浙江省温州市鹿城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）浙0302执异320号案外人：温州真诚不锈钢有限公司，住所地：温州市龙湾区永兴街道大塘村环镇公路1号1号楼。法定代表人：王永征。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地：浙江省杭州市开元路19-1，19-2号。负责人：史杰文。被执行人：温州新金州人造革有限公司，住所地：浙江省温州市龙湾区中心工业区陶瓷工业A区，组织机构代码：719565467。法定代表人：王春来。本院在执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司与被执行人温州新金州人造革有限公司、温州金州集团有限公司、王春来金融借款合同纠纷一案中，案外人温州真诚不锈钢有限公司向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人温州真诚不锈钢有限公司向本院提出异议请求：将案外人承租的坐落于温州市龙湾区中心工业区陶瓷工业A区【房屋所有权证号：温房权证龙湾区字第××号；土地证号：温国用（2007）第2-××号】的不动产中的1000平方米作带租拍卖。事实与理由：2017年4月20日，案外人与温州新金州人造革有限公司签订《厂房租赁合同》，约定：案外人承租坐落于温州市龙湾区中心工业区陶瓷工业A区办公楼2、3层房屋（面积400平方米）；租赁期为10年，自2017年4月20日起至2027年5月19日止；年租金为28800元，头三年租金一次性支付，之后租金按年支付。同日，案外人与温州新金州人造革有限公司签订《厂房租赁合同》，约定：案外人承租坐落于温州市龙湾区中心工业区陶瓷工业A区房屋（面积600平方米）；租赁期为10年，自2017年4月20日起至2027年5月19日止；年租金为108000元，头三年租金一次性支付，之后租金按年支付。上述租赁合同签订后，案外人已向温州新金州人造革有限公司足额支付首期租金。现案外人得知贵院因申请执行人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司与被执行人温州新金州人造革有限公司等金融不良债权追偿纠纷执行一案需执行案外人承租的租赁房屋，但案外人承租的房屋尚在租赁期限内，且租赁关系在抵押关系之前成立，根据《中华人民共和国物权法》第190条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条规定，案外人的租赁权依法应予保护。本院经审查查明：交通银行股份有限公司温州分行与温州新金州人造革有限公司、温州金州集团有限公司、王春来金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月22日作出（2019）浙0302民初9035号民事判决书，判决：温州新金州人造革有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告交通银行股份有限公司温州分行借款本金2339万元及利息（截止2019年8月25日的利息为98538.32元，之后的利息以未还的本金为基数按年利率4.35％计算至实际履行完毕之日止）；如温州新金州人造革有限公司未按期履行上述第一项债务，则原告交通银行股份有限公司温州分行有权以拍卖、变卖被告温州新金州人造革有限公司提供抵押的坐落于温州市永强高新技术产业园区陶瓷工业区A园的不动产［房产证：温房权证龙湾区字第××号，建筑面积：4561.12平方米；土地证号：温国用（2007）第2-××号，使用面积：8939.06平方米］所得价款在保证第一顺位抵押权的前提下优先受偿，但优先受偿的范围与合同编号为C170309MG3338298号《抵押合同》项下担保的其他债务合计不超过2700万元；温州金州集团有限公司、王春来对上述第一项债务承担连带偿还责任，但上述被告对包括本案债务在内的编号为C170309GR3338296号、C181224GR3338920号《保证合同》项下所有主债务承担连带偿还责任的总额均以1300万元为限。该民事判决书生效后，交通银行股份有限公司温州分行将涉案债权转让给中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，该公司于2020年4月23日向本院申请执行。本院作出（2020）浙0302执1938号执行裁定书和协助执行通知书，查封了被执行人温州新金州人造革有限公司名下坐落于永强高新技术产业园区陶瓷工业区A园【所有权证号：温房权证龙湾区字第××号，土地使用权证号：温国用（2007）第2-××号】的房产所有权及土地使用权。本院于2020年5月25日作出（2020）浙0302执1938号公告，责令被执行人或房屋实际使用人限期自行腾空迁出涉案不动产，交由本院予以拍卖、变卖或以其他形式变价。案外人温州真诚不锈钢有限公司知晓后，向本院提起执行异议。另查明：温州新金州人造革有限公司名下坐落于永强高新技术产业园区陶瓷工业区A园的不动产于2017年5月25日办理了最高额抵押登记，抵押权人为交通银行股份有限公司温州分行。2017年4月20日，案外人温州真诚不锈钢有限公司的原法定代表人刘林宝与被执行人温州新金州人造革有限公司签订两份《厂房租赁合同》，载明：温州新金州人造革有限公司将坐落于龙湾区中心工业区陶瓷工业A区（土地证号：2××7第2-704）办公楼2、3层面积400平方米、600平方米出租给温州真诚不锈钢有限公司；租赁期限自2017年4月20日至2027年5月19日止，其中租赁免租期为1个月，自2017年4月20日起至2017年5月19日止；年租金分别为28800元、108000元；温州真诚不锈钢有限公司应于合同签订之日30天内一次性支付头三年租金，之后租金按年支付，每年支付一次租金。上述合同签订后，案外人温州真诚不锈钢有限公司于2017年5月25日向温州新金州人造革有限公司支付租金194400元，于2018年6月28日支付租金324000元。温州新金州人造革有限公司分别于2017年5月26日、2018年6月28日出具三份收据，确认收到温州真诚不锈钢有限公司厂房租金共计518400元。案外人温州真诚不锈钢有限公司接收涉案不动产后按时缴纳电费。上述事实有案外人提供的营业执照、厂房租赁合同、转账凭证、收据、发票、不动产登记信息查询记录，本院依职权调取的（2019）浙0302民初9035号民事判决书、（2020）浙0302执1938号执行裁定书、协助执行通知书、公告等证据所证实。本院认为，案外人温州真诚不锈钢有限公司与被执行人温州新金州人造革有限公司签订的《厂房租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，且从案外人提供的租金支付凭证、租金收据、电费发票等证据，足以证明该租赁合同已经实际履行，案外人向温州新金州人造革有限公司支付了租金，同时温州新金州人造革有限公司将涉案租赁物交付给案外人占有使用。双方基于该租赁物产生的租赁关系，合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。双方当事人在涉案房屋设立抵押之前签订了《厂房租赁合同》，并实际履行了该合同，故案外人在抵押之前对该房屋已取得租赁权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。据此，案外人要求排除其承租的涉案不动产中1000平方米的执行，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：在2027年5月19日之前，不得对案外人温州真诚不锈钢有限公司承租的坐落于永强高新技术产业园区陶瓷工业区A园【所有权证号：温房权证龙湾区字第××号，土地使用权证号：温国用（2007）第2-××号】的不动产中1000平方米部分实施强制迁出（腾空）的执行行为。如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 叶珺审判员叶璋审判员陈宏二〇二〇年七月二十三日代书记员 法官助理  王  洲厉陈晨