浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3518号 上诉人（原审被告、反诉原告）：叶银花，女，1972年8月6日出生，汉族，住安徽省休宁县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江颐町实业有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区中豪七格商业中心3幢428室，统一社会信用代码91330104MA28T4GT6M。 法定代表人：汪喜发。 委托诉讼代理人：张雪娟、李玉萍，浙江浙杭律师事务所律师。 上诉人叶银花因与被上诉人浙江颐町实业有限公司（以下简称颐町公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初3545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员秦海龙适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2018年4月12日，颐町公司（甲方）与叶银花（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于杭州市的建筑面积为100平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2018年4月12日至2023年3月31日。2018年4月1日至2020年3月31日的租金为190000元／年，2020年4月1日至2022年3月31日的租金为210000元／年，2022年4月1日至2023年3月31日的租金为220500元／年，以上租金不含税费。租金的支付时间及方式为每六个月支付一次，第一次应付租金及押金（押金为31666元）共126666元，在合同签订后一个工作日内一次性付清，此后每次的租金提前15天支付。租赁期间，乙方产生的水费、电费、物业管理费、门前三包费等费用由乙方自理，其中物业管理费为8元／㎡／月，公共能耗费为2元／㎡／月，物业管理费总额为12000元（每年支付一次）。乙方应按时缴纳租金和其他应由乙方承担的费用，每逾期一天按应付当年日租金的二倍支付违约金。甲方应保证出租房屋的结构和质量安全，并负责对房屋及其附着物的例行保养，承担正常的房屋维修费用。租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，由此造成的损失，由乙方承担：……4.在租赁期内拖欠租金累计超过二个月或拖欠租金、物业管理费、水费、电费累计超过3次的。 2019年4月11日，颐町公司（甲方）与叶银花（乙方）签订《商铺出租合同补充协议》，对《商铺租赁合同》的部分合同条款进行了变更。协议约定，乙方于2023年3月30日止共计应支付总租金为800000元，第一年度租金（2019年4月1日前）为120000元，第二年度租金（2019年4月1日至2020年3月30日）为140000元，第三年度租金（2020年4月1日至2021年3月30日）为180000元，第四年度租金（2021年4月1日至2022年3月30日）为180000元，第五年度租金（2022年4月1日至2023年3月30日）为180000元。租金支付方式为合同签订后1日内结清第一年度租金及第二年度第一季度租金，第二年度按每季度支付一次，第三年度至第五年度按半年支付一次。原合同截止日期变更为2023年3月30日。空调外机能耗费收费方式改为每年固定能耗，即租赁面积*6元/平方米*6个月，乙方每年应支付的空调能耗费为3600元，该费用一年支付一次，支付时间为当年的5月1日。2019年第四季度的租金35000元及2019年的空调电费3600元，叶银花至今未付。 另查明，2019年7月2日、11月5日，叶银花在“七格广场商家群”微信群中反映漏水问题。2019年10月12日，叶银花向颐町公司法定代表人汪喜发发送微信“我家店门口漏水的事什么时候解决，半年了，什么时候弄好了我什么时候交租金，别到时候说我不交租金”。2019年11月18日，叶银花向颐町公司寄送《告知函》，该函载明，本店门头漏水已达七个月，本人多次找到颐町公司有关人员告知此事，均未处理。在一周内不解决的话，对我店造成的七个月的损失将由你公司负责赔偿。如在一周内事情得以解决，房租全部结清。颐町公司于次日收到《告知函》。根据叶银花提供的照片以及原审法院现场勘查，案涉房屋门口过道顶部漏水处已进行过维修，暂未发现有漏水情况。 再查明，2018年7月至9月期间，案涉商场的商户在“七格广场商家群”微信群中多次反映商场空调不制冷。 颐町公司诉至原审法院，请求判令：1.解除双方之间的《商铺租赁合同》；2.叶银花立即迁出并腾空租赁房屋；3.叶银花支付2019年10月1日至2019年12月31日的租金35000元以及2018年和2019年的空调电费5894元；4.叶银花支付违约金23777元（自2019年10月1日起按日租金383.5元的标准暂计算至2019年10月31日，此后按合同约定计算至上述款项结清之日止）；5.叶银花承担颐町公司支付的律师代理费10000元；6.本案诉讼费用由叶银花承担。 叶银花提起反诉，请求（变更后）：1.判令颐町公司履行对租赁房屋的维修义务；2.颐町公司承担全部诉讼费用。 原审法院认为：颐町公司与叶银花签订的《商铺租赁合同》及《商铺出租合同补充协议》系双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的合同义务。关于本诉部分。颐町公司主张叶银花未按约支付租金、空调电费已构成根本违约，据此要求解除合同并支付相关租金、空调电费、违约金等。虽然《商铺出租合同补充协议》约定第二年度（2019年4月1日至2020年3月30日）的租金按季度支付，而叶银花未按约支付2019年第四季度的租金，但是，从已查明的案件事实来看，叶银花未按约支付租金系因颐町公司未及时履行案涉房屋的维修义务，且叶银花已通知颐町公司维修并同意在维修完成后支付租金。因此，颐町公司主张叶银花未按约支付租金构成根本违约，缺乏依据，对其要求解除合同并腾退房屋的诉请不予支持。同时，因案涉房屋门口过道顶部的漏水问题在一定程度上影响了叶银花对房屋的使用，故叶银花主张减少租金于法有据。根据本案实际情况，酌情减少租金5000元，剩余租金30000元叶银花应当支付给颐町公司。关于2018年和2019年的空调电费。其中，颐町公司主张2018年的空调电费无明确合同依据，也无证据证明实际发生的电费金额，且期间空调存在不制冷的情况，故不予支持。2019年的空调电费已在《商铺出租合同补充协议》中明确约定，颐町公司要求叶银花支付该费用符合双方约定，应予支持。关于违约金，因叶银花逾期支付租金不构成违约，故仅对叶银花逾期支付2019年空调电费部分的违约金予以支持，且合同约定的违约金计算标准过高，酌情调减按日万分之二点一计付。颐町公司主张律师代理费缺乏依据，不予支持。关于反诉部分。叶银花主张案涉房屋门口过道顶部存在漏水问题，要求颐町公司履行维修义务。但从叶银花提供的照片以及现场勘查情况来看，颐町公司已对上述漏水问题进行了维修，且暂未发现有漏水情况。因此，对叶银花提出的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，原审法院于2020年3月19日判决：一、叶银花于判决生效之日起十日内支付颐町公司租金30000元；二、叶银花于判决生效之日起十日内支付颐町公司空调电费3600元；三、叶银花于判决生效之日起十日内支付颐町公司违约金（以3600元的未付部分为基数，自2019年10月1日起按照日万分之二点一计算至空调电费实际清偿之日止）；四、驳回颐町公司的其他诉讼请求；五、驳回叶银花的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1667元，减半收取计833.5元，由颐町公司负担458.5元，叶银花负担375元。反诉案件受理费40元，由叶银花负担。 宣判后，叶银花不服，向本院提起上诉称：2018年4月12日，叶银花、颐町公司之间签订《商铺租赁合同》一份，合同约定颐町公司将位于杭州市的房屋，建筑面积100平方米的商业用房出租给叶银花使用。租赁期限从2018年4月12日至2023年3月31日。2019年4月底，该房屋开始漏水，叶银花将房屋漏水事实告知颐町公司。颐町公司于2019年5月1日至5月2日指派工作人员前来维修，后并告知叶银花己经维修完毕可以正常使用，但叶银花在后期使用过程中发现该房屋依然处于漏水状态。2019年7月份，叶银花再次与颐町公司联系，告知其房屋漏水尚未维修成功的事实，但颐町公司在此后一直未派人前来维修。在此期间，叶银花多次向颐町公司交涉，并要求其前来维修，但颐町公司一直拖沓，没有履行维修义务。根据相关法律法规，颐町公司应对租赁房屋有维修的义务，却没有履行完毕，并对叶银花造成了严重的损失。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第五项，发回重审或依法改判；2.颐町公司承担本案一、二审全部诉讼费用。 针对叶银花的上诉，颐町公司答辩称：颐町公司已按约履行了维修义务，且涉案房屋已不存在漏水现象。 二审期间，叶银花、颐町公司均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据叶银花的上诉请求及理由，本案二审期间的争议焦点为叶银花要求颐町公司对房屋进行维修的请求能否得到支持。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，叶银花要求颐町公司对房屋进行维修的，其应当举证证明租赁房屋存在需要进行维修的事项。依据现已查明的事实，颐町公司已对叶银花先前提出的房屋漏水问题进行了维修，且根据原审法院进行的现场勘验，暂未发现房屋仍存在漏水的情况。同时，叶银花亦未提供有效证据证明房屋确实存在仍需要由颐町公司进行维修之处。因此，叶银花要求颐町公司对房屋进行维修的请求，依据不足，无法予以支持。原审法院驳回叶银花的该项反诉请求，并无不当。综前所述，叶银花的上诉请求，缺乏事实与法律依据，不应予以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由叶银花负担。 本判决为终审判决。 审判员  秦海龙 二〇二〇年七月九日 书记员  董 悦