北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4123号上诉人(原审被告)：刘宪鹏，男，1967年8月5日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。被上诉人(原审原告)：明洁物业管理有限公司，住所地北京市西城区北展北街5、7、9、11、13、15、17号9#（A605）。法定代表人：高维强，总经理。委托诉讼代理人：任结，女，明洁物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：刘殿兵，男，明洁物业管理有限公司员工。上诉人刘宪鹏因与被上诉人明洁物业管理有限公司（以下简称明洁物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初37260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法适用独任制，由审判员梁睿公开开庭进行了审理。上诉人刘宪鹏、被上诉人明洁物业的委托诉讼代理人任结、刘殿兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘宪鹏上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清。1.刘宪鹏是2003年按照部队有关规定，购买的房改房；根据《武警部队现有住房出售协议》第五项第二条的约定，乙方(即刘宪鹏)所购住房的自用部位和自用设备的维修开支，由乙方自行负担。所购住房的公用部位和公用设施设备的维修养护由甲方(即武警部队)负责。2.刘宪鹏所签的《武警部队现有住房协议书》是和原武警北京总队第二支队所签订(即武警第十一支队);而明洁物业是与武警第十一支队后勤处营房股所签订的，而营房股只是一个武警支队的办事部门，不具有法定主体资格。而在《武警十一支队社会化小区物业服务合同》（以下简称《物业管理合同》）中，武警部队向明洁物业提供了四百余平方米办公用房和人员住房；而服务于本小区的，只有3人。以上种种表现，显然表明明洁物业与武警第十一支队后勤处营房股所签定的《物业管理合同》,是违反《合同法》有关条款，是不具有法律效力的物业管理合同。3.刘宪鹏是2003年按成本价购买的房改房。根据《北京市普通居住小区物业管理收费暂行办法》第5条的规定，按房改房规定出售公有住宅楼的单位负担产权人缴费项目，住户负担使用人的缴费项目。4.依据2006年生效的北京《关于按房改房政策出售公有住房和安居(康居)住房物业服务费缴纳问题的通知》(京建物[2006]30)规定、《北京市普通居住小区物业管理收费(试行)办法》(京发改[2005]2662)实施前，按房改房政策出售公有住宅的单位，仍应按照《办法》实施前的物业服务费用，维持主体不变。5.根据《北京市经济适用住房物业管理收费办法(试行)》规定，经济适用房的物业管理收费多层住宅每月每平方米不超过0.52元，而明洁物业和武警第十一支队后勤处营房股所签订的《物业管理合同》,是明显不符合北京市的规定和2009年10月1日起施行《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第五条规定的，严重侵犯了刘宪鹏的合法权利。二、明洁物业没有认真履行与武警第十一支队后勤处营房股签订的《物业管理合同》。明洁物业对小区严重管理不善：道路坑坑洼洼，碎石砖块随处可见；排水管道堵塞，道路雨季积水严重；各楼道内存在严重的火灾隐患，没有视频安保措施等。对以上问题，明洁物业不管不问，严重的不作为。明洁物业辩称，同意一审判决。明洁物业向一审法院起诉请求：判令刘宪鹏支付明洁物业2016年10月至2018年10月两年的物业管理综合服务费1809.72元。一审法院认定事实：刘宪鹏为北京市海淀区万寿寺北里11号楼4单元302号号房屋业主，该房屋建筑面积为50.27平方米。2016年10月3日，武警十一支队的后勤处营房股（甲方）与明洁物业（乙方）签订《物业管理合同》，约定甲方将武警十一支队万寿寺北里11、12号楼的经济适用房及16号楼的公寓房和机关南楼改造的公寓房委托于乙方实行物业管理；委托管理期限为5年，自2016年10月3日起至2021年10月2日止。住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平方米1.5元向经济适用房业主收取物业管理综合服务费，业主和物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金。刘宪鹏未交纳2016年10月3日至2018年10月2日的物业管理综合服务费。刘宪鹏对其主张未交证据。明洁物业表示，更换主水管是经部队确认业主同意才更换的，但换到刘宪鹏家时，其不同意更换，并没有发现漏水情况。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。明洁物业与武警十一支队签订物业管理合同，受武警十一支队委托为万寿寺北里小区提供物业服务，其与刘宪鹏形成事实上的物业服务关系，双方应履行各自义务。明洁物业依约为刘宪鹏房屋所在小区提供了物业服务，刘宪鹏作为业主应履行支付物业费的义务。现明洁物业要求刘宪鹏支付物业费的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。刘宪鹏对其主张未有证据佐证，故该院对其相关抗辩意见不予采纳。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：刘宪鹏于判决生效后7日内向明洁物业支付2016年10月3日至2018年10月2日的物业管理综合服务费1809.72元。二审中，明洁物业未向本院提交证据，刘宪鹏向本院提交以下证据：1.《武警部队现有住房出售协议》，证明刘宪鹏购买涉案房屋的情况；2.照片九张。证明明洁物业的服务不达标。经本院庭审质证，明洁物业对前述两份证据真实性均认可，对证据1的证明事项认可，证据2的证明目的不认可。本院经审查认为，因明洁物业对两份证据的真实性无异议，故本院对两份证据的真实性予以确认，证据1与本案有关事实相符，本院予以采纳，证据2，并不能反映明洁物业提供的物业服务全貌，本院不予采信。二审中，本院依法补充查明：2003年12月31日，中国人民武装警察部队北京市总队第二支队（甲方）与刘宪鹏（乙方）签订《武警部队现有住房出售协议》，该协议中约定的房价计算有两种方式：房价按每平方米建筑面积房改成本价1450元或经济适用房价格3990元。王宪鹏按房改成本价购买了涉案房屋。前述协议第五条约定：乙方购房后，暂由甲方负责管理。今后交由住房社会化专门机构统一管理，双方应服从届时的管理变动。乙方所购住房的自用部位和自用设备的维修开支，由乙方自行负担。所购住房的共用部位和共用设施设备的维修养护由甲方负责，所需费用在住房公共维修基金中列支。维修基金不足时，由乙方按照所购住房建筑面积的比例分摊。《关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告》（京发改[2005]2662号）规定，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人物业服务费用的承担，从其约定。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，涉案房屋是刘宪鹏按照房改政策以房改成本价购买的，刘宪鹏在购买涉案房屋时已经与出售单位约定，刘宪鹏购房后，暂由甲方负责管理，今后交由住房社会化专门机构统一管理，双方应服从届时的管理变动，前述约定对刘宪鹏具有约束力。现涉案房屋已经过户于刘宪鹏名下，涉案房屋出售单位的职能部门已经将涉案房屋所在小区交由社会化单位进行管理，并与明洁物业签订了《物业管理合同》，明洁物业已将物业费的标准在涉案房屋所在小区进行公示，因此，刘宪鹏应当按照相应的标准支付物业费。刘宪鹏上诉理由中所援引的规范，部分已经废止，其余部分不符合本案的适用条件，本院均不予采信。刘宪鹏关于明洁物业物业服务不达标的主张，并无有效证据证明，本院不予采信。综上所述，明洁物业的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘宪鹏负担。本判决为终审判决。审 判 员  梁 睿二〇二〇年七月十三日法官助理  杨颜金书 记 员  段瑞强