宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初3863号原告：蒋进，男，1981年5月7日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：张猛，北京天驰君泰（银川）律师事务所律师。被告：李兵，男，1975年3月2日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：尹源，男，1990年1月16日出生，回族，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。原告蒋进与被告李兵、尹源房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，依法适用普通程序公开开庭进行了独任审理。原告蒋进及其委托诉讼代理人张猛、被告李兵、被告尹源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋进向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告李兵之间的房屋租赁合同；2.被告李兵向原告支付租金68083.33元（以年租金9.5万元计算，暂主张2019年5月1日至2020年1月14日共计258天租金），租金主张至被告实际退出房屋之日止；3.请求被告李兵赔偿原告逾期支付租金的利息损失3233.96元，（以年租金9.5万元计算，暂主张自2019年5月1日至2020年1月14日期间共计258天损失），利息损失主张至被告支付全部租金之日止；4.确认被告李兵与被告尹源之间的房屋租赁合同无效；5.被告李兵、尹源立即退出兴庆区银横路东侧银桓孔雀养殖基地XX号综合楼XX1室和XX2室，并将房屋恢复原状，实际退出前产生的物业费、水电费、燃气费以及恢复原状产生的费用由被告李兵、尹源自行承担；6.被告李兵、尹源共同承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告是银川市兴庆区银横路东侧银桓孔雀养殖基地XX号综合楼XX2室房屋的所有权人，2016年原告准备在该地开办宾馆，但考虑仅自有的XX2室房屋面积不足，遂于当年4月份与案外人郑丽娜签订房屋租赁合同一份，原告承租了郑丽娜名下位于孔雀养殖基地XX号综合楼XX1室，之后原告将自有的XX2室与XX1室打通，按照宾馆标准进行装修，采购并安装了宾馆经营所需的家具、电器等设施设备，后因原告忙于其他生意，无暇顾及此处，宾馆装修好后未正式投入运营。2017年5月，被告李兵找到原告，提出要承租102室与101室房屋继续开办宾馆。被告李兵与原告口头约定，房屋租赁期限为两年，年租金9.5万元，租金按年支付，每年5月1日支付租金，即2017年5月1日应支付2017年5月1日至2018年4月30日的租金，室内原装修及设施设备仍由被告李兵继续使用，之后原告将房屋交付被告李兵。期间，被告李兵多次拒绝原告提出签订书面租赁合同的要求。到了2019年5月1日，被告李兵继续租赁该房屋，但却迟迟未向原告支付租金，原告多次催要，被告李兵均以资金紧张等理由拖延，至今未支付。另外，被告李兵未经原告同意，擅自将承租的上述房屋中101室一楼转租给被告尹源用于经营餐馆，原告对此曾多次要求被告李兵收回转租的房屋，但被告李兵不予理睬。为维护原告合法权益，故原告诉至法院。李兵辩称，同意在十天内将房屋退还原告，但仅支付2019年5月1日至2020年4月30日期间的房租9.5万元。尹源辩称，2017年7月1日起，本人由李兵处承租涉案房屋，约定租赁3年，每年支付租金3万元（其中，现金2万元，饭票1万元），原告对此认可。现本人在涉案房屋中经营，如立即腾退房屋将造成巨大损失，因疫情原因现请求承租至今年年底。到期后，同意退还原告房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系银川市兴庆区银横路东侧银桓孔雀养殖基地1-2号综合楼102室房屋所有权人。2016年4月，原告与案外人郑丽娜签订房屋租赁合同，约定，原告承租郑丽娜名下位于兴庆区孔雀养殖基地1-2号综合楼101室房屋。后原告将两房屋打通，并于2017年5月1日将房屋一并出租给被告李兵，约定房屋租赁期限为两年，年租金为9.5万元。后被告李兵于2017年7月1日将该房屋101室一楼转租给被告尹源，约定年租金3万元，包含现金2万元和饭票1万元。经法庭询问，被告尹源陈述，原告同意被告李兵的转租行为。被告李兵陈述，原告默许其转租行为。原告陈述，对转租不知情，以为是二被告共同经营。庭审中，原告与被告李兵达成调解协议：被告李兵于十日内返还原告房屋并支付2019年5月1日至2020年4月30日的房租9.5万元和2020年6月30日前物业费5000元，合计10万元，该款分别于2020年10月30日前支付5000元、2021年3月20日前支付2万元、2021年5月20日前支付2万元、2021年8月20日前支付3万元、2021年10月20日前支付2.5万元。本院认为，出租人知道或者应当知道承租人转租，在合理期间未提出异议，视为同意。庭审中，被告尹源陈述原告同意转租，被告李兵陈述原告默许转租，原告陈述其认为二被告系共同经营，但原告于2017年5月将涉案房屋出租给被告李兵，被告李兵于2017年7月又将该房屋转租给被告尹源，前后租赁时间相当接近，租赁至今已达三年之久，原告陈述亦表明原告明知被告尹源在涉案房屋经营，原告完全可以通过向二被告询问核实方式获悉房屋转租情况，二被告亦陈述原告对此知情并同意，故原告应当知道涉案房屋转租情况。原告在合理期间内未提出异议，现原告以未经其同意转租为由请求解除租赁合同并认定转租协议无效，本院不予支持。受新冠肺炎疫情影响，我国经济下行压力加大、各类市场主体面临不同程度的困难挑战，原、被告均系个体从业人员，应当互相理解、共渡难关，被告尹源请求在涉案房屋经营至2020年底再返还房屋的主张应予保护。另，原告与被告李兵当庭达成调解协议：被告李兵于十日内返还原告房屋并支付2019年5月1日至2020年4月30日的房租9.5万元和2020年6月30日前物业费5000元，合计10万元，该款分别于2020年10月30日前支付5000元、2021年3月20日前支付2万元、2021年5月20日前支付2万元、2021年8月20日前支付3万元、2021年10月20日前支付2.5万元。经审查，因涉案房屋实际占有人为被告尹源，原告与被告李兵达成的涉及房屋返还的协议因涉及第三人利益且第三人对此项内容不予认可，本院不予确认。原告与被告李兵就房屋租金和物业费支付问题达成的协议合法有效，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，判决如下：一、确认原告蒋进与被告李兵就租金和物业费支付问题达成的调解协议有效，被告李兵向原告蒋进支付2019年5月1日至2020年4月30日期间房租9.5万元和2020年6月30日前物业费5000元，合计10万元，该款分别于2020年10月30日前支付5000元、2021年3月20日前支付2万元、2021年5月20日前支付2万元、2021年8月20日前支付3万元、2021年10月20日前支付2.5万元；二、驳回原告蒋进的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1583元，由原告蒋进负担528元，被告李兵负担528元，被告尹源负担527元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 王怀成 二〇二〇年七月二日（法官助理 刘益辰书记员 杜亚琳附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。