四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1508号 上诉人（原审原告）：易亚文，男，1979年4月30日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：袁纪芸，四川博业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王永玺，四川博业律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：易娜，女，1980年7月11日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：袁纪芸，四川博业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王永玺，四川博业律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邱阳，男，1958年7月5日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：张磊，四川人和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘惠颖，女，1962年7月6日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：张磊，四川人和律师事务所律师。 原审第三人：四川链家房地产经纪有限公司。住所地：成都市高新区锦城大道805号。 法定代表人：党杰，执行董事兼总经理。 上诉人易亚文、易娜因与被上诉人邱阳、刘惠颖、原审第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初8978号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，因新冠肺炎疫情影响，经征求各方当事人的意见，各方当事人均同意本院二审不开庭审理。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 易亚文、易娜上诉请求：1.撤销一审判决，判令邱阳、刘惠颖承担逾期交房违约金77350元；2.本案一、二审诉讼费由邱阳、刘惠颖承担。事实和理由：一、易亚文、易娜已依约履行合同义务，邱阳、刘惠颖逾期交房系违约行为，应按约定承担违约责任。一审法院将易亚文、易娜接受逾期履行的意思表示视为双方达成合同变更的合意，认定事实错误。（一）合同双方应遵守合同法的基本原则，诚实信用地全面履行合同。易亚文、易娜与邱阳、刘惠颖于2019年9月15日签订《成都市存量房屋买卖合同》（简称房屋买卖合同）及补充协议，约定由易亚文、易娜购买邱阳、刘惠颖位于成都市高新区房屋，合同成交价为4420000元，付款方式为易亚文、易娜向邱阳、刘惠颖支付定金300000元，首付款为易亚文、易娜向存量房交易资金监管专用账户划转资金，待易亚文、易娜取得不动产权证书后，由房管局将该笔首付款支付给邱阳、刘惠颖，尾款由放贷银行直接支付给邱阳、刘惠颖。交房时间为邱阳、刘惠颖收齐本合同成交价款（物业交割费除外）3日内。双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5%的违约金。合同签订后，易亚文、易娜依约履行了付款义务，2018年10月17日，邱阳、刘惠颖收到房屋尾款，应依约于三日内交付房屋，但却以各种理由拖延，直至2018年11月25日，已逾期35日。（二）接受逾期履行并不等于合同变更，更不等于易亚文、易娜放弃追究违约责任。邱阳、刘惠颖明知逾期交房是必然发生的违约事实，告知易亚文、易娜将延期交房。按照合同约定，易亚文、易娜有权选择接受邱阳、刘惠颖继续履行或解除合同，易亚文、易娜选择接受合同继续履行，并追究邱阳、刘惠颖逾期履行的违约责任。一审法院错误地将易亚文、易娜接受延期履行的意思表示，视为易亚文、易娜与邱阳、刘惠颖之间达成了合同变更的合意，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，一审中，邱阳、刘惠颖亦认可易亚文、易娜一直在主张违约责任，且链家公司承认其曾向易亚文、易娜转达过邱阳、刘惠颖愿意支付一个半月租金作为违约金的意思，邱阳、刘惠颖拒绝。邱阳、刘惠颖不仅明知其逾期交房的行为系违约，亦愿意承担违约责任。二、易亚文、易娜接受邱阳、刘惠颖逾期交房的行为，不能视为双方达成合同变更且无须承担违约责任的合意。（一）易亚文、易娜依约享有逾期交房情况下的合同解除权或主张继续履行并追究违约责任的权利，易亚文、易娜接受邱阳、刘惠颖迟延履行并明确主张其应承担违约责任，符合法律规定。双方签订的案涉合同第八条第2款：“甲方未按约定条件将房屋交付乙方的，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过15日（含15日）并于实际交房之日起3日内向乙方支付逾期违约金的，该合同继续履行；2.逾期超过15日的，乙方有权单方面书面解除合同”。易亚文、易娜对邱阳、刘惠颖提出迟延履行要求接受的意思表示，并不等于双方达成合同变更的合意，更不等于邱阳、刘惠颖迟延交房不属于违约行为。（二）延期交房并不属于房屋买卖合同约定的变更事由，且双方并未签订书面补充协议进行变更。根据案涉合同第十二条“双方可根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充”，房屋的交付时间，并不属于“未约定、约定不明或不适用”的变更事由，双方从未签订过书面补充协议对交房日期进行变更。案涉补充协议中第五条约定“……各方同意，未经本人签字或盖章的任何口头承诺、条款的变更等行为均不产生任何法律约束力”，房屋的交付时间条款的变更，未经双方签字确认，不产生相应的法律约束力。一审认定“原被告就房屋的实际交付时间形成了新的合意，对原合同约定的房屋交付时间进行的变更”于事实不符。（三）易亚文、易娜从未放弃或免除邱阳、刘惠颖的违约责任。根据最高人民法院第57号指导案件判决：“民事权利的放弃必须采取明示的意思表示才能发生法律效力，默示的意思表示只有在法律有明确规定及当事人有特别约定的情况下才能发生法律效力，不宜在无明确约定或者法律无特别规定的情况下，推定当事人对权利进行放弃。”有证据证明，易亚文、易娜在与链家公司及邱阳、刘惠颖的沟通中，一直强调追究违约责任，从未放弃对违约责任的追究。三、即便是合同变更，法律亦未否认违约责任及经济补偿责任，更何况民法总则已废止可变更合同的规定。一审法院错误认为合同变更不存在违约行为，即无须承担违约责任，系适用法律错误。一审法院认为《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”，却完全无视《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利”。且最高人民法院审判委员会刘贵祥于2019年7月3日在全国法院民商事审判工作会议上讲到“三、关于民法总则适用的法律衔接问题。人民法院应当依照立法法有关上位法优于下位法、新的规定优于旧的规定、特别规定优于一般规定等法律适用规则，依法处理好民法总则与相关法律的衔接问题，主要是处理好与民法通则、合同法、公司法等法律之间的关系问题。一是可变更合同不再适用。民法总则保留了可撤销合同，未规定可变更合同，应当认为废止了合同法有关可变更合同的规定。”一审法院错误将易亚文、易娜接受迟延履行作为易亚文、易娜与邱阳、刘惠颖达成变更的合意，并错误适用了已被民法总则废止的可变更合同的条款，严重损害了易亚文、易娜的合法权益。 邱阳、刘惠颖辩称，一、关于邱阳、刘惠颖是否存在违约行为的问题。邱阳、刘惠颖不存在违约行为。1.通过易亚文、易娜与邱阳、刘惠颖的微信聊天记录可以得知，双方之间通过协商，关于房屋的交付时间已经达成了新的合意，符合合同法第七十七条所规定的合同变更条件，可以视为双方之间关于合同的履行达成了变更的一致。此时，双方应当按照变更后的合同来履行义务。2.合同的履行时间已经变更，且合同最终的履行时间亦是在约定的时间之前，故邱阳、刘惠颖就不存在逾期交房的问题。二、关于易亚文、易娜多次强调的“易亚文、易娜虽然同意变更合同履行时间，但这并不表示易亚文、易娜放弃追索赔偿的权利”的问题。按照双方合同的约定，邱阳、刘惠颖应于收齐相关房款后3日内交房。2018年10月17日，易亚文、易娜将相关房屋尾款打入邱阳、刘惠颖账户中，此时，合同的原履行时间应当为2018年10月18日至2018年10月21日。在此期间（2018年10月18日），双方已经通过微信协商，对案涉房屋的交付时间已经达成了新的合意。此时合同的履行时间已经变更为2018年11月月底之前。一方面，双方之间达成的关于变更合同履行时间的合意是在合同原履行期内达成，此时，双方合同约定的原履行时间尚未届满，邱阳、刘惠颖尚不存在逾期交房的情形。另一方面，2018年11月25日，邱阳、刘惠颖完成了向易亚文、易娜现实交付房屋的义务，此时间点亦是在双方约定的新的交付期内，邱阳、刘惠颖不存在逾期交房的行为，故邱阳、刘惠颖不应承担相关责任。请二审法院维持原判。 链家公司未提交陈述意见。 易亚文、易娜向一审法院起诉请求：1.判令邱阳、刘惠颖向易亚文、易娜支付逾期交房违约金77350元（以4420000元为基数，每日违约金按万分之五计算，从2018年10月21日计算至2018年11月25日）；2.本案案件受理费等诉讼费由邱阳、刘惠颖承担。 一审法院认定事实：2018年9月15日，易亚文、易娜与邱阳、刘惠颖通过链家公司签订了《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定易亚文、易娜购买邱阳、刘惠颖位于成都市高新区车位，房屋建筑面积141.12平方米，合同成交价为4420000元。合同及补充协议关于定金、首付款、尾款的付款方式做了详细约定。关于房屋的实际交付，合同约定邱阳、刘惠颖应于收齐本合同成交价款（物业交割费除外）3日内将该房屋交付给易亚文、易娜。关于违约责任，合同约定双方任何一方逾期履行合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价万分之五的违约金。合同签订后，易亚文、易娜依约履行了上述付款义务，2018年10月17日，建设银行将房屋尾款打入邱阳、刘惠颖账户，至此邱阳、刘惠颖已收齐合同成交价款，按照合同约定邱阳、刘惠颖应于3日内将房屋实际交付给易亚文、易娜。邱阳、刘惠颖在收到尾款后，知悉自己无法按合同约定时间按时交付房屋，故通过链家公司员工向易亚文、易娜说明了情况，表达了延迟交房的请求。经过链家公司员工的居间协调，最终易亚文、易娜同意于2018年11月月底前交房。2018年11月25日，易亚文、易娜与邱阳、刘惠颖签署物业交割单，房屋实际交付完成。 上述事实，有易亚文、易娜与邱阳、刘惠颖的当庭陈述、《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议、定金收据、微信聊天截图、物业交割单等证据在案佐证，上述证据具有真实性、合法性、关联性，能证明本案待证事实，一审法院予以采信。 一审法院认为，易亚文、易娜与邱阳、刘惠颖签订的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法，各方均应按照合同约定履行自己的义务。一审中双方的争议焦点为易亚文、易娜是否有权对邱阳、刘惠颖延期交房一个月的行为主张违约金。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。邱阳、刘惠颖向易亚文、易娜提出延期交房的请求，经过链家公司的居间协调，易亚文、易娜最终同意邱阳、刘惠颖于11月月底前交房，易亚文、易娜与邱阳、刘惠颖关于房屋的实际交付时间形成了新的合意，对原合同约定的房屋交付时间进行了变更。邱阳、刘惠颖于2018年11月25日实际交付房屋给易亚文、易娜，未超过双方重新约定的交房期限，邱阳、刘惠颖不存在逾期交房的违约行为，而违约责任的承担前提之一是要当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，即当事人一方有违约行为的存在，于本案中，邱阳、刘惠颖按照双方重新约定的交房时间进行了交房，并没有违约行为的产生，故不应当承担相应的违约责任。故一审法院对易亚文、易娜主张的邱阳、刘惠颖承担逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条规定，判决：驳回易亚文、易娜的全部诉讼请求。本案案件受理费867元，由易亚文、易娜负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以维持。 本院另查明，2018年10月17日晚，链家公司工作人员青小东与易娜的聊天记录载明，青小东：“易姐，我给你打个电话把业主这边交房情况给你说一下哇，他们这边搞不赢要下个月底交房给你，刚刚阿姨也给我讲了确实是他们儿子这边只有周末才有时间，叔叔这个月时间安排满了”易娜：“又拖到下个月底了哇”青小东：“是的易姐”易娜：“按照合同的话，最晚也就是收到房款后18天就要交房了啊”“不然有违约金产生哦”“万分之五，好像是”……青小东：“我让业主给你打个电话说一下呢，他说让我给你讲一下，让你理解一下，确实搞不赢”……2018年10月18日上午，易娜与链家公司工作人员青小东的聊天记录载明，易娜：“房子就按下月底交吧，给他们留充足的时间收拾。我们也算仁至义尽吧，比合同都晚了一个多月了，要算起违约金可真不少哦！”青小东：“要的易姐，谢谢你理解他们，我一会儿给业主打电话说一下，然后我给你讲”。 一审2019年9月17日的法庭审理笔录第11页载明，审：原告在微信聊天记录中陈述的“房子就下个月交”，原告解释一下这句话是什么意思？原代1：原告同意被告延期交房，但没有放弃延期一个月违约金的追索。 本院认为，本案的焦点为邱阳、刘惠颖于2018年11月25日交付房屋是否存在逾期交房的违约行为。本院评判如下：根据案涉合同及补充合同的约定，邱阳、刘惠颖应于收齐合同成交价款（物业交割费除外）3日内将案涉房屋交付给易亚文、易娜。实际上，邱阳、刘惠颖已于2018年10月17日收齐合同成交价款，故其应于2018年10月20日前将房屋交付给易亚文、易娜。但根据易娜与链家公司工作人员的聊天记录及其在一审中的陈述可知，邱阳、刘惠颖在收到购房款后向链家公司表达想延迟交房的意愿并请链家公司与易亚文、易娜协商，易娜于2018年10月18日同意将交房时间延至2018年11月底。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，邱阳、刘惠颖与易亚文、易娜就房屋交付时间达成了新的合意并对案涉合同约定的房屋交付行为进行了变更，即房屋交付时间变更为2018年11月底。根据已查明事实，案涉房屋实际交付于2018年11月25日，并未超过双方重新约定的2018年11月底，故邱阳、刘惠颖于2018年11月25日交付房屋不存在逾期交房的违约行为，亦不应承担相应的违约责任。一审法院认定并无不当，本院予以维持。 综上所述，易亚文、易娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1734元，由易亚文、易娜负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  冯 璐 审判员  龚 耘 二〇二〇年七月二十七日 书记员  杨珍梅