河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0329民初832号原告：张卫东，男，1971年4月4日出生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：王晓贞，河南豫昊阳律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：董伟芳，女，1972年4月15日出生，汉族，住址同上。特别授权。被告：洛阳伊霞置业有限公司。住所地：洛阳市伊川县城关镇顺城街西段，统一社会信用代码91410329092520096A。法定代表人：李峰娃，身份证号410329196703160055。委托诉讼代理人：吴社卿，男，1967年12月25日出生，汉族，住河南省伊川县。系该公司员工。一般代理。委托诉讼代理人：吴欢乐，河南首正律师事务所律师。一般代理。被告：李峰娃，男，1967年3月16日出生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：张利利，河南首正律师事务所律师。特别授权。原告张卫东诉被告洛阳伊霞置业有限公司（以下简称伊霞置业）、李峰娃房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张卫东及其委托诉讼代理人王晓贞，被告伊霞置业委托诉讼代理人吴社卿、吴欢乐第一次开庭时均到庭参加诉讼，被告李峰娃经法庭合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼；原告张卫东委托诉讼代理人王晓贞、董伟芳，被告伊霞置业委托诉讼代理人吴社卿、吴欢乐，被告李峰娃委托诉讼代理人张利利第二次开庭时均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告所签订的8份《商品房认购书》；2、判令被告返还房款2922342.00元；3、判令被告承担赔偿违约利息50万元（以上述房款为基数从2016年4月29日按月息2分计算至房款还清时止，暂诉50万元，后期另行主张）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月28日，被告借到原告人民币200万元。债务清偿期届满后，原告多次讨要，被告没有偿还。2016年4月29日，双方经结算，口头商定被告认可应支付原告借款本金、利息、违约金总计为3601606.00元。但被告确无力偿还。被告自愿以自己开发、所有的栖霞华庭8套（总抵10套，总价款3601606元其中两套价款679264.00元另案处理）商品房“以物抵债”，并承诺商品房合同及办理过户手续。代物清偿口头协议生效后，并于2016年4月29日当天签订《认购书》8份，共抵原告债务2922342.00元。被告并在《认购书》上标注“还账”字样。自愿签订的“以物抵债”《认购书》是双方的真实意思表示，不存在显失公平，也不违反法律行政法规禁止性规定，合法有效，应受法律保护。但认购书签订后，被告一推再拖，没有和原告签订《商品房买卖合同》。也没有交付房屋，更没有能力继续履行原债务。原告认为，被告的债务是被告届满无能力偿还，“以物抵债”约定系事后达成。每套房价是被告认可无异议，原告也愿以“抵债物”受偿，了结债务。因此双方才签的《认购书》。认购书的约定是一种有效的合同义务，合同双方应以商品房认购书为依据，要求对方履行商品房认购书约定的义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购，定购，预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的购房合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为购房合同。”因此，本案原告已经正确地履行了商品房认购书约定的义务，而被告却怠于与原告签订《商品房买卖合同》、怠于交付房屋（抵债物）显然违反公平诚信的原则，应当承担合同违约法律责任。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释【2003】7号第九条、《合同法》第一百一十三条之法律规定，依法判如诉求。被告伊霞置业公司辩称，原告原来借给被告李峰娃192万元，后来原告与被告李峰娃双方协商，利息不再计算，李峰娃给原告协商栖霞华庭10套房子，且将房屋手续交付原告，但是原借款合同中，原告并未将借条原件返还给李峰娃，原告又拿着原192万的借条到洛阳申请仲裁，后又撤回了申请。但是房子原告已经出售了两套，李峰娃要求如果原告要房子，原告应将192万元的借条原件交付被告李峰娃；如果原告要192万元的话，应将已出售的两套房屋的房款返还给被告李峰娃。被告李峰娃第一次庭审时未到庭，未提交书面答辩状，在第二次庭审时辩称，1、从程序上说答辩人就不是适格的被告，依法应当驳回张卫东对答辩人的起诉。原告起诉的第一个诉求是解除和洛阳伊霞置业有限公司的《商品房认购书》，该认购书的合同相对方是原告和洛阳伊霞置业有限公司，答辩人是作为洛阳伊霞置业有限公司的法人，答辩人个人不是本案适格的被告。实际借款192万元的借款人也是洛阳伊霞置业有限公司，答辩人仅仅是担保人，担保期限已经超过法律规定的六个月，答辩人不应当再承担担保责任。另192万元借款已经折抵为购房款，洛阳伊霞置业有限公司已完成还款义务。2016年4月29日原告与洛阳伊霞置业签订栖霞华庭商品房认购协议书。约定原告购买洛阳伊霞置业开发的10套房产，房价款共计3601608元。原告购买的10套房产，其中2套原告已出售，买受人为方昌昌、刘帅洋，购房款分别为306637元及372627元。自此192万借款已转化为购房款的一部分。关于差额部分，原告和伊霞置业商定签订正式商品房买卖合同时，需要原告补交剩余房款。由于原告与洛阳伊霞置业之间存在商品房认购协议书，而协议系双方真实意思表示。该协议的签订说明案件已经由原来的借款担保转变为原告和洛阳伊霞置业之间的商品房买卖关系。与答辩人个人已经无任何法律关系。依法应当驳回原告对答辩人个人的起诉。2、答辩人和洛阳伊霞置业有限公司并不欠原告的利息和违约金。《商品房认购书》只能折抵借款本金192万元。剩余的购房款1681606元是需要原告另行给付洛阳伊霞置业有限公司的。原告在洛阳申请仲裁时的申请书自认的很清楚，认可洛阳伊霞置业有限公司和李峰娃支付到2016年4月违约金及利息不再还款。说明在原告和洛阳伊霞置业有限公司签订《商品房认购书》之前，答辩人和洛阳伊霞置业有限公司并不欠原告任何的利息和违约金。自2016年4月29日原告和洛阳伊霞置业有限公司之间开始形成商品房买卖关系，原告仅仅以192万元出借本金折抵了部分的房款。折抵的10套房产原告已经出售了2套，说明原告是认可在洛阳伊霞置业有限公司认购10套房产的事实，又何来违约金和利息一说？3、原告和洛阳伊霞置业有限公司之间签订《商品房认购书》时，原告是明知洛阳伊霞置业有限公司并未取得商品房预售许可证，才按照小产权房屋的价格购房10套，在已经接受房屋，并已经出售两套的情况下，现又向法院提出解除原告和洛阳伊霞置业有限公司签订的8套《商品房认购书》没有任何的法律依据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效。无效合同又何来解除一说？综上，请法院依法驳回原告对答辩人和洛阳伊霞置业有限公司的起诉。经审理查明，2014年7月28日，原告作为出借人（抵押权人）、被告伊霞置业作为借款人（抵押人）、被告李峰娃作为担保人，三方签订了《房屋担保抵押借款合同》，合同约定借款总金额200万元，借款用途为流动资金，借款期限为三个月，即自2014年7月27日至2014年10月26日，借款人保证在合同规定的借款期限内按期主动还款；借款人将其开发的栖霞华庭的十套房抵押给借款人（合同第二条），抵押期限为自本合同生效之日起至借款人还清出借人的全部借款为止；借款人不按期还款应支付出借人自借款之日起每日3000元违约金；担保人承诺与借款人一起承担还款责任，并承担此笔借款的本金及违约金；本协议履行中发生争议时三方自愿选择洛阳员会申请仲裁；本合同自三方签字后生效。同日，原告通过其妻子董伟芳的银行卡向被告李峰娃转账交付1920000元，被告李峰娃向原告出具收到条，上载“收到条，今收到张卫东贰百万元正，李峰娃（加盖洛阳伊霞置业有限公司印章），2014年、7月28日.公司同意将此笔借款转入李峰娃农业银行账号上.62×××77”。借款到期后，被告伊霞置业未能按期还款，2014年10月27日，原告作为出借人、被告伊霞置业作为借款人、被告李峰娃作为担保人，三方签订了《还款协议》，约定：1、还款期限延长至2014年11月26日，借款人保证到期还款。如不能按期还款，借款人每延期一日自借款日起算向出借人支付一日3000元违约金；2、三方于2014年7月27日签订的借款协议仍旧生效，是本协议的前提；3、三方自愿在发生争议时选择洛阳员会仲裁。伊霞置业未能按照《还款协议》约定还款，2016年4月29日，原告与被告李峰娃口头达成以物抵债的合意，被告伊霞置业作为出卖人，张卫东作为买受人签订了10份《栖霞华庭商品房认购书》。本案原告提交的8份《栖霞华庭商品房认购书》房屋总价款为2922344元，李峰娃均在该认购书中出卖人签章处签名并加盖洛阳伊霞置业有限公司印章，并标注“还款”字样。伊霞置业至今未与原告签订《商品房买卖合同》，也未将8份《栖霞华庭商品房认购书》中的房屋交付原告。原告故诉至本院。另查明，被告伊霞置业开发的栖霞华庭房地产，未取得土地使用证，亦未办理商品房预售许可证。本院认为，原告张卫东主张解除其与被告所签订的8份《商品房认购书》等诉讼请向本院提起诉讼，并向法庭提交了《房屋担保抵押借款合同》、转账凭证、收到条、《还款协议》及8份《栖霞华庭商品房认购书》的证据，但本案不同于一般房屋买卖合同纠纷，因房款并未实际交付，而是基于原、被告先前的借贷关系，以物抵债转化而来。但伊霞置业开发的栖霞华庭项目未取得土地使用证、商品房预售许可证等，不具备商品房预售的条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，原告与被告伊霞置业签订的8份《栖霞华庭商品房认购书》应为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，不存在解除，本案审理中，已向原告释明，但原告坚持要求解除合同，而基于本案合同的无效性，原告本案所主张的诉讼请求均不能支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告张卫东的诉讼请求。案件受理费17089元，由原告张卫东负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王莹嘉二〇二〇年七月十三日书记员  罗兰珍