河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初5461号原告（案外人）：韩秀芝，女，汉族，1974年1月10日生，住荥阳市。委托代理人：陶明辉，河南兴原律师事务所律师，特别授权。被告（申请执行人）：段小俊，男，汉族，1977年10月5日生，住郑州市经济技术开发区。第三人（被执行人）：宋利伟，男，汉族，1985年9月29日出生，住河南省临颍县。第三人：吴波，女，汉族，1989年10月25日出生，住河南省商城县。原告韩秀芝诉被告段小军、第三人宋利伟、吴波执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告韩秀芝及其委托代理人陶明辉、被告段小俊到庭参加了诉讼。第三人宋利伟、吴波经本院合法传唤未到庭。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告韩秀芝诉称，1、请求人民法院依法确认位于荥阳市××鹿村郑州恒大山水城一区109楼2单元9层906号的房产归原告所有，并依法解除对该房产的查封措施。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年1月17日原告与第三人宋利伟到荥阳市不动产登记管理中心办理房屋过户手续时，发现本属于原告所有的位于荥阳市××鹿村郑州恒大山水城一区109楼2单元9层906号房产。由被告申请查封，贵院作出的（2019）豫0191财保2434号民事裁定书于2020年1月15日查封该房产。2020年1月19日原告对贵院作出的（2019）豫0191财保2434号民事裁定书提出书面异议。贵院于2020年4月17日作出（2020）豫0109执异67号执行裁定书，驳回案外人（原告韩秀芝）的异议请求。原告认为贵院作出的驳回原告的执行异议裁定书的理由是不能成立的，事实与法律依据如下：一、被告申请查封的位于荥阳市××鹿村郑州恒大山水城一区109楼2单元9层906号房产为原告所有，而不属于第三人所有。原告韩秀芝购买的第三人宋伟利出售的位于荥阳市××鹿村郑州恒大山水城一区109楼2单元9层906号房产，早在2018年8月9日第三人就已经出售给原告，原告和其儿子已在此房屋内已实际入住了2年之久。原告自2018年8月9日与第三人签订了房屋买卖协议后，当日就向第三人支付了27万元的首付购房款，并实际入住该房。并且自2018年9月份始，原告每月一直实际归还着（以第三人的名义）该房产的银行的按揭贷款2744元，截止到2020年1月10日止，原告共向第三人宋利伟实际支付了782325元的购房款。该房款到2020年1月10日止已实际支付完毕，并且自2018年8月份始，该房每月产生的物业费、燃气费、电费、水费、车位费等各种费用，均由原告韩秀芝的儿子（韩志盼）用支付宝、余额宝、花呗、pos机刷卡等方式实际支付。原告购买房屋过程中没有任何的过错，是善意购房人。2018年8月份，当时原告正为自己儿子结婚购买房屋，经熟人介绍其第三人正出售该套房产。由于第三人出售的价格适中，该套房产的户型及位置也都符合原告的购买意愿，其儿子也急于找对象需要一套房屋，就这样双方就达成了一致协议，原告以782325元的价格购买下该房产。并于2018年8月9日与第三人宋利伟签订了一份《房屋买卖协议》，因第三人宋利伟因做生意需要没有能力，再向银行按时归还该套房屋的银行按揭贷款每月2744元。同日原告通过银行转账向第三人宋利伟支付了第一笔购房款27万元整。同时，第三人宋利伟在《房屋买卖协议》签订后，就将该房屋实际交付给原告及儿子实际居住。并且双方在《房屋买卖协议》中约定，自协议签订之日起，原告每月向第三人宋利伟支付2744元的费用，用于归还银行的按揭贷款（由原告与第三人的银行的转账流水可以证实），并约定该款第三人不得挪作他用，直到该套房屋取得房产证，能够办理过户手续时，第三人必须配合办理过户手续，就这样原告一直实际支付着该套房屋每月的银行按揭贷款。该套房产于2019年12月13日房产证办理已完毕，此时该套房屋已具备了办理过户的条件，原告为了尽快结束每月以第三人宋利伟的名义向银行的还款2744元。经与第三人宋利伟协商办理过户手续。原告于2020年1月9日又向第三人支付了12万元的购房款。经双方核算除去原告自2018年9月份始每月向第三人宋利伟支付的2744元的银行还款外，该套房产尚欠银行按揭抵押贷款345700元。为了办理过户手续原告又于2020年1月9日和第三人宋利伟签订了一份《代偿还解压协议》，并于2020年1月10日通过银行转账向第三人宋利伟转款345700元整，用于提前归还银行的按揭贷款解压，该款也于同日归还了银行。2020年1月13日银行办理完毕解压手续，该套房屋才具备了真正的办理过户的条件，按照双方签订的购房协议的约定，原告也已经支付完毕了该套房屋的全部购房款。正当原告与第三人宋利伟办理过户手续的过程中，被告段小俊明知该房产，早就不归第三人所有的情况下，于2020年1月15日申请法院查封了，本属于原告的房产，故意给原告办理房产过户手续制造障碍。事后经向第三人宋利伟了解得知，第三人宋利伟于2016年左右向被告借款25万元，期间以2分利息支付，至今第三人宋利伟还有部分高利贷借款没有偿还完毕。在被告段小俊得知，原告韩秀芝已于2020年1月10日为了办理该房屋的过户手续，已将全部购房款支付完毕，并且向银行偿还了该房屋的下欠银行按揭抵押贷款345700元的情况下。被告为了逼迫第三人宋利向其偿还借款，才申请法院查封了本属于原告的房屋。原告认为，该套房产早已不归第三人所有，已属于原告所有，并非是第三人的财产。二、被告对属于原告财产的申请查封是完全错误的，其行为没有任何的法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据上述司法解释的规定，在本案中原告购买该房产，且没有任何的过错责任。至于被告段小俊和第三人宋利伟之间的纠纷，原告一概不知情。并且原告自2018年8月9日与第三人签订了房屋买卖协议后，就向第三人支付了270000元的购房款，并实际入住该房至今，并且自2018年9月份始每月一直实际归还着该房产的银行的按揭贷款2744元，截止到2020年1月10日止，原告共向第三人宋利伟实际支付了782325元的购房款，该房款已实际支付完毕。并且该房每月产生的物业费、燃气费、电费、水费、车位费等各种费用，均由原告韩秀芝的儿子（韩志盼）用支付宝、余额宝、花呗、pos机刷卡等方式实际支付。原告是一个孤寡老人，只有一个儿子，至今30多岁还没有找到对象，为了给儿子找对象，才急于购买该房产，大半辈子全部的积蓄，全部用在购买该套房产上，但是还是出现了一些列的麻烦问题，并且该套房产是原告母子二人仅有的一套房屋。综上所述，原告认为，贵院的执行异议驳回裁定，以“原告并未提供有效证据证明在本院查封之前已经占有使用该不动产为由。”给予驳回原告的异议申请理由是错误的。请求人民法院在查清事实的基础上，依法确认位于荥阳市××鹿村郑州恒大山水城一区109楼2单元9层906号的房产归原告所有，并解除对该房产的查封措施，以维护原告的合法权益。被告段小俊辩称，原告诉求不符合事实。应当驳回其诉讼请求。关于诉讼费，应由原告或者宋利伟承担。本案产生原因系宋利伟引起，我方根据不动产登记情况查封房产没有任何过错。我方认为起诉状内第三人也应列为被告，且在我院、中院及高院相关执行异议之诉里，该第三人都列为被告。第三人宋利伟、吴波未出庭，未质证。经审理查明：本案的执行依据为段小俊申请保全宋利伟、吴波民间借贷纠纷一案，段小俊向本院申请财产保全，本院于2020年1月15日作出（2019）豫0191财保2434号民事裁定书及其协助执行通知书，裁定查封宋利伟名下位于荥阳市××鹿村郑州恒大山水城一区109号院2单元9层906号（产权证号：豫（2019）荥阳市不动产权第0048828号）（以下简称案涉房产）。2018年8月9日，宋利伟作为甲方与韩秀芝作为乙方签订《房屋买卖协议》，协议主要约定甲方将案涉房产出卖给乙方，房屋总价款为782325元；乙方并于合同签订日向甲方支付房屋首付款27万元。同日，原告韩秀芝向宋利伟转账27万元，宋利伟出具收据一份予以确认。原告韩秀芝于合同签订后，每月向宋利伟转账2774元用于偿还按揭款，并居住至今。被告向本院提交查询时间为2019年11月7日的不动产登记资料查询结果证明一份，该证明载明案涉房产不动产权证号为豫（2019）荥阳市不动产权第0030163号，房屋预告信息为2015年2月6日，预售商品房预告登记，权利人宋利伟。2015年2月16日，预售商品房抵押权登记，权利人为中国建设银行股份有限公司河南省分行,抵押金额为41万。2019年12月13日，案涉房产取得不动产权证，权利人为宋利伟（产权证号：豫（2019）荥阳市不动产权第0048828号）。同日，案涉房产由宋利伟抵押给中国建设银行股份有限公司河南省分行。2020年1月9日，宋利伟、韩秀芝签订《待偿还解押协议》，约定乙方韩秀芝于2020年1月10日代替甲方宋利伟偿还购买上述房产时抵押贷款所产生的贷款金额345700元。同日，韩秀芝向宋利伟转账12万元，宋利伟出具收据予以确认。2020年1月10日，原告韩秀芝向宋利伟转账345700元。同日，宋利伟出具收据予以确认。2020年1月20日，郑州恒大山水城物业向原告出具证明一份，载明今证明自2018年8月至今，案涉房产原房主为宋利伟房屋，其物业费、水电费及车位使用费全部由韩秀芝支付。其间韩秀芝及其家人一直居住于此。该证明备注为2020年4月26日10点30份左右前台郭梦媛接听到此电话，高公平在场，电话内容已核实宋利伟本人，于以上所写内容属实，有录音。原告当庭称，2018年8月9日，原告通过其外甥刘金松、外甥妻子王营飞介绍认识了宋利伟，当时签订买卖协议时候，房子在建设银行预抵押来着。宋利伟告诉其不动产证2019年才能下来，最多一年多就能下来。2019年12月份春节前，到办不动产证的时候，把房款全部付给了宋利伟，当时先付了12万元，后付了解押款35万大概。以上事实，有原告提交的《房屋买卖协议》、不动产登记证书、《待偿还解压协议》、银行交易明细等证据材料，被告提交的不动产登记资料查询结果证明及开庭笔录在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合以下情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身的原因未办理过户登记。本案中，买受人韩秀芝在人民法院查封案涉房产以前，已同宋利伟签订了合法有效的房屋买卖协议；根据韩秀芝提交的银行转款及宋利伟的收据显示，韩秀芝已经支付了全部房款。且原告提交的物业费等缴纳证明，天猫交易收货位置可以证明买受人韩秀芝在本院查封案涉房屋前已居住。关于买受人韩秀芝对案涉房产未办理过户登记是否有过错的问题，2019年12月13日，宋利伟取得房产证始取得办理过户条件，在此之后原告即积极偿还剩余房款并涤除抵押，于2020年1月10日即已完成上述事项，该房产于2020年1月15日被查封，原告对未办理过户手续不具有过错。综上，原告对案涉房产享有的权利符合排除执行的条件。其诉讼请求，理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、确认原告韩秀芝是荥阳市贾峪镇鹿村郑州恒大山水城一区109楼2单元9层906号（产权证号：豫（2019）荥阳市不动产权第0048828号）房产的实际所有权人；二、不得执行第三人宋利伟名下位于荥阳市贾峪镇鹿村郑州恒大山水城一区109楼2单元9层906号（产权证号：豫（2019）荥阳市不动产权第0048828号）房产。案件受理费11623元，由被告段小俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李俊辉人民陪审员  李玖鸿人民陪审员  连秀芳二〇二〇年七月三十日书 记 员  王天星