山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1515号上诉人（原审被告）：刘广芝，女，1957年4月10日出生，汉族，住乳山市。上诉人（原审被告）：于淑凤，女，1962年12月6日出生，汉族，住乳山市。上诉人（原审被告）：于卉，女，1987年1月8日出生，汉族，住乳山市。上诉人（原审被告）：于淇，男，1991年3月9日出生，汉族，住乳山市。四上诉人之共同委托诉讼代理人：宋一，乳山三顺法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王春燕，女，1967年3月20日出生，汉族，住乳山市。被上诉人（原审原告）暨王春燕之委托诉讼代理人：于防修（系王春燕之夫），1968年9月29日出生，汉族，住乳山市。上诉人刘广芝、于淑凤、于卉、于淇因与被上诉人于防修、王春燕农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院（2019）鲁1083民初4489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘广芝、于淑凤、于卉、于淇上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审认定事实错误。于防修、王春燕称刘广芝、于淑凤告之“孩子们都说不要了，卖掉那两间房子，留着还要操心经管”不属实。既然于防修、王春燕可直接找到于卉、于淇，应让其在买卖协议上签字。于防修、王春燕于2018年4月起诉，后撤诉；刘广芝、于淑凤、于卉、于淇起诉，后撤诉；2019年9月，于防修、王春燕再次起诉。涉案房屋买卖合同签订时间是2017年11月30日，于淇于2018年2月才知道房屋被卖，找村委会及于防修解决，并表明自己态度，主张涉案房屋是其祖父留给于淇，其他人无权出卖。而于卉则不知自己对房屋有继承权，认为房屋应是于淇的，于卉对母亲卖房一事不知情，因此未提出任何意见。2017年春节后，由于于淇反对，同时于防修、王春燕发现没有于淇、于卉的签字房屋办不了过户，才于2018年4月起诉，故一审认定于卉对房屋的出卖系知情并同意不属实。于卉于2018年初才知此事，且不在村里居住，也不认为对房屋有继承权，短短二、三个月不知情并不违反常理。二、于防修、王春燕在乳山市（以下简称“寨前村”）有房产、宅基地，依法不能再购买宅基地，而于淇、于卉户口也在该村，但没有宅基地，房屋买卖合同违反法律强制性规定，应为无效。三、一审适用法律错误。涉案房屋房产证在于占一名下，土地证在于言熙名下，按照法律规定，于淇、于淑凤、于卉有继承权，但该房屋并未实际发生继承，三人亦未就继承事宜达成一致意见，在此情况下，于淑凤、刘广芝不能代于淇、于卉处分该房屋，亦不涉及无权代理行为的法律效力问题。物权法第九十七条适用的基础是共有关系的存在，在本案中，房屋继承情况不明确，共有人不确定，更不涉及之后的一系列问题。另，合同签订双方不具有善意，于防修、王春燕明知房屋产权证书上不是刘广芝、于淑凤的名字，也知道于淑凤无处分权，故不构成善意取得。于防修、王春燕辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。于防修、王春燕向一审法院起诉请求：确认房屋买卖合同有效并协助于防修、王春燕办理过户手续。一审法院认定事实：于占一与董宝莲系夫妻，二人婚后共生育二子，长子于德进、次子于德杰。于占一、董宝莲均于2016年11月22日去世，于占一父母均先于其去世。于德进于2014年5月15日先于于占一去世，于德杰于2017年10月16日去世。于德进生前与刘广芝系夫妻关系，生育一女即于卉。于德杰生前与于淑凤系夫妻关系，生育一子即于淇。于占一生前遗有位于寨前村房屋一栋（房产证号为乳房字第××；土地证号为乳集建1990字第365号）。2017年11月30日，于防修、王春燕（二人系夫妻）与刘广芝、于淑凤共同书写证明一份：“自有刘广芝、于淑凤，因公公、婆婆已逝，现将其老屋两间，卖给本村于防修。双方商量同议，议定价为20000元（大写贰万元整）实际付款19800元（大写壹万玖仟捌佰元）。屋内一切杂物归卖主所有。水费、电费由卖主负责，门前一小菜园（若2厘）由于淑凤管理耕作。卖主将“房产证”、“土地使用证”交给买主。以上事项双方同议，立字为据，永不反悔。买主于防修、王春燕卖主刘广芝、于淑凤2017.11月30日（古历10月13日）代笔人于合熙”。于防修、王春燕、刘广芝、于淑凤均在证明上签字捺印。后，于防修、王春燕支付房款19800元给刘广芝、于淑凤，刘广芝、于淑凤将涉案房屋的房产证、土地使用证以及于卉、于淇的身份证（复印件）交与于防修、王春燕，于防修、王春燕自此占有使用涉案房屋至今。对于涉案房屋的买卖经过，于防修、王春燕称，刘广芝、于淑凤告之“孩子们都说不要了，卖掉那两间房子，留着还要操心经管”，签订房屋买卖协议后，为办理过户手续，于防修、王春燕曾经找过于卉、于淇要身份证，于卉、刘广芝、于淑凤拿着于卉、于淇的身份证原件到于卉单位复印，后将身份证复印件交与于防修、王春燕，充分说明于淇、于卉当时同意出卖涉案房产给于防修、王春燕。对此，于卉辩称其身份证系母亲刘广芝在其家中看孩子，在没有通知于卉的情况下私自将于卉身份证复印给了于防修、王春燕。于淇则辩称其在出国期间将身份证交由母亲于淑凤保管，于淑凤私自将其身份证复印给于防修、王春燕。2018年5月19日，寨前村村委会与于防修签订《寨前村棚户区改造拆迁补偿协议》，约定：于防修选择货币补偿安置的……，寨前村村委会应支付拆迁补偿款183904元。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”。本案中，刘广芝与于卉系母女关系，于淑凤与于淇系母子关系。2017年11月30日，于防修、王春燕与刘广芝、于淑凤签订房屋买卖协议时，刘广芝、于淑凤的公公、婆婆、丈夫均已去世，于卉出嫁，于淇在外地。因此，按照农村习俗，于防修、王春燕相信刘广芝、于淑凤作为家长有代理权是符合常理的，虽刘广芝并非涉案房屋的共有人，但刘广芝、于淑凤作为家长与于防修、王春燕签订协议，二人有理由相信刘广芝、于淑凤可以代表家庭成员的意见。故，认定刘广芝、于淑凤的代理行为有效。进一步讲，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。于防修、王春燕自2017年起一直占有使用涉案房屋，于卉常年在村中居住生活，于卉辩称其对刘广芝出卖房产不知情，于理不通，于情不符，理由不当，不予采纳，故可认定于卉对该涉案房产的出卖系知情并同意的。由于于卉父亲于德进先于于占一去世，当于占一去世时，于卉代位继承涉案房产的份额应为二分之一，于德杰继承二分之一；当于德杰去世后，于淇与于淑凤继承涉案房产的份额为各四分之一。根据庭审中于防修、王春燕陈述于卉、于淇的身份证件系由于卉复印并交给于防修、王春燕，有理由相信并认定涉案房产的三分之二以上共有人即于卉、于淑凤对出卖房产系知情且同意处分的。故，于防修、王春燕要求确认买卖协议有效，理由正当，予以支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，刘广芝、于淑凤于2017年11月30日将涉案房屋出卖给于防修、王春燕，于防修系寨前村村民，具有购买同村房屋的主体资格，且2018年寨前村村委会与于防修签订了《棚户区拆迁改造补偿协议》，证实寨前村村委会对于双方签订买卖协议的事实是知情并认可的，虽未办理不动产转移登记手续，但不影响该房屋买卖合同的效力。根据法律规定，依法成立的合同受法律保护，当事人均应严格履行约定的义务。故，于防修、王春燕要求刘广芝、于淑凤、于淇、于卉履行协助义务的诉讼请求，理由正当，证据充分，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、于防修、王春燕与刘广芝、于淑凤于2017年11月30日针对位于乳山市房屋一栋【房屋所有权证号：乳房字第××号；集体土地建设用地使用证号：乳集建（1990）字第365号】签订的买卖协议合法有效；二、刘广芝、于淑凤、于淇、于卉于判决生效后十日内协助于防修、王春燕办理上述房屋的产权转移登记手续。案件受理费150元，由刘广芝、于淑凤、于淇、于卉负担。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷，双方争议焦点为：刘广芝、于淑凤签订涉案房屋买卖合同的行为是否构成表见代理，涉案合同是否合法有效。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，第一，涉案合同签订时，于卉出嫁、于淇在外地，根据农村的习俗和交易习惯，于防修、王春燕有理由相信刘广芝、于淑凤有代理其子女处分涉案房屋的权利；第二，于卉、于淇虽主张不同意出卖涉案房屋，但二人作为成年人，却将身份证复印件分别交与各自的母亲刘广芝、于淑凤，并由刘广芝、于淑凤转交给房屋的买受人于防修、王春燕，使得于防修、王春燕有理由相信二人同意出卖房屋并委托各自母亲对房屋进行处分；第三，于卉、于淇作为房屋的继承人，对于房屋的产权证疏于保管，刘广芝、于淑凤将之交付给于防修、王春燕，使其更有理由相信刘广芝和于淑凤有代理权限之事实；第四，房屋买卖合同签订后，案涉房屋面临拆迁，房屋价值剧增，在此情况下，刘广芝、于淑凤否定该房屋买卖合同的效力，明显有违诚实信用原则，应对该行为予以否定性评价。据此，应认定于防修、王春燕有理由相信刘广芝、于淑凤有代理于卉、于淇出卖涉案房屋的权利，即刘广芝、于淑凤构成表见代理，涉案房屋买卖合同有效，刘广芝、于淑凤、于卉、于淇应当履行协助于防修、王春燕办理房屋产权转移登记手续的义务。综上所述，刘广芝、于淑凤、于卉、于淇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由刘广芝、于淑凤、于卉、于淇负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  乔 卉审判员  张燕妮二〇二〇年七月二十日法官助理宋杨书记员刘莎莎