湖南省慈利县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0821民初880号 原告：张家界壹方物业服务有限公司。住所地湖南省慈利县零阳镇白公城居委会（世纪新城4楼2403号）。 法定代表人：唐汇香，系该公司经理。 委托诉讼代理人：毛焯，湖南湘商律师事务所律师。 被告：张家界宝居置业有限公司。住所地湖南省慈利县零阳镇白公城社区官桥路与白公城路交汇处。 法定代表人：陈明流，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈光锋，湖南慈姑律师事务所律师。 原告张家界壹方物业服务有限公司（以下简称“壹方物业公司”）诉被告张家界宝居置业有限公司（以下简称“宝居置业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告壹方物业公司的委托诉讼代理人毛焯、被告宝居置业公司的委托诉讼代理人陈光锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告壹方物业公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告通知解除《世纪新城前期物业管理服务合同》无效；2.判令被告立即向原告支付拖欠的物业服务费用11971.22元（详见《宝居置业欠缴物业费一览表》）。事实和理由：2019年7月10日，原、被告就世纪新城前期物业服务相关事宜签订了《世纪新城前期物业管理服务合同》（以下简称“《合同》”），《合同》第四条约定：本物业管理区域管理服务收费采取包干制方式；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准如下：住宅1.5元/月/㎡，商业2元/月/㎡等；第五条约定：业主应于领房之日起开始交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但未出售、或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按90%的标准按时交纳等；第二十八条约定：本合同期限为长期。到业主委员会成立后与其他物业服务企业签订服务合同后，本合同自动终止。《合同》签订后，原告即进场提供物业管理服务，但被告至今未向原告支付分文物业服务费用，已严重违约，但其却于2020年5月10日向原告发出《终止合同告知函》，主张终止合同。在合同履行过程中，原告并未违约，合同约定解除的条件和法定解除条件均未成就，被告通知解除合同缺乏事实和法律依据，原告有权要求被告立即支付相应物业服务费用。故原告起诉至法院，提出上述请求。 被告宝居置业公司辩称：1.被告于2020年5月20日向原告出具的《终止合同告知函》系其真实意思表示，原告的服务质量比较差，无法满足业主的要求，告知函送达后就发生了法律效力；2.原告要求被告支付物业服务费用应该提供相应的证据证实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告向本院提交了如下证据：1.《世纪新城前期物业管理服务合同》，拟证明：双方就世纪新城前期物业服务事宜进行了一系列约定。被告质证称，对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，合同第二十五条规定：有正当理由可以终止合同。被告在有合法理由的情况下可以单方面终止合同。本院认为，被告对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院予以采信，至于被告单方面终止合同的行为是否合约合法，将结合其他证据在“本院认为”部分阐述；2.《终止合同告知函》,拟证明：2020年5月10日，被告向原告发函，以“保障广大业主对物业公司的认可要求，维护广大业主的整体利益”为由主张解除原、被告于2019年7月10日签订的《世纪新城前期物业管理服务合同》。被告质证称，对该组证据无异议。故对上述证据，本院予以采信；3.《壹方物业费用收取明细(彭标)》及《收据》2份（彭标2917元及彭标2000元）。拟证明：世纪新城小区住宅的业主已经收房并缴纳物业服务费用。被告质证称，其对此事不知情，原告收取了业主的物业服务费用，但服务不到位，业主的意见比较大。本院认为，被告在质证时亦认可原告确实收取了业主的物业费，该组证据具有真实性、合法性及关联性，故对该组证据，本院予以采信；4.《宝居置业欠缴物业费用一览表》,拟证明：按《合同》约定住宅面积应收物业费标准为1.5元/月/㎡，现原告主动调整住宅面积应收物业费标准为1.2元/月/㎡，按1.2元/月/㎡计算，2019年11月13日起至2020年5月13日，被告拖欠原告应收物业服务费用已达11971.22元。被告质证称，该证据是原告单方面提交的，其对此事不清楚。本院认为，该组证据中的物业费计算方法符合双方《合同》约定，原告已主动调整了计费标准，该证据虽为原告单方面提交，但被告未提供证据证明该证据不真实。故对该组证据，本院予以采信；5.《慈利县商品房预售合同》，拟证明：被告与业主约定的交房日期是2018年12月31日。被告质证称，对真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议，该组证据只能证明被告与业主彭标之间的问题，不能证明是被告与所有业主的约定。本院认为，对该组证据的真实性、合法性，本院予以采信，但该组证据与本案的处理无关联性。 被告宝居置业公司未提交证据。 根据庭审当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案如下基本事实： 2019年7月10日，原告壹方物业公司与被告宝居置业公司就世纪新城前期物业管理服务事宜签订了《世纪新城前期物业管理服务合同》。合同第四条约定：本物业管理区域管理服务收费采取包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准如下：住宅1.5元/月/㎡，商业2元/月/㎡等；第五条约定：业主应于领房之日起开始交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但未出售、或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按90%的标准按时交纳等；第二十二条约定：乙方（原告壹方物业公司）的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，甲方（被告宝居置业公司）有权要求乙方限期整改并达到甲方及业主委员会的要求；第二十八条约定：本合同期限为长期。到业主委员会成立后与其他物业服务企业签订服务合同后，本合同自动终止。合同还对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任、其他事项等进行了约定。合同签订后，原告壹方物业公司即于2019年11月13日进场为世纪新城提供前期物业管理服务。已接收房屋的相关业主也按规定向原告交纳了物业服务费用。2020年5月10日，被告向原告发出《终止合同告知函》，单方面终止了与原告签订的《世纪新城前期物业管理服务合同》，函称因原告物业服务质量较差，无法满足广大业主的要求，严重影响了该项目的整体形象，且原告公司负责人在协商过程中态度恶劣、拒不配合。另查明，2019年11月13日至2020年5月13日，被告已竣工未出售的住宅共13套，总面积为1847.41㎡，按照原告主张的住宅1.2元/月/㎡物业费交纳标准，被告欠缴物业费为11971.22元（1847.41㎡×1.2元/月/㎡×6个月×90%）。 本院认为：一、关于《终止合同告知函》的效力问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原、被告签订的《世纪新城前期物业管理服务合同》并未对合同的解除和终止情形进行约定，被告未提交证据证实其《终止合同告知函》中所称原告服务质量差、无法满足广大业主的要求等事实的存在，亦无证据证实其单方面终止合同的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十四条关于合同终止、合同约定解除、合同的法定解除的情形。故被告宝居置业公司向原告壹方物业公司发出的《终止合同告知函》应认定为无效，双方的合同应继续履行；二、关于原告要求被告支付物业服务费用11971.22元的问题。原、被告在自愿、平等的基础上签订的《世纪新城前期物业管理服务合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告壹方物业公司按合同约定为被告旗下项目世纪新城提供了前期物业服务，被告亦应按合同约定的标准支付对应的物业服务费；原告主动下调其应收物业费的计算标准，是原告对自己权利的处分，不违反法律规定，不损害被告及他人利益，本院予以采纳。被告虽抗辩原告提供的物业服务不到位导致广大业主不满，但是并未提供证据证实，且对于原告的进场时间及被告欠缴物业费的面积和总价，被告未提出反证，故对被告的以上抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张家界宝居置业有限公司于2020年5月10日向原告张家界壹方物业服务有限公司发出的《终止合同告知函》不产生法律效力，双方于2019年7月10日签订的《世纪新城前期物业管理服务合同》继续履行； 二、被告张家界宝居置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张家界壹方物业服务有限公司支付2019年11月13日起至2020年5月13日止的应缴物业服务费用11971.22元（1847.41㎡×1.2元/月/㎡×6个月×90%）。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费99.28元，减半收取计49.64元，由被告张家界宝居置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审判员  李黎斌 二〇二〇年七月二十日 法官助理李超 书记员杨芳 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。