辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终7083号上诉人（原审被告）：李聪，女，1992年6月6日出生，汉族，住辽宁省。委托诉讼代理人：张静，辽宁东尧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王辉，男，1967年7月14日出生，汉族，住辽宁省康平县。原审被告：郭积光，男，1957年11月29日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。原审被告：沈阳聚鑫房地产开发有限公司，住所地康平县康平镇向阳街。法定代表人：刘香兰，该公司经理。原审被告：沈阳市张强恒大粮油贸易有限公司，住所地康平县张强镇张强村。法定代表人：崔晓琳，该公司经理。委托诉讼代理人：崔洪伟，男，1964年2月23日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省康平县。上诉人李聪因与被上诉人王辉，原审被告郭积光、沈阳聚鑫房地产开发有限公司、沈阳市张强恒大粮油贸易有限公司案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初11678号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李聪上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、一审法院判决认定被上诉人是善意取得，属于事实认定错误。上诉人李聪与聚鑫公司于2013年5月9日签订《商品房买卖合同》，并将房款按聚鑫公司指示打入崔洪伟银行卡，该房产于同日备案在上诉人名下，聚鑫公司在合同中承诺2013年5月10日起不出售出租该房产，并出具收到100万元的房款收条。被上诉人王辉一审诉称在2011年12月15日与实际开发人崔洪伟签订《售楼协议书》，以6万元购买涉案房产，2011年12月15日崔洪伟以聚鑫公司的名义开具收款收据，这个时间点充分说明被上诉人是向崔洪伟支付了房款，为了实现跟崔洪售楼协议的目的，其又在2014年1月14日签订与聚鑫公司的《商品房买卖合同》。聚鑫公司作为房地产开发企业不可能将备案在我方名下房屋在出售给他人的，上诉人提供的《商品房买卖合同》明显是虚假合同，被上诉人明知崔洪伟没有权力处分聚鑫公司房产，各方却故意恶意串通，损害第三人利益，按法律规定均为无效合同。一审法院根本没有查清本案事实，就判决认定被上诉人在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，明显事实认定错误，被上诉人具有恶意串通损害他人利益的行为，其根本不是善意受让人。二、一审法院没查清本案中被上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，提供的收款收据和《售楼协议书》的日期是2011年12月15日，《商品房买卖合同》签订日期是2014年1月14日；但涉案房产已于2013年5月10日备案在上诉人名下，备案后聚鑫公司是明知不可以再向他人出售该，其合同应为无效合同，6万元购房款实际上是给付了崔洪伟其并未向聚鑫公司支付房款，其举证支付采暖费以及物业费的收据均可后期伪造，证明不了实际占有该车库。三、被执行人沈阳聚鑫房地产开发有限公司系房地产开发企业，案涉房屋亦登记在该公司名下，应当适用第二十九条的相关规定。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。”本案诉争车库并非是用于居住的房屋，故不符合第第二十九条规定的排除执行情形，我方申请执行的判决是优先受偿权，已依法享有对抗被上诉人王辉的担保物权；该房屋已登记备案在我方名下，故对被上诉人的诉请，不应得到法院的支持。一审判决背离基本适用法律常识，特别条款应优于一般条款适用，二十九条因专门针对开发企业，属针对特别主体的特别条款，如涉及主体为开发商应当适用该条款，这是基本常识，一审判决认为二十八条和二十九条可同时适用，明显违背常识的错误。王辉辩称，请求维持原判。沈阳市张强恒大粮油贸易有限公司述称，请求维持原判。郭积光、沈阳聚鑫房地产开发有限公司未陈述。王辉向一审法院起诉请求：1.撤回沈阳市沈河区人民法院2018年3月份做出的查封公告；2.解除对康平县张强镇金色华庭小区25＃南车库东6号房产的查封并终止对该车库的执行；3.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2014年10月31日，因李聪与郭积光、沈阳聚鑫房地产开发有限公司、沈阳市张强恒大粮油贸易有限公司民间借贷纠纷一案，一审法院作出（2014）沈河民三初字第221号民事判决，判决：“一、被告郭积光于本判决发生法律效力之日起十五日内偿还原告李聪借款本金人民币95万元；二、被告郭积光于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告李聪借款利息人民币17,490元；三、被告郭积光于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告李聪借款本金人民币95万元的利息（自2013年6月10日起至本判决确定的给付之日止，按人民银行同期贷款利率的四倍计算）；四、被告沈阳聚鑫房地产开发有限公司、沈阳市张强恒大粮油贸易有限公司对本判决第一、二、三项承担连带给付责任；”上述判决书生效后，被执行人未按生效判决确定期限履行给付义务。李聪向一审法院申请强制执行，一审法院立案执行。一审法院于2018年3月26日查封了沈阳聚鑫房地产开发有限公司的位于康平县张强镇金色华庭小区包括25#南车库东6号在内的多处房产，并于2019年4月29日发出腾房公告。案外人王辉向一审法院提出书面异议，一审法院以（2019）辽0103执异字360号执行裁定书，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，以其购买房屋系车库，并非用于居住的房屋，不符合上述条款规定的排除执行的法定要件，驳回案外人王辉的异议。案外人王辉不服该裁定向一审法院提起执行异议之诉。另查，2011年12月15日，原告与崔洪伟签订《购楼协议》，约定原告购买金色华庭小区25号楼东6号车库，合同价款为60000元，面积32.91平方米，一次性付清等。同日，被告沈阳聚鑫房地产开发有限公司为原告出具《专用收款收据》一份，载明“付款人王辉，金额60000元”。后原告入住使用涉案房屋，其提交了相关的物业费、采暖费、水费收据为证。2013年5月9日，被告沈阳聚鑫房地产开发有限公司（出卖方）被告李聪（买受方）签订《商品房买卖合同》，约定：被告李聪购买被告沈阳聚鑫房地产开发有限公司的商品房为张强镇张强村2011-339号地块上金色华庭小区25#南车库东6号车库，建筑面积32.91平方米，1200元每平方米，总价款为39472元等。同日，上述房产备案在被告李聪名下。2013年5月10日，被告郭积光作为借款方，被告李聪作为贷款方，签订《借款合同》一份载明“借款金额100万元，期限2013年5月10日至2013年6月9日，月息2%，郭积光自用沈阳聚鑫房地产开发有限公司车库（面积1070.18平方米）为该借贷提供抵押担保等。被告郭积光在该合同上签名，被告沈阳聚鑫房地产开发有限公司在抵押方全体股东处盖章，沈阳市张强恒大粮油贸易有限公司在担保人全体股东处盖章。”同日，被告李聪作为甲方（买方）被告沈阳聚鑫房地产开发有限公司作为乙方签订《房地产转让合同》一份载明“乙方自愿将沈阳聚鑫房地产开发有限公司车库总面积1070.18平方米的房产出售给甲方，双方成交价格为100万元，乙方保证没有其他单位或个人出售上述房地产协议，并承诺自2013年5月10日起不出租出出售上述房地产，否则按双倍成交价格赔付甲方，并承担相关法律责任，甲方同意乙方在2013年6月9日前，按人民币100万元收回上述房地产等。”同日，被告沈阳聚鑫房地产开发有限公司召开《股东会议》该100万元总价款打入公司自定的崔洪伟的卡中，该买房行为是我公司全体股东真实意思表示，该买卖行为不得以显失公平而主张撤销权。同日，被告沈阳聚鑫房地产开发有限公司出具《收条》一份载明“收到李聪人民币100万元。”2014年1月份14日，被告沈阳聚鑫房地产开发有限公司（出卖方）原告王辉（买受方）签订《商品房买卖合同》，约定：原告王辉购买的商品房为张强镇张强村2011-339号地块上金色华庭小区25#南车库东6号车库，建筑面积32.91平方米，1823.15元每平方米，总价款为60000元，一次性付款等。再查，辽宁省康平县人民法院（2016）辽0123民初字79号民事判决书中认定，被告沈阳市张强恒大粮油贸易有限公司是挂靠在被告沈阳聚鑫房地产开发有限公司名下的实际施工人。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告郭积光、沈阳聚鑫房地产开发有限公司公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有；(三)已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告王辉在一审法院查封前已与被告沈阳聚鑫房地产开发有限公司签订书面的《商品房买卖合同》且支付了全部的购房款、实际占有涉案房屋，涉案房屋并非因原告自身原因未办理过户登记手续，原告构成善意取得。以上足以证明原告对涉案房屋享有的权利的真实性和合法性。现有证据亦不能证明原告被告沈阳聚鑫房地产开发有限公司与之间存在恶意串通逃避债务的主观故意，本案符合上述法律规定的情形，该权利可以排除执行。被告李聪与被告沈阳聚鑫房地产开发有限公司虽针对涉案房产签订了《商品房买卖合同》，但其又同时签订了《借款合同》、《房地产转让合同》、《股东会议》其内容明确了该房产是为借款的抵押担保，并非真实买卖关系，且均在原告的购买使用之后，故一审法院认为其情形无法与原告的善意取得形成对抗，对原告关于要求停止对涉案房产执行的诉讼请求予以支持。关于原告提出撤回一审法院2018年3月份做出的查封公告及解除对查封的诉讼请求，因其不属案外人执行异议之诉的审理范围，故对原告的该项诉讼请求，不予处理。关于被告李聪抗辩：原告与被告崔洪伟签订的合同属于无效合同，崔洪伟无权处分，原告与被告沈阳聚鑫房地产开发有限公司的商品房买卖合同及收款收据系伪造的意见，因被告沈阳市张强恒大粮油贸易有限公司与被告沈阳聚鑫房地产开发有限公司是挂靠关系，为该项目的实际施工方，崔洪伟系沈阳市张强恒大粮油贸易有限公司员工，原告与崔洪伟相识，并与其签订《购楼合同》，后原告王辉与被告沈阳聚鑫房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》并交纳全部购房款，被告沈阳聚鑫房地产开发有限公司交付房屋，双方已履行合同，该合同应合法有效。被告李聪亦未提供有关证据证明其合同及收据为伪造，故被告李聪该抗辩意见因证据不足，不予采信。关于被告抗辩：因被告沈阳聚鑫房地产开发有限公司系房地产开发企业，本案应当适用司法解释第二十九条而非二十八条的意见，一审法院认为，该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普通适用性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可适用普通条款。本案的实际情况属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的情形，故对被告该项诉讼请求不予采信。一审法院判决：一、不得执行坐落于辽宁省康平县张强镇张强村2011-339号地块上金色华庭第25号楼南车库东6号，建筑面积32.91平方米的房屋；二、驳回原告王辉的其他诉讼请求。案件受理费1300元，公告费800元，由被告李聪负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有；(三)已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被上诉人在查封前已与沈阳聚鑫房地产开发有限公司签订合法有效的商品房买卖合同，虽发生在上诉人签订商品房买卖合同并办理备案之后，但在上诉人签订合同并备案之前，被上诉人已经与崔洪伟签订了购房协议，并于当日取得了沈阳聚鑫房地产开发有限公司开具的收款收据，当日办理了入住手续，故可以认定被上诉人作为案涉房屋的真实权利人，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，具有足以排除执行的民事权益。关于上诉人主张应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，而非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的问题，因上述两条规定并不互相排斥，当事人只要符合其中一条规定的情形，即可认定具有足以排除执行的民事权益，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”，其享有优先受偿权，已依法享有对抗被上诉人王辉的担保物权的问题，因上诉人对案涉房屋买卖合同的备案并不能等同于房产部门的抵押登记手续等，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人李聪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人李聪负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  姜会军二〇二〇年七月二日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。