广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤01执复230号 复议申请人：余林荣，男，1982年7月12日出生，汉族，住广东省信宜市。 委托诉讼代理人：费宁，广东保典律师事务所律师。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行，住所地：广州市海珠区同福中路470号同乐大厦1-4楼。 负责人：曾少丹，行长。 委托诉讼代理人：张星明，该行职员。 被执行人：杨如如，女，1985年11月7日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。 复议申请人余林荣不服广州市海珠区人民法院（下称海珠法院）作出（2019）粤0105执异397号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 海珠法院查明，关于中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行（以下简称中国工商银行广州同福中路支行）诉杨如如金融借款合同纠纷一案，该行起诉称：“我行与杨如如于2016年1月5日签订了一份《个人购房借款/担保合同》，约定杨如如向我行借款2250000元，贷款期限为20年，……杨如如以自有的位于广州市越秀区xxx房为合同项下债权提供抵押担保，2016年1月18日双方就抵押物办理了抵押登记。2016年1月22日，我行依约向杨如如发放贷款2250000元，此后至2016年12月21日，杨如如已累计10期（连续5期）未依约足额还款，我行多次催收后均未果；等。” 该案在财产保全过程中，海珠法院于2017年2月14日查封了杨如如所有的位于广州市越秀区xxx房（下称涉案房屋）的60%产权份额。审理过程中，经海珠法院主持调解，双方达成如下协议：杨如如于2017年7月4日前向中国工商银行广州同福中路支行支付103785.31元；如杨如如在履行《个人购房借款/担保合同》过程中再次出现两期逾期还款情况，则中国工商银行广州同福中路支行有权解除合同，并向法院申请执行，要求杨如如立即清偿借款本金及利息，并有权以杨如如提供的广州市越秀区xxx房折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；等。2017年6月20日，海珠法院作出（2017）粤0105民初361号民事调解书确认以上协议的内容。 2017年11月14日，中国工商银行广州同福中路支行依据上述调解书向海珠法院申请强制执行，海珠法院以（2017）粤0105执6287号立案执行。执行过程中，海珠法院已商请广州市南沙区人民法院将其首先查封的关于上述房屋另外的40%产权份额移送海珠法院执行，且海珠法院已裁定拍卖该房屋。 2019年10月31日，余林荣向海珠法院主张租赁权，并表示其在2015年租住在501房，因得知502房的业主侯福全要出售房屋，便将该消息告知杨如如，杨如如遂向我借款60万元购买该房屋，该款项其已于2016年1月6日直接转账给侯福全，而该借款转为其承租502房的租金，并于2016年1月18日签订租赁合同，租金为每年4万元，租期从2016年1月18日至2030年1月18日止；其系杨如如的姐夫，杨英美是杨如如的亲姐；目前该房屋由其及妻子、父母与小孩居住。 2019年11月7日，海珠法院针对余林荣提出的租赁权主张向其发出通知书，以抵押权设立在先且拍卖房屋负担长期的租赁权将严重影响抵押权实现等为由决定除去其主张的租赁权。 审查过程中，余林荣为证明其主张，向海珠法院提交了如下证据： 1、（甲方、出借人）余林荣与（乙方、借款人）杨如如于2016年1月1日签订的《借款合同》，约定：乙方向甲方借款60万元，甲方于2016年1月6日之前将该笔款项汇入乙方指定转入的购买房屋业主侯福全账户，银行卡：中国工商银行、卡号：62×××63；借款用途为用于购买房屋；借款时间自2016年1月1日至2016年1月30日止；双方约定乙方将购买的房屋广州市越秀区xxx房过户到乙方名下后，此借款全部转为甲方向乙方租赁该房屋的租房款，以房产证上日期为租房签订时间，另补上双方房屋租赁合同；等。 2、户名为余林荣、卡号为62×××47的对账单，显示：杨英美于2016年1月6日向余林荣汇款共计657000元，余林荣于同日向侯福全转账房款共计60万元。 3、（出租方、甲方）杨如如与（承租方、乙方）余林荣于2016年1月18日签订的《房屋租赁合同》，约定：甲方将自有的广州市越秀区xxx房出租给乙方使用；租赁期为15年，从2016年1月18日至2030年1月18日止，一次性付清租金后使用；本房屋年租金为4万元，乙方向甲方一次性支付15年租金共60万元，甲方与乙方原有借款全部转为乙方的租房款，一次性付清；甲方应于2016年1月20日起15日内，将该房屋交付给乙方；等。 4、杨如如于2016年1月18日签署的《收款收据》，载明：杨如如收到租客余林荣交来的承租广州市越秀区xxx房的租房款60万元。 5、燃气费、电费、电视费缴费凭证。 另查，涉案房屋的产权人为杨如如，单独所有，建筑面积为116.1947平方米，于2016年1月18日办理产权登记，并于同日办理抵押登记，抵押权人为中国工商银行广州同福中路支行。 异议人余林荣提出异议称，2016年1月18日，余林荣与杨如如签订位于广州市越秀区xxx房的《房屋租赁合同》，承租使用该房屋。2016年1月6日，余林荣将租金60万元一次性付给杨如如，租期从2016年1月18日至2030年1月18日共计15年，现法院拍卖该房屋应保留余林荣对该房屋的租赁使用权及优先购买权，且该房屋也是余林荣的唯一住房。 海珠法院认为：根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十五条、第六十六条第一款关于“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”的规定，现余林荣在拍卖当中主张保障其对涉案房屋的租赁权及优先购买权，故余林荣所主张的租赁权是否在抵押权设立之前设立的是本案的争议焦点。结合双方的诉辩意见以及证据材料，海珠法院分析与认定如下： 本案中，余林荣主张杨如如为了购买涉案房屋向其借款60万元，为此提供了双方签订的《借款合同》、转账凭证等证据佐证。经审查，余林荣与杨如如在签订《借款合同》时明确约定了借款金额、借款用途、借款期限与违约责任等，而且余林荣也依约向杨如如指定的收款人侯福全转账支付借款60万元，故海珠法院对双方存在真实的借贷关系予以确认，中国工商银行广州同福中路支行抗辩该款项系杨英美资助杨如如的购房款，而并非借款，对此并未提供证据证实，海珠法院不予采纳。此外，余林荣在与杨如如签订《借款合同》时已约定待所购房屋过户至杨如如名下后，该借款将全部转为余林荣承租该房屋的租金，届时将签订《房屋租赁合同》，现从后续履行情况看，双方确实在杨如如取得房屋权属证书时签订了《房屋租赁合同》，明确约定了房屋租赁期限、租金支付方式、房屋交付期限、相关违约责任等，杨如如亦按照《借款合同》的约定在当天向余林荣出具收据确认已收取了全部租金60万元，余林荣另外也提供了相关缴费凭证证明其已实际占有该房屋，而且中国工商银行广州同福中路支行在本案中亦表示余林荣目前也在该房屋当中居住使用，故海珠法院对双方存在真实的租赁关系予以确认，中国工商银行广州同福中路支行抗辩双方不存在租赁的事实，海珠法院亦不予采纳。 至于余林荣所享有的租赁权与中国工商银行广州同福中路支行所设立的抵押权的时间先后的问题。经查，虽然中国工商银行广州同福中路支行抵押权设立的时间与余林荣签订《房屋租赁合同》的时间均为2016年1月18日，即在同一天，但从余林荣与杨如如在借款时关于租赁房屋的约定看，杨如如系待所购房屋过户至其名下后，即领取房屋权属证书后再补签《房屋租赁合同》，另从正常交易流程分析，由于杨如如系因购买涉案房屋向中国工商银行广州同福中路支行申请住房贷款，并提供该房屋作抵押担保，据此，抵押权登记与产权过户登记应当同时办理，抵押权设立与产权变更登记理应同时完成，在此之后，杨如如才可依约与余林荣签订租赁合同，故可认定为余林荣所设立的租赁权在时点上稍后于抵押权的设立。而且，对租赁房屋的占有使用是租赁权对外公示的重要环节，由于双方所签订的《房屋租赁合同》已明确约定房屋交付时间系在2016年1月20日起的15日内，在没有证据证明余林荣在抵押权设立前已实际占有该房屋的情况下，该租赁权的对外公示效力亦稍逊于已办理登记的抵押权。 此外，虽然余林荣所享有的租赁权与中国工商银行广州同福中路支行所设立的抵押权在时间上非常接近，但考虑到本案系杨如如因购买房屋向余林荣借款并向中国工商银行广州同福中路支行申请住房贷款所引发，余林荣与杨如如理应清楚在对涉案房屋设立抵押权时再对该房屋设定长期租赁权将会对抵押权的实现造成影响，但双方在就房屋租赁事宜进行协商时并没有证据证明已将该情况如实告知中国工商银行广州同福中路支行，在此情况下，如让该银行由此承担因长期租赁权的设立对抵押权的实现所带来的风险的，有违公平原则。据此，余林荣所主张的租赁权并不能据此对抗中国工商银行广州同福中路支行所设立的抵押权，对抵押物买受人也不具有约束力，海珠法院决定除去该租赁权并无不当，余林荣主张保障其对涉案房屋的租赁权及优先购买权，海珠法院不予支持。 综上，海珠法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，于2019年12月19日作出（2019）粤0105执异397号执行裁定书，裁定驳回异议人余林荣提出的执行异议。 余林荣不服上述执行裁定向本院申请复议称，一、余林荣与杨如如建立的租赁关系早于中国工商银行广州同福中路支行与杨如如的抵押关系。二、执行裁定书认为杨如如签订《租赁合同》应取得抵押权人（即中国工商银行广州同福中路支行）的同意，没有法律依据。三、余林荣与杨如如签订的《租赁合同》是合法有效的，且真实存续，依法应受法律保护。综上，恳请法院查清事实，依法判令余林荣对涉案房屋继续享有承租权及优先购买权，保障余林荣应由的权益。 对海珠法院查明的事实，本院经审查后予以确认。 本院认为：《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，申请执行人中国工商银行广州同福中路支行取得涉案房产抵押权的时间为2016年1月18日，被执行人杨如如与复议申请人余林荣签订《房屋租赁合同》的时间也是2016年1月18日，即在同一天。但是，被执行人杨如如是以向申请执行人中国工商银行广州同福中路支行按揭贷款的方式购买涉案房屋的，在2016年1月5日签订的《个人购房借款/担保合同》中，双方即已约定杨如如以自有的涉案房产为合同项下债权提供抵押担保。此后至2016年1月18日为办理涉案房屋产权转移与抵押登记的时间。可见，被执行人杨如如早在购买涉案房屋之初即已知道涉案房屋将抵押给申请执行人中国工商银行广州同福中路支行。复议申请人余林荣自称系被执行人杨如如的姐夫，并借款60万元给杨如如购买涉案房屋，故其对杨如如以按揭贷款方式购买涉案房屋与涉案房屋将用于抵押贷款的情况理应知晓。被执行人杨如如与复议申请人余林荣明知涉案房屋正在办理抵押登记手续，却在抵押权设立当天签订《房屋租赁合同》，明显有违诚实信用原则，侵害了抵押权人中国工商银行广州同福中路支行的合法权益。此外，被执行人杨如如与复议申请人余林荣明未将签订《房屋租赁合同》进行登记备案，申请执行人中国工商银行广州同福中路支行无从知晓该《房屋租赁合同》的存在。试想，若申请执行人中国工商银行广州同福中路支行知道涉案房屋已由杨如如出租并已收取15年租金，必不会同意以涉案房屋为杨如如提供抵押贷款，故若认定《房屋租赁合同》对涉案房屋的受让人继续有效，将有违法律的公平原则。综上所述，海珠法院裁定驳回余林荣的执行异议，处理得当，本院予以维持；复议申请人余林荣主张对涉案房屋继续享有承租权及优先购买权，理由不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回余林荣的复议申请，维持广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105执异397号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 （此页无正文） 审判长 黄 征 审判员 胡伟东 审判员 刘 皓 二〇二〇年七月二十二日 书记员 陈洁雅                                                                                                                                                               莫乔珍