四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终408号 上诉人（原审被告）：邓燕东，男，1970年2月3日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 上诉人（原审被告）：任燕，女，1971年8月19日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：于凯，上海海华永泰（成都）律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：蔡凯强，四川拓途律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都市新川藏路建设开发有限责任公司。住所地：四川省成都市武侯区太平园横二街55号7栋7楼。 法定代表人：黎长贵，职务不详。 委托诉讼代理人：郑珂，泰和泰律师事务所律师。 上诉人邓燕东、任燕因与被上诉人成都市新川藏路建设开发有限责任公司（以下简称新川藏路公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初8746号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 邓燕东、任燕上诉请求：1.撤销原判，改判驳回新川藏路公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由新川藏路公司承担。 事实及理由：一、一审认定事实不清，本案有两个法律关系，一个是因贷款产生的担保法律关系，另一个是商品房买卖合同关系。本案实际是新川藏路公司为邓燕东、任燕担保而代为履行了银行的相关债务而引起的追偿纠纷，但在商品房买卖关系中，邓燕东、任燕已经通过支付首付款加银行贷款的方式实际履行了支付全部购房款的义务，该事实一审并未予以查明。案涉房产从购房合同签订至今己有10年，客观上己升值，房产评估价与《商品房买卖合同》所载原购房款差幅巨大，此事实在原审判决中没有予以认定。本案《补充协议》虽然约定了新川藏路公司代偿后有权解除合同，但在《补充协议》同一条款中亦明确约定了解除《商品房买卖合同》目的是为了实现相应债权。且邓燕东、任燕在一审庭审中明确表示愿意向新川藏路公司支付其代为支付的款项及违约金，新川藏路公司目的已经可以实现，此事实在原审判决中亦没有予以客观认定。二、一审判决违反法律规定。根据合同法的规定，在签订合同、履行合同时应当遵循公平原则，案涉房屋购买时的价值为152万余元，现在价值为350万元以上，原审判决解除《商品房买卖合同》，新川藏路公司向邓燕东、任燕退还原购房款，对邓燕东、任燕不公平。表面新川藏路公司是在行使合同权利，但从诚实信用角度，新川藏路公司只能就其代偿的部分向邓燕东、任燕追偿，而不能要求解除合同而偿还原购房合同款，因现在房产己经升值，且在邓燕东、任燕愿意偿还债务的情况下，判令解除合同，也会破坏己经稳定的交易结构。三、本案案涉《补充协议》条款是典型的格式条款，在邓燕东、任燕与新川藏路公司就这一条款理解发生分歧时，应当按照不利于提供格式条款一方当事人进行理解，但原判并没有遵循该原则。 新川藏路公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，邓燕东、任燕的上诉请求无事实和法律依据。1.购房合同的解除基于合法有效的合同约定，以及与约定的事由一致的新川藏路公司代偿债务的事实。2.房屋的增值属于购房者完全履行合同的履行利益，邓燕东、任燕因自己的违约行为而丧失履行利益的后果，体现了公平原则，故并无邓燕东、任燕所称房价上涨后解除合同有违公平的问题，邓燕东、任燕在违约的同时还主张履行利益才是有违诚信。3.对邓燕东、任燕所称的格式条款的理解存在争议的情况，根据合同法第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提格式条款一方的解释，邓燕东、任燕的上诉状曲解了格式条款的理解和解释这两个概念。综上，请求驳回上诉，维持原判。 新川藏路公司向一审法院起诉请求：1.判令邓燕东、任燕向新川藏路公司偿还因承担保证责任所支付的款项822596.65元；2.解除新川藏路公司与邓燕东、任燕签订的《商品房买卖合同》；3.判令邓燕东、任燕配合办理对于成都市武侯区房屋商品房买卖合同登记备案的注销手续；4.判令邓燕东、任燕支付解除合同违约金304455.6元；5.判令邓燕东、任燕向新川藏路公司支付律师费30000元。 一审法院查明：2010年1月28日，新川藏路公司与邓燕东、任燕签订《商品房买卖合同》及《补充协议》约定邓燕东、任燕从新川藏路公司处以按揭方式购买位于武侯区，房屋（现地址为成都市武侯区），购房款总价1522278元，其中首付款612278元，其余款项通过向交通银行股份有限公司成都草堂支行申请按揭贷款方式支付。《补充协议》约定，买受人认可出卖人为买受人的前述借款而向贷款银行提供的担保。担保期内，如因买受人违约导致出卖人承担担保责任而向银行付款（以银行相关收款凭证为准）买受人须在出卖人通知后五个工作日内全部赔偿出卖人的经济损失（包括但不限银行贷款本、息、罚息、违约金、相关诉讼或仲裁费用、差旅费、公告费、鉴定费、评估费、执行费、律师费和银行及出卖人实现债权所发生的其他所有费用）；在出卖人担保期内买受人违约导致银行解除与买受人的抵押贷款合同或宣布全部贷款提前到期而要求出卖人承担担保责任，出卖人一经承担担保责任，原由贷款银行享有的抵押优先受偿权即转移归出卖人享有。出卖人有权单方面解除合同或依法处分买受人所购房屋，已实现相应债权，买受人并应向出卖人承担总房价款20%的违约金。 后新川藏路公司、邓燕东、任燕与交通银行股份有限公司成都草堂支行签订《交通银行股份有限公司四川省分行个人房产抵押贷款合同》，约定交通银行股份有限公司成都草堂支行向邓燕东、任燕提供按揭贷款，新川藏路公司为上述贷款提供连带责任保证。 上述合同签订后，邓燕东、任燕支付首付款，交通银行股份有限公司成都草堂支行发放按揭款，邓燕东、任燕付款义务履行完毕。后新川藏路公司交付房屋。 2018年5月7日，由于邓燕东、任燕逾期未支付按揭款，四川成都市中大公证处出具《具有强制执行效力的债权文书》，载明交通银行股份有限公司成都草堂支行对新川藏路公司、邓燕东、任燕享有债权共计789445.72元（该数据截止2018年3月27日，最终本金、利息、罚息、复利金额已被执行人还清全部债务时申请执行人系统产生金额为准）。后交通银行股份有限公司成都草堂支行以该债权文书向一审法院申请强制执行。2018年9月5日及9月6日，新川藏路公司履行代偿义务，向交通银行股份有限公司成都草堂支行共计支付822596.65元。 一审法院另查明，新川藏路公司为主张债权，支付律师费30000元。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》、《补充协议》、《交通银行股份有限公司四川省分行个人房产抵押贷款合同》、公证书、执行裁定书、履行完毕通知书、委托代理合同、律师费发票、律师费转款凭证庭审笔录及各方当事人的陈述。 一审法院认为，新川藏路公司与邓燕东、任燕签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定内容，合法有效。上述合同签订后，邓燕东、任燕履行了付款义务，新川藏路公司履行了交房义务。根据新川藏路公司、邓燕东、任燕与交通银行股份有限公司成都草堂支行签订的《交通银行股份有限公司四川省分行个人房产抵押贷款合同》，新川藏路公司为邓燕东、任燕在交通银行股份有限公司成都草堂支行处的债务提供连带责任保证。后因邓燕东、任燕未按时偿还按揭款，新川藏路公司履行保证义务代其偿还债务。依据《补充协议》的约定，新川藏路公司履行代偿义务后，有权解除合同。故对新川藏路公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，邓燕东、任燕应配合新川藏路公司办理合同备案登记注销手续，新川藏路公司的该项诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。 关于代偿费用，邓燕东、任燕共计向新川藏路公司支付购房款1522278元，新川藏路公司履行代偿义务支付822596.65元，余款699681.35元，新川藏路公司应于合同解除后返还给邓燕东、任燕。对于新川藏路公司主张的违约金，一审法院认为，违约金的目的在于弥补损失，双方约定的总购房款金额的20%的违约金明显过分高于新川藏路公司实际遭受的损失，一审法院酌情予以调整。根据本案案情，违约金金额5万元为宜，邓燕东、任燕应向新川藏路公司支付。对于新川藏路公司主张的律师费，双方有明确约定且已经实际发生，一审法院予以支持。 综上，合同解除后，新川藏路公司应向邓燕东、任燕返还购房款699681.35元，扣除邓燕东、任燕应向新川藏路公司支付的违约金及律师费共计80000元，余款619681.35元，新川藏路公司返还邓燕东、任燕。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、解除新川藏路公司与邓燕东、任燕于2010年1月28日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、邓燕东、任燕于判决生效之日起五日内配合新川藏路公司办理位于成都市武侯区房屋的合同备案注销登记手续；三、新川藏路公司于判决生效之日起五日内退还邓燕东、任燕购房款619681.35元；四、驳回新川藏路公司的其他诉讼请求。案件受理费15213元，减半收取7606.5元，由新川藏路公司负担3803.25元，邓燕东、任燕负担3803.25元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为，新川藏路公司请求解除案涉《商品房买卖合同》的主张是否成立，以及新川藏路公司诉请注销案涉合同备案登记的主张能否成立。对此，本院评述如下： 案涉《商品房买卖合同补充协议》约定：“二、对合同第五条补充约定。3.5在出卖人担保期内买受人违约导致银行解除与买受人的抵押贷款合同或宣布全部贷款提前到期而要求出卖人承担担保责任，出卖人一经承担担保责任，原由贷款银行享有的抵押优先受偿权即转移归出卖人享有。出卖人有权单方解除合同或依法处分买受人所购房屋，以实现相应债权（包括但不限于出卖人代买受人归还银行的贷款本、息、罚息、违约金，相关诉讼费或仲裁费用、差旅费、公告费、鉴定费、评估费、执行费、律师费和银行及出卖人实现债权所发生的其他所有费用），买受人并应向出卖人承担总房款20%的违约金。”合同在实际履行中，邓燕东、任燕未履行贷款合同的约定按期偿还银行贷款，导致交通银行股份有限公司成都草堂支行向一审法院申请强制执行，并由新川藏路公司于2018年9月5日及9月6日，履行代偿义务，向交通银行股份有限公司成都草堂支行共计支付822596.65元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，新川藏路公司在承担了代偿责任之后，行使解除权符合合同约定，一审法院予以支持并无不当。 对于案涉合同备案登记注销手续，本院认为，合同备案登记系相关管理部门的行政管理措施，案涉合同解除后，新川藏路公司可自行向相关管理部门申请解除备案，故对于新川藏路公司的该项请求，本院不予支持。 对于新川藏路公司应向邓燕东、任燕退还的购房款以及新川藏路公司主张的违约金和律师费，新川藏路公司与邓燕东、任燕均对一审认定无异议，本院不再赘述。 综上，邓燕东、任燕的上诉请求不成立。一审法院认定事实清楚，但对撤销合同备案登记的认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下： 一、维持成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初8746号民事判决第一、三项，即“一、解除成都市新川藏路建设开发有限责任公司与邓燕东、任燕于2010年1月28日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》”、“三、成都市新川藏路建设开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内退还邓燕东、任燕购房款619681.35元”； 二、撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初8746号民事判决第二、四项，即“二、邓燕东、任燕于本判决生效之日起五日内配合成都市新川藏路建设开发有限责任公司办理位于成都市武侯区房屋的合同备案注销登记手续”、“四、驳回成都市新川藏路建设开发有限责任公司的其他诉讼请求”； 三、驳回成都市新川藏路建设开发有限责任公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费15213元，减半收取7606.5元，由新川藏路公司负担3803.25元，由邓燕东、任燕负担3803.25元；二审案件受理费15213元，由邓燕东、任燕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 耘 审 判 员  白福群 审 判 员  冯 璐 二〇二〇年七月七日 法官助理  刘 杨 书 记 员  王朝阳