辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终7969号上诉人（原审原告、反诉被告）：孟祥秋，女，1987年8月1日出生，汉族，住辽宁省新民市。委托诉讼代理人：鲁长林，辽宁盛恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳金道汇通房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南区营盘北街7-2号A座21楼。法定代表人：王锐，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴玲，辽宁均秉晟律师事务所律师。上诉人孟祥秋因与被上诉人沈阳金道汇通房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初4940号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孟祥秋上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持我方诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人宣传地铁口直通（无缝接驳）负二层及商城第一层为轻轨和公交交汇口为要约且至今未实现的情况下只认定被上诉人存在过错不准确，应认定被上诉人严重违约。（1）被上诉人向上诉人口头允诺、书面宣传、微信公众号宣传：2018年9月商城和地铁九号线同时开通，B1层、B2层与地铁无缝接驳，购物中心一层东侧规划建设1.2万平方米大型交通站点，日均百万人潮，同时商场电梯、每一层的指示牌都标明B1层、B2层通往地铁，内容具体明确，且对外招租，对上诉人商铺租赁合同的订立以及高价房租的确定有决定性的重大影响，宣传视为双方租赁合同内容的一部分，以上内容应认定被上诉人的要约，根据《合同法》第十四条规定要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。（2）上诉人签订租赁商铺合同目的就是借助被上诉人承诺的地铁无缝接驳，方便的交通网络，超高的人流量，选择租赁商铺开咖啡店。但被上诉人并未按照约定实现上述承诺，持续严重违约及合同目的不能实现，为减少损失解除合同。二、法院认定被上诉人严重违约，应判决被上诉人赔偿全部直接和间接损失。《合同法》第七章第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。上诉人产生直接租金损失57150元，超高物业费17145元，垃圾清运费1570元，直接装修花费168000元，加盟费损失158000元。被上诉人在合同中免除自身违约带来的责任无效。沈阳金道汇通房地产开发有限公司辩称，请求维持原判。我方针对不特定相对人的媒体宣传应属要约邀请。上诉人逃铺行为属于单方违约行为。孟祥秋向一审法院起诉请求：1.原、被告签订的《沈阳招商花园城购物中心商铺租赁协议》于2019年2月28日予以解除；2.被告返还原告履约保证金49,530元；3.被告给付原告活动券费用6,500元；4.被告返还原告已支付租金57,150元；5.被告赔偿原告物业费17,145元；6.被告赔偿原告垃圾清运费1,570元；7.被告赔偿原告装修损失230,000元；8.被告赔偿原告加盟费损失158,000元；9.被告赔偿原告经营物品损失50,000元；10.被告赔偿原告经营损失90,000元；11.被告承担诉讼费。在一审审理中，原告撤销第9、10项诉讼请求。沈阳金道汇通房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：1.确认双方之间的租赁合同于2019年3月4日解除；2.反诉被告支付违约金49,530元。一审法院认定事实，2017年，被告沈阳金道汇通房地产开发有限公司在媒体上对外招商称其所属的招商花园城购物中心地下二层无缝对接地铁2号线和9号线，地上一层与15条公交和轻轨接驳，实现全交通换乘，项目地址地铁2号线奥体中心站B出口。随后，被告在媒体上宣称购物中心汇集双地铁、三轻轨、15条公交，是沈阳首个多维交通枢纽站，2018年9月将与沈阳地铁9号线共同起航；该项目已成为大浑南奥体中心商圈乃至沈阳经济区城市目的性消费的首选之地，周末自然客流超过15万人，节假日平均客流超20万人，单店日营业额超过5千万元等宣传内容。2018年1月16日，原告孟祥秋向被告交纳履约保证金49,530元。2018年4月10日，原告与被告签订《沈阳招商花园城购物中心商铺租赁协议》一份，主要约定“原告承租被告位于沈阳市浑南区商铺，建筑面积190.5平方米；原告应于签订本协议之日起5日内，按第一个租赁年度月租金标准支付两个月的租金和两个月的物业管理费，合计49,530元，上述款项作为本协议的履约保证金；在租赁期限内，未经被告书面同意，原告不得提前解除本协议，否则原告已付的租金、保证金、物业费等费用均不予退还，且原告还应另向被告支付相当于租赁保证金数额的违约金，如对被告造成损失的，原告还应全额赔偿。在租赁期限内，未经原告书面同意，被告同样不得提前解除本协议，否则原告有权要求被告双倍返还租赁保证金；如原告或被告依据本协议规定宣布解除协议，则原告应在解除之日起十日内交还出租商铺，交还商铺状况及装修和附属设施的归属：（1）原告需将商铺恢复至清水及适租的状态，……（3）无论何种原因导致本协议终止、解除，原告均不得在任何时候以任何理由要求被告承担商铺装修或者室内留存物品的补偿或赔偿”。后原、被告又签订《沈阳招商花园城购物中心商铺租赁协议》的补充协议一份，其中将租期修改为本项目拟定于2018年11月30日对外营业，则具体的计租日以沈阳招商花园城购物中心正式营业日或被告书面通知日为准。2018年10月，原告进入商铺，并对商铺进行了装修。同年11月6日，原告向被告交纳了2018年12月1日至2019年3月1日期间3个月的租金57,150元。同时原告还向物业部门交纳了物业费17,145元、垃圾清运费1,570元。同年11月30日商城正式营业。2019年2月28日，原告从商铺撤出。同年3月4日，被告向原告商铺张贴“提前撤场及欠租欠费的通知函”一份。后原、被告产生纠纷，现原告诉至一审法院。另查明，被告承诺的地铁出口直通被告商城负二层等情形，至今没有实现。一审法院认为，原告孟祥秋与被告沈阳金道汇通房地产开发有限公司签订的合同，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效且不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同履行各自义务。现被告对给付原告活动券费用6,500元无异议，对此予以确认。同时，原、被告对解除案涉合同亦无异议，只是对解除合同的时间及违约责任各执己见，因此本案争议焦点之一系解除案涉合同的时间是何时及谁承担违约责任。原告认为被告在对原告出租商铺时，承诺开业时地铁出口直通负二层及商城第一层为轻轨和公交交汇口都没有实现，被告一直存在违约行为，原告有权解除合同。而被告则认为原告未经被告同意关闭商铺，将商铺内经营物品撤出，其行为属于“逃铺”的违约行为，需按照合同约定承担违约责任。对此，一审法院认为，被告宣传其商城开业时，地铁出口直通负二层及商城第一层为轻轨和公交交汇口，其宣传内容明确具体，对于原告租赁商铺的决定确实有重大影响，因此应视为要约，现被告的承诺均未能实现，被告存在过错。在案涉商铺没有直通地铁等情形下，确实对商铺的人气、租赁有一定的影响，但并未影响到商铺的使用价值，亦并未导致原告的合同目的不能实现而解除合同的法定情形。故原告单方要求解除合同于法无据，不予支持。虽然被告认为原告有逃铺的违约行为，但在原告撤场后，原告以行动表明其欲解除合同，而被告在原告撤场后虽然张贴了通知函，但并未反对解除合同，且在反诉中亦同意解除合同，可见双方的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的情形，即“当事人协商一致，可以解除合同”。因此原、被告签订的合同属于协商解除，均不必对对方承担违约责任。根据已查明事实，原告认为解除的时间是其从商铺搬出的时间，即2019年2月28日；被告则认为是其向原告张贴通知函的时间，即2019年3月4日。而在原、被告签订的合同中已明确约定，即“在租赁期限内，未经被告书面同意，原告不得提前解除本协议”，可见其解除时间应为被告同意解除合同的时间，即2019年3月4日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在本案中，由于原、被告的合同已经解除，被告应向原告返还履约保证金49,530元，因此对原告要求被告返还原告履约保证金49,530元的诉讼请求，予以支持；同理，对反诉原告要求反诉被告支付违约金49,530元的反诉请求，不予支持。本案的争议焦点之二系被告是否应向原告返还已支付租金，赔偿物业费、垃圾清运费、原告装修损失及加盟费损失。一审法院认为，原告已支出的上述费用，均系原告实际承租期间产生的费用，理应由原告负担，被告无需返还及赔偿。一审法院判决：一、原告(反诉被告）孟祥秋与被告(反诉原告)沈阳金道汇通房地产开发有限公司于2018年4月18日签订的《沈阳招商花园城购物中心商铺租赁协议》及《补充协议》于2019年3月4日解除；二、被告沈阳金道汇通房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，退还原告孟祥秋履约保证金69,350元；三、被告沈阳金道汇通房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，给付原告孟祥秋活动券费用6,500元；四、驳回原告孟祥秋的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告沈阳金道汇通房地产开发有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费10,399元，由原告孟祥秋负担8,703元，由被告沈阳金道汇通房地产开发有限公司分担1,696元；反诉案件受理费519元，由反诉原告沈阳金道汇通房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人提交：一、被上诉人机读卡信息，证明陈立新系被上诉人的董事，补充证明2019年1月11日上诉人和被上诉人董事陈立新的电话录音，陈立新代表被上诉人证明在上诉人租赁商铺之初被上诉人和陈立新就承诺过负二层地铁无缝接驳，大量客源，证明被上诉人违约。二、被上诉人金道公司2016年11月30日通过微信公众号发布虚假广告：项目B1/B2设置地铁站、室内换乘交通枢纽，人流量大。2016年12月9日微信发布虚假广告《时间就是金钱》：商铺地下负二层无缝接驳地铁2号线和9号线。2016年12月16日微信发布虚假广告《这是我的简历》强大的人流量，日均客流2-3万人，负二层与地铁无缝接驳。2017年1月6日微信发布虚假广告《时间创造价值》商铺负二层与地铁无缝接驳，2017年10月24日在中央台对话栏目发布虚假广告：商铺2018年与沈阳地铁9号线共同起航。2017年11月24日微信发布虚假广告：商铺2018年与地铁9号线共同起航。从合同法角度，以上宣传的内容具体明确，视为要约。从广告法角度被上诉人虚假广告宣传，误导上诉人租赁被上诉人出租的商铺，但被上诉人宣传的负二层无缝接驳及交通便利人流量大都没有实现，以上内容属于虚假广告，依法被上诉人也应该赔偿上诉人的损失。三、法院判例三个，证明宣传地铁无缝接驳明确具体属于要约，被上诉人宣传属于要约，违反要约应赔偿上诉人损失。被上诉人认为：1.没有异议但不是新证据；2.真实性没有异议，也不是新证据，而且广告宣传不是要约；3.真实性无异议，与本案无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《沈阳招商花园城购物中心商铺租赁协议》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。一审结合本案事实判令解除合同及被上诉人返还履约保证金和活动券费用并无不当。关于沈阳金道汇通房地产开发有限公司针对不特定的相对人通过媒介手段在媒体上的宣传是否属于要约的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。沈阳金道汇通房地产开发有限公司针对不特定的相对人通过媒介手段在媒体上的宣传，描述沈阳地铁9号线开通时间、展望商场开业的情况等内容不符合要约的特征，即沈阳金道汇通房地产开发有限公司就案涉商场开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺并不具体确定，且双方所签订的《沈阳招商花园城购物中心商铺租赁协议》及《补充协议》对此亦无具体的说明及约定，不属于合同内容，故一审法院认定沈阳金道汇通房地产开发有限公司针对不特定的相对人通过媒介手段在媒体上的宣传属于要约不当，应认定为要约邀请。现上诉人主张被上诉人未实现广告内的相关承诺，要求被上诉人赔偿各项损失，因被上诉人针对不特定的相对人通过媒介手段在媒体上的宣传属于要约邀请，一审对上诉人要求被上诉人赔偿租金损失57150元、物业费17145元、垃圾清运费1570元、装修费168000元、加盟费158000元的诉讼请求未予支持并无不当。综上，上诉人孟祥秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10399元，由上诉人孟祥秋负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  姜会军二〇二〇年七月九日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。