台州市椒江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙1002执异31号 案外人:金学礼，男，1942年12月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。 申请执行人：洪昌能，男，1978年9月4日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 被执行人：金红江，男，1971年9月11日出生，住上海市浦东新区。 被执行人：岑雪君，女，1975年5月19日出生，住浙江省慈溪市。 本院在执行申请执行人洪昌能与被执行人金红江、岑雪君民间借贷纠纷一案中，于2020年4月20日作出（2019）浙1002执5831号之二执行裁定：拍卖被执行人金红江与岑雪君共同所有的坐落于上海市浦东新区的不动产。案外人金学礼得知后，向本院提出书面异议，本院于2020年7月13日受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 案外人金学礼称，2010年9月20日，其与岑雪辉签署《上海市房屋租赁合同》一份，合同约定案外人金学礼享有上海市浦东新区房屋20年的租赁权，租金对价为：以金学礼和岑雪辉于2010年9月10签署的《上海市房地产买卖合同》中，岑雪辉应当支付的房地产转让款中的700000元作为本合同期限内租金对价。上海市浦东新区房屋自2010年9月产权转让给岑雪辉后，一直由案外人金学礼合法居住至今。同时，2018年7月6日，该房屋再次过户时新的主权人金红江亦保证履行《上海市房屋租赁合同》约定内容，确保案外人在该房屋中的居住权，保证在2030年9月19日前不因房屋产权变更而变更岑雪辉与金学礼之间的租赁合同关系。综上，请求法院中止拍卖、变卖涉案不动产，并确认案外人对涉案不动产享有20年的承租权。 申请执行人洪昌能答辩称，一是案外人金学礼提交的执行异议申请书形式要件不符，无法确定是否是其真实意思表示。异议申请书的首部所载的异议人为金学礼，但在尾部署名时却为金红江、金学礼，无法判断提出异议的是金学礼还是金红江。若系金红江提出，则应当是被执行人的异议。因此，异议申请书中法律关系不清，故依法不应受理或受理后予以驳回。且在执行人员现场调查时，金红江父子拒绝拍卖的理由是该房产是父子等六人居住，也未提租赁一事。二是案外人主张的租赁关系，无论是从法律规定判断还是从常情常理判断，均不应认定具有真实性。（一）从法律层面看，案外人称其于2010年9月10日与岑雪辉发生了涉案房地产的买卖，后于2010年9月20日又与岑雪辉订立租赁合同，确定租期20年，租金70万元，以房屋交易的转让款抵付。先不阐述这种交易方式的合理性，案外人未提供完整的租赁合同，故其所称的“事实”，毫无依据。案外人称租金70万元，与其所提供的房地产买卖合同约定也是矛盾的。房地产买卖合同中约定的70万元尾款是通过贷款支付，贷款不足的现金支付。从案外人提供的证据来看，并没有变更该约定的证据。案外人所称的长达20年的租赁关系，依据《城市房屋租赁管理办法》应予办理租赁登记。然而案外人未能提供具有公示效力的租赁登记的任何证据，以证明其存在租赁关系的真实性。（二）从常情常理层面看，涉案不动产原属案外人金学礼与被执行人金红江共同所有，后转让给岑雪辉，又转让给金红江、岑雪君。其中金学礼与金红江系父子关系，金红江与岑雪君为夫妻关系，岑雪辉、岑雪君的关系从现有证据看，尚不能清晰判断，但两者间估计存在某种亲属关系。在岑雪辉受让涉案不动产的法律关系中，又形成长达20年的租赁关系，租金又从转让款中抵扣。双方当事人在交易中所追求的利益是什么，交易目的又是什么，尤其是买方，付出房款却又不行使购买住宅的居住利益。退一步而言，买方系以追求租金利益为目的，其租金居然可以完全不顾长达20年的市场租金行情而予以一次性交易，令人费解。更令人费解的是，涉案不动产后又转让给金红江及岑雪君，他们作为儿子和媳妇，保证继续履行租赁合同。三是案外人的异议应予驳回，其所主张的租赁权应予涤除，本案应对涉案房屋予以拍卖、变卖并以所得价款优先偿还答辩人的本息。首先如先所述，案外人主张的租赁权缺乏真实性；其次，申请执行人与两被执行人的民间借贷关系，在两被执行人提供抵押担保时，明确该房产无租赁；最后，按相关规定，抵押物的租赁关系并不能影响抵押物的正常司法拍卖。 被执行人金红江、岑雪君在法定期限内未向本院提交书面答辩意见。 本院查明，本院依申请执行人申请，于2019年8月14日作出（2019）浙1002民初3643号民事裁定书，保全查封金红江与岑雪君共同所有的坐落于上海市浦东新区的不动产。本院依据已生效的（2019）浙1002民初3643号民事判决书，对申请执行人洪昌能与被执行人金红江、岑雪君民间借贷纠纷一案立案执行。本院于2020年4月20日作出（2019）浙1002执5831号之二执行裁定：拍卖被执行人金红江与岑雪君共同所有的坐落于上海市浦东新区的不动产。本院于2020年5月13日制作公告，要求两被执行人于2020年5月28日前从涉案不动产中予以腾退。 本院另查明，2010年5月28日，案外人金学礼及被执行人金红江与上海鑫荣房地产综合开发有限公司签订《上海市公有住房出售合同》，购买坐落于上海市浦东新区的不动产。2010年9月10日，案外人金学礼及被执行人金红江与岑雪辉签订《上海市房地产买卖合同》，约定将上述不动产以139万元的价格转让给岑雪辉，合同补充条款及附件三约定：乙方（岑雪辉）先支付定金5万元，签订合同后乙方支付首付款人民币64万元，甲方同意乙方将剩余房款向银行申请贷款支付甲方。如贷款不足以现金不足。”上述不动产于2018年7月13日核准登记于两被执行人金红江及岑雪君名下。 本院认为，本案争议焦点为案外人金学礼对涉案不动产是否享有阻却执行的租赁权。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”因此，对租赁权的审查要以租赁合同真实有效；书面租赁合同签订于被执行人房屋查封前；承租人已依据租赁合同占有使用租赁房屋；承租人善意等要件为准。结合本案，应重点审查以下几方面： 1、是否在法院查封之前已签订书面租赁合同。案外人主张其与岑雪辉签订了《上海市房屋租赁合同》，但其仅提供租赁合同的首页，合同的具体内容及签字落款情况不清，也未提交租金支付凭证。根据案外人提供的《补充协议》：两被执行人应当额外支付岑雪辉房屋装修、家具等补偿款合计70万元，该等费用直接抵扣金学礼已经支付给岑雪辉的70万元租金，两被执行人在租赁合同期限内不再向金学礼额外收取其他租金。从《补充协议》的约定看，案外人金学礼应当支付70万元的租金。案外人金学礼主张租金直接以房屋转让款中的剩余70万元作为对价。但从其与岑雪辉签订的《上海市房地产买卖合同》约定的内容来看，剩余70万元应当以贷款形式支付（贷款不足的以现金形式支付）。最终该70万元是通过贷款等形式支付给案外人，还是直接折抵租金，亦或支付房款后再支付租金，根据现有证据无法判断。由于金学礼与岑雪辉的租赁合同效力无法判断，补充协议的效力也无法直接予以认定，故根据现有证据无法判断书面租赁合同是否存在及是否签订于法院查封之前。 2、案外人是否在查封之前已占有涉案不动产。案外人金学礼与岑雪辉签订的《上海市房地产买卖合同》第四条约定：“甲乙双方同意，甲方于2010年10月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。……”从这条约定看，案外人应当在约定时间内腾退涉案不动产。现案外人主张依照租赁合同占有使用涉案不动产。但未提供目前占有使用的其他证据。故无法判断其是否实际占有使用涉案不动产。 3、承租人是否善意。 根据案外人提供的户籍证明可见，案外人金学礼系被执行人金红江的父亲。在一般认知里，父母给子女提供居住空间及子女给父母提供居住空间都是人之常情。父母与子女间因为居住空间而支付租金的做法不合常理。尽管涉案不动产一开始是案外人与被执行人金红江共有，后转让给岑雪辉，再转让给被执行人金红江与岑雪君。但涉案不动产在转让后立即承租回来，后又转让给两被执行人，仍由案外人承租，且租期超长，租金一次性支付。均不符合市场交易习惯。因此，就现有证据难以判断案外人承租涉案不动产是否善意。 综上所述，根据现有证据，无法判断案外人金学礼主张的租赁关系是否真实存在，故对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回案外人金学礼的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服、认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  张佳莹 人民陪审员  刘志江 人民陪审员  金 莎 二〇二〇年七月二十七日 代书 记员  王 璐