北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6827号上诉人（原审被告）：祝薇薇，女，1943年8月29日出生，汉族，国家工商总局退休职工，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：夏建平，女，住北京市西城区，由北京企业法律顾问协会推荐。被上诉人（原审原告）：边建桥，男，1990年6月13日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。上诉人祝薇薇因与被上诉人边建桥房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初11539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祝薇薇上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判祝薇薇不需返还边建桥定金67万元；2．一二审案件受理费由边建桥负担。事实和理由：祝薇薇与边建桥签订合同后，边建桥用祝薇薇的房子作抵押，帮徐建慧向薛斌借款，并借用边建桥的北京华晟鼎源文化创意有限公司签订资金出借协议。2016年12月18日，边建桥又骗祝薇薇订立合同，称之前的合同无效，以今天订立的为准。2017年2月16日，边建桥继续骗祝薇薇订立合同签订《北京市存量房屋买卖合同》。2017年3月29日，边建桥称自己还在审查买房资质，这说明以前签订的买卖合同全是骗局，不可能交易。2017年5月，边建桥同罗某两次去祝薇薇家要房产证，祝薇薇都拒绝提供。祝薇薇不同意边建桥用北京市西城区复兴门外大街21号楼9层903号房屋（以下简称案涉房屋）继续作抵押，并当面通知边建桥解除合同，不卖案涉房屋了。2018年7月2日，祝薇薇对案涉房屋设立了抵押，2019年4月29日，案涉房屋被北京市公安局海淀分局查封，祝薇薇对边建桥不构成违约。祝薇薇有权拒绝配合其办理房屋过户并行使解除权。边建桥辩称，同意一审判决。不同意祝薇薇的上诉理由及请求。祝薇薇将案涉房屋作了抵押，导致双方合同无法履行，所以，边建桥要求解除合同，并返还67万元定金。边建桥向一审法院起诉请求：1．判令解除边建桥与祝薇薇于2017年2月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2．判令祝薇薇双倍返还边建桥定金1340000元；3．案件受理费由祝薇薇负担。一审法院认定事实：案涉房屋登记在祝薇薇名下。2016年4月27日，祝薇薇（出卖人）、边建桥（买受人）与北京世联房地产经纪有限公司（居间人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定，出卖人所售房屋为案涉房屋，建筑面积38.2平方米，房屋成交价格为1180000元，房屋装饰装修作价2640000元，买受人于签订合同时支付定金100000元，剩余款项全款支付，于签订本合同后90日内采取下列1、3种方式付款：1.通过银行设立资金托管专用账户进行冻结，于过户完毕买受人取得新房产证1个工作日内双方前往银行办理解冻手续；3.通过建委的存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方签订《存量房交易结算资金划转协议》。出卖人应在过户当日将该房屋交付给买受人；双方同意自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，边建桥通过银行转账向祝薇薇支付10万元。2016年12月14日，边建桥通过微信转账向祝薇薇支付1万元。2016年12月18日，祝薇薇（甲方，出卖方）与边建桥（乙方，买受方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将案涉房屋以3820000元的价格出售给乙方，乙方应当于合同签订之日起150日内一次性将购房款支付至甲方指定银行账号，甲方应自收到乙方支付的购房款之日起10日内，应协助乙方办理房屋过户或转让手续并向乙方交付房屋及相关文件。该合同尾页空白处，载有手写内容为：甲乙双方买卖合同以2016年12月18日的合同为最终合同，之前合同由于未过户，所以甲乙双方都同意无效，合同继续按本合同约定执行。同年12月22日，边建桥通过微信转账向祝薇薇支付1万元。2017年1月21日，边建桥通过银行转账向祝薇薇支付5万元，2017年2月15日、2月16日，边建桥先后通过徐建慧向祝薇薇银行转账共计50万元。2017年2月16日，祝薇薇（出卖人）与边建桥（买受人）再次签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称案涉房屋买卖合同），约定，出卖人所售房屋为案涉房屋，建筑面积38.2平方米，房屋成交价格为1180000元，房屋装饰装修作价2640000元，买受人于签订合同时支付定金670000元，剩余款项全款支付，于签订本合同后90日内采取下列1、3种方式付款：1、通过银行设立资金托管专用账户进行冻结，于过户完毕买受人取得新房产证1个工作日内双方前往银行办理解冻手续；3、通过建委的存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方签订《存量房交易结算资金划转协议》。出卖人应在过户当日将该房屋交付给买受人；双方同意自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，祝薇薇出具《定金收据》一张，显示：本人祝薇薇今收到边建桥交来购房定金陆拾柒万整。另查，一、一审中，边建桥主张其为办理房屋网签向祝薇薇索要房产证，祝薇薇拒绝交付，此外，祝薇薇隐瞒案涉房屋被抵押和查封的事实，构成违约。边建桥向法院提交了《催告书》两份，祝薇薇表示从未见过《催告书》。边建桥另申请经纪人罗某出庭作证。罗某陈述：2016年4月27日，边建桥和祝薇薇签订的房屋买卖合同，因双方都没有时间，未能在约定的90天履行完毕，所以双方在其居间服务下，于2017年2月16日再次签订了房屋买卖合同，当天祝薇薇出具了《定金收据》。这份合同履行过程中，做了购房资格核验，也通过了，但因祝薇薇不提供房产证无法上传到网上做房源核验，所以，没有完成网签。2017年5月，其两次随边建桥去祝薇薇家要房产证，祝薇薇都拒绝提供。边建桥和祝薇薇均认可罗某证言的真实性，但祝薇薇表示拒绝提供房产证是担心边建桥用案涉房屋作抵押。祝薇薇申请刘力出庭作证。刘力陈述：其是祝薇薇单位的领导，也是祝薇薇的近邻，祝薇薇曾向其述说卖房却被买方拿房做了抵押，无法交易。2017年夏天的一天，其去祝薇薇家串门，遇到有人到家跟祝薇薇要房本办理抵押，并称抵押后才能付房款。祝薇薇说他们骗人，不卖了。祝薇薇认可刘力证言的真实性，边建桥对刘力的证言不予认可，并表示其向祝薇薇索要房本是为了办理房屋过户，并非是办理抵押。祝薇薇还向法院提交了2016年6月1日边建桥代表北京华晟鼎源文化创意有限公司与其签订的《个人出借咨询与服务协议》、2016年12月15日边建桥代表三河市世航房产经纪有限公司与其签订的《个人出借服务协议》及案涉房屋的抵押权登记信息，证明边建桥用案涉房屋抵押借款，所借款项由边建桥使用。其中两份出借协议均是祝薇薇作为出借人通过服务公司对外出借资金200万元。抵押权登记信息显示，祝薇薇向李艳借款210万元并于2016年6月24日办理了房屋抵押登记，该登记于同年7月1日因贷款还清注销；祝薇薇向薛斌借款200万元并于2016年7月7日办理了房屋抵押登记，该登记于2017年6月8日因贷款还清注销；祝薇薇向王俊容借款300万元并于2018年7月2日办理了房屋抵押登记；2019年4月29日，案涉房屋被北京市公安局海淀分局查封，查封期限为两年。边建桥认可上述证据的真实性，并表示实际是徐建慧向薛斌借款，用祝薇薇房屋作抵押，并借用边建桥的北京华晟鼎源文化创意有限公司签订资金出借协议，祝薇薇从中获得好处费，为了不影响案涉房屋买卖合同的履行，徐建慧还清了借款，抵押登记注销。二、一审中，祝薇薇主张边建桥未支付购房款，构成违约，导致双方合同无法履行。祝薇薇向法院提交了杜文荣与边建桥的微信聊天记录，证明杜文荣代表其向边建桥催要房款，边建桥从未表示过拒付房款是因祝薇薇未配合办理房屋核验。上述聊天记录显示，2017年1月9日至7月8日，杜文荣不断向边建桥催要购房款，并表示购房款用于理财，迟延给付房款已经造成很大损失。边建桥的回复内容多为钱未到位，并承诺尽快付款，其中3月29日边建桥回复正在审查资质。边建桥认可该微信聊天记录的真实性，但认为与本案无关，表示杜文荣称是祝薇薇的理财队长，向边建桥催要房款。三、一审中，双方均认可房屋买卖交易系经陈莉介绍，陈莉于2017年夏天将其持有的案涉房屋钥匙交付给边建桥，边建桥装修后入住。祝薇薇发现后更换了房屋门锁，现房屋空置中。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。边建桥与祝薇薇就案涉房屋先后三次签订房屋买卖合同，结合合同内容及双方当事人陈述，应视为双方对相关合同内容的变更，双方权利义务应以最后一次订立的合同即2017年2月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》为准。该合同约定，边建桥应于合同签订后90日内支付购房款，双方应于合同签订后90日内共同申请办理房屋权属转移登记手续。现边建桥主张祝薇薇拒绝配合办理房屋核验、办理网签等手续，构成违约，但边建桥提交的证据不足以证明其向祝薇薇提出过相关请求，祝薇薇无合理理由予以拒绝的情形。证人罗某的证言虽能证实其随边建桥向祝薇薇催要过房产证，但祝薇薇并无将房产证交付给边建桥的义务，且祝薇薇表示边建桥催要房产证的目的是办理房屋抵押并非办理房屋核验，结合在合同履行过程中边建桥知晓并配合案外人对案涉房屋设立抵押的情况，边建桥以上述主张为由认为祝薇薇构成违约，依据不够充分，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务、没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。从查明的事实看，案外人代祝薇薇自2017年1月9日至7月8日不断要求边建桥支付购房款，边建桥多以拖延、含混的态度，反复承诺付款后并未实际支付。边建桥经多次催告后，仍未在合同约定的付款期限届满前支付购房款，构成违约，祝薇薇有权拒绝配合其办理过户并行使合同解除权。但祝薇薇并未依法行使合同解除权，而是在合同履行过程中于2018年7月2日对案涉房屋设立了抵押，此后案涉房屋又于2019年4月29日被法院查封，祝薇薇亦构成违约。现案涉房屋买卖合同已无法履行，边建桥要求解除涉案合同，祝薇薇亦同意解除，法院对此不持异议。案涉房屋买卖合同解除后，祝薇薇应返还边建桥已经支付的定金67万元，祝薇薇以其未违约为由拒绝返还及边建桥同意将其中50万元作为逾期付款赔偿金的抗辩意见，均缺乏依据，法院不予采纳。鉴于双方在合同履行中均存在违约行为，边建桥要求祝薇薇双倍返还定金，依据不足，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十四条、第六十六条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定，一审法院于2020年6月判决：一、解除边建桥与祝薇薇于二〇一七年二月十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、于判决生效之日起七日内，祝薇薇返还边建桥定金670000元；三、驳回边建桥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，结合二审庭审情况及祝薇薇上诉请求，本案的争议焦点为：祝薇薇是否应当向边建桥返还67万元定金。当事人互负债务、没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。祝薇薇与边建桥就案涉房屋前后共签订过三份房屋买卖合同，最后一份合同的签订时间为2017年2月16日，故双方应当以该份合同为履行依据。2017年2月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定，边建桥应于合同签订后90日内支付购房款，双方应于合同签订后90日内共同申请办理房屋权属转移登记手续。根据已查明的事实，案外人代祝薇薇自2017年1月9日至7月8日不断要求边建桥支付购房款，边建桥多以拖延、含混的态度，反复承诺付款后并未实际支付。边建桥经多次催告后，仍未在合同约定的付款期限届满前支付购房款，故边建桥的行为构成违约。祝薇薇在边建桥未如期支付购房款的情况下，拒绝将案涉房屋的所有权证书给付边建桥，理由正当，且交付所有权证书并非祝薇薇的合同义务。综上，一审判决认定边建桥不享有合同解除权，未支持边建桥要求解决合同的诉讼请求，系正确的。但鉴于双方在诉讼中均表示同意解除合同，且案涉房屋亦存在抵押与查封，故一审判决解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，系正确的。依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方签订的合同解除，祝薇薇应当返还边建桥已经支付的67万元定金，祝薇薇以其未违约为由拒绝返还定金的上诉理由，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，祝薇薇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10500元，由祝薇薇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 陈 妍审判员 蒋春燕审判员 高宝钟二〇二〇年七月三十一日书记员 张 璐