河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终15号上诉人(原审原告)：白鹏飞,男，1991年10月1日出生，汉族，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人:白国恩,男，1964年12月7日出生，汉族，住河南省上蔡县。系白鹏飞父亲。委托诉讼代理人:聂荣中，河南豫上律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：郭新民，男，1951年3月5日出生，汉族，住河南省上蔡县。被上诉人(原审被告)：朱梅娥，女，1951年10月10日出生，汉族，住河南省上蔡县。被上诉人(原审被告)：郭志气，男，1985年11月2日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被上诉人(原审被告)：郭瑞莉，女，1978年1月1日出生，汉族，住河南省上蔡县。被上诉人(原审被告)：郭宴嘉，男，2009年1月2日出生，汉族，住河南省上蔡县。法定代理人：郭新民（郭宴嘉的祖父），男，汉族，1951年3月5日出生，住河南省上蔡县蔡都镇大寺巷90号。五被上诉人共同委托诉讼代理人：李文慧，河南博建律师事务所律师。原审被告：上蔡县恒大房地产开发有限公司，住所地：河南省上蔡县卧龙办事处大寺路北。法定代表人：李红方，该公司执行董事兼总经理。上诉人白鹏飞因与被上诉人郭新民、郭淘气、朱梅娥、郭志气、郭瑞莉及原审被告上蔡县恒大房地产开发有限公司（以下简称上蔡恒大公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省驻马店市中级人民法院（2019）豫17民撤3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案二审诉讼期间，被上诉人郭淘气死亡，其子郭宴嘉作为继承人参加诉讼。白鹏飞的委托诉讼代理人白国恩、聂荣中，郭新民及其与朱梅娥、郭志气、郭瑞莉、郭宴嘉的共同委托诉讼代理人李文慧到庭参加诉讼。上蔡恒大公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白鹏飞上诉请求：1.请求二审法院撤销驻马店市中级人民法院(2019)豫17民撤3号民事判决书,改判支持白鹏飞一审诉讼请求,撤销驻马店市中级人民法院(2017)豫17民终1940号民事判决和上蔡县人民法院(2016)豫1722民初3521号民事判决;2.请求二审法院判令一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定郭新民等五人具有取得本案诉争房屋的优先权的依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定。据此司法解释，被拆迁人主张优先取得房屋，须具备两个条件:1.补偿安置协议的订立应早于拆迁人与第三人之间的房屋买卖协议的订立时间。2.补偿安置协议中用于补偿安置的房屋位置明确、用途特定。但本案郭新民等五人的情况显然不符合这两个法定条件。白鹏飞提交的购房款收据、商品房买卖合同等证据证明本人在2016年2月5日就和上蔡恒大公司当日一次性交清全部购房款，签订商品房买卖合同，购买该公司开发的“书香家园”一期5层509号房屋，并在房产登记部门进行了备案。2016年12月30日房屋交付后装修入住至今。郭新民虽然在2009年11月26日与开发商董继珍签订建房协议书，但协议对房屋坐落位置没明确约定，且协议约定的“独家院”显然不是指后来所建的“书香家园”一期工程,2012年8月23日开发商吴珂珂、赵鹏飞与郭新民所签订的建房补充协议对房屋位置仍然没有明确约定。上蔡恒大公司受让房地产开发项目后，在2016年5月5日与郭新民签订协议书，约定的补偿安置房首先是两层钢结构房，而将“书香家园”第一至第六层北侧房屋作为补偿安置房则附有条件和期限。协议订立时间晚于白鹏飞与上蔡恒大公司之间的商品房买卖合同整整三个月,不符合上述司法解释规定的被拆迁人优先取得房屋的法定条件。驻马店市中级人民法院(2017)豫17民终1940号民事判决和上蔡县人民法院（2016）豫1722民初3521号民事判决判令上蔡恒大公司向郭新民等五人交付的房屋中包含了白鹏飞所购买的房屋，损害了白鹏飞的合法权益，一审法院判决认定郭新民等五人对诉争房屋享有优先取得的权利,驳回白鹏飞的诉讼请求，显然适用法律错误。综上，一审判决适用法律错误，请二审法院依法予以撤销，改判支持白鹏飞的上诉请求。郭新民等五人辩称，（一）原一审判决据以认定郭新民等五人的优先权是法律规定的被拆迁人依法享有的权利，该权利对特定房屋的债权具有对抗第三人的优先效力，具有排他性。郭新民等五人与上蔡恒大公司在签订拆迁安置补偿协议的第五项时约定：“如甲方未能按时履行上述一二三四项中的任何一项或几项，甲方需按照2009年11月26日签订的《建房协议书》将“书香家园”一期工程北侧1-6层补偿给乙方，同时乙方保留随时信访和诉讼的权力。”该协议的合法性已经经过上蔡县人民法院(2016)豫1722民初3521号民事判决和驻马店市中级人民法院（2017)豫17民终1940号民事判决认定,并已到强制执行阶段。郭新民等五人取得的国有土地使用权是在上蔡县人民政府依法收回李斯路西段路南旧城改造范围内，该地采取竞价方式，上蔡恒大公司为竞标人，并取得开发其旧城改造项目的土地使用证。（二）关于拆迁补偿，郭新民与董继珍签订的补偿协议和赵鹏飞在原协议上签订的补充协议,均经过上蔡恒大公司法人邓铁良签订合同依法公证的追认。合同还约定“如甲方未能按时履行上述一二三四项中的任何一项或几项，甲方需按照2009年11月26日签订的《建房协议书》将“书香家园”一期工程北侧1-6层补偿给乙方。”该约定就是上蔡恒大公司对郭新民等五人落实补偿的条件。无论白鹏飞购买该商品房全款交付、签订合同、向房产登记备案时间均不能推翻郭新民等五人与上蔡恒大公司拆迁安置补偿合同履行的理由。上蔡县恒大公司到房产登记部门备案行为是建立在郭新民等五人合法权益之上,违法无效。原审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定对被拆迁人给予特殊保护正确，即使拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人也可优先取得补偿安置房屋。（三）关于白鹏飞一再强调上蔡恒大公司与郭新民签订拆迁安置补偿协议的订立时间晚于其于上蔡恒大公司商品房买卖合同,不符合最高法司法解释第七条的规定的优先条件。首先，建钢结构房屋是在诉讼当中上蔡恒大公司法人邓铁良强行所建;其次，所占地是政府规划的绿地，所建的钢结构是违法建筑，并已经驻马店市中级人民法院生效民事判决书认定违法。（四）郭新民等五人从2009年执行政府旧城改造房屋土地被拆迁至今已经11个年头，居无定所。2016年5月5日签订合同是以郭新民保留上访的权利而签订,是在县政府以及当事人所在的办事处等组织的安排下签订，此合同是上蔡恒大公司向郭新民的承诺，必须履行。白鹏飞作为商品房购买者的权利和不能对抗法定优先权。综上,原一审民事判决认定事实清楚，适用法律正确，白鹏飞提出的上诉请求和理由不能成立，请求驳回其上诉请求。上蔡恒大公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。白鹏飞向一审法院起诉请求：1.判令撤销驻马店市中级人民法院（2017）豫17民终1940号民事判决和上蔡县人民法院（2016）豫1722民初3521号民事判决;2.本案诉讼费用由被告承担。河南省上蔡县人民法院（2016）豫1722民初3521号民事判决认定的基本事实：郭新民在上蔡县西大街北侧、文化路西拥有房产一处，使用权面积330平方米，土地证号为上国用（2002）第2610068号，系国有划拨使用土地。董继珍、赵鹏飞、吴珂珂系该宗争议土地的开发商，为进行开发建设，2009年11月26日，郭新民与董继珍签订建房协议书一份，“甲方：郭新民，乙方：董继珍，经甲乙双方协商如下：一、甲方提供土地使用证给乙方办理建筑施工许可手续，费用由乙方承担，给甲方建房五层，东西为16.5米，南北为10米，中到中3.3米，院保证5米，一层地面水磨石地面，二至五层地板砖，规格为（80×80公分），中档材料。二门窗安装：一层门市房为卷闸门，进户门为防盗门，室内门为木门，窗为塑钢安装纱窗，阳台封门……六、在为甲方办理15米土地使用证的基础上，乙方从南面第一栋楼放线做日照分析为准，如多余部分留到第二栋楼后面，房产证由乙方负责费用承担。七、建筑工程质量，执行国家施工规范，以后如出现质量问题由乙方承担责任，八、甲方土地使用证的办理为16.5米×15米，以外的划分给乙方所有权归乙方，甲方必须在施工日前一个月内搬迁完毕，施工有效期为八个月，从施工之日起，因天气不能施工除外。九、甲乙双方不得违约，如乙方违约，违约方愿付对方总造价30％的违约金，并赔偿对方的经济损失。十、此协议一式三份，甲乙双方各执一份，公证处一份。十一、此协议至公证签字之日起生效。2009年11月26日。”协议后有甲方郭新民，乙方董继珍签字摁印，该协议书经上蔡县公证处进行了公证，公证号为（2009）上证民字第900号。2012年8月23日，郭新民与吴珂珂、赵鹏飞又签订建房补充协议一份，在原协议基础上地下室取消，乙方把六层调整给甲方所有，乙方协助甲方负责协调邻里关系。协议后有甲方郭新民，乙方吴珂珂赵鹏飞签字摁印。2014年7月2日，赵鹏飞与邓铁良签订一份房地产开发项目转让合同：“转让方（以下简称甲方）：赵鹏飞，受让方（以下简称乙方）：邓铁良，经甲、乙双方友好协商，共同达成如下协议：一、甲方把位于上蔡县李斯路西段南侧（书香家园）地产开发项目转让给乙方。付款方式：本合同签订时乙方付给甲方一百五十万现金，剩余七十五万在十五天内一次付清……六、乙方按照甲方给原动迁户签订的包赔协议如数进行包赔，如出现问题一切与甲方无关。七、违约责任：此合同在执行过程中如甲方违约要双倍退还乙方所交款项。如乙方违约乙方所交款项作为违约金赔偿给甲方并把土地归还甲方。本协议一式三份，甲乙双方各持一份，见证人留存一份，自甲乙双方签字后生效。”协议签订后，由甲方赵鹏飞、乙方邓铁良、见证人翟某分别在协议上签字、按印。同时，于2015年7月8日，邓铁良签订了一份保证书：“我与郭新民保证按原协议执行。保证人：邓铁良，见证人：张继民，2015年7月8日”。邓铁良在保证书签字、按印。2016年5月5日，上蔡恒大公司作为甲方、法定代表人邓铁良，郭新民、朱梅娥、郭瑞莉、郭淘气、郭志气作为乙方签订了一份协议书并进行了公证。该协议书载明：“甲方在位于上××县××街道办事处××北，上蔡一高对面开发建设“书香家园”小区项目。现乙方在该宗项目占地中有部分土地，乙方房屋已拆除。原乙方与董继珍于2009年11月26日签订有《建房协议书》，但未实际履行。根据政府规划，乙方原土地范围超建筑红线，建房手续无法另行审批。为维护乙方利益，保障项目实施，甲乙双方针对乙方建房时的具体相关事宜，达成如下补偿协议：一、甲方在现有“书香家园”一期主楼补偿乙方一套（75平方607），甲方保证2016年7月30日之前交付乙方使用；二、甲方在现有“书香家园”一期主楼西侧为乙方建刚构架两层共491.4平方米（混凝土浇灌，东西方向6.5米，南北方向37.8米），甲方保证在2017年6月30日之前将此两层钢结构架交付乙方使用，且甲方需保证交付后不会被拆除。三、甲方另行补偿乙方“书香家园”二期中五套商品房，四套120平方米；一套90平方米。四、甲方在“书香家园”西南角为乙方留82.5平方米院，以供乙方使用。北侧临路广场甲、乙双方共同使用。五、如甲方未能按时履行上述一、二、三、四项中的任何一项或几项，甲方需按照2009年11月26日签订的《建房协议书》将“书香家园”一期工程北侧1-6层（1-3层为商铺，4-6层为商品房，每层165平方米）补偿给乙方，同时乙方保留随时信访和诉讼的权利……。本协议一式三份，甲方、乙方、见证方各持一份。”该协议后有甲方上蔡恒大公司加盖印章及法定代表人邓铁良签名按印、乙方郭新民、朱梅娥、郭淘气、郭瑞莉、郭志气及见证方张继民分别签字按印。该协议书经上蔡县公证处进行了公证，公证号为（2016）上证民字第447号。从“书香家园”的效果图显示，建筑南侧、西侧设置集中绿地，故协议第二项无法给郭新民、朱梅娥、郭淘气、郭瑞莉、郭志气建钢构架两层共491.4平方米房屋。按照书香家园实际建筑1—2层商铺，3—6层是商品房。2011年11月7日上蔡县人民政府作出上政土［2011］164号文，决定收回李斯路西段路南旧城改造项目土地使用权，注销李斯路西段路南旧城改造区域内的国有土地使用权证，收回李斯路西段路南，东至百货公司住宅楼西至沟，北至李斯路，南至党校围墙，旧城改造项目范围内2533.32平方米（约合3.80亩）国有土地使用权。其中郭新民的土地证上国用（2002）第2610068号也一并收回。2012年4月18日上蔡县人民政府上政土［2012］61号文，作出对SCX-2012-13号国有建设用地使用权实行竞价出让的批复，同意将已经县政府批准依法收回的李斯路西段路南使用的2510.30平方米（约合3.76亩），国有建设用地使用权按新的规划条件实行竞价出让。后上蔡县国土资源局对该国有建设用地使用权实行竞价出让进行请示，2012年12月13日，上蔡恒大公司参与上蔡县公共资源交易中心举办的竞价出让活动，确定上蔡恒大限公司为SCX-2012-13号宗地国有建设用地使用权出让的竞得人，并签订SCX-2012-13号宗地国有建设用地使用权成交确认书，成交总价为2030400元。2012年12月28日，上蔡恒大限公司与上蔡县国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同，并缴纳了出让金。恒大公司竞拍获得的该宗地，公司委托赵鹏飞办理该宗土地及规划手续。2016年1月7日，上蔡恒大限公司的法定代表人由赵文典变更为邓铁良，2016年6月17日，上蔡恒大限公司的法定代表人由邓铁良变更为刘举。河南省上蔡县人民法院作出（2016）豫1722民初3521号民事判决：限上蔡恒大限公司于判决生效后十日内履行合同义务，按照2009年11月26日签订的《建房协议书》将“书香家园”一期工程北侧1-6层（1-2层为商铺，3-6层为商品房，每层165平方米）补偿给郭新民、朱梅娥、郭瑞莉、郭淘气、郭志气。上蔡县恒大房地产开发有限公司不服上诉。河南省驻马店市中级人民法院另查明，上蔡县房地产管理所出具的书香家园销控表显示书香家园除1、2、3层301、302、303，4层405被查封外，其余房屋均已备案。在二审时，双方对钢构架两层已建好的事实不持异议。河南省驻马店市中级人民法院作出（2017）豫17民终1940号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：对（2016）豫1722民初3521号民事判决和（2017）豫17民终1940号民事判决审理查明的事实予以确认。另查明，2016年2月5日，白鹏飞与上蔡恒大公司就“书香世家”第1幢5层509房签订《商品房买卖合同》，并在上蔡县房管所备案。同日，白鹏飞向上蔡恒大公司支付509购房款22.5万元整。2016年12月31日，白鹏飞缴纳了装修保证金，2017年1月10日白鹏飞缴纳了水电开户、电梯检测、装修垃圾清理等费用。2019年2月2日，河南省上蔡县人民法院发出公告，公告称，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款规定，指令被执行人上蔡恒大公司在2019年2月28日前迁出该栋楼3—6层北侧165平方米范围内的房屋。案外人无合法依据占有被执行人上述房产的，应同时迁出。如被执行人、案外人拒不迁出，本院将依法强制执行。2018年3月27日，上蔡恒大公司法定代表人变更为李红方。一审法院认为，郭新民、朱梅娥、郭淘气、郭志气、郭瑞莉拆迁补偿安置的房屋与白鹏飞购买的房屋重复（509房），双方均主张房屋的所有权，由此发生权利冲突。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”之规定，法律赋予被拆迁人对特定房屋的债权具有对抗第三人的优先效力，具有排他性。现白鹏飞依据其与上蔡恒大公司签订的《商品房买卖合同》主张对诉争房屋的所有权和优先权，无法律依据，对其诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，白鹏飞的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决：驳回白鹏飞的诉讼请求。案件受理费4675元，由白鹏飞负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事予以确认。本院认为，根据上诉理由和答辩意见，双方争议的焦点问题为：驻马店市中级人民法院（2017）豫17民终1940号民事判决和上蔡县人民法院（2016）豫1722民初3521号民事判决的内容是否错误，是否损害了白鹏飞的合法权益，郭新民、朱梅娥、郭志气、郭瑞莉、郭宴嘉对案涉房屋是否具有优先取得的权利。一、从案涉房屋拆迁建设的基本事实情况来看，郭新民等人先后与董继珍、赵鹏飞、上蔡恒大公司等签订协议，最终由上蔡恒大公司将其所有的房屋及使用的土地进行开发建设，通过补偿方式取得固定面积的房屋。郭新民等人与上蔡恒大公司所签订的协议属于以物易物、产权置换形式的拆迁安置补偿协议，协议所约定的标的物可以视为实质意义上的拆迁安置房，其对案涉房屋的取得具有优先于普通债权的物权效力。并且，郭新民等人因协议取得案涉房屋的对价是让渡其原有居住的房屋及占用的土地，其对案涉房屋享有的不仅是一般财产权利，更包含有保障其赖以居住生存的基本权利，应优先于对一般房屋买卖合同产生的普通债权保护。因此，与白鹏飞相主张的合同权利相比较，郭新民等人享有优先取得与上蔡恒大公司协议中约定的拆迁补偿房屋的权利。二、从郭新民等人与上蔡恒大公司所签的协议书内容看，该协议第五条明确约定，上蔡恒大公司未能按该协议第1、2、3、4项中的任何一项或几项履行，均应将案涉商品房屋一期工程北侧1至6层（1至3层为商铺，4至6层为商品房），每层165平方米，补偿给郭新民等人。而从目前的案涉房屋建设情况看，该协议第二项约定的钢结构房屋存在违反规划建设的情况，第三条约定的另行补偿二期工程中五套房屋的内容目前已无履行可能。因此，根据协议约定，郭新民等人有权要求上蔡恒大公司按照协议第五条交付案涉房屋。三、从郭新民等人与上蔡恒大公司所签协议书第五条约定内容看，上蔡恒大公司补偿给郭新民等人的房屋已经特定化。郭新民等人与上蔡恒大公司签订该协议时，案涉房屋的楼层、面积、结构等均已明确，该协议约定的一期工程即为案涉商品楼房，北侧1至6层即为该楼房1至6层每层北侧的两套房屋。因此，郭新民等人与上蔡恒大公司所签协议书中约定的拆迁补偿房屋的位置和用途均已特定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定的情形。四、关于白鹏飞购买的案涉房屋已经备案登记的效力问题。商品房屋备案登记仅是行政管理措施，并不产生物权效力。而拆迁人让渡其房屋权利而换取的拆迁安置补偿房屋属于房屋产权调换，根据对被拆迁人侧重保护原则，被拆迁人对该特定房屋享有的债权应视为特种债权，具有优先效力，其权利的实现优先于一般商品房购买人。基于此，案涉房屋属于拆迁安置房，白鹏飞虽然已经将房屋备案登记，但不足以对抗郭新民等人就案涉房屋主张优先取得的权利。白鹏飞可另行向恒大公司主张权利。综上所述，白鹏飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4675元，由白鹏飞负担。本判决为终审判决。审判长  李慧娟审判员  李百福审判员  辛季涛二〇二〇年七月二十八日书记员  李琪媛