广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初3603号 原告：柳州远佳物业服务有限公司，住所:广西壮族自治区柳州市白沙路，统一社会信用代码：91450200052727754H。 法定代表人：吴薇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：户逢春，广西佑成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋建明，广西佑成律师事务所实习律师。 被告：覃朗，男，1986年9月9日出生，壮族，户籍地址：广西壮族自治区柳州市柳南区，现住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 原告柳州远佳物业服务有限公司与被告覃朗物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告柳州远佳物业服务有限公司的委托诉讼代理人户逢春、蒋建明，被告覃朗到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告柳州远佳物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费6182.31元；2.判令被告向原告支付违约金直至支付完物业服务费之日止，暂计408.03元（以6182.31为计算基数，按日万分之五的标准，自2019年12月5日起暂计至2020年4月15日）；两项小计：6590.34元；3.判令本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2014年12月2日，原告与柳州市嘉靖花园业主委员会就“嘉靖花园”物业服务事宜签订了《嘉靖花园物业服务合同》（以下简称“物业合同”）。根据物业合同第22条的约定，合同期限自2014年12月5日至2019年12月4日止；根据物业合同第七条第1点第2项约定，小高层带电梯/高层带电梯住宅物业服务收费标准为0.8元/平方米；根据物业合同第十八条约定，业主不按照约定缴纳物业管理服务费的，乙方可以依照合同约定并依法定程序诉讼要求违约金，有权要求其按日（标准为万分之五）计算支付违约金，从到期之日起至实际缴纳之日止。物业合同签订之后，原告依物业合同的约定履行了义务直至合同期满之日。被告系嘉靖花园5栋2单元103号业主。但是被告自2014年12月起至今未缴纳过物业服务费。期间原告亦多次就物业服务费事宜向被告催要，但被告未予缴纳。原告认为，被告的行为已违反物业服务合同的约定，并构成违约。因此，被告除应向原告支付物业服务费之外，还需承担违约责任。原告为维护其自身合法权益，故诉至本院,请求判如所请。 被告覃朗辩称：1、原告脱离事实收取物业费。《商品房买卖合同》记载其房屋建筑面积共128.48平方米，原告要求判令其支付物业费的依据是2020年3月25日的物业费催收通知单，该通知单计费面积为128.51平方米，与事实不符；2、原告未按事实求是公平公正原则收取物业费。涉诉小区物业合同存在两个收费标准，即：多层不带电梯0.5元/平方米；小高层带电梯0.8元/平方米。本户为单元外入户，电梯在单元内，明显与本户日常生活没有必要的联系，故物业公司应按0.5元/平方米收取，且物业公司在收取邻居徐女士物业费时已经认同、执行；3、原告未按合同约定提供物业服务。其厨房公共下水道经常堵塞以及厕所返水，该情况一旦出现其就会向物业公司反映，但物业公司从来不闻不问、不予处理，其为了不影响自己及本单元住户正常生活，只有自己出钱组织疏通清理，根据嘉靖花园物业服务合同的规定，物业公司有义务和责任对公共下水道进行组织维护和清理，其认为物业公司没有按合同履行义务与服务。基于上述理由，其要求原告撤销诉讼，同时要求物业公司重新纠正、计算应收的物业费（以0.5元/平方米、128.48平方米计算），必须去除其的违约金以及扣除多次疏通下水道和厕所返水的疏通清理费用700元。 本院经审理认定事实如下：柳州市鱼峰区柳石路35号嘉靖花园小区系由柳州市嘉靖房地产开发有限公司开发建设。原告系依法成立的物业服务企业法人。2014年12月2日，原告与嘉靖花园业主委员会签订一份《嘉靖花园物业服务合同》，约定由原告为嘉靖花园小区提供物业管理服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳；多层不带电梯住宅物业服务收费标准为0.5元/平方米；小高层带电梯/高层带电梯住宅物业服务收费标准为0.8元/平方米；物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在到期后三个月内履行交纳义务；业主或者使用人违反合同，不按照约定缴纳物业管理服务费的，应按日万分之五的标准向原告支付违约金，从到期之日起至实际缴纳之日止；本合同期限自2014年12月5日起至2019年12月4日止；等等。被告覃朗系柳州市鱼峰区柳石路35号嘉靖花园5栋2单元1-3的业主，该房屋为带电梯住宅，建筑面积128.51平方米。被告从2014年12月5日起至2019年12月4日止未交纳物业服务费。原告通过书面方式向被告催收，被告仍未交纳，故酿成本案纠纷。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与嘉靖花园业主委员会签订的《嘉靖花园物业服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约为被告覃朗所在小区提供了物业服务，被告覃朗作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。因被告从2014年12月5日起至2019年12月4日止未交纳过物业服务费，故被告应向原告支付从2014年12月5日起至2019年12月4日止的物业服务费6168.48元（128.51平方米×0.8元／平方米/月×60个月），对原告主张物业服务费超出部分，本院不予支持。关于被告提出应按《商品房买卖合同》记载的房屋建筑面积128.48平方米和0.5元／平方米/月计收物业服务费以及因原告不作为导致被告多次疏通公共管道花费700元应在被告所欠物业服务中扣除的辩解，本院认为，首先，《嘉靖花园物业服务合同》明确约定小高层带电梯/高层带电梯住宅物业服务收费标准为0.8元/平方米，而被告房屋为带电梯住宅，故被告要求原告按照0.5元／平方米/月计收物业服务费缺乏事实依据；其次，涉案房屋的建筑面积应以不动产登记部门登记的面积为准，虽《商品房买卖合同》中记载涉案房屋建筑面积为128.48平方米，但建设单位最终交付的商品房建筑面积经实测后通常会存在一定误差，属正常现象，故原告按照《柳州市不动产查档结果证明书》载明的涉案房屋建筑面积128.51平方米计收被告物业服务费符合客观实际；再次，被告所举证据并不能证实是属于疏通公共管道的花费，故本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。 关于违约金，虽《嘉靖花园物业服务合同》中对违约金有相应约定，但被告并非恶意拖欠物业服务费，只因对原告的物业服务有意见而拒不交纳物业服务费，基于双方之间的物业服务合同关系有相对长期、稳定性，双方应保持良好沟通关系，考虑被告不交纳物业服务费存在部分客观原因，故本院对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告覃朗应于本判决生效之日起十日内向原告柳州远佳物业服务有限公司支付物业服务费6168.48元； 二、驳回原告柳州远佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告已向本院预交），减半收取25元，由被告覃朗负担。 本判决为终审判决。 审判员  伍艳丽 二〇二〇年七月二十二日 书记员  杨 柳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。