河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民再181号 再审上诉人（案外人、再审申请人）：王计增，男，1955年2月18日生，汉族，住河北省石家庄市鹿泉区。 再审被上诉人（一审原告、被申请人）：冯建立，男，1966年3月16日出生，汉族，住河北省赵县。 委托诉讼代理人：冯飞涛，河北长征律师事务所律师。 再审被上诉人（一审被告、被申请人）：河北森石房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市谈固南大街与槐北路交口东行100米路北安心无忧汽车养护院内。 法定代表人：石振伟，该公司经理。 冯建立与河北森石房地产开发有限公司（以下简称森石公司）房屋买卖合同纠纷一案，河北省赵县人民法院于2017年12月26日作出（2017）冀0133民初2425号民事判决，已经发生法律效力并强制执行。王计增对裁定不服，认为原判决错误，向河北省赵县人民法院申请再审。河北省赵县人民法院于2018年8月8日作出（2018）冀0133民申4号民事裁定再审本案。河北省赵县人民法院于2019年1月8日作出（2018）冀0133民再7号民事判决，王计增不服，上诉至本院。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审上诉人王计增和再审被上诉人冯建立及其委托诉讼代理人冯飞涛、森石公司法定代表人石振伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王计增上诉请求：撤销河北省赵县人民法院（2017）冀0133民初2425号民事判决及（2018）冀0133民再7号民事判决，发还重审或依法改判。事实和理由：河北省赵县人民法院（2017）冀0133民初2425号民事判决违反法定程序，遗漏了必须参加诉讼的当事人，河北省赵县人民法院（2018）冀0133民再7号民事判决认定事实不清。一、冯建立提交的证据能够证实，（2017）冀0133民初2425号案件审理过程中，冯建立已经得知森石公司将涉案房产出卖给王计增的事实，而且森石公司在明知房产已经出售给王计增的情况下，冯建立和森石公司隐瞒王计增购房的事实，恶意串通损害王计增的合法权益，而且一审法院对房屋的现状及是否存在其他权利人未进行详细调查，遗漏了王计增。再审中，王计增也提出了案件审理存在违反法定程序之处，但是一审法院对（2017）冀0133民初2425号案件违反法定程序的事实避而不谈，显属不妥；二、王计增于2016年7月28日与森石公司签订石家庄市商品房买卖合同，购买森石公司开发建设的御景新城4号楼4单元801室商品房，于2016年8月2日在赵县房管局备案，赵县房管局加盖备案合同专用章确认备案行为。2016年8月5日王计增一次性向森石公司交清购房款339,510元，2017年4月10日王计增在森石公司售楼部领取房屋钥匙，森石公司将房屋交付给王计增，2017年4月27日，王计增更换了入户防盗门。冯建立办理的贷款并不是按揭贷款，并且至今仍然未支付完毕房款。这一过程都有森石公司出具的相关书面凭据予以证实，当时王计增开始对房屋进行装修，冯建立也强行进入房屋装修，为此王计增与冯建立曾多次发生冲突，王计增曾数次报警，冯建立强行把房屋装修，这种行为本身就不合法。按照现有的证据，森石公司并不同意将房产交付给冯建立，一审法院再审判决认定森石公司已将争议房屋交付给冯建立，没有任何事实依据；三、王计增与森石公司签订的商品房买卖合同在赵县房管局办理房产备案，并且2017年4月10日森石公司已经将房产交付给王计增。备案行为是行政机关对王计增购买房产行为予以规范，并且是王计增办理不动产权属证书的前置行为，一审法院既然认定王计增与森石公司签订的合同有效，但却以冯建立已经装修这种事前违法的行为认定王计增的合同无法履行，而驳回王计增的再审请求，对王计增已经备案合同的法律性质置之不理，显然不妥。 冯建立辩称，一、（2017）冀0133民初2425号案件庭审时，森石公司法定代表人石振伟对冯建立购买涉案商品房的事实予以认可，并未提到该商品房已经交付给王计增，所以王计增所称在2017年4月10日从森石公司领取钥匙是不属实的；二、2014年冯建立就与森石公司签订了商品房买卖合同，2014年5月21日缴纳首付款199,724元，2015年7月3日已将贷款全部结清。从两份合同签订的时间来看，如果王计增与森石公司签订的合同有效，其签订时间也在冯建立签订时间之后。2016年森石公司已经经营困难，售楼部已经关闭，购房户上访问题严重，而王计增恰恰在这种情况下从石家庄市鹿泉区到赵县购买两套房屋，明显不符合常理。冯建立是通过法院执行的合法途径获得涉案房屋并进行装修，不是王计增所称的通过非法手段强行入住；三、商品房买卖合同登记备案是一项房地产交易管理制度，法律上并未规定登记备案的商品房买卖合同具有优先于其他商品房买卖合同的效力，也未明确规定未登记备案的商品房买卖合同属于无效合同。商品房买卖合同登记备案制度仅是对合同双方形成一种行政管理上的义务，并不当然产生预告登记的法律效力。在“一房多卖”情形下，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，原则上应按照如下顺序确定权利保护顺位，明确履行合同的买受人：1.已经办理商品房所有权转移登记；2.合法占有房屋；3.合同履行情况、买卖合同成立先后等。对于本案而言，冯建立已经合法占有了涉案房屋，其与森石公司签订商品房买卖合同的时间早于王计增与森石公司签订合同的时间，交付房款的时间也早于王计增，故综合考虑，冯建立应优先于王计增获得涉案房屋。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回王计增的上诉请求。 森石公司辩称，森石公司销售给冯建立的房屋是由销售公司进行的销售，在交接中出现房屋重复销售的问题。期间，冯建立与森石公司进行诉讼，当时在法庭上已经知道房屋有争议，森石公司正在调解。冯建立通过一审法院强制执行交付该房屋，而在之前，森石公司已将涉案房屋交付王计增使用。当时森石公司也与一审法院执行庭沟通，一审法院执行庭认为当时的强制执行与王计增提出再审没有冲突。 王计增向河北省赵县人民法院提起再审请求：撤销河北省赵县人民法院（2017）冀0133民初2425号民事判决。 河北省赵县人民法院再审查明：2012年冯建立与森石公司、赵县赵州镇石塔村村民委员会签订了《御景新城认购协议书》，协议约定冯建立自愿预约森石公司御景新城3号楼4单元801室，自该协议签订之日起冯建立向森石公司缴纳定金130000元，此定金双方签订《商品房买卖合同》后抵作房款。2014年冯建立与森石公司签订《石家庄市赵县商品房买卖合同》，合同约定冯建立购买森石公司开发建设的位于赵县，建筑面积108.67平方米，每平方米2298元，总价款249724元，付款方式为首付199724元，贷款50000元。冯建立称2012年向森石公司认购的确实是3号楼，后御景新城项目加盖了一栋楼，冯建立所认购的3号楼名称变更为了4号楼，所以《石家庄市赵县商品房买卖合同》上记载的楼号变更成了4号楼。冯建立于2014年5月21日向森石公司缴纳了购房首付款199724元，2014年6月将剩余50000元房款办理了银行贷款，该笔贷款冯建立已于2015年7月3日结清。依合同约定，森石公司应于2014年7月1日前将该商品房交付给冯建立，因森石公司逾期未交房，冯建立于2017年10月27日起诉森石公司，要求森石公司交付房屋支付逾期交房违约金。该院于2017年12月26日作出了（2017）冀0133民初2425号民事判决，判决：一、森石公司在判决生效后十五日内将位于御景新城4号楼4单元801室房屋交付给冯建立并协助办理房屋的产权登记；二、森石公司在判决生效后十五日内给付冯建立违约金30338元（2014年7月2日至2017年11月1日）。该判决生效后，森石公司不履行判决确定义务，冯建立申请法院强制执行，该院于2018年3月21日将讼争房屋执行交付给冯建立，冯建立已将讼争房屋进行了装修。 2016年7月28日王计增与森石公司签订了《石家庄市商品房买卖合同》，合同约定王计增购买森石公司位于赵县，建筑面积113.17平方米，单价每平方米3000元，总价款339510元。该合同于2016年8月2日在赵县房管局备案。王计增称其于2016年8月5日以现金交付的方式一次性交清了购房款339510元并提交了森石公司出具的收据证明其主张。2018年4月25日王计增向该院提出执行异议申请，该院于2018年4月16日作出了（2018）冀0133执异15号执行裁定，裁定驳回了王计增的异议请求。2018年6月7日王计增向该院申请再审。 河北省赵县人民法院再审认为，本案纠纷的产生系因森石公司一房二卖所致。处理一房二卖情况下的合同履行问题，可从商品房买卖合同的缔约真实性、签约时间顺序、付款程度、合同备案情况、讼争不动产的占有事实、预登记情况以及权利主张等方面加以评判。 首先，合同真实性。在一房二卖争产诉讼中，合同真实、有效是判断各自合同能否继续履行，后订立的合同能否对抗在先订立合同的前提。冯建立、王计增与森石公司签订的《商品房买卖合同》均没有违反合同法第五十二条规定合同无效情形，应为有效合同。 其次，合同签订时间顺序。森石公司与冯建立之间的《石家庄市赵县商品房买卖合同》签订时间是2014年，且在签订正式的商品房买卖合同前冯建立早在2012年就与森石公司、石塔村村委会签订了《御景新城认购协议书》，认购了讼争房屋并交付了定金，而王计增则是在2016年与森石公司签订《石家庄市商品房买卖合同》。由此可见，冯建立购房在前，王计增签约在后。虽然债权具有平等性，但债权形成时间的先后顺序是考量物权分配的重要因素。 第三，付款情况。买受人支付购房款的程度，能够反映其履行合同义务的状况，对于积极履行合同义务的买受人，理应得到更优保护。根据冯建立与森石公司签订的《御景新城认购协议书》《石家庄市商品房买卖合同》，冯建立于2012年向森石公司缴纳购房定金130,000元，2014年5月21日缴纳购房首付款199,724元其中130,000元定金抵作部分购房款，剩余50,000元房款冯建立在赵县农村信用联社股份有限公司小额贷款中心大石桥分中心办理了贷款，该笔贷款冯建立已于2015年7月3日结清，2017年4月26日冯建立还向森石公司交付了10,341元的增加面积费用。据此，冯建立已支付完毕全部购房款。根据王计增与森石公司签订的《石家庄市商品房买卖合同》，王计增应向森石公司缴纳购房款339,510元，王计增主张于2016年8月5日一次性缴纳了全部购房款，森石公司向其出具了339,510元的收据。 第四，合同备案及预告登记情况。本案中，冯建立、王计增均未在行政机关申请对讼争房屋进行预告登记，但王计增已对其与森石公司签订的《石家庄市商品房买卖合同》进行了预售合同备案，而冯建立未申请备案。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”之规定，对不动产进行预告登记方有准物权对抗效力，而合同备案只能表明买受人正在为最终取得物权做准备，故王计增进行合同备案只能作为物权分配的参考因素。 第五，占有情况。冯建立与森石公司2014年签订《石家庄市赵县商品房买卖合同》，2014年5月21日付清首付款，2014年6月将剩余50,000元办理了贷款，该贷款现已结清。按照合同约定森石公司应在2014年7月1日向冯建立交付房屋，森石公司逾期未交付，冯建立通过诉讼主张自己权利，且森石公司已将讼争房屋交付给冯建立且已装修入住。王计增与森石公司2016年7月28日签订《石家庄市商品房买卖合同》，王计增提交了森石公司出具的证明及两份收据证实其于2017年4月10日领取了讼争房屋的钥匙，王计增提交的两份收据均非正规票据，该院不予采信。因森石公司未出庭，结合森石公司分别给冯建立、王计增出具的相互矛盾的证明，故森石公司向王计增出具的交房和领取钥匙证明的证明力较低，在王计增未能提交其他办理交付房屋手续的证据形成可靠证据链条的情况下，该证明无法认定森石公司向王计增交付了讼争房屋。 综上，冯建立与森石公司签订的《石家庄市赵县商品房买卖合同》系有效合同，其在先取得债权并已如约完成主要合同义务即付清购房款并合法占有讼争房屋，森石公司应按合同约定将讼争房屋交付给冯建立。王计增虽对其与森石公司签订的《石家庄市商品房买卖合同》进行了备案登记，但其签约在后、债权形成时间较晚且备案行为不具备物权公示、对抗效力，加之其未能合法占有讼争房屋，故该院对王计增再审主张不予采纳，王计增可另行向森石公司主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零三条第二款、第四百二十四条第二款规定，判决：一、维持该院（2017）冀0133民初2425号民事判决；二、驳回王计增的再审申请。再审案件受理费80元，由王计增负担。 本案再审二审期间，王计增提供森石公司出具的日期为2017年4月6日的收据两份，证明其已支付涉案房产配套小房及交房费用，对此森石公司予以认可。冯建立质证称对收据真实性不认可。另，王计增提供了范志斌门诊病历记录、范志斌在石家庄市鹿泉人民医院住院收费票据、日清单及门诊收费票据，证明其曾与冯建立因诉争房屋占有问题发生过冲突，对以上证据，冯建立质证称对关联性不予认可。对河北省赵县人民法院再审查明的事实，本院予以确认。 本院再审认为，冯建立与森石公司签订的《商品房买卖合同》以及王计增与森石公司签订的《商品房买卖合同》均系当事人真实意思表示，均不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。依据在卷证据显示，冯建立与森石公司签订的《商品房买卖合同》时间为2014年，2014年5月21日冯建立付清首付款，剩余50,000元购房款于2014年6月办理了银行贷款，该贷款现已结清，且诉争房产已由人民法院通过执行程序交付给冯建立并已由其装修、入住。而王计增与森石公司签订的《商品房买卖合同》时间为2016年7月28日，并于2016年8月5日交付全款。虽王计增与森石公司签订的《商品房买卖合同》在赵县房管局办理了备案登记，但该备案登记的目的是行政机关为了规范房地产企业销售行为而进行的行政管理，而非赋予合同当事人因合同而取得的债权具有优先和对抗效力，该备案登记行为并不影响相关合同的效力。故在冯建立、王计增均未办理不动产产权登记的情形下，一审法院依据冯建立、王计增《商品房买卖合同》成立的先后、购房款支付的时间、合法占有的事实，结合公平合理、诚实信用等因素考量，认定森石公司应将涉案的赵县御景新城4栋4单元801号房按约定交付给冯建立，并无不妥。关于王计增与森石公司间的纠纷，王计增可另行主张权利。在冯建立诉森石公司房屋买卖合同纠纷一案中，虽然一审法院未通知王计增参加该案诉讼，但通过本案再审审理足以保障王计增的诉讼权利，故没有必要因此撤销原一审判决。 综上所述，王计增的再审上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持河北省赵县人民法院（2018）冀0133民再7号民事判决。 二审再审案件受理费80元，由再审上诉人王计增负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 勇 审判员 王彦松 审判员 卢 亮 二〇二〇年七月二十一日 书记员 王金兰