广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初1823号原告：何汉杰，男，1981年7月2日出生，汉族，住址：广东省开平市*********巷1号，公民身份号码：440************436。委托诉讼代理人：梁荣军，广东星辉律师事务所律师。被告：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市水口镇绿苑别墅区C-14号。法定代表人：邝某1。原告何汉杰与被告开平恒威房地产开发有限公司（以下简称“恒威房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，并于同年6月28日公开开庭审理了本案。原告何汉杰的委托诉讼代理人梁荣军到庭参加诉讼，被告恒威房产公司经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何汉杰向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告恒威房产公司支付逾期交房违约金163598.92元（从2017年9月1日起至2020年4月10日止，以房款429619元为基数，按每日万分之四计付）以及从2020年4月11日起至实际交付房屋日止的逾期交房违约金（以房款429619元为基数，按每日万分之四计付）给原告何汉杰；2、本案相关诉讼费用由被告恒威房产公司承担。事实和理由：2016年5月22日，原告何汉杰与被告恒威房产公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告何汉杰购买被告恒威房产公司开发的位于开平市**********绿苑山庄7区4幢1707房的房屋，房屋总价款为429619元，被告恒威房产公司应于2017年8月31日前，依照国家相关规定，将符合合同约定的商品房交付原告何汉杰，如被告恒威房产公司延期超过60日以上交房，原告何汉杰要求继续履行合同的，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告恒威房产公司按日向原告何汉杰支付已付房款的万分之四的违约金。合同签订前后，原告何汉杰已依约履行了付款义务，但合同约定的最后交房日期（2017年8月31日）过后，被告恒威房产公司一直未能向原告何汉杰交付所购的房屋，也未向原告何汉杰书面说明无法按期交房的原因，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告何汉杰认为，被告恒威房产公司迟延交房不存在法定或约定的免责事由，且其违约行为严重损害了原告何汉杰的利益，被告恒威房产公司应承担违约责任。综上所述，现原告何汉杰为维护自身的合法权益，特向法院起诉，请求依法裁判。被告恒威房产公司辩称：一、被告恒威房产公司早己于2019年1月15日把案涉房屋交付给原告何汉杰（交锁匙）。因此，原告何汉杰主张2019年1月之后延期交房违约金，是完全没有事实与法律依据的。被告恒威房产公司一直以来都是想尽办法，努力完成交房义务的。到目前为止，被告恒威房产公司己向七百多户业主交付了房屋。二、延迟交房原因，除了被告恒威房产公司经验不足外，还有暴雨、台风等不可抗力的因素，春节等节假日因素。一般包装修的商品房交房时间是两年半以上，由于被告恒威房产公司以前是做毛坯房的，包装修是第一次做。而且，除了装修外，安装空调、热水器这些工作也需要时间。因此，按合同约定的时间交房，显然不足。这是导致延迟交房的主要原因。正常来说的，比较合理的交房时间是在合同约定的原交房时间上再顺延半年即顺延180天左右。另外，涉案楼盘在建造过程中，遭遇了65天的大雨、暴雨、台风等天气，这些不可抗力因素导致答辩人完全无法施工。因上述天气原因导致无法施工的65天，可在逾期违约天数中予以扣减。同时，由于春节等节假日，工人放假，施工暂停，也造成了相应的顺延。三、违约金约定过高，被告恒威房产公司请求调整为每天万分之零点五。从现有证据来看，原告何汉杰并没有遭受明显的、较大的损失。因此，合同约定的违约金显然过高，被告恒威房产公司认为应按每日万分之零点五计算违约金。综上所述，被告恒威房产公司已交付部分房屋，延迟交房是由于被告恒威房产公司经验不足、不可抗力等各项因素造成；违约金的约定也过高，被告恒威房产公司请求调整为每日万分之零点五。因此，请求法院依法处理。被告恒威房产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。经过庭审核证，原告何汉杰提供的原告何汉杰身份证复印件一份、企业信用信息报告复印件一份、商品房买卖合同原件一份、发票原件一张；被告恒威房产公司提供的流程条复印件一张、办理房产证资料签收表复印件一份。上述证据均来源合法，具有真实性、且与本案有关联性，本院予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市*********（国有土地使用权证号：开府国用（2010）第07122号）土地的使用权人为恒威房产公司，土地使用面积为114195平方米。恒威房产公司于2015年在该土地上开发建设商品房，2015年12月23日取得开发项目名称为“水口镇石龙东路18号绿苑山庄7区4幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2015108号），许可证期限为2015年12月23日至2016年12月23日。2016年5月22日原告何汉杰与被告恒威房产公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：0160551），建筑面积为89.23平方米，总房款429619元。合同第八条关于交付期限的约定为：“出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因买受人的行为直接导致出卖人不能依约交付商品房的。因政府部门行政行为导致出卖人延期交付商品房的”。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金”。合同签订后，原告何汉杰向被告恒威房产公司支付129619元首付款，并在银行贷款支付300000元。房屋建设过程中，恒威房产公司因自身问题和受台风“天鸽”影响导致未能于2017年8月31日前将符合交付标准的商品房交付给原告何汉杰使用，经数次催讨，被告恒威房产公司于2019年1月15日交付座落于开平市**********绿苑山庄7区4幢1707房的房屋给原告何汉杰。原告何汉杰收房后因被告恒威房产公司没有按约定时间交房，遂提起本案诉讼。庭审过程中，恒威房产公司对其因自身的原因之一导致逾期交付房屋的事实无异议，但认为原告何汉杰请求的违约金标准过高，请求调低为每日万分之零点五。另查明，2017年8月23日开平市遭遇几十年一遇的十四级超强台风“天鸽”登陆，影响了恒威房产公司建筑工程建设进度。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已于2015年12月23日取得商品房预售许可证，原告何汉杰与被告恒威房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行合同。原告何汉杰已全额交付购房款，但被告恒威房产公司没有在约定的2017年8月31日前交付符合合同约定的商品房，仅在2019年1月15日交付房屋钥匙及相关的房产资料给原告何汉杰。被告恒威房产公司逾期交付商品房的行为已明显违反《商品房买卖合同》的约定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告何汉杰请求被告恒威房产公司承担逾期交房违约责任有理，本院予以支持。本案争议的焦点在于：逾期交付商品房的违约金应如何确定。关于逾期交付商品房的违约金应如何确定的问题。被告恒威房产公司答辩主张《商品房买卖合同》约定的每日按已交付房价款的万分之四计算违约金的标准过高，请求予以调整。根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”的规定，原告何汉杰在诉讼过程中未能提交证据证明因被告恒威房产公司逾期交付房屋造成其实际损失的情况，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案房屋同地段同类房屋的租金价格等因素考虑，认为《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之四计付的标准确属过高，应予调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理。原告何汉杰与被告恒威房产公司签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；……。”虽然双方履行合同过程中，开平市遭遇了超强台风、暴雨等天气，属于不可抗力，但被告恒威房产公司未能举证证明其于台风、暴雨等天气发生之日起15日内告知买受人，因台风、暴雨等天气影响工程建设进度需延期交楼，其应承担举证不能的法律后果。被告恒威房产公司在台风、暴雨等不可抗力因素发生后，没有在合同约定的期限内告知买受人，即使台风、暴雨等天气影响了恒威公司的工程建设进度，由于被告恒威房产公司没有履行合同约定的告知义务，也应视为其已经放弃了可以据实延期交房的合同权利，故被告恒威房产公司本案请求在逾期违约时间中扣减违约天数的理由不成立。被告恒威房产公司认为其于2019年1月15日已交付涉案房屋给原告何汉杰，但涉案房屋在2019年11月7日才通过经综合验收合格，被告恒威房产公司在2019年1月15日仅向原告何汉杰交付涉案房屋钥匙和相关资料，正式交付合同约定的合格房屋的应确认在2019年11月7日，本院仅支持涉案逾期交房违约金计算至2019年11月7日，对原告何汉杰请求支付2019年11月7日之后的逾期交房违约金，本院不予支持。故恒威房产公司应支付逾期交房违约金68567.19元（从2017年9月1日起至2019年11月7日止，以房款429619元为基数，按每日万分之二计付）给原告何汉杰。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”被告恒威房产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告开平恒威房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付逾期交房违约金68567.19元（从2017年9月1日起至2019年11月7日止，以房款429619元为基数，按每日万分之二计付）给原告何汉杰；二、驳回原告何汉杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1785.99元（原告何汉杰已预交1785.99元），由原告何汉杰负担1037.45元，被告开平恒威房地产开发有限公司负担748.54元。原告何汉杰多预交的748.54元，由本院予以退回748.54元，被告开平恒威房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费748.54元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 黄炳炎二〇二〇年七月二十三日法官助理 李媚笑书 记 员 李瑞云黄超嫦