天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终1771号上诉人（原审被告）:刘海芹，女，汉族，1968年4月3日出生，住河北省邯郸市临漳县。上诉人（原审被告）：齐贞远，男，汉族，1969年9月20日出生，住河北省邯郸市临漳县。被上诉人（原审原告）：天津海瑞物业管理有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽大连东道东海云天6-1-2504。法定代表人：武海艳，经理。委托诉讼代理人：**，男，该公司员工。委托诉讼代理人：高喜燕，女，该公司员工。上诉人刘海芹、齐贞远因与被上诉人天津海瑞物业管理有限公司（以下简称海瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初83991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月30日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘海芹、齐贞远上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回海瑞公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由海瑞公司承担。事实和理由：1.刘海芹、齐贞远自2017年12月1日起至2018年3月31日期间未占用海瑞公司房屋；2.根据合同约定，海瑞公司应赔偿刘海芹、齐贞远三个月的违约金135,000元，且退还租金50,000元。海瑞公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。海瑞公司向一审法院起诉请求：1.判令刘海芹、齐贞远支付2017年12月7日至2018年3月31日期间房屋租金169,969元；2.判令刘海芹、齐贞远支付逾期租金的利息；3.案件受理费等由刘海芹、齐贞远承担。一审法院认定事实：2012年11月9日，海瑞公司与天津开发区五正方建筑工程发展有限公司（以下简称五正方公司）签订《公寓租赁合同》，约定五正方公司将坐落于开发区海通街80号开发区工人公寓（物业楼第三层除外）出租给海瑞公司，公寓建筑面积31165.2平方米；海瑞公司所承租房屋用于工人宿舍、商业服务、办公；租赁期限为五年，自2013年3月31日起至2018年3月31日止；年租金312万元；海瑞公司将承租公寓的部分转租给第三方的，必须经五正方公司书面同意，且转租终止日期不得超过本合同约定的终止日期，海瑞公司须将与第三方签订的租赁合同报五正方公司备案；合同终止或解除后，除双方另有约定外，海瑞公司应在合同终止或解除之日起15日内将其所有的财产、物品清理完毕，并恢复原状；本合同到期前，海瑞公司若需继续租用公寓，应于合同租赁期限届满六个月前向五正方公司书面提出续租要求，经双方协商一致后，重新签订合同，双方在租赁期限届满三个月前就续租条件仍达不成一致意见的，五正方公司有权将公寓租给第三方等。合同签订后，五正方公司即将诉争房屋交由海瑞公司管理。2017年5月24日，海瑞公司与刘海芹、齐贞远签订《房屋租赁合同》，约定海瑞公司将海通街80号1号楼一层A112，二层A207至A211、A213至A217、B201-211，三层A309至A311、A312至A315、B301至B311号房间出租给刘海芹、齐贞远，面积合计2025.48平方米；租赁期限自2017年5月25日至2018年5月24日；租赁期满海瑞公司有权收回该房屋，刘海芹、齐贞远应如期返还。刘海芹、齐贞远需要继续承租该房屋的，则应于租赁期限届满前三个月，向海瑞公司提出续租书面要求，经海瑞公司同意后重新签订租赁合同；房屋租金每年54万元,押金5万元。合同签订后，海瑞公司即将前述房屋交付刘海芹、齐贞远使用。刘海芹、齐贞远依约支付租金并承担水电费。2017年11月4日，五正方公司张贴告示，内容大致为：我司为工人村公寓的出租方，针对公寓存在的安全隐患及混乱管理现状，我司通知各商户及租户，我司与海瑞公司签订的《公寓租赁合同》于2018年3月31日到期，合同到期后我司将收回房屋交由政府处置，不再继续经营，请各商户及租户做好相应腾退准备工作；从本告示发出之日起至2018年3月31日为过渡期，请各商户及租户，配合我司做好过渡期的公寓安全生产管理工作，杜绝发生任何安全生产及其他责任事故；即日起，请各位商户及租户不再与海瑞公司签订超过2018年3月31日租赁期限的租赁合同，若明知续签或新签，请自行承担相应损失。2017年12月1日，天津经济技术开发区安全生产监督管理局、天津市滨海新区公安局开发分局、天津市开发区公安消防支队、天津市滨海新区市场和质量监督管理局开发分局等部门联合发出《开发区工人新村宾馆公寓清退告知书》，载明因开发区工委、管委会决定对海通街80号工人新村进行集中清理整治，自即日起至12月3日，宾馆、旅店、公寓等立即停止违法经营活动。海瑞公司亦通知各租户，办理退房、租金、暖气费、水电费等结算事宜。海瑞公司提供的多份退租申请，载明了相应结算日期为2017年12月1日。针对诉争房屋的腾退问题，五正方公司曾向一审法院提起一系列诉讼。经生效判决认定，虽相关部门在2017年12月1日张贴过相关通知，但没有明确全部经营户停止经营，且五正方公司也没有明确表示合同提前终止，海瑞公司抗辩租赁合同于2017年12月1日提前终止无事实法律依据。并判令相应租户包括刘海芹、齐贞远从承租的“房屋”迁出，并自2018年4月16日起至实际交还之日按每日每平方米0.274279元的标准向五正方公司支付占有使用费等。一审法院认为，根据生效判决认定五正方公司与海瑞公司签订的租赁合同，合法有效。本案中，海瑞公司将诉争房屋转租给刘海芹、齐贞远，亦不违反法律规定。本案中，2017年12月1日海瑞公司通知租户办理退房、租金、暖气费、水电费等结算事宜，表明海瑞公司有提前终止合同的意思表示，故租金只能计算至2017年12月1日。由于此后刘海芹、齐贞远仍占用租赁场地，应当支付海瑞公司房屋使用费。因海瑞公司的通知影响了刘海芹、齐贞远的正常经营，故本着公平原则和诚实信用原则，房屋使用费数额可以参照五正方公司与海瑞公司约定的租金标准计算房屋使用费。经计算，则刘海芹、齐贞远还应支付海瑞公司2017年12月1日至2018年3月31日房屋占用费共计67,221.14元，因海瑞公司应退还刘海芹、齐贞远押金5万元，故刘海芹、齐贞远还应支付2017年12月1日至2018年3月31日期间房屋占用费17,221.14元。关于海瑞公司要求刘海芹、齐贞远支付逾期租金利息的主张，因双方约定的租赁期限尚未届满，海瑞公司单方提前终止合同构成违约，故对其此项主张不予支持。关于刘海芹、齐贞远所提反诉，因刘海芹、齐贞远尚未缴纳反诉费用，且本着类似案件类似处理的原则，一审法院对刘海芹、齐贞远的反诉不予受理，刘海芹、齐贞远可另行主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：“一、被告刘海芹、齐贞远于本判决生效之日起十日向原告天津海瑞物业管理有限公司支付自2017年12月1日起至2018年3月31日止的占有使用费17,221.14元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,699元，原告负担3,324.2元，被告负担374.8元。”本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，刘海芹、齐贞远在二审主张的违约金问题，其在一审期间提出反诉但未缴纳反诉费用，不属于二审审理范围，可另行解决。本案的争议焦点为刘海芹、齐贞远是否应当向海瑞公司支付房屋占有使用费。一审法院于2018年12月13日作出（2018）津0116民初82656号民事判决，该判决已经发生法律效力，认定截至该案法庭辩论终结，刘海芹、齐贞远仍未向海瑞公司及五正方公司交还诉争房屋。该案的立案时间为2018年6月14日。故刘海芹、齐贞远关于其未占有案涉房屋的上诉意见，本院不予采信。刘海芹、齐贞远占用租赁房屋，应当支付房屋使用费。关于刘海芹、齐贞远主张的返还押金50,000元问题，一审法院已在其二人应支付的房屋占用使用费中予以折抵，其在二审中再行主张，不予支持。综上所述，刘海芹、齐贞远的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费230.53元，由刘海芹、齐贞远负担。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 何日升审判员 郭小峦二〇二〇年七月十日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……