云南省砚山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2622民初211号 原告（反诉被告）：云南兴盟房地产开发有限公司，住所地云南省文山市秀峰路秀峰苑小区秀峰一号。 法定代表人：胡立富，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡登昕，云南博引律师事务所执业律师，特别授权。 委托诉讼代理人：颜灿，云南博引律师事务所执业律师，特别授权。 被告（反诉原告）：吴汉美，女，1961年6月15日生，汉族，云南省砚山县人，中专文化，居民，现住云南省砚山县。 委托诉讼代理人：张晋南，云南西华律师事务所执业律师，特别授权。 委托诉讼代理人：苏绍甲（系吴汉美丈夫），男，1963年2月6日生，汉族，云南省砚山县人，中专文化，退休教师，现住云南省砚山县。 原告云南兴盟房地产开发有限公司（反诉被告）与被告吴汉美（反诉原告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序审理，2020年2月24日，吴汉美提起反诉，经审查，吴汉美的反诉符合法律规定，决定与本诉合并公开开庭进行了审理。审理期限到期后当事人同意继续适用简易程序，报请院长批准，延长审理期限三个月。云南兴盟房地产开发有限公司（以下简称兴盟公司）的委托诉讼代理人胡登昕、颜灿，吴汉美及其委托诉讼代理人张晋南、苏绍甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴盟公司向本院提出诉讼请求：1．判令吴汉美支付兴盟公司购房款300000元；2.判令吴汉美以300000元为基数，按照年利率24%为标准，支付违约金。事实和理由：2014年1月18日，兴盟公司与吴汉美签订了一份《商品房购销合同》，双方约定吴汉美向兴盟公司购买砚山县房屋，房屋总价款为618734元。后因吴汉美仅仅履行了部分购房款，没有30万元购房款未予以支付，经兴盟公司多次催促，其以各种借口拖延。涉案房屋已经交付给吴汉美并由吴汉美出租给第三人使用。为维护兴盟公司的合法权益，特诉诸法院，请依法支持兴盟公司的诉讼请求。 吴汉美答辩并向本院提出反诉请求：判决双方达成的口头购房协议无效，由兴盟公司收回位于砚山县，同时判决兴盟公司返还吴汉美所交的318734元购房预付款并支付占用该款的利息（从2014年1月18日起至还清全部款为止，按同期银行贷款利率计算）。事实和理由：一、吴汉美根本就没有与兴盟公司签订过《商品房购销合同》，兴盟公司提供的《商品房购销合同》是假的。1.所谓欠30万元的经过。2014年1月11日杨红菊与兴盟公司签订一份认购书，认购了兴盟公司一格商铺，商铺号为ＸＭ3-14，总价款是618734元。认购书签订后，杨红菊又不想要该商铺，并想退还给兴盟公司，但兴盟公司不同意。后兴盟公司的张经理、杨红菊、吴汉美三方经过协商，杨红菊把其认购的商铺转给吴汉美，当时吴汉美就向张经理提出吴汉美没有钱付清房款，只能先付一半，另外半只能靠贷款支付。如果能贷到款吴汉美就要该商铺，贷不到款吴汉美就无力付清余款，商铺就退还给兴盟公司，张经理表示同意。随后吴汉美支付了5万元现金给杨红菊，2014年1月18日，吴汉美又向兴盟公司支付了268734元。因为还未说定是否一定要该商铺，所以在付款时并没有和兴盟公司签订认购书或者《商品房购销合同》，收款兴盟公司出具的是收据而不是正式发票。之后，兴盟公司的业务员和吴汉美一起向子马信用社申请贷款，信用社的答复是吴汉美之前的贷款还未还清，所以不能再次贷款。贷不到款后吴汉美就向张经理提出该商铺不要了，请兴盟公司把收取的268734元退还吴汉美。2.兴盟公司提供的《商品房购销合同》是假的。贷不到款后，吴汉美提出退房退款的要求，兴盟公司一直不给明确答复，采取拖的办法，在这个过程中还向吴汉美提出签订《商品房购销合同》，但吴汉美拒绝。2017年9月，名叫邓德云的人想来租用商铺，并说办理工商营业执照需要提供房主的房产证，吴汉美答复没有。后来兴盟公司张经理提供了一份空白的商品房购销合同给吴汉美。兴盟公司提供的《商品房购销合同》估计从市场监督管理局或者邓德云手上拿来的复印件，吴汉美从未与兴盟公司签订过任何合同。二、吴汉美不欠兴盟公司购房款。吴汉美只是和兴盟公司达成过口头协议，后因口头协议的条件没有成就（信用社不贷款），所以双方纠纷应该是退房、退款纠纷，不是欠购房款的纠纷。三、兴盟公司起诉吴汉美欠30万元购房款，没有证据。兴盟公司起诉的依据是《商品房购销合同》，之前已经说明合同是为给邓德云办理营业执照而伪造，显然兴盟公司诉讼请求是没有证据的。四、吴汉美没有违约事实存在。吴汉美没有和兴盟公司签订过认购书，更没有签订《商品房购销合同》，在口头协议条件不成就之后就应按约定退房退款，违约是兴盟公司而非吴汉美。五、兴盟公司的诉讼请求已经超过了诉讼时效。2014年1月18日吴汉美交了318734元，按兴盟公司说法欠其30万元购房款，没有贷到款后吴汉美提出退房退款要求，兴盟公司说内部协商一直没有下文，也没有向吴汉美追要过欠款，现起诉吴汉美时间已过了6年，按民法总则3年诉讼时效的规定，法院不应该再支持兴盟公司的诉讼请求。六、兴盟公司当初的销售商铺行为带有明显欺骗性质，根据我国合同法第五十二条的规定双方口头协议无效。兴盟公司做销售时宣传江那综合农贸市场将要进行拆迁，要搬迁到兴盟农贸市场内，砚山的其他市场都要拆迁，新的生财机会来了，新菜市场要火了。销售人员也是这样宣传的，并说这个项目的门面投资回报率高，返租两年折抵房款，在4年至6年内一定让购房者得到全额回报，因此吸引了众多消费者购买。兴盟公司起诉后，吴汉美才得知因其做虚假宣传2014年3月31日被工商行政管理机关作出了行政处罚。现所谓的兴盟农贸市场已变为古玩玛瑙交易市场。综上所述，吴汉美没有与兴盟公司签订过该商铺的认购书，也没有签订过《商品房购销合同》，按双方口头协议存在的是退房退款纠纷，现吴汉美明确表示按双方口头协议，吴汉美把该商铺退还兴盟公司，兴盟公司把吴汉美所交付的268734元退还吴汉美。 兴盟公司对吴汉美的反诉辩称，1.吴汉美诉求无事实及依据，其所说的口头购房协议根本不存在，针对其诉求无请求权的基础；2.针对其事实及理由，其所支付房款部分，双方之间存在商品房购销合同，其所说的虚假广告宣传并不导致双方签订的商品房购销合同无效，故其诉讼请求无事实及依据，请法庭依法驳回其诉请。吴汉美与案外人杨红菊是什么关系不应在本案的审查范围，我公司从未对投资回报作出任何承诺，不能办理房贷款的原因归则被告，市场经营范围的变化与商品房购销合同的效力及履行无任何关联。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 兴盟公司提交了如下证据：1.《商品房销售合同》，以证实2014年1月18日，兴盟公司与吴汉美签订《商品房购销合同》，双方约定吴汉美向兴盟公司购买砚山县房屋，房屋总价款为618734元，并约定在合同签订当时向兴盟公司支付购房款318734元，剩余房款在合同签订之日起三十日内办理终结贷款一次性支付给兴盟公司；2.承诺书，以证实吴汉美承诺涉案商铺剩余房款30万元在2017年12月31日前一次性付清；3.租房协议、照片一张，以证实吴汉美将涉案商铺出租给第三人的事实。 经质证，吴汉美对第1组证据真实性和证明内容不认可，认为自己从来没有与兴盟公司签订过商品房购销合同，要求对合同的真假进行鉴定；对第2组证据真实性没有异议，确实是吴汉美写的，但是承诺书是在兴盟公司的恐吓下写的，不是吴汉美的真实意思；对第3组证据无异议，本来租五年，但邓德云只租了三个月经营不下去就没有租，歇业了。 吴汉美针对本诉未提交证据，对其反诉提交了如下证据：1.《收据》，以证实2014年1月18日吴汉美向兴盟公司支付了MX3-14号商铺的购房款318734元，兴盟公司出具的是普通收据，不是正式发票；2.砚山县农村信用合作联社子马信用社贷款帐、苏绍甲身份证、结婚证，以证实苏绍甲与吴汉美系夫妻关系，苏绍甲于2013年4月26日向子马信用社贷款120万元，还款期限是2015年4月23日，在2014年1月18日苏绍甲还欠信用社贷款的情况下，信用社不贷款给吴汉美；3.文山州砚山县工商行政管理局行政处罚告知书、行政处罚决定书、杨建华证言、陈志坚证言，以证实2014年1月初兴盟公司在兴盟现代农贸市场房地产项目外设置、张贴内容为“老农贸市场即将拆迁，新的生财机会来了”和“老市场要拆了，新市场要火了”的广告宣传牌匾和标语，宣传内容没有任何事实依据，也未向有关政府部门核实情况，目的是通过不实宣传，欺骗误导消费者获取更多的商品房交易机会，因其作了虚假宣传广告被作了行政处罚；4.张忠良证人证言，以证实张忠良属于兴盟房公司投资开发建设兴盟农贸市场的负责人，这个项目的经理，当时吴汉美没有与兴盟公司签订过该商铺的认购书，也没有签订过该商铺的商品房购销合同，兴盟公司所提交给法庭的商品房购销合同是因为邓德云要租该商铺所提供给吴汉美的一份空白合同，目的是拿给邓德云去办理工商营业执照；5.《认购书》复印件，以证实杨红菊当初把商铺转让给吴汉美，房子是以商铺的形式进行转让的而不是一般商品房转让，所以属于经商用房。 经质证，兴盟公司对第1组证据三性无异议；第2组证据真实性、合法性无异议，但不认可其待证观点，同时该组证据证实了兴盟公司与吴汉美签订的商品房购销合同不能办理贷款的原因是吴汉美自身原因；第3组证据处罚决定书、告知书真实性无异议，认为与本案无关联性，是否存在广告虚假宣传并非导致合同无效的事由，针对杨建华证言、陈志坚证言三性不予认可，因杨建华与陈志坚未出庭作证，无正当理由不出庭的证人以书面等方式提供的证言不能作为认定事实的依据；第4组证据与第3组中证言质证意见一致；对第5组证据三性不予认可，认为该证据无原件核对，真实性无法核实，认购书买受人是杨红菊，买受人并非吴汉美，与本案无关联，对证明观点不认可。 对当事人无异议的证据，即兴盟公司提交的第3组证据，吴汉美提交的第1组证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，认证如下：兴盟公司提交的第1组证据，吴汉美认为自己没有与兴盟公司签订过该商品房购销合同，并于审理中要求进行鉴定，但未在本院确定的时间内提出书面申请且表示不再进行鉴定，该证据兴盟公司已提交原件与吴汉美核对，真实性可以确认且与本案具备关联性，故该证据本院予以采信；兴盟公司提交的第2组证据，吴汉美认可真实性且确认自己所写，吴汉美提出受到兴盟公司恐吓所写并没有相应证据证实，其提出的质证异议不予采纳，该证据与本案具有关联性，本院予以采信。吴汉美提交的第2组证据，兴盟公司对真实性、合法性无异议，该组证据能够证明其观点且与本案具备关联性，本院予以采信；第3组证据中砚山县工商行政管理局行政处罚告知书、行政处罚决定书（包括所附图片）系经吴汉美申请，本院向砚山县市场监督管理局调取，兴盟公司质证对真实性无异议，本院予以采信，其中证人证言是书面形式，因证人未到庭接受当事人询问，无法确定是否证人本人出具，对证人证言本院不予采信。第4组证据，兴盟公司认可张忠良是其公司销售人员，张忠良书面证言中有相应证据印证部分予以采信，即能证实吴汉美与杨红菊转让认购房屋和吴汉美所购房屋有人出租，但并不能证明吴汉美未与兴盟公司签订商品房购销合同；第5组证据，认购书虽系复印件，但该复印件内容与商品房销售合同相互印证，真实性应予确认，该证据与本案具备关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认证据，本院认定事实如下： 2014年1月11日，案外人杨红菊与兴盟公司签订《砚山兴盟现代农贸市场认购书（商铺样本）》，杨红菊认购了兴盟公司开发建设的砚山兴盟现代农贸市场三幢14号商品房，参考建筑面积69.52平方米，房屋单价为8900.08元／㎡，房屋总价为618734元。因杨红菊不能付清该房屋的首付款，杨红菊所认购房屋转让给吴汉美。2014年1月18日，吴汉美（商品房买受人，乙方）与兴盟公司（商品房出卖人，甲方）签订了合同编号为云兴房字2014（ＭＸ3-14）号《商品房购销合同》，约定乙方购买甲方建设的砚山县，按套计价，该商品房总价款为618734元，房屋的参考建筑面积为69.52平方米。合同中第六条付款方式及期限约定按揭付款：①合同签订之日吴汉美向兴盟公司支付购房款318734元。②剩余房款300000元，吴汉美按揭贷款支付，吴汉美应于签订本合同之日起三十日内办理终结贷款手续，并一次性将剩余房款付清兴盟公司。如吴汉美违反本条约定，吴汉美已支付的全部款项作为违约金不予退还，同时本合同自动解除。合同对“甲方关于价内装饰、设备标准的违约责任”“关于产权登记的约定”等事项进行了相应约定，对“乙方逾期付款的违约责任”“甲方逾期交房的违约责任”“交接”等事项明确双方另行约定。另外，合同第一条项目建设依据中载明“土地规划用途为城镇单一住宅用地”。合同签订当日，吴汉美向兴盟公司支付了首付款318734元。之后，吴汉美配合兴盟公司办理按揭贷款，因吴汉美丈夫苏绍甲在砚山县农村信用合作联社子马信用社贷款120万元尚未还清，按揭贷款没有办理成功，吴汉美所购商品房尾款30万元至今未付。到2017年9月，兴盟公司将房屋的钥匙交给了吴汉美，同月25日，吴汉美与案外人邓德云签订《租房协议》，吴汉美将房屋以每年租金11600元出租给邓德云经营，租期为5年，自2017年9月25日起至2022年9月25日止。2017年9月20日，吴汉美向兴盟公司出具《承诺书》，载明“我欠兴盟农贸小区3栋3单元14号门面尾款叁拾万元整（300000.00元），承诺于2017年12月31日前一次性付清。”另查明，2014年1月初，兴盟公司宣传其砚山县新城现代综合农贸市场项目时设置、张贴的广告宣传牌匾和宣传标语构成作引人误解的虚假宣传行为，于2014年3月31日被原文山州砚山县工商行政管理局处以罚款1万元，兴盟公司在行政管理部门调查中于2014年3月5日主动改正并中止部分违法行为。 本院认为，本案争议焦点为：一、合同是否有效，购房款应该退还还是支付不足部分；二、双方主张的违约金或占用款利息是否成立；三、诉讼时效问题。关于争议焦点一，本案中吴汉美主张自己与兴盟公司并未签订书面的《商品房购销合同》且在审理中提出要求对合同真实性进行鉴定，但并未按本院要求提出书面鉴定申请且表示不再申请鉴定，故可确认《商品房购销合同》系双方当事人自愿签订，该商品房购销合同不违反法律规定，应为合法有效，双方当事人应当按约定全面履行自己的义务。根据合同第六条约定“②剩余房款300000元，吴汉美按揭贷款支付，吴汉美应于签订合同之日起三十日内办理终结贷款手续，并一次性将剩余房款付清兴盟公司。如吴汉美违反本条约定，吴汉美已支付的全部款项作为违约金不予退还，同时本合同自动解除。”，双方签订商品房购销合同后，吴汉美配合兴盟公司办理按揭贷款未果的原因系吴汉美丈夫尚有120万元借贷没有还清，按上述约定合同签订三十日后，合同自动解除，但双方均未对合同解除事宜进行处理，至2017年9月，兴盟公司将房屋钥匙交给吴汉美，而吴汉美将房屋出租并向兴盟公司出具了《承诺书》，可视为双方同意继续履行合同并对房屋尾款的支付方式作出了相应的变更。现吴汉美未按承诺书所约定的时间付清房屋尾款构成违约，应当承担相应违约责任，故本院对兴盟公司要求吴汉美支付购房款30万元的请求，予以支持。吴汉美主张其没有与兴盟公司签订过商品房购销合同，双方产生的是退房、退款纠纷，与本院查明事实不符。另外，吴汉美还主张由于兴盟公司虚假宣传导致上当受骗，双方口头协议无效，本案中，兴盟公司在宣传项目时构成作引人误解的虚假宣传行为被工商管理部门进行了行政处罚，但已在工商管理部门调查中进行了改正并中止部分违法行为，即使吴汉美因兴盟公司的虚假宣传上当受骗而与兴盟公司订立商品房购销合同，按照我国民法总则的规定，应属于可撤销的民事法律行为，并不当然无效。吴汉美还主张兴盟公司开发建设的土地规划用途是城镇单一住宅用地，兴盟公司改变土地用途出售的是商铺，违反法律行政法规的强制性规定，我国民法总则规定在违反法律、行政法规强制性规定无效民事法律行为条款中但书“但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”兴盟公司未按土地用途开发建设属土地行政管理机关的管理职责，并不必然导致双方签订的商品房购销合同无效。故吴汉美主张双方达成的口头协议无效，要求兴盟公司收回涉案房屋返还预付款并支付占用利息的请求，不予支持。关于争议焦点二，双方在商品房购销合同中未对乙方逾期付款的违约责任进行约定，明确为另行约定，而吴汉美在之后出具的《承诺书》中也未作出相应约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按未付购房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”吴汉美未按约定于2017年12月31日将房屋尾款付清，现兴盟公司请求自立案之日起算违约金至履行完毕剩余购房款止不损害对方权益，应予准许，但其要求按年利率24%计算不符合上述司法解释规定，不予支持，根据目前实际调整为以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础（经查2020年1月20日1年期为4.15%），加收30%后计为5.395%。关于争议焦点三，2017年9月，双方以自己行为表示继续履行合同后，吴汉美所出具的承诺书载明房屋尾款于2017年12月31日前付清，该期限届满开始计算诉讼时效，兴盟公司于2020年1月10日诉至本院，并未超过法律规定的三年诉讼时效，故吴汉美辩解兴盟公司起诉超过诉讼时效的意见，不予采纳。 综上所述，对兴盟公司提出的诉讼请求，本院部分支持；对吴汉美提出的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条、第一百五十三条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、由吴汉美于本判决生效之日起三十内支付云南兴盟房地产开发有限公司购房款300000元，并支付违约金（以300000元为基数，自2020年1月10日起至上述确定的款项付清之日止按年利率5.395%计算）； 二、驳回云南兴盟房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回吴汉美的反诉请求。 案件受理费5800元，减半收取计2900元，由吴汉美负担；反诉费5800元，减半收取计2900元，由吴汉美负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。 审判员  张援朝 二〇二〇年七月三日 书记员  杨 梦