重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初4262号原告:冯烈刚，男，汉族，住四川省广安市广安区。委托代理人：陶秋佚，重庆九言律师事务所律师。被告：李宣锐，男，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托代理人：罗敏，重庆金牧锦扬（九龙坡）律师事务所律师。委托代理人：蒋吉菊，重庆金牧锦扬（九龙坡）律师事务所实习律师。原告冯烈刚诉被告李宣锐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯烈刚及其委托诉讼代理人陶秋佚，被告李宣锐的委托诉讼代理人罗敏、蒋吉菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯烈刚向本院提出诉讼请求：（一）判令解除原、被告双方订立的《门市租赁协议》，并判令被告向原告支付违约金27500元；(二)判令被告向原告返还位于重庆市九龙坡区华宇世纪城附一楼（锦虹三路10号）附xx号门市房内的财产：餐桌8张、餐凳8条、电风扇4个；厨房不锈钢操作台一座；不锈钢搁碗台一座；不锈钢洗碗池一座；不锈钢储水桶2只、冰柜一台。事实与理由：原、被告双方于2019年7月19日签订《门市租赁协议》，约定：原告将位于重庆市九龙坡区华宇世纪城门面出租给被告经营；房屋租期自2019年7月20日起至2022年2月28日止；每月租金为5500元。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用，但被告在未与原告协商一致情况下，擅自于2020年3月10日搬出租赁物内财产，单方终止合同的履行。原告认为，被告的上述行为损害了原告的合法权益，故特向法院提起诉讼。被告李宣锐辩称，原告冯烈刚的主张缺乏事实和法律依据，请求依法驳回其不当的诉讼请求，理由如下：（一）因为疫情原因，原、被告经协商解除了《门市租赁协议》，其解除方式是原告于2020年3月4日通过微信告知对方，让被告把物管、水电交清且打扫房屋，后将钥匙交给原告，故此原被告的《门市租赁协议》就此协商解除，因此原告应退还被告支付的履约保证金（押金）5500元；（二）关于原告诉请第二项的房屋内设备设施，系被告向周志奇通过支付转让费而所有的个人财产，同时原告知晓该事实，故原告无权主张要求返还；（三）即使认定被告存在违约行为，租赁协议约定违约金标准明显过高，人民法院应当在守约方实际损失的基础上予以适当减少。本案中，原告在与被告协商解除协议后，及时将房屋出租给九龙坡区李振涛餐饮店用于经营螺蛳粉，出租时间应早于2020年4月7日。同时，鉴于被告2020年1月25日至2020年2月29日期间并未营业，法院应按照公平原则酌情退还被告已支付的该时间段内租金总额的50%。经审理查明，原、被告双方于2019年7月19日签订《门市租赁协议》，约定：原告将位于重庆市九龙坡区华宇世纪城门面出租给被告经营；房屋租期自2019年7月20日起至2022年2月28日止；每月租金为5500元。2019年7月19日，原告冯烈刚（甲方）作为出租方，与被告李宣锐（乙方）作为承租方签订《门市租赁协议》（以下简称租赁协议）约定：原告将位于重庆市九龙坡区华宇世纪城门面（以下简称案涉房屋）出租给被告经营；房屋租期为2.5年，自2019年7月20日起至2022年2月28日止；每月租金为5500元，每季度支付一次，在每季度最后一月提前20天支付。租赁协议履行保证金5500元，由乙方向甲方支付。双方签订协议，乙方支付保证金及一个季度租金后，甲方将门市交由乙方经营。双方违反本协议的任何约定，向对方支付2.5年租金总额的20%。该合同尾部，冯烈刚及李宣锐分别在出租人及承租人处进行签字确认。合同签订后，原告冯烈刚将案涉房屋交由被告李宣锐承租用于经营餐饮使用，被告则于2019年8月10日向原告支付了2019年9月1日至2019年11月31日的租金16500元，于2019年11月10日向原告支付2019年12月1日至2020年2月29日租金16500元。因新型冠状病毒疫情爆发，重庆市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制。其间，案涉房屋所在的九龙坡区华岩镇华宇锦绣花城小区发现确诊病例。2020年2月3日，重庆市九龙坡区食品药品安全委员会办公室发布通告，要求含案涉小区在内的全区餐饮服务单位暂停对外营业（外卖配送等除外）。2020年3月3日至3月4日，被告通过微信告知原告，因疫情导致无法继续经营，其欲提前终止合同。2020年3月10日，被告腾空屋内物品后搬离案涉房屋，原告得知被告搬离后，便于当日开启案涉房屋门锁，并招贴广告对外招租。其后，原告将案涉房屋另行出租案外人李振涛用于经营餐饮，后者营业执照载明的注册日期为2020年4月7日。庭审中，被告举示收据一张，拟证明案涉房屋系由其向案外人周志奇支付转让费、押金等费用合计26150元，从周志奇处取得餐馆经营权及屋内设备设施所有权后方与原告签订的租赁协议；原告确认其曾于此前将案涉房屋交由周志奇承租使用，但并不清楚被告与周志奇之间是否存在房屋转让及费用给付的事实，且原告并未向被告收取任何履约保证金。上述事实，有租赁合同、聊天记录、照片、收条、转账凭证等证据和当事人陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。本院认为，原告冯烈刚与被告李宣锐签订的租赁协议系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。鉴于李宣锐表明不愿继续履行合同后即于2020年3月10日搬离了案涉房屋，而冯烈刚自述称其亦于同日开启房屋门锁并招贴广告另行招租，应视为对于被告方单方提前终止合同的行为，原告方予以接受，故本院认定案涉租赁合同已无继续履行的条件，应予解除。综合原、被告的诉辩情况，本案争议焦点实际在于新冠疫情的发生是否属于不可抗力及被告是否可以据此要求解除案涉租赁协议。根据民法总则第一百八十条及合同法第一百一十七的规定：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新型冠状病毒是一种新型病毒，从其产生的突发性、传播的广泛性及控制传播的难度而言，均属于在我国及世界目前的公共医疗卫生水准下所不能有效预见，不能避免，并不能迅速克服的客观情况，故新冠疫情的发生具备不可抗力的法定构成要件，应属于不可抗力事件。但是，本次新冠疫情虽为不可抗力，但并非不能控制与克服，通过医务人员的努力与群众的配合，新冠疫情现已经基本得到有效的控制。2020年3月10日起，重庆市将新冠疫情突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级，说明新冠疫情得到较大的缓解。案涉租赁协议的剩余合同履行期尚有近二年的时间，可视为新冠疫情期间对合同剩余履行期间影响有限，被告可以通过与原告协商减免租金或顺延租期等方式，同时采取线上销售等经营措施克服疫情造成的经营困局，以促使案涉租赁合同的继续履行。然而，被告于2020年3月3日至3月4日期间向原告提出退租意向后，双方并未明确就合同解除事宜达成合意。而被告于2020年3月10日迳行搬离房屋，其并未与原告办理正式的交接手续，亦未向原告发出解除租赁合同的书面通知，使得原告无法实现其订立租赁合同的目的，其应对合同的解除承担违约责任。综上，本院认为本案新冠疫情的出现并不完全属于合同履行中“无法客服”客观情况，被告据此单方提前解除合同有违契约精神，应对此承担相应的违约责任。关于原告主张的解除合同违约金金额。依照案涉租赁合同第八条约定，若双方违反本协议的任何约定，应向对方支付2.5年租金总额的20%。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅，而违约金的确定须以守约方的实际损失为立足点。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款”当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，本案虽系被告单方提前退租导致合同解除，但原告作为出租人亦应当积极采取适当措施防止损失的扩大，即应在合理期限内自行收回案涉商铺进行管理维护。本案中，原告于2020年3月10日开启房屋门锁，并对外发出招租公告，可认定其自该日起已对案涉门面形成事实上管理及控制，结合疫情对被告餐饮经营造成实际影响，以及本案租赁合同的租赁期限、实际履行时间、履行状况、原告需要对租赁物寻找新的承租人等因素，本院酌定被告应向原告方支付提前解约违约金即一个月租金5500元，对冯烈刚多主张违约金部分，本院不予支持。关于原告主张被告应返还房屋内的餐桌、餐凳、操作台等设备设施的问题。因双方当事人并未在租赁协议中明确约定将前述物品作为租赁物的附属设施，且原告亦未举示证据证明其系该部分财物的合法权利人，对于原告该项主张，本院不予支持。此外，被告辩称原告应退还其履约保证金及部分租金等费用，因被告并未就此提出明确反诉请求，本院对此不予处理。若其有证据可以证实，可另案诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：解除原告冯烈刚与被告李宣锐于2019年7月19日签订《门市租赁协议》；被告李宣锐于本判决书生效之日起十五日内向原告冯烈刚支付违约金5500元；三、驳回原告冯烈刚其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费244元，由被告李宣锐承担49元，由原告冯烈刚负担195元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。(此页无正文）审判员 郭 峰二〇二〇年七月二日书记员 应东霓