河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初1804号原告樊文才，男，汉族，1970年6月27日出生，住河南省商城县。委托代理人黄国胜、余红雨（实习），河南黄国胜律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告程明和，男，汉族，1968年10月26日出生，住河南省商城县。被告喻太兵，男，汉族，1972年12月8日出生，住信阳市商城县。两被告共同委托代理人王威，河南宇楼律师事务所律师，代理权限为一般代理。两被告共同委托代理人宣昌洲，信阳市商城县吴楚法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。原告樊文才与被告程明和、喻太兵合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊文才及其委托代理人黄国胜、余红雨（实习），被告程明和、喻太兵的共同委托代理人王威、宣昌洲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告樊文才诉称，2013年7月17日,作为甲方(出租方)的二被告程明和、喻太兵与作为乙方(承租方)的原告签订《租房合同》,原告租赁被告位于信阳市华锐学院北门外一栋六层半楼房用于开办宾馆,原告先后向被告支付租金共计200000元(贰拾万)整。为了更好营业宾馆，原告投资了巨款对所承租房屋进行了装修,装修完毕后原告随即申办《营业执照》以便早日经营,资金回笼,却被告知由于所租赁房屋无《房屋产权证书》而无法办理《营业执照》,不仅导致原告无法正常经营宾馆,还给原告造成了损失巨大。2017年12月16日,信阳市浉河区人民法院(2017）豫1502民初103号民事判决书以原被告双方《租房合同》违反法律法规强制性规定(被告房屋未取得建设工程规划许可证，导致与原告《租房合同》无效),判决原被告签订的《租房合同》无效。根据我国《合同法》规定,由于双方《租房合同》无效,被告应返还原告所支付房屋租金200000元,并赔偿原告损失。请法院依据事实与法律，依法判令：1、判令二被告返还原告房屋租金200000元整(大写贰拾万元整)及利息(利息以年利息6%从2013年9月开始计算至被告本息付清时止);2、判令二被告连带赔偿原告经济损失共计833670元;3、被告承担本案诉讼费用。被告程明和、喻太兵辩称，1、答辩人和被答辩人就涉案房屋签订的《租房合同》虽被法院认定为无效，但被答辩人樊文才已经实际占用并使用该房屋长达五年之久，其前期支付的20万元房屋租金已经经两级法院审理并认定按照房屋占有使用费用支付给答辩人，目前被答辩人樊文才尚有48万元的房屋占有使用费没有支付，故对被答辩人樊文才主张返还20万元租金及利息的诉请不能成立。2、答辩人将房屋出租给被答辩人樊文才后长期在外承包工程，对被答辩人樊文才租房用途并未做过干涉，双方在合同中仅仅约定了不得做打架、喝酒闹事等违法事情，被答辩人樊文才是根据实际需求进行的装修，并且被答辩人樊文才装修后占有使用房屋长达五年之久，2018年9月27日双方在租赁期满后对房屋的财产及附属设施进行了交接清算，并且答辩人按照协议履行了支付义务。被答辩人樊文才占有使用房屋期间，考虑到被答辩人樊文才生意因信阳华锐学院北门关闭的影响，已经对被答辩人樊文才进行了免租和减租，现被答辩人樊文才主张的经济损失83.367万元是不存在的，既没有事实依据也没有法律依据，答辩人也无赔偿义务。综上所述，被答辩人樊文才所提要求和事实不符合，为维护法律尊严保护答辩人的合法权益，答辩人请求法院依法驳回被答辩人樊文才的诉讼请求。经审理查明，2013年7月17日，被告程明和、喻太兵与原告樊文才签订了《租房合同》，合同约定被告方将位于信阳学院北门房屋整体出租给原告，期限从2013年9月1日起五年，房屋租金头两年每年17万元，从第三年开始每年20万元。后原告樊文才将一楼、二楼转租给他人用于经营餐饮和网吧。2014年5月，因信阳学院北门关闭，导致学生无法从该校门进出，生意受到严重影响。后本案两被告于2016年10月向本院提起诉讼，要求与原告解除合同、返还房屋，并要求原告支付拖欠租金。后本院作出（2017）豫1502民初103号生效判决，认定双方签订的《租房合同》为无效合同，因双方就房屋形成装饰、装修现存价值经过多次协商未果，且无法进行司法鉴定，无法处理并交由双方协商解决，后原告占用租赁房屋至合同期满。2018年9月27日，被告程明和委托余世发与原告樊文才及其妻子王德敏签订了《聚贤宾馆交接协议书》，协议约定将原告开办的聚贤宾馆内空调、电视机、床、被子等物品作价7万元移交给两被告，且协议约定依附于宾馆的室内外装修、广告牌等，不经被告方同意，原告方不得擅自拆除，并由原告负责清退全部租客，将宾馆移交给被告。协议签订后被告程明和分两次将7万元转入原告樊文才账户。另查明，2019年，两被告再次向商城县人民法院提起诉讼，要求原告樊文才支付房屋占用费74万元及利息，后经商城县人民法院审理认定，因房屋租赁合同无效，当事人请求参照租金标准支付房屋占用费用的，人民法院一般应予以支持，扣除原告方已支付的20万元租金，法院判决原告向两被告支付下欠占用费48万元。后原告樊文才不服上诉，信阳市中级人民法院作出（2019）豫15民终5247号民事判决书，确认一审法院认定事实，维持原判。以上事实有《租房合同》、《交接协议》、生效法律文书及双方当事人的陈述予以证实。本院认为，本案系因无效合同而产生的财产性权益纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案原告樊文才与两被告签订的《租房协议》虽为无效合同，但商城县人民法院作出的（2019）豫1524民初2065号生效民事判决书中已经明确阐明，因房屋租赁合同无效，当事人请求参照租金标准支付房屋占用费用的，人民法院一般应予以支持。扣除原告樊文才已支付的20万元租金，判决原告向两被告支付下欠占用费48万元。故本院认为，原告主张返还的20万元租金在生效判决书中已经处置并抵扣占用费，该财产权益已经消灭，原告本次起诉要求被告返还20万元租金，本院不予支持。对于原告樊文才诉请的经济损失，根据庭审中原告提交的证据，主要是指装饰装修损失。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已经附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案原、被告双方在2017年合同被认定无效后并未实际终止履行合同，原告樊文才继续占用租赁房屋至合同期满，直至2018年9月27日，双方签订了《聚贤宾馆交接协议书》，协议明确约定，未附和的设施及物品作价7万元给被告，依附于聚贤宾馆的室内外装饰装修、广告招牌灯，不经被告方同意，原告方不得擅自拆除。本院认为，原告主张的装饰装修费用本身属于经营成本，同时原告存在转租行为，并占用租赁房屋的时间到合同期满。且双方在装饰装修现存剩余价值无法确定的情况下，于2018年交接协议签订后即完成了宾馆的移交工作。故本院认为，交接协议第五条条款应当视为双方对装饰装修已经做了处置性约定，原告樊文才主张的83.367万元经济损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决如下：驳回原告樊文才的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费14103.03元，减半收取7052元，由原告樊文才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  万欣二〇二〇年七月十五日书记员  崔晶