河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终2938号上诉人(原审被告、原审合并原告)：中国银行股份有限公司南召支行。地址南召县。负责人：靳志高，任行长职务。委托诉讼代理人：景建超，河南宛龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓强，河南宛龙律师事务所律师。被上诉人(原审原告、原审合并被告)：郑慎纲，男,1979年6月15日出生,汉族,住河南省南阳市南召县。委托诉讼代理人：许时箐，南召县丹霞法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：付金瑞，女，汉族，1983年5月12日出生，户籍地河南省南召县，住址同上，与被告郑慎纲系夫妻关系。委托诉讼代理人：许时箐，南召县丹霞法律服务所法律服务工作者。被上诉人(原审被告)：南召天悦同鑫房地产开发有限公司，地址：南召县产业集聚区。法定代表人：靳三生，任该公司总经理。委托诉讼代理人：潘飞霏，河南民川律师事务所律师。上诉人中国银行股份有限公司南召支行（以下简称南召中行）因与被上诉人郑慎纲、南召天悦同鑫房地产开发有限公司（以下简称天悦公司）、付金瑞金融借款合同纠纷一案，不服河南省南召县人民法院（2020）豫1321民初337、735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人南召中行的委托诉讼代理人景建超，被上诉人郑慎纲、付金瑞的委托诉讼代理人许时箐，被上诉人天悦公司的委托诉讼代理人潘飞霏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南召中行上诉请求：请求撤销河南省南召县人民法院（2020）豫1321民初337、735号民事判决错误之处，并改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决被上诉人郑慎纲、付金瑞不承担还款责任错误，当事人之间即便是合同解除了，那么其应当承担的合同义务并不必然免除。一审判决程序存在违法之处，一审判决内容明显超出上诉人的一审请求，存在程序违法。郑慎纲、付金瑞辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。天悦公司：涉案商品房合法有效，天悦公司不应当承担本案的诉讼费。南召中行向一审法院起诉请求：一、郑慎纲、付金瑞归还贷款本金286166.61元，利息、逾期罚息支付至本息还清之日止；二、天悦公司承担连带清偿责任；三、南召中行对抵押物天富广场A幢15层02号房屋享有优先受偿权；四、解除南召中行与郑慎纲于2016年3月19日签订的《个人一手住房贷款合同》；五、郑慎纲、付金瑞承担本案诉讼费、律师费。郑慎纲向一审法院起诉请求：一、解除与天悦公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、解除与南召中行签订的《个人一手住房贷款合同》；二、天悦公司返还郑慎纲已付购房款134747元及已向南召中行支付的贷款本息；三、天悦公司向南召中行偿还借款合同剩余的贷款；四、本案诉讼费由天悦公司承担。一审法院认定事实：2016年2月22日郑慎纲与天悦公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1-A-15-02）一份，购买天悦公司开发的、位于南召县产业集聚区天富广场A座15层02号房屋一套。合同约定该商品房总价款为人民币434747元，支付首期房价款人民币134747元，余款人民币300000元向中国银行南召支行申请贷款支付。出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付商品房；逾期超过60日后，买受人有权解除合同……。郑慎纲于2016年2月25日向天悦公司首付134747元，2016年2月29日郑慎纲向南召中行申请贷款30万元，天悦公司出具保证书自愿在30万元限额内承担保证责任。同日，郑慎纲的妻子付金瑞向南召中行出具承诺函一份，内容为：“本人承诺为郑慎纲因购买的位于天富广场小区A号楼第15层2号住房所申请的贷款承担共同还款责任，保证按时归还贵行贷款本息。”2016年3月19日，郑慎纲与南召中行签订《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2016年召中房贷字099号），并且办理了房屋抵押登记手续，双方约定贷款利率为浮动利率参考中国人民银行同期贷款基准利率，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50％，还款期限是336个月，等额本息，每月归还；未按期归还贷款本息或应支付的其他费用视为违约；出现违约事件时，贷款人有权：终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同，提前一次性收回借款……。合同签订后，南召中行将郑慎纲所借贷的30万元汇入郑慎纲指定的天悦公司账户，南召中行履行完贷款合同义务，郑慎纲也履行完买卖合同义务。买卖合同约定的交房期限到后，天悦公司未按时交房。根据郑慎纲提交的银行流水显示，截止2017年3月21日，郑慎纲按合同约定支付按揭款项，总共17096.02元，尚欠本金282805.87元。之后郑慎纲未按合同约定归还每月的按揭款项。天悦公司在2015年8月18日取得商品房预售许可证，与郑慎纲的交易之后，预售证被撤销，涉案商品房买卖合同的标的物至今未交付。一审法院认为，根据天悦公司提交的商品房预售许可证（召）房预售证第2015-12号显示，天富广场商住楼A座在2015年8月18日取得预售许可证，郑慎纲与天悦公司签订涉案商品房买卖合同时，天悦公司已取得预售许可证，买房系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规规定，应为有效。此后预售许可证被撤销不影响此前签订的合同效力，只是影响出卖人的履约能力，若因此导致合同无法继续履行，买受人可以要求出卖人承担违约责任。天悦公司作为涉案房屋的开发商，按约定交付房屋系基本的合同义务。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，天悦公司应在2016年7月31日前交付房屋，逾期超过60天，郑慎纲有权解除合同，现天悦公司逾期达三年之久未履行交房义务，显属违约，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，郑慎纲请求解除商品房买卖合同，一审法院予以支持；依据该解释第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，现郑慎纲请求解除与南召中行签订的《个人一手住房贷款合同》，符合法定条件，一审法院亦予以支持；依据该解释第二十五条：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，天悦公司应将收受的购房贷款，扣除郑慎纲已还部分返还给南召中行，将收受的购房首付款及利息返还给郑慎纲，并将郑慎纲已付的按揭款一并返还郑慎纲。鉴于出卖人、买受人的违约还款行为，南召中行请求一次性归还剩余的借款予以支持。在天悦公司对涉案房屋未清偿债务前，南召中行对该抵押房屋享有优先受偿权，待清偿完贷款本息等债务后，南召中行应及时清除涉案房屋的抵押登记。南召中行诉请律师费，未提供票据，也无法律依据，一审法院不予支持。本案经调解，未能达成一致意见。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除2016年2月22日被告郑慎纲（合并原告）与被告南召天悦同鑫房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1-A-15-02）。二、解除2016年3月19日原告中国银行股份有限公司南召支行（合并被告）与被告郑慎纲（合并原告）签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2016年召中房贷字099号）。三、被告南召天悦同鑫房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司南召支行一次性归还借款本金282805.87元，并按中国人民银行按揭贷款规定，自2017年4月1日起向南召中行计付利息至款清之日止。四、被告南召天悦同鑫房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向郑慎纲返还已付房款134747元及已还银行贷款17096.02元，共计151843.02元。五、原告中国银行股份有限公司南召支行对位于南召县产业集聚区天富广场A座15层02号房屋享有优先受偿权。六、驳回原告中国银行股份有限公司南召支行的其他诉讼请求。上述款项，义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5792元、2995元，均由被告南召天悦同鑫房地产开发有限公司负担。二审中，被上诉人天悦公司向法庭提交了南召县人民政府会议纪要召政纪（2019）4号文件和涉案项目天富生活广场商住楼建筑工程施工许可证，用以证实涉案项目已经具备办理房屋预售许可证的条件。上诉人南召中行和被上诉人郑慎纲、付金瑞对以上证据的真实性予以认可。本院对一审查明的其他相关事实予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉意见和被上诉人的答辩意见，本院归纳本案二审各方争议的焦点问题是：1、本案住房贷款合同被解除以后，被上诉人郑慎纲是否仍应承担偿还下余贷款的义务。2、原审程序是否违法，原审判决是否超出了上诉人在一审提出的诉讼请求。一、关于本案住房贷款合同被解除以后，被上诉人郑慎纲是否仍应承担偿还下余贷款的义务问题。本案被上诉人郑慎纲与天悦公司签订的商品房买卖合同在合同签订时已经取得商品房预售许可证，后虽被取消，但根据南召县人民政府会议纪要召政纪（2019）4号文件现已具备办理商品房预售许可证的条件。所以双方签订的商品房买卖合同符合双方当事人的真实意思表示，也不违反法律法规的强制性规定，应当视为有效合同。因被上诉人天悦公司未能按照合同约定履行自己的义务，至今不能交付合同约定的房屋，导致被上诉人郑慎纲合同目的不能实现，存在根本违约，应当承担违约责任。现被上诉人请求解除合同，应当予以支持。鉴于被上诉人天悦公司也同意解除合同，双方签订的商品房买卖合同应当予以解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定，因商品房买卖合同被确认无效，或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。所以本案被上诉人郑慎纲和上诉人南召中行请求解除双方之间签订的个人住房贷款合同，符合法律规定，应当予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。据此规定，上诉人南召中行与被上诉人郑慎纲均同意解除双方签订的个人住房贷款合同，合同中约定的双方的合同义务，应当终止履行。上诉人南召中行请求被上诉人郑慎纲继续履行合同义务，偿还下余贷款本息，缺乏法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于原审判决是否超出了上诉人在一审提出的诉讼请求，程序是否违法问题。上诉人南召中行在一审诉讼中虽然起诉请求由天悦公司承担连带清偿责任，但根据本案的实际情况，被上诉人天悦公司承担连带责任的前提条件是被上诉人郑慎纲与上诉人南召中行签订的个人住房贷款合同有效并继续履行，本案因商品房买卖合同不能实现合同目的而解除，导致被上诉人与上诉人签订的个人住房贷款合同也因不能实现合同目的而解除，所以上诉人请求天悦公司承担连带清偿责任缺乏合同依据。原审根据商品房买卖合同和个人住房贷款合同均应解除的情况下，依照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，判决由被上诉人天悦公司直接承担还款责任，驳回南召中行请求天悦公司承担连带清偿责任的诉讼请求符合法律规定，程序并无明显不当。上诉人诉称原审判决程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，中国银行股份有限公司南召支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2995元，由中国银行股份有限公司南召支行负担。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  罗 军审判员  李晓伟二〇二〇年七月十五日法官助理郭鑫俊书记员王丹丹