浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初2206号 原告（反诉被告）：叶玲，女，1978年1月4日出生，汉族，住杭州市滨江区。 被告（反诉原告）：城市社区服务集团（西安）有限公司杭州分公司，住所地杭州市余杭区黄湖镇兴湖路11号1幢4楼411-1室，社会统一信用代码：91330110MA2CGLWE4D。 主要负责人：陈倩。 委托诉讼代理人：常卫权，公司员工。 叶玲与城市社区服务集团（西安）有限公司杭州分公司（以下简称城社服务公司）房屋租赁合同纠纷一案，叶玲于2020年6月18日向本院起诉，本院受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理，于2020年7月13日公开开庭进行审理。城社服务公司当庭提起反诉，本院经审查后，决定将本诉、反诉合并审理，并依法裁定本案转为简易程序审理。叶玲及城社服务公司委托诉讼代理人常卫权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶玲向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《房屋托管合同》；2.判决被告支付违约金26400元，并没收押金；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：叶玲与城社服务公司于2019年9月23日签订了《房屋托管合同》，叶玲将坐落于杭州市滨江区的房屋托管给城社服务公司，合同约定托管时间为1年，自2019年9月26日至2020年9月25日，每月租金8800元，合同期内叶玲一年支付一个月的托管服务费8800元，费用直接用于每年春节当月租金冲抵（该费用已被冲抵），被告每月25日支付租金，最迟27日到账，城社服务公司在合同起租日前三天支付叶玲8800元押金。2020年2月20日，叶玲接到城社服务公司的电话通知，因为疫情影响本月租金平均摊到后面几个月支付，叶玲表示根据合同不能以疫情为借口随便变更合同。2020年2月27日，双方达成补充协议，解除《房屋托管合同》，押金由叶玲没收，城社服务公司还需支付一个月的租金8800元，后城社服务公司电话告知不能支付一个月的租金。叶玲认为《房屋托管合同》仍然有效，城社服务公司违约，造成了经济损失，故诉至本院。 城社服务公司答辩称：1.案涉合同已经于2020年2月28日实际解除，因全国在春节期间爆发新型冠状病毒，导致国家要求全部企业不允许复工，城社服务公司也属于不允许复工的企业。疫情的发生，给公司的经营造成了巨大的损失，导致公司履行合同困难，故而无法正常支付租金，城社服务公司本着不让叶玲利益受损的目的与叶玲进行协商调解，希望将所欠的租金分期支付，但未与叶玲达成一致。应叶玲要求，城社服务公司已于2020年2月28日将涉案房屋返还叶玲。自2020年2月28日起，涉案房屋已经由叶玲控制，故而合同已经于2020年2月28日实际解除。2.城社服务公司不应支付违约金，叶玲所收押金应予退还。涉案房产对城社服务公司而言是经营性用房，此案因疫情引发疫情防控导致2020年2月份停工，3月份瘫痪，客流少，营业收入下降。故而城社服务公司无法依据合同按期支付租金。这是城社服务公司无法预见且无法避免的情况，属于法律规定及双方合同约定的不可抗力情形。以上情形发生后，城社服务公司以不让业主收入受损为原则，积极主动与叶玲进行协商，意在友好协商一致的基础上，变更合同付款方式，将所欠租金变更为分期支付。城社服务公司基于情势变更而协商变更原合同条款的行为，并不属于违约行为，依据最高院关于依法妥善审理涉新冠会员疫情民事若干问题的指导意见关于合同案件的审理之第五条，承租房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施，导致承租人资金周转困难，或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，并由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持，城社服务公司无须承担违约金。叶玲也无权不予退还押金。3.因本案属于疫情引起的纠纷，在此期间，城社服务公司一直抱着诚恳的态度积极与叶玲进行协商，由于不可抗力，不应归责于城社服务公司，故诉讼费不应由城社服务公司承担。 城社服务公司向本院提出反讼请求：叶玲支付城社服务公司托管费8800元。事实与理由：根据合同约定，合同期内叶玲每年支付城社服务公司一个月的托管服务费，此费用直接用于每年春节当月租金冲抵，现叶玲未予以支付，故诉至本院。 叶玲答辩称：对于托管费，可以按照实际托管时间，按比例进行支付。双方签订解约协议后，案涉房屋的钥匙实际还是城社服务公司掌控的，叶玲直到4月份才换了锁，因此不能视为协议签订当天已经收回了房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。城社服务公司对叶玲提交的房屋托管合同、账单详情真实性无异议，本院予以确认；对订单截图不予认可，本院经审查对真实性予以确认。叶玲对城社服务公司提供的房屋托管合同、解除协议的真实性无异议，本院予以确认。 经审理查明：2019年9月23日，叶玲（甲方）与城社服务公司（乙方）签订了《房屋托管合同》，约定甲方将坐落在杭州市滨江区水印城小区2栋1单元802室托管给乙方，该房屋为3室2厅2卫1厨，房产证面积153.87平方米；该房屋用途为乙方经营长租、短租或配套项目，乙方应将租房合同作为本合同之附件一；托管期间内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务，并收取相应的托管服务费；合同期内甲方每年支付乙方一个月的托管服务费，此费用直接用每年春节当月租金冲抵，互不支付；本合同托管起合计12个月，自2019年9月26日至2020年9月25日止，甲方实收租期11个月，冲抵服务费1个月；月租金标准为8800元／月，支付方式为月付；合同起租日前三天内乙方支付甲方相当于1个月房屋租金作为押金，押金数额为8800元，合同期最后一个月乙方将用此押金进行部分冲抵，仅支付剩余租金；合同起租日前三天内乙方向甲方支付首月租金，以后起每月25日乙方支付甲方租金，每年春节当月除外；乙方需提前解除托管的，应提前三十日通知甲方，并按3个月租金标准的违约金赔偿给甲方，甲方收取押金不予退还；乙方有合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。合同签订后，城社服务公司分别于2019年9月25日、10月27日、11月27日、12月27日向叶玲共计转账44000元（包含押金8800元）。 2020年2月28日，叶玲（甲方）与城社服务公司（乙方）签订《解约协议》，约定自合同签订之日起原合同解除，协议约定的双方权利义务终止；因疫情原因导致乙方未付甲方二个月租金，合计17600元，其中用押金8800元抵扣，剩余8800元在3.25号、4.25号、5.25号平均分三次付清；双方签字盖章生效。叶玲的丈夫吕存松在甲方落款处签字，城社服务公司未在乙方落款处盖章。 另查明，叶玲因更换案涉房屋的密码锁支出1199元。 本院认为：叶玲与城社服务公司签订的《房屋托管合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。关于案涉《解约协议》的效力，根据协议约定，双方签字盖章生效。因城社服务公司未在落款处加盖公章，故该协议并未生效，对双方均不具有法律约束力。庭审中，双方一致同意《房屋托管合同》于2020年2月28日解除，本院予以确认，故对叶玲主张判决解除房屋托管合同的诉讼请求，本院不再处理。 对于叶玲主张城社服务公司支付违约金并没收押金的诉请。根据《房屋托管合同》约定，叶玲每年应支付城社服务公司一个月的托管服务费，此费用直接用每年春节当月租金冲抵，互不支付。按照上述约定，2019年12月26日起至2020年1月25日期间的租金本应与叶玲应支付的托管服务费冲抵，城社服务公司于2019年12月27日支付的租金应支付的是2020年1月26日至2020年2月25日期间的租金。因此，在此之前，城社服务公司不存在违约的情形。虽然之后城社服务公司未能按约支付租金，但考虑城社服务公司承租案涉房屋主要用于经营长租、短租或配套项目，因疫情防控措施业务收入受到影响系客观事实。且双方之后也协商了解除合同事宜，叶玲庭审中也认可解约协议签订次日其带了人到房间进行了清理，可视为双方对案涉房屋已基本交接完成。综上，对叶玲提出的上诉诉请，本院不予支持。对于叶玲提出的城社服务公司一直掌控着房间的密码锁的问题，本院认为，合同解除后，城社服务公司作为承租人有将案涉房屋恢复原状的义务，虽然叶玲表示过密码锁不用更换，但城社服务公司亦未能在合理时间内解除密码控制。因此，叶玲换锁产生费用应当由城社服务公司承担，换锁费用有证据予以证明，且在合理范围，本院予以确认。 综上所述，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。截至2020年2月28日，双方实际履行合同时间为5个月又3天，城社服务公司欠付租金9668元，抵扣押金8800元，还须支付868元，加上城社服务公司应承担的换锁费1199元，合计2067元。叶玲应支付托管服务费3737元。上述债务相抵后，叶玲还须支付城社服务公司1670元。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款至规定，判决如下： 一、叶玲于本判决生效之日起十日内支付城市社区服务集团（西安）有限公司杭州分公司款项1670元； 二、驳回叶玲的诉讼请求； 三、驳回城市社区服务集团（西安）有限公司杭州分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费230元，反诉案件受理费25元，合计255元，由叶玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  费婧 二〇二〇年七月二十八日 书记员  朱洁 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-7-?