湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘01民终7389号 上诉人（原审被告）：湖南搜农电子商务有限公司，住所地湖南省长沙高新开发区文轩路27号麓谷钰园F4栋3楼305号。 法定代表人：刘谋清。 委托诉讼代理人：刘兵，湖南湘军麓和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨润弟，女，1990年5月4日出生，汉族，住湖南省祁阳县。 被上诉人（原审原告）：长沙卓平酒类贸易有限公司，住所地湖南省长沙高新开发区桐梓坡西路229号A-6栋303。 法定代表人：范智军。 上诉人湖南搜农电子商务有限公司（以下简称“搜农电子公司”）因与被上诉人长沙卓平酒类贸易有限公司（以下简称“卓平酒类公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初16744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 搜农电子公司上诉请求：1、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初16744号民事判决；2、驳回被上诉人全部诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：搜农电子公司于2019年1月13日已经实际搬离案涉厂房，并另行租赁了新的仓库。2019年2月14日出具的《废旧冷柜处置书》，只表明了将废旧冷柜交由卓平酒类公司处置的意思，并不能表明搜农电子公司于2019年2月14日搬离案涉厂房的事实。 卓平酒类公司答辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 卓平酒类公司向一审法院提出诉讼请求：判令搜农电子公司立即支付卓平酒类公司欠交的房租28428元、违约金14214元、物业管理费和水费1988元。卓平酒类公司当庭申请撤回要求搜农电子公司支付物业管理费和水费1988元的诉请。 一审法院认定事实：2017年12月6日，卓平酒类公司（甲方）与搜农电子公司（乙方）签订了《厂房租赁合同》，第一条约定甲方将其合法拥有的坐落于长沙市高新区桐梓坡西路229号麓谷国际工业园A6栋107场地房出租给乙方使用；第二条约定乙方租赁该场地作为仓库使用；第三条约定租赁期限为二年，自2017年12月6日起至2019年12月14日止，其中2017年12月6日至2017年12月15日共计10天为免租期；第四条约定租金每月13800元，租金含甲方代开税率为5%的房地产出租专票，租金支付方式为现金转账，按季度支付，押金15000元整，甲方提供押金收据；每年月租金在原来基础上递增3%;合同上手写备注：“甲方提前一周提供季度应付租金的发票，乙方同样在收到发票的4个工作日内支付房租。”第五条约定甲方应在乙方支付押金后7天内将上述房屋交付给乙方；第六条约定在租赁期内，因租赁场地所产生的水、电、卫生费、物业管理费等由乙方自行承担。第九条约定乙方按本合同返房屋时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续；第十一条约定甲、乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方待双方同意后，方可办理手续，且违约方须支付一个月房租费用给守约方作为适当补偿。上述合同签订后，搜农电子公司向卓平酒类公司交纳了押金15000元，并开始使用涉案房屋，交纳租金，自2018年12月16日起至2019年1月13日止，搜农电子公司交纳了房租5489元。后因自身经营问题，搜农电子公司向卓平酒类公司提出解除合同。2019年2月14日搜农电子公司向卓平酒类公司出具一份《废旧冷柜处置书》，载明：原搜农电子公司老仓库：麓谷国际工业园A6栋1楼仓库废旧冷柜，已申请报废，现交由老仓库房东范智军自由处理。搜农电子公司未再交纳房租，卓平酒类公司遂诉至法院。 一审法院认为，当事人双方签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，该院予以确认，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。本案中，卓平酒类公司按照约定交付房屋至搜农电子公司使用，搜农电子公司应当按照约定支付租金，现搜农电子公司逾期支付租金的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。且搜农电子公司于2019年2月14日向卓平酒类公司出具一份《废旧冷柜处置书》，载明当天仍在进行厂房家具交接，故可认定搜农电子公司实际退场时间至2019年2月14日。根据合同约定月租金在原租金标准的基础上递增3%，2018年12月至2019年12月的月租金标准为14214元，故卓平酒类公司主张的2018年12月16日至2019年2月15日的租金为28428元，因搜农电子公司实际退场时间较卓平酒类公司主张的时间少一天，且搜农电子公司已缴纳上述租期部分租金5489元，故仍欠租金22465.2元。考愿到双方当事人已终止了涉案租赁公同，卓平酒类公司并未将合同押金15000元退还给搜农电子公司，该押金应折抵欠付租金，实际欠付租金为7465.2元。对于搜农电子公司抗辩其于2019年1月13日已实际退场，且其与卓平酒类公司就租金及违约金口头达成协议的主张，因其未提交证据于以证实，故该院不予认可。对于卓平酒类公司主张的违约金14214元，根据双方约定，如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方待双方同意后，万可办理手续，且违约方须支付一个月房租费用给守约方作为适当补偿。现搜农电子公司因自身经营问题向卓平酒类公司提出解除合同，按照约定应当向卓平酒类公司支付一个月租金作为违约金，故对于卓平酒类公司该项主张，该院予以支持。搜农电子公司抗辩主张其已向卓平酒类公司支付了7560.74元补偿金，但未提交证据予以证实，该院无法确认。据此判决如下：限搜农电子公司于该判决生效之日起十日内向卓平酒类公司支付房租7465.2元及违约金14214元；一审案件受理费减半收取458元，由搜农电子公司负担。 二审过程中，搜农电子公司提交了如下证据：1、《仓库租赁合同》；2、付款申请单；3、搬家公司的说明复印件。以上证据共同拟证明搜农电子公司于2019年1月13日已经实际搬离案涉厂房，并另行租赁了新仓库。 本院二审查明：1、搜农电子公司于2019年1月8日与案外人长沙市喜又丰食品有限公司签订了一份《仓库租赁合同》，约定由搜农电子公司承租长沙市喜又丰食品有限公司位于长沙市望城区黄金西118号的厂房，租赁期限从2019年2月8至2021年2月7日；2、搜农电子公司聘请案外人湖南发财树搬家服务有限公司，于2019年1月12、13日将搜农电子公司位于本案所涉厂房内的货物、办公用具搬至长沙市望城区黄金西118号的仓库；3、搜农电子公司与卓平酒类公司未就解除《厂房租赁合同》签订书面协议；4、经本院释明后，搜农电子公司无法提供2019年1月13日前向卓平酒类公司交付钥匙，或者其他能够证明与卓平酒类公司交接案涉厂房的证据；5、《厂房租赁合同》第十条约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：(1)甲方不交付或者迟延交付租赁房屋30天以上的；(2)乙方承租期间，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该房屋及房屋范围内的土地，致使乙方无法正常营业超过30天的；(3)租赁房屋主体结构存在缺陷，危及安全的；(4)因不可抗力因素致使房屋及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的；(5)在租赁期间，乙方承租的场地被征收、征用或被拆迁的；(6)因地震、台风、洪水、战争等不可抗力的因素导致该房屋及其附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的；(7)甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明的一致。 本院认为：一、关于举证责任的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，搜农电子公司与卓平酒类公司争议的焦点在于，《厂房租赁合同》的解除时间究竟是2019年1月13日，还是2019年2月14日。由于搜农电子公司主张合同解除的时间(2019年1月13日)早于卓平酒类公司主张的时间(2019年2月14日)，故应由搜农电子公司对此承担举证责任。 二、关于合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，搜农电子公司提交的证据虽然可以证明其于2019年1月13日搬离案涉厂房的事实，但搜农电子公司既不享有《厂房租赁合同》第十条约定的解除权，也不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除权，其于2019年1月13日搬离案涉厂房的事实并不当然产生合同解除的法律效果。由于搜农电子公司与卓平酒类公司未就解除《厂房租赁合同》签订书面协议，且搜农电子公司未提供向卓平酒类公司退还了案涉厂房的证据，故其提出的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。卓平酒类公司认可《厂房租赁合同》已于2019年2月14日，故一审法院认定《厂房租赁合同》解除的时间为2019年2月14日，并无不妥，本院予以确认。 三、关于租金和违约金的问题。1、租金。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，因《厂房租赁合同》于2019年2月14日解除，且合同约每年定月租金在原租金标准准上递增3%，故搜农电子公司仍欠租金22465.2元。抵扣押金后，搜农电子公司还应支付租金7465.2元。2、违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《厂房租赁合同》第十一条约定，如有特殊情况需要提前终止合同，必须提前一个月通知对方，违约方须支付一个月租金作为适当补偿。现搜农电子公司提前解除合同，已构成违约，故应向卓平酒类公司支付2019年度月租金标准14214元作为违约金。 综上，搜农电子公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实虽有瑕疵，但处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费916元，由湖南搜农电子商务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 左 武 审判员 闵俊伟 审判员 蔡 晓 二〇二〇年七月二十八日 书记员 李 柯 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。