湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3165号上诉人（原审原告）：吴满芳，女，1981年1月18日出生，汉族，住湖北省武汉东湖新技术开发区，委托诉讼代理人：游盼，广东德纳（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑双龙，广东德纳（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：舒小平，男，1972年4月22日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，委托诉讼代理人：冯朝晖，湖北诺亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨政懿，湖北诺亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉百顺房地产代理有限公司滨江苑分公司，住所地湖北省武汉市江岸区滨江苑小区二期4栋5单元2层102-2室。负责人：唐硕，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴婉君，湖北言达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉百顺房地产代理有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区古田四路南区315栋5号。法定代表人：黎明燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴婉君，湖北言达律师事务所律师。上诉人吴满芳因与被上诉人舒小平、武汉百顺房地产代理有限公司滨江苑分公司（以下简称武汉百顺公司滨江苑分公司）、武汉百顺房地产代理有限公司（以下简称武汉百顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初9245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴满芳上诉请求：一、撤销一审判决，依法发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人舒小平、武汉百顺公司滨江苑分公司、武汉百顺公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清。1、上诉人吴满芳与被上诉人舒小平、武汉百顺公司滨江苑分公司、武汉百顺公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》约定舒小平所有的房屋坐落与车位地址，各方当事人对该约定并无重大误解，即便后期由舒小平出具的各项收条中没有涉及车位价格，舒小平也没有完全履行交付房屋及车位的合同义务，舒小平的行为已构成违约，应当返还车位的价款。2、一审法院认定吴满芳主张的实际成交价格减去房屋评估价格即是车位价款依据不足，该认定没有考虑到涉案车位实际的交易价格，在双方签订的房屋买卖合同里既然已经约定了买卖对象为房屋及车位，应该单独对车位的价格予以认定，而不是直接驳回上诉人的诉讼请求。这个差价充分说明包含了车位价格，否则，不符合市场交易规则。3、一审认定各方当事人签订的合同合法有效与判决结果存在明显的矛盾。存在错误。武汉百顺公司滨江苑分公司在收取居间服务费的情况下没有尽到促成买卖双方顺利履约的义务，导致吴满芳无法享受到相应的合同权益属于部分服务不能，其应当退还部分居间服务费用。被上诉人舒小平答辩称，签约之前吴满芳就已经看过了房屋的车位，合同中只约定的房屋的产权证号，没有写车位的，涉案车位占用的是业主的公摊面积，办不了证，对此吴满芳应当知道。舒小平早已将车位使用权转移给吴满芳，未违反合同约定。过户备案签订的房屋买卖合同价比较低，是因为吴满芳要避税。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人武汉百顺公司滨江苑分公司、武汉百顺公司答辩称，合同中只约定了房屋的交易细节，并没有约定车位的相关事项。在整个交易过程中，吴满芳签订的交易凭证仅仅针对房屋。吴满芳提交的第三方评估报告并不能证明房屋的真实价格，二手房价格与评估价是不能等同的，双方既然签订了房屋买卖合同，约定了二手房价款，各方应当恪守交易价格，而不是另外根据评估价格以此推翻合同价款。居间方促成了合同的约定，不应退还服务费。请求驳回上诉，维持原判。吴满芳向一审法院起诉请求：1、判令舒小平向吴满芳返还车位价款286,100元并赔偿资金占用损失（以286,100元为本金，自2018年10月17日起至清偿完毕之日止，参照民间借贷司法解释规定的年利率6%的标准计算）；2、判令武汉百顺公司滨江苑分公司向吴满芳返还中介服务费40,000元；3、判令武汉百顺公司对上述两项诉讼请求所涉金额承担连带给付责任；4、判令舒小平、武汉百顺公司滨江苑分公司、武汉百顺公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月13日，舒小平（卖方、甲方）与吴满芳（买方、乙方）、武汉百顺公司滨江苑分公司（经纪代理方、丙方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》1份，其中约定：甲方所有的房屋坐落于武汉市江岸区滨江苑二期1栋6单元5层402室，建筑面积138.41平方米，房屋所有权证号为武房权证市字第××号，岸国用（商2012）字第1464号，车位地址：二栋一单元一排，经甲、乙双方协商一致，上述房屋及车位交易成交价共计人民币肆佰叁拾零万零仟零佰零拾零元（￥4,300,000.00）；房屋交易税费用承担方式为乙方承担全部过户税费；在房屋交易过程中，丙方促成甲、乙双方签订此房屋居间合同。本合同签订之日，乙方按宗需向丙方支付经纪代理费人民币(大写)捌万陆仟元(￥86,000.00）；本合同签订之日，甲、乙方须提供相关证件(房屋所有权证、土地使用权证、户口本、身份证、婚姻状况证明等)交由丙方，丙方在甲、乙方提供相关证件齐全后3日内协助办理过户手续；丙方在甲、乙双方提供资料齐全情况下，在3天时间内协助双方办理房产过户手续，如果未履行义务，应承担退回中介费违约责任，丙方在乙方按约定交付房款后，未按约定及时进行房款交割，应承担退回中介费违约责任；合同附件五其它约定：2、此合同为最终价格，与此合同不符以此合同为准。合同中，各方还对付款方式、房屋交接及其他事项进行了约定。2018年8月13日，吴满芳向舒小平转账支付200,000元，舒小平向吴满芳出具《收条》载明：“今收到吴满芳购房定金人民币贰拾万元整(￥200,000.00）。房屋地址：武汉市江岸区滨江苑二期1栋6单元5层402室”。同日，武汉百顺公司滨江苑分公司向吴满芳出具《收据》载明：交款单位吴满芳，金额100,000元，收款事由购买滨江苑二期1栋6单元5层402室中介服务费及贷款费。2018年9月11日，吴满芳向舒小平转账支付1,500,000元。同日，舒小平向吴满芳出具《收条》载明：“今收到吴满芳购房房款人民币壹佰叁拾万整(￥1,300,000.00）。房屋地址：武汉市江岸区滨江苑二期1栋6单元5层402室”。2018年9月11日，吴满芳缴纳了房屋买卖契税60,208.50元、个人所得税40,139元。2018年9月13日，坐落于武汉市江岸区滨江苑小区二期1栋6单元5层402室房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积138.41平方米）权利人登记在吴满芳名下，不动产权证号：鄂（2018）武汉市江岸不动产权第0052349号。2018年10月17日，借款人为吴满芳的中国建设银行个人贷款支付凭证载明：收款人吴满芳，金额2,100,000元；收款人舒小平，金额700,000元。舒小平对吴满芳按照合同约定已支付4,300,000元无异议。2018年10月21日，吴满芳与舒小平签订《物业交接确认书》载明：买卖双方经中介方成功介绍，卖方成功出售其原名下的物业武汉市江岸区滨江苑二期1栋6单元5层402室（以《不动产权证》为准），双方对电表、水表、煤气表读数进行了确认。审理中，舒小平提交了武汉祥鼎物业管理有限公司滨江苑小区二期车辆月卡明细台账2018年照片打印件，载明：1-6-402舒小平的名字改成吴满芳，并陈述：2018年10月21日即吴满芳使用车位2个月之后，双方在履行完毕房屋交接手续后，在中介的组织下到滨江苑小区二期物业办公室，双方当面完成了把舒小平车辆月卡登记台账更名为吴满芳的业主姓名和车辆号牌，在办理业主更名手续之前，我将车位地锁的钥匙交给了吴满芳。对此，吴满芳陈述：不是我和舒小平一起去物业办理的，是舒小平去办理的，舒小平是将（车位）地锁的钥匙给我了。2019年2月26日，滨江苑小区管理处二期出具《证明》：“兹证明滨江苑二期二栋一单元一排的车位为公共资源，物业原定此处为小区内部公用的自行车库。没有售卖或长租给任何个人。另证明原滨江苑二期一栋六单元402业主，舒小平()在物业办理的是停车月卡，按月缴纳150元”。2019年2月28日，吴满芳缴纳了2019年3月至4月的停车费300元。嗣后，吴满芳为车位事宜与舒小平、武汉百顺公司滨江苑分公司协商未果。为查明案件事实，一审法院前往武汉祥鼎物业管理有限公司滨江苑二期服务中心调查，其于2019年11月5日出具《关于滨江苑二期1-6-402原业主舒小平占用2栋1单元架空层作停车位使用的情况说明》：“今接贵院‘岸法介字第0024374号’介绍信，获悉1-6-402原业主舒小平于2018年自行将2栋1单元架空层区域约10平方米停车位置转让于现1-6-402业主吴满芳使用。我司从2003年为滨江苑二期提供物业服务至今，2栋1单元架空层属小区公共区域，被原1-6-402业主舒小平作为机动车停车位使用。根据小区管理规约，物业服务中心按临停月卡收取停泊服务费。今悉1-6-402原业主舒小平已将此位置使用权转让于1-6-402现业主吴满芳。吴满芳自2018年至2019年使用该共公区域临时停车并缴纳停泊服务费。特此说明”。武汉祥鼎物业管理有限公司滨江苑小区二期车辆月卡明细台账2019年中载明：1-6-402吴满芳，车号鄂Ａ×××××，19年2月28日、19年4月24日、6月20日。审理中，吴满芳还提交了：1、2018年8月20日，武汉洪房房地产土地估价有限公司出具《房地产抵押估价报告》1份，载明：估价项目名称江岸区滨江苑小区二期1栋6单元5层402室房地产抵押价值评估，贷款银行中国建设银行股份有限公司，估价委托人舒小平，估价对象房地产抵押价值总价为401.39万元。2、2018年9月4日，舒小平、陈慧（卖方甲方）与吴满芳（买方乙方）签订《武汉市存量房买卖合同》（武房12字第2018282843J号）第3、4、5、6页，其中约定：甲方所有房屋座落于武汉市江岸区滨江苑小区二期1栋6单元5层402室，建筑面积138.41平方米，《房屋所有权证》号为“市2012003455号”，《国有土地使用证》号为“岸国用商2012字第1464号”，经甲、乙双方协商一致，上述房屋买卖成交价格为人民币（小写）：4013900.00元，（大写）：肆佰零壹万叁仟玖佰元。具体付款方式为贷款。吴满芳陈述：在房地局备案的价格是按评估的价格，（这份合同）是为了在房地局办理房屋过户签订的，双方确定了房屋的价格是4,013,900元。4,300,000元减去4,013,900元就是我的第1项诉讼请求中要求舒小平向我返还车位价款286,100元。舒小平陈述：对《房地产抵押估价报告》的真实性不予认可，该报告估价委托人是我，但是我从未签过估价委托书，从估价报告的目的来看，是吴满芳为了自己抵押贷款和产权过户中省税费，从报告的提供方来看是吴满芳提供给建行的。《武汉市存量房买卖合同》（武房12字第2018282843J号）只有第3、4、5、6页，合同不完整，对真实性不予认可，合同约定的价格4,013,900元是吴满芳为达到节省契税的目的故意向办证机关隐瞒真实价格，因为涉案房屋所有交易税费由吴满芳承担，这份合同约定的税费由买卖双方各自承担的条款，与实际情况不符。武汉百顺公司滨江苑分公司、武汉百顺公司陈述：《房地产抵押估价报告》的用途为当时买方贷款时应银行的要求所作的估价报告，目的为了计算买方的贷款额度，并非买卖双方交易真实价格。《武汉市存量房买卖合同》（武房12字第2018282843J号）的真实性待查，此份合同约定的价款并非买卖双方交易的真实对价，仅为了买方购房时节约税费，仅在房地局做的备案合同，二手房交易根据交易习惯，买卖双方签订的真实合同与房地局备案合同价款存在差异，原因是为了规避税费。另查明，武汉百顺公司于2004年3月31日成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），登记状态：存续。武汉百顺公司滨江苑分公司于2010年10月9日成立，企业类型为有限责任公司分公司（自然人投资或控股），登记状态：存续。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合各方提交的证据、当庭的陈述和查明的事实，2018年8月13日舒小平与吴满芳、武汉百顺公司滨江苑分公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中虽约定“甲方所有的房屋坐落于武汉市江岸区滨江苑二期1栋6单元5层402室，建筑面积138.41平方米，房屋所有权证号为武房权证市字第××号，岸国用（商2012）字第1464号，车位地址：二栋一单元一排，经甲、乙双方协商一致，上述房屋及车位交易成交价共计人民币肆佰叁拾零万零仟零佰零拾零元（￥4300000.00）”，但是从各方履行合同情况来看，吴满芳按照合同约定支付了4,300,000元、缴纳了房屋买卖契税和个人所得税、取得了涉案房屋不动产权证，舒小平向吴满芳出具的《收条》中载明“今收到吴满芳购房定金人民币贰拾万元整(￥200000.00）。房屋地址：武汉市江岸区滨江苑二期1栋6单元5层402室”、“今收到吴满芳购房房款人民币壹佰叁拾万整(￥1300000.00）。房屋地址：武汉市江岸区滨江苑二期1栋6单元5层402室”，武汉百顺公司滨江苑分公司向吴满芳出具的《收据》中载明“收款事由购买滨江苑二期1栋6单元5层402室中介服务费及贷款费”，吴满芳与舒小平签订的《物业交接确认书》中载明“卖方成功出售其原名下的物业武汉市江岸区滨江苑二期1栋6单元5层402室”，均只指向涉案房屋，不含车位。吴满芳认为《房地产抵押估价报告》、2018年9月4日舒小平、陈慧与吴满芳签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房12字第2018282843J号）中的金额4,013,900元，是涉案房屋交易金额4,300,000元减去4,013,900元即是车位价款286,100元，依据不足，一审法院不予采纳。2018年8月13日舒小平与吴满芳、武汉百顺公司滨江苑分公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》应系各方就买卖涉案房屋达成的一致意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，吴满芳要求舒小平返还车位价款286,100元并赔偿资金占用损失（以286,100元为本金，自2018年10月17日起至清偿完毕之日止，参照民间借贷司法解释规定的年利率6%的标准计算）、武汉百顺公司滨江苑分公司返还中介服务费40,000元、武汉百顺公司对上述所涉金额承担连带给付责任的诉讼请求，因其提交的证据不足以证明主张的事实，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回吴满芳的诉讼请求。案件受理费6,492元由吴满芳负担。二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，吴满芳与舒小平、武汉百顺公司滨江苑分公司于2018年8月13日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》合法有效。吴满芳作为购房人，对所购房屋的权属及现状应当知晓，吴满芳与舒小平在上述合同中约定了房屋的坐落及相关权证编号，但对于车位仅约定了位置，并未对车位的权属、交易价格、过户手续及违约责任等进行约定，由此可见，合同中约定的车位并非具有产权性质。吴满芳与舒小平在办理房屋不动产权变更登记手续时签订的房屋买卖合同虽约定价款较低，但双方仍是按《武汉市存量房居间（买卖）合同》履行各自义务，故吴满芳认为两份合同之间的差价为车位的价款，并要求舒小平退还，缺乏事实依据。舒小平已将车位的使用权转移给吴满芳，舒小平无违约行为，不应承担违约责任。武汉百顺公司滨江苑分公司已依约完成自己的合同义务，不存在违约行为，吴满芳要求武汉百顺公司滨江苑分公司退还部分服务费，亦缺乏事实和法律依据。综上所述，上诉人吴满芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,492元，由上诉人吴满芳负担。本判决为终审判决。审判长  张文霞审判员  张 红审判员  张海鹏二〇二〇年七月二十八日书记员  邬云格