内蒙古自治区乌海市中级人民法院民事判决书（2020）内03民终346号上诉人（原审被告）：张宗仁，男，1958年6月27日出生，汉族，现住乌海市。被上诉人（原审原告）：乌海市华丰伟业建筑劳务有限责任公司。法定代表人：周存智，经理。上诉人张宗仁因与被上诉人乌海市华丰伟业建筑劳务有限责任公司（以下简称华丰公司）物业服务合同纠纷一案，不服乌海市乌达区人民法院（2019）内0304民初672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张宗仁，被上诉人华丰公司法定代表人周存智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宗仁上诉请求：请求依法撤销乌海市乌达区人民法院（2019）内0304民初672号民事判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人一审全部诉请，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院认定事实和适用法律错误。被上诉人收取物业费高于同类收费单位。2.被上诉人对宾悦酒店使用面积计算错误。宾悦酒店四楼、五楼每层面积2232.03平方米，两层共计4464.06平方米，在四楼由被上诉人与KTV直接签订物业服务合同，面积为1330.65平方米，所有费用由被上诉人直接向KTV收取。五楼1330.65平方米属于毛坯房，至今未交工。被上诉人以7125.36平方米收取费用，属于重复收费。上诉人的宾悦酒店一直雇佣专人打扫卫生，专人下夜，被上诉人没有进行服务，收取物业费不合理。3.因被上诉人每日送暖不足8小时，温度不达标，上诉人自购中央空调取暖。被上诉人在2019年1月21日停暖，收取取暖费时间应截止至2019年1月21日，不得收取整年费用，且上诉人收取取暖费的标准应当由相关部门核定，并出示取暖费收费许可证。4.整栋楼的中央空调及货运和客运电梯均走被上诉人的电表，上诉人可按实际用电用水数额缴费，不应承担滞纳金。华丰公司辩称，1.我公司与安居商厦开发商签订合同，合法有效，物业服务收费标准合理，张宗仁在前期物业服务中也没有对我公司服务提出质疑，并承诺在2019年2月7日缴清欠费；2.房屋面积有开发商的相关测绘报告及商品房买卖合同为依据。KTV属张宗仁承租出去的，租户不缴费，应当由业主张宗仁承担费用。物业合同第九条及第十条约定的服务内容，并不包括酒店内部卫生服务；3.安居商厦供热检查合格记录有张宗仁签字，停暖通知是多次催缴取暖费，张宗仁以各种借口推诿，实际上并未停暖，因为是燃气锅炉供热，没有分层控制措施；4.张宗仁电梯的电表并未接入供电用的电力设备，这块电表为了防止电梯困人，所以没有改造成先购电后用电的电表，张宗仁把酒店风机接入货梯配电箱内，十个月没有缴纳过电费。5.2018年11月前张宗仁缴纳过一次水费，直至公司撤离，再没有交过水费。因此张宗仁应当缴纳拖欠的物业费、电费、水费、取暖费。华丰公司向一审法院起诉请求：1.张宗仁给付拖欠的物业服务管理费人民币135836元，滞纳金122253元，合计金额258089元；2.张宗仁给付拖欠的取暖费253307元，滞纳金201379元，合计金额454686元；3.张宗仁给付拖欠的代收电费16631元，滞纳金12174元，合计金额28805元；4.张宗仁给付拖欠的代收水费14456元，滞纳金15178元，合计金额29634元。总计金额771214元；5.案件受理费由张宗仁承担。一审法院认定事实：2018年9月7日华丰公司与乌海市浩宇房地产开发有限责任公司签订了《安居商厦前期物业服务合同》。合同约定，由华丰公司为安居商厦提供物业服务，受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按照房屋面积向华丰公司支付物业管理费用，缴费时间为2018年9月1日，按年收取费用，张宗仁系华丰公司提供物业服务管理的安居商厦四楼、五楼业主，宾悦酒店的经营管理者，酒店面积为7125.36平方米，另有一楼商铺及门厅共312平方米，截止华丰公司撤出安居商厦，张宗仁共欠物业费135836元，取暖费250307元，电费15531元，水费14456元。《物业服务合同》约定：业主或物业使用人违反合同约定，逾期不缴纳或未足额缴纳物业费、取暖费、代收代缴水电费等，乙方将收取滞纳金，拖欠方从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三缴纳滞纳金。另张宗仁已支付取暖费3000元，电费1100元。一审法院认为，建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。张宗仁以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。张宗仁提出未与华丰公司签订过物业服务合同为由请求驳回华丰公司诉讼请求的理由该院不予支持。华丰公司请求张宗仁支付所欠物业费、取暖费及代收代缴水电费的请求该院予以支持，请求按照每日3％0支付滞纳金过高，该院酌情按年利率24%予以支持。依照《物业管理条例》第七条、第二十一条、第二十二条、第四十五条、第六十七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条规定，判决：一、由张宗仁支付乌海市华丰伟业建筑劳务有限责任公司物业费135836元及滞纳金27167.2元；取暖费250307元（诉状中起诉数额的3000元已交付）及滞纳金43615.13元；水费14456元及滞纳金1996.12元，电费15531元（诉状中起诉数额的1100元已从其他商户中收取）及滞纳金2491.77元。以上合计491400.22元，于判决生效后十日付清。二、驳回乌海市华丰伟业建筑劳务有限责任公司的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人张宗仁提交证据一建设工程施工合同一份，欲证明该房屋四楼、五楼是其自建自用，开发商与被上诉人签订的物业服务合同与其无关。被上诉人提供反驳证据商品房买卖合同三份，乌海市安居商厦分户面积明细表一份，可以证明张宗仁购买房屋的事实，包括宾悦酒店及酒店的实际面积。张宗仁提供证据二前台工资表一份，欲证明宾悦酒店2018年4月开业，其雇佣杨小女、姚占涛、吴凤莲等人打扫卫生，雇佣吕建国、王灵芝下夜，物业服务都是自己雇的人，不是被上诉人提供物业服务。被上诉人质证称工资表属于酒店内部情况，真实性不确定，华丰公司只打扫公共面积卫生，本身就不包括酒店内部卫生。张宗仁提供证据三2018年12月10日四楼KTV缴纳取暖费10000元收据一份、2019年1月29日四楼KTV缴纳取暖费5000元收据一份，被上诉人予以认可，应当核减；张宗仁提供2018年11月21日转账给物业会计5000元的微信转账记录一份、2019年1月17日转账给物业周总取暖费5000元的微信转账记录一份，被上诉人经核实收到这两笔转账，应当核减；张宗仁提供的转账给七色花儿童乐园5000元的微信转账记录，被上诉人不予认可，七色花儿童乐园在二层，与张宗仁无关；张宗仁提供证据四四位证人的证人证言，均欲证明室内供暖温度不达标，华丰公司服务不到位。被上诉人称前期供热温度达标，后期因为业主拖欠取暖费，公司垫资太多，因此锅炉没有烧热，导致温度较低。张宗仁提供证人刘某持有的2018年12月10日四楼KTV缴纳物业费5000元收据一份、2019年1月31日四楼KTV缴纳物业费5000元收据一份，被上诉人予以认可，应当核减。通过举证、质证，本院认定事实如下：2018年9月7日，乌海市浩宇房地产开发有限责任公司与华丰公司签订《安居商厦前期物业服务承包合同》，合同约定由华丰公司向业主提供物业服务，收取物业费、取暖费、代收代缴水费、电费等。一楼商铺物业费每月每平方米3.75元，二楼、三楼每月每平方米6.67元，四楼、五楼每月每平方米1.67元；取暖费因安居商厦未接入乌达区统一供热系统，按照建筑面积每平方米33.68元标准一次性收取，供暖期为10月15日至次年4月15日；电费每度0.78元（取其中电业局电费每度0.56元，线损变损每度0.22元）；水费按自来水公司标准执行。张宗仁是安居商厦业主，在安居商厦开设有宾悦酒店，主要占地面积在四楼、五楼，根据乌海市乌达区安居商厦分户面积明细表，可以确认宾悦酒店在四楼、五楼实际占地面积为7125.36平方米，一楼面积327.02平方米，三楼68.66平方米，合计7512平方米。张宗仁于2018年11月21日转给华丰公司会计取暖费5000元，2019年1月17日转给华丰公司周总取暖费5000元，应予以核减。转账给七色花儿童乐园取暖费5000元，因七色花儿童乐园在二楼，属于其他业主所有，与张宗仁无关，故不予核减。张宗仁将四楼东侧出租给刘某经营KTV，在租用期间刘某于2018年12月10日向华丰公司缴纳物业费5000元、2019年1月31日缴纳物业费5000元，于2018年12月10日缴纳取暖费10000元、2019年1月29日缴纳取暖费5000元，均应予以核减。华丰公司服务期限从2018年9月1日至2019年7月1日，共计10个月，至华丰公司退出，张宗仁尚拖欠物业费125836元、取暖费225307元、电费16631元、水费14456元。二审查明其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，关于物业费计算问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。乌海市浩宇房地产开发有限责任公司与被上诉人签订的《安居商厦前期物业服务承包合同》合法有效，张宗仁的宾悦酒店位于安居商厦内，张宗仁属于安居商厦业主，因此该合同对张宗仁具有约束力。故张宗仁上诉称其未与被上诉人签订过任何物业合同，其不应当缴纳物业费的上诉理由，本院不予支持。对于张宗仁主张宾悦酒店打扫卫生、下夜均是自己雇人并支付工资，物业公司并未提供服务的上诉理由，经审查，乌海市浩宇房地产开发有限责任公司与被上诉人签订的《安居商厦前期物业服务承包合同》对物业服务范围及内容均有明确约定，未约定张宗仁经营的宾悦酒店的卫生及安保由华丰公司负责，故对其该项上诉理由，本院不予支持，张宗仁应当缴纳拖欠的物业费。关于取暖费计算问题。因安居商厦未接入乌达区统一供热系统，是由华丰公司购买燃料烧锅炉向业主提供供暖服务。张宗仁上诉称供暖温度不达标，故不应支付取暖费。但张宗仁未能提供室内温度不达标的具体测量数值，仅凭证人证言不足以证实其主张。张宗仁主张被上诉人在2019年1月21日发出停暖通知，不应收取整年费用。因华丰公司未能采取分层供暖技术，发出停暖通知是为了催缴取暖费，实际并未停暖，故张宗仁应缴纳拖欠的取暖费。关于电费计算问题。电费按照电表读取数字计算，共16631元。张宗仁主张货运电梯接入自己的电表内，其不应承担该部分电费。被上诉人称因张宗仁在电梯内接入风机，且张宗仁自己签字认可，风机耗电量大，故电费应由张宗仁承担。因货运电梯属于公共设施，但张宗仁为了酒店经营需要接入风机，现因属于一块电表，无法具体区别风机耗电量与电梯耗电量，本院酌定双方各自承担50%电费，由张宗仁负担电费8315.5元。关于水费计算问题。水费按照水表实际读表数额计算，共计14456元。张宗仁主张消防水表接入其水表内，应予以扣除。根据生活常识，建筑物都需配备消防设施方能验收合格，消防水箱平时处于满水状态，只有在发生火灾时才启用，在华丰公司服务期间并未发生水量的实际消耗并产生费用，张宗仁亦未提供证据证实其水量的实际消耗及金额，故水表产生的费用由张宗仁承担。关于滞纳金计算问题。根据《安居商厦前期物业服务承包合同》第二十八条，广大业主或物业使用人违反合同约定，逾期不交纳或未足额交纳物业费、取暖费、代收代缴水电费等，乙方（华丰公司）将收取滞纳金，拖欠方从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金，乙方可停止供暖运行服务，并可采取诉讼方式向其追缴。一审法院认为华丰公司请求张宗仁按照合同约定每日按欠费总额的千分之三缴纳滞纳金过高，酌情按年利率24%计算滞纳金，并无不当，本院予以支持。综上所述，张宗仁的上诉请求部分成立，予以支持。依照《物业管理条例》第七条、第四十五条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销乌海市乌达区人民法院（2019）内0304民初672号民事判决第二项；二、变更乌海市乌达区人民法院（2019）内0304民初672号民事判决第一项为：由张宗仁支付乌海市华丰伟业建筑劳务有限责任公司物业费125836元及滞纳金25167.2元，取暖费225307元及滞纳金39406元，电费8315.5元及滞纳金1339元，水费14456元及滞纳金1996.12元，合计441822.82元，于本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回乌海市华丰伟业建筑劳务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11512元（乌海市华丰伟业建筑劳务有限责任公司已预交），二审案件受理费8671元（张宗仁已预交），合计20183元，由张宗仁负担13942元，由乌海市华丰伟业建筑劳务有限责任公司负担6241元。本判决为终审判决。审判长 张清艳审判员 张新峰审判员 魏 婕 二〇二〇年七月二十八日书记员 贾 莉