山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终4933号上诉人（原审原告）：王文静，女，1988年7月22日出生，汉族，住山东省淄博市。委托诉讼代理人：张国良（系王文静公公），男，住山东省博兴县。委托诉讼代理人：张飞翔（系王文静之夫），男，住山东省淄博市。上诉人（原审被告）：绿地集团济南绿鲁置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：**，山东睿扬（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马延轲，山东睿扬律师事务所律师。上诉人王文静、绿地集团济南绿鲁置业有限公司（以下简称绿鲁公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初17号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王文静的委托诉讼代理人张国良、张飞翔，上诉人绿鲁公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王文静上诉请求：1.二审法院撤销一审的第一、第三、第四、第五条错误判决；2.请求依法改判绿鲁公司双倍返还定金，绿鲁公司另行支付王文静75.04万元；3.绿鲁公司支付王文静已支付定金75.04万元的资金占用费(利息以50.04万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2017年10月29日计算至实际支付之日止；以11万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2017年11月29日计算至实际支付之日止；以14万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2018年6月21日计算至实际支付之日止；截止2020年2月18日共计77597.72元，之后的按照上述方式计算)；4.一审、二审诉讼费用全部由绿鲁公司承担。事实和理由：一、一审法庭拖延上诉人合法的立案请求将近2个月，严重侵害上诉人的合法权益，程序违法，明显偏袒绿鲁公司，上诉人最终是在济南市12368诉讼举报电话的协助下才于2020年1月3日立案成功。上诉人王文静自2019年11月初就委托代理李寅旭律师向一审法院立案，但是一审法院多次拒绝上诉人立案的合法请求。1.上诉人并没有申请保全，但是一审法院以上诉人不保全担保不交保全费就不能给予立案，中国没有任何一条法律法规对此有规定；2.在上诉人明确表示不同意诉前调解的前提下，一审法院表示上诉人不同意与绿鲁公司诉讼调解的话就不能先立案，上诉人被逼无奈在2019年12月26日从淄博赶去一审法院姚家法庭现场立案，但一审法院姚家法庭董浩法官出面说给予协调让王文静先不要立案，也不让王文静现场立案，等待整整一个下午未果，后2019年12月31号接董浩法官电话，又说绿鲁公司明确不同意调解，原告就可以立案了。一审法院不顾法律规定，完全在戏耍百姓(绿鲁公司违法欺诈占用上诉人定金75.04万元长达两年半，期间王文静无数次以各种渠道维权交涉未果后被逼无奈走上司法程序)；3.一审法院在立案后又多次以立案案卷在法官那里、法官不在、拿不到案卷不能立案、立案系统有问题、缴费服务器异常不能立案、法院在调试系统等等问题继续拖延不能给立案。一审法院无视法律法规，完全戏耍百姓，上诉人经渠道得知济南市12368诉讼举报电话后，在12368的帮助下，突破种种障碍，终于在2020年1月3号立案成功。二、一审庭审过程中严重违反庭审法规，严重违反庭审纪律，明显偏袒绿鲁公司，导致一审判决结果错误。1、2020年2月18号在线网络开庭时没有书记员，闫秋芹法官独一人即充当法官、又充当书记员，独自宣布开庭直至结束，作为一名法官，一审法院全国首创；2、2020年2月18号在闫秋芹法官宣布庭审结束后，还要求上诉人继续出示证据质证，在上诉人的委托诉讼代理人三次向一审承办法官说明已经宣布庭审结束了后怎么还会继续进行证据质证后才停止，一审承办法官严重违反法律法规和庭审纪律；3、在2020年2月18号开庭中上诉人只是把诉讼请求金额进行了改动(定金改成双倍返还)，增加了律师事务所的代理费，在绿鲁公司没有提出要求答辩期请求下，一审法官直接问后给绿鲁公司15天答辩期，明显偏袒绿鲁公司。诉讼请求赔偿金额变动的，法律并没有规定即给予15天答辩期；4、2020年3月3号第二次开庭中，绿鲁公司中途更换了代理人的情况，庭审快结束时突然有个女的在没有法庭验证身份的情况下，以绿鲁公司代理人的身份直接和一审承办法官对话，严重违反庭审纪律，明显说明一审承办法官与绿鲁公司串通，并偏向绿鲁公司；5、上诉人的委托诉讼代理人张国良在举证质证结束后，要求对绿鲁公司的错误陈述进行辩论，一审承办法官不允许上诉人的委托诉讼代理人进行辩论，只宣读了辩论意见。一审承办法官的上述行为剥夺了上诉人的辩论权利，是违法的。请求二审调取一审两次庭审过程录像录音查证。以上庭审中的种种违法错误行为上诉人将保留向上级有关部门投诉、检举的权利。三、一审判决中认定王文静存在过错，没有法律依据、亦无相关证据。绿鲁公司在整个一审过程和答辩意见书中没有提出上诉人存在错误的诉求，一审承办法官充当绿鲁公司的代言人，提出上诉人存在所谓的错误，在没有证据及没有法律依据为准绳的情况下，一审认定上诉人的过错为王文静作为购房者，其为购房支付房款系家庭的巨大支出，理应慎重并在购房前了解相应的购房政策以及是否具备购房资格，依据陈述，其轻信销售人员，本身存在过错，其自愿与绿鲁公司签订认购协议书并支付相应房款，对因此可能产生的损失是可预见并主动选择的。王文静认为：1.一审法院在没有查清王文静家庭的全部资产的情况下，认定75.04万元为家庭巨大支出是错误的。2、一审法院认为王文静理应慎重并在购房前了解相应的购房政策以及是否具备购房资格是错误的。一审中没证据证明，王文静在购房中存在不慎重的行为，且没有任何证据证明王文静没有了解购房政策，王文静签订认购协议时，已经向绿鲁公司了解购房政策。涉案房屋认购协议中载明王文静应保证有购房资格等条款替代了解限购政策。该条款系霸王条款，应为无效。济南市房屋销售限购政策有明确法律规定，房屋销售商在房屋销售给购房人之前，必须审核买房人的购房资格，对没有购房资格的人或者明知道购房人没有资格的，不得收取购房人的钱款和签订房屋销售协议。这是济南市政府专门针对全市房屋销售商(绿地)制定的地方性法规文件，很明显绿鲁公司违反济南市限购政策。3、一审法院认定王文静轻信销售人员存在过错是错误的，该认定无任何证据予以证实。王文静在购买涉案商品房时十分慎重，因绿鲁公司作为国资委旗下企业，全国10强房地产，涉案楼盘又为济南市政府重点规划CBD区域，且为重点龙头明星项目，故王文静选择购买涉案房产并缴纳75.04万元的定金，足以表明王文静十分慎重。涉案房屋认购协议书是绿鲁公司欺骗王文静有购房资格的情况签订，之后绿鲁公司多次信函要求王文静继续缴纳购房款，上述足以证实绿鲁公司在明知王文静无购房资格的前提下，诱骗王文静购房款。四、一审认定涉案房屋认购协议书为有效协议是错误的。1、王文静在济南没有购房资格，绿鲁公司违反济南市房屋销售限购政策欺骗诱导王文静签订认购协议属于欺诈行为。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该认购协议应为无效，自动解除。2、根据法律规定，合同无效，绿鲁公司应当双倍返还王文静缴纳的定金并承担违法占用资金75.04万元的利息。绿鲁公司辩称，一审法院超请求审理，请求发回重审。王文静的诉讼请求应是确认之诉，确认合同无效，而解除权是一个形成权，并不应该行使解除权之诉，因此绿鲁公司认为原审法院超出了王文静的诉讼请求范围，判决解除合同，按照不诉不理的处分原则，应当发回重审，其他答辩意见同上诉意见。绿鲁公司上诉请求：1.撤销济南市历下区人民法院作出的（2020）鲁0102民初17号民事判决书，依法改判并驳回王文静的全部诉讼请求；2.二审诉讼费由王文静承担。事实与理由：一、一审判决认定绿鲁公司未审查王文静是否具备购房资格系认定事实错误。首先，本案中，王文静与案外人张飞翔系夫妻关系，2017年1月14日，张飞翔与绿鲁公司签订房屋认购协议书，但并未办理网签手续。2017年10月29日，王文静与绿鲁公司签订房屋认购协议书，2017年12月26日，张飞翔与绿鲁公司签订商品房买卖合同并办理网签备案手续。根据上述案件事实情况，绿鲁公司与王文静签订房屋认购协议书时，张飞翔与绿鲁公司尚未签订商品房买卖合同，更没有办理网签备案，即使通过济南市房屋管理局系统查询，王文静也是具备购房资格的。其次，王文静现在不具备购房资格，系因其丈夫张飞翔先一步办理网签导致的，与绿鲁公司无关。并且，王文静在与绿鲁公司签订认购协议时，并未告知绿鲁公司其与张飞翔的关系，更未告知其已在绿鲁公司处购买房屋的事实，绿鲁公司与其签订认购协议不存在过错，更不构成违约。综上所述，王文静与绿鲁公司签订房屋认购协议时是具备购房资格的，一审判决认定绿鲁公司未审查王文静是否具备购房资格系认定事实错误。二、一审判决认定王文静可以解除涉案房屋认购协议系适用法律错误。我国《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据上述法律规定，因一方违约导致合同目的无法实现的，只有守约方才享有合同解除权。首先，王文静在与绿鲁公司签订房屋认购协议书时，系具备购房资格的，其现在不具备购房资格导致无法办理网签，系因张飞翔先一步办理网签手续导致的。其次，房屋认购协议书中明确约定，王文静必须确保其具备购房资格，如王文静不具备购房资格，则视为其违约，并且，济南市房地产限购政策系公开性文件，所有人均可通过网络查询或询问房管局得知，王文静与张飞翔作为夫妻，双方均应对另一方购房一事知晓，其在明知双方中肯定有一套房屋无法办理网签的情况下，恶意向绿鲁公司隐瞒夫妻关系，分别与绿鲁公司签订《房屋认购协议书》，已构成严重违约，其作为违约方不享有合同解除权，一审判决认定王文静有权解除涉案房屋认购协议系适用法律错误。三、一审判决认定房屋认购协议书第四条第2款对王文静不具有法律效力系适用法律错误，该条款合法有效。房屋认购协议书是绿鲁公司与王文静签订的，系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，协议合法有效，对双方均有约束力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。”本案中，首先，虽然该协议书系绿鲁公司制作，但协议书第四条第2款有关王文静应确保其有购房资格的约定并不违背公平原则；其次，虽绿鲁公司未举证证明已向王文静进行充分提示，但根据上述法律规定，该条款属于可撤销条款，并非当然无效条款，在王文静未申请撤销该条款的情况下，法院不应认定该条款系无效条款。并且，王文静与绿鲁公司系于2017年10月29日签订房屋认购协议书，截止其起诉之日已超过撤销权1年的除斥期间，其享有的撤销权已灭失，王文静已无权申请撤销该条款，该条款有效。根据《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”涉案房屋认购协议书中，王文静购买房屋，应当保证其具备购房资格，即保证具备购房资格是王文静的义务，而非绿鲁公司的责任，该约定未免除绿鲁公司的责任，也未加重王文静的责任和排除其权利，该条款有效。综上所述，一审判决认为绿鲁公司未对该条款进行充分提示对王文静不具有法律效力，系适用法律错误，该条款合法有效，双方应当共同遵守。四、王文静支付的购房定金应不予退还。王文静因自身违约导致无购房资格，进而无法与绿鲁公司订立商品房买卖合同，若房屋认购协议书因其违约行为被解除，所涉房产只能另行按照清退房屋进行销售，加之房地产市场变化，涉案房屋另行销售价格与原价格相差巨大，其违约行为给绿鲁公司造成了巨大的经济损失。因此，即使房屋认购协议书被解除，按照房屋认购协议书的约定及相关法律规定，其向绿鲁公司支付的购房定金不应予以退还。五、一审判决认定由绿鲁公司承担3000元律师费无事实和法律依据。本案中，绿鲁公司与王文静在房屋认购协议书中并未对律师费用的承担进行约定，且绿鲁公司在涉案房屋买卖过程中不存在过错，王文静在明知不具备购房资格的情况下与绿鲁公司签订房屋认购协议书存在过错，由此产生的损失应当由其自己承担，一审判决认定由绿鲁公司承担3000元律师费无事实和法律依据。综上所述，一审判决认定事实错误，且适用法律错误，请求支持绿鲁公司的上诉请求。王文静辩称，王文静认为绿鲁公司的上诉请求完全是错误的，请求予以驳回。(支持先前王文静提交的二审上诉状的全部诉讼请求)。具体意见如下：1、绿鲁公司提出：首先本案中，王文静与案外人张飞翔系夫妻关系，2017年1月14日，张飞翔与绿鲁公司签订房屋认购协议书，但是并没办理网签手续。2017年10月29日，王文静与绿鲁公司签订房屋认购协议书，2017年12月26日，张飞翔与绿鲁公司签订商品房买卖合同并办理网签备案手续。根据上述案件事实与情况，绿鲁公司与王文静签订涉案房屋认购协议书时，张飞翔与绿鲁公司尚未签订商品房买卖合同，更没有办理网签备案，即使通过济南市房屋管理局系统查询，王文静也是具备购房资格的。王文静认为以上绿鲁公司的陈述是错误的。根据《济南市城乡建设委员会关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知济建开字(2017)2号》文件(以下简称“房屋限购”第三条：无住房的非本市户籍家庭，在本市部分区域限购一套住房，需提供自购房之日起前三年内连续24个月以上，在本市市区及三县缴纳个人所得税或社会保险证明。也是就是说根据王文静一审提交的证据目录1、2、3、4证据证明，王文静已经无购房资格。依据(证据)房屋限购政策推理认定的无购房资格的结果和事实无需举证证据。所以通过房屋管理局查询王文静具备所谓的购房资格绿鲁公司这是自欺欺人，自欺欺他(房管局)，绿鲁公司更是违法的。绿鲁公司在同一个项目、同一个售楼处、同一个销售顾问的前提下，向一个家庭同时出售第二套房屋，这是违反限购政策的。在王文静购房前理应根据房屋限购政策第五条(限购期间，购房人在购房住房前，应提交家庭成员居民身份证证明、户籍证明、婚姻证明、个人所得税或社会保险证明的原件和复印件。购房人应如实填写《购房人及家庭成员情况申报表》并签署购房承诺)初步审查购房资格。恰恰相反，绿鲁公司根本没有按照购房限购政策办理。王文静证据目录10(通知书按照字面解释绿鲁公司是解除购房协议不退还定金，但是按照证据11催告函对比证据10前后矛盾，既然解除了合同了哪来的证据11又再承认合同合法让王文静继续缴纳购房款呢?恰恰证明了绿鲁公司先利用证据10解除合同不返还定金为手段，恐吓王文静再通过证据11欺骗王文静继续缴纳购房款，也就是说证据10和证据11互相配合，证据相联系，典型的欺诈销售)、11证据证明是在张飞翔早就签订购房协议和网签的前提下，绿鲁公司明知王文静已经没有购房资格也不能网签的情况下还继续骗取王文静缴纳购房款，那么绿鲁公司发出的证据目录11(绿鲁公司发出的催告函)时，通过济南市房屋管理局系统查询，王文静是不具备购房资格的。所以绿鲁公司不能从案件的开头所起掐掉后尾，避开自己的违法行为是完全错误的。综上所述，无论是根据限购政策推理的结果，和绿鲁公司违法限购政策销售结果，王文静自始至终都没有购房资格的，并且没有购房资格导致的结果完全是绿鲁公司对王文静购房前不初审有无购房资格违法造成的。2、绿鲁公司提出王文静现在不具备购房资格系因其丈夫张飞翔先一步办理网签导致的，与绿鲁公司无关。王文静认为以上绿鲁公司的陈述是错误的。首先，张飞翔是本案以外人员。其次，张飞翔办理网签的所有手续是绿鲁公司具体安排的，也是绿鲁公司同意签字盖章的，更是合理合法的。既然绿鲁公司与张飞翔签署了网签是合法的，那为什么王文静不具备购房资格是张飞翔合法网签造成的呢?恰恰相反，王文静不具备购房资格是绿鲁公司不初审造成的。3、绿鲁公司提出王文静在与绿鲁公司签订认购协议时并未告知绿鲁公司其与张飞翔的关系，更未告知其已在绿鲁公司处购买房屋的事实，绿鲁公司与其签订的认购协议不存在过错，更不够构成违约。王文静认为以上绿鲁公司的陈述是错误的。在没有绿鲁公司询问、审查的情况下，没有法律规定王文静在购房时在绿鲁公司没有提出询问时必须先说出与张飞翔的关系。也没有法律规定购房人在绿鲁公司没有提出审核的情况下购房人要说明丈夫购房的情况。但是根据房屋限购政策第五条绿鲁公司作为开发商必须执行审核王文静的婚姻、户籍身份、购房家庭成员等详细情况。本应绿鲁公司所审核的责任义务，完全没有履行，所以绿鲁公司违法销售房屋导致的违约责任完全在于绿鲁公司。4、绿鲁公司提出王文静与绿鲁公司签订房屋认购协议时是具备购房资格的，一审判决认定绿鲁公司未审查王文静是否具备购房资格系认定事实错误。王文静认为以上绿鲁公司的陈述是错误的。根据王文静提交的证据目录第4(先张飞翔签订购房协议)、7(后王文静签订购房协议)、11条(绿鲁公司向王文静王文静发送的催告函)，和依据限购政策，王文静是完全没有购房资格是绿鲁公司没有对王文静进行购房资格初审造成的。所以，一审本条判决是正确的。5、绿鲁公司提出王文静再不具备购房资格导致无法网签，系张飞翔先一步办理网签导致的。王文静认为以上绿鲁公司的陈述是错误的。张飞翔办理网签的所有手续是开发商绿鲁公司具体安排的，也是绿鲁公司同意签字盖章的，张飞翔在王文静之前签订的购房协议，理应在王文静之前签订网签，以上第2条已经陈述张飞翔办理网签是合法的。既然张飞翔签订网签是合法的，王文静不具备购房资格导致无法网签，完全是因为绿鲁公司没有执行限购政策规定，没有告知、审核、审查王文静的购房资格，违法销售造成的，与张飞翔无关。6、绿鲁公司提出住房认购协议书中明确约定，王文静必须保证其具备购房资格，如王文静不具备购房资格，视为其违约。王文静认为以上绿鲁公司的陈述是错误的。根据限购政策第六条：(房地产开发企业应主动向购房人告知住房限购政策，核验购房人提交的上述材料，在《购房人及家庭成员情况申报表》中签署承诺，并将初验合格的购房人及家庭成员信息录入房地产信息系统，在系统中提交限购查询申请。房地产开发企业依据购房人委托，携带购房人相关资料，到市房屋档案馆申请核实购房家庭住房情况。市房屋档案馆通过建委、房管、国土、公安、民政、人社部门提供的信息查询系统查询购房人相关信息后，将核实结果在系统中进行反馈。购房人相关资料及《购房人及家庭成员情况申报表》由市房屋档案馆留存。房地产开发企业依据市房屋档案馆反馈结果办理合同网签，对不符合限购条件的，由房地产开发企业通知购房人)。王文静应该在《购房人及家庭成员情况申报表》中签署承诺，而不是在购房协议书中承诺。绿鲁公司违反限购政策该条款，所以是绿鲁公司违法、违约。7、绿鲁公司提出济南市房地产限购政策系公开性文件，所有人均可通过网络查询或询问房管局得知。王文静认为以上绿鲁公司的陈述是错误的。所有人通过网络房管局查询得知这句话用在本案针对王文静是错误的。因为没有法律强行规定王文静在购房前必须到房管局询问，强行再到网络上查询，绿鲁公司是在剥夺王文静自由上网、自由到房管局的权利，是违法行为。8、绿鲁公司提出王文静与张飞翔作为夫妻双方均应对另一方购房之事知晓。王文静认为以上绿鲁公司的陈述是错误的。没有任何法律规定夫妻一方买房子必须让另一方知道，而且绿鲁公司没有证据证明王文静在与绿鲁公司签订购房协议前知道张飞翔购房房屋情况。9、绿鲁公司提出：在明知双方中肯定有一套房屋无法办理网签的情况下，恶意向绿鲁公司隐瞒夫妻关系，分别与绿鲁公司签订《房屋认购协议书》，已构成严重违约，其作为违约方不享受合同解除权，一审判决认定王文静有权解除涉案房屋认购协议系适用法律错误。王文静认为：绿鲁公司没有任何证据证明王文静夫妻知道，双方中肯定有一套房子无法办理网签。绿鲁公司没有任何证据证明王文静是恶意向绿鲁公司隐瞒夫妻关系分别与绿鲁公司签订房屋认购协议书，是绿鲁公司应该执行限购政策，对王文静进行购房资格及夫妻情况审核。从法律角度(房屋限购)讲绿鲁公司理应该知道夫妻双方肯定有一方没有购房资格的情况下。绿鲁公司为了销售进度，回笼资金，故意隐瞒王文静的无购房资格情况，违法与王文静签订了房屋认购协议书，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条该协议是无效合同。10、绿鲁公司提出房屋认购协议书是绿鲁公司与王文静签订的，系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，协议合法有效，对双方均有约束力。王文静认为王文静与绿鲁公司签订的房屋认购协议书，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，所以王文静与绿鲁公司签署的房屋认购协议书是无效的，理应解除。11、王文静认为根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，根据限购政策第八条规定(不符合限购条件的，房地产开发企业、房地产经纪机构不得办理合同网签。房地产开发企业违反相关规定网签的，市房产交易监理所将不予进行新建商品房网签合同备案，出具《新建商品住房买卖合同不予备案通知书》，并将信息反馈市城乡建设委；对房地产经纪机构违反相关规定网签的，市房产交易监理所将不予进行二手房网签合同备案)，同时再依照王文静证据目录第1、2、3、4、5、6、7、10、11证据证明本案王文静与绿鲁公司签订的购房协议属于无效合同，王文静证据目录10是绿鲁公司自己向王文静发送的通知书，主要内容就是绿鲁公司提出立即解除合同，定金不予退还，既然2018年1月18日自己提出了解除协议，怎么又提出了合同有效?再提出合同有效后的许多主张?绿鲁公司提出的前后矛盾，所以绿鲁公司在自圆其说，在无效合同下编造文字理由，完全是错误的。12、绿鲁公司提出房屋认购协议书中，王文静购房房屋，应当保证其具备购房资格是王文静的义务，而非绿鲁公司的责任，该约定未免除绿鲁公司责任，也未加重王文静的责任和排除其他权利，该条款有效。王文静认为依据限购政策第九条规定(房地产开发企业、房地产经纪机构应在销售现场、经营场所等显著位置公示本通知及限购政策说明，供购房人查阅，并切实履行对购房家庭资料核验和购房资格初步审核等责任与义务。对于不符合限购条件，采用网下或滞后网签、逾期不办等行为规避限购政策的，一经查实，有关部门将依据有关规定依法处置。房地产开发企业、房地产经纪机构违反限购政策给购房人造成经济损失的，由房地产开发企业、房地产经纪机构承担相应法律责任)绿鲁公司应该切实履行对购房家庭资料核验和购房资格初步审核等责任与义务，而不是王文静的义务。所以，绿鲁公司违反限购政策第九条，应该加重绿鲁公司的责任而不是王文静的责任，本合同无效。13、绿鲁公司提出一审判决认为绿鲁公司未对该条款进行充分提示对王文静不具有法律效力；系使用法律错误，该条款合法有效，双方应共同遵守。王文静已经陈述多次，双方签订的认购协议系无效合同，包含所有条款(返还定金除外)。绿鲁公司的违法销售是错误的。14、绿鲁公司提出王文静因自身违约导致无购房资格，进而无法与绿鲁公司订立商品房买卖合同。王文静认为是绿鲁公司违法违反限购政策造成合同无效不能履行的违约责任，而不是王文静造成的。王文静以上已经多次举证证明绿鲁公司违法销售，不再重述。15、绿鲁公司提出若房屋认购协议书因其违约行为被解除到其向绿鲁公司支付的购房定金不应予以退还，以上是错误的。王文静认为该购房协议是无效合同，绿鲁公司违法销售，与房地产市场变化没有关联，理应按照无效合同和相关法律退还双倍定金和利息。16、绿鲁公司上诉状中载明的“......到一审判定由绿鲁公司承担3000元律师费无事实和法律依据，再到请求贵院支持上诉人的上诉请求”是错误的。根据王文静提供的证据目录第13条，王文静为维护自身权益，多次找到绿鲁公司协商无果，无奈委托律师提起诉讼，以上损失也都是由被告违法造成，应当由被告承担。特别是在疫情期间，王文静首先不能到济南历下区人民法院，只好通过网络查询在济南聘请律师，其实律师费是5000元，证据目录13条就是事实依据。法官综合考虑王文静在没有提出误工费、车旅费等情况下，根据疫情期间的实际情况，判定绿鲁公司承担律师费3000元是完全合情合理合法的。综上所述：本案王文静与绿鲁公司的主要争议焦点在1、王文静认为绿鲁公司违法销售，合同是无效，理应解除；绿鲁公司承担全部责任2、绿鲁公司认为王文静没有购房资格导致不能签署合同，认为王文静违约的错误不应解除合同。根据“证据”有关规定王文静与绿鲁公司同时证明一个购房协议是否解除问题时，即王文静认为合同无效，理应解除。绿鲁公司认为王文静违约无权提出解除时，王文静提出的证据证明绿鲁公司违法违反《房屋限购政策》是正确的。而绿鲁公司根据购房协议提出的所谓的王文静违约的行为不存在，因为绿鲁公司违法销售违反了《房屋限购政策》后，不能强迫王文静再配合绿鲁公司违法签订商品房买卖合同(网签)，所以绿鲁公司是违法。正因为违法才导致王文静不能继续合法网签，不能合法拿到房产证的目的。所以，本案全部责任是绿鲁公司造成的，请求依法支持王文静的全部上诉请求，驳回绿鲁公司上诉的全部诉讼请求。王文静向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令解除王文静与绿鲁公司签订的《绿地山东国际金融中心认购协议书》（以下简称房屋认购协议书），返还已支付购房款项75.04万元及资金占用费（利息以50.04万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2017年10月29日计算至实际支付之日止；以11万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2017年11月29日计算至实际支付之日止；以14万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2018年6月21日计算至实际支付之日止。截至2020年2月18日共计77597.72元，之后的按照上述方法计算）；2.绿鲁公司双倍返还定金即被告绿鲁公司需另行支付王文静75.04万元；3.绿鲁公司支付王文静为实现自己的权益支付的律师费5000元；4.本案的诉讼费用由被告绿鲁公司承担。一审法院认定事实：2017年10月29日双方签订房屋认购协议书（该认购协议书绿鲁公司的置业顾问为候秀娟）、王文静先后向绿鲁公司共计交纳75.04万元、王文静与张飞翔系夫妻关系、王文静与张飞翔均非济南市户籍、张飞翔于2017年1月14日与绿鲁公司签订房屋认购协议书（该协议书绿鲁公司的置业顾问为候秀娟，涉及房屋与涉案房屋不为同一套且张飞翔已缴纳相应购房款）、张飞翔与绿鲁公司签订的房屋买卖合同已经办理网签。一审法院认为，本案的争议焦点有二：一、涉案的房屋认购协议书应否解除；二、如房屋认购协议书解除，绿鲁公司是否应当退还王文静75.04万元、赔偿利息及双倍返还定金并赔偿王文静律师费。对焦点问题一，一审法院认为，王文静与绿鲁公司签订的房屋认购协议书系独立合同，已经成立并生效，对双方均具有约束力；同时，该认购协议为商品房买卖双务预约合同，其目的是依据协议的约定订立作为本约的商品房买卖合同。本案中，王文静与张飞翔系夫妻关系且均非济南户籍，张飞翔与绿鲁公司签订的房屋买卖合同已经网签，根据目前济南市房地产限购政策，非济南市户籍家庭限购一套住房，因此，王文静已不具备购买商品房的条件，其无法与绿鲁公司签订商品房买卖合同，房屋认购协议书的目的亦无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据上述规定，在无法签订商品房买卖合同的情形下，王文静申请解除涉案房屋认购协议书，一审法院予以支持。对焦点问题二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王文静作为购房者，其为购房支付房款系家庭的巨大支出，理应慎重并在购房前了解相应的购房政策以及是否具备购房资格，依其陈述，其轻信被告销售人员，本身存在过错，其自愿与绿鲁公司签订认购协议书并支付相应房款，对因此可能产生的损失是可预见并主动选择的，其利息损失至起诉前应由其自行承担。关于绿鲁公司，作为专业的房地产开发销售公司，相对于普通购房者，其对济南市相应房产限购政策理应明知，并应当认真遵守和积极宣传，履行维护房地产市场持续平稳健康发展的社会职责。本案中，双方认购协议第四条第2款虽然约定王文静必须确保其具备购房资格，“如乙方未按照本协议约定提供限购查询申请、不具备购房资格或违反国家及认购房屋所在地相关房地产政策及规定，则视为乙方违约”，但绿鲁公司并未提交证据证明其已履行了严格的审查义务，没有审查王文静是否具备购房资格，同时在王文静主张解除合同时应积极妥善处理，绿鲁公司对此存在较大过错，王文静主张的起诉后的利息损失应由其承担。且《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。绿鲁公司作为涉案房屋认购协议书的提供者，未举证证明在签订认购协议时，其工作人员向王文静就第四条第2款进行充分提示，故该第四条第2款对王文静不具有法律效力。综上，一审法院认为，对于王文静提出的返还75.04万元的主张，一审法院予以支持；对于王文静主张的利息以及另行支付75.04万元的请求，一审法院鉴于双方均存在过错，绿鲁公司应自2019年11月27日王文静向一审法院主张权利之日（即诉前调解立案之日）起支付资金占用利息，利息计算方式为：以75.04万元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算依据，自2019年11月27日起计算至绿鲁公司实际给付之日止；对王文静要求绿鲁公司另行支付75.04万元的主张，一审法院不予支持。对于律师费，结合双方过错，由绿鲁公司支付3000元。判决：一、解除2017年10月29日原告王文静与被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司签订的《绿地山东国际金融中心认购协议书》;二、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告王文静75.04万元；三、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王文静利息（以75.04万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年11月27日计算至实际给付之日止）；四、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王文静律师费3000元；五、驳回原告王文静的其他诉讼请求。案件受理费19051元，减半收取计9526元，由王文静负担4500元，由绿地集团济南绿鲁置业有限公司负担5026元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另，二审庭审中王文静主张其在一审庭审辩论中变更诉讼请求，主张涉案房屋认购协议书无效，但根据一审庭审笔录及一审庭审录像，王文静在一审法庭辩论终结前，并未明确变更诉讼请求。王文静在一审中提供张飞翔与绿鲁公司置业顾问于2017年9月1日的微信聊天记录一份，其中载明：张飞翔问到“秀娟非济南户口我靠新政策限购一套呢”、“第二套咋买？一次性也不行？”置业顾问回复为“一次性不网签买多少都行”，张飞翔问“不网签开发商能同意么？总拖着也不是办法啊？”置业顾问回复为“没事”。本院认为，本案二审争议焦点为：一、涉案房屋认购协议书的效力问题；二、房屋认购协议书应否解除，王文静的主张应否予以支持；三、涉案房屋认购协议书中第四条第二款是否为格式条款，对王文静是否有效。焦点问题一，涉案房屋认购协议书的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。商品房认购书是指双方当事人在订立正式的商品房买卖合同之前所签订的，约定将来订立正式的房屋买卖合同的协议。王文静与绿鲁公司于2017年10月29日签订的房屋认购协议书属于预约合同，即为了将来签订商品房买卖合同而签订的合同，系独立的合同，不存在上述法律规定的合同无效的情形。王文静主张绿鲁公司违反济南市房屋限购政策导致合同无效，但济南市的房屋限购政策并非法律、行政法规定的强制性规定，故一审法院认定涉案房屋认购协议为有效合同并无不当，应予维持。关于焦点问题二，王文静要求解除涉案房屋认购协议书应否支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行不符合约定的，如该债务标的不适宜强制履行的，对方不能要求履行。王文静与绿鲁公司签订的房屋认购协议书在合同性质上属于预约合同，其主要义务为签订商品房买卖合同，故涉案房屋认购协议不适宜强制履行。本案中，王文静已通过起诉主张解除涉案房屋认购协议的方式，明确表示不再与绿鲁公司履行房屋认购协议，故王文静要求解除涉案房屋认购协议书，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，王文静要求解除房屋认购协议，应予支持，但应根据上述法律规定，分清是否为一方当事人的原因还是不可归责于当事人双方的是由，即本案是否适用定金罚则。王文静主张其作为非济南市户籍人员，对于济南市房屋限购政策不了解，绿鲁公司未向其说明济南市房屋限购政策，绿鲁公司应当承担全部责任，应当适用定金罚则并赔偿损失。绿鲁公司主张不清楚张飞翔与王文静的关系，王文静与张飞翔系从事房屋交易的专业人员，对济南市房屋限购政策应当是明知的，且根据涉案房屋认购协议书，王文静未提供限购查询申请，其不具备购房资格导致无法签订商品房买卖合同，故王文静应当承担全部责任，其缴纳的购房款不应返还，亦不应承担资金占用费及律师费。本院认为，张飞翔和王文静分别与绿鲁公司签订了两份房屋认购协议，两份房屋认购协议中绿鲁公司的置业顾问为同一人，两份认购协议时间间隔10个月，该期间内张飞翔缴纳了部分房款，并约定剩余房款采用银行按揭贷款方式支付，绿鲁公司作为涉案商品房的销售单位对于张飞翔与王文静系夫妻关系应当是明知的，绿鲁公司主张不清楚张飞翔与王文静的关系的抗辩，本院不予采信。根据王文静一审中提交的微信聊天记录可知，张飞翔在2017年9月1日已明确知道非济南户籍家庭，仅能在济南购买一套房屋，王文静与张飞翔系夫妻关系，且该微信聊天记录系王文静作为证据提交，故本院认定王文静对济南市房屋限购政策是明知的，王文静主张绿鲁公司故意隐瞒济南市房屋限购政策、欺诈销售的上诉理由不能成立，本院亦不予采信。根据王文静一审中提供的微信聊天记录可知，张飞翔于2017年9月向绿鲁公司询问非济南户口限购一套房屋，第二套如何购买时，绿鲁公司提出了第二套商品房买卖合同不网签备案、一次性付款的解决方案。张飞翔与绿鲁公司销售人员的微信聊天记录中，虽未明确表示同意采用不网签备案的方式在济南购买二套房，但王文静在2017年10月29日与绿鲁公司就涉案房屋签订了房屋认购协议书，并缴纳了部分房款。从上述行为可知，王文静与绿鲁公司对王文静购买的商品房的买卖合同不网签备案已经达成合意，即王文静、绿鲁公司在签订涉案房屋认购协议时，明知并认可双方将来要签订的商品房买卖合同无法进行且不进行网签备案。双方达成上述合意后，依约履行了各自的义务。张飞翔与绿鲁公司于2017年12月21日签订《商品房买卖合同》并网签备案后，王文静再次于2018年6月21日缴纳了购房款14万元，绿鲁公司亦向王文静发出通知书，要求王文静限期签订商品房买卖合同并缴纳购房款。从上述行为可知，王文静、绿鲁公司在2018年时仍在按照双方达成的合意即涉案商品房买卖合同不网签备案的方式履行。王文静与绿鲁公司采用商品房买卖合同不网签备案的方式违反了政府房屋限购政策，扰乱了济南房地产市场的持续平稳健康发展，与济南市政府现行房屋限购政策背离，对于整个济南市房地产市场起到了反面示范作用。双方采取的该方式虽不可取，但双方若遵守已经达成的合意，王文静与绿鲁公司仍可就涉案商品房签订买卖合同。现王文静要求解除认购合同，系违反双方已经达成的合意，对涉案房屋认购协议的解除负有过错。绿鲁公司作为专业的房地产开发、销售企业，在明知济南市房屋限购政策的情况下，引导购房人采用不网签备案的方式规避济南市房屋限购政策，对于采用不网签备案方式出售商品房潜在的风险应当是明知的，对该规避政策行为可能会引发的纠纷亦存在过错。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定双方在签订预约合同后，系因一方原因导致无法签订商品房买卖合同的，适用定金罚则。本案中，王文静、绿鲁公司均负有一定责任，故本案不适用上述法律规定，即不适用定金罚则。王文静作为涉案房屋认购协议的当事人，现要求解除该认购协议，应予支持，但主张绿鲁公司应当双倍返还购房定金的上诉请求不能成立，本院不予支持。绿鲁公司主张王文静应承担全部责任，其缴纳的定金不应返还的上诉请求亦不能成立，本院不予支持。关于王文静主张的已付购房款的资金占用费用问题。王文静与绿鲁公司均存在一定过错，现王文静起诉要求解除涉案房屋认购协议，一审法院认定绿鲁公司自王文静起诉主张权利之日（即诉前调解立案之日）支付已付购房款的资金占用费符合法律规定，并无不当，应予维持。关于王文静主张的律师费问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，王文静与绿鲁公司签订的房屋认购协议书中虽未约定律师费的负担问题，但该律师费系王文静通过诉讼程序为主张权利、解除房屋认购协议书产生的损失。在张飞翔与绿鲁公司签订《商品房买卖合同》、涉案房屋认购协议书的合同目的无法实现后，绿鲁公司即应与王文静就房屋认购协议书的解除及后续事宜进行协商，但绿鲁公司却再次发函限期王文静缴纳房款及签订合同，在王文静提出解除房屋认购协议后，绿鲁公司亦未采取措施促进纠纷的妥善解决，致使王文静通过诉讼程序解决纠纷。一审法院根据王文静与绿鲁公司的履行情况，酌定绿鲁公司承担3000元律师费并无不当，应予维持。关于焦点问题三，涉案房屋认购协议书中第四条第二款是否为格式条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，涉案房屋认购协议书书中的第四条第二款系绿鲁公司为重复使用而预先拟定，并未与对方协商，应为格式条款。涉案房屋认购协议中虽约定该条款，但王文静与绿鲁公司在签订房屋认购协议之前对于王文静在济南市是否具有购买二套房的资格是明知的，双方均未履行该条款的约定，故本院认为涉案房屋认购协议书中第四条第二款并未实际履行，对王文静无约束力。综上所述，王文静的上诉请求不能成立，应予驳回；绿鲁公司的上诉请求亦不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19051元，由上诉人王文静负担6040元，由上诉人绿地集团济南绿鲁置业有限公司负担13011元；二审中上诉人绿地集团济南绿鲁置业有限公司预交的6040元，予以退还。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  尹 腾审 判 员  闵 雯二〇二〇年七月九日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗