广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终28017号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市深投教育有限公司，住所地：深圳市福田区华富街道福中路17号国际人才大厦三楼，统一社会信用代码：914403006658779667。法定代表人：郑举武，董事长。委托诉讼代理人：荣蕃训，广东仁人律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺程，北京市仁人德赛（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳联城酒家有限公司，住所地：深圳市福田区福中路人才大厦裙楼二层，统一社会信用代码：914403007938585911。法定代表人：张声荣，执行董事。委托诉讼代理人：杨永强，广东协德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建安，广东协德律师事务所律师。上诉人深圳市深投教育有限公司（以下简称深投公司）因与被上诉人深圳联城酒家有限公司（以下简称联城酒家）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初21852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。深投公司上诉请求：1、撤销本案一审判决第三项，依法改判联城酒家向深投公司支付双倍租金的赔偿金（应自2015年5月1日起计算至联城酒家实际搬离之日止）；2、撤销本案一审判决第四项，改判深投公司没收深联城酒家租赁保证金174036元；3、撤销本案一审判决第五项;4、撤销本案一审判决第六项；5、支持深投公司一审全部诉讼请求；6、判决联城酒家承担一审、二审的全部诉讼费用和财产保全费用。事实和理由：一、一审法院违背“不告不理”的基本民事诉讼原则，超出诉讼请求范围作出判决明显违法，该判项应当依法撤销。一审期间联城酒家提起反诉，联城酒家的反诉请求中并未有临时建筑使用费用这一内容，但是一审判决第五项却将联城酒家并未提出的诉讼请求列入判项，并作出高达50万元的判决，明显违背民事诉讼“不告不理”的基本原则，该判项应当依法撤销。二、一审法院认定事实错误。(一）一审法院认定事实前后矛盾，存在明显的错误。一审判决认为涉案94.6平方米的临时建筑为联城酒家自行出资搭建。而此后一审法院却又将该94.6平方米临时建筑认定为联城酒家从前手经营者处承接而来，并且支付了一定对价。同一份判决书，对同一事实的前后认定内容却存在明显的矛盾之处，由此可见一审判决对事实的认定存在严重的逻辑错误，依据该错误事实作出的判项应予撤销。(二）一审法院对深投公司诉讼请求的违约金和实际损失混为一谈属认定事实错误。1、根据深投公司与联城酒家签订的《租赁合同》第二十条的约定“本合同终止后，乙方（联城酒家）应于3日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。”的约定，深投公司要求联城酒家支付相当于双倍租金的赔偿金是符合法律规定，且有明确的合同依据，应当予以支持。但一审法院却将明确的赔偿金的约定内容，与其所谓的实际损失相混淆，明显存在事实和法律上的认识错误。一审判决依照该错误的认识而作出的判项应当依法撤销。2、一审判决在“经审理查明”部分确定联城酒家至2018年9月就未向深投公司支付租金，但联城酒家实际占用涉诉房产至今仍未交还。因此，无论是依合同约定的相当于双倍租金的赔偿金，还是依一审法院的逻辑计算的实际损失也都应计算至联城酒家实际交还涉案房产之日止。而且深投公司在诉讼请求中亦明确了无论是赔偿金、违约金、损失计算都应计算至联城酒家实际交还房产之日止的请求。所以，一审法院在作出判决时仅将损失计算至2018年3月，即深投公司起诉前是明显没有事实和法律依据的。(三）一审法院对于深投公司收取5%电损没有合同依据的认定，明显违背客观事实。1、根据深投公司与联城酒家签订的《租赁合同》合同附页第九条约定：“甲方收取乙方的水电费及排污和垃圾处理费的收费标准按深圳市商业收费标准收取，即：水费为用水量5%的表损和管损，加排污和垃圾处理费共计4.82元/吨；电费为1.0064元/度。如有关部门调整收费标准，则按调整后的收费标准收取相关费用。乙方须自费安装独立水电表，场地由甲方指定。”深投公司向联城酒家收取的水电费用有合法的合同依据，深投公司收取的该等费用不属于不当得利，不应退还。2、退一步讲，在《租赁合同》的履行期间，联城酒家从未对深投公司收取的5%的电损提出过任何异议。由此可见，联城酒家对此约定也是默认的、认可的，因此可视为深投公司与联城酒家之间达成了合意，因此深投公司收取的该等费用不属于不当得利，不应退还。联城公司未发表答辩意见。深投公司向一审法院起诉请求：1、确认深投公司与联城酒家于2010年5月6日签订的《房屋租赁合同》于2015年4月30日终止；2、联城酒家立即搬离位于深圳市福田区××人才大厦××楼的房产并交还该房产；3、联城酒家按合同约定向深投公司支付《房屋租赁合同》到期后双倍租金的赔偿金共计5547926.88元（从2015年5月1日起计算至联城酒家实际搬离房产之日，暂计至2018年4月30日）；4、联城酒家向深投公司赔偿因联城酒家不按期搬离房产给深投公司造成的经济损失共计804687.43元（从2015年5月1日起计算至联城酒家实际搬离房产之日，暂计至2018年4月30日）；5、由联城酒家承担本案的全部诉讼费用及深投公司财产保全费用。联城酒家向一审法院反诉请求：1、深投公司向联城酒家返还租赁保证金174036元；2、深投公司赔偿联城酒家的装修损失3803771元；3、深投公司向联城酒家支付垫付的维修费用349932元，并赔偿因此给联城酒家造成的相应损失30万元；4、深投公司向联城酒家退还多收的水电费用411924.1元；5、深投公司向联城酒家赔偿恶意诉讼的损失50万元；6、深投公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：联城酒家于1998年开始就已承租案涉租赁房屋经营酒店生意。2010年5月6日，人才酒店（出租方、甲方）与联城酒家（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区××人才大厦××楼整层出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积1582.16平方米、月租金为87018元，租赁期间为2010年5月1日至2015年4月30日。租赁合同第九条约定:甲方交付租赁房屋时可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金，即人民币174036元。租赁合同第十三条约定：乙方在使用租赁房屋过程中，如非因乙方过错所致，租赁房屋或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大;，甲方应在接到乙方通知后两日内进行维修或径直委托乙方代为维修；乙方无法通知甲方或甲方接到通知后不在上述约定的时间内履行维修义务的，乙方可代为维修。发生特别紧急情况必须立即进行维修的，乙方应先代为维修并及时将有关情况通知甲方。上述两款规定情形下发生的维修费用（包括乙方代为维修及因防止缺陷扩大而支出的合理费用）由甲方承担。乙方未尽上述两款规定义务，未能及时通知或采取可能之有效措施，导致损失扩大的，该扩大部分维修费用由乙方自行承担。租赁合同第二十条约定：本合同终止后，乙方应于三日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双方租金的赔偿金。当日，人才酒店与联城酒家签署一份《合同附页》，双方就租赁合同有关事项达成补充协议。该《合同附页》第一条约定：自2010年5月1日起每月租金为150000元；自2012年5月1日起，租金每月比上年同期增加3000元，即每月租金153000元;2013年5月1日起租金比上年同期增加3000元，即每月租金156000元；2014年5月1日起至2015年4月30日止租金每月比上年同期增加3000元，即每月租金159000元。《合同附页》第九条约定：甲方收取乙方的水电费及排污和垃圾处理费的收费标准按深圳市商业收费标准收取，即水费为用水量加用水量5%的表损和管损，加排污和垃圾处理费共计4.82元/吨；电费为1.0064元/度。如有关部门调整收费标准，则按调整后的收费标准收取相关费用。乙方须自费安装独立水电表，场地由甲方指定。《合同附页》第十六条约定：租赁期满后，同等条件下乙方有优先续租权。如双方不再续签，乙方须在租赁合同期满后五天内清场，可拆除及能搬走属于乙方的固定设备及装修设施（拆除不得破坏甲方楼层的主体结构），逾期视为乙方放弃租赁物业（酒楼)内财物所有权，甲方有权处理乙方（酒楼）所有财产，租赁物业由甲方收回。上述租赁合同及《合同附页》还就双方其他权利义务进行了约定。上述租赁合同及《合同附页》签订后，联城酒家向深投公司支付了租赁保证金174036元，并继续租赁使用案涉租赁房屋。2012年6月19日，人才酒店向联城酒家发出《敬告租户通知书》，说明人才酒店的产权划转为深投公司，从2012年7月1日起，人才酒店的所有权利义务由深投公司继续履行，租赁合同中其它的条款不变，租金由深投公司收取，管理费、空调费、水电费及其它由深圳市宣传干部培训中心收取。联城酒家在该通知书上签章并确认出租方主体变更的事实。2013年12月4日，深投公司、联城酒家及深圳市宣传干部培训中心三方签订了《关于调整管理费、空调费收费标准的补充协议》（以下简称《补充协议》)，其中三方约定变更每月的管理费及空调费，并再次通过该《补充协议》确认由深投公司向联城酒家收取《租赁合同》中的租金，深圳市宣传干部培训中心收取管理费、空调费、水电费及其它费用。2015年1月28日，深投公司发函给联城酒家，称“贵司承租的深圳市福田区福中路17号人才大厦二楼房屋，将于2015年4月30日期满。根据深国资委【2013】98号文件规定‘单宗资产或一次性招租的资产租赁面积在500平方米以上的，需通过深国资委认可的交易平台进行公开招租’。为此，上述房屋租赁期满后，我司需对该房屋进行公开招租，同等条件下，贵司享有优先承租权。公开招租具体详情请及时登录深圳市国际招标公司网站查询2015年3月27日，深投公司又发函给联城酒家，称“我司已委托深圳市国际招标有限公司对我司位于深圳市福田区福中路17号人才大厦二楼房屋进行公开招租，招租公告于2015年3月27日通过深圳市国际招标有限公司网站发布。请贵司及时关注公开招租详情并欢迎贵公司参加竞标”。深投公司随附了深圳市国际招标有限公司的网址及招租公告。该招租公告中备注：出租房屋大厅约有94.6平方米为临时建筑，此面积不包含在租赁面积内，免费提供给承租人使用，承租人有义务对其进行加固，加强日常维修和维护。出租人不承担临时搭建面积的结构安全责任，如出现安全责任事故及造成出租人及出租人租户/客户损失，承租人承担完全责任。深圳市国际招标有限公司组织了三次招租，其中第一次和第二次招租因招租底价过高而没有竞价人报名。第三次招租时联城酒家和百荟鲜公司报名竞价，最后百荟鲜公司以最高报价92.5元/平方米（上述报价未包含每月22元/平方米管理费和空调费）胜出并中标。2015年6月10日，深圳市国际招标有限公司向百荟鲜公司发出《成交通知书》，确定百荟鲜公司为深圳市深投教育有限公司人才大厦2楼整层项目的承租人，招租面积为1582.17平方米，月租金单价为92.5元/平方米，合同期为5年11个月，租金（房租租金+管理费+空调费）从第二个租赁年度起逐年递增2%。通知催促百荟鲜公司尽快与招租人联系，在60日内签订书面合同。2015年6月11日、2015年7月10日、2015年8月10日、2015年9月10日、2015年10月12日、2015年11月9日、2015年12月9日，深投公司七次向联城酒家发送《通知函》，通知联城酒家因贵司在“深圳市深投教育有限公司人才大厦2楼整层（第三次招租)”项目中未能中标，双方签订的《深圳市房屋租赁合同》已到期终止，根据租赁合同的相关约定，请贵司于收到本通知后5日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施完好，同时结清应当由贵司承担的各项费用并办理有关移交手续。如贵司逾期不迁离，所产生的一切经济损失及法律后果将由贵司承担。因联城酒家未将租赁场地移交给深投公司，深投公司亦无法向百荟鲜公司履行交付场地的义务。百荟鲜公司于2015年11月将本案深投公司(该案联城酒家）、本案联城酒家（该案第三人）诉至一审法院，要求本案深投公司继续履行合同，按现状交付人才大厦2楼整层房产。本案深投公司在该案中辩称百荟鲜公司虽为中标人，但双方并未签订租赁合同，双方之间并不存在房屋租赁合同关系，百荟鲜公司以双方之间存在租赁合同关系为由而要求继续履约，没有事实依据，依法应予以驳回。一审法院经审理后作出（2015)深福法民三初字第2418号判决，判决本案深投公司在判决生效；日起二十日内向百会鲜公司按现状交付深圳市福田区福中路17号人才大厦2楼整层。本案深投公司不服上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院于2017年4月10日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。深投公司因上述两案一审和二审支付诉讼费用共计168268元。2015年6月9日，联城酒家向深投公司出具一份《关于要求即刻纠正招标文件的严正声明》，联城酒家称我司在租赁房屋期间，出于大厦整体设计考虑，在征得贵司同意后，自行出资搭建了94.6平方米的临时建筑，该部分装修设施权益应由我司享有。而深圳市国际招标有限公司发布的招租公告中却将上述94.6平方米的临时建筑作为附赠条件，承诺免费给承租人使用，为此，我司表示强烈异议。我司认为根据合同约定，如在合同期满后双方未能续约，我司也有权根据租赁合同及合同附页之约定，拆除属于我司的固定设备及装修设施，贵司并没有无偿使用或者承诺给第三人使用的权利，现请贵司尊重客观事实，纠正招租文件之错误描述，以免给承租人造成误导。在联城酒家收到深投公司返还租赁房屋的通知函后，联城酒家于2015年6月16日复函给深投公司，主要内容：1、贵司委托深圳市国际招标有限公司发布的《市属国有企业资产资源性资产租赁公开招租文件》中，将我司所有的94.6平方米的临时建筑作为招租文件之部分，并承诺无偿提供给新的承租方使用，存在误导承租方的行为，同时亦严重侵害了我司的合法权益，我司认为此次招标行为应当认定为无效，我司保留对因此造成损失向贵司提出赔偿的权利。在租赁合同履行期间，人才大厦外墙存在严重漏水情况，同时中央空调系统由于保温层损坏，长期没有维修，漏水现象严重，天花板多处脱落，造成联城酒家店内装饰装修损坏严重，严重影响了酒家的正常经营。我司曾多次书面和口头向贵司反映情况，但贵司均以各种拖辞不予解决。为确保联城酒家的正常运营，我司不得不每年自行出资维修，支付了巨额的维修费用，司有权要求贵司承担维修费用并赔偿相关损失。3、在租赁合同履行期间，贵司对于水电费用擅自加收5%的损耗，违反了物业管理相关规定，且计收时间长达十几年，所涉金额巨大，我司保留向贵司要求返还的权利。4、2009年贵司不顾事实，执意向深圳市中级人民法院起诉我司拖欠租金，最终以败诉告终。贵司这种恶意诉讼行为，导致我司为此花费了大量费用，包括律师费用和经营费用，同时也对联城酒家经营造成严重影响，我司保留向贵司要求赔偿损失的权利。作为在该租赁场地持续经营长达十五年的联城酒家，该租赁场地是我司成长发展的基地。这十几年期间，我司秉承认真做事、诚信经营的理念，积极配合贵司人才酒店和培训业务的开展，按时交纳各项租赁费用，曾多次获得政府的表彰及顾客的一致好评，成为了深圳市餐饮业知名品牌，因此，我司认为，贵司应客观看待目前问题，作出双方共臝的选择。2017年4月17日，联城酒家又复函给深投公司，内容除增加要求原告赔偿装修损失之外，其他内容与前述复函内容基本一致。同时联城酒家称在贵司（深投公司）向我司赔偿相应款项后，我司承诺在15日内结业并全面移交租赁场所。联城酒家严正申明和复函中提到的94.6平方米的临时建筑是联城酒家于2010年从前手经营者处受让而来。联城酒家主张为此支付了180万元使用对价，联城酒家据此提交了一份深圳国际人才培训中心、联城酒家和林畅榆三方签署的《三方协议》、联城酒家与林畅榆双方签订的《协议书》及两份收款收据，证明其受让酒店设备及装修支付138万元、受让加建部分权益支付180万元。该三方协议主要内容为：一、甲（深圳国际人才培训中心）、乙（林畅榆)、丙（深圳联诚酒家有限公司）三方之间的合作与承包期限截至2010年2月28日。本协议签订后，此前三方（包括任何两方）所签的一切有关协议、合同及会议纪要等全部终止，不再有效。乙方、丙方保证协议签署后，不会有第三方对联城酒家的资产权属、经营权及其他权利再行主张。如因此造成甲方实际损失（包括影响甲方与丙方之间租赁合同生效及履行）的，应承担完全赔偿责任。二、甲乙丙三方的合作与承包期终止后，乙方原在国际人才大厦二楼酒家的所有设备和装修归丙方所有，由丙方折价人民币138万元补偿给乙方，丙方须在2010年5月10日前付清此款项给乙方，乙方即完全放弃对二楼联城酒家合同期结束后一切固定资产的任何权利主张。三、丙方付清上述款项给乙方后，甲乙丙三方即互不追究2010年2月28日前相互之间的法律纠纷，三方不再就过往合同存在任何责、权、利。四、丙方租用甲方物业经营酒店，由甲方与丙方另行签订租赁合同。五、乙方在国际人才大厦方无关。六……。该三方协议列明附件：《协议书》、（2008)深福法民三初字第1671号判决书、（2009)深仲裁字第398号裁决书、（2009)深中法民五终字第1120号判决书。深投公司认为联城酒家提交的《三方协议》主要约定是联城酒家与案外人之间的权利义务，与深投公司没有直接的关系，该三方协议中也明确约定了三方之间在2010年2月18日之前的所有纠纷均互不追究，故联城酒家无权再要求深投公司赔偿所谓恶意诉讼损失50万元。深投公司对《协议书》和收款收据真实性、合法性和关联性均不予确认，认为与深投公司无关。在深投公司和联城酒家租赁合同履行期间，被告均依约履行了支付租金、物业管理费、空调费、水电费等合同义务。租赁合同履行期限届满后至2018年4月，深投公司每月均向联城酒家发送收费通知单，通知联城酒家缴纳租金、物业管理费、空调费、停车费、卫生费等，深投公司均按照联城酒家的要求向联城酒家支付了上述费用，其中2015年5月份联城酒家支付的租金与前期租赁合同约定租金一致，即租金138287.48元，2015年6月份起至2018年4月，联城酒家每月向深投公司支付的租金上涨了3000元，即每月租金为141287.48元。2018年5月份开始，深投公司不再向联城酒家发出收费通知，也不再向联城酒家开具发票，联城酒家每月仅通过银行转账方式向深投公司支付水电停车费及其他共计4万元（截止一审法院庭审结束支付至2018年9月份），对于租金等联城酒家未予支付。深投公司主张联城酒家赔偿损失804687.43元包括以下四部分：1、一审和二审的律师费用87735.85元、一审和二审诉讼费用168268元；2、强占房产造成的损失（新合同租金费用与现在实际所收取租金的差额）492683.58元；3、误工费和交通费损失2万元；4、其他垃圾清运费损失36000元。联城酒家称深投公司发布的招租公告内容为按照现状交付，联城酒家据此对酒店的现状进行了评估，包括酒店装修内容、酒店设备和消防设施等内容共计金额3803771元，联城酒家搬离时全部移交给深投公司，深投公司对此应赔偿联城酒家3803771元。联城酒家主张2016年以来因租赁房屋发生玻璃自爆、外墙漏水，其发生维修费用349932元，具体维修金额为：2016年4月12日转账支付5万元、2016年6月15日转账支付5万元、2016年7月14日现金支付25000元、2017年6月19日现金支付3万元、2017年1月15日产生维修费用116932元、2018年6月18日发生维修费用58000元、2018年10月20日发生维修费用2万元，后三笔维修费用中164932元是装修单位在联城酒家处消费金额抵扣的。上述349932元维修费用深投公司应赔偿给联城酒家。联城酒家据此提交了三张工商银行网上银行电子回单和两张费用报销单,其中2016年4月12日和2016年6月15日的工商银行网上银行电子回单备注的摘要内容分别为“修补工程款”和“修善款”，2018年4月17日工行银行电子回单备注的摘要内容为“装修工程定金”；两张费用报销单载明的用途为修缮工程。此外，联城酒家还提交了8份报告（201G年至2016年每年一份、2G18年一份)反映漏水问题和二楼中央空调问题，要求深投公司予以维修或更换。深投公司称租赁房屋的日常维修责任在于联城酒家，相关费用也应由联城酒家承担。对于联城酒家反映的漏水问题，深投公司工程部也配合联城酒家进行过维修，也没有收取联城酒家材料费、人工费，联城酒家在2016年至2018年期间不但未返还租赁房屋，还对租赁房屋重新隔了包房，深投公司有理由怀疑联城酒家主张的维修款与深投公司的关联性。联城酒家在一审庭审中明确其反诉请求第三项30万元为要求深投公司赔偿联城酒家维修和装修期间酒楼因经营受影响而发生损失。联城酒家明确反诉请求第五项恶意诉讼是指2008年国际人才培训中心起诉了联城酒家承担租金，但当时双方为承包合同关系，国际人才培训中心诉讼请求被驳回，联城酒家认为国际人才培训中心捏造租赁合同关系主张赔偿损失，联城酒家产生了律师费等诉讼费用损失。联城酒家主张深投公司2010年5月至2018年4月期间多收取水电费411924.10元。深投公司在2011年5月份调整了水费标准，由合同约定的4.82元/吨调整为5.22元/吨，2017年9月再次调整为5.64元/吨。2011年5月至2017年8月期间，联城酒家共用水399938吨，2017年9月至2018年4月期间共用水10676吨。深投公司在2011年6月份亦调整了电费收费标准，将合同约定的L0064元/度调整为1.0284元/度，并在2012年1月份将电费又调整为1.0584元/度。2010年5月至2011年5月期间，联城酒家用电322888度，2011年6月至2011年12月，联城酒家共用电197349度，2012年1月至2018年4月，联城酒家共用电2283052度。一审法院认为，深投公司和联城酒家双方签署的租赁合同于2015年4月30日到期，在租赁合同约定的期限届满之前，深投公司委托深圳市国际投标有限公司就案涉房产公开对外招租，但因联城酒家在第三次招租竞标时放弃竞价，导致深投公司和联城酒家双方无法继续签订租赁合同，深投公司和联城酒家双方的租赁合同应于2015年4月30日因到期而终止，深投公司起诉请求确认双方之间的租赁合同于2015年4月30日终止，于法有据，一审法院予以支持。联城酒家虽辩称双方之间已形成不定期租赁合同关系，但租赁合同到期后因联城酒家没有中标，深投公司已及时告知联城酒家招投标结果并通知联城酒家搬离，联城酒家虽然以双方之间存在租赁合同纠纷且深投公司未对其进行赔偿为由拒绝搬离，但联城酒家占有使用租赁场所并非深投公司自愿，双方之间不存在建立不定期租赁合同关系的事实基础，联城酒家答辩认为双方之间已形成不定期租赁合同关系，没有事实依据，一审法院不予采信。深投公司和联城酒家双方租赁合同于2015年4月30日到期，此时招投标工作尚未结束，联城酒家遂继续占有和使用租赁房屋，但深投公司于2015年6月11日将中标结果告知联城酒家时，联城酒家应在合理的时间内搬离，但联城酒家至今未曾搬离，虽然联城酒家在给深投公司的回函中以深投公司此次招标行为无效，深投公司在租赁合同履行期间未对外漏水情况处理而导致联城酒家承担巨额维修费用并产生相关损失，以及深投公司存在多收取水电费等情形为由而不同意搬离，但联城酒家陈述的上述理由显然不能有效对抗深投公司收回房屋的请求，如联城酒家认为其租赁合同权益受损，则联城酒家完全可以通过法律途径要求深投公司予以赔偿，联城酒家长期拒绝搬离的行为明显不当，联城酒家应向深投公司承担违约责任。深投公司起诉主张联城酒家搬离案涉房屋，一审法院予以支持。关于深投公司主张的违约金和赔偿损失的问题。虽然违约金和实际损失可以并行存在保护当事人的合法权益，但违约金的适用以考量当事人实际损失为前提，违约金低于实际损失的，当事人可以请求予以增加，违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求予以适当减少。本案深投公司即主张了违约金，也主张了赔偿损失，但因深投公司主张的违约金数额明显高于深投公司实际损失，一审法院将考量深投公司实际损失来支持深投公司的违约金数额，对于深投公司主张的实际损失，因已包含在违约金数额中，一审法院不再予以支持。关于深投公司损失的实际数额。深投公司与联城酒家双方的租赁合同到期后，联城酒家未将案涉租赁场所移交给深投公司，导致深投公司每月应从百荟鲜公司收取的租金少于深投公司向联城酒家实际收取的租金，深投公司应收与实收之间的差额应属于深投公司实际损失。根据中标通知书确定的租金标准及逐年递增的2%比例，经核算深投公司2015年5月至2018年3月份少收租金492683.58元，该租金损失一审法院予以确认。同时因联城酒家拒绝搬离导致深投公司违约而联城酒家百荟鲜公司起诉，深投公司因被起诉而发生的诉讼费用及合理的律师费用应属于深投公司损失范畴，深投公司主张因违约发生诉讼产生损失256003.85元，一审法院予以确认。深投公司还主张误工交通费2万元及垃圾清运费36000元，没有合理依据，一审法院不予确认。上述深投公司因联城酒家逾期搬离而产生的实际损失共计748687.43元，根据《合同法〉〉第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，结合联城酒家违约情形，一审法院酌定联城酒家应向深投公司支付违约金95万元，对深投公司过高的违约金请求一审法院不予支持。关于联城酒家的各项反诉请求，一审法院逐一评析如下：一、联城酒家反诉主张深投公司返还租赁保证金174036元。租赁合同终止后，联城酒家虽未依约履行移交租赁场所，但一审法院前述就联城酒家该违约行为已判决联城酒家应向深投公司支付违约金95万元，该违约金数额已包含深投公司全部实际损失，深投公司再行没收租赁保证金已无事实和法律依据，故联城酒家应将该租赁保证金退还给联城酒家，联城酒家主张深投公司返还租赁保证金174036元，一审法院予以支持。二、联城酒家反诉主张深投公司赔偿装修损失3803771元。《合同附页》第十六条约定：租赁期满后，同等条件下乙方有优先续租权。如双方不再续签，乙方须在租赁合同期满后五天内清场，可拆除及能搬走属于乙方的固定设备及装修设施（拆除不得破坏甲方楼层的主体结构），逾期视为乙方放弃租赁物业（酒楼）内财物所有权，甲方有权处理乙方（酒楼）所有财产，租赁物业由甲方收回。现原联城酒家双方并未续租，根据一审法院前述判决及双方约定，联城酒家应在一审法院判决搬离之日起及时拆除和搬走属于联城酒家自己的固定设备及装修设施，而深投公司无需对联城酒家进行补偿。但本案联城酒家从前手经营者处承接了94.6平方米的临时建筑权益，该临时建筑经深投公司允许建设，如联城酒家搬离时对该临时建筑拆除必然要改变房屋现有结构布局，且联城酒家自身要花费大量人力物力，必然存在财产上的损失。而该94.6平方米的临时建筑在深投公司对外招租时虽未作为计租面积，但深投公司明确表示作为附赠条件，免费赠予承租人使用，因该临时建筑面积并不小，在深圳这一寸土寸金的地方，这一面积必然会给承租人带来收益，进而也有利于深投公司对案涉房产的出租和收益，同时如果联城酒家对该临时建筑进行拆除，必然导致深投公司不能如约按现状交付，还要引发深投公司向百荟鲜公司承担违约责任。综合上述深投公司和联城酒家两方面利益分析，一审法院认为联城酒家在搬离之时不宜将94.6平方米临时建筑拆除，但因联城酒家从前手承接该临时建筑时必然会支付一定对价，再考虑联城酒家实际已经使用该临时建筑已逾十年，故一审法院酌定深投公司就该临时建筑补偿联城酒家50万元，对联城酒家反诉主张要求深投公司承担的其他装修损失，一审法院不予支持。三、联城酒家反诉主张深投公司支付其垫付的维修费用349932元。联城酒家提交的证据确实表明联城酒家在使用租赁物期间发生了维修项目，但联城酒家并未提交有效证据证明哪一笔维修费用是应由深投公司负责维修而联城酒家已通知深投公司维修但深投公司拖延或拒绝维修才导致联城酒家支出了该项费用，故联城酒家对此应承担举证不能的法律后果，一审法院对联城酒家反诉主张的维修费用及主张赔偿的相应经营损失30万元不予支持。四、联城酒家反诉主张深投公司支付退还多收取的水电费损失411924.10元。《合同附页》第九条约定：甲方收取乙方的水电费及排污和垃圾处理费的收费标准按深圳市商业收费标准收取，即水费为用水量加用水量5%的表损和管损，加排污和垃圾处理费共计4.82元/吨；电费为1.0064元/度。如有关部门调整收费标准，则按调整后的收费标准收取相关费用。乙方须自费安装独立水电表，场地由甲方指定。根据双方上述约定，深投公司有权向联城酒家收取用水量5%的表损和管损，但合同并未约定深投公司有权向联城酒家收取5%的电损，但深投公司自2010年5月份起至2018年4月每月都向深投公司收取了5%的电损，深投公司收取该5%电损没有合同依据，属于不当得利，深投公司应将每月收取的5%的电损返还给联城酒家，金额为147214.52元【（322888度*1.0064元/度+197349度*1.0284元/度+2283052度*1.0584元/度）x5%】。联城酒家反诉还主张联城酒家退还5%的水费损耗，因双方在《合同附页》中已明确约定深投公司有权收取该款项，故对联城酒家该主张，一审法院不予支持。联城酒家反诉还主张深投公司应按照合同约定的水费182元/吨和电费1.0064元/度计算其水电费金额并将多收取的费用退还给联城酒家，因双方在履行合同过程中深投公司有权根据有关部门的调整收费标准进行相应的调整，而联城酒家并未提交证据证明深投公司调整属于擅自调整，故对联城酒家该主张，一审法院亦不予支持。五、联城酒家反诉主张深投公司赔偿恶意诉讼损失50万元，因联城酒家并未提供任何证据证明深投公司存在恶意起诉联城酒家的行为，故对联城酒家该主张，一审法院不予支持。退一步讲，即便案涉租赁场所的前产人与联城酒家存在诉讼，但根据联城酒家自己提交的三方协议及收款收据，各方在2010年2月28日之前的法律纠纷因联城酒家已经履行转让款而告终结，联城酒家已无权再向深投公司提出任何权利主张。一审法院判决：一、确认深投公司与联城酒家于2010年5月6日签署的租赁合同于2015年4月30日终止；二、联城酒家应自本判决发生法律效力之日起十五日内搬离位于深圳市福田区福中路人才大厦2楼房产；三、联城酒家应自本判决发生法律效力之日起十日内向深投公司支付违约金95万元；四、深投公司深应自本判决发生法律效力之日起十日内向联城酒家返还租赁保证金174036元；五、深投公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向联城酒家支付临时建筑使用费用50万元；六、深投公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向联城酒家退还多收取的5%用电耗损147214.52元；七、驳回深投公司的其他诉讼请求；八、驳回联城酒家的其他反诉请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行本案案件受理费56268元（深投公司已预交），由深投公司负担47853元、联城酒家负担8415元；反诉案件受理费25289元（联城酒家已预交），由深投公司负担23822.50元，联城酒家负担1466.50元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。深投公司与联城酒家之间租赁合同于2015年4月30日到期，一审判决联城酒家搬离租赁房产，联城酒家未在本院指定期限内交纳上诉费用，视为对自身权利的处分，应按其自动撤回上诉处理。故本案二审的争议焦点是：一、联城酒家违约责任如何认定；二、深投公司是否应当向联城酒家支付临时建筑使用费；三、深投公司是否应当向联城酒家返还5%用电耗损。本院分析如下：争议焦点一，双方租赁合同中关于承租人逾期搬离或不予返还房屋期间双倍租金赔偿金，系承租人不履行返还租赁物义务情形下违约责任的约定，属于违约金性质。根据《合同法》第一百一十四条，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条亦规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，联城酒家就双倍租金赔偿金的诉讼请求进行抗辩，一审因此对违约金约定数额是否高于损失予以审查，并在认定深投公司实际损失的基础上，对于与联城酒家违约行为相关的双倍租金赔偿金、返还租赁保证金、赔偿损失等双方各自请求予以综合衡量判定，适用法律正确，本院予以认同。深投公司确认暂计至2018年4月30日，因联城酒家拒绝搬离造成的深投公司租金损失为492683.58元，综合一审判决认定的其他各项损失，深投公司此时实际遭受损失金额合计已达748687.43元。此后至本案二审判决之日，联城酒家未主张或提交证据证明其已向深投公司返还租赁房产，亦未有证据显示联城酒家向深投公司支付了该期间的租金，因此可以认定因联城酒家拒绝搬离造成的深投公司租金损失持续增加。按照一审判决所依据的中标成交通知书确定的租金标准及逐年递增2%比例计算，一审酌定联城酒家应当向深投公司支付逾期返还房屋违约金95万元，明显不足以弥补深投公司的全部损失。因此，一审判决对于2018年5月1日后因联城酒家拒绝搬离造成深投公司的租金损失不再予以支持，适用法律有误，本院予以纠正。本院认为，除一审认定的违约金外，联城酒家应当参照中标成交通知书确定的合同期限及租金标准另行向深投公司赔偿2018年5月1日之后的租金损失，其中2018年5月至2018年6月9日租金损失标准为152263.29元/月[149277.74元×（1+2%）]；2018年6月10日至2019年6月9日租金损失标准为155308.56元/月[152263.29元×（1+2%）]；2019年6月10日至2020年6月9日租金损失标准为158414.73元/月[155308.56元×（1+2%）]；2020年6月9日之后的租金损失标准为161583.02元/月[155308.56元×（1+2%）]。上述损失应计算至联城酒家实际搬离涉案房产之日止。争议焦点二，关于临时建筑使用费50万元。深投公司主张联城酒家未对该部分费用提起诉讼请求，但从联城酒家反诉状及庭审陈述内容中可以明确，联城酒家反诉主张的装修损失3803771元中，已包含联城酒家向深投公司交付临时建筑所遭受的损失。该临时建筑物无论是联城酒家自行搭建，还是从第三方处承接，联城酒家对此均支出了相应费用，现由于临时建筑物与租赁房产作为整体返还给深投公司，并在深投公司对外招租时作为附赠条件，深投公司因此实际受益，应当向联城酒家补偿其无法继续使用该临时建筑物所造成的损失。联城酒家将此作为装修损失请求深投公司予以赔偿，理据充分，本院对该部分一审判决予以维持。争议焦点三，关于5%用电耗损。租赁合同对深投公司收取5%的用电耗损无明确约定，仅约定在有关部门调整收费标准的情况下可按照调整后的标准收取相关费用。深投公司未举证证明有关部门调整电费收费标准及增加5%用电耗损费用，深投公司收取该费用无事实与法律依据，一审认定该费用为深投公司不当得利应当予以返还，适用法律正确，本院予以维持。综上所述，深投公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误部分本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初21852号民事判决第一、二、三、四、五、六、八项；二、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初21852号民事判决第七项；三、深圳联城酒家有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向深圳市深投教育有限公司赔偿经济损失，自2018年5月1日起支付至深圳联城酒家有限公司实际搬离位于深圳市福田区福中路人才大厦2楼房产之日止（损失计算标准如下：2018年5月1日至2018年6月9日为152263.29元/月；2018年6月10日至2019年6月9日为155308.56元/月；2019年6月10日至2020年6月9日为158414.73元/月；2020年6月9日之后为161583.02元/月）；四、驳回深圳市深投教育有限公司其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费56268元、保全费5000元(深投公司均已预交)深投公司负担25119.88元,联城公司负担36148.12元；反诉案件受理费25289元（联城公司已预交），由深投公司负担3793.35元，联城公司负担21495.65元。联城公司应在本判决生效之日起十日内迳付深投公司32354.77元。二审案件受理费20741.25元，由深投公司负担8503.91元，联城公司负担12237.34元。联城公司应在本判决生效之日起十日内迳付深投公司12237.34元。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年七月十四日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。