辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终478号上诉人(原审被告)：张呈，男，1987年9月14日出生，满族，住辽宁省。委托诉讼代理人：高文柏，北镇市高山子法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：北镇军建房地产开发有限公司，住所地辽宁省北镇市广宁街道西大桥南路西。法定代表人：宋伟，系该公司经理。委托诉讼代理人：佟士豪、申荣贵，均系该公司员工。上诉人张呈因与被上诉人北镇军建房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省北镇市人民法院（2019）辽0782民初2259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张呈的委托诉讼代理人高文柏、被上诉人北镇军建房地产开发有限公司的委托诉讼代理人佟士豪、申荣贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张呈上诉请求：1.要求撤销北镇市人民法院(2019)辽0782民初2259号民事判决，发回重审或依法改判，要求不解除合同。2.诉讼费用由被上诉人负担事实与理由：一、漏掉诉讼主体。上诉人在一审诉讼期间，向法院提供追加当事人的申请，追加申请书的人员及单位均与本案存在法律上的利害关系，足以影响本案的判决结果。二、超过诉讼时效，2014年10月份签订合同至2019年8月份起诉，历时5年之久。三、原审判决认定事实错误1、上诉人和被上诉人签订的合同合法有效且已履行完毕，从被上诉人提供的单位记账凭证以及自认收到银行贷款的事实，充分证明房款己全部交付，且双方办理了房屋预登记。此时债权已转化为物权。解除合同的条件己不存在。2、房屋首付款系金光辉因拖欠上诉人人工费及材料费，金光辉与上诉人达成债权债务转移，金光辉向被上诉人支付了首付款，被上诉人的记账凭证上明确记载收张呈房款，而不是原审认定“首付款为被上诉人支付”。3、被上诉人接收了（包括首付款和银行贷款）全部房款后，买卖合同的权利义务己终结。被上诉人之后自愿偿还银行贷款是另一个债权债务的法律关系，与本案不发生关系。根据合同法第94条规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。综上，望二审法院依法改判或发回重审，以维护上诉人的合法权益。北镇军建房地产开发有限公司辩称，原审判决正确，请求予以维持。一、本案诉讼主体符合法律规定，并未遗漏诉讼主体。本案双方之间为商品房买卖合同纠纷，诉讼主体依法应当为合同主体即上诉人和被上诉人。上诉人一审申请追加的当事人并非本案合同主体，与本案没有任何法律关系。二、一审判决认定事实清楚准确，证据充分。双方虽然签订了《商品房买卖合同》，但上诉人未履行任何付款义务，且被上诉人基于上诉人拒不支付购房首付款和拒不偿还按揭贷款的违约行为，根本没有向上诉人交付房屋，所以本案《商品房买卖合同》根本未履行。根据民事诉讼谁主张谁举证的原则，上诉人就应当出示向被上诉人支付首付款的银行转账记录或汇款凭证，否则依法应当承担举证不能的不利后果，可见一审判决认定事实清楚准确。三、一审判决适用法律准确。《商品房买卖合同》是双务有偿的合同，上诉人违约拒不履行向被上诉人支付购房款的义务，也拒不履行偿还按揭贷款的义务，所以一审判决解除双方之间的《商品房买卖合同》完全符合法律规定。北镇军建房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.要求法院判令解除原、被告于2014年10月30日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告协助原告撤销《商品房买卖合同》的登记备案；3.诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告放弃第二项诉讼请求。一审法院认定事实：2014年10月30日，原、被告就梨花路100号即“天骄华府”第24幢1-2西屋2号房签订了《商品房买卖合同》，合同第六条约定付款方式为银行贷款，首付110511元，贷款150000元，第七条约定了逾期付款的违约责任。2014年11月24日，原、被告于中国农业银行办理了个人购房担保借款合同，首付款及银行贷款均为原告支付。2014年11月25日，被告办理了预告登记手续。一审法院认为，原、被告签订房屋买卖合同后，均应按合同约定履行相关义务。原告按约定协助被告办理了房屋贷款及过户手续，被告应按约定履行给付房款的义务。现被告不按房屋买卖合同的约定给付原告房屋首付款及偿还银行贷款的行为是违约行为，侵害了原告的合法权益，应承担违约责任。根据房屋买卖合同中的约定，被告逾期付款30日后，原告有权解除合同，故关于原告提出的解除与被告的涉诉房屋买卖合同的主张，符合法律规定，本院予以支持。关于被告提出与案外人金光辉及原告达成债权转移协议，用金光辉欠被告的债务抵偿房款的主张，因其只提供了金光辉欠被告的欠据，此证据不能证实原、被告及金光辉之间存在债权抵偿房款的事实，故被告此主张，证据不足，本院不予支持。关于被告提出追加若干第三人的申请，因本案房屋买卖合同的相对方及法律关系明确，且是否追加第三人不影响本案判决结果，故对此申请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：解除原告北镇市军建房地产开发有限公司与被告张呈于2014年10月30日签订的《商品房买卖合同》。案件受理费5208元，减半收取2604元，由被告张呈负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被上诉人诉请的解除《商品房买卖合同》的理由是，曾与上诉人口头约定以首付款分期、余款银行按揭贷款的方式购买案涉房屋，但购房合同签订后，上诉人即不支付首付款，也未按期偿还按揭贷款，按照《商品房买卖合同》中，逾期付款超过30日，出卖方即有权解除合同的约定，故出卖人请求解除合同。经查，关于首付款，上诉人主张，因被上诉人欠案外人金光辉工程款，而金光辉又欠上诉人的人工费和材料费，所以三方达成了口头协议用案涉房屋抵顶欠款，并提交了案外人金光辉向上诉人出具的198700元欠据以及被上诉人预收账款110511元的记账凭证予以证明。对此节事实，被上诉人亦自认为上诉人开具了首付款的收款凭证。关于银行按揭贷款，因该贷款系上诉人个人贷款，作为出卖方的被上诉人并无代替上诉人偿还的义务，且此贷款作为购房款的一部分已经支付给了被上诉人。因目前依被上诉人现有诉讼证据并不足以证明解除合同的条件已经成就的主张，故对其解除商品房买卖合同的诉讼请求本院不予支持。一审法院判决解除案涉商品房买卖合同属适用法律不当，本院予以纠正。对于商品房买卖合同所涉的购房款问题，被上诉人可依据相关证据材料向上诉人另行主张相应债权。综上所述，上诉人张呈的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以改判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽宁省北镇市人民法院（2019）辽0782民初2259号民事判决；二、驳回被上诉人北镇军建房地产开发有限公司的一审诉讼请求。一审案件受理费2604元，二审案件受理费5208元，合计7812元，均由被上诉人北镇军建房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李宇辉审判员  王金业审判员  王 广二〇二〇年七月三十日法官助理刘佳乐书记员张采琳