河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初7744号原告全克楠，女，1992年2月5日出生，汉族，住河南省邓州市。委托代理人马志伟，河南九格律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告丁勋，男，1985年10月15日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托代理人夏俊波，河南金杞律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告河南爱丁堡置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区金梭路20号，统一社会信用代码：91410100356189262J。法定代表人常中华。原告全克楠与被告丁勋、被告河南爱丁堡置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告全克楠的委托代理人马志伟及被告丁勋的委托代理人夏俊波到庭参加诉讼。河南爱丁堡置业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告河南爱丁堡置业有限公司签订的《认购协议书》无效、原告与被告丁勋达成的《房屋转让协议》无效。2.请求判令被告丁勋立即返还原告支付的购房款38万元及资金占用期间的利息（利率参照中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际支付之日），被告河南爱丁堡置业有限公司对上述债务承担连带责任。事实与理由：原告因生活需要决定在郑州买一套住房，2018年8月26日，原告及丈夫**在朋友代朋的陪同下，一起来到缤纷四季城（原爱丁堡置业有限公司）的售楼部了解相关房屋出售情况，经置业顾问刘亚军介绍，原告了解到一个名叫丁勋的业主正在转售其位于郑州市××新区××路与合欢街交叉口西北角的爱丁堡项目1号楼1单元23层西户2303号的房屋。基于对二被告的信任并经三方协商，最终确定房屋首付款为38万元。原告按照二被告的要求于当天通过支付宝转账支付房屋定金2万元给丁勋。2018年9月5日，因原告不在郑州，故委托代朋代为办理相关购房手续事宜，并通过其丈夫**账户转账给代朋36万元，又通过代朋账户将36万元转账支付给丁勋，两次转账共计支付给丁勋首付款38万元。2018年底，原告发现该项目因拖欠工程款而停工，原告为保障自己的权益多次向河南爱丁堡置业有限公司及相关部门表达意见催促尽快施工。后经原告打听得知，被告河南爱丁堡置业有限公司在涉案房屋出售时并未取得《商品房预售许可证》，无销售房屋资格。依据相关法律规定，原告与被告河南爱丁堡置业有限公司达成的房屋认购协议应属无效协议，原告与被告丁勋口头达成的房屋转让协议也应属无效，二被告应立即返还原告支付的房屋首付款38万元，原告与二被告多次沟通无果，为维护自身合法权益提起诉讼。被告丁勋辩称：一、原告请求法院确认认购协议及房屋转让协议无效缺乏事实和法律依据。首先，商品房买卖合同司法解释第二条明确规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中原告与爱丁堡公司签署的是认购协议，该认购协议缺乏商品房销售管理办法所规定的商品房买卖合同的主要内容，未约定购房价款及付款方式及商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同必备条款，故非商品房买卖合同，该合同真实有效。其次，认购协议及转让协议系双方真实意思表示，不存在任何胁迫等其他违反法律及强制性规定，原告在与被告丁勋签署转让协议之前对爱丁堡公司尚未取得预售证是明知的，因该转让价格低于市场价格，有利可图，其中相关风险被告已告知原告，原告明知有风险却依然签署转让协议，风险自担。原告与爱丁堡公司签署的认购协议第九条明确约定，甲乙双方签订商品房买卖合同后，本认购书即终止。原告对于认购协议非商品房买卖合同是自认的。转让协议作为认购协议的从属合同，认购协议为有效合同，该转让协议也即有效，该转让协议的权利义务被告丁勋已履行完毕，相关的权利义务已转移至原告，此时主张合同无效，于法无据。二、关于原告诉请被告丁勋返还原告购房款38万元，原告和被告丁勋签署完转让协议后，被告丁勋积极配合办理与爱丁堡公司的更名手续，后原告明知爱丁堡公司无预售证又与其签署了新的认购协议，现又因爱丁堡公司无预售证向法院主张转让协议无效，让被告丁勋退还全部购房款，被告丁勋已然全部履行合同权利义务，这对守约方丁勋明显不公平，就算法院认定合同无效需要退转让费，也不是38万元，因当时原告将该款项支付给被告丁勋后，丁勋给原告出具了有收据，载明：今收到全克楠房屋转让费38万元，其中231453.00元为房屋首付款，已交至河南爱丁堡置业有限公司；被告爱丁堡公司并于同日向原告出具了收据一份，收据载明：兹收到全克楠交来缤纷四季购房款1号楼1单元2303号人民币231453元。三、关于原告诉请资金占用期间的利息，原告自愿受让尚未取得预售证的房屋，合同有效，不存在利息，我方不予认可，若法院认定合同无效，原告对此也有过失，对于利息部分不应支持。四、认购协议明确约定，若有纠纷，由郑州市仲裁委员会裁决，故因协议产生纠纷应向仲裁委申请仲裁，原告向法院起诉，非法院受案范围，应裁定驳回起诉。被告河南爱丁堡置业有限公司未出庭。经审理查明：2018年9月5日，原告全克楠与被告丁勋签订《爱丁堡客户更名申请表》，被告丁勋将爱丁堡项目1号楼1单元23层西户2303号的房屋购买资格转让给全克楠，面积约为88.55平方米。并于当日与被告河南爱丁堡置业公司签订《内部员工认购协议书》位于郑州市××新区××路与合欢街交叉口西北角的爱丁堡项目1号楼1单元23层西户2303号的房屋，房屋建筑面积约为88.55平方米，单价为8712.7元/平方米，房屋总价为771510元。2018年8月26日原告通过支付宝转账向被告丁勋转账20000万元作为缤纷四季园的定金。2018年9月5日，原告丈夫**通过招商银行向代朋转款360000元，同日代朋将360000元转给丁勋作为购房首付款。被告河南爱丁堡置业有限公司出具的收据载明：“爱丁堡置业收到原告支付的231453元”。该收据该有河南艾丁白置业有限公司的财务专用章。以上事实有原告提交的内部员工认购协议书一份，爱丁堡客户更名申请表一份、收据一份、支付宝转账电子回单一份、**的招商银行交易流水两份、代朋的招商银行交易流水两份、**和全克楠的结婚证及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，原告与被告河南爱丁堡置业有限公司签订的《认购协议书》中对于当事人名称、商品房基本状况、总价款、付款方式等均有明确约定，具备《商品销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且原告已经按照约定支付了认购款，故该《认购协议书》约定认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉之前去的商品房预售许可证的，可以认定为有效”。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原告与被告爱丁堡公司所签订《认购协议书》中约定的位于郑州市××新区××路与合欢街交叉口西北角的爱丁堡项目1号楼1单元23层西户2303号的房屋，截止法庭辩论终结之日仍未取得商品房预售许可证明，故该认购协议书应认定为无效。该《认购协议书》因违反法律强制性规定而无效，被告爱丁堡公司基于该协议所收取的231453元，应予以返还。因该款项实际系由原告所承担，故就该231453元应由被告爱丁堡公司返还给原告。原告请求解除双方签订的《认购协议书》，因其该请求已不具有处理的可能性，故对此本院不予支持。原告与被告丁勋签订《转让协议》时涉案房屋并未实际交付，原告向被告丁勋支付转让款后，其虽已与被告爱丁堡公司签订了认购协议书，但作为基础法律关系的该认购协议书已经确认无效，故原告与被告丁勋所签订的该《转让协议》亦应属无效。被告丁勋基于该《转让协议》从原告处另收取有房屋加价款148547元，因该协议无效，其应将该费用返还给原告。对于原告请求被告丁勋返还全部款项的诉讼请求本院不予支持。原告请求解除其与被告丁勋签订的《转让协议》，因其该请求已不具有处理的可能性，故对此本院不予支持。被告丁勋曾与爱丁堡公司签订有《认购协议书》，本案纠纷形成的根源在于被告爱丁堡公司无证销售房屋从而导致合同无效，故在此情况下被告丁勋如认为其存在损失，可另案向爱丁堡公司主张权利。原告请求被告丁勋按同期贷款利率标准向其支付利息损失。因原告自愿受让尚未取得预售许可证的房屋，其对此亦具有过失，故对其该利息请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告河南爱丁堡置业有限公司于本判决生效后10日内，返还原告全克楠231453元；被告丁勋于本判决生效后10日内，返还原告全克楠148547元；驳回原告全克楠的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7463元，减半收取3732元，由被告河南爱丁堡置业有限公司负担2273元，由被告丁勋负担1459元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二〇年七月十七日书记员 张志文