四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1325民初2832号 原告：何芝明，男，1975年9月23日出生，汉族，住四川省西充县。 原告：何红梅，女，1976年7月16日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。 原告：庞华会，女，1951年7月26日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：范雄国，西充县晋城法律服务所法律工作者。上列三原告共同委托。 委托诉讼代理人：庞华东，男，1962年8月13日出生，汉族，住四川省西充县。上列三原告共同委托。 被告：南充市金天置业有限公司，住所地四川省西充县晋城镇安汉大道三段。 法定代表人：刘敏，总经理。 委托诉讼代理人：张义平，公司职工。 被告：何俊，男，1960年1月5日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：贾维，四川罡正律师事务所律师。 原告何芝明、何红梅、庞华会与被告南充市金天置业有限公司（以下简称金天公司）、何俊房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理，2018年3月28日，本院作出（2017）川1325民初89号民事判决。何俊不服，向四川省南充市中级人民法院（以下简称南充中院）提起上诉，2018年7月31日，南充中院作出（2018）川13民终1414号民事裁定，以一审判决认定的基本事实不清为由撤销原判，将案件发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何芝明、何红梅及其与原告庞华会共同委托的诉讼代理人范雄国、庞华东、被告何俊及其委托诉讼代理人贾维到庭参加诉讼，原告庞华会参加了2019年8月28日第三次和2020年4月13日第四次庭审，被告金天公司的委托诉讼代理人张义平参加了2019年3月26日第二次、2019年8月28日第三次庭审。本案现已审理终结。 原告何芝明、何红梅、庞华会向本院提出诉讼请求：1、判令被告按《搬迁还房协议》及《补充协议》约定向原告交付临西充县晋城镇晋城大道拆迁原门面位置、面积89.856㎡、层高不低于4.5米的临街商用门面房一间及“中城锦尚”小区电梯公寓旁二楼面积为289.824㎡营业房。如被告未能按约定还房则承担门面房面积短缺及空间损失等违约责任；2、判令被告按《搬迁还房协议》约定支付过渡安置期限内剩余期限过渡安置费用约9838.8元（273.3㎡×6元／月×6月）；3、判令被告赔偿《搬迁还房协议》中约定过渡安置期限后未能按期交付门面房及营业房租金损失（从2013年2月9日起暂计算至2016年12月9日）约40万元；4、判令被告委托有法定建筑资质的建筑公司修建门面房门窗及营业房消防安全通道。事实和理由：原告系西充县晋城镇府南社区三居民组居民，原有祖传晋城大道临街门面房，经西充县房地产管理局（以下简称房管局）测量确认一楼门面房计132.78㎡、二楼住房100.44㎡，后因城市总体规划而被列入拆迁范围。2010年7月24日，原、被告签订了以被告金天公司为甲方（拆迁人）、原告为乙方（被拆迁人）的《搬迁还房协议》及《补充协议》，被告何俊作为金天公司的委托代理人在协议上签字。《搬迁还房协议》约定：“一、旧房拆迁：3、过渡安置，过渡期限内住房甲方按已认可的原面积每月3元／㎡、门面房按已认可的原面积每月6元／㎡支付，过渡安置费分两次（首付一年）以搬迁之日至还房之日计算。二、还房事项：1、甲方还给乙方的房屋类型为临街一楼门面房；2、还房面积：甲方还乙方的住房和门面均按1︰1.6计算；甲方还乙方门面按甲方今后修建的门面进深×门面宽度作为还门面的面积，原几间门面还几间门面，还门面房和住房的总面积即为1.6×原面积；3、还房位置：甲方应按拆迁还房原面积位置依次还房，晋城大道旁的还房应以何芝林现住房位置向牛转盘方向依次还门面房；4、还房要求：门面高度不小于4.5米，住房高度不小于3米；7、还房时间：从搬迁之日起三十个月内。土地使用证及房屋产权证甲方应在交房之日起半年内为乙方办理，办证费用由甲方负责。四、质量要求：1、甲方还给乙方的房屋必须符合国家相关的法律法规，做到采光、通风等条件符合有关规定；2、甲方的还房必须达到优良工程”。《补充协议》约定：“甲方还乙方的门面和住房均以1︰1.6还房，甲方还乙方门面按甲方今后修建的门面进深×原门面的宽度作为还门面的面积，剩余面积乙方在甲方修建的多层临街2楼框架营业房还房，还房位置为晋城大道临街向”。协议签订后，原告按协议约定将原有房屋交由被告拆除，被告拆除后仅支付了原告两年过渡期安置费用，尚有6个月未支付。被告在修建“中城锦尚”临晋城大道商住楼一楼门面时，违背建设规划部门一楼门面层高5米设计规划，将一楼门面从中间隔成前后两半，擅自挤占一楼门面室内空间隔出一层副楼对外出租，造成建成的门面房根本达不到约定面积和层高，室内后墙不能开窗通风换气。在30个月过渡期安置期满后又不按照协议约定向原告交付门面房和营业房，也未修建安全消防通道。原告多次要求被告履行协议，被告却推诿拖延，拒不履行义务。被告在过渡安置期内应按协议约定支付过渡期安置费用，超过过渡安置期限而未能交付产权置换房屋，应赔偿原告经营收入或租金损失；房屋层高的降低必然影响经营性用房通风、采光和居住经营舒适度，降低房屋使用价值和商业效益，被告挤占门面房室内空间隔出的一层副楼与门面房按规划设计为同一整体，应归门面拆迁还房户所有。 重审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告按《搬迁还房协议》及《补充协议》约定向原告连带交付临西充县晋城镇晋城大道拆迁原门面位置、面积为117㎡的门面房一间，如被告未能按约定还房则连带赔偿实际还房面积与合同约定还房面积117㎡之间面积差额按评估市场价格17289元／㎡计算的损失费用。并由被告按《搬迁还房协议》约定将水、电、气、视、讯安装到门面房，完善排污管道、消防设施管道安装，按约定交付不动产权证及水、电、气、视、讯户头、卡证；2、判令被告按《搬迁还房协议》约定连带将所还门面房恢复到层高5.9米。若不能恢复，则按评估市场价格17289元／㎡连带赔偿原告空间损失费用818757元；3、判令被告连带赔偿不能按约定交付营业房损失费2364120元；4、判令被告连带赔偿原告逾期交付门面房租金损失（按面积117㎡、月租金标准38元／㎡从2013年1月1日起至办理“中城锦尚”项目竣工验收备案书后实际交付之日）和营业房租金损失（按面积262.68㎡、月租金标准25元／㎡从2013年1月1日起至本案判决生效之日）；5、判令被告连带支付原告过渡安置费13575元。理由：双方签订的《搬迁还房协议》第二条第2项及《补充协议》均约定被告须在晋城大道临街以1︰1.6向原告还门面房和二楼经营性用房，门面按修建的进深×原门面宽度作为还房面积，剩余面积在多层临街2楼框架营业房还房。房管局原始资料载明原告原门面宽度为3.9米，现修建的门面进深至少为30米，应还门面房面积为117㎡（3.9米×30米），现还门面的面积仅为43.65㎡（4.5米×9.7米），少还面积73.35㎡（117㎡－43.65㎡）。按人民法院对门面房评估价格，被告应连带赔偿面积差额损失费用1268148.15元（17289元／㎡×73.35㎡），并按协议约定将水、电、气、视、讯安装到门面房，完善排污管道、消防设施管道安装，交付不动产权证及水、电、气、视、讯户头、卡证；《搬迁还房协议》第二条第4项约定：“门面高度不低于4.5米”，设计门面高度是5.9米，二被告在门面房内增设一层副楼，导致现还门面高度只有4.2米，增设的一层副楼应归原告所有。被告应连带赔偿原告空间损失费用818757元〔17289元／㎡÷4.2米×（5.9米－4.2米）×117㎡〕；双方确认被告应还房面积为379.68㎡，《补充协议》载明还门面房后剩余面积在今后修建的多层临街二楼框架营业房还房，按约定被告应还门面房117㎡，剩余面积262.68㎡应在临街二楼框架营业房还房。而临街二楼房屋规划用途为成套住宅，根本不具备营业房条件，同地段二楼营业房市场价格在9000元／㎡左右，被告应连带赔偿不能交付营业房违约损失费用2364120元（9000元／㎡×262.68㎡）；《搬迁还房协议》第二条第7项约定从搬迁之日起三十个月内还房，至今仅支付过渡期内安置费17000元、12139元，尚应支付13575元（6元／月×237.3㎡×30个月－17000元－12139元）；被告签订《搬迁还房协议》前已拆除了原告原有临街门面房，按被告所提供的第一批房屋拆迁安置补偿费用票据标注从2010年7月1日还房时间，被告应在2013年1月1日交付合法合规的门面房和营业房，被告在本案二审期间提供的“中城锦尚”项目《竣工验收备案书》为虚假证据，认可《竣工验收备案书》系自己伪造，西充县住房和城乡规划建设局（以下简称住建局）也批注“中城锦尚”项目根本没有竣工验收备案，不具有交付使用条件。在本案诉讼期间，经双方协选评估机构，四川鹏程房地产土地评估有限公司评估门面房月租金单价为38元／㎡，北京中建华房地产土地评估有限责任公司成都分公司评估二楼经营性用房月租金单价为25元／㎡，评估价格对双方具有法律约束力，被告应按前述标准连带赔偿从2013年1月1日起至办理《竣工验收备案书》后实际交付之日逾期交付面积为117㎡的门面房租金损失，和从2013年1月1日起至本案判决生效之日止逾期交付面积为262.68㎡的二楼营业房租金损失。 被告金天公司未予答辩。 被告何俊未提交书面答辩意见，庭审中辩称，1、《搬迁还房协议》、《补充协议》均是双方真实意思表示，合法有效，请求依法判决。2、按协议约定，门面房、住房还房比例均为1︰1.6，并未约定住房还为营业房。3、商住楼竣工验收合格后，被告通知所有拆迁户接收房屋，其他拆迁户均依约接收了房屋，唯独原告一直拒绝接收，因此门面房的租金损失应由原告自行承担。4、由于情势变更和不可抗力造成了门面房层高有所降低，但并不影响其使用价值和商业价值，被告依法不应赔偿原告损失。 当事人围绕诉讼请求提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和举证、质证,结合相关关联案件,本院认定事实如下：根据西充县城市总体规划和“棚户区”改造总体要求，西充县人民政府决定将晋城镇府南社区包括原告何芝明、何红梅、庞华会在内共65户居民户所在区域纳入“棚户区”改造。被告何俊实际出资挂靠被告金天公司承建该“棚户区”改造项目。2011年3月5日，西充县晋城镇人民政府作为甲方、被告金天公司作为乙方签订《晋城镇府南社区“棚户区”改造协议》，约定将晋城镇府南社区“棚户区”改造工程交由金天公司实施。乙方落款处有何俊的签名，并加盖有金天公司印章和其法定代表人卢忠伟印鉴。 何芝明系庞华会之子，何红梅系庞华会之女。2010年7月24日，金天公司作为甲方（拆迁人）、何芝明作为乙方（被拆迁人）签订《搬迁还房协议》，主要内容为：一、旧房拆迁。1、旧房面积：以房管部门测绘经甲乙双方共同认可的面积为准，甲、乙双方需做书面签字。2、偏房、搭接房、隔热层及其他非住房建筑层高在2.2米以下的建筑处理方式：（1）玻纤瓦房按80元/㎡由甲方一次性付给乙方，不作还房面积；（2）小青瓦房按150元/㎡由甲方一次性付给乙方，不作还房面积；（3）层高在1.8-2.2米以下的由甲方按此层总面积的1/4作还住房处理。3、过渡安置：过渡期限内住房甲方按已认可的原面积每月3元/㎡，门面按已认可的原面积每月6元/㎡支付，过渡安置费分两次（首付一年）以搬迁之日至还房之日计算……。二、还房事项。1、甲方还给乙方的房屋类型为临街一楼商用门面房；2、还房面积：甲方还乙方的住房和门面均按1：1.6计算。甲方还乙方门面按甲方今后修建的门面进深×门面宽度作为还门面的面积，原几间门面还几间门面，且每家的还房门面宽度不能超过原门面宽度，还门面和住房的总面积即为1.6×原面积。还房面积以房管部门测绘的、经甲、乙双方认可的总面积为依据。3、还房位置：甲方应按拆迁房原门面位置依次还房，晋城大道旁的还房应以何芝林现住房位置向牛转盘方向依次还门面，住房在3-5楼还房。甲方应先做好还房排序、还房位置、门面间数、住房套数、抓阄定位等确认还房工作，并经甲、乙双方签字认可。4、还房要求：住房的面积应在80-110㎡之间。门面高度不小于4.5米，住房高度不小于3米。5、费用：甲方所还乙方的住房、门面房不得向乙方收取新旧结构差等任何费用。甲方为乙方办理房屋产权证、土地使用证等相关证件，但乙方的住房维修基金由乙方承担。乙方在接到钥匙前应向甲方付清已结算的各种费用，除乙方缓交3000元作为代办两证押金外，其他补差房款全部付给甲方。甲方将土地使用证、房产证交给乙方时，乙方必须将缓交代办两证的3000元押金全部付给甲方，否则按《合同法》相关规定办理。6、甲方还乙方的住房如还房面积超过或不足拆迁面积的，均按2000元/㎡相互补差，相互补差面积最多不能超过20㎡，超过20㎡按市场价结算。7、还房时间：从搬迁之日起三十个月内（不可抗力的因素顺延工期除外）。土地使用证及房屋产权证甲方应在交房之日起半年内为乙方办理，办证费用由甲方负责。三、还房标准：……。8、还房水、电、气、视、讯到户，材料、安装费由甲方负责。室内水、电、气、视、讯材料、安装费由乙方负责，已有的户头由乙方自行保留。新增户头由甲方统一安排上户，费用由乙方负责。协议还对质量要求、责任与安全、违约责任等作了约定。协议落款处甲方一栏加盖有金天公司印章，卢剑航在法人处签名，何俊在委托代理人处签名，何芝明在乙方一栏签名捺印。 《搬迁还房协议》签订的同日，金天公司作为甲方、何芝明作为乙方签订《补充协议》，约定在原有协议基础上达成如下协议：甲方还乙方的门面和住房均以1：1.6还房，甲方还乙方门面按甲方今后修建的门面进深×原门面的宽度作为还门面的面积，剩余的面积乙方在甲方修建的多层临街2楼框架营业房还房，还房位置为电梯公寓旁2楼临街面，超出的面积（最多不能超过20㎡）以甲方出售的价格结算。乙方原住房层高在1.8米以上甲方均认可为还房建筑面积。甲、乙双方所签订的其他协议中的条款如与本协议有冲突，以本协议条款为准。注：如要住房就在电梯公寓按原面积的1：1.8的比例还房。协议落款处甲方一栏未加盖金天公司印章，卢剑航在甲方法人代表处签名捺印，陈玉峰在甲方委托代理人处签名捺印，何芝明在乙方一栏处签名。协议主文涂改以及添加文字的地方加盖有何俊的印鉴。协议上还注明有“电梯公寓位置为晋城大道临街向，楼梯在前面上”的内容和楼房位置图。 2010年8月9日，经住建局审核，确定案涉“棚户区”改造项目名称为“中城锦尚及限价商品房”，金天公司取得建设工程规划许可证。同日，金天公司作为甲方、何芝明、何红梅、庞华会作为乙方签订《拆迁还房面积确认书》，内容为：经房管部门测绘，甲、乙双方在场认可，现已确认乙方拆迁还房总面积为379.68㎡，其中还门面的宽度为3.9米，拆迁还房的面积待设计方案由相关部门审批过后，最终由甲、乙双方按现已确定的还房面积确定还房位置和还房套数。落款处甲方一栏加盖有金天公司印章，卢剑航在委托人处签名，何芝明在乙方落款处签名。 2010年8月16日，何芝明从何俊处领取了2010年7月1日至2011年6月30日一年的拆迁还房安置费和青苗补偿等附属费用共计30000元（其中安置费17000元、附属费用13000元），并于同日将原有房屋交由被告拆迁；2012年1月14日，庞华会从何俊处领取了2011年5月至2012年5月一年的安置费12187.2元。领款单备注栏载明有“238.3㎡－31.2㎡﹦207.1×4×12﹦9940.8元，31.2㎡×6×12﹦2246.4元。共计12187.2元”的内容。 2011年9月10日，金天公司向住建局提交申请，主要内容为：由我司开发改造的府南棚户区“中城锦尚”项目，按贵局审批的设计方案，“中城锦尚”与“聚龙豪邸”之间的支路为一个坡段，无变坡点，道路坡度为3.5％。但我司在建设中发现，贵局审批的“聚龙豪邸”设计方案其支路为两个坡段，其中临晋城大道的坡段坡度较大，约为6％，但邻府南西路的坡段坡度较缓，约为1％。按此道路设计坡度，势必造成“中城锦尚”1号楼（电梯上窗）室内正负零存在约3.5米的高差，给我司的开发造成损失。对该情况我司向城乡规划局作了反映,城乡规划局答复因“聚龙豪邸”商住城已基本建成,不可能拆除，其道路坡度只能按审批的“聚龙豪邸”设计方案执行,目前只能调整“中城锦尚”审计方案。为支持配合贵局工作，我司同意按城乡规划局的答复执行,但因存在较大高差，特申请对1号楼营业房进行调整,利用地势高差局部增设一层营业房副楼。同月22日,住建局在申请上签署“同意此方案”的意见。2013年4月26日,住建局认为金天公司未按建设工程规划许可证的规定进行建设的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定，向金天公司发出《四川省建设行政处罚决定书》，决定对金天公司作出如下处罚：1、2号楼违规超修1800㎡；2、1号楼二楼夹层违规修建1500㎡；3、可变空间违规修建3520㎡。行政处罚款：345400元〔（1500㎡＋1800㎡）×600元／㎡×5％＋3520㎡×700元／㎡×10％〕，要求金天公司于2013年5月17日以前将罚款缴至住建局。金天公司于2013年5月30日缴清了罚款，住建局遂作结案处理。 2011年12月8日，金天公司作为甲方与乙方重庆金帆建设工程有限公司签订《建设工程施工合同》，约定将案涉“中城锦尚”项目1号楼发包给重庆金帆建设工程有限公司承建。2号楼由金天公司另发包给四川省西充县晋城建筑工程公司承建。1号楼临晋城大道，为高层建筑（电梯公寓）。2号楼临东风巷，为多层建筑。 2013年10月19日，西充县公安消防大队向金天公司发出《建设工程竣工验收备案检查通知书》，通知书载明其对金天公司申报的“中城锦尚”项目1号楼、2号楼进行了现场检查验收，确认该工程消防验收备案抽查合格。 “中城锦尚”项目的勘察单位为东北岩土工程勘察总公司，设计单位为四川广信勘察设计院有限责任公司，监理单位为四川省四维高建工程监理咨询有限公司。2014年9月15日、16日，金天公司作为建设单位组织上述单位和施工单位重庆金帆建设工程有限公司及项目负责人何俊，同时邀请住建局及工程质量监督机构相关人员参加，对“中城锦尚”项目1号楼进行竣工验收，验收结论为工程质量合格，并形成《竣工验收报告》。庭审中，被告提供了四川省西充县晋城建筑工程公司施工的2号楼《竣工验收报告》，但该报告工程概况部分载明的建筑物建筑面积为32600㎡、层数为地上24层、总高84.4米，与被告提供的2号楼竣工图竣工总说明中载明的“本工程六加一层，地下一层，总建筑面积8022.95㎡（其中地下室1320㎡），建筑高度22.2米”内容不符。 工程竣工后，原告因与被告就层高、消防等产生分歧一直未接收还房。2017年6月26日，何俊向原告交付了1号楼165号门面房的钥匙。根据西充县诚信房地产测绘所于2014年12月23日制作的房产测绘分层平面图，165号门面房面积为50.16㎡。 同时查明，何芝明、何红梅、庞华会原有晋城大道四段临街竖向砖混结构开间一间进深二间房屋两层，第一层后面另有砖木结构房屋一间。拆迁前，西充县诚信房地产测绘所对房屋进行了测绘，并制作测绘图。测绘图标注：砖混结构房屋临街面第一间开间3.9米、进深14.4米，面积56.16㎡，第二间开间4.1米（3.9米＋0.2米）、进深10.8米，面积44.28㎡，合计面积200.88㎡〔（56.16㎡＋44.28㎡）×2〕；砖木结构房屋前部开间4.1米（3.9米＋0.2米）、进深7米，面积28.7㎡，后部开间3.8米、进深0.8米，面积3.04㎡，合计面积31.74㎡（28.7㎡＋3.04㎡）。另加阳台部分，总面积为237.28㎡。庭审中，何俊称第一间与第二间之间有一个天井，第一间进深只有8米，面积为31.2㎡，测绘图中标注的56.16㎡包含天井面积在内，庞华会在2012年1月14日的领款单上签名捺印即是对第一间面积31.2㎡的认可，并提供其他拆迁户的测绘图、调解协议等依据佐证其主张。原告对何俊的该陈述予以否认，认为领款单上庞华会的名字不是本人亲笔签名，庞华会没有文化，何俊将领款单内容填写好后让庞华会捺印，以此欺骗庞华会，同时，不能以其他拆迁户类推适用于原告。何俊认可领款单上庞华会的名字不是其本人亲笔签名。 重审中，本院依据原告申请向西充县自然资源和规划局调取了“中城锦尚”项目设计方案，该设计方案的设计单位为上海同建强华建筑设计有限公司。从设计方案所附剖面图可以看出，“中城锦尚”项目1号楼门面房层高5米；2号楼一楼以上均为住宅，西充县不动产登记中心房屋登记表载明的规划用途亦为成套住宅。但修建好后的1号楼门面房实际层高为4.2米，2号楼二楼为全框架结构营业房。针对1号楼门面房层高问题，被告认为其所还门面房的高度合法合规，并向本院提供了西充县人民政府《关于印发〈西充县城市规划管理技术规定〉的通知》，《西充县城市规划管理技术规定》第三十八条规定：“无电梯住宅不得超过6层。在地形起伏较大的地区，当住宅分层入口时，可按进入住宅后的单层上或下的层数计算。顶层为跃层户型的，跃层户型的二层部分不计层数，其层高参照间距或后退距离计算，底层为商业用房的商住综合楼，其底层商业铺面的层高不应大于4.5米”。原告认为该条款并不是针对高层建筑所作规定，被告的意见属于偷换概念；本院针对2号楼二楼房屋用途从住宅变更为营业房所需审批时长问题对何俊进行了询问，何俊称现在正在提交资料，三个月可以办理完毕。2019年4月10日，本院向被告发出通知，要求其在90日内提供2号楼二楼房屋用途变更为营业房的批复、登记资料，但被告在规定时限内未能提供。2019年7月8日，被告以国土资源部门、规划部门机构改革为由向本院提交申请，请求延长举证期限，延长的期限为30日，本院准许，但被告仍未能提供。 原审中，本院依据原告申请，委托四川鹏程房地产土地评估有限公司对1号楼165号门面房的市场价值和市场租赁价值进行评估，2017年9月18日，四川鹏程房地产土地评估有限公司作出川鹏房评（2017）第09-23号《房地产估价咨询报告》，估价结果为市场价值评估单价17289元／㎡，月租金38元／㎡。原告为此支付评估费用13800元；委托北京中建华房地产土地评估有限责任公司成都分公司对2号楼二楼营业房租金价值进行评估，2017年10月17日，北京中建华房地产土地评估有限责任公司成都分公司作出《房地产司法评估鉴定估价报告》，估价结果为月租金25元／㎡。原告为此支付评估费用15300元。重审中，本院依据原告申请，委托四川大友房地产评估咨询有限公司对2号楼二楼营业房的市场价值进行评估，在评估机构工作人员实地查勘时，原、被告对营业房坐向产生分歧。2019年12月16日，四川大友房地产评估咨询有限公司作出川友房估20190685号《房地产估价报告》，估价结果为：1、临东风巷单价6996元／㎡，2、一面临东风巷、一面临内部道路单价5947元／㎡。原告为此支付评估费用23973元。经质证，双方对估价结果未提出异议。本案诉讼共计产生评估费用53073元。 另查明，因2号楼二楼营业房消防问题，2018年6月18日，西充县公安消防大队于2018年6月15日与举报投诉人员进行了现场核查，2018年6月18日，西充县公安消防大队向住建局发出《关于商请解决晋城举报投诉问题的函》，函中载明“经核查，在举报投诉中所述小区所涉及的营业房无消防设施和占用消防通道问题属实”。 金天公司、何俊不服本案原审判决，向南充中院提起上诉。二审中，合议庭以询问方式对本案进行了审理。询问笔录第8页载明，合议庭询问何俊“现在是否能按照约定的高度4.5米和位置来还房”，何俊的委托诉讼代理人陈述：“搬迁协议第二条第二款规定，上诉人还被上诉人的门面和住房均按照1比1.6来算，补充协议改变了这个约定，不还住房，只还门面。按照《补充协议》，不存在一楼面积补差的损失，一楼面积还不够，就换还到二楼面积”，何俊及金天公司对该陈述均未提出异议。 本案二审中，被告提供了“中城锦尚”《竣工验收备案书》，但其后又表示案涉楼盘的备案并未取得，不作为证据提交。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《搬迁还房协议》、《补充协议》、《拆迁还房面积确认书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。就本案当事人所产生的争议，本院评判如下： 一、关于还房类型的认定问题。原、被告双方于2010年7月24日签订的《搬迁还房协议》第二部分还房事项中对还房类型、还房面积、还房位置等内容作了约定，可以看出，被告应向原告交付的还房包括门面房和住宅，但双方于同日签订的《补充协议》又特别约定“如要住房就在电梯公寓按原面积的1︰1.8的比例还房”。首先，从本案原审、二审到本次重审，被告均未向本院提供其通知原告接收或向原告交付住宅的相关证据；其次，本案二审中，被告何俊自认原、被告双方签订的《补充协议》对《搬迁还房协议》约定的还房类型由门面房和住宅变更为门面房，1号楼一楼还不够的面积，在2号楼二楼还营业房。故《补充协议》系原、被告双方对《搬迁还房协议》中关于还房类型约定的变更，被告在1号楼还门面房之后的所有剩余面积均应以2号楼二楼的营业房还房，其在本次重审中提出的“双方未约定住房还为二楼营业房”的抗辩主张不能成立。 二、关于还房面积的认定问题。首先需要确认原告拆迁前的房屋面积。原告拆迁前的房屋结构、面积已经西充县诚信房地产测绘所实地测绘，并被制作成测绘图，作为被拆迁人的原告和拆迁人的被告虽然均未在测绘图上签名盖章，但均未提出异议，说明原、被告双方均对测绘结果予以认可。这一点能够从两个方面得到印证，一方面，双方在本案历次诉讼中均未提供向西充县诚信房地产测绘所提出异议的证据，另一方面，双方在2010年8月9日签订的《拆迁还房面积确认书》中对测绘结果均予认可。据此，本院对测绘图载明的原告拆迁前的房屋总面积为237.28㎡予以确认；其次是对拆迁后应还房面积的确认。在《拆迁还房面积确认书》中，原、被告双方已经确认原告拆迁还房总面积为379.68㎡，并明确“最终由甲、乙双方按现已确定的还房面积确定还房位置和还房套数”。双方签订的《搬迁还房协议》和《补充协议》均约定还房比例为1︰1.6，按此比例和原、被告双方及本院均予确认的拆迁前的房屋总面积237.28㎡进行计算，被告应向原告还房379.648㎡（237.28㎡×1.6），此面积与前述《拆迁还房面积确认书》中原、被告双方确认的还房总面积379.68㎡基本一致。据此，本院对拆迁后应还房屋面积为379.68㎡予以确认。被告向原告所还门面房面积为50.16㎡，依据《补充协议》约定，应在2号楼二楼营业房还房的面积为329.52㎡（379.68㎡－50.16㎡）。 三、关于原告变更后的第一项诉讼请求即“判令被告按《搬迁还房协议》及《补充协议》约定向原告连带交付临西充县晋城镇晋城大道拆迁原门面位置、面积为117㎡的门面房一间,如被告未能按约定还房则连带赔偿实际还房面积与合同约定还房面积117㎡之间面积差额按评估市场价格17289元／㎡计算的损失费用。并由被告按《搬迁还房协议》约定将水、电、气、视、讯安装到所还门面房,完善排污管道、消防设施管道安装,按约定交付不动产权证及水、电、气、视、讯户头、卡证”是否支持的问题。 虽然《搬迁还房协议》约定“甲方还乙方门面按甲方今后修建的门面进深×门面宽度作为还门面的面积”，《补充协议》约定“甲方还乙方门面按甲方今后修建的门面进深×原门面宽度作为还门面的面积”，但《搬迁还房协议》还约定“原几间门面还几间门面”，同时，《补充协议》约定被告在1号楼还门面房之后的所有剩余面积均应以2号楼二楼营业房还房。本院查明的事实证明原告在拆迁前只有一间门面房，而被告已向原告还面积为50.16㎡的门面房一间。无论是《搬迁还房协议》，还是《补充协议》，双方均未对门面房还房面积不足部分是否补差作出约定。故原告主张“被告向原告连带交付面积为117㎡的门面房一间，如不能交付则连带赔偿差额部分按评估市场价格17289元／㎡计算的损失费用”的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。 《搬迁还房协议》约定“甲方为乙方办理房屋产权证、土地使用证”、“还房水、电、气、视、讯到户，材料、安装费由甲方负责，已有的户头由乙方自行保留，新增户头由甲方统一安排上户，费用由乙方负责”、“甲方负责完善小区化粪池、空坝硬化、绿化、排污排水等配套设施”。诉讼中，双方对所还门面房的水、电、气、视、讯的安装、排污管道的完善产生争议，原告认为被告未完善门面房的排污管道安装，未安装水、电、气、视、讯，被告称已按合同约定履行自己的义务，但未提供证据予以证明，故原告此部分诉讼请求本院予以支持。 消防设施属于公用设施，是否安装、完善属于行政管理范畴，不应在民事诉讼中予以处理，原告主张由被告安装消防设施的诉讼请求，本院不予支持。 四、关于原告变更后的第二项诉讼请求即“判令二被告按《搬迁还房协议》约定连带将所还门面房恢复到层高5.9米，若不能，则按评估市场价格17289元／㎡连带赔偿空间损失费用818757元”是否支持的问题。 虽然1号楼门面房设计高度为5米，但《搬迁还房协议》约定“门面高度不小于4.5米”，修建好后的门面房高度为4.2米，实际层高低于合同约定确会对其使用功能包括通风、采光等造成一定影响，但门面房的建筑面积并未因层高降低而减少，且影响相对有限；同时，门面房层高降低，与“中城锦尚”项目的地势确有关联。综合165号门面房区间位置、被告违约责任的大小和本地区经济发展水平等因素，本院酌定由被告赔偿原告损失30000元。 五、关于原告变更后的第三项诉讼请求即“判令二被告连带赔偿不能按约定交付营业房损失费2364120元”是否支持的问题。 在我国，不动产物权实行登记主义，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。从原告变更后的诉讼请求及变更理由看,原告主张被告连带赔偿不能按约定交付二楼营业房的损失实质上是对房屋拆迁补偿方式的变更,即由房屋产权置换变更为货币补偿。首先,虽然修建好的“中城锦尚”2号楼二楼为全框架式营业房，但设计方案中载明的是住宅而非营业房，建设过程中也未经相关职能部门批准改变房屋用途，同时,重审中本院给予被告较长时间办理变更审批手续，被告却未能提供；其次,被告提供的2号楼《竣工验收报告》虽有相关单位签名盖章，但在工程概况部分载明的建筑物建筑面积、层数、总高与被告提供的2号楼竣工图竣工总说明中载明的内容不符，该《竣工验收报告》的真实性难以确认。综上，2号楼二楼房屋用途的变更是否能够得到批准具有不确定性，如仍然按照《补充协议》的约定将还门面房后剩余面积在2号楼二楼还房，则可能导致原告长时间不能取得属于自己的物权，势必会对原告使用、收益和处分造成影响和损失。故原告主张由被告对还门面房后剩余面积以货币方式予以补偿的请求，本院予以支持。 虽然在评估机构工作人员实地查勘时，原、被告对营业房坐向产生分歧，评估机构根据不同坐向得出不同的估价结果，但《补充协议》明确约定营业房的还房位置为电梯公寓旁2楼临街面，故本院确定补偿价格按估价结果第1项即“临东风巷单价6996元／㎡”作为补偿标准，按此标准计算的补偿金额为2305321.92元（6996元／㎡×329.52㎡）。 六、关于原告变更后的第四项诉讼请求即“判令二被告连带赔偿原告逾期交付门面房租金损失（按117平方米、月租金38元／㎡标准从2013年1月1日起至办理“中城锦尚”商住楼竣工验收备案书后实际交付之日）和营业房租金损失（按262.68㎡、月租金38元／㎡标准从2013年1月1日起至本案判决生效之日）”是否支持的问题。 原告于2010年8月16日将原有房屋交由被告拆迁，依照《搬迁还房协议》约定，被告应于三十个月过渡安置期满后的2013年2月16日向原告交付拆迁还房，但被告在2017年6月26日才向原告交付了1号楼165号门面房，至今未交付2号楼营业房，被告的行为已构成违约，并给原告造成损失，故其依法应当承担相应的违约责任。本院确定被告应按评估价格月租金38元／㎡标准赔偿原告从2013年2月16日起至2017年6月26日以50.16㎡为基数计算的门面房租金损失101657.6元（38元／㎡×50.16㎡×53个月＋38元／㎡×50.16㎡÷30天／月×10天）；应按评估价格月租金25元／㎡标准赔偿原告从2013年2月16日起至判决生效之日止以329.52㎡为基数计算的营业房租金损失。 七、关于原告变更后的第五项诉讼请求即“判令二被告连带支付原告过渡期安置费13575元”是否支持的问题。 原、被告均认可被告分两次支付了原告24个月的过渡期安置费用，尚有6个月未支付。原告原有门面房面积为56.16㎡、住房181.12㎡（237.28㎡－56.16㎡），依照《搬迁还房协议》约定，过渡期限内住房按每月3元／㎡、门面房按每月6元／㎡标准计算，本院确定被告尚应支付原告剩余6个月过渡期安置费用5281.92元〔（3元／㎡×181.12㎡＋6元／㎡×56.16㎡）×6个月〕。 综上所述，被告何俊实际挂靠被告金天公司开发案涉“中城锦尚”项目，其应依约承担相应责任，金天公司应依法承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条规定，判决如下： 一、限被告南充市金天置业有限公司、何俊于本判决发生法律效力后三十日内为原告何芝明、何红梅、庞华会的“中城锦尚”1号楼165号门面房安装水、电、气、视、讯，完善排污管道。并在完善相关手续后为原告办理该门面房的不动产权证和水、电、气、视、讯卡证； 二、限被告何俊于本判决发生法律效力后三十日内向原告何芝明、何红梅、庞华会支付“中城锦尚”1号楼165号门面房层高降低造成的损失30000元； 三、限被告何俊于本判决发生法律效力后三十日内向原告何芝明、何红梅、庞华会支付“中城锦尚”1号楼165号门面房还房后剩余面积329.52㎡的补偿款2305321.92元； 四、限被告何俊于本判决发生法律效力后三十日内向原告何芝明、何红梅、庞华会支付“中城锦尚”1号楼165号门面房逾期交房租金损失101657.6元。并从2013年2月16日起至本判决生效之日止以329.52㎡为基数按月租金25元／㎡标准计算支付2号楼二楼营业房租金损失； 五、限被告何俊于本判决发生法律效力后三十日内向原告何芝明、何红梅、庞华会支付过渡期安置补偿费用5281.92元； 六、被告南充市金天置业有限公司对上述第二、三、四、五项承担连带清偿责任； 七、驳回原告何芝明、何红梅、庞华会其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31840元，司法评估费用53073元，合计84913元，由原告何芝明、何红梅、庞华会负担14913元，被告南充市金天置业有限公司、何俊负担70000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  王龙中 审 判 员  余川军 人民陪审员  帅国建 二〇二〇年七月二十七日 书 记 员  冉剑梅