上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6068号上诉人(原审被告)：徐震宇，男，1977年7月7日出生，汉族，住浙江省海宁市。委托诉讼代理人：刘颖霞，上海市光大律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海鞍鞅房地产有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：姜齐，总经理。委托诉讼代理人：崔文彬，上海市君和律师事务所律师。上诉人徐震宇因与被上诉人上海鞍鞅房地产有限公司(以下简称“鞍鞅公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初5298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人徐震宇的委托诉讼代理人刘颖霞、被上诉人鞍鞅公司的委托诉讼代理人崔文彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐震宇上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，将本案发回重审或依法改判徐震宇退还鞍鞅公司已支付的2019年5月1日至2019年5月13日上海市虹口区四平路XXX号XXX室房屋(以下简称“1B商铺”)租金人民币(以下币种均为人民币)35,966.66元；改判租金减免的期限为2019年6月15日至2019年7月9日，减免幅度为20%，扣减金额共计9,694.32元(以2019年6月1日至2019年8月31日的租金共计185,808元为基数)。事实与理由：第一，徐震宇承担因未迁出或注销营业执照导致新营业执照无法注册的违约责任期限应自2019年5月1日起至2019年5月13日止。根据双方《商铺租赁合同》10.6条的约定，徐震宇仅在导致鞍鞅公司或其转租商户无法注册新营业执照时才承担违约责任，因鞍鞅公司与次承租人的租赁期限起始日期为2019年5月1日，故徐震宇承担该项违约责任的期限应当自2019年5月1日起算，而非一审法院认为的不符合交付标准即应承担违约责任。原租户的营业执照已于2019年5月13日被强制迁出，自此次承租人注册营业执照不受影响，因次承租人的具体注册时间不在徐震宇可控范围，故一审法院不应以次承租人营业执照注册时间作为定案依据。第二，鞍鞅公司对次承租人的免租期予以延长的原因不能当然认为系徐震宇所致。即便确为徐震宇的原因，鞍鞅公司与次承租人签订的《房屋租赁合同》中约定的免租期为2019年5月1日至2019年6月14日，在此期间内鞍鞅公司没有租金收益，故不存在租金损失，鞍鞅公司租金损失的起始时间应为2019年6月15日。第三，鞍鞅公司在签订合同时已明知徐震宇与相邻方存在漏水纠纷，应当预见到可能产生的纠纷和损失。徐震宇已履行了合同主要义务，鉴定书中所载的因墙面受潮损坏一定程度对房屋正常使用构成影响应仅指的是鉴定当时未装修的墙面，该受损墙面经装修后对房屋使用并无影响。该墙面对鞍鞅公司及次承租人的影响仅在于额外产生2万元装修费，而徐震宇对该金额已予以认可。一审法院判决退还30%的租金明显过高。被上诉人鞍鞅公司辩称：不同意徐震宇的上诉请求。首先，《商铺租赁合同》中的3.2条明确约定了交付标准，第10.6条则对违反3.2条的情形约定了违约责任，一审法院所作判决符合合同本意。其次，徐震宇注销或迁出1B商铺地址上营业执照的义务不因鞍鞅公司何时将房屋转租、是否有注册营业执照的需要而发生变化，徐震宇要求承担违约责任的时间从2019年5月1日起计算的观点不能成立。原租户的营业执照直到2019年6月21日方才迁出，鞍鞅公司转租的商户亦于2019年5月27日才注册新的营业执照，鞍鞅公司要求将1B商铺的免租期顺延至2019年5月27日符合合同约定并具有合理性。其三，根据合同约定，上海市虹口区四平路XXX号XXX室房屋(以下简称“2B商铺”)的免租期为2019年5月1日至2019年5月31日。在房屋因漏水而对使用造成影响的情况下，鞍鞅公司租金损失的起算时点应为免租期结束后的第一天即2019年6月1日。其四，2B商铺的漏水问题直至今日仍未解决，鞍鞅公司遭受损失的时间跨度远大于在本案中所主张的减免期间，一审法院判决退还租金的30%不存在明显过高的情形。其五，签约时鞍鞅公司并不知晓2B商铺存在漏水问题，徐震宇也未向鞍鞅公司进行告知，否则鞍鞅公司不会承租2B商铺。请求二审法院驳回上诉，维持原判。鞍鞅公司向一审法院起诉请求：1、徐震宇退还鞍鞅公司1B商铺自2019年4月1日至2019年5月27日的租金157,700元；2、徐震宇向鞍鞅公司支付因漏水造成的房屋维修费用2万元；3、徐震宇向鞍鞅公司支付因房屋漏水造成的租金损失80,516元，以及鞍鞅公司为主张损失而支付的律师费6,000元。一审法院认定事实：徐震宇(甲方)与鞍鞅公司(乙方)于2019年1月19日签订《商铺租赁合同》，约定徐震宇将其所有的1B商铺、2B商铺租赁给鞍鞅公司用于商业使用，房屋建筑面积1,134.53平方米，1B商铺租期自2019年1月20日至2026年3月31日止，甲方于2019年1月20日前依据本合同约定交付标准向乙方交付该商铺，其中2019年1月20日至2019年3月31日为免租期；2B商铺的租期自2019年5月1日至2026年3月31日止，其中2019年5月1日至2019年5月31日为免租期，2B商铺及1B商铺部分(约35平方米)甲方于2019年5月1日依据本合同约定交付标准向乙方交付该商铺，若甲方逾期未按约交付该商铺，或因甲方原因导致乙方无法进场装修或正常施工的，则甲方同意免租期及其他相关期限起算日相应顺延；交付标准为现有商户清场(甲方在交房30日内商铺地址上已注册的营业执照等全部相关证照注销或迁出完毕、商铺毛坯清洁交付)；1B商铺、2B商铺月租金为144,936元；其中1B商铺两个月租金为166,000元，该商铺租金前两年内不变；合同第6条第1款约定，租赁期间，因甲方或甲方关联方的原因，导致上述公共区域或该商铺内的设施、设备不能正常运行，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的24小时内进行维修，甲方逾期不维修，乙方可代为维修，费用由甲方承担。甲方应承担因上述问题给乙方造成的直接损失，包括但不限于人身或财产损失；合同第10条第6款约定，如因该商铺地址被占用导致乙方或乙方转租商户无法注册新营业执照等相关证照的，甲方同意免租期及租赁期顺延。一审法院另查明，徐震宇与案外人上海一池健身服务有限公司(以下简称“一池公司”)就1B商铺、2B商铺因一池公司经营浴场大量用水导致相邻墙面、地面均有损坏在一审法院曾进行相邻关系诉讼【案号：(2019)沪0109民初13202号】，该案中，一审法院曾于2019年5月委托上海房屋质量检测站就1B商铺、2B商铺渗漏水原因进行鉴定，该机构于2019年6月25日出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见表明，1B商铺、2B商铺装修受潮情况属实，主要系相邻“一池沐浴”沐浴区楼、墙面未做好有效防水措施所致；1B商铺、2B商铺装修受潮损坏现状一定程度影响房屋的正常使用，应尽快给予修缮。一审法院再查明，鞍鞅公司与案外人万某某于2019年4月9日签订《房屋租赁合同》，约定：鞍鞅公司将1B商铺、2B商铺出租给万某某使用，万某某租赁该房屋用于合法经营足浴、棋牌等，租期自2019年5月1日起至2026年3月31日止，免租期为2019年5月1日至2019年6月14日。每月租金200,150元。2019年6月12日，鞍鞅公司(甲方)与万某某(乙方)签订《补充协议》，约定，对于乙方承租该房屋前期遇到的问题，如：营业执照注册等事项，双方协商一致将1B商铺、2B商铺免租期延长至2019年7月14日。鞍鞅公司、徐震宇均认可案外人万某某经营的上海市虹口区雅馨阁足浴店营业执照注册时间为2019年5月27日。案外人上海康黛女子美容有限公司营业执照住所地于2019年6月21日从上海市虹口区四平路XXX号XXX室迁出至他处。一审审理中，鞍鞅公司称其为解决1B商铺、2B商铺漏水问题支付修复费用2万元，徐震宇对此予以认可。鞍鞅公司、徐震宇均确认1B商铺、2B商铺漏水问题目前仍未予以解决。一审审理中，徐震宇认可其收到鞍鞅公司支付的2019年4月1日至2019年5月27日的1B商铺租金共计157,700元，认可收到鞍鞅公司支付的2019年6月1日至2019年8月31日的2B商铺租金共计165,808元。一审法院认为：根据双方之间《商铺租赁合同》的约定，1B商铺的交付时间为2019年1月20日，根据合同约定的交付标准，鞍鞅公司应在交房30日内将1B商铺地址上已注册的营业执照等全部相关证照注销或迁出完毕，但1B商铺地址上已注册的营业执照直至2019年6月21日才迁出，徐震宇对此解释为由于原租户的行为导致，并非其过错，因违约责任不以违约方有无过错论处，故一审法院不予采信，徐震宇称，鞍鞅公司在2019年5月1日才将1B商铺、2B商铺对外转租，转租合同中也存在免租期，免租期为装修期，装修期内不存在注册营业执照的需要，鞍鞅公司并未因此遭受损失的意见，一审法院亦不予采信，因依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，徐震宇依约应履行在1B商铺交房30日内将该商铺地址上已注册的营业执照等全部相关证照注销或迁出完毕的义务，该义务的履行不以鞍鞅公司何时将商铺转租、是否有注册营业执照的需要而发生变化，故徐震宇应对未履行合同义务承担相应的责任，现因1B商铺地址被占用导致鞍鞅公司转租商户于2019年5月27日注册新营业执照，根据合同第10条第6款，鞍鞅公司要求确认1B商铺的免租期由2019年4月1日顺延至2019年5月27日符合约定，一审法院予以确认。由于鞍鞅公司已向徐震宇支付2019年4月1日至2019年5月27日的1B商铺租金共计157,700元，故该笔款项应由徐震宇向鞍鞅公司予以返还。根据《司法鉴定意见书》，因1B商铺、2B商铺相邻“一池沐浴”沐浴区楼、墙面未做好有效防水措施导致1B商铺、2B商铺有装修受潮情况而影响房屋的正常使用。该情况发生在徐震宇、鞍鞅公司合同约定租赁期间，且并非鞍鞅公司不当使用导致，系由于徐震宇关联方相邻商铺“一池沐浴”的原因导致，故根据合同第6条第1款约定，维修费用应由徐震宇承担。现鞍鞅公司自行对漏水问题进行维修，关于维修费用的数额，双方均认可为2万元，一审法院予以确认，故2万元应由徐震宇向鞍鞅公司支付。徐震宇作为出租人，其主要合同义务为提供符合合同约定的房屋，现1B商铺、2B商铺因漏水对使用造成影响，双方均认可漏水问题目前仍未修复，鞍鞅公司现仅主张其已经支付的2B商铺在2019年6月1日至2019年7月9日的租金予以全部减免，一审法院认为由于徐震宇未能完全履行提供符合合同约定的房屋的合同义务，鞍鞅公司可就此主张相应减少租金，但不应减免全部租金，徐震宇称鞍鞅公司在承租房屋时就房屋漏水问题是明知的意见，并未提供相应的证据予以佐证，一审法院不予采纳，一审法院结合商铺的使用性质、鞍鞅公司对2B商铺的实际使用情况及《司法鉴定意见书》认定的“……1B商铺、2B商铺装修受潮损坏现状一定程度影响房屋的正常使用……”综合认定，酌情确定由鞍鞅公司按照合同约定标准的70%承担2019年6月1日至2019年7月9日止的租金，现鞍鞅公司足额支付2B商铺自2019年6月1日至2019年8月31日的租金165,808元，计算可得2019年6月1日至2019年7月9日止的鞍鞅公司支付的租金数额为70,288.17元，故徐震宇应退还鞍鞅公司已经支付的2B商铺在2019年6月1日至2019年7月9日的租金的30%，即21,086.45元。至于鞍鞅公司为主张损失而支付的律师费6,000元，由于无法证明该笔费用为因商铺漏水问题而造成的直接损失，故对该请求一审法院不予支持。据此，一审法院作出判决：一、徐震宇应于判决生效之日起30日内退还上海鞍鞅房地产有限公司已支付的2019年4月1日至2019年5月27日上海市虹口区四平路XXX号XXX室房屋租金157,700元；二、徐震宇应于判决生效之日起30日内支付上海鞍鞅房地产有限公司上海市虹口区四平路XXX号XXX室、2B室房屋的维修费用2万元；三、徐震宇应于判决生效之日起30日内支付上海鞍鞅房地产有限公司因房屋漏水造成的租金损失21,086.45元；四、驳回上海鞍鞅房地产有限公司的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，徐震宇提供前承租人上海康黛女子美容有限公司的授权委托书、关于注册地址迁出的申请及其营业执照副本，欲证明上海康黛女子美容有限公司在1B商铺处的注册已于2019年5月13日被强制迁出，此后鞍鞅公司的次承租人随时可以注册营业执照。对此，鞍鞅公司表示，徐震宇提供的上述材料不属于二审新证据，且不能实现其证明目的。本院认为：第一，虽然双方在《商铺租赁合同》的违约责任部分约定，如因该商铺地址被占用导致鞍鞅公司或鞍鞅公司转租商户无法注册新营业执照等相关证照的，徐震宇同意免租期及租赁期顺延；但同时双方在《商铺租赁合同》的租赁期限和交付日期部分也约定，若徐震宇逾期未按约交付商铺，则徐震宇同意免租期及其他相关期限起算日相应顺延；交付标准为现有商户清场(徐震宇在交房30日内商铺地址上已注册的营业执照等全部相关证照注销或迁出完毕、商铺毛坏清洁交付)并向鞍鞅公司提供租赁关系届满或有效终止的相关证明文件。上述合同约定均对双方当事人具有拘束力，徐震宇认为鞍鞅公司仅能依合同中违约责任部分的约定主张相应期限顺延，缺乏依据。根据双方合同约定，徐震宇应于2019年1月20日前依约定的交付标准向鞍鞅公司交付1B商铺，徐震宇至迟应于2019年2月19日前确保商铺地址上已注册的营业执照注销或迁出完毕。而根据已查明的事实，前承租人上海康黛女子美容有限公司的营业执照住所地于2019年6月21日自1B商铺迁出至他处；即使是按照徐震宇主张的前承租人营业执照于2019年5月13日已被强制迁出的说法，也已超出双方合同约定的交付时间。因此，鞍鞅公司要求将1B商铺免租期顺延至2019年5月27日，符合双方合同约定。一审法院据此支持鞍鞅公司要求徐震宇退还其已支付的2019年4月1日至2019年5月27日的1B商铺租金，并无不当，应予维持。第二，根据已查明的事实，2B商铺确因漏水问题在一定程度上影响房屋正常使用，且双方当事人均确认该漏水问题在一审审理中仍未修复，故鞍鞅公司主张减免其已支付的2B商铺2019年6月1日至2019年7月9日期间的相应租金，具有合理性。一审法院结合房屋的使用性质、实际使用情况等具体因素，酌情确定鞍鞅公司承担2B商铺2019年6月1日至2019年7月9日期间合同约定租金的70%，较为合理，本院予以认同。一审法院据此核算徐震宇应退还鞍鞅公司该期间的租金21,086.45元，鞍鞅公司未表示异议，故本院予以维持。综上所述，徐震宇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,962.51元，由徐震宇负担。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长 余 艺审判员 张常青审判员 徐 江二〇二〇年七月三十日书记员 项 蓉附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……