福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0426民初876号 原告：福建瑞景物业服务有限公司，统一社会信用代码913504266966062612，住所地福建省尤溪县城关镇环城路2号。 法定代表人：杨明英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林芳，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：陈晓玲，女，该公司职员。 被告：胡玉檀，男，1978年11月1日出生，汉族，住福建省尤溪县。 原告福建瑞景物业服务有限公司（以下简称“瑞景物业公司”）与被告胡玉檀物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞景物业公司的委托诉讼代理人林芳、陈晓玲和被告胡玉檀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞景物业公司向本院提出诉讼请求：1.胡玉檀立即向瑞景物业公司支付自2017年3月1日至2019年9月30日期间拖欠的物业服务费用3,723.40元（其中，物业费用2,184元、水费538.50元、水公摊费52.50元、电公摊费549.40元、电梯维保费316.20元、电梯年检费53.40元、设备维修费29.40元）；2.胡玉檀向瑞景物业公司支付每日0.5‰的逾期违约金475元（自2017年7月1日起暂计至2019年10月31日）。诉讼过程中，瑞景物业公司变更第1项诉讼请求为：胡玉檀立即向瑞景物业公司支付自2017年3月1日起至2019年9月30日的物业费用2,184元。事实和理由：胡玉檀系瑞景物业公司提供物业服务的尤溪县水东沈城尚品小区8号楼1204室业主，该单元产权面积为90.99平方米。2014年11月20日，瑞景物业公司与胡玉檀签订了《前期物业服务管理协议》，2018年4月22日，瑞景物业公司与小区业主委员会签订了《沈城尚品物业服务合同》，两份合同均明确约定瑞景物业公司为胡玉檀所居住的小区提供物业服务，胡玉檀应按照建筑面积乘以0.8元/㎡/月的标准向瑞景物业公司缴纳物业服务费，缴费时间为每季度首月的前十日，未能按时足额缴费的，从逾期之日起按每日千分之五缴纳逾期付款违约金。瑞景物业公司介入小区物业服务后，按照合同相关约定对沈城尚品小区提供了物业服务，而胡玉檀未能依约缴纳物业服务费用，至今尚欠自2017年7月1日起至2019年10月31日的物业费2,184元。经瑞景物业公司多次催收未果，诉至法院。 胡玉檀辩称，1.瑞景物业公司收取了楼道维修金100元，却始终未对楼道墙面被喷涂的垃圾广告和电话号码进行妥善处理，至今安防门上的广告电话依然存在，物业不作为。2.交房时交纳300元水电周转金注明在收取水电公摊时结算，瑞景物业公司至今不清算。3.依照尤价（2009）195号文件规定，装修垃圾清运费收费标准按建筑面积2.5元/㎡,瑞景物业公司却按4元/㎡收取，被多收了136.5元。瑞景物业公司乱收费，违约在先，依《前期物业服务管理协议》第九条违约责任的第三条、第四条规定，瑞景物业公司应退回已收取的楼道维修金100元、水电周转金300元、装修垃圾清运费136.5元，并支付违约金5,325.16元，合计5,861.66元。4.因瑞景物业公司存在乱收费、违约等现象，瑞景物业公司还应退回其于2019年11月30日交纳的电梯年检费、水电公摊费等费用计1,591.5元。5.瑞景物业公司起诉物业费用合计3,723.4元，其中：（1）物业费用2,184元，因8号、9号楼架空层被开发商违建成套房倒卖，至今一部摩托车都没地方停放，瑞景物业公司至今未作处理；另因瑞景物业公司私自改变小区公共场所用途，将小区大门的道路通道改为收费停车关卡，阻塞消防通道，妨碍业主正常生活秩序。依《三明市区普通住宅前期物业服务等级指导性收收费标准（试行）》适用说明第二条规定，物业服务企业应按照《三明市普通住宅前期物业服务等级标准（试行）》规定的服务内容提供服务。未按照规定内容提供服务的，应相应降低收费标准，服务内容每缺一个大项的收费标准降低0.1元/每平方米；每缺一小项的，收费标准降低0.01元/每平方米。瑞景物业公司应降低物业收费标准。（2）公摊水费52.50元，从2017年3月至2019年9月合计公摊水费是52.50元×961户＝50,452.50元，每吨按2.30元计算等于21935吨，共30个月，每月731吨，每天就是24.30吨，不符常理。（3）电费公摊549.40元，9号楼两部观光电梯（商用），3号楼去地下室公共电梯，因负一、负二、负三层使用权并不属于全体业主使用，不应由全体业主承担；1号岗亭、2号岗亭、消防监控等由瑞景物业公司使用，属瑞景物业公司用电，不能公摊；对瑞景物业公司提供的欠费明细表有异议。（4）电梯维保费316.20元和电梯年检费53.40元，依尤溪县普通住宅小区物业服务等级收费基准价格表和三明市区普通住宅前期物业服务等级指导性收费标准（试行）的规定，普通多层住宅和高层带电梯住宅（十层及以上）之间的物业费差价0.40元，就是电梯的维保费和年检费。《前期物业管理服务协议》约定物业费不包含电梯维保费和年检费，没有依据，属于重复收费。（5）设备维修分摊费29.40元，9号楼两部观光电梯（商用），3号楼去地下室公共电梯和负一、负二、负三层、消防系统公式设备的使用权并不属于全体业主使用，不能分摊。 本院经审理认定事实如下：胡玉檀系尤溪县沈城尚品小区8号楼1204室业主，产权面积为90.99平方米。2014年11月20日，瑞景物业公司作为甲方、胡玉檀作为乙方签订了《前期物业管理服务协议》，该协议主要约定：1.前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同协议》生效时止的物业管理。2.乙方购买的住宅坐落于尤溪县。3.物业管理服务费由乙方按建筑面积向甲方缴纳，高层住宅每月每平方米0.8元，该物业服务收费标准中不包含电梯运行电费、公共水电分摊费、电梯年检费和电梯维保费。4.乙方交房入伙时预交半年物业管理费，半年后物业管理费按季预交，即每季度首月的10日前交纳。5.若乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5%交纳违约金。6.装修垃圾清运费由业主办理入伙手续时一次性收取，按4.00元／㎡标准收取等内容。2018年4月22日，尤溪县城关镇沈城尚品小区业主委员会作为甲方与瑞景物业公司作为乙方签订《沈城尚品物业服务合同》，该合同主要约定：1.委托管理期限为三年，自2018年4月22日起至2021年4月21日止。2.乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据管理规约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护方面的管理制度。3.收取的服务费用不含房屋共用部位、共用设备、公共设施的维修、更新、改造费用；多层住宅物业管理服务收费标准为0.8元／平方米＊月；收费标准不包含电梯年检费、电梯维保费、公用水电费、消控维保费、监控弱电维保费。4.物业管理服务缴费时间可按月／季度缴纳，也可预交半年或一年。5.业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之四交纳违约金等内容。自2017年4月1日起至2019年9月30日止，胡玉檀共结欠物业费2184元。经瑞景物业公司催讨，胡玉檀至今仍未缴纳。 本院认为，瑞景物业公司与胡玉檀、尤溪县沈城尚品小区业主委员会签订的《前期物业管理服务协议》、《沈城尚品物业服务合同》内容系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。胡玉檀作为本案小区的业主，接受了瑞景物业公司提供的物业管理服务，应当按照协议、合同的约定支付物业费用，故瑞景物业公司要求胡玉檀支付拖欠的物业费用2,184元的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。胡玉檀对瑞景物业公司提供的服务质量提出质疑，提出瑞景物业公司至今未处理8号楼、9号楼架空层“违建”，私改小区公共场所用途，将小区道路通道改为收费停车关卡，阻塞消防通道，妨碍业主正常生活秩序，应降低物业收费标准的辩解，由于处理“违建”不属物业服务企业提供物业服务的内容，物业服务企业在小区通道设置关卡，是对进出小区的车辆进行管理，并不占用消防通道，也不妨碍业主正常通行，故其辩解理由不足，不予支持。胡玉檀提交的其他证据材料，从一定程度上反映了瑞景物业公司在提供物业管理服务过程中存在某些问题，结合本案具体情况，对瑞景物业公司要求胡玉檀支付违约金的诉讼请求，不予支持。胡玉檀抗辩要求瑞景物业公司退还楼道维修金、水电周转金等相关费用，因与本案不属同一法律关系，不予处理。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、胡玉檀枝应于本判决生效之日起三日内向福建瑞景物业服务有限公司支付物业费用2,184元； 二、驳回福建瑞景物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由福建瑞景物业服务有限公司负担5元，由胡玉檀负担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 员 黄登忠 二〇二〇年七月六日 法官助理 黄珑燕 书 记 员 廖贻煦 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条第五项业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。