辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初10311号原告：李志，男，1997年7月22日出生，汉族，住辽宁省辽中县。委托诉讼代理人：田兰生，辽宁展拓律师事务所律师。被告：郭瑛，女，1957年10月25日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人:张俊杰，辽宁东拓律师事务所律师。第三人：沈阳宗达置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市大东区南合作街101号，统一社会信用代码91210100662512099F。法定代表人：杨为，该公司董事长。委托诉讼代理人：王国日，男，1952年10月1日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。第三人:刘海波，男，1966年3月16日出生，汉族，住辽宁省沈阳市辽中区。原告李志诉被告郭瑛、第三人沈阳宗达置业有限公司（以下简称“宗达置业公司”）、第三人刘海波案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李志的委托诉讼代理人田兰生，被告郭瑛的委托诉讼代理人张俊杰，第三人宗达置业公司的委托诉讼代理人王国日均到庭参加诉讼。第三人刘海波经本院合法传唤未到庭应诉。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告李志诉称，原告李志于2014年5月14日与第三人沈阳宗达置业有限公司签订商品房买卖合同，购买第三人沈阳宗达置业有限公司开发的位于沈阳市辽中区车库并于当日一次性交付全部房款74,525元。原告交付全部房款后即使用该车库至今。2019年4月原告得知自己购买的车库被沈阳市和平区人民法院查封。经了解，为2015年9月23日沈阳市和平区人民法院（2015)沈和民一初字第XX号民事判决书内容为：“一、被告沈阳宗达置业有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告郭瑛借款本金3,670,000元；二、被告沈阳宗达置业有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告郭瑛借款本金3,670,000元的利息（以3,670,000元为本金，按月利率2%,自2104年4月20日计算至实际给付之日止）；三、被告刘海波对被告沈阳宗达置业有限公司的上述债务（包括本金和利息）承担连带保证责任；被告刘海波承担连带保证责任后，享有对被告沈阳宗达置业有限公司追偿权；四、驳回原告郭瑛的其他诉讼请求。”判决生效后，因被告沈阳宗达置业有限公司及刘海波均未履行生效法律文书确定的义务，2016年1月5日，郭瑛向沈阳市和平区人民法院申请强制执行，执行案号为：（2016)辽0102执XX号。2018年2月8日，本案恢复执行，执行案号为（2018)辽0102执恢XXX号；执行过程中，和平区人民法院于2016年12月15日出具（2016)辽0102执XXX号协助执行通知书和执行裁定书，查封被执行人沈阳宗达置业有限公司名下位于沈阳市辽中区车库一处。原告不服，提出案外人执行异议申请，而沈阳市和平区人民法院作出（2020)辽0102执异XXX号执行裁定书，驳回案外人李志的异议请求。原告认为，该裁定书没有尊重客观事实，也没有认真核实案涉车库的来龙去脉，就主观推定案外人提供的证据无法证明原告于查封前签订房屋买卖合同、己履行合同自身义务并实际支付了车库对价款，并认为原告主张车库所有权但长期未予办理房产登记或备案手续，自身未尽到合理注意义务存在过错，是对原告的极大不公平。原告购买车库所在小区现状大部分业主包括所居住住宅均为购买后实际居住、占有、使用，与开发商沈阳宗达置业有限公司《签订商品房买卖合同》，因沈阳宗达置业有限公司拖欠税款导致手续欠缺，不能开具发票而无法为购房人办理备案手续。原告己经与沈阳宗达置业有限公司签订《商品房买卖合同》并将全部购房款74,525元一次性交付，沈阳宗达置业有限公司为原告出具收款收据。原告在取得18号车库后一直实际使用至今。在此期间，没有任何人对该车库主张权利。依据被告郭瑛辩称，原执行裁定书事实认定清楚，法律适用正确，请求人民法院驳回原告诉讼请求。第三人宗达置业公司述称，原告所述均属实，同意其诉讼请求。第三人刘海波未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2015年9月1日，本院受理郭瑛作为原告起诉本案第三人宗达置业公司、刘海波民间借贷纠纷一案，经审理，本院于2015年9月23日作出（2015）沈和民一初字第xxx号民事判决书，判决如下：“一、被告沈阳宗达置业有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告郭瑛借款本金3,670,000元；二、被告沈阳宗达置业有限公司于本判决生效之日起十日五内偿还原告郭瑛借款本金3,670,000元的利息（以3,670,000元为本金，按月利率2％，自2014年4月20日计算至实际给付之日止）；三、被告刘海波对被告沈阳宗达置业有限公司的上述债务（包括本金和利息）承担连带保证责任；被告刘海波承担连带保证责任后，享有对被告沈阳宗达置业有限公司追偿权；四、驳回原告郭瑛的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,800元，减半收取15,400元，由被告沈阳宗达置业有限公司承担，被告刘海波对上述费用承担连带责任。”宣判后，各方均未在法定期间内就该案提起上诉，判决发生法律效力。后因义务人未按生效判决确定的内容履行金钱给付义务，本案被告郭瑛作为该案申请执行人于2016年1月5日向本院申请强制执行，执行案号为（2016)辽0102执xx号。2018年2月8日，本案恢复执行，执行案号为（2018)辽0102执恢xx号。该案执行过程中，本院于2016年12月15日作出（2016)辽0102执xx号协助执行通知书和执行裁定书，查封了被执行人即本案第三人宗达置业公司名下位于沈阳市辽中区车库一处。原告李志向本院提出执行异议，本院经审查作出（2020）辽0102执异XXX号执行裁定书，裁定：“驳回案外人李志的异议请求”。原告李志不服该执行裁定，向本院提出本案案外人执行异议之诉。另查明，2014年5月14日，原告李志与第三人宗达置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告李志购买第三人宗达置业公司开发建设的位于辽中县车库（建筑面积19.64平方米，套内建筑面积29.81平方米，隶属于“都市蓝湾”小区）一处，总价款为74,525元。合同第六条“付款方式及期限”中约定：“一次性付款，签订《商品房买卖合同》一次性付款，总款为柒万肆仟肆佰贰拾伍元整，￥74,525”。此外，双方还就各自权利义务等其他事项进行了约定。同日，原告李志以现金方式向第三人宗达公司支付购车库款74,525元，第三人宗达公司向原告李志出具收款收据一份，其中“收款事由”一栏载明“15号楼18门车库”。交款当日，第三人宗达置业公司即与原告李志办理交接手续，原告李志实际占用案涉车库至今。庭审中，原告李志、第三人宗达置业公司均确认，案涉车库未办理产权登记手续系因第三人宗达置业公司原因所致。再查明，2019年5月24日，沈阳市辽中区解决历史遗留项目办证问题领导小组办公室下发《沈阳市辽中区人民政府关于准予都市蓝湾项目不动产登记的通知》（沈辽解遗办法[2019]XX号），该文件载明“……由于开发企业资金短缺，该项目没有综合验收，导致业主无法办理《不动产权证书》”“……决定准予为都市蓝湾项目购房人办理不动产登记。”上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述笔录、商品房买卖合同、收款收据、电费票据、政府文件等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告李志是否系案涉车库的真实物权人；原告李志对案涉车库所享有的权益是否能够排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院认为原告李志对案涉车库所享有的权益足以排除强制执行。具体分析如下：第一，关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。原告李志与第三人宗达置业公司于2014年5月14日签订案涉车库的《商品房买卖合同》，本院于2016年12月15日作出（2016)辽0102执XXX号协助执行通知书和执行裁定书，对案涉车库进行查封。上述事实足以说明原告李志“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。虽然，案涉《商品房买卖合同》落款处未记载合同签订时间，但根据该合同第六条“方库方式及期限”的约定：“一次性付款，签订《商品房买卖合同》一次性付款，总款为“柒万肆仟肆佰贰拾伍元整，￥74,525”，结合原告李志提供的收款收据，可以认定案涉《商品房买卖合同》的签订时间应为2014年5月14日。第二，关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。本案中，原告李志、第三人宗达置业公司均认可案涉车库自原告李志向第三人宗达置业公司交纳购房款之日即2014年5月14日起即已办理房屋交付，由原告李志实际占用至今。原告李志还提供了车库用电缴费票据等加以佐证，本院对该事实予以确认。第三，关于已支付全部价款的问题。庭审中，原告李志提供了其向第三人宗达置业公司全额交付购房款的收款收据等证据，第三人宗达置业公司对此亦予以认可，故应认定原告李志已支付案涉车库全部价款的事实。第四，关于非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。本案审理中，第三人宗达置业公司明确确认案涉车库未办理产权登记系其原因导致，而非原告李志的主观过错，同时，经本院核实，沈阳市辽中区解决历史遗留项目办证问题领导小组办公于2019年5月24日下发的《沈阳市辽中区人民政府关于准予都市蓝湾项目不动产登记的通知》（沈辽解遗办法[2019]XX号）中亦载明“……（都市蓝湾项目）由于开发企业资金短缺，该项目没有综合验收，导致业主无法办理《不动产权证书》”，故“……决定准予为购房人办理不动产登记”，所以，可以认定案涉车库未办理产权登记并非原告李志自身原因导致。综上所述，原告李志对于案涉车库所享有的权益足以排除强制执行，故对于原告李志的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告李志要求确认案涉车库归其所有的诉求。根据我国物权法第九条第一款之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉车库尚未经房产管理部门登记，不动产物权尚未设立，但根据查明的事实，原告李志对于案涉车库享有物权期待权，同时，案涉车库的产权办理问题目前正在通过政府解疑程序解决过程中，故本院对原告李志同时要求确认案涉车库所有权的主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市辽中区车库（建筑面积29.81平方米）；二、驳回原告李志的其他诉讼请求。案件受理费1,663元，由第三人沈阳宗达置业有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  唐 佳人民陪审员  王淑娟人民陪审员  樊 畅二〇二〇年七月二十一日法官助理王红蕾书记员于悦本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。