贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4826号 原告：熊佳英，男，1982年5月2日生，汉族，住贵州省纳雍县。 委托诉讼代理人：杨菊杰（特别授权代理），系熊佳英妻子。 原告：杨菊杰，女，1980年3月1日生，白族，住贵州省毕节市。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码9152050070966631XK，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号15224201511616943。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 原告熊佳英、杨菊杰与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（下称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨菊杰（同为熊佳英的委托诉讼代理人）、被告瑞丰公司委托诉讼代理人钟影、张海威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告熊佳英、杨菊杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告因未在规定的期限内取得房地产权权属证书违约金49,789.00元和立即为原告办理不动产权证书；2.诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告于2012年6月24日与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告在建中的位于毕节市瑞丰新城7号楼一单元的1306号房屋一套，面积为102.88平方，房屋总价款为297,426.00元，交房日期为2013年5月31日前；协议生效后被告于2013年10月4日向原告交付了该商品房。出卖人承诺2017年5月31日前取得该房产所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记证的相关文书，交付给买受人。协议生效后，被告直至今日该房产所有权的初始登记任然没有办理由于被告的原因，原告未在约定期限内取得房屋权属证书，根据双方在合同第八章第二十二条、三、(二)、2的约定，“约定之日起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记相关文书的，双方同意按下列第2项处理。第2项第(2)款规定，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记证的相关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款的0.1%违约。”由于约定违约金过高，原告按照中国银行贷款利率计算:297,426.00元×0.0558×3=49,789.00(元),要求被告赔偿原告49,789.00元人民币即可，同时要求尽快办理不动产登记证。尽管原告多次向被告协商赔偿违约金并要求房开及时办理商品房转移登记证和不动产登记证，但是房开拒绝赔偿，不动产登记证至今仍没有办理。现诉诸法院，请求贵院依法判令所请！ 被告瑞丰公司辩称：一、被答辩人不存在损失。违约金条款的设置以填补损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付逾期办证违约金，是以被答辩人能够举证证明因逾期办证而给其造成客观、具体损失为逻辑前提，而被答辩人购买的住宅并不因答辩人逾期向其交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，若被答辩人举证不能，答辩人无支付义务。二、违约金约定过高，应予调整。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。三、答辩人享有免责事由。逾期办证系政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由。四、尊重被答辩人权利处分自由。被答辩人诉请“因未在规定期限内取得房地产权权属证书违约金49789元”，其诉请的全部违约金以49789元为限，超过49789元的部分视为放弃，属对自己权利的处分，应予尊重。五、精确分担案件受理费。请求法院精准判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买瑞丰房地产位于毕节市瑞丰新城7幢13层06号（房号为7-1306号）房屋，房屋建筑面积102.88平方米，套内建筑面积86.58平方米，总价款为297426.00元，签订合同当日支付首付款89426.00元，余款208000.00元以公积金贷款的方式支付；该商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价以外的费用；被告应当于2013年5月31日前交付该商品房；上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；转移登记……（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同签订后，原告向被告支付全部购房款。2013年10月4日，被告向原告代收了办证费、维修基金、契税、开户费等税费。 另查明，涉案商品房不具备办理产权转移登记条件。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房移转登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，应向原告承担相应的违约责任。 关于判令被告为原告办理不动产权属证书的问题。根据合同约定，原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。因此，被告应当在原告缴纳办证所需税费、提供应由原告提供的相关材料及办理委托手续后向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理不动产权证书。但是，涉案商品房并不具备办理产权转移登记条件，属事实上不能履行，故对原告主张的该诉讼请求，本院暂不予审理，待涉案商品房具备办理产权转移登记条件后，原告可以另行主张。 关于支付逾期办证违约金的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条：“三、移转登记（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%违约金。”中对违约金的计算有相应约定。但双方约定的违约金计算标准超过法律规定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。鉴于原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，而是将办理涉案商品房转移登记的有关文书提交到不动产登记部门并通知原告，为原告办理涉案商品房转移登记，但原告有缴纳办证所需税费和提供相关材料的义务。被告在具备办理涉案商品房产权转移登记条件并通知原告提交相关办证资料后，可以视为被告已履行完毕交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。因此，被告瑞丰公司应向原告支付逾期办证违约金，该违约金以已付购房款297,426.00元为基数，从2017年6月1日起计算至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日至被告在具备办理涉案商品房产权转移登记条件并通知原告提交相关办证资料之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告熊佳英、杨菊杰支付逾期交付办理商品房移转登记的有关文书的违约金（违约金以已付购房款297,426.00元为基数，从2017年6月1日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日至被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司在具备办理涉案商品房产权转移登记条件并通知原告熊佳英、杨菊杰之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告熊佳英、杨菊杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费522.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年七月十三日 书记员  肖 毅