湖南省岳阳市君山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0611执异17号案外人：周敏，女，1983年5月9日出生，汉族，住岳阳市君山区。申请执行人：鲍洪文，男，1974年4月20日出生，汉族，住岳阳市君山区。委托诉讼代理人：姚斌，男，1968年8月15日出生，汉族，住岳阳市君山区。申请执行人：姚斌，男，1968年8月15日出生，汉族，住岳阳市君山区。申请执行人：毛亚保，男，1952年11月26日出生，汉族，住岳阳市君山区。被执行人：岳阳市龙达置业有限公司，住所地岳阳市君山区景明路（棉麻油脂厂内），统一社会信用代码91430600079190483G。法定代表人：张红元，执行董事、总经理。被执行人：张红元，男，1964年9月25日出生，汉族，住岳阳市君山区。被执行人：刘杰林，男，1963年3月7日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被执行人：蒋君强，男，1965年3月21日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。在本院执行申请执行人鲍洪文、姚斌、毛亚保与被执行人岳阳市龙达置业有限公司（以下简称龙达公司）、张红元、刘杰林、蒋君强建设工程施工合同纠纷一案中，案外人周敏于2020年7月15日向本院提出书面异议，要求撤销本院（2020）湘0611执96号执行裁定书并解除对被执行人龙达公司名下景明花苑小区7号楼1306号房屋的查封冻结。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，现己审查终结。案外人周敏称：案外人于2018年9月16日与龙达公司开发的景明花苑项目020栋1306房网签（预售商品房买卖合同编号5807240110201306，不动产单元号430611002004GB00003F00030076）。同日，案外人向龙达公司支付部分购房款200000元，龙达公司出具了收款收据。2019年5月20日，岳阳市君山区人民法院将案外人购买的上述房屋产权冻结并于2020年4月22日以（2020）湘0611执96号执行裁定书裁定予以拍卖。执行法院的执行行为损害了案外人的合法权益，请求执行法院停止拍卖、撤销（2020）湘0611执96号执行裁定书并解除对被执行人龙达公司名下景明花苑小区7号楼1306号房屋的查封冻结。申请执行人鲍洪文、姚斌、毛亚保称：商品房网签登记并不具有物权变动性质，执行法院查封、拍卖的是登记在被执行人龙达公司名下的资产。被执行人龙达公司以明显低于市场价值的价格与案外人订立预售商品房买卖合同，明显损害了其他债权人的合法权益，请求驳回案外人异议。被执行人龙达公司、张红元、刘杰林、蒋君强称：被执行人龙达公司与案外人订立预售商品房买卖合同真实有效，案外人分期支付了部分购房款200000元，款项用于工程建设。请求支持案外人异议。本院查明：本院（2019）湘0611民初653号民事调解书确认：“一、截止至2019年8月18日被告岳阳市龙达置业有限公司、张红元、蒋君强、刘杰林尚欠原告鲍洪文、姚斌、毛亚保2000000元、前段利息670000元（以2000000元为基数，自2018年3月18日计算至2019年8月18日，按月利率2%标准计算，被告已向原告偿还的10000元已扣除）及后段利息（以2000000元为基数，自2019年8月18日计算至全部清偿之日止，按月利率2%计算）；二、由被告岳阳市龙达置业有限公司、张红元、蒋君强、刘杰林向原告鲍洪文、姚斌、毛亚保返还100000元；三、上述一、二项款项共计2770000元，由被告岳阳市龙达置业有限公司、张红元、蒋君强、刘杰林分期向原告鲍洪文、姚斌、毛亚保偿还：1.于2019年9月25日前偿还100000元；2.于2019年10月25日前偿还200000元；3.于2019年11月25日前偿还200000元；4.于2019年12月25日前偿还300000元；5.于2020年1月20日前偿还300000元；6.2020年2月25日前偿还300000元；7.于2020年3月25日前偿还300000元；8.于2020年4月25日前偿还300000元；9.于2020年5月25日前偿还300000元；10.于2020年6月25日前偿还300000元；11.于2020年7月25日前偿还170000元及全部后段利息；四、如被告岳阳市龙达置业有限公司、张红元、蒋君强、刘杰林未按上述第三项约定时间偿还借款本金及利息，原告鲍洪文、姚斌、毛亚保可就剩余未还借款本金及利息申请执行。”之后因被告岳阳市龙达置业有限公司、张红元、蒋君强、刘杰林未按照生效法律文书履行义务，原告鲍洪文、姚斌、毛亚保向本院申请强制执行，本院以（2020）湘0611执96号案件立案执行。在执行过程中，本院于2020年4月22日以（2020）湘0611执96号执行裁定书裁定拍卖被执行人龙达公司所有的位于岳阳市君山区共计12套房屋【土地使用权编号为湘岳君土国用（2015）第000638号】。另查明，本院于2019年5月20日根据鲍洪文、姚斌、毛亚保的申请以（2019）湘0611财保22号民事裁定查封了被告龙达公司所有的位于岳阳市君山区共计12套房屋【土地使用权编号为湘岳君土国用（2015）第000638号】。上述房屋已由本院现场查封并张贴查封公告。还查明，案外人周敏于2019年4月30日与龙达公司开发的景明花苑项目020栋1306房网签（合同编号5807240110201306），网签面积121.99平方米、网签单价3278.96元/平方米、网签总价400000元。同日，龙达公司向案外人出具了一份收款收据，内容为：“今收到周敏购房款（1306）贰拾万元”，收款单位处加盖岳阳市龙达置业有限公司财务专用章。经查实，龙达公司开发并与案外人网签的景明花苑项目020栋1306房实为本院查封的景明花苑7号楼1306房。本院认为：本案实质为未办理房屋登记的买受人以涉案房产已网签登记在其名下为由主张对涉案房产享有所有权，从而主张排除强制执行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条予以审查。归纳本案的争议焦点为：一、商品房网签登记是否具有物权变动性质；二、仅办理网签备案的房屋买受人能否排除金钱债权的申请执行人对涉案房屋的强制执行。关于争议焦点一，本案中，案外人为支持其异议请求而提供的主要证据为涉案房产由案外人周敏自然人购买，并办理网签登记的事实。从《中华人民共和国物权法》的规定看，物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。结合本案相关事实，案涉房屋并未登记在案外人周敏名下，案外人周敏仅进行了商品房网签登记，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力，故本案中案外人周敏对涉案房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“同时满足以下条件时，房屋买受人可排除金钱债权的申请执行人对房屋的强制执行：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“对于登记在开发商名下的商品房，房屋买受人在以下条件下，也可排除强制执行：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，执行法院于2019年5月20日即查封了龙达公司涉案房屋，被执行人龙达公司至今未向案外人周敏完成涉案房屋的交付，案外人周敏亦未能提供充分证据证明其在人民法院查封之前已实际合法占有涉案房屋及所购商品房系用于居住且案外人名下无其他用于居住的房屋，不足以排除人民法院强制执行。综上，案外人周敏以涉案房产已网签登记在其名下为由主张对涉案房产享有所有权，从而主张排除强制执行的异议理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：驳回周敏的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 黄 震审判员 许奇恕审判员 杨 华二〇二〇年七月二十八日书记员 熊 伟