河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初6933号原告：郑州亚新郑东置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区商都路166号A、B塔楼5层A0501。法定代表人：王斌斌，总经理。委托代理人：赵旭，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托代理人：钟海涛，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。被告：郑州食大大餐饮服务有限公司，住所地河南省郑州市金水区经三路北99号附1号2号楼附3号。法定代表人：张斌，总经理。委托代理人：耿斌，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托代理人：朱秩成，北京市京师（郑州）律师事务所律师。原告郑州亚新郑东置业有限公司（以下简称亚新公司）诉被告郑州食大大餐饮服务有限公司（以下简称食大大公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亚新公司委托代理人赵旭、钟海涛，被告食大大公司法定代表人张斌及其委托代理人耿斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亚新公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付餐厅拆除及垃圾清运费139800元；2.判令被告向原告支付逾期交还商铺违约金2万元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告曾于2016年2月2日签订《亚新广场租赁合同》，原告系亚新广场302商铺出租方，被告系该商铺原承租方。履约期间因被告拖欠租金双方产生纠纷，后达成和解，解除双方租赁关系。被告未及时清退小商户，交还商铺时未拆除其装修和设备，现场残留大量垃圾未清理。严重影响了原告向现任租户交付房屋，且导致原告额外负担了相关拆除、垃圾清运费用。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告食大大公司辩称，案件背景：2018年4月底，被告就原告发出的解除租金协议的通知一事，向贵院提起诉讼，请求确认该通知无效，双方应继续履行租赁合同。一审判决支持了被告的诉讼请求，亚新公司不服，提起上诉。就在二审开庭前的一周内，亚新公司没有任何理由的采取停电，阻断通道等行为，致使被告不能营业。迫于各种压力，被告与亚新公司达成调解，约定2020年1月3日，被告返还租赁房屋，亚新公司分三期支付150万元和返还15万元履约保证金弥补被告的损失。达成调解后，亚新公司支付的每一笔补偿款都要比约定的晚。亚新公司的工作人员还多次找到被告的负责人张斌，希望被告能提前退出，但不同意给予额外补偿。被告当然不同意提前退出。2019年12月31日以及次日，被告已经将房屋内的装修能拆除的都已经拆除完毕，剩下一些拆除之后，会对房屋造成损坏，所以有部分没有拆除。还把房屋的地面给清理的干干净净。2020年1月2日刚过早上九点，亚新公司工作人员在被告负责人张斌的陪同下来到租赁房屋查验。张斌带着亚新公司的工作人员对房屋做了查验，对一些因拆除会破坏房屋的地方做了说明，询问能不能交房。亚新公司员工对房屋地面的整洁做出肯定，表示，现在公司着急让你们交房，把你们值钱的东西拉走，现在这种情况就可以交房。于是双方就签订了，亚新公司没有对未拆除的部分提出异议，也没有要求被告拆除。一、原被告本在（2019）豫01民终11943号民事调解书约定2020年1月3日交房，但被告于2020年1月2日已经将房屋交付给了原告，双方还签订了《租赁商铺交还确认书》，被告不存在逾期交房的违约行为，原告请求支付逾期交房违约金2万元，没有依据，不应支持；二、原被告交接房屋时，原告没有对被告交房时的房屋状态提出任何异议，也没有要求被告拆除，在交房时，被告有部分未拆除，但已经告知原告，因为拆除会对房屋造成破坏，原告也予以接受并认可，现在时隔半年之后，原告起诉被告支付拆除费用，没有根据，不应支持；三、原被告本在（2019）豫01民终11943号民事调解书约定原告应当分三期向被告支付150元装修残值补偿款，和向被告返还15万元的履约保证金，但是原告支付上述款项的时间，均晚于约定时间，第一笔是2019年10月10日，第二笔是2020年1月19日，第三笔和保证金是2020年5月8日通过法院执行回的款，以上时间都晚于调解书约定的支付时间，原告违约在先，被告保留主张的权利；四、原告作为知名房地产开发商，所作出的行为与自身的身份不符，不管是在诉讼过程中无正当理由停电、阻断通道等行为致使被告不能经营，这次的出尔反尔，这些行为不是该知名企业应当有的行为；五、被告作为曾经的合作者，顺祝贵公司在正确的经营理念带领下，发展的越来越好。经审理查明，食大大公司（作为原告）诉亚新公司（作为被告）房屋租赁合同纠纷一案,案号为（2018）豫0191民初8883号，本院立案受理后，亚新公司提起反诉,本院合并进行了审理。食大大公司的诉讼请求为：请求法院确认被告作出的《解约函》无效，不产生解除租赁合同的效力；并要求继续履行房屋租赁合同（总计租金4833708元）；亚新公司的反诉请求为：1．确认反诉人与被反诉人2016年2月2日签订的《亚新广场租赁合同》已解除；2．被反诉人立即向反诉人交还亚新广场302商铺；3．被反诉人每日向反诉人支付非法占据亚新广场302商铺期间的场地占用费及物业管理费用4088.81元，应计算至亚新广场302商铺实际交还之日止。2019年4月25日，本院作出（2018）豫0191民初8883号民事判决书，判决如下：一、确认被告郑州亚新郑东置业有限公司于2017年12月21日作出的《解约函》无效，原被告双方继续履行2016年2月2日签订的《租赁合同》；二、驳回反诉原告郑州亚新郑东置业有限公司的反诉请求。（2018）豫0191民初8883号民事判决确认事实如下：2016年2月2日，原告（乙方、承租人）与被告（甲方、出租人）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将亚新广场的三层302号商铺出租给乙方使用，建筑面积为1572.61平方米，租赁期限自2016年10月1日至2024年9月30日。乙方自计租日2016年10月1日起开始承担该房屋的租金、其他费用（物业费、中央空调费/暖气费）。具体为：2016年10月1日至2017年9月30日每月应支付租金4718元；2017年10月1日至2018年9月30日每月应支付租金44033元；2018年10月1日至2019年9月30日每月应支付租金47965元；2019年10月1日至2020年9月30日每月应支付租金52101元……，每月固定支付其他费用34598元。半年为一个交租期，乙方应在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金、物业费、中央空调费/暖气费。乙方应于本合同签署后五个工作日内支付第一期租金即2016年10月1日至2017年9月30日的费用471792元。本合同签署当日，乙方应向甲方支付157262元作为履约保证金。乙方确认，甲方接收乙方的租金、物业管理费或其他费用，不视作甲方放弃其向乙方追究因乙方违反本合同项下乙方须遵守及履行的任何规定而需承担的责任的权利。本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付履约保证金以及首期租金、物业管理费，则自乙方逾期支付第五日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，超过30日，甲方有权单方解除合同。若乙方在合同终止后7日内仍未交还房屋的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋物业管理费标准的100%向被告支付物业管理费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还房屋为止。合同落款甲方处有原告亚新公司加盖合同专用章、乙方处有被告食大大公司加盖合同专用章予以确认。2016年3月23日，原告向被告交纳履约保证金157262元。2016年12月1日，原告通过张桂玲银行账户向被告转账28308元，系付2016年10月1日至2017年3月30日的房租。2017年12月4日，被告向原告发出《欠费缴纳通知书》，载明：请在接到本通知书三日内即2017年12月8日前到财务处缴纳贵铺从2017年4月1日至2018年3月31日的租金292506元（其中2017年4月1日至2017年9月30日28307元；2017年10月1日至2018年3月31日264198元）。逾期将按照合同约定采取如下措施：在催缴通知书发送到商户处第三天仍未缴纳者，公司将采取限制经营措施；逾期缴纳时间达到合同根本违约标准的将解除租赁合同。根据被告提交的工作移交清单，原告于2017年12月5日收到该《欠费缴纳通知书》。原告分别通过银行转账方式于2017年12月8日支付被告5万元；于2017年12月15日支付被告7万元；于2017年12月21日支付被告12万元；于2017年12月26日支付被告52506元，以上共计292506元。2017年12月31日，被告向原告出具《收据》一张，载明收到原告交纳的该292506元。2017年12月21日，被告向原告发出《解约函》，载明：原告应于合同签署后五个工作日内向被告支付第一期费用471792元，但截至2017年12月20日，原告仍拖欠2017年4月1日至2017年9月30日物业费15726元及空调费28603元，2017年10月1日至2018年3月31日租金184605元及物业费60283元至今未支付。依照《亚新广场租赁合同》第二十一条第四款之规定，现通知原告，自2017年12月31日起解除双方签订的《亚新广场租赁合同》。庭审中原、被告双方认可原告于2017年12月26日收到该《解约函》。2018年3月23日，原告通过银行转账方式支付被告264198元，系付2018年4月1日至2018年9月30日的租金。2018年3月28日，被告向原告发出《关于再次通知撤场的函》，通知原告2018年3月31日前停止营业、撤出设施设备、物品、用品（如有），交纳拖欠的物业费37744元、水电费60410元。否则将采取必要措施收回商铺。2018年3月29日，被告向原告发出《限期撤场通知》，再次通知原告于2018年3月31日前主动停止营业，4月3日前清理自我资产并撤店。2018年7月2日，被告通过银行转账方式退还原告租金396297元（系2018年1月-9月房租），2018年7月6日，原告将该款项再次转给被告后，被告于2018年7月10日再次退还给原告。2018年9月28日，原告通过银行转账方式支付被告287790元（系2018年10月-2019年3月房租），当日，被告通过银行转账方式将该笔款项退还给原告。根据郑州市黄河公证处于2018年11月19日出具的（2018）豫郑黄证内经字第01658号《公证书》，原告将2018年1月1日至2019年3月31日的租金684087元提存于郑州黄河公证处。原告于2018年11月21日向被告邮寄了提存通知书。根据原告提交的发票，2016年6月至2018年6月的物业费、水电费，原告已向被告交纳。2018年7月份之后，被告未向原告下发交纳物业费及水电费的通知书，原告于2018年11月18、19日向被告邮寄《通知》，向其催要缴费单。诉讼过程中，原告提交2019年3月19日转账凭条一份，证明其已向被告交纳2019年4月至2019年9月的房租287790元。（2018）豫0191民初8883号民事判决本院认为部分载明：原告与被告签订《亚新广场租赁合同》，是各自真实意思表示，合同内容不违反法律法规规定，原、被告之间的房屋租赁合同依法成立并有效，对原、被告均有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告未按时交纳房租，被告于2017年12月4日向其发出《欠费缴纳通知书》通知其交纳，但原告实际于2017年12月26日交齐了房租，另被告也于该日向原告发出了《解约函》。故原告虽出现违约行为，但鉴于原告能在被告催要后在合理期限内付清应付房租，且在被告拒收两期房租的情况下，主动将租金提存于黄河公证处，诉讼过程中，仍按合同约定交纳下期房租，足以显示原告履行租赁合同的诚意，且考虑本案租赁合同履行进度、周期长短、各方实际履行内容、合同履行现状等情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为，原告为经营涉案房屋花费的装修、人力等成本与付出，为维护市场经济的和谐，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，法律赋予守约方的解除权存在以下几种情形：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，原告虽存在拖延支付租金的行为，但其随后的行为显示其经催告后足额履行，且愿意继续履行合同，双方的合同目的仍可以得到实现，故原告虽存在违约行为，但构不成根本违约，本院认定被告发出的《解约函》无效，不产生解除租赁合同的效力，被告需继续履行租赁合同。故对于反诉原告的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。亚新公司不服上述判决，上诉至郑州市中级人民法院。2019年8月31日，中院作出（2019）豫01民终11943号民事调解书，在该案审理过程中，经中院主持调解，亚新公司、食大大公司自愿达成如下协议，请求人民法院确认：一、本和解协议签订之日起，双方均同意解除于2016年2月2日签订的《亚新广场租赁合同》，但亚新公司允许食大大公司继续经营至2019年12月31日，2020年1月3日食大大公司向亚新公司移交商铺。二、双方共同确认，（一）截至2019年8月31日，食大大公司应支付其尚未缴纳额租金（2019年4月1日至2019年8月31日）239825元；物业管理费（按前期标准计算）、能源费、水、电费用据实支付；（二）亚新公司向是大大公司支付食大大公司前期装修全部投入经折旧后的残值150万元（包括但不限于装修、设备、备品和备件等全部投入），无息退还食大大公司缴纳的履约保证金；本协议生效后10日内，亚新公司向食大大公司支付第一笔684087元；2020年1月3日，亚新公司向食大大公司支付剩余款项（扣除欠付的租金239825元）576088元；（三）2019年8月31日至12月31日之间为亚新公司免租让利给食大大公司的经营期间，食大大公司在此经营期间应按时、足额支付物业管理费、能源费以及水、电、燃气等费用。三、食大大公司负责在2019年12月31日前完成如下工作，（一）处理完毕对外售卖的全部就餐卡（临时卡、充值卡）退费事宜，不得因此给亚新公司造成不必要的麻烦和影响，不得影响移交工作；（二）清退所有商铺相关的联营或转租的小商户，并不得影响移交工作。四、商铺交付，2020年1月3日，食大大公司将亚新广场三层302号商铺返还至亚新公司，食大大公司拆除其装修和设备，清理完毕所有垃圾，不得损毁商铺（墙面、地面、窗户、基本设施等）。五、保密，对于本和解协议，保密期一年。在商铺交付前，亚新公司保证食大大公司的正常经营，不在食大大公司正常经营期间有故意干扰行为（如设计、测量等），食大大公司保证不得实施任何散播损害亚新公司及亚新集团权益及商誉的行为。六、责任和违背和解协议处罚，（一）如食大大公司未能按本和解协议要求的时间清退小商户、交还商铺占有权，则每逾期一日，亚新公司有权自应支付食大大公司的款项中扣除1万元；（二）食大大公司严重逾期交还商铺占有权，除承担本和解协议第六条第（一）项约定责任外，亚新公司有权申请人民法院强制执行；（三）食大大公司因履行前述第三条第（一）款约定清退责任不力，给亚新公司造成不必要的损害的，亚新公司保留追究食大大公司责任的权利。六、本和解协议一式肆份，亚新公司两份，食大大公司一份，提交受理法院一份，受理法院据此制作和解协议文书，民事调解（和解）书送达后生效。2020年1月2日，原被告签订《租赁商铺交还确认书》一份，载明：天花板未拆除、地面地台未拆除、隔墙未拆除、玻璃门（含五金）文印店未拆除、给水阀门已关阀、电箱已断电、电表读数2954.22（80），2994.17（直）、水表读数8551立方米；商户名称为食大大公司；商户法人签字为张斌，2020.1.2；资管中心签字为郭芙落2020.1.2；兹确认商户于2020年1月2日将亚新广场三楼302号商铺交还公司；上另有手写字体载明，空调完整，共计20台及相关管道完好。物业费、水电费等相关物业费用已全部结清。原告向本院提交被告向原告返还商铺时，商铺现场情况照片，并称，被告返还商铺时未按约定拆除装修（包括未拆除天花板、未拆除地台、未拆除隔墙、未拆除玻璃门）；被告返还商铺时未依约清退小商户，仍有部分小商户因与被告食大大公司纠纷未离场；被告返还商铺时现场残留大量垃圾未清理，严重影响了原告向现任租户交付房屋。被告未按约定返还房屋，逾期两日。2020年1月3日，亚新公司（系委托方）与河南广晟实业有限公司（系受托方）、河南庭洲建设工程有限公司（系受托方）签订《拆除委托协议书》一份，载明：河南广晟实业有限公司（以下简称广晟）承租亚新公司位于亚新广场三楼房屋用于餐饮经营，亚新广场三楼原承租方食大大公司移交承租房屋时，未能履行装修拆除义务，现亚新拟委托广晟代为拆除原房屋内的所有装修设施、清空相关设施，具体由河南庭洲建设工程有限公司（以下简称庭洲建设）执行拆除；工程名称为亚新广场三楼原装修装饰物的拆除及清运；工程地点为郑州市郑东新区康宁街亚新广场三楼；履行方式为由庭洲建设对本拆除工程实行自行组织人员，机械及拆除工具设备，包施工安全，包拆除质量，严格按拆除施工工期完工；拆除范围为亚新广场三楼原承租方所有遗留装饰、档口、地板、天花板、设施设备等（具体以工程量清单为准）；拆除工程合同价款为14万元（暂定价），具体以亚新和广晟确认的庭洲建设提交的工程量清单为准。原告向本院提交河南庭州建设工程有限公司制作的《亚新广场A座3F白领餐厅拆除及清运工程量清单与计价》一份、亚新广场A座3F白领餐厅拆除及清运项目《单项工程竣工验收单》一份、河南庭州建设工程有限公司出具的《工程竣工结算承诺书》一份、《亚新广场A座3F白领餐厅拆除及清运实际工程量清单》一份、《工程竣工结算确认表》一份，并称，因被告没有按照约定清退小商户、拆除装修及清运垃圾，原告无奈自行委托第三方进行了拆除及清运，为此支出了139800元额外费用；因被告没有按约定返还房屋，原告应扣除的2万元违约金，在（2019）豫01民终11943号《民事调解书》执行中被扣划，被告应另行支付。2020年4月21日，原告亚新公司向河南广晟实业有限公司转款139800元。庭审中，原告称，原被告曾存在租赁关系，因被告逾期缴纳租金，2017年12月原告向被告发函解除租赁合同，被告有异议，诉至郑州高新技术产业开发区人民法院，要求继续履行合同，后于2019年8月，原被告在郑州市中级人民法院达成调解，解除原被告之间的租赁合同，被告应于2019年12月31日前，清退所有租赁房屋内的小商铺，解决所有消费储值卡问题，应于2020年1月3日向原告交还商铺，交还商铺时应拆除装修、设备、清除完毕所有垃圾。2020年1月2日，被告主动提出交付房屋，原告本着友好结束合作的意愿，就已经完成的部分进行了查验，当天双方确认商铺内天花板、地台、隔墙、玻璃门未拆除，垃圾未清运，还有部分小商铺未搬离，被告承诺及时解决，基于原被告双方已经于2019年8月解除租赁合同，原告已经进行了下一户租户招商，原告本应向下任租户交付拆除完原装修、清运完垃圾的房屋，因被告未拆除、清垃圾，原告为了及时向下任租户交付房屋，与下任租户协商，委托下任租户找施工单位，进行了拆除和清理垃圾，原告因此向其支付费用139800元，拆除和清运费用是依据拆除协议进行的委托支付。违约金2万元是因被告未及时清退小商户，根据原被告之间的调解书约定所主张的。庭审中，被告称，2020年1月2日，被告向原告交房时，被告向原告说明了因部分装修拆除后会对房屋造成损坏，原告对此接受并表示理解，原告对当时未拆除的部分没有异议，至本案开庭前，原告根本就没有向被告发送过任何书面、口头文件，要求被告对未拆除部分进行拆除。被告也没有做出及时解决的承诺。原告诉称，拆除行为都是河南广晟实业有限公司施行的，这与原告的举证相冲突，证据里明确表明拆除项目的发包方是原告而不是该公司。违约金2万元，依据原告证据目录，原告主张是因被告逾期交房2天，每天1万元的标准计算得出，与原告对案件的过程陈述相互矛盾，足以证明原告的诉请没有依据。以上事实有原告提交的郑州市中级人民法院出具的（2019）豫01民终11943号《民事调解书》复印件一份、原被告双方签署的《租赁商铺交还确认书》一份、被告向原告返还商铺时，商铺现场情况照片一份、原告与河南广晟实业有限公司、河南庭州建设工程有限公司签订的《拆除委托协议书》一份、《亚新广场A座3F白领餐厅拆除及清运工程量清单与计价》一份、《单项工程竣工验收单》一份、《工程竣工结算承诺书》一份、《亚新广场A座3F白领餐厅拆除及清运实际工程量清单》一份、《工程竣工结算确认表》一份、银行转账凭证一张、司法划扣银行交易凭证照片打印件一张，被告提交的被告法定代表人张斌的兴业银行交易流水两张及开庭笔录在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。郑州市中级人民法院出具的（2019）豫01民终11943号民事调解书载明：2020年1月3日，食大大公司将亚新广场三层302号商铺返还至亚新公司，食大大公司拆除其装修和设备，清理完毕所有垃圾，不得损毁商铺（墙面、地面、窗户、基本设施等）。后双方于2020年1月2日签订《租赁商铺交还确认书》，确认书载明，天花板未拆除、地面地台未拆除、隔墙未拆除、玻璃门（含五金）文印店未拆除、给水阀门已关阀、电箱已断电、电表读数2954.22（80），2994.17（直）、水表读数8551立方米。本院认为，依据调解书内容本院无法确认天花板、地面地台、隔墙、玻璃门（含五金）文印店是否属于应拆除的装修和设备，但双方于2020年1月2日签订《租赁商铺交还确认书》时原告并未向被告提交拆除请求，本院认定，原告方已认可属于不予拆除部分；且原告也未向本院提交有效证据证明交还涉案房屋时现场残留大量垃圾，故对原告该项诉请本院不予支持。原告诉请判令被告向原告支付逾期交还商铺违约金2万元，本院认为，（2019）豫01民终11943号民事调解书对未能按本和解协议要求的时间清退小商户、交还商铺占有权已有明确约定，本院不再审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郑州亚新郑东置业有限公司的诉讼请求。案件受理费3496元，减半收取1748元，由原告郑州亚新郑东置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二〇年七月二十三日书记员 李泽宇