北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4621号上诉人（原审被告）：李风达，男，1979年1月5日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区63号。委托诉讼代理人：许江博，北京银座律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李风贵，男，1984年11月10日出生，汉族，无业，住江苏省泗阳县282号。委托诉讼代理人：许江博，北京银座律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：衡涛，男，1979年7月22日出生，满族，住北京市大兴区6号院得贤公馆5-1-802。委托诉讼代理人：李绍君，北京璇玑律师事务所律师。衡涛因房屋买卖合同纠纷将李风达、李风贵诉至北京市丰台区人民法院（以下简称丰台法院），丰台法院作出（2017）京0106民初30262号民事判决，李风贵不服该判决，向本院提出上诉，本院于2019年2月27日作出（2019）京02民终1881号民事裁定书，认为“衡涛诉讼请求中所涉赔偿损失，包含有房屋差价损失部分，对此标的额较大的专业性问题，已超出人民法院酌定范畴，应通过鉴定的形式，委托第三方评估机构予以确定。一审法院酌情确定损失数额为500万元，依据不足，存在事实认定不清的情形。综上所述，一审判决基本事实认定不清……”，并裁定将案件发回重审。后丰台法院就该案作出（2019）京0106民初24566号民事判决，现上诉人李风达、李风贵不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李风达、李风贵上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判驳回衡涛主张款项的诉讼请求或将本案发回重审；2.诉讼费用由衡涛负担。事实和理由：本案各方因以房抵债产生房屋买卖合同关系，衡涛主张以借款和房租冲抵购房款，并提交了银行卡交易明细、银行业务凭证、租赁合同、承诺书、2011年2月22日借款协议据此主张已经交付了500万元购房款，实际上对于银行卡交易明细和银行业务凭证项下款项，我方连同利息已经偿还了300余万元；对于租赁合同、承诺书，房租已经另案处理过，且我方已经支付；对于借款协议中的100万元，我方与衡焕军也经另案处理过。本案李风贵出具的500万元收据全部都是对方主张的违法高额利息。本案双方当事人均认可购房款系由原借款本息债务转化而来，其中包含高额利息，因此法院应当就借款本金及利息数额进行审查，避免当事人通过房屋买卖的方式将违法高息合法化。衡涛未足额支付500万元购房款，因此我方未按照约定时间交付购房款不应视为违约。一审判决认定衡涛支付了500万元购房款，并判令我方返还500万元购房款、承担违约金500万元系适用法律不当。衡涛辩称，同意一审判决，不同意对方上诉请求及事实理由。第一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确；第二、关于李风达、李风贵与衡涛之父衡焕军之间借款的事实及对方以房抵债的事实，已由（2017）京0115民初22088号民事判决（以下简称22088号判决）所确认，就该判决双方当事人都没有上诉；第三、关于还款的事实，22088号判决中认定了500万借款的事实，没说存在高息；第四、李风达、李风贵在22088号案件中未提出过自己还了300万。本案发回重审之前，对方也没有提出还款300万，而是认可198万的还款事实。所以即便有所谓的300万还款，亦与本案所涉500万元借款无关；第五、李风达从2012年7月到9月还款198万，本案房屋买卖合同签订于2012年10月，还款在前，签买卖合同在后，肯定是经过了详细的对账。本案合同的签订不存在受胁迫、重大误解等情形。签约后，涉案房屋即交给衡涛居住，长期以来，李风达、李风贵从未向衡涛主张房款，也从未就房屋买卖合同进行主张。即使有欠房款的问题，亦已超过诉讼时效。李风达称房屋租金已由另案解决，但是本案涉及的是2012年前欠付租金转化为借款，对方系混淆事实。衡涛向一审法院起诉请求：1、解除衡涛与李风贵2012年10月9日签订的购房协议；2、李风贵返还购房款500万元及按银行同期贷款利率向衡涛支付利息（自2012年10月19日起至给付时止）暂定100万元；3、李风贵赔偿衡涛装修费50万元；4、李风贵赔偿衡涛房屋涨价损失及违约金共计1000万元；5、李风达对李风贵的上述支付义务承担连带支付及赔偿义务；6、诉讼费由李风达、李风贵承担。一审法院认定事实，2012年10月19日，李风贵（甲方、产权人）与衡涛（乙方、买受人）签订《购房协议》，载明：“甲乙双方经过友好协商达成如下协议：一、乙方出资人民币伍佰万元整购买甲方名下位于北京市丰台区世华水岸202室的房产。二、因此房产甲方有银行贷款尚未还清，因此暂时无法办理过户手续，故甲、乙双方约定，甲方应必须在2017年10月18日前，将此房的银行贷款还清，保证此房无任何抵押或贷款等问题，可进行正常过户。三、甲、乙双方在约定时间过户时，若因此房产存在抵押或贷款等问题，或甲方不无条件配合乙方办理过户手续，造成乙方不能在约定时间内进行过户，视为甲方违约，甲方应退还乙方所交全部房款人民币伍佰万元整，并由甲方赔偿乙方违约金人民币壹仟万元整。四、乙方若在甲方按约定时间完成房屋一切事宜后，不与甲方办理过户手续，视为乙方违约，乙方所交房款甲方不予退还，并由乙方赔偿甲方违约金人民币伍佰万元整。担保人：李风达（甲方），衡焕军（乙方），担保人和甲、乙双方同样承担协议中的违约责任和法律责任。注：此房为李风贵个人财产，与任何人（包括配偶）无关。”李风达与衡焕军分别在担保人处签字并按捺手印，李风贵在甲方（产权人）处签字并按捺手印。衡涛在乙方（买受人）处签字并按捺手印。2012年10月19日，李风贵出具的收据一张，载明：今收到衡涛交来购买北京市丰台区世华水202室的房产的全部购房款人民币伍佰万元整。上述合同签订后，上述房屋交由衡涛使用。2019年，上述房屋因李风贵被另案执行被丰台法院予以拍卖，上述房屋评估价10710968元，成交价9320000元。庭审中，衡涛称李风达、李风贵欠其父亲衡焕军借款及房租，系以房抵债，用借款房租冲抵购房款，并就此另行提交如下证据：1、银行卡交易明细和中国工商银行个人业务凭证三张，显示2010年4月1日，衡焕军向李风达汇款1555000元；2011年3月11日，衡焕军向李风达汇款350000元；2011年7月8日，衡焕军向李风达汇款300000元。2、衡焕军与李风达签订的租赁合同两份、李风达向衡焕军出具的承诺书；3、2011年2月22日，李风达向衡焕军出具的《借款协议》，载明：今从衡焕军处借款人民币1000000元（大写：壹佰万元）。借款日期2011年2月22日至2013年2月21日，到期后一次还清。借款人愿意用自己的房产、家庭财产做抵押。发生难以偿还的情况下衡焕军有权处理其房产、家产（变现偿还）。此协议一式二份，双方各执一份。李风达在借款人处签字并按捺手印予以确认，李风达爱人李佳珍在其下签字并按捺手印予以确认，李风贵在担保人处签字并按捺手印予以确认。4、李风达爱人李佳珍于2010年4月1日出具的声明和其身份证复印件，拟证明2010年4月1日李风达、李风贵向衡焕军借款事实的存在。李风贵对该证据真实性无异议，但认为与本案无关。一审法院认为：衡涛与李风贵所签订的《购房协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。双方应按照约定履行各自义务。现双方当事人一致同意解除该合同，该院对此不持异议。对于500万元购房款是否应视为实际付清的问题，根据该案查明的事实，可以认定在双方签订《购房协议》之前李风达、李风贵确存在衡焕军的欠款未还，同时衡涛早已实际入住涉案房屋，而李风达、李风贵为衡涛书写收据且从未向衡涛主张过权利，因此该院有理由相信涉案各方实际上均认可衡涛实际支付了500万元的购房款。现因李风贵之故，该涉案房屋被依法拍卖，致合同无法继续履行，该情况符合双方签订购房协议第三条约定之情形，李风贵应依据该合同条款，返还购房款，并承担违约金。对于购房款利息，该主张于法无据，该院不予认可。对于违约金数额，该院依据拍卖中的评估价格和实际成交价格酌情予以确认。对于房屋差价损失和装修费损失，因合同中已约定违约金条款，且衡涛已据此要求李风贵支付违约金，该院认为违约金条款已涵盖其他损失，故该院对该两项诉求不再支持。对李风达是否应该承担责任的问题，因涉诉合同中，李风达系担保人，故应履行其担保人职责，与李风贵承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下：一、解除衡涛与李风贵于2012年10月9日签订的购房协议；二、李风贵、李风达负连带责任于判决生效后七日内返还衡涛购房款5000000元；三、李风贵、李风达负连带责任于判决生效后七日内向衡涛支付违约金5000000元；四、驳回衡涛的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审认定事实，衡焕军在（2017）京0106民初30262号案件（以下简称30262号案）中就李风达、李风贵借款情况陈述如下：钱都是给李风达的，共借款550万元，分别是：1.2006年4月1日，借50万元自有现金，借款期限4年；2.2010年4月1日，借款200万元（汇款155.5万元、2010年10月1日至2011年3月30日房租14.5万元、自有现金30万元）；3.2011年2月22日借款100万元（第一笔50万元借款4年利息48万元、2010年4月1日至2010年9月30日房租14.5万元、自有现金37.5万元），该借款实际发生日为2010年2月22日，未还续借；4.2011年3月11日借款100万元（汇款35万元、2011年4月1日至2011年9月30日房租14.5万元及滞纳金5000元、2010年2月22日至2011年2月22日借款100万元的利息25万元、100万元借款自2011年3月11日至2012年3月10日的利息25万元）；5.2011年7月8日借款100万元（汇款30万元、2011年10月1日至2012年9月30日房租29万元、自有现金41万元）。前述利息均按照月息2%计息，合计欠息234万元，利息分别为：1.50万元借款自2010年4月1日至2012年10月1日利息为30万元；2.200万元借款自2010年4月1日至2012年10月1日利息为120万元；3.100万元借款自2011年2月22日至2012年10月21日利息为40万元；4.100万元借款自2012年3月11日至2012年10月10日利息为14万元；5.100万元借款自2011年7月8日至2012年10月7日利息30万元。前述借款本息合计为784万元，李风达还息1984854元，尚欠款5855146元。双方协商以房抵债500万元，剩余欠款由李风贵出具了50万元的借条。本案二审中，李风达称其与衡焕军之间的借款情况为：借款本金为165万元，分别为：1.2011年2月22日经对账，确认李风达未还衡焕军本金为100万元；2.2011年3月11日，李风达借款35万元；3.2011年7月8日，李风达借款30万元。上述款项自借款日至2012年7月的利息按照每月25%计算，利息合计655万元。前述本息合计820万元，李风达于2012年3月支付了68万元，于2012年7月至9月间支付了198万元。衡涛称，双方就欠款500万元以房抵债，对方出具50万元借条后，对方将双方之间的借款明细都拿走了。22088号判决中载明，李风达称北京达之行联众不锈钢材料经营部代李风达向衡焕军还款198万元，还款针对的是之前的借款，具体偿还哪笔借款记不清了，借条都撕了，双方从2006年开始陆陆续续借的，金额记不清了。二审中，各方当事人未向本院提交新证据。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李风达、李风贵确负有对衡焕军的债务未还，各方均认可以房抵债事实，现李风贵已经向衡涛出具收据，确认收到衡涛的购房款500万元，且衡涛于2012年既已入住涉案房屋，长期以来，李风贵和李风达未因房款问题向衡涛主张过权利，鉴于前述情况，现李风贵、李风达主张抵债债务数额500万元中包含高息，因此衡涛未实际支付全部购房款，则其二人应当就此承担举证责任，应当向法院提交充分证据加以证明，现李风贵、李风达未就此提交充分证据加以证明，故其该项上诉理由不能成立。涉案房屋评估价为10710968元，一审法院结合衡涛的损失认定违约金数额为500万元并无不当。综上，李风达、李风贵的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费120800元，由李风达、李风贵各负担36609元（均于本判决生效后七日内交至一审法院），由衡涛负担47582元（已交纳）；一审案件诉讼保全费共10000元，由李风达、李风贵各负担5000元（均于本判决生效后七日内交至一审法院）。二审案件受理费81800元，由李风达、李风贵负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 姚 颖审判员 霍翠玲审判员 王金龙二〇二〇年七月三十一日书记员 孙辰姝