广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初7404号原告：深圳市万盈机电设备有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区沿河南路1181号瑞丰大厦一楼109号，统一社会信用代码914403007925671353。法定代表人：徐文峰。委托诉讼代理人：余雪松，广东始必慎律师事务所律师。被告：李耕润，男第三人：深圳市罗湖区金尊御住宿店，住所地广东省深圳市罗湖区桂园街道红桂路清庆新村3栋302，统一社会信用代码92440300MA5FCJFP7M。经营者：胡发根，男原告深圳市万盈机电设备有限公司与被告李耕润房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月30日公开开庭审理了本案，经审理发现不宜适用简易程序，裁定转为普通程序独任审理，并依法追加深圳市罗湖区金尊御住宿店为本案第三人，于2020年7月13日再次公开开庭审理了本案。原告深圳市万盈机电设备有限公司的委托诉讼代理人余雪松到庭参加第一次庭审。被告李耕润经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加第一次庭审，本院依法缺席审理。原告深圳市万盈机电设备有限公司的委托诉讼代理人余雪松、被告李耕润、第三人深圳市罗湖区金尊御住宿店的经营者胡发根到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告深圳市万盈机电设备有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2.判令被告向原告支付涉案房屋占有使用费直至被告搬离时止（从2019年7月起算，按12000元/月的标准暂计至2019年11月，共计人民币60000元）；3.本案诉讼费、执行费均由被告承担。庭审中，原告放弃第3项诉讼请求。事实与理由：2017年3月13日，原、被告双方签订《店面出租协议》，约定：原告将深圳市罗湖区红桂路清庆村3号2-4楼出租给被告经营使用；被告每月8号交当月租金人民币12000元，逾期不交租金，原告有权停水电及收回铺面；租期至2018年11月26日截止。《店面出租协议》签订后，双方各自依约履行。2018年11月26日协议到期后，被告继续占有使用涉案房屋，并按原协议约定的租金标准每月向原告支付租金人民币12000元，原告也同意其继续使用涉案房屋并收取被告租金。双方形成不定期租赁合同关系。2019年7月，被告开始拖欠租金，原告多次催促其交租或解除合同，被告均不予理睬。原告为维护自身合法利益提起诉讼，望法院判如所请。被告李耕润辩称：被告自2019年7月期没有缴租是因为小区大门一直关着，店铺无法经营。原告在2019年6月份才通知我们搬迁，房东在2019年6月份已经与开发商签订了拆迁协议，所以本栋不存在租赁出租费。政府称拆迁有合理补偿，但房东不同意支付给我们，故没有搬出房屋。租赁合同已于2018年12月到期，原告说合同不用签订，涨3000元房租就可以，默许了续签合同。且原告工作人员高剑保证五年内不会拆迁我们才大胆投资，进行大面积装修。被告不同意承担费用，并应当获得拆迁赔偿。第三人深圳市罗湖区金尊御住宿店述称：2018年年底租赁合同已经到期，房租已经交到2019年6月30日，双方没有合同纠纷。我们没有搬迁是一直在等解决拆迁赔偿问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月13日，原被告签订了一份《店面出租协议》，约定原告将位于深圳市××桂路××楼建筑面积300平方米的铺面经营权及铺面内设施设备转让给被告，租赁期限2016年11月26日至2018年11月26日，月租金12672元（实收12000元），合同期内无递增，交租日每月8日，被告逾期不交租金和水电费时，原告有权停水及收回铺面，签约时原告向被告收取租金、水电费押金2万元。店面现有装修设施及设备归被告所有，被告有权根据经营需要再次装修，不动产设施归原告所有，租赁管理费由原告缴纳等。上述协议签订后，被告将承租房产交第三人经营民宿。第三人亦按原被告的约定，向原告支付了租赁押金2万元并按月支付租金至租期届满。租期届满后，原被告及第三人未再签订书面租赁合同，但第三人继续使用涉案租赁房产，并向原告支付租赁至2019年6月30日。2019年6月底，原告通知被告称涉案房产要拆迁，要求被告及第三人迁出，被告和第三人则认为其在租赁期间对涉案房产进行了装修，要求原告予以赔偿方才搬迁，双方由此产生纠纷，原告遂诉至本院，并提出上述诉讼请求。另查：经本院向深圳市不动产登记中心查询，涉案房产未作产权登记。经本院要求，原告亦未能提供涉案房产的合法报批报建手续，仅提供了《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报收件回执》、《房屋租赁凭证》、《纳税申报登记簿》和《税收缴款书》。上述文件记载的申报人、出租人和纳税人为谢慧和赖莉丽。涉案房产系原告的员工高剑向谢慧、赖莉丽承租后，交由原告转租给被告。2019年11月谢X、赖X与原告的员工高X因涉案房产的租赁合同纠纷产生争议，向本院提起诉讼，请求解除其与本案高X签订的《房屋租赁合同》；高剑支付拖欠的租金并赔偿占用房屋期间的损失；高X和第三人返还涉案房产。本院于2020年1月4日作出（2019）粤0303民初36803号民事判决书，判决：一、高X于判决生效之日起十五日内向谢X、赖X返还位于深圳市××桂路××层房屋，深圳市金尊御住宿店、深圳市罗湖区杜义轩餐饮店须予以配合；二、高X自判决生效之日起十日内向谢X、赖X按照每月32000元标准支付自2019年6月26日起的房屋占有使用费至实际返还房屋之日止；三、驳回谢X、赖X的其他诉讼请求。因高剑上诉，该案现于二审中。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因原告不能举证证明其出租给被告的房产拥有合法的报批报建手续，已经取得建设工程规划许可证或房地产证，因此原、被告之间的《店面出租协议》及此后原、被告之间的不定期租赁合同均为无效合同。原告请求解除上述无效合同没有法律依据，本院不予支持。合同无效，双方当事人依该无效合同取得的财产应当予以返还。因涉案房产的权利人已经另案向高X及实际使用人提起诉讼，请求返还涉案房产，原告在本案中亦因此放弃要求被告返还房产的诉讼请求，故对于房产的返还，本案不予重复处理。被告实际占有和使用涉案房屋，因此应当支付相应的使用费，房屋使用费的标准按照双方约定的租金标准12000元/月确定。2019年6月30日前双方租金已经结清，被告还应向原告支付2019年7月1日起至实际返还涉案租赁物之日止的房屋使用费。本案中租赁押金2万元，亦为原告基于无效合同而取得的财产，依法应予返还，故应用于冲抵被告拖欠的房屋使用费。冲抵后，被告还应支付原告房屋使用费人民币130000元（暂计至2020年7月15日），其后的房屋使用费按12000元/月计付至被告及第三人实际返还租赁房产之日止。关于被告主张的房屋装修赔偿问题，因双方均不能证明房屋交付时的装修情况，故对被告的该辩解意见本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告李耕润于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万盈机电设备有限公司支付房屋占用使用费130000元（暂计至2020年7月15日，其后的房屋占有使用费自2020年7月16日起按每月12000元计付至实际返还房屋之日止）；二、驳回原告深圳市万盈机电设备有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1300元，由被告负担。上述费用原告已预付，被告应在本判决生效之日起十日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  赵蔚琳二〇二〇年七月十五日书记员  许 爵