上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初17253号原告(反诉被告)：上海海威冷挤压有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈传山，总经理。委托诉讼代理人：何燏时，上海瀛泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海冉飞汽车维修服务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张宇飞，经理。委托诉讼代理人：张年华，上海张年华律师事务所律师。原告上海海威冷挤压有限公司诉被告上海冉飞汽车维修服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。被告提起反诉，本院依法予以受理。被告申请对系争房屋的造价进行鉴定，本院依法委托上海同济工程咨询有限公司进行鉴定并出具鉴定意见书。本案于2019年11月25日和2020年5月25日两次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人何燏时、被告的法定代表人张宇飞及委托诉讼代理人张年华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海海威冷挤压有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告搬离位于上海市青浦区双浜路西二楼一楼厂房；2、被告支付原告房屋占有使用费(按人民币480元/日，自2019年7月1日起计算至实际搬离之日止)。事实与理由：案外人上海海威科技实业公司(以下简称海威实业)授权原告将其名下位于上海市双浜路西二楼的一楼厂房以原告名义对外出租。2014年，原告与被告签订租赁合同，约定被告承租双浜路西二楼的一楼厂房，租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日，租金每年8万元。现合同租期已满，被告拒绝搬离，故原告起诉至本院。被告上海冉飞汽车维修服务有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。租赁合同约定5年到期后双方协商一致才能解除合同，现双方未能协商一致，原告无权要求解除合同。原告主张的房屋占有使用费标准远超过合同约定的租金标准。原告断电导致被告无法经营。原告非房地产的权利人，主体不适格。上海冉飞汽车维修服务有限公司认为其出资建造了房屋并进行装修存在损失，原告未经被告同意擅自使用二楼7间房屋作为宿舍，故提起反诉要求：1、原告支付被告房屋投资款1,109,500元；2、原告支付被告搬迁费和喷漆房损失25万元；3、原告支付被告房屋使用费60万元(按照每年12万元计算5年)。上海海威冷挤压有限公司针对反诉请求辩称：不同意全部反诉请求。系争房屋非被告建造，系原告支付的建房款，被告仅仅是房屋建造的介绍人。房屋当时的造价为30万元。原告并未向被告租赁二层房屋，并且被告从未向原告主张过房屋使用费。本院经审理认定事实如下：2014年，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将上海市青浦区双浜路西二楼的一楼厂房出租给乙方，租期自2014年7月1日至2019年6月30日到期提前90日续签。租金每年8万元，每年支付一次，提前30日支付，支付日期为每年6月。自本合同签订之日起30日内，乙方支付30万元保证金(用于建房)，乙方支付保证金作为履行合同的担保。乙方应按期支付租金，并承担因经营产生的水电费。如果厂房遇政府动迁和乙方在租赁期内甲方有决策性发展，合同期和合同期满后，甲乙双方妥善处理厂房设施相关事宜后，达成协议后可解除本合同。应退还保证金，双方互不承担违约责任。乙方有意在租赁期满后续租的，双方应重新签订租赁合同。合同内容不作改变。2019年5月29日，原告向被告发函，表示合同到期后自然终止，不再续签。2019年7月3日，被告回函，表示原、被告之间是合作关系，2014年原告出具土地建造批文由被告建造二层工业厂房，原告收取被告土地租金每年8万元。2014年造好后一层由被告使用，二层由原告作为员工宿舍使用至今。原告不续约违反合同约定，要求续签合同。海威实业为青浦区徐泾镇蟠龙村26-1丘房地产的权利人，土地面积13,197.09平方米，建筑面积869平方米，房屋类型为工厂。本案系争房屋建造于上述土地范围，但不包含在登记的869平方米范围内，系争房屋目前的门牌号为双浜路XXX号。2014年6月1日，海威实业出具授权书，授权原告以自己名义对外签订租赁合同，收取租金。合同签订后，被告支付原告保证金30万元和租金40万元。被告将部分房屋对外转租。合同到期后，双方未续签合同，原告未向被告收取租金。被告向原告支付电费，原告进行充值后供电。合同到期后，系争房屋断电，被告为此报警。原、被告一致确认系争房屋由案外人陈某某建造。原告共向陈某某转账362,900元。审理中，依据被告的申请，本院依法委托上海同济工程咨询有限公司对系争房屋的造价进行鉴定，并出具鉴定意见：1、房屋结构造价625,944元；2、一层装修造价121,756元；3、一层安装造价38,757元；4、一层钢结构加固造价16,282元；5、室外钢楼梯造价15,668元；6、二层装修造价128,617元；7、二层安装造价27,866元。被告为此支付鉴定费31,500元。对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述，上海市房地产权证、租赁合同、通知、邮寄凭证、照片、函、报警回执单、付款凭证等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：1、系争房屋是经过镇政府批准建造的，有建房申请表，没有其他批准文件。为此原告提供了建房申请表，被告表示该申请表与当时原告提供给被告的不一致。2、系争房屋是原告建造的，建房费用为362,900元，施工人为陈某某，原告另花费了30多万元用于加固和装修。为此原告提供了发票6份、报价单一份、付款凭证6份。被告对该组证据不予认可，认为系争房屋已于2014年6月建造完毕，原告提供的证据对应的时间晚于房屋建造时间。3、被告支付给原告的30万元是保证金性质。系争房屋的建造、装修、加固都是原告做的。为此原告申请证人鲍某某出庭作证，鲍某某陈述其于2015年对系争房屋进行了装修，包括二楼的油漆、木地板、卫生间和厨房改造。当时二楼是毛坯状态，有走道和门窗。被告对鲍某某的证言无异议。4、被告将电费支付给原告，原告进行充值，电费用完后会自动断电，被告充值的电费已经用完。即使被告付费，合同已到期，城管多次表示不允许被告破墙开店，故原告也不同意充值。被告的两家租客是拿了被告使用的充电卡付费充电后使用的，原告没有与被告的两家租客签订任何合同，未收取任何费用，被告应负责清退两家租客。被告表示：1、被告是在原告提供了建房申请表的情况下同意建造房屋的，原告隐瞒了系争房屋没有其他合法批建手续的情况。2、系争房屋是被告于2014年找陈某某建造的，与陈某某(以上海跃金实业有限公司的名义)签订了施工合同，总价款110多万元(包括装修在内)。被告转账给原告30万元建房款，由原告支付给陈某某，被告另通过现金方式共计支付陈某某68万余元，还有剩余钱款转账支付给陈某某。为此被告申请证人陈某某出庭作证，陈某某表示系争房屋是被告找其建造的，签订了施工合同，约定造价110多万元。原被告均向陈某某付过建房款，原告支付了30多万元，被告支付了60多万元。陈某某与被告谈建房事宜时原告在场，是知晓的。对被告提供的建房合同和付款凭证真实性无异议。原告对证人证言不予认可，认为证人不具备建房资质，工程合同可能是为了诉讼伪造的，证人陈述被告现金付款，没有资金凭证。3、被告支付给原告的30万元保证金实为建房款，故被告没有主张原告返还30万元保证金。被告建造的范围包括：房屋主体结构、一楼的装修、钢楼梯、加固横梁、二楼的内墙隔断、窗户。二楼的室内装修是原告做的，一楼三根直立钢架是原告加固的。被告支付的电费没有用完，原告就进行断电。2019年11月、12月原告又给两家租客恢复供电。根据庭审查明的事实，本院认为，根据庭审查明的事实，系争房屋不在产权证登记的有证面积范围内，原告仅提供了建房申请表，未提供建设工程规划许可证等合法批建手续，故本院认定原告与被告签订的《租赁合同》无效。合同无效后，被告理应腾退系争房屋。被告至今占用房屋，理应支付房屋占有使用费。鉴于合同到期后房屋处于断电状态，原告也自认即使被告付费原告也不同意充值，故系争房屋在合同到期后处于无法正常使用状态，本院综合合同约定的租金标准、当事人的过错程度、实际使用状况等因素，酌情认定被告应按照每年5万元支付合同到期后的房屋占有使用费。针对房屋的建造主体，原被告一致确认房屋由陈某某建造，根据陈某某的陈述，系争房屋的建造是与被告协商的，被告提供了相关的依据，被告向原告支付了保证金用于建房，又向陈某某支付了部分建房款，根据鉴定报告系争房屋的建造费用远高于原告支付的钱款，故本院认定被告陈述的可信度较高，被告支付了绝大多数建房款。合同无效后，原告理应赔偿被告建房损失，本院综合当事人陈述、鉴定意见书、房屋使用年限、当事人过错程度等因素，酌情认定原告赔偿被告50万元。合同无效后，被告理应腾退，对被告主张的搬迁费本院不予支持。鉴于合同已经履行期满，对被告主张的喷漆房损失本院不予支持。根据当事人的陈述，被告建造房屋后同意由原告使用第二层，并未约定原告应支付被告房屋使用费，故对被告主张原告支付房屋使用费的请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海冉飞汽车维修服务有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区双浜路XXX号房屋二、被告上海冉飞汽车维修服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海海威冷挤压有限公司房屋占有使用费(按照每年5万元，自2019年7月1日起计算至实际腾退之日止)；三、反诉被告上海海威冷挤压有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告上海冉飞汽车维修服务有限公司50万元；四、反诉原告上海冉飞汽车维修服务有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费800元，减半收取计400元，由被告负担；反诉受理费11,217.75元，由反诉原告和反诉被告各半负担；鉴定费31,500元，由反诉被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二〇年七月十日书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。