福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0103民初1679号 原告：陈静，女，1979年6月14日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：薛振、邵鑫，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 被告：杨爱华，女，1980年8月8日出生，汉族，户籍地福建省福州市台江区。 第三人：福建麦田房产经纪有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道望龙二路1号海西金融大厦38层03、06、13单元，统一社会信用代码91350100MA3481D3XD。 法定代表人：缪寿建，总经理。 委托诉讼代理人：徐国栋，男。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所执业律师。 原告陈静与被告杨爱华、第三人福建麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈静及其委托诉讼代理人薛振、邵鑫，第三人麦田房产公司的委托诉讼代理人徐国栋、池建伟到庭参加诉讼。被告杨爱华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈静向本院提出诉讼请求：1.判令确认陈静和杨爱华之间签订的《房屋买卖合同》于2019年6月28日解除；2.判令杨爱华向陈静返还已支付的购房款107万元人民币（币种，下同）；3.判令杨爱华向陈静支付违约金641220元（其中迟延履行违约金41220元、解除合同违约金60万元、装修损失38291元以及陈静因本案支出的律师服务费25000元）；4.判令陈静对杨爱华名下坐落于福州市台江区（现海润花园）28＃楼808单元的房产以折价或拍卖、变卖所得价款在3435000元范围内享有优先受偿权。事实和理由：2019年5月16日，经福州市台江区海圣麦田房产服务部居间，陈静与杨爱华签订《居间服务合同》、《交易服务合同》、《房屋买卖合同》及补充协议，约定：杨爱华将其名下坐落于福州市台江区（现海润花园）28＃楼808单元的房产出售给陈静，建筑面积为135.42平方米，总价为3435000元。《房屋买卖合同》第九条第（一）款约定：房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金60万元。《房屋买卖合同》第九条第（三）款约定：交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。《房屋买卖合同》第十二条约定：因履行本合同所产生的争议，由双方协商解决，协商不成的，应向该房屋所在地人民法院起诉。《房屋买卖合同》补充协议约定：杨爱华存在银行抵押245万元，陈静承诺提前付款给杨爱华245万元用于解押，陈静于2019年5月16日付给杨爱华30万元；于2019年5月25日付给杨爱华60万元；双方在2019年5月25日交接房屋。双方配合在2019年6月4日前做解押手续；解押前杨爱华应将讼争房屋做他项给陈静。为保证陈静已支付的款项在杨爱华存在违约情形时能够得到清偿，杨爱华同意将讼争房屋抵押给陈静并办理抵押登记手续。上述所有协议签订后，陈静向杨爱华支付了部分购房款245万元，支付了购房保证金172000元并由麦田房产公司代管，履行了己方合同义务。杨爱华收款后却没有按照合同约定办理还款解押手续，甚至将解押款挪作他用，造成合同履行受阻。陈静于2019年6月18日向杨爱华发送《告知函》促其履约，杨爱华不予回复；陈静于2019年6月28日向杨爱华发送《解除合同函》解除与杨爱华签订的《房屋买卖合同》。截至2020年5月8日，杨爱华仅向陈静返还购房款138万元，余款107万元至今未还。杨爱华未依约履行解押手续，已违反合同约定，应承担违约责任。为此，陈静诉至法院，要求判如所请。 杨爱华向本院递交书面答辩状辩称，1、杨爱华对双方签订的合同以及陈静已付购房款245万元、已收到偿还款138万元的事实没有异议，但杨爱华亦是讼争房屋买卖过程中的受害人，未经手任何款项，并不具有恶意违约的故意性，不应承担偿还款项责任和惩罚性违约金。讼争房屋买卖是在杨爱华离婚前配合其前夫黄杰处置房产而签订的合同，相关买卖合同签订手续及款项均由黄杰经手处理，杨爱华只是作为房屋产权人予以配合签字、办手续，本身并不享有任何买卖房屋款项，对黄杰的违约行为亦不具有控制能力，不应因此承担巨额的偿还债务责任，应由陈静向黄杰进行主张。同时，杨爱华也没有故意违约挪用银行解押款的行为，并不具有违约的故意性，也不应支付惩罚性违约金；2、本案中陈静主张60万元的违约金，但没有除资金被占用之外的其他实际损失，讼争合同约定的违约金明显过高，依法应予以核减违约金，杨爱华同意接受资金占用费按107万为基数银行贷款利率计算的利息损失，对超过部分要求予以核减；3、讼争房屋在2019年5月26日交付陈静占有使用至今，陈静的损失已经得到充分补偿，陈静对杨爱华主张的违约金不应予以支持。 麦田房产公司述称，2019年5月16日，陈静与杨爱华签订《房屋买卖合同》、《交易服务合同》等交易讼争房屋，并约定由麦田房产公司为交易讼争房屋提供相应的手续服务。《房屋买卖合同》第六条第（二）点约定由杨爱华自行出资解除房屋抵押权。其后，陈静与杨爱华自行拟定补充协议，约定由陈静出资进行讼争房屋的解押事宜。在房屋解押当日，杨爱华收到陈静现场支付的解押价款时，迅速将款项转移挪作他用，导致解押事项未能完成，讼争交易中止。在随后的款项追讨过程中，杨爱华仅还了138万元，剩余款项至今未返还。杨爱华在交易的过程存在明显的恶意，应当承担违约责任。麦田房产公司已收到陈静根据约定交纳的购房保证金172000元，同意根据法院判决的情况，向陈静返还购房保证金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月16日，陈静（乙方、买方）与杨爱华（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：1、甲方的房屋位于福州市台江区（现海润花园）28＃楼808单元，单元面积135.42㎡，具体详见榕房权证Ｒ字第××号；2、该房屋按套计价，甲乙双方约定成交价格为343.5万元，该价格包含该房屋的房价款、该房屋附属配套设施、固定装修、与该房屋一并转让的家电家具；3、该房屋存在抵押，甲方应在2019年5月16日前向抵押权人申请还款；甲方解除抵押权所需的资金来源为甲方自行出资。甲方应在可还款后三个工作日内向抵押权人还款；抵押人规定特定还款日期的，甲方应在抵押权人告知的第一个特定还款日期予以还款；4、甲方应在解除该房屋抵押权后三个工作日内通知交易服务方，甲乙双方应在交易服务方收到甲方通知后三个工作日内申请办理该房屋所有权过户登记；5、乙方应在本合同签订后叁日内支付购房保证金17.2万元。购房保证金应存入交易服务方指定账户，由交易服务方无息代管；6、房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之后起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金60万元，本合同另有专门约定的从其约定；7、交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。守约方已经依约支付居间服务费、交易服务费的，在本合同解除时，有权要求违约方作出赔偿；8、甲乙双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准，一方变更通讯地址的，应当在变更后立即书面通知对方及交易服务方，否则一切经投送往该地址并经过三日的函件视为已送达，由此产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担；9、因履行本合同所产生的争议，由甲乙双方协商解决；协商不成的，应向该房屋所在地人民法院起诉；10、甲乙双方可以根据该房屋交易具体情况另行签订书面补充协议对本合同正文、附件进行补充或变更。本合同正文、附件，与补充协议约定不一致的，以补充协议为准；11、合同落款处甲方通讯地址为：“海润滨江28＃808”。上述合同还约定其他事项。 同日，陈静（乙方）与杨爱华（甲方）签订《补充协议》，协议主要约定：乙方购买坐落于福州市台江区（现海润花园）28＃楼808单元，成交价为343.5万元。甲方存在银行抵押245万元，乙方承诺提前付款给甲方245万元用于解押，乙方于2019年5月16日付给甲方30万元；乙方于2019年5月25日付给甲方60万元；双方在2019年5月25日交接房子。甲乙双方配合在2019年6月4日前要做解押手续。甲方承诺除房子银行抵押以外无外债纠纷，若在过户期间房子被冻结甲方应在第一时间配合乙方把资金监管的钱款先解冻给乙方。解押前提要求：1、甲方要把海润滨江花园28＃楼808单元资产做他项给乙方（他项交易金额343.5万元）；2、甲方要做解押公证书给乙方，公证书先放甲方那；3、在解押当天甲方出资90万元，乙方出资155万元，合计245万元用于解押还款。上述补充协议还约定其他事项。 同日，陈静（乙方、买方）、杨爱华（甲方、卖方）分别与福州市台江区海圣麦田房产服务部（丙方、居间方）、麦田房产公司（丙方、交易服务方）签订《居间服务合同》、《交易服务合同》，约定由福州市台江区海圣麦田房产服务部提供居间服务，由麦田房产公司提供交易服务。 同日，杨爱华向陈静出具《收条》一张，内容为：“杨爱华……收到陈静购买台江区（现海润花园）28＃楼808单元，部分购房款叁拾万元整（¥300000.00）以上款项已通过陈静转账支付至本人指定的黄武中国建设银行62×××36的账户。收款人：杨爱华2019年5月16日”。 2019年5月20日，案外人黄武向陈静出具《收条》一张，内容为：“本人黄武……代杨爱华……收取陈静……购买台江区（现海润花园）28＃楼808单元房屋的部分购房款人民币陆拾万元整（¥600000.00）。以上款项已通过陈静转账支付至本人黄武中国建设银行62×××36的账户。收款人：黄武2019年5月20日”。 2019年6月10日，陈静向案外人黄杰名下账号为62×××67的银行账户转账支付155万元。 2019年6月18日，陈静向杨爱华位于“海润滨江28#808”的地址邮寄发出《告知函》，主要内容为：“尊敬的杨爱华女士：……2019年5月16日，本人与您就该房屋的解押签订了《补充协议》，本人依据补充协议已经提前将部分购房款合计人民币贰佰肆拾伍万元整（¥2450000.00）支付给您，现该房屋已经可以办理向抵押权人还款的手续，我方亦多次联系要求您予以办理，但您至今仍未办理上述手续，甚至将用于解押的购房款擅自转出挪作他用，您的行为已经严重违反了合同约定及相关法律法规。为此，我方特发此函，望您在收到本函件后即行携带身份证、存有大于解押款的月供卡前往原抵押权人处办理解押还款手续以便后续交易的顺利进行。本人：陈静2019年6月17日”。2019年6月30日，上述邮件由“他人代收、家人收”。 2019年6月21日，陈静（甲方、委托方）与北京大成（福州）律师事务所（乙方、受托方）签订《委托代理合同》，合同部分内容为：1.甲方委托乙方代理其与杨爱华房屋买卖合同纠纷事宜，乙方接受委托，指派邵鑫、薛振律师为甲方的一审、二审（若有）、执行（若有）阶段代理人，依法维护甲方的合法权益；2.甲方选择基本代理费+风险代理费的方式支付律师代理费，具体如下：（1）甲方于本合同签订之日起叁日内向乙方支付律师代理费25000元。若有二审阶段，双方商定以一审基本代理费减半收取二审费用；（2）风险代理费用按回款数额中60万元部分的8%支付。上述合同还约定其他内容。同日，陈静向北京大成（福州）律师事务所转账支付25000元。北京大成律师事务所出具《福建增值税普通发票》（NO.00997008）确认收到上述款项。 2019年6月27日，陈静向麦田房产公司支付购房保证金17.2万元。同日，麦田房产公司出具《收款收据》，确认收到陈静支付的购房保证金17.2万元。 2019年6月28日，陈静向杨爱华位于“台江区海润滨江28#808”的地址邮寄发出《解除合同函》，主要内容为：“杨爱华女士：……本人已经按照补充协议的约定将245万元解押款转入你方指定账户，但你方并未配合在约定期限办理解押手续，本人于2019年6月17日向你方寄送《告知函》要求你方配合办理解押手续，但截至本函发出之日，你方仍未依约履行前述义务。……现本人依约通知你方：解除本人与你方签订的《房屋买卖合同》及其它相关合同文件。同时，本人将依法追究你方相应的法律责任。致函人（买方）：陈静2019年6月28日”。2019年6月30日，上述邮件由“他人代收、家人收”。 2019年7月2日，陈静将杨爱华列为被告，向本院提起房屋买卖合同纠纷之诉，诉请：1.判令陈静和杨爱华之间签订的《房屋买卖合同》于2019年6月30日解除；2.判令杨爱华返还陈静已支付购房款107万元；3.判令杨爱华向陈静支付违约金644655元、装修损失38291元及律师费25000元。随后，杨爱华在该案诉讼中提出反诉，诉请：1.判令陈静将坐落于福州市台江区（现海润花园）28＃楼808单元返还给杨爱华；2.判令陈静按每月5000元标准向杨爱华支付自2019年6月28日起至实际搬离之日的租金；3.反诉费用由陈静负担。同时，杨爱华在《反诉状》的事实和理由部分陈述如下：杨爱华与陈静于2019年5月16日签订《房屋买卖合同》，约定杨爱华将讼争房屋出售给陈静。2019年5月25日，杨爱华将房产交付给陈静实际占用至今。6月28日，陈静向杨爱华提出解除合同，杨爱华表示同意，双方合同已于2019年6月28日解除。此后陈静继续占有使用讼争房屋属于无权占有，应当向杨爱华支付租金。 2019年12月19日，本院作出（2019）闽0103民初3060号之一民事裁定书，部分内容为：“本院经审查认为，陈静已就与杨爱华房屋买卖纠纷，以被告涉嫌诈骗为由向福州市公安局台江分局报案，本案涉嫌犯罪，依法不属于民事案件受案范围，陈静的起诉与杨爱华的反诉均应予驳回。依照……，裁定如下:一、驳回原告陈静的起诉；二、驳回反诉原告杨爱华的起诉。……”。 2020年6月9日，福州市公安局台江分局向陈静送达台公（鳌峰）不立字[2020]00003号《不予立案通知书》，部分内容为：“……我局经审查认为该案为合同违约，属民事纠纷，未有诈骗犯罪事实，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十二条之规定，决定不予立案。……”。 2020年7月9日，陈静向本院提出诉讼保全申请，请求对杨爱华名下坐落于福州市仓山区港头商务中心（港头广场）1＃、2＃楼、1＃2＃楼地下室2＃楼20层09商务办公号房屋所有权以及坐落于福州市仓山区港头商务中心（港头广场）2＃楼20层08商务办公房屋所有权采取冻结措施，冻结价值以1774511元为限。同日，本院作出（2020）闽0103民初1679号民事裁定书，裁定冻结上述两套房屋所有权，冻结价值以1774511元为限，冻结期限为三年。陈静因上述申请支出申请费5000元。 另查明，坐落于福州市台江区（现海润花园）28＃楼808单元房屋登记在杨爱华名下，建筑面积为135.42㎡，《房屋所有权证》为榕房权证Ｒ字第××号。2018年9月27日，上述房屋被办理一般抵押权登记，登记权利人为中国光大银行股份有限公司福州分行，抵押人／债务人为杨爱华，被担保主债权数额／被担保最高债权数额为245万元。2019年5月17日，上述房屋再次被办理一般抵押权登记，登记权利人为陈静，抵押人／债务人为杨爱华，被担保主债权数额／被担保最高债权数额为343.5万元。 再查明，杨爱华与案外人黄杰于2004年12月21日登记结婚，结婚登记字号为榕台结402743。2019年5月16日，杨爱华与案外人黄杰协议离婚，离婚登记字号为L350103-2019-000467。 诉讼中，陈静向本院表示：1.杨爱华与陈静口头协商确定购房保证金可推迟至2019年6月30日前向麦田房产公司支付；2.2019年6月10日，陈静和案外人黄武（持有杨爱华、黄杰的委托书）共同前往讼争房屋抵押贷款银行办理解押手续。在确认贷款还款账户内（户名：黄杰）余额大于90万元的情况下，陈静向该账户汇入155万元。但仅过两分钟时间，上述还款账户内的90万元即被转账支取，而后在双方为此协商的1小时时间内，陈静汇入该账户的155万元亦被转账支取，至此无法继续办理解押手续；3.陈静自2019年5月26日起入住讼争房屋，并对房屋进行局部装修，支出装修费用共计38291元，但除收款收据、订货单等单据外，陈静无法提供装修费用支出的正式发票，且因部分装修材料与房屋形成附合，陈静亦无法确认剩余装修价值；4.目前陈静已收到杨爱华返还的购房款138万元；5.若法院确认《房屋买卖合同》解除，陈静同意腾空搬离讼争房屋。 诉讼中，麦田房产公司向本院表示：麦田房产公司知晓杨爱华与陈静关于推迟支付购房保证金至2019年6月30日前的约定。 本院认为，陈静与杨爱华签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，系有效合同，双方均需依约履行。《补充协议》约定，杨爱华应配合在2019年6月4日前办理讼争房屋解押手续（即抵押权涤除手续），现杨爱华未能依约配合办理解押手续，除有法定免责事由或合同约定的免责条款外，应当承担违约责任。 关于杨爱华提出未经手任何款项、不具有恶意违约的故意性、不应承担偿还款项责任和惩罚性违约金的主张。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定可知，只要当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，合同相对方即可请求赔偿因违约造成的损失。也即，违约行为发生后，违约方即应承担违约责任，而不以违约方的主观过错作为其承担违约责任的要件。杨爱华系案涉合同载明的一方当事人，其未履行合同义务，已违反合同约定，且客观上导致合同无法继续履行，应当承担相应民事责任。杨爱华所提相关辩解意见，于法无据，本院不予采纳。 关于迟延履行违约金。陈静主张杨爱华未能在2019年6月4日前配合办理讼争房屋解押手续，已构成违约，依约应按讼争房屋成交价343.5万元的日万分之五的标准，向陈静计付自2019年6月5日起至2019年6月28日止的迟延履行违约金共计41220元。本院认为，《房屋买卖合同》约定：“房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；……”，《补充协议》约定：“甲乙双方配合在2019年6月4日前做解押手续”，但杨爱华至今未曾配合办理房屋解押手续，陈静诉请杨爱华支付迟延履行违约金，符合合同约定，本院予以支持。 关于《房屋买卖合同》的解除。本院认为，《房屋买卖合同》约定：“自违约行为发生之后起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同……”、“甲乙双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准，一方变更通讯地址的，应当在变更后立即书面通知对方及交易服务方，否则一切经投送往该地址并经过三日的函件视为已送达，由此产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担。”，陈静分别于2019年6月18日、2019年6月28日向杨爱华确认的通讯地址“海润滨江28#808”发出的《告知函》、《解除合同函》，依据前述约定均“视为已送达”。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，陈静解除合同的条件已经成就，解除合同的通知亦送达对方，《房屋买卖合同》自通知到达时解除。现陈静诉请确认《房屋买卖合同》于2019年6月28日解除，而杨爱华在另案反诉状中亦确认《房屋买卖合同》的解除时间为2019年6月28日，本院对此予以照准。 关于购房款、讼争房屋的返还。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，《房屋买卖合同》已于2019年6月28日解除，杨爱华在书面答辩状中自认陈静已付购房款245万元，陈静在起诉状中自认杨爱华已归还购房款138万元，那么《房屋买卖合同》解除后，杨爱华应向陈静返还剩余购房款107万元。陈静同意在《房屋买卖合同》解除后腾空搬离讼争房屋，本院予以确认。 关于解除合同违约金。陈静诉请杨爱华支付解除合同违约金60万元，对此，杨爱华提出60万元违约金过分高于造成的损失，要求适当减少。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”，本案中，杨爱华不履行合同义务且恶意转移、挪用大额购房款，经陈静持续催讨，至今仍有购房余款107万元未能偿还，构成恶意违约，且对损害后果持希望或者放任的态度，已严重背离诚实信用原则。本院对杨爱华调低违约金数额的辩解意见，不予采纳。陈静诉请杨爱华支付解除合同违约金60万元，符合合同约定，本院予以支持。 关于律师代理费、保全申请费、装修损失。本院认为，《房屋买卖合同》约定：“……交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。……”，陈静因诉讼支出律师代理费25000元、保全申请费5000元，依约应由杨爱华支付。陈静所提相关诉请，本院予以支持。但陈静关于装修损失的诉请，因未能提供费用支出的正式票据且无法确认装修剩余价值，本院对此不予支持。 关于陈静提出对讼争房屋以折价或拍卖、变卖所得价款在343.5万元范围内享有优先受偿权的主张。本院认为，为保障房屋买卖合同的履行，双方当事人对讼争房屋设定抵押权，并办理了一般抵押权登记。但讼争房屋已有顺序在先的抵押权登记，陈静作为登记顺序在后的抵押权人，在杨爱华不履行还款义务时，依法有权以讼争房屋折价或以拍卖、变卖讼争房屋所得价款，扣除顺序在先的抵押担保债权后的剩余部分，在本判决确定的债权范围内优先受偿。 麦田房产公司同意向陈静退还购房保证金17.2万元，本院予以照准。 综上，陈静的诉请超出本院上述确认部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、陈静与杨爱华于2019年5月16日签订的《房屋买卖合同》于2019年6月28日解除； 二、杨爱华应于本判决生效之日起十五日内向陈静返还购房款1070000元； 三、杨爱华应于本判决生效之日起十五日内向陈静支付迟延履行违约金41220元； 四、杨爱华应于本判决生效之日起十五日内向陈静支付解除合同违约金600000元； 五、杨爱华应于本判决生效之日起十五日内向陈静支付律师服务费、申请费共计30000元； 六、综合以上二、三、四、五项判决金额，杨爱华应于本判决生效之日起十五日内向陈静支付1741220元； 七、福建麦田房产经纪有限公司应于本判决生效之日起十五日内向陈静退还购房保证金172000元； 八、陈静应于本判决生效之日起三十日内腾空搬离坐落于福州市台江区（现海润花园）28＃楼808单元房屋，并返还给杨爱华； 九、陈静对杨爱华名下坐落于福州市台江区（现海润花园）28＃楼808单元房屋（榕房权证Ｒ字第××号）经折价或者拍卖、变卖后所得的价款，扣除顺序在先的抵押担保债权后的剩余部分，在本判决确定的债权范围内优先受偿； 十、驳回陈静的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34280元，由陈静负担740元，由杨爱华负担33540元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  董 清 人民陪审员  戴有立 人民陪审员  陈 萍 二〇二〇年七月二十四日 法官 助理  叶 沛 书 记 员  陈思千 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。