贵州省凤冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0327民初1467号原告：凤冈县元信租赁有限公司，住所地：凤冈县龙泉镇嘉兴名都，统一社会信用代码：91520327MA6H44JP12。法定代表人：高勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：易倩，该公司员工。原告：凤冈县梵华商业管理有限公司，住所地：凤冈县龙泉镇嘉兴名都，统一社会信用代码：91520327MA6H3QPN8U。法定代表人：贺雪渝，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨家会，该公司员工。被告：黎忠勇，男，1977年1月29日出生，汉族，贵州省湄潭县人，住湄潭县。被告：李永会，女，1972年11月18日出生，汉族，贵州省凤冈县人，住凤冈县。被告：蒋明胜，男，汉族，1973年4月24日出生，贵州省湄潭县人，住湄潭县。原告凤冈县元信租赁有限公司（以下简称“元信公司”）、凤冈县梵华商业管理有限公司（以下简称“梵华公司”）诉被告黎忠勇、李永会、蒋明胜租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，在审理过程中，本院于2020年5月19日依被告黎忠勇、李永会申请，追加蒋明胜为本案被告，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告元信公司委托诉讼代理人易倩、梵华公司委托诉讼代理人杨家会，被告黎忠勇、李永会到庭参加诉讼，被告蒋明胜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本案现已审理终结。原告元信公司、梵华公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告立即交回2-1-24/25号铺面并终止租赁合同，支付所欠房租及营运管理费13,110元、电费178元、水费320.3元、装修垃圾处理费1,500元（注：水费、电费、装修垃圾处理费已垫付），并按合同13.3条约定保证金不予退还；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告于2019年8月16日与元信公司、梵华公司签订《嘉兴·冈冈牛街租赁合同》，《合同》第4.2.2条约定，被告应于2020年2月1日前缴纳半年租金及营运管理费用和产生的能源费，经原告多次催收无果，按合同13.3条约定属于故意违约，现被告拒不履行合同缴费义务，给美食城的运营工作造成恶劣的影响，凤冈元信公司，凤冈梵华公司有权按照签订合同约定直接执行封铺并追究其法律责任。为维护原告的合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告黎忠勇辩称，不同意原告的诉讼请求，当时我已经口头告知原告不再租赁该门面，原告要求我拿合同去办理，因合同被丢失，所以就一直未办理交接手续。被告李永会辩称，不同意原告的诉讼请求，我与被告黎忠勇、蒋明胜系合伙关系，当时大家一起租赁门面做火锅，与原告签订租赁合同时黎忠勇是我们合伙组织的法人代表，原告告知我们由两个人签名，所以该合同由我和黎忠勇签订，蒋明胜没有在租赁合同上签字。本人已经于2020年3月初搬出案涉门面，因相关的租赁合同及其他手续均在黎忠勇处，我已口头通知黎忠勇去原告处办理手续。另外，我们与原告签订合同的时间是2019年8月15日，但门面的具体交付时间是2019年9月25日，签订合同时，向原告支付了半年的租金39,000余元，交付保证金12,705元。租期应该以原告向我方交付门面时开始计算，原告所说的2020年2月1日前未支付租金不属实。今年因疫情原因，导致经营困难，应该按双方签订的《合同》13.11执行。被告蒋明胜未到庭应诉，也未向本院提交书面答辩意见。当事人围绕自己的诉讼请求依法向本院提交了证据，对原告提交的《嘉兴·冈冈牛街租赁合同》、水、电费发票、收据，符合证据的三性，本院予以确认。对原告提交的催费通知函、撤场通知、撤场通知短信记录，真实性予以确认；对原告提交的“收条”，不符合证据的三性，本院不予确认。对被告黎忠勇提交的撤场照片，真实性予以确认，证明目的本院不予确认。根据双方当事人举证、质证、认证的情况，本院确认以下案件事实：2019年8月16日，黎忠勇、李永会（丙方）与原告元信公司（甲方）、梵华公司（乙方）签订《嘉兴·凤冈牛街租赁合同》，《合同》第二条：甲、乙方将嘉兴·凤冈牛街2号楼1层24号商铺、2号楼1层25号商铺总面积100.84平方米出租给丙方经营使用；第三条：丙方租赁期为2019年8月15日起至2022年9月30日止。第四条第二款第二项：第一年租金为每月32.5／平方米，商业管理费为每月32.5／平方米，合计单价为65.00／平方米，租金及商业管理费每月合计6,554.60元。第九条第一款第一项：为保证合同的履行，丙方同意于本协议签订当日向乙方交纳保证金12,705元整。第十三条第九项：在租赁期内，丙方严重违约的，甲乙方有权单方终止租赁合同，非甲乙方原因，若丙方提前终止合同或严重违约导致甲乙方终止合同的，甲乙方有权不退还丙方已缴纳的履约保证金，并将其作为违约金处理……。第十三条第十一项：本合同履行期间，如遇不可抗力或者政府行为导致合同无法继续履行，导致合同终止的，甲乙方和丙方互不追究对方责任。但对于合同终止前甲乙方和丙方的一切违约行为，守约方有权向违约方要求赔偿损失。签订合同当日,黎忠勇、李永会向原告梵华公司缴纳保证金12,705元、2019年8月16日至2020年2月15日期间的租金及管理费39,327元，并于2019年9月25日正式入住该商铺并经营。因受疫情影响及自身经营理念问题，2020年3月1日，被告黎忠勇、李永会搬离该商铺，但未与原告办理商铺交接手续。因被告既未缴纳相关费用，也未与原告协商解除合同，原告梵华公司、元信公司分别于2020年3月26日、2020年4月8日在案涉门面外张贴撤场通知，并通过手机短信要求被告限期搬离门面并办理相关手续。2020年4月18日，原告在案涉门面张贴招租广告，开始另行对外招租。截至原告起诉时止，案涉门面欠电费178元、水费323.46元，该费用由原告垫交。另查明，被告黎忠勇、李永会、蒋明胜系合伙关系，三人于2019年签订《协议书》，协议在案涉门面内从事火锅经营，截至本次诉讼时，三人仍未进行合伙清算。本院认为，原告与被告黎忠勇、李永会经协商一致，双方签订的《嘉兴·凤冈牛街租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的合同义务。被告黎忠勇、李永会与原告于2019年8月16日签订租赁合同并于同日向原告支付了2019年8月16日至2020年2月15日租金39327元，按合同约定，被告本应于2020年2月1日向原告交付2020年2月16日至2020年8月15日的租金，但因受疫情影响，被告未能在双方约定的时间向原告进行缴纳，因新冠××疫情属全国突发公共卫生事件，系不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”之规定，对原告要求终止履行并解除与被告签订的租赁合同的诉讼主张，本院予以支持。涉及原告要求被告支付租金13,110元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。”之规定，对被告未支付但已产生的租金，每月租金及管理费为6,554.60元（100.84平方米×65元），结合本案实际，本院酌情对原告主张的2020年2月至4月期间的租金（含管理费）减免50％，即减免6,554.60元（2月至4月的租金为13,109.20元），为此，对原告主张的租金及管理费本院按6,554.60元予以确认，超过部分不予支持。对电费178元、水费323.46元，合计501.46元，原告主张498.30元，被告予以认可，且原告向本院提交了相应的收费票据，故对该垫付费用，本院予以支持。对原告主张的装修垃圾处理费1,500元，虽原告未向本院提供相应的收费发票，被告对此金额有异议，但该费用确实已产生，原告提出的金额与实际情况不符，本院酌情认定垃圾处理费500元，超过部分不予支持。对被告认为租赁合同时间从2019年9月23日开始计算与本案查明的事实不符，本院不予采纳。对原告要求不予退还被告保证金12705元的诉讼主张，双方对保证金的约定具有违约金性质，因受新冠疫情的影响，双方均同意解除合同，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第六条的规定，该疫情系不可抗力，被告的行为不应认定为根本违约，故对原告的该诉讼主张，本院依法不予支持。被告黎忠勇庭审中要求原告退还一半保证金6352.50元即可，结合本案实际，该保证金可直接用于抵扣被告应付原告租金及管理费，冲抵后被告应付租金及管理费为202.10元（6554.60元-6352.50元）。被告蒋明胜是否应与被告黎忠勇、李永会一起对原告承担相应的合同责任。因蒋明胜并非该租赁合同的相对方，根据合同相对性原则，本案的责任主体为黎忠勇、李永会。庭审中，原告明确要求由被告黎忠勇、李永会承担相应的合同义务，故对被告黎忠勇、李永会要求被告蒋明胜承担相应责任的主张，本院依法不予支持。黎忠勇、李永会与蒋明胜之间存在纠纷，当事人可另案主张权利。被告蒋明胜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告凤冈县元信租赁有限公司、凤冈县梵华商业管理有限公司与被告黎忠勇、李永会于2019年8月16日签订的《嘉兴、凤冈牛街租赁合同》。二、限被告黎忠勇、李永会于本判决生效后十日内支付原告凤冈县元信租赁有限公司、凤冈县梵华商业管理有限公司房屋租金及管理费202.10元、水费178元、电费320.30元、垃圾处理费500元，合计1,200.40元。三、驳回原告凤冈县元信租赁有限公司、凤冈县梵华商业管理有限公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费178元，减半收取89元，由被告黎忠勇、李永会负担（该款原告已预交，被告在兑现本案标的时一并支付给原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内通过本院提起上诉，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院，逾期本判决则发生法律效力。本判决生效后，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  龙再学二〇二〇年七月六日法官助理刘曼义书记员周玉澳