江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2372号上诉人（原审被告）：江苏金信达置业有限公司，统一社会信用代码913213220552486014，住所地江苏省沭阳县南部新城上海南路与学院路交汇处（县体育馆内）。法定代表人：张元贵，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙兆辉，江苏德沛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦翠娥，女，1979年9月14日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：仲东华，江苏衡上律师事务所律师。上诉人江苏金信达置业有限公司（以下简称金信达公司）因与被上诉人秦翠娥商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金信达公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判秦翠娥的诉讼请求。事实和理由：根据案涉合同第九条约定，出卖人是按日向买受人支付相应的违约金，那么逾期交房违约金是每日都会产生新的违约金，对该违约金是分段产生的，相关违约金已经超过诉讼时效。被上诉人秦翠娥二审辩称，秦翠娥提起诉讼未超过诉讼时效。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。秦翠娥向一审法院起诉请求：1.金信达公司出示秦翠娥购买的房屋经验收合格的证明，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；2.金信达公司向秦翠娥支付逾期交房违约金29727元（自2015年12月31日起至2016年12月31日止，按每日64.6元计算）、逾期办证违约金5400元。一审诉讼过程中，秦翠娥自愿撤回第一项诉讼请求。一审法院认定事实：2016年1月11日，秦翠娥与金信达公司签订商品房买卖合同，约定秦翠娥购买由金信达公司开发的水木清华小区9号楼2单元401室房屋，总价款为540000元，合同第八条交付期限约定为2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。……第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1.5的违约金。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条关于产权登记的规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属登记证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按已缴房款的百分之一向买受人支付违约金。秦翠娥已付清房款，金信达公司曾向秦翠娥邮寄交房通知书，通知秦翠娥于2016年12月31日前办理交房手续。一审法院另查明，秦翠娥诉金信达公司商品房销售合同纠纷曾于2019年10月31日在一审法院诉前调解立案。一审法院认为：秦翠娥与金信达公司之间的商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。金信达公司提供的单位（子单位）竣工验收记录可以证明涉案工程竣工验收时间为2015年11月11日，且秦翠娥对该证据无异议，故一审法院对此予以确认。双方签订的商品房买卖合同明确约定商品房的交付条件为“该商品房经验收合格”，应当认定至2015年11月11日，涉案房屋已经符合合同约定的交付条件。金信达公司主张秦翠娥于2016年1月11日给付涉案房屋首付款，其办理的银行按揭贷款于2016年2月4日到账，为此金信达公司提供首付款现金缴款单、中国建设银行客户专用回单复印件，秦翠娥对该证据无异议，故对金信达公司的该陈述予以确认。秦翠娥付清房款后，金信达公司应将涉案房屋交付秦翠娥使用，但金信达公司于2016年12月31日才书面通知秦翠娥办理交房手续，构成违约，应当承担违约责任。金信达公司辩称秦翠娥主张逾期交房违约金已超过法定诉讼时效期间，一审法院认为，金信达公司逾期交房的违约行为具有持续性，直至金信达公司书面通知秦翠娥办理交房手续之日止，即诉讼时效应从2016年12月31日起计算三年，因秦翠娥诉金信达公司商品房销售合同纠纷曾于2019年10月31日在一审法院诉前调解立案，故秦翠娥向金信达公司主张逾期交房违约金并未超过诉讼时效。双方当事人一致同意逾期交房违约金从2016年2月5日起算，一审法院予以确认。根据合同约定，逾期交房违约金应按照每日81元计算，现秦翠娥只主张按照每日64.6元计算，一审法院予以支持，按此标准，金信达公司应给付秦翠娥逾期交房违约金21382.6元（自2016年2月5日起至2016年12月31日止，按每日64.6元计算）。关于逾期办证违约责任，金信达公司辩称因秦翠娥未办理房屋交接手续，故不能向其主张逾期办证违约金。一审法院认为，秦翠娥虽未办理房屋交接手续，鉴于涉案房屋已符合合同约定的交付条件，金信达公司已按合同约定向秦翠娥发出书面交房通知，且秦翠娥收到该交房通知书，双方的行为亦是转移房屋占有的一种形式，根据法律规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，故金信达公司在通知秦翠娥办理交房手续后90日内应履行合同第十五条约定的义务。金信达公司未在上述时间履行合同第十五条约定的义务，构成违约，应当承担违约责任，现秦翠娥要求金信达公司给付逾期办证违约金5400元，有事实和法律依据，一审法院亦予以支持。秦翠娥撤回部分诉讼请求，系对其民事权利的处分，且不违反相关法律规定，一审法院予以准许。调解不成，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、金信达公司于判决发生法律效力后十日内支付秦翠娥逾期交房违约金21382.6元、逾期办证违约金5400元，合计26782.6元；二、驳回秦翠娥的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费758元，减半收取计379元，由金信达公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。本案二审的争议焦点为：秦翠娥主张逾期交房违约金的请求是否已超过诉讼时效。本院认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，案涉合同约定金信达公司应在2015年12月30日将经验收合格的商品房交付秦翠娥使用，而后金信达公司直至2016年12月31日书面通知秦翠娥办理交房手续，故金信达公司逾期交房违约行为自其应当向秦翠娥交付之日起一直延续至2016年12月31日止，该行为具有持续性，无法割裂成任一独立的违约行为，故一审法院认为诉讼时效应从2016年12月31日起计算三年，从而认定秦翠娥关于逾期交房违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效正确。金信达公司上诉称应按每日新产生的违约金分段计算诉讼时效，无事实和法律依据，对其该项上诉主张，本院不予支持。综上，金信达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费758元，由上诉人江苏金信达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  王冬冬审判员  吴振环二〇二〇年七月二十二日书记员  吴 刚