四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7711号 上诉人（原审原告）：詹国俊，男，1964年10月14日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 委托诉讼代理人：缪征，四川素文律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都万贯五金机电配送市场有限责任公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市青白江区清泉大道一段716号。 法定代表人：陈幼林，执行董事。 委托诉讼代理人：张强，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 上诉人詹国俊与被上诉人成都万贯五金机电配送市场有限责任公司（以下简称万贯公司）商品房预约合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初9286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员龚耘适用独任制于2020年7月2日公开开庭对本案进行审理。上诉人詹国俊的委托诉讼代理人缪征，被上诉人万贯公司的委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 詹国俊上诉请求：撤销一审判决，改判支持詹国俊的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，主要表现在：1.詹国俊不具备专业的银行贷款知识，其对自己存在逾期还款影响个人征信的事实并不知晓。事实上，詹国俊在外地打工，其贷款归还事宜是委托亲戚办理，实际逾期还款时间仅有几天，且银行未就詹国俊的逾期还贷行为进行任何警告或处罚。案涉《认购书》签订于2018年11月20日，根据常理，如果詹国俊对自己在2014年至2016年期间的逾期还贷及个人征信已受影响的事实系明知，不可能还交纳50000元购房定金。2.如果没有万贯公司工作人员作出的能够顺利办理按揭贷款的承诺，詹国俊不可能向万贯公司交纳定金。当然，这种承诺不可能提供书面的证据材料。3.根据合同法第一百二十五条的规定，从《认购书》第四条关于“认购人自愿以按揭贷款方式付款”以及指定了两家可以提供贷款的银行等内容，也表明万贯公司是向詹国俊承诺了可以办理按揭贷款的事实。4.一审法院未对詹国俊委托其子詹正向万贯公司指定的上海银行存入200万元的缘由进行审查，事实上，该举措正是基于万贯公司向詹国俊承诺可通过此方法成功申请办理按揭贷款。5.《认购书》系格式合同，排除了詹国俊在不能办理贷款的情况下协商修改合同的权利，加重了詹国俊的义务，应属无效。《认购书》签订后，詹国俊在前往银行办理按揭贷款申请事宜时，才被告知因其个人征信存在问题无法办理贷款，就此情况詹国俊于2018年12月12日打印出《个人信用报告》后，当即向万贯公司说明，并要求在正式的《商品房买卖合同》中加入“万贯公司保证詹国俊通过办理银行贷款”的条款；同时，应万贯公司的要求，詹国俊还于2018年12月21日以詹正的名义向上海银行存入200万元，以证明詹国俊既有偿付能力，也不会因个人征信问题无法偿还按揭贷款。但万贯公司既不同意在正式合同中加入“保证银行通过按揭贷款审批”的条款，也不同意解除《认购书》。基于此，詹国俊认为《认购书》第八条属于格式条款，排除了詹国俊不能取得按揭贷款情况下双方的协商解决方式，是无效的格式条款。二、一审法院适用法律错误。双方未能签订正式的商品房买卖合同，系因不能就《认购书》之外的其余条款达成一致，此系不可归责于双方的情形，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，万贯公司应向詹国俊退还已交纳的定金50000元。 万贯公司辩称，1.詹国俊关于万贯公司工作人员向其承诺如若不能贷款则退还定金的主张，并无任何证据佐证，且与客观事实不符；2.詹国俊之子詹正向上海银行转账200万元的事实，一审法院已查明，万贯公司认为该事实与本案审理无关；3.詹国俊未按《认购书》约定的期限支付购房款、签订正式商品房买卖合同，且经万贯公司催告后亦未在合理期限内履行付款及签订本约的义务，根据《认购书》第八条的约定，应视为詹国俊单方违约解除了《认购书》，已交纳的定金万贯公司不予退还；4.詹国俊对其贷款事务的偿还情况应系明知，其以签订《认购书》之后才发现自己存在个人征信不良记录导致不能办理按揭贷款的主张，明显不符常理，应视为其自身存在过错。请求驳回上诉，维持原判。 詹国俊向一审法院起诉请求：1.判令解除詹国俊与万贯公司签订的《成都万贯五金机电配送大市场商品房认购书》；2.判令万贯公司退还詹国俊购房定金50000元；3.本案诉讼费由万贯公司承担。 一审法院认定事实：2018年11月20日，詹国俊与万贯公司签订《成都万贯五金机电配送大市场商品房认购书》（以下简称《认购书》），由詹国俊购买万贯公司位于成都市青白江区。该套房屋预测建筑面积共306.07平方米，预售单价为每平方米21500元，房屋总价款为6580505元。《认购书》第四条明确约定，詹国俊自愿按按揭贷款方式付款。《认购书》签订当日，詹国俊向万贯公司支付购房定金50000元。2018年12月12日，詹国俊在为案涉房屋办理银行按揭贷款过程中万贯公司知其不能按揭贷款。后詹国俊经查询中国人民银行征信中心个人信用报告时发现其名下的信用卡有逾期还款记录，不能贷款购买案涉房屋。詹国俊即向万贯公司工作人员反映上述情况，要求解除《认购书》并退还詹国俊购房定金50000元。万贯公司在一审庭审中对其与詹国俊签订了案涉房屋《认购书》、詹国俊支付了50000元定金的事实无异议。 一审另查明，万贯公司于2019年3月1日通过邮寄送达的方式向詹国俊寄送《催款通知书》，詹国俊于2019年3月2日签收该邮件。该通知书载明，詹国俊应于2019年3月12日前到万贯公司“金府星座”销售中心缴纳应付房款并签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，若詹国俊未在2019年3月12日前付款或书面回复，万贯公司将视为詹国俊放弃案涉房屋的购买权并不予退还50000元定金。詹国俊在经万贯公司催告后，未在万贯公司指定的时间内支付案涉房屋价款及签订《商品房买卖合同》，也未能书面回复万贯公司。根据双方签订的《认购书》第八条规定，詹国俊未能按照本《认购书》第四条和第七条约定完全履行其付款及签约义务的，除不可抗力因素外，在万贯公司催告后三日内，詹国俊仍未与万贯公司签订《商品房买卖合同》、附件及其补充协议等文件或未履行付款义务的，视为詹国俊单方解除本《认购书》，双方不再另行签订解除协议或合同，本协议终止。 2018年12月21日，詹国俊儿子詹正往上海银行转入2000000元。 2014年至2016年期间，詹国俊存在逾期还款记录。詹国俊自称把银行卡放在亲戚那里，让亲戚帮忙还款。逾期还款后，银行会通知詹国俊还款。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《认购书》《催款通知书》、邮单、缴费通知单、中国人民银行征信中心个人信用报告、收据、庭审笔录以及各方当事人的陈述。 一审法院认为，双方于2018年11月20日签订的商品房认购书系双方当事人真实意思表示的结果，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。任何一方均应根据诚实信用原则，严守契约精神，全面忠实地履行各自的合同义务。 关于詹国俊提出万贯公司工作人员向其承诺未能办理贷款即退还定金的意见。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”詹国俊并未举证证明其主张成立，故一审法院对詹国俊提出万贯公司工作人员向其承诺未能办理贷款即退还定金的意见，不予支持。 关于詹国俊提出因不可归责于詹国俊的事由导致商品房买卖合同未能订立的问题。一审法院认为，根据常识常理常情和一般的经验法则，当一个人银行还款存在多次逾期时，可能会影响到个人征信和贷款。此时，为防止因不能贷款可能导致的违约行为，在签订合同前，特别是做出像需要通过银行贷款来购房这类重大经济决定前，应当审慎、理性，就个人是否能够贷款事先进行查询。詹国俊在明知2014年至2016年期间存在多次逾期还款事实的情况下，不事先查询确定自己是否能够贷款，径行与万贯公司签订《商品房认购书》确定双方的权利义务后，因个人逾期还款事由不能贷款进而导致违约不能履行合同义务，詹国俊在缔约及履约过程中未能尽到一般的审慎、注意义务，具有过失。至于詹国俊提出其子打款2000000元到上海银行的事实，并不能否定、抵销詹国俊因自身过失未能办理按揭贷款和按期支付房款已构成违约的事实。故一审法院对詹国俊提出因不可归责于詹国俊的事由导致商品房买卖合同未能订立的意见，不予支持。 关于詹国俊诉请解除《认购书》要求返还定金的问题。根据双方签订的认购书第八条的约定，当詹国俊不能按期履行付款及签约时，除不可抗力因素外，在万贯公司催告后3日内仍未付款签约的，视为詹国俊单方解除本《认购书》，詹国俊已付定金不予退还。双方在《认购书》中关于定金的约定，一方面，相对于促成商品房买卖合同的订立而言，该定金具有立约定金的属性；另一方面，相对于以丧失订立或者双倍返还定金为代价不履行《认购书》而言，该定金具有解约定金的属性。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十七条的规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。”故双方在认购书中约定詹国俊可以丧失定金为代价单方解除《认购书》的条款，合法有效。詹国俊因个人原因无法办理按揭贷款以致逾期付款签约，詹国俊应根据双方签订的合同条款约定，承担丧失定金的违约责任。詹国俊在接到万贯公司催款通知书后三日内未履约，双方签订的《认购书》已于2019年3月6日解除。由于詹国俊已以丧失定金为代价解除了《认购书》，故一审法院对詹国俊诉请再次解除认购书并要求万贯公司返还定金的请求，不予支持。 关于詹国俊提出的万贯公司在催款通知书上告知詹国俊催款履约的时间长于3日与《认购书》约定不符的问题。一审法院认为，《认购书》的约定系双方当事人共同意思表示的结果，在履约过程中应以《认购书》的约定为准。詹国俊在2019年3月2日签收催款通知书后，三日内未履约，即应视为《认购书》已经解除。万贯公司告知詹国俊，若未在2019年3月12日前付款或书面回复，万贯公司将视为詹国俊放弃案涉房屋的购买权并不予退还50000元定金。万贯公司的该行为，既可以看做是万贯公司单方面给予了詹国俊一定的履约宽展期，又可以看作是一种新的要约行为，即詹国俊未在万贯公司催告后的三日内履约，双方签订的《认购书》虽然已经解除，但詹国俊如在2019年3月12日前履约，双方仍可以恢复原《认购书》的约定继续履行合同。万贯公司催告詹国俊履约的时间长于《认购书》确定的时间，并不影响詹国俊权利，亦不影响《认购书》解除的时间和条件。 关于詹国俊提出的《认购书》系格式合同，排除了詹国俊在不能贷款的情况下协商修改合同条款违反公平、诚实信用原则的问题。一审法院认为，首先，詹国俊并未举证证明该《认购书》系格式合同；其次，《认购书》条款系詹国俊、万贯公司双方协商一致的结果，在詹国俊因自身过失无法完成贷款按期履约的情况下，詹国俊应承担不能按期履约的违约责任；最后，詹国俊在《认购书》中亦已同意，如不能完成贷款，愿意以丧失定金为代价解除《认购书》。上述约定并未违反法律，亦未违背公平和诚实信用原则。故一审法院对詹国俊提出的《认购书》系格式合同，排除了詹国俊在不能贷款的情况下协商修改合同条款违反公平、诚实信用原则的意见，不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回詹国俊的诉讼请求。一审案件受理费减半收取为525元，由詹国俊负担。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、詹国俊请求解除案涉《认购书》的主张能否成立。 本案中，詹国俊明确表示其诉请解除《认购书》，是依据《认购书》第四条、第七条行使约定解除权。经查，案涉《认购书》第四条是针对“认购人自愿按按揭贷款方式付款”的约定，第七条是针对“认购人应于2019年2月19日前至出卖人指定的销售接待中心签订《商品房买卖合同》、附件及其补充协议”的约定，该两条约定中均未对何种情况下作为认购人的詹国俊享有合同解除权进行约定。故，詹国俊依据前述条款主张行使约定解除权，缺乏合同依据，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，本院对此不予支持。 二、案涉双方未能签署正式《商品房买卖合同》的原因认定，进而詹国俊要求万贯公司退还定金50000元的主张能否成立。 本案中，詹国俊虽主张与万贯公司之间就“不能办理银行按揭贷款即应退还定金”达成合意，但该主张除其单方陈述外，并未举示任何有效证据予以佐证，万贯公司亦明确表示不予认可，一审法院对詹国俊的该项主张未予采信，并无不当。詹国俊关于万贯公司承诺若詹国俊向上海银行转入200万元则能够获得银行按揭贷款的主张，亦无任何证据佐证，同理，本院对此不予采信。至于詹国俊因其在2014年至2016年期间逾期还款而导致个人征信记录不良的事实，发生在案涉《认购书》签订之前，詹国俊作为完全民事行为能力人，对其是否存在逾期还款行为、是否可能影响个人征信记录系应当知晓，在《认购书》签订后由于詹国俊的个人征信记录不良而导致其无法办理按揭贷款的后果，应由其自行承担责任。詹国俊以贷款系委托亲属办理、逾期还款情节非常轻微、银行未予警告或追责、其是在《认购书》签订后才知晓自己个人征信记录不良为由，上诉认为其不应对无法办理按揭贷款承担责任的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由于詹国俊未能办理按揭贷款系其自身过错导致，在其未按《认购书》第四条、第七条的约定支付购房款及签订正式合同，且在收到万贯公司发出的《催款通知书》后仍未履行付款及签订本约义务的情况下，万贯公司认为詹国俊的行为已视为单方解除《认购书》，已收取的定金不予退还，符合《认购书》第八条的约定，一审法院据此认定《认购书》已事实上解除，亦无不当，本院予以确认。根据前述分析，案涉双方未能最终签订正式的商品房买卖合同系因詹国俊违约导致，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“不可归责于双方当事人的事由导致商品房买卖合同未能订立”的情形，故，詹国俊依据该条司法解释的规定主张返还已交纳的定金50000元，缺乏事实和法律依据，一审法院对此不予支持，并无不当，本院予以维持。 综上，詹国俊的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人詹国俊负担。 本判决为终审判决。 审判员 龚 耘 二〇二〇年七月三日 书记员 王朝阳