浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初1008号 原告：肖菊明，男，1973年3月23日出生，汉族，住浙江省海盐县。 委托诉讼代理人：陈德健，男，1961年12月2日出生，汉族，住浙江省海盐县，系公民代理。 委托诉讼代理人：姚红强，海盐县海圣法律服务所基层法律工作者。 被告：岳义琼，女，1970年3月14日出生，汉族，住四川省绵阳市安州区。 原告肖菊明为与被告岳义琼房屋租赁合同纠纷一案，于2020年3月17日向本院起诉。本院于同日受理后，于2020年4月14日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人陈德健、被告岳义琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2018年3月1日，原、被告签订一份《房屋租赁协议》，约定：原告将坐落于海盐县间店面房出租给被告开店，租赁期限为2018年3月1日起至2020年3月1日止，租金为30000元／年并按年支付，被告按约支付了租赁期间的租金（共60000元）。后原告发现被告在办理营业执照时将协议中的二年期限私自改成三年。2020年3月4日，被告起诉原告并要求原告确认三年的租赁协议有效并赔偿其损失，原告经调解协商后同意被告续租一年即到2021年3月1日止，原告同意后被告却拒不支付房租。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判令（已变更）：1、被告立即腾退出租房（坐落于海盐县间店面房）。解除房屋租赁协议并立即搬离，原告收回出租房；2、被告付清（从2020年3月1日起）房租费并计算至实际腾退之日止；3、被告赔付按双方房屋租赁协议约定的违约金2500元（一个月房租费）；4、被告承担本案诉讼费。 被告答辩称：双方签订的租赁协议为三年，期限从2018年3月1日起到2021年3月1日止，而不是二年；同意原告解除租赁协议，但协议解除后，原告需赔偿答辩人50000元损失并返还10000元转让金。 经审理，本院查明事实如下：根据原告提供的租赁协议，2018年3月1日，原告（作为甲方、出租人）、被告（作为乙方、承租人）签订《房屋租赁协议》一份，协议约定：甲方将坐落于海盐县间店面房出租给乙方，租赁期限为自2018年3月1日起至2020年3月1日止，租金为30000元／年；乙方租赁到期需续租或退租提前20天告知甲方，必须十天前付租金，如有不付款或不通知，甲方有权收回乙方承租房，租赁期满乙方续租需征得甲方同意另签协议；租赁期内，双方不能违约，如违约，违约方付违约金一个月房租。租赁协议签订后，被告按约支付了二年租赁期间的租金（共60000元）。根据被告提供的租赁协议，租赁期限为自2018年3月1日起至2021年3月1日止；另租赁协议中的一出租人案外人赵金林称其从案外人海盐县韦陀荡水产养殖场租赁来的房屋已不租给本案被告了；其他内容和原告提供的租赁协议中约定的内容一致。 另查明：2020年1月29日，原告向被告发出通知一份，告知被告在2020年3月1日前搬离；2020年3月1日，原告向被告发出告知书一份，告知被告租赁已到期并让被告付清水电费后立即搬离等内容；2020年3月7日，原告向被告发出催款通知书一份，通知书载明：同意被告续租至2021年3月1日止，期限一年，租金30000元，并让被告在5天内交付房租，如5天内拒付房租，视为承租方违约并注明按双方协议约定承租方支付违约金2500元、出租房有权收回二间店面房、承租方应缴清当月房租费和所欠的水电费、违约金后立即搬离等；2020年4月15日，原告向被告发出告知书一份，告知书载明：被告若续租，须在7天内（4月21日前）将全年房租费及水电费一并交给法院或直接支付给原告，逾期支付一律视作不再续租并按不再续租处理；如被告退租，被告须在7天内（4月21日前）将承租房全部腾空搬离；如被告逾期不交房租费和水电费，原告将在7日后（4月22日起）停水停电。 再查明：原告与案外人赵金林（作为承租方）与案外人海盐县韦陀荡水产养殖场（作为出租方）签订房屋租赁合同一份，约定：承租方租赁的房屋位于海盐县，承租方租用该幢建筑的底层房屋的整体面积（除底层楼梯间），租赁期限自2018年4月20日起至2021年4月19日止，租金为133100元／年。原告租赁的房屋包含在上述租赁的房屋中，案外人海盐县韦陀荡水产养殖场同意原告对涉案房屋进行转租。2020年3月4日岳义琼将肖菊明诉至法院，要求其停止侵权、赔偿损失50000元、确认双方签订的房屋租赁协议合法有效并判决其继续履行协议至协议约定期满止，后因岳义琼未按期缴纳诉讼费，本院按其自动撤回起诉处理，案号为（2020）浙0424民初913号。2020年4月24日岳义琼又将肖菊明诉至法院，要求其停止侵权、赔偿装修损失50000元及转让金10000元，案号为（2020）浙0424民初1480号，该案于2020年6月4日开庭进行了审理，庭审中双方共同确认以下事实：至开庭时，肖菊明并未对岳义琼承租的房屋停水停电；水电费被告自2020年5月份起未付；2018年1月4日，岳义琼向肖菊明自愿支付了租房转让金10000元；在双方租赁关系中，岳义琼认可先付钱后承租；岳义琼承认在肖菊明四次向其发送通知书或告知书后并未支付房租；岳义琼同意解除双方之间的房屋租赁关系。 上述事实，有原告提供的租赁协议（合同）二份、告知书、通知书共四份、被告提供的租赁协议一份、收款收据四份、本案及（2020）浙0424民初1480号一案中到庭当事人的庭审陈述等为证。 本案中，原告以通知书和告知书的方式同意被告续租可视为其认可被告主张的三年的租赁期限，本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系合法有效且不违反法律规定，因此，双方当事人应当按照租赁协议的约定行使权利并履行义务。原告诉请要求解除双方之间的租赁协议，理由为原告多次催告被告履行义务但其并未履行已构成违约，被告庭审中同意解除，原告认为应于2020年3月1日起协议解除，但根据原告2020年4月15日发出的告知书，协议解除之日应为2020年4月22日，故，本院确认双方之间的租赁协议自2020年4月22日起依法解除。关于原告诉请被告腾退涉案承租房屋。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状等。经庭审，被告到目前为止确未腾空涉案房屋，被告无权继续占有涉案租赁房屋，故原告的该项诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告诉请被告支付房租。根据庭审，被告自2020年3月2日起未支付房租，再结合双方关于房租的约定及协议解除的时间节点，另被告也未提供要求出租人减少租金或不支付租金的相应证据，因此，本院确认被告应支付原告房租4250元（自2020年3月2日起算至2020年4月22日止）并支付房屋占有使用费（自2020年4月23日起按2500元/月计算至房屋实际腾空之日止）。关于原告主张的违约金2500元。根据庭审，被告未按约支付租金已构成违约，再结合双方协议的约定，故本院对原告的该项主张依法予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 确认原、被告之间签订的房屋租赁协议于2020年4月22日依法解除，被告岳义琼于本判决生效之日起十日内腾退并返还原告肖菊明位于海盐县间店面房； 二、被告岳义琼于本判决生效之日起十日内支付原告肖菊明租金4250元并支付自2020年4月23日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按月租2500元/月计算）； 三、被告岳义琼于本判决生效之日起十日内支付原告肖菊明违约金2500元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元，由被告岳义琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起MACROBUTTONNoMacro二年内向本院申请执行。 审判员  谈其竞 二〇二〇年七月九日 书记员  陈敏洁 7