福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初4856号 原告（反诉被告）：宁德友和房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区后鹤峰南路43号，组织机构代码91350900073244778L。 法定代表人：王闽，总经理。 委托诉讼代理人：王友光，福建求实律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：叶松武，男，汉族，1979年1月18日出生，户籍地福建省寿宁县，现住福建省寿宁县。 委托诉讼代理人：龚纯辉，福建润业律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：叶琳洁，福建润业律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）宁德友和房地产开发有限公司（以下简称友和公司）与被告叶松武（反诉原告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王友光、被告叶松武及其委托诉讼代理人龚纯辉、叶琳洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告友和公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2019年2月25日签订的《商品房买卖合同》已于2019年7月26日解除；2、被告配合原告办理《商品房买卖合同》注销相关手续并承担相应的费用；3、被告承担违约责任并支付违约金320694元整；4、被告承担本案律师代理费20000元及全部诉讼费用。事实与理由：原告系房地产开发企业，被告于2019年2月25日与原告签订了一份《商品房买卖合同》（下称“合同”），约定购买原告开发的位于宁德市蕉城区。合同约定该单元房按建筑面积计算，以每平米人民币8769.46元，合计总价款为1058474元。被告应于2019年2月25日前缴纳首付款318474元（含定金5万元），余款通过商业银行贷款方式支付。合同签订后，由于被告自身的原因，其提供的贷款材料不符合贷款银行的要求，银行方面已不受理其贷款申请。根据合同约定，原告已书面通知被告依约定前来原告处更改付款方式为一次性付款，但被告经多次催告，拒不前来办理相关手续并交齐购房款。迫不得已，原告只能按照合同约定，于2019年7月25日发出书面通知，解除与被告间的合同（该通知已于2019年7月26日被签收）。根据合同约定，因买受人原因解除合同的，买受人应配合到宁德市房产登记部门办理合同注销的相关手续后才能办理购房款的结算手续，同时买受人应向出卖人支付总房价的30%作为违约金，且因解除合同产生的一切费用均由买受人承担，但被告对原告的各项主张均不予置理。为保护原告的合法权益，原告只能诉诸贵院，请求依法判令准于原告如上所请。 被告叶松武辩称，1、原、被告签订的商品房买卖合同并没有解除；2、合同约定的是用商业贷款方式支付余下购房款，第一个选择的银行是农业银行，当时贷款没有通过时，原、被告协商后更换为中国银行，双方一直在协商中，被告也明确表示同意放在中国银行办理按揭贷款；3、原告陈述于2019年7月8日发出的《更改付款方式通知书》被告并没有收到，根据合同约定更改付款方式的约定时间是7天，原告要求变更付款方式时间是在7月15日前，也不到7天；4、原告发出的《解除合同通知书》被告也并没有收到，即使收到，被告方已在规定的三个月内提出异议，发出短信的回复，同意一次性付款的方式继续履行合同。被告也于2019年10月28日蕉城区法院提出反诉，因10月26日、10月27是周末，顺延到10月28日立案起诉，也是在3个月时间内提出异议；5、原、被告签订的商品房买卖合同没有解除，故原告诉请的第2、第3、第4均因没有解除而不能成立。 反诉原告叶松武向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告继续履行双方于2019年2月25日签订的《商品房买卖合同》；2.判令反诉被告协助反诉原告办理诉争商品房的所有权转移登记手续。事实与理由：一、反诉原告与反诉被告双方于2019年2月25日签订的《商品房买卖合同》合法有效，反诉被告主张解除该合同，不符合合同解除的实质要件。理由为：双方约定反诉原告购买反诉被告开发的位于宁德市蕉城区，约定该商品房为每平方米8769.46元，总价款为1058474元。约定付款方式为定金加首付款加商业按揭贷款的方式。合同签订后，反诉原告依约支付了定金和首付款，并向反诉被告提交了个人征信报告等办理商业贷款所需材料。因农业银行内部审核门槛问题，导致贷款未能获得批准，反诉被告基于市场房价上涨的利益因素，于2019年7月8日向反诉原告发出了《更改付款方式通知书》，虽然邮政快递回执显示该邮件已妥投并备注他人代收，但该邮件反诉原告并未收到，更不知晓邮件寄送内容。且在此期间，双方始终在进行良好的沟通协商，协商将按揭贷款银行由农行变更为中国银行及付款方式，且反诉被告明确表示也以实际行为积极与中国银行协商办理按揭贷款，反诉原告也与中行行长积极沟通按揭贷款。可见，该沟通行为表明，双方就更改付款方式重新达成新的合意，也就是说反诉被告发出的《更改付款方式通知书》已被新的合意行为所变更，反诉被告不得违反诚信原则，一边与反诉原告沟通变更按揭贷款银行，一边又认为反诉原告未按通知书要求的期限一次性付款。因此，反诉原告认为，反诉被告不得以此为由，认为反诉原告不同意变更付款方式和一次性付款，反诉原告没有违约。同时，该《更改付款方式通知书》要求反诉原告在7日内一次性支付余下价款74万元，过于苛刻，系格式条款也系霸王条款，在如此短的期限内要求买房人筹足余下巨额款项，极不合理。而且，反诉被告系于2019年7月8日发出，按邮件回执显示于2019年7月9日他人收，从他人收件至2019年7月15日，所给予的期间也仅有6天的时间，也不符合合同约定的7天内付清的约定，因此，《更改付款方式通知书》及所依据的《商品房买卖合同》附件四约定，既不符合合同约定，也因过分加重合同相对人的责任，属于无效的格式条款，反诉被告据此主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，不符合同合同解除的实质条件。二、反诉被告诉称其于2019年7月25日发出解除商品房买卖合同的告知函，并提供邮件回执称该告知函反诉原告已于2019年7月26日他人代收，并据此认为双方的商品房买卖合同已解除。对此，反诉原告认为：一是，反诉原告并未收到该解除商品房买卖合同告知函，反诉原告是在收到法院应诉通知书等材料时才得知反诉被告曾于2019年7月25日发出解除商品房买卖合同告知函。二是，反诉原告收到法院应诉通知后，已提出异议，明确表示即便无法继续办理按揭贷款，也同意变更付款方式为一次性付款，不同意解除商品房买卖合同。三是，如前所述，反诉被告解除商品房买卖合同不符合解除合同的实质条件。综上，反诉原告认为，反诉被告主张解除商品房买卖合同不符合合同解除的实质条件和程序要求。双方应当继续履行合同，且继续履行合同并未减损反诉被告的权益，也符合同法的鼓励交易原则。为此，请求法院依法支付反诉原告的反诉请求，驳回反诉被告的全部诉讼请求。 反诉被告友和公司辩称，1、反诉人的诉讼请求是没有法律依据，事实上商品房买卖合同已经载明的变更付款方式及所要承担的法律后果，因为反诉人没有按照合同约定的款项全额支付购房款，在明知银行无法办理贷款的情况下，也没有采用其他方式付款；2、反诉人认为变更付款方式通知书不足7天，根据商品房买卖合同明确约定发出的，事实上已经达到七天了，由法院审查，事实上7月25日提出解除的合同的时候，反诉人仍然没有付清剩余购房款，远远超过7天；3、反诉人陈述解除合同无效，事实上已经超过法律规定的除斥期间，合同已经与2019年7月26日解除，因此产生的的是反诉人需要配合办理商品房买卖解除合同变更登记及承担相应的法律后果。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 原、被告双方无争议的事实：原告系房地产开发企业，被告于2019年2月25日与原告签订了一份《商品房买卖合同》，约定购买原告开发的位于宁德市蕉城区。合同约定该单元房按建筑面积计算，以每平米人民币8769.46元，合计总价款为1058474元。被告应于2019年2月25日前缴纳首付款318474元（含定金5万元），合同约定余款通过商业银行贷款方式支付。后由于被告自身的原因，其提供的贷款材料不符合贷款银行的要求，农业银行不受理其贷款申请。 原、被告双方争议的焦点是：1、原、被告于2019年2月25日签订的《商品房买卖合同》是否已于2019年7月26日解除。2、若该合同解除，是否应由原告支付相关的违约金320694元及协助原告办理过户手续《商品房买卖合同》注销相关手续并承担相应的费用、以及被告是否需承担本案律师代理费20000元。 围绕上述争议焦点，本院予以查明、分析并认定如下： 原告为证明自己的主张，出示如下证据:1、商品房买卖合同，证明原被告间关于商品房买卖及违约责任的约定；2、更改付款方式通知书及邮寄面单，证明按照《商品房买卖合同》第25条约定的邮寄送达方式和地址通知被告补充提交贷款材料；3、解除商品房买卖合同告知函及邮寄面单，证明因被告不履行合同约定的付款义务，原告通知合同解除；4、委托代理合同书，证明原告因被告违约造成律师代理费损失；5、律师函及邮寄凭证，证明原告再次告知合同解除；6、网签系统查询截图，证明因被告没有履行付款义务原因，原告公司的整个交易系统被锁死，造成原告的损失。 被告质证认为，对证据1形式无异议，对证明目的有异议，被告没有任何的违约行为；对证据2更改付款方式通知书，合同附件四第二条第四款明确约定的是：如果要变更付款方式在发出通知的7日内更改付款方式。对更改付款方式通知被告没有收到。从其提交的证据看，更改付款方式落款时间是7月8日，收到时间是7月9日，要求7月15日前变更付款方式，没有达到合同约定的7天。邮件的封面没有备注邮件的内容，不能证明邮寄的内容是变更付款方式通知书；对证据3有异议，被告并没有收到解除商品房买卖合同告知函，邮件面单没有没有备注文件的内容，无法确认原告邮寄的是解除合同通知书；从其提交的邮寄内容来看，7月26日由他人代收，因为10月26、27是周末，被告在10月26日提出异议，并顺延至2019年10月28日立案起诉，没有超过法定的3个月除斥期间；对证明4的待证目的有意义，没有看到律师费发票，从代理合同约定的是签订合同时一次性支付律师费；对证据5关于律师函，被告没有收到，也没有看到邮寄面单，且律师函显示的是2019年4月25日前一次性付清所有购房款项，其内容明显不真实；对证据6的网签系统查询截图的真实性有异议，其证明内容也与被告无关。显示的界面是4月份，双方在6月份到银行面签贷款合同，当时银行告知被告存在负债风险，无法通过审批。证据6显示的是应当交款时间是在4月12日，最迟缴款时间是在7月11日，导致7月11日之后原告公司的整个交易系统被锁死。 反诉原告为证明自己的主张，出示如下证据:证据1、身份证，证明被告身份情况；2、微信记录，社保缴费记录，证明被告与原告的工作人员黄婷婷在更改付款方式期间以及之后，双方始终在进行良好的沟通协商，作为原告方以实际的行为积极与中国银行协商，可以证明原被告双方一直在沟通中，原告不能一边要求变更付款方式，一边要求与被告协商。在双方协商过程中，原告告知中国银行已经可以办理，一直到9月1日之前原告仍然告知可以办理贷款。社保缴费记录证明黄婷婷是原告公司员工；3、手机短信记录复印件，证明被告就原告解除合同提出异议，表明要求继续履行合同，不同意解除商品房买卖合同，对余下购房款可以现金转账方式一次性付清；4、《证明》《关于叶松武借款还清的说明》，证明被告是因为负债太多，原告要求降低负债再办理按揭贷款，故原告于2019年7月15日还清贷款10万元，2019年8月12日还款30万元。 反诉被告质证认为，对证据1无异议；对证据2三性均有异议，商品房买卖合同约定任何工作人员的承诺均不能代表出卖人的真实意思表示，没有权利与被告达成合议；聊天记录可以看出被告说要通过私人关系办理贷款，能不能办理贷款不是出卖人可以决定的。关于社保缴费记录真实性无异议，对证明目的有异议，黄婷婷2019年9月份已经辞职，因为佣金的问题黄婷婷向宁德市仲裁委员会提出仲裁，可能于被告存在利害关系，故黄婷婷的行为不能代表公司的行为；对证据3的真实性待法庭审查，对证明对象有意义，不能证明已经代表公司与被告达成任何的协议；对证明4的证明目的有异议。 以上证据经审查，本院认为：原告提供证据1、2、3、5、6证明因被告违约，并已具备解除合同的约定条件，双方于2019年7月26日签订的《商品房买卖合同》已经解除。被告认为，被告未违约，双方签订的《商品房买卖合同》未解除，并提供证据2、3、4予以证明。本院认为，根据案涉《商品房买卖合同》附件四2（4）…因买受人自身方面原因导致银行不批准按揭贷款，差额部分买受人必须在出卖人发出书面通知之日起7日内更改付款方式为一次性付款（更改付款方式、按本附件第3点执行）；如买受人不同意更改付款方式或买受人未在约定的时间内按本附件第3点约定更改付款方式的，出卖人有权解除合同……原告于2019年7月8日向被告发出更改付款方式通知书，要求被告更改为一次性付款，但没有证据证明被告不同意或拒绝变更付款方式。在上述通知书里原告要求被告于2019年7月15日之前一次性付款，被告未于2019年7月15日之前一次性付款，被告已逾期付款，应负逾期付款的违约责任，根据案涉《商品房买卖合同》第八条2（2）约定逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权要求解除合同。依该条约定，原告应于2019年7月15日起的90日后再次向被告发出催告付款通知书，若被告于10日内仍未付款则才可解除《商品房买卖合同》。但原告于2019年7月25日即向被告发出解除合同通知书，与合同约定不符，不产生解除合同的法律后果。故原告认为双方签订的《商品房买卖合同》已于2019年7月26日解除的观点不予支持。原告的其他诉讼请求是基于解除合同产生的，现该合同不符合解除条件，所以原告其他诉讼请求亦不成立。对于被告要求继续履行合同的诉讼请求，本院认为，该合同具备继续履行的条件，予以支持；但被告在履行合同过程中应按合同约定支付逾期付款违约金并一次性支付相应购房款。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告认为被告违约已具备解除合同的条件，但其未能提供相应证据予以证明；因该合同具备继续履行的条件，本院对被告的诉讼请求予以支持，但被告在履行合同过程中应按合同约定支付逾期付款违约金并一次性支付相应购房款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下： 一、反诉被告宁德友和房地产开发有限公司应于本判决生效之日继续履行双方于2019年2月25日签订的《商品房买卖合同》并协助反诉原告叶松武办理位于宁德市蕉城区的所有权转移登记手续。 二、驳回原告宁德友和房地产开发有限公司的诉讼请求； 本诉案件受理费14327元，反诉案件受理费14327元，两项共计28654元，由原告宁德友和房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费交纳办法：到本院诉讼服务中心领取《福建省政府非税收入缴款通知书（诉讼费专用）》，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。) 审 判 长  陈伏棉 人民陪审员  刘金顺 人民陪审员  林丽娇 二〇二〇年七月二十日 书 记 员  彭小琴 申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。