河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初7812号原告陈培龙，男，1983年2月10日出生，汉族，住河南省漯河市源汇区。委托代理人王德强，河南蓝标律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告河南恒龙置业有限公司，住所地郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心126室，统一社会信用代码：91410000MA3X8TWRXF。法定代表人贾飞，执行董事兼总经理。委托代理人宋家敏，女，1994年1月12日出生，汉族，住河南省武陟县，系公司员工，代理权限：特别授权。原告陈培龙与被告河南恒龙置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王德强及被告委托代理人宋家敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《郑州恒大悦龙花园商品房认购书》，并返还原告支付的购房定金、购房首付款、房屋专项维修基金及装修代理服务费和银行按揭贷款手续费共计人民币2404067元，并向原告支付利息（以2404067元为基数，自2018年7月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告工作人员为促使原告购买其开发的房屋，采取诱导的方式承诺原告说原告有购房资格，还能帮助解决购房资格问题，在2018年7月2日，原被告双方签订了《郑州恒大悦龙花园商品房认购书》及《无条件退房协议书》，并按照该认购书约定的时间向被告交付购房首付款（含定金）1321406元、房屋专项维修基金11731元及房屋装修代理服务费1069344元和办理银行按揭贷款手续费共计2404067元。认购书签订后，被告迟迟不能与原告签订正式的商品房买卖合同，根据郑州市限购政策，被告根本不能为其解决购房资格，原告的合同目的无法实现。原告多次与被告沟通要求退还所支付的费用，但被告均以钱款紧张等理由拒绝退还，长期占用原告的购房资金。被告辩称，1.由于原告未按照认购书第二条的约定按时签订正式合同及办理按揭手续，被告经发函提示原告仍未履行，原告违约在先，根据认购书第五条的约定及定金罚则原则，即使解除认购书，被告有权在退还的首付款中扣除50000元定金。2.根据室内装修委托合同第五条约定，原告单方解除合同的应承担合同约定包干总价等额的违约金，因此原告缴纳的装修款被告有权不予退还。3.原告主张的维修基金系维修基金管理部门收取，如其有合法诉求，应向相关部门主张，与被告无关。4.由于原告违约在先，其主张的利息及本案全部诉讼费用无事实及法律依据。5.原告对其是否具有购房资格应在购房前明确知悉，我方不存在诱导行为。经审理查明：2018年7月2日，原被告签订《郑州恒大悦龙花园商品房认购书》一份，约定原告购买被告开发建设的悦龙花园2幢1-1703单元，并约定签订认购书时，原告陈培龙需向被告支付定金50000元，房款付款方式为按揭付款，原告需于2018年6月22日前支付首期房款1271406元，同时签署《商品房买卖合同》，剩余房款306万元由银行提供按揭贷款，原告需在2018年6月22日办理完毕银行按揭贷款申请手续。原告需要在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金11731元，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交于被告。2018年7月2日，被告向原告出具的收据载明收到原告支付的首付购房款（含定金）1321406元、装修代理服务费71290元、维修基金11731元。2018年7月12日，河南辰信房地产营销策划有限公司向向原告向原告出具收据，载明收到原告按揭办理费1000元、公证费200元、抵押费80元、印花税306元。2018年10月21日，被告向原告出具的收据载明收到原告支付的装修代理服务费285158元。2019年6月11日，被告向原告出具的收据载明收到原告支付的装修代理服务费356448元。2019年10月21日，被告向原告出具的收据载明收到原告支付的装修代理服务费356448元。以上共计2404067元。另查明，原告陈培龙户籍地为河南省。以上事实有原告提交的《郑州恒大悦龙花园商品房认购书》、收据7张、原告身份证明一份及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因不可归责于双方的因素导致合同无法继续履行的，相互之间不再承担违约或赔偿损失的责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《郑州恒大悦龙花园商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。庭审中原被告双方均称原告无购房资格，涉案认购书无法实际履行，故对于原告诉请的解除该认购书，本院予以支持。《郑州恒大悦龙花园商品房认购书》解除后，被告应返还原告交付的购房款1321406元（含定金）、维修基金11731元及装修代理服务费1069344元。原告主张的按揭办理费1000元、公证费200元、抵押费80元、印花税306元收据盖章处为河南辰信房地产营销策划有限公司财务专用章，故对按揭办理费、公证费、抵押费、印花税共计1586元不予支持。关于定金5万元，原告与被告签订协议时知道自己不具备购房资格，被告作为一家以房地产开发与经营的企业，应当知道限购的政策对合同履行产生的影响，并应尽到适当注意和告知义务，但从举证和庭审情况看，其提交的证据不足以证明被告尽到上述义务，因限购、禁购的规定属于国家房产调控下的禁止性规范，具有强制性，原告在签约时因不具备购房资格而无法继续履行合同，合同的目的无法实现，该事由不可归因于双方，故互相均不应承担违约与赔偿责任，故被告收取的5万元定金应于返还。关于原告诉请的利息（以2404067元为基数，自2018年7月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），被告在明知合同已无法实际履行的情况下，截止开庭也未向原告退还其缴纳的房款，故被告应向原告支付其期间资金占用的利息，以2402481元为基数，自2018年7月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算为119893.81元，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告陈培龙与被告河南恒龙置业有限公司于2018年7月2日签订的编号为0000700号的《郑州恒大悦龙花园商品房认购书》；被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告陈培龙购房款1321406元（含定金）、维修基金11731元及装修代理服务费1069344元及利息共计2522374.81元，并以2402481元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26033元，减半收取13017元，由被告河南恒龙置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二〇年七月十七日书记员 张志文