四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终760号 上诉人（原审被告）：代春惠，女，1984年12月12日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：杨俊彪，四川中奥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡培根，男，1982年9月14日出生，藏族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：刘吉，四川金领律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张先林，男，1982年8月17日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：杨丽，北京市中银（成都）律师事务所律师。 原审第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地：成都市高新区锦城大道805号。 法定代表人：党杰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵齐，男，系该公司员工。 上诉人代春惠因与被上诉人胡培根、张先林、原审第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初8440号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 代春惠上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判张先林、胡培根二人按照其过错程度分别各自承担相应的合同责任；3.本案一审和二审的全部诉讼费用由张先林、胡培根承担。事实和理由：一审法院认定事实和适用法律错误。一、根据2017年10月30日签订的《关于合同（编号：MM100001280186）的补充协议》，追加代春惠在合同上签字行为仅为合同生效要件，与其他直接在合同上签字的行为有所区别，并非是对合同相关权利义务承担法律责任。其一，该补充协议约定“甲方（张先林）须负责让其前妻配合追加签字，签字后该合同生效”。可见，该补充协议追加代春惠签字只是合同生效的条件，并没有约定也不意味着代春惠要承担相应的权利义务。其二，早在合同签订前代春惠已与张先林离婚，对涉案房屋已经进行处分归张先林所有，且登记在张先林名下，代春惠并非涉案房屋的所有权人或共有人，代春惠在合同中的角色（其作为或者不作为）均并不影响合同权利义务的履行。因此，在胡培根、张先林均有过错的情况下，相关的法律责任应由其二人承担。其三，即使认定该合同纠纷应由张先林承担主要或者全部责任，也不宜将代春惠列为承担相关责任的主体。二、2017年11月27日，张先林与胡培根之间签订的《关于合同（编号：MM100001280186）的补充协议》，系二人私自签订，没有取得代春惠的签字确认，应当认定为无效。其一，根据原合同约定及胡培根的陈述，双方约定于2017年11月27日进行首付款交付，张先林在第三人的过桥资金融通公司（金贝壳）得到资金后，胡培根支付首付款，张先林使用从金融公司得到的过桥资金和首付款偿还案涉房屋的抵押贷款，即该首付款用于涉案房屋解押。而该补充协议对首付款的用途进行更改，将首付款用于胡培根贷款审批。原合同因代春惠追加签字而生效，而该补充协议对原合同的实质性条款进行了修改，也应当由代春惠追加签字。其二，该补充协议约定，与《买卖合同》《存量房买卖经济服务合同》《过户、按揭代理合同》《补充协议》（经纪方提供的格式补充协议）约定不一致的，均以该补充协议为准。另外该补充协议还约定，本补充协议经双方签字确认后生效。这里的“双方”应当指的是原合同的相对人，包括追加签字的代春惠。其三，补充协议是对原合同的补充约定或者对原合同条款的修改，会使合同相对人履行的权利义务、承担的法律责任发生改变。因此，补充协议必须经过所有的原合同相对人协商一致签订后，方可生效。但该补充协议系张先林与胡培根私自签订，没有取得代春惠的签字确认，应当认定为无效。三、张先林与胡培根于2017年11月27日私自签订《关于合同（编号：MM100001280186）的补充协议》无效情况下，其二人没有按照原合同履行合同义务，其二人均有过错，均应承担相应的合同责任。其一，合同相对人之间应当按照原合同、2017年10月30日签订的《关于合同（编号：MM100001280186）的补充协议》以及其他达成的口头约定履行相关合同义务。即张先林在第三人的过桥资金融通公司（金贝壳）得到资金后，胡培根支付首付款，张先林使用从金融公司得到的过桥资金和首付款偿还案涉房屋的抵押贷款。其二，根据胡培根的陈述，张先林在第三人的过桥资金融通公司（金贝壳）得到资金后，胡培根支付首付款，然后再用过桥资金和首付款去解押。首先，首付款的支付有先后顺序；其次，胡培根没有把1200000元首付款支付给张先林进行房屋解押事宜，而是用于贷款审批流水过账，最后1200000元首付款退还给了胡培根，二人均未按照合同及相关约定履行义务，均存在过错。综上，补充协议中代春惠追加签字的行为仅为合同生效要件，本案应当与其他在合同上签字行为有所区别，因此原审法院没有考虑到本案的特殊性，直接以合同相对性原则判决代春惠承担法律责任，事实认定及法律适用均有错误。此外，胡培根与张先林私自签订无效的补充协议，导致其二人均没有按照合同及相关约定履行合同义务，最终导致合同纠纷，其二人均具有过错，应当承担相应的合同责任。另外，根据代春惠提供的离婚协议与房产登记都能够证明，案涉房屋系张先林与代春惠第二次结婚前取得的婚前财产，与代春惠没有任何关系。代春惠与张先林、胡培根之间从来没有就合同具体内容有任何沟通，一审法院经查明双方的真实意思，仅仅以代春惠在合同上签字就要求其承担责任，不符合法律理论。代春惠从来没有说配合过户行为，只是在办理过桥资金（清偿之前的贷款）时，资金直接转给张先林。需要代春惠对垫资的合同签字出现了问题，当时张先林没有资金偿还1500000元，突然追加了一条代春惠承担责任，在该情况下代春惠就没有签订过桥资金的一系列合同，导致合同未履行。张先林、胡培根在签订合同时，就知道该房屋存在抵押登记，当时案涉合同第8条第4款应当属于新产生的行为，而不是应当知晓的抵押登记行为。从双方的关系可以看出是胡培根不愿意表示接收房屋，而代春惠没有说不配合过户的行为，所以即使法院认定代春惠作为合同主体，代春惠也没有任何的违约行为，不应当承担责任。 张先林辩称，其对一审法院查明的事实和一审查明的证据的显示无异议，但对一审法院的金额认定有异议。代春惠是真实的合同主体，应承担责任。 胡培根辩称，代春惠是真实的合同主体，应承担全部合同义务。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回代春惠的上诉请求、事实及理由，维持原审判决。 链家经纪公司述称，没有答辩意见。 胡培根向一审法院起诉请求：1.确认胡培根、张先林、代春惠于2017年10月30日签订的关于成都市高新区房屋的《成都市存量房屋买卖合同》解除；2.判令张先林、代春惠承担连带责任返还胡培根支付的定金100000元；3.判令张先林、代春惠连带承担违约责任，支付胡培根违约金285000元；4.判令张先林、代春惠承担连带责任赔偿胡培根损失800000元（包括实际支付的佣金57000元及贷款服务费2000元、房屋溢价损失741000元）；之后的诉讼过程中，胡培根撤回了前述第2项要求张先林、代春惠退还定金100000元的诉请及第4项要求张先林、代春惠赔偿损失的诉请，胡培根主张合同约定的违约金285000元不足以弥补其损失，原告请求将第3项诉请主张的违约金调高至800000元。 一审法院认定事实：2017年10月30日，胡培根（购买方、乙方）与张先林（出售方、甲方）及第三人链家经纪公司（经纪方、丙方）签订《成都市存量房屋买卖合同》约定：乙方购买甲方位于成都市高新区房屋，建筑面积124.09平方米；该房屋已设定抵押，抵押权人为汉源农村信用社；该房屋成交价为1200000元，其装修、家具家电等作价1650000元，故本合同成交总价为2850000元；乙方应在合同完善1日内支付定金100000元；乙方在过户递件前将首付款50000元存入存量房交易资金监管专用账户，待乙方取得不动产权证书后，房管局发送指令由监管银行将该笔首付款支付给甲方；乙方在甲方解除抵押后将首付款1200000元存入银行资金监管专用账户，待乙方取得不动产权证书后，经纪方通知银行将监管资金解冻；尾款1500000元由放贷银行直接支付甲方；若乙方因自身原因或因政策原因未获得贷款批准的，由乙方自行筹齐剩余房款，以银行转账方式支付给甲方。 该合同第六条第3款约定：该房屋目前是抵押状态，甲方应在2017年11月30日之前到其原借款方办理完成解除抵押登记手续并承担相关费用。该条第4款约定：双方同意，贷款申请经贷款机构审批通过且符合过户条件后，双方须在收到经纪方通知后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续。 该合同第八条违约责任第4款约定：甲方出现下列第（1）种情形或乙方出现下列第（2）种情形的，则构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价10%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款：（1）甲方提供的该房屋所有权证或原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效、房屋被查封或限制转让、拒绝将房屋出售给胡培根、擅自提高房屋交易价格、将房屋出售给第三人等导致胡培根无法取得房屋所有权的；（2）乙方提供的证件等购房所需的资料不真实或无效，拒绝购买该房屋或因自身原因无法办理贷款导致无法办理房屋所有权转移登记手续的。 2017年10月30日，胡培根（购买方、乙方）与张先林（出售方、甲方）及链家经纪公司（经纪方、丙方）签订《关于合同的补充协议》约定：在签订合同2日内，张先林负责让其前妻配合追加签字，签字后该合同生效，生效后胡培根需在次日内将购房定金100000元存入光大银行资金监管账户内进行监管，若张先林前妻未能追加签字且声明，则该合同无效，三方免责，互不追究违约责任；该笔定金待过户取证成功后5个工作日内链家经纪公司申请托管资金解冻，张先林自行到银行领取托管定金。 后代春惠在前述《成都市存量房屋买卖合同》尾页甲方（出售方）处签字捺印，同时在前述《关于合同的补充协议》尾部甲方（出售方）处签字捺印。 2017年11月27日，胡培根（购买方、乙方）与张先林（出售方、甲方）签订《关于合同的补充协议》，双方协商一致同意：因浙商银行贷款审批流程需要胡培根提供首付款转账凭据，但该合同约定该首付款由胡培根支付给张先林办理抵押还款之用，双方通过贝壳金控担保赎楼，现双方一致同意于2017年11月27日胡培根先将该笔款1200000元支付于张先林银行卡过账，待取得银行转账凭据后，张先林须立即将该笔款1200000元转还于胡培根银行卡，该首付款凭条只用于胡培根贷款银行审批之用。 2017年10月30日，胡培根支付了托管的定金100000元，当天张先林向胡培根出具了该款的收据。2017年10月30日，链家经纪公司向胡培根出具收据确认收到胡培根交付的佣金57000元及贷款服务费2000元。一审庭审过程中，胡培根认可其支付的前述托管定金100000元托管银行已同意由胡培根支取，且链家经纪公司也已将其收取的佣金57000元及贷款服务费2000元退还给胡培根，故胡培根在本案中不再主张这三项费用。 2017年11月27日，胡培根向张先林转账支付了一笔495000元和一笔705000元，合计1200000元。胡培根、张先林均陈述这1200000元系为办理按揭贷款手续银行审批需要进行的该笔转账，当天张先林又将胡培根转账的这1200000元回转退还给了胡培根，双方的陈述亦符合前述2017年11月27日补充协议的约定。 一审法院另查明，案涉房屋所有权于2014年7月21日登记至张先林名下。2017年7月13日，张先林、代春惠登记离婚。 胡培根2018年1月13日另与李兆光签订了《成都存量房买卖合同》，购买了后者位于成都市高新区房屋，建筑面积88.54平方米，房屋成交总价为2250000元（单价经核算为25412.24元／平方米）。而诉争房屋单价经核算为22967.20元／平方米。2018年2月2日前述胡培根新购房屋已过户登记至胡培根名下。 以上事实，有当事人举证的《成都市存量房屋买卖合同》及其补充协议、收据、《成都存量房买卖合同》、转账凭证、不动产权证等证据在卷佐证。 一审法院认为，关于代春惠是否系案涉《成都市存量房屋买卖合同》相对人、其是否应承担该合同项下合同责任的问题。胡培根主张代春惠在该合同尾页甲方（出售方）处签字捺印，其应是该合同相对人应承担该合同项下合同责任，代春惠主张诉争房屋为张先林个人所有与代春惠无关，代春惠并非签约主体，并非该合同相对人。对此一审法院认为，代春惠与张先林一起均在案涉《成都市存量房屋买卖合同》尾页甲方出售方签字处签字捺印，故其应承担该合同项下甲方的权利义务，案涉房屋登记在谁名下、为谁所有不影响其合同身份的认定，故应认定代春惠为该合同的相对人，其应承担该合同项下的权利与义务。 对于胡培根是否享有合同解除权的问题，一审法院认为，根据胡培根、张先林、代春惠签订的《成都市存量房屋买卖合同》，张先林、代春惠应在2017年11月30日办理完成诉争房屋的抵押登记解除手续，而张先林、代春惠至今未办理完成该手续，导致案涉《成都市存量房屋买卖合同》无法继续履行，胡培根据此享有合同解除权，胡培根主张其起诉前曾向张先林、代春惠发出过解除通知，但其未举证证明该通知的送达相关证据，一审法院于2019年7月4日将一审起诉状送达至张先林、代春惠，胡培根的解除意思于此时到达张先林、代春惠，故案涉《成都市存量房屋买卖合同》及其补充协议应于此时即2019年7月4日解除。 随着成都市限购政策的事实，成都主城区尤其高新区、天府新区二手房交易价格不断上涨，本案胡培根在张先林一直未予办理诉争房屋抵押登记解除手续、案涉《成都市存量房屋买卖合同》无法继续履行的情况下，已积极进行替代性购房，于2018年1月13日另行签约购房，有效阻止了其损失的进一步扩大。根据胡培根的举证，其无法购买案涉房屋（建筑面积124.09平方米，单价22967.20元/平方米）后另行在临近小区购买了其他房屋（建筑面积88.54平方米、房屋成交总价为2250000元、单价经核算为25412.24元/平方米）。案涉房屋与胡培根新购房屋地理位置相近，可以认定为相同区域房屋。胡培根新购房单价高于案涉房屋单价，两者之间存在2445.04元/平方米的差价，该差价损失可认定为张先林、代春惠违约给胡培根造成的直接损失。根据胡培根新购房屋面积，胡培根实际产生的房屋溢价损失为：2445.04元/平方米×88.54平方米=216484元。 胡培根主张张先林、代春惠承担违约金800000元，一审法院认为，张先林、代春惠一直未予办理案涉房屋上的抵押登记解除手续，导致案涉合同无法继续履行，张先林、代春惠以其行为表明其不履行合同义务，其行为已展示出张先林、代春惠拒绝出售案涉房屋的意思表示，故胡培根据此主张违约金有合同依据。至于胡培根主张的违约金数额问题，一审法院认为，违约金具有弥补守约方损失惩罚违约行为之功能，前文已认定，胡培根因张先林、代春惠的违约行为所直接产生的损失仅为216484元，相比之下胡培根主张的违约金800000元过高，一审法院根据其损失情况并兼顾对张先林、代春惠违约行为的惩罚，酌情将违约金调整为250000元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、胡培根与张先林、代春惠签订的《成都市存量房屋买卖合同》及其补充协议于2019年7月4日解除；二、张先林、代春惠于一审判决生效之日起十日内向胡培根支付违约金250000元；三、驳回胡培根的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费14800元，由张先林、代春惠承担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 另，本院二审调查笔录第8页载明：“上代……该产权虽然单独的登记在张先林名下，但是其取得产权证的时间是在婚姻关系存续期间，为了规避夫妻共同财产的行为……”“第三人：链家经纪公司是在促成交易过程中，对出卖人的婚姻状况以及出卖房屋的产权状况进行了解时，得知案涉房屋购买是在婚前，取得房产证是在婚后，由于对产权归属无法确定，为了保证交易安全所以让上诉人签字”。 根据各方诉辩观点，本案的争议焦点为：代春惠是否为真实的合同相对方、代春惠是否应当承担违约责任。本院评判如下： 关于代春惠是否为真实的合同相对方的问题。代春惠主张案涉房屋为张先林个人所有与代春惠无关，代春惠并非签约主体，并非该合同相对人。根据已查明事实，张先林与代春惠夫妻关系存续期间，案涉房屋登记在张先林名下。2017年10月30日，作为买方的胡培根与作为卖方的张先林及链家经纪公司签订《成都市存量房屋买卖合同》及《关于合同的补充协议》。其中，《关于合同的补充协议》约定“在签订合同2日内，张先林负责让其前妻配合追加签字，签字后该合同生效”。后代春惠在前述《成都市存量房屋买卖合同》及《关于合同的补充协议》尾页甲方（出售方）处签字捺印。本院认为，尽管案涉房屋登记在张先林名下，登记显示由张先林单独所有，但该登记时间在张先林、代春惠夫妻关系存续期间，而代春惠却在案涉《成都市存量房屋买卖合同》及《关于合同的补充协议》尾页甲方出售方签字处签字捺印，代春惠的签字捺印行为体现了其系案涉《成都市存量房屋买卖合同》及《关于合同的补充协议》合同相对方的真实意思表示。一审法院认为案涉房屋登记在谁名下、为谁所有不影响其合同身份的认定，并认定代春惠为合同相对人并无不当，应予维持。 关于代春惠是否应当承担违约责任的问题。前已论述，代春惠为案涉《成都市存量房屋买卖合同》及《关于合同的补充协议》合同相对人。《成都市存量房屋买卖合同》第六条第3款约定，甲方应在2017年11月30日之前到其原借款方办理完成解除抵押登记手续并承担相关费用。根据该条，张先林、代春惠应在2017年11月30日之前办理完成解除抵押登记手续。根据已查明事实，张先林、代春惠并未在2017年11月30日之前办理完成解除抵押登记手续，张先林、代春惠以其行为表明其不履行合同义务，构成案涉《成都市存量房屋买卖合同》第八条第4款约定的“甲方拒绝将房屋出售给乙方”的根本违约行为。故一审法院认定张先林、代春惠应当承担违约责任并无不当。 综上所述，代春惠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5050元，由代春惠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白福群 审 判 员 冯 璐 审 判 员 龚 耘 二〇二〇年七月二十一日 法官助理 刘 杨 书 记 员 杨珍梅