吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1398号上诉人（原审被告）：徐晓慧，女，1951年5月13日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：宿梦醒，吉林众达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林市昌邑区中泽房屋信息咨询服务部，住所地吉林省吉林市昌邑区。经营者：禚俊，女，1990年7月5日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：王政杰，吉林公申律师事务所律师。原审第三人：吉林市环宝建材有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：丁一，总经理。委托诉讼代理人：孙姝婷，吉林巡达律师事务所律师。上诉人徐晓慧因与被上诉人吉林市昌邑区中泽房屋信息咨询服务部（以下简称中泽房屋咨询服务部）、原审第三人吉林市环宝建材有限公司（以下简称环宝建材公司）租赁合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202民初3015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐晓慧及其委托诉讼代理人宿梦醒，被上诉人中泽房屋咨询服务部的委托诉讼代理人王政杰，原审第三人环宝建材公司的委托诉讼代理人孙姝婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐晓慧上诉请求：一、撤销一审判决第一项;二、撤销一审判决中关于诉讼费承担的内容;三、驳回中泽房屋咨询服务部的全部诉讼请求，并由中泽房屋咨询服务部承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。中泽房屋咨询服务部在一审审理过程中主张其享有案涉门市房的管理权,但其提供的证据不确实、不充分，不能证明其已合法取得案涉门市房管理权。根据《中华人民共和国合同法》的规定，中泽房屋咨询服务部与徐晓慧之间不存在租赁合同关系,中泽房屋咨询服务部不是租赁合同相对方，无权向徐晓慧收取费用。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第四条的规定认定徐晓慧与中泽房屋咨询服务部之间的租赁费用及标准应由双方自主协商,不属于人民法院审理的范围，而又以公平原则否定该规定,确认应由诉讼双方自主协商租赁费用及标准，对徐晓慧不公平。一审判决认定的租赁费用为80元/平方米/月违背公平原则，且无依据。中泽房屋咨询服务部辩称，中泽房屋咨询服务部基于委托关系取得争议房屋管理权，案涉房屋已移交中泽房屋咨询服务部全权管理，包括房屋租赁、收取租金等权利，徐晓慧原租赁期限至2014年12月31日，中泽房屋咨询服务部对案涉房屋进行了维修，并通知徐晓慧自2015年起向中泽房屋咨询服务部交纳租赁费用100元/平方米/月，徐晓慧拒绝交纳，但继续占有租赁房屋。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。环宝建材公司述称，环宝建材公司于2014年接受吉林市铁合金三产公司的委托管理案涉门市房，经总公司同意又将该权利授权给中泽房屋咨询服务部，将案涉市场的管理、使用、处分及租赁、维修等全部事务授权给中泽房屋咨询服务部，因此中泽房屋咨询服务部收取租赁费用合法，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。中泽房屋咨询服务部向一审法院起诉请求：一、增加房屋租赁费，金额为100元/平方米/月；二、徐晓慧给付拖欠的房屋租金100,800元（自2015年1月1日起至2018年12月31日止；计算方式：21平方米×100元/平方米/月×12个月×4年=100800元）；三、诉讼费及相关费用由徐晓慧承担。一审法院认定事实：1983年2月3日，吉林铁合金厂成立，该厂于1993年9月13日组建下属分支机构吉林铁合金厂三产实业开发总公司。1992年9月8日，吉林铁合金厂取得龙江路临时建设规划许可证。1995年7月，吉林铁合金厂三产实业开发总公司与昌邑区办事处签订《案涉地统建商业用房屋租赁协议》一份，协议中约定：吉林铁合金厂第三产业开发公司统一建立市场，投资以三产公司为主，用户为辅。产权归工厂，使用权归用户，实行统一建筑、统一管理。为此，同各业户共同签订本协议。……二、市场商业用房建设费：商业用房建成后，按建筑面积计算。使用人一次缴纳建设成本费每平米150元，然后办理使用权，并有二次转租权和出兑权，转租或出兑时，须报请三产公司审批，办理变更手续。三、房屋租赁：房屋租赁费按使用面积计算，每平米月10元，从1993年1月1日起计租。缴纳建设费者房屋使用期五年，五年以后房租另定。承租协议有效期自1993年1月1日至1998年1月1日……。1998年8月6日吉林铁合金厂改制为吉林铁合金集团有限责任公司。2007年吉林铁合金厂三产实业开发总公司所有财产被吉林铁合金集团有限责任公司接收，后吉林铁合金集团有限责任公司将吉林铁合金三产实业开发总公司财产的管理、使用、处分等权利授权于吉林北方铁合金联营公司。2012年1月1日、2013年1月1日、2014年1月1日，作为甲方的吉林北方铁合金联营公司与作为乙方的徐晓慧共签订三份《房屋管理合同》，三份合同中约定：甲方同意将位于案涉市场门市房给乙方使用；期限为一年，即自2012年1月1日至2013年1月1日止、2013年1月1日至2013年12月31日止、2014年1月1日至2014年12月31日止；月缴管理费336元，每年交一次。上述三份合同中载明的案涉房屋的面积不一致，分别为23.29㎡、21㎡，一审庭审中，双方当事人均主张案涉房屋面积为21㎡。2014年末，吉林铁合金集团有限责任公司同意环宝建材公司委托中泽房屋咨询服务部对案涉市场38处门市房临时建筑的管理、租赁、维修等一切事务，环宝建材公司出具书面情况说明，载明将涉案38处门市房的管理、租赁、维修等一切事务的权利授权给中泽房屋咨询服务部，双方未签订书面协议，但对该事实环宝建材公司在庭审中予以承认。2014年7月27日，吉林市昌邑区中泽房屋信息服务部（乙方）与吉林铁合金厂第三产业开发公司（甲方）签订《门市房委托管理协议》，协议中约定：一、房屋委托管理时间：甲方将位于案涉地建设面积885平方（其中38户房屋）的门市房屋委托给乙方管理，委托管理时间自2014年8月1日起至房屋主体拆迁止，……四、委托管理约定：现有（38户）业主租金自2015年1月1日起由乙方根据市场价格收取租户租金，与甲方无关。2014年10月13日，吉林铁合金厂第三产业开发公司新发街市场服务部发出《关于案涉地门市管理变更的通知》，该通知中载明，我单位与吉林市昌邑区中泽房屋信息咨询服务部协商达成协议，将三十八处门市房移交给该公司全权管理（其中包括租赁、维修、日常管理等一切事物）……。2014年12月24日，中泽房屋咨询服务部发出《通知》，该通知载明，由于各位商户租用的房屋租期已到（2014年12月31日），现由吉林市昌邑中泽房屋信息服务部管理，我们将于2015年对供热管线和电气线路全部更换改造，请各位商户及时到中泽房屋信息服务部办理2015年租房手续…收费标准至2015年1月1日起每平米每月租金100元。徐晓慧在庭审中否认接收到上述两份通知，现其仍在使用案涉市场18号门市房。现无法查询到“吉林铁合金厂第三产业开发公司”的相关信息，但存在吉林铁合金厂三产实业开发总公司，该公司为吉林铁合金集团有限责任公司独立出资的全民所有制企业，且该公司于2007年被吊销。“吉林铁合金厂第三产业开发公司”与“吉林铁合金厂三产实业开发总公司”应为同一主体。吉林市昌邑区中泽房屋信息咨询服务部营业执照中的名称与其公章名称，即吉林市昌邑中泽房屋信息服务部不一致，在本次诉讼中已经重新启用名称一致的公章。一审法院认为，一、关于权利主体的问题。案涉地为吉林铁合金厂三产实业开发总公司建立，吉林铁合金厂三产实业开发总公司为吉林铁合金集团有限责任公司独立出资的全民所有制企业，现其处于吊销状态，吉林铁合金集团有限责任公司有权将案涉地38处门市房授权给其他人进行管理。现吉林铁合金集团有限责任公司将案涉地38处门市房的管理权利授权给环宝建材公司，并同意环宝建材公司委托中泽房屋咨询服务部对案涉地38处门市房进行管理、维修等一切事务。徐晓慧现为案涉地门市房的使用人，其在庭审中抗辩称其与中泽房屋咨询服务部之间未签订租赁合同，不存在租赁关系，与其存在租赁关系的相对人为吉林铁合金集团有限责任公司。因吉林铁合金集团有限责任公司已同意将案涉房屋的管理权利委托给中泽房屋咨询服务部，中泽房屋咨询服务部在接受案涉房屋管理权利之日起，即承接了吉林铁合金集团有限公司的相关权利义务，徐晓慧在其承接后，至今仍使用案涉房屋，亦在庭审中表示将继续承租案涉房屋，徐晓慧与中泽房屋咨询服务部存在事实上的租赁合同关系，故中泽房屋咨询服务部有权对徐晓慧主张占有、使用案涉房屋的费用。二、关于租赁费及收取标准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，第二百一十五条的规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。徐晓慧使用案涉房屋至今，未与中泽房屋咨询服务部亦或是吉林铁合金集团有限责任公司签订书面合同，应视为对案涉房屋的不定期租赁。关于中泽房屋咨询服务部要求增加房屋租赁费，金额为100元/月/平方米的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第四条的规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”、第十二条第一款第五项的规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：…（五）价款或者报酬…；”中泽房屋咨询服务部与徐晓慧之间的租赁费用应由双方当事人自愿自主协商，不属于法院民事审理范围，故中泽房屋咨询服务部的该项诉请，不予支持。关于中泽房屋咨询服务部要求徐晓慧给付自2015年1月1日起至2018年12月31日止拖欠的租赁费100,800元的诉请，因徐晓慧自2015年1月1日起未交纳任何占有、使用案涉房屋的费用，已构成违约，现吉林铁合金集团已将调整、收取案涉房屋租赁费的权利委托给中泽房屋咨询服务部，故徐晓慧应向中泽房屋咨询服务部交纳拖欠的租赁费。因中泽房屋咨询服务部与徐晓慧之间未就房屋租赁费达成合意，徐晓慧要求继续按照其与吉林北方铁合金联营公司签订的《房屋管理合同》中约定的月租金336元支付，违背公平合理原则，根据吉林市现行经济发展水平与案涉门市房屋出租市场标准，中泽房屋咨询服务部要求增加徐晓慧拖欠房屋租赁费期间的租金标准,尚属合理，但中泽房屋咨询服务部要求的租金标准偏高，经一审法院综合考量，平衡双方当事人利益，将徐晓慧拖欠案涉房屋租赁费期间的租金标准定为80元/平方米/月，故徐晓慧应给付中泽房屋咨询服务部自2015年1月1日起至2018年12月31日止拖欠的租金为80,640元（80元/平方米/月×21㎡×12个月×4年=80640元）。三、关于中泽房屋咨询服务部要求解除与徐晓慧之间的租赁合同关系的问题。中泽房屋咨询服务部与徐晓慧之间的租赁合同关系存在的基础在于其与吉林铁合金集团有限责任公司的约定，其行使权利的范围不能超过同吉林铁合金集团有限责任公司的约定范围。根据中泽房屋咨询服务部与吉林铁合金集团有限责任公司下属单位吉林铁合金厂三产实业开发总公司签订的《门市房委托管理协议》的规定，中泽房屋咨询服务部仅有对案涉房屋装修、维修、向租户收取租金等管理权利，其没有同房屋租户解除租赁合同关系的权利。且案涉房屋系吉林铁合金厂三产实业开发总公司在案涉地统一建立，投资以三产公司为主，用户为辅。产权归工厂，使用权归用户的承建模式，房屋使用人已缴纳房屋建设成本费。徐晓慧已占有、使用案涉房屋数年，现徐晓慧在庭审中明确表示愿意继续承租案涉房屋，其享有案涉房屋的优先承租权，中泽房屋咨询服务部不享有单方解除租赁合同关系的权利，故对中泽房屋咨询服务部要求解除与徐晓慧之间的租赁合同关系的诉请，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一条、第四条、第五条、第十二条第一款第五项、第二百一十二条、第二百一十五条的规定作出判决。一审法院判决：一、徐晓慧于判决生效之日起十日内以80元/平方米/月的租金标准给付中泽房屋咨询服务部自2015年1月1日起至2018年12月31日止拖欠的房屋租金，合计80,640元；二、驳回中泽房屋咨询服务部的其他诉讼请求。案件受理费2316元，由徐晓慧负担1850元，由中泽房屋咨询服务部负担466元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，徐晓慧的上诉主张不能成立。关于徐晓慧上诉主张中泽房屋咨询服务部无权对徐晓慧收取租金的问题。案涉市场为吉林铁合金厂第三产业开发公司建立，该公司为吉林铁合金集团有限公司独立出资的全民所有制企业，其现处于吊销状态，吉林铁合金集团有限公司有权将案涉市场授权给其他人进行收益处分。现吉林铁合金集团有限公司将案涉市场的管理、使用、处分等权利授权给环宝建材公司，并同意环宝建材公司委托中泽房屋咨询服务部对案涉市场38处门市房进行管理、租赁、维修等一切事务，且吉林铁合金厂第三产业开发公司与中泽房屋咨询服务部亦签订了门市房委托管理协议，将案涉房屋委托给中泽信息服务部进行管理。徐晓慧为案涉市场门市房其中一位使用人，在中泽房屋咨询服务部管理期间，应接受中泽房屋咨询服务部的管理，故中泽房屋咨询服务部有权向徐晓慧主张占有、使用案涉房屋的费用。徐晓慧的上诉主张，不予支持。关于徐晓慧上诉主张租金费用收取标准的问题。一审法院为平衡双方当事人利益，根据吉林市现行经济发展水平与案涉门市房屋出租市场标准，将租金标准定为80元/平方米/月，并无不当。故徐晓慧的该项上诉主张，不予支持。关于诉讼费用负担问题。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。”关于诉讼费用的负担，是人民法院依法审查的内容，且不体现在判决书主文里，亦非当事人请求撤销的内容，故徐晓慧上诉主张撤销诉讼费用的负担问题，不予支持。综上所述，徐晓慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1816元，由徐晓慧负担。本判决为终审判决。审判长 陈 卓审判员 关 晶审判员 刘 静二〇二〇年七月二十七日书记员 李玉娇