江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏13民终1429号 上诉人（原审被告）：许华兴，男，1940年10月20日出生，住江苏省宿迁经济技术开发区。 委托诉讼代理人：殷凤阳，江苏苏鲁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴国龙，男，1956年9月17日出生，住江苏省宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：郭引，江苏优楚律师事务所律师。 原审被告：许生堂，男，1962年4月21日出生，住江苏省宿迁经济技术开发区。 委托诉讼代理人：殷凤阳，江苏苏鲁律师事务所律师。 上诉人许华兴因与被上诉人吴国龙以及原审被告许生堂房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初4129民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，分别于2020年5月11日、6月11日两次公开听证进行了审理。上诉人许华兴和原审被告许生堂共同的委托诉讼代理人殷凤阳，被上诉人吴国龙的委托诉讼代理人郭引参加了两次听证，原审被告许生堂参加了第一次听证，被上诉人吴国龙参加了第二次听证。本案现已审理终结。 许华兴上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回吴国龙一审的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由吴国龙负担。事实和理由：1.双方不存在房屋买卖合意，不存在房屋买卖合同关系，而是借款担保合同关系。许华兴签订案涉《房屋买卖协议书》是为许生堂向吴国龙借款提供担保，并无出卖案涉房屋的意思表示。2.案涉房屋买卖合同并未实际履行。（1）吴国龙并未向许华兴支付购房款204000元。吴国龙称借款本息加21000元现金方式支付，但其未举证证明借款约定了利息，也未能举证证明其支付过21000元现金。因此，吴国龙没有任何证据证明其实际支付了全部购房款。如果双方之间借款约定利息，在许生堂因犯非法吸收公众存款罪被判刑案件中，应当将该笔借款列入犯罪数额，事实上本案借款并未列入犯罪数额，能够证明双方之间借款没有约定利息。一审判决仅依据案涉《房屋买卖协议书》第二条约定认定许华兴认可吴国龙付清全部款项，无事实和法律依据，属于主观臆断。该约定所表达的意思是签订协议时吴国龙要以现金方式付清房款，吴国龙要举证证明其签订协议时支付了购房款。（2）许华兴未向吴国龙交付房屋，许华兴占有案涉房屋的状态从未改变。本案《房屋买卖协议书》签订后，许华兴在涉案房屋居住，居住期间对案涉房屋进行了修缮，其能够对修缮人员、修缮部位、修缮过程等作出合理说明，能够证明许华兴占有涉案房屋的状态从未改变。 吴国龙辩称：双方是房屋买卖合同关系，并非借款担保合同关系。许华兴占有案涉房屋并非案涉房屋占有状态从未改变。因此，上诉人许华兴的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 许生堂述称：签订案涉《房屋买卖协议书》时，许华兴并不同意，许生堂告知许华兴签订《房屋买卖协议书》是为借款提供担保，许华兴才同意签字。关于40000元借款，许生堂一直按月为吴国龙归还房贷，一直还到2015年4月27日被公安机关逮捕之前，该笔借款已经还清。 吴国龙向一审法院起诉请求：1.确认吴国龙与许华兴、许生堂于2013年2月23日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；2.许华兴和许生堂返还吴国龙涉案房屋搬迁补偿款435287元；3.本案诉讼费用由许华兴和许生堂负担。 一审法院认定事实： 许华兴是许生堂父亲。2009年9月3日，许生堂和案外人刘某向吴国龙借款40000元;2011年7月20日,许生堂向吴国龙借款80000元。 2013年2月23日，因许生堂无力偿还借款，吴国龙（乙方）与许华兴（许华星）（甲方）、许生堂签订《房屋买卖协议书》一份，协议约定：一、甲方将位于房屋一套卖给乙方所有，房屋所有权号为6-63号，建筑面积为120.4平方米。土地使用权一并转让给乙方，土地使用权证号为三集建（1997）字第00152号。二、房屋售价为人民币贰拾万肆仟元整，乙方于合同签订时以现金方式一次性付清给甲方。三、乙方付清购房款后，房屋产权、土地使用权归乙方所有。四、甲方在收到乙方全部房款后即将房屋及相关证件交给乙方。五、甲方应保证所售房屋无产权纠纷，保持房屋内所有水、电设施不变。六、乙方在办理房屋产权登记或房屋过户手续时，甲方及时提供相关证件协助乙方办理，费用由乙方承担。七、以后无论遇到拆迁或房屋损坏维修均有乙方自己负责，与甲方无关。如房屋拆迁，拆迁赔偿款归乙方所有，与甲方无关，且甲方必须无条件协助乙方。八、违约责任：本协议签订后，甲、乙双方任何乙方不得违约。九、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，自甲、乙双方签字后生效，双方应共同遵守履行。吴国龙及许华兴和许生堂均在该协议书上签字。宿迁市宿城区三棵树法律服务所在该协议书上盖章确认。后，涉案房屋后被征收，房屋搬迁补偿款435287元由许华兴领取。 一审法院认为： 许生堂分别于2009年9月3日、2011年7月20日向吴国龙借款40000元、80000元，合计120000元。2013年2月23日，借款到期后，许生堂未能按照约定归还借款，许生堂、许华兴与吴国龙经过协商，决定不再履行借条的内容，在宿迁市宿城区三棵树法律服务所见证下，达成以房抵债的房屋买卖合同，并签订本案《房屋买卖协议书》，成立房屋买卖合同关系，由吴国龙持有涉案房屋的集体土地使用权证、房屋产权证，该协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。吴国龙陈述，许生堂欠吴国龙本金120000元，口头约定月利率2%，签订《房屋买卖协议书》时，许生堂共欠吴国龙借款本息合计183000元，吴国龙现金支付了剩余购房款21000元，合计204000元。根据双方签订的《房屋买卖协议书》第二条可知，许生堂、许华兴认可吴国龙已经付清全部购房款204000元。涉案房屋登记所有权人系许华兴，房屋被征收后，房屋搬迁补偿款435287元拨付给许华兴，应由许华兴返还吴国龙房屋搬迁补偿款435287元，吴国龙要求许生堂返还房屋搬迁补偿款，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、确认吴国龙与许生堂、许华兴于2013年2月23日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；二、许华兴于判决发生法律效力之日起十日内返还吴国龙435287元；三、驳回吴国龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7829.3元，保全费1820元，合计9649.3元，由许华兴负担。 双方当事人对一审法院经审理查明的案件事实部分均无异议，本院依法予以确认。 二审中，许生堂提供以下证据：证据1，吴国龙中国建设银行账户的存款凭条（原件）两张，分别为2011年8月5日700元存款凭条、2012年8月5日600元存款凭条。拟证明许生堂为归还本案40000元借款，每月代吴国龙归还房贷600元或者700元。证据2，许华兴2019年4月20日出具的《说明》（复印件）和三树居委会会计包宜连出具的《说明》（原件）各一份，拟证明三树居委会2019年8月左右将许华兴的土地租金3790元转账支付给吴国龙，用以归还借款。 吴国龙对上述两组证据的质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，但均与本案无关，不能实现许华兴的证明目的。证据1，吴国龙不清楚存款凭条原件因何在许生堂手中，许生堂从未为吴国龙归还房贷，而且，双方在签订案涉《房屋买卖协议书》时已就全部借款本息进行了结算。对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，吴国龙确实收到了三树居委会支付的3790元款项，但吴国龙未参与该笔款项支付，不清楚该笔款项性质，因三树居委会均知道许生堂与吴国龙之间存在债务纠纷，故经许华兴同意转账支付给吴国龙，吴国龙不认可该笔款项是归还借款。 本院对上述两组证据的认证意见：证据1是原件，对其真实性、合法性，本院予以确认，但仅有该两张存款凭条并不足以证明许生堂自2009年至2015年4月17日期间每月代吴国龙归还房贷的事实，且两笔存款均发生在本案《房屋买卖协议书》签订前，即便存在，亦应当认定双方已经纳入《房屋买卖协议书》结算范围且结算完毕。因此，该两张存款凭条不能实现许生堂的证明目的。对证据2，吴国龙认可收到三树居委会转账支付的3790元，对该事实，本院依法予以确认。但吴国龙否认该笔款项系归还借款，而许华兴的说明为其单方书写，三树居委会会计包宜连的说明亦未提及双方借款，故该两份说明即便属实，亦不能认定该笔款项系许生堂归还吴国龙借款的，该证据亦不能实现许生堂的证明目的。 本院二审查明：2019年8月，三树居委会经许华兴同意，将其名下的3790元土地租金转账支付给吴国龙。双方均同意该款在本案中一并处理。 二审中，本院至宿迁经济开发区三棵树乡人民政府调取了案涉房屋的《搬迁补偿协议》一份，载明：其中包含房屋面积201.53㎡补偿款305372元，无图房屋面积95.44㎡补偿款28632元，附属物、装修装潢补偿款24790元，搬迁补助费2015元，住宅临时安置补助费12092元，残疾人、伤残人补助费3000元，签约奖励23111元和合法建筑面积201.53㎡搬迁奖励36275元，以上合计搬迁补偿款435287元。 经双方当事人确认，本案二审的争议焦点：案涉《房屋买卖协议书》性质和效力如何认定。 本院认为： 双方当事人对于案涉《房屋买卖协议书》是在许生堂无力清偿其向吴国龙所借两笔借款的情况下签订的这一事实无异议，因此，根据本案《房屋买卖协议书》签订背景和具体内容可见，该协议是在借款到期后经清算后签订的，双方当事人一致同意终止借款关系，建立新的房屋买卖合同关系，并将双方之前的借款转为购房款，从而形成的新的房屋买卖合同。从这一合同签订背景和缔约目的看，该房屋买卖合同并非为双方之间借款合同的履行提供担保，而是借款合同到期后，许生堂难以清偿债务时，由许生堂的父亲许华兴加入协商，通过将许生堂父亲许华兴所有的房屋出售给吴国龙的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，也就是通常所说的“以物抵债”。《房屋买卖协议书》的内容表明，吴国龙具有向许华兴购买房屋的真实意愿，许华兴亦具有向吴国龙出售该房屋的真实意愿。因此，案涉《房屋买卖协议书》系吴国龙、许生堂和许华兴的真实意思表示，亦不存在违反法律、行政法规的强制性规定等无效情形，应为合法有效。 许华兴辩称案涉《房屋买卖协议书》是为案涉两笔借款提供担保，并非真实的房屋买卖合同。本院认为，该协议签订在两笔借款到期且许生堂无力清偿之后，其内容中并无签订协议是为借款提供担保的意思，相反，该协议关于房屋买卖的各项内容明确、具体。许生堂没有任何证据能够证明双方存在签订案涉《房屋买卖协议书》为案涉两笔借款提供担保的意思表示。因此，许华兴的上述主张无证据证实，本院不予支持。许生堂辩称其父亲许华兴是基于为借款提供担保才签署协议，该协议并非其真实意思表示。本院认为，许华兴作为完全民事行为能力人，应当知道签订协议的法律后果，在没有相反证据足以推翻的情况下，应当认定其签署的协议系其真实意思表示。另外，即便许华兴主张其是受欺诈、胁迫或者因重大误解签订协议，其所享有的撤销权亦因超过法律规定的撤销期限而归于消灭，其已不再享有撤销权，案涉协议对其仍具有法律约束力。 许华兴辩称两笔借款未约定利息，吴国龙未实际支付204000元购房款。吴国龙辩称204000元购房款是通过两笔借款本金120000元，按照月息两分计算的利息63000元以及现金支付21000元的方式付清。本院认为，首先，根据本案已查明的案件事实，能够确定案涉《房屋买卖协议书》系双方对两笔借款结算后签订的，则双方约定的204000元购房款应当系对两笔借款的结算。许华兴辩称204000元购房款数额是其随意确定、自行书写的，本院认为，在签订房屋买卖合同这一重大交易过程中随意、任意确定购房款数额，显然不合常理，而吴国龙关于204000元购房款是对两笔借款结算确定的，较为符合常理，亦符合“以物抵债”交易习惯，具备高度可能性。其次，根据《房屋买卖协议书》第三、四条，许华兴应当在吴国龙付清购房款后交付房屋权属证书，事实上，案涉房屋权属证书确实已经交付至吴国龙，由此可以印证双方已经确认吴国龙已经付清购房款这一事实。最后，根据协议第七条约定的“如房屋拆迁，拆迁赔偿款归乙方所有，与甲方无关，且甲方必须无条件协助乙方”，案涉房屋已经拆迁完毕，拆迁款由许华兴领取，吴国龙依据该协议约定要求许华兴返还拆迁款，有合同依据。关于许华兴辩称的其并未向吴国龙实际交付房屋，本院认为，案涉房屋是否实际交付不影响本案《房屋买卖协议书》合法有效的认定，亦不影响其应当依据《房屋买卖协议书》向吴国龙返还房屋搬迁补偿款的认定。 关于许华兴应当向吴国龙返还房屋搬迁补偿款的具体数额。本院认为，首先，因双方当事人均认可案涉房屋签订买卖协议后至案涉房屋拆迁前许华兴增建了部分房屋，即案涉房屋《搬迁补偿协议》中的无图房屋，故该无图房屋补偿款应由许华兴享有，吴国龙对此亦表示同意，故该无图房屋补偿款28632元应当予以扣除。其次，案涉房屋《搬迁补偿协议》中残疾人、伤残人补助费3000元，具备人身专属性，吴国龙亦同意予以扣除，故该3000元亦应当予以扣除。再次，2019年8月经三树居委会转账支付给吴国龙的许华兴所有的土地租金3790元，双方当事人一致同意在本案中一并处理，故该款应当在本案房屋搬迁补偿款返还中予以扣除。因此，许华兴应当向吴国龙返还的房屋搬迁补偿款数额应当为399865元。 综上，上诉人许华兴的上诉请求不能成立，应予驳回。但基于二审出现新证据，本院查明新的案件事实，导致一审判决结果应当予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 维持江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初4129民事判决第一项； 变更江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初4129民事判决第二项为：许华兴于本判决发生法律效之日起十日内向吴国龙返还房屋搬迁补偿款399865元； 驳回吴国龙的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7829.3元、保全费1820元，由许华兴负担7829元，由吴国龙负担1820元；二审案件受理费7829.3元，由许华兴负担7200元，由吴国龙负担629.3元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴跃华 审 判 员 魏良军 审 判 员 刘路路 二〇二〇年七月二十二日 法官助理 刘爱萍 书 记 员 刘 倩 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。