山东省鱼台县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0827民初203号 原告：鱼台隆基房地产开发有限公司。住所地：山东省鱼台县张黄镇张黄村。 法定代表人：侯帅，经理。 委托诉讼代理人：张军，山东方宇律师事务所律师。 被告：李辉，男，1976年5月19日出生，汉族，住山东省鱼台县。 委托诉讼代理人：兑义，山东英辩律师事务所律师。 原告鱼台隆基房地产开发有限公司（以下简称：隆基房地产公司）与被告李辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告隆基房地产公司委托诉讼代理人张军、被告李辉及其委托诉讼代理人兑义到庭参加诉讼。诉讼期间，原告隆基房地产公司向本院申请司法鉴定，本院予以准许。2020年6月26日，鉴定程序结束。本案现已审理终结。 隆基房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿原告房屋使用费180000元（诉讼中变更为146400元）；2、判令被告赔偿原告因私自改造造成的损失60000元（诉讼中变更为10618元）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月9日，原、被告签订滨湖嘉苑商业街认购书，被告购买原告开发的商业街X号楼XX号房屋及X号楼X号房屋，并强行进入使用、改造，拒不缴纳房款。为保护我方的合法权益，特请鱼台县人民法院判决支持前列诉讼请求。 李辉辩称：1.原、被告在法院判决解除合同之前合同关系合法有效，不存在房屋占用费问题。2.根据被告起诉原告返还购房款之法院判决，原告自法院判决解除房屋买卖合同生效之日起支付利息，从而证明被告不存在房屋占用费问题。3.原告解除合同后有获利，诉请被告赔偿损失无依据。4.原告要求被告支出在迟延履行义务系在法院执行期间的房屋占用费损失，为重复诉讼。5.涉案房屋非被告损坏，原告要求被告赔偿损失无依据。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 隆基房地产公司向本院提交如下证据：1.鱼台县人民法院（2018）鲁0827民初246号民事判决书，证明：被告从2016年9月6日开始强行占用原告的房屋，一直未履行缴纳购房款，也未返还房屋。2018年4月23日法院判决后，被告仍未返还。2.山东省济宁市中级人民法院（2018）鲁08民终3202号民事判决书，证明：被告违约的事实。3.鱼台县人民法院公告一份，证明：2019年12月17日被告仍强占原告的房屋。4.鱼台县人民法院执行裁定书一份，证明：被告在2020年1月9日将房屋交付给了法院，终止了对房屋的占有。5.鉴定意见书，证明：被告占用原告房屋的损失每天为120元，破坏房屋损失为10618元。6.鉴定费发票一张，证明：原告支付评估费5000元。7、赔偿损失明细一份，证明：被告应赔偿原告的占用费共计146400元，破坏损失10618元，共计157018元。 李辉对原告提交证据1-6的真实性无异议，但不能证明原告的观点。对证据7无任何法律依据，2016年9月6日至2018年9月21日之前被告属于合法占有，不存在赔偿损失问题。之后至2019年1月9日属于被告迟延履行生效文书要承担的责任。 李辉提交证据：1.两份房屋买卖合同，证明：被告将涉案房屋转让给解某、张某；2.原告出具的收据两份，证明：原告于2019年1月3日、1月9日又将涉案房屋转让给解某、张某；3.录音录像光盘一份，证明：楼梯改造是张某购买房屋后自行改造的，且原告已将房屋转让给他人，而他人改造楼梯装修房屋并非破坏房屋，且与被告、原告均无关。 隆基房地产公司质证观点：对证据1的真实性及合法性均有异议，被告没有履行付款义务，没有取得房屋的所有权，对外出售房屋，系违法行为。对证据2的真实性无异议，但两份收据不能证明案外人张某、解某购买原告的房屋，原告与该二人在收回房屋后达成了欲购房屋的意向，并没有签订购房合同，收据上记载的很清楚，剩余房款在2020年1月20日交清后该收据有效。案外人并未将剩余房款交付我方，该房屋的所有权仍属于我方。对证据3与本案不具有关联性，证人应当出庭作证。张某没有取得房屋所有权。其证明的观点不能成立。 对原、被告提交的证据，本院认证如下：原告提交的证据1-6经被告质证对其真实性无异议，本院认为上述证据能够证明本案相关事实，本院予以确认。证据7属于当事人陈述，应结合其他证据综合印证。被告提交的证据1原告虽提出异议，但该证据能够反映涉案房屋流转之事实，本院予以确认。证据2原告无异议，本院予以确认。证据3属于证人证言，证人没有出庭作证，本院不予确认其证明力。 根据当事人陈述和答辩，以及经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月30日，隆基房地产公司以李辉为被告起诉至本院，要求解除双方之间于2016年9月9日签订的滨湖嘉苑商业街认购书及判令被告排除妨碍返还房屋。合同约定付款方式为一次性付款，现总房款1071671元，隆基房地产公司认可李辉已经支付350000元。2018年4月23日，本院作出（2018）鲁0827民初246号民事判决书，判决：解除隆基房地产公司与李辉签订的滨湖嘉苑商业街认购书；李辉将滨湖嘉苑商业街X号楼XX号房屋（132平方米）及X号楼X号房屋（198平方米）腾空，并返还给隆基房地产公司。李辉不服，上诉至山东省济宁市中级人民法院。2018年9月21日，山东省济宁市中级人民法院二审判决维持一审判决。上述判决生效后，隆基房地产公司向本院申请强制执行。2019年12月17日，本院发出公告，责令案外人解某将滨湖嘉苑商业街X号楼X号房屋腾空，并返还给隆基房地产公司。2020年1月9日，本院裁定该案执行完毕。本案在诉讼期间，隆基房地产公司向本院申请司法鉴定评估，要求对涉案房屋占用损失及被破坏损失进行鉴定评估。本院受理后，依法委托司法鉴定评估机构进行了评估：3号楼S1号房屋平均每天的占用损失价格=0.33元/天/平方米×132平方米；及6号楼4号房屋平均每天的占用损失价格=0.39元/天/平方米×198平方米。房产改造损失10618元。隆基房地产公司为此支出鉴定费5000元。 另查明，2016年12月24日，李辉将滨湖嘉苑商业街X号楼X号房出售给解某。2017年4月27日，李辉将滨湖嘉苑商业街X号楼XX号房出售给张某，张某对涉案房屋楼梯进行了改造。2020年1月9日，张某向隆基房地产公司预交滨湖嘉苑商业街X号楼XX号房款345000元。 本院认为，当事人之间的合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李辉与隆基房地产公司之间签订的滨湖嘉苑商业街认购书经法院判决解除后，因上述案件没有涉及涉案房产使用费及购房款返还问题（已另案处理），故本案中，隆基房地产公司要求李辉支付使用费，符合法律规定，本院予以支持。但该费用与隆基房地产公司占用李辉缴纳的购房款350000元的占用费应当按照全款比例相互抵销，即抵销比例为：350000元/1071671元=32.66%。李辉仍应对涉案房屋67.34%的使用费承担民事责任。因隆基房地产公司没有提供李辉实际占用涉案房屋以及李辉腾出3号楼S1号房屋具体日期的相关书面或视频资料等证据，本院确认李辉实际占用涉案房屋的具体日期为其向外出售涉案房产之日。另本院确认李辉腾出X号楼X号房屋日期为本院对原解除合同之判决执行完毕之日，即2020年1月9日；腾出X号楼XX号房屋日期为山东省济宁市中级人民法院二审判决作出之日，即2018年9月21日。即滨湖嘉苑商业街X号楼X号房使用天数自2016年12月24日起计算至2020年1月9日，共计1112天，使用费为：1112天×0.39元/天/平方米×198平方米=85868.64元。X号楼XX号房屋使用天数自2017年4月27日至2018年9月21日，共计513天，使用费为:513天×0.33元/天/平方米×132平方米=22346.28元。以上两项合计108214.92元。李辉应支付隆基房地产公司涉案房屋使用费：108214.92元×67.34%=72871.93元。本案中，李辉将涉案房产出售给购买人张某后，张某对涉案房产处理的法律后果，李辉仍应对隆基房地产公司负责。但隆基房地产公司与李辉解除合同后，隆基房地产公司又将该房产出售给张某，故隆基房地产公司无需考虑涉案房产恢复原状问题，其相应主张损失问题，理由不充分，本院不予支持。 综上所述，隆基房地产公司之诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告李辉于本判决生效之日起三日内赔偿原告鱼台隆基房地产开发有限公司房屋使用费72871.93元； 二、驳回原告鱼台隆基房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1720元，鉴定费5000元，两项合计6720元，由原告鱼台隆基房地产开发有限公司负担3409元，被告李辉负担3311元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审 判 员  张兆河 二〇二〇年七月五日 法官助理  赵泽刚 书 记 员  倪世玲