四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7008号 上诉人（原审被告）：成都市武侯区桂溪房地产开发公司，住所地：成都市武侯区外东高攀村。 法定代表人：樊增明，公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋全明，四川中沛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）杨蓉，女，1958年7月24日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：伍蓓蓓，四川衡平律师事务所律师。 上诉人成都市武侯区桂溪房地产开发公司（以下简称桂溪公司）因与被上诉人杨蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初16972号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员李俊公开开庭独任审理了本案。上诉人桂溪公司的委托诉讼代理人蒋全明，被上诉人杨蓉及委托诉讼代理人伍蓓蓓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 桂溪公司上诉请求：1.撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初16972号民事判决第二项；2.一、二审案件受理费由杨蓉承担。事实及理由：一、一审法院判决突破合同相对性原则，错误沿用了原合同中的违约责任。成都市于2016年11月14日通告从2016年11月17日起实施不动产登记，使得双方在《商品房买卖合同》约定的桂溪公司给杨蓉办理房屋所有权证、国有土地使用权证不可能再继续履行，桂溪公司同意根据新政策为杨蓉办理不动产权证，而原合同中约定的支付每天万分之一的逾期办证违约金也仅能在桂溪公司未能办理房屋所有权证、国有土地使用权证的特定情形下适用，原合同中未约定办理不动产权证的违约责任，一审法院将旧产权登记制度下的《商品房买卖合同》的约定嫁接到新的不动产登记制度下继续适用和连续计算，违反和突破了合同的相对性原则。二、一审法院适用错误的诉讼时效规则。1.本案合同约定交房时间2014年2月15日，办证期限540日，桂溪公司应于2015年8月15日前办理房屋所有权证、国有土地使用权证，诉讼时效应从2015年8月16日起算，当时适用两年诉讼时效，杨蓉至迟应于2017年8月16日起诉，杨蓉2019年10月起诉已过诉讼时效；2.一审法院将杨蓉起诉时倒推作为计算逾期办证违约金的起算点违反了最高院关于适用民法总则诉讼时效制度若干问题的解释第三条的规定，民法总则施行日期为2017年10月1日，杨蓉诉讼时效在2017年8月已届满，一审法院适用从杨蓉起诉之日起倒推三年作为违约金起算点的判决观点也属适用法律错误。 杨蓉答辩认为：1.房产证与不动产权证本质上都是对物权确认的登记形式，桂溪公司未按约定为杨蓉办理产权登记手续构成违约；2.双方合同约定的违约金符合法律的规定；3.双方违约金是以日计算，违约金是一个继续性债务，违约一日即计算一日违约金，桂溪公司应当对连续违约的行为承担责任。 杨蓉向一审法院诉讼请求：1.判令桂溪公司为杨蓉办理位于停车位产权证；2.判决桂溪公司自2015年8月10日起按每日13元的标准支付逾期办证违约金至产权办理之日止；3.判令桂溪公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2014年1月18日，杨蓉作为买受人与桂溪公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买的车位位于，建筑面积为30.51平方米，车位按套计价，车位价格为130000元/个，付款时间为签订合同当日一次性交付。出卖人应当在2014年2月15日前将具备使用条件的停车位交付买受人使用，双方办理交接手续。买受人在车位交付之日起540日内取得房屋所有权证书，如因出卖人的责任，买受人未能在约定时间取得房屋所有权证书的，双方同意按照买受人不退车位，出卖人按已付车位款的日万分之一向买受人支付取得车位所有产权证的违约金的方式来处理。杨蓉在买受人处签字并按捺手印，桂溪公司在出卖人处加盖公章。 同日，杨蓉作为业主签字确认包含房产尾款、登记费、产权契税、产权印花税、产权贴花税、产权手续费、维修基金、国土证费等八项费用共计5864元的《“清江花园”车位代收费用及说明》。杨蓉通过银行转款方式，分别向桂溪公司转款70000元、50000元、5864元。2014年1月11日，桂溪公司向杨蓉出具《收据》，载明，收到杨蓉清江花园车位订金10000元，备注：现，转为车位112号。2014年1月18日，桂溪公司再次向杨蓉出具两份《收据》，分别载明收到杨蓉112号车位款120000元和车位代收款5864元。上述三份《收据》均加盖桂溪公司财务专用章。 一审法院另查明，位于青羊区车位（业务件号：权2×××0）现登记于桂溪公司名下。2016年11月14日，成都市国土资源局发布《成都市国土资源局关于实施不动产统一登记的通告》，载明自2016年11月23日起在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。市国土局、市房管局自2016年11月17日17:00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17:00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 一审庭审中，杨蓉确认车位系按合同约定于2014年2月15日交付，桂溪公司应于车位交付之日起540日内为杨蓉办理房屋所有权证书。 一审法院认为，杨蓉与桂溪公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。根据合同约定，杨蓉按约支付完毕案涉车位款及办证代缴各项费用，桂溪公司应于2014年2月15日起540日内办理完毕案涉车位的所有权证书，现桂溪公司未按约定为杨蓉办理完毕案涉车位所有权证书，构成违约，杨蓉有权要求桂溪公司按合同约定为其办理案涉车位产权证并支付违约金。至于桂溪公司抗辩杨蓉的诉讼请求已过时效的问题，一审法院认为，双方约定的逾期办证违约金为按日计算，其每日的违约金主张为单个债权，在案涉车位未办理产权证的情况下，其违约金应从杨蓉起诉之日起向前倒推3年即从2016年12月3日起计算。故对桂溪公司对诉讼时效的抗辩意见不予支持。另，对于桂溪公司称成都市国土资源局发布的不动产登记通告致其无法按合同约定履行，一审法院认为，合同约定的办理完毕案涉车位所有权证的到期日，早于不动产登记通告的发布日期，该通告的发布并非免除桂溪公司相应逾期办证的违约责任事由，桂溪公司仍负有为杨蓉办理不动产权属证书的义务，故对桂溪公司的抗辩理由不予支持。同时，桂溪公司抗辩杨蓉未提交因逾期办证所致的损失，主张的违约金过高，应予调整。一审法院认为，按已付车位款的日万分之一为标准计算违约金系双方在《商品房买卖合同》中的明确约定，杨蓉据此按日13元（130000元×0.0001）每日为标准计算，符合约定，故对桂溪公司的抗辩理由不予支持，但违约金应从2016年12月3日起计算，违约金具体计算方式为：以合同约定的13元每日为标准，自2016年12月3日起计算至产权证办理完毕之日止，故对杨蓉违约金的主张，予以部分支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、桂溪公司于判决生效之日起十日内为杨蓉办理位于青羊区车位的不动产权证；二、桂溪公司于判决生效之日起十日内支付杨蓉违约金（具体计算方式为：以13元每日为标准，自2016年12月3日起计算至不动产权办理完毕之日止）；三、驳回杨蓉的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费295元，减半收取147.5元，由桂溪公司负担。 二审审理中，各方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，房屋所有权证、国有土地使用权证合并为不动产权证，主要是简化了物权登记、变更、转让等的程序，避免因土地使用权、房屋所有权两证分离导致权利分离而引发纠。房屋所有权证、国有土地使用权证和不动产权证虽然名称不同、载体不同，但其实质均是不动产物权的公示方式，违约逾期办理所带来的法律后果一致。在此情况下，一审法院根据《商品房买卖合同》约定的违约金计算标准计算违约金并无不当。 对于桂溪公司抗辩称诉讼时效已过、起诉时倒推作为计算逾期办证违约金的起算点计算违约金的问题，本院经审查认为，双方在合同中对违约金的计算方式为按日计算，即桂溪公司每逾期一日，则每日产生违约金。按日计算的违约金系每日独立产生的债权，应单独计算每日产生的违约金的诉讼时效。在此情况下，逾期办证违约金应依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，从前倒推三年正确。 综上，桂溪公司的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费295元，由成都市武侯区桂溪房地产开发公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年七月六日 书记员 杨珍梅