河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终1542号上诉人（原审被告）：河南鑫丰房地产有限公司。住所地：信阳市浉河区金牛山管理区十里河村三组。法定代表人柴佳林，该公司总经理。委托代理人徐顺生，河南信申律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾建，男，1972年12月20出生，汉族，住址信阳市浉河区。委托代理人王少华，河南英泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南长恒佳源建设工程有限公司。住所地：信阳市平桥区南京路郦城花园3号楼504号。法定代表人樊泽辉，该公司总经理。上诉人河南鑫丰房地产有限公司（以下简称“鑫丰公司”）因与被上诉人曾建、被上诉人河南长恒佳源建设工程有限公司（以下简称“长恒公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初6227号民事判决，提出上诉，本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月26日、6月4日两次公开开庭进行了审理。上诉人鑫丰公司的委托代理人徐顺生，被上诉人曾建及其委托代理人王少华均到庭参加诉讼。被上诉人长恒公司经法院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人鑫丰公司上诉请求：请求二审法院在查明事实的基础上依法撤销一审判决，依法予以改判驳回被上诉人曾建的诉请或发回重审。事实与理由：1、曾建提供的合同系房屋预售合同而非房屋买卖合同，一审法院认定事实错误。曾建提供的房屋买卖合同，合同说明部分第六条：明确约定本合同作为双方签订正式合同前的确认，因此该合同名为《房屋买卖合同》实为《房屋预售合同》。2、一审法院认定被上诉人提供的《房屋买卖合同》有效，缺乏事实和法律依据。被上诉人提供的房屋买卖合同的落款时间为2018年2月7日，截至起诉之日上诉人并未取得房管部门出具的《商品预售许可证》，依据《城市商品房预售管理办法》第六条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中鑫丰公司至今未能取得《商品房预售许可证》，因此被上诉人提供的,《房屋买卖合同》因违反法律法规强制性规定而归于无效。3、最根本的问题是，本案不是商品房买卖合同关系，不是民事法律关系，而是犯罪行为。樊泽辉虚假注册公司，利用公司进行诈骗，樊泽辉先是骗取上诉人公司负责人的信任，称其承接上诉人开发的1号楼装修工程，让上诉人提供付工程款担保。上诉人用开发的商品房作担保，即提供十套商品房买卖合同为其担保。樊泽辉拿着合同去骗取包括被上诉人曾建在内的购房者。上诉人与被上诉人之间不存在商品房买卖合同关系。曾建提供的商品房买卖合同没有上诉人公司法定代表人签字，上诉人也没有收到曾建的购房款。樊泽辉及其注册的信阳市长恒实业有限公司没有履行装修责任。其根本没有技术、没有资金、没有人员，没有能力履行装修责任。完全是欺骗。上诉人和被上诉人曾建都是受害人。目前，上诉人已经将报案材料递交信阳市公安局，请求追究樊泽辉的诈骗罪的刑事责任。被上诉人曾建答辩：长恒公司虽然是代购，但事实际就是收款，长恒公司和鑫丰公司有结算的问题，并不是民法上的代理关系。鑫丰公司对于代缴房款是认可的，与曾建房屋买卖合同也是认可的，并且在合同上有该公司的公章。上诉人说的房屋买卖合同是预售合同不正确，权利义务价款都是明确的，只不过是正式合同和不正式合同区别。房屋的位置和名称是上诉人自己调整的。上诉人说长恒公司诈骗，那么这诈骗也长恒公司和上诉人都有一定的关系，上诉人和长恒公司也都要承担相应责任。但上诉人说的诈骗，没有任何证据来证明是诈骗行为。鑫丰公司辩称其没有收到由被上诉人长恒公司代付的购房款，房屋实际价值与购房款不相当，所以不应该交付房屋的辩解是不应当支持的。商品房预售证没有出来，双方之间签订的合同来认定合同就是无效的，那么小区那么多房子都没有商品房预售许可证都出售了，如果是诈骗，答辩人要求双倍赔偿违约金。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人长恒公司未到庭也未提供书面答辩意见。原告曾建向一审法院特提起诉讼请求：1、两被告履行合同义务，具备交房条件后及时交房；2、本案诉讼费由被告承担。原审查明，2018年2月5日，被告长恒公司与原告曾建签订《房屋代购协议》，与本案相关的约定包括：1、曾建一次性支付给长恒公司现金33万元，委托长恒公司向鑫丰公司购买位于信阳市××牛区金牛物流信息港地产项目的二号楼一单元901号房屋并代办购房手续；2、房屋面积为143.78平方米，合同总价为603876元，长恒公司用工程款提供房价打折优惠；3、长恒公司如果不能按时交房给曾建，全额退还曾建购房款并支付利息。2018年2月7日原告与被告鑫丰公司签订了《华信国际广场苹果公馆房屋买卖合同》，约定原告购买被告鑫丰公司开发的上述房屋，付款方式为由被告长恒公司代付购房款、代办购房手续。同日，原告向被告长恒公司支付了33万元代购房款。2018年6月5日原告向被告长恒公司法定代表人樊泽辉支付3万元，用于代办有关房产手续。被告长恒公司向原告出具一张收据，上面载明：“今收到曾建现金叁万元整，代办有关房产手续。（钥匙大概1-2星期，证件发票1-2月）含三年物业费”。原告诉称二被告互相推诿，无正当理由拒不履行合同义务。原告为维护其合法利益，诉至本院。上述事实有当事人双方提供的书证和庭审笔录在卷证实。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订房屋买卖合同时，被告鑫丰公司虽未取得商品房预售许可证，但其已经取得国有建设用地使用权证及建设用地规划许可证，充分表明被告对土地及地上物有处分权，且买受人有继续履行合同的愿望和基础，为维护商品房交易秩序的稳定和保护交易现状，双方的房屋买卖合同应当认定有效并继续履行。原告曾建与被告鑫丰公司签订的《华信国际广场苹果公馆房屋买卖合同》、与被告长恒公司签订的《房屋代购协议》系双方当事人真实的意思表示，且不违反相关法律规定，为有效合同，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。原告依约支付了购房款，被告长恒公司、鑫丰公司应按照合同履行按时交房义务。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审判决如下：被告河南鑫丰房地产有限公司和河南长恒佳源建设工程有限公司应于本判决生效后十日内向原告曾建交付华信国际广场苹果公馆第2号楼1单元9层901号房屋。本案受理费6250元，由被告河南鑫丰房地产有限公司、河南长恒佳源建设工程有限公司共同承担。二审中当事人没有提交新证据。二审查明，2018年2月5日曾建与长恒公司签订的《房屋代购协议》第二条约定：“该套房面积为143.78，合同总价为603876元，甲方（信阳市长恒实业有限公司）用工程款提供房价打折优惠。”第三条约定：“乙方（曾建）须配合甲方做好该套房屋的银行提按揭手续（乙方不支付按揭款）”。2018年2月7日曾建与鑫丰公司签订的《房屋买卖合同》第二条计价方式及价款为“物业单价4200元?㎡，总价603876元”。第四条付款方式及期限约定为：“由信阳市长恒实业有限公司代付购房款、代办购房手续。”但从一、二审相关证据看，没有证据显示“信阳市长恒实业有限公司”代曾建向鑫丰公司支付了本案购房合同价款，也没有证据显示“信阳市长恒实业有限公司”用工程款提供房价打折优惠的相关证据。另查明，一审判决中有两份判决书：信阳市平桥区人民法院一审（2019）豫1503民初651号民事判决书、本院二审（2019）豫15民终3095号民事判决书已生效。这两份判决书是针对蒋燕武与长恒公司、鑫丰公司房屋买卖合同纠纷案作出的，该案与本案系同类案件，生效判决认定蒋燕武与鑫丰公司签订的《房屋买卖合同》无效。再查明，本案曾建诉至一审法院的时间为2019年9月5日二审对原审法院查明的其他事实予以确认。根据双方当事人的诉辩要点，法庭归纳本案二审争议的焦点为：一、鑫丰公司和曾建签订房屋买卖合同是否有效。二、曾建和长恒公司所签订的代购协议的性质是介绍购买、还是委托支付，该协议能否产生让鑫丰公司向曾建交付商品房的法律后果；原审判决鑫丰公司交付房屋是否正确。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于鑫丰公司和曾建签订房屋买卖合同是否有效力的问题。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案曾建诉至一审法院的时间为2019年9月5日，但没有证据证明鑫丰公司在此之前取得了商品房预售许可证明，且鑫丰公司二审开庭时也称至今也没有取得预售许可证明。据此应当认定鑫丰公司和曾建签订房屋买卖合同无效。另外，从2018年2月7日鑫丰公司和曾建签订《房屋买卖合同》，以及2018年2月5日曾建与长恒公司签订的《房屋代购协议》内容看，长恒公司应当代曾建向鑫丰公司支付购房款或以工程款冲抵。但没有证据显示曾建或者长恒公司向房屋出售方鑫丰公司支付了合同对价款，仅有曾建向长恒公司交付33万元，长恒公司开具的收据在卷作证。因此，长恒公司是否代曾建向鑫丰公司支付了603876元房款，如何以工程款冲抵的房款，均没有证据证明。综上，原审判决鑫丰公司向曾建交付商品房显然不当，二审应当予以纠正。被上诉人曾建的合法权益，可另行向责任主体主张权利。本案是否有犯罪行为、长恒公司的法定代表人樊泽辉是否有虚假注册公司进行诈骗的行为，不是本案民事案件审查的范围。经将本案提交本案民事专业法官会议讨论，判决时充分采纳了专业法官会议的意见。综上所述，上诉人鑫丰公司的上诉意见成立，其上诉请求应予支持。一审判决认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初6227号民事判决。二、驳回被上诉人曾建的诉讼请求。一审案件受理费6250元，二审案件受理费6250元，均由被上诉人曾建负担。本判决为终审判决。审判长 张 杰审判员 李 虎审判员 左立新二〇二〇年七月七日法官助理彭亚丽书记员杨晨