宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初3402号原告：银川市第一建筑工程有限责任公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区新华西街232号。法定代表人：汪志忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：李尚强，宁夏宁佑律师事务所律师。被告：陈炜，男，1981年11月30日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：张丽娟，北京大成（银川）律师事务所律师。被告：陈述清，男，1954年10月25日出生，汉族，银川市开发区宏建房地产开发有限公司总经理，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：马咪，北京大成（银川）律师事务所律师。原告银川市第一建筑工程有限责任公司与被告陈炜、陈述清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年5月27日、2020年7月15日公开开庭进行了审理，原告银川市第一建筑工程有限责任公司的委托诉讼代理人李尚强与被告陈炜委托诉讼代理人张丽娟以及被告陈述清的委托诉讼代理人马咪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银川市第一建筑工程有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付购房款943820元；2.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2006年元月10日，原告下属十五分公司与被告陈炜签订《房产转让协议》，协议约定，甲方(原告下属十五分公司)将位于丽景北街丽景湖公园西侧高台寺七队5号综合楼三、四层及原设计中通往三、四层的一、二层的前后楼梯间及入口通道，建筑面积总共为2230.45平方米房屋(面积以银川市房产局最后测量为准)转让乙方，转让单价为2000元/m，总价446.09万元(最后实测面积核准为准)。协议生效后15天内，乙方一次性付给甲方总房款的50%，甲方即将钥匙及室内设施移交乙方验收无误后，一个内再付30%，余款在甲方完善相关手续后，并向乙方移交房产办理房产证手续后一次付清。甲方移交给乙方房产证的手续，最迟时间为2006年6月15日。合同签订后，被告陆续支付3568720元房款，因最终实测面积比合同面积多129.10平米，而被告未按约定足额支付实测面积80%的房款，原告于2007年4月诉至本院，本院(2007)兴民初字第1589号民事判决书判令被告陈炜支付房款206560元及违约金，判决生效后被告陈炜并未履行，原告申请强制执行，因无财产线索尚在执行过程中，除此之外剩余20%房款被告一直未付，而被告陈述清作为涉案房屋的代建方，《房产转让协议》的实际受让方，也是《房产转让协议》中“陈炜”签名的实际书写人，理应对本案债务承担连带清偿责任。故原告诉至法院，望依法裁判。陈炜辩称，陈炜认可2006年元月10日与原告签订《房产转让协议》并受让案涉房产以及已支付房款3568720元的事实，在原告没有向陈炜移交办理房产证手续及房产证没有办理前，陈炜有权拒绝向原告支付剩余房款，原告要求陈炜支付房款943820元的诉讼请求不能成立，依法应当驳回。原告应最迟于2006年6月15日向陈炜移交办理房产证手续，此后陈炜才应将剩余房款支付给原告，即双方约定先办证后付余款。截至目前原告并未向陈炜移交办理房产证手续，涉案房屋房产证至今未办理，故余款尚未达到付款条件。综上，原告的诉讼请求不能成立，法院应当在查明事实后，依法驳回原告的诉讼请求。陈述清辩称，陈述清并非案涉合同一方当事人，案涉《房产转让协议》系原告与陈炜签订，根据合同相对性原则，案涉房屋实际买受人系陈炜并非陈述清，以上事实经银川市兴庆区人民法院（2007）兴民初字第1589号民事判决书予以确认，故原告要求陈述清与陈炜共同支付房款无合同依据。陈述清并非案涉房屋的代建方，案涉房屋的实际代建方系宁夏成达房地产开发有限公司，原告将案涉房屋出售给陈炜后，2006年1月4日，宁夏成达房地产开发有限公司（出卖人）与陈炜（买受人）签订《商品房买卖合同》。综上，原告要求陈述清与陈炜共同支付房款无合同依据，要求陈述清承担连带清偿责任无法律依据，法院应当查明上述事实后，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院认定如下：1.原告提交《房产转让协议》，欲证明2006年元月10日，原告下属十五分公司与被告陈炜签订一份《房产转让协议》，协议约定，甲方(原告下属十五分公司)将位于丽景北街丽景湖公园西侧高台寺七队5号综合楼三、四层及原设计中通往三、四层的一、二层的前后楼梯间及入口通道，建筑面积总共为2230.45（面积以银川市房产局最后测量为准）房屋转让乙方，转让单价为2000元/㎡，总价446.09万元（最后实测面积核准为准）。本协议生效后15天内，乙方一次性付给甲方总房款的50%，甲方即将钥匙及室内设施移交乙方验收无误后，一个月内再付30%，余款在甲方完善相关手续后，并向乙方移交房产办理房产证手续后一次付清。甲方移交给乙方房产证的手续，最迟时间为2006年6月15日。该协议中并没有明确约定乙方移交办理房产证手续的具体内容，属于约定不明。被告陈炜质证认为对真实性、合法性和关联性认可及证明目的不认可，该合同中对余款及移交房产证办理手续的约定非常明确，就是原告先移交房产证手续后被告陈炜支付余款，不存在约定不明的情形。被告陈述清质证认为对真实性、合法性和关联性认可，该合同的双方是原告与被告陈炜，与被告陈述清无关。经审查，该组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。2.原告提交的（2007）兴民初字第1589号民事判决书一份，欲证明《房产转让协议》签订后，被告陆续支付3568720元房款，因最终实测面积比合同面积多129.10平米，而被告未按约定足额支付实测面积80%的房款，原告于2007年4月诉至法院后被告提起反诉，（2007）兴民初字第1589号民事判决书判令被告陈炜支付房款206560元及违约金，原告交付办理房产转让的相关手续，判决生效后被告陈炜一直未履行，原告申请强制执，因无财产线索尚在执行过程中，除此之外该判决明确了反诉被告于判决生效后3个月内向反诉原告交付办理房产转让的相关手续。被告陈炜质证认为对该组证据真实性、合法性及关联性及证明目的均无异议，证明目的不认可。被告陈炜不履行206560元房款的支付义务，因案涉房屋面积超出规划，超出部分能否办证及办证时是否需要交纳相关规费，原告一直没有给被告陈炜答复。该判决生效后陈炜一直要求原告履行交付办理房产证转让的相关手续的义务，原告至今未履行，所以被告陈炜没有申请强制执行，客观上案涉房屋至今无法办理房产证即使申请强制执行也无法办理，不能因为没有申请强制执行就视为被告陈炜已经丧失了先履行抗辩权。被告陈述清质证认为对真实性、合法性和关联性无异议。该判决书基于案涉的房产转让协议产生纠纷后形成的生效判决，在该判决书中原告认可案涉房屋的受让方系被告陈炜且其也认可该事实。经本院审查，以上证据符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以采信。3.原告提交的《房地产代建合同书》、《承诺书》各一份，欲证明被告陈述清作为涉案房屋的代建方、陈炜的父亲，也是《房产转让协议》中“陈炜”签名的实际书写人，《房产转让协议》的实际受让方之一，理应对本案债务承担清偿责任。被告陈炜质证认为该证据为复印件均不予认可，由案外人高台寺村委会与被告陈述清签订，被告陈炜不发表质证意见。被告陈述清质证认为《房地产代建合同书》系复印件，对其证据本身的真实性认可，对证明目的不认可，该协议并未实际履行，《承诺书》系复印件真实性无法核实与本案无关。经本院审查，以上证据与本案无关联性，本院不予采信。4.原告提交的《工程竣工备案表》一份，欲证明原告作为涉案五号楼的施工单位完成工程建设内容，并顺利配合完成竣工工程验收备案，取得工程竣工备案表。被告陈炜质证认为真实性、合法性和关联性无异议，涉案工程是2013年10月20日竣工备案，也就是说在案涉房屋转让协议签订时该工程并没竣工备案，该竣工验收备案表报送单位是高台寺村委会并不是原告所说的被告陈述清，所以被告陈述清不是代建方，该证据不能证明原告已经履行了向被告陈炜移交办理房产证相关手续的义务。被告陈述清的质证意见同被告陈炜质证意见一致。经本院审查，以上证据与本案无关联性，本院不予采信。5.原告提交的《国有土地使用权证》两份，欲证明涉案房产对应的国有土地使用权人为银川市兴庆区红花乡高台寺村村民委员会。被告陈炜质证认为真实性、合法性无异议，但和本案无关联性。被告陈述清的质证意见同被告陈炜质证意见一致。经本院审查，以上证据与本案无关联性，本院不予采信。6.原告提交的（2017）宁0104民初11394号民事判决书和（2019）宁0104民初7613号民事判决书各一份，欲证明原告下属十五分公司已经于2010年11月21日注销，原告将涉案房屋转让给被告后，被告又将涉案房屋转让给石林，现该房屋由石林正常使用，因石林将高台寺商住楼7号楼擅自加层导致1-7号楼整体无法办理产权证。被告陈炜质证认为（2019）宁0104民初7613号民事判决书尚未生效，对真实性及合法性无法确认，不予认可。（2017）宁0104民初11394号民事判决书真实性、合法性和关联性认可，该判决书恰恰证明涉案房屋高台寺村委会以工程款的形式抵顶给原告，并非原告所说的案涉房屋实际代建方为被告陈述清，原告的主张前后矛盾，截止判决生效2017年11月高台寺村委会没有向原告移交办理房产证的手续，因此不能办证的原因在于高台寺村委会，也直接导致原告无法向被告陈炜移交办证的手续，因此目前原告起诉要房款没有达到合同约定的条件。被告陈述清的质证意见同被告陈炜质证意见一致。经本院审查，因（2019）宁0104民初7613号民事判决未生效，本院不予认可。其他证据符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以采信。7.被告陈述清提交的（2007）兴民初字第1589号民事判决书，欲证明（2007）兴民初字第1589号生效判决中，原告认可《房产转让协议》系其与陈炜之间签订的事实，合同一方当事人系陈炜，与陈述清无关的事实。原告对该证据的真实性、合法性及关联性无异议，证明目的不认可。被告陈炜对该证据的真实性、合法性及关联性无异议。经审查，该证据符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以采信。8.被告陈述清提交的《代建协议》和（2007）银民初字第283号民事判决书，欲证明2001年4月11日，高台寺村（甲方）与宁夏成达房地产开发有限公司（乙方）签订《高台寺小康村代建协议》一份，约定由成达公司负责高台寺小康村的开发建设工作的事实。（2007）银民初字第283号生效民事判决认定了成达公司代建小康村的事实，故案涉项目代建方系宁夏成达房地产开发有限公司的事实。原告质证认为代建协议的真实性、合法性及关联性无异议，证明目的不认可。该协议的签订时间是2001年，因没有实际履行高台寺村委会于2003年与被告陈述清签订了房产代建协议，实际代建方是被告陈述清。对判决书真实性、合法性及关联性无异议，证明目的不认可，宁夏成达房地产开发有限公司与高台寺签订的协议并未实际履行。被告陈炜对该证据的真实性、合法性及关联性无异议。经本院审查，以上证据与本案无关联性，本院不予采信。9.被告陈述清提交的《商品房买卖合同》，欲证明2005年12月18日，宁夏成达房地产开发有限公司高台寺七队小康住宅开发项目部（甲方）与石林（乙方）签订《商品房买卖合同》一份，2006年1月4日，宁夏成达房地产开发有限公司（甲方）与陈炜（乙方）签订两份《商品房买卖合同》，证实高台寺丽景街7号楼及案涉房屋（5号综合楼三、四层）的商品房买卖合同都是买受人与代建单位宁夏成达房地产开发有限公司（出卖人）签订的事实，从而证实案涉项目的代建方系宁夏成达房地产开发有限公司的事实。原告质证认为真实性和对合法性认可但被告陈炜对该证据的真实性、合法性及关联性无异议。关联性、证明目的不认可。经本院审查，以上证据与本案无关联性，本院不予采信。根据当事人的陈述及本院确认的证据认定如下事实：2006年元月10日，银川市第一建筑公司第十五分公司作为甲方与被告陈炜作为乙方共同签订一份《房产转让协议》，约定甲方将位于丽景北街丽景湖公园西侧高台寺七队5号综合楼三、四整层及原设计中通往三、四层的一、二层的前后楼梯间及入口通道，建筑面积总共为2230.45(面积以银川市房产局最后测量为准)房屋转让乙方，转让单价为2000元/m，总价446.09万元(最后实测面积核准为准)；本协议生效后15天内，乙方一次性付给甲方总房款的50%，甲方即将钥匙及室内设施移交乙方验收，验收无误后一个月内再付30%，余款在甲方完善相关手续后并向乙方移交房产办理房产证手续后一次付清；甲方移交给乙方房产证的手续，最迟时间为2006年6月15日，逾期视为违约等内容。合同签订后，被告陈炜支付房款3568720元。2007年2月7日涉案房屋经银川市房地产测绘中心测量，建筑面积2359.55平米，比合同面积多129.10平米。后因被告陈炜未支付实测面积80%的房款206560元，银川市第一建筑公司第十五分公司于2007年4月3日诉至法院。在审理过程中，陈炜提出反诉，要求银川市第一建筑公司第十五分公司支付违约金446030元，银川市第一建筑公司第十五分公司也增加诉讼请求要求陈炜支付违约金446090元。2008年1月8日本院作出（2007）兴民初字第1589号民事判决，判决：1.被告（反诉原告）于本判决生效后三个月内向原告（反诉被告）房屋价款206560元，承担违约金446090元；2.反诉被告（本诉原告）于本判决书生效后三日内支付反诉原告（本诉被告）支付违约金446090元；3.反诉被告（本诉原告）于本判决书生效后三日内支付反诉原告交付办理房产转让的相关手续等。现因被告陈炜一直未向原告支付剩余20%房款即943820元，原告主张被告陈述清作为涉案房屋的代建方，二被告应共同向原告支付剩余房款，故诉至法院。另查明，银川市第一建筑工程有限责任公司第十五分公司于2010年11月21日注销。本院认为，银川市第一建筑工程有限责任公司第十五分公司作为甲方与被告陈炜作为乙方签订的《房产转让协议》，系双方真实意思表示、合法有效，并经过人民法院生效判决确认，属有效合同。该《房产转让协议》的合同相对方系原告与被告陈炜且被告陈炜已向原告支付购房款3568720元，原告提供的证据不能证实被告陈述清是该《房产转让协议》的权利义务人，故原告主张被告陈述清承担支付房款责任的诉请，本院不予支持。涉案房产经过有关部门重新测量，实际建筑面积2359.55平米，故被告陈炜应按照实测面积支付房款，但在涉案《房产转让协议》中约定“本协议生效后15日内乙方（陈炜）一次性付给甲方（银川市第一建筑工程有限责任公司第十五分公司）总价款的50%，甲方即将钥匙及室内外设施移交乙方，验收无误后一个月内再付30%，余款在甲方完善相关手续后并向乙方移交房产办理房产证手续后一次性付清。”原告与被告已就下剩20%的未付房款，约定附有原告向被告移交房产办理房产证手续的条件，现原告并未向被告陈炜移交办理房产权证手续，原、被告约定的条件并未成就，故原告主张被告陈炜支付房款943820元的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第十四五条规定，判决如下：驳回原告银川市第一建筑工程有限责任公司的诉讼请求。案件受理费13238元，已减半收取6619元，由原告银川市第一建筑工程有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 胡小多 二○二○年七月二十八日（法官助理 田进花书记员 马艳霞附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人对自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当利益促成条件成就的，视为条件不成就。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。