安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终2090号 上诉人（一审被告）：淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市迎宾大道南侧155室，统一社会信用代码：91341302554566161J。 法定代表人：赵立新，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：闫自安，系该公司职工。 被上诉人（一审原告）：刘可可，男，汉族，1984年8月17日出生，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：马莉，安徽三联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱玉，安徽三联律师事务所律师。 上诉人淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司（以下简称金园公司）因与被上诉人刘可可商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日受理后，依法组成合议庭，于2020年7月13日公开开庭审理本案。上诉人金园公司的委托诉讼代理人闫自安，被上诉人刘可可的委托诉讼代理人朱玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金园公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回刘可可的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由刘可可承担。事实与理由：刘可可与金园公司于2015年10月29日签订了商品房买卖合同，购买金色家园Ｂ3-0303号房，合同虽然没有约定交房时间，但实际于2015年11月19日金园公司就已经交付了验收合格的商品房，符合商品房买卖合同90日内交房规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产管理开发经营管理条例》第十七条规定，商品房经验收合格后方可交付使用。金园公司所交付的商品房竣工验收备案表、竣工验收报告证明，分别已经于2013年12月27日通过竣工验收，2019年12月20日通过综合竣工验收，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务不得擅自变更或者解除合同。按照双方签订的商品房买卖合同第八条的第一种条件，在合同约定的期限内，金园公司已经履行了交付验收合格商品房的义务，不存在违约交房的情形。一审判决认定错误。二、刘可可所购房屋属于淮北矿业（集团）公司，是为了改善所属企业职工的居住环境、提高生活品质、有利于之女学习就业而打造的宿州市亩园小区，属于福利安排住房的性质。刘可可不是该集团职工、处级干部，而是政府工作人员亲属，对房屋实际占有、使用、受益至今，房价已经大幅上涨，刘可可没有任何损失。根据我国《民法通则》第一百一十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，金园公司已经严格按照商品房买卖合同的约定依法履行了交付合格商品房的义务，并未给刘可可造成任何损失，其还获得了相当大的收益。 刘可可答辩称：一、对于金园公司认为交房时间为刘可可的收房时间违背事实和法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，双方签订的商品房买卖合同第八条、第九条已经明确约定房屋交付的条件、时间、程序等，应当按照合同约定来认定房屋交付时间，不应当按照该条规定房屋转移占有作为认定房屋交付时间。金园公司未按照商品房买卖合同约定交付房屋，违约期限应当从合同约定的交房期满次日计算至合同约定的交付房屋之日止。二、对于金园公司提供的关于刘可可涉案房屋的《工程竣工验收报告》，出具的时间是2019年12月20日，更能说明金园公司未按照合同约定向刘可可交付房屋，一审法院对于该事实认定正确，判决金园公司支付刘可可违约金符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。 刘可可向一审法院起诉请求：1.判令金园公司支付其违约金103544.474元（自2015年11月1日起至2020年1月31日止按照购房款总额667168元的日万分之一计算）；2．判令金园公司自2020年2月1日起至案涉商品房符合合同约定交付条件时为止的逾期交房违约金（计算方式以购房款总额667168元为基数，按日万分之一的利率计算）；3、金园公司承担诉讼费。 一审法院查明事实：2015年10月29日，刘可可与金园公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定，买受人（刘可可）购买出卖人（金园公司）开发建设的金色家园小区B3幢0303号房屋，房屋建筑面积183.54平方米，单价3635元每平方米，总金额667168元。逾期交房违约责任：逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时，合同载明交房时间为2015年11月1日前。刘可可于2015年10月29日付清了购房款。2013年11月4日，金色家园B3幢楼工程竣工。在一审法庭辩论终结前，金园公司提供了一份《工程竣工验收报告》显示公安消防部门、规划部门、环保部门、城建档案管理机构、工程质量监督站出具认可性意见的最后时间为2019年12月20日。 一审法院认为，刘可可与金园公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，刘可可已按照合同约定支付购房款，金园公司应按照合同约定履行交房义务，否则应承担违约责任。在法庭辩论终结前，金园公司提供了《工程竣工验收报告》，该公司通过综合验收合格的时间与合同约定的交付验收合格房屋时间相隔较长，根据公平诚信原则，酌定违约金为：667168×0.1‰×1509天÷2（从2015年11月2日至2019年12月20日）﹦50337.83元。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、金园公司于判决生效之日起十日内支付刘可可违约金50337.83元；二、驳回刘可可的其他诉讼请求。案件受理费1185元，由刘可可负担590元，金园公司负担595元。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。对一审判决查明的事实，本院予以确认。 本院认为：本案争议焦点为，金园房产公司应否及如何支付刘可可违约金。 本院认为，商品房买卖合同纠纷案件中，如果双方当事人在房屋买卖格式合同中约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，在规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的情况下，不宜以建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定“该商品房经验收合格”的依据；但如买受人接收了房屋，规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门亦出具认可性意见的，买受人再行主张违约责任的，一般不予支持。本案中，根据合同约定，金园公司应于2015年11月1日前将验收合格的房屋交付给刘可可使用，金园公司及刘可可均认可刘可可于2015年11月19日实际接收房屋，该日期为双方对案涉房屋的交付日期，故金园公司在2015年11月19日才将涉案房屋交付给刘可可的行为构成违约，应每日按照已交付房价款的万分之一向刘可可支付自2015年11月2日起至2015年11月19日止这一期间的逾期交房违约金1200.9元（667168×0.1‰×18天﹦1200.9元）。在一审法庭辩论终结前，金园公司提供了完整的《工程竣工验收报告》，证明公安消防部门、规划部门、环保部门、城建档案管理机构已经对涉案房屋出具了认可性意见，且宿州市建设工程质量监督站加盖了公章，故，对刘可可要求金园公司承担自2015年11月19日之后的逾期交房违约金的诉讼请求，应不予支持。一审法院酌定违约金并计算至2019年12月20日不当，应予纠正。 综上所述，金园公司的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初931号民事判决； 二、上诉人淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人刘可可违约金1200.9元； 三、驳回被上诉人刘可可的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1185元，由上诉人淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司负担50元，被上诉人刘可可负担1135元； 二审案件受理费2370元，由上诉人淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司负担100元，被上诉人刘可可负担2270元。 本判决为终审判决。 审判长  马晓红 审判员  张虹良 审判员  戴宝琴 二〇二〇年七月二十七日 法官助理尤昊 书记员王登丽 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。