贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4296号 原告：聂刚，男，1987年5月6日生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：孙建萍，女，1989年11月3日生，汉族，住贵州省。 二原告委托诉讼代理人：石晨（特别授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号15205201911098923。 二原告委托诉讼代理人：罗杰（一般授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码9152050070966631XK，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号15224201511616943。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 原告聂刚、孙建萍与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（下称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聂刚、孙建萍委托诉讼代理人石晨、被告瑞丰公司委托诉讼代理人钟影、张海威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告聂刚、孙建萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理并交付位于毕节市瑞丰新城第8幢20层04号商品房转移登记的有关文书，并支付违约金暂计60000.00元（违约金的计算：以已付购房款344412.00元为基数，从2017年6月1日起按日万分之三标准计算至实际办理并交付商品房转移登记有关文书之日止）；2.判令被告支付原告逾期交付位于毕节市瑞丰新城第8幢20层04号商品房的违约金人民币21053.00元；3.判令被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司立即返还原告缴纳的“开户费”人民币3329.00元并支付利息（利息以3329.00元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率从2016年4月28日计付至被告向原告实际返还完毕之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告撤回第2项诉讼请求，将“判令被告立即为原告办理并交付位于毕节市瑞丰新城第8幢20层04号商品房转移登记的有关文书”变更为“判令被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司立即向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理不动产权证书”。 事实及理由：原告聂刚与孙建萍系夫妻关系。2013年5月2日，原告聂刚、孙建萍与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰公司”）签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：2316），合同约定：买受人聂刚、孙建萍向出卖人瑞丰公司购买位于毕节市瑞丰新城第8幢20层04号房屋；瑞丰公司应当在2014年9月30日前向二原告交付涉案商品房；在2017年5月31日前取得上述房屋的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；约定日期起60日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列（2）处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的0.1%的违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款344412.00元。因被告未能按照合同约定向二原告交付涉案商品房，2015年5月6日，原告聂刚与被告瑞丰公司签订了《购置瑞丰新城8、9号楼房屋补充协议》，约定：“8、9号楼的交房时间为2015年7月30日交房，违约金支付时间定于交房时据实一次性结清。”2015年，被告瑞丰公司将涉案商品房交付给原告使用，且当日经双方结算，被告应向原告支付逾期交房违约金共计人民币37196.00元。后经协商，涉案房屋所应缴纳的契税和维修金等费用从上述违约金中抵扣了16143.00元，其中开户费3329.00元，据此被告瑞丰公司还应向原告支付逾期交房违约金21053.00元。另，被告瑞丰公司至今未将涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告。综上，被告瑞丰公司与原告签订的《商品房买卖合同》合法有效，故原、被告双方均应按合同约定全面履行自己的合同义务。被告未按照合同约定的期限向原告办理并交付商品房转移登记有关文书的行为已构成违约，应当向原告承担违约责任。电表开户费、电视开户费、燃气开户费系被告交房的必要条件，且该笔费用已包含在购房款中，被告收取原告电开户费、电视开户费、燃气开户费的行为构成重复收费，应当予以返还。为了维护自己的合法权益，现原告特根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定诉至贵院，请贵院依法支持原告的全部诉讼请求为谢。被告瑞丰公司辩称：一、逾期交房违约金已过诉讼时效：答辩人已于2015年5月6日将涉案房屋交付给被答辩人，并于同日订立了《补充协议》，根据协议第三条，逾期交房违约金定于交房时一次性结清，故逾期交房违约金的支付时间为2015年5月6日，被答辩人于2020年4月7日（据《民事起诉状》）诉请支付该逾期交房违约金已超过诉讼时效，应不予支持。二、被答辩人不存在损失：违约金条款的设置以填补损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付逾期办证违约金，是以被答辩人能够举证证明因逾期办证而给其造成客观、具体损失为逻辑前提，而被答辩人购买的住宅并不因答辩人逾期向其交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，若被答辩人举证不能，答辩人无支付义务。三、违约金约定过高，应予调整：双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。四、答辩人已尽通知义务，逾期办证违约金应予截止：答辩人自2019年10月17日取得《瑞丰新城8幢首次登记审查意见》（具备办证条件）起，就通知被答辩人提供资料办理权属证书，被答辩人至今未提供，加重答辩人负担，被答辩人以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已构成违约，答辩人基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若答辩人担责，自2019年10月17日起，未能办理权属证书的责任应当由被答辩人自行承担，若2019年10月17日的终期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至迟也应参照同幢其余户。同时，答辩人于庭审之日再次通知被答辩人提供资料予以办证，故违约期限应予截止。五、答辩人享有免责事由：逾期办证系政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由。六、开户费不应退还：被答辩人诉请退还的开户费无明确指向性，诉请不明，不应支持。且被答辩人诉请退还开户费已过诉讼时效，应予驳回。同时，被答辩人主张的开户费不包含在商品房价格中，答辩人若已收取，也仅是将前述费用代收代交至相应实际收款部门，被答辩人无权要求答辩人予以退还。七、精确分担案件受理费：请求法院精准判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买瑞丰房地产位于毕节市瑞丰新城捌幢20层04号（房号为8-204号）房屋，房屋建筑面积105.98平方米，套内建筑面积87.66平方米，总价款为344412.00元，签订合同当日支付首付款104412.00元，余款240000.00元以公积金贷款的方式支付；该商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价以外的费用；被告应当于2014年9月30日前交付该商品房；上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；转移登记……（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同签订后，原告向被告支付全部购房款。2015年10月29日，被告向原告代收了办证费、维修基金、契税及开户费，其中电开户费529.00元、闭路电视开通费300.00元、燃气开户费2500.00元。2019年10月17日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第8幢首次登记审查意见》对涉案楼幢予以办理不动产登记。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房移转登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，应向原告承担相应的违约责任。 关于判令被告立即向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理不动产权证书的问题。根据合同约定，原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。因此，被告应当在原告缴纳办证所需税费、提供应由原告提供的相关材料及办理委托手续后向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理不动产权证书。 关于支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条：“三、移转登记（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%违约金。”中对违约金的计算有相应约定。但双方约定的违约金计算标准超过法律规定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。鉴于原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，而是将办理涉案商品房转移登记的有关文书提交到不动产登记部门并通知原告，为原告办理涉案商品房转移登记，但原告有缴纳办证所需税费和提供相关材料的义务。2019年10月17日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第8幢首次登记审查意见》，对涉案楼幢予以办理不动产登记，涉案商品房具备办理产权转移登记条件。2020年6月9日开庭时，被告明确原告其已具备办理涉案商品房产权转移登记条件，并通知原告提交相关办证资料，可以视为被告已履行完毕交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。因此，被告瑞丰公司应向原告支付逾期交付办理商品房移转登记的有关文书的违约金，该违约金以已付购房款344,412.00元为基数，从2017年6月1日起计算至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，从2019年8月20日至2020年6月8日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。 关于退还“开户费”及支付利息的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的燃气开户费2,500.00元、闭路电视开通费300.00元、电开户费529.00元无事实及法律依据，理应予以退还。对原告主张的由被告支付该款项的利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告聂刚、孙建萍缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告聂刚、孙建萍办理不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告聂刚、孙建萍支付逾期交付办理商品房移转登记的有关文书的违约金（违约金以已付购房款344,412.00元为基数，从2017年6月1日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，从2019年8月20日至2020年6月8日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）； 三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内退还原告聂刚、孙建萍燃气开户费2,500.00元、闭路电视开通费300.00元和电开户费529.00元； 四、驳回原告聂刚、孙建萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费913.00元，由原告聂刚、孙建萍负担398.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担515.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年七月十三日 书记员  肖 毅