贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4940号 原告：张毅，男，汉族，1971年7月26日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：靳艳梅，女，汉族，1968年4月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：赵晗郡（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阿维静珠（一般授权代理），贵州圣谋律师事务所实习律师。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。 委托诉讼代理人:翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师。 原告张毅、靳艳梅与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称：博泰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张毅、靳艳梅之委托诉讼代理人赵晗郡、阿维静珠，被告博泰房开公司之委托诉讼代理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张毅、靳艳梅向本院提出诉讼请求：一、被告在10日内向原告移交案涉商铺并为原告办理商品房产权证；二、被告向原告支付逾期办理商品房产权证违约金，以181,878.00元购房款为基数，按每日万分之二支付违约金，自2013年6月1日至被告方履行转移登记义务为止，暂计至起诉之日2020年4月16日共计2514天为91,448.26元；三、被告向原告支付案涉商铺自2014年12月31日至2018年12月30日止的租金共计53,232.00元，并向原告支付一次性违约金43,650.72元；四、被告向原告按《博秦仕府领地(南区)商业委托经营协议》支付自2018年12月31日至被告将商铺交还原告止之日的租金，计至原告起诉时共计两年租金26,616.00元，并按协议标准向原告支付两年违约金21,825.36元；五、本案诉讼费用由被告负担。 事实及理由：2012年1月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：BT07-2012-22B-22)，约定原告购买被告开发的2层B-22号商铺(房号：2-B-22)，商品房总价款为181,878.00元。原告以银行按揭方式已向被告支付全部房款完全履行了自己的付款义务后，被告出具了《销售不动产统发票》。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，被告应当在2013年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将为办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。然而直至起诉之日，被告仍未向原告交付办理房屋权属转移登记的有关文书及不动产权证。2013年1月1日，原告、被告签订了《博泰仕府领地(南区)商业委托经营协议》(以下简称“协议”)。协议约定，原告在2013年1月1日至2018年12月30日将案涉商铺出租权转给被告或由被告经营。原被告双方在协议中各方权利义务做了清晰的约定。协议第四条约定，被告需按照房屋总价款6%的年回报率一次性返还3年18%给原告即39,924.00元，从第四年起按每年6%的回报率，以签署合同日为依据，给原告支付租金，每年租金为13,308.00元人民币。被告在一次性向原告支付2013年-2014年的房屋租金后，就再未向原告支付过租金。依据协议第十条，被告如果不能按照协议约定期限、约定租金支付给原告，原告有权收回商铺出租权，并要求被告一次性支付违约金。协议期满后，被告并未向原告移交案涉商铺。由于被告不配合原告办理商铺移交手续，不为原告办理房屋产权证，导致原告无法收回自己的商铺进行号正常的投资经营。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(-)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证给原告的行为已构成违约，被告拖延交付租赁期届满的商铺，未向原告支付相应租金的违约行为，严重损害了原告的合法权益，应当承担支付相应违约金的责任。为此，原告特具状诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。 本案庭审时，原告撤回第一项诉讼请求中要求被告向原告移交商铺的诉请，撤回第三项、第四项诉讼请求。 被告博泰房开公司辩称，一、原告诉请已过诉讼时效；二、涉案房屋并未取得初始登记，不能为原告办理转移登记；三、原告主张的违约金过高，也应当予以调整。 本院经审理查明：2012年1月9日，原告为买受人，被告博泰房开公司为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市新城区2层Ｂ-22号商铺，该商品房的规划用途为商业营业用房，总价款为181878.00元，买受人首付房款91878.00元，余款90000.00元以银行按揭支付。出卖人承诺于2013年6月1日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标注收取，由买受人承担。合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。因被告未按照合同的约定于2013年6月1日前取得涉案商品房所有权初始登记，并为原告办理房屋权属转移登记，故原告以上述诉请诉来本院。 另查明，涉案商品房至庭审时仍未取得所有权初始登记，不具备为原告办理不动产权证书的条件。 以上事实，有原、被告的陈述及原告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，综合原被告的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：一、被告是否应当向原告支付逾期办证违约金及违约金的计算标准是否应调整？二、原告向被告主张违约金，是否超过诉讼时效？ 关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2013年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。因原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故对原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请，本院予以支持。被告主张约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。 关于焦点二，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2013年6月1日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，且原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记并向被告交纳了办证费用，但被告未在合同约定的期限内履行上述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2013年6月2日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年4月17日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年4月17日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年4月18日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告抗辩原告提起诉讼的逾期办证违约金已超过诉讼时效的意见，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。对于计算违约金的截止时间，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案房屋商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上，逾期办证违约金的计算方式为：以原告已付购房款181,878.00元为基数，按日万分二的标准从2017年4月18日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 关于原告主张被告为其办理产权证的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，因涉案房屋现尚未取得所有权初始登记，不具备为原告申请办理涉案商品房权属证书的条件，故对原告的该诉请，本院不予支持，原告可待涉案商品房具备办理不动产权属证书的条件时再行主张。 原告在庭审中撤回第一项诉讼请求中要求被告向原告移交商铺的诉请，撤回第三项、第四项诉讼请求，是在法律规定的范围内对自己民事权利的处分，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告张毅、靳艳梅逾期办证违约金，违约金的计算方式为：以181,878.00元为基数，按日万分之二的标准从2017年4月18日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告张毅、靳艳梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,426.00元（已减半收取），由原告张毅、靳艳梅负担1,993.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担433.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇二〇年七月三日 书记员  高立