四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终130号 上诉人（原审原告）：李季蓉，女，汉族，1966年2月2日出生，住成都市温江区。 上诉人（原审原告）：王加渊，男，汉族，1954年7月26日出生，住成都市温江区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：尹黎，四川蓉兴律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：刘军，四川蓉兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡延凤，女，汉族，1965年9月3日出生，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：王举一，男，汉族，1986年9月19日出生，住成都市温江区，系胡延凤儿子。 上诉人李季蓉、王加渊因与被上诉人胡延凤房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初3282号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法由审判员袁晟翔适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 李季蓉、王加渊上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或者依法改判。事实与理由：一、一审庭审中李季蓉、王加渊与胡延凤就解除合同达成一致意见，并得到一审法院支持，即表明案涉《租房协议书》应于2019年9月9日解除，胡延凤理应支付合同解除之前尚欠的2019年6月1日至2019年9月9日共计三个月零九天的租金29308.95元，一审法院判决胡延凤仅支付李季蓉、王加渊一个月的租金系事实认定错误；二、一审认定李季蓉、王加渊与胡延凤之间未就房屋结构改变一事作出约定，且胡延凤没有改变案涉房屋结构系事实认定和法律关系适用错误；三、一审审理中未对李季蓉、王加渊提交的关于胡延凤改变房屋结构的事实的照片和视频组织质证系程序违法；四、一审判决不予认可一个月的维修期损失系法律关系适用错误。 胡延凤辩称：一、与李季蓉签订合同的是胡延凤的丈夫王朝君，胡延凤不是合同的相对人；二、胡延凤已经通过微信和短信的方式同意解除房屋租赁合同，并于约定的时间内将房屋腾退完毕，胡延凤的丈夫王朝君已经通过成都市温江区公证处将《解除租赁通知书》送达给李季蓉；三、本案发生的根本原因是案涉房屋租金过高；四、胡延凤并没有违反合同约定改变房屋结构；五、胡延凤在2012年6月1日租赁李季蓉的四间商铺时，每间商铺交了一千元押金，该押金至今未退。 李季蓉、王加渊向一审法院提出诉讼请求：一、解除双方的租赁合同；二、胡延凤赔偿李季蓉、王加渊被损坏房屋的拆除重建费用32005元（隔墙用砖12m×4m×70块×2堵×0.5元=3360元、砂浆、抹灰、砌砖3m³×500元=1500元、抹灰工资192m³×15元=2880元、两堵墙合计工资计材料10865元；天棚170㎡×40元=6800元、双管日光灯16支×100元=1600元、电器材料计工资3000元、建渣清场工资2000元，总计32005元）；三、胡延凤支付逾期未付的房租8881.5元（暂按一个月计算）；四、胡延凤支付空置期房租8881.5元（暂按一个月计算）；以上三项金额共计49768元；五、由胡延凤承担本案一审诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年6月1日，李季蓉与胡延凤签订《租房协议书》，约定李季蓉将位于温江区间出租给胡延凤使用，租用时间从2017年6月1日起至2020年5月30日止，每平方米50元，每月租金为8881.5元（177.63㎡×50元），每年度支付一次。乙方（胡延凤）没有经甲方（李季蓉）同意，不能任意改变房屋结构，在租房期间，乙方（胡延凤）不按照以上条约，甲方（李季蓉）有权收回铺面，不退还租金，房期满后，若乙方（胡延凤）继续使用，价格另行协商，但要提前一个月预交下年的房租。上述合同签订后，李季蓉将案涉房屋交给胡延凤使用。胡延凤支付租金至2019年6月1日，之后未再支付租金。 胡延凤称其于2019年6月15日从案涉房屋中搬离，并于2019年6月26日向李季蓉公证邮寄送达了已经清场的通知，对此李季蓉不予认可。 李季蓉与王加渊系夫妻关系，案涉房屋系1997年成都市温江开发公司出卖给王加渊用于抵偿尚欠王加渊的工程及利息款。 一审法院认为，关于合同解除问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。李季蓉与胡延凤签订的《租房协议书》系当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。现李季蓉、王加渊主张解除《租房协议书》，庭审中胡延凤同意解除合同，故对李季蓉、王加渊要求解除《租房协议书》的诉请，一审法院予以支持。 关于租金。李季蓉、王加渊已经履行了交付租赁物给予胡延凤使用的义务，胡延凤承租并使用案涉房屋后，理应按合同约定在第三年租赁期开始即2019年6月1日前向李季蓉、王加渊支付第三年度的房屋租金，借故拖欠确已构成违约，应当承担相应的违约责任。合同约定月租金为8881.5元，故对于李季蓉、王加渊要求胡延凤支付从2019年6月1日至2019年7月1日的租金8881.5元的诉请，一审法院予以支持。 关于李季蓉、王加渊主张的拆除重建费用32005元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李季蓉、王加渊主张胡延凤擅自改变房屋结构、破坏房屋设施，要求赔偿拆除重建费用32005元，对此并未提供胡延凤改变案涉房屋结构的证据，且双方对此并无约定，故对该项诉请，一审法院不予支持。 关于李季蓉、王加渊主张的空置期房租。李季蓉、王加渊主张因装修房屋造成房租损失费也应由胡延凤承担，因李季蓉、王加渊并未提供充分证据证明案涉房屋已被胡延凤改变房屋结构，且双方对此并无约定，故对该项诉请，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除李季蓉与胡延凤签订的《租房协议书》；二、胡延凤于判决生效之日起十日内向李季蓉、王加渊支付租金8881.5元；三、驳回李季蓉、王加渊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计522元，由李季蓉、王加渊负担429元，胡延凤负担93元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 胡延凤提交以下证据：证据1.与尹青安、“温江，金马门面”、“胡*琳”、“夺冠”的微信聊天记录，拟证明李季蓉和王加渊收取押金的事实以及由于李季蓉和王加渊临时增加了租金，导致案涉房屋无法转让，造成了胡延凤的损失的事实；证据2.李季蓉与王朝君于2017年6月1日签订的《租房协议书》，拟证明该案涉合同的相对人是王朝君而非胡延凤。 对于胡延凤提交的证据，李季蓉、王加渊发表质证意见称，对证据1和证据2的真实性、合法性和关联性均不予认可。 对于上述胡延凤提交的证据1，因与本案争议焦点无关联性，本院不予采纳。对证据2《租房协议书》，胡延凤二审提交的该份租赁合同系李季蓉与王朝君订立，该合同与李季蓉一审提交的租赁合同内容一致，仅承租主体不同。对此，本院经审查认为，胡延凤二审提交的该份租赁合同未于一审提交，且二审时并未说明其延迟提交的原因，也无足以采信的证据证实其缔约的真实性，故，本院对其真实性不予确认，对该证据不予采信。 本院经审理查明的事实与采信的证据与一审一致。另查明，案涉房屋已于2019年9月9日前腾退交接完毕。胡延凤与王朝君已于2017年9月28日解除婚姻关系。 结合当事人的诉辩情况，本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 关于案涉租赁合同的承租人认定问题。本院认为，鉴于案涉房屋一直为胡延凤经营超市所用，胡延凤一直是该案涉房屋的直接占有人和权利享有者，且其一直向李季蓉履行租金给付义务，故本院对李季蓉与胡延凤之间的房屋租赁关系予以确认，一审结合上述事实，并依李季蓉提交的租赁合同内容认定胡延凤系承租人正确，本院予以确认。 关于合同解除问题。本案中，李季蓉主张案涉合同系于一审庭审时解除，而胡延凤对此不予认可。胡延凤认为，因李季蓉临时提高租金致使其解除合同，且其已于2019年6月24日通过成都市温江区公证处将《解除租赁通知书》送达给李季蓉，故案涉租赁合同系其通知解除。对此，本院认为，于案涉租赁合同履行过程中，李季蓉确有向胡延凤作出提高租金的要约，但并无足以采信的证据证实李季蓉于合同履行过程中存在阻碍现存合同继续履行的行为，故李季蓉该变更合同约定内容的要约行为不构成毁约。同时，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，当事人一方以通知解除合同须以享有解除权为前提，否则通知解除不发生解除的法律效力。本案中，尽管胡延凤作出了解除通知，但其通知时并不享有解除权。同时，鉴于一审中双方就合同解除达成一致且案涉房屋已于2019年9月9日前完成交接，故一审认定案涉租赁合同于2019年9月9日解除正确，本院予以确认。 关于合同租金问题。本案中，李季蓉于二审庭审中确认2019年9月9日前已收回房屋；但胡延凤主张其已于2019年6月15日前完成腾退。对此，本院认为，虽然双方于本案中确认胡延凤已于2019年6月30日前搬离案涉房屋，但承租人单方的搬离行为并不发生解除及返还的法律效力。案涉合同系2019年9月9日解除，故该租赁费用应当支付到案涉租赁合同解除时为止，故胡延风应当支付李季蓉2019年6月1日至2019年9月9日止的租金费用。因双方约定月租金为8881.5元，故案涉未缴纳租金合计29308.95元。 关于是否支付拆除重建费用的问题。李季蓉认为胡延凤违反了《租房协议书》第五条“乙方没有经甲方同意，不能任意改变房屋结构。”之规定，因此其应当承担拆除重建费用。本院认为，承租人应当按照合同约定妥善使用租赁物，未经出租人同意，承租人负有不得随意对案涉房屋进行结构性改动的义务。一审中李季蓉提交的房屋毁损的照片及视频证据不足以证实胡延凤存在对房屋结构改动的事实，且二审中李季蓉也并未提交新的证据证实其主张。故李季蓉主张的拆除重建费用缺乏事实基础，本院对其主张不予支持。另，关于空置期房租问题。李季蓉认为该主张系因胡延凤承租案涉房屋时造成房屋损坏所致的损失赔偿，故胡延凤需要对受损的房屋进行为期一个月的维修，维修期间造成的房租损失应当由胡延凤承担。本院认为，因李季蓉未能提交充足的证据证实胡延凤存在改变房屋结构致案涉房屋无法租赁的事实，故空置期间房租损失亦缺乏依据，本院不予支持。一审法院依现有证据不予支持并无不当，本院予以维持。 关于押金问题。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”之规定，因胡延凤并未向一审法院提出反诉，属于在二审中增加诉讼请求，且二审时双方无法就押金问题达成调解，故本院对此不予处理。 综上所述，李季蓉、王加渊的上诉请求部分成立，对其成立的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持成都市温江区人民法院（2019）川0115民初3282号民事判决第一项“解除李季蓉与胡延凤签订的《租房协议书》”； 二、撤销成都市温江区人民法院（2019）川0115民初3282号民事判决第三项“驳回李季蓉、王加渊的其他诉讼请求。”； 三、变更成都市温江区人民法院（2019）川0115民初3282号民事判决第二项“胡延凤于判决生效之日起十日内向李季蓉、王加渊支付租金8881.5元；”为“胡延凤于判决生效之日起十日内向李季蓉、王加渊支付租金29308.95元。”。 二、驳回李季蓉、王加渊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担，按照一审判决确定的方式执行；二审案件受理费1044元，由李季蓉、王加渊负担600元，由胡延凤承担444元。 本判决为终审判决。 审判员  袁晟翔 二〇二〇年七月十三日 书记员  符 莎