天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初4448号原告：西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司，营业场所：天津海河工业区聚兴道9号7098。统一社会信用代码91120112690655353L。负责人：张振学，总经理。委托诉讼代理人：**，女，该公司员工。委托诉讼代理人：吴国军，男，该公司员工。被告：徐军，男，1982年3月11日出生，汉族，天津鸿运通物流有限公司员工，住天津市津南区。委托诉讼代理人：董晶（被告之妻），1983年4月28日出生，汉族，住天津市津南区。原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司（以下简称“天地源公司”）与被告徐军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天地源公司的委托诉讼代理人吴国军，**，被告徐军及其委托诉讼代理人董晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天地源公司向本院提出诉讼请求：1、被告徐军交纳2015年1月1日至2019年12月31日的物业费7,920元、逾期违约金3,000元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系天津市津南区咸水沽镇津九轩春福里小区9-1203业主，其房屋建筑面积为87.39平方米。原告为该小区提供物业管理服务，物业管理费收费标准为每月每平方米1.51元。被告入住后接受了原告提供的物业管理服务，但被告拖欠2015年1月1日至2019年12月31日的物业费，被告的行为违反了《天津市物业管理条例》第二章第九条第四项的规定，且依据双方签订的《天津市住宅前期物业服务合同》第六条第七款中“甲方或业主逾期缴纳物业管理服务费，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之三/日的比例缴纳违约金，”现原告为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。徐军辩称，自己确系津南区北闸口镇尚信园9-1203房屋的产权人，天地源公司所述的房屋面积、欠费期间属实，但不同意天地源公司的其他诉讼请求。事实及理由：1、原告的收费标准为一级物业服务，国家要求1元每平方米，而原告却是1.51元。2、服务方面，停车位国家要求每3户一个，有机动车、非机动车各自的停车位，现在达不到每3户一个，且小区没有非机动车停放处，扶手每天擦两次没做到，按楼层清垃圾每天两次没做到。3、房屋问题，2009年交房，2010年初入住，刚入住几个月就发现屋顶、墙壁起鼓掉墙皮特别严重，找物业公司不止一次，物业告知找开发商，因为他们是开发商的子公司，所以让等消息，好久没答复我们又去找，同样理由打发被告，当时已告诉原告只要给修好房子，就如数缴费，但是从来没人理，协商无果之后，不得己拒交物业费，入驻四年都是毕恭毕敬交物业费，开发商和物业有关系，被告可以不交物业费作为债务抵充。现被告请求有三点：第一，给我们维修屋子，如果不管，抵消物业费。第二，物业收费标准不达标，或者降低物业费，或者提高服务水平。第三，被告花好几十万买房，从入住就开始出现问题，一直堵心那么多年，还将被告告上法庭，要求精神损失费。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月31日，原告天地源物业与案外人天津天地源置业投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同约定原告为春福里（津九轩）小区提供前期物业服务，服务期限自2009年7月31日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日；合同约定高层住宅物业管理服务费标准为0.98元每月每平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积每月每平方米0.53元的标准由业主交纳；合同约定业主每月1-10日前交纳物业费，逾期交纳的，从逾期之日按照应交物业管理服务费的千分之三比例按日交纳违约金。被告徐军系津南区咸水沽镇春福里9-1203房屋的产权人，建筑面积为87.39平方米，未交纳2015年1月1日至2019年12月31日的物业费，涉案房屋属于高层住宅。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担，物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。具体到本案，1、被告徐军所有的房屋为高层建筑，合同明确约定其价格为：“高层住宅，基础物业服务费每月每平方米1.92元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.45元”故本案原告以每月每平方米1.51元向被告主张2015年1月1日至2019年12月31日的物业费，符合合同约定。2、徐军抗辩收费标准不符合国家规定（本院未找到其所述的1元/月/平方米的强制性规定，被告或许是指政府指导价）一方面，政府指导价格是针对经济适用房，并非针对商业住宅楼。另一方面，市场经济环境下，应充分尊重市场经济主体的选择与意思自治，指导价格并非强制性、禁止性规定，对合同效力并无影响。且，徐军在购买商品房之初，已经认可物业服务企业的服务价格，故对其抗辩主张，本院不予采纳。徐军抗辩的房屋质量问题（起鼓、掉墙皮），应系被告与案外人售房人之间的买卖合同纠纷，与本案并非同一法律关系，亦与本案不具有关联性，被告可另行主张权利，其所主张的债务抵充及精神损害赔偿，均无法律依据，本院不予支持。3、徐军反应的物业服务管理问题，经本院实地考察，可以窥视物业公司在物业管理中确存在一定的瑕疵，因物业服务管理也未能达到合同的全部约定，故对其支持全部物业费的主张，本院不予支持。综合考虑物业服务等级考评结果、天地源公司存在的服务瑕疵后、小区物业费的收缴率，本院酌情支持95%的物业费，经本院核算，87.39平方米＊1.51元/月/平方米＊60个月＊95%=7,521.66元。另，原告主张的逾期违约金，《天津市住宅前期物业服务合同》第六条第（七）项明确约定“甲方或者业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之五/日交纳违约金”，被告长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，本院本应予以支持，但鉴于被告对物业费的交纳存在一定的误解、原告也有未完全尽到义务的地方，故本着督促双方履行各自义务、督促物业公司提高服务水平以及公平的原则出发，就滞纳金事项，本院不再予以支持。同时本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、化粪井的清掏、机电设施的正常运营及维护、小区安保、绿化、环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、徐军于本判决生效后三日内给付西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司2015年1月1日至2019年12月31日的物业管理费（含机电费）计7,521.66元。二、驳回西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司的其他诉讼请求。如被告徐军未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费25元，由被告徐军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘信亮二〇二〇年七月二十日书记员  张 虹附相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。