广东省广州市南沙区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤0115执异60号 异议人（案外人）：张嵩，男，1984年12月27日出生，汉族，户籍地：广东省佛山市南海区。 委托代理人：黄进，广东普罗米修（佛山）律师事务所律师。 被异议人（申请执行人）：中邮消费金融有限公司，住所地：广东省广州市南沙区。 法定代表人：林茂新，职务：董事长。 委托代理人：陈晓容，广东合众拓展律师事务所律师。 委托代理人：李锐敏，广东合众拓展律师事务所律师。 被执行人：苏学习，男，1973年9月20日出生，回族，户籍地：河南省淮阳县。 在本院执行申请执行人中邮消费金融有限公司（下称中邮公司）与被执行人苏学习借款合同纠纷一案中，案外人张嵩对本院查封被执行人名下房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审理终结。 异议人张嵩提出异议请求：1、依法终止〔2020〕粤0115执1500号案对佛山市南海区房产的执行、拍卖程序；2、依法解除对上述房产的查封手续。 事实与理由：贵院受理的〔2020〕粤0115执1500号一案中，所查封的佛山市南海区房产，系申请人与上述案件被执行人苏学习于2019年11月30日签订的《房屋买卖合同》（NO：S1900251）所交易的房产。该合同总价款约定为人民币177万元，申请人也按照合同约定向被执行人苏学习支付合同款项，并完成契税、个人所得税的缴纳。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，申请人作为买受人，对所涉房产符合上述法律规定的情形：1、申请人与被执行人苏学习于2019年11月30日就所涉房产签订了《房屋买卖合同》，而〔2020〕粤0115执1500号一案系于2020年4月9日对所涉房产进行查封。因此，双方在人民法院查封之前巳签订合法有效的书面买卖合同。2、申请人与被执行人苏学习在2020年3月30日签订了《收楼确认书》《家具电器清单》，由申请人正式收楼并进行合法占有。因此申请人在贵院查封之前（2020年4月9日）己合法占有该房产。3、申请人与被执行人签订的《房屋买卖合同》中约定的交易价格为177万元，截至2020年4月20日，申请人已向被执行人支付了合同约定房款并已取得银行同贷书，且办理了相关契税、个人所得税等的缴纳。因此，申请人己就所涉房产按照合同约定支付房屋价款。另外〔2020〕粤0115执1500号被执行人苏学习己将银行按揭余款银行账户告知执行法院，可将房屋余款57万元提供给本案执行。4、申请人完成全部房款的支付及相关税费的缴纳和办理房贷网签后，因被执行人苏学习与申请执行人的金钱债权纠纷未得到及时履行，申请执行人向贵院提出强制执行申请导致所涉房产被查封而未能办理过户。因此，因被执行人苏学习原因导致所涉房产未办理过户登记，申请人不具有任何过错，涉案房屋无法过户登记与申请人（买受人）无关。综上，申请人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依法向贵院提出执行异议，望贵院予以裁定终止所涉房产的执行、拍卖程序并解除相关查封手续。 案外人张嵩为证明其主张，向本院提供了如下证据： 1、2019年11月30日，苏学习与张嵩签订的《房屋买卖合同》，拟证明双方在涉案房屋查封前已签订买卖合同，且约定的交易价格为177万元以及房屋交付时间与房屋转移手续节点等事实。 2、2020年3月30日张嵩与苏学习签订的《收楼确认书》； 3、2020年3月30日张嵩与苏学习签订的《家具电器清单》。 证据2、3拟证明张嵩在涉案房屋查封前已合法占有房产的事实。 4、2019年11月30日，由苏学习出具的收取张嵩购房定金5万元的《收款收据》； 5、2019年12月11日，由苏学习出具的收取张嵩购房定金5万元的《收款收据》； 6、2020年3月25日，由苏学习出具的收取张嵩购房首期款90万元的《收款收据》； 7、2020年3月25日张嵩与苏学习签订的《交付协议》； 8、2020年4月20日由国家税务总局佛山市南海区税务局里水税务分局代开的商品住房增值税普通发票； 9、2020年4月20日由国家税务总局佛山市南海区税务局里水税务分局开具的财产转让所得税完税证明； 10、2020年4月20日由国家税务总局佛山市南海区税务局里水税务分局开具的房屋买卖契税完税证明。 证据4-10拟证明张嵩已按合同约定向苏学习支付了相应房款，且就所涉房产已办理银行按揭借款与完税手续的事实。 11、2020年3月25日张嵩与苏学习签订的《补充协议》； 12、2020年4月8日中国建设银行股份有限公司广州越秀支行出具的《个人住房贷款初审结果通知书》； 13、2020年4月20日佛山市自然资源局出具的《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》。 证据11-13拟证明申请人按照约定转账房款及相关税费的缴纳和办理房贷网签后，因房屋被查封而未能办理过户的事实。 申请执行人及被执行人均没有答辩。 本院经审查查明，广东自由贸易区南沙片区人民法院作出的（2019）粤0191民初1959号民事判决书，判决苏学习向中邮公司偿还借款本金183619.33元并支付利息、违约金及律师费500元，该判决于2020年2月6日发生法律效力。因被执行人没有自觉履行，中邮公司向本院申请强制执行，本院于2020年3月5日立案执行，案号为：（2020）粤0115执1500号。本院在执行过程中，于2020年4月9日查封了被执行人苏学习名下位于佛山市南海区的房产一套。 另查明，在执行案件办理期间，被执行人苏学习向本院提供了张嵩与中国建设银行股份有限公司广州越秀支行于2020年4月9日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》部分内容的复印件；中国农业银行股份有限公司广州城南支行出具的证明苏学习于2020年3月27日还清按揭借款的《证明》复印件、《个人贷款利息证明》复印件及《个人贷款结清证明》复印件（均没有签署日期）；苏学习于2020年4月23日签署的《承诺书》，承诺提供接收张嵩按揭贷款的收款账号给本院冻结，请求解除本院对其房屋的查封。张嵩于2020年6月3日出具《承诺书》承诺：以涉案房屋作为抵押向建行越秀支行申请二手房住房贷款将不予撤销、对上述贷款的收款账号也不予变更或协助第三人进行办理变更手续、在涉案房产解封后将积极办理涉案产的按揭抵押手续，以便促使按揭款人民币57万元及时到账。 本院认为，本案是案外人张嵩基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院经审查异议人张嵩提供的证据发现，对于买卖合同，虽然异议人提供了买卖双方签订的合同原件，但未能提供网签的合同；对于购房款的支付，异议人提供了100万元的《收据》，但与其陈述已按约定支付购房款尚余57万元的事实以及《房屋买卖合同》约定的付款时间、付款金额不相符，且异议人没有提供银行转账凭证，对于90万元的大额支付，不通过银行转账，不符合常理；对于房屋交付，异议人未能提供合法占有涉案房产的如水电燃气过户及物业管理缴费等证据。综上，本院对异议人提供的关于签订合同、支付购房款及合法占有房屋的证据不予采信，对异议人主张的事实不予认定。因本案不符合上述司法解释规定的能够排除执行的情形，故异议人请求对涉案房屋终止执行、拍卖，解除查封的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回异议人张嵩的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  关庆祥 审判员  王 涛 审判员  郑伟军 二〇二〇年七月二十二日 书记员  彭家儿 附：本裁定主要法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。