福建省宁德市蕉城区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)闽0902执异56号 案外人：吴婷真，女，1973年11月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 申请执行人：兴业银行股份有限公司宁德分行，住所地福建省宁德市蕉城区天湖东路6号，统一社会信用代码91350900857420426G。 代表人：林欢，行长。 被执行人：屏南县乡村工坊农业发展有限公司，住所地福建省屏南县际头村工业园区，组织机构代码55505791-6。 法定代表人：吴治精。 被执行人：福建乡下厨房食品有限公司，住所地福建省屏南县际头工业园区，统一社会信用代码91350923671932028M。 法定代表人：吴治德。 被执行人：吴治德，男，1974年1月14日出生，汉族，住福建省屏南县际头工业园区。 被执行人：吴治精，男，1976年9月4日出生，汉族，住福建省屏南县。 被执行人：莫丽云，女，1980年10月14日出生，瑶族，住福建省屏南县。 被执行人：甘代裕，男，1979年6月14日出生，汉族，住福建省屏南县。 被执行人：张锦亮，男，1972年2月13日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被执行人：庄伟雄，男，1973年1月14日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 在本院执行申请执行人兴业银行股份有限公司宁德分行与被执行人屏南县乡村工坊农业发展有限公司、福建乡下厨房食品有限公司、吴治精、莫丽云、甘代裕、吴治德、庄伟雄、张锦亮借款合同纠纷一案中，案外人吴婷真对执行坐落于厦门市思明区房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人吴婷真称，请求：停止执行（2018）0902执1126号民事裁定书项下有关申请人承租的标的物［坐落于厦门市思明区房产］行为并确认申请人依据《房屋租赁合同书》享有10年的合法承租权（自2015年1月1日至2024年12月31日）。事实和理由:2020年1月16日，得知贵院将要求申请人腾空承租的场所并执行拍卖，该执行行为没有事实和法律依据，严重侵害了申请人的合法权利，申请人深感愤慨，对该裁定提出异议，理由如下: 申请人作为讼争租赁标的物的合法承租人，其承租时间先于法院查封的时间，贵院依法无权要求申请人将讼争场所腾空并交付。 一、申请人有效承租并实际使用讼争房屋。2015年1月1日，申请人与被执行人张锦亮签订《房屋租赁合同书》约定将房屋出租给申请人，出租房屋地点:厦门市思明区，出租面积:75.61平方米。租赁期限为:2015年1月1日至2024年12月31日。2015年1月1日至今，申请人共计向被执行人张锦亮指定帐户徐爱华微信支付租金人民币94500元及押金1500。证据附件:1、申请人与张锦亮签订的《房屋租赁合同书》；2、申请人在该住处申请的宽带账号:15×××0ｘｍｂｔｎ0及广电缴费记录；3、申请人在该住处的水电缴费记录；4、申请人在该住处交纳的物业管理费；5、申请人微信转账房租给张锦亮合法妻子徐爱华（身份证号码:3502041975××××××××）微信转账凭证等。2015年1月1日，申请人承租后依法对讼争场所进行装修，并于2015年3月投入使用至今。综上，申请人与被执行人张锦亮于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同书》真实合法有效，申请人于2015年1月1日起即合法使用涉案房屋，根据合同法第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即使被执行人的财产被强制执行，也不应当剥夺申请人作为合法承租人的权益。 二、法院查封的时间后于申请人承租时间，依法不得对抗并损害申请人承租权益。申请人承租时间为2015年1月1日，该合同是双方的真实意思表示，且未违反法律或行政法规有关规定，为有效合同，并为申请人持续占有使用至今。此外，签订合同时租赁标的物并未进行抵押、未被查封，法院对该房产进行查封的时间为2019年1月3日，明显为申请人签订《房屋租赁合同书》之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。因此，应当停止执行要求申请人腾空并交还讼争租赁标的物（面积为75.61平方米的房屋）的执行行为。 三、贵院要求申请人腾房并交付讼争租赁标的物违反法律规定，且严重损害申请人合法权益。1、理由同第一、二点。2、申请人已在讼争标的物上投入大量资金进行了装修、并投入使用。法院查封被执行人张锦亮房产的时间为2019年1月3日，而申请人签订《房屋租赁合同书》的时间为2015年1月1日，法律不应当强求申请人在签订合同时能够预知讼争租赁标的物将会被执行。且申请人在装修过程中，并未收到被申请人或第三方的任何通知及阻止行为。申请人作为善意的第三方，其权益理应受到法律保护。 综上，申请人与被执行人张锦亮于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同书》真实合法有效，讼争租赁标的物于2015年1月1日即由申请人合法占有并使用至今，合同签订在前，法院查封在后，无论是依据《物权法》、《合同法》的规定或是依据情理，均应当保护申请人的合法权益，不应当要求申请人腾房并交还场所。因此，申请人特根据《民事诉讼法》第二百二十五条规定提出异议申请，恳请贵院在查明事实的基础上，依法停止执行（2018）闽0902执1126号民事裁定书项下有关申请人承租的租赁标的物（厦门市思明区房产）行为并确认申请人依据《房屋租赁合同书》享有10年的合法承租权（自2015年1月1日至2024年12月31日），不胜感激。 本院查明，原告兴业银行股份有限公司宁德分行与被告屏南县乡村工坊农业发展有限公司、福建乡下厨房食品有限公司、吴治精、莫丽云、甘代裕、吴治德、庄伟雄、张锦亮金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月7日作出（2017）闽0902民初2771号民事判决，判决：一、屏南县乡村工坊农业发展有限公司于本判决生效之日偿还兴业银行股份有限公司宁德分行借款本金1000万元及截止2017年1月31日利息、罚息、复利369960.8元，之后利息、罚息、复利按双方订立的《流动资金借款合同》约定的标准计算至实际清偿之日止；二、屏南县乡村工坊农业发展有限公司于本判决生效之日向兴业银行股份有限公司宁德分行支付律师代理费22000元；三、福建乡下厨房食品有限公司、吴治精、莫丽云、甘代裕、吴治德、庄伟雄、张锦亮对本判决第一、二项债务承担连带偿还责任，并在承担保证责任后，有权向屏南县乡村工坊农业发展有限公司追偿。 该法律文书于2017年12月11日发生法律效力，随后兴业银行股份有限公司宁德分行向本院申请强制执行，案号为（2018）闽0902执1126号。在执行过程中，本院依法向被执行人发出执行通知书，责令其履行生效文书，但被执行人张锦亮未按法律文书履行还款义务。2018年12月11日本院作出（2018）闽0902执1126号之四执行裁定书，查封、拍卖涉案房产，并于2019年1月3日送达厦门市不动产登记中心。 另查明，2015年1月1日，甲方张锦亮与乙方吴婷真签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将位于厦门市思明区房产租赁给乙方，租赁期间为2015年1月1日至2024年12月31日止，每月租金1500元，每季度支付4500元。合同签订后，吴婷真以自己名义申请了有线数字电视服务，并按合同约定支付租金及各种相关费用。以上事实有《房屋租赁合同书》、福建广电网络集团股份有限公司厦门分公司业务登记表、农业银行交易明细清单、缴纳水费收据、物业费收据等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，案外人吴婷真与被执行人张锦亮的《房屋租赁合同书》签订于2015年1月1日，租赁期间为2015年1月1日至2024年12月31日止；涉案房产于2019年1月3日被本院查封，查封之前案外人依约占有使用涉案房产并缴纳租金、水电费等。因此，可以认定涉案房产租赁在前，查封在后，案外人请求在租赁期内不腾空、移交占有被执行的不动产，于法有据，本院予以支持；但案外人要求停止执行涉案房产，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下： 一、确认案外人吴婷真依据《房屋租赁合同书》享有10年的合法承租权（自2015年1月1日至2024年12月31日止），在此租赁期内对坐落于厦门市思明区房产不予腾空、移交； 二、驳回案外人吴婷真的其他异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  姚辉铭 审判员  陈 庄 审判员  黄常凯 二〇二〇年七月二十七日 书记员  张 旭 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。