广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初2082号原告：池桦，女，1978年7月4日出生，汉族，住广东省鹤山市*****************，公民身份证号码：440************529。委托诉讼代理人：蓝亮，广东国晖（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凯欣，广东国晖（江门）律师事务所律师。被告：开平市金鸡建设综合发展有限公司，住所地：广东省开平市**************位。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：李丹，该公司职员。原告池桦与被告开平市金鸡建设综合发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，并于同年6月19日公开开庭审理了本案。原告池桦的委托诉讼代理人蓝亮、李凯欣和被告开平市金鸡建设综合发展有限公司的委托诉讼代理人李丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告池桦向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2015年8月16日签订的编号为2014000279的《购房合同》及落款时间为2020年1月19日的编号为0024019、0024020的《广东省商品房买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房款人民币305900元；3、判令被告向原告支付因解除合同而产生的以305900元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2015年8月22日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR）自2019年8月20日起计算至实际还清款项之日止的利息，以上利息现合并暂计至2020年4月28日为67573.3元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2015年8月16日，原告与被告签订了编号为2014000279的《购房合同》，合同约定：原告向被告购买水口御龙湾首层105铺位，按套金额为425900元，经五年租金一次返还106475元后，合同总价款为305900元，该购房款需于2015年8月16日付定金50000元，2015年8月23日前付200000元，余款55900元于2015年8月30日前付清。合同签订后，原告于2015年8月16日向被告支付了5万元定金，于2015年8月22日向被告支付了剩余款项255900元，被告均于收款当天向原告出具了收据。同时即2015年8月22日，被告向原告出示了两份空白的《广东省商品房买卖合同》，要求原告在该合同第12页“买受人（签章）”处签名并按捺指模以办理后续手续，原告在签名按捺指模后才被告知该两份合同需交回被告位于开平市长沙区的公司填写相关内容并加盖公司公章后才能交回给原告，另外在当天，原告与被告按照之前的约定签订了《租赁合同》，约定被告已向原告一次性付清五年租金，此举实质上是被告的促销手段，是用以冲抵前述《购房合同》价款中的106475元。至此，原告已履行完毕己方的付款义务，但是被告收款后，再没联系原告办理购房后续事宜（包括铺位交接、办理产权登记证明等）。经原告多次催告及向相关部门投诉后，直至2020年2月23日，原告经被告通知前往水口御龙湾售楼部签领近5年前的两份《广东省商品房买卖合同》及购房发票。原告收到合同和发票后才发现该两份编号为0024019、0024020的《广东省商品房买卖合同》落款时间和购房发票出具时间均为2020年1月19日，且编号为0024019、0024020的《广东省商品房买卖合同》中第三条关于商铺建筑面积已由当初告知的17.33㎡被被告单方变更为11.33㎡，与原来的约定严重不符。再者，自交齐购房款至今近5年的时间，经原告多次催告，被告依然没有在合理期限内向原告交付商铺及办理产权登记证明，被告的行为已构成违约，致使原告不能实现合同目的。综上所述，被告的行为已损害了原告的合法权益，因此，原告向法院起诉。被告开平市金鸡建设综合发展有限公司辩称，原告购买被告位于开平市*************位，双方于2015年8月16日在公平自愿的原则下签订购房合同，该合同约定105铺位按套购买总金额为425900元，且五年租金一次性返还106475元给原告，意为被告租赁原告5年铺位，原告实际已经享受了5年106475元的租金。后双方于2015年8月22日签订租赁合同，该合同明确约定，被告已一次性付清5年租金给原告，且原告不得中途违约，否则应赔偿被告一切经济损失。从购房合同可看出，105铺位按套购买总金额为425900元，对方仅支付了305900元的购房款。原告提出此举为促销手段，被告认为无论是促销手段还是营销策略，都是双方在自愿平等且了解相关情况的基础上签订此合同，原告也真实享受了106475元的租金。诚此合同在法律层面来说均为有效合同。被告在积极履行合同义务，该铺位也已实际投入使用。再者，原告提出2015年8月22日，被告向其出示两份空白合同《广东省商品房买卖合同》，并要求其在合同签字按捺指模，此说法完全没有依据及证据，被告从未出具过空白合同给原告。原告在签订购房合同与租赁合同期间也并未催告被告办理相关手续，被告租赁其铺位的租赁合同至今仍在合同期限内，自然也不存在没有办理交接之说。其丈夫直至2019年才断断续续通过电话和微信联系被告处的售楼工作人员阿芳，并让她帮忙转卖铺位以及尽快办理发票及房产证事宜，2019年6月4日、7月5日、7月16日都在要求被告尽快办理开发票及房产证事宜，对方提交的7月5日聊天记录刻意只截取一部分，将自己要求被告办理开发票等事宜的聊天记录删除，显然是在掩饰其让被告办理发票及房产证事宜，表明其有继续履行合同的意思。2019年8月22日，原告丈夫在微信与阿芳联系，并说星期日来办理。2019年8月25日，原告及其丈夫一起来售楼处与被告签订两份合同（0024019、0023020），当时合同内已写明相关内容及面积，对方也签了名。后因发票还未开具，所以，被告暂时留存两份合同，以方便办理开具发票事宜，待办理好发票后一同返还给原告。原告在持续将近4年时间都未曾表明其想要解除合同之意，其上述行为已明确说明其是想要继续履行合同。至于其提出被告让其签领合同及发票之事，根本不存在让其签领5年前的两份《广东省商品房买卖合同》，被告在5年前根本未出具给其空白合同自然不可能让其签领5年前的合同。因原告的丈夫于2019年6月开始要求被告尽快办理发票及房产证事宜后，被告也在积极处理，并于2020年1月19日开具发票。开好发票后，售楼工作人员阿芳叫其来领取相关办证资料，原告丈夫说没空，直到2020年2月22日才微信告知阿芳说要来领取，最后，原告的丈夫于2020年2月23日代原告领取签收办证资料。原告自签订合同将近4年时间未提出解除合同，双方期间都在履行合同权利义务，被告也积极办理开具发票及产权登记事宜，经过被告积极办理，已于2020年5月6日取得建设工程规划验收合格证，说明被告是在积极与各部门协作以尽快办理，被告是能够办理房屋产权登记手续的。原告购买房屋目的在于依法对房屋行使占有、使用、处分、收益等物权。现原、被告的租赁合同还有5个多月到期，到期后，原告可正常进行生产经营，暂时未办理好产权登记也不影响其行使相应的权利，故双方的合同仍然应继续履行，并非原告所说的致使合同目的不能实现。相反，原告在开具发票不久后不仅多次提出让被告赔偿其面积损失，不然就起诉等等带有压迫的话语，还去相关部门投诉，严重影响了被告的声誉。对于面积，原告夫妇早已心知肚明，只是以此来索取钱财，几次沟通后发现被告不答应才提起诉讼。根据法律规定解除权行使的除斥期间的目的在于督促权利人及时行使权利，超过一年的解除权期限，应当视为权利人已经放弃了该项权利，故原告依法已丧失了解除权。综上，为保障被告的合法权益以及维护房地产行业内的安全交易环节，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院将结合案件事实和证据规则予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月16日，原、被告签订《购房合同》，约定原告向被告购买位于开平市水口御龙湾首层105铺，按套金额为425900元，五年租金一次性返还106475元，按套总计305900元，由原告于2015年8月16日支付定金50000元，2015年8月23日前支付200000元，余款55900元于2015年8月30日前付清（逾期当原告弃定论处）；又约定付齐房款签返租合同，被告负责办理产权确认，并协助原告办理房屋契证。该《购房合同》没有约定商铺的面积、交付时间、办证时间等信息。同日，原告给被告支付了定金50000元。2015年8月22日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告租赁原告位于开平市**************位用于商业使用，租赁期限从2016年1月1日起至2020年12月31日止，被告已一次性付清五年租金给原告。同日，原告给被告支付了购房款255900元。此外，原、被告又签订了编号为0024019号、0024020号的《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买开平市*************位，总价款305900元，建筑面积为11.33平方米。上述两份《广东省商品房买卖合同》的落款时间是2020年1月19日，该时间由被告的工作人员在事后自行填写的。该《广东省商品房买卖合同》没有约定交付期限、交付标准、办证期限等信息。原告与被告的工作人员通过微信沟通，原告分别于2019年6月4日、2019年7月5日催告被告开具发票、办理房产证。2020年1月19日，被告开具了涉案房屋的发票。2020年5月6日，被告取得涉案商铺的《建设工程规划验收合格证》。原告认为被告存在欺诈、未在合理期限内交付铺位和办证等问题，被告认为原告陈述不属实，其目的只是为了取得补偿，双方发生纠纷。经协商无果，原告向法院起诉，遂成诉讼。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《购房合同》、《广东省商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于合同解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，原、被告没有约定交付期限、交付标准、办证期限等信息，原告于2019年6月催告被告履行开具发票、办证等义务，被告应在合理期限内予以办理，但截至法庭辩论终结时，被告仍未能履行交房、办证等义务导致原告无法实现其合同目的，故此，原告请求解除双方签订的《购房合同》、《广东省商品房买卖合同》，本院予以支持。《租赁合同》约定涉案房屋的租赁期限，但涉案房屋在2016年1月尚未开具发票及取得《建设工程规划验收合格证》，原、被告也未办理书面的交付手续，该《租赁合同》不足以证实被告已交付了涉案房屋及双方履行《租赁合同》的情况，且《广东省商品房买卖合同》、购房发票并未包含被告陈述的租金，故被告主张其不构成违约，本院不予采纳。被告未催告原告行使解除权，原告应在其知道或应知道被告迟延交房、办证导致其不能实现合同目的后及时行使解除权。根据庭审查明和本案的证据，原、被告没有约定交付期限、交付标准、办证期限等信息，原告于2019年6月催告被告履行义务，故原告从催告无果后才知道其合同目的无法实现，即解除权的行使期间应从2019年6月开始计算，至原告起诉时未超过一年，故被告主张原告的解除权已消灭，本院不予采纳。关于购房款、利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，原告请求被告返还购房款305900元，本院予以支持。被告占用原告的购房款必然给原告造成损失，因原告未能提供相关证据，故本院认定该损失为资金被占用而产生的利息损失。该利息以所欠购房款为基数，从2015年8月23日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算和从2019年8月20日起至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；对原告请求的超出上述范围的利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告池桦与被告开平市金鸡建设综合发展有限公司签订的编号为2014000279的《购房合同》及编号为0024019、0024020的《广东省商品房买卖合同》；二、被告开平市金鸡建设综合发展有限公司应在本判决生效之日起10日内返还购房款305900元及利息（利息计付办法：以所欠购房款为基数，从2015年8月23日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算和从2019年8月20日起至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告池桦；三、驳回原告池桦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3451.05元（已由原告池桦预交），由被告开平市金鸡建设综合发展有限公司负担。原告池桦预交的案件受理费3451.05元，由本院予以退回；被告开平市金鸡建设综合发展有限公司应向本院补缴案件受理费3451.05元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  吴锦鹏二〇二〇年七月二十二日书记员  李瑞云黄超嫦