湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂01执异435号异议人（利害关系人）：中国建筑第八工程局有限公司，住所地：中国（上海）自由贸易试验区世纪大道1568号27层。法定代表人：校荣春，该公司董事长。申请执行人：中国农业银行股份有限公司武汉直属支行，营业场所：湖北省武汉市江岸区建设大道648号。负责人：刘晓琴，该支行行长。被执行人：曾纯玉，男，1963年9月12日出生，汉族。被执行人：武汉万达东湖置业有限公司，住所地：湖北省武汉市水果湖横路3号。法定代表人：吕正韬，该公司总经理。被执行人：玉丰集团有限公司，住所地：湖北省孝感市云梦县城关镇楚王大道275号。法定代表人：曾纯玉，该公司董事长。被执行人：京山玉丰精品百货有限公司，住所地：湖北省京山县新市镇轻机大道玉丰国际公馆。法定代表人：任庆，该公司董事长。被执行人：京山玉丰国际大酒店有限公司，住所地：湖北省京山县新市镇轻机大道。法定代表人：曾纯玉，该公司董事长。被执行人：湖北玉丰国际大酒店有限公司，住所地：湖北省武汉市武昌区水果湖街松竹路8号。法定代表人：曾纯玉，该公司董事长。本院在执行（2018）鄂01执1973号中国农业银行股份有限公司武汉直属支行（以下简称农行武汉直属支行）与曾纯玉、武汉万达东湖置业有限公司（以下简称万达东湖公司）、玉丰集团有限公司、京山玉丰精品百货有限公司、京山玉丰国际大酒店有限公司、湖北玉丰国际大酒店有限公司金融借款合同纠纷一案中，于2019年12月18日作出（2018）鄂01执1973号之二执行裁定及协助执行通知书，冻结被执行人万达东湖公司在交通银行42186111*********账户存款151691883.24元（以下简称涉案账户）。中国建筑第八工程局有限公司（以下简称中建八局）不服提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。中建八局称：根据万达东湖公司和武汉市房产交易中心、交通银行股份公司武汉江岸支行签订的《武汉市新建商品房预售资金监管协议书》，本院冻结的涉案账户为新建商品房预售资金监管账户，监管范围Ｋ4-4-7#楼，监管资金应用于购置本项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款。中建八局系被执行人万达东湖公司开发的武汉中央文化区Ｋ4地块二期二区Ｂ地块（Ｋ4-4-7#楼）施工总承包单位，项目合同总造价100896.15万元，截止2019年12月，已累计完成工程量66044.54万元，已支付工程款50382.11万元，后继根据合同约定应支付的工程款至少为15662.43万元。因监管账户资金被法院冻结，不能支付给中建八局，将导致中建八局不能支付广大农民工的工资以及众多中小合作企业的项目资金，维稳风险巨大。请求终止对涉案账户的执行。为支持其请求，中建八局向本院提交了以下证据：一、《武汉中央文化区Ｋ4地块二期项目施工总承包》合同编号：XM06*-D0***-**-***。万达东湖公司与中建八局于2016年4月签订，约定：发包方万达东湖公司将武汉中央文化区Ｋ4地块二期项目整体发包给总承包方中建八局施工承建，合同暂定总价金额为1008961494元。拟证明中建八局系涉案账户所涉工程总承包商的事实。二、《武汉市商品房预售许可证》证书编号：武房开预售[2018]733号。武汉市住房保障和房屋管理局于2018年11月22日颁发。拟证明武汉中央文化区Ｋ4地块二期二区Ｂ地块Ｋ4-4-7#楼已取得商品房预售许可的事实。三、《武汉市新建商品房预售资金监管协议书》办件号：1022018****。武汉市房产交易中心、交通银行股份公司武汉江岸支行和万达东湖公司于2018年11月22日签订，约定预售商品房项目名称：武汉中央文化区Ｋ4地块二期二区Ｂ地块；监管范围：Ｋ4-4-7#楼；万达东湖公司在交通银行股份公司武汉江岸支行开立的新建商品房预售资金监管账户为：账户名“武汉万达东湖置业有限公司2018监管0755”、开户银行“交通银行股份公司武汉江岸支行”、银行账号“421861118********”；根据《武汉市新建商品房预售资金监管暂行办法》、《武汉市新建商品房预售资金监管实施细则》等制度规定确定重点监管资金的比例为15%；重点监管资金应用于购置本项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费、其他相关费用；非重点监管资金优先偿还本项目开发建设贷款；解除监管：万达东湖公司办妥监管项目不动产权属证明后，可申请解除监管等内容。拟证明涉案账户系监管账户、按照协议约定不能被法院冻结的事实。四、《情况说明》。武汉市房产交易中心于2020年6月23日出具，拟证明涉案账户系监管账户的事实。五、《关于武汉中央文化区Ｋ4-4-7号楼造价的情况说明》。万达东湖公司于2020年6月23日出具，载明：鉴于Ｋ4-4-7号楼仅为Ｋ4地块二期项目的其中一个楼栋，该公司并未单独就该楼栋与中建八局签订施工合同，且Ｋ4-4-7号楼所使用的大部分工程与其他楼栋共用，无法进行分割，因此无法单独计算Ｋ4-4-7号楼的工程造价。此外，该公司对外缴纳的各项法定税费和其他相关费用也是以整体工程的名义缴纳，无法明确区分具体楼栋。拟证明无法单独计算监管账户所涉Ｋ4-4-7号楼工程造价的事实。六、《武汉市新建商品房预售资金监管实施细则》武房规[2018]1号。武汉市住房和房屋管理局于2018年9月6日发布，其中对“重点监管资金范围及标准”规定：预售监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金是用于购置本项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费和其他相关费用的资金。除此范围以外的是非重点监管资金。对形象进度达到结构封顶并已支付完封顶施工进度款的新建商品房项目，重点监管资金标准为项目总预售款的15%；对项目形象进度达到主体结构1/2并已支付相应施工进度款的，重点监管资金标准为项目总预售款的20%……。证明武汉市行政管理部门对监管账户中重点监管资金占项目总预售款比例已作出明确的规定。七、《武汉市新建商品房预售资金监管系统》查询单。载明：武汉中央文化区Ｋ4地块二期二区Ｂ地块Ｋ4-4-7#楼预售总房款为1190733270元及房屋面积和单价。拟证明监管账户中重点监管资金为1190733270元*15%＝178609990.5元的事实。农行武汉直属支行答辩称，1、根据预售房监管资金账户的性质，法院可以冻结扣划。依据《武汉市新建商品房预售资金监管办法》的规定，资金监管账户是为了保障购房人的权益而设立，不具有担保性质，不属于保证金账户。根据最高院（2016）最高法执复42号执行裁定书，监管资金账户的资金属于开发商所有，法院可以在确保工程建设资金充足的前提下对该账户进行冻结扣划。本案中，根据《武汉市新建商品房预售资金监管实施细则》相关规定，重点监管资金是确保工程竣工验收的保障，非重点监管资金的使用仅需武汉市房产交易中心备案即可，无需审核用途。因此，重点监管资金在确保工程款的情况下可以扣划，而非重点监管资金则无扣划限制条件。2、Ｋ4-4-7#楼销售收入剔除1.5亿冻结款后，足以支付中建八局该楼盘的施工合同款。1）中建八局用总合同造价代替分栋合同造价，极不合理。2）预售资金远超施工合同所需。Ｋ4-4-7#楼已销售房款5.7亿元，扣除冻结款1.5亿元后，远超施工合同所需。3、重点监管资金是一个动态监管的资金，而非固定不变的资金监管，将随着工程施工进度不断减少。Ｋ4-4-7#楼总预售款为11.9亿元，根据《武汉市新建商品房预售资金监管协议书》约定重点监管资金的比例为15%，即1.79亿元。根据《武汉市新建商品房预售资金监管实施细则》第九条第二十一款规定：开发企业应当根据以下资金使用节点申请使用重点监管资金。取得商品房预售许可证１月后，申请使用额度不得超过重点监管资金核定的35%；结构封顶的，累计申请不得超过75%；竣工验收的，累计申请不得超过95%；监管项目完成对应的房屋所有权初始登记的，监管账户内的资金余额不得低于重点监管资金的5%。结合到K4－4－7号楼项目，该项目自2018年9月开工建设，2018年11月开盘预售，且该楼盘已经封顶多日，按照《实施细则》规定，已经支付不超过75%即1.34亿（1.79×75%）重点监管资金，则目前重点监管资金的监管额为0.45亿（1.79×25%）而非1.79亿。根据《实施细则》第十五条三十六款规定：合作银行在有关部门对监管账户资金进行冻结扣划时，应说明新建商品房预售资金及监管账户的性质，并及时将相关情况告知监管机构。2019年12月18日，法院冻结银行存款时，交通银行江岸支行并未就该账户系资金监管账户向法院进行说明，万达东湖置业有限公司亦一直未就该账户系资金监管账户提出执行异议，时隔半年之久，案外人中建八局却因对执行法院冻结的银行存款享有排除强制执行的民事权利提出执行异议。我们认为2019年12月18日法院冻结的1.5亿属于非重点监管资金，冻结当日的重点监管资金充足。因此，我行恳求法院到交行江岸支行查实资金账户冻结当日余额情况、以及冻结日之后资金收支状况、到武汉房产交易中心查实工程进度及重点资金监管情况，如果确系人为原因造成重点监管资金违规流失，以至于重点监管资金余额不足，由此造成的法律责任应该由相应责任人承担。综上，我行再次强烈请求法院依职权查清事实，到武汉市房产交易中心及交行江岸支行核查重点监管资金收入使用及支付情况，而不能任由案外人人为阻挠执行随意提出无理要求，若仅凭其单方面提供的不完整、不真实、片面的信息，即推测冻结扣划行为不合法，则有失法律的公平公正、且严重损害债权人的合法权益。本院查明，原告农行武汉直属支行诉被告曾纯玉、万达东湖公司、玉丰集团有限公司、京山玉丰精品百货有限公司、京山玉丰国际大酒店有限公司、湖北玉丰国际大酒店有限公司金融借款合同纠纷一案，本院作出（2018）鄂01民初621号民事调解书已发生法律效力。因曾纯玉等均未履行生效法律文书确定的义务，权利人农行武汉直属支行向本院申请执行。本院于2018年11月13日以（2018）鄂01执1973号立案执行。在执行中，本院于2019年12月18日作出（2018）鄂01执1973号之二执行裁定及协助执行通知书，冻结涉案账户。2020年6月17日，本院作出（2018）鄂01执1973号之四执行裁定，扣划涉案账户存款145377221.67元。2020年6月30日，本院将扣划上述存款中的100125765.91元退还至涉案账户。另查明，2020年6月29日，本院向武汉市房产交易中心资金监管科调查及对涉案账户查询显示：涉案账户中的重点监管资金，经万达东湖公司的申请、武汉市房产交易中心资金监管科审批，于2019年5月21日一次性向万达东湖公司支出重点监管资金5341万元，涉案账户现剩余金额为25074224.59元。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第（一）项“当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施”的规定，本案应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定予以审查。因商品房预售资金，是开发商在取得商品房预售许可后，将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定向开发商支付的购房款，虽然监管账户以开发商名义开立，但在预售商品房办理初始登记前，监管账户中重点监管资金的使用已明确了范围，即只能用于购置本项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费和其他相关费用，不能作为被执行人（开发商）的财产予以执行。开发商可以使用预售资金，但因预售商品房属于期房，对于购房者而言，具有较大的风险，为了保障购房者的利益，必须确保预售资金用于工程建设，所以，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号）中明确规定：“各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法”。随后，武汉市相继制定了《武汉市新建商品房预售资金监管办法》和《武汉市新建商品房预售资金监管实施细则》，对商品房预售资金的监管作出了明确规定。本案中，武汉市房产交易中心、交通银行股份公司武汉江岸支行和万达东湖公司根据武汉市制定的上述规定，签订了《武汉市新建商品房预售资金监管协议书》，开立涉案账户并约定项目重点监管资金比例为预售总房款的15%，即1190733270元*15%＝178609990.5元。经武汉市房产交易中心审批，万达东湖公司已支取了重点监管资金5341万元，涉案账户剩余重点监管资金应为125199990.5元。其后，本院将从涉案账户中扣划的部分款项退还至该账户，涉案账户余额已达到剩余重点监管资金所需数额，符合武汉市房产交易中心、交通银行股份公司武汉江岸支行和万达东湖公司签订《武汉市新建商品房预售资金监管协议书》的约定，在此情形下，本院可对超出重点监管资金的部分予以执行。中建八局的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回中国建筑第八工程局有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向湖北省高级人民法院申请复议。审判长  张鹰战审判员  徐 文审判员  周 晨二〇二〇年七月十三日法官助理张菲娅书记员彭芳