河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初7773号原告郭剑鸣，男，汉族，1963年4月15日出生，住址郑州市管城回族区。被告河南天鹰房地产开发有限公司，住所地郑州市纬五路东段66号，统一社会信用代码914101007191710115。法定代表人闫晓明，总经理。委托诉讼代理人张国超，河南世纪通律师事务所律师。委托诉讼代理人张展，河南世纪通律师事务所实习律师。被告河南天鹰物业管理有限公司，住所地郑州市未来大道73号，统一社会信用代码914101057390767838。法定代表人闫晓明，总经理。委托诉讼代理人张国超，河南世纪通律师事务所律师。委托诉讼代理人张展，河南世纪通律师事务所实习律师。被告河南海韵置业集团有限公司，住所地郑州市金水区金水路226号10层1011号，统一社会信用代码91410100594869677Y。法定代表人梁坤鹏，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人郑蕊，女，汉族，1981年11月6日出生，住址郑州市金水区，系公司员工。委托诉讼代理人杜林威，河南裕达律师事务所律师。原告郭剑鸣诉被告河南天鹰房地产开发有限公司（以下简称天鹰房地产）、河南天鹰物业管理有限公司（以下简称天鹰物业）、河南海韵置业集团有限公司（以下简称海韵公司）侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭剑鸣，被告天鹰房地产、天鹰物业的委托诉讼代理人张国超、张展，被告海韵公司的委托诉讼代理人郑蕊、杜林威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即停止侵权行为，返还原告房屋；2、判令三被告赔偿原告经济损失，自2015年12月31日即三被告共同实施侵权行为之日起至实际搬出案涉房屋之日止的房屋租金（参照郑州市房屋租赁市场指导价格及判例，暂计至2019年12月31日为160580.16元，应计至被告实际搬出案涉房屋之日为止）；3、本案诉讼费、鉴定费、保全费由三被告共同承担。事实与理由：2005年1月24日，原告与天鹰房地产签订了商品房买卖合同，原告购买天鹰房地产开发的位于未来路73号院锦江国际花园9、10、11号楼商业裙房2层B-2-35商铺一套，面积40.63平方米，房款385985元。2005年1月原告与天鹰房地产签订了委托经营协议书，委托期限至2014年12月31日。委托经营到期后，三被告未经原告同意，于2015年12月31日将涉案房屋及面积为16380.38元平方米的三层裙房整体出租给海韵公司，签订了郑州市锦江国际花园裙楼商业部分租赁协议书，租赁期限为15年。被告天鹰房地产在委托经营协议到期后，已无权处分原告房屋，虽经原告多次催要，被告置之不理，三被告行为构成侵权，应当承担侵权责任。被告未经原告同意，擅自出租原告房屋，应给予赔偿，根据另案判决结果，原告主张自2015年12月31日暂计至2019年12月31日为160580.16元，应计至被告实际搬出案涉房屋之日为止。被告天鹰房地产、天鹰物业辩称：天鹰房地产、天鹰物业已经取得绝大多数业主同意以统一经营模式继续整体对外出租，第一期为期十年的委托经营协议期满后，商铺由业主委员会进行统一管理，天鹰物业经业主委员会授权后，以天鹰物业的名义对涉案商铺在内的569户业主联系，并征得绝大多数业主授权同意并续签了委托协议书，未续签的仅有11户，占比1.9%，绝大多数业主对于商铺的经营模式已达成一致意见，整体商铺的使用方式应当是统一经营，统一管理，包含涉案房屋在内的整体商铺已统一对外租赁给海韵公司，原告主张的侵权与事实不符，要求腾退房屋也无事实依据。涉案商铺非独立商铺，客观上返还不能，被告整体出租符合整体商铺业主利益。原告所有的商铺是产权式商铺，只有一个平面，没有分割墙体能够使其形成封闭、独立的空间，其他同类案件的业主坚持要求分割涉案房产，但判决无法执行。非独立商铺的所有权人在行使所有权时应当受到限制。海韵公司作为涉案房屋的实际使用人，是承担房屋租金的主体。因海韵公司拒不支付租金，天鹰房地产、天鹰物业已在郑州市中级人民法院提起诉讼，要求海韵公司支付租金，现案件在河南省高级人民法院二审程序中。综上，应当驳回原告的诉讼请求。被告海韵公司辩称：海韵公司不存在侵权行为，海韵公司和被告天鹰房地产、天鹰物业签订房屋租赁合同时已尽到审查义务，天鹰房地产向海韵公司作出了明确保证，保证对出租的房屋享有所有权及代理出租权，合同签订后，海韵公司进行了为期12个月的装修，在装修期间，原告从未提出侵权，故海韵公司不存在侵权的故意，不应当承担侵权责任。涉案房屋早已交付给原告、天鹰房地产、天鹰物业，本案早已不存在侵权行为和返还房屋的事实。海韵公司装修结束之后进入营业时，原告就进行阻碍海韵公司正常经营，原告的行为已经导致海韵公司全面停业，海韵公司无奈搬离了涉案房屋。海韵公司和原告并不认识，并在搬离涉案房屋后于2018年11月7日又对已经搬离房屋和交还房屋的事实进行了证据保全，并申请郑州市黄河公证处对该事实进行了公证。原告要求海韵公司支付租金没有事实及法律依据，海韵公司已经按照房屋租赁合同足额向天鹰房地产、天鹰物业支付了租金，不存在拖欠房租的事实。并且天鹰房地产对海韵公司明确承诺，原告的房租由天鹰房地产承担。经审理查明：位于金水区未来大道73号院9、10、11号楼商业裙房2层B-2-35号房屋（建筑面积为42.89平方米）登记在原告名下。2004年，原告与被告天鹰房地产签订《委托经营协议书》一份，主要内容为：原告委托天鹰房地产对原告的商铺对外出租，该商铺坐落于2层5号铺位，面积40.63㎡，委托经营期限为十年，自2005年1月1日起至2014年12月31日止；委托经营期限届满，本协议自动解除，原告商铺由业主委员会进行统一管理。2015年12月31日，被告天鹰房地产（出租方）、天鹰物业（物业服务方）与海韵公司（承租方）签订《郑州市锦江国际花园裙楼商业部分租赁协议书》一份，主要内容为：出租标的房屋位于河南省郑州市金水区未来路73号锦江国际花园9、10、11号楼的商业部分地上三层的房屋，总面积为16380.38平方米；租赁期限为15年，自2016年1月1日届满对应的2030年12月31日止，第一年租金为1965645.60元、管理费为1375951.92元，第二年至第三年标准按照每月均价40元/平方加上管理费28元/平方共计68元/平方；第四年至第六年标准在上年度基础上上浮5%，第七年至第九年标准在上年度基础上上浮5%，第十年至第十二年标准在上年度基础上上浮5%，第十三年至第十五年标准在上年度基础上上浮5%，直至协议期限届满。被告海韵公司称其于上述租赁协议书签订后，对涉案房屋进行了为期12个月的装修，营业时有业主阻碍其正常经营。2017年6月22日，被告海韵公司向天鹰房地产、天鹰物业发出《要求公开道歉，赔偿损失通知》，显示因天鹰房地产、天鹰物业与业主存在纠纷，导致业主于2017年6月19日至6月21日将海韵公司承租的店铺上锁，导致其损失等。2017年9月26日，天鹰房地产、天鹰物业向海韵公司发出《函》，显示关于商铺9名业主诉讼一事，由我方负责贵公司正常经营，请贵公司按照租赁协议按时缴纳2017年第四季度租金。2018年11月7日，被告海韵公司向天鹰房地产、天鹰物业发出《要求公开道歉，赔偿损失通知》，显示：三方于2015年12月31日签订的租赁协议书，因天鹰房地产、天鹰物业与相关业主之间的纠纷导致海韵公司无法正常使用所承租的房屋，提出解除合同，并将上述房屋及附属设施、物品（详见所附清单）交付天鹰房地产、天鹰物业，即日起天鹰房地产、天鹰物业对上述房屋自行支配。海韵公司对其要求解除合同、交还租赁房屋的行为申请河南省郑州市黄河公证处进行了公证，该公证处于2018年11月15日出具了公证书。海韵公司提交海韵公司起诉天鹰房地产、天鹰物业房屋租赁合同纠纷一案的相关诉讼材料，该案一审法院为郑州市中级人民法院，现该案在河南省高级人民法院二审中，河南省高级人民法院的一份笔录显示该院对外委托鉴定机构对涉案整体商铺房屋的装饰装修在2018年11月20日的价值进行司法鉴定。原告称天鹰房地产向其支付房屋租金至2014年年底。关于房屋的现状，天鹰房地产称海韵公司2017年以所谓的公证送达方式将钥匙交给天鹰物业，但至今未将屋内物品搬空，变相占有涉案房屋。海韵公司称其2016年已经不在涉案商铺经营，2018年11月20日郑州市中级人民法院开庭时海韵公司也明确放弃涉案房屋内物品的支配权，河南省高级人民法院认定的鉴定房屋装饰装修价值日期为2018年11月20日。关于涉案商铺的产权情况，天鹰房地产出具的情况说明显示：开发商铺共有692套，其中天鹰房地产自有564套，出卖给业主的有128套，第一期委托经营期限届满后，有50户业主与天鹰房地产续行签订了委托协议书。本院认为：涉案房屋登记在原告名下，原告拥有该房屋的所有权。原告与被告天鹰房地产签订《委托协议书》约定原告委托天鹰房地产对原告的商铺对外出租，委托期限截止至2014年12月31日。2015年12月31日，被告天鹰房地产作为出租方、被告天鹰物业作为物业服务方、海韵公司作为承租方签订租赁协议，将包含涉案房屋在内的商业裙楼进行整体出租。在2014年12月31日涉案房屋委托期限截止后，被告天鹰房地产应将涉案房屋返还给原告，但天鹰房地产和天鹰物业后在未取得原告授权同意的情况下将涉案房屋出租给海韵公司，故天鹰房地产和天鹰物业应当承担侵权责任。被告海韵公司在承租涉案房屋时未对涉案房屋的来源合理审查，未尽到审慎义务，被告海韵公司应与被告天鹰房地产、天鹰物业共同承担责任，但海韵公司已经提交证据证明其已经于2018年11月之前搬离了涉案房屋，在另案其与天鹰房地产、天鹰物业的房屋租赁合同纠纷中已经明确表示放弃涉案房屋内物品的支配权，且河南省高级人民法院认定的鉴定装饰装修价值日期为2018年11月20日，故海韵公司对该日期之后的天鹰房地产、天鹰物业的侵权行为不应再承担责任。因此，原告要求被告天鹰房地产、天鹰物业立即停止侵权行为，腾退返还原告位于金水区未来路73号院9、10、11号楼商业裙房2层B-2-35号房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于被告的侵权行为对原告造成的损失，原告主张参照郑州市房屋租赁市场指导价格及判例，暂计至2019年12月31日，实际计至被告搬出涉案房屋之日止，结合郑州市中级人民法院同类案件生效判决中的标准及原告的诉讼请求，本院认定原告因侵权造成的损失的计算标准为每月每平方米78元即每月3345.42元（78元×42.89平方米），故原告自2015年12月31日至2019年12月31日的损失为160580.16元，以后的损失应按该标准计付至被告实际交付涉案房屋之日。被告海韵公司应当对上述2015年12月31日至2018年11月20日期间的原告损失承担责任，即115974.56元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南天鹰房地产开发有限公司、河南天鹰物业管理有限公司立即停止侵权行为，并于本判决生效后十日内退出位于金水区未来路73号院9、10、11号楼商业裙房2层B-2-35号的房屋并将该房屋交付原告郭剑鸣；二、被告河南天鹰房地产开发有限公司、河南天鹰物业管理有限公司、河南海韵置业集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告郭剑鸣自2015年12月31日起至2018年11月20日的租金损失115974.56元；三、被告河南天鹰房地产开发有限公司、河南天鹰物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告郭剑鸣自2018年11月21日起至2019年12月31日的租金损失44605.6元，自2020年1月1日起至被告河南天鹰房地产开发有限公司、河南天鹰物业管理有限公司实际交付原告郭剑鸣涉案房屋之日的租金标准按照每月3345.42元计算；四、驳回原告郭剑鸣的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4847元，由被告河南天鹰房地产开发有限公司、河南天鹰物业管理有限公司负担3635元，被告河南海韵置业集团有限公司负担1212元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 刘 嫣二〇二〇年七月十日书记员 朱晴晴