山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1684号上诉人（原审被告）：张树勇，男，1966年1月23日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。上诉人（原审被告）：威海东新置业有限公司，住所地威海市世昌大道100号。法定代表人：都玉蓉，总经理。二上诉人之共同委托诉讼代理人：彭淑华，山东东方未来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李永威，男，1973年3月16日出生，汉族，住威海巿环翠区。被上诉人（原审原告）：谷韦儒，女，1977年2月13日出生，汉族，住威海巿环翠区。委托诉讼代理人：李永威（谷韦儒之夫），住威海巿环翠区。上诉人张树勇、威海东新置业有限公司（以下简称东新公司）因与被上诉人李永威、谷韦儒商品房预售合同纠纷一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院(2019)鲁1091民初2882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张树勇、东新公司上诉请求：撤销原判，改判驳回李永威的起诉,驳回谷韦儒的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定世昌大道100号-30号商铺(以下简称涉案商铺)2017年3月22日起具备办证条件，此后并不存在造成产权转移登记手续办理客观不能的情形，李永威、谷韦儒应当对东新置业一方原因不能办理或不配合办理的事实承担举证责任，如果举证不能就不应认定此后东新公司仍存在逾期办证情形，进而不应当判令东新公司承担2017年3月22日之后的逾期办证违约责任。二、东新公司作为开发商履行了办理初始登记的相关义务后，由于李永威、谷韦儒没有向房屋主管部门提出申请，导致房屋所有权无法移转，不属于由于东新公司的原因导致未能取得房屋权属证书的情形，东新公司不应承担违约责任。三、2017年3月22日具备办证条件之后，东新公司、张树勇已经为其他业主办理了产权转移登记手续，李永威、谷韦儒应向房屋主管部门申请办证，其怠于行使权利应自行承担损失。四、原审法院在认定诉讼时效方面适用法律错误。东新公司、张树勇在2017年3月21日之前拖延办证是房产测绘延误导致，即便认为东新公司、张树勇需要承担该期间的违约责任，2015年11月4日至李永威、谷韦儒2019年11月25日起诉之日已超过3年，在李永威、谷韦儒未提交证据证明因其已申请办证而东新公司不配合的情况下，2016年11月25日之前的违约金的诉请也因诉讼时效期间届满而不应得到支持。五、张树勇于2019年1月7日因受让股权而成为东新公司的股东，而谷韦儒与东新公司的商品房买卖合同签订于2014年4月29日，张树勇不应当承担其成为股东之前的东新公司应承担的违约责任。更何况，根据东新公司的年度审计报告显示，张树勇与东新公司的财产并不混同。六、李永威并非合同相对人，李永威与谷韦儒从物权角度对房屋共有，但本案是合同纠纷而非侵权纠纷，李永威并非商品房预售合同的一方，故其不符合原告的主体资格，请二审法院依法驳回李永威对东新公司的起诉。李永威、谷韦儒辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李永威、谷韦儒向一审法院起诉请求：1.判令东新公司支付逾期办证违约金10万元(自2015年11月4日至起诉之日)，并按每年2.2万元的标准支付自起诉之日至实际办证之日的利息；2.判令东新公司立即办理涉案商铺产权登记手续。一审法院认定事实：谷韦儒于2014年4月29日与东新公司签订《威海市商品房【预售】合同》，约定：谷韦儒向东新公司购买位于威海高区商品房，用途为商业；建筑面积为66.67平方米，计价方式为按套计算，房屋计价为1647013元；东新公司应在2014年10月30日将单体竣工验收合格的商品房交付给谷韦儒；第五条约定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，合同约定面积与产权登记面积发生差异的，按产权登记面积，据实结算房款，多退少补，不计利息。东新公司应在该商品房综合验收合格之日起90日内，协助谷韦儒办理产权转移登记手续，相关费用由谷韦儒承担。合同签订后，谷韦儒分别于2011年7月23日、8月23日、9月18日、2014年4月28日向东新公司支付房款250000元、1120000元、260030元、16983元。2015年8月6日，涉案房产综合验收合格。2017年3月22日，东新公司开发的威海高区世昌大道100号取得了不动产权证书。另查，东新公司系自然人独资公司，张树勇系其股东。东新公司未能提交证据证实公司财产独立于其个人财产。2018年7月，李永威起诉要求东新公司返还涉案房产面积差价款。一、二审法院均支持了李永威的诉讼请求。庭审中，东新公司称，在涉案房产综合验收及取得不动产权证书时，其均以电话的方式通知对方办理产权证书，但无相关证据提交。李永威、谷韦儒对此予以否认。东新公司称，2018年10月10日，东新公司就涉案房产开具发票，并通知谷韦儒领取。李永威、谷韦儒以东新公司未支付面积差价款为由未领取。李永威、谷韦儒否认东新公司通知其领取发票。一审法院认为，虽然与东新公司签订《威海市商品房【预售】合同》的是李永威妻子谷韦儒，并非李永威，但案涉房屋是夫妻二人的共同财产，李永威有权对东新公司提起诉讼并主张权利，故李永威主体适格。案涉商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。涉案房产于2015年8月6日综合验收合格，根据合同约定，东新公司应于90日内即2015年11月4日前协助李永威、谷韦儒办理产权变更登记手续，逾期办理应依约承担违约责任，李永威、谷韦儒所述最迟应于2015年11月6日办理，属计算错误，应予纠正。根据庭审调查，东新公司直至2017年3月才具备为涉案房产办理产权转移登记手续的条件，且东新公司未能提供证据证实通知过李永威、谷韦儒办理产权转移手续，也未能按涉案房产的实际面积为李永威开具发票，故东新公司关于李永威、谷韦儒起诉超过诉讼时效的抗辩，无事实和法律依据，不予支持。东新公司系自然人独资公司，张树勇未能提交证据证实公司财产独立于其个人财产，故应对东新公司的上述付款义务承担连带责任。关于东新公司应支付逾期付款违约金的数额，依照《最高人民法院》第十八条第二款规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向李永威、谷韦儒支付逾期办证违约金至2019年8月19日，8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至办理房证之日止。李永威、谷韦儒主张起诉前违约金为10万元，起诉后按每年2.2万元的标准计算，经测算未超出法律规定，李永威、谷韦儒的诉讼请求，理由正当，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院》第十八条第二款、《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，判决：一、威海东新置业有限公司于判决生效后十日内协助李永威、谷韦儒办理威海火炬高技术产业开发区世昌大道-100号-30房屋的产权登记手续；二、威海东新置业有限公司支付自2015年11月5日起至2019年12月2日止的逾期办证违约金10万元，2019年12月3日至为李永威、谷韦儒办理产权登记手续之日止的逾期办证违约金按每年2.2万元的标准支付；三、张树勇对威海东新置业有限公司的上述付款义务承担连带责任。如果威海东新置业有限公司、张树勇未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1150元，由威海东新置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。东新公司提交下列证据：证据一，山东省增值税普通发票三份，载明2018年10月10日东新公司即为李永威、谷韦儒开具好涉案房屋的发票，2019年12月3日东新公司为案外人邵怡涵开具了座落在世昌大道100号-2129号商铺的发票，拟证实东新置业公司自初始确权之日既具备办证条件，李永威、谷韦儒在一审中陈述的因东新公司不能开具发票导致不能办证并不属实。证据二，东新公司委托威海弘理联合会计师事务所对东新公司2019年度的账目进行的审计报告一份，拟证实东新公司与张树勇之间财产独立，不存在混同情形，即便东新公司在本案中需要承担违约责任，张树勇也不应当承担连带责任。李永威拒绝对证据进行质证，认为其没有办法鉴定发票的真实性，东新公司的票据涉嫌造假；审计合同的审计任务中需要有要求审计张树勇和东新公司财务独立的内容，否则和本案没有关系，另外需要由双方共同指定的有司法审计资质的审计机构进行审计。对东新公司提交的新证据,本院认证如下:东新公司提供的谷韦儒的两张发票上货物或应税劳务、服务名称栏为“补开营业税发票，商铺”，购买方为谷韦儒，销售方为东新公司，金额均为823506.5元，与谷韦儒、东新公司签订的合同内容一致，李永威虽对证据提出质疑，但未能提供证据加以证实，对该证据的证明力本院予以确认；东新公司提供的案外人邵怡涵的发票与本案无关联，本院不予确认；东新公司提供的审计报告系对东新公司2019年财务报表的审计，体现了东新公司2019年财务状况及2019年度经营成果、现金流量，对其真实性应予确认，但该证据无法证明东新公司与张树勇之间财产独立，对其关联性本院不予确认。李永威申请法院调取下列证据：证据一，张树勇与张树功、丛萍关系证明；证据二，张树勇购买东新公司股份的来源、银行转账凭证、购买动机及股份最终去向；证据三，向威海市世昌大道100号所有业主调取实际购房款数据、凭证；证据四，东新公司转给威海燕莎商业管理有限公司的所有款项、东新公司向威海燕莎商业管理有限公司支付费用的数额及详情；证据五，股权转让协议中账外账；证据六，（2015）威民四仲二裁定书中东新公司与卡尔电器研究所、威海港新房地产开发有限公司三方债务详情；证据七，东新公司的账本、凭据、合同；证据八，东新公司审计报告的委托审计合同及审计单位的资质；证据九，（2015）威民四仲字第2号。申请法院调取证据的理由如下：证据一、二系怀疑东新公司的原股东张树功、丛萍违法向张树勇转让公司为以逃避公司债务，怀疑东新公司的股权转让是虚假的；证据三、五、七、九，系为证实东新公司存在做假账的行为；证据四，东新公司无偿转让资产，导致无法偿还债务；证据六，系为证实该公司一直以来都在做假账，张树勇不论其是否知情均应当对前任股东的违法行为承担责任；证据八，系为证实审计报告是否具有可采性。关于李永威上述调取证据的申请，因东新公司提供的审计报告并不能证明其要证明的问题，该证据并不能作为定案依据，李永威要求调取证据八已无意义；其余证据均与本案争议事实无直接关联，本院不予准许。另，李永威在二审中陈述，其于2018年3、4月份向东新公司的销售人员王红打电话询问办证事宜，得知交付房屋与合同约定之间存在面积差。东新公司在二审中提出，认可王红系其公司销售人员，认为李永威自认其在2018年3、4月份收到东新公司的办证电话通知，但此后李永威未申请办理产权转移登记手续，此后的逾期办证违约责任不应由东新公司承担；此前关于2016年11月25日之前（2019年11月25日起诉之日向前倒推三年）部分诉讼请求因诉讼时效期间届满也不应被支持。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2018年10月10日，东新公司已为谷韦儒开具金额为1647013元的发票。另查明,因案涉房屋实际面积与合同约定面积不符，李永威于2018年7月23日起诉要求东新公司及北京六合汇通投资有限公司、丛萍、张美林、吴东升等向其返还购房款。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，关于李永威是否具有诉讼主体资格。虽然与东新置业公司签订《威海市商品房【预售】合同》的是李永威妻子谷韦儒，并非李永威，但案涉房屋是夫妻二人的共同财产，李永威有权对东新公司提起诉讼并主张权利，故李永威可以参加本案诉讼。关于东新公司是否应当向李永威支付逾期办证违约金及数额应如何确定。双方合同约定,东新公司应在该商品房综合验收合格之日起90日内，协助谷韦儒办理产权转移登记手续，则东新公司2015年8月6日综合验收合格后90日内即应当为谷韦儒办理产权转移登记手续,即2015年11月4日前协助谷韦儒办理,但此时东新公司尚未取得房产证,无论李永威是否申请办证,均处于不能履行状态;2017年3月22日起案涉房屋具备办证条件,但李永威否认其对该事实知情，东新公司亦未能提供证据证实其通知李永威可以办理产权证书，且从李永威曾因房屋面积与东新公司之间存在诉讼的事实看，双方就与办理产权证书密切相关的房屋款项、面积存在重大争议，不宜认定李永威存在故意不办理房屋产权登记手续的恶意，一审判令东新公司承担违约责任并无不当。关于李永威之诉讼请求是否已过诉讼时效。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，违约责任系以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，每个个别债权应分别适用诉讼时效。李永威的违约金自2015年11月5日起算，诉讼请求至《中华人民共和国民法总则》2017年10月1日生效时尚未满两年，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持，故该诉讼请求的诉讼时效应为三年。由于李永威在2018年3、4月份曾向东新公司了解办证事宜，其行为应视为李永威要求东新公司履行的行为，该行为导致诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算，即李永威关于逾期办证违约金的诉讼时效重新计算，至其2019年11月2日起诉时止，李永威的诉讼请求并未过诉讼时效。由于合同没有约定违约金数额，李永威要求的违约金数额不超过参照房屋总价款及中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准（2019年8月20日后应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算的数额，一审判决结果应予维持。关于张树勇是否应当承担连带责任。东新公司系一人有限责任公司，根据《公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。张树勇与东新公司提供的公司审计报告仅能证明公司的财务状况，无法证明张树勇个人财产与公司财产相互独立的事实，故一审判令张树勇承担连带责任并无不当。综上所述，张树勇、东新公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人张树勇、威海东新置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二〇年七月六日法官助理马文姣书记员刘金凤