山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1846号上诉人（原审原告）：马玉文，女，1964年8月16日出生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市呼兰区，现住山东省荣成市。委托诉讼代理人：李友（系马玉文之夫），户籍地黑龙江省哈尔滨市呼兰区，现住山东省荣成市。被上诉人（原审被告）：刘振峰，男，1969年4月29日出生，汉族，住山东省威海经济技术开发区。原审被告：荣成凤凰湖房地产销售有限公司，住所地山东省荣成市斥山街道双山东路599号。法定代表人：郭健，总经理。委托诉讼代理人：毕晓晖，女，该公司合同部经理。上诉人马玉文因与被上诉人刘振峰及原审被告荣成凤凰湖房地产销售有限公司（以下简称“凤凰湖销售公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院(2019)鲁1082民初5749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马玉文上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审认定事实不清。刘振峰系凤凰湖销售公司的销售人员并有独立办公室。2018年6月，马玉文通过刘振峰购买了案涉房屋，约定房屋建筑面积61.61ｍ2，单价4000元／ｍ2，房价为246440元。2018年6月3日、4日，马玉文分两次通过微信转账共付给刘振峰定金2万元。2018年7月3日，又通过中国银行转账付给刘振峰首付款170925元。当日，马玉文与凤凰湖销售公司签订了《认购协议书》《分期付款协议》。2018年7月3日，马玉文向凤凰湖销售公司支付房款2.2万元，后又按《分期付款协议》的约定，分别于2018年12月10日、2019年6月11日各付给凤凰湖销售公司4.6万元，2019年12月10日付清尾款42440元。综上，马玉文共支付给刘振峰190925元、凤凰湖公司156440元，总计347365元，与马玉文、刘振峰之间所约定的房款246440元相差100925元。该款项系马玉文的损失，一审驳回马玉文的诉讼请求，严重损害马玉文的合法权益；2.一审判决错误，证据不足。刘振峰收取马玉文定金及首付款共计190925元，该款项均为房款，刘振峰据为己有，于法于理均无据。案涉房屋的出卖人系凤凰湖销售公司，买受人系马玉文，与刘振峰无关。刘振峰对案涉房屋从未享有过所有权，不可能与马玉文形成房屋买卖关系，同时，刘振峰亦未提交其与马玉文存在自愿交易的证据。刘振峰辩称，1.在购买房屋时，马玉文与刘振峰一方的业务人员明确协商5000元／ｍ2，且双方与原房主约定将同原合同相比多出的差价款汇到刘振峰账上，其余的尾款汇到凤凰湖销售公司账上；2.一审判决认定事实清楚，证据充分，请求予以维持。凤凰湖销售公司述称，凤凰湖销售公司收到了马玉文转给凤凰湖销售公司的全部款项，不清楚未转给凤凰湖销售公司的款项，该款项亦与凤凰湖销售公司无关，请求驳回马玉文对凤凰湖销售公司的起诉。马玉文向一审法院起诉请求：1.凤凰湖销售公司、刘振峰返还多收取马玉文的房款100925元；2.凤凰湖销售公司、刘振峰支付逾期付款利息（以100925元为基数、按银行同期贷款利率6%计算，自2018年7月3日起至实际支付之日止）。一审法院认定事实：刘振峰常年经营房产经纪业务，荣成美平房产经纪有限公司系刘振峰个人投资成立的自然人独资公司。2016年12月10日，凤凰湖销售公司与案外人张建签订了凤凰湖D3区619号楼1102室《认购协议书》，约定：房屋建筑面积61.61ｍ2，单价4000元／ｍ2，房价为246440元。12月11日，双方又签订了《分期付款协议》，约定了分期付款的时间及金额。后张建按《分期付款协议》的约定付给凤凰湖销售公司房款共计9万元，并对该房屋进行了装修。2018年5月3日，张建委托刘振峰的荣成美平房产经纪有限公司出售案涉房屋。2018年6月，马玉文经刘振峰介绍购买该房屋。同年6月3日、4日马玉文分两次通过微信转账共付给刘振峰购房定金2万元。2018年7月3日，马玉文通过中国银行转账付给刘振峰房款170925元。当日，马玉文与其女儿李红丹及张建同时到凤凰湖销售公司要求将案涉房屋更名至马玉文名下，马玉文及李红丹、张建在更名申请表中签字确认后，张建将已交的房款9万元转至马玉文名下，同时马玉文、李红丹与凤凰湖销售公司重新签订了《认购协议书》《分期付款协议》。当日，马玉文付给凤凰湖销售公司房款2.2万元，后又按《分期付款协议》的约定分别于2018年12月10日、2019年6月11日各付给凤凰湖销售公司4.6万元，余款42440元须于2019年12月10日前付清。现马玉文以多收取房款为由与凤凰湖销售公司、刘振峰发生争执，马玉文于2019年10月11日诉至一审法院，主张其经刘振峰介绍凤凰湖销售公司凤凰湖D3区有一套房屋低价出售，经合同约定购买了凤凰湖销售公司的案涉房屋，建筑面积为61.61ｍ2，单价4000元／ｍ2，总房款246440元，并于2018年7月3日签署了《分期付款协议》；2017年6月至2019年6月，马玉文按约先后支付房款347365元，其中刘振峰代收马玉文房款190925元；凤凰湖销售公司、刘振峰多收取马玉文房款100925元，经马玉文多次索要，凤凰湖销售公司、刘振峰拒不返还。凤凰湖销售公司主张，2018年7月3日，马玉文与原房主张建同时到其公司要求将案涉房屋更名至马玉文名下，马玉文自愿接受张建购买该房屋所有的债权债务，张建将所交的房款9万元转至马玉文名下；房屋所有权变更后，马玉文当日交款2.2万元，余款134440元，按照经马玉文签字确认的《分期付款协议》履行，共计交款20.4万元，余款42440元应于2019年12月10日前付清；马玉文的诉求无事实依据，应予驳回。刘振峰主张，张建委托荣成美平房产经纪有限公司出售案涉房屋，马玉文经实地考察认可自愿购买，刘振峰未多收取马玉文的任何房款，只收取了部分中介费用，因此无法返还，更不存在逾期利息等，请求驳回马玉文的诉讼请求。一审法院认为，马玉文通过房产中介人刘振峰购买了凤凰湖销售公司开发的凤凰湖D3区619号楼1102室，事实清楚，证据确凿。按《分期付款协议》的约定马玉文已交付凤凰湖销售公司房款204000元（含张建付9万元），属正常履约。马玉文支付给刘振峰房款190925元（含定金2万元）属双方自愿的交易，且房屋已实际交付居住。因此马玉文的诉请，无事实及法律依据，不能支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：驳回马玉文的诉讼请求。案件受理费2319元，由马玉文负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。马玉文提交其与凤凰湖销售公司于2019年12月24日签订的《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》载明：房屋建筑面积61.61ｍ2，价款4000元／ｍ2，总金额246440元；分款方式：分期付款，马玉文在签订本合同时已支付该商品房全部价款，具体付款方式及违约责任按《分期付款协议》中规定的执行。拟证实马玉文系在凤凰湖销售公司购买的房屋，并非是从刘振峰处购买。经质证，刘振峰对证据的真实性没有异议，但主张合同价款和双方实际成交价款相比相差1000元／ｍ2，合同价款不是双方真实买卖的价款；当时，刘振峰告诉马玉文房屋的装修款为5万元多，后原房主张建和马玉文协议约定为3.6万元。凤凰湖销售公司对证据的真实性没有异议，主张凤凰湖销售公司也是按照约定收取马玉文的款项，并没有多收取任何其他款项。本院认为，刘振峰、凤凰湖销售公司对该证据的真实性没有异议，故对该证据的真实性予以认定。经本院审理查明，马玉文及其女儿李红丹与凤凰湖销售公司之间签订的《认购协议书》《分期付款协议》和凤凰湖销售公司与张建签订的《认购协议书》《分期付款协议》相比较，除马玉文与凤凰湖销售公司之间的《分期付款协议》签订时间注明为2018年7月3日外，其他内容及注明的签订时间均相同。对此，凤凰湖销售公司主张，马玉文购买的房屋，原是凤凰湖销售公司与张建签订的《认购协议书》，后由张建申请更名给马玉文，并不是马玉文自凤凰湖销售公司直接购买，更名申请表是凤凰湖销售公司工作人员制作的，该申请表上“马玉文”及其女儿“李红丹”的签字不是本人所签，凤凰湖销售公司需要的是张建的亲笔签名；至于张建收马玉文多少房款，凤凰湖销售公司不清楚，也与其无关。刘振峰主张，案涉房屋的房源是其提供给郝忠芳（系刘振峰的业务员），当时正常房价为6000多元／ｍ2，郝忠芳为了让马玉文卖房，就找刘振峰要了该房源，当时和马玉文讲的很清楚，单价是5000多元／ｍ2，装修费另算。马玉文则主张，其先认识郝忠芳，郝忠芳想让马玉文和其一起卖房，并拿出一份郝忠芳和赤山集团房地产开发公司签订的委托卖房合同（约定提成12%-16%），马玉文给郝忠芳卖了12套房屋，但郝忠芳没有给其提成；马玉文欲购买房屋，通过郝忠芳介绍刘振峰从凤凰湖销售公司购买的低价房，但刘振峰代替凤凰湖销售公司收取了马玉文的房款，刘振峰是凤凰湖销售公司的中介方只能赚取凤凰湖销售公司12%-16%的提成，无权赚取马玉文的劳务费和中介费。另查，马玉文于2019年12月10日将余款42440元汇给凤凰湖销售公司。对此，马玉文主张若马玉文不按双方之间《认购协议书》的约定按时将款支付给凤凰湖销售公司，凤凰湖销售公司将收回房屋。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，根据查明的事实可以认定，案涉房屋系先由凤凰湖销售公司出卖给案外人张建，并由张建对房屋进行了装修，后又通过中介人刘振峰介绍转卖给马玉文。据此，凤凰湖销售公司虽与马玉文签订了《认购协议书》《分期付款协议》，但该合同和凤凰湖销售公司与张建签订的《认购协议书》《分期付款协议》相比较，除马玉文的《分期付款协议》签订时间注明为2018年7月3日外，其他内容及签订时间均相同，同时结合凤凰湖销售公司提供的更名申请表可以证实，凤凰湖销售公司与马玉文签订上述协议的目的只是为了将房屋直接更名至马玉文名下，双方之间并无真实的房屋买卖关系。凤凰湖销售公司只是按照《认购协议书》《分期付款协议》的约定收取固定款项，至于马玉文与刘振峰及原房主张建如何约定，与凤凰湖销售公司无关。现凤凰湖销售公司已收取案涉房屋的全部房款246440元（含张建支付的9万元），并已将房屋交付给马玉文。凤凰湖销售公司与马玉文签订的《商品房买卖合同》虽是真实的，只是为协助办理房屋转移登记手续，并不能证实双方之间存在真实的房屋买卖关系。至于马玉文另外支付给刘振峰的100925元，属于马玉文与刘振峰、张建之间的自愿交易行为，现马玉文要求刘振峰予以返还，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，马玉文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2319元，由马玉文负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  乔 卉审判员  张燕妮二〇二〇年七月三十日法官助理宋杨书记员刘金凤