广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终1083号上诉人（原审原告）：刘志军，男，1978年12月16日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区*韶*************。被上诉人（原审被告）：韶关市季华地产有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区********厂内中试办公楼201室。法定代表人：唐某1。委托诉讼代理人：胡聪，泰和泰（深圳）律师事务所律师。上诉人刘志军因与被上诉人韶关市季华地产有限公司(以下简称季华公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘志军上诉请求：一、撤销一审判决，查清事实，依法改判；二、判令季华公司支付逾期交房违约金16490.13元。三、一、二审诉讼费由季华公司承担。上诉理由:原审判决认定事实不清，有法不依，违背客观公正。刘志军与季华公司于2019年7月23日签订《商品房买卖合同（现售）》，约定以下事项：1.第十二条第一项出卖人应当在2019年9月25日前向买受人交付该商品房。2.第十二条第三项查验房屋：(一）办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验。(二）买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。(1)屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；(3)门窗翘裂、五金件损坏；(4)灯具、电器等电气设备不能正常使用；3.第十三条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.(1)逾期在90日之内自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。(2)逾期超过90日（该期限应当与本条第（1)项中的期限相同）后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之4(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率）的违约金。4.刘志军于2019年9月19日起，发现涉案房屋存在种种严重质量问题，未达合同约定的交房条件，严重影响刘志军正常入住使用。至2020年1月6日止，季华公司才完成涉案房屋质量问题的整改，至此季华公司逾期交付时间达103天。根据《商品房买卖合同（现售）》第十三条约定，季华公司应付逾期交房违约金16490.13元（1)逾期在90日之内:已付购房款:710782元×0.0002×90天=12794.07元；2)逾期超过90日后：（103天-90天=13天）已付购房款：710782元×0.0004×13天=3696.06元]。另根据季华公司所提供的《补充协议》第三条关于房屋交付第六项有以下表述内容：“……买受人不得因出卖人需履行保修责任而要求出卖人承担逾期交楼的违约责任。”刘志军认为，季华公司所提供的补充协议，是针对涉案楼盘不特定买受人制定的协议，季华公司作为协议提供方，为了针对不特定主体重复使用而预先拟定，该补充协议应为格式条款。该条款内容，存在“明显免除季华公司违约逾期交房的赔偿责任，排除包括刘志军在内的涉案楼盘买受人因季华公司逾期违约交房，而主张季华公司承担逾期违约交房赔偿金权利”的情形。季华公司在提供该格式条款时，并未在补充协议第三条第六款中,采取合理的方式（如采用不同字体、颜色，字体加粗、加下划线等方式），提请刘志军注意免除或者限制其责任的提示义务，且该格式条款内容与《商品房买卖合同（现售）》第十二条、第十三条所列内容相抵触，损害包括刘志军在内的消费者的合法权益，违反诚信原则及公平原则，其行为违反社会主义道德，不应得到纵容及鼓励。根据《中华人民共和国合同法》第四十条及《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条之规定，该格式条款为无效条款，不能成为季华公司违约逾期交房的免责依据。另根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条第二款、第三款之规定，季华公司提供的《补充协议》，其中第三条第六款内容，免除了季华公司按买卖合同第十二条所约定的交付质量及标准交付涉案房屋和第十三条所约定的逾期交房违约责任的承担，排除了刘志军按买卖合同第十二条、第十三条约定向季华公司主张逾期交房违约赔偿责任的主要权利，符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形，属无效条款，无效条款不得作为法院认定案件事实及裁判的依据。刘志军根据《中华人民共和国合同法》第四十条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条第二款、第三款之规定，主张逾期交房赔偿金依法有据。原审法院在查明本案事实及作出认定意见时，未根据《中华人民共和国合同法》第四十条及《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条进行适用，属有法不依。原审法院根据季华公司提供的格式条款（补充协议第三条第六款内容），即认定季华公司已符合交付条件，刘志军主张逾期交房违约金无法律依据，对《中华人民共和国合同法》第四十条及《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条之规定进行回避，以无效的补充协议条款作为认定案件事实及裁判的依据，明显违反以事实为根据，以法律为准绳的审判原则，违背客观公正。季华公司因涉案房屋严重质量问题，怠于履行维修整改，导致延期交房，为主观恶意。季华公司利用《补充协议》，对买卖合同约定的逾期交房违约赔偿责任进行不当免除，并限制刘志军依据买卖合同主张逾期交房违约金的权利，违背诚实信用原则及契约精神，对刘志军合法权益造成损害，对其违背诚信，破坏社会诚信体系的行为，不应给予鼓励及纵容。季华公司口头答辩称，一、补充协议不属于格式条款，理由：1.补充协议是主合同的附件，与主合同在同一时间地点和场合签订，因此在不可能将买卖合同认定为格式合同的情况下也必然不可能将补充协议认定为格式条款。2.在补充协议签署时季华公司已在协议的开头以黑体而且加粗的方式提示刘志军注意补充协议的内容，刘志军确认季华公司已向其作出解释与说明，因此季华公司已经依照合同法及司法解释的规定合理地履行了提示和解释说明的义务。3.合同法关于格式条款在一定条件下应认定为无效的规定是为了避免一般人以格式条款的缔约方签署合同时对相关条款不理解不知悉，从而违背相对人的意思表示，但本案中刘志军是一名法律从业者，其对法律及合同的理解超出一般人，其签署补充协议的行为表明其对该协议是理解接受和认可的，该协议并未违背其真实意思表示。二、即便补充协议属于格式条款也不代表就无效，依照《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款提供方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的条款无效，季华公司在涉案合同项下的主要责任为交付房屋及提供保修服务，刘志军的主要责任为按时支付购房款，刘志军的主要权利为收房和主张保修的权利，补充协议关于屋裂墙裂等是否属于房屋交付条件的约定并没有免除季华公司按时交房和提供保修的责任，也没有在支付购房款之外加重刘志军的任何责任，更没有排除刘志军收房主张保修及主张违约责任的权利，因此即便认定补充协议为格式条款，该协议也是有效的。买卖合同与补充协议不一致的地方，以补充协议为准。刘志军向一审法院起诉请求：一、支付逾期交房违约金14642.10元（后变更诉讼请求为支付逾期交房违约金16490.13元）；二、本案诉讼费由季华公司承担。一审法院认定事实：争议房屋位于韶关市浈江区******************。2019年7月23日，刘志军（买受人）与季华公司（出卖人）就上述商品房签订《商品房买卖合同（现售）》、附件及《补充协议》，约定商品房总价款为710782元,出卖人应当在2019年9月25日前向买受人交付该商品房。双方并约定了各自的权利义务，其中《商品房买卖合同（现售）》第十条约定：“商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。”第十二条第三款约定：“……2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房逾期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付。……。”《补充协议》约定：“特别提示买卖双方经协商一致，订立如下条款，作为对买卖双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”）的补充。买受人确认，出卖人在签订认购书、买卖合同、本协议及其相关补充条款、附件等文件前，已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容。……”其中第三条关于房屋交付中第6款约定：“买卖合同及附件所述的装饰装修及相关设备标准的约定为双方就该商品房装饰装修及相关标准所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件，该商品房的唯一交付条件为该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告后，买受人应当按照约定时间（或出卖人通知的时间）及时办理收楼手续。若该商品房出现买卖合同或《住宅质量保证书》（《住宅质量保证书》仅适用于该商品房为住宅时）中的质量问题或出现未达到买卖合同及附件所述的装饰装修及相关设备标准的情形，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，出卖人应按照买卖合同约定承担保修责任，买受人不得因出卖人需履行保修责任而要求出卖人承担逾期交楼的违约责任。除地基基础和主体结构质量问题严重影响该商品房的正常使用外，买受人不得以该商品房存在其他质量问题为由拒绝收楼或者要求解除合同。若因出卖人原因导致在约定期限内买卖合同约定的基础设施设备、装饰装修未达到交付使用条件，买受人同意出卖人在90个工作日内给予合理解决，以达到使用条件或者通过替代性方案、设备而达到使用条件，出卖人未能在约定期限内解决的，出卖人自合同约定的交付之日起按100元/日的标准向买受人支付违约金，直至基础设施设备、装饰装修达到交付使用条件为止，如买受人以前述质量保修、基础设施设备、装饰装修问题为由拒收该商品房，则视为由于买受人原因未能按期交付，买受人不向出卖人主张承担逾期交楼的违约责任。”合同签订后，季华公司于2019年9月1日向刘志军送达《保利心语花园8栋104零星交付通知书》。刘志军查验房屋后，发现存在多处质量问题，并多次与季华公司反映沟通相关问题，季华公司工作人员均对相关问题予以记录并进行维修，并分别于2019年10月30日、11月15日、12月15日发出《维修完成确认函》。同年12月22日，刘志军签署《收楼确认书》，办妥收楼手续。收楼后，涉案房屋仍存在卫生间下水道堵塞等问题，至2020年1月6日，上述房屋质量问题修复完毕。刘志军认为涉案房屋存在诸多质量问题，从合同约定交付之日起至房屋经多次修复达到入住使用条件时止，季华公司已逾期交房103天，故提起本案诉讼。另查明，涉案房屋于2018年12月12日取得《单位（子单位）工程竣工验收备案表》，于2018年8月31日取得《韶关市房屋示意图（建筑面积）测绘报告》。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。刘志军、季华公司双方对涉案房屋在《商品房买卖合同（现售）》约定的交付时间即2019年9月25日后仍存在质量问题，经季华公司多次维修已修复完毕的事实没有争议，本案争议的焦点是季华公司对涉案房屋质量问题进行维修整改，是否会影响房屋的实际交付，季华公司是否构成逾期交房。首先，涉案《商品房买卖合同（现售）》及其附件、《补充协议》系刘志军、季华公司双方自愿签订，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力。刘志军主张《补充协议》存在排除季华公司己方责任，限制对方权利的格式条款，且与主合同内容不一致，应以主合同条款约定为准。经查，双方签订的《补充协议》在协议开头的“特别提示”已经以粗体字注明买受人已确认出卖人已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容。刘志军在知悉并理解《补充协议》全部内容的情况下，仍与季华公司订立此协议，刘志军应受此《补充协议》条款的约束。因此，刘志军此主张证据不足，理由不成立，该院不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同（现售）》第十条及《补充协议》第6条约定，涉案房屋的唯一交付条件为该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。买卖合同及附件所述的装饰装修及相关设备标准的约定为双方就该商品房装饰装修及相关标准所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件。本案中，涉案房屋已于合同约定的交付日期前取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，已满足合同约定的房屋交付条件。季华公司在合同约定的交付日期前书面通知刘志军收楼，已履行其通知义务。刘志军未依约按时办理收楼手续，依照上述合同约定，涉案房屋在《商品房买卖合同（现售）》约定的最后交付时间即2019年9月25日即视为交付。其次，涉案房屋的质量问题均出现于房屋的装饰装修及相关设备，确实对刘志军正常使用房屋造成一定的影响，季华公司应提高其开发的商品房的装饰装修及基础设施设备的施工质量。但根据《补充协议》第6条约定，上述质量问题均属商品房的质量保修范围，并不影响涉案房屋的交付，出卖人应按照买卖合同约定承担保修责任。庭审中，刘志军、季华公司均确认涉案房屋的质量问题已修复完毕，因此，刘志军以上述质量保修、装饰装修问题等为由迟延办理收楼手续，并向季华公司主张承担逾期交楼的违约责任，缺乏事实与法律依据，该院不予支持。一审法院判决：驳回刘志军的全部诉讼请求。本院二审查明，一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对刘志军的上诉意见，本案争议焦点分述并评析如下：一、刘志军与季华公司签订的《补充协议》是否存在“明显免除季华公司违约逾期交房的赔偿责任，排除刘志军因季华公司逾期违约交房，而主张季华公司承担逾期违约交房赔偿金权利”的情形。刘志军与季华公司签订的《商品房买卖合同（现售）》及其附件、《补充协议》是双方当事人真实的意思表示，未违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。就涉案商品房的交付条件和交付时间，刘志军与季华公司仅在《商品房买卖合同（现售）》第十条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。”第十二条交付时间约定：“出卖人应当在2019年9月25日前向买受人交付该商品房。”双方在《补充协议》中就涉案商品房的交付条件并没有减少，对交付时间也没有约定延长。即季华公司向刘志军交付涉案商品房的交付条件仍是：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。交付时间仍是：2019年9月25日前。因此，在《补充协议》没有减少降低涉案商品房交付条件和延长交付时间的情况下，不存在“明显免除季华公司违约逾期交房的赔偿责任，排除刘志军因季华公司逾期违约交房，而主张季华公司承担逾期违约交房赔偿金权利”的情形。按合同约定，季华公司履行交付房屋义务和履行保修义务是两个不同阶段的合同义务，保修期自涉案商品房交付之日起计算。即履行交付房屋义务在先，履行保修义务在后。刘志军诉称《补充协议》第三条第六项：“……买受人不得因出卖人需履行保修责任而要求出卖人承担逾期交楼的违约责任。”为格式条款，与《商品房买卖合同（现售）》第十二条、第十三条所列内容相抵触，损害其合法权益，为无效条款，没有事实依据，本院不予采信。二、季华公司应否支付逾期交房违约金16490.13元给刘志军。季华公司分别于2018年8月31日、12月12日取得涉案商品房《韶关市房屋示意图（建筑面积）测绘报告》和《单位（子单位）工程竣工验收备案表》，并于2019年9月1日向刘志军送达《保利心语花园8栋104零星交付通知书》，是在合同约定的交付时间2019年9月25日前完成，符合双方关于房屋交付的约定，不存在违约。按《商品房买卖合同（现售）》及其附件、《补充协议》约定，涉案商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题，如出现屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，管道堵塞，门窗翘裂、五金件损坏，灯具、电器等电气设备不能正常使用以及装饰装修及相关设备标准未达到买卖合同及附件约定的标准要求等，季华公司应负保修义务，而不是承担逾期交房违约责任。刘志军以季华公司履行保修义务延期交房，请求季华公司承担逾期交房违约责任与双方在《商品房买卖合同（现售）》、《补充协议》的约定不符，本院不予支持。综上所述，刘志军的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费212.26元，由刘志军负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇二〇年七月二十七日书记员  刘美红