辽宁省盘山县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1122民初981号原告：中国建设银行股份有限公司盘锦盘山支行，住所地辽宁省盘山县龙祥花园DH2-104号。法定代表人：范洪波，系行长。委托诉讼代理人：宋世勇，男，1971年11月4日出生，汉族，该行职员，住辽宁省盘锦市双台子区。被告：高大华，男，1964年9月10日出生，汉族，职员，住辽宁省抚顺市新抚区。被告：盘锦和泰房地产开发有限公司，住所地盘锦市双台子区红旗街。法定代表人：尤峥嵘，系经理。委托诉讼代理人：尤凯德，男，1959年4月8日出生，满族，该公司员工，住沈阳市皇姑区。原告中国建设银行股份有限公司盘锦盘山支行（以下简称“建行盘山支行”）与被告高大华、盘锦和泰房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行盘山支行的委托诉讼代理人宋世勇，被告盘锦和泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人尤凯德到庭参加了诉讼。被告高大华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告高大华返还原告借款本金1,032,640.01元及利息14,224.09元(截止到2020年5月11日)及诉讼请求中借款本金利息清偿前按合同约定及人民银行的规定所发生的利息、罚息和复息；2.判令被告盘锦和泰房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；3.判令原告对抵押的房产享有优先受偿的权利；4.解除借款合同，并由被告承担因诉讼而发生的一切费用。事实和理由：2015年10月29日，被告高大华与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，以被告购买的坐落于盘锦市双台子区，面积203.37平方米的所购商业用房作抵押，向原告申请个人商业用房贷款160万元。原告于2015年10月29日向被告发放贷款160万元，被告偿还部分贷款后，从2016年6月29日至今累计拖欠15期未按月偿还贷款本息，至今尚欠本金及利息1,046,864.1元（截止到2020年5月11日结息），原告一直向被告主张权利，要求被告偿还贷款，但被告一直未履行义务。2015年4月8日，被告盘锦和泰房地产开发有限公司与原告签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，被告盘锦和泰房地产开发有限公司为案涉贷款提供连带保证责任。《保证合同》约定了保证债权最高限额、债权确定期间、保证期间、保证方式和范围。被告高大华提供的房产办理了抵押备案登记。原告认为，被告高大华未按期偿还借款本息，构成违约，应当承担违约责任。根据《保证合同》的约定，被告盘锦和泰房地产开发有限公司应当承担连带保证责任。故原告诉至法院，要求1.解除与被告高大华签订的《借款合同》；2.判令被告高大华偿还借款本金及利息1,046,864.1元（截止到2020年5月11日结息）及借款本金、利息还清前合同约定的利息、罚息；3.判令原告对抵押的房产享有优先受偿的权利；4.判令被告盘锦和泰房地产开发有限公司承担连带保证责任；5.判令被告承担诉讼费用。被告盘锦和泰房地产开发有限公司辩称，对原告提出的我公司为被告高大华借款提供担保无异议，现我公司已经上报破产重组，无能力偿还。被告高大华未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告为支持其诉讼请求向本院提供了如下证据，1.借款合同、贷款支付凭证、高大华的身份证、户口簿，拟证明被告高大华因购房向原告借款160万元，原告已将该笔贷款打入被告盘锦和泰房地产开发有限公司账户的事实。经质证，盘锦和泰房地产开发有限公司对该组证据无异议。经审查，本院认为，该证据能够证明被告高大华为购房向原告贷款160万元，原告向被告高大华发放了贷款的事实；2.××号预购商品房抵押权预告登记，拟证明被告高大华贷款购买的房屋已经办理预购商品房抵押权预告登记。经质证，被告盘锦和泰房地产开发有限公司对该证据无异议。经审查，本院认为，该证据能够证明被告高大华购买的该房屋已经办理了贷款预售商品房抵押权预告登记；3.被告盘锦和泰房地产开发有限公司的营业执照、法人代表身份证明、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，拟证明原告与被告盘锦和泰房地产开发有限公司签订了最高额3,000万元的保证合同，被告高大华的贷款在保证合同之内的事实。经质证，被告盘锦和泰房地产开发有限公司对该组证据无异议。经审查，本院认为，该组证据能够证明2015年4月8日被告盘锦和泰房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司盘锦分行签订《最高额保证合同》，被告盘锦和泰房地产开发有限公司为被告高大华的贷款提供连带保证。被告高大华、盘锦和泰房地产开发有限公司未提供证据。经审理，本院认定事实如下：2015年4月8日，被告盘锦和泰房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司盘锦分行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定盘锦和泰房地产开发有限公司为自2015年4月8日至2018年4月8日期间，购买盘锦和泰房地产开发有限公司开发的位于盘锦市双台子区锦尚阳光小区住房（商业用房）的业主与原告发生借贷关系的债务人提供最高限额为3,000万元的连带保证，保证范围为原告向债务人发放贷款的本金及产生利息、罚息、违约金、赔偿金；债务人应向原告支付的其他款项，包括手续费、杂费等；原告为实现债权而发生的一切费用，包括诉讼费、仲裁费、律师费等。保证方式为连带责任保证。同时合同还约定，如果主合同项下债务到期或者原告根据主合同的约定或者法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，盘锦和泰房地产开发有限公司应在保证范围内立即承担连带保证责任，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否债务人自己所提供，原告是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担合同项下的全部或者部分债务，盘锦和泰房地产开发有限公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求盘锦和泰房地产开发有限公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，盘锦和泰房地产开发有限公司不得提出任何异议。2015年10月29日，原告与被告高大华签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告高大华以其购买的坐落于盘锦市双台子区，面积203.37平方米的所购商业用房作抵押，向原告贷款160万元，期限120个月，利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，逾期在执行利率上浮50%，采用等额本息还款法。同时合同约定，借款人不按时偿还借款本息或其他应付款项构成违约，贷款人有权宣布借款到期、解除与借款人的借贷关系，贷款人为实现债权所发生的全部费用，包括诉讼费、律师费等由借款人承担。2015年10月29日，用于抵押的房产在盘山县房屋产权管理中心进行了预购商品房抵押权预告登记，但没有办理抵押登记。原告在2015年10月29日按合同约定将160万元贷款打入被告盘锦和泰房地产开发有限公司账户。此后，被告高大华偿还了部分本息，至2020年7月9日止，累计偿还借款本金567,359.99元、利息304,246.54元，拖欠本金73,507.52元，拖欠利息22,405.23元，拖欠罚息1,580.91元。现被告高大华尚欠原告借款本金1,032,640.01元及截至2020年7月9日（庭审之日）的利息22,405.23元、罚息22,405.23元。故原告诉至本院。本院认为，原告与被告高大华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》为双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，应为有效。在原告履行发放贷款义务后，借款人高大华未按约定期限偿还借款本金及利息构成违约，属于合同约定的“提前到期、解除合同的事件”，原告宣布贷款提前到期、解除借款合同并要求借款人立即偿还剩余全部借款本息符合法律规定和合同约定，故本院对原告要求解除借款合同、偿还剩余借款本金和利息的诉讼请求予以支持。关于优先受偿的问题。本案中，涉案房产虽进行了抵押权预告登记，但抵押权预告登记和抵押权设立登记具有不同的法律性质，即抵押权预告登记并不是抵押权设立登记，所登记的非现实的抵押权。本案原告在未办理抵押权设立登记前，对涉案房产并不享有现实的抵押权，并不享有优先受偿的权利。故本院对原告要求享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。关于被告盘锦和泰房地产开发有限公司承担连带保证责任的问题。原告与被告盘锦和泰房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》为双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，认定为有效。又因原告建行盘山支行为盘锦市建行的下属分支机构，盘锦市建行规定下属分支机构办理住房贷款，统一由盘锦市建行签订《最高额保证合同》，分支机构的业务亦为盘锦市建行的业务，所以该合同对原告和被告盘锦和泰房地产开发有限公司均有约束力。被告盘锦和泰房地产开发有限公司为原告与被告高大华贷款购房人之间形成的债权提供最高额保证，保证方式为连带责任保证，未超过保证期间，现被告高大华未按合同约定偿还借款本息，在保证期间内，原告有权依照保证合同的约定，要求被告盘锦和泰房地产开发有限公司承担连带保证责任。《最高额保证合同》约定了最高额保证限额、保证范围、保证期间和保证方式及保证人承担保证责任的情形，本案借款人高大华的借款为购买住房，拖欠的借款本金、利息、罚息和应承担的诉讼费属于保证范围，借款人未按时偿还借款本息违反了合同约定，被告盘锦和泰房地产开发有限公司作为连带保证人应当承担连带保证责任，在承担连带保证责任后，有权向借款人追偿。故本院对原告要求被告盘锦和泰房地产开发有限公司承担连带责任的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条四项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司盘锦盘山支行与被告高大华于2015年10月29日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告高大华于本判决发生法律效力后10日内，偿还原告中国建设银行股份有限公司盘锦盘山支行借款本金1,032,640.01元及截至2020年7月9日的利息22,405.23元、罚息1,580.91元。并自2020年7月10日起至偿还之日止，按借款合同约定利率计算支付利息、罚息；三、被告盘锦和泰房地产开发有限公司承担连带偿还责任，被告盘锦和泰房地产开发有限公司承担偿还责任后，有权向被告高大华追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司盘锦盘山支行的其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,222元，减半收取7,111元，由被告高大华承担，被告盘锦和泰房地产开发有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员 田 标二〇二〇年七月二十七日书记员 张莹莹