河南省临颍县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1122民初401号原告：中国银行股份有限公司临颍支行，住所地，临颍县人民路中段。统一社会信用代码：91411122174643401G.负责人：田志伟，任该行行长。委托诉讼代理人：魏宏献，河南平允律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈保峰，男。1970年5月1日出生，汉族，系该行副行长。被告：王志刚，男，1972年1月15日出生，汉族，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：韩志刚，河南蓝标律师事务所律师。委托诉讼代理人：张闯，河南蓝标律师事务所（实习）律师。被告：赵素阁，女，1970年8月23日出生，汉族，住临颍县。被告：临颍建业城市建设有限公司，住所地临颍县新城路与繁昌路交叉口西南角。统一社会信用代码：91411122060008776P.法定代表人：李晓东，任公司总经理。委托诉讼代理人：钱小茹，女，1992年4月17日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：席悦，金博大律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司临颍支行（以下简称中国银行临颍支行）与被告王志刚、赵素阁、临颍建业城市建设有限公司（以下简称临颍建业公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。原告中国临颍支行的委托诉讼代理人魏宏献、陈保峰，被告王志刚的委托诉讼代理人韩志刚、张闯，被告临颍建业公司的委托诉讼代理人钱小茹、席悦到庭参加了诉讼。被告赵素阁经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中国银行临颍支行诉称：2014年5月20日，被告王志刚与被告临颍建业公司签订商品房买卖合同后，向原告申请商品房贷款。2015年6月24日，经被告王志刚申请，原告与被告王志刚、临颍建业公司签订个人商品房贷款合同。合同约定，被告王志刚向原告贷款1880000元用于购买商品用房，贷款期限为120个月。利率为浮动利率，还款方法为等额本息还款，每期为一个月。被告王志刚以其所购房屋作为抵押物，被告赵素阁签署财产共有人承诺函。同意对原告与被告王志刚、临颍建业公司签订的个人商品房贷款合同承担连带保证担保。合同磋商期间，经被告赵素阁同意，原告与被告王志刚办理了商品房抵押预告登记。合同签订后，原告依据被告王志刚签署的划款委托书，将贷款1880000元转入被告临颍建业公司账户。截止到2019年10月30日，被告王志刚已欠连续6期以上贷款本息1407046.01元不予偿还。被告王志刚的行为已违反了合同约定和法律规定，特提起诉讼，请求法院依法：1.解除原告与被告签订的个人商品用房贷款合同；2.判令被告王志刚偿还原告贷款1358661.82元及拖欠至2019年10月30日期间的利息48384.19元。2019年10月31日至被告实际结清欠款之日按合同约定支付的利息、费用；3.被告赵素阁对上述借款本息承担共同清偿责任；4.被告临颍建业公司对上述借款本息承担连带保证责任；5.本案的诉讼费用由被告承担。被告王志刚辩称：被告王志刚与原告中国银行临颍支行和被告临颍建业公司三方签订的个人商品房贷款合同不是被告王志刚真实意思表示。被告临颍建业公司让王志刚购买商品房是为了套取原告贷款的欺诈行为，贷款合同违反了合同法54条的规定，自始无效。被告临颍建业公司销售给王志刚的门面房每平方高达9000元，而被告临颍建业公司销售给其他业主门面房的价格为5000多元每平方米。临颍建业公司为融资，获取按揭贷款款项，欺诈王志刚，价格悬殊近一倍。利益失衡,严重损害了被告王志刚和原告的合法权益。被告临颍建业公司在与被告王志刚签订的购房合同、借款合同均存在欺诈行为，借款合同属无效合同。且该笔借款被告临颍建业公司已取得，该公司不应当承担该笔借款的保证责任。综上，请求法院确认被告王志刚与原告中国银行临颍支行签订的个人商业用房贷款合同无效，判令被告临颍建业公司承担该笔借款的还款责任。被告赵素阁缺席无答辩。被告临颍建业公司辩称：该借款合同真实有效，被告王志刚是完全民事行为能力人，多年经商，其对于合同效力及商业行为的法律后果均由能力知晓并了解。因此，由其签字认可的合同及相关文件是其真实意思表示，合法有效。2.贷款合同约定，被告临颍建业公司承担的是阶段性保证责任，并非对于保证期间的约定。而是对担保范围，解除期间的约定，符合现行法律规定。原告要求开被告临颍建业公司提供阶段性担保的目的，是为了解决贷款发放后抵押手续办理前，无法按期还款的风险。在实践过程中，开发商协助银行办抵押登记手续，协助银行取得他项权证后即可以抵押的房屋做贷款担保。也能切实保障银行的贷款能正常收回，也是目前国内银行按揭贷款业务的惯常做法,并未违反法律规定。原告中国银行临颍支行已于2015年10月27日取得被告王志刚购买房屋的他项权证，根据借款合同的约定，被告临颍建业公司承担的阶段性保证责任已于2015年10月27日自行终止。请求法院依法驳回原告要求被告临颍建业公司承担连带保证责任的诉请，原告并返还被告临颍建业公司自2019年至2020年期间扣划的保证金249438元。经审理查明：被告王志刚、赵素阁以其在被告临颍建业公司购买位于临××南侧新城路西侧××小区××商业××号商业用房房款价值3764520元，首付房款1884250元，需向银行借款1880000元。2015年6月24日，被告王志刚、赵素阁向原告中国银行临颍支行出具个人贷款申请审批表。该审批表显示，申请贷款1880000元，贷款期限120个月。被告王志刚、赵素阁（××）作为抵/质押担保人申明本人自愿上述抵/质押物为借款人不超过上述申请金额和期限的借款提供担保。被告临颍建业公司作为保证担保人同意为借款人（王志刚）不超过上述金额和期限的借款负连带责任的保证担保。被告赵素阁作为该房产的共有人，向原告出具财产共有人承诺函，承诺同意王志刚以此房产作抵押向原告商借零售贷款，贷款金额188万元，承担连带责任。2015年9月14日，原告中国银行临颍支行经审核，同意了被告王志刚贷款1880000元的申请。但约定了放款的前提条件是抵押物办理抵押登记和备案登记及签订借款合同、借据。2015年10月27日，被告王志刚以其名下位于临颍县纬二路南侧新城路西侧建业桂园小区S5号楼101=102号房产在不动产登记部门办理了他项权证。2015年10月28日，被告王志刚、临颍建业公司与原告三方签订个人商业用房贷款合同。贷款合同约定，由原告中国银行临颍支行向被告王志刚提供借款188万元。借款期限自120个月，借款利率为浮动利率，以中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率上浮30%，每12个月为一个浮动周期。付息方式为按月付息，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%.还款方式为等额本息还款法。被告临颍建业公司作为该笔借款的保证人为被告王志刚在原告中国银行临颍支行的上述借款提供了阶段性担保。该贷款合同附件二第四条第二款第二项约定，若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。双方签订上述合同后，原告中国银行临颍支行根据被告王志刚出具的划款委托书，于2015年11月3日将借款188万元划转至被告临颍建业公司的账户。约定借款期限自2015年11月3日至2025年11月3日止；借款利率为月息5.30833‰（上浮30%后利率）；至此，原告中国银行临颍支行履行了出借义务。被告王志刚借款后，偿还借款521338.18元，支付了借款期间的部分利息，利息支付至2019年4月10日。因被告王志刚未按借款合同约定偿还下余借款1358661.82元中的部分本金及利息，引起纠纷，原告诉至法院。本院认为：被告王志刚欠原告中国银行临颍支行借款1358661.82元及其利息、罚息的事实，由原告提交原、被告双方签订的个人商业用房贷款合同、个人贷款申请审批表、借款借据、贷款放款回单、划款委托书、财产共有人承诺函等证据在卷佐证，是双方当事人真实意思的表示，且不违背相关法律规定，属有效合同，本院依法予以确认。该笔借款的还款方式为等额本息还款法，被告王志刚应当按照双方约定的期限偿还到期借款本金及利息，但被告王志刚借款后仅偿还借款521338.18元及部分利息，不再按约定期限履行还款义务，该借款合同的最后履行期虽未届满,但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”之规定，且原、被告双方签订的个人购房担保借款合同中约定如借款人未按约定期限足额偿还借款，原告有权宣布与借款人签订的借款合同立即到期，并提前收回尚未到期的贷款本息。故原告要求被告王志刚偿还借款1358661.82元的主张，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告王志刚未按合同约定履行还款义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告王志刚未按照约定的期限偿还借款本息已构成违约，应当依法承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”之规定，原告要求被告王志刚从逾期之日起，所欠利息按原借款利率基础上上浮50％计收罚息的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。故被告王志刚除应偿还借款本息外，还应支付逾期罚息。被告赵素阁与被告王志刚系夫妻关系，其向原告中国银行临颍支行出具的财产共有人承诺函中承诺愿意为王志刚在原告中国银行临颍支行的借款1880000元提供连带责任保证担保。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条第一款“第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立”之规定，被告赵素阁与原告中国银行临颍支行之间的保证合同成立。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”之规定，被告赵素阁对王志刚在原告中国银行临颍支行的188万元借款承担连带保证责任。该借款合同明确约定被告临颍建业公司的保证期间为自被告王志刚办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日，即2015年10月27日原告与被告王志刚已办理房产抵押登记，被告临颍建业公司免除保证责任。原告主张被告临颍建业公司承担该笔借款保证责任的诉请，没有法律依据，本院依法不予支持。关于被告临颍建业公司要求原告返还扣划其公司保证金249438元的辩称，因与本案不属同一法律关系，被告临颍建业公司可另行主张权益。被告王志刚以其在被告临颍建业公司购买商品房和与原告签订的个人商业用房贷款合同时，被告临颍建业公司均存在欺诈行为，其利益受到严重侵害，该个人商业用房贷款合同属无效合同，请求法院确认被告王志刚与原告签订的个人商业用房贷款合同无效，并判令被告临颍建业公司偿还原告中国银行临颍支行借款的辩称，事实不清，证据不足，本院依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司临颍支行与被告王志刚签订的个人商业用房贷款合同。二、被告王志刚自本判决生效后十五日内偿还原告中国银行股份有限公司临颍支行借款1358661.82元及至2019年10月30日的利息48384.19元。2019年10月31日后的逾期罚息按原借款利率月息5.30833‰的水平上加收50%计算至借款全部付清之日止。三、被告赵素阁对上述借款本息承担连带清偿责任。四、驳回原告中国银行股份有限公司临颍支行的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17464元，由被告王志刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判长  毛澎波审判员  张 聪审判员  王青民二〇二〇年七月九日书记员  赵鹏飞