山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0781民初1609号 原告：李建华，男，1979年7月21日出生，汉族，居民，住青州市。 委托诉讼代理人：刘国胜，山东九州天衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓旭，山东九州天衡律师事务所律师。 被告：张东波，男，1973年3月18日出生，汉族，居民，住青州市。 被告：张丽（被告张东波之妻），女，1977年6月4日出生，汉族，居民，住址同上。 二被告委托诉讼代理人：董军，山东海岱律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：郑佳鹏，山东海岱律师事务所律师。 原告李建华诉被告张东波、张丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李建华的委托代理人刘国胜、张晓旭、被告张东波、张丽的共同委托诉讼代理人董军、郑佳鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李建华向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告双方签订的《房地产买卖合同》；2.判令两被告双倍返还原告定金100万元；3.判令两被告赔偿原告损失200万元。事实及理由：两被告系夫妻关系。2013年2月24日，原告与被告张东波签订《房地产买卖合同》，双方约定，由原告出资购买作为两被告夫妻共同财产的天山花园二期沿街1号楼1号房。在该合同签订当日，原告即向两被告支付购房定金10万元，在2013年3月5日，原告再次向被告支付购房定金40万元。其后，原告发现在双方签订《房地产买卖合同》之前的2013年1月份，被告张东波早已将位于青州市天山花园二期沿街1号楼1号房地产进行了抵押，向山东青州农村商业银行股份有限公司贷款440万元。对于所售房屋在双方《房地产买卖合同》签订前已被抵押的事实，两被告一直对原告予以隐瞒。此后，原告多次催促两被告解除对天山花园二期沿街1号楼1号房的抵押，并与之协商继续履行合同，但被告一直未予理睬。而且在双方《房地产买卖合同》签订后的2015年1月份，被告张东波再次在原告不知情的情况下以所售房屋抵押，向山东青州农村商业银行股份有限公司贷款740万元。至今，对于该房屋的抵押仍然存在，且由于两被告不能按期履行债务，上述房屋已被法院查封。两被告严重违反诚实信用原则，在原被告双方缔约前，两被告隐瞒了所售房屋已被抵押的重要事实，具有严重缔约过失，而在双方已经缔约且原告已依约支付定金后，两被告再次以所售房屋进行抵押而向银行贷款，其作为出售方根本未履行瑕疵担保义务，导致原告的合同目的根本无法实现，给原告造成了巨大损失。两被告的行为表明其根本无意于履行原被告双方签订的《房地产买卖合同》。因此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。 被告张东波、张丽辩称，1.根据《房地产买卖合同》的补充条款，该合同已经解除；2.按合同约定原告违约，定金不予返还，原告无损失可言。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了《房地产买卖合同》一份、收到条二份、银行转账记录一份、转账流水一份、2010年青州农商行《借款合同》一份、《最高额抵押合同》一份、2011年7月7日民生银行《个人额度借款合同》（附抵押财产清单）一份、2013年1月28日青州农商行《个人借款合同》一份、《最高额抵押合同》一份、《青州市房屋最高额抵押权设立登记申请表》一份、房地产抵押清单一份，被告申请证人曹某、于某出庭证言各一份，双方当事人对上述证据进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月24日，原告与被告张东波签订《房地产买卖合同》一份，合同约定被告张东波将位于青州市天山花园二期沿街1号楼1号房地产一宗以750万元的价格卖与原告。该合同载明：“房地产买卖合同卖方(以下简称甲方)：张东波（手印）、买方（以下简称乙方）：李建华（手印）甲、乙双方在自愿和诚实信用的原则下，经协商一致订立本合同，供双方共同信守执行。第一条：房地产状况甲方拥有位于青州市××花园××沿街××楼××房房地产一宗，已装修（字画、石头、木器除外），房屋产权证号为青房权证云门山字第××号，土地使用权证号为青国用（2013）第03006号，所有权人为张东波、张丽。第二条：成交价格上述房地产的交易总价款为人民币柒佰伍拾万元整。第三条：付款方式①本合同签定日，乙方向甲方交纳定金壹拾万元整。②于2013年03月05日乙方向甲方交纳定金肆拾万元整。③于2013年03月30日乙方向甲方缴款陆佰肆拾伍万元整。④余伍拾伍万元整作为甲方向乙方缴纳租赁该房屋的第一年的租赁费。第四条：特别约定本合同生效后此房必须租赁给甲方，甲乙双方签定租赁合同，租赁期限为五年，每年租金为伍拾伍万元整，第一年租金从购房款中扣除，以后每年一交，交款日为每年的租赁合同签订日，先交后用。（过户后以一月内签定租赁合同）。第五条：房产过户过户费用由乙方承担，甲方积极配合并负责提供合法相关过户手续（须在交清房款后十五日内由甲方提供合法过户手续）。第六条：违约责任若一方违约，违约方向对方支付违约金伍拾万元整。第七条：未尽事宜，双方协商解决，本合同一式两份，双方各持一份，自签定之日起生效。补充条款，若乙方违约其中一项，甲方不再退还乙方定金，此合同作废，此合同以前所签的与李建华、李凤娟、李涛等与本房屋有关的合同无效，以此合同为主。甲方：张东波（手印）2013年2月24日乙方：李建华（手印）2013年2月24日”。 2013年2月24日，被告张东波在收到原告支付定金10万元后，为原告出具收到条一份。该收到条载明：“收到条今收到李建华房屋定金拾万元整.（100000.00元）张东波（手印）2013.2.24号”。2013年3月5日，被告张东波在收到原告支付定金40万元后，为原告出具收到条一份。该收到条载明：“收到条今收到李建华购房定金肆拾万元整。（400000.00元）张东波（手印）2013.3.5号”。 2013年1月28日，被告张东波与山东青州农村商业银行股份有限公司签订《最高额抵押合同》，将被告张东波位于青州市××花园××沿街××楼××房房地产[房屋产权证号为：青房权证云门山字第××号，土地使用权证号为：青国用（2013）第03006号]进行了最高额抵押权设立登记，最高债权（确定）数额440万元。2015年1月14日，被告张东波与山东青州农村商业银行股份有限公司签订《最高额抵押合同》，将被告张东波位于青州市××花园××沿街××楼××房房地产[房屋产权证号为：青房权证云门山字第××号，土地使用权证号为：青国用（2013）第03006号]进行了最高额抵押权设立登记，抵押权人所担保的主债权为自2015年1月14日至2020年1月13日，在人民币740万元的最高余额内设立抵押权，同日签订《个人借款合同》。2019年10月21日，青州市人民法院以（2019）鲁0781民初4917号民事裁定查封了被告张东波位于青州市××花园××沿街××楼××房房地产，查封期限三年，自2019年10月21日至2022年10月20日。 2013年6月4日，原告李建华因涉嫌合同诈骗罪被刑事拘留，同年7月10日被逮捕，山东省潍坊市中级人民法院于2017年3月12日作出（2016）鲁07刑初5号刑事判决，以非法吸收公众存款罪判处李建华有期徒刑五年。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，被告张东波在与原告签订《房地产买卖合同》中并没有记载已于2013年1月28日将涉案房地产抵押的内容，其抗辩已向原告告知抵押信息，并未有书面证据予以证实。在房屋买卖交易中，具有抵押的房屋，因在抵押权未被完全涤除前具有可能无法进行房屋产权过户，无法继续履行合同之重大交易风险，故房屋的抵押信息对买受人购买房屋属重大决策事项。被告存在隐瞒抵押信息的行为，存在法定的权利瑕疵担保义务，因此，原告请求解除与被告张东波签订的《房地产买卖合同》的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。上述合同解除后，关于附随约定定金的内容一并撤销，被告张东波基于《房地产买卖合同》收取原告定金50万元属不当得利，应予返还原告。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债权人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务时，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原告要求被告支付双倍定金，但根据原告提供的现有证据，尚不能证实被告张东波存在故意违约的情形，原告的上述主张，于法无据，本院不予支持。被告张东波没有依据占有原告现金50万元给原告造成占用费损失，故原告要求被告张东波支付占用费损失的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条规定，夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。被告张丽并非《房地产买卖合同》的当事人，也未在定金收到条上签名确认，原告也未提供上述债务已经被告张丽事后追认或用于二被告夫妻生活的证据，故对原告要求被告张丽共同承担上述债务的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告的合理诉讼请求，应当依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、解除原告李建华与被告张东波于2013年2月24日签订的《房地产买卖合同》； 二、被告张东波返还原告现金50万元及占用费损失（以10万元为基数自2013年2月24日起、以40万元为基数自2013年3月5日起至实际返还之日止，按中国人民银行公布同期贷款基准利率计算），于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按上述判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15400元（已减半），由原告李建华负担12900元，被告张东波负担2500元；诉讼保全费5000元，由原告李建华负担4000元，被告张东波负担1000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  李荣江 二〇二〇年七月二十五日                                                                              法官助理张立梅                                                                              书记员  冯瑛辉