安徽省芜湖市鸠江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖0207执异6号 案外人：叶金红，女，1972年10月6日出生，汉族，住安徽省当涂县。 案外人：王成，男，1972年12月24日出生，汉族，住安徽省当涂县。 上述二案外人共同的委托诉讼代理人：王少恒，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。 上述二案外人共同的委托诉讼代理人：汪文波，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。 申请执行人：秦华，女，1963年10月20日出生，汉族，住重庆市××××单元13-4，身份证号码3402111963××××××××。 委托诉讼代理人：王文，安徽瀛国伦律师事务所律师。 被执行人：沈朝军，男，1972年7月26日出生，汉族，户籍地安徽省××江区××自然村××1户，身份证号码3402111972××××××××。 被执行人：陶素珍，女，1976年7月20日出生，汉族，户籍地安徽省××江区××自然村××1户，身份证号码3402111976××××××××。 在本院执行秦华与沈朝军、陶素珍民间借贷纠纷一案中，案外人叶金红、王成于2020年7月15日对执行位于芜湖市鸠江区鸠兹家苑26#2单元401室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人叶金红、王成称：1.请求你院撤销执行裁定【（2020）皖0207执825号】中关于对芜湖市鸠江区鸠兹家苑26#2单元401室房屋的执行措施；2.请求你院撤销执行裁定【（2020）皖0207执825号】限期腾空的公告。 事实和理由：案涉房屋芜湖市鸠江区鸠兹家苑26#2单元401室系被执行人于2014年9月14日以318000元出卖给两案外人，当日被执行人交付房屋、两案外人支付全部购房款并取得房屋占有居住至今。2018年6月21日，被执行人与申请执行人秦华签订《借款抵押合同》，将案外人购买的案涉房屋抵押给秦华以获得130000元借款。后因借款纠纷，法院判决被执行人偿还借款，秦华对抵押物即案涉房屋的折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。在执行阶段，鸠江区法院于2020年6月11日公告要求被执行人在15日内腾空案涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，两案外人认为：首先，案外人于2014年9月14和被执行人签订的《购房协议》符合法律规定，合同合法有效；其次，在签订协议当日，案外人基于《购房协议》将全部购房款支付给被执行人，而被执行人也基于《购房协议》将案涉房屋交付给案外人，表明双方均已履行协议约定的义务；最后，在签订协议时，双方约定待房屋产权证办理时，被执行人无条件配合案外人办妥房屋产权过户手续。因当时案涉房屋作为拆迁安置房不具备办证条件，直到2018年2月24日芜湖市人民政府办公室发布《关于市区集体土地住宅征收安置房不动产登记和上市交易有关问题的通知》，案涉房屋才具备办理产权变更登记手续，但被执行人始终拒不配合，并在办理产权登记之后将案涉房屋抵押给他人，导致现在无法办理过户登记，案外人对此没有过错。综上，案外人购买案涉房屋完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，已取得案涉房屋的所有权，故依据相关法律规定，申请法院撤销对芜湖市鸠江区鸠兹家苑26#2单元401室房屋的执行措施，撤销限期腾空公告。 秦华称：1.芜湖市鸠江区鸠兹家苑26#2单元401室的房产权证上明确记载该房屋产权人为两被执行人。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，不动产在未办理物权变更登记之前，不发生对抗第三人的公示效力，因此，案涉房屋是归两被执行人所有，两被执行人有权对其进行处分。另外，即使两案外人与两被执行人签订的《购房协议》属实，但双方没有办理登记过户手续，故仅产生合同效力，未发生物权效力，基于该协议享有的债权不得对抗答辩人依法享有的担保物权，当该协议不能履行时，两案外人只能要求两被执行人承担违约责任。2.答辩人按照相关法律规定，认真核查了两被执行人提供的房屋产权证书，到现场和房产登记机关对产权证书进行了核查，确认两被执行人为房产所有权人，且办理了房产抵押登记，该抵押权应当受到法律保护。3.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，两被执行人将案涉房屋抵押给答辩人，并办理了抵押登记，故答辩人对执行标的享有的抵押权，可以对抗两案外人的异议请求。4.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，两案外人对案涉房屋未办理过户登记存在过错。依据两案外人与被执行人签订的《购房协议》第五条约定，“在政府办理产权证时，甲方应在三十个工作日之内配合乙方办妥产权过户手续。如果甲方不积极协助乙方办理房产过户手续，则视为违约”，该协议第八条也约定了违约金。而两案外人在《执行异议》中称，案涉房屋于2018年2月24日已经具备办证条件，根据约定，两案外人应当于2018年3月24日前要求两被执行人办理过户手续，如果两被执行人不予配合，两案外人也可以根据合同约定及时提起诉讼，要求两被执行人承担继续履行合同的违约责任，将案涉房产查封或者强制过户到其名下，以维护自身的合法权益。现两案外人怠于行使权利，对案涉房屋不能办理过户手续具有过错。综上，因两案外人提出的执行异议申请无事实及法律依据，故答辩人请求法院驳回其执行异议申请。 沈朝军、陶素珍在电话中称：1.两被执行人于2014年9月14日将其所有的拆迁安置房芜湖市鸠江区鸠兹家苑26#2单元401室出卖给两案外人属实。2.在案涉房屋具备办理过户登记时，因两被执行人与两案外人就过户登记有关事项发生分歧，导致未能办理过户手续，现两被执行人愿意向两案外人承担违约责任。 本院查明：2014年9月14日，沈朝军、陶素珍将共有的拆迁安置房芜湖市鸠江区鸠兹家苑26#2单元401室出卖给两案外人叶金红、王成，双方签订《购房协议》。协议签订当日，两案外人叶金红、王成将全部价款支付给沈朝军、陶素珍，沈朝军、陶素珍也将案涉房屋交付给叶金红、王成占有使用。因案涉房屋属于拆迁安置房，双方在签订《购房协议》时，该房屋尚不具备办理过户登记条件，故双方在协议中约定，在政府办理产权证时，沈朝军、陶素珍应在三十个工作日内配合叶金红、王成办妥产权过户手续，否则应承担违约责任。自2018年2月24日起，案涉房屋具备办理产权登记条件，因叶金红、王成与沈朝军、陶素珍未能协商一致，导致该房屋一直未能办理过户登记。 另查明：2018年6月21日，沈朝军、陶素珍因资金周转需要，将案涉芜湖市鸠江区鸠兹家苑26#2单元401室房产【产权证号（2018）芜湖市不动产权第0458853号】抵押给秦华，向秦华借款130000元，双方签订《借款抵押合同》。2018年6月26日，双方在芜湖市国土资源局办理了不动产抵押登记，秦华也于当日向陶素珍账户汇款130000元。此后，双方因偿还借款成诉，本院依法作出（2019）皖0207民初5874号民事判决，判决沈朝军、陶素珍及时偿还秦华借款本金130000元及利息，秦华对抵押物鸠江区鸠兹家苑26#2单元401室房产的折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。2020年4月1日，秦华依法向本院申请执行，本院于2020年5月15日依法查封案涉房屋，并于2020年6月11日公告责令腾空案涉房屋。 本院认为：本案的争议焦点为两案外人叶金红、王成是否有权排除对案涉房屋的执行，本院作出限期腾空案涉房屋的执行行为是否合法。针对这一争议焦点，本院认为，首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，叶金红、王成与沈朝军、陶素珍签订《购房协议》后，对案涉房屋一直未办理过户登记，双方基于该协议仅形成债权债务关系，未产生物权变动的法律效果。秦华与沈朝军、陶素珍签订《借款抵押合同》后，依法对案涉房屋办理抵押登记，秦华依法对案涉房屋享有抵押权。抵押权属于担保物权，根据物权优于债权的原则，秦华对案涉房屋的抵押权优于叶金红、王成就《购房协议》所形成的债权，可以排除叶金红、王成就案涉房屋提出的执行异议。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，必须同时符合该规定第二十八条所列举的四项情形。本案叶金红、王成作为案涉房屋的买受人，虽在本院查封该房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付全部价款，同时也合法占有该不动产，但叶金红、王成明知案涉房屋属于拆迁安置房，不具备市场交易条件，仍无视交易风险进行交易，其自身对不能及时办理过户登记存有过错，故叶金红、王成亦不能据此排除执行。综上，本院对叶金红、王成就案涉房屋提出排除执行并要求本院撤销限期腾空案涉房屋的异议请求不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人叶金红、案外人王成的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 张雄审判员梅根生人民陪审员胡万荣 二〇二〇年七月十七日 法官助理何伟 书记员王凤 附件： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 三、《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。