呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1377号上诉人（原审原告）：范鑫，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：霍志远，内蒙古蒙商律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡永茂，内蒙古蒙商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：银七十二，男，无固定职业，住呼和浩特市。上诉人范鑫因与被上诉人银七十二房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初8737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，并向当事人释明后依法进行了书面审理。本案现已审理终结。范鑫上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判银七十二返还范鑫购房定金3万元；3、一、二审案件受理费由银七十二负担。事实和理由：2018年5月22日,范鑫与银七十二签订了《购房合同协议书》,约定购买银七十二位于××园西户房屋。合同签订后,在看房的过程中,范鑫得知房屋并不是银七十二所有,银七十二称是代别人出售房屋,确保能按协议书约定成交。如果范鑫确定购买要交3万元作为定金。后范鑫妻子许番向银七十二支付了3万元,银七十二出具了收条。之后,范鑫联系银七十二,要求和真正的房主见面,看一看房屋手续,和真正的房主签订合同,要把购房款交到真正的房主手里,银七十二拒绝配合。交付定金近一年,银七十二不提供房主的授权书,不提供房屋手续,也不允许范鑫与房主见面,范鑫对银七十二陈述的事实无法核实,缔约目的无法实现,故提出解除合同。范鑫始终愿意按原协议购买房屋,如果银七十二联系房主与范鑫见面、签约,范鑫同意继续履行原合同。一审法院不顾客观事实,认为范鑫交付定金后无故要求解除合同,驳回了范鑫要求返还3万元定金的诉讼请求,适用法律错误。银七十二辩称，范鑫的陈述与事实不符，不认可。一审认定事实清楚。银七十二不认识范鑫，钱也不是范鑫交的。事实是，银七十二的朋友常青找到银七十二，说给朋友买房。银七十二表明，后巧报的房子是没有手续的。买房人的实际目的也不是购买房屋，而是想骗后巧报的物业公司给开下户证明，目的是想下户。银七十二开完证明之后，范鑫说没有手续，不敢买这个房子。银七十二明确表示，这个地方的房子一般都没有手续，想买就要交定金，户主在上海。银七十二把购买房子的原始收据、凭证和合同用手机发给对方，对方看完之后也认可。范鑫和他儿子还看过房子，只不过没能实际进去看，因为户主在上海。银七十二并不是非要将房子卖给范鑫，是范鑫主张要买房子。付房款的时候，房款还没付，银七十二就先打了收条。银七十二联系房主，房主从上海回到本地，但是范鑫一直没有付款。范鑫还拿着银七十二出具的收条，认为是银七十二收了定金，要求银七十二退钱。银七十二认为不合理，银七十二还有损失应该怎么算。范鑫向一审法院起诉请求：1．解除范鑫与银七十二之间签订的《购房合同协议书》，银七十二返还购房定金3万元；2．本案诉讼费用由银七十二承担。一审法院认定事实：2018年5月22日，银七十二（银利平甲方）与范鑫（乙方）签订《购房合同协议书》载明：“经双方协商同意，自愿达成以下条款：一、甲方自愿将后巧报馨康花园南小区3#1单元五楼西户房屋以48万元有偿转让给乙方，甲方包括儿女妻子不得以任何理由反悔，干涉乙方，房屋所有产权归乙方所有，乙方以后所产生的买卖水电煤物业费等各种税费乙方自行解决，甲方保证房屋没有任何纠纷问题。交房时间大约七月中旬。可以提供物业公司证明，不承担以后房屋买卖等各项税费。二、乙方自愿接受甲方的有偿转让条件，保证不向甲方提出其他不合理的要求，只说买房入住各种税费不欠费。以后买卖房屋和甲方没有任何关联。双方共同自愿遵守，否则向对方自愿赔偿80万元。甲方：银七十二（银利平）。乙方：范鑫。证人：常青、施春社、许番。（名字处均有捺印）。”银七十二于2018年5月22日出具收据，载明：收到范鑫交来48万元。银利平于2018年5月25日出具收据，载明：收到范鑫购买涉案房屋房款25万元。银利平于2018年5月26日出具收据，载明：收到许番代范鑫交来购买涉案房屋购房定金3万元。出具日期为2018年8月26日的收据载明：收到许番代范鑫交来购买涉案房屋购房定金3万元。范鑫称，许番系其配偶。双方均认可范鑫实际支付的金额为定金3万元。银七十二表示，其未实际收取范鑫25万元购房款。一审法院认为，范鑫与银七十二签订的《购房合同协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于范鑫请求解除双方签订的《购房合同协议书》的诉讼请求，庭审中，银七十二表示同意解除该合同，故一审法院确认双方签订的《购房合同协议书》于2019年11月11日解除。关于范鑫请求银七十二向其返还购房定金3万元的诉讼请求，双方对导致合同解除的责任归属各执一词，范鑫表示系由于银七十二在签订合同时明确表示该房屋是其所有，但在支付3万元定金后，银七十二又表示该房屋不是其所有导致，银七十二则表示其从未称该房屋是其所有，银七十二为范鑫提供过卖家手续、村委会收据等材料，且在提供上述材料后，范鑫才向其支付了定金3万元，对于双方的上述辩词，该院认为，双方均认可涉案房屋的所有权不属于银七十二，庭审中，范鑫亦明确表示在双方签订合同后、支付定金前几天，就知道了该房屋不是银七十二所有，但范鑫仍让许番将定金3万元交付给银七十二，故可认定范鑫此时已知悉银七十二并非涉案房屋的真正所有权人。范鑫表示，范鑫本人与房屋的真正所有权人并未见过面，在其未与房屋真正所有权人见面、协商，亦知悉银七十二实际是代理出卖人促成交易，并非房屋真正所有权人的情况下，范鑫仍将购房定金3万元向银七十二支付，银七十二代房屋出卖人收受该定金作为合同履行的担保，现涉案合同履行不能，范鑫依“银七十二不是涉案房屋所有权人，擅自以自己名义进行出售，构成无权处分”为由，主张银七十二向其返还定金，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第一百一十五条之规定，判决：一、确认范鑫、银七十二于2018年5月22日签订的《购房合同协议书》于2019年11月11日解除；二、驳回范鑫的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取计275元，由范鑫负担。二审中，当事人没有提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是，银七十二是否应当退还范鑫定金三万元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条即：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，案涉房屋为村民的回迁房，该房屋的土地性质为集体土地性质。范鑫并非该村村民，无权购买该村的回迁房屋。故范鑫与银七十二签订的《购房合同协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条即：“合同无效后或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案中，范鑫与银七十二签订的《购房合同协议书》为无效协议。银七十二应将收取范鑫的3万元定金予以退还。故原审判决对该项的认定有误，本院应予纠正。综上所述，范鑫的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初8737号民事判决；二、银七十二在本判决生效后五日内将收取范鑫的3万元定金予以返还。三、驳回范鑫的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计835元，由银七十二负担。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年七月二十三日（法官助理 吴丽诗书记员 郝辰炜