贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6341号 原告：毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂威路B栋3-3-2号。 统一社会信用代码：9152050209546975B。 法定代表人：赵春元，系该公司总经理 委托诉讼代理人：汪应红（特别授权代理），贵州众正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：糜家欢（一般授权代理），贵州众正律师事务所实习律师。 被告：刘贵，男，汉族，1978年12月25日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告与被告物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告公司2016年6月10日至2019年1月31日期间共计950天所欠的物业管理服务费5459.00元，水费372.00元，合计人民币5831.00元，并按照中国人民银行同期同类经营性贷款利率支付原告资金占用利息；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：原告公司于2014年3月10日与贵州金源达房地产开发有限责任公司依法签订《前期物业服务合同》后成为金源达城市花园小区的前期物业管理企业，从2014年4月起全权负责对该小区的物业管理，被告系小区业主，居住在小区的户型号为D2-B-3号，房屋面积为143.65平方米，依照《前期物业服务合同》约定按每月每平方米1.20元计算，被告每天应缴纳原告物业费是5.75元。该小区于2017年10月9日成立业主委员会并于同年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订了《物业服务委托合同》，之后，由于原告公司与毕节市正鑫物业管理有限公司较多相关工作事务的交接过程，客观上延误了时间占用，两公司于2019年2月1日基本交接清楚，该公司也是于2019年2月1日正式入驻小区接管物业服务，应小区多户业主要求，我公司在双方交接清楚前不能停止服务，故我公司对该小区一直正常管理服务至2019年1月31日。其中有部分业主以小区业主委员会的成立及两公司的工作交接为由而拒交物业管理费，我公司向法院提起了行政诉讼，大方县人民法院和毕节市中级人民法院作出了行政初审和终审裁定，均裁决确定了小区业委会的成立与我公司无关，对我公司的合法权益不产生实际影响且两者没有法律上的利害关系，对于业主所欠的物业管理服务费，我公司享有基于与开发商订立的《前期物业服务合同》的约定依法通过民事诉讼救济，在行政诉讼上我公司不具有原告主体资格，因而驳回了我公司的起诉，但并非是驳回诉讼请求。综上，被告差欠我公司物业服务管理费用的事实客观存在，据此，根据我国《合同法》第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第六十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第一条之规定，请求贵院依法判决支持我公司合理合法之前列诉求。 被告辩称，一、本小区脏乱差现象极端严重，未履行物业服务职责。 毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司（以下简称被答辩人）进驻金源达城市花园以来，把整个小区当做自家产业只收费，不履行物业管理职责，本小区脏乱差现象极端严重。 （一）物业服务严重失职，致使物业使用人财产被盗，形成损失，答辩人虽是本小区业主，但答辩人在本小区的D栋2单元302号住房自2015年1月起租赁给陈永举（曾用名陈应举）使用，陈永举为物业实际使用人。陈永举与答辩人系亲戚关系。2017年1月3日凌晨，物业实际使用人陈永举价值3580元的电瓶车一辆被盗。2017年1月3日早上，物业实际使用人陈永举向公安机关报警，经公安人员调阅被答辩人在本小区的监控录象显示，该被盗的电瓶车在2017年1月3日凌晨2点--3点期间被盗贼从本小区保安岗亭门口（靠七区关人民医院一侧）抬出本小区，在被盗的过程中，该保安岗亭无人值班、盘查、询问、登记、检查，本小区无人管理，物业管理严重不尽职。答辩人与被答辩人签订《金源城市花园前期物业服务协议》第三条第4项“保安服务”内容：“实行24小时公共区域安全值班、监控、监督和巡视工作制度，对所有进入本物业服务区域内的陌生人士进行盘查、询问、登记，对大件物品搬出本物业服务区域进行登记和检查”。因被答辩人服务管理严重不尽职，导致物业实际使用人陈永举电瓶车被盗形成财产损失，答辩人提供的公安机关出警证、购车收据可以证明物业使用人电瓶车被盗事实及其价值。另外监管录像保存在被答辩人处，答辩人无法取得，请法院责令被答辩人提供，若被答辩人不能提供，更进一步证明被答辩人物业服务严重不尽职。 （二）不履行物业管理服职责，小区脏乱差现象极端严重。 1.本小区经常有一帮身份不明人员挨家挨户追缴物业管理费，时常发生因为上门收费被阻挡进屋而发生打架的民事纠纷和纠集人员威胁业主的情况，给本小区业主的安全带来极其恶劣的影响。 2.被答辩人把整个小区当做自家产业只收费不服务。2017年10月9日，七星关区麻园街道办事处金源达城市花园小区第1届业主委员会正式成立，业主委员会成立后立即行使了相应的职责，于2017年12月22日正式与毕节市正鑫物业管理有限公司签订了物业服务合同。但被答辩人长期把持本小区物业拒不交出，把整个小区当做自家产业只收费，不服务。 3.小区里像个菜市场，四通八达，任何人都可以自由出入，外来小孩可翻到楼顶到业主的鱼池捞鱼、践踏花草、损坏财物，还导致多户业主被盗。 4.到处摆摊设点，小区内部广场及消防通道被租给商家卖东西、弹棉花、买菜豆腐包谷饭等，严重影响小区业主的正常生活； 5.占用小区共有停车位和乱指派外来车辆停在业主购买的停车位上收取高额临时停车费，也曾发生业主踢坏车辆索赔事件，侵犯了业主的正当权益； 6.小区内开设宾馆、招待所、歌厅、舞厅、夜宵店、私房菜馆等加上广场舞，油烟味、嘈杂声充斥整个小区，部分居室晚上被大功率空调声、排出的空调水打在雨棚上吵得无法入眠，影响了业主的正常休息； 7.无视业主利益承接和悬挂招商广告，影响了小区的外观形象，且承接和悬挂招商广告收取的费用去向不明，从不向业务公示或说明； 8.电梯经常坏且长时间不修，2017年12月9日开始，不法物业管理人员故意把小区的水全部关停、所有电梯人为损坏后还关闭电源，给小区业主带来诸多不便，陆续持续了近半月，垃圾堆在各层楼道口很脏很臭，老人、小孩、孕妇等人员就像生活在地狱里，有的电梯坏了几个月都没有修复； 9.公共设施损坏无人管理，本小区院坝内健身器械、横椅损坏，公用通道的扣板掉落，地下车库漏水、消防管道渗水，供水、供电系统老化不维修更换等，曾发生过家里着火消火栓里无水的情况； 10.本小区院坝里车辆乱停乱放，导致发生火灾了消防车却无法进入的现象。 以上陈述只是物管公司未履职管理服务职责的冰山一角。这难道就是“依约履行物业服务义务”的结果吗？物业使用人车辆在小区被盗了，财产损失谁承担？当火灾发生了、当业主的生命财产受到威胁了、当消防管漏水流淌在车子上无法清洗了……这个时候怎么就没物管了呢？公共停车费收了、广告费收了、场地租用费收了、摆摊设点占用费收了……这些钱又跑哪儿去了呢？ 答辩人与《贵州省毕节市七星关区人民法院判决书（2018）黔0502民初3539号》中的被告人及《贵州省毕节市中级人民法院判决书（2018）黔05民终3568号》的上诉人刘贵同属该小区，该两份判决书中关于被答辩人服务严重不尽职的认定，可以证实被答辩人未履职物业服务职责。 二、被答辩人滥用诉讼收取物业服务费用。 （一）2016年6月10日至6月30日期间的物业管理服务费无事实和法律依据。答辩人于2016年5月24日缴纳物管费，起止日期为“2015年7月至2016年6月”。因此，被答辩人主张答辩人支付2016年6月10日至6月30日期间的物业管理服务费无事实和法律依据，应不予支持。 （二）2016年7月至2017年3月期间的物业服务费已超过诉讼时效。答辩人与被答辩人签订《金源城市花园前期物业服务协议》，根据该协议第五条“物业服务费用”第三款约定：“不论业主是否实际交付使用，从交付期限起业主、物业使用人”应在每季度开始前的十日内缴纳该期物业全额物业服务费用”。该协议为被答辩人提供的格式合同，2016年7月至2017年3月期间的物业服务费，被答辩人未在诉讼时效内收取，已超过3年诉讼时效，对被答辩人诉求应不予支持。 （三）物业服务费按每月每平方米1.2元计算无合同依据。根据答辩人与被答辩人签订《金源城市花园前期物业服务协议》第五条约定，住宅服务费按每月每平方米1元计算。被答辩人主张按每月每平方米1.2元计算无合同依据，对被答辩人诉求应不予支持。 （四）2017年12月23日至2019年1月31日期间的物业服务费主张无事实和法律依据。被答辩人与贵州金源达房地产开发有限责任公司签订的《前期物业合同》约定，该合同约定期限自2014年3月10日起至业主大会选聘物业管理企业止。七星关区麻园街道办事处金源达城市花园小区第1届业主委员会于2017年10月9日正式成立并立即行使了相应的职责，于2017年12月22日正式与毕节市正鑫物业管理有限公司签订了物业服务合同，因此，被答辩人与贵州金源达房地产开发有限责任公司签订的《前期物业合同》权利义务于2017年12月22日终止。并且被答辩人于2017年12月23日以后未向本小区提供任何服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。违法的物业服务拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”，因此，被答辩人主张2017年12月23日至2019年1月31日期间的物业服务费无事实和法律依据，对被答辩人诉求应不予支持。 三、关于水费。 被答辩人关于372元水费未提供物业使用人具体用水期 间、用水吨数，被答辩人关于水费主张无相关依据，依法应不予支持。 综上所述，被答辩人对2016年6月10日至6月30日期间及2017年12月23日至2019年1月31日期间的物业服务费主张无事实和法律依据，对2016年7月至2017年3月期间的物业服务费主张已超过诉讼时效；物业服务费主张按每月每平方米1.2元计算无合同依据；被答辩人本小区脏乱差现象极端严重，物业服务严重失职；物业服务严重失职导致物业使用人一辆价值3580元的电瓶车被盗，被答辩人应当予以赔偿或作价抵扣物业服务费。恳请法院依法判决，驳回被答辩人关于2016年6月10日至6月30日、2016年7月至2017年3月、2017年12月23日至2019年1月31日期间物业服务费及372元水费的诉讼请求；对因物业服务严重失职致使物业使用人一辆价值3580电瓶车被盗，恳请法院依法判决作价抵扣2017年4月至2017年12月22日期间的物业服务费。对被答辩人主张的物业费应根据其服务质量打折计算，对2016年6月之前按154.2平方米收取物业费，多收部分抵扣物管费或退还答辩人。（即2014年3月至2017年6月期间多收的部分）。 本院经审理查明，2014年11月10日，原告龙腾公司与被告签订《金源城市花园前期物业服务协议》，协议约定，由原告向被告居住的小区提供物业服务，收费标准住宅每月每平方米1.00元。按照《商品房买卖合同》约定交付使用期限，不论业主是否实际交付使用，从交付期限起业主、物业使用人应在每季度开始前的十日内缴纳该期全额物业服务费用。本协议自签字或盖章之日起生效，至本物业业主委员会与物业管理方签订新的《物业服务合同》生效时终止。合同签订后，原告即进住该小区，履行前期物业合同约定义务，但在原告提供物业服务的过程中，存在一定的瑕疵，例如：提供保安服务不到位，致使涉案物业实际使用人陈永举的电瓶车在涉案小区被盗。被告属该小区业主，住房面积143.65平方米，每月应支付原告物业服务费143.65元。被告现已缴纳2015年7月至2016年6月物管费1856.00元（收费面积为154.2平方米，价格为1元/月/平方米）。2016年7月1日之后物管费未予缴纳。 另查明，毕节市七星关区金源达城市花园小区于2017年10月9日成立了小区业主委员会，小区业主委员会于2017年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订了物业管理合同。 本院认为，原告与被告签订的《金源城市花园前期物业服务协议》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，各方均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照合同约定提供物业服务，但其服务存在一定瑕疵，例如提供保安服务不到位，致使涉案物业实际使用人陈永举的电瓶车在涉案小区被盗。故原告存在一定的违约行为，应当承担相应的违约责任。综合全案，本院酌情扣减20%物业服务费。根据合同约定，被告应在每季度开始前的十日内缴纳该期全额物业服务费用，经庭审查明，被告现已缴纳2015年7月至2016年6月物业费，2016年7月1日之后物管费未予缴纳，由于原被告之间约定的物管费系按季度缴纳，被告应于每季度开始前的十日内缴纳该期物业费，原告于2020年5月7日提起本案诉讼，向被告主张物管费，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，故从原告起诉之日往前回溯超过三年部分，即原告主张的2016年7月1日至2017年5月7日之间的物管费已经超过诉讼时效，故被告抗辩称2016年7月至2017年3月期间的物管费已超过诉讼时效的理由，本院予以采信。故应从2017年4月1日起开始计算本案的物管费，根据《金源城市花园前期物业服务协议》约定，涉案《金源城市花园前期物业服务协议》的效力在涉案小区业主委员会与物业管理方签订新的《物业服务合同》时终止。本案中，涉案小区于2017年10月9日成立了业主委员会，小区业主委员会于2017年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订了物业管理合同，故计算涉案物业管理费的截止日期为2017年12月22日。综上所述，被告应当支付的物管费为：143.65平方米×1元/月/平方米×12个月÷365日×265日（2017年4月1日至2017年12月22日）×0.8=1001.22元，扣除原告2015年7月至2016年6月多收取物管费（154.2-143.65）平方米×1元/月/平方米×12个月=126.60元，被告实际应支付物管费为1001.22元-126.60元=874.62元。 对原告要求被告支付资金占用费的请求，因原告自身也存在一定的违约行为，故对原告提出的该诉讼请求，本院不予支持。 对于原告要求被告支付水费372.00元的请求。因原告并未提供相应的证据予以证明其已经代被告向自来水供应商支付了372.00元水费且并未提供相应的证据予以证明该笔水费的形成时间，故对原告提出的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘贵于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司2017年4月1日至2017年12月22日期间的物业服务费874.62元； 二、驳回原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告刘贵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年七月六日 书记员  邓 頔