广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终1078号上诉人（原审原告）：曾威，男，1989年6月15日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区*************。委托诉讼代理人：钟红涛，广东韶大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韶关市敏时实业投资有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区*****************。法定代表人:周明放。委托诉讼代理人：刘佩韦，广东韶泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周辉军，该公司招商经理。上诉人曾威因与被上诉人韶关市敏时实业投资有限公司（以下简称敏时公司）租赁合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初2353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。曾威上诉请求：—、撤销一审判决第二项，依法改判敏时公司赔偿因无效合同导致的损失合计173600元给曾威；二、由敏时公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审认定事实不准确、适用法律有偏差，对于因无效合同导致的损失不予支持没有法律依据，依法应当予以纠正。一、《租赁合同》无效不仅因为违反了民法总则的规定，更主要的是涉案的房屋未取得建设工程规划许可证违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，依法应当被认定为无效。二、没有任何证据证明敏时公司对涉案房屋场地享有权利,但一审判决确认认定其有权出租，违背了以事实为依据以法律为准绳的裁判原则。三、根据合同法第五十八条的规定,因《租赁合同》无效取得的财产及导致的损失敏时公司依法应当予以赔偿。曾威基于信赖敏时公司有权出租，才从上一手承租人叶景顺手上转让涉案房屋及房屋内的设备设施而支付转让对价，同时也是基于信赖敏时公司,开展试业并因此雇请工人而支付工资、备料及因无法办理公司登记无法合法经营而解雇工人支付的费用，这些都是实际发生了的损失,但是一审判决却不予支持，显然没有法律依据。更何况，在本案第一次审理、第一次上诉到韶关市中级人民法院过程中，签订合同的代表人吴国平都承认已经扣留了曾威在涉案房屋内的财产，敏时公司更是以曾威违约为由称其扣押处理是根据《租赁合同》赋予的权利。显然敏时公司扣押处理了曾威的财产，造成了曾威的财产损失。曾威从叶景顺手上转让支付的对价就是基于涉案房屋的财产具有的价值才支付的对价。现敏时公司侵占了曾威的财产并处理了导致曾威的损失，事实清楚。曾威提交转让费收据证明的目的是证明涉案的财产损失的数额,如果敏时公司有异议应当提供相反的证据证明该财产损失不存在或损失没那么多。但一方面敏时公司承认扣押处理了曾威从叶景顺处受让而来的财产，一方面并未举证证明涉案房屋内的财产不值曾威提交的转让费收据的数额。根据举证规则，敏时公司应当承担举证不利的责任，推定曾威主张损失的数额成立。综上,一审判决在认定合同无效的情况下，不支持曾威根据合同法第五十八条规定要敏时公司赔偿因合同无效导致的损失，没有事实和法律依据，该项裁判依法应当予以纠正。敏时公司口头答辩称，1.一审判决认定租赁合同无效是错误的，因为一审已经查明，虽然盖的章是军人家属就业培训基地（以下简称培训基地），实际上是敏时公司与曾威签的合同，那么可以认定这个合同实际上是敏时公司与曾威所签订的民事合同，双方在合同里面的约定以及合同要件已经齐全并且真实，不违反民法通则第十三条，也不违反合同法第五十二条规定。曾威与敏时公司实际上就是租赁合同的双方当事人，因此该合同是合法有效的合同。2.敏时公司有权对涉案商铺进行出租并收取租金，中国人民武装警察部队韶关支队(以下简称武警支队)从2012年起就通过协议形式整体委托周夭保，后来周夭保成立敏时公司管理，敏时公司对上述资产可以出租转租并收取租金，2018年10月敏时公司的代表周明放又与武警支队续签了协议，周夭保和周明放是亲兄弟，武警支队通过委托周夭保管理。2019年年前敏时公司答应代理曾威办理营业执照，但曾威一直没有提交办理营业执照的手续，因此其主张办理不了营业执照不属实。3.就算不能办理营业执照也不是合同无效的要件，只是合同目的不能实现，曾威应主张解除合同而不是确认合同无效。4.曾威提出本案适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，这个司法解释不适用本案。本案不属于规划区内，所以不适用。另本案的租赁物是简易的一层建筑，所以也不适用该解释第二条。5.曾威所提到的要办什么建设工程许可证，这是没有事实依据的，一审双方已经确认租赁物是简易建筑物。三层以下的建筑不属于建筑法调整。涉案租赁物是一层建筑，不属于建筑法的调整。有关法律规定，投资工程在100万以下，建筑面积在500平方米以下，是不需要办理建设工程许可证的。6.关于曾威提出的赔偿金损失问题，既没有事实依据也没有法律依据，理由：1.双方签订的合同不存在无效的情形，曾威的损失与敏时公司没有联系，敏时公司没有过错。2.曾威提交的店铺转让合同书，在金额店铺名称地址等方面与转让人叶景顺出具的收据存在多处不一致，前后矛盾，而且签订的日期与支付转让费的日期不符合常理，对其真实性有异议。3.曾威主张的173600元损失是自己随意定的金额，没有合法的计算依据，转让费138000元是曾威与原承租人叶景顺之间达成的民事交易行为，是曾威自愿付出的转让行为，作为生意人应当自负风险，敏时公司并没有在转让中获得任何利益。曾威单方面经营一个月后就单方面终止合同从而导致自己的转让费方面的亏损，应当自己承担结果。曾威不应当向敏时公司主张，如果要主张也只能根据合同的相对性原则向原承租人叶景顺提出。曾威没有充分的证据证明他真的向原承租人叶景顺支付了138000元转让费。曾威至今拖欠一个月租金未付。综上所述，曾威的上诉理由不成立。上诉请求没有事实和法律依据，请求法院全部驳回曾威的上诉请求，依法改正一审认定租赁合同无效的错误事实的认定。曾威向一审法院起诉请求：1.确认曾威与培训基地于2018年8月29日签订的租赁合同无效，并由敏时公司和培训基地共同退还押金26000元；2.敏时公司和培训基地赔偿因无效合同导致的损失共计173600元(转让费138000元+试业期间支付工人工资及解雇工人支付的费用+备料费用)给曾威；3.由敏时公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月间，曾威通过招租广告认识案外人叶景顺，双方经协商一致，叶景顺将其承租的位于韶关市***武警支队农场内夜宵市场1-2#11#16#（海景美食城）转让给曾威。2018年8月29日，曾威支付店铺转让费10万元给叶景顺，叶景顺出具《收据》一张交曾威收执，并写明“还剩余款25000元未付完”。次日，双方签订《店铺转让合同书》，约定转让价格为138000元，曾威先付叶景顺10万元，剩余尾款25000元在2018年10月之前付清。同日，曾威作为承租方（乙方）与作为出租方的培训基地（甲方）签订《租赁合同》，约定：“甲方将上述店铺租给乙方，租赁期限为5年，从2018年9月1日至2023年9月1日。租金为13000元/月，每年租金按10个月算。双方签订合同后，乙方向甲方缴纳26000元押金。合同期满后，乙方不续租，押金培训基地无息退还乙方，合同期间，如乙方提出解除合同，押金不退。乙方必须在法律、法规允许范围内进行合法经营。”等内容。培训基地和曾威分别在落款处加盖印章和签名，吴国平在培训基地签约代表人一栏签名。2018年8月28日，曾威向敏时公司分别缴纳了店铺押金26000元和2018年9月租金13000元，该公司开具《专用收据》交曾威收执。2018年10月31日，培训基地向曾威发出催缴当月租金及其他费用的《催告函》，同年11月，曾威复函称，根据与培训基地签订的合同约定，曾威必须合法经营，曾威在试业期间要求该培训基地提供相关证明用于办理营业执照，但至今未能提供，导致无法合法经营，致曾威不得不终止经营行为，对造成的损失，该培训基地应予赔偿。此外，2019年3月8日，武警支队出具《情况说明》，载明：“我支队大塘农场租赁项目2017年2月4日原合同到期后，因军队停止有偿服务整治，在2017年2月至2018年11月期间，支队未与承租人周夭保及其公司续签合同。在此期间经上级认定，该项目为暂维持运行项目，项目可正常经营。2018年11月7日，军委批复该项目为委托管理项目，支队与承租方签订整改协议，项目由承租方周夭保继续经营。”曾威认为，敏时公司不能提供租赁商铺的使用许可证明致使无法办理营业执照合法经营，并认为租赁商铺未取得产权证明和建设规划许可证，且敏时公司无权出租，双方签订的合同无效。敏时公司称出租涉案商铺是合法的，并提供《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》。该协议由部队单位（甲方）武警支队与承租方（乙方）敏时公司的委托代表周夭保签订，内容：“第一条：项目地址：位于广东省（自治区）韶关市（县）浈江区（镇、乡）韶塘路（街、村）9公里。第二条：原合同租赁面积：房屋建筑面积720平方米，场地面积139440平方米（合209.15亩）；原合同租赁期限：租期五年，自2012年2月5日至2017年2月4日。第三条：经评估机构评估和甲乙双方协商，整改后租金调整为：当前年租金210000元，租金递增情况无。第四条：整治后租赁用途：商业开发。”因双方无法就解除租赁合同及赔偿损失达成一致意见，曾威于2019年1月18日诉至该院，同年4月11日，该院作出（2019）粤0204民初222号民事判决，认定：曾威与案外人培训基地签订的《租赁合同》合法有效，敏时公司作为涉案物业的受委托管理人，有权代理权属人出租经营管理涉案物业，并有权收取租金、押金等。对于未取得产权证明及建设工程许可证，是由于部队军产的特殊性，应考虑军产的历史原因和政策因素及合同等情况，确认合同无效，退回押金赔偿损失，于法无据。判决驳回了曾威诉讼请求。曾威不服，上诉至韶关市中级人民法院，2019年8月19日，该院作出（2019）粤02民终1108号民事裁定，认定《租赁合同》是曾威与培训基地签订的，以原判决遗漏了该培训基地，程序违法，裁定撤销（2019）粤0204民初222号民事判决，发回该院重审。诉讼中，曾威提供了2018年7月19日后勤保障部、国家市场监督管理总局的文件，该文件载明：经批准使用部队委托管理和生活保障社会化房地产作为住所（经营场所）的运营方，……，承租方或转租方在办理工商登记时，应提交《许可证》复印件，及工商登记相关材料。原已办理工商登记的，应于2018年12月31日前到当地工商管理部门办理变更或注销登记手续，本通知自2018年9月1日起施行。同时亦提交了2019年1月18日韶关市浈江区**监督管理局《设立登记不予受理通知书》，载明：曾威，你提交的韶关市曾威餐饮服务有限公司设立申请，因该场地属于军队房产，根据《关于军队委托管理和保障社会化房地产使用许可和工商登记有关问题的通知》要求，未能提交《军队房地产使用许可证》，场地材料不符合登记要求，本局决定不予受理。此外，曾威提供了注明“样证”的《军队房地产使用许可证》。敏时公司提交《国有土地使用证》，载明：使用者：中国人民武装警察部队广东省总队第三支队，地址：韶关市浈江区***，面积：139440平方米，用途：农场。并提供了有效期限自2019年6月12日至2019年12月31日《军队房地产使用许可证》。此外，敏时公司仍以原审提供的案外人杨绍强、刘卓智分别于2018年承租了位于韶关市***武警支队农场内商业餐饮一楼铺面8、9号铺和商场左24号铺位经营“浈江区强大汽车维修服务部”和“浈江区青丝坊理发店”，并办理了个体工商户营业执照。以证明曾威可办理而自行不予办理营业执照。2019年11月16日，中国人民武装警察部队韶关支队出具了《关于军人家属就业培训基地的情况说明》载明：“浈江区韶塘路9公里大塘农场为我支队军用土地,2012年2月,我支队将大塘农场地块出租给东莞敏时实业投资有限公司(实际控制人周夭保),并签订5年租赁合同。2017年2月合同到期后，项目暂维持运行。2018年11月，经上级批准项目改为委托管理方式处置，支队与承租方周夭保签订房地产租赁停偿委托管理项目整治协议，项目现正常运营，在此期间，我支队未在大塘农场设立机构和组织，经核查，军人家属就业培训基地机构未注册、公章未备案，与我支队无关。”武警支队派出人员亦表明，不代表培训基地。此外，该院曾追加培训基地为被告，但经审理查明，培训基地是未经注册登记虚设名称，武警支队亦表明代领取相关应诉等材料，并不代表培训基地。敏时公司也表明，吴国平是其公司的招商经理，敏时公司是经营管理者，吴国平是代表敏时公司与曾威签订合同，培训基地是一个虚的机构，与培训基地没有关系。曾威表明，其将押金缴纳给培训基地的签约代表人吴国平，但收据印章是敏时公司。由此，本案未再列培训基地为本案当事人。另，当事人均认可租赁物是简易铁皮棚。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。围绕本案争议的焦点评判如下：1.关于合同效力及押金问题。涉案租赁商铺位于韶关市***武警支队农场内夜宵市场1-2#11#16#，案外人叶景顺向敏时公司承租涉案租赁商铺后，经敏时公司同意，将租赁商铺转租给曾威，并与曾威签订了《店铺转让合同书》。曾威与培训基地就涉案商铺签订了《租赁合同》，但从本案证据材料反映，培训基地未经登记注册，公章未经备案，签订合同的代表人吴国平亦是敏时公司人员，实质是通过敏时公司工作人员以实际不存在的培训基地名义与曾威签订的《租赁合同》，即敏时公司为了其便于管理以一个虚设名称与曾威签订合同，其实质仍是敏时公司与曾威签订合同，收取押金亦是敏时公司。由于本案《租赁合同》是敏时公司以虚构的培训基地名义与曾威签订的，意思表示不真实，违背了《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，曾威主张《租赁合同》无效，依法成立，该院予以采纳。因培训基地是不存在的、虚构的，不具备独立主体资格，本案亦不再列其为当事人，故对无效的《租赁合同》，不再作为判项处理。曾威主张培训基地、敏时公司退还押金，应由收取押金的敏时公司予以返还。至于曾威称根据相关文件规定，涉案商铺自2018年9月1日起办理工商登记需提交许可证，登记部门也因其未能提交许可证而不具备登记条件。敏时公司以相邻商铺已办理了工商登记，认为曾威可办理工商登记等，并不影响对合同效力的确认。涉案商铺为简易铁皮棚，虽无经批准的相关依据，但考虑到产业为部队的特殊性，且也不是必须具备建设规划许可证，不宜以未经报建批准认定合同无效。2.关于赔偿损失问题。涉案商铺转让费是曾威与案外人叶景顺通过签订《店铺转让合同书》约定的，曾威亦是直接向叶景顺交纳部分转让费，而本案无证据证明叶景顺是敏时公司的工作人员或受委托的代理人等，应为叶景顺的个人行为，曾威称为经营涉案商铺进行了资金投入，培训基地、敏时公司应赔偿由此产生的经济损失，缺乏理据，该院不予采纳。曾威如仍认为有经济损失，可收集证据后，另循途径解决。一审法院判决：一、韶关市敏时实业投资有限公司于判决生效之日起十日内返还曾威押金26000元。二、驳回曾威的其他诉讼请求。本院二审查明，一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对曾威的上诉意见，对本案争议焦点分述并评析如下：一、敏时公司工作人员以实际不存在的培训基地名义与曾威签订的《租赁合同》效力。根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》及武警支队出具的《情况说明》：“我支队大塘农场租赁项目2017年2月4日原合同到期后，因军队停止有偿服务整治，在2017年2月至2018年11月期间，支队未与承租人周夭保及其公司续签合同。在此期间经上级认定，该项目为暂维持运行项目，项目可正常经营。2018年11月7日，军委批复该项目为委托管理项目，支队与承租方签订整改协议，项目由承租方周夭保继续经营。”可以认定，因军队停止有偿服务整治，敏时公司在2017年2月至2018年11月期间不享有对涉案房屋经营管理的权利。但在此期间，敏时公司仍向曾威收取涉案房屋租赁押金和租金，并由其工作人员以实际不存在的培训基地名义与曾威签订《租赁合同》，将涉案房屋出租给曾威经营。因敏时公司不能按《关于军队委托管理和保障社会化房地产使用许可和工商登记有关问题的通知》要求提交涉案房屋《军队房地产使用许可证》给曾威，导致韶关市浈江区**监督管理局对曾威提交的韶关市曾威餐饮服务有限公司设立申请作出《设立登记不予受理通知书》，决定不予受理。敏时公司故意隐瞒真实情况并由其工作人员以虚设的培训基地名义欺骗曾威，诱使曾威作出错误的意思表示而与之订立《租赁合同》的情形，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项规定的一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的情形。因此，一审判决认定该租赁合同无效正确，但判决驳回曾威的该项请求不当，本院予以纠正。二、曾威请求敏时公司赔偿因无效合同导致的损失173600元应否支持。涉案《租赁合同》无效是由敏时公司的过错造成。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，敏时公司对曾威因此所受到的损失应承担相应的责任。曾威主张其因此所受到的损失173600元包括：支付给原承租人的转让对价，试业期间支付工人工资及解雇工人支付的费用，备料。本院认为，曾威为承租经营涉案房屋支付的转让费10万元属于其损失，对于《店铺转让合同书》约定曾威至今未支付的转让费部分本院不予认定。曾威试业期未超过两个月，其支付的工人工资和备料属于其正常经营行为，所雇请的工人仍在试用期，按相关规定试用期解除雇佣关系不须支付经济补偿金，且曾威未能提供其与工人签订的劳动合同等证据加以证明，对于备料损失亦无提供证据加以证明，本院对此不予认定。综上，敏时公司应当赔偿曾威因此所受到的损失10万元。曾威超出此金额的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，曾威的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：一、维持韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初2353号民事判决第一项；二、撤销韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初2353号民事判决第二项；三、确认敏时公司工作人员以实际不存在的军人家属就业培训基地名义于2018年8月29日与曾威签订的《租赁合同》无效；四、韶关市敏时实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿曾威经济损失100000元；五、驳回曾威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费4292元，由韶关市敏时实业投资有限公司负担。二审案件受理费3772元，由曾威负担1772元，韶关市敏时实业投资有限公司负担2000元。曾威预交的一审案件受理费4292元、多预交的二审案件受理费2000元，分别由一审法院和本院予以退回。限韶关市敏时实业投资有限公司于收到本判决书之日起七日内向一审法院缴纳一审案件受理费4292元，向本院缴纳二审案件受理费2000元。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇二〇年七月二十三日书记员  刘美红