北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终650号上诉人（原审原告）：张波，男，1967年9月5日出生。诉讼委托代理人：龙琍，北京市天如律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢君，北京市天如律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京远盛置业有限公司，住所地北京市大兴区晓康东里三羊商业楼601、603室。法定代表人：庄江波，董事长。委托诉讼代理人：田大鹏，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏，北京德和衡律师事务所律师。上诉人张波因与上诉人北京远盛置业有限公司(以下简称远盛公司)商品房销售合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初3074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张波上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项；2.改判远盛公司以张波已交付的购房款1430万元为基数，按日万分之四的标准向上诉人支付自2016年7月1日起至实际交付房屋之日的违约金；3.远盛公司以张波已支付的车位款50万元为基数按日万分之四的标准向张波支付自2016年7月1日起至实际交付车位之日止的违约金；4.本案全部诉讼费用由远盛公司承担。事实和理由：1.逾期交房违约金的计算标准应以合同约定的日万分之四为准，一审判决调整为日万分之二显属错误，不符合诚实信用和公平原则。《现房买卖合同》依法成立，应该按照合同约定的逾期交房违约金履行。2.远盛公司应向张波支付逾期交付车位违约金，《车位买卖合同》不是独立的合同，而是《现房买卖合同》的从合同，远盛公司应按照《现房买卖合同》日万分之四的标准支付逾期交付车位违约金。远盛公司辩称，涉案房屋在合同约定的交付日时就满足交付条件，家具并非涉案房屋的交付条件，涉案房屋也不存在功能性质量瑕疵严重影响正常居住的情形，在远盛公司通知张波收房的情况下，张波无权拒绝收房，无权要求远盛公司承担逾期交房违约责任。即使一审法院认定远盛公司承担逾期交房违约责任，按照日万分之二的标准承担违约责任，明显超出张波实际损失即房屋无法入住造成的租金损失。远盛公司多次要求张波及时履行收房义务，但其拒不收房，放任损失扩大，其无权要求远盛公司承担扩大部分的损失，一审法院认定的违约金计算截止时间适用法律不当。《车位买卖合同》是独立的合同，并未明确约定逾期交付车位的违约责任。远盛公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张波全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由张波承担。事实和理由：1.涉案买卖合同已明确约定标的为毛坯房，一审判决以合同签署之前微信沟通的内容等认定涉案买卖合同标的为包含家具、家电、陈设在内的精装修样板间，认定事实错误。2.涉案房屋在合同约定的交付日时就已满足条件，家具等并不是涉案房屋交付的条件，涉案房屋也不存在功能性质量瑕疵严重影响正常居住的情形，一审判决以此为由，认定远盛公司承担违约责任属认定事实和适用法律错误。3.即使远盛公司应承担逾期交房违约责任，一审法院认定的违约金标准明显过高，应予以纠正。4.本案中远盛公司多次要求张波及时履行收房义务，但张波拒不收房，放任损失扩大，其无权要求远盛公司承担扩大部分的损失，一审法院认定的违约金计算截止时间确定为实际交房之日止，适用法律不当。张波辩称，一审庭审中对方认可买卖的的是精装修房屋，虽双方真实意思表示是买卖精装修样板间，但远盛公司提供的格式合同标的物是毛坯房，只能签订毛坯房买卖合同，通过在案证据都可证明合同标的是精装修样板间。精装修房屋按照正常理解是可以拎包入住的，而涉案房屋存在严重的功能性质量瑕疵，影响正常入住，不符合交房条件，远盛公司应承担相应责任。《车位买卖合同》是从合同，车位没有交付，远盛公司应按照《现房买卖合同》日万分之四的标准支付违约金。张波作为积极履行合同约定的全部义务，但远盛公司在合同履行中存在严重的违约行为，给张波造成巨大的损失，其应按照合同约定的日万分之四的标准支付逾期交房违约金。张波向一审法院起诉请求：1.判令远盛公司立即依法向张波交付北京市大兴区×××街6号院15楼-1层103房屋；2.判令远盛公司立即向张波交付北京市大兴区三羊南街6号院40栋-1层160、161两个车位；3.判令远盛公司以张波交付购房款1430万元为基数，按日万分之四的标准向张波支付自2016年3月7日起至实际交付房屋之日止的违约金；4.判令远盛公司以张波已交付的车位款50万元为基数，按日万分之四的标准向张波支付自2016年1月31日起至实际交付房屋之日止的违约金；5.判令远盛公司支付本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月18日，张波（买受人）与远盛公司（出卖人）签订了一份《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《现房买卖合同》），购买房屋所有权证号为X京房权证兴字第XXXX号，位于大兴区×××街6号院15号楼-1层103号的商品房房屋（以下简称涉案房屋），房屋实测建筑面积为295.69平方米，套内建筑面积为280.51平方米。商品房价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币50978.57元，总价款为人民币壹仟肆佰叁拾万元（14300000元）。合同第九条约定，（一）出卖人应当在出卖人收到买受人支付的合同约定全部房款之日起第30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4项所列条件。1、提供有资质的房产测绘机构完成的该商品房面积实测技术报告书。2、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。4、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》（2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋适用）。附件五第一条付款方式及期限约定，签订《现房买卖合同》当日（即2015年12月18日），买受人应向出卖人支付房款4400000元，其中含定金壹佰万元。签订《现房买卖合同》之日起30日内（即2016年1月17日前），买受人须将按揭贷款足额付至出卖人指定账户，金额为人民币玖佰玖拾万元。附件五第二条付款日期的确定中约定，以银行汇款支付的，以汇款到达出卖人账户之日为付款日。附件六装饰和设备标准的约定中，载明了结构与建筑部分屋面、外墙、阳台、门窗；室内部分主要居室、厨房、卫生间、楼梯/电梯、上/下水计量表；机电及设备部分供电系统、燃气系统、电话及网络系统、有线电视系统、智能安防系统、空调供暖系统、供暖和生活热水、新风系统和中央吸尘系统的相应标准。附件十补充协议第5.2条约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，买受人同意合同仍继续履行，但出卖人应当按照逾期时间分别承担如下违约责任：（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日向买受人支付违约金。(2)逾期超过30日后，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之四的违约金，并于该商品房实际交付之日向买受人支付违约金。补充协议第6.1条约定，买受人确认：现该房屋已具备了《现房买卖合同》约定之交付条件，买受人已对所购房屋及其附属设施、设备及房屋所在小区现状进行了实地查看，并认可现状。补充协议第6.3条约定，买受人同意按照出卖人发出的入住通知规定的时间、地点及流程，办理房屋交接手续。买受人持入住通知书办理房屋交接手续，即为房屋已交付给买受人。下列双方未办理完毕房屋交接手续的情形，不视为出卖人逾期交房：（1)买受人未按照入住通知规定的时间、地点及流程与出卖人办理房屋交接手续；（2）买受人拒绝签订《房屋交接记录表》或类似文件；（3）买受人因查验时提出除《现房买卖合同》第十三条第（二）款第1项之外的工程质量瑕疵而拒绝继续办理交接手续。买受人因上述理由而拒绝收房的，不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成，自入住通知书约定的房屋交接期间届满的最后一日视为出卖人向买受人实际交房的时间。补充协议第6.8条约定，该房屋装饰、设备标准未达到约定标准的，买受人有权要求出卖人更换、整改以达到约定标准，但买受人不得以此为由拒绝接收房屋，出卖人亦不承担逾期交房责任。张波向远盛公司支付了全部购房款1430万元。远盛公司分别于2015年12月18日、2016年2月3日和2016年2月18日向张波出具了金额为4400000元、1430000元和8470000元的房款发票三张。2016年7月24日，张波与远盛公司签订了两份车位买卖的《北京市现房买卖合同》（以下简称《车位买卖合同》），车位位于大兴区×××街6号院40幢-1层160、161。合同约定，两个车位总价款为50万元，出卖人应当在买受人付清全部车位款之日起第30日前向买受人交付该车位。附件八补充协议第四条约定，买受人未按照约定的时间付款的：（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付车位价款总额万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，车位已交付的，有权收回车位。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达且合同注销完毕后30日内按照车位价款总额的百分之贰拾向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付车位价款总额万分之肆的违约金，并于实际支付应付款之日向出卖人支付违约金。补充协议第6.8条约定，买受人未按照出卖人发出的房屋交付通知交接车位的，超过通知时间第20个自然日，每逾期一天，出卖人有权按照买受人总价款的日万分之贰向买受人主张违约金，超过第40个自然日的，出卖人有权按照买受人支付总价款的日万分之四向买受人主张违约责任。补充协议第13.1条约定，双方在签署本合同之前，就买受人购买出卖人开发建设的“远洋天著”项目商品房签署了《现房买卖合同》。双方均知悉并同意，因该车位依规划为该项目商品房配套设施，应优先满足业主需要。若房屋买卖合同无效、终止，则本合同自动失效；若买受人将房屋买卖合同中有关房屋的权利转让给他人，但未一并转让该车位权利的，则出卖人有权解除本合同。《车位买卖合同》中未约定出卖人逾期交付车位应承担的责任后果。2015年12月31日，张波向远盛公司的账户汇款500250元，中国工商银行电子银行回单上附言载明：张波B32-103车位号160-161,50万印花税250。2016年7月24日，远盛公司向张波开具北京增值税普通发票两张，货物名称为车位，金额均为250000元。张波向一审法庭提交了交易时涉案房屋的照片和涉案房屋大面积渗漏的照片，欲证明其购买的是远盛公司开发的“远洋天著”二期的精装修样板间，双方约定交付时包括装修、装饰、家具及家电设备等已在房屋中陈列的全部物品，部分照片反映了双方达成交易时该房屋的情况，另外的照片反映了房屋大面积渗漏的情况，根本无法居住。远盛公司对上述证据的真实性无法确认，对房屋漏水的证明目的不予认可。其主张根据《现房买卖合同》附件六和补充协议第6.8条明确约定房屋漏水不能作为拒绝收房的理由。经询问，远盛公司认可存在房屋漏水的事实，称2018年初将房屋维修完毕。张波还提交了涉案房屋家具打包、搬空后的照片，欲证明2016年3月份张波发现远盛公司打包搬运房屋内的家具、家电、陈设物品。远盛公司对此证据不予认可，称其公司交付的是毛坯房。关于房屋买卖部分，远盛公司向一审法庭提交了《房屋面积测算技术报告书》、《房产测绘成果备案表》、《住宅工程质量分户验收表》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《住宅质量保证书》及《使用说明书》，欲证明涉案房屋完全符合《现房买卖合同》约定的交付标准。张波因《房产测绘成果备案表》缺乏原件，故对该证据不予认可。远盛公司还提交了《远洋天著景园交付使用通知书》及向张波送达邮单，欲证明远盛公司已按照合同约定于2016年3月7日履行房屋交付义务。张波对此证据不认可，称EMS快件单并没有投递的记录，不能证明快件已经寄出，而且没有收到入住和交付通知。关于车位买卖部分，远盛公司向一审法庭提交了《北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋面积测算技术报告书》、《房产测绘成果审核告知书》、车位《不动产权证书》，欲证明涉案车位完全符合《车位买卖合同》约定的交付标准。远盛公司还提交了《车位交付使用通知书》及送达邮单，欲证明其已按合同约定于2016年8月22日履行车位交付义务。张波对《车位交付使用通知书》及送达邮单的真实性、合法性、关联性均不予认可，称只是填写了这样一个单子，无法确认是否邮寄，没有收到相关通知书。一审庭审中，远盛公司主张《现房买卖合同》补充协议第6.8条中的“设备”包括家具、家电，如果家具、家电不符合标准的话可以再协商，不是拒绝收房的理由。对此，张波反驳称，第6.8条的“装饰、设备”不包括家具家电，远盛公司用的是格式合同，双方签订的合同时使用的是毛坯房的合同版本，补充协议第6.8条中该房屋的“装饰、设备标准”，指的应是毛坯房的装饰设备标准。张波主张装修和家具家电虽然没有在合同中明确体现，但该合同是格式合同，双方的真实意思表示是精装修，并不是合同约定的毛坯房。当时远盛公司称其公司都是格式合同，所以只能跟张波签订这个合同，但是肯定交付的是精装修的包括家具、家电的样板间。张波向一审法庭提交了其与远盛公司工作人员李晓菲的微信聊天记录，欲证明张波购买的涉案房屋是远盛公司开发的“远洋天著”二期精装修样板间，包括屋内家具、家电、灯饰、陈设物件等，远盛公司拒绝按合同约定时间交房，坚持到2016年6月底交房。2015年11月1日，李晓菲发送：“二期老样板间1440含家具+40万电商”，“三期样板间会贵点”。2015年11月6日中午，张波发送：“二期老样板间1440含家具+40万电商这套不含家具多少？”李晓菲发送：“稍后”，“1380上个月曾谈过的价”。2015年11月8日，张波发送：“能否把40电商和50车库都加到房款合同里边？”李晓菲发送：“40万电商不能加到合同车位单签合同”。2015年11月24日，张波发送：“明天中午左右我让司机戚维生136xxxx5775去找你，把40万和143万的收据（发票）拿回来。”李晓菲发送：“张先生开收据还有认购书一并拿走”。张波发送：“好的，你事先封好。”2016年3月8日，李晓菲发送：“按照原来约定时间6月底及首付贷还清可以办理入住”。张波发送：“那这个通知是什么情况？”李晓菲发送：“唉[擦汗表情]”“望您多谅解”。张波发送：“如果还清首付贷，是否可以提前？”李晓菲2016年3月9日发送：“张先生问过了领导了只能是6月底入住”。2016年4月13日，张波发送：“我的房现在能正常看吗？”李晓菲发送：“不能看了”。张波发送：“一直没再用？”李晓菲发送：“是的”。张波发送：“那还上首付贷，是否可以提前交房。”李晓菲发送：“六月底收房”。张波提供了与王显武的手机短信聊天记录，欲证明因室内家具、家电、陈设物件等被搬空，张波与远盛公司交涉要求尽快解决并交付房屋，但远盛公司矢口否认房款中包括家具、家电等，导致张波不能如期收房。2016年7月15日，张波向王显武发送短信：“赶紧让他写欠条，写清欠的是什么钱，签字、盖章，我安排人去取。”王显武发送短信：“您有他电话您直接打问问他吧。”张波发送：“我先不问他，等你消息。”2016年7月20日，张波发送：“你们老总至今未上班？！”“不能再拖了，7月22日首付贷到期，家具问题不解决，首付贷和收房问题都会受到影响，到时矛盾可就加深了。”王显武发送：“我今天不在公司。明天我上班去找他成么？”张波发送：“明天21日，明天还赶趟吗？！”王显武发送：“您不是有他电话么？”张波发送：“你什么意思？当初我不是跟他谈的，是跟你和小李谈的，是不是你答应我，1430万是包括家具的？！”王显武发送：“不是”。张波提供了远盛公司销售总监李春江《欠条》及身份证、短信记录，欲证明李春江承认1430万元购房款中包括家具，因家具等已无法交付还原，故李春江出具欠条。《欠条》上载明，李春江欠张波550000元，此欠款系远洋天著景园15号楼103号室家具款，于2016年12月20日前全部付清，欠条下方显示日期为2016年7月25日。短信记录显示，李春江于2019年1月30日星期三向张波发送信息：“张总，我给您汇了25000元，请查收！非常抱歉，我手里现在只有这么多。最终我还差您25000元。”张波回短信：“好，新年快乐！”张波提供了其与远盛公司客服部经理修文慧的短信、微信记录，欲证明2016年7月10日张波发现涉案房屋有渗漏、裂缝，要求远盛公司修复；2016年7月20日大雨后房屋大面积渗漏，显露严重的质量问题，但远盛公司说维修队伍10月会进场；时至2018年8月，房屋仍未维修完毕，渗漏问题未解决，屋内电梯井里仍有积水近一米深。短信记录显示，张波于2016年10月21日向修文慧发送信息：“进场施工了吗？”“你明天在远洋天著吗？”修文慧发送：“应该是今明开始拆”。微信聊天记录显示，张波2018年6月25日向修文慧发送微信：“李博那里迟迟没有进展，方便问问吗？另外，估计国庆节前房本能下来吗？”修文慧发送：“我来问问”“现在就是钱和本的事了”。张波发送：“还有收房和赔偿金的事”。修文慧发送：“那就一起谈吧”“你啥时候有时间，来售楼处吧”。张波发送：“先解决装修和补漏问题，再说收房和赔偿金的事。房本是另码事。”修文慧发送：“装修完成就是补钱的事了”张波发送：“先把李博的事处理完呀，本来我不着急，但最近一个多月催他也不见效果。”修文慧发送：“我来解决”。2018年6月28日张波向修文慧发送：“近日我让司机戚哥去看看是否还漏不，他会跟你联系。麻烦了，多谢！另外，方便时帮我了解一下，三区还有多少栋待售联排一手房?”修文慧发送：“好的”。2018年7月3日张波发送：“还有裂的地方”，发送了3张照片，“我没有李博的微信，你发给他吧。”张波发送：“我看这周末连续三天有雷阵雨，下周看看不漏的话，就去商谈收房。”修文慧发送了一段14秒的语音。张波发送：“好”。2018年7月9日，张波发送：“明天下午有时间吗?我过去看看，再商量一下收房和补偿的事，晚上出差。”修文慧：“明天下午两点”。2018年7月10日张波发送：“下午一起看看水电、空调和电梯，你先安排一下。”修文慧发送：“嗯”。2018年8月1日修文慧发送语音（微信语音转换为文字功能）：“张哥，张哥，你能给我发一些就是你那渗漏的那个照片吗，因为你给我那个纸印的全都是黑白的，看不出来你就用微信吧，给我发一些那个渗漏的。就是那个照片。”张波发送了几十张照片。修文慧发送语音（微信语音转换为文字功能）：“那你给我的这些东西都根本就看不出来，说是那个渗漏和发霉啊，你把那些东西给我呀，那咱们这不去看我吧，他那块儿。那墙纸和那个门框什么整个全都发霉，上边儿都塌了你给我这些我都看不出来呀。”张波发送多张照片，“最后这些是渗漏的。”修文慧发送：“没啦”“我记得地下二层渗漏很严重”“没拍照片啊”。2018年8月25日张波发送：“周一我让戚哥再去一趟，看看电梯间的存水问题。”修文慧发送：“好”。张波发送：“你感觉这事能协商解决吗?”修文慧发送：“谈谈看吧”。张波发送：“靠你了”。修文慧发送：“已经超出我权限了”。张波发送：“能协商就协商，不能商量我就起诉。”张波提供了其与司机戚维生的微信记录，欲证明截止至2018年8月27日，涉案房屋仍未修缮完毕，屋顶有裂缝，屋内电梯井里仍有积水近一米深。微信记录显示，2018年8月25日张波向戚维生发送：“周一你再去远洋天著的房子，看看电梯间里的水，留下视频证据。”戚维生发送：“好的”。2018年8月27日，戚维生向张波发送了5张照片，发送一段语音（微信语音转换为文字功能）：“主任。那电梯那底下我看了看，还是有水，你得通知一下那个肖经理，让他找保洁得，拿什么不占。因为他那个地应该是不好用的，完了呢，二层的那个角，那儿木头有点裂了，我给照来了，我给你发过去那照片儿你看看。”针对张波提供的上述微信短信聊天记录，远盛公司认可该四人负责涉案项目，但称李晓菲、王显武、李春江、修文慧非公司正式员工且已经离职，且张波提供的微信和短信记录并不完整，提供的载体已无法查看微信记录中的语音及图片记录，故对真实性和证明目的都不认可。关于修文慧的短信微信聊天记录，远盛公司主张此证据不能证明涉案房屋始终不具备交付条件，张波拒绝收房无合同和法律依据。关于张波与司机的微信聊天记录，远盛公司对真实性不认可，主张从微信记录中可看出，司机认为电梯内的水渍用布沾就可以处理，电梯内并无张波所主张的积水严重的问题，张波据此拒绝收房无正当理由。张波提交了一份北京市长安公证处于2019年2月26日出具的《公证书》，公证事项为保全证据公证，由张波使用其自行提供的一部已经连接至互联网的手机登录了个人微信，用手机自带的截屏功能进行了截屏操作，兹证明：操作过程公证员在场；本公证书相粘连的十二页文件均系在本处操作过程中现场截屏所取得的图片整理后进行打印所得，其内容与操作过程中手机屏幕显示的界面内容一致。截屏中显示，修文慧于2018年9月29日通过微信向张波发送的《关于天著项目二期联排样板间3203业主未收房情况说明》Word文件，张波将文件修改后发回，修文慧发送文字信息称将文件转给公司领导。文件内容为：业主信息：二期联排别墅老样板间1503（3203老房号）业主张波，总房款1430万元。应收房时间2016年3月7日，收房状态，尚未收房。一、未能正常收房，样板间需延用，承诺户内家电、家具、灯饰、陈设物品未兑现……二、7.20大雨户内渗漏严重，导致业主无法收房……三、急需办理房产证，开发各项费用业主已支付……四、房产证办理情况……。业主核心诉讼：1、电梯地坑及地下室南侧采光井地板下现尚存积水，需要彻底清除。2、我司提前查验户内水、电、气是否正常使用。3、推进办理房产证的速度。4、因我司原因导致业主至今未能收房，需按照商品房买卖合同约定执行延期收房违约金补偿。针对上述公证内容，远盛公司对证明目的不认可，主张该文件主张反应的是张波认为的事实，非经远盛公司确认的事实。远盛公司向法庭提交了一段录于2018年11月19日张波与远盛公司员工史文、邓张恒一、李嘉伟在天如律师事务所谈话的录音，欲证明3月7日张波到远盛公司处收房、远盛公司已经履行通知收房的义务、张波拒绝收房的原因是家具问题。录音27分钟至29分钟的内容如下，张波称：“3月7号我去收房子了，你发错了，就是你们公司啊，部门和部门之间工作衔接不太好，你们三期样板间啊没装修好，还要用一下，但是通知收房的、交房的这个部门啊，可能对这个情况不了解，就给我发这个书面，再后来又说了，家具问题，漏水了。那也就是说，现在有一点啊，时间上咱们再去揪。就是说，第一基本事实，房子，家具和这个漏雨维修。到现在，没给我钥匙，这是基本事实。”录音37至38分钟的内容如下，邓张恒一称：“我心里我其实一直很纳闷，我为什么问您，16年3月7号交房通知，3月7号交房通知，按说给您，您说销售让您走了，我都觉得不可能。不可能说一句话让您走了您就走了，您就没办任何手续就走了。这个东西收房通知给您，那得给您发了。所以说现在还没有到我们这还没有介入。”张波称：“我说的每句话哈，都对自己负责任。我今天我不是说不红不白的，胡说八道，事实就这么回事儿。因为当时我这边有什么客观情况，我本来买这个房子想把我老母亲再次接回北京，房子买回来，老母亲过世，是15年12月29号走。过了年3月7号，这个时候我就不着急去住这房子。首先做到同时我去了，去了以后不是说这个不说好了咱们三期样板间一整完，再用一段时间，我又不着急就不用了。我说走。”张波对上述录音的真实性、合法性没有异议，但不认可证明目的。张波称未能交房的原因不是家具问题，在3月7日交房通知之前，李晓菲通知因三期项目样板间没有装修好要继续使用张波所购买的二期项目样板间，并要使用到2016年6月底。张波收到了收房通知，3月7日张波本人去收房，但因为上述原因无法交房。为了避免损失在诉讼期间持续扩大，本院释明双方应尽快进行房屋交付。经本院多次释明后，远盛公司同意办理房屋交割。2019年4月2日，远盛公司向张波发催告函，函称，您所购房屋早已符合购房合同约定的交付条件，我司曾与2016年3月2日向您邮寄《入住通知书》，要求您于2016年3月7日前来办理房屋交接手续。然而因您自身的原因，您在收到上述通知后，至今仍未前来办理房屋交接手续。为此，我司再次通知您：敬请您于本函发出之日起10日内（即2019年4月11日前），到我司办理房屋交接事宜。2019年4月3日，张波向远盛公司回函称，我对贵司所谓2016年3月2日向我邮寄《入住通知书》，要求2016年3月7日办理房屋交接手续，因我自身原因未办理的说法不认可。首先，贵司售楼员微信明确告诉我2016年6月底才能交房。其次，我购买的是精装修的包括家具、家电、陈设配饰的样板间，但2016年3月时房间内的家具、家电、陈设配饰即已搬空，交涉后贵司于2016年7月25日同意赔偿损失55万元，由贵司销售总监李春江打了55万元的欠条，并已支付52.5万元。第三，2016年7月10日我看房时发现房屋有渗漏，要求贵司修复；7月20日北京暴雨，房屋大面积渗漏，房屋大面积渗漏；但贵司迟迟不能修复。至2018年9月，房屋电梯地坑及地下二层南侧采光井地板下仍有积水，且水、电、燃气等方面无法调试，根本不符合交房条件。张波主张其在一审诉讼中去收房之时，发现仍然存在严重的质量瑕疵。张波提供了一份日期为2019年4月11日的《远洋天著景园房屋交接记录快速维修单》，欲证明截止至2019年4月11日，涉案房屋不符合交付条件。维修单上载明，1、地下二层空调百叶没有安装堆在地上；……二、地下一层的问题：1、采光井玻璃顶或管道漏水……三、一层的问题1、一楼大厅没有吊灯，壁炉右侧灯不亮；壁炉墙面西侧缺灯了，顶部有三个灯不亮……二层的问题：1、纱窗全部损坏……三层：1、没拉灯，射灯大部分不亮……。特别说明：空调、燃气不能验收，开发商要求以后再验；没有水；室内没有门，一个也没有。维修单下方有验房人的签名和业主张波不符合收房标准的验收意见。远盛公司对此证据的真实性、合法性认可，但不认可其证明目的，称这些均系小瑕疵，并不影响房屋交付，而且其上所列的问题都已将解决了。远盛公司提供了一份同类房屋租金截图，截图来源是房天下APP，截图显示，面积为260平方米的远洋天著全齐五居室，5层中装，支付方式押一付三，租金为每月28000元；面积为288平方米的远洋天著区悦山叠上户型，8层豪华装修，家具家电齐配，租金为每月23000元。远盛公司主张如果远盛公司构成逾期交房，张波实际损失为租金损失，该地段同类房屋租金为2.5万元/月左右。张波对此证据的合法性和关联性均不认可。一审法院认为，本案有以下争议焦点：一、本案《现房买卖合同》的合同标的是否为原告张波所主张的包括家具、家电、陈设在内的精装修样板间。二、远盛公司是否应当承担逾期交付房屋的违约责任。三、如果远盛公司构成逾期交房，合同中约定的逾期违约金日万分之四是否过高。四、远盛公司是否构成逾期交付车位；如果构成逾期交付车位，能否按照原告张波的主张按《车位买卖合同》中约定的买受人逾期付款及逾期接收车位的违约金即车位价款总额的日万分之四，或按《现房买卖合同》中约定的违约金日万分之四计算车位逾期交付的违约金。第一，《现房买卖合同》的合同标的应系包括家具、家电、陈设在内的精装修样板间，理由如下：虽然张波与远盛公司签订的书面合同中约定的标的物为毛坯房，但显然双方的真实合意与书面合同中的约定不一致。在审理中，远盛公司承认其与张波签订的是毛坯房的合同，但实际出卖的房屋为精装修的样板间，法院对此不持异议。另外，从张波提交的其与远盛公司在当时负责涉案项目的工作人员李晓菲的微信聊天记录中可以看出，远盛公司提出的要约内容中标的物为二期老样板间含家具。且在张波询问“二期老样板间1440万元含家具+40万电商这套不含家具为多少钱”时，李晓菲的回复为1380万元，而张波就涉案房屋支付的总价款为1430万元，因此可推断张波支付的1430万元的价款中理应是包含家具等设施的。此外，从负责涉案项目的远盛公司员工李春江于2016年7月25日向张波出具的《欠条》和李春江于2019年1月30日向张波发送短信的内容可看出，远盛公司承认张波已支付的合同总价款中包括家具等设施。通过上述证据可以看出，双方的真实合意系买卖包括家具等设备在内的二期精装修样板间。第二，远盛公司应当承担逾期交付房屋的违约责任。关于房屋交付的期限，《现房买卖合同》第九条（一）约定，出卖人应当在出卖人收到买受人支付的合同约定全部房款之日起第30日前向买受人交付该商品房。本案中，虽然张波主张其于2016年2月5日付清了最后一笔购房款，但其未提供相应日期的银行转账记录予以证明。根据远盛公司向张波开具的收取全部房款的三张房款发票，其中最后一张8470000元的房款发票日期为2016年2月18日，故按照合同约定，远盛公司本应当在2016年3月19日前交付房屋。在审理中，张波与远盛公司均认可，张波于2016年3月7日前曾收到远盛公司向其发出的《远洋天著景园交付使用通知书》。但根据李晓菲分别于2016年3月8日、2016年3月9日、2016年4月13日向张波发送的信息可以看出，远盛公司一直坚持六月底才能交房，而张波对此并未表示明确反对。在远盛公司提交的录音证据中，张波也表示其收到了收房通知，但于2016年3月7日去收房时远盛公司表示三期样板间还没装好因此还要用一段时间。录音中张波的表述与李晓菲与张波间的微信聊天内容相一致，因此从上述证据可以认定，张波同意远盛公司将交房期限延迟至六月底。如六月底之后远盛公司仍因其自身的原因而未能交付房屋，则远盛公司应承担相应的逾期交付的违约责任。关于交房的标准，因为双方的真实合意为买卖包含家具、家电等的精装修样板间，而《现房买卖合同》第九条（二）、附件六“装饰和设备标准的约定”、以及补充协议第6.1条、第6.3条、第6.8条的关于交付条件的约定都是针对毛坯房而非针对张波与远盛公司之间的真正的合同标的而言的，因此不能依据远盛公司满足了上述合同条款中规定的交付条件而认定远盛公司履行了交付的义务。一方面，根据张波提交的涉案房屋家具、家电设施搬走之前和之后的照片以及李春江向张波出具借条的事实可以认定，远盛公司在其向张波交付房屋之前搬走了涉案房屋内的家具、家电等设施，而根据合同双方的真实意思，合同标的除了房屋之外亦包括家具等设施，因此张波有权因远盛公司将家具搬走的行为而拒绝收房。至2016年7月25日，李春江向张波出具欠条表示将搬走的家具等设施以价款的方式折抵给张波，双方才就家具问题达成一致。因此，自2016年六月底至2016年7月25日期间，是因为远盛公司的过错而导致未能交付房屋，远盛公司在此期间内应承担相应的逾期交付的违约责任。另一方面，张波主张在2016年7月20日涉案房屋又在大雨中严重渗漏至今仍未完全修复，至2019年4月11日现场验房仍发现存在功能性质量瑕疵严重影响正常居住，不符合精装修房屋的交付条件。对此，远盛公司承认存在房屋漏水的事实，称2018年初将房屋维修完毕，但主张张波所提出的上述情形都不属于严重影响正常居住使用的功能性质量瑕疵，张波无权据此拒绝收房。本案中，根据张波提供的涉案房屋大面积渗漏的照片，结合张波与远盛公司员工修文慧的微信记录中关于涉案房屋渗漏及修复的内容、以及日期为2019年4月11日的《远洋天著景园房屋交接记录快速维修单》中记载的涉案房屋仍存在的各种质量问题，可以认定涉案房屋显然自2016年7月份发生渗漏后一直存在严重影响居住使用的质量问题，房屋的状态与合同中约定的精装修应具备的标准显然不符，无法实现张波原本购买精装修样板间的房屋使用目的，因此张波因为上述原因拒绝接收房屋符合法律规定和合同约定。故张波要求远盛公司承担自应当交房之日至实际交付房屋之日止的逾期违约责任，于法有据，法院予以支持。但张波主张的起算时间有误，法院予以调整为自2016年7月1日起算。第三，关于逾期交房的违约金，在《现房买卖合同》附件十补充协议第5.2条约定，除不可抗力外，出卖人逾期交房超过30日的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之四的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，远盛公司主张即使其构成逾期交付房屋，张波因此受到的损失实际上就是同地段同类房屋的租金损失2.5万元/月，合同约定的违约金日万分之四过分高于张波遭受的损失，法院应依法予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条中规定，造成的损失包括因违约所造成的损失以及合同履行后可以获得的利益，第一百一十四条中规定的“造成的损失”也应当包括因违约所造成的损失即实际损失，以及合同履行后可以获得的利益。因此，本案中远盛公司逾期交房给张波造成的损失不仅仅包括实际的租金损失，还包括若远盛公司按期按约定交房后张波可以获得的利益，包括张波如期取得房产证所能获得的利益等。综合市场行情、合同双方过错程度以及张波遭受的实际损失和可得利益等因素，法院认为违约金日万分之四的标准过高，法院依法将违约金调整为日万分之二。第四，关于逾期交付车位的违约金争议，法院认为张波与远盛公司于2016年7月24日签订了两份《车位买卖合同》，该合同中双方的权利义务明确具体，完全可以单独履行，不需要以涉案《现房买卖合同》中交房义务的履行作为其履行前提，或者必须与交房义务同时履行。且车位并未出现不符合合同约定的交付标准的情形，故张波主张远盛公司承担逾期交付车位的违约责任，于法无据。并且，《车位买卖合同》中未明确约定逾期交付车位的违约责任标准，张波主张按照逾期交房的标准支付，亦无合同依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款的规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。故张波既主张逾期违约金，又要求远盛公司继续履行合同的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，一审法院于2019年11月判决：一、北京远盛置业有限公司于判决生效后十日内向张波交付位于北京市大兴区×××街6号院15楼-1层103房屋；二、北京远盛置业有限公司于判决生效后十日内向张波交付位于北京市大兴区×××街6号院40幢-1层160、161两个车位；三、北京远盛置业有限公司于判决生效后十日内向张波支付逾期交房违约金（以1430万元为基数，自2016年7月1日起至实际交付房屋之日止，按日万分之二的标准计算）；四、驳回张波的其他诉讼请求。二审诉讼中，远盛公司提交如下证据：1.张波与远盛公司负责涉案项目的工作人员微信聊天记录，2.远盛公司于2020年1月9日出具的《催告函》，以证明在案件审理中，远盛公司多次要求张波收房，2019年4月11日仅是因为部分灯不亮、未安装纱窗等情形张波拒绝收房。上述问题已修理完毕后，2019年5月15日一审庭审中，张波仍明确拒绝收房。一审庭审结束后，远盛公司又多次要求张波收房，但都被拒绝。涉案房屋未交付系张波均不收房导致，一审认定远盛公司支付违约金至实际交房之日止显失公平。张波质证称，证据1、2真实性认可，证明目的不认可。远盛公司承诺存在的质量问题修好后，去现场踏勘发现依然存在很多问题尚未解决。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.《现房买卖合同》的标的；2.远盛公司是否构成逾期交房及相应违约责任如何承担；3.远盛公司是否构成逾期交付车位及相应违约责任如何承担。关于焦点一，《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。意思表示是民事法律行为的核心所在，包含目的意思和效果意思两个要素。本案中，虽《现房买卖合同》中标的物为毛坯房，但张波称远盛公司只提供标的物为毛坯房的格式合同，远盛公司亦认可标的不论毛坯房还是精装修房的买卖合同条款无本质区别，故需认定张波与远盛公司签订《现房买卖合同》所涉标的的真实意思表示。张波与远盛公司当时负责涉案项目的工作人员李晓菲的微信聊天记录中显示，李晓菲报价“二期老样板间1440万元含家具+40万电商”，张波询问“二期老样板间1440万元含家具+40万电商这套不含家具为多少？”，李晓菲回复“1380上个月谈过的价”。双方签订的《现房买卖合同》总价款为1430万元，张波向远盛公司支付了上述全部购房款。远盛公司当时负责涉案项目的工作人员李春江于2016年7月25日向张波出具的《欠条》上载明，李春江欠张波550000元，此欠款系远洋天著景园15号楼103号室家具款，于2016年12月20日前全部付清，李春江于2019年1月30日向张波发送短信称最终还差25000元。上述证据已形成证据链，符合民事证据之高度盖然性要求，本院有理由相信《现房买卖合同》标的系包括家具、家电、陈设在内的精装修样板间，双方的真实合意系买卖包括家具等设备在内的二期精装修样板间。关于焦点二中远盛公司是否构成逾期交房，本院从房屋交付期限、交付标准、房屋是否存在严重影响居住使用且与精装修标准不符的情形三个方面予以论述。1.关于房屋交付期限，《现房买卖合同》第九条（一）约定，出卖人应当在出卖人收到买受人支付的合同约定全部房款之日起第30日前向买受人交付该商品房。本案中，根据远盛公司向张波开具的最后一张8470000元的房款发票日期为2016年2月18日，按照合同约定，远盛公司应在2016年3月19日前交付房屋。但依据李晓菲于2016年3月8日、2016年3月9日、2016年4月13日向张波发送的信息及远盛公司提交的录音证据，张波对远盛公司六月底交房不持异议，上述情形应视为双方协商一致，就交房期限进行了变更，即远盛公司应于2016年6月底向张波交付房屋。2.关于房屋交付标准，因双方的真实意思表示为买卖包含家具、家电等设备的精装修样板间，故《现房买卖合同》第九条（二）、附件六“装饰和设备标准的约定”、以及补充协议第6.1条、第6.3条、第6.8条的关于房屋交付条件的约定不能作为本案房屋交付的标准，远盛公司满足上述条款规定的交付条件不能认定为履行了交付的义务。交付标准应系包含家具、家电等设备在内的精装修房屋。但根据张波一审提交的涉案房屋家具、家电设施搬走之前和之后的照片以及李春江向张波出具借条的事实可以认定，远盛公司交付房屋之前搬走了涉案房屋内的家具、家电等设施，明显不符合房屋交付标准。直至2016年7月25日，李春江向张波出具《欠条》表示折价给付张波55万家具款，应视为双方就房屋内家具等设备问题予以解决，但2016年6月底至2016年7月25日期间内，远盛公司未按交付标准交房，应承担逾期交房的违约责任。3.关于房屋是否存在严重影响居住使用且与精装修标准不符的情形，依据张波一审提供的照片、张波与远盛公司员工修文慧的微信记录中关于涉案房屋渗漏及修复的内容、2019年4月11日的《远洋天著景园房屋交接记录快速维修单》中载明的涉案房屋存在的质量问题，一审认定涉案房屋自2016年7月份发生渗漏后一直存在严重影响居住使用的质量问题并无不当，房屋的状态与合同中约定的精装修应具备的标准显然不符，远盛公司亦未提供充分证据证明涉案房屋符合交付标准，张波购买精装房屋的使用目的难以实现，故自2016年7月后远盛公司亦应承担逾期交房的违约责任。关于焦点二中逾期交房的违约责任承担，《现房买卖合同》约定，逾期交房超过30日后，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之四的违约金，并于该商品房实际交付之日向买受人支付违约金。需指出，我国合同法体现的违约金性质系以补偿性为主，惩罚性为辅。《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，远盛公司主张《现房买卖合同》约定的违约金过分高于张波的损失。本院综合考虑本案的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、市场行情、当事人的过错、合同目的、实际损失和预期利益，根据诚实信用原则、公平原则予以权衡，本院依法将违约金调整为按日万分之一点五的标准，将逾期交房违约金期限调整为自2016年7月1日起至本判决生效之日止。一审法院酌定违约金标准为日万分之二仍属偏高，将逾期交房违约金给付期限确定为实际交付之日止显失公平，本院一并予以纠正。关于焦点三，张波与远盛公司签订了《车位买卖合同》，张波支付了合同价款，远盛公司理应履行交付车位的合同义务。《车位买卖合同》中未明确约定逾期交付车位的违约责任，双方亦未就车位交付时间进行过协商，且车位并未出现不符合合同约定的交付标准的情形，故张波主张远盛公司承担逾期交付车位的违约责任，本院不予支持。综上所述，张波之相应上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。远盛公司部分上诉请求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初3074号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初3074号民事判决第三项、第四项；三、北京远盛置业有限公司于本判决生效后十日内向张波支付逾期交房违约金（以1430万元为基数，自2016年7月1日起至本判决生效之日止，按日万分之一点五的标准计算）；四、驳回张波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费160814.88元，由张波负担50214.88元（已交纳），由北京远盛置业有限公司负担110600元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 高宝钟审 判 员 蒋春燕审 判 员 陈 妍二〇二〇年七月三十一日法官助理 宋 佳书 记 员 赵 婕