浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1760号 上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波云隆进出口有限公司,住所地宁波市鄞州区金谷中路西399号。 法定代表人：陈辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人:金学忠，浙江亿站律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：麦科(宁波)磁业有限公司,住所地宁波市鄞州区下应街道(鄞州投资创业中心内）。 法定代表人:周怀申，该公司董事长。 委托诉讼代理人:金光泽，浙江海泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人:曹玉琪，浙江海泰律师事务所律师。 上诉人宁波云隆进出口有限公司（以下简称云隆公司）因与被上诉人麦科(宁波)磁业有限公司（以下简称麦科公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院于2020年3月27日作出的（2019）浙0212民初10084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 云隆公司上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判或发回重审；二、支持云隆公司在原审中的反诉请求；三、本案一审、二审诉讼费由麦科公司承担。事实和理由：案涉合同解除的原因是麦科公司的失信和违约造成的，一审判决上诉人构成预期违约的事实认定不清，适用法律错误。上诉人仅仅是提出一个准备在互不承担违约责任，通过邀请第三方介入，不侵害被上诉人利益的前提下，为了尽可能减少上诉人装修损失和保护中小承租户利益的前提下，提出了希望协商解除合同的意向。上诉人在被上诉人强行锁门的情况下，两次发函给被上诉人要求继续履行合同，并公开张贴，因此，上诉人的行为并不构成预期违约。麦科公司通过出具《提前解除合同通知》、《违约说明》、《房屋租赁收回通告》以及对涉案厂区进行锁门、断网等手段，强制清退该厂区合法承租人，构成违约。 麦科公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.上诉人的法定代表人陈辉出具的提前解除合同通知书已经明确表达了上诉人想要提前归还厂房、解除涉案租赁合同的意思表示，陈辉作为上诉人的共同股东兼法定代表人，持有上诉人公司95%的股权，而且陈辉一直以来代表上诉人出面协谈各项事宜，被上诉人当然有理由相信提前退租是上诉人的真实意思表示。本案中上诉人在2019年5月28日向被上诉人提出不再承租涉案厂房，也就意味着上诉人将不再履行厂房租赁合同的主要义务，构成预期违约，因此双方签订的厂房租赁合同已经于2019年5月31日正式解除，上诉人在此后继续履行合同没有任何的法律依据。2.上诉人的上诉请求存在诸多矛盾。上诉人第二项诉讼请求中要求确认厂房租赁合同已经解除以及返还2019年6月份租金已经获得一审判决的支持，上诉人属于重复主张。其次，上诉人提前退租的行为构成预期违约，其要求被上诉人赔偿上诉人装修损失和违约金，于法无据。 麦科公司向一审法院起诉请求：1.确认麦科公司与云隆公司于2016年7月1日签订的《厂房租赁合同》于2019年5月31日解除，云隆公司立即从坐落于宁波市鄞州区金谷中路西399号房屋内腾退并返还全部房产及配套设施；2.云隆公司支付自2019年7月1日起至实际归还房屋日止的房屋占有使用费(按100万元/年标准支付)，并支付自2019年4月至2019年6月期间的水、电费12842.6元；3.判令云隆公司支付违约金25万元；4.云隆公司支付麦科公司各项损失78000元。审理中，麦科公司以云隆公司已实际腾退为由，撤回要求腾退并返还全部房产及配套设施的诉讼请求。 云隆公司向一审法院反诉请求：1.《厂房租赁合同》继续履行；2.麦科公司赔偿经济损失25万元；3.麦科公司支付强行阻拦云隆公司经营的违约金25万元。审理中，云隆公司鉴于所有承租户无法上班办公的既成事实，变更反诉诉请为:1.确认双方于2016年7月1日签订的《厂房租赁合同》于2019年5月31日为麦科公司单方解除；2.麦科公司返还2019年6月租金83333元；3.麦科公司赔偿损失120.8万元(26.6万元*2年1个月+13.3万元*5个月)；4.麦科公司支付单方解除合同的违约金25万元。上述各项总计金额154.1333万元。 一审法院审理认定事实：2016年7月1日，麦科公司（甲方）与云隆公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将其所有的位于宁波市鄞州区办公楼及电梯在良好状态下出租给乙方。总建筑面积约7005.80平方米，租赁用途为办公和展厅，不得擅自改作他用。租赁期限自2016年10月1日至2026年9月30日，其中装修期为2016年7月1日至2016年9月30日。第1-5年，年租金100万元，6-7年105.84万元，第8-10年按市场价协商。租房押金10万元于合同签订当日支付，合同期满押金3日内退还。租金先付后用，每3个月支付一次。乙方在租赁期间，不得转租、转借、转让、抵押、出卖物业，出现以上行为的属无效，且乙方应承担相关法律责任和赔偿，并承担一切发生的法律费用。乙方如对房屋及配套设施损坏或损失的，须及时对房屋或设施进行弥补及修复，或赔偿相关经济损失。未经甲方书面同意，乙方不得擅自设置、安装或移动固定设施或设备，不得擅自改变房屋结构。租赁期间，如乙方需要办理营业执照，甲方应提供租赁资料。在合同期内，甲方或乙方擅自提前单方面终止本合同，则该方应提前3个月书面通知另一方，并支付相当于3个月租金（以提出违约时该月所定租金为准）的款项作为违约金。如因甲方原因违约且租赁期未满十年，甲方还须赔偿乙方固定装修费用，总装修费用200万元，第1-5年每年分摊26.6万元，第6-10年每年分摊13.3万元。2019年4月18日，云隆公司（甲方）与宁波市云隆商业管理有限公司（乙方）就涉案房屋租赁相关事宜签订《委托协议》，约定乙方每季度向甲方支付费用32万元，协议有效期自2019年4月18日至2026年9月30日。甲方同意乙方以甲方名义对此物业进行转租、分租、装修（不影响房屋安全结构下）等事宜若因甲方原因致使乙方无法出租涉案房屋，甲方应赔偿乙方一个月租金作为违约金，并且赔偿乙方装修费用100万元，逐年递减15%。若乙方违约，需支付甲方一个月租金作为违约金。2019年5月28日，麦科公司法定代表人周怀申、云隆公司法定代表人陈辉就涉案房屋租赁事宜进行磋商，期间陈辉出具了因云隆公司战略调整决定将涉案房屋提前归还给麦科公司、提前解除合同的书面材料。2019年5月31日，麦科公司向云隆公司发送《房屋租赁收回通告》，载明：宁波云隆进出口有限公司为了经营需要向麦科（宁波）磁业有限公司求租办公经营场所，并于2016年7月01日签订了《租赁合同》，出租面积7005.8平方米，其中（1号车间第3-4层，2号车间第3层，4号车间第1层，调试测试生产楼1-5层，包括办公楼北面通道）租赁用途为:办公和展厅，不得擅自改作它用，合同规定，乙方宁波云隆进出口有限公司在租赁期间，不得转租、转借、转让、抵押、出卖物业等，租赁期间为10年，现因乙方宁波云隆进出口有限公司在合同履行过程中，由于经营战略调整等原因，决定把办公场所提前退还给麦科（宁波）磁业有限公司，并于2019年5月28日以书面形式向甲方麦科（宁波）磁业有限公司提出申请，甲方麦科（宁波）磁业有限公司现按《租赁合同》违约条款处理，提前解除《租赁合同》。2019年6月5日，麦科公司与保全世纪（北京）保安服务有限公司宁波分公司签订《临时保安服务合同》，约定由后者为宁波鄞州创业园区金源路688号提供保安人力防范。2019年6月22日，宁波兴成物业服务有限公司向麦科公司提供了10人次的保安服务。 一审法院认为，麦科公司与云隆公司之间的租赁合同关系合法、有效，双方均应按照协议内容全面履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。关于合同解除原因。本案中，云隆公司在未征得麦科公司协商一致的情况下出具解除合同意向书面材料，因其无合同解除权，该书面材料无合同解除效力。后麦科公司于2019年5月31日向云隆公司发函通告合同解除，现云隆公司已从涉案租赁房屋腾退，且云隆公司亦认可双方合同已实质解除，一审法院确认双方租赁合同关系于2019年5月31日解除。关于合同解除原因，麦科公司诉状陈述系云隆公司擅自转租及提前解除租赁合同违反合同约定，庭审中明确为双方协商一致解除合同，但同时又以云隆公司转租和提前退出租赁构成违约而要求其承担违约责任。云隆公司则主张系麦科公司采取强制清退等方式单方违约解除合同。对此，一审法院认为，云隆公司出具的书面材料仅表达了解除合同意愿，未明确解除时间、解除后果等清理结算内容，而对麦科公司发送的《房屋租赁收回通告》云隆公司始终未予认可，故以现有证据无法认定双方达成一致协议解除合同。合同解除为形成权，应以有解除权的当事人作出的解除合同意思表示确定合同解除的类型。麦科公司在《房屋租赁收回通告》中明确“……现因乙方宁波云隆进出口有限公司在合同履行过程中,由于经营战略调整等原因,决定把办公场所提前退还给麦科(宁波)磁业有限公司,并于2019年5月28日以书面形式向甲方麦科(宁波)磁业有限公司提出申请,甲方麦科(宁波)磁业有限公司现按《租赁合同》违约条款处理,提前解除《租赁合同》”，系以云隆公司提前退出租赁构成违约为由解除合同。云隆公司自2019年4月起虽着手引入第三方宁波市云隆商业管理有限公司接入租赁，并寻求与麦科公司洽谈，其出具的书面材料明确提出决定将涉案房屋提前归还给麦科公司、提前解除合同，构成预期违约，应当依照合同约定承担违约责任，是故麦科公司要求云隆公司支付违约金25元，予以支持。关于云隆公司是否应当支付房屋占有使用费并赔偿律师费、安保费、设施维修费。麦科公司在云隆公司2019年5月28日出具书面材料后，随即于2019年5月31日发出《房屋租赁收回通告》，并自2019年6月初开始对涉案租赁房屋派驻安保人员、实施清退，有违“在合同期内，甲方或乙方擅自提前单方面终止本合同，则该方应提前3个月书面通知另一方”的合同精神。同时，基于诚信原则，麦科公司也应当给予云隆公司腾退等处理合同解除善后事宜的合理时间。根据麦科公司2019年11月11日的庭审陈述，云隆公司已腾退涉案房屋。而麦科公司派驻安保人员并实施清退涉案房屋，客观上造成云隆公司2019年6月开始无法正常经营，另鉴于其要求云隆公司支付违约金25万元已予支持，云隆公司2019年6月已支付租金83333元麦科公司应予退还，水电费等租赁物业相关费用，安保费、律师费以及至实际腾退之日止的房屋占有使用费也应由麦科公司自行承担。至于设施维修费10000元，以麦科公司现有证据，无法证明该项损失系因云隆公司所致，以及具体损失的金额，难以支持。双方一致同意押金10万元在本案中一并结算予以退还，云隆公司对麦科公司单方制作的水电费清单未予认可，麦科公司在判决前未就费用明细进一步举证，另鉴于2019年6月5日后麦科公司已开始派驻安保人员并实施清退涉案房屋，一审法院酌定押金全额退还，不再扣除2019年4-6月水电费12842.60元。关于云隆公司反诉主张的装修损失120.8万元(26.6万元*2年1个月+13.3万元*5个月)及违约金25万元。因双方仅对逾期付款、提前解约的违约金计算作出约定，故其他违约情形的违约金计算应以实际损失为限。云隆公司主张装修损失赔偿，因合同解除系因其预期违约所致，难以支持。麦科公司未给予合理腾退期间给云隆公司造成损失，一审法院本诉部分已作出考量，云隆公司未能证明其存在其他合理损失，故其主张的其他部分的违约金、违约损失难以支持。综上，双方诉请合理部分，依法予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认麦科(宁波)磁业有限公司与宁波云隆进出口有限公司于2016年7月1日签订的《厂房租赁合同》于2019年5月31日解除；二、宁波云隆进出口有限公司支付麦科(宁波)磁业有限公司违约金25万元；三、麦科(宁波)磁业有限公司支付宁波云隆进出口有限公司退还租金83333元、押金10万元；以上二、三项给付义务相互折抵后，宁波云隆进出口有限公司支付麦科(宁波)磁业有限公司66667元，限于一审判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回麦科(宁波)磁业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回宁波云隆进出口有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）。案件受理费6413元，由宁波云隆进出口有限公司负担5050元，麦科(宁波)磁业有限公司负担1363元。反诉受理费18672元，减半收取计9336元，由麦科(宁波)磁业有限公司负担1983元，宁波云隆进出口有限公司负担7353元。 二审中，双方当事人均未向本院提交证据。 对原审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，上诉人云隆公司承租被上诉人麦科公司涉案房屋期间，于2019年4月18日，以《委托协议》形式擅自将涉案房屋转租给宁波市云隆商业管理有限公司，并在未与被上诉人协商一致的情况下向被上诉人书面出具解除合同申请，原审法院据此认定上诉人行为预期违约，涉案合同于2019年5月31日被上诉人向上诉人发函通告合同解除之日解除，证据充分，并无不当。上诉人提出转租经被上诉人一方吴某同意，且该解除申请系双方对解除合同基本达成一致的提前下根据被上诉人要求出具，但上诉人未提供“吴某”的身份材料、“吴某”同意的证据及“吴某”有权代表被上诉人的证据，也未提供其法定代表人陈辉出具该书面申请时双方对合同解除条件已达成一致的证据，故上诉人该主张证据不足，本院难以采信。在涉案合同已解除、被上诉人于2019年6月初开始对涉案租赁房屋派驻安保人员、实施清退后，上诉人于2019年6月23日向被上诉人发函要求撤回提前解除合同的意向及同月27日的告知函，因被上诉人对此未表示同意，故上诉人该发函行为不影响本案的处理。 综上所述，宁波云隆进出口有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18672元，由上诉人宁波云隆进出口有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱亚君 审判员  黄永森 审判员  赵保法 二〇二〇年七月二十七日 书记员  潘芬芬 ??10? ??11?