北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3597号上诉人（原审被告、反诉原告）：韩健，男，1986年3月29日，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：石玉成，北京友恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶世林，男，1966年2月22日出生，汉族，无业，住浙江省永嘉县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：林炳玉，男，1966年10月31日出生，汉族，户籍地北京市大兴区。上诉人韩健因与被上诉人叶世林、林炳玉房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初15205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。韩健上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者改判叶世林支付房屋占有使用费218781元；本案诉讼费用由叶世林负担。事实和理由：1.一审审判程序违法，本案审判长李海并未参加开庭审理。本案一审法院于2018年7月立案，直至2019年11月判决，案件超期审理。2019年10月一审法院先后向林炳玉送达开庭传票，但我方并未收到传票也未参加庭审。2.一审法院认定事实错误，叶世林已经实际控制房屋并私自将房屋转租给次承租人、收取租金，因此其应当向我方支付房屋占有使用费。3.一审法院并未向我方释明合同无效而直接判决显失公平。叶世林辩称：不同意韩健的上诉主张，同意一审判决。对方曾经承诺从签合同到2019年3月1日为免租期。林炳玉未到庭参加诉讼。叶世林向一审法院起诉请求：1.请求法院判令韩健、林炳玉返还我支付的预付租金400000元；2.请求法院判令韩健、林炳玉支付拒不返还预付租金期间的利息损失（以400000元为基数，自2017年7月1日起至实际返还定金之日止，按同期银行贷款利率计算）；3.请求法院判令韩健、林炳玉承担本案诉讼费用。韩健、林炳玉向一审法院反诉请求：1.判令解除双方签订于2016年12月15日的《租赁合同》；2.判令叶世林支付违约金218781元；3.判令叶世林支付2017年11月、12月电费424.83元；4.由叶世林承担全案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月15日，韩健、林炳玉（出租方、甲方）与叶世林（承租方、乙方）签订了《租赁合同》，《租赁合同》记载甲方现有厂房结构为钢筋加砖混结构，坐落于北京市大兴区长子营镇罗庄三村，占地共计12亩。厂房租赁自2019年3月1日起，至2029年3月1日止，租赁期共计10年。厂房租赁每日每平方建筑面积租金为人民币0.25元，面积以实际建筑面积为准。缴纳方式为每半年缴纳一次。首次缴纳日期2019年1月1日，以后每半年缴纳期以此类推。租金在合同生效后即2019年3月1日起，前三年后即2022年3月1日在当前基数上递增10%，第三个三年即2015年3月1日后的三年在原有的基数上递增15%，第四个三年后即2028年3月1日后的三年按原有的基数上递增15%。合同经双方签字生效后10日内，乙方应支付给甲方人民币300000元作为履约预付定金，第一期租金缴纳期为2019年1月1日提前2个月预交半年租金。乙方须保证合同生效后10日内预付定金300000元支付给甲方，如逾期未交，甲方有权终止本合同。第四条第三款记载，出现下列情况之一的甲方有权解除合同，收回租赁物，不承担任何责任，所造成的的损失由乙方承担（未经甲方同意情况下，乙方擅自拆除租赁物，破坏主体结构的；乙方利用租赁物进行非法经营存在违反国家有关法律、法规活动的）。第五条第二款记载，合同期内乙方不能转租租赁物。第三款记载，在合同期内，乙方承担水、电、电话、网络等一切费用。第四款记载，在合同期内乙方如对租赁物进行改造或者新建房屋，应得到甲方同意，并提供施工方案。第六条第四款记载，乙方违反本合同4-3、5-3之规定，甲方有权解除合同，乙方除向甲方赔偿甲方的经济损失外，须向甲方支付15%的违约金，违约金以当年的租金为基数。2017年1月14日，叶世林向韩健转账300000元，韩健认可收到前述款项。对于双方当事人有异议的事实，叶世林提交收据以证明收据以证明韩健曾收取其100000元现金，韩健不认可该证据证明目的，辩称与本案无关。韩健提交租赁合同以证明合同约定不得私自转租及拆改租赁物，叶世林不认可该证据证明目的。韩健提交照片以证明叶世林私自拆改租赁房屋，叶世林不认可该证据证明目的，辩称无法确认为涉案租赁物。韩健提交事实经过、叶世林与案外人陈乐强签订的租赁合同、收据、转账凭证、照片以证明叶世林私自将房屋拆分转租给了陈乐强且收取了陈乐强租金110000元，陈乐强实际使用了租赁物并进行了内部装修，叶世林认可该组证据真实性，但不认可其证明目的。韩健提交电费交费通知单以证明拖欠电费尚未结清，叶世林认可该证据真实性，但不认可其证明目的。韩健提交通知书、鉴证书以证明租赁合同并不违法，叶世林不认可通知书的真实性，鉴证书的真实性由法院判断。林炳玉未向一审法院提交证据。庭审中，经一审法院询问，叶世林称不清楚涉案房屋是否有建设工程规划许可证，韩健称涉案房屋是一个学校，应该有相关手续。一审法院认为,根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中林炳玉经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。韩健提交的鉴证书既不是建设行政主管部门出具的建设工程规划许可证，也不是不动产登记主管部门出具的不动产权证书，无法证明涉案房屋系合法建筑，因为双方均未提交充足证据证明涉案房屋系合法建筑，故叶世林与韩健、林炳玉于2016年12月15日签订的《租赁合同》应属无效合同，故对于韩健、林炳玉请求判令解除双方签订于2016年12月15日的《租赁合同》的反诉请求，法院不予支持。结合《租赁合同》的约定，法院认为叶世林主张的预付租金实际为定金，而非预付租金。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此对于叶世林于合同订立后向韩健转账支付的300000元，韩健、林炳玉作为合同相对方应予返还，故对于叶世林请求判令韩健、林炳玉返还定金300000元的诉讼请求，法院予以支持；对于叶世林主张的以现金方式支付的100000元，即使其主张为真，但是因为其提交的证据不足以证明前述100000元与本案系同一法律关系，故本案中不予处理，叶世林可以另行主张权利。因为《租赁合同》无效，故对于韩健、林炳玉请求判令叶世林支付违约金218781元的反诉请求，法院不予支持。《租赁合同》中并未约定利息损失，故对于韩健、林炳玉支付拒不返还预付租金期间的利息损失（以400000元为基数，自2017年7月1日起至实际返还定金之日止，按同期银行贷款利率计算）的诉讼请求，法院不予支持。《租赁合同》记载租赁期限为自2019年3月1日起至2029年3月1日止，韩健提交的证据不足以证明叶世林在2017年11月、2017年12月使用了涉案租赁物，故对于韩健、林炳玉请求判令叶世林支付2017年11月、12月电费424.83元的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，一审法院于2019年11月判决：一、韩健、林炳玉于判决生效之日起十日内返还叶世林300000元；二、驳回叶世林的其他诉讼请求；三、驳回韩健、林炳玉的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中韩健、林炳玉并未提供证据证实涉案房屋具备准建手续或者工程规划许可证，故双方当事人签订的合同系无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于叶世林所提要求韩健、林炳玉返还400000元的诉请，根据查明的事实，韩健于2017年1月14日签字的收据中记载，收到叶世林300000定金。因此韩健、林炳玉应当将300000元定金返还叶世林。关于剩余100000元，虽然叶世林主张曾经支付该笔款项，但是因无证据证实此笔款项为定金，且叶世林提交的证据不足以证明前述100000元与本案系同一法律关系，故一审法院在本案中不予处理不无不妥。关于韩健所提一审法院存在违反法定程序问题，韩健提出审判长并未参加一审庭审，经审核一审法院庭审笔录，该份庭审笔录中记载审判长出庭，韩健的委托诉讼代理人在该份庭审笔录中签字时并未提及审判长未参加庭审活动，因此韩健此项主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于韩健另提一审法院超期审理的程序问题，经审核一审卷宗及相关法律手续，一审法院审理期间并无严重违反法定程序应当发回重审的情形，因此韩健此项上诉主张本院不予支持。韩健另提要求二审法院改判叶世林支付房屋占有使用费的诉请，因韩健在一审法院审理期间反诉请求为要求叶世林支付违约金，故韩健此项上诉请求属于超出一审诉请范围，在叶世林不同意调解解决的情况下，韩健此项上诉请求本院不予支持。综上所述，韩健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4582元，由韩健负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  何江恒二〇二〇年七月三十日法官助理  冯海鑫书 记 员  房依彤