广西壮族自治区隆安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0123民初147号 原告：中国农业银行股份有限公司隆安县支行，住所地广西隆安县城厢镇城西路31号，统一社会信用代码91450123899610615H（1-1）。 负责人：凌洁，系该支行行长。 委托诉讼代理人：刘丽鲜，女，1971年8月9日出生，汉族，住广西隆安县，系该支行员工。 委托诉讼代理人：甘芷萌，女，1973年8月21日出生，壮族，住广西隆安县，系该银行员工。 被告：唐德贵，男，1996年8月2日出生，汉族，户籍地广西隆安县，现住广西。 被告：唐祖华，男，1975年12月8日出生，汉族，户籍地广西隆安县，现住广西，系被告唐德贵的父亲。 被告：广西聚宏房地产开发有限公司，住所地广西南宁市青秀区中柬路9号楼利海·亚洲国际9号楼1单元9-2001号，统一社会信用代码914501005572243864。 法定代表人：周志征，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨为民，广西金懿晟律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司隆安县支行与被告唐德贵、唐祖华、广西聚宏房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，适用简易程序进行审理，因案情复杂，不宜适用简易程序，本院于2020年3月5日依法裁定本案转为普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司隆安县支行（以下简称农行隆安县支行）的委托诉讼代理人刘丽鲜、甘芷萌、被告唐祖华、被告广西聚宏房地产开发有限公司（以下简称聚宏公司）的委托诉讼代理人杨为民到庭参加诉讼，被告唐德贵经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告农行隆安县支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》（编号：45020120170021388）;2.判令被告唐德贵、唐祖华立即偿还所欠借款本金234253.2元及利息4212.31元（欠款利息截止2019年11月13日，此后罚息按合同约定上浮计算至还清之日止）；3.判令被告聚宏公司对唐德贵一手房贷款250000元的债务承担连带责任（该笔贷款截止至2019年11月13日，所欠本金234253.2元，所欠利息4212.31元，此后罚息按合同约定上浮计算至还清之日止）；4.原告对依法处置抵押物即被告唐德贵名下的不动产（坐落在隆安县华侨管理区侨友路8号（浪侨明珠住宅小区）6号楼1单元1702号房），所得价款享有优先受偿权；5.本案件的一切费用由被告承担。事实和理由:2017年3月27日，原告与借款人唐德贵、唐祖华、聚宏公司签订《个人购房担保借款合同》。合同主要约定,借款人的借款用途为购房，借款期限为自2017年3月27日起至2037年3月26日止，共计240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准。借款利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上浮10%，约定12个月为一个调整周期，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行利率，不另行通知借款人和抵押人。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：20×××77（户名：广西聚宏房地产开发有限公司，开户行：中国农业银行隆安那桐支行），还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，扣款账号为62×××75。对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，对违约使用借款从违约使用之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之一百计收罚息，贷款人有权向当地人民法院诉讼收回贷款本息。借款人唐德贵自愿同意将位于隆安县华侨管理区侨友路8号（浪侨明珠住宅小区）6号楼1单元1702号房的房地产设定抵押。合同签订后，原告于2017年5月2日将借款250000元划入聚宏公司的20×××77账户中。被告违反合同约定出现违约情形。此后原告在借款人的62×××75账户中扣收借款本息，但从2019年4月起，被告开始出现逾期还款情况，至2019年11月13日止已累计逾期5期132日以上。该笔贷款出现逾期后，原告虽多次采取电话及上门催收方式对被告进行债务催收，被告虽表示答应归还欠款，但均无实际还款行为。被告不守信用的行为均违背了《合同法》诚实信用之原则。唐祖华系唐德贵之父亲，作为该笔贷款的共同借款人，应对上述债务承担共同偿还义务。被告聚宏公司与唐德贵为阶段性担保关系，应对上述债务承担担保责任。根据合同约定，在合同有效期内，借款人未足额偿还借款本息超过90天，原告可宣布借款合同提前到期，并提前收回借款及相应利息。被告在借款期限内未按照协议偿还借款，经原告多次催收，借款人均以各种理由不履行合同约定的还款义务，其信用观念淡薄、还款态度不积极，且已无力、无意偿还我行贷款本息，严重破坏双方履行合同之基础。为维护我行合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持我行之诉讼请求。 被告唐祖华辩称，我和儿子唐德贵确实向原告借款用于向聚宏公司购房，对原告主张的借款本金及利息数额无异议，但因我们与聚宏公司在房屋交接方面出现问题，且目前我父子经济也出现问题，没有能力及时按月供的数额偿还原告的借款。现我和儿子唐德贵同意与原告解除借款合同，因聚宏公司至今未能向我们交房，也应当承担相应的责任。原告可对我和儿子唐德贵共同购置的房屋进行拍卖，所得款用于偿还所欠原告的借款。 被告唐德贵未作答辩。 被告聚宏公司辩称，本案是金融借款合同纠纷，原告与被告唐祖华、唐德贵是合同相对人，我方与原告没有法律上的关联性。原告是受被告唐祖华、唐德贵委托支付购房款给我方，而合同中的约定没有体现我方承担阶段性担保的实质性内容，属于约定不明。另外，根据合同约定，原告主张权利已经超过了保证期限。因此，我方不应承担连带责任。被告唐祖华、唐德贵不能偿还借款是因为其存在经济困难情况，与我方是否交房给被告唐祖华、唐德贵没有直接关系，因此我方不应当承担债务的连带责任，请求法院驳回原告对我方的诉讼请求；被告唐祖华、唐德贵不是恶意不偿还原告的借款，是因受今年疫情及其本身经济状况的影响而逾期，我方希望原告给予被告唐祖华、唐德贵一定时间来还款，继续履行合同。 当事人围绕诉讼请求向法庭提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：1.个人信贷业务申请表复印件一份，证明被告唐祖华、唐德贵向原告申请贷款事实；2.借款凭证复印件一份，证明原告按约定向被告唐祖华放款的事实；3.借款合同复印件一份，证明原告与被告唐祖华、唐德贵之间的借贷关系，借款合同真实、有效；4.被告唐祖华、唐德贵身份证、户口本、不动产预告登记证明复印件各一份，证明被告唐祖华、唐德贵身份信息及抵押权登记情况；5.唐德贵欠贷款本息情况表一份，证明截止2019年11月13日，被告唐祖华、唐德贵尚欠原告贷款本息的情况。三被告均无证据提交。 被告唐德贵未到庭参加诉讼，视为其对原告的证据放弃质证的权利。被告唐祖华、聚宏公司对原告证据的真实、合法、关联性均无异议。经审核，原告的证据符合法律规定，本院予以确认并在卷佐证，证据的内容可以作为认定案件事实的依据。 综合全案证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：被告唐德贵、唐祖华为父子关系，两人为向被告聚宏公司购买商品房，于2016年11月30日向原告申请抵押按揭贷款。2017年3月27日，原告与被告唐德贵、唐祖华、聚宏公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120170021388）。合同主要约定,被告唐德贵、唐祖华向原告借款250000元，借款用途为购房，借款期限为自2017年3月27日起至2037年3月26日止，共计240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准。借款利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上浮10%，约定12个月为一个调整周期，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行利率，不另行通知借款人和抵押人。借款人不可撤销申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：20×××77（户名：广西聚宏房地产开发有限公司，开户行：中国农业银行隆安那桐支行），还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，扣款账号为62×××75。对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，对违约使用借款从违约使用之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮100%计收罚息。双方还约定，由被告聚宏公司作为借款保证人以连带责任方式承担保证责任，保证范围包括借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金，以及原告为实现债权支出的诉讼费、律师费及其他费用等。保证期间为借款到期之日或被贷款人宣布债务提前到期之日起二年。被告唐德贵将其名下位于隆安县华侨管理区侨友路8号（浪侨明珠住宅小区）6号楼1单元1702号的预购商品房（购房合同编号201600019958）设定抵押，担保本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金，以及原告为实现债权支出的诉讼费、律师费及其他实现抵押权的费用等。自本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记，自被告唐德贵所购房屋满足其与被告聚宏公司约定的交房条件之日起720日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产管理部门申请办理抵押登记。如本合同发生争议，由原告（贷款人）所在地人民法院管辖。借款合同签订后，原告于2017年5月2日将借款250000元划入广西聚宏房地产开发有限公司的20×××77账户中。此后，原告在被告唐德贵的62×××75账户中按约定每月扣收还款本息。从2019年4月起，被告唐德贵、唐祖华开始出现逾期还款情况，截至2019年11月13日，被告唐德贵、唐祖华尚欠原告借款本息238465.51元（其中本金234253.2元，利息4212.31元）。原告经多次向被告唐德贵、唐祖华催收欠款未果后，于2020年1月16日向本院起诉，提出前述诉讼请求。 另查明，2017年8月7日，原告与被告唐德贵在隆安县不动产管理部门办理了预售商品房抵押预告登记[登记证号为桂（2017）隆安县不动产证明第0001341号，担保债权数额为250000元]。因被告唐德贵向被告聚宏公司购买的商品房尚未通过竣工交付，该预售商品房至今无法办理不动产权属登记和抵押登记。 本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》真实合法有效，当事人应当按约定全面履行自己的义务。关于原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》是否应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》生效后，原告已按合同约定将款项作为被告唐德贵向被告聚宏公司购买商品房的购房款支付给被告聚宏公司，被告唐德贵、唐祖华作为共同借款人，是合同的主债务人，应按照合同约定的期限分期还款。被告唐德贵、唐祖华在履行合同过程中，无故逾期偿还借款，经原告多次催促后仍未履行，显然已构成违约。原告据此主张解除合同有事实依据，符合法律规定。被告聚宏公司虽然建议原告给予被告唐德贵、唐祖华合理的宽限期继续履行合同，但被告唐祖华表示其与被告唐德贵目前均无能力继续履行合同，同意与原告解除合同，而被告唐德贵未到庭参加诉讼，也没有提交答辩意见，视为其对原告主张解除合同无异议。故，原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》应予解除。关于合同解除后，各被告应如何承担责任的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案双方签订的《个人购房担保借款合同》的权利义务，因被告唐德贵、唐祖华的违约而由原告主张解除合同而终止。合同解除后，原告要求被告唐德贵、唐祖华偿还实际尚欠的借款本金，并按原合同约定的利率支付利息，有事实和法律依据，本院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。双方在《个人购房担保借款合同》中约定的被告聚宏公司作为借款保证人应承担的连带责任保证方式、保证范围、保证期限等内容符合法律规定，被告聚宏公司依法应当对被告唐德贵、唐祖华所欠原告的借款本息及原告实现债权的费用等债务承担连带清偿责任。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告聚宏公司在依法承担保证责任后，有权就实际履行的债务数额向债务人唐德贵、唐祖华追偿。关于原告请求对依法处置被告唐德贵名下预购的商品房所得价款享有优先受偿权的问题。被告唐德贵以其向被告聚宏公司预购的商品房为借款作抵押，已办理了抵押预告登记，因该房屋所在的住宅小区整体项目尚未竣工交付，无法办理不动产权登记和抵押登记，目前尚不具备依法处置条件。因此，原告要求对依法处置被告唐德贵名下的不动产（坐落在隆安县华侨管理区侨友路8号（浪侨明珠住宅小区）6号楼1单元1702号房），所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院在本案中不予处理。如被告唐德贵、唐祖华、聚宏公司在未能清偿本案债务前，被告唐德贵预购的商品房具备了处置条件，原告可依原合同约定的抵押担保条款另行主张权利或与被告协商解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司隆安县支行与被告唐德贵、唐祖华、广西聚宏房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（编号：45020120170021388）; 二、被告唐德贵、唐祖华共同偿还原告中国农业银行股份有限公司隆安县支行借款本金234253.2元及利息4212.31元（该利息计算暂截至2019年11月13日，此后的利息按原借款合同约定的利率及上浮比例计算至还清欠款之日止）； 三、被告广西聚宏房地产开发有限公司对被告唐德贵、唐祖华上述债务承担连带清偿责任； 四、被告广西聚宏房地产开发有限公司承担保证责任后，有权就所履行的债务数额向被告唐德贵、唐祖华追偿。 上述应付款项，义务人须于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请执行。 案件受理费4876元，由被告唐德贵、唐祖华负担，被告广西聚宏房地产开发有限公司承担连带责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，帐号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  凌永良 人民陪审员  周 群 人民陪审员  黄春雷 二〇二〇年七月二日 书 记 员  黄文凯 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。