安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0123民初1767号原告:吴拥军,男,汉族,1973年9月13日出生,住合肥市包河区。委托诉讼代理人：李健，安徽禾森律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄玉梅，安徽禾森律师事务所律师。被告:安徽和润置业有限公司,住所地肥西县上派镇青年南路蓝城10#楼A座5楼。法定代表人:马月涛,总经理。委托诉讼代理人：谢华帅，男，该公司员工。原告吴拥军与被告安徽和润置业有限公司（以下简称和润公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴拥军委托诉讼代理人黄玉梅到庭参加诉讼，被告和润公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。吴拥军向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房款28万元及利息(以应付款为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)自起诉之日起计算至付清之日止);2、判令被告双倍返还原告定金4万元;3、判令被告赔偿原告损失28万元;4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:2016年3月20日,原被告签订了一份《商品房定购协议》,协议约定原告购买被告开发的和润水岸豪庭2号楼703室,房屋预测面积84.93平方米,单价7180元/平方米。签约当日原告按约定交付定金2万元,后于2016年5月1日又支付购房款28万元。此后,被告因自身内部管理发生变化,导致原告和被告迟迟不能签订购房合同。现原告发现被告已将原告定购房屋销售他人。原告认为,双方的合同合法有效,被告的行为违反合同的约定。为维护原告的合法权益,故提起诉讼。和润公司未答辩也未提交证据材料。经审理，本院认定事实如下：2016年3月20日，吴拥军（乙方）与和润公司（甲方）签订《商品房定购协议》一份，双方约定：乙方定购甲方开发的和润水岸豪庭2栋703室，房屋面积84.93平方米，单价7180元/平方，房屋总价609797.4元；乙方付定金2万元，该定金作为双方订立《商品房买卖合同》的担保，签订合同后，该定金转为房价款；乙方于2016年3月27日携本定购协议、身份证、定金收据至售楼处付清首付款或全部房款并办理签订合同的相关手续，逾期未签即视作吴拥军违约，甲方可不经催告，本协议即告终止，甲方有权将该房屋自行处置；双方签订协议后，若因乙方原因违约，甲方不予退还乙方支付的定金，若在本协议约定期限内，甲方未经乙方同意将该房屋另售给第三方，乙方有权要求甲方双倍返还已支付的定金；双方均认可本协议是（为）将来签订正式商品房买卖合同而签订的一份预约合同，协议双方均承诺将来无论在何种情形下，均不得据此主张将本预约协议认定为正式的商品房买卖合同；协议备注“按揭99折，再减6600元”。合同签订当日，吴拥军向和润公司刷卡支付2万元，和润公司开具收据并备注“水岸豪庭2#703号房”。2016年5月1日，吴拥军向和润公司刷卡支付28万元，和润公司向吴拥军的妻子马剑开具收据亦备注“水岸豪庭2#703号房”。吴拥军与和润公司一直未签订《商品房买卖合同》，后和润公司将和润水岸豪庭2#703室售与他人并于2019年5月9日办理不动产权转移登记。在本案审理过程中，本院对和润公司的股东之一黄炜进行了询问。黄炜陈述，其于2015年3月开始不再担任和润公司的法定代表人，但一直全权负责和润公司的业务。其与吴拥军系朋友关系，吴拥军因看中和润水岸豪庭2#703室房屋找到其。吴拥军与和润公司之所以未在原定的2016年3月27日签订《商品房买卖合同》，是因为其准备让吴拥军先交一半房款再为吴拥军向和润公司申请价格优惠。但后期因和润公司股东内部出现矛盾，此事被搁置。虽然吴拥军多次找过其，但案涉房屋已被出售，吴拥军所交的30万元也一直未能退还。吴拥军对黄炜的上述陈述表示无异议。以上事实，有《商品房定购协议》、收据两张、吴拥军与马剑的结婚证、肥西县不动产登记信息查询记录、本院对黄炜的询问笔录及当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，吴拥军与和润公司就和润水岸豪庭2#703室房屋签订的《商品房定购协议》明确约定该协议是为将来签订正式商品房买卖合同而签订的一份预约合同，将来无论在何种情形下，双方均不得据此主张将本预约协议认定为正式的商品房买卖合同，因此双方建立的是商品房预约合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，根据黄炜的陈述，和润公司与吴拥军之所以未按约定时间签订房屋买卖合同，是因为黄炜准备让吴拥军先交一半房款再为吴拥军向和润公司申请价格优惠，吴拥军对此陈述予以认可。因此，本院认定，双方未按约定时间签订房屋买卖合同是双方协商的结果，不可归责于当事人双方，故吴拥军主张和润公司构成违约应双倍返还定金，本院不予支持。和润公司现已将案涉房屋售与他人并已办理不动产权转移登记，故和润公司应向吴拥军返还定金及房款共计30万元。吴拥军主张和润公司自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，于法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，吴拥军与和润公司之间明确约定双方签订的是商品房预约合同，且该合同确不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故吴拥军依据以上规定主张和润公司应向其承担已付购房款一倍的赔偿责任，即赔偿28万元，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告安徽和润置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴拥军返还30万元，并以此款为基数，自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至款项付清之日止;二、驳回原告吴拥军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取4900元，由原告吴拥军与被告安徽和润置业有限公司各负担2450元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 刘 琳二〇二〇年七月十三日书记员 史睿婕附相关法条：《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。