浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0602民初1745号 原告：绍兴箱包厂，住所地绍兴市越城区东浦镇锡麟路，现经营地绍兴市越城区体育场路97号。 投资人：陆国洪，厂长。 委托诉讼代理人：何建航，浙江鉴湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金伟根，男，1973年11月21日出生，汉族，住绍兴市越城区，系公司员工。 被告：余斌，男，1983年1月6日出生，汉族，住绍兴市越城区。 被告：张维，女，1982年8月3日出生，汉族，住绍兴市越城区。 二被告共同委托诉讼代理人：茹立峰，浙江大公律师事务所律师。 原告绍兴箱包厂诉被告余斌、张维合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用普通程序于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何建航、金伟根，被告余斌，二被告共同委托诉讼代理人茹立峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出以下诉讼请求：一、撤销原、被告双方签订的落款时间为2015年1月18日的《房产及相应土地转让协议》两份；二、撤销原、被告双方签订的落款时间为2016年12月18日的《房产及相应土地转让协议》；三、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2016年年底，原告与被告余斌及其父亲余浩荣经协商一致，转让原告名下讼争房产2462.32平方米及相应土地使用权，并签订《房产及相应土地转让协议》一份，落款时间提前到2015年1月18日，约定转让价格为1200万元人民币，支付方式为：2017年1月16日支付120万元;2017年1月28日前支付80万元;2017年4月30日前支付218万元；其余款项以向原告借款方式分十年支付，也可提前还款，并自2017年2月1日起按月息0.55%计付利息，每年12月31日前付清。原告应在2017年12月31日前办好转让标的物的分割手续。同时，自2017年1月1日起所有转让标的物的租金归受让方所有。为办理转让手续及规避税收需要，双方同时签订了另一份《房产及相应土地转让协议》，将转让价格表述为418万元人民币，除了转让价格和付款方式外，其余条款基本一致。因原告名下另一处房产转让过程中，需要通过人民法院以判决形式确认合同有效，故2018年8月，原、被告双方商定向贵院提起确认之诉，双方又补签了一份《房产及相应土地转让协议》,落款时间提前到2016年12月18日，同时，余浩荣及两被告共同向原告出具“情况说明”，明确“余浩荣把上面购买房屋的股份转让给张维，以后一切权利和义务都归余斌、张维所有。原2015年1月18日签订合同继续有效”。之后原告配合被告向贵院提起确认之诉，由贵院作出（2018）浙0602民初11200号民事判决，确认2016年12月18日的《房产及相应土地转让协议》有效，用于向不动产登记部门办理转让变更登记手续。但双方实际均按2015年1月18日签订的转让价格为1200万元的《房产及相应土地转让协议》履行。现双方在履行案涉房屋及土地使用权转让过户中，被不动产登记管理部门告知无法进行分割，合同无法履行，故双方在签订协议时对国家土地法律、政策的理解和协议能否依法履行确实存在重大误解，相关协议应当依法撤销。为此，原告曾多次与被告沟通协商，希望双方妥善解决争议，各自返还所取得的利益，被告未能接受。综上，原告认为，本案双方签订的2015年1月18日、2016年12月18日《房产及相应土地转让协议》，存在重大误解，均应依法撤销，请求贵院依法公断。 二被告辩称：应驳回原告要求撤销落款时间分别为2015年1月18日、2016年12月18日的《房产与相应土地转让协议》的诉讼请求；本案诉讼费用应由原告承担。一、二被告与原告之间就案涉标的物的转让进行多次协商，但按照双方真实的意思表示履行的协议为落款时间为2016年12月18日的《房产与相应土地转让协议》。（一）二被告之一余斌父亲余浩荣确与原告法定代表人陆国洪多次协商东浦镇锡麟路3层建筑面积2462.32平方米房屋及国有土地使用权（简称“案涉标的物”）转让事宜，刚开始，据陆国洪提出案涉标的物是存量房性质，可以归纳为商业营业房性质，双方约定的价格为1200万元，后双方经多方面咨询，得知此案涉标的物虽然为存量房，但土地性质为工业土地，只能算厂房。考虑到案涉标的物为工业厂房的实际情况，陆国洪主动要求将价格变更为418万元，但中间由于约定付款日期和合同签订的时间比较长，案涉标的物的价格参考周边同类房子转让的价格也在这段时间有所变化，经余浩荣、陆国洪、余斌各方多次商讨后，最终确定的转让价格为人民币600万元。（二）《股份转让情况说明》约定的本质是将案涉标的物受让人由余浩荣、余斌变更为余斌、张维。虽然，情况说明末尾句提到“原2015年1月18日签订的合同继续有效”，但当事人的本意是，原转让协议的买受入主体发生了变更，但其享有的权利应当一并转移给变更后的主体余斌和张维。目的是，强调合同关系的延续性和承接性。但，双方最终约定价格为600万元，否则2016年12月18日的《房产及相应土地转让协议》中的价格应该变成1200万元。因此，二被告所称的双方实际按照1200万元价格协议履行的说法与事实相悖。（三）根据《税收征收管理法》及《税收征收管理法实施细则》等相关规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权参照当地同类交易价格核定应纳税额。因此，无论双方之间约定的交易价格如何变化，税务机关均会按照规定，对案涉标的市场价值进行评估，从而核定相应税金，因此，案涉标的物应缴税款实际是无法减少的。故，原告诉称双方为规避税收而签订418万元的协议说法，也是不能成立的。（四）根据《绍兴市不动产登记查档证明》，绍兴箱包厂于2019年7月12日抵押给嘉兴银行股份有限公司绍兴分行共4幢房子，幢号4，3199.7平方米、幢号3，943.89平方米、综合楼，3347.3平方米、幢号1（案涉标的物），462.32平方米，共计9953.21平方米，最高额抵押为1962万元，平均价格为1971.22元／平方米。而双方最终约定的交易平均价格为2436.72元（600万元÷2462.32平方米），比原告向银行办理的抵押价（1971.22元）高了23.6%，所以，双方最终约定价格为600万元是符合当时正常交易价格的。二、原告以双方对协议能否履行存在重大误解为由主张撤销， 没有任何法律和事实依据。（一）我国法律并没有禁止工业地产分割转让。首先，根据我国《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》和《物权法》等规定，均没有不允许“工业地产”分割转让的禁止性规定。其次，根据（2018）浙0602民初11200号民事判决书，可以认定双方之间的协议并未违反法律禁止性规定，是有效的转让协议。最后，由绍兴市自然资源和规划局越城区分局出具的《关于绍兴箱包厂不动产权证分割办理的情况说明》与事实明显矛盾。因为，如果该分局的说法成立，那么，陈永根购买的土地使用权就不能够分割独立办证。因此，该情况说明对双方之间的协议效力不产生任何影响。（二）双方在签订案涉标的转让协议时，已经预见到了可能或者不能办理过户变更登记的两种情形。首先，在双方合同履行期间，从同一宗土地使用权受让人陈永根（案外人）已经由原告协助办理分割登记，并于2019年7月15日取得不动产登记证书的事实，能够证明，双方在签订转让协议时，都认为或者相信案涉标的物可能办理变更登记。其次，虽然本案转让协议发生多次变更，但有一条内容始终未变“甲方（即原告）需在2017年12月31日前办好转让物标的（误写为“的标”）房产权证和国有土地的分割手续，即转让物的标的相应的单独土地使用权证和房产权证”。由此可见，双方对于案涉标的物土地使用权能否办理权属变更登记都是心理预期的，换句话讲，双方在签订时，都预见到可能办理变更登记、也可能无法办理变更登记。否则，协议中没有必要多次强调办理的时间节点。（三）法律上的认识错误，不构成重大误解。依据常理，每个民事主体都有知晓法律的义务，不知法律乃不知者的过失，并不能将责任强加给另一方，否则，人人都可以不知法律为托词而逃避责任，法律规定势必形同虚设。（四）落款时间为2016年12月18日的《房产及相应土地转让协议》，已经由生效法律文书确认。绍兴市越城区人民法院作出的（2018）浙0602民初11200号民事判决书已经确认了二被告与原告于2016年12月18日签订了《房产及相应土地转让协议》，约定的转让价格为600万元等事实，故双方转让协议合法有效。（五）即便如原告所称其对协议的签订行为构成重大误解，也早已超过法律规定可行使撤销权的期间。《民法总则》第一百四十七条规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十二条又规定，重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权的撤销权消灭。退一万步讲，如果本案中原告享有撤销权，根据原告诉称协议签订时间点：价格分别为1200万元、418万元转让协议在2016年年底签订、价格为600万元的协议在2018年8月签订，那么其行使撤销权的最后期限也应早于2018年11月，而原告事到如今才主张撤销，显然超过法定期间，其可能享有的撤销权早已消灭。（六）原告主张撤销协议违背诚实信用和公平的原则。本案产生的根源在于，二被告以原告擅自对案涉房屋进行抵押、迟延办理过户登记主张其违约责任（另案形成诉讼），原告在眼见该案[（2019）浙0602民初11104号]对其不利的情况才主张撤销。故，原告具有逃避该案违约责任的主观恶意。如果允许其撤销，明显违背了民法诚实信用和公平的原则。综上所述，原告主张的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告绍兴箱包厂（甲方）与余浩荣、被告余斌（乙方）签订有落款为2015年1月18日的《房产及相应土地转让协议》二份，均约定甲方将坐落于绍兴市越城区东浦镇锡麟路上西侧的绍房权证镜字第××号房产及相对应的国有土地1870平方米约2.8亩（土地证编号为：绍市国用2009第6857号），房屋总层数3层，总建筑面积2462.32平方米（附记：1幢面积798平方米，2幢面积25.84平方米，3幢面积660.48平方米，8幢面积978平方米）转让给乙方；转让标的物的占地面积以国土局从绍兴箱包厂整体占地面积中分出划定为准；初步认定是标的物东面至锡麟路，南面以8幢墙基外延伸壹米，西面以3幢墙基外延伸壹米，北面直到围墙。关于转让标的物的转让价格和支付方法：其中一份协议约定转让价格为人民币1200万元，转让款分三次付给甲方，第一次为2017年1月16日支付120万元，第二次为2017年1月28日前支付80万元，第三次为2017年4月30日前支付218万元，其余的款项向陆国洪以借款的方式预计分拾年还清，也可以提前还款，所剩借款相应利息以月息0.55%进行支付，利息一次定价，中途不得调整；从2017年2月1日起开始计算，利息每年在12月31日前一次性支付，直到所有借款还清为止。另一份协议约定转让价格为人民币418万元，转让款分三次付给甲方，第一次为2017年1月16日支付120万元，第二次为2017年1月28日前支付80万元，第三次为2017年4月30日前支付218万元。同时均约定，本协议签订，并甲方收到乙方第一笔转让款120万元后，甲方需在2017年12月31日前办好转让物标的房产权证和国有土地（土地证编号为绍市国用2009第6857号，宗地编号330602014030-××0）的分割手续，即转让物标的相应的单独土地使用权证和房产权证。二份协议还对其他事项进行了约定。 原告绍兴箱包厂（甲方）与被告余斌、张维（乙方）签订有落款为2016年12月18日的《房产及相应土地转让协议》一份，约定甲方将坐落于绍兴市越城区东浦镇锡麟路上西侧的绍房权证镜字第××号房产及相对应的国有土地2111.5平方米约3.17亩（土地证编号为：绍市国用2009第6857号），房屋总层数3层，总建筑面积2462.32平方米（附记：1幢面积798平方米，2幢面积25.84平方米，3幢面积660.48平方米，8幢面积978平方米）转让给乙方；转让标的物的占地面积以国土局从绍兴箱包厂整体占地面积中分出划定为准；认定是标的物东面至锡麟路，南面以8幢墙基外延伸壹米（延伸的壹米土地所有权归乙方所有，但在延伸壹米上的建筑物使用权和所有权在甲方转让后归甲方所有），西面以3幢墙基外延伸壹米，北面直到围墙；转让价格为人民币600万元，转让款分五次付给甲方，第一次为2017年1月16日支付120万元，第二次为2017年1月28日前支付80万元，第三次为2017年4月30日前支付218万元，第四次为2017年12月31日前支付100万元，第五次为所涉转让标的物过户后再支付82万元；合同在甲方收到乙方第一笔款项时生效；本协议签订，并甲方收到乙方第一笔转让款120万元后，甲方需在2017年12月31日前办好转让物标的房产权证和国有土地（土地证编号为绍市国用2009第6857号，宗地编号330602014030-××0）的分割手续，即转让物标的相应的单独土地使用权证和房产权证，并过户。协议还对其他事项进行了约定。 2018年8月12日，余浩荣与被告余斌、张维共同出具《股份转让情况说明》一份，载明“余斌（身份证号3306211983××××××××）、余浩荣（身份证号3306211957××××××××）购买绍兴上西侧的绍房权证镜字第××号房产及相对应的国有土地2111.5平方米约3.17亩（土地证编号为：绍市国用2009第6857号），房屋总层数3层，总建筑面积2462.32平方米（附记：1幢面积798平方米，2幢面积25.84平方米，3幢面积660.48平方米，8幢面积978平方米，具体见相对应的房地产平面图）。现本人余浩荣（身份证号3306211957××××××××）把上面购买房屋的股份转让给张维（身份证号3306021982××××××××），以后的一切权利和义务都归余斌、张维所有。原2015年1月18日签订合同继续有效。” 2020年1月21日，原告绍兴箱包厂出具《关于绍兴箱包厂不动产权证分割办理的情况说明》，载明绍兴箱包厂于2019年7月15日取得证号为浙（2019）绍兴市不动产权第××号不动产权证，其中土地使用权面积7922.5平方米，房屋建筑面积9953.21平方米。经与相关部门对接，绍兴箱包厂土地为一宗土地，要求进行土地及房屋面积分割无法定依据，无法办理相关手续。同日，绍兴市自然资源和规划局越城分局在该情况说明上盖章确认情况属实。 另查明，案涉120万元转让款于2017年1月16日已支付。 以上事实由原告提交的落款为2015年1月18日《房产及相应土地转让协议》2份（转让价格分别为1200万元和418万元）、落款为2016年12月18日《房产及相应土地转让协议》1份（转让价格为600万元）、股份转让情况说明1份、关于绍兴，二被告提交的落款为2015年1月18日的《房产及相应土地转让协议》1份、不动产查询证明1份、不动产注销权证1份及当事人的庭审陈述所证实。原告提交的与案外人的房屋转让协议复印件1份、与案外人的绝卖屋契1份、案外人不动产权证1份、（2016）浙0602民初750号民事判决书复印件1份，系原告与案外人的关系，本院在本案中不作认定。 本院认为，本案争议焦点为原告是否系基于重大误解签订三份案涉协议的问题。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。由此，“重大误解”的构成要件之一即为须有意思表示且意思与表示不一致，包括表意人主动发出意思表示时的错误，亦包括相对人领受他人意思表示时的理解错误，但不包括受欺诈而致的错误。本案中，双方合同约定转让标的物的占地面积以国土局从绍兴箱包厂整体占地面积中分出划定为准，同时对办理转让标的物的分割手续及单独权证亦进行了约定，故可以认定双方签订合同时对转让标的物尚未从案涉整体土地中分割，须另行办理分割办证的手续这一情形，是明知且表示清楚的，该表示与双方的意思真实一致，不符合重大误解的构成要件。现因原告绍兴箱包厂土地为一宗土地，无法就案涉房屋及土地面积进行分割这一情形，属于双方在合同履行过程中履行不能的情形，不属于双方合同签订时对标的物的重大误解。综上，原告不构成重大误解，对原告主张存在重大误解要求撤销三份案涉协议的诉请，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告绍兴箱包厂的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告绍兴箱包厂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  俞颖尔 人民陪审员  宋方芳 人民陪审员  宋 琳 二〇二〇年七月三十一日 书 记 员  张 萍 ? 本案引用的法律条文 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 ?*MERGEFORMAT?2? ?