湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初1486号原告：王婵娟，女，1984年9月30日出生，汉族，住武汉市洪山区，户籍地：武汉市洪山区），被告：张振凯，男，1986年10月25日出生，汉族，住武汉市东湖新技术开发区，户籍地：山东省莱芜市莱城区，原告王婵娟与被告张振凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告王婵娟被告张振凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王婵娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金12450元；2.判令被告向原告支付违约金9000元；3.判令被告向原告支付物业水电费1158.6元；4.判令原告不返还被告押金4500元；5.判令被告将房子恢复原状，并粉刷成原来交付的样子，否则需赔偿房屋拆除费4500元及清洁费500元；6.判令被告更换损坏的房屋物件或等价赔偿给原告1070元，并归还房屋钥匙；7.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限从2019年8月3日至2022年8月2日，月租金4500元，每半年末提前3天支付下一半年度租金。被告向原告支付一个月租金4500元作为押金，若被告拖延交租超过7天，原告有权解除合同并没收押金及收回房屋。合同同时约定若一方违约，则应向另一方支付违约金2个月房租9000元。合同签订后，原告体谅被告初期创业不易，给予前期免租一个月过渡，自8月3日开始起算房租。因疫情特殊情况，原告表示愿意减免半个月房租帮助被告过渡，后被告诉其不易，原告又同意减免1个月房租，但被告仍不满意，要求原告承担疫情期间的全部租金，但原告需承担银行贷款、物业费等，无法全部免除被告的租金。被告自2020年2月开始拖欠原告的租金共计12450元，原告多次向被告催要租金无果，要求被告归还房产，被告也拒不归还。原告于2020年4月20日向卓刀泉派出所寻求帮助，同时向被告发出要求其支付租金的通知，但被告依然不支付租金也不归还房产。原告无奈再次向派出所寻求帮助，被告依然不归还钥匙。原告认为，原、被告双方的租赁合同是合法有效的，原告向被告提供了符合合同要求的房屋，被告理应依约及时支付租金，但是被告无理拒不支付租金。被告的行为致使原告的合同目的无法实现，被告的行为严重损害了原告的合法权益，为了维护原告的利益，原告特诉至法院。被告张振凯辩称：被告不应向原告支付12450元租金。2020年1月23日，武汉执行省政府突发公共卫生事件一级响应，封锁整个武汉市至2020年4月8日。封城期间，被告承租的永利国际大厦禁止大厦外的人员出入，大门及房门被贴封条。直至2020年5月2日，武汉疫情风险等级才从一级降为二级，但各区的防控措施依然很严格，酒店行业不能正常营业，且疫情为不可抗力因素，不属于由市场或行业规律导致的商业风险，租金损失不应由被告承担。原告因无法提供合同规定的场所，理应向被告表达相应的歉意或适当的补偿。被告无需向原告支付违约金9000元，且应返还押金4500元。2020年4月底，原、被告都从外地返回武汉，经过协商沟通，原告同意免租一个半月，但附加条件是被告将一年的房租一次性支付，因原告临时变更合同约定，被告无法一次性支付一年房租，双方未能达成一致意见。在此情况下，原告以被告私闯民宅为由报警，在民警的调解下，要求被告限期（2020年4月23日前）搬离。被告从未表示拒绝支付房租或恶意拖欠房租，而是一直与原告商议租金减免事宜，并未违约，原告应当返还被告支付的押金。被告无需向原告支付房屋拆除费及恶意损毁费4500元。房屋租金包括房屋正常使用的折旧及自然损耗，被告并未对房屋进行恶意损坏，仅因工作需要用石膏板做了装修隔断，属于装修行为，合同并没有约定装修后必须由被告拆除。关于物业水电费，被告同意支付租期内相应的水费，但原告应当返还被告预存的电费。物业费属于房租的范畴，封城期间应当由原告承担，与房租一起减免。关于损坏房屋物件的问题，合同第四条约定物品非人为损坏的由原告承担。被告离场时所有设施完好无损，原告也未在房屋交接时说明有人为损坏的物品。在被告离场后，原告在没有向被告确认的情况下，全凭原告一方陈述肆意伪造物品损坏事实，以高于市场价数十倍的价格要求被告赔偿，被告不予认可。关于清洁费用，合同第三条若保洁卫生没有做好，扣除押金中的300元，非原告所说的500元，且前提是原告退还押金的情况下。本院经审查认定事实如下：2019年7月24日，原、被告签订《永利国际房产租赁合同》一份，约定：甲方（原告）将位于武汉市洪山区永利国际大厦1802及1803室出租给乙方（被告）使用，租赁期限自2019年8月3日至2022年8月2日。租金第一个季度，押一付六，首付租金含押金31500元，乙方自承租起按每半年度27000元支付租金给甲方。物业管理费由乙方缴纳。押金为4500元。自签约之日起乙方负担以下费用：水费、电费、燃气费、网费、电话费、停车费、物业费，其他在租赁期间产生的损坏（破坏性墙面、地面、家具、电器等）等由乙方租赁期间产生的费用。乙方必须于每半年度末提前3天支付下一半年度的房租，逾期7日未付，欠交水电费达500元的，甲方有权单方解除合同，收回住房，押金不退。租赁期间，由乙方造成该房屋相关附属设备设施损毁或损坏的，乙方应当负责修缮或赔偿，乙方如需室内装修不得破坏承重墙和原有结构。乙方合同到期时，应提前一个月告知甲方是否续租。如到期后退租，应将租赁房屋按照交租房前卫生原状腾出交还甲方，否则将从押金中扣取清洁费300元整。乙方租赁不满三年的，押金不退。租赁期间，双方不得无故解除合同，如甲、乙方有特殊情况需要提前解除合同，请求方必须提前30天，并支付两个月房租作为违约金。该合同对双方的其他权利义务也进行了约定。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付给被告使用，被告向其支付了2019年8月3日至2020年2月2日半年的租金27000元及押金4500元，被告承租案涉房屋后先作为公司办公室，之后用作酒店前台。2020年1月23日，因新冠××疫情防控需要，武汉封城，各个小区、写字楼等也进行了封控管理。被告承租的案涉房屋无法使用。疫情封城期间，原、被告双方就房租减免等事宜进行了协商，但双方未能打成一致意见。2020年4月，原告向被告发出解除合同通知，要求被告3日内搬离。2020年4月23日，原告收回案涉房屋。被告在承租案涉房屋期间欠缴水费193元、物业费965.6元，上述费用原告已垫付，且被告腾退时未拆除其承租期间所做的石膏板隔断，也未打扫房屋卫生。以上事实有原告提交的《永利国际房产租赁合同》，水费、物业费缴费通知单、缴费发票，《武汉市商品房买卖合同》，微信聊天记录截图，案涉房屋照片，收款凭证，被告提交的现场照片等证据及庭审笔录在案证实。本院认为，原、被告签订的《永利国际房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定履行各自的义务。本案的争议焦点是被告是否构成违约，是否应当向原告支付2020年2月3日至2020年4月23日租金及违约金、物业费、水费、拆除费用、清洁费用、物品更换费用的问题。关于被告是否违约的问题。庭审过程中，被告辩称迟延支付租金系因新冠××疫情的不可抗力因素导致，被告并非恶意拖欠租金，不构成违约，不应支付违约金。根据国家相关政策，应当免除被告疫情期间的租金。本院认为，被告未按合同约定的时间支付租金，构成违约。至于是否应当支付租金及违约金，被告在疫情期间确实无法使用案涉房屋，遭受了一定的损失，本院结合案涉合同实际履行情况，以及疫情对案涉合同履行的影响力大小，根据公平和诚实信用原则，依法酌情免除被告2020年3月3日至2020年4月23日的租金，2020年2月3日至2020年3月2日的租金以被告已支付的押金冲抵；并全部免除其违约责任，无需向被告支付违约金。关于物业费、水费，案涉合同明确约定该部分费用自签约之日起由被告承担，而原告已向物业缴纳被告欠缴的物业费、水费，被告理应将向原告支付其垫付的该部分费用。关于拆除费用及物品更换费用的问题，原告提交了五张维修费发票及一张物品更换的发票、案涉房屋照片，拟证明其收回案涉房屋后拆除及更换物品花费5070元，该笔费用应当由被告承担。从原告提交的照片只能看出被告确实未打扫卫生，但仅凭发票和照片不能够证明原告对案涉房屋进行维修并更换物品，系因被告的原因造成了案涉房屋及附属设施设备损坏，其在无其他证据予以佐证的情况下，要求被告承担该部分费用无事实和法律依据。同时，被告认可其承租期间做了石膏板隔断，腾退时未拆除，本院依法酌情认定被告应承担石膏板隔断拆除费用500元。关于卫生费的问题，案涉合同明确约定若被告未按交付时卫生原状交还房屋，则因在押金中扣取300元卫生费，因被告支付的押金已冲抵租金，故被告需向原告支付卫生费300元。综上所述，原告要求被告支付租金12450元，本院在4500元范围内予以支持，超出部分不予支持，4500元租金由被告已支付的押金冲抵。原告要求被告支付违约金9000元及不退还被告的押金4500元，本院不予支持。原告要求被告支付拆除费4500元，本院不予支持。原告要求被告支付卫生费500元，本院在300元范围内予以支持，超出部分不予支持。原告要求被告支付物业费、水费1158.6元，本院予以支持。原告要求被告支付物品更换费用570元，本院不予支持。原告要求被告赔偿遗失的沙发费用500元，因沙发未遗失且被告已归还原告，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告张振凯向原告王婵娟支付物业费、水费共计1158.6元；被告张振凯向原告王婵娟支付拆除费、卫生费800元；驳回原告王婵娟的其他诉讼请求。本判决指定的给付期间为判决生效之日起五日内。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取315元，由原告王婵娟负担25元，由被告张振凯负担290元。本判决为终审判决。审判员  成婧文二〇二〇年七月二十三日书记员  刘诗婷