北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6087号上诉人（原审原告）：北京金融街奕兴置业有限公司，住所地北京市大兴区三羊中路6号院6号楼2层201。法定代表人：李亮，执行董事。委托诉讼代理人：魏巧霞，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄庆贵，北京市中伦文德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：田明，男，1973年5月4日出生。委托诉讼代理人：何安妮，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：万佳，女，1995年4月29日出生，北京市两高律师事务所实习律师。上诉人北京金融街奕兴置业有限公司（以下简称奕兴置业公司）与被上诉人田明财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初25381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奕兴置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持我公司一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由田明承担。主要事实与理由：1.一审法院认定事实错误，证据不足。第一，一审法院认定田明从我公司提前接收大兴区××里××楼104房屋（以下简称104房屋、涉案房屋）的解释从常识角度具有一定的可信度，进而认定田明系有权占有，不构成侵权。该认定证据不足，且对案件基本事实认定错误。第二，一审法院认定我公司是否提前将涉案房屋交付田明的直接证据是田明持有的“说明”，该“说明”不真实。一审法院不同意对该“说明”进行鉴定。故该判决是一审法院在证据明显不足的情况下，根据推论方式认定的事实而作出的。第三，一审法院认定，我公司与田明就涉案房屋签署过两份合同《北京市商品房现房买卖合同》，合同中仅就房屋价款及出租状态进行了变更，特别是将房屋状态由“出租”变更为“未出租”，而合同的签署时间处于我公司与案外人郭帅的租赁合同期内，我公司就该变更未作出合理解释，从而认定涉案房屋系田明从我公司提前接收的解释具有可信度，系事实认定错误。2.一审法院违反了企业法人作出意思表示行为应由特定机关经特定程序作出的原则，仅凭企业法人个别员工的行为进行主观推断，违反了以事实为根据，以法律为准绳的基本裁判原则。3.一审法院的判决结果与另案已生效判决（我公司与案外人郭帅涉案房屋租赁合同纠纷案）相矛盾，致使涉案房屋在同一时间段存在两个合法权益人。田明辩称，同意一审判决，不同意奕兴置业公司的上诉请求和理由。1.一审判决认定涉案房屋是基于奕兴置业公司的交付，而非我的强行占有。2.我无须对奕兴置业公司的内部程序负责。3.本案的一审裁判结果与北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初20006号民事判决并不矛盾，因为本案判决并不影响奕兴置业公司收取相应的租金，并且该诉讼是由奕兴置业公司提起的，相关信息并不为我所掌握。奕兴置业公司向一审法院起诉请求：1.判令田明赔偿我公司因侵害我公司不动产所有权给我公司造成的损失共计3378793元；2.判令田明承担诉讼费和保全费。一审法院认定事实：2014年12月26日，奕兴置业公司（出卖人）与田明（买受人）曾签订《北京市商品房现房销售合同》，约定奕兴置业公司将涉案房屋售与田明，建筑面积共1042.58平方米，其中套内建筑面积861.36平方米。关于租赁情况，合同载明出卖人已将该房屋出租。商品房屋按照套内建筑面积计算，该商品房屋单价为每平方米16340.24元，总价款为14074830元。合同中约定出卖人应当在买受人支付完毕该商品房全部房价款，以及本合同及其补充协议中约定的所有税、费后第30个工作日前向买受人交付商品房。合同中还对付款期限、逾期付款责任、逾期交付责任、交接手续、房屋质量等双方权利义务进行约定。双方当事人均认可该合同未实际履行。2015年11月28日，奕兴置业公司（出卖人）与田明（买受人）就涉案房屋重新签订《北京市商品房现房买卖合同》，合同载明实测建筑面积共1042.58平方米，其中套内建筑面积861.36平方米。关于租赁情况，合同载明出卖人未将商品房出租。商品房屋按照套内建筑面积计算，该商品房屋单价为每平方米15793.54元，总价款为13603920元。合同中约定出卖人应当在买受人支付完毕该商品房全部房价款，以及本合同及其补充协议中约定的所有税、费后第30个工作日前向买受人交付商品房。合同中还对付款期限、逾期付款责任、逾期交付责任、交接手续、房屋质量等双方权利义务进行约定。后双方在合同履行中产生纠纷，奕兴置业公司将田明诉至法院，要求解除合同、注销网签、返还房屋，田明于2019年4月16日将购房尾款6800000元支付给奕兴置业公司，生效判决驳回了奕兴置业公司的全部诉讼请求。现涉案房屋的登记所有权人仍系奕兴置业公司，双方尚未办理产权变更登记。2013年6月10日，奕兴置业公司将涉案房屋出租给案外人郭帅，租赁期限三年，自2013年6月10日至2016年6月9日止。2017年9月，奕兴置业公司以郭帅拖欠租金为由将郭帅、北京聚诚名品餐饮管理有限公司（法定代表人：校国庆）诉至法院，请求判决解除其与郭帅之间签订的房屋租赁合同，由郭帅、北京聚诚名品餐饮管理有限公司支付拖欠的租金、违约金并腾退房屋，在该诉讼中，北京聚诚名品餐饮管理有限公司主张其从于坤处转租涉案房屋，自2016年6月起一直向田明交付房租。后法院作出生效判决，判决解除奕兴置业公司与郭帅之间的房屋租赁合同，由郭帅支付拖欠的租金、违约金，郭帅、北京聚诚名品餐饮管理有限公司共同腾退涉案房屋。2016年4月1日，田明将涉案房屋出租给校国庆，租期三年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止，用于经营北京聚诚名品餐饮管理有限公司，在合同履行期限届满前，双方解除了租赁合同，田明将涉案房屋出租给案外人钱俊兰，租赁期限自2018年1月15日至2022年1月14日。2017年7月，案外人孟宪华以涉案房屋所立的广告牌匾遮挡了其房屋窗户、涉案房屋的排气烟囱弥漫烟雾、存在噪音、污染严重为由，将田明诉至法院，后在法院主持下，双方达成调解，由田明拆除存在遮挡的广告牌及烟囱。庭审中，经法院询问，田明自认其于2015年4月即接收涉案房屋，理由为双方于2014年12月26日签订的现房销售合同后，因涉案房屋纠纷不断（漏水、暖气不通、广告牌侵权等），奕兴置业公司不厌其烦，主动将房屋交付给田明，并告知了物业。田明称，鉴于涉案房屋存在的诸多问题，双方于2015年11月28日重新签订合同时，成交价格做了适当下调，并将房屋状态由已出租变更为未出租。庭审中，田明提交了三份报修单，报修单底部注明第一联：客服（白），第二联：业主（绿），第三联：工程（粉），第四联：财务（黄）。其中2015年10月21日的报修单载明“报修人：业主，报修时间：9：00，报修内容：电梯坏，处理记录：查看人员有开发商王子忠、刘严，代（原文如此，下同）工程人员来查看田明物业工程”。2016年5月13日的报修单载明“报修人：业主，报修时间：10：00，报修内容：污水泵坏，处理记录：完成”。2017年6月10日的报修单载明“报修人：业主，报修时间：18：00，报修内容：电梯坏，漏水。处理记录：因电梯底部漏水，开发商人员王子忠、刘岩代工程人员进行查看。田明。”经核实，田明手持报修单为绿色，即业主联。报修单涉及到的人员应为王子仲、刘岩。其中，王子仲时任涉案项目销售经理、负责管理整体的销售工作。刘岩，时任涉案项目客服部员工，负责涉案项目的维修、维保和客服工作。就2015年10月21日电梯漏水情况，法院询问王子仲时，其称因为当时田明具有了购买意向，所以在维修电梯时通知了田明。刘岩则称对报修单情况不知情，但对电梯维修知情，并称维修电梯与是否交房无关，即便是未销售房屋，奕兴置业公司同样具有保修义务。经询问，对于田明占有、使用涉案房屋时间跨度如此之久，奕兴置业公司是否主张过权利，奕兴置业公司称该公司销售人员多次要求田明交纳购房款，未提交证据证明曾要求田明停止侵害，返还房屋。此外，庭审中，奕兴置业公司还提交了涉案房屋周边房屋的出租信息，欲证明田明非法占有涉案房屋导致的租金损失。田明提交了一份说明，说明载明“同意田明作为××里××楼104房业主管理该房，收取租金。”该说明加盖奕兴置业公司公章，奕兴置业公司称曾在2017年12月为田明所购买的涉案项目中107房屋办理产权登记时加盖印章，否认该公章系2015年所出具，并申请对“说明”上印章的真实性、印章与手写文字是否是同一时间形成及形成的先后顺序、印章和手写文字与双方2018年11月28日签订的现房销售合同中的印章是否是同一时间形成及形成的先后顺序进行鉴定。一审法院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案争议的焦点在于田明对涉案房屋是否有权占有、使用、收益。从田明持有的业主联报修单可以看出，田明在2015年10月及2017年6月的两次报修中，均是以业主的身份出现，奕兴置业公司均明知且派员进行了处理。双方签订的房屋买卖合同签订于2015年11月28日，而田明于2015年10月21日即因电梯损坏进行了报修，可推知田明不晚于2015年10月21日就占有了涉案房屋，奕兴置业公司对于田明占有一节是明知的，奕兴置业公司时任员工王子仲称因田明当时具有购买意向，所以在维修电梯时通知了田明，该解释明显不符合常理，法院实难采信。结合双方就涉案房屋曾签署过两份合同，合同中仅就价款及出租状态进行了变更，特别是将房屋状态由出租状态变更为未出租，而此时尚处于奕兴置业公司与郭帅的租赁合同期限内，奕兴置业公司就该变更未作出合理解释，故涉案房屋系田明从奕兴置业公司处提前接收的解释具有一定的可信度。庭审中，经询问奕兴置业公司在起诉前是否曾要求过田明停止侵害，奕兴置业公司未提交证据证明曾要求田明停止侵害，仅称要求过田明支付购房款，截至起诉时，田明占有、使用房屋已四年之久，而涉案房屋面积逾千平方米，每年的租金收入数十万元，收益相当可观，奕兴置业公司在长达四年的时间里没有证据证明曾向田明主张过权利，不符合常理。且在案外人孟宪华发现涉案房屋妨碍了其房屋使用时，尚能知晓向田明主张权利，由此可见，田明占有、使用涉案房屋在邻居、物业公司处等一定范围内已经形成了共识，此时，奕兴置业公司称其直至2017年9月起诉郭帅解除房屋租赁合同一案时，方才发现田明存在侵权行为，亦不符合常理。因此，结合日常生活经验，法院对田明所称的涉案房屋系由奕兴置业公司交付而非其强行占有并出租的抗辩意见予以采信。关于奕兴置业公司申请对田明所持“说明”中加盖的印章及文字进行鉴定一节，法院认为，从现有证据能够证明田明系有权占有，不构成侵权，故即便经过鉴定能认定“说明”并非奕兴置业公司于2015年所出具，亦不影响本案事实的认定，故法院对奕兴置业公司的鉴定申请不予准许。判决：驳回北京金融街奕兴置业有限公司的全部诉讼请求。本院二审期间，田明称一审判决后，2020年5月涉案房屋已办理过户手续。对此，奕兴置业公司称不清楚过户情况，与本案无关。奕兴置业公司提供关于印发《住宅项目交付工作指引（试行）》的通知、住宅项目交付工作指引（试行）、《住宅项目交付指引（试行）》在上诉人办公管理平台进行公示截图证明其公司并未向田明交付涉案房屋。奕兴置业公司是国有企业，房屋的交付需履行严格的交付手续，须签署《房屋结算单》《入住通知书》等一系列相关交付房屋文件。奕兴置业公司提交工商登记注册基本信息证明金融街控股股份有限公司是奕兴置业公司法人股东。奕兴置业公司另提交田明的交费收据证明田明就涉案房屋的交费情况。田明质证称前述证据不属于二审新证据，对真实性认可，对证明目的不认可。在（2018）京0115民初22391号案件中，校国庆起诉田明房屋租赁合同纠纷一案，校国庆主张撤销其与田明之间签订的房屋租赁合同、判令田明返还其已支付的租金、转让费等费用，及其欺诈、违约给其造成的损失。田明反诉主张校国庆支付其欠付租金、逾期支付租金违约金、偿还物业费、水电费、供暖费、校国庆将其实际控制的北京聚诚名品餐饮管理有限公司的注册地址从涉案房屋迁出。法院认定事实：“涉案合同签订后，田明向校国庆交付了104房屋，校国庆将其用于餐饮经营----……关于104房屋的物业费，田明提交北京城建物业金色漫香林服务中心（以下简称：城建物业）出具的说明，载明104房屋2016年9月30日至2017年12月31日的应缴物业费为76316.86元。关于104房屋的水电费，田明提交城建物业出具的水电费补交证明、证明，佐证2016年4月1日至2018年1月18日，104房屋产生水电费56932.1元，其中30000元已由田明补缴，欠缴26932.1元。关于104房屋的供暖费，田明分别于2016年10月21日支付104房屋供暖费83406.4元、于2017年10月27日支付104房屋供暖费83406.4元。校国庆称双方口头约定合同期内无物业费、供暖费，并且2016年4月18日至2017年10月8日期间其没有享受到物业、供暖服务，不应支付该费用，但其未向本院提交证据。关于104房屋的产权问题，涉案合同履行期间内，104房屋的所有权人为北京金融街奕兴置业有限公司（以下简称：金融街公司）。2015年11月28日，田明与金融街公司就104房屋签订了北京市商品房现房买卖合同，并办理了网签注册手续。就是否有权出租104房屋，田明提交供热采暖合同、供暖费收据、水电费收据、保修单、金融街公司出具的说明等证据予以佐证，其中说明载明“同意田明作为××里××楼104方业主、管理该房，收取租金”，并盖有该公司公章。校国庆自认双方在签订房屋租赁合同时，田明向其出具了104房屋的北京市商品房现房买卖合同。此外，其于2017年10月15日停止经营104房屋内的餐厅，在此之前的租赁期内，不存在对104房屋的使用障碍。”法院认为：“作为承租人，校国庆在承租如此大面积的房屋前，查看房屋产权登记证属于一般情况下应当尽到的注意义务，校国庆在使用104房屋的期间内，均未提出异议，亦未在合理期间内向田明主张出示房屋所有权证，明显与其主张相悖。并且，结合田明缴纳104房屋的供暖费及金融街公司出具的说明，亦可以佐证在校国庆使用104房屋的期间，田明有权将104房屋出租并收取租金，在涉案合同签订后至校国庆所经营的餐厅停业期间，亦不存在因产权问题产生对104房屋的使用障碍。因此，对于校国庆的该项主张，本院不予支持，对于校国庆主张撤销双方签订的房屋租赁合同及基于合同撤销的各项诉讼请求，本院均不予支持。”判决：“一、校国庆于本判决生效之日起七日内支付田明欠付房屋租金共计458442元，并支付逾期支付租金违约金（其中前两期逾期支付租金违约金为4951.92元，后两期逾期支付租金违约金分别为以285408元为基数，从2017年3月2日计算至实际给付之日止，以142704元为基数，从2017年9月2日计算至实际给付之日止，均按照日万分之二的标准计算），但逾期支付租金的违约金累计不超过114165元；二、校国庆于本判决生效之日起七日内支付田明供暖费114683.8元；三、田明于本判决生效之日起七日内返还校国庆保证金76110元；四、驳回校国庆的全部本诉请求；五、驳回田明的其他反诉请求。”校国庆不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。审理过程中，校国庆以同意按一审判决执行为由，于2019年11月13日申请撤回上诉，北京市第二中级人民法院于2019年11月13日作出(2019)京02民终13198号民事裁定书，裁定：准许校国庆撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。另在一审中，田明提交城建物业的证明，该证明显示2015年奕兴置业公司曾告知，因104房产已出售给田明，故此该房产移交给田明使用、管理、收益。奕兴置业公司对该证明不予认可，但未能提供相反证据。各方当事人对于一审法院查明的其他事实均无异议，本院当庭予以确认。本院认为：本案二审双方的争议焦点为田明对涉案房屋是否为无权占有，并据此赔偿奕兴置业公司相应损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。具体到本案中，奕兴置业公司主张其于涉案期间对涉案房屋享有所有权，其未将房屋交付给田明，故田明对涉案房屋的占有、使用、收益为无权占有和处分。对此，田明抗辩称因其与奕兴置业公司签订现房销售合同后，涉案房屋纠纷不断，奕兴置业公司主动将房屋交付，并告知了物业，因此其有权占有、使用涉案房屋。对此，本院作如下分析：第一、奕兴置业公司与田明先后两次签订涉案房屋买卖合同，且在合同履行中奕兴置业公司曾于2018年以田明违约为由起诉要求解除双方之间的买卖合同，但法院生效判决并未认定田明构成根本违约且确定该买卖合同继续履行，故田明对涉案房屋应享有相应的权益。第二、已生效的（2018）京0115民初22391号民事判决书中已确认田明分别于2016年10月21日支付104房屋供暖费83406.4元、于2017年10月27日支付104房屋供暖费83406.4元，且法院根据田明交纳供暖费等费用以及奕兴置业公司出具的说明，确认田明有权收取涉案房屋的租金。与此同时，根据田明所提供的城建物业的证明、业主报修单可知，涉案房屋出现的日常维护系由田明予以负责，期间奕兴置业公司还派人员参与进行协调处理，此情况可推知奕兴置业公司对此应知悉且并未持有异议，另外案外人孟宪华亦曾以涉案房屋妨碍其使用为由起诉涉案房屋业主排除妨碍，法院生效裁判文书也确定由田明承担相应责任。第三、涉案房屋作为奕兴置业公司产业，占地建筑面积一千多平方米，总价款一千多万元，具有较高的商业价值。奕兴置业公司作为开发商，对其拥有所有权，且该房产的日常维护需要物业、供暖、供水、供电等多方面运营，理应及时掌握涉案房产的所有权、占有、使用状态。然而奕兴置业公司在实际操作过程中，在将涉案房屋出售给田明后，对于涉案房屋的租赁情况变化表示不知情，且任由田明交纳相关费用，并进行日常维修、养护，甚至作为涉案房屋产权人参与相关案件的审理，此种情况的出现亦说明奕兴置业公司在本次纠纷中存在明显的不当行为。基于上述情况的存在，田明虽因故支付全部购房款时间较晚，但由于双方在实际履行协议过程中奕兴置业公司确实存在操作管理混乱问题，故在田明已实际交付涉案房屋一半购房款后，该公司将涉案房屋提前交付给田明使用收益的可能性应是存在的。现已生效裁判文书基于田明交纳涉案房屋供暖等费用而奕兴置业公司亦曾出具说明等情况，明确确认田明有权收取涉案房租，而在该认定并未经法定程序推翻的情况下，奕兴置业公司仅依据现有证据尚难以认定其本案中诉讼主张成立。综上所述，奕兴置业公司上诉请求不能成立。一审法院所做处理并无明显不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33830元，由北京金融街奕兴置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭文彤审 判 员 刘保河审 判 员 屠 育二〇二〇年七月二十九日法官助理 杨 超书 记 员 王 慧