广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初5264号原告：王××，男，1986年4月10日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：姚国林，广东汇胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎海冰，广东汇胜律师事务所律师助理。被告：夏××，男，1979年5月18日出生，汉族，身份证住址四川省泸州市纳溪区。原告王××诉被告夏××房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王××及其委托诉讼代理人姚国林到庭参加了诉讼。被告夏××经本院公告送达，逾期无正当理由拒不到庭参加活动诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告王××向本院提出诉讼请求，请求判定：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.原告依法没收被告交付的押金6000元；3.被告支付拖欠的租金、水电费等共计72698元；4.被告支付原告逾期付款的资金占用利息（以72698元为基数，按年利率6%计算从2019年9月6日起计至实际清偿之日止）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月底夏××与原告商谈约定，自2018年11月1日起租赁原告位于广州市番禺区××村××大道10号之1二楼东的房屋用于经营，之前其还租用了原告位于前述地址三楼的房屋用于经营。其后双方于2018年11月30日补签《租赁合同》，约定每月租金6000元，押金6000元。后来双方通过微信将租金变更为3000元，每月租金于每月的5号前缴租。被告每月付清水费、电费及有关部门要缴交的费用。双方一直通过微信沟通租赁事宜，期间被告多次有逾期缴纳租金。2019年9月8日双方通过微信确认截止该日被告拖欠的水电费及租金总计为72698元，然被告一直拖着未支付并于2019年9月30日搬空东西设备后就停机不见了，至今还拖欠员工工资，微信催告也拒不支付剩余的租金水电费，该行为严重损害了原告的经济利益。为维护原告的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，望判如所请。被告夏××无到庭应诉，也未作答辩。经审理查明：2004年8月18日，原告与案外人广州市番禺区沙头街××平村经济发展公司签订一份《土地使用租赁合同》，约定：广州市番禺区沙头街××平村经济发展公司将其自有位于沙头街××平村土名“大坑”的土地租给原告使用，该土地面积为4800平方米，租期自2002年12月1日至2032年11月30日。后原告在该土地上自行加盖涉案建筑物，并自编为广州市番禺区沙头街××平村祥平路三街一横3号，后该物业地址在2019年6月经辖区派出所出所重新规划门牌号为××。原、被告签订《租赁合同》一份，约定：原告将位于××村××大道10号之一的二楼东约300平方米租给被告使用，租期为36个月，自2018年11月1日起至2021年11月1日止；租金为每月6000元，合约签订时，被告还应交付押金6000元；被告必须在每月的5号前缴租，如被告在租赁期间拖欠租金超过5天，原告有权收回铺位及没收押金。原告陈述虽然双方书面约定租金为6000元，但实际口头约定收取的是每月租金3000元。诉讼中，原告陈述，当时约定被告承租的厂房是上述地址的是二楼和三楼，每月租金分别为三楼租金6500元和二楼租金3000元。后由于被告生意不好，原告将三楼租金由6500元减少为5500元，而且由于被告在2019年6月份表示只承租二楼，不愿意再承租三楼，故双方才签订了案涉租赁合同，同时将租赁押金从12000元变更为6000元（其中6000元抵扣了所欠的租金），租金为6000元（但实际双方口头约定按3000元收取二楼租金）。本案所追讨的租金及水电费就包含了被告承租三楼时的租金和水电费。截至2019年9月30日，被告总计拖欠原告租金、水电费共计72698元。为证实被告拖欠其租金及水电费的事实以及其上面的陈述，原告提供其（原告微信号：×××）与被告（被告的微信号为×××）自2018年10月20日至2019年10月2日的微信聊天记录，经核实双方的微信聊天内容，本院确认以下事实：1.截止2019年9月30日，被告总计拖欠原告租金、水电费共计72698元（已扣除被告于2019年1月31日转账10000元、2019年4月18日转账15000元、2019年6月6日转账15000元、2019年6月27日以押金抵扣租金6000元、2019年7月26日转账10000元以及2019年9月2日转账10000元）；2.2019年4月起，原、被告协商将三楼的租金自6500元减少为5500元；3.2019年6月24日原、被告口头协商一致同意被告不再承租三楼厂房，租金由原来的8500元变更为3000元，被告原来交的押金由12000元减少为6000元，另6000元押金，原告没有退回，而是抵扣了租金和水电费。但由于被告直至2019年7月才清退三楼厂房给原告，故自2019年8月才开始按3000元标准计租。诉讼中，原告确认涉案的厂房未办理相关的报建手续，也未取得相关的建设用地规划许可证。同时表示，如果法院认定的合同效力与其主张的效力不一致，愿意按照法院认定的合同效力处理。同时，原告还确认已于2019年9月30日被告搬离涉案厂房，原告收回了涉案厂房自行管业。本院认为，一、关于涉案租赁合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案原、被告就租赁位于广州市番禺区沙头街××二、三层厂房订立《租赁合同》因违反了法律的强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”的规定，原告应当返还被告缴交的押金6000元，对于原告主张依法没收被告6000元押金的诉求，没有法律依据，本院不予支持。但由于被告未在本案中主张返还，本院在此不作调处。同时被告也应当将涉案的厂房交还原告管业，现因原告确认已于2019年9月30日收回了涉案厂房，故本院对于租赁合同无效后涉案厂房交还的问题不再作处理。虽然涉案租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，对于原告主张被告支付截至2019年9月30日的占有使用费的诉求，本院予以支持。同时，由于对于被告在涉案厂房占用期间发生的水电费，因被告在微信中也予以确认并同意支付，故对于原告主张被告支付拖欠的水电费的诉求，本院亦予以支持。根据原、被告微信聊天记录显示，截至2019年9月30日，被告尚欠原告水、电费及涉案厂房占用费共计72698元，因此，被告应当向原告支付上述拖欠的水电费及占用费72698元。对于原告主张被告支付逾期付款的资金占用利息的问题，本院认为，因涉案租赁合同无效，双方均有过错，原告主张自2019年9月6日起按年利率6%计算资金占用利息没有法律依据和合同依据，本院不予准许。但考虑到被告确实存在拖欠支付占用费和水电费的行为，故本院认为可自原告起诉之日即2020年4月14日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算资金占用利息至实际清偿之日止）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告王××与被告夏××就租赁位于广州市番禺区沙头街××××大道10—1号二、三层厂房订立的《租赁合同》无效。二、被告夏××应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告王××支付房屋占有使用费、水电费72698元及资金占用利息（利息的计算方法：以72698元为本金，自2020年4月14日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际清偿之日止）。三、驳回原告王××的其余诉讼请求；如义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1768元，由原告王××负担684元，由被告夏××负担1084元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为两年。审 判 长  冷根源人民陪审员  李 禾人民陪审员  付小俐二〇二〇年七月三十日书 记 员  何绮静