贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5252号 原告：郭立会，女，1983年2月19日出生布依族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：曹清，贵州威迪（贵阳）律师事务所律师。 被告：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路，统一社会信用代码：91520502556644557Y。 法定代表人：丁昌泽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘成涛、陈燕民，贵州三好律师事务所律师。 原告郭立会与被告毕节市天厦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告郭立会的委托诉讼代理人曹清，被告毕节市天厦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘成涛、陈燕民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭立会向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计20000元（该违约金计算方式为：以总房款311469元为基数，从2016年6月30日按中国人民银行同期贷款基准利率的2倍计付至实际交付有关文书之日止）；2.依法判决被告退还原告已收取的水电入户费1320元、数字电视开户费300元、燃气一户一表开户费2500元；2.诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2014年11月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于贵州省毕节市商品房，约定总价款为311469元。合同还约定，被告应于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期不能交付的应承担违约责任。合同签订后，原告支付了总房款以及水电入户费1320元、数字电视开户费300元、燃气一户一表开户费2500元。2016年6月30日到期后，被告一直未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，理应收到法律的保护。原告支付全部房款，已经履行了约定的义务。被告未按期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，违反了合同约定，已经构成违约。除应按合同约定继续履行义务外，还应支付违约金。同时，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规定，各项开户费等费用已经计算在购房款中，本案中被告擅自的收取原告水电入户费1320元、数字电视开户费300元、燃气一户一表开户费2500元，应当予以返还。综上所述，为维护自身的合法权益，特依法提起诉讼，诉如所求，望人民法院支持为谢。 被告毕节市天厦房地产开发有限公司答辩称：一、根据原告的主张，其诉讼请求已经过诉讼时效。对原告已经超过诉讼时效部分的诉讼请求，依法应予驳回。关于原告要求支付逾期办证违约金请求权的部分，自人民法院受理本案之日起往前倒推三年，三年以内的违约金请求权，“三通费”返还请求权未超过诉讼时效；三年以外的违约金请求权超过诉讼时效，对该部分诉讼请求应径行予以驳回。关于原告要求返还“三通费”请求权的部分，既然原告主张合同约定商品房价格包含了“三通费”而不能再向其收取“三通费”，主张根据地方性法规规定不能再向其收取“三通费”，则：鉴于地方性法规的规定是公开、广而告之的法规，双方合同约定更是原告必然知悉的内容，所以原告自缴纳“三通费”之日起即知道或应当知道其权利遭受损害，根据法律规定应当自缴纳之日起两年内请求返还。原告现在才提起诉讼要求返还，已经超过法定诉讼时效，依法应予以驳回其返还“三通费”的诉讼请求。 二、就原告未超过诉讼时效的要求给付逾期办证违约金的诉讼请求，鉴于毕节市政府发布公告决定自2016年9月30日起在毕节市中心城区实施不动产统一登记制度这一众所周知的事实，其后原房屋所有权、国有土地使用权登记职能部门进行了整合，直至2017年10月方正式办理统一的不动产权登记。在此期间，因政策实施、机构整合是被告不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，构成不可抗力，由此导致被告在内的众多房地产开发企业不能办理不动产权证的期间长达一年。若仍认定被告在办理不动产权证方面构成违约，则应当扣除该一年的期间，剩余时间方能认定为违约期间。 三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。但因双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未给予必要的履行期限，被告依法可随时履行，即被告不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约情形，不应当承担违约责任。合同法六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……(四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”。本案中，《商品房买卖合同》签订时，基础术语释义部分载明，8.房屋登记：是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记薄上予以记载的行为。即合同中约定由毕节市天厦房地产开发有限公司取得的初始登记及需要交付原告的有关文书，均属于按照《房屋登记办法》上规定的单独房屋所有权初始登记证，及办理单独房屋所有权转移登记所需的材料。同时，双方《商品房买卖合同》约定提交的仅仅是房屋所有权转移登记的有关文书，并不包含土地使用权转移登记的有关文书或办理不动产权转移登记的有关文书，且合同中并未约定土地使用权转移登记的有关文书的提交期限。据此，原、被告对何时协助提供涉案房屋国有土地使用权或不动产转移登记有关文书的时间没有约定时，被告可以随时履行，原告虽可以随时要求被告履行，同时应给被告必要的准备时间。然而合同履行过程中，原告并未向被告行使要求协助提供办理不动产权转移登记有关文书的请求权，被告在此情况下可以随时履行。故，原告认为被告在办理不动产权证书方面存在违约行为，与法律规定不符，无相应事实为凭。 四、退一步讲，如若原告主张被告在办理不动产权证书方面构成违约的事由成立，则案涉房屋的初始登记(大证)办理完毕后，被告已于2019年2月18日在原告所购、所居住的房屋小区内张贴通知，通知原告提交资料配合办证。该通知方式具有便利性、合理性，并无不当。在被告通知的时间之后，原告是否提交、何时提交相关资料，被告不能控制。因此，违约金截止时间应截止到2019年2月18日。 五、关于原告起诉要求退返的“三通费”，被告在收取原告的该等费用前、后，已先行将该等费用预交或缴纳到经营燃气、电、闭路电视的公用企业，该等费用最终实际不为被告持有和享有。因此，该费用系原告委托被告向有关部门缴纳，该费用的收取或缴纳系原告委托被告而为民事行为的委托后果。同时，从款项的性质上看，该等费用不属于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》规定的、商品房买卖合同第七条约定的相关设施的“建设安装费用”，而是有关部门或单位收取的、专属于原告自身债务的、本应由原告承担的费用。既然该等费用理应由原告承担，则被告如果是已先行垫付预交到有关公用企业，则被告与原告之间形成无因管理之债，原告无权请求返还。若是向原告收取后再行缴纳到有关公用企业，则系根据双方商品房买卖合同之约定受原告之委托向有关公用企业缴纳，系被告受托为民事法律行为的结果，原告亦无权请求返还。现原告请求返还，没有法律依据和事实依据。 综上所述，为减少不必要的诉讼、支持企业蓄积资金组织社会生产、促进社会经济的发展，恳请法院充分考虑被告的答辩理由，依法判决驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月10日，以原告郭立会为买受人，被告毕节市天厦房地产开发有限公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节，房号为Ｔ10-1-22-3，建筑面积110.09平方米，套内建筑面积85.39平方米。该商品房总价款为311469元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采取贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款93469元，余款218000元以银行按揭方式支付。上水、下水、供电、燃气交付时达到使用条件，有线电视交付时线路铺设到户。出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任。2、约定日期起60日内以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理。”合同附件十二《补充协议》约定：“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。合同签订后，原告通过其丈夫刘学向被告支付了购房款311412元，以及交纳契税、预告登记费、房屋维修基金、代办费等办证所需费用。同时，被告向原告收取水电入户费1320元、闭路电视入户费300元、燃气入户费2500元。2019年1月31日，涉案房屋所在楼栋具备办理转移登记条件。2019年2月18日，被告通知原告提交办证资料。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，以及应退还开户费，损害了原告的合法权益，故以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付了涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定于2016年6月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，被告取得涉案商品房的初始登记并通知原告提交办理转移登记的资料时已经超过上述期限。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告的行为构成违约，应承担违约责任。故对原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金请求，本院予以支持。对于违约金的计算标准问题。被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书已经超过60日，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中仅约定了被告逾期交付有关文书60日内的违约金计算标准，未约定被告逾期交付有关文书超过60日的违约金计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，本案原告诉请的违约金应以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。对于违约金的起止时间问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，原则上应从2016年7月1日起计算违约金。但是，被告就此提出诉讼时效抗辩。而被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年4月22日）往前倒推三年，即2017年4月22日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年4月22日起计算。同时，因原、被告在合同附件十二中约定“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”，原告实际向被告交纳了办证所需的维修基金等相关办证费用，视为委托办证，此时，被告无需直接向原告交付办理商品房转移登记有关文书，而被告将办理涉案商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故计算违约金的截止日期应为被告具备办理涉案商品房转移登记条件后通知原告提交办证资料的2019年2月18日。综上，本案原告诉请的违约金应以原告已付购房款311412元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年4月22日起计算至2019年2月18日止。 对于原告诉请判决被告返还水电入户费1320元、闭路电视入户费300元、燃气入户费2500元的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用理应包含在商品房价格中。本案中，被告在商品房买卖合同履行过程中向原告收取了涉案房屋的水电入户费1320元、闭路电视入户费300元、燃气入户费2500元。虽然被告辩称原告的主张已经超过诉讼时效，且上述费用的性质属于原告委托被告向有关部门缴纳，原告的主张不应予以支持。但是，根据前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告入户费的行为无事实及法律依据，且加重了原告的责任，原告可诉请被告予以退还。故对原告诉请判决被告退还水电入户费1320元、闭路电视入户费300元、燃气入户费2500元的请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、五十二条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭立会逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金(违约金应以原告已付购房款311412元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年4月22日起计算至2019年2月18日止)； 二、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告郭立会水电入户费1320元、闭路电视入户费300元、燃气入户费2500元； 三、驳回原告郭立会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币202元，由被告毕节市天厦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖滨 二〇二〇年七月二十日 书记员  胡晨