云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终1115号上诉人（原审被告）：景洪市城市投资开发有限公司。住所地：云南省西双版纳州景洪市嘎兰北路14号。统一社会信用代码：91532801662649888W。法定代表人：李祥坤，总经理。委托诉讼代理人：李淑芳，云南八谦律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：石洁，女，1986年7月5日出生，彝族，身份证住址景洪市。上诉人景洪市城市投资开发有限公司（以下简称景洪市城投公司）因与被上诉人石洁商品房销售合同纠纷一案，不服景洪市人民法院(2020)云2801民初1096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人城投公司的委托诉讼代理人李淑芳，被上诉人石洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石洁向原审法院提出诉讼请求：1.判令景洪市城投公司支付石洁违约金（2018年12月15日至2019年2月14日为60日，按50元/天计算；2019年2月15日至2019年10月31日为258天，按购房款×0.01%×258天计算，暂计算至2019年10月31日为34682元，要求计算至判决生效之日）；2.诉讼费由景洪市城投公司承担。原审庭审中石洁变更第一项诉讼请求为：判令景洪市城投公司向石洁支付逾期交房违约金34682元（2018年12月15日至2019年2月14日按50元/天计算，2019年2月15日至2019年10月31日为258天，以1227940元×0.01%×258天计算）。原审法院查明：2017年8月24日，石洁（合同乙方）与景洪市城投公司（合同甲方）签订《商品房购销合同》及补充协议（登记合同号：NJH0047120013），约定乙方购买甲方开发的观澜豪庭项目第36幢第1-4层3号房，总价款1227940元，买受人于2017年8月24日首期支付购房总价款的20.19%金额247940元，其余价款980000元向银行贷款支付。甲方应于2018年12月15日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方，如甲方未按本合同约定的时间交房自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后甲方应当以报纸公告形式通知乙方办理交接手续，交接时甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》。此外，双方在补充协议中第七条还约定：对于原合同第七条的相关事宜补充如下鉴于本协议所涉房屋需建设及备案周期，为了便于乙方对于房屋进行提前装修以及甲方顺利有序的交付房屋，本协议双方同意，原合同第七条中的验收合格并符合合同约定是指单体建筑物经勘查、设计、施工、监理四个单位及甲方共同验收合格，房屋取得上述五个单位验收签章的，即视为已具备交付条件。在房屋竣工验收后甲方根据相关规定向行政部门申请办理工程竣工备案手续。合同签订后，石洁向景洪市城投公司支付了首付款并与中国农业银行股份有限公司西双版纳州分行签订借款合同，借款980000元于2017年11月14日打入景洪市城投公司账户。2018年12月28日，景洪市城投公司在西双版纳报上刊登《交房公告》，载明：尊敬的观澜豪庭业主您购买的观澜豪庭小区已完成工程竣工验收，具备交房条件。我公司定于2018年12月30日开始为业主办理交房手续。2019年5月30日，石洁收到景洪市城投公司置业顾问小玉发送的短息，内容为石洁购买的案涉房屋已具备交房条件，交房时间从2019年5月30日开始，由于接房业主较多将分批通知业主接房，请石洁于2019年6月23日上午带齐接房通知书上所列的资料来办理接房手续。同时景洪市城投公司向石洁寄送了《接房通知书》，该通知书载明：观澜豪庭小区已符合合同约定的交房标准并将于2019年5月30日起办理物业交付手续，鉴于接房的业主较多将分批安排接房，营销中心将通过电话通知具体的接房时间，请届时来办理接房手续并交纳相关费用，此外通知书上还载明了具体接房的工作时间、地点和所需要携带的材料等内容。后因石洁与景洪市城投公司就逾期交房违约金问题产生争议石洁未能办理接房手续，石洁至2019年10月31日正式接房并交纳相关物业费用。另查明，2018年12月28日，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位对景洪市城投公司开发建设的观澜豪庭项目进行了竣工验收。2019年10月29日，原审法院立案受理石洁诉景洪市城投公司景洪市城投商品房预售合同纠纷一案，因石洁未按时预交案件受理费本院按石洁撤诉处理。原审法院经审理认为，石洁与景洪市城投公司签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。双方在《商品房购销合同》第七条及补充协议第七条约定的交房时间和交房条件为“甲方应于2018年12月15日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”“原合同第七条中的验收合格并符合合同约定是指单体建筑物经勘查、设计、施工、监理四个单位及甲方共同验收合格，房屋取得上述五个单位验收签章的，即视为已具备交付条件。在房屋竣工验收后甲方根据相关规定向行政部门申请办理工程竣工备案手续”，景洪市城投公司虽提交了交房公告和《建设工程竣工验收备案表》证明其已经于2018年12月28日刊登公告，公告载明案涉房屋项目于2018年12月30日开始交房，仅存在逾期交房15日的情况。石洁主张上述时间内小区绿化及道路均未施工完毕无法进行接房，景洪市城投公司虽辩称仅存在小区外部市政规划道路未施工完毕的情况，但结合景洪市城投公司于2019年5月26日向业主发出的《接房通知书》及其工作人员于2019年5月30日短信通知石洁可以于2019年6月23日办理接房手续的事实，从通知及短信内容也可以确认是正式的接房通知而并不是因石洁迟迟不接房进行催告的相关材料，故景洪市城投公司的交房时间应以其后一次通知接房的时间为准。景洪市城投公司称其仅逾期交房15日的辩解不予采信。因石洁于2019年6月23日接房时双方就逾期交房违约金的赔付方式未能达成一致且在石洁提交的视频中可以因此原因景洪市城投公司亦未于2019年6月23日向石洁交房，鉴于石洁于2019年10月31日才真正办理了接房手续的事实及双方在《商品房购销合同》第九条约定的逾期交房违约金的计算方式，被告景洪市城投公司逾期交房构成违约，应向石洁支付自2018年12月15日起至2019年10月31日止的违约金34682元（2018年12月16日至2019年2月14日，共60天，50元/天×60天=3000元；2019年2月15日至2019年10月31日共258天，1227940元×0.01%×258天为31680元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决景洪市城投公司于本判决生效之日起三十日内向石洁支付逾期交房违约金34682元。景洪市城投公司上诉称，1、原审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》中，明确约定了上诉人应在2018年12月15日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给被上诉人。《补充协议》第六条约定：“如乙方自甲方刊登交房公告（报纸公告）之日起30日内不来办理房屋交接手续，则视为乙方已经接到通知并已经接房，甲方已履行完毕交房义务，乙方按照原合同第十条的约定承担逾期接房的违约责任（承担违约金直至解除合同）”。第七条约定：“对于原合同第七条的相关事宜补充如下：鉴于本协议所涉房屋需建设及备案周期，为了便于乙方对于房屋进行提前装修以及甲方顺利有序的交付房屋，本协议双方同意，原合同第七条中的验收合格并符合合同约定是指单体建筑物经勘查、设计、施工、监理四个单位及甲方共同验收合格，房屋取得上述五个单位验收签章的，即视为已具备交付条件。在房屋竣工五方验收后，甲方根据相关规定向行政部门申请办理工程竣工备案手续。”。原审判决已确认案涉房屋项目已经于2018年12月28日取得勘察、设计、施工、监理和建设五个单位验收合格并于当日在西双版纳报上刊登了交房公告，要求业主自2018年12月30日起到指定地点办理交房手续。根据上述事实及合同约定，上诉人已于2018年12月28日在西双版纳报上刊登了交房公告，但被上诉人自上诉人刊登交房公告之日起30日内未来办理接房手续，应视为被上诉人已经接到了通知并且已经接房。正是由于被上诉人未在上诉人通知时间内接房，上诉人才于2019年5月再次通知被上诉人接房，而不是原审法院认定的2019年5月才正式通知被上诉人接房。据此，被上诉人的接房日期应为2018年12月28日。而并非原审法院认定的2019年10月31日，上诉人在合同履行过程中也不存在违约行为，因上诉人不能也无法强制控制被上诉人签字接房，上诉人在依照合同约定履行交房通知并安排相关人员按照通知在指定场所等待办理接房即履行了相关义务，而被上诉人不论是因其认为没有协商好或其他原因导致其不愿按照合同约定接房及逾期接房应自行承担相关法律后果。综上，请求二审法院依法撤销景洪市人民法院（2020）云2801民初1096号《民事判决书》，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。被上诉人石洁辩称，在上诉方刊登通知所约定的时间内，现场的实际情况和上诉状所描述的不相符。当时的现场根本就没有交房的条件，也没有交接房的工作人员，上诉方的上诉理由不成立，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。各方当事人在二审期间均未提交新证据。原审对各方当事人提交的证据以及案件事实的认定正确，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，双方当事人签订的《商品房购销合同》（以下简称合同）第十条第一款已载明，案涉房屋经建设单位组织验收合格后，上诉人应当以报纸公告形式通知被上诉人办理交接手续。据上诉人提交的案涉工程竣工验收备案表等材料显示，案涉房屋已于2018年12月28日竣工验收完毕，上诉人于2018年12月28日在西双版纳报上刊登了交房公告，通知业主于2018年12月30日开始办理交房手续，该交房方式符合双方的合同约定，案涉房屋应认定为上诉人已于2018年12月30日开始履行交房义务。因双方在合同第七条中约定，上诉人应于2018年12月15日前将验收合格的商品房交付给被上诉人，所以上诉人逾期交房构成违约，其违约期间为2018年12月15日至2018年12月29日，即15天。据双方合同第九条中关于逾期交房违约金的约定，上诉人应承担的违约金为750元（50元／天×15天），原审对交房时间的认定以及违约金的处理不当，在此予以纠正。上诉人的上诉请求部分成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销景洪市人民法院（2020）云2801民初1096号民事判决。二、上诉人景洪市城市投资开发有限公司于本判决生效之日起七日内向被上诉人石洁支付逾期交房违约金750元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费334元由被上诉人石洁负担；二审案件受理费668元由上诉人景洪市城市投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘树华审判员  蒋荣春审判员  裴 锫二〇二〇年七月三十日书记员  王新超