文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初7275号原告：重庆新隆信物业管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区石坪桥横街特5号，统一社会信用代码915001077530560415。法定代表人：高仲。委托诉讼代理人：秦晋川，重庆依斯特律师事务所律师。被告：徐沛良，男，汉族，1961年7月17日生，住上海市。委托诉讼代理人：刘厚忠，重庆念南律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋雯雯，重庆念南律师事务所律师。原告重庆新隆信物业管理有限公司（以下简称“新隆信公司”）与被告徐沛良物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告新隆信公司的委托诉讼代理人秦晋川，被告徐沛良的委托诉讼代理人刘厚忠、宋雯雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新隆信公司向本院提出诉讼请求:1、请求法院判令被告支付欠付的物业管理费67473.15元，公摊水电费750元；2、判令被告立即支付原告逾期支付物业管理违约金（滞纳金）1000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求：主张物业管理费51760.22元、公摊水电费580元。事实与理由：2007年1月22日，被告与重庆天骄物业管理有限公司签订了《天骄·YYYYY前期物业管理服务协议》，双方对物业管理费、违约金等进行了约定。合同签订后，重庆天骄物业管理有限公司无任何交接手续撤场，只能由重庆隆鑫物业管理有限公司继续为案涉小区提供物业服务，2017年5月，隆鑫物业与YYYYY小区业委会重新签订物业服务合同，从2014年1月1日至2020年3月31日，被告拒缴物业费以及公摊水电费，虽经原告多次催要，被告均不予交纳，特提起诉讼。被告徐沛良辩称，双方没有签订物业服务管理协议，对物业管理费并未达成一致意见，被告未接房，也未居住，房屋一直处于空置状态，被告并未享受到物业服务，从2014年至今原告并未催收物业费，已过诉讼时效。房屋周边杂乱不堪，物业未尽其物业管理服务。物业在明知涉案房屋业主并未装修及居住的情况下，明目张胆放纵他人私自占用业主的游泳池、花园及房屋，堆放杂物和垃圾，同时涉案房屋窗户被打开，由此可见物业并未尽到其物业管理职能。故被告不应承担物业费、公摊水电费及违约金。经审理查明，重庆隆鑫物业管理有限公司于2019年11月28日更名为新隆信公司。被告徐沛良系九龙坡区XXXXX房屋（以下简称案涉房屋）产权人，该房屋建筑面积616.19平方米。2008年7月1日，重庆隆鑫花漾湖地产有限公司（以下简称隆鑫花漾公司）（甲方）与原告（乙方）签订《YYYYY一期前期物业服务合同》（以下简称服务合同），载明甲方选聘乙方提供物业服务，约定物业服务费按建筑面积计算，别墅3元/月×平方米（含电梯费，水电公摊费另收）；共用的专项设备运行的电能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；本合同期限届满或业主委员会成立与业主大会所选聘或（续聘）的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，按每日千分之三向乙方支付违约金。2017年5月5日，美茵河小区业主委员会（以下简称美茵河业委会）（甲方）与原告签订《物业服务合同》，约定甲方续聘乙方实施YYYYY小区区域的物业管理服务相关事宜，订立本合同；物业服务费由业主按月度缴纳，别墅为3元/平方米×月（备注：15栋至16栋、34栋至46栋），公摊水电费：10元/户×月；业主应于本合同签订生效之日起，按约定标准于每月10日前缴纳当月产生的全额物业管理服务费用；自本合同双方签订生效之日起至甲方另聘物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同终止；甲方的业主或物业使用人违反合同约定，未能如数交纳物业服务费、公摊水电费，应按每日0.03%的标准向乙方支付违约金。2017年6月5日，重庆市九龙坡区房屋管理局出具备案证明，载明：《物业服务合同》已予以备案。合同签订后，原告依约向被告提供了物业服务，但被告从2008年起未缴纳物业管理费等费用。2018年6月1日至2019年7月3日，原告陆续向被告发送短信，要求被告向其交纳相关费用。庭审中，原告举示YYYYY小区业主委员会出具的《证明》一份，载明“兹证明重庆隆鑫物业管理有限公司从2008年7月至2017年4月，一直在YYYYY小区实施物业管理服务工作（备注：公摊水电费：10元/户/月）”。原告举示律师函以及收寄回执各一份，拟证明其向重庆九龙坡区兰美路XXXXX邮寄律师函一份向被告催收过费用。庭审中，被告举示照片17张，拟证明原告未尽到物业管理职责。以上事实，有前期物业服务合同、产权证明、物业管理协议、公摊明细单、催费通知单等证据和当事人的陈述在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原告与隆鑫花漾公司签订的《服务合同》，原告与美茵河业委会签订的《物业服务合同》真实有效，内容未违反法律的强制性规定，应属合法有效，双方理应遵守，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。被告虽对原告的诉讼主体资格存疑，但其并未向本院举示相反的证据予以证明，故本院对其辩解意见不予采信。被告系案涉房屋业主，其虽辩称并未办理房屋交接手续，不应缴纳物业费，但其作为案涉房屋的业主，已办理房屋产权证，出现有关物业问题亦是与原告进行沟通，故本院对其辩解意见不予采信。关于公摊水电费的问题，因隆鑫花漾公司与原告签订的服务合同中并未明确约定公摊水电费的计价标准，仅约定应独立计量核算，合理向业主分摊计收，本院结合YYYYY小区业主委员会出具的《证明》以及原告与YYYYY小区业主委员会签订的《物业服务合同》，对原告主张的10元/户/月的公摊水电费计价标准予以采信。庭审中，原、被告均确认被告从2008年开始未交物管费，现原告自愿向被告追收2015年6月1日至2020年3月31日期间的半价物管费以及公摊水电费，本院对此予以尊重和明确。被告虽辩称原告诉请已过诉讼时效，但原告已于2018年6月1日通过短信通知的形式向被告主张其权利，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，原告诉请未过诉讼时效，本院对被告的该项辩解意见不予采信。被告应向原告交纳从2015年6月1日起至2020年3月31日期间未按时缴纳物业服务费以及公摊费，现原告诉请的物业管理费和公摊费的金额并不违反法律规定，本院予以尊重和明确。被告虽辩称原告未尽物业管理职责，但其并未举示充分的证据予以证明，本院对其辩解意见不予采信。因被告并无拖欠物业服务费的主观恶意，亦当庭对违约金提出异议，结合本案实际情况，本院酌情认定被告应向原告支付违约金500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告徐沛良于本判决生效之日起十日内向原告重庆新隆信物业管理有限公司支付从2015年6月1日起至2020年3月31日止的物业服务费51760.22元、公摊费580元以及违约金500元；二、驳回原告重庆新隆信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为765元，由被告徐沛良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  张 雪二〇二〇年七月二十二日法官助理  周小杰书 记 员  胡田梅