山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6961号上诉人（原审原告）：张洪晋，男，1962年9月19日出生，汉族，济南市历下区人民检察院公务员，住济南市。委托诉讼代理人：孔祥凯，山东国曜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南市历城区全福街道小辛社区居民委员会（统一社会信用代码证名称：济南市历城区全福街道办事处小辛社区居民委员会），住所地济南市。法定代表人：宋义来，主任。委托诉讼代理人：冯延冲，山东元序律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏福强，山东元序律师事务所实习律师。上诉人张洪晋因与被上诉人济南市历城区全福街道小辛社区居民委员会（以下简称小辛社区）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。张洪晋上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令小辛社区赔偿违约金、返还多收款项；3.判令小辛社区向张洪晋支付欠付的过渡费；4.一、二审案件受理费由小辛社区承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.双方于2004年4月11日签订的《拆迁安置协议书》中没有约定分期交付，出现二期交房的原因是小辛社区资金不足和拆迁不到位，是其违约的结果，并非合同的意思。2.一审认定《拆迁安置协议书》没有约定交房时间，属于认定事实错误。《拆迁安置协议书》和小辛社区发布的《敬告》中规定过渡期为18个月。从房屋拆除，被拆除房屋使用人迁走至拆迁人提供安置用房（即交房）这一段时间应为房屋拆迁中的过渡期。3.本案没有任何证据证明小辛社区没有在约定期限交付房屋以及办理产权证是因政府政策或政府行为影响造成的，而是由于小辛社区没有积极作为导致无法办理产权证。一审以旧村改造涉及的土地审批及政策问题非小辛社区能力而为，判决小辛社区不承担违约责任，属于认定事实错误。二、一审判决认定事实不清。一审依据济南市历城区发展计划局的部分批复和小辛社区提交的部分建设工程规划许可证判定是政府的部分手续限制造成了本案拆迁不能一次性完成安置。但在小辛社区提交的批复和许可证中，没有包含第一阶段建成并分配的20号、21号、22号、23号四栋楼。小辛社区只提供部分政府部门对于小辛居旧村改造的批复、许可证等文件，意图误导法庭认为“政府批的面积不够，政府行为决定了小辛居旧村改造不能一次性安置”。一审没有采纳张洪晋的异议，也没有综合判断双方质证认可的《拆迁安置协议书》、《小辛居旧村改造回迁安置实施意见》、以及《公证书》，属于适用法律错误，认定事实不清。三、一审判决适用法律错误。1.一审认定《拆迁安置协议书》没有约定办证时间，是适用法律错误。《小辛居旧村改造拆迁安置实施办法》、《拆迁安置协议书》、以及小辛社区收取公摊面积办证费，以上都说明双方约定了小辛社区为张洪晋办理产权证。虽然没有具体约定办证日期，但没有约定办证时间本身就是表明应当在安置时就能提供合法产权，办证时间按照“有约定从约定，无约定从法律”的原则，依据法律规定来确定具体时间，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，以交房后90天为办证期限。2.一审判决以小辛社区内部党员、部分居民的表决认定小辛社区超安面积和地下室的涨价行为未违反协议的约定，是适用法律错误。全体居民的意见、决定、表决，只能代表小辛社区一方的意志，不能强加于作为合同相对人的张洪晋。张洪晋和小辛社区签订的《拆迁安置协议书》，约定的是平等民事主体之间的权利义务关系，不是从属关系。3.一审判决以张洪晋补交了房屋差价并接受了房屋，认定张洪晋在超安面积和地下室涨价方面与小辛社区达成了合意，属于适用法律错误。在小辛社区“不按其要求价格交钱就不给钥匙”的胁迫下，张洪晋为了减少因延迟交房造成的损失，暂按其要求交钱并拿到了钥匙，但这并不表示认可其单方涨价行为。4.一审判决驳回张洪晋追加支付过渡费的诉求是适用法律错误。本案合同约定的过渡费标准，是基于小辛社区能够在合同约定的期限内交付房屋制定的，也符合2004年的政府规定标准和当时的物价水平。但小辛社区在合同约定交房期限十三年后才交房，这期间物价大幅上涨，政府也适时变更了过渡费标准，小辛社区在违约延期交房后理应承担违约责任，这其中必然包括因物价上涨给张洪晋造成的损失。5.一审法院认定张洪晋与小辛社区签订的《拆迁安置协议书》不适用商品房买卖合同的规定是适用法律错误。拆迁安置合同纠纷的法律适用已经体现在最高院的商品房买卖合同适用法律的司法解释中，根据举重以明轻的当然解释，解除合同都可以适用该解释，被拆迁人请求赔偿违约金更应该适用该解释。小辛社区为张洪晋安置的房屋在办证后可以与商品房一样交易，其属性与商品房具有一致性，因而张洪晋与小辛社区签订的《拆迁安置协议》适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》具备客观基础。6.一审判决引用法律条文与判决认定及结果相悖。一审判决引用合同法第六十条、民诉法第六十四条作为判决依据，张洪晋已全部履行自己的合同义务且提供了充分证据证明小辛社区违约，但一审判决依据的法条与其判决驳回张洪晋的请求相矛盾。小辛社区辩称，第一、关于过渡费。参照济南市现行土地征收及拆迁政策，过渡费指的是拆掉老房、安置新房之间的这个时间，这段时间是预测性的，拆迁单位应当遵守该过渡期，如果超出过渡期应当加倍支付过渡费。在本案中对过渡期和超出过渡期之后的加倍支付过渡费用均有约定，也实际履行。第二、小辛社区旧村改造与济南市国有土地上房屋征收是有区别的。小辛社区的旧村改造是以村集体自筹资金，自行改造，与济南市另一种专门设立城农村项目部由政府出资进行拆迁是有本质区别的，小辛社区在1993年全体村民农转非变为居民，1992年11月19日经山东省人民政府批准集体土地整体农转非为国有土地，在该转变过程中主要目的是方便建设手续，政府并未针对集体土地转为国有土地给小辛社区土地补偿，因此小辛社区的土地及人口性质均是特殊存在的，小辛社区是仍然采用农村建设运行的集体经济组织，拥有集体资产，在2017年清产合资等政策中也对居民进行了集体经济组织成员的认定，也和其他农村一样，成立了合作社，因此小辛社区集体自治的决定对全体居民有法律效力。第三、关于办证问题。小辛社区经过民主表决决定采用划拨形式使用土地，由此引发的无法办证的问题是集体自治的后果，该表决给全体居民节省了部分出让金费用。第四、对于后期超安面积及地下室费用问题，小辛社区也是严格奉行集体自治原则。第五、张洪晋在本案中所引用的各项法律规定存在混乱情况，其中关于过渡费的相关文件仅适用于济南市国有土地上房屋征收，拆迁安置协议从本质上更倾向于行政协议，完全不可能参照商品房买卖协议。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张洪晋向一审法院起诉请求：一、判令小辛社区向张洪晋支付逾期交房违约金（95.34平方米，按平均每月租金2000元，自2005年9月21日至2019年1月21日止，共160个月）320000元（最终数额以评估报告为准）；二、判令小辛社区向张洪晋支付延迟办理产权登记违约金（按签订协议时商品房价格每平方米2000元，2006年4月28日交房，面积85.7平方米，自交房后90日起至2019年11月27日止共160个月，每天按房款万分之四计算）（2000X85.7*4/10000X4800）329088元；三、判令小辛社区向张洪晋支付欠付的过渡费92719.44元；四、判令小辛社区返还向张洪晋多收取的购买地下室款4705元；五、判令小辛社区返还向张洪晋多收取的超出面积房款13040元；六、小辛社区承担本案诉讼费、保全费、保全保险费。一审法院认定事实：张洪晋拥有原小辛社区278号房屋产权，建筑面积106.06平方米。2004年2月，小辛社区通过居民表决的形式，通过了该村旧村改造拆迁安置实施办法，确定了旧村改造拆迁安置具体方案。2004年4月11日，双方签订《拆迁安置协议书》，张洪晋选择安置户型为85.7平方米及115.7平方米的房屋各一套，安置总面积为201.4平方米。2004年3月20日，小辛社区发布《敬告》一份，确定本次拆迁安置过渡期为18个月，自2004年3月21日起计算。协议签订后，张洪晋履行了搬迁并拆除房屋的协议内容。2006年4月28日，小辛社区向张洪晋交付了裕辛苑12号楼2单元502室房屋，建筑面积85.70元平方米。2019年2月12日，小辛社区向张洪晋交付裕辛苑9号楼1单元1001室，面积为118.96平方米，超出协议面积3.26平方米，超出的面积按6000元／平方米补交，地下室面积按1500元／平方米计算，张洪晋认为根据拆迁协议，其多交购房款13040元，地下室房款4705元。自2004年3月21日至2006年4月28日小辛社区交付第一套房前，过渡费一直按建筑面积106.06平方米。根据协议约定，由小辛社区向张洪晋支付。自2006年4月28日至2019年1月27日的过渡费，以面积20.36平方米（106.06平方米-85.70平方米），按双方签订的拆迁安置协议约定的标准支付。对一审法院归纳的上述事实，双方均无争议，一审法院予以认定。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.小辛社区实施旧村改造拆迁安置的性质及履行问题。一审法院查明，小辛社区于1993年按国家政策集体农转非，土地性质划归国有土地。2004年小辛社区在实施旧村改造拆迁前，对旧村改造拆迁安置实施办法进行公示，并由全体村民进行表决，经统计总户数为468户，同意的443户，不同意的25户，表决通过率为94%。关于第一期旧村改造项目，2004年6月24日，济南市历城区发展计划局下发济南市历城投资（2004）第84号文件，文件内容为“关于对全福街道办事处小辛居委会旧村改造基建计划的批复”。该文件同意该居委会进行旧村改造，该项目位于工业北路185号，其中2004年建设20000平方米，计划投资980万元，资金自筹解决，并据此办理规划、土地、环保等建设有关手续。随后济南市历城区发展计划局又下发济南历城计投资（2004）第89号文、（2004）第110号文，对全福街道小辛居旧村改造计划予以批复。小辛社区还提交了涉案拆迁土地的《国有土地使用证》、小辛住宅楼第一期建设工程规划许可证予以证实。关于二期旧村改造拆迁，2010年8月10日，济南市农村住房建设与危房改造工作领导小组办公室下发济南农建设办字（2010）20号文，文件内容为“关于历城区港沟村、有兰峪村、郭店西村、小隶辛居村改造建设总体策划方案的批复”，文件中批复安置用地30亩，生活保障用地44亩，建设安置房建筑面积50000平方米（高层）。2013年11月20日，济南市规划局向济南市历城区人民政府出具编号为（2013）第12-21的建设项目规划审查意见函。主要内容为针对历城区政府申请的《历城区全福街道办事处小辛居委会旧村改造规划策划方案》的审查意见，原则同意该村村民安置地块规划方案。小辛社区又提交济南市历城区发展和改革委员会下发的济南历城发改投资（2014）6号文，内容为“关于全福街道办事处小辛居安置房建设项目核准的批复”。该文件核准小辛社区对于工业北路两侧三个地块建设安置房，该项目总投资30250万地块，所需建设资金由建设单位自筹解决。2016年4月12日及同年4月18日，济南市规划局针对涉案地块下发建设用地规划许可证。二期旧村改造安置楼户于2017年底主体完工，2018年下半年完成验收。二期安置房交房前，小辛社区对分房、交费情况向社区党员、居民代表征求意见。大致内容为，因二期安置房由于历史间隔时间长，二期安置房规划设计方案发生较大变化，由多层楼户变为高层，同时设计户型发生变化，配套标准提高，公摊面积增大，建设成本提高，相应的面向二期居民收费标准也适当提高。对于公摊面积，根据户型对应的原则，二期安置房的公摊面积对应减去一期安置房的公摊面积，差额面积部分，按照建设成本价3000元／平方米的标准向居委会交费；实际安置面积超出协议约定应安置面积部分，按照6000元／平方米的标准向居委会交费；地下室按建设成本价的一半，即1500元／平方米的标准向居委会交费……。小辛社区组织社区党员、居民代表召开上述征求意见会议，应到党员51人、居民代表23人，实到党员47人，居民代表22人，发出意见书67份，收回67份，2人弃权。其中同意按照6000元／平方米的标准向居委会交费的58人，不同意的9人；同意地下室按1500元／平方米的标准向居委会交费的67人。小辛社区向居民交付二期安置房时，需补交的房屋差价款及地下室房款按上述意见执行。张洪晋提交2006年4月10日至小辛居广大居民的一封信，拟证实因小辛社区的原因，导致本案的发生，且违反协议的约定。该信大致内容为，我居的旧村改造一期工程已全面竣工，并具备了回迁入住的条件，但因各种原因，造成旧改工程没有按起初的规划全面实施，致使不能达到一次性安置。为解决好这一问题，居两委尽快实施二期工程，居两委在充分听取广大居民对一期建设提出建议的基础上，进一步提高二期建设楼房的配套标准，增加暖气设施，居委会保证在规定的时间内，让居民住上称心如意的楼房，二期建设虽然提高了建设标准，但原定的安置方案不变，照顾面积的价格不变。经质证，小辛社区对其真实性无异议，辩称在2006年可预期的范围内，在已经和建设单位达成合作开发意向的前提下，小辛社区认为二期安置会在一两年内完成，因此本着尊重居民知情权的原则，给居民发放该信件，但后续发生不可预见、不可避免且不可克服的政策性因素，导致二期安置时间延长。庭审中，张洪晋认为双方签订的拆迁安置协议合法有效，但认为小辛社区居民针对拆迁安置进行的两次表决与其无关，其不是小辛社区居民，对此并不知情。小辛社区辩称小辛居属于村居用地转为国有用地，但仍是实行村庄行政建置管理的城中村，在小辛社区提交的政府文件中均有表述，小辛社区的旧村改造属重大事项奉行集体自治。在旧村改造拆迁之前已进行全体居民的表决，根据当时的登记有94%的居民同意旧村改造，后来经过做工作达到了97%，该旧村改造是小辛社区集体自治的结果，与张洪晋签订的协议合法有效。2.关于张洪晋主张违约金及过渡费的计算依据。双方签订的拆迁协议没有约定交房及办理产权证时间，张洪晋主张拆迁协议虽然未约定交房时间，但有过渡期的表述，过渡期是18个月，自合同签订之日扣除18个月的过渡期后，即是应交房时间，应交未交即违约，违约金按月租损失计算至实际交房之日止。对此小辛社区提出异议，安置办法已经小辛社区97%的居民认可并通过，该拆迁协议也是向包括张洪晋在内的居民给予巨大优惠和让利，拆迁协议对于交房时间没有明确约定，对过渡期和过渡费的发放有明确规定，超过过渡期已加倍支付过渡费，且在旧村改造工程中，过渡期只是交房时间的预测，张洪晋主张的违约金无事实及法律依据。关于逾期办证违约金，张洪晋主张参照商品房买卖合同的相关办证规定，应当在交房之日起三个月内办证，并参照审理商品房买卖合同案件的相关司法解释，违约金按房款的万分之四计算。小辛社区对此提出异议，辩称首先旧村改造的房屋能否办理产权证，目前济南市尚未出台相应政策，其次小辛社区已提交证据证实居民代表同意并知晓涉案土地的使用性质是划拨，也是阻碍办证的因素，现张洪晋参照商品房买卖合同的相关规定，要求逾期办证违约金无事实及法律依据。张洪晋主张的过渡费92719.44元，庭审中陈述自2007年7月2日之前的过渡费按照双方签订的拆迁安置协议约定计算，自2007年7月3日之后的过渡费，2007年7月3日，济南市下发了《〈济南市城市房屋拆迁管理办法〉实施细则》济建发（2007）18号文，该文件第二十五条第（二）项规定过渡费为15元。2011年3月21日，济南市下发了《济南市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定》的通知，该通知将过渡费调整为22元，根据上述文件规定的标准分段计算至2019年1月25日，再扣除小辛社区已支付的过渡费后计算得出。小辛社区对此提出异议，辩称张洪晋所依据的文件是针对政府出资进行的拆迁安置，并且进行产权调换发放过渡费出台的相关标准，而小辛社区是由居委会自筹资金自行建设，并经居民民主表决的旧村改造，小辛居委会与张洪晋签订的安置协议中对于过渡费已明确约定，张洪晋要求按照由政府主导拆迁所依据的相关文件来主张过渡费差额，无事实及法律依据。一审法院认为，本案争议焦点为，张洪晋以商品房买卖合同的相关规定要求小辛社区支付逾期交房及逾期办证违约金，按济南市下发的《〈济南市城市房屋拆迁管理办法〉实施细则》及《济南市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定》要求补齐过渡费，并要求退还二期安置时超出拆迁协议约定价款所交纳的房款有无事实及法律依据。2004年，小辛社区为改善小辛社区居民的居住环境，提高居民生活质量，经全体居民表决同意，并经政府部门批准实施的旧村改造，该旧村改造采取产权调换的方式，按房屋所有权证的合同建筑面积，实行“拆一还一、互不找差价”的办法进行拆迁安置。张洪晋虽然不是该社区居民，但在该社区拥有产权房屋，双方签订的该拆迁协议是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，并已实际履行，该拆迁协议为有效协议。协议一经签订，对双方均有约束力。小辛社区的旧村改造涉及全体居民，事先经过全体居民的表决，张洪晋既已签订该拆迁协议，亦应接受该协议的约束。双方签订的拆迁协议分两期安置，第一期安置已于2006年完成，第二期安置因土地审批等原因，于2019年初完成，两期间隔时间较长，但旧村改造涉及的土地审批及政策问题非小辛社区能力而为，且小辛社区一直向张洪晋支付过渡费至实际交付安置房之日止。小辛社区在履行二期安置房交房义务时，虽然对于补交超出拆迁面积及地下室的房款比拆迁协议约定的价格有所上涨，因间隔时间长，建设成本提高，单价上涨亦符合客观实际，且事先小辛社区已通过组织社区党员、居民代表征求意见的形式进行了表决，张洪晋亦补交了房屋差价款并接受了房屋，双方已对该项内容的变更达成了合意，再者拆迁协议中亦未约定交付房屋及办证的时间。综上，在履行拆迁协议过程中，小辛社区未违反协议的约定，其抗辩成立。双方签订的拆迁安置协议亦非商品房买卖合同，张洪晋的诉求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：驳回张洪晋的诉讼请求。案件受理费11396元，减半收取5698元，由张洪晋负担。二审中，双方当事人未提交新证据。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，关于逾期交房违约金与逾期办证违约金问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项，当事人之间的争议属于人民法院受理民事诉讼的范围，是原告向法院起诉所必须符合的条件。本案系小辛社区为改善小辛社区居民的居住环境，提高居民生活质量，经全体居民表决同意，并经政府部门批准实施的旧村改造，系国有土地上房屋被征收后，对被征收人进行安置过程中产生的纠纷。根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》法释[2005]9号，拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。因此，人民法院仅对当事人达成拆迁补偿安置协议后，对协议履行产生的争议作为民事案件受理。本案当事人之间对于安置房屋交付及办理权属证书的期限及违约责任未作约定，相关事宜的履行没有合同依据，实践中需依据政府制定的相应政策，因此本案当事人之间就安置房屋交付及办理权属证书产生的纠纷，不属于拆迁协议履行中就协议内容发生的争议，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。关于过渡费及退还二期安置时超出拆迁协议约定价款问题。本院经审查认为，小辛社区的旧村改造涉及全体居民，事先经过全体居民的表决，张洪晋既已签订该拆迁协议，亦应接受该协议的约束。双方签订的拆迁协议分两期安置，第一期安置已于2006年完成，第二期安置因土地审批等原因，于2019年初完成，两期间隔时间较长，但旧村改造涉及的土地审批及政策问题非小辛社区原因造成的，且小辛社区一直向张洪晋支付过渡费至实际交付安置房之日止。小辛社区在履行二期安置房交房义务时，虽然对于补交超出拆迁面积及地下室的房款比拆迁协议约定的价格有所上涨，因间隔时间长，建设成本提高，根据客观实际，小辛社区通过组织社区党员、居民代表征求意见的形式进行了表决，该表决内容对全体拆迁安置的人员都具有拘束力。张洪晋亦补交了房屋差价款并接受了房屋，视为双方已对该项内容的变更达成了合意，并非小辛社区单方上涨楼房价款。综上，小辛社区未违反协议的约定，其抗辩成立。双方签订的拆迁安置协议亦非商品房买卖合同，张洪晋的上诉请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持正确。综上，张洪晋的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5698元，由上诉人张洪晋承担。本判决为终审判决。审判员  高新江二〇二〇年七月二十日书记员  张 强