大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初2802号原告华成娥，女，1959年10月24日生，汉族，退休人员，现住大连市西岗区。委托代理人李陶丁，辽宁众雯成律师事务所律师。被告刘天斌，男，1954年6月11日生，汉族，退休工人，现住大连市西岗区。第三人大连房博览地产信息咨询有限公司，住所地大连市沙河口区红旗东路18号1层2号。法定代表人邱霞，系该公司总经理。委托代理人关生玲，女，1974年11月6日生，汉族，大连房博览地产信息咨询有限公司员工，现住大连市沙河口区。原告华成娥与被告刘天斌、第三人大连房博览地产信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告华成娥委托代理人李陶丁、被告刘天斌、第三人大连房博览地产信息咨询有限公司委托代理人关生玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年9月25日，原告、被告与第三人签订《房地产买卖合同》，约定原告购买被告位于大连市西岗区房屋，建筑面积约37.76平方米，权属为使用权，房屋出售价格199000元。同日，原告支付定金20000元并向第三人支付居间服务费3000元。《房地产买卖合同》签署后原告即备齐了全部房款，2020年10月9日第三人告知原告，被告因妻子不同意卖房决定不再向原告出售案涉房屋。后原告通过第三人多次与被告沟通，被告均不同意继续履行《房地产买卖合同》。被告己构成严重违约，因此原告于2020年5月7日向被告送达《合同解除通知书》。现《房地产买卖合同》因被告违约而提前终止，因此原告依据《房地产买卖合同》第六条第1款“如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将该房屋转让于任何人。如卖方未能履行合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方需双倍返还定金给卖方……”及第2款“如买卖双方自愿解除合同，则买卖双方各自承担居间费用总额的50%;如因一方违约导致合同解除，则由违约方赔偿守约方的居间方费用损失”的约定，原告诉如所请。被告辩称，一、原、被告及第三人所签订的房地产买卖合同无效。因被告所转让的房屋为使用权房屋，根据《大连市公有住房承租权转让办法》第三条规定，转让必须得所有权单位的同意，但原被告在签订合同时所有权单位并未同意。第五条规定，不得转让给无本市常住户口的人。原告常住户口为吉林省辽源市西安区仙城街一委12组，因此本案原告不具有被转让承租权的资格。第八条第五项规定了转让公有住房承租权，必须经同住的成年居住人同意，但本案中被告妻子对转让事宜不知情且不同意，因此该转让合同是无效的。二、被告虽然想卖房子，但认为自己已上了年纪，又不懂各项政策，因此便委托第三人来卖，认为他们是做房屋中介一定懂使用权房屋买卖的各项政策，在委托时已将房屋共同居住人的事实告知第三人，并且提供了妻子的联系电话。案涉房屋是使用权，需要我妻子、儿子都到场。当时签合同的时候，中介并没有和我爱人沟通是否同意卖房。因此本合同被告无任何过错，一切责任均应由第三人承担。我自始至终想卖房子，我认为合同不合法，有瑕疵，中介诱使我签订合同,房屋买卖没有结果，我不同意交纳居间费用。第三人辩称：一、我们在签合同时已经告知原告必须是市内户口才能买这套房子；二、卖方知道房子要写到买方儿媳的名下，卖方同意；三、我们去看房子的时间是卖方打电话给我们，最终原告看好了，一再跟卖方确认，户口簿上所有的人都能到场签字，卖方说可以，签合同的当天和卖方确认，卖方也说可以。经审理查明，2019年9月25日，原、被告与第三人签订《房地产买卖合同》，约定原告购买位于大连市西岗区房屋，建筑面积37.76平方米，权属为使用权，总房款199000元；原告于合同签订之日支付定金20000元，于买卖双方交接房款时冲抵房款。原告须向第三人支付3000元作为居间费用，于本合同签订当日交付第三人；被告须向第三人支付4000元作为居间费用，从定金中扣时交付第三人；卖方保证如实陈述该房屋权属状况，并承诺对该房屋享有共有权的人（包括房屋共有权持证人、配偶等）已同意出售该房屋；如卖方未能履行合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方。如因一方违约导致合同解除，则由违约方赔偿守约方的居间费用损失。合同中载明，中介方已告知买方必须市内四区户口，买方已知晓，过户时买方改名字。合同签订后，原告向第三人交付定金20000元及居间费用3000元。另查，大连市西岗区房屋系公用住房，承租人为被告刘天斌。根据被告户口簿显示，王兆华系被告妻子，与被告同一户口。合同签订后，被告主张其妻子不知情且不同意卖房，致使合同无法继续履行。原告于2020年5月6日向被告邮寄《合同解除通知书》，被告于次日签收。原告非大连市户口，其儿媳妇王丹丹户口在大连市中山区。又查，《大连市公有住房承租权转让暂行办法》（大房局发（2002）94号）规定，被转让人无本市常住户口或成年共居人未出具书面同意，公有住房的承租权不得转让。本院所确认的上述事实，有原告提供的《房地产买卖合同》、专用收据、微信聊天记录、《合同解除通知书》、快递运单，亲属关系证明、翟鹏飞和王丹丹身份证、结婚证、王丹丹户口簿，被告提供的户口簿，第三人提供的公有房屋租赁证及当事人陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经质证和本院审查，证据来源及形式合法，内容客观真实有效，与本案待证事实有关联性，均可以采信。本院认为,违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。《大连市公有住房承租权转让暂行办法》（大房局发（2002）94号）不属于法律、行政法规，而法律、行政法规并未禁止公有住房承租权的转让。故原、被告与第三人签订的《房地产买卖合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。故被告主张《房地产买卖合同》无效的抗辩意见，本院不予采纳。《房地产买卖合同》载明，原告知晓买方必须是市内四区户口，并承诺过户时买方改名字。原告主张会将房屋承租权过户至有大连市户口的儿媳妇王丹丹名下。同时，被告在合同中签字，应对原告过户时买方改名字的约定明确知晓。故被告主张原告亦有过错的抗辩意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。被告作为案涉房屋的承租人，在未取得妻子同意的情况下，即与原告签订《房地产买卖合同》，致使合同无法继续履行，被告显属违约，应当承担相应的违约责任。故原告要求被告双倍返还定金40000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告交纳的定金20000元由第三人代为保管，并约定从定金中扣除被告居间费用4000元。但被告对应否交纳居间费用存有争议，本案不宜从定金中直接扣除4000元。故应当由第三人直接返还原告定金20000元，由被告向原告返还定金20000元。关于原告要求被告赔偿居间服务费损失3000元的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。本案中，合同约定的定金足以弥补原告的居间服务费损失，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第二十八条之规定，判决如下：一、被告刘天斌于本判决生效之日起十日内双倍返还原告华成娥定金40000元（其中定金20000元由第三人大连房博览地产信息咨询有限公司向原告华成娥返还）。二、驳回原告华成娥其他诉讼请求。如被告刘天斌未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费438元（原告已预交），由被告刘天斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期间为二年。审 判 员  陈 霞二〇二〇年七月二十一日法官助理  王艺潼书 记 员  宁婉廷