陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕07民终207号上诉人（原审原告）：周冬，男，汉族，生于1980年1月4日，住汉中市汉台区。委托诉讼代理人：张庆，四川华民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汉中鹏基物业管理有限公司，住所地：汉中市汉台区。法定代表人：马银平，该公司经理。委托诉讼代理人：王渠，陕西嘉盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：杭程，陕西嘉盟律师事务所实习律师。上诉人周冬因与被上诉人汉中鹏基物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2019)陕0702民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周冬上诉请求：撤销一审判决第二项，改判：1.确认上诉人、被上诉人双方签订的《汉中市XX居XX小区”物业服务合同》第四条第一款中“电梯运行能耗费每年475元、电梯年检费每年25元”为无效条款；2.确认被上诉人在正常物业费之外收取电梯维保费（每年170元）违法，判令立即停止收费；3.判令被上诉人立即向上诉人返还以下费用：①电梯运行能耗费1425元（自2016年2月2日至2019年2月1日，每年25元），②电梯年检费75元（自2016年2月2日至2019年2月1日，每年25元），③电梯维保费510元（自2016年2月2日至2019年2月1日，每年170元），④垃圾费36元（缴费期间自2016年2月至2017年2月）。2.一、二审案件诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.案涉物业合同是在交房时不签字不给钥匙的情况下，上诉人被迫签订的；2.上诉人所交0.75元/㎡物业费中已包含电梯等公共设备费用，电梯费用应当由被上诉人承担并非代收。被上诉人作为物业公司本来就是受托对小区物业管理区域进行服务，小区业主除了缴纳自家独立用水、用电的费用之外，其他费用都以物业费的形式整体交给物业公司由物业公司统一与公共设施的维修保养机构对接缴费，上述单位并不直接与业主发生支付交易。否则，如何解释本小区高层收费0.75元/㎡，多层收费0.35元/㎡之间的差价；3.被上诉人在政府部门备案的物业合同并未单独约定电梯运行费用及年检费用额外收取；4.陕西省发改委明确表示，只有居民生活垃圾处理费是由环卫部门委托物业服务企业代收，业主向物业服务企业交纳的物业费中已经包括物业管理区域内清洁卫生费，物业公司不得向业主另行收取垃圾清运费。二、一审未能全面、客观、公正的审核采纳证据。上诉人在一审中提交了《交房须知》、《入住流转会签表》、《交房通知书》以证明物业合同是业主被迫签订的，提交了被上诉人对外张贴的《2018年物业费公示》，该公示中并无电梯运行能耗费的支出项目。由于被上诉人违规收费，汉台区物价局下发了《责令退款通知书》，上诉人在一审立案后申请法院调取该通知书，一审未予调取。三、一审适用法律错误。1.被上诉人作为物业服务公司不得自行扩大收费范围和重复收费，其重复收取电梯运行能耗费系重复收费，应当确认为无效条款，并退还上诉人重复收费和扩大范围的收费；2.电梯保修期间维修费用应由建设单位或者厂家承担；3.被上诉人提供的格式合同中关于电梯维护费用和能耗费用实质是“免除自身责任，加重上诉人的责任”，该条款无效。汉中鹏基物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉维持原判。周冬向一审法院起诉请求：1.请求确认原、被告双方签订的《汉中市XX居XX小区”物业服务合同》第四条第一款中“电梯运行能耗费每年475元、电梯年检费每年25元”为无效条款，判令被告立即停止上述收费行为；2.确认被告在正常物业费之外收取电梯维保费（每年170元）违法，判令立即停止收费；3.确认被告按照3.9元/吨的标准收取自来水费违法，判令立即停止该收费行为，按照正常自来水价依法收费；4.判令被告立即向原告返还以下费用：（1）电梯能耗费1425元（自2016年2月2日至2019年2月1日，每年25元）；（2）电梯年检费75元（自2016年2月2日至2019年2月1日，每年25元）；（3）电梯维保费510元（自2016年2月2日至2019年2月1日，每年170元）；（4）水费55.6元（缴费期间自2016年1月至2017年2月）；（5）垃圾费36元（缴费期间自2016年2月至2017年2月）；5.判令被告立即返还扣除的装修押金200元。一审法院认定事实：原告周冬系康居家园小区204栋2404室的业主，被告为该小区前期物业服务公司。2015年2月2日，周冬接收房屋后和鹏基公司签订了康居家园小区《物业服务合同》、《小区业主公约》及《装修管理服务协议》。其中《物业服务合同》对物业服务标准约定为：参照《陕西省住宅小区物业管理公共服务指导标准》规定的三级标准执行。物业服务费约定为：高层住宅物业服务费按建筑面积每月0.75元/平方米，电梯运行能耗费每年475元，电梯年检费每年25元，生活垃圾清运费每户每年60元，公摊水费每户每年96元，公摊电费每户每年96元……以上合同签订后，周冬交纳了合同约定的相关费用。其中生活垃圾清运费每月交纳5元；生活用水按3.9元/吨交纳。同时另行交纳电梯维保费170元/年。在进行房屋装修时，周冬向被告交纳装修保证金1000元，装修结束后，剩余200元未予退回。由于原告等业主与鹏基公司因水费、电梯运行相关费、公摊水电费等收费问题矛盾较大，多次投诉、信访；双方对案涉的收费问题一直未达成一致意见，原告提起诉讼。审理中被告对原告主张的交费事实不持异议。一审另查明，1.原告所属的康居家园小区居民生活用水属未实行一户一表的合表用户，汉市价发[2015]18号《关于汉中市中心城区居民生活用水试行阶梯价格制度的通知》，自2015年3月1日起汉中市居民生活用水未合表的按照2.95元/吨收取，但被告实际按照3.9元/吨收取。2018年3月以后被告公司予以整改，按政府指导价予以收取。2.汉市价发[2015]11号文——关于调整汉中市中心城区生活垃圾处理费收费标准的批复规定，自2015年2月3日起城市居民生活垃圾处理费每月5元。3.原告主张的剩余装修保证金200元，在起诉前被告已通知原告领取，但原告未予领取，审理中被告表示，原告可随时领取，同时愿意协商解决原告其他诉请，原告拒绝调解。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，双方争议的焦点在于：一、关于被告物业公司收取的电梯运行能耗费、电梯年检费、电梯维保费是否重复收费的问题；二、关于被告物业公司是否向原告多收取了水费和垃圾费的问题。关于被告物业公司收取的电梯运行能耗费、电梯年检费、电梯维保费是否重复收费的问题。电梯费用中，一般包含电梯运行能耗费（即电费，由供电公司收取，物业服务企业只是代收）、电梯日常养护费（该项费用是由具有电梯给保资质的公司进行，物业公司对该项费用只是代收）、电梯维修费、电梯安检费（该项费用是由政府相关职能部门收取，物业公司也是代收）。对于电梯运行电费，供电公司一般是单独装表进行计量，不同于小区公摊电费（主要是指楼梯间照明用电、小区路灯照明、门卫室和物业用房的用电等）。电梯的中修大修以及更换主体配件材料等按目前政策，可从住宅专项维修资金中予以列支。但按目前规定，住宅专项维修资金实际仍是业主交纳，动用该项资金还需经过一定的报备、审核程序，当住宅专项维修资金余额低于一定比例时，业主应当及时续交，也即该项费用最终还是业主承担。从以上费用构成中可以看出，电梯运行能耗费、电梯养护（维保）费、安检费均是由物业公司代为收取，它是物业服务的一个成本，但费用并非最终由物业服务企业收取，显然，该项费用不属重复收取。即使按照陕西省新近通过的物业管理条例，对于该部分费用是否应包含在物业服务费用中，也要看双方是采取包干制还是酬金制的收费方式，故原告的该项理由不能成立。关于原告主张多收取的水费和垃圾费问题。一审法院认为，因涉案小区系未实行一户一表的合表用户，供水企业未能向最终用户即业主收取相关费用，被告作为物业服务企业，实际是替供水公司代为向业主收取，由于供水企业未能抄表到户，水表的总分表之间存在差异属正常损耗，对于该项费用，应系物业服务企业向供水部门实际支出的费用，可由物业服务企业预收，按实际发生的费用和约定方式由业主分摊。本案中双方在物业服务合同中对公摊损耗已经作出了约定的情况下，又按生活用水3.9元/吨的标准计收，属于重复收取，原告要求对多收取0.95元/吨予以退还的理由成立，予以支持。关于垃圾费问题，小区垃圾费实际上包含两部分：一是生活垃圾清运费，一项是生活垃圾处理费。其中前一项清运费是指物业服务企业从小区垃圾收集（堆放）点将生活垃圾清运到市政指定的垃圾处理转运（收集）站的费用，后一项是指市政环卫部门将垃圾从转运站压缩并运送至垃圾处理场（厂）进行集中无害化处理所收取的费用，它是行政事业性收费。这两项费用不等同于物业服务企业收取物业费中所包含的小区公共环境的清扫保洁费用。本案原告所主张的垃圾费用，从其陈述和提交的证据看，实际指的是生活垃圾处理费；双方合同约定“生活垃圾清运费约定为每月交纳5元”；原告该诉请与双方约定及实际情况不符，对其这一主张，不予支持。对于原告所主张的退还装修押金问题，被告不持异议，对原告的这一请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、四十四条之规定，判决：一、由被告汉中鹏基物业管理有限公司在判决书生效后五日内向原告周冬支付多收取的水费55.6元和装修押金200元;二、驳回原告周冬其他诉讼请求。案件受理费150元，由原告周冬负担50元，汉中鹏基物业管理有限公司负担100元。二审审理中，上诉人周冬为证实其上诉请求，提交业主手册一份，拟证明从物业合同第四条可以得出高层物业费按0.75元/㎡收取，物业费包括材料费、电梯损耗费等，被上诉人另行收取电梯费属于重复收取。经质证，被上诉人对该证据真实性和证明目的均不予认可，认为不属于二审中的新证据，且该业主手册仅是宣传册，并不是双方约定。经审核，对业主手册真实性予以认定，但该业主手册并未明确记载物业管理费用包括电梯损耗等相关费用，对其证明目的不予认定。被上诉人汉中鹏基物业管理有限公司补充提交证据为：1.2016年4月12日至2019年4月11日，其与陕西昌达电梯公司签订的《电梯维修保养合同》，合同约定含案涉电梯在内的小区共计23台电梯，年维保费合计82800元；2.康居小区2016年至2018年电梯维修费用支出表及支付凭证，2016年度支出维修费用116400元，2017年度支出272095元，2018年度支出226552元，前述支出费用均含证据1中的维保费用。拟证明被上诉人在提供物业服务期间，实际支出了电梯维修保养费用，其收取业主电梯维保费，不属于重复收费。3.2017年1月18日《陕西省政府非税收入票据》、网上银行电子回单，拟证明被上诉人收取的电梯年检费，系代汉中市特种设备检验所收取，已实际上交。经质证，上诉人对电梯维修保养合同及电梯维修费用支出表及支付凭证真实性及证明目的均不认可，认为被上诉人未提交原件进行核对，即使前述费用都是真实发生的，其中部分费用发生在保修期内，应由建设单位承担，发生在保修期外的费用也应当包含在被上诉人收取的物业费用中，不能以此为由再另行向业主收取；对交纳年检费的票据真实性无异议，但认为该费用应包含在物业服务费中。经审核，《电梯维修保养合同》与支付凭证中电梯维护公司出具的发票相印证，对其真实性予以认定；被上诉人提交的《电梯维修保养合同》、《电梯维修费用支出表》及支付凭证真实性予以认定，但其证明目的与相关行政规范性文件相悖，故对其证明目的不予认定；对《陕西省政府非税收入票据》和网上银行电子回单予以采信。二审经审理查明以下事实：1.2013年12月17日，被上诉人入驻案涉康居家园小区开始提供物业服务，上诉人周冬所在的康居家园小区业主共计2276户，因部分业主举报被上诉人乱收费，汉台区物价局于2018年6月28日作出汉区价检退（2018）02号《责令退款通知书》，该通知书第三条认定，被上诉人收取业主电梯费（运行能耗费、年检费、维保费）违反了陕价服发﹝2014﹞85号《陕西省物业服务收费管理实施办法》第十三条“物业服务成本或物业服务支出构成包括：物业共用部位、共用设施设备日常运行、维修养护费用”的规定，电梯运行、维修养护费用应包含在物业费中。被上诉人不服该《责令退款通知书》，提起行政诉讼。该行政案件经一审法院审理，认为汉中市汉台区物价局向被上诉人作出的《责令退款通知书》，属于汉中市汉台区物价局在作出行政处罚决定之前的过程性行政行为。根据《中华人民共和国行政诉讼法》规定，公民、法人、或者其他组织对行政机关作出的行政处罚不服的，向人民法院提起行政诉讼，而行政机关在作出行政处罚决定之前的过程性行政行为不可诉，裁定驳回起诉。二审维持了一审裁定。汉中市汉台区物价局作出《责令退款通知书》后，未再对被上诉人进行其他行政处罚。2.2011年1月13日，陕西省物价局、省财政厅下发陕价行发﹝2011﹞5号《关于重新核定居民住宅电梯检验收费标准的通知》，该通知规定电梯检验收费标准为：居民住宅10层（含10层）以内900元/部，10层以上每增加一层加收5%检验费。上诉人周冬居住的204#楼一共27层，两梯6户，共162户，该楼宇每台电梯应交纳检验费1665元。汉中市特种设备检验所是按小区所有电梯综合收费，案涉小区共计23台电梯，被上诉人2016年度实际交纳年检费45650元。3.在电梯保修期届满后，被上诉人自2016年起对高层住户按每户每年170元收取电梯维保费，截止2019年，共计收取上诉人电梯维保费510元。4.被上诉人在收取上诉人2016年2月2日至2017年2月1日生活垃圾处理费时，按照每户每月8元，共收取上诉人生活垃圾处理费96元。另，经本院核实，2019年1月，针对汉中金泰滨江花城小区业主向汉台区政府反映其物业公司乱收费问题，汉台区政府回复第二条中认为，物业服务费中不包含电梯运行能耗费和年检费，金泰物业公司所收取的电梯费应根据相关规定，定期核算并公示收支情况。2019年1月10日，汉台区物价局对汉中和顺物业公司作出的《责令整改通知书》责令整改事项第2条为：电梯日常运行维护费核计入物业服务费中，电梯电费、年检费和公共照明、绿化灌溉等发生的水电费应按照实际发生额据实分摊并向业主公示。二审查明的其他事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，依据各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点如下：1.上诉人与被上诉人签订的物业服务合同第四条第一款关于电梯运行能耗费、电梯年检费的约定是否有效，被上诉人收取的电梯运行能耗费、电梯年检费、电梯维护费是否属于重复收取；2.被上诉人2016年度按每户每月8元，共收取上诉人垃圾处理费96元是否属于擅自提高收费标准。针对第一个争议焦点。关于双方签订的物业服务合同效力问题。上诉人认为其在签订合同时存在受被上诉人胁迫的情形，其提交的证据不能证明被上诉人存在胁迫情形，应由其承担举证不能的不利后果。经审查，双方签订的物业服务合同亦不存在《中华人民共和国合同法》以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的法定无效情形，对上诉人主张部分合同条款无效的上诉请求，不予支持。关于被上诉人收取的电梯运行能耗费、电梯年检费、电梯维保费是否属于重复收费问题。《物业管理条例》第41条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。根据前述规定，法律法规以及国家发展和改革委员会、建设部制定的《物业服务收费管理办法》等部门规范性文件中的有关规定是物业服务企业收取物业费用的法律依据，其收取物业服务费的收费范围、标准、项目、金额等应当符合法律、法规以及规章的规定，否则即构成不当收费。物业服务企业擅自收取费用、提高收费标准或者重复收费，属于不当得利，应当返还。本案双方物业服务合同签订于2015年2月，应当参照《物业服务收费管理办法》以及陕价服发﹝2014﹞85号《陕西省物业服务收费管理实施办法》的相关规定来确定被上诉人收取的相关物业费用是否存在擅自收费或者重复收费情形。在前述规定中并未明确将电梯运行能耗费、电梯年检费计入物业服务费中，亦未明确物业服务企业不得对此单独收费；《物业服务收费管理办法》中规定物业服务成本包含业主同意的其他费用。本案双方签订的物业服务合同对电梯运行能耗费、年检费，在按平方米每月收取物业服务费外另行进行了约定，符合前述规定收取的其他费用。而且，被上诉人于2013年12月进驻案涉小区提供物业服务，当时施行的陕价服发﹝2012﹞106号《陕西省物业服务收费管理实施办法》所附《说明》第2条规定：有电梯的楼宇，电梯运行能耗费、年检费另行据实收取（年检费实行政府定价，严格按省物价局新定标准执行），并定期公布收支情况，物业服务成本中不包括上述费用。案涉小区现行的物业收费标准是依据该实施办法制定的，在陕价服发﹝2014﹞85号《陕西省物业服务收费管理实施办法》实施后，并未对物业收费标准进行重新调整定价，被上诉人也未提高物业费收费标准。陕发改价格﹝2019﹞924号《陕西省物业服务收费管理办法》第十条虽规定物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得单独收取。但该办法于2019年8月1日公布，自2019年9月1日起实施，该办法的相关规定对实施之前的合同行为不具有溯及力。对于汉台区物价局作出的《责令退款通知书》是否能成为上诉人主张退还前述费用的依据。本院认为，对电梯运行能耗费、年检费是否包含在物业服务成本中，物业公司能否另行收取，汉台区物价局针对本案物业公司作出的整改意见和其对案外物业公司（和顺物业公司）作出的整改意见相矛盾，与区政府意见也存在矛盾。汉台区物价局在2019年对案外和顺物业公司作出的《责令整改通知书》中，未将电梯运行能耗费和年检费计入物业费中，并认为应由业主据实分摊。且本案中，汉台区物价局作出的《责令退款通知书》被法院认定为“作出行政处罚决定之前的过程性行政行为”，汉台区物价局并未进一步进行行政处罚。故《责令退款通知书》不能作为认定被上诉人重复收费或擅自收费的裁判依据，法院应依据相关行政规范性文件，结合案件事实进行认定。据此，本院认为，电梯运行能耗费、电梯年检费均为电梯运行中实际产生的费用，被上诉人对此进行代收并不属于擅自收费或者重复收费。上诉人主张电梯运行能耗费、电梯年检费属于重复收取的上诉理由无事实和法律依据，不予支持。但被上诉人应当按照相关规定及时公布收支情况，如有结余应转入物业费收入或向相关业主进行返还。另，在陕发改价格﹝2019﹞924号《陕西省物业服务收费管理办法》实施后，被上诉人应严格按照相关规定收取物业服务费用，不得擅自收费。关于被上诉人收取的电梯维保费是否属于重复收费问题。陕价服发﹝2014﹞85号《陕西省物业服务收费管理实施办法》第十三条规定：物业服务成本包括物业共用部位、共用设施设备日常运行、维修养护费用。物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更换和改造费用，应当列入维修资金专项支出解决，不计入物业服务支出或物业服务成本。根据前述规定，对电梯日常运行、维修养护的费用应当包含在物业服务成本中，在业主交纳物业费后，物业公司不得再另行收取。对电梯进行中大修、更换、改造支出的费用不包含在物业服务成本中，但物业服务企业应当按照相关程序，通过专项维修资金进行列支，或在实际费用发生后，由相关业主进行分摊。本案中，在双方签订的《物业服务合同》中并未约定另行收取电梯维保费，虽被上诉人提交了《电梯维修保养合同》和维修保养支出票据，但根据《陕西省物业服务收费管理实施办法》第十三条规定，对电梯的日常维修养护费用，应包含在物业服务成本之中，保修期满后的大修、中修、更换和改造费用，应当列入维修资金专项支出解决。被上诉人如认为其支出的维修费用属于应列入维修资金专项支出的费用，应当按照前述规定处理。其在收取物业服务费后，又按照每户每年170元收取电梯维保费，既无合同约定，亦与前述行政规范性文件相悖，属于擅自收取费用。上诉人认为应当退还其2016年2月2日至2019年2月1日电梯维保费510元的上诉请求，应予支持。针对第二个争议焦点。根据双方签订的物业服务合同约定，生活垃圾处理费为每户每年60元（每户每月5元）。该约定与汉市价发﹝2015﹞11号《关于调整汉中市中心城区生活垃圾处理费收费标准的批复》规定的收费标准一致，双方应当遵照履行。被上诉人在收取上诉人2016年2月2日至2017年2月1日生活垃圾处理费时，擅自将收取标准变更为每户每月8元，共收取上诉人生活垃圾处理费96元，属于擅自提高收费标准，其每月多收的3元，构成不当收费，应予退还上诉人。上诉人的此节上诉理由成立，应予支持。综上，上诉人上诉理由部分成立；本案经合议庭评议，提交本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持汉中市汉台区人民法院（2019）陕0702民初20号民事判决主文第一项；二、撤销汉中市汉台区人民法院（2019）陕0702民初20号民事判决主文第二项；三、限被上诉人汉中鹏基物业管理有限公司于本判决确定之日起五日内向上诉人周冬返还电梯维保费510元、生活垃圾处理费36元，合计546元；四、驳回上诉人周冬其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费负担不变；二审案件受理费150元，由上诉人周冬负担100，被上诉人汉中鹏基物业管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 熊稷藜审 判 员 陈耀斌审 判 员 李小艳二〇二〇年六月二十八日法官助理 金 庆书 记 员 张译心