广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初737号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司,住所地:韶关市浈江区*************韶关碧桂园凤凰商业广场1层办公综合区。法定代表人：张艳芝，该公司区域总经理。委托诉讼代理人：马艳，该公司职员。被告：赖桂萍，女，1964年3月26日出生，汉族，住韶关市*****，公民身份号码：440************82X。委托诉讼代理人：李晴波,广东周和律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁为聪,广东周和律师事务所律师。第三人：韶关市顺宏房地产开发有限公司，住所地：韶关市浈江区********销售中心内201室。法定代表人：兰毅，该公司经理。委托诉讼代理人：李秋华，该公司员工。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司与被告赖桂萍及第三人韶关市顺宏房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案。本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司的委托诉讼代理人马艳、被告赖桂萍及其委托诉讼代理人梁为聪、第三人韶关市顺宏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李秋华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付韶关市***云林水岸36街60号房屋的物业服务费暂计至2020年1月共计70421.4元；2、被告以每月拖欠物业费为基数，按所欠物业费每日5‰为标准，向原告支付至被告交付全部拖欠物业费之日止的违约金，暂计至2020年3月30日的违约金为583754.3元，现被告以1‰的违约金计算共计81725.6元（2020年3月31日之后的违约金仍然按照《韶关碧桂园前期物业服务协议》所约定计至付清之日止），合计152147元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中原告变更诉讼请求：1、被告向原告支付韶关市***云林水岸36街60号房屋的物业服务费暂计至2019年3月共计63900.9元；2、被告以每月拖欠物业费为基数，按所欠物业费每日5‰为标准，向原告支付至被告交付全部拖欠物业费之日止的违约金，现请求判令被告以日万分之八的违约金计算共计80965.19元，暂计至2019年3月。事实和理由：2008年7月10日，韶关市顺宏房地产开发有限公司与原告签订《韶关碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对韶关碧桂园提供前期物业管理服务，合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2010年4月28日购买韶关市***云林水岸36街60号房屋，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《韶关碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费652.05元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的万分之八向原告支付违约金，被告于2011年2月开始拖欠物业服务费，至2020年1月拖欠的款项已经达152147元，原告于2020年3月22日向被告发出《律师函》，要求被告缴交物业服务费未果，故依法提起诉讼。被告赖桂萍辩称：原告变更诉讼请求，不需答辩期。涉案房屋开发商未验收合格及交付，本案被告主体不适格。被告与韶关市顺宏房地产开发有限公司即开发商于2010年4月28日签订《商品房买卖合同》，购买了云林水岸36街60号带装修的双拼别墅，并约定于2010年12月30日前交付该房屋。由于开发商无法按时交付房屋，经被告多次催促，开发商仍然以各种理由拒不依合同约定的条件验收交付。被告于2013年诉至法院，诉讼中双方达成了《和解协议书》，约定了开发商的赔偿数额、前期物业费用的承担，并约定双方共同对房屋需要维修的部分签署《验楼反映单》，开发商须按《验楼反映单》所记载的问题进行维修，并在维修完毕后邀请第三方质监站钟南站长和他人一并进行现场见证，钟南站长和他人对维修结果进行确认的，被告承诺不提出异议，并在验收后办妥涉案房屋交接手续等。但开发商签订《和解协议出》后，没有按照《和解协议书》的约定履行，没有完成房屋的修缮义务，从未通知验收房屋，导致房屋一直未交付。被告在此期间多次与开发商联系，要求开发商履行《和解协议书》，维修好房屋经验收后交付被告，却无结果。原告严重侵犯被告进出小区的通行权和物权。原告利用管理小区之便，扣留涉案房屋钥匙，拒绝为被告办理小区出入手续，致被告无法正常进入小区，涉案房屋四面墙三层楼，则从2013年《验楼反映单》记录反映的仅三楼一面墙防水渗漏就被破坏到现在的四面墙，三层楼分别外墙严重防水渗漏、对应内墙发霉、鼓包、墙体剥落，房屋全屋是外面下大雨、里面下小雨；外面不下雨、雨后也滴水的状态。涉案房屋失去居住功能。为此，被告于2018年11月19日分别去函质监站和住建部门。涉案房屋至今是否按2018年11月23日承诺的进行整改不得而知，但仍未能验收交付，在房屋未依法依约验收合格交付使用的情况下，原告要求被告支付物业费没有事实和法律依据。物业合同经被告签名后销售人员以收回盖章为由收走后就没有再给回被告，原告应依法将前期物业服务合同原件给被告。此外，涉案房屋没有依照相关规定进行验收，违反了相关强制性规定，同时违法在涉案房屋规划为公用绿地处建楼，并将该楼的化粪池、废水池建在涉案房屋的花园内，原告对此未予制止或向有关部门反映，严重侵犯了被告的财产权益和生命健康权。涉案房屋未经依法验收合格，物业费应由开发商承担，驳回原告的诉讼请求。第三人韶关市顺宏房地产开发有限公司述称：对于和解协议的真实性我公司无异议，按照协议约定，被告实际将维修结果确认的权利已经转移给韶关市质监站钟站长和韶关市公安局交警支队邱政委，而我公司未收到其二人的异议，应视为被告已确认涉案房屋维修结果、房屋已完成交付，被告于2014年3月间取得该涉案房屋所有权，应由其自行承担物业费。因此，我公司认为原告的诉讼请求以及事实与理由是成立的，涉案房屋的物业费应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年4月28日，被告与韶关市顺宏房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，根据合同约定：被告购买韶关市顺宏房地产开发有限公司位于韶关市*************“韶关碧桂园”云林水岸36街60（G11-C型）联体住宅，房屋建筑面积255.21平方米，花园面积372平方米，《合同》第八条、第十一条约定：出卖人应当在2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。商品房达到交付条件使用后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因导致该商品房未能近期交接的，双方同意按照以下方式处理；见合同附件四《补充协议书》第十二条的规定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件四《补充协议书》第十二条交接手续：《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容删除，修改为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”第十六条：在该商品房交付使用之前，买受人对该商品房没有使用权，不得使用、装饰该商品房及其花园，并不得变更该商品房的建筑平面和建筑、装饰等一切设备材料。2009年7月15日，韶关市顺宏房地产开发有限公司与原告签订了《韶关碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对韶关碧桂园提供前期物业管理服务，物业服务费应按月交纳，于每月5日前交纳上月的物业服务费；业主自交付之日起无论是否其居住，或使用该物业均应承担其物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由韶关市顺宏房地产开发有限公司交纳。2010年4月28日，被告作为甲方与作为乙方的原告签订了《韶关碧桂园前期物业服务协议》，载明：“甲方已购买的由韶关市顺宏房地产开发有限公司负责开发建设的韶关碧桂园中云林水岸36街60号物业，交付后由乙方提供物业管理服务，包括对房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等。甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业费，甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米1.8元以及花园面积每月每平方米0.5元计收，房屋建筑面积为255.21平方米，花园面积372平方米，甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应付物业服务费的5‰交纳违约金，逾期2个月不交者将予以公布等。”由于涉案房屋在交付使用前存在严重的质量问题，原告拒绝收房。原告提出质量问题主要包括一、二、三层楼外墙严重渗漏、对应内墙发霉、鼓包、墙体剥落等，不具备居住条件。期间，建设单位曾组织维修，但仍未解决质量问题。原告也一直未入住。2013年12月20日，韶关市顺宏房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的被告签订了《和解协议》，载明：“基于甲乙双方未在合同约定的交付日期办理涉案房屋的交接手续，至今仍未办理交接手续，甲乙双方一致同意，在本协议签订并生效之日起3日内，在2013年10月14日《韶关碧桂园一分户验收工程问题记录表》(见附件1)记录的涉案房屋质量不妥善之处的基础上，再次共同对涉案房屋现状进行现场验收确认，需甲方对质量不妥善之处进行维修的部分，双方签署书面《验楼反映单》予以确认。在双方确认维修范围后，甲方在一个月内对《验楼反映单》所记载的问题进行维修完毕。甲方在完成《验楼反映单》所记载的问题维修完毕后，通知乙方前往验收。进行验收时，甲乙双方一致同意，特邀质监站钟南站长及其他人员进行现场见证。钟站长及其他人员对各项维修结果进行确认的，乙方承诺不提出异议，并在验收完成后办妥涉案房屋交接手续。乙方实际收楼前未缴纳的物业服务费。由甲方依法自愿承担合同约定收楼日期起至实际收楼前全部的物业服务费(即每月的物业服务费652.06元)，该物业费由甲方直接支付给涉案房屋所在项目的物业服务公司即广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司，直至乙方对涉案房屋按本协议第二条验收完并办妥收楼手续之日止，如因未缴物业费而产生违约金的，由甲方与物业公司协商解决，与乙方无关。涉案房屋花园草坪恢复问题。由于之前存在其他业主在涉案房屋花园草坪上堆放装修垃圾并发现有蚂蚁窝、树木枯死等问题，故甲方同意对涉案房屋花园草坪按原标准恢复后在验收房屋时一并验收交付。涉案房屋装修水、电路图。作为乙方房屋验收的必备文件在验收时由甲方加盖甲方印章后交付乙方。涉案房屋保修期。涉案房屋保修期从实际交付时起算。”协议签订后，房屋质量问题亦未能按约定修复验收、交付被告。原告认为被告于2011年2月起拖欠物业服务费，被告认为韶关市顺宏房地产开发有限公司交付的涉案房屋不符合交楼的质量标准，不应向其计收物业服务费，拒绝向原告缴交物业服务费。2020年3月20日，原告向被告发出《物业服务费催缴函》，要求被告缴交物业服务费。被告则以韶关市顺宏房地产开发有限公司未按协议对涉案房屋进行维修，致涉案房屋至今未交付使用为由，拒绝向原告缴交物业服务费。为此，原告诉至本院。另查明：被告于2019年3月11日已将涉案房屋出售他人，原告称仅要求被告交纳涉案房屋出售前即2011年2月至2019年3月物业服务费。2014年3月韶关市顺宏房地产开发有限公司为包括被告在内的业主办理了房屋产权证，2017年办理了涉案房屋土地使用证。此外，原广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司于2019年6月20日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司。诉讼中，因被告提供了其与韶关市顺宏房地产开发有限公司签订的《和解协议》，且该协议涉及到涉案房屋是否实际交付或何时交付以及物业服务费的负担等问题，本院依法追加了韶关市顺宏房地产开发有限公司为本案无独立请求权第三人参加诉讼。庭审中，原告认可涉案房屋因质量问题未交付，但认为被告与其签订了前期物业服务协议，应缴纳物业费。被告表明，其与韶关市顺宏房地产开发有限公司就涉案房屋签订了协议，该公司未按协议交付房屋，不应由其交纳物业费，同时提交了涉案房屋不符合交付条件的相关材料。第三人韶关市顺宏房地产开发有限公司认可与被告签订的协议真实性，但由于公司人员的变动，现暂无法提供签订协议后是否通知被告办理涉案房屋交付的凭证。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原、被告签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。根据双方的协议约定，自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起缴纳物业服务费，即原告向被告收取物业服务费的前提是韶关市顺宏房地产开发有限公司已向被告交付了涉案房屋。而从本案被告提供的其与韶关市顺宏房地产开发有限公司签订的《和解协议》反映，韶关市顺宏房地产开发有限公司认可涉案房屋因质量问题未与被告办理涉案房屋交接手续即未交付被告，而且原告也未提供韶关市顺宏房地产开发有限公司根据《和解协议》约定对涉案房屋已修复完毕，且验收合格交付被告的相关证据材料，该《和解协议》是继《商品房买卖合同》及物业服务协议签订之后，韶关市顺宏房地产开发有限公司亦认可《和解协议》的真实性，根据原告与韶关市顺宏房地产开发有限公司签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》的约定，纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由韶关市顺宏房地产开发有限公司交纳。又根据原、被告签订的物业服务协议，原告向被告收取物业服务费的前提是韶关市顺宏房地产开发有限公司已向被告交付了涉案房屋。本案韶关市顺宏房地产开发有限公司事后通过《和解协议》认可涉案房屋未交付被告，原告也认可涉案房屋因质量问题未交付被告。因此，综合本案相关证据材料，本着合同相对性原则，并考虑便于清晰化解纷争等因素，应由被告与韶关市顺宏房地产开发有限公司就签订的合同、协议先行解决涉案房屋是否实际交付、何时交付等问题，本案对此不宜作出认定，亦不予处理。故原告向被告主张物业服务费，应在被告与韶关市顺宏房地产开发有限公司确定涉案房屋的具体交付日期之后，依据该确定的交付日期，再依签订的物业服务协议，起诉主张权利。现原告在被告与韶关市顺宏房地产开发有限公司尚未解决涉案房屋交付问题的情况下，便起诉主张被告交纳物业费，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第八十二条、第九十条的规定，判决如下：驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计1671元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 刘桂全二〇二〇年七月十日法官助理 邹叶凤书 记 员 丘美英