广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤01民终13956号 上诉人（原审被告）：广州万维立视数码科技有限公司，住所地广东省广州市黄埔区大沙地西6号1号楼111N房，统一社会信用代码91440101304412442Y。 法定代表人：徐能胜，职务：董事长。 委托诉讼代理人：廖梓平，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡萌，北京市炜衡（广州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：广州凯云发展有限公司，住所地广东省广州市黄埔区科学大道60号2901-2905房，统一社会信用代码914401166986609822。 法定代表人：刘建春，职务：董事长。 委托诉讼代理人：刘彦一，广东广开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴家盛，广东广开律师事务所律师。 上诉人广州万维立视数码科技有限公司（以下简称万维数码公司）因与被上诉人广州凯云发展有限公司（以下简称凯云公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市黄埔人民法院（2019）粤0112民初11640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人万维数码公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回凯云公司的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理由凯云公司承担。事实和理由：（一）一审未查清事实，错误认定凯云公司直接向万维数码公司提供物业服务。事实上，万维数码公司与凯云公司不存在事实上的物业服务合同关系，万维数码公司依据与广州开发区投资控股有限公司签订的《租赁合同》，享有物业服务，向案外人缴纳物业管理费。万维数码公司与凯云公司的物业服务合同于2018年7月31日到期，期满后双方无签订任何物业服务合同。万维数码公司在2018年8月份与业主方广州开发区投资控股有限公司续签了新一期的《租赁合同》，约定物业管理费、水电费由万维数码公司向业主方支付，业主方才是物业管理费的收取主体。事实上，凯云公司提交的证据显示，凯云公司与业主签订了《物业服务合同》，凯云公司向业主的园区物业提供服务，并非仅仅向万维数码公司提供物业服务。万维数码公司承租的房屋系园区中的一部分，无论万维数码公司是否承租，凯云公司依然会依据与业主签订的《物业服务合同》向房屋提供物业服务。也就是说，万维数码公司并非直接与凯云公司发生合同关系，万维数码公司系基于与业主签订《租赁合同》享有业主提供的物业管理服务（业主另行聘请凯云公司提供）。万维数码公司与凯云公司不存在任何合同关系，凯云公司无权作为诉讼主体诉请万维数码公司支付物业管理费和水电费。本次纠纷实质为两个两方的合同关系，凯云公司向业主签订物业合同，向业主提供物业服务。万维数码公司与业主方签订了《租赁合同》，业主方向万维数码公司提供物业服务。因此，凯云公司未收到相应的物业费，其应直接向业主方诉请，与万维数码公司无关。（二）万维数码公司与业主的《租赁合同》已于2019年8月19日解除。业主封锁了租赁场所，不允许万维数码公司进入。万维数码公司仅需向业主方支付至2019年8月19日的物业管理费和水电费。因此，一审法院认定事实错误，没有查清费用收取的主体和收取的期间，为维护万维数码公司的合法权益，请二审法院依法支持万维数码公司的上诉请求。 被上诉人凯云公司二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意万维数码公司的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：凯云公司与万维数码公司之间存在事实物业服务合同关系，虽双方没有签订书面的物业服务合同，但根据万维数码公司与业主方签订的租赁合同的相关约定以及凯云公司实际向万维数码公司提供了相应的物业管理服务，则万维数码公司应按照租赁合同的相关约定，参照万维数码公司与凯云公司之前签订的物业服务合同之标准向凯云公司缴纳物业管理费等相关费用。 凯云公司于2019年10月18日向一审法院提出起诉请求：1.判令万维数码公司立即向凯云公司支付2019年3月1日至2019年8月31日拖欠的物业管理费36090元、2019年3月1日至2019年8月31日拖欠的自用水电费1484.87元、2019年2月1日至2019年7月31日拖欠的公摊水电费23399.5元及从拖欠月次月的11日开始按每日以应交纳费用的千分之三计算至全部款项付清之日止的违约金；2.判令万维数码公司向凯云公司支付因办理本案所支付的律师费5577.63元；3.判令万维数码公司承担案件的诉讼费（包括案件受理费、诉讼保全费）。 一审法院认定事实：涉案房屋位于广州开发区科学大道162号B2栋401房，建筑面积3961.8966平方米，产权人为广州永龙建设投资有限公司（以下简称永龙公司），不动产权证号为粤（2018）广州市不动产权第06076805号。 凯云公司与永龙公司签订《创意大厦物业管理服务合同》（双方均未注明签订日期），约定凯云公司为广州科学城创意大厦提供物业管理服务，该项目为商务写字楼，位于广州科学城科学大道162号，地上总建筑面积99870.32平方米，合同期限自2019年1月1日至2019年12月31日，合同期满后，同等条件下，永龙公司优先考虑与凯云公司续签合同。 2016年7月25日，永龙公司与万维数码公司签订房屋租赁合同，永龙公司将涉案房屋出租给万维数码公司作办公用房使用，租期自2016年8月1日起至2018年7月31日止，万维数码公司房屋内自用水电费等据实收取，公摊水电费（含中央空调费）根据大厦园区每月实际公共水电使用度数由万维数码公司按照租赁房屋面积1203平方米比例分摊，租金、管理费、水电费等费用按月结算，管理费、水电费等费用由万维数码公司根据物业服务合同的规定缴付。 万维数码公司与凯云公司就涉案房屋的物业管理签订物业管理服务合同（双方均未注明签订日期），合同期限自2016年8月1日至2018年7月31日，万维数码公司在每月10日前缴纳上月物业管理费（不包含公摊水电费、万维数码公司自用的水电费、房屋室内设施设备维护费、人身及财产保险和保管费、停车费等），否则每逾期1日，须按上月物业管理费的3‰向凯云公司支付违约金；物业管理费的计费面积为1203平方米，计费单价为5元/平方米/月，该套房屋管理费总计为6015元/月；每月10日前缴纳公摊水电费（含中央空调费）、自用水电费等其他费用，公摊水电费（含中央空调费）根据园区每月实际公共水电使用度数以本合同中所约定的物业管理计费面积1203平方米按比例分摊，逾期缴纳必须按广州市相关供应部门文件规定进行处理和收取滞纳金；当公摊水电费遇政策性调整或政府定价调整或业主根据大厦公共设备设施的实际运营成本进行核算调整时，双方应以调整后的单价计费；万维数码公司自用电费、水费按相应计量系统计算出的金额收取，电费、水费单价按相关部门收取本物业的标准执行，当水、电等单价遇政策性调整或政府定价调整时，双方应以调整后的单价计费。万维数码公司、凯云公司及其使用人应遵守和履行本合同的各项规定以及与业主签订的各项规定，由于万维数码公司的违约行为导致凯云公司或其他甲方及其使用人的权益受到损害，该万维数码公司除须立即停止违反规定的行为外，并须赔偿因此产生的损失。 2019年4月至2019年9月，凯云公司向万维数码公司共送达六张缴费通知单，万维数码公司对真实性不予确认，无法核实签收人朱小姐的身份，无法核实朱小姐是否有权代表万维数码公司签收文件。其中：2019年3月的自用水电费为225.06元、同年2月的公摊水电费为543.34元，同年4月的自用水电费为270.07元、同年3月公摊水电费为2432.5元，同年5月的自用水电费为263.16元、同年4月公摊水电费为4218.77元，同年6月的自用水电费为307.02元、同年5月公摊水电费为4522.52元，同年7月的自用水电费为190.06元、同年6月公摊水电费为5191.43元，同年8月的自用水电费为229.5元、同年7月公摊水电费为6490.94元。缴费通知单中，自用电费列明了上月和本月度数、用量/面积、单价、本月费用；公摊水电费栏中列明了园区已出租总面积、万维数码公司承租面积、园区水电费总费用、客户自用总费用、本月费用等；在说明栏中，第2条列明了公共分摊费用的计算公式。凯云公司提交的2019年4月2日与8月1日的缴费通知单回执上有朱小姐的签收签名，其余缴费通知书均写明通过微信发给朱小姐。 2019年6月12日，凯云公司向万维数码公司发出关于清缴各项费用的函，通知万维数码公司，截止至2019年6月12日所欠缴的物业管理费18045元、公摊水电费7194.61元、自用水电费758.29元及逾期违约金728.66元。同日，朱小姐签收。 2019年8月8日，广东广开律师事务所接受凯云公司的委托向万维数码公司邮寄律师函，载明截至2019年8月7日，万维数码公司拖欠2019年3月1日至2019年8月31日期间的物业管理费36090元、2019年2月1日至2019年5月31日期间及2019年7月1日至2019年7月31日期间的公摊水电费16908.56元、2019年3月1日至2019年7月31日自用水电费1255.37元及各项费用的违约金，请万维数码公司在收到本函之日起五日内向凯云公司清偿前述未付款项56734.03元。该邮件于2019年8月10日由郭先生签收，万维数码公司称无法核实郭先生身份及是否有权代表万维数码公司签收文件。 2019年8月13日，广州开发区投资控股有限公司向万维数码公司发出清场通知，通知万维数码公司自2019年8月13日起5个工作日内清缴欠款并办理退园手续。该清场通知张贴在涉案房屋处及微信发送给郭先生。万维数码公司称无法核实郭先生身份及是否有权代表万维数码公司签收文件。 为处理本案，凯云公司与广东广开律师事务所签订民事委托代理合同，支出律师费5577.63元。 另查明，万维数码公司于2020年3月17日搬出涉案房屋。 凯云公司称万维数码公司与业主续签了租赁合同，租期为2018年8月1日至2020年7月31日；2019年2月28日及之前的物管费、自用水电费与2019年1月31日及之前的公摊水电费通过万维数码公司账号以转账的形式向凯云公司缴纳。万维数码公司称对凯云公司所述情况均不清楚。 一审法院认为，凯云公司与万维数码公司签订的物业管理服务合同是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。该物业服务合同到期后，虽然双方当事人没有续签物业服务合同，但万维数码公司仍然使用涉案房屋，仍然按照原合同的约定向凯云公司支付物业管理费，凯云公司仍然向万维数码公司提供物业服务，故万维数码公司和凯云公司之间形成了事实上的物业服务合同关系。 关于物业管理费。万维数码公司实际使用了凯云公司提供的物业服务，应当向凯云公司支付物业管理费用，物业管理费的计算标准参照原物业服务合同确定。万维数码公司2020年3月17日才搬出涉案房屋，在搬出涉案房屋之前仍然享受凯云公司提供的物业服务，故万维数码公司应当按照6015元/月（5元/月/平方米×1203平方米）的标准向凯云公司支付2019年3月1日至2019年8月30日的物业管理费36090元（6015元/月×6月）。 关于自用水电费和公摊水电费。万维数码公司虽然对缴费通知单、关于清缴各项费用的函等等不予确认，且无法核实签收人朱小姐、郭先生的身份，不清楚是否有权代理其签收文件，但万维数码公司并未否认该两人不是其员工，综合庭审的情况、查明的事实及常理，该两人应为万维数码公司有权签收文件或处理涉案房屋事宜的人员。万维数码公司占有使用涉案房屋，必然产生水电费；再加上凯云公司提交的缴费通知单详细的列明了各项费用的收取标准、读数、计算方式等等，亦提交了发票予以佐证收取自用水电费、公摊水电费的合理性。综上，一审法院对万维数码公司辩称不予采信，凯云公司提交的证据足以证明万维数码公司使用水电的情况。根据凯云公司提交的证据，2019年3月1日至2019年8月31日，万维数码公司自用水电费共计1484.87元（225.06元+270.07元+263.16元+307.02元+190.06元+229.5元）；2019年2月1日至2019年7月31日，万维数码公司公摊水电费共计23399.5元（543.34元+2432.5元+4218.77元+4522.52元+5191.43元+6490.94元）；凯云公司主张的万维数码公司支付前述费用，符合法律规定，一审法院予以支持。 关于物业管理费和水电费的违约金。双方当事人之间仅存在事实上的物业服务关系，就逾期支付物业管理费、水电费（包括自用水电费和公摊水电费）的违约金及其计算方式未达成一致意见，凯云公司主张万维数码公司按照原物业服务合同约定的违约金标准要求万维数码公司支付逾期支付物业管理费、水电费的违约金，证据不足，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于律师费。双方当事人未约定事实物业服务合同发生纠纷后所产生的律师代理费用的负担，也未提交证据证实双方就上述律师代理费的负担达成一致意见，且凯云公司通过诉讼向万维数码公司主张权利所产生的律师费用，应属于其诉讼成本，故其主张万维数码公司承担其在本案中的律师代理费无法律和事实依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年4月14日作出判决：一、万维数码公司于判决发生法律效力之日起十日内向凯云公司支付拖欠的2019年3月1日至2019年8月31日物业管理费共计36090元；二、万维数码公司于判决发生法律效力之日起十日内向凯云公司支付2019年3月1日至2019年8月31日自用水电费1484.87元、2019年2月1日至2019年7月31日公摊水电费23399.5元；三、驳回凯云公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1806元，凯云公司负担433元，万维数码公司负担1373元。财产保全费767元，凯云公司负担141元，万维数码公司负担626元。 经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。 二审庭询中，万维数码公司称其未交纳过2019年3月1日至2019年8月31日的物业管理费及水电费，并表示业主方广州开发区投资控股有限公司与凯云公司签订物业服务合同约定业主方每月15日前要缴纳管理费，但一审并未查清业主方是否有向凯云公司缴纳管理费，该问题涉及到万维数码公司应付需要缴纳物业管理费问题。凯云公司回应称其与业主方之间所签订的《物业管理服务合同》中约定，业主方向凯云公司支付的物业管理费中需扣除其已出租部分，即凯云公司直接向承租户所收取的物业管理费等费用需扣除。万维数码公司还陈述其与业主方续签的租赁合同约定物业管理费与水电费（包括公摊水电费）均由万维数码公司承担。但万维数码公司未与凯云公司续签物业服务合同，故其认为无法按照租赁合同中约定的条款向凯云公司交付，其支付上述费用的对象应为业主方。 二审中，双方当事人均没有提出新证据。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合万维数码公司的上诉请求和理由以及凯云公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：万维数码公司抗辩无需向凯云公司交纳物业管理费、水电费理由能否成立问题。现评析如下： 首先，根据一审查明的事实可知，凯云公司系涉案房屋的物业管理单位，其已为涉案房屋提供了物业管理，而万维数码公司在其与凯云公司签订的物业管理服务合同届满后，仍继续使用涉案房屋，并继续接受凯云公司的物业服务，同时还依照上述合同约定向凯云公司交纳过物业管理费，据此，一审法院认定万维数码公司和凯云公司之间形成了事实上的物业服务合同关系正确，本院予以确认。万维数码公司主张一审法院认定其与凯云公司之间存在事实物业合同关系错误，理由不成立，本院不予采纳。 其次，万维数码公司自认其与业主方续签的租赁合同中约定涉案房屋产生的物业管理费、水电费（包括公摊水电费用）均由万维数码公司承担，故根据《物业管理条例》第四十一条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”之规定，物业服务企业可以请求物业使用人承担其与业主约定的物业费，也可以同时请求业主和物业使用人承担其约定范围内的物业费。本案中，万维数码公司自己并无交纳涉案房屋从2019年3月1日至2019年8月31日止的物业管理费、水电费，其也未举证证明业主方已向凯云公司交纳了涉案房屋上述期限的物业管理费、水电费等费用，故一审法院支持凯云公司主张万维数码公司支付欠付物业管理费、水电费用等并无不当，本院予以维持。万维数码公司上诉仅以其与凯云公司未续签物业管理服务合同为由，主张凯云公司无权向其收取物业管理费、水电费等费用，与上述法律规定不符，本院不予支持。 再次，万维数码公司认为业主已于2019年8月19日封锁了涉案房屋，不允许其进入该房屋，对此，并无提供证据予以佐证。根据《最高人民法院关于适用的解释》的第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应由万维数码公司承担举证不能的法律后果，故其以上述理由上诉认为仅需支付至2019年8月19日的物业管理费和水电费，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人万维数码公司的上诉请求不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1806元，由上诉人广州市万维立视数码科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 余 盾 审判员 莫 芳 审判员 白小云 二〇二〇年七月二十九日 书记员 李志康 谢金泽