青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初1916号原告：青海生科中小企业创业有限公司（统一社会信用代码：91633100781412031F），住所地：青海省生物科技产业园经四路22号。法定代表人：杨勋，该公司总经理委托诉讼代理人：董明邦，青海树人律师事务所律师。被告：青海藏地阳光枸杞产业股份有限公司(统一社会信用代码：91633100595041337W)，住所地：青海生物科技产业园经四路22号E区三楼东侧。法定代表人：王福德，该公司董事长。原告青海生科中小企业创业有限公司（以下简称：生科公司）诉被告青海藏地阳光枸杞产业股份有限公司（以下简称：藏地阳光公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告生科公司的委托诉讼代理人董明邦到庭参加诉讼、被告藏地阳光公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告生科公司向本院提出诉讼请求：一、依法解除原被告于2019年6月1日签订的《商用房屋租赁合同书》；二、依法判令被告限期搬离租赁合同约定位于西宁市××园面积为1105.2平方米的房屋并将该房屋恢复原状返还给原告；三、依法判令被告支付自2018年8月1日起至2020年4月10日止的房屋租赁费364716元；四、依法判令被告支付自2018年4月1日起至2020年1月31日止的物业费72943.2元；五、依法判令被告支付自2018年10月15日起至2019年4月15日止以及自2019年10月15日起至2020年1月31日止的暖气费70456.5元；六、依法判令被告支付自2020年4月10日起至租赁房屋实际交付之日止的房屋占用费（参照合同书约定的租金即每月19893.6元）；七、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月1日,原告与被告签订《商用房屋租赁合同书》,租赁期限为2018年6月1日起至2019年5月31日止;2019年6月1日,原告与被告签订《商用房屋租赁合同书》,租赁期限为2019年6月1日起至2020年5月31日止。两份合同均约定由被告租赁原告位于西宁市××区,面积为1105.2平方米的房屋。该租赁物的租赁费为每平方米18元,每月租赁费为19893.6元,每季度租赁费用为59680.8元,每年租赁费为238723.2元。租赁房屋的服务管理费用为每平方米3元,每月服务管理费为3315.6元。暖气费按照政府部门相关标准收取。同时,《商用房屋租赁合同书》对履约保证金、租金、物业管理费以及暖气费的支付方式、支付时间等事项进行了明确约定。合同签订后,原告依照《商用房屋租赁合同书》的约定向被告交付了房屋,但被告未按合同约定的期限按时支付租赁费、物业费、暖气费。截至目前,被告仍未按照合同约定支付欠付的租赁费、物业费及暖气费。原告经多次催要未果,遂提起诉讼。被告藏地阳光公司未提交书面答辩状及相关证据材料。根据当事人陈述及相关证据，本院认定事实如下：2017年6月1日，原告生科公司（甲方）与被告藏地阳光公司（乙方）签订《商用房屋租赁合同书》，约定：被告承租原告位于西宁市××区第3层东侧厂房，面积1105.2㎡，承租期限为一年自2017年6月1日至2018年5月31日。租赁费用为每平方米18元，每月租赁费为19893.6元，每季度租费为59680.8元，每年租赁费为238723.2元。租赁房屋的服务管理费用3元/平方米，每月服务管理费3315.6元，季服务管理费9946.8元；暖气费用按照政府部门相关标准计收，乙方于每年9月30日前向甲方一次性缴纳。乙方逾期向甲方支付租赁费或者其他应向甲方缴付的费用超过30日时，每逾期1日，按应付未付款项的1%向甲方支付违约金。乙方逾期向甲方支付租赁费或其他费用超过60日时，乙方同意按前列条款向甲方承担违约责任外，甲方有权以书面通知方式单方面解除合同，同时以乙方在租赁房屋或场地内价值相等的财产和物品抵顶其拖欠的租赁费或者其他费用，不足部分，由乙方继续履行。乙方应当于合同签订之日起3个工作日内向甲方指定账号足额支付履约保证金30000元。合同另对双方的权利和义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，原、被告依约履行合同，双方分别于2018年6月1日、2019年6月1日再次签订《商用房屋租赁合同书》，合同期至2020年5月31日止。2020年3月5日，原告生科公司发出《关于应对疫情影响减免入园企业房屋租金的通知》，决定对入住生科创业园租赁房屋的中小微企业减免2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金，本次减免2020年1-2月份的房屋租金。另查明，西宁市发改委于2018年11月30日下发《关于非居民天然气价格理顺后相应调整西宁市区天然气集中供暖价格的通知》，确定非居民集中供暖价格以居民供暖价格每月每平米5.22元为基准价，继续实行政府指导价管理。具体供暖价格由供暖经营单位在政府指导价的范围内同用户协商议定，签订供暖协议。该委于2019年10月14日再次发文确定写字楼和经营性商业等其他非居民集中供暖价格实行政府指导价，具体供暖价格由供暖单位与用户协商议定，按实际租赁或拥有产权建筑面积计收，上浮幅度最高不超过居民供暖价格每月每平米5.51元基准价的30%。再查明，宁房权证城北区字第XXXX号证书中所载12号楼系案涉租赁合同中所载E区不动产，产权人为生科公司。上述事实，有原告提交的《房屋所有权证》、《商用房屋租赁合同书》、宁发改价格（2019）701号通知、宁发改价格（2018）748号通知、《青海生科中小企业创业有限公司关于应对疫情影响减免企业房屋租金的通知》、照片、勘验笔录及当事人陈述在案佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《商用房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。原告将案涉房屋租赁给被告使用，被告应当依约履行付款义务，但被告在租赁期限内未足额支付租金、服务管理费以及暖气费，已构成违约，故对原告要求被告腾退租赁房屋并支付欠付租金、管理服务费及暖气费的诉讼请求本院予以支持。原、被告共签订三份《商用房屋租赁合同书》，合同中并未约定租赁期届满后，被告具有将租赁物恢复原状的义务，故对原告要求被告将租赁物恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。根据双方签订的最后一份租赁合同约定租赁期为2019年6月1日至2020年5月31日，本案判决生效时，《商用房屋租赁合同书》履行期已经届满，原告要求解除案涉租赁合同已无实际意义，故对该项诉求，本院不予支持。关于租赁期间产生租金、物业费、暖气费的认定问题。原告主张被告未向原告支付过租金、物业服务费、取暖费，被告藏地阳光公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证及答辩的权利，故欠付租金应从2018年8月1日起计算至合同履行期届满时2020年5月31日止，管理费自2018年4月1日起至2020年1月31日止，取暖费自2018年起至原告起诉时共计两个取暖季。结合原告出具的《关于应对疫情影响减免入园企业房屋租金的通知》，减免租金期限为2020年1月1日至2020年6月30日，被告应向原告缴纳租金318297.6元，但应扣除其已支付的履约保证金30000元。管理费72943.2元，超过部分，本院不予支持。关于取暖费的认定问题，根据西宁市发展和改革委员会下发的通知显示，2018年居民天然气集中供暖价格为每月每平方米5.22元，非居民集中供暖价格以每月每平米5.22元为基准价，价格由供暖经营单位与用户协商，2019年居民天然气集中供暖价格为每月每平方米5.51元，非居民集中供暖价格实行政府指导价，具体价格由供暖单位与用户协商议定，上浮幅度不超过基准价的30%，本案中原、被告未另行签订取暖协议，故取暖费金额应以基准价格予以认定，即2018年取暖期间为6个月，取暖费为34615元，2019年取暖费原告主张至2020年1月31日，即取暖期间为3.5个月，取暖费为21314元，取暖费合计55929元，超过部分，本院不予支持。关于原告主张房屋占用费的主张，鉴于减免房屋租赁费用期间为2020年1月1日至2020年6月30日，故房屋占用费应自2020年7月1日起计算至房屋实际腾退时止，占用费应参照租赁合同中约定的月租金19893.6元计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条的规定，判决如下：一、被告青海藏地阳光枸杞产业股份有限公司于本判决生效后十五日内腾退位于西宁市××区第三层东侧房屋（建筑面积1105.2平方米）；二、被告青海藏地阳光枸杞产业股份有限公司于本判决生效后十五日内向原告青海生科中小企业创业有限公司支付租金288297.6元、管理费72943.2元及取暖费55929元，合计417169.8元；三、被告青海藏地阳光枸杞产业股份有限公司应按每月19893.6元向原告青海生科中小企业创业有限公司支付自2020年7月1日起至房屋实际腾退时止的房屋占用费；四、驳回原告青海生科中小企业创业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8882元，本院减半收取4441元，由原告青海生科中小企业创业有限公司承担795元，被告青海藏地阳光枸杞产业股份有限公司承担3646元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 陈 爽 二○二○年七月一日书记员 李致民附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。