江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2244号上诉人（原审原告）：张令国，男，1970年3月17日出生，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人仲冬梅，北京盈科（宿迁）律师事务所律师。委托诉讼代理人张赫，北京盈科（宿迁）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘超，男，1989年11月10日出生，住江苏省宿迁市湖滨新区。上诉人张令国因与被上诉人刘超房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初9081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张令国上诉请求：一、请求撤销一审判决主文第一项、第二项，依法改判：1.涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年1月22日解除；2.刘超支付欠付租金187331.5元、自2020年1月22日起至2020年4月3日占有使用费67046.5元，并以欠付的租金、占有使用费为本金，支付自欠付之日起至实际履行之日止利息（2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率标准的1.3倍计算，自2019年8月20日至实际履行之日期间按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准1.3倍计算）；3.违约金168000元。二、案件诉讼费用由刘超负担。事实和理由：1.一审法院认定涉案合同于2019年10月2日解除系认定事实、适用法律错误。张令国因刘超迟延支付租金违约行为，于2019年8月诉讼至一审法院，要求依据涉案合同行使约定解除权，不存在与刘超协商解除事实，刘超并不知晓张令国解除合同诉求内容。故涉案合同应当自刘超收到法院诉讼材料时解除，即2020年1月22日解除。2.一审法院判决涉案租金支付截止到2019年10月2日，此后不支持占有使用费不当。涉案合同解除时间为2020年1月22日，故租金应计算至该时间。关于占有使用费，张令国是2019年9月收取电费时发现刘超搬离，但涉案房屋钥匙一直在刘超处持有，涉案房屋直至2020年4月3日才交付张令国。在此之前，刘超并未提起要退还房屋，涉案房屋一直由刘超占有，张令国无法正常管理涉案房屋，无法行使所有权人占有、使用、收益、处分房屋的权利，刘超应当向某国承担逾期交房的房屋占有使用费。3.一审法院判决酌定3个月租金损失84000元作为违约金，该酌定数额不足以弥补张令国的损失。涉案合同系刘超违约行为导致解除，张令国不负有过错。综合涉案房屋所处位置、房屋面积及剩余租期，张令国短时间内无法再将涉案房屋对外出租，导致张令国的租金损失，故张令国也自愿调整为6个月租金损失。4.本案诉讼系刘超违约行为导致，故案件受理费应由承担。刘超二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张令国向一审法院提起诉讼请求，请求判令：1.解除双方于2018年7月25日签订的《房屋租赁合同》及于2019年2月28日签订的《补充协议》，刘超立即腾空并向某国交付涉案租赁房屋；2.刘超向某国支付2019年7月1日至合同解除之日期间的租金、此后至实际交付房屋期间的占有使用费（租金和占有使用费均按336000元/年的标准计算）及利息（以欠付的租金和占有使用费为基数、按照月息2分标准、自欠付款项之日起计算至实际履行之日止），并支付违约金336000元；3.刘超向某国赔偿拆除窗户、将房屋四周原有夹胶玻璃毁损造成的损失27480元；4.刘超向某国支付电费13643.95元及物业费600元，合计14243.95元；5.刘超向某国支付律师费8000元；6.本案诉讼费用由刘超承担。一审法院认定事实：宿迁市宿城区发展大道东侧凯林瑞商场1＃楼＃西2-2不动产登记所有人为张令国。2018年7月25日，张令国与刘超签订《房屋租赁合同》约定：一、租赁房屋基本情况。1、甲方将其拥有的座落于宿迁市南门）凯琳瑞·巴黎都市——西2-2号东面部分房屋按现有状况出租给乙方使用。房屋建筑面积大约600平方米。2、房屋现状。以房屋现状出租。二、租赁用途。乙方租赁房屋的用途是作为巴适火锅经营场所。未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更租赁房屋的用途。三、租赁期限。租赁期限为3年，自2018年9月1至2021年8月31日止，2018年9月1日作为租金起算日。四、租金及付款方式。1、租金以人民币为计算单位，甲方不提供租赁费发票。如乙方需租赁费发票，待乙方向甲方另行支付相应税金后，甲方向乙方出具。2、租金标准：第一年度租金为33万元，第二年度为35万元，第三年度为35万元。……五、其他费用。1、履约保证金：乙方在签订本合同时，应向甲方支付履约保证金2万元。租赁期内，如乙方无任何违约行为，该保证金冲抵最后一期应缴租金。如乙方在租赁期内存在任何违约行为，甲方有权将该保证金直接扣除，不足部分，乙方补足。2、租赁期间，乙方应该按照凯琳瑞物业规定，按期按表支付水、电费用，按租赁面积分摊物业管理费用。合同终止时，乙方应当按时交回房屋，并保证房屋及内部设施及水、电等完好，同时结清所有应当由乙方承担的各项费用。六、其他约定。1、租赁期内，乙方因经营需要可对租赁房屋进行装修、装潢，但不得破坏租赁房屋的主体结构，且乙方的装修、装潢方案在实际动工前必须经过甲方书面同意。乙方应向甲方提交一份完整的经甲方同意的装修方案、图纸，由甲方留存备案。乙方不得擅自对所租房屋进行外立面及结构性更改，否则甲方有权要求乙方限期恢复原状、赔偿损失。2、租赁期内，乙方若对外转租、转借第三方或与第三方共享，需向甲方提交书面转租、转借、共享申请，在征得甲方书面同意情况下方享有对外转租、转借、共享权，且转租、转借、共享期限不得超过乙方的剩余租赁期限。乙方保证继续按照本租赁合同的约定向甲方支付本租赁合同期限内的所有租金，乙方不得因转租、转借、共享而缩短本合同约定的租赁期限。如第三方的行为给甲方造成任何损失，乙方需承担连带赔偿责任……七、合同的解除。1、租赁期内，甲乙双方均不得以任何理由单方面解除合同，但经各方协商一致的或是满足本合同有关单方解除合同约定条款的，可以提前终止本合同。2、有下列情形之一的，本合同自通知到达乙方时终止，各方互不承担违约责任：（1）该租赁房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁、危改范围的，合同自拆迁行为发生之日（包含接到征收部门相关通知）解除。（2）因自然灾害或不可抗力因素致使租赁房屋毁损、灭失的，本合同自上述事由发生之日解除；甲方因相关部门要求而需要收回房屋进行改造的或甲方因经营需要收回房屋的……3、乙方未按照约定支付租金达30日以上的，甲方有权选择解除合同或继续履行合同。如甲方选择解除合同，甲方可在书面通知乙方后解除本合同，合同自通知到达乙方时解除（乙方如对解除合同有异议，可在接到甲方通知之日起五日内向法院诉讼，逾期视为没有异议），并有权要求乙方支付违约金。违约金数额为尚未履行的租期应付租金数额的2倍，若支付的违约金不足覆盖甲方的损失，乙方还应向甲方承担不足部分的赔偿责任。如甲方选择继续履行合同，乙方除应继续按照本合同约定支付应付租金外，还需以应付租金为基数，按照日千分之一标准向甲方支付违约金。4、乙方有下列情形之一的，甲方可在书面通知乙方后解除本合同，合同自通知到达乙方时解除（乙方如对解除合同有异议，可在接到甲方通知之日起五日内向法院诉讼，逾期视为没有异议），并有权要求乙方支付违约金。违约金数额为尚未履行的租期应付租金数额的2倍，若支付的违约金不足覆盖甲方的损失，乙方还应向甲方承担不足部分的赔偿责任。（1）因乙方原因造成房屋主体结构严重损坏的。（2）乙方违反本合同约定擅自转租、转借、与第三方共享该租赁房屋的或未经甲方同意改变房屋用途的。（3）乙方违法经营受到公安机关查处的。（4）乙方擅自对所租房屋进行外立面及结构性更改，经甲方提出未在限期内整改的或赔偿损失的。（5）乙方先装修后报审核、验收违反法律、法规规定未能通过相关部门审核、验收，导致租赁房屋不能正常使用的。（6）乙方违反本合同约定的其他义务，经甲方提出未在限期内整改的或赔偿损失的……十、违约责任。1、因发生本合同第七条第二款约定的事由，甲方提前终止合同的，乙方仅应支付当年度实际使用房屋的租金，多缴租金部分，甲方应退还乙方。2、在甲方无任何违约行为的情况下，如乙方单方面提前终止本合同，或因乙方原因造成房屋主体结构严重损坏的，甲方有权没收乙方的履约保证金，且乙方还需向甲方支付违约金，违约金数额为尚未履行的租期应付租金数额的2倍，若因乙方单方提前解除合同给甲方造成的损失大于违约金约定的数额，乙方应向甲方承担的违约责任以甲方实际损失金额为准。3、乙方未按约定支付租金达30日以上的，视为乙方根本违约，甲方有权对乙方采取停止供水、供电、关门停业等措施阻止乙方正常经营活动，有权扣留、变卖乙方财产偿还租金，并有权单方解除合同收回房屋，没收乙方履约保证金，且乙方还需向甲方支付违约金，违约金数额为尚未履行的租期应付租金数额的2倍。4、守约方因违约方的违约行为提起诉讼的，违约方还应向守约方承担守约方为此支付的维权费用，包括但不限于律师代理费、诉讼费、保全费……2019年2月18日，双方签订《补充协议》约定：租金标准为：一、年租金336000元，不含税，如乙方需租赁费发票，由乙方承担开具该租赁票发票有关的所有税金后（包含出租方和承租方应当承担的税金），甲方再向乙方出具。二、支付方式为：先付后用，采取两月一付方式，每两月支付租金为56000元，乙方应于每两月1号前付清下两个月的租金。乙方不得以租赁发票为由拒付租金。三、租赁期满后合同终止或提前终止的，乙方须将租赁房屋内其装修装潢部分拆除恢复原状后将房屋返还甲方，如乙方未拆除，甲方可委托第三方进行拆除，由此产生的费用均由乙方承担，乙方须按照月息2分标准自甲方付款之日起向甲方返还本息。四、原合同其他条款继续有效，甲乙双方均应参照执行。五、本协议自甲乙双方签字签章之日起生效，本协议一式贰份，各方各执一份，与原合同具有同等法律效力。2019年3月22日，刘超通过微信告知张令国一方工作人员周某，其合伙人将剩余租金送去。2019年7月6日，张令国向刘超邮寄一份《通知函》，要求刘超收到通知之日起5日内将欠付的租金交清并将拆除的3个窗户和四周的夹胶玻璃恢复原状，并拆除南门一楼两间门面房门头上的招牌，如逾期，要求赔偿直接经济损失。次日，刘超收到该通知。2019年8月8日，张令国向刘超送《通知函》，要求刘超于2019年8月10日中午12点前交付尚欠电费9483.98元、垃圾处理费600元。2019年8月12日，张令国一方工作人员周某告知刘超已经起诉了，有问题上法院说吧。刘超告知周某鲍某交两次房租。周某陈述：对呀，是你让他代付的。刘超陈述：这我没让他付，中间那次付房租是鲍某直接联系周某的等。2019年8月16日，张令国签署本案诉状。2019年8月30日，一审法院签收张令国诉状等材料进入诉前调解。张令国一方工作人员周某陈述，2019年8月刘超向其询问张令国是否已经起诉，周某告知其已经起诉，后刘超又询问为何未收到法院通知，但未询问诉讼请求内容等。2019年10月2日，刘超通过微信向周某询问：怎么还没有起诉，这时间拖太长，想早点弄结束。对此周某答复早已起诉。2019年11月4日，刘超通过微信向周某询问：你们公司起诉我都已经4、5个月下来了，怎么还没收到律师函，请帮我问一下，这时间搁置、放着也不是事情，总归要解决。对此周某答复起诉材料已经报上去。2019年11月23日，刘超通过微信向周某询问：你那边租房合同，我申请解除合同，你们那边那么大企业，从7月份就说起诉我的，到现在马上12月了，也没有动静。对此周某未回复。2019年12月2日，刘超通过微信向周某询问：你们公司起诉我从7月份开始的，到现在也没动静，我向你们公司解除合同！你得给我回复！你问下你们张总。周姐看到回复下好不好……你们公司也不处理这事情！就放着！我也承担不起！你帮我问问张总！总归有个处理方式和结果！你们从7月就说要起诉我得，到现在为止我没收到任何信息……真不知道你们公司是什么意思。对此周某答复：你自己到法院查一查，并将诉讼费缴纳单据传给刘超等。2020年1月22日，刘超收到一审法院送达的诉状副本。2020年3月16日，庭审中刘超明确告知张令国同意交付房屋，并陈述2019年7月底其转租后的承租方已经搬离，此后一直是空置状态。张令国一方工作人员周某陈述：2019年8月份起诉时，刘超还未搬离涉案房屋，直至2019年9月收取刘超电费时发现其已搬离涉案房屋，具体时间记不得了，因为刘超没有交付电费，张令国垫付了电费。张令国提供电费交付发票开票时间为2019年8月12日、2019年9月9日。一审法院另查明，涉案房屋，张令国收到刘超保证金2万元。关于涉案房屋，刘超尚欠张令国电费为13643.95元（9483.98元+4159.97元）、物业费600元，合计14243.95元。刘超将涉案房屋南面窗户拆除和将房屋四周夹胶玻璃毁损，双方一致认可对此恢复原状材料及人工费合计为27480元。张令国为本案诉讼支付律师代理费8000元。一审法院认为：张令国与刘超之间签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》依法成立、合法有效。双方应按合同约定全面履行各自义务。关于张令国主张合同解除的问题，一审法院认为《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，张令国于2019年8月诉讼至一审法院要求解除涉案合同，张令国于2019年9月初应已知晓刘超搬离涉案房屋。2019年8月至10月，刘超多次向某国询问张令国是否已经起诉。2019年10月2日，刘超告知张令国想早点结束涉案租赁问题。至此，张令国知道或应当知道刘超同意解除合同，且如要求刘超继续履行合同对其显失公平，综上一审法院认定涉案合同于2019年10月2日解除。关于张令国主张的租金、占有使用费及利息问题，一审法院认为《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，刘超欠付张令国租金期间为2019年7月1日至2019年10月2日（93天），租金数额为85611元（33.6万元/365天*93天，取整），张令国要求刘超给付于法有据，应予以支持。关于占有使用费，合同解除后，刘超应向某国返还租赁物，刘超陈述次承租人于2019年7月底搬离涉案房屋以及涉案房屋系开放式房屋不需要交付钥匙但并未提供证据证实，张令国于2019年8月即提起本案诉讼要求解除合同、刘超于2019年8月后多次询问张令国是否起诉，2019年9月初即知晓刘超已搬离涉案房屋，张令国亦负有避免损失扩大义务，综合上述情况，对于张令国主张合同解除后的占有使用费，一审法院不予支持。关于张令国主张的逾期付款利息，刘超主张认为标准过高，综合合同约定、张令国主张，一审法院调整为：1.以56000元为基数，自2019年7月1日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率标准的1.3倍计算，自2019年8月20日至2019年8月31日期间按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准1.3倍计算。2.以85611元为基数，自2019年9月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的1.3倍计算至实际给付之日止。刘超辩称租金等应由案外人鲍某支付，没有依据，一审法院不予采信。关于张令国主张的违约金问题，刘超认为张令国主张违约金数额过高。对此一审法院认为，刘超未按约定支付租金等导致本案合同解除，刘超行为构成违约，应向某国支付违约金。关于违约金数额，综合张令国索要租金时间、起诉时间、刘超与张令国沟通过程等，一审法院酌定支持3个月租金损失即8.4万元。刘超已经向某国支付的保证金2万元，充抵该项费用后余款为64000元。关于张令国主张的损失27480元、电费及物业费14243.95元。律师费8000元，符合本案合同约定，亦不违反法律规定，一审法院依法予以支持。刘超辩称窗户、玻璃等装修改造系经过张令国同意，并未举证证实，一审法院不予采信。关于张令国要求刘超腾空并返还房屋问题，综合张令国自认刘超于2019年9月已经搬离、上述合同解除及占有使用费问题认定分析、刘超当庭再次明确同意向某国交付房屋等，应认定该项请求刘超已经履行，张令国再行主张一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：一、张令国与刘超双方于2018年7月25日签订的《房屋租赁合同》及于2019年2月28日签订的《补充协议》于2019年10月2日解除。二、刘超于判决生效之日起三日给付张令国欠付租金85611元及利息（1.以56000元为基数，自2019年7月1日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率标准的1.3倍计算，自2019年8月20日至2019年8月31日期间按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准1.3倍计算。2.以85611元为基数，自2019年9月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的1.3倍计算至实际给付之日止）、违约金64000元。三、刘超于判决生效之日起三日向某国赔偿损失27480元，给付欠付电费13644元（取整）、物业费600元及律师费8000元。四、驳回张令国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7052元，由张令国负担2706元，由刘超负担4346元（张令国已预交，刘超履行上述义务时一并给付张令国）。二审中，围绕上诉请求，张令国未向法庭提供新证据。经审理，本院对一审法院认定的案件事实依法予以确认。本案二审的争议焦点为：一、是否应当确认涉案合同于2019年10月2日解除，一审法院认定的刘超欠付租金期间截止日期2019年10月2日是否适当；二、本案是否应当支持张令国主张的租赁物占有使用费诉讼请求；三、一审法院酌定的违约金数额是否适当。本院认为：关于争议焦点一。张令国于2019年8月诉讼至一审法院要求解除双方之间租赁合同，应视为张令国在通过诉讼方式行使合同解除权。虽然根据张令国一方工作人员周某陈述，刘超当时尚不知晓张令国起诉的具体诉讼请求内容，即使周某所述为真，但根据2019年10月2日刘超向周某所发微信内容、周某答复及刘超已搬离涉案房屋事实分析，应推知刘超在此时已向某国一方表达了解除涉案租赁合同的意愿，张令国一方应已知晓刘超此时亦愿意解除涉案租赁合同，可以认定双方对解除租赁合同形成了合意，据此确认涉案租赁合同于此时即2019年10月2日解除并无不当，进而认定刘超欠付租金期间截止时间2019年10月2日亦适当。关于争议焦点二。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，刘超出现拖欠租金违约行为后，张令国在2019年8月向一审法院提交诉状材料后，刘超与张令国一方在8月、10月和11月多次沟通并表达了想早点结束双方租赁纠纷的意愿，但张令国一方未就刘超表达的意愿与其进行有效磋商以及时收回涉案房屋，且其在2019年9月时应已知晓刘超已搬离涉案房屋，2019年10月2日应已知晓双方对解除租赁合同形成合意，其完全可于此时收回涉案房屋，故应当认定张令国一方对于损失的扩大存在放任情形，故不应当支持张令国关于要求刘超赔偿合同解除后占有使用费的诉讼请求。关于争议焦点三。关于违约金数额，结合张令国索要租金时间、起诉时间、刘超与张令国沟通过程等因素，一审法院综合酌定支持3个月的租金损失84000元作为违约金。张令国虽认为一审法院酌定的违约金数额过低，但其未提供证据证明该酌定的违约金数额不足以弥补其实际损失，其应当承担不利法律后果，且结合张令国对于损失的扩大存在放任情形，其该上诉主张无法得到支持，本院对一审法院酌定的违约金数额予以确认。至于张令国提出的一审诉讼费负担问题，本案诉讼虽系刘超违约行为引起，但张令国在一审时提出的诉讼请求未能得到全部支持，故一审法院认定由张令国自担部分诉讼费用适当，本院予以确认。综上所述，张令国的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7052元，由上诉人张令国负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇二〇年七月二十四日法官助理 殷志浩书 记 员 晏 鸾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。