北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4820号上诉人（原审原告）：阙凤，女，1978年6月26日出生，汉族，住北京市昌平区。被上诉人（原审被告）：田玉芳，女，1989年12月15日出生，汉族，住河南省西华县。上诉人阙凤因与被上诉人田玉芳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初9587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阙凤上诉请求：维持一审法院判决第一项、第二项，撤销第三项，改判：1.田玉芳承担应有的违约责任2000元，返还押金1000元，被迫住酒店费用1274元；2.田玉芳赔偿我物品损失费共计21629元，其中包括铂金和千足金首饰（耳环一对、项链一条、戒指两个）实际购买金额5929.3元，手机折后价1000元（原价2699元），床垫折后价600元，衣物皮鞋折价10300元，被子被罩被褥等床上用品折价2800元，女士包、电磁炉、锅碗瓢勺盆等折价1000元；3.责令田玉芳提供其与北京金源嘉信房地产经纪有限公司签订的租房合同；4.一二审诉讼费、公告费和鉴定费由田玉芳承担。后阙凤向法院陈述，上诉状所写的违约赔偿责任2000元应更改为一审诉讼请求中赔偿违约金15000元一项。事实与理由：1.田玉芳没有中介公司授权而私自把房屋的一部分出租给我，其对中介公司构成违约，田玉芳为了不承担其对中介公司的违约责任，才准备强行和我解约，按照合同约定，田玉芳必须保证房屋权属明晰，保证我对房屋的使用权，但是田玉芳没有遵守合同约定，其对此构成违约；2.田玉芳有义务向我提供其与原房主中介公司的合同，以便查清我居住的房屋是否合法出租，而且田玉芳有义务协调房东给我开具租房发票，但是田玉芳均未提供；3.田玉芳向我隐瞒了其是否有出租房屋的权利，田玉芳与中介公司的合同约定，没有中介公司授权，不得将房屋或部分房屋出租给第三方，我得知后担心中介公司突然违约，所以行使不安抗辩权；4.我没有同意在合同期内中止合同，田玉芳和我的债务还没有清算；5.对于丢失物品的价值，我没有放弃过任何丢失物品的赔偿，并且在举证期内、法庭辩论结束前，我有权利变更或增加诉讼请求，一审法院对于我丢失物品的事实没有查清。田玉芳辩称，同意一审法院判决第一项，不同意阙凤的上诉请求，应当驳回阙凤全部诉讼请求。阙凤向一审法院起诉请求：1.田玉芳赔偿违约金15000元；2.田玉芳退还押金1000元、物管费67元、钥匙押金50元；3.田玉芳赔偿物品损失费合计21449元，其中包括：羽绒服2件2000元，春秋季羊毛绒大衣2件3000元、冬季裤子4条800元、上衣毛衣3件1500元、被子被罩被褥床单2窗2200元、毛毯毛巾被各1件600元、夏服裙子内衣等1000元、皮鞋凉鞋6双2000元、大床垫1个600元、首饰项链1条4050元、手机1部原价2699元、女士包1个、灶具（锅碗瓢盆）电饭锅电磁炉1000元；4、田玉芳赔偿阙凤被迫住酒店费用1274元；以上所有费用合计38840元；5.田玉芳支付阙凤38840元的利息，按双倍贷款利率计算，自2018年3月19日至实际支付之日止；6.田玉芳提供阙凤在2018年3月20日入住昌平区医院时的第一张交费单，如果不能提供，就赔偿阙凤5000元；7.田玉芳承担本案全部诉讼费、公告费。一审法院认定事实：北京市昌平区201室（以下简称涉案房屋）系田玉芳从房屋中介公司所租赁的房屋。2017年12月17日，田玉芳（甲方，出租人）与阙凤（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋的次卧出租给乙方使用，租赁期限为2017年12月17日至2018年5月24日。该房屋月租金人民币1000元整，按季支付，当期租金人民币3000元整，乙方在下次所缴租金期满前15日向甲方支付下期租金。乙方二次交房租为2333元。合同签订之日，乙方应向甲方支付人民币1000元整，作为租赁保证金，租赁期满时乙方如不再续租，且乙方无任何违约行为时，甲方将该保证金全部无息退还给乙方。物管费共157元，在双方合同签订时由乙方支付。违约责任：1.在租赁期内，如甲方擅自终止合同，应向乙方支付一个月租金的违约金。2.在租赁期内，如乙方擅自终止合同，甲方收到的当期租金和保证金不予退还。3.乙方未按合同规定的时间内交纳相关费用（含租金、保证金等），乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金为：相关费用×1%×逾期天数。乙方未按规定时间、金额缴纳相关费用超过15天的，除收取乙方滞纳金外，甲方有权解除本合同，并且保证金不予退还。合同还约定了其他内容。在合同最后一页阙凤手写备注钥匙押金50元。合同签订当日，阙凤向田玉芳微信转账支付第一期共计三个月的租金3000元、租赁保证金1000元、物管费157元以及钥匙押金等费用共计4240元。2018年3月19日，因房租支付问题，阙凤与田玉芳的朋友发生肢体冲突，阙凤被打伤，并于2018年3月20日前往北京市昌平区医院（以下简称昌平区医院）住院治疗，直至2018年4月12日出院。阙凤主张其出院回到租住的房屋时，房门被换了锁导致其无法进屋。故其于当日前往速8酒店北京昌平西关店暂住了7日，直至2018年4月19日重新找到租住的房屋。阙凤在酒店住宿期间花费住宿费1274元。阙凤称其于2018年4月18日接到涉案房屋的出租中介公司打来的电话，要求其回去取东西，但她回去时发现其个人物品均不见了。本案庭审中，阙凤主张其丢失的物品合计费用为21449元，包含：羽绒服2件2000元，春秋季羊毛绒大衣2件3000元，冬季裤子4条800元，上衣毛衣3件1500元，被子被罩被褥床单2床2200元，毛毯毛巾被各1件600元，夏服裙子内衣等若干1000元，皮鞋凉鞋6双2000元，大床垫1个600元，首饰项链1条4050元，手机1部2699元，女士包包1个，灶具（锅碗瓢盆）电饭锅电磁炉1000元。为证明其主张，阙凤提交项链交费发票1张，显示购买时间2007年9月19日，金额为2362.5元；购买鞋子的交款单3张，其中1张显示交款时间为2018年4月19日，金额为149元，其余2张显示交款时间分别为2014年10月25日、金额为248元，2017年12月30日、金额为229元；手机交费发票1张，显示购买时间为2016年3月6日，金额为2699元；衣物交款凭证2张，显示交款时间分别为2014年9月8日、金额为191元，交款时间为2016年6月17日、金额为150元。阙凤主张其他物品的购买凭证都找不到了，购买时间和金额也不记得了。阙凤称2018年3月19日与田玉芳发生纠纷当天，田玉芳曾当着警察的面告知其要解除租赁合同，并欲将1000元租房保证金退还给她。但其要去医院看病，且要求田玉芳给其搬家的时间并赔偿违约金，故没有收田玉芳退还的保证金。另查一，阙凤主张按照双方合同约定，其应当于2018年3月2日支付第二期租金，但田玉芳一直没有向其收取租金，直至2018年3月18日，田玉芳才向其发微信收取租金。阙凤主张其不交租金的原因是田玉芳要搬离涉案房屋，其担心无法继续租住涉案房屋，遂向田玉芳索要与中介公司的租赁合同，但田玉芳不同意给。另查二，本案庭审中阙凤主张的丢失物品明细系其在本案审理过程中变更，其于2019年4月16日起诉时提交的起诉状中丢失物品的明细为：赔偿物品损失费用合计为10000元，其中包括：羽绒服2件折旧后2000元、春秋季羊毛大衣2件折旧后3000元、冬季裤子3条500元、上衣毛衣3件1500元、被子和被罩被褥2床2000元、夏服裙子内衣等1000元、鞋4双2000元。另查三，法院依申请向公安机关调取了2018年3月19日阙凤被田玉芳朋友殴打的调查询问笔录，其中有公安机关对涉案房屋中介公司工作人员毕永志的询问笔录，毕永志认可系其工作的中介公司将涉案房屋租赁给了田玉芳，租期为2017年11月25日至2018年5月24日。田玉芳于2018年4月18日给毕永志打电话称因为工作调动急需退租，田玉芳的男朋友为田玉芳办理了退租手续，并告知毕永志涉案房屋的其中一间转租给了阙凤仍在使用中。田玉芳的男朋友给了毕永志一个电话，让毕永志与阙凤联系。毕永志电话联系阙凤说田玉芳退租了，阙凤说里面还有东西没拿走，房门锁了开不开。毕永志遂将房门锁打开，不知道阙凤有没有去拿东西，期间与阙凤没有见过面。本案审理过程中，法院工作人员电话联系毕永志，其所陈述与公安机关笔录一致，并称因为时间关系，具体细节已经记不清了。本案庭审中，阙凤称2018年4月18日毕永志确实给她打过电话，让她去涉案房屋内取东西，但是去的时候就什么东西都没有了。上述事实，有《房屋租赁合同》、微信聊天记录、发票、收据、公安机关询问笔录以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中田玉芳经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，阙凤与田玉芳签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，阙凤应当于2018年3月2日向田玉芳支付第二期的租金，但直到2018年3月18日，阙凤仍未支付租金。阙凤抗辩称田玉芳没有收取租金，但其完全可以通过田玉芳的微信向其转账；阙凤抗辩称田玉芳要搬离涉案房屋，其担心无法继续使用涉案房屋而不交租金，但阙凤没有提交证据证明，且该理由也不能成为阙凤拒绝支付租金的抗辩。阙凤迟延支付租金超过15日，满足了双方约定的合同解除条件，田玉芳于2019年3月19日当面向阙凤口头提出解除租赁合同，合法有据，故法院确认双方的《房屋租赁合同》于2019年3月19日解除。根据合同约定，田玉芳无须退还阙凤保证金1000元，但应当退还阙凤剩余期间的物管费和钥匙押金。对于阙凤要求田玉芳赔偿其违约金、退还保证金的诉讼请求，法院不予支持。阙凤和田玉芳的租赁合同已于2018年3月19日解除，故对于阙凤要求田玉芳支付其2018年4月12日至19日期间的酒店住宿费用，于法无据，法院不予支持。关于阙凤主张的丢失物品损失一节，法院认定如下：田玉芳和阙凤的租赁合同虽于2018年3月19日解除，但根据法律规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等后合同义务。本案中，阙凤于2018年3月20日至2018年4月12日期间在昌平区医院住院治疗，无法办理退租搬家事宜，故田玉芳有义务对阙凤房间内的物品进行有效地保管和交接，而不是告知中介后一走了之。现阙凤主张其房屋内物品丢失，田玉芳未到庭提交有效证据予以反驳，故举证不能的后果应由田玉芳承担，田玉芳应对阙凤主张之物品丢失损失负有赔偿责任。关于赔偿数额，阙凤于本案庭审中增加了其丢失物品的范围，但根据常理，阙凤与田玉芳的纠纷产生于2018年4月，阙凤于2019年4月16日起诉状中所主张丢失的物品应当是其深思熟虑后所确定的，而对于阙凤在庭审中又增加的物品，未有证据证明其起诉时未主张的合法理由，故法院对阙凤在庭审中增加的丢失物品不予采信。根据阙凤在起诉时主张的物品金额，法院结合阙凤提交的证据并根据本案的综合情况予以酌定价值为2000元。对于阙凤的过高请求，法院不予支持。关于阙凤要求田玉芳支付其上述赔偿费用的利息一节，没有法律依据，法院不予支持。关于阙凤要求田玉芳提供其2018年3月20日住院时的金额为5000元的交费单一节，与本案并非同一法律关系，法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、阙凤与田玉芳签订的《房屋租赁合同》于二○一八年三月十九日解除；二、田玉芳于本判决生效后七日内退还阙凤物管费和钥匙押金共计117元；三、田玉芳于本判决生效后七日内赔偿阙凤物品丢失费用2000元；四、驳回阙凤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，阙凤与田玉芳签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。依据双方租赁合同的约定，阙凤应当在2018年3月2日支付第二期租金，如阙凤未按规定时间、金额缴纳相关费用超过15日的，田玉芳有权解除合同，并且保证金不予退还。合同履行过程中，阙凤未依约支付第二期租金，且超过约定时间15日，已经构成违约。阙凤主张田玉芳无权将房屋转租，但是田玉芳此前并未向阙凤表示过不能继续使用涉案房屋，从现有证据来看，阙凤拒绝支付租金缺乏合理的依据，阙凤违约在先，田玉芳有权解除租赁合同。双方对于一审法院判决《房屋租赁合同》于2018年3月19日解除均表示认可，本院对此不持异议。因田玉芳不存在违约行为，故阙凤要求田玉芳承担违约责任、赔偿住酒店的费用，缺乏依据，本院不予支持。对于阙凤主张的物品丢失损失。当事人对自己提出的主张应当提供证据加以证明，否则应当提供举证不能的不利后果。阙凤虽提供一系列票据，但是无法证明这些物品确实在涉案房屋内，未能举证证明物品损失的事实。但是考虑到田玉芳和阙凤未对涉案房屋进行交接，田玉芳未能对屋内物品有效的保管，田玉芳负有一定责任。一审法院酌情确定阙凤的损失数额，并无不当，本院予以确认。对于阙凤主张的物管费和钥匙押金，田玉芳二审表示不予认可，但并未提交充分证据，一审判决无误，本院予以确认。对于阙凤上诉主张的超出一审诉讼请求的部分，本院不予处理。综上所述，阙凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费771元，由阙凤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年七月二十七日法官助理  李 正法官助理  武 旋书 记 员  杨梓薇