吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终869号上诉人（原审被告、执行案外人）：邱茂禄，男，1966年10月12日出生，汉族，无职业，现住吉林省吉林市。被上诉人（原审原告、申请执行人）：郑桂民，女，1968年6月4日出生，汉族，农民，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：李印宏，吉林市船营区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、被执行人）：高玉梅，女，1982年2月19日出生，汉族，现羁押于吉林省女子监狱，住吉林省吉林市船营区。被上诉人（原审被告、被执行人）：张立峰，男，1970年1月4日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。上诉人邱茂禄因与被上诉人郑桂民、高玉梅、张立峰申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初3877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邱茂禄上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回郑桂民的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.2016年2月25日，高玉梅和张立峰因急需用钱通过马庆找到邱茂禄，将案涉房屋卖于邱茂禄并签订了房屋买卖协议，房屋价款60万元，因当时为减少办理房屋过户时的费用，在合同中只写明价格30万元。邱茂禄在签订合同当天在中间人马庆、高玉梅、张立峰都在场的情况下，支付了房款30万元，约定剩余30万办理完房屋过户手续给付，同时高玉梅、张立峰将购买房屋的原始发票、契税单据、房屋钥匙交给了邱茂禄，并在第二天也就是2016年2月26日正式办理了房屋交接手续。邱茂禄合法拥有并实际占有案涉房屋，进行了装修并实际居住至今。随后邱茂禄到开发商处要求办理房屋过户手续，开发商告知“整个楼盘的房屋均没有办理房证，等房证办完后才可以办理过户手续，并保证该楼盘没有任何手续上的问题”。后邱茂禄在8月25日因高玉梅、张立峰住院急需用钱就将剩余的30万元给付了高玉梅，并又签订了一份补充协议。2017年年初，物业通知包括邱茂禄在内的整个小区业主可以办理房证手续，但此时高玉梅已下落不明，始终不见踪迹，因此未办理房屋过户手续。2017年5月5日，邱茂禄出差在外，家中被盗，盗窃入室录像已经呈递给船营法院，入室盗窃人赫丽玲已因罪被人民法院判刑。赫丽玲就是郑桂民提出的所谓实际居住人。2018年年初，邱茂禄通过各种渠道得知高玉梅早在2017年已经被公安机关逮捕并进行羁押，现在吉林省女子监狱服刑。邱茂禄通过查询后得知一审法院对案涉房屋在2016年3月14日没有进行公告、没有通知居住人、没有通知物业的情况下，违法、违规进行了查封，但一审法院在执行异议程序支持了邱茂禄的异议请求。2.一审判决片面、主观的认定事实。一审判决认定邱茂禄和高玉梅于2016年8月25日签订房屋买卖协议是错误的，该协议是一份对2016年2月25日双方房屋买卖协议的补充。在原审过程中邱茂禄已经提交了2016年2月25日双方房屋买卖协议，但原审法院却视而不见，这是不应该的，是错误的。一审判决中对于高玉梅购买房屋的各项原始凭据均是邱茂禄在原审时提供，这足以说明2016年2月25日双方签订房屋买卖协议并已经实际进行了房屋和相关手续的交付。一审主审法官在审理过程中对身在监狱服刑的高玉梅进行威胁、诱导致使高玉梅身心压力特别大必须做出使主审法官满意的答复，存在偏袒。二、一审判决程序违法。一审判决忽略了执行程序没有公示，没有通知居住人，没有通知物业。三、一审判决适用法律不当。案涉房屋邱茂禄是善意取得，债权不能大于物权，查封没有公示不能对抗物权。邱茂禄结婚后一直租房生活，考虑到诸多生活不便和居住不稳定的情况下才在母亲和亲属的帮助下在2016年2月25日购买了该房屋，并已交付完毕，装修后居住至今，具有物权和占有使用权，人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。即使债权是合法的，也不能对抗邱茂禄的物权，一审判决严重侵害了邱茂禄的合法权益，应予纠正。邱茂禄购买案涉房屋符合排除执行的规定，邱茂禄和高玉梅的房屋买卖协议签订于2016年2月25日，高玉梅向邱茂禄交付了相应所有票据凭证，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，邱茂禄还办理了吉视传媒、港华燃气的相关登记手续，足以能够证明邱茂禄自2016年2月26日至今对诉争房屋已经合法占有并居住至今的事实。邱茂禄已经按照双方的约定支付了60万元的全部房款。邱茂禄始终积极办理房证，但2016年整个小区开发商没有办理房证，直至2017年年初才通知可以办理房证，此时高玉梅下落不明，联系不上。2018年年初，邱茂禄才得知高玉梅在吉林省女子监狱服刑，不存在过错。郑桂民辩称，一审判决正确，应予维持。郑桂民向一审法院起诉请求：继续对案涉房屋的查封执行。一审法院认定事实：2015年7月30日，吉林市万科滨江房地产开发有限公司与高玉梅签订《商品房买卖合同》（预售），主要约定高玉梅购买坐落于XX号房屋，约定价款677,839元。高玉梅交纳房款后，吉林市万科滨江房地产开发有限公司分别于2015年5月2日、2015年7月30日向高玉梅开具了销售不动产统一发票，于2015年6月16日向高玉梅开具了吉林省住宅专项维修资金专用票据。2016年6月29日，一审法院做出（2016）吉0204民初498号民事判决，一、张立峰、高玉梅欠郑桂民借款本金30万元，于判决生效之日起七日内返还；二、张立峰、高玉梅向郑桂民偿付上述借款利息（自2015年7月22日起至实际还款日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），与上述借款一并给付。同日，一审法院做出（2016）吉0204民初499号民事判决，高玉梅于判决生效之日起七日内偿还郑桂民借款本金13万元。2016年3月17日，坐落于万科城二期D-23高层住宅1单元0113025号房屋被一审法院查封，查封期限24个月；于2016年3月21日被一审法院再次查封，查封期限24个月；于2016年4月13日被一审法院再次查封，查封期限36个月；于2017年4月28日被吉林市高新技术产业开发区人民法院查封；于2018年2月28日被一审法院查封，查封期限36个月。2016年8月25日，高玉梅与邱茂禄签订了《房屋买卖合同书》，主要约定：“一、高玉梅（甲方）自愿将坐落在XX室（建筑面积92.79平方米）出卖给邱茂禄（乙方）；二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币600.000元；三、乙方在签订本合同时，支付定金300,000元；四、乙方支付定金之日起一个月内，向甲方支付全款。……”2019年7月9日，一审法院作出（2019）吉0204执异68号执行裁定书支持了邱茂禄的异议请求。高玉梅自认于收到第二笔给付的30万元后，将房屋交付邱茂禄。一审法院认为，本案的争议焦点为：邱茂禄对本案争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉的房屋买卖存有两份房屋买卖合同，即2016年2月25日和2016年8月25日，高玉梅、邱茂禄对两份合同的真实性均无异议，高玉梅称因其向邱茂禄借款，便与邱茂禄签订了房屋买卖合同，用其所有的坐落于XX室房屋作为借款的担保，邱茂禄称2016年8月25日的房屋买卖合同系对2016年2月25日房屋买卖合同的补充。一审法院认为，从合同内容来看，两份房屋买卖合同除房屋价款约定不一致外，其他约定条款基本一致，2016年2月25日的房屋买卖合同约定价款为30万元，2016年8月25日的房屋买卖合同约定价款为60万元，对于两份买卖合同为何出现价款不一致的情况，邱茂禄未能做出合理说明。同时结合（2017）吉0291民初365号民事卷宗中邱茂禄诉称的事实和理由为“2016年8月25日，邱茂禄与高玉梅签订了房屋买卖合同，高玉梅将涉案房屋以60万元的价格出卖给邱茂禄……”、2017年4月12日邱茂禄提交的财产保全申请书中陈述的事实和理由为“2016年8月25日，邱茂禄与高玉梅签订了房屋买卖合同，高玉梅将涉案房屋以60万元价格出卖给邱茂禄……”、2018年7月9日邱茂禄在（2017）吉0291民初365号审理中提交的异议申请书中陈述的事实和理由为“2015年12月26日，高玉梅向我借款人民币10万元，由于没有保障，高玉梅用涉案房屋作为抵押，出具房屋买卖合同书，由于到期，钱没有及时归还。高玉梅于2016年2月25日又提出借款，这次房屋买卖合同由壹拾万元变更为叁拾万元，并且她与她爱人共同出具的房屋买卖合同。由于高玉梅、张立峰住院没有还上钱，后我与高玉梅协商将房屋卖给我，我于2016年8月25日又给高玉梅人民币叁拾万元，并且在付款时高玉梅将房屋交付了我，……。”庭审笔录中邱茂禄与高玉梅对于房屋买卖合同签订日期询问的回答以及结合高玉梅在庭审中表示其最初与邱茂禄存有借款关系，双方签订了房屋买卖协议用以担保的陈述，综合认定1.高玉梅与邱茂禄达成房屋买卖的意思表示时间即为2016年8月25日，故高玉梅与邱茂禄签订房屋买卖合同的日期为2016年8月25日；2.案涉房屋的交付时间为高玉梅收到第二笔30万元，即2016年8月25日双方签订的房屋买卖协议后；3.案涉房款全部交付完毕的时间亦为2016年8月25日。关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中“非因买受人自身原因未办理过户登记”一节，本案中，高玉梅与邱茂禄达成房屋买卖意思表示的时间以及房屋买卖合同的签订日期为2016年8月25日，此日期，案涉房屋已经被人民法院依法查封，邱茂禄在与高玉梅达成买卖合同意思表示以及签订房屋买卖合同时没有尽到合理的审查注意义务，对未能办理不动产权属转移登记存在过错，应认定邱茂禄系因自身原因未办理权属转移登记。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，综上，邱茂禄未能提供有效证据证明其对本案争议房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对其诉讼请求不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：准许（2016）吉0204执798号执行裁定书对XX室房屋的查封执行。案件受理费7,750元，由邱茂禄负担，郑桂民已预付，邱茂禄于判决生效之日起七日内向一审法院交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，邱茂禄共向本院提交7份证据。证据1.高玉梅签条过程的录像一份；证据2.装修工程票据一张；共同证明邱茂禄已实际占有案涉房屋并付款。证据3.松花江律师事务所出具的情况说明一份，证明在一审起诉时存在2016年2月25日和2016年8月25日2份协议，而松花江律师事务所只提交了2016年8月25日的协议，而2016年2月25日合同是有效的。证据4.建设银行取款记录一份，证明2015年12月31日高玉梅向邱茂禄借款10万元，抵押过丰田车。证据5.吉林市个人房屋信息查询结果一组，证明邱茂禄与其父母并无其他住房。证据6.证人翟跃阁出庭证言一份，证明其曾在案涉房屋为邱茂禄装修卫生间及护栏。证据7.证人刘震出庭证言一份，证明2016年8月25日在中心血站门口高玉梅给邱茂禄打了30万元收条，刘震负责在旁边录像，高玉梅签字是在2016年8月27日。郑桂民质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，只能证明邱茂禄和高玉梅之间进行房屋交接的事宜，高玉梅所陈述内容是虚假的。证据2无法证明邱茂禄与高玉梅之间的买卖合同，且无法证明真实性。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，应以邱茂禄签字为准，邱茂禄具备完全民事行为能力，应当对其行为承担法律后果。对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，不是邱茂禄的账号与名称，与事实不符，抵押车辆与本案无关。证据5与本案无关。对证据6与证据7两份证言的真实性均有异议，且翟跃阁不能证明房屋买卖关系，刘震只能证明补条的过程，其他无法证明。本院经审核认为，因郑桂民对证据1.2.3.4的真实性均存在异议，且前述证据与本案争议焦点无关，故本院不予采信。因证据5.6.7与本案并无直接关联，无法直接证明待证事实，故本院亦不予采信。郑桂民未向本院提交证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，邱茂禄应对其享有排除执行的民事权益承担举证证明责任。另依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，邱茂禄应当举证证明同时存在该条法律规定的四个条件，即在查封之前签订合法有效的书面买卖合同、合法占有、已支付全部购房款及非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋现查封时间为2016年3月21日，而邱茂禄与高玉梅先后于2016年2月25日与2016年8月25日签订两份房屋买卖合同，分别位于查封之前与查封之后，故本案争议的焦点问题为邱茂禄与高玉梅于何时形成了房屋买卖合同关系。本院经审核认为，一审判决认定邱茂禄与高玉梅于2016年8月25日就案涉房屋形成真实的房屋买卖合同关系正确，本院予以支持。邱茂禄虽主张其与高玉梅2016年2月25日即达成房屋买卖合同关系，但该份合同约定的房屋价款仅为30万元，与高玉梅于2015年购买房屋时的价款677,839元差距较大，邱茂禄关于书面记载30万元是为了规避税费的辩解既违反法律规定，亦不符合常理，也与2016年8月25日合同中约定房屋总价款60万元这一事实相互矛盾。而且，邱茂禄在（2017）吉0291民初365号案件的事实与理由部分与保全申请书中均陈述其与高玉梅系在2016年8月25日签订的房屋买卖合同，这一陈述也与高玉梅在一审中“2016年8月25日合同是我们达成顶账的买卖协议”的陈述能够相互印证，可信度更高，故邱茂禄对案涉房屋不享有排除执行的民事权益。综上，邱茂禄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,579元，由邱茂禄负担。本判决为终审判决。审判长  李亚妮审判员  高忠华审判员  王 东二〇二〇年七月二十七日书记员  李元生