沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初50号原告：梁华英，女，1966年3月13日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：金威，系辽宁联胜律师事务所律师。委托代理人：路畅，系辽宁联胜律师事务所律师。被告：沈阳市和平区物资房屋开发有限责任公司，住所地和平区桂林街49号，统一社会信用代码91210100240579509M。法定代表人：姚丽，系该公司总经理。第三人：王英杰，女，1955年6月8日出生，汉族，住沈阳市和平区。第三人：曾浩，男，1980年3月1日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：王英杰，女，1955年6月8日出生，汉族，住沈阳市和平区，系第三人曾浩母亲。第三人：梁嵩玉，女，1998年12月19日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：姚丽，女，1977年8月14日出生，汉族，住沈阳市和平区，系第三人梁嵩玉母亲。第三人：沈阳联通达煤炭经销有限公司，住所地新民市辽滨市场内，营业执照2101811100974。法定代表人：连福海，系该公司经理。原告梁华英与被告沈阳市和平区物资房屋开发有限责任公司、第三人王英杰、曾浩、梁嵩玉、沈阳联通达煤炭经销有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月6日作出（2017）辽0102民初1284号民事判决。宣判后，被告沈阳市和平区物资房屋开发有限责任公司不服判决，提出上诉。沈阳市中级人民法院于2018年11月8日作出（2018）辽01民终9603号民事裁定，裁定撤销沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初1284号民事判决，本案发回沈阳市和平区人民法院重审。本院立案受理后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁华英及其委托代理人路畅，被告沈阳市和平区物资房屋开发有限责任公司的法定代表人姚丽（同时作为第三人梁嵩玉的委托代理人）、第三人王英杰（同时作为第三人曾浩的委托代理人）、沈阳联通达煤炭经销有限公司的法定代表人连福海到庭参加诉讼。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告梁华英诉称:原告与梁先润系亲兄妹关系，梁先润为被告公司的法定代表人。1999年8月原告通过梁先润介绍购买被告位于沈阳市和平区和平南大街96巷1-2号232房屋,共交纳房屋总价款427,934元。由于原告与梁先润之间的特殊关系，原告与梁先润之间没有签订书面的房屋买卖合同。付款后梁先润向原告交付房屋，原告自1999年8月入住该房屋至今。原告在入住该房屋后，办理了落户的各种手续，但经原告多次催促，梁先润一直拒绝给原告办理权属证书。后经原告方查询，才得知被告为了办理虚假按揭手续，已于1997年将房屋产权登记在梁先润名下，并于1999年房屋交付原告后，办理了虚假的房屋按揭贷款。之后，原告多次向被告及梁先润申请办理房屋权属证书，被告及梁先润均拒绝予以办理。原告在迫于无奈的情况下，于2006年9月21日起诉至法院，要求为原告办理更名过户手续，但被法院驳回了诉讼请求。原告上诉至沈阳市中级人民法院，中院以“上诉人主张其向被告物资公司购买的房屋即与物资公司存在房屋买卖关系，却要求梁先润履行更名义务显属不当。因此，其诉讼请求也无法支持。”的理由，维持了原审判决。原告付款购房是铁定的事实，被告与梁先润恶意的歪曲事实，在长达十六年的时间里使原告无法实现房屋的物权登记，遭受了巨大的经济损失和精神损失。原告无奈起诉至法院，请求法院公正判决，依法维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求法院依法确认原告与被告之间存在买卖关系；2、请求法院依法确认位于和平区和平南大街96巷1-2号232房屋归原告所有；3、请求法院依法判令被告为原告办理权属证书，第三人承担配合责任；4、被告承担逾期办理权属证书的违约金，违约金额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期系贷款利息的标准计算；5、被告承担全部诉讼费用。庭审中，原告明确诉讼请求中的违约金数额暂计自2006年9月30日至2020年5月20日以427934元为基数，按年利率6%计算，违约金为359,000元；增加一项诉讼请求为请求法院判令被告协助撤销位于和平区和平南大街96巷1-2号2-3-2房屋的抵押权登记，解除房屋抵押。被告沈阳市和平区物资房屋开发有限责任公司辩称，之前所发生的事当时公司的法定代表人梁先润是我公公，现已去世，原来他们发生的事情我大概清楚，我同意办房证及涉诉房屋归原告所有。我公公是否与原告约定过办房证的时间，我不清楚，所以我不同意给付违约金。第三人王英杰述称：我是梁先润的妻子，他们兄妹间的官司已经打了十几年了，主要是想要涉诉房产，实际上他们在经营过程中有很多说不清的问题，我丈夫已经去世，我作为嫂子，我在这个家也三十多年了，哥哥走了，我现在同意配合原告办理房证，把房子给原告，配合原告过户。第三人曾浩、梁嵩玉的意见同第三人王英杰的意见。第三人沈阳联通达煤炭经销有限公司述称：我没有意见。经审理查明，原告梁华英与梁先润系兄妹关系，梁先润原为沈阳市和平区物资房屋开发有限责任公司的法定代表人。1999年8月2日，第三人沈阳联通达煤炭经销有限公司出具转账支票一张，支票号00230588。该支票记载“收款人：沈阳和平物资房屋开发公司、金额：400,000元、用途：付梁华英房款”。同日，被告出具专用收款收据一张，付款单位为第三人沈阳联通达煤炭经销有限公司。该收款收据注明“梁华英房款”。1999年8月6日，被告单位财务人员姚丽出具收条一份，记载“收到梁华英房款427,934元，连福海已付40万，剩27,934元，已付完”。第三人沈阳联通达煤炭经销有限公司法定代表人连福海曾出具《情况说明》一份。该《情况说明》内容为“……1999年8月2日任沈阳联通达煤炭经销有限公司的法定代表人，在1999年8月2日我单位为梁华英出具一张转账支票金额40万，在沈阳市和平区物资房屋开发公司购买了位于沈阳市和平区南大街96巷1-2号232室商品房一套，该笔费用属于梁华英购房专用款，所有权归梁华英所有……”原告实际使用涉诉房屋至今。梁先润通过公有住房出售取得位于沈阳市和平区和平南大街96巷1-2号2-3-2号、建筑面积164.59㎡的一处房屋所有权，并于2016年11月18日登记在梁先润名下。涉诉房产尚有抵押权登记，抵押人为梁先润，抵押权人为中国建设银行沈阳北站开发区支行，债务履行期限为2000年10月25日至2005年10月25日。涉诉房屋他项权利人中国建设银行沈阳北站开发区支行出具证明，该项他项权利的贷款已结清。另查明，梁先润于2018年4月23日死亡，第三人王英杰、曾浩、梁嵩玉系其继承人。上述事实，有收条、专用收款收据、转账支票存根、情况说明、房屋电子登记查询证明、卷宗材料、房产档案信息、以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭审查及质证，予以确认。本院认为，关于原告请求的判令被告为原告办理权属证书，第三人承担配合责任的问题，因梁先润系房改取得位于和平区和平南大街96巷1-2号2-3-2号房屋的所有权，基于与原告梁华英的兄妹关系，梁先润当时作为被告的法定代表人，原告向被告缴纳涉诉房屋的房款后，实际使用涉诉房屋至今。现梁先润已死亡，其继承人王英杰、曾浩、梁嵩玉同意协助原告梁华英办理更名过户，应予支持。关于原告请求撤销抵押权登记，目前涉诉房屋的抵押贷款已结清，已具备抵押权登记注销条件，应予支持。关于原告请求确认与被告之间存在买卖关系及涉诉房屋归原告所有，因涉诉房屋并非商品房销售，且梁先润继承人王英杰、曾浩、梁嵩玉已同意协助原告过户登记，故不宜再行判决确认。关于原告请求被告承担逾期办理权属证书的违约金，原告与被告沈阳市和平区物资房屋开发有限责任公司及梁先润之间对此没有约定，且涉诉房屋由原告使用，故该请求没有事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、第三人王英杰、曾浩、梁嵩玉于本判决生效之日起十日内协助原告梁华英撤销位于沈阳市和平区和平南大街96巷1-2号2-3-2号房屋的抵押权登记；二、第三人王英杰、曾浩、梁嵩玉于抵押权登记撤销后十日内协助原告梁华英办理位于沈阳市和平区和平南大街96巷1-2号2-3-2号房屋的更名过户手续；三、驳回原告梁华英的其他诉讼请求。案件受理费11,669元(原告已预交)，由原告梁华英负担7,709元，被告沈阳市和平区物资房屋开发有限责任公司及第三人王英杰、曾浩、梁嵩玉共同负担3,960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郭树琼人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  赵淑媛二〇二〇年七月一日法官助理何蓉书记员李萌本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。