安徽省马鞍山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖05执复21号 复议申请人（被执行人）：王尚柱，男，汉族，1965年3月19日出生，住安徽省马鞍山市当涂县。 复议申请人（被执行人）：濮宗梅，女，汉族，1964年2月14日出生，住安徽省马鞍山市当涂县。 被申请人（申请执行人）：招商银行股份有限公司马鞍山分行，住所地安徽省马鞍山市花山区湖东中路20号，组织机构代码57176290-6。 负责人：赵家勇，该分行行长。 被申请人（被执行人）：马鞍山市盛泰建筑安装有限公司，住所地安徽省马鞍山市当涂县姑孰镇东营北路88号，组织机构代码证09567267-7。 法定代表人：王尚柱。 复议申请人王尚柱、濮宗梅不服马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503执异150号执行裁定，向本院提出复议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 马鞍山市花山区人民法院（以下简称“花山区法院”）在执行申请执行人招商银行股份有限公司马鞍山分行（以下简称“招行马鞍山分行”）与被执行人王尚柱、濮宗梅、马鞍山市盛泰建筑安装有限公司（以下简称“盛泰建安公司”）金融借款合同纠纷一案中，王尚柱、濮宗梅提出执行异议申请，认为：第一、案涉三处不动产是在2012年购买，该三处不动产当时购置价均为200万元。异议人所购置该三处不动产位于当涂县繁华商业地段，地理、交通及其他配套设施均优，且自2012年起该地段不动产一直在直线上涨的趋势。而江苏苏信房地产评估咨询有限公司（以下简称“苏信房地产评估公司”）对该三处不动产的评估价格分别是：位于当涂县姑孰镇东营北路88号不动产为133.84万元、86-1号不动产为137.85万元、86-3号不动产为137.85万元。第二、银行贷款时关于案涉不动产也作出评估，当时由银行委托评估机构所作的三处不动产评估价为800余万元，且现在当涂县不动产较贷款评估时仍成上涨趋势、第三、苏信房地产评估公司报告称采用收益法进行评估，但采用何种依据在报告中无任何体现。第四、案涉不动产马路对面的马鞍山市宏图房地产开发公司开发的房产在仍在对外出售，其对外3-7层（对应86-1、86-3）的对外出售价格为8000元每平方米均价，1-2层门面（对应的88号）对外出售价格为2-3万多每平方米均价。综上，案涉不动产按现在的市场价格应在1000万元以上，苏信房地产评估公司评估价格错误，不能作为执行拍卖的依据，并应予纠正。 花山区法院查明，2016年3月10日，花山区法院立案受理招行马鞍山分行与王尚柱、濮宗梅、盛泰建安公司金融借款合同纠纷一案。2016年10月10日，花山区法院审结该案并作出（2016）皖0503民初1234号民事判决，判决：一、王尚柱于本判决生效后十日内返还招行马鞍山分行至2016年7月13日的贷款本金4514247.47元、利息322270.25元，并以4514247.47元为基数，按年利率11.34%为计算标准，支付自2016年7月14日起至本息实际清偿之日止的利息；二、王尚柱于本判决生效后十日内支付招行公司马鞍山分行律师代理费217900元；三、如王尚柱不履行上述第一、二项债务，招行马鞍山分行有权就王尚柱、濮宗梅抵押的位于安徽省马鞍山市××姑孰镇××、××号、××号房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；四、盛泰建安公司对上述债务承担连带清偿责任；五、盛泰建安公司承担担保责任后，有权向王尚柱追偿。本案受理费48547元、保全费5000元、公告费300元，均由王尚柱、濮宗梅、盛泰建安公司共同承担。2017年3月21日，花山区法院立案受理申请执行人招行马鞍山分行与被执行人王尚柱、濮宗梅、盛泰建安公司金融借款合同纠纷一案，编立执行案件（2017）花执866号，并向上述被执行人下达了《执行通知书》、《当事人缴款通知书》和《财产申报令》等执行法律文书，要求其履行（2016）皖0503民初1234号民事判决所确定的义务，但其并未及时和按要求申报其财产状况等，亦未认真全面履行生效法律文书所确定的义务。2019年9月24日，花山区法院委托苏信房地产评估公司对被执行人王尚柱、濮宗梅所抵押的案涉位于本市当涂县姑孰镇东营北路88号、86-1号、86-3号不动产进行评估，并拟以所评估的价值采取折价或者拍卖、变卖等执行措施。2019年11月29日，苏信房地产评估公司作出苏信房地估字（2019）马鞍山第010139号《房地主估价报告》，该估价报告认定，案涉位于本市××姑孰镇××市场价为××、××号××市场价为××、××号××市场价为137.85万元，合计总价为409.58万元。该案现正在执行中。 花山区法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院了事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”的规定，花山区法院在向被执行人王尚柱、濮宗梅送达该《房地产估价报告》后，异议申请人王尚柱、濮宗梅认为该评估结果严重失实。花山区法院认为，第一、当事人对评估报告所提出异议，人民法院主要应审查评估机构、人员资质以及评估程序是否严重违法。本案中，评估机构—苏信房地产评估公司和评估人员均具有合法评估资质。而异议人王尚柱、濮宗梅并未提供证据证明案涉评估机构或评估人员无资质问题。故该评估机构所作出的案涉评估结论无法定事由不得推翻。第二、依据法律规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。而异议申请人王尚柱、濮宗梅认为案涉不动产价值结果严重低于市场真实价格的问题，但其并不提交与该案涉房地产评估价时点相符的交易实例。苏信房地产评估公司系根据《房地产估价规范》要求，综合运用收益法估算出案涉不动产的估算价格。第三、房地产价值评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。被执行人王尚柱、濮宗梅若认为案涉房地产价格评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。因此，评估结果出具后，无法定理由，不应启动重新评估。即异议申请人王尚柱、濮宗梅提出的关于苏信房地产评估公司对案涉不动产的评估价格严重失实的主张，均无事实根据和法律依据，且不能成立，不予采信。对于王尚柱、濮宗梅的申请，花山区法院不予支持。 复议申请人王尚柱、濮宗梅向本院申请复议称，请求撤销花山区法院（2019）皖0503执异150号执行裁定书，对案涉三处不动产重新进行评估。理由：1、案涉三处不动产评估价格明显低于市场价格，不能作为拍卖依据；2、花山区法院评估拍卖程序严重违法。 本院复议审查查明事实与花山区法院认定事实一致。另查明，花山区法院对案涉三处不动产进行评估拍卖过程中，已向王尚柱、濮宗梅公告送达摇号选择评估机构的通知及其它材料。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”本案中，作为评估机构的苏信房地产评估公司以及评估人员均具有合法评估资质，且评估程序不存在严重违法情形，执行法院作出的执行异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项的规定，裁定如下: 驳回王尚柱、濮宗梅的复议申请，维持花山区人民法院(2019)皖0503执异150号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  韩丁站 审判员  王 铁 审判员  何祥国 二〇二〇年七月三十日 书记员  骆祺升 附本案所适用相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；