广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初2307号原告：王辉，男，1986年1月17日出生，汉族，户籍地广东省广州市越秀区******，现住广东省广州市越秀区********，公民身份号码350************01X。被告：佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区************第六层（3）-（4）轴，统一社会信用代码914************992。法定代表人：何忠，执行董事。委托诉讼代理人：于洋，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓鸿雯，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。原告王辉与被告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司（以下简称御湖湾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。开庭时，原告王辉、被告御湖湾公司的委托诉讼代理人于洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王辉向本院提出诉讼请求：1.判令撤销王辉与御湖湾公司签订的《商品房预售合同》；2.判令御湖湾公司返还首付款260702元及支付自2017年3月23日起至实际清偿之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率4.9%计算的利息；3.判令御湖湾公司返还住房维修基金6507元；4.判令诉讼费用由被告支付。事实和理由：王辉于2017年3月23日与御湖湾公司签订了《商品房预售合同》（合同编号为201********705）。后了解到该楼盘并没有其宣传中所称的楼盘位于“白云西地铁旁”“佛山地铁8、12号线规划拟建中”“半小时畅达广州”“规划有约4000方商业体量，2600方五星级幼儿园，800方游泳池”等情况，其宣传与实际情况严重不符，严重影响所购楼盘的商业价值和实际居住体验。于是王辉与御湖湾公司协商解除合同，因协商不成，王辉于2019年1月9日向佛山市三水区**监督管理局投诉该公司进行虚假宣传。佛山市三水区**监督管理局经过立案调查，于2020年4月8日作出了行政处罚决定，认定御湖湾公司的行为属于虚假广告宣传行为，并处8000元的罚款。由于御湖湾公司的虚假宣传行为存在欺诈，导致王辉对所购房屋的地段、环境、生活配套设施、交通等影响房屋价值的关键性方面形成错误认识，作出非真实的购房意思表示，支付了首付款和住房维修基金等费用，造成了一定经济损失和精神伤害。为维护王辉的合法权益，故诉至法院。御湖湾公司辩称，一、不同意原告第一项诉讼请求，理由是案涉楼盘销售过程中不存在导致合同可撤销的“合同欺诈”行为。首先，根据原告提供的宣传单页显示：1.所谓“白云西，半小时广佛生活圈”是指案涉楼盘的区位描述，根据被告证据4可以看出案涉楼盘毗邻广州市白云区，距离白云区边界线直线距离20.8公里，广佛肇高速二期开通后，高速直达更加方便，符合“半小时生活圈”宣传内容。上述宣传内容有社会新闻播报属实，原告自身亦具备判断与辨别能力，不存在合同欺诈。2.关于“佛山地铁8、12号线规划拟建中”，2016年佛山市政府审议通过的《佛山市**交通系统规划》对佛山地铁8号线、12号线路进行了规划，2019年3月佛山市自然资源局批准公示的《三水区域中心城市建设概念规划》和《三水区中心城区部分区域城市设计》，也进一步确认了地铁8号线、12号线的规划建设事宜，可见并非无中生有，“规划拟建”的宣传定义是非常准确的。此两条地铁线路虽属于政府远期规划，但原告借助网络公开信息渠道，对此信息完全具备核实、辨别与判断能力，不存在合同欺诈。3.关于“规划有约4000平方米商业体量、2600方五星幼儿园、800方泳池”等宣传，根据被告证据4可见，案涉项目设计规划确实包含上述三项内容，且经三水区发展规划和统计局备案确认。目前商业区域、幼儿园、泳池均已按照规划建设完成，其中商业区域已投入使用，部分已经出售招商，部分用于出租招商；幼儿园已经投入使用，目前学员已经正常入学；泳池相关配备正在完善，逐步也将投入使用。因此上述内容均不属于合同欺诈。其次，行政管理意义上的“虚假宣传”与民事诉讼中导致合同可撤销的“欺诈”行为不能混同而论。本案所涉楼盘的宣传、推广与销售工作均是委托给广东南海房钥匙网络科技有限公司进行，此内容在贵院审理的（2019）粤0607民初4616号号案中已经查明。中介公司在宣传过程中存在一定的不合规行为，但仅是属于行政管理意义上的禁止事项。比如《广告法》第26条规定“不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置”，第28条规定“不得以尚不存在的商品或服务”作为宣传。从这个层面来看，“半小时生活圈”、已规划但尚未建设完成的“商业区、幼儿园、游泳池”等表述可能涉嫌违反《广告法》规定，但并不是子虚乌有，也不是严重违反客观事实，不属于《民通意见》第69条所规定的“合同欺诈”情形，不能导致合同可撤销效力。再次，原告在案涉合同的签订过程中经过多次看房后，在2017年3月18日签署认购书，3月23日签署《房屋买卖合同》，并非冲动签约、冲动消费。原告作为完全民事行为能力人，对案涉楼盘的宣传内容具有校验、甄别及判断能力，其对案涉楼盘的具体情况是审慎并且知悉的，不可能仅因为一张宣传单页就陷入了错误认识并影响缔约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，“商品房的销售广告和宣传资料应视为要约邀请”。本案原、被告《补充协议》第九条亦明确约定：“原被告双方一致认可宣传广告仅为要约邀请而不是要约，不应作为合同的具体内容，不对被告产生任何约束力”，因此，原告诉称的相关宣传应当视为是要约邀请，不属于合同内容，更不能构成合同欺诈，以此为由诉请撤销案涉商品房买卖合同，缺乏事实依据。最后，即便原告认为其是在被欺诈情况下签约并诉请撤销，也应当在除斥期间内行使撤销权。根据原告《起诉状》所示，其因虚假宣传一事于2019年1月9日就向佛山市三水区**监督管理局提出投诉，根据《民法总则》第一百五十二条第1款之规定，在2020年1月8日前仍没有行使撤销权，撤销权应当消灭。二、不同意原告第二、第三项诉求。因为原告不具有合同撤销权，返还购房款并要求被告支付利息没有法律依据。而根据原告证据显示，案涉房屋维修基金是由业主直接缴存进佛山市三水区国土城建和水务局的，被告不是该款项收取主体，原告诉请返还应当另寻其他法律途径解决，要求被告返还没有法律和事实依据。三、本案原告违约在先，案涉买卖合同签订后，原告未依约向被告付款，截至本案开庭之日，仍有余款390000元尚未付清，已构成违约。2018年12月15日，原告向被告提出书面申请，明确称“因经济困难，请求解除购房合同”，但因原告不愿承担单方解除的违约责任，故双方未达成解除合意。后原告到市场监督管理部门对被告进行投诉，提起本案诉讼撤销购房合同，都是其虚构事实，为了逃避违约责任的体现。本案原告购买的房屋属于住宅，现已经竣工并验收，符合交付使用及具备办证条件，被告多次向原告发送收楼通知和办证通知，但原告无正当理由拒绝受理，原告应依法承担违约责任。鉴于被告未及时向法庭提出反诉，故保留权利另案追究原告的违约责任。原告王辉在诉讼中举证如下：1.原告身份证一份、户口簿一本，证明原告的诉讼主体资格。2.行政处罚信息详情三页（载于广东省行政执法公示平台），证明被告因虚假宣传广告，被三水市场监督局作出处罚，被告的虚假宣传广告行为，误导原告签订了案涉合同。3.商品房买卖合同（预售）一份，证明原告与被告之间的合同关系。4.广告宣传照片七张，证明被告虚假宣传广告行为。5.收据二张、银行卡刷卡存根二张、维修基金缴款通知书一份、汇款记录二份，证明原告向被告支付了首付款和物业维修基金的数额情况。6.询问调查通知书一份、处理告知书一份，证明原告向三水市场监督局投诉的情况。7.EMS邮单一份、退房申请书一份，手机短信记录一份（有手机原始载体核实），证明原告与被告沟通协商的情况，原告告知被告涉嫌存在虚假宣传行为，原告将向相关部门进行投诉。被告御湖湾公司在诉讼中举证如下：1.《御澳湾豪庭认购书》一份,证明2017年3月18日，原告与被告签订《御澳湾豪庭认购书》，原告在签署本认购书前已对认购物业的状况、交易条件、周边环境进行了充分了解。2.《商品房买卖合同（预售）》一份,证明2017年3月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：1.被告将佛山市三水区*************************出售给原告；2.房屋总价款为650702元；3.于2017年3月31日前支付首期款260702元，于2017年4月23日前对余款390000元向银行申请按揭付款；4.逾期付款在120日以上的，被告有权解除合同。被告不同意解除合同的，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之三的违约金。3.《商品房买卖合同补充协议》一份，证明2017年3月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：1.除本合同和补充协议书另有约定外，未经被告书面同意，原告不得以任何理由提出退房；2.原、被告一致认可被告的宣传广告等仅仅是要约邀请而不是邀约，不应作为合同的具体内容，不对被告产生任何约束力。4.《关于佛山市三水区宝盈豪庭商住小区项目备案的意见》一份、案涉物业所在《总平面图》局部截图二张（张贴在售楼部现场）、案涉小区内幼儿园图片二张、地图截图一张，证明1.案涉物业所在小区确有4444.22平方米商业建筑面积规划，且获得佛山市三水区发展规划和统计局备案；2.案涉物业所在小区7号楼现已依规划建设成为幼儿园，并已投入使用；3.案涉物业所在小区毗邻广州市白云区，位于白云区西侧，距离白云区地图边界线约20.8公里，符合“白云西”“半小时生活圈”等描述内容；4.案涉物业所涉宣传均为要约邀请，而非合同内容，且该宣传已取得建设规划，并非虚假宣传。5.原告与被告工作人员微信聊天记录一份、《申请书》一份、《退房申请书》一份，证明1.2017年11月1日，原告通过短信向被告申请，由按揭付款变更为一次性付款；2.2017年11月25日，原告以书面方式，向被告申请由一次性付款变更为分期付款；3.2018年12月15日，原告向被告提交书面申请，称因“借高利贷做生意亏损严重”，经济困难，故请求解除购房合同；4.本案原告诉请撤销购房合同的真实原因，系原告单方违约。6.《收楼通知书》的邮单三份，证明2018年12月26日、2019年8月9日、2019年8月25日，被告三次通知原告收楼，原告无正当理由拒绝收楼。7.《再次办证通知书》的邮单一份，证明2019年12月14日，被告发函通知原告办证，原告无正当理由拒收通知且拒绝办证。8.案涉小区商铺照片九张，证明案涉小区商铺已按规划建设完毕，并经过验收，现已投入使用，部分出租，部分出售。9.案涉小区游泳池照片二张，证明案涉小区游泳池已按规划建设完毕。本院依法组织当事人对上述证据进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告王辉提供的证据1、证据3，被告御湖湾公司提供的证据2，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提供的证据2、证据4、证据5、证据6的真实性、合法性无异议，且上述证据与本案案件事实相关联，对上述证据，本院予以采信；证据7，原告能提供原件予以核对，且证据间能相互印证，对该证据的真实性，本院予以确认。原告对被告提供的证据1、证据3、证据4、证据5的真实性无异议，且上述证据与本案案件事实相关联，对上述证据，本院予以采信；证据6、证据7，被告能提供原件予以核对，对上述证据的真实性，本院予以确认；证据8、证据9，对其真实性，本院予以确认。综合本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年3月18日，原告王辉作为乙方（认购人）与被告御湖湾公司作为甲方（出售人）签订《御澳湾豪庭认购书》，双方对原告拟向被告购买的具体房号、建筑面积、套内面积、房屋认购价、定金数额及支付时间、付款方式及时间、物业维修基金、签订合同时间等进行了约定，乙方确认其对认购的物业的状况、交易条件、周边环境进行充分了解。当天，原告向被告支付定金50000元。2017年3月23日，原告王辉作为买受人与被告御湖湾公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：1.商品房标的为佛山市三水区***************************；2.建筑面积为82.62平方米，套内建筑面积70.11平方米，总价款为650702元；3.付款方式为商业贷款，自本预售合同网上签订之日起7日内支付全部房价款的40.06%，金额260702元，除首期款外，剩余房款金额390000元应于2017年4月23日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同还对逾期付款责任、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理等内容进行了约定。同日，原告向被告支付首期款210702元。2020年4月8日，佛山市三水区**监督管理局对御湖湾公司作出《行政处罚决定书》，对御湖湾公司罚款8000元。该局在上述处罚决定书中认为御湖湾公司发布含有“白云西·地铁旁”“毗邻广州白云区，半小时畅达广州”“佛山地铁8、12号线规划拟建中”等内容的广告，违反《中华人民共和国广告法》第二十六条第（二）、（四）项的规定，依法应受到处罚。根据《中华人民共和国广告法》第二十八条第一款第（五）项的规定“广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。广告有下列情形之一的，为虚假广告：……（五）以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。”当事人发布含有“规划有约4000方商业体量，2600方五星幼儿园，800方游泳池”“万达广场、百利达广场、捷和广场、三水广场等多面环绕项目”内容的广告，违反《中华人民共和国广告法》第二十八条第一款第（五）项的规定，依法应该受到处罚。另查明，2014年11月7日，佛山市三水区发展规划和统计局出具《关于佛山市三水区宝盈豪庭商住小区项目备案的意见》，载明项目位于佛山市三水区************块，项目建设规模及建设内容包括商业4444.22㎡，配套建设沿街商铺和地下建筑。案涉商品房所在小区现配套建有临街商铺、幼儿园及小区游泳池，部分商铺及幼儿园已投入使用。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，争议焦点为：王辉主张撤销案涉合同、返还相关款项及赔偿利息损失有无事实和法律依据。关于案涉合同是否可撤销，应从以下两个方面进行考虑：一是原告王辉行使合同撤销权是否已超过法定期间，二是被告御湖湾公司在向原告王辉销售案涉商品房的过程中所实施的行为能否被认定为《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定的欺诈行为。对于第一方面，原告王辉在庭审中陈述“大概于2018年7月、8月知道被告御湖湾公司广告宣传不属实”，事后原告亦以被告御湖湾公司存在广告宣传不属实问题向相关行政单位进行投诉，因原告陈述的日期不明确，本院推定原告王辉最迟亦于2018年8月31日知道或应当知道撤销事由。原告王辉主张相关行政单位出具行政处罚决定书之日即2020年4月8日才是其知道撤销事由之日，应自该日起算，无理，本院不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；……”的规定，原告王辉应自2018年8月31日起一年内行使撤销权，且除斥期不存在期间的中断、中止或延长问题，现因王辉未能在自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，其就案涉商品房预售合同已不享有撤销权。对于第二方面，御湖湾公司在房屋销售过程中实施的部分广告宣传行为，虽被相关行政管理部门依法认定为虚假宣传行为并处以相应行政处罚，但是，上述行为并不当然等同于合同法中所规定的能够影响合同效力的欺诈行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”欺诈的构成要件有三，一是行为人主观上具有欺诈的故意，即明知自己的行为会发生损害他人的后果而故意为之，或者放任结果的发生，其目的是使对方陷入错误认识，从而获得某种利益；二是行为人在客观上实施了隐瞒真实情况或提供虚假情况的行为；三是行为人的行为客观上使相对方陷于错误认知，并作出错误意思表示。本案中，首先，御湖湾公司广告宣传中包含的“规划有约4000方商业体量，2600方五星幼儿园，800方游泳池”，从佛山市三水区发展规划和统计局出具的《关于佛山市三水区宝盈豪庭商住小区项目备案的意见》可知案涉项目建设规模及建设内容包括商业4444.22㎡，且案涉房产所在小区已建设完成临街商铺、幼儿园及小区游泳池，幼儿园及部分商铺亦已投入使用。其次，被告御湖湾公司的“白云西·地铁旁”“毗邻广州白云区，半小时畅达广州”“佛山地铁8、12号线规划拟建中”“万达广场、百利达广场、捷和广场、三水广场等多面环绕项目”等广告宣传虽存在不正当之处，对于王辉的购房意向有一定程度的影响，但上述宣传内容并不具体确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，上述销售广告和宣传资料为要约邀请，不属于合同内容。再次，原告王辉作为具有完全民事行为能力的购房人，对房产这一类价值较大的商品，理应在购房前对房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等方面因素进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示，且王辉在庭审过程中亦承认在案涉合同签订前已查阅过案涉房产的相关信息，故御湖湾公司在本案中的广告宣传行为并非直接影响王辉决定是否购买案涉房屋的关键性因素，更非唯一性因素。案涉合同中对王辉所购房屋的地理位置、价格、商品房交付条件、相关设施设备交付条件等内容明确，因此，御湖湾公司案涉的广告宣传行为并未使王辉对其所购房屋的合同内容产生错误认识，其签订合同购买案涉房屋系其真实意思表示。因此，御湖湾公司在销售案涉商品房的过程中所实施的行为不构成对王辉的欺诈。因原告王辉对案涉商品房预售合同已不享有撤销权及被告御湖湾公司在销售案涉商品房的过程中所实施的行为不构成对王辉的欺诈，故原告王辉主张撤销与被告御湖湾公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及主张被告御湖湾公司返还相关款项及支付相应利息损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告王辉的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计5386元（原告已预交），由原告王辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  劳楚文二〇二〇年七月二十二日书记员  林平峰