江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终4489号上诉人（原审被告）：李迎娣，女，1987年1月12日出生，汉族，住江苏省新沂市。上诉人（原审被告）：李同飞，男，1987年6月29日出生，汉族，住江苏省新沂市。二上诉人共同委托诉讼代理人:章淞研，北京市康达（苏州）律师事务所。被上诉人（原审原告）：刘小丽，女，1984年3月10日出生，汉族，住江苏省新沂市。被上诉人（原审原告）：赵伟，男，1982年11月7日出生，汉族，住江苏省新沂市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：宋宝娟，江苏苏沂律师事务所律师。上诉人李迎娣、李同飞因与被上诉人刘小丽、赵伟房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2018）苏0381民初7276号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李迎娣、李同飞共同上诉请求：一、依法撤销原审判决发回重审，或予以改判；二、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定事实不清。上诉人已经履行了支付28万元余款的义务，一审法院却判令上诉人再次支付28万元，无事实和法律依据。一手交易的产权人白月轩、朱怀敏是二手交易的出卖人主动联系找来的，是帮助其兑现过户承诺的受托人，受托人的行为后果和相关责任均应当由被上诉人负担。被上诉人是房屋买卖居间合同中的甲方，上诉人向其委托人白月轩、朱怀敏交付28万元款项，就等于向被上诉人交付。后期银行截留朱怀敏卡内28万元，款项的后果应当由被上诉人负担。二、一审法院适用法律错误。一审法院在错误认定事实的基础上，错误的适用法律。被上诉人刘小丽、赵伟共同答辩称：一审法院审判程序合法，认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立。1、一审法院对本案案件事实认定正确，证据确实充分。一审法院判决确认上诉人与被上诉人之间于2018年5月24日签订的《房屋买卖居间合同》有效事实清楚，证据确实充分。一审法院经依法审理查明，本案涉案房产虽登记在朱怀敏、白月轩名下，但该房产已由被上诉人于2013年1月24日于朱怀敏、白月轩处购买，并一直由被上诉人居住至今。上诉人李迎娣、李同飞与被上诉人在新沂优房房产经纪有限公司居间介绍下签订房屋买卖居间合同，合同系双方真实意思表示。对此，白月轩在庭审中亦明确表示自己只是名义上的房屋卖主，上诉人与被上诉人之间具有真实的房屋买卖法律关系。本案房屋买卖合同履行过程中，白月轩与新沂优房房产经纪有限公司作为主要参加者，其陈述符合事实情况且能够相互印证，且上诉人与被上诉人之间磋商及订立房屋买卖合同时均有中介方优房房产参与，应当推定上诉人对本案涉案房屋的产权登记在朱怀敏、白月轩名下的事实及被上诉人在朱怀敏、白月轩处购买房产的事实是明知的，上诉人明知与其订立房屋买卖合同的相对方就是被上诉人，双方当事人之间存在真实有效的房屋买卖法律关系。2、双方应当按照约定履行合同义务。新沂优房房产经纪有限公司在庭审中称，关于28万元贷款事项的所有权人是李迎娣、李同飞，并委托白月轩支付给被上诉人，但上诉人尚未将剩余28万元购房款支付被上诉人，白月轩亦未向被上诉人支付该款项，故上诉人依约应继续履行。3、经济适用房禁止上市交易系管理性强制规定，违反该规定并不导致合同无效。退一步说，即使当时被上诉人与白月轩之间签订的合同被认定为无效，但该五年禁止交易期限已过，合同无效的情形已经消失，合同即为有效合同。4、一审中，白月轩认可其于2018年8月5日在新沂优房房产经纪有限公司向李迎娣出具28万元借条一张并承诺在4个月内偿还款项，白月轩与李迎娣之间形成民间借贷关系，李迎娣向白月轩支付的28万元与本案无关，其仍应当向被上诉人支付购房款。综上所述，一审法院审判程序合法，认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立。刘小丽、赵伟向一审法院提出诉讼请求：请求依法确认2018年5月24日双方签订的新沂市房屋的《房屋买卖居间合同》合法有效。2、请求依法判令李迎娣、李同飞支付刘小丽、赵伟购房款28万元及违约金7.8万元，合计35.8万元。案件受理费由李迎娣、李同飞负担。一审法院查明：2013年元月24日，案外人朱怀敏、白月轩与赵伟、刘小丽签订二手房买卖合同，朱怀敏、白月轩将位于新沂市房屋以216000元的价格卖给刘小丽、赵伟，且该房款已付清，房屋已交由赵伟、刘小丽居住。2018年5月24日，刘小丽（甲方）与李迎娣（乙方）、新沂市优房房产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》一份，主要内容为：甲方刘小丽将位于新沂市房屋出卖给乙方李迎娣，总价款为39万元；乙方同意在合同生效当日内向甲方支付定金1万元，于网签当天支付购房款10万元，剩余房款28万元由乙方委托丙方办理商业贷款，此款办理完房屋所有权抵押手续后由银行直接支付给甲方，如果贷款不能办理或银行确定的金额少于本合同约定的金额，乙方于过户前一次性补足。双方如有一方拒绝履行合同或解除合同，违约方向另一方支付该合同确定的房款总额的20%作为违约金。合同签订的当日，李迎娣按照合同约定向刘小丽支付房款定金1万元，后又支付购房款10万元。于2018年7月10日涉案房屋过户至李迎娣、李同飞名下，应银行要求，李迎娣、李同飞以过户到其名下的房产抵押贷款28万元，以受托支付方式支付至朱怀敏账户，因白月轩拖欠新沂市农村商业银行贷款，新沂市农村商业银行扣留卡内的28万元，作为白月轩清偿其在该行的拖欠贷款。刘小丽、赵伟以没有实际收到李迎娣、李同飞付清下余房款为由，拒不交付房屋。案件审理过程中，白月轩到庭，对以上房屋交易的过程及贷款和28万元扣留情况均予以认可。同时，也认为自己只是名义上的房屋卖主，实际房屋已由其卖给刘小丽、赵伟，刘小丽、赵伟与李迎娣、李同飞房屋买卖真实有效，自己对新沂农村商业银行扣留28万元还贷也表示无可奈何。一审法院认为，刘小丽与李迎娣于2018年5月24日签订的《房屋买卖居间合同》是双方真实意思表示，其房屋买卖合同有效，因此，双方应当按照约定履行义务。李迎娣、李同飞应该将下余房款28万元实际支付，刘小丽、赵伟也应依照合同将该房屋交付，李迎娣、李同飞在新沂市农村商业银行抵押贷款以及贷款被扣留的情况其应与朱怀敏、白月轩协商解决，如协商不成，可另案起诉。李迎娣、李同飞以抵押贷款筹集28万元房款的方式，刘小丽、赵伟事先知情，因抵押贷款出现变故，导致28万元房款给付不能，不能视为李迎娣、李同飞违约，因此刘小丽、赵伟以李迎娣、李同飞不能付清房款为由而要求支付违约金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》三十二条、第六十条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决：一、确认刘小丽与李迎娣之间于2018年5月24日签订的位于新沂市《房屋买卖居间合同》有效。二、李迎娣、李同飞于本判决发生法律效力之日起二十日内给付赵伟、刘小丽剩余购房款28万元。三、赵伟、刘小丽应于收到李迎娣、李同飞交付的购房款后二十日内腾空位于新沂市房屋，并将该房屋交付给李迎娣、李同飞。四、驳回赵伟、刘小丽其他诉讼请求。案件受理费6670元，保全费2320元，合计8990元，由李迎娣、李同飞负担。二审期间，上诉人提供白月轩与中介公司销售人员的通话录音整理文字稿一份，以证明白月轩已经证实：1、被上诉人找来白月轩夫妇帮助其完成过户的义务。2、上诉人与被上诉人以及朱怀敏、白月轩三方已经达成了余款由上诉人贷款交付至朱怀敏、白月轩账户，再由被上诉人持朱怀敏的银行卡前去支取的合意。被上诉人在款项被冻结之前已经实际持有了朱怀敏的银行卡并知晓银行卡的密码，且事前被上诉人也曾持朱怀敏的银行卡前去银行取钱，落实了该银行卡可以正常使用的事实。3、余款28万元因被上诉人所找来协助其过户的原房主朱怀敏、白月轩隐瞒了其拖欠贷款银行30余万元借款的事实而导致了被上诉人没有实际取得上诉人贷款的28万元，但该后果的出现是被上诉人因为没有对前手交易没有履行依法过户的义务以及其所委托协助过户的原房主白月轩个人原因导致的，与上诉人无关。一审法院判决已经确认了上诉人没有过错的事实，因此不应当再次判决上诉人重复支付28万元的余款。被上诉人质证称，对证据的三性均有异议，该录音存在套话情形，并非白月轩的真实意思表示，对其真实性不予认可。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，刘小丽与李迎娣签订的《房屋买卖居间合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。关于本案纠纷产生的责任承担问题。作为房屋的买受人，李迎娣、李同飞已经按照合同的约定支付了房屋首付款并办理了抵押贷款，房屋已经交付至李迎娣并进行了产权变更手续，作为买方，其付款义务已经完成。刘小丽、赵伟没有实际拿到购房款的原因是由于涉案房屋原系登记在案外人朱怀敏、白月轩名下，在涉案房屋的交易过程中，银行发放的贷款在进入朱怀敏账户后因白月轩拖欠银行款项致使购房款被冻结、扣划所致，对此，本院认为，应当由刘小丽、赵伟承担相应的责任。首先，按照正常的房屋买卖流程来说，涉案房屋应当先由朱怀敏、白月轩名下过户至刘小丽、赵伟名下，再过户至李迎娣名下，房屋没有及时从朱怀敏、白月轩名下过户至刘小丽、赵伟名下是产生本案纠纷的主要原因。而李迎娣和李同飞对此是无过错的，刘小丽和赵伟应当对没有及时过户即出卖房屋的行为承担相应的责任。其次，从双方当事人及白月轩在法院的陈述内容来看，白月轩主张系赵伟让其出面协助办理过户手续，赵伟亦认可其曾拿着中介给的朱怀敏的银行卡去银行查看过，再结合当事人在一、二审中提供的录音内容来看，可以认定，对于由李迎娣、李同飞以涉案房屋作为抵押贷款先将余款交付至朱怀敏的账户，再转给刘小丽、赵伟的支付方式，三方是经过合意并认可的。李迎娣方委托银行将余款交付至朱怀敏账户应当视为其完成了支付购房款的义务，故对于刘小丽、赵伟要求其继续支付余款28万元的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人李迎娣、李同飞的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省新沂市人民法院（2018）苏0381民初7276号民事判决第一项“确认刘小丽与李迎娣之间于2018年5月24日签订的位于新沂市《房屋买卖居间合同》有效”；二、撤销江苏省新沂市人民法院（2018）苏0381民初7276号民事判决第二项“李迎娣、李同飞于本判决发生法律效力之日起二十日内给付赵伟、刘小丽剩余购房款28万元”；三、撤销江苏省新沂市人民法院（2018）苏0381民初7276号民事判决第三项“赵伟、刘小丽应于收到李迎娣、李同飞交付的购房款后二十日内腾空位于新沂市房屋，并将该房屋交付给李迎娣、李同飞”；四、撤销江苏省新沂市人民法院（2018）苏0381民初7276号民事判决第四项“驳回赵伟、刘小丽其他诉讼请求”；五、驳回刘小丽、赵伟的其他诉讼请求。一审案件受理费案件受理费6670元，保全费2320元，合计8990元，由刘小丽、赵伟负担5000元，由李迎娣、李同飞负担1670元；二审案件受理费5500元，由刘小丽、赵伟负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  崔金城审判员  孟 娟二〇二〇年七月十八日书记员  陆滢冰