山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1488号 上诉人（原审被告）：青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司，住所地：山东省青岛市黄岛区井冈山路157号金石国际广场南楼2314室。 法定代表人：邓恒薇，职务总经理。 委托诉讼代理人：尉国光，北京市世纪律师事务所上海分所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛海湾新城房地产开发有限公司，住所地：山东省青岛经济技术开发区井冈山路东侧、珠江路南侧中南海湾新城售楼处。 法定代表人：李心原，职务董事长。 委托诉讼代理人：张勇，男，1981年9月12日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区金水路。 委托诉讼代理人：侯如意，男，1990年1月5日出生，汉族，住山东省海阳市徐家店镇西芦头村49号。 上诉人青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司因与被上诉人青岛海湾新城房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初6603号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司向本院提出上诉请求：一、依法撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初6603号民事判决（以下简称判决）、依法改判或发回重审；二、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。明确上诉请求中第一项的依法改判指的是：上诉人只负担上诉人已付的房租，不应该再额外负担，也就是撤销原审判决，因为对方提供的是不符合合同要求的标的物。事实与理由：本案的焦点是:上诉人是否应支付被上诉人租金及违约金。根据我国合同法第六条规定:“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第八条规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零八条规定:“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”第一百二十二条规定:“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”第二百一十六条规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十七条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”《青岛海湾新城金石国际广场南楼公寓委托租赁合同》（以下简称合同）系一审判决，双方当事人均认可的“原、被告签订的合同系双方真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。”法律文书。是判断上诉人与被上诉人谁先违反合同，判定一审判决是否正确的最为公正的唯一依据。一、被上诉人多处违反合同约定，一审判决没有尊重事实，是造成一审错误的首要原因。（一）被上诉人首先违反双方合同约定，不提供酒店运营的相关手续，致使酒店从开业至诉讼，都不能正常运营，给上诉人造成巨大经济损失，根据合同约定，被上诉人应“无条件返还乙方已付租金设施押金并赔偿乙方损失”。首先，从被上诉人招标、投标开始，2015年12月17日被上诉人发出招标书，投标条件要求:具有成熟酒店运营经验和成功案例，即要求招标房屋（以下简称涉案房屋）须用于酒店经营。（请看证据1）当日，上诉人做出回复，同意按被上诉人的招标要求，将涉案房屋作为酒店经营，向被上诉人投标（请看证据2）。2016年3月22日被上诉人经过审查，认为上诉人符合将涉案房屋作为酒店经营的条件，给上诉人发出中标通知书（请看证据3）。在2016年5月15日上诉人与被上诉人签订了位于青岛经济技术开发区武夷山路118号中南金石国际广场南楼49套LOFT全装修公寓（以下简称涉案房屋）的委托租赁合同（以下简称合同）。其次，在合同中的总论、第一条第二款、第六条第一款、第六条第六款，包括招标、投标及中标通知书，共七处，被上诉人要求，上诉人同意，双方约定:被上诉人将涉案房屋租赁给上诉人经营酒店；第三，合同第一条第二款、第二条第四款、第六条第一款、第六条第五款、第六条第五款中5处约定，被上诉人须根据合同法第二百一十六条规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，为上诉人提供将涉案房屋作为酒店运营的各种有效、合法的包括消防工程竣工及消防验收合格等证件批文、批文的复印件给上诉人，并在上诉人需要被上诉人协助时，无偿协助上诉人办理各主管部门要求的、开办酒店所需的各登记注册手续。即被上诉人需向上诉人提供双方认可租赁房屋用于开办酒店所必须持有的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》和特种行业许可证。第四，被上诉人欺骗上诉人，尽管在合同的第一条第二款“甲方提供租赁物业需配备的消防安全设施”，第二条第四款:“甲方交付房屋满足合同第一条第二款后，双办理交付手续。”，第六条第一款:“甲方租赁物业给乙方作为酒店经营…能正常使用。”第九条第二款:“本合同生效后，甲方保证能安全使用，有关法律、法规未限制租赁。如甲方上述保证不实，由此给乙方造成损失:由甲方负责赔偿上诉人全部损失，并承担相当于当月租金1倍金额作为违约金。”但事实是:从诉讼开始，只提供了只能用于普通办公楼层的青岛市公安消防支队于2015年5月28日出具的“验收一期主楼7-35层和一、二期地下室。”的青公消验【2015】第0117号建设工程消防验收意见书（以下简称消防意见书），而不是提供开展酒店经营必备的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》和特种行业许可证。在2019年3月18日的庭审笔录中，当法官问原告（即被上诉人）是否向消防申请验收备案？原告答到:“因为涉案房产不是我方装修，所以我方也未申请。”（请看证据17）致使上诉人多次被执法机关打击、处罚。不能正常开展业务，造成了经济，声誉的巨大损失（10-15）。（二）被上诉人要上诉人支付租金及违约金，违反合同约定，应予以驳回。明明合同第六条第六款约定:“6、甲方需提供出租房屋有效、合法的土建、消防工程竣工及消防验收合格等证件批文的复印件给乙方，并在乙方需要甲方协助时，无偿协助乙方办理各主管部门要求的、开办酒店所需的各登记注册手续，所需甲方准备的材料（含原件）甲方在三日内予以提供。否则无条件返还乙方已付租金及设施押金:方有权解除本协议并要求甲方并赔偿乙方损失。”（请看证据4）即在签订合同的第三天，即在2015年5月可18日，即要将开设酒店经营必备的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》和特种行业许可证交付上诉人，被上诉人至今没有将上述有效证件交付上诉人，就要承担违反合同约定的法律责任，即:“否则无条件返还乙方已付租金及设施押金，乙方有权解除本协议并要求甲方并赔偿乙方损失。”。我国合同法第八条规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”依据该法律规定及合同的约定，被上诉人不但不能再要乙方支付租金及违约金，还应该“无条件返还乙方已付租金及设施押金并要求甲方并赔偿乙方损失。”被上诉人不但不履行上述依法成立合同的约定，还要起诉上诉人支付租金和违约金，严重违反约定及诚信。（三）一审判决错误。1.违背事实及法律。一审法院一面认同“原、被告签订的青岛海湾新城金石国际广场南楼公寓委托租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。”但无视合同第六条第六款约定:“6、甲方需提供出租房屋有效、合法的土建、消防工程竣工及消防验收合格等证件.批文的复印件给乙方，并在乙方需要甲方协助时，无偿协助乙方办理各主管部门要求的、开办酒店所需的各登记注册手续，所需甲方准备的材料（含原件）甲方在三日内予以提供。否则无条件返还乙方已付租金及设施押金:乙方有权解除本协议并要求甲方并赔偿乙方损失。”（请看证据4）即在签订合同的第三天，即在2015年5月18日内，就要将开设酒店经营必备的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》和特种行业许可证交付上诉人，被上诉人至今没有将上述有效证件交付上诉人，就要承担违反合同约定的法律责任，即:“否则无条件返还乙方已付租金及设施押金，乙方有权解除本协议并要求甲方并赔偿乙方损失。”被上诉人还在2019年3月18日的庭审笔录中，当法官问原告（即被上诉人）是否向消防申请验收备案？原告答到:“因为涉案房产不是我方装修，所以我方也未申请。”一审对该事实未予认定，实属错误。2.违反法律规定，一审判决应当撤销。我国合同法第第六十六条规定:“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第六十七条:“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据合同第六条第六款约定，即在签订合同的第三天，即在2015年5月18日内，就要将开设酒店经营必备的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》和特种行业许可证交付上诉人，被上诉人至今没有将上述有效证件交付上诉人，就要承担违反合同约定的法律责任，即:“否则无条件返还乙方已付租金及设施押金，乙方有权解除本协议并要求甲方并赔偿乙方损失。”上诉人因为相信被上诉人，在签署合同就按约定交付了五十万元押金和2016年5月15日至10月31日的租金。但被上诉人应于在2015年5月18日内，就要将开设酒店经营必备的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》和特种行业许可证交付上诉人，被上诉人至今没有将上述有效证件交付上诉人，因被上诉人没有给上诉人提供酒店经营的合法手续，致使上诉人不能开展正常业务，还要按正常经营向被上诉人交纳租金，给上诉人造成极大的经济损失，严重影响了上诉人正常经营。再加上被上诉人2018年5月15日10时17分组织人强行撬开涉案房屋，公开抢走了上诉人在涉案房屋内的全部开办酒店价值480104.72元的各种物质的录像与照片。因此根据合同法第六十六条、第六十七条之规定，因上诉人“一方有权拒绝其相应的履行要求”。判决置“上诉人因被上诉人的违法欺骗，遭受的伤害”的事实而不顾，判决上诉人承担房屋租金和违约金，是违反法律公平原则的判决，应予以撤销。3.一审判决违反诉讼法之规定直接剥夺上诉人的合法权益，应当撤销。我国民诉法第一百二十五条:“人民法院应当在立案之日起五日内将起诉状副本发送被告，被告应当在收到之日起十五日内提出答辩状。答辩状应当记明被告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式；法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名职务、联系方式。人民法院应当在收到答辩状之日起五日内将答辩状副本发送原告。”第一百二十六条规定:“人民法院对决定受理的案件，应当在受理案件通知书和应诉通知书中向当事人告知有关的诉讼权利义务，或者口头告知。”但一审判决直接违背上述法律规定。上诉人根本不知道此次诉讼，因为没有接到过起诉书，所以也没有委托任何人去参加诉讼。不知道法院什么时候开庭，如何开的庭，也不可能答辩。判决书是法官通过上诉人作为原告诉被上诉人的另一案件的委托律师转交给上诉人的。一审法院程序严重违法。4.一审判决适用法律不当。一审判决运用了合同法第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定确定上诉人支付被上诉人的租金和违约金，适用法律不当。我国合同法第八条规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。一审法院置被上诉人至今没有依照合同的约定，在2015年5月18日内向上诉人交付酒店业务必备的消防合格证和特种行业许可证，违约在先的事实，只要上诉人履行未交纳租金，承担相应的违约金的约定，违背了公平原则。我国合同法第一百一十二条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”被上诉人违约在先，没有按合同约定在合同签署后的三天内向上诉人交付开展酒店必备的消防合格证和特种行业许可证，致使上诉人不能开展正常业务，还要按正常经营向被上诉人交纳租金，给上诉人造成极大的经济损失严重影响了上诉人正常经营。依照合同第六条第六款的约定上诉人不但不应该向被上诉人交付租金和违约金，反而是被上诉人应该依照合同约定:“无条件返还乙方已付租金及设施押金，乙方有权解除本协议并要求甲方并赔偿乙方损失。”。至于一审法院以《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，认定上诉人“相关抗辩未提交充分有效的证据，本院不予采纳。”事实是上诉人根本不知晓本次诉讼的任何情况，也没有收到任何法律文书，根本无从答辩和举证。综上所述，为了维护自身合法权益，请求二审判如所请。 青岛海湾新城房地产开发有限公司答辩如下，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持一审判决。被上诉人已按合同约定交付涉案房屋并提供协助义务，已履行合同约定义务，上诉人一直正常经营且实际使用涉案房屋两年之久，上诉人无权拒绝支付租金。 青岛海湾新城房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《青岛海湾新城金石国际广场南楼公寓委托租赁合同》；2.判令青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司支付未付租金2598185元；3.判令青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司支付违约金239159元；4.本案诉讼费由青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司承担。原审庭审中青岛海湾新城房地产开发有限公司变更诉讼请求为：1.判令解除双方签订的《青岛海湾新城金石国际广场南楼公寓委托租赁合同》；2.判令青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司支付未付租金2644213元；3.判令青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司支付违约金481381元(暂计算至2018年3月31日）；4.本案诉讼费由青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司承担。事实和理由：2016年5月1日，双方签订《青岛海湾新城金石国际广场南楼公寓委托租赁合同》，根据合同约定青岛海湾新城房地产开发有限公司将位于青岛经济开发区武夷山路118号中南金石国际广场南楼LOFT全装修公寓共49套房屋出租给青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司使用，租赁期自2016年5月15日起至2019年10月31日止。根据合同约定，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司应分别于2016年9月30日、2017年3月31日、2017年9月31日向青岛海湾新城房地产开发有限公司支付第二、三、四次租金，但上述租金，青岛海湾新城房地产开发有限公司多次向青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司催要未果，为维护青岛海湾新城房地产开发有限公司的合法权益，故诉至法院。 青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司在一审中辩称，双方签订的委托租赁合同系因青岛海湾新城房地产开发有限公司原因导致青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司不能实际使用，致使青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司合同目的无法实现，青岛海湾新城房地产开发有限公司存在根本违约。根据合同约定，青岛海湾新城房地产开发有限公司应返还青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司已缴纳的租金、保证金及赔偿青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司的损失，故青岛海湾新城房地产开发有限公司诉求无事实及法律依据，请求驳回青岛海湾新城房地产开发有限公司的诉讼请求。 一审查明，1.青岛海湾新城房地产开发有限公司（出租方、甲方）与青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司（承租方、乙方）签订青岛海湾新城金石国际广场南楼公寓委托租赁合同一份，载明：甲方将位于青岛经济技术开发区武夷山路118号中南金石国际广场南楼LOFT全装修公寓共49套房屋租赁给乙方经营酒店；甲方提供租赁的物业需配备如下相应配套设施：水电、消防安全设施、通讯设施、冷暖气空调设施等具备正常使用功能的设备；租赁期限为筹办期自2016年5月1日起至2016年5月14日止，租赁期自2016年5月15日起至2019年10月31日止。租赁期届满后，乙方在同等条件下享有优先续约权；物业交付日期为2016年5月15日；乙方在甲方发出中标通知后安排安置工作小组入驻中南金石国际广场南楼，负责安排接收工作，并进行承租范围内的布线、改造，布线和工程改造需服从甲方工程部的管理；本合同暂定金额为6247864.21元，租金按租赁房屋建筑面积计算，第一次租金乙方在签订合同后15日内预付甲方2016年5月15日至2016年10月31日的租金，第二次租金2016年9月30日前预付2016年11月1日至2017年4月30日的租金，第三次租金，2017年3月31日前预付2017年5月1日至2017年10月31日的租金……乙方支付租金前甲方向乙方提供符合当地税务及相关部门要求的租赁费发票；本合同乙方应缴纳房屋设施押金50万元，乙方需在第一次缴纳租金时一并交于甲方，租赁经营期间的物业费、水电费、燃气费、有线电视费、网络费、维修费等由乙方承担。经甲乙双方协商确定：甲方同意乙方对承租房屋按乙方使用要求进行装饰、添附等，乙方所进行的装饰、添附需报甲方书面许可，甲方向乙方交付房屋后，有义务协助乙方解除进场营业后涉及甲方需配合协助的工作。甲方需提供出租房屋有效、合法的土建、消防工程竣工及消防验收合格等证件、批文的复印件给乙方，并在乙方需要甲方协助时，无偿协助乙方办理各主管部门要求的、开办酒店所需的各登记注册手续，所需甲方准备的材料（含原件）甲方在三日内予以提供。否则乙方有权解除本协议并要求甲方无条件返还乙方已付租金及设施押金并赔偿乙方损失。乙方须按时向甲方交纳房屋租金，乙方逾期支付租金，每逾期一日按本次应缴纳租金总额的日万分之五支付违约金。在本合同执行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相关规定或造成合同变更、解除或终止本合同，即为违约，违约方除向对方支付1万元的违约金外，还应全额赔偿对方受到的相关全部损失，本合同生效后，甲方保证上述房屋已依法取得房屋所有权证书或相关产权证明文件，权属明晰，无产权争议及其他危及租赁房屋经营管理的纠纷，能保证安全居住、使用，有关法律、法规未限制租赁，如甲方上述保证不实，由此给乙方造成损失，由甲方负责赔偿乙方全部损失，并承担相当于当月租金1倍金额作为违约金。合同还就其他事项进行了约定。2.青岛海湾新城房地产开发有限公司提交与青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司公司股东莫德宝于2018年4月17日的短信记录(莫德宝电话号码为xx)及青岛海湾新城房地产开发有限公司工作人员与青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司霍姓工作人员于2018年4月8日的谈话录音，证明青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司认可拖欠租金的事实及与青岛海湾新城房地产开发有限公司沟通还款方案。青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司对此不予认可，认为莫德宝及霍姓工作人员并未得到公司授权，其答复不能作为公司的意见。在上述短信记录中莫回复“张经理上午好，我公司回复，3天付100万元，一个月付清我们很困难，无法做到。现在正是旺季是否允许我司分月进行偿还，请贵公司考虑一下”青岛海湾新城房地产开发有限公司工作人员回复“18号前付100万，剩余的一个月内付清，其他方案，我司不接受。贵司如果无法安装上述方案履行付款义务，周四交接清场，请贵司这几天自行处理离场前的相关工作。”青岛海湾新城房地产开发有限公司提交携程网酒店信息及客户入住点评，证明自2016年5月16日开始至2018年3月31日青岛海湾新城房地产开发有限公司解除合同时，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司一直正常经营。青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司对此不予认可并辩称上述内容系公司进行网络推广并不代表青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司已实际经营。另查明，莫德宝为青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司公司股东。3、青岛海湾新城房地产开发有限公司提交EMS快递单据，证明青岛海湾新城房地产开发有限公司于2018年4月5日向青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司邮寄解除房屋租赁合同通知书，邮单查询显示该邮件于2018年4月8日签收。青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司对此不予认可。4.青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司提交建设工程消防设计备案凭证（证据存于2018鲁0211民初5749案卷中），证明青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司于2017年11月13日向青岛市公安消防支付经济技术开发区大队就晨阳酒店内装修改造项目建设工程（地址为开发区中南金石国际广场B座22、23楼）申请消防设计备案，装修项目为顶棚、墙面、地面、固定家具。2017年11月25日，消防部门出具建设工程消防设计备案检查不合格通知书，该通知书载明：建设工程消防设计文件检查不合格，主要存在以下问题：酒店设置有夹层，与规划设计不符；办公建筑宜与酒店的疏散楼梯和安全出口独立设置，不符合《办公建筑设计规范》的规定；未提供顶棚、地面、墙面装修图，无法核实装修燃烧性能等级；本工程位于超高层建筑内，应为双电源供电，不应为双回路供电，不符合《建筑设计防火规范》的规定；未提供排烟设施具体做法。上述存在问题，请你单位组织设计单位进行修改后，向我大队申请复查。如工程现已施工，你单位应当依法停止施工；未经检查合格，不得恢复施工。一审庭审中青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司称在消防验收期间，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司一直未营业，接到上述通知后，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司即向青岛海湾新城房地产开发有限公司要求解除合同，2018年4月青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司退出承租房屋，并交与青岛海湾新城房地产开发有限公司使用，现该房屋已由青岛海湾新城房地产开发有限公司继续出租。青岛海湾新城房地产开发有限公司告则称青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司并未向青岛海湾新城房地产开发有限公司提出协助请求，因青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司迟迟不缴纳房租，青岛海湾新城房地产开发有限公司于2018年3月31日向青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司发函要求解除租赁合同，双方解除合同根本原因在于青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司拖欠租金，且自2016年5月1日交付房屋至2018年5月3日青岛海湾新城房地产开发有限公司将青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司强制清退，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司在此期间一直正常营业并获得收益。青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司提交涉案平面设计图证明消防验收中的与规划不符是指与原房屋规划设计不符，因在平面图中涉案楼层并未设计夹层。青岛海湾新城房地产开发有限公司对平面设计图真实性无异议，但辩称从该图中无法看出是否存在夹层问题。青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司提交收款收据及发票一宗，证明青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司损失情况，青岛海湾新城房地产开发有限公司对此不予认可。5.青岛海湾新城房地产开发有限公司提交涉案项目建设工程竣工验收备案证及建设工程消防验收意见书，证明涉案工程经竣工验收合格且消防设计也经过验收。青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司对证据真实性无异议，但认为与案件无关，上述证明系整个一期项目的证件而非公寓证件。6.另查明，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司于2016年8月24日缴纳租金708999.55元及房租押金500000元，剩余租金青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司一直未缴纳。 一审认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：一、涉案合同是否应予解除？二、青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司是否应支付青岛海湾新城房地产开发有限公司租金及违约金？关于问题一：双方签订的青岛海湾新城金石国际广场南楼公寓委托租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。庭审中双方均认可涉案合同已经解除，一审法院予以确认。鉴于涉案合同双方已经实际解除，青岛海湾新城房地产开发有限公司再次诉求解除涉案合同，于法无据，一审法院不予支持。关于问题二：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。结合青岛海湾新城房地产开发有限公司提交的与青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司股东、工作人员的短信、谈话录音及庭审查明的事实，一审法院对青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司拖欠青岛海湾新城房地产开发有限公司租金的事实予以确认。青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司已经支付青岛海湾新城房地产开发有限公司租金708999.55元及房租押金500000元，原审法院予以确认。根据合同第三条第二款的规定，截至2018年4月30日，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司应付租金为3334461.16元，扣除青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司已经交纳的708999.55元及房租押金500000元，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司还应支付青岛海湾新城房地产开发有限公司剩余房屋租金2125461.61元。合同第七条第三款对逾期支付租金约定了违约金，青岛海湾新城房地产开发有限公司诉求青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司支付违约金，符合法律规定，原审法院予以支持，该违约金暂计算至2018年3月31日应为477273.33元。青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司的相关抗辩未提交充分有效的证据，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛海湾新城房地产开发有限公司房屋租金2125461.61元；二、青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛海湾新城房地产开发有限公司违约金477273.33元；三、驳回青岛海湾新城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31805元（青岛海湾新城房地产开发有限公司已预交），由青岛海湾新城房地产开发有限公司负担7242元，由青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司负担24563元，于判决生效后十日内支付青岛海湾新城房地产开发有限公司。 本案二审期间，上诉人提交如下证据：证据一、青岛金石国际大酒店企业信息。证明：被上诉人自身也经营了青岛金石国际大酒店，知道酒店业务需要什么证件。可其在明知租给上诉人的涉案房屋无法提供开展酒店业务的消防合格证，进而无法办理特许证，但为了骗取上诉人的酒店的高额租金，仍然以经营酒店向上诉人推荐涉案房屋。欺诈上诉人的行为。被上诉人对证据一的真实性无异议，但对证明事项有异议。上诉人申请上诉人酒店副总经理莫德宝、原市场部经理徐坤、原酒店运营专员蔡云出庭作证，被上诉人对证言进行了质证。证据二、青岛市中级法院（2019）鲁02民终8876号判决。证明是被上诉人违反合同约定，不提供开展酒店业务的合法证件，欺骗上诉人，将不能开展酒店业务的违章房屋出“租给”上诉人。被上诉人应承担造成合同无效的全部责任，承担给上诉人造成各种损失，包括经济上、声誉上的违法责任。被上诉人对该证据的真实性无异议，但对其证明事项有异议。证据三、上诉人与山东省杰森建筑工程设计有限公司设计服务合同。证明被上诉人违反合同约定，不提供开展酒店业务的相应合法证件。上诉人被逼无奈，只好自行出资，想办法办理消防合格证。被上诉人认为，无法确认该证据的真实性，根据双方签订的委托租赁合同办理消防的义务是上诉人的，因此即使上诉人与第三方签订相关的设计合同，也是其义务，与被上诉人无关。证据四、L1室内物品交接表。证明被上诉人的涉案房屋是2016年6月26日才交房使用，却按2016年5月开始计算租金，其诉求严重违背我国民法总则及合同法的公平原则。被上诉人对其真实性无法确认，对证明事项有异议。首先，该物品交接表仅证明室内物品的数量，并不能证明房屋移交的时间。另外，租金的计算时间即被上诉人主张租金的时间，是按照合同第4条的约定来进行主张的。上诉人主张的被上诉人交接人员沈炳钧并不是被上诉人工作人员，至于是否是物业的被上诉人不清楚。证据五、房屋问题检修表登记表。证明目的同上。被上诉人对该份证据的真实性及证明事项均不予认可。登记表中显示的刘宁也不是被上诉人的工作人员。证据六、办公平台审批单（附交费表）。证明目的同上。通过物业费缴费证明只交接了46套房屋，先交2203（面积61.48平方米）、2206（面积61.51平方米）房屋，在2017年7月1日才交房。2403（面积61.48平方米）至今未交。被上诉人认为，该证据系上诉人单方制作，对其真实性、证明事项均不予认可。该份证据不能证明被上诉人仅向上诉人交付房屋46套。证据七、2203、2206房间七月份的空调费。证明目的同上。这是被上诉人工作人员徐坤（曾用名徐菲）向被上诉人申请缴纳2017年新收两套房屋的空调费，以此证明2203、2206是2017年7月1日才收房。被上诉人对证据的真实性不予认可，该份证据包括证据六也恰恰说明上诉人在正常使用涉案房屋，正常经营，不存在其所主张的无法经营的情形。证据八、被上诉人多索要租金计算表。证明：被上诉人的诉求，是其延续其诈骗上诉人钱财的行为，应该受到惩罚。被上诉人认为，该证据系上诉人单方制作，对其不予认可。证据九、正常经营与非正常经营对照表。证明：证明目的同上。根据收房屋的时间和面积，实际的租金应为3020912.07元，比原合同租金少332300.48元。被上诉人认为，该证据与本案无关，不予质证。证据十、直接损失统计表。证明：上诉人所受直接损失。被上诉人认为，该证据与本案无关，不予质证。证据十一、委托代理合同。证明：上诉人于2018年4月12日委托胡金磊、刘学山代理上诉人诉被上诉人参加诉讼，并没有委托其代理被上诉人诉上诉人的一审诉讼。被上诉人认为该证据与本案无关，不予质证。证据十二、被上诉人诉上诉人2018年5月9日的起诉书。证明上诉人的委托合同在本次诉讼之前，所以上诉人仅委托上述代理人参加的另案诉讼，并没有参加本案诉讼。被上诉人认为与本案无关，不予质证。本院对上诉人提交证据一、二、四、五证据的真实性予以确认。其他证据或是上诉人单方记录或是与本案无关联性，本院不予认可。证人证言需要结合其他证据予以认定。 二审查明其他事实同一审，本院予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本院业已生效的（2019）鲁02民终8876号民事判决书中认定,“上诉人青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司提交的图纸及青岛海湾新城房地产开发有限公司自认可知，涉案房屋原规划图纸并不含有夹层，而交付房屋现状具有夹层，且涉案合同约定的内容为‘房屋保持现状’交付是指‘LOFT’交付，可见，涉案房屋与原规划相对应，是经过改扩建的，而该改扩建并未重新办理规划许可，即基于涉案房屋签订的租赁合同及交付的房屋系不符合建设工程规划许可证的规定的房屋，涉案房屋租赁合同应认定为无效合同。”上述认定与本院查明的事实相符，本院予以确认。一审法院关于合同效力的认定有误，应予纠正。涉案房屋租赁合同应认定无无效。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。为避免当事人诉累，本案参照合同约定租金标准计算房屋占用使用费。双方合同明确约定以现状“LOFT”交付，上诉人所称被上诉人故意隐瞒的理由不成立。上诉人作为承租人对涉案房屋进行了接收、装修、使用，应当交付占有使用费。但合同无效、因不符合建设工程规划而导致相关审批办理存在困难，亦给承租人造成实际损失。根据合同约定，上诉人自行承担各项审批的义务，被上诉人仅作为辅助。综合双方合同签订、上诉人实际使用等各种情况，以租金标准的90%支付占用使用费为宜。 各方均认可截至2018年4月30日，参照租金计算的占有使用费的数额为3334461.16元。上诉人主张2203、2206房间至2017年7月1日才交付，2403一直未交付，并提交上述三个房间的交接单和另46套房间的交接单予以佐证。被上诉人虽抗辩全部交付，但未提交证据予以佐证，故对于上诉人的上述主张予以支持。双方均确认涉案合同约定按照面积计算租金，且认可2203房间面积为61.48平方米、2206房间面积为61.51平方米，2403房间面积为61.48平方米。根据双方约定的租金交纳标准，可以计算出，2203、2206房间应扣除2016年5月15日至2017年7月1日的租金为75021.62元【1.462×（61.48＋61.51）×365＋1.6245（61.48＋61.51）×47】，2403房间应扣除2016年5月15日至2018年4月30日的租金67763.56元【1.462×61.48×365＋1.6245×61.48×350】，即应交纳租金为3191675.98元（3334461.16-75021.62-67763.56）。上诉人按照90%的比例支付占有使用费应为2872508.38元（3191675.98×90%），减去上诉人已交纳的708999.55元和押金500000元，上诉人还应支付1663508.83元。 另，上诉人虽对一审中其代理人的授权委托手续提出异议，但一审中有其盖章的授权委托书原件，一审法院对代理人授权手续的审查符合法律规定。上诉人与其代理人之间的权利义务关系非本案审查范围。上诉人关于一审程序违法的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予部分支持。一审法院认定事实有误，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初6603号民事判决； 二、确认双方签订的《青岛海湾新城金石国际广场南楼公寓委托租赁合同》无效； 三、上诉人青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人青岛海湾新城房地产开发有限公司损失2872508.38元，上诉人已给付1208999.55元，故需再行给付1663508.83元； 三、驳回被上诉人青岛海湾新城房地产开发有限公司其他诉讼请求。 一审案件受理费31805元，由上诉人青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司负担25444元，由被上诉人青岛海湾新城房地产开发有限公司负担6361元；二审案件受理费31805元，由上诉人青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司负担25444元，由被上诉人青岛海湾新城房地产开发有限公司负担6361元。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  于 梦 审判员  张晓华 二〇二〇年七月二十四日 法官助理 刘思涵 书记员张燕