安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1102民初1324号原告（反诉被告）：黄金龙，男，1990年10月5日出生，汉族，住安徽省明光市。委托诉讼代理人：张垚，安徽知秋律师事务所律师。被告（反诉原告）：滁州市潮品汇商业管理有限公司，住所地安徽省南谯区滁州市花山西路520号商业，统一社会信用代码91341100MA2TBF8P3C。法定代表人：张本龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶泥，安徽江安律师事务所律师。原告（反诉被告）黄金龙诉被告（反诉原告）滁州市潮品汇商业管理有限公司（以下简称潮品汇商管公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄金龙及其委托诉讼代理人张垚，被告（反诉原告）潮品汇商管公司的委托诉讼代理人叶泥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄金龙向本院提出诉讼请求：1、判令潮品汇商管公司赔偿2019年11月30日至2020年3月28日的租金7840元及物业管理费3360元；2、判令潮品汇商管公司退还保证金10000元；3、判令潮品汇商管公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年3月21日，黄金龙与潮品汇商管公司就乐彩城商场4楼4f-20商铺租赁达成合同，合同约定：租赁期限为2019年3月29日至2020年3月28日，租金1960元/月，综合管理费840元/月。黄金龙当日按合同约定将年租金23520元、管理费10080元及保证金10000元转账给潮品汇商管公司。黄金龙2019年11月13日因生病在家休养。2019年11月24日正常营业时被潮品汇商管公司负责人口头告知要求清场，将商铺收回，并于2020年1月6日送达清场通知。黄金龙认为潮品汇商管公司私自违约，未按合同履行相应的义务，侵犯其合法权益，后双方协商无果，黄金龙提起诉讼。起诉后，黄金龙当庭增加一项诉讼请求：判令潮品汇商管公司自2020年4月1日至2020年6月1日按安徽餐饮行业平均工资标准即109.7元/日支付其扣押黄金龙物品的停业损失6582元。被告（反诉原告）潮品汇商管公司辩称：黄金龙的主张并无事实和法律依据。黄金龙一再擅自停业，违反租赁合同约定，应当承担合同约定的违约责任。潮品汇商管公司曾向黄金龙发出解除合同的通知，告知相关义务及权利，且潮品汇商管公司后又数次通知黄金龙，但黄金龙始终无动于衷，显属错误，黄金龙违反合同约定，潮品汇商管公司有权行使合同约定的权利，解除合同、收回店铺、对黄金龙缴纳的租金、综合物业管理费及保证金不予退还。综上，潮品汇商管公司提起反诉，请求：1、判令解除黄金龙与潮品汇商管公司于2019年3月22日签订的《租赁合同》：2、判令黄金龙支付违约金5880元（1960元/月×3个月）；3、判令黄金龙支付解除租赁合同后的实际占有使用费4769元（2020年3月13日至2020年5月26日为65元/日×73日，此后按此标准计算至移交租赁物完好无损时止）；4、判令黄金龙承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年3月21日，潮品汇商管公司与黄金龙签订潮品汇美食城商铺号4F-20《租赁合同》一份，确定由黄金龙承租潮品汇商管公司商铺经营“鱼多多”餐饮服务，合同约定了双方的权利义务。2019年10月3日，黄金龙因未能关闭铺内燃气明火，出现安全隐患，潮品汇商管公司向其发出警告通知，并处罚500元，其保证不再发生类似事件。2019年10月29日，黄金龙向潮品汇商管公司出具《承诺书》，承认2019年10月29日至2019年11月8日（共10天）期间已停业，并保证在2019年11月8日前正式营业，若逾期正常营业则自愿放弃商铺剩余租金及商铺保证金。2019年11月1日，潮品汇商管公司依据《租赁合同》第九条第（一）款第（5）项的规定，向黄金龙发送《解除〈租赁合同〉通知书》，第一次明确告知，因为黄金龙的行为构成违约，《租赁合同》于2019年11月1日解除，同时告知其限期交还租赁物。2019年12月15日，潮品汇商管公司向黄金龙发出《通知》，要求其在2019年12月17日开店营业，若逾期则解除合同，并交还租赁物，但黄金龙未能按期开店经营。2020年1月6日，潮品汇商管公司在黄金龙未能履约的情况下，向其发出《清场通知》，要求黄金龙在2020年1月10日清场。2020年3月13日，潮品汇商管公司再次向黄金龙发出《解除〈租赁合同〉通知书》，再次明确合同解除日期为2020年3月13日，并要求其在2020年3月16日将其强占的租赁物交还。黄金龙没有按约履行其义务，且其行为严重违反合同的约定，构成根本违约，其将不能营业的原因归结为生病在家休养，理由不能成立，其自2019年11月停业至今给潮品汇商管公司造成了损失，理应承担违约责任并赔偿。原告（反诉被告）黄金龙针对反诉辩称：一、双方签订的租赁合同期间是2019年3月29日至2020年3月28日。2019年11月中旬，黄金龙因病在家休息，潮品汇商管公司便以黄金龙违约为由解除合同，并使黄金龙无法正常经营，但该合同系潮品汇商管公司以格式条款订立，根据法律规定，格式合同应遵循公平原则确定双方的权利义务，对限制他人权利的格式条款应采取合理的方式予以说明，未履行提示说明义务的，无法成为该合同内容，即不合理加重对方责任的条款应属无效。本案中，合同格式条款中“违约责任”约定，未经甲方书面同意乙方暂停营业的，剩余的租金、物业费、保证金均不退还，还要赔偿三个月租金，潮品汇商管公司依据该条款在黄金龙生病时仍要求其正常营业，属严重侵害黄金龙的人身自由与营业自由，且所订立的违约赔偿责任也远远高于其甲方损失的20%，在签订该条款时，潮品汇商管公司也未进行提示说明，此种重大不平等的条款应属无效；二、在该条款无效的情况下，潮品汇商管公司无权擅自解除合同，合同仍应当具有约束力，而潮品汇商管公司多次要求清场，干涉黄金龙的正常经营，属于未按合同约定履行义务，且在2020年3月合同到期后，黄金龙于2020年4月1日雇佣搬运工去取回物品时遭到拒绝，因此，对于造成的损失也应当由潮品汇商管公司承担。本院经审理认定事实如下：2019年3月22日，潮品汇商管公司（甲方、出租方）与黄金龙（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定：“第一条租赁物乙方租用甲方位于滁州市琅琊区南谯路与琅琊路交口乐彩城商城4楼潮品汇美食城（以下简称本商场）乐彩城二层4F-20商铺，……第二条租期1.租赁期限为1个租约年，自2019年3月29日至2020年3月28日止。……第四条租金、保证金及支付方式1、乙方第一个租约年的租金标准为￥1960元/月（大写：壹仟玖佰陆拾圆整），签订正式《租赁合同》之日乙方向甲方支付2019年3月29日至2020年3月28日12个月的租金为￥23520元（大写：贰万叁仟伍佰贰拾圆整）。1、乙方应于本合同签订之日，一次性支付甲方履约保证金￥10000元（大写：壹万圆整），甲方向乙方开具收据，乙方应妥善保管，丢失不补。如甲方提前终止合同，甲方全额退还乙方缴纳的履约保证金；如乙方提前终止合同，甲方不退还乙方缴纳的履约保证金。2、若乙方严格充分地履行了本合同规定的全部义务，则租赁合同到期60日后，凭乙方保证金收据，甲方不计息将保证金退还乙方。……第五条其他费用1.除租金外，乙方使用该商铺须按时足额向甲方交纳下列费用：1（1）综合管理费乙方应向甲方支付综合管理费。综合管理费标准按每月￥840元/月（大写：捌佰肆拾圆整）人民币计算。签订正式《租赁合同》之日乙方向甲方支付2019年3月29日至2020年3月28日12个月的综合管理费为人民币￥10080元（大写：壹万零捌拾圆整）。……第九条违约责任（一）、有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，乙方缴纳的全额租金、综合物管费及保证金甲方不予退还，并可要求乙方赔偿按照租期当个租约年租金标准计算的3个月的租金作为违约金，并有权收回该商铺。……（5）在合同期内未经甲方书面同意，乙方中途停业撤柜或暂停营业；……甲方依据上述情形提前终止合同时，应书面通知乙方。乙方应在接到通知后的次日，按本合同的规定清理并交回该商铺，商铺内乙方的商品同时搬离，如合同解除后三日内仍未搬走的，甲方有权处理，责任由乙方承担。若乙方仍欠付甲方租金等费用（租金算至乙方交回租赁场地时)，则乙方应在合同终止后7日内补齐；乙方未按时补齐费用的，按欠费总额的千分之五日息承担违约金。此外，乙方还应补交免租期租金及其他甲方此前给予减免的所有费用。乙方自行装修部分归甲方所有，甲方不做任何经济补偿。甲方亦可选择不予、终止合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的实际损失。（二）、出现如下情形时，乙方有权提前终止本合同，甲方应当赔偿乙方按照租期单个租约年租金标准计算的1个月的租金作为违约金。租赁场地承重结构出现严重质量问题致使乙方不能正常对外营业。甲方在合理期限内不能解决的，但只有部分租赁场地出现此等情况的，乙方无权提前终止合同，届时双方另行协商解决；乙方依据上述情形提前终止合同时，应书面通知甲方。甲方应在合同解除后45日内退还乙方保证金。（三）、自本合同生效之日起，除本合同明确规定的终止条款外，任何一方单方面终止合同的，应视为严重违约。除按乙方实际占用租赁场地期间结算租金等费用外，违约方应赔偿守约方按照租期当个租约年租金标准计算的1个月租金数额的违约金。如乙方单方面解除合同，乙方除应支付上述违约金外，还应补交免租期租金及其他甲方此前予以减免的全部费用，并没收保证金。……第十一条合同终止后的处理1.乙方应在合同终止后的次日，将该商铺恢复原状或将原固定装修的设施移交甲方。甲方不再予以折价和补偿。……3.本合同终止后7日内，乙方应将租赁期间所发生的一切费用（即乙方按照合同规定应当支付的一切费用）向甲方全部结清。若乙方欠缴任何费用（包括本条第5款所述费用），甲方有权从乙方缴纳的保证金中扣除乙方尚欠甲方的一切费用，剩余部分将退还乙方；若保证金不足以偿付，乙方应继续清偿所欠的费用。如出现本合同第八条（一）款情况终止合同，甲方有权扣留保证金作为违约金。4.乙方应于本合同终止后的次日将商品全部撤离经营场地。若乙方在合同终止后3日内未履行此义务，仍有商品及设备（下称“物品”）在经营场地类存留，甲方有权选择下列方式处理该物品：视为乙方放弃物品所有权，甲方有权单方办理物品的撤离或拆除，并可以任何方式处理该物品，因此产生的费用及物品损毁、灭失的风险，由乙方自行承担。乙方未按本条第3款、第4款所规定的期限和内容履行全部义务，甲方有权留置乙方的商品、其他财产或应付给乙方的任何款项。……”。合同签订后，黄金龙按约支付年租金23520元、综合管理费10080元及保证金10000元。2019年10月29日，黄金龙向潮品汇商管公司出具《承诺书》一份，载明“本店4F-20店名：鱼多多在乐彩城四楼潮品汇美食城经营，在2019年10月29日至2019年11月8日停业整顿，本人黄金龙承诺在约定时间（2019年11月8日）前正式营业，若未在约定时间内正常营业，本人黄金龙自愿放弃本铺剩余租金以及商铺保证金，望领导予以批准。承诺人：黄金龙承诺时间：2019年10月29日”。2019年11月1日，潮品汇商管公司向黄金龙送达《解除〈租赁合同〉通知书》，通知黄金龙“……1、自即日起解除双方于2019年3月22日签订的租赁合同；2、乙方于2019年11月2日之前交还占用甲方的租赁场地；3、若逾期未及时交付场地，我公司将采取必要措施，收回属于我公司的租赁场地，若造成损失的由乙方自行承担……”。2019年11月13日，黄金龙因持续性腹痛在滁州市中西医结合医院就诊。2019年12月5日，黄金龙因双眼不适在滁州市中西医结合医院就诊。2019年12月15日，潮品汇商管公司向黄金龙送达《通知》，书面通知其“……1、自2019年12月17日起商户应准时开店营业。若逾期没有开店营业，将解除双方于2019年3月22日签订的租赁合同并交还占用甲方的租赁场地；2、若逾期未及时交付场地，我公司将采取必要措施，收回属于我公司的租赁场地，若造成的损失由乙方自行承担；……”。2019年1月6日，潮品汇商管公司向黄金龙送达《清场通知》告知黄金龙，因其自2019年12月15日至通知清场时擅自停止营业已严重违约，且在七日内不能结束违约状态，潮品汇商管公司决定将于2020年1月10日对黄金龙租赁的柜位遗留的所有物品做清场处理，收回租赁场地，并要求黄金龙收到通知后及时联系配合做好清场工作，否则造成损失由黄金龙自行承担。2020年1月21日，潮品汇商管公司再次向黄金龙送达《通知》，通知黄金龙“……1、自2020年1月22日起商户应准时开店营业。若逾期没有开店营业，将解除双方于2019年3月22日签订的租赁合同并交还占用甲方的租赁场地；2、若逾期未及时交付场地，我公司将采取必要措施，收回属于我公司的租赁场地，若造成损失的由乙方自行承担；……”。2020年1月23日，潮品汇商管公司向黄金龙发送《违约函》，告知黄金龙“……1.我司与2020年1月21日向贵商户下发了营业通知。现贵方经营过程中存在不准时进场、长期空岗、离场次数已累计超过3次以上，严重违约，现我司依据合同约定，收回该店铺。请贵方于2020年1月26日前至我司办理相关手续，移交场地。……”。2020年3月13日，潮品汇商管公司向黄金龙送达《解除〈租赁合同〉通知书》，通知黄金龙“……1、自即日起解除双方于2019年3月22日签订的租赁合同；2、乙方于2020年3月16日之前交还占用甲方的租赁场地；……”。2020年3月23日，潮品汇商管公司向黄金龙发送《清场通知》告知黄金龙，潮品汇商管公司决定将于2020年3月26日对黄金龙租赁的柜位遗留的所有物品做清场处理，收回租赁场地，并要求黄金龙收到通知后及时联系配合做好清场工作，否则造成损失由黄金龙自行承担。黄金龙在庭审中陈述，潮品汇商管公司发送的上述《解除〈租赁合同〉通知书》、《清场通知》、《违约函》等文书其均已收到。现黄金龙诉称所有的冰箱、烤炉、货架等设备仍存放在涉案商铺内，并诉称曾于2020年4月1日雇佣搬运工前往商场搬取上述物品遭到潮品汇商管公司的阻止，潮品汇商管公司对此并无异议，但认为因清场时黄金龙本人未到场，故拒绝将上述物品交由他人。本院认为：潮品汇商管公司与黄金龙订立的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。现黄金龙未经潮品汇商管公司书面同意停止营业，其行为构成违约，按约潮品汇商管公司有权行使书面通知解除《租赁合同》。2019年12月15日，潮品汇商管公司向黄金龙送达《通知》，催促黄金龙于2019年12月17日恢复营业，黄金龙在收到该《通知》后既未恢复营业亦未与潮品汇商管公司协商处理，视为默认《通知》中所述内容，故《租赁合同》已于2019年12月17日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商铺现剩余未用租金为6664元（1960元/月×3个月+65.3元/日×12日），剩余未用综合物管费为2856元（840元/月×3个月+28元/日×12日）。关于黄金龙应承担的违约责任，对比《租赁合同》第九条第（一）款与第九条第（二）款，可以确定违约条款对出租人与承租人的违约责任约定明显不对等，违反了《合同法》第五条关于“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务”的规定，依据公平原则，潮品汇商管公司解除合同后，黄金龙应支付一个月的违约金1960元，潮品汇商管公司应返还剩余租金6664元、综合物管费2586元。根据《租赁合同》第四条明确约定了如承租方提前终止合同，甲方不退还乙方缴纳的履约保证金，该条款是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，因此黄金龙交纳的履约保证金10000元应不予退还。关于占用费，黄金龙在《租赁合同》解除后应将涉案商铺恢复原状后返还潮品汇商管公司。现黄金龙仍有物品存放在涉案商铺至今未搬离，导致潮品汇商管公司无法继续出租房屋，给潮品汇商管公司造成租金损失，黄金龙应予以赔偿。黄金龙称其存放于店内的物品被潮品汇商管公司扣押并要求潮品汇商管公司赔偿其停业损失，但其未提供有效证据予以证明，本院对其上述主张不予支持。对于未能搬离的原因，黄金龙未按照《清场通知》的要求按时清场，而后在黄金龙雇佣他人前去搬运物品时，潮品汇商管公司在双方并未约定必须黄金龙本人到场进行清场的前提下以此为由而加以阻止，故未能搬离系双方共同的原因所致。故本院酌情确定由黄金龙、潮品汇商管公司各承担一半的损失，由黄金龙按照33元/天（1960元/月÷30日÷2）即支付占有使用费至实际搬离之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）黄金龙与被告（反诉原告）滁州市潮品汇商业管理有限公司签订的关于滁州市乐彩城商场4楼潮品汇美食城4F-20商铺的《租赁合同》于2019年12月17日解除;二、被告（反诉原告）滁州市潮品汇商业管理有限公司于判决生效后十日内退还原告（反诉被告）黄金龙租金6664元、综合物管费2586元；三、原告（反诉被告）黄金龙于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）滁州市潮品汇商业管理有限公司违约金1960元；四、原告（反诉被告）黄金龙于判决生效后十日内将位于滁州市潮品汇商业管理有限公司签订的关于滁州市乐彩城商场4楼潮品汇美食城4F-20商铺腾退并返还给被告（反诉原告）滁州市潮品汇商业管理有限公司；五、原告（反诉被告）黄金龙于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）滁州市潮品汇商业管理有限公司占有使用费（自2020年3月13日按33元/日计算至原告（反诉被告）履行完毕前述第四项判决确定的义务之日止）；六、驳回原告（反诉被告）黄金龙的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）滁州市潮品汇商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费500元，减半收取250元，由原告（反诉被告）黄金龙负担85元，被告（反诉原告）滁州市潮品汇商业管理有限公司负担165元；反诉案件受理费150元，减半收取75元，由原告（反诉被告）黄金龙负担40元，被告（反诉原告）滁州市潮品汇商业管理有限公司负担35元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  夏恒飞二〇二〇年七月二十一日书记员  石 阳附本案所引用的法律条文及司法解释：1、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。