北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3493号上诉人（原审原告）：北京博奥宏达科贸有限责任公司，住所地北京市大兴区黄村镇前辛庄博邦路路北8号。法定代表人：刘景春，总经理。委托诉讼代理人：王梅芳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈长城，福建远大联盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘彦军，男，1968年3月15日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：所媛，北京市名谦律师事务所律师。上诉人北京博奥宏达科贸有限责任公司（以下简称博奥公司）因与被上诉人刘彦军合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初22435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。博奥公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持博奥公司一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一审、二审的诉讼费用由刘彦军承担。事实和理由：1.博奥公司在涉案房屋经营至拆迁公告发布后，有诸多证据证明，而没有任何证据证明刘彦军在涉案房屋经营，且不具有合理性。2.博奥公司一直在涉案房屋及场地经营到7月，直至9月才全部搬离，作为经营者及搬迁主体，博奥公司有权获取房屋一次性停产停业综合补助费、场地一次性停产停业综合补助费、搬迁补助费、设备搬迁补助费等相应的拆迁补偿款。3.博奥公司租赁土地后，种植很多苗木，该苗木相应的补偿款应归博奥公司，装修及附属物补偿应归博奥公司。4.一审判决认定合同无效，但未适用合同无效相应的法律规定，属适用法律错误。刘彦军应返还相应的拆迁补偿款。合同无效后，作为房屋所有人及搬迁者，博奥公司有权要求刘彦军返还拆除腾退补助费、资源节约与垃圾减量补助费。5.对于房屋本身的补偿款项、腾退补助费、两条道路涉及的补偿款，博奥公司保留向刘彦军追索的权利。刘彦军辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，不同意博奥公司的上诉请求。房屋转让是基于双方真是的意思表示，且博奥公司已支付合理对价。刘景春是明知房屋有涉诉风险及即将拆迁的情况下转让房屋，即便认为转让协议无效，刘景春为主要过错方，不存在返还的合理性。房屋拆迁时，博奥公司不在涉案房屋上经营，实际经营人为刘彦军。博奥公司未就其主张的场地经营面积及实际经营提出证据证明，应当承担举证不能的不利后果。涉案房屋不存在停产停业补偿，刘彦军所获得的其他停产停业补偿使用的是刘彦军独资公司营业执照，与博奥公司无关。拆迁腾退时博奥公司既非被腾退房屋的所有权人又非被腾退土地的使用权人，无获得其主张补偿款项的法律依据。博奥公司向一审法院起诉请求：1.判令刘彦军向博奥公司支付房屋一次性停产停业综合补助费2455417.50元、场地一次性停产停业综合补助费2473530元、搬迁补助费1204143.50元、资源节约与垃圾减量补助费2408287元、设备迁移补助费5912.50元、装修及附属物补偿356570.50元、苗木补偿1296427.50元；2.诉讼费由刘彦军承担。一审法院认定事实：2007年1月1日，胡振英与刘景春签订《土地承包合同》约定：胡振英将前辛庄村西土地9.06亩发包给乙方；承包期限自2007年1月1日起至2031年7月27日止；每年每亩承包费4000元，合计每年36200元。2008年3月13日，胡振英与刘景春签订《租地补充协议》约定：刘景春因扩大经营面积经双方协议以每亩地每年6000元年的价格，租其在大兴区黄村镇前辛庄村，胡振英家所建厂房的后院，共计十亩地和院墙厂房；合同签字至2008年3月16日起生效到2031年7月27日终止。2015年9月1日，刘景春与谢宝钢签订《库房租赁合同》约定，谢宝钢现将大兴区黄村镇前辛庄胡振英处租赁的5亩土地上建的库房租给乙方使用，租用时间自2015年9月1日至2018年8月30日，租金每年15万元。2016年12月21日，在胡振英的见证下，谢宝钢与刘彦军签订《房屋转让协议》，约定：一、谢宝钢当年租胡振英前辛庄村养殖场5亩地，建房3900平米，包含变压器型号250千伏安一台，共计450万元转给刘彦军所有，如遇拆迁国家给予的一切补偿都归刘彦军所有，与谢宝钢无关。二、所租胡振英五亩地合同终止租金不退。三、原来谢宝钢租胡振英的五亩地合同作废交回。四、如果谢宝钢违约双倍返还刘彦军购房款。后刘景春将从胡振英处租赁的前辛庄村养殖场19.6亩地转给刘彦军，并签订《房屋转让协议》。该协议具体内容为：一、刘景春当年租胡振英前辛庄村养殖场19.6亩地，建房2995平米、厂棚604平米，包括水井、变压器型号80千伏安一台，共计376万元转让给刘彦军所有；二、张虎建房1088平米，共计110万元转让给刘彦军；三、张占东建房803平米，共计88万元转让给刘彦军所有；四、崔学790平米，共计81万元转让给刘彦军所有；五、师玉君1013平米，共计110万元转让给刘彦军所有；六、刘景春所租胡振英19.6亩地合同终止租金不退；七、原来刘景春租胡振英的19.6亩地合同作废交回；八、如果刘景春、师玉君、崔学、张占东、张虎等人违约双倍返还刘彦军购房款；九、如遇拆迁国家给予的一切补偿费都归刘彦军所有，与刘景春、师玉君、崔学、张占东、张虎无关。该合同见证人处为胡振英签名，甲方为刘彦军签名，乙方为刘景春、师玉君、张虎、张占东、崔学签字。该合同打印的落款日期为2016年11月16日。刘彦军于2017年7月24日通过银行转账的方式向刘景春支付了转让款376万元。2017年7月20日，北京市大兴区黄村镇人民政府发布拆除腾退公告，主要内容为：一、拆除腾退范围：东至京山铁路，南至黄村镇界。西至永定河观光带，北至金星西路。二、前期清登调查时间：自2017年8月1日起。三、至本公告公布之日起，不得新建、改建、扩建、翻建房屋；不得改变房屋用途；不得抢栽、抢种花卉、树木等。如出现上述行为的，将按相关法律依法查处并追究相关人员法律责任。2017年12月15日，刘彦军（被拆除腾退人、乙方）与北京兴业富民置业有限公司（拆除腾退人、甲方）签订《大兴新城西片区（芦城地区）集体经营性建设用地拆除腾退项目拆除腾退补偿协议》（以下简称：《拆除腾退补偿协议》）。该协议约定：一、被拆除腾退房屋乙方在项目范围内的院落位于大兴区黄村镇前辛庄村，房屋、建筑物、简易建筑物面积79755.85平方米，其中房屋、建筑物、简易建筑物经营面积9821.67平方米，场地经营面积9894.12平方米。二、拆除腾退补偿款甲方应支付乙方补偿款共计82682842元，其中：1.经评估公司评估：被拆迁腾退房屋重置成新价6963582元、拆除费7607562元、装修设备及附属物补偿价5075096元、苗木补偿补助费2592855元；2.经服务公司测算：房屋一次性停产停业综合补助费4910835元、场地一次性停产停业综合补助费4947060元、腾退补助费24082870元、资源节约和垃圾减量补助费24082870元、搬迁补助费2408287元、设备迁移补助费11825元。三、乙方搬迁期限：乙方应在2017年12月30日前完成搬迁，并将被拆除腾退的所有房屋、装修设备及附属物、建筑物、简易建筑物、地上地下附着物、农业设施、绿化等相关规定交给甲方拆除。根据本院调取的拆迁档案显示，前述《拆除腾退补偿协议》所涉及拆除腾退补偿土地面积为47.195亩；停产停业补偿所用到的公司营业执照为刘彦军为法定代表人的北京五连环物流有限公司。前述协议后，刘彦军取得了前述拆迁腾退补偿款。本案庭审中，博奥公司称其主张的拆迁利益包含了从谢宝钢处租赁的5亩土地及从胡振英处租赁的土地19.06亩土地。博奥公司称打印落款日期为2016年11月16日的前述《房屋转让协议》落款日期为倒签的，实际签订协议时间是2017年5月，当时为了能多得到拆迁款配合刘彦军倒签的；早就知道要拆迁，但不知道具体什么时候拆迁，2017年7月发公告才知道具体拆迁时间，其从2017年7月开始搬离，同年9月设备搬迁完毕；其为2007年至2009年期间建房，之后没有建房行为，涉案房屋卖给刘彦军时80%为一层，20%为二层，后来刘彦军大部分建成四层。刘彦军不认可前述协议存在倒签情况，称协议签订后，刘景春就搬走了，其在购房后也建了一些房，后来因为公告通知自行建房自行拆除，后来其又自行拆除了。博奥公司提交农业银行交易明细、房屋转让协议复印件两份，称别人走了之后其才有资格与刘彦军发生房屋转让关系，打印落款日期为2016年11月16日的《房屋转让协议》为倒签。刘彦军对农业银行交易明细真实性认可，因其当时购买的土地非常多，需要资金周转，故在2017年7月向刘景春支付了转让费，付款日期并不影响转让协议的生效时间；称房屋转让协议复印件没有原件，真实性无法核实，关联性也不认可，该证据所涉及房屋与涉案房屋不是同一房屋。博奥公司提交前辛庄村委会证明、电费发票、购销合同、社保发票、发货单、增值税专用发票，以证明其在拆迁前一直在涉案房屋内经营；刘彦军不认可村委会证明、社保发票、发货单真实性，认可电费发票真实性，不清楚购销合同、增值税专用发票的真实性。另查一，涉案土地为胡振英从大兴区黄村镇前辛庄村集体经济合作社承租而来。经询问，博奥公司和刘彦军均称涉案房屋没有取得准建手续或产权证，也没有取得工程规划许可证。另查二，刘景春称其与刘彦军所签订的《房屋转让协议》为履行职务行为，代表博奥公司所签订。一审法院认为，刘景春为博奥公司的法定代表人，其称与刘彦军所签订的《房屋转让协议》为履行职务行为，代表博奥公司所签订。故法院认定前述《房屋转让协议》的双方主体为博奥公司和刘彦军。因涉案房屋未取得准建手续或产权证，也没有取得工程规划许可证，故前述协议属无效。博奥公司起诉书中自认前述协议签订时间为2016年11月16日，刘彦军主张该协议签订时间为2016年11月16日，博奥公司称该协议签订时间为倒签，真实签订日期为2017年5月，未提出充分证据予以佐证，故法院对博奥公司的前述意见不予采信。博奥公司称其一直经营到拆除公告发布前，其所提交的证据并不能显示与涉案房屋的关联性；关于停产停业的相关补偿，《拆除腾退补偿协议》主体为刘彦军，并未用到博奥公司的营业执照，使用的为刘彦军为法定代表人的公司营业执照；另外博奥公司自认刘彦军对涉案土地有大面积加建房屋行为，如博奥公司一直在此地经营，与刘彦军对涉案房屋有大面积加建行为相悖；综上，法院对博奥公司称其一直经营到拆除公告发布前的主张不予采信。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案所涉协议为房屋转让协议，双方系对涉案房屋相关利益一并进行了处理；且根据博奥公司当庭陈述，其签订协议时知晓涉案房屋将要拆迁，双方合同对价应包括了房屋建造成本等相关利益；虽前述协议属无效，但该协议第九条对拆除利益分配作出了约定，法院综合涉案拆除房屋相关情况及刘彦所支付给刘景春的转让费金额，认定该协议对刘彦军和刘景春的拆除利益分配并未失衡，故博奥公司要求刘彦军支付19.06亩土地及地上物拆迁补偿款的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。关于从谢宝钢处租赁的5亩土地的相关拆迁利益，因涉及他人，故本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民法总则》第七条之规定，一审法院于2020年1月判决：驳回北京博奥宏达科贸有限责任公司的诉讼请求。二审诉讼中，博奥公司提交如下证据：1.中国农业银行银行卡交易明细清单，以证明博奥公司于2017年1月、3月支付案涉10亩、9.06亩租赁土地2017年度的租金；2.收据及交易明细清单，以证明2017年博奥公司仍在拆迁房屋经营，仍向出租方交水费；3.北京中原振国商贸有限公司销售单，4.北京联和象尚化工科技有限公司2017年销售记录，5.诚诚联和（北京）科技有限公司出库账，以证明博奥公司的多个供货商在2017年1-7月多次向博奥公司供货，收货地址为拆迁房屋所在地，此期间博奥公司一直在拆迁房屋经营；6.租赁合同，以证明博奥公司搬迁到新址，租期自2017年8月19日开始；7.拆迁房屋卫星图，以证明刘彦军搭盖房屋的时间发生于2017年6月30日之后，博奥公司在此之后才移交房屋；8.合同书，以证明陈长海将涉案10亩地及已建房屋出租给胡振英，后胡振英将该土地及已建房屋出租给博奥公司；9.（2019）京02民终14350号民事判决，以证明与本案情况类似的案件，相关利益得到支持。刘彦军质证称，证据1真实性认可，证明目的不认可，不能证明博奥公司在涉案房屋经营。证据2真实性不认可，证明目的不认可，不能排除补缴欠付水费的情形。证据3-6真实性、证明目的均不认可，与本案无关。证据7真实性、证明目的均不认可。证据8真实性、证明目的均不认可，与本案无关。证据9与本案无关。刘彦军提交中国工商银行借记卡账户历史明细清单、交款明细、北京农商银行进账单，以证明刘彦军替博奥公司补缴租金等费用，刘彦军支付了不可预见的成本。博奥公司质证称，不认可证明目的，与本案不具有关联性。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点系博奥公司向刘彦军主张的拆除腾退补偿款是否应予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。博奥公司主张其一直经营至2017年7月即拆除腾退公告发布前，而在本案审理中提交的佐证该主张的证据不足以认定博奥公司的经营期限。关于博奥公司一审中自认刘彦军对涉案土地有大面积加建房屋行为，二审中称系在博奥公司2017年7月陆续搬离后刘彦军开始进行房屋加盖，显然有悖常理。拆除腾退补偿协议中被拆除腾退人为刘彦军，且未用到博奥公司的营业执照，博奥公司主张其为搬迁主体，缺乏依据。现博奥公司主张其作为经营者及搬迁主体，有权获取房屋一次性停产停业综合补助费、场地一次性停产停业综合补助费、搬迁补助费、设备搬迁补助费，本院不予支持。另外本案中，《房屋转让协议》明确约定拆迁利益归刘彦军所有，一审法院综合涉案拆除房屋相关情况及刘彦所支付给刘景春的转让费金额，认定该协议对刘彦军和刘景春的拆除利益分配并未失衡，不予支持博奥公司要求刘彦军支付19.06亩土地及地上物拆迁补偿款的诉讼请求，并无不当。关于从谢宝钢处租赁的5亩土地的相关拆迁利益，因涉及他人，一审未予处理亦无不当。综上所述，博奥公司之相应上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费83002元，由北京博奥宏达科贸有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 高宝钟审 判 员 蒋春燕审 判 员 陈 妍二〇二〇年七月三十日法官助理 宋 佳书 记 员 赵 婕