河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终2320号 上诉人（原审原告）：李贞，女，1982年5月20日出生，汉族，住邯郸市复兴区。 委托诉讼代理人：冯占军，河北浩博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨志红，河北浩博律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邯郸力强房地产开发有限公司，住所地邯郸市。 法定代表人：张强，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：薛志欣，女，1984年10月5日出生，汉族，住。 委托诉讼代理人：陈树江，邯郸市邯山区滏信法律服务所法律工作者。 上诉人李贞因与被上诉人邯郸力强房地产开发有限公司（以下简称力强公司）、薛志欣房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初4653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。李贞及其委托诉讼代理人冯占军、力强公司法定代表人张强、薛志欣委托诉讼代理人陈树江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李贞上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判支持李贞的全部诉讼请求；3.诉讼费由力强公司、薛志欣负担。事实和理由：一、原审认定李贞和力强公司之间的协议已经终止与事实不符，适用法律错误。力强公司未取得商品房预售许可证，所签协议属于无效协议。二、李贞提交的转款凭证及相关证据足以证明向力强公司转款218000元的基本事实。薛志欣以个人银行账户收取公司定金等款项的行为，李贞有理由相信薛志欣的收款行为就是公司收款行为。一审认定李贞与薛志欣之间的转款与购房无关，李贞没有直接证据证明力强公司收款，是片面加大李贞的举证责任，认定事实显属错误。庭审中，李贞对上诉理由补充提出，薛志欣出借个人银行账户，应对其账户收款的金额承担连带返还及赔偿责任。薛志欣主张的代李小刚收取更名费属于虚假证据，应追究其法律责任。 力强公司答辩称，力强公司已经全部退清了买受人李贞的购房款。对于50000元不知情。公司法定代表人称不认识薛志欣。 薛志欣答辩称，李贞的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。薛志欣是力强公司的工作人员，其行为是履行公司职务的行为，个人不应承担返还购房款义务。李贞所购房屋是李小刚所退的二手房，李贞同意李小刚的加价要求，钱给了力强公司。诉讼中，又改称该部分加价款未包括在房款中，未交付给力强公司。 李贞向一审法院起诉请求：1.判令力强公司、薛志欣共同返还李贞50000元；2、判令力强公司、薛志欣赔偿李贞资金占用期间的利息损失（自起诉之日起至实际返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、力强公司、薛志欣承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年11月15日，力强公司作为卖方（甲方），李贞作为卖方（乙方），双方自愿签订《商品房订购协议》，主要约定：乙方向甲方购买商品房建筑面积共115平方米，共1套，为第30幢1单元3层306号房，该商品房按建筑面积计算，单价为（人民币）每平方米5200元，双方协商交款方式采用以下第3种方式，乙方采用分期付款的方式，乙方采用住房公积金贷款或按揭贷款，首付128000元，于2017年11月15日前交款，贷款金额为470000元。逾期不办理贷款手续的，按自动退房处理，并支付违约金（总价款的10%），待办理完贷款手续后，按实际贷款额度多退少补。甲方须于2019年12月31日，将经竣工验收合格，并符合本合同附件一并规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用等。当天，李贞依约向力强公司交纳房款128000元，力强公司向李贞出具了一份收款收据，上显示“交款单位李贞，收款事由首付30-306，￥128000，今日收款包括定金1万元”。另查明，力强公司分别于2018年10月30日前退还房款的30%总计38400元、12月30日前退还房款的30%总计38400元、2019年2月30日前退还房款的40%共计51200元、2019年4月30日前退还客户所交电商费4万元。李贞认可收到上述退款共计168000元，力强公司已经将双方签订的协议原件收走。 一审法院认为，李贞与力强公司自愿签订的《商品房订购协议》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议具备商品房买卖合同的主要内容包括：房号、单价、面积和总房价等，故该协议一审法院依法认定为商品房买卖合同，现，力强公司已经将李贞交纳的房款等共计168000元退还给李贞，并且将合同原件已经收回，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十七条的规定，双方已经协商一致解除，李贞和力强公司之间的协议已经终止，力强公司已经将房款等共计168000元返还给李贞，李贞于本案中主张力强公司再予以退还50000元，其并未提交直接证据予以证明力强公司收取了该笔款项，故不予支持。关于李贞与薛志欣之间的转款所确立的法律关系，一审法院认为，该转款并未有力强公司予以确认，也没有其他证据证明双方之间的转款与购买房屋有关，故其之间不是本案商品房买卖关系，双方可另行协商或诉讼解决，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决：驳回李贞的全部诉讼请求。案件受理费1050元因适用简易程序减半收取计525元由李贞承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了庭审质证。李贞提交证人李某1、李某2的书面证言及购房户交纳费用统计表，用以证明力强公司向购房户收取了房号费。力强公司、薛志欣对该组证据均不认可。李贞申请证人姚某出庭作证，证明姚某到力强公司售楼部交购房款，薛志欣作为力强公司销售人员办理收取购房款事宜。力强公司和薛志欣对该证人证言予以认可。庭审中，薛志欣对李贞向力强公司交纳购房款218000元，没有异议。力强公司认可李贞交到该公司128000元。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李贞主张向力强公司交纳购房款218000元，力强公司虽对超出128000元的部分不予认可，但对薛志欣以力强公司名义通过其个人银行账户收取购房定金10000元予以认可。根据李贞在原审中提交的转款明细显示，定金外的其他款项收取时间均为2017年11月15日，力强公司不予认可的部分与其认可的118000元均发生在同一天，且其中即有薛志欣个人账户收取的30000元，代理销售商壹柒经纪公司账户收取的40000元。综合以上证据，可以认定李贞向力强公司交纳购房款218000元。力强公司对超出128000元的部分不予认可，但未提出支持其反驳的证据，本院不予采信。本院查明的其他事实与原审一致，予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是力强公司应否承担返还50000元及利息损失的民事责任。本案中，薛志欣以个人银行账户收取购房定金10000元，力强公司对公司收取该笔定金予以认可，据此可以认定，薛志欣收取李贞交纳购房款的行为属于其执行力强公司委托授权事项的行为。至于李贞主张的已付力强公司的其他款项，力强公司对超出128000元的部分不予认可，李贞提交的银行转账明细显示收款的银行账户包括薛志欣个人账户及力强公司代理销售商邯郸市壹柒房地产经纪公司账户，转款时间在同一天连续发生，薛志欣是以力强公司工作人员身份收取以上款项，以上证据能够证明李贞有理由相信薛志欣有权代表力强公司执行工作任务，并收取了该部分购房款。力强公司虽主张未收到该部分款项，但根据一审查明的事实，力强公司已退还李贞购房款168000元，力强公司对李贞部分购房款实际转入力强公司代理销售商邯郸市壹柒房地产经纪公司账户，力强公司对此均未作出合理解释。原审对李贞通过薛志欣转款支付购房款的法律关系未予认定不当，应予纠正。力强公司应当承担返还50000元及利息损失的民事责任。至于薛志欣实际执行行为是否超出力强公司的授权范围，倘该情形存在，亦不能对抗作为商品房买卖合同关系的善意买受人。如因薛志欣的行为给力强公司造成了损失，力强公司有权依法对其主张权利和责任承担。 关于薛志欣应否向李贞承担剩余房款的返还责任问题。因购房款收款行为属于薛志欣以力强公司工作人员身份以公司名义实施的民事法律行为，薛志欣个人不应承担返还购房款义务。对李贞诉请薛志欣的返还涉案款项的主张，本院不予支持。关于涉案协议的合同效力认定问题。因在本案诉讼前涉案协议已经双方协商终止，力强公司已实际退还部分房款，原审对协议已解除的认定，并无不当。因涉案协议的权利义务已经终止，不发生履行效力问题，涉案房产因未取得预售许可导致合同无效的认定问题，对于争议房款的返还及利息承担问题并不产生影响，原审未作出认定，并无不妥。 综上所述，李贞的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初4653号民事判决； 二、改判：邯郸力强房地产开发有限公司于本判决生效之日十日内返还李贞50000元，并支付该款自2019年9月16日起至付清之日止的利息（利率按全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、驳回李贞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费525元；二审案件受理费1086元，合计1611元，由邯郸力强房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 颖 审判员 梁兴元 审判员 潘新丽 二〇二〇年七月二十八日 书记员 赵慈萱