湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初3940号原告：恩施仁保物业管理有限公司，住所地：恩施市土司路（盛世家园内），统一社会信用代码91422800798760294X。法定代表人：黄维，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄艾、吴林霖，湖北勇鑫律师事务所律师。被告：刘应香，女，1967年9月26日出生，住恩施市,第三人：恩施市英洁物业服务有限公司，住所地：恩施市金桂大道柑子槽小区四巷38号，统一社会信用代码91422801MA48B2UC6K。法定代表人：罗泽文，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：邓霖，湖北百嘉律师事务所律师。原告恩施仁保物业管理有限公司（以下简称仁保物业公司）与被告刘应香物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，本院依仁保物业公司申请追加第三人恩施市英洁物业服务有限公司（以下简称英洁物业公司）参加诉讼。2020年6月9日，依法适用简易程序与原告仁保物业公司诉被告曾照银等6案合并公开开庭进行审理。原告仁保物业公司的委托诉讼代理人黄艾、吴林霖，被告刘应香，第三人英洁物业公司的委托诉讼代理人邓霖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仁保物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令刘应香向仁保物业公司支付自2018年8月1日至2019年7月31日的物业费1954元，并按应缴费用每日3‰的标准支付自2019年8月1日至付清之日止的违约金；2、请求判令刘应香承担本案诉讼费。事实与理由：刘应香系仁保物业公司管理的柑子槽小区业主。仁保物业公司与恩施市舞阳坝街道办事处金子坝村委会签订了《金子坝柑子槽小区1、2、3、4号楼物业委托代管服务公司物业服务合同》，该合同经过业委会盖章确认。合同约定物业管理费收取标准为0.7元/平方米，按建筑面积缴纳。在合同履行期间。仁保物业公司对小区的安全、清洁、维护等进行了一系列物业管理工作，但刘应香未按约定交纳物业费。仁保物业公司多次催收未果。仁保物业公司为维护自己的合法权益，特依法具状诉至法院，请求判准前述诉请。刘应香辩称，仁保物业公司和英洁物业公司是在没有签订有效的物业合同的情况下进入柑子槽小区提供物业服务的，目前小区出现了上述两个物业公司。物业公司并未给业主提供良好的物业服务，管理混乱，将小区的安全通道占用、焊死，给业主造成生命安全隐患。小区业主也经常被盗。物业公司为了收取物业费还强行关业主的生活用水、阻止业主将车辆停放在自己的停车位，还故意损坏小区原有的通话门禁，将其换成职能门禁，门禁牌价格也是10元至50元不止，同时该门禁给业主生活也带来极大的不便。因该门禁长期未有效投入使用，造成自己家门上被贴满小广告，要求物业恢复原有门禁。小区内公共部位的广告收入等第三产业也应分配给业主或抵扣部分物业费。英洁物业公司述称，自己是受仁保物业公司的委托在柑子槽小区提供部分物业管理服务，同意仁保物业公司的意见，要求刘应香交纳物业物业管理费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合庭审查明的事实综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘应香系恩施市舞阳坝街道办事处金子坝村柑子槽小区1B-2-1703号房、1B-2-1704号房的业主，其房屋建筑面积分别为99.34㎡、132.55㎡。2018年8月1日，仁保物业公司（乙方）与刘应香所在的恩施市舞阳坝街道办事处金子坝村民委员会（甲方）签订了《金子坝柑子槽小区1、2、3、4号楼物业委托代管服务公司物业服务合同》，约定由仁保物业公司为该小区1、2、3、4号楼提供物业管理服务，委托管理期限一年，即自2018年8月1日至2019年8月1日。恩施市柑子槽小区业主委员会在该合同上盖章确认。物业服务的主要内容为：物业共用部位的日常维修、保养、运行和管理；物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、景观的养护；物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集；消防设施设备的维护等。同时，该合同对物业服务收费进行了约定：0.7元/月/㎡，逾期交纳的，总额应当按照逾期日0.3%的标准承担相应的违约金。合同签订后，仁保物业公司依约自2018年8月1日起为该小区提供电梯维修及养护、公共区域消防设施设备维护及养护等物业管理服务。仁保物业公司经恩施市柑子槽小区业主委员会和恩施市舞阳坝街道办事处金子坝村民委员会同意，将恩施市柑子槽小区物业管理服务合同中的保洁、安保等日常服务项目委托给第三人英洁物业公司进行服务管理，并委托第三人英洁物业公司对该小区物业费实行代收。第三人英洁公司受仁保物业公司的委托在该小区提供服务。恩施市舞阳街道办事处金子坝村民委员会和恩施市柑子槽小区业主委员在2019年12月13日出具的证明中载明“经过招投标程序，恩施仁保物业管理有限公司于2018年8月1日与恩施市舞阳街道办事处金子坝村民委员会签订了《金子坝柑子槽小区1、2、3、4号楼物业委托代管服务公司物业服务合同》，恩施市柑子槽小区业主委员会在该合同上盖章确认”。刘应香欠交1B-2-1703号房、1B-2-1704号房自2018年8月1日起至2019年7月31日的物业费，经第三人英洁物业公司催收未果，致仁保物业公司诉至本院，请求判准前述诉请。庭审中，仁保物业公司要求刘应香向其交纳欠交的物业费，且第三人英洁物业公司也同意刘应香将拖欠的所有物业费包括应向第三人英洁物业公司交纳的费用向仁保物业公司支付。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。仁保物业公司与恩施市舞阳坝街道办事处金子坝村民委员会签订《金子坝柑子槽小区1、2、3、4号楼物业委托代管服务公司物业服务合同》，是经过业主委员会作为小区全体业主选举产生的代表机构以全体业主的名义确认的服务合同，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故对全体业主具有约束力。仁保物业公司与英洁物业公司的委托事宜不违反相关法律规定，本院予以确认。仁保物业要求刘应香欠交的物业费由其收取，第三人英洁物业公司也同意刘应香将拖欠的物业服务费给付仁保物业公司，本院予以认可。仁保物业公司和第三人英洁物业公司为包括刘应香在内的柑子槽小区的业主提供了物业管理服务，刘应香应按照合同约定交纳物业费。对于刘应香提出因物业服务不到位所以不交纳物业费的抗辩，本院认为物业公司提供的物业服务虽存有瑕疵，但需要一个长期持续、不断完善的过程。如果仅因为物业服务有一点瑕疵，业主就不交纳物业费，这样既不利于物业服务的开展，也不利于维护广大业主的利益。此外刘应香辩称物业服务存在瑕疵等问题，由于该问题涉及小区全体业主利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定，故刘应香以此作为其拒绝交纳物业费的理由缺乏依据，本院不予采纳。刘应香辩称的物业公司阻止其使用地下车库及关闭生活用水问题与本案非同一法律关系，刘应香可另行主张权利，本案不予处理。综上，刘应香应支付2018年8月1日至2019年7月31日的物业费1948元[99.34㎡（1B-2-1703）×0.7元/㎡/月×12个月+132.55㎡（1B-2-1704）×0.7元/㎡/月×12个月]，超出部分，不予支持。考虑到仁保物业公司和英洁物业公司的物业服务存有瑕疵，故对仁保物业公司主张的违约金本院不予支持。本院需指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地进行反馈和整改，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时缴纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区物业服务状况陷入恶性循环。在此，本院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下:一、刘应香于本判决生效之日起三日内支付恩施仁保物业管理有限公司自2018年8月1日至2019年7月31日期间的物业费1948元；二、驳回恩施仁保物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院执行标的款账户，开户行：恩施市农业银行，收款单位：恩施市人民法院，账号17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费50元，减半交纳25元，由刘应香负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨凤二〇二〇年七月二十四日书记员  唐露