河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8511号上诉人（原审原告、反诉被告）：景文杰，男，汉族，1987年6月22日出生，住河南省登封市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵新喜，男，汉族，1970年8月14日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：喻一，河南博讷律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞静怡，河南博讷律师事务所律师。原审被告：郑州房之家房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区群英路14号院1号楼7单元74号，统一社会信用代码91410105MA3X669GXP。法定代表人：王小沛，该公司总经理。委托诉讼代理人：于见水，男，该公司员工。原审被告：郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司，住所地郑州市金水区黄河北街1号院附3号院老干部活动室一楼，统一社会信用代码91410105MA44G7442M。负责人:张勇，该分公司经理。委托诉讼代理人：于见水，男，该公司员工。上诉人景文杰因与被上诉人赵新喜，原审被告郑州房之家房地产营销策划有限公司（以下简称房之家公司）、郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司（以下简称房之家黄河北街分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初3552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。景文杰上诉请求：1.依法撤销郑州市金水区人民法院作出的（2020）豫0150民初3552号民事判决第三项，改判支持景文杰一审诉讼请求第二项赵新喜向景文杰支付违约金141000元。2.由赵新喜承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、在合同履行期限已经相应顺延的情况下，一审法院仅依据合同约定的90个工作日网签过户认定赵新喜在合同期满后于2020年1月4日将房屋另行出售的行为，不构成违约，明显属于认定事实错误，赵新喜的行为明显构成违约。二、景文杰未违约，关于首付款问题，合同中并未约定支付首付款的时间，但是根据相关证据显示，景文杰应当支付首付款的时间为房屋过户时，且景文杰已交过定金，在房屋未解押的情况下，景文杰支付首付款明显存在巨大风险，故在合同未约定的情况下，合同约定的期满后，双方未能就何时支付首付款达成一致意见，景文杰明显不构成违约。三、赵新喜解除合同明显违反合同约定。合同第五条约定，甲乙双方某一方违约，由丙方在三日内催告违约方，违约方在催告通知确定的日期内仍不履行义务，甲乙某一方才有权解除合同。根据微信聊天记录显示，赵新喜在2020年1月3日还在处理解押事宜，双方也在沟通贷款审批事宜，而赵新喜未履行合同约定，在景文杰未违约且没有任何正当理由的情形下，直接毁约解除双方合同，明确向景文杰表示不再卖给其房屋。在2020年1月4日即将房屋挂至贝壳网出售。赵新喜解除合同的行为明显违反合同约定，且构成根本违约，应当向景文杰承担违约责任。四、景文杰有权解除合同，景文杰发现赵新喜将涉案房屋在贝壳网出售的情况下，于2020年1月7日向赵新喜和原审被告通过快递，微信发送了告知书，赵新喜在收到告知书后，仍拒绝沟通履行合同，根据三方签订的房屋买卖合同约定，赵新喜在催告日期2020年1月12日后仍拒绝履行合同义务，景文杰有权解除合同，并由违约方向履约方承担违约责任。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院支持景文杰的上诉请求。赵新喜辩称：一、景文杰未在合同约定的期限内按时足额向赵新喜支付首付款，致使房屋无法解押，景文杰违约事实、违约行为明显。二、在赵新喜与房之家公司两次约见景文杰，并催促其缴纳首付款的情况下，景文杰仍不缴纳首付款，且明确表示将来也不会缴纳，在此情况下，赵新喜将房屋再次挂网销售符合法律规定。三、景文杰与赵新喜就房屋的解押、贷款曾共同委托于宜家金融办理，该宜家金融系景文杰介绍给赵新喜的，在宜家金融的集中代理下，景文杰从先后向郑州银行、建设银行和邮政储蓄银行申请贷款，郑州银行拒绝了景文杰的贷款申请，邮政储蓄银行虽然审批了，但景文杰觉得审批额度过低，其没有那么多首付款，所以再次向建设银行申请贷款，但是建设银行并没有“赎楼提放”业务。景文杰明知该事项，但却一直对赵新喜进行隐瞒。赵新喜配合景文杰在建设银行办理了房屋按揭贷款合同，但景文杰却迟迟不向赵新喜提交其银行贷款审批通过的凭证，导致宜家金融无法办理解押贷款，致使合同无法履行。景文杰对双方合同不能履行负有过错责任，应当承担相应的不利后果。房之家公司、房之家黄河北街分公司不发表答辩意见。景文杰向一审法院起诉请求：1、判令三被告返还景文杰定金共计60000元，利息损失650元（按照银行同期贷款利率自2020年1月12日暂计算至2020年3月17日，共计60650元）及之后至实际支付之日的利息损失。2、判令赵新喜向景文杰支付合同总价款的10%的违约金即141000元；3、诉讼费由被告承担。赵新喜向一审法院反诉请求：1、判令景文杰向赵新喜支付违约金141000元；2、诉讼费由景文杰承担。一审法院认定事实：2019年8月16日，赵新喜（作为卖方，甲方）、郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司（作为中介方，丙方）与景文杰（作为买方，乙方）签订了《房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方拥有位于金水区××院××楼××2503的房产，房屋所有权证书号为1201022854，房屋建筑面积为115.66平方米，乙方自愿购买甲方上述房产。该房产即其配套设施的总价款为人民币1410000元。乙方同意自本合同签订时支付定金人民币叁万元，其中佣金贰万捌仟贰佰元，余额作为代收的定金壹仟捌佰元整。甲乙双方于签订本合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方按合同申请贷款的比例，向甲方支付首付款，其余价款用银行贷款支付。甲乙双方应在本合同签订之日起90个工作日内，共同到房管局立契并把办理房产过户及相关手续，并积极提供过户需要的相关证件和资料。乙方若违反该条约定，致使本合同在约定期限内无法正常过户，丙方应在乙方违约之日起三日内催告乙方，乙方在被催告通知的日期内仍拒不履行义务的，甲方有权解除合同，同时乙方应赔偿甲方损失。丙方应将所保管的定金交给甲方。（除非三方达成新的协议）。甲方若违反本合同第四条的约定，丙方应在甲方违约之日起三日内催告甲方，甲方在催告通知确定的日期内仍不履行义务，乙方有权解除合同，并要求甲方双倍返还乙方定金并赔偿乙方的损失。（除非三方达成新的协议）。若甲乙双方均违反本合同第四条的约定，在甲乙双方约定的立契日期的次日，丙方将房屋产权证或售房保证金退还甲方，同时，将购房定金退还乙方。（除非三方达成新的协议）。若甲方所售房产已抵押，甲方应向乙、丙两方如实说明，乙方如愿意购买；甲、乙双方应明确由甲方负责解押。在本合同经甲乙双方签字成立后，甲、乙双方应向丙方足额支付佣金。因甲、乙任一方违约或双方违约，而导致本合同解除、终止履行，三方确认，按以下方式支付佣金：单方违约时，有违约方承担全部佣金；甲乙双方同时违约时，各负担总佣金的一半。甲方有义务配合乙方的贷款手续，以便乙方贷款手续的顺利办理。乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。若甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1,2违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%。2019年8月16日，被告郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司向原告出具收据一份，载明：兹收到景文杰交来购房定金人民币叁万元。庭审中，各方确认，原告交给被告郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司购房定金2万元，其他1万元交由赵新喜，赵新喜出具有收据予以确认。2019年8月23日，被告郑州房之家房地产营销策划有限公司和原告共同出具《证明》一份，主要载明：乙方景文杰购买赵新喜的房屋按揭贷款手续由景文杰本人自己负责办理，房之家房地产不再负责景文杰的贷款手续，所有后果由景文杰本人负责。景文杰所欠郑州房之家房地产的壹万元购房定金于网签当天支付给房之家房地产。该证明底部加盖有被告郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司公章及景文杰签订摁指纹确认。同日，原告出具《欠条》一份，载明：景文杰今欠郑州房之家房地产购房定金壹万元整（10000.00）本人于网签当天交齐。（原贰万的欠条作废）以此为准！2019年9月27日，被告赵新喜向原告出具《收条》一份，载明：今收到景文杰购房定金人民币叁万元整（￥30000.）。原告与被告赵新喜，被告赵新喜与宜家金融朱登殿，被告赵新喜与被告郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司的微信聊天记录主要载明：原告与被告赵新喜一致确认，关于涉案房屋贷款解押，被告赵新喜找原告介绍的宜家金融公司办理贷款解押，被告赵新喜支付垫资费用15015元，因原告首付款不够，未解押。原告找建行办理贷款解押。垫资公司需要审批通知单。原告称贷款已审批，但无法提供审批单。原、被告就贷款解押发生争议。2020年1月4日，被告赵新喜已将涉案房屋委托贝壳上架销售。一审法院认为：涉案三方签订的《房屋买卖合同》自愿合法、系各方真实意思表示，各方当事人均应及时有效地履行。现景文杰认为赵新喜存在一房二卖行为，赵新喜认为景文杰未按照合同约定支付首付款，产生纠纷。根据庭审查明情况，结合《房屋买卖合同》约定，涉案房屋贷款由景文杰负责，景文杰须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由其承担；涉案房屋解押由赵新喜负责。合同履行过程中，景文杰和被告郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司共同出具证明约定：乙方景文杰购买赵新喜的房屋按揭贷款手续由景文杰本人自己负责办理，房之家房地产不再负责景文杰的贷款手续，所有后果由景文杰本人负责。同时，根据当事人提供的微信、短信聊天记录及庭审查明情况，景文杰与赵新喜协商解押由景文杰找的垫资公司，赵新喜负责解押，垫资公司需要贷款审批单，未提供。关于以上贷款审批时间及解押办理中审批单的配合提供等在《房屋买卖合同》均未明确约定，原、被告在以上合同履行过程中产生纠纷，致使合同在合同约定90日内没有完全履行，且赵新喜于2020年1月4日将涉案房屋委托贝壳网上架销售是在原《房屋买卖合同》期满后，故景文杰、赵新喜均没有有效证据证明对方违约，故双方要求对方承担违约责任的诉讼请求该院均不予支持。关于定金，经各方确认，《房屋买卖合同》签订后，被告郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司收取景文杰定金2万元，赵新喜收取景文杰定金4万元。景文杰主张赵新喜返还定金，本院予以支持；结合《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故原告要求被告郑州房之家房地产营销策划有限公司承担2万元定金退款责任，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，判决：一、被告（反诉原告）赵新喜于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）景文杰定金4万元。二、被告郑州房之家房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）景文杰定金2万元。三、驳回原告（反诉被告）景文杰其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）赵新喜的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2162元，由原告（反诉被告）景文杰负担；反诉受理费1560元，反诉费1560元由被告（反诉原告）赵新喜负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，案涉《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定案涉房屋的解押由赵新喜负责，房屋贷款手续由景文杰负责。但在合同履行过程中，最终为景文杰贷款的建设银行没有“赎楼提放”业务，且景文杰不能向赵新喜提供贷款获批的相关手续，致使赵新喜无法获得解押所需资金，双方合同目的无法实现。由于案涉合同约定了90个工作日的履行期限，但未约定景文杰完成贷款的最晚时间，景文杰所称贷款获得批准的时间致使赵新喜客观上已无法完成解押。景文杰所提交的证据不足以证明赵新喜未完成解押并构成违约，故其上诉主张不能成立。综上所述，景文杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3120元，由上诉人景文杰负担。本判决为终审判决。审判员  马增军二〇二〇年七月二十三日书记员  刘佳辉