江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0282民初10988号原告：宜兴市斯太尔汽配经销部，住所地宜兴市环科园104国道东侧，注册号320282600129627。法定代表人：王如青，该经销部经营者。委托诉讼代理人：步张献，江苏路修律师事务所律师。委托诉讼代理人：许小琴，江苏路修律师事务所律师。被告一：宜兴市才福物资有限公司，住所地宜兴市环科园铜峰工业区，统一社会信用代码913202821428257104。法定代表人：陈才福，该公司执行董事、总经理。被告二：陈才福，男，1947年2月25日生，汉族，住宜兴市。原告宜兴市斯太尔汽配经销部与被告宜兴市才福物资有限公司、陈才福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日受理，依法组成合议庭，于2019年10月17日、2020年7月13日公开开庭审理。原告宜兴市斯太尔汽配经销部（以下简称斯太尔经销部）的委托诉讼代理人步张献、许小琴，被告宜兴市才福物资有限公司（以下简称才福公司）的法定代表人陈才福，陈才福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告斯太尔经销部提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原告与被告一于2008年4月20日、2015年3月31日签订的两份房屋转让协议；2、请求法院判决被告一返还原告的购房款1110000元；3、请求法院判决被告一向原告支付违约金695000元；4、请求法院判决被告二对第2、3项诉讼请求承担连带责任；5、案件诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告于2008年4月20日、2015年3月31日与被告一签订了两份房屋转让协议，购买被告一名下位于宜兴东侧的房产和土地使用权，协议总价111万元。原告已经实际支付了全部购房款，并花费巨资对房屋进行装修及改造，对土地硬化处理。2019年7月18日，无锡市新吴区人民法院作出（2019）苏0214执异49号执行裁定书，认定被告一已经将协议中的房产土地抵押给案外人朱明锁，朱明锁有权对案涉房产土地申请强制执行。被告一的行为构成根本违约，事实上造成原告与被告一之间的购房协议无法继续履行。2018年1月18日，被告二出具证明，表示愿意对原告因案涉房屋遭受的全部损失承担一切责任。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼。被告才福公司辩称，1、2008年4月20日的房屋转让协议，证明案涉房屋是其装修好了给原告的，后与原告约定房屋价款为62万元。因为当时其将房屋以51万元卖出，过了几天其觉得卖得太便宜了，就重新与原告约定了购房款为62万元。但原告一共只给其购房款51万元，还有105000元购房款没有付清。其在2008年5月份问原告要过房屋差额价款，但是原告没有给。2、房屋其不收回，经济损失其不负责。其要等无锡法院的案件解封后再来配合办理过户，希望大家配合将无锡法院的查封了结，然后过户。今后如果要办理过户，其要求原告再支付105000元的购房款。3、不认可违约金，其房子给原告用了很多年，原告不应该向其要违约金。4、其要求与原告协商处理这件事情。如果不能协商，无锡法院拍卖以后，按照合同原价退给原告。5、其房子一共52间，2919.74平方，包括地下室、变压器等设施，一共评估价格是890万元，是2018年评估的。其卖给原告的10间房子是480个平方。经审理查明，2008年4月20日，斯太尔经销部与才福公司签订房屋转让协议，购买才福公司名下位于宜兴东侧的房屋：面对综合楼自左至右第陆、柒、捌三间的第一、二层，面积290平方米，由才福公司转让给斯太尔经销部，转让费515000元；同时，双方签订了相关土地使用权的转让条款。2008年4月29日，斯太尔经销部与才福公司签订房屋转让协议，对2008年4月20日协议约定的同一标的物：第陆、柒、捌三间的第一、二层，面积290平方米的房屋，由才福公司转让给斯太尔经销部，但转让费变更约定为62万元。2015年3月31日，斯太尔经销部与才福公司签订房屋买卖协议，将面对综合楼自左至右第玖间、第拾间的第一、二层，建筑面积192平方米的房屋，由才福公司转让给斯太尔经销部，转让价款595000元。同时，双方签订了相关土地使用权的转让条款。斯太尔经销部实际支付了2008年4月20日房屋转让协议和2015年3月31日房屋买卖协议约定的全部购房款111万元，且为办理相关产权过户手续已实际支付54820.03元税费。斯太尔经销部自房屋买卖合同签订并支付购房款后，一直实际占有和使用案涉房屋和土地。2018年1月18日，才福公司、陈才福出具证明，载明才福公司法人陈才福分别于2008年4月20日、2015年3月31日将位于环科园104国道东侧综合楼，土地证号00××74，房产证号Ａ0××31，面向大楼自左向右，第六至十间，共计五间二层和门前场地及房屋对应土地一并转卖给斯太尔经销部法人王如青。由于政策原因，房产证和土地证尚未单立开来，但该房产及土地的所有权早已归王如青所有。对该房产及土地未经产权人王如青签字同意的任何变更、抵押、转卖等，都是非法无效的。如由此造成损失，都由陈才福承担一切法律责任及后果。才福公司在证明右下角落款处盖章，陈才福本人在右下角落款处签字，并在左下角注明：所有一切经济责任由本人负责，与王如青无关。2019年7月18日，无锡市新吴区人民法院作出（2019）苏0214执异49号执行裁定书载明，才福公司于2016年4月6日已经将包含协议中的房产土地在内的、其所有的位于宜兴市东侧建筑面积2919.74平方米的房屋整体办理抵押登记，抵押金额为200万元，抵押权人朱明锁；又于2016年6月13日办理抵押登记，抵押金额为50万元，抵押权人张辉。无锡市新吴区人民法院于2019年3月1日，以向房屋登记机关登记的方式查封才福公司名下位于宜兴市东侧的房屋及土地使用权；于2018年5月11日作出执行裁定书，裁定评估拍卖才福公司所有的位于宜兴市东侧的房屋及土地使用权，并于2018年12月10日作出拍卖公告并张贴。以上事实，有2008年4月20日房屋转让协议、2008年4月29日房屋转让协议、2015年3月31日房屋买卖协议、房产证、土地证、收条、税费发票凭证、证明、无锡市新吴区人民法院（2019）苏0214执异49号执行裁定书等证据以及本院庭审笔录在卷佐证。本院认为，斯太尔经销部与才福公司于2008年4月20日签订的房屋转让协议、于2015年3月31日签订的房屋买卖协议合法有效。涉案房屋和土地使用权均登记在才福公司名下，且整体包含在宜兴市东侧建筑面积2919.74平方米的房屋产权和2786.7平方米的土地使用权的不动产登记权证中。造成被告无法将涉案房屋和土地使用权不动产变更登记到斯太尔经销部名下的根本原因是才福公司将其名下的房屋土地整体抵押，且房屋土地整体被无锡市新吴区人民法院查封、司法拍卖所致。本案庭审辩论结束前，被告仍无法排除涉案房屋和土地上的不动产物权妨碍，也不能区分房屋、土地不动产物权，不能配合原告将涉案房屋和土地使用权不动产变更登记到原告名下。因此，被告的抵押行为和由此产生的法律后果以及迟延履行合同义务的行为，造成原告取得涉案房屋不动产物权和土地使用权的合同目的不能实现，被告已构成根本违约。原告请求解除原被告双方于2008年4月20日、2015年3月31日签订的房屋转让协议和房屋买卖协议，返还购房款111万元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告提出的2008年4月29日房屋转让协议，对2008年4月20日房屋转让协议转让的房屋，重新约定购房款为62万元，原告还有105000元购房款没有付清，并要求原告支付的意见。本院认为，该意见与原告解除2008年4月20日房屋转让协议并返还购房款、赔偿违约金的诉讼请求不成立抗辩关系，而是涉及新的合同法律关系，即与本案诉讼请求没有必然关联。而且2018年1月18日，才福公司、陈才福出具的证明中，才福公司、陈才福认可的是2008年4月20日、2015年3月31日签订的房屋转让协议和房屋买卖协议。因此，本案中不予理涉被告的该意见，被告可就其诉求另行提起诉讼解决。对于原告请求法院判决被告向原告支付违约金695000元的诉讼请求，虽然原被告双方在房屋转让协议和房屋买卖协议中进行了违约金等合同违约责任的约定，但被告抗辩其不应支付违约金。被告违约给原告造成的房屋升值损失可以参考原被告双方均认可的无锡法院近年对被告房屋整体评估价确定，被告总面积2919.74平方房屋的整体评估价值为890万元，房屋转让协议和房屋买卖协议上约定原告购买了其中的482平方。即近年购买相同面积的房屋至少需要147万元，以此估算出原告的房屋升值实际损失约为147万元-111万元=36万元。斯太尔经销部为办理相关产权过户手续已实际支付54820.03元税费，也应当认定为实际损失。因此，原告的实际损失约为36万元+54820.03元=414820.03元。原告主张的原被告双方关于违约金的约定和计算方式过分高于造成的实际损失，兼顾合同履行情况来看，原告自房屋买卖合同签订并支付购房款后，一直实际占有和使用涉案房屋和土地。违约金限额按照不超过实际损失的30%，即约为414820.03元×（1+30%）=539266元来确定为宜。综上，本院调整并酌定违约金数额为539266元。对于原告请求法院判决陈才福对第二、三项诉讼请求承担连带责任的诉讼请求，根据才福公司、陈才福于2018年1月18日出具的证明载明“如由此造成损失，都由陈才福承担一切法律责任及后果”，才福公司在证明右下角落款处盖章，陈才福本人在右下角落款处签字，并在左下角注明“所有一切经济责任由本人负责，与王如青无关”。且陈才福在庭审中也认可该证据，认可是其本人签字。因此，对斯太尔经销部与才福公司于2008年4月20日、2015年3月31日签订的房屋转让和买卖协议，陈才福做出了承担才福公司相应法律责任的意思表示。对于原告请求法院判决陈才福对第二、三项诉讼请求承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（四）项、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除宜兴市斯太尔汽配经销部与宜兴市才福物资有限公司2008年4月20日签订的房屋转让协议和2015年3月31日签订的房屋买卖协议。二、宜兴市才福物资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还宜兴市斯太尔汽配经销部购房款111万元，并支付宜兴市斯太尔汽配经销部违约金539266元。三、陈才福对前述判决第二项宜兴市才福物资有限公司的债务承担连带清偿责任。四、驳回宜兴市斯太尔汽配经销部的其他诉讼请求。如宜兴市才福物资有限公司、陈才福未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21046元，由宜兴市才福物资有限公司负担19644元，宜兴市斯太尔汽配经销部负担1402元。原告预交诉讼费中的剩余部分9121元可在判决书生效之日起十日内向本院申请退回，被告应负担的部分在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 高 峰人民陪审员 吴 敏人民陪审员 陈莞莞二〇二〇年七月三十一日书 记 员 朱宛云