沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0111民初445号原告：沈阳米拉物业服务有限公司，住所地沈阳市苏家屯区枫杨路165号。法定代表人:霍艳红，该公司经理。委托诉讼代理人:冷忠群，辽宁沈南律师事务所律师。被告:沈阳莱茵达房产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区红椿路88-1号。法定代表人:于惠成，该公司总经理。委托诉讼代理人:**西、赵瑞，辽宁君连（沈阳）律师事务所律师。原告沈阳米拉物业服务有限公司（以下简称米拉公司或原告）与被告沈阳莱茵达房产开发有限公司（以下简称莱茵达公司或被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月22日作出（2016）辽0111民初6898号民事判决。莱茵达公司不服，提出上诉，辽宁省沈阳市中级人民法院于2017年10月24日作出（2017）辽01民终6908号民事判决。莱茵达公司不服，申请再审，辽宁省高级人民法院于2018年11月27日作出（2018）辽民再188号民事裁定，撤销辽宁省沈阳市中级人民法院（2017）辽01民终6908号民事判决及沈阳市苏家屯区人民法院（2016）辽0111民初6898号民事判决，发回沈阳市苏家屯区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开进行审理。原告法定代表人霍艳红、委托诉讼代理人冷忠群、被告委托诉讼代理人**西、赵瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：１．请求依法判令被告给付原告物业费10203274.67元；２．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年1月原告与被告沈阳莱茵达房产开发有限公司达成物业管理合同，原告负责管理被告开发的“沈阳市区红春路88号甲《米拉晶典》”小区，双方约定支付管理费6万元。2012年8月1日原告经招投标程序并中标，并再次取得小区的物业管理资格。中标文件中确定了中标的范围及面积，同时对中标物业费标准进行了规定。在此期间被告仅给付原告部分管理费，截止起诉前被告累计欠原告物业费10203274.67元。原告诉至法院，请求依法判决。被告不同意原告所有的诉讼请求，主要理由：一、被告与原告不存在前期物业合同关系；二、原告未提供符合投标文件的物业服务；三，原告的起诉缺乏前置程序；四、原告的诉请已超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院经开庭审理，对全部证据进行了质证。双方当事人对真实性无异议的有以下证据：1.《“米拉晶典”物业管理费协议》；2.《投标文件》；3.《中标通知书》；4.2013年7月19日《通知》；5.2015年1月6日《公告》;6.《莱茵南郡三期地上建筑物面积核计一览表》；7.《项目规划方案批前公示》；8.《建设工程施工许可证》；9.《东陵区拍卖交易确认书》。以上证据经合议庭评议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的１.《行政处罚决定书》及缴款收据。该证据原告证明小区浑南区域内的建筑面积，本院予以确认采信;2.《收缴物业费台账》，此证据被告未提出核实结果，本院予以确认采信;3.原告提供的电费交费通知单；4.《谷歌地图》，证明原告对小区进行了物业管理及范围，本院予以采信并在卷佐证;5.《物业费收费情况表》，因属于单方制作，本院不予采信。被告提供的1.《物业费发票》6张，金额共计730400元，证明被告给付原告物业费情况；2.《入住面积明细表》，证明被告对房屋销售及入住情况；3.沈阳市房产局出具的《测绘文件》，以上证据被告虽提出异议，但因其客观真实，本院予以采信并在卷佐证；4.《劳务派遣合同》四份及支付的费用的凭证和其他购买发票、维修发票，上述证据不能充分证明实际用途，本院不予采信；5.《征求意见表》，属于被告单方行为，本院不予采信。综上，根据原、被告陈述及上述本院予以确认采信的证据，经审理查明如下事实：沈阳市区红椿路88号甲“米拉晶典”小区项目系被告开发建设，从2009年5月开始该小区由沈阳东跃物业管理有限公司进行物业管理。2010年10月1日，被告委托原告开始对“米拉晶典”小区进行物业管理，2011年1月31日，原、被告签订《“米拉晶典”物业管理费协议》，双方约定：“沈阳米拉物业服务有限公司进驻沈阳莱茵达房产开发有限公司楼盘‘米拉晶典’行使物业管理和物业服务业务。由于入住率较低，故经双方协商一致，由开发商支付2010年10月1日至2011年1月31日期间的物业费及其他费用共计24万元，开发商于2011年1月31日前支付物业费及其他费用共计24万元。沈阳米拉物业服务有限公司对“米拉晶典”的服务项目与其他物业公司对园区的服务宗旨必须相同。特此声明2011年1月31日前物业公司与开发商再无任何经济纠纷，履行各自职责。”2011年2月1日至2012年7月31日，原告按照上述协议要求，对“米拉晶典”小区进行了物业管理。被告向原告支付物业费情况：2011年4月3日30万元；2011年11月28日10万元；2011年11月29日10万元；2011年11月29日23400元；2012年1月11日7000元；2012年5月24日20万元，以上共计730400元。2012年8月8日，经被告对“米拉晶典”住宅前期物业项目招标，原告中标该项目，沈阳嘉禾德睿物业顾问有限公司向原告发出中标通知书，通知书中确定中标的范围位于区域，其中住宅面积12335.46平方米，收费标准为每月每平方米1.50元；洋房面积26726.82平方米，收费标准为每月每平方米1.80元；别墅面积29468.04平方米，收费标准为每月每平方米2.20元。该通知要求，原告于2012年8月14日前，派法定代表人与被告签订《前期物业服务合同》。2012年9月21日，原、被告双方签字后到房地产行政主管部门对招投标情况进行备案，但双方未按规定签订《前期物业服务合同》。2012年8月1日起至起诉时原告为米拉晶典小区提供物业服务52个月。原告共向小区业主收取物业费914087元。另查明，区红椿路88号甲“米拉晶典”小区项目跨区和浑南区两个区域，位于同一园区内，区区域为经过原、被告招投标部分。其中别墅面积33033.2平方米，中标前入住面积17043.5平方米，中标后陆续入住面积2550.89平方米；洋房面积18777.27平方米，中标前入住面积6106.33平方米，中标后陆续入住面积305.23平方米；公寓面积11506平方米，中标前入住面积6605.99平方米，中标后陆续入住面积864.95平方米。浑南区境内部分未对业主办理入住手续。其中别墅面积8464.72平方米；洋房面积20993.43平方米；公寓面积6127.24平方米；商业面积1846.45平方米，总计37431.84平方米。本院认为，关于前期物业服务合同是否成立问题，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。从原告提交的证据表明，原告在中标前已经接管了小区物业，在中标后已履行了主要义务，被告通过发通知、公告、征求意见等形式，并没有采取法律手段解决问题，应视为已经接受了原告的物业服务，双方的前期物业服务合同成立。双方的权利义务应参照《中标通知书》进行确定。关于物业费承担问题，本院认为，享受物业服务的业主应承担物业费，被告在庭审中提供了业主入住情况，原告可向已入住的业主主张权利，对于原告主张已入住业主的物业费由被告承担的请求不予支持。对于已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位缴纳。本案对于空置部分的物业费应由被告承担。对“米拉晶典”小区浑南区域的物业管理问题，虽没有书面合同对此进行约定，但两个区域没有明显界限，原告实际对整个园区进行了物业管理，对浑南区域亦应参照区域收费标准进行确定，应当由被告承担此部分物业费。关于“米拉晶典”小区建筑面积问题。在庭审中，原、被告提供的小区建筑面积存在一定差异，但原告对于被告提供的建筑面积材料予以认可，故依据被告提交的建筑面积作为本案的判决依据。关于物业费承担标准问题。原、被告的权利义务应参照《中标通知书》进行确定，同时，物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则。对于空置部分，原告在投入成本相比入住部分较少，且本案空置率达到50%以上，故本院酌定参照《中标通知书》中各类建筑收费标准的50%进行确定。关于2012年8月8日前拖欠物业费问题。2011年1月31日原、被告签订的《“米拉晶典”物业管理费协议》，系双方真实意思表示，其服务范围及标准虽不明确，但在2011年2月开始，原告提交的证据表明，原告为被告开发建设的住宅项目提供了物业服务，双方从2011年2月至2012年8月8日前的权利义务应参照《“米拉晶典”物业管理费协议》履行，即被告应按照每月6万元向原告支付物业费，从2011年2月至2012年8月8日共计108万元，应扣除被告从2011年2月起已陆续支付给原告的物业费730400元，被告还需向原告给付物业费349600元。对于原告提出被告部分已付费用系支付2011年以前费用的质证意见，因《“米拉晶典”物业管理费协议》中的声明说明2011年1月以前双方已无任何经济纠纷，故被告提交的发票应视为给付2011年2月以后的物业费。关于原告的请求是否超过诉讼时效问题。对于被告提出原告的诉请已超过诉讼时效答辩意见，因双方权利义务持续发生且并不明确，对合同的履行并没有明确期限，故应从原告主张权利起开始计算诉讼时效，原告的请求并未超过诉讼时效，对被告的此答辩意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条一款、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条二款之规定，判决如下：一、被告沈阳莱茵达房产开发有限公司于本判决发生法律效力后7日内给付原告沈阳米拉物业服务有限公司2011年2月起至2012年7月区域物业费349600元。二、被告沈阳莱茵达房产开发有限公司于本判决发生法律效力后7日内给付原告沈阳米拉物业服务有限公司区域空置部分物业费1563183元(3126366元×50%)。三、被告沈阳莱茵达房产开发有限公司于本判决发生法律效力后7日内给付原告沈阳米拉物业服务有限公司浑南区域空置部分物业费1705637元(3411274元×50%)。四、驳回原告沈阳米拉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83020元，由原告沈阳米拉物业服务有限公司负担53417元，被告沈阳莱茵达房产开发有限公司负担29603元。保全费5000元，由原告沈阳米拉物业服务有限公司负担3181元，被告沈阳莱茵达房产开发有限公司负担1819元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 长  律启东审 判 员  许广武人民陪审员  张 娜二〇二〇年七月七日书 记 员  陈 建