四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7126号 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都凯世捷投资有限公司，住所地：四川省成都市蒲江县鹤山镇朝阳大道100号附1号1栋1层。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：刘雪祥，四川释然律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒲江县旺春影城有限公司，住所地：四川省成都市蒲江县鹤山街道桫椤路上段1号。 法定代表人：林丛，经理。 委托诉讼代理人：***，福建合众天成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴俊，福建合众天成律师事务所律师。 原审第三人：福建省凤凰文化传媒有限公司，住所地：福建省福州市仓山区林浦路闽江世纪金源购物中心三层铺位（MJ-SP-0- F3-019号）和铺位（MJ-SP-0-F3-020号）(自贸试验区内)。 法定代表人：林依仙，经理。 委托诉讼代理人：***，福建合众天成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴俊，福建合众天成律师事务所律师。 上诉人成都凯世捷投资有限公司（以下简称凯世捷公司）因与被上诉人蒲江县旺春影城有限公司（以下简称旺春影城公司）、原审第三人福建省凤凰文化传媒有限公司（以下简称凤凰传媒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省蒲江县人民法院（2019）川0131民初901号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 凯世捷公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.改判驳回旺春影城公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院遗漏以下事实：旺春影城公司在2016年迟延支付保证金；旺春影城公司未按合同约定于交付铺面之前交付500000元预付款；旺春影城公司自认公司因人事调整比较大，与凯世捷公司涉案项目没有进行及时联系衔接，发生了项目联系的延迟；旺春影城公司存在诸多先行履行义务未履行，其中包括提供消防审核、电影院的全套施工图纸，根据双方合同约定凯世捷公司应按旺春影城公司提供图纸完成，因此必须是旺春影城公司提供图纸。在电气工程4.1.1条、4.1.2条中均是旺春影城公司先行履行义务，凯世捷公司才能进一步完成工程界面的交付。虽然凯世捷公司存在迟延交付界面的情况，但旺春影城公司并未在当时提出解除合同并以自身行为表明认可合同继续履行，且在2018年10月14日的催告函中也明确提出要求继续履行合同，说明迟延履行并不是解除合同的根本原因。事实上在2018年3月凯世捷公司已经具备交付界面的条件，因无法与旺春影城公司联系，其也没有支付500000元的预付款，其行为已经违约，从旺春影城公司2018年10月14日发出的催告函可以看出，当时的情况是旺春影城公司因无人联系该项目，凯世捷公司也无法联系到旺春影城公司，因此，旺春影城公司是造成合同解除的根本违约方，并且给凯世捷公司造成了重大的损失。因此旺春影城公司要求返还租金200000元及一审判决凯世捷公司承担违约金的理由与事实、法律不符，请求驳回旺春影城公司一审的全部诉讼请求。 旺春影城公司辩称，凯世捷公司构成根本性违约事实清楚，证据充分，诉争合同就违约方适用定金罚则的约定明确，依法应当支持旺春影城公司的一审诉请，凯世捷公司二审程序中变更的诉请不明且没有证据支持。综上，应当驳回凯世捷公司的上诉请求。 凤凰传媒公司的述称意见与旺春影城公司的答辩意见一致。 旺春影城公司向一审法院起诉请求：1.判令解除《租赁合同》；2.判令凯世捷公司立即向旺春影城公司返还租赁保证金200000元；3.凯世捷公司立即向旺春影城公司支付违约金365000元；4.判令凯世捷公司立即向旺春影城公司偿付设计费损失30000元；5.凯世捷公司赔偿旺春影城公司律师费损失35000元；6.凯世捷公司向旺春影城公司偿付诉讼差旅费7575元；7.凯世捷公司承担本案诉讼费、保全费（若有，含财产保全责任保险费）等诉讼费用。 凯世捷公司向一审法院反诉请求：1.判令旺春影城公司赔偿凯世捷公司租金损失1200000元；2.旺春影城公司赔偿凯世捷公司影院改造造价870000元；3.凤凰传媒公司对上述损失承担连带赔偿责任；4.旺春影城公司承担反诉费。 一审法院认定事实：2016年10月10日，凯世捷公司（甲方）与凤凰传媒公司（乙方）签订《租赁合同》。合同约定：乙方租赁甲方开发建设的位于蒲江桫椤路上段1号的【财富广场】第4层的租赁场所（建筑面积2097.71平方米，最终以房管局出具的产权面积结果为准），用于乙方设立的福建省凤凰文化传媒有限公司蒲江分公司（暂定名）开设“春天国际影城”（暂定名）。本合同项下租赁期限为15个租约年，甲方应在租赁场所交付5日前向乙方发出书面交付通知。在收到甲方的书面交付通知后5日内，乙方应派代表与甲方开始共同验看租赁场所状况……如租赁场所符合上述条件，乙方将接收租赁场所签署本合同附件三所示《租赁场所交付确认书》。如租赁场所与上述交付条件不符，则乙方有权在验看后5日内向甲方提出书面的整改要求，甲方应整改至符合交付条件。……2.2甲方保证在2017年9月30日前达到如下条件，并将租赁场所交付给乙方：（1）租赁场所满足本合同附件二的要求。（2）乙方可进行正常装修及开业筹备工作开展。如因甲方原因导致未能在乙方提出书面整改要求后的10日内完成整改，则每拖延1日，乙方免租期延长1日，且甲方每日应按照第一个租约年年保底租金的1‰向乙方支付违约金；拖延达60日的，乙方有权选择解除本合同，乙方据此解除本合同的，甲方应立即向乙方全额返还履约保证金及乙方已付全部租金，并按照第一个租约年年保底租金的二分之一向乙方支付违约金；乙方亦有权要求甲方继续履行本合同，如乙方未行使合同解除权的，则自第61日起每拖延1日，乙方免租期延长1日，且甲方每日应按照第一个租约年年保底租金的8‰向乙方支付违约金。如前述违约金不足以弥补乙方损失的，甲方应继续承担赔偿全部损失的责任，该等损失包括但不限于乙方因投资建设影院所发生的设计费、装修费、设备采购费、人员成本费用等损失。除第二条第1款约定的“如乙方认为需整改项目不至影响乙方进场装修，乙方可先行进场装修”或本合同另有约定外，甲、乙双方签署《租赁场所交付确认书》之日，视为甲方完成租赁场所交付义务。3.1双方确认：乙方承租本合同第一条所述租赁场所的租金，按照年保底租金和年分成租金两者取其高的计算方式……具体计租方式如下：（1）年分成租金按照影院年净票房收入的一定比例计算……（2）保底租金为：每三年递增8%，即第1至第3个租约年为人民币730003元/年……。3.5乙方应在本合同生效后7个工作日内向甲方支付履约保证金人民币200000元，在乙方正式进场装修或物业交付前向甲方预缴500000元，用于后期自计租开始的租金及物业管理费用的抵扣，否则视为乙方严重违约，甲方有权单方终止本合同。6.4……甲方负责完成本项目整体的消防报建和消防验收，对于租赁场所，甲方应根据附件一中的《租赁场所平面图》或双方确认的图纸，配合乙方按照经营影院的功能和用途进行消防报建和消防验收，相关费用由乙方负责；甲方确保在2017年9月30日前取得项目整体的消防验收许可，若因甲方原因未能在前述期限内取得消防验收许可的，则每逾期1日，甲方应按照第一个租约年年保底租金的1‰向乙方支付违约金。同时乙方有权在六个月免租期基础上相应延长免租期（即免租期为6个月加上逾期取得消防验收许可的时间）。甲方应及时按照乙方要求提供本项目的《建筑工程消防设计审核意见书》《建筑工程消防验收意见书》及本项目相应的全套正式施工蓝图（需加盖甲方公章)。9.4有下列情况之一，甲方有权解除本合同，保证金与已缴纳的租金、物业费等不退给乙方，且有权要求乙方赔偿其遭受的全部损失。……9.4.2乙方未按照本合同的规定，逾期足额支付租金、物业服务费、履约保证金或其他费用中的任何一项费用达30日以上，且在甲方通知后15日内仍未交纳的。9.5有下列情形之一的，乙方有权解除本合同，乙方据此解除本合同，甲方应按本合同第11.3条第1款约定承担违约责任。......9.5.2因甲方原因导致乙方影城无法在2018年3月1日前开业的。11.3因甲方原因导致租赁场所未在第2.2条约定的时间达到交付条件的、甲方怠于履行本合同第2条第1款的配合验收行为或甲方在本合同签订后无故单方解除本合同的，或甲方出现本合同严重违约的情况导致乙方无法正常接收租赁场所的或接收租赁场所无法正常进行装修使用的，则每拖延一日，乙方免租期及租赁期限均延长一日，同时甲方每日应按照第一个租约年年保底租金的1‰向乙方支付违约金；拖延达60日的，乙方有权解除本合同，乙方据此解除本合同的，甲方应在收到乙方解除通知之日三日内向乙方双倍返还履约保证金。乙方亦有权要求甲方继续履行本合同，如乙方未行使合同解除权的，则自第61日起每拖延一日，乙方免租期延长一日，且甲方每日应按照第一个租约年年保底租金的1‰向乙方支付违约金，并赔偿乙方遭受的全部损失。 2016年11月14日，凤凰传媒公司通过建设银行向凯世捷公司支付履约保证金200000元。 2017年11月11日，凯世捷公司（甲方）、凤凰传媒公司（乙方）、旺春影城公司（丙方）签订《既有合同主体变更三方协议》，合同约定：“鉴于：甲方与乙方于2016年10月10日签订了《租赁合同》（上述合同统称‘既有合同’）且正在履行中。现乙方将‘既有合同’中所享有的权利和承担之责让继给丙方且丙方自愿继受。……二、乙方保证丙方具有履行本协议所需相关资质和条件，如因其不具备相关资质和条件给甲方造成损失的，由乙方承担连带赔偿责任；……四、甲、乙、丙三方确认，本协议生效后‘既有合同’中约定的乙方权利和承担义务均由丙方继受承担，此后‘既有合同’履行由甲、丙双方继续按约履行，各自享有权利及承担相应的合同义务，履约过程中出现的纠纷事宜由甲、丙双方自行协商处理，与乙方无关。”同日，凤凰传媒公司与旺春影城公司向凯世捷公司发送《关于变更合同主体通知函》，凯世捷公司知悉内容并加盖公司印章后，退回一份给旺春影城公司。 2018年5月25日，凯世捷公司向凤凰传媒公司发出《解除合同通知书》，凤凰传媒公司收到后转交给旺春影城公司，旺春影城公司于2018年5月底6月初收到该《解除合同通知书》。 凯世捷公司于2018年7月31日与案外人四川大洋影业传媒有限公司成都分公司签订《电影场地租赁合同》，将涉案租赁场地另行出租给了该公司用于开设太平洋电影城，并于2018年8月10日向该公司交付租赁场地。 一审法院另查明，2015年4月28日经蒲江县公安消防大队审查评定，凯世捷财富广场消防设计合格。2018年10月18日，凯世捷财富广场工程竣工验收合格。2018年12月27日，该工程消防验收合格，蒲江县公安消防大队向凯世捷公司出具了《建设工程消防验收意见书》。 一审法院再查明，2017年11月，案外人福建春天影城有限公司（甲方）受旺春影城公司委托与杭州启皓空间设计有限公司（乙方）签订《建设工程设计合同》，合同约定：“甲方委托乙方就【春天国际影城-蒲江凯世捷财富广场项目】电影院项目（项目所在地：成都市蒲江县）提供影院技术服务事项”。合同签订后，福建春天影城有限公司受旺春影城公司的委托，于2017年12月6日代为向杭州启皓空间设计有限公司支付案涉项目场地装修设计费30000元。2019年7月1日，旺春影城公司委托福建合众天成律师事务所作为本案的代理人，支出首期代理费21000元。 一审庭审中，旺春影城公司增加要求解除合同的诉请，并认 可合同自2018年5月底6月初其收到解除合同通知书之日起解除。 一审法院认定上述事实，有当事人身份信息、《租赁合同》、银行汇款回单、《既有合同主体变更三方协议》《关于变更合同主体通知函》《建设工程设计合同》、付款凭证、证明、《委托代理合同》、律师服务费发票、差旅费票据、照片打印件等证据及当事人陈述在案佐证。 一审法院认为，案涉《租赁合同》系双方当事人的真实意思 表示，内容未违反法律法规的规定，合同依法成立且生效，对各方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉《租赁合同》现已实际不能继续履行，双方均同意解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条解除合同的条件，故一审法院认定案涉合同自2018年5月31日起解除。本案的争议焦点为合同解除后的违约责任的承担问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”《租赁合同》约定，凯世捷公司应当在2017年9月30日前向旺春影城公司交付符合合同附件二的、可以进行装修和开业准备的租赁场地，且应按照合同6.4条约定在2017年9月30日前取得消防验收合格意见书；根据现有证据及双方一审庭审陈述，涉案租赁场所截至凯世捷公司2018年5月25日发出《解除合同通知书》时仍未达到《租赁合同》约定的交付条件，亦未取得消防验收合格意见书，使得旺春影城公司无法在2018年3月1日前开业，凯世捷公司未按期交付符合合同约定的租赁物以及未按期取得消防验收合格意见书的事实已违反了合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。凯世捷公司主张凤凰传媒公司未提供联系方式及送达地址导致租赁场地无法交付，但旺春影城公司、凯世捷公司及凤凰传媒公司在租赁合同签订之后，又再次共同签订了《既有合同主体变更三方协议》，且由后来的《解除合同通知书》也能成功送达给对方的事实，可知，未提供联系方式并不构成凯世捷公司履行合同义务的障碍，相反凯世捷公司是能够联系到对方且具备通知对方交付租赁场地的送达方式。故对凯世捷公司的该抗辩理由，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及《租赁合同》关于“2.2甲方保证在2017年9月30日前达到如下条件，并将租赁场所交付给乙方：（1）租赁场所满足本合同附件二的要求。（2）乙方可进行正常装修及开业筹备工作开展……”“6.4……甲方确保在2017年9月30日前取得项目整体的消防验收许可……”“9.5有下列情形之一的，乙方有权解除本合同，乙方据此解除本合同的，甲方应按本合同第11.3条第1款约定承担违约责任……9.5.2因甲方原因导致乙方影城无法在2018年3月1日前开业的”的约定，《租赁合同》依法解除，旺春影城公司可以要求凯世捷公司返还因合同取得的用于保证合同履行、抵扣租金、物业管理费用的履约保证金，故对旺春影城公司诉请凯世捷公司返还保证金200000元的请求，具备合同及法律依据，一审法院予以支持。关于凯世捷公司应赔偿旺春影城公司的损失如何认定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，以及《租赁合同》关于违约责任的约定，凯世捷公司迟延交付租赁物构成违约，应当支付违约金。旺春影城公司诉请按照合同约定的“第一个租约年保底租金的二分之一”即365000元支付违约金，过分高于造成的损失，对凯世捷公司抗辩违约金过高的意见一审法院予以采纳。结合旺春影城公司支出的设计费、律师费、差旅费等，综合考虑违约方的过错行为等因素，一审法院酌情确定违约金200000元。因违约金已足以弥补旺春影城公司实际产生的损失，故旺春影城公司在主张违约金后，再要求偿付设计费、律师费、差旅费的请求于法无据，一审法院不予支持。关于凯世捷公司的反诉主张。凯世捷公司主张凤凰传媒公司迟延支付履约保证金构成根本违约，但凤凰传媒公司迟延支付保证金的天数，未达到《租赁合同》“9.4有下列情况之一，甲方有权解除本合同……9.4.2乙方未按照本合同的规定，逾期足额支付租金、物业服务费、履约保证金或其他费用中的任何一项费用达30日以上，且在甲方通知后15日内仍未交纳的。”之情形，故不构成根本违约，凯世捷公司无权向旺春影城公司主张租金损失，且其主张的租金损失的计算方式没有合同及法律依据，对凯世捷公司反诉要求旺春影城公司支付赔偿租金损失1200000元的主张，一审法院不予支持。凯世捷公司主张因拆除改造支出的870000元系损失，因无事实和法律依据，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”“权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定”，本案中，经凯世捷公司同意，凤凰传媒公司将案涉合同权利、义务概括转让给旺春影城公司后，凯世捷公司无权要求凤凰传媒公司承担连带责任。至于《既有合同主体变更三方协议》第二条约定的连带责任承担，前提是旺春影城公司因不具备相关资质和条件给凯世捷公司造成损失，而从本案查明的事实可见并不存在该情形。故凯世捷公司要求旺春影城公司与凤凰传媒公司承担连带责任的反诉请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，旺春影城公司的诉请部分成立，凯世捷公司反诉请求不能成立。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第八十九条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十六条，判决：一、旺春影城公司受让的由凤凰传媒公司与凯世捷公司在2016年10月10日签订的《租赁合同》于2018年5月31日解除；二、凯世捷公司于判决生效之日起十日内返还旺春影城公司履约保证金200000元；三、凯世捷公司于判决生效之日起十日内支付旺春影城公司违约金200000元；四、驳回旺春影城公司的其他诉讼请求；五、驳回凯世捷公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费5271元、反诉受理费7800元，合计13071元，由凯世捷公司负担。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、关于案涉租赁合同解除的原因的认定 凯世捷公司主张无法联系旺春影城公司进而无法向其交付案涉房屋，不能实现合同目的，故凯世捷公司行使法定解除权解除案涉合同。旺春影城公司认为凯世捷公司未按照合同约定履行交付案涉房屋，致使其无法在约定时间开业，故其有权依照合同约定解除案涉合同。 本院认为，首先，案涉租赁合同约定凯世捷公司应于2017年9月30日前将案涉租赁场所交付给旺春影城公司，现凯世捷公司并未举证证明其于2017年9月30日前向旺春影城公司交付了案涉场所或向旺春影城公司发出了交付通知，凯世捷公司未按时交付案涉场所的行为已经构成违约；其次，凯世捷公司陈述案涉场所于2018年3月具备交付条件并向旺春影城公司发送通知要求继续履行案涉合同，因无法联系到旺春影城公司故无法向其交付，但凯世捷公司并未举证证明存在其联系旺春影城公司未果的事实或者旺春影城公司存在拒收相关文书的事实，加之旺春影城公司认可其收到了凯世捷公司发出的解除合同通知书，故凯世捷公司主张其无法联系旺春影城公司进而无法交付案涉场所的理由不能成立；最后，凯世捷公司陈述案涉场所于2017年9月30日交付条件不成就，即使其主张无法联系旺春影城公司的理由成立，案涉场所于约定的时间内无法实际交付，而根据双方约定凯世捷公司应于2017年9月30日前使案涉场所达到交付条件，加之凯世捷公司并未举证证明案涉场所于2017年9月30日未具备交付条件非因凯世捷公司造成，故可以认定凯世捷公司未履行按时交付案涉场所的义务构成违约，现案涉场所已由案外人租赁使用，案涉租赁合同目的无法实现，旺春影城公司可以依据合同约定和法律规定解除案涉租赁合同。 二、关于凯世捷公司是否应退还履约保证金及支付违约金的问题 如前所述，案涉租赁合同解除的原因是凯世捷公司违约，旺春影城公司有权解除案涉租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，旺春影城公司有权要求凯世捷公司返还履约保证金200000元。另因凯世捷公司违约导致案涉租赁合同解除，旺春影城公司有权要求凯世捷公司支付违约金，凯世捷公司主张违约金过高，但并未举出一审法院确认的违约金过高的证据，一审法院根据双方合同约定，结合违约方的过错和旺春影城公司的实际损失确认违约金金额为200000元并无不当，本院予以确认。 此外，凯世捷公司反诉请求的基础为因旺春影城公司违约导致案涉租赁合同解除，而从本案查明的事实来看，案涉租赁合同解除的原因在于凯世捷公司而非旺春影城公司，故凯世捷公司反诉请求所依据的事实不成立，其反诉请求不应得到支持。 综上，凯世捷公司的上诉请求及上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由上诉人成都凯世捷投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  张卫敏 审判员  何广智 二〇二〇年七月十六日 书记员  曹成香