天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0118民初2068号原告（反诉被告）：天津滨耀置业有限公司，住所天津市静海区。法定代表人：刘宏兵，总经理。委托诉讼代理人：王云淑，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：乔思远，男，1994年5月21日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：莫爱华，天津融诺律师事务所律师。原告（反诉被告）天津滨耀置业有限公司与被告（反诉原告）乔思远房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王云淑，被告委托诉讼代理人莫爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《天津市商品房买卖合同》；2、判令被告支付违约金255935.6元；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年10月22日，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定：被告购买原告位于天津市静海区团泊新城西区常海岛东侧，盛湖路南侧天湖北苑29号楼-2-502房屋，建筑面积100.33平方米；价款1279678元；被告应于2018年10月31日一次性存入首付款389678元，其余价款890000元办理贷款；被告提供的个人按揭资料不符合银行要求或获得贷款少于申请贷款数额的，则属于乙方责任，原告有权要求被告以现金方式支付，被告应在接到原告通知后15日内付清，被告逾期超过30日未付清的，原告有权解除本合同，将该房另行出售，被告应承担购房总款20%的违约金，并有被告承担由此造成的损失，原告可以从被告支付的房款中直接扣除违约金及损失，不足扣除的，有被告另行支付，如有剩余，留存原告处，待被告配合原告到房屋产权管理部门办理撤销、注销手续后，被告自行到原告处领取。被告在签订商品房买卖合同当日作出承诺，承诺按照住房限购政策的规定、要求提供符合购房条件的相关证明材料，并保证其真实有效被告已经支付首付款389678元，尚欠购房款890000元。原告多次向被告发出催款通知，要求其尽快履行合同义务。原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。为维护原告合法权益，诉至法院，依法判如所请。被告辩称，《天津市人民政府办公厅关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》第四条，强化房地产市场监管。各房地产开发企业、中介机构要严格落实我市房地产市场调控政策，做好购房资格审查工作，并加强员工教育，杜绝各类违法违规行为发生。2018年9月，被告在原告售楼处看房时，原告的销售人员秦晓亮告知“外地人员，补缴满两年的个人所得税就能满足在天津购房的资格”，即可以购买本案涉诉房产，如此，被告认购了本案涉诉房产。2018年9月19日，被告补缴了2017年1月至2018年5月的个人所得税，并于2019年10月22日，将该补缴的个人所得税完税证明及之前顺缴的个人所得税完税证明一同交给原告，经过原告销售员、内业管理人员、外业管理人员层层审核购房资质后，出具了网签购房合同，即《天津市商品房买卖合同》。但原告未能在房管局成功办理买卖合同备案手续，该买卖合同已经不具有继续履行的条件，故同意解除该合同。原告采用格式条款签订的《补充协议》及承诺书均为无效条款。根据合同法规定，原告提供的格式条款明显违背公平原则，免除其责任，加重对方责任，应认定无效。原告收取被告商品房首付款389678元，代收维修基金、预告登记费、契税等30326.16元。原告作为专业的房地产销售公司，理应对国家及天津市的购房政策知悉并掌握，其刻意隐瞒，导致被告误认为补缴满两年的个人所得说后，便可以满足购房资格，如此条件下，造成合同无法继续履行，原告应当承担全部违约责任，故不同意支付违约金、本案诉讼费及其他费用。原告所述贷款手续存在问题，不符合事实，被告已经于2018年11月12日成功预约贷款办理手续。被告乔思远（反诉原告）向本院提出反诉请求，1、判令原告返还商品房首付款389678元并支付利息（自2018年10月22日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至返还首付款之日按全国银行间同业拆借中心贷款利率计算）；2、判令原告返还代收维修基金、预告登记费、契税30326.16元并支付利息（自2018年10月22日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至返还代收维修基金、预告登记费、契税之日按全国银行间同业拆借中心贷款利率计算）；3、判令原告支付违约金20000元；4、全部诉讼费原告负担。事实及理由：2018年9月，反诉原告在反诉被告售楼处看房时，销售人员秦晓亮告知“外地人员补缴满两年的个人所得税就能满足在天津购房的资格”，反诉原告才认购了涉诉房产，并当场交纳20000元定金。2018年9月19日，反诉原告补缴了2017年1月至2018年5月的个人所得税，并于2018年10月22日将补缴个人所得税完税证明及之前完税证明一同交给反诉被告，经过反诉被告销售人员、内业管理人员、外业管理人员层层审核购房资质后，出具了网签购房合同，收取首付款389678元。2018年10月18日，反诉原告按照反诉被告要求交纳代收维修基金、预告登记费、契税30326.16元（包括20000元定金）。反诉被告作为专业的房地产销售公司，理应对国家及天津市的购房政策知悉并掌握，其刻意隐瞒，导致反诉原告误认为补缴满两年的个人所得说后，便可以满足购房资格，如此条件下，造成合同无法继续履行，反诉被告应当承担全部违约责任。为维护反诉原告的合法权益，提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）辩称，认可收到首付款389678元，维修基金、预告登记费、契税共计30326.16元。根据原被告双方签订的合同及补充协议，反诉原告存在严重违约行为，应在扣除违约金255935.6元后才有权要求返还款项。反诉原告在签订合同及补充协议当日，出具书面承诺书，承诺其遵守相关规定，按规定提供符合购房条件的证明材料，并保证其真实有效。现因其不符合限购政策导致合同无法履行，违反合同约定及承诺存在重大过错，其无权要求退还首付款、维修基金、预告登记费、契税，同理其无权要求20000元违约金。给付定金的一方不履行约定义务，无权要求返还定金，反诉费用应由反诉原告承担。本院经审理认定事实如下：2018年9月10日，被告到原告处看房，就被告按揭购买原告处商品房达成一致，被告交给原告定金20000元。2018年9月19日，被告补缴了2017年1月至2018年5月的个人所得税，并于2019年10月22日将补缴个人所得税完税证明及之前完税证明一同交给原告。2018年10月18日，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》补充协议，约定：被告提供的个人按揭资料不符合银行要求的，则属于乙方责任，原告有权要求被告以现金方式支付，被告应在接到原告通知后15日内付清，逾期按付款每日万分之五承担违约金；被告逾期超过30日未付清的，原告有权解除本合同，将该房另行出售，被告应承担购房总款20%的违约金。2018年10月22日，原被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定：被告购买原告位于天津市静海区团泊新城西区常海岛东侧，盛湖路南侧天湖北苑29号楼-2-502商品房，建筑面积100.33平方米；价款1279678元；2018年10月31日一次性存入首付款389678元，其余价款890000元办理贷款。2018年10月18日，被告签署《承诺书》，承诺;按照住房限购政策的规定、要求提供符合购房条件的相关证明材料，并保证其真实有效。当日，被告再承诺因本人自身原因，未能在签订商品房买卖合同当日，提供办理按揭所需的全部材料，在合同签订后3日内，即2018年10月21日之前，补齐全部材料，否则承担违约责任。2018年11月5日，原告向被告发出《补交商品房合同备案证件、资料通知》，通知被告提交本市3年内连续缴纳2年以上社保或者本市3年内连续缴纳2年以上个人所得税证明。2020年3月25日，通知被告2020年4月9日前以现金方式交足余款890000元。2018年10元18日，被告交付原告维修基金、预告登记费、契税共计30326.16元（包括上述20000元定金）。2018年10元22日，被告支付原告首付款389678元，尚欠购房款890000元。被告补缴个人所得税，房管部门不认可，被告无法在银行按揭贷款。2018年10月23日，被告通过微信向原告工作人员秦晓亮提出退房。2019年1月18日，被告通过微信询问原告工作人员秦晓亮购房合同能拿了吗，至此，购房合同没有交付被告。以上事实有天津市商品房买卖合同、承诺书、通知、完税证明、银行业务凭证、微信截图等证据及当事人当庭陈述证实，本院予以确认。本院认为，原被告签订的商品房买卖合同，因违反国家及天津市房地产调控政策，致使被告无法按揭购房，被告亦无其他方式购房，双方签订合同无法履行，原告请求解除合同，被告亦同意解除，原告解除合同的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。原告为专业的房地产开发企业、中介机构，应掌握国家及本市房地产调控政策，应严格落实天津市房地产市场调控政策，做好购房资格审查工作，并加强员工教育，杜绝各类违法违规行为发生。在涉案商品房销售中，原告没有按有关国家及本市调控政策审查被告的购房资格，在被告没有提交完备的购房材料情况下，签订了商品房买卖合同，并且交付有关费用。在按揭贷款不符合条件情况下，被告提出了退房，当时，退房应能减少不必要的损失，对此，原告负有相应责任。被告作为具有完全民事行为能力人，外省市人员到本市购房，亦应当了解国家及本市房地产调控政策，在不具备购房条件情况下，签订商品房买卖合同，亦负有相应责任。基于此，原告与被告各应承担相应的过错责任。关于原告提出的支付违约金255935.6元的诉讼请求，在本案中，原告有过错，对于造成的有关损失，应自行承担。考虑到当前房地产市场实际情况，房屋价格较前期明显下降，原告在本案中损失明显大于被告，对于被告已经交付的定金20000元，作为赔偿原告损失，不予退还。关于被告提出的返还首付款389678元，返还维修基金、预告登记费、契税10326.16元（扣除定金20000元）的二项诉讼请求，双方签订的合同解除后，被告交付的上述款项，原告应予退还，被告的该二项诉讼请求，符合法律规定，应予支持。关于被告提出的给付利息、违约金的诉讼请求，造成合同解除被告负有相应的责任，对于其有关损失，被告自行承担，被告的该诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）天津滨耀置业有限公司与被告（反诉原告）乔思远签订的《天津市商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）乔思远于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）天津滨耀置业有限公司定金20000元。三、驳回原告（反诉被告）天津滨耀置业有限公司的其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）天津滨耀置业有限公司于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）乔思远首付款389678元元；五、原告（反诉被告）天津滨耀置业有限公司于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）乔思远维修基金、预告登记费、契税10326.16元；六、驳回被告（反诉原告）乔思远的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2570元、反诉费4170元，共计6740元，由原告负担4000元，被告负担2740元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘云胜二〇二〇年七月二日书记员  刘桂影