湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5724号上诉人（原审被告）：刘毅，男，1954年9月23日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：石凯思，北京中伦（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔚书乔，北京中伦（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：瑞达信息安全产业股份有限公司，住所地：武汉市武珞路628号亚贸广场A座27楼。法定代表人：刘毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：石凯思，北京中伦（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔚书乔，北京中伦（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨赛，女，1969年2月1日出生，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：曾旭东，湖北安怀信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹小妹，女，1957年12月5日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：曾旭东，湖北安怀信律师事务所律师。原审被告：刘蕊红，女，1970年10月26日出生，汉族，住武汉市武昌区。上诉人刘毅、瑞达信息安全产业股份有限公司（以下简称瑞达公司）因与被上诉人杨赛、曹小妹、原审被告刘蕊红房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初3228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘毅、瑞达公司上诉请求：一、撤销原判;二、判令将本案发回重审或改判驳回杨赛、曹小妹的全部诉讼请求；三、判令杨赛、曹小妹承担本案诉讼费、保全费等费用。事实与理由：一、一审判决没有查明本案真实交易过程是杨帆将土地使用权及未完工房屋置换给武汉建工集团海外公司（以下简称武建海外公司），瑞达公司向武建海外公司购买土地使用权并委托其承建房屋，属认定事实不清且遗漏当事人，依法应予撤销。二、一审判决错误认定杨赛、曹小妹不同意本案真实交易过程，杨赛、曹小妹在同意杨帆、武建海外公司和瑞达公司真实交易关系的情况下提起本案诉讼，系利用登记瑕疵谋取不正当利益。1、杨赛、曹小妹对案涉土地使用权及房屋的真实交易关系是明知的，并且自愿配合武建海外公司和瑞达公司办理过户登记手续。2、杨赛、曹小妹在明知且认可杨帆、武建海外公司和瑞达公司之间真实交易关系的情况下提起本案诉讼，意在谋取不正当利益。三、一审判决错误认定杨赛、曹小妹是案涉土地使用权及房屋的权利人，瑞达公司通过合法交易取得案涉土地使用权及房屋所有权，瑞达公司才是案涉土地使用权及房屋的真实权利人。杨赛、曹小妹辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。瑞达公司出资建设房屋的事实，我们不否认，但是应该以登记为准。建设房屋不代表取得房屋的所有权。武建海外公司没有取得该地块的使用权，是没有资格和瑞达公司签订购房合同书的，该合同是一个越权且事后也没有追认的合同，是一个无效的合同。初始登记和缴纳罚款等问题，不影响合同的无效，房屋所有人还是杨赛、曹小妹。处罚只会针对房屋的产权人，不会针对使用权人。杨帆并没有取得置换房屋的相关权利，杨帆取得其他房屋作为转让房屋的对价，这个是一个没有授权的行为，本案是房屋买卖纠纷，本案争议焦点是瑞达公司和杨赛、曹小妹是否存在房屋买卖合同关系。杨帆即使取得其他房屋，也是另外一个法律关系。瑞达公司取得房屋的依据是和武建海外公司的购房合同，但是武建海外公司没有取得授权，所以是存在缔约过失责任，刘毅、瑞达公司应该向武建海外公司提起诉讼。已经生效的行政诉讼也确认了刘毅、瑞达公司转移登记的行为是无效的。双方不存在真实有效的房屋买卖合同关系。关于遗漏当事人的问题，本案是房屋买卖合同纠纷，诉讼主体应该是合同相对方。不存在遗漏当事人的问题。刘蕊红辩称其不存在伪造的行为，当时是瑞达公司买房子，借刘蕊红的身份证用一下，然后马上会过户到瑞达公司名下，违法涉案的情况其不清楚。其只是瑞达公司的工作人员，合同也确实是刘蕊红签字。但刘蕊红不认识杨赛、曹小妹，也没有出过钱购买房屋。杨赛、曹小妹向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认杨赛、曹小妹与刘毅、刘蕊红签订的《房屋买卖合同》无效；2、请求确认刘毅、刘蕊红与瑞达公司签订的《房屋买卖合同》无效；3、请求依法判令位于武汉市洪山区关山街前庄村的房屋归杨赛、曹小妹所有；4、请求判令将位于武汉市洪山区关山街前庄村的房屋恢复登记到杨赛、曹小妹名下，并由刘毅、瑞达公司、刘蕊红承担因此产生的相关费用；5、请求判令刘毅、瑞达公司、刘蕊红将位于武汉市洪山区关山街前庄村的房屋交付给杨赛、曹小妹；6、本案诉讼费用由刘毅、瑞达公司、刘蕊红共同承担。一审法院经审理查明，1999年，杨赛、曹小妹分别取得地址为洪山区关山街前庄村的《建设工程规划许可证》和《个人建房用地许可证》，批准宅基地使用面积各为60㎡，共120㎡。杨赛的胞弟杨帆将该地块上房屋委托武建海外公司承建，因房屋质量问题，杨帆与武建海外公司签订《协议书》，约定“乙方（杨帆）曾经向其购买武汉市关山街前庄村甲方（武建海外公司）培训中心1号楼土地使用权，现因种种原因，乙方（杨帆）将1号楼的土地使用权及现有未完工房屋1栋转让给甲方（武建海外公司），而购买甲方（武建海外公司）培训中心8号楼规划土地使用权，并自建房屋，土地使用权转让款项按照18万/亩据实结算”。2001年10月22日，瑞达公司（曾用名：武汉瑞达电子有限公司）与武建海外公司签订《购房合同书》，武建海外公司将上述一号别墅楼（部分未完工）转让给瑞达公司，转让费为40.5万元，武建海外公司负责承办该房土地使用证及房屋产权证，其户主为瑞达公司。房屋建成后，因违反建房规划要求，2003年8月22日,武汉市城市规划国土资源管理局洪山分局作出《行政处罚决定书》【武洪规检罚字（2003）第2004号】，决定对杨赛、曹小妹违法建造的诉争房屋处以罚款共计56055.1元，瑞达公司缴纳了该笔罚款。2003年8月28日，瑞达公司、武建海外公司就一号别墅楼交易达成《补充协议》，约定在该房屋上办理杨赛、曹小妹的房产证、土地证，办证费用由武建海外公司负担。待杨赛、曹小妹的房产证办下来之后，由武建海外公司提供过户到刘毅名下的一切证明，以将一号楼的房产证办理在瑞达公司法定代表人刘毅名下。瑞达公司向武建海外公司支付了购房款30万元2003年8月28日，杨赛、曹小妹签订《协议书》，对双方在关山街前庄村152号院内1号楼宅基地共同新建的私宅建筑面积均分，各占257.39㎡，并按此面积办理各户的房产证和土地使用权证。2003年9月17日，湖北省武汉市第二公证处对该《协议书》进行了公证。2003年10月22日，杨赛、曹小妹委托武汉市洪房房地产估价有限责任公司对房屋进行评估，该诉争房屋的评估产价为525862元。2003年9月9日，杨赛、曹小妹取得地址为洪山区关山街前庄村1幢的《房屋所有权证》【武房权证洪字第××号】，建筑面积为541.01㎡，杨赛、曹小妹各占50%的份额。2003年9月30日，杨赛、曹小妹分别取得上述地址的《土地使用权证》【洪国用（2003）第××号、洪国用（2003）第××号】，地号分别为：G11020052、G11020053，使用权面积各为60㎡。2003年9月28日，刘毅、刘蕊红伪造杨赛及其配偶彭广习、曹小妹及其配偶许建文的签名和指纹，签订《武汉市存量房买卖合同》、《武汉市房产交易权属登记申请表》、《具结书》、《协议书》等材料，向武汉市住房保障和房屋管理局申请变更登记，将杨赛、曹小妹名下位于洪山区关山街前庄村1幢变更登记至刘毅、刘蕊红名下，刘毅、刘蕊红于2003年11月17日共同取得洪山区关山街前庄村的《土地使用权证》【洪国用（2003）第××号】，使用面积为100.39㎡，后取得诉争房屋的《房屋所有权证》。2003年12月29日，刘毅、刘蕊红与瑞达公司签订《武汉市存量房买卖合同》，约定刘毅、刘蕊红将诉争房屋出卖给瑞达公司并且办理过户登记，2004年1月13日，瑞达公司取得诉争房屋的《房屋使用权证》【武房权证洪字第××号】，建筑面积为541.01㎡。一审另查明，杨赛于2016年8月10日向一审法院提起行政诉讼，一审法院于2017年11月20日作出（2016）鄂0111行初77号行政判决书，判决撤销武汉市住房保障和房屋管理局于2003年11月4日作出的将位于洪山区关山街前庄村的房屋由杨赛、曹小妹名下转移登记至刘毅、刘蕊红名下的转移登记行为。刘毅、刘蕊红上诉后，武汉市中级人民法院作出（2018）鄂01行终82号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判决。一审法认为，本案主要存在以下争议焦点：1、杨赛、曹小妹与刘毅、刘蕊红签订的《武汉市存量房买卖合同》的效力问题；2、刘毅、刘蕊红与瑞达公司签订的《武汉市存量房买卖合同》的效力问题；3、认定合同效力后的法律后果问题。针对前述焦点，具体评述如下：1、关于杨赛、曹小妹与刘毅、刘蕊红签订的《武汉市存量房买卖合同》的效力问题。本案中，案外人杨帆并非案涉房屋的合法土地使用权人，其将尚未建成的案涉房屋转让给案外人武建海外公司，武建海外公司又将该房屋转让给刘毅，此一系列行为刘毅、瑞达公司、刘蕊红均未提交充分有效的证据证明已经得到杨赛、曹小妹授权或者同意，因此，案外人杨帆以及武建海外公司的行为既不构成表见代理，也不构成善意取得。对此，刘毅、瑞达公司应承担不利后果。根据杨赛、曹小妹提交的司法鉴定意见书，该买卖合同上杨赛、曹小妹的签名、指纹均系伪造，刘毅、瑞达公司、刘蕊红也认可这一客观事实，杨赛、曹小妹与刘毅、刘蕊红均无买卖诉争房屋的真实意思表示，双方构成虚假表示，其隐藏的真正目的是将诉争房屋转移登记至刘毅、刘蕊红名下，依照法律规定，以虚假意思表示实施的民事法律行为无效，因此一审法院认定该份《武汉市存量房买卖合同》无效。2、关于刘毅、刘蕊红与瑞达公司签订的《武汉市存量房买卖合同》的效力问题。因刘毅、瑞达公司、刘蕊红之间签订的《武汉市存量房买卖合同》所涉及的标的物就是案涉房屋，故杨赛、曹小妹具有确认该合同无效的诉权。如前所述，杨赛、曹小妹与刘毅、刘蕊红签订的《武汉市存量房买卖合同》系无效合同，且根据已经生效的（2016）鄂0111行初77号行政判决书和武汉市中级人民法院（2018）鄂01行终82号行政判决书，撤销了武汉市住房保障和房屋管理局于2003年11月4日作出的将位于洪山区关山街前庄村的房屋由杨赛、曹小妹名下转移登记至刘毅、刘蕊红名下的转移登记行为。无效合同或者被撤销的行为，自始无效。刘毅、刘蕊红与瑞达公司签订《武汉市存量房买卖合同》时，刘毅、刘蕊红实属无权处分，而瑞达公司时任法定代表人刘毅与刘毅系同一人，又是该合同的签署人，其代表瑞达公司对刘毅个人、刘蕊红违法取得案涉房屋是清楚的，故瑞达公司对案涉房屋的取得并非善意，并不构成善意取得。因此，刘毅、瑞达公司、刘蕊红之间签订该合同客观上侵犯了第三人杨赛、曹小妹的利益，该合同应属无效。3、关于本案所涉合同被认定无效后的法律后果。根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”之规定，因本案所涉及到的两份合同均认定为无效，两份合同所涉及的财产亦相同，故瑞达公司应将其取得的案涉房屋返还给杨赛、曹小妹。杨赛、曹小妹诉请瑞达公司返还案涉房屋并确认案涉房屋归其所有，予以支持。杨赛、曹小妹虽然诉请本案合同无效，但并未否认双方之间的房屋买卖合同不成立，故瑞达公司可就本案中存在的相应损失向杨赛、曹小妹或其他直接利害关系人在另案中主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认杨赛、曹小妹与刘毅、刘蕊红签订的《武汉市存量房买卖合同》无效；二、确认刘毅、刘蕊红与瑞达信息安全产业股份有限公司签订的《武汉市存量房买卖合同》无效；三、案涉位于洪山区××街××、建筑面积为541.01㎡房屋一幢归杨赛、曹小妹所有；四、瑞达信息安全产业股份有限公司将上述案涉房屋返还给杨赛、曹小妹，并于判决生效之日起三十日内将房产协助过户至杨赛、曹小妹名下。一审案件受理费4400元，保全费3020元（杨赛、曹小妹已经预缴案件受理费4400元，保全费3020元），由刘毅、瑞达信息安全产业股份有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。瑞达公司在二审向本院提交调查令申请书，本院经审查后认为，瑞达公司申请向房管局调取瑞达公司的房屋档案信息，该调取内容瑞达公司可自行调取，无须法院授权；瑞达公司申请向房管局调取杨赛、曹小妹及杨帆的房屋档案信息，杨赛、曹小妹不同意调取，本院认为该调取内容与本案无关联，故本院不支持瑞达公司的调查令申请。二审经审理查明一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，1999年，杨赛、曹小妹分别取得地址为洪山区关山街前庄村的《建设工程规划许可证》和《个人建房用地许可证》，案外人杨帆并非案涉房屋的合法土地使用权人，其将尚未建成的案涉房屋转让给案外人武建海外公司，杨赛、曹小妹并未授权或追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，杨帆所签订合同对杨赛、曹小妹不发生效力。2003年涉案房屋建成后，涉案房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》的所有权人和使用人均登记为杨赛、曹小妹。经查实，2003年9月28日杨赛、曹小妹与刘毅、刘蕊红签订的《武汉市存量房买卖合同》上杨赛、曹小妹的签名系伪造，杨赛、曹小妹并没有将房屋买给刘毅、刘蕊红的真实意思表示，一审法院认定该买卖合同无效符合法律规定。因杨赛、曹小妹与刘毅、刘蕊红签订的《武汉市存量房买卖合同》无效，一审法院根据已经生效的（2016）鄂0111行初77号行政判决书和武汉市中级人民法院（2018）鄂01行终82号行政判决书，进而认定刘毅、刘蕊红与瑞达公司签订的《武汉市存量房买卖合同》无效亦符合法律规定。因上述两份买卖合同均认定为无效，故案涉房屋应予以返还，一审法院对此判决正确。综上所述，刘毅、瑞达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4400元，由刘毅负担2200元、瑞达信息安全产业股份有限公司负担2200元。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年七月二十九日书记员  余文婷