新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新2301民初5278号 原告：新疆佳弘房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市长宁南路121号14-15层。 法定代表人：陈学荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁玉，新疆新勤律师事务所律师。 被告：王朝华，男，1963年11月10日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 被告：王爱枝，女，1970年5月10日出生，汉族，住址不详。 被告：曹淑美，女，1967年2月14日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被告：安比牙，女，1989年4月7日出生，哈萨克族，住址不详。 原告新疆佳弘房地产开发有限公司与被告王朝华、王爱枝、曹淑美、安比牙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新疆佳弘房地产开发有限公司的委托诉讼代理人丁玉，被告王朝华到庭参加诉讼。被告曹淑美经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告王爱枝、安比牙经本院公告送达传票等诉讼材料，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告新疆佳弘房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与四被告与2017年4月26日签订的《房屋租赁合同》，要去四被告返还租赁房屋；2．判令四被告支付2017年4月26日至今的租金共计2,506,463.4元；3．判令四被告支付2017年4月26日至今的物业费141,203.76元、暖气费261,701元；4．判令四被告支付担违约金145,468.4元；事实及理由：2017年4月26日，原告与被告王朝华、王爱枝、曹淑美、安比牙签订《房屋租赁合同》，约定由上述被告共同租赁原告所有的位于昌吉市××路、二层、三层（5607.23平方米）及一层6号、12号（276.26平方米）商业门面房，房屋面积共计5883.49平方米，租赁期限自2017年5月1日至2025年4月30日，租金为1,503,231.70元／年。合同签订后，四被告未按照合同约定履行支付租金、物业费等义务，原告诉至昌吉市人民法院，请求法院依法判决，维护原告的合同权益。 被告王朝华辩称，我同意解除原、被告于2017年4月26日签订的《房屋租赁合同》，但不同意返还租赁房屋，因为我承租涉案房屋后为了营业“天外天大酒店”对该房屋投资了设施及设备。原告向昌吉市人民法院申请强制执行（2015）昌民一初字第02551号民事判决书后，我和原告于2017年4月26日达成了和解协议，被告王爱枝、曹淑美、安比牙为我提供担保，同时我、王爱枝、曹淑美、安比牙与原告重新签订一份《房屋租赁合同》，我们预付了至2017年11月24日的租金500,000元。2017年11月24日，原告就让我停止营业，并委托经昌吉市人民法院执行局对我投入“天外天大酒店”的资产进行评估，双方协商就拿我投入酒店资产折抵我对原告的2015年至2016年房租的欠款。之后我就没有经营酒店，只是在帮原告看管酒店，收取住宿费用抵看管费用，但餐厅和桑拿洗浴、足浴均不允许营业。评估报告于2018年7月26日才出来，此后双方多次协商，未能按照原告的申请重新订立房屋租赁合同，至今酒店一直未正常营业，故被告王朝华不应支付租金、暖气费、物业费、违约金。 被告王爱枝、曹淑美、安比牙未到庭，亦未提交书面答辩状。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，当事人举证、质证及本院认证如下： 1．原告提交的《房屋租赁合同》一份。证实原被告之间签订真实有效的合同，应当受到法律保护，原告有权要求四被告支付房屋租金、物业费、暖气费及违约金。经质证，被告王朝华对真实性没有异议，但对关联性不认可，认为2017年2月21日法院封门，不让开酒店，故被告不应支付租金、暖气费、物业费、违约金。本院认为，原告提交的《房屋租赁合同》系真实性有限合同，原告未提交反驳证据证实该合同已经终止，故对该证据的真实性，合法性，关联性予以确认； 2．原告新疆佳弘房地产开发有限公司提交物业费收据一份，拟证实2014年9月1日至2017年4月25日，原告垫付的物业费187,291.06元。经质证，被告王朝华对证据的真实性不认可。本院对该证据的真实性结合其他证据予以综合认定。 3．被告王朝华提交折抵案款报告一份，经质证，原告新疆佳弘房地产开发有限公司认可，原告提交的报告，但对关联性不认可。本院对该证据的真实性予以确认，关联性结合其他证据予以综合认定。 被告王爱枝、曹淑美、安比牙未到庭，本院视为其放弃举证、质证的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年9月1日，原告新疆佳弘房地产开发有限公司（甲方）与被告王朝华（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方租赁甲方所有的位于昌吉市××路、二层、三层（5607.23平方米）及一层6号、12号（276.26平方米），房屋面积共计5883.49平方米。租期为十年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止。一层6号、12号是1.5元／平方米／天，一层17号、二层、三层0.8元／平方米／天，第一年至第二年年租金为1,788,565元，自第三年起租金在上年度租金的基础上逐年递增9%。租金按年支付，具体支付方式为：乙方在签订合同前预交200,000元作为房屋定金，后转为房屋租金，第一年租金在双方签订合同后，于2014年12月1日前支付1,000,000元，于2015年3月1日前一次性支付剩余的788,565元，以后每年的11月1日前一次性支付当年租金。 后因租金双方发生纠纷，原告于2015年10月15日诉至本院，经审理，本院于2015年12月7日作出（2015）昌民一初字第02551号民事判决书，判决：一、解除原告新疆佳弘房地产开发有限公司与被告王朝华于2014年9月1日订立的《房屋租赁合同》；被告王朝华于本判决生效后三十日内向原告返还租赁的位于昌吉市××路、二层、三层（5607.23平方米）及一层6号、12号（276.26平方米）的房屋；二、被告王朝华于本判决生效后十五日内支付原告新疆佳弘房地产开发有限公司2015年年度租金1,588,565元；三、被告王朝华于本判决生效后十五日内支付原告新疆佳弘房地产开发有限公司违约金476,569元。因被告王朝华未履行付款义务，原告申请对此案强制执行。2017年4月26日，双方达成《执行和解协议》一份，协议载明，经昌吉市人民法院2017年2月21日采取强制执行措施，将被申请人强行清场，并对宾馆内资产依法公证、依法评估作价，双方达成协议如下：一、经申请人与被申请人核算确认，被申请人共计拖欠申请人各项费用4,814,313.42元。其中费用为：1．被申请人拖欠案款共计2,076,795元（2015年租金1,588,565元、违约金476,569元、诉讼费11,661元）；2.2016年1月1日至2017年3月20日租金共计2,180,579.25元；3.2014年底至2016年度三年采暖费共计388,310.34元（被申请人称2014年度采暖费已报停，但没有报停手续，如果经核实报停成功，华电不收取2014年度的采暖费，则申请人不向被申请人收取）；4．被申请人拖欠物业管理费158,518.83元；上述4项拖欠费用共计4,804,203.42元。二、被申请人王朝华须于2017年12月31日前归还804,203.42元，于2018年8月1日前归还1,000,000元，于2018年12月31日前归还1,000,000元，于2019年8月1日前归还1,000,000元，于2019年12月31日前归还1,000,000元。三、被申请人王朝华上述欠款由担保人进行担保，如果被申请人不能按时偿还，由担保人承担连带清偿责任。担保人代被申请人偿还后，担保人由被申请人追偿的权利。此和解协议加盖原告公章，由王朝华在“被申请人”后签字并捺印，被告王爱枝、曹淑美、安比牙在“担保人”后签字并捺印。 2017年4月26日，原告新疆佳弘房地产开发有限公司（甲方）与被告王朝华、王爱枝、曹淑美、安比牙（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，乙方租赁甲方的上述房屋。租期为八年，自2017年5月1日起至2025年4月30日止，租金为0.7元／天／平方米。合同每三条第一款第三项约定：王朝华原租赁合同经营期间经核算拖欠：1．甲方案款2,076,795元（2015年租金1,588,565元、违约金476,569元、诉讼费11,661元）；2.2016年1月1日至2017年3月20日租金共计2,180,579.25元；3.2014年底至2016年度三年采暖费共计388,310.34元（2014年度采暖费已报停，华电不收取，则甲方不收取）；4.2014年9月1日至2017年3月20日拖欠物业管理费158,518.83元；5.电费9,107.8元；6.水费1,002.2元，6项合计4,814,313.42元。第5、6项合计10,110元由王朝华于签订合同后3日内支付给物业公司。第1、2、3、4项共计4,804,203.42元，由王朝华须于2017年12月31日前支付804,203.42元（其中158,518.83元支付给物业公司），于2018年8月1日前支付1,000,000元，于2018年12月31日前支付1,000,000元，于2019年8月1日前支付1,000,000元，于2019年12月31日前支付剩余1,000,000元。上述王朝华拖欠相关费用由王朝华归还，如不能按时归还由王朝华用酒店、洗浴、足浴及餐厅装修及所有配套设施设备和所有动产财产做抵押，同时由合伙人承租人王爱枝、曹淑美、安比牙对王朝华上述债务担保，并承担连带责任，合伙承租人承担连带责任后有权向王朝华追偿。乙方无正当理由未按本合同约定的时间支付租金及其他相关费用的，乙方应从约定付款之日起，每逾期1日按应付未付金额的5℅向甲方支付违约金，此项违约金总额不得超过全部逾期付款金额的5℅。乙方交纳上述违约金并不免除乙方的付款责任，逾期30日甲方有权单方面解除合同，并收回房屋。 本院认为，原告与被告王朝华、王爱枝、曹淑美、安比牙于2017年4月26日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，应属于合法有效协议。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告现要求解除原告与四被告于2017年4月26日签订的《房屋租赁合同》。该合同约定乙方无正当理由未按本合同约定的时间支付租金及其他相关费用的，乙方应从约定付款之日起，每逾期1日按应付未付金额的5℅向甲方支付违约金，此项违约金总额不得超过全部逾期付款金额的5℅。乙方交纳上述违约金并不免除乙方的付款责任，逾期30日甲方有权单方面解除合同，并收回房屋。四被告签订合同后未按时交付租金及其他费用，已构成违约，且逾期超过30日，原告有权单方面解除合同，故原告要求解除原告与四被告于2017年4月26日签订的《房屋租赁合同》本院予以支持。关于原告主张被告支付租金共计2,506,463.4元。根据合同第二页第三条第一项约定，0.7元/每平方米×5883.49平方米×365天=1,503,231.7元/年。原告主张自2017年4月26日至2019年4月25日期间的房屋租金为3,006,463.4元（1,503,231.7元/年×2年），减去被告签订合同时候支付500,000元，被告还应支付原告房屋租金2,506,463.4元，故原告的第二项诉讼请求本院予以支持。原告主张2017年4月26日至今的物业费141,203.76元、暖气费261,701元，本院根据合同约定及原告提交的证据对该项诉讼请求予以支持。关于原告主张被告支付违约金145,468.4元的诉讼请求，根据合同约定“乙方无正当理由未按本合同约定的时间支付租金及其他相关费用的，乙方应从约定付款之日起，每逾期1日按应付未付金额的5℅向甲方支付违约金，此项违约金总额不得超过全部逾期付款金额的5℅”，被告的逾期款为包括租金2,506,463.4元，物业费141,203.76元、暖气费261,701元，合计2,909,368.16元，2,909,368.16元×5℅=145,468.4元，符合合同约定，本院予以支持。被告王朝华辩称，2017年11月24日，原告与我经多次协商约定对我的财产作价折抵案款，余额重新签订房屋租赁合同折抵租金，原告于当日向昌吉市人民法院提交了《关于申请对被执行人王朝华财产进行评估作价折抵案款的报告》，原告的法律顾问段军律师及昌吉市人民法院执行法官责令我停止营业，配合评估，段军律师要求我看管好原告及我的财产，要求我收取零星客人的住宿费用折抵看管费，但餐厅和桑拿洗浴、足浴均不允许营业，评估报告于2018年7月26日才出来，此后双方多次协商，未能按照原告的申请重新订立房屋租赁合同，至今为正常营业，故被告王朝华不应支付租金、暖气费、物业费、违约金。本院认为。原告与被告虽然协商以被告对涉案房屋投入的设备及设施折价款冲执行款并委托第三方对涉案房屋资产进行了评估，但最终未实际拍卖或执行，并不影响双方之间于2017年4月26日签订的《房屋租赁合同的》效力，故被告王朝华的辩解本院不予采信。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除新疆佳弘房地产开发有限公司与被告王朝华、王爱枝、曹淑美、安比牙于2017年4月26日签订的《房屋租赁合同》；被告王朝华、王爱枝、曹淑美、安比牙于本判决生效后30日内返还原告新疆佳弘房地产开发有限公司位于昌吉市××路、二层、三层（5607.23平方米）及一层6号、12号（276.26平方米）房屋； 二、被告王朝华、王爱枝、曹淑美、安比牙于本判决生效之日起十日内向原告新疆佳弘房地产开发有限公司支付房屋租金2,506,463.4元、物业费141,203.76元、暖气费261,701元，合计2,909,368.16元； 三、被告王朝华、王爱枝、曹淑美、安比牙于本判决生效之日起十日内向原告新疆佳弘房地产开发有限公司支付违约金145,468.4元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31,304元，公告费1,000元，由被告王朝华、王爱枝、曹淑美、安比牙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  唐文琳 审 判 员  库尼沙 人民陪审员  吴琪年 二〇二〇年七月七日 书 记 员  张新丽