河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民再36号 抗诉机关：河北省人民检察院。 申诉人（一审被告、二审上诉人）：杨志强,男,1975年7月27日出生,汉族,农民,住河北省武安市。 委托诉讼代理人：秦哲，河北维民权律师事务所律师。 被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：刘相如,男,1961年11月21日出生,汉族,农民,住河北省涉县。 委托诉讼代理人：王海峰，河北恒星律师事务所律师。 申诉人杨志强与被申诉人刘相如房屋租赁合同纠纷一案，河北省涉县人民法院于2014年8月11日作出(2014)涉民初字第183号民事判决。杨志强不服，向本院提起上诉。本院于2015年1月6日作出（2014）邯市民一终字第891号民事判决，已经发生法律效力。杨志强仍不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2016年1月20日作出（2015）冀民申字第2668号民事裁定，驳回杨志强的再审申请。杨志强还不服，向河北省人民检察院申诉。河北省人民检察院于2019年5月17日作出冀检民（行）监〔2019〕13000000028号民事抗诉书，向河北省高级人民法院提出抗诉。河北省高级人民法院于2019年7月26日作出（2019）冀民抗53号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案，开庭审理了本案。河北省人民检察院指派邯郸市人民检察院检察员宋丽英、霍崇杰出庭履行债务。申诉人杨志强的委托诉讼代理人秦哲、被申诉人刘相如及其委托诉讼代理人王海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北省人民检察院抗诉认为，终审判决认定杨志强应给付刘相如租金165000元及违约金10000元，证据不足。本案中，解决杨志强是否应依约给付刘相如租金及违约金的问题，关键在于认定涉案两份租赁协议所指向的是否系同一标的物。 首先，从相关案件的诉求主张与处理结果看。涉案两份协议虽然约定的分别是“大院”和“房屋”，但是根据杨志强提供的涉县人民法院已生效的(2014)涉民初字第183号民事判决书记载，承租人杨为民起诉另一承租人杨志强，理由是杨志强的车辆放在涉案停车场内妨害了杨为民的承租人权利，据此要求法院判令杨志强排除妨害并支付停车费和营业损失，法院也认定杨为民在涉案停车场内经营汽车配件，因该停车场尚在杨志强的租赁期内，故认为杨为民应向出租方主张权利。由此可见，在涉县人民法院(2014)涉民初字第183号民事案件中，无论从杨为民主张的事实、当事人的举证质证情况还是法院认定的案件事实看，均应认定杨为民租赁的涉案停车场既包括院子，也包括房屋。 其次，从租赁协议条款看。杨志强与刘相如明确约定“合同期满，乙方（杨志强）应保证甲方（涉县寨上桥头停车场）房间原样无损，如损害按损坏物品的价值赔偿”，该约定说明杨志强在租赁期内使用房屋时需要承担物品损坏的风险，印证了杨志强租赁的涉案停车场包括房屋。 第三，从租赁协议目的看。根据本案诉讼查明的案件事实，杨志强租赁涉案停车场用于经营汽车服务站，如果租赁物不包括房屋，显然无法正常经营汽车服务站，而两审法院对此未予审查判断，就直接认定杨志强仅租赁院子经营汽车服务站，明显与租赁协议目的不符。 综上所述，涉案两份租赁协议所指向的系同一标的物，即涉案停车场的大院和房屋，两审法院对关联案件事实和有关证据未综合审查，仅依据协议的字面意思，机械认定涉案两份租赁协议所指向的不是同一标的物，并据此判令杨志强依约给付刘相如租金及违约金，证据不足。 杨志强称，一、本案争议焦点主要是两份合同是否同一租赁物，申请人有以下事实足以证明两份合同是同一租赁物。第一，靳翠梅经营的涉县永盛汽车配件门市部分别使用6间房屋作为办公室，6间房屋为配件仓库，4间房屋为宿舍，2间房屋为厨房，另外转租给臧如兵4间、曹彦文1间、卖油l间等等，证明事实上合同中包括房屋。第二，杨志强与刘相如签订的租赁合同书第八条约定“合同期满，乙方应保证甲方房间原样无损，如损坏按损坏物品的价值包赔。”证明双方合同约定中包括房屋。第三，孙国民、曹彦文于2010年10月17日签订的合作协议“(1)经过双方商议，配件、房费、面包车……”中的“房费”，也证明杨志强的租赁物包括房屋。第四，2009年3月1日，杨志强与臧如兵签订的租房协议书约定“甲方提供房屋三间（大）一间（小）……”，也证明杨志强的租赁物包括房屋。第五，从两份租赁合同的签订时间，可以证明两份合同是同一租赁物。第六，河北省涉县人民法院(2012)涉民初字第655号民事判决证明杨为民不仅租赁了停车场的房屋，也租赁了停车场地，从而证明申请人与被申请人签订的租赁合同和杨为民与刘相如签订的租赁合同是同一租赁物。第七，其他证人证言都足以证明杨志强与刘相如签订的租赁合同包括院子和房屋。二、刘相如作为本案一审原告诉讼主体不适格。三、双方签订的租赁合同属无效合同。四、原判决适用法律错误。杨志强交给刘相如110000元租赁费，于2011年2月5日到期后，被申请人已将租赁物另行租赁给杨为民，被申请人不存在任何损失。假设申请人违约，那么被申请人如果未采取措施防止损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，本案应判决解除合同，并驳回被申请人的诉讼请求。五、原审程序违法。请求：改判驳回刘相如的诉讼请求。 刘相如辩称，1.一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，原审支持原告诉求合法有据；2.涉县寨上桥头停车场是刘相如以个体户的名义申请注册，该停车场是刘相如的经营场所并归其所有，在一、二审中，双方对主体资格并没有提出异议，应视为杨志强放弃该权利；3.双方签订租赁合同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》尚未出台生效，且双方合同约定的内容，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同已经履行完毕。因此，杨志强诉称合同无效没有法律依据；4.杨志强租赁的是刘相如大院及3大间和1小间房子，杨为民租赁的是院内30多间房子，杨志强与杨为民所租的房子不存在交叉问题，且杨志强与杨为民之间的纠纷，刘相如并没有参加，且与刘相如无关。因此，该判决不能作为认定本案事实的法律依据。 刘相如向一审法院起诉请求：1.被告杨志强给付原告刘相如租赁费165000元，并承担违约金10000元；2.被告杨志强支付原告刘相如自2009年2月6日起至2014年2月6日止的违约金（即逾期罚款按合同约定的每天100元计算）；3.诉讼费及其他费用由被告承担。 一审法院认定事实：2009年2月6日，原告刘相如与被告杨志强签订被告杨志强租赁原告刘相如涉县寨上桥头停车场租赁合同，约定：被告杨志强租赁原告刘相如大院，合计款275000元，合同约定租赁期限自2009年2月6日至2014年2月6日，期限5年；每年2月6日交一次；被告须在签订合同之日将租赁费一次交清，过期一天罚款100元；合同如发生违约，违约方赔偿对方违约金10000元。双方签订合同后，被告杨志强向原告刘相如支付了110000元的租赁费，此场地开始由杨志强妻子靳翠梅经营，名称为涉县永盛汽车配件门市部（武安市永兴欧曼服务站涉县分站）使用。2011年2月5日，原告刘相如将涉县寨上桥头停车场内的房屋与杨为民签订租赁合同，约定杨为民承包涉县寨上桥头停车场院内房屋三十多间，合计款85000元；期限从2011年2月5日起至2014年2月4日止。2012年4月5日，杨为民作为原告，对被告武安市永兴汽车维修服务有限公司向涉县人民法院提起诉讼，要求武安市永兴汽车维修服务有限公司开走停放在涉县寨上桥头停车场内的冀Ｄ×××××面包车，并赔偿损失。2012年6月14日，涉县人民法院作出（2012）涉民初字第655号民事判决，认为杨志强与涉县寨上桥头停车场签订的租赁合同尚在履行期限内，杨志强虽未按照约定交纳租赁费，但双方并未解除合同，故杨志强对该停车场仍享有使用权，判决驳回杨为民的诉讼请求。2014年2月20日，原告刘相如以被告杨志强欠租赁费为由诉至涉县人民法院。 河北省涉县人民法院于2014年8月11日作出(2014)涉民初字第183号民事判决，判决：一、被告杨志强于本判决生效后10日内给付原告刘相如租赁费165000元及违约金10000元。二、驳回原告刘相如的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元，由被告负担。 杨志强不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘相如的诉讼请求；2.诉讼费由刘相如负担。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院二审认为，杨志强与刘相如签订的租赁协议上没有明确约定租赁房屋，只约定了租赁刘相如的院子，因此，双方应当严格按照合同约定履行，按照合同约定租期5年，租金共计275000元，每年为55000元，杨志强交付了两年的租金110000元，剩余三年的租金165000元没有交付，构成违约，一审法院判决杨志强给付刘相如剩余三年时间的租金165000元及违约金10000元并没有超出租赁协议的约定及法律的规定，该判决并无不妥。杨志强上诉称其与刘相如签订的租赁协议中租赁物包括房屋，但该合同中没有明确约定租赁房屋，而是明确约定了杨志强租赁刘相如的大院；结合刘相如与杨为民签订的租赁合同，该合同明确约定杨为民租赁刘相如房屋三十多间，而没有约定租赁大院，因此，杨志强提供的租赁刘相如房屋的证据不足，该上诉理由不能成立，本院不予支持。案外人杨为民、孙国明等与本案上诉人、被上诉人双方争议的诉讼标的无直接牵连，不能作为本案第三人参加诉讼，一审法院没有追加案外人杨为民、孙国明等为第三人参加诉讼，程序合法，杨志强上诉称一审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。从本案当事人提供的两份租赁合同分析，两个合同约定的内容各自明确，应为两个不同的合同，一审法院认定是两个不同的合同，并不违反法律规定，杨志强上诉称一审认定事实违反法律规定的理由不能成立，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 本院于2015年1月6日作出（2014）邯市民一终字第891号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3800元，由上诉人杨志强承担。 杨志强不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2016年1月20日作出（2015）冀民申字第2668号民事裁定，驳回杨志强的再审申请。 本院再审过程中，杨志强没有提交新的证据。刘相如为了证明自己的主张，向本院提交以下新证据： 1.刘相如当庭提交了整个院落的照片、杨志强租赁房屋的照片、2015年杨志强在大门上悬挂杨志强的汽车服务站的照片，用以证明杨志强自合同签订之日起至合同到期时一直占有使用着租赁物。杨志强的特别授权代理人质证认为，照片没有显示拍摄时间，只有一张照片显示是2015年拍摄，只有一个广告牌不能证明杨志强仍占用房屋和停车场，且不能证明当时的租赁情况。 2.刘相如申请两名证人出庭作证。其中证人马某证明，其自2008年至2012年之间租赁刘相如的门面房，同时在后院租赁一间房作为仓库。后面有的房屋被改成棚子。谁改建的，其不清楚。另一名证人程某证明的内容与马某基本一致。杨志强的特别授权代理人质证认为，两位证人均是刘相如的租户，有利害关系，不应采信。 3.庭后，刘相如提交了两张2020年7月15日拍摄的杨志强剩余物品照片，用以证明现杨志强还占用刘相如的房间。杨志强的特别授权代理人质证认为，对该照片无异议，认可房间物品为杨志强的遗弃物，认为该照片证实杨志强的租赁物包括房屋。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：杨志强所租赁的大院包括房屋3大间和1小间。另外，杨志强在后小院还占用2间房屋。 其他查明的事实与原审查明事实一致。 本院再审认为，本案双方当事人争议的焦点为：1.刘相如的诉讼主体资格是否合格；2.涉县寨上桥头停车场与杨志强签订的租赁合同的效力如何；3.杨志强所租赁的院子是否包括房屋，包括多少间房屋；4.杨志强应否向刘相如支付租赁费并承担违约金。5.原审是否违反法定程序。 关于刘相如的诉讼主体资格是否合格的问题。刘相如当庭提交了涉县寨上桥头停车场的工商登记信息，显示该停车场的性质为个体工商户，经营者为刘相如。杨志强的特别授权代理人当庭表示对刘相如的诉讼主体资格无异议。故刘相如诉讼主体资格合格。 关于涉县寨上桥头停车场与杨志强签订的租赁合同的效力问题。经查，案涉合同约定的租赁期限自2009年2月6日起至2014年2月6日止。本案一审法院受理的时间为2014年2月20日。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》自2009年9月1日起施行。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十五条“本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。”之规定，本案应当适用该司法解释。该《解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”刘相如当庭认可该停车场是经村委会同意后建设，没有建设工程规划许可证，且没有经主管部门批准建设。因为该停车场既没有建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。所以，案涉租赁合同为无效合同。 关于杨志强所租赁的院子是否包括房屋，包括多少间房屋的问题。杨志强坚称其所租赁的大院包括所有房屋，但从合同载明的“乙方租赁甲方房屋间，合款元。乙方租赁甲方大院，合款275000元。”的内容看，并未约定其所租赁房屋的间数。从杨志强提交的抗诉申请书看，杨志强称靳翠梅经营的涉县永生汽车配件门市部用其中6间房屋作为办公室，6间房屋为配件仓库，4间房屋为宿舍，2间房屋为厨房，另外转租给臧如兵4间、曹彦文1间、卖油1间等等，除了杨志强提供的其与臧如兵的租房协议书之外，其并未提交其他证据予以证明当时实际使用房屋的间数。且按照杨志强所述的房屋间数计算为24间，与杨为民承租的房屋间数30多间并不相符。经本院再审当庭询问杨志强的特别授权代理人，其不能说清当时杨志强租赁房屋共有多少间，庭后其又称合同约定的“大院”，按照日常习惯“大院”就是整个院子（包括院上的房屋）。本院认为，刘相如再审庭审中认可杨志强所租赁的除了大院之外，还包括房屋3大间和1小间，后小院2间，但与杨为民所承租的房子不存在交叉。杨志强的特别授权代理人虽然对此持有异议，但是杨志强提交的证据不能证明其实际租赁房屋的间数。刘相如再审当庭认可杨志强承租的大院包括房屋3大间和1小间，后小院2间，属于当事人的自述，本院对此予以确认。因此，杨志强称案涉合同既包括大院，也包括全部房屋，和刘相如与杨为民所签合同为同一租赁物的理由，因其未能提供充足证据予以证明，故该理由不能成立。 关于杨志强应否向刘相如支付租赁费并承担违约金的问题。关于杨志强应否支付租赁费的问题，虽然双方所签租赁合同为无效合同，但是杨志强仍应向刘相如参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。杨志强妻子靳翠梅不再经营之后，转交他人继续经营，但杨志强并未通知刘相如，刘相如表示未收到他人交纳的租赁费。因此，杨志强仍应向刘相如支付使用费。关于杨志强是否应当承担违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，因导致该合同无效双方均有过错，应各自承担相应的责任，故刘相如主张的违约金应不予支持。 关于原审是否违反法定程序的问题。杨志强称一审法院开庭时合议庭成员均未到庭参与庭审，但未能提交证据予以证明。杨志强还称二审时杨志强提交了新的证据，二审法院未组织质证。经本院告知其二审卷中有二审法官对刘相如代理人所做的质证笔录之后，杨志强的代理人表示对此无异议。杨志强代理人还当庭表示不再要求追加次承租人为本案当事人。因此，本案原一、二审审判程序合法。 综上所述，原审认定事实部分错误，且适用法律不当，本院予以纠正。杨志强的申诉理由部分成立，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销本院（2014）邯市民一终字第891号民事判决； 二、维持河北省涉县人民法院(2014)涉民初字第183号民事判决第二项，即“驳回原告刘相如的其他诉讼请求。”； 三、变更河北省涉县人民法院(2014)涉民初字第183号民事判决第一项为杨志强于判决生效后10日内给付刘相如房屋占有使用费165000元(已执行)。 一审案件受理费3600元，由杨志强负担1656元，由刘相如负担1944元；二审案件受理费3800元，由杨志强负担3572元，由刘相如负担228元。 本判决为终审判决。 审判长  李卫疆 审判员  申 强 审判员  张君磊 二〇二〇年七月二十一日 书记员  伊子豪 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。 ——