贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2692号上诉人（一审被告）:钟光明，男，1965年11月2日出生，汉族，贵州省榕江县人，身份证住址贵州省凯里市，现住贵州省凯里市（靠供电局）。上诉人（一审被告）：贵州省凯里市新世纪房地产开发有限公司,住所地贵州省凯里市韶山南路1号,统一社会信用代码:91522601722169705W。法定代表人:游钢。委托诉讼代理人：周福海，男，1942年9月23日出生，汉族,身份证住址贵州省凯里市，系游钢所在的公司推荐的公民代理。被上诉人（一审原告）：李海，男，1979年6月8日出生，苗族，贵州省凯里市人，身份证住址贵州省凯里市。被上诉人（一审原告）：李世觉，男，1940年2月5日出生，苗族，贵州省凯里市人，身份证住址贵州省凯里市，现住凯里市。一审被告：游钢，男，1971年6月29日出生，汉族,贵州省凯里市人,住址贵州省凯里市。上诉人钟光明、贵州省凯里市新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪公司）因与被上诉人李海、李世觉、一审被告游钢租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初571号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟光明公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：2011年11月至今钟光明在借贷、经营、租赁、欠款等的签字属于凯里市世纪新贸易有限公司行为，不属于钟光明个人行为。在2017年3月5日出具的承诺书纯属公司行为，该承诺书上有公司印章。新世纪公司上诉请求：撤销一审判决并依法纠正，支持上诉人新世纪公司的上诉请求。事实及理由：从2008年元月至2019年12月期间被上诉人的门面租金，都由钟光明支付给被上诉人。2017年被上诉人与钟光明曾发生支付门面租金纠纷，广场路派出所调解解决，被上诉人接受了钟光明支付门面租金的调解方案。2017年3月5日钟光明作为公司法人向万博地下商场各位门面租户的房东作出具体的《承诺书》，被上诉人是完全知道新世纪公司已将租赁权转让给钟光明，被上诉人在法定期内未提出异议。被上诉人与上诉人新世纪公司之间所签订的门面租赁合同早已失效，门面租赁主体已经转移，被上诉人起诉上诉人主体资格错误。李海、李世觉、游钢未向本院作出书面答辩。李海、李世觉向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2016年1月至今（2019年12月）拖欠的门面房租费共计37072元。2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2005年12月19日，李海的父亲李世觉作为甲方，新世纪公司作为乙方，双方签订《房屋（门面）租赁合同》，合同主要约定，甲方将属甲方所有的位于凯里万博地下商场共28.35㎡给乙方使用，租赁期限为15年，自2006年1月18日至2021年1月18日止，租金为26元/㎡，每3年后调整租金，调整后的租金在原基础上每平方米加6元。租金按月结算，由乙方每月18日前交付给甲方。合同签订后，李世觉将案涉门面交付给新世纪公司使用。2007年12月19日，游钢作为甲方，钟光明作为乙方，双方签订《商场承包转让协议》，主要约定，甲方将凯里市新世纪万博广场所有物资设备及场所转让给乙方独立经营，办理独立法人执照自主经营。承包时间为2007年12月30日至2021年1月30日止。押金500000元，签订合同后2日内支付300000元，2008年5月1日前付余款200000元。租金：56户外租赁业主合同由甲方转给乙方，由乙方支付至合同期满。乙方在2008年4月30日前可用甲方经营执照进行营业，在此期间，如消防有问题由甲方负责解决，消防造成乙方停业、罚款由甲方负责全部责任，并赔偿乙方经济损失。乙方在转让合同期内经营期间所产生的一切债权、债务，56户外租赁户业主的租金由乙方按原合同按时支付，及安全责任均由乙方自行承担。2010年12月22日，位于贵州省凯里市博西路东侧万博地下商场-1层东4号办理了土地使用权证，证号为：凯里市国用（2010分）第01622号，土地使用权人为李海，使用权面积为29.42㎡。2017年3月5日，钟光明向万博地下商场各位房东出具《承诺书》，内容为：本人承诺在2017年6月30日正常支付大家房租（按月支付），2017年12月30日前付清所欠房租。2017年11月13日，凯里市公安消防大队发出通告，主要内容为：凯里市万博地下商场因建筑消防设施严重损坏，不再具备防火和灭火功能，依法对部分危险部位或区域实施临时查封，具体查封范围包括凯里市世纪新贸易有限公司对外营业的万博地下停车场区域、凯里市满意购物超市区域、凯里市世纪书店区域。另查明：从2016年1月起2019年12月，钟光明向李世觉共计转款27029.1元；其中，2016年转账金额为9029元，2017年转账金额为3600元，2018年转账金额为7800元，2019年转账金额为6600.1元。庭审中，原告认可于2018年2月12日收到钟光明现金600元。再查明：凯里市世纪新贸易有限公司于2011年11月24日注册成立，法定代表人为钟光明。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护,具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。结合本案，原告李世觉与被告新世纪公司签订的《房屋（门面）租赁合同》双方是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，一审法院予以确认。合同签订后，原告李世觉如约交付案涉门面给被告新世纪公司使用，新世纪公司应当按照合同约定履行支付租金的义务，其未能按约支付租金，构成违约，应承担民事责任。案涉《房屋（门面）租赁合同》签订在先，李世觉系合同相对人，而该商铺的土地使用权证办理在后，土地使用权证上记载的土地使用权人系李世觉的儿子李海，李海亦对案涉商铺享有民事权利。被告对二原告作为共同原告起诉本案无异议，因此，二原告作为本案的共同原告并无不当，现原告诉请其支付租金，于法于约有据，一审法院予以支持。关于游钢、钟光明是否承担责任的问题。1、游钢是否承担本案民事责任。《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。游钢系案涉《房屋（门面）租赁合同》的当事人新世纪公司的法定代表人，其在案涉合同上签字的行为系职务行为，其法律后果由新世纪公司承受，不应由其个人承担责任。为此，对原告诉请游钢承担本案民事责任，一审法院不予支持。2、钟光明是否承担责任问题。游钢与钟光明签订《商场承包转让协议》将案涉门面所有物资设备及场所转让给钟光明，由于游钢系新世纪公司的法定代表人，原与出租人签订的租赁合同系新世纪公司与原告签订，享有承租权的系新世纪公司，游钢与钟光明签订的《商场承包转让协议》虽未加盖新世纪公司公章，游钢系作为新世纪公司的法定代表人与钟光明签订，且从合同内容来看系房屋租赁权的转让，新世纪公司将房屋租赁权让与给受让人钟光明。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，本案，从形式上来看租赁权的转让虽未取得出租人的书面同意，但从当事人的民事行为及原告提交的证据来看，2017年3月5日钟光明作为承诺人向万博地下商场各位房东出具的《承诺书》，虽原告称其未得到过该承诺书，从一审法院查明的事实来看，原告认可2018年2月12日向钟光明索要租金，钟光明支付其600元现金及结合原告提交的从2016年1月份开始的银行交易流水显示，从2017年6月份，钟光明向原告进行部分租金的支付，且钟光明自愿向万博地下商场房东出具的《承诺书》。原告知晓承租人新世纪公司将租赁权转租给钟光明，但在六个月内未提出异议，原告丧失了《商场承包转让协议》的解除权或认定无效的权利。为此，原告诉请钟光明承担本案民事责任，一审法院予以支持。钟光明辩称应当由凯里市世纪新贸易有限公司承担责任，但钟光明先与游钢签订《商场承包转让协议》，由其担任法定代表人的凯里市世纪新贸易有限公司在签订协议后成立，时间相差近4年，钟光明签订的《商场承包转让协议》并非其履行职务行为，且其在承诺书上亦表明其为承诺人的身份，故应由其个人承担责任。钟光明提出的消防等问题的辩解理由，不能对抗其应付的租金，对其辩解意见，一审法院不予采信。关于租金的问题。《房屋（门面）租赁合同》约定，租金为26元/㎡，每3年调整租金，调整后租金在原基础上每平方米加6元。且钟光明认可2016年的月租金为1295元。据此，2016年、2017年的租金均为1295元/月；2018年、2019年的租金均为1471元/月。即2016年、2017的年租金均为15540元，2018年、2019年的年租金均为17652元。现原告诉请从2016年1月至2019年12月的租金，因被告已支付了27629.1，尚欠租金应为38754.9元。原告诉请该期间欠付的租金为37072元系其对自己的民事权利作出的处分，不违反法律规定，一审法院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州省凯里市新世纪房地产开发有限公司、钟光明于本判决生效之日起十日内支付原告李海、李世觉从2016年1月至2019年12月尚欠租金37072元。二、驳回原告李海、李世觉的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取364元，由被告贵州省凯里市新世纪房地产开发有限公司、钟光明负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点：一、新世纪公司是否应当承担支付租金责任；二、钟光明及其公司是否应承担责任。对于争议焦点一，新世纪公司上诉称与被上诉人之间的《房屋（门面）租赁合同》已经失效，门面租赁主体已经转移，不应当由自己承担责任。本院认为，《房屋（门面）租赁合同》是由被上诉人与新世纪公司签订，其中该合同约定租赁期限为15年，自2006年1月18日至2021年1月18日止；租金按月结算，由新世纪公司支付给被上诉人。因此《房屋（门面）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行相应的义务。新世纪公司虽然将涉案门面转租给钟光明经营，但新世纪公司、钟光明与被上诉人之间并未达成租赁合同权利义务转让的协议，新世纪公司与钟光明之间的《商场承包转让协议》并不能直接约束被上诉人；而且新世纪公司与被上诉人之间的租赁合同并未解除，故新世纪公司根据租赁合同应当履行租金给付的义务不能免除。新世纪公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。对于争议焦点二，虽然2017年3月5日钟光明出具的《承诺书》中有凯里市世纪新贸易有限公司的印章，但是钟光明作为承诺人也在《承诺书》上签字认可。并且从案件查明事实来看，从2016年起被上诉人的租金一直由钟光明支付，钟光明基于与新世纪公司签订的《商场承包转让协议》直接向被上诉人支付租金，是其履行合同约定义务的行为；而且其向被上诉人承诺支付租金，已经构成债的加入。因此，一审判决钟光明承担本案租金支付责任，并无不当。钟光明上诉称应当由其成立的凯里市世纪新贸易有限公司作为责任主体承担责任，本院认为，凯里市世纪新贸易有限公司不是《商场承包转让协议》的相对方，钟光明在承租经营过程中成立凯里市世纪新贸易有限公司进行经营，并不直接导致合同当事人的变更。根据合同的相对性原则，应由合同当事人钟光明履行合同义务。而且本案中，被上诉人也未诉请凯里市世纪新贸易有限公司承担责任。因此钟光明的该项上诉理由本院不予支持。综上所述，上诉人钟光明、新世纪公司的上诉请求及理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费692元，由上诉人钟光明负担346元，由贵州省凯里市新世纪房地产开发有限公司负担346元。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年七月十五日法官助理罗惠书记员熊慧灵