福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初1521号 原告：李水土，男，1966年4月1日出生，汉族，住福建省南安市。 原告：南安市梅山蓉中纸品有限公司，住所地福建省南安市梅山镇蓉中工业区。 法定代表人：李水土，该公司董事长。 上列两原告共同委托诉讼代理人：黄志明，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 上列两原告共同委托诉讼代理人：陈艳霞，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 被告：陈建作，男，1971年7月5日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：陈杨林，福建华达律师事务所律师。 原告李水土、南安市梅山蓉中纸品有限公司与被告陈建作房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年9月12日、2020年1月15日公开开庭审理了本案。原告李水土、南安市梅山蓉中纸品有限公司及两原告共同委托诉讼代理人黄志明，被告陈建作及其委托诉讼代理人陈杨林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李水土、南安市梅山蓉中纸品有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告陈建作支付给原告自2012年6月1日起至2018年12月31日止租赁址在南安市（东邻蓉中石油化工厂、西邻万润家私厂、南邻万润家私厂、北邻工业区路）尚欠的租金343423元；2、本案诉讼费用、保全费用由被告陈建作承担。诉讼过程中，李水土、南安市梅山蓉中纸品有限公司变更诉讼请求为：一、判令被告陈建作就占用原告址在南安市邻蓉中石油化工厂、西邻万润家私厂，南邻万润家私厂，北邻工业区路）前幢厂房进行腾空及恢复原状。二、判令被告向两原告支付自2012年6月1日起至2019年1月31日止前、中、后幢厂房占用费414770元。三、判令被告向两原告支付前幢厂房自2019年2月1日起至实际腾空之日止厂房占用费，暂计至变更诉求之日止为53573元。四、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：2012年5月9日，被告陈建作向原告租赁址在南安市（东邻蓉中石油化工厂、西邻万润家私厂、南邻万润家私厂、北邻工业区路）用于办加工厂，租赁期限从2012年6月1日至2022年5月30日。经统计，截至2018年12月31日，被告尚欠原告租金343423元。自2012年6月1日至2019年1月31日止前、中、后幢的厂房占用费为414770元。上述占用费经原告催讨未果。 陈建作辩称，原告起诉状中主张租金计算缺乏事实和法律依据。被告确实因生产经营需要向原告承租位于南安市，但后期经营不善，便与原告口头协商解除房屋租赁合同，不再承租该厂房。经原告同意后，被告于2017年1月19日撤走生产设备。被告与原告解除房屋租赁合同后，原告于2017年末又将该厂房出租给他人用作生产经营。租赁合同是双务有偿合同，出租人和承租人均享有权利并承担义务，任何一方当事人在享有权利的同时都是以履行一定的义务为代价的。出租人须将租赁物交付承租人并保证租赁物符合约定的使用状态，承租人才相应地负有按约向出租人支付租金的义务。原、被告双方事实上已通过口头方式解除了租赁合同，并且原告也在2017年末又将该厂房重新租给他人，该行为也证明原告承认双方已解除租赁合同这一事实。原告主张被告欠原告2012年6月1日至2019年1月31日的厂房占用费为414770元也缺乏事实和法律依据。依据原、被告双方签订的房屋租赁合同，年租金为84000元，其后每年的租金在第一年租金基础上递增5％。据此，2012年6月1日至2017年1月9日所产生的租金为425300元。被告通过查询银行流水核实，被告通过银行转账以及现金支付的方式已支付给原告515000元，早已足额支付租金。请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告李水土为原告南安市梅山蓉中纸品有限公司的法定代表人。南安市梅山蓉中纸品有限公司享有址在南安市平方米地块的土地使用权。该地块东邻蓉中石油化工厂，西邻万润家私厂，南邻万润家私厂，北邻工业区路。2012年5月9日，被告陈建作与原告李水土签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告陈建作向李水土租赁位于前述地块范围内的厂房，包括厂房内的中幢、后幢两幢建筑物，建筑面积约2300平方米，租赁期限自2012年6月1日至2022年5月30日，首年租金为84000元，第二年至第十年的租金在首年租金的基础上每年递增5%，租赁期间如果双方有正当理由要解除合同，需提前半年通知对方，经双方同意后方可解除合同。《房屋租赁合同》还就水电费的负担、续租、拆建、厂房内的物品的损坏等问题进行约定。合同签订后，原告李水土依约将厂房的中幢、后幢交付给被告陈建作使用，被告陈建作自2013年开始每年不定期支付租金。2013年6月1日，被告继续向原告承租厂房的前幢三间宿舍和一间办公室。自2016年10月份起，被告陈建作开始与原告李水土协商解除合同事宜。2017年1月20日，被告陈建作欲将厂房中幢建筑物内的物品搬走时与原告李水土产生冲突。当日，原告李水土与被告陈建作签订《补充合约》一份，被告陈建作在合约中确认尚欠原告李水土租金85000元，承诺2017年1月27日前支付35000元，2017年2月25日前支付50000元。同时，《补充合约》还约定被告陈建作应于2017年6月30日之前将其所租赁的厂房后幢建筑物内的物品搬迁完毕。另外，《补充合约》还记载“前中座厂房租金止搬迁后另结”。被告陈建作亲笔在《补充合约》上签字。同日，被告陈建作还出具《欠条》一份交由原告李水土收执为据。《欠条》的内容为：“现结欠李水土房租捌万伍仟元正（￥85000．-）陈建作2017年元月20日”。2017年4月14日，原告李水土与案外人林时强签订了租赁合同，将厂房的中幢一层另租给案外人林时强，双方约定租赁期限自2017年4月20日至2019年4月19日，月租金4300元，年租金51600元。同时，案外人林时强还向原告承租了前幢的三间宿舍和一间办公室。至今，案外人林时强已向原告李水土支付租金99806.67元。2019年1月24日，原告李水土因与被告产生租金争议，向本院提起诉讼。2019年3月19日，本院到涉案的厂房进行现场勘查，见厂房中幢二层为空置状态，前幢、中幢一层、后幢铁皮屋右间为案外人林时强在使用，后幢铁皮屋左间大门紧闭，无钥匙进入，无法勘查。另查明，被告陈建作已支付给原告的租金共计515000元。其中，于2013年7月9日付款50000元、于2014年1月15日付款50000元、于2014年8月10日付款30000元、于2015年2月17日付款50000元、于2015年8月26日付款30000元、于2015年12月25日付款50000元、于2016年9月5日付款40000元、于2016年10月5日付款10000元、于2016年12月31日付款30000元、于2017年1月19日付款50000元、于2017年1月27日付款10000元、于2017年2月19日付款10000元、于2017年2月23日付款15000元、于2017年4月22日付款15000元、于2017年4月23日付款15000元、于2017年5月16日付款10000元、于2017年5月31日付款10000元、于2017年9月1日付款20000元、于2018年1月1日付款10000元、于2018年1月15日付款10000元。2017年1月20日前被告支付给原告的租金为390000元，2017年1月20日后被告支付给原告的租金为125000元。扣除被告出具给原告的欠条中的85000元，2017年1月20日后产生的租金被告实际支付40000元。另查明，厂房中幢年租金为53000元、后幢年租金为31000元，合计84000元。还查明，原告出租的厂房未取得建设工程规划许可证。 以上事实，有原告提供的李水土《居民身份证》1份、《政府部门公示信息》1份、被告陈建作的《户籍证明》1份、《土地使用权证》1份、《房屋租赁合同书》1份、《补充合约》1份、《欠条》1份，被告提供的银行流水1份、现场照片1份（7张），本院现场勘查拍摄的照片19张、绘制的现场草图1份、制作的调查笔录1份及原、被告在庭审中的陈述等为证，上述证据均在庭审中举证、质证并经本院审核属实，本院予以确认。原告提供的关于厂房前幢租金约定的账单，来源不明，真实性、合法性、关联性无法确定，本院不予采信。被告提供的现场谈话录音及笔录、微信聊天记录证明力不足，本院不予采信。 本院认为，根据相关司法解释的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案审理过程中，原告李水土、南安市梅山蓉中纸品有限公司未就其所出租的房屋取得建设工程规划许可证提供相应的证据，应承担举证不能的不利后果，本案的租赁合同依法应认定为无效合同。虽双方当事人订立的租赁合同为无效合同，但被告陈建作实际上使用了涉案厂房，依法应根据其使用的范围和期限支付相应的房屋占有使用费。房屋占有使用费总额要以单位时间的使用费数额以及被告陈建作实际使用的期限和使用的范围为计算依据。 关于被告陈建作使用厂房的范围是否包括前幢建筑物的问题。被告在庭审中承认其使用前幢楼房的三间宿舍及一间办公室，但认为上述房屋是原告同意无偿提供给被告使用的，原告则主张被告陈建作在2013年6月1日之后扩大租赁范围，将前幢建筑物也租过去使用，且双方约定前幢租金每年46600元。本院认为，原、被告签订的《补充合约》约定“前中座厂房租金止搬迁后另结”，结合原、被告的陈述，可以确认双方对前幢房屋存在租赁的事实。至于租赁费用，可以结合双方的房租支付进行认定。截止2017年1月20日，即双方签订《补充合约》和《欠条》的时间，被告支付给原告的租金为390000元。当日被告出具的《欠条》约定被告欠原告租金85000元。因此，截止此日双方的房屋占用费应为390000元+85000元=475000元。根据双方2012年5月9日签订的《房屋租赁合同》关于中、后幢每年租金84000元、逐年递增5%的约定，中、后幢自2012年6月1日至2017年1月20日房屋占有使用费总计为427282.50元（2012年6月1日至2013年5月31日为84000元、2013年6月1日至2014年5月31日为88200元、2014年6月1日至2015年5月31日为92610元、2015年6月1日至2016年5月31日为97240.50元、2016年6月1日至2017年1月20日为65232元）。则前幢自2013年6月1日开始承租至2017年1月20日（3年又7个月20天即1329日）房屋占用费为475000元-427282.50元=47717.50元；即每个月房屋占用费为1077元、35.90元/日，年租金12924元。该房屋占用费与租赁宿舍及办公室费用大体吻合。原告主张前幢建筑物的年租金为46600元缺乏依据，本院不予采纳。 关于房屋占用费支付的期限和数额。本案被告在2016年10月份就与原告协商要求解除合同，并于2016年12月开始搬迁，在2017年1月20日被告继续搬迁时，原告李水土进行阻挡，双方并于当日达成《补充合约》，约定“前、中座厂房租金止搬迁后另结。后座厂房于2017年6月30日之前无条件搬迁完毕。”2017年4月14日，原告李水土与案外人林时强签订租赁合同。林时强向原告李水土租赁中座一层厂房，还租赁前座三间宿舍及一间办公室。据此，可以认定被告在2017年4月14日前已将前、中座搬迁完毕。因此，原、被告双方约定需要另结的是2017年1月21日至2017年4月13日期间产生租金占用费。比照本院确定的前幢租金占用费标准，该段时间前幢产生的租金为83日×35.90元/日=2980元。中、后幢年租金84000元（其中，中幢租金53000元，后幢租金31000元，按每年5%租金递增），中幢厂房自2017年1月21日至2017年4月13日期间产生租金为64422元/年、176.50元/日×83日=14649.50元。《补充合约》约定被告于2017年6月30日之前将后座厂房无条件搬迁完毕，但被告承认至2018年6月份才搬迁完。原告对被告的主张不予认可，认为被告至庭审时都没有将厂房移交。被告也没有提供相应的证据证实其将后幢厂房移交给原告，应承担举证不能的不利后果。本院认为，本案没有确实充分的证据证明双方在何时结束厂房的占有使用关系，难以确定厂房的占有使用状态何时结束。本院根据原告的请求及本案的具体情况综合确定后幢厂房占有使用费计算至2018年12月31日。因此，后幢房屋占用费应按约定每年增加5%，自2017年1月21日计算至2018年12月31日为77323元（2017年1月21日至2017年5月31日为37681元/年、103.24元/日×131日=13524元，2017年6月1日至2018年5月31日为39565元，2018年6月1日至2018年12月31日为41543.25元×1/12×7个月=24233.56元；13524元+39565元+24233.56元=77323元）。因此，被告在出具《补充合约》至全部搬迁完毕期间应支付给原告的租金为2980元+14649.50元+77323元=94953元。被告在2017年1月27日至2017年5月31日先后7次支付给原告计85000元应为支付欠条上欠款85000元，被告在2017年9月1日至2018年1月15日先后三次还款计40000元，该款项应从被告应支付给原告的租金中予以扣除。故被告尚应支付给原告的租金占用费为94953元-40000元=54953元。 原告要求被告就占用原告前幢厂房进行腾空及恢复原状、支付前幢厂房自2019年2月1日起至实际腾空之日止厂房占用费，因原告已就前幢房屋另行出租他人，故原告的上述诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付自2012年6月1日起至2019年1月31日止前、中、后幢厂房占用费414770元的诉讼请求，与本院确定相符合部分本院予以支持，与本院确定相左部分本院不予支持。 因涉案厂房所在的土地使用权属于原告南安市梅山蓉中纸品有限公司，而原告李水土是原告南安市梅山蓉中纸品有限公司的法定代表人，故原告李水土在租赁合同关系中所作的一切行为应视为代表原告南安市梅山蓉中纸品有限公司，法律后果应由原告南安市梅山蓉中纸品有限公司承担。 综上所述，原告南安市梅山蓉中纸品有限公司要求被告陈建作支付尚欠的房屋占用费54953元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告李水土、南安市梅山蓉中纸品有限公司的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款的规定，判决如下： 一、被告陈建作应于本判决生效后十日内支付给原告南安市梅山蓉中纸品有限公司54953元； 二、驳回原告李水土、南安市梅山蓉中纸品有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8325元，由原告李水土、南安市梅山蓉中纸品有限公司负担7326元，由被告陈建作负担999元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  雷劲松 人民陪审员  黄幼治 人民陪审员  黄春水 二〇二〇年七月十五日 法官助理苏文彬 书记员潘美玲 附注：主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。 法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。 法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。