河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初9374号原告：中信银行股份有限公司郑州分行，住所地河南省郑州市郑东新区商务内环路1号。负责人：方萍，该单位行长。委托代理人：吕继科，国浩律师（郑州）事务所律师。委托代理人：闫玲玲，国浩律师（郑州）事务所律师。被告：郭俊英，女，1976年2月4日出生，汉族，住河南省杞县。被告：河南瀚宇置业集团有限公司，住所地河南省郑州市金水区丰庆路与三全路交叉口西南角瀚宇国际16楼。法定代表人：杨宝宏。委托代理人：戚魁，河南绿城律师事务所律师。委托代理人：弓恒，河南绿城律师事务所律师。原告中信银行股份有限公司郑州分行（以下简称中信银行）诉被告郭俊英、河南瀚宇置业集团有限公司（以下简称瀚宇公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行委托代理人吕继科、闫玲玲，被告瀚宇公司委托代理人弓恒到庭参加诉讼；被告郭俊英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中信银行基于与被告郭俊英、瀚宇公司签订的《中信银行个人购房借款合同》起诉，向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告郭俊英向原告偿还借款本金308405.91元、利息5277.83元、罚息90.22元（该利息、罚息暂时计算至2020年3月26日，自2020年3月27日至借款本息还清之日的利息、罚息、复利，仍按《中信银行个人购房借款合同》的约定计算）；本项诉讼请求暂计为313773.96元；2、判令被告郭俊英以其位于郑州市××北××、魏河南××楼××2219的房屋（商品房买卖合同号：16002362275）对其在《中信银行个人购房借款合同》项下债务承担抵押担保责任，原告对依法折价或拍卖、变卖上述房产所得价款享有优先受偿权；3、判令被告瀚宇公司对被告郭俊英的上述债务承担连带保证责任；4、二被告承担本案全部诉讼费用。被告瀚宇公司辩称：一、原告请求支付的利息和罚息以及计算标准不明确，请求法院不予支持。本案借款本息、余额请法庭核实并认定，高于法律规定的利息、罚息和违约金不应支持。二、原告中信银行要求瀚宇公司承担连带保证责任无事实依据与法律依据。1、本案系预购商品房贷款抵押合同纠纷，开发商商品房预售（即期房）和购房人预购商品房抵押贷款是房地产开发商阶段性担保的前提条件，瀚宇公司之所以提供阶段性担保，实质在于对其开发建设的商品房能否如期竣工提供保证。瀚宇公司开发的商品房如期竣工验收交付后，中信银行和郭俊英即具备取得该商品房的抵押担保权利的物权登记条件，瀚宇公司的担保责任即应予以免除。2、本案中，原告在起诉状中认可被告郭俊英就争议贷款，已将其名下的房产抵押给中信银行，并办理了抵押登记，按照合同约定，房屋抵押后，瀚宇公司担保责任应予以免除，因此瀚宇公司不应承担保证责任。3、本案中,中信银行并未提供瀚宇公司为郭俊英提供担保的股东会或董事会决议，故《中信银行个人购房借款合同》中关于瀚宇公司担保的内容为无效担保。根据《中华人民共和国公司法》第十六条第一款，公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议。本案中瀚宇公司并未出具过相关的董事会或股东会决议，故不应承担担保责任。三、瀚宇公司提供的是阶段性担保，在借款人提供有抵押物时，应当先由借款人的抵押物清偿借款，然后再承担补充责任。本案中，对于中信银行的债权，既有借款人郭俊英本人提供的房屋抵押担保，又有瀚宇公司的阶段性担保，中信银行不能在没有拍卖郭俊英房屋的情况下就要求瀚宇公司对全部债务承担连带清偿责任。根据《物权法》第一百七十六条，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。《物权法》第一百九十四条第二款，债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。《担保法》第二十八条，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款，本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。因此，即使瀚宇公司承担担保责任，亦应当在被告郭俊英抵押的房屋拍卖承担相应的清偿责任后，不足部分由瀚宇公司承担补充担保责任。如原告放弃该抵押权，瀚宇公司对放弃部分不承担担保责任。如果判决瀚宇公司承担担保责任，为减少诉累，请求同时判令瀚宇公司承担责任后，有权向其他被告追偿。四、原告中信银行要求瀚宇公司承担诉讼费没有事实依据。综上所述，瀚宇公司不应承担连带清偿责任，原告中信银行对瀚宇公司的诉求无事实依据与法律依据，望法庭驳回对瀚宇公司的诉讼请求。被告郭俊英未答辩。经审理，本院对案件事实认定如下：1、借款人、抵押人为郭俊英；贷款人、抵押权人为中信银行；保证人为瀚宇公司。2、贷款金额为34.6万元。3、贷款用途为购买本合同约定的房屋。4、贷款年利率为5.39%，本合同利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上，上浮10%确定。5、贷款期限为240个月，自2016年4月29日至2036年4月29日止。6、还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月1日，还款总期数为240期，每期还款本息为2358.65元。7、逾期或未按约定的金额足额归还贷款的，有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息，对不能按时支付的利息（包括罚息），按罚息利率计收复利，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%。8、贷款担保为抵押加阶段性连带责任保证，即对被告郭俊英取得该房屋的所有权证并办妥原告中信银行为抵押权人的抵押登记之前所产生的所有被告郭俊英应付款款项，被告瀚宇公司提供阶段性责任保证；担保范围包括借款合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现相应债权、担保权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、评估费、保全费等）；担保期间为担保阶段内被告郭俊英每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。9、被告郭俊英贷款所购买并作为抵押物的房屋坐落为金水区丰庆北××、魏河南××楼××2219，购房合同编号16002362275；并于2016年5月19日就上述房屋办理预购商品房抵押登记证明，证明号1607050972。10、欠款情况，截至2020年7月20日，被告郭俊英尚欠原告借款本金307932.25元、利息9927.49元、罚息402.41元，之后至今未在偿还过款项。本院认为，本案的《中信银行个人购房借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国现行法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当根据合同内容履行相应的权利和义务。合同签订后，原告依约发放了贷款，履行了约定义务，被告郭俊英未依约按时足额还款，已构成违约，故原告诉请被告偿还贷款本金、利息、罚息、复利，合法有据，本院予以支持。涉案房屋仅办理了预购商品房抵押登记证明，原告并未取得涉案房屋的抵押权，故原告主张对上述抵押房产折价、拍卖、变卖所得价款在其债权范围内享有优先受偿权，本院不予支持。被告瀚宇公司作为阶段性连带责任保证人，本院综合审查保证方式、保证范围、保证期限，被告瀚宇公司应对上述债务承担连带清偿责任。被告郭俊英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对其民事诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郭俊英于本判决生效之日起十日内向原告中信银行股份有限公司郑州分行偿还贷款本金307932.25元、利息9927.49元、罚息402.41元（暂计算至2020年7月20日），2020年7月21日之后的利息、罚息、复利仍按《中信银行个人购房借款合同》的约定及国家利率管理规定支付至本息还清之日止；二、被告河南瀚宇置业集团有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告中信银行股份有限公司郑州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6007元，减半收取3003.5元，由被告郭俊英、河南瀚宇置业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  彭磊二〇二〇年七月二十八日书记员  刘伟