河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初3877号 原告：张江坤，女，1979年5月4日出生，汉族，个体，住河北省石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：武青果，河北勤邦律师事务所律师。 被告：河北智博房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区维明南大街266号恒大城5号商业办公楼503，统一社会信用代码：91130101MA07TP1X65。 法定代表人：王建江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李雨萌，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李建平，工作单位:国家税务总局河北省税务局，公职律师。 原告张江坤与被告河北智博房地产开发有限公司（以下简称智博公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张江坤的委托诉讼代理人武青果，被告智博公司的委托诉讼代理人李雨萌、李建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张江坤向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间签订的认购东方理想城宏庭号楼1单元102室和朗庭号楼2单元102室的《认购协议书》无效；2、被告返还原告购房款530000元整并以中国人民银行同期贷款利率计支付从2017年5月14日至支付日止的利息，利息暂计至起诉日止为75500元，合计605500元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年5月14日、18日，原告分别与被告签订两份《认购协议书》，原告认购被告开发的位于开发区，原告分别向被告支付270000元、260000元两笔首付款，该内部认购协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受购房款，应当认定为商品房买卖合同。但至起诉日止，原告所购项目仍未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，该协议书依法应当被认定无效，被告应当将收取的购房款全额返还给原告。根据公平原则，被告应当向原告支付占用上述款项期间的利息。综上，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特提起诉讼。 智博公司辩称，1、原告与被告所签订的《认购协议书》是预约合同，被告不应返还购房款。预约合同当事人真实的意思表示是将来订立某个特定的合同。本案认购协议第五条约定了《商品房买卖合同》的订立。因此，从本认购协议的实质来看，认购协议是预约合同，预约将来被告取得预售许可证，签订《商品房买卖合同》。本案原告在签订认购协议时，明知项目没有预售许可证，所以才签订该预约合同。该项目在开发过程中，被告遇到一些没有想到的意外困难，导致现在项目拖延。作为原告应该具有契约精神，在签订该认购协议预约合同时，明知所购买的房屋没有预售证，遇到房地产市场行情下调，房价下降，又以该认购协议无效为由起诉，确认合同无效并返还房款。这明显属于没有契约精神的表现，故被告不应退还购房款。2、退一步讲，即便是合同无效，被告返还购房款，但不应承担相应利息。本案原告与被告签订的《认购协议书》第五条约定《商品房买卖合同》的订立条款：在甲方取得该项目《商品房预售许可证》后通知乙方，乙方自通知之日起15日内与甲方签订正式的《商品房买卖合同》，同时本协议自动失效并由甲方收回。依据《认购协议书》的约定，本案原告在签订《认购协议书》时，明知该项目没有预售许可证。故本案如果认定《认购协议书》无效，原告也有过错。依据《合同法》第五十八条合同无效的法律后果：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告与被告签订的《认购协议书》是双方自愿。针对无效的后果，责任自担，故被告不应承担相应的利息。3、被告收取的是预约订金，而非首付款，这样收取是交易习惯。 本院经审理认定事实如下：2017年5月14日，原告张江坤（乙方）与被告智博公司（甲方）签订《认购协议书》，该协议主要约定：乙方自愿内部认购甲方开发的东方理想城宏庭1单元102室，暂测建筑面积80.73平方米，单价16700元/平方米，总房价为1348191元；乙方选择付款方式为银行按揭贷款，乙方应于签订本协议当天将购房首付款30%即400000元一次性支付给甲方，并提供办理相关银行按揭手续的所有资料；该协议第三条第2项中手写内容：“于2017年5月14日交20%首付款贰拾柒万元整，待取得预售证后补齐剩余（约10%）首付款”；甲方预计在2019年12月31日前可将该商品房交付乙方使用；在甲方取得该项目《商品房预售许可证》后通知乙方，乙方自通知之日起15日内与甲方签订正式《商品房买卖合同》，同时本协议自动失效并由甲方收回。上述协议签订后，原告于2017年5月14日向被告支付首付款270000元，被告于2017年5月14日向原告出具收款收据一张。 2017年5月18日，原告张江坤（乙方）与被告智博公司（甲方）签订《认购协议书》，该协议主要约定：乙方自愿内部认购甲方开发的东方理想城郎庭2单元102室，暂测建筑面积77.39平方米，单价16900元/平方米，总房价为1307891元；乙方选择付款方式为银行按揭贷款，乙方应于签订本协议当天将购房首付款30%即390000元一次性支付给甲方，并提供办理相关银行按揭手续的所有资料；该协议第三条第2项中手写内容：“于2017年5月18日交20%首付款贰拾陆万元整，待取得预售证再补齐剩余（约10%）首付款”；甲方预计在2019年12月31日前可将该商品房交付乙方使用；在甲方取得该项目《商品房预售许可证》后通知乙方，乙方自通知之日起15日内与甲方签订正式《商品房买卖合同》，同时本协议自动失效并由甲方收回。上述协议签订后，原告2017年5月18日向被告支付首付款260000元，被告于2017年5月18日向原告出具收款收据一张。至原告张江坤起诉前，智博公司未取得商品房预售许可证明，亦未向张江坤交付案涉房屋。 以上事实，有原、被告陈述、《认购协议书》、收据等证据予以证实，足以认定。 本院认为，原告与智博公司签订的上述两份《认购协议书》约定有张江坤购买智博公司开发的项目内具体房屋的坐落、单价、总价款、付款时间、付款方式、交房期限、解决争议的方式等主要内容，且张江坤向智博公司支付了购房首付款。故两份《认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，应当认定为商品房买卖合同。因智博公司至今未取得本案诉争两套房产的商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，张江坤与智博公司签订的两份《认购协议书》无效。故，依据无效合同取得的财产，智博公司应予以返还。智博公司应当依法向张江坤返还东方理想城宏庭1单元102室购房款270000元；返还东方理想城郎庭2单元102室购房款260000元。智博公司作为房地产开发商，在明知尚未取得预售许可证明的情况下，预售房屋并收取张江坤购房款530000元，对造成合同无效应承担过错责任且不得因该违法行为而获得利益。故，智博公司应自交付房款之日起支付占用张江坤资金期间的利息，利息按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算（自2019年8月20日起，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率），至付清房款之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、确认原告张江坤与被告河北智博房地产开发有限公司于2017年5月14日签订的《认购协议书》及2017年5月18日签订的《认购协议书》均无效； 二、被告河北智博房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张江坤购房款530000元及利息（以270000元为基数，自2017年5月14日起；以260000元为基数，自2017年5月18日起，均按照中国人民银行同期贷款利率计付，自2019年8月20日起至款项付清之日止，均按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计付）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9856元，减半收取计4928元，由被告河北智博房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 赵 瑾 二〇二〇年七月十五日 书记员 吕梦园