山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1087号上诉人（原审被告、执行案外人）：储宇农，男，1964年12月18日出生，汉族，住江苏省海安县。委托诉讼代理人：刘军波，山东胶东律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：山东威海烟草有限公司，住所地山东省威海经济技术开发区青岛中路128号A座。法定代表人：邓基刚，总经理。委托诉讼代理人：田海涛，男，该公司职员。委托诉讼代理人：杜祥国，山东东方未来律师事务所律师。原审被告（被执行人）：威海顺达实业有限公司，住所地山东省威海市海滨南路24号。法定代表人：丛培志，董事长。上诉人储宇农因与被上诉人山东威海烟草有限公司（以下简称烟草公司及原审被告威海顺达实业有限公司（以下简称顺达公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2018）鲁1002民初7122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。储宇农上诉请求：1.依法撤销原审判决；2.依法确认储宇农和顺达公司签订的《房地产转让合同》合法有效；3.停止对位于威海市房屋的查封和执行。事实和理由：1.储宇农和顺达公司于2004年4月30日签订《房地产转让合同》，合同约定顺达公司将案涉房屋作价人民币180200元出售给储宇农，合同签订之日，储宇农交付购房款人民币10万元，后于2005年1月21日又交纳购房款5万元。《房地产转让合同》的签订及两次交纳购房款均由许志林经办和收取，并分别向储宇农出具了《房地产转让合同》和两份收款收据。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，依法成立的合同，自成立时起生效。该合同未损害第三方的合法权益和国家、集体利益，依法为有效合同。2.储宇农自支付第一笔购房款10万元之日，顺达公司即将案涉房屋交付储宇农占有使用，储宇农即办理了案涉房屋的用水和用电手续。储宇农常年在外打工，没必要对案涉房屋进行装修，在案涉房屋仅放置了简单的用以休息的家具和行李。储宇农仅是在年初或岁末去内蒙古打工或返回原籍时在案涉房屋小住。储宇农吃饭均是在外面吃或在外面买了熟食回到案涉房屋吃，加之储宇农生活简单，能够吃苦耐劳，故用水用电较少或基本不用。但用水用电少不代表储宇农未占有使用案涉房屋。3.原审法院对储宇农已支付购房款15万元未予认定系认定事实不清。储宇农作为外地购房人，和顺达公司的法定代表人或其工作人员没有任何亲属关系或其他密切的关系，持有开发商出具的《收款收据》足以证明其已支付了购房款。如烟草公司主张储宇农未支付购房款，应对《房地产转让合同》和《收款收据》的真实性和形成时间进行鉴定加以排除。在无法鉴定的情况下，依法应由烟草公司承担举证不能的法律后果。一审法院仅调查了储宇农在邮储银行现在还在使用的银行账号的相关交易信息，对储宇农开立的已经销户的银行账号信息，未尽到穷尽调查原则。一审法院仅根据储宇农现在仍在使用的邮政储蓄银行账号没有相关的交易记录，就排除储宇农已支付了购房款的事实，属于典型的以偏概全、主观臆测。4.储宇农支付购房款15万元有正当合法的资金来源。储宇农用以支付涉案房屋购房款的资金来源于案外人王英兰（身份证号码：）用以偿还储宇农的款项。案外人王英兰因欠储宇农装修工程款17万元，于2004年向储宇农出具公证的授权委托书，委托储宇农代为销售其名下的位于威海经济技术开发区产。该房由储宇农代为出售，售楼款17万元由储宇农收取以折抵案外人王英兰对储宇农的欠款17万元。储宇农就使用该卖房款先后支付了购房款15万元。5.威海市邮政储蓄银行工作人员答复储宇农，只有司法查询或持法院签发的调查令才能查询储宇农已经销户的银行账号信息。因储宇农及其代理人调查权限有限，为了查清本案事实真相，储宇农请求二审法院依法向威海邮政储蓄银行调取储宇农以及顺达公司法定代表人丛培志的岳父许志林所有的银行账号含已经销户的银行账号在收款收据对应或邻近日期的交易信息，或向储宇农的委托代理人出具调查令，调查上述信息，以维护储宇农的合法权益。烟草公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。顺达公司未予答辩。烟草公司向一审法院起诉请求：1.继续执行案涉房屋；2.确认储宇农与顺达公司签订的房地产转让合同无效。一审法院认定事实：一审法院作出的（2003）威环民一初字第2783号、（2004）威环民一初字第1715号、（2005）威环民一初字第548号民事判决生效后，因顺达公司未履行给付义务，烟草公司向一审法院申请执行。执行过程中，一审法院于2007年7月31日起先后作出查封裁定，后于2018年7月3日作出（2005）威环执字第1825、1826-6号执行裁定继续对登记在顺达公司名下的案涉房屋予以查封。查封期间，储宇农向一审法院提出执行异议，一审法院于2018年11月12日作出（2018）鲁1002执异137号执行裁定，裁定中止对位于威海经济技术开发区房屋的执行。案涉房屋现登记在顺达公司名下，烟草公司对案涉房屋的查封为第一顺序查封。储宇农为证实其主张，向一审法院提交下列证据：证据一、储宇农与顺达公司于2004年4月30日签订的房地产转让合同一份，约定储宇农以180200元的价格向顺达公司购买位于威海经济技术开发区房屋；……五、付款期限：1.分期付款：储宇农于2004年4月30日向顺达公司付购房款（人民币大写）壹拾万元整；余款于2004年10月10日付清；……六、双方同意顺达公司于2004年10月10日将房屋正式交付储宇农，同时将与该建筑相关的土地使用权一并转移给储宇农；证据二、顺达公司向储宇农出具的收款收据二份，拟证实储宇农向顺达公司支付购房款150000元，系在查封前已支付大部分房款；证据三、案涉房屋电表的开户信息一份，拟证实案涉房屋在顺达公司交付给储宇农之后，储宇农即办理了对案涉房屋的用电手续，供电公司登记的立户时间为2006年1月1日，实际上供电手续在房屋交付之后就已经办理，但由于供电公司对此前的档案没有完整的保存，所以对该日期之前开户的立户日期统一确定为2006年1月1日；证据四、水务集团收费收据一份，该收据载明的装表时间是2004年5月23日，也就是储宇农购买案涉房屋后即向水务集团办理了用水的手续；故证据三、四均可证明案涉房屋在买受之后就交付储宇农占有使用。经质证，烟草公司对证据一、二的真实性不予认可，主张案涉合同签订的时间为倒签，并申请对合同形成时间及储宇农的签字、捺印是否系其本人所签、捺，收据上的印章以及手写的储宇农的形成时间等进行鉴定，且储宇农提交的为收据而非发票，根据相关规定，储宇农应当提交发票及银行交易凭证等付款凭证；对证据三的真实性没有异议，从上可以看出立户日期为2006年1月1日，此时一审法院早已将该房屋查封。另外从该证据可以看出2018年10月电费为0元，也可以证明储宇农实际并未在此居住；对证据四的真实性没有异议，但其上客户名称并非储宇农，只是显示了是海滨南路24号东2单元602东南三池北5表，不能证明案涉房屋与储宇农有关，并且开票日期显示的2016年12月20日也是在查封之后，其上显示的2004年5月23日系装表日期，并不能证明是储宇农申请安装的水表。一审诉讼中，烟草公司虽向一审法院提交了书面的鉴定申请，但未能提交有效对比检材，因不具备必要的鉴定条件，未能鉴定。储宇农多次明确表示购房款系其在银行取现后交付顺达公司工作人员许志林，但未能在合理期限内提交银行交易证明，一审法院依烟草公司申请调取的中国邮政储蓄银行交易记录亦未能体现上述交易情况。一审法院依烟草公司申请调取案涉房屋水、电立户信息、缴费及消费明细等情况，一审法院为烟草公司委托诉讼代理人出具了律师调查令，调取了：一、威海市水务集团有限公司出具的“关于海滨南路24号602室水表情况说明”一份，载明：“海滨南路24号602室用户水表原属经区自来水有限公司，2004年5月，原经区自来水公司整体划归水务集团管理后，水务集团经区分公司将该户于2004年5月23日录入集团收费系统，初始表底方数为4方水。2017年1月至2018年3月表底数为6方水，2018年5月经区分公司将该楼纳入周转表计划，并实施水表周转，初始表底数为0方，2018年11月抄表数为16方。该用户自2004年5月23日录入水表至今户主未到水务集团经区分公司办理信息过户手续，2018年12月3日在经区营业厅登记电话159××××2087，经落实该电话不是此户电话。”二、国网山东省电力公司威海供电公司出具的历月电费明细，显示案涉房屋2010年10月26日至2017年10月间，2013年8月、2014年2月、2015年2月、2016年11月、2017年1月、2017年10月分别显示总用电量1、1、11、13、21、6。对此，烟草公司主张该两份证据可证实储宇农并未实际记住在案涉房屋当中，储宇农质证称，水务集团出具的证明，不符合证据形式的要求，相关单位出具应当由经办人签字并加盖单位公章，但该证据无经办人的签字，不符合证据相关要求；其次该证据有关情况说明的不准确，该证明在第二行到第三行之间对案涉房屋的水表的分管最初由经区自来水公司分管。2004年5月23日之后，由水务集团统一分管，储宇农在案涉房屋居住，因当时系在威海打工，白天均在外工作，只在晚上回家，所以用水量很少，但用水量少并不带代表储宇农未在案涉房屋居住；至于其未向水务集团办理信息过户责任不在储宇农，而且也不能证明储宇农未在案涉房屋居住，而且案涉房屋储宇农一直按时缴纳水费，从未拖欠。而用电量显示的只是2010年之后，无2010年之前的用电量，反映的信息不全，无法认定储宇农未实际在案涉房屋居住，其他关于用电量意见同用水量的意见。储宇农自认在其江苏农村有套民房，称其常年在外打工，做瓦匠，一开始是来威海打工的，因为威海这边环境好，就想买套房用于养老。且其外出打工去内蒙古等地也都会经过威海。2004年其买房时并未立即在案涉房屋居住，当时想装修，后来别人说办不好房证就没装，其在2004年年底就住进去了，然后每年年初、年底的时候会在威海各居住一个月左右。平时没啥事的时候也会过来住一段时间。房屋一直没有装修，只放了简单的家具和灶具，能满足基本的生活需要。最近这几年每年也来威海居住一段时间，暖气是后来装的，故其并未要求接入户。案涉房屋所在小区为开放小区，没人管，也没人收物业费。除了水电，其他的公共设施均未开通。年初年尾的时候是其自己过来住，顺便打工，夏天的时候其妻子及孩子会过来玩两天。其每年都来威海居住，用电少的那三年半，年头年尾冷的时候就住旅店，再者其平时也只是烧点水喝，很少做饭，偶尔蒸一两顿米饭，买点熟食回来吃，平时一般都在外边吃。另，案涉房屋所在楼宇五楼是姓孙的，住了有三、五年，另皇冠小区有个修锁的从最开始就在，其在2004或2005及2016年都找其开过锁。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中案涉房屋自可办理产权登记手续前即已查封，储宇农显然不能办理不动产变更登记手续。本案的争议焦点主要为其余三项阻却事由是否成立，首先是关于合同效力的问题，储宇农提交了其与顺达公司之间的房地产买卖协议，其上有双方签字、捺印、盖章，烟草公司在未能提交有效证据反驳的情况下，无法否定该协议效力。其次，案涉房屋经烟草公司申请于2007年查封，储宇农虽主张其在2004年即已实际占有使用案涉房屋，每年都过来居住一段时间，但根据其陈述房屋至今仍为毛坯状态，且经查询案涉房屋在2016年之前几乎未产生水电费，故根据现有证据，无法认定储宇农在法院查封前既已实际占有案涉房屋。最后，储宇农虽提交共计150000元的购房款的收款收据，但未能提交证据证实其确已实际交付上述购房款，对其已经交付大部分购房款的主张，无法认定。综上，烟草公司主张符合法律规定部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：一、准许执行位于威海市；二、驳回山东威海烟草有限公司其他诉讼请求。案件受理费100元，由储宇农负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，双方当事人的争议焦点为储宇农对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。储宇农以在案涉房屋被查封前购买并实际占有使用为由要求排除强制执行。基于此，储宇农提交了其与顺达公司于2004年4月30日签订的《房地产转让合同》、顺达公司向其出具的收款收据二张、案涉房屋的电表开户信息、水务集团收费收据等予以证实。威海烟草公司虽对储宇农提交的合同及收款收据的真实性不予认可，但未提供反驳证据。水务集团的收据可证实案涉房屋的装表日期在2004年5月23日，与水务集团出具的情况说明相结合，足以证实案涉房屋于烟草公司申请法院查封前已有人占有之事实，在无其他证据证实系他人占有的情形下，依据现有证据可认定系储宇农合法占有。据此，在储宇农同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的情况下，应认定储宇农对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，储宇农的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销威海市环翠区人民法院（2018）鲁1002民初7122号民事判决；二、驳回山东威海烟草有限公司的诉讼请求。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由山东威海烟草有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年七月二十三日法官助理李佳忆书记员张济节