河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0327民初858号原告：周延军，男，汉族，1960年1月29日出生，住河南省宜阳县。被告：洛阳中昊资产管理有限公司。住所地，洛阳市宜阳县火车站南（洛阳氮肥厂俱乐部）。法定代表人：李磊，经理。委托诉讼代理人：赵遵义，河南明耀律师事务所律师。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签、代收法律文书等。原告周延军与被告洛阳中昊资产管理有限公司合同纠纷一案，本院受理后由审判员耿艳依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周延军、被告洛阳中昊资产管理有限公司委托诉讼代理人赵遵义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿逾期交房违约金（依据已缴纳房款10000元按月利率1%的标准自2014年12月26日起算至被告实际取得竣工验收备案表之日止），暂计算至2020年4月30日为6416.67元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2013年4月27日，原、被告签订《棚改房售房协议》约定，“被告在2014年3月31日前，经有关部门初步验收合格，具备入住条件，交原告使用”。根据协议约定，被告必须在2014年3月31日前将达到法律规定的交房条件的房屋交给原告使用，但房屋至今未验收合格，未达到法律规定的交付使用条件，被告严重违约。2019年10月中旬，洛阳市金鉴工程质量检测中心有限公司到锦山家园小区对建设的17栋棚改楼进行检测(包括原告购买房屋所处的楼)。原告经了解得知，此次检测的目的是出具检测合格报告后便于验收合格，然后才能办理房产证。此时，原告才知道17栋楼包括原告购买的房屋都还未进行验收。也就是，原告于2019年10月中旬才知道17栋棚改楼包括原告的房屋都还没有验收合格，至今未取得竣工验收备案证明。在这未达到法定的交房条件期间，被告于2014年12月25日进行交房使用程序。不是建筑专业人士的原告及其他购房户虽然接房，一是对房屋是否竣工验收，需要哪些证明文件，是否达到法定交房条件等没有这方面的知识，所以就不知道还需要过问验收的问题。二是被告根据约定的交房时间至违法交房日期，把已逾期交房8个月25天的违约金赔偿给了所有购房户及原告。三是由于此房是棚户区改造房，被告又主动赔偿了逾期交房的违约金，对被告采取了非常信任的态度，没有想到被告会违法交付使用。四是在期待尽快交房的心理预期下，只会较为关注房屋的外在结构，如外观、户型、方位、采光等。关于工程是否竣工验收备案被告未告知过原告，也未以任何方式进行过公示。被告有竣工验收的责任却故意隐瞒房屋未竣工验收之事实，把法律规定的还不得交付使用的房屋交付给原告及其他购房户使用，欺骗了原告及其他购房户，致使原告及其他购房户接收了质量处于未定状态、质量是否合格并无结论的房屋，不能保障原告及其他购房户的基本使用权利之必需，导致原告及其他购房户在面临安全风险中使用。该风险不仅涉及到原告及其他众多购房户的人身、财产利益，更涉及社会公共利益。房屋没有验收合格，未取得竣工验收备案表不得交付使用，这是法律的强制性规定。被告却于2014年12月25日把未达到法定交房条件的房屋交付给原告等人使用。原告认为，违反法律规定的交房行为不能构成有效交付使用。法律规定必须是取得竣工验收备案表才能交付使用，交房时间必须是从取得竣工验收备案表开始起算，交付使用才算完成，但被告至今未取得竣工验收备案表，被告必须承担逾期交房使用的违约责任。《建设工程质量管理条例》第五十八条规定，未组织竣工验收，擅自交付使用的，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。被告因逾期交付使用给原告造成的其它损失现无法计算，但被告因逾期交付使用违约金的损失被告必须赔偿。虽然协议未约定逾期交付使用的违约金是多少，但被告于2014年12月25日主动按原告已缴纳房款月1%的标准向原告赔偿了逾期交房违约金，原告已接受，应视为协议又有了逾期交付使用违约金数额的约定，并且已经履行。2014年12月25日，被告是主动按原告已缴纳房款10000元月1%的标准赔偿的。当时是逾期交房8个月25天，被告向原告赔偿了883.33元违约金，但房屋至今未达到法定交房条件，被告应赔偿原告自2014年12月26日起的违约金。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。被告辩称，原告的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，依法应予驳回。理由是：1、被告已于2014年12月25日向原告交付了协议约定的房屋，并已经原告验收，接收使用至今，同时承担了交付房屋时已经逾期的违约金，履行了合同义务。2、原告至今没有按照售房协议的约定向被告支付剩余房款，构成对被告的违约。被告在2018年向人民法院提起诉讼，要求原告支付剩余房款，并承担逾期支付房款的违约责任。此案经人民法院一审、二审，均判决原告向被告支付剩余房款及逾期支付房款的违约金，该案至今没有执行完毕。3、原告于2014年12月25日接收房屋。在接房当时就已经知道自己的权利被侵害，至今才向人民法院提起诉讼，已经超过了法律规定的诉讼时效。4、原告的诉求是要求被告赔偿逾期交房违约金，所以是否符合验收规范，是否存在质量问题，与本案不属同一个法律关系，也与原告的诉求无关，不属本案审理范围。本院经审理查明以下事实：2013年4月27日，以洛阳中昊资产管理中心为售房方（甲方），周延军为购房方（乙方），签订了《洛阳中昊资产管理中心棚改房售房协议》，内容如下：第一条：甲方新建的住宅楼为棚改房，将其出售给乙方，乙方已充分了解该住房的具体状况，并自愿购买该住房。所购住房的基本情况:位于水厂生活区内65号楼5单元5层509号门，其建筑面积95.08平方米。（实际面积以房管部门测量为准)。第二条：房屋的出售价款按建筑面积计算。单价：人民币1092.5元/平方米，总价：107098元。以上款额第一次付64258元(房产售价的60%)；第二次在楼房主体封顶付40%房款。在乙方领取钥匙时，以房管部门实际测量面积为准，房款差异部分多退少补。第三条：乙方在规定时间逾期交纳房款按迟交月1%计算加收利息。第四条：房屋交付期限甲方应当在2014年3月31日前，经有关部门初步验收合格，具备入住条件，交付乙方使用，如因不可抗力或政府政策因素除外。第五条：该住房交付乙方时，甲方承诺具备水通、电通、路通和有线电视、通讯使用条件，乙方承担房产交付（接受钥匙）后的使用费用。2014年12月21日，洛阳中昊资产管理中心向原告周延军出具《中昊棚改房锦山家园（二期）交房通知书》，约定被告周延军第二次应交房款97098.25元，因超期，应交纳利息5950.4元；因工程延期冲减房款883.33元；实际应交房款102165.31元。售房协议签订后，原告周延军向洛阳中昊资产管理中心支付房款10000元，剩余房款一直未支付。2014年12月25日，锦山家园施工单位河南开祥建筑集团有限公司出具《锦山家园17#楼工程竣工报告》，显示竣工时间为2014年12月25日。河南诚信工程监理咨询有限公司在该报告上加盖了该公司的公章。同日，洛阳中昊资产管理中心按原告周延军已缴纳房款10000元月1%的标准向原告周延军赔偿了逾期交房8个月25天的违约金883.33元。原告周延军儿子周中权在锦山家园65号楼5单元501号房的《房屋验收表》上签名，并接收了该房屋。另查明：2017年12月28日，洛阳中昊资产管理中心工商登记名称变更为洛阳中昊资产管理有限公司。《洛阳中昊资产管理中心棚改房售房协议》上显示的锦山家园65号楼和《锦山家园17#楼工程竣工报告》上显示的17号楼系同一栋楼。《洛阳中昊资产管理中心棚改房售房协议》上显示的65号楼5单元509号房和《房屋验收表》上显示的65号楼5单元501号房系同一套房屋。本院认为，2014年12月25日，原告周延军儿子周中权在锦山家园65号楼5单元501号房的《房屋验收表》上签名，并接收了该房屋。据此，应认定洛阳中昊资产管理中心在2014年12月25日完成了涉案房屋的交付行为。原告周延军在收房并领取违约赔偿金后要求被告洛阳中昊资产管理有限公司赔偿自2014年12月26日起至被告取得竣工验收备案表之日止的逾期交房违约金，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。原告周延军关于被告取得竣工验收备案表交付才算完成的主张，本院认为，原告周延军自2014年12月25日接收涉案房屋后对该房屋已投入使用多年，其该主张理由不成立，不予支持。原告周延军接收房屋后如因为房屋存在质量问题遭受损失，可依法要求被告洛阳中昊资产管理有限公司进行赔偿。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告周延军的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告周延军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  耿艳二〇二〇年七月十六日书记员  田丰附本文书所引用法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。