辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民再16号再审申请人（案外人）：张素女，1966年1月29日出生，满族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：邹士柏，辽宁汇丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宾，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被申请人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行（统一社会信用代码：912101029433117447），住所地沈阳市和平区西滨河路24号。负责人：窦文春，该行行长。委托诉讼代理人：张贺，男，该行员工。委托诉讼代理人：陶宝，女，该行员工。被申请人（原审被告）：马文涛男，1968年4月8日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：李佳楠，辽宁盛赞律师事务所律师。被申请人（原审被告）：张金美女，1970年2月6日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：李佳楠，辽宁盛赞律师事务所律师。第三人：沈阳信盟房地产开发有限责任公司（统一社会信用代码：91210111240818434K），住所地沈阳市苏家屯区梧桐大街3号。法定代表人：杨秀文。委托诉讼代理人：王兴利，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：孙衍林，男，该公司工作人员。中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行（以下简称农行滨河支行）与马文涛、张金美借款合同纠纷一案，本院于2012年8月17日作出[2012]沈和民三初字第00960号民事判决书，已经发生法律效力并强制执行。张素对裁定不服，认为原判决书错误，向本院申请再审。本院于2019年7月17日作出（2019）辽0102民申20号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张素及其委托诉讼代理人邹士柏、刘宾、被申请人农行滨河支行委托诉讼代理人张贺、被申请人马文涛、被申请人张金美的共同委托诉讼代理人李佳楠、第三人沈阳信盟房地产开发有限责任公司（以下简称信盟公司）委托诉讼代理人王兴利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张素申请再审称，再审请求：请求对（2012）沈和民三初字00960号案件进行改判，撤销原判决第三项，即中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行可依法对马文涛名下的抵押房产，即沈阳市苏家屯区梧桐大街3号A-2栋1-2-2房产（45-1-2-2）建筑面积185.72平方米行使抵押权，在上述债权范围内享有优先受偿权。事实和理由：被申请人中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行（简称滨河支行）以借款合同纠纷起诉被申请人马文涛、张金美（简称马文涛等），诉称马文涛等为购买沈阳市苏家屯区梧桐大街3号A-2栋1-2-2房产（简称案涉房产）向滨河支行贷款，并以案涉房产抵押。因马文涛等不能按时偿还贷款，因此请求其偿还欠款本金及利息，并对案涉房产行使抵押权，在债权范围优先受偿。沈阳市和平区法院以（2012）沈和民三初字00960号民事判决书判令马文涛等偿还借款本金及利息，其中第三项判令滨河支行可依法对马文涛等名下的案涉房产行使抵押权，在上述债权范围内享有优先受偿权。该判决生效后，滨河支行申请强制执行案涉房产。该案执行过程中，准备查封、拍卖案涉房产，但案涉房产已经被申请人购买并居住。申请人认为案涉房产系其合法购买，对该房屋享有所有权，而马文涛等在向滨河支行申请贷款时，仅仅对案涉房产办理了抵押权预告登记。根据《物权法》、《担保法》等有关法律规定，抵押权预告登记并非抵押登记，滨河支行对案涉房产尚未享有抵押权，因此不应在上述案件执行过程中行使抵押权，优先受偿。因此，申请人在上述案件执行过程中提出书面异议，和平区人民法院作出（2017）辽0102执异20号执行裁定书驳回了申请人的执行异议申请。申请人认为问题的根源在于（2012）沈和民三初字00960号民事判决书存在错误，因此根据《民诉法》第227条的规定，申请对该案件进行再审。申请人认为（2012）沈和民三初字00960号民事判决书存在错误的主要事实与理由如下：2001年4月，沈阳信盟房地产开发有限公司（简称信盟公司）为了套取银行资金，与被申请人马文涛等串通签订虚假的商品房买卖合同，虚假购买涉案房屋，以此获取被申请人滨河支行贷款本金92万元，并对涉案房屋进行了抵押备案登记。而从实际履行情况来看，马文涛等从未支付任何房款，从未实际占有涉案房屋，没有为涉案房屋缴纳过任何费用；马文涛等也从来没有向滨河支行偿还本息，全部是由信盟公司在给付，且信盟公司已偿还数十万元。对以上事实，马文涛等及信盟公司在历次庭审中均予以确认，并有书面“情况说明”佐证。显然，马文涛等与信盟公司系恶意串通，损害第三人的利益，这样的商品房买卖合同应当被认定为无效的合同。马文涛显然不能根据该无效合同取得涉案房屋的所有权或者其他任何权利。与之相反，申请人与信盟公司签订了真实有效的商品房买卖合同，并且申请人按照合同约定全额支付了房款，办理了正式的入住手续，并且从2012年6月起实际占有使用涉案房屋至今，水电煤气费用、物业费一直由申请人缴纳至今。所以申请人才是涉案房产的真正买受人，涉案房屋与马文涛等无关。其次，滨河支行对于涉案房屋仅仅是进行了抵押备案登记，没有取得实际的抵押权，并没有优先受偿权。抵押权备案登记是指购房人以预购的商品房做抵押，向金融机构申请购房贷款。由于预购房屋暂时还不能办理“他项权利登记”，所以先办理抵押权预告登记。意义：预先申明，该房屋已经先抵押给金融机构，其他第三方不能再主张抵押权，进行抵押权预告登记是为了防止购房人再将该房抵押给第三方。抵押权预告登记的申请人是金融机构和购房人。根据我国《担保法》的有关规定，“当事人以财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”。又根据《物权法》有关规定，抵押备案登记仅仅是一种预告登记，并非现实的抵押权登记。因此，在未办理抵押登记的情况下，滨河支行与马文涛之间的抵押合同并未生效。双方进行抵押备案登记后，被申请人滨河支行享有的只是办理抵押登记的请求权，并非对涉案房屋的现实抵押权，而且抵押备案登记通知书上也非常明确“待所涉房屋取得产权证书之后，才能正式设立抵押权”。而本案中，恰恰房屋的产权未登记在马文涛名下，所以抵押权也并未实际设立。既然抵押权没有实际设立，那么滨河支行就不能行使所谓的抵押权。此种结论已经在最高人民法院公报的司法案例中予以明确。最高院民一庭在《民事审判指导与参考》第65辑刊登的指导性案例《预购商品房抵押的预告登记是否产生抵押权效力》指出：预购商品房抵押的预告登记不产生抵押权效力。具体理由如下：预告登记与担保物权的区别：预告登记是保全债权实现的措施，不存在变价和清算程序；担保物权在本质上是优先受偿权，它使得债权人在债权之外，享有变价抵押物并优先受偿的权利。预告登记的请求权基础不是预告登记本身，而是其保障的债权。（见中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案，《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第9期）。而且沈阳市中级人民法院对于在2017年审理的相同案情的四起案件，均判决认定抵押备案登记不是实际的抵押权，不具有优先受偿的效力。完全相同四个案件：1、（2016）辽01民终12033号王俊波；2、（2016）辽01民终3267号闫潇；3、（2016）辽01民终7533号赵国刚；4、（2016）辽01民再60号宫民。最后，本案申请人系从开发商信盟公司处直接购买涉案房产，签订有正式的商品房买卖合同，并且以现金方式支付了全款，而且自2012年开始实际占有使用涉案房屋至今，是涉案房屋唯一合法的、真实的所有权人。此种身份和权利，已经经过苏家屯人民法院以（2017）辽0111民初6054号民事判决书予以确认。综上所述，申请人认为（2012）沈和民三初字00960号民事判决书在事实认定和法律适用方面存在错误，申请对该案进行再审，撤销该判决第三项关于滨河支行对案涉房产行使抵押权优先受偿的内容。农行滨河支行辩称，一、案外人张素申请再审已经超过再审申请的时效，且应该向和平区人民法院上一级法院申请再审。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞审判监督程序若干问题的解释》第五条：案外人对原判决、裁定、调解书确定的执行标的物主张权利，且无法提起新的诉讼解决争议的，可以在判决、裁定、调解书发生法律效力后二年内，或者自知道或应当知道利益被损害之日起三个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院的上一级人民法院申请再审。原审法院作出判决时间为2012年8月17日，距张素申请再审时间2019年3月6日已超过2年。2017年3月10日和平法院作出驳回张素执行异议的裁定，所以至少在2017年3月10日张素已经知道或应当知道利益可能被损害，距张素申请再审时间2019年3月6日已经超过3个月。综上，张素申请再审已经超过再审申请的时效。原审法院为沈阳市和平区人民法院，按照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞审判监督程序若干问题的解释》规定，“向作出原判决、裁定、调解书的人民法院的上一级人民法院申请再审”；二、张素利益未被损害，故其不具备申请再审的资格。在张素提出的执行异议，执行异议之诉一审、二审及再审中，张素均败诉。在以上诉讼过程中，张素并未提供任何不动产登记证明。根据《物权法》第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故张素购买房屋行为不发生效力，张素对原审执行标的物没有所有权，张素对沈阳信盟房地产开发有限责任公司只是普通债权，所以我行对原审执行标的物的处置并没有损害张素的利益，故其不具备申请再审的资格。张素与信盟公司所签合同没有明确标的，没有载明所有房产为本案涉案房产，没有取得正式发票，不能证明其向信盟公司购买的房产就是涉案房屋，并且在签订合同后多年时间内并未以有效方式向信盟公司积极主张办理合同备案及房屋权属登记等权利有违常理，因此其不具备申请再审的资格；三、我行对原审执行标的物的权利优于张素的债权。通过张素提出的执行异议，执行异议之诉一审、二审及再审中，张素均败诉。在以上诉讼过程中，法院确认我行对标的物的抵押权预告登记依然生效，我行是照法定程序办理的抵押登记手续，并且依约定发放了贷款，相对于没有任何登记的张素，我行是有优先受偿权的；四、沈阳信盟房地产开发有限责任公司与马文涛等签订合同合法有效。信盟公司与马文涛等签订合同时间上（2001年）早于信盟公司与张素签订合同时间（2012年），且时间间隔很长，故不可能一份十多年前签订的合同是恶意串通，为了侵害十多年后不确定的第三人利益，所以不存在合同无效的情况。综上，请求驳回再审申请人张素的请求。马文涛、张金美辩称，一、张素申请的再审已经超过期限，贵院应驳回张素的再审申请。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第五条：“案外人对原判决、裁定、调解书确定的执行标的物主张权利，且无法提起新的诉讼解决争议的，可以在判决、裁定、调解书发生法律效力后二年内，或者自知道或应当知道利益被损害之日起三个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院的上一级人民法院申请再审。”（2012）沈和民三初字第00960号民事判决书于2012年发生效力，距离张素提出再审早已超过两年。张素于2017年提出针对本案执行异议申请，贵院作出（2017）辽0102执异20号执行裁定书驳回张素的异议是在2017年3月10日，是张素知道利益被损害之日，距张素提出本案申请也超过三个月了，因此张素针对（2012）沈和民三初字第00960号民事判决书提出再审早已超过期限，贵院应依法不予受理，已受理的应予以驳回再审申请；二、贵院对张素的再审申请没有管辖权。新民事诉讼法第一百九十九条在坚持“申请再审上提一级”规定的基础上，增加规定当事人一方人数众多或当事人双方为公民的案件也可以向原审人民法院申请再审，然而本案当事人一方为个人，另一方为农业银行股份公司，不符合向原审人民法院申请再审的条件。张素应向作出本案生效法律文书的上级人民法院即沈阳市中级人民法院申请再审，贵院对张素的再审没有管辖权；三、依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的裁定中止对该标的的执行，理由不成立的裁定驳回，案外人、当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，依照审判监督程序办理。与原判决裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。”该条规定，赋予案外人救济自身权利的渠道，要么通过审判监督程序来对生效的判决裁定侵害其案外人合法权益的部分予以纠错，要么案外人针对执行标的物享有权益的应提起案外人执行异议之诉。这两种救济渠道只能二选其一，该条法律并不是赋予案外人享有共同的两条渠道，因此被申请人认为，贵院依据该条法律规定，准予案外人张素提起再审是对该条法律的错误适用。四、生效法律文书认定张素对案涉房产不享有任何权利，其主张与第三人签订的商品房买卖合同有效，并经过苏家屯人民法院以（2017）辽0111民初6054号民事判决书予以确认，该主张违背事实，该判决已经由苏家屯人民法院于2019年4月1日作出的（2018）辽0111民撤1号民事判决书予以撤销，因此张素对案涉房产不享有任何权益。且张素在提起案外人执行异议之诉中的一审、二审、再审的诉讼程序中已经主张了其对案涉房产享有权益，认为其是案涉房产的真实购房人，认为马文涛、张金美与农业银行的贷款合同是虚假的，但是张素的以上全部主张已经经过案外人执行异议之诉一审、二审、再审的审查、认定，作出的生效法律文书，有和平区人民法院（2017）辽0102民初4908号民事判决书，沈阳市中级人民法院（2017）辽01民终8606号民事判决书，辽宁省高级人民法院（2018）辽民再334号民事判决书，作出认定，驳回张素的上述全部的诉讼请求以及所依据的事实与理由。因此张素在本案所主张的该事实与理由已经经过本院以及上级人民法院的审理认定，均不予支持。张素的这些诉求与事实理由不应再作为本次案件的审理范围。张素的上述主张是无效的主张。另外，根据民事诉讼法司法解释第420条第二款规定：“案外人不是必要的共同诉讼当事人的，人民法院仅审理原判决、裁定、调解书对其民事权益造成损害的内容。”那么，如上所述，张素既不是本案金融贷款抵押合同的当事人，且本案生效的判决及（2012）沈和民三初字第00960号民事判决书判项与张素没有任何关系，也没有侵害到张素的任何权益，张素根本没有资格提起本案的再审，请求贵院予以考量。五、本案的判决具有时代背景，同一时期同类的通过银行贷款购买商品房发生的商品房买卖纠纷案件的判决，均判定银行对抵押预告登记的房产享有优先受偿权，涉及的该类案件在和平法院于2012年就有将近百万件，贵院判决均是银行对案涉房产享有优先受偿权，如果依照现在的审判规则重新判定，势必造成大规模的生效案件进入再审，执行案件执行回转，请贵院予以考量社会影响。综上所述，被申请人马文涛、张金美因购买案涉房产而背负的贷款，后无力偿还贷款后愿以案涉房产来尽快偿还农行的贷款，而张素没有足以排除强制执行的民事权益情况，当然就不享有案涉房屋的所有权，其故意阻挠案件的执行，导致农行的债权无法实现，被申请人马文涛、张金美还要承担迟延履行期间的债务利息，各方损失巨大。望能查明案件事实，驳回张素的再审申请。信盟公司述称，一、再审申请人的事实与实际情况基本一致，第三人同意张素的再审申请，无异议。二、马文涛与张金美在原审案件中曾经自己承认该笔贷款为假贷款。农行滨河支行向本院起诉请求：1.判令解除我行与二被告签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》；2.判令被告马文涛偿还我行借款本息829833.55元，其中本金635066.28元及截止至2012年2月13日的利息194767.27元；3.判令被告马文涛偿还我行2012年2月13日起至还清日止逾期利息、罚息；4.判令被告张金美承担连带还款义务；5.判令在二被告不能按期偿还贷款本金及利息时，我行对马文涛所抵押的房产拍卖、变卖的财产价款优先受偿;6.判令二被告连带承担本案的诉讼费用及其他费用。本院原审认定案件事实：2001年4月17日，被告马文涛（借款人）与中国农业银行沈阳市金锋支行（贷款人）签订了一份《个人住房按揭（抵押）借款合同》，合同约定：借款人向贷款人借款920000元用于购买座落于沈阳市苏家区房屋，贷款利率为年利率5.58％，贷款期限为20年，自2001年4月18日起至2021年4月17日止，借款人每月还款金额为3833.33元，违约责任条款约定：借款人在合同期内，未按月偿还借款本息，贷款人按规定对其逾期本息计收逾期利息和复利。借款人将所购的位于沈阳市苏家区房屋抵押给了贷款人，并约定借款人连续三个月未偿还借款本息和相关费用的或任何一期贷款本息及相关费用逾期超过三个月的，贷款人有权依法处分抵押物并优先受偿。2001年4月17日，该抵押房产在沈阳市房产管理局办理了抵押备案登记。合同签订后，贷款人于2001年4月18日发放了贷款920000元。但截止2012年2月13日，被告马文涛尚欠贷款本金635066.28元，利息、罚息194767.27元。故原告诉至法院。本院原审另查明，中国农业银行现改制为中国农业银行股份有限公司，其完整承继了中国农业银行的资产、负债和所有业务。辽农银营办发［2008］97号文件，关于省行营业部部分机构行政级别和隶属关系调整的通知中将中国农业银行沈阳市金锋支行由原省行营业部管理变更为原告管理。被告马文涛、张金美系夫妻关系。本院原审判决：一、解除被告马文涛与中国农业银行沈阳市金锋支行于2001年4月17日签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》；二、被告马文涛、张金美于本判决生效后10日内一次性偿还原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行借款本金635066.28元，利息、罚息194767.27元（截止2012年2月13日），并自2012年2月14日起按借款合同约定的计息办法支付上述借款逾期利息至判决确定给付之日止；三、上述款项到期未受清偿时，原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行可依法对被告马文涛名下的抵押房产（沈阳市苏家区，建筑面积185.72平方米）行使抵押权，在上述债权范围内享有优先受偿的权利。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：在原审已查明事实的基础上，再审期间另查明，诉争房屋现址为沈阳市苏家屯区，建筑面积为185.72平方米。2001年4月17日，马文涛（乙方、买方）、信盟公司（甲方、卖方）就诉争房屋签订《商品房购销合同》一份，约定建筑面积为185.72平方米，单价为6250元/平方米，总价为1160750元，交付期限为2001年10月1日前……其中，第七条“付款时间与付款额的约定”约定，乙方应当按以下时间如期将房价款交付甲方，或汇入甲方指定的银行（账户名称沈阳信盟房地产开发有限责任公司，开户行/，账号/）。1.年月日前支付全部房价款的20%，计240750元；2.年月日前支付全部房价款的80%，计920000元。合同签订后，信盟公司至今未向马文涛交付诉争房屋。庭审中，信盟公司称马文涛未交纳诉争房屋的首付款240750元，其仅为马文涛开具了收款收据，对此，马文涛未向法庭提供有效证据予以反驳。2001年4月17日，沈阳市房产局作出的“关于个人贷款购房抵押备案登记的批复”中载明：“马文涛……请你办理《房屋所有权证》后，到抵押登记部门办理房地产抵押登记手续”。根据沈阳市房产管理部门关于诉争房屋的登记信息，该房屋未进行抵押物登记，其上“抵押权”设定的是“预购商品房抵押权预告登记”。2001年4月18日，贷款人将贷款920000元发放到了马文涛名下的银行账户内。庭审中，信盟公司称此后由其按月偿还贷款，并提供了自2001年7月至2006年8月期间的“分期还款自动扣款凭证”（原件）用以证明马文涛的贷款行为是虚假的，完全是信盟公司的融资行为，对此，马文涛虽不予认可，但未向法庭提供有效证据予以反驳。张素提供信盟公司、邵晶于2017年5月17日出具的“事情经过”一份，内容为：“于2001年开始，我所在公司（沈阳信盟房地产开发有限责任公司）因公司发展需要资金，需向银行融资，我找了几个朋友和公司在职员工，帮助公司与银行之间办理了假房屋买卖抵押贷款。其中，马文涛办理信盟花园（苏家屯区梧桐大街3号）45-122房与农业银行假贷款。马文革办理了信盟花园45-121房与农业银行假贷款，并马文涛、马文革分别与我公司签订假的购房合同（用于抵押给银行）。马文涛、马文革从来未付过该房的首付款及之后七、八年的月供。首付和月供是我公司支付的。”庭审中，各方对该事情经过的真实性均予以认可。又查明，马文涛、张金美不服原审判决，曾向沈阳市中级人民法院申请再审。马文涛、张金美申请再审称：“2001年沈阳信盟房地产开发有限公司的邵静找到申请人，请申请人帮信盟公司融资贷款渡过难关，求申请人与信盟公司签订虚假的商品房买卖合同，借此申请人再与被申请人签订借款合同，获取贷款给信盟公司使用，信盟公司负责日后按期偿还贷款，且有信盟公司的房产为贷款做抵押保障。2001年4月7日，申请人与信盟公司签订了虚假的商品房买卖合同，名义上购买了信盟公司的房屋，2001年4月17日，申请人及其妻子又与被申请人签订了借款合同，获取贷款本金92万元给信盟公司使用，信盟公司负责按期偿还贷款。申请人从未交纳过首付款，没有偿还过贷款，也没有占有使用贷款所购买的房屋。申请人于2015年6月19日获得了信盟公司出具的承诺函和情况说明，证实了以上的事实情况。并且承诺承担申请人的偿还被申请人全部贷款责任。另外，原审法院将传票等通知手续留到申请人家老房子门上，老房子早在2006年就已经卖给他人，导致申请人不能到庭说明真实情况。故请求撤销原审判决，依法重新审理本案。”沈阳市中级人民法院于2016年3月28日作出（2016）辽01民申169号民事裁定，驳回马文涛、张金美的再审申请。再查明，原审判决执行过程中，张素提出执行异议，本院于2017年3月10日作出（2017）辽0102执异20号执行裁定，驳回张素的异议。后张素向本院提起案外人执行异议之诉，本院于2017年5月26日作出（2017）辽0102民初4908号民事判决，驳回张素的诉讼请求。张素不服该判决，向沈阳市中级人民法院提起上诉。沈阳市中级人民法院于2017年9月15日作出（2017）辽01民终8606号民事判决，驳回上诉，维持原判。张素不服该判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2018年5月24日作出（2018）辽民申394号民事裁定，提审该案，于2018年11月26日作出（2018）辽民再334号民事判决，维持辽宁省沈阳市中级人民法院（2017）辽01民终8606号民事判决。还查明，张素与信盟公司商品房销售合同纠纷一案，沈阳市苏家屯区人民法院于2018年2月7日作出（2017）辽0111民初6054号民事判决，判决:“一、原告张素与被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同有效；二、被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿原告张素违约金5100元；三、被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告张素办理位于沈阳市苏家屯区房屋，建筑面积185.72平方米房屋所有权登记证。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”该判决在“本院经审查认定事实如下”部分认定：“2012年6月16日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于沈阳市苏家屯区房屋，建筑面积185.72平方米，房屋价款人民币1021460元，原告已交清全部房款，合同第十五条二项约定被告在涉案房产交付使用且全额支付完成后90日内，将办理涉案房产权属所需要由其提供的资料报产权登记机关备案；如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。原告从2012年6月16日购买及办理入住后，至今被告未给原告房屋产权证，仅给原告开具收款三联收据一张。”在“另查明”部分认定：“原告购买位于沈阳市苏家屯区在沈阳市房产管理局办理了关于转让新建商品房登记的批复，商品房销售许可证号00069，已有部分住户办理了房屋产权证。”马文涛、张金美与张素、信盟公司第三人撤销之诉一案，沈阳市苏家屯区人民法院于2019年4月1日作出（2018）辽0111民撤1号民事判决，判决:“一、撤销（2017）辽0111民初6054号民事判决书判决主文第三项‘被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告张素办理位于沈阳市苏家屯区房屋，建筑面积185.72平方米房屋所有权登记证’；二、驳回原告马文涛、张金美的其他诉讼请求。”该判决在“另查明”部分认定：“2012年6月16日，张素（乙方）与信盟公司（甲方）签订《购房补充协议》一份，其中载明‘乙方于2001年4月6日购买位于沈阳市苏家屯区，面积165.06平方米，房屋总价款为人民币932589元，现乙方将3-44-151号公寓调换成3-45-122号公寓’。同日，张素（乙方）与信盟公司（甲方）签订了《商品房买卖协议》，约定乙方购买位于沈阳市苏家屯区房屋一处，面积185.72平方米，房屋总价款为人民币1021460元，现乙方将3-44-151号公寓调换成3-45-122号公寓……”在“再查明”部分认定：“沈阳市苏家屯区房产即沈阳市苏家屯区梧桐大街3号A-2栋122房产。”本院再审认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称民诉法解释）第四百二十四条第二款：“案外人不是必要的共同诉讼当事人的，人民法院仅审理原判决、裁定、调解书对其民事权益造成损害的内容。经审理，再审请求成立的，撤销或者改变原判决、裁定、调解书；再审请求不成立的，维持原判决、裁定、调解书。”的规定，本案仅应审理原审判决对张素民事权益造成损害的内容，但本案原审中仅根据农行滨河支行提供的《商品房购销合同》、《个人住房按揭（抵押）借款合同》和个人住房贷款凭证显示的马文涛在信盟公司处购买房屋，并在中国农业银行沈阳市金锋支行办理按揭贷款的手续认定案件的事实，但未认真审查信盟公司与马文涛是否存在真实的商品房买卖合同关系、马文涛是否向信盟公司交纳首付款、双方签订《商品房购销合同》的真实目的，导致认定事实及适用法律出现错误，为避免当事人诉累，在本案中一并予以纠正。本案的争议焦点为：1.张素是否可以向本院申请再审；2.张素申请再审是否超过法定的申请再审期限；3.农行滨河支行对诉争房屋是否有权行使抵押权；4.信盟公司与马文涛之间是否存在真实的商品房买卖合同关系、马文涛与农行滨河支行之间是否存在真实的借款合同关系。关于张素是否可以向本院申请再审。自2008年12月1日起施行的《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第五条规定：“案外人对原判决、裁定、调解书确定的执行标的物主张权利，且无法提起新的诉讼解决争议的，可以在判决、裁定、调解书发生法律效力后二年内，或者自知道或应当知道利益被损害之日起三个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院的上一级人民法院申请再审；在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，按照民事诉讼法第二百零四条的规定处理。”但自2015年2月4日起施行的民诉法解释第四百二十三条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对驳回其执行异议的裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益的，可以自执行异议裁定送达之日起六个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审。”可见，新民事诉讼法司法解释已经变更了审监司法解释的规定，即案外人申请再审需要经过执行异议审查后向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审，而不是迳行向上一级人民法院申请再审，故张素可以向本院申请再审。关于张素申请再审是否超过法定的申请再审期限。本院于2017年3月10日作出（2017）辽0102执异20号执行裁定，驳回张素的异议。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的规定，张素本应启动案外人申请再审程序，但张素却选择向本院提起了案外人执行异议之诉，前已论及该案一审、二审、再审的具体审理经过，故不再赘述。现张素认为本院原审判决内容错误损害其民事权益，于2019年3月6日向本院申请再审。虽然，本院（2017）辽0102执异20号执行裁定系于2017年3月10日作出，但因辽宁省高级人民法院系于2018年11月26日作出（2018）辽民再334号民事判决，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第三项：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；”的规定，故张素向本院申请再审未超过民诉法解释第四百二十三条规定的再审申请期限。关于农行滨河支行对诉争房屋是否有权行使抵押权。《中华人民共和国担保法》（以下简称担保法）第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”但担保法第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”根据沈阳市房产管理部门关于诉争房屋的登记信息，该房屋并未进行抵押物登记，其上“抵押权”设定的仅是“预购商品房抵押权预告登记”，而物权法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，农行滨河支行作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的也只是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故农行滨河支行主张对诉争房屋行使抵押权，本院不予支持。另，沈阳市苏家屯区人民法院（2017）辽0111民初6054号、（2018）辽0111民撤1号民事判决已认定张素自2012年6月16日入住诉争房屋至今、已支付全部购房款、其与信盟公司签订的《商品房买卖合同》有效，故张素系善意购房消费者。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，张素基于生存权形成的买受人利益亦可对抗农行滨河支行主张的抵押权。结合前述，本院对张素的再审请求，予以支持。关于信盟公司与马文涛之间是否存在真实的商品房买卖合同关系、马文涛与农行滨河支行之间是否存在真实的借款合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”而信盟公司与马文涛签订的《商品房购销合同》中第七条“付款时间与付款额的约定”中关于付款节点、开户行、账号的重要内容均为空白；信盟公司至今未向马文涛交付诉争房屋，马文涛对此亦未向信盟公司主张权利；且信盟公司称自签订《商品房购销合同》之后，马文涛并未向信盟公司交纳首付款、马文涛名下的贷款均是由信盟公司偿还，并提供了自2001年7月至2006年8月期间的“分期还款自动扣款凭证”（原件）证明马文涛的贷款行为是虚假的，完全是信盟公司的融资行为，马文涛对此虽不予认可，但未向法庭提供有效证据予以反驳，依照民诉法解释第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以说明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，马文涛应承担其举证不能的法律后果。结合上述不符合商品房买卖合同惯例的情况及马文涛、张金美曾在沈阳市中级人民法院（2016）辽01民申169号民事案件中主张的再审事由、张素提供的信盟公司、邵晶于2017年5月17日出具的“事情经过”所载内容，可以认定信盟公司与马文涛之间不存在真实的商品房买卖合同关系。根据《中华人民共和国中国人民银行法》、《中华人民共和国商业银行法》的规定，商业银行在发放贷款时，应当根据借款人的领导者素质、经济实力、资金结构、履约情况、经营效益和发展前景等因素，评定借款人的信用等级。受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。贷款发放后，应当对借款人执行借款合同情况及借款人的经营情况进行追踪调查和检查。而庭审中，农行滨河支行未向法庭提供有效证据证明发放贷款后对借款合同的执行情况及借款人的经营情况进行跟踪调查，且对张素提供的信盟公司、邵晶于2017年5月17日出具的“事情经过”所载内容的真实性亦予以认可。该情形足以说明农行滨河支行应当知道本案诉争贷款的实际借款人是信盟公司而非马文涛。因此，马文涛与农行滨河支行之间不存在真实的借款合同关系。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”因民诉法解释第四百二十四条第二款的规定限定了本案的审理内容及裁判范围，故马文涛、张金美、农行滨河支行应另案主张权利。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百二十四条第二款规定，判决如下：一、维持本院[2012]沈和民三初字第00960号民事判决书第一项，即解除被告马文涛与中国农业银行沈阳市金锋支行于2001年4月17日签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》；二、维持本院[2012]沈和民三初字第00960号民事判决书第二项，即被告马文涛、张金美于本判决生效后10日内一次性偿还原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行借款本金635066.28元，利息、罚息194767.27元（截止2012年2月13日），并自2012年2月14日起按借款合同约定的计息办法支付上述借款逾期利息至判决确定给付之日止；三、撤销本院[2012]沈和民三初字第00960号民事判决书第三项，即上述款项到期未受清偿时，原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行可依法对被告马文涛名下的抵押房产（沈阳市苏家区，建筑面积185.72平方米）行使抵押权，在上述债权范围内享有优先受偿的权利。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12098元（已减半收取6049元），由被申请人（原审被告）马文涛、被申请人（原审被告）张金美负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长  李海鸿审判员  金春雷审判员  彭瑞英二〇二〇年七月三日法官助理闫鹤书记员邢邵男本案判决依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条规定：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百二十四条规定：根据民事诉讼法第二百二十七条规定，人民法院裁定再审后，案外人属于必要的共同诉讼当事人的，依照本解释第四百二十二条第二款规定处理。案外人不是必要的共同诉讼当事人的，人民法院仅审理原判决、裁定、调解书对其民事权益造成损害的内容。经审理，再审请求成立的，撤销或者改变原判决、裁定、调解书；再审请求不成立的，维持原判决、裁定、调解书。