山东省日照市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁11执异58号异议人（利害关系人）：山东省五莲县山阳建筑工程有限责任公司，住所地五莲县洪凝镇前旋子村。法定代表人：马德国，总经理。委托诉讼代理人：张淑红，山东张淑红律师事务所律师。申请执行人:山东昊大建设集团有限公司，住所地日照市莒县故城中路。法定代表人：王君奎，董事长。委托诉讼代理人：崔玉龙，山东聚祥律师事务所律师。被执行人：日照市建兴房地产开发有限公司，住所地日照市莒县城区淄博中路南侧、山东鼎昌铁塔制造有限公司院内。法定代表人：潘月成，总经理。委托诉讼代理人：郭梁，男，1990年10月21日出生，汉族，住莒县。本院在执行申请执行人山东昊大建设集团有限公司（以下简称昊大公司）与被执行人日照市建兴房地产开发有限公司（以下简称建兴公司）建设工程施工合同纠纷一案过程中，异议人山东省五莲县山阳建筑工程有限责任公司（以下简称山阳公司）对本院以（2019）鲁11执174号之十五执行裁定扣划建兴公司15×××45账户资金的行为不服，向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人山阳公司称，一、被扣划资金依法应专用于四季花城项目工程，扣划给其他债权人的行为违法。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第5条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条规定，建兴公司的被扣划资金属于商品房预售所得款项，除四季花城项目的工程债务外，不得冻结、扣划。此外，国家住建部《关于进一步加强房地产监管完善商品房预售制度有关问题的通知》，《山东省商品房预售资金监管办法》，日照市住房和城乡建设局、中国人民银行日照市中心支行、中国银监会日照监管分局联合下发《关于印发日照市商品房预售资金监管办法的通知》等文件均明确规定预售商品房的资金实行专款专用，即只能用于与被监管的资金相对应的建设工程施工，保证被监管资金所涉工程按时竣工交付给预购人。二、异议人系建兴公司开发的四季花城项目的施工企业，与被监管资金有直接利害关系。根据异议人与建兴公司的建筑工程施工合同，异议人为四季花城14号住宅楼建设进行施工，建兴公司与五莲县房地产管理中心、中国农业银行股份有限公司五莲县支行就四季花城第14号楼工程签订了商品房预售资金监管协议，为该栋楼申请监管账户，接受政府相关部门对资金的监管。根据约定，监管资金的使用范围仅限于四季花城项目资金的收存、拨付和使用，不得办理其他业务，并明确施工单位为异议人。现异议人建造的房屋已封顶，但尚未完工。截至目前，建兴公司尚欠四季花城第14号住宅楼进度拨款100万元。三、法院冻结扣划建兴公司的被监管资金，违反了“专户专存、专款专用”的规定，侵害了异议人的合法权益，应予纠正。该资金系建兴公司开设的专户，专门用于四季花城项目第14号住宅楼的商品房预售房款的收取和异议人工程款的支付，法院的扣划行为导致异议人的工程款被挪用、甚至落空，更造成后续工程因无资金来源而无法继续进行。综上，请求撤销（2019）鲁11执174号之十五执行裁定，将已扣划款项划转回建兴公司被监管账户。异议人山阳公司提供了以下证据证明其主张：证据1、本院（2019）鲁11执174号之十五执行裁定书；证据2、中国农业银行业务回单一份；证据3、《建设工程施工合同》一份；证据4、四季花城的收款明细一份（山阳公司收取被执行人工程款的明细）；证据5、商品房预售资金监管协议一份；证据6、五莲县房产管理服务中心的说明一份。本院查明，申请执行人昊大公司与被执行人建兴公司建设工程施工合同纠纷一案，日照仲裁委员会于2019年1月25日作出（2016）日仲字第227号裁决：1、建兴公司于本裁决书送达之日起十日内向昊大公司支付尚欠工程款5963448.03元及相应利息（以尚欠工程款5963448.03元为基数，自2016年10月29日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至款项付清之日）；2、驳回昊大公司的其他仲裁请求。裁决书生效后，建兴公司未履行生效法律文书确定的义务，昊大公司向本院申请执行，本院于2019年5月21日立案执行，案号为（2019）鲁11执174号。2019年10月25日，本院作出（2019）鲁11执174号之十五执行裁定，扣划建兴公司在中国农业银行15×××45账户内存款人民币96139.56元。另查明，建兴公司作为发包人、山阳公司作为承包人于2016年7月19日签订了《建设工程施工合同》，就四季花城14号住宅楼工程施工达成了协议。2017年8月22日，五莲县房地产管理中心、中国农业银行股份有限公司五莲县支行、建兴公司签订了《五莲县商品房预售资金监管协议》，该协议约定的施工单位为山阳公司，施工项目为四季花城14号住宅楼，由建兴公司在中国农业银行股份有限公司五莲县支行开设商品房预售资金监管账户，账号为15×××45，并约定该监管账户的使用范围仅限四季花城项目预售资金的收存、拨付和使用。2019年11月29日，五莲县房产管理服务中心出具说明一份，主要内容为：建兴公司开发建设的四季花城14号住宅楼，于2016年11月1日取得预售许可证，同时纳入预售资金监管，该项目开户银行为中国农业银行股份有限公司五莲县支行，监管账户为15×××45。该幢楼共30套商品住宅房屋，其依照《山东省商品房预售资金监管办法》第四条规定，遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则监管该项目预售资金。再查明，建兴公司于2017年9月18日在中国农业银行股份有限公司五莲县支行开设账号为15×××45的银行帐号，该账号自开户以来的账户流水明细显示，该帐号存入款项的附言为房款，支出款项的附言除几笔额度很小的短信费、单位结算账户维护费等费用外，均为工程款。本院于2019年10月26日扣划该账户内款项后，2020年1月3日该账户内仍存入了一笔附言为房款的款项。本院在对本案进行调查时，建兴公司向本院提供了合同编号分别为20180821003和20190325010的《山东新建商品房买卖合同（预售）》两份。编号为20180821003的合同显示，该合同是2018年8月21日建兴公司与张念时、冯利平签订，双方约定由张念时、冯利平购买四季花城14号楼1单元5层1-501号房产和1层2号储藏室，该商品房总价款为304000元，储藏室价格为60000元，并约定买受人支付该商品房全部价款。编号为20190325010的合同显示，该合同是2019年3月25日建兴公司与刘福廷、李翠签订，双方约定由刘福廷、李翠购买四季花城14号楼3单元5层3-502号房产和1层21号储藏室，该商品房总价款为302000元，储藏室价格为15600元，并约定买受人支付首期房价款95600元。上述两合同均载明“出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。该商品房的预售资金监管机构为五莲县房地产管理中心，预售资金监管账户名称为建兴公司，账号为15×××45。”该账户的流水明细显示，2018年8月21日，张念时、冯利平存入了364000元；2019年3月25日，刘福廷、李翠存入了95600元，金额与上述合同的约定一致。本院认为，本案争议的焦点问题是扣划资金所属账户是否为商品房预售资金监管账户及人民法院能否扣划该账户内的资金。商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。根据我国现行法律的相关规定，货币作为一种特殊的动产，实行占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有。但由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险。住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）要求尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”根据上述法律规定和通知精神，为保障购房者的利益不受损害，商品房预售资金监管账户中的资金应当用于有关工程的施工建设，保障工程建设的正常进行。本案中，通过山阳公司提供的《建设工程施工合同》、《五莲县商品房预售资金监管协议》，五莲县房产管理服务中心出具说明和建兴公司提供的两份《山东新建商品房买卖合同（预售）》及其15×××45银行帐号流水明细等证据材料，可以认定该账户系四季花城14号住宅楼的商品房预售资金监管账户，山阳公司系四季花城14号住宅楼的施工单位，且双方均未提供证据证实该住宅楼已取得竣工综合验收备案文件，因此，该监管账户内的商品房预售资金应当用于四季花城14号住宅楼项目的施工，本院以（2019）鲁11执174号之十五执行裁定扣划该监管账户内资金不当，应予纠正。综上，山阳公司的异议理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(二)项的规定，裁定如下：撤销本院（2019）鲁11执174号之十五执行裁定。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省高级人民法院申请复议。审 判 长  徐光然审 判 员  王宗忆人民陪审员  苏 青二〇二〇年七月十七日法官助理冯印刚书记员张超