四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终388号 上诉人（原审原告）：英大长安保险经纪有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街乙18号院1号楼4层。 法定代表人：孔旺，该公司董事长。 委托诉讼代理人：石红阳,四川岷山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段晨曦,四川岷山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：特拉克斯海外投资管理（成都）有限责任公司，住所地四川省成都高新区技术创新服务中心。 法定代表人：LEEEDWARDGRAY,执行董事。 委托诉讼代理人：刘超，四川善嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓勇，四川善嘉律师事务所律师。 上诉人英大长安保险经纪有限公司（以下简称英大公司）因与被上诉人特拉克斯海外投资管理（成都）有限责任公司（以下简称特拉克斯公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2019）川01民初5516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案受理后，依法组成合议庭，并于2020年7月7日公开开庭进行了审理。上诉人英大公司的委托诉讼代理人石红阳、段晨曦、被上诉人特拉克斯公司的委托诉讼代理人刘超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 英大公司上诉请求：一、撤销原判；二、发回重审或改判支持英大公司的全部诉讼请求，即：1.判令特拉克斯公司为英大公司办理涉案房屋的不动产权证书；2.判令特拉克斯公司支付逾期办理房屋权证的违约金，以53401596元为基数，按照每日万分之二的标准，自2013年4月29日起计算至实际支付之日；三、一审诉讼费、财产保全费、二审诉讼费由特拉克斯公司承担。事实和理由：一、双方合同仅约定在一定期限内办理房屋所有权证，未约定办理权证的性质为科研用地性质。合同载明房屋用途为科研，仅表明房屋现状，但不表明办理房屋所有权证的性质。双方签约前，2009年12月已调整为商业用地，故应办理商业性质的房屋所有权证。土地用途性质变更，特拉克斯公司可以在完成补缴土地出让金的法定义务后，办理房屋所有权证，不存在履行障碍，一审判决未正确认定特拉克斯公司怠于补缴土地出让金导致无法办理分户权证的过错责任。本案不涉及合同变更，也不应由英大公司承担土地出让金，特拉克斯公司在签约前就知晓其授权的代理人成都市兴城投资有限公司（以下简称兴城公司）收到了土地性质已变更的文件，故后果应由其承担。一审判决以双方未能就合同变更达成一致，法院也无法做出责任划分为由驳回英大公司的诉讼请求有误，应纠正。二、办理房屋权证的障碍系特拉克斯公司所致，应承担迟延办证的违约责任。2013年4月29日系约定的房屋所有权证办理的截止期限，此时并不存在办理房屋所有权证障碍，特拉克斯公司逾期办理房屋所有权证，应当承担违约责任。 特拉克斯公司辩称，一、特拉克斯公司有义务办理房屋所有权证，但涉案土地的性质已经由政府调整为商业性质，客观上无法继续履行合同约定的办证义务，特拉克斯公司必须与全体业主就土地性质的变更以及变更后需要补交的土地出让金达成一致意见后才能办理。二、特拉克斯公司在办理分户产权过程中知晓土地性质变更后已多次向业主发函进行沟通，但并非所有业主都同意补交土地出让金。同时，特拉克斯公司也向相关部门核实过，不能单独就某一业主房屋变更土地性质，故特拉克斯公司无法擅自进行变更，否则，不仅特拉克斯公司违约，交易价格还会显失公平，造成矛盾和纠纷。三、由于政府调整了土地性质，特拉克斯公司已无法按照双方合同约定履行办理科研性质的房屋所有权证的义务。四、2012年5月3日特拉克斯公司取得房屋的大产权证书后，在办理分户产权证书过程中得知土地性质变更，即于同年6月7日向业主发送《告知函》，请求业主配合办理土地性质变更相关工作。特拉克斯公司没有违约，办理分户权属证书的障碍事实上早已存在，并非特拉克斯公司逾期办理所致。政府部门对土地性质的规划调整系行政行为，与特拉克斯公司无关，特拉克斯公司无法控制。综上所述，应驳回上诉，维持原判。 英大公司向一审法院的起诉请求：1.判令特拉克斯公司为英大公司办理涉案房屋商业性质的《不动产权证书》；2.判令特拉克斯公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金，以53401596元为基数，按照每日万分之二的标准，自2013年4月29日计算至实际支付之日；暂计至2019年7月31日为24393849元；3.判令特拉克斯公司承担本案案件受理费。 一审法院认定事实：2002年5月20日，成都高新技术产业开发区管理委员会（甲方）与特拉克斯公司（乙方）签订《用地协议》，合同第二条约定土地用途如下：“该地块属综合用地，拟出让用于按照批准的成都高新技术产业开发区总体规划和乙方经批准的总平面设计修建商务办公综合大楼，作为吸引高科技农业、金融、法律、财务、咨询等外商中介机构的基地”。 2004年4月27日，成都市规划管理局签发《建设项目选址意见书》（成规选址［2004］0184号），载明“同意特拉克斯公司在高新区红线范围内选址建设，修建科研楼”。 2004年4月27日，成都市规划管理局向特拉克斯公司颁发《建设用地规划许可证》（成规用地[2004]0154号），载明：“涉案项目用地符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续”。 2004年6月3日，特拉克斯公司与成都市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，合法取得涉案项目的土地使用权，第四条明确合同项下出让宗地的用途为科研楼。 2004年6月18日，特拉克斯公司取得涉案房屋的《国有土地使用证》[成国用（2004）第654号]。 2004年10月28日，成都市发展计划委员会签发《成都市发展计划委员会关于建设项目立项登记的通知》（成计投资函[2004]224号），载明：“特拉克斯公司申请的建设项目符合立项登记条件，成都市发展计划委员会准予立项”。 2005年3月10日，成都市规划管理局签发《成都市规划管理局规划设计条件通知书》，同意特拉克斯公司在高新区进行规划设计。 2008年7月8日，成都市规划管理局向特拉克斯公司颁发《建设工程规划许可证》（建字第510107200839172号）。 2009年3月18日，成都高新技术产业开发区规划建设局向特拉克斯公司颁发《建筑工程施工许可证》[编号CGGJ(2009)-J002号]。 2009年12月14日，成都高新区规划建设局签发《关于特拉克斯海外投资管理（成都）有限责任公司用地性质调整的函》，载明：“同意该公司的‘特拉克斯国际广场’项目用地由原科研设计用地调整为商业用地”。 2010年12月30日，成都高新区规划建设局向特拉克斯公司颁发《成都高新区建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告（建设工程）》，涉案房屋竣工验收合格。 2011年5月18日，成都市规划管理局向特拉克斯公司颁发《建设工程规划合格证》（验字第510107201159046号）。 2011年6月10日，成都高新区规划建设局向特拉克斯公司颁发《成都高新区建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（建设工程）》[备案编号CGGJ(2011）-NJJG025]载明：“特拉克斯科研楼北楼符合建设工程质量合格，予以备案”。 2011年9月9日，英大公司通过其工商银行账户向特拉克斯公司转账100万元作为定金。 2011年9月29日，英大公司与特拉克斯公司签订了《房屋买卖合同》，总房款金额为53401596元。合同第二条约定，“本合同转让的房屋为本合同第一条规定的项目中的北楼7层701、702、703号，16层1601、1602号；17层1701、1702号；18层1801、1802号房屋。该房屋用途为：科研”；合同第十三条第（一）款“初始登记”约定：“出卖人应当在该房屋交付之日起360日内取得该房屋所在楼栋的权属证明”；合同第十三条第（二）款“转移登记”约定：“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，出卖人应在取得该房屋所在楼栋的权属证明且买受人付清全部购房款后360日内，办理完成该房屋的所有权证书。……如因出卖人责任，买受人未能在上述期限内取得该房屋所有权证书的……逾期超过90日后……买受人不退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权之日止，出卖人每日向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金”。 2011年10月12日，英大公司通过其工商银行账户向特拉克斯公司转账支付剩余的购房款52401596元。 2012年5月2日，成都高新区规划建设局向案外人兴城公司发出《关于特拉克斯海外投资管理（成都）有限责任公司用地性质调整的函（补充说明）》，要求兴城公司以2003年12月24日成都市勘察测绘研究院编制的测绘资料（工程编号：2003-5694），2010年9月15日审批通过的总平面图协助特拉克斯公司办理相关国土手续。 2012年5月3日，特拉克斯公司取得《房屋所有权证》（成房权证监证字第××号），规划用途为：车位，科研。 2012年6月7日，特拉克斯公司向英大公司及其他业主发送《告知函》，告知业主根据现行政策及相关主管部门要求，需将土地性质由科研变更为商业用地，方可产权分户及国土分户办理，请业主积极配合土地性质转为商业用地的各项工作。 2012年6月13日，英大公司向特拉克斯公司发送《关于产权分户、国土分户延迟办理告知的回函》载明：“在特拉克斯公司同意并积极办理以下4个事项的基础上，原则上不追究特拉克斯公司的违约责任：1.因土地性质变更而发生的任何费用英大公司不予承担；2.请特拉克斯公司提供成都市有关工业用地建设以及企业准入方面新政策、高新区有关工业用地建设以及企业准入方面新规定的相关文件和材料；3.请特拉克斯就产权分户和国土分户延长办理期重新与英大公司商定，并承诺若该期限届满特拉克斯公司仍未完成产权分户和国土分户办理工作，英大公司有权追究违约责任；4.请特拉克斯公司就产权分户和国土分户办理需要英大公司配合的事项、提供的资料等以书面形式明确、详细的告知英大公司”。 2012年8月10日，成都市国土资源局签发的《供地会审会结果通知单》载明：“会审会同意土地评估结果为原出让科研设计用地（41.89年）价格441.64万元/亩，土地使用条件改变后出让商业用地（40年）价格1273.52万元/亩”。 2014年3月17日，特拉克斯公司向英大公司及部分业主发送《关于告知特拉克斯国际广场南、北楼土地性质变更的函》及部分业主回复《业主意见征询书》。 2014年3月19日，英大公司向特拉克斯公司发送《关于特拉克斯国际广场南、北楼土地性质变更的复函》，要求特拉克斯公司尽快按照涉案合同约定办理房产证及国土使用权证，并保留追究特拉克斯公司违约责任的权利。 2014年4月22日，成都高新区管委会向成都市对外开放工作领导小组办公室发送《成都高新区管委会关于协调办理美国驻成都总领事馆反映问题的复函》[成高管函（2014）20号）]载明：“特拉克斯公司项目用地符合规划，特拉克斯公司已经按照原规划申请办理分户产权，才被告知该区域的城市规划调整，规划用途已经由科研用地调整为商业用地，管委会各相关部门暂停办理该项目房屋和国土的分户产权办理手续。2012年7月，由兴城公司委托第三方对土地性质变更进行估价评估，由于评估时效已过，按规定需兴城公司提出申请重新进行评估，再补缴土地价款，才可以办理该项目的相关手续”。 2014年5月7日，成都市国土资源局高新分局向特拉克斯公司发送《关于特拉克斯国际广场项目用地相关问题的函》载明：“特拉克斯国际广场土地已经由科研用地调整为商业用地，且2012年7月，成都市国土资源局曾委托成都市国土规划地籍事务中心对该项目用地的性质变更进行过估价评估，并出具了《土地估价报告》，但目前时效已过。特拉克斯公司在补缴土地收益和完税之后即可申请办理该宗地的国土变更手续”。 2015年5月12日，特拉克斯公司向英大公司及部分业主发送《告知函》及部分业主回复《业主意见征询书》，特拉克斯公司知晓调整规划用途后,多次函告了所有业主,请业主配合土地变性工作。但业主回函要求各不相同,有的不同意改变土地性质,不同意由于变性增加费用,由于业主意见各不一致导致土地变性工作无法开展。 2015年5月25日，英大公司向特拉克斯公司发送《关于特拉克斯国际广场北楼相关事宜告知函的复函》，重申其2014年3月19日复函中的要求。 2019年8月16日，成都市规划和自然资源局向英大公司提供了《政府信息公开申请办理告知书》（成自然资信[2019]531号），附件有《天府新城（南区）控制性详细规划大纲图则修编方案公告图》、《天府新城（南区）南站组团控制性详细规划大纲图则》（土地利用控制规划图）(2012年2月20日)。 《天府新城（南区）控制性规划大纲图则修编方案公告图》显示，该公告于2011年8月由成都市高新区规划建设局发布，主要内容为结合土地出让情况，对成都高新区南区的用地布局进行调整。从该公告中，可以看出涉案房屋所在的特拉克斯国际广场由原来的浅粉色（对应图例中的“教育科研设计用地”）拟调整为深粉色（对应图例中的“商业金融业用地”）。该公告的“情况说明”载明，“本规划公告信息与现有国土使用证所规定的土地使用性质不一致时，本规划所示的土地用途应为政府对该地区发展的控制和引导”，且“公告期限为：2011年8月24日-2011年9月2日”《天府新城（南区）控制性规划大纲图则》显示，该图于2012年2月公布，主要内容为天府新城（南区）土地利用控制规划图。据悉，图中涉案房屋所在的特拉克斯国际广场所在地块对应为“商业金融用地”。 一审法院另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行。2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、英大公司诉请要求特拉克斯公司办理涉案房屋不动产权证书能否成立；二、英大公司诉请特拉克斯公司承担迟延办理房屋所有权证违约金的诉请是否成立。 一、关于涉案房屋不动产权证书能否办理的问题 根据涉案《房屋买卖合同》中关于房屋用途的约定，涉案房屋在双方缔约时的土地使用权性质为科研用地，因此特拉克斯公司依约应为英大公司办理的产权证为科研用地性质。但根据本案查明事实，涉案土地性质已经由政府主管部门调整为商业用地，若特拉克斯公司为英大公司办理不动产权证书，则需要在整体补缴巨额的土地出让金后，方可继续为英大公司办理不动产分户产权证书。对此一审法院认为，鉴于目前涉案房屋只能办理商业性质产权，但双方合同中并未就若合同约定的产权类型发生变化进行约定，也未约定若发生产权性质变化，土地出让金的履行责任主体为哪一方，因此双方本案诉争的办理商业性质不动产权证书属于合同变更范畴，鉴于本案审理中双方均无法就如何办理不动产权证书，如何分担土地出让金达成一致，应视为双方就合同变更后如何继续履行未达成新的一致意见。就双方如何继续履行合同，一审法院也无法根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条之规定进行责任划分，因此英大公司诉请的办理涉案房屋不动产权证书事项，目前仍属于实际履行不能范畴。英大公司经一审法院释明后，明确表示不同意解除涉案合同，故对于其诉请要求特拉克斯公司办理涉案房屋不动产权证书的主张，一审法院不予支持。 二、关于英大公司诉请特拉克斯公司承担迟延办理房屋产权证违约金问题 首先，我国在不动产统一登记政策实施之前，登记证书区分为房屋所有权证书和国有土地使用权证书。本案英大公司与特拉克斯公司签订的合同，明确约定了取得房屋所有权证书、国有土地使用权证书的时间以及相应的违约责任，且英大公司亦系根据合同中关于办理房屋所有权证的条款主张权利，鉴于双方所签订的合同，签订时间为成都市开始实施不动产统一登记政策之前，合同中并无关于不动产权证书登记的相关约定。英大公司主张成都市开始实施不动产统一登记后所颁发的不动产权证书即为合同约定的房屋所有权证书，并无相关合同约定以及法律规定；其次，英大公司主张其已于2011年10月12日付清全部购房款，特拉克斯公司于2012年5月3日取得涉案楼栋房屋所有权证，根据《房屋买卖合同》第十三条第（一）款及第（二）款之约定，涉案房屋的办证违约金应从2013年4月29日起算。但根据本案查明事实，成都高新区规划建设局于2012年5月2日，向案外人兴城公司发出《关于特拉克斯海外投资管理（成都）有限责任公司用地性质调整的函》，载明对涉案楼栋所在土地性质进行调整，因此在2013年4月29日至2016年成都市开始实施不动产统一登记政策期间，办理涉案房屋权证的障碍已经客观存在，且不能归责于特拉克斯公司，故对英大公司主张2013年4月29日至2016年成都市开始实施不动产统一登记政策期间的迟延办证违约金，一审法院不予支持；第三，对于2016年成都市开始实施不动产统一登记政策后的违约责任问题，因“二证合一”政策实施后，原房屋所有权证书与国有土地使用权证书合并登记为不动产权证书，特拉克斯公司在事实上已不能为英大公司单独申请办理房屋所有权证。此系因为客观办证条件发生变化，故不应当归责于特拉克斯公司。在此情况下，因约定办理房屋所有权证时间届满前因客观办证条件变化，房屋所有权证已在事实上不能办理，故特拉克斯公司不应当再依据合同中关于迟延办理房屋所有权证违约责任的约定，承担逾期办理房屋所有权证书的违约金；另，关于英大公司诉请认为特拉克斯公司在签订合同时，存在隐瞒土地规划用途变更事实的主张，因英大公司所举出的证据均无特拉克斯公司参与，均不足以证明特拉克斯公司存在事先知晓土地规划变更，并对英大公司进行隐瞒的情形，应承担举证不能的不利后果，一审法院依法不予支持。 综上所述，英大公司的诉讼请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回英大公司的全部诉讼请求。案件受理费163769元，由英大公司负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。 二审庭审中，双方当事人对一审认定的事实均无异议，对双方均无异议的事实本院予以确认。 另查明，英大公司二审中向本院提交五份《调查令申请书》、二审庭审中提交五份载明内容与《调查令申请书》相同的《调查申请书》，拟证明特拉克斯公司签约时知晓土地性质发生改变及销售价格参照商业用地性质的标准问题。 本院认为，本案争议焦点为：一、关于英大公司主张办理房屋不动产权证书是否成立问题；二、关于英大公司主张迟延办理房屋不动产权证书违约金是否成立问题。 一、关于英大公司主张办理不动产权证书是否成立问题 根据2009年12月14日成都高新区规划建设局签发《关于特拉克斯海外投资管理（成都）有限责任公司用地性质调整的函》、2012年5月2日成都高新区规划建设局向案外人兴城公司发出《关于特拉克斯海外投资管理（成都）有限责任公司用地性质调整的函（补充说明）》、2014年4月22日成都高新区管委会向成都市对外开放工作领导小组办公室函复《成都高新区管委会关于协调办理美国驻成都总领事馆反映问题的复函》、2014年5月7日成都市国土资源局高新分局向特拉克斯公司发送《关于特拉克斯国际广场项目用地相关问题的函》、2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》，上述证据表明，因涉案土地使用权性质已由合同约定的科研用地性质变更为商业用地性质，需要补缴土地收益和完税之后方可申请办理国土变更手续。根据2012年6月7日特拉克斯公司向英大公司及其他业主发送《告知函》、2012年6月13日英大公司向特拉克斯公司发送《关于产权分户、国土分户延迟办理告知的回函》、2014年3月1日英大公司向特拉克斯公司发送《关于特拉克斯国际广场南、北楼土地性质变更的复函》，2015年5月12日特拉克斯公司向英大公司及部分业主发送《告知函》及部分业主回复《业主意见征询书》、2015年5月25日英大公司向特拉克斯公司发送《关于特拉克斯国际广场北楼相关事宜告知函的复函》，上述证据表明，因特拉克斯公司与包括英大公司在内的各业主对土地变性增加费用无法协商达成一致意见，土地变性工作尚无法开展。据此，根据上述对办理不动产权证书的要求，现因未按要求补缴用地性质变更所需土地收益和完税的费用，导致办理土地变性相关手续无法开展，办理不动产权证书的前提条件尚不具备，暂不能办理不动产权证书，故英大公司主张办理涉案房屋的不动产权证书的上诉理由不成立，本院不予支持。 二、关于英大公司主张迟延办理房屋不动产权证书违约金是否成立问题 本院认为，根据双方约定，出卖人应在取得该房屋所在楼栋的权属证明且买受人付清全部购房款后360日内，办理完该房屋的所有权证书。2011年9月9日、2011年10月12日英大公司分两次足额支付完购房款，2012年5月3日特拉克斯公司取得《房屋所有权证》。上述事实表明，特拉克斯公司应于2013年4月29日前办理完房屋的所有权证书。但本案中，2012年5月2日成都高新区规划建设局向案外人兴城公司发函要求其办理相关国土手续，该事实表明在2012年5月2日阻碍办理房屋所有权证书的土地变性问题已实际存在，导致特拉克斯公司为英大公司办理房屋所有权证书已客观上暂不可能履行，英大公司主张因特拉克斯公司原因造成逾期办理房屋所有权证书与本案客观事实不符，故英大公司主张特拉克斯公司承担逾期办证违约金的上诉理由不成立，本院不予支持。 英大公司二审中向本院提交五份《调查令申请书》《调查申请书》，拟证明特拉克斯公司签约时知晓土地性质发生改变及销售价格参照商业用地性质标准问题。本院认为，英大公司拟证明事项与特拉克斯公司能否办理房屋所有权证书以及是否逾期办理房屋所有权证书的争议焦点问题不具关联性，故对英大公司的申请本院不予准许。 综上所述，英大公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费163769元，由英大长安保险经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘小玫 审判员  蔡源原 审判员  林 薇 二〇二〇年七月九日 书记员  崔 秋