福建省宁德市蕉城区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)闽0902执异57号 案外人：深圳市筑巢建筑装饰有限公司，住所地广东省深圳龙华区观澜街道环观南路101号凯美广场五楼E28-E29，统一社会信用代码914403000943906271。 法定代表人:熊锦标。 申请执行人：兴业银行股份有限公司宁德分行，住所地福建省宁德市蕉城区天湖东路6号，统一社会信用代码91350900857420426G。 代表人：林欢，行长。 被执行人：屏南县乡村工坊农业发展有限公司，住所地福建省屏南县际头村工业园区，组织机构代码55505791-6。 法定代表人：吴治精。 被执行人：福建乡下厨房食品有限公司，住所地福建省屏南县际头工业园区，统一社会信用代码91350923671932028M。 法定代表人：吴治德。 被执行人：吴治德，男，1974年1月14日出生，汉族，住福建省屏南县际头工业园区。 被执行人：吴治精，男，1976年9月4日出生，汉族，住福建省屏南县。 被执行人：莫丽云，女，1980年10月14日出生，瑶族，住福建省屏南县。 被执行人：甘代裕，男，1979年6月14日出生，汉族，住福建省屏南县。 被执行人：张锦亮，男，1972年2月13日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被执行人：庄伟雄，男，1973年1月14日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 在本院执行申请执行人兴业银行股份有限公司宁德分行与被执行人屏南县乡村工坊农业发展有限公司、福建乡下厨房食品有限公司、吴治精、莫丽云、甘代裕、吴治德、庄伟雄、张锦亮借款合同纠纷一案中，案外人深圳市筑巢建筑装饰有限公司（以下简称筑巢公司）对执行坐落于厦门市中澳域（X2011PO1地块）-B15地块D9#楼1跃3层102室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人筑巢公司称，请求：停止执行（2018）0902执1126号民事裁定书项下有关申请人对标的物合法所有权[坐落于厦门市中澳域（X2011PO1地块）-B15地块D9#楼1跃3层102室房产]行为并确认申请人依据《房屋租赁合同》享有10年的合法 承租权（自2018年1月1日至2027年12月30日）。事实和理由:2020年1月16日，得知贵院将要求申请人腾空承租的场所并执行拍卖，该执行行为没有事实和法律依据，严重侵害了申请人的合法权利，申请人深感愤慨，对该裁定提出异议，理由如下: 申请人作为讼争租赁标的物的合法承租人，其承租时间先于法院查封的时间，贵院依法无权要求申请人将讼争场所腾空并交付。 一、申请人有效承租并实际使用讼争房屋。2015年9月8日，申请人与被执行人庄伟雄签订《装修房屋租赁协议》，约定以装修费用冲抵租金的方式将房屋出租给申请人，出租房屋地点:厦门市中澳城（X2011PO1地块）-B15地块D9＃楼1跃3层102室，租赁期限为:2018年1月1日至2027年1月1日。2016年11月12日，申请人承租后依法对讼争场所进行装修，装修费用预算共计126万（包括58平方地下室工程30万，25平方花园装修工程15万），如今装修工程实施过半，申请人支付材料款、设备款、工程款、物业管理费等共计78万元。证据附件:1.申请人筑巢公司负责人熊锦标，签订采购设备合同及付款凭证；2.申请人筑巢公司负责人熊锦标，签订采购材料合同及付款凭证:3.申请人筑巢公司负责人熊锦标，支付的物业管理费及付款凭证。综上，申请人与被执行人庄伟雄于2018年1月1日签订的《房屋赁合同》真实合法有效，申请人于2018年1月1日起即合法使用涉案房屋，根据《合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即使被执行人的财产被强制执行，也不应当剥夺申请人作为合法承租人的权益。 二、被申请人房产被查封的时间后于申请人承租时间，依法不得对抗并损害申请人承租权益。申请人承租时间为2018年1月1日，该合同是双方的真实意思表示，且未违反法律或行政法规有关规定，为有效合同，并为申请人持续占有使用至今。此外，签订合同时租赁标的物并未进行抵押未被查封，该房产被查封的时间为2019年1月3日，明显为申请人签订《房屋租赁合同》之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。因此，应当停止执行要求申请人腾空并交还讼争租赁标的物的执行行为。 9年1月，而申请人签订《房屋租赁合同》的时间为2018年1月，法律不应当强求申请人在签订合同时能够预知讼争租赁标的物将会被执行。且申请人在装修过程中，并未收到被申请人或第三方的任何通知及阻止行为。申请人作为善意的第三方，其权益理应受到法律保护。三、贵院要求申请人腾房并交付讼争租赁标的物违反法律规定，且严重损害申请人合法权益。1、理由同第一、二点。2、申请人已在讼争标的物上投入大量资金进行了装修、并投入使用。查封被执行人庄伟雄房产的时间为2019年1月，而申请人签订《房屋租赁合同》的时间为2018年1月，法律不应当强求申请人在签订合同时能够预知讼争租赁标的物将会被执行。且申请人在装修过程中，并未收到被申请人或第三方的任何通知及阻止行为。申请人作为善意的第三方，其权益理应受到法律保护。 1月1日签订的《房屋租赁合同》真实合法有效，讼争租赁标的物于2018年1月1日即由申请人合法占有并使用至今，合同签订在前，查封在后，无论是依据《物权法》、《合同法》的规定或是依据情理，均应当保护申请人的合法权益，不应当要求申请人腾房并交还场所。因此，申请人特根据《民事诉讼法》第二百二十五条规定提出异议申请，恳请贵院在查明事实的基础上，依法停止执行（2018）闽0902执1126号民事裁定书项下有关申请人承租的租赁标的物[坐落厦门市中澳城（X2011PO1地块）-B15地块D9＃楼1跃3层102室房产]行为并确认申请人依据《房屋租赁合同》享有10年的合法承租权（自2018年1月1日至2027年12月30日）。四、综上，申请人与被执行人庄伟雄于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》真实合法有效，讼争租赁标的物于2018年1月1日即由申请人合法占有并使用至今，合同签订在前，查封在后，无论是依据《物权法》、《合同法》的规定或是依据情理，均应当保护申请人的合法权益，不应当要求申请人腾房并交还场所。因此，申请人特根据《民事诉讼法》第二百二十五条规定提出异议申请，恳请贵院在查明事实的基础上，依法停止执行（2018）闽0902执1126号民事裁定书项下有关申请人承租的租赁标的物[坐落厦门市中澳城（X2011PO1地块）-B15地块D9＃楼1跃3层102室房产]行为并确认申请人依据《房屋租赁合同》享有10年的合法承租权（自2018年1月1日至2027年12月30日）。 本院查明，原告兴业银行股份有限公司宁德分行与被告屏南县乡村工坊农业发展有限公司、福建乡下厨房食品有限公司、吴治精、莫丽云、甘代裕、吴治德、庄伟雄、张锦亮金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月7日作出（2017）闽0902民初2771号民事判决，判决：一、屏南县乡村工坊农业发展有限公司于本判决生效之日偿还兴业银行股份有限公司宁德分行借款本金1000万元及截止2017年1月31日利息、罚息、复利369960.8元，之后利息、罚息、复利按双方订立的《流动资金借款合同》约定的标准计算至实际清偿之日止；二、屏南县乡村工坊农业发展有限公司于本判决生效之日向兴业银行股份有限公司宁德分行支付律师代理费22000元；三、福建乡下厨房食品有限公司、吴治精、莫丽云、甘代裕、吴治德、庄伟雄、张锦亮对本判决第一、二项债务承担连带偿还责任，并在承担保证责任后，有权向屏南县乡村工坊农业发展有限公司追偿。 该法律文书于2017年12月11日发生法律效力，随后兴业银行股份有限公司宁德分行向本院申请强制执行，案号为（2018）闽0902执1126号。在执行过程中，本院依法向被执行人发出执行通知书，责令其履行生效文书，但被执行人庄伟雄未按法律文书履行还款义务。2018年12月11日本院作出（2018）闽0902执1126号之四执行裁定书，查封、拍卖涉案房产，并于2019年1月3日送达厦门市不动产登记中心。 另查明，2016年7月8日，涉案房产办理了预售商品房买卖预告登记[闽（2016）厦门市不动产证明第0111125号]，权利人为庄伟雄；2016年9月27日，涉案房产办理了预购商品房地产抵押权预告登记[闽（2016）厦门市不动产证明第0161782号]。 案外人筑巢公司（乙方）与被执行人庄伟雄（甲方）于2018年9月16日签订《装修房屋租赁协议》，约定：1、乙方按原装修合同（2016年11月12日签订装修合同）所约定的装修设计方案及材料采购方案，继续完成装修工程。甲方除已支付的首期装修款50万元整外，不再向乙方支付装修合同剩余81万元款项……3、自2018年1月1日至2027年12月30日止，乙方承租中澳城D9＃楼1跃3层102室作为样板户及办公或居家使用，装修、设备、电器购置均由乙方自行负责。其中，装修费126万元（含装修合同余款81万元、新增地下室及前后花园工程45万元）用于冲抵该租赁期间租金，可移动设备、电器归乙方所有。 本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是收取租金。本案中，根据案外人筑巢公司提交的《装修房屋租赁协议》，筑巢公司承租被执行人庄伟雄名下的涉案房产，租赁费是以其垫付的装修费抵扣的。双方之间签订的《装修房屋租赁协议》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同，二者之间是债权债务关系，不同于真实的房屋租赁合同关系，双方不得以装修费抵偿债务的债权债务处分协议对抗本案的债权人。并且筑巢公司与庄伟雄之间债权是否经过结算及实际债权金额，目前均未有生效法律文书予以确认。综上所述，案外人筑巢公司的异议请求不符合法律规定，本院查封、拍卖涉案房产依据合法，执行程序得当，案外人筑巢公司的异议请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下： 驳回案外人深圳市筑巢建筑装饰有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  姚辉铭 审判员  陈 庄 审判员  黄常凯 二〇二〇年七月二十七日 书记员  张 旭 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。