山东省平度市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0283民初5号 原告：李某，女，汉族，住平度市. 原告：王某，男，汉族，住平度市. 原告：王某某，女，汉族，住平度市 原告：王某波，男，汉族，住平度市 四原告共同委托诉讼代理人：刘清涛，山东天正平律师事务所律师。 被告：单某，女，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：韩冬梅，山东梅格律师事务所律师。 原告李某、原告王某、原告王某某、原告王某波与被告单某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某、原告王某波及四原告委托诉讼代理人刘清涛，被告单某及其委托诉讼代理人韩冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某、原告王某、原告王某某、原告王某波向本院提出诉讼请求：1.请求确认王永文与被告单某签订的房屋买卖合同为无效合同，并判令被告单某按照拆迁补偿标准返还案涉宅基地房屋拆迁补偿款60万元；2.诉讼费等费用由被告负担。事实和理由：王永文（2006年去世）与杨秀芝（2001年去世）婚后生育三子，分别是长子王洪滨（2012年去世）、次子王某波、三子王洪涛（2014年去世）。王永文与杨秀芝在平度市李园街道柳行头村共有宅基地房屋一处（房产证号为1990平房私字第05828号；集体建设用地使用证号为平集建（1992）字第00999号）。2003年，王永文将上述房屋中的27.26平方米的南屋改建成96.83平方米的房屋，并于2005年8月办理了房产证。同年王永文以6万元价格将该96.83平方米的房屋出卖给单某，并办理房屋过户手续。王永文去世后，其遗产未进行分割。长子王洪滨法定继承人其妻李某、其子王某、其女王某某作为转继承人享有继承权利。 杨秀芝去世后，在房屋没有继承分割的情况下，王永文将部分房屋改建并出卖的行为，侵犯了继承人的合法权利，王永文的卖房行为无效。另，房屋的买方即被告单某系城镇户口，并非集体组织内部成员，其购买农村宅基地房屋违反我国相关法律规定。 单某辩称，案涉房屋是单某和王洪涛夫妇出资建设的，王永文处分房屋时，王某波和王洪滨兄弟俩对此知情且从未提出过异议的，应视为征得全体共有人的同意；2005年8月，在经过有关部门批准后，单某支付了合理对价，取得了案涉房屋的房产证，单某系合法的权利人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本案原告提交了如下证据：1.王永文名下集体建设用地使用证（证号为平集建（1992）字第00999号）、房屋所有权证（房产证号为1990平房私字第05828号）各一份，房屋所有权登记材料一宗（包含案涉房屋王永文名下的建设申请审批表、登记审批表、建设工程规划许可证、房产证存根，王永文与单某的买卖契约，案涉房屋单某名下登记审批表、房产证存根）；2.平度市李园街道柳行头村村民委员会与单某签订的《片区改造项目房屋货币补偿协议》、平度市人民政府李园街道办事处出具的单某关于案涉房屋的货币补偿统计表。 被告单某对上述证据的真实性均无异议。本院对上述证据均予以采信。 根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定以下事实： 王永文、杨秀芝夫妇共有三子，长子王洪滨（2012年去世）、次子王某波、三子王洪涛（2014年去世），王洪滨其妻李某、其子王某、其女王某某。被告单某系城镇居民，与王洪涛原系夫妻关系，双方于2005年9月2日协议解除了婚姻关系。杨秀芝于2001年去世，王永文于2006年去世。 王永文、杨秀芝夫妇在平度市李园街道柳行头村有宅基地房屋一处，集体建设用地使用证号为平集建（1992）字第00999号，登记在王永文名下，用地面积213.30平方米，建筑占地73.70平方米。房产证号为1990平房私字第05828号，其中北屋面积46.44平方米，南屋面积27.26平方米。 2005年6月，王永文以居住困难，院内建房为由，申请在案涉宅基地上建设96.83平方米新房。其申请经过了所在村委、平度市李园街道办事处镇村建设服务中心的同意，2005年7月27日，又经过了平度市城乡建设局的审批，获得了建设工程规划许可证。2005年8月20日，完成了登记审批，并办理了产权证，产权证号为房权证平房私字第44062号。在产权登记审批表中调查意见一栏载明：经调查，产权人王永文新建房屋一栋，位置在平度市李园办事处柳行头村，4间，建筑面积96.83平方米，有建设工程规划许可证、平度市区（村）居民建设申请审批表、身份证复印件、土地证复印件为证。经查，产权来源清楚，无四邻纠纷，拟予以确认发证。 2005年7月，王永文与单某签订《房地产买卖契约》，约定：王永文自愿将坐落在李园柳行头村建筑面积96.83平方米的房屋出售给单某，成交价格为60000元，单某于2005年7月8日一次性付给王永文，房屋移交给单某时，该建筑物范围内的上述土地使用权一并转移给单某。2005年8月24日，单某完成了案涉房屋的登记审批，并办理了产权证,产权证号为平房私字第44062号。 2019年11月，平度市李园街道柳行头村村民委员会与单某签订《片区改造项目房屋货币补偿协议》，约定：单某在李园街道片区改造项目柳行头村范围内有住宅房屋一处，宅基地使用面积120.25平方米，房屋建筑面积96、89平方米；单某选择按照建筑面积计算补偿款，单某确认的应补偿合法建筑面积96.89平方米，按照7701.65元/平方米价格计算货币补偿款，增加的10平方米改善面积按照7370元/平方米价格计算货币补偿款，补偿款共计819912.87元；房屋装修及附属设施补偿费85434.2元、临时过渡补助费19372元、搬迁补助费2000元。目前，案涉房屋已被拆迁，上述补偿款已补偿给单某。 本院认为，本案争议的焦点问题是：王永文和被告单某关于案涉96.83平方米房屋的买卖契约是否有效，对此分析如下： 一、案涉房屋在出卖给单某之前，原房主王永文拥有完全的权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。本案王永文之妻杨秀芝已于2001年去世，根据建设申请审批表，案涉房屋是王永文个人在2005年申请在原宅基地上建设的，经过了审查、审批程序，办理了产权证。根据登记审批表和产权证，王永文系产权证登记的唯一所有权人，没有其他权利人，王永文应对该房屋拥有完全的权利，有权对案涉房屋进行处分。 二、被告单某因为购买案涉房屋而对案涉房屋拥有所有权。单某系城镇居民，根据有关政策规定，一般情况下不能买卖农村房屋，但本案中，单某系王永文之儿媳，买卖案涉房屋时与王永文之子王洪涛仍是夫妻关系，购买该案涉房屋后一直和其子居住在该房屋内至房屋拆迁，没有证据表明期间有利害关系人提出异议。同时，单某对案涉房屋办理了审批登记，经过了有关机关的批准，取得了房屋所有权证。据上，单某应为案涉房屋的所有权人。 总之，王永文与被告单某之间关于案涉房屋的买卖契约，不损害他人的利益，应认定为有效。单某作为案涉房屋的所有权人在房屋拆迁时有获得相应拆迁补偿的权利。四原告的主张，证据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告李某、原告王某、原告王某某、原告王某波的诉讼请求。 案件受理费9800元减半收取4900元，保全费1520元，由原告李某、原告王某、原告王某某、原告王某波负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  葛潘杰 二〇二〇年七月一日                            本件与原件核对无异                书记员付婷婷