湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终2105号上诉人（原审原告）：许周青，男，1972年8月15日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：肖捷，湖南金州（岳阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马会，湖南金州（岳阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵志仁，男，1939年4月21日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审被告）：赵祖德，男，1971年12月11日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：刘小方，男，1965年9月27日出生，汉族，住岳阳。被上诉人（原审被告）：赵祖良，男，1970年11月25日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。上诉人许周青因与被上诉人赵志仁、赵祖德、赵祖良房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初4467号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，书面对本案进行了审理。本案现已审理终结。许周青上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人在一审提出的全部诉讼请求。事实和理由：一、双方签订的《协议书》并未涉及对集体土地的买卖，而是针对“奇家岭农贸市场二期”待建设工程中门面买卖的预约，不存在违反法律规定等无效情形，应为有效合同，一审认定该协议书无效错误。二、被上诉人未按约履行合同义务，导致上诉人无法取得门面，上诉人有权解除预约合同并要求被上诉人返还购房款20.1万元和赔偿损失。根据2018年1月22日赵祖良出具的“若2019年4月前未交门面，按3万元/㎡赔偿”承诺，被上诉人应赔偿门面损失90万。三、上诉人在一审缴纳的5000元保全费应由被上诉人负担。综上，请求支持许周青的全部诉讼请求。赵志仁答辩称，许周青只支付了201000元，许周青要求赔偿超过几倍房款的请求不应当得到支持。赵祖良未予答辩。赵祖德答辩称：一、《协议书》上赵祖德的签名非赵祖德本人所签，赵祖德非本案当事人，许周青要求赵祖德承担解除合同的赔偿责任，没有事实依据；二、许周青上诉主张《协议书》为预约合同，那么双方还未建立房屋买卖合同关系，《协议书》也未约定违约责任，许周青主张解除合同并赔偿90万元的损失，没有合同依据；三、如果把赵祖良于2018年1月22日出具的承诺理解为违约金，则违约金过高，也应予以调整。综上，请求驳回许周青的上诉请求。许周青在一审提出的诉讼请求：1、判令解除许周青与赵志仁、赵祖德、赵祖良签订的门面买卖合同；2、判令赵志仁、赵祖德、赵祖良返还许周青所支付的购房款201000元、赔偿许周青损失900000元，并承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：赵祖德、赵祖良系赵志仁的儿子。2014年9月29日，奇家岭农贸市场二期工程作为甲方与许周青（乙方）签订一份《协议书》，载明：“奇家岭农贸市场二期工程的门面出售协议，经双方自愿，出售门面一个，门面每个30平方米，定价每平方8000元，共计24万元，付款方式：现付14万元，再开工后付齐10万，由乙方自己装修门面……”赵志仁、赵祖良、赵祖德作为甲方经手人在该协议上签名（赵祖德的签名非本人所签）。签订协议当日，许周青交付了100000元给赵志仁，赵志仁在协议上进行了备注。2016年9月18日—2018年9月8日，许周青共分8次向赵志仁、赵祖良支付了96000元；加上2011年6月4日，赵志仁欠许周青的5000元（2011年许周青与赵志仁已经就门面购买事宜进行过协商，该5000元为许周青向赵志仁交付的押金）；许周青分十次共计向赵志仁、赵祖良支付了201000元。其中，2018年1月22日，赵祖良收到许周青支付的30000元，向许周青出具了收条，承诺：“门面为奇家岭老街处一楼门面，价格为8000元／㎡不变，开盘前定门面，交门面时付清余款。明年四月交门面，如未有门面交付，按30000元／㎡赔偿。”同时，赵志仁向一审法院提交了一份由其自己于2019年4月25日记载的清单，记载了自己收到许周青10笔款项的数额，并作出说明：“本金10次未错，原本金是201000元，利息全按月息2分计算，共计109820元。以后待查证。”另查明，原本拟开发建设奇家岭农贸市场二期工程项目所涉土地（位于侧，总用地面积2043㎡），系奇家岭社区集体所有土地。赵志仁陈述，自己原系涉案土地的使用权人。2013年8月30日，岳阳市岳阳楼区人民政府向岳阳市土地储备中心下发岳楼政函【2013】72号，载明：“为解决奇家岭农贸市场二期工程项目的商业用地手续，特请贵中心依法依规将该宗集体土地纳入政府储备。”后奇家岭农贸市场二期工程项目并未启动。2016年6月7日，在岳阳市国土资源局举办的国有建设用地使用权网上挂牌出让活动中，赵志仁、戴芳（岳阳芳华置业有限公司的法定代表人）竞得岳土网挂（2016）03号（即原拟开发奇家岭农贸市场二期工程项目的土地）宗地的国有建设用地使用权，该土地后由岳阳芳华置业有限公司开发建设，并在国土部门办理了手续，不动产权证号为湘（2016）岳阳市不动产权第××号，权利人为岳阳芳华置业有限公司。一审法院认为，许周青与赵志仁、赵祖良签订《门面转让协议》时，奇家岭农贸市场二期工程尚未启动，且双方买卖的门面系处于集体土地之上，许周青并非奇家岭社区的成员,无权购买该集体土地上的房屋。故该合同因违反法律规定无效。赵祖德的签名并非本人所签，故赵祖德不是合同的主体。无效的合同自始无效，故对许周青要求解除双方签订的合同的诉讼请求，不予支持。合同被确认无效之后,缔约各方因合同而取得的财产应当予以返还。对于许周青要求赵志仁、赵祖良返还购买门面的款项201000元的诉讼请求，予以支持。基于合同无效，造成许周青的利息损失，赵志仁、赵祖良应当予以赔偿。在赵志仁出具的清单中，载明按月利率2%计算利息，可认定为利息计算标准，据此计算，截止至2019年4月25日，赵志仁、赵祖良应向许周青偿还的利息为109820元。赵祖德不是合同的主体，也未承诺向许周青还款，故对许周青要求赵祖德承担还款责任的诉讼请求，不予支持。据此,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定,判决：一、确认许周青与赵志仁、赵祖良于2014年9月29日签订的《协议书》无效；二、限赵志仁、赵祖良于判决生效之日起十日内向许周青返还购房款201000元及利息109820元，并以201000元为基数，按月利率2%支付自2019年4月26日起至债务清偿之日止的利息；三、驳回许周青的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取7355元，由许周青负担4147元，由赵志仁、赵祖良共同负担3208元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：赵志仁因不服一审判决，于2020年3月9日向本院提起上诉，应交上诉费2496元一直未交。本院于2020年5月13日电话催缴仍未缴纳。本案二审中，本院询问赵志仁是否会缴费或补缴，赵志仁明确表示不缴费，故本院当即口头裁定，对赵志仁的上诉按其自动撤回上诉处理，并将赵志仁的诉讼地位列为被上诉人。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人许周青购买的房屋系商业门面，被上诉人赵志仁、赵祖良没有开发商品房主体资质，奇家岭农贸市场二期工程事后也非由赵志仁、赵祖良开发建设，且双方签订协议时，案涉门面所占土地又系集体土地，许周青也非奇家岭社区的成员，没有购买集体土地上房屋的资格，一审判决认定许周青与赵志仁、赵祖良签订的《协议书》无效正确，本院予以确认。许周青上诉认为《协议书》系预约合同，应为有效合同的意见，本院不予采纳。赵祖良于2018年1月22日向许周青出具的“若2019年4月前未交门面，按3万元/㎡赔偿”的承诺，系履行《协议书》的补充约定，由于《协议书》无效，故该承诺应为无效约定，故对许周青上诉以该承诺为由，主张赔偿90万元损失的诉讼请求，本院不予支持。基于《协议书》无效，造成了许周青的利息损失，赵志仁、赵祖良应予赔偿，一审判决赵志仁、赵祖良向许周青返还购房款201000元及利息109820元，并以201000元为基数，按月利率2%自2019年4月26日起至债务清偿之日止的利息，并无不妥，本院予以确认。《协议书》上赵祖德的签名非赵祖德本人所签，一审判决认定赵祖德不是合同主体并无不当，故对许周青要求赵祖德承担责任的诉讼请求，本院不予支持。一审诉讼财产保全费5000元应予处理而未处理不当，本院予以纠正。综上，上诉人许周青的上诉请求不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12800元，由上诉人许周青负担。一审诉讼保全费5000元，由上诉人许周青负担2819元，由被上诉人赵志仁、赵祖良负担2181元。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  余立根审判员  许 进二〇二〇年七月二日书记员  荣晴瑶