贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3890号上诉人（一审被告）：贵州远泰房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路1号。统一社会信用代码：91520000722189140Q。法定代表人：李智，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：陈青云，贵州良景律师事务所律师。执业证号：15205201310645917。委托诉讼代理人（特别授权）：吴江林，贵州良景律师事务所律师。执业证号：15205201310732308。被上诉人（一审原告）：卯生伦，男，汉族，1974年7月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（一审原告）：袁桃红，女，汉族，1973年11月3日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州远泰房地产开发有限责任公司因与被上诉人卯生伦、袁桃红商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2971号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人贵州远泰房地产开发有限责任公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：１．原判违约金计算期间有误。因新冠疫情的不可抗力影响，各行各业的业务开展和工作均遭到不同程度的延误和推迟，尽管上诉人也积极推进相关的消防工作，但还是遭到一定程度的延长。故疫情期间的违约金计算应予合理扣减。2.关于三通费的认定错误。三通费指的是安装到户的主干工程费用，进户费用不该由上诉人承担，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》作为地方性法规，其第三十一条规定的是售出的商品房价格包含三通费用时才不收取三通费，根据案涉《商品房买卖合同》约定及签订合同的本意，售房价格并不包含三通费用，故应予扣减。被上诉人卯生伦、袁桃红二审未进行答辩。一审原告卯生伦、袁桃红向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告为二原告办理房屋权属证书并交付二原告；2、判令被告支付原告逾期办证违约金，违约金以634193元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率150%的标准，从2018年1月29日起计算至被告向原告交付房屋权属证书之日止（暂计5000元）；3、判令被告退还三通费3650元；4、案件受理费由被告承担。庭审中，原告申请撤回了第一项诉讼请求。一审法院经审理查明：2016年10月21日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，该房号为1-28-1；该商品房总价款为634193元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；转移登记：出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的百分之零点一承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起120日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款／的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款634193元。同时，被告还收取原告各项费用共计3650元（闭路350元，天然气2500元，电户520元，登记费80元，代办费200元）。2017年10月31日，被告向原告交房。现涉案房屋所属楼幢尚未通过消防验收，未取得初始登记，不能办理转移登记。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告不仅应按合同约定向原告交付房屋，还负有协助原告办理商品房权属转移登记的义务。但至今，被告尚不具备办理涉案房屋转移登记的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，因被告尚不具备办理转移登记的条件，导致原告至今未能取得涉案房屋的权属证书，被告应当承担违约责任，向原告支付逾期办证违约金。根据上述法律规定，原、被告在合同中未约定办理房屋转移登记的期限，则被告应于交房之日起90日内具备办理转移登记的条件，以便能为原告办理房屋的权属登记。被告于2017年10月31日交房，应于2018年1月29日前具备办理转移登记的条件，不具备，则从2018年1月30日起计算违约金。对违约金的截止时间，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交办证部门即可，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，但被告还应履行告知原告的义务。故违约金的计算应截止至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止。对于被告提出的住房和城乡建设部的《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》有两个月时间停办，应予以扣除的抗辩主张，根据该通知的内容显示，2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期。但该通知同时也明确了该期间受理并负责建设工程消防设计审理验收工作的承接机构。且被告对毕节市公安消防支队2019年2月2日出具的《建设工程消防验收意见书》中提出存在的问题，至今尚未完全整改完毕。故对被告提出的该抗辩主张，一审法院不予采纳。对于违约金的计算标准，因原、被告在合同中未约定逾期超过360日后违约金的计算标准，现已逾期超过360日，故违约金按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，一审法院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。即原告诉请的逾期办证违约金，以原告已付购房款总额634,193元为基数，自2018年1月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于原告主张退还三通费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。被告称所出售的房屋价款中不包含三通费，但被告并无证据证明。被告称收取原告三通费为代办费用，但被告所举证据不能证明已代原告交付至相关单位。故被告另行向原告收取各项开户费共计3,370元（闭路电视350元、电户520元、天然气2,500元），无事实及法律依据，理应退还。另，原告当庭撤回第一项诉讼请求，是原告对自己权利的处分，未违反法律的规定，一审法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州远泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告卯生伦、袁桃红逾期办证违约金，该违约金以原告已付购房款634193元为基数，自2018年1月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；二、被告贵州远泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告卯生伦、袁桃红各项开户费共计3370元；三、驳回原告卯生伦、袁桃红的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告贵州远泰房地产开发有限责任公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。一审查明的事实，双方当事人无异议，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕上诉人的上诉请求和理由进行审理。关于上诉人所提受到新冠疫情影响期间应在违约期间中应扣除的上诉理由。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，结合案涉房屋的交房时间，上诉人应于2018年1月30日前履行案涉办证义务，其主张的新冠疫情这一不可抗力因素发生在上诉人延迟履行后，故不能免除其违约责任，一审判决上诉人承担违约责任的期间并无不当，上诉人的该上诉理由于法无据，本院不予采纳。关于三通费不应退还的上诉理由。案涉所谓“三通费”，系水、电、燃气及有线电视等配套设施建设安装费的概括表述，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定，该费用应当包含在商品房价款中。上诉人所举证据不能证明案涉商品房价款未包含上述费用、其已代被上诉人向相关部门交付了相关开户费用，上诉人的该上诉理由也不能成立，一审判决上诉人退还该费用并无不当。综上，上诉人贵州远泰房地产开发有限责任公司的上诉理均不能成立，其上诉请求应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州远泰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  郭少华审判员  吉 雪二〇二〇年七月八日书记员  陈思印