湖北省武汉市新洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0117民初4297号 原告：武汉市欣诚服饰有限公司，住武汉市新洲区仓埠街仓溪路，统一社会信用代码：91420117792407326H。 法定代表人：程艳珍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈建华，该公司董事。 委托诉讼代理人：余习林，新洲区李集法律服务所法律工作者。 被告：柳冠超，男，1983年1月8日出生，汉族，武汉市新洲区人，身份证住址武汉市青山区， 原告武汉市欣诚服饰有限公司与被告柳冠超租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，被告柳冠超在答辩期内提出管辖权异议，本院依法裁定驳回被告柳冠超管辖权异议后，被告柳冠超提出上诉，武汉市中级人民法院于2020年5月6日作出（2020）鄂01民辖终137号裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法由审判员林莉独任审判，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告武汉市欣诚服饰有限公司的法定代表人程艳珍及其委托诉讼代理人陈建华、余习林，被告柳冠超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告武汉市欣诚服饰有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告间的房屋租赁关系；2、判令被告立即腾退原告名下位于武汉市新洲区仓埠街武滨路60号房屋一楼两间半门面、后面三间平房及院子并交还给原告；3、判令被告支付原告逾期占用房屋租金49,980元（按合约约定年租金20,000元计至起诉之日）及违约金（后期租金计至腾退之日）；4、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月8日原告武汉市欣诚服饰有限公司与被告柳冠超签订《房屋租赁合同》，约定：原告方将名下位于武汉市新洲区仓埠街武滨路60号房屋一楼两间半门面、后面三间平房及院子出租给被告使用，租期三年，自2013年6月8日至2016年6月8日，年租金20,000元；合同还约定了其他事项和违约责任。2016年6月8日合同期满后原、被告未续签，被告柳冠超继续使用该房屋，应当按照原租赁合同约定支付租金，被告柳冠超仅向原告方支付了2016年6月9日至2017年3月8日的租金15,000元，2018年3月6日，原告方因房屋需修缮以口头和书面的方式通知被告不续租并立即腾退，被告置之不理仍占用至今。原告方认为原、被告之间《房屋租赁合同》期满后，被告继续使用案涉房屋构成无固定期限的房屋租赁关系，但自2018年3月6日起原告已明确告知不再出租案涉房屋，原告方有权解除并终止与被告的租赁合同关系，被告拒不腾退的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任，立即腾退，并按约定支付未给付的租金，故原告方诉至法院提出前述诉请。 被告柳冠超辩称，原告武汉市欣诚服饰有限公司要求解除合同，被告柳冠超不同意解除，理由是原、被告2013年6月签订合同时，原告方当时未出示相关产权证明，存有欺骗之实，该合同部分无效。原、被告双方合同约定三年期满后已达成口头协议继续租赁，并重新约定每年租金15,000元，被告柳冠超于2017年2月、2018年2月分别给付租金15,000元，共计支付两年租金30,000元，租金支付至2018年6月。2017年10月，被告柳冠超征得原告方同意，将租赁房屋重新进行装修用去装修费150,393.4元，原告方曾于2018年3月要求被告退租，理由是整体楼面需修缮，被告柳冠超多次与原告方协商，原告方口头答应继续承租，并同意由被告柳冠超先期可以装修临街门面楼。2019年9月19日，被告柳冠超组织人员，搭建脚手架，准备对临街门面楼进行装修时，原告方法定代表人程艳珍不准装修，并强行锁门，致双方发生争执。原告方要求解除租赁合同，应当赔偿被告2017年重新装修房屋的装修费并返还收取出租房屋的所得。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告柳冠超对原告武汉市欣诚服饰有限公司提交身份信息、《房屋租赁合同》、解除合同告知书真实性均无异议，但认为原告方的房屋所有权证中标注的房屋没有后院内的平房，后院内的平房不应当属于原告方所有；本院认为被告柳冠超对原告方提交证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以认定，原告方提交的土地使用权证中土地使用面积包含了被告柳冠超租赁的门面房屋及房屋后面院子，被告柳冠超没有提交证实院子里的平房的相关房屋所有权人的证明，故本院依法认定原告方提交土地使用权证上包含院子的土地使用权及土地上的附着物均为原告方所有。原告武汉市欣诚服饰有限公司对被告柳冠超提交的2017年2月27日原告方收条一张收到现金15,000元及2018年2月14日转账原告方15,000元转账记录真实性无异议，但否认与被告柳冠超达成口头协议后期租金按每年15,000元支付，仍要求被告柳冠超按照原书面合同约定每年租金20,000元支付，被告柳冠超支付30,000元租金按约定计算支付至2017年12月8日止，被告柳冠超还应当自2017年12月9日起按每年租金20,000元支付至房屋腾退日止；本院认为被告柳冠超主张自2016年6月8日后给付租金30,000元，原告方认可，本院予以认定，被告柳冠超主张自2016年6月8日后与原告方达成口头协议，约定每年租金15,000元，原告方没有认可，且被告柳冠超又未提交相关证据，故被告柳冠超主张自2016年6月8日后每年租金15,000元，本院不予采信。原告武汉市欣诚服饰有限公司对被告柳冠超提交的自制装修清单有异议，认为该装修清单无原告方签字确认，自行装修与原告方无关；本院认为原、被告双方签订《房屋租赁合同》中约定未经原告方书面同意，被告柳冠超不得擅自改变房屋结构、用途或对房屋进行改建、增添设施和进行影响房屋使用安全的装修；被告柳冠超提交的装修自制清单，原告方没有签字确认，也没有追认，被告柳冠超也无相关评估鉴定结论依据，其主张装修费用本院无法认定。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定的事实如下：2013年6月8日原告武汉市欣诚服饰有限公司与被告柳冠超签订《房屋租赁合同》，约定：原告方将其名下位于武汉市新洲区仓埠街武滨路60号房屋一楼两间半门面、后面三间平房及院子出租给被告使用，租期三年，自2013年6月8日至2016年6月8日，年租金20,000元；合同中第七条约定：在租赁期内，被告方保证合理使用并维护承租的房屋及附属设施……，未经原告方书面同意不得擅自改变房屋结构、用途或对房屋进行改建、增添设施和进行影响房屋使用安全的装修；合同还约定了其他事项和违约责任。2016年6月8日合同期满，原、被告未就租赁房屋续签合同，被告柳冠超继使用该房屋，被告柳冠超于2017年2月27日给付原告方租金15,000元，原告方董事陈建华出具收条一张，2018年2月14日，被告柳冠超向原告方董事陈建华微信转款支付租金15000元。2018年3月6日，原告武汉市欣诚服饰有限公司以书面的方式向被告柳冠超送达《告知书》，告知书上载明：因原告武汉市欣诚服饰有限公司的房屋存有严重的安全保障，几十年没有修缮，加上街面门前三楼上层向路面炸裂倾斜路面，再加上几次火灾损害，故不能再出租；请按原签订合同到期后，自己搬出。被告柳冠超收到告知书后，仍然继续使用租赁房屋，但未与原告方重新签订任何书面协议，亦未再给付原告方租金。2019年9月，被告柳冠超组织人员，搭建脚手架，准备对临街门面楼进行装修时，原告方阻止，双方发生争执，原告武汉市欣诚服饰有限公司要求解除合同，但被告柳冠超迟迟不腾退出租屋，故原告武汉市欣诚服饰有限公司提出诉请。 本案在审理过程中，原告武汉市欣诚服饰有限公司变更诉讼请求，一、要求解除原、被告之间的租赁合同，二、要求被告柳冠超腾退房屋，三、要求被告柳冠超自2016年6月8日已给付租金30,000元按照合同约定每年租金20,000元计算自租期满后给付租金至2017年12月8日，要求被告柳冠超自2017年12月8日起按照约定租金支付租金至腾退日止。被告柳冠超提出2017年10月对租赁房屋进行装修花去装修费150,393.4元，原告武汉市欣诚服饰有限公司表示不知，亦提出被告柳冠超未得到原告方书面同意，被告柳冠超的装修与原告方无关。 本院认为，原告武汉市欣诚服饰有限公司与被告柳冠超签订《房屋租赁合同》，租期三年，是双方的真实性意思，且合同签订后，原告方交付出租屋，被告柳冠超占用、使用租赁物进行经营，原、被告双方之间的租赁合同依法成立、合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中原、被告双方签订的三年租期届满后，被告柳冠超还继续使用租赁物，并且于2017年2月、2018年2月支付租金共30,000元，原告武汉市欣诚服饰有限公司亦认可给付的30,000元是原合同期满后支付的租金，故原、被告双方之间的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，被告柳冠超应当按照原租赁合同约定的租金继续履行。原告武汉市欣诚服饰有限公司于2018年3月6日以书面的方式向被告柳冠超送达解除租赁合同《告知书》，被告柳冠超承认收到，原告武汉市欣诚服饰有限公司在合理期限内通知了被告柳冠超解除租赁合同，并要求腾退房屋，故武汉市欣诚服饰有限公司要求解除与被告柳冠超之间的租赁合同，本院予以支持，被告柳冠超解除租赁合同后应当腾退原告方租赁的房屋，并自2016年6月8日起按照每年租金20,000元支付至腾退之日止，扣除2017年、2018年期间共给付租金30,000元。 被告柳冠超辩称与原告方签订的租赁合同中有部分房产不属于原告所有，合同应当部分无效，与事实不符，被告柳冠超不同意解除合同的主张，本院不予支持。被告柳冠超辩称租期届满后，双方口头达成协议每年租金为15,000元，原告武汉市欣诚服饰有限公司未认可，被告柳冠超又未提交有关聊天信息或其他相关证据，故被告柳冠超抗辩自2016年6月8日后双方达成协议每年租金15,000元，本院不能采信。被告柳冠超提出2017年10月得到原告方同意，对出租屋进行重新装修，用去装修费150,393.4元，原告武汉市欣诚服饰有限公司表示不知道，也未予追认，并提出合同中约定承租人未经出租人书面同意，不得擅自对房屋进行改建、增添设施、装修；故被告柳冠超要求原告方解除租赁合同后赔偿装修损失150,393.4元的主张，本院不予采信。被告柳冠超还辩称与原告方签订租赁合同时，原告方存有欺骗行为，与事实不符，故被告柳冠超要求原告方解除租赁合同后返还收取的房屋所得，本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 解除原告武汉市欣诚服饰有限公司与被告柳冠超之间的租赁合同。 被告柳冠超在本判决书生效后十日内腾退租赁的房屋返还给原告武汉市欣诚服饰有限公司。 被告柳冠超限于本判决书生效之日起十日内付清租赁原告武汉市欣诚服饰有限公司的房屋租金（其租金自2016年6月8日起按照每年租金20,000元计算至腾退之日，扣除2017年、2018年共给付的30,000元）。 驳回原告武汉市欣诚服饰有限公司其他诉讼请求。 案件受理费1,400元，减半收取700元，由原告武汉市欣诚服饰有限公司负担200元，被告柳冠超负担500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。 审判员  林莉 二〇二〇年七月十七日 书记员  朱婷