广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初1429号原告：郭小琳，女，1993年2月5日出生，汉族，住址：湖南省嘉禾县*****委会宿舍，身份证号码：431************023。委托诉讼代理人：唐晖，广东漫道律师事务所律师。委托诉讼代理人：林俊东，广东漫道律师事务所实习律师。被告：东莞市德亿实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市**********************。法定代表人：林少壮，该公司总经理。委托诉讼代理人：覃婴桃，广东颂方律师事务所律师。被告：开平市水口珠影文体产业有限公司，地址：广东省开平市*****************位。法定代表人：沈标，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建彪，广东周和律师事务所律师。原告郭小琳与被告东莞市德亿实业投资有限公司（以下简称“德亿实业公司”）、开平市水口珠影文体产业有限公司（以下简称“珠影文体公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭审理了本案。原告郭小琳的委托诉讼代理人唐晖、林俊东，被告德亿实业公司的委托诉讼代理人覃婴桃，被告珠影文体公司的委托诉讼代理人李建彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭小琳向本院提出诉讼请求：1、判决两被告返还原告已支付的团购服务费40000元；2、判决被告支付利息至实际支付之日止（按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年5月18日起计算至2019年8月19日和从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项清偿之日止，暂计算至提起诉讼之日约为3000元）；3、判决被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与被告珠影文体公司于2018年5月签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告珠影文体公司将其开发建设的开平市*****************出售给原告，合同总价419000元，原告自合同签订日至今，已向被告珠影文体公司支付了购房款279000元。原告于2018年4月27日和2018年5月18日共向被告德亿实业公司支付了团购服务费40000元。《商品房买卖合同》签订后，因被告珠影文体公司经营状况严重恶化，债务重重，无力按照合同约定时间将涉案铺位预告登记到原告名下，原告就商品房预售合同纠纷向广东省开平市人民法院起诉，案号为（2019）粤0783民初1574号，该案已审结。广东省开平市人民法院于2019年12月3日作出解除原告与被告珠影文体公司《商品房买卖合同》，被告珠影文体公司向原告归还购房款279000元及利息的判决。原告向被告德亿实业公司支付的团购服务费属于购房款，《商品房买卖合同》解除后，原告多次向被告请求归还已付团购服务费40000元，被告均拒绝归还。被告的行为已经严重侵害了原告的财产权益，故特向法院提起诉讼，请求维护原告的合法权益。被告德亿实业公司辩称：一、德亿实业公司已提供居间服务并促成交易，有权收取居间费用。德亿实业公司与珠影文体公司签订《联动销售代理合同》，由德亿实业公司为案涉商铺项目提供居间服务，德亿实业公司介绍的购房者可以享受团购优惠（临街商铺8万元抵16万元、首层商铺5万元抵10万元、二层商铺4万元抵8万元、三至五层商铺3万抵6万元），并约定德亿实业公司可以通过渠道拓展进行委托分销渠道销售。德亿实业公司根据上述约定拓展居间渠道，联合深圳市鸿荣置业有限公司（以下简称“鸿荣公司”）等居间中介机构，共同合作销售。郭小琳基于德亿实业公司及鸿荣公司的居间服务，与珠影文体公司达成交易并享受了团购优惠。具体交易流程和事实如下：1．德亿实业公司提供交易信息。德亿实业公司及联动的中介机构鸿荣公司工作人员苏衍方向郭小琳介绍案涉商铺项目交易机会，提供交易信息。2．申请团购优惠。郭小琳了解案涉商铺的情况及公示价格后，签名确认《德亿优惠信息服务申请表》，申请支付4万元团购费用，以享受德亿实业公司提供的“团购优4万抵8万元”优惠服务，同时确认该“优惠信息服务费40000元不计入房款”。3．确认房号及优惠价格。申请上述优惠后，郭小琳签署《珠影星光城房号确认单》，确认同意以最终“优惠总价420000元”认购案涉商铺。该确认单上，载明居间服务人员系德亿实业公司工作人员黄翔、李振豪。4．认购。郭小琳与珠影文体公司确认优惠总价420000元，双方签署《商铺认购书》，加盖珠影文体公司公章。甲方即珠影公司盖章处，由“经办人”即德亿实业公司居间作人员黄翔、李振豪。（该认购书载明准时签约可享受额外0.99折优惠。）5．支付定金。签署上述材料后，郭小琳向珠影文体公司交纳购买商铺的定金，由珠影公司出具《收据》，珠影公司盖章，由珠影公的工作人员殷惠萍签名确认。6．确认居间成果。郭小琳并非开平当地人，而是在广州金沙居住；其并非自行前往案涉商铺项目了解交易机会，而是通过德亿实业公司的联动居间中介机构鸿荣公司联动销售代表苏衍方介绍购房，故德亿实业公司工作人员黄翔、李振豪与珠影文体公司人员殷惠萍确认《签约确认表》中，签约成交。7．促成交易，正式签约。经过德亿实业公司的居间服务，郭小琳与珠影文体公司签订《商品房买卖合同》。以上事实证明，郭小琳并非自行到案涉项目购买商铺，而是通过德亿实业公司及联动居间中介机构的居间服务，与开发商达成交易。8．团购优惠事实。关于团购优惠方案，在德亿实业公司与珠影文体公司的合同中有明确约定。另一方面，从生活常理出发，购房是价格不菲的经济活动。郭小琳当然是经过详细的询价，确定支付40000元团购费用后的优惠效果，确认最终应付购房款金额后，才会支付团购服务费，并签订《商品房买卖合同》并支付购房款。二、案涉团购服务费用40000元为居间费用，不属于购房款。1．郭小琳确认交易材料时，明知团购服务费用的用途和性质，并不属于购房款首先，郭小琳签署的《德亿优惠信息服务申请表》载明案涉团购服务费40000元不计入房款。其次，郭小琳与珠影文体公司签订的《商品房买卖合同》中载明购房款金额，并且是严格按该合同约定的金额及期限付款；案涉团购服务费并不纳入已付购房款范围。郭小琳始终清楚了解其缴纳的40000元是用于享受4万元抵8万元的团购优惠服务，其购房总价得以享受6万元的优惠。2．郭小琳在25227号案中也承认为居间服务费，从未谎为购房款。郭小琳曾以德亿实业公司未尽到居间“中介机构应尽的审查义务”为由，向东莞市第一民法院起诉要求德亿实业公司退还案涉团购居间服务费40000元。［案号：(2019)粤1971民初25227号（以下简称25227号），该案在一审开庭之后，按视为郭小琳撤诉的方式结案】。在25227号的庭审中，郭小琳明确承认与德亿实业公司之间存在案涉居间服务合同，承认案涉40000元费用是相应的居间服务费用。郭小琳仅是以德亿实业公司未“尽到必要的审查义务，确认所交易的房屋不存在产权瑕疵等问题……没有尽到一个合格的中介机构应尽的审查义务”为由，起诉要求退回居间服务费用。郭小琳自始至终知道案涉费用为居间服务费，现在却向法庭作出不实陈述，改称该费用为购房款，应当承担相应的法律责任。三、《商品房买卖合同》解除，不影响德亿实业公司收取居间费用的权利。根据《合同法》第426条：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”的规定，德亿实业公司提供居间服务并促成郭小琳与珠影文体公司达成《商品房买卖合同》，郭小琳又已经享受团购服务费用，德亿实业公司有权收取居间费用。郭小琳与珠影文体公司解除《商品房买卖合同》，是交易双方事后履约问题，不影响合同已成立并且生效的事实，不影响德亿实业公司收取居间服务费用的权利。综上，原告指称被告没有尽到必要的审查义务，导致其无法取得所有权的主张，缺乏事实和法律依据，请法院予以回其全部诉讼请求。被告珠影文体公司辩称：一、本案原告起诉的团购费实际是购房款，只是打着团购费的名义，其享受团购费的基础来源于珠影文体公司的房款优惠。二、收取此购房款的主体是德亿实业公司，应当由德亿实业公司进行返还。三、珠影文体公司与德亿实业公司签署了委托销售代理合同，双方是一种代理关系，因此本案原告与德亿实业公司的行为也是基于珠影文体公司委托德亿实业公司销售代理的延伸，并非一种居间关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月5日，被告珠影文体公司取得项目名称为“文体广场二期酒店商务”的商品房预售许可证，有效期从2015年8月5日起至2018年8月5日。2016年6月27日，开平市住房和城乡建设局在该商品房预售许可证上备注“开平市水口珠影文体产业有限公司开发建设位于开平市***********共29户（见附表）已在开平市**信用合作联社办理抵押，以上房屋在解押前不得预售”。2016年11月2日，开平市住房和城乡建设局又在该商品房预售许可证上备注“开平市水口珠影文体产业有限公司开发建设位于开平市***********共2户（见附表）已在开平市**信用合作联社办理抵押，以上房屋在解押前不得预售”。2018年5月18日，原告与被告珠影文体公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于开平市****************位（该铺位不在上述抵押范畴），建筑面积为26.72平方米，总价款为419000元。合同第六条关于付款方式的约定“买受人同意出卖人按下列第3方式按期付款：……3、按揭贷款方式付款。买受人支付首期款后，剩余房款向开平市**信用合作联社城区信用社银行申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款”、第八条关于交付期限的约定“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”、第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”、第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当根据合同第八条约定在商品房交付使用后360日内与买受人向房屋登记机构申请办理房地产转移登记。出卖方不得以房屋已交付使用为借口懈怠与买受人办理转移登记的义务。”、第二十三条约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房屋登记机构申请登记备案”。在履行合同过程中，原告于2018年4月27日向被告支付了定金1万元、2018年5月18日支付了首期款200000元和2018年6月2日支付了首期款41000元，原告其余的房款以按揭方式支付，并提供按揭相关资料。由于242号铺位被告己于2016年办理预告登记在何作宏名下，无法为原告办理银行按揭贷款。2018年6月2日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定“1、购买方向出售方申请余款168000元，总共分六期付清，每半年支付一期，每期支付人民币28000元，首期于本协议签订之日起三个月内支付，第二期于半年后开始之日支付，其他各项依此类推，直到全部付清。2、购买方与出售方签订此《商品房买卖合同补充协议》后次月1日起，出售方按与购买方签订的《开平市水口珠影广场委托租赁协议》中约定比例支付购买方租金回报。3、出售方与购买方在《开平市水口珠影广场委托租赁协议》中约定的回购计算时间，则从出售方与购买方签订完《商品房买卖合同》后次月1日计起。4、在购买方未向出售方付清余款前，出售方不需协助购买方办理《不动产权证》。购买方付清余款后，出售方应协助购买方办理《不动产权证》。”。原告签订《商品房买卖合同补充协议》后于2018年9月26日支付了分期首期款28000元。2018年5月18日，原告与被告德亿实业公司签署《德亿优惠信息服务申请表》，约定被告德亿实业公司依托自身企业品牌、信用及资源，为原告从开发商处争取到楼盘优惠信息，原告愿意接受被告德亿实业公司提供的本次优惠信息服务，楼盘名称为珠影星光城，服务信息为团购优惠40000元抵80000元，设免费客服专线，为客户提供更快更准的一对一信息服务，提供最新楼盘信息，如开盘时间、优惠折扣、看房团等提示，优惠信息服务费金额及支付方式为原告在签署本申请表之时向被告德亿实业公司支付优惠信息服务费40000元整；又约定该优惠信息服务费不计入房款，一旦原告与开发商签订《认购书》，则被告德亿实业公司向原告提供的优惠服务义务即告履行完毕，原告将不能以任何理由申请退款。同日，被告德亿实业公司给原告出具《收款收据》，确认收到原告交来珠影星光城团购服务费40000元。原告以被告珠影文体公司已将涉案铺位预告登记案外人名下为由向本院起诉，本院于2019年12月3日作出解除原告与被告珠影文体公司《商品房买卖合同》，被告珠影文体公司向原告归还购房款279000元及利息的判决。现原告以《商品房买卖合同》己解除，但两被告未归还团购服务费40000元，而向法院提起诉讼。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原告郭小琳与被告珠影文体公司签订的《商品房买卖合同》己经解除。关于德亿实业公司是否应向郭小琳返还“团购费”的问题，查明的事实表明，德亿实业公司基于珠影文体公司的委托代理销售涉案房产，在签订《商铺认购书》及之前包括磋商、看房、缴费等一系列销售活动均仅由德亿实业公司的工作人员负责与接洽。可见，德亿实业公司在涉案房屋的销售过程中担任珠影文体公司的代理人身份，即使德亿实业公司所述其同时以居间人的身份开展销售活动，鉴于该公司双重身份的存在，如涉及该公司相对于购房者的居间人权利和义务，理应向购房者作出提醒、解释并予明确约定，而不应在未明确提供居间对价服务的情况下于办理收取房款手续的同时顺便以其他名目向购房者收取额外费用或办理变相收取额外费用的手续。本案中，郭小琳与德亿实业公司之间签署认购书前并未签订书面居间合同，双方的权利义务无明确约定。结合本案证据及当事人的陈述可知，德亿实业公司向郭小琳收取的团购费是在办理收取购房定金的同时进行。居间合同的基本特征是居间人接受缔约双方的委托，进行居中性质的媒介磋商服务。涉案房屋属于一手楼，所涉房源信息应是公开的，且德亿实业公司与珠影文体公司双方之间就涉案房屋是销售代理合同关系，德亿实业公司所称属于其公司的工作人员，同时还以销售经理、销售代表、珠影公司经办人等身份在《商铺认购书》《房号确认单》中签名，故无法确认德亿实业公司具体向郭小琳提供的相关居间服务内容。结合郭小琳、德亿实业公司的陈述及《德亿优惠信息服务申请表》的内容，郭小琳向德亿实业公司交付40000元的目的是为了享受购房“团购优惠4万抵8万”。也未能证实郭小琳在购房过程中完全遵循“4万抵8万”的标准享受了购房优惠。由于涉案房屋买卖关系被解除，郭小琳就团购费的支付最终并无实际得益。综上，德亿实业公司基于珠影文体公司的委托代理销售涉案房屋，德亿实业公司与郭小琳并无明确约定团购费即为居间费用，且在案证据未足以证明德亿实业公司在涉案销售活动中额外履行了相关的居间服务义务，加之，随着涉案房屋买卖合同关系的解除，郭小琳最终未能从交付团购费中得到实际效益。因此，原告郭小琳请求德亿实业公司返还团购费，合法有理，本院予以支持。原告郭小琳主张利息应从起诉开始计算。被告珠影文体公司不是上述款项的收取方，原告请求被告珠影文体公司与德亿实业公司共同返还该款项，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、被告东莞市德亿实业投资有限公司应在本判决生效之日起10日内返还团购费40000元及利息（以40000元为基数，从2020年4月10日起至付清款日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告郭小琳；二、驳回原告郭小琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费875元，适用简易程序减半收取437.50元，（已由原告郭小琳预交437.50元），由被告东莞市德亿实业投资有限公司负担437.50元。原告郭小琳预交的案件受理费437.50元，由本院予以退回；被告东莞市德亿实业投资有限公司应向本院补缴案件受理费437.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  黄炳炎二〇二〇年七月六日书记员  李瑞云黄超嫦