北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2025号上诉人（原审原告、反诉被告）：林永瑜，男，1971年7月30日出生，汉族，北京京福车达汽车用品有限公司经理，住福建省福州市马尾区。委托诉讼代理人：郭琴婷，北京京益律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：竹国，男，1970年10月23日出生，汉族，农民，住河南省信阳市固始县。委托诉讼代理人：于江涛，北京市博涵律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：王海斌，男，1973年8月17日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王栋，北京上传律师事务所律师。上诉人林永瑜与上诉人竹国、上诉人王海斌因房屋租赁合同纠纷一案，三方均不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初12853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林永瑜上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我的诉讼请求，本案诉讼费由对方承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，关键事实未予查明，且存在疏漏，包括：1.一审判决载明“2016年11月21日，政府对上述建筑物进行拆除。”与客观事实不符，实际拆除日期为2018年2月3日。2.一审法院查明事实部分遗漏变压器补偿、设备迁移费补偿的标准、数额等关键事实。根据拆迁档案第143、144页内容可知，王海斌签署的补偿协议中确定的补偿数额包括变压器的补偿费用，且拆迁协议中也存在设备迁移费的项目。我在涉案厂房安装了变压器，但竹国、王海斌利用其优势地位，变相篡改了补偿项目及数额，侵占了原属于我的补偿利益。一审法院应当根据相关规定向拆迁人进行咨询，查明事实。二、一审法院对我主张的装修及附属物补偿、搬迁补助费、停产停业损失酌定的数额过低。1.关于装修及附属物补偿，我租赁厂房系用于汽车用品的生产车间，需要铺设、构筑专业、专门的生产线路、起重机、油压机等专业设备，更是特意安装了高压电进行生产所需的供电。涉案厂房于2010年5月建成，竹国在2010年5月22日将厂房租给了我，且合同约定用于厂房经营的水电问题需我方自行解决，合同期满需要清理全部设备、货物、货架及其他物品。由此可见，竹国在交付涉案厂房时，厂房内连基本水电都没有，更不可能有其他附属设备设施。且评估报告单显示装修及附属物补偿共有603740元，林永瑜基于自己长期在此实际经营、使用的客观事实，主张362560元符合实际，一审法院酌定15万元过低。2.关于搬迁补助费，拆迁补偿方案中明确搬迁补助费的支付标准为50元/平方米，对于建筑面积为1750平米的事实，我方提交的证据租赁合同已经可以证明，一审法院认定我方不能举证证明并酌定建筑面积为1312.50平米不符合客观事实。涉案厂房系我长期实际经营，也是由我进行设备搬迁，一审法院在以建筑面积为基数乘以50元/平方米的基础上除以3得出损失数额，是不合情理的。3.关于工程配合奖，系拆迁人对于拆迁范围内建筑的权利主体对配合拆迁事宜进行的奖励，而拆迁范围内建筑的权利主体既包括所有权人，也包括使用权人，我系涉案厂房院落的实际适用权人，理应获得该部分奖励，一审法院认定工程配合奖全部归属于出租人没有事实及法律依据，也有违公平原则。针对林永瑜的上诉主张竹国辩称：不同意林永瑜的上诉主张，请法院支持我方上诉请求。针对林永瑜的上诉主张王海斌辩称：不同意林永瑜的上诉主张，请法院支持我方上诉请求。竹国上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法驳回林永瑜的全部诉讼请求，支持我方一审反诉请求，诉讼费由林永瑜承担。事实和理由：我与林永瑜签订的《房屋租赁合同》、《合同终止协议书》均未对涉案房屋装修及附属物添加进行约定。在《合同终止协议书》中，双方对于合同的终止、房租的退还及如遇拆迁林永瑜放弃补偿要求等内容却均有明确规定，由此可见，林永瑜并未对涉案房屋进行过任何装修及附属物添加行为。一审法院在林永瑜未提供相应证据的情况下认定“林永瑜使用租赁场地必然产生相应的装修及附属物支出”是错误的。同时，双方于2016年7月12日签订的《合同终止协议书》中约定，如果2016年11月21日后的某日涉案房屋及院落遭遇政府拆迁腾退，林永瑜必须无条件搬离并不得索要任何补偿，因此，林永瑜无权向我方主张任何拆迁补偿。2017年3月21日后，林永瑜占有使用涉案房屋已经没有合同依据，他的占有行为是一种违法行为，不应取得搬家补偿费，而且应当支付占有期间的房屋及场地使用费。对于涉案房屋及院落而言，居住使用本身就是其价值的体现，一审法院认定“在林永瑜超期占用涉案租赁物期间……故对竹国要求林永瑜支付房屋及场地占有使用费的反诉请求，本院不予支持”没有事实和法律依据。针对竹国的上诉主张林永瑜辩称：不同意对方的上诉请求，坚持我方上诉主张。针对竹国的上诉主张王海斌辩称：同意竹国的上诉请求。王海斌上诉请求：撤销一审判决，依法发回或改判，诉讼费由林永瑜承担。事实与理由：林永瑜从未在涉案场地进行过装修投资改造，故不应给付其装修及附属物补偿费。我与林永瑜之间无合同关系，故一审法院判决我承担责任的做法错误。一审法院认定合同无效后，不应就拆迁补偿款作出分割。一审法院认可林永瑜超期占用涉案房屋的事实，又否认了其应当支付租金的事实是错误的，林永瑜超期占用涉案房屋，其应当承担支付租金的义务。针对王海斌的上诉主张林永瑜辩称：不同意对方的上诉请求，坚持我方上诉主张。针对王海斌的上诉主张竹国辩称：同意王海斌的上诉请求。林永瑜向一审法院起诉请求：1、判令竹国、王海斌支付属于林永瑜部分的补偿款，包括：1.装修及附属物362560元（从竹国处租赁有1021号院），2.搬迁补助费87500元（从竹国处租赁的1021号院，建筑面积一共1750*50），3.工程配合奖暂计890305.48元（从竹处一共租赁1750平米/31768.85*16162275元，实际依据法院查明的标准再行确定），以上共计1340365.48元；2、本案的诉讼费由竹国、王海斌承担。竹国向一审法院反诉请求：1、请求判令林永瑜支付竹国2017年3月21日至2018年2月3日期间的房屋及场地占有使用费207694元（按照年租金22万元计算，共计11个月10天）；2、本案的反诉费用由林永瑜负担。一审法院认定事实：2004年3月1日，北京市大兴区黄村镇刘二村经济合作社（甲方，出租方）与陈建生（乙方，承租方）签订土地租赁合同，约定甲方将刘二村养殖地西侧的土地出租给乙方，面积东西宽110米，南北长东侧226、50米，西侧242、50米，以现状出租给乙方使用，共计42、32亩。因地形，经双方协商按照42亩计算土地租赁费。承租期限为30年，从2004年3月1日至2034年3月1日。2010年5月22日，竹国（出租方、甲方）与林永瑜（承租方、乙方）签订租赁合同，合同约定，甲方将位于黄村镇刘二村养殖地西侧的一栋厂房（含院子）出租给乙方使用。租赁物面积：厂房面积约1700平方米，租赁期限为3年，即从2010年5月22日至2013年5月21日，厂房每年租金19万元。2013年10月23日，竹国（出租方、甲方）与林永瑜（承租方、乙方）签订租赁合同，合同约定，甲方将位于黄村镇刘二村养殖地西侧的一个院落（含厂房、住房）出租给乙方使用，租赁物面积：面积累计约1750平方米，租赁期限，期限为3年，即从2013年11月22日至2016年11月21日止，每年租金为21万元。2016年7月12日，竹国（出租方、甲方）与林永瑜（承租方、乙方）签订租赁合同，合同约定，甲方于2013年10月23日与乙方签订一份《房屋租赁合同》，将自己位于黄村镇刘二村养殖地西侧的一处院落（含厂房、住房）出租给乙方使用，该合同约定乙方的承租期限应当于2016年11月21日结束。由于甲方需要在2016年7月12日起对乙方承租的厂房进行改造、修缮，经甲乙双方友好协商，决定提前终止该《房屋租赁合同》，正式解除甲方和乙方的租赁关系，考虑到提前终止《房屋租赁合同》会给乙方造成一定的损失，甲方同意退还乙方已交而未使用到期的租金78356元，并且免费让乙方继续使用该院落（在不影响甲方人员施工的前提下），直至2017年3月21日结束，此后，要么甲、乙双方重新商议房屋租赁事宜，要么乙方无条件地搬离该地。如果乙方于2016年11月21日之前的某一日遭遇政府拆迁腾退工作，需要乙方必须搬离此地，则甲方可以另行补偿乙方的一部分损失，补偿标准：从正式办离之日到2016年11月21日之间，按照每日600元的标准金额补偿给乙方；如果乙方于2016年11月21日之后的某一日遭遇政府拆迁腾退工作，需要乙方必须搬离此地，则乙方只能无条件地搬离此地，并且不得索要任何补偿。2017年12月27日，北京市大兴区黄村镇人民政府（甲方、拆迁人）与王海斌（被拆迁人、乙方）签订北京新机场高速公路（黄村段）占地拆迁项目非住宅房屋拆迁货币补偿协议，协议载明：乙方在拆迁范围内有31768.85平方米，及附属物。经北京银城房地产评估有限公司评估，被拆迁人的房屋评估价格共计为25312144元，其中房屋重置成新价为4311176元、拆除费为13982254元，装修及附属物7018714元；经北京建鸣园拆迁服务有限公司测算，乙方的拆迁补助奖励20778478元，其中包括搬迁补助费1588443元、停产停业补助费3027760元、工程配合奖16162275元。以上两项共计拆迁补偿款为46090622元。土地证载面积28854.01平方米，实测面积29560平方米，2006年3月17日前的房屋建筑实测面积4726.54平方米，2006年3月17日至2009年2月19日的房屋建筑实测面积7295.93平方米，2009年2月19日之后的房屋建筑实测面积19746.38平方米，小计31768.85平方米，其中营业面积6055.52平方米，关于拆迁补偿，其中2006年3月17日之前的重置成新价为4311176元，2006年3月17日至2009年2月19日之间的拆除费用为4751565元，2009年2月19日之后建成的拆除费为9230689元，装修、设备及附属物价7018714元，搬迁补助费1588443元，停产停业补助3027760元，重点工程配合奖16162275元，以上合计46090622元。估价结果通知单评估报告号：银城估字2017第14号-LC2-F-1021号，载明：09年以后，3155.78平方米，房屋重置成新价，09年以后2319077元。关于地上房屋的建造，林永瑜称：我方租赁的时候，地上已经有1750平方米建筑了，后期又加建了二层，具体谁建的不知道，他们之间有协议。我方承租后在涉案场地没有建房，只进行了装修，包括水电和附属物都是我方添附的。竹国称5月建成，5月22日将场地交付我方。竹国称：我方从第三人处承租了场地后，地上没有房屋，院内房屋基本上是我们建的，是2010年5月建成的。王海斌称，承租的时候基本是白地，我们建了一部分房屋。因为租了三块地。就涉案的1750平场地，我方认可地上房屋都是竹国建的。双方均认可2018年2月3日政府拆迁对上述建筑物进行拆除。上述相关建筑并无准建审批手续。一审法院认为,根根据我国合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证施工的，均属违章建筑，出租人就违章建筑与承租人订立的租赁合同无效。林永瑜所租赁的位于黄村镇刘二村养殖地西侧的院落及房屋，无合法审批手续，林永瑜与竹国所签订的《租赁合同》应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王海斌因合同取得的拆迁利益中应当归属于林永瑜财产，应当予以返还林永瑜。对于竹国主张林永瑜支付占有使用费用，法院认为，在林永瑜超期占用涉案租赁物期间，上述租赁物已经处于拆迁腾退的状态，已经无实际利用价值。且林永瑜占用上述租赁物亦是为了与竹国协商拆迁腾退，而并非基于继续发挥租赁物本身的租赁属性并从中获益，故对竹国要求林永瑜支付房屋及场地占有使用费的反诉请求，法院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以支持其诉讼请求的，由承担举证责任的当事人承担不利后果。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。因上述拆迁款项全部汇入了第三人王海斌的名下，故应当由第三人返还。对于因合同取得的归属于林永瑜财产，考虑租赁期限等权重，对于装修及附属物，因该涉案场地的装修及附属物补偿共计总额为603740元，考虑到林永瑜为使用租赁场地必然产生相应的装修及附属物支出，法院酌定林永瑜的损失数额为150000元。对于搬迁补助费，林永瑜所租赁的一个院落面积累计约1750平方米，对于1750平方米中建筑物的面积，林永瑜未能提交证据予以证明，法院酌定建筑物的面积为1312.50平方米（1750*0.75=1312.50），根据建筑物的面积，酌定为21875元（1588443/31768.85*1312.5/3）；对于工程配合奖，应当归属于出租人。以上合计171875元。据此，一审法院于2019年12月判决：一、王海斌于判决生效后10日内给付林永瑜装修及附属物补偿费150000元、搬迁补助费21875元，以上合计171875元；二、驳回原告（反诉被告）林永瑜的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。本院审理中，经双方当事人确认，2018年2月3日，政府拆迁办对涉案建筑物进行拆除。林永瑜及王海斌均表示拆迁当日林永瑜曾报警。在本院审理中，本院曾就拆迁具体事宜向负责涉案院落拆迁具体实施单位北京建鸣园拆迁服务有限公司工作人员进行询问。北京建鸣园拆迁服务有限公司工作人员向法院说明了本次拆迁中搬迁补助费、停产停业补助费、工程配合奖的计算标准，并表示曾向林永瑜说明拆迁的情况。此外，就林永瑜对拆迁工作是否配合情况进行陈述。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证施工的，均属违章建筑，出租人就违章建筑与承租人订立的租赁合同无效。本案中，林永瑜所租赁的位于北京市大兴区刘村三尖地的2亩地的院落及房屋，无合法审批手续，林永瑜与竹国所签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。林永瑜上诉所提，本案涉案院落及房屋均取得了镇政府的审批文件，因此林永瑜与竹国签订的涉案租赁合同应合法有效。经查，王海斌在诉讼中表示，涉案院落房屋的建设并未取得建设工程规划许可证或者经过相关审批。虽然北京银城房地产评估有限责任公司出具的银城估字2017第14号-LC2-F-1021号评估结果通知单中记载涉案院落房屋建筑面积，但是该文件系评估单位所制作，并无确认涉案院落房屋是否具有合法手续的效力。鉴于林永瑜未能提交证据证实涉案院落房屋具有合法审批手续，因此林永瑜所提涉案合同系合法有效合同的上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因王海斌作为被拆迁人与拆迁人签订补偿协议并实际领取了拆迁款，故王海斌所获取的拆迁利益中应当归属于林永瑜部分应当予以返还林永瑜。关于装修及附属物补偿款分配问题，本案涉案院落装修及附属物补偿款为603740元。在诉讼中林永瑜虽未能提交证据证实银城估字2017第14号-LC2-F-1021号评估结果通知单中所载明的附属物系其所添置，但是一审法院考虑到林永瑜为使用租赁场地可能发生的装修及附属物支出，酌定林永瑜的损失数额为150000元并无不当。鉴于林永瑜未能提供证据证实其所添置的附属物证据，因此林永瑜所提要求分得装修及附属物补偿362560元的上诉主张中超出一审法院酌定数额部分本院不予支持。关于林永瑜所提变压器补偿费用问题，银城估字2017第14号-LC2-F-1021号评估结果通知单并未就变压器进行评估，且林永瑜未能提供证据证实王海斌就涉案院落中变压器获得了补偿。故林永瑜要求支付变压器补偿款及设备迁移费的主张本院不予支持。王海斌、竹国不同意给付林永瑜装修及附属物补偿款的上诉主张本院亦不予支持。关于搬迁补助费分配问题，虽然在银城估字2017第14号-LC2-F-1021号评估结果通知单中并未记载2006年以前及2006年至2009年期间建筑面积，但是考虑到本案涉案院落被拆迁必然产生搬迁问题，且王海斌亦未能证实其所获得的搬迁补助费中并不包括本案涉案院落。因本案的涉案院落房屋并非林永瑜所建设，因此林永瑜、竹国、王海斌均会涉及搬迁自己所有物品问题，故一审法院对于搬迁补助费在三人中予以分配并无不当。关于具体分配数额，一审法院根据本案具体情况酌情确定林永瑜所应获得的搬迁补助费数额并无不当。林永瑜所提一审法院对于搬迁补助费处理错误的上诉主张本院不予支持。关于林永瑜是否应当获得工程配合奖问题，根据拆迁单位对于该奖项获得条件的说明可知，应该是对于在限期内搬迁完毕的奖励补偿。根据已查明的事实，本案涉案院落房屋是政府拆迁对涉案院落建筑物进行的拆除，且林永瑜、王海斌均认可在拆迁当日林永瑜曾报警。根据上述事实无法认定林永瑜对于拆迁行为具有配合行为，因此林永瑜要求分得工程配合奖的上诉主张缺乏依据，故林永瑜此项上诉主张本院不予支持。关于竹国所提要求林永瑜给付占有使用费问题，一审法院考虑到在林永瑜超期占用涉案租赁物期间，租赁物处于拆迁腾退的状态，已经无实际利用价值。且林永瑜占用上述租赁物亦是为了与竹国协商拆迁腾退，而并非基于继续发挥租赁物本身的租赁属性并从中获益，故对竹国要求林永瑜支付房屋及场地占有使用费的反诉请求不予支持并无不当。因此竹国此项上诉主张本院不予支持。综上所述，林永瑜、竹国、王海斌的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16441元，由林永瑜负担13949元（已交纳），由竹国负担1246元（已交纳），由王海斌负担1246元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  何江恒二〇二〇年七月三十日法官助理  谢 静书 记 员  陈 雪