河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8964号上诉人（原审原告）：司季顺，男，汉族，1990年11月2日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：许超，河南嵩华律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文慧，河南嵩华律师事务所律师。上诉人(原审原告)：司晓萌，女，汉族，1991年11月17日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：许超，河南嵩华律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文慧，河南嵩华律师事务所律师。上诉人(原审原告)：樊花锋，女，汉族，1967年5月9日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：许超，河南嵩华律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文慧，河南嵩华律师事务所律师。上诉人(原审原告)：司风臣，男，汉族，1934年4月24日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：许超，河南嵩华律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文慧，河南嵩华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新密市恒昌房地产开发有限公司，住所新密市嵩山大道西段。法定代表人：范志远,该公司经理。委托诉讼代理人：孙世博，河南京原律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子真，河南京原律师事务所律师。上诉人司季顺、司晓萌、司风臣、樊花锋因与被上诉人新密市恒昌房地产开发有限公司（以下简称恒昌房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2020）豫0183民初1643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。司季顺、司晓萌、司风臣、樊花锋上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由恒昌房地产公司承担。事实与理由：一、一审法院采信证据及认定事实有误。恒昌房地产公司已经完全取得涉案所在地的全部权利。且1、2、3、5、6、7、8、9号楼开发建设均在2013年至2014年之间，即开发商在2013年动工前后已经明知9号楼产权存在纠纷的问题，作为开发商的恒昌房地产公司应明知人防工程验收要求，可见恒昌房地产公司明知9号楼问题的存在会导致人防工程无法竣工验收，会导致该地块上所有建筑无法正常竣工验收，买受人将无法办理初始登记，但其在与司书金签订房屋买卖合同时隐瞒该事实，因此该问题不属于企业改制或情势变更。并且根据恒昌房地产公司一审提交的3份民事裁定书其判决作出时间在2018年、2019年，可见恒昌房地产公司一直怠于履行相关义务。后新密市人防办于2018年12月17日，向恒昌房地产公司下发的责令整改通知书上明确写明九号楼人防工程问题，恒昌房地产公司可以通过足额缴纳防空地下室易地建设费1930500元来解决。该整改内容合法有效，是依据《河南省实施办法》第十四条:“应当修建防空地下室，但受客观条件限制不能修建的，必须经县级以上人民防空主管部门批准。经批准不修建防空地下室的，由建设单位按照国家和省的规定缴纳人民防空工程易地建设费，由人民防空主管部门根据人民防空工程建设规划统一修建。”下达的，而恒昌房地产公司一直怠于履行相关义务导致人防工程无法竣工验收。综上，一审法院认定恒昌房地产公司的怡馨佳苑小区没有竣工验收，司书金所诉内容属于事实上暂不能履行是事实认识错误，因此依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定不予支持司书金一审中要求恒昌房地产公司继续履行合同的诉求的决定是错误的。根据司书金所提供证据可见相关部门针对九号楼问题已给出应对之策，但恒昌房地产公司一直怠于履行义务，房屋至今不能办理首次登记的责任确在恒昌房地产公司。二、一审法院对于逾期办证违约金问题，事实认定错误、法律适用错误。1、《商品房买卖合同》第15条“关于产权登记的约定”属于格式条款，显失公平。与合同内第7条关于“买受人逾期付款的违约责任”相比较，明显对买受人更为严苛，减小、免除自己的义务、限制买受人的权利。根据《合同法》第39条关于格式条款的规定，可见格式条款是以“预先拟定”旨在“重复使用”为形式特征，以“订立合同时未与对方协商”为实质特征。一审法院依据《商品房买卖合同》第15条，以及合同说明第三条内容认定恒昌房地产公司已采取合理方式提醒业主注意，是明显不合理的，首先，上述合同第15条明显符合格式条款的各项特征。合同第15条第2、3项直接划除明显限制了司书金的权利，免除了恒昌房地产公司的义务。其次，双方房屋买卖合同说明第三条不在合同的正文内容里，且未能采取特殊方式（如采取足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识）提请买受人注意，合同第15条亦是如此，根据《合同法解释二》第六条的规定，可见不能证明恒昌房地产公司尽到了提示或者说明义务，因此一审法院认定事实错误。2、一审法院依据《商品房买卖合同》第十五条之约定驳回司书金对违约金的诉请属于法律适用错误。因上述合同第15条属于无效的格式条款，所以司书金主张依照《商品房买卖合同司法解释》第18条之规定，要求以购房款总金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算违约金合理合法。三、一审法院认定司书金向恒昌房地产公司履行支付房款义务的时间错误。司书金于合同约定支付全部房款时间之前已履行完毕支付房款义务，一审法院所认定的时间实际为恒昌房地产公司向司书金开具发票的日期，该日期晚于实际支付全部购房款日期。综上所述，司书金认为，一审法院判决证据不足，认定事实不清，适用法律错误，严重损害了司书金的合法权益，请求依法改判或发回重审。恒昌房地产公司辩称，一、恒昌房地产公司2006年通过拍卖方式取得土地使用权及附属资产，在对该宗土地开发时，恒昌房地产公司并不清楚附属建筑物是否能够全部顺利拆除。小区的规划是在2014年形成，在得知9号楼不能顺利拆除时，从2016年开始至今恒昌房地产公司一直在维权，历经四次审理，最终法院以老家属院楼系原郑州市中州轴承厂企业改制及处置相关资产的遗留问题为由，驳回了恒昌房地产公司的起诉。二，涉案小区的人防工程大部分是规划在9号楼地下,至今仍有部分职工没有搬出，导致9号楼一直未动工。办理产权需要同步修建人防设施并经相关部门验收合格才能办理，因此不能将未办理产权证的原因归责于恒昌房地产公司。关于9号楼的问题，政府各职能部门一直在积极的协调处理。一审判决认定涉案小区没有竣工验收，司书金所诉属于暂时的事实履行不能，符合客观事实。三、合同是在双方自愿的前提下签订的，合同的关键部分都在条款前进行加黑加粗提示。根据合同第15条关于逾期办理产权证的约定，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付的房款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人的损失，不存在免除恒昌房地产公司义务，加重司书金权利的情形，因此在双方解除合同的前提下，恒昌房地产公司同意按合同约定支付司书金违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。司书金向一审法院起诉请求：1.依法判令恒昌房地产公司继续履行合同，并判令恒昌房地产公司限期为司书金办理房屋不动产登记手续；2.依法判令恒昌房地产公司向司书金支付违约金（以购房款总金额人民币360731元为基数，按同期人民银行贷款利率自2016年9月30日计算至房屋不动产权登记手续办理完成之日）；3.本案诉讼费由恒昌房地产公司承担。一审法院认定事实：2014年6月20日，司书金与恒昌房地产公司签订商品房买卖合同一份，约定：司书金购买恒昌房地产公司开发的位城区××大道西××北侧××单元××号号，面积为88.93平方米的商品房一套。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。另查明，1.司书金分别于2014年7月21日、2015年4月8日向恒昌房地产公司履行支付房款义务，共计支付房款360731元整；2.恒昌房地产公司9号楼地下人防工程涉及原郑州市中州轴承厂49户集资建房，此事曾提起过诉讼，最终法院以此问题属于企业改制遗留问题为由，驳回当事人起诉，人防设施至今未经相关部门验收合格，经查询，恒昌房地产公司未做竣工备案登记，未持办理权属登记所需资料向不动产登记机构进行房屋首次登记。一审法院认为，（一）关于司书金要求恒昌房地产公司继续履行合同，限期办理不动产登记的问题。司书金、恒昌房地产公司双方签订的房屋买卖合同合法有效。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。根据有关规定，该备案为建设工程竣工验收备案。本案中司书金要求恒昌房地产公司继续履行合同，限期为司书金办理不动产权登记手续，其真实意思是要求恒昌房地产公司到有关部门办理首次登记，并办理不动产登记。开发商向购房人交付房屋应当经过建设工程竣工验收合格，并完成建设工程竣工验收备案登记。恒昌房地产公司辩称，由于涉及历史遗留问题，造成人防设施无法完工，相关部门验收不合格，恒昌房地产公司现无法按合同约定进行竣工备案，也无法向不动产登记机构办理首次登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。竣工备案登记是首次登记和办理不动产权证的前提，但恒昌房地产公司的怡馨佳苑小区没有经竣工验收、也没有作竣工验收备案登记。因此，司书金所诉内容恒昌房地产公司事实上暂时不能履行。故对司书金的第一项诉讼请求，该院不予支持。（二）对司书金要求支付逾期办证违约金的问题。根据司书金、恒昌房地产公司双方《商品房买卖合同》第15条关于产权登记的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内，将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价的0.1%赔偿买受人损失。在本案诉讼中，司书金既要求继续履行合同，又要求恒昌房地产公司支付其违约金，不符合双方对延期办理房地产权属证书问题的约定。司书金提出合同显失公平，但双方房屋买卖合同说明第三条内容显示“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，双方当事人可以对文本条款的内容进行修改，增补或删减，合同签订生效后未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”，由此可知，恒昌房地产公司已采取合理的方式提醒司书金注意免除或限制其责任的条款，但司书金未对自己认为不合适的约定条款进行修改、增补，也未在法定期限内行使权利，对合同进行变更或解除。另外，司书金也未提交因恒昌房地产公司延期办证给司书金造成损失的证据。因此，司书金要求恒昌房地产公司支付延期办理房产权属证书违约金的主张，证据不足，该院不予支持。需要提醒恒昌房地产公司的是，司书金购买房屋不仅是为了居住，也涉及到子女就学等诸多因素，没有取得不动产权证确实给司书金生活、子女入学等带来了不便和影响，恒昌房地产公司应当积极配合有关部门尽快解决办证事宜，解决购房者的后顾之忧。结合本案案情，案件受理费由恒昌房地产公司负担为宜。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条等相关法律之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告司书金的诉讼请求。本案受理费1614元，减半收取为807元，由被告新密市恒昌房地产开发有限公司负担。本院二审期间，司季顺、司晓萌、司风臣、樊花锋共提交二组证据。第一组证据为《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）（以下简称“2014版买卖合同”）打印件1份；中华人民共和国住房和城乡建设部官网政策发布内容打印件2份：1、关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知建住房[2000]200号。2、2014年4月9日发布的住房城乡建设部工商总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知。司季顺、司晓萌、司风臣、樊花锋拟以该组证据证明，2014年2月9日《商品房买卖合同示范文本》(GF-2000-0171)（以下简称“2000版买卖合同”）已经废止，但之后恒昌房地产公司与司书金所签合同并不是采用约定内容更全面的2014版买卖合同，仍采用2000版买卖合同。第二组证据为信访事项处理意见书复印件2份（1份原件在上诉人杨会阁处，一份为信访网站公布信息），新密市住房和城乡建设局竣工验收备案资料一览表复印件1份。司季顺、司晓萌、司风臣、樊花锋拟以该组证据证明，恒昌房地产公司明知9号楼存在问题可能严重侵害买受人权利的情况下仍隐瞒事实与买受人签订商品房买卖合同，并且一直怠于履行备案登记的义务，以至于至今案涉房屋仍无法办理不动产权证。针对司季顺、司晓萌、司风臣、樊花锋提交的证据，恒昌房地产公司经质证认为，第一组证据与本案无关，从网上打印的示范文本只是示范，并不影响本案合同的成立和履行。对第二组证据的真实性没异议，但是证明目的有异议。只能说明9号楼底下没有经过消防设施的建立，不能办理产权证，这是事实。因为所有的怡馨佳苑的1000来户业主均没有办理房产证，原因就是因为人防设施没有建设，而人防设施没有建设的原因，是因为原轴承厂老家属楼没有拆除，原因在市委市政府的问题，不是恒昌房地产公司的问题，是政府在给付土地的时候就没有将房屋拆除，导致没法建设人防设施。恒昌房地产公司不能预见9号楼不能拆除的后果。本院经审理查明，司书金在本案诉讼过程中去世，司书金的第一顺位继承人司季顺、司晓萌、司风臣、樊花锋依法参加了本案诉讼。本院查明的其他案件事实与一审查明相同。本院认为，司书金与恒昌房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效。按照合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。由于涉案小区9号楼地下人防工程涉及历史遗留问题，造成人防设施无法完工，相关部门验收不合格，致使怡馨佳苑小区没有经竣工验收，进而无法作竣工验收备案登记。因此，原审认定司季顺、司晓萌、司风臣、樊花锋所诉内容恒昌房地产公司事实上暂时不能履行，从而对司季顺、司晓萌、司风臣、樊花锋的第一项诉讼请求不予支持并无不当。但原审法院已明确说明恒昌房地产公司应当积极配合有关部门尽快解决办证事宜，解决购房者的后顾之忧。故恒昌房地产公司在本案业主提起诉讼向其主张权利后，恒昌房地产公司应积极采取相关措施，配合有关部门尽快解决办证事宜。若恒昌房地产公司怠于行使权利，不积极主动想办法解决人防工程问题、尽快进行竣工验收备案登记，恒昌房地产公司应承担相应的法律责任。关于司季顺、司晓萌、司风臣、樊花锋要求支付逾期办证违约金的问题。由于双方在《商品房买卖合同》中对此没有约定，所以，司季顺、司晓萌、司风臣、樊花锋该诉请没有依据。司季顺、司晓萌、司风臣、樊花锋要求依照商品房买卖合同司法解释第18条之规定支付违约金，但该条规定的前提是由于出卖人的原因，买受人未能按时取得房屋权属证书，而本案并非完全是恒昌房地产公司的原因造成未按时办理房屋产权证书，因此，司季顺、司晓萌、司风臣、樊花锋该项诉请法律依据不充分。由于涉案房屋至今没有取得不动产权证，确实给业主生活、子女入学等带来了不便和影响，故本案的上诉费仍由恒昌房地产公司承担为宜。二审中司季顺、司晓萌、司风臣、樊花锋提交的证据不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，司季顺、司晓萌、司风臣、樊花锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1614元，由新密市恒昌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二〇年七月三十日书记员  刘佳辉