辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终7314号上诉人（原审被告）：于英海，男，1970年10月24日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：于洪海，男，1974年3月15日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人（原审被告）：刘慧，女，1971年6月3日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：于洪海，辽宁盛典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳巨蟹科技有限公司，住所地沈阳市铁西区建设东路35号B座714。法定代表人：陈斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：佟金玲，辽宁首丰律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：沈阳永泰物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区南三经街20号。法定代表人：陈玉平，该公司总经理。委托诉讼代理人：乔媛园，辽宁恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜海龙，辽宁恒生律师事务所律师。上诉人于海英、刘慧与被上诉人沈阳巨蟹科技有限公司、原审第三人沈阳永泰物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初14888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。于海英、刘慧上诉请求：供电合同的履行义务应由供电单位承担；在承租单位返还本案房屋之前，出租人不能代替供电单位承担供电违约或侵权责任；承租单位无权以与供电单位之间供电合同纠纷为由解除租赁合同；撤销一审判决；改判由供电单位承担承租单位供电合同用电利益损害，或由承租单位自行持有首张新点卡另行起诉；诉讼费用由承租或供电单位承担。事实与理由：一、为废止租赁合同对判项的结算和清理条款效力，一审判决故意错误适用了合同法第九十四条规定。一审判决一体地适用解除租房合同的五项理由，但该模糊和牵强适用于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第八条规定不符。可以解除租房合同的五项大前提，承租单位不符合其中任一项具体大前提来支持承租单位行使解除权，且承租单位始终未发出过解除租房合同的意思表示。二、为将本案房屋和租押金分别视同为违建房屋和不当得利，一审判决故意错误适用合同法第九十七条和解释第八条规定。判项推翻裁判文书，将租房合同在腾房日已经终止履行状态退化成提前解除状态，本身违反了合同法第九十七条和解释第八条规定。租房合同在腾房日被双方合意终止履行后，判项错误适用了恢复原状措施。判项相当于帮助承租单位达到不履行租房合同付款义务和侵占不动产的不法目的。三、以有效合同被解除后的恢复原状为承租单位侵占不动产的法定理由，一审判决又采用了举证和鉴定责任倒置的规则来免除承租单位付款义务，错误概况适用民诉法司法解释第九十条的规定作为支持判项的幌子。一审判决仅将租房合同中的全部租押金恢复原状，必然同时造成出租人因失去本案房屋而获得对等既得利益的丧失，该判项不仅对出租人显失公平，且用以定案的复制件缺乏证明力。供电单位律师辩词和卷宗中承租单位提交的证据均能证明承租单位首张新电卡和出租人的第二章新电卡并不存在冲突。不能以出租人拥有的第二张新电卡是在腾房日之后出租人亲自缴费办理，就否定承租人利用其扩租前的共享电源占有、使用本案房屋的客观事实。出租人未接到承租单位第二份证据前，不具备亲自协办义务和成功协办必然性，承租人办成新电卡后，与供电单位之间形成的供电合同关系纠纷与租房合同中的出租人没有因果关系。一审判决故意忽略租房合同在腾房日才终止的事实，租金和押金全部退还的判项理由和证据不足。被上诉人沈阳巨蟹科技有限公司辩称：同意一审判决。被上诉人沈阳永泰物业管理有限公司述称：同意一审判决。沈阳巨蟹科技有限公司向一审法院起诉请求：1、判令二被告共同返还房屋租金和房屋押金共计28000元；2、判令二被告共同向原告支付房屋租金和房屋押金28000元的利息，从2016年6月1日起至全部付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；3、判令二被告共同赔偿原告经济损失45000元；4、案件诉讼费用、律师费由二被告共同承担。庭审中，原告放弃诉讼请求第3项。一审法院经审查查明，被告于英海与被告刘慧系夫妻关系，系沈阳市和平区南三经街20号（A-8-3），建筑面积93.99平方米房屋的共同共有人。2017年5月19日，被告于英海（甲方）与原告（乙方）签订《租房合同》，约定：租赁期从2017年6月1日至2017年12月1日，租金每月3500元，共计21000元，支付方式为一次性付清。合同期满后，若甲、乙双方不继续签订租房协议的，则乙方须在合同到期前腾空租赁房，逾期腾空租赁房，按每日100元赔偿给甲方。在租赁期内发生的水、电、物业、卫生、电信、工商税收等正常运行的费用均由乙方自行负责办理和缴纳。同日，原告一次性支付租金21000元、押金7000元，并经原告看房后，被告交付涉诉房屋。2017年6月2日，原告给被告于英海打电话称，涉案房屋第三人以被告欠物业费为由拒收电费，致使其承租的涉案房屋因无电无法正常经营使用，要求退租，被告让原告拿出没电证明，要是拿不出来证明，不同意退租。2018年1月9日，双方在法院的组织下原告将钥匙交付给了被告。现涉案房屋被告已出租他人。另查明：电表更换时间在原告承租涉案房屋之前，2017年年初，涉案房屋需要办理电卡升级，且第三人要求需房主带房产证到物业公司办理。2017年6月初，原告到第三人处购买电字，第三人拒绝出售。2018年5月31日，被告向第三人交纳了电费350元，电卡工本费50元电卡进行了升级后涉案房屋可以正常用电。原告系在涉诉房屋所在的嘉隆大厦亦租赁了其它房屋用于经营。一审法院认为，本案原告与被告于英海签订《租房合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告看房后依约履行了交付租金及押金的义务，被告亦履行了交付房屋的义务，但在2017年6月2日原告因涉案房屋无电无法正常经营使用曾致电被告于英海要求退租，庭审中虽然二被告对该录音提出了异议，但并不申请进行鉴定，且第三人庭审中称2017年年初涉案房屋需要办理电卡升级，要求房主带房产证到物业公司办理，但被告系在2018年5月31日才办理电卡升级，因未升级的电卡无法在电表上插卡使用，根据该事实，原告本意系要承租能正常经营使用的房屋，现涉案房屋在承租期内无电，被告拒不按物业公司的要求去办理电卡升级，势必影响了原告的正常用电，至合同终止原告亦未使用涉案房屋，致使原告签订合同的目的无法实现，原告要求退租符合法律的规定，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失之规定，被告应将收取的租金及押金予以退还，故对原告要求二被告共同返还房屋租金和房屋押金的请求予以支持；对于原告要求判二被告共同向原告支付房屋租金和房屋押金利息的请求，虽然二被告交付的房屋存在瑕疵，但原告在租赁房屋前曾到现场进行了看房，系其自身没有尽到应有的注意义务存在过失，故对原告的该项请求不予支持。对于二被告提出的其对原告既不存在违约行为、又无实施侵权行为，不应当承担任何法律责任的辩解，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告为合同双方的当事人，原告承租房屋的目的为经营使用，被告出租的房屋应该符合房屋最基本的使用功能，虽然被告按约定交付了房屋，但因被告拒不到物业公司办理电卡升级，致使原告在承租期内无电使用，原告承租房屋的目的无法实现而要求退租，被告自身存在过错，应承担相应的民事责任，故对被告的该项辩解不予采纳；对于二被告提出的原告因交不了电费应向物业公司主张权利的辩解，因物业公司系与被告间存在物业服务合同关系，庭审中第三人陈述办理电卡升级需要房主带房产证到物业公司办理，否则电卡不升级亦无法正常使用，原告使用涉案房屋买电字系基于双方签订的《租赁合同》，原告与第三人间并无合同关系，故原告依据该《租赁合同》主张权利并无不妥，故对被告的该项辩解不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，一审法院判决如下：一、被告于英海、刘慧于本判决生效之日起十日内退还原告沈阳巨蟹科技有限公司租金21000元；二、被告于英海、刘慧于本判决生效之日起十日内退还原告沈阳巨蟹科技有限公司押金7000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1682元，由原告沈阳巨蟹科技有限公司承担1060元，被告于英海、刘慧承担622元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供：（2018）沈和民一初字第399号调解书，用以证明原审第三人曾经对租赁物所有权人和使用人进行过类似断电的民事侵权行为，进一步证明原审第三人是保障对租赁物持续供电等义务的唯一主体。被上诉人认为该项证据与本案无关。原审第三人对该证据真实性没有异议，但认为该份证据与本案无关。上诉人申请人民法院向原审第三人调取证据，经法庭询问，原审第三人并未提供。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据《中华人共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。上诉人刘慧、于英海与被上诉人沈阳巨蟹科技有限公司签订租房合同，上诉人作为出租人应保证房屋满足正常的使用功能。为了正常供电，案涉房屋需要办理电卡升级，物业公司要求房主带相关材料办理，但上诉人没有证据证明其在本案租赁合同开始之后办理电卡升级，保证房屋在租赁期间正常用电。被上诉人收到房屋后，由于没有供电，无法正常使用房屋，向上诉人方提出退还房屋请求，上诉人没有及解决供电问题，也没有收取房屋。故上诉人主张由被上诉人承担租金给付义务，本院不予支持。本案为租赁合同纠纷，关于上诉人提出的供电单位的责任问题，与本案不属于同一法律关系，上诉人如果认为存在纠纷，可以另案主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费622元，由上诉人刘慧、于海英承担。本判决为终审判决。审判长  单立审判员  周濛审判员  杨帆二〇二〇年七月三十日法官助理勾雪峰书记员薛彤本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。