安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终405号上诉人（原审被告）：铜陵市利祥汽车销售有限公司，住所地安徽省铜陵市铜都大道桥南4S店集群。法定代表人：叶象南，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯霞，安徽铜鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙志华，安徽铜鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：铜陵市方舟汽车销售服务有限责任公司，住所地安徽省铜陵市郊区桥南汽车4S店集群。法定代表人：周勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲍克群，安徽克群律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欣然，安徽创元律师事务所律师。上诉人铜陵市利祥汽车销售服务有限公司（以下简称利祥公司）因与被上诉人铜陵市方舟汽车销售服务有限责任公司（以下简称方舟公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市郊区人民法院（2020）皖0711民初19号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人利祥公司的委托诉讼代理人孙志华，被上诉人方舟公司的法定代表人周勇及其委托诉讼代理人鲍克群、王欣然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利祥公司的上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回方舟公司的诉讼请求或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由方舟公司承担。事实和理由：1.方舟公司隐瞒、欺诈的违约行为，是导致双方合同无法履行而解除的主要原因，一审法院无视方舟公司的过错，直接认定利祥公司根本违约，属认定不清。双方同时签订的土地使用权转让合同和在建房屋转让合同，两份合同是不可分割的，至今，涉案土地上的房屋仍然无法办证，致使上诉人无法达到合法使用的目的，根本原因是方舟公司在建设时存在密度问题。方舟公司自始也未将土地和房屋交付给利祥公司，系方舟公司违约在先。方舟公司在签订合同时隐瞒土地金未缴清及房屋无法办证的事实，导致案涉合同无法履行，应退还已收的100万元；2.一审法院无视利祥公司的合法权利，将利祥公司行使不安抗辩权的行为错误认定为根本违约，属事实认定不清；3.方舟公司对损失的主张及利祥公司对损失的质证，法院应当审查，并对实际损失作出认定。方舟公司主张的损失与利祥公司的付款行为无因果关系，且根本没有损失。利祥公司自2018年6月付款100万元后，方舟公司使用至今，利祥公司也未占有或使用土地、房屋；4.即使认定上诉人单方违约，上诉人也不应承担100万元违约金，一审法院在未查清实际损失的情况下支持全部违约金，明显有违公平和诚实信用原则。利祥公司的付款义务为2018年7月10日支付100万元，方舟公司的损失为2018年7月11日至合同解除之日的100万元利息损失，并以此再增加30%，超过部分损失应予调整。方舟公司答辩认为：1.利祥公司称方舟公司隐瞒、欺诈没有任何事实依据。利祥公司以物权变动的瑕疵来否定基础法律关系的合法有效，缺乏法律依据。根据双方合同约定，当利祥公司付款至400万元时，方舟公司负责办理土地使用权属证书，土地证办至利祥公司名下，再由利祥公司自行办理房屋所有权属证书。利祥公司违约拒绝付款，致使合同目的无法实现。利祥公司称方舟公司未将涉案土地和房屋交付，与事实不符，根据双方的短信聊天记录可以看出方舟公司已经将土地和房屋交付利祥公司；2.利祥公司称其中止付款的违约行为是在行使不安抗辩权，没有事实依据，根据双方的短信聊天记录，可以看出利祥公司是其财务资金没有安排好，以致不能付款；3.方舟公司主张的是违约金。综上，利祥公司的上诉请求没有事实依据和法律依据，请求二审法院驳回利祥公司的上诉请求。方舟公司原审的诉讼请求：请求法院判令利祥公司逾期付款的行为构成违约，并支付方舟公司违约金100万元。原审法院经审理查明：2018年6月19日，方舟公司（甲方）与利祥公司（乙方）签订一份《土地使用权转让合同》，合同约定：甲方于2010年取得的位于铜陵市郊区桥南4S店群占地面积约7000平方米的土地使用权，甲方拟将该土地使用权转让给乙方。第一条转让土地基本情况：土地坐落于铜陵市桥南4S店集群，土地性质为国有土地，土地使用面积约7000平方米，规划用途为汽车销售，土地现状为已开发状态（已开发房屋的转让合同另行签订）。土地使用年限和实际占地面积以国土局核发的土地使用权证为准。第二条其他权利状况：1.甲方确认本合同所转让的土地使用权及项目开发权是甲方合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵；2.本合同所转让的土地使用权在转让之前所产生的债权债务及一切法律经济责任由甲方承担。第三条转让价格：1.甲、乙双方确认本合同的转让价款为人民币500万元整，该价格仅为土地使用权转让价款，不包含土地之上的房屋及附属物的价款。2.上述转让价款包含甲方为取得转让土地使用权所支付的一切款项、费用。3.本合同签订之日，乙方支付甲方土地转让款100万元；2018年7月10日乙方再支付土地转让款100万元；待乙方支付的土地转让款累计人民币400万元后，甲方开始办理土地权属证书；土地权属证书开始办理后，乙方将土地转让余款100万元支付给甲方。第四条土地使用权属证书的办理：1.甲方承诺负责将土地权属证书办理至乙方名下；乙方再凭土地使用权证书直接自行办理房屋权属证书。2.甲方收到乙方转让款人民币500万元之后30个工作日左右，将土地权属证书办理完毕。第六条甲方的违约责任：1.在本合同生效后，甲方单方面解除合同或拖延履行本合同应尽义务超过三十个工作日，视甲方构成根本违约，甲方应退还已收乙方的转让款，并支付乙方违约金100万元。2.因甲方隐瞒事实真相，出现第三人对本合同所指的土地使用权及项目开发权出现权利或其他甲方的原因，致使合同不能履行，甲方应退还已收乙方的转让款，并支付乙方违约金100万元。第七条乙方的违约责任：1.乙方迟延支付转让款给甲方，应按每天0.6‰支付违约金给甲方，逾期三十个工作日，甲方有权解除合同，乙方应支付甲方违约金100万元。2.在本合同生效后，乙方单方面解除合同，乙方应支付甲方违约金100万元。3.在本合同生效后，因乙方的原因致使不能履行本合同的，乙方应支付甲方违约金100万元。合同签订后，利祥公司委托池州市吉祥汽车销售服务有限公司向方舟公司的法定代表人周勇账户支付了土地转让款100万元。之后，因利祥公司没有按照《土地使用权转让合同》的约定在2018年7月10日再向方舟公司支付土地转让款100万元，方舟公司的法定代表人周勇多次发短信给利祥公司的法定代表人叶象南催款未果，并在2018年8月24日短信通知解除双方于2018年6月19日签订的《土地使用权转让合同》。另查明，方舟公司出让给利祥公司的位于铜陵市郊区桥南4S店集群的土地性质属于国有土地，该土地系2010年由方舟公司和其他单位通过联合竞买的方式取得。涉案地块于2019年6月27日取得权属证书。再查明：2019年5月6日，利祥公司起诉至铜陵市郊区人民法院，请求1.解除2018年6月19日与方舟公司签订的《土地使用权转让合同》；2.判令方舟公司返还利祥公司支付的合同价款100万元并支付资金占有费（按100万元本金自2018年6月20日起至实际还清之日止依同期同类中国人民银行贷款利率计算）；3.判令方舟公司支付违约金20万元。2019年7月10日，铜陵市郊区人民法院（2019）皖0711民初629号民事判决如下：“1.方舟公司返还利祥公司土地转让款100万元；2.驳回利祥公司的其他诉讼请求。方舟公司不服上述判决，向安徽省铜陵市中级人民法院提起上诉，要求撤销一审所有判决。二审法院审理后认为：“在一审诉讼过程中，方舟公司已经取得了案涉土地的使用权属证书，合同具有可履行的基础，合同应是合法有效的。方舟公司主张的100万元土地转让款应当作为违约金予以扣除，本案中，由于一审关于合同效力认定为无效，故对双方的违约责任承担并未审理，方舟公司可就违约责任造成的损失另行起诉”。2019年11月20日，安徽省铜陵市中级人民法院做出（2019）皖07民终676号判决如下：1.维持安徽省铜陵市郊区人民法院（2019）皖0711民初629号民事判决第一项，第二项；2.确认双方签订的土地使用权转让合同于本判决生效后解除。二审判决生效后，方舟公司与利祥公司就违约责任问题协商未果，2020年1月2日，方舟公司诉至铜陵市郊区人民法院。原审法院认为：方舟公司、利祥公司在平等自愿的基础上，签订的土地使用权转让合同，系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，且已被（2019）皖07民终696号判决认定有效。合同签订后，方舟公司依约履行了合同义务，利祥公司未能按合同约定给付方舟公司土地出让金，方舟公司多次催讨未果，致使双方签订的土地转让合同被依法解除，利祥公司的行为显属违约。双方在合同中明确约定违约金为100万元，方舟公司要求利祥公司按照合同约定支付违约金未违背双方的真实意愿。利祥公司主张双方约定的违约金过高，但并没有提供证据证明因其违约给方舟公司造成的损失过分小于双方约定的违约金，因此，对利祥公司关于调低违约金的辩解意见，法院不予采信。故方舟公司的诉讼请求合法有据，法院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、一百一十四条第一款之规定，判决：被告铜陵市利祥汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告铜陵市方舟汽车销售服务有限责任公司违约金100万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，减半收取6900元，由被告铜陵市利祥汽车销售有限公司负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求，依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。利祥公司二审无新的证据提交。方舟公司向法院提交如下证据：铜陵市桥南办事处关于市桥南汽车4S店项目情况说明一份，证明房屋不能办证的原因是整个园区内建筑物超密度。该情况说明注明“一汽奔腾4S店占地面积2800平方米，总建筑面积3820平方米，经比对后和符合调整后新方案”。也就是说，整个园区密度超了，但我们的汽车4S店没有超密度，是符合新方案的，不是能办证的原因非方舟公司造成的。利祥公司质证认为：对该情况说明的真实性、合法性认可，对与本案的关联性有异议，从该情况说明可以证明两个事实，第一是案涉土地上的房屋至今无法办证，第二是无法办证的原因是由出售方导致，出售方是一个大的概念，有可能是他和政府之间的协调关系，但与我方无关。从这份证据可以看出即使利祥公司履行合同，也无法实现合同目的，故利祥公司是有权行使不安抗辩权的。本院认证如下：对于2019年5月29日铜陵郊区桥南办事处出具的桥南汽车4S店的情况说明，由于利祥公司对其真实性、合法性予以认可，故本院亦予以确认。对于原审所提交的证据，双方均坚持原来的证明观点和质证意见。利祥公司补充说明：双方的短信记录，无法印证或者达到一个证明目的，来证明方舟公司按期按时将案涉的土地和房屋交付利祥公司使用。关于方舟公司提交的关于损失的证据与本案没有实际的关联性，不能证明方舟公司因为利祥公司的付款行为而导致的直接损失，也不能证明利祥公司未付款行为而导致必然产生的预期利益。方舟公司补充说明：我方提交的证据12可以证明涉案土地没有赚钱，按照出让价格给利祥公司的，就是因为急需用钱；证据13，2018年7月26日，利祥公司回复周勇“目前账上没钱，抱歉！！！”，这是利祥公司发给我们的。合同约定因政府原因不能及时办证，不能视为方舟公司违约，这是合同的特别约定。对于原审经审理查明的事实，双方均无异议。利祥公司认为原审查明的事实中遗漏了关于涉案土地上在建房屋无法办证的事实，这个事实涉及到本案的合同是否能够实现合同目的，双方是否存在违约的一个根本事实。本院经核实：2019年11月20日，安徽省铜陵市中级人民法院作出的判决案号为（2019）皖07民终696号判决，一审判决中书写有误，予以纠正。利祥公司认为一审遗漏了在建房屋无法办证的事实，对此事实，并无证据可以直接证明，故本院查明其他事实同一审。本案二审争议焦点：方舟公司主张的100万元违约金是否应当得到支持？本院认为：双方签订的土地使用权转让合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、法规的效力性强制规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定切实履行己方义务。合同中关于土地使用权属证书的办理，约定为待利祥公司支付的土地转让款累计人民币400万元后，方舟公司开始办理土地权属证书，土地权属证书开始办理后，将余款100万元支付给方舟公司。方舟公司负责将土地权属证书办理至利祥公司名下，利祥公司再凭该土地所有权证书直接办理房屋所有权属证书。利祥公司应当按照合同约定支付剩余转让款，但是利祥公司并未支付，其所主张的不安抗辩，在方舟公司取得土地使用权证后利祥公司仍未按照合同履行己方付款义务，故其行为已经构成违约。利祥公司认为方舟公司在签订合同时隐瞒土地金未缴清及房屋无法办证的事实，导致案涉合同无法履行无证据证明，合同无法履行系列祥公司未按照合同约定步骤履行付款义务所致，利祥公司应当承担相应的违约责任。根据2019年最高人民法院关于《全国法院民商事审判工作会议纪要》第49条规定的精神，合同解除时，一方依据合同中有关违约金的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。双方合同中约定，利祥公司迟延支付转让款超过30天的，方舟公司有权解除合同并要求利祥公司支付违约金人民币100万元，原审判决利祥公司按照合同约定支付方舟公司违约金100万元并无不当。利祥公司主张违约金过高，应当对违约金是否过高承担举证责任，利祥公司并未举出相关证据，应当承担举证不能的后果。综上，利祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元由上诉人铜陵市利祥汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 冬 松审判员 朱 小 文审判员 盛 丽 娜二〇二〇年七月十七日书记员 汪颖（代）附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。