福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0481民初1416号 原告：福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司，住所地永安市含笑大道永乐佳房D区20幢首层，统一社会信用代码91350481665067605D。 法定代表人：方与龙，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：曹秀兰。 被告：沈张黎，女，1969年10月24日出生，汉族，住福建省永安市。 福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司与被告沈张黎物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹秀兰、被告沈张黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付截止2020年3月31日的物业管理费1396.8元、违约金328.25元，合计1725.05元。二、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2009年6月23日原告与被告签订了《永乐佳房前期物业管理服务协议》。合同约定：由原告提供物业管理服务，被告系永安市含笑大道永乐佳房40幢2单元102室房产的业主，其房产建筑面积为80.82平方米，每月应交物业管理服务费0.36元/平方米计每月29.10元（于2009年6月15日通知交房）。若拖欠物业管理服务费，应当按欠费总额每日千分之三的标准支付违约金。原告依约履行了合同约定的管理服务事项和义务，但被告从2009年6月23日至2020年3月31日期间按约定应支付原告物业管理费3769.4元，被告仅支付2372.6元，尚欠1396.8元。根据合同约定，被告所剩欠费年份应从2014年4月至2014年12月31日和从2017年1月至2020年3月31日期间按欠费总额每日千分之三的标准计算违约金，但为了让法庭予以采纳，我们主动降低了计算标准，现按欠费总额每月1%的标准计算违约金计328.25元。合计人民币1725.05元。经原告多次催讨，被告不履行支付义务，为此，依据《合同法》相关规定，提起诉讼。望判如所请。 沈张黎辩称，在2015年其交纳物业费的时候其就说过为何之前没交，因为其家墙体开裂，入住不到一年就反映了这个情况，物业公司应该反馈给开发商，但是没有人来处理。其住一楼，杂物间改变了用途变成了住房，油烟及各种味道问题对其造成了影响。顶楼加盖，其住一楼光照时间受到影响，物业一直没有处理。后来物业公司工作不错，其从2015年又开始缴费，后来物业不收，要把之前的物业费补交完全。其想看明细单，也一直没有得到物业公司回应。 福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司的意见：被告所说墙体开裂没有处理，在我们业主信息登记的时候，她自己当时就是我们公司的工作人员，当时她就可以自己处理这个问题，却自己没有处理，这里就存在疑点。关于违章搭建，我们已经沟通城管部分处理了很多，我们没有执法权。关于底楼的住宅我们只能是协商，没有执法权直接处理。催缴的通知被告都有收到，我们物业公司工作正常程序，而不是被告想怎么做就怎么做。被告有争议的也就是前期没有缴纳的部分，被告理由不代表可以不缴纳。 福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1、业主入伙会签单、业主信息登记表、被告身份证复印件，证明被告系原告服务区域内业主，是本案适用被告；2、前期物业管理服务协议，证明双方对物业服务内容和物业服务费和其他费用缴纳的约定；3、工作照片，证明原告履行了物业服务义务；4、催缴物业费用照片，证明原告通过诉前告知函等方式向被告催缴物业费用；5、物业费明细表、违约金计算表，证明被告欠物业费的情况及因违约应承担的违约金数额；6、已收款分户分项明细表，证明被告所缴费情况；7、欠费明细表（表一），证明被告欠费情况；8、缴费明细表（表二），证明被告缴费情况。 沈张黎的质证意见：对原告证据予以认同。 沈张黎向本院提交小区照片六张，证明1、墙体开裂问题；2、顶楼光照问题；3、底楼住宅气体问题。当时不可能准备好，所以这些图片都是其近期才补充准备的。 原告代理人认为，墙体开裂是房屋外墙开裂是开发商处理的，自己的房屋内部在进行过装修之后开发商一律不负责。早期小区里面存在底楼油烟现象，后来也是整改之后就处理掉了。 本院经审理认定事实如下：2009年6月23日原告与被告签订了《永乐佳房前期物业管理服务协议》。合同约定：由原告提供物业管理服务，沈张黎系永安市含笑大道永乐佳房40幢2单元102室房产的业主，其房产建筑面积为80.82平方米，每月应交物业管理服务费0.36元/平方米计每月29.10元。从2009年6月23日至2020年3月31日期间按约定应支付原告物业管理费3769.4元，被告仅支付2372.6元，尚欠1396.8元。违约金按欠费总额每月1%的标准计算违约金计328.25元。 另查明，沈张黎向本院提交小区照片六张，证明1、墙体开裂图片；2、顶楼光照问题；3、底楼住宅气体问题。当时不可能准备好，所以这些图片都是其近期才补充准备的。 1.关于墙体开裂问题，被告系2009年6月23日领钥匙交房的，如果发现墙体开裂，且被告在该物业公司工作，应该知道房屋外墙开裂是开发商处理的。如果自己在房屋内部装修时造成房屋外墙开裂开发商不负责，被告提供这些图片都是其近期才补充准备的，不能真实反映当时的情况。 2.关于顶楼光照问题，被告居住一楼本来光照就不好，从被告提供图片，存在顶楼违章搭建，原告没有执法权，但应向相关执法部门报告得到解决。 3.关于底楼住宅气体问题，从被告提供图片，杂物间改变了用途变成了住房，但油烟及各种味道问题在2015年已解决。 本院认为，原告作为物业服务单位与被告签订了《永乐佳房前期物业管理服务协议》。系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。对双方当事人均有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主若无“正当理由”则应当按时交纳物业费。根据本院查明的事实，福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司在提供物业服务过程中已基本履行了合同义务，并不存在违法违规收费、不履行合同义务或履行合同义务有重大瑕疵及其他违法或明显违约的情况。沈张黎称物业服务不到位，其家墙体开裂、顶楼光照、底楼住宅气体的问题，不是“正当理由”拒绝交纳物业管理费的理由，本院无法支持。故福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司要求沈张黎支付物业管理费1396.8元的诉请，没有违反相关法律规定及合同约定，予以支持。福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司要求沈张黎支付违约金标准虽没有违反合同约定和法律规定，但由于福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司在服务中确有瑕疵，且违约金非物业费，免除违约金不会影响福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司正常提供物业服务，因此，本院酌情免除沈张黎的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十一条、第六十四条的规定，判决如下： 一、沈张黎应于本判决生效后十日内支付福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司物业管理费1396.8元。 二、驳回福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由沈张黎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  陈敏 二〇二〇年七月二十三日 书记员  钭扬 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条第一款第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。