四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终13752号 上诉人（原审原告、反诉被告）：邓东，男，1971年9月20日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：岳明，四川悟德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖艳，四川悟德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘光骥，男，1956年11月11日出生，汉族，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：刘小凤，四川均鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：成都市茂文房地产开发有限公司，住所地：成都市青白江区红阳路1号。 法定代表人：肖茂文。 委托诉讼代理人：郭旭，女，系公司员工。 被上诉人（原审第三人）：成都市教学仪器设备公司第二教学仪器厂，住所地：成都市青白江区城厢镇大东街67号。 法定代表人：陈涛。 上诉人邓东因与被上诉人刘光骥、成都市茂文房地产开发有限公司（以下简称茂文公司）、成都市教学仪器设备公司第二教学仪器厂（以下简称成教二厂）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市青白江区人民法院（2018）川0113民初1043号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邓东上诉请求：1.请求撤销成都市青白江区人民法院（2018）川0113民初1043号民事判决第一项；2.请求依法改判确认邓东、刘光骥签订的《成教二厂办公楼商铺认购协议》无效；3.判令刘光骥将位于青白江区房屋返还给邓东。事实和理由：1.本案成教二厂将办公楼底楼建设成商铺，擅自改变规划用途分割给邓东后，由邓东转让给刘光骥，违反当地城市规划管理，而邓东、刘光骥签订的《成教二厂办公楼商铺认购协议》属于违反当时的城市规划法第四十条及现行的城乡规划法第六十四条的强制性规定中的效力性规定，应属无效，而一审法院却错误认为只是违反管理性的规定。2.本案中案涉房屋土地系划拨土地，出售时未经有批准权的人民政府批准，根据房地一体原则，该划拨土地的转让无效，那么该划拨土地上房屋的转让同样无效，一审法院对邓东、刘光骥认购协议中转让的划拨土地无效导致房屋转让无效的行为不予评判，属于程序违法，并且一审法院在判决中认定成教二厂建筑本身属于合法建筑，属于越权裁判，建筑物是否合法的认定是行政确认，而不是司法认定。 刘光骥辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。1.邓东提出成教二厂将办公楼底楼建成商铺，认为是擅自改变规划用途而导致违反公平用途，真实情况是案涉房屋有规划许可是合法建筑，邓东一直强调案涉房屋属于违章建筑，但邓东并没有违反法律规定的证据。《认购协议》没有涉及国家利益和公正利益。2.邓东陈述转让划拨土地未经批准，其所述该司法解释解决的是土地使用权合同纠纷，解决的是国家政府的土地部门作为出让人，与本案无任何关联性。 茂文公司辩称，茂文公司从2011年底在国土局通过土地出让的方式合法取得土地，并修建了房屋、商铺，茂文公司与刘光骥之间没有任何合同关系，也没有承接成教二厂的权利义务给刘光骥办证，请求法院维护茂文公司的土地合法使用权利。 成教二厂未发表陈述意见。 邓东向一审法院起诉请求：确认邓东与刘光骥签订的《成教二厂办公楼商铺认购协议》无效，刘光骥将位于青白江区的房屋返还给邓东。 刘光骥向一审法院反诉请求：请求判令邓东及成教二厂为其办理所购商铺的房屋产权证及土地使用权证。 一审法院认定事实：成教二厂系集体所有制企业，所属行业为教学用模型及教具制造，原上级主管部门为成都市青白江区教育局，2004年6月上级主管部门变更为成都市青白江区计划与经济局，成教二厂占用的土地来源为行政划拨，用地类别为工业，土地用途为生产、办公，用地面积6064平方米。 2003年3月20日，邓东与成教二厂签订《联合开发成都市第二教仪厂办公楼合同书》，在成教二厂办公楼拆除的土地上修建办公室、门市和进出通道，建筑物为三层，工程名称为成教二厂办公楼。联合开发方式为：成教二厂出土地，邓东出资金，建成后成教二厂分得邻农行的两个门市及二、三层楼，其余门市归邓东所有，邓东所得门市由邓东销售。上述协议签订后，邓东与刘光骥签订《成教二厂办公楼商铺认购协议》，刘光骥以11万元的价格认购成教二厂办公楼底楼建筑面积为41.886平方米的一间商铺。成教二厂作为邓东的履约担保人在该份认购协议上签字。 2003年5月27曰，成都市青白江区计划与经济局向成教二厂下发建设项目立项登记通知，建设内容为拆除该厂于城厢镇大东街67号（现为大东街65号）临街旧厂房，就地修建二楼一底综合楼一栋。2003年10月27日，成都市青白江区建设局向成教二厂颁发了上述建设项目的建设工程规划许可证。 上述办公楼建成后，刘光骥向邓东支付了购房款11万元并取得底楼商铺，该商铺刘光骥从2004年经营至今。 2005年2月，四川儒雅教学仪器设备有限公司（下称儒雅公司）以收购方式入驻成教二厂。2007年9月20曰，成都市青白江区国有资产管理委员会办公室（下称青白江国资委）与儒雅公司签订资产转让协议，青白江国资委将成教二厂的所有财产转让给了儒雅公司。2010年12月25日，儒雅公司以债务抵款方式将成教二厂的资产转让给了茂文房地产公司。依据儒雅公司（甲方）与茂文公司（乙方）双方签订的《债权债务抵款协议书》的约定：甲方将所购得原成都第二教学仪器厂（后勤站）土地、地上房屋及附着物以抵账方式转让给乙方。转让土地位于城厢××号，原土地证号青国用（1991）字2204，土地面积为6064平方米，用途：生产、办公。房屋及附着物为门卫室15平方米，楼梯间30平方米5过道长12米×5米，办公楼二楼、三楼300平方米。依据该协议内容，上述转让给茂文公司涉及的财产不包含邓东出售给刘光骥的铺面。但该铺面占用的土地，茂文公司于2011年12月21日通过与青白江国土局签订国有建设用地使用权出让同的方式取得（该合同载明出让面积为6172.89平方米，图纸标明位置茂文公司并于2012年2月17日取得了国有土地使用权证（青国用2012第213号，使用权类型为出让，使用权面积为617289平方米。） 邓东未取得联建房屋的产权证书，刘光骥也未能取得所购商铺的产权证书。 茂文公司在原属成教二厂使用的土地上规划建设古镇商场，该规划经成都市青白江区城乡规划管理局（下称青白江规划局）审查同意并于2013年12月24日颁发建设用地规划许可证，土地性质转为商业用地。青白江规划局于2014年1月10曰颁发建设工程规划许可证。茂文公司于2014年1月22日取得古镇商场的建筑工程施工许可证，于2015年7月15日取得建设工程规划合格证，于2015年8月18日取得古镇商场已建成的房屋及车库10023.39平方米的房屋产权证书。 一审法院认为，邓东与刘光骥签订的《成教二厂办公楼商铺认购协议》是否有效是本案争议焦点。邓东出售的商铺是其与成教二厂联合开发的办公楼的一部分，该办公楼是经规划部门许可后拆除成教二厂旧厂房就地修建而成，土地来源为行政划拨，根据1990年4月1日起施行的《中华人民共和国城市规划法》（该法于2008年1月1日废止，2008年1月1日起施行的《中华人民共和国城乡规划法》第七条规定：“经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改”）第二十九条“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理”，以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”的规定，成教二厂将办公楼底楼建设成商铺，分割给邓东且准予其出售，部分改变规划用途，未经审批将划拨土地上的房屋出售，违反了上述法律的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，一审法院认为，成教二厂部分改变规划用途进行建设，并非未经规划进行建设，其建设的办公楼本身系合法建筑，部分改变规划用途进行建设属违反法律的管理性规定而非效力性强制规定，故邓东将其分得的房屋出售给刘光骥，双方签订的《成教二厂办公楼商铺认购协议》应属有效。在合同有效且案涉商铺已交付给刘光骥长期使用的情形下，邓东以房屋不能办理产权证为由要求刘光骥返还房屋于法无据，一审法院不予支持。因案涉商铺占用的土地已由茂文公司通过出让方式取得，邓东及成教二厂现不享有案涉房屋的土地使用权，客观上也无法协助为刘光骥办证，在法院向刘光骥进行释明其可以变更诉求为要求邓东及成教二厂承担违约责任，刘光骥表示不变更诉求，因客观履行不能，故对刘光骥反诉要求邓东和成教二厂为其办理商铺的房屋产权证和国有土地使用权证的诉讼请求，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决：一、驳回邓东的本诉诉讼请求；二、驳回刘光骥的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费2500元，由邓东负担。一审反诉案件受理费100元，由刘光骥负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为邓东与刘光骥签订的《成教二厂办公楼商铺认购协议》是否违反法律法规禁止性规定。1990年实施的《中华人民共和国城市规划法》第四十条规定，“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。”2008年实施《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条也有类似规定。该规定关于影响城市规划，行政主管部门可以责令建设、限期拆除、没收或责令改正的针对行为对象，均是“建设”，即所建设相应的建筑物、构筑物或设施，不得违反规划许可。本案中，案涉的成教二厂办公楼的修建本身并无证据证明违反了规划许可或属无规划建设情形，故未违反前述效力性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”。由此可见，转让划拨土地上房屋并不为法律所禁止，将办公楼作为商铺使用也不属于违反法律法规中效力性规定的情形，邓东及成教二厂将办公楼部分房屋作为商铺出售，仅属于违反管理性规定的情形。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”该规定显然系指单独出让土地使用权的情形，本案中案涉协议转让的标的物是房屋，故不适用该规定。此外，在房屋买卖合同纠纷中，人民法院有权亦应当对转让房屋的合法性进行审查，以确定合同的效力，故一审法院认定案涉的房屋系合法建筑并无不当。 综上所述，上诉人邓东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2600元，由邓东负担。 本判决为终审判决。 审判长  田笛 审判员  赵韬 审判员  李玲 二〇二〇年七月二十日 书记员  李丹