广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初27918号原告廖一键，男，汉族，1988年6月10日出生，住广东省东莞市莞城区*******，身份证号码：440************259。被告东莞市达鑫江滨新城开发有限公司，住所地：东莞市********。法定代表人钟某1。委托代理人傅杰顺，广东君强律师事务所律师。委托代理人陈乐山，广东君强律师事务所律师。原告廖一键诉被告东莞市达鑫江滨新城开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告廖一键，被告委托代理人傅杰顺、陈乐山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告存在逾期交楼和逾期办证行为，故提起诉讼，请求判令：一、被告支付逾期交楼违约金32523.3元、逾期办证违约金33530.38元（按银行贷款利率的1.5倍，从2018年10月31日计至2019年3月4日，共计124天）；二、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告支付逾期交楼违约金为88021.923元（按每日万分之二，从2017年8月1日计至2018年5月23日，共计295天）。被告辩称，被告逾期交楼时间是2017年8月1日至2017年11月18日，共计109天，逾期交楼原因是施工方未按合同约定时间竣工。原、被告双方约定协助原告办证时间在2018年10月30日前，被告从2018年5月开始已提交初始登记资料，并于2019年1月11日取得案涉房屋的初始登记，被告逾期办证时间应从2018年10月31日计至2019年3月4日，逾期办证原因是政府更新业务系统。被告因为不可抗力导致逾期交楼和逾期办证，不应承担违约责任，即使应该承担，应按照同期存款利率标准计算。经审理查明，2016年6月25日原、被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买位于东莞市石碣镇达鑫·江滨新城白鹭湾25栋1单元2203号房，房屋总价1491897元。合同第八条第1（1）项约定，原告未按约定时间付款的，逾期在180日之内，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第九条约定，该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告。合同第十一条约定，被告应当在2017年7月31日前向原告交付该商品房。合同第十二条约定，被告逾期交楼，逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率。合同第二十条约定，因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意自法定的办理产权登记的期限届满后超过一年，由于被告的原因，导致原告无法申请办理产权登记的，原告有权解除本合同。无论原告是否解除合同，被告应自法定的办理产权登记的期限届满后一年之次日起至被告将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案之日止，按已付房价款的每日万分之0.3向原告支付违约金。合同签订后,原告已如约向被告支付了全部房价款1491897元。2017年10月31日，案涉房地产项目在东莞市住房和城乡建设局进行了工程竣工验收备案登记，并取得了《竣工验收备案证书》。原告于2017年11月18日办理收楼手续，被告于2019年3月4日将办理产权所需资料交给原告。原、被告确认逾期办证时间从2018年10月31日计至2019年3月4日。以上事实，有原告提交的收据、物业交接书、《商品房买卖合（预售）》、《竣工验收备案证书》、不动产权证书、商品住宅使用说明书和质量保证书，被告提交的动变更合议庭组成人员通知书、不动产权籍调查表、不动产权籍调查结果确认单、回复信息以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按照商品房买卖合同的约定履行权利义务。原告已按约向被告支付了购房款1491897元，被告应按合同约定在2017年7月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，原告于2017年11月18日才办理收楼手续，已经超出了合同约定的交楼时间。被告的行为已构成违约，故原告要求被告支付逾期交楼的违约金，于法有据，本院予以支持。因原、被告在合同中约定逾期交楼违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率，而第八条第1（1）项中的比率为日万分之二，故逾期交楼违约金应按日万分之二计算。逾期交楼的违约金应从2017年8月1日起以房价款1491897元为本金，按日万分之二计至2017年11月18日止共109天，即1491897元×2÷10000×109天=32523.35元。对原告超出上述部分的逾期交楼违约金请求，本院依法予以驳回。因原告于2017年11月18日已经收楼，原告并未提供证据证明收楼后因被告不符合交房条件给原告造成的损失，原告要求被告支付收楼后的违约金没有法律依据，本院依法予以驳回。关于原告诉请的逾期办证违约金，现原告要求以所交购房款为基数，按照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算被告逾期办妥房地产权证的违约金，以增加违约金数额。本案原、被告在《商品房买卖合同（预售）》第二十条明确约定了被告逾期办证的违约责任是被告按已付房价款的每日万分之0.3向原告支付违约金,因此，本案原、被告已经在合同中对逾期办证的违约责任进行了约定，原告无证据证实合同约定的违约金数额低于实际损失，本案违约金计算标准应当按照合同约定计算。另根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定的条款内容可知，被告应协助原告在收房后455日内取得该商品房的房屋所有权证书，其中逾期办证违约金计至被告将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止，被告主张至出卖人将办理权属登记资料报产权机关备案之日止，指的是被告将办理权属登记需要的资料交给原告之日，该主张有利于原告，本院依法予以采纳。原、被告确认逾期办证时间从2018年10月31日计至2019年3月4日,共124天，故本院对原告要求被告支付逾期办证违约金5549.86元，即1491897元×0.3÷10000×124天,依法予以支持。至于被告认为是因土建施工单位消极怠工的原因导致迟延交楼，本院认为，按照合同相对性原则，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，被告与土建施工单位之间的纠纷属另一法律关系，被告主张因第三人的原因应免除其逾期交楼的违约责任，依据不足,本院依法不予采纳。关于被告主张因政府部门导致逾期办证，被告提供的证据不足以证明，本院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市达鑫江滨新城开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告廖一键支付逾期交楼违约金32523.35元；二、被告东莞市达鑫江滨新城开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告廖一键支付逾期办证违约金5549.86元；三、驳回原告廖一键的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1365.52元（原告已预交），由原告廖一键负担989.6元，被告东莞市达鑫江滨新城开发有限公司负担375.92元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  杨娜娜二〇一九年十二月二日书记员  胡志荣