山东省日照市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁11执异62号案外人：厉芹，女，1978年6月25日出生，汉族，住五莲县。委托诉讼代理人：王霞，山东阳尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：于名秀，山东阳尔律师事务所律师。申请执行人:中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地济南市经三路89号。负责人：解瑶琛，总经理。委托诉讼代理人：张子文，山东海洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈百委，山东海洋律师事务所律师。被执行人：日照晟业房地产开发有限公司，住所地五莲县解放路166号。法定代表人：胡宗树，总经理。委托诉讼代理人：乔正亮，男，1973年10月15日出生，汉族，住五莲县。被执行人：日照百亮工贸集团有限公司，住所地五莲县高泽镇工业区。法定代表人：于光新，经理。被执行人：日照中骏贸易集团有限公司，住所地五莲县富强路北端。法定代表人：于光新，经理。被执行人：山东创华轮胎有限公司，住所地五莲县富强路北端。法定代表人：于光新，经理。被执行人：五莲县金宝小额贷款有限公司，住所地五莲县富强路99-5号。法定代表人：于光新，经理。被执行人：五莲县九洲矿业有限公司，住所地五莲县街头镇中西峪村。法定代表人：胡宗林，经理。被执行人：日照英群贸易有限公司，住所地五莲县罗山路34号晟业商业综合大厦10楼。法定代表人：左振棠，经理。被执行人：日照市丰收贸易有限公司，住所地五莲县富强路北首中骏集团院内。法定代表人：左振东，经理。被执行人：日照英创国际贸易有限公司，住所地五莲县罗山路34号晟业商业综合大厦11楼。法定代表人：孟庆帅，经理。被执行人：日照沪莲贸易有限公司，住所地五莲县富强路北首中骏集团院内。法定代表人：于光新，经理。被执行人：日照国沃贸易有限公司，住所地五莲县富强路北首中骏集团院内。法定代表人：张淑兰，经理。被执行人：日照三和混凝土有限公司，住所地五莲县高泽镇驻地。法定代表人：季万青，经理。被执行人：日照中骏贸易集团热电有限公司，住所地五莲县富强路北首。法定代表人：于光新，经理。被执行人：山东百亮石材物流有限公司，住所地五莲县石材工业园。法定代表人：于光新，经理。被执行人：于光新，男，1975年5月9日出生，汉族，住五莲县。被执行人：杨金秀，女，1975年3月17日出生，汉族，住五莲县。本院在执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司与被执行人日照百亮工贸集团有限公司、日照中骏贸易集团有限公司、山东创华轮胎有限公司、五莲县金宝小额贷款有限公司、五莲县九洲矿业有限公司、日照晟业房地产开发有限公司（以下简称晟业公司）、日照英群贸易有限公司、日照市丰收贸易有限公司、日照英创国际贸易有限公司、日照沪莲贸易有限公司、日照国沃贸易有限公司、日照三和混凝土有限公司、日照中骏贸易集团热电有限公司、山东百亮石材物流有限公司、于光新、杨金秀借款合同纠纷一案过程中，案外人厉芹向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人厉芹称，（2016）鲁11执420号裁定查封的日照晟业商务综合大厦1幢8层0817号房系案外人所有，不应当被查封。2013年，案外人与晟业公司签订了《商品房买卖合同》，约定由案外人购买案涉1幢8层0817号房，2013年10月30日付清全款。2013年4月9日，被执行人将案涉房产交付给案外人占有并使用。2013年11月4日，向五莲县房产管理中心完成备案。2013年11月16日，案外人与孟凡光签订《房屋租赁合同》，将案涉房产租赁给孟凡光用于酒店客房经营，租赁期限十年，案外人按期收取租赁费。因被执行人原因，导致案外人无法在法院查封之前办理过户登记手续，案外人系案涉房产的实际权利人，案涉房产不应当被查封执行，故请求终止对案涉房产的执行。案外人厉芹提供了以下证据证明其主张：证据１、《商品房买卖合同》1份；证据２、付款记录1宗，包含收款凭证5份、购房发票２份、银行交易明细１份、银行交易回执1份；证据３、备案证明1宗，包含《房屋交易和产权确认书》1份、房屋分户平面图1份、备案证明1份；证据４、房屋交付和占有证明，包含《商品房结算移交协议书》1份、《房屋租赁合同》1份、房租交付的银行交易流水1份。本院查明，中国建设银行股份有限公司日照市中支行与日照百亮工贸集团有限公司、日照中骏贸易集团有限公司、山东创华轮胎有限公司、五莲县金宝小额贷款有限公司、五莲县九洲矿业有限公司、晟业公司、日照英群贸易有限公司、日照市丰收贸易有限公司、日照英创国际贸易有限公司、日照沪莲贸易有限公司、日照国沃贸易有限公司、日照三和混凝土有限公司、日照中骏贸易集团热电有限公司、山东百亮石材物流有限公司、于光新、杨金秀借款合同纠纷一案，山东省日照市德信公证处于2016年10月17日作出（2016）日德信证经字第548号公证书，并于2016年10月22日作出（2016）日德信证经字第606号执行证书。义务人未按生效法律文书确定的内容履行义务，权利人中国建设银行股份有限公司日照市中支行向本院申请强制执行，本院于2016年11月1日立案执行。2016年11月22日，本院作出（2016）鲁11执420号执行裁定，查封被执行人晟业公司名下位于五莲县的房产证号为ＷＬ××07号、莲房权证城区字第××号、莲房权证城区字第××号项下的房产三处，查封被执行人晟业公司名下位于五莲县的证号为莲国用（2013）第1856号、莲国用（2013）第1857号土地使用权及地上附着物。2018年11月12日，本院作出（2016）鲁11执420号之五执行裁定，变更中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司为本案申请执行人。另查明，2013年11月3日,厉芹与晟业公司签订了《商品房买卖合同》，约定晟业公司将日照晟业商务综合大厦1幢8层0817号房出售给厉芹，合同约定建筑面积为36.7平方米，单价为每平方米3714.94元，总价款为136339元，晟业公司应于2013年11月10日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付厉芹使用。2016年3月28日，晟业公司向厉芹出具了购房发票，金额为134109.33元，备注房号为817,面积为36.1平方米，单价为3714.94元。厉芹提供的《商品房结算移交协议书》载明，厉芹购买的晟业商务大厦1号楼8层817号房，双方已结清购房款，该协议书的落款时间为2013年4月9日；厉芹提供的《商品房合同备案证明》注明备案时间为2013年11月4日，该日期为手工书写；厉芹提供的其与孟凡光签订的《房屋租赁合同》显示，厉芹将案涉房产租赁给孟凡光用于酒店客房经营，租赁期限自2014年5月1日至2024年4月30日，该合同的落款日期为2013年11月16日；厉芹提供的其在中国农业银行五莲县支行的个人帐户交易明细显示，租赁合同签订后孟凡光向其支付过租金。五莲县房地产管理中心出具的《房屋交易和产权确认书（转让）》载明，厉芹购买了晟业公司1幢8层817号房产，建筑面积为36.1平方米，交易时间为2016年7月11日。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，厉芹提供的《房屋租赁合同》及其个人银行帐户交易明细，可以证明厉芹在本院查封之前已合法占有案涉房产并将该房产出租。厉芹提供的《商品房买卖合同》的签订时间虽与五莲县房地产管理中心出具的《房屋交易和产权确认书（转让）》记载的交易时间不一致，但《商品房买卖合同》和《房屋交易和产权确认书（转让）》记载的交易时间，均在本院查封该房产之前。因此，厉芹提供的证据可以证明在本院查封之前，厉芹已与晟业公司签订《商品房买卖合同》，厉芹已付清全部房款并合法占有该房产，厉芹在此过程中没有过错。综上，案外人的异议理由成立，对该房产应中止执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于日照晟业商务综合大厦1幢8层0817号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  郑家泰审 判 员  王宗忆人民陪审员  苏 青二〇二〇年七月二十八日法官助理冯印刚书记员张超