北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终3048号上诉人（原审被告）：冀晓红，女，1971年5月6日出生。委托诉讼代理人：高子儒，北京兴冠澄律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊惠娟，北京广墨律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张志军，男，1964年10月29日出生。委托诉讼代理人：陈楠，北京福和律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊惠娟，北京广墨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙长庆，男，1931年10月28日出生。上诉人冀晓红、张志军因与被上诉人孙长庆房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初12391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张志军上诉请求：撤销一审法院的判决，改判驳回孙长庆的全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：1.张志军并非房屋买卖协议的当事人，并非适格被告。2.张志军与冀晓红办理房屋转移登记时，冀晓红没有告诉张志军北京市昌平区901的房屋（以下简称涉案房屋）已经出售的情况，张志军合法、合规办理房屋登记转移手续，无任何主观恶意。3.涉案房屋系张志军与冀晓红婚后购买，属夫妻共同财产，冀晓红私自出售房屋严重侵害张志军的合法利益。孙长庆亦不符合善意取得的法律规定，无权取得房屋。4.在没有新证据、新事实的情况下，不能认定孙长庆支付了房款。冀晓红上诉请求：撤销一审法院的判决，改判驳回孙长庆的全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院认定孙长庆支付了42万元购房款，无事实依据。2.李某签名的《关于冀晓红与孙长庆房产交易情况的证明》中如下问题，不应当被采纳：第一页第一行的手写“经”字明显非李某手写；第二页第五条的年月日为空白；李某承认购房款暂存李某处，但孙长庆却说付款时冀晓红在场；该说明第六条的表述完全对孙长庆有利。3.李某涉嫌刑事犯罪，一审法院应当先刑后民。4.冀晓红从来没有授权李某代收房款。针对张志军和冀晓红的上诉请求和理由，孙长庆辩称，同意一审法院的判决，不同意张志军和冀晓红的上诉请求和理由。孙长庆向一审法院起诉请求：1.判令张志军、冀晓红将901的房屋过户于孙长庆名下；2.张志军、冀晓红隐瞒房产证逃避产权过户，需承担孙长庆晚过户所增加的税费金额。事实和理由：2005年7月初，冀晓红委托其朋友李某出售涉案房屋，并将可全权代表她本人的身份证、原购房合同、房间钥匙等交给李某。经李某介绍、推荐及谈判、看房，我与冀晓红于2005年7月16日签订房屋买卖协议，约定我以42万元的价格购买涉案房屋。签订合同时，冀晓红谎称此房尚未领取房产证，暂不能办理产权过户，待政府统一发放产权证时，双方再去办理领证和过户手续。合同签订后，我儿子孙某1于2005年7月20日在李某公司下属工厂的办公室内，代我向冀晓红交付房款，冀晓红以此房款是用于委托李某购买新房的资金为由，让孙某1将房款直接交给李某，并让李某当场代为书写了收据（我为补偿房屋装修费多交了3万元）。后冀晓红腾空房屋并交了钥匙，我于2005年8月初入住。现涉案房屋仍未办理过户手续，故我起诉至法院。冀晓红在一审法院辩称，不同意孙长庆的诉讼请求。自房屋买卖协议签订至今已12年，但我尚未收到购房款42万元，孙长庆构成违约，故我无义务为其办理过户。孙长庆诉称将购房款42万元交付给李某，但其未向法庭出示任何证据证明我已收到该款项，相反，在2007年5月15日的庭审中，李某亲口承认收到孙长庆45万元购房款并一直在李某手上。同时，孙长庆称在交付45万元购房款时我在场，但房屋买卖协议约定的购房款是42万元，孙长庆为何向李某支付45万元，这与购房款数额不符，该事实也证明我并未实际收到42万元购房款。李某现在是全国通缉的诈骗人员，报案人正是孙长庆的儿子，其报案称李某诈骗其房款219万元。本案诉讼至今已12年，法院相关裁判已达9份，已经生效的（2016）京01民再29号民事裁定认定，孙长庆是否违约、是否已支付购房款，以及我方是否违约，都因李某下落不明而使法庭无法查清实际情况，无法作为本案认定事实的依据。双方争议事实只能等李某到案后，方可查明我是否收到孙长庆给付的购房款。如果事实证明我确实收到42万元购房款，则理应协助孙长庆办理房屋过户，如果事实证明我未收到购房款，则是孙长庆违约在先，在此情况下，我在原来的诉讼中拒绝为孙长庆过户，并反诉请求解除房屋买卖协议则有法可依。即使孙长庆付款时将45万元当着我的面给了李某，我认为这种说法也有悖常理。根据“谁主张谁举证”原则和当事人对自己的主张有举证义务的法律规定，孙长庆应当承担举证不能的法律后果。张志军在一审法院辩称，不同意孙长庆的诉讼请求。《协议》能够证明，我不是向冀晓红出售房屋的当事人和房屋买卖合同的相对人，依法不具有为其办理房屋过户的资格，孙长庆起诉我是主体错误。冀晓红未经房屋共有人同意就将涉案房屋出售，我本身就是直接受害者。涉案房屋系我于2000年6月10日支付首付款并自己偿还贷款的房产，冀晓红单独处分该房产，已经直接侵犯了属于我的一半财产的所有权。冀晓红与孙长庆签订的房屋买卖协议依法应属无效协议，理应不受法律保护。鉴于此事与本案无关，我保留另案诉求的权利。孙长庆没有当庭提交证据，证明冀晓红出售涉案房屋时，是在我知情的情况下，故我依法不应承担任何就冀晓红出售涉案房屋过户的责任。综上，请求法院驳回孙长庆对我的起诉。一审法院认定事实：冀晓红与张志军原系夫妻关系。双方于婚内购买了位于北京市昌平区901号的房屋。2003年12月1日，冀晓红取得该房屋的所有权证（证号：京房权证昌私移字第XXXX号），登记的房屋性质为经济适用住房。2005年7月16日，孙长庆（甲方）、冀晓红（乙方）与案外人李某（丙方）签订房屋买卖《协议》。该协议约定：甲、乙双方经过丙方介绍和友好协商，达成乙方向甲方转售房屋协议，具体内容如下：1.乙方将坐落在XXX901室二室一厅房屋转售给甲方；2.售价按乙方购房的实际价格＿元计算。乙方原住房屋内的电器、家具及装饰等物品折价＿元。甲方共付乙方42万元；3.因乙方现住房屋尚未领取房产证，暂不能办理房产过户手续，乙方须将原购房契约、发票、收费等证明资料全部转交甲方；4.乙方要负责办理甲方进住证及甲方与物业部门有关的服务协议；5.待有关部门统一发放房产证明时，乙方与甲方一起办理领取房产证及过户手续。其手续费按规定分别承担。没有明确规定的，各负一半；6.此协议要经有关部门进行公证，其费用甲乙各付一半；7.乙方在办好第3、4、6项事情后，将房屋钥匙交给甲方。《协议》签订后，冀晓红于2005年7月底将涉案房屋交付给孙长庆。2005年7月20日，孙长庆将购房款45万元交付给李某，李某于同日向孙长庆出具收据，内容为：“今收到XXX901室房款肆拾伍万元整，李某代冀晓红收。”2007年1月24日，冀晓红为孙长庆代办了北京歌华有线数字电视试点社区整体转换受理登记（开户）。本案诉讼过程中，孙长庆称，购房款45万元系由其子孙某1在冀晓红在场的情况下，应冀晓红的要求，将购房款交付给李某。冀晓红称，孙长庆将购房款交付给李某，自己不在场，亦不知情。2007年4月，冀晓红将孙长庆起诉至法院，要求确认《协议》无效，孙长庆返还涉案房屋。2007年9月24日，法院作出（2007）昌民初字第4147号民事判决书，认为经济适用住房是限定供应对象等的政策性商品住房，故冀晓红要求确认《协议》无效的诉讼请求证据确实，理由充分，法院予以支持，但对于返还房屋的诉讼请求，因可能涉及案外人的利益，该案不宜解决，遂判决确认《协议》无效，驳回冀晓红的其他诉讼请求。后冀晓红、孙长庆均不服该判决，提起上诉。2008年1月14日，北京市第一中级人民法院作出（2007）一中民终字第13411号民事判决书，认为冀晓红与孙长庆签订的房屋买卖合同是有效的民事合同，孙长庆提供了其家庭具有购买本市经济适用房的资格的有效证据，该院予以认定，一审判决认定冀晓红与孙长庆签订的房屋买卖合同无效，缺乏法律、行政法规的明确依据，该院予以改判，遂判决撤销（2007）昌民初字第4147号民事判决，驳回冀晓红的诉讼请求。2008年3月，孙长庆诉至法院，要求冀晓红将涉案房屋过户至其子孙明名下等，冀晓红反诉要求孙长庆支付购房款42万元及利息、按揭贷款等。2008年6月12日，法院作出（2008）昌民初字第4223号民事判决书，判决孙长庆给付冀晓红购房款42万元、银行贷款59840元及购房款的利息，驳回孙长庆的诉讼请求。后孙长庆不服该判决，提起上诉。2008年9月15日，北京市第一中级人民法院作出（2008）一中民终字第10075号民事裁定书，以原判对有关本案事实尚需进一步查清为由，裁定撤销（2008）昌民初字第4223号民事判决，将该案发回重审。重审过程中，法院依法追加李某为第三人，并进行了公告送达。经重审，法院于2009年10月28日作出（2009）昌民初字第424号民事判决书，判决孙长庆给付冀晓红购房款42万元及利息，驳回孙长庆的诉讼请求。后孙长庆不服该判决，提起上诉。2010年7月10日，北京市第一中级人民法院作出（2010）一中民终字第05772号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后孙长庆不服二审判决，向北京市高级人民法院申请再审。2011年12月20日，北京市高级人民法院作出（2011）高民申字第03885号民事裁定书，裁定指令北京市第一中级人民法院再审该案，再审期间，中止原判决的执行。北京市第一中级人民法院经再审后，于2013年4月11日作出（2012）一中民再终字第12689号民事裁定书，认为原判认定事实不清、违反法定程序，遂裁定撤销（2010）一中民终字第05772号民事判决及（2009）昌民初字第424号民事判决，将该案发回重审。重审期间，法院依法追加抵押权人中国农业银行股份有限公司北京西城支行作为第三人参加诉讼，冀晓红将反诉请求变更为判令解除房屋买卖协议，孙长庆腾退房屋、支付房屋使用费等。经重审，法院于2015年8月13日作出（2013）昌民再初字第7463号民事判决书，判决驳回孙长庆的诉讼请求及冀晓红的反诉请求。后孙长庆、冀晓红均不服该判决，提起上诉。2016年7月13日，北京市第一中级人民法院作出（2016）京01民再29号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后孙长庆不服该二审判决，向北京市高级人民法院申请再审。2016年11月16日，北京高级人民法院作出（2016）京民申3988号民事裁定书，裁定驳回孙长庆的再审申请。2017年2月28日，孙长庆起诉至北京市东城区人民法院，诉请冀晓红将涉案房屋过户给孙长庆等。因孙长庆未按期足额交纳案件受理费，北京市东城区人民法院于2017年11月24日裁定该案按撤诉处理。在该案审理过程中，冀晓红、张志军于2017年5月2日签订《房屋所有权归属约定》，载明因家庭原因等相关问题，双方自愿申请将涉案房屋产权人由冀晓红变更为张志军。同日，涉案房屋转移登记至张志军名下（不动产权证书号：京（2017）昌不动产权第XXXX号）。2017年7月26日，冀晓红与张志军签订《离婚协议书》，约定涉案房屋归张志军所有。同日，双方办理了离婚登记。后张志军起诉至法院，要求孙长庆腾退房屋并赔偿损失。2017年12月27日，法院作出（2017）京0114民初18559号民事判决书，判决驳回张志军的诉讼请求。后张志军不服该判决，提起上诉。2018年3月26日，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终3012号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。张志军不服，向北京市高级人民法院申请再审。2018年6月29日，北京市高级人民法院作出（2018）京民申3259号民事裁定书，裁定驳回张志军的再审申请。涉案房屋现登记于张志军名下，该房屋上未设定有查封、抵押登记。另查一，李某于2005年12月6日骗取案外人孙某219.2万元，后于2008年4月17日逃跑。2008年4月17日，北京市公安局朝阳分局立案，将李某列为刑拘在逃人员。另查二，在（2007）昌民初字第4147号案件于2007年5月15日的庭审中，李某作为孙长庆的证人出庭作证，其称：我收到了孙长庆交付的房款45万元，当时收款时冀晓红在场，我代冀晓红收款没有冀晓红的书面授权，但她知道并同意，我也不知道为什么她不亲自签收条；这45万元房款一直在我手里，因为冀晓红还要求我给她买房，后来冀晓红自己看中了一个房子，就从我这拿走了16万元，先交了首付。在该案诉讼过程中，孙长庆向法庭提供了落款有“李某”签名的《关于冀晓红与孙长庆房产交易情况的证明》一份，李某认可该份证明系由其签署。该份证明的内容为：“我叫李某，是从事罚没房销售经纪方面的工作，是冀晓红的亲密朋友，也是冀晓红售房的代理人、中介人和协议中的保方。由于我没尽到保方责任，才出现此房产交易中没有及时过户及所谓购房方没有付款的诬告，我证明如下：1.由于我与冀晓红是交往甚密的朋友，相互间非常信任，又是从事罚没房销售的经纪人，有关房产交易方面的事，冀晓红都是全权委托我代行办理。2005年5、6月间，冀晓红对我说，因现住房距工作单位太远，上下班时严重堵车，很不方便，拟将天通苑经济适用房卖掉，要我另给她在安定门附近解决一套条件较好的房子，我很爽快的答应了，她委托我代她寻找买主尽快将房卖掉，经我与孙某1接触介绍得知，他父母有购二手房的意愿，我代冀晓红完成了看房、定价、收款、交钥匙等房屋交易的全过程。2.由于她让我在安定门附近解决一套住房，让我代收房款，作为她购新房的资金，我于2005年7月20日代她收了买方孙长庆之子孙某1交付的房款现金，我代她开了收据，将房款暂存我处并告知冀晓红……5.由于我代冀晓红收了售房款并存放我处，也答应给冀晓红解决一套住房，在没有解决前，曾于XX年XX月，将我经营的周转房免费供冀晓红使用一段时间。由于我没有能及时帮冀晓红解决住房问题，我多次表示歉意。冀晓红也曾提出，如房子解决不了，就还她现金，因金额未达成共识未果。我确实欠冀晓红一套房子或者付给她现金，这是我与她之间的经济关系，但与房屋交易中是否付款毫无关系，也根本不存在购方未付款的问题。6.由于我未尽到保方责任，使购方不但没及时拿到房产证，还遭受售方所谓的‘未付房款’的诉讼，蒙受不白之冤，为此我向购方孙老再次表示道歉。”另查三，2007年6月，冀晓红以借款合同纠纷为由，将李某起诉至北京市朝阳区人民法院，要求李某返还借款52万元。在该案民事起诉状中，冀晓红称李某曾于2006年5月归还借款16万元。冀晓红于2007年8月1日撤回该案起诉。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，法院生效判决已经认定孙长庆与冀晓红签订的房屋买卖合同合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，房屋买卖合同签订后，孙长庆已经将购房款45万元交付给李某。现李某虽下落不明，但根据李某在另案中出庭作证的证言，以及其出具的《关于冀晓红与孙长庆房产交易情况的证明》等证据材料，结合冀晓红确已于2005年7月底将涉案房屋交付孙长庆，并在2007年1月24日为孙长庆代办了北京歌华有线数字电视试点社区整体转换受理登记（开户）等事实情况，法院对于冀晓红知晓李某已向孙长庆收取购房款的事实予以认定，故此，应当认定孙长庆已经按照房屋买卖合同的约定履行了支付购房款的义务。在涉案房屋已经交付孙长庆占有使用多年的情况下，冀晓红与张志军在孙长庆起诉至北京市东城区人民法院，要求办理房屋过户的诉讼期间，先将涉案房屋转移登记，后办理离婚，二人的行为明显具有主观上的恶意，客观上损害了作为买受人的孙长庆的利益，故该转移行为依法应属无效，二人应办理涉案房屋的恢复登记手续。因涉案房屋上未设定有查封、抵押登记，不存在办理过户的客观障碍，现孙长庆诉请办理房屋过户手续，于法有据，法院应予支持。张志军主张冀晓红未经其同意擅自出售涉案房屋，并据此认为房屋买卖合同无效，法律依据不足，法院不予采信。房屋买卖合同签订后，孙长庆与冀晓红因合同履行问题争讼多年，现孙长庆诉请冀晓红承担因隐瞒房产证逃避产权过户，致使晚过户所增加的税费金额，但该项诉请中所涉的税费是否增加以及税费具体金额并不明确，故此本案不予支持。如在房屋过户后，双方对此存在争议，可持有效证据另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、张志军、冀晓红于本判决生效后七日内将位于北京市昌平区901号的房屋恢复登记至冀晓红名下，冀晓红于该房屋恢复登记至其名下后当日内，将该房屋过户至孙长庆名下；二、驳回孙长庆的其他诉讼请求。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。孙长庆已经将购房款45万元支付给李某的情况下，基于日常生活经验法则和逻辑推理，应认定冀晓红同意李某代收房款。1.冀晓红售房时还未取得涉案房屋的产权证书。对于未取得房屋产权证书的房屋，占有房屋是出卖人获得房款的保障。没有收到房款时，出卖人一般不会转移占有。冀晓红在没有收到任何房款的情况下，不会转移涉案房屋的占有。本案中，冀晓红于2005年7月将涉案房屋交付给孙长庆的事实，应认定冀晓红认可李某代其收取45万元房款。2.如果孙长庆占有涉案房屋却未交纳房款时，冀晓红应早已向孙长庆催要房款，或追回房屋，而非迟至约2年后的2007年4月才向法院提起诉讼。该事实应可佐证冀晓红认可李某代收房款。3.如果孙长庆占有涉案房屋却未交纳房款时，冀晓红亦不会于2007年1月为孙长庆代办北京歌华有线数字电视试点社区整体转换受理登记（开户）。该事实应可佐证冀晓红认可李某代收房款。4.李某出具的《关于冀晓红与孙长庆房产交易情况的证明》中，第一页第一行的“经”字是否为李某本人所写、第二页第5条中未填写年月日的细节即使有瑕疵亦不能否定《关于冀晓红与孙长庆房产交易情况的证明》所述情况的真实性。该说明中的购房款暂存李某处，与孙长庆付款时冀晓红在场亦不矛盾。李某作为交易的中介人，其出具的该说明具有重要价值。李某在2007年5月15日的庭审中认可收取45万时冀晓红在场、冀晓红知道并同意。结合李某的上述陈述及书面说明，可佐证冀晓红认可李某代收房款。法院生效判决已经认定孙长庆与冀晓红签订的房屋买卖合同合法有效。1.孙长庆、冀晓红均应按照合同约定履行自己的义务。冀晓红有义务将涉案房屋转移登记至孙长庆名下。2.冀晓红与张志军夫妻关系存续期间，冀晓红将涉案房屋出售并交付，张志军对此应当知晓。张志军长时间未主张冀晓红出售房屋时没有经自己同意，应当认定张志军在涉案房屋出售时同意出售。3.在涉案房屋已经交付孙长庆占有使用多年的情况下，冀晓红与张志军在孙长庆起诉至北京市东城区人民法院，要求办理房屋过户的诉讼期间，先将涉案房屋转移登记，后办理离婚，二人的行为明显具有主观上的恶意，客观上损害了作为买受人的孙长庆的利益，该转移行为应属无效。张志军、冀晓红应办理涉案房屋的恢复登记手续。一审法院将张志军列为本案被告，符合法律的规定。4.二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。张志军、冀晓红应连带承担恢复登记产生的税费。一审判决未就张志军、冀晓红承担恢复登记的税费问题进行处理，会在执行中产生障碍，本院予以纠正并在判决主文中予以明确。5.孙长庆诉请冀晓红承担因隐瞒房产证逃避产权过户，致使晚过户所增加的税费金额，但该项诉请中所涉的税费是否增加以及税费具体金额并不明确，本案中不予支持。孙长庆可先行负担买房人应缴纳的全部税费，再另案解决因晚过户所增加的税费金额。综上所述，本院对一审判决予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条的规定，判决如下：一、维持北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初12391号民事判决第二项；二、变更北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初12391号民事判决第一项为：于本判决生效后七日内，张志军、冀晓红将位于北京市昌平区901号房屋恢复登记至冀晓红名下，恢复登记过程中需要交纳的税费，由张志军、冀晓红连带承担；于北京市昌平区901号的房屋恢复登记至冀晓红名下后三日内，冀晓红将该房屋转移登记至孙长庆名下，由孙长庆负担转移登记中买受人应缴纳的税费，由冀晓红负担转移登记中出卖人应缴纳的税费。一审案件受理费7600元，由张志军、冀晓红负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费7600元，由张志军、冀晓红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  辛 荣审 判 员  刘国俊二〇二〇年七月二十四日法官助理  张 超书 记 员  李佳星