山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终6216号 上诉人（原审被告）：刘红，女，1960年2月28日出生，汉族，住址山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：程玉英，青岛黄岛恒源法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：青岛新时代物业服务有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区长江中路216号502室。 法定代表人：王增连，总经理。 委托诉讼代理人：陈童，北京市京师（青岛）律师事务所律师。 上诉人刘红因与被上诉人青岛新时代物业服务有限公司（以下简称新时代物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初17288号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘红上诉请求：1、撤销原判，发回重审或者改判刘红减半支付电梯运行费，与物业管理费合计交纳4000元；2、一、二审诉讼费用由新时代物业承担。事实与理由：1、本案新时代物业收缴物业费与新时代物业负责解决房屋瑕疵系同一法律关系。刘红的房屋由新时代物业交付，新时代物业交付房屋的时候，因房屋存在质量问题，新时代物业将刘红及涉案小区其他业主提出的质量问题统一制作表格存档并负责解决，解决房屋质量问题属于新时代物业的管理义务和责任。刘红在一审中提交书面反诉状，一审法院未查明案件事实，导致错误判决。2、一审判决刘红交付物业费事实不清、证据缺乏，物业费收费价格没有依据，判决错误。涉案小区开发商在房屋不具备交房条件的情况下，为了不赔付业主逾期交房违约金，由新时代物业仓促接手管理。不仅房屋质量问题未解决，物业服务也跟不上。新时代物业在涉案小区内没有设置物业办公室，仅配备一个女保洁工与两个老大爷门卫，严重违反《物业管理条例》，新时代物业在物业管理服务期间，存在服务设施安装维修不到位、未及时消除安全隐患等诸多问题，新时代物业没有全面尽到管理服务职责，因此不能按照物业合同制定的标准收费。3、刘红居住一层和负一层，负一层带有院子，有单独的入户门，完全不需要乘坐电梯，不应交纳电梯费。 被上诉人新时代物业辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回刘红的上诉请求。 新时代物业向一审法院提出诉讼请求：1.刘红支付物业服务费6900.37元；2.刘红支付违约金251.23元；3.本案诉讼费用由刘红承担。 一审当事人举证质证情况及法院认定事实如下：1、2016年，新时代物业（乙方）与青岛福瀛房地产开发有限公司（甲方）签订石雀滩A地块前期物业服务合同一份，约定乙方为石雀滩A地块提供物业管理服务，物业类型为住宅小区，本物业管理区域内物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅公寓1.6元/月/平米，电梯运行费0.6元/月/平米，业主全部按照上述标准交纳电梯运行费，物业服务费用每三个月为一个付款周期，业主或物业使用人应于每个付款周期首月5日前向乙方交纳本付款周期的物业服务费；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按从逾期之日起每天应缴纳所欠物业服务费的每日千分之三的标准向乙方支付违约金。在本合同期限内，小区已成立业主大会的，由业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。合同还对其他事项进行了约定。因涉案小区未成立业主委员会，新时代物业依约继续为小区提供物业服务。新时代物业提交光盘资料，证明其履行了相关物业服务。 2、刘红系涉案小区5号楼x单元x户业主，房屋建筑面积是136.37平方米，房屋类型为住宅。刘红入住该小区后，已交纳物业管理费至2017年7月，但自2017年8月1日起至2019年6月30日止的物业管理费至今未交。新时代物业提交催缴通知，证明新时代物业曾对上述费用进行了书面催收。刘红提交收据一份，证明新时代物业未退还刘红装修保证金2000元。刘红提交涉案房屋照片7张，证明涉案房屋在交付时即存在质量问题，新时代接手后也未进行维修。新时代物业对刘红提交的上述证据均不予认可。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。新时代与青岛福瀛房地产开发有限公司签订前期物业服务合同系双方真实意思表示，除违约金约定过高外，其他内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因涉案小区至今未成立业主委员会，该前期物业服务合同对物业公司和全体业主仍具有约束力。新时代物业为涉案小区提供了物业管理服务，刘红应当依照约定交纳相关物业服务费用，但刘红自2017年8月1日起至2019年6月30日止的物业管理费至今未交纳，已构成违约，根据前期物业服务合同约定，物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，刘红房屋建筑面积为136.37平米，新时代物业据此诉求物业费6900.37元，于法有据，一审法院予以支持。刘红的装修保证金2000元，应予以扣除，故刘红还应交纳物业费4900.37元。 关于刘红是否应交纳电梯费问题。《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，业主对其建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。一审法院认为，楼道电梯属于公共设施，其设立目的在于服务全体业主，其费用应由全体业主共同负担，且双方当事人已经就电梯费的负担在前期物业服务合同中进行了约定，该约定对双方当事人均具有约束力。刘红认为其作为一楼业主，不属于受益人，并拒绝交纳电梯费的抗辩意见缺乏依据，一审法院不予采信。 物业服务有其自身特殊性，物业服务合同系持续性的长效双务合同，新时代物业的物业服务对象是小区内全体业主，确定新时代物业是否违约，要在较长期的整体情况中去判定。一审法院认为刘红提交的现有证据尚不能证明新时代物业在履行物业服务合同过程中存在重大违约行为，刘红以此作为拒付物业费的理由尚不充分，对刘红的相关抗辩，一审法院不予采信。但鉴于新时代物业提供的物业服务存在瑕疵，新时代物业诉求刘红承担违约金，一审法院不予支持。刘红诉求的房屋交付时存在瑕疵系另一法律关系，可另行处理。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘红于判决生效之日起十日内支付新时代物业2017年8月1日至2019年6月30日期间的物业费4900.37元；二、驳回新时代物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由新时代物业负担1元，由刘红负担24元，于判决生效后十日内支付新时代物业。 二审中，刘红提交：证据一、照片一宗，证据二、入驻涉案小区的新物业公司公布的改造提升方案，共同证明新时代物业管理服务不到位。新时代物业质证称，对两份证据的真实性均无异议，对证明事项有异议。证据一的照片无法反映出涉案小区物业管理存在问题，证据二的新物业公司整改方案与本案无关。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，根据已查明的事实，新时代物业（乙方）与青岛福瀛房地产开发有限公司（甲方）签订的《石雀滩A地块前期物业服务合同》合法有效，对物业公司和全体业主具有法律约束力。刘红作为涉案小区业主接受了新时代物业提供的物业管理服务，应按照合同约定履行按时交纳相关物业费用的义务。首先，关于物业费问题。良好的物业服务需要业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司服务存在瑕疵为由而拒交物业费及相关费用，且一审法院已经结合新时代物业提供服务存在瑕疵的事实，酌情免除刘红的违约金责任，刘红主张降低物业费收费标准缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于电梯费问题。物业服务合同服务费用一章明确载明业主全部按照上述标准交纳电梯运行费，刘红关于免交电梯费的主张与物业服务合同约定不符，本院不予支持。再次，关于房屋质量问题。对于刘红以新时代物业管理服务不到位为由拒交按照物业合同约定的收费标准交纳物业费的主张，本院认为，关于刘红所称房屋质量问题，其主张事实属于房屋买卖合同法律关系，新时代物业并非房屋买卖合同的权利义务主体。刘红虽于一审中提出反诉请求，但未缴纳相关诉讼费用，且本案当事人之间的物业服务合同纠纷与刘红所称的房屋买卖合同并非同一法律关系，法律关系主体亦不一致，故一审对其反诉请求未予处理并无不当。 综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘红负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年七月二十九日 法官助理 邓永芳 书记员 韩平