贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3803号 原告：曾应伦，男，汉族，1973年7月14日出生，住毕节市。 原告：何勤书，女，汉族，1973年4月3日出生，住贵州省毕节市。 二原告共同委托诉讼代理人：陈郴（特别授权代理），贵州商同律师事务所律师。执业证号：15201201810050817。 二原告共同委托诉讼代理人：刘明星（一般代理），贵州商同律师事务所律师。执业证号：15201201710582652。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般代理），贵州朗意律师事务所实习律师。实习证号：230713012110735。 原告曾应伦、何勤书与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月26日公开开庭进行审理，二原告委托诉讼代理人陈郴，被告委托诉讼代理人赵霞林、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告以276,609元购房款为基数，按每日万分之三的计算标准，向原告计付自2017年6月1日至2019年9月4日期间逾期交付办理商品房移转登记的有关文书的违约金共计68,458.5元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系毕节市七星关区瑞丰铭城小区的开发商。2015年7月4日原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告瑞丰铭城小区4栋A单元15层5号房屋，房屋套内建筑面积75.54平方米，房屋单价为3,661.76每平方米(套内建筑面积计算)，房屋总价为276,609元，合同约定被告于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。合同签订后，原告按照约定向被告支付了合同价款，但被告未按照合同约定为原告办理商品房转移登记的有关文书。直至2019年9月4日才为原告办理前述证照。原告为维护合法权益，特向贵院提出如前诉请，恳请贵院依法判决为谢。 被告瑞丰公司辩称：一、原告曾应伦、何勤书不是涉案房屋的权利人，其无权诉请支付违约金。据向不动产登记机关查询，原告已于2019年10月28日将涉案房屋出卖给第三人何怀品，并办理转移登记至第三人名下，原告不是涉案房屋的权利人，其无权诉请支付违约金。二、原告未按照约定履行支付购房款的合同义务，构成根本违约，其无权诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。双方签订《商品房买卖合同》后，原告仅支付了部分购房款，剩余购房尾款，经被告不断催告，其一直拒不缴纳，直至2016年5月，其才再次缴纳欠付的部分购房款12万元，但仍尚欠付7万元未缴纳，其后经被告一直催促，原告于2019年10月才向被告支付剩余尾款7万元，故原告迟延支付合同约定的购房款的行为已经构成根本违约，其无权诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金。三、即便原告依约支付完毕合同约定的购房款，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，故该逾期并非被告造成。四、即便原告依约支付完毕合同约定的购房款，然而在其不存在损失的前提下，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。五、即便原告依约支付完毕合同约定的购房款，本案违约金约定也过高。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便原告支付完毕购房款且被告承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。六、涉案房屋2018年11月29日起已可办理购房业主不动产权证书，该日期后未能办证是原告原因造成，原告诉请支付违约金无事实依据，且其所诉违约金计算终期错误。1、就办证过程中各方权责，因双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，在原告已经履行完毕先合同义务，支付完毕购房款、相关税费、提交完毕办证应当由其提交资料、向被告出具了办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到办证部门后，即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、毕节市不动产登记机关于2018年11月29日出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》明确:启动对上述房屋住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》，即涉案房屋于2018年11月29日起可办理买受人《不动产权证书》，且上述商品房中已经缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关资料的买受人也已取得《不动产权证书》，本案因原告欠付被告的购房款、且未向被告提供办证应由其提供的资料、出具办证委托书，致使办证滞后，该责任应当由其自行承担，被告不应支付违约金。3、经通知，原告于2019年9月3日到被告处缴纳办证资料、签暑委托被告办证的委托书后，在原告尚未支付完毕购房款的情形下，被告于其提交资料当日将办理涉案房屋不动产权证的相关资料提交至不动产登记机关备案，履行完毕了合同约定的义务。其后，原告取得了不动产权证书后，才向被告交清购房尾款，故即便计算违约金，也仅应以已付购房款为基数计算至2018年11月29日止。七、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 本院经审理查明：2015年7月4日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第4幢A单元15层5号房，该房号为4-A15-5；该商品房总价款276,609元；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。2016年5月15日，原告曾应伦（乙方）与被告（甲方）签订《购房补充协议》，载明：“现乙方购买了甲方开发的‘毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目一期工程’项目4号楼A15-5号房，总房款276,609元，已付首付款86,609元，按揭款19万元，现该房屋已交房，相关验收手续正在办理中，为保证乙方利益，经甲乙双方友好协商，达成如下协议：1、乙方补交购房款12万元，余下7万元房款待甲方办理完消防、规划验收手续后，由甲方通知乙方补交尾款，乙方需在接到甲方通知后7天内付清7万元尾款，若未在约定时间内付清尾款，则乙方需按人民银行公布的同期贷款利息的4倍支付违约金，产生的一切经济纠纷及法律责任由乙方承担。2、乙方补交12万元购房后，甲方同意乙方办理交房手续，乙方须缴纳交房时所要缴纳的契税、维修基金等相关费用。”原告已向被告交付完毕涉案房屋合同价款共计276,609元，其中2013年8月31日支付86,609元，2016年5月26日支付120,000元，2019年10月18日支付70,000元。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，确认启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。2019年9月3日，二原告与被告签署委托书，二原告委托被告办理涉案房屋的不动产权证。同日，被告向登记机关提交了不动产登记申请表。2019年9月4日，涉案房屋登记至二原告名下。2019年10月28日，二原告与案外人何怀品共同申请不动产转移登记。现涉案房屋已登记至案外人何怀品名下。因被告2019年9月4日才为原告办理商品房转移登记，故原告以前述诉请诉至本院。 另，2012年12月7日，毕节市七星关区规划局出具证明，载明：“瑞丰铭城5号地”项目已更名为“毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目一期工程”。 另查明，2015年9月12日，二原告与案外人何怀品、毕节市黔山城房地产经纪有限公司签订合同，二原告将涉案房屋出售给何怀品，约定此产权在签订合同之前的债权由二原告负责。2020年3月24日，二原告与何怀品签订《补充协议》，约定：合同中约定的“此产权在签订合同之前的债权债务由甲方负责”仅限于购房款。双方一致同意，二原告与瑞丰房地产公司签订的瑞丰铭城4幢A单元15层5号商品房买卖合同项下约定的违约金条款，由二原告向瑞丰房地产公司进行主张。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，二原告虽已将该《商品房买卖合同》项下的房屋出售给案外人邓刚，但二原告与邓刚明确约定了该《商品房买卖合同》约定的违约金由二原告主张，确定了各自的权责。故二原告就该《商品房买卖合同》的约定，主张相关违约金，主体适格。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，按合同约定，被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。2018年11月29日毕节市不动产登记中心出具的《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》确认启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》，但被告未举证证明在取得该确认书后通知了原告。而二原告于2019年9月3日与被告签署委托书，委托被告办理不动产权证，表明至迟于2019年9月3日被告已通知了原告，即被告履行了通知义务。但此时已超过合同约定的期限，被告构成违约，应承担违约责任。对于被告提出的原告未按照约定履行支付购房款的合同义务，构成根本违约，无权诉请支付违约金的抗辩主张，本案中，原、被告在签订《商品房买卖合同》后，又签订了《购房补充协议》，对涉案房屋购房款的支付及逾期付款的违约责任重新进行了约定，且原告也已付清购房款。故被告的该抗辩主张，本院不予采纳。被告应按合同约定，从2017年5月31日之次日2017年6月1日起至2019年9月3日止向原告计付违约金。 关于违约金计算标准的问题，原告主张按日万分之三的标准计算，被告提出约定违约金过高的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院依法调整违约金的计算标准为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍。但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。同时，虽原告已付购房款276,609元，但被告于2019年9月3日已履行了合同义务，而原告于2019年10月18日才支付了尾款70,000元，在2017年6月1日之前所支付的购房款为206,609元。故原告诉请的违约金，以206,609元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2019年9月3日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 对于被告提出逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，其不应承担违约责任的抗辩主张，被告未举证证明，故本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾应伦、何勤书支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以原告已付购房款206,609元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2019年9月3日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告曾应伦、何勤书的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费756元（已减半收取），由原告曾应伦、何勤书负担496元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担260元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年七月三日 书记员  王晓莉