浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0324民初2108号 原告：金天翔，女，1991年12月19日出生，汉族，住温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：金靖宇（系原告父亲），1964年10月8日出生，汉族，住温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：张玲玲，浙江人民联合律师事务所律师。 被告：永嘉万新恒锦置业有限公司，住所地：永嘉县三江街道长岙村东路53号（一楼）。 法定代表人：彭利。 委托诉讼代理人：李温治，上海兰迪（温州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡国锋，上海兰迪（温州）律师事务所律师。 原告金天翔与被告永嘉万新恒锦置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2020年5月9日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，分别于2020年6月1日、7月7日两次公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人张玲玲及被告的委托诉讼代理人李温治两次开庭均到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人蔡国锋到庭参加第一次庭审活动，原告金天翔及其委托诉讼代理人金靖宇到庭参加第二次庭审活动。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告永嘉万新恒锦置业有限公司支付原告金天翔逾期交房违约金384135元（暂从2019年1月1日至2019年7月1日止按日以支付购房款的万分之三计算）；2.判令被告继续履行修复涉案房屋楼上2804室房屋阳台的防水工程；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买三江立体城悦江台（一期）第3幢2604号房，建筑面积共305.97平方米。合同对双方权利义务进行具体约定。其中合同第九条约定出卖人应当在2018年12月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用并约定交付使用的条件。第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任等。原告按约陆续向被告交付全部购房款8693451元。2019年3月4日，原告在销售业务员郭丽娜等人的陪同下对涉案房屋进行验收时，发现26楼厨房北面、27楼北墙窗边以及餐厅连接阳台西面墙存在严重的墙内漏水现象以及门窗开关问题等，无法达到商品房正常使用的交付条件。原告当场要求被告提出整改方案，整改好重新验收后再办理交房手续。2019年4月12日，原告收到被告《房屋交付暨结算通知书》后，并于4月15日以书面形式向被告提出异议，要求被告对涉案房屋问题引起重视，尽快落实好修整改工作。但，被告一直怠于履行。在原告的多次催促下，被告才派人查实涉案房屋墙内漏水系楼顶平台堵塞未设置隔水层导致渗漏。之后，被告仅对表面漏水部分进行填补，未对平台加置隔水层，渗漏水实质问题并未得到真正解决。原告为防止违约（原告与装饰公司已签订合同），无奈于2019年7月办理房屋交接手续开始缴纳物业等费用。另，原告购买的涉案房屋系高档次高品质房屋。平台防水工程（包括阳台、露台等）作为房屋的重要结构理应具备。综上，原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告未履行合同约定的交付期限和交付条件行为，已经构成违约，故提起诉讼。 诉讼过程中，原告补充陈述：被告方于2019年4月22日告知原告方经维修并做了闭水试验涉案房屋已不漏水，后原告方去现场查看确实已不漏水，之后一直未发生漏水情况。房屋现已装修完毕。 被告辩称，1.被告不存在逾期交房的情形，原告主张违约金缺乏事实与法律依据。理由如下：首先，涉案2604号房屋系于2018年5月15日通过竣工验收备案的现房，早已具备交付使用条件，原告亦曾在2019年3月4日对涉案房屋进行验收，但之后原告一直以厨房墙内存在漏水需要整改为由拒绝办理交房手续。因此，被告无奈才于2019年4月12日正式向原告送达《房屋交付暨结算通知书》，通知办理房款结算、房屋移交、物业费缴纳等手续，在履行交房通知义务后，原告仍以涉案房屋存在问题为由拒绝办理房屋交接手续，依约应视为已交付；其次，原告房屋厨房墙内漏水的原因系楼上2804室房屋西面阳台长期积水、地漏堵塞导致，并非涉案房屋质量存在问题，涉案房屋质量合格，且厨房墙面部分漏水也不影响房屋的正常使用；再者，即使涉案房屋需要整修或质量存在问题的，买受人也应依约先行办理房屋交接手续，后续事宜可依约或依法处理。依据合同附件八《补充协议内容》第3条第12款约定“房屋交付时，买受人认为交付的商品房需要整修的（主体结构质量不合格严重影响使用功能的除外），应以书面方式向出卖人提出，并自行委托国家法定机构进行质量鉴定以确认出卖人是否应按照合同约定承担保修责任，但交房时间不顺延，并且买受人应在约定的时间内办理完毕房屋交接手续。买受人未在约定的时间内办理完毕房屋交接手续的，视为房屋已交付，出卖人不承担逾期交付的责任。灭失或毁损等风险自出卖人通知确定的交付之日起转移至买受人”。依据合同附件八《补充协议内容》第3条第13款约定“房屋交付时，买受人对所交付商品房的质量、面积、层高、室内设施、室外环境、公共设施等相关情况有异议的，应当向出卖人提出书面意见，双方根据合同的相关约定予以处理，买受人不得以此作为拒绝办理交接手续的理由，买受人因此逾期办理该商品房交接手续的，则视为该商品房已完成交付，由此造成该商品房的一切风险责任由买受人承担，逾期期间所发生的物业管理费由买受人承担。本协议凡因买受人原因出现房屋视同交付情形的，房屋的毁损、灭失等风险，自视同交付之日转移至买受人承担”。基于前述约定，即使原告认为涉案商品房需要修整或存在其他问题的，应依照约定先行收房，不得将此作为拒绝办理交接手续的理由，否则视为已完成交付，所以本案不属于逾期交付情形；最后，双方签订的《商品房买卖合同》第9条第2款第5项关于出卖人可据实延期交房的情形规定“买受人以该商品房担保贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放给出卖人时，出卖人有权延期交房”，被告于2019年3月31日才收到最后一笔购房款400万，因此在2019年3月31日之前依据前述约定，被告不存在交房义务。2.本案涉案的三江立体城悦江台（一期）第3幢（包括2604、2804号房屋）的观景阳台地面内层已涂刷防水涂膜，设置防水层，且地面坡向地漏口，完全符合前述国家部门关于阳台防水的措施要求。涉案房屋楼上2804号房屋阳台地漏等已修复完毕，已通过两次闭水试验，且此后未再发生下层2604号房屋厨房墙内渗水现象，因此本案涉及的渗水实质问题已得到真正解决。综上所述，被告不存在逾期交房的情形，且涉案阳台系严格按照国家权威部门要求落实防水措施，漏水问题已于2019年4月22日修复完毕且未再发生漏水现象，不存在继续修复的情形，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的房屋交付暨结算通知书。经被告质证表示对真实性无异议，故本院对该证据真实性予以认定。2.原告提供的2019年4月15日回复单、微信群聊记录、照片。经被告质证表示对微信聊天记录、照片真实性无异议，但认为不能证明原告的待证事实，对2019年4月15日回复单并未收到，但原告向被告反映漏水情况属实。本院认为，原告未提交回复单原件，被告否认收到该回复单，但表示原告曾向其反映漏水现象，该回复单真实性无法核实，本院不予认定；被告对微信聊天记录、照片真实性无异议，本院对该证据真实性予以认定，可以证明涉案房屋曾存在漏水现象。3.原告提供的原告与邮储银行工作人员黄金梦之间的微信群聊记录。经被告质证表示对微信聊天记录真实性不清楚，部分内容不属实，被告从未授权邮储银行可以迟一个月放款给被告。本院认为，结合本院对黄金梦的谈话，可以证明该证据的形式真实性，但黄金梦和被告均否认双方有协议约定涉案贷款可以迟一个月放贷给被告，故该证据不能证明原告的待证事实。4.被告提供的快递单据。经原告质证表示没收收到该快递。本院认为，虽原告否认收到该快递，但该快递单号客观存在，故本院对该快递单据的真实性予以认定。5.被告提供的设计图截图、施工图纸。经原告质证表示真实性、合法性有异议。本院认为，该组证据盖有永嘉县城建档案服务中心的印章，故本院对其真实性予以认定。6.被告提供的龙元建设集团股份有限公司证明、温州东方雨虹防水工程有限公司证明、销售出库单。经原告质证表示有异议，即使是真实的，上述公司与被告有利害关系，出具的证明也没有证明力，无法证明待证事实。本院认为，该组证据系第三方制作出具，仅有公司印章，没有负责人签名，且第三方未到庭作证，真实性无法确认，在本案中不作认证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告金天翔向被告永嘉万新恒锦置业有限公司购买三江立体城悦江台（一期）第三幢26层2604号商品房，房屋总价款为8693451元。原告于2018年9月25日付定金10万元，2018年9月30日付预付款1643451元，2018年11月27日，以原告为买受人，被告为出卖方，双方签订《商品房买卖合同》。合同第九条约定出卖人应于2018年12月31日前将商品房交付买受人使用；同时合同第九条约定了买受人以该商品房担保贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放给出卖人时，出卖人有权延期交房。合同第十条约定若逾期交房不超过60天，则出卖人自合同约定的最后交付期限之次日起至实际交付之日止按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。签订合同后，原告于2018年12月24日付购房款87万元，2019年2月18日付购房款208万元，被告于2019年3月31日收到原告以按揭贷款方式支付的购房尾款400万元。2019年3月份在进行交验房过程中，因涉案房屋26楼厨房北面、27楼北墙窗边以及餐厅连接阳台西面墙存在漏水现象，原告拒绝接收房屋。2019年4月12日，被告向原告发出房屋交付暨结算通知书。原告向被告提出涉案房屋存在漏水现象需要整改。被告方于2019年4月22日通过微信聊天方式通知原告方涉案房屋漏水系楼上阳台积水导致，经维修并做了闭水试验漏水问题已得到解决，后原告方去现场查看已无漏水现象，涉案房屋至今一直未再发生漏水现象。2019年7月4日，原告签名接收房屋。后原告要求被告支付因房屋漏水问题导致逾期交房的违约金遭到拒绝，故原告提起诉讼。 另查明，涉案房屋所在的三江立体城悦江台第3幢于2018年5月15日通过竣工验收备案。2019年2月底，原告与中国邮政储蓄银行股份有限公司永嘉县支行签订个人购房借款及担保合同，中国邮政储蓄银行股份有限公司永嘉县支行于2019年3月1日将贷款资金400万元发放至原告名下的银行账户，同年3月31日，其按照原告的授权将该400万元贷款从原告名下的上述账户划付至被告名下的银行账户。 本院认为，原告金天翔与被告永嘉万新恒锦置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行。关于是否存在逾期交房的问题。被告辩称房屋漏水问题较为常见，属于质量瑕疵，不是重大质量问题，买受人应依约先行办理房屋交接手续，不得将此作为拒绝办理交接手续的理由，买受人未在约定的时间内办理完毕房屋交接手续的，视为房屋已交付，出卖人不承担逾期交付的责任。本院认为，根据合同约定，被告在收到全额房款后应及时向原告交付具备正常使用的基本条件的商品房，但涉案房屋存在渗漏水现象，在解决渗漏水问题前，原告无法进行装修进而入住房屋，无法正常使用房屋，对此造成的房屋逾期交付，被告应承担逾期交付的违约责任，故对被告的辩称不予采纳。 关于被告逾期交付房屋的时间，原告主张从2019年1月1日起计算至2019年7月1日。本院认为，根据合同约定，买受人以该商品房担保贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放给出卖人时，出卖人有权延期交房，本案中被告收到原告以按揭贷款方式支付的购房尾款400万元是2019年3月31日；另被告于2019年4月22日通过微信聊天方式通知原告方涉案房屋漏水问题已维修完毕，且至今未再发生漏水现象，原告应及时接收房屋，故违约金应按已支付房价款的每日万分之二从2019年4月1日起计算至2019年4月22日止计38251.18元（8693451元×0.0002×22天）。 原告主张被告继续履行修复涉案房屋楼上2804室房屋阳台的防水工程。被告表示该阳台已做了相应的防水工程，可通过鉴定方式确定。原告不同意鉴定。本院认为，涉案房屋从2019年4月22日起至今未再出现漏水现象，原告的该主张亦无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告永嘉万新恒锦置业有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告金天翔商品房逾期交付违约金38251.18元； 二、驳回原告金天翔的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7062元，减半收取3531元，由原告金天翔负担3153元，由被告永嘉万新恒锦置业有限公司负担378元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审判员  郑惠内 二〇二〇年七月二十一日 书记员  黄向宁 ??? ??11? 永嘉县人民法院门户网站网址:××