江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初6012号 原告：仇叶，女，1979年12月10日出生，汉族，住江苏省南通市。 委托诉讼代理人：顾志强，江苏至誉律师事务所律师。 被告：干盛林，男，1966年9月11日出生，汉族，户籍地安徽省天长县，暂住地江苏省太仓市。 被告：干雨，男，2004年1月19日出生，汉族，住安徽省天长市。 法定诉讼代理人：尹树华，女，1979年8月9日出生，汉族，住安徽省天长市。 委托诉讼代理人：陆卫华，上海利歌（太仓）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马睿琪，上海利歌（太仓）律师事务所实习律师。 原告仇叶、王泽民与被告干盛林、干雨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。审理中，原告王泽民退出本案诉讼。原告仇叶及其委托诉讼代理人顾志强，被告干雨的法定诉讼代理人尹树华及委托诉讼代理人陆卫华、马睿琪到庭参加诉讼。被告干盛林经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仇叶向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同书》及其《补充协议》；2.判令两被告归还原告购房款140万元；3.判令两被告赔偿原告损失2173700元（包括房屋差价损失1794000元、装修损失297800元、维权诉讼费用21900元、租房过渡损失60000元）。事实和理由：被告一系被告二父亲，尹树华系被告二法定代理人。原告因生活居住及子女上学需要，向被告购买房屋。2016年4月13日，原、被告经房产中介签订《房屋买卖合同书》，合同约定：被告将坐落于太仓市城厢镇娄东街道岳阳路2号1幢301室房屋转让给原告；房屋建筑面积152.43平方米，房屋产权证号01××01，土地证号02××52；房屋成交总价为1900000元；房屋价款分期支付，合同签订之日支付购房定金20000元，2016年4月30日前支付1130000元，2018年4月30日前(过户之后)支付余款750000元；还约定被告确保房屋无抵押等。合同签订后，原告积极履行，按约于合同签订之日即2016年4月13日支付了定金20000元，于2016年4月16日支付了第二期1130000元。2016年4月16日被告将房屋交付给原告，同时将房产证、土地证、钥匙和水电煤卡等也都交给了原告。2016年4月18日至2016年7月18日，原告对房屋进行了装修，花费装修费558000元。2016年12月原告入住该房屋至今。2016年7月原告与被告沟通过户事宜，然而令人意想不到的是，被告突然表示该房屋存在100多万元银行抵押贷款。为此，原、被告双方于2016年7月31日签订《补充协议》，约定办理过户的时间为2016年11月15日之前；约定被告保证还清银行贷款；并约定一方违约的应支付对方190万元。补充协议签订前后，原告又陆续支付给被告250000元，累计支付房款已达1400000元。然而被告再次违约，没有按约还清银行贷款，没有按约将房屋过户给原告。对此，原告曾多次催促被告履行协议，但被告始终推脱不予配合。原告无奈于2017年6月14日向太仓市人民法院提起诉讼，要求被告办理房屋过户手续。然而令人意想不到的是，在诉讼过程中原告才得知被告因欠款案涉房屋被宜兴市人民法院查封执行。为此，原告只得按法律规定程序撤回起诉，转而向宜兴市人民法院提起执行异议。但是，原告的执行异议历经宜兴市人民法院裁定、一审判决、无锡市中级人民法院二审判决，最终法院未能支持原告的异议，导致原告无法要求继续履行合同。综上所述，被告恶意违约极其恶劣，给原告造成了极大的损失和困扰，如房屋差价损失和装修损失，诉讼维权更是花费了极大地精力和财力，原告实际损失远超合同约定的违约金190万元。另外，被告的恶意违约还给原告家庭生活居住和子女学习等造成了重大困难和严重影响。 被告干盛林未作答辩。 被告干雨辩称：1.原告将干雨列为被告缺乏请求权基础。基于合同的相对性，合同仅于缔约人之间发生效力，对合同外的第三人不发生效力。房屋买卖合同没有干雨的签字，干雨不是合同的相对人，该合同对干雨不发生效力。因此，原告主张的房屋差价损失、装修费用、租房过渡损失费均与干雨无关，不应当由干雨承担。2.干雨没有过错，系未成年人。干雨不存在违约情形，不是由于干雨的原因导致房屋买卖合同无法继续履行，故干雨不应承担相应损失。3.尹树华作为监护人处分干雨财产的行为不符合法定情形，为此对原告造成的损失不应该由干雨承担。尹树华不是房屋所有权人，无权代替干雨做出承诺，其做出的承诺仅代表其个人。即便认定尹树华是行使其法定代理权处分干雨的财产，也不符合为了未成年人利益的法定情形，没有用于干雨上学、就医、改善生活，其承诺是无效的。尹树华作出的承诺仅是对房产交易中心做出，承诺书为标准版本，签订时尹树华没有任何将房屋卖给谁的意思表示，不能视为其同意将房屋出售给仇叶和王泽民，也不能视为对购房合同的追认。追认表示应当向特定的行为人作出，在本案中该特定行为人是仇叶，此前尹树华并未见过仇叶。 经审理查明：干盛林与尹树华原系夫妻关系，二人生有一子干雨。2014年1月16日，尹树华和干盛林经安徽省天长市人民法院调解离婚，约定干雨由尹树华抚养，干盛林每月给付抚养费5000元。 2016年3月9日，太仓市娄东街道岳阳路2号1幢301室的房屋登记至干盛林与干雨名下，房屋所有权证附记处载明“该产权由其监护人代管至18周岁，共同共有：干盛林，干雨”。 2016年4月13日，干盛林（出卖方、甲方）、仇叶（买受方、乙方）与中介方（苏州盛联房地产代理有限公司、苏州盛联房地产二手房旗舰店、太仓鑫旺房产经纪有限公司）签订《房屋买卖合同书》，约定干盛林将其坐落于太仓市城厢镇娄东街道岳阳路2号1幢301室（建筑面积152.43平方米）出售给仇叶，房屋成交价为190万元。合同第3条载明“房屋价款乙方分期付款给甲方。第一期，在双方签订合同之日，付购房定金2万元，第二期113万元于2016年4月30日前支付（公证书出来后），第三期75万元于2018年4月30日前支付（过户之后付清）。”合同第14条补充约定“此合同须在律师处公正，出具公证书。甲方确保此房屋内无户口，此房无抵押”。 2016年4月16日，仇叶向干盛林转账113万元，摘要处为“岳阳尚品1幢301房”。 2016年6月3日，仇叶向干盛林转账16万元，用途为“江湖救急”。 2016年7月31日，干盛林、仇叶与中介方（苏州盛联房地产二手房旗舰店）签订《补充协议》，约定：1.在原合同约定的过户交易时间提前至2016年11月15日之前办理，甲方必须自己将出售的房屋银行贷款还清注销，保证可以正常过户。2.乙方于2016年8月7日之前必须将房款9万元付给甲方。3.乙方必须在2016年11月15日之前过户期间将购房尾款50万元全部到位。4.因甲方产权人涉及未成年，甲方必须保证可以正常过户签字（包括未成年小孩的权义）。以上约定甲、乙双方共同认可，若任何一方未履行以上约定的任何一项，均算违约，违约责任按照成交总价190万元的房价的一倍赔偿对方。 2016年7月31日，干盛林向仇叶出具《收条》，内容为“今收到仇叶岳阳尚品花苑1幢301室房款壹佰肆拾万整（1400000元），还有玖万以实际到账为准。” 2016年8月6日，仇叶向干盛林转账9万元，用途为“岳阳商品花苑1-301”。 2016年10月20日，干盛林、尹树华（卖出方）与仇叶（买受方）向房地产交易中心出具《承诺书》，内容为“我双方于2016年4月13日签订了房屋买卖认购协议，认购房屋坐落于娄东街道岳阳路2号1幢301室，且买受方于2016年4月16日支付部分房款给卖出方（附认购协议和部分购房款凭证）。现我双方共同承诺如有产权纠纷由我双方承担一切责任。”《承诺书》尾部“承诺人”处卖出方有干盛林和尹树华的签字和捺印，买受方有仇叶的签字和捺印，房产经纪人处盖有太仓鑫旺房产经纪有限公司的公正并有其员工杨玉娟的签字。 另查明：2017年6月14日，仇叶向本院提起诉讼，请求判令干盛林继续履行双方签订的房屋买卖合同，配合其办理房产过户手续。后仇叶追加干雨为共同被告参与诉讼。该案庭审中，干盛林答辩称其当初房子卖得太便宜了，其是想尽早把这个房子过户的，这个房子不是其一个人的，有其儿子一份，其一直在做前妻思想工作，然后承诺前妻，房子卖掉了补偿她20万元，现在要求仇叶补偿20万元。尹树华作为干雨的法定代表人答辩称房屋干雨有份额，且干盛林承诺这个房子是干雨的，因后来涉及到归还银行贷款，才把干盛林的名字加到上面，其没有在房屋买卖合同上签字，现在也不同意出卖房屋。关于《承诺书》，仇叶称2016年10月国家出台限购令，为了证明是在限购令之前签订的房屋买卖合同，双方于2016年10月20日至交易中心签订了承诺书。尹树华则称其没有签订过承诺书，但在房产交易中心签过一次字，是干盛林说要把房子过户给干雨，签的什么字我没有看。2017年9月8日，仇叶向本院申请撤诉，本院裁定予以准许。 2017年7月5日，江苏省宜兴市人民法院（以下简称宜兴法院）就大鹏建材有限公司（以下简称大鹏公司）诉干盛林、太仓市城厢镇干盛林建材经营部（以下简称干盛林经营部）买卖合同纠纷一案作出判决，判决干盛林、干盛林经营部支付大鹏公司货款1395899元及利息。该案审理过程中，宜兴法院查封了干盛林名下的娄东街道2号1幢301室房屋。上述判决生效后，宜兴法院根据大鹏公司的申请于2017年10月23日立案执行。仇叶、王泽民以上述查封房产系其所有为由向该院提出异议，要求解除对上述房屋的查封。该院审查后，裁定驳回仇叶、王泽民的异议请求。二人不服，提起执行异议之诉。2019年3月26日，宜兴法院判决驳回仇叶、王泽民的诉讼请求，案件受理费10950元，由仇叶、王泽民负担。二人不服，提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院经审理后，认为仇叶、王泽民作为买受人，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。该院认为，仇叶与干盛林签订的房屋买卖合同第14条“补充约定”明确“此合同须在律师处公正，出具公证书。甲方确保此房屋内无户口，此房无抵押”；同时在合同第3条也明确约定“第二期113万元于2016年4月30日前支付（公证书出来后）”。该两条约定表明仇叶、王泽民是意识到他人权利可能产生的（户口、抵押）障碍的，也约定了可以保护自己的条款。但其付款之前没有履行合理的注意义务，故未能过户的原因应归咎于其自身，其对争议房屋享有的民事权益不足以排除强制执行。故驳回上诉、维持原判，二审案件受理费10950元，由仇叶、王泽民负担。 又查明：诉讼中，苏州市天泰房地产土地评估测绘咨询有限公司对涉案太仓市娄东街道岳阳路2号1幢301室成套住宅房地产及房屋装修价值进行评估。该公司于2020年3月20日出具《房地产估价报告》，该报告载明估价对象在价值时点2020年1月15日最有可能实现的房地产市场价值为399.18万元，其中房屋价值为369.40万元，房屋装修价值为29.78万元。仇叶为此支出评估费25300元。 审理中，关于涉案房屋的签订过程，仇叶表示其在签订房屋买卖合同时没有看过房屋的产证，2016年5月份拿到房屋钥匙就开始装修，在2016年10月份装修完毕，装修共支出55.8万元；其去涉案小区买车位，销售人员告知涉案房屋涉及未成年人，让其先不要买车位等房屋过户后再买，之后干盛林向其保证过户没有问题；在房屋交易过程中没有见过干雨，仅在签订《承诺书》时见过尹树华一次，当天也未与尹树华有过对话。 对于《承诺书》的签订背景，仇叶称其买房时政府出了限购令，外地人不能购买，中介通知其去房产交易中心作个证明，证明房屋买卖合同是在限购令出台前签订的，且款项已经支付了大部分，故按照政府要求，为保证过户去办理相关手续；尹树华是未成年人的监护人，在《承诺书》上签字意味着涉案房屋买卖合同有效。尹树华则表示其在仇叶2017年起诉之前不知道存在涉案房屋以及涉案房屋交易的事实，在《承诺书》签字的前一天晚上，干盛林给其打电话，询问可否将其与干盛林离婚之前共同购买的房屋过户给干雨，其表示同意，以为去房产交易中心签字是把其与干盛林共有的房屋过户给干雨；其在房产交易中心签署《承诺书》时，只见到干盛林和工作人员，无人告诉其涉案房屋的事情，其未见到仇叶，其在《承诺书》上签字时手写部分（注：手写部分为房屋坐落）都是空白的。 为查明交易过程，本院于2020年5月7日和2020年5月8日分别对太仓鑫旺房产经纪有限公司的法定代表人杨玉娟及盛联房地产代理有限公司的经办人吴云雅进行调查。杨玉娟陈述“（涉案交易）两家中介一起做的，我们是买家的中介。签约时我不在场，我们公司一个销售去签约的。补充协议是我起草的，签订时尹树华没有来，但干盛林保证可以正常过户，所以增加了第4条。整个交易过程，我不知道小孩子（干雨）知不知道整个事情。交易过程中涉及到一次限购政策，房子属于限购范围。后来（政府）出了补充政策，说在限购政策出台前如有付款记录的，也可以办理过户，但需要双方到交易中心去签字，提交三方居间协议原件。因干雨是未成年人，所以交易中心要求另外一个监护人（尹树华）到场，一起签字才让这笔交易不受政策影响。当时我没有和尹树华交谈过。”吴云雅陈述“干盛林把房子挂在我们店里出售，买卖合同是在我们店里签订的，补充协议是在宝龙酒店签订的。卖这个房子干雨应该是不知道的，因为干盛林没有跟我说，而且付定金的时候也没有说房子和他儿子有关。（买卖双方）他们交易经过我们中介的流程很少，总共就是签房屋买卖合同、签补充协议还有一次干盛林找了他所谓的老婆去交易中心签字，签承诺书，涉及小孩子的。这套房子不是干盛林个人的，涉及小孩，交易中心要求小孩母亲代小孩签个承诺书，同意交易。在交易中心签字时，我去了，他们签字了，对方的中介也在，应该签字了。我没有参与，就出席了一下。” 以上事实有仇叶提交的房屋买卖合同、补充协议、房屋所有权证、民事调解书、承诺书、银行回单、民事裁定书、执行裁定书、民事判决书、收条，鉴定报告，本院的调查笔录，当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：干盛林与仇叶签订《房屋买卖合同书》与《补充协议》，约定干盛林将位于太仓市城厢镇娄东街道岳阳路2号1幢301室房屋出售给仇叶，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。现案涉房屋因干盛林其他涉诉案件被查封，且存在抵押贷款等情形，且干盛林未能清偿其相应债务，致使仇叶无法办理涉案房屋的产权转移登记手续，仇叶与干盛林之间的房屋买卖合同已无法继续履行。因此，仇叶有权要求解除其与干盛林之间的《房屋买卖合同书》与《补充协议》，并要求干盛林承担返还价款和赔偿损失的违约责任。同时，因仇叶已实际占有、使用该房屋，在合同解除后其也应将房屋腾退返还给干盛林。 根据干盛林于2016年7月31日向仇叶出具的《收条》以及仇叶的转账记录，应当认定仇叶共支付房款1400000元，故干盛林应归还上述1400000元房款。 关于仇叶要求干盛林赔偿损失的诉讼请求，本院对仇叶主张的各项损失分析如下：1.房屋差价损失1794000元。涉案合同签订后，太仓地区房屋价格上涨幅度较大，合同约定的违约金不足以弥补仇叶的损失，仇叶要求按照房屋差价方式主张损失合法有据。根据评估结论，该房屋现价值为3694000元，而合同签约价1900000元，故房屋差价损失为1794000元。2.装修损失297800元。干盛林将房屋交给仇叶后，仇叶已进行了装修，居住了一段时间，但目前房屋经评估现存装修价值为297800元，因合同解除后仇叶应将涉案房屋腾退交还给干盛林，故现存装修残值亦为仇叶的实际损失。3.维权诉讼费用21900元。因涉案房屋被查封，仇叶提起执行异议之诉共支出案件受理费，该费用支出亦为其损失。4.租房过渡损失60000元。仇叶主张的该项损失既未发生，亦无依据，本院不予支持。因此，仇叶的损失包括房屋差价损失1794000元、装修残值损失297800元、维权诉讼费用21900元，合计2113700元。 因仇叶对干盛林签订合同出售房屋的行为未尽到充分的审查义务，且在意识到涉案房屋过户存在一定障碍的情况下仍未履行到合理注意义务，存在一定的过错，本院综合涉案合同签订情况以及当事人过错情况、仇叶损失情况酌定干盛林赔偿仇叶损失1902330元（2113700×90%）。 关于仇叶要求干雨共同承担责任的诉讼请求，分析如下：1.涉案房屋系干盛林与干雨共同所有，干盛林以个人名义与仇叶签订《房屋买卖合同书》与《补充协议》，约定将房屋出售给仇叶，干雨并非买卖合同当事人，干盛林也未经干雨同意出售该房屋。2.虽然尹树华于2016年10月20日在《承诺书》上签字，但结合《承诺书》的内容，以及仇叶与涉案中介陈述的《承诺书》的签订背景，《承诺书》仅能证明买卖双方明确涉案房屋在政府房地产管控新政出台之前签署了房屋买卖协议并支付了部分房款，以及买卖双方向房产交易部门承诺如有产权纠纷由双方承担责任，并不能视为“追认”。3.尹树华不认可其在《承诺书》上签字系代干雨作出同意售房的意思表示，《承诺书》的内容中也未明确表明干雨愿意作为共同出卖人与仇叶发生缔约行为。另外，仇叶明确表示在尹树华签署《承诺书》时，二人未就涉案房屋买卖进行过任何交流。4.监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。干雨系未成年人，其未参与涉案购房过程，也无证据显示其从此次交易中获利，干雨不存在任何过错行为。因此，仇叶要求干雨与干盛林共同承担责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，解除仇叶与干盛林于2016年4月13日签订的《房屋买卖合同书》以及2016年7月31日签订的《补充协议》，干盛林应于本判决生效后十日内向仇叶返还购房款1400000元并赔偿仇叶各项损失共1902330元。需要说明的是，鉴于涉案合同已解除且本院已判决干盛林承担相应法律责任，故本院确定仇叶应于本判决生效后一个月内将涉案房屋腾退交还给干盛林。 依照《中华人民共和国民法总则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告仇叶与被告干盛林于2016年4月13日签订的《房屋买卖合同书》以及于2016年7月31日签订的《补充协议》； 二、被告干盛林于本判决生效后十日内向原告仇叶返还购房款1400000元并向原告仇叶赔偿损失1902330元； 三、驳回原告仇叶的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费35390元，财产保全申请费5000元，合计40390元，由原告仇叶负担2171元，被告干盛林负担38219元（其应于本判决生效后七日内向本院交纳）。 评估费25300元，由被告干盛林负担。该款原告仇叶已预交，由被告干盛林在履行本判决时直接支付给原告仇叶。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）预交上诉案件受理费。 审 判 长  王坤 人民陪审员  周彪 人民陪审员  圣杰 二〇二〇年七月七日                                                             法官助理  胡浩                                                          书记员  陆雨舟