北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2335号上诉人（原审原告）：黄伟杰，男，1985年6月4日出生。被上诉人（原审被告）：于晓娟，女，1975年5月7日出生。上诉人黄伟杰因与被上诉人于晓娟房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初14690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄伟杰到庭参加诉讼，被上诉人于晓娟经本院依法公告传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。黄伟杰上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判支持黄伟杰的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.一审法院认定办理营业执照不是于晓娟的合同义务，于晓娟不存在违约，于法无据。2.黄伟杰向王强支付7万元转让费，向于晓娟支付1万元，关于装饰装修费用，黄伟杰也提供了证据，一审法院关于8万元转让费及装饰装修损失的认定错误。3.黄伟杰向于晓娟发送解除通知书的时间是2018年12月28日，一审认定合同解除权错误，于晓娟应当退还黄伟杰自2018年12月28日之后的租金。于晓娟经本院依法公告传票传唤，未到庭参加诉讼。黄伟杰向一审法院起诉请求：1、判令解除黄伟杰与于晓娟于2018年7月6日签订的《房屋租赁合同》；2、于晓娟退还房屋押金31785元、租金190710元、取暖费7980元、卫生费240元、物业费1824元、房地产及土地使用税2364元；3、于晓娟赔偿转让损失费8万元、装饰装修损失16000元；4、于晓娟承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年7月6日，案外人王强（甲方）与黄伟杰（乙方）签订《店铺转让协议》。协议载明：经双方协商决定宝盛里2号楼底商店铺转让费为8万元，王强同意将剩余1万元转让费交与于晓娟。2018年7月18日，于晓娟在该店铺转让协议上签字。同日，于晓娟（甲方）与黄伟杰（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同载明：乙方自愿承租甲方位于宝盛里2号楼底商，建筑面积190平米，作为乙方商业经营使用，租赁期限为5年，自2018年7月22日起；租金为5.5元/平米/天，第一年租金为381425元，给付方式为押一付三，即三个月租金95355元，押金31785元；租赁期限内所产生的费用乙方自负，其中房产税及土地使用税2364元/年，物业费1824元和卫生费240元在第一次交房租时付清，取暖费在11月1日前交清，水、电费自负。黄伟杰承租店铺后，对涉案店铺进行了门头广告和室内装修，支出了装修费用，并向于晓娟支付了店铺转让费1万元、房屋押金31785元、租金190710元、取暖费7980元、卫生费240元、物业费1824元、房地产及土地使用税2364元，为证明其上述支出，黄伟杰提交了银行卡明细、与于晓娟的微信聊天记录予以佐证。黄伟杰还主张其通过信用卡刷POS机向案外人王强支付了转让费7万元，并提交了收款方为北京市全来福超市的信用卡账单予以佐证。庭审中，黄伟杰主张涉案房屋已于2018年12月22日被收回，其已无法实际使用。一审法院认为，于晓娟与黄伟杰签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容与形式未违反国家法律法规强制性规定，应属有效。本案争议焦点在于办理营业执照是否为于晓娟作为出租人的合同义务。对此法院认为，第一，双方签订的《房屋租赁合同》中并未明确约定于晓娟负有为黄伟杰办理或协助办理营业执照的合同义务；第二，黄伟杰提交的其与于晓娟的聊天记录中虽然提到了“营业执照”的字眼，但聊天记录大部分内容为黄伟杰向于晓娟主张其存在办理或协助办理营业执照的合同义务，于晓娟本人的陈述仅为携带“营业执照”，并未明确表示认可其负有办理或协助办理营业执照的合同义务。故法院认为，黄伟杰主张于晓娟未办理或协助办理营业执照系违约行为，应当承担违约责任的诉称不具有事实和法律依据，法院依法不予支持。对于黄伟杰主张于晓娟退还房屋押金、租金、取暖费、卫生费、物业费、房地产及土地使用税的诉讼请求，法院认为，根据合同约定，涉案房屋自2018年7月22日起，租赁期限为5年，但黄伟杰主张该房屋实际已于2018年12月22日被收回，其无法继续使用，于晓娟并未对此提出异议，故法院结合黄伟杰的陈述，认定涉案房屋的实际租赁期限应为2018年7月22日至2018年12月22日。于晓娟有权收取上述对应期限的除房屋押金外的其余费用，超出部分为黄伟杰多交的费用，于晓娟应当予以退还。根据双方合同约定标准计算，黄伟杰多交部分对应房租应为31785元、卫生费140元、物业费1064元、房地产及土地使用税1379元，取暖费根据北京实际取暖季期限计算，多交部分应为5519.50元。涉案房屋已于2018年12月22日被收回，于晓娟并未主张黄伟杰对涉案房屋造成损失，故其应当退还房租押金31785元。综上，黄伟杰主张于晓娟退还房屋押金31785元、房租31785元、取暖费5519.50元、卫生费140元、物业费1064元、房地产及土地使用税1379元的诉讼请求具有事实和法律依据，法院依法予以支持，超出部分与法院认定事实不符，依法不予支持。对于黄伟杰主张解除涉案合同的诉讼请求，由于该合同已无法实际继续履行，根据合同法的相关规定，法院认为经公告送达于晓娟于2019年5月11日收到本案起诉书副本，故应认定双方之间签订的合同于当日解除。关于黄伟杰主张于晓娟赔偿转让费损失8万元和装饰、装修损失16000元的诉讼请求，法院认为，黄伟杰提交的取现记录以及信用卡刷卡记录所显示的付款行为指向性不明，在没有其他证据佐证的情况下，无法认定上述支出系对应8万元转让费，且黄伟杰提交的证据不足以证明于晓娟存在违约行为，因此，黄伟杰主张于晓娟承担其转让费和装饰、装修损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院依法不予支持。合同法虽未明确约定，但承租人对租赁房屋的状态负有一般的、合理的注意义务。黄伟杰作为涉案房屋的承租人，在租赁房屋之前，应当对房屋的坐落、产权和面积等基本情况进行核实，但按照黄伟杰的主张，其并未对房屋面积进行实际测量并经双方确认，明显有悖常理，基于现有证据亦无法认定于晓娟存在欺瞒房屋实际面积的欺诈行为，且黄伟杰并未主张撤销房屋租赁合同或对该合同的效力提出异议，故黄伟杰主张于晓娟存在欺诈行为要求退还多支付的租金缺乏事实和法律依据，法院依法不予支持。于晓娟经法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响法院依据查明事实依法裁判。综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告黄伟杰与被告于晓娟于2018年7月6日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月11日解除；二、被告于晓娟于本判决生效之日起七日内退还原告黄伟杰房屋押金31785元、房租31785元、取暖费5519.50元、卫生费140元、物业费1064元、房地产及土地使用税1379元；三、驳回原告黄伟杰其他诉讼请求。如果于晓娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，黄伟杰与于晓娟之间的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。黄伟杰因涉案房屋不能办理营业执照，以向法院提起诉讼的方式向于晓娟提出解除合同，一审法院按照于晓娟收到起诉状之日作为其收到解除合同通知，并据此确定双方合同于2019年5月11日解除正确，本院对此予以确认。黄伟杰主张涉案房屋于2018年12月22日被收回，一审法院对此予以认定并以此日期计算于晓娟应退还的租金、取暖费、卫生费、物业费、房地产及土地使用税，于晓娟未出庭应诉并对此发表意见，视为其放弃其相应权利，本院对此予以确认。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。黄伟杰主张于晓娟未为其办理或者协助其办理营业执照构成违约，但双方合同并未明确约定于晓娟有办理或者协助办理营业执照的义务，黄伟杰所提供的聊天记录亦不足以证明于晓娟有相应义务，据此，一审法院认定黄伟杰要求于晓娟承担违约责任的依据不足，并对黄伟杰要求于晓娟赔偿其转让费和装饰、装修损失的主张不予支持，上述认定正确，本院对此予以确认。黄伟杰未就涉案房屋实际面积与约定面积不符提供充分证据予以证明，一审法院未支持其相应主张正确。综上所述，黄伟杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3132元，由黄伟杰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 王爱红审 判 员 范 磊二〇二〇年七月二十七日法官助理 黄旭宁书 记 员 明 玥