北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6246号上诉人（原审原告）：袁连宝，男，1983年12月18日出生，汉族，住北京市房山区。上诉人（原审原告）：闫海英，女，1984年2月11日出生，汉族，住北京市房山区。被上诉人（原审被告）：北京良工房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇葫芦垡村西万兴路86号B-1-8。法定代表人：赵永刚，董事长。委托诉讼代理人：张德双，北京市昭德律师事务所律师。上诉人袁连宝、闫海英因与被上诉人北京良工房地产开发有限公司（以下简称良工公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初26113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。闫海英、袁连宝上诉请求：撤销一审判决，改判支持闫海英、袁连宝的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。第一，针对涉案房屋不能办理产权证明给上诉人造成的损失通过常理判断即可得出，不应再加重上诉人的举证责任。作为不动产的房屋交易行为，作为买受方而言，合同目的的实现不仅体现在房屋交付，更体现在权属证明的转移。通过买卖行为，应当使买受人获得标的物的所有权，而所有权全能包括占有、使用、处分。因被上诉人原因导致上诉人至今无法获得权属登记，侵害了上诉人针对涉案房屋充分行使使用、处分的权利。涉案房屋于2013年购买，至今已有6年之久，如及时办理产权证，上诉人如有其他购房需求便可灵活选择将涉案房屋通过政府回购或者上市交易等手段进行处分，从而变现已购买居住条件更加优越的其它房屋。相关法律法规明确规定购买经济适用房满五年便可上市交易，而满五年的计算自办理房屋产权登记或缴纳契税为起点，延迟办理上述手续势必造成涉案房屋的交易时间延长，而未能办理上述手续的原因均在被上诉人，房屋不能上市交易也势必会给上诉人造成不便。另外，根据我国以及北京地区政策，房屋产权证与办理户籍转移登记、子女入学、家庭成员就医等联系紧密，不能办理产权证造成的上述困难均会给上诉人带来麻烦和不便。上述因不能办理产权登记给买受人造成的不便和损失的逻辑，通过常理推断完全可以得出，而针对上述情形进行举证客观上不易事项，且就本案言“损失”包括合同正常充分履行时买受人可获得的利益，如法院仍向上诉人分配举证责任，显然过分苛责。第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案用法律若干问题的解释》第十八条可在本案中适用或者比照适用。该司法解释第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。而本案中涉案项目的经济适用房的确也是向社会销售，即社会任何人只要满足公开的购买条件便均可申请购买，该模式完全符合“向社会销售”的特点。另外，因双方销售合同中并未约定过户期限以及延迟过户的违约金，而该合同属于被上诉人提供的格式合同，相当于免除了自己履行主要合同义务责任的条款，被上诉人应当对此承担不利后果。且并无其他任何相关法律法规针对房屋销售合同未约定过户期限及违约责任时该如何处理，法院完全可比照该司法解释予以裁判。第三，一审判决对上诉人严重不公平，不利于矛盾、纠纷的化解与解决。作为开发商的被上诉人针对全体涉案小区的业主均未办理权属转移登记手续，且经一审开庭审理得知，未办理权属登记手续的原因完全是其自身造成的。全体业主多次前往相关部门要求解决此事，但一直未能解决，作为买受人已完全履行了付款义务，且购房时间已达6年之久，产权登记手续却迟迟不能得到办理，这对买受人来讲显然不公平。而通过司法救济途径竟未得到任何支持，且未办理权属转移手续问题的解决仍无任何进展，显然对买受人来讲更不公平。上诉人认为，一审法院完全可以依据公平原则比照司法解释的规定对被上诉人从金钱上进行约束，以督促其尽快履行合同义务，惩治其不诚信的行为。而目前一审判决的结果，只会让怠于履行义务的被上诉人更加有侍无恐，涉案小区业主的产权登记事宜更加无法解决。良工公司辩称，同意一审判决，不同意袁连宝、闫海英的上诉理由和要求。闫海英、袁连宝向一审法院起诉请求：1．判令良工公司因逾期办理房产证赔偿闫海英、袁连宝自2016年9月1日起至实际取得该房屋产权证之日止的经济损失（原要求逾期办理房屋所有权证违约金，后变更诉讼请求为要求赔偿经济损失）；2．诉讼费用由良工公司承担。一审法院认定事实：2013年12月12日，闫海英、袁连宝（买受人）与良工公司（出卖人）签订预售合同，约定闫海英、袁连宝购买良工公司开发的位于北京市房山区城关街道永安东里住宅小区经济适用房项目3#住宅楼1层1单元-101号房屋一套，房屋总价款为291854元，良工公司应在2014年2月28日前向闫海英、袁连宝交付房屋。出卖人应当在2016年12月31日前取得该经济适用住房所在楼栋的权属证明。经济适用住房交付使用后，买受人同意委托北京市房山房地产交易中心向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用每套700元。购买经济适用住房不满5年，不得上市交易，因特殊原因确需转让的，由买受人向其户口所在区（县）住房保障管理部门提出申请，由政府按照原价回购。购买经济适用住房满5年，可进行转让，按转让时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益等价款，具体比例按有关文件执行，政府可优先回购。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定，但无房屋权属转移登记办理期限及逾期办理房屋权属转移登记违约责任的相关约定。该合同签订后，闫海英、袁连宝与良工公司各自履行了给付房款和交付房屋的义务，闫海英、袁连宝亦向良工公司交纳了契税、公共维修资金、产权代办费等费用。涉诉房屋所在楼栋的权属证明至今未能办理，闫海英、袁连宝亦未能取得涉诉房屋的所有权证书。一审法院认为，闫海英、袁连宝与良工公司在自愿基础上签订的预售合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）第一条规定本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，涉诉房屋为经济适用住房，由政府提供政策优惠，以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房只能针对已通过合法申请程序的特定群体进行销售，而非社会公开销售，故商品房买卖合同司法解释不适用本案。因此，闫海英、袁连宝以商品房买卖合同司法解释作为法律依据提出诉讼请求，理由不成立。双方所签的预售合同并未约定办理房屋权属转移登记的期限，且闫海英、袁连宝亦未能提交充分证据证明其损失情况，故闫海英、袁连宝要求良工公司赔偿因未取得房屋所有权证书的损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决驳回闫海英、袁连宝的诉讼请求。双方当事人二审期间均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，闫海英、袁连宝与良工公司签订的预售合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因本案所涉房屋为经济适用住房，该类住房由政府提供政策优惠，销售对象为中低收入家庭、住房困难户，是具有保障性质的政策性住房。经济适用住房只能针对已通过合法申请程序的特定群体进行销售，而非向社会公开销售，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，本案不适用该司法解释。一审法院综合本案合同的签订情况，上诉人的举证情况，判决驳回上诉人的诉讼请求不无不当。关于闫海英、袁连强上诉主张涉案房屋未能办理产权证给其造成包括无法办理户籍转移登记、子女入学等困难，通过常理即可得知，无需举证的上诉请求，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”据此，闫海英、袁连强应就其主张的损失提交证据予以证明，故闫海英、袁连强该项上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，闫海英、袁连强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1398元，由闫海英、袁连宝负担（已交纳）本判决为终审判决。审 判 长 饶林生审 判 员 李 琴审 判 员 卫 华二〇二〇年七月三十日法官助理 祁哲洋书 记 员 刘 杉书 记 员 沈佳盟