山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终1295号 上诉人（原审被告）：山东中奕旺程房地产开发有限公司，住所地：高唐县紫宸苑小区物业楼二楼东首。 法定代表人：程立军，总经理。 委托诉讼代理人：赵强，山东金城法苑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周秀芳，女，1975年9月12日出生，汉族，教师，住高唐县。 委托诉讼代理人：侯树强，男，1975年5月19日出生，汉族，住高唐县，系周秀芳丈夫。 委托诉讼代理人：董红艳，北京市君致（济南）律师事务所律师。 上诉人山东中奕旺程房地产开发有限公司（以下简称“中奕公司”）因与被上诉人周秀芳商品房销售合同纠纷一案，不服山东省高唐县人民法院（2019）鲁1526民初224号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人中奕公司上诉请求：请求撤销原审判决，改判驳回周秀芳的全部诉讼请求，本案诉讼费由周秀芳承担。2015年2月6日，周秀芳与中奕公司签订《高唐县商品房买卖合同》，周秀芳购买中奕紫宸苑小区×号楼×单元×室及×-×号地下储藏室、×-×号地下车库。中奕公司已经依据合同约定，如期向周秀芳交付涉案房产，中奕公司不应向周秀芳支付逾期交房的违约金。中奕公司已经如期向高唐县房地产管理局，提交中奕紫宸苑小区办理权属登记的资料，中奕公司不应向周秀芳支付产权登记违约金。原审法院认定事实错误、适用法律错误，导致判决结果错误，请求贵院在查明事实的基础上，判如所请。二审时补充：一、2015年2月6日原被告双方签订的《补充协议》合法有效，应当作为认定本案事实的有效证据。根据该协议第一条第4项约定，买受人未交清房款或未能办理完毕贷款手续，未能交纳有关税、费、专项维修基金(即公共设施设备维修基金)及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担由此产生的延期交房的违约责任。在本案中被上诉人未按合同约定交纳专项维修基金，因此上诉人一方有权拒绝交付房屋，上诉人不应当承担延期交房的违约责任。一审对逾期交房的原因及责任未能查清，属于认定事实不清。二、依据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。第十三条规定，未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。三、由于被上诉人未交纳专项维修基金无法办理房产证，因此未能办理产权登记的责任不属于上诉人，一审对未能办理产权登记的原因及责任未能查清，属于事实不清。四、一审判决的逾期交房违约金数额过高，在未能查清逾期交房的原因及责任的情况下，判决上诉人承担逾期交房违约责任，事实不清。五、在事实不清的情况下，判决违约金数额过高，远远超出了被上诉人的实际损失，对被上诉人的损失情况未能查清，被上诉人对其损失也未能举证证明。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”因此一审对被上诉人的损失情况未能查清，其判决的违约金数额超过造成损失的30%，应当适当减少，同时应当查清造成逾期交房的责任来确定违约金是否应当支付，以及支付数额。对该部分事实一审未能查清，属于事实不清。六、被上诉人出具的承诺书能够证实不交付房屋是由于被上诉人盲目跟风参与聚众闹事的行为造成的，向上诉人一方道歉并申请办理交房手续，由此证实被上诉人对逾期交房有过错，不应让上诉人承担逾期交房的违约责任，同时根据钥匙交付确认单、服务协议、装修约定等注明的时间均为2016年1月1日。由此证实被上诉人认可交房时间为2016年1月1日，认可交房时间就是对违约责任的重新约定，由此证实被上诉人一方不要求上诉人一方承担逾期交房的违约责任。 被上诉人周秀芳辩称：对于上诉人是否按照合同约定交付涉案房产，一审已经查明，合同约定2015年12月31日前交付，实际交付时间为2018年5月9日，上诉人系明显逾期交付，应按照合同约定支付违约金，如上诉人主张并非其原因造成逾期交付，应提供相应证据予以证实；上诉人称已如期提交办理权属登记的资料，但上诉人并未提交有效证据予以证实，上诉人没有通知业主缴纳专项维修基金，因此不存在被上诉人拒不缴纳的情况；关于违约金是否超过实际损失，应由上诉人提供证据证实，如未能证明存在违约金过高的情形，应按照合同约定承担违约责任；根据同类案例及认知常识，在收房当日进行面积实测，并开始缴纳物业费用及其他与房屋使用相关的费用才符合常理，根据我方一审提交的各项费用的缴纳凭证，缴纳日期均为2018年5月9日，我方一审提交的视频材料可证实上诉人提交的各项协议形成时间也是2018年5月9日，协议中所体现的2016年1月1日均是我方签字后上诉人工作人员自行填写，因此该日期并非双方真实意思表示，也不构成我方对上诉人已按期交房的认可，上诉人一审提交的交钥匙确认单背面有被上诉人对实际签订时间的备注，一审已进行核实。 周秀芳向一审法院提出诉讼请求：1.判令中奕公司继续履行商品房买卖合同，并向周秀芳出示综合验收合格证明文件，提供住宅质量保证书，住宅使用说明书等义务；2.判令中奕公司向周秀芳支付逾期交房违约金74028.8元（2016年1月1日至2018年5月9日，按每天86.06元计算）,2018年5月10日起至该商品房经综合验收合格之日止的违约金，据实另行计算；3.中奕公司赔偿周秀芳产权登记违约金8627.62元，并限期30日内将周秀芳办理权属登记所需材料报产权登记机关备案；4.太阳能未安装赔偿款6000元；5.判令中奕公司限期30日内将对讲门、客厅红外防盗报警系统、主卧一键式紧急求救报警系统、小区园林背景音乐系统整改达到合同约定标准，并交付周秀芳使用。诉讼过程中，周秀芳变更诉讼请求，申请撤回第5项诉讼请求。 一审法院认定事实：原告与被告于2015年2月6日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的紫宸苑小区×号楼×单元×房及×-×号地下储藏室、×-×号地下车库，购房总金额为860810元；2015年2月6日交首付款260810元，余额60万元在银行办理按揭贷款；出卖人应当在2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人如果未按约定期限将商品房交付买受人使用，应按规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；附件三太阳能为壁挂式太阳能。原告已按合同约定付清全部价款。2018年5月9日，原告的丈夫侯树强在紫宸苑小区物业办公室接收了房屋钥匙，并在钥匙交付确认单、业主入伙文件及表格签收清单、前期物业管理服务协议、关于自行装修的约定、承诺书、防火责任协议书上签名，时间为被告工作人员填写，为2016年1月1日。原告于交房当天向原告交纳实测面积误差款1952元，向该小区高唐泰来居物业有限公司缴纳物业管理费5-12月份714元，公共照明、水加压、电梯电费5-12月份共计288元，缴纳装修押金、蓝牙卡押金1000元、50元。2018年5月10日，原告与高唐县供电公司签订了低压供用电合同。原告所购买房屋未办理产权登记证书。 一审法院认为：当事人双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。周秀芳已按合同约定支付中奕公司购楼价款，中奕公司应按约定于2015年12月31日前交付房屋。中奕公司于2018年5月9日交付周秀芳房屋，事实清楚，证据充分，一审法院予以认定。中奕公司逾期交房858天（自2016年1月1日起至2018年5月8日），按合同约定，每日违约金为86.08元，共计73856.64元。中奕公司至今未为周秀芳办理产权登记，周秀芳要求中奕公司赔偿产权登记违约金8608.1元的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，予以支持。中奕公司同意为周秀芳安装壁挂式太阳能，周秀芳要求中奕公司赔偿太阳能安装款6000元的诉讼请求，一审法院不予支持。周秀芳要求的自2018年5月10日起至该商品房经综合验收合格后的违约金，无法律依据，一审法院不予支持。中奕公司不出示证明文件或出示不齐全，买受人有权拒绝交接，现周秀芳已接收房屋，视为双方对合同履行条件达成新的协议，周秀芳无权利再要求中奕公司按原合同履行。中奕公司应在符合办证条件后将由其提供的资料报产权登记机关备案。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、山东中奕旺程房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿周秀芳逾期交房违约金73856.64元、产权登记违约金8608.1元。二、山东中奕旺程房地产开发有限公司于本判决生效后十日内为周秀芳安装壁挂式太阳能，周秀芳应予以协助。三、山东中奕旺程房地产开发有限公司在符合办证条件之日起三十日内将由其提供的资料报产权登记机关备案。四、驳回周秀芳的其他诉讼请求。案件受理费2014元，减半收取1007元，由周秀芳负担76元，山东中奕旺程房地产开发有限公司负担931元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明，2015年2月6日周秀芳与中奕公司签订补充协议，该协议第4条约定，“买受人未交清房款或未能办理完毕贷款手续，未能交纳有关税、费、专项维修基金（即公共设施设备维修基金）及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担由此产生的延期交房的违约责任”。 二审查明的事实与一审相同。 经本院向高唐县房管局测绘大队及物业科核实，个人自行缴纳商品住宅专项维修基金应提供业主身份证、购房合同以及实测面积报告，实测面积报告可由业主自行向房地产测绘大队申请获取。 本院认为：关于中奕公司是否应向周秀芳支付逾期交房违约金。结合一审当事人的陈述及双方提交的证据，能够认定中奕公司向周秀芳交付房屋的时间是2018年5月9日，上诉人二审中主张依据双方于2015年2月6日签订的补充协议第4条，系周秀芳未缴纳专项维修基金导致上诉人拒绝交付房屋。周秀芳辩称系上诉人未向房管部门提供实测报告，致使房管局无法核实每户应缴纳金额，业主无法缴纳专项维修基金。根据本院对高唐县房管局物业科的调查，工作人员称查询不到中奕公司已经提交实测报告。中奕公司对此辩称，周秀芳等业主要求缴纳专项维修基金时，可以向开发商或测绘单位索要测绘报告，并自行缴纳专项维修基金。经本院对高唐县房地产测绘大队的调查，个人携带身份证和购房合同，可以自行向测绘大队申请获取实测报告。本院依法向高唐县房管局物业科核实个人自行缴纳专项维修基金的具体流程，高唐县房管局物业科称，个人缴纳专项维修基金需提供业主身份证、购房合同和实测报告，缴费至相应的账户，并称，本院第一次向其调查的情况属于开发商代为缴纳专项维修基金的情况。可见，业主按照相应的规定可以自行缴纳专项维修基金。依据合同约定，中奕公司应于2015年12月31日交付房屋，但实际交房时间为2018年5月9日，明显违反双方合同的约定。周秀芳虽未及时缴纳专项维修基金，但中奕公司应以合理的方式告知周秀芳不交房的原因系未缴纳专项维修基金，而不应在未经告知的情况下拒绝交房，且一审中中奕公司提交的交房公告中亦未提示业主在办理房屋交付手续之前缴纳专项维修基金，故中奕公司逾期交房存在过错。根据《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十一条的规定，商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金；2016年1月20日中奕公司出具的中奕紫宸苑回复函中，中奕公司告知业主，住房公共维修基金自行缴纳，业主亦认可该情况；经本院调查，业主能够自行缴纳专项维修基金，故周秀芳未交纳维修基金，亦存在一定的过错。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任；本院结合双方商品房买卖合同、补充协议的约定以及各自的过错程度，酌定中奕公司就其逾期交房的行为承担70%的违约责任，故中奕公司应支付给周秀芳逾期交房违约金51699.65元。 关于中奕公司是否应向周秀芳支付产权登记违约金。上诉人主张办理产权登记需要小区全体业主缴纳专项维修基金，缴纳后才能综合验收和办理产权登记，由于被上诉人未缴纳专项维修基金，故无法办理产权登记，不应由上诉人承担违约责任。被上诉人周秀芳主张系上诉人未向房管部门提供实测报告，致使房管局无法核实每户应缴纳金额，业主无法缴纳专项维修基金。经本院对高唐县房管局物业科和高唐房管局测绘大队的调查，业主按照相应的规定可以自行缴纳专项维修基金。《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定，未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请。因专项维修基金是否按标准收取并存入房管局指定专户系房管局联合验收的重要指标之一，也是办理产权登记的前提条件，故涉案小区未办理产权登记，系因业主的专项维修基金未缴纳完毕，客观上无法办理产权登记，非系上诉人中奕公司的原因导致，故被上诉人主张由上诉人承担逾期办理产权登记的违约金于法无据，依法不应予以支持。 关于被上诉人主张的违约金数额是否过高。结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的立法精神，在商品房买卖合同中双方违约时，购房者违反合同主要义务需按照逾期贷款利率承担违约责任，出卖方违反合同主要义务需按照房屋租金标准承担违约责任。综合考虑中奕公司逾期交房行为的情节、过错程度以及本地的房屋租金标准等因素，一审法院判令中奕公司按照双方合同约定的已交付房价款的日万分之一支付逾期交房违约金并无不当。 综上，因二审过程中，上诉人中奕公司提出了新的事实和理由，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省高唐县人民法院（2019）鲁1526民初224号民事判决第二项、第三项； 二、撤销山东省高唐县人民法院（2019）鲁1526民初224号民事判决第一项、第四项； 三、上诉人山东中奕旺程房地产开发公司于本判决生效后十日内赔偿被上诉人周秀芳逾期交房违约金51699.65元。 四、驳回被上诉人周秀芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费2014元减半1007元，周秀芳承担460.75元，山东中奕旺程房地产开发公司承担546.25元；二审案件受理费1942元，周秀芳承担849.5元，上诉人山东中奕旺程房地产开发有限公司负担1092.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 孟凡利 审 判 员 陈正飞 审 判 员 于景涛 二〇二〇年七月七日 法官助理 姜 颖 书 记 员 薛海鹏