浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终1116号 上诉人（原审被告）：华东医药台州有限公司，住所地：台州市东环大道998号2幢、3幢。 法定代表人：吕梁。 委托诉讼代理人：郑承剑，浙江天杭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴双双，该公司办公室主任。 被上诉人（原审原告）：台州市开投设备租赁有限公司，住所地：台州市府中路177号开投大厦2401室-（17-21）。 法定代表人：李志强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：俞健翔，浙江法校律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶钢，该公司员工。 上诉人华东医药台州有限公司（以下简称华东医药公司）因与被上诉人台州市开投设备租赁有限公司（以下简称开投设备公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2019）浙1002民初6109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人华东医药公司上诉请求：撤销台州市椒江区人民法院（2019）浙1002民初6109号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、原审判决未将合同第三条第（二）项第8点的“国家建设”与“一般建设”含义加以区分，在合同含义的理解和认定上存在错误。（一）合同中第8点的约定为“因国家政策、建设等需要拆除或改造已租赁的房屋”，该条款的前提是“国家政策、建设等需要”，关于“国家政策、建设等需要必须是代表“国家”层面的意思表示或行为。（二）本案合同签订后“国家政策”并未发生改变，故可以排除“国家政策”的需要。代表“国家建设”的只能是行政机关（即代表国家）行使的涉及“建设”的具体行政行为或涉及公共利益方面的具体国家建设项目，其他行为或建设项目都不能代表“国家建设”。原审判决提出的“不能因为该地块涉及商业用途即认为不合理”，实际上是对“国家建设”和“一般建设”不加以区分的结果。二、涉案房屋到现在为止都不存在具体的建设项目，原审判决认定涉案房屋存在建设需要是错误的。（一）原审判决将台州中央创新开发建设领导小组办公室（指挥部）（以下简称中央创新区指挥部）于2019年7月26日签发的通知认定为本案租赁合同约定的建设需要的事实是错误的。1、中央创新区指挥部不是房屋所有人，涉案房屋所有人是台州经济开发区土地储备开发中心，向上追溯其所有人是其上级机关台州经济开发区管委会（台州绿心旅游度假区管委会）享有所有权，因中央创新区指挥部与储备中心、管委会之间并无隶属关系，指挥部不存在“收回”涉案房产的物权基础。即便指挥部可以以所有人或所有人授权方的身份要求收回房屋，那也应有合同约定的“国家建设”需要的事实来支撑，而不能将通知本身作为建设需要的依据。2、指挥部所发通知不属于其行使行政管理职权的范畴，通知并无行政约束力，原审判决认定“中央创新区指挥部有权开展涉案房屋的征收工作”与事实不符。一审时，上诉人询问被上诉人，被上诉人明确确认指挥部的通知不是行政管理行为。另外，指挥部的职权来源于《台州中央创新区更新改造实施办法》，根据该办法，指挥部可根据创新区更新改造工作的实际需要，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，适时依法启动国有土地上房屋征收与补偿工作。由于案涉房地产在2015年5月11日已被开发区储备中心收储并完成产权登记，不可能按《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定再次征收与补偿，所以涉案房屋本身的客观现状决定了指挥部无权开展征收工作。3、即便如原审判决所称“中央创新区指挥部有权开展涉案房屋的征收工作”成立，那指挥部也得按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序展开征收与补偿工作，上诉人作为房屋承租人在房屋征收中也享有征收的各项程序权利和获得相应补偿的权利，原审判决在指挥部根本不存在该职权的情况下，以“指挥部有权开展涉案房屋的征收工作”作为指挥部发通知的职权来源，并认为被上诉人无权拒绝指挥部收回房屋的要求不符合客观实际，也是不合法的。（二）原审判决将抽象性、概念性的控制性详细规划、城市设计认定为具的建设需要不符合合同本意，也是对当事人约定事项的无限扩大解释，危及当事人签约预期和交易安全。1、当事人双方签订的租赁合同所涉房屋是具体的、明确的，那么合同约定的建设需要也应该是具体、明确的建设事项，而抽象性、概念性的建设规划不能作为合同所约定建设需要的事由。对于本案而言，具体的建设需要应当是根据《城乡规划法》第三十八条、第四十条之规定，取得了两证即《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的建设项目，否则就不属于合同约定的建设需要。2、“控制性详细规划”和“城市设计”都是城市建设抽象性、概念性方案，所谓“控制性详细规划”系根据《城乡规划法》第二章“城乡规划的制定”、《浙江省城乡规划条例》第二章“城乡规划的制定与修改”、《城市规划编制办法》第二章“城市规划编制内容”第四节“详细规划”制定，《城市规划编制办法》第四十一条对“控制性详细规划”的内容有明确规定，从该规定可以确定“控制性详细规划”只是对JBY091规划管理次单元今后发展的要求，并不涉及具体建设项目。所谓“城市设计”是根据《城市设计管理办法》第十四条规定“重点地区城市设计的内容和要求应当纳入控制性详细规划，并落实到控制性详细规划的相关指标中”，“城市设计”也不涉及具体建设项目。原审判决将一个抽象性、概念性方案认定为具体的建设需要不符合合同本意。3、从探究合同本意，保护交易安全的角度出发，也应当以具体建设项目作为涉案合同约定建设需要的事由，而不能做扩大解释。因认定建设需要涉及到合同会否被终止或解除，并会造成一方（上诉人）巨大损失的问题。法院本应本着谨慎、促进交易、防止损失的善意作出判断。但原审判决以“涉案房屋所在地块的设计包括在上述规划中，属于中央创新区城市建设的一部分……”将抽象规划概念作为合同所指的具体建设需要之认定违背了合同本意，危及到交易安全，对上诉人是不公平的。4、《台州市椒江分区JBY091规划管理次单元控制性详细规划》及《台州中央创新区城市设计》批复时间分别为2019年8月3日和8月15日，而指挥部签发的通知时间在2019年7月26日，被上诉人发出的《搬迁通知》是2019年7月29日，即被上诉人要求上诉人搬迁时这两份文件还没签发。由此可以确定指挥部及被上诉人签发通知时连抽象的建设需要都没有。三、原审判决认定“无证据证明原告向其承诺过该地块可用足三年，故因拆迁产生的商业风险应由被告承担”的理由属于本末倒置，且与合同约定和本案事实不符，该认定理由不能成立。（一）关于三年租期问题，是当事人双方合同约定的事项，租期约定本身就能证明用足三年是被上诉人的承诺。（二）关于拆迁问题，首先，涉案房屋没有发生《国有土地上房屋征收与补偿条例》程序下的合法征收、拆迁情况，原审判决所指拆迁事实不存在。其次，拆迁不属于双方合同约定的建设需要之范畴，不能作为被上诉人解除合同的理由。最后，原审判决所指拆迁，最多是指挥部一个没有具体建设项目为前提的拆房意思表示，其效力与指挥部2019年7月26日所发通知一样，达不到可以证明符合合同约定的建设需要的证明目的。综上，上诉人认为，原审判决认定存在解除合同的情形，事实认定错误，证据不足，判决解除合同违背了诚实信用和保护交易的基本原则，涉案合同应当继续履行。 被上诉人开投设备公司辩称：一、台州市经济开发区管委会于2018年8月21日组织召开的专题会议明确，将案涉厂房委托被上诉人进行管理，但该厂房处于中央创新区改造范围内，存在随时收回的可能性，如市政府或管委会对该地块进行改造时，租赁公司必须无偿退还租赁的厂房，也就是说案涉租赁合同是在该厂房随时可能被拆除的情况下签订的，上诉人对此是知情的。因此，案涉租赁合同才会约定，因国家政策、建设等需要拆除或改造已租赁的房屋，双方应立即终止合同。上诉人应在收到通知期限内，腾空房屋并交还给被上诉人，被上诉人不承担违约责任，不负责另行解决房屋租赁问题。二、根据《台州中央创新区更新改造实施办法》等相关规定，中央创新区指挥部接受市储备中心的委托，组织实施台州中央创新区范围内国有土地收储工作。因案涉房屋在创新区更新改造范围内，现被上诉人已收到中央创新区指挥部发出的通知，要求被上诉人腾房交地，被上诉人无权拒绝指挥部该要求。因此，被上诉人根据案涉租赁合同第三条第（二）项第8点的规定，于2019年11月5日函告上诉人解除合同并要求其腾空厂房。三、台州市人民政府于2019年8月3日作出《台州市人民政府关于同意台州市椒江分区控制性详细规划的批复》，载明台州市自然资源和规划局、台州高新区管委会上报的《关于要求批准台州市椒江分区控制性详细规划的请示》已收悉，原则同意台州市椒江分区控制性详细规划。案涉厂房在规划范围内。控制性详细规划一经批准，就形成约束力，是规划管理的直接依据，是国有土地使用权出让、开发和建设管理的法定前置条件，城乡规划部门必须严格按规划实施管理，建设单位必须严格按规划实施建设。被上诉人认为案涉租赁合同解除条件已成就。另外，上诉人主张其存在损失，并不是其不予腾空房屋的理由。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原告华东医药公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告在合同解除之日起五日内腾退房屋，租金支付至实际腾退之日止。 一审法院认定事实：台州市东环大道998号2幢、3幢房屋所有权人系台州经济开发区土地储备开发中心。2018年6月30日，台州市土地储备中心向中央创新区指挥部出具授权委托书一份，载明：“根据《台州中央创新区更新改造实施办法》（台政办函【2017】93号）第六条规定，我中心全权委托指挥部组织实施台州中央创新区范围内国有土地收储工作，授权委托范围和权限为《台州中央创新区更新改造实施办法》第四条、第五条规定内容，委托期限自签订委托书之日起至台州中央创新区更新改造结束，指挥部无转委托权。” 2018年8月21日，台州经济开发区管委会（台州绿心旅游度假区管委会）组织召开关于原宝石三区厂房委托管理问题的专题会议，开发区审计法规处、财政局、国资办、投资合作局、商务局、国土分局、中央创新区指挥部、开投集团相关负责人和人员参加会议，并达成如下专题会议纪要：为加强土地收储资产的管理，同意将原宝石的厂房委托开投集团下属的开投租赁公司进行管理，时间三年2018年9月1日至2021年8月31日；管委会不再支付管理费用，租赁公司可对外租赁厂房，其管理费用在租金中自求平衡；管委会不再安排修缮经费，原则上按厂房现状进行出租，租赁期间的税费、水电等费用由租赁公司自行承担；该厂房处于中央创新区改造范围内，存在随时收回的可能性，如市政府或管委会对该地块进行改造时，租赁公司必须无偿退还租赁的厂房；在对外出租中，租赁公司必须明确承租方要加强安全生产管理，承担厂房使用过程中的所有安全生产责任。 2018年8月21日，原告开投租赁公司作为出租方甲方与被告华东医药公司作为承租方乙方，签订《租赁合同》一份，载明：1.租赁物情况：名称为宝石三区2号楼局部、3号楼局部；位置在台州市东环大道998号；面积为2号楼厂房3600平方三年，即自2018年9月1日至2021年8月31日止，该房屋2号楼厂房月租金16元/平方米，3号楼宿舍月租金为10元/平方米；2.租赁期限、租金及支付方式。租金为67710元/平方/月，年租金（含税）计812520元，每半年付一次租金，计406260元。3.甲、乙双方的权利义务。甲方于2018年9月1日前将租赁物交付给乙方使用；甲方按现状进行出租，租赁期内房屋的维修由乙方自己负责；甲方收到乙方的租金之日起五个工作日内，开具增值税专票给乙方。乙方已对租赁物产权情况作了充分了解，自愿履行合同项下的全部义务；乙方租赁该房屋的2号楼仅作为药品仓储，3号楼仅作为办公及员工住宿使用；按约定的期限交付租金，及时按规定向有关单位支付应由乙方支付的有关费用，如水电费、物业管理费等；租赁期间，因使用不当损坏租赁物的，由乙方负责修缮，并承担所有费用；租赁期间，防火、防盗、“门前三包”、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行有关部门规定并承担相关责任；乙方有权根据使用用途对租赁物进行合理装修，装修费用由乙方自行承担。租赁期满或合同被解除后，所有已形成附合的装修物（包括建筑物、构筑物、装饰物等）所有权无偿归甲方所有；乙方不得以任何方式擅自将租赁物转租、转让或转借；房屋租赁期内，因国家政策、建设等需要拆除或改造已租赁的房屋，双方应立即终止合同，乙方应在收到甲方通知期限内，腾空房屋并交还给甲方，甲方不承担违约责任，不负责另行解决乙方的房屋租赁问题。4.合同的解除。有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：未经甲方同意，乙方擅自将租赁物转租、转让或转借他人的；乙方利用租赁物进行非法经营的；乙方未征得甲方书面同意改变租赁物用途的；乙方未按合同规定及时向甲方支付租赁逾期超过三个月的。解除合同通知自甲方向乙方的送达地址邮寄送达之日起生效。5.合同终止后的善后事宜。乙方应在本合同期届满或合同被解除后的10天内腾退并返还租赁物，乙方不能按期腾退并返还租赁物的，应向甲方支付自第11天起至实际返还之日止的双倍租金，并支付全年房租的30%违约金给甲方，同意甲方自行接管租赁物并拥有遗留物的处置权。乙方返还租赁物和装饰物应当符合正常使用后的状态，如有损坏（包括装修物），乙方负责修复并赔偿损失。6.甲乙双方签订本合同后，于2018年9月15日前由乙方向甲方缴纳履约保证金50000元，如果乙方没有违约，甲方应于乙方腾退并交还租赁物经甲方验收合格之日起三日内不计息返还履约保证金；乙方有下列行为的，应承担违约责任：…（7）如甲方需自用或因城市建设需要拆迁、改造租赁物，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任，租金则按实际使用时间计算。合同同时约定了其他权利义务内容。 2019年7月26日，中央创新区指挥部向原告发出通知，载明：“因城市开发建设需要，近期需收回原高新区已收储并委托你单位管理的位于台州市东环大道998号1幢、2幢、3幢原宝石三区厂房及土地（东近经通路、南临地，西临东环大道，北临宏鼎），请你单位给予支持和配合，在2019年8月31日前完成腾空交地工作。” 2019年7月29日，原告向被告华东医药公司出具《搬迁通知》，载明：“贵我公司签订的位于宝石三区2号楼厂房3600平方米、3号楼1011平方米工业厂房的租赁合同，租赁期为三年（即自2018年9月1日至2021年8月31日止）。根据合同第三条第二款第8小条约定：房屋租赁期内，因国家政策、建设等需要拆除或改造已租赁的房屋，双方应立即终止合同，乙方应在收到甲方通知期限内，腾空房屋并交还给甲方。甲方不承担违约责任，不负责另行解决乙方的房屋租赁问题。现我公司接到中央创新区指挥部通知，贵公司必须于2019年8月31日之前腾空厂房。” 2019年8月3日，台州市人民政府做出《台州市人民政府关于同意台州市椒江分区控制性详细规划的批复》，载明台州市自然资源和规划局、台州高新区管委会上报的《关于要求批准台州市椒江分区控制性详细规划的请示》已收悉，原则同意台州市椒江分区控制性详细规划，并认为《台州市椒江分区ＪＢＹ091规划管理次单元控制性详细规划》的指导思想与设计原则基本合理，规划结构及布局、土地利用、公告设施配套及市政公用设施等要求符合台州高新区实际，且与周边其他区块的发展相协调，符合上位规划，以及城市蓝线、绿线、黄线等专项规划要求，具有较好的可操作性，深度符合相关技术规定。涉案房屋在规划范围内。 2019年8月15日，台州市人民政府作出《台州市人民政府关于同意台州中央创新区城市设计的批复》，载明台州市自然资源和规划局上报的《关于要求批准台州中央创新区城市设计的请示》已收悉，原则同意该设计，并对中央创新区的城市设计提出要求。 2019年11月5日，浙**顶律师事务所向被告发送律师函，函告2018年8月21日签订的租赁合同根据约定终止，被告在2019年11月30日前腾空厂房交还原告，并要求被告在收到律师函七日内提供厂房腾空计划和后续交接安排。该律师函并已送达给被告。 2019年11月13日，中央创新区指挥部出具《关于台州中央创新区收储土地地面建筑物管理及拆除的函》，确定包括宝石三工区在内的六家单位收储土地及地面建筑物等设施由台州市拆迁服务有限公司管理及拆除，并由该公司组织拆除招标工作。该公司于2019年11月19日发布了招标公告。 被告对租赁场地进行了装修、报批，并实际进行了经营。另查明：原告开投租赁公司确认于2020年2月24日收到华东医药公司支付的租金203130元，其中2020年2月1日起至2020年4月30日止的租金根据市政府相关文件精神给予免除，所支付的203130元租金为2020年5月1日起至2020年8月31日止的租金。 一审法院认为，原、被告之间的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容合法，应为有效。本案的争议焦点是原告要求解除本案租赁合同有无依据。原告主张解除合同是根据租赁合同第三条（二）项第8点的规定：“房屋租赁期内，因国家政策、建设等需要拆除或改造已租赁的房屋，双方应立即终止合同，乙方应在收到甲方通知期限内，腾空房屋并交还给甲方。甲方不承担违约责任，不负责另行解决乙方的房屋租赁问题。”被告主张租赁合同第四条专门规定了合同解除的四种情形，上述第8点的内容未列在合同解除的情形内，故第8点并非合同约定解除条件。一审法院认为，上述第8点确定了合同终止的后果，根据合同法第九十一条第一款第二项规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除。故该条反映的是合同在该情形下解除后导致终止的后果。原告据此主张合同解除并无不妥。故，本案主要要审查的是第8点规定的情形有无存在。 经审理查明，涉案房屋系台州经济开发区土地储备开发中心所有，台州经济开发区管委会（台州绿心旅游度假区管委会）召开专题会议，将涉案房屋委托原告开投租赁公司进行管理，并确定该房屋处于中央创新区改造范围内，存在随时收回的可能性，如市政府或管委会对该地块进行改造时，租赁公司必须无偿退还租赁的厂房。另，根据《台州中央创新区更新改造实施办法》，该办法第四条、第五条市储备中心涉及的工作责任，以书面形式委托中央创新区指挥部负责实施，指挥部可根据创新区更新改造工作的实际需要，适时依法启动国有土地上房屋征收与补偿工作。故中央创新区指挥部有权开展涉案房屋的征收工作。本案原告已收到中央创新区指挥部发出的收回房屋的通知，其无权拒绝指挥部收回房屋的要求。另，原、被告签订的租赁合同中亦明确，因国家政策、建设等需要拆除或改造已租赁的房屋，双方应立即终止合同，被告应在收到通知期限内，腾空房屋并交还给原告，原告不承担违约责任，不负责另行解决房屋租赁问题。被告主张原告要求收回房屋是另做其他商业用途，不具有合理性。一审法院认为，根据台州市人民政府同意的《台州市椒江分区JBY091规划管理次单元控制性详细规划》及《台州中央创新区城市设计》，涉案房屋所在地块的设计包括在上述规划中，是属于中央创新区城市建设的一部分，不能因为该地块涉及商业用途即认为不合理。且被告亦无证据证明原告向其承诺过该地块可用足三年，故，因拆迁产生的商业风险应由被告自行承担。综上，原告要求解除与被告签订的租赁合同，一审法院予以支持。租赁合同解除后，被告应及时腾退房屋。原告确认免除被告2020年2月1日起至2020年4月30日的房租，其中2020年2月份的房租在前期已经支付，且租期已过，2020年3月1日至4月30日的房租确认免除，故被告已支付的2月份的房租可折算为4月30日之后的房租，结合被告另支付了三个月的房租，确定被告已支付2020年5月1日至2020年8月31日的房租。如被告在2020年4月30日之前腾退房屋，原告应返还被告2月份房租2226.08元及后续房租203130元，共计205356.08元；如被告在2020年4月30日之后，2020年8月31日之前腾退房屋，则原告应退还被告自腾退房屋之次日起至2020年8月31日止按每日2226.08元标准计算的房屋占有使用费；如被告在2020年8月31日之后腾退房屋，则被告应支付给原告自2020年9月1日起至实际腾退房屋之日止按每日2226.08元标准计算的房屋占有使用费。另，被告提供了各类合同、转账凭证及各类发票，用于证明其装修房屋、生产经营花费的款项，因被告并未反诉主张赔偿损失，故对该部分证据一审法院不另作分析。综上，原告的诉讼请求合法，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告台州市开投设备租赁有限公司与被告华东医药台州有限公司之间2018年8月21日签订的租赁合同；二、被告华东医药台州有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内腾退台州市东环大道998号2幢、3幢房屋，如被告在2020年4月30日之前腾退房屋，原告应返还被告房租205356.08元；如被告在2020年4月30日之后，2020年8月31日之前腾退房屋，则原告应退还被告自腾退房屋之次日起至2020年8月31日止按每日2226.08元标准计算的房屋占有使用费；如被告在2020年8月31日之后腾退房屋，则被告应支付给原告自2020年9月1日起至实际腾退房屋之日止按每日2226.08元标准计算的房屋占有使用费。案件受理费40元（已减半），由被告华东医药台州有限公司负担。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：租赁合同的解除条件是否成就。台州经济开发区管委会【2018】88号专题会议纪要第四条明确：“该厂房处于中央创新区改造范围内，存在随时收回的可能性。如市政府或管委会对该地块进行改造时，租赁公司必须无偿退还租赁的厂房。”根据该纪要，案涉厂房是存在随时被收回可能的。本案双方当事人的租赁合同第三条第（二）项第1点约定：“乙方（本案上诉人）已对租赁物产权情况作出充分了解，自愿履行本合同项下的全部义务。”第8点约定：“房屋租赁期内，因国家政策、建设等需要拆除或改造已租赁的房屋，双方应立即终止合同，乙方应在收到甲方（被上诉人）通知期限内，腾空房屋并交还给甲方。甲方不承担违约责任，不负责另行解决乙方的房屋租赁问题。”第六条第（二）项第7点约定：“如甲方需自用或因城市建设需要拆迁、改造租赁物，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任，租金则按实际使用时间计算。”根据上述三条约定，可以明确本案上诉人对租赁物产权情况及租赁物随时可能被收回的情况是明知的。上诉人认为被上诉人收回租赁物应以“国家建设”需要为条件。由于双方合同约定了“国家政策、建设等需要”，合同中有“等”的约定，结合专题会议的内容，因此，对“国家政策、建设等需要”的理解包括了市政府或管委会对该地块进行改造的情形。2019年7月26日，中央创新区指挥部以通知的形式要求收回案涉厂房。由于中央创新区指挥部是行政职能部门，能够代表市政府或管委会的意思，上诉人也未提供证据证明市政府或管委会有不同的意思表示，故本案市政府或管委会决定改造租赁物的条件已成就。该条件属于合同约定的“因国家政策、建设等需要改造已租赁房屋”的情形。基于上述理由，本案被上诉人的主张解除租赁合同的条件成就，上诉人主张合同解除条件不成就的理由不能成立。 综上，上诉人上诉理由不足，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人华东医药台州有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈 茜 二〇二〇年七月三十日 代书记员 赵灵仙 ?*ArabicDash?-16-? ?*ArabicDash?-17-?