四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6939号 上诉人（原审被告）成华区欧记大味生态火锅店。住所地：四川省成都市成华区站北东街125号附4、5号。 经营者欧燕，女，1975年4月2日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 委托诉讼代理人白鑫，四川善嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）成都城投资产经营管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区北顺西巷2号。 法定代表人郭岭，总经理。 委托诉讼代理人李远拓，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人杨莉，四川君合律师事务所律师。 原审被告彭建，男，1964年8月4日出生，汉族，住四川省蒲江县。 上诉人成华区欧记大味生态火锅店（以下简称欧记大味火锅店）因与被上诉人成都城投资产经营管理有限公司（以下简称城投公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市成华区人民法院（2019）川0108民初2338号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2014年1月5日，彭建（甲方）与城投公司（乙方）签订《成都城投资产经营管理有限公司物业管理委托协议书》（以下简称《物业管理委托协议书》），约定甲方同意将自己租赁的位于成都市成华区房屋，总建筑面积为1331.1㎡楼宇的物业管理工作委托给乙方；委托期限2014年1月1日起至2016年12月31日止；委托实行有偿服务，每平方米物业管理费为6元／月，物业管理费按季度结算，合计23960元；乙方确保房屋能正常使用，承担楼宇公共地段清洁、保洁及垃圾的清运，承担楼宇公共绿化地，花草树木的维护、管理，公共场所、共享设施（电梯、消防、供水、供电等）日常保养、维护及其他服务设施的管理，承担公共照明、公用水的维护，维护楼宇公共安全、治安保卫；甲方租赁区域的保安、保洁、消防、管理等事项由甲方承担，按时交纳房屋物管费、水电气费、机动车场地占用费及政策规定应由甲方缴纳的其他相关费用；逾期缴纳水、电、气及物管费，每逾期一天，按逾期缴纳金额的5‰向乙方支付违约金。2017年11月21日，欧记大味火锅店的经营者欧燕向城投公司支付了2017年10月1日至2017年12月31日的租金23958元。2018年3月21日，案外人黄某向城投公司支付了2018年1月1日至2018年3月31日的物管费23958元。城投公司与欧记大味火锅店、彭建在2017年之后均未就物业管理事宜签订书面合同，但欧记大味火锅店仍继续实际占有使用案涉房屋，2018年4月1日后，无人就案涉房屋支付物业费用。原审庭审中，城投公司为证明其主张，向原审法院提交了以下证据：1.签订日期为2016年12月28日的《成都城投资产经营管理有限公司物业管理委托协议书》一份，该合同载明甲方为彭建，乙方为城投公司，约定甲方同意将自己租赁的位于成都市成华区，总建筑面积为1331.01㎡楼宇的物业管理工作委托给乙方；委托期限2017年1月1日起至2017年12月31日止；委托实行有偿服务，每平方米物业管理费为6元／月，物业管理费按季度结算，合计23958元；乙方确保房屋能正常使用，承担楼宇公共地段清洁、保洁及垃圾的清运，承担楼宇公共绿化地，花草树木的维护、管理，公共场所、共享设施（电梯、消防、供水、供电等）日常保养、维护及其他服务设施的管理，承担公共照明、公用水的维护，维护楼宇公共安全、治安保卫；甲方租赁区域的保安、保洁、消防、管理等事项由甲方承担，按时交纳房屋物管费、水电气费、机动车场地占用费及政策规定应由甲方缴纳的其他相关费用；逾期缴纳水、电、气及物管费，每逾期一天，按逾期缴纳金额的5‰向乙方支付违约金；2.通知书、催款通知书及张贴照片，拟证明房屋所有权人成都市干道建设指挥部向欧记大味火锅店、彭建送达了催缴占用费及物业费的通知，并通知不再续签合同，给予欧记大味火锅店、彭建三个月的腾退商铺时间；3.律师函、ＥＭＳ快递单、特快专递查询及相片、视频，拟证明城投公司委托律师向彭建送达了催收物管费的律师函；4.服务外包协议书、劳务派遣协议书、消防系统维护保养合同、资产公司2018年至2019年度委托管理资产化粪池、污水井及管道清掏工程合同、安全技术支撑服务合同书、安全巡查排班表、温馨提示、施工合同、工程竣工验收单、ＰＯＳ单、收据、付款回单等，拟证明城投公司对案涉房屋所在楼栋履行了秩序维护、保洁、水电、消防维护保养、排污污水井及管道清掏、安全隐患排查及整改、客服、重要设施设备维护、代收代缴水电费工作等物业服务。彭建主张其2014年后未再参与经营火锅店，2016年12月28日的《成都城投资产经营管理有限公司物业管理委托协议书》并非其本人签订，其余证据均不清楚，欧记大味火锅店对上述证据均不予以认可，并主张2016年12月28日的《成都城投资产经营管理有限公司物业管理委托协议书》系由案外人黄某签订。彭建为证明其主张，向原审法院提交了以下证据：1.合作经营协议、转让协议书、准予注销登记通知书，拟证明2014年以后店铺所有事情由黄某负责，与彭建无关；2.情况说明，拟证明彭建与黄某一起向城投公司就上述转让事宜及费用承担事宜进行了说明。城投公司主张就彭建与黄某关于费用承担问题的约定系两人自行约定，关于转让行为城投公司亦不知情；欧记大味火锅店对上述证据无异议。城投公司亦认可2016年12月28日的《成都城投资产经营管理有限公司物业管理委托协议书》并非彭建本人签订，系由案外人黄某代签，但应认定系黄某代彭建进行签订。 上述事实有双方身份信息、《物业管理委托协议书》、POS单、收据、以及当事人的当庭陈述在案为证。 原审法院认为，案件的争议焦点在于彭建及欧记大味火锅店是否应当向城投公司支付2018年4月1日至2018年12月31日期间的物业管理费。首先，关于彭建是否应当支付案涉物业管理费。城投公司主张因彭建系案涉《物业管理委托协议书》的签订方，故应当承担支付责任。根据在案证据及当事人陈述，2016年12月28日的《成都城投资产经营管理有限公司物业管理委托协议书》并非彭建本人签字，且彭建与欧记大味火锅店均否认彭建委托黄某签字，同时黄某在另案中以欧记大味火锅店员工身份参与了诉讼，城投公司主张其有理由相信黄某系代表彭建签订合同，构成表见代理，但城投公司提交的证据不足以证明黄某签订合同的行为系表见代理，城投公司的该项主张不予采纳。同时，根据在案证据及当事人陈述，应当认定案涉物业管理费所涉及的期间，系欧记大味火锅店在实际使用案涉房屋，故彭建既非案涉房屋的所有人，亦非案涉房屋的实际使用人，不应承担支付案涉房屋物业费的责任。其次，关于欧记大味火锅店是否应当支付案涉物业管理费。首先，欧记大味火锅店与城投公司并未就案涉期间的物业服务签订书面协议，且城投公司亦陈述其与房屋所有人成都市干道建设指挥部亦未签署相关物业服务合同；其次，如前所述，案涉房屋在案涉期间由欧记大味火锅店实际使用，欧记大味火锅店主张城投公司并未提供物业服务，但城投公司提交了服务外包协议书、消防系统维护保养合同、安全技术支撑服务合同书等证据，足以证明其实际对案涉房屋所在楼栋进行了物业服务，欧记大味火锅店作为房屋实际使用人亦实际获得了城投公司为其提供的物业服务，故欧记大味火锅店以此认为不应向城投公司缴纳物业费的主张不予采纳，欧记大味火锅店应向城投公司支付物业管理费。综上所述，现有证据证实欧记大味火锅店确未缴纳2018年4月1日至2018年12月31日期间的物业费用。关于费用标准，因欧记大味火锅店的经营者欧燕和员工黄某均以23958元的标准缴纳过物业费，城投公司亦以该标准确认收到了物业费，虽其后未再签订书面协议，但根据双方实际履行情况，原审法院对于每季度23958元的物业费标准予以认可，故欧记大味火锅店应向城投公司支付该期间物业管理费71874元（23958元×3）。关于违约金，城投公司主张欧记大味火锅店应当以《物业管理委托协议书》的约定向其支付违约金，但欧记大味火锅店并未就案涉期间物业管理与城投公司签订书面协议，双方对于逾期缴纳物业费违约金也无约定，故城投公司以此理由要求欧记大味火锅店支付违约金无法律和事实依据，不予支持。据此，原审法院遂依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、欧记大味火锅店于判决生效之日起十五日内向城投公司支付从2018年4月1日至2018年12月31日止的物业管理费71874元；二、驳回城投公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3050元，减半收取计1525元，由欧记大味火锅店承担。 宣判后，欧记大味火锅店不服原审审判决，向本院提起上诉称，2017年12月31日《物业管理委托协议》到期后上诉人与被上诉人并未签署合同；原审法院认定事实错误、适用法律错误，被上诉人证据不足，上诉人不应缴纳2016年10月至今的物业服务费，故请求撤销原审判决，依法改判。 被上诉人城投公司二审中辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 本院查明事实与原审法院查明事实一致。 本院认为，根据查明的事实，2017年12月31日案涉《物业管理委托协议书》到期后欧记大味火锅店与城投公司虽未签订新的物业服务协议，但城投公司仍实际为欧记大味火锅店提供了相应的物业服务，双方存在事实物业服务关系，原审法院参照原物业管理委托协议约定的标准判决欧记大味火锅店向城投公司支付相应物业费并不予支持违约金并无不当。 综上，上诉人欧记大味火锅店的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3050元由上诉人成华区欧记大味生态火锅店负担。 本判决为终审判决。 审判员  喻小岷 二〇二〇年七月十三日 书记员  陈 悦