安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终2048号 上诉人（原审被告）：中农批（亳州）市场建设开发有限公司，住所地安徽省涡阳县南环西路北侧。 法定代表人：张寿颖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王岩，安徽王岩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石效华，男，1968年10月2日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 被上诉人（原审原告）：梁勤，女，1970年7月20日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人中农批（亳州）市场建设开发有限公司（以下简称中农批公司）因与被上诉人石效华、梁勤房屋买卖合同纠纷一案，不服涡阳县人民法院（2019）皖1621民初2959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 中农批公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判驳回石效华、梁勤的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由石效华、梁勤负担。事实和理由：一审认定案涉房屋验收合格日期是2018年11月26日是错误的。案涉工程的综合验收合格日期是2017年7月18日。2017年11月2日，中农批公司已向石效华、梁勤发出交房通知，该日即为交房之日。即使中农批公司存在违约，也仅是给石效华、梁勤造成租金利益的损失，原判违约金过高，应自2017年8月1日至同年11月2日按照租金1.3倍支付违约金。石效华、梁勤在起诉前从没有向中农批公司提出协助办理房屋过户的任何要求，在其依法缴纳相关税费及提供相关资料情况下，中农批公司同意协助石效华、梁勤办理案涉房屋过户登记手续。 石效华、梁勤辩称，中农批公司的上诉请求与理由不能成立，其上诉期间变更诉讼请求不应得到支持。中农批公司认为案涉工程的验收时间是不对的，应以验收报告上的2018年11月26日为准。中农批公司其他的上诉请求、理由均不符合法律规定，应予驳回。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应当依法予以维持。 石效华、梁勤一审诉讼请求：1、判令中农批公司继续履行与石效华、梁勤签订的商品房买卖合同，协助石效华、梁勤办理房屋产权登记手续；2、判令中农批公司承担违约责任，向石效华、梁勤支付违约金211502元（自2017年7月31日起至实际交房之日止按已付房款的日万分之三）；3、本案的诉讼费用由中农批公司承担。 一审法院认定事实：2017年1月24日，石效华、梁勤与中农批公司签订商品房买卖合同，石效华、梁勤购买中农批公司开发建设的位于涡阳县S307线南侧、向阳河北侧中国供销·涡阳农产品电商物流园的19幢1层101铺号房，合同约定建筑面积261.27平方米，该商品房单价为每平方米5075.35元，总金额1326036元。石效华、梁勤已支付全部购房款。该合同第八条约定：中农批公司于2017年7月31日前将该经验收合格的商品房交付石效华、梁勤；第九条约定：出卖人逾期交房超过90日，自该合同第八条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示该合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由出卖人承担。涡阳县质量监督站对涉案房屋出具验收意见的日期为2018年11月26日，竣工验收备案日期为2018年11月28日。现石效华、梁勤以中农批公司逾期交房为由诉至法院，请求判令中农批公司继续履行合同，协助石效华、梁勤办理房产产权登记手续，支付逾期交房违约金211502元，并要求本案的诉讼费用由中农批公司承担。 一审法院认为，石效华、梁勤与中农批公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，石效华、梁勤已按照合同约定支付全部购房款，中农批公司应按照合同约定履行交房义务，否则应承担违约责任。现涉案房屋已经验收合格，具备办理产权登记的条件，故对石效华、梁勤的协助办理产权登记手续的诉讼请求予以支持。涡阳县质量监督站于2018年11月26日对本案争议房屋出具验收意见，故应确认本案争议房屋验收合格日期为2018年11月26日。中农批公司向石效华、梁勤交付的房屋应符合法定和约定的条件，才能视为完全履行了交房义务，双方约定的交房时间为2017年7月31日前，现因案涉房屋至2018年11月26日才符合法定和约定的交付条件，中农批公司未在约定日期向石效华、梁勤交付符合交房条件的房屋，其行为已构成违约，中农批公司应支付自逾期之日起至房屋验收合格之日即2018年11月26日止的违约金。因双方对逾期交房违约金的计算方法已作约定，故对石效华、梁勤要求中农批公司按已付房款的日万分之三支付违约金的诉讼请求，予以支持，逾期483日，计192143元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、中农批公司于判决生效之日起十日内协助石效华、梁勤办理中国供销·涡阳农产品电商物流园的19幢1层101铺号房产权登记手续；二、中农批公司于判决生效之日起十日内支付石效华、梁勤逾期交房违约金192143元；三、驳回石效华、梁勤的其他诉讼请求。案件受理费4473元，减半收取2236.5元，由石效华、梁勤负担204.5元，中农批公司负担2032元。 中农批公司二审补充新证据如下：皖中信房估字（2020）S-0288号评估报告一份，证明案涉房屋2017年8月1日至2018年11月26日的房屋租金是28219元。石效华、梁勤质证意见为：一审并未评估，也未主张按照租金赔付逾期交房违约金。二审上诉请求也没有诉请要求降低违约金。评估不真实不客观，是单方委托，不能作为定案依据，与本案无关。上述证据本院在以下论述中综合评判。 本院查明的事实与一审无异。 本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：一审认定逾期交房天数是否正确；违约金是否应予调整。 关于逾期交房天数的问题。商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案的验收、消防设施的验收、特种设备的验收、防空工程的验收、环境质量的验收、规划验收等，而以上验收内容不合格的直接法律后果是申请验收的工程不能交付使用，不具备工程竣工验收备案的条件。建设行政主管部门在审查备案资料时，对不符合备案要求的工程，有权责令建设单位重新组织竣工验收。因此，商品房质量的验收仅有开发商自行组织的验收是不够的，不仅公信力受到质疑，而且也不可能完成对房屋和相关配套设施进行全面的验收。国家通过建设工程竣工验收备案制度加强政府对工程质量的监督管理，目的在于防止不合格工程流向社会。故，在合同约定“该商品房经验收合格”为交付标准的条件下，应以开发商是否取得当地建设管理机构发出的竣工验收证明为标准，中农批公司上诉要求按照建设单位自行验收时间作为符合合同约定的交付时间理据不足，不予支持。 中农批上诉称2017年7月20日为交房之日。本院认为，房屋的交付以符合交付条件为前提。根据查明的事实，2017年7月20日涉案房屋尚未经验收合格，不符合房屋交付条件。其后，工程也存在复验整改的事实。现该公司主张以该日为交房之日缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。一审法院按照《专业管理部门验收意见》内容认定案涉房屋2018年11月26日验收合格符合约定交付条件并作为违约金计算的截止日期并无不当，且石效华、梁勤亦认可逾期交房违约金计算至2018年11月26日。 关于违约金是否应予调整的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定。中农批公司认为案涉合同约定违约金过高，请求根据同地段房租予以调整。本案涉讼房屋系商铺，距离当地商业中心较远，规划用途为批发零售。审理中，中农批公司没有证据证明周边存在同类的批发零售市场，此时，单纯以该公司提交的评估报告中该商铺交房节点时的租金来认定案涉购房户的损失，在本案中并不适当。考虑到房屋买卖合同的有偿合同性质，购房户支付的房款与案涉房屋从双方的约定上讲具备等价性，故在房屋没有按期交付的情况下，案涉逾期交房期间购房户的实际损失参照已付购房款总额同期同类贷款利息予以确定较为符合实际。据此，依照上述法律规定，案涉违约金本院按照已付购房款总额的同期同类贷款利息上浮30%予以调整。本案房屋逾期已经超过一年，其时中国人民银行1-3年期贷款基准利率为年4.9%，上浮30%后为年6.37%。案涉购房款已付总额为1326036元，自2017年8月1日至2018年11月26日按照年利率6.37%计算，违约金总额为113093.93元。 关于一审判决中农批公司协助石效华、梁勤办理产权登记的问题，根据法律规定及双方合同约定，在购房者依法缴纳相关税费并提交相关手续后，中农批公司才具有协助购房者办理产权登记的义务，故一审认定中农批公司对购房户办理产权登记具有协助义务并无不当，本院予以维持。 综上，中农批公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持涡阳县人民法院（2019）皖1621民初2959号民事判决第一项即“中农批公司于判决生效之日起十日内协助石效华、梁勤办理中国供销·涡阳农产品电商物流园的19幢1层101铺号房产权登记手续”； 二、撤销涡阳县人民法院（2019）皖1621民初2959号民事判决第三项即“驳回石效华、梁勤的其他诉讼请求”； 三、变更涡阳县人民法院（2019）皖1621民初2959号民事判决第二项为：中农批（亳州）市场建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付石效华、梁勤逾期交房违约金113093.93元； 四、驳回石效华、梁勤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费4143元，由中农批（亳州）市场建设开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 怀 峰 审判员 黄战营 审判员 安翠香 二〇二〇年七月三十一日 法官助理孙曼 书记员韩振宇 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。