四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6586号 上诉人（原审被告）：四川省川瑞发展投资有限公司，住所地：成都市锦江区创意产业商务区毕昇路468号锦江创意科技大厦34层。 法定代表人：何东，董事长。 委托诉讼代理人：袁渝寒，北京德恒（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐婷，北京德恒（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：弓燕波，女，1958年5月4日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：侯志强，上海段和段（成都）律师事务所律师。 上诉人四川省川瑞发展投资有限公司（以下简称川瑞公司）因与被上诉人弓燕波房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初5267号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员李俊公开开庭独任审理了本案。川瑞公司的委托诉讼代理人袁渝寒，弓燕波的委托诉讼代理人侯志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 川瑞公司上诉请求：撤销成都市温江区人民法院（2019）川0115民初5267号民事判决，改判驳回弓燕波的诉讼请求。事实及理由：一、原审判决认定基本事实不清，二审法院应当在查清事实的基础上裁定撤销原判决，改判驳回弓燕波的诉讼请求。1.2016年11月19日川瑞公司向弓燕波按照购房款2%代收契税，经一审法院核实，因2018年5月温江区财税改革造成契税变化，2019年4月10日川瑞公司按照购房款3%向相关部门代缴契税。一审法院认为川瑞公司未举证证明已及时通知弓燕波缴纳差额，怠于履行自己的义务，应当承担违约责任。这不符合客观事实，川瑞公司在政策变化后已通过电话告知弓燕波，但由于时间久远无法举出书面证据。根据法律规定，契税政策变化属于法定中断事由。另据《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第十一条3、4款约定，出卖人自买受人缴齐全部资料及费用，并办理完委托手续后的365个工作日内，代买受人向相关部门缴纳相关资料、费用。因出现中断事由，川瑞公司向相关部门缴纳相关资料、费用的时间应当从2018年5月起算的365个工作日，即截止时间为2019年10月。所以，不论川瑞公司在政策变化的第二天通知弓燕波补缴相应费用，还是2019年4月10日缴费当天通知均未造成逾期的后果，不应承担逾期的违约责任。2.弓燕波当庭变更请求，将请求川瑞公司承担逾期办理房屋所有权转移登记的违约责任截止时间，从2019年10月10日变更为2019年8月7日。但一审未按变更诉求作出判决，根据不告不理原则，一审程序存在违法。3.违约责任是双方真实意思的表示，对双方均有约束力，一审法院不能任意扩大违约责任的范围。一是弓燕波一审请求川瑞公司承担逾期办理房屋所有权转移登记的违约责任，但《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》）及《补充协议》未约定逾期办理登记的违约责任，双方只约定逾期办理房屋所有权证书的违约责任。前者是川瑞公司递交办证申请资料的责任，后者是相关行政机关根据规定在收到申请资料后，经审查符合办理产权证要件后生成产权证的责任。一审法院则以不动产权证生成时间认定为违约责任的截止时间，即认为不动产权证生成归属于川瑞公司的登记义务，这混淆了登记责任与办证责任的区别。一审法院应当向弓燕波释明登记责任与办证责任的区别，并根据弓燕波的答复作出判决，而不能将相关行政机关办证工作强加为川瑞公司的义务。所以，一审法院依据双方约定办理房屋所有权证的违约责任，判决川瑞公司承担支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金的责任错误。二是由于案涉《买卖合同》《补充协议》双方分别于2015年7月20日及7月21日签订。其后，房屋所有权证和国有土地使用权证两证合政策的出台，温江区国土局及温江区房管局于2016年8月16日17时起已停止受理各类土地、房屋登记业务，之后只能进行不动产统一登记。川瑞公司自此已经无法为弓燕波办理房屋所有权证书，川瑞公司在2016年8月16日之后，不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。三是双方签订的《买卖合同》《补充协议》只约定逾期办理房屋所有权证书的违约责任，并未约定逾期办理国有土地使用权证书的违约责任。因“两证合一”政策调整，应当以办理土地使用权证的时间视为不动产权证办理时间。即本案中双方未约定逾期办理国有土地使用权证书的违约责任，则应视为未约定逾期办理不动产权证书的违约责任。所以，川瑞公司不应承担逾期办理不动产权证书的违约责任。二、原判决适用法律错误，应当以裁定方式依法撤销。弓燕波起诉金额共计226162.45元，一审法院按《诉讼费用交纳办法》减半收取案件受理费为2346元。在判决书中，一审法院支持川瑞公司支付弓燕波违约金为23450元，其他诉求驳回。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。所以，一审法院适用法律错误，应当判决各自负担相应的诉讼费用，而不是判决川瑞公司全额承担。 弓燕波答辩认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.弓燕波和川瑞公司双方签订的《买卖合同》第二十七条和二十八条约定，房屋所有权转移登记的时间为该合同第十八条第（一）款，第二十八条又具体约定了办理房屋所有权转移登记的违约责任，川瑞公司应于2016年3月15日交付房屋，并于2017年9月16日之前办理完房屋所有权转移登记。而川瑞公司实际交房时间为2016年11月19日，办理完房屋所有权转移登记时间为2019年11月10日。川瑞公司提到2018年5月温江区财税改革变化带来的影响，并不能作为川瑞公司违约的抗辩理由。因为温江区财税变化的时间是在双方约定川瑞公司履行完房屋所有权转移登记的时间之后。2.温江区的两证合一的时间是2016年8月16日，开始颁发新的不动产权证时间为2016年8月22日，此变化并不影响川瑞公司履行房屋所有权转移登记。川瑞公司认为弓燕波当庭变更了违约截止时间，实际上弓燕波并没有当庭变更，只是在法院调查阶段，法院询问是否认可川瑞公司2019年8月7日开始向房屋登记部门办理相关手续，与计算川瑞公司的违约金并不冲突，一审程序合理合法。3.川瑞公司认为一审法院不能任意扩大违约责任的范围是错误的，双方所约定的房屋所有权转移登记并不因为登记之后颁发的证书名字和证书的数量而改变，《买卖合同》是格式合同，应当作有利于买受人的解释。根据物权法相关条款，房随地走不动产买卖的一贯原则，两证合一后，证书名字的变化，并不影响川瑞公司办理转移登记的义务。4.川瑞公司认为一审法院适用法律错误、一审受理费应当由双方承担的问题。弓燕波认为，一审法院从利于解决纠纷、减轻川瑞公司负担的角度调减了违约金，并根据案件的具体情况，决定诉讼费用由川瑞公司全额负担，是正确行使了自由裁量权，也考虑了川瑞公司和弓燕波双方的利益平衡，并无不当。 弓燕波向一审法院提出诉讼请求：1.判令川瑞公司支付逾期交房违约金56146.01元（房屋全款450972×逾期天数249天×0.0005）；2.判令川瑞公司支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金170016.44元（房屋全款450972×逾期天数754天×0.0005）；3.判令本案诉讼费用由川瑞公司承担。 一审法院认定事实：2015年7月20日，弓燕波与川瑞公司签订《买卖合同》《补充协议》，弓燕波购买川瑞公司开发的位于温江区，总价款为450972元。合同第十八条约定：出卖人在2016年3月15日前向买受人交付该商品房。第十九条约定：逾期在90日后，，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。第二十七条房屋所有权转移登记约定：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起550日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按照规定承担各自应缴纳的税费。第二十八条第（一）款中房屋所有权转移登记违约责任约定：1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：（一）买受人有权解除合同。不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。因买受人怠于、迟延提交必要的登记资料、支付相应税费或履行其他应履行的房屋所有权转移登记义务等买受人原因，导致房屋登记迟延的法律责任和风险，由买受人承担。《补充协议》第十一条第三款约定：买受人委托出卖人办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需的各项资料及费用（包括但不限于契税、专项维修基金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向有关部门缴纳。出卖人自买受人缴齐全部资料、费用，并办理完委托手续后的365个工作日内，代买受人向有关部门缴纳相关资料、费用，出卖人在上述期限内领到买受人名下的房屋所有权证的，视为出卖人完成合同第二十七条、第二十八条约定的代为办理和取得房屋所有权证的义务，而不论买受人是否实际领走；出卖人有义务代为保管该权证，并通知买受人领证。如买受人未完整提供全部资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋产权证的办理时间而无需承担延迟办证的责任。上述涉及资料、费用为出卖人代收代缴，最终所需的资料及费用由政府相关部门规定为准。 一审法院另查明，2016年11月19日，双方办理了交房手续，弓燕波缴纳了契税、维修基金。2019年4月10日，弓燕波补足契税、印花税，办理了委托办证手续。2019年8月7日，不动产登记部门受理案涉房屋不动产登记申请。2019年10月10日，案涉房屋取得了不动产权证书。 一审法院认为，一、弓燕波主张的逾期交房违约金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十五条规定：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行债务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。本案中，合同约定出卖人在2016年3月15日前向买受人交付该商品房。自2016年3月16日起，弓燕波知道或者应当知道其权利被侵害，诉讼时效应从2016年3月16日起计算，截至2017年10月1日民法总则施行之日，本案主债权诉讼时效期间尚未届满《中华人民共和国民法通则》规定的二年期间，应适用民法总则诉讼时效期间三年的规定，弓燕波于2019年11月8日提起诉讼，其未提交证据证明存在诉讼时效中断的情形，其请求支付逾期交房违约金确已超过诉讼时效期间，对该请求不予支持。二、弓燕波主张的逾期办理案涉商品房的所有权转移登记违约金。首先，《买卖合同》《补充协议》是当事人双方的真实意思表示，依法成立并具有法律效力。《补充协议》第十一条第三款约定：出卖人自买受人缴齐全部资料、费用，并办理完委托手续后的365个工作日内，代买受人向有关部门缴纳相关资料、费用，出卖人在上述期限内领到买受人名下的房屋所有权证的，视为出卖人完成合同第二十七条、第二十八条约定的代为办理和取得房屋所有权证的义务，而不论买受人是否实际领走。《补充协议》第十一条第三款系对《买卖合同》第二十七条、二十八条的补充和变更，应以办理完委托手续后的365个工作日计算逾期办理转移登记时间。根据川瑞公司提供的收据可以证明弓燕波于2016年11月19日已经交纳了办理所有权转移登记相关费用，即使弓燕波未缴纳全部费用，川瑞公司应及时通知弓燕波补缴，但川瑞公司未举证证明已及时通知弓燕波交纳差额，怠于履行自己的义务，应当承担违约责任。一审法院认为，2016年11月19日，弓燕波缴纳了办理所有权转移登记相关费用，办理了委托手续，川瑞公司办理不动产转移登记截止日期为2018年5月8日，弓燕波取得案涉房屋不动产权证时间为2019年10月10日，川瑞公司逾期520日，需承担相应的违约责任。其次，关于违约金的计算。依据《买卖合同》第八条计价方式与价款约定，案涉房屋总价款为450972元。弓燕波依据《买卖合同》第二十八条约定，主张按照总价款日万分之五来计算逾期办证的违约金，该违约金计算标准约定过高，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”之规定，审查弓燕波、川瑞公司的守约、违约情况后，弓燕波未提供川瑞公司给其造成损失的相关证据，对川瑞公司主张减少违约金计算标准的请求予以支持，一审法院将逾期办证违约金计算酌情减少至日万分之一，川瑞公司逾期办证违约金为23450元（450972元×1/10000×520日）。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、川瑞公司于判决生效之日起十日内向弓燕波支付违约金23450元。二、驳回弓燕波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2346元，由川瑞公司负担。 二审审理中，川瑞公司提交了《成都市住宅专项维修资金管理办法》《成都市住宅专项维修资金管理办法实施细则》。拟证明温江区根据规定对专项维修基金由每平方米建筑面积计算成本价由720元/平方米调整为1100元/平方米，完成办理房屋所有权证书以及国有土地使用权证书的时间应从2018年2月1日起算365个工作日为2019年8月1日，川瑞公司不应当承担逾期办证的违约责任。 弓燕波质证认为，对新证据真实性认可，但对关联性不认可，也达不到川瑞公司的证明目的。根据双方的买卖合同，川瑞公司履行完房屋所有权转移登记的时间是2017年9月16日，在此时间之后的政策变化给川瑞公司带来的影响，应由川瑞公司自行承担。 本院对该证据的三性予以确认，对证明目的综合认定。 在一审、二审审理过程中，川瑞公司主张2019年4月10日补交的契税、印花税均是由川瑞公司垫付的，一审审理中，弓燕波的委托诉讼代理人先对是否由川瑞公司垫付了1%契税称“不清楚，因为没有人通知过交纳1%的契税”，二审中弓燕波的委托诉讼代理人称“后因出卖人违约，导致买受人要多支出一部分契税和印花税，在这样的情况下，接到出卖人的通知后，买受人还是补交了相应的费用”。对是否补交了契税和印花税，双方当事人均未提供证据加以证明。一审开庭审理中，弓燕波的委托诉讼代理人陈述“主张的时间如果金额有误，可以重新计算，同意计算至2019年8月7日而不是按照诉状所写2019年10月10日”。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据诉辩双方的意见，二审争议的焦点是川瑞公司是否应当向弓燕波支付逾期办理房屋权属转移登记违约金。弓燕波与川瑞公司签订《买卖合同》《补充协议》合法有效，对合同双方具有法律约束力。《买卖合同》约定出卖人在2016年3月15日前向买受人交付该商品房，因此，在川瑞公司按合同约定交房的情况下，川瑞公司应当于2017年8月25日前向弓燕波交付房屋所有权证，由于川瑞公司逾期交房，时至2016年11月19日双方才办理了交房手续，从而导致办理转移登记的时间延长。虽然温江区国土局及温江区房管局于2016年8月16日17时起已停止受理各类土地、房屋登记业务，之后只能进行不动产统一登记，但转移登记的内容仅为房屋所有权证书变为不动产权证，只是证件的名称变化，不影响不动产物权设立、变更的效力。因此，在川瑞公司未按约定期间办理不动产物权转移登记的情况下，弓燕波可以向川瑞公司主张违约金。 但就不动产权证而言，其是将原房屋所有权证与国有土地使用权证合二为一，不动产权证包含了房屋所有权证、国有土地使用权证两个证件的属性，在原合同既约定办理房屋所有权证和国有土地使用权证的情况下，以提前到达的办理房屋所有权证时间作为不动产权证的办理时间明显不公平、不合理，因此，在合同约定办理房屋所有权证和国有土地使用权证的情况下，应当以最后到达的办理国有土地使用权证的时间作为办理不动产权证的时间。本案中，双方于2016年11月19日，弓燕波缴纳了办理所有权转移登记相关费用，办理了委托手续，若未二证合一，川瑞公司办理房屋所有权证的截止日期为2018年5月8日，但由于双方并未明确约定办理国有土地使用权证的时间，本院参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，川瑞公司应当在约定办理房屋所有权证后90日内向弓燕波交付房屋不动产权证。弓燕波取得房屋不动产权证的时间为2019年10月10日，川瑞公司逾期430日，川瑞公司应当承担相应的违约责任。一审法院认定川瑞投资公司从2018年5月8日即违约不合理，本院予以纠正。 对于川瑞公司提出的履行过向弓燕波通知缴纳差额税费的义务，未提供证据证明，一审法院不予支持正确；川瑞公司提出弓燕波一审当庭变更请求将请求川瑞公司承担逾期办理房屋所有权转移登记的违约责任截止时间从2019年10月10日变更为2019年8月7日的问题，根据一审庭审笔录记载，弓燕波表示的是如果计算错误的情况下可以变更，川瑞公司认为弓燕波已经变更的理由不成立。对于诉讼费用的分担，一审法院根据纠纷引发的因素、当事人责任等综合确定分担正确，川瑞公司公司的理由亦不成立。 综上，川瑞公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市温江区人民法院（2019）川0115民初5267号民事判决第二项； 二、变更成都市温江区人民法院（2019）川0115民初5267号民事判决第一项“四川省川瑞发展投资有限公司于判决生效之日起十日内向弓燕波支付违约金23450元”为“四川省川瑞发展投资有限公司于判决生效之日起十日内向弓燕波支付违约金19391.8元”； 三、驳回弓燕波的其他诉讼请求。 如果按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费4692元，由四川省川瑞发展投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年七月十六日 书记员 杨珍梅