北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6882号上诉人（原审被告）：王文宽，男，1962年1月18日出生，满族，住北京市东城区。被上诉人（原审原告）：北京瑞来物业管理有限公司，住所地北京市东城区崇文门外大街9号13层。法定代表人：高哲明，董事长。委托诉讼代理人：刘军，男，该公司法务部主管。上诉人王文宽因与被上诉人北京瑞来物业管理有限公司（以下简称瑞来物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（以下简称一审法院）所作（2020）京0101民初583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王文宽上诉请求：撤销一审判决，改判瑞来物业公司立即修房，改判不合理的收费，瑞来物业公司承担诉讼费用。事实和理由：第一，本案涉及的外墙漏雨部分就是公共部分，王文宽因外墙漏雨从2016年起多次找瑞来物业公司，但瑞来物业公司至今不修。瑞来物业公司有义务举证说明不漏雨，并说明室内棚上的雨水是哪里来的。外墙长期渗水，墙皮面砖等将有脱落伤人危险，电梯、楼道、门口等广告收入，卖店、丰巢、车库等出租收入，被物业侵吞，没有用于物业维修。第二，《绿景苑房屋委托管理协议》第十条规定有效期为2年，一审法院要求按照已经失效的合同履行义务没有法律依据。王文宽并没有签订物业服务合同，不存在“约定价款”，不存在“均认可2.6元/平米的收费标准”。瑞来物业公司不允许协商价款，存在霸王条款。1999年的标准已经不适时，现在的广告出租等公共收益已远超物业费，应当依法“适时调整”。瑞来物业公司并没有提供住建委收费标准。没有维修，费用没有发生，收取小修费和中修费不合理。一审判决存在多处错误。瑞来物业公司没有找王文宽要过物业费，开庭了其才知道。瑞来物业公司长期严重不作为。瑞来物业公司辩称，同意一审判决。瑞来物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令王文宽支付瑞来物业公司2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费9386.84元；2.判令王文宽承担诉讼费。一审法院认定事实：1999年12月3日，王文宽（甲方）与北京市万胜全物业管理中心（乙方）签订《绿景苑房屋委托管理协议》，约定甲方将绿景苑小区2号楼1门502室住宅145.65平方米，委托乙方实施物业管理。王文宽认可上述委托协议中甲方签字的真实性。瑞来物业公司为证明其为王文宽提供物业管理服务，向法院提交证据1.2003年4月15日由北京兴隆置业有限公司（甲方）、北京市万胜全物业管理中心（乙方）、瑞来物业公司（丙方）签订的《物业委托管理协议》，约定“1、甲、乙双方于1999年10月达成物业委托协议，将坐落于北京市崇文区夕照寺中街绿景苑小区委托乙方公司进行物业管理并代收供暖费、物业费及在其管理权限中的相关费用。现经协商，甲方与乙方终止此协议，即日起生效。2.甲方于2003年3月将全部委托事项转委托丙方，由丙方对该小区实施物业管理，并且由丙方继续向小区业主追缴拖欠的供暖费、物业费及相关费用，并代为诉讼追缴。……”证据2.北京兴隆置业有限公司2003年4月15日出具的《证明》一份，载明“……自2003年4月起，我公司委托北京瑞来物业管理有限公司为该居住小区的业主提供物业管理和服务，直至该小区成立业主委员会后终止，届时应由小区业主委员会选聘物业公司对小区实施物业管理。”王文宽认可诉争期间由瑞来物业公司为涉案房屋提供物业服务，但认为双方之间没有物业服务合同，且开发商在业主未入住前可以委托物业管理，但在业主入住后，开发商不能随意更换物业，故上述两份证据均缺乏法律效力。双方均认可涉案房屋的物业费标准为2.6元／月／建筑平方米，但王文宽认为瑞来物业公司提供的物业服务并未达到物业费收取的标准。为证明瑞来物业公司物业服务存在瑕疵，王文宽向法院提交证据1.照片若干，显示涉案房屋的室外上层空调座处、室外下水管道穿过墙体等多处存在漏水、毁坏，室外立面墙开裂渗到平贴砖后渗入室内，上述漏水情况导致室内棚脚线、窗帘盒等多处装修损坏；证据2.北京和鸿运装饰公司等三家公司出具的《部分维修报价单》，证明瑞来物业公司给王文宽造成了损失。瑞来物业公司对上述两份证据均不予认可，认为王文宽家里的室内装修与瑞来物业公司无关，且楼上漏雨及楼宇质量问题也与瑞来物业公司无关。另查，北京市东城区（原崇文区）绿景苑小区2号楼5层1单元502室房屋（建筑面积：150.43平方米）自2017年11月9日起，登记在王文宽名下。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。物业管理是基于业主对住宅楼宇的公共部分以及小区公共设施的共有权而产生的，对物业的维护是共有人共同的义务。物业服务企业为业主提供对公共部分的服务，理应由全体业主共同承担此部分的物业管理费用。本案中，瑞来物业公司提供了物业管理服务，王文宽在接受有关服务、享受权利的同时自然也应当承担相应的义务，即按时交纳相关费用的义务。故瑞来物业公司要求王文宽支付拖欠的物业服务费，理由充分，一审法院予以支持。现王文宽因楼宇质量、漏水等问题而拒绝交纳物业费的抗辩主张，不能成为王文宽拒绝交纳物业服务费的理由，一审法院不予采纳，有关问题王文宽应通过其他途径另行解决。另，因2017年1月1日至2017年11月8日期间，绿景馨园东区2号楼5层1单元502室并非登记在王文宽名下，现瑞来物业公司要求王文宽承担上述期间的物业费缺乏法律依据，一审法院不予处理。需要强调的是，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、王文宽于判决生效后七日内支付瑞来物业公司自二〇一七年十一月九日至二〇一八年十二月三十一日期间的物业费5371.38元；二、驳回瑞来物业公司的其他诉讼请求。二审诉讼中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，物业管理是基于业主对住宅楼宇的公共部分以及小区公共设施的共有权而产生的，对物业的维护是共有人共同的义务。物业服务企业为业主提供对公共部分的服务，理应由全体业主共同承担此部分的物业管理费用。本案中，瑞来物业公司提供了物业管理服务，王文宽在接受有关服务、享受权利的同时自然也应当承担相应的义务，即按时交纳相关费用的义务。故瑞来物业公司要求王文宽支付拖欠的物业服务费，理由充分，予以支持。对于王文宽因楼宇质量、漏水等问题而拒绝交纳物业费的抗辩主张，本院认为，物业服务是一项相对长期和持续的过程，物业服务企业亦需要在一定时间内对于服务过程中发现或者业主反映的问题进行整改和完善，因此评价物业服务是否达标，不宜单纯根据某一短期内服务情况或者局部问题进行认定。王文宽在本案一审诉讼中虽提交照片用以证明其外墙漏水，但尚难认定瑞来物业公司所提供物业服务与合同约定的标准存在明显差距，故对于王文宽以物业服务瑕疵为由要求减免部分物业服务费的请求本院不予支持。本院另需指出，打造和谐、美丽、宜居的现代社区，需要全体业主共建、共治、共享，也需要物业服务企业提供高质量的服务和管理，瑞来物业公司作为案涉小区物业服务企业，应当高度重视业主在本案诉讼及日常生活中反映和提出的物业服务和管理中存在的问题及瑕疵，及时回应并按照相关物业服务和管理规范予以解决，努力为业主提供高质量的物业服务。关于王文宽上诉要求本院判决瑞来物业公司为其修缮房屋，因王文宽在一审诉讼中并未提出反诉，该请求属于新的诉讼请求，建议当事人另行解决。综上所述，王文宽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王文宽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 琪审 判 员  杜灵军审 判 员  李明磊二〇二〇年七月三十日法官助理  郝琪琪书 记 员  刘 杉