河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初892号原告：河南亨得利酒店管理有限公司，住所地郑州市二七区嵩山路西淮河路南中原商务601号，统一社会信用代码：91410103MA3XHL1X97（1-1）。法定代表人：王蓉，女，汉族，1962年3月28日生，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：许祥，北京市华联律师事务所郑州分所律师，特别授权。被告：王建，男，汉族，1987年3月22日生，住郑州市。委托诉讼代理人：葛瑞，河南浩盈律师事务所律师。原告河南亨得利酒店管理有限公司（以下简称亨得利酒店）与被告王建房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任审理方式，公开开庭进行了审理。原告亨得利酒店的委托诉讼代理人许祥，被告王建及其委托诉讼代理人葛瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亨得利酒店向本院提出诉讼请求：一.判令被告支付原告租金6055669.56元，违约金4000000元，以上共计10055669.56元。二.诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：双方于2017年10月8日签订了《商住房屋租赁合同》、《履约保证金协议》，合同约定原告将位于郑州市郑密路东、嵩山路西、汉江路南、清江路使用面积约10803.38平方米的房屋租赁给被告，租金每平方米均价60元，前三年租金按照季度支付。合同签订后原告依约将房屋交付被告使用，被告多次逾期交付租金，并且从2019年1月16日之后不再交付租金。原告根据合同约定解除了双方的租赁合同，多次向被告催要租金并要求被告腾房，但均无果。被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告为维护其权益，特向法院提起民事诉讼，望法院依法判决。被告王建辩称，一.被告王建自实际经营以来，客服经营期间的困难种种，租金一直交纳至2019年1月16日。二.原告诉求要求被告支付5271330.56元的租金与客观事实不相符。2020年4月1日，原告已实际占有案涉房屋并经营，其后被告从未在收取过商户的任何租金及有关费用，2019年3月30日原告在市场张贴清场公告，通知商户愿意在市场或商铺继续经营的，请于4月1日前持被告签订的租赁合同、以往缴费凭证、身份证或者营业执照与原告登记和重新签订新的租赁合同（详见清场公告），且2020年4月1日后商户应缴纳的有关费用都交给了原告，现原告要求被告王建继续交纳包含2020年4月起之后的房租的要求，明显没有事实依据。三.原告要求被告王建支付违约金400万元，没有事实和法律依据。原、被告在合同中明确约定，（合同第十一条、11.1）有下列情形之一的甲方有权解除合同，收回租赁房屋，履约保证金不在退还，要求乙方按合同签订时租金标准支付装修期租金并赔偿甲方一年租金和其他全部损失，甲方选择不解除合同的，乙方对逾期支付租金行为仍应按照第4.6条规定向甲方支付违约金，赔偿期违约行为给甲方造成的全部损失。由此可见，违约金只有在甲方选择不解除合同，双方继续履行合同时才产生的，而现双方已解除合同（详见被告出具并提供的解除合同通知书），所以违约金的条款没有双方的约定。三个月装修期间的房租作为对原告的违约金已完全能够弥补被告的违约责任。而原告要求被告将100万元的履约保证金不再返还而承担违约责任，明显不当。原告只能将三个月装修期租金和履约保证金二选择其一，方能体现客观公平。综上，依据被告的答辩意见以及有关证据和法律规定，恳请法院查明本案事实，依法作出公正的裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年10月8日，原告亨得利酒店和被告王建分别以甲方（出租方）和乙方（承租方）的名义签订了《商住房屋租赁合同》和《履约保证金协议》。合同约定的主要内容为：甲方将位于郑州市郑密路东、嵩山路西、汉江路南、清江路北三层临街1、2层商住用房以毛坯房的现状出租给乙方作为经营场地有偿使用，租金按照乙方实际使用的建筑面积计算，该房屋实际使用建筑面积共计约10803.38平方米，其中一层约4899.26平方米，二层约5904.12平方米。租赁期限从2017年10月8日至2032年10月7日；装修期为90天（2017年10月8日起至2018年1月5日止），装修期间产生的水电费等费用由乙方按照甲方指定物业公司的收费和要求正常交纳，乙方在承租期内再进行装修的，不再享有任何免租优惠。该合同第十条还约定：租金标准：一层、二层每月每平方米60元，实行先交租金后使用的方式，乙方应在下一个租赁周期前30日向甲方支付下一周期租金；第一年、第二年、第三年的租金按季度支付，第四年租金按半年支付；第五年起租金按年支付。第一年租金为5941859元。首期租金1944608.4元在本合同签订当日支付，没有支付的本合同作废，履约保证金不予退还。该房屋不再预留，另行出租。一切损失由乙方全部承担。租赁期间，该房屋租金全部采取按年递增方式缴纳，从起租第一年开始，每3年递增一次，第4年开始按照上一年租金的10％递增幅度计算租金：2017年10月8日至2018年10月7日：月租金648202.8元、季度租金1944608.4元、年租金5941859元；2018年10月8日至2019年10月7日：月租金648202.8元、季度租金1944608.4元、年租金7778433.6元；2019年10月8日至2010年10月7日：月租金713023.08元、半年租金4278138.48元、年租金8556276.96元。合同第四条还约定：若乙方未按照本合同规定时间向甲方支付租金，甲方有权按当期日租金向乙方收取违约金，直至乙方全额付清其所应付的租金。乙方欠付租金或者违约金超过三十日的，甲方有权解除本合同，并追究乙方违约责任。租赁期间，乙方经营过程中所产生的包括但不限于电费、水费、燃气费、广告宣传费、工商管理费、电话费、网络费、保险费等一切费用全部由乙方承担，并按收费单位要求自行向有关单位缴纳。合同第十一条还载明乙方逾期支付租金、费用或者违约金达30日，且未征得甲方书面同意的，甲方有权单方面解除本合同，收回租赁房屋，履约保证金不再退还，要去乙方按合同签订时租金标准支付装修期间的租金并赔偿甲方一年租金和其他全部损失。协议第三条载明：乙方在签订本协议前交的10万元定金，转为租赁期内履约保证金。在租赁期内，如因乙方违约，甲方有权从履约保证金中直接扣划相应款项作为租金、违约金、赔偿金、物业、水电费等（保证金不足以弥补以上费用的，甲方对乙方该行为可行驶任何其他权利或者补救方法）。发生扣划履约保证金的情形时，乙方应自甲方通知之日其2个工作日内补足履约保证金数额，乙方未按时补足的，对未补足金额，按未补足部分每日千分之五的比例计算乙方的违约金，直至乙方补齐履约保证金为止。超过十五日仍未补足的，甲方有权解除合同。上述合同和协议的实际履行中，原告将约定的出租房屋交付被告经营，并在合同履行中按照约定免除被告90天装修期间的房屋租金1944608.4元。被告王建接受原告交付的房屋，以郑州德聚市场管理有限公司的名义进行了出租，并按照约定向原告交付相应的租金至2019年1月7日。2019年1月8日之后，被告王建向原告交付房屋租金26万元。原告后因租金的交纳问题与被告发生纠纷，于2019年3月23日通过邮寄向被告送达《解除合同通知书》，后在涉案租赁房屋所在市场张贴《关于鲜尚万嘉农贸市场清偿通知》，要求商户清场。原告后因被告租金的拖欠问题诉至本院。另查明，一.原告亨得利酒店自认，其于2019年6月30日接管涉案的部分房屋，尚有与郑州德聚市场管理有限公司签订租赁合同未到期的25户商未办理交接手续。二.涉案房屋2019年1月9日至2019年6月30日期间产生的租金为3586722.16元，扣除交纳的260000元，被告尚欠原告该期间房屋租金3326722.16元。三.郑州德聚市场管理有限公司的法定代表人为被告王建，2019年6月30日后，与郑州德聚市场管理有限公司签订租赁合同的25户租赁期未满，王建继续以郑州德聚市场管理有限公司的名义收取该25户商户的租金累计777405元。四.本案证据未显示被告王建与原告亨得利酒店办理撤离涉案承租房屋的手续，也未显示被告2019年7月1日后将收取的租金交还原告。五.被告王建于2017年10月6日通过向河南普东实业有限公司的转款交付原告房屋定金100万元。六.原告亨德利公司2019年10月22日向郑州瑞源物业服务有限公司的187978.82元转款，系支付王建欠缴的物业费。七.本案证据显示，被告于2019年3月26日收到原告邮寄的《解除合同通知书》，但未显示被告对该《解除合同通知书》提出异议。本院认为，原、被告于2017年10月8日签订的《商住房屋租赁合同》和《履约保证金协议》，是双方的真实意思表示，该合同和协议已成立，其符合法律规定的约定内容已生效。双方应当本诚实信用原则，按照已生效的约定内容全面履行各自的义务。上述《商住房屋租赁合同》和《履约保证金协议》的实际履行中，原告已按照约定向被告交付房屋，已履行约定的出租义务。被告接受原告交付的房屋，但未足额支付房屋租金，在收到原告的《解除合同通知书》后未提出异议，故双方的《商住房屋租赁合同》已解除。合同解除后，被告未交还原告出租的房屋，也未交纳房屋租金，在原告2019年6月30日部分接管市场后，被告仍未办理25户商户的交接手续，并继续收取该25户商户的房屋租金，经原告催要后仍占有收取的房屋租金，侵害了原告的权益，应承担相应的法律责任。但原告诉讼请求主张的6048735.56元租金数额过高，该诉讼请求包含了按照《商住房屋租赁合同》约定免除90天装修期间的房屋租金1944608.4元。按照《商住房屋租赁合同》第十一条中“被告逾期支付租金达30日，被告按合同签订时租金标准支付装修期间的租金并赔偿原告一年租金和其他全部损失”的约定，支付装修期间的租金属于违约金的性质，不应包括在房屋租金中。被告支付原告的房屋租金包括2019年1月9日至2019年6月30日期间产生的房屋租金3326722.16元，和被告2019年7月1日收取25户商户的777405元租金两部分，两者合计4104127.16元。扣除被告以定金名义交纳的1000000元和原告垫付欠缴的物业费187978.82元的差额812021.18元，被告尚需支付原告房屋租金3292105.98元。《商住房屋租赁合同》第十一条和《履约保证金协议》第三条虽约定了逾期交付租金的违约金，但上述合同和协议的约定数额和原告主张的4000000元违约金数额均过高，对过高部分本院不予支持。被告支付原告的违约金数额，可参照《最高人法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干规定》第二十九条的规定，以24％的年利率标准计算的数额为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一.被告王建于本判决生效后十日内支付原告河南亨得利酒店管理有限公司租金3292105.98元，并按照24％的年利率计算的数额支付原告河南亨得利酒店管理有限公司2019年7月1日至履行完毕之日的违约金（2019年7月1日至2020年5月18日以2514700.98元为基数，2020年5月19日至履行完毕之日以3292105.98元为基数）；二.驳回原告河南亨得利酒店管理有限公司的其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82134元，原告河南亨得利酒店管理有限公司负担43299元，被告王建负担38835元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  郭洪涛二〇二〇年七月二十日法官助理李静欢书记员巴鑫涛