安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终2082号 上诉人（原审被告）：淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市迎宾大道南侧155室。 法定代表人：赵立新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：闫自安，该公司职工。 上诉人（原审原告）：李军，男，1974年2月2日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上诉人（原审原告）：陈长芳，女，1972年8月5日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上述两位被上诉人共同的委托诉讼代理人：张道龙，安徽民之声律师事务所律师。 上诉人淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司（以下简称金园房产公司）与上诉人李军、陈长芳因商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初976号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人金园房产公司的委托诉讼代理人闫自安，被上诉人李军及其与陈长芳共同的委托诉讼代理人张道龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李军、陈长芳上诉请求：撤销一审判决，支持李军、陈长芳的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.根据商品房买卖合同第八条约定，金园房产公司应于2013年12月31日将经验收合格的房屋交付给李军、陈长芳，但在2014年1月9日才向李军、陈长芳出个缴纳契税及维修基金的收据，但实际上当日未将案涉房屋交给李军、陈长芳，李军、陈长芳当日未收房使用。金园房产公司未提供物业验收单，无法证明向李军、陈长芳交房。一审以2014年1月9日缴纳契税及维修基金收据确定交房日期没有依据。2019年12月20日宿州市建设工程质量监督站才在验收意见处加盖公章，应以实际符合交付条件作为交付日期，本案商品房在2019年11月11日仍未完成综合验收，故李军、陈长芳要求自2014年1月1日至一审起诉之日2019年11月11日的违约金于法有据。 金园房产公司辩称：李军2014年1月9日缴纳了代办代缴费，证明其是知道并同意淮北矿业集团的交房时间，李军应按交房通知的时间上房。李军房屋所在那一栋楼都安装了电表，李军、陈长芳的上诉请求不能成立。 金园房产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李军、陈长芳的诉讼请求。事实和理由：一审认定金园房产公司逾期交房并判令其承担逾期交房违约金错误。金园房产公司与李军、陈长芳于2012年12月22日签订了《商品房买卖合同》，李军、陈长芳购买金园房产公司开发的B15-0801室房屋，约定交房时间是2013年12月31日前。李军、陈长芳所购房屋系淮北矿业集团公司打造的职工住所，属于福利安排住房的性质，只有淮北矿业集团所属厂矿职工持所在单位出具的证明才可以购买。李军、陈长芳是朱仙庄矿职工，对交房时间集团公司专门下发文件，安排由各厂矿统一交房。朱仙庄矿购房职工交房的具体时间是2013年12月28日，李军、陈长芳应在安排的交房时间办理缴费收房。李军、陈长芳于2013年12月28日办理了相关手续。法院根据李军、陈长芳的一张收据认定金园房产公司的交房时间错误。李军、陈长芳没有按照交房方案的通知及金园房产公司二期交房缴款日程安排表缴款收房，是自己的原因造成的，不能证明其没有按照合同约定交房。李军、陈长芳诉求金园房产公司未按合同约定的时间交房，理由不成立。 李军、陈长芳辩称：集团公司下发的文件，上面的日期视为交房日期没有事实和法律依据。违约金应计算至消防验收合格，消防法关于未经消防验收不得进行交付的规定属法律的强制性规定。李军到供电公司调取了其电表安装时间，证明其电表安装时间是2015年5月6日，电表没有安装无法入住，也不能视为交付。 李军、陈长芳向一审法院起诉请求：1.判决金园房产公司立即支付逾期交房的违约金73162.10元（违约期限暂计算至2019年11月11日）；2.判令金园房产公司以341879元为基数按照万分之一的比率从2019年11月12日起支付至涉案商品房符合交付条件为止的违约金。 一审法院认定事实：2012年12月22日，李军、陈长芳与金园房产公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定，买受人（李军、陈长芳）购买出卖人（金园房产公司）开发建设的金色家园B15幢1单元0801号房，房屋建筑面积116.73㎡；单价2928.80元/㎡，总金额341879元；出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房违约责任：逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2013年1月29日，涉案商品房买卖合同在宿州市房地产管理局登记备案。李军、陈长芳已经向金园房产公司支付全部购房款。2014年1月9日，金园房产公司将涉案房屋交付给李军、陈长芳。2013年11月8日，宿州千亩园金色家园B15#楼工程竣工。2015年5月19日，宿州市经济技术开发区公安消防大队出具宿开公消竣复字【2015】第0002号复查意见书；2017年6月26日，宿州市环境保护局出具同意的验收意见；2019年12月17日，宿州市自然资源和规划局出具编号2019-182号规划核实合格证；2019年12月20日，宿州市住房和城乡建设局出具验收意见。2019年12月20日，宿州市建设工程质量监督站在验收意见处加盖公章。 一审法院认为，李军、陈长芳与金园房产公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，李军、陈长芳已按合同约定支付购房款，金园房产公司亦应按合同约定将符合交付条件的房屋交付李军、陈长芳。根据合同约定，金园房产公司应于2013年12月31日前将验收合格的房屋交付给李军、陈长芳，但金园房产公司在2014年1月9日才将涉案房屋交付给李军、陈长芳，金园房产公司逾期交房的行为构成违约，应每日按照李军、陈长芳已交付房价款的万分之一向其支付自2014年1月1日起至2014年1月9日止这一期间的逾期交房违约金307.69元（341879元×0.0001×9天=307.69元）。在法庭辩论终结前，金园房产公司提供了完整的《工程竣工验收报告》证明公安消防部门、规划部门、环保部门、城建档案管理机构已经对涉案房屋出具了认可性意见，且宿州市建设工程质量监督站加盖了公章，故，对李军、陈长芳要求金园房产公司承担自2014年1月10日之后的逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决:一、金园房产公司于判决生效后十日内支付李军、陈长芳自2014年1月1日起至2014年1月9日止的逾期交房违约金307.69元；二、驳回李军、陈长芳其他的诉讼请求。案件受理费815元，由李军、陈长芳负担812元，由金园房产公司负担3元。 二审期间，双方当事人围绕上诉请求提供了证据，本院组织当事人进行证据交换与质证。金园房产公司提供了如下证据：朱仙庄矿所涉李军、陈长芳等交款收据单，证明李军、陈长芳的交房时间为2013年12月28日。李军、陈长芳发表质证意见为：对该收据单的真实性无异议，但达不到其证明目的。李军、陈长芳提供了李军、陈长芳的电力公司用户基本信息表，证明电表安装时间，同时证明只有电表安装好了才符合房屋交付条件。金园房产公司发表质证意见为：该信息表不能证明电表的安装时间，只是送电日期。本院认证意见为：金园房产公司提供的收据单只能证明李军、陈长芳缴纳了费用，不能证明李军、陈长芳何时接收了本案商品房，本院不予认定；李军、陈长芳提供的电力公司用户基本信息表，与本案不具有关联性，本院不予认定。除“2014年1月9日，金园房产公司将涉案房屋交付给李军、陈长芳”外，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明：李军、陈长芳于2016年6月接收了案涉房屋。 本院认为：综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：金园房产公司应否及如何支付李军、陈长芳违约金。 李军、陈长芳与金园房产公司签订了《商品房买卖合同》，李军、陈长芳已按合同约定支付了购房款，金园房产公司应按合同约定于2013年12月31日前将经验收合格的房屋交付李军、陈长芳。但金园房产公司于2019年12月20日才取得案涉房产完整的工程竣工验收报告。故其虽于合同约定的交房日期前通知李军、陈长芳缴纳相关费用并交付房屋，但李军、陈长芳未领取房屋钥匙，未接收房屋。李军称其于2016年6月接收案涉房屋，未明确接收房屋的具体日期，应以认定李军于2016年6月1日接收房屋为宜。一审法庭辩论终结前金园房产公司能够提供完整的工程竣工验收报告，故金园房产公司应支付李军、陈长芳接收房屋之前的逾期交房违约金。金园房产公司应依据双方合同约定以购房款341879元为基数，按照日万分之一的标准支付李军、陈长芳自2014年1月1日至2016年5月31日的违约金为30085元（341879元×880天×0.1‰）。一审将李军、陈长芳缴纳代办费等费用的日期认定为金园房产公司的交房日期，没有依据，本院予以纠正。金园房产公司关于一审判决其承担逾期交房违约金错误的上诉理由不能成立。 综上所述，金园房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；李军、陈长芳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初976号民事判决； 二、上诉人淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人李军、陈长芳违约金30085元； 三、驳回上诉人李军、陈长芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费815元，由上诉人淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司负担276元，上诉人李军、陈长芳负担539元；二审案件受理费1630元，由上诉人淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司负担552元，上诉人李军、陈长芳负担1078元。 本判决为终审判决。 审判长  马晓红 审判员  张虹良 审判员  戴宝琴 二〇二〇年七月二十七日 法官助理刘江 书记员王登丽 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。