四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2965号 上诉人（原审原告）：陈晓玲，女，1970年8月21日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：舒婷梅，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:王小凤，女，1988年3月12日出生，汉族,住四川省南部县。 委托诉讼代理人：甘勇,四川彰明律师事务所律师。 上诉人陈晓玲因与被上诉人王小凤房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初10915号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈晓玲上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持陈晓玲的诉讼请求：1.王小凤立即向陈晓玲支付2019年7月18日起至2019年8月7日止的逾期付款违约金17000元；2.王小凤立即向陈晓玲支付解除合同违约金100000元。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。王小凤未按照合同约定按时向陈晓玲支付下一季度的租金，在陈晓玲多次催收下，王小凤向陈晓玲提出一年期满即撤场，并直接于2019年8月7日将商铺钥匙退还给陈晓玲，以行为方式表示不再继续履约。陈晓玲多次向王小凤表明拒绝提前解除合同，但为了避免损失扩大才接收了钥匙，陈晓玲接收钥匙的行为并非一审法院认定的与王小凤达成了解除合同的合意。此外，王小凤仅仅于2019年4月左右向陈晓玲提出一年期满就撤场的意思表示，并非一审法院认定的提前八个月就告知了陈晓玲。王小凤的行为已经构成了违约并且不享有单方解除权，陈晓玲基于王小凤的违约行为有权行使合同解除权并有权追究王小凤的违约责任。二、陈晓玲因为王小凤的违约行为遭受了包括房屋空置期间的租金收益损失、物业费和电费损失、临时低价出租房屋的租金差额损失和误工费损失等各项经济损失，王小凤应当向陈晓玲承担违约责任。 王小凤辩称，王小凤在2018年11月和2019年3月向陈晓玲提出要求解除商铺租赁合同的意思表示，当时陈晓玲不同意。后经过多次与陈晓玲协商，陈晓玲于2019年8月7日接收了王小凤交付的案涉商铺的钥匙，双方对解除合同达成了一致意见，并且陈晓玲对王小凤缴纳的1万元也予以退还，陈晓玲所称100000万元的违约金和利息的损失应当由陈晓玲自行承担。 陈晓玲向一审法院提出诉讼请求：一、请求判令解除陈晓玲与王小凤于2018年8月15日所签订的《房屋租赁合同》；二、请求判令王小凤立即向陈晓玲支付自2019年7月18日起至2019年8月7日止的逾期付款违约金17000元；三、请求判令王小凤立即支付解除合同违约金100000元；四、请求判令王小凤承担本案的诉讼费、保全费等全部费用。 一审法院经审理查明：2018年8月15日，陈晓玲与王小凤签订了《房屋租赁合同》。该合同约定租期为2018年8月16日起至2020年8月15日止，共24个月。租金为170000元/年，从2018年8月16日开始计收。租金一次性付清第一年租金，王小凤下一年度租金需要提前一个月支付给陈晓玲，如未及时按时支付下年度房租，保证金10000元不予退还。如果合同期满后王小凤不再租用陈晓玲房屋，需提前四个月告知陈晓玲，在租赁期间物业方所产生的所有费用与陈晓玲无关，陈晓玲只收租金170000元整，合同期内无递增，不涨租金。合同还就违约、解除等事项进行了详细的约定。 2018年8月15日，陈晓玲向王小凤出具《收条》一份，载明：今收到2018至2019年度房租壹拾柒万元整，另押金壹万元整。 2019年8月2日，陈晓玲向王小凤发出了催交房屋租金的《律师函》。 2019年10月18日，陈晓玲与案外人就案涉房屋签订了《房屋租赁合同》，约定租金为120000元。 一审庭审中，陈晓玲与王小凤一致认可王小凤的商铺租金交付了一年即交至2019年8月15日。在2019年8月7日，陈晓玲接收了王小凤返还的案涉租赁房屋的钥匙。 一审法院认为，合同的解除，一是当事人各方达成解除合同的合意之后，签订书面的解除合同，从而致使原有合同被解除；另一种是，双方以实际行为已经表明了解除合同的合意，但没有签订书面解除合同书，而是完成一定行为后导致原有合同被解除。本案而言，根据陈晓玲认可真实性的聊天记录可知，王小凤已经在2019年4月份及5月份，多次通过微信聊天的方式，告诉陈晓玲不再租赁案涉商铺，虽然最初陈晓玲没有同意王小凤解除合同的意思表示，但在2019年8月7日，王小凤再次表示不再续租案涉商铺并拒绝交纳次年度商铺租金的情况下，陈晓玲接收了王小凤返还的案涉商铺的钥匙，至此，因陈晓玲接收了王小凤返还的案涉商铺钥匙而事实上解除了陈晓玲、王小凤于2018年8月15日签订的《房屋租赁合同》。该解除行为是在王小凤多次强调不再续租案涉商铺情况下，陈晓玲接收案涉商铺钥匙而达成了事实上解除租赁合同的合意，故陈晓玲主张王小凤违约解除《房屋租赁合同》的主张一审法院不予采纳。 关于陈晓玲主张王小凤逾期交纳房屋租金。因为王小凤在签订房屋租赁合同之时就已经按照约定交纳了第一年度的房屋租金至2019年8月15日，后王小凤提前了八个月就告诉了王小凤不再续租房屋，既然王小凤已经明确表明不再续租房屋的意思，当然也就不会再向陈晓玲交纳次年的租金，这本是情理之中的事，后双方在2019年8月7日因陈晓玲接受了王小凤返还的案涉商铺钥匙而事实上解除了双方的租赁合同关系，至此王小凤更不可能交纳次年房屋租金，至于陈晓玲的律师催收函，是在王小凤多次表示不再续租案涉商铺的情况下的单方主张，对王小凤不构成法律上的拘束力，因此，陈晓玲主张王小凤逾期未交纳租金而违约的主张，一审法院不予支持。 由上述可知，案涉商铺的《房屋租赁合同》在2019年8月7日就已经事实上予以解除，该商铺之后产生的各种费用及风险因陈晓玲于2019年8月7日接收商铺房屋钥匙而转移至陈晓玲，故陈晓玲再主张2019年8月7日以后的损失，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条，第九十四条及第九十六条之规定，判决：一、解除陈晓玲与王小凤于2018年8月15日所签订的《房屋租赁合同》；二、驳回陈晓玲的其他诉讼请求。一审案件受理费2640元，减半收取1320元，由陈晓玲承担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。除陈晓玲与案外人陈敏就案涉房屋签订租赁合同的时间应为2019年10月17日外，本院审理查明的其余事实与采信的证据与一审一致，本院予以确认。 对案涉的争议焦点问题，本院评判如下： 关于合同解除问题。陈晓玲认为，其接收商铺钥匙的行为系为避免损失的进一步扩大并非双方就解除合同达成一致。对此，本院认为，提前解除合同的基础可基于约定解除条件或者法定解除条件成就。王小凤仅以对方接受钥匙的行为及证人证言主张双方已就合同解除协商一致，不足以证实双方确系达成解除合同合意，故一审认定双方系协商解除合同确有不当，本院予以指明。另，陈晓玲认为王小凤提前解除合同系违约，故其享有解除合同的权利。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“……在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”之规定，非违约方有权在法定条件成就时向违约方主张解除合同。案涉租赁合同约定租期为两年，王小凤自2018年11月起就多次告知陈晓玲其不再租赁房屋并于2019年8月7日将钥匙返还，且其不再租赁房屋的原因系其自身经营不善而非出租人过错导致。故，王小凤不再租赁合同的行为侵犯了陈晓玲的合法权益，而陈晓玲基于对方违约有权主张解除合同。尽管一审认定解除的理由不当，但基于陈晓玲未对判令解除提起上诉，且一审该判决结果正确，故本院对一审关于解除的判决不作变更。 关于逾期支付租金违约金问题。如上所述，案涉合同的解除系因王小凤违约所致。陈晓玲主张王小凤应当按照双方签订的租赁合同第七条第一款“乙方逾期交付租金，除仍应补交所欠租金外，并按应交租金总额的每日5‰向甲方支付违约金”之规定，承担逾期支付租金的违约金。对此，本院认为，该违约金系双方当事人意思自治下对迟延支付租金的约定。本案中，因王小凤欠付租金构成违约，应当按照合同约定支付迟延支付租金的违约金。但依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张违约金过高的，人民法院应当以实际损失为基础确认违约金。本案中，鉴于陈晓玲并未提交充足的证据证实其实际损失，故本院兼顾王小凤的履约实际情况、违约程度等因素酌情认定王小凤应当支付迟延履行违约金1000元。 关于解除合同违约金问题。陈晓玲主张依据合同第七条第五款“因乙方违约而发生甲方解除本合同收回房屋时，乙方所交租金、保证金甲方不予退还，且乙方需赔偿甲方违约金拾万元整”之约定，王小凤应该承担违约解除合同的违约金。对此，本院认为，上述解约违约金系由剩余租金、保证金及另行给付的10万元构成。对于该解约违约金，王小凤认为过高并主张调减。本院认为，虽然王小凤将案涉房屋提前返还再另行出租也需要一定期间，但陈晓玲于2019年10月17日即已将案涉房屋转于案外人，其空置损失于此之后并未持续扩大。故，本院兼顾王小凤的履约情况、过错程度等因素酌情认定王小凤应当支付4万元解约违约金，且保证金不再退还。 综上，陈晓玲的上诉请求部分成立，对其成立的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初10915号民事判决第一项“解除陈晓玲与王小凤于2018年8月15日所签订的《房屋租赁合同》”； 二、撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初10915号民事判决第二项“驳回陈晓玲的其他诉讼请求”； 三、王小凤于判决生效之日起十五日内向陈晓玲支付违约金41000元； 四、驳回陈晓玲其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费2640元，由陈晓玲负担1740元，王小凤负担900元。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年七月二十七日 书记员  符 莎