沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0104民初4127号原告：中粮地产集团深圳物业管理有限公司沈阳分公司，住所地：沈阳市大东区小东路8号。统一社会信用代码9121010455995311X3。负责人：李兵，职务：经理。委托代理人：王聪，系辽宁均秉晟律师事务所律师。委托代理人：刘丹丹，系辽宁均秉晟律师事务所律师。被告：王军，男，1970年11月17日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。被告：李艳华，女，1975年10月25日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。委托代理人：王军，系李艳华丈夫，住址同上。原告中粮地产集团深圳物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称物业公司）与被告王军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴慧英适用小额诉讼程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人王聪、刘丹丹，被告王军及李艳华代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告与沈阳大悦城房产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定合同期限字2010年10月15日起至业主大会成立后与物业公司签订新的物业服务和推生效时止。合同约定C区住宅物业服务费按建筑面积每平方米每月1.8元收取。被告系原告管理的10—4号1—25—4住宅业主，该住宅建筑面积92.79平方米。根据达成的物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的住宅区进行管理，为被告提供完善的物业管理服务。但被告自2018年1月1日起，便无故拖欠物业服务费等各项费用，至2020年6月30日止共计人民币5010.60元。被告拖欠物业管理费严重损害原告与其他业主利益，原告曾托词以电话催费等方式向被告催缴物业管理费，但其未予理睬。根据《前期物业服务合同》第4条3款规定，业主或物业使用人违反合同规定未能按时足额交纳物业服务费用的，应按该互物业服务费用总额的千分之三的标准向乙方支付违约金。现原告自愿降低违约金数额，仅要求被告500元。为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，依据相关法律规定诉至贵院，请求被告支付拖欠的物业管理费5010.6元，支付违约金、律师费各500元，诉讼费由被告承担。在被告没有提供任何证据，对其所述情况不予以认可。关于在楼宇内有部分经营商户问题，该地区受地理位置的特殊性，中粮大悦城物业80%以上的住户均将自有房屋对外出租进行经营使用，属于业主个人行为，相关市场行政监督管理局给予下发了相关的营业执照，物业公司并不是执法机关，没有执法权。关于被告所说的公共区域经营收入问题，该问题涉及到全体业主的共有利益，被告园区应成立业主委员会与原告方进行沟通协商，重新签订物业服务合同，约定该方面内容，也属于业主的知情权，业主可以提起诉讼要求公示，但不能以此拒绝交物业费，与本案不属于同一法律关系。被盗问题属于刑事治安问题不在物业服务范围之内。被告所述房屋漏水属于房屋质量问题，在保修期内应由开发商进行维修，保修期外应按照法定程序启动专项维修基金。被告自认对其漏水问题进行过维修，可以证明原告物业公司尽到了上报地产的沟通和协调作用。绿化和停车位问题属于原始规划问题，和物业公司没有问题。保洁员将业主门刮坏属于个人侵权纠纷，被告应向实际侵权人主张权，与本案并非属于同一法律关系。如果被告认为移动信号不强，可以向物业公司反映，但是移动设备问题不在物业服务范畴内，如果要增加信号塔，属于增加附属设施，必须经过相邻业主双三分之二以上的业主通过即可安装，且产生相应的电费、点位费以及通讯设施设备的租赁费等一系列问题，需要物业、业主和移动通讯公司进行三方协商。被告王军、李艳华辩称：原告所述的欠物业费金额属实，我的住房每平方米收费1.8元，居住在C区C4坐建筑面积92.79平方米。原告起诉我2018年1月1日至2020年6月30日没有交物业费时间属实。我以前都是按时交物业费的，从2018年1月1日未交是因为物业阻挠业委会成立，所以导致业主间散漫，没有统一意见，向物业要花名册物业不给，我是2009年办理的入住，至今没有业委会，上社区也反映过，社区说跟物业沟通，物业也不给，商品房买卖合同有一条，物业合同是从买房开始由物业临时进行服务从业委会正式成立后正式签订物业合同对园区进行服务，业委会成立不了导致业主的权利不能正确维护。我是C4座靠地铁站，门口有公示牌私人宅地非请莫入，但是现在物业管理没有达到这一条，人员进出随意，门口保安形同虚设，广告牌小广告贴的到处都是。我买这个房子是居住的，而且是我唯一一套住房，但是现在可以说90%都不是住户，搞培训的，美容的，理发的、美甲的，还有搞密室逃脱的游戏的。我是2018年7月份搬出去的，没有办法住了，我的对门是搞营养师培训的，天天开门，人来人往的，而且都坐到了我家门口，我无法出入，孩子学习无法保证，后期住来了一个外语培训，现在还在呢。物业管理不到位置，导致维修费用增加，这都是我们业主承担的，门口的共享单车铺天盖地，维修不到位，水管主管道爆裂，电梯被淹，25楼上下都是走楼梯，楼道里步行梯也损坏。我们C区没有绿化、没有园区、没有车位。要求物业提供楼宇下及电梯里广告位的出租收入明细，出示近3年电梯维修的费用明细，我要求了解一下我承担的公摊面积在哪一块。业主权利受侵害，园区里有有联通、有电信都有设施，移动没有设施，移动信号不好，要求物业加装移动设施物业不给装说要收费。我家阳台部位屋顶上下雨天往下渗水，将室内的墙面大白都冲了，我年年报修，报修后物业也处理，但是今年处理了明年还漏，未彻底解决，现在还是继续漏，后来我自己收拾了但不知道今年的情况漏不漏。物业保洁员收拾我家门上的小招贴时门刮坏了。楼宇有多家被盗，我家门也被撬过但东西没丢，这些都是物业服务物业费收取过高，要求5折交纳。经审理查明，原告与沈阳大悦城房产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定合同期限字2010年10月15日起至业主大会成立后与物业公司签订新的物业服务和推生效时止。合同约定C区住宅物业服务费按建筑面积每平方米每月1.8元收取。被告系该小区业主，房屋座落于10—4号1—25—4，该住宅建筑面积92.79平方米。被告在2018年1月1日起至2020年6月30日期间拖欠物业费5010.60元上述事实，有庭审笔录、原告提供的《前期物业服务合同》、服务照片等证据，经开庭质证，本院予以确认。本院认为：原、被告间的物业服务合同关系依法成立，对双方当事人产生约束力，双方均应严格履行。合同签订后，原告已实际履行了基本的物业管理服务，被告应依据合同约定向原告交纳物业费。关于被告提出漏水问题，因属于房屋相关的质量问题，在房屋保修期内应由开发建设单位负责，超过保修期，需依据法定程序启动房屋维修基金进行维修，被告对其造成的损失可另行主张。关于被告提出原告物业管理混乱服务不到位、环境差等问题，虽属于原告责任，但未达到减免物业费的程度，且被告未能就其主张举证，被告以此作为不缴纳物业费的理由，本院不予支持。因原告在服务过程中确实存在未尽合同义务之处，物业服务未到达尽善尽美，故对原告要求被告承担违约金及律师费的诉请本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王军、李艳华于本判决发生法律效力后10日内给付原告中粮地产集团深圳物业管理有限公司沈阳分公司物业费5010.60元（自2018年1月1日起至2020年6月30日止）；二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告候宇扬负担。本判决为终审判决。审判员  吴慧英二〇二〇年七月二十八日书记员  任 伟