浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初3963号 原告：宁波银隆商业管理咨询有限公司。统一社会信用代码：91330205793034330K。住所地：浙江省宁波市江北区德记巷3号。法律文书送达地址：浙江省宁波市高新区研发园C区12幢4楼。 法定代表人：方宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈乐、何静，浙江素豪律师事务所律师。 被告：蔡某某，男，1976年11月2日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区老实巷4号508室，法律文书送达地址：浙江省宁波市海曙区老实巷4号508室。 委托诉讼代理人：蔡仁寿（系被告之父），1950年6月10日出生，汉族，户籍所在地浙江省象山县定塘镇渡头村兴定路87号，现住浙江省宁波市海曙区老实巷4号508室。 原告宁波银隆商业管理咨询有限公司与被告蔡群辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法由审判员曹建波适用简易程序于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告宁波银隆商业管理咨询有限公司委托诉讼代理人何静，被告蔡群辉委托诉讼代理人蔡仁寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁波银隆商业管理咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同》，被告立即腾退房屋；2.判令被告支付自2019年11月1日至2019年12月5日的租金共计14652元；3.判令被告按合同第二十七条第7款的约定，向原告支付违约金44535元，且已缴纳的42716元保证金不予退还；4.判令被告按合同第八条第5款的约定，向原告支付已享受的装修免租租金24321元；5.判令被告按合同第五条第5款的约定，向原告支付已享受的租金折扣金额12128元。事实和理由：原、被告于2017年8月22日签订了《租赁合同》一份。约定，原告将位于宁波市海曙区日新街105号亿彩购物中心1F-13号房屋租赁给被告；租赁期限从2017年11月1日至2020年10月30日，并约定给予第一年租金折扣12128元、装修期61天免交租金的优惠。此外，合同对被告需缴纳的租金、物业费等各项费用的支付金额、支付时间、支付方式等均作了明确约定，并约定了双方的权利义务以及需承担的违约责任。签约后，原告按约向被告交付了房屋。现被告因自身原因不再经营商铺，但自行将商铺上锁并放置个人物品于商铺内。为此，现提起诉讼。 被告蔡群辉辩称，被告于2019年初发病抢救后住院，经检查患有脑梗死，目前由父母在家照顾，且有一个尚在读书的女儿需要照顾。被告无法继续履行合同主要原因是被告病重，属于不可抗力，希望法院能够酌情考虑。被告在经营中因原告管理不善导致被告所在店铺经常出现如停电等问题，造成被告经营损失。租赁合同中的违约责任显示原、被告双方权利、义务不平等，违约金过高，希望法院依法调低。被告生病后，被告家属曾多次找到原告，就租赁事宜要求协商，但被原告拒绝。此外，被告从未对租赁商铺上锁。 经审查，本院对本案事实认定如下：2017年8月22日，原告宁波银隆商业管理咨询有限公司与被告蔡群辉签订《租赁合同》一份。约定：原告将位于宁波市海曙区日新街105号亿彩购物中心1F-13号商铺出租给被告开设鳗生活品牌餐饮，租赁面积117.27平方米，租期自2017年11月1日至2020年10月31日止，装修期自2017年9月1日至2017年10月31日止，交付日为2017年8月31日；装修期内被告无须支付租金，如因被告违约导致租赁合同提前解除的，被告应于租赁合同解除时向原告补足装修期内的租金，装修期租金按经营第一年折扣前的固定租金标准收取；2017年11月1日至2018年10月31日、2018年11月1日至2019年10月31日的单位租金为3.4元/天/平方米、季度租金为36383元、年度租金为145532元，2019年11月1日至2020年10月31日的单位租金为3.57元/天/平方米、季度租金为38202元、年度租金为152809元；为扶持原告经营，其中第一年租金折扣金额为12128元；如因被告的原因导致合同终止或解除的，除合同约定的违约责任外，被告应当向原告返还已享受的租金折扣金额；租金以3个月为一个支付周期，第一期租金（收费期为2017年11月1日至2018年1月31日）33351元被告应于合同签订后三日内支付给原告；物业标准费为18元/月/平方米，以3个月为一个缴费期，无公共能耗费；租赁保证金为36383元、物业费保证金为6333元；保证金仅作为被告遵守租赁合同的保证，原告及物业管理单位有权从保证金中扣除被告拖欠的租金、物业费或其他费用、被告应承担的赔偿、违约金、原告及物业管理单位代被告承担的赔偿等；原告根据租赁合同的约定解除租赁合同的，或未经双方协商一致被告单方面提前解除合同的，被告已付的租金、物业费、公共能耗费、保证金及其他费用均不退还；同时，被告还须向原告支付相当于三个月的租金和三个月的物业费、公共能耗费之和的金额作为违约金；被告违反租赁合同约定逾期支付租金、物业费、租赁保证金（包括未补足租赁保证金）、物业费保证金、能耗费及租赁合同约定的任何费用的，逾期超过三十日，原告有权解除合同；原告根据租赁合同的约定解除租赁合同时，租赁合同自被告收到解除通知之日起解除；双方另约定了房屋装修、返还、违约责任等权利义务内容等。签约后，被告蔡群辉按约支付了租赁保证金36383元、物业费保证金为6333元，截止2019年10月31日的租金，以及截止2019年11月30日的物业费，此后租金至今未付。2019年10月20日，被告蔡群辉关闭商铺，但留置部分物品。2020年6月中旬，被告将商铺物品清空，原告予以收回。 另查明，被告蔡群辉于2019年1月，因患脑梗、高血压、肢体麻木住院，目前正在康复中。2019年12月23日，原告曾就本案向本院提起诉讼，同月26日本院将诉讼材料等送达于被告。2020年2月，原告因疫情已撤回该案起诉。 又查明，2020年3月26日，案涉房屋产权人宁波荣耀置业有限公司出具《委托授权书》一份。载明，其认可原告宁波银隆商业管理咨询有限公司与被告蔡群辉于2017年8月22日签订了《租赁合同》，并委托宁波银隆商业管理咨询有限公司以其名义，依该《租赁合同》约定向被告蔡群辉起诉催讨租金、追究其违约责任等《租赁合同》项下的各项权利。 上述事实，有原告提供的《租赁合同》、《房产证》、《委托授权书》，被告提供的宁波明州医院疾病诊断证明书，以及原、被告庭审陈述在卷佐证。证据经庭审质证及本院审查，予以确认。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，除部分条款外，合法有效，双方均应按约全面实际进行履行。被告未按约向原告支付2019年11月起租金的行为，已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《租赁合同》约定，被告违反租赁合同约定逾期支付租金30日以上的，原告可提前解除合同，故原告依约享有解除合同的权利。依据《合同法》第九十六条的规定，原告解除合同应当通知被告，合同自通知到达被告时解除，故本院以原告第一次提起诉讼时本院向被告送达诉讼材料之日，即2019年12月26日视作合同解除之日。合同解除后，依照合同约定被告应将商铺予以腾退并返还原告。鉴于被告已于2020年6月中旬将商铺腾空，原告已实际收回，故对原告要求被告腾退商铺的诉请，不再处理。因被告未付2019年11月起的租金，原告要求被告支付自2019年11月1日起至2019年12月5日止的租金14652元（注：3.57元/天/㎡×117.27㎡×35天）的诉讼请求，与事实相符，于法有效，本院予以支持。对于装修免租期的租金及被告已享受的租金折扣，系原告对被告守约行为的优惠，如被告违约，则不享有上述优惠，本院认为未违反法律规定，故原告要求被告支付已享受的装修免租租金24321元及被告已享受的租金折扣金额12128元，本院予以支持。原告要求没收保证金的诉请，因合同明确约定保证金为“被告遵守租赁合同的保证”，属履约保证性质，不属法律明确规定可予没收的法律性质项目范畴，如定金；且涉案合同中没收保证金的约定条款，与“保证金仅作为被告遵守租赁合同的保证，原告及物业管理单位有权从保证金中扣除被告拖欠的租金、物业费或其他费用、被告应承担的赔偿、违约金、原告及物业管理单位代被告承担的赔偿等”中的保证金可抵扣违约金约定，前后矛盾，故没收保证金的约定条款应归无效，本院对原告的该项诉请不予支持。为减轻讼累，本院将应退给被告的保证金予以直接抵扣。原告要求被告支付违约金44535元的诉讼请求，根据《租赁合同》违约金条款的计算方法[注：3个月租金（3.57元/天/㎡×117.27㎡×92天）+3个月的物业费、公共能耗费（18元/月/㎡×117.27㎡×3月）＝44848.77元，大于诉请的44535元]，可予支持。至于被告认为其生重病属不可抗力可不予交租金的抗辩主张，于法无据，本院难以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下： 一、确认原告宁波银隆商业管理咨询有限公司与被告蔡群辉于2017年8月22日签订的《租赁合同》于2019年12月26日解除； 二、被告蔡群辉向原告宁波银隆商业管理咨询有限公司支付租金14652元； 三、被告蔡群辉向原告宁波银隆商业管理咨询有限公司支付违约金44535元； 四、被告蔡群辉向原告宁波银隆商业管理咨询有限公司支付装修免租租金24321元； 五、被告蔡群辉向原告宁波银隆商业管理咨询有限公司支付租金折扣12128元； 上述二、三、四、五项合计，被告蔡群辉共应支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司95636元，扣减原告应返还被告的租赁保证金36383元、物业费保证金6333元后，须支付52920元，于本判决生效之日起十日内付清； 六、驳回原告宁波银隆商业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3067元，减半收取1533.50元，由原告宁波银隆商业管理咨询有限公司负担946.50元，由被告蔡群辉负担587元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 曹建波 二〇二〇年七月三十日 代书记员 谢建英 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 ?