浙江省慈溪市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0282执异76号 异议人（案外人）：浙江豪威客食品饮料有限公司。住所地：宁波（慈溪）绿色农产品加工基地绿色一路369号，组织机构代码:053819060。 法定代表人：宗泽后。 委托诉讼代理人：费浙波，系浙江豪威客食品饮料有限公司副总经理。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司慈溪分行。住所地：慈溪市古塘街道青少年宫北路777号，组织机构代码:84471314X。 法定代表人：徐武。 委托诉讼代理人：许双双，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐若梦，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 被执行人：慈溪市叮当食品加工有限公司。住所地：宁波（慈溪）绿色农产品加工基地（崇寿镇内），组织机构代码:736984508。 法定代表人：陈建新。 被执行人：王安忠，男，1971年12月30日出生，住慈溪市。 被执行人：岑立飞，女，1974年1月8日出生，住慈溪市。 被执行人：余莲芬，女，1957年1月27日出生，住慈溪市。 被执行人：陈建新，男，1955年11月20日出生，住慈溪市。 被执行人：陈瑜，男，1981年8月27日出生，住慈溪市。 被执行人：张情情，女，1987年12月30日出生，住慈溪市。 本院在执行中国农业银行股份有限公司慈溪分行（以下简称农行慈溪分行）与慈溪市叮当食品加工有限公司（以下简称叮当公司）、王安忠、岑立飞、余莲芬、陈建新、陈瑜、张情情金融借款合同纠纷一案中，异议人浙江豪威客食品饮料有限公司（以下简称豪威客公司）提出执行异议，以其承租被执行人叮当公司名下位于慈溪市××××村的房地产为由，保护其租赁权，停止对上述房地产的强制执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人豪威客公司称：1.异议人租赁涉案厂房的时间在设立抵押权之前。2015年7月1日，异议人豪威客公司与叮当公司签订《厂房租赁合同》，约定由异议人承租叮当公司位于慈溪市××绿色农产品工业××＃宿舍楼651㎡，2＃一层仓库2148㎡，5＃轻钢厂房759㎡，租赁期限自2016年1月1日至2023年12月30日，共计8年。年租金总计24万元整，8年租赁期限内租金均按此执行，自2016年1月30日起，每年1月30日凭发票付清。合同签订后，异议人即使用该处厂房、仓库和宿舍楼进行实际经营管理，并按照合同约定按时足额向叮当公司支付租金，按时足额缴纳水电费至今，双方租赁关系持续至今。2.异议人出具的出租人承诺书对抵押财产不产生自愿放弃抵押权的法律效力。异议人租赁的房产系无证房产，设立抵押的财产系有权证房地产，农行慈溪分行的抵押权并不包括异议人租赁的无证房产。故异议人的承诺书不产生放弃租赁权的法律效力，农行慈溪分行的抵押权我无对抗异议人合法租赁权的权利基础。后因叮当公司与农行慈溪分行产生金融借款合同纠纷，叮当公司未按生效法律文书履行相应义务，农行慈溪分行向慈溪市人民法院申请强制执行。在执行过程中，异议人豪威客公司被要求限期腾退承租的房屋。异议人豪威客公司认为该执行行为损害了异议人对案涉房屋的租赁权，现提出异议请求：1.确认异议人豪威客公司与被执行人叮当公司于2015年7月1日签订的《厂房租赁合同》合法有效，依法保护异议人至2023年的租赁权；2.停止对异议人租赁的被执行人叮当公司所有的位于慈溪市××绿色农产品××号厂房的强制执行。 农行慈溪分行陈述：首先，慈溪市人民法院要求异议人限期腾空案涉房地产的执行行为符合法律规定，本案中，叮当公司提供了案涉房地产作为抵押物，为其向农行慈溪分行借款提供抵押担保，且办理抵押登记手续；其次，异议人豪威客公司向农行慈溪分行出具的承租人承诺书，承诺在租赁期限内，如抵押权人形式抵押权，处置上述房地产，则异议人与叮当公司订立的租赁合同于农行慈溪分行通知之日提前终止。最后，根据房地一体原则，无证房产处于抵押土地使用权之上，无证房产应当随土地使用权一并处置。农行慈溪分行曾于2020年5月14日通过EMS快递向异议人寄送函一份，通知异议人与叮当公司之间的租赁合同提前终止，异议人已于2020年5月15日签收快递。综上，异议人已对抵押权人承诺放弃租赁在先所产生的对抗权，故不能对抗本案抵押权的执行。 本案被执行人均未陈述意见。 本院查明事实：2013年5月20日，异议人豪威客公司向被执行人叮当公司租赁其位于慈溪市××绿色农产品××号的房地产，双方签订厂房租赁合同一份，约定出租面积约8000平方米，租赁期限自2014年1月1日至2023年12月30日，共计10年，计租期自2014年1月1日开始，计租期前为装修期，装修期不计租金，租金标准：2014年至2016年每年支付60万元，2017年至2019年每年支付80万元，2020年至2023年每年支付100万元，租金均按每年1月30日凭发票付清，此房屋装修费用由豪威客公司负责，包括（室内外装修、办公家具、办公设备、电气设备），租期内所产生的水电费由豪威客公司负责，租期满后所有移动的办公设施归豪威客公司所有，固定装修设备（包括8000平方米厂房内的2台电梯及250ＫＶ变压器）归叮当公司所有。2015年7月1日，异议人豪威客公司与叮当公司签订一份厂房租赁合同，约定异议人豪威客公司向叮当公司租赁其位于慈溪市××绿色农产品××内××＃宿舍楼651㎡，2＃一层仓库2148㎡，5＃轻钢厂房759㎡，租赁期限自2016年1月1日至2023年12月30日，共计8年，年租金24万元，自2016年1月30日起算，每年1月30日凭发票付清，宿舍楼前期装修费用30万元折抵为三幢房屋2015年全年租金，租期内所产生的水电费由豪威客公司负责，租期满后所有移动的办公设施及机器设备归豪威客公司所有，固定装修设备归叮当公司所有。异议人豪威客公司已支付叮当公司2019年度租金。2018年3月9日，异议人豪威客公司向农行慈溪分行出具承租人承诺书一份，载明“1.承租人已知悉并同意出租人（抵押人）叮当公司将已出租给承租人的位于慈溪市××××村的房地产抵押给银行贵行。出租人作如下承诺：1.在房屋租赁期限内，如贵行行使抵押权，处置上述承租房产，则承租人与出租人订立的房屋租赁合同于贵行通知之日提前终止。承租人与出租人因此若发生争议，由双方自行协商解决。2.承租人放弃对该承租房屋的优先购买权；3.严格履行租赁合同约定，承租人与出租人就租赁财产的续租达成任何协议或重新签订租赁合同，或者对租赁合同达成任何将影响贵行抵押权的补充协议，须经贵行书面同意。4.租赁合同到期后，承租人续租的，视为在租赁房地产抵押给贵行之后成立的新的租赁关系。5.本承诺书自签署之日起生效。”被执行人叮当公司名下的位于慈溪市××××村的国有土地使用权：（1）慈国用（2013）第201013号土地使用权证，面积5653.66平方米，（2）慈国用（2014）第2002564号土地使用证，面积2089平方米；该两处土地使用权即宁波（慈溪）绿色农产品加工基地（崇寿镇）绿园一路369号。2017年11月6日，叮当公司将其中慈国用（2014）第2002564号土地使用证项下的国有土地使用权作为抵押物为岑国范向农行慈溪分行借款提供抵押担保，并于2017年11月14日办理抵押登记。2018年6月11日，叮当公司将其中慈国用（2013）第201013号土地使用证项下的国有土地使用权作为抵押物为陈瑜向农行慈溪分行借款提供抵押担保，并于2018年6月12日办理抵押登记。2019年9月，原告农行慈溪分行与被告叮当公司等系列案件向本院提起诉讼，本院作出（2019）浙0282民初10621、10856、10857、10860、10865号五份民事调解书。（2019）浙0282民初10621号民事调解书中确定：叮当公司提供其名下位于慈溪市××××村的慈国用（2014）第2002564号土地使用权为岑国范向农行慈溪分行借款提供抵押担保，并办理抵押登记，抵押最高债权数额203万元，他项权证为浙（2017）慈溪市不动产证明第0019111号，农行慈溪分行对上述抵押物享有优先受偿权。（2019）浙0282民初10865号民事调解书中确定：叮当公司提供其名下位于慈溪市××××村的慈国用（2013）第201013号土地使用权为陈瑜向农行慈溪分行借款提供抵押担保，并办理抵押登记，抵押最高债权数额763万元，他项权证为浙（2018）慈溪市不动产证明第0008620号，农行慈溪分行对上述抵押物享有优先受偿权。因上述被执行人未履行生效法律文书确定的给付义务，农行慈溪分行作为申请执行人向本院申请执行，本院执行过程中，裁定拍卖、变卖涉案房地产。2020年5月15日，农行慈溪分行向异议人豪威客公司邮寄送达了函，载明其通过诉讼方式行使抵押权，要求其履行承诺书的各项义务，腾空承租房屋等。 本院认为，异议人豪威客公司向被执行人叮当公司租赁涉案房地产，双方的租赁合同签署在抵押权设立之前，享有对抗抵押权的权利，但因异议人豪威客公司向农行慈溪分行出具了承诺书，承诺“在房屋租赁期限内，如抵押权人行使抵押权，处置上述承租房产，则承租人与出租人订立的租赁合同于通知之日提前终止”，对自己的民事权利进行了处分，即使异议人租赁的部分房产未取得相关权属证书，但该部分房产依附于抵押的土地使用权之上，因房地无法分割，应当遵循“房随地走”的原则，本院对其一并处置。综上，因异议人豪威客公司已书面承诺其在先租赁权利不对抗农行慈溪分行在后设立的抵押权，现提出本案执行异议，有违诚实信用原则，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条第一项、第二十七条规定，裁定如下： 驳回异议人浙江豪威客食品饮料有限公司的异议。 异议人、当事人如对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 马红伟 审 判 员 叶海慧 审 判 员 袁 齐 二〇二〇年七月七日 代书记员 罗少丹