山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终7470号上诉人（原审原告）：范云楼，男，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：济南帝华房地产开发有限公司，住济南市。法定代表人：李在明，执行董事。委托诉讼代理人：张先昌，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：王野，男，系该公司员工。上诉人范云楼因与被上诉人济南帝华房地产开发有限公司（以下简称帝华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院（2019）鲁0125民初4635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。范云楼上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，本案中一审法院认定实际交房日期为2016年11月24日错误。1、根据上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同第八条之规定，出卖人即被上诉人应当在2014年3月20日前，依照国家或地方政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人即上诉人使用。第二种条件为该商品房综合验收合格。但根据被上诉人2019年12月26日向上诉人发出的催告函中载明：根据《济南市住宅专项维修基金管理办法》综合验收前必须全额缴纳整栋楼的维修基金，为了尽快办理房产证，我司于2018年中旬垫付了所有未缴纳的维修基金。由此可见，被上诉人2018年中旬才缴纳维修基金，才能综合验收，至此才能按照合同约定认定为实际交付房屋。而一审法院根据被上诉人2016年11月24日通过质监站竣工验收，符合最低交房条件，认定为实际交房日期。一审法院的认定与事实不符，也不符合合同的约定。二、一审法院适用法律错误，逾期交房违约金的诉讼时效应当自上诉人主张之日起计算。1、逾期交房违约金请求权是继续性债权，是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。主张逾期交房违约金应当是买卖双方合同中所确定的一个整体的合同权利。上诉人作为买方，应当自该项整体权利没有实现时才能提出主张。因此，本案中上诉人逾期交房违约金请求权的诉讼时效应当自上诉人向法院起诉之日起算。2、合同中仅仅约定了违约金的计算方法，但没有约定违约金的支付期限。对于没有约定履行期限的债务，债权人随时可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可以依法起算。综上所述，(2019)鲁0125民初4635号民事判决书认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院充分考虑上诉人的上诉意见，撤销原判，发回重审或依法改判。帝华公司举证不实，与事实严重不符帝华公司方一审应诉中以“涉案房屋于2016年11月24日通过济阳县质监站竣工验收，符合最低交房条件”为由，拒绝履行逾期交房赔付责任，该举证不属于双方约定事项，与双方签署的商品房买卖合同规定的实际交房条件不符，是错误的无效举证。范云楼于2013年9月24日以交付现款328613元方式，与帝华公司方签订商品房买卖合同，购买帝华北岸新城X号楼X单元X室。帝华公司方以双方未曾约定的交房条件作为依据，拒绝履行违约赔付责任，其所举证据与事实严重不符。商品房买卖合同第八条交付期限规定“出卖人应当在2014年03月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”其中所指的下列第2种条件为“该商品房经综合验收合格。”这是合同中明确载明、并经买卖双方确认的、判定商品房交付是否逾期的先决条件，也是唯一的条件而帝华公司方以所谓的2016年11月24日通过质监站竣工验收，符合最低交房条件为由拒绝赔付，无视双方签约的真实事实和有关条款，欺范云楼们业主不懂法，用偷换概念的方式，以不符合合同规定条款的质监站竣工验收取代合同规定的综合验收，其所举的是假证，伪证，是无效举证，作为利益被损害的一方，范云楼坚决反对，绝不承认。二、房屋的实际交付日期应为2018年中旬后的某一天。2019年11月，范云楼收到帝华公司方出具的商品房维修基金催告函。该催告函中的一段话揭示了实际交房的日期。这段话的原话是:“根据《济南市住宅专项维修基金管理办法》，综合验收前必须全额缴纳整栋楼的维修基金，为了尽快办理房产证，范云楼司于2018年中旬垫付了所有未缴纳的维修基金。”这证明，在通过综合验收合格认定前，必须足额缴纳维修基金，否则，综合验收就无法通过。买受人就无法办理房产证，售卖人也无法兑现实际交房的承诺。既然合同载明了交房的唯一条件是“通过综合验收合格”，实际交房日期自然是通过综合验收合格的日期，请法庭责令帝华公司方提供具体日期，并以此作为赔付逾期交房违约金的基准计算日。而帝华公司方所提出的以2016年11月24日作为实际交房日，是有违契约精神的错误举证，不具有法律效力。三、帝华公司方于2018年中旬通过综合验收合格，其通过综合验收的具体日期即为实际交房日期。范云楼于2019年08月26日就帝华公司方逾期交房提出诉讼，这距帝华公司方通过综合验收合格仅约一年的时间，超过诉讼时效之说从何而来。诉讼时效的计算，应以提起诉讼时间至实际交房日期作为依据。这是因为，1.如果范云楼在帝华公司方尚未实际交房之前提起诉讼，范云楼以何时间作为诉求依据。如果没有具体的时间作为依据，范云楼的诉讼请求岂不是无本之木。2、假如范云楼于帝华公司方尚未实际交房的前提下就提起诉讼，那逾期交房的证据是什么。没有事实依据，这样的诉讼有法律意义吗。因此，作为原告，范云楼必须在确认帝华公司方通过综合验收之后，也即实际交房之后才能提起诉讼。所以实际交房日期的确定，是计算诉讼时效的基础，后延三年才是受法律保护的。那么，范云楼在帝华公司方通过综合验收，确定实际交房之日后大约一年的时间内提起诉讼，不超过诉讼时效。四、1、逾期办证法院民事调解书。范云楼于2019年12月04日与帝华公司方就逾期办证违约金赔付达成庭前调解，帝华公司方同意全额赔付逾期办证违约金。这准确无误地证明帝华公司方承认自己逾期违约，愿意承担违约责任。这从个侧面证明，帝华公司方承认逾期办证违约，证明其逾期交房违约也是无可辩驳的事实。2、范云楼的邻居李殿军(住帝华北岸新城X号楼X单元X室)、石兴三(住帝华北岸新城X号楼X单元X室)，以及帝华北岸新城的广大业主，均于2019年向法院提出帝华公司方逾期交房，请求赔付违约金的诉讼请求。上述案例中，帝华公司方均未提出李殿军、石兴三等人的诉讼请求超过诉讼时效，并在第一时间与原告方达成庭前调解协议，大额赔付了李殿军、石兴三等人的逾期交房违约金。这是帝华公司方逾期交房违约的确证，上述案例足以证明，2019年对帝华公司提起的所有逾期交房诉讼请求不存在超过诉讼时效问题。五、1、帝华公司方提出的万分之0.1的赔付标准明显过低，应依照通常适用的万分之1以上的赔付标准赔付。2、逾期交房违约赔付的时间界定，应以2018年帝华公司方通过综合验收合格亦即实际交房之日为计算基准日。3、上诉费600元由帝华公司方承担。帝华公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。范云楼向一审法院起诉请求：1.判令帝华公司偿还范云楼逾期交房违约金31710.77元；2.诉讼费由帝华公司负担。一审法院认定事实：一、商品房买卖合同当事人：出卖人帝华公司，买受人范云楼。二、合同签订时间：2013年9月24日。三、商品房信息及价款：X区X幢X单元X号房屋及储藏室，共计328613元。四、买受人付款情况：已支付总房款328613元。五、合同约定交房日期及条件：出卖人应当在2014年3月20日前，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。六、实际交房日期：帝华公司于2014年7月7日前实际交房，但应以涉案X号楼通过济阳县工程质量与安全生产监督站的工程竣工验收备案为最低交房条件，故应以2016年11月24日竣工验收备案日为正式交房日期。七、帝华公司的逾期交房违约期间:2014年3月20日至2016年11月24日。八、约定逾期交房违约责任：自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之0.1的违约金。九、逾期交房违约金的支付情况：帝华公司已按日按已交房款的万分之0.1的标准，以转入物业储值卡用以冲抵相关物业费用的方式支付范云楼逾期交房违约金329元。十、逾期交房违约金的诉讼时效：从2014年3月20日开始计算，并按日分别起算诉讼时效。十一、网上立案提交材料时间：2019年8月26日。以上事项中，双方有争议的事项为第六项、第七项、第十项，其他事项双方无争议。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人双方均具有约束力。双方签订的商品房买卖合同约定，帝华公司如逾期交房超过90日后，范云楼要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之零点一的违约金。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，建设工程经竣工验收合格后，方可交付使用。帝华公司在涉案房屋竣工未经验收合格的情况下即交付使用，此举违反了建筑法律法规的强制性规定。鉴于涉案楼房已于2016年11月24日通过建筑工程质量与安全生产监督部门的竣工验收备案，因此应以2016年11月24日为正式交房日期。因此，按照合同约定帝华公司应当向范云楼支付自2014年7月1日起至涉案房屋竣工验收备案之日即2016年11月24日间的逾期交房违约金。范云楼以约定的逾期交房违约金明显过低为由，按照每日已付房价款的万分之一的标准主张逾期交房违约金，应视为其申请将约定的逾期交房违约金的计算标准由每日已付房价款万分之零点一调整为每日已付房价款的万分之一。综合考虑双方约定、合同履行及当地租住情况，显而易见，双方所约定的逾期交房违约金的日支付标准明显过低，不足以维护范云楼的合法权益和督促帝华公司全面、实际履行合同。基于公平原则，一审法院准许逾期交房违约金增加到每日按已交付房款的万分之一的标准计算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”双方在商品房买卖合同中约定，帝华公司在2014年3月20日前交付涉案房屋，并约定了违约责任承担。2016年11月24日，涉案房屋所在的X号楼通过济阳县工程质量与安全生产监督站的工程竣工验收备案，此时才符合最低交房条件。因此，帝华公司的逾期违约期间为2014年3月20日至2016年11月24日。因双方合同约定在2014年3月20日前交付房屋，而帝华公司没有按时交付，此时，范云楼就应当知道自己的权利受到损害，诉讼时效就应从2014年3月20日起开始计算。因逾期交房时间呈连续状态，双方约定逾期交房之日至实际交房之日每日按所交房款的万分之零点一支付违约金，应当视为双方当事人在合同中约定按照违约的天数具体分割为分别计算诉讼时效的独立权利，并分别起算诉讼时效。因范云楼已于2019年8月26日进行网上立案活动，因此，其主张权利的时间为2019年8月26日。根据法律规定，诉讼时效期间为三年，即2016年8月26日之前的逾期交房违约金，因超过诉讼时效无法得到支持，帝华公司仍应当按照约定向范云楼支付2016年8月26日起至2016年11月23日止期间共计90天的逾期交房违约金2957.52元（328613元×0.0001×90天）。帝华公司辩称范云楼的诉讼请求已经超过诉讼时效，与庭审查明的事实不符，一审法院酌情采纳。判决：一、济南帝华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付范云楼逾期交房违约金2957.52元；二、驳回范云楼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，减半收取计300元，由范云楼负担272元，由济南帝华房地产开发有限公司负担28元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。范云楼提交证据一、维修基金催交函，欲证实2016年11月24日以济阳县质检站通过质量验收合格作为交房条件是错误的，合同约定的是综合质量验收。证据二、济阳区人民法院民事调解书一份，欲证实范云楼的邻居李建军和被上诉人达成庭前调解，可以证明2019年提起诉讼的所有的都没有过诉讼时效。帝华公司质证认为，证据一催告函并不能证明涉案房屋交房的条件是综合验收，只能证明上诉人未交纳维修基金，或者说维修基金交纳的时间是在综合验收之后，本证据与此案无关，不予认可。对证据二调解书真实性无异议，但调解书的原告与我公司达成的和解协议并不能证明上诉人所说的诉讼时效问题，对其证明目的不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，商品房开发企业向购房者交付房屋应当达到合同约定的条件。合同约定的交付标准不得低于法律规定的条件，即商品房项目应当取得竣工验收备案单。涉案商品房买卖合同约定，帝华公司应于2014年3月20日前，将经竣工综合验收备案同时满足合同其他约定条件的商品房交付范云楼。帝华公司未按照合同约定的期限履行交房义务，应当承担迟延履行的违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。取得项目竣工验收备案单是商品房交付的法定条件。涉案商品房买卖合同中约定涉案商品房交付条件约定为取得《综合验收备案证明》，帝华公司向上诉人交付涉案房屋时，尚未取得涉案项目的综合验收备案证明，亦未取得涉案项目的竣工验收备案单，帝华公司应承担逾期交房的违约责任。帝华公司于2016年11月24日取得涉案项目竣工验收备案，已达到交房法定条件，应以该日前一天作为计算逾期交房违约金的截止时间，一审法院认定并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，双方签订的商品房买卖合同对房屋交付时间有明确约定，合同约定的交付时间届满后，帝华公司未交房，范云楼应当知道其权利已受到侵害，故诉讼时效应自约定的房屋交付时间之次日起算。本案逾期交房违约金系以日计付的继续性债权，每个个别债权应分别单独适用诉讼时效，范云楼2019年8月26日向一审法院起诉主张权利，根据上述法律规定，其主张的2016年8月26日前的违约金已超过三年诉讼时效，故一审法院认定违约金自2016年8月26日起算并无不当，本院予以维持。综上所述，范云楼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人范云楼负担。本判决为终审判决。审判员  焦玉兴二〇二〇年七月十五日书记员  朱俞颖