四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6027号 上诉人（原审原告）深圳市花样年国际物业服务有限公司。住所地：广东省深圳市光明区光明街道观光路3009号留学人员创业园206室。 法定代表人陈湘明，职务不详。 委托诉讼代理人胡磊，四川迪扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）成都市成华区汇富大厦第一届业主委员会。住所地：四川省成都市成华区建兴路76号。 负责人金娜，主任。 委托诉讼代理人王明福，四川兵法律师事务所律师。 委托诉讼代理人范婷婷，四川兵法律师事务所律师。 上诉人深圳市花样年国际物业服务有限公司（以下简称花样年物业公司）与被上诉人成都市成华区汇富大厦第一届业主委员会（以下简称汇富大厦业委会）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市成华区人民法院（2019）川0108民初3829号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，四川嘉图房地产开发有限公司（以下简称嘉图房地产公司）作为汇富大厦的开发建设方，通过物业服务招投标程序确定花样年物业公司作为汇富大厦（商业、办公、酒店及配套设施、儿童图书馆）的物业服务中标人，并于2015年9月向成都市房产管理局办理中标备案手续。其后，花样年物业公司与嘉图房地产公司签订了《前期物业服务合同》，约定合同的履行期限为：自物业交付之日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。之后，花样年物业公司为汇富大厦提供前期物业服务。2018年8月8日，备案记录机关成华区建设路街道办事处作出的《都市业主大会设立事项备案记录》记载：经成华区建设路街道办事处组织召开的汇富大厦业主大会会议，于2018年6月23日到2018年7月3日选举产生了第一届业主委员会，确立了第一届业主委员会任期（2018年7月19日至2023年7月18日）及委员。2018年12月底，汇富大厦业委会启动公开选聘物业服务企业招投标工作。经公开招投标，汇富大厦业委会于2019年2月3日向新物业公司即成都汇富圆物业管理有限公司发出《中标通知书》，双方于2019年3月1日签订《汇富大厦物业管理服务合同》。2019年2月11日，汇富大厦业委会向花样物业公司年发出《关于汇富大厦物业服务交接准备工作的函》，于2019年3月6日发出《公告》，于2019年3月8日发出《关于尽快办理物业交接的函》《交接函》，于2019年3月21日发出《关于移交业委会用房的函》，汇富大厦业委会前述函件的总体意见是：经汇富大厦专有部分占建筑总面积1／2以上的业主，且占总人数1／2以上的业主表决同意重新选聘物业服务企业，汇富大厦业委会按照公开招标的方式重新选聘并确定了汇富大厦新的物业服务企业，并要求花样年物业公司完成物业服务各项内容的交接工作。花样年物业公司于2019年2月13日作出《关于要求我司交接汇富大厦物业工作的回函》，于2019年2月19日作出《汇富大厦物业交接相关事宜备忘录》，于2019年2月28日作出《回函》，于2019年3月7日作出《回复》，2019年3月11日再次作出《回函》，花样年物业公司回函的总体意见是：质疑汇富大厦业委会成立的合法性，并认为新选聘物业公司的程序等不合法，花样年物业公司不同意办理物业服务移交。原审庭审中，花样年物业公司与汇富大厦业委会一致确认新物业公司已入驻汇富大厦，开始为汇富大厦业主提供物业服务。 上述事实，有《前期物业服务合同》《都市业主大会设立事项备案记录》《中标通知书》《汇富大厦物业管理服务合同》、《关于汇富大厦物业服务交接准备工作的函》《公告》《关于尽快办理物业交接的函》《交接函》《关于移交业委会用房的函》、《关于要求我司交接汇富大厦物业工作的回函》《汇富大厦物业交接相关事宜备忘录》《回函》《回复》，以及庭审笔录及证据交换笔录等在案证实。 原审法院认为，花样年物业公司作为汇富大厦前期物业服务企业，与汇富大厦业主形成物业服务合同关系，双方之间的物业服务合同应受物权法及《物业管理条例》的约束。物权法第八十一第二款的规定“对建设单位聘请的物业服务企业或其他管理人，业主有权依法更换”，物权法第七十八条及《物业管理条例》第十二条均规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。从前述规定来看，法律赋予业主依法更换前期物业企业的权利，同时规定撤销业主大会或业主委员会决定的主体仅为权利受到侵害的业主。本案汇富大厦业委会通过业主大会及业委会决定，作出重新选聘新物业企业的决定，该决定是否应该撤销的问题，原审法院认为：一是花样年物业公司作为物业服务企业，无权行使对业委会决定的撤销权。即便汇富大厦业委会在业主大会、业委会成立期间，或者作出业委会决定中存在问题，也仅是权利受到侵害的业主才有权撤销；二是现有证据不能证实该业委会决定侵害业主合法权益，亦不能证实已有业主请求撤销业委会作出的决定，三是在业委会作出重新选聘物业服务企业的决定后，新物业服务企业已开始履行双方物业服务合同。综上，汇富大厦业委会作出的决定，花样年物业公司无权要求撤销，而该业委会决定也不存在导致撤销的事实及法律要件，故对花样年物业公司主张业委会决定应撤销而无效的请求不予支持。对于花样年物业公司的第二项诉讼请求，即要求确认案涉前期物业服务合同合法有效，并要求继续履行合同。对此原审法院认为：一方面，双方在前期物业服务合同约定合同的履行期限为自物业交付之日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。另一方面，《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”依据案件查明事实，汇富大厦业委会代表全体业主已于2019年3月1日与新聘请的物业公司签订物业服务合同，该合同已生效。由此，无论是双方之间的约定，还是法律规定，案涉前期物业合同已经终止，花样年物业公司要求对权利义务已终止的合同确认效力并主张履行无事实及法律依据，不予支持。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条，《物业管理条例》第十二条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回花样年物业公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由花样年物业公司承担。 宣判后，上诉人花样年物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实不清，被上诉人在选聘新物业工作中存在多处造假及不合格的选票，存在一系列违反法律强制性规定的行为；二、原审法院适用法律错误，上诉人与被上诉人选聘新物业公司的行为具有利害关系。故请求撤销原审判决，依法改判。 被上诉人汇富大厦业委会二审中辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院查明事实与原审法院查明事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的相关规定，业主可通过法律法规规定的合法途径选聘新物业服务企业，并规定了业主如认为业主大会或业主委员会决定侵害其合法权利的可请求人民法院予以撤销。本案中，花样年物业公司上诉称汇富大厦业委会选聘新物业工作中存在多处造假及不合格的选票等，但提交的证据并不足以证明其观点，汇富大厦业委会提交了备案信息、公告、招投标文件等证据，加之现新物业公司已入驻案涉小区提供物业服务且并无业主主张撤销汇富大厦业委会作出的决定，原审法院据此判决驳回花样年物业公司的诉讼请求并无不当。 综上，上诉人花样年物业公司的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元由上诉人深圳市花样年国际物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  喻小岷 二〇二〇年七月六日 书记员  陈 悦