文书内容重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0101民初2809号原告：北京中工资产经营管理有限公司万州物业管理分公司，住所地重庆市万州区江南新区管理委员会综合楼7-709室，统一社会信用代码915001016889139825。负责人：齐国堂，男，1967年1月16日出生，汉族，住河北省承德市，系公司总经理。委托诉讼代理人：刘峰光，重庆征程律师事务所律师。被告：邹永均，男，1971年5月9日出生，汉族，住重庆市奉节县。原告北京中工资产经营管理有限公司万州物业管理分公司（以下简称中工万州物管公司）与被告邹永均物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘峰光、被告邹永均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中工万州物管公司诉请：1、依法判令被告立即支付原告2017年5月至2019年5月期间的物业费1937.27元、电梯费291.45元，共计2228.72元；2、被告向原告支付违约金至实际付清为止（以欠付的当月各项物业费用为基数，按每逾期一日日利率3‰/天的标准，从当月5日起依次计算至实际付清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实理由：2011年10月29日，原被告双方签订《前期物业服务合同》，约定由原告对北京中恒房地产开发有限公司开发建设的万州中恒第一城进行统一的物业服务管理。被告系中恒江南第一城业主。前期物业服务合同签订后，原告如约提供了相应的物业服务，但自2017年5月起被告长期拖欠物业服务费拒不支付，在此期间原告多次向被告催收未果，原告为维护其合法权益，特诉之贵院，望判如所请。被告邹永均辩称，小区存在很多违章搭建情况，向物业反映后，物业说与他们无关。小区岗亭很容易被撞开、栏杆也腐朽了、车辆停在小区被砸坏、小区没有摄像头，而且B区老年活动中心被卖了，请求依法判决。本院经审理查明认定事实如下：1、2009年8月9日，重庆市万州区物价局印发《关于确定中恒江南第一城物业服务收费试行标准的通知》，载明（部分摘录）“一、物业管理服务费1、高层住宅（商住混合楼、建筑面积）：1.00元/月.㎡，其中日常维修养护费0.40元/月.㎡。电梯费：每张月票票价=10元（三层）+0.30元×（N－3），N为楼层数，次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。电梯费包括：电梯运行电费、日常维修及保养费、年检费、电梯司机工资等，住宅电梯费按常住人口计算。高层住宅电梯费收取方式：可实行月票和次票，由物业管理企业根据实际情况确定（原则上一个物业管理区域选择一种收费方式）。……4、业主入住时，若申报的相关设施设备未完善，上述收费标准应下浮30%，下浮的30%由建设单位承担。……五、收费标准为实行收费标准，该小区设施设备等条件达到申报条件后，物业服务企业应及时申报物业正式收费标准。”2、2011年10月29日，原告与被告邹永均签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告为“中恒江南·第一城”小区提供物业服务，物业服务费（高层住宅）为1元/月·平方米，物业服务费收取起算时间为2011年10月1日，在相关设施设备未完善前按上述标准下浮30%执行，合同期限从2011年10月1日起至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。若业主未能按时足额向物业公司缴纳物业服务费、电梯费、能源费及其他应缴费用，应按欠费金额的3‰/天的标准计算，向物业公司支付滞纳金。3、北京中恒房地产开发有限公司万州分公司(建设单位)与原告北京中工公司万州物业管理分公司于2012年6月6日签订《前期物业服务合同》，合同约定住宅的物业服务标准（按建筑面积计算）为1元/月·平方米，业主应于办理入住手续之日起交纳物业服务费用。物业费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之3的标准向中工万州物管公司支付违约金。4、经区城乡建委、江南新区市政管理办公室对中恒江南·第一城（ABCDE区）验收，2017年12月15日，重庆市万州区发展和改革委员会会同区房屋管理中心、江南新区规划局和陈家坝街道办事处研究，重庆市万州区发展和改革委员会印发《关于中恒江南·第一城物业服务正式收费标准的通知》，内容为（部分摘录）“现就物业服务正式收费标准通知如下：一、中恒江南·第一城AB区物业服务收费标准（一）高层住宅（建筑面积）：1.00元/月·平方米，其中：日常维修养护费0.4元/月·平方米。（二）多层住宅（建筑面积）：1.16元/月·平方米，其中：日常维修养护费0.4元/月·平方米。二、中恒江南.第一城CDE区物业服务收费标准：高层住宅（建筑面积）1.20元/月·平方米，其中日常维修养护费0.5元/月·平方米。三、电梯费、公摊水电费按原收费标准收取。四、业主产权停车位物业服务费每月每车位80元。五、合同约定的收费标准低于上述标准的，按约定标准收费”。5、被告邹永均系“中恒江南·第一城”的业主（建筑面积85.72平方米），于2011年10月29日办理接房手续。2014年1月至2017年4月期间，被告曾因未缴纳物业服务费，原告诉至本院。被告自2017年5月至2019年5月期间未缴纳物业费、电梯费，经原告中工万州物管公司催收未果，再次诉来本院。本院认为，原被告签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，因此对原被告均有约束力。对于被告邹永均辩称的不交物业费的原因，因未举示相关证据证明，应承担举证不能的后果，本院不予支持。但物业服务企业而言，如只是单纯收取物业服务费而不提供足量足质、让广大业主满意的物业服务是不可取的。但业主以此拒交物业服务费作为解决问题的手段，会形成对其他已经依约交纳物业管理费的业主不公平的局面，同时导致物业服务秩序被打破，服务质量的快速下降，甚至导致小区瘫痪。业主应当即时与原告进行沟通，要求其进行改善。业主若对原告的物业服务不满，应通过正常途径与其沟通、协商解决，法律也规定了业主通过业主大会等途径决定选聘、解聘物业服务企业的权利。综上所述被告拒绝交纳物业服务费的做法本院不予支持。2017年12月15日之前因小区设施设备不完善，根据重庆市万州区物价局的文件以及业主与物业公司签订的合同，在此之前物业费应下浮30%，在2017年12月15日之后，因小区设施设备已经相关部门验收，根据重庆市万州区发展和改革委员会的文件以及业主与物业公司签订的合同，在此之后物业费应按正式收费标准收取。对原告要求被告支付2017年5月1日至2019年5月31日期间物业费1937.27元（85.72平方米×1.0元/平方米/月×8个月×70%+85.72平方米×1.0元/平方米/月×17个月）的诉讼请求，本院予以支持。对于电梯费，原告诉讼请求中电梯费的金额远小于按照合同约定或者文件规定电梯费应交数额，故对电梯费按照原告的诉讼请求确认为291.45元（85.72平方米×0.2元/平方米/月×17个月）。因原告举示的证据无法证明已全面履行合同义务，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告邹永均于本判决生效后五日内支付原告北京中工资产经营管理有限公司万州物业管理分公司2017年5月1日至2019年5月31日期间的物业费、电梯费共计2228.72元。二、驳回原告北京中工资产经营管理有限公司万州物业管理分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告邹永均负担。本判决为终审判决。审 判 员  袁 新二〇二〇年七月九日法官助理  管君茹书 记 员  张 燕