贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5446号 原告：廖洪毅，男，汉族，1982年9月13日出生，住贵州省毕节市。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告廖洪毅与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告廖洪毅，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告廖洪毅向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期办理房产证违约金，暂计18,435.00元(实际违约金以总房款239,843.00元为基数，按日万分之零点五的标准，从2017年4月13日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止);2、判决本案诉讼费由被告承担。 事实及理由:原、被告于2011年12月28日签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买开发建设的位于毕节市，合同约定房屋总价款为239843.00元。双方就商品房基本状况、房价款付款方式、交房日期、房屋登记等做了明确约定，其中合同第十五条关于产权登记的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:3、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任，合同签订后买受人履行了支付房价款239843.00元的义务，然而因出卖人的原因却未在规定期限内取得房地产权属证书，显属违约，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应支付原告违约金，为此诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告瑞丰房开公司辩称：一、本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持。二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。五、被告自2019年4月29日取得《首次登记确认书》起，就通知原告提供资料办理权属证书，原告至今拒不提供，属恶意延长办证期限，恶意加重被告负担，原告以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已构成违约，被告基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若2019年4月29日的始期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至少也应参照同幢同单元其余户(2020年3月17日)。如法院对前述关于办证期限的两个时间节点均不予采信，2020年4月27日原告经被告再次通知后，向被告出具委托书以办理权属转移登记等相关事宜，此后的违约责任不应再由被告承担。六、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。 本院经审理查明：2011年12月28日，原告作为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市，商品房总价款239843.00元；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之0.5违约金。合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款239843.00元，并向被告缴纳了契税及办证费等费用。 2013年8月28日，被告将涉案商品房交付原告使用。 2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城项目首次登记确认书》，同意办理瑞丰新城4幢不动产首次登记。 2020年4月13日，被告通过电话告知原告提交相关资料办理涉案商品房的不动产权证；2020年4月27日，原告出具委托书，委托被告办理涉案房屋的不动产权证书。原告认为被告未按照合同约定的期限为原告办理涉案商品房的不动产权登记，遂以前述诉请诉来本院。 另查明，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司原名为贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,上述证据，已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告已履行了付款义务，被告应按合同约定履行义务。被告于2013年8月28日交房，根据原、被告双方合同：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”的规定，被告应在交房后730日内，即于2015年8月28日内能够提交相关办证资料。同时，原告实际委托被告办证，则被告在能够提交办证资料后，还负有通知原告的义务。被告在具备办理涉案商品房转移登记条件后，于2020年4月13日通过电话告知原告提交相关资料办理涉案商品房的不动产权证，但此时，已超过合同约定的期限，被告构成违约，应承担违约责任。原则上违约金应从约定期限之次日即2015年8月29日起算，但被告提出诉讼时效抗辩主张，因原告在被告违约时已知道或者应当知道其权利受到损害，此时，诉讼时效期间开始计算；而原告于2020年4月23日才提起诉讼主张该违约金，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2020年4月23日）回溯三年即2017年4月23日前的违约金请求权，已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了对该期间违约金的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形。故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，原告诉请的违约金，从2017年4月23日起计算至2020年4月13日止。 关于违约金计算标准的问题，原告主张按合同约定的标准计算，被告提出约定违约金过高，请求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额。原告主张按合同约定的购房款的日万分之0.5计算，并未超过法律规定可以参照的标准，故被告提出调整违约金的主张，本院不予采纳。原告诉请的违约金，以原告已付购房款239,843.00元的日万分之0.5的标准，从2017年4月23日起计算至2020年4月13日止（1086天）；经计算，该项违约金为13,023.47元（239,843.00元×0.05‰/天×1086天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖洪毅支付逾期办理房屋权属证书的违约金13,023.47元； 二、驳回原告廖洪毅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费130.00元（已减半收取），由原告廖洪毅负担68.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担62.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇二〇年七月二十日 书记员  葛红霞