遵义市红花岗区。 原告贵州瑞安置业有限责任公司（以下简称“瑞安公司”）诉与被告田应美、焦发强房屋买卖合同纠纷两案，本院于2020年4月23日年受理，依法适用简易程序于2020年6月15日公开开庭并案进行审理，原告瑞安置业公司的委托诉讼代理人胥正健，被告焦发强、田应美均到庭参加了诉讼，庭审中田应美提出反诉；本院依法受理后于2020年7月10日第二次公开开庭并案进行了审理，原告（反诉被告）瑞安公司的委托诉讼代理人胥正健，被告（反诉原告）田应美均到庭参加了诉讼，被告焦发强未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告瑞安公司就4037号案件向本院提出诉讼，请求：1、判令二被告立即向原告支付购房款154880元；2、本案诉讼费由二被告承担。就4038号案件向本院提起诉讼，请求：1、判令二被告立即向原告支付购房款64590元；2、本案诉讼费由二被告承担。 事实与理由：二被告原系夫妻关系，2013年10月10日，二被告与原告签订了《商品房买卖合同》，约定原告将其自行开发建设的位于贵州省遵义市瑞诚商厦Ｂ栋四楼的4-24号（63.35㎡）、4-23号（28.46㎡）房屋两套，以3000元／㎡的价格出售给二被告，购房总价分别为190050元、85380元，原告于合同签订之日已经将该房屋交付给二被告使用，二被告在签订合同当日向原告分别支付购房款35170元、20790元，余款154880元、64590元二被告至今未支付原告，原告多次催促二被告支付购房余款，但二被告均以各自借口推诿拒绝支付，原告为维护其合法权益故诉至法院，请判如所请。 被告焦发强于第一次开庭时辩称：对于原告起诉的内容没有意见；于第二次开庭时未到庭参加诉讼、亦未提交书面答辩意见。 被告田应美辩称：欠原告的购房款是事实，我现在要求按原告写给我们的承诺来履行付款义务，承诺书中是说的先办理房屋产权手续后再交尾款。我和焦发强已经离婚，在离婚的判决书中谈到我们一人承担一半的购房款，故购房款应由我和焦发强各自承担一半；且判决书中判决涉案房屋归我所有，故要求本案中的房产证登记在我名下。 就以上答辩事实，反诉原告田应美就两案同时提出反诉请求：1、判令瑞安公司、焦发强协助将案涉两套房屋的产权手续变更登记到田应美个人名下；2、案件受理费由瑞安公司承担。 反诉被告瑞安公司辩称：1、在不免除焦发强作为涉案两套房屋的欠款共同偿还人的情况下，被告能提供客观的证据证明焦发强同意将案涉房屋办理到田应美个人名下，原告没有意见；2、二被告作为涉案房屋的共同购买人和合同主体，不能因为其夫妻内部约定免除共同偿还的责任；3、原告出卖的涉案房屋于2014年就可以办理房屋产权转移登记手续，由于二被告婚姻财产纠纷对涉案房屋没有分配清楚，因此，原告多次通知二被告办理房屋手续未果，一直拖延至我们起诉，导致了合同约定付款内容已发生了巨大的情势变更，因此被告在要求我们办理产权之前必须将房款缴纳完整。 经审理查明：瑞安公司原名称为遵义瑞安企业（集团）房地产开发有限公司。2013年，田应美、焦发强（买受人）与遵义瑞安企业（集团）房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》两份，两份合同均约定瑞安公司将其开发建设的位于贵州省遵义市瑞诚商厦四楼的房屋一套出售给田应美、焦发强，除房号、价款不一致外，其余约定均一致。合同中约定的房号及建筑面积分别为4-24号（63.35㎡）、4-23号（28.46㎡）；付款方式为分期付款，其中4-24号房手写注明“（1）在签订购房合同时应支付购房款35170元；（2）余款154880元在办理产权证后两个月内付清。”4-23号房手写注明：“（1）在签订购房合同时应支付购房款20790元；（2）余款64590元在办理产权证后两个月内付清。”以上合同签订当日，田应美、焦发强向瑞安公司交纳了相应款项，瑞安公司开具了收款收据，根据收据载明内容，包含：4-24号房的购房款35170元、购房建筑改造费67610元、公共维修基金3865元；4-23号房的购房款20790元、购房建筑改造费30377元、公共维修基金1736；还包含两套房屋的装修保证金、预交水费、水电及电视的安装费等费用。合同签订后，瑞安公司向田应美、焦发强交付了两套房屋，田应美、焦发强接房后即对两套房屋进行管理使用至今，但并未向瑞安公司支付剩余房款，两套房屋的产权证也未办理到田应美、焦发强名下。 庭审中，田应美称已经缴纳的购房款，实际包含瑞安公司出具的收款收据中的购房款及购房建筑改造费两部分，瑞安公司对原告交纳的所有费用无异议，称因案涉房屋交案外人李永国改造过，其中的建筑改造费是单独交给案外人李永国的。庭审中，田应美提交了2013年9月6日向瑞安公司的出具的《承诺》一份，载明：“本人于2013年9月6日在你公司购买了位于遵义市红花岗区火车站旱桥处瑞诚商厦四层23、24号房，面积93.32平方米，总价款77946元，现本人已付款151228元，余款224000元在银行办理按揭贷款，由于你公司告知目前暂时不能在银行办理按揭贷款，现本人又急需接房装修使用，所以本人特请你公司给予本人先办理房屋移交手续，本人在此承诺：如果按揭贷款无法办理下来，本人自愿在你公司能办理房屋产权证之日起两个月内付清所欠购房款，逾期未付，本人愿承担所欠购房款日千分之一的违约金，直至付清为止，同时本人同意在未付清购房款前该房产权属你公司所有。” 2019年7月，田应美作为原告向本院提起诉讼，要求解除与焦发强婚姻关系并分割财产等，经本院作出（2019）黔0302民初7705号民事判决书，判决解除二人的婚姻关系等，其中判决第四条为：位于贵州省遵义市瑞诚商厦Ｂ栋四楼的4-24号、4-23号房屋（93.32㎡）由田应美居住使用（待符合办证条件后由焦发强协助田应美将产权证办理到田应美名下），因该两套房屋差欠案外人债务，由双方各承担一半的偿还责任。该案经焦发强上诉后，遵义市中级人民法院作出（2019）黔03民终6577号民事判决书维持原判。判决生效后，田应美向本院申请执行，双方于2020年1月22日达成执行和解协议，其中协议第二条为：对田应美申请执行的房屋办证问题，按照判决书待符合办证的客观情况时，焦发强保证及时协助田应美办理。 另查明：经向遵义市不动产登记事务中心查询，案涉两套房屋的权利人为遵义瑞安企业（集团）房地产开发有限公司，登记时间2014年7月24日，登记状态为“权属”，其中坐落于贵州省遵义市沙河小区瑞诚商厦4层24号（面积63.35㎡）的不动产权证号为2014109056，坐落于贵州省遵义市沙河小区瑞诚商厦4层23号（28.46㎡）的不动产权证号为2014109054。 上述事实，有瑞安公司提交的商品房买卖合同、收款收据、不动产统一发票、贵州不动产登记查询结果，田应美提交的商品房买卖合同、收款收据、承诺、起诉状及一审判决书、上诉状及二审判决书、执行和解协议等证据在卷佐证，结合当事人陈述，并经庭审质证，足以认定。 本院认为：田应美、焦发强与瑞安公司签订的两份《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条的规定，合法有效。在签订合同时，案涉房屋不能办理房屋产权登记手续，双方在合同中对付款时间进行了约定；目前案涉房屋并未登记到买受人名下，买受人也未支付剩余房款。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，田应美、焦发强及瑞安公司均应履行各自义务。 关于本诉，即原告瑞安公司要求被告田应美、焦发强共同支付两套房屋的购房款154880元、64590元的问题。首先，关于承担责任的主体，田应美、焦发强购买两套房屋时系作为共同购买人进行购买的，二人对于瑞安公司来说系共同债务人，因此应当对瑞安公司承担共同支付责任；田应美与焦发强离婚时，虽然判决书中明确二人对购买房屋所欠房款承担一半的责任，但该判决系对二人夫妻内部债权债务进行的分割，对瑞安公司不发生法律效力，本院对田应美辩称应当由焦发强在本案中单独承担一半支付责任的理由不予采纳；若田应美承担全部支付责任后，可向焦发强追偿。其次，关于差欠购房款的数额，田应美、焦发强对于差欠两套房屋的购房款金额均无异议，且该金额与双方签订的《商品房买卖合同》中约定一致，本院予以认可。因此，对于原告瑞安公司的该项诉讼请求，本院予以支持。 关于反诉，即反诉原告田应美要求反诉被告瑞安公司协助其将案涉房屋产权变更登记到本人名下的问题。首先，案涉房屋目前登记在瑞安公司名下，在事实上可以办理变更登记；其次，田应美与焦发强离婚时判决书中明确案涉房屋属于田应美所有。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”的规定，本院对反诉原告田应美的该项请求予以支持。 关于田应美、焦发强缴纳剩余购房款与瑞安公司协助办理房屋过户登记的履行时间问题，双方在《商品房买卖合同》约定了在剩余购房款“在办理产权证后两个月内付清”，但在田应美提交的《承诺》中载明“如果按揭贷款无法办理下来，本人自愿在你公司能办理房屋产权证之日起两个月内付清所欠购房款”，结合本案实际情况，本院认定双方同时向对方履行各自义务。 被告焦发强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为对相关诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案缺席判决。 为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告田应美、焦发强于本判决生效后十五日内向原告贵州瑞安置业有限责任公司支付购房款154880元、64590元，共计219470元； 二、反诉被告贵州瑞安置业有限责任公司于本判决生效后十五日内协助反诉原告田应美将坐落于贵州省遵义市沙河小区瑞诚商厦4层24号（面积63.35㎡）房屋、4层23号（28.46㎡）房屋的产权变更登记到反诉原告田应美名下。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费两案分别减半收取1700元、705元，保全申请费两案分别收取1320元、720元，共计4445元，由被告田应美、焦发强承担；反诉费两案分别收取2050元、960元，共计3010元，由反诉被告贵州瑞安置业有限责任公司承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院或被执行人财产所在地的与本院同级的人民法院申请执行。 审判员  罗静 二〇二〇年七月十三日 法官助理马倢 书记员张露旭