浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终3928号 上诉人（原审原告、反诉被告）：潘小山，男，1965年8月5日出生，汉族，住杭州市建德市。 上诉人（原审原告、反诉被告）：聂美君，女，1967年9月29日出生，汉族，住杭州市建德市。 两上诉人委托诉讼代理人：徐小龙，建德市求是法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：中节能绿建（杭州）科技发展有限公司，住所地杭州市西湖区三墩镇西园路9号A308室,统一社会信用代码：91330106063984297B。 法定代表人：张国洪，总经理。 委托诉讼代理人：陈嘉仪，该公司员工。 委托诉讼代理人：曹换，该公司员工。 上诉人潘小山、聂美君因与被上诉人中节能绿建（杭州）科技发展有限公司（以下简称中节能公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初11013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审判决认定：2016年8月，杭州市西溪河滨之城水澜轩房屋经竣工验收合格并备案。2017年2月21日，潘小山、聂美君向中节能公司购买位于杭州市房屋（精装修样板房）。双方签订了《浙江省商品房买卖合同》，其中约定：501室、502室的建筑面积分别为89.46平方米、89.54平方米；按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修基金的，首期交纳标准为65元／平方米，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取；出卖人应当在2017年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定的应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路、排污等具备商品房正常使用的基本条件；除因不可抗力、行政因素等特殊情况以外，出卖人如未按约定的期限将商品房交付买受人使用的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人承诺于2017年9月28日前，取得初始登记的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，逾期超过90日后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同附件八《补充协议》中约定：除非出现房屋地基基础、主体结构质量经核验确属不合格或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用，该商品房出现的建筑工程质量通病（主要指观感性的、非结构性的、不影响主要功能或不威胁人身安全的常见质量瑕疵），不属于买受人拒绝收房的理由；买受人拒收期间，不视为出卖人逾期交付该商品房，但不能免除出卖人的维修责任，前述维修期间不适用逾期交房的约定。同日，双方签订《关于调整商品房交付时间等事宜的补充协议》，将商品房交付时间变更为2017年10月31日前，将交付土地、房屋权属证书的时间变更为2018年1月29日前。 双方签订《〈商品房买卖合同〉补充协议（二）》（以下简称《补充协议（二）》）一份，其中约定：乙方所购房屋在交付前将作为样板房对外持续展示，在甲方按约交付之前，乙方不干涉甲方对外宣传样板房及引导购房意向人参访等行为；该房屋交付时，甲方确保空调、厨卫电器、洁具、龙头等电器设施或装饰装修与本小区其他房屋之状态保持基本一致；该房屋的地板、墙纸在交付时重新铺设，甲方应在重新铺设前3天通知乙方到场确认，因乙方逾期到场确认或其他乙方原因导致铺设延期的，与甲方无涉；房屋装饰装修、地暖、空调机其他电器类的保修期限与本小区其他房屋保持一致。 双方签订《商品房装修协议》一份，该协议附件二《房屋装修标准表》中约定：客厅、餐厅为“石材”，房间为“实木复合地板”，厨房、卫生间、阳台为“品牌地砖”。 2017年10月28日，潘小山、聂美君根据中节能公司的通知前去收房，提出房屋的部分玻璃、电视背景墙、厨房拉门、墙纸等存在质量问题，要求中节能公司修复，并拒绝签署房屋交接书。2017年11月11日，潘小山、聂美君发现之前提出的问题尚未被处理完毕。2017年12月30日，潘小山、聂美君发现客厅的门玻璃、卫生间南面玻璃仍未更换，同时其向中节能公司提出：厨房挂件未安装，客厅墙面装饰破裂口及色差明显，门板像旧板，门板及门套磨损严重，水龙头漏水且难以打开，要求中节能公司尽快修复。2018年1月2日，中节能公司告知潘小山、聂美君：儿童房花洒修好了，厨房吊钩已安装，门的问题尚未处理。2018年4月12日，潘小山、聂美君向中节能公司提出：卫生间的玻璃是破裂的，要求更换。2018年7月30日，潘小山、聂美君向中节能公司询问墙纸及门套是否已更换。2018年8月3日，中节能公司告知潘小山、聂美君：门套快到了，换好后联系潘小山、聂美君。2018年8月11日，中节能公司告知潘小山、聂美君，上述问题已全部修复。 2018年8月28日，潘小山、聂美君委托杭州易而安房地产营销策划有限公司代办不动产证。中节能公司向该公司提供了办证所需的相关材料，但因潘小山、聂美君未签署房屋交接书，故无法办证。现潘小山、聂美君起诉至原审法院，请求：1.中节能公司重新铺设杭州市西湖区西溪河滨之城水澜轩5幢2单元501、502室客厅、餐厅大理石地板；2.中节能公司支付潘小山、聂美君逾期交房违约金214110元（按每日万分之一，自2017年11月1日暂计至2018年10月17日，此后按610元/天计至实际交房之日止）；3.中节能公司支付潘小山、聂美君逾期交付不动产产权证（土地、房屋权属证书）违约金159210元（按每日万分之一，自2018年1月29日暂计至2018年10月17日，此后按610元/天计至实际交付相应证书之日止）；4.诉讼费由中节能公司承担。中节能公司提出反诉，请求：1.潘小山、聂美君按中节能公司的相关程序办理房屋交接手续并缴纳物业专项维修资金共11635元；2.潘小山、聂美君承担案件诉讼费用。 原审法院认为：根据《补充协议（二）》，“该房屋的地板、墙纸在交付时重新铺设”。对于此处“地板”，潘小山、聂美君认为应当包含大理石，中节能公司则认为仅指木地板而不包括大理石。原审法院认为，首先，《补充协议（二）》系双方所签一系列合同之一，对于其中的文义，应结合其他合同进行分析。《商品房装修协议》的附件《房屋装修标准表》中约定了地面的装修材料，房间为“实木复合地板”，客厅餐厅为“石材”，厨房为“品牌地砖”。仅房间一项使用了“地板”，与“石材”“品牌地砖”明显有别。《补充协议（二）》中的“地板”，与《房屋装修标准表》中的“实木复合地板”的表述更为接近，故不应理解为既包含房间的地板又包含石材。第二，从《补充协议（二）》的订立目的来看，潘小山、聂美君所购买房屋系精装修样板房，需供购买意向人参观，实木复合地板因其材质的原因，容易产生损耗，故双方有必要对此作特别约定，即对地板予以更换。但大理石相对于地板而言，材质更为坚硬耐磨，样板房展示期间对该房屋的使用，并不足以造成明显的损耗，无更换之必要。第三，潘小山、聂美君数次查验房屋，针对房屋装修提出了诸多意见，但现有证据并未显示潘小山、聂美君对大理石的更换问题提出意见，亦可从侧面印证双方签订《补充协议（二）》时潘小山、聂美君所理解的“地板”并不包括大理石。综上所述，《补充协议（二）》中所约定的“地板”仅指房间地板，潘小山、聂美君依据该约定要求中节能公司更换大理石，与约定内容不符，原审法院不予支持。 中节能公司在交房期限内通知潘小山、聂美君前来收房，已是在履行交房义务。该房屋符合《浙江省商品房买卖合同》约定的交付时应达到的要求。该房屋存在的一些装修质量问题，尚不属于影响房屋主要功能或威胁人身安全等严重影响正常居住的质量问题，不构成潘小山、聂美君拒绝收房的正当理由。故中节能公司已履行交房义务，潘小山、聂美君拒绝接收导致未能交付完成，中节能公司并无逾期交房的违约行为。潘小山、聂美君要求中节能公司支付逾期交房违约金，缺乏事实依据，原审法院不予支持。 虽然双方约定中节能公司应于2018年1月29日前向潘小山、聂美君交付土地、房屋权属证书，但该些证书仅系用于潘小山、聂美君办理不动产证。潘小山、聂美君于2018年8月26日才委托代办机构办证，而中节能公司于当日即将上述权属证书交付代办机构。中节能公司已经恰当履行了合同义务。潘小山、聂美君不能办证的原因在于其自身拒绝签署房屋交接书，中节能公司在潘小山、聂美君未签署房屋交接书及未委托代办机构之前未交付权属证书，并未对潘小山、聂美君造成任何损害。故对潘小山、聂美君主张逾期交付权属证书的违约金，原审法院不予支持。 双方合同对于房屋交付仅约定中节能公司具有向潘小山、聂美君交付房屋的义务，至于采取何种程序、办理何种手续，在双方无约定的情况下，中节能公司无权向潘小山、聂美君主张。对中节能公司要求潘小山、聂美君按中节能公司的相关程序办理房屋交接手续的请求，原审法院不予支持。 中节能公司要求潘小山、聂美君支付物业专项维修资金，潘小山、聂美君表示同意，原审法院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，2020年2月21日判决：一、潘小山、聂美君于判决生效之日起十日内支付中节能公司专项维修资金11635元；二、驳回潘小山、聂美君的诉讼请求；三、驳回中节能公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6900元，由潘小山、聂美君负担。反诉案件受理费45元，由潘小山、聂美君负担。 宣判后，潘小山、聂美君不服，向本院提起上诉。潘小山、聂美君上诉称：一、原审事实认定错误。1.房屋交付的标准，本案案由为房屋买卖合同纠纷，《浙江省商品房买卖合同》其包括两部分：1、“房屋”买卖；2、“商品房装修协议”（该应当认定为定作合同）。在《浙江省商品房买卖合同》的第五条计价方式与价款:“其中包含全装修总价为人民币178920元/套”。原审法院单纯以《浙江省商品房买卖合同》的标准来考虑房屋的交付事项是错误的。至今中节能公司未交付房屋的行为已构成违约，并非潘小山、聂美君所致。潘小山、聂美君拒绝收房并非是“房屋主要功能或威协人身安全等严重影响正常居住的质量问题”，而是中节能公司未按《商品房装修协议》的约定完成所有的工程。为此，涉案房屋交付点为：房屋符合双方签订的“商品房装修协议”后。故，原审忽略了《浙江省商品房买卖合同》与《商品房装修协议》之间的联系，导致事实认定错误。2．“地板”的范围认定错误：“地板”即房屋地面或楼面的表面层，由木料或其他村料做成。涉案房屋的地板主要材质：实木复合、石村、地砖。原审法院认定“地扳”为“房间实木复合地板”是错误的是不符合常理的，也与初始签订《浙江省商品房买卖合同》的真实意思不符。样板房是用于购房意向人参观及在以后房屋装修时给予一定参考，参观者使用最多的位置为“客厅、餐厅”，其损伤最大的位置固然为“客尸、餐厅”的地板。结合实际的情况，现“客厅、餐厅”的地板损伤已经很严重，不单纯为普通的划痕，而是损伤进入了地板的内层，已达到无法修缮，必须更换的程度。另根据双方签订的《商品房屋买卖合同》补充协议（二）第三条：“该房屋交付时，甲方确保空调、厨卫电器、洁具、龙头等电器设施及装饰装修与本小区其他房屋之状态保持基本一致……。”故，原审法院认定“地板”单为房间的实木复合地板错误，结合双方签订的协议更能说明。二、适用法律不当。根据合同法第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”双方对交付及装修装饰都进行了约定，现房屋的状态与约定不符，中节能公司应当承担相应的违约责任，现因中节能公司至今未能按约交付房屋，关于损失暂时无法计算。综上，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，其包含定作合同《商品房装修协议》，根据合同约定的事项，中节能公司至今未能交付，另依据相关的法律规定，中节能公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。潘小山、聂美君本着实事求是的原则，要求中节能公司重新铺设地板有事实依据和法律依据。故，请求二审法院：1、依法撤销原审第二项的判决，依法改判中节能公司重新铺设“杭州市西湖区西溪河滨之城水澜轩5幢二单无501-502室客厅、餐厅的大理石地板”（价值暂定100000元）；2、判决一、二审改判部分的诉讼费由中节能公司负担。 针对潘小山、聂美君的上诉，中节能公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。潘小山、聂美君所述的问题没有事实以及法律依据，要求维持原判。 二审中，中节能公司向本院提交：证据1、关于推行使用2018年版《浙江省商品房买卖合同示范文本》的通知、浙江省商品房买卖合同（预售）示范文本。拟证明：浙江省住房和城乡建设厅及浙江省工商行政管理局发布的浙江省商品房买卖合同（预售）示范文本中关于地面装修材料表述为瓷砖、大理石、木地板三类，此种分类方法是最常见的方式，由此可见，地板与大理石明显有别，按照通常理解，地板仅只木地板，不包括大理石等石材。 证据2、其他三个房地产项目的装修标准相关文件。拟证明：中节能公司收集了西溪海花苑溪汀苑、溪悦十锦台、阳光城未来悦三个项目的装修标准文件，文件中均对于地面装修材料按照瓷砖（地砖）、大理石（石材）及木地板（地板）进行分类，地板与大理石是截然不同的，且结合双方签署的各类文件综合判断，中节能公司仅有义务更换房间内的木地板，并不包括客厅、餐厅的石材地面。潘小山、聂美君未向本院提交新的证据。 针对中节能公司提交的证据，潘小山、聂美君认为：该两组证据不符合新证据的相应规定，对证据1“通知”的真实性无异议，示范文本是属于通用文本，真实性无异议，对于其证明对象有异议。证据2真实性、合法性、关联性均有异议。本院经审核认为，潘小山、聂美君对证据1的真实性不持异议，本院对其真实性予以确认；潘小山、聂美君对证据2的三性均持异议，且该证据无法直接达到中节能公司的证明目的，故本院不予采纳。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”潘小山、聂美君与中节能公司签订的《浙江省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议（二）》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，均属合法有效，应照约履行。现潘小山、聂美君上诉要求中节能公司更换大理石地板，对此，本院认为，《商品房买卖合同补充协议（二）》约定：“该房屋的地板、墙纸在交付时重新铺设”。对照《房屋装修标准表》，客厅餐厅使用的是“石材”，而房间使用的是“实木复合地板”，故原审法院认定上述补充协议中的“地板”不包括客厅的大理石石材有合理理由。另外，潘小山、聂美君曾进行过多次验房，但并未提出大理石的更换问题。据此，原审法院认定潘小山、聂美君要求更换大理石没有依据并驳回其该项请求并无不当。综上，潘小山、聂美君的上诉理由依法不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由潘小山、聂美君负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁 晔 审判员 睢晓鹏 审判员 金瑞芳 二〇二〇年七月二日 书记员 刘婧函