山东省郯城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1322民初2368号 原告：徐加福，男，1992年4月26日出生，汉族，郯城县，居民。 原告：戴美，女，1991年11月4日出生，汉族，郯城县，居民。 二原告委托诉讼代理人：谭宗慧、王秋阳，山东师郯律师事务所，律师。 被告：吴尚韩，女，2000年10月30日出生，汉族，北京市海淀区，居民。 委托诉讼代理人：付秀梅，山东正之源律师事务所，律师。 被告：张彤，男，1981年6月7日出生，汉族，郯城县，居民。 原告徐加福、戴美与被告吴尚韩、张彤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐加福、戴美及其委托诉讼代理人谭宗慧、被告吴尚韩及其委托诉讼代理人付秀梅、被告张彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐加福、戴美向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告立即偿还原告购房欠款9万元及利息；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方就房屋买卖事宜达成协议，约定二原告将其共同所有的位于郯城县房屋，以559000元的价格出售给被告。协议签订时，被告已经占有使用上述房产，原告完成标的房屋的交付，但被告未能支付全部购房款，尚欠原告购房尾款9万元。于2020年2月10日为原告出具欠条一张，约定标的房屋过户后十五日内付清欠款，被告张彤为该笔欠款提供担保。原告已于2020年2月15日办理房屋所有权过户手续，但被告至今没有结清剩余房款，经原告多次催要未果。 被告吴尚韩辩称，一、与原告签订了房屋买卖合同，也办理了过户手续。房产过户后，才知道二原告并非涉案房产的实际产权人，真正产权人就是案外人徐希同。二原告同被告签订房屋买卖合同，应该是无权处分，所签合同系无效合同；二、即使双方所签合同有效，徐希同于2018年5月13日就已经将储藏室出卖给了案外人张建，并一直被张建占有使用，被告多次找其交涉，张建均拒绝搬离。二原告在履行合同过程中，不但要协助办理过户手续义务，还有交付房产的义务，但二原告至今无法向被告交付储藏室，故被告无须向二原告支付剩余购房款。请法庭驳回原告的诉讼请求。 被告张彤辩称，协议虽然是其签的，但是原告也没卖给他，是中介给原告找的加价卖的。房子实际是徐希同的，不是原告的。至于原告跟吴尚韩是怎么签合同的，其也不清楚，得让中介来解释。 本院经审理认定事实如下：位于郯城县房屋，原系案外人徐希同购买。2017年6月8日，案外人徐希同以买卖的形式过户给二原告，2018年10月16日案外人徐希同与被告张彤签订房屋买卖协议书。2019年4月3日，二原告曾提起诉讼，要求张彤停止侵权，搬出房屋。本院以（2019）鲁1322民初2281号民事判决书判决后，原告不服，提起上诉，在上诉过程中，因双方和解，原告于2019年11月13日撤回起诉，2019年11月14日，二原告与被告张彤又签订了《房屋买卖合同》，合同约定二原告将涉案房屋以559000元出售给被告张彤，双方交易产生的一切税费由原告承担；双方在办完过户手续后，原告将房屋交给被告张彤，被告按合同约定付款，每逾期一日，按照逾期金额的0.2%支付违约金，原告将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价的0.2%支付违约金；另补充条款约定张彤由于征信不好，张彤把该房产过户给谁与原告无关，张彤帮忙于2019年12月14日前一次性偿清原告银行贷款，张彤已经向徐希同首付购房款18万元，剩余应于2019年12月14日前一次性付清。2020年2月10日，被告吴尚韩为原告出具欠条一张，约定标的房屋过户后十五日内付清欠款9万元，被告张彤为该笔欠款提供担保；当日二原告将该房屋过户给被告吴尚韩，因过户需要房屋买卖合同，二原告又与被告吴尚韩签订了房屋买卖合同，合同约定所售房屋总金额为25万元，产生的一切税费由被告吴尚韩承担。该过户产生费用7737.06元。过户后，原告未将储藏室交付给被告，因该储藏室由案外人徐希同于2018年5月13日以2万元卖给案外人张建，2020年3月28日，被告张彤从案外人张建处以价值4万元将储藏室购回。 原告提供证据证明其主张：1、原告身份证复印件，证实原告主体身份情况；2、原告不动产权第××号房产证复印件（原件过户时已交不动产登记中心），证实涉案房产卖给被告前二原告具有所有权；3、房屋买卖合同复印件（原件过户时已交不动产登记中心），证明涉案房产卖方为二原告，买方为被告吴尚韩；4、欠条，证明被告尚欠原告房屋款90000元，并约定过户后15日内结清；5、郯城县不动产登记受理单（不动产登记网），证实原、被告双方于2020年2月25日到郯城县不动产登记中心进行房屋买卖登记；6、电话录音（原告父亲与张彤），证实双方房产买卖无纠纷；7、原被告在办理不动产过户时档案三份，证实办理过户时被告张彤作为代理人参与，同时证实第一次庭审被告吴尚韩陈述原告存在欺瞒行为，被告张彤陈述未参与过户是虚假陈述。 被告吴尚韩质证认为，对于证据1无异议；对于证据2产权证证实二原告只是房产的登记所有人而非实际所有人，根据徐希同在公安机关的陈述，房产的实际所有权人是徐希同，之所以登记在原告名下是为了办理二次房贷，并非真实卖与二原告。虽然登记具有公示效力，但是应该按照真实的房产所有人来确定房产的权属；对于证据3和5，该两份证据的合法性和证明问题有异议，因而原告不是房产实际所有权人无权处分，并且原告履行合同约定的义务，除了办理房屋过户手续，交付房产应是其附随义务，虽然原告协助办理了过户但是并未交付储藏室，并未完成交付义务。因此原告没有履行完购房合同的义务；对于证据4，欠条是基于签订的购房合同而出具，原告没有实际履行完合同，没有完全履行完义务，因此被告没有支付余款的义务，在这出具欠条是被告受欺诈，并非被告真实意思表示。再一点，购房合同约定购房款是250000元，而被告实际支付的购房款已远超约定数额；对于证据6，电话录音的双方当事人并非被告吴尚韩，因此与吴尚韩无关，原告父亲不是本案当事人，只能作为证人。证人除非出庭作证，否则言辞不能作为证据使用；对证据7对该证据真实性无异议，对证明问题有异议。被告吴尚韩在第一次庭审时陈述原告存在欺瞒行为是指原告将储藏室已经出卖给他人并未告知吴尚韩，与吴尚韩是否委托张彤代为办理过户手续没有关联性，不能依据吴尚韩委托了张彤就推定吴尚韩知晓原告将储藏室卖给他人的事实。即使张彤知道储藏室卖给他人不能推定吴尚韩知晓。原告无证据证实尽到告知义务。因此存在欺瞒行为。 被告张彤质证认为，房子不是徐加福的，是徐希同的。所有买卖事宜是中介操作的，中介说要买房子要我配合卖房子的。实际是徐加福找的中介来找我的。至于徐加福跟吴尚韩签的买卖合同我不清楚。过完户中介打电话，中间徐加福欠我180000元，我也没拿到。当时让我担保欠条，后来我带吴尚韩来看房时，张建来说储藏室卖给他了，才发生争执。在吴尚韩了解后坚决不要这个房子了。也知道房子实际是徐希同的，不是徐加福的。而且徐希同老婆告知吴尚韩，徐希同出来谁卖这个房子，就找谁麻烦。录音更能证实房子有纠纷。 被告吴尚韩提供证据，1、（2019）鲁1322民初2281号民事判决书，徐希同在公安机关的陈述，其陈述涉案房产不是卖给原告，是为了能二次房贷才过户给原告，贷款已戴美名义贷的，贷款用的银行卡在徐希同处，贷款也是徐希同还的。过户时所有签字是徐希同签的。二原告只是房产的名义所有人，实际所有人是案外人徐希同；2、徐希同与张建签的买卖协议，证实2018年5月13日徐希同将车库出卖给张建；3、不动产权证书，证实原告卖给吴尚韩的房产包括储藏室。 原告质证认为，对于证据1真实性无异议，该判决书原告已提起上诉，二审中和张彤达成房屋买卖协议才撤诉。第二无论该判决书徐希同如何表述均推翻不了原告证据2，法律明文规定不动产就是以登记为准。对于证据2三性有异议，原告取得涉案房产时间是2017年，徐希同在原告取得涉案房产证书以后无权再对涉案房产进行买卖。对于证据3无异议，更能说明涉案房产早已办理完买卖过户手续且被告主张的储藏室已经登记在被告吴尚韩的名下，吴尚韩有权依据该不动产权证起诉张建让出。 被告张彤对被告吴尚韩提供证据无异议。 被告张彤提供证据，1、房屋买卖合同及吴尚韩给其的戴美的收到条，证实房款已付清。其担保的欠条未还给吴尚韩。当天还清后过的户；2、房产交易发票，证明被告交纳过户费用7737.06元；3、储藏室转让合同，证明被告张彤从案外人张建处以价值4万元将储藏室购回。 原告质证认为，该房实际是张彤购买，交钱也是张彤交的，只是张彤征信不好才以吴尚韩名义购买。吴尚韩并未支付房款。张彤对房屋及储藏室情况十分清楚，他一直在那里住着。他还款时间是在被告出具欠条之前，不能证明90000元欠款已还清。原、被告签订了两个房屋买卖合同，前一个合同约定由原告承担，后一个约定由被告承担，根据合同法原理，两个合同条款有冲突的，以后边签定的合同为准，因此过户费用应由被告承担，且过户费用被告已承担，说明双方已按后合同约定履行。对告张彤从案外人张建处以价值4万元将储藏室购回的转让合同及收条，系无效证据，因涉案房产徐希同先转让给二原告并办理完过户手续后又将储藏室卖给张建，徐希同的行为系无效行为。被告购买原告房产过户后，原告对涉案房产不再享有产权，只有被告可以以侵权起诉要回储藏室，而无需支付任何款项，而储藏室侵权人应起诉徐希同，返还购买储藏室款2万元。 被告吴尚韩对上述证据无异议。 根据案情需要，本院依法调取了(2019)鲁13民终6800号民事裁定书及有关卷宗材料，经质证，原告、被告张彤无异议，被告吴尚韩对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，法院之前调取的证据是原告与张彤之间的纠纷与吴尚韩无关，民事裁定撤销了被告在第一次庭审时提交的判决书，但是撤销原因非原判决认定事实和适用法律错误，而是依据双方愿意庭后达成调解协议，且双方同意原告撤销第一次起诉而出具的裁定。该裁定不能否定被告提交的判决书中确定的该房产存在争议的事实。 综合原、被告提供的证据，对原告提供的证据1、2、4、5、7的证明力予以确认，对证据3的真实性予以认定；对被告吴尚韩提供证据的真实性予以认定；对被告张彤提供的证据的真实性予以认定，对(2019)鲁13民终6800号民事裁定书及有关卷宗材料的证明力予以确认。 本院认为，原告徐加福、戴美和被告张彤签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且已部分履行，应认定该合同合法有效。原告徐加福、戴美和被告吴尚韩签订的《房屋买卖合同》，是根据前合同补充条款而签订的，仅是为房产过户而签订的合同，应为补充合同，从整个房屋买卖过程可以看出，二原告与被告张彤签订的买卖合同是双方真实意思表示，在对房屋过户费用的负担上原告表示应以后合同约定为准，却在房屋价款上存在矛盾，后合同约定房屋价款为25万元，而被告给付的价款远超过25万元，因此，二原告与被告张彤签订的买卖合同才是双方真实意思表示，双方应当按照该合同履行义务。被告吴尚韩为原告出具欠条并完成房产过户手续，应视为被告吴尚韩与被告张彤共同买房，至此才能完成房屋买卖的完整过程，所以，对原告要求被告偿还拖欠房款，具有事实和法律依据。根据合同约定，原告具有交付房屋的义务，在该合同履行前，就应当处理清与该房屋有关的纠纷，但在合同履行过程中，原告对储藏室没有履行交付义务，合同签订前也未告知被告储藏室被徐希同出卖给张建的事实(无论被告是否知情)，因此，被告张彤从案外人张建处将储藏室购回的合理支出费用，应由原告负担，被告张彤以4万元购回，储藏室面积10.64平方米，符合市场行情，原告对该4万元回购款，可以向第三人徐希同主张权利；对于过户费用7737.06元，按照合同约定应由原告负担。综上，被告吴尚韩、张彤应付给原告徐加福、戴美购买房屋款42262.94元及利息，利息应根据双方约定的逾期金额的日0.2%计算，但不得超过月利率2%，本案中利息应按月利率2%计算，从2020年3月1日起至实际履行之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条之规定，判决如下： 被告吴尚韩、张彤于本判决生效后十日内付给原告徐加福、戴美房屋买卖款42262.94元及利息，利息按月利率2%计算，从2020年3月1日起至实际履行之日止； 如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1025元，由二被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  郭金华 二〇二〇年七月十四日 书记员  周优优