青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初1927号原告：青海博尔康工贸有限责任公司（统一社会信用代码：91633100679167105M），住所地：青海生物科技产业园装备制造创业配套产业园银羚大街29号。法定代表人：黎双宁，公司总经理。委托诉讼代理人：柳克俭，青海夏都律师事务所律师。被告：青海装备制造投资管理有限公司（统一社会信用代码：916331006791831133），住所地：青海生物科技产业园迎新路1号1号楼1811室。法定代表人：赵峰，公司董事。委托诉讼代理人：黄小伟、余道轩，青海树人律师事务所律师。原告青海博尔康工贸有限责任公司（以下简称博尔康工贸公司）与被告青海装备制造投资管理有限公司（以下简称装备制造公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告博尔康工贸公司法定代表人黎双宁及委托诉讼代理人柳克俭，被告装备制造公司委托诉讼代理人黄小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博尔康工贸公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告间的商品房买卖合同无效；2.判决被告返还购房款4091479.2元；3.判决被告承担利息1665641元；4.判决被告承担赔偿款4091479.2元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年年初，原告经市场调研考察，拟争取代理“美国史丹利工具”在新疆、甘肃、西藏、青海四省区的总经销商资格，通过与史丹利中国经销商的洽谈，初步同意原告作为上述四省区的经销商，但提出唯一的条件是原告必须要自有一定面积的库房和临街店面。2014年被告要在生物科技产业园开发建设青海省最大的机电市场，被告向原告发出要约邀请，希望原告能够入场，并承诺做为入场最早的商户在购房时给予一定的优惠。2014年5月2日原告向被告交纳50万元定金，预定银羚大街29号沿街2单元的商铺，商铺分地上地下各二层，面积733.56平方米。2014年6月初，原、被告经协商，原告在一次付款条件上，被告给予优惠，最终房价为地下室每平方米3000元，地上一、二层每平方米8000元，被告按图纸确定的面积综合均价为5577.54元/平方米，双方据此签订《商品房预售合同》。2014年6月12日原告将除已预付的50万元定金外剩余购房款3591479.20元一次性支付给被告，被告以《商品房预售合同》需要进行备案登记为由，将双方签订好的合同全部拿走去办理预售备案登记手续。但是，此后被告却以正在完善项目手续为由，一直没有向原告提供备案登记后的合同，由此造成原告也不能向“史丹利”经销商提供自购商铺的相关有效凭证，2016年4月26日被告向原告出具了《销售不动产统一发票》，直至2018年在原告无数次的催促和质询下，被告才告知原告，机电市场项目的建设用地的性质是工业用地，按规定是不能建设商品房对外销售，被告虽经努力想改变用地性质，补办相关合法手续，但终未达成目的。被告欺瞒的行为导致原告购买该房的合同目的无法实现，原告提出解除合同，返还购房款并赔偿相应的经济损失，被告以需要研究上报请求等各种理由推诿，原、被告多次协商，未能达成一致意见。综上，被告在没有取得商品房预售许可证的情况下，隐瞒事实向原告销售商品房，致原告已全额支付了房款的情况下却无法获得房产，使原告购买目的完全落空。且被告在明知无法变更土地性质，无法补办相关手续的情况下，应本着诚实信用原则积极与原告协商解除《商品房预售合同》，返还购房款并给予原告相应的经济补偿，但被告非但不主动反而将原告主动上门协商的善意拒之门外，迫使原告诉诸法律。现原告依据《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，具文起诉，请求人民法院依法判决准予所请。被告装备制造公司辩称，1.本案出售标的并非商品房，原告主张适用商品房买卖合同司法解释，认定合同无效不能成立。2.被告所建房产属于合法房产，并不存在禁止对外销售的法律规定，故案涉协议合法有效，请求驳回原告诉讼请求。原告博尔康工贸公司围绕诉讼请求提交如下证据：证据一、《青海装备制造创业配套产业园一期续建沿街房产出售协议书》一份，证明：原、被告于2015年12月4日签订房屋买卖协议、房屋面积733.56平方米、房屋总价款4091479.2元、装备制造公司负责办理房产手续，双方商品房买卖关系成立；证据二、银行转款凭证2份，证明原告于2014年5月2日给被告支付房款500000元，2014年6月12日支付房款3591479.2元，总计4091479.2元，原告依约完全履行了合同义务；证据三、销售不动产统一发票一份，证明2016年4月26日被告给原告出具销售不动产统一发票，开具金额4091479.2元，被告销售商品房的事实；证据四、照片一份，证明原告所买商铺至今由被告自用，被告销售商品房的事实；证据五、《租赁合同》一份，签订合同目的是将原告注册地变更到该地址，证明案涉房屋性质为沿街商铺。被告装备制造公司质证称，对证据一的真实性无异议，证明方向不认可，根据商品房买卖合同司法解释第一条的规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工房屋向社会销售，并转移房屋所有权与买受人，而被告并非房地产开发企业，被告出让工业用地上修建的房屋，是自建房销售协议，不适用上述司法解释；对证据二的真实性及证明方向认可；对证据三的真实性认可，证明内容不认可，该发票是销售不动产统一发票，而且只有合法交易税务部门才能征税，对于非法交易行为，也就是销售国家禁止出售房产的行为，税务部门不能予以征税，所以该证据不能证实涉案房屋是被告销售商品房，反而证明被告销售行为合法；对证据四的关联性不认可，本案原告没有主张房屋交付问题，也没有主张房屋使用费问题，所以房屋是否交付使用不属于本案审理范围；对证据五的真实性认可，证明方向及关联性不认可，双方签订协议是为了在工商部门办理登记使用，与本案无关，且该合同实际未履行，其中所写一期续建沿街商铺２单元，实际不存在该商铺。被告装备制造公司围绕其反驳意见依法提交以下证据：证据一、不动产权利证书一份[青（2018）生物科技产业园区不动产权第000196号]，拟证明西宁市城北区银羚大街29号装备制造创业配套产业园一期续建沿街房产2单元建筑的权利性质和用途分别是自建房、仓储用房、不属于商品房、商铺，案涉房产合法有效，并由国家颁发了不动产权证书，可以对外销售。证据二、《青海装备制造创业配套产业园一期续建沿街房产出售协议》一份，拟证明被告向原告转让的房屋是西宁市××区，第二款载明了该房屋建筑的土地使用权限按土地证规定行使。原告博尔康工贸公司质证称，对证据一的真实性认可，案涉土地性质是工业用地，只能仓储，房屋建设合法，但本案争议焦点是案涉房屋能否在市场销售，而该房屋是禁止在市场进行销售，其行为违法；对证据二的真实性认可，质证意见同举证意见一致。经审查，对原告博尔康提交的证据一至证据四的真实性、合法性及关联性本院予以确认，能够证明被告向其出卖案涉房屋的事实，对租赁合同的真实性予以确认，但与本案无关联性，证明方向不予确认；对被告提交证据的真实性、合法性及关联性本院予以确认，对双方争议的证明方向即案涉房屋是否属于商品房，本院将结合其他事实作综合认定。根据当事人陈述及本院审查认定的证据，本院查明如下事实：2015年12月4日，原告博尔康工贸公司（乙方）与被告装备制造公司（甲方）签订《青海装备制造创业配套产业园一期续建沿街房产出售协议》，其中第一条约定乙方购买甲方坐落在西宁市××区，建筑面积为733.56平方米，协议约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，土地使用权限按土地证规定执行；第二条约定房产总价为4091479.20元，土地使用税费按国家有关规定由乙方每年支付给有关部门，物业管理费以乙方与物业公司签订协议为准；第三条约定甲方在办理好产权证后给乙方办理产权过户手续，办理中发生的契税、工本费等费用按规定各自负担；合同并约定其他权利义务内容。上述房屋总价款4091479.20元，已由原告博尔康工贸公司于2014年5月2日向被告装备制造公司支付500000元、于2014年6月12日支付3591479.2元。合同签订后，被告于2016年4月26日向原告开具青海省地方税务局销售不动产统一发票，截止庭审原、被告未交付和领取诉争房屋，双方因办理不动产权证等事宜发生纠纷，遂至本案诉争。另查，位于西宁市××区等、不动产单元号为630105305001GB00011F00010001等49个不动产单元登记权利人为被告装备制造公司，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质为出让/自建房，用途为工业用地/工业、仓储、办公、设备用房和其它，使用期限为2011年7月31日至2061年7月31日。本院于2020年7月3日组织双方当事人进行现场勘验，确认案涉房屋标的的位××区、29-55单元29-55室、29-3单元29-3室，不动产单元号分别为630105305001GB00011F00130003、0005、0006。本院认为，结合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉房屋是否属于商品房；二、案涉房屋买卖合同的效力认定。一、案涉房屋是否属于商品房根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，商品房是由房地产开发企业建设并出售的房屋，是在我国住房制度改革过程中相对于私有房屋、经济适用房等房屋出现的独立概念。因此，认定案涉房屋是否属于商品房，要结合房屋建设目的和其开发建设主体的经营行为予以认定。本案中，案涉房屋项下土地性质为工业用地，用于建设青海装备制造创业配套产业园，房屋性质为自建房，故案涉房屋实际属于工业用房，被告装备制造公司的经营范围中虽包含房地产开发，但其在案涉房屋建设过程中并不是以房地产开发企业作为市场经营主体参与，其建设目的是服务于工业生产，且已建成装备产业制造园，故本案案涉房屋的性质不应认为商品房。二、案涉房屋买卖合同的效力认定如上所述，因案涉房屋不属于商品房，故对案涉房产转让合同的效力认定不应当以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》为依据。根据《中华人民共和国物权法》中地随房走的原则，本案中双方签订的房产买卖合同，不仅涉及房产所有权的转移，也涉及到房屋项下国有土地使用权的转让，故本案合同标的应为被告名下工业用地上的自建房及其项下土地使用权转让。对其效力认定，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十三条“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、或者赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”的规定，以及《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，在不违反土地利用总体规划及改变土地性质的前提下，我国现行法律、行政法规的相关规定中并未明文禁止上述土地及其建筑物、构筑物的转让。本案中，根据原告诉状中事实与理由部分的陈述，被告建此房屋的目的是建设机电市场，出售的目的是机电市场的招商引资，而原告购买的目的也是用于其欲代理品牌的库房和店面，故本院认为，本案中亦不存在改变土地性质的情形。对于案涉土地及建筑物中的部分房屋，其能否分割转让的问题，应以《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”的规定办理，本案中，截止庭审，被告装备制造公司虽未提交证据证明其已获得土地管理部门和房产管理部门的批准，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第十四条的规定，上述行政法规的规定不属于效力性强制性规定，故被告装备制造公司是否履行审批手续，不影响合同效力的认定。经本院释明，原告亦不主张变更诉讼请求，故本院认为，原告要求确认合同无效的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百四十三条、第一百四十七条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条的规定，判决如下：驳回原告青海博尔康工贸有限责任公司的诉讼请求。案件受理费80740元，减半收取计40370元，由原告青海博尔康工贸有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 张 晶 二〇二〇年七月二十日（法官助理 李启芸书记员 苟佳琪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、或者赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。