天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初2998号原告：商义华。委托诉讼代理人：邱莎莎，天津航标律师事务所律师。被告：天津市金滩实业有限公司，住所地天津市宝坻区潮阳街道工业区管委会路（6）号。法定代表人：陈小毛，该公司董事长。原告商义华与被告天津市金滩实业有限公司（以下简称“金滩实业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告商义华的委托诉讼代理人邱莎莎到庭参加了诉讼，被告金滩实业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商义华向本院提出诉讼请求：1.依法判令金滩实业公司按照年利率4.35%向商义华支付自2018年5月21日至2018年12月28日期间逾期交房利息15858.38元（593854×221×4.35%×360）；2.依法判令金滩实业公司按照每日商品房价款的2?向商义华支付自2018年5月21日至2018年12月28日期间逾期交房违约金26248.35元（593854×2?×221）；3.依法判令金滩实业公司按照每日商品房价款的2?向商义华支付自2018年1月1日至2019年3月1日期间电梯逾期完工违约金50358.82元（593854×2?×424）；4.依法判令金滩实业公司立即将商义华购买的地下一层108号车位发票交付给商义华，并立即将车位交付给商义华使用，赔偿商义华未使用车位期间损失3000元；5.依法判令金滩实业公司立即修复天津市×××号房屋室外空调外压缩机平台；6.案件受理费由金滩实业公司负担。庭审中，商义华放弃第5项诉讼请求。事实和理由：商义华、金滩实业公司于2016年2月15日签订《天津市商品房买卖合同》一份，合同约定：商义华购买金滩实业公司开发的宝坻区房屋，价款为543854元，交房日期为2017年10月30日前，如未按合同约定交付商品房，逾期在90日内的，商义华有权向金滩实业公司追究已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，商义华在向金滩实业公司追究已付款利息的同时，金滩实业公司还应每日按商品房价款的万分之一向商义华支付违约金。商义华在金滩实业公司购买了配套设施地下一层108号车位。商义华依照双方约定足额缴纳了全部款项，但金滩实业却没有按照合同约定交付房屋。2017年11月5日，金滩实业公司向全体业主承诺：2017年12月31日前把室内水电、电梯、门窗工程完工，如不能完工，按购房合同约定的银行同期贷款利率赔付，同时按照每日商品房价款的万分之二违约金赔付给各业主，直至完工；交房日期为5月20日，如未如期交房，由2018年5月21日起按购房合同约定的银行同期贷款利率赔付，同时按照每日商品房价款的万分之二违约金赔付给各业主，直至交房日止。作出上述承诺后金滩实业公司没有按照承诺的时间交房，直到2018年12月28日才将涉案房屋的钥匙交给商义华，但至今商义华购买的车位也未交付使用，更没有将发票交付商义华。虽然金滩实业公司交付了房屋钥匙，但该房屋仍不具备交付条件，存在诸多重大质量问题：约定的室外空调外压缩机平台没有修建、室内水压至今无法达到住户正常使用标准、承诺的绿化设施没有做。天津市宝坻区市场和质量监督管理局在金滩实业公司将钥匙交给商义华后将涉案房屋所在的楼栋电梯查封，原因是金滩实业公司没有办理电梯的竣工验收手续，商义华才知道金滩实业公司的电梯根本没有完工，直至2019年3月被查封的电梯才真正完工验收合格。金滩实业公司诸多不负责任的行为完全是把全体业主的声明当儿戏。综上，商义华认为金滩实业公司的行为已经构成严重违约，应当依法承担违约责任，现商义华为维护自己的合法权益，故提起诉讼。金滩实业公司未作答辩。本院审理认定事实如下：2016年6月17日，商义华（乙方）与金滩实业公司（甲方）签订合同编号为2016-0010059的《天津市商品房买卖合同》，约定：商义华购买金滩实业公司开发的坐落于宝坻区，建筑面积88.92㎡，按建筑面积计算6116.22元／㎡，总价款543854.00元。甲方于2017年10月30日前将竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：予以延期。合同第四条付款方式及时间：贷款付款的，乙方应于2016年6月22日前，一次性存入商品房首付款163854元，其余价款办理贷款。合同第五条甲方逾期交付商品房的处理约定：除遇不可抗力外，甲方如未按照本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第1种约定，追究甲方违约责任：合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1?向乙方支付违约金。合同第六条乙方逾期付款的处理：乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照附件六《补充合同》的约定追究乙方违约责任（内容略）。补充合同还约定：在主合同的第三条、第五条中所涉及的不可抗力因素包括但不限于“甲方不可预见、不可避免、不可克服的异常天气、异常地质情况、市政规定变化、政府行为等”。第二十五条约定：地下室、地下车位、地上车位有偿使用，由甲方统一出售或者出租使用权，业主所驾车辆必须服从小区车辆停放管理规定及其他物业管理规定。合同签订后，商义华向金滩实业公司支付了全部购房款543854.00元。庭审中，商义华提交金滩实业公司2016年6月4日出具的收据一份，载明：今收到商义华交来车位款人民币伍万元。另提交《儒林轩车位号确认单》一份，载明：本人商义华自愿选择×××号车位，以此凭条换取车位发票。（此凭条只作为换取车位发票使用，不做他用）。购房人签字：商义华，日期：2017.4.15。商义华表示与金滩实业公司就车位未签订过买卖合同或者租赁合同，其认为涉案车位系购买房屋的附属设施，故应是购买行为，而且金滩实业公司对外宣传时说车位是出售。商义华称伍万元是全部价款，其已申请换取正式发票，但是金滩实业公司一直未交付发票，确认单上×××号车位指的是地下×××号车位，但地下车库一直未启用。关于3000元损失，商义华表示因金滩实业公司一直未交付车位，导致商义华将车辆停放在小区路旁，有时造成车辆违章、车辆被找不到的第三方刮伤，故酌情主张3000元，但没有证据提交。2017年11月5日，金滩实业公司对逾期交房问题向各位业主出具《承诺书》，承诺如下：一、我公司建设的×××项目（一期，包括1＃、3＃、4＃、5＃、7＃楼）计划整个工程于2017年12月31日前把室内水、电、电梯、门窗工程完工。如不能完工，按购房合同约定的银行同期贷款利率赔付，同时按照每日商品房价款的万分之二违约金赔付给各业主直至完工。二、我公司建设的×××项目（一期，包括1＃、3＃、4＃、5＃、7＃楼）交房日期为2018年5月20日。如未如期交房，由2018年5月21日起按购房合同约定的银行同期贷款利率赔付，同时按照每日商品房价款的万分之二违约金赔付给各业主，直至交房日止。三、2017年10月30日至2018年4月30日房屋延期问题后期协商。另查，案涉楼房于2018年12月21日取得《工程竣工验收报告》，在该报告中显示电梯安装质量已验收。商义华于2018年12月28日办理收房手续，其称收房时电梯可以正常使用，但只使用几天，天津市宝坻区市场和质量监督管理局就将涉案电梯查封，但原因不清。本院到天津市宝坻区市场和质量监督管理局未能调取到相关卷宗材料，调取到涉案楼盘的《电梯监督检验报告》，报告中显示电梯制造时间为2018年4月2日，检验日期2019年1月19日至2019年3月26日。因该案是系列案件之一，本院在审理儒林轩小区其他业主与金滩实业公司商品房销售合同纠纷案件中，金滩实业公司认为迟延交房的原因属于不可抗力，符合主合同和补充合同的约定，不应承担违约责任，并提交了：⑴2016年11月12日，美丽天津一号工程指挥部文件[美丽天津一号工程（2016）27号]《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》，通知内容：2016年11月15日至2016年12月31日（47天），允许全运会场馆、全运村建设、地铁、今冬必须连续施工的重要民生项目和冬季植树造林项目特许施工外，原则上全市所有在建施工项目一律停止施工。⑵2017年8月26日，天津市宝坻区人民政府发布的《宝坻区人民政府关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，经环保、气象部门会商，受高湿、静稳等不利气象条件影响，近期我市可能出现轻度污染天气。为切实保障全市环境空气质量，各街镇、各相关部门于2017年8月25日至9月10日期间（共17天）要进一步严格采取以下保障措施：……2.由区建委、公安、交通、执法、水务、市容等部门分别负责，停止所有施工工地的土石方作业（包括停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）。全面禁止建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆上路行驶。除全运会保障、重大民生工程及应急抢险任务外，全面停止使用各类非道路移动机械。……。⑶2017年9月21日，天津市城乡建设委员会文件[津建工程（2017）362号]，要求各有关单位认真贯彻执行《市建委2017-2018年秋冬季建设工程施工现场扬尘治理攻坚行动方案》，限制施工要求：2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程土石方作业。对于重大民生工程、重点项目和事关技术安全项目，涉及的土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，确实无法停工的可以申请特许施工。商义华质证称，对上述文件及通知的真实性无异议。2020年6月30日，本院到×××小区对案涉地下车库进行查看，该地下车库的出、入口均被障碍物封堵，未交付使用。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方在协商一致基础上签订的《天津市商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。双方均应严格履行各自义务。商义华依约支付了购房款，履行了合同义务，不存在违约行为。金滩实业公司未能按照合同约定期限交付房屋，已构成违约。在此情况下，金滩实业公司向部分业主出具《承诺书》，既是对己方履行交付房屋期限的再约定，也是对不能履约时对包括商义华在内的业主进行赔偿的再约定，且商义华认可该承诺书中所载内容，故该承诺书视同为双方对原合同相关事项的变更，对双方亦具有约束力。但金滩实业公司依然未能按照承诺的时间交付房屋，仍构成违约，应承担违约责任。根据涉案证据可确定案件争议焦点是：金滩实业公司应如何承担违约责任。对此本院评述如下：根据双方《天津市商品房买卖合同》第五条约定，不可抗力可免除出卖人的逾期交房的违约责任；《补充合同》中又约定，在主合同的第三条、第五条中所涉及的不可抗力因素包括但不限于“甲方不可预见、不可避免、不可克服的异常天气、异常地质情况、市政规定变化、政府行为等”。为全面贯彻京津冀及周边地区秋冬季大气污染综合治理攻坚行动，切实保障天津市环境空气质量，美丽天津一号工程指挥部先后出台了相关文件，要求对建设工程施工现场扬尘等进行治理，于2016年11月15日至2016年12月31日（47天）、2017年8月25日至9月10日（17天）、2017年10月至2018年3月（182天）期间，在全市范围内禁止土石方作业施工。案涉工程应属于限制施工的范围。从双方签订的涉诉合同订立时间看，三次限制施工令均发布在涉诉合同签订之后，相应限制施工的期间均对案涉工程产生了影响。限制施工令对于金滩实业公司而言虽非法律意义上的不可抗力，但确属于不可归责于金滩实业公司的情形，因此可以根据限制施工令确定的天数并结合案件具体情况，免除金滩实业公司相应的逾期交房违约责任。根据上述限制施工令，2016年11月15日至12月31日、2017年8月25日至9月10日、2017年10月1日至10月30日期间内不能正常施工，是合同约定的交房时间的合理顺延期间。因后一次停工令截止时间是2018年3月31日，故允许的交房合理顺延期间为停工令截止日后再延续94天，至2018年7月3日止。但金滩实业公司曾在停工期内向业主出具《承诺书》，承诺交房日期为2018年5月20日，该《承诺书》应是其根据施工进度通过综合考量后出具，足以说明其有能力在承诺期内交付房屋，故违约责任的起始时间应为2018年5月21日；因接受房屋时间是2018年12月28日，故违约责任的截止时间应为2018年12月27日。据此，本院确定金滩实业公司支付违约金的期间应为221日（自2018年5月21日至2018年12月27日），标准为购房款的日2?，金滩实业公司应支付违约金26248.35元（593854元×2?/日×221日）。商义华要求金滩实业公司按照银行同期贷款利率支付利息符合合同和《承诺书》约定，予以支持；根据以上对违约责任起止时间的论述，对利息计算的起止时间也应是2018年5月21日至2018年12月27日，计221日；金滩实业公司应以593854元购房款为基数，向商义华支付该违约期间的利息。经查阅，中国人民银行同期贷款年利率为4.35%。据此，确认金滩实业公司应向商义华支付利息15858.38元（4.35%÷360-11-日×593854元×221日）。《承诺书》第三条约定2017年10月30日至2018年4月30日房屋延期问题后期协商，但双方未能协商一致，故仍应按照原合同履行，但需扣除停工期。如前文所述，该期间内应免除金滩实业公司的违约责任。综上所述，金滩实业公司应向商义华支付逾期交房利息15858.38元、逾期交房违约金26248.35元。关于商义华主张的电梯逾期完工违约金问题。根据本院调取的涉案楼房《工程竣工验收报告》，在该报告中显示电梯安装质量已验收，商义华亦认可收房时电梯可以正常使用，据此本院确认涉案电梯已于2018年12月21日前完工。虽然金滩实业公司在《承诺书》第一条中承诺“我公司建设的×××项目（一期，包括1#、3#、4#、5#、7#楼）计划整个工程于2017年12月31日前把室内水、电、电梯、门窗工程完工。如不能完工，按购房合同约定的银行同期贷款利率赔付，同时按照每日商品房价款的万分之二违约金赔付给各业主直至完工。”但根据限制施工令确定的天数并结合案件具体情况，免除金滩实业公司相应的违约责任，本院已确认金滩实业公司违约责任的起始时间为2018年5月21日。根据现有证据查明涉案电梯于2018年12月21日前完工，但在此期间涉案楼房未交付，电梯亦无法投入使用，且就逾期交房违约金及利息本院已予以了支持，商义华未证实在此期间因电梯未完工而存在损失的证据，故本院亦不予支持。关于车位问题。商义华仅提交了收据及《儒林轩车位号确认单》各一份，但未提交相关证据证实双方之间系何种法律关系，根据现有证据不能确定其是购买车位还是租赁使用车位，而且车位纠纷与本案商品房预售合同纠纷法律关系不同，不宜在本案中一并裁判，故在本案中不予审理。金滩实业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津市金滩实业有限公司于本判决生效后10日内向商义华支付逾期交房利息15858.38元；二、天津市金滩实业有限公司于本判决生效后10日内向商义华支付逾期交房违约金26248.35元；三、驳回商义华其他诉讼请求。（当事人可将上述款汇入本院账户，汇款时注明案号及承办法官姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：90×××36），如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2186元，减半收取计1093元（商义华已预交），由商义华负担611元，由天津市金滩实业有限公司负担482元，交纳时间同上。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  牛江涛二〇二〇年七月三日书记员  王利全附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。