吉林省通榆县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0822民初376号原告：通榆县吉粤兴贸易有限公司。法定代表人：孙宝昌，公司经理。委托诉讼代理人：汪少兵，男，广东格林律师事务所律师。被告：中国农业银行股份有限公司通榆县支行。负责人：高洪亮，行长。委托诉讼代理人：张海艳，女，1981年10月6日生，汉族，该行法律顾问，住吉林省白城市。委托诉讼代理人：杨丽敏，女，吉林金辉律师事务所律师。原告通榆县吉粤兴贸易有限公司（以下简称吉粤兴公司）与被告中国农业银行股份有限公司通榆县支行（以下简称通榆农行）买卖合同纠纷一案，本院立案后，经审理下发了（2018）吉0822民初3190号民事判决书，判决驳回吉粤兴公司诉讼请求。吉粤兴公司不服，提起上诉。吉林省白城市中级人民法院下发（2019）吉08民终1445号民事裁定书，以原判决认定事实不清为由，裁定撤销原判决，发回通榆县人民法院重审。本院重新组成合议庭，依法适用普通程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告吉粤兴公司委托诉讼代理人汪少兵，被告通榆农行负责人高洪亮、委托诉讼代理人张海艳、杨丽敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉粤兴公司向本院提出诉讼请求：一、确认原被告于2008年12月4日签订的出让国有土地使用权合同书及房屋买卖合同（2008年6月6日签订的拍卖成交确认书）无效。二、判决被告向原告返还购楼款1621000元、佣金48000元、契税81050元、测绘费5696元、登记费2200元、更名土地评估费23000元、更名费12019元，总计1792965元及利息（利息以1792965元为计算基数，从2008年12月4日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算利息，从2019年8月20日计算至被告实际履行之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。三、判令被告向原告赔偿原购买价和房屋拆除时评估的市场价格的价差3718550元（评估价格为5339550元-购买款1621000元）及利息（利息以3718550元为计算基数，从2018年10月16日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算利息，从2019年8月20日计算至被告实际履行之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息）。四、判决被告向原告赔偿管护费1230000元。五、判决被告向原告支付政府收取的拆楼费87039元。六、评估费51400元、案件受理费全部由被告承担。事实与理由：2008年6月6日，吉粤兴公司通过拍卖的形式购买了被告通榆农行位于向海的度假村，并办理了产权过户手续，2018年9月20日通榆县人民政府向原告吉粤兴公司送达了通决撤字（2018）01号处理决定，撤销了吉粤兴公司持有的通房权证通字第002373、002374、002375、002376号房屋所有权证。2018年10月16日通榆县住房和城乡建设局向我公司送达了关于拆除吉粤兴公司办公楼、营业用房等建筑的通知，现该楼已经拆除。吉粤兴公司认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，双方当事人签订的合同无效，因无效合同给吉粤兴公司造成了巨大损失，通榆农行应予赔偿，故诉至法院。通榆农行辩称，一、原被告签订的《国有土地使用权转让合同书》及《房屋买卖合同书》合法有效。1、通榆农行合法取得案涉土地的使用权和房屋所有权；2、通榆农行在取得了土地使用权证和房产证后依法转让房屋行为合法有效；3、合同内容合法，交易房屋为合法建筑；4、通榆农行在整个交易过程中不存在任何过错和违约行为；5、第三人撤证行为相对于通榆农行来讲不产生法律效力。二、吉粤兴公司未穷尽救济途经，默认了行政机关的行政处罚和撤证行为，属于放弃权利，过错在于自身，应承担相应后果。三、第三人应对吉粤兴公司的损失承担赔偿责任。四、吉粤兴公司不存在缔约损失，无需赔偿。五、评估问题，房屋已经灭失，评估依据不足，评估结论不准确。六、吉粤兴公司要求赔偿的诉讼请求，无法律依据和事实依据。其要求赔偿，应当以返还原物为前提，现原物已经灭失，无法返还，并且其要求的各项赔偿均无合法依据。吉粤兴公司使用案涉土地房屋多年，应当支付资金占用费，可以和利息互相抵消，故无需支付利息。因此，法院应依法驳回其诉求。本院经审理查明：1995年4月22日通榆农行申请在向海北侧建设农行向海办事处，拨用国家土地12000平方米，其中林地1100平方米，荒地10900平方米。通榆县人民政府、通榆县土地管理局核准并颁发了第1号使用土地批准书。同年5月30日通榆县城乡建设局核发了建设项目开工许可证。当年12月1日工程竣工，经验收合格后，通榆县人民政府颁发了吉房权通字第XXXX号、第041号、第042号、第043号房屋所有权证，所有权单位为农行办事处。1998年11月4日通榆县土地管理局颁发了商业用地土地使用权证，土地使用面积为24038.6平方米。1999年5月19日吉林省环境保护局下发吉环建发（1999）44号关于向海国家级自然保护区内建设项目及所在小区环境影响简评报告书的批复。2008年6月6日吉粤兴公司通过竞拍的方式购买了通榆农行向海办事处，购楼款为1621000元、佣金48000元、契税81050元、测绘费5696元、登记费2200元、更名土地评估费23000元、更名费12019元，以上共计1792965元。2008年10月23日通榆县人民政府进行房屋所有权变更登记，向吉粤兴贸易公司颁发了通房权证通字第XXXX号、002374号、002375号、002376号房屋所有权证。2008年12月4日通榆农行和吉粤兴公司签订出让国有土地使用权转让合同书，同日通榆县人民政府进行土地变更登记，向吉粤兴公司颁发了通榆县国用（2008）第82202048号土地使用证。通榆县人民政府于2018年9月20日作出通决撤字［2018］01号《通榆县人民政府关于撤销通榆县吉粤兴贸易有限公司持有的房屋所有权证的处理决定》，认为通榆农行在建设农行度假村初始登记时违反了《吉林向海国家级自然保护区管理条例》第十八条第二款：“保护区内不准兴建宾馆、饭店、疗养院、度假村等旅游设施，确需兴建的旅游景点服务设施，必须符合开发利用规划，经保护局审理同意，报省林业行政主管部门审核批准”的规定，未履行保护区条例规定的审批手续，故该初始登记违法。吉粤兴公司持有的房屋所有权证是在初始登记基础上的变更登记，因此该所有权证也是违法的，所以政府依法纠错，撤销通房权证通字第002373、002374、002375、002376号房屋所有权证，决定复议期限为60日内，提起行政诉讼期限为6个月。2018年9月30日通榆县住房和城乡建设局以吉粤兴公司未取得《村镇规划选址意见书》违反了《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十七条规定，作出（2018）059号通住建罚字处罚决定书，在15日内拆除违法建筑，复议时间60日，提起行政诉讼6个月。2018年10月30日，由通榆县住房和城乡建设局负责拆除了案涉房屋。本院认为，本案属买卖合同纠纷，2008年6月6日吉粤兴公司通过竞拍的方式购买了通榆农行向海办事处，签订了《拍卖成交确认书》，吉粤兴公司支付1621000元购楼款。原被告为了办理案涉土地转移登记手续于2008年12月4日签订了出让国有土地使用权转让合同书。案涉通榆农行向海办事处房屋所有权（吉房权通字第XXXX号、第041号、第042号、第043号）的初始登记，已经被县政府确认违反《吉林向海国家级自然保护区管理条例》的规定，吉粤兴公司在此基础上变更登记取得的（通房权证通字第002373、002374、002375、002376号）房屋所有权证亦被通榆县人民政府撤销。那么变更登记时签订的出让国有土地使用权合同及竞买农行向海办事处时签订的《拍卖成交确认书》，应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予返还。通榆农行因拍卖案涉土地及楼房获得1621000元合同款，吉粤兴公司要求通榆农行返还购楼款的诉讼请求应予支持；吉粤兴公司关于利息部分的请求，因为《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力，通榆农行在合同确认无效之前一直占有该笔款项，吉粤兴公司要求通榆农行支付利息，应为资金占用期间利息，所以该诉讼请求应予支持；吉粤兴公司诉请通榆农行返还佣金、契税、登记等费用的请求，因系被告过错造成的直接损失，应予赔偿；吉粤兴公司的其他诉讼请求，并非因合同无效导致的直接经济损失，其主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告通榆县吉粤兴贸易有限公司与被告中国农业银行股份有限公司通榆县支行在2008年12月4日签订的出让国有土地使用权合同书及2008年6月6日签订的《拍卖成交确认书》无效。二、被告中国农业银行股份有限公司通榆县支行于本判决生效之日起十日内返还原告通榆县吉粤兴贸易有限公司购楼款人民币1621000元及该款资金占用期间利息（以1621000元为计算基数，从2008年12月4日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算利息，从2019年8月20日起计算至判决确定履行日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。三、被告中国农业银行股份有限公司通榆县支行于本判决生效之日起十日内赔偿原告通榆县吉粤兴贸易有限公司佣金48000元、契税81050元、测绘费5696元、登记费2200元、更名土地评估费23000元、更名费12019元，总计171965元。四、驳回原告通榆县吉粤兴贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47703元，由被告中国农业银行股份有限公司通榆县支行负担；评估费51400元，由原告通榆县吉粤兴贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判长  刘明晶审判员  冯 伟审判员  李志成二〇二〇年七月二十九日书记员  钟 雪