江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终1990号上诉人（原审被告）：孙孝兵，男，1974年12月12日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：董青、李晓波，江苏蘅远律师事务所律师。上诉人（原审被告）：无锡达美物业管理有限公司，住所地无锡市梁溪区广益街道丁村施巷40-2幢。法定代表人:潘荣伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：许大椿，江苏雅言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈定，男，1976年4月21日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：王建明、朱江，江苏金匮律师事务所律师。原审第三人：无锡市民园物业管理有限公司，住所地无锡市梁溪区民丰苑30号。法定代表人：周福南，该公司总经理。委托诉讼代理人：周志娟，女，该公司员工。上诉人孙孝兵、无锡达美物业管理有限公司（以下简称达美公司）因与被上诉人陈定、原审第三人无锡市民园物业管理有限公司（以下简称民园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初9444号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人达美公司因未预交二审案件受理费，且经催交后，仍未交纳，本院按上诉人达美公司自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。孙孝兵上诉请求：撤销原审判决主文第四项，依法改判其不承担连带清偿责任并不承担一审案件受理费、财产保全费。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。1.其与达美公司之间是合法的企业内部承包关系。达美公司将中山路388号大楼交给其对外出租，其作为达美公司的代理人和承租户签订房屋出租合同并无过错。一审已查明，无锡市公安局崇安分局（以下简称崇安分局）于2015年8月24日出具证明载明“涉案房屋归属我单位，且未办理房产手续，期间如有房产纠纷，由我单位全权处理（注此证明只用于办理工商执照）”，由此可见崇安分局作为该房屋的承租使用人同意该房屋对外转租。正是有了这份证明，其才能和陈定签订房屋出租合同，陈定才能凭此证明办理营业执照合法经营。故一审以其知道或应当知道代理事项违法仍实施代理行为为由判决其承担连带责任，没有事实依据，其不应当承担连带责任。2.本案中，崇安分局是和民园公司签订了中山路388号房屋暂借协议和物管补充协议，民园公司又将该房屋交给达美公司对外出租，达美公司再将该房屋交给其对外出租。退一步讲，如果认定未经崇安分局授权对外出租该房屋违法，民园公司在本案中同样应当承担连带责任。一审法院对民园公司的转租事实视而不见，只判决达美公司和其承担返还和赔偿责任，却不判决民园公司承担任何责任，明显违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定。陈定辩称：一审判决符合事实和法律规定，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。达美公司辩称：孙孝兵擅自将房屋出租给陈定，在租赁合同当中使用的是伪造的公章。因此，其不应当承担赔偿责任。请求驳回孙孝兵的上诉请求。原审第三人民园公司陈述：其不应承担连带责任。陈定向一审法院提出诉讼请求：1.撤销陈定与达美公司于2016年12月26日签订的《无锡市中山路388号租赁合同》及附加条款、2017年7月1日签订的《补充协议》。2.达美公司返还陈定已支付的租金54万元、保证金1万元，合计55万元。3.达美公司赔偿陈定固定附着物装修费损失56.95万元、已搬出的设备损失费36.82万元、消防合格证办理费8.5万元，合计102.27万元。4.孙孝兵对第2、3项诉讼请求承担连带返还、赔偿责任。5.达美公司、孙孝兵承担本案诉讼费、评估费、保全费。事实与理由：2016年，陈定在无锡市中山路388号（以下简称涉案房屋）外看到招租广告，并通过广告刊登的电话联系孙孝兵商谈承租事宜。经询问产权情况，孙孝兵表示案涉房屋系崇安分局（2016年12月30日崇安分局与原无锡市公安局南长分局、无锡市公安局北塘分局合并成立无锡市公安局梁溪分局）使用，并出示了达美公司出具的“现委托孙孝兵先生全权代办中山路388号办公大楼一切事宜”的委托书、达美公司营业执照、崇安分局出具的“无锡市中山路388号房屋归属我单位，且未办理房产手续，期间如有房产纠纷，由我单位全权处理（注：此证明只用于办理工商执照）”的证明。陈定向其他租户了解情况与孙孝兵陈述一致，遂相信达美公司享有涉案房屋的出租权，且孙孝兵系达美公司涉案房屋的全权委托代理人。基于以上原因，2016年12月26日，陈定与孙孝兵签订了《无锡市中山路388号租赁合同》及附加条款，该合同首页为打印件格式文本，落款甲方（出租方）处事先加盖了达美公司的公章，后由陈定、孙孝兵签名。合同及附加条款约定，达美公司将涉案房屋三、四、五层出租给陈定使用，租赁期限自2017年4月1日至2022年4月1日止；年租金21万元，加物业费、车辆人员费、打扫卫生人员费、电梯费计15万元，共计36万元；付款方式第一年半年一付，第二年起一年一付；保证金1万元等内容。孙孝兵表示因与达美公司做账所需，故将租金分成租金、物业费等其他费用两部分，实际上合同中约定的36万元均为租金。因笔误，将附加条款落款时间写成“2017.12月26日”，合同及附加条款实际签订时间为2016年12月26日。2017年7月1日，孙孝兵与陈定签订《补充协议》，约定陈定经营的中山路388号雅乐居公寓按照消防要求需要增加一套消防系统，现委托孙孝兵全权办理此事，办理消防验收合格证，达到宾馆消防验收及可办理宾馆营业执照的要求；消防所需费用总价8万元，前期预付4万元，所有消防验收完毕后再付余款4万元。消防验收无法通过，陈定预交的4万元转为下一期租金等内容。2017年10月10日，陈定与孙孝兵在《无锡市中山路388号租赁合同》附加条款下方手写签订了附加协议，约定增加出租涉案房屋六楼一层，年租金14万元，租金支付方式一年付，首次支付到2018年10月1日，以后房租与三、四、五层同步支付，其余合同条款与原合同一致。上述合同、协议签订后，孙孝兵按约向陈定交付了涉案房屋的对应楼层，其中六层房屋于附加协议签订之日交付，由陈定进行装修。2017年11月9日左右，崇安分局通知房屋以后要收回，不让陈定继续装修涉案房屋第六层，陈定遂停止装修并联系孙孝兵，孙孝兵口头表示六层房屋不再出租，附加协议自此解除，已交付装修期间的租金也不再收取，其余楼层房屋陈定可继续经营，由他们来处理解决。陈定向孙孝兵询问六层已装修部分如何处理，孙孝兵未明确答复。2018年8月30日，法院在涉案房屋外张贴公告，责令涉案房屋的租赁户、实际占有人在2018年9月15日前迁出涉案房屋，到期仍不履行的，将依法强制执行。陈定此时才获悉达美公司、孙孝兵并非涉案房屋的合法出租人，达美公司无权授权孙孝兵从事涉案房屋出租事宜，此后陈定被迫停止经营。因陈定于2016年12月26日支付订金2万元（已转为租金）；于2017年1月1日支付租金3万元；于2017年1月13日支付租金10万元；于2017年3月17日支付租金3万元；于2017年8月21日支付租金10万元；于2017年9月18日支付租金8万元、消防合格证费2万元；于2017年10月10日支付租金10万元、消防改造费6.5万元；于2018年4月1日支付租金8万元；另有保证金1万元以现金方式给付孙孝兵，且未出具收据；以上共计63.5万元，其中租金54万元、保证金1万元、消防合格证办理费8.5万元。签订合同时，达美公司、孙孝兵采取欺诈手段，隐瞒没有出租权的事实，使陈定违背真实意思签订租赁合同、附加条款及补充协议，相关合同应予撤销，达美公司承担相应的返还、赔偿责任。孙孝兵实际管理涉案房屋长达四年，在明知涉案房屋产权的情况下未要求达美公司出示享有出租权的相关资料，应当知道达美公司系违法转租，故应承担相应的连带责任。后陈定向达美公司、孙孝兵催讨未果，故诉至法院，望判如所请。达美公司一审辩称：1.达美公司因未在政府定点采购名录中，故借用民园公司资质，由民园公司与崇安分局签订暂借协议与物管补充协议，但实际两份协议中的权利义务均由达美公司履行。协议内容虽约定对涉案房屋进行“暂借、使用”、“出租”，但实际指的就是涉案房屋的安保、保洁等物业服务内容。2.2014年10月1日达美公司与孙孝兵签订的《企业内部项目承包协议》中约定的承包事项仅为涉案房屋物业管理及与物业管理有关的一切事宜，对孙孝兵出租事宜不清楚。其中涉案房屋第六层出租及出租过程中产生的相关事宜，孙孝兵未告知潘荣伟,达美公司并不知情。3.达美公司与孙孝兵系委托代理关系，根据合同相对性，以达美公司名义与陈定签订合同才应由达美公司承担责任，而本案中孙孝兵以自已名义签订合同，相关法律责任应由孙孝兵承担。4.孙孝兵与陈定签订的租赁合同中所盖公章并非达美公司公章。孙孝兵并未将涉案房屋相关款项交给达美公司，达美公司不清楚孙孝兵与陈定之间的权利义务情况。5.涉案房屋物业实际由孙孝兵管理，孙孝兵及其妻王彩霞分别于2017年3月7日、2017年3月31日向潘荣伟转账支付的6.25万元、12.5万元均系涉案房屋管理费。6.达美公司收到了法院寄送的（2018）苏0213执847号民事裁定书，并未就该裁定书中内容提出异议。7.陈定实际使用期间的房屋租金不应返还；陈定支付给孙孝兵的租金中包含物业费、保洁人员工资、消防合格证费用等费用，以上费用均系为陈定提供的服务过程中实际产生，也不应返还。陈定已将设备搬回，设备损失费36.82万元缺乏依据。综上，应当驳回陈定对达美公司的诉讼请求。孙孝兵一审辩称：1.对陈定陈述的《无锡市中山路388号租赁合同》及附加条款、《补充协议》签订经过、履行情况、付款情况、合同约定的36万元均系租金一事均无异议，但根据梁溪法院公告，涉案房屋于2018年8月30日停止经营，此前使用涉案房屋期间的租金51万元不应退还，多余的租金3万元及保证金1万元应予退还。2.孙孝兵与崇安分局没有合作关系，孙孝兵起初并不清楚崇安分局与民园公司之间的关系，直至2018年看到法院执行公告才知晓此事。潘荣伟告知孙孝兵涉案房屋系崇安分局出租给潘荣伟经营管理，再由潘荣伟交由孙孝兵经营管理。孙孝兵并未审核过达美公司对涉案房屋有无出租转租权利的相关协议，也无审核义务。达美公司在房屋陆续出租后，向孙孝兵提供了崇安分局出具的用于办理工商营业执照的证明，故孙孝兵当时认为达美公司有出租权，孙孝兵没有过错。3.2014年10月1日，孙孝兵曾与达美公司签订过为期一年的项目承包协议，达美公司委托孙孝兵对涉案房屋物业、出租等一切事宜进行管理，此后虽未续签，但双方均按协议约定继续执行。4.2017年3月7日前，孙孝兵交给达美公司法人潘荣伟共计80万元，之后转给潘荣伟6.25万元、12.5万元，均系孙孝兵代达美公司收取的案涉房屋各租户租金等费用。5.孙孝兵于2018年7月初在涉案房屋外看到法院张贴的（2018）苏0213执847号裁定书，并未就裁定书提出异议。综上，孙孝兵是作为达美公司代理人与陈定签订涉案房屋租赁合同、附加条款及补充协议，盖有达美公司公章的租赁合同也是潘荣伟提供，相关权利义务应由达美公司承担。孙孝兵在合同签订过程中不存在过错，不应承担连带责任。民园公司一审述称：民园公司对于涉案房屋出租行为不清楚。2015年，崇安分局对广瑞路6号大楼进行招投标，因潘荣伟不具备政府定点采购资质，故借用民园公司资质与崇安分局签订物业合同、暂借协议及《物管补充协议》。实际上，崇安分局新大楼广瑞路6号、旧大楼中山路388号房屋的物业管理一直由潘荣伟实施，相关合同权利义务也是由潘荣伟履行。一审法院认定事实：陈定、达美公司为证明各自诉讼主张，提供以下证据：1.陈定提供达美公司于2014年11月7日向孙孝兵出具的委托书复印件1份，证明孙孝兵系达美公司代理人，有权代办涉案房屋的一切事宜。委托书载明：“现委托孙孝兵先生全权代办中山路388号办公大楼的一切事宜”。经质证，达美公司于2018年12月11日质证时对委托书无异议，于2019年4月18日质证时表示对委托书真实性不予认可，达美公司未向孙孝兵出具委托书，且委托书中的“一切事宜”仅指物业管理方面。孙孝兵对委托书真实性认可，委托书中的“一切事宜”包括出租、安全、物业等一切事宜，孙孝兵系受达美公司委托与陈定建立租赁合同关系。2.达美公司提供崇安分局于2015年8月24日出具的证明复印件1份，证明崇安分局将涉案房屋物业委托孙孝兵管理。证明载明：“涉案房屋归属我单位，且未办理房产手续，期间如有房产纠纷，由我单位全权处理（注：此证明只用于办理工商执照）”。经质证，陈定对证明系由崇安分局盖章予以认可。孙孝兵对证据真实性予以认可，该证明用于为承租户办理营业执照所需，并非崇安分局出具给孙孝兵，该证明由潘荣伟交给孙孝兵。一审法院经审理认定事实如下：无锡市中山路388号涉案房屋系无锡市公用房产管理处管理的直管公房，长期由崇安分局承租使用。2014年9月5日，崇安分局与民园公司签订《无锡市中山路388号旧办公大楼暂借协议》1份，约定涉案房屋由民园公司暂借使用，使用期限自2014年10月1日至2015年9月30日止，暂借期间，民园公司不得擅自将大楼以出租、出借等形式交付第三方管理使用。另潘荣伟作为民园公司代表在该协议上签字。2015年5月25日，崇安分局与民园公司签订《无锡市公安局崇安分局办公大楼物业管理合同》1份，约定崇安分局将业务大楼（广瑞路6号）的物业管理内容交给民园公司管理，合同期物业管理费共计66.5万元，合同有效期为1年，自2015年6月1日起至2016年5月31日止。2015年5月26日，崇安分局又与民园公司签订《物管补充协议》1份，约定将涉案房屋出租给民园公司，未约定租赁期限，年租金20万元，水、电、房费由承租人民园公司承担，业务大楼（广瑞路6号）的全年物管费中标价66.5万元，减免掉应得的年租金20万元，余下的46.5万元物管费按季支付等内容。协议到期后，梁溪分局与民园公司未再续签。2014年3月27日、2015年5月15日，民园公司与潘荣伟分别签订《企业内部项目承包协议》各1份，约定民园公司委托潘荣伟实施崇安分局业务大楼（广瑞路6号）物业管理服务项目的管理和处理与之有关的一切事务，承包时间分别自2014年6月1日起至2015年5月31日止、自2015年6月1日起至2017年5月31日止，潘荣伟每年上缴民园公司2万元项目承包费等内容。2014年10月1日，达美公司与孙孝兵签订《企业内部项目承包协议》1份，达美公司公章由潘荣伟加盖，约定达美公司委托孙孝兵实施涉案房屋物业管理服务项目的管理和处理与之有关的一切事务，承包时间自2014年10月1日至2015年9月31日。孙孝兵每年上缴达美公司20万元项目承包费。2016年8月26日，达美公司经无锡市公安局备案登记，更换公司公章，旧公章由公安机关收回并销毁，新公章在公司名称下方刻有3202011970086编号。2016年12月26日，孙孝兵与陈定签订《无锡市中山路388号租赁合同》1份，约定将涉案房屋三、四、五层出租给陈定使用，期限自2017年4月1日至2022年4月1日。该份合同除由孙孝兵及陈定签字外，在合同落款甲方（出租方）处盖有“无锡达美物业管理有限公司”字样章，该印章与达美公司更换后的新公章不一致。同日，孙孝兵与陈定签订附加条款1份，约定：①中山路388号主大楼三、四、五层年租金21万元整，加物业费、车辆人员费、打扫卫生人员费、电梯电费计15万元整，合计36万元整，付款方式第一年半年一付（租金），第二年开始一年一付，保证金1万元整。②合同期如遇政府拆迁或不可抗拒原因收房孙孝兵不作任何赔偿。③如政府补偿（三、四、五）层装修赔偿款归陈定所有，跟孙孝兵无关。④合同期间孙孝兵不得向陈定以任何理由收回房屋（除政府行为）。⑤合同期内电费每度1元，水费5元（每吨）。⑥孙孝兵应确保陈定水电、消防、环保、电梯等设施正常使用且达到国家使用标准。⑦合同期内房租不得涨幅，合同到期陈定有优先续租权。2017年7月1日，孙孝兵与陈定签订《补充协议》1份，约定陈定经营的中山路388号雅乐居公寓按照消防要求需要增加一套消防系统，现委托房东孙孝兵全权办理此事包括但不限于联系设计院设计图纸，联系施工队，采购消防所需一切的材料与设施，直至消防整体验收通过，达到宾馆消防验收要求。办理完消防验收合格证，并且可以办理宾馆的营业执照的要求。消防所需费用总价8万元整，前期预付4万元，直至所有消防验收完毕后再付余款4万元。无论任何理由消防验收一直无法验收通过，则乙方预交的4万元转为下一期的房租，雅乐居不承担任何损失。陈定有优先续租权。2017年10月10日，陈定与孙孝兵在《无锡市中山路388号租赁合同》附加条款下方手写签订了附加协议，约定增加出租涉案房屋六楼一层，年租金14万元，租金支付方式一年付，首次支付到2018年10月1日，以后房租与三、四、五层同步支付，其余合同条款与原合同一致。上述合同、协议签订后，孙孝兵按约向陈定交付了涉案房屋的对应楼层，其中六层房屋于2017年10月10日附加协议签订之日交付，由陈定进行装修。2017年11月9日左右，崇安分局通知房屋以后要收回，不让陈定继续装修涉案房屋第六层，陈定遂停止装修并联系孙孝兵，孙孝兵口头表示六层房屋不再出租，附加协议自此解除，已交付装修期间的租金也不再收取，其余楼层房屋陈定可继续经营，由其处理解决。陈定问孙孝兵询问六层已装修部分如何处理，孙孝兵未明确答复。期间，陈定向孙孝兵付款情况：陈定于2016月12月26日支付订金2万元（已转为租金）；于2017年1月1日支付租金3万元；于2017年1月13日支付租金10万元；于2017年3月17日支付租金3万元；于2017年8月21日支付租金10万元；于2017年9月18日支付租金8万元、消防合格证费2万元；于2017年10月10日支付租金10万元、消防改造费6.5万元；于2018年4月1日支付租金8万元；另有保证金1万元以现金方式给付孙孝兵，未出具收据；以上共计63.5万元，其中租金54万元、保证金1万元、消防合格证办理费8.5万元。2017年11月29日，梁溪分局诉至法院，要求解除与民园公司签订的《物管补充协议》，民园公司立即将中山路388号房产恢复成空屋状态并归还。2018年1月29日，法院作出（2017）苏0213民初10566号民事判决，解除梁溪分局与民园公司于2015年5月26日签订的《物管补充协议》，民园公司腾出中山路388号房屋并将该房返还给梁溪分局。该判决生效后，梁溪分局向法院申请执行。2018年7月7日，法院作出（2018）苏0213执847号执行裁定书，执行中查明：达美公司与民园公司对于中山路388号的管理签订了内部承包协议，现承包协议已到期，该房屋未经梁溪分局同意，由达美公司交给孙孝兵出租，其与租户之间的租赁关系依法不得对抗申请执行人，裁定：解除达美公司、孙孝兵对中山路388号房产的占有，民园公司、达美公司、孙孝兵于2018年7月30日前搬离中山路388号，清空、搬离所有物品，逾期不搬离的，依法强制执行。2018年8月30日，法院张贴公告，责令涉案房屋的租赁户、实际占有人在2018年9月15日前迁出涉案房屋，到期仍不履行的，将依法强制执行。陈定、达美公司、孙孝兵、民园公司一致确认涉案房屋三、四、五层于2018年9月1日被法院查封，陈定承租经营至查封之日止，相关动产设施、设备等已由陈定自行搬出。一审另查明：2019年8月7日，赵群英诉至法院，要求达美公司、孙孝兵返还房屋租金3.5万元、押金500元，合计3.55万元。2019年10月18日，法院作出（2019）苏0213民初8814号民事判决书认定，中山路388号房屋系达美公司交给孙孝兵出租，孙孝兵签订租赁合同、收取租金的行为构成表见代理。现该判决已经发生法律效力。一审诉讼中，法院经向梁溪分局进行调查，梁溪分局工作人员表示对涉案房屋转租一事不知情亦不予认可。一审诉讼中，应陈定申请，法院委托无锡东林资产评估有限公司对涉案房屋主楼三、四、五、六层（雅乐居宾馆）的不可拆卸装饰装修及附着物的市场价值进行评估，陈定为此支付评估费8000元。2019年8月20日，无锡东林资产评估有限公司出具锡东林评报字（2019）第004号资产评估报告，评估结论为涉案房屋主楼三、四、五、六层不可拆卸装饰装修及附着物的市场价值为56.95万元，报告使用有效期自2018年9月1日至2019年8月31日止。经质证，陈定对评估报告无异议，但希望对其无法举证的被盗窃、拆除资产的价值酌情考虑；孙孝兵对评估报告无异议；达美公司表示对评估报告真实性无异议，但对评估结果存疑，并要求评估机构对评估报告使用有效期限、总可收益期限、尚可受益期限进行说明。2019年9月25日，无锡东林资产评估有限公司向法院出具答复函，回复如下：1、关于评估报告有效期至2019年8月31日。评估报告有效期分2种情况：一种为常见的评估报告，评估报告的有效期是从评估基准日起一年内有效；另一种为追溯报告，追溯报告无使用有效期的限制。一般只有在评估基准日距评估报告日超过一年时，评估公司才会出具追溯报告。本案评估基准日为2018年9月1日，距评估报告日2019年8月20日未满一年，故我公司出具了正常的评估报告。该有效期对评估结果并无影响，如因案件审理周期长需重新出具追溯报告，我公司可收回原评估报告重新出具追溯报告，但评估结果无变化。2、关于总可收益期和尚可收益期。装修的经济寿命年限一般为5-8年，考虑本次评估的装修为宾馆装修，且租赁合同期限为5年，本次评估装修的总可收益期确定为5年。3-5楼装修自2017年5月1日完工至评估基准日2018年9月1日已使用1.34年，故本次评估的尚可收益期限=5-1.34=3.66年，成新率=3.66÷5=73%。6楼装修在评估基准日时尚未完成，故成新率为100%。经质证，陈定、孙孝兵、达美公司、民园公司对答复函均无异议，不要求重新出具追溯报告。当事人围绕以上事实，依法提交了无锡市中山路388号租赁合同及附加条款、补充协议、收条、收据、刻制公章备案证明、企业内部项目承包协议、无锡市中山路388号旧办公大楼暂借协议、物管补充协议、（2017）苏0213民初10566号民事判决书、（2018）苏0213执847号执行裁定书、（2019）苏0213民初8814号民事判决书、锡东林评报字（2019）第004号资产评估报告、评估费发票等证据在卷佐证，法院依法组织了证据交换和质证，予以确认。一审法院认为：涉案房屋系无锡市公用房产管理处管理的直管公房，由梁溪分局承租使用，梁溪分局其后将涉案房屋暂借、出租给民园公司，双方约定不得转租。因达美公司自认其实际履行民园公司与崇安分局签订的《暂借协议》、《物管补充协议》，且达美公司法定代表人潘荣伟亦为《暂借协议》之签约代表，故达美公司应受上述协议约束，不得擅自转租涉案房屋。达美公司关于“《暂借协议》、《物管补充协议》约定的内容仅限于对涉案房屋进行安保、清洁等物业管理”的辩称意见，与上述协议约定的“暂借、使用”、“出租”等内容明显不符，法院对此不予采信。关于陈定提供的委托书，因达美公司对向孙孝兵出具委托书一事前后陈述矛盾，且未提供证据证明其反言合理；同时，法院生效的（2018）苏0213执847号执行裁定书、（2019）苏0213民初8814号民事判决书已经认定，涉案房屋系达美公司交给孙孝兵出租，故法院对该委托书的真实性予以确认。2014年10月1日达美公司与孙孝兵签订的《企业内部项目承包协议》，虽仅委托孙孝兵实施涉案房屋物业管理服务项目和处理与之有关的一切事物，但达美公司却于2014年11月7日向孙孝兵出具“委托孙孝兵全权代办涉案房屋一切事宜”的委托书。该委托书内容极易引起第三方理解歧义。按照法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。陈定与孙孝兵签订的《无锡市中山路388号租赁合同》盖有达美公司公章图样，陈定基于委托书及盖章的合同形式，有理由相信孙孝兵系达美公司关于涉案房屋出租事宜的委托代理人，有权处理涉案房屋的一切事宜。据此，陈定与孙孝兵签订的《无锡市中山路388号租赁合同》及附加条款、《补充协议》、附加协议均对达美公司产生法律效力。达美公司抗辩对孙孝兵出租房屋一事不知情，明显与常理不符。达美公司作为涉案房屋实际使用人，理应知晓涉案房屋的使用情况，故对达美公司的上述辩称意见，法院不予采信。现因梁溪分局对《无锡市中山路388号租赁合同》及附加条款、《补充协议》均未予追认，达美公司在未取得涉案房屋转租权的情况下，委托孙孝兵与陈定签订上述合同、协议，存在欺诈故意，陈定要求撤销上述合同、协议的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因陈定自2017年4月1日起至2018年8月31日止已实际使用涉案房屋三、四、五层，使用期间按照原合同、协议计算标准对应的房屋使用费51万元、消防合格证办理费24083.33元不应退还，该部分费用应从陈定支付的款项总额中予以扣除。关于涉案房屋第六层，因双方已口头解除附加协议，孙孝兵代表达美公司承诺装修期间的租金无需支付，故该部分租金无需扣除。经核算，达美公司还应退还陈定租金3万元、保证金1万元、消防合格证办理费60916.67元。至于赔偿损失部分，达美公司在明知自己没有转租权的情况下仍对外出租，应承担主要责任；陈定作为承租人，在知晓涉案房屋实际权利人为崇安分局的情况下，主动向周边租户进行了解，尽到了一定的注意义务，故应承担次要责任；法院酌定双方的过错比例为6:4。因涉案房屋相关楼层的固定附着物市场价值已经评估确认为56.95万元，陈定为此垫付评估费8000元，故达美公司应赔偿陈定固定附着物装修损失34.17万元、评估费损失4800元。因陈定已将涉案房屋中相关动产设施、设备搬回，其再行主张已搬出的设备损失费36.82万元，于法无据，法院对此不予支持。代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。达美公司虽在《企业内部项目承包协议》中委托孙孝兵实施涉案房屋物业管理服务项目和处理与之有关的一切事物，但此后却又向孙孝兵出具极易引起第三方理解歧义的全权委托书，且达美公司作为涉案房屋的实际使用人，在陈定承租涉案房屋相应楼层开设宾馆长达一年半的时间，不可能不知晓房屋转租事实。孙孝兵不仅是达美公司的委托人，同时又是涉案房屋物业管理项目承包人，在其承包涉案房屋前理应审核涉案房屋的性质和相关权利人。孙孝兵明知涉案房屋系梁溪分局使用的直管公房，在达美公司没有转租权的情况下，即接受达美公司的委托对外将涉案房屋分别出租给陈定、赵群英等人，存在过错，应与达美公司承担连带责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条、第二百二十四条、第三百九十七条、第四百零二条之规定，判决:一、撤销陈定与达美公司于2016年12月26日签订的《无锡市中山路388号租赁合同》及附加条款、2017年7月1日签订的《补充协议》。二、达美公司于判决发生法律效力之日起十日内返还陈定已付租金3万元、保证金1万元、消防合格证办理费60916.67元，合计100916.67元。三、达美公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿陈定装修损失34.17万元、评估费4800元，合计34.65万元。四、孙孝兵对达美公司的上述第二、三项债务承担连带清偿责任。五、驳回陈定的本案其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25012元、财产保全费5000元，两项合计30012元（已由陈定预交），由陈定负担24114元，由达美公司、孙孝兵负担5898元。二审查明事实与一审已查明事实一致。本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、孙孝兵对达美公司所负债务是否应承担连带清偿责任。二、民园公司对达美公司所负债务是否承担连带清偿责任。关于争议焦点一。《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。本案中，根据现查明的事实，涉案房屋系无锡市公用房产管理处管理的直管公房，由梁溪分局承租使用，梁溪分局其后将涉案房屋暂借、出租给民园公司，双方约定不得转租。梁溪分局对《无锡市中山路388号租赁合同》及附加条款、《补充协议》也均未予追认，故应认定达美公司在未取得涉案房屋转租权的情况下，委托孙孝兵与陈定签订租赁合同、协议，存在欺诈故意。孙孝兵作为达美公司关于涉案房屋出租事宜的委托代理人，同时也是与达美公司签订《企业内部项目承包协议》，作为涉案房屋物业管理项目承包人，理应在其承包涉案房屋前，审核涉案房屋的性质及相关权利与义务。因此，应当认定孙孝兵明知或应当知道涉案房屋达美公司没有转租权，而在此情形下，孙孝兵仍接受达美公司的委托，对外将涉案房屋分别出租给陈定、赵群英等人。孙孝兵存在过错，依法应与达美公司承担连带责任。因此，上诉人孙孝兵关于其不应对达美公司的涉案债务承担连带清偿责任的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。人民法院应当围绕当事人的诉讼请求进行审理。本案中，陈定并未提出民园公司对达美公司所负债务承担连带清偿责任的诉讼请求，故一审法院根据“不告不理”原则，对此并未理涉，符合法律规定，并无不当。综上所述，孙孝兵的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8011元，由孙孝兵负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年七月六日书记员  徐冬晖