辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1127号上诉人（原审被告）：刘喆峰，女，1975年6月5日出生，汉族，住辽阳市文圣区。被上诉人（原审原告）：辽阳环宇置业有限公司，住所地辽阳市文圣区中华大街228号。法定代表人：郭献火，该公司董事长委托诉讼代理人：赵海霞，辽宁和至翔律师事务所律师。上诉人刘喆峰因与被上诉人辽阳环宇置业有限公司（简称“环宇公司”）排除妨害纠纷一案，不服辽阳市文圣区人民法院（2019）辽1003民初1069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年7月3日公开开庭进行了审理。上诉人刘喆峰，被上诉人辽阳环宇置业有限公司的委托诉讼代理人赵海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘喆峰上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、依法判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人无权处置诉争的标的物。根据庭审证据及事实认定，该标的物为人防工程，是公摊面积，其所有权归全体业主，其权利由业主委员会行使，一审法院将此部分标的物的收益判给了被上诉人是错误的；二、一审程序违法。一审中，上诉人并无诉请要求将五、六号仓房的使用权归其所有，一审法院超诉讼请求做出判决，程序违法。辽阳环宇置业有限公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用正确，理应维持原审判决，依法驳回上诉人的上诉请求。1、上诉人上诉诉称：“其购买的房屋及地下车库（子母库）及仓房是一套出售的，仓房就包括28-3-4号、28-3-5号、28-3-6号”，该诉称与事实不符，上诉人只购买了28-3-4号仓房，28-3-5号、28-3-6号两个仓房纯属上诉人个人非法占有行为，故上诉人理应返还其非法占有的两个仓库财产。因上诉人购买的28-3-4号仓房及归答辩人所有的即本案争议的28-3-5号和28-3-6号仓房均位于电梯口的消防通道内，上诉人即误认为该消防通道内的全部仓房均属于其所有，遂将该消防通道砌死，将自己购买的连同答辩人未出售的另两处的仓房及消防通道入口通往这三处仓房的空间全部占为己有。售楼员短信记录显示确认上诉人购买的是一个车库和一个仓房，其余的两个仓房不在其购买的范围之内，结果显示与答辩人提供金域明珠规划竣工图一致，上诉人的行为纯属个人非法占有答辩人财产的行为，根据《民法通则》第117条规定，侵占国家的集体的财产或他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。依据该条规定，上诉人应立即将侵占答辩人所有的两个仓房倒出，如不倒出应按其侵占该两处仓房的价款支付赔偿款；2、上诉人无权占有答辩人的两个仓房，答辩人请求上诉人立即倒出其侵占的仓房。在原审起诉之前，答辩人多次与上诉人协商倒出仓房事宜，协商未果后，答辩人采取措施将上诉人在通道入口处封死的墙体进行了拆除并恢复原状，之后上诉人又将其封死。为此答辩人多次张贴通知，并找上诉人协商，均被上诉人无理拒绝。因上诉人的侵占行为，导致答辩人该两处仓房至今无法销售，消防安全通道被封死，造成了极大的消防安全隐患。其他业主同样反应上诉人的非法占有行为，给其他业主带来的安全隐患问题。《物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据该条规定，上诉人理应将两个仓房倒出恢复消防通道。答辩人不但要求返还原物，还要追究上诉人的非法占有行为给答辩人造成的财产损失。辽阳环宇置业有限公司向一审法院起诉请求：被告于2015年9月17日购买位于金域明珠小区D5区15号车库及28-3-4号仓房（车库26万元、仓房9万元）。但是被告将28-3-5、28-3-6号仓房也占用，现原告诉至法院要求被告立即倒出金域明珠小区地下28-3-5仓房、28-3-6号仓房，并要求被告给付原告从占用之日起至倒出之日止的占用两处仓房的费用，标准分别按照每年2,500元、2,600元计算。原告为证明其主张提供如下证据：1、金域明珠地下车库使用协议书、车库及仓房的平面图，证明被告只购买原告一套子母库及一处仓房39.98平方米。2、整改通知书5份、行政执法情况说明，证明被告占用期间，原告方多次交涉未果。3、金域明珠地下车库使用协议书3份以及地下仓房协议书4份，证明和被告相近的车库的出售价格及同小区类似仓房的售价。4、金域明珠地下仓房租赁协议书2份，证明16.5平方米、18.19平方米仓房的租赁费。5、金域明珠规划竣工设计图，证明车库以及仓房面积的大小以及位置。刘喆峰一审辩称：一、原告没有尽到出售的义务，至今没有跟我方签订合同，办理产权。二、我方保留迟延办理产权证，按被告所交房款的日万分之三赔偿。三、根据原告自认的事实，此部分是消防工程，此部分归业主委员会管理，开发商没有权利。被告为证明其主张提供证据如下：1、原告售楼员在出售地下车库时给被告出示的平面图，证明我没有侵占。2、短信记录打印件，证明我购买车库时售楼员介绍车库及仓房的范围。3、照片打印件，证明买房时现场照片，没有仓房号的区分。4、张亚坤微信截图照片，证明张亚坤是原告的售楼员，具体事情是与张亚坤谈的，我的房屋是通过张亚坤买的。5、被告与张亚坤的短信截图打印件，证明当时我与售楼员多次沟通确认仓房及车库的位置，当时确认我现在使用的原告陈述的28-3-5、28-3-6号仓房在我购买仓房及车库的范围内。6、证实材料，证明装修公司人员与售楼员张亚坤多次现场确认施工范围，当时确认我现在使用的原告陈述的28-3-5、28-3-6号仓房在我购买仓房及车库的范围内。7、现场照片、光盘，证明我当时在购买车库时现场勘查，在现场并没有原告陈述的三个仓房，也没有标号。当时我购买的是整套，该套应包括三个仓房及车库。8、万鑫公司出具的金域明珠地下二层施工预算书电子文档打印件，证明地下二层没有砸墙的预算费用，同时证明地下二层没有区域区分，就是一个整体空间。一审法院认定事实：2015年9月17日，当事人双方签订金域明珠地下车库（位）使用协议书，双方约定刘喆峰购买辽阳环宇置业有限公司的金域明珠小区D5区15号车库（子母库），其中包括一个车库和一个仓房，总价为35万元。当事人双方均称车库是26万元，仓房是9万元。同时刘喆峰还购买了其车库上方的金域明珠28号楼3单元102号房屋，该房屋可以与地下车库联通。售楼员张亚坤称买房时已告知刘喆峰其买的车库与仓房相邻，只是一个仓房，另外两个仓房不在其购买的范围内，仓房定价为2,600元每平方米。刘喆峰在原审庭审时也称其购买的是子母车库，当时售楼员称有一个单独的仓房。辽阳环宇置业有限公司提供的金域明珠规划竣工设计图显示与D5区15号车库相邻的是28-3-4号仓房，28-3-5号仓房、28-3-6号仓房在图纸上显示是在28-3-4号上方。刘喆峰提供的车库平面图与金域明珠规划竣工设计图内容一致。金域明珠小区仓房定价为2,600元每平方米，涉案的28-3-4号仓房面积为39.98平方米（售价10万元）、28-3-5号仓房面积为25.90平方米（售价6.6万元）、28-3-6号仓房面积31.93平方米（售价8.1万元），三个仓房面积合计为97.81平方米，售价合计为24.7万元，与刘喆峰支付的9万元的仓房价款相差甚远。另，从辽阳环宇置业有限公司提交的证据中可知，与之相近的28-3-3号仓房面积为14平方米（售价3.6万元），实际成交价为2.42万元，相比较可知，刘喆峰支付的9万元价款购买的仅为28-3-4号一个仓房。辽阳环宇置业有限公司提供图纸上的28-3-4号仓房，28-3-5号仓房、28-3-6号仓房已由刘喆峰改建成一个整体仓房并进行了装修。经询问辽阳环宇置业有限公司，28-3-5号仓房、28-3-6号仓房两个仓房的售价是14.7万元，如刘喆峰坚持使用，辽阳环宇置业有限公司认可刘喆峰给付12万元的使用费即可。上述事实有当事人双方陈述、金域明珠地下车库使用协议书、金域明珠规划竣工设计图、辽阳环宇置业有限公司提供的车库及仓房的平面图、短信记录打印件、张亚坤询问笔录、辽阳环宇置业有限公司售楼员在出售地下车库时给刘喆峰出示的平面图等证据在卷为凭。一审法院认为，公民及法人的合法权益均受法律保护。本案中，当事人双方签订了地下车库（位）使用协议书，约定辽阳环宇置业有限公司将其开发的车库（子母库）出售给刘喆峰，同时包含一个仓房，价格9万元。因约定不明，刘喆峰占用了三个仓房。根据辽阳环宇置业有限公司提交的其他仓房出售协议书所体现出的价格可认定，9万元的价款仅为28-3-4号仓房的对价款，不包含28-3-5号仓房、28-3-6号仓房的价款，故刘喆峰无权使用该两个仓房，应予以倒出，辽阳环宇置业有限公司要求刘喆峰倒出两个仓房的诉求于法有据，一审法院予以支持。鉴于刘喆峰已对三个仓房进行了改造、装修，内部装修较为豪华，如刘喆峰在一审法院限定的时间内拒不倒出两个仓房，坚持使用，因辽阳环宇置业有限公司亦同意出让该两个仓房的使用权，从经济性角度考虑，亦可确认两个仓房由刘喆峰使用、刘喆峰给付使用费。辽阳环宇置业有限公司出售给刘喆峰的28-3-4号面积为39.98平方米的仓房，成交价9万元，单价为每平2,251.13元，按此标准计算，涉案的两个仓房的使用费为130,182.59元（2,251.13元/平*57.83平），辽阳环宇置业有限公司自愿同意刘喆峰给付12万元的使用费即可，不违反法律规定，可予认定。关于辽阳环宇置业有限公司主张的刘喆峰应给付两个仓房的占用费一节，因辽阳环宇置业有限公司未提供占用费的收费标准，亦不对占用费申请评估，故该主张证据不足，一审法院不予支持。经调解无效，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、经三十五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条之规定，判决：一、刘喆峰于本判决生效之日起三个月内将位于金域明珠小区28-3-5、28-3-6号仓房倒出；如逾期未倒出，则位于金域明珠小区28-3-5、28-3-6号仓房使用权归刘喆峰所有，刘喆峰从逾期倒出之日起一个月内给付辽阳环宇置业有限公司金域明珠小区28-3-5、28-3-6号仓房的使用费12万元；二、驳回辽阳环宇置业有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，由刘喆峰承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的焦点问题为上诉人刘喆峰购买仓房的范围及仓房的权属问题。关于刘喆峰购买仓房的范围问题，其花费9万元购买仓房双方均无异议，刘喆峰主张该款项为购买3个仓房的费用，但通过被上诉人环宇公司提供的证据，环宇公司主张出售仓房的单价为2,600元每平方米左右并在此基础上给予折扣可以认定，刘喆峰未能对其主张提供充分证据，其应当承担举证不能的责任；关于案涉仓房的权属问题，刘喆峰主张仓房系人防工程应由全体业主行使权利，但其未能对案涉仓房的性质举证说明，同时其已经向环宇公司交纳的仓房的费用，其主张事实依据及法律依据均不足，环宇公司有权对仓房主张权利。综上所述，刘喆峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费220元，由上诉人刘喆峰负担。本判决为终审判决。审判长 杨 墅审判员 郁 岚审判员 张丽丽二〇二〇年七月二十日法官助理王首智书记员白如冰