北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4201号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京章丘海泰饭店管理有限公司长春桥店，住所地北京市海淀区厂洼路19号1幢二层南侧。负责人：许菓，总经理。委托诉讼代理人：滕培刚，山东本业律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市皇苑大酒店，住所地北京市海淀区西三环北路厂洼19号。法定代表人：李舒山，经理。委托诉讼代理人：杨涛，北京扬涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯沁雨，北京扬涛律师事务所律师。原审被告：北京章丘海泰饭店管理有限公司，住所地北京市丰台区南峰窝水口子33号。法定代表人：王德生，总经理。委托诉讼代理人：滕培刚，山东本业律师事务所律师。上诉人北京章丘海泰饭店管理有限公司长春桥店（以下简称长春桥店）因与被上诉人北京市皇苑大酒店（以下简称皇苑大酒店）、原审被告北京章丘海泰饭店管理有限公司（以下简称海泰公司）合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初58052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长春桥店上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项、第四项、第六项，改判驳回皇苑大酒店提出的与合同解除、提成、房屋占用费相关的诉讼请求；2.改判支持长春桥店的全部反诉请求；3.或者发回重审；4.皇苑大酒店负担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，法律适用错误。一、基于皇苑大酒店的装修改造、封闭玻璃门及通道等事实，长春桥店要求皇苑大酒店赔偿经济损失具有充足的依据。案涉会议纪要仅仅适用于两个半月的装修期，而皇苑大酒店不仅延长装修期限，还进一步封闭停车场、破坏广告牌。二、一审法院酌减皇苑大酒店提成的方式，不足以弥补长春桥店的损失。长春桥店已举证证明，与上一年度同期营业额相比，长春桥店减少了342万余元，应该按照此数额给长春桥店补偿。三、长春桥店已于二审期间腾退房屋，加之新型冠状病毒肺炎疫情影响，皇苑大酒店应当减免其2020年2月、3月的房租。皇苑大酒店辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，应予维持。一、长春桥店主张的赔偿经济损失342万余元没有事实和法律依据。相关证据系其单方制作，且经营流水的下降是宏观经济形势下行、自身经营不善等多种因素导致，与案涉施工行为没有直接因果关系。双方已经以会议纪要的方式就装修期的提成问题达成了共识，长春桥店也一直据此实际履行至2019年5月。施工将涉及的封闭玻璃门及通道、拆除广告牌的影响，已经包含在会议纪要的补偿方案之中。关于关闭停车场，按照双方合作经营协议的约定，皇苑大酒店本来只给长春桥店提供5个车位，酒店南北侧道路两侧均有收费停车位，车位充足，由此对长春桥店的经营没有影响。二、长春桥店主张赔偿装修损失106万余元没有事实和法律依据。三、本案中退还押金30万元的条件不成就，待长春桥店腾退并结清费用，皇苑大酒店同意退还30万元押金。四、皇苑大酒店的上级单位是中共中央党校，属于中共中央举办的事业单位，不适用于北京市政府出台的关于疫情期间市、区属国有企业相关优惠政策，实际腾退是新的事实，不影响一审判决确定的支付标准与方式。海泰公司述称，认可长春桥店的上诉意见。皇苑大酒店向一审法院起诉请求：1.确认皇苑大酒店与长春桥店间《合作经营协议》于2019年8月15日解除；2.判令长春桥店立即腾退皇苑大酒店二层餐厅及包间；3.判令海泰公司、长春桥店支付2019年5月1日至2019年8月14日提成款及2019年8月15日至实际腾退日房屋使用费（截至2019年9月30日合计208605.36元；2019年8月15日至11月19日房屋使用费按协议约定的提成款收取方式计算减半收取；自2019年11月20日起，房屋使用费按协议约定的提成款收取方式计算）；4.判令海泰公司、长春桥店支付2019年5月至实际腾退日发生的电费、水费、热水费、洗澡费用、留用人员工资、会议餐提成、电话费、住宿管理费、电话管理费、杀虫灭蟑费、生活垃圾清运费（截至2019年9月30日共计258617.34元）。长春桥店向一审法院提出反诉请求：1.判令皇苑大酒店赔偿长春桥店经济损失3429903元、装修损失1069900元；2.判令皇苑大酒店退还长春桥店押金30万元。一审法院认定事实：2015年，皇苑大酒店与长春桥店签订合作经营协议，其主要条款约定，皇苑大酒店将二层餐厅及部分包间提供给长春桥店，在现有功能及人员基本不变的前提下进行合作经营。合作经营期限为2015年4月26日至2020年4月25日。如皇苑大酒店进行整体装修，长春桥店承诺停止经营行为，待装修完成后继续履行本协议。如皇苑大酒店上级单位决定终止合作经营，皇苑大酒店应提前三个月以书面形式通知长春桥店，长春桥店承诺停止经营行为并无条件退出。合作经营期间，长春桥店承担所有运营费用。皇苑大酒店每月按餐厅全部流水收入提成。月收入不足80万元，按80万元提取。提取比例为，当月收入在100万元以内，按13％提取；100万元-150万元，按12％提取；150万元-200万元，按11％提取；200万元以上按10％提取。培训班中餐、晚餐结算标准每位50元，皇苑大酒店按流水的10％提取。双方每日核对营业额并签字确认，每月8日之前结算。皇苑大酒店提供现有人员、经营场地及配套设备设施；保证长春桥店经营所具备的基本条件，保证水、电、燃气的正常供应；配合长春桥店进行大门改造及更改广告牌，即把两扇固定玻璃换成玻璃门，现有的外墙“万顺楼”广告牌更换成“海泰食府”，改造费用由长春桥店承担；皇苑大酒店按月收取水、电、燃气等费用；按年收取电话管理费；提供用餐客人免费停车券，并提供5个免费停车位。长春桥店负责经营；每月5号前支付皇苑大酒店留用人员工资、福利等；负责住店客人每位30元的早餐；优先接待和满足学院培训班学员及会议用餐。长春桥店需向皇苑大酒店交纳30万元押金，合作经营结束后，双方交接结算后退还。本协议有效期内，任何一方都不得随意终止协议（皇苑大酒店上级单位决定终止合作经营除外）。皇苑大酒店上级单位决定终止合作经营，皇苑大酒店应提前三个月以书面形式通知长春桥店，双方在结清所有费用及承担的相应责任后终止。在履行协议过程中，双方还就垃圾清运费、鼠虫害防治费、餐厨垃圾清运费等签订了补充协议。2015年4月20日，海泰公司向皇苑大酒店交纳押金30万元。2018年10月14日，海泰公司向皇苑大酒店发出餐厅租金减免申请，以酒店前门因正门改造需封闭，将影响经营，申请三个月房租（结算流水收入比例）减免50％等。当月17日，皇苑大酒店作出会议纪要，施工期间减免餐厅全部流水收入提成的50％；施工结束后，减免餐厅二个月全部流水收入提成的50％；从2018年10月22日起，学院员工餐标准由15元/人调至20元/人。2018年12月21日，中共中央党校机关服务中心向皇苑大酒店发出通知称，2018年3月，中央决定中央党校和国家行政学院合并重组，组建新的中央党校（国家行政学院）。按照校（院）委决策部署，进一步强化皇苑大酒店教育培训职能和功能定位，以弥补校（院）培训场所和设施的不足。要求皇苑大酒店在规定的时间内，抓紧酒店中各外租单位的清退工作。2019年1月2日，海泰公司致函皇苑大酒店，对学院领导和酒店领导在皇苑大酒店前门装修封闭正常消费通道事件上给予的理解和支持表示感谢。同时提出，当时告知封门时间为2个半月，至今未见完工迹象，且从1月2日封闭整个停车场，严重影响经营。故申请停车场封闭期间免房租（结算流水收入比例）收取，皇苑大酒店承担员工餐人工成本2.5万元和水电费5000元。2019年5月4日，长春桥店向皇苑大酒店发出通知，以皇苑大酒店在合同履行中将海泰食府玻璃门、停车场封闭，导致用餐人员、车辆无法进入，并将广告牌破坏未予恢复，无法经营。故通知皇苑大酒店，自2019年5月8日起中止合作经营协议的履行。2019年5月15日，皇苑大酒店函复长春桥店称，根据中共中央党校（国家行政学院）决策部署，为进一步强化皇苑大酒店教育培训职能，弥补校（院）培训场所和设施的不足，现已启动酒店外租单位统一清退和整体装修改造工作。依据协议约定，决定解除协议，解除时间为2019年8月15日。在该日期前长春桥店可继续占用房屋，此后需腾退房屋并办理结算、交接。长春桥店于次日签收了此函。长春桥店2019年5月经营收入696086.48元，6月经营收入675168.97元，7月经营收入588946.52元。一审诉讼中，长春桥店明确表示拒绝交接。一审法院认为，皇苑大酒店与长春桥店签订的合作经营协议及补充协议，未违反效力性强制性规范，应属有效。依据协议约定，如皇苑大酒店上级单位决定终止合作经营，皇苑大酒店应提前三个月以书面形式通知长春桥店，长春桥店承诺停止经营行为并无条件退出。中央党校（国家行政学院）机关服务中心依照中央党校（国家行政学院）决策，通知皇苑大酒店，为进一步强化皇苑大酒店教育培训职能和功能定位，弥补校（院）培训场所和设施的不足，要求皇苑大酒店在规定的时间内，抓紧酒店中各外租单位的清退工作。皇苑大酒店据此通知长春桥店解除协议，符合协议约定的解除条件。长春桥店于2019年5月16日收到该通知，故自该日起，合作经营协议应在满三个月时（2019年8月15日）解除。长春桥店、海泰公司以没有见到中央党校（国家行政学院）正式文件为由，否认协议解除的效力，缺乏充分的事实及法律依据，该院不予采纳。协议解除后，长春桥店应当依约无条件腾退房屋，但其以各种借口和理由拒绝腾退房屋，应承担占用期间给皇苑大酒店造成的损失。具体金额应参照双方协议中关于最低提成标准的约定。长春桥店未向皇苑大酒店支付2019年5月1日至8月14日（协议解除前）的提成，以及双方确认的2019年5月1日至9月30日的各项费用，亦应予以支付。但皇苑大酒店主张此后至实际腾退日的费用无实际金额，且有些尚未发生，该院不予支持。长春桥店、海泰公司虽对皇苑大酒店主张的2019年5月1日至8月14日期间提成金额存有异议，但提成款金额并未超过协议约定的标准，该院不持异议。根据双方的提成比例约定可以看出，长春桥店经营收入的多少，与双方的利益均密切相关。皇苑大酒店进行装修改造是为了清退外租单位后，尽早适应教育培训的需要，并非为影响长春桥店经营而专门采取的针对性行为。皇苑大酒店的装修改造中，封闭了玻璃门、通道等，确会对长春桥店的经营产生不利影响。然而，会议纪要已对上述情形下协议的履行，作出了安排，即皇苑大酒店减半收取提成等，双方亦照此执行。故长春桥店要求皇苑大酒店赔偿经营损失的主张，缺乏充足的依据。鉴于皇苑大酒店此后又因装修改造，封闭了停车场、破坏了广告牌，进一步对长春桥店的经营造成不利影响，应通过酌减皇苑大酒店提成的方式，对长春桥店予以适当弥补。合作经营协议明确约定，协议因皇苑大酒店上级单位决定终止合作经营解除时，长春桥店承诺停止经营行为并无条件退出。长春桥店提出的装修损失，不应予以补偿。何况，协议即将到期，长春桥店又拒绝即时腾退，装修损失至协议期满时将不复存在。长春桥店系海泰公司的分支机构，不具备独立的法人资格。其财产不足以承担责任时，应由海泰公司承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，判决：1.确认皇苑大酒店与长春桥店签订的合作经营协议于2019年8月15日解除；2.长春桥店于判决生效后10日内，将其占用的皇苑大酒店二层房屋及包间腾退给皇苑大酒店；3.长春桥店、海泰公司给付皇苑大酒店2019年5月1日至9月30日的提成10万元，电费、水费、热水费、洗澡费用、留用人员工资、会议餐提成、电话费、住宿管理费、电话管理费、杀虫灭蟑费、生活垃圾清运费等费用258617.34元，于判决生效后10日内付清；4.长春桥店、海泰公司向皇苑大酒店支付房屋占用费（自2019年10月1日至2019年11月19日，按每月5.2万元的标准支付；自2019年11月20日至实际腾退之日，按每月10.4万元的标准支付），于判决生效后10日内付清；5.驳回皇苑大酒店的其他诉讼请求；6.驳回长春桥店的反诉请求。二审中，各方当事人提交了新的证据，本院组织各方进行了举证、质证。长春桥店提交以下新证据：证据1.交接手续，证明长春桥店已经于2020年3月30日实际腾退。证据2.北京市规定，证明长春桥店承租的是国有性质房产，按照相关规定应当免交2020年2月、3月的房租。皇苑大酒店未提交新证据，其针对长春桥店的新证据发表如下质证意见：证据1的真实性认可，但不认可其证明目的，交接手续中明确截止2020年3月30日，尚存有未取走的物品，实际上直到2020年4月15日，长春桥店才完成全部腾退。证据2的真实性、证明目的均不认可，发文主体是北京市政府，规定适用于京内市、区属国有企业，而皇苑大酒店是中央直属事业单位，况且长春桥店支付的是房屋占用费，而非房租，占用费具有赔偿性质，且不属于二审审理范围。海泰公司未提交新证据，其认可长春桥店提交的新证据。本院经审查认为，鉴于各方当事人认可证据1的真实性，本院对该份证据的真实性予以确认；证据2系北京市房屋租金在疫情期间的减免政策，但本案涉及的是房屋占用费，两者之间不具有关联性，因此，本院对证据2不予采信。二审中，本院依法补充查明以下事实：2020年3月30日，皇苑大酒店与长春桥店签订交接清单一份。内容如下：海泰食府交接未取物品：1.烤羊炉一台；2.二楼酒水库房物品（1）开业时皇苑酒店交接酒水（2）客存酒水未取（3）洗手间对面柜内客人留存酒水和大厅柜内客人留存酒水；3.一楼库房（开业时皇苑酒店交接酒水）；4.2020年匠心年夜饭展架；5.一楼到二楼楼道吊灯二个；6.明档菜品展示大展柜一台；7.后厨蒸箱一台；8.圣水泉员工私人物品（值班宿舍）。备注：（1）海泰全部未取物品以上列表为主，其他物品无。其他个别海泰留存物品由酒店处理。皇苑酒店如需用场地时留存物品第一时间配合取走。（2）海泰食府与皇苑大酒店店内物品交接工作已全部交接完毕。皇苑大酒店认可长春桥店已实际腾退房屋，但主张其全部腾退完毕的时间是2020年4月15日。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，结合各方当事人二审期间的诉辩主张，本案第一个焦点是合同解除的时间及装修费承担问题。据已查明的事实可知，皇苑大酒店与长春桥店签订的合作经营协议中明确，如皇苑大酒店上级单位决定终止合作经营，皇苑大酒店应提前三个月以书面形式通知长春桥店，长春桥店承诺停止经营行为并无条件退出。本案确属上述情形，皇苑大酒店亦提前三个月通知对方解除，因此，一审法院确认双方的合作经营协议于2019年8月15日解除无误。基于上述相同约定，长春桥店在合同签订之日即可预见到存在提前解除合同的可能性并且认可之，因此，其以此为由要求皇苑大酒店赔偿开店之初支出的装修费的反诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。本案第二个争议焦点是皇苑大酒店整体装修期间，是否给长春桥店带来经营影响以及对应的补偿方式、数额。已查明，皇苑大酒店自2018年10月开始整体装修、改造，海泰公司向皇苑大酒店申请减免租金，皇苑大酒店亦以会议纪要形式回复，“施工期间减免餐厅全部流水收入提成的50％；施工结束后，减免餐厅二个月全部流水提成的50％”。由此可知，关于装修事宜，双方已经达成合作经营协议的补充性协议，就施工期间及施工结束后的二个月的流水收入提成（也即长春桥店提到的房屋租金）款减半收取；此后，从2018年10月至2019年4月，长春桥店亦是按照此协商一致的方案支付提成费用。长春桥店主张，皇苑大酒店承诺装修期间仅两个半月，但上述会议纪要并未予以明确承诺，而在此后长达半年的期间内，长春桥店亦是按照会议纪要方案履行。长春桥店虽抗辩，2019年1月2日，海泰公司曾致函皇苑大酒店，要求进一步变更、免除房租，但该函件并未得到皇苑大酒店的承诺，因此，一审法院依据会议纪要确定的提成方案，确定装修期间相应费用及房屋占用费无误。长春桥店上诉主张，应以装修期间比上一年度同期经营流水减少额度来确定赔偿数额，对此，本院认为，长春桥店并未证明装修事宜与经营流水额之间存在直接、唯一的因果关系，本院对其该项主张不予支持。同时，本院亦注意到，皇苑大酒店确实存在无法再向长春桥店提供5个免费停车位等事实，该等行为虽仅属于合同的次要义务，但确会给长春桥店的经营带来程度轻微但不可避免的影响，因此，一审法院在双方已就2019年5月1日至9月30日各项费用确认的基础上，以酌减部分提成费的方式弥补上述影响无误。本案第三个争议焦点是房屋占用费的具体金额。首先，合同解除后，长春桥店应当腾退房屋，但其在一审诉讼时仍然坚持不予腾退，从而存在需要支付的房屋占用费。又鉴于，各方当事人已经就相关费用核算至2019年9月30日，故，一审法院就2019年10月1日起产生的费用予以判定无误。其次，依据双方之间的合作经营协议以及皇苑大酒店在会议纪要中的承诺，一审法院参照合作期间的提成标准确定房屋占用费，并减免50％施工期间的费用无误。长春桥店虽抗辩2019年9月19日之后，皇苑大酒店仍然在装修，但其并未提供证据予以证明，由此，一审法院以皇苑大酒店陈述的2019年9月19日作为装修结束日，并减半收取2019年10月1日至2019年11月19日的房屋占用费无误，具体而言，按每月5.2万元的标准支付，该期间的房屋占用费是8.49万元。最后，据已查明的新事实可知，2020年3月30日，皇苑大酒店与长春桥店签订交接清单一份，明确“店内物品交接工作已全部交接完毕”。皇苑大酒店虽主张，对方实际完全腾退是在2020年4月15日，但从双方书写交接清单的行为来看，双方已经于3月份进行了清算、交接；从交接清单的内容来看，长春桥店已实际退出原址经营，仅留存部分物品未及时搬运；从交接的结果来看，现无证据表明上述物品的暂存影响皇苑大酒店的经营，而从皇苑大酒店自述的搬运时间来看，亦属于合理搬运期间。因此，本院以2020年3月30日作为实际腾退日，以每月10.4万元的标准计算，确定2019年11月20日至实际腾退日，长春桥店实际尚需支付的房屋占用费为45.07万元。长春桥店上诉主张，因为新冠肺炎疫情影响，应当减免其2020年2、3月份租金，对此，本院认为，合同解除后，长春桥店与皇苑大酒店并无房屋租赁关系，长春桥店一直占用相关房屋不予腾退，实属非诚信行为，由此，其对因自己原因造成的扩大损失，不在皇苑大酒店应当承担的责任或是法律应予保护的范围之内，本院对其该项主张不予支持。综上，长春桥店应当向皇苑大酒店支付2019年10月1日起至2020年3月30日的房屋占用费53.56万元。综上所述，长春桥店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因出现新的事实，应予部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初58052号民事判决第一项、第三项；一、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初58052号民事判决第二项、第四项；三、北京章丘海泰饭店管理有限公司长春桥店、北京章丘海泰饭店管理有限公司向北京市皇苑大酒店支付房屋占用费53.56万元，于本判决生效后10日内付清；五、驳回北京市皇苑大酒店的其他诉讼请求；六、驳回北京章丘海泰饭店管理有限公司长春桥店的反诉请求。一审案件受理费30907元，由北京市皇苑大酒店负担1308元，由北京章丘海泰饭店管理有限公司长春桥店、北京章丘海泰饭店管理有限公司负担29599元。二审案件受理费22599元，由北京章丘海泰饭店管理有限公司长春桥店、北京章丘海泰饭店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 实审 判 员  黄占山审 判 员  杨 力二〇二〇年七月二十八日法官助理  孙 鑫书 记 员  刘奕萱