北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6830号上诉人（原审被告）：北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙），主要经营场所北京市丰台区新村巴庄子124号4幢812室。执行事务合伙人：北京沃登基金管理中心（有限合伙）（委派王春光为代表），北京恒兴达旺广告设计有限公司（委派蒋兆雄为代表）。委托诉讼代理人：李平，北京市中友律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈峰，北京市中友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王文忠，男，1956年10月10日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：祝婕，北京市信凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：高艳清，北京市信凯律师事务所律师。上诉人北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）（以下简称中犀华筑房地产开发中心）因与被上诉人王文忠商品房预约合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初26296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。中犀华筑房地产开发中心之委托诉讼代理人李平，王文忠之委托诉讼代理人高艳清、祝婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中犀华筑房地产开发中心上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王文忠起诉的全部诉讼请求。事实和理由：1．一审判决认为：王文忠与中犀华筑房地产开发中心于2018年3月27日签订的编号为0000010号《恒大国际广场商品房认购书》（以下简称认购书）中虽然约定签订正式购房合同前“可以进行一次更名”“具备网签资格”，但并未明确《北京市商品房现房买卖合同》的购买人非个人，故不能当然理解为王文忠曾承诺以公司名义购买或王文忠必然能通过一定方式取得购房资格。中犀华筑房地产中心认为一审法院对该事实的认定是错误的。王文忠对于其以个人名义无法购买商业xxx-143（负二层）（以下简称143号房）的事实是知道的，但仍然承诺在具备网签资格后签订正式购房合同，且在签订正式购房合同前可以进行一次购买人的更名。由此完全能够得出王文忠曾承诺以公司名义购买房屋的结论。2．一审判决认为王文忠不具备购买案涉房屋的资格，《认购书》客观上无法履行是错误的。如王文忠购买案涉房屋是为了自用，其必然要在案涉房屋上注册公司以进行商业使用。如王文忠是为了投资而购买案涉房屋，其既可以在签订正式购房合同之前以自己或其家人的名义注册公司，然后签订正式购房合同；也可以在五年分期付款期限内将案涉房屋转让给某个公司，也就是行使《认购书》中所规定的可以进行一次更名的权利，以实现其投资目的。3．一审判决认为中犀华筑房地产中心即使提供了咨询服务，也并非居间服务，是错误的。《咨询服务协议书》实际上是一份居间合同，具有独立性，并不因为《认购书》的解除而必然解除。王文忠辩称，同意一审判决。1．《认购书》在客观上已经无法履行，合同目的已无法实现。王文忠是以个人名义签订的《认购书》，在签订协议和支付购房款的整个过程中，中犀华筑房地产中心未向王文忠提及以公司名义购买或注册公司等事宜。王文忠系自然人，非中犀华筑房地产中心所称的公司，不具有购买中犀华筑房地产中心所售房屋的资质。王文忠作为不了解购房政策的自然人，无法尽到合理注意义务合情合理。中犀华筑房地产中心从未对王文忠尽到提示告知义务。2．《咨询服务协议书》并非具有独立性，《认购书》解除其理所应当一并解除。王文忠向一审法院起诉请求：1.判令解除王文忠与中犀华筑房地产开发中心于2018年3月27日签订的编号为0000010号《恒大国际广场商品房认购书》；2.判令解除王文忠与中犀华筑房地产开发中心于2018年3月27日签订的编号为0000017号的《咨询服务协议书》；3.判令中犀华筑房地产开发中心退还王文忠购房款573994元，并双倍返还定金200000元，共计773994元；中犀华筑房地产开发中心支付以773994元为基数的利息，从起诉时起至全部款项支付完毕时止，利率按照同期银行贷款利率计算;4.诉讼费用由中犀华筑房地产开发中心承担。一审法院认定事实：2018年3月27日，中犀华筑房地产开发中心（甲方、出卖人）与王文忠（乙方、买受人）签订编号为0000010的认购书，约定乙方向甲方认购商业xxx-143（负二层）（以下简称143号房），该商品房的规划用途为商业。该商品房建筑面积共36.59平方米，其中，套内建筑面积17.58平方米。按建筑面积计算，单价为25865.31元/平方米；按套内建筑面积计算，单价为53834.58元/平方米，总金额为946412元。乙方同意签署本认购书时，支付10万元作为定金，定金在签定《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》时转入房款。乙方选择分期付款：乙方须于2018年3月27日前支付首期房款46412元（不含定金）；于2019年3月18日前付清190000元；于2020年3月18日前付清190000元；于2021年3月18日前付清190000元；于2022年3月18日前付清剩余款项230000元，并签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之五向甲方支付违约金。乙方必须在本认购书约定的付款方式和期限内到甲方指定的地点支付各笔款项，在全部款项付清后签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》，如乙方未能按约定日期支付相应房款超过15日，则视为乙方放弃购买该房屋，所交定金不退，并扣除乙方总房款10%作为对甲方的赔偿，其他款项退还乙方，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。甲方同意乙方签署本认购书后，在签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》前可以进行一次更名。乙方付清房屋所有款项并具备网签资格7日后由北京恒隆兴置业有限公司（恒大地产）进行统一签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》。乙方付清房屋所有款项并签署完《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》，且该套房屋达到交房条件的，由北京恒隆兴置业有限公司（恒大地产）进行统一交房。该认购书还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，中犀华筑房地产开发中心（甲方）与王文忠（乙方）签订编号为0000017的《咨询服务协议书》，约定乙方自愿参加甲方组织的恒大国际广场咨询服务活动，自愿缴纳337581元以作为认购恒大国际广场项目商业xxx-143（负二层）的咨询服务费。乙方自愿参与本项目甲方指定房源的咨询服务活动，根据乙方购房用途，甲方为乙方提供如下服务，并据此收取本协议第一条所述咨询服务费：（1）甲方就自有的信息渠道、市场操作、专业人员的知识和经验为乙方提供专业的选址、评估等咨询服务；（2）乙方在签订认购书后，按照选取房源，甲方为乙方争取优惠价格购买所选定房源；（3）甲方为乙方争取灵活的付款方式购买本项目所选房源。签订本协议书当日，甲方应对乙方缴纳的咨询服务费开具收款凭证。乙方缴纳的咨询服务费不计入购房款。由于认购客户自身原因，认购本项目后放弃购买的，甲方将不退还本咨询服务费。2018年3月17日，王文忠向中犀华筑房地产开发中心支付143号房定金5万元。2018年3月27日，王文忠分两笔向中犀华筑房地产开发中心共交纳433994元，中犀华筑房地产开发中心向王文忠开具金额为146412元与287582元的收据。2019年3月18日，王文忠向中犀华筑房地产开发中心交纳19万元。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发〔2017〕第112号）。根据该公告，王文忠不具备商业、办公类项目商品房的购房资格。2019年9月25日，王文忠向法院提起本案诉讼。王文忠在诉讼过程中主张向中犀华筑房地产开发中心交纳定金10万元，中犀华筑房地产开发中心认为王文忠仅交纳了5万元定金，其余均为房款，且总金额以公司出具的票据总金额为准。诉讼过程中，中犀华筑房地产开发中心变更主张，称其自行区分王文忠的缴款金额，扣除咨询服务费后，剩余的才是购房款。经法院询问，中犀华筑房地产中心明确其应提供的咨询服务为组织团购、争取优惠价格；若王文忠不能按期付款，中犀华筑房地产中心承担担保责任；《商铺咨询服务报告》中载明的服务。诉讼过程中，中犀华筑房地产中心向法庭提交《商铺咨询顾问服务报告》一份，其中所载服务内容包括：提供商铺周边市场行情的咨询服务；提供多对一商业选铺的咨询服务；带领实地看铺并提供专业的咨询意见；辅助办理各类购买手续；促进交易并签署合法有效的买卖合同；实地勘察物业保证物业的完整交割。王文忠对该证据不予认可，主张并未收到《商铺咨询服务报告》。一审法院认为，王文忠与中犀华筑房地产开发中心签订的认购书仅就房屋基本情况及房屋价款进行约定，未就房屋交付、产证办理、违约责任等商品房买卖合同必不可少的内容作出约定，是双方对将来订立正式商品房买卖合同达成的合意，应为预约合同。故法院依法将本案案由调整为商品房预约合同纠纷。王文忠与中犀华筑房地产开发中心在自愿基础上签订的认购书是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因限购政策影响，王文忠不具备购买涉案商品房的资格，认购书客观上无法履行，其要求解除双方所签认购书的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。中犀华筑房地产开发中心主张认购书为附条件的合同，对此，法院认为，认购书中虽约定签订正式购房合同前“可以进行一次更名”，“具备网签资格7日后”可以统一签署商品房买卖合同，但并未明确约定商品房买卖合同的购买人为非个人，中犀华筑房地产开发中心亦未提交证据证明王文忠曾承诺以公司名义购买或其必然能通过一定方式取得购房资格，因此，对于中犀华筑房地产开发中心的该项抗辩意见，法院不予采纳。根据双方签订的咨询服务协议书及中犀华筑房地产开发中心在庭审中自认的事实，中犀华筑房地产开发中心除应为王文忠争取优惠价格且以灵活的付款方式购买房源外，还负有提供咨询、辅助办理各类手续、促进交易并签署合法有效的买卖合同、实地勘察保证物业的完整交割等义务。由此可见，中犀华筑房地产开发中心作为合同的相对方，其所负的咨询义务应当保证购房的完整交易且使购房人享受优惠，涉案房屋价格在认购书中已确定，无证据显示商品房买卖合同中的价款会低于该价格，在认购书解除的情形下，中犀华筑房地产开发中心亦无需履行后续的促进交易、物业交割等义务，故不能认定咨询服务协议书已履行完毕。现认购书解除，咨询服务协议书的合同目的亦无法实现，对于王文忠要求解除咨询服务协议书的诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于定金，法院根据中犀华筑房地产开发中心出具的收据确认为5万元。认购书约定定金在签订商品房买卖合同时转入房款，鉴于认购书解除，中犀华筑房地产开发中心应将定金返还。在签订认购书时，限购政策已出台一年，房产销售企业及谨慎的购房者均应知晓个人不具备购买商业、办公类项目商品房的购房资格，因此，对于认购书的客观履行障碍，双方均存在一定过错，故对于王文忠要求双倍返还定金的诉讼请求，法院不予支持。对于王文忠交纳的不含定金的购房款，中犀华筑房地产开发中心亦应予以退还。就购房款的具体数额，法院根据王文忠提交的收据予以确认。对于中犀华筑房地产中心所持扣除咨询服务费之后剩余部分为购房款的主张，法院认为，根据证据规则，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。中犀华筑房地产中心在诉讼过程中认可王文忠交纳的款项除5万元定金外均为房款。且中犀华筑房地产中心出具的收据并未明确显示有咨询服务费的项目。现中犀华筑房地产中心在未提交相反证据的情况下主张扣除咨询服务费剩余部分为房款的主张，法院不予采信。王文忠交纳的定金、购房款总额为确定数额，其要求中犀华筑房地产中心全部返还，但自行区分的定金、购房款数额有误，为避免当事人诉累，法院本着一次性解决纠纷的原则一并予以调整。王文忠主张的利息起算时间合理，法院予以支持。利息的计算标准，法院按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率确认。一审法院判决：一、解除王文忠与北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）于2018年3月27日签订的编号为0000010号的《恒大国际广场商品房认购书》；二、解除王文忠与北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）于2018年3月27日签订的编号为0000017的《咨询服务协议书》;三、北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）于判决生效后十日内向王文忠返还定金50000元、购房款623994元，合计673994元；四、北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）于判决生效后十日内向王文忠支付利息（以673994元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年9月25日起计算至实际退还之日止）；五、驳回王文忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，结合二审庭审情况及中犀华筑房地产中心上诉请求，本案的争议焦点为：王文忠与中犀华筑房地产中心签订的《认购书》及《咨询服务协议书》是否应当解除。依法成立的合同，受法律保护。王文忠与中犀华筑房地产中心签订《认购书》及《咨询服务协议书》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有法律约束力。根据已查明的事实，王文忠与中犀华筑房地产中心签订《认购书》中明确约定双方还要签订《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》，可见，《认购书》属于预约合同。现王文忠因限购政策，不具备购买案涉房屋的资格，导致双方不可能签订正式的房屋买卖合同，客观上造成《认购书》无法履行，故王文忠要求解除双方所签《认购书》，理由正当，本院予以支持。关于中犀华筑房地产中心称只要王文忠以公司名义购房就不受限购政策影响，故不同意解除《认购书》的上诉理由。因王文忠是自然人，且双方签订《认购书》中亦没有王文忠应以公司名义购房的条款约定，故中犀华筑房地产中心的该项上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。另，一审判决中关于《认购书》中虽约定签订正式购房合同前“可以进行一次更名”“具备网签资格”，但并未明确《北京市商品房现房买卖合同》的购买人非个人，故不能当然理解为王文忠曾承诺以公司名义购买或王文忠必然能通过一定方式取得购房资格的认定，系正确的。且基于此，未采信中犀华筑房地产中心关于王文忠曾承诺以公司名义签订《北京市商品房现房买卖合同》的意见，并无不当，本院予以维持。关于王文忠与中犀华筑房地产中心签订《咨询服务协议书》的性质。从该协议书的内容及双方陈述签订该协议书的过程和原因可以看出，该协议书并非居间合同，而是中犀华筑房地产中心为确保王文忠顺利购买案涉房屋提供咨询、享有优惠等服务而与王文忠签订的协议书。现王文忠不具备购房资格，其与中犀华筑房地产中心签订的《认购书》已经解除，《咨询服务协议书》亦无履行基础，故一审法院判决一并解除《咨询服务协议书》并无不当，本院予以维持。应当指出，双方在签订《认购书》时，限购政策已出台一年。中犀华筑房地产中心作为房产销售企业应当对自己所售房屋的销售对象是明知的。王文忠作为购房人亦应在购房前了解相关购房政策。现《认购书》出现客观履行不能的障碍，中犀华筑房地产中心与王文忠均存在一定过错。综上所述，北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11540元，由北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 霍翠玲审 判 员 周梦峰审 判 员 陈 妍二〇二〇年七月三十日法官助理 吴京竞书 记 员 孙辰姝书 记 员 林晓天