山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0211民初7407号 原告：宁昭婷，女，1980年10月19日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：丁超，山东首辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹秀秀，山东首辰律师事务所实习律师。 被告：青岛天相科技投资有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：周璐，总经理。 委托诉讼代理人：张莹，女，1982年12月5日出生，汉族，住青岛市崂山区。系公司员工。 委托诉讼代理人：王万勋，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 原告宁昭婷与被告青岛天相科技投资有限公司（以下简称天相科技公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁昭婷及其委托诉讼代理人丁超，被告天相科技公司委托诉讼代理人王万勋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 宁昭婷向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告向原告支付房屋套内建筑面积差额、利息（按同期银行贷款利率，自交付购房款之日起至实际返还之日止，暂算至2019年12月4日）、双倍差额共计72366.43元；2.请求法院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金2634.05元（按原告已支付房价款1549440元的日万分之一计算，自2018年8月1日至2018年8月17日止）；3.请求法院判令被告承担本次诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：请求法院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金23861.38元（按原告已支付房价款1549440元的日万分之一计算，自2018年7月30日至2018年12月31日止）；事实和理由：2016年原告与被告签订了《青岛市商品房预售合同》，合同约定：原告向被告购买位于黄岛区《青岛数媒中心4号楼》2层xxx户；建筑面积为58.61平方米，其中套内建筑面积为45.7平方米，每平方米房屋建筑面积单价为人民币26436.45元，房屋总价款为人民币1549440元；被告应于2018年5月1日前将符合约定的房屋交付给原告；若被告未在约定期限内将涉案房屋交付给原告，应向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款万分之1计算，违约金自涉案合同最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同签订后，原告已全额支付了房价款及维修基金，但至约定交房日期时被告一直未将符合合同约定的房屋交付给原告，且在交付前被告擅自将屋内烟道拆除又恢复，不符合设计图纸，经估算涉案房屋套内建筑面积比合同约定少2平米。这严重侵犯了原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。 天相科技公司辩称，一、答辩人无须向被答辩人支付套内建筑面积差额。首先，双方合同明确约定房屋价款按照房屋建筑面积计算，与套内建筑面积无关。1.答辩人与被答辩人签订的《青岛市商品房预售合同》第三条约定“乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币26436.45元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币1549440元。”2.第四条约定“本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。”实测建筑面积是商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积，是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。3.第五条约定“在该房屋交付时，房屋建筑面积以黄岛区不动产登记中心认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列第壹项约定处理：壹、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。”4.双方签订的《青岛市商品房预售合同补充协议》第四条明确约定“1.在该房屋交付时,若主合同约定的建筑面积与实测建筑面积有差异的,以实测的建筑面积为准。实测建筑面积是指产权测绘机构出具的房产测绘技术报告中的商品房实测面积,并以该实测面积数据作为面积确认及面积差异处理的依据。2.如预售合同中约定的建筑面积与实测面积不一致,双方以实测面积为准,按房屋每平方米建筑面积单价计算对总房价款多退少补。”其次，经青岛经济技术开发区华夏房屋测绘中心测绘，案涉房屋实测建筑面积为58.78平方米，比预测建筑面积58.61平方米多了0.17平方米，误差比约为0.3%，按照合同约定，被答辩人应支付答辩人面积补差款4495元。同时，套内面积实测为45.71平方米，大于双方《青岛市商品房预售合同》约定的45.70平方米。最后，案涉房屋的竣工图和原规划设计图相符，案涉房屋的室内平面布局系被答辩人在办理交房手续前擅自改变，包括拆除排风井、拆除洗手间墙体、改造消防管道、在四周隔墙上安装预埋件等，因此所造成的一切后果均应由被答辩人承担。同时，房屋内的排油烟管道并没有变动。二、被答辩人未支付案涉房屋房款差价，违约在先，无权向答辩人主张逾期交房的违约责任。答辩人多次催促被答辩人收房，被答辩人均置之不理。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同补充协议》第四条第4款约定“若出现本条第2款规定的需对房屋价款多退少补的情况,应在办理该房屋交付手续前,双方结清该房屋房款差价。其中:若乙方需要补交差价,乙方不补交的,则乙方除承担逾期付款的责任外,甲方有权顺延交房的时间至实际补交日,并且对由此导致该房屋迟延交付或该房屋的产权证逾期办理的,甲方不承担违约责任。”被答辩人至今未支付案涉房屋房款差价，按照合同约定，答辩人有权顺延交房的时间至实际补交日，对由此导致该房屋迟延交付，答辩人不承担违约责任。综上，被答辩人对答辩人的诉讼请求均不成立，请求依法予以驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2016年12月21日，天相科技公司作为甲方、卖方，宁昭婷作为乙方、买房，经协商一致签订《青岛市商品房预售合同》及其附件,约定宁昭婷购买天相科技公司开发的位于黄岛区青岛数媒中心4号楼2层xxx户房屋,房屋暂测建筑面积共58.61平方米,其中套内建筑面积45.70平方米、公用分摊建筑面积为12.91平方米。该房屋每平方米建筑面积单价为26436.45元，该房屋的总价款暂定为1549440元。合同第五条约定：在该房屋交付时，房屋建筑面积以黄岛区不动产登记中心认定的测绘机构实测面积为准，如甲方测绘面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列第壹现约定处理：壹、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。……第十一条约定，甲方定于2018年5月1日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择下列第壹种方案追究甲方责任：壹、乙方有权单方面解除本合同。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为办理了入住手续并交钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为商业用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，因此产生的延期交房责任由甲方承担。合同补充条款第十条约定，关于主合同“第十二条”，甲方如未在本合同约定期限内将房屋交付给乙方，应当按以下方式承担违约责任：1.逾期不超过九十日，甲方不承担责任，无需向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期不超过一百八十日，自第九十一日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同补充条款第十一条约定，……2.……若乙方未按照甲方书面的交付通知书的要求办理交付该房屋的交接手续，则自该通知书指定的交付期限届满视为甲方将该房屋正式交付给乙方。…… 2.合同签订后，原告向被告支付房款1549440元。 3.案涉房屋于2018年8月17日取得竣工验收备案。 4.庭审中，被告提交《测绘报告》一份，欲证明青岛经济技术开发区华夏房屋测绘中心出具测绘报告的第5页、第42页和第67页，案涉房屋实测建筑面积为58.78平方米，比预测建筑面积58.61平方米多了0.17平方米，按照合同约定，原告应支付被告面积补差款4495元。同时，套内面积实测为45.71平方米，也大于双方《青岛市商品房预售合同》约定的45.70平方米。原告质证称上述证据系被告单方委托鉴定，对鉴定结论不认可，且该鉴定报告中的信息较为片面，仅有面积数，并没有详细列明分摊公用面积都包括哪些部位，各部位面积都是多大，无法体现本案所争议的室内管井属于套内建筑面积还是公用分摊建筑面积，被告应提供证据证明该测绘机构属于黄岛区不动产登记中心认定的测绘机构且原告认为应当申请该测绘机构相关人员说明上述情况。 5.庭审中，被告提交青岛经济技术开发区华夏房屋测绘中心营业执照副本、测绘资质证书、国家企业信息公示系统信息查询打印件、山东省测绘地理信息市场服务与监管平台信息查询打印件、山东省自然资源厅官网查询的《山东省自然资源厅关于延长测绘资质证书有效期的公告》信息打印页，欲证明青岛数媒中心1-5号楼项目（现场对外项目名称为：天相国际）实测建筑面积，是由青岛天相科技投资有限公司委托青岛经济技术开发区华夏房屋测绘中心进行的测绘，并出具《不动产测量报告》，同时提报黄岛区不动产登记中心办理了成果入库（成果号：201808281xxx）。原告质证称对上述证据的真实性没有异议，但关联性由异议，上述证据只能证明该测绘中心具有丙级测绘资质，无法证明系原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》中约定的“黄岛区不动产登记中心认定的测绘机构”。 6.庭审中，被告提交证人证言、宁昭婷的微信信息及其与砸墙人、邻居、群聊的聊天记录以及黄岛区白朗记商店的工商信息，欲证明原告未办理收房手续已提前入住涉案房屋，未经被告及物业公司同意，也未经楼下邻居同意，即自行委托案外人砸除烟道、隔墙等，对案涉房屋进行改造，并支付了相关费用。131××××5656是原告的手机号及微信号。原告质证称根据证据规则证人应当出庭作证，否则不予采信，对于证据三中的其他证据与本案无关。 7.庭审中，被告提交被告向原告发送的通知书及催告函5份、发送记录及被告销售人员与原告的通话记录，欲证明关于交房事宜,被告共向原告发过5次通知函，分别为：1.2018年4月发的《延期交房通知书》,内容为告知客户延期交房事宜;2.2018年7月发的《房屋交付通知书》,内容为通知客户交房日期,办理交房手续所需要准备、携带的相关资料及流程；3.2018年10月发的《房屋交付通知书》,内容为催促客户及时办理交房手续；4.2019年3月发的《催告函》,内容为催促客户办理房屋交付手续；5.2019年9月发的《通知函》,内容为通知客户办理房产证、面积补差等事宜。2019年9月至12月,被告销售顾问就原告宁昭婷交房、面积补差、更换正式发票等相关业务进行了多次电话沟通,原告均以各种理由拒绝办理相关手续。被告已穷尽各种途径联系原告，充分履行了收房、面积补差等告知义务，原告均消极对待，拒不办理收房手续。原告质证称通知书及催告函5份、发送记录的真实性不予认可，原告并未收到上述的通知书及催告函，首先根据被告提交的编号为1034169651332落款时间为2019年3月8日的邮政特快专递寄件联的原告地址为：市北区冠县路113号1单元303户，联系电话为：131××××5656，结合双方签订的预售合同第1页乙方处载明的原告的住所地为：开发区长江东路890号7-2-602，联系电话为131××××5650,及合同的第26条本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄及直接送达的方式，被告并未按照合同约定进行送达通知原告，通过被告提交的客户月结清单中的邮寄信息无法体现被告所称的向原告发出的邮件已妥投，也无法证明该邮件的内容系交房通知书，寄件联上该快递的查询结果是退回，由此可证明原告没有收到被告发出的通知，根据原告所知案涉房屋所在的整个房屋竣工验收的时间2018年8月17日，根据合同第10条房屋交付必须满足竣工验收的条件，因此，即便8月17日之前被告向原告发出通知也不具备交付的条件。通话记录的真实性无法确认，通过通话记录无法体现通话内容。 8.庭审中，本院当庭询问原告关于涉案房屋烟道、消防管道的拆除情况。原告称2018年7月份被告通知其去交房，原告说当时没有竣工验收就没有收这个房子，同年的8月份，买房子的介绍人“于总”自称与开发商关系很好，楼上楼下的邻居都要改消防管道，如果原告不改的话，别人也不能改，当时原告没有拿到钥匙，但当时也把这个消防管道改了，并于2018年8月7日支付了6000多的费用，具体改造什么原告不清楚，后来因为与邻居有矛盾在交付房屋之前原告就一直没有去过，直到2020年4月19日原告去拿了房屋钥匙，131××××5656是原告的电话。 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，原告宁昭婷与被告天相科技公司签订的《青岛市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：1.关于被告是否应支付原告案涉房屋套内建筑面积差额及利息；2.关于被告是否应支付原告逾期交房违约金。综合本案的案情及相关的法律规定，本院作出如下分析判定： 1.关于被告是否应支付原告案涉房屋套内建筑面积差额及利息。当事人对自己提出的诉讼请求以及反驳对方诉讼请求所基于的事实应当提供证据予以证明,未能提供证据,或者提供证据不充分的,依法应当承担不利后果。本案中，原告称案涉房屋套内建筑面积比预售合同约定的面积少2平方米，但未提交证据予以证明，应当承担举证不利的法律后果。故对原告请求被告支付其案涉房屋套内建筑面积差额及利息失的主张，本院不予支持。 2.关于被告是否应支付原告逾期交房违约金。本案中，双方当事人对于计算基数和计算标准无争议，对计算的起止时间有争议。原告主张逾期交房违约金自2018年7月30日起计算至2018年12月31日，被告认为应自2018年8月1日起计算至2018年8月17日。关于起始时间，根据合同补充条款第十条，天相公司逾期交房，逾期不超过九十日，不承担责任，无需向原告支付违约金，合同继续履行；逾期不超过一百八十日，自第九十一日起至实际交付之日止。合同约定的交房时间为2018年5月1日，因此，被告应自2018年7月30日起承担逾期交房违约金。关于截止时间，经本院当庭询问，原告自认委托案外人实施了砸墙改造行为，并于2018年8月7日支付了6000余元，原告的上述行为系的以实际行为完成了房屋交付，且案涉房屋于2018年8月17日取得竣工验收备案。因此，违约金的截止时间应为2018年8月17日。综上，被告应支付原告2018年7月30日至2018年8月17日的逾期交房违约金2788.99元（1549440元×18天×0.0001）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告青岛天相科技投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁昭婷逾期交房违约金2788.99元； 二、驳回原告宁昭婷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2205.7元（原告已预付），减半收取1102.85元，由原告负担1070.89元，被告负担31.96元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  郝李丽 二〇二〇年七月十五日 书记员  李晓春