辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终7115号上诉人（原审原告）：信和凯峻（沈阳）置地有限公司，住所地沈阳市铁西区建设东路23号1201。法定代表人：张永泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：王利侠，男，1988年3月18日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告）：王广程，男，1970年10月29日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审被告）：赵勇，女，1970年3月2日出生，汉族，住沈阳市铁西区。上诉人信和凯峻（沈阳）置地有限公司因与被上诉人王广程、赵勇商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2018）辽0191民初2180号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。信和凯峻（沈阳）置地有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项，依法改判或发回重审；2.上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定被上诉人逾期支付房款的违约金标准，一审法院径行判决被上诉人按照中国人民银行同期贷款利率承担违约责任，于法无据。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第1.3.5.2条约定：“自出卖人实际为买受人垫付月供款之日起60日或买受人逾期偿还贷款本息累计达到两个月的，出卖人均有权单方解除买卖合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款百分之二十的违约金。”上诉人于2017年12月1日为被上诉人向交通银行代为偿还借款220131.8元，至一审起诉时已远超60日，按照上述约定，被上诉人应向上诉人支付该商品房总价款百分之二十的违约金，即92945.8元。一审法院在双方已经明确约定违约责任计算标准，且被上诉人未对该标准提出任何异议的情况下，判决被上诉人按同期贷款利率标准承担违约责任，没有事实和法律依据。二、一审判决上诉人、被上诉人分别在三十日内履行合同解除后的互相返还义务，忽视了义务履行的先后顺序问题。涉案《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第9.1、9.2条约定：“如买卖合同在办理完备案登记后被解除或终止的，则买受人应自买卖合同被解除或终止之日起10日内与出卖人共同到房地产主管部门办理买卖合同的注销手续……出卖人在买卖合同备案登记的注销手续办理完毕且买受人将该商品房交还出卖人后30日内将应退还的款项退还给买受人的，即视为出卖人没有违反买卖合同的约定。”《商品房买卖合同》已明确约定合同解除后返还义务的履行顺序问题，一审法院判令双方同时履行，没有事实依据。如按照一审判决，即便被上诉人拖延、拒绝办理注销手续，上诉人仍需在三十天内返款购房款，上诉人将陷入极大被动。本案系因被上诉人逾期付款、严重违约而涉诉，其应承担合同解除的违约责任及相应后果，在被上诉人未配合上诉人办理注销手续的情况下，上诉人不应承担房款的返还义务。王广程、赵勇辩称，不同意一审判决的违约金。我二人为夫妻关系。上诉人在销售房屋时故意隐瞒了房屋性质，2016年8月23日双方签订了购房合同，涉案房屋规划用途实际为“办公”，但签订的合同却为价值较高的“商业”，并在当日收取了首付款234729元，又于当日将购房合同收走。次日，上诉人指定的银行信贷部客户经理催促我方仅需要携带身份证明速来银行办理贷款，到银行后被要求必须在4本空白贷款合同上预先签字，否则不予办理。2016年8月30日，上诉人通知贷款办理审核通过，需要签订正式的购房合同即《商品房买卖备案合同》，这时合同的房屋用途显示为“办公”。我方以涉嫌合同诈骗罪向公安机关报案，又以金融借款合同纠纷为由起诉了交通银行辽宁省分行。上诉人支付贷款系因其虚假订立合同、违反合同义务给银行造成了损失，不存在为我方垫付还款的情形。2016年8月23日签订的协议是假协议应为无效。信和凯峻（沈阳）置地有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号：E1605103880）；2.被告向原告支付原告代被告向交通银行辽宁分行营业部支付的按揭贷款本金偿还贷款220131.28元，违约金92945.8元；3.被告向原告支付备案费813.28元；4.被告因承担第2和第3项诉讼请求中的金钱给付义务与原告应向被告返还的购房款中直接扣除；5.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2016年8月30日，原告信和凯峻公司与二被告签订《商品房买卖合同》，约定：二被告购买原告信和凯峻公司开发的位于沈阳市铁西区建设西路9-1号807，建筑面积35.28平方米的商品房，商品房用途为办公，合同约定二被告于签约当日支付234725元首付款后，剩余23万元房款以按揭方式支付。合同附件四第一条第3.5款约定，买受人在贷款发放后，如逾期偿还贷款本息而致使出卖人承担了代为偿还本息保证责任的，自出卖人实际为买受人垫付月供款之日起超过60日或买受人逾期偿还贷款本息累计达到两个月的，出卖人均有权单方解除合同。2016年9月20日，原、被告与交通银行辽宁省分行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定被告向该银行贷款23万元用于购买案涉房屋，并以该房屋作抵押，原告为上述借款承担连带保证责任担保。合同签订后交通银行向二被告发放贷款230000元。被告于2016年10月1日至2017年9月21日期间陆续偿还银行24148.88元贷款后未再还款，为此，交通银行向原告出具《关于履行保证责任的通知》。原告自认2017年12月1日已向交通银行结清贷款本息共计220131.28元。双方在庭审中均确认案涉房屋已办理预告登记。另查明，二被告以交通银行及其工作人员为被告向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，诉称，不清楚标的物是否真实存在，标的物使用用途和价值上存在重大误解，故请求1.依法要求被告张再曾、闫海波必须到庭参加诉讼并就单方私自篡改合同依法承担相应法律责任；2.判令撤销原、被告在2016年8月24日所签署的《个人房产抵押贷款合同》（贷款总额230000元整）；3.请求人民法院判令被告返还原告已还本金、已还利息，共计26630.77元；4.请求人民法院判令被告配合原告办理抵押物解押手续或将抵押物折价补偿并赔偿为订立此合同所支出的全部费用以及抵押物首付款自订立此合同生效之日起的全部同期定期存款利息并作出相应赔偿（首付款23万元，从2016年9月20日至今的定期存款利息）；5、由被告承担全部诉讼费用。沈河区人民法院认为王广程、赵勇与交通银行签订的个人房产抵押贷款合同合法有效，因贷款已结清，抵押权消灭，判决交通银行股份有限公司辽宁省分行配合王广程、赵勇注销抵押权预告登记；驳回了王广程、赵勇的其他诉讼请求。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方真实意思表示，合同合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的商品房买卖合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任，被告逾期支付剩余首付款及银行贷款购房款超过30日，原告有权解除合同。附件四第一条第3.5款约定，买受人在贷款发放后，如逾期偿还贷款本息而致使出卖人承担了代为偿还本息保证责任的，自出卖人实际为买受人垫付月供款之日起超过60日或买受人逾期偿还贷款本息累计达到两个月的，出卖人均有权单方解除合同。本案中，被告在庭审中自认2017年10月已中止履行偿还贷款义务，之后一直未还贷款。因被告未按期偿还银行贷款导致原告信和凯峻公司代其偿还了银行贷款本息，据此，信和凯峻公司有权依照合同约定解除《商品房买卖合同》。合同解除后，二被告交付的首付款234725元及偿还贷款24148.88元，原告应予返还。关于被告应承担的违约金数额问题，被告未按期偿还贷款显系违约，理应承担违约责任。庭审中，原告虽未提供证据证明其损失的数额，但存在利息损失应属必然，故一审法院支持原告的利息损失，损失自2017年12月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于原告要求被告承担备案费的问题，因其未向一审法院提供相关证据，不予支持。一审法院判决：一、解除原告信和凯峻（沈阳）置地有限公司与被告王广程、赵勇于2016年8月30日签订的《商品房买卖合同》（编号：E1605103880）；二、被告王广程、赵勇于判决生效后三十日内协助原告信和凯峻（沈阳）置地有限公司办理解除位于沈阳市铁西区建设西路9-1号807（建筑面积35.28平方米）房屋的预告登记；三、原告信和凯峻（沈阳）置地有限公司于判决发生效力之日起三十日内返还被告王广程、赵勇购房款258,873.88元；四、被告王广程、赵勇于判决生效后三十日内支付原告信和凯峻（沈阳）置地有限公司的违约金（220131.28元元的利息，利息自2017年12月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）；五、驳回原告信和凯峻（沈阳）置地有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费6008元，由被告王广程、赵勇负担。二审中，被上诉人提交商品房买卖合同原件、开发商提供的合同，证明2016年8月30日我签订21页的合同，2016年8月23日我签订了5页的附件及补充协议，但5页合同我认为是假的，该协议是商业房签的，夹在了21页的办公房合同里面。我买的是商业用房，23号的商业用房当日被收回，备案合同已变成办公用房。上诉人认为23号签订的是小合同，插入的附件上有被上诉人的签字，被上诉人已经向公安机关报案，起诉银行金融借款合同纠纷，法院已经驳回被上诉人请求，被上诉人没有证据证实被上诉人的主张。我方根据被上诉人签订的买卖合同附件4主张违约金。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件四约定，“买受人在贷款发放后，如逾期偿还贷款本息而致使出卖人承担了代为偿还本息保证责任的，自出卖人实际为买受人垫付月供款之日起60日或买受人逾期偿还贷款本息累计达到两个月的，出卖人均有权单方解除买卖合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款百分之二十的违约金。”本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。合同关于被上诉人逾期付款的违约责任约定，被上诉人逾期支付剩余首付款及银行贷款购房款超过30日，上诉人有权解除合同。附件四约定，买受人在贷款发放后，如逾期偿还贷款本息而致使出卖人承担了代为偿还本息保证责任的，自出卖人实际为买受人垫付月供款之日起超过60日或买受人逾期偿还贷款本息累计达到两个月的，出卖人均有权单方解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款百分之二十的违约金。因被上诉人自认其2017年10月已中止履行偿还贷款义务，之后一直未还贷款，上诉人现已代其偿还了剩余银行贷款本息，一审对上诉人要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持并无不当。上诉人同意在解除预告登记后返还被上诉人购房款258,873.88元。关于上诉人主张一审调整的违约金过低的问题，因合同已明确约定此种情形的违约金为商品房总价款百分之二十，一审按其实际必然损失酌定违约金为同期贷款利率，但未考虑到上诉人为被上诉人向银行支付的贷款利息等部分，故本院结合双方合同履行情况及违约情况等，依据公平原则酌定违约金为商品房总价款百分之十，即46473元。关于被上诉人主张附件四为假合同应属无效的问题，因该协议落款处有被上诉人的签字及指印，被上诉人仅以非同一天签订为由提出该主张，且未提交充分证据证明关于房屋属性前后不符，即便该事实成立，亦得到被上诉人的签字认可，另外关于该争议的诉讼也未得到支持，故对上诉人该项主张，不予支持。关于上诉人提出一审判项的执行顺序问题，因一审判决的履行顺序若存在争议，可在执行过程中予以解决，一审判项未明确履行的先后顺序并无不当，故对上诉人该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳经济技术开发区人民法院（2018）辽0191民初2180号民事判决第一、二、三项；二、撤销沈阳经济技术开发区人民法院（2018）辽0191民初2180号民事判决第五项即“驳回原告信和凯峻（沈阳）置地有限公司其他诉讼请求”；三、变更沈阳经济技术开发区人民法院（2018）辽0191民初2180号民事判决第四项即“被告王广程、赵勇于判决生效后三十日内支付原告信和凯峻（沈阳）置地有限公司的违约金（220131.28元元的利息，利息自2017年12月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）”为“王广程、赵勇于判决生效后三十日内支付信和凯峻（沈阳）置地有限公司违约金46473元”；四、驳回信和凯峻（沈阳）置地有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6008元，二审案件受理费6008元，由王广程、赵勇负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  姜会军二〇二〇年七月九日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。