贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4966号 原告：邓书勇，男，1985年11月5日生，住贵州省毕节市。 原告：高蕾，女，1986年12月31日生，汉族，住贵州省毕节市。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码9152050070966631XK，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号15205201811022525。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告邓书勇、高蕾与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（下称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓书勇、高蕾、被告瑞丰公司委托诉讼代理人赵霞林、张尧庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邓书勇、高蕾向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理瑞丰新城4幢2单元1011号房不动产权证；2.判决被告支付逾期办理瑞丰新城4幢2单元1011号房转移登记的违约金23,890.00元(以上违约金以购房款260,239.00元为基数，按每日万分之零点五的标准，从2015年3月31日计算至被告提交完毕办理转移登记的有关资料到不动产登记机关并通知原告之日止，暂计至2020年4月9日为260,239.00元×万分之零点五×1836天=23,890.00元)；3.案件受理费用由被告承担。 事实及理由：原、被告于2012年2月4日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市，合同约定房屋总价款为260239.00元。双方就商品房基本状况、房价款付款方式、交房日期、房屋登记等做了明确约定，其中合同第十五条关于产权登记的约定为“（一）出卖人承诺于2015年3月30日之前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同第十五条第三项处理：“买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金”。合同签订后买受人履行了支付房价款260239.00元的义务，然而被告却未按约定办理涉案房屋的转移登记的有关文书。 原告认为，被告未在合同约定的期限内向原告交付转移登记的有关文书，显属违约，根据《商品房买卖合同》第十五条第三项的约定，被告应支付原告违约金，且应立即为原告办理转移登记的有关文书，为此诉至法院，请求支持本诉求。 被告瑞丰公司辩称：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款以填补损失为原则，原告诉请支付违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，原告举证不能，被告无支付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1,000.00元至2,000.00元的补偿,故本案逾期办证违约金约定极高，即便被告承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。五、原告诉请的违约金计算终期错误。1、就办证过程中各方权责问题：依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到不动产登记机关备案即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是：原告交情了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料（如身份证、结婚证、户口本等）、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证滞后的结果应由其自行承担。3、毕节市不动产登记中心于2019年4月29日出具《瑞丰新城项目首次登记确认书》明确：予以办理该项目首次登记，故涉案房屋于2019年4月29日起可办理不动产权证书，且上述商品房中已缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关资料的其他买受人也已取得《不动产权证书》，经通知，原告一直未向被告提交相关资料，直至2020年6月17日才才将办证应当由其提交的相关资料交付给出卖人并签署办证委托书，现被告已经将其办证资料提交至不动产登记机关备案，涉案房屋产权证正在办理中。因此，若被告担责，违约金计算终期应当截止至涉案房屋达到办证条件之日（2019年4月29日）止，若未予采纳，也应截止至原告向被告出具提交资料、出具办证委托书之日止（2020年6月17日），若计算至2020年的，应当扣除新冠肺炎疫情影响期间的违约金。六、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买瑞丰房地产位于毕节市瑞丰新城肆幢贰单元1011号房屋，房屋建筑面积102.40平方米，套内建筑面积86.88平方米，总价款为260239.00元，先支付首付款80239.00元，余款200000.00元以银行按揭的方式支付；被告应当于2013年3月31日前交付该商品房；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款，被告向原告代收了办证的相关税费。2013年9月3日，被告将涉案商品房交付给原告。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城项目首次登记确认书》，同意办理第4幢不动产首次登记。 另查明，贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司变更登记为贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房移转登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，应向原告承担相应的违约责任。根据根据合同“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金”约定，被告应当在2013年9月3日交付涉案商品房后的730日内（即2015年9月3日前）提交材料为原告办理房屋权属转移登记。逾期办理产权证的违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办理产权证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原则上，被告应当从2015年9月21日起开始计算违约金，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办理产权证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故自原告向本院提起诉讼之日（2020年4月20日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，即2017年4月21日起的逾期办理产权证违约金请求权未超过诉讼时效。另，被告2019年4月29日取得第4幢不动产首次登记，具备办理涉案商品房产权转移登记条件。2020年6月23日开庭时，被告告知原告其已具备办理涉案商品房产权转移登记条件，并通知原告提交相关办证资料，可以视为被告已履行完毕交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。因此，被告瑞丰公司应以已付购房款260,239.00元为基数，按日万分之零点五的标准向原告支付从2017年4月21日起计算至2020年6月22日期间的逾期办证违约金15,080.85元(260,239.00元×0.00005×1159天）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告邓书勇、高蕾支付逾期办理房产证的违约金15,080.85元； 二、驳回原告邓书勇、高蕾的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费199.00元，由原告邓书勇、高蕾负担110.49元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担88.51元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年七月十七日 书记员  肖 毅