重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初2047号原告：重庆茂金置业有限公司，住所地重庆市北碚区东阳街道向阳路149号，统一社会信用代码9150010966891681X1。法定代表人：陈应贵，总经理。委托诉讼代理人：马燕，女，该公司员工。委托诉讼代理人：龙江，重庆缙云律师事务所律师。被告：重庆市北碚区恩氏幼儿园，住所地重庆市北碚区东阳街道丹阳一路16号，统一社会信用代码52500109MJP562868M。法定代表人：王强，园长。被告：王强，男，1968年7月31日出生，汉族，城镇居民，户籍所在地重庆市北碚区月华村9号4—1，现住重庆市北碚区北温泉9号小区26栋2—1，公民身份号码510215196807311014。上述二被告共同委托诉讼代理人：吕凤六，重庆峰岸律师事务所律师。上述二被告共同委托诉讼代理人：庄浩，重庆峰岸律师事务所律师。被告：谭恩，女，1970年7月27日出生，汉族，城镇居民，户籍所在地重庆市北碚区金华路369号36幢1单元6—2，现住重庆市北碚区北温泉9号小区26栋2—1，公民身份号码510215197007272322。委托诉讼代理人：王强，男，1968年7月31日出生，汉族，城镇居民，户籍所在地重庆市北碚区月华村9号4—1，现住重庆市北碚区北温泉9号小区26栋2—1，公民身份号码510215196807311014。系谭恩之夫。委托诉讼代理人：吕凤六，重庆峰岸律师事务所律师。原告重庆茂金置业有限公司（以下简称茂金置业）诉被告重庆市北碚区恩氏幼儿园（以下简称恩氏幼儿园）、王强、谭恩房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告茂金置业的委托诉讼代理人马燕、龙江，被告恩氏幼儿园的法定代表人及被告谭恩的委托诉讼代理人即被告王强，被告恩氏幼儿园、王强、谭恩的委托诉讼代理人吕凤六，被告恩氏幼儿园、王强的委托诉讼代理人庄浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告茂金置业向本院提出诉讼请求：1、请依法判决解除原、被告之间签订的北碚区东阳街道丹阳一路16号《房屋租赁合同》；2、请依法判决被告恩氏幼儿园支付2019年9月16日至2020年3月31日的房屋租金112603.5元；3、请依法判决被告恩氏幼儿园从2019年9月10日起以欠付租金112603.5元为基数按银行同期贷款基准利率的150%（即6.53%/年）的标准支付逾期违约金；4、请依法判决被告恩氏幼儿园从2020年4月1日起至还房之日止按225207元/年支付房屋占有损失；5、请依法判决被告恩氏幼儿园立即归还承租房屋；6、请依法判决被告王强和被告谭恩对支付租金、逾期违约金、房屋占有损失和归还承租房屋承担连带责任；7、请依法判决由三被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告茂金置业与王强、谭恩于2017年9月16日签订《房屋租赁合同》，约定将原告所有的位于北碚区东阳街道丹阳一路16号房屋出租给乙方用于开办幼儿园使用，租期从2017年9月16日起至2022年9月15日止，租金首年222977元，一年租金递增1%，租金按半年支付，于每半年首月10日前支付；逾期支付租金的按每日千分之三支付违约金，逾期超过30日原告有权解除合同，收回房屋。2018年12月19日应王强要求，原告与王强、恩氏幼儿园签订《补充协议》（该幼儿园由王强、谭恩举办），约定将王强在2017年9月16日签订的《房屋租赁合同》的权利义务转由恩氏幼儿园承继。按租赁合同约定，恩氏幼儿园应于2019年9月10日前支付2019年9月16日至2020年3月15日的租金112603.5元。王强、谭恩作为恩氏幼儿园的举办人应承担连带责任，且原告主动将逾期违约金下调为法定的银行同期贷款基准（年利率4.35%）的150%主张。经原告多次催收，三被告均未支付。为维护自身权益，故诉至法院请求依法判决。被告恩氏幼儿园辩称，1、恩氏幼儿园与茂金置业之间存在房屋租赁关系属实，2019年8月12日前恩氏幼儿园均按照合同约定履行租金支付义务，2019年8月12日后不付2019年9月16日至今的园舍租金是有正当理由的，恩氏幼儿园系小区配套幼儿园，根据国办发【2019】3号文、渝府办发【2019】39号文，小区配套幼儿园应逐步举办为非营利性幼儿园，幼儿园园舍实行“零租金”。2019年8月12日北碚区教育委员会以北碚教函【2019】179号、北碚教函【2019】178号分别向重庆天府矿业有限公司及其全资子公司茂金置业发函，明确函告即时免除恩氏幼儿园租金，将恩氏幼儿园举办成非营利性普惠性幼儿园，茂金置业收到函件后也未向该委提出异议。2019年8月12日前恩氏幼儿园系个人举办的小区配套幼儿园，具有营利性质，为响应政策，从2019年8月12日起严格实行非营利性普惠性招生教育，北碚区教育委员会于2020年1月13日将其认定为北碚区第十四批普惠性幼儿园。2、恩氏幼儿园不向茂金置业支付自2019年9月16日至今及其后的租金是执行国家幼儿普惠教育方针政策之需，恩氏幼儿园在租赁合同履行过程中没有违约行为，茂金置业收取诉争的房租是违法的。原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告王强辩称，恩氏幼儿园在正当理由下未支付租金的行为不构成违约，作为幼儿园的开办者，王强不应当承担连带责任。被告谭恩辩称，被告谭恩主体不适格，首先幼儿园系法人单位，幼儿园对外产生的权利义务不应当由投资人个人来承担连带责任；房屋租赁合同的相对方系茂金置业与恩氏幼儿园，而不是谭恩，即便是对连带责任的约定，也没有将谭恩纳入合同的连带承担者。谭恩承担本案合同权利义务的主体不适格，请求驳回对谭恩的诉讼请求。经审理查明，2017年9月16日，茂金置业（甲方）与王强（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将其所有的位于重庆市北碚区东阳街道丹阳一路16号房屋出租给乙方用于开办幼儿园，房屋建筑面积3716.29平方米。租赁期限为五年，从2017年9月16日起至2022年9月15日止，其中2017年9月16日至2018年9月15日止，甲方免收乙方租金。从2018年9月16日起计收租金，首年租金222977元，逐年递增1%，即2018年9月16日至2019年9月15日，租金为222977元；2019年9月16日至2020年9月15日，租金为225207元；2020年9月16日至2021年9月15日，租金为227459元；2021年9月16日至2022年9月15日，租金为229734元。租金按半年支付，即免租期后每半年首月10日前以银行转帐方式缴纳当期租金，先交后用。乙方应当在签订合同时缴纳履约保证金50000元。若乙方未按照合同约定向甲方缴纳租金，每逾期一日，按应当缴纳租金的千分之三向甲方支付违约金，逾期超过30日，甲方有权解除合同，收回出租房屋并追究乙方的违约责任。合同对双方的权利义务、违约责任、争议解决等都进行了明确约定。双方在合同末尾签字捺印，谭恩作为乙方签约代表也在合同末尾签字。合同签订后，王强缴纳履约保证金50000元，并以租赁房屋为住所地申请并取得了民办非企业单位登记证书，登记名称系重庆市北碚区恩氏幼儿园，法定代表人王强，住所地为重庆市北碚区东阳街道丹阳一路16号，并相应取得民办学校办学许可证、重庆市学前教育机构办学许可证，举办单位（个人）王强、谭恩。2018年12月，王强以已完善办学手续，取得民办学校办学许可证为由，申请将《房屋租赁合同》中承租人（乙方）变更为恩氏幼儿园。2018年12月19日，茂金置业（甲方）、王强（乙方）、恩氏幼儿园（丙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，协议约定，将甲乙双方于2017年9月16日签订的《房屋租赁合同》中的承租人由乙方（即王强）变更为丙方（即恩氏幼儿园），从协议生效之日起，丙方即享有乙方在该《房屋租赁合同》中约定的承租人的相关权利，同时履行承租人的相关义务，乙方已向甲方缴纳的履约保证金50000元由乙方自动转为丙方缴纳。鉴于乙方与丙方之间的关联关系，乙方在本协议生效前尚未履行的包括但不限于缴纳物业服务费等相关义务由乙方继续履行，并由丙方承担连带责任；协议生效后，丙方作为承租人应当履行的包括但不限于缴纳物业服务费等相关义务由丙方履行，并由乙方承担连带责任。各方在协议末尾签字捺印。王强在案涉房屋内开办恩氏幼儿园至今，并缴纳租金至2019年9月15日，之后未再缴纳租金。同时查明，王强、谭恩系夫妻关系。2019年8月12日，以重庆市北碚区教育委员会的名义向茂金置业及重庆天府矿业有限责任公司分别发出《重庆市北碚区教育委员会关于对北碚区恩氏幼儿园实行“零租金”普惠性办园的函》，函件指出根据《关于当前发展学前教育的若干意见》（国发【2010】41号）、《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》（国办发【2019】3号）、《关于第三期学前教育行动计划的实施意见》（渝府办【2017】48号）、《关于重庆市城镇小区配套幼儿园治理工作实施方案的通知》（渝府办发【2019】39号）精神，恩氏幼儿园属于应无偿移交的小区配套幼儿园。希望按照渝府办发【2019】39号精神，即时免除北碚区恩氏幼儿园租金，并督促该幼儿园即时举办成普惠性幼儿园，以扩大区内普惠性学前教育资源。幼儿园权属移交当地教育行政部门的问题待市国资委、市教委等相关政策出台后再履行移交手续。函件末尾“此函，盼复函。联系人：蹇泽娟”。茂金置业于同年8月30日进行了回复，明确表示与恩氏幼儿园之间的租赁合同尚处于合同正常履行有效期内，且茂金置业属国有企业，免除租金属于国有资产流失行为；关于督促恩氏幼儿园即时举办成普惠性幼儿园的问题，茂金置业只是作为恩氏幼儿园办学物业的出租人，恩氏幼儿园系独立自主经营的民办教育机构，双方无行政隶属关系，茂金置业无督促的权利及义务。该园是否申报举办成普惠性幼儿园，是该园的自主经营行为，茂金置业无权对其提出要求，恩氏幼儿园的办园标准是否符合普惠性幼儿园评审要求，茂金置业无权审核认定。蹇泽娟对该复函予以签收。同时查明，茂金置业系重庆市能源投资集团有限公司的三级子公司。2019年9月16日，茂金置业通过邮寄方式向恩氏幼儿园、王强送达了催款通知书，要求其在接到通知后于2019年9月18日前缴纳2019年9月16日至2020年3月15日的租金112603.5元。同日，恩氏幼儿园对催款通知书进行了复函，认为根据北碚教函（2019）178号《重庆市北碚区教育委员会关于对北碚区恩氏幼儿园实行“零租金”普惠性办园的函》精神，从2019年8月12日起应实行“零租金”，不应再缴纳2019年8月12日起及其以后的租金，且不存在违约。2019年11月13日茂金置业再次向恩氏幼儿园、王强送达了催款通知书，要求其在2019年11月15日前缴纳2019年9月16日至2020年3月15日的租金112603.5元。同年11月15日恩氏幼儿园复函，认为从2019年8月12日起应实行“零租金”，不应再缴纳2019年8月12日起及其以后的租金，且不存在违约。2020年1月13日重庆市北碚区教育委员会、重庆市北碚区财政局下发《关于认定北碚区第十四批普惠性幼儿园的通知》（北碚教发【2020】7号），认定恩氏幼儿园等25所幼儿园为普惠性幼儿园。同年4月6日恩氏幼儿园向茂金置业递交了《关于对北碚区恩氏幼儿园房屋实行“零租金”的报告》，再次要求从2019年8月12日起应实行“零租金”。上述事实，有《房屋租赁合同》、《北碚区恩氏幼儿园关于变更主体的报告》、《房屋租赁合同补充协议》、民办非企业单位登记证书、重庆市学前教育机构办学许可证、民办学校办学许可证、不动产权证、《关于对北碚区恩氏幼儿园房屋实行“零租金”的报告》、《重庆市北碚区教育委员会关于对北碚区恩氏幼儿园实行“零租金”普惠性办园的函》、《茂金置业公司关于北碚区教委来函对恩氏幼儿园要求实行普惠性办园的复函》、《关于认定北碚区第十四批普惠性幼儿园的通知》、催款通知书及复函、《关于对北碚区恩氏幼儿园房屋实行“零租金”的报告》及原被告双方的当庭陈述记录等载卷为据，足以认定。本院认为，本案中原被告双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。本案中，恩氏幼儿园提出根据《重庆市北碚区教育委员会关于对北碚区恩氏幼儿园实行“零租金”普惠性办园的函》精神，从2019年8月12日起应实行“零租金”，不应再缴纳2019年8月12日起及其以后的租金，且不存在违约的辩称，根据庭审查明的事实，结合当事人提交的证据材料，本院做如下评析：作为一级教育行政部门的重庆市北碚区教育委员会，可参与小区配套幼儿园规划、建设、验收、移交等环节的工作，但无权干涉平等民事主体之间尚在合同履行期内合法有效的租赁合同关系。教育行政部门若要在案涉场地举办普惠性民办幼儿园需在案涉场地移交当地行政部门后通过向社会公开招投标方可实施。且本案原告系国有企业，对其所有的案涉场地移交辖区政府或教育行政部门的问题，应由国资委和教育行政部门协商后出台相应政策方可予以实施。综上，《重庆市北碚区教育委员会关于对北碚区恩氏幼儿园实行“零租金”普惠性办园的函》对原告不发生法律效力，被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。本院认为，恩氏幼儿园作为承租人，未按照合同约定支付房屋租金，经催收仍未缴纳，其行为已经构成违约，按照合同约定，茂金置业可行使合同解除权并收回案涉房屋。关于租金的计算，依据合同约定的租金标准，2019年9月16日至2020年9月15日租金为225207元，故2019年9月16日至2020年3月15日的租金应为112603.5元（225207元／年÷2），因爆发疫情，原告自愿减免半月租金，将租金顺延至2020年3月31日，系当事人对自身权利的行使，且符合法律规定，本院予以支持。被告未按照合同约定向原告支付租金，被告的行为违反合同约定，应当承担违约责任。原告要求被告支付逾期付款违约金，以欠付金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的150%计算违约金至款项付清时止，标准过高。结合本案的实际情况及被告拖欠租金金额、支付等因素，本院酌情认定违约金10000元。原告要求王强、谭恩承担连带责任的问题，本院认为，恩氏幼儿园系民办非企业单位，王强作为其法人及开办人，且在签订《房屋租赁合同补充协议》时已明确约定王强对恩氏幼儿园应当履行的包括但不限于缴纳物业服务费等相关义务承担连带责任，故对要求王强承担连带责任的请求，本院予以支持。对于谭恩是否承担连带责任的问题，原告未举示证据证明其主张，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告重庆茂金置业有限公司与被告王强、重庆市北碚区恩氏幼儿园于2017年9月16日签订的《房屋租赁合同书》、2018年12月19日《房屋租赁合同补充协议》于本判决生效之日起解除。二、由被告重庆市北碚区恩氏幼儿园于本判决生效之日起五日内支付原告重庆茂金置业有限公司2019年9月16日至2020年3月31日的租金112603.5元，并自2020年4月1日起按年租金225207元为标准支付租金（合同解除后则为房屋占用使用费）至实际归还房屋之日止。三、由被告重庆市北碚区恩氏幼儿园于本判决生效之日起五日内支付原告重庆茂金置业有限公司违约金10000元。四、被告王强对上述款项承担连带责任。五、驳回原告重庆茂金置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2638元，减半收取为1319元，由被告重庆市北碚区恩氏幼儿园负担，被告王强承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  邹焱二〇二〇年七月三日书记员  夏晨