四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初363号 原告：成都四源房地产经纪有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区吉泰五路118号3栋2层1号，统一社会信用代码：91510100MA6CHFP1X3。 法定代表人：王秋萍。 委托诉讼代理人：徐小帆，四川兴蓉律师事务所律师。一般代理。 委托诉讼代理人：王继春，男，汉族，1965年9月19日出生，住四川省营山县，系公司员工，特别授权。 被告：成都金地房屋开发有限公司，住所地：成都市青羊区苏坡中路79号，统一社会信用代码：91510100201921981P。 法定代表人：曾伟杰。 委托诉讼代理人：付景，北京天驰君泰（成都）律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：王彤，北京天驰君泰（成都）律师事务所律师。一般代理。 第三人：吴美泽，男，汉族，1994年6月28日出生，住重庆市。 原告成都四源房地产经纪有限公司(简称四源经纪公司)与被告成都金地房屋开发有限公司（简称金地开发公司）及第三人吴美泽委托合同纠纷一案，2020年1月3日本院受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。四源经纪公司委托诉讼代理人徐小帆、王继春，金地开发公司委托诉讼代理人付景、王彤到庭参加了诉讼，第三人吴美泽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案已缺席审理终结。 四源经纪公司向本院提出诉讼请求：1、判令金地开发公司依约支付佣金2072676元；2.金地开发公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年7月23日，四源经纪公司（乙方）与金地开发公司（甲方）签订《“金地新城市花园”项目招商、销售委托代理合同》约定甲方委托乙方为“金地新城市花园”项目商业部分的驻场招商、销售代理方。后四源经纪公司利用自身资源促成第三人吴美泽前往项目所在地实地考察并介绍租赁事宜后，吴美泽私下与金地开发公司签订了租赁协议。致四源经纪公司未能按照约定主张相应佣金。故诉至法院望判如所请。 金地开发公司答辩称，未曾与第三人吴美泽签订过案涉标的物的《租赁合同》。标的物现有的《租赁合同》也是经过解除、变更后与企业法人签订的，四源经纪公司主张金地开发公司与吴美泽签订租赁合同与事实不符。四源经纪公司不具备向金地开发公司申请代理佣金的条件，其诉讼请求与合同约定不符，于法无据应当驳回。 吴美泽未到庭也未向法院提交书面意见及证据。 经审理查明：2018年7月23日，金地开发公司（甲方）与四源经纪公司（乙方）签订《“金地·新城市花园”项目招商、销售委托代理合同》，约定：二、招商、销售代理形式。甲方委托乙方为“金地·新城市花园”项目商业部分的驻场招商、销售代理方，乙方利用自身客户资源，联络、组织客户，推介该物业，促成招商或销售交易，并协助甲方与客户签订正式租赁合同或销售合同。在乙方招商、销售代理期间，非独家代理，甲方可视情况，选择与其他招商、销售代理方合作，与乙方共同对“金地·新城市花园”项目商业部分进行招商、销售代理。三、招商、销售代理期限。自本合同签订之日起8个月，合同到期自然终止，如需延期，双方在委托期届满前一个月视乙方招商、销售完成情况再行协商后续合作事宜。五、双方权责。甲方指定曾璐为本项目联系人，乙方指定王继春为本项目联系人，负责本合同履行过程中相关事宜，负责双方往来函件签收。乙方充分运用自身的客户资源，主动寻找客户、积极洽谈、跟踪服务、努力促成交易。乙方负责与目标客户联络、推介、洽谈招商（销售）条件，安排目标客户现场实地考察，并协助目标客户与甲方达成租赁（销售）协议，签署正式合约。本合同执行期内，乙方应在每月10日前向甲方报送上月的“招商（销售）代理来访客户登记表”。该合同的附件“金地·新城市花园”独立大商业委托代理招商条件约定：一、委托代理招商范围。“金地·新城市花园”一共有5层，该5层作为整体统一招租，不得分租。二、租赁费用、租赁期限及免租期等。租赁费用：首年及租赁第二年，租金70元/平/月，以后租金从第三年开始在上一年的租金基础上递增5%；租赁期限不得少于八年；租赁押金不得少于五百万元人民币；免租期不得超过8个月；租赁费按半年支付。三、佣金计算方式。“金地·新城市花园”项目委托代理招商佣金由基础佣金、奖励佣金两部分构成。1、基础佣金：乙方成功招商的（租赁方按甲方招商条件签订租赁合同并足额缴纳第一笔租赁款及租赁押金）按招商面积的2个月租金计取佣金。2.奖励佣金。若租赁合同约定的免租期低于8个月，则甲方按缩减的部分免租期租金的50%作为乙方奖励佣金；乙方成功招商的，若租赁单价高于甲方70元/平/月的租金定价，甲方按溢价部分的2个月租金作为乙方奖励佣金。 2019年4月12日，案外人四川钰砭鹊健康管理有限公司（简称砭鹊公司）前往“金地·新城市花园”现场参观后，2019年4月19日，砭鹊公司与金地公司签订了《租赁合同》约定：案涉商铺租赁给砭鹊公司；租赁期限10年，自2019年5月1日至2029年4月30日，其中2019年5月1日至2020年2月29日，共计10个月装修期。装修期内甲方免收乙方租金。租赁用途为以天然砭石为基础的康养综合酒店；2019年4月30日，金地开发公司收到砭鹊公司委托案外人李霞通过上海银行转账支付的租金及保证金4000000元后向砭鹊公司交付了案涉商铺，并对水、电、气表读数进行查看核对，双方共同确认了水、电、气表读数起始读数。金地开发公司向砭鹊公司出具编号为“0002337”号收据，载明：“收到砭鹊公司支付金地开发公司位于青羊区房屋租赁履约保证金。备注此款由李霞代为支付”。 2019年6月6日，砭鹊公司、邓尚芬及案外人李霞共同向金地开发公司发出申请，载明：因砭鹊公司自身原因资金周转困难，无法继续履行合同，向金地开发公司申请1.解除金地开发公司与砭鹊公司于2019年4月19日所签订的《租赁合同》，由李霞按原租赁合同约定条款与金地开发公司重新签订租赁合同；2.砭鹊公司向金地开发公司缴纳的履约保证金肆佰万元直接转作为李霞与金地开发公司所签租赁合同的履约保证金，砭鹊公司与李霞之间的债权、债务由双方自行结算。现砭鹊公司申请金地开发公司收回原向砭鹊公司开具的租赁合同履约保证金收据原件，并向李霞重新出具履约保证金收据。 2019年6月10日，李霞与金地开发公司签订《租赁合同》，租赁时间为2019年6月10日至2029年6月9日；租赁用途为酒店及餐饮、娱乐。同日，李霞向金地开发公司支付租金2331760元。金地开发公司将案涉商铺交由李霞使用。金地开发公司向李霞出具编号为“0002351”号收据，载明：“收到李霞支付金地开发公司位于青羊区房屋租赁履约保证金4000000元。备注由原0002337号收据换票，详见租赁合同解除协议”。经手人处签有吴美泽代。同日，李霞向金地开发公司转账支付2331760元，备注“租金”。同日金地开发公司向李霞出具编号为“0002352”号收据，载明：“收到李霞支付金地开发公司位于青羊区房屋2020年4月10日至2020年6月9日租金2331760”。 2019年6月10日，壹品壹号公司与金地开发公司签订《租赁合同》，租赁时间为2019年6月10日至2029年6月9日；租赁用途为酒店及餐饮、娱乐。内容同李霞与金地开发公司所签合同一致。同日，金地开发公司向壹品壹号公司出具编号为“0002357”号收据载明：“收到壹品壹号公司支付金地开发公司位于青羊区房屋租赁履约保证金4000000元。备注由原0002351号收据换票，详见租赁合同解除协议”。经手人处签有吴美泽。当日，李霞向金地开发公司出具连带责任保证书，载明：壹品壹号公司与贵公司于2019年6月10日签订《租赁合同》。承租青羊区房屋。本人李霞作为承租人股东之一，为维护贵公司的合法权益，确保承租人严格履行《租赁合同》中约定的义务，本人愿以本人家庭所有财产及权益，以连带保证责任的方式向贵公司提供担保。 2019年6月10日，壹品壹号公司向金地开发公司领取了案涉房屋钥匙，并确认案涉房屋交付。 2019年6月26日，李霞与成都壹品壹号酒店管理有限公司（简称壹品壹号公司）向金地开发公司提出申请，载明：李霞因个人自身原因无法继续履行合同，向金地开发公司申请解除于2019年6月10日签订的《租赁合同》，由壹品壹号公司按原租赁合同约定与金地开发公司重新签订《租赁合同》；李霞已向金地开发公司缴纳履约保证金4000000元及房屋租金2331760元直接转作为壹品壹号公司与金地开发公司所签租赁合同的履约保证金及房屋租金。李霞与壹品壹号公司之间的债权、债务由双方自行了结。现李霞申请金地开发公司收回原向李霞开具的租赁合同履约保证金收据原件（400万元），并向壹品壹号公司重新出具履约保证金收据。李霞已缴纳的房屋租金2331760元，由金地开发公司向壹品壹号公司开具发票。 另查明，壹品壹号公司成立于2019年6月5日，法定代表人吴美泽。本案审理期间该公司法定代表人于2020年4月3日变更为李霞。 以上案件事实有当事人身份证复印件、营业执照、《委托代理合同》及附件、《租赁合同》、招商客户参观申请单、收据、工商信息登记、承诺书、申请等证据及原、被告当庭陈述在案予以证实。 四源公司向本院提交了微信聊天记录、案涉房屋图片及四川天府雅居酒店管理有限公司（简称天府雅居）《合同意向协议》并申请证人出庭作证。拟证明，2018年10月23日，四源公司员工在微信上发布了案涉房屋招租的信息。2019年3月4日，该员工通过微信添加了吴美泽向其介绍了案涉房屋招租相关情况。后四源公司向吴美泽推荐证人尹某为其带看案涉房屋。因李霞与吴美泽系合伙关系，即经四源公司向吴美泽推荐和介绍，促成了李霞与金地开发公司签订了《租赁合同》，金地开发公司应当向四源经纪公司支付拥金。证人尹某出庭证实，尹某从事酒店品牌筹建发展工作，在四源经纪公司及明宇丽呈都有业务。2019年3月7日，经四源经纪公司提供信息，次日，尹某带吴美泽前往案涉房屋实地考察。因投资人资质资料不齐，未向金地开发公司申请进入到室内进行查看。证人刘某出庭证实，其与尹某带领吴美泽考察案涉房屋时因没有钥匙未进到房屋内部。经庭审质证，金地开发公司认为，四源经纪公司出具的微信截屏中，3月7日19时自称为吴美泽的联系人明确系“四川德贝纳智城实业有限公司”有意租赁，与案涉房屋的实际租赁人并无关联；其次2019年4月1日李霞与天府雅居签订的《合同意向协议》并没有吴美泽签名，无法证明与吴美泽之间的关联性；再次，证人尹某、刘某证实3月8日吴美泽并未进入案涉房屋内部进行实地查看，只是在路面看到外观。案涉房屋位于市政道路边上，任何人任何时候都可以看到并拍照。双方在合同中约定，四源经纪公司带看客户应当填写“招商客户参观申请单”记载带看客户信息并由金地开发公司派人提供钥匙进入房屋现场实地查看，且应当在每月10日前报送上月“招商代理来访客户登记表”确认带看客户，四源经纪公司并未向金地开发公司报送吴美泽带看信息。综上，四源经纪公司上述证据不能证实四源经纪公司向吴美泽推荐案涉房屋并促成租赁合同签订的事实。本院认为，四源经纪公司提交的上述证据，能够证实向吴美泽介绍过案涉房屋，但不够达到吴美泽与案外人李霞是合伙关系的证明目的。对四源经纪公司的上述证据本院部分采信。 本院认为，四源经纪公司与金地开发公司签订的《招商、销售委托代理合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方存在房屋委托代理租赁、销售合同关系，均应切实按约履行。按照合同约定，四源经纪公司需要利用其自身客户资源，联络、组织客户，向目标客户推荐案涉的房屋促成招商或销售交易，并协助金地开发公司与客户签订租赁或销售合同。金地开发公司应当在租赁方签订租赁合同缴足第一笔租赁款及租赁押金后，按照招商面积2个月租金支付佣金。本案争议焦点在于尹某带吴美泽查看了案涉房屋外观，案涉房屋经三次转租后由吴美泽曾任法定代表人的壹品壹号公司承租，是否是四源经纪公司带看并促成租赁合同的签订，完成了委托合同约定的代理事项。四源经纪公司主张，在尹某带领吴美泽实地考察案涉房屋后，虽然案涉房屋最初由砭鹊公司租赁，但砭鹊公司转租给李霞再转租给壹品壹号公司，且因吴美泽原系壹品壹号公司的法定代表人，故上述转租行为系李霞与吴美泽恶意串通规避佣金刻意而为。故案涉房屋租赁应当是经四源经纪公司促成交易的，金地开发公司应当按照合同约定的最低单价40元／平米·月×25908.45平米×2月支付佣金2072676元。本院认为，按照双方约定，四源经纪公司带领客户实地查看案涉房屋需要“填报客户参观申请单”经金地开发公司签字许可，并在每月10日向金地开发公司报送并确认目标客户信息。2019年3月8日，吴美泽在前往案涉房屋考察但未进入房屋内部查看，四源经纪公司亦未就此向金地开发公司报送吴美泽或者其所属公司的信息确认目标客户信息。本院认为，四源经纪公司安排人员带领吴美泽仅就案涉房屋外观查看，未对案涉房屋内部结构布局及固定的设施设备进行现场查看，并未完成双方合同中“安排目标客户现场实地考察，协助目标与甲方达成租赁协议，签署正式合约”的约定。且案外人砭鹊公司、李霞以及壹品壹号公司均是能够独立承担责任的民事主体，依法享有民事权利承担民事义务，其与金地开发公司签订《租赁合同》符合法律规定，四源经纪公司仅依据吴美泽曾任壹品壹号公司法定代表人而推断李霞与吴美泽恶意串通规避佣金，但未提交相应的证据予以证实，无事实及法律依据，故对其主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回成都四源房地产经纪有限公司的诉讼请求。 案件受理费23381元，减半收取为11691元，由成都四源房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 谭 政 二〇二〇年七月二十一日 书记员 唐丽萍