浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终1321号 上诉人（原审原告）：楼铁谔，男，1963年4月30日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：孟江涛，浙江浙杭（绍兴）律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：浙**夏置业有限公司。住所地绍兴市越城区陶堰镇工业园区。 管理人：浙江鉴湖律师事务所、浙江大公律师事务所。 委托诉讼代理人：谢青常，浙江鉴湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金丽莎，浙江大公律师事务所律师。 上诉人楼铁谔因与被上诉人浙**夏置业有限公司普通破产债权确认纠纷一案,不服绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初10160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，决定不开庭进行审理。2020年4月27日，本院组织双方进行询问，上诉人楼铁谔的委托诉讼代理人孟江涛、被上诉人浙**夏置业有限公司的委托诉讼代理人谢青常、金丽莎到庭应询。本案现已审理终结。 楼铁谔上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或查明事实后改判支持楼铁谔的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定楼铁谔指定案外人签订商品房买卖合同的目的是为解决借款纠纷而非购买商品房且无证据证明案涉借款已转化为购房款系认定事实错误。楼铁谔与浙**夏置业有限公司在借款到期后签订了《商品房买卖合同》，且在房地产交易所办理了《商品房买卖合同》销售备案登记手续，案涉《商品房买卖合同》依法成立并已生效。案涉商品房买卖合同签订前，楼铁谔与债务人之间确实存在借贷合同关系，但《商品房买卖合同》是在债务人未偿还借款时，经重新协商并对账，将其他合同关系转变为商品房买卖合同关系，将欠款转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定，同时办理了《商品房买卖合同》销售备案登记手续。因楼铁谔身份限制，不能以自己名义购买商品房，因此其通过案外人购买商品房，其目的并非如一审判决所述是为解决借款纠纷，其目的就是购买商品房。2016年下半年到2017年初，楼铁谔曾多次向国税部门申请开具商品房发票，因浙**夏置业有限公司欠缴税费，故未能开具税务发票，从而无法完成商品房登记手续，因此，案涉房屋未能登记，其过错在浙**夏置业有限公司。同时该行为也可证实楼铁谔签订商品房买卖合同目的就是为了购买案涉商品房。二、一审判决认定楼铁谔不能主张优先受偿权系认定事实不清,适用法律错误。本案双方经协商一致终止原合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的前合同履行提供担保，而是前合同到期债务人难以清偿债务时，通过将债务人所有的商品房出售给楼铁谔的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意，故商品房买卖合同有效。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。而本案情形完全符合消费者条件，基于此，在浙**夏置业有限公司未配合办理房屋产权变更登记的情形下，楼铁谔应享有对案涉房屋的优先受偿权。三、讼争房屋不应该列入破产财产。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项规定：特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产，涉案陶然名苑房屋已经基本建成，楼铁谔购买的是有明确楼层和房号的商品房即陶然名苑6幢103室、6幢102室，已经特定化，完全可以与其他业主所购买的商品房区分开来，且楼铁谔通过债务抵消，已全额支付购房款，因此，不应列为破产债权。四、绍兴市上虞区人民法院作出的（2018）浙0604刑初第390号刑事判决书中明确案涉两套房屋实际为楼铁谔所有，且目前被绍兴市监察委员会查封。该案上诉后绍兴市中级人民法院经审理后维持了原判，一审判决已生效。一审法院认为该认定仅是绍兴市监察委员会对查封事实和意见的描述，从而否认了其为楼铁谔所有的事实。在刑事判决书中，证人黄某、周某等证言经过庭审举证质证作为证据收集在案，并据此作出案涉房产系楼铁谔的事实认定，并非如一审法院所说仅是描述。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律有误。 浙**夏置业有限公司辩称，一、据浙**夏置业有限公司实际控制人黄某称，浙**夏置业有限公司向周某借款800万元属实，但都是周某与其联系，包括用于抵债的房屋签订方也均是周某指定。因此向周某的借款中是否包含楼铁谔的款项，黄某表示不清楚。二、即使如楼铁谔所称，其中300万元债权属于楼铁谔，楼铁谔对浙**夏置业有限公司享有的权利性质仍为债权，并不对房屋享有优先受偿权。很明显，本案所涉两份《商品房买卖合同》签订的目的不是基于真实买卖，而是基于抵债，对此楼铁谔也自认。以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，这与基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。因此，基于以物抵债协议而拟受让不动产的受让人，在完成不动产转让登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，因此，即使楼铁谔享有债权，楼铁谔的债权依法并不享有优先受偿权。三、本案所涉房屋具有在先权利，如房屋用于清偿楼铁谔债权，将损害在先权利人的合法权益。本案所涉房屋地块已于2014年办理抵押登记，抵押权人为浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司陶堰支行，且工程承包方也已向管理人申报工程优先权，前述工程优先权及抵押权受法律保护。如将设定有在先权利的商品房用于清偿楼铁谔的债权，将损害在先权利人的合法权益，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定。况且，本案中，在人民法院裁定受理浙**夏置业有限公司的破产重整时，楼铁谔未就涉案房产办理不动产所有权登记手续，未取得涉案房产所有权，案涉房产亦未交付，故案涉房产仍为债务人财产。在浙**夏置业有限公司已经被裁定破产重整的情况下，如继续履行该以物抵债协议，实质上是要求浙**夏置业有限公司在破产程序之外给予全额、个别清偿，违反了《中华人民共和国企业破产法》第十六条“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”的规定。综上所述，楼铁谔的上诉请求缺乏法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回楼铁谔的上诉请求。 楼铁谔向一审法院起诉请求：浙**夏置业有限公司向楼铁谔交付位于陶然名苑项目6幢103室、6幢102室房屋并且协助办理该两套房屋所有权变更登记手续。诉讼中楼铁谔明确诉讼请求为要求浙**夏置业有限公司交付上述2套房屋，如不能交付，确认楼铁谔对该2套房屋享有优先受偿权。 一审法院认定事实：浙**夏置业有限公司于2015年2月11日出具借条一份，载明：“兹向周某借款人民币捌佰万元正，三个月内归还，以本公司开发的陶然名苑排屋503号（266.49㎡）、504号（340.2㎡）、601号（340.2㎡）、602号（266.65㎡）、603号（266.49㎡）、604号（340.2㎡）共6套作为抵押。如不能偿付借款，以每套排屋均以不超过150万元的总价折价抵让给周某。在抵押期间，我公司未经周某书面同意不得向外出售该6套排屋，否则视为无效。”案外人黄某在借条右下方担保人处签字。 2015年5月18日，浙**夏置业有限公司（甲方）与周某（乙方）签订《补充协议》一份，约定：“鉴于甲方于2015年2月11日向乙方借款捌佰万元整（黄某担保），已于5月11日到期（当时约定借期3个月，月息3分），由于甲方暂无法归还本息，要求顺延借期3个月（至2015年7月31日止，利息不变），经双方协商，特签订补充协议如下：一、原借条中约定的作为借款抵押的陶然名苑排屋503号、504号、602号、603号、604号先以网签方式继续作为抵押，网签价格按市场价格的9折成交；鉴于原抵押的601号排屋已有购买人，甲方及担保人都承诺归还现金，并增加701号排屋（340.2㎡）作为网签抵押给乙方。二、在2015年7月31日前由乙方网签抵押的排屋，如甲方有市场需求要求出售。经乙方同意解除网签，排屋出售所得首先归还乙方借款。考虑到601号排屋已有购买人，甲方及担保人承诺一经按揭即归还200万元借款（约定在6月底前归还）。三、甲方在归还200万元借款后，如继续提前偿还乙方借款（本、息），按偿还借款比例逐一解除乙方网签的排屋。四、如甲方在约定的借款顺延截止日（2015年7月31日）尚无法归还借款（本、息），甲方及担保人同意网签的排屋正式出售给乙方，正式出售价格约定如下：503号、602号、603号排屋各以100万元总价成交。这样，甲方在支付200万元（601号排屋出售所得）现金后，把503号、602号、603号、504号、604号、701号排屋正式按约定价格（6幢排屋总价720万元）转让给乙方，作为甲方违约（无法按期归还本、息）的交换条件，以此结清与乙方的一切债务关系。五、如甲方按期归还借款，利息按月息3分一日计算。” 2015年8月10日，浙**夏置业有限公司（甲方）与周某（乙方）签订《补充协议二》一份，约定：“鉴于甲方2015年5月18日与乙方签署（黄某担保）的补充协议未能履行，经双方协商，再次签订补充协议。一、原协议除履行时间延迟至2015年9月10日，协定事项及前补充协议继续有效。二、因甲方未履行2015年5月18日签订的补充协议中约定在2015年6月底之前归还200万元借款，因此现追加陶然名苑排屋703号704号排屋以网签方式抵押给乙方，网签价格按市场价9折成交。若2015年9月10日前未能归还乙方借款本息，甲方及担保人同意网签的排屋正式出售给乙方，正式出售的价格约定如下：703号以100万元人民币总价成交，704以140万元人民币总价成交。三、如甲方到期不能归还借款，扣除排屋总价款后，剩余本息现金支付或再出售排屋给乙方。” 2016年，案外人朱智鉴、周志丽与浙**夏置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》各1份，合同分别约定浙**夏置业有限公司将陶然名苑小区排屋第6幢103号房、102号房分别出售给朱智鉴、周志丽，总价款均为100万元。浙**夏置业有限公司陈述上述2套房屋已进行网签但尚未备案。 绍兴市上虞区人民检察院于2018年6月1日向上虞区人民法院提起公诉指控楼铁谔犯受贿罪，上虞区人民法院于同年11月22日作出（2018）浙0604刑初390号刑事判决书，该判决书其中查明：“绍兴市监察委员会对绍兴市越城区陶然名苑6幢102室、103室二套房产予以查封，上述房产实际所有人系被告人楼铁谔，借用了周志丽、朱智鉴的名义。” 案外人黄某在该案中作出证人证言如下：“其通过楼铁谔介绍向周某借款人民币800万元，月息2.5%，借期三个月，是华夏公司出面借的，其个人担保，以陶然名苑6套排屋作为抵押。按周某说法，这800万元钱是他与其他三个人一起凑起来的，后其无力归还本息，周某通过楼铁谔向其提出将先前签订的购房合同办理网签过户手续，另再增加二套排屋抵偿给周某并办理网签过户，其同意了，增加的两套房子是补贴给周某的利息损失。”周某在该案中作出证人证言如下：“2015年2月11日，其（200万元）、周峰（300万元）、楼铁谔（300万元，从张启文卡上打过来的）三人将800万元资金出借给华夏公司董事长黄某，口头约定月息3分，三个月归还，以华夏公司开发的陶然名苑6套排屋作为抵押，如不能偿付借款，每套排屋均以不超过150万元的总价折价出让给周某。借款人华夏公司，担保人黄某。后楼铁谔要求黄某将华夏公司开发的陶然名苑8套房网签给其们三人，其三人商量过，其名下的由二人出面，周峰名下的由三人出面，楼铁谔名下的300万元由其公司司机朱智坚（朱智鉴）及楼铁谔叫过来的张小波、周志丽出面，后其带上述人去签订购房协议。过了将近9个月后，黄某还是没有归还借款，后办了网签，原6套外加了2套排屋，备案至上述8人名下，所有购房合同均由其保管。2017年年初，楼铁谔将张小波名下面积340平米的排屋过户给他人了。2017年年底，又从其处拿了一套周志丽名义签的面积266平方米的购房合同。利息也都是楼铁谔与黄某谈的。其是能拿回本金就很好了。” 案外人周志丽在该案中作出证人证言如下：“其系楼铁谔前妻张荣利的朋友，因楼铁谔要求，说他不方便出面签订合同，其就出面网签过一套陶然名苑的房子，这套房子不是其自己购买的，购房的房款其没付过。” 案外人朱智鉴在该案中作出证人证言如下：“2015年4、5月的一天，华泰公司总经理周某找到其，说他通过朋友介绍借了一笔钱给房地产老板，那老板因资金链断裂无力还款，就把几套房子抵押给他，因他名下已有房产，抵债的房子再登记到他名下不是很方便，就让其出面网签一套房子的购房合同，其就答应了。后其签了陶然名苑6幢103室的购房合同，房子实际上与其没有关系的，其只是挂了个名。” 该判决书第44页第三行载明：“被告人楼铁谔对上述事实及证据均无异议，其供述能与上述证据互相印证。” 2018年3月21日，该院作出（2018）浙0602破申14号民事裁定书裁定受理浙**夏置业有限公司破产重整申请。同日，该院作出（2018）浙0602破9号之一决定书，指定浙江大公律师事务所、浙江鉴湖律师事务所（联合管理人）担任浙**夏置业有限公司管理人。 一审法院认为，根据楼铁谔提供的借条、补充协议、补充协议二和刑事判决书等证据，楼铁谔以案外人周某为出借人名义向浙**夏置业有限公司出借300万元并由周某与浙**夏置业有限公司在借款期限届满前达成以房抵债协议的事实明确，现周某已披露楼铁谔实际出借人的身份，故楼铁谔在本案中主体适格。本案争议焦点为楼铁谔有无权利要求浙**夏置业有限公司交付案涉两套房屋或主张优先受偿权。该院认为，楼铁谔认为借款已转化为购房款，浙**夏置业有限公司应据此交付房屋，但楼铁谔指定案外人与浙**夏置业有限公司签订商品房买卖合同的目的是为解决楼铁谔与浙**夏置业有限公司之间的借款纠纷而非购买商品房，且并无证据证明案涉借款已转化为购房款，故楼铁谔并无权利要求浙**夏置业有限公司交付房屋。关于楼铁谔主张优先受偿权的问题，该院认为，案涉借条和补充协议均约定，如浙**夏置业有限公司到期未归还借款本息则以其房产进行“折价抵让”或“出售”，上述约定内容的实质是债权人与债务人在履行期限届满前约定债务人将来不能清偿债务时，债权人可就房产受偿的一种非典型性担保。但本案中楼铁谔仅指定案外人与浙**夏置业有限公司签订了商品房买卖合同和办理了网签，并未就案涉房产完成财产权利变动公示，故上述担保形式并不具有物权效力。另，楼铁谔认为根据刑事判决书中“绍兴市监察委员会对绍兴市越城区陶然名苑6幢102室、103室二套房产予以查封，上述房产实际所有人系被告人楼铁谔，借用了周志丽、朱智鉴的名义”的事实认定，可以认定案涉房屋实际所有人系楼铁谔。该院认为，上述刑事判决事实认定部分仅是对绍兴市监察委员会对查封事实和意见的描述，并不影响民事案件对法律事实的认定。综上，楼铁谔要求在破产程序中交付案涉两套房屋或享有优先受偿权的诉请无事实和法律依据，该院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回楼铁谔的诉讼请求。 当事人在二审中提供了新的证据材料，本院依法组织举证质证。楼铁谔向本院提交了不动产登记查询证明一组，以证明楼铁谔没有其他房产，其委托两位案外人购买陶然名苑的房子是用于自己居住，进而证明其属于消费行为。浙**夏置业有限公司质证认为，对真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议；楼铁谔名下是否有房屋，与楼铁谔是否为两套房屋的真实购房消费者没有任何关联；查询证明仅能证明楼铁谔在绍兴市柯桥区越城区没有房产，无法证明在此之外有无房产，故也不能证明其确实没有房产。本院认为，该组证据不足以支持楼铁谔的本案诉讼请求，具体在裁判理由部分进一步阐述。 浙**夏置业有限公司在二审中未向本院提交新的证据。 本院经审理，对一审法院查明的前述事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点是:一、浙**夏置业有限公司是否应向楼铁谔交付案涉两套房屋及协助办理所有权变更登记手续；二、楼铁谔对该两套房屋是否享有优先受偿权。 关于第一项争议焦点，本院认为，案涉《商品房买卖合同》的签订是基于抵偿债务而非一般的特定物买卖，现浙**夏置业有限公司已进入破产程序，楼铁谔要求浙**夏置业有限公司交付房屋，实质是要求华夏置业公司完成债务的清偿。而根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效，故在现有条件下对楼铁谔关于交付房屋及协助变更登记的请求，本院不能予以支持。 关于第二项争议焦点，按照楼铁谔主张，如其关于交付房屋的诉讼请求不能得到支持，应当确认其对案涉两套房屋拍卖、变卖或折价所得价款有权优先受偿。本院也注意到，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该条文所载“消费者”应当理解为为满足生活居住需要而购买商品房，而非出于经营或者抵债等其他目的的主体。本案中，根据查明的事实，楼铁谔、浙**夏置业有限公司系为了解决借款纠纷而签订商品房买卖合同，楼铁谔不属于普通购房消费者，故其依据前述规定主张优先受偿权的依据不足，一审法院未予支持并无不当。 至于案涉两套房屋是否属于楼铁谔相关犯罪刑事程序的处置对象或范围，不属于本案审理范围，也不影响本案裁判结果，故在本案中不作审查认定。 综合上述，上诉人楼铁谔的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律和裁判结果正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22800元，由上诉人楼铁谔负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙世光 审判员  王晗莉 审判员  徐燕飞 二〇二〇年七月十七日 书记员  李佳婧