新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新02民终261号 上诉人(原审原告)：邵辉，男，1989年7月3日出生，汉族，新疆油田公司技术服务公司职工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 委托诉讼代理人：邵有忠（邵辉父亲），住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 上诉人（原审被告）：冯小艳，女，1985年5月10日生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：马飞，克拉玛依市胜利法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：席友军，男，1981年9月29日出生，汉族，户籍地四川省遂宁市。 被上诉人（原审被告）：郑卫强，男，1969年2月27日出生，汉族，克拉玛依博达劳务派遣公司员工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 上诉人邵辉、冯小艳因与被上诉人席友军、郑卫强房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2019）新0203民初1454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邵辉之委托诉讼代理人邵有忠、上诉人冯小艳之委托诉讼代理人马飞、被上诉人郑卫强到庭参加诉讼。被上诉人席友军经传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人邵辉上诉请求：请求二审法院撤销一审判决第三项，改判冯小艳、席友军、郑卫强共同承担付款责任。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。2016年5月13日，邵辉与冯小艳、席友军签订《房屋租赁合同》，约定邵辉将其所有的位于克拉玛依市××区房屋出租予冯小艳、席友军。2018年1月15日，冯小艳与郑卫强签订《转让协议》，约定郑卫强取得案涉房屋承租权，并承担相关费用。该《转让协议》在签订之前经邵辉同意。依照《中华人民共和国合同法》之规定，《转让协议》系三方当事人的真实意思表示，应当认定为权利义务的概括转让。郑卫强作为承租人，应当承担付款义务。二、一审判决不利于保护邵辉的合法权益。由于邵辉不能提供席友军的有效联系方式，一审法院通过公告方式向席友军送达诉讼文书。现一审法院判决席友军承担付款责任，但邵辉仍然无法与席友军取得联系，将导致本案判决无法履行。且郑卫强一直占有案涉房屋至今，一审法院认为邵辉应当另行主张对郑卫强的权利，属于增加当事人诉累。 被上诉人郑卫强辩称，一、2018年1月15日，其与冯小艳签订《转让协议》的性质为转租合同，邵辉并非郑卫强合同的相对人，故郑卫强不应当向邵辉承担付款责任。二、《转让协议》约定，因国家建设或不可抗力因素出现，双方可协商终止合同。郑卫强于2018年1月接手案涉房屋以来，因政府不允许开棋牌室，房屋一直闲置，郑卫强享有合同解除权。后郑卫强多次找冯小艳及邵辉的父亲邵有忠进行协商，邵有忠不同意郑卫强提前退还房屋，故房屋闲置的损失系出租方造成，应当由出租方承担相应的经济后果。 上诉人冯小艳称，一、同意邵辉上诉请求中陈述的由郑卫强承担付款责任的意见。冯小艳与郑卫强签订的《转让协议》经邵辉同意，郑卫强亦表示愿意受让，故《转让协议》系对《房屋租赁合同》中冯小艳的权利义务的概括转让，因此，郑卫强取得承租人资格，应当交付使用期间的费用。二、即使判决冯小艳共同承担付款责任，因案涉房屋由郑卫强实际占有并使用，也应当由郑卫强承担付款责任，冯小艳承担连带责任。 上诉人冯小艳上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回邵辉对冯小艳的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、冯小艳系席友军雇佣的管理人员，并非案涉《房屋租赁合同》的承租人，不应当承担支付租金的义务。二、冯小艳与郑卫强签订的《转让协议》，系对《房屋租赁合同》中冯小艳的权利义务的概括转让，故应当由郑卫强承担案涉房屋使用期间的租金，理由与前述陈述意见一致。三、案涉房屋至今仍由郑卫强占有、使用、收益，一审法院仅判决由冯小艳、席友军承担给付租金、返还租赁物的责任，不利于保护出租人的合法权益。 上诉人邵辉辩称，一、同意冯小艳上诉中陈述的《转让协议》系权利义务的概括转让，并由郑卫强承担付款责任的意见。二、坚持本案的租金、暖气费、物业费、违约金由冯小艳、席友军、郑卫强共同承担。 被上诉人郑卫强辩称，一、不认可冯小艳陈述的其系席友军雇佣员工的意见。案涉《转让协议》的协商、签订、履行都是由冯小艳办理，足以说明冯小艳为实际经营者。二、依据《转让协议》约定，郑卫强享有该协议的解除权，且因案涉房屋无法经营，郑卫强也未使用该房屋，故不应当承担付款责任。 被上诉人席友军未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩及陈述意见。 邵辉向一审法院起诉请求：1.解除邵辉与冯小艳、席友军于2016年5月13日签订的《房屋租赁合同》；2.冯小艳、席友军支付2018年7月1日至2019年7月1日租金62000元、违约金18000元、暖气费9483.94元、物业费7974.96元，合计97458.90元；3.郑卫强对上述款项中的95087元承担连带责任。 一审法院认定事实：位于××区商铺属于邵辉所有，建筑面积166.52平方米。2016年5月13日，邵辉的父亲邵有忠代邵辉与冯小艳、席友军签订《房屋租赁合同》，将上述商铺出租给冯小艳、席友军用于经营蜀风居茶社，合同约定：“押金10000元于2016年5月13日支付，租期2016年7月1日至2019年7月1日，第1年租金50000元于2016年5月13日、2016年12月20日分2次支付，第2年租金56000元于2017年6月20日支付，第3年租金62000元于2018年6月20日支付。逾期支付租金，每逾期1日，按月租金的3％支付滞纳金。”该合同还对其他事项做了约定。2016年5月13日，邵辉将涉案房屋钥匙交付给冯小艳、席友军，冯小艳、席友军交付押金10000元。涉案房屋交付时为毛坯房，经邵辉同意，冯小艳、席友军对涉案房屋进行了装修，按期支付了第1年、第2年的租金，支付了2016年10月15日至2017年10月15日的暖气费，支付了2016年下半年物业费和2017年全年的物业费。2018年1月15日，冯小艳与郑卫强签订《转让协议》，载明：“转让人冯小艳，身份证号：×××，接收人郑卫强，身份证号：×××。本人冯小艳，现将坐落于幸福路xxx号蜀风居茶社全部转让给郑卫强，转让金额52000元（伍万贰仟元整），从今日起本茶社全部归郑卫强所有，房租费交到2018年7月1日止，暖气费、物业费已交至2018年7月1日，其他费用由郑卫强自理，本协议双方签字生效。”转让费中包含涉案商铺押金10000元。2018年1月15日，冯小艳将涉案商铺钥匙交付给郑卫强。2018年初，郑卫强以不能经营为由向邵有忠提出退还房租和押金，邵有忠不同意，并要求支付租金，由此发生争议。涉案商铺的钥匙仍在郑卫强处。庭审中，邵辉、冯小艳、席友军、郑卫强均认可以下事实：1、冯小艳与郑卫强是转租关系；2、冯小艳与郑卫强签订《转让协议》之前，告知邵有忠转租事宜，邵有忠表示同意。另查，冯小艳、席友军、郑卫强均未支付案涉商铺2018年7月1日至2019年7月1日的租金，未缴纳案涉商铺2018年1月1日至2019年7月1日的物业费，未缴纳案涉商铺2017年10月至2018年4月、2018年10月至2019年4月的2个供暖期的暖气费。2018年12月20日，邵有忠向克拉玛依市禹荣物业有限责任公司交纳了涉案商铺2018年1月至2018年12月的物业费4995.60元。2018年12月20日，邵有忠向克拉玛依市禹荣物业有限责任公司交纳了“地暖一次供暖公摊电费”547.90元。2018年10月10日、2019年6月24日，邵辉分别交纳涉案商铺2017年10月至2018年4月、2018年10月至2019年4月的2个供暖期的暖气费4741.97元、4741.97元合计9483.94元。一审法院认为，首先，关于诉讼主体问题。本案案由是房屋租赁合同纠纷，诉讼标的是涉案商铺的房屋租赁合同法律关系。涉案商铺系邵辉所有，收取租金是商铺所有人的权利，邵辉的父亲邵有忠虽代邵辉签订房屋租赁合同，邵辉对邵有忠的行为未表示反对，则邵有忠代邵辉与冯小艳、席友军签订房屋租赁合同的行为后果应当由邵辉承担，由邵辉享有出租人的权利、履行出租人义务，由冯小艳、席友军享有承租人的权利、履行承租人的义务。邵辉作为原告单独起诉并无不妥。邵辉将涉案商铺交付给冯小艳、席友军后，冯小艳、席友军负有按期支付租金、及时交纳物业费等相关费用的义务。冯小艳、席友军使用涉案商铺注册并经营蜀风居茶社，不影响以涉案商铺为租赁物的租赁合同的权利义务关系，故一审法院对冯小艳认为应当以蜀风居茶社和经营者席友军为被告的意见不予采纳。其次，关于责任主体问题。冯小艳与郑卫强签订《转让协议》，将经营场所位于涉案商铺的蜀风居茶社转让给郑卫强，就涉案商铺而言，冯小艳与郑卫强之间成立转租合同关系。且转租合同经邵辉同意，故邵辉与冯小艳、席友军的租赁合同继续有效，冯小艳、席友军仍负有向邵辉支付剩余租期租金并承担物业费、暖气费等相关费用的合同义务，邵辉要求郑卫强对剩余租期的租金及费用承担连带责任的诉讼请求不符合合同相对性原则，一审法院不予支持。第三，关于合同解除、欠付租金、违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”邵辉与冯小艳、席友军的合同约定第3年的租金支付时间为2018年6月20日，该二人至今未支付，邵辉因此享有解除合同的权利，其要求解除合同的诉讼请求合法有据，予以支持。本案合同因冯小艳、席友军根本违约而解除，邵辉要求冯小艳、席友军承担违约责任合法有据。冯小艳、席友军应当向邵辉赔偿的损失包括欠付的租金、合同正常履行可得的租金。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，邵辉诉请的违约金数额18000元未超出其租金损失的30％，一审法院予以支持。冯小艳、席友军已经支付的押金10000元，应当从租金损失中扣减，故冯小艳、席友军还应当向邵辉赔偿租金损失52000元（62000元-10000元）。第四，关于物业费、暖气费。根据《房屋租赁合同》，物业费、暖气费等费用由承租方承担，冯小艳、席友军作为承租人，未缴纳涉案商铺2018年1月1日至2019年7月1日的物业费，未缴纳涉案商铺2017年10月至2018年4月、2018年10月至2019年4月的2个供暖期的暖气费，原告代缴了2018年1月至12月的物业费4995.60元、2017年10月至2018年4月、2018年10月至2019年4月的2个供暖期的暖气费9483.94元，则代缴的物业费、暖气费应当由冯小艳、席友军支付给邵辉。关于地暖一次供暖公摊电费547.90元《收据》，邵辉不能说明该费用与其主张的物业费的关联性，故一审法院对该费用的关联性不予确认。最后，邵辉与冯小艳、席友军的房屋租赁合同权利义务终止后，郑卫强作为次承租人均负有腾房义务，其至今未交还钥匙，邵辉可向郑卫强主张逾期腾房占有使用费，但该事项与本案不属于同一法律关系，可另行主张。郑卫强所述的受让蜀风居茶社后不能正常经营的问题，属于其与冯小艳、席友军之间的《转让协议》所涉及的蜀风居茶社经营权及相关资产转让纠纷，与本案房屋租赁合同纠纷不属于同一法律关系，郑卫强可另行主张。席友军经一审法院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩与质证的权利，由此产生的对其不利的法律后果由其自行承担。一审法院遂判决：一、解除邵辉与冯小艳、席友军于2016年5月13日签订的《房屋租赁合同》；二、冯小艳、席友军向邵辉支付租金52000元、违约金18000元、物业费4995.60元、暖气费9483.94元，合计84479.54元，于判决生效之日起三日内履行完毕；三、驳回邵辉的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。 另查明，经本院释明相关法律规定，邵辉撤回要求解除其与冯小艳、席友军签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，冯小艳、郑卫强均同意邵辉的上述撤回申请。庭审中，邵辉将其上诉请求变更为：主张冯小艳、席友军承担租金62000元、违约金18000元、暖气费9483.94元、物业费7974.96元，合计97458.90元；郑卫强对上述款项中的95087元承担连带责任。在本院的主持下，郑卫强于2020年7月13日将案涉房屋钥匙交还给邵辉。 本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，邵辉与冯小艳、席友军签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。双方当事人对一审法院确认的欠付租金52000元、违约金18000元、物业费4995.60元、暖气费9483.94元均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：1.冯小艳是否应当承担租金、违约金、暖气费、物业费合计97458.90元的付款责任；2.郑卫强是否应当对邵辉主张的款项中的95087元承担连带责任。 关于第一个争议焦点，即“冯小艳是否应当承担租金、违约金、暖气费、物业费合计97458.90元的付款责任”。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，经一审法院查明，邵辉、冯小艳、郑卫强均认可冯小艳与郑卫强于2018年1月15日签订《转让协议》的性质为转租合同，该转租行为经邵辉同意，故邵辉与冯小艳、席友军签订的《房屋租赁合同》继续有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”冯小艳上诉称其与席友军系雇佣关系，故不应当承担付款责任的意见，因冯小艳未提交证据予以证实，应当承担相应的不利法律后果。且与郑卫强签订的《转让协议》由冯小艳本人签署，冯小艳辩称得到席友军的授意，亦未提交证据予以证实。综上，对冯小艳的该项上诉意见，本院不予支持。冯小艳、席友军在《房屋租赁合同》乙方（承租方）处签字并捺印，一审法院据此认定冯小艳、席友军均系《房屋租赁合同》承租人，共同承担付款责任正确，本院予以确认。 关于第二个争议焦点，即“郑卫强是否应当对邵辉主张的款项中的95087元承担连带责任”。承前析理，冯小艳与郑卫强于2018年1月15日签订《转让协议》的性质为转租合同，邵辉与冯小艳、席友军签订的《房屋租赁合同》继续有效，故郑卫强并非邵辉房屋租赁合同关系的相对人，邵辉主张由郑卫强承担连带责任，无事实及法律依据，本院不予支持。 本案庭审中，经本院释明相关法律规定，邵辉撤回要求解除其与冯小艳、席友军签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，并经冯小艳、郑卫强同意，本院认为，邵辉撤回该项诉讼请求，是对其民事权利的处分，该处分不违反法律强制性规定，本院予以准许。 被上诉人席友军经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃当庭答辩、质证及辩论的权利，由此产生的不利法律后果由其自行承担。 综上，冯小艳、邵辉的上诉请求均不能成立，本院不予支持。上诉人邵辉在二审诉讼中，撤回要求解除其与冯小艳、席友军于2016年5月13日签订的《房屋租赁合同》的主张，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十八条之规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2019）新0203民初1454号民事判决第二项，即“被告冯小艳、席友军向原告邵辉支付租金52000元、违约金18000元、物业费4995.60元、暖气费9483.94元，合计84479.54元，于判决生效之日起三日内履行完毕”； 二、维持新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2019）新0203民初1454号民事判决第三项，即“驳回原告邵辉的其他诉讼请求”； 三、撤销新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2019）新0203民初1454号民事判决第一项； 四、驳回上诉人邵辉的上诉请求； 五、驳回上诉人冯小艳的上诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2238.48元、邮寄送达费74.80元、公告送达费710元，由上诉人邵辉负担393.28元，上诉人冯小艳、被上诉人席友军负担2630元。二审案件受理费3823.96元、公告送达费260元，由上诉人邵辉负担2171.98元，上诉人冯小艳负担1911.98元。 本判决为终审判决。 审判长 李  德  明 审判员 依力亚尔乌马尔 审判员 吴     婷 二〇二〇年七月二十三日 书记员 郗  翠  清