山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终7075号上诉人（原审原告）：董士安，男，1948年5月10日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：马筠，女，1950年1月1日出生，汉族，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：梁文波，山东律雨人律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：田乐雨，山东律雨人律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：济南海智房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：赵凤存，董事长。委托诉讼代理人：原俊迪，北京市京师（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛永红，北京市京师（济南）律师事务所律师。上诉人董士安、马筠、济南海智房地产开发有限公司（以下简称海智公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初2852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。董士安、马筠上诉请求：1.撤销(2019)鲁0105民初2852号民事判决书，依法进行改判或发回重审；2.一审诉讼费、上诉费等全部费用由海智公司承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，《合同补充协议》实际附加在《商品房买卖合同》之后，属于附加合同，逾期交房的违约计算时间应以《商品房买卖合同》中的约定为准。从合同中可以看出，《合同补充协议》与《商品房买卖合同》系同一天签订的，签订日期均为2015年9月26日，并且加盖了骑缝章。该合同名为补充协议，实际是房产开发商为了回避政府部门购房政策的硬性要求，混淆消费者认知，因而在签订《商品房买卖合同》时附加在买卖合同后面要求消费者共同签订的，属于买卖合同的附加合同。该补充协议与买卖合同同时签订，并非是在合同履行过程中形成的新的补充约定，双方实际从来没有对买卖合同进行过事后补充，该补充协议也没有向不动产登记中心进行备案。因此当补充协议中出现与经过备案的《商品房买卖合同》约定不一致的情形时，理应以《商品房买卖合同》的约定为准。根据《商品房买卖合同》第八条之规定：“出卖人应当在2017-12-30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》”；而《合同补充协议》中第十条将其约定为：“(1)该房屋经验收合格”，即单体房屋验收合格后交付给买受人，其明显与主合同约定不一致，此时应当以主合同，即《商品房买卖合同》的约定内容为准。本案中依照《商品房买卖合同》的约定，涉案房屋只有获得综合验收之后才完全具备交房条件，而涉案房屋取得《分期综合验收备案证明》的时间是2018年12月26日，故海智公司的违约时间应当自合同约定的交付日期计算至涉案房屋实际取得《分期综合验收备案证明》的时间，即自2017年12月30日起计算至2018年12月26日。一审法院以《合同补充协议》为依据计算违约期限明显属于事实认定错误。二、一审法院适用法律错误，《商品房买卖合同》中有关违约责任的约定，以及《合同补充协议》中关于房屋交付期限的约定均属于格式条款，应当认定无效，1.根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中《房屋买卖合同》仅在第九条约定了出卖人逾期交付不超过90日时免除违约责任的条款，并规定以买受人已交房款的2%作为上限，相反对买受人逾期付款的违约责任却不作任何相应调整，且不设任何上限限制。该规定明显有违公平原则，极大地减轻了房屋出卖人自身的违约责任，应当认定为无效条款。2.依据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”房产开发商在拟定《合同补充协议》时，对于房屋交付的条件作出了实质性的更改，极大程度减轻了开发商的义务履行要求。但开发商没有采取字体加粗、附加下划线等方式对相关条款进行提示说明或加注明显的注意标识，明显没有尽到采取合理方式提请房屋买受人注意的义务，违反了合同公平原则，应当认定该格式条款无效。一审判决书直接认定上述约定有效且以上述约定为根据作出判决，属于适用法律错误。海智公司辩称，一、《合同补充协议》合法有效，与《济南市商品房买卖合同》约定不一致的，应以《合同补充协议》为准。1.《济南市商品房买卖合同》文本为政府部门提供的版本，也是备案网签的范本，未尽事宜无法在其中体现，只能另行签订补充协议，这是业内共识和政府部门通行做法，补充协议内容签署条款过多无法网签备案，将补充协议与买卖合同同日签订并无违法之处。2.《济南市商品房买卖合同》第二十条明确约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。”故，经过政府房管部门备案的《济南市商品房买卖合同》亦认可双方签订补充协议。《合同补充协议》篇首即明确约定“本补充条款是买卖合同不可分割的部分，如本补充条款与买卖合同约定不一致的，以本补充条款约定为准。”因此，《合同补充协议》与《济南市商品房买卖合同》内容约定不一致的，应以《合同补充协议》为准。二、《济南市商品房买卖合同》中有关违约责任的条款及《合同补充协议》中有关房屋交付期限的条款均合法有效。1.董士安、马筠主张无效的《济南市商品房买卖合同》违约责任条款为：第九条“按逾期时间，分别处理（不作累加）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，继续履行合同，自逾期满90天之次日起至实际交付之日止，甲方每日按乙方已支付房款的万分之二向乙方支付违约金，此笔违约金以乙方已交房款的2%为上限。”在合同文本中，海智公司通过下划线的方式对该条款予以标记，完成提示义务。《合同补充协议》第十条再次强调该内容：“【乙方同意如甲方因自身原因不能在前述期限交付该房屋的，乙方同意交付期限自动顺延90日，顺延期限内，合同继续履行，且甲方无需承担任何违约责任】。”此处则通过【】符号予以标记，完成提示义务。关于说明义务，《合同补充协议》第一条：“1、甲方在签订买卖合同之前已向乙方明示该房屋的买卖合同示范文本及本补充条款、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》......《诚信经营承诺》，同时按照乙方要求作出了合理说明，乙方已清楚无异议。”第十六条“13、买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思表示的反映。”第十八条“买卖合同及本补充条款协议内容系经甲乙双方友好协商确定，乙方完全理解买卖合同及本补充条款所有内容（特别是【】内的内容）的含义，甲方已就买卖合同及本补充条款内容及可能产生的法律效果向乙方作出充分说明，乙方在此基础上同意签署买卖合同及本补充条款，并确认该等约定可能对乙方产生的影响均已经在房价款中予以充分考虑。乙方同意放弃基于格式条款的有关规定对甲方提出任何抗辩及主张。”海智公司多次向董士安、马筠予以说明，且条款分别位于《合同补充协议》文首和文末显著的位置。相关法律规定。根据合同法司法解释二第九条：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。可见，海智公司已多次强调、明确说明且以各种方式做出标记提示，尽到了提醒注意和说明义务，故董士安、马筠认为该条款无效的主张不成立。海智公司上诉请求:1.请求法院依法撤销济南市天桥区人民法院(2019)鲁0105民初2852号民事判决第一项，改判驳回董士安、马筠的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由董士安、马筠承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人逾期交房时间应计算至2018年7月17日属于认定事实错误，无法律依据。涉案房屋竣工验收日期为2017年10月15日，取得竣工验收备案单日期为2018年5月7日，上诉人已于2018年2月26日、2018年5月12日、2018年5月14日等多次通知董士安、马筠方收房，董士安、马筠也举证微信记录予以认可。但董士安、马筠均以房屋维修问题为由拒绝收房，根据双方签订的补充协议第十条2、...除下列情形外，乙方拒绝接收房屋，甲方不承担任何责任：(1)房屋主体结构质量不合格。乙方主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得山东省有资质的建筑工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。3.乙方在办理房屋交付手续过程中，如房屋出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题，甲方应按规定承担保修义务，但该质量问题不能作为乙方拒绝接受房屋交付并要求甲方承担逾期交房责任的理由，甲方亦无需承担赔偿责任。《补充协议》第十条明确约定：房屋交付，2、......从甲方书面通知乙方办理房屋交接手续的期限期满之日起，视为甲方已经交付房屋。另：合同法第十一条：书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。由此可见，房屋除了主体结构质量问题，其他维修问题都不是拒收房屋的法定或约定理由，根据以上约定，自2018年2月26日上诉人微信通知董士安、马筠收房之日应视为上诉人已经交付房屋，至迟逾期交房时间也应计算至2018年5月12日。一审判决认为上诉人未明确通知董士安、马筠收房的具体时间认定逾期交房时间应计算至2018年7月17日属于认定事实错误，无法律依据。二、一审判决认定上诉人主张的2017年11月4日至2018年3月15日停工与涉案房屋无关联性，属于认定事实错误。涉案房屋2017年10月15日竣工验收至2018年5月7日取得竣工验收备案单这期间，仍会涉及道路、水利、园林绿化等室外施工作业，在此期间因环保原因，济南市重污染天气应急指挥部办公室责令停止施工的28天，与2017年10月14日至2017年10月24日因中国共产党第十九次全国代表大会召开导致停工的11天，符合商品房买卖合同约定的免责事由，上诉人可据实予以延期且不承担违约责任，一审判决认定在此期间停工与涉案房屋无关联性，属于认定事实错误，应予以纠正。董士安、马筠辩称：一、双方签订的《补充协议》是相对于已存在的《商品房买卖合同》而言的，是对已存在的买卖合同条款基础上的补充，买卖合同和补充协议之间是主从关系，补充协议的内容不应与原买卖合同中的内容相冲突。买卖合同和补充协议在同一天签订，补充协议对买卖合同的内容作出了大量修改，且没有报行政主管部门网签备案。上诉人不在买卖合同中直接约定，却选择在同一天签订补充协议的方式，使经过网签备案的买卖合同条款形同虚设，目的明显是为了逃避政府主管部门的监管，掩盖违法行为，应当认定无效。二、依据《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定：“开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收。分期开发的项目，开发企业可以进行分期验收。……开发项目经验收合格后，方可交付使用；经验收不合格的，开发企业不得交付，购买者和管理者有权拒绝接受使用。”《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第六条规定：“开发项目经综合验收合格后，方可交付使用；综合验收不合格的，不得交付使用。”第七条规定：“开发企业交付商品房时，应当向买受人提供房地产开发项目竣工综合验收备案证明。”上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》第八条交付期限中明确约定，出卖人应当在2017-12-30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》。上诉人在《合同补充协议》第十条中将其变更为“（1）该房屋经验收合格”，与主合同《商品房买卖合同约定》冲突，且违反相关法律规定，该条款应认定无效。涉案房屋在仅取得单体楼验收的情况下，水电设施都没有建设齐全，根本达不到房屋交付入住的条件。依照相关法律规定，上诉人在未取得综合验收备案证明之前，被上诉人有权拒绝接受房屋。上诉人承诺于2017年12月30日前取得综合验收备案证明并向被上诉人交付涉案房屋，而上诉人实际直到2018年12月26日才取得涉案房屋综合验收备案证明，已构成合同违约，应当向被上诉人支付在此期间的违约金。三、关于上诉人主张因政府环保部门停工免责问题，涉案房屋此时已进入内部装修阶段，上诉人既未举证证明在此期间是否存在停工延误的事实，也未举证证明涉案项目是否属于相关部门通告中所涉及的管理范围，无法证明两者之间的关联性，因而上诉人主张因政府原因停工免责没有事实和法律依据，上诉人应当承担逾期交房的违约责任。董士安、马筠向一审法院起诉请求：1.判令海智公司支付逾期交房违约金116889元（以1614483元为基数，自2017年12月31日起至2018年12月26日止，按日万分之二计算）；2.案件受理费由海智公司负担。一审法院认定事实：2015年9月26日，董士安、马筠与海智公司签订商品房买卖合同，约定董士安、马筠购买海智公司开发建设的海尔·云世界滟澜公馆B1地块1-2号楼3单元501商品房一套，总价款1614483元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2017年12月30日前，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》；2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.买卖双方经协商一致签订补充协议同意延长交付期限的……；3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误；或为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；或遇到政府作出禁止施工作业，实施交通管制等决定，造成无法正常施工的。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，继续履行合同，自逾期满90天之次日起至实际交付之日止，出卖人每日按买受人已付房价款的万分之二向买受人支付，此笔违约金以买受人已交房款的2%为上限。合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房买卖合同签订后，董士安、马筠与海智公司又签订补充协议，第十条房屋交付约定：1.双方同意本合同“第八条交付期限出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》；2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》”变更为“出卖人应当在2017年12月30日前，将符合以下标准的商品房交付买受人：（1）该房屋经验收合格；（2）买受人已经付清全部房款；（3）买受人已经履行了其他约定的义务”。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期且不承担违约责任：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在不可抗力事件发生之日起60天内通知买受人的；（2）因政府原因导致工程延期的；（3）本合同签订后，遵守国家及地方政府颁布的可能导致出卖人延期交房的各种法律、法规、规定或通知而导致延期交房的；（4）因水、电、热力、燃气等地方公共设施建设单位等非出卖人的原因造成工期延误的；（5）市政配套的批准与安装的延误或其他非出卖人所能控制的事件；……。2.海智公司在达到买卖合同第八条约定的交付时间及交付条件七日内向董士安、马筠发出入住通知书或在报纸上发布公告。董士安、马筠本人或其授权代理人可持入住通知书在规定的时间到海智房地产公司处办理入住手续并预缴半年物业管理费等其他相关费用，费用缴纳完毕后，办理该房屋的交接手续。在交接完毕后，双方签署房屋交接单，即为该房屋已交付。上述商品房买卖合同及补充协议签订后，董士安、马筠按约定向海智公司支付了房款。济南市城乡建设委员会出具《房屋建筑工程竣工验收备案单》，载明海尔·云世界滟澜公馆B1-1地块项目1-2#楼竣工验收日期为2017年10月15日，2018年5月7日经审查文件齐全，符合法定程序，予以竣工验收备案。2018年12月26日，海智公司取得涉案房地产项目《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。2018年2月26日，海智公司通过微信方式告知董士安、马筠之女董娟收房，董娟回复“房子通过验收了吗，验收了告诉我”。2018年5月12日，海智公司通过微信方式告知董娟收房，董娟回复“你验收完了我就去收，哪天我去找你，这回是真验收了啊”。2018年5月14日，海智公司通过微信方式告知董娟“B1地块已通过单体竣工验收，单号201824056，网上可查，售楼处有原件，可以来看”。2018年7月17日，董士安、马筠接收涉案房屋，双方签订前期物业服务协议、装修管理协议、防火责任书等，董士安在房屋验收单及工程快修派工单中记载，“1.房内有32处空鼓；2.房内5处裂隙；3.房内3处破角；4.南阳台灯罩坏；5.地暖需测压”。审理过程中，海智公司申请对涉案房屋2017年12月31日至2018年12月26日期间的日均租金进行司法评估，鉴定机构出具鉴定意见为，2017年12月31日至2018年12月26日，海尔·云世界滟澜公馆B1块地1-2号楼3单元5层3-501号房屋日租金价格为111元。另查明，2016年12月16日，济南市重污染天气应急工作指挥部办公室发布《关于启动重污染天气II级应急响应的通告》，要求停止拆迁工地施工作业和建筑、道路、园林、绿化等易产生扬尘污染的室内外施工作业项目。2016年12月29日，济南市重污染天气应急工作指挥部办公室发布《关于启动重污染天气I级应急响应的通告》，要求停止所有建筑、道路、拆迁工地的施工作业。2017年11月3日、12月20日、12月26日，2018年1月11日、2月28日、3月9日，济南市重污染天气应急工作指挥部办公室发布《关于发布重污染天气橙色预警并启动II级应急响应的通告》，要求停止拆迁工地施工作业和建筑、道路、水利、园林绿化等工程易产生扬尘污染的室内外施工作业。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。董士安、马筠与海智公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，具有法律约束力。当事人应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，董士安、马筠依约向海智公司缴纳了购房款，履行了商品房买受人的付款义务。海智公司未能按合同约定的期限将商品房交付董士安、马筠，应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房时间，虽然双方在商品房买卖合同中约定房屋交付的条件为商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》，但在双方所签补充协议中将房屋交付条件变更为房屋经验收合格，补充协议不违反法律法规的强制性效力性规定，具有法律效力。海智公司取得房屋竣工验收备案单，即表明房屋经验收合格，具备了交付条件。海智房地产公司取得房屋竣工验收备案单后仅以微信通知董士安、马筠可以收房，但未明确通知董士安、马筠收房的具体时间，故应以双方签署房屋交接单的时间为房屋交付时间，逾期交房时间应计算至2018年7月17日。关于海智公司逾期交房是否具有免责事由，商品房买卖合同第八条约定，“为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；或遇到政府作出禁止施工作业，实施交通管制等决定，造成无法正常施工的，出卖人可据实予以延期且不承担违约责任”。海智公司主张因环保原因，济南市重污染天气应急工作指挥部办公室责令停止施工，共停工53天，应自逾期天数中予以扣除。对此一审法院认为，海智公司提交的房屋建筑工程竣工验收备案单载明，涉案房屋于2017年10月15日竣工验收报备，一审法院亦认定海智公司取得竣工验收备案单后房屋具备交付条件，故海智公司主张的2017年11月4日至2018年3月15日停工，与涉案房屋交付无关联性，不予支持。海智公司主张于2016年12月18日至2016年12月24日停工6天，2016年12月29日至2017年1月5日停工8天，符合商品房买卖合同约定的“遇到政府作出禁止施工作业，实施交通管制等决定，造成无法正常施工的”的情形，系双方当事人约定的免责事由，故可从逾期天数中予以扣除14天。商品房买卖合同第九条约定，“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，继续履行合同，自逾期满90天之次日起至实际交付之日止，出卖人每日按买受人已付房价款的万分之二向买受人支付，此笔违约金以买受人已交房款的2%为上限”，海智房地产公司对该条款以下划线进行了提示说明，董士安、马筠对此未提出异议，视为逾期交房90日内为合理顺延，予以认定。综上，海智公司逾期交房天数为94天（2018年3月31日至2018年7月17日计108天-14天）。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，海智公司逾期交付房屋94天，涉案房屋日租金价格111元，故海智公司逾期交房给董士安、马筠造成的损失为10434元（94天×111元/天），据此，海智房地产公司应支付董士安、马筠违约金10434元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告济南海智房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告董士安、马筠违约金10434元；二、驳回原告董士安、马筠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1318元，由董士安、马筠负担1198元，海智公司负担120元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题是：涉案房产逾期交房时间应如何认定。关于涉案房产交付时间的认定问题。本案中，涉案商品房买卖合同约定的交付条件为“该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》”，但2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号自公布之日起施行）中已经取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。在此情况下，涉案补充协议中将“房屋经验收合格”约定为交付条件，不违反法律、法规的规定，可以作为认定本案交付条件的依据。2018年7月17日双方签订前期物业服务协议、装修管理协议、防火责任书等，董士安在房屋验收单及工程快修派工单中提出了房屋存在的问题，因此可以认定双方于2018年7月17日实际交接房屋。2018年7月17日之前，涉案房产已经于2017年10月15日通过了竣工验收，并于2018年5月7日办理了竣工验收备案，因此该交房时间符合双方补充协议的约定，也不违反法律法规的强制性规定，一审法院将交房时间认定为2018年7月17日，并无不当。关于海智公司逾期交房是否具有免责事由问题。涉案商品房买卖合同约定的交房日期为2017年12月30日前，超出该日期交付房产，又不存在合同约定免责情形的，应视为逾期交房。商品房买卖合同约定了90天的免责期限，一审判决认定逾期交房90日内为合理顺延，符合合同约定。海智公司取得房屋竣工验收备案单后，虽用微信通知董士安、马筠可以收房，但未明确告知董士安、马筠收房的具体时间，故自海智公司取得房屋竣工验收备案单至其实际交付涉案房产的期间，海智公司不应免责。海智公司主张因环保原因，济南市重污染天气应急工作指挥部办公室责令停止施工，共停工53天，应自逾期天数中予以扣除。对于2016年12月18日至2016年12月24日停工6天、2016年12月29日至2017年1月5日停工8天，符合商品房买卖合同约定的情形，系双方当事人约定的免责事由，故该14天可以从逾期天数中扣除。海智公司主张的其他免责事由，缺乏明确的事实依据和合同依据，本院不予支持。一审判决认定海智公司逾期交房天数为94天，符合双方合同约定。综上所述，董士安、马筠和海智公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5272元，由董士安负担2636元，济南海智房地产开发有限公司负担2636元。本判决为终审判决。审 判 员 亓雪飞二〇二〇年七月二十日法官助理 李敬星书 记 员 李宜濂