河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9017号上诉人（原审原告）：河南九商物业服务有限公司，住所地郑州市金水区纬五路东段66号。法定代表人：赵克良，系该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：陈翠，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：付文利，河南邦基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州市金水区万悦酒店，经营场所郑州市金水区未来办事处聂庄安置房7号楼。经营者：谭水莲，女，汉族，1980年2月17日出生，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：潘庆，河南正方圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芷含，河南正方圆律师事务所实习律师。上诉人河南九商物业服务有限公司（以下简称九商物业公司）因与被上诉人郑州市金水区万悦酒店（以下简称万悦酒店）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初5851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法适用独任制，于2020年7月29日公开开庭审理了本案。上诉人九商物业公司的委托诉讼代理人陈翠、付文利，被上诉人万悦酒店的经营者谭水莲及其委托诉讼代理人潘庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九商物业公司上诉请求：1.依法改判被上诉人按照1.8元/㎡/月向上诉人支付2019年1月1日至2020年3月31日剩余物业费131400元，非一审判决中的92045.18元，一审法院少判处39354.87元；2.判令被上诉人按照银行同期贷款利率向上诉人支付逾期付款违约金（暂计至2020年3月31日共计5650元）；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认定事实不清，上诉人给予被上诉人物业优惠仅是指2018年度，之后是否优惠由双方协商确认，但就2019年及以后物业费是否优惠双方并没有达成新的意见。2018年因涉及的物业消防检查未通过，在燕庄村委会的协调下，上诉人同意2018年度物业费给予被上诉人相应优惠，但这并不是指2018年及以后物业费一直按照1.4元/㎡/月标准收取。2019年及之后是否优惠由双方具体协商，但在双方没有达成新的优惠收费意见的情况下，上诉人按照2018年2月1日公示的1.8元/㎡/月的标准向被上诉人收取2019年度及之后的物业费有事实依据。一审中，被上诉人向法庭提供的聂庄社区No：0033332收款收据中也清楚显示，双方的正常收费标准是与公示的1.8元/㎡/月标准是一致的，只是上诉人给予了被上诉人一定的优惠。在被上诉人严重违约的情况下一审法院仍然按照约定的2018年度物业费收费标准作出判决无事实根据，也没有考虑到该个案可能产生的不良社会效果。二、关于计算物业费的面积，应当按照实际使用的承租面积计算，在有被上诉人承租房屋平面图纸的情况下，一审法院酌定计算物业费的物业面积，无法律依据。根据一审中上诉人提交的被上诉人承租房屋的平面图纸，经计算得出被上诉人实际承租的物业面积为6144.15平方米。一审法院在被上诉人不同意实际测量的情况下酌定物业计算面积无事实根据及法律依据。三、根据约定，上诉人收取物业费时间为“在每季度的中间月份的15日前结清本季度物业费”。被上诉人未按时支付物业费事实人民法院已经确认，但未判令被上诉人承担违约责任，适用法律错误。在上诉人多次催讨物业费未果的情况下，要求被上诉人承担逾期支付的违约责任有法律依据。综上所述，被上诉人未按照约定时间和实际使用面积交纳物业费，侵犯了上诉人的合法权益，被上诉人也应当对其逾期付款行为承担违约责任，请求依法改判被上诉人按照公示的1.8元/㎡/月标准按照实际使用面积6144.15㎡支付物业费，并承担按照银行同期贷款利率向上诉人支付违约金的责任。万悦酒店辩称：一、双方之间就物业费标准已经进行约定，按照1.4元/㎡缴纳且双方已实际按照此标准执行了一年，现上诉人单方调整物业费标准无事实和法律依据。被上诉人从未认可上诉人与聂庄村2018年2月1日发布收费通知以1.8元/㎡的收费标准，该标准确立既没有与业主协商更没有经过业主确认，聂庄村不是业主委员会，其无权代表被上诉人及其他酒店业主与物业公司确定价格。后在被上诉人及其他业主极力抵制下，业主、物业多次协商，最后在聂庄村协调下，上诉人与被上诉人双方就物业费达成一致意见，以1.4元/㎡每月标准缴纳物业费，此后，双方也根据新达成标准实际执行一年。被上诉人作为酒店公寓，实施的是单独管理，对于小区内的绿化管理、巡逻、电梯保养等相关物业服务均无法享受到，一审中被上诉人已经提供电梯维修证据。以上足以看出订立的1.4元/㎡是被上诉人与物业双方在物业能够提供服务范围下结合被上诉人的实际情况来确定的。该标准成立是建立在双方都认可基础上，对双方均有约束力。上诉人九商物业公司在没有改善物业服务质量且没有经过任何法定程序的情况下擅自调整物业费标准，以1.8元/㎡收取被上诉人物业费，被上诉人有权拒绝以1.8元/㎡标准进行缴纳。上诉人所称1.4元/㎡是上诉人单方优惠的价格毫无根据，从被上诉人每季度缴纳的物业费金额来看，上诉人从未以1.8元标准收取过被上诉人物业费。并且聂庄村出具的情况说明从字面意思能清楚表明双方约定的物业费缴纳的标准就是为1.4元/㎡，而非上诉人优惠后的价格。二、上诉人提交平面设计图不能作为计算被上诉人实际承租的面积的依据，一审法院根据聂庄村出具的收据中所载明的面积计算被上诉人物业使用面积实际上是有利于上诉人的。根据被上诉人与聂庄村民集体签订的合同，被上诉人实际承租面积为5919.19㎡，并且根据举证责任法定原则，上诉人更应该对被上诉人物业使用面积进行举证。上诉人提供的楼层初步平面设计图并非是房屋主管部门委托测绘机构对房屋竣工后面积进行的测绘图。设计图是否经房屋主管部门备案，设计人员的资质和审核人员的资质是否符合要求，上诉人均没有提供。该份设计平面图无法证明其合法性，该楼层平面设计图与被上诉人租赁面积的确定根本不存在证明关系。上诉人在庭审过程中同样也没对被上诉人租赁房屋提出房屋测绘申请，一审法院以上诉人自己提供出具的收据中所载明面积来确定被上诉人房屋租赁面积，实际上已经是有利于上诉人的。三、上诉人擅自调整物业费标准且物业服务质量存在诸多问题，其要求违约金请求不能成立。鉴于上诉人违约在先，其要求违约金请求于法无据，一审法院以服务质量存在问题驳回上诉人该项请求合情合理。综上，上诉人上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。万悦酒店向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告清偿自2019年1月1日至2020年3月31日期间拖欠的物业服务费共计131400元；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金，违约金按照每逾期一天支付拖欠款项的万分之三计算至全部清偿之日止（暂计至2020年3月31日共计7159.47元）；3.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年5月16日，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村（委托方、甲方）与原告九商物业公司（受委托方、乙方）签订《委托物业管理合同》一份，主要约定：甲方将聂庄村安置房小区物业委托给乙方实行统一管理，委托管理期限为10年，自房屋正式移交聂庄村后即2016年5月16日起至2026年5月16日止；商业和写字楼部分物业费按照每月每平方米5元的基准收取费用；甲方应按时支付乙方的物业费，如拖欠，每天按万分之三支付违约金。2018年2月1日，原告九商物业公司与聂庄村发布收费通知，告知业主和住户，成套住宅用商业经营的房屋的物业费收费标准为1.8元/㎡/月等。原告九商物业公司提交被告万悦酒店的收款收据四份，分别显示：2018年4月1日至2018年6月30日的物业费，数量6092.15，单价1.8，金额32898，合计30000元，备注为8月17日已开过手工票据；2018年7月1日至2018年9月30日的物业费，数量6092.15，单价1.8，金额10000，合计10000元；2018年7月1日至2018年9月30日的物业费，金额22898，合计16000元；2018年10月1日至2018年12月31日的物业费，数量6092.15，单价1.8，金额32898，合计26000元。原告九商物业公司提交的借记卡历史明细清单和客户专用回单显示：2019年1月3日，谭*光向赵翊鹏转账16000元，备注为万悦酒店费用；2019年1月30日，谭*莲向赵翊鹏转账26000元，备注为物业费；2019年8月20日，被告万悦酒店向原告九商物业公司转账19492元，备注为物业费；2019年8月23日，被告万悦酒店向原告九商物业公司转账10000元，备注为物业费；2020年1月23日，谭晟光向赵翊鹏转账5000元，备注为万悦酒店物业费。被告万悦酒店提交原告九商物业公司出具的收据两份，载明：2018年4月17日，收到万悦酒店，面积5959，1元/m2/月，交来2018年1月1日至2018年3月31日物业费17877元。2018年8月17日，收到万悦酒店，面积6092.15，1.8元/月/m2，交来2018年4月1日至2018年6月30日物业费30000元。庭审中，经法庭释明，被告万悦酒店未申请进行现场测绘房屋面积。庭后，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村出具情况说明一份，主要说明：我村就收取聂庄7号楼物业费与河南九商物业服务有限公司多次协商，将河南坦斯特人力资源服务公司、郑州市金水区万悦酒店、河南素朴酒店管理有限公司、郑州联洋酒店管理有限公司的物业费标准约定在每月1.4元/m2，并以实际收费。后期因河南九商物业服务公司人事变动后，现任物业经理不同意按照原标准收取。一审法院认为，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村作为村民集体经济组织与原告九商物业公司签订的《委托物业管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告万悦酒店承租该村民集体经济组织中的村民的房屋，应遵守物业管理合同的约定，按时缴纳物业费用。虽然原告九商物业公示的收费标准为1.8元/㎡/月，但根据被告万悦酒店已交纳的费用和郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村出具的情况说明，能够证明原被告双方就物业费收费标准进行了变更。关于房屋面积，被告万悦酒店不予认可原告九商物业公司所称的建筑面积，但其未提交反驳的证据，亦未申请进行现场测绘。原告九商物业公司在诉请中主张的面积与被告万悦酒店已交纳的物业费中载明的不符，该院根据2018年物业费收据中载明的面积平均值确定涉案房屋面积共计6025.58㎡。故至2020年3月31日，被告万悦酒店应缴纳的物业费为92045.18元（6025.58㎡×1.4元/㎡/月×15个月，扣除2019年和2020年已交的34492元）。因原告九商物业公司在物业服务中存在瑕疵，其主张的违约金，证据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州市金水区万悦酒店于本判决生效后十日内向原告河南九商物业服务有限公司支付物业费92045.18元；二、驳回原告河南九商物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1536元，保全费1213元，由原告河南九商物业服务有限公司负担516元，被告郑州市金水区万悦酒店负担2233元。二审中，九商物业公司向本院提交情况说明一份以及孙国安的身份证明一份，情况说明落款处加盖有郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村印章并签署有孙国安姓名。九商物业公司称孙国安系聂庄村第一村民组书记，以上证据拟证明2018年物业费按照1.4元/㎡/月的标准收取。2018年之后的标准是仍然按照原来的1.8元/㎡/月的标准进行收取的。万悦酒店质证认为：对情况说明真实性和证明目的均有异议，被上诉人万悦酒店在一审当中已经提交燕庄村委会聂庄村情况说明，从字面意思就能看出物业公司与被上诉人就物业费标准在村委会的协调下已经有了明确的约定，为1.4元/㎡/月，此后被上诉人也是依此实际缴纳。本次上诉人提交的聂庄村情况说明，明显不是针对案件事实，而是针对被上诉人提交的原情况说明，其证据的法定类型不应归为书证，而更应该作为证人证言，证明人应当出庭作证解释两份证据存在矛盾的理由。村委会不是业主委员会，其无权在被上诉人及其他酒店业主承租期间，调整物业费标准。万悦酒店向本院提交了房屋租赁合同复印件26份及被上诉人自己统计的万悦酒店房东明细表一份，拟证明被上诉人与村民实际租赁面积为5959.19㎡。一审认定万悦酒店面积为6025.58㎡是有利于上诉人的。九商物业公司质证认为：对证据的真实性没有异议。被上诉人提供的合同复印件，面积里面不包含大厅。根据当事人举证及质证情况，本院经审查认为，九商物业公司提交的情况说明，与一审中万悦酒店提供的同样为聂庄村出具的情况说明内容不一致，聂庄村未到庭对两份情况说明内容不一致的原因做出合理解释，故对九商物业公司提交的情况说明不予采信。对万悦酒店提交的证据，本院予以采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为物业费的收费标准和应计取物业费的房屋使用面积问题。本案中，虽然九商物业公司公示的收费标准为1.8元/㎡/月，但根据万悦酒店已交纳的费用和聂庄村一审出具的情况说明，能够认定九商物业公司与万悦酒店之间就物业费收费标准进行了变更。一审按照1.4元/㎡/月的标准计算物业费并无不当。根据一审证据，九商物业公司在物业服务中存在瑕疵，一审法院未支持其违约金的请求并无不当。二审中，万悦酒店提交了26份房屋租赁合同，拟证明万悦酒店所租赁村民房屋的实际租赁面积为5959.19㎡。九商物业公司对租赁合同的真实性并无异议，但主张万悦酒店还使用了面积为52㎡的大厅。一审法院根据2018年物业费收据中载明的面积平均值，确定案涉房屋面积共计6025.58㎡，该面积大于万悦酒店所主张的实际租赁面积5959.19㎡及九商物业公司所主张的52㎡大厅面积之和。鉴于万悦酒店对一审法院确定的房屋面积并未提出异议和上诉，本院对一审法院确认的面积予以采信。九商物业公司主张万悦酒店实际承租面积为6144.15㎡，证据不足，本院不予支持。综上所述，河南九商物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由河南九商物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年七月三十一日书记员  韩 冰