辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0111民初569号原告：刘杰，男，1979年2月24日出生，汉族，无职业，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：肖鹏，沈阳市苏家屯区八一法律服务所法律工作者。被告：史福臣，男，1965年11月14日出生，汉族，无职业，住沈阳市苏家屯区。被告：牟敏，女，1965年10月22日出生，汉族，无职业，住沈阳市苏家屯区。被告：史杰文，男，1988年1月28日出生，汉族，无职业，住沈阳市苏家屯区。三被告的委托诉讼代理人:程世达，辽宁沈南律师事务所律师。原告刘杰与被告史福臣、牟敏、史杰文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月25日作出（2019）辽0111民初846号民事判决书，被告史福臣、牟敏、史杰文不服判决上诉于沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民终11360号民事裁定书撤销了我院（2019）辽0111民初846号民事判决，发回我院重新审理。我院于2020年1月14日重新立案，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘杰的诉讼代理人肖鹏、被告史福臣、牟敏、史杰文的诉讼代理人程士达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘杰向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告之间于2018年6月11日签订的《房屋买卖协议书》；2.判令三被告承担连带责任，共同返还原告购房款48万元；3.判令三被告支付原告违约金9.6万（诉讼请求第二项及第三项合计57.6万元）；4.诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告通过房产中介与被告史福臣、牟敏相识。被告史福臣、牟敏系夫妻关系，原告与史福臣、牟敏之间签订了一份《房屋买卖协议书》。双方在该协议中约定，被告史福臣、牟敏愿将二人共有的位于沈阳市苏家屯区（房屋所有权证号码：沈房权证苏家屯字第××号；面积为109.7平方米）房屋一处作价人民币48万元卖给原告。被告史福臣、牟敏向原告承诺上述房屋手续齐全，同时承诺如不能按期向原告交付房屋，由违约方给付对方相当于上述房屋款总价20%的违约金。原告于签订协议当日给付被告史福臣购房定金人民币2万元；被告史福臣为原告出具定金收条一份。原告应被告史福臣、牟敏要求，在2018年6月22日将人民币36万元打入其子史杰文在中国农业银行股份有限公司沈阳河畔支行账户，又在2018年7月3日将剩余购房款人民币10万元打入到被告史福臣在中国农业银行股份有限公司沈阳河畔支行账户。2018年7月3日被告史福臣、牟敏为原告出具收到全部结清的购房款收条一份。原告给付被告购房款后，在与被告办理上述房屋的过户手续过程中，发现上述房屋在2018年7月23日被沈阳市苏家屯区人民法院（2018）辽0111执保189号民事裁定书裁定查封，并发出协助执行通知书，查封该房产，查封期限三年，自2018年7月23日起至2021年7月22日。经查，被告史福臣、牟敏隐瞒了其自2011年至2013年间，欠樊晓东巨额饲料款人民币96万元，樊晓东于2018年7月16日起诉至沈阳市苏家屯区人民法院，要求被告偿还饲料款。原告于2018年10月9日向沈阳市苏家屯区人民法院提出书面异议，但苏家屯区人民法院（2018）辽0111执异155号执行裁定书驳回了原告的异议请求。原告经多次与三被告协商退还购房款一事，至今未果。原告认为合法的房屋买卖关系受法律保护，三被告采取故意隐瞒巨额债务导致涉案房屋被法院查封无法交易构成了根本违约，三被告应承担违约责任并返还原告全部购房款。原告在无奈之下，只得诉至人民法院，请法院依法查清事实，依据有关法律规定，支持原告的各项合理诉讼请求，从而维护原告的合法权益。被告史福臣、牟敏辩称，史福臣、牟敏于2018年将自己位于苏家屯区房屋转让给原告，并于2018年7月3日收到全部购房款，后于当日连同原告到苏家屯区公证处进行公证，将委托中介与刘杰办理过户手续，此后经被告了解，中介多次与刘杰联系办理过户，但是刘杰怠于过户，致使2018年7月23日房屋被法院查封，后刘杰未及时提出执行异议之诉，造成今天的后果，答辩人认为被告与原告的房屋买卖行为合法有效，在房屋买卖时涉案房屋没有任何权益纠纷，如原告及时办理过户，或者及时提出执行异议之诉，均可获得该房屋实际所有权，就不会有今天的后果，且在2018年7月3日被告已经交付房屋，原告已经实际使用至今，刘杰已经向该房屋所在的物业公司交纳了物业费，并缴纳了房屋使用过程中产生的费用，房屋已经实际使用，被告已经履行合同中的义务，因此被告不同意原告的诉讼请求。被告史杰文辩称，史杰文不是本案适格被告，也不是买卖合同相对人，史杰文收到的购房款只是其父母借用了其银行卡，实际该卡是史福臣借用史杰文的名办理银行卡用于其丰瑞饲料厂的日常经营，且2018年7月3日被告史福臣、牟敏已经为原告刘杰出具了收条一份，说明原告打入到史杰文名下银行卡的购房款已经到史福臣和牟敏手中，因此本案与史杰文无关，请求驳回对史杰文的诉讼请求；另外该购房款现已经用于案涉房屋的解押。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告通过房屋中介与被告史福臣、牟敏相识，二人系夫妻关系。2018年6月11日原告与二被告签订一份《房屋买卖协议书》，协议约定，二被告将其所有的坐落于沈阳市苏家屯区房屋以48万元的价格卖给原告，双方约定，原告于签订协议当日给付定金2万元，被告史福臣为原告出具定金收条一份。后原告应被告史福臣、牟敏的要求，在2018年6月22日将房款36万元转入其子被告史杰文农行账户。后原告在2018年7月3日将剩余房款10万元转入被告史福臣农行账户。2018年7月3日被告史福臣、牟敏为原告出具收到全部结清购房款收条一份，二被告将该房屋交付给原告。后双方在办理该房屋更名过户手续过程中发现，该房屋的房籍在2018年7月23日被本院（2018）辽0111执保189号民事裁定书裁定查封。经查，被告史福臣、牟敏因欠案外人樊晓东货款，樊晓东于2018年7月18日向本院申请财产保全，本院依法查封了该房屋。原告于2018年10月9日对我院执行该房屋提出书面异议，本院于2018年11月15日作出（2018）辽0111执异155号执行裁定书，以本案原告因其自身原因未办理过户登记，对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益为由，驳回异议人刘杰的异议请求。后原告没有在法定期限内即收到裁定书15日内起诉。现原告诉至法院。另查明，2018年6月22日被告史杰文农行账户转账660000元到被告史福臣银行账户，在该笔交易之后该银行账户余额为88.15元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条[合同的法定解除]第一款规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。现该房屋被本院依法查封，原告没有在法定期限内提起诉讼，已丧失对该房屋权利的主张，原、被告之间签订的《房屋买卖协议》实际已不能履行，故原告要求解除与被告史福臣、牟敏于2018年6月11日签订的《房屋买卖协议书》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，原告已支付的购房款480000被告史福臣、牟敏应当予以返还；原告应当将案涉房屋返还被告史福臣、牟敏。关于原告要求被告史杰文承担连带责任返还购房款48万元的主张，因被告史杰文并不是案涉房屋买卖合同的相对人，虽然案涉房屋360000元购房款在2018年6月22日由原告转入其账户，但史杰文该银行账户在当天转账660000元给被告史福臣，在该笔交易之后该银行账户余额为88.15元，且当天该账户再没有其他大额交易，那么现有证据并不能证明被告史杰文实际收取了该购房款或者受益，因此对原告的该项主张不予支持。关于原告要求被告支付违约金9.6万元的主张，因没有合同及法律依据，故对该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、一百三十四条之规定，判决如下：一、解除刘杰与史福臣、牟敏于2018年6月11日签订的《房屋买卖协议书》。二、史福臣、牟敏于本判决发生法律效力后十日内返还刘杰购房款48万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、刘杰于本判决发生法律效力后十日内将位于沈阳市苏家屯区房屋返还给史福臣、牟敏。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费9560元，由被告史福臣、牟敏负担8500元，由原告刘杰负担1060元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  付鹏翀人民陪审员  律 丹人民陪审员  郭 婕二〇二〇年七月十六日法官助理刘晓丹书记员韩雨婷