广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1268号上诉人（原审被告）：肇庆市华莱置业发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州一路127区端州大道东侧。法定代表人：魏超灵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈立锋，男，该公司法务部主管。被上诉人（原审原告）：陈可敏，女，1970年11月21日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区天宁北路23号天宁广场长景轩A2幢802房。委托诉讼代理人：陈政敏（系陈可敏胞姐），女，1962年9月3日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区康乐北路一街8号305房。上诉人肇庆市华莱置业发展有限公司（以下简称华莱公司）因与被上诉人陈可敏商品房销售合同纠纷一案,不服广东省肇庆市端州区人民法院(2020)粤1202民初102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。华莱公司委托诉讼代理人陈立锋及陈可敏的委托诉讼代理人陈政敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华莱公司上诉人请求，撤销一审判决第三项，并判令本案诉讼费由陈可敏承担。事实与理由：一、根据《中华人民共和国物权法》第七十九条“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。”以及《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条“房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。”住宅专项维修基金作为住宅楼房的公共部位和公用设施、设备的维修养护基金，实行的是“钱随房走”原则，按照二手商品房普遍的市场交易习惯，在交易双方未明确具体处理方式的情况下，住宅专项维修基金应被视为商品房的附属价值，其价值已经包含在购房款中，双方无须再明确住宅专项维修基金的费用承担问题；二、根据华莱公司与陈可敏分别于2017年10月2日签订《商铺回购协议》、于2019年10月22日签订《广东省房地产买卖合同》，双方虽未明确约定住宅专项维修基金的处理方案，但根据《商铺回购协议》第三条第2款“出现下列情形之一时，甲方有权拒绝回购：2.乙方尚未完全付清《商品房买卖合同》项下的全部价款(包括但不限于购房款、违约金、税费等一切费用)及乙方使用该物业期间应缴纳的物业管理费、水电费等各项费用。”的条款含义，陈可敏支付包括住宅专项维修基金在内所有应缴费用是甲方回购商铺的前提条件，该住宅专项维修基金应被认定为该商铺的附属价值。如上所述，该物业的购房款中已包含住宅专项维修基金在内乙方所支出的各项费用，但一审法院认定事实错误，导致错误判决，请求贵院依法改正。陈可敏答辩，购买房屋时维修基金都是另外缴纳，没有包括在房价款内，故应由华莱公司承担，一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。陈可敏向一审法院起诉请求：1.判令华莱公司支付回购房款余额50万元；2.判令华莱公司支付住宅专项维修基金4803.30元；3.判令华莱公司退回代办房产证余额445.00元；4.判令华莱公司支付违约金3万元；5.判令华莱公司以第1-4项请求中的欠款总数535248.30元为基数，按银行同期贷款利率从逾期付款之日起计算至欠款付清之日止；6.诉讼费由华莱公司承担。一审法院经认定的事实如下：2017年10月2日，陈可敏（买受人）与华莱公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：2017100064)，约定陈可敏购买华莱公司开发的位于肇庆市端州区端州一路56号华生羚溪谷花园6号楼首层11卡，建筑面积62.38平方米，总价款904511元，由陈可敏一次性于2017年10月1日付清。同日，陈可敏（乙方）与华莱公司（甲方）签订《商铺回购协议》，约定自甲乙双方签订的《商品房买卖合同》满2年后的7日内，如乙方有意出让该物业，可向甲方提出书面申请，要求甲方予以回购；甲方同意回购的，回购价格为该物业商品房买卖合同约定的合同总价（因面积误差等造成的房款金额发生变化的，以实际购房金额为准）再加10%；乙方同意以此作为出售价格将该物业出让给甲方。上述合同签订后，陈可敏依约付清了购房款904511元给华莱公司，并于2019年10月2日支付了办证费1000元给华莱公司，于同年10月20日向肇庆市端州区住房和城乡建设局住宅专项维修资金专户缴存了住宅专项维修资金4803.3元。2019年4月18日，上述房屋的不动产权证登记至陈可敏名下，因房屋过户产生办证费550元。2019年10月22日，陈可敏（甲方、转让方）与华莱公司（乙方、受让方）签订《房地产买卖合同》（合同编号：201910220016），约定由华莱公司向陈可敏回购案涉房屋，交易价格为994962元，华莱公司于2019年12月22日前付清该购房款给陈可敏，双方在签订合同之日起三十内到房屋管理部门办理过户手续。另外，合同还对房地产交接、权利保证约定、违约责任、税务承担等进行了约定。其中，合同第六条第二款约定：乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方人民币3万元整的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。合同签订后，陈可敏与华莱公司双方办理了案涉房屋的产权过户手续，并缴纳了有关税费。2019年12月27日，华莱公司支付了购房款494962元给陈可敏，但对于余下购房款50万元及其他费用，华莱公司一直未能支付给陈可敏。陈可敏催收无果，遂诉至一审法院。又查明，案涉房屋目前已登记在华莱公司名下。一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。陈可敏、华莱公司签订的《房地产买卖合同》（合同编号：201910220016），是双方当事人的真实意思表示，合同的内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同，应受法律保护，双方均应全面履行合同约定的义务。合同签订后，陈可敏已依约将案涉房屋过户至华莱公司名下，但华莱公司仅支付了房屋回购款494962元给陈可敏，尚欠回购款50万元未能依约付清给陈可敏，华莱公司显属违约，应承担相应的违约责任。因此，陈可敏要求华莱公司付清回购房款50万元及利息，符合合同的约定，一审判决予以支持。回购房款利息应从华莱公司逾期付款之日起，即从2019年12月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至欠款付清之日止。对于陈可敏要求华莱公司退还代办房产证余额445元的请求。一审法院认为，华莱公司收取了陈可敏办证费1000元，因房屋过户产生办证费550元，华莱公司应退还代办房产证余额450元给陈可敏，现陈可敏主张退还代办房产证余额445元，是陈可敏对其自身权利的处置，应予以准许。对于陈可敏要求华莱公司支付代办房产证余额445元的利息请求，由于陈可敏、华莱公司双方并没有约定退还代办房产证余额的期限，故该利息计算应从陈可敏起诉之日起、即从2020年1月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至欠款付清之日止。对于陈可敏要求华莱公司支付住宅专项维修资金4803.3元的请求。一审法院认为，陈可敏已缴纳了案涉房屋的住宅专项维修资金4803.3元，现房屋已转至华莱公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第七十九条“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。”以及《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条第一款“房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户”的规定，案涉房屋的住宅专项维修资金应随房屋所有权同时过户至华莱公司名下，由华莱公司作为新的业主对该资金享有权利。陈可敏作为案涉房屋的旧业主，已缴存了该房屋住宅专项维修资金4803.3元，因此，华莱公司应支付案涉房屋住宅专项维修资金4803.3元给陈可敏。故陈可敏该请求合理合法，应予以支持。华莱公司为此所作的抗辩，其理由不成立，应不予采纳。对于陈可敏要求华莱公司支付住宅专项维修资金4803.3元的利息请求，由于上述住宅专项维修资金是缴存在肇庆市端州区住房和城乡建设局住宅专项维修资金专户，华莱公司并没有占用该笔资金，故陈可敏该利息请求缺乏依据，应不予支持。对于陈可敏要求华莱公司支付违约金3万元的请求。一审法院认为，陈可敏、华莱公司签订的《房地产买卖合同》第六条第二款关于违约金3万元的约定，属于对解约违约金的约定，陈可敏、华莱公司双方合同并未解除，陈可敏依据上述合同条款要求华莱公司支付违约金3万元，其理由不成立，应不予支持。据此，一审法院作出判决：一、华莱公司应在判决发生法律效力之日起七日内支付回购房款人民币50万元及利息（利息以实际欠款为基数，从2019年12月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至欠款付清之日止）给陈可敏；二、华莱公司应在判决发生法律效力之日起七日内退还代办房产证余额445元及并支付利息（利息以实际欠款为基数，从2020年1月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至欠款付清之日止）给陈可敏；三、华莱公司应在判决发生法律效力之日起七日内支付住宅专项维修资金4803.3元给陈可敏；四、驳回陈可敏的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币4576元，由陈可敏负担257元，华莱公司负担4319元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，一审判决定性准确，本院应予维持。一审判决对于案涉《房地产买卖合同》效力的认定正确，论理清晰，双方当事人对此并无异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，综合本案查明的事实及的华莱公司上诉意见，本案二审的争议焦点是：华莱公司应否返还陈可敏已支付的住宅专项维修资金4803.3元。对双方当事人没有提出上诉的一审其余判项，本院不作审查。本院认为，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条规定，住宅专项维修基金实行“钱随房走”的原则，华莱公司取得案涉房屋所有权后同时享有案涉住宅专项维修基金相对应的权利。本案中，双方虽在《房地产买卖合同》中对案涉住宅专项维修资金4803.3元的处理未作约定，但根据等价有偿原则，华莱公司取得案涉住宅专项维修基金相对应的权利，也应向陈可敏支付相应对价，故一审判决华莱公司向陈可敏支付4803.3元正确，本院予以维持。综上所述，肇庆市华莱置业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由肇庆市华莱置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏振伟审 判 员 梁碧媛审 判 员 何 桑二〇二〇年七月三日法官助理 邵丽虹书 记 员 吴兰芳