河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初825号原告：新乡市辉龙物业管理有限公司,住所地新乡市人民路三分区辉龙大厦9层。法定代表人：张志峰，执行董事。委托代理人:郭振雷,河南启轩律师事务所律师。被告：王明英,女,汉族,1947年1月14日出生，住所地新乡市。委托代理人:李燕新,男,汉族,1967年11月20日出生，住所地新乡市。系被告女婿。原告新乡市辉龙物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告王明英（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭振雷、被告王明英及其委托代理人李燕新均到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付物业费10172元并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金至实际付清之日止暂计11214.7元；2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2005年签订了《物业管理服务协议》，约定由原告提供物业管理服务，被告按时向原告交纳物业服务费用。但被告却一直不按时交纳物业服务费，经原告多次向被告催缴，截止到2019年4月30日，被告共欠缴物业费10172元及违约金11214.7元。故原告诉至法院要求解决。被告辩称：原、被告2005年签订服务协议理由虚假，根据工商登记显示原告2009年8月13日才成立，其成立几年前不可能签协议，本案中的辉龙阳光城2005年建成入住，2005年4月22日我们和前期物业单位河南辉龙物业管理有限公司签订有物业服务管理协议，签协议的物业公司不是现在的原告；我们和前期物业公司之间存有争议，该前期物业公司无理侵占了我们的房屋维修费6300元，至今没有完成房屋维修，关于物业服务费，我们和河南辉龙物业管理有限公司有争议，我们在2009年前一直缴纳物业费，我们2007年不欠物业费，但这是我们和前物业之间的争议，和现在的原告无关，本案中原告所述的2011年12月三方签订的前期物业合同，对我们不产生任何效力，即便前期有物业费争议，这属于债权债务，关于债权的转让合同法有明确规定，债权转让须得债务人同意，没有征得我们同意前，他们的三方协议对我们没有任何效力，河南省物业管理条例实施细则规定，物业管理公司应当逐户与业主签订协议，截止目前，我们与原告之间没有签订任何协议。并反诉要求：1、请求依法判令被反诉人交出无理侵占反诉人的房屋维修费6300元，继续维修房屋；2、请求依法判令被反诉人承担拖延维修房屋造成的损失责任，暂按10000元，最终以司法鉴定结论为准；3、请求依法判令被反诉人在物业管理区域显著位置公示《物业管理条例》；4、请求依法判令被反诉人停止侵权、将历年来利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收益归还全体业主，具体金额以审计结论为准。原告针对被告的反诉答辩称：被告自2007年1月开始，一直拖欠物业管理费至今，期间，原物业公司河南辉龙物业管理有限公司和原告不间断的向被告寄送催缴通知，但被告一直未交。2011年12月20日新乡市辉龙中兴新区房地产开发有限公司、新乡市辉煌新区物业管理有限公司、河南辉龙物业管理有限公司、三方签订了《辉龙阳光城前期物业管理服务协议》，按照合同第十二条的约定：甲方（新乡市辉龙中兴新区房地产开发有限公司）委托乙方（原告前身新乡市辉煌新区物业管理有限公司）前期物业管理前委托的丙方（原物业公司河南辉龙物业管理有限公司）物业服务单位，自本合同签订时，由甲方和丙方共同完成向乙方的移交。丙方在此之前与甲方所签订的《前期物业管理合同》中丙方的权利和义务、债权和债务全部由乙方承接继承。丙方所欠交的电费、水费全部由乙方承担交纳。丙方在此之前物业合同履行中对小区增设的各项设施、设备全部由乙方承接所有。前期小区业主所欠缴的丙方物业服务期间的物业服务费用和水电费由乙方负责收缴并所有。原告承继了前期物业公司的债权，并继续为被告提供物业管理服务和催交被告欠交的物业费，但被告仍不交纳，原告按合同约定，依法提起诉讼。原告、被告分别围绕其诉讼请求、答辩、反诉意见向本院提交了相关证据，本院对原、被告没有异议的证据予以确认，并在卷佐证。对有异议的证据及事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，综合认定案件事实如下：被告的房屋位于辉龙阳光城.景苑14#1单元5层109号，系涉案小区的业主，2005年5月13日被告入住该小区，2005年4月22日原告的丈夫马长山与河南辉龙物业管理有限公司签订了物业管理服务协议，该协议中主要约定了被告的房屋面积为159.84平方米，属于多层住宅，物业费收费标准为每平方米0.43元，协议约定了原告在该小区的权利和义务为：依照物业管理服务合同的约定收取物业管理服务费用；全面履行物业管理服务合同，提供物业管理服务；对房屋共用部位、共用设施设备、绿化养护、环境卫生进行维护、公共秩序、交通秩序与车辆停放进行服务与管理。；交纳物业费用时间为每年6月25日前交纳7-12月费用，每年12月25日前交纳下年度1-6月费用；。违约责任约定：乙方（原告）违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方（被告）有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴费的，物业管理公司可以采取催缴措施或向法院提起诉讼。本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时终止等条款。被告的丈夫于同日签收了承诺书，承诺书中记载有同意遵守公约内的一切条款等。根据该协议的约定及被告向本院出示的相关证据显示，被告最后两次向河南辉龙物业管理有限公司交纳物业费用的时间为2007年11月12日和2008年6月19日，2007年11月12日交纳的物业费数额为412.38元，根据协议约定该物业费用应为2008年1月至6月份的物业费，2008年6月19日交纳的费用为118.57元，根据协议约定，被告住房的物业费159.84平方米×0.43元=68.73元/月，交纳118.57元不足两个月的物业费用。2008年6月19日的交费单据上标有“补118.57”字样，但既不能证明是谁书写，也不能证明补为何意。被告称其交物业费至2009年，但未向本院出示相关证据。因此被告系交纳了1个月零22天的物业费用，故应认定为交至2008年8月22日的物业费用。由于涉案小区的开发商新乡市辉龙中兴新区房地产开发有限公司（下称中兴新区公司）为该小区重新选聘了物业服务单位即原告的前身新乡市辉煌新区物业管理有限公司（下称辉煌公司），故于2011年12月20日，中兴新区公司作为甲方与原告前身新乡市辉煌新区物业管理有限公司作为乙方及小区原物业服务单位河南辉龙物业管理有限公司作为丙方三方签订了辉龙阳光城前期物业服务合同，该合同主要内容为：依据甲方与市政府签订的《新乡市新区住宅社区土地开发建设项目开发建设合同》的相关内容，根据《物业管理条例》和相关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方对辉龙阳光城小区提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。该合同第5页第十二条约定：甲方在委托乙方前期物业管理前委托的丙方物业服务单位，自本合同签订时，由甲方和丙方共同完成乙方的移交。丙方在此之前与甲方所签订的《前期物业服务协议》中丙方的权利和义务、债权和债务全部由乙方承接继承。丙方所欠交的电费、水费全部由乙方承担交纳。丙方在此前物业服务合同履行中对小区所增设的各项设施、设备全部由乙方承接所有。前期小区业主欠缴的丙方物业期间的物业服务费用和水电费由乙方负责收缴并所有等其他条款。依据上述三方签订的前期物业服务合同，原告于签订合同后便接管了涉案小区的物业服务，接管后原告清缴了原物业公司河南辉龙物业管理有限公司欠缴的水电费，并为涉案小区的业主提供水电费服务和物业管理服务，对于被告从2007年1月之后欠缴物业费的情况，原告曾多次以挂号信方式对被告进行了催缴，被告称其女儿单位收到过。期间被告一直持续居住在该小区。另查明：1、新乡市辉煌新区物业管理有限公司于2013年11月29日变更为新乡市辉龙物业管理有限公司。2、被告称其与原物业公司河南辉龙物业公司签订的物业协议有争议，但被告从签订协议之后履行交纳物业费用至2007年，期间并未对所签订的协议提出过异议。3、被告反诉称原告侵占其6300元房屋维修费，要求继续维修房屋，但对该项请求被告未提供任何相关证据证明原告收取了6300元，同时也未提供任何法律依据能够支持其该项主张。4、被告反诉要求原告承担由于原告拖延维修房屋造成的损失责任暂按10000元要求，对于该项请求被告未向本院提供任何法律依据；5、被告反诉要求原告在物业管理区域显著位置公示《物业管理条例》及要求判令原告停止侵权、将历年来利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收益归还全体业主，对该两项请求同样未提供任何证据及法律依据。6、根据庭审确定被告交纳物业费的时间为2005年5月至2008年8月22日。按照被告住房面积及协议约定收费标准，被告欠缴物业费用应为159.84平方米×0.43元×127个月零8天=8939.638元。7、原告在涉案小区进行物业时存在服务不到位有瑕疵的情况。本院认为，2005年4月22日原告的丈夫马长山与河南辉龙物业管理有限公司所签订的物业服务协议及被告的丈夫于同日签收的承诺书均系原告与河南辉龙物业管理有限公司的真实意思表示，且不违反法律规定，故协议的双方当事人均应遵守协议及承诺的内容全面履行各自的义务。由于涉案小区的开发商为该小区重新选聘了物业服务单位即原告的前身辉煌公司，故与原物业服务单位河南辉龙物业管理有限公司、辉煌公司三方签订了涉案小区的物业服务合同，由原告的前身接管了涉案小区的物业服务，因此原告的前身接管该小区的物业服务并不违反法律规定，且接管后清缴了原物业公司欠缴的水电费，并为涉案小区的业主继续提供水电费服务和其他物业管理服务，在该小区居住的其他业主与被告也未对接管的物业公司向有关部门提出过书面异议，而是继续接受接管物业公司的物业服务，因此原告要求被告支付物业服务费用符合法律规定，根据《物业管理条例》第二十一条的规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”、第六十四条的规定“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”被告从2008年8月23日至原告起诉主张的时间2019年4月30日，已长达3902天即127个月零8天未交纳物业费用，显属违约，依据物业合同中的约定，被告欠缴的物业费应为159.84平方米×0.43元×127个月零8天=8939.638元。关于原告主张违约金的问题，经合议认为，鉴于原告在案涉小区进行物业服务时存在服务不到位有瑕疵的情况，亦属违约，故经综合考虑，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。由于新乡市辉煌新区物业管理有限公司于2013年11月29日变更为新乡市辉龙物业管理有限公司，故原告的诉讼主体适格。对于被告反诉所称的原告侵占其6300元房屋维修费，要求继续维修房屋；要求原告承担由于原告拖延维修房屋造成的损失责任暂按10000元要求等的请求，因没有证据证明与本案也不是同一法律关系，且被告请求的主体亦不符合法律规定，同时缺乏法律依据，故对被告的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《河南省物业管理条例》第十七条、第二十一条、第六十四条之规定,判决如下：一、被告王明英于本判决生效之日起十日内一次性支付原告新乡市辉龙物业管理有限公司物业管理费8939.638元元。二、驳回新乡市辉龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告王明英的诉讼请求。如果王明英未按本判决指定期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费335元，被告王明英承担195元，原告新乡市辉龙物业管理有限公司承担140元；反诉费50元，由王明英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  张 健人民陪审员  王文卡人民陪审员  杨秋会二〇二〇年七月十一日书 记 员  王彦智