浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初8865号 原告朱龙先，男，1958年10月28日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人胡水清、吴京珍（实习），浙江清清律师事务所律师。 被告龚诚茂，男，1967年8月11日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人沈财强，浙江嘉图律师事务所律师。 被告黄永军，男，1980年1月21日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人孟宪恺、唐锋，浙江浙元律师事务所律师。 第三人黄金龙，男，1952年7月22日出生，汉族，住义乌市。 监护人黄永军，男，1980年1月21日出生，汉族，住义乌市。系父子关系。 第三人陈彩仙，女，1964年5月15日出生，汉族，住义乌市。 第三人龚秋苹，女，1992年8月7日出生，汉族，住义乌市。 第三人龚赛男，女，1997年11月29日出生，汉族，住义乌市。 第三人龚明辉，男，1945年10月29日出生，汉族，住义乌市。 第三人王素琴，女，1947年11月9日出生，汉族，住义乌市。 原告朱龙先为与被告龚诚茂、黄永军、第三人黄金龙、陈彩仙、龚秋苹、龚赛男、龚明辉、王素琴债权人代位权纠纷一案，于2020年6月28日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序由审判员吴红生于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告朱龙先及其委托诉讼代理人胡水清、吴京珍，被告龚诚茂的委托诉讼代理人沈财强，被告黄永军及其委托代理人孟宪恺、唐锋，第三人黄金龙的监护人黄永军到庭参加了诉讼；第三人陈彩仙、龚秋苹、龚赛男、龚明辉、王素琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱龙先诉称，被告龚诚茂与第三人陈彩仙是夫妻关系，共同生育女儿即第三人龚秋苹、龚赛男。第三人龚明辉与王素琴系夫妻关系，共同生育被告龚诚茂。第三人黄金龙与被告黄永军为父子关系，黄永军为第三人黄金龙的监护人。2002年3月，被告龚诚茂与第三人陈彩仙、龚秋苹、龚赛男一家四人批得义乌市稠江街道大水畈村108平方宅基地。2002年4月11日，被告龚诚茂与第三人黄金龙签订了坐落在义乌市宅基地《房屋买卖合约》。约定被告龚诚茂将批得的共计108平方宅基地自愿以41万元绝卖给第三人黄金龙。后由第三人黄金龙在该宅基地上自行出资建造房屋。第三人黄金龙出资建造了三间四层半垂直房。现案涉房产不动产初始登记在第三人龚明辉、王素琴名下。2007年11月18日、2008年4月21日、2008年6月10日第三人黄金龙向原告朱龙先共计借款本金80万元。后未归还，原告朱龙先向金华仲裁委员会申请仲裁。该民间借贷一案由金华市仲裁委员会于2011年9月15日作出了（2011）金仲义字第010号裁决：“一、黄金龙于本裁决书送达之日起十日内归还申请人朱龙先借款三笔共计人民币80万元及利息（第一笔借款本金40万元，利息从2007年11月18日起按月息百分之二计付至实际归还之日止；第二笔借款本金30万元，利息从2008年4月21日起按月息百分之二计付至实际归还之日止；第三批借款本金10万元，利息从2008年6月10日起按月息百分之二计付至实际归还之日止）。二、本案仲裁受理费20800元，处理费4160元，共计24960元由黄金龙承担（仲裁费用已由申请人朱龙先预缴，由黄金龙直接支付给朱龙先）。”后第三人黄金龙拒不履行该生效裁决，原告向金华市中级人民法院申请强制执行，金华市中级人民法院于2012年3月29日受理立案，执行案号为（2012）浙金执民字第00032号。截止今日，执行款已高达320万元左右。但因第三人黄金龙无可供财产执行，致使原告至今该笔执行款未执行到位。2019年原告向第三人黄金龙再次催讨上述借款。第三人黄金龙自愿将向被告龚诚茂购买的坐落在义乌市不动产出售给原告，双方约定以当日房屋市场价格扣掉借款，剩余款项由原告找补给第三人黄金龙。双方于2019年10月3日签订了房屋转让协议。后，原告要求第三人黄金龙协助办理不动产变更登记手续，第三人黄金龙置之不理。2019年年底原告至被告龚诚茂家中协商，希望被告龚诚茂能与第三人黄金龙协助原告办理产权证事宜。被告龚诚茂表示不愿配合原告办理房屋过户手续，也不愿意配合第三人黄金龙办理过户手续。理由是：一、需要原告或第三人黄金龙补偿龚庆茂数百万元。二、被告龚诚茂表示，涉案房产即坐落在义乌市现房产证名字为第三人龚明辉、王素琴共有，而非被告龚诚茂。也无法配合原告办理涉案房产变更登记手续。协商事宜未达成。2020年原告了解到，第三人黄金龙于2018年10月被义乌市人民法院宣告为限制民事行为能力人，监护人指定为儿子黄永军。该宣告导致原告与第三人黄金龙房屋转让协议效力待定。原告多次与监护人黄永军协商此事，但黄永军不认可其父亲黄金龙与原告签订的房屋转让协议，导致原告房屋转让协议无效，无法实现债权。被告黄永军又不愿与被告龚诚茂协商涉案房屋变更登记事宜，原告申请法院强制执行涉案房产，被法院告知因该涉案房产并未登记在第三人黄金龙名下无法执行从而导致原告债权再次无法实现。原告认为，被告黄永军作为第三人黄金龙的监护人故意拖延办理不动产变更登记手续，怠于履行监护人职责，其行为已经损害了原告实现债权的目的。同时被告龚诚茂因想多拿补偿款，将转让给第三人黄金龙的宅基地使用权登记在父母名下，导致被告龚诚茂已不是涉案房屋所有权人而无法履行涉案房产的变更登记手续，同样严重损害了原告的债权执行权。各被告的行为均表明不愿意继续履行第三人黄金龙与被告龚诚茂签订的房屋买卖合同。同时被告龚诚茂的行为已使房屋买卖合同丧失继续履行的条件。各被告应解除合同，并承担对第三人黄金龙返还购房款及支付相应赔偿。现原告见各被告怠于解除合同，致使原告的债权无法实现。原告作为第三人黄金龙的债权人享有代位求偿权，特申请诉至法院，要求解除第三人黄金龙与被告龚诚茂的房屋买卖合约，并要求各被告依法赔偿。返还房款及赔偿款应直接支付给原告以用于实现债权。为此，请求：1、解除被告龚诚茂与第三人黄金龙于2002年4月11日签订的《房屋买卖合约》。2、被告龚诚茂关于义乌市房屋41万购房款本因返还给第三人黄金龙，现请求法院判决直接支付给原告。3、被告龚诚茂、黄永军支付义乌市房屋增值部分款项给原告（支付该增值款项金额为（2011）金仲义字第010号裁决给付内容并扣除41万购房款后价值。直到该裁决书实际履行完毕止）。4、本案律师费10万元由各被告承担。 被告龚诚茂辩称，原告起诉要求解除龚诚茂与黄金龙之间的《房屋买卖合约》不应得到支持，理由如下：龚诚茂与黄金龙之间的《房屋买卖合约》系无效合同。龚诚茂与黄金龙之间的《房屋买卖合约》内容系农村宅基地使用权的转让，而龚诚茂与黄金龙并非同一集体经济组织成员，该转让协议系无效合同，自始无效，不存在解除的问题。对于该合同，应该是确认自始无效，恢复原状，由黄金龙向龚诚茂返还宅基地及地上房屋，龚诚茂向黄金龙返还转让款及建房款，并按双方的过错来计算损失的赔偿问题。对于原告的第二、三项诉请。龚诚茂同意基于合同无效返还因合同取得的财产，房屋增殖部分款项的支付，需要结合龚诚茂与黄金龙在签订《房屋买卖协议》时的双方过错来分配，至于款项向谁交付，由法院依法裁决。对于原告的第四项诉请，无事实及法律上的依据，各方当事人对律师费的承担并没有事先约定，原告的该项诉讼请求，应当予以驳回。对于原告诉状中陈述的事实与理由部分，龚诚茂与黄金龙曾就转让宅基地使用权签订过协议并支付过转让费的内容是事实的。双方签订协议时，龚诚茂并不知道不能向村集体以外的人出让宅基地，导致双方签订了无效协议。2019年年底，原告到龚诚茂家中协商过是事实的，当时因为龚诚茂已经意识到当初的转让协议是无效的合同，事实上无法履行，想要确认合同无效，取回涉案房产，并非原告陈述的不愿意配合。被告龚诚茂与黄金龙之间的《房屋买卖合约》系无效合同，自始无效，请求法院依法确认合同无效，恢复原状，判令涉案房产归被告龚诚茂所有，并按双方的过错分配房屋增值部分价款。 被告黄永军辩称，一、案涉《房屋买卖合约》合法有效，且解除权丧失，本案原告无权诉请解除《房屋买卖合约》。首先，本案被告龚诚茂与第三人黄金龙于2002年4月11日签署《房屋买卖合约》约定将坐落在大水畈村旧村改造安置区内4幢4-6号三间共计108平方米，按规划建好后房屋权属归黄金龙所有，黄金龙按约支付41万元。该合同未违反法律、行政法规强制性规定，系双方当事人真实意思表示，且根据我国《土地管理法》等法律法规及我国关于“推动城乡发展一体化”战略方针，允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让房屋及合规面积的宅基地并获得财产收益。据此，本案第三人黄金龙是失地农民，属于农转非户籍，在2002年签署《房屋买卖合约》时是符合大水畈村宅基地及房屋流转政策的。且当时大水畈村因新农村改造，大政方针急需照顾全体村民利益，及配合新农村改造的大时局，村委决定允许部分农民将自有宅基地通过对外流转方式，配合全村落实建设新农村。所以，被告认为案涉《房屋买卖合约》合法有效，且无任何或法定或约定解除权发生的情形，应当继续履行。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。即便本案系宅基地及地上房屋转让，但被告认为仍可参照适用。退一步讲即便该“解释”不符合本案规范依据，但根据《合同法》第93、94、95条，被告与被告龚诚茂之间，既未在《房屋买卖合约》中约定解除权，又不符合合同法94条法定解除的条件，而解除权作为形成权适用除斥期间，所以被告与龚诚茂之间解除权丧失。在合同双方解除权丧失的基础上，本案原告诉请解除《房屋买卖合约》既无事实依据又无法律依据应予驳回。同理，有效的合同双方均应遵守履行，并应按照合同约定全面履行自己的义务，被告龚诚茂无返还购房的依据及义务。二、案涉房屋因系宅基地上房屋，该房屋因政策原因目前无法过户，并非被告怠于行使权力。首先案涉房屋建设在大水畈村宅基地上，其非房地产公司开发的商品房。根据法律及相关政策规定，宅基地上房屋转让应当系同一集体的社员之间或一集体与另一集体社员之间转让，依据当前的政策，缺乏相应的操作细则，目前无法直接过户。其次，根据《合同法》关于债权人的代位权之相关规定，系因债务人怠于行使对第三人享有的权利，以致影响债权人债权的实现，损害债权人利益。但是本案中原告要求行使的代位权标的为所有权，而非用益物权或担保物权。而案涉房屋的所有权，现无变更登记及处置变现的可能，其更无公允的价值可以在市场流通。所以，本案并非被告怠于行使物权的变更登记，而是因该房屋性质决定，该变更登记系因客观障碍导致被告无法行使权力。综上，被告认为本案客观事实清楚，被告与龚诚茂之间的解除权丧失，案涉房屋买卖合约合法有效，应当继续履行。本案并非答辩人原因导致房屋无法过户，而是因客观原因无法过户。债权人的代位权标的应为债权，而非物权之所有权，而解除权属于形成权，本案原告不能代位行使。 黄金龙辩称，和黄永军的答辩意见一致。 原告提交如下证据用以证明自己的主张：证据1，房屋买卖合同核对件1份，证明黄金龙从龚诚茂处购买获得大水畈村旧村改造安置区内4幢4-6号三间共计108平方米宅基地。并在该宅基地上自行出资建造的事实。证据2，龚诚茂户土地审批表、历史遗留问题审批表、不动产档案证明（6幢2单元）各1份，证明1、龚诚茂与其妻陈彩仙、其女龚秋苹、龚赛男四人共同审批获得义乌市稠江街道大水畈村108平方米宅基地；2、龚诚茂户与龚明辉户进行联建坐落于义乌市的房产，土地使用面积为126平方米，其中龚诚茂户面积占108平方米，龚明辉户占18平方米；3、龚诚茂为逃避买卖合约，私自将卖给黄金龙4幢4-6号108平方米宅基地安置到6幢2单元。证据3，金华仲裁委员会裁决书1份，证明经过金华仲裁委员会仲裁，终局裁决黄金龙归还朱龙先借款三笔共计80万元及利息，月利息为百分之二的事实及该案件仲裁受理费、处理费共计24960元由黄金龙承担的事实。证据4，执行裁定书1份，证明经金华市中级人民法院查明，黄金龙名下无房产、车辆、银行存款，于2012年8月21日裁定（2012）浙金执民字第32号案本次执行程序终结。证据5，房屋转让协议1份，证明2019年10月3日原告与黄金龙进行协商，黄金龙自愿将位于义乌市半垂直房屋转让给原告。证据6，民事判决书1份，证明黄金龙于2018年10月9日被义乌市人民法院宣告为限制无民事行为能力人，并指定监护人为黄永军。证据7，委托代理合同、发票各1份，证明原告为实现本案债权支付10万元律师费。证据8，义乌市国土局土地房产查询1份，证明现位于稠江街道大水畈村一区4幢2单元不动产所有权人时龚明辉与王素琴的事实。证据9，光盘、文字整理资料打印件各1份，证明1、龚诚茂与黄金龙买卖平方的事实；2、龚诚茂、黄金龙、黄永军不愿意办理变更登记逃避债务的事实；3、4幢2单元审批时由龚诚茂户进行审批，6幢2单元审批时由龚明辉户进行审批，在做相关房产证时龚诚茂、龚明辉私下将卖给黄金龙的4幢2单元进行了调换，现4幢2单元房产登记在龚明辉户的事实。 被告龚诚茂对上述证据质证如下：证据1真实性无异议，该合同应该是无效合同，合同中载明是龚诚茂的是108平方米的宅基地，对该宅基地的建好后的归属问题进行了约定，从内容中可以反映出双方当初买卖的是建房权或宅基地使用权。合同的双方当事人不是同一经济组织成员，且买受人黄金龙是城镇户口，应确认无效，恢复原状。证据2、三性无异议，案涉房屋登记现状与原告提供的证据是一致的，但是宅基地的安排是村里统一安排规划的，不是龚诚茂安排的，对原告的证明目的第三项是有异议的。证据3、4形式上的真实性无异议，是原告和黄金龙之间的债权债务龚诚茂是不清楚的。证据5真实性不清楚，但该转让协议是不合法的，黄金龙与龚诚茂之间转让协议是无效的，黄金龙是不能将该房产进行转让的。证据6民事判决书真实性无异议，对黄金龙是否有民事行为能力龚诚茂不清楚。证据7委托代理合同、发票真实性无异议，原告要求龚诚茂承担代理费无事实和法律上的依据，各方当事人对代理费的承担事先没有约定，该费用不应由被告来承担。证据8无异议，是村里统一安排的，不存在调换的问题。证据9真实性无异议，录音中龚诚茂也多次提到要把房屋拿回来，因为龚诚茂和黄金龙之间的房屋买卖是无效合同，在事实上也无法办理相应的产权变更手续。 被告黄永军对上述证据质证如下：证据1真实性无异议，关联性、合法性无异议。转让协议中的见证人龚某，就是房屋审批表中龚某，当时他是村里的村委书记，足以证明龚诚茂与黄金龙虽不是同一经济组织成员，但该转让是得到村委同意的，而且黄金龙当时也是集体经济组织成员，按照法律规定，不是同一村集体组织成员之间签署的这种宅基地买卖合约是合法有效的。证据2真实性无异议，关联性、证明目的有异议，黄金龙已经按照合约支付了这个宅基地购买款并自行出资建造了房屋。其物权除了所有权登记以外，目前均归黄金龙所有的。对第三个证明目的，即龚诚茂有意逃避履行本案所涉合约，被告无法核实，不予认可。证据3、4三性无异议。证据5对证据的取得认为是不合法的，是原告带人到千岛湖逼迫黄金龙签署，黄金龙在当时已经处于限制民事行为能力人。证据6三性无异议。证据7法律没有规定原告可以向被告主张律师费，合同也没有任何约定，所以原告诉请无依据。证据8三性无异议。证据9光盘三性都有异议，不认可。该证据是原告带人到龚诚茂家里录音的，是属于在住宅内取得的证据，根据法律规定，恳请法庭根据证据规则进行排除，文字资料大部分的内容也证实了当时双方签署买卖合约及合约履行的情况。被告方认为这个是真实有效的房屋买卖合同应当继续履行。黄金龙对上述证据质证如下：和黄永军的质证意见一致。 第三人陈彩仙、龚秋苹、龚赛男、龚明辉、王素琴未到庭参加诉讼，视为放弃证据质证的权利。 本院对上述证据认证如下：证据1的真实性予以确认，可以作为认定案件事实的依据，从合同本身来看，龚诚茂出让宅基地使用权是以户的名义，黄金龙受让宅基地使用权也是以户的名义，但其合同效力在本案中不予认定。证据2真实性予以确认，可以作为认定案件事实的依据。证据3、4真实性予以确认，可以作为认定案件事实的依据。证据5真实性予以确认，但其合同效力不予评判。证据6、7、8真实性予以确认，可以作为认定案件事实的依据。证据9真实性予以确认，但不能作为原告代位提起解除房屋买卖合同的依据。 被告黄永军提交如下证据用以证明自己的主张：收条三份，证明已经按照合约支付宅基地转让款总计41万元。原告对上述证据质证如下：真实性无异议，但无法认定是被二出资的，第二条明确写着是收到黄金龙的款项共计38万元，龚明辉出具的收到黄永军三万元收条，只能证明是黄永军去交付的事实，而不能证明黄永军也是该宅基地买卖合同的相对人。被告龚诚茂对上述证据质证如下：真实性无异议，合计38万元的款项确实收到过，龚明辉出具的3万元款项被告没有收到过，买卖合约中约定应由黄金龙承担的三通费、保险费至今都由被告垫付着。第三人陈彩仙、龚秋苹、龚赛男、龚明辉、王素琴未到庭参加诉讼，视为放弃证据质证的权利。本院对上述证据认证如下：真实性予以确认，可以作为认定案件事实的依据。 经审理查明，龚明辉与王素琴系夫妻关系，生育有龚诚茂；龚诚茂与陈彩仙是夫妻关系，生育有女儿龚秋苹、龚赛男。黄金龙与黄永军系父子关系，2018年10月9日作出的（2018）浙0782民特267号民事判决书判决宣告黄金龙为限制民事行为能力人，指定黄永军为黄金龙的监护人。2002年3月，龚诚茂与陈彩仙、龚秋苹、龚赛男一家四人批得义乌市稠江街道大水畈村108平方宅基地。2002年4月11日，龚诚茂与黄金龙签订《房屋买卖合约》一份，载明：龚诚茂户将坐落在大水畈村旧村改造安置区内4幢4-6号三间共计108平方米，按规划建好后，龚诚茂自愿以肆拾壹万元整价绝卖给黄金龙户，房屋权属黄金龙所有，建房施工等一切费用开支由黄金龙户负责，龚诚茂户积极协调黄金龙户与邻居建房纠纷，黄金龙户预付二次扣除做好房产证、地产权之后再付叁万元外，其余应在写卖买条约时，预付壹拾伍万元，第二次庆在开工之日付清贰拾叁万元整，并付清三通费、保险费、房子建好后，龚诚茂户积极协助黄金龙户办理公证书、房产证、土地证，交付预付款后龚诚茂在任何情况下不得提价反悔，否则以翻壹倍的购房款，以及建房用去的经济费用、劳工费用、损失归还黄金龙户，立约后双方签名生效，壹式叁份，下面附收款收条。合约由龚诚滨、龚新民见证。合约签订后，黄金龙按约于2002年4月11日支付给龚诚茂壹拾伍万元，于2002年9月9日支付给龚诚茂贰拾叁万元，于2003年11月23日由黄永军支付给龚明辉叁万元。并由黄金龙户自行出资建造了三间四层半垂直房。现该案涉房产门牌号码为稠江街道大水畈村一区4幢2单元，其不动产初始登记在龚明辉、王素琴名下。 另查明，2007年11月18日、2008年4月21日、2008年6月10日黄金龙向朱龙先共计借款本金80万元。因未有归还，朱龙先向金华仲裁委员会申请仲裁。该民间借贷一案由金华市仲裁委员会于2011年9月15日作出了（2011）金仲义字第010号裁决：“一、黄金龙于本裁决书送达之日起十日内归还申请人朱龙先借款三笔共计人民币80万元及利息（第一笔借款本金40万元，利息从2007年11月18日起按月息百分之二计付至实际归还之日止；第二笔借款本金30万元，利息从2008年4月21日起按月息百分之二计付至实际归还之日止；第三批借款本金10万元，利息从2008年6月10日起按月息百分之二计付至实际归还之日止）。二、本案仲裁受理费20800元，处理费4160元，共计24960元由黄金龙承担（仲裁费用已由申请人朱龙先预缴，由黄金龙直接支付给朱龙先）。”但黄金龙拒不履行该生效裁决，朱龙先向金华市中级人民法院申请强制执行，金华市中级人民法院于2012年3月29日受理立案，执行案号为（2012）浙金执民字第00032号。2019年10月3日，黄金龙与朱龙先签订《房屋转让协议》一份，约定黄金龙自愿将向龚诚茂购买宅基地建造的坐落在义乌市不动产作价280万元，转让给朱龙先抵偿（2011）金仲义字第010号裁决确定的义务。但该协议因故未有实际履行。 另查明，2020年4月1日，原告朱龙先与浙江清清律师事务所签订民事、行政委托代理合同，原告支付案件代理费100000元。 本院认为，因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权。黄金龙与龚诚茂签订的《房屋买卖合约》名义上是房屋买卖，实际上应是农村宅基地有偿转让。该合同确定的权利义务属于法律规定的要式法律行为，黄金龙受让农村宅基地建造房屋，其正常思维应当是要求出让方按照合同约定在条件许可情况下协助办理过户，使建造的房屋实现资产权益的最大化。而农村宅基地使用权的转让，国家法律和政策有特别严格的规定，而根据龚诚茂和黄永军的答辩，双方对本案所涉合同效力有不同的见解，而合同效力不同其法律后果也不同，为此，在合同效力未定，且龚诚茂的行为也不足以阻却合同继续履行，黄金龙与龚诚茂之间不存在明确的到期债权债务关系，原告代位黄金龙行使解除权，不但明显与黄金龙受让宅基地使用权的合同目的不符，而且极大地损害到了黄金龙的合法权益，也与法律规定的代位权行使设定的条件不符，为此，原告要求解除龚诚茂与黄金龙于2002年4月11日签订的《房屋买卖合约》的诉请依法不予支持，而基于该诉请而产生的其他诉请也不应得到支持。原告要求被告承担因本案诉讼支出的律师代理费，无法律规定和合同约定，依法不予支持。第三人陈彩仙、龚秋苹、龚赛男、龚明辉、王素琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，依法可缺席作出判决。依照《中华人民共和国合同法》第七十三条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告朱龙先的诉讼请求。 案件受理费16600元，由原告朱龙先负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 吴红生 二〇二〇年七月三十日 代书记员 杨丽青