湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终102号上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北汉宁置业有限公司，住所地湖北省咸宁市温泉笔架山路38号。法定代表人：刘腊立，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈新贵，湖北海舟律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：朱锦春，男，1954年10月16日出生，汉族，住湖北省咸宁市。委托诉讼代理人：沈厚玖，湖北良朋律师事务所律师。上诉人湖北汉宁置业有限公司（以下简称汉宁置业公司）诉上诉人朱锦春房屋买卖合同纠纷一案，湖北省咸宁市咸安区人民法院作出（2013）鄂咸安民初字第04065号民事判决，朱锦春不服，提出上诉。本院作出（2015）鄂咸宁中民终字第1095号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。湖北省咸宁市咸安区人民法院另行组成合议庭审理，并作出（2016）鄂1202民初2664号民事判决，汉宁置业公司、朱锦春均不服，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。汉宁置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判朱锦春支付购房款715818元并依约承担违约金（自2012年1月1日起按日万分之三支付至偿清之日止）；2.一、二审诉讼费用由朱锦春负担。事实和理由：1.朱锦春仅支付购房款20000元，而不是30000元，一审判决认定其拖欠购房款金额705818元错误，应为715818元；2.一审未按双方合同约定判决朱锦春承担未付房款违约金错误；3.一审判决采纳错误的司法鉴定认为房屋横梁断裂需要维修并直接扣减房款错误，汉宁置业公司对此一直不予认可，并要求重新鉴定。4.案涉房屋存在一定漏水及裂缝，经鉴定房屋主体结构与质量没有问题，汉宁置业公司在交房的交接书中已对裂缝有载明，且一直愿意履行保修责任，只有在汉宁置业公司不履行保修责任前提下由第三方维修时才需要扣减维修费用。请求二审法院依法改判。朱锦春上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回汉宁置业公司的诉讼请求；2.判决朱锦春以翰林名都小区部分绿化工程款折抵本案应付购房款；3.判决以本案房屋的加固维修费用110815.68元，从朱锦春应付的购房款中扣除；4.判决汉宁置业公司限期办理本案房屋不动产权属证书并承担逾期办理违约责任；5.一、二审案件受理费由汉宁置业公司负担。事实和理由：1.朱锦春与汉宁置业公司签订合同时口头约定以部分绿化工程款抵扣房款，合同签订后，汉宁置业公司在长达2年时间内没有要求朱锦春支付购房余款，后双方于2013年6月因绿化工程款结算发生矛盾，汉宁置业公司才开始催缴房款，同时，朱锦春仅给付30000元购房款，汉宁置业公司就同意、交付钥匙给朱锦春装修入住，佐证了双方上述约定的事实，另有一审原承办法官调查汉宁置业公司办公室主任胡四源的调查笔录在卷印证，一审对朱锦春等人以绿化工程款折抵购房款的辩称理由不予支持错误；2.汉宁置业公司交付的房屋存在严重质量问题，朱锦春多次反映，汉宁置业公司一直没有维修，现朱锦春已装修入住，如果要汉宁置业公司维修将导致朱锦春一家人无家可归，应判决将房屋加固费用110815.68元折抵购房款，由朱锦春自行维修；3.汉宁置业公司一直没有取得房屋产权证书，应判决汉宁置业公司在一个月内履行办理房屋权属证书及支付违约金。综上，一审认定事实和适用法律错误，请求二审法院公正判决。朱锦春针对汉宁置业公司的上诉请求辩称，1.根据汉宁置业公司的公开承诺，朱锦春交纳的1000元认购款可折抵10000元购房款，故朱锦春共交纳了30000元购房款；2.因房屋交付时就存在质量问题，朱锦春有权拒绝支付购房款，且双方存在以绿化工程款折抵房款的约定，在没有发生工程款结算纠纷前汉宁置业公司一直没有要求朱锦春交纳购房款，一审没有判决朱锦春支付违约金正确；3.本案鉴定是由法院委托有资质的鉴定机构作出，不需要重新作出鉴定，案涉房屋存在质量问题已有十年，汉宁置业公司一直怠于履行义务，且由其维修会对朱锦春的正常生活及财产安全产生影响，故由朱锦春自行维修，费用由汉宁置业承担更合理。汉宁置业公司针对朱锦春的上诉请求辩称，1.本案的房屋买卖合同中没有载明可用朱锦春的绿化工程款折抵房款，且朱锦春已另案主张，并由法院作出了裁判；2.案涉房屋质量合格，渗水属于常见问题，保修是附随义务，不能以保修义务对抗付款义务，在汉宁置业公司起诉前朱锦春从未提出过保修问题，汉宁置业公司从未怠于行使保修义务，汉宁置业公司几次上门维修，朱锦春拒绝配合；3.房屋办理产权证需要双方配合，按照合同约定只有在付清房款，由朱锦春提交所有的材料才能报产权登记机关办证，故朱锦春未交齐购房款无法办证；4.朱锦春所在的苗木基地在案涉房屋小区做了绿化工程，当时双方关系很好，且由朋友介绍，约定先交房后付款，朱锦春只交纳了10000元现金和1000元定金。汉宁置业公司向一审法院起诉请求：请求判令被告支付购房款715818元并承担违约责任（自2012年1月1日起按应付款日万分之三计算至清偿之日止）。朱锦春向一审法院提出反诉请求：1.判决汉宁置业公司支付朱锦春房屋维修、加固费用110815.68元；2.判决汉宁置业公司限期为朱锦春办理相关房屋权属证书，并支付逾期办理产权证的违约金。一审法院认定事实：2009年12月31日，原告（反诉被告）汉宁置业公司与被告（反诉原告）朱锦春签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：朱锦春向原告购买翰林名都小区6幢1单元1101室复式楼，价款为735818元，朱锦春应于签订合同之日付清首期购房款20000元，余款715818元于2011年12月31日前付清。还约定：买受人逾期付款不超过60日或逾期超过60日后，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二违约金。合同签订后，朱锦春支付首期房款20000元。根据汉宁置业公司的公开承诺，购房者交纳1000元认购款，可折抵房款10000元。2009年6月27日，朱锦春向汉宁置业公司交纳了1000元认购款，故朱锦春实际下欠原告购房款705818元。原告按照双方约定将该房交付被告使用，但剩余房款被告至今未支付，为此原告诉至一审法院，要求依法处理。一审法院同时查明：汉宁置业公司向朱锦春交付的房屋存在裂缝、渗水等质量问题，对该房屋的使用功能有一定的影响，但不影响结构安全，汉宁置业公司愿意对前述质量问题承担保修责任。一审法院认为，汉宁置业公司与朱锦春是在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，该合同合法、有效。汉宁置业公司依照约定履行了合同的交房义务，朱锦春未按照合同的约定支付购房款，应承担此次纠纷的主要责任。由于汉宁置业公司交付的房屋存在裂缝、渗水等质量问题，应当履行维修义务或以鉴定报告为依据以房屋加固维修费用折抵购房款，故汉宁置业公司也应当对纠纷的发生承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定。故对汉宁置业公司要求朱锦春支付购房款及朱锦春要求汉宁置业公司履行保修责任的诉求，应予支持。朱锦春辩称以个人经营的咸安区金银桂花园基地绿化款折抵购房款的理由，因朱锦春以汉宁置业公司拖欠绿化工程款为由，已依法提起诉讼另案主张权利，故对朱锦春要求以绿化工程款折抵购房款的辩称理由，一审法院不予支持。综上为了维护正常的市场秩序，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百三十条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十二条规定，判决：一、被告（反诉原告）朱锦春应在本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）湖北汉宁置业有限公司支付购房款705818元；二、原告（反诉被告）湖北汉宁置业有限公司应在本判决生效后三十日内履行按鉴定结论确定的维修方案与要求对被告（反诉原告）朱锦春所购买的房屋质量问题履行保修责任。如逾期未履行维修义务，鉴定结论确定的加固维修费用110815.68元，从被告（反诉原告）朱锦春应支付原告（反诉被告）湖北汉宁置业有限公司的购房款中扣除；三、驳回原告湖北汉宁置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）朱锦春的其他反诉请求。本案案件受理费11966元，由被告（反诉原告）朱锦春负担10291元，由原告（反诉被告）湖北汉宁置业有限公司负担1675元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院继续予以认定。本院认为，汉宁置业公司与朱锦春签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定切实全面履行各自的义务。关于汉宁置业公司提出的一审未判决朱锦春承担违约金错误，朱锦春提出应判决汉宁置业公司限期办理房屋不动产权属证书并承担违约责任的上诉理由，本院认为，因汉宁置业公司交付的房屋存在裂缝、渗水等质量问题，且未履行修复义务，存在违约行为，而朱锦春在未付清房款的情况下要求汉宁置业公司履行办理房屋权属证书的义务及支付违约金的请求无事实和法律依据，在双方均存在违约的情形下，各自要求对方承担违约责任的上诉请求均不能成立，本院不予支持。关于汉宁置业公司提出的一审判决认定朱锦春支付的购房款为30000元错误的上诉理由，本院认为，一审法院根据朱锦春提交的购房款发票以及汉宁置业公司关于认购款折抵购房款的公开承诺，认定朱锦春已交纳购房款30000元正确。汉宁置业公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于朱锦春提出的一审判决对朱锦春主张以绿化工程款折抵购房款未予支持错误的上诉理由，本院认为，朱锦春未提供充分证据证明双方对此进行了约定，且两者系不同法律关系，朱锦春已另案起诉对绿化工程款主张权利，故对该上诉理由本院不予支持。关于汉宁置业公司提出的一审判决采纳的司法鉴定错误，要求重新鉴定的上诉理由，本院认为，一审法院已作出阐述，阐述的理由正确，汉宁置业公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于朱锦春提出的应直接判决将房屋加固费用110815.68元折抵购房款，由朱锦春自行维修的上诉理由，本院认为，双方在合同中约定，在商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题的，出卖人应当履行保修义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，无论是双方合同约定还是从法律规定上看汉宁置业公司对房屋质量问题首先应承担维修瑕疵的担保责任，在汉宁置业公司未履行修复义务的情况下，朱锦春可自行或者委托他人修复，费用由汉宁置业公司承担。因一审法院已对房屋加固维修费用依法委托鉴定机构作出造价鉴定，一审判决汉宁置业公司在规定的期限内履行按鉴定结论确定的维修方案及要求对朱锦春所购买的房屋履行保修责任，逾期未履行，从朱锦春应支付的购房款中扣除鉴定结论确定的加固维修费用并无不当。朱锦春的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，汉宁置业公司和朱锦春的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17766元，由湖北汉宁置业有限公司负担5800元，由朱锦春负担11966元。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 李 伟审判员 沈朝明二〇二〇年七月二十八日书记员 陈 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；