湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初3887号原告：周昌林，男，生于1969年5月27日，汉族，住湖北省建始县。委托诉讼代理人：洪清锋，湖北施南律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐邱，湖北施南律师事务所律师。被告：恩施兰印象装饰工程有限公司，住所地：湖北省恩施市金桂大道火车站万福国际商贸城E区5楼510室。统一社会信用代码91422801MA498EXA6Y。法定代表人：王友明，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：钟安国，湖北硒都律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄典，湖北硒都律师事务所律师。原告周昌林与被告恩施兰印象装饰工程有限公司（以下简称兰印象装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告周昌林及其委托诉讼代理人洪清锋，被告兰印象装饰公司的委托诉讼代理人钟安国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周昌林向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《写字楼租赁合同》；2.判令被告将租赁房屋返还原告；3.判令被告向原告缴付第一年度下欠租金34000元；4.判令被告向原告支付违约金48000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年11月18日，原告与被告签订了《写字楼租赁合同》，约定被告承租原告位于恩施××坝街道办事处××村万福国际商贸城的1-510、511、512、513四间写字楼，租金80000元/年，租期5年（自2018年11月18日起至2023年12月28日止）。若被告未按期缴付租金，应当支付当年租金10%的违约金。截至2019年10月，被告尚欠原告租金34000元至今未支付，故原告具状起诉。被告兰印象装饰公司辩称，原告的第二项诉讼请求和第四项诉讼请求不成立，一是原告已经将案涉房屋收回了，二是原告要求支付违约金48000元没有法律依据；原告的第三项诉讼请求，答辩人支付的1万元押金应当抵扣。事实部分中2019年10月1日原告诉称答辩人提出解除合同不成立，是答辩人找原告协商解除，而不是答辩人单方面要解除。原告对案涉租赁房屋加锁，致答辩人在案涉租赁房屋内的财物被原告扣押，具体是：戴尔电脑6台、办公桌15套、打印机1台、文件柜3个、布艺沙发和真皮沙发各1套、玻璃茶几1张、茶盘1个、电卡、水卡。原告周昌林围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》复印件4份、《写字楼租赁合同》复印件、微信账单详情（截图）等证据。被告为支持其抗辩主张依法提交了原告在案涉租赁房玻璃门上张贴的《温馨提示》照片打印件证据。本院组织双方当事人进行证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《写字楼租赁合同》，约定：甲方将其购买的位于恩施××坝街道办事处××村万福国际商贸城1-510、511、512、513四间写字楼出租给乙方办公，租期5年（自2018年11月18日起至2023年12月28日止），年租金80000元，支付方式为每年按照签订合同日对应的时间提前一个月一次性付清。签订合同时，被乙方需交纳押金10000元，租期届满予以退还。乙方未如期支付租金，甲方有权要求乙方支付当年租金10%的违约金。若甲方提出终止合同，除要负责退还给乙方相应期限内的房租及装修损失外，还需要按当年租金的50%支付给乙方违约金；反之，若乙方提出终止合同，则甲方不退还租金及押金，同时还需支付给甲方半年的写字楼空置租金，否则甲方有权扣留乙方在店内任何用于经营的设备、物品来弥补甲方的经济损失。合同签订后，被告于2018年11月29日、12月5日、12月6日、2019年6月4日、7月31日、8月1日向原告分别转账支付（押金及租金）10000元、16000元、4000元、10000元、5000元、5000元。2019年9月23日，因被告的债权人上门索债，原告为防止被告的债权人毁坏租赁房屋，报警后即对案涉租赁房屋张贴温馨提示并加锁。2019年9月24日，被告向原告微信转账支付租金6000元。同年9月26日，被告法人代表向原告微信传送了《房屋租赁合同终止协议》，欲与原告协商解除合同未果。2019年10月15日，原告向本院提起诉讼。审理中，被告称原告在案涉租赁房屋上加锁，租赁屋内尚有戴尔电脑6台、办公桌15套、打印机1台、文件柜3个、布艺沙发和真皮沙发各1套、玻璃茶几1张、茶盘1个、电卡、水卡，但未举证证实。本院认为，原、被告间签订《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则，恪守履行。合同签订初期，双方尚可依合同约定逐步履行。2019年9月23日，原告对案涉租赁房屋加锁，阻止了被告继续使用租赁房屋。尽管被告于2019年9月24日向原告支付了6000元租金、于2019年9月26日向原告传送了《房屋租赁合同终止协议》，但双方未就解除案涉合同达成协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原被告双方的行为均有意终止案涉租赁合同。据此，本院确认案涉租赁合同于2019年9月26日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告主张返还案涉租赁房屋，理由正当，应予支持。原告收取被告的押金10000元应予退还。关于租金问题，因案涉租赁房屋实际在原告控制之下，被告未举证证实其尚有财产占用案涉租赁房屋，故本院据实支持截至2019年9月26日前的租金即（即自2018年11月18日起至2019年9月26日），其租金应为68602.73元（80000元/年÷365天/年×313天），除去被告已经支付的租金46000元，被告实际下欠租金22602.73元，超过部分租金不予支持。关于违约金问题，本案中，被告未按约支付租金以及提前解除合同，构成违约，依法应当承担违约责任；原告的加锁行为，违背了出租人应当保证承租人使用租赁物的基本义务，亦构成违约，依法应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因违约责任的承担以违约行为与损害结果具有因果关系为前提，而被告因解除合同而导致原告的损失，既有原告自身原因，也有被告的违约事实，综合考虑原、被告合同义务的轻重以及违约责任的形态，本院酌定由被告向原告支付违约金8000元，原告主张超过部分违约金不予支持。被告在庭审中提到其尚有财产存放在案涉租赁房屋内，未举证证实，本院亦无法查实，被告可待证据确凿后另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告周昌林与被告恩施兰印象装饰工程有限公司于2018年11月18日签订的《写字楼租赁合同》于2019年9月26日解除。二、被告恩施兰印象装饰工程有限公司于本判决生效之日向原告周昌林支付租金22602.73元、违约金8000元，合计30602.73元。三、原告周昌林于本判决生效之日返还被告恩施兰印象装饰工程有限公司押金10000元。四、驳回原告周昌林的其他诉讼请求。本院如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费1850元，减半收取计925元，由原告周昌林负担460元，被告恩施兰印象装饰工程有限公司负担465元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  谭远双二〇二〇年七月十五日书记员  李彦东