北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1220号上诉人（原审被告、反诉原告）：王士贤，男，1952年12月12日出生。委托诉讼代理人：任彦锦，北京市炜衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜贺权，男，1963年12月17日出生。委托诉讼代理人：高玉满，北京市德鸿律师事务所律师。原审被告：北京鑫百盛物业管理有限公司，住所地北京市东城区交道口南大街74号3幢1层。法定代表人：于祥明，执行董事。委托诉讼代理人：刘京生，男，1951年9月13日出生。上诉人王士贤因与被上诉人杜贺权、原审被告北京鑫百盛物业管理有限公司（以下简称鑫百盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初32378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王士贤及其委托诉讼代理人任彦锦、被上诉人杜贺权的委托诉讼代理人高玉满、原审被告鑫百盛公司的委托诉讼代理人刘京生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王士贤上诉请求：1、撤销北京市西城区人民法院（2016）京0102民初32378号民事判决书并改判支持上诉人的全部诉讼请求，驳回被上诉人的原审全部诉讼请求或依法发回重审；2、判令本案一审、二审全部诉讼费、鉴定费、保全费等由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实认定不清法律适用错误。1、一审法院错误认定王士贤与杜贺权、鑫百盛公司签署的《房屋买卖与房屋买卖居间合同》真实有效。涉诉合同中的签字非王士贤本人所签。鉴定人员鉴定依据无法体现专业性和科学性，无法令人信服，一审法院不应通过此鉴定结果认定涉诉合同真实性。二、一审法院错误认定王士贤与卢平之间形成新房屋买卖关系。假设《房屋买卖与房屋买卖居间合同》真实有效，杜贺权不具有购房资格，未经王士贤允许擅自将购房人变更为卢平，并在王士贤不知情的情况下以卢平名义签署网签合同。购房人的变更是对于合同实质内容的根本变更。杜贺权、鑫百盛公司通过欺瞒方式使王士贤签署网签合同，对于买受人是卢平这一事实存在重大误解。之后杜贺权及鑫百盛公司又单方撤销网签，导致房屋交易无法继续进行，合同目的无法根本实现。三、一审法院错误认定由于限购政策导致合同无法继续履行，双方互不承担责任。北京市限购政策在杜贺权及鑫百盛公司单方撤销网签并提起本案诉讼后发生，本案是由于杜贺权单方多次违约行为导致交易无法继续履行，不能免除杜贺权违约责任。杜贺权是鑫百盛公司员工，此次交易是杜贺权和鑫百盛公司共同操控下进行，撤销网签等行为均是杜贺权授意。假设《房屋买卖与房屋买卖居间合同》真实有效。杜贺权在不具备购房资质情况下承诺自愿购买房屋并提供办理房屋交易过户需要的一切资质，属于合同法第42条规定的故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，违背诚信原则。杜贺权不具有购房资质无法通过购房资格核验必然导致涉诉房屋的交易无法按照合同约定继续履行，杜贺权应承担缔约过失责任。四、一审法院错误认为王士贤可能对卢平构成违约。一审法院认为王士贤撤销公证委托的行为可能是违约行为，不具有合同和事实依据。王士贤撤销委托并不会导致交易无法进行，其完全可以自行按照合同约定履行剩余的交易环节。涉诉合同并未约定交易必须通过公证委托的方式进行，公证委托仅是为了辅助交易行为的高效便利，不予公证委托不会影响合同的履行，也并非合同的义务。王士贤撤销公证委托的原因如前所述，是维护自身合法权利的体现。王士贤与卢平的交易没有经过双方合意，并非真实有效，王士贤的行为不构成对杜贺权的违约，更不可能构成对案外人卢平的违约。一审法院未查明事实武断作出前述分析有可能导致王士贤陷入更多诉累。五、一审法院在判决中未对王士贤的反诉请求进行审查和认定。一审法院未论证反诉请求的事实依据、合理性、法律依据。综上，请贵院查明案件事实，依法改判或发回重审。杜贺权辩称，同意一审判决。王士贤的上诉无事实及法律依据，请求驳回。本案双方签署了房屋买卖及居间合同，多次鉴定足以确认是王士贤本人签署，最重要的是王士贤实际收到我方支付的200万元定金，这是各方都认可的。在这种情况下，王士贤主张没有道理。而且王士贤也认可了是单方撤销了房屋委托的手续，造成交易无法完成，因此王士贤上诉没有任何道理。鑫百盛公司辩称，买卖合同是王士贤签署的，退还中介费不应由我方退还，应该王士贤来退。本身中介费也不高，再让我们退还不合理。买卖不成功，税金应该退还，王士贤应该配合。杜贺权向一审法院提出诉讼请求：1.解除王士贤、杜贺权、鑫百盛公司签订的《房屋买卖与房屋买卖居间合同》；2.王士贤返还杜贺权定金200万元；3.王士贤按照定金罚则支付杜贺权138万元；4.王士贤退还杜贺权交纳的税款42270.32元；5.鑫百盛公司退还杜贺权中介费10万元。王士贤向一审法院提出反诉请求：1.王士贤不予退还杜贺权支付的200万元定金；2.杜贺权赔偿王士贤损失70万元。一审法院认定事实：2016年6月27日，杜贺权与王士贤经鑫百盛公司居间签订《房屋买卖与房屋买卖居间合同》，约定王士贤以460万元价格将其位于北京市西城区的房产出售给杜贺权，房屋总面积35.1平方米，平房2间，自建30平方米。订立合同当日，杜贺权向王士贤交纳200万元作为购房定金。杜贺权应于房屋交易所登记之日交齐余款、房屋交易所通知纳税之日交齐余款。鑫百盛公司向杜贺权收取中介服务费10万元。对于此份合同，杜贺权及鑫百盛公司均各持有原件一份，王士贤未出示原件，并认为该合同中王士贤签字不是其本人书写。2018年8月2日，北京京安拓普文书司法鉴定中心作出京安拓普【2018】鉴（文）字第78号司法鉴定意见书，认为杜贺权持有的《房屋买卖与房屋买卖居间合同》中王士贤签字与样本不一致。鉴定作出后，鑫百盛公司对鉴定结论持有异议，并申请对鑫百盛公司持有的《房屋买卖与房屋买卖居间合同》原件中王士贤签字进行司法鉴定。2019年10月31日，中天司法鉴定中心作出中天司鉴中心【2019】文鉴字第259号司法鉴定意见书，认为鑫百盛公司持有的《房屋买卖与房屋买卖居间合同》中王士贤签字与样本一致。合同签订当日，杜贺权向王士贤账户内转账20万元；王士贤书写收条予以确认。2016年6月27日，杜贺权向王士贤账户内转账180万元。王士贤同样书写收条一份，但王士贤对该收条中的签字不予认可。2016年6月27日，王士贤与谢淑英（涉案房屋法定共有人）前往中华人民共和国北京市方正公证处，委托杜贺权办理出售涉案房屋的相关手续。中华人民共和国北京市方正公证处于同日作出（2016）京方正内民证字第66593号公证书，对上述委托予以公证。2016年7月17日，鑫百盛公司提交涉案房屋网签的《存量房屋买卖合同》，该网签合同中出卖人为王士贤，委托代理人为杜贺权，买受人为卢平，买卖共有人为刘俊荣、于昊桐、马尚超、陈雪梅、靳曙光，房屋成交价100万元，资金自行交割。同日，网签合同中记载的买受人申请办理房屋所有权转移登记申请书并交纳了个人所得税10567.04元、契税31702.74元。2016年7月18日，北京市国土资源局西城分局不动产登记受理大厅发出了北京市不动产登记受理通知书。2016年7月18日，王士贤撤销前述公证委托。网签合同中登记的买受人等未取得涉案房屋，鑫百盛公司于2016年11月申请撤回网签合同。本案一审审理期间，2017年北京市政府出台限购政策，涉案房屋为平房，被纳入了限购范围。杜贺权无购买涉案房屋资格。一审法院认为，首先，王士贤与杜贺权、鑫百盛公司签订的《房屋买卖与房屋买卖居间合同》真实有效，在双方间形成了房屋买卖合同关系。其次，王士贤委托杜贺权办理涉案房屋的买卖手续，双方间形成了委托合同关系。最后，鑫百盛公司提交了杜贺权代理王士贤将涉案房屋出售给卢平等共有人的网签存量房屋买卖合同，在王士贤与卢平之间形成了新的房屋买卖合同关系。法院认为，在王士贤与杜贺权之间形成委托合同关系的同时，双方合意变更了《房屋买卖与房屋买卖居间合同》，双方将暂停履行《房屋买卖与房屋买卖居间合同》，同时开始履行委托合同及履行王士贤与卢平随后签订的《存量房屋买卖合同》。基于对三个法律关系的分析，王士贤撤销了公证委托，也仅可能导致其对卢平的房屋买卖合同构成违约，对于杜贺权作为买受人的房屋买卖合同，王士贤并未违约。而网签合同撤回后，杜贺权可以主张继续履行涉案的《房屋买卖与房屋买卖居间合同》，但由于北京市限购政策，双方合同无法继续履行，王士贤与杜贺权互不承担责任。同理,由于房屋过户税费票据上载明的交付人为卢平，故法院对于杜贺权要求王士贤返还税费的诉讼请求不予支持。对于鑫百盛公司的居间费用，其基于《房屋买卖与房屋买卖居间合同》收取了居间费用，但该合同由于北京市政策而解除，其居间义务未完全履行，故法院将在酌情考虑其合同履行程度的基础上，确定其应当收取的中介费比例。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认杜贺权与王士贤签订的《房屋买卖与房屋买卖居间合同》解除；二、自判决生效之日起七日内，王士贤返还杜贺权2000000元；三、自判决生效之日起七日内，北京鑫百盛物业管理有限公司退还杜贺权中介费50000元；四、驳回杜贺权的其他诉讼请求；五、驳回王士贤的反诉请求。二审期间，各方当事人均未提交新证据。《房屋买卖与房屋买卖居间合同》上打印部分约定“本合同一式三份，甲、乙和丙方三方各执一份，具有同等效力”，手写部分约定“双方约定办理完甲方对乙方的代理委托公证书后，由乙方自行办理过户手续，实际购房人由乙方指定亲属或朋友”。王士贤主张《房屋买卖与房屋买卖居间合同》上的手写部分没有其签字认可，房产证还在鑫百盛公司处。杜贺权主张合同签订多份，如王士贤不认可该约定可将其自己持有的合同拿出来，其交付定金200万元后，鑫百盛公司将房产证交给杜贺权。本院二审审理期间传唤卢平、刘俊荣、于昊桐、马尚超、陈雪梅、靳曙光六人到庭。卢平等六人均表示，其没有与王士贤就房屋买卖事宜与王士贤协商过，都是委托杜贺权与王士贤协商。其与杜贺权代理王士贤签订的网签合同，系履行杜贺权与王士贤签订合同的手续，房款等费用都是杜贺权出的。网签合同监管资金100万元为卢平所交，因王士贤撤销公证委托，网签合同不能履行，因此撤销网签合同，卢平取回100万元。杜贺权认可卢平等人的说法。王士贤表示不知道存在六位买受人的情况。另查，2016年6月26日，王士贤与鑫百盛公司签订《代理销售房屋协议》，王士贤委托鑫百盛公司代理出售涉案房屋，价款为460万元。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。经鉴定机构鉴定，《房屋买卖与房屋买卖居间合同》上王士贤签字系王士贤本人笔迹，应属合法有效，王士贤与杜贺权之间形成房屋买卖合同关系。王士贤对鉴定结论不认可，但未提交充足证据予以反驳，本院对此不予采信。各方当事人应当按照合同约定履行合同义务。《房屋买卖与房屋买卖居间合同》的手写部分约定办理王士贤对杜贺权的委托手续，由杜贺权指定实际购房人。王士贤对此部分约定不认可，但其并未提交相反证据，结合王士贤办理了对杜贺权公证委托的事实，本院对该部分约定的真实性予以确认。王士贤委托杜贺权与卢平等六人签订网签合同，卢平等六人并未与王士贤进行洽商，合同价款100万元亦远低于《代理销售房屋协议》与《房屋买卖与房屋买卖居间合同》中约定的价格，王士贤与卢平等六人均没有实际履行该网签合同的意思表示，签订网签合同实际是履行《房屋买卖与房屋买卖居间合同》的合同内容。卢平等六人与杜贺权均表示签订网签合同系履行杜贺权与王士贤签订合同的手续。因此，一审法院认定王士贤与卢平之间形成新的房屋买卖合同关系不妥，本院对此予以纠正。王士贤上诉主张杜贺权构成违约，应当承担违约责任，不同意退还定金，并要求杜贺权赔偿损失。王士贤主张杜贺权的违约情形为擅自变更购房人为卢平、监管资金过低、单方撤销网签。对此，本院认为，与卢平等六人签订网签合同，系履行王士贤与杜贺权签订的房屋买卖合同，并未违反约定。监管资金系根据网签价格确定，虽然网签价格与真实交易价格不符，但双方对监管资金金额并未具体约定。撤销网签发生在王士贤撤销公证委托之后，具有合理事由，不应认定为违约。因此，王士贤主张杜贺权违约的理由不成立。其上诉主张不退还杜贺权定金，杜贺权赔偿损失的请求，缺乏依据，本院不予支持。由于北京市限购政策，双方合同无法继续履行，一审法院确认双方合同解除，王士贤与杜贺权互不承担违约责任，本院对此不持异议。杜贺权未提出上诉，表明其认可原审判决结果，本院对此亦无异议。综上所述，王士贤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21800元，由王士贤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨志东审 判 员 周梦峰审 判 员 陈雨菡二〇二〇年七月三十一日法官助理 王德林书 记 员 周 洁