天津市滨海新区人民法院执 行 裁 定 书（2020）津0116执异201号案外人：天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司法定代表人：吴立国，总经理。委托诉讼代理人：孙辉，天津清慎律师事务所律师。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司负责人：范家涛，总经理。委托诉讼代理人：彭德正，北京君泽君（天津）律师事务所律师。被执行人：天津开发区小溪商贸有限公司法定代表人：耿长庭，总经理。委托诉讼代理人：贾紫燕，该公司法务。被执行人：天津巨川投资集团有限公司法定代表人：耿长和，总经理。被执行人：高杨被执行人：耿长和本院在执行中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司与天津开发区小溪商贸有限公司、天津巨川投资集团有限公司、高杨、耿长和金融借款合同纠纷一案中，天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司对执行天津开发区小溪商贸有限公司名下位于天津市滨海新区房屋不服向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司请求：停止对被执行人天津开发区小溪商贸有限公司名下位于天津市滨海新区的强制执行措施。事实和理由：异议人与被执行人天津开发区小溪商贸有限公司于2015年7月20日签订房屋租赁合同，由异议人承租天津市滨海新区，租赁期限自2015年9月18日至2020年9月17日。2019年5月17日，异议人又与被执行人天津开发区小溪商贸有限公司签订补充协议，将房屋租赁合同租赁期限调整为2015年9月18日至2030年9月17日，同时对2020年9月18日后的租金进行了约定。异议人现得知，贵院委托的评估机构已经对异议人承租的上述房产出具评估报告，且贵院准备对该房产进行拍卖。异议人认为，异议人与被执行人天津开发区小溪商贸有限公司签订的房屋租赁合同及补充协议合法有效，且异议人实际占有上述房产，在租赁期限未到期的情形下对异议人承租的房产评估、拍卖等强制执行措施严重侵害了异议人的合法权利，且异议人最早系2008年3月18日承租上述房产，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第6条、第8条、第31条提出异议。后天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司又主张停止对上述房产的评估拍卖措施，认为其提出执行异议的依据系《中华人民共和国民事诉讼法》第225条，并非第227条，并认为评估是拍卖的前置行为，其不是独立的执行程序，不能因评估完成否认上述房产目前不处于强制执行措施中。申请执行人中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司述称，异议人在本案是利害关系人，根据民事诉讼法第225条提出的书面异议，没有法律依据和事实理由，请求法院驳回。第一，对案涉房产启动评估拍卖程序合法。2015年8月12日，案外人中国工商银行天津港保税区分行与被执行人天津开发区小溪商贸有限公司签订最高抵押合同约定以案涉房产抵押担保并于2015年8月14日办理抵押登记。案涉房产已经设定抵押权，且贵院对案涉房产进行查封，申请执行人系受让债权申请强制执行并向贵院申请评估拍卖。案涉房产属于被执行人所有并已经办理抵押登记，故贵院对案涉房产进行评估拍卖符合法律规定。第二，根据物权法第190条规定，如异议人提交的租赁合同属实，案涉房产的租赁时间为2015年9月18日，晚于抵押权设定时间，故异议人与被执行人天津开发区小溪商贸有限公司之间的租赁关系不能对抗抵押权。2019年5月17日，被执行人天津开发区小溪商贸有限公司明知案涉房产被查封，仍与异议人签订补充协议延长租赁期限，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条规定，延长后的期限也无法对抗抵押权。此外，异议人提出《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条仅赋予承租人在租赁期内可以拒绝向受让人移交占有被执行不动产的权利，承租人只能要求受让人承受原租赁关系的约束，承租人所能阻却移交的仅是租赁期内的占有权，并不能阻却法院对租赁物的拍卖。被执行人天津开发区小溪商贸有限公司在2015年9月18日明知案涉房产已设定抵押权，仍与异议人签订租赁合同，在2019年5月17日明知案涉房产被法院依法查封，仍与案外人签订补充协议，这两段租赁期限不排除为阻碍执行签订租赁关系。结合2015年8月14日抵押权设定时间，被执行人极有可能为了避免实现抵押权后承租人无法使用房屋而倒签合同。被执行人天津开发区小溪商贸有限公司述称，我公司与申请执行人的案件已进入执行程序，我公司与案外人存在合法的租赁关系。我公司认为案外人在该房产执行过程中有申请执行异议的权利，结果以法院裁判为准。被执行人天津巨川投资集团有限公司、高杨、耿长和均未作陈述。本院查明，中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行诉天津开发区小溪商贸有限公司、天津巨川投资集团有限公司、高杨、耿长和金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月25日作出（2018）津0116民初914号民事调解书，确认“一、被告天津开发区小溪商贸有限公司在2018年9月25日之前一次性归还原告中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行4250006.82元的贷款本金及截至2018年1月31日的利息1438461.79元、罚息36227.04元和复利24447.16元。二、被告天津开发区小溪商贸有限公司在2018年9月25日前以贷款本金27204406.82元为基数，按照年利率6.125%的标准计算给付原告中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行自2018年2月1日起到2018年9月25日止的借款期限内的利息；并以4250006.82元为计算基数，按照年利率6.125%上浮50%的标准计算给付原告中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行自2018年2月1日起到2018年9月25日止的罚息。三、本案的诉讼费91061元（系减半收取）与保全费5000元由被告天津开发区小溪商贸有限公司承担。被告天津开发区小溪商贸有限公司在2018年9月25日前一并给付原告中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行。四、若被告天津开发区小溪商贸有限公司按时足额履行上述前三项中的付款义务，则双方于2015年8月12日签订的编号为2015年小字第02-006号的《小企业借款合同》继续履行，被告天津开发区小溪商贸有限公司保证严格按照该合同约定履行按时足额还款义务。五、若被告天津开发区小溪商贸有限公司违反上述前四项中的任意一款的付款义务，则原告中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行有权宣布编号为2015年小字第02-006号的《小企业借款合同》提前到期，并有权向法院申请强制执行全部剩余未还借款本金和利息，并按照贷款年利率6.125%上浮50%的标准计算全部剩余未还本金的罚息。六、原告中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行在宣布《小企业借款合同》（2015年小字第02-006号）提前到期后，有权对被告天津开发区小溪商贸有限公司抵押的位于天津市开发区变卖所得价款享有优先受偿权。折价、拍卖、变卖后所得价款超过原告债权范围的部分归被告天津开发区小溪商贸有限公司所有，不足部分由天津开发区小溪商贸有限公司继续清偿。七、原告中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行在宣布《小企业借款合同》提前到期后，原告中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行对天津开发区小溪商贸有限公司质押的在中国人民银行征信中心动产权属统一登记（编号02236473000271353324）的价值72000000元的应收账款享有优先受偿权。八、原告中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行在宣布《小企业借款合同》提前到期后，被告天津巨川投资集团有限公司、高杨、耿长和对天津开发区小溪商贸有限公司的债务承担连带还款责任。原告中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行有权决定实现抵押权、质押权和要求保证人承担连带担保义务的前后顺序。被告天津巨川投资集团有限公司、高杨、耿长和对天津开发区小溪商贸有限公司的债务承担连带还款责任后，有权就其各自已承担的部分向被告天津开发区小溪商贸有限公司追偿。九、原告中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行自愿放弃其他诉讼请求。十、各方当事人别无其他争议。”后中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行将上述债权转让给中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司。2019年1月30日，中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司向本院申请执行，执行案号为（2019）津0116执152号，执行依据为（2018）津0116民初914号民事调解书，执行标的包括本金27204406.82元及利息等。经调阅本案执行卷宗，案涉天津市开发区洞庭路66号1-6号房产（建筑面积2158.38平方米）登记在天津开发区小溪商贸有限公司名下。该房产的抵押权人系中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行，登记时间为2015年8月14日，抵押范围为2158.38平方米。本院系于2018年4月11日保全查封该房产。2019年4月22日，中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司于申请对天津开发区小溪商贸有限公司名下天津市开发区洞庭路66号1-6号房产进行评估拍卖。2019年4月23日，天津开发区小溪商贸有限公司在执行笔录中陈述案涉房产的现状为已出租。2019年8月22日，天津同章房地产土地资产评估有限公司出具案涉房产津同章房评字[2019]第190号《房地产司法拍卖估价报告》。2019年9月11日，天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司在执行笔录中陈述其自2008年起承租案涉房产并数次签订房屋租赁合同，租赁期限至2020年9月17日止，后双方于2019年5月17日又签订补充协议约定续租至2030年9月17日，并提交了六份合同为证。在执行笔录中，本院向天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司释明，案涉房产已经评估将启动拍卖程序，拍卖时将通知该公司作为优先购买权人，如拍卖成交若涉及腾房时，届时该公司可以提出异议。根据天津开发区小溪商贸有限公司在执行程序中提交的六份合同显示，2008年3月18日，天津开发区小溪商贸有限公司与天津开发区滨海大富豪酒店管理有限公司（系于2015年3月26日变更名称为天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司）签订《房屋租赁合同》约定租赁标的物为案涉房产，租赁期限自2008年3月18日至2010年3月17日止。2008年7月18日，双方签订《补充协议书》约定变更租赁期限自2008年7月18日起至2011年1月17日止。此后，2011年1月17日，双方签订《房屋租赁合同》约定租期自2011年1月18日至2013年1月17日止。2013年1月18日，双方签订《房屋租赁合同》约定租期自2013年1月18日至2015年9月17日止。2015年7月20日，双方签订《房屋租赁合同》约定租赁期限自2015年9月18日起至2020年9月17日止。2019年5月17日，双方签订《补充协议》变更租赁期限自2015年9月18日起至2030年9月17日止。异议审查期间，天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司提交了房屋租赁合同（2015年签订）、补充协议、转账凭证截图七张及企业名称变更核准通知书复印件为证。中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司提交了最高额抵押合同及案涉房产他项权证复印件为证。天津开发区小溪商贸有限公司未提交证据。本院认为，首先，天津开发区小溪商贸有限公司作为被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院依法对其名下的案涉房产采取执行措施并无不妥。其次，区分当事人的异议属于何种性质并决定适用什么程序是人民法院的职责，不能以尊重当事人选择权为由。天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司以其对案涉房屋享有租赁权为由主张停止评估拍卖，对此，本院在执行过程中虽未否定天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司对案涉房产享有承租权，且评估后尚未裁定拍卖，但其提出异议主张的实质是阻却对案涉房产的处置排除本案执行，故对于天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司在2030年9月17日前对案涉房产是否享有合法承租权的认定，涉及实体权利的争议，应当按照案外人异议进行审查。对于天津开发区小溪商贸有限公司与天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司之间是否存在先于抵押权的真实租赁关系，即双方租赁合同是否真实有效、租赁关系成立的时间是否先于案涉房产上抵押权的设定时间。具体分析如下，从查明事实可见，天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司自2008年起承租案涉房产，至2015年8月14日，案涉房产设定抵押权。抵押权登记之前，天津开发区小溪商贸有限公司与天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司于2015年7月20日签订租赁合同，约定自2015年9月18日起至2020年9月17日止续租。在本案执行过程中，双方又于2019年5月17日签订补充协议延长租赁期限至2030年9月17日。虽然2015年7月20日的租赁合同约定起租时间晚于抵押权设定时间，但结合双方此前签订合同的连续性及天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司工商登记注册营业地址，可以认定天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司在抵押权设定前已经承租并持续实际占有使用案涉房产，其享有至2020年9月17日前的租赁权。但2019年5月17日补充协议约定延长的租赁期限，系在抵押财产上设定权利负担，不视为租赁权的合法延期。综上所述，天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司即使作为案涉房产的承租人，其仅能主张在租赁期内阻止向受让人移交占有案涉房产，而不能排除对案涉房产的执行，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第三十一条规定，裁定如下：驳回案外人天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 张 伟审判员 马 力审判员 薛淑霞二〇二〇年七月二日法官助理刘佳欣书记员丁腾博