辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0791民初91号原告：杨玉敏，女，1956年4月23日出生，汉族，住锦州市松山新区。被告：辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人，住所地锦州市松山新区福州街18号。负责人：周鹏文，清算组组长。委托诉讼代理人：马书航，辽宁永字律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏保证，清算组成员。被告：张玉军，男，1962年4月20日出生，住沈阳市皇姑区。被告：朱秀娟，女，1967年3月11日出生，住沈阳市皇姑区。原告杨玉敏与被告辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人（以下简称恒缘公司管理人）、被告张玉军、朱秀娟所有权确认纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨玉敏，被告恒缘公司管理人的委托诉讼代理人魏保证、马书航到庭参加诉讼。被告张玉军、朱秀娟经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告杨玉敏向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告对其在恒缘公司购买的坐落于家中经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区8-27号房屋享有所有权；2、确认原告购买该房屋的权利优于被告（张玉军、朱秀娟）对于该房屋所设定的抵押权；3、被告恒缘公司管理人应配合原告办理房屋产权登记，并承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2010年1月26日与原辽宁恒缘房地产开发有限公司（以下简称恒缘公司）签订商品房委托代建协议，购买了恒元公司开发的坐落于锦州经济技术开发区房屋，向恒缘公司交付首付购房款100,000.00元，并与于2010年12月13日交付房屋尾款119,286.00元。合计购房款219,286元。2011年9月3日购买了逸海蓝湾小区车库门牌号为××一处，实际面积为21.5平方米，车库总价为115,000.00元。房款和车库款总计334,286.00元。但因为原告购买的房屋被恒缘公司抵押给了被告（张玉军、朱秀娟），办理了在建工程抵押登记，致使原告无法办理房屋产权证。原告认为，原告购买了房屋，缴纳了全款，并办理了入住，缴纳了水电、煤气、电梯费、物业费等相关费用，取得了房屋钥匙，实际占有该房屋，理应是该房屋的合法所有权者。原告购买该房屋是基于生存的需要，恒缘公司与被告（张玉军、朱秀娟）是因经济往来形成的抵押权，是一种商业行为。原告基于生存需要购买该房屋的权利应高于被告（张玉军、朱秀娟）基于商业行为对该房屋设定的抵押权。故提出上述诉讼请求。原告向本院提供了下列证据材料：1、2010年1月26日团购方辽宁医学院（杨玉敏）与建筑方辽宁恒缘房地产开发有限公司签订的团购期房协议（复印件）；2、购房款的收款收据复印件2张（复印件）；3、2011年1月21日办理入住的收款收据复印件5张（复印件）。证明原告买房的事实，原告交房款的事实，办理入住的事实，缴纳煤气、水、电、取暖、物业等相关费用。被告恒缘公司管理人辩称，对原告的诉求没有异议，原告依据以及事实理由与管理人掌握的基本一致，庭前已经核实基本信息，请求法院公正判决。被告恒缘公司管理人未向本院提交证据。为查明事实，本院调取了下列证据：1、恒缘公司及辽宁天邦投资有限公司向房产管理部门提交的借款合同、抵押登记申请表、抵押权登记审批表、股东会决议等，证明包括本案涉及的房屋因借款合同而设定抵押情况。2、锦州市中级人民法院（2014）锦民一破字第00001号民事裁定书、民事决定书，证明恒缘公司进入破产程序并由锦州市中级人民法院指定清算组，由该清算组担任该公司管理人。3、沈阳市工商事务咨询中心档案材料，包括公司登记备案申请书、关于解散辽宁天邦投资有限公司股东会决议、清算报告、公司注销登记申请书，公司注销登记审核表、企业登记证照颁发及归档记录表等。经庭审质证，原告提交的证据1-3来源合法，能够证明原告与被告之间房屋购买的过程和全款缴纳并办理入住的事实。本院依职权调取的证据来源合法，能够证实辽宁天邦投资有限公司与恒缘公司的借款和抵押情况，恒缘公司已经进入破产程序，辽宁天邦投资有限公司办理了注销，由被告张玉军、朱秀娟对公司的债权债务承担相应责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：恒缘公司开发建设了坐落于锦州经济技术开发区逸海蓝湾小区，于2010年8月27日取得商品房预售许可证。2010年1月26日，原告杨玉敏购买恒缘公司开发的逸海蓝湾房屋一户，签订团购期房协议，2010年12月13日房屋尾款交付完毕，并确定房号为8-27号，并于2011年1月21日缴纳了水、电、煤气、电梯、物业等费用，办理了入住手续。2012年5月24日，辽宁天邦投资有限公司作为贷款人，恒缘公司作为借款人签订了借款合同，恒缘公司从辽宁天邦投资有限公司处借款1,000万元，恒缘公司用包括原告购买的房屋在内的逸海蓝湾小区64户房屋作抵押，并到锦州市房屋产权监理处办理了房屋在建工程抵押权登记。另查明，申请人刘武向锦州市中级人民法院申请对辽宁恒缘房地产开发有限公司进行破产，锦州市中级人民法院于2013年12月23日作出（2014）锦民一破字第00001号民事裁定书，裁定对刘武提出的破产申请本院予以受理。并于同日作出（2014）锦民一破字第00001号决定书，指定成员组成清算组，担任辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人。辽宁天邦投资有限公司已就其本案所涉借款向管理人提出了债权登记申请。再查明，辽宁天邦投资有限公司股东为张玉军、朱秀娟。该公司于2016年6月27日经沈阳市沈河区市场监督管理局核准注销登记。登记备案的清算报告载明：1、公司与清算有关的业务均已清理完毕。2、公司税款已清缴完毕。3、公司债权债务均已清理完毕。4、公司清偿债务后的剩余财产已按《公司法》及公司章程的规定清理完毕。公司注销后若出现债权债务纠纷，由全体股东按照原出资比例承担相应责任。本院认为，原告与恒缘公司签订的团购协议系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，亦不违反效力性强制性规定，故该协议合法有效。原告依协议约定支付了全部房款，办理了入住，具有对该房屋的物权期待权。综合本案案情和针对恒缘公司的系列案件，原告主张对案涉房屋拥有所有权，理由正当，本院予以支持。关于优先权问题，虽然恒缘公司以包括本案所涉房屋在内的在建工程抵押取得辽宁天邦投资有限公司借款，但原告与恒缘公司签订了团购协议，原告依协议约定已支付了全部房款，并且团购协议先于抵押借款合同订立，在基于生存权而形成的购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应当优先保护购房消费者的利益，房屋买受人的权利优先于抵押权人的抵押权。现原告请求确认其购买房屋的权利优先于辽宁天邦投资有限公司设定的抵押权，应予以支持。关于原告要求被告恒缘公司管理人协助其办理房屋产权登记手续问题，被告恒缘公司管理人对原告该诉求亦无异议，在案涉房屋具备产权登记条件时，被告恒缘公司管理人应当协助原告办理房屋所有权登记手续，故对于该项请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条，第一百六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条的规定，判决如下：一、坐落于锦州经济技术开发区房屋归原告杨玉敏所有；二、原告杨玉敏购买坐落于锦州经济技术开发区房屋的权利优先于辽宁天邦投资有限公司在该房屋设定的抵押权；三、辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人协助原告杨玉敏办理坐落于锦州经济技术开发区房屋所有权登记手续。案件受理费50元，公告费50元，由辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  王锦鹏人民陪审员  卢英芹人民陪审员  吴美群二〇二〇年七月三日书 记 员  陈 颖