宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初276号原告：田某1，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：田某2，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市，系原告田某1之子。代理权限为特别授权。被告：唐某，宁夏中卫市人，个体户，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：张某1，宁夏鸣钟律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：马某，宁夏鸣钟律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司。负责人：张某2。委托诉讼代理人：姜某，宁夏银川市人，大学文化，住宁夏回族自治区银川市。代理权限为特别授权。被告：中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司。法定代表人：白某1，该公司董事长。委托诉讼代理人：白某2，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。代理权限为特别授权。原告田某1与被告唐某、宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司（以下简称龙源分公司）、中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司（以下简称裕兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月4日立案后，依法适用简易程序于2020年6月1日公开开庭审理过程中，因原告当庭增加诉讼请求，被告需要答辩期以及双方争议较大，本院转换为普通程序，依法组成合议庭于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告田某1及其委托代理人田某2，被告唐某及其委托代理人张某1、马某、被告龙源分公司的委托代理人姜某、被告裕兴公司的委托代理人白某2到庭参加了诉讼。被告龙源分公司在第二次开庭审理时未到庭参加诉讼。期间因新冠肺炎疫情，本院中止审理48日。本案现已审理终结。原告田某1向本院起诉请求：1.依法判令三被告向原告共同退还购房款140000元、定金10000元，共计150000元；2.依法判令三被告向原告共同清偿利息15750元（按照年利率6%计，自2018年1月29日起至2019年10月29日，150000*6%/12*21个月，后续利息计算至本息付清止），本息共计165750元；审理中原告变更该项诉请为判令三被告向原告共同清偿利息34800元（按照月利率8‰计自2018年1月29日起至2020年6月1日，后续利息按月利率8‰计算至本息付清止），本息共计184800元；3.依法判令被告裕兴公司向原告退还中介费1500元；4.案件受理费由三被告承担。事实与理由：2018年1月15日，原告经被告裕兴公司介绍与被告唐某签订《房产买卖合同》1份，合同约定：被告唐某将位于中卫市××街房屋以总成交价30万元出售给原告；原告先支付首付款150000元（包含定金10000元），尾款150000元等办理房屋过户后缴清；合同还约定了其他权利和义务。合同中买卖的房屋属于被告龙源分公司，为了给被告唐某还债，将该房屋顶账给被告唐某，其《顶房协议书》编号为0397。原告于2018年1月15日向被告唐某支付购房定金10000元，由被告唐某给原告出具了收条，并有被告裕兴公司盖章确认；又于2018年1月29日向被告唐某支付了购房首付款140000元，由被告唐某给原告出具了收条，并有被告裕兴公司盖章确认。后原告与被告唐某又明确约定被告于2019年10月底交付房屋及办理房屋过户手续，交不了房，给买房人全额退款。后被告龙源分公司因该房屋产权发生纠纷，未按照《顶房协议书》约定履行将该房屋交付给被告唐某，构成违约，致使被告唐某也无法按照《房产买卖合同》约定履行将该房屋交付给原告；但被告唐某不向原告退还首付房款和定金共计150000元，也已构成违约；被告裕兴公司在整个交易过程中未尽到审慎义务，也给原告造成了经济损失，应当同被告唐某、龙源分公司共同向原告承担法律责任。综上所述，原告与被告之间买卖房屋的事实清楚，三被告不退还原告首付购房款、定金和清偿利息以及被告裕兴公司不向原告退还中介费的行为，均已给原告造成经济损失。被告唐某辩称，对原告起诉状及当庭陈述龙源房产将“香山财富广场小区”1号楼1-802室房抵顶给被告，被告将上述房屋以30万元价格出售给原告的事实和协议约定支付10000元为购房定金、140000元房款，剩余款数额及违约金、居间服务费等内容属实。合同签订后，原告向唐某支付了15万元购房款，向裕兴公司支付了居间服务费2000元。同时，被告将《顶房协议书》原件交付给了原告，原告给被告出具了收条。因房屋系顶帐房，当时交易时正在建设，所以出售价格比市场房屋交易价格便宜。该房屋至今因各种原因未竣工验收、未能交付，此事实原告也是清楚的；对何时能够竣工验收、能够交房、开发商何时能统一办理房产证不清楚。根据合同第九条的约定，对双方未尽事宜“②开发商统一交房时出让方同意将此房交由购买方入住使用，并且出让方交清此房与开商发之间账目，保证购买方正常入住使用。”现因为开发商并没有统一交房，未能达到合同约定的交房条件，被告也不清楚具体什么时间交房。原告没有要求解除合同，则要求退还购房款没有依据，因龙源公司认为房屋可以交付，合同能够继续履行，则被告同意继续履行合同，不同意解除合同，就不存在退还购房款及支付利息的情况，请求法院依法驳回原告的诉请。被告龙源分公司辩称：因龙源分公司对原告和被告唐某之间的交易不清楚，该房屋现未完全完工，对原告所提出的诉请龙源分公司没有参与，需看完原告的证据后答辩。被告裕兴公司辩称，裕兴公司收原告1500元居间服务费；但按照我们所签订的房产买卖合同第六条规定，协议签订之后，买卖双方任何一方不得反悔和无故毁约，如有一方毁约，中介机构全部的居间费用都是由违约方承担的；第七条规定开发商统一办理房屋产权转移手续，现在还没有办理产权转移手续。因此裕兴公司不知道原告和被告到底哪一方违约不能确定居间费用是否承担退还。原告答辩称，原告将房款已经支付，房屋于2018年7月份就完工交付，到2019年9月30日全面完工，2019年10月1日原告拿着合同过去，庆华置业公司不认可该合同，被告唐某答应不能按期交房就退款。现在好多房子都已经卖出去了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人无异议的原告提交的证据2涉法涉诉告知书、接警回执单各1份、证据3中收条3份、黄河农村商业银行个人业务交易凭证1份（均原件）的证明效力予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据及事实，本院认证如下：原告提交的证据1唐某出具的文书（原件）系书证、《顶房协议书》1份（原件）系被告唐某、龙源分公司之间签字的合同、《房产买卖合同》1份（原件）系原告与被告唐某、裕兴公司之间签字的合同，能够证明被告唐某将被告龙源分公司抵顶而来的中卫市××区房屋一套经过被告裕兴公司居间介绍向原告出售及原告预付房屋价款数额和被告唐某出具承诺交房时间、如不能交房退款的事实，与本案有关联性，且被告唐某、裕兴公司无异议，具有证明效力；证据3微信聊天记录系电子数据资料，能够证明原告催促被告唐某交房的事实，有关联性，具有证明效力。被告唐某提交证据1《顶房协议书》1份（复印件）系被告唐某、龙源分公司之间签字的合同、《房产买卖合同》1份（原件）系原告与被告唐某、裕兴公司之间签字的合同，能够证明被告唐某将被告龙源分公司抵顶而来的中卫市××区房屋一套经过被告裕兴公司居间介绍向原告出售及原告预付房屋价款数额和原告向被告唐某支付房款时间、数额的事实，与本案有关联性，且被告裕兴公司无异议，具有证明效力；证据2收款收据1份（原件）系被告裕兴公司与被告唐某之间签字的书证，能够证明被告唐某向裕兴公司支付房屋交易保证金数额的事实，有关联性，且被告裕兴公司无异议，具有证明效力。综上，对原告主张涉案房屋被告已不能交付的事实，结合原被告陈述，本院予以认定，因被告不能交付房屋，原告起诉要求被告退还房款，并当庭补充陈述表示了解除买卖合同的事实，本院亦予以认定；但对原告主张被告按照年利率6%和月利率8‰承担未能交付房屋的违约责任的事实，因未提交相应的证据证明，对该部分主张本院不予认定。经审理查明：2017年8月3日，被告龙源分公司（甲方）与被告唐某（乙方）签订编号为0397《顶房协议书》1份，约定：甲方将开发建设的××区房屋一套，建筑面积为100.2平米，以4830元/㎡，房屋总价483966元的价格抵顶给乙方工程款；在上述抵付工程款的房屋竣工验收合格之日起三个月内乙方持本协议到甲方售房部签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付等相关手续；在双方未签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付手续前，乙方不得将该房屋转让他人，否则该转让行为无效，造成一切后果由乙方自负；鉴于本协议的承建工程尚未竣工验收合格等存在诸多不确定因素，双方约定履行本协议所附条件成就时，甲方向乙方履行签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付手续的义务；如果以下所附条件中有一条不能成就者，甲方有权解除本协议，不予办理顶账房屋产权手续，收回房屋，因此造成的一切损失由乙方承担。其中1.乙方不履行或中止履行施工合同或承包合同义务等；2.乙方未按约保质、保量完成承建工程：3.按照工程形象进度和合同约定，乙方对甲方工程量、价款的核算不签字确认，或不配合甲方交验工及决算，影响甲方正常管理工作或迟延竣工交验、决算；4.乙方的违约行为给甲方造成的经济损失大于顶账房的价值等事项。李莉、于智洋以被告龙源分公司负责人名义在《顶房协议书》中签字并由龙源分公司盖章确认。后被告唐某将涉案房屋在被告裕兴公司处挂牌居间转让。2018年1月15日，原告得知后与被告唐某、裕兴公司签订《房产买卖合同》一份，约定：甲方（即被告唐某）出售的拥有的位于中卫市××区住房一套给乙方（即出售方原告），建筑面积为100.2㎡，权属证为《顶房协议书》编号为0397；甲方承诺在全部款付清之日交接房产，在房产产权转移过程中保证积极配合乙方办理有关所有权转移手续；甲方将上述房屋以300000元的价格出售给乙方，由乙方于签订合同当日向甲方支付定金10000元，剩余房款290000元；未尽事宜约定，此房款乙方以银行按揭贷款全部付清（通过开发商售房部办理贷款），在开发商统一办理过户手续时一次性支付给甲方；双方约定先首付房款15万元，出让方同意开发商统一交房售楼部整体交房能入住使用时将此房交由购买方入住使用（在此期间出让方保证交清此房与开商发之间未结清账目）；双方同意此房等开发公司办理房产按揭手续时双方协助办理按揭贷款付清此房下欠尾款等事项。被告裕兴公司也在此合同上盖章予以证明双方协议内容。后原告于2018年1月15日向被告唐某支付购房定金10000元，被告唐某及裕兴公司给出具收条1份；于2018年1月29日向被告裕兴公司支付中介服务费1500元，下欠1500元待拿到钥匙支付，原告给裕兴公司出具欠条1份。2018年1月29日，原告筹款140000元向被告唐某支付首付款，后与被告唐某又协商了交房时间，被告唐某出具原告收条1份，并在签订《房产买卖合同》复印件上向原告出具承诺的书证1份，约定：被告出售的该房屋如在2019年10月底交不了房，售楼部做不了手续，给买房人全额退款。后被告唐某于2018年1月29日向被告裕兴公司支付保证金5000元，裕兴公司给出具收款收据1份。但该房屋竣工后，因被告龙源分公司与庆华置业公司相互发生纠纷而推脱责任至今未向原告交付房屋，庆华公司将房屋另行处分给他人。后原告找三被告进行解决无果。为此，原告诉至本院。另查明，中卫市沙坡头区“香山财富广场”建设项目原由被告龙源公司与瑞富公司（即前庆华公司）共同开发，原审批立项名称为“中卫市迎宾花园小区”更为现名称为“香山财富广场”项目。2015年至2016年期间，因被告龙源公司缺乏建设资金，与庆华公司等多人进行融资，后由庆华公司（即后来承继的被告瑞富公司）向建设主管部门申报审批登记为土地使用权及建设工程开发建设单位并派驻人员工作，又接管该项目继续建设，现不认可被告龙源公司的售房权利。本院认为：被告唐某与原告田某1及被告裕兴公司签订《房产买卖合同》约定原告购买由被告龙源分公司用于抵顶给被告唐某工程款的位于中卫市××区一套房屋，原告预付被告房款150000元（含定金10000元）的事实，本院予以确认，双方形成房屋买卖预约合同关系。原告田某1与被告唐某之间属于该房屋买卖合同的相对方，被告唐某收到原告预付房款后未能按约履行交付房屋义务，是由于被告唐某与被告龙源分公司之间签订的《顶房协议书》未经涉案建设工程登记权利人瑞富公司的认可其效力而不能履行抵顶交付房屋，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第（三）项规定，由于被告的违约行为致使原告不能实现合同目的，依法应予解除合同。原告虽然未明确要求解除双方之间签订的《房屋买卖成交合同》，但在庭审中明确表示被告唐某向原告退还购房款140000元、定金10000元，是解除合同的意思，本院依法予以确认。依据《合同法》第九十七条和《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，在合同解除后，对于尚未履行的被告向原告交付房屋，终止履行；对于原告已经履行向被告预付的部分购房款，被告唐某因不能交付房屋，属违约，应向原告退还房款140000元、定金10000元，并采取补救措施向原告赔偿损失，依法应当承担相应的民事责任。对原告要求被告唐某向原告退还购房款140000元、定金10000元的诉讼请求，有相应的事实及法律依据，本院予以支持。对原告要求被告唐某向原告清偿利息34800元（按照月利率8‰计自2018年1月29日起至2020年6月1日，后续利息按月利率8‰计算至本息付清止）的诉讼请求，经核：被告唐某未能按约交付房屋，除应向原告退还房款外应当承担违约责任，因双方仅约定了定金数额，未约定其他违约责任及标准，则被告唐某向原告承担不能交付房屋违约责任，赔偿给原告造成资金占用期间的利息等损失，依据被告唐某于2018年1月15日给原告出具收到购房定金10000元收据的意思表示，依法应予按照定金数额双倍返还，故应再赔付10000元，另由于原告向被告预付房款140000元，按其主张自预付之日的2018年1月29日至2020年5月29日参照同期人民银行贷款基准利率按照年利率4.75%标准计算资金占用期间利息损失（140000元*4.75%*2年4个月）合计15516.68元，故对以上共计25516.68元的请求因符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持；但对其余部分利息请求，其依据不足，依法不予支持。被告龙源分公司与被告唐某签订《顶房协议书》约定将涉案房屋抵付给被告唐某，被告唐某未经被告龙源分公司知情向原告出售该房屋，应当向其交付房屋，现被告唐某不能将房屋交付原告，虽然是由于被告龙源分公司不能交付房屋所致；现被告龙源分公司不同意向原告承担退还购房款及违约责任，被告龙源分公司因与原告不是合同相对方，则依据《合同法》第一百二十一条规定，被告唐某与被告龙源分公司之间的纠纷依法按照合同约定和法律规定另行解决，被告龙源分公司在本案中不承担民事责任。对于原告要求被告龙源分公司向其承担共同退款或清偿利息责任的诉讼请求，经核：被告唐某与原告系房屋买卖合同的相对方，现合同约定的标的物涉案房屋不能交付，应由被告唐某承担合同相对方的民事责任，本案房屋虽然是由于被告龙源分公司不能履行向被告唐某交付，但现被告龙源分公司不同意在本案中承担退款责任，则其与被告唐某之间因属于另一法律关系，被告唐某承担责任可以另行向被告龙源分公司协商或诉讼解决，故原告的该请求本院依法不予支持。被告唐某辩称双方合同约定交房的条件尚未成就，其未违约，应继续履行合同，驳回原告的诉求的意见，经核该辩解意见其依据不足，本院依法不予采纳。被告裕兴公司与原告及被告唐某系居间介绍双方之间的房屋买卖交易关系，现不能交付房屋的原因是由于瑞富公司与被告龙源分公司之间的纠纷致使被告龙源分公司对与被告唐某签订的《顶房协议书》约定的涉案房屋抵顶不能交付被告唐某，被告裕兴公司对于此不能交付房屋的行为并无过错责任，依法不承担返还原告购房款及赔偿损失的责任；但因其居间服务的双方之间的房屋买卖关系未能成就，被告裕兴公司无提交证据证明其实际提供服务支出费用，则原告预付的中介服务费1500元，由被告裕兴公司应予承担退还该部分款项的民事责任。对原告要求被告裕兴公司向原告退还服务费1500元的诉讼请求，有相应的事实及法律依据，本院予以支持。被告龙源公司在第二次开庭审理时未到庭参加诉讼，不影响本院在查明事实基础上做出判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十一条、第一百三十条，《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告唐某于本判决生效后十日内向原告田某1返还预付购房款140000元、定金20000元，支付资金占用期间利息15516.68元，共计175516.68元；二、被告中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司于本判决生效后十日内向原告田某1返还中介服务费1500元；三、驳回原告田某1的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4026元，由原告田某1负担186元，被告唐某负担3810元，被告中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判长 宋建喜人民陪审员 张学孝人民陪审员 马育珺 二〇二〇年七月十三日书记员 徐玉梅本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。