北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6591号上诉人（原审被告）：北京东亚信义国际会展中心有限公司，住所地北京市通州区西集镇政府大街16号。法定代表人：刘福贵，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王大鹏，北京安理（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何妍，女，1980年3月7日出生，汉族，阿斯利康（无锡）贸易公司地区经理，住北京市东城区。委托诉讼代理人：袁卫中（何妍之夫），住北京市东城区。原审被告：北京东亚时代物业管理有限公司，住所地北京市通州区经济开发区东区靓丽三街9号-1234。法定代表人：崔亚男，总经理。委托诉讼代理人：卢涛，男，该公司工作人员。上诉人北京东亚信义国际会展中心有限公司（以下简称东亚信义公司）因与被上诉人何妍及原审被告北京东亚时代物业管理有限公司（以下简称物业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初20444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东亚信义公司上诉请求：1．撤销一审判决第一、二项，改判驳回何妍的全部诉讼请求或者发回重审；2．一二审案件受理费及鉴定费用均由何妍负担。事实和理由：1．何妍的诉讼请求早已超过诉讼时效，所以，即使东亚信义公司应当承担赔偿责任，法院也应驳回何妍的诉讼请求。根据物业公司提交的服务派工单显示，物业公司于2014年8月、2015年9月对何妍的报修进行了维修，且已于2015年9月15日维修完毕。从服务派工单可以得知，何妍至少从2014年起就已得知其遭受了损失，但何妍从未向东亚信义公司主张过。即使依据物业公司维修完毕之日计算，何妍的诉讼请求也已超过两年的诉讼时效。2．一审判决认定漏雨情况发生在保修期内，东亚信义公司应当承担相应的责任，进而认定东亚信义公司按评估结论赔偿何妍各项损失和房屋租赁费，属于认定事实和适用法律均有错误。何妍辩称，同意一审判决。1．根据合同规定，房屋质保期至2017年12月31日止，何妍2018年8月15日提起诉讼，未超过诉讼时效。由于房屋质量问题一直未解决，何妍的权益一直受侵害，所以，何妍的起诉未超过诉讼时效。2015年9月15日的派工单清楚写明，告知业主下雨时观察，足以证明，施工方并不能保证已修好。到达时间和完成时间在同一时间点，并且无维修材料，无材料价格，请问是如何修理的？依据民法总则的规定，本案应当适用三年的诉讼时效。2．一审判决认定漏雨情况发生在保修期内，判决东亚信义公司承担责任是正确的。各项损失与漏雨位置存在关联，所以，东亚信义公司应当承担赔偿责任。物业公司辩称，同意一审判决。认可一审判决中关于对物业公司的认定，对于其他事实不发表意见。何妍向一审法院起诉请求：1．东亚信义公司与物业公司就北京市大兴区圣和巷8号院14号楼4单元1201号房屋（以下简称案涉房屋）维修大理石所用旧板换成新的；2．东亚信义公司与物业公司给付房屋维修费8万元，误工费、财物损失费2万元；3．东亚信义公司向何妍支付因房屋质量问题造成的实际居住损失（按市场价租金每月4000元计算，自2015年10月1日起至2017年12月31日止）；4．由于物业公司未能按照合同规定及时修复，导致房屋漏雨，请求免除自首次漏水之日（2014年5月31日）起至判决生效之日的物业费用；5．东亚信义公司与物业公司共同负担本案案件受理费。一审法院认定事实：2010年10月8日，东亚信义公司与何妍签订《北京市商品房预售合同》，约定，何妍购买案涉房屋。东亚信义公司在该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，其中屋面防水、卫生间防水和外墙渗漏的保修期限为5年。何妍于2012年12月12日入住。2012年12月27日，物业公司与何妍签订《前期物业服务协议》。物业公司是东亚信义公司选聘的从事物业管理工作的专业公司。2014年，因下雨何妍发现房屋漏雨。随后何妍向物业公司报修。根据物业公司提供的服务派工单显示，施工方于2014年8月16日进行维修，服务内容为“漏水已维修多次，这次客厅没漏，主卧室漏水”，处理结果为雨水管改造完成。施工方于2015年9月15日进行维修，服务内容为“业主反映家中阳台窗户处漏水木地板被泡问题，从去年开始到现在一直未进行处理，窗户还是漏雨，一下雨就往家里渗水，现在又到雨季了，业主要求项目尽快处理此事，请项目人员核实办理”。处理结果为施工方已拆大理石并做檐口，维修好，并告知业主下雨时再观察。一审中，物业公司认可施工队对案涉房屋进行了多次修理，并已修好。何妍要求对案涉房屋的房屋质量、漏水原因、修复方案及损失进行评估鉴定。2019年8月12日，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具鉴定说明函，载明：根据鉴定申请方陈述，案涉房屋已进行维修，目前已不再漏雨，故无法对案涉房屋质量、漏雨原因及修复方案进行鉴定。对于财产损失，法院委托北京大展资产评估有限公司进行评估，评估结论为漏雨原因所导致的财产损失价值为51288元。东亚信义公司对勘验2-9项的长宽高度相关数据的客观性已核实，但对于单价、价值等不认可，是否损坏亦无法核实。一审法院认为，何妍与东亚信义公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，依法具有法律效力，双方均应按照该合同履行相应义务。按照该合同约定，东亚信义公司应自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。案涉房屋发生漏雨后何妍已向物业公司报修，物业公司系东亚信义公司选聘的，因此，东亚信义公司称未接到报修，法院不予采信。漏雨情况发生在保修期内，东亚信义公司应承担相应的责任。根据物业公司提交的派工单中显示的维修时间之一为2015年9月15日，至何妍起诉时，并未超过诉讼时效。何妍要求对维修使用的大理石进行更换，从维修的角度来说，以解决问题为根本，大理石的新旧对于维修效果没有影响，故对该项诉讼请求，法院不予支持。对何妍主张的各项损失，尽管东亚信义公司有不认可的项目，但是从家具摆放位置、地板损坏情况来看，可以认定何妍主张的物品曾被水浸泡，东亚信义公司应按照评估结论赔偿何妍的各项损失。对于何妍主张的房屋租赁费，法院对合理期间的费用酌情予以支持。其主张的误工费因未提供证据，法院不予支持。本案为商品房销售合同纠纷，何妍与物业公司之间不是商品房销售合同关系，因此，对于何妍在本案中向物业公司主张的各项诉讼请求，法院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，一审法院于2020年5月判决：一、判决生效后十日内，北京东亚信义国际会展中心有限公司赔偿何妍损失51288元；二、判决生效后十日内，北京东亚信义国际会展中心有限公司赔偿何妍租赁费8000元；三、驳回何妍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，结合二审庭审情况及东亚信义公司上诉请求，本案的争议焦点为：东亚信义公司是否应当向何妍赔偿损失。依法成立合同，受法律保护。何妍与东亚信义公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。东亚信义公司作为房屋出卖方，有义务向何妍交付质量合格的商品房。如房屋出现问题，东亚信义公司亦负有修缮义务，期间给何妍造成的损失应当进行赔偿。根据已查明的事实，案涉房屋发生漏雨，何妍已向物业公司报修，根据物业公司提交的派工单可以证实该事实。何妍的房屋漏雨后造成了相关损失。依据现场情况可以看出，何妍主张的物品曾被雨水浸泡。一审法院在启动了鉴定程序后，依据鉴定结果全额判决东亚信义公司进行赔偿欠妥，该鉴定报告是对浸泡物品价值进行的全额计算，但事实上，被鉴定的部分物品并非全部受损，只是影响了美观，并不影响正常使用。本院针对何妍的损失进行综合考虑，鉴于何妍除物品损坏外，其在房屋漏雨期间不能正常使用房屋，且地板等物品被浸泡后进行修复亦需要时间等因素，一审判决最终确认东亚信义公司向何妍赔偿的数额并无不妥，本院予以维持。关于东亚信义公司认为何妍的诉讼请求超过诉讼时效的上诉主张，根据物业公司提交的派工单显示，2015年9月15日物业公司还在为何妍进行房屋修复，且双方针对房屋漏雨的相关事宜一直在进行协商，加之，物业公司系东亚信义公司选聘的，故东亚信义公司的该项请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，东亚信义公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4420元，由北京东亚信义国际会展中心有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 陈 妍审判员 蒋春燕审判员 高宝钟二〇二〇年七月二十九日书记员 张 璐