北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3071号上诉人（原审被告):北京国伦房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区五街太安胡同五街居委会西院。法定代表人：陈同石，董事长。委托诉讼代理人：刘士骏，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：边梦圆，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告):深圳历思联行物业管理有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区向军北里6号楼2层216室。负责人：陈庆。委托诉讼代理人：陈阳，北京翼赞律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏薇，北京翼赞律师事务所律师。上诉人北京国伦房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）因与被上诉人深圳历思联行物业管理有限公司北京分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初9030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，合议庭经过阅卷、调查和询问当事人后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。房地产公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回物业公司诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、一审判决以我公司的所谓默示行为作为意思表示，进而认定双方的物业费收取方式因此已经改变，属认定事实不清、适用法律错误。双方于2014年6月18日签订的《北京市前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》）未明确约定收费方式，于2016年12月19日签订的《前期物业服务合同补充协议2》（以下简称《补充协议》），明确约定收费实行酬金制方式，一审法院根据物业公司向业主代收物业费的收费方式推断我公司和物业公司之间的收费方式已经由酬金制变更为包干制无依据。根据双方签订的《前期物业合同》，合同终止时间为2018年11月9日，在此期间双方并未明确变更物业收费方式，故2018年1月之后的物业费计费方式并未改变，为酬金制。另根据合同24条约定，2018年1月至2018年11月9日期间仍为酬金制计费。二、一审判决关于空置物业费的认定属严重事实认定不清。我方一审提交了证据证明物业公司提供的物业服务质量存在很多问题，达不到物业合同约定的服务标准，一审法院在未审核保证物业服务质量的前提下认定空置物业费错误；且双方合同在2018年11月9日就自动终止，一审却将空置物业费计算至2019年8月14日，而对该期间物业公司是否提供服务及服务质量等问题不予审查。三、一审判决事实认定部分否认双方均认可的事实。物业公司对我公司一审中提交的补充证据四（证据23）当庭表示收到并认可，但一审判决书却记载物业公司未收到该证据。四、《前期物业合同》确定的合同终止时间为2018年11月9日，《补充协议》明确合同终止时间为本项目全面竣工验收且完成第三方承接查验报告公示完成，一审判决错误的将物业公司不作为的举证义务分配给我公司，属于举证责任分配错误。五、一审法院认定合同终止时间错误，据此认定的返还物业费期间于法无据。物业公司辩称，同意一审法院判决，不同意房地产公司的上诉请求和理由。一、关于物业费的收费方式问题。双方签署的两份协议明确约定在查验承接之前是酬金方式，《补充协议》明确合同终止时间为本项目全面竣工验收且完成第三方承接查验报告公示完成后，按照前期物业合同约定的包干制收取。二、关于空置物业费的问题。空置费的约定是在前期物业合同当中明确约定的，没有出售给业主及其自持的房屋就应当按照空置房屋处理，房地产公司提出的评估报告在一审时也提出过，该评估报告是房地产公司自行委托的，且是在物业公司不知情的情况下进行评估的，该评估报告没有法律依据，也没有法律效力。另外，合同不存在终止的问题。关于告知函的问题，该份函物业公司确实没有收到，在一审时房地产公司也将该份函提交过，物业公司认为该函没有相关的法律效力。关于2018年11月9日以后物业公司没有提供物业服务的问题，在一审时也进行相应的调查及举证质证，在11月9日以后小区业主的物业服务是物业公司提供的，并且收取了相应的物业费用，有一小部分没有缴纳物业费就是房地产公司自持的房屋。2019月8月15日物业公司在不得已的情况将物业材料等移交给房地产公司，在此之前物业公司都是正常的提供服务。物业公司向一审法院起诉请求：1.判令房地产公司向物业公司支付2017年3月1日至2017年12月31日物业服务费1367558.3元；2.判令房地产公司向物业公司支付因延迟支付2017年3月1日至12月31日物业服务费而产生的违约金，以1367558.3为基数，自2018年1月1日计至判决生效之日止（暂计至2019年11月29日的金额为477277.84元）；3.判令房地产公司向物业公司支付2018年1月1日至2019年8月15日的空置物业费3945323.44元及延迟支付该期间空置物业费计至判决生效之日的违约金（暂计至2019年11月29日的金额为747028.86元）。一审法院认定事实：2014年6月18日，甲方房地产公司与乙方物业公司签订《前期物业合同》，主要约定内容如下：“第一条、本物业项目基本情况如下。名称：蔚云家园。坐落位置：昌平区西环南路。第二条、物业管理区域四至：东至昌平区文化馆；南至满井胡同；西至西环路；北至政府街。物业管理区域内的物业构成明细见附件一（以实际验收清单为准）。第五条、本物业的前期物业服务期限为自本物业正式交付使用之日起，为期3年，自2015年11月10日至2018年11月9日止。第七条、乙方按以下第1种方式提供住宅的物业服务：1.乙方按照《北京市住宅物业服务技术标准（试行）》中的三级物业服务技术标准，详见附件四；2.非住宅的物业服务标准以及甲、乙双方约定的《北京市住宅物业服务标准》范围以外的具体服务事项和标准，双方另行商定。第十一条、本物业管理区域物业服务收费方式为：【包干制】【酬金制】。第十二条、包干制。1.物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：【高层住宅】：2.80元/平方米·月；【办公楼】：4.55元/平方米·月；【集中商业物业】：11.5元/平方米·月；【临街商业物业】：9.00元/平方米·月。第十三条……物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付12个月的物业服务费。此后按半年交纳。第十七条、空置物业费。纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，在保证物业服务质量的前提下，其物业服务费用由甲方承担，本项目空置物业费收取标准按当时执行标准的90%收取，销售并已交付在90%以上时不收取空置费，当月空置服务费于次月10日前由甲方支付给乙方。第二十四条、本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费按本合同约定的标准交纳。第二十八条、甲方、业主及物业使用人违反本合同第十二条、第十三条、第十五条约定，未能按时足额缴纳物业服务费，应按逾期每日万分之五的标准向乙方支付违约金。”合同还约定了其他权利义务内容。2016年12月19日，甲方房地产公司与乙方物业公司签订《补充协议》，约定内容如下：“双方经自愿、平等、协商一致，在签署《北京前期物业服务合同》基础上，订立本补充协议：一、项目自2016年12月1日起至本项目全面竣工验收且完成第三方承接查验报告公示完成之日止（具体日期由甲乙双方另行协商书面确认），本项目物业服务收费实行酬金制方式：1.乙方按照第三方评估机构核定物业服务费标准预收物业服务费；2.本项目全面竣工验收且完成第三方承接查验报告公示完成之前，所有物业服务成本支出不足部分均由甲方支付给乙方；3.甲乙双方协商一致同意，本项目全面竣工验收且完成第三方承接查验报告公示并正式交付物业公司之前，乙方每月提取酬金：20000.00元；4.乙方每个月25日向甲方提交下月度资金使用计划，经过甲方审批后于下月30日前将本月度资金支付给乙方；5.乙方需提供正规发票给甲方，经甲方审核无误后，根据发票金额对乙方进行月度资金支付。二、本协议有效期为：自本协议签订之日起至本项目全面竣工验收且完成第三方承接查验报告公示完成并正式交付物业公司之前之日止（具体交付日期由甲乙双方另行协商书面确认）。三、本协议有效期内，若一方欲变更协议或终止协议，需提前一个月向对方书面提出，经双方协商一致可变更协议或终止协议。四、本协议未尽事宜，可经甲、乙双方商议另行签署补充协议，补充协议与本协议具有同等的法律效力。五、凡因履行本协议所发生的或与本协议有关的一切争议，双方应提交甲方所在地人民法院诉讼解决，诉讼费、律师费由败诉方承担。六、本协议共肆页一式肆份，甲、乙双方各执式份，具有同等法律效力。七、本协议经甲乙双方法定代表或授权人签字盖章后生效。”上述协议签订后，物业公司依约进驻蔚云家园提供物业服务。2016年12月-2017年2月，双方根据《补充协议》的约定，按照“物业成本+酬金2万”的酬金制方式按月结算物业服务费用。之后房地产公司因对物业公司报送的物业成本产生争议，从而一直未按照合同约定支付物业服务费用，仅在2017年9月29日支付20万元，2018年2月11日支付50万元。2017年11月9日，北京正邦物业服务评估监理有限公司对蔚云家园物业项目共用部位和共用设施、设备的承接查验进行了评估，评估结论为11561个评估查验点全部合格。物业公司陈述该报告于2017年11-12月进行了公示。房地产公司陈述评估报告在2017年12月交付给物业公司。双方均认可对于交付日期并未进行书面确认。2019年8月15日，物业公司与房地产公司进行物业交接，物业公司主张从该日起停止对蔚云家园提供物业服务。本案审理过程中，房地产公司申请对物业公司2017年4月至2018年9月的物业成本进行审计。经法院委托，北京中平建华浩会计师事务所有限公司于2019年10月15日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：根据取得资料记录的蔚云府项目2017年4月至2018年9月支出情况，深圳历思联行物业管理有限公司北京蔚云府物业服务中心成本及费用1987219.26元（其中2017年4月至12月成本及费用835683.34元，2018年1月至9月成本及费用1151535.92元），深圳历思联行物业管理有限公司代付的成本及费用167369.49元（其中2017年4月至12月代付款项167369.49元，2018年1月至9月代付款项0元），深圳历思联行物业管理有限公司北京分公司成本及费用642884.58元（其中2017年4月至12月成本及费用295331.10元，2018年1月至9月成本及费用347553.48元），深圳历思联行物业管理有限公司北京蔚云府物业服务中心营业税金及附加6353.89元（其中2017年4月至12月营业税金及附加0元，2018年1月至9月营业税金及附加6353.89元）、财务费用1757.46元（其中2017年4月至12月财务费用-215.09元，2018年1月至9月财务费用1972.55元），上述共计金额2805584.68元。鉴定意见书第24页“需要注意的事项”第五项载明：“深圳历思联行物业管理有限公司北京蔚云府物业服务中心2017年4月至2018年9月记账凭证中包含2017年2月开具的发票金额共计116.00元；深圳历思联行物业管理有限公司2017年4月至2018年9月记账凭证中包含2017年2月、3月开具的发票金额共计30297.9元。”附件十一中显示2018年1月至2018年9月，物业公司支付2017年10-12月保洁费、保安费共计302469.48元。另查，本案涉及的蔚云家园四栋楼中，1号楼总建筑面积为14426.62㎡，共23户房屋，其中101、301为集中商业物业，建筑面积总计11426.01㎡，其余21户为临街商业物业，建筑面积总计3000.61㎡。2号楼总建筑面积14206.79㎡，共计219户房屋，均为办公楼，其中75户已经售出，售出房屋建筑面积总计5005.07㎡（具体信息详见附表一），剩余建筑面积总计9201.72㎡。房地产公司陈述其收取了2号楼中72户自2018年11月1日至2019年10月31日的物业服务费，这72户的总面积为4839.6㎡（具体信息详见附表一）。3号楼为高层住宅，其中17套房屋系房地产公司自持房屋（具体信息详见附表二），该17套房屋的建筑面积总计1793.64㎡，其余房屋已售出。4号楼为高层住宅，均已售出。关于3、4号楼已售出房屋的物业服务费，物业公司陈述系从2018年1月1日开始收取。关于2号楼75套已售出房屋自2018年1月1日起的物业服务费，物业公司在本案中仅要求房地产公司将房地产公司已收取的物业服务费返还给物业公司，其他时间的物业服务费物业公司表示另行主张。另外，关于2017年度的物业服务费，双方在庭审过程中均认可按照酬金制计算。再查，房地产公司的经营范围包含“对自有房产从事物业管理”。庭审过程中，物业公司与房地产公司均陈述在向已售出房屋的业主交房时，由房地产公司与业主签订《北京市前期物业服务合同》（以下简称《物业合同》），根据该合同，物业公司在业主收房时向业主预收物业服务费用。该合同第七条约定：“经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为：【住宅】2.8元/平方米·月；【办公楼】：4.55元/平方米·月；【集中商业物业】：11.5元/平方米·月；【临街商业物业】：9元/平方米·月。”第八条约定：“交付房屋前，乙方应当向甲方发放该套房屋的业主一本通。甲方入住前，甲、乙双方与光大银行签订前期物业服务费托收协议，甲方按第七条约定的物业服务费标准在业主一卡通内预存12个月（不超过12个月）的物业服务费，但甲方应当保证各项费用及时足额的支付。”房地产公司主张自2018年11月10日以后，物业公司并未对1、2号楼进行物业服务。房地产公司提交《关于收回我司自有物业及相应区域范围内物业管理的告知函》及邮寄单，主张其已通知物业公司自2018年11月9日起，对1、2号楼自行提供物业服务管理。物业公司陈述并未收到该告知函。一审法院认为，物业公司与房地产公司达成的《前期物业合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。故物业公司有权依据《前期物业合同》和《补充协议》的约定向房地产公司主张物业服务费用。关于提供物业服务的终止时间，房地产公司主张《前期物业合同》中约定了服务期限至2018年11月9日止，该期限之后物业公司并未对1、2号楼提供物业服务，但其提交的证据不足以证明其收回物业管理的通知到达物业公司，且其证据也不足以证明在约定的服务期限终止之后物业公司并未提供物业服务，故法院对其抗辩意见不予采纳，物业公司提供的物业服务终止期间法院认定为双方进行离场交接前一日，即2019年8月14日。关于物业费的具体金额，分为以下三个部分分别计算：一、2017年3月1日至2017年12月31日的物业服务费用。双方均认可按照酬金制进行计算，法院不持异议。关于2017年4-12月的物业成本，根据鉴定意见书，深圳历思联行物业管理有限公司北京蔚云府物业服务中心2017年4-12月成本及费用为835683.34元，深圳历思联行物业管理有限公司2017年4-12月代付款项为167369.49元，物业公司2017年4-12月成本及费用为295331.1元，2017年4-12月财务费用为-215.09元，2018年1-9月物业公司支付2017年10-12月保洁费、保安费共计302469.48元，这五部分费用相加之后扣除2017年4月之后记账凭证中包含的2017年2、3月实际支出的费用30413.9元，总计金额为1570224.42元。关于2017年3月的物业成本，因未进行评估，故法院参照鉴定意见书中确定的2017年4月至12月的每月平均物业成本进行计算，金额为174469.38元。故2017年3-12月物业成本总金额为1744693.8元，加上10个月的酬金20万元，共计1944693.8元，减去房地产公司已经支付的70万元，剩余总金额为1244693.8元。房地产公司主张应从该金额中扣除物业公司已经向业主收取的已售出房屋的物业服务费用，因物业公司陈述其收取的系2018年1月1日以后物业服务费用，房地产公司并未提交证据证明物业公司收取了2017年度的物业服务费用，故对该项抗辩意见法院不予采纳。二、2018年1月1日至2019年8月14日期间空置房屋（1号楼全楼、2号楼未售出房屋）以及房地产公司自持房屋（3号楼17套自持房屋）的物业服务费用。该期间双方对于应该如何计算物业服务费用存在争议。根据《补充协议》第二条的约定，《补充协议》的有效期为“自本协议签订之日起至本项目全面竣工验收且完成第三方承接查验报告公示完成并正式交付物业公司之前之日止（具体交付日期由甲乙双方另行协商书面确认）”。根据双方提交的证据，承接查验报告已经交付物业公司，虽双方就具体交付日期并未书面确认，但在之后向已售出房屋的业主交房时，房地产公司允许物业公司预收物业服务费的行为，表明双方已经通过实际履行的方式认可物业服务费用的收取方式发生变化，不再由房地产公司按照酬金制的方式统一支付，因此，房地产公司主张自2018年1月1日开始仍然按照酬金制的方式计算物业服务费用的抗辩意见，法院不予采纳。法院认定《补充协议》在房地产公司向物业公司交付承接查验报告时已经终止，双方的空置物业费计算标准应当参照《前期物业合同》执行。《前期物业合同》第十七条关于空置物业费的规定：“纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，在保证物业服务质量的前提下，其物业服务费用由甲方承担，本项目空置物业费收取标准按当时执行标准的90%收取，销售并已交付在90%以上时不收取空置费，当月空置服务费于次月10日前由甲方支付给乙方。”因此，房地产公司就空置房屋以及自持房屋应当按照当时执行标准交纳物业服务费用。关于“当时执行标准”，法院参照房地产公司与其他已售出业主的《物业合同》的标准执行。综上所述，该部分的物业服务费用计算方式如下：（一）1号楼全楼：集中商业物业11426.01㎡×11.5元/㎡·月×（19+14÷31）月×90%=2300332.25元；临街商业物业3000.61㎡×9元/㎡·月×（19+14÷31）月×90%=472770.3元。（二）2号楼未售出部分：办公楼9201.72㎡×4.55元/㎡·月×（19+14÷31）月×90%=732957.07元。（三）3号楼自持部分：高层住宅1793.64㎡×2.8元/㎡·月×（19+14÷31）月×90%=87920.76元。三、2018年1月1日至2019年8月14日期间2号楼已售出75户房屋的物业服务费用。房地产公司认可其收取了2号楼72户已售出房屋自2018年11月1日至2019年10月31日的物业服务费，根据法院认定的事实，物业公司的物业服务终止时间为2019年8月14日，故自2018年11月1日至2019年8月14日的房地产公司代为收取的72户房屋的物业服务费，应由房地产公司返还给物业公司，具体金额为：办公楼4839.6㎡×4.55元/㎡·月×（9+14÷31）月=208126.22元。关于违约金。根据《前期物业合同》第二十八条的约定，甲方、业主及物业使用人违反本合同第十二条、第十三条、第十五条约定，未能按时足额缴纳物业服务费，应按逾期每日万分之五的标准向乙方支付违约金。同时根据该合同第十一条的约定，合同中对收费方式是包干制还是酬金制并未明确。另外，根据双方的《补充协议》亦无法确认物业服务费的金额，并且实际上双方对于物业服务费的金额一直存在争议且存在持续协商，故对于物业公司要求房地产公司支付违约金的主张，法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、北京国伦房地产开发有限公司于本判决生效后7日内支付深圳历思联行物业管理有限公司北京分公司物业服务费共计5046800.4元；二、驳回深圳历思联行物业管理有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，房地产公司提交四份证据材料：证据一、（1）物业公司2017年7月3日送的《工作联系函》；（2）物业公司2017年3月29日收款收据（收费项目分别为物业管理费、垃圾清运费、装修履约金），证明目的物业公司在2017年开始收取了涉案的相关管理费和其他费用；证据二、房地产公司与第三方维保公司签订的《北京市电梯日常维护保养合同》及付款凭证，证明目的房地产公司支付了电梯维保费用且相应电梯维护服务由房地产公司提供；证据三、房地产公司与第三方保安服务公司签订的《保安服务合同书》及安保费用付款凭证，证明目的物业公司在2019年8月15日资料交接之前未提供安保物业服务，实际安保服务系房地产公司提供；证据四、（1）房地产公司与第三方保洁公司签订的《保洁服务合同书》及保洁费用付款凭证；（2）房地产公司支付的渣土清运费、垃圾清运费付款凭证，证明目的2019年8月15日之前，物业公司未提供1、2号楼的保洁、垃圾清运等物业服务。物业公司质证认为：证据一真实性认可，证明目的不认可。2017年3月20日至2017年6月25日，物业公司预收的是承接查验完成以后业主应付的2018年物业费。本案中物业公司要求房地产公司支付的是承接查验前的物业费以及承接查验后的空置费。所以该证据与本案无关；证据二真实性不认可，本案物业项目承接查验后，物业公司是唯一的管理方，房地产公司无权也没有必要自己提供物业服务，更没有理由以此扣减应支付的物业费。该合同还有如下问题：1、合同没有签署日期；2、合同没有显示设备所在物业项目，显示物业项目的附件一上没有盖章，附件一骑缝章只有一枚章的印痕；3、合同第六条、结算方式（一）约定自相矛盾，先是约定甲方按半年付维保费，但是看后面具体约定，是按一年付的；4、合同第八条提供的服务电话185XXXXXXXX，律师经拨打核实，对方明确说不是北京参工斯达电梯安装维修中心；5、合同第十六条明确约定合同自甲乙双方签字盖章后生效，但是合同签署页只有双方合同章，并无任何人签字，并且，乙方维修中心的合同章上没有串码；6、合同、付款单、发票显示的金额都不一样，无法确认是同一交易；证据三真实性不认可，该合同第一条约定聘用6名保安，远远不够给本案项目提供物业服务；第二条约定服务期限是2019年4月1日开始，实际上物业公司在2019年8月15日退出项目并完成交接，从2019年5月份开始，房地产公司就雇佣人员到物业办公室闹事，直至8月份占领物业中控室，物业公司不得已才退出物业项目。这些保安合同如果是真实的，很可能是房地产公司雇佣的闹事人员，与物业服务无关；证据四真实性不认可，跟保安合同一样，该合同约定的8名保洁不够给本案项目提供服务，并且起始日期是2019年5月23日，已经非常接近物业公司退出项目的2019年8月15日，这恰恰说明，本案项目的物业服务就是物业公司一直提供的。关于渣土清运费发票和付款，物业公司也不认可与物业服务相关，该清运费应当是房地产公司对其自持房屋进行装修发生的清运费。另，以上证据都不属于二审新证据，不应采纳。物业公司未提交新证据。本院对房地产公司提交的上述证据材料认定如下：物业公司提供的物业服务包含多方面内容，房地产公司提供的部分证据材料形式存在瑕疵且不足以证明物业公司在服务期限终止后未提供物业服务，故对于房地产公司提交的上述证据材料不作为二审新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点如下：一是2018年1月1日至2019年8月14日期间空置房屋（1号楼全楼、2号楼未售出房屋）以及房地产公司自持房屋（3号楼17套自持房屋）的收费标准；二是关于物业公司撤出蔚云家园的时间；三是空置物业费是否应该交纳。以下分别予以论述：关于争议焦点一，依法成立的合同，受法律保护。房地产公司上诉主张双方虽签订了《前期物业合同》，但该合同中并未明确约定收费方式，依据双方签订的《补充协议》，可以看出双方约定本项目物业服务收费实行酬金制。对于2017年3月1日至2017年12月31日期间的物业服务费用，双方均认可按照酬金制进行计算，对此本院不持异议。对于2018年1月1日后的收费标准，房地产公司主张应当继续按照酬金制的方式计算，但根据双方提交的证据可以得出双方在2017年12月完成了承接查验报告并正式交付，故《补充协议》在2017年12月后即终止，《补充协议》不再具有继续履行效力；而双方签订的《前期物业合同》仍然发生效力，该合同中对以“包干制”方式计取物业费进行了明确条款约定，而没有对“酬金制”方式计取物业费进行明确约定，双方无共管账户、无成本计算约定，不能认定双方在《前期物业合同》中约定了以“酬金制”方式计取物业费；2018年1月1日后房地产公司允许物业公司向已售出房屋的业主预收物业服务费，物业公司亦按照“包干制”形式向业主进行了收费，物业费收取形式与《前期物业合同》约定相一致。综上，一审法院认定物业费的计算方式并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，物业公司的撤场时间，房地产公司上诉主张其于2018年11月向物业公司送达了《关于收回我司自有物业及相应区域范围内物业管理的告知函》，故物业服务应于2018年11月9日终止，但房地产公司提交的证据材料不足以证明部分区域其自行实施了物业服务，且物业公司2018年11月9日后仍提供物业服务，故房地产公司无其他证据证明其收回物业服务，且无证据证明在约定的服务期限终止之后物业公司并未提供物业服务，一审法院根据物业公司提交的《蔚云府小区资料交接单》认定物业公司的撤场时间为2019年8月14日并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三，根据《补充协议》的约定，在房地产公司向物业公司交付承接查验报告时该补充协议即终止，故双方的空置物业费计算标准应当参照《前期物业合同》执行。一审法院按照《前期物业合同》第十七条关于空置物业费的规定的约定认定房地产公司空置房屋以及自持房屋按照当时执行标准交纳物业服务费用并无不当。房地产公司上诉主张物业公司提供的物业服务存在诸多问题，且当时房屋销售并已交付达到了90%，空置物业费不应当收取，但根据一审法院查明，2号楼部分房屋虽卖出但业主与房地产公司存在纠纷，房地产公司并未完成交付工作，房地产公司亦不能提供证据证明其于2018年交付了已卖出的房屋，故对于2号楼部分仍应收取空置物业费。对于空置物业费收费标准，因合同中对收费标准未进行明确约定，且房地产公司不能提交证据证明“当时执行标准”，故一审法院参照房地产公司与其他已售出业主的《物业合同》的标准执行并无不当。房地产公司上诉主张应当按照物业公司开具的《工作联系函》中自认的40%比例收取。但该《工作联系函》的内容双方并未达成一致，故物业公司主张按照《前期物业合同》约定执行并无不当。房地产公司的上诉请求无法律依据，本院不予支持。综上所述，房地产公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47128元，由北京国伦房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张永钢审 判 员 陈 伟审 判 员 丁少芃二〇二〇年七月三十日法官助理 孙雅丹书 记 员 邓文静