广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤01执异457号 异议人（被执行人）：马伟江，男，1972年8月2日出生，汉族，住广州市荔湾区。 异议人（被执行人）：陈蓉欢，女，1969年4月19日出生，汉族，住广州市越秀区。 委托诉讼代理人：马伟江，系陈蓉欢的丈夫。 申请执行人：李惠贤，女，1974年11月16日出生，汉族，住广州市海珠区。 委托诉讼代理人：杨宇鹏，广东富来之正律师事务所律师。 本院在执行申请执行人李惠贤与被执行人马伟江、陈蓉欢民间借贷合同纠纷一案过程中，被执行人马伟江、陈蓉欢对本院拍卖陈蓉欢名下位于广州市白云区凯旋路26号1501房的拍卖提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年7月23日举行了听证。现已审查终结。 马伟江、陈蓉欢请求：停止（2020）粤01执988号案件对陈蓉欢名下位于广州市白云区凯旋路26号1501房的拍卖。事实与理由：一、法院拍卖的是陈蓉欢及其所扶养家属生活所需的唯一居住房屋。法院在（2020）粤01执988号案执行过程中查封了陈蓉欢名下位于广州市白云区凯旋路26号1501房的不动产房屋并进行拍卖，但该房屋是陈蓉欢夫妻名下唯一的、生活必需的居住房屋。如果法院强行拍卖将导致陈蓉欢一家人无处可住。二、马伟江名下并没有其他的不动产房产。马伟江20多年前曾打算在新市汇侨新城购置上述房屋，也交了定金，后面因各种原因并没有购买，但不知为何几十年过去了，马伟江名下还登记有当年的信息，马伟江并没有购置该房屋，也没有该房屋的房产证。目前该房屋的权属人是张海琼（查册资料上地址为20多年前的地址，经物管处确认与现权属人张海琼的产权住址是同一处）。因张海琼不愿意配合提供房产证，现马伟江已经向广州市不动产登记中心申请政府信息公开，以证明马伟江不是上述房屋的权属人。综上所述，法院以马伟江拥有多处房屋为由，正在强制拍卖陈蓉欢及其扶养家属生活所需的唯一居住房屋，但马伟江名下并没有其他房屋。根据法律的相关规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。恳请法院终止对该房屋的拍卖程序，查清以上事实，以保护马伟江、陈蓉欢的合法权益。 马伟江、陈蓉欢向本院提交了如下证据：1.（2020）粤01执988号《执行裁定书》；2.（2020）粤01执988号拍卖公告；3.广州市个人名下不动产登记结果查询证明（马伟江）；4.政府信息公开申请收件回执；5.依申请信息公开答复书；6.结婚证复印件。 申请执行人李惠贤提交书面答辩意见称：异议人以拍卖标的是异议人名下唯一居住用房为由，要求停止拍卖，没有法律依据，请求法院立即驳回异议人异议请求，及时推进执行进展。一、唯一住房并不代表就是生活所必需的居住房屋。虽然《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定，对被执行人及其所抚养的家属维持生活所必需的房产，人民法院只能查封，不能执行。但该规定的第7条同时规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条也明确规定了唯一住房可执行的条件。因此，异议人以唯一住房主张停止执行，不符合法律规定。二、拍卖标的即使是异议人名下唯一住房，但该房屋面积高达140.8406㎡，已属于豪宅标准，远远超过广州市当地廉租房住房保障面积的标准。根据广州市相关标准，人均保障建筑面积为15㎡。参照该标准，两异议人的保障面积合计30㎡。至于异议人家庭其他成员，异议人应提供家庭人口的详细情况，包括年龄、户口、职业、名下财产（房屋查册）等证明予以证实。而且，对于异议人提供的家庭住房情况，还应核实其名下房屋是否存在为恶意逃避执行，而在拍卖标的被查封后转移的情况。例如，异议人母亲名下尚有其他房产，当然不应纳入保障人口范畴。三、异议人提供了《依申请信息公开答复书》拟证实位于“新市镇棠涌村北侧汇侨新城南9幢4座308房”的房屋，已登记在他人名下。但该份证据并未说明该房屋何时、过户至何人的名下。因此，异议人的该份证据不能证实该房屋的转移是否存在为恶意逃避执行，而在拍卖标的被查封后转移的情况，也不能证实受让人是否与异议人存在利害关系、串通阻挠执行的可能。四、异议人此前明确知道相关的拍卖进展，但从未提出任何异议。现拍卖标的已成交，不存在撤销的事实理由和法律依据，异议人应对由此造成的损失自行承担全部责任。五、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定，若申请执行人同意按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，即使是唯一住房也可拍卖。因此，假若人民法院经审理裁定，拍卖标的确实属于异议人名下唯一住房，也只是涉及拍卖成交后应如何保障异议人的居住权问题，而并非是停止执行、撤销拍卖，完全可以通过“大房换小”、“以租代持”等方式来实现对居住权的保护。李慧贤在此明确表示，若异议人的唯一住房情况得到人民法院审核认可，经人民法院查实异议人家庭符合保障标准的人口数后，李慧贤为配合推进人民法院的执行进展，同意依法为异议人家庭提供居住用房或扣除法定的租金金额。 本院查明，关于李惠贤与马伟江、陈蓉欢民间借贷合同纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2020年1月20日作出（2019）穗仲案字第9981号《裁决书》，裁决：（一）马伟江、陈蓉欢偿还李惠贤借款本金320万元及利息（以320万元为基数，按照每月1.3%的标准，自2019年1月起计算至实际清偿之日止）；（二）马伟江、陈蓉欢补偿李惠贤律师费1万元；（三）本案仲裁费41026元由马伟江、陈蓉欢承担；（四）李惠贤就广州市白云区凯旋路26号1501房（《不动产登记证明》编号：粤（2018）广州市不动产证明第00204785号）拍卖、变卖的价款在本案债权范围内优先受偿。因马伟江、陈蓉欢未履行生效裁决确定的义务，李惠贤于2020年2月26日向本院申请执行，本院以（2020）粤01执988号立案执行。 执行过程中，本院轮候查封被执行人陈蓉欢名下位于广州市白云区凯旋路26号1501房，因申请执行人李惠贤是上述房产的抵押权人，本院向上述房产的首封法院广州市越秀区人民法院商请移交处置权后获得了上述房产的处置权。本院于2020年4月9日作出（2020）粤01执988号《执行裁定书》，裁定：拍卖被执行人陈蓉欢名下位于广州市白云区凯旋路26号1501房。 同日，本院作出（2020）粤01执988号《拍卖公告》，公告：本院将于2020年5月20日上午10时至2020年5月21日上午10时止（延时的除外）在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动。标的物名称为广州市白云区凯旋路26号1501房，参考市价为4815017元，起拍价为3370512元。经拍卖，该涉案房产被卜朝晖竞买成功，成交金额为3993962元。 另查明，2020年6月2日，广州市不动产登记中心向马伟江出具《依申请信息公开答复书》，答复如下：一、预售、抵押情况：新市镇棠涌村北侧汇桥新城南9幢4座308房，预售证号970296，预售合同号97083961，预售人侨鑫集团有限公司，预购人马伟江，预售备案时间1998年7月10日，无办理退房或注销登记，无合同抵押、在建工程抵押情况。二、查封情况：（一）广州市越秀区人民法院以（2018）粤0104执16423号协执文书查封马伟江预购的汇桥新城南9幢4座308房（预售契约号97083961）占有的全部产权份额，期限至2021年12月2日止。（二）该房屋已登记在他人名下，登记地址为白云区新市镇汇桥中路29号308房。信息核查时间为2020年5月22日。 广州市规划和自然资源局出具的《汇桥新城楼盘单元明细表》显示，白云区新市镇棠涌村汇桥中路29号308房，权属人为张海琼，登记案号为2005交登字146598号。 再查明，白云区凯旋路26号1501房登记在陈蓉欢名下，占有部分为全部（权属人），房产登记号为2017登记字1005495号，不动产权证书号为粤（2017）广州市不动产权第00206832号，建筑面积为140.8406平方米，共有情况为单独所有，登记时间为2017年2月4日。 新市镇棠涌村北侧汇桥新城南9幢4座308房登记在马伟江名下，登记字号为97083961，建筑面积为64.42平方米。 本院认为，异议人马伟江、陈蓉欢认为本案拍卖的白云区凯旋路26号1501房是异议人的唯一住房，请求停止拍卖。本院争议的焦点在于是否应当停止本案的拍卖。首先，虽然新市镇棠涌村北侧汇桥新城南9幢4座308房登记的预购人是异议人马伟江，但审查广州市不动产登记中心对其出具的《依申请信息公开答复书》可知，该房屋已登记在他人名下，登记地址为白云区新市镇汇桥中路29号308房，因此，可以认定异议人马伟江名下没有其他房屋，本案拍卖的房屋白云区凯旋路26号1501房是被异议人马伟江、陈蓉欢的唯一住房。其次，虽然拍卖标的是被异议人的唯一住房，但这不构成停止拍卖的理由。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：……（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意按照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。……申请执行人李惠贤在答辩状中表示，“若异议人的唯一住房情况得到人民法院审核认定，经人民法院查实异议人家庭符合保障标准的人口数后，……申请执行人同意依法为异议人家庭提供居住用房或扣除法定的租金金额……”。本案符合以上规定第一款第（三）项的情形，执行实施部门拍卖涉案房屋并无不当。现涉案房屋已经拍卖、执行款尚未发放，执行实施部门可以依照以上规定第一款第（三）项为异议人提供居住用房或在执行款中预留租金。 综上，马伟江、陈蓉欢对本案执行行为所提出的异议不成立，应予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回异议人马伟江、陈蓉欢的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  谢欣欣 审判员  胡伟东 审判员  黄 征 二〇二〇年七月三十一日 书记员  宋兰兰 陈燕霞