河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初2462号原告：陈嗣元，男，汉族，1989年8月10日出生，住河南省获嘉县城区。委托诉讼代理人：姬天社，河南贤明律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：姬雁杰，河南贤明律师事务所律师实习律师，特别授权。原告：陈树胜，男，汉族，1967年6月7日出生，住河南省获嘉县城区。委托诉讼代理人：姬天社，河南贤明律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：姬雁杰，河南贤明律师事务所律师实习律师，特别授权。原告：李会琴，女，汉族，1967年12月29日出生，住河南省获嘉县城区。委托诉讼代理人：姬天社，河南贤明律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：姬雁杰，河南贤明律师事务所律师实习律师，特别授权。被告：寇宏全，男，汉族，1969年2月11日出生，住河南省。委托诉讼代理人：白永海，新乡市红旗区明正法律服务所律师，特别授权。被告：吕晓霞，女，汉族，1976年11月27日出生，住河南省。委托诉讼代理人：白永海，新乡市红旗区明正法律服务所法律工作者，特别授权。原告陈嗣元、陈树胜、李会琴诉被告寇宏全、吕晓霞商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告陈树胜及原告陈嗣元、陈树胜、李会琴的委托诉讼代理人姬天社、姬雁杰，被告寇宏全、吕晓霞的委托诉讼代理人白永海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告2017年12月8日签订的新乡市二手房买卖合同；2、判令被告向原告支付总房款10%的违约金即:128000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月8日，原告通过居间方新乡市鹏网房地产经纪有限公司（以下简称鹏网公司）与被告签订了新乡市二手房买卖合同，约定原告陈嗣元将自己父母陈树胜、李会琴名下的位于新一街88号东郡府苑6号楼2单元2502室房屋出售给被告，房屋总价128万元。合同对付款方式、违约责任等进行了约定。双方同意以银行按揭方式付款。2018年3月23日，被告以借款方式将履行买卖合同需要的解押款161000元支付给原告陈嗣元父母陈树胜、李会琴。后由于被告的资信度不够，导致房屋买卖合同无法履行，被告的行为己经构成违约。根据合同约定被告应向原告支付总房价30%的违约金。基于本案的客观情况，原告要求判决解除双方签订的买卖合同，判令被告支付总房价10%的违约金。合同约定，发生纠纷可向由合同签订地法院提起诉讼。本合同签订为居间方鹏网公司所在地红旗区新二街518号农科院综合楼4单元4102室。为此，原告特向法院起诉，请求判决，支持原告的诉讼请求。被告寇宏全、吕晓霞在答辩期内未向本院提交答辩状，其委托诉讼代理人白永海当庭辩称，1、答辩人没有违约。2、根据双方签订的新乡市二手房买卖合同第十七条第四款之约定，如果银行面签没有通过或低于80万元，此合同作废，双方互不追究责任。双方签订的买卖合同早已经作废，故原告起诉没有事实依据。3、依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经确认的证据，本院认定的案件事实如下：2017年12月8日，陈嗣元（甲方/出卖方）与吕晓霞、寇宏全夫妇（乙方/买受方）、鹏网公司（居间方）签订《新乡市二手房买卖合同》一份，主要约定：1、甲方将其父母陈树胜、李会琴共有的位于新乡市新一街88号东郡府苑6号楼2单元2502室的房屋出售给乙方，房屋价款128万元。2、甲乙双方同意以银行按揭方式付款。3、乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的5‰支付违约金，逾期达一周以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付房价30%违约金。4、乙方违约他方有权决定是否解除本合同，如守约方决定不解除本合同，违约方承当上述违约责任，并不免除继续履行本合同的义务。5、贷款过程中，如乙方提出终止贷款行为或乙方资信度不够造成的贷款未果，则乙方须过户同时补齐所差房款，该合同继续履行，但由此引起的经济损失由乙方承担，已交纳的服务费不予退还，乙方承担相应责任及经济损失。6、合同另补充约定，解押由乙方首付款解押；银行面签通过后由乙方为甲方解押；如果银行面签没有通过或低于80万，此合同作废，双方互不追究责任。2018年3月23日，被告以借款方式将案涉房屋解押款161000支付给原告，之后两三天案涉房屋办理的解押。在申请贷款过程中，因为被告吕晓霞的资信不够，银行贷款无法发放，二被告无法继续按照合同约定支付房款。本院认为,本案的争议焦点在于案涉合同约定的解除条件是否成就。双方当事人在案涉合同第十七条特别约定“如果银行面签没有通过或低于80万元，此合同作废，双方互不追究责任。”。原告称被告银行面签通过了，合同没有解除，被告不履行合同约定的付款义务，应当承担违约责任。被告辩称，银行面签没有通过，合同已经解除，应当驳回原告的诉讼请求。首先，案涉合同第十七条第二款约定：“解押由乙方首付款解押”，第三款约定：“银行面签通过后由乙方为甲方解押”，根据该两款的约定，应该是银行面签通过在前，房屋解押在后。庭审期间，原被告双方对2018年3月份用被告的解押款对案涉房屋进行解押的事实均予以认可，故银行面签应该在2018年3月份房屋解押前已经通过。同时，在原告提供的其和广发银行贷款部工作人员的通话录音中，该工作人员明确表示“面签是签过了，在俺行已经走手续了，因为他的征信不良不发出账”。综上，可以认定被告在银行贷款时面签已经通过。其次，案涉合同第十七条第四款约定：“如果银行面签没有通过或低于80万元，此合同作废”。如前所述，面签通过并不必然促使银行发放贷款。那么如果银行面签通过了，但贷款没有发放是否导致案涉合同解除。从贷款人履行合同的能力分析，该条款约定贷款低于80万时，就足以导致案涉合同解除，那么当银行贷款没有发放时，贷款人更加无力购买房屋，根据“举轻以明重”的原则，案涉合同在此情形下也应当解除。从贷款人的过错程度分析，银行面签通过相较于面签没有通过，贷款人在导致贷款无法发放中过错要小，那么在贷款人过错程度较大导致面签没有通过时，尚可以解除合同，根据“举重以明轻”的原则，在面签通过但贷款没有发放，贷款人过错程度较小的情况下，更不能苛责贷款人必须履行合同。综上，在银行面签虽然通过，但贷款没有发放时，案涉合同的解除条件成就，双方当事人均有权要求解除合同。在原告提供的其和被告寇宏全于2018年8月25日的通话录音中，被告明确表示：“这个房我肯定是要不了了”，应当认定是对解除合同的意思表示，案涉合同至此已经解除。故对原告要求解除案涉合同的诉讼请求予以支持。最后，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力。案涉合同解除系被告原因导致贷款没有发放所致，被告具有一定过错。原告依据案涉合同第十二条第六款的约定要求被告承担违约责任，该条款约定“乙方不按照约定的付款方式付款，逾期达一周以上的，向甲方支付房价30%的违约金”，但案涉合同的付款方式为银行按揭付款，不是被告直接支付给原告，而是当银行贷款审批下来后直接打入卖方账户，但本案被告的银行贷款根本没有发放，双方也没有约定其他的付款期限，无法认定被告的付款期限，也无法认定被告逾期付款。同时，双方在合同中特别约定，合同解除后，双方互不追究责任，特别约定效力优于一般约定，现在原告要求被告承担违约责任缺乏事实和法律依据。综上，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陈嗣元、被告吕晓霞、寇宏全于2017年12月8日签订的《新乡市二手房买卖合同》解除。二、驳回原告陈嗣元、陈树胜、李会琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2860元,因本案适用简易程序减半收取计1430元由原告陈嗣元、陈树胜、李会琴承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 高 飞二〇二〇年七月一日书记员 郑金璇