苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初3204号原告：吕缘，男，1981年5月7日生，汉族，住太仓市。被告：苏州广益房地产经纪有限公司，住所地苏州市工业园区东环路1518号新苏大厦705室。法定代表人：王金录，总经理。委托诉讼代理人：乔朋飞，系该公司员工。委托诉讼代理人：胡红霞，江苏孚佑律师事务所律师。原告吕缘与被告苏州广益房地产经纪有限公司（下称广益公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理。依法由审判员鲁超适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告吕缘，被告广益公司的委托诉讼代理人乔朋飞、胡红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕缘向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金8200元；2、判令被告支付房屋修缮费5800元；3、判令被告支付进户门锁维修费450元；4、判令被告承担本案诉讼费用。后原告变更第二项诉讼请求为要求被告支付房屋修缮费5200元。事实和理由：其与被告于2019年6月24日就位于苏州市吴中区的房屋签订房屋出租委托代理合同，约定租期为三年，从2019年7月10日至2022年7月9日。双方协商同意在房屋的客厅优化改造一间卧室，合同到期必须恢复原样。被告于2020年3月告知其单方解除合同，且不按照合同约定支付违约金。其当时要求被告支付违约金后方可把所配家具拉走。2020年3月26日，其与被告在房屋内商谈如何处理时，发现房屋多处损坏，如客厅改造卧室导致墙面、屋顶面损坏、厨房台面裂痕、进户门门锁损坏等。当日其同意被告将家具拉走，但必须在3月底前修复房屋、支付违约金，但未果。现专业维修人员报价进户门锁维修费450元，墙面、顶面、厨房台面维系费5800元。被告不愿意支付上述费用，故诉至法院。被告广益公司辩称，2020年初，因新型冠状病毒防控需要，苏州所有小区严格实行封闭式管理，不允许非本小区外来人员进入小区内，导致租户无法正常居住，其亦无法带人进入看房，无法对外出租，合同无法继续履行，合同目的无法实现，故解除了双方之间的房屋出租委托代理合同。此次疫情属于不可抗力，根据合同约定，因不可抗力导致合同无法继续履行，合同自行解除，双方均不承担由此导致的任何违约责任。其并未违约，不应承担违约责任。即使法院认定其违约，原告主张的违约金过高，其在疫情期间未减免支付房租，应综合考虑疫情对其的实际影响对违约金予以调低。其已支付2020年1月10日至2020年4月9日期间的租金，原告于2020年3月22日更换门锁密码并实际控制了房屋，故应返还2020年3月22日至2020年4月9日期间共计19天的租金2597元，或从其应支付的违约金中予以扣除。其于2020年3月26日搬离物品时，原告及物业管家均在场，当时原告并未提及上述物件损坏，双方对房屋进行了验收。原告在验收近一个半月后才提起诉讼，不能证明房屋的损坏是其导致的，且原告未提供相关修复的费用凭证，其不应承担维修费用。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，位于苏州吴中经济开发区的房屋所有权人为龚某、吕缘。2019年6月24日，原告（委托人、甲方）与被告（租赁代理机构、乙方）签订《房屋出租委托代理合同》一份，载明上述房屋建筑面积为90平方米，房屋居室为3室2厅，租赁用途为居住。乙方出租代理权限包括：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络事宜；代甲方签署与房屋相关的任何协议、合同等文件（包括合同的解除或变更协议），代甲方向承租人收取租金、押金、定金等相关费用，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。出租委托代理期限为3年，出租委托代理期限自2019年7月10日至2022年7月9日，甲方应于2019年6月24日前将房屋交付给乙方。甲方承诺每年给乙方30天作为乙方装修、维护房屋添置增值设施以及寻找客户的时间，此期间内甲方不收取乙方租金费用。房屋月租金为4100元，年租金为45100元，付款方式为季付。甲方允许乙方或承租方对对房屋进行装修、装饰、格局优化或添置新物品，乙方提供装修、家居配置服务时，可以根据需要对房屋进行装修改造（包含：将原有客厅改造为卧室，优化水、电、暖、燃气、下水等线路管道设施），但不得破坏房屋建筑主体承重结构。出租委托期限内原有房屋及其附属物品、设备设施由乙方负责维修、维护，若无法修缮需与甲方商议解决处理方案（另，如房屋主管道、墙内线路、防水层等问题由甲方负责）。经双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力因素导致本合同无法继续履行，本合同自行解除，甲乙双方均不承担由此导致的任何违约责任；出租委托代理期限内，甲乙任何一方单方面要求提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，违约方应按本合同规定承担违约责任。乙方有权根据实际情况调整对承租人的实际出租价格，如该房屋实际出租总价格高于本合同约定的乙方应向甲方支付的租金标准的，则高出部分直接作为乙方的管理服务费，由乙方直接自行收取。任何一方违反合同约定应按照月租金200%的标准向守约方支付违约金。补充协议：合同到期房子恢复原来的样子。房租交付清单载明列明了三年合同期内各季度租金的付款日期及金额，其中第一年合同期租金为4100元/月，第一季度于2018年6月24日支付4100×2元，第二季度于2019年10月1日支付4100×3元，第三季度于2020年1月1日支付4100×3元，第四季度于2020年4月1日支付4100×3元。同日，原告向被告出具授权委托书一份，载明其同意将涉案房屋全权委托被告办理出租房屋事宜，同意客厅优化一间。另查明，被告于2019年6月24日向原告支付租金8200元、于2019年9月30日支付12300元、于2019年12月30日支付12300元。原、被告一致确认，被告租赁涉案房屋用于转租。涉案房屋为三室两厅一卫，由开发商精装交付，包括墙面、厨房橱柜及其台面、门锁等。原告于2020年3月拿房后首次出租给被告，房屋内原有少量家具及空调、冰箱、洗衣机等电器。原告交付房屋后，被告通过新建墙体的方式在客厅隔出一间卧室，并自行配置了部分家具。涉案房屋的门锁为密码锁，被告持有小区门卡。2020年3月20日，被告向原告家属发送短信：“这个疫情发生的太突然了，我们公司也没办法，如果不是疫情着（这）整的我们还会继续合作下去的，我门（们）现在真的没办法出租出去，小区进不去，目前受影响客户来源少，只能给您提前解约，非常抱歉，水电气我们会给结清，还的（得）麻烦您帮忙问一下我们开车能进去不，把房间给您回复原样，如疫情过后回复正常我们还能继续合作，截止昨天房子已经空了，我公司本来提前十天给你付房租，目前剩余20天房租我们也不在（再）要了”。对方回复“我说了，一切按合同办事”。2020年3月22日，原告更改了涉案房屋的门锁密码，2020年3月24日，原告家属短信通知被告房屋的门锁密码，并要求被告首先缴清欠费的水电费、燃气费，缴清后如果要过去拉东西的话，务必提前通知业主，业主需要到场确认。2020年3月26日，被告搬离了其在涉案房屋内的物品，并拆除了客厅的隔断。2020年3月27日，被告对原告客厅墙面上拆除隔断后留下的痕迹进行了粉刷。原、被告均确认被告支付租金至2020年4月9日，租金在本案中一并处理。又查明，苏州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部于2020年2月6日发布《苏州市关于加强和规范疫情期间社区防控工作“十个必须”的通告（苏州市疫情防控第7号通告）》，通告所有小区必须严格实行封闭式管理，非本小区的外来人员和车辆原则上不得进入小区，对确系复工复学且在本小区有固定住所、符合防疫规定的人员，应当准予通行进入小区并登记备案。2020年2月22日，上述指挥部发布苏州市疫情防控第9号通告，通告改进社区和居民小区封闭式管理模式，实施“体温检测+苏城码绿码通行”，不得限制持有“苏城码”的人员租赁房屋，不得限制其进入居住小区，允许持有“苏城码”黄码的人员租赁住房、返回居住地，实施居家观察。以上事实，由原告提供的不动产权证、房屋出租委托代理合同，被告提供的付款凭证、短信记录、微信聊天笔录及当事人陈述等予以证实。审理中，关于合同解除的时间，原告称被告于2020年3月20日之前通过电话方式联系其要求解除合同，其当时不同意解除，要求按合同办事，被告解除合同应当提前一个月通知，并赔偿两个月租金作为违约金。后来被告称不再出租了其才同意被告搬离，认可解除合同的日期为2020年3月27日被告粉刷墙面的日期。被告称，其于2020年3月15日第一次通知原告解除合同，当时原告称按照合同来，要求支付违约金。后原告于2020年3月22日更换门锁，是以实际行为表示同意解除合同。原告在其未欠房租的情况下私自换锁也是其要求解除合同的原因之一。合同解除日期应为2020年3月15日。对此，原告称，因为被告通知其要拿东西，其认为自己需要到现场，所以通知物业更改密码，双方约定到场时间后其就恢复了密码。就疫情对如何影响被告履行合同的问题，被告陈述如下：1、房屋经过隔断后有四间房屋，其陆续全部出租出去，租赁期限均至2020年7月9日。后其中有三家与其协商提前解除合同并于2020年1月搬离，最后一家于2020年3月15日搬离。承租人是因工作调动搬离的。其于2020年1月中旬放假，原定于2020年2月3日上班，因疫情原因政府不同意其营业，后其店面于2020年3月1日开业。其业务针对的是外来租户，其上班后物业不同意其进入小区，房屋空置无法对外出租。2、在2020年4月中旬之前，于疫情之前已在小区内居住的人员办理出入证后可以正常出入小区，在疫情之前已经入住的租户经业主同意并登记后可以返回小区，其他外来人员除非有特殊事项，否则无法进入，带客户看房是肯定不行的。2020年3月26日其提前通知业主，业主通知物业要处理房屋事宜其才能进入小区。3、自2020年4月中旬起，经业主通知物业之后，其可以带客户进入涉案小区。其在涉案小区还租赁了其他房屋，但在疫情之前均已出租，只有原告的房屋是空置的。同时，疫情肯定会影响租赁的行情。原告不认可涉案合同因不可抗力解除，称被告持有门禁卡，即使没有通行证也可以出入小区。涉案房屋内原来的租户返回小区时，经其通知物业后进入了小区。原告称被告解除合同造成其房屋空置的损失，且其收回房屋后准备出售，被告损坏其房屋墙面、厨房橱柜台面影响其出售价格。被告认为原告不存在损失，其不承担违约金。原告主张门锁维修费450元，被告同意赔偿450元。关于墙面的修复问题，原告称被告拆除客厅隔断后，客厅四面墙面均留有痕迹，且其墙面原为淡黄色，被告于2020年3月27日粉刷的部分与原墙面存在明显色差，其对于该修复方式不认可，要求被告赔偿相应损失。被告称，按照合同约定，合同到期后其要拆除隔断，墙面重新油漆。其于2020年3月26日搬家具、拆除隔板，当场告知原告第二天过来修复墙面，当时原告是同意的，但双方没有对修复方式进行确认。第二天修复时原告不在场，其尽量按照原墙颜色由刷墙师傅自行调色，粉刷当天颜色看不出是否有色差，干了以后才能看出。修复完成后其通知了原告，大约一周后原告从外地回来提出原墙与修复的墙面颜色有色差，说不行，当时有无要求其进行修补记不清楚了。其已进行粉刷，不应再承担修复费用，即便认定其需要承担，也应综合考虑墙体的自然老化、正常使用损耗等因素对墙面的影响，酌定比例由双方共同承担。原、被告一致确认墙面修复费用按照2000元计算。原告另主张被告不当使用致其厨房橱柜台面多处裂缝，要求被告赔偿修复费用2700元。原告称，被告搬走后，其曾经通知物业过来维修台面，物业称是人为损坏拒绝维修。台面裂缝应该是租户直接在台面上切菜导致的，现台面可能存在安全隐患。其询问过装修公司如果更换，每米价格为600元-800元，其台面估计有6米，不清楚如何修复以及能否修复。被告不认可该费用，称台面裂缝不大，对于实际使用没有影响，且造成台面裂缝原因有多种，包括台面自然老化、台面本身质量问题等。入住人员均为正常使用，不存在人为故意损坏，台面的损坏与其无关。合同约定其仅对房屋设施、设备存在维修义务，其对房屋的正常损耗不承担责任。本案审理中，本院经勘查现场，发现被告仅在客厅墙面及顶面拆除隔断后留下的痕迹上进行了粉刷，粉刷痕迹明显且与周边墙面存在明显色差；厨房橱柜台面存在数处细小裂痕，无贯穿性裂痕。另，原告称，其于2019年6月24日交付房屋，房租租金自2019年7月10日起计算，合同另约定每年给予被告30天免租期用于装修、维护房屋等，第一季度只收两个月租金，故第一年共有45天的装修期。合同原约定期限为3年时间，故装修期较长，现被告只租用了7个月，装修期不应当是45天，要求被告支付装修期内一个月的租金。其与被告签订合同时还约定中介费3700元双方各承担一半，中介费由其先行支付，被告的一半中介费是放在每月租金中支付的，现被告没有付足中介费，但在本案中暂不主张中介费。被告称，中介费是原告与案外人的约定，与其无关，其从未向原告作出相应承诺。关于装修期的事情，合同明确约定相应期间内原告不收租金，故其不应承担相应的租金。本院认为，原、被告签订《房屋委托出租代理合同》，由被告租赁原告的房屋并向原告支付租金，双方之间存在房屋租赁合同关系。上述合同系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，应属合法有效。原、被告一致确认被告于2020年3月20日前向原告提出解除合同，原告于2020年3月24日要求被告缴清所欠的水电气费并在搬离时通知其到场，应视为原告于当日同意解除合同，故双方签订的《房屋委托出租代理合同》已于2020年3月24日解除。后被告于2020年3月26日搬离，被告应支付截至当日的租金及占有使用费。原告要求被告支付装修期间的部分租金，缺乏依据，被告亦不认可，故本院对原告的意见不予采纳。合同约定租金为4100元/月，原、被告一致确认被告已支付租金至2020年4月9日，故原告应退还被告租金1913.33元。关于本案合同是否因不可抗力无法继续履行的问题。原、被告一致确认被告租赁涉案房屋的用途是用于转租，被告称受疫情防控措施影响，其于2020年4月中旬前无法带客户出入小区看房，故合同目的无法实现，原告对此不认可。结合被告陈述及疫情防控部门关于疫情期间小区实行封闭式管理的相关通告，可以看出疫情防控对被告正常开展招租确实造成一定阻碍，但被告主张合同无法继续履行，本院对该意见不予采纳，理由为：1、被告转租房屋本身需要一定时间，房屋空置期间被告仍应按约履行其与原告签订的合同，且合同约定原告每年给予被告30天时间用于寻找客户、装修等，已在一定程度上考虑了被告房屋空置的损失；2、被告陈述原告房屋内的租户于2020年1月至3月15日期间陆续搬离，至被告于2020年3月20日前提出解除合同之时，疫情防控措施对被告转租造成阻碍的时间最长为两个月左右，而合同约定租赁期限为三年。被告在上述期间内损失有效，因短时间内的招租受阻即主张合同无法继续履行、合同目的无法实现，理由不充分；3、根据疫情防控部门发布的相关通告，被告于2020年3月提出解除合同时小区的封闭式管理措施已逐渐放松，被告应当能够预见到小区的出入限制是暂时的，且被告称自2020年4月中旬起可以带客户出入涉案小区，故涉案合同能够继续履行。综上，被告要求解除合同并无合理依据，本院采纳原告意见，即被告单方解除合同构成违约。至于原告更换门锁的行为，发生在被告通知原告解除合同之后，被告称原告的上述行为是其解除合同的原因之一，与事实不符。原告要求被告支付违约金，合法有据，本院予以支持。合同约定违约金标准为两个月租金即8200元，被告认为过高。因疫情防控确给被告继续履行合同造成一定阻碍并带来不安，且被告足额支付了疫情期间的租金，本院根据被告的过错程度、原告的损失情况酌定违约金为6000元。就原告主张的房屋修复费用，被告同意赔偿门锁维修费450元，本院予以确认。关于墙面的修复费用，合同约定被告于合同到期后将房屋恢复原来的样子，被告认可其应拆除隔断后重做墙面油漆。现被告仅在墙面痕迹处做简单粉刷，与房屋原始墙面存在明显差距，原告对该种修复方式亦不认可，故被告主张其已完成修复义务，本院不予采纳。原告要求被告赔偿修复费用2000元，被告对金额无异议，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。至于厨房橱柜的台面裂痕问题，原告主张是被告不当使用导致，被告称可能是台面质量问题及自然损耗造成，原告对其主张未能提供证据予以证实，本院不予采信。另，相应裂痕较为细小，从常理推断，不影响台面的正常使用，原告未提供证据证明其受有实际损失。故原告要求被告赔偿台面修复费用2700元，本院不予支持。经核算，被告应赔偿原告墙面及门锁维修费用共计2450元。如前所述，原告应退还被告租金1913.33元，为支付方便，本院在被告应赔偿原告的维修费中予以扣除，故被告尚应支付原告维修费共计536.67元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告苏州广益房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吕缘违约金人民币6000元。二、被告苏州广益房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告吕缘维修费人民币536.67元。三、驳回原告吕缘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币146元，由原告苏州乐龙商业运营管理有限公司负担57元，被告苏州广益房地产经纪有限公司负担89元。本判决为终审判决。审 判 员  鲁 超二〇二〇年七月十三日法官助理  詹立平书 记 员  缪梦晨