辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0114民初2125号 原告：阳光一百置业（辽宁）有限公司，住所地：沈阳市于洪区。 法定代表人：萧德迎，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄珊，辽宁循善律师事务所律师。 被告：许森，男，汉族，住沈阳市于洪区。 原告阳光一百置业（辽宁）有限公司（以下简称“阳光一百公司”）诉被告许森租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳光一百公司委托诉讼代理人黄姗、被告许森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2019年11月20日至2020年8月19日期间的租金489765.39元；二、判令被告支付逾期支付租金的违约金（按日向原告给付月租金千分之三的违约金，分别自2019年11月16日、2020年2月16日、2020年5月16日起至实际付清之日止；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月1日，原告与被告许森签订了《商铺租赁合同》，被告许森承租原告开发的位于沈阳市阳光100国际新城项目二期E1组团地下负一层(即于洪区吉利湖街30号地下负一层)商铺，建筑面积3957.7平方米，经营项目为健身游泳。《商铺租赁合同》附件二第一条约定：“1.租赁期限为5年；2.租期自2019年8月20日起至2024年8月19日止。”第二条约定：“2.1本合同租金总额为3,471,468.29元（不含税），2.2本合同项下增值税金额为173,573.41元（增值税税率/征收率5%），2.3乙方应支付甲方的金额合计为3,645,041.7元（含税）。第1租赁年度为2019年8月20日至2020年8月19日，年度租金总额653,020.5元。”《地下负一层商家收缴租金明细》约定：“第1租赁年度第1期租金，即163,255.13元,应于本合同签订3日内缴纳，其余每年度各期付款时间均为季度首月15日之前，第1租赁年度4期租金均为163,255.13元。”《商铺租赁合同》签订后，原告依约向被告许森交付了上述商铺，被告许森仅交付了第1租赁年度第1期租金，却以各种借口拒不给付已到期租金。《商铺租赁合同》第十二条第二款约定：“如乙方未按本合同及其附件、双方其他约定或本商铺的其他缴费要求及时足额支付租金、履约保证金、物业管理费等各项费用，属乙方违约。……（2）如乙方逾期超过10日未足额交付到期租金、履约保证金、物业管理费等各项相关费用的，履约保证金不予退还，……甲方有权单方解除合同，乙方应自逾期之日起至实际缴付租金等应付款项之日按日加计月租金的千分之三作为违约金，并赔偿甲方因此遭受的经济损失。”综上所述，经原告多次催要，被告许森仍欠付租金及违约金，已构成严重违约，为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》的有关规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称：2019年11月20日至2020年8月19日期间我给过一部分租金3万元，因为疫情期间免了一个月的租金，大概5到6万元，租金应该还剩40万元左右。对其他没有异议。在租赁期间，我为原告垫付了一笔电梯维修费大约36000元，具体数额没记住，阳光一百到现在也没给我。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年8月1日，原告阳光一百公司（甲方）与被告许森（乙方）签订商铺租赁合同，内容有：乙方租用甲方的位于沈阳市于洪区阳光100国际新城项目二期E1组团地下负一层，建筑面积为3967.7平方米。乙方用于健身、游泳。租金为3645041.7元（含税），租赁期限为5年，自2019年8月20日起至2024年8月19日止。分为5个租赁年度，即第1租赁年度为2019年8月20日至2020年8月19日，年度租金为653020.5元。首期租金为第1租赁年度第1期租金，即163255.13元，应于本合同签订3日内缴纳。第1年度第2期租金为2019年11月15日前付款，租金为163255.13元；第1年度第3期租金为2020年2月15日前付款，租金为163255.13元；第1年度第4期租金为2020年5月15日前付款，租金为163255.13元。乙方逾期10日未足额缴付到期租金，乙方应自逾期之日起至实际缴付租金之日，按日加计月租金的千分之三作为违约金等。以上合同签订后，被告于签订合同当日交纳了第1期租金163255.13元。被告于2019年12月21日份交纳了20000元租金，于2019年12月24日交纳了租金10000元。因疫情原因，原告免除了1个月的租金54418元。对于已经到期的第2、3、4期租金计489765.39元，扣除已交纳的30000元及免除1个月租金54418元，尚余405347.39元没有给付。 本院认为：原、被告签订的商铺租赁合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、法规的相关规定，为合法有效的合同。合同约定的交纳租金期限届满后，扣除已交纳的30000元及免除1个月租金54418元，被告应支付剩余租金405347.39元。被告未按约定期限支付租金，应承担违约责任，即向原告支付违约金。 关于违约金计算标准的问题。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。逾期付款损失，为中国人民银行同期同类人民币贷款利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第3条规定，对2004年1月1日以后新发放的贷款，逾期贷款罚息利率由原来按照日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。原、被告约定的违约金明显过高，应予调整，本院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算[基准利率×（1+50%）×（1+30%）]。对于54418元对应的违约金问题。原告承诺疫情期间免除1个月的租金，从常理考虑，其对应的违约金也应予以免除。 关于维修电梯费用的问题。原告不同意由本案中所涉租金抵销，同时被告又未提出反诉，故在本案中不予以处理。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告许森于本判决书发生法律效力后3日内给付原告阳光一百置业（辽宁）有限公司租金405347.39元； 二、被告许森于本判决书发生法律效力后3日内给付原告阳光一百置业（辽宁）有限公司违约金，从2019年11月16日起至2019年12月20日，本金按20000元计算；从2019年11月16日起至2019年12月23日，本金按10000元计算；利率均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算； 三、被告许森于本判决书发生法律效力后3日内给付原告阳光一百置业（辽宁）有限公司违约金，从2019年11月16日起至实际付清之日止，本金按78837.13元（163255.13元-30000元-54418元）计算；从2020年2月16日起至实际付清之日止，本金按163255.13元计算；从2020年5月16日起至实际付清之日止，本金按163255.13元计算；利率均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算； 四、驳回原告阳光一百置业（辽宁）有限公司其他诉讼请求。 如被告许森未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8646元，由被告许森承担8116元，由原告阳光一百置业（辽宁）有限公司承担530元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  赵宝伟 人民陪审员  李欣原 人民陪审员  卢 冉 二〇二〇年七月二十二日 书 记 员  吕长影