陕西省延安市宝塔区人民法院 陕西省延安市宝塔区人民法院民事判决书 （2020）陕0602民初206号 原告:李延荣，女，1980年12月25日出生，汉族，住本市宝塔区，身份号码:61062XXXX012250121。被告:延安慧源工贸有限责任公司。住所地:本市宝塔区。法定代表人:张保平，总经理。委托诉讼代理人：解茹娟，陕西睿群律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：王军科，陕西睿群律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告李延荣与被告延安慧源工贸有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月26日作出（2019）陕0602民初76号民事判决。延安慧源工贸有限责任公司不服该判决，提起上诉。陕西省延安市中级人民法院于2019年10月17日作出(2019)陕06民终1676号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年4月17日公开开庭审理了本案，原告李延荣与被告延安慧源工贸有限责任公司委托诉讼代理人解茹娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李延荣向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告继续履行原被告签订的《华豪・新天地订购协议》合同义务，并办理房屋所有权证书。2、请求判决被告赔偿原告购房款(以419093元为基数)从应当交付房屋之日办理房屋产权证之日至起诉日的资金占有利息110582元（按中国人民银行同期贷款利率计算，暂算至起诉日即2019年1月4日）3、请求判决被告依法祥原告承担违约金125728元，4、请求判决被告赔偿原告既得利益的损失210000元，5、判决本案诉讼费由被告承担。原告李延荣所述事实和理由：2011年4月7日，原、被告签订《华豪・新天地订购协议》份，合同约定被告将其开发的位于延安旅游购物步行街《华豪新天地》3层3-48号商铺出售给原告。商铺建筑面积为25.02m，每平方米17631.90元，总价款为4410元。协议签订后，原告按照协议第三条的约定，分三次共支付了95％的购房款，共计419093元。2012年6月15日，被告为协议增加了一项附加条款，内容为“《延安旅游购物步行街》将于2013年12月31日交房，如有逾期将按《商品房买卖合同条款》执行”。交付期限届满后，被告并未如约交房。原告多次催问，但均无果。后经原告多方了解得知，被告所出售的商铺并未取得商品房预售许可证，而且所出售的商铺存在抵押的情形。根据《商品房预售管理办法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，被告出售房屋的行为明显违反法律规定，因而原告的合同目的根本实现不了。基于此，为了维护原告的合法权益，原告只得向人民法院提起诉讼，并提出上列请求。请求人民法院在查明事实后，依法支持原告之诉求。被告延安慧源工贸有限责任公司辩称，被告同意与原告继续履行订购协议，因为原告未在被告通知的指定日期办理收房及相关手续，故为原告违约。法院对其主张的资金占用利息、违约金，既得利益损失不应予以支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告延安慧源工贸有限责任公司开发建设位于延安市宝塔区XX街XX街项目，2014年5月30日取得《商品房预售许可证》。2011年4月7日，被告延安慧源工贸有限责任公司（甲方）以延安旅游购物步行街名义的房屋与原告李延荣（乙方）订立《（华豪.新天地）定购协议》，约定，原告购买的商铺是3层3-48号房（位于延安市宝塔区XX街的延安旅游购物步行街），面积25.02平方米；单价17631.90元；总价441150元；分期付款，签订协议交纳50%房款，剩余30%待工程正负零时交纳，15%待工程封顶交纳，预留5%待交房时交纳；乙方变更通讯地址及电话，应及时通知甲方；乙方在接到甲方通知之日起5日内，前往销售中心办理签订《商品房买卖合同》的相关事宜，如未在规定期限内办理，视为乙方放弃认购权利。协议签订后，从2011年3月31日至2013年5月16日，被告延安慧源工贸有限责任公司共收取了原告李延荣交纳的购房款419093元，并向原告李延荣出具了收据。2015年4月30日，被告延安慧源工贸有限责任公司在《延安日报》刊登《通知》，载明，延安旅游购物步行街商铺已具备交房条件，请各业主于2015年5月5日至2015年5月31日来办理收房手续。2017年9月20日，延安市房产管理办公室上报市政府《关于延安旅游购物步行街上访问题情况汇报》的文件显示，被告延安慧源工贸有限责任公司在部分商业用房已销售的情况下，将业主房屋抵押贷款以及其他问题，造成上访投诉。2018年9月29日，被告延安慧源工贸有限责任公司给延安市房产局报告的《关于旅游步行街项目现阶段进展情况》的文件中显示，公司商铺1-4层部分商业作预抵押；竣工验收问题正在积极完善相关手续，安全隐患现正在改造中。之后，由于被告延安慧源工贸有限责任公司至今未将原告李延荣的房屋交付，原告李延荣随向人民法院提起商事诉讼。诉讼中，本院向原告李延荣释明了标的物被抵押和司法查封的风险，原告未变更诉讼请求。上述事实已经审查质证，应予认定。本院认为，原告李延荣作为买受人与被告延安慧源工贸有限责任公司虽然一直未订立商品房买卖合同，但是被告作为出卖人与原告李延荣订立的《（华豪.新天地）定购协议》，具备了商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受了购房款，因此，该定购协议应认定为商品房买卖合同。现被告已经取得了《商品房预（销）售许可证》，故原告与被告延安慧源工贸有限责任公司的订立的《（华豪.新天地）定购协议》依法成立和有效。关于被告是否违约问题。其一、双方的协议约定“乙方变更通讯地址及电话，应及时通知甲方”。但被告在履行办理收房手续通知义务时，并不以双方约定的通讯地址邮寄告知或者以电话形式告知原告李延荣，而是通过在《延安日报》刊登《通知》方式告知，显然，被告未按照双方约定履行收房告知义务。因此，被告延安慧源工贸有限责任公司作出的收房《通知》行为违约。其二、2017年9月20日延安市房产管理办公室上报市政府《关于延安旅游购物步行街上访问题情况汇报》文件和2018年9月29日被告给延安市房产局报告的《关于旅游步行街项目现阶段进展情况》文件均证明，被告延安慧源工贸有限责任公司在部分商业用房已销售的情况下，将业主房屋抵押贷款和涉案工程验收尚未结束的事实。据上，被告延安慧源工贸有限责任公司至今由于归责于自身的事由，实际逾期未给原告李延荣交付定购协议约定的房屋，已经构成违约，应当承担商品房买卖合同的违约责任。故，被告延安慧源工贸有限责任公司以原告违约的辩解理由不能成立。 关于被告的违约责任问题。其一、被告延安慧源工贸有限责任公司履行双方订立的《（华豪.新天地）定购协议》义务不符合约定，应当承担继续履行的违约责任。现原告李延荣要求继续履行交付义务，被告亦表示愿意履行，故原告李延荣的该项诉请予以支持。原告李延荣要求被告办理房屋所有权证书的诉求，因双方尚未履行完毕合同全部内容，且未约定被告交付房屋所有权证书的具体期限，故本院无法支持。其二、被告延安慧源工贸有限责任公司履行双方订立的《（华豪.新天地）定购协议》义务不符合约定，应当承担赔偿损失的违约责任。相关司法解释规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，原、被告在双方的协议中未约定被告违约或者损失赔偿额的计算方法，诉讼中原告李延荣未举证有关主管部门公布的房屋租赁标准，亦未申请对涉案房屋租金的司法鉴定，因此，原告要求违约金的诉请，本院不予支持。但原告李延荣至2013年5月16日共向被告交纳了购房款419093元，因此，被告应当按照已付购房款总额，依照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付原告李延荣的损失。综上，原告李延荣与被告延安慧源工贸有限责任公司订立的《（华豪.新天地）定购协议》依法成立，应受法律保护，被告延安慧源工贸有限责任公司应当按照约定全面履行自己的合同义务，并承担继续履行和赔偿损失的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条、第十八条第二款之规定，判决如下：一、原告李延荣与被告延安慧源工贸有限责任公司继续履行《（华豪.新天地）定购协议》；二、被告延安慧源工贸有限责任公司交付原告李延荣认购的3层3-48号25.02平方米商铺（位于延安市宝塔区XX街XX街），限本判决生效后三十日内履行； 三、被告延安慧源工贸有限责任公司支付原告李延荣违约损失，以购房款419093元为基数，从2013年5月16日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算利息；从2019年8月20日起至被告实际交付房屋之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，自本判决生效之日起十日内给付；四、驳回原告李延荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9327元（原告已预交），由被告延安慧源工贸有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。  审  判  长   安  强   人民陪审员   雷祥玲   人民陪审员   龚朝霞      二0二0年七月一日    书  记  员   李俏俏    1