福建省南平市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽07民终848号 上诉人（原审被告）：延平区茫荡镇阳光新村筹建处，住所地福建省南平市延平区茫荡镇阳光路1号。 负责人：陈有伟，主任。 委托诉讼代理人：黄建峰，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢永健，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：延平区茫荡镇阳光新村业主委员会，住所地福建省南平市延平区茫荡镇阳光路1号。 主要负责人：叶月旺，主任。 委托诉讼代理人：唐自晖，福建舜宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏靖，福建舜宁律师事务所律师。 原审被告：高小春，男，1968年1月16日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 上诉人延平区茫荡镇阳光新村筹建处（以下简称阳光新村筹建处）因与被上诉人延平区茫荡镇阳光新村业主委员会（以下简称阳光新村业委会）及原审被告高小春确认合同无效纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2019）闽0702民初5178号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 阳光新村筹建处上诉请求：撤销一审判决，改判驳回阳光新村业委会提出的一审诉讼请求。事实和理由：一、阳光新村筹建处不具有独立诉讼主体资格，一审法院将阳光新村筹建处列为被告系根本性错误。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”，法律所指的其他组织是指合法设立、有一定组织机构和独立财产，但不具备法人资格的组织。其他组织首先要合法成立，必须是依照法律规定的程序和条件成立，法律上予以认可的组织。其他组织是可以与自然人、法人并列的诉讼主体，需要有自己独立的财产，具有能够单独支配且与其经营规模和业务活动内容相适应的财产，并能以其独立财产对外承担民事责任。本案阳光新村筹建处是由南平市延平区茫荡镇人民政府（以下简称茫荡镇政府）设立，不具有独立财产，未办理工商登记，不属于法律规定的可以作为民事诉讼当事人的其他组织，不具有诉讼主体地位。二、阳光新村筹建处代行建设单位茫荡镇政府的权利，有权对包括案涉架空层在内的阳光新村相关事宜进行处分。茫荡镇政府因征收土地进行小城镇、新村级造福工程建设，专门授权成立阳光新村筹建处，阳光新村筹建处代茫荡镇政府负责阳光新村工程三通一平、土地分配、建房招投标、办理土地、房产证等具体事务。阳光新村筹建处在《竣工验收报告》、《工程质量评定》中均作为建设单位，阳光新村筹建处有权在授权范围内对案涉架空层进行处分，一审法院判决阳光新村筹建处无权处分不妥。三、一审判决认定阳光新村业委会有权代表全体业主提起本案诉讼明显错误。根据阳光新村业委会盖章的《2019年4月26日召开业主大会纪要》及签名的业主花名册认定阳光新村业委会取得三分之二业主同意存在问题，该纪要存在形式瑕疵，且不能仅以业主花名册签名的形式论证授权及授权内容。 阳光新村业委会辩称，阳光新村筹建处的上诉请求没有事实和法律依据，一审法院认定事实清楚、证据充分，适用法律正确。一、阳光新村筹建处作为被告主体适格，是独立的民事诉讼主体。民事诉讼法司法解释规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。阳光新村筹建处系由茫荡镇政府于2008年8月13日批准成立，成立手续合法，其不属于人民政府的局、科等工作部门，其设立不违反《地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第六十四条的规定。阳光新村筹建处具有一定组织机构、经营场所，其组成人员为各村两委、村民代表、建房户代表，具有自己的负责人、工作人员。阳光新村筹建处就案涉工程设立专门账户，并向建房户收取了建房款及架空层使用费，具有一定财产且可以单独支配。二、阳光新村筹建处对案涉架空层不享有所有权及处分权，无权对其进行处分。阳光新村筹建处不是阳光新村工程的建设单位，根据阳光新村《建设工程规划许可证》，茫荡镇政府是阳光新村工程的建设单位。阳光新村筹建处无权对案涉架空层进行处分。案涉《建设工程规划许可证》规定“架空层架空部分作为公共停车等用途不计建筑面积、不计容”，架空层不享有分摊计算房屋区分所有权时的相应土地使用权面积份额，其初始登记时的法律权利，包括其所占用的土地使用权完全依附于作为主物的计算建筑容积率的建筑物，不能从该建筑物中单独分离出来。案涉架空层属于建筑物的基础和承重结构，不具有构造上的独立性，虽可以作为公共用途使用，但无法进行不动产登记，不具备成为专有部分的条件。无论是茫荡镇政府，还是阳光新村筹建处对案涉架空层均不享有所有权及支配权，均无权进行处分。三、阳光新村业委会有权代表阳光新村全体业主提起本案诉讼。阳光新村业主因架空层权属问题召开业主大会，表决通过授权阳光新村业委会提起本案诉讼，根据会议纪要和业主花名册证明阳光新村业委会提起本案诉讼已经全体业主三分之二以上同意，因此，阳光新村业委会有权代表全体业主提起本案诉讼。请求驳回上诉，维持原判。 高小春述称，阳光新村整栋楼都属于36户居民，阳光新村筹建处没有权利处分案涉架空层。同意阳光新村业委会的意见。 阳光新村业委会向一审法院起诉请求：1.确认阳光新村筹建处与高小春签订的《茫荡镇阳光新村架空层使用说明》无效；2.高小春将福建省南平市延平区茫荡镇阳光路1号楼102左右面积为93.12平方米的架空层腾空。 一审法院认定事实：2005年5月15日，茫荡镇政府与南平市延平区茫荡镇安丰村民委员会签订《茫荡镇小城镇、新村及造福工程征用安丰村石板桥土地协议书》，茫荡镇政府征用安丰村安丰村民小组和大安村民小组石板桥土地，作为小城镇建设、新村建设及造福工程建设用地。2008年7月31日，中共南平市延平区茫荡镇委员会、茫荡镇政府印发延茫委〔2008〕68号《关于茫荡镇造福工程、地灾户安置、新村建设的工作方案》。该工作方案载明：茫荡镇政府征用安丰村石板桥耕地28.48亩，因该地块是由小楠坪、谢地、汶浆、盖头等4个村联系，首先供给4个村用于造福工程、地灾户安置、新村建设一期用地。4个村建房户共同选举产生一个由各村两委、村民代表、建房户代表组成的筹建处（同时应协助政府做好测绘、规划、地址钻探、地灾报告等工作），设立专门账户，负责三通一平、土地分配等工作。4个村的建房户分别选举产生各自的由村两委、村民代表、建房户组成的工作组，设立专门账户，负责建房招投标、办理土地、房产证等具体事务。2008年8月13日，茫荡镇政府作出《关于同意成立茫荡镇阳光新村筹建处的批复》（延茫政﹝2008﹞104号）同意成立阳光新村筹建处，确认其组成人员（主任：陈有伟，副主任：余青杨、许林祥、黄建兹，成员：黄炳祥、叶盛福、池寿林、卢祥瑞、谢东明、许盛源、许水海、官九平、黄紫荣）。2008年12月9日，阳光新村筹建处作为发包人将南平市延平区茫荡镇阳光新村（石板桥）1＃-10＃楼建设工程发包给承包人福建省闽清县第三建筑工程公司，并签订一份《工程承包协议书》。协议书第十一条约定，在本工程中，架空层及架空层分摊的土地款、幼儿园、村委会管理会、医疗室、文化站和老人活动室、新村大门、公厕及垃圾收集房等项目不列入工程成本预算，不属于工程招投标范围。小楠坪、谢地、汶浆、盖头等4个村村委会在前述协议书落款的委托单位处签章。2009年4月30日，经福建省南平市城乡规划局批准，阳光新村筹建处作为用地单位取得安丰村石板桥18385平方米土地的《建设用地规划许可证》（编号：地字第350700200900023）。2009年9月1日，经福建省南平市城乡规划局批准，茫荡镇政府作为建设单位取得阳光新村1＃楼陈有伟等36户村民联建住房建设项目的《建设工程规划许可证》（编号：建字第350700200900104）。该《建设工程规划许可证》的附件第四条载明：阳光新村1＃楼住房户为高小春等36户。第五条载明：阳光新村1＃楼地上6层（不含作为公共停车等用途的架空层），建筑高度162米（不含架空高度），建筑面积3990平方米（不含架空层架空部分，含架空层围合的梯间建筑面积），架空层部分作为公共停车等用途。阳光新村1号楼-10号楼建设工程从2009年1月10日起陆续开工建设，于2009年12月25日起陆续竣工，并经竣工验收合格。2009年9月1日起，阳光新村筹建处（协议乙方）与高小春等人（协议甲方）陆续签订阳光新村《建房协议书》，约定：甲方在茫荡镇阳光新村（安丰石板桥）造福工程、地灾户、新村建设安居小区申请建房，同意全权委托乙方办理建房等事宜；甲方以包工包料造价的形式委托给乙方承建。协议还约定了工程名称、地点、内容、工期、质量标准、保修办法，建房价款，付款方式、违约责任等条款。协议第九条约定：在本工程中，架空层及架空层分摊的土地款、幼儿园、村委会管理房、医疗室、文化站和老人活动室、新村大门、公厕及垃圾收集房等项目未列入工程成本预算。协议签订后，高小春等人陆续向阳光新村筹建处支付了建房款。2011年5月26日，高小春、吴冬使取得南平市延平区茫荡镇阳光新村（石板桥）1幢3层302室房屋的《房屋所有权证》（证号：南房权字第××号）。2011年6月28日，高小春、吴冬使取得南平市延平区茫荡镇阳光新村（石板桥）1幢3层302室房屋的《集体土地使用证》［证号：南集用（2011）第161号］。2018年5月5日，阳光新村筹建处在阳光新村小区张贴《公告》，主要载明：关于茫荡镇阳光新村架空层使用说明。一、地址：茫荡镇阳光路1号1幢的架空层（无产权证），价格面议。二、用途：该架空层架空部分作为使用权人停车等用途。三、使用年限：与该座楼土地使用证和房屋所有权证相同。四、自本公告公布之日起七日内本座楼业主有优先购买权，逾期未登记购买视为放弃，阳光新村筹建处将对本座楼架空层面向社会出售。2018年8月15日，高小春与阳光新村筹建处签订《茫荡镇阳光新村架空层使用说明》，主要载明：一、使用权人：高小春；二、地址：茫荡镇阳光路1号楼102左右的架空层（无产权证）；三、使用面积：93.12㎡。四至：见附图。四、用途：该架空层架空部分作为使用权人公共停车等用途。五、使用年限：与该座楼土地使用证和房屋所有权证相同。六、架空层装饰不得改变房屋结构，造成损失一切责任由使用权人承担全责。七、使用费：一次性缴清使用费55000元整；八、物业享受阳光新村业主同等待遇；九、使用权人必须遵守国家法律、法规，不准存放易燃易爆等危险品，不准损坏公共利益，不准扰民。十、使用权人必须服从阳光新村社区管委会和业主委员会的各项管理制度。同日，高小春向阳光新村筹建处支付了55000元。2018年11月9日，南平市延平区城乡建设和旅游局出具一份《业主委员会换届备案证明》，对阳光新村业委会提交的换届备案资料予以备案。该备案证明载明换届时间为2018年11月9日，任期3年，成员为叶月旺等9人，主任为叶月旺。2019年4月26日，阳光新村召开业主大会，超过2／3以上的业主同意委托阳光新村业委会对阳光新村小区架空层纠纷问题提起诉讼。阳光新村业委会遂诉至法院。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、阳光新村业委会是否为本案适格原告；二、阳光新村筹建处对于阳光新村小区的架空层是否享有处分权；三、《茫荡镇阳光新村架空层使用说明》的效力。关于第一个争议焦点。阳光新村业委会是依照物权法相关规定，由阳光新村全体业主选举产生，并向政府行政主管部门南平市延平区城乡建设和旅游局备案依法成立的组织。有关共有和共同管理权利的重大事项，由业主共同决定。阳光新村业主因架空层权属问题，与阳光新村筹建处发生争议，引发诉讼。根据阳光新村业委会提交的会议纪要和业主花名册，阳光新村业委会提起本案诉讼已经全体业主2/3以上同意，因此，阳光新村业委会具备本案原告的诉讼主体资格。关于第二个争议焦点。根据中共南平市延平区茫荡镇委员会、茫荡镇政府《关于茫荡镇造福工程、地灾户安置、新村建设的工作方案》以及茫荡镇政府《关于同意成立茫荡镇阳光新村筹建处的批复》，阳光新村筹建处是经茫荡镇政府批准成立，负责茫荡镇阳光新村工程三通一平、土地分配、建房招投标、办理土地、房产证等具体事务。而根据高小春等业主与阳光新村筹建处签订的《建房协议书》，阳光新村筹建处是接受高小春等业主委托，以包工包料造价的方式办理阳光新村工程建房事宜。因此，阳光新村筹建处不是阳光新村建设工程的建设单位。根据阳光新村1#楼陈有伟等36户村民联建住房建设项目的《建设工程规划许可证》，茫荡镇政府才是阳光新村建设工程的建设单位。物权法第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”。本案中，根据《建设工程规划许可证》的附件第五条记载，阳光新村的架空层部分是作为公共停车等用途。阳光新村筹建处不是阳光新村建设工程的建设单位，其无权依照前述司法解释规定对架空层进行处分。关于第三个争议焦点。合同法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”阳光新村筹建处无权对架空层以出售方式转让使用权，其与高小春签订的《茫荡镇阳光新村架空层使用说明》为无效合同。故对于阳光新村业委会主张《茫荡镇阳光新村架空层使用说明》的诉讼请求予以支持。合同无效后，高小春应当将涉案架空层腾空，故对阳光新村业委会主张高小春腾空架空层的诉讼请求予以支持。关于高小春已向阳光新村筹建处支付的55000元款项，高小春与阳光新村筹建处可以另行协商处理，不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条规定，判决：一、阳光新村筹建处与高小春于2018年8月15日签订的《茫荡镇阳光新村架空层使用说明》无效；二、高小春于判决生效之日起十日内将南平市延平区茫荡镇阳光路1号楼102左右面积为93.12平方米的架空层（四至详见《茫荡镇阳光新村架空层使用说明》附图）腾空。 本院审理查明，2008年7月31日，中共南平市延平区茫荡镇委员会、茫荡镇政府印发延茫委〔2008〕68号《关于茫荡镇造福工程、地灾户安置、新村建设的工作方案》。该工作方案载明：茫荡镇政府征用安丰村石板桥耕地28.48亩，因该地块是由小楠坪、谢地、汶浆、盖头等4个村联系，首先供给4个村用于造福工程、地灾户安置、新村建设一期用地。4个村建房户共同选举产生一个由各村两委、村民代表、建房户代表组成的筹建处（同时应协助政府做好测绘、规划、地址钻探、地灾报告等工作），设立专门账户，负责三通一平、土地分配等工作。4个村的建房户分别选举产生各自的由村两委、村民代表、建房户组成的工作组，设立专门账户，负责建房招投标、办理土地、房产证等具体事务。2008年8月13日，茫荡镇政府作出《关于同意成立茫荡镇阳光新村筹建处的批复》（延茫政﹝2008﹞104号）同意成立阳光新村筹建处，确认其组成人员。 本院认为，2008年8月13日，阳光新村筹建处系经茫荡镇政府批复成立，主要负责延平区茫荡镇阳光新村（石板桥）1#-10#楼建设工程筹建的相关事务。阳光新村筹建处作为负责阳光新村（石板桥）1#-10#楼建设工程筹建相关事务的临时机构，不具有独立的民事诉讼主体资格，不能作为本案当事人参加诉讼。一审中阳光新村业委会以阳光新村筹建处作为本案被告提起诉讼，属不符合起诉条件。二审中，经本院向阳光新村业委会释明，但阳光新村业委会仍坚持认为阳光新村筹建处主体适格，是独立的民事诉讼主体，不同意变更被告。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销南平市延平区人民法院（2019）闽0702民初5178号民事判决； 二、驳回延平区茫荡镇阳光新村业主委员会的起诉。 一审案件受理费1175元，退还延平区茫荡镇阳光新村业主委员会；上诉人延平区茫荡镇阳光新村筹建处预交的二审案件受理费1175元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  熊建安 审判员  夏 雯 审判员  刘冬龙 二〇二〇年七月二十三日 法官助理崔志强 书记员郑瑞颖 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。