江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终2244号上诉人（原审被告）：无锡天际健身有限公司，住所地无锡市滨湖区高浪路与蠡湖大道交叉口博大假日5号楼404。法定代表人：朱敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯建渡、齐玮，江苏吾索律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡红星美凯龙家居生活广场有限公司，住所地无锡市滨湖区太湖街道五湖大道116号。法定代表人：车建芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴帅高，该公司员工。委托诉讼代理人：任静，江苏源博律师事务所律师。上诉人无锡天际健身有限公司(以下简称天际公司)因与被上诉人无锡红星美凯龙家居生活广场有限公司（以下简称红星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初3523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。天际公司上诉称：撤销一审判决，依法驳回红星公司一审诉讼请求；诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：天际公司依法解除合同的理由成立。红星公司出租的负一楼场地性质属于公建配套，合同约定负一楼建造游泳池，天际公司咨询消防后，不能获得消防许可，经与对方协商，无法达成一致，故依法解除合同。一审法院认为，天际公司未提供不能建造游泳池的证据，根据法律规定推定的事实，当事人无须证据证明。因此，红星公司提供的租赁场地用途存在瑕疵，是根本违约，天际公司有权解除合同。天际公司与红星公司合同约定，红星公司要将租赁场地交付，合同签订后，红星公司至今未交付，红星公司无权要求天际公司支付租金以及物业管理费。红星公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。红星公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令天际公司支付红星公司2019年3月至7月的租金及管理费合计400775元；2、诉讼费由天际公司承担。事实和理由：2019年1月，双方签订《红星美凯龙家居商场场地租赁及管理服务合同》（以下简称租赁合同）一份，约定天际公司向其租赁位于无锡市滨湖区红星美凯龙综合馆六楼合计1955平方米的场地。后双方又签订《补充协议》一份，增加负一楼1008.4平方米的租赁面积。双方就相应场地的租金和管理费、租期等进行了明确约定。2019年4月，天际公司突然委托律师发函，认为其未履行如实告知义务导致上述场地租赁合同根本目的无法实现，要求解除上述协议。其认为天际公司的解除理由不能成立，且天际公司未按约定支付租金和管理费。天际公司应在协议签订时支付2019年2月至4月的租金和管理费，4月30日前支付2019年5月至7月的租金和管理费。至今天际公司仅支付2019年2月的租金和管理费。审理中，红星公司变更诉讼请求为：请求确认双方合同于2019年6月30日解除；天际公司支付2019年3月至6月的租金及管理费320620元并支付违约金160310元（2个月的租赁费）。一审法院经审理查明：2019年1月，红星公司（出租方）与天际公司签订租赁合同及补充协议一份。租赁合同分两部分，第一部分为“专用条款”，第二部分为“通用条款”。通用条款部分为红星公司提供的红星美凯龙家居商场格式合同，主要对租赁房屋后的管理等方面进行了约定。包括“承租方资质、商品检测管理、商品价格及标价签管理、销售行为、促销活动及会员积分、售后服务、商场日常管理、商户信用分类管理、营业员管理、装修、经营安全、保险、无形资产保护、利益冲突、反商业贿赂、承租方的纳税义务、不可抗力、保证金、违约责任、免责条款、合同变更解除和终止”。其中，保证金部分约定了保证金的使用规则，承租方经红星公司同意撤场的，红星公司应于承租方撤场之日起两个月内将剩余租赁保证金无息退还。违约责任部分约定：若承租方未按本合同约定支付任何款项的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。合同变更解除和终止约定：在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知红星公司，经红星公司同意后办好所有退租手续并交足所有合同约定的违约金和费用方可撤离展位。红星公司因经营规划需要提前单方解除合同的，应当提前两个月书面通知承租方。承租方未按时交纳本合同项下任何费用经红星公司书面催告仍未交纳的，红星公司有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星公司因此发生的全部损失。该合同附件一展位平面图为空白，附件二展位交接清单也为空白。该份合同文本，未载明签署日期。关于第一部分“专用条款”，红星公司提供文本一份，载明：一、场地位置综合馆六楼标准展位G8058、8061、8062、8056、8057、8132、8133、8122、8123、8059、8060、8052、8053-1、8053-2、8055，6FG7001过道，场地实测面积1629.164平方米，折合计租面积1955平方米。二、租金自2019年2月1日至2024年1月31日，24.6元/平方米/月，管理费16.4元/平方米/月；承租方应于合同签订当日支付首期租金和管理费，此后每一付款周期之前的0日前支付下一期租金和管理费。三、租赁期和服务期均自2019年2月1日起至2024年1月31日止，红星公司应于起租日将场地交付给承租方，交付状态及相应设施设备清单见合同附件二；租金、管理费起算时间为2019年2月1日，付款周期为3个月。四、承租方应于本合同签订当日向红星公司支付保证金，其中租赁保证金待定，质量保证金80155元；本合同终止后，在承租方没有未结客户诉且质量保证金尚有余额的情况下，红星公司自本合同终止之日起满1年后返还30%，满2年后再返还30%，满3年后返还剩余金额。该部分文本，无天际公司签字或盖章。红星公司解释其盖章的合同交由天际公司办理工商，天际公司未将天际公司盖章的合同返还，故其无天际公司盖章文本。天际公司否认该文本的存在，称双方签订的关于涉案场地的专用合同即为《补充协议》。双方签订的《补充协议》载明：甲乙双方就签订的《租赁合同》未尽事宜做补充协议说明，本协议是租赁合同不可分割的部分，与租赁合同具有同等法律效应。具体补充协议内容如下：1、甲乙租赁合同期限为5年，自2019年2月1日起至2024年1月31日止，租赁期内与商场其他展位同步开展续签工作；2、乙方租赁期内，六楼租赁场地面积1955平方米，月租金及管理费单价共计41元/平方米/月，按每2年递增3%；负一楼租赁面积1008.4平方米，月租赁租金及管理费单价共计10元/平方米/月，从2019年2月1日起至2021年1月31日止作为扶持乙方经营的免租期，2021年2月1日开始计算租金，负一楼租赁场地年租金及管理费每2年递增3%。……8、因不可归责于乙方的事由，致使场地部分或者全部无法使用，乙方有权要求减少相应租金或者免予支付租金，或致使不能实现合同目的的，乙方有权解除合同。9、乙方在租赁期间若中途退租，应提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用后办理退场手续。10、如甲乙双方租赁合同终止，乙方负责将六楼通道中庭的顶面、地面及墙面按甲方交付时样貌恢复原样，负一楼泳池及设备不得拆除，归甲方所有。……14、乙方租赁场地消防验收由乙方负责，若验收不通过导致无法正常营业，所产生的损失由乙方独立承担，与甲方无关且甲方有权提前解除合同，所产生的费用及质保金不予退还。该份《补充协议》由双方盖章，并附六楼涉案区域平面图及负一楼涉案区域平面图。负一楼涉案区域标注为“地下非机动车库”。该份《补充协议》亦未载明日期。2019年2月23日，天际公司从红星公司领取合同，领取登记簿载明为“通用、专用”，在天际公司领取前的同一张登记中亦有商铺领取内容载明为“通用、专用、补充协议”。红星公司处留存的《品牌引进审批表》载明天际公司承租展位号为：G8062、G8132、G8133、G8058、G8059、G8132、G8123、G8053、G8056、G8060、G8057、G8061；租赁面积1955平方米，场地单价24.6元/平方米/月，管理费单价16.4元/平方米/月；质保金一个月租金，合同期限2019年2月1日-2024年1月31日，付款方式月付。该《品牌引进审批表》由天际公司盖章签字，但无落款日期。再查明，天际公司于2019年2月27日在涉案场所登记成立天际公司高浪分公司，注册地址为“无锡市滨湖区五湖大道116号G8052、G8053、G8055-G8062、G8122、G8123、G8132、G8133”，经营范围为健身服务；食品（凭食品经营许可证所列项目经营）的销售。又查明，2019年1月24日，天际公司向红星公司支付160310元，其中质量保证金80155元，2019年2月租金及管理费80155元。2019年3月起，红星公司多次向天际公司发送《租金缴纳通知单》，催促天际公司缴纳2019年3月1日起的租金及管理费。2019年4月18日，天际公司向红星公司发送《律师函》，认为：签约时红星公司并未告知天际公司出租的负一层场地属于人防工程，不具备商业用途；天际公司签约后发现红星公司提供的负一层不具备商业用途，不能办理《消防安全许可证》，无法实现营业的目的，立即与红星公司相关工作人员积极沟通解除合同事宜，至今未得以解决；因此，即日起解除租赁合同及补充协议。在此期间，天际公司就游泳池变更至六楼就六楼设计与红星公司进行了沟通。另查明，涉案房屋登记信息为：总层数8层，地上6层，地下2层；1至6层用途为商业，地下1层为地下室，系公建配套，地下2层分为地下室及人防地下室两部分，亦系公建配套。涉案整栋房屋为独立商业综合体，无住宅。2015年12月30日，涉案综合体装修工程通过消防验收，工程概况：该工程地上6层地下2层，高31.5米，其中地上部分建筑面积为124834.88平方米，使用性质为商业；地下部分建筑面积为47396.93平方米，使用性质为汽车库、自行车库及设备用房；本次装修为地上下1层中庭公共部位、地上1-6层公共部位装修，装修区域面积53368平方米，使用性质：商业公共部位。验收意见中载明：该工程若需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申请建设工程消防设计审核和验收，违者将依法查处。投入使用、营业前应向滨湖区公安消防大队申报消防安全检查，经消防安全检查合格方可投入使用、营业。审理中，红星公司于2019年6月20日明确，同意合同于2019年6月30日解除。就本案争议，天际公司于2019年5月13日另案提起诉讼，请求：1、依法确认双方的租赁合同及补充协议于2019年4月20日解除；2、依法判令被告返还租金80155元、质保金80155元，合计160310元及相应利息（以160310元为基数，自2019年4月22日起算至被告实际返还之日止，利率标准以中国人民银行同期同类人民币贷款利率的1.5倍计算）。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案所涉租赁合同及补充协议，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。当事人就自身的主张，有义务提供证据予以证明。本案中，主要争议焦点在于天际公司主张的合同解除理由是否成立。对此法院认为，天际公司以红星公司出租的租赁物不能达到其签订租赁合同的目的的意见，不能成立。首先，天际公司虽称负一楼租赁场地性质属于“公建配套”，但该房屋系合法建筑，并非不可对外出租建筑，天际公司并未提供不能修建游泳池的证据。其次，涉案租赁场地所在位置系整栋商业综合体，并无住宅项目，与《物业管理条例》第四十九条规定的情形并不相同。再次，根据红星公司提供的消防验收意见书，并未排除相应部分后期装修过程变更用途的情形。最后，双方签订的《补充协议》对于租赁标的物的位置情况均有明确的示图，负一楼明确标明为“地下非机动车库”，也明确约定包括负一楼的消防验收由乙方负责，应当认定天际公司在签订协议时对租赁场地情况知悉且自愿承担相应风险。关于双方争议的专用合同双方是否签订问题，专用合同是否存在不影响本案争议焦点的判定，在此不再赘述。天际公司作为承租人，在签订相关协议后，应根据协议履行相应义务。现天际公司已在涉案租赁场地注册成立分公司，也着手对涉案场地进行装修规划，涉案场地系公开场地，并无证据证实红星公司拒绝天际公司使用涉案场地，故天际公司应按协议约定支付租赁费用。根据前述理由，天际公司认为的其有权解除合同的理由不能成立，故天际公司应支付合同期内的租赁费用。因双方产生争议诉至法庭，现红星公司亦明确双方合同在2019年6月30日解除，故根据双方协议约定及租赁过程中的相应意思表示，法院确认双方租赁合同及补充协议在2019年6月30日解除。关于红星公司主张的违约金，根据双方约定，在天际公司未按约支付相应费用情况下导致合同解除的，红星公司有权要求天际公司支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星公司因此发生的全部损失。现天际公司已向红星公司交纳了保证金80155元，根据约定违约金与该保证金数额相等。红星公司亦未提供其损失大于该约定的证据，且天际公司虽无权解除合同，但因租赁场地尚未动工，天际公司在4月即明确表示出不愿继续履行的意思表示，红星公司应有相应预期；故对违约金部分，法院仅支持双方约定的80155元。一审法院判决：一、确认红星公司与天际公司签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》及《补充协议》于2019年6月30日解除；二、天际公司于判决生效之日十日内向红星公司支付租金、管理费320620元；三、天际公司于判决生效之日十日内向红星公司支付违约金80155元；四、驳回红星公司的其他诉讼请求。案件受理费8514元、保全费2620元，合计11134元，由红星公司负担1856元，由天际公司负担9278元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，红星公司与天际公司签订租赁合同及补充协议时，案涉租赁物是现房，天际公司承租前也实际查看过现场，不存在红星公司隐瞒相关信息或作虚假陈述，采取欺骗的方式，与天际公司签订合同，租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。补充协议明确约定：乙方（天际公司）租赁场地消防验收由乙方负责，若验收不通过导致无法正常营业，所产生的损失由乙方独立承担，与甲方（红星公司）无关且甲方有权提前解除合同，所产生的费用及质保金不予退还。天际公司上诉认为红星公司已构成根本性违约，与事实不符，本院不予支持。现已查明，2019年2月23日，天际公司从红星公司领取合同，天际公司于2019年2月27日在涉案场所登记成立天际公司高浪分公司，注册地址为“无锡市滨湖区五湖大道116号G8052、G8053、G8055-G8062、G8122、G8123、G8132、G8133”，天际公司上诉认为红星公司未交付租赁场地，与事实不符，本院不予采信。补充协议约定：乙方在租赁期间若中途退租，应提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用后办理退场手续。2019年4月20日天际公司向红星公司送达了租赁合同解除函，红星公司一审诉讼中亦明确双方合同在2019年6月30日解除，一审法院根据双方协议约定及租赁过程中的相应意思表示，确认双方租赁合同及补充协议在2019年6月30日解除，并判令天际公司支付违约金80155元，并无不当。综上，天际公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7312元，由天际公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 张朴田审判员 华敏洁二〇二〇年七月二十日书记员 刘天奇