上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初8485号原告(反诉被告)：王妍，女，1988年4月8日出生，回族，住上海市长宁区。被告(反诉原告)：葛文静，女，1974年11月6日出生，壮族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：韦薇，广东深明德律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵云虎，北京大成(上海)律师事务所律师。原告王妍与被告葛文静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序。其后，被告葛文静提出反诉。本院于2020年5月18日组织进行证据交换，并于2020年6月16日对本案公开开庭进行了审理。原告(反诉被告，以下简称原告)王妍、被告(反诉原告，以下简称被告)葛文静的委托诉讼代理人赵云虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王妍向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原告与被告的《房屋租赁合同》于2020年3月26日解除；2.被告支付违约金5,300元；3.被告退还原告5,000元；4.被告赔偿原告清理费618元。事实和理由：2020年3月25日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，并以“押一付三”的形式向被告支付了21,200元。当天，被告将上海市长宁区茅台路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)交付原告，并允许原告在入住前进行清扫以及对屋内原有部分旧家具进行处理。2020年3月26日，原告请保洁及油烟机清洗人员进行房屋的清扫以及油烟机的清理。在清扫过程中，原告发现房屋阳台有漏水情况，客厅墙面和顶棚有严重的损坏，遂立即停止了房屋的清理活动。当晚，原告便向被告提出解除合同的请求。鉴于原告在清扫前已将部分旧家具扔掉，故向被告提出，愿意支付1,500元至2,000元作为赔偿，但被告拒绝该方案并要求原告向其赔偿5,000元。2020年3月27日，原告再次向被告协商解除合同，无果。其后，被告在扣除5,000元(作为所谓的赔偿)的情况下退还了原告16,200元，原告亦将《房屋租赁合同》交给了被告。原告认为，被告在没有向原告告知房屋漏水及墙面严重破损的情况下，便与其签订《房屋租赁合同》，致使其无法正常入住，合同无法正常履约，合同目的无法实现，严重侵犯原告权利。原告遂起诉至法院，请求判如所请。被告葛文静本诉辩称及反诉诉称，《房屋租赁合同》于2020年3月27日解除，且基于原告原因而解除，故应由原告承担违约责任。原告擅自处理被告的家私家电，应赔偿相关损失。原告清扫涉讼房屋系其自己的行为，相关费用应由其自行承担。双方合同于2020年3月25日签订，次日，原告突然微信告知已擅自将涉讼房屋内的家私家电扔掉，并向被告提出解除合同，被告明确表示不同意。2020年3月27日，在原告的一再请求下，被告本着息事宁人的态度，在扣除原告已支付的5,000元后，将剩余16,200元退还给原告，但原告反而向法院提起诉讼。不同意原告的本诉诉讼请求，并提出反诉诉讼请求：1.原告赔偿损失10,600元；2.原告赔偿违约金5,300元；3.原告赔偿家私家电损失5,000元；4.原告支付误工费2,000元；5.确认原告在被告处的5,000元，被告不予退还。审理中，被告确认第1项反诉诉讼请求针对的是房屋空置损失，第3项反诉诉讼请求中的家私家电共计11,213元，在扣除原告在被告处的5,000元后，差额为6,213元，被告实际主张5,000元，第4项反诉诉讼请求针对的是恢复原状及置办家私家电所产生的误工费用。原告王妍反诉辩称，被告在签约时存在诱导和欺骗，并未带其至涉讼房屋进行确认，本案系被告违约。在被告退还其在被告处的5,000元的前提下，同意赔偿家私家电损失1,000元，不同意被告其余反诉诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性未提出异议的《房屋租赁合同》、照片、微信聊天记录、通话记录、付款记录、上海市房地产权证等证据，本院予以确认并在卷佐证。审理中，被告提供胥振国的证人证言。胥振国陈述，其在涉讼房屋所在居委会工作，由其带原告至涉讼房屋看房，次日，原、被告签订《房屋租赁合同》。其后，过了一至两天，原告提出不租，并表示愿意赔偿1,000元至2,000元，但被告不同意，要求5,000元。再后，原、被告约在涉讼房屋见面，双方都将合同拿在手上，其要求原告将合同交给其，原告不同意，要求被告先将钱转给原告，被告转账后，双方的两份合同均撕掉了。原告对此表示，大致内容是这个意思，但具体细节有出入，且证人与被告有密切关系，故不应采纳该证人证言，被告就该证人证言未提出异议。本院认定如下事实：被告系涉讼房屋产权人之一。2020年3月24日，证人胥振国带原告至涉讼房屋看房。2020年3月25日，原告作为承租方(乙方)、被告作为出租方(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定有如下内容：甲方将涉讼房屋出租给乙方使用；租赁期共12个月，自2020年4月1日起至2021年3月31日止；每月租金5,300元；第一次付款金额共21,200元，即付三押一(三个月租金)，其中15,900元为前三个月的租金，剩余的5,300元为押金；房屋租赁期间，甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同，同时视甲方为违约：1.不能提供房屋或所提供房屋不符合国家规定或不符合约定条件，严重影响居住的；2.甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住的；……甲方因不能提供符合国家规定或本合同约定的房屋而解除合同的，应赔偿乙方的损失，支付给乙方的违约金金额标准按第十三款规定的赔偿标准执行；如果有一方违约时，违约方必须赔偿因违约给对方造成的损失，如果是甲方违约，则甲方必须退还违约当月的全额房租和全额押金，同时还必须支付相当于1个月房租的违约金补偿乙方；如果乙方违约，则甲方有权不退还乙方违约当月的房租和押金，同时还必须支付相当于1个月房租的违约金补偿甲方。2020年3月25日当天，被告再次带原告查看涉讼房屋，并将涉讼房屋交付原告，原告通过微信向被告转账21,200元。2020年3月26日，原、被告间有如下微信聊天内容：原：我才发现阳台好像漏水，怎么办呢？被：阳台之前没有漏水，我也没听前面房客讲过，是楼上用水不注意吗？现在还在漏吗？这个是要问物业还是怎么的，我也没碰到过，我问下别人。原：现在没在漏。……原：我能问一下如果我打算退租，您会扣我多少钱，这装修我有点装不起了。……原：我这今天还给你旧家具扔掉了，要不您算算能退给我多少，我还是退租吧。被：我问下我老公，你都扔了什么家具？原：床，客厅的桌子，冰箱洗衣机，要不我问问给你拿回来，洗衣机+冰箱，其实新的估计两个1,500差不多，支付您1,500违约金可以么，我今天干了一堆没用的也花了500了，还有停车费交了半年了估计也退不了。……原：姐姐麻烦你晚上和你老公商量一下，如果解除合约的话，我赔给你家具+解约一共需要多少钱。……被：你要是没扔家具，我都不要你的违约金，我再找可以接受现有条件的租客也方便，现在我还得把这些东西都配齐了才好挂出去。……被：那这样，就按你跟我说的扔掉的家具赔偿5,000块吧，因为需要时间买和安装床，洗衣机，冰箱，客厅桌子等才可以再次挂租……原：今天是2019年3月26日我向您提出来的解约。2020年3月27日，原、被告间有如下微信聊天内容：被：我跟你理解的是不是有点偏差，我的方案是：你总共赔￥5,000，包括家具空租误工等，我退你￥21,200-￥5,000=￥16,200，合同作废；你强调3月26日提出解约，就是提前一个月提出，到4月26号合同结束，到4月26号，我退你￥21,200-￥5,300=￥15,900，然后你得把我的旧家具原样补齐，砸坏的桌子还得赔我，我好像觉得我的方案不是更容易些吗？原：我和你的租期并没有开始，您要求的违约赔偿是不合理的，我不需要到4.26，昨天我和你已经提出来了解约，对于您损失的家具我愿意出于赔偿是来自于人情的考虑，如果从理讲，走法律方式我也不需要赔偿你这么多，您这和勒索敲诈都快没有区别了。……被：我之前说了我今天没空，然后都没谈笼赔偿金，我觉得没见面的必要。原：5,000块不是你说的方案么。被：对啊。原：那剩下的转给我吧。被：你不是不肯吗？现在是同意了？原：我不肯你也不给我钱我也没办法。被：所以现在是同意我的方案了？原：这件事情我没有办法同意和不同意，你把剩下的钱转给我吧，就这样子吧，我只是觉得这两天我从给你房屋做打扫洗抽油烟机，到扔了家具我和你一而再再而三的道歉也愿意为了我的错误行为买单，五千块钱我不能发家致富，但是也许能让你买些家具更容易些找到房客，在这三天的接触里，我只当花钱买个教训了，如果你觉得5,000你良心安的话就这样子吧。即日起我们正式解除合同，剩下的钱烦请您转给我谢谢。你给我转钱一会我把钥匙给你送过去。2020年3月27日当天，原、被告及证人胥振国至涉讼房屋见面，被告通过微信向原告转账16,200元，原告将其所持有的《房屋租赁合同》及涉讼房屋钥匙交给被告。审理中，被告确认，双方的《房屋租赁合同》在其向原告转账16,200元后均被撕毁。因原告王妍无调解意愿，致本院调解不能。本院认为，本案的主要争议焦点为：一、原告能否行使合同解除权，以及合同解除的时间应如何进行确认；二、合同解除后，双方所主张的各项费用应如何进行处理。关于第一项争议焦点，原告提出解除合同的主要理由在于，涉讼房屋阳台漏水以及客厅墙面破损，致使其无法正常使用涉讼房屋。对此，一则，原告所提供的照片等在案证据，并不能证明涉讼房屋存在无法正常使用的情况。二则，原告在签订《房屋租赁合同》前已查看过涉讼房屋整体状况，其签订《房屋租赁合同》即表明其已接受房屋现状。三则，即便涉讼房屋存在漏水等问题，也首先应当由出租人进行维修，承租人通常无权径行解除合同。综上，本院对原告所提出的解除合同的理由难以认同，原告无权解除合同。《房屋租赁合同》本应继续履行，但是，原、被告于2020年3月27日办理房屋交接手续，双方实际于该日达成解除合同的合意，故本院确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年3月27日解除。关于第二项争议焦点，被告在微信中提出解约的方案为原告赔偿被告5,000元，且在2020年3月27日的微信聊天中明确表示该5,000元的构成包括家具、空置及误工等损失。原告在随后的微信聊天记录中回应“这件事情我没有办法同意和不同意，你把剩下的钱转给我吧，就这样子吧”、“我只当花钱买个教训了，如果你觉得5,000你良心安的话就这样子吧”、“你给我转钱一会我把钥匙给你送过去”，表明原告实际也已认可被告的该项方案。其后，原、被告在涉讼房屋见面，被告在扣除5,000元后将余款16,200元返还原告，而原告在收到余款后将所持有的《房屋租赁合同》及涉讼房屋钥匙交给被告，被告将双方的《房屋租赁合同》撕毁，表明双方已实际履行了微信聊天中所确认的解约方案，现原、被告向本院分别提出本诉及反诉，要求推翻原方案，并无相关依据，本院难以支持。此外，系争合同系由于原告的原因而无法继续履行，原告扔掉被告家私家电的行为，客观上对被告造成了一定损失，同时考虑到系争合同的履行情况，原告赔偿被告5,000元的方案亦属合理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)王妍与被告(反诉原告)葛文静2020年3月25日就上海市长宁区茅台路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年3月27日解除；二、原告(反诉被告)王妍在被告(反诉原告)葛文静处的5,000元，归被告(反诉原告)葛文静所有，被告(反诉原告)葛文静不予返还；三、驳回原告(反诉被告)王妍本诉诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)葛文静其余反诉诉讼请求。本诉案件受理费73元，因本案适用简易程序审理，减半收取计36.50元，由原告(反诉被告)王妍负担。反诉案件受理费186.25元，由原告(反诉被告)王妍负担25元，由被告(反诉原告)葛文静负担161.25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  臧佳俊二〇二〇年七月九日书记员  屠晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。