黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终10320号上诉人（原审原告）：吕林谊，女，1966年6月20日出生，汉族，哈尔滨市市场监督管理局副处长，住黑龙江省哈尔滨市松北区。上诉人（原审原告）：邵历特，男，1990年5月15日出生，汉族，哈尔滨市广龙汽车销售有限公司副总经理，住黑龙江省哈尔滨市松北区。上诉人（原审原告）：韩雅琴，女，1941年4月29日出生，汉族，黑龙江省乡镇企业局退休人员，住黑龙江省哈尔滨市道里区。上诉人（原审原告）：邵奇惠，男，1934年6月16日出生，国家机械工业部退休人员，住北京市朝阳区。四上诉人共同委托诉讼代理人：潘丽，黑龙江龙电律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨广信志华房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区松北镇团结村。法定代表人：刘书健，总经理。委托诉讼代理人：董方，吉林华盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绿地控股集团股份有限公司，住所地上海市黄浦区打浦路700号。法定代表人：张玉良，董事长。委托诉讼代理人：聂菲，吉林华盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张辉，吉林华盟律师事务所律师。上诉人吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠因与被上诉人哈尔滨广信志华房地产开发有限公司（以下简称广信志华公司）、绿地控股集团股份有限公司（以下简称绿地集团公司）商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2018）黑0109民初1669号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠上诉请求：撤销一审判决，改判广信志华公司、绿地集团公司支付地下室渗水维修费310263.75元，其他修复费用22818.11元；改判广信志华公司、绿地集团公司支付逾期交房违约金1126700元、供热费50918.74元、物业费33054.94元。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律不当。一、一审认定“系因原告原因导致房屋未能按期交付，并依据合同约定应视为案涉房屋已经按期交付”属于认定事实错误。一审法院上述观点主要依据为《商品房买卖合同书》第十一条。该条款约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人书面通知后，由于买受人原因未能按期交付的，视为该商品房已经按期交付，该商品房的风险责任、物业管理费、采暖费等由买受人承担，其中出卖人书面通知包括当地报纸公告。”《补充协议》第五条约定：“买受人认为交付的房地产有质量瑕疵时，应以书面向出卖人提出，出卖人应在7个工作日内派员前往处理，依据《住宅质量保证书》，及时给予保修服务。”1.一审法院对案涉房屋未交付的责任认定是错误的。吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠主张案涉房屋没有交付且在验收过程中，而广信志华公司、绿地集团公司主张房屋已经交付。依据举证规则应由广信志华公司、绿地集团公司举证证明已经依照《商品房买卖合同书》第十一条的约定办理了交付，但其在一审期间没有提交证据证实已经书面通知及提供了商品房验收合格的证明文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、签署房屋交接单。因此广信志华公司、绿地集团公司应承担举证不利的后果。2.案涉房屋没有进行交付是广信志华公司、绿地集团公司的原因导致，应由其承担物业管理费、采暖费，并赔偿吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠逾期交房违约金。3.一审法院依据《补充协议》第五条的约定认为吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠在房屋交付过程中没有书面提出质量问题，因此认定是其过错，并以此认定房屋视为交付错误。《补充协议》第五条约定的是提供“保修服务”的条件、流程，是对《商品房买卖合同书》第十六条“保修责任”的补充条款，并非是对第十一条“交接”的补充条款。依据第十六条“出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”的约定，保修责任是发生在房屋交付后。而本案争议的是在房屋交付前的质量问题，对于此时质量问题的提出方式双方并未在合同中予以约定。4.广信志华公司、绿地集团公司自认没有进行书面通知，因此即使是由于吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠的原因导致未交付房屋，由于不符合预先书面通知的条件，也不能视为交付。二、案涉房屋至今不符合《商品房买卖合同书》约定的交付条件，一审错误认定房屋已经具备交付条件。1.广信志华公司、绿地集团公司超出设计规划建设2层地下室，房屋整体未经过验收。《商品房买卖合同书》第三条约定交付的房屋是地上3层，地下1层，开发商对外宣传地下2层，实际上案涉房屋也是地下2层。但广信志华公司、绿地集团公司出示的竣工验收备案表证实只有地上三层经过了竣工验收。地下一层、二层均未经过验收合格，而房屋作为不可分割的整体，应视为房屋不具备交付的条件。对于地下2层广信志华公司、绿地集团公司虽然主张是吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠建设，但没有提交证据，且一审法院认定房屋只是视为交付并未实际交付，房屋实际是在广信志华公司、绿地集团公司控制之下，周边房屋都有二层地下，一审也支持了2层的维修费用，可以说明地下2层是广信志华公司、绿地集团公司建设。2.《商品房买卖合同书》第十三条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理。2、出卖人按照约定予以完善。”附件三约定：“装饰、设备标准10、户内自平衡式中央新风换气系统、户内中央真空吸尘系统、户内净水系统。”依据上述约定，交付的房屋应当安装户内自平衡式中央新风换气系统、户内中央真空吸尘系统、户内净水系统。且该部分安装属于施工部分，施工期间影响房屋的使用。但案涉房屋实际并没有安装自平衡式中央新风换气系统、户内净水系统，因此房屋并没有达到双方约定的条件。也是导致房屋没有交付的原因。三、一审法院未查明案涉房屋是否经过消防验收，遗漏了案涉房屋是否符合交付的法律强制性规定的关键事实。案涉房屋别墅案涉房屋别墅区并未查到相应的消防验收手续。广信志华公司辩称，吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠的上诉请求和理由无事实与法律依据，一审认定事实正确，证据充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。绿地集团公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，绿地集团公司与本案无利害关系，应驳回吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠对绿地集团公司的上诉请求。吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠向一审法院起诉请求：1.要求广信志华公司、绿地集团公司共同承担地下室渗水修复费333,081.86元；2.要求广信志华公司、绿地集团公司共同承担逾期交房违约金1,126,700元；3.要求广信志华公司、绿地集团公司共同承担供热费50,918.74元；4.要求广信志华公司、绿地集团公司共同承担物业费33,054.94元；5.要求广信志华公司、绿地集团公司共同承担公证费1500元；6.要求广信志华公司、绿地集团公司共同承担鉴定费40,000元。款项合计1,585,255.54元。一审法院认定事实：2010年3月26日，邵兵与广信志华公司签订商品房买卖合同，约定邵兵购买广信志华公司位于哈尔滨市××区热源路××房，合同约定建筑面积264.86平方米，房屋总价款380万元。合同第八条关于交付期限的约定为，出卖人应当在2010年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定为，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条关于交接的约定为，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人书面通知后，由于买受人原因未能按期交付的，视为该商品房已经按期交付，该商品房的风险责任、物业管理费、采暖费等由买受人承担，其中出卖人书面通知包括当地报纸公告。合同第十六条关于保修责任的约定为，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。合同补充协议第五条约定，买受人认为交付的房地产有质量瑕疵时，应以书面向出卖人提出，出卖人应在7个工作日内派员前往处理，依据《住宅质量保证书》，及时给予保修服务。如鉴定结论属于主体结构质量不合格，买受人有权退房，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人直接损失。2010年3月26日，邵兵缴纳房屋首付款152万元。2010年3月29日，邵兵、吕林谊作为借款人及抵押人，广信志华公司作为保证人，与招商银行股份有限公司哈尔滨分行作为贷款人签订个人购房借款及担保合同，约定邵兵、吕林谊向该银行贷款228万元用以支付案涉房屋的房款，贷款期限自2010年4月30日至2025年4月30日，并以案涉房屋的全部权益抵押给该银行，保证人对该贷款提供连带责任保证。此后，邵兵付清了全部购房款380万元。2010年7月31日，案涉房屋已经竣工验收备案。2010年12月中旬，广信志华公司通知邵兵及吕林谊交付房屋，邵兵与吕林谊到达房屋现场后，以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。2018年8月9日，吕林谊申请哈尔滨市松北公证处对案涉房屋室外装修及室内现状进行证据保全并缴纳保全费1500元。同日，哈尔滨市松北公证处到案涉房屋处对外部装修情况、屋内墙壁和地面现状进行拍照和录像、对地下室积水情况进行拍照和录像、对各层房间部分窗户现状进行拍照和录像。通过该公证处拍照及录像可以看出，案涉房屋负二层地下室有积水、车库旁边外墙壁墙砖脱落、房屋正门门口楼梯下方有未回填位置。在本案审理过程中，经吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠申请，一审法院委托黑龙江省龙建建设工程技术咨询有限公司进行司法鉴定。经现场勘验，黑龙江省龙建建设工程技术咨询有限公司于2018年12年29日出具司法鉴定意见书，认定地下室防水层渗漏是由于防水层失效造成的，防水层防水工程属于地基与基础工程分部；外墙石材脱落是由于安装不牢固造成的；南侧室外门台阶下回填土未回填，不存在安全隐患，属于未完工程；南侧小花园中大坑处是混凝土集水井应增设井盖，并出具鉴定意见：1.案涉房屋地下室渗水不具备使用功能，需要进行加固处理；2.地下室沿外墙和分户墙内侧增设250mm厚C30S6钢筋混凝土防水墙，墙高2.5m，同时在原底板上增设250mm厚C30S6钢筋混凝土防水底板，维修加固造价310,263.75元；3.外墙石材脱落按图纸重新施工，修复造价12,704.81元；4.南侧室外门台阶下回填土未回填不存在安全隐患，按设计要求进行重新施工，维修造价8425.49元；5.南侧小花园中混凝土集水井增设混凝土井盖，维修造价1687.81元。2018年12月27日，吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠支付鉴定费40,000元。通过鉴定现场勘验时可见，案涉房屋内部有拆改痕迹，负二层地下室存在积水。2018年12月28日，吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠缴纳案涉房屋2013-2014年度供热费8780.97元、2014-2015年度供热费8780.97元、2015-2016年度供热费8339.20元、2016-2017年度供热费8339.20元、2017-2018年度供热费8339.20元、2018-2019年度供热费8339.20元，2019-2020年度供热费8339.20元，共计缴纳2013-2019年度供热费50,918.74元（不包含2019-2020年度供热费）。另查明，广信志华公司注册地址位于哈尔滨市××北镇团结村，系绿地集团长春绿洋置业有限公司独资成立的有限责任公司。绿地集团长春绿洋置业有限公司注册地址位于长春市××××号，系绿地控股集团有限公司独资成立的有限责任公司。绿地控股集团有限公司注册地址位于上××××楼，系绿地集团公司独资成立的有限责任公司。邵兵于2014年6月18日去世，其全部法定继承人现为其配偶吕林谊、父亲邵奇惠、母亲韩雅琴、儿子邵历特，即本案四原告。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，邵兵与广信志华公司签订商品房买卖合同并依约支付全部房屋价款，广信志华公司亦应依约交付经验收合格并符合合同约定的商品房予邵兵使用。案涉房屋已于2010年7月31日取得竣工验收备案，广信志华公司已于2010年12月中旬通知邵兵接收房屋，邵兵虽以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，但其举示的公证书及司法鉴定意见书仅能证明案涉房屋于公证及司法鉴定时存在地下室积水、外墙墙砖脱落、室外门下未回填等房屋质量问题，且广信志华公司、绿地集团公司对吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠主张在交房时房屋存在上述质量问题均予以否认，故对吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠主张该房屋在交房时即存在房屋质量问题的观点，不予采纳，且吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠亦未能举证证明其在认为房屋存在质量问题时曾向广信志华公司书面提出过，故应当认定系因吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠原因导致案涉房屋未能按期交付，并依据合同约定应视为案涉房屋已经按期交付，该房屋的风险责任、物业管理费、采暖费依约应由其承担。因此，对吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠依据广信志华公司逾期交房而主张的物业费、采暖费及逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。该房屋虽已视为交付给吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠，但广信志华公司未能举示双方房屋交接单证实其已将房屋钥匙交付，且吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠亦表示拒绝接收案涉房屋，故该房屋并未实际交付，广信志华公司作为案涉房屋的出卖人，其未能举证证明该房屋内的拆改痕迹及负二层地下室系吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠所建，故广信志华公司应对该房屋现状承担保修责任。吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠主张的地下室渗水问题经司法鉴定认定系因地下室防水层失效造成，且地下室防水工程属于地基与基础工程分部，其保修期应为工程的合理使用年限，故该地下室渗水问题并未超过保修期，结合司法鉴定意见，广信志华公司应赔偿吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠地下室渗水维修费用310,263.75元，对其诉请中超过此数额的部分，不予支持。吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠因司法鉴定支付的鉴定费40,000元及证据保全支付的公证费1500元，因案涉房屋确存在地下室渗水的质量问题且应由广信志华公司承担保修责任，故广信志华公司应承担此款。吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠虽要求绿地集团公司与广信志华公司共同承担款项给付责任，但绿地集团公司并非其签订商品房买卖合同的合同相对方，其与广信志华公司均系独立的公司法人，绿地集团公司亦非广信志华公司的股东，吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠虽主张其在沟通过程中一直系绿地集团公司人员接待并处理、该房屋实际由绿地集团公司管理并控制，但所举证据不足以证实其此观点且广信志华公司、绿地集团公司予以否认，吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠要求绿地集团公司共同给付款项无事实和法律上的请求权基础，故对其要求绿地集团公司共同承担给付责任的诉讼请求，不予支持。广信志华公司、绿地集团公司虽辩称黑龙江省龙建建设工程技术咨询有限公司无设计资质而出具加固方案并要求重新鉴定，但该鉴定机构具有工程造价资质并依法出具维修造价鉴定意见，该鉴定意见应予采信，法院对其该抗辩观点不予采纳、对其重新鉴定申请不予准许。广信志华公司、绿地集团公司虽辩称防水工程质保期应为五年，自吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠接收房屋后至其起诉时已超过诉讼时效，但按照《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001规定，地下防水属于地基与基础分部工程，且按照《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，地基基础工程的最低保修期限为该工程的合理使用年限，故吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠诉请的地下室渗水问题属于地下防水系地基与基础工程而未超过保修期，对广信志华公司、绿地集团公司的该抗辩观点，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、广信志华公司于判决生效之日起五日内赔偿吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠地下室渗水维修费310,263.75元、公证费1500元、鉴定费40,000元，款项合计351,763.75元；二、驳回吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，邵兵与广信志华公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于案涉房屋交付问题。案涉商品房买卖合同第八条约定，该商品房经验收合格，出卖人应于2010年12月20日前向买受人交付使用。故案涉房屋的交付条件应以开发商是否取得其当地建设管理机构发出的竣工验收备案证为标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据相关法律规定，购房者拒收房屋的权利应严格适用，只有在所购房屋质量存在严重瑕疵，足以影响合同目的时，才可拒收。即经验收合格的房屋，除非达到严重影响居住的条件，否则买受人一般不能拒收房屋。从房屋质量瑕疵的角度，出卖人应承担的是瑕疵担保义务。本案中，2010年12月中旬，广信志华公司通知邵兵及吕林谊交付房屋，邵兵及吕林谊到达现场后以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。案涉房屋已于2010年7月31日取得竣工验收备案，且吕林谊、邵历特、邵奇惠、韩雅琴并未举示证据证明案涉房屋在广信志华公司通知交付房屋时存在严重质量问题，其始终要求继续履行合同，故一审认定案涉房屋已经按期交付并无不当。综上所述，吕林谊、邵历特、邵奇惠、韩雅琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,836元，由吕林谊、邵历特、韩雅琴、邵奇惠负担。本判决为终审判决。审判长  李妮娜审判员  王晓东审判员  孟朋卓二〇二〇年七月二十八日书记员  于文娟