陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕民终644号 上诉人（一审原告、反诉被告）：西安市轨道交通集团有限公司（原西安市地下铁道有限责任公司）。住所地：西安市经济技术开发区凤城八路126号。 法定代表人：宋杨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沙金，陕西丰瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫云珠，陕西丰瑞律师事务所律师。 上诉人（一审被告、反诉原告）：西安裕能商业运营管理有限公司。住所地：西安经济技术开发区地铁一号线万寿路站综合出入口BC区域。 法定代表人：涂洪能，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈大可，陕西联诺律师事务所律师。 上诉人西安市轨道交通集团有限公司（以下简称轨道公司）与上诉人西安裕能商业运营管理有限公司（以下简称裕能公司）租赁合同纠纷一案，双方均不服陕西省西安市中级人民法院（2019）陕01民初501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人轨道公司委托诉讼代理人沙金、闫云珠，上诉人裕能公司法定代表人涂洪能及其委托诉讼代理人陈大可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 轨道公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项；2、改判一审判决第一项为裕能公司支付轨道公司租金24794325.83元（自2017年5月15日起至2019年3月14日止）；3、改判一审判决第二项为裕能公司支付轨道公司相当于欠付24794325.83元租金利息的违约金，违约金暂计至上诉时2687948.73元并持续主张至实际支付日。（以6772350元本金为基数从2016年11月26日起并主张至实际支付日；以6772350元本金为基数从2017年10月15日起暂计至实际支付日；以6772350元本金为基数从2018年4月15日起并主张至实际支付日；以4477275.83元本金为基数从2018年10月15日起主张至实际支付日。2019年8月20日前利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。）4、本案一、二审诉讼费由裕能公司承担。 事实与理由：1、一审法院对本案租金截止时间认定错误。轨道公司发出《万寿路站北侧综合出入口项目拆迁告知函》（以下简称《告知函》）仅为履行合同的通知义务，并未对裕能公司承租区域产生实质影响。一审以《告知函》落款时间作为认定租金的截止时间，事实认定错误。《告知函》为轨道公司按照合同和法律规定，履行合同的通知义务，仅要求裕能公司做好相应的有可能存在的拆迁准备工作，并确定联系人，以便双方后期予以协调沟通便利，并非解除合同的意思表示，更不会导致双方租赁合同无法实际履行。 2、裕能公司自2018年7月13日后至清租公告张贴前，一直占有且持续经营租赁场地，对于轨道公司主张的2018年7月13日至2019年3月14日区间的租金，应予以支持。裕能公司自2018年7月13日以后，仍持续占有并经营租赁区域。庭审过程中，裕能公司亦认可2018年7月13日之后至2019年3月14日之间实际经营的事实。涉案租赁场地因政府政策等原因，轨道公司联合西安市幸福路地区综合改造管理委员会（以下简称幸福路管委会）张贴清租公告，函告各经营户于2019年4月15日前搬离，其后对于裕能公司因清租产生的损失问题，轨道公司已委托幸福路管委会就清租后补偿等内容与裕能公司达成一致。根据幸福路管委会提供的清租资料，证实裕能公司2018年7月13日以后一直持续经营该租赁场地，并不存在一审法院认定的自2018年7月13日之后，租赁合同无法继续履行的事实。 裕能公司辩称，2018年7月6日西安市人民政府（117）号专项问题会议纪要明确要求：“由市轨道办负责，新城区配合，做好地铁一号线万寿路站上盖物业腾退工作”。2018年7月13日轨道公司向裕能公司送达《告知函》，载明：根据2018年7月6日西安市人民政府专项问题会议精神，为加快幸福林带工程建设，裕能公司承租的轨道公司万寿路北侧综合出入口项目属拆迁范围；裕能公司自函告之日起尽快做好拆迁准备，并就裕能公司与轨道公司提前解除合同相关事宜确定联系人，以便双方尽快对接。因此，轨道公司在2018年7月6日已明知西安市人民政府会议纪要的情况，明确在《告知函》中要求与裕能公司解除《西安地铁一号线万寿路站综合出入口B+C区域经营场地经营权租赁合同书》（以下简称《租赁合同》），故其在上诉状中所称的“有可能存在的拆迁准备工作”与事实明显不符。轨道公司按照西安市人民政府会议纪要的要求向裕能公司送达《告知函》，就是解除《租赁合同》的意思表示。裕能公司自收到《告知函》后，根据轨道公司和政府的要求，开始进行各项拆迁工作的准备，商户在得知此消息后也明确拒绝继续缴纳租金，并就赔偿问题多次联系裕能公司要求予以解决。因此，租赁场地实际上也已经不具备经营条件。原审判决对涉案场地租赁期限的起止时间认定正确，尊重客观事实与市场环境。 事实上，轨道公司与幸福路管委会在张贴通告后，未就商户的清租进行补偿，在裕能公司和商户的多次要求下，轨道公司才委托幸福路管委会及西安市新城区长乐中路街道办事处（以下简称长乐中路街办）与裕能公司签订了补偿协议，至2019年6月底至8月14日才开始专项赔付次承租人中的小商户。轨道公司至今都未按照《西安市国土资源局关于落实市政府2018年第180号专题会议纪要的意见》对整个项目进行清租补偿。原审判决虽然认定“幸福路管委会及长乐中路街办与裕能公司签订《清租补偿协议》，并已按约支付了部分补偿款项，裕能公司亦向幸福路管委会及长乐中路街办移交了部分场地，对裕能公司在原审中主张轨道公司单方解除合同造成其损失，不予支持”，但事实上，仍有大部分商户未进行清租赔偿，依然存在严重的商户维稳问题。轨道公司上诉请求没有事实依据、合同依据及法律依据，应当依法驳回其上诉请求。 裕能公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第四项，改判支持裕能公司反诉请求第一、二项，判令轨道公司赔偿裕能公司因延期交付场地造成的损失27054043.94元，支付裕能公司垫付款8388855元；2、本案诉讼费由轨道公司承担。 事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，未支持裕能公司的反诉请求，严重损害了裕能公司的合法权益。1、一审法院在轨道公司违反合同约定，延期交付场地，给裕能公司造成巨大经济损失的情况下，未依法认定轨道公司应当承担的违约赔偿责任，于法不符；驳回裕能公司主张赔偿因延期交付场地造成损失的反诉请求，没有事实和法律依据。双方签订的《租赁合同》第4.2条、第10.1条约定，租赁起止时间为2016年1月1日起至2025年12月31日，轨道公司应当于2015年7月1日前向裕能公司交付场地。事实上，在轨道公司施工的同时，为避免损失扩大，裕能公司经轨道公司同意，于2016年11月15日进场装修施工，轨道公司延期交付场地达14个月15天。裕能公司在合同订立后开展前期筹备、招商、宣传等大量工作，是市场经济下的正当商事行为，而轨道公司作为合同甲方，在合同订立过程中一直处于主导地位，对于何时交付场地也完全掌控，截止2016年11月15日才允许裕能公司进场装修施工。在此之前，裕能公司多次函告轨道公司要求交付场地，轨道公司均未予回复。截止2017年3月9日，轨道公司下属西安迪美物业管理有限责任公司（以下简称迪美公司）出具的《地铁一号线万寿路项目施工遗留问题汇总》就涉案场地内包括房屋漏水、暖通空调无法正常使用、消防系统等施工遗留问题进行三次汇总，现场存在大量施工问题均没有得以解决，直接影响场地的正常使用。由于轨道公司的持续延期，造成裕能公司招商多次失败，并向经营商户进行了赔付，产生了巨大经济损失。陕西新兰特资产评估有限责任公司就轨道公司延期交付场地造成裕能公司向商户赔偿及延期交付商铺产生的相关成本进行了评估，出具了报告，评估结论为：截止评估基准日，裕能公司设定租赁期间的补偿价值为38434043.94元。裕能公司暂扣除部分金额后，主张轨道公司赔偿损失27054043.93元。 一审判决认定轨道公司不存在违约行为，没有事实和法律依据。《租赁合同》17.2.2条约定，“轨道公司因故无法按期移交场地，裕能公司必须无条件接受，轨道公司于2016年12月31日前仍未能向乙方交付场地，视为轨道公司违约。”该条是典型的无效条款。根据《合同法》第40条规定，轨道公司在其制订的制式《租赁合同》中免除其责任，排除裕能公司主要权利，属于无效条款。况且，该条款对于2016年12月31日前延期交付场地，并没有约定轨道公司不需要承担赔偿责任。一审判决基于无效的合同条款，认定轨道公司不存在迟延交付租赁物，系认定事实错误；认定轨道公司不承担违约责任，适用法律不当。 轨道公司延期交付场地造成损失问题，不仅裕能公司多次向轨道公司反映，轨道公司也多次组织各部门和裕能公司共同召开协调会。2017年11月28日轨道公司向裕能公司发出《关于西安地铁一号线万寿路综合出入口B+C区域经营场地相关问题的通知》后，裕能公司已将相关资料提交给了轨道公司，但轨道公司没有予以解决、回复。上述事实足以说明轨道公司对其违反《租赁合同》，延期交付场地，给裕能公司造成巨大损失的情况是明知的，且愿意承担违约责任。原审判决认定“裕能公司也未提交证据证明其与轨道公司就前期损失问题另行达成一致意见”，显然与事实不符。 2、裕能公司主张轨道公司支付垫付款项，有事实和合同依据，符合法律规定。裕能公司依法向一审法院提交了向轨道公司送达的函件，施工遗留问题汇总，有关垫付款项的合同、收款收据等，足以证明轨道公司向裕能公司移交的场地存在大量施工问题，裕能公司为实现租赁合同项下的经营目的，减少损失而垫付各项费用。裕能公司依据《租赁合同》第17.3条主张轨道公司支付所垫付费用，有事实及合同依据。一审法院以裕能公司未经轨道公司委托或指令，而排除该费用支出的合理性，驳回裕能公司该项诉请明显不当。轨道公司对于裕能公司向其提出的函件，均采取默许而不书面回复的方式。裕能公司主动为轨道公司解决场地存在的诸多问题，垫付费用时均向轨道公司在函件中予以说明，在轨道公司不解决或无力解决的情况下，裕能公司才被迫垫付费用，以保障商场能够正常经营。一审法院没有客观的考虑上述因素，驳回裕能公司主张垫付费用的反诉请求，于法不符。 轨道公司辩称：1、一审法院认定轨道公司不存在未按合同约定交付场地，不承担延期交付场地的违约赔偿责任，认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一审庭审过程中，裕能公司认可的交场时间以及一审法院认定的交场时间均为2016年11月15日，根据《租赁合同》约定，轨道公司因故无法按时移交场地，裕能公司必须无条件接受，轨道公司于2016年12月31日前仍未交付场地，视为轨道公司违约，裕能公司可提前终止合同。而轨道公司实际于2016年11月15日交付了场地，并不存在延迟交付租赁物的事实，裕能公司要求轨道公司赔偿因延期交付场地给其造成的损失，缺乏合同依据。裕能公司自行委托陕西新兰特资产评估有限责任公司就延期交付造成其向商户的赔偿及相关成本所出具的评估报告，是其自行单方委托，且该评估报告所依据的基础事实是轨道公司存在延期交付的情形，评估基准日也与裕能公司在一审庭审中认可的交付时间一致即2016年11月15日，而轨道公司的交付时间符合双方合同约定，并不存在延期交付的情形。评估报告中因延期交付商铺给商户的赔偿所依据的证据材料等均未经轨道公司质证，且根据评估报告所述，裕能公司对于未能如约交付产生的退铺违约金采用现金进行赔付，仅以自然人所打收据作为依据，没有完整的交易支取凭证，不符合一般商业交易习惯，无法证明该笔流水真实发生，该评估报告没有事实和法律依据，一审法院并未予以采纳。《租赁合同》第10.1条约定，双方场地交接的具体时间应当以场地交接表确定的时间为准，在该项目合同签订前的招商文件及双方正式签订的租赁合同中均有明确约定，裕能公司明知且认可轨道公司场地交付时间存在不确定性，其在招商时应当对场地交付时间推迟有一定预判，其自行对外招商并与次承租人签订过早起租时间的租赁合同，产生的损失应当由其自行承担。 裕能公司认为《租赁合同》第17.2.2条是格式条款，没有事实和法律依据。轨道公司通过公开招商的方式与裕能公司签订的《租赁合同》，在招商文件中附有《租赁合同模板》，根据《招商文件》第八条第5款的约定“谈判人一经递交谈判响应文件，即表示对本项目的租赁面积、招商文件（含）合同文本和相关附件的内容接收和认可，中选后不得提出异议”裕能公司在参与招商时已明确知晓并认可《租赁合同》的内容，因此《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。该合同条款也不具备格式条款的单方制定、不可协商、规格化、定型化、适用对象广泛以及可重复使用的特点，不属于格式条款。《租赁合同》明确约定了甲方延迟交付场地的租期相应顺延，第17条违约赔偿中对双方的违约责任及后果均进行了约定，并不存在免除轨道公司责任，加重裕能公司责任或排除其主要权利的情形。且轨道公司在招商谈判文件及合同中均有租赁场地交付时间不确定性的表述，裕能公司明知该情形，在合同签订时也并未提出异议，也从未以合同显失公平行使过撤销权，裕能公司积极参与谈判并签订租赁合同的行为足以证明其对于合同条款的认可。因此《租赁合同》是双方平等协商的结果，并非格式条款。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务，本案中轨道公司按照合同约定交付场地，不存在延迟交付租赁物的情形，一审法院的认定完全正确。 2、裕能公司主张的垫付款项，没有事实和合同依据，一审法院驳回裕能公司的反诉请求并无不当，应当予以维持。裕能公司主张的《租赁合同》第17.3条为减轻损失的措施，其适用的前提是一方违约，另一方为减少违约引起的损失而采取的合理行动所支出的费用。根据《租赁合同》第17.2.2条及招商文件第八条第5款的约定，轨道公司完全按照合同约定向裕能公司交付了符合租赁使用目的的租赁场地，并不存在违约行为，且其也没有充分证据证明相关费用是接受轨道公司委托或指令。根据裕能公司所提供的相关证据也不能证明相关费用是用于租赁经营场地范围内的设施设备。因此，裕能公司上诉请求中所主张的垫付费用缺乏依据，一审法院驳回其对轨道公司该项反诉请求的理由充分，适用法律完全正确。裕能公司的上诉请求不能成立，应当予以全部驳回。 轨道公司向一审法院起诉请求：1、判令裕能公司向其支付租金33861750元（2017年1月26日至2019年7月25日期间租金）；2、判令裕能公司向其支付逾期缴纳租金的违约金69382725.75元（按照合同约定每逾期1日支付该周期租金总额5‰的违约金计算，暂计算至2018年12月31日，并持续主张到实际偿付日止）；3、诉讼费用由裕能公司承担。 裕能公司向一审法院反诉请求：1、判令轨道公司赔偿因延期交付场地给其造成的损失38434043.94元；2、判令轨道公司支付其垫付款项8388855元；3、判令轨道公司赔偿因单方解除合同给其造成的经济损失94010000元；4、诉讼费由轨道公司全部承担。一审审理中，裕能公司变更反诉请求第1项为：判令轨道公司赔偿因延期交付场地给其造成的损失27054043.94元。 一审法院认定事实：一审法院经审理查明，2014年11月，轨道公司（甲方）与裕能公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方授予乙方在西安地铁一号线万寿路站综合出入口B+C区域17365㎡的经营场地经营权。《租赁合同》第4.2条约定，经营许可期10年，起止时间为2016年1月1日起至2025年12月31日止；无论甲方提前或推迟交付场地，实际经营期起算时间以甲方交付经营场地时间推后第181天为准。第六条约定，首年租金单价65元/㎡/月，首年租金合计13544700元；租金每半年一付，首次租金需在收到“场地交接通知书”之日起10个工作日内支付，租金起算日期从场地交接之日起第181日起算；除首次租金外，其他租金支付日期为每次租金起算日期前30日。第七条其他费用及支付方式约定，7.1空调费：甲方原则上每年提供9个月的空调服务（每年制冷季为5、6、7、8、9月，供暖季为1、2、11、12月），每天的空调服务时间原则上是12小时，具体起止时间由甲方与乙方协商确定；7.3设施设备维护管理服务费：甲方授权迪美公司对西安地铁一号线万寿路站综合出入口B+C区域内甲方购置安装的所有设施设备（不包括乙方自行安装的所有设施设备及乙方装修时对甲方原有设施设备经过改造的部分）进行维护与管理（包括设施设备用房的保安保洁），包括房屋主体结构和外立面的维护和修缮（不包括乙方原因造成的损坏和房屋主体外立面的保洁）。第九条乙方权利、义务和责任约定，9.6负责二次装修消防审批和合法经营手续办理。第十条场地移交、接受和返还约定，10.1甲方应于租赁经营期起算前180天向乙方移交场地。如甲方因故无法按期移交场地，甲方须提前通知乙方，乙方必须无条件接受，租期相应顺延，自场地移交之日后第181天为租金起租日。10.2甲方应在经营场地交接前书面通知乙方进行场地交接，甲、乙双方在对经营场地及附属设施设备清查无误后，双方办理交接手续并签字确认。乙方应于收到“场地交接通知书”后20个工作日内完成场地验收和交接签字。原则上以乙方在场地交接单上的签字时间作为经营场地的交接时间。第十七条违约赔偿约定，17.1.1乙方未按时足额支付租金，且逾期不超过30日时，每逾期1日，甲方向乙方收取该支付周期租金总额的5‰作为违约金。17.2.2如甲方于2016年12月31日前仍未能向乙方交付场地，视为甲方违约，乙方可要求提前终止合同，甲方应无息向乙方退还所有已缴纳费用。第十八条合同变更、续约、终止及解除，18.4.3因不可抗力或国家政策变化，造成完全不能履行本合同，可以免除违约一方的责任，但该方应及时通知另一方，并妥善处理，避免损失扩大。18.5.1在租赁经营期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同。甲方发出终止通知终止本合同，发出终止通知之日即为提前终止日：（7）乙方未按时足额支付租金，且逾期超过30日的。 2016年7月29日，轨道公司与裕能公司及其他项目单位签署《场地移交表》，移交内容：从即日起万寿路Ⅲ-Ⅳ号综合出入口及万寿路站地下一层物业场地移交裕能公司，地下车库部分场地移交迪美公司；备注：相关单位配合建设单位完成后期的单位工程验收及相关专项验收工作，并负责验收问题的整改工作。在正式单位工程验收完成前，严禁进行现场已完设备、管线等一切实体工程的改动，如因私自改动影响设计功能和后期验收，由相关单位各自负责。同日，轨道公司与裕能公司及其他项目单位签署《设备移交表》，移交内容：从即日起万寿路Ⅲ-Ⅳ号综合出入口及万寿路站地下一层物业设施设备移交裕能公司，由迪美公司负责管理及使用。地下车库部分的设施设备，仅由迪美公司接管。移交单位与接管单位在一周内完成现场实物清点移交工作，并确认签字。清点中发现的遗留施工问题，移交单位自清点完成后一个月内完成整改工作，双方确认签字；备注同《场地移交表》备注内容。 2016年8月3日，西安市公安消防支队向轨道公司出具《建设工程消防验收意见书》，对西安市地铁一号线万寿路站Ⅲ-Ⅳ综合出入口建设工程进行了消防验收，综合评定该工程消防验收合格。 自2016年5月至9月，裕能公司多次向轨道公司发函，要求就迟延交付场地所产生的问题及损失予以解决。截止2017年3月，迪美公司出具的《地铁一号线万寿路项目施工遗留问题汇总》中提及到房屋漏水、暖通空调、消防系统等施工遗留问题的汇总尚未得到解决。2016年11月15日，裕能公司通知装修公司和商户进场装修。 2017年11月28日轨道公司向裕能公司发出《关于西安地铁一号线万寿路站综合出入口B+C区域经营场地相关问题的通知》，该通知显示：根据裕能公司提出的关于万寿路遗留问题的申请，轨道公司分别于2017年9月7日和9月11日就前期损失的问题进行约谈，约定裕能公司15天内提供损失相关票据及清单材料。期间多次催促，目前为止裕能公司还未提交相关材料，请其收到此通知后7天内提交该项目票据及清单材料，如若在该期限内还未提报，对其相关损失轨道公司将不予处理。 2018年7月13日，轨道公司下属西安市地铁资源开发公司向裕能公司送达《告知函》，内容为：根据2018年7月6日西安市人民政府专项问题会议精神，为加快幸福林带工程建设，裕能公司承租的轨道公司万寿路北侧综合出入口项目属拆迁范围；裕能公司自函告之日起尽快做好拆迁准备，并就裕能公司与轨道公司提前解除合同相关事宜确定联系人，以便双方尽快对接。 2019年3月14日，幸福路管委会、轨道公司向西安地铁一号线万寿路站综合出入口B+C区域经营场地各经营户发布通告，内容为：根据《西安市幸福路地区总体规划》需要定于2019年4月16日起对地铁一号线万寿路站北侧地铁上盖物业进行拆除，用于幸福路地区综合改造建设；通告各经营户务必于2019年4月15日前搬离地铁物业内的全部经营商品及相关设施、设备；各经营户尽快到A出站口三楼清租办公室办理补偿事宜。 2019年6月6日，轨道公司与幸福路管委会及长乐中路街办签订《西安市地铁一号线万寿路站北侧上盖物业范围内清租委托合同书》,约定轨道公司委托幸福路管委会、长乐中路街办进行西安地铁一号线万寿路站北侧上盖物业B+C区域内全部被清租人的清租补偿、撤场及垃圾清运工作，包括制定清租补偿方案并与承租人裕能公司签订清租补偿协议。 2019年6月28日，裕能公司与幸福路管委会建设局及长乐中路街办签订《西安市地铁一号线万寿路站北侧上盖物业范围清租协议书》，约定根据西安市人民政府《西安市幸福路地区总体规划》及专项问题会议纪要（117）（180）号文件精神和轨道公司与幸福路管委会建设局、长乐中路街办签订《清租委托合同》，就裕能公司租赁地铁一号线万寿路站北侧上盖物业清租事宜达成以下协议：一、清租范围1、裕能公司与轨道公司签订的《租赁合同》中载明的西安地铁一号线万寿路站北侧上盖物业B+C区域租赁经营场地商业面积17365㎡（含B区面积14745㎡及C区面积2620㎡）。2、裕能公司及2019年3月14日通告发布之日与乙方建立租赁关系的次承租人。二、步骤和时限：约定先行完成B区再行C区的清租工作，整体完成时为协议签订后的50日内。……四、地铁一号线万寿路站北侧上盖物业B+C区域范围内清租费用暂定金额为7800万人民币（包含本合同约定清租面积内全部场地进行清租工作产生的清租补偿费用、垃圾清运费用、幸福路管委会建设局及长乐中路街办管理费以及办公经费等全部清租费用），最终金额以西安市财政局评审中心评审结果为准。五、幸福路管委会建设局、长乐中路街办按以下方式向裕能公司支付清租费用：（一）用于次承租人清租费支付时限、条件和金额：裕能公司完成约定事项后，幸福路管委会建设局、长乐中路街办先后向裕能公司指定账户支付清租款1000万元人民币、1850万元人民币。裕能公司保证此款用于对次承租人的清租赔付工作。（二）用于裕能公司清租款项支付时限、条件和金额：裕能公司按本合同约定，先行清空B区地面一、二、三层所有次承租人和遗留垃圾、移交所有建筑物、提供所有商户解约协议及清偿证明，并按国家相关部门要求提供评审资料、《清空房屋保证书》、《次承租人交房单》、《清偿证明》以及幸福路管委会建设局、长乐中路街办认为应当提供的资料。B区地下、C区建筑物待国家相关部门就本次清租做出正式补偿方案确定的金额后15日内，裕能公司按轨道公司所提供的移交标准将盖建筑物腾交给幸福路管委会建设局、长乐中路街办，幸福路管委会建设局、长乐中路街办扣除委托人与裕能公司就本清租场地引发租赁纠纷案生效法律文书确定裕能公司应向委托人履行支付义务的金额，待委托人的清租款项到达长乐中路街办后将剩余款项支付到裕能公司账户。裕能公司与轨道公司延期交付场地的违约和损失，前期招商费用损失、空调设备故障、漏雨给裕能公司造成的损失等纠纷由裕能公司另行与轨道公司解决，不在本次清租范围内。但协商或判决确定的金额作为本协议冲抵依据。 2019年6月20日轨道公司向长乐中路街办支付款项3000万元；长乐中路街办分别于2019年6月28日、2019年7月1日、2019年8月14日向裕能公司累计支付清租补偿费用2650万元。 2019年7月10日，裕能公司委托陕西新兰特资产评估有限责任公司就轨道公司延期交付商铺给商户的赔偿和因延期交付商铺产生的相关成本进行评估。设定租赁期间为2015年7月1日至2016年11月15日；评估的价值类型为市场价值；评估基准日为2016年11月15日。评估结论为：截止评估基准日，裕能公司设定租赁期间的补偿价值为38434043.94元。同日，裕能公司委托陕西新兰特资产评估有限责任公司就合同预期权益价值进行评估。测算期限为2019年3月15日至2030年12月31日。经测算该预测期内地铁一号线万寿路站综合出入口B+C区场地经营权及商铺租赁收益权合同权益价值为9401万元。 2019年8月15日，裕能公司将地铁一号线万寿路站北侧上盖物业B区域地上一至三层建筑物移交至长乐中路街办。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。轨道公司通过招投标的方式与裕能公司签订《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。 依照《租赁合同》第4.2条、第10.2条约定，双方租赁期限为2016年1月1日起至2025年12月31日，实际经营期起算时间以轨道公司交付经营场地时间推后第181天为准，原则上以裕能公司在场地交接单上的签字时间作为经营场地的交接时间。轨道公司与裕能公司于2016年7月29日签署《场地移交表》、《设备移交表》，本案所涉《租赁合同》经营期限及租金起算日期应为自场地移交之日后第181天，即2017年1月26日，但该《场地移交表》、《设备移交表》中同时显示，涉案场地存在施工遗留问题，并备注在正式单位工程验收完成前，严禁进行现场已完设备、管线等一切实体工程的改动，故裕能公司虽签署《场地移交表》、《设备移交表》，但并不能正常装修使用，裕能公司辩称其2016年11月15日进场施工时间为场地移交之日，并从2017年5月15日起算租金，该院予以采信。2018年7月13日，轨道公司向裕能公司发出《告知函》，载明本案所涉承租项目属于拆迁范围，要求裕能公司做好拆迁和解除合同的准备，故自2018年7月13日双方租赁合同无法实际继续履行，轨道公司主张2018年7月13日之后租金，缺乏依据。经核算，裕能公司应当承担2017年5月15日至2018年7月13日的租金15802150元，轨道公司主张租金应予部分支持。裕能公司未能及时支付租金，违反合同约定，轨道公司主张支付违约金的诉讼请求，应予支持，但轨道公司主张违约金明显过高，裕能公司亦对此提出答辩，故该院予以减少，由裕能公司向轨道公司支付相当于裕能公司欠付15802150元租金利息的违约金。依据《租赁合同》第六条约定，首年租金合计13544700元，租金每半年一付，首次租金需在收到“场地交接通知书”之日起10个工作日内支付，租金起算日期从场地交接之日起第181日起算，其他租金支付日期为每次租金起算日期前30日，故首次应支付租金6772350元的违约金自2016年11月26日计算，第二次应支付租金6772350元的违约金自2017年10月15日计算，剩余2257450元租金的违约金自2018年4月15计算。利息标准该院酌定为按照银行同期贷款利率计算。鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），故在2019年8月20日前的租金利息按中国人民银行同期银行贷款利率计算，该日期后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。 根据《租赁合同》第10.1条、第17.2.2条约定，轨道公司因故无法按期移交场地，裕能公司必须无条件接受，轨道公司于2016年12月31日前仍未能向乙方交付场地，视为轨道公司违约，裕能公司可要求提前终止合同，轨道公司应无息向裕能公司退还所有已缴纳费用，本案中轨道公司于2016年12月31前交付了场地，并不存在迟延交付租赁物，裕能公司主张轨道公司支付因迟延交付场地造成其27054043.94元损失，缺乏合同依据，同时，裕能公司也未提交证据证明其与轨道公司就前期损失问题另行达成一致意见，故该反诉请求该院不予支持。关于裕能公司反诉要求轨道公司承担垫付款项的问题，因无证据证明裕能公司是接受轨道公司的委托或指令，也无充分证据证明相关费用是用于租赁经营场地范围内的设施设备，故该请求于法无据，该院不予支持。关于裕能公司反诉要求轨道公司赔偿因拆迁、清租解除合同造成的经济损失，因经营场地被拆除是基于西安市人民政府土地收储及政府关于“幸福林带”规划的原因，属于《租赁合同》第2.3.1条约定的政府原因导致合同终止的情形。且轨道公司已委托幸福路管委会及长乐中路街办负责清租补偿。幸福路管委会及长乐中路街办亦与裕能公司签订清租补偿协议，并已按约支付了部分补偿款项，裕能公司亦向幸福路管委会及长乐中路街办移交了部分场地。故裕能公司在本案中主张因轨道公司单方解除合同造成其损失，理由不能成立，对该请求不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条的规定，判决：一、被告（反诉原告）裕能公司于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）轨道公司租金15802150元；二、被告（反诉原告）裕能公司于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）轨道公司相当于欠付15802150元租金利息的违约金（以6772350元本金为基数从2016年11月26日起至本判决确定的实际给付之日止；以6772350元本金为基数从2017年10月15日起至本判决确定的实际给付之日止；以2257450元本金为基数从2018年4月15日起至本判决确定的实际给付之日止。2019年8月20日前的利息均按中国人民银行同期银行贷款利率计算，2019年8月20日后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告（反诉被告）轨道公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）裕能公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费558022元，由原告轨道公司负担462022元，由被告裕能公司负担96000元，本案反诉案件受理费372982元，由裕能公司负担（执行本判决时，双方将案件受理费一并结清）。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了庭审质证。上诉人轨道公司提交了两组证据。1、次承租人与裕能公司签订的《商铺租赁合同》终止协议书及《清场证明》；2、陕西省电力公司电费清单及发票（2018年5月-2019年5月）以及西安东郊能源有限责任公司空调费计算单及发票（2018年4月25日-2019年7月25日）。证明：次承租人与裕能公司终止合同的时间及次承租人实际停业搬离万寿路商业区域的时间均在2019年3月14日以后；涉案商场2018年5月-2019年5月的电费使用情况及2018年4月-2019年7月蒸汽使用情况，证明2019年3月14日之前，裕能公司均实际占用并经营租赁区域，2018年7月13日至2019年3月14日期间，该商业区域也一直持续经营，裕能公司应当按照合同约定支付该期间内的租金。一审法院关于“2018年7月13日自轨道公司发出的《告知函》后，双方租赁合同无法实际履行”的认定，与事实不符，应当依法予以改判。裕能公司质证认为：1、对轨道公司提交的《商铺租赁合同》终止协议书及《清场证明》等真实性予以认可，自2019年3月开始，裕能公司根据幸福路管委会和长乐中路街办要求，与各商户商谈签订终止协议，各商户在取得裕能公司赔付后才陆续搬离场地。2019年6月28日幸福路管委会建设局及长乐中路街办才依据轨道公司委托与裕能公司签订清租协议书，向裕能公司支付第一笔清租补偿费用，而且仅用于给次承租中的小商户。裕能公司于2019年8月15日即将B区地上一至三层建筑物全部移交给长乐中路街办。裕能公司自收到轨道公司《告知函》起，即开始准备拆迁工作，至正式向长乐中路街办移交建筑物，整个过程均是政府、轨道公司的拆迁过程，《租赁合同》无法正常履行，轨道公司主张该期间租金没有合同依据。2、对电费清单、发票以及蒸汽费相关票据的真实性无异议，对轨道公司的证明目的有异议，认为在长路中路街办未正式接收建筑物之前，为维持整个建筑物的安全、照明、监控、公共电梯等设施设备的运行，以及地下C区的正常经营，发生电费及供暖费是正常的，该证据不能证明商场运营情况。 上诉人裕能公司提交了两份证据。1、2018年7月6日西安市人民政府专题问题会议纪要（117号）；2、2018年12月4日西安市国土资源局关于落实市政府2018年第180号专题会议纪要的意见。证明：轨道公司根据117号会议纪要的要求，于2018年7月13日向裕能公司送达《告知函》，明确提出了拆迁和提前解除合同，根据《合同法》第96条的规定，双方签订的《租赁合同》已于通知送达之日解除。轨道公司是解除合同、清租的责任主体，但其未按照政府要求对裕能公司进行补偿。轨道公司质证认为：对上述两份证据的真实性认可；对其合法性不认可，裕能公司需说明证据合法来源；对其证明目的不认可。该会议纪要仅是市政府对幸福林带建设的工作安排，并未涉及租赁场地具体实施等细节，也并不影响双方合同的实际履行，裕能公司一直占用并实际经营租赁场地直至2019年7月。7800万元仅为预估的清租补偿费用，意见第（三）条也明确说明具体费用以市财政部门评审结果为准，并不涉及其他内容，且该意见也仅是国土资源局对于市政府专题会议纪要中跟其有关事项的意见，并不影响本案双方租赁合同的实际履行。 本院对于双方当事人提交的新证据认定如下：轨道公司提交的两组证据客观真实，来源合法；第一组证据能够证明裕能公司在2018年7月13日至2019年3月14日期间仍占有使用租赁场地，对该证据的证明力应予确认。第二组证据中的电费、蒸汽计算单、发票等的缴费单位为迪美公司，而迪美公司除管理本案涉诉的物业外，还管理轨道公司其他物业，并且，轨道公司未提交裕能公司就上述电费、蒸汽费进行确认的证据，故本院对轨道公司提交的该组证据的证明力不予确认。裕能公司提交两份证据真实、合法，但117号会议纪要仅能证明轨道公司依据该纪要向裕能公司发出《告知函》，不能证明案涉《租赁合同》的解除时间；国土资源局的专题会议纪要的意见涉及清租补偿费用问题，因清租补偿问题裕能公司已经与幸福路管委会及长乐中路街办签订清租委托合同书，故该纪要与本案无关。本院对于裕能公司提交的两份证据的证明力不予确认。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2019年3月14日后，裕能公司与次承租人签订《商铺租赁合同》终止协议书以及《清场证明》，次承租人此后陆续搬离西安市地铁一号线万寿路站综合出入口B区。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为：关于轨道公司上诉的计租截止期间等问题。双方当事人对于租金起算时间从2017年5月15日起算均无异议。2018年7月13日轨道公司下属公司向裕能公司发出《告知函》，告知裕能公司万寿路北侧综合出入口项目属拆迁范围，其应做好拆迁准备，并就提前解除合同相关事宜确定联系人，以便双方对接。裕能公司接到该函后，其承租的商业区域仍在运营，直至2019年3月14日幸福路委员会、轨道公司向裕能公司承租区域的各经营户发出通告，要求各经营户2019年4月15日前搬离经营区域，此后，裕能公司才与次承租人签订《商铺租赁合同》终止协议书以及《清场证明》，次承租人陆续搬离西安市地铁一号线万寿路站综合出入口B区。故一审判决认定自2018年7月13日双方租赁合同无法实际继续履行有误，轨道公司主张裕能公司应支付租金至2019年3月14日的上诉请求应予支持，裕能公司应支付轨道公司租金24794325.83元（自2017年5月15日起至2019年3月14日止）。因轨道公司下属公司给裕能公司发出的《告知函》，对裕能公司的商业运营势必造成一定影响，故轨道公司主张2018年7月13日至2019年3月14日期间违约金的上诉请求本院不予支持。 关于裕能公司上诉的轨道公司是否存在延期交付场地的违约行为等问题。《租赁合同》4.2条约定，“经营许可期10年，起止时间为：2016年1月1日起至2025年12月31日止。无论甲方提前或推迟交付场地，实际经营期起算时间以甲方交付经营场地时间推后第181天为准。”《租赁合同》10.1约定，“甲方应于租赁经营期起算前180天向乙方移交场地。若甲方因故无法按期移交场地，甲方须提前通知乙方，乙方必须无条件接受，租期相应顺延，自场地移交之日后第181天为租金起租日。”第17.2.2条约定，“如甲方于2016年12月31日前仍未能向乙方交付场地，视为甲方违约，乙方可要求提前终止合同，甲方应无息向乙方退还所有已缴纳费用。”《租赁合同》上述约定实际并未确定轨道公司交付场地的具体时间，只要轨道公司于2016年12月31日前交付场地，即不能确认其构成迟延交付。一审法院认定场地移交时间为裕能公司主张的进场施工时间即2016年11月15日，轨道公司对此没有异议。故轨道公司交付场地未违反《租赁合同》上述约定，裕能公司上诉主张轨道公司违约没有依据。《租赁合同》第10.1条、17.2.2条并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和五十三条规定之情形，也不存在免除一方责任，加重对方责任或排除对方主要权利的内容，上述合同条款不符合法律规定的格式条款的特征。裕能公司主张上述合同条款无效，没有事实和法律依据。在合同履行过程中，轨道公司虽向裕能公司发出通知，就裕能公司前期损失进行商谈，但双方并未就此形成一致意见。因裕能公司对轨道公司交付场地的不确定性应有所预见，轨道公司交付场地未违反合同约定，故裕能公司以其自行委托的陕西新兰特资产评估有限责任公司的评估报告为据请求轨道公司进行赔偿，一审法院未予支持并无不当。裕能公司对其前期商业运营中存在的损失应自行承担，其上诉主张轨道公司承担该项费用本院不予支持。 关于裕能公司上诉主张的垫付费用问题。裕能公司一审提供了《消防系统维修保养合同书》、《组合式空调器降噪工程承包合同》、《西安市隆泰电动卷闸门业加工合同》、《万寿路左右里二楼陕西省小天鹅艺术团施工合同》等合同以及收款收据等主张相应费用由轨道公司承担，而《租赁合同》中并无轨道公司承担上述相关项目或费用的约定，亦无证据证明裕能公司系接受轨道公司的委托，且上述费用大部分是裕能公司对场地或相关设施增容改造等发生的费用。裕能公司上诉以《租赁合同》第17.3条为依据主张轨道公司支付上述垫付费用，而《租赁合同》第17.3条是关于减轻损失的措施，是因一方违约给对方造成损失如何减损的约定，裕能公司亦无证据证明上述费用发生系因轨道公司违约而产生。故一审法院驳回裕能公司该项反诉请求并无不当，裕能公司此项上诉理由亦不能成立。 综上所述，上诉人轨道公司的部分上诉请求成立，应予支持。裕能公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持陕西省西安市中级人民法院（2019）陕01民初501号民事判决第二、三、四项； 二、变更陕西省西安市中级人民法院（2019）陕01民初501号民事判决第一项为西安裕能商业运营管理有限公司于本判决生效后五日内支付西安市轨道交通集团有限公司租金24794325.83元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费558022元，由西安市轨道交通集团有限公司负担387277元，西安裕能商业运营管理有限公司负担170745元；一审反诉案件受理费372982元由西安裕能商业运营管理有限公司负担。二审案件受理费西安市轨道交通集团有限公司预交81672元，西安裕能商业运营管理有限公司预交219014元，共计300686元，由西安裕能商业运营管理有限公司负担293759元，西安市轨道交通集团有限公司负担6927元。 本判决为终审判决。 审判长  王宏涛 审判员  张明霞 审判员  贾黎明 二〇二〇年七月五日 书记员  赵丽博 1