山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7517号 上诉人（原审被告）：姜秀珍，女，1959年9月14日出生，汉族，住青岛市胶州市。 委托诉讼代理人：逄志伦，胶州李哥庄法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：青岛华仁物业股份有限公司，住所地青岛市市南区东海西路。 法定代表人：解艳燕，董事长。 委托诉讼代理人：王娜，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨兰花，女，该公司员工。 上诉人姜秀珍因与被上诉人青岛华仁物业股份有限公司（以下简称华仁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服胶州市人民法院（2019）鲁0281民初8479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姜秀珍上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回华仁物业公司的诉讼请求；2、诉讼费由华仁物业公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。1、华仁物业公司没有尽到物业服务职责。姜秀珍的室外空调机被来自上层的空调水浸泡，致使空调机生锈不能使用。姜秀珍多次要求华仁物业公司对空调浸泡问题进行协商，但华仁物业公司未予解决。姜秀珍的父亲在涉案房屋居住时，自来水停水3天。2、华仁物业公司存在阴阳两份物业合同，且内容并不完全一致，其目的是为了损害业主的利益。华仁物业公司在未经业主委员会同意的情况下私自上涨物业费，且未经物业管理部门批准。3、华仁物业公司主张的物业费已超过诉讼时效。4、2013年6月份至2014年12月份姜秀珍不在涉案房屋中居住，该期间的物业费不应交纳。 华仁物业公司辩称，1、姜秀珍称其空调机被上层空调漏水浸泡，致使空调机生锈变坏，证据不足，事实不清。首先，姜秀珍并未提交相关证据证明存在漏水问题的事实及因漏水造成的损失，一审法院对此不予支持有事实及法律依据。其次，姜秀珍的空调室外机长期悬挂于室外，接受风吹雨淋，即使上层空调存在漏水现象，但无法证明空调损坏与上层空调漏水存在直接关系。再次，即使姜秀珍证明空调损坏因上层漏水造成，亦属于姜秀珍与其他业主间的侵权责任关系，与华仁物业公司无关，不属于本案审理范围。2、停水纠纷发生时间为2016年，华仁物业公司主张的物业服务费系2013年至2014年期间，因此停水问题与本案无关。3、姜秀珍所在水岸府邸（西区）存在两个开发商，分别为青岛市胶州新城建设发展有限公司与青岛华东房地产开发有限公司。姜秀珍提供的合同为华仁物业公司、姜秀珍与青岛华东房地产公司开发有限公司签订的12、13号楼的物业服务合同，华仁物业公司提交合同为青岛市胶州新城建设发展有限公司、姜秀珍及华仁物业公司签订且有青岛华东房地产开发有限公司盖章的水岸府邸（西区）总的物业服务合同，合同均为各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。且合同中对涨物业费问题的约定相同，并不存在姜秀珍所称的侵害业主的利益。在华仁物业公司已提供物业服务的情况下，姜秀珍作为业主应当按照合同约定的服务收费标准及时缴纳物业服务费用。4、华仁物业公司对物业费收费标准进行调整符合法律法规的规定，一审法院对此认定事实清楚，适用法律正确。《山东省物业服务收费管理办法》及《青岛市国土资源与房屋管理局关于明确物业服务管理收费相关政策的通知》中明确规定：“因服务成本变化需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，物业服务企业应当将真实、完整的物业服务成本向业主公开，并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。物业服务企业应当在调整物业公共服务费标准之日起十日内向所在地价格主管部门备案。”华仁物业公司一审中提交的《关于上调物业费的申请》、《关于上调物业费意见征询的公告》、《关于按新标准收取物业费的申请》、《青岛市物业服务合同备案证明》均证明华仁物业公司上调物业服务费用及将调整后价格进行备案均符合法律及相关法规的规定。在华仁物业公司持续提供物业服务的情况下，姜秀珍应当按照胶州水岸府邸（西区）业主委员会与华仁物业公司签订的《水岸府邸物业服务合同》履行缴纳物业费的义务（即2014年4月1日至2014年12月31日期间按照物业管理费1.4元/平方米及电梯费0.4元/平方米）；5、华仁物业公司主张物业费并未超过诉讼时效。华仁物业公司一审期间主张2013年7月1日至2014年12月31日期间的物业服务费，华仁物业公司分别于2013年、2014年、2015年、2016年及2018年向姜秀珍邮寄催费通知书，要求其缴纳欠付的物业管理费，诉讼时效发生中断，因此华仁物业公司起诉主张物业费未超过诉讼时效。6、2014年4月1日华仁物业公司与业主委员会签订的物业服务合同未约定空置房物业费打折的问题。姜秀珍并未提交书面申请要求减少物业费，华仁物业公司并不清楚房屋是否空置。 华仁物业公司向一审法院起诉请求：判令姜秀珍向华仁物业公司支付欠缴的各项物业管理费用5011.9元以及上述欠款产生的逾期滞纳金1027.01元，共计6039.11元；姜秀珍承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年8月，青岛华仁物业管理有限公司变更名称为青岛华仁物业股份有限公司。 姜秀珍是胶州市水岸府邸（西区）13号楼1单元201户房屋所有权人，房屋建筑面积173.48平方米。 2010年7月1日，青岛华东房地产开发有限公司与华仁物业公司签订胶州“水岸府邸”12、13号楼前期物业服务委托合同，约定由华仁物业公司实行物业管理，委托管理期限自合同签订之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业服务委托合同》生效时止。物业管理服务费用：物业服务费：住宅1.01元/建筑平方米/月（不包括房屋共同部位供用设施设备大中修、更新、改造的费用及水景运行养护费用、绿化养护费用。）电梯运行费：0.4元/建筑平方米/月（根据政府定价调整），二次供水运行费：0.4元/吨（自六层起计收，根据政府定价调整）同时约定，上述费用如遇政府政策性上涨，华仁物业公司将按政府新的收费标准执行。物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应缴费用的千分之三收取违约金。 2013年3月11日，华仁物业公司与姜秀珍签订水岸府邸前期物业管理服务协议，约定华仁物业公司向姜秀珍提供物业服务；同时约定，合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起按调整标准收取。姜秀珍于同日办理入住手续。 2013年10月30日，华仁物业公司向胶州水岸府邸（西区）业主委员会申请上调物业费，胶州水岸府邸（西区）业主委员会盖章确认并告知水岸府邸（西区）全体业主。2014年3月，华仁物业公司向胶州市物业管理中心进行物业收费标准调整的备案。 2014年2月20日，胶州水岸府邸（西区）业主委员会与华仁物业公司签订水岸府邸物业服务合同，约定高层住宅物业综合服务费：1.4元/建筑平方米/月，高层电梯运行费：0.4元/建筑平方米/月。同时约定，物业综合服务费、水景动力费、电梯运行费按半年交纳，业主或物业使用人应于每年1月、7月的31日前向华仁物业公司交纳当期的物业服务费、电梯运行费及水景动力费，超过下期首日及以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任。业主或物业使用人违反本合同第四条的约定，未能及时足额交纳物业服务费用的，自逾期之日起每天按应缴纳费用的千分之三向华仁物业公司支付违约金。 2014年、2015年、2016年、2018年华仁物业公司向姜秀珍邮寄催费通知，要求其交纳欠付的物业管理费。 2016年12月14日，姜秀珍向胶州市公安局三里河派出所报警称，在水岸府邸西区13-1-201，家中被物业停水纠纷。 庭审中，华仁物业公司明确其主张的物业费系按季度交纳，姜秀珍欠自2013年7月1日至2014年12月31日的物业费6039.11元（共计18个月，欠缴物业费5011.9元，滞纳金1027.01元，共计6039.11元）。 一审法院认为，华仁物业公司与姜秀珍之间签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行合同约定的义务。在华仁物业公司已提供物业服务的情形下，作为业主按照合同约定的服务收费标准及时交纳物业服务费用系姜秀珍的法定义务。华仁物业公司按照合同约定上调物业管理费并完成价格备案，合法有效，对华仁物业公司主张姜秀珍支付按每平米1.41元（物业管理费1.01元+电梯费0.4元/平米）交纳自2013年7月1日至2014年3月31日拖欠物业管理费2201.5元，按每平米1.8元（物业管理费1.4元+电梯费0.4元/平米）交纳自2014年4月1日至2014年12月31日拖欠物业管理费2810.4元，共计5011.9元，未超出合同约定，一审法院予以支持。对于华仁物业公司主张的滞纳金1027.01元，因双方签订的合同中未约定逾期付款收取滞纳金，故一审法院对华仁物业公司主张的滞纳金不予支持。 对姜秀珍提出的华仁物业公司给姜秀珍家中停水造成姜秀珍家中无水的抗辩理由，因双方发生纠纷系在2016年，而华仁物业公司主张的物业费是在2013年至2014年，与姜秀珍主张的停水问题无关，一审法院不予采纳。对姜秀珍提出的华仁物业公司因管理不当导致姜秀珍上方空调漏水，姜秀珍未提交相关证据证明漏水问题的事实，亦无证据证明因漏水造成的损失，一审法院对该抗辩意见，不予支持。对姜秀珍主张的已超过诉讼时效的抗辩理由，华仁物业公司自2013年起至2018年多次通过EMS向姜秀珍发出催费通知，诉讼时效发生中断，故华仁物业公司的起诉未超过诉讼时效。 综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条、《物业管理条例》第七条之规定，判决：一、姜秀珍于判决生效之日起十日内支付华仁物业公司自2013年7月1日至2014年12月31日拖欠物业管理费共计5011.9元。二、驳回华仁物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由华仁物业公司负担5元，由姜秀珍负担20元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审中，姜秀珍称其主张的室外空调机被浸泡问题发生在2015年。姜秀珍确认其上诉主张的“阴阳物业合同”只是格式不一致，两份合同约定的物业费标准一致。二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，华仁物业公司与姜秀珍于2013年3月签订的前期物业服务协议以及华仁物业公司于2014年2月与胶州水岸府邸（西区）业主委员会签订的物业服务合同均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。华仁物业公司主张姜秀珍应交纳的2013年7月1日至2014年12月31日期间的物业服务费的标准与上述两份合同约定一致，姜秀珍应依约交纳。姜秀珍上诉称华仁物业公司私自上涨物业费，因华仁物业公司与胶州水岸府邸（西区）业主委员会签订的物业服务合同约定的物业费即上涨后的物业费，该合同对包括姜秀珍在内的胶州水岸府邸（西区）全体业主具有约束力，故本院对姜秀珍的该上诉理由不予采信。姜秀珍上诉所称室外空调机被浸泡及停水问题发生在2015年及2016年，与本案双方争议的2013年7月至2014年12月期间的物业费无关，本院对姜秀珍的该上诉理由亦不予采信。关于诉讼时效问题，华仁物业公司于2014年、2015年、2016年、2018年持续向姜秀珍主张其欠交的物业费，该行为构成诉讼时效中断，故华仁物业公司于2019年7月提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。关于姜秀珍主张的房屋空置问题，其并未提交证据予以证明，本院不予采信。 综上，姜秀珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人姜秀珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  李 蕾 二〇二〇年七月十七日 书记员  张 恬 书记员  王 越