吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1077号上诉人（原审被告）：杨某，个体工商户，住吉林省汪清县。委托诉讼代理人：于某（系杨某丈夫），个体工商户，住吉林省汪清县。被上诉人（原审原告）：李某，个体工商户，住吉林省汪清县。委托诉讼代理人：张某，汪清县诚信法律服务所法律工作者。上诉人杨某因与被上诉人李某确认解除合同无效纠纷一案，不服吉林省汪清县人民法院（2020）吉2424民初62号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨某及其委托诉讼代理人于某，被上诉人李某及其委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨某上诉请求：1.撤销原审判决，改判或发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.案涉房屋系不适租房屋。上诉人的饭店刚营业就因温度过低无法正常营业，经与被上诉人多次协商，其仅对室外管道进行部分修改，室内温度还是不达标，经汪清县供热燃气管理中心工作人员对室内温度进行检测，一楼10.5度，二楼10度，三楼9度。因温度无法达到餐饮业正常所需，故上诉人在反复催促无果后，依法向被上诉人发出解除合同通知书。上诉人的客观损失存在，被上诉人若无法使店内温度达标，应认定未履行合同义务，合同目的不能实现。被上诉人未对不适租房屋进行整改，违背诚信原则，侵害上诉人的正当权益。2.一审时上诉人提出反诉，但一审不接受与本案事实或法律上有牵连关系、符合反诉条件的请求，是对当事人法律地位平等原则的违反，侵害上诉人的民事权益。李某辩称：一审认定事实清楚，适用法律得当。被上诉人在签订房屋租赁合同后，按照合同约定安装了暖气及循环水泵，同时对室外管道进行改造。上诉人未按照供热公司要求对供热管道进行排气处理及使用供热循环水泵，是造成室内温度不达标的主要原因。李某向一审法院提出诉讼请求：确认吉林仁祐律师事务所律师函《房屋租赁合同》解除无效。事实和理由：2018年8月23日，李某将位于××县租赁给杨某用于经营汪清县众白味串城，租期5年，租赁费每年5万，每年一交，并依据《房屋租赁合同》第八条履行合同，杨某因汪清县众百味串城生意不好，无法继续经营，以租赁房屋的取暖不起作用为由解除合同太过牵强，房屋供热是否达标与供热公司有关，杨某以此理由解除合同没有依据。杨某一审辩称：1.李某提供的租赁物不能满足承租人的基本使用所需，室内温度过低达不到餐饮业基本要求，导致无法正常经营；2.导致租赁房屋不适租、温度不达标的直接原因并非供热公司的问题，而是原告自行改装的室内取暖设施设计不合理所致；3.因原告过错致被告的经营活动不能正常进行，无法实现合同目的；4.因无法正常经营，给被告造成重大财产损失；5.在承租人的反复要求下，原告进行了改进但还是无法达到承租人所使用的基本需求，承租人的租赁目的仍无法得以实现；6.因原告的过错给被告带来严重后果，故被告依据法律规定已书面向原告提出解除合同并赔偿损失的要求，请求法院依法判决解除涉案合同。一审法院经审理查明：2018年8月23日，原告李某与被告杨某签订房屋租赁合同，合同约定，李某将位于××县、2、3楼租赁给杨某使用，租期自2018年11月23日起至2023年8月22日止，房屋租金一年一交，年租金5万元。合同第八条约定由李某负责对房屋外墙涂料粉刷、室内楼梯扶手进行安装，负责房屋暖气接通。杨某租赁房屋后，经营众百味自助串城。2018年供暖期开始后，汪清县东煤供热有限公司在巡查时发现杨某使用由李某安装的管道泵取暖，供热公司要求李某马上拆除，杨某提出如不使用管道泵室内温度不达标，汪清县东煤供热有限公司允许众百味串城在供热期内暂时使用管道泵取暖，并要求李某在2019年度供热前重新铺设管线。2019年10月，由李某出资，汪清县东煤供热有限公司协助铺设户外管网。2019年11月18日，杨某委托吉林仁祐律师事务所姜志国律师向李某发出律师函，认为李某提供的房屋无法正常取暖，致使合同目的无法实现，通知解除与其于2018年8月23日签订的房屋租赁合同。2019年11月19日，汪清县供热燃气管理中心出具室温检测整改通知书，经对众百味串城进行测温，结果为1楼10.5度、2楼10度、3楼9度，室内温度不达标，要求查明原因，进行整改，尽快提高用户室温。同日，汪清县东煤供热有限公司向汪清县供热燃气管理中心出具情况说明，称众百味串城室内供热设施施工不合理，达不到供热要求，造成室内温度过低，要求用热户对室内供热设施进行整改。改造时按照供热公司要求进行。汪清县东煤供热有限公司允许众百味串城暂时使用管道泵，维持室内温度，并要求李某改造室内管道支线。因李某与杨某之间就解除房屋租赁合同产生纠纷，至今未改造室内管线。另查明，众百味串城于2019年11月停业至今。一审法院认为，原告李某与被告杨某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，由双方签字予以确认，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，非因法定或合同约定事由不得解除。本案的争议焦点为律师函解除合同通知的效力问题，对此，本院认为，解除合同通知的效力来源于发出通知的当事人具有解除权，本案当事人不存在协议解除或约定解除的请求，故应先审查杨某是否具有解除权，是否符合法定解除的情形，本案中，因涉案房屋室内管道支线设计不合理，导致室内温度不达标，就此问题，供热公司已提出解决办法，即重新铺设室内管道支线，且改造成本不高。原、被告双方签订长期房屋租赁合同，被告又投入大量资金用以装修，解除合同，对原、被告均会造成损失。在杨某提出室内温度不达标的问题时，李某通过安装管道泵及改造户外供热管线的方式，以保证合同继续履行，足以证实其在积极履行合同所约定的义务，现双方可通过改造管线解决供暖问题，并未达到不能实现合同目的，根本违约的程度。故对原告李某请求确认杨某解除合同行为无效的诉讼请求，本院予以支持。李某作为出租方，应积极完善房屋相关硬件设施，保障承租人的合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款之规定，判决如下：被告杨某委托吉林仁祐律师事务所于2019年11月18日以发出律师函的方式解除房屋租赁合同的行为无效。本案案件受理费50元，由被告杨某负担。二审中，杨某为证实自己的主张向本院提供如下证据：2018年10月10日，汪清县东煤供热有限公司与王满霞（李某妻子）签订的《供用热联网合同》一份，证明案涉房屋未铺设链接房屋供热外围管线，被上诉人明知在供热温度不可能达标的情况下，将房屋租赁给上诉人，并刻意隐瞒该事实。李某质证称，对真实性无异议，证明目的有异议。该合同第二项明确写明，由供热公司在原教师招待所供热管线上接通租赁房屋的供热管道，同时证明2019年供热公司将另行铺设供热管道，该证据足以说明被上诉人在签订合同时，并未隐瞒供热事实。因房屋租赁合同系2018年8月23日签订，铺设管线合同是2018年10月10人签订。同时被上诉人安装了供热循环水泵，供热公司已允许上诉人使用。本院对该证据的真实性予以采信。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为杨某是否具有法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”，合同目的是指当事人通过订立和履行合同想要达到的目标或者结果。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”保证出租房屋室内温度达标以符合餐饮用途是出租人李某的法定义务，虽李某在杨某提出室内温度不达标时，积极采取安装循环水泵、改造户外供热管线等措施，但直至2019年11月19日，即合同签订一年后，案涉房屋的温度仍然为1楼10.5度、2楼10度、3楼9度，室内温度严重不达标，不符合餐饮业的要求，致使杨某无法正常经营，故李某应承担不适当履行的违约责任。杨某向李某发出《解除合同律师函》符合法律规定，解除通知有效。综上所述，杨某的上诉请求成立，本院予以支持；一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销吉林省汪清县人民法院（2020）吉2424民初62号民事判决；二、驳回李某的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元（杨某预交），共计100元，由李某负担。本判决为终审判决。审 判 长 朴 美 兰审 判 员 池 东 波审 判 员 申 成 日二〇二〇年七月二十八日法官助理 （许贞兰书 记 员 朴 美 英