湖南省江永县人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1125民初564号原告：永州华盛宏祥物业服务有限公司，住所地：湖南省江永县潇浦镇永明中路伟恒广场2幢2-2-2号房屋。法定代表人：许学华，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐秀珍，女，瑶族，1991年11月13日，该公司职工。一般授权代理。委托诉讼代理人：黄世辉，湖南湘涵律师事务所律师。特别授权代理。被告：高桃林，男，1985年5月25日出生，瑶族，住湖南省江永县。委托诉讼代理人：高桂英，系被告高桃林姐姐，女，1981年10月17日出生，瑶族，住湖南省江永县。特别授权代理。原告永州华盛宏祥物业服务有限公司与被告高桃林物业服务合同纠纷一案，本院2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告永州华盛宏祥物业服务有限公司法定代表人许学华及其委托诉讼代理人唐秀珍、黄世辉，被告高桃林的委托诉讼代理人高桂英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永州华盛宏祥物业服务有限公司向本院提出的诉讼请求：1、依法判令被告支付物业管理费1043.5元，并按逾期每天3‰支付滞纳金；2、由被告承担律师费1000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月31日永州市江永县荣盛房产有限公司通知被告入住瑶城鑫都。被告在《瑶城鑫都业主入伙通知书》上签字。按该通知被告应当自2018年2月1日起交物业管理费。被告入住后在《物业管理手册》上签名认可了物业管理费交付的计算标准、付费期限。永州市江永县荣盛房产有限公司2018年的物业管理签约企业是永州市金鸿物业管理有限公司。2019年2月15日永州市江永县荣盛房产有限公司与原告永州华盛宏祥物业服务有限公司签订了一份《物业管理交按协议书》，被告所住小区物业由原告接管。自2020年2月1日，被告应交的物业管理费1043.5元，经原告多次催收，被告拒不交付，故诉至本院。被告高桃林辩称，1、被告与原告无直接的合同关系。2、被告拒交物业的原因是物业公司没有按照合同提供服务，物业人员服务不到位，态度恶劣，物业保卫岗经常没人；小区卫生差；设施设备得不到维修；物业违章建筑影响业主生活；私自设立电梯刷卡，给业主造成困扰；地下车库和露天停车场收费高；物业没有公布物业管理费的收支情况等等。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据：1、瑶城鑫都业主入伙通知书、瑶城鑫都房屋交接确认书、物业管理手册、物业管理交接协议书（荣盛与金鸿）、物业管理交接协议书（荣盛与华盛）、物业收费标准、商品房买卖（预售）合同各1份，拟证明原、被告之间存在物业管理关系，并明确了收费标准1元/㎡，滞纳金为3‰，被告有义务交物业费给原告；2、开发商防水补漏维修合同、电梯维保合同、有关电梯费用、瑶城鑫都小区维修记录表、前期物业服务委托合同、保安巡逻签到表、疫情登记、保安交接记录表、工作人员日常工作照片、用工合同。3、民事委托代理合同、领款凭证。4、催费通知书。对当事人双方无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，对有异议的证据，本院认证如下：1、瑶城鑫都小区维修记录表、保安巡逻签到表、疫情登记、保安交接记录表、工作人员日常工作照片等，被告的异议是上述记录均是部分工作记录，不能反映物业的真实工作情况，对物业工作不到位，没有做好的，均无法反映出来，本院认为，被告的异议成立，但被告异议不能成为其拒交物业费的理由。2、民事委托代理合同、领款凭证，被告的异议是原告的律师费不能由被告承担，本院认为，律师代理费用的承担必须符合法律规定和当事人约定的情形，本案律师费当事在合同中无约定，且不符合法律规定由败诉方承担的情形，被告的异议成立。4、催费通知书，被告的异议是没有看到，本院认为，原告对欠付物业费进行了催告，并将催告通知张贴，被告无证据证明自通知张贴后至诉讼日止均不在家的证明，本院确认此通知已送达。根据当事人的陈述，结合庭审质证、认证的证据，本院认定如下案件事实:瑶城鑫都住宅小区由永州市江永县荣盛房产有限公司开发建设，从建设至交房期间，由永州市金鸿物业管理有限公司管理该小区前期物业，并办理通知住户交接房屋等事宜。被告高桃林所购商品房为该小区2栋1单元605室。被告高桃林瑶城鑫都2栋1单元605房权属证书登记面积为43.48㎡。被告于2018年3月29日收房，同日与永州市江永县荣盛房产有限公司、永州市金鸿物业管理有限公司签订《瑶城鑫都业主入伙通知书》，三方约定物业服务费从2018年2月1日起开始计算。同时被告高桃林与永州市金鸿物业管理有限公司签订了《物业管理服务协议》，约定具体的物业服务费交费标准按建筑面积每月每平方米1元缴纳；逾期缴纳的，按日收取3‰的滞纳金。合同约定的物业管理服务内容为：公共卫生：负责小区内公共场所、公共绿地、公共楼道、主次干道的清扫和保洁,定时收集住户放置在制定地点的袋装生活垃圾，保持小区的整洁与干净；公共秩序：小区主出入口实行24小时专职保卫人员门卫值守，调节小区内的公共安全事务；绿化养护：对小区内的公共花草、树木进行养护、补植、修剪、施肥和灭虫等。2019年1月31日，永州市金鸿物业管理有限公司退出瑶城鑫都小区物业管理。2019年2月15日，江永县荣盛房产有限公司与原告永州华盛宏祥物业管理有限公司签订《前期物业服务委托合同》，该合同第六条约定“业主应于2019年2月1日交房之日起缴纳物业服务费用（未缴交2018年2月1日至2019年1月31日物业费的业主，须向乙方永州华盛宏祥物业服务有限公司补交）…”。至此，该小区物业管理由原告接管。自2018年2月1起被告共欠物业费1063.5元，原告于2019年8月向被告下达催费通知书。该小区至今未成立业主委员会。另查明，被告现聘用值守保安二人，轮流在保安岗值勤监视监控设备，备勤保安一人，小区共有六个电梯入口，二个消防通道入口。被告聘用的保安人数达不到合同约定的值班要求，公共卫生不能完全达到干净、整洁，业主电梯设置了缴费刷卡限制，未按时交纳物业费的业主被限制使用电梯。本院认为，永州市金鸿物业管理有限公司与被告高桃林于2018年3月签订的《物业管理服务协议》,系双方真实意思表示,且不违反法律、法规的禁止性规定,对协议双方均具有约束力,被告高桃林与永州市金鸿物业管理有限公司均应按照约定履行自己的义务。因该小区未成立业主大会，业主也未选聘物业管理企业，小区开发商江永县荣盛房产有限公司与原告永州华盛宏祥物业服务有限公司于2019年2月1日签订《前期物业服务委托合同》后,《物业管理服务协议》的权利义务由原告永州华盛宏祥物业服务有限公司继受，双方当事人成立物业服务合同关系，因此，原告具有收取物业管理费的资格。原、被告均对被告高桃林自2018年2月1日起未缴纳物业费以及按建筑面积1元/㎡/月计算物业费标准的事实无异议，本院予以确认。关于被告是否应当全额支付物业费的问题。被告高桃林主张原告在提供物业服务过程中在设备更新、垃圾清理、绿化等方面存在瑕疵并提交了照片，本院经审查认为，上述证据客观上能反映原告提供的物业服务在一定时间存在瑕疵,但物业服务是一项长期性的动态服务,如卫生的清理、设备的维修更换、绿化亦是如此,而换成电梯刷卡客观上也是为了增强小区安保服务，依据被告高桃林目前提供的证据尚不足以证明原告所提供的物业服务长期存在严重瑕疵,需直接对物业费进行减免，不足以认定原告存在严重违约行为。如认为物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主可以请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,而不能以此为由拒交物业费。对于被告提出原告占用小区公共场所建房的问题，经查，原告在小区公共场所建造的房间包括棋牌室、保安卧房等空间，根据《物业管理条例》第五十条规定:“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”以及第五十一条规定：“业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。”因此,如认为原告对于全体业主共有部分进行了擅自处分并造成了全体业主利益受损,应当另行提起侵权之诉,而不宜在本案中对单个业主的物业费予以单独抵扣或减免。物业服务合同作为一种持续性、服务性的合同,需要物业服务公司充分听取业主意见,持续性的改进服务质量,也需要业主配合物业公司及时缴纳物业费,共同促进小区物业的有效管理,实现对业主物业的良好维护。因物业费的收取主要是用于保障建筑物共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支,没有相应的物业费,客观上会影响物业服务公司的服务水平和质量。虽然原告物业公司的物业服务存在瑕疵，但综合考虑原告提供的物业服务，以及该物业管理费用标准较低，对原告要求被告高桃林支付物业费的诉请，本院予以支持，即被告高桃林应当支付原告物业费1043.5元（1元/㎡×43.48㎡×24），对被告高桃林提出的减免物业费的抗辩，不予采信。关于被告是否应当支付滞纳金的问题。原告作为物业服务企业,应当为被告高桃林等业主提供良好的物业管理和服务,但根据被告提交的照片,可以证明原告提供的物业管理服务确实存在一定瑕疵,被告并非恶意拖欠原告物业管理费,故本院对于原告要求高桃林支付违约金的诉讼请求不予支持。关于被告是否应当承担律师费的问题。原告请求被告支付律师费的诉讼主张，因双方未在合同中约定，亦无相应的法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告高桃林于本判决生效之日起十日内支付原告永州华盛宏祥物业管理有限公司2018年2月1日至2020年1月31日期间的物业费1043.5元;二、驳回原告永州华盛宏祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费50元，减半收取25元，由被告高桃林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  陈朝云二〇二〇年七月八日法官助理谭飞书记员蒋丽莎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。