广东省佛山市南海区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）粤0605民申11号 再审申请人（原审被告）：何志红，女，1994年3月14日出生，汉族，住湖南省邵阳市新邵县，公民身份号码。 被申请人（原审原告）：李坤，女，1987年7月17日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区，公民身份号码。 再审申请人何志红因与被申请人李坤租赁合同纠纷一案，不服本院（2020）粤0605民初2533号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 申请人何志红申请再审称，1、申请人与被申请人在双方自愿、平等、互利的基础上，就佛山市南海区xxxxxx签署房屋租赁合同，租赁期限为2019年11月22日至2020年4月1日，标的总额为12585元人民币，被申请人应在每月1日按月缴纳房租，至今被申请人欠缴合同约定的房租共计7131元人民币。在2019年12月27日被申请人在未同申请人协商一致情况下，自行搬离租赁房屋，根据当天的通话、现场录音和微信记录证明，申请人多次向被申请人确认和通知，其要求提前终止合同属于违约行为，将不会退还押金，押金会作为违约赔偿款，被申请人仍执意搬离，明知自身违约行为，违约事实清楚，却仍以多种方式要求申请人提前退其押金，此无理要求，申请人拒绝接受。在2020年1月1日（合同约定交租日）被申请人果然并未缴纳房租，此后申请人也再未收到任何租金，申请人于2020年1月16日通过微信告知被申请人，因其严重逾期交租，根据双方租赁合同约定，申请人提前终止合同并扣除押金作赔偿。2、被申请人以天花板脱落为由向法院起诉立案，关于事实情况，申请人作出如下说明：自2018年开发商交付房屋后，申请人长期承租以来，从未出现天花板脱落的情况，案涉房屋交付给被申请人时，经双方确认房屋也符合租赁条件，2019年12月26日案涉房屋天花板表层脱落，无法排除是因被申请人使用不当造成。据被申请人当时表述，当晚听到邻居敲击墙壁的声音，可能因此导致，而发生事故时，仅承租人一人在场，是承租人租赁使用期间，申请人不清楚具体原因情况，也非专业人士能认定客观事实，申请人在现场时，未发现外部环境有任何异常状况。根据微信记录和医院缴费凭证证明，申请人当晚出于人道主义，立即为被申请人安排了临时住处，为防万一，还为其安排了身体检查，支出医药费312.68元。但广东省中西医结合医院出具的《疾病诊断书》记载被申请人双膝部软组织挫伤不是事实，根据X光线检查被申请人双膝是没有挫伤的，是李坤要求医生出具虚假诊断证明，并事后解释称该诊断证明用于向公司报销费用和请假。原审判决对上述事实的认定缺乏证据证明。被申请人解除合同并非是天花板脱落，而是其他原因。后申请人优先与业主和地产开发商协商处理维修事宜，开发商表示维修仅需2-3天即可，经业主出面申请，免除了相关维修费用，所以申请人未向被申请人追究维修责任。根据微信记录、通话和现场录音证明，在案涉房屋维修期间，申请人为被申请人安排临时住房，后安排酒店入住，也同被申请人协商过提前终止租赁，因被申请人要求维持租赁关系，因为被申请人对临时居住过的住房比较满意，经双方协商一致后，申请人同意被申请人更换租赁房屋的诉求。2019年12月28日被申请人向申请人提出提前终止租赁，并立即搬离，由于其态度转变太快，申请人通过电话、微信及当面商议的多种方式与被申请人协商，也无法成功劝阻其违约意图，而处理物品搬离住处是被申请人的个人权利及人身自由，申请人无权干涉，只是交租日临近，被申请人又决意终止租赁，申请人为减少损失，无奈以被申请人单方面违约处理，扣除了押金作为赔偿，并通过微信通知给被申请人。综上，被申请人在原审的诉请与理由是不合理的，也无事实根据，更违背了双方订立租赁合同的初衷。3、根据通话录音及争议现场录音证明，被申请人确因天气和地域不适的原因要求提前终止租赁，并非因为天花板问题要解除合同，但这并未达到合同的解除条件，被申请人决意单方面终止合同，属于违约行为，申请人有权不接受。被申请人不愿承担违约责任，其以天花板脱落为由向法院提起诉讼，经过开庭审理后，2020年5月8日申请人收到了关于本案的判决书，申请人对判决结果不服，原审判决没有认定被申请人提前终止合同构成违约并且判决申请人返还租赁押金，适用法律错误。另外案涉房屋天花板脱落，是在被申请人使用期间发生的，发生原因被申请人至今还未说明清楚、申请人也有权向被申请人追责赔偿。另外，短短几天的维修不足以严重到终止合同的履行。根据微信记录证明，在被申请人自愿情况下，申请人不仅为其安排了临时住房，也同意被申请人的换房申请，哪怕判决免除被申请人在维修期间的房租也算合理要求。4、案涉房屋于2020年1月7日前已维修完成，房屋本是申请人为部分员工安排的宿舍，现因被申请人违约，预计至少将空置近3个月，申请人为减少损失，与业主协商后，在2020年1月15日与业主终止了标的总额为44400元人民币的租赁协议，案涉房屋将由开发商负责承租，双方计租日截止为2019年12月31日，申请人后期自行为员工另寻租赁。综上，何志红认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六项规定的情形，请求撤销（2020）粤0605民初2533号民事判决书，驳回李坤在原审的诉讼请求，诉讼费由被申请人承担。 何志红提供房屋租赁合同（2019年1月4日签订）、xxx身份证复印件、提前解除房屋租赁合同（2019年12月31日签订），以证明提前解除房屋合同协商日期是2019年12月31日，实际签订时间为2020年1月15日，因被申请人提前终止双方的租赁合同，导致房屋空置，预计公司在4到5月后将涉案房屋给员工使用，为减少损失，何志红与房屋业主方也协商终止房屋租赁合同；何志红与业主之间的租赁合同及何志红与被申请人签订的合同都是合法的，并且被申请人对此也是知情的。 被申请人李坤辩称，因2019年12月26日华南国际xxxxxx天花板部分墙体发生大面积脱落，掉落物较多，同时被医院鉴定为双膝部软组织挫伤，导致李坤无法继续正常居住该房屋。同时，何志红也在事故发生后立即将房屋密码改掉，并且26日后李坤再未进入此房屋，所以何志红并没有尽到出租义务，导致《房屋租赁合同》解除，李坤已经将天花板塌陷照片，医院诊断书，以及相关证据提供给法院。李坤一人在佛山出差故租住此房，仅为居住使用，日常生活无法引起天花板大面积掉落，所以针对何志红再审申请中提到的可能为居住者个人行为导致，李坤不接受，纯属不合理的推断。李坤因为此事故，不仅经受了身体损伤更经受了长达两个月的精神恐惧，同时何志红在2019年12月31日发微信给李坤提出可能要在某些媒体平台宣传关于李坤及本案件的相关信息。同时因为需要尽快找到房子，李坤不得不在两天之内租赁了另外一套月租为1700元的公寓，三个月共计房租5100元。理应让何志红在归还押金的同时赔偿一个月新公寓的租金，但考虑到李坤目前身体没有受到巨大损伤，所以没有提出此诉求。很明显何志红的再审申请把所有事故都推向其他人，同时她一直没有提供房主xxx的转租授权协议，实属非法转租。针对何志红提出的事发前一晚李坤听到隔壁敲击墙体的声音，当时李坤已经通过微信通知何志红，何志红告知李坤不要多虑，同时事发当天开发商来到现场，何志红也针对隔壁敲击墙体一事只字未提，现在却将此事件提出作为再审补充的理由，李坤认为不成立，再审所有补充证据李坤作为房屋租赁的受害者全部都不接受。李坤已经收到佛山市南海区法院的案件通知书、（2020）粤0605民初2533号民事判决和判决生效证明，李坤相信这是法院公正公平的判决，希望法庭驳回何志红的再审要求。同时，李坤已经于5月24日提交强制执行申请书，5月29日此申请已经在南海法院立案。 李坤提供房屋租赁合同（2019年12月29日签订），以证明李坤已经在2020年1月1日重新租赁了新的房屋。 本院经审查认为，民事再审审查属于“事由审查”，应围绕当事人提出的法定事由进行。关于申请人何志红主张有新的证据足以推翻原审判决的意见。经查，何志红提交的房屋租赁合同、提前解除房屋租赁合同等仅能反映其与第三方围绕佛山市南海区xxxxxx（以下简称涉案房屋）于2019年1月4日签订房屋租赁合同以及于2019年12月31日签订提前解除房屋租赁合同的情况，并不能反映何志红与李坤围绕涉案房屋所签订租赁合同的履行及解除情况，更不足以证明何志红提出的李坤提前终止租赁合同构成违约、租赁押金不应退还的主张，故上述证据不足以推翻原审判决。何志红的上述主张不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定的情形，上述再审事由不成立，本院不予支持。 关于申请人何志红认为原审判决认定“2019年12月26日，广东省中西医结合医院出具的《疾病诊断书》载明李坤双膝部软组织挫伤”的事实缺乏证据证明，根据X光线检查结果李坤双膝没有挫伤的意见。经查，何志红在原审中提交了身体检查缴费凭证照片，其中出具时间为2019年12月26日11时01分的X线检查报告单反映李坤“双膝关节诸构成骨骨质及关节未见明显异常，必要时进一步检查”，而出具时间为2019年12月26日11时27分的疾病诊断确认书反映李坤“双膝部软组织挫伤”。因X线检查报告单的出具时间在前且仅反映检查结果，而疾病诊断确认书的出具时间在后且为医生根据检查结果及患者症状等情况所出具，并加盖医院的疾病诊断专用章，故原审判决根据上述证据认定“2019年12月26日，广东省中西医结合医院出具的《疾病诊断书》载明李坤双膝部软组织挫伤”的事实，并无不当，何志红仅凭X光线检查结果认为李坤双膝软组织没有挫伤的意见，缺乏理据。而何志红提出李坤要求医生出具虚假诊断证明的主张，也缺乏证据证明。综上，何志红的主张不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形，上述再审事由不成立，本院不予支持。 关于申请人何志红认为原审判决没有认定被申请人提前终止合同构成违约，并且判令申请人返还租赁押金，属于适用法律错误的意见。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。第二百三十三条规定，“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”。申请人作为涉讼房屋的出租人，有义务使租赁的场所符合约定的居住用途并确保设备设施符合安全条件。经查，2019年12月26日，涉讼房屋的天花部分墙体发生了脱落，被申请人李坤在原审中提交的照片反映脱落的天花面积较大、掉落的物体较多，而医院于同日出具的《疾病诊断确认书》载明被申请人“双膝部软组织挫伤”，由此可知，涉讼房屋天花脱落已危及作为房屋承租使用人的被申请人的居住安全并影响其正常居住。虽然涉案房屋天花脱落后申请人曾为被申请人安排临时住房，但双方并未对临时住房的使用时间及其后被申请人仍租住涉案房屋等事项进行明确约定，更未对此签订书面协议，故依据上述法律规定，被申请人有权随时解除涉案房屋的租赁合同，其提前终止合同依法并不构成违约。对于申请人认为被申请人欠缴涉案房屋的房租7131元构成违约的意见，申请人在本案询问中确认该拖欠租金的时间从2019年12月28日至2020年4月1日。但鉴于双方确认被申请人在2019年12月26日后没有在涉案房屋中居住，且双方于2019年12月28日的微信对话记录、通话录音也反映申请人将多收的2019年12月28日-31日的租金和管理费253.62元退还给被申请人，被申请人于当日搬离涉案房屋，故涉案房屋的租赁合同已解除，申请人关于被申请人欠付涉案房屋租金的主张缺乏理据，不足以反映被申请人违约。对于申请人主张被申请人提前终止租赁合同是出于天气和地域不适而住不惯等原因，并非出于天花脱落的问题，因被申请人对此予以否认并明确其是因涉案房屋天花脱落问题而提前终止合同，而申请人的主张缺乏充分的证据证明，本院不予采纳。综上，原审在涉案房屋的租赁合同解除且被申请人未构成违约的情况下判令申请人向被申请人返还租赁押金，适用法律并无不当，何志红的上述主张不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形，上述再审事由不成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回何志红的再审申请。 审判长  王志钊 审判员  郭敏谊 审判员  梁玉微 二〇二〇年七月九日 书记员  刘 敏