辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终1492号上诉人（原审原告）：郭玉亮，男，1981年7月27日出生，汉族，沈阳统一企业有限公司业务员，现住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：齐磊（系郭玉亮妻子），女，1984年8月2日出生，汉族，现住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：陈广明，辽宁森盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朝阳丽璟商贸有限公司（原朝阳丽璟家居有限公司），住所地朝阳市朝阳县柳城街道郭家村新柳城C1区C33-3/C33-4/C33-5幢1单元1-2层01012。法定代表人：荀小林，经理。委托诉讼代理人：田喜铭，辽宁鲲鹏律师事务所律师。原审被告：朝阳盘龙房地产开发（集团）有限责任公司，住所地朝阳市朝阳县柳城街道郭家村新柳城C1区C33-3/C33-4/C33-5幢1单元1-2层01013。法定代表人：荀小林，经理。上诉人郭玉亮因与被上诉人朝阳丽璟商贸有限公司（以下简称丽璟商贸公司）、朝阳盘龙房地产开发（集团）有限责任公司（以下简称盘龙房地产公司）租赁合同纠纷一案，不服朝阳市双塔区人民法院（2019）辽1302民初2927号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郭玉亮及其委托诉讼代理人齐磊、陈广明，被上诉人丽璟商贸公司的委托诉讼代理人田喜铭到庭参加诉讼。原审被告盘龙房地产公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭玉亮上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审。二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、一审法院认为漏水不足以造成商场不能正常经营，不是合同解除的必然原因是错误的。上诉人经营的是木制家具，因漏水而造成损害。被上诉人对于漏水不予根本解决，致使租赁合同的目的无法实现，符合合同解除情形。二、没有任何证据证明上诉人存在风险认识和商机预判不足、经营不善问题。三、案涉商场现已关闭，修建为停车场，致使合同无法继续履行。既然被上诉人不同意解除合同，被上诉人就不能将商铺随意更改，过错应该在被上诉人。四、一审法院酌情补偿上诉人装修损失30%是错误的。上诉人应得是赔偿而不是补偿。另外，没有任何证据证明上诉人存在过错，导致合同解除，上诉人理应得到全额赔偿。即使考虑到公平原则，也应该赔偿70%。丽璟商贸公司二审辩称:一、被上诉人的商场不存在漏水情形。二、案涉商场直到2020年仍然处于使用状态。三、上诉人一审时提交的证据未经被上诉人认可。四、上诉人放弃经营两年多后，被上诉人才对商场进行管理，但上诉人的经营场所未被改建成停车场。案涉商场有30家商户，目前起诉的只有四家，且朝阳市中级人民法院（2020）辽13民初521号判决已经作出示范性判例，对于商户的装修损失补偿30%。盘龙房地产公司二审未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。郭玉亮向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的租赁合同关系；2、要求二被告返还原告场地保证金21,715元、装修保证金500元、电表初装费300元，并赔偿装修损失239,598.77元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实:2017年6月，原告郭玉亮作为承租方（乙方），原朝阳丽璟家居有限公司（以下简称丽璟家居）作为出租方（甲方）双方签订《租赁合同》一份。《租赁合同》约定，甲方将位于盘龙家私三期8-2号商铺出租给乙方，建筑面积434.29平方米。租期自2017年7月1日至2020年6月30日止。签订合同时，乙方须向甲方交纳保证金21,715元。合同期满后，乙方如无违约情形，保证金退还乙方。合同期内，如乙方提出解除本合同或因乙方违约，保证金作为乙方违约金给甲方造成损失的经济赔偿金，不予退还。上述合同还约定了租金标准、租金支付方式及违约责任等条款。同月，原告作为乙方（物业委托方），原丽璟家居作为甲方（物业管理方）就原告租赁（使用）的经营场地由被告丽璟商贸进行商场管理的有关事宜达成协议签订了《商场管理合同》，约定，经营方式为乙方自主经营，由甲方进行商场管理。该合同还约定了商场管理项目、缴费方式及甲、乙方权利和义务等条款。原告于2017年6月13日向原丽璟家居交纳场地保证金21,715元，于2017年6月28日向原丽璟家居交纳装修保证金500元、预交电费2,171元、交纳电表初装费300元。原告进场装修至2017年7月商场停业；2017年8月下旬，原告再次进场继续装修至2017年9月下旬。第二次装修期间，原告发现租赁场地顶棚漏水并与原丽璟家居进行沟通，原丽璟家居维修后，商场于2017年10月1日开始营业。原告称营业期间自2017年12月再次开始间断性漏水。同期在原丽璟家居租场地并入场经营的商户包括原告在内共计30户。2018年，陆续有商户撤出租赁场地，至原告起诉前尚有5、6户商户在经营，至10月仅剩一家位于进门口电梯旁的商户在经营。原告自2017年9月25日起一直按月向原丽璟家居交付租金及管理费至2018年6月，原告与原丽璟家居协商解除合同未果，原告诉至本院。审理中，原告于2018年9月16日向本院提交评估申请，要求对租赁现场的装修情况及货物损失进行评估，后终止了对货损的评估。2018年12月26日、2019年1月9日，原告共计交纳鉴定评估费7,700元。2019年1月15日，辽宁方正工程造价咨询事务所有限责任公司作出辽方造字（2019）第1号工程造价鉴定报告书，工程量表鉴定结果为：总造价为239,598.77元。2018年12月25日，原朝阳丽璟家居有限公司变更为朝阳丽璟商贸有限公司。一审法院认为：原告与原丽璟家居签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，符合公平、自愿、诚实信用原则，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原丽璟家居为承租人提供事宜经营的场所是原告使用承租商铺的前提条件，由于原丽璟家居未能为承租人提供事宜经营的场所，不符合租赁商铺的使用条件，应认定原丽璟家居违约在先。根据《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”据此，原告拒付租金的行为是行使后履行抗辩权的行为，不构成违约，不承担违约责任，原丽璟家居应承担违约责任。原告交纳的场地保证金21,715元、装修保证金500元，共计22,215元，原丽璟家居应予以返还。现丽璟家居已更名为丽璟商贸公司，原丽璟家居的责任应由丽璟商贸公司承担。原告在租赁经营活动中，选择租赁场所进行装饰装修布展，属于对租赁场所和经营环境的自愿选择和主观认同，其主动进行装饰装修投入，是经营成本的组成部分，属于承租经营者应当预见其需要承担的一般性商业风险，原告经营之初确有租赁商场顶棚渗漏情形，导致部分装修受损，被告具有侵权情形，且怠于维护优化出租商场的营销环境，应承担一定的过错责任。但上述情形并非足以造成商场不能经营致使合同解除的必然原因；承租经营者对商场风险认识和商机预判不足，加之本身经营管理因素，造成经营不善，其出于减损需要擅自离开商场放弃经营，也应承担一定的过错责任。据此，案涉租赁合同的解除双方具有混合过错情形，均应承担一定的责任。案涉租赁商场现已关停并修建为停车场，致使合同不能履行，应属不可归责于双方的事由导致的。承租经营者将经营成本组成部分的装饰装修投入，直接归责于出租方，转嫁赔偿损失，有失公允。据此，基于公平原则，被告应酌情补偿原告租赁经营期间的装饰装修损失30%为宜。审理中，原告申请对装修损失进行评估，评估鉴定结果为：总造价为239,598.77元，其装修损失应为71,879.63元（239,598.77元×30%），该损失金额符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（四）项规定情形。此外，因租赁场所已改建，其装修残值尚有留存的应返还于原告。关于原告要求返还电表初装费300元的诉讼请求，因合同未作明确约定，且如系原告自费安装原告可自行将电表拆除，故该院不予支持。鉴定评估费系为确定涉案具体损失而产生的必要费用，故鉴定费7,700元应由被告丽璟商贸承担。关于原告要求被告盘龙集团承担连带赔偿责任的诉讼请求，因没有事实根据和法律依据该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十七条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院》第十一条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审法院判决如下：一、解除原告郭玉亮与被告朝阳丽璟商贸有限公司（原朝阳丽璟家居有限公司）签订的《租赁合同》；二、被告朝阳丽璟商贸有限公司（原朝阳丽璟家居有限公司）自本判决生效之日起十日内给付原告郭玉亮场地保证金21,715元、装修保证金500元，共计22,215元；三、被告朝阳丽璟商贸有限公司（原朝阳丽璟家居有限公司）自本判决生效之日起十日内赔偿原告郭玉亮装饰装修损失71,879.63元；四、驳回原告郭玉亮对被告朝阳盘龙房地产开发（集团）有限责任公司的诉讼请求及其他诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费5,232元（原告郭玉亮预交），鉴定评估费7,700元（原告郭玉亮预交）,共计12,932元，由被告朝阳丽璟商贸有限公司（原朝阳丽璟家居有限公司）负担9,052元，原告郭玉亮负担3,880元。本院二审期间，郭玉亮二审提交七张照片，用以证明案涉商场已由被上诉人改建为停车场。丽璟商贸公司质证认为，照片没有形成时间，也不能证明是原租赁场地改建的停车场。对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院认为,本案诉争焦点是如何认定双方合同解除的过错责任以及租赁商场装饰装修损失如何承担问题。郭玉亮与原朝阳丽璟家居有限公司签订的《租赁合同》合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自权利义务。郭玉亮在租赁经营活动中，对经营场所进行装饰装修布展，属于对租赁场所和经营环境的自愿选择，其主动进行装饰装修投入是其经营成本的组成部分，属于承租经营者应当预见，且需要承担的一般性商业风险。经查，郭玉亮经营之初，案涉租赁商场顶棚确实存在渗漏情形，导致部分装修受损，影响正常营业。被上诉人具有侵权情形，且怠于维护优化出租商场的营销环境，应承担一定的过错责任，但上述情形并非足以造成商场不能经营致使合同解除的必然原因。郭玉亮作为承租经营者对市场风险认识和商机预判不足，其出于减损需要，擅自离开商场放弃经营，也应承担一定的过错责任。据此，案涉租赁合同不能继续履行双方具有混合过错情形，均应承担一定的责任。郭玉亮将经营成本组成部分的装饰装修投入，全部归责于上诉人赔偿，有失公允。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条(三)项的规定，结合本案双方的过错程度、案涉场所实际使用期限等因素。一审法院酌定由上诉人补偿郭玉亮租赁经营期间的装饰装修损失的30%，并无不当。因郭玉亮已退出案涉商场，放弃经营。被上诉人已将案涉租赁商场关停并修建为停车场。案涉租赁合同客观上已无法继续履行，故案涉租赁合同应予解除，郭玉亮交纳的场地保证金及装修保证金，被上诉人应予返还。综上，郭玉亮的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5232元，由上诉人郭玉亮负担。本判决为终审判决。审判长  张九东审判员  刘永志审判员  王海娇二〇二〇年七月二十九日书记员  高 璐（法官助理代）