辽宁省大连市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽02执异409号案外人：刘淑华，女，1956年11月7日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。申请执行人：中国建筑第八工程局有限公司东北分公司。住所地：辽宁省大连市沙河口区高尔基路237号。负责人：姚勤波，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡婧璇，辽宁安融律师事务所律师。委托诉讼代理人：高秋慧，辽宁安融律师事务所律师。被执行人：大连锦绣大厦有限公司。住所地：辽宁省大连市西岗区新开路69号。法定代表人：潘东民，该公司总经理。委托诉讼代理人：许靖宗，北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：井元杰，北京市盈科（大连）律师事务所实习律师。在本院执行申请执行人中国建筑第八工程局有限公司东北分公司（以下简称中建八局东北分公司）与被执行人大连锦绣大厦有限公司（以下简称锦绣公司）拖欠工程款纠纷一案中，案外人刘淑华对本院执行位于大连市西岗区新开路锦绣大厦20层2号房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人刘淑华称，请求确认刘淑华是案涉房屋的合法所有权人，确认申请执行人恶意过户案涉房屋，不是案涉房屋的所有权人、请求排除对案涉房屋的执行，对（2020）辽02执恢286号公告一并提出异议。事实与理由为：2004年大连利通钻切锚固工程有限公司(现更名为大连利通结构加固工程有限公司)为被执行人锦绣公司进行加固施工，因锦绣公司无力全额支付工程款，双方于2004年12月27日签订抵顶工程款的《换房协议》约定将锦绣大厦16层6号房抵顶工程款，后经双方协商于2005年6月28日又签订一份《换房协议》将抵顶工程款的房屋改为现在的20层2号，并在协议第2条明确：被执行人以锦锈大厦20层2号房，面积165．43平，单价3500元，总价579005元，除抵欠利通公司工程款外余款348726元另行支付；第3条明确：除抵顶工程款外，所欠房款348726元全部付清，双方签订《商品房买卖合同》，合同上买受人名为刘淑华。原协议作废。同日被执行人与异议人刘淑华签订《商品房买卖合同》，将案争房屋出售给异议人，并在合同第六条第2项再次明确房款已付清。异议人刘淑华实际交付房款的时间和额度分别：2004年12月28日付款8万，2005年6月17日付款10万，6月28日付尾款168726元。(有被执行人开据的发票为证)。异议人刘淑华当时系大连利通钻切锚固工程有限公司的股东，系公司原法定代表人綦玉良的妻子。2005年6月12日被执行人向异议人发放钥匙并签收确认单。自此，异议人已实际占有使用案争房屋至今，有交付物业费，采暖费，有线电视费及装修押金事实及相关票据为证。异议人在实际占有使用该房屋后曾多次崔促被执行人办理产权过户，但一直借故推脱不予办理至今。辽宁省高级人民法院于2001年9月12日作出(2001)辽法执字第14号民事裁定书中的抵债过户的房屋并未包含案争20层2号。执行申请人于2016年9月26日才将案争房屋初始登记到其名下，此前从未有人向异议人主张过该房的权利，无人提出任何异议，特别是异议人一直占有使用该房，但申请执行人及相关部门在办理产权初始登记前却未到异议人住的房屋去实际丈量勘验，明显违背《房屋登记办法》第19条的规定，不合法也不合常理。异议人有理由相信申请执行人是恶意登记。根据全国法院第八次民事会议纪要第15条规定精神：执行申请人对案争房屋的权利不能优于已交付全款且实际占有使用至今的异议人。又根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者在交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，该批复中明确权利顺位是：建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。申请执行人中建八局东北分公司称，不同意刘淑华的异议请求。案涉房屋的所有权在2005年就已经转移至中建八局东北分公司，在刘淑华与锦绣公司签订合同时，案涉房屋已经被法院查封，故刘淑华不能排除本案的执行。本院查明，中国建筑第八工程局第四建筑公司（以下简称第四建筑公司）与锦绣公司拖欠工程款纠纷一案，辽宁省高级人民法院于1999年3月24日作出（1998）辽民初字第8号民事调解书，对当事人自愿达成如下协议予以确认：一、双方一致同意1995年12月31日前第四建筑公司已完土建工程及样板房工程，合计价款人民币7652万元。其中：1994年33296118元，1995年42653882元，样板房570000元。锦绣公司已向第四建筑公司支付工程款1769万元，抵材料款20848006.30元，垫付电话费24××3.14元，合计已支付38562939.44元。锦绣公司尚欠第四建筑公司工程款37957060.56元。二、第四建筑公司同意锦绣公司所欠上述工程款随续建工程拨款支付或从锦绣公司的售房款中划付。三、为维护第四建筑公司的合法权益，现被查封的锦绣公司位于大连西岗区新开路与长江路交汇口处锦绣大厦南塔楼20层至28层共9层建筑物暂不予解封，如锦绣公司需引资或销售应由第四建筑公司提出，锦绣公司将售房款存入第四建筑公司指定银行账户后再予解封。四、双方协商同意，原经辽宁省高级人民法院查封的18层和29层至33层（顶层）共六层，由双方向辽宁省高级人民法院申请予以解封。五、有关工程的其他事项仍按双方所订合同规定执行。六、本案案件受理费及保全费合计531168.32元，双方各承担一半。辽宁省高级人民法院于1999年2月3日作出（1998）辽民初字第8号民事裁定及协助执行通知，查封锦绣公司位于大连市××××路南侧锦绣大厦在建工程南塔楼18层及20至33层（含案涉房屋）。2001年9月12日，辽宁省高级人民法院作出（2001）辽法执字第14号民事裁定，将锦绣公司所有的位于大连市××新××大厦××、××、××、××、××、××、××、××室、××、××、××、××室、××、××、××、××、××室、××、××、××、××、××室、××、××、××、××、××室（含案涉房屋），共计7135.16平方米，依据评估价值以31421712元予以抵债。锦绣公司协助办理产权过户手续。同日，辽宁省高级人民法院向锦绣公司送达该抵债裁定，于2001年9月20日向第四建筑公司送达。2001年11月25日，辽宁省高级人民法院作出（2001）辽法执字第14号民事裁定，将该案指定本院执行。2005年1月17日，本院作出（2002）大他执字第2号民事裁定，解除对锦绣公司位于大连市××××路锦绣大厦南塔楼第20层（1-6）、23层（1-6）、24层（1-6）、25层（1-6）、26层（1-6）、27层（1-6）、第21层1、4、5、6、第22层1、3、4、5、6、第28层1、2、4、5、6共50套商品住宅房（含案涉房屋）的查封；将上述房屋的所有权变更过户给第四建筑公司。2005年4月27日，本院向大连市房地产交易所作出（2002）大他执字第2号协助执行通知，解除对锦绣公司位于大连市××××路锦绣大厦南塔楼第20层（1-6）、第21层1、4、5、6号、第22层1、3、4、5、6号、23层（1-6）、24层（1-6）、25层（1-6）、26层（1-6）、27层（1-6）、第28层1、2、4、5、6号共50套商品住宅房（含案涉房屋）的查封；将上述房屋的产权变更过户给第四建筑公司。案涉房屋于2016年产权登记至中国建筑第八工程局有限公司大连分公司名下。2020年5月27日，本院作出（2020）辽02执恢286号公告，告知案涉房屋已交付中建八局东北分公司，请案涉房屋的占有人、使用人在本公告三十日内自觉迁出案涉房屋。另查，1998年7月13日，锦绣公司与中国建筑第八工程局有限公司大连公司签订锦绣大厦工程补充合同，约定原施工合同签约乙方第四建筑公司在大连市所经营的施工工程项目，划归中国建筑第八工程局有限公司大连公司管理，原第四建筑公司在大连市债权债务，由中国建筑第八工程局有限公司大连公司承担。2008年1月，中国建筑第八工程局有限公司大连公司变更为中国建筑第八工程局有限公司大连分公司。2017年6月，中国建筑第八工程局有限公司大连分公司名称变更为中建八局东北分公司。在本案审查过程中，刘淑华为证明自己主张向本院提供如下证据：1.2004年12月27日、2005年6月28日大连利通钻切锚固工程有限公司与锦绣公司签订的两份换房协议，2005年6月28日，刘淑华与锦绣公司签订的《商品房买卖合同》，约定锦绣公司将案涉房屋出售给刘淑华，房屋总价款分别为579005元，首付2004年12月29日8万元、2005年6月17日10万元、2005年6月28日168726元，余款抵工程欠款总230279元，总款已清。2.锦绣公司于2013年1月28日至2014年期间向刘淑华开具的专用收款收据，金额分别为10万元、3万元、30万元、1万元、7万元。3.锦绣公司出具的2004年12月28日8万元、2005年6月17日10万元、2005年6月28日168726元收款发票。4、物业费、取暖费收据等。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。”本案中，刘淑华对公告等执行行为提出的异议，均是基于对案涉房屋主张实体权利提出的，故本案应适用民事诉讼法第二百二十七条进行审查。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定：“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。”因案涉房屋于1999年2月3日经辽宁省高级人民法院予以查封，2001年9月12日，辽宁省高级人民法院将案涉房屋抵债给第四建筑公司，并于同年9月20日向第四建筑公司送达抵债裁定。至此，案涉房屋所有权已经于2001年9月20日转移至第四建筑公司。本院于2020年5月27日作出公告，告知案外人腾退房屋的行为是基于已经生效的以物抵债裁定作出，于法有据。刘淑华的异议，实质是对辽宁省高级人民法院作出的已生效的抵债裁定不服。另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条规定：“执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理。”辽宁省高级人民法院是在查封案涉房屋并于2001年将案涉房屋抵债给第四建筑公司后，将本案指定本院执行。由于对案涉房屋的查封、抵债行为均不是本院作出，故刘淑华对案涉房屋主张实体权利，本院无权对其异议进行审查。因对刘淑华的异议，本院在受理后发现不符合受理条件，应裁定驳回其异议申请。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定，裁定如下：驳回案外人刘淑华的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向辽宁省高级人民法院申请复议。审判长  卢宏翔审判员  金秀丽审判员  吕 颖二〇二〇年七月二十一日书记员  杨 宁