宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初896号原告(反诉被告)：宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司。法定代表人：侯建礼，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵金国。委托诉讼代理人：王乃武，宁夏致和律师事务所律师。被告（反诉原告）：马淑萍，个体工商户。委托诉讼代理人：马晓林，宁夏宁和律师事务所律师。原告(反诉被告)宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司与被告（反诉原告）马淑萍租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司的委托诉讼代理人赵金国、王乃武，被告（反诉原告）马淑萍及其委托诉讼代理人马晓林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司向本院提出本诉诉讼请求：1.判令解除原被告间的“场地租赁合同”；2.判令被告向原告支付拖欠的2019年1月1日至2019年5月31日租金64166.5元及2019年6月1日至2019年11月30日租金77000元，共计141166.5元；3.判令被告支付其违约金不应减免的2018年9月租金12250元、12月租金12250元，共计24500元；4.判令被告向原告支付拖欠的2019年7月1日至2019年11月30日物业管理费合计21500元；5.判令被告支付不应减免的2016年12月1日至2017年5月30日的物业管理费25800元，判令被告支付不应减免的2018年9月管理费4300元、10月管理费4300元，共计34400元；6.判令被告向原告支付拖欠的2019年7月至2019年11月电费4952元、水费604.3元，共计5556.03元；7.判令被告承担违约金100000元以上合计327122.53元；8.本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2016年8月30日，原、被告签订了一份“场地租赁合同”，原告将贺兰山大楼六楼面积255平米场地提供给被告用于经营“强氏喜阿婆粥饼店”餐饮，合同约定了双方的权利义务。协议生效后，原告依约将场地交给了被告使用，但被告在使用过程中却违反合同约定，经原告多次催促、通知，被告仍然长期拖欠租金等各项费用，且被告在合同期间于2019年11月30日自行停止经营、撤场。故原告诉至法院。马淑萍辩称，1.答辩人与原告之间的房屋租赁法律关系在原告下达《关于强氏喜阿婆店铺违约事宜通知函（2019年11月28日）》便已解除，从2019年12月起，原告已将店铺收回。2.在合同履行期间答辩人欠缴的费用包括：2019年1月1日至2019年11月30日房屋租金141166.5元，2019年7月至2019年11月电费4952元、水费604.3元，2019年7月1日至2019年11月30日物业费21500元，合计168222.8元。答辩人之所以未缴上述合理费用是因为原告收取答辩人保证金10000元，押金162050元，合计172050元。原告所收取的这些费用完全可以抵顶欠缴的费用，在抵顶清偿欠缴合理费用后，原告还应当退还答辩人3827.2元。之所以产生诉讼纠纷是原告以答辩人在合同履行中存在违约行为，要按照合同约定从押金中先扣除10万元违约金，并补缴免除的25800元物业费，剩余款项才对所欠费用进行抵顶，由此导致双方无法就解除合同后续事宜协商一致。3.原告的诉讼请求中除第一项、第四项、第六项为履行合同所产生的合理费用，其他请求都以答辩人违约为前提进行追讨，但是原告无视本地经济下滑、居民消费能力日渐萎缩的现状，利用合同谈判优势地位，以合同条款完全有利于己方，用口头承诺优惠条件在视情况出尔反尔的手段，制造答辩人合同违约的事实，恶意追求单方经济利益最大化，该行为违反《民法》、《合同法》的基本公平原则，在本案原被告双方互相负有到期债务，完全可以抵消，只要相互心存善意，协商处理，本无纠纷，但如果原告利用合同约定对己有利的优势地位，恶意损害答辩人正当权利，法律也不会无视公平公正的基本原则和精神，支持不正当的诉求，因此请法庭在查明案件事实后予以裁决。马淑萍向本院提出反诉诉讼请求：1.依法判决被告（本诉原告）向原告（本诉被告）返还所收取的营业押金162050元，保证金10000元，合计172050元；2.本案本诉反诉费全部由反诉被告承担。事实和理由:2016年8月30日，反诉原告与反诉被告签订《贺兰山商业大楼五楼餐饮合同书》，由反诉原告租赁反诉被告的五楼场地经营强氏喜阿婆粥饼店，双方就租金、物业费、水电费等相关事项均作出约定，该店由反诉原告亲属马淑英实际经营。2018年期间，因本地经济形势持续恶化，反诉原告及实际经营人多次与反诉被告协商希望提前解除租赁合同，反诉被告以免除租金、物业费等优惠条件要求继续履行。2019年11月，反诉被告寻找新的承租人后，开始主动要求反诉原告撤场，并以口头承诺优惠条件无效及违约责任等理由强行解除合同。由于反诉原告经营期间，共计向反诉被告交纳过经营押金162050元和10000元保证金，因此所欠付的一系列合理费用完全可以用押金冲抵，还有结余。反诉原告认为其不存在违约行为，故诉至法院。宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司辩称，1.诉请的162050元是2017年度相应期间的租金，在本诉中不涉及，反诉原告提供的收据时间段清楚表明该收据都是相应时间段的租金。2.保证金10000元已收到，但是应当按照双方合同约定因反诉原告违约不予退还。本院对原告（反诉被告）证据认证如下：原告（反诉被告）提交的证据《场地租赁合同》、费用催缴通知单及《关于强氏喜阿婆店铺违约事宜通知函》、停业后现场照片来源合法，内容真实有效，与本案具有关联性，本院予以确认。本院对被告（反诉原告）提交的证据认证如下：被告（反诉原告）提交的证据保证金收据真实、合法，能够证实被告交纳了1万元保证金；被告提交的7张押金收据，原告质证该收据实际为租金收据，收据上亦注明了租金的时间段，因双方并未约定交纳押金，且被告未同时出具该时间段的租金收据或交纳租金的证明，故本院采信原告的质证意见，该证据达不到反诉原告的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月30日，原告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司与被告马淑萍签订《场地租赁合同》，合同约定原告将其公司五楼面积255平米的场地出租给被告经营“强氏喜阿婆粥饼店”，租赁期限为2016年12月1日至2021年11月30日止。租金逐年递增，分期支付，被告不按时全额向原告交纳租金及其他各项费用超过15天的，原告可单方终止合同，且被告承担违约金10万元；合同还就其他条款等内容进行了约定。签订合同当日，被告向原告交纳了10000元保证金。合同签订后，被告在场地租赁合同履行中，尚欠2019年1月1日至2019年11月30日租金141166.5元，2019年7月1日至2019年11月30日物业管理费21500元，2019年7月至2019年11月电费4952元、水费604.3元未付。2019年6月至11月期间，原告多次通知被告交纳各项费用，2019年11月28日，原告向被告发出“关于强氏喜阿婆店铺违约事宜通知函”，通知被告于2019年11月29日前补缴拖欠费用，如未缴纳，原告将停止物业服务，要求被告于2019年11月30日前将经营店铺、场地恢复原状后向原告移交。之后，被告撤离涉案租赁场地，双方对各项费用的缴纳未达成一致意见，原告诉至法院，被告提出反诉。本院认为，原告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司与被告马淑萍签订的《场地租赁合同》不违反法律规定，合法有效。原告按照合同约定履行了出租义务，被告作为承租人应当按照约定的方式及时间履行责任。1.关于原告诉请的要求解除合同的诉讼请求，因双方在合同中约定了解除合同的条件，且原告已经向被告发出“关于强氏喜阿婆店铺违约事宜通知函”，被告也已经撤场，故该合同已经不能继续履行，对原告的该项诉讼请求本院予以支持。2.关于原告主张的2019年1月1日至2019年11月30日租金141166.5元，2019年7月1日至2019年11月30日物业管理费21500元，2019年7月至2019年11月电费4952元、水费604.3元，合计168222.8元的诉讼请求，被告无异议，本院予以支持。3.关于原告主张的违约金100000元的诉请，双方在签订的合同中确有明确的规定，被告未按规定支付租金也是客观事实，但在本地严峻的经济形式下，实体商户经营相对困难，现原告主张100000元的违约金过高。本院调整为50466.84元（168222.8元×30%）。4.关于原告要求被告支付不应减免的2018年9月、12月租金，2016年12月1日至2017年5月30日的物业管理费，2018年9月、10月的管理费，这部分费用已在双方履行过程中实际减免，在被告经营相对困难的情况下，原告给予支持，该行为应予以鼓励，不应因双方最终解除合同而不予减免，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。5.关于反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）返还10000元保证金的诉讼请求，合同解除后，反诉被告应向反诉原告退还保证金，对反诉原告要求反诉被告退还保证金10000元的诉讼请求，本院予以支持。6.关于反诉原告要求反诉被告返还营业押金162050元的诉讼请求，原告陈述被告提交的押金收据实际为租金收据，因双方并未约定交纳押金，且被告未同时出具该时间段的租金收据或交纳租金的证明，此费用应为反诉原告缴纳的租金，对反诉原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司与被告（反诉原告）马淑萍于2016年8月30日签订的《场地租赁合同》；二、被告马淑萍于本判决生效后十日内向原告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司支付租金141166.5元（2019年1月1日至2019年11月30日），物业管理费21500元（2019年7月1日至2019年11月30日），电费4952元、水费604.3元，合计168222.8元；三、被告马淑萍于本判决生效后十日内向原告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司支付违约金50466.84元；四、驳回原告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司的其他诉讼请求；五、反诉被告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司于本判决生效后十日内向反诉原告马淑萍返还保证金10000元；六、驳回反诉原告马淑萍的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6206元，减半收取3103元，由原告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司负担1029元，被告马淑萍负担2074元；反诉案件受理费1871元，由反诉原告马淑萍负担1762元，反诉被告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司负担109元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 刘书雅 二○二○年七月六日书记员 罗睿思附：本案适用法律条款如下《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。