延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1011号上诉人（原审被告）：延边正泰天城房地产置业集团有限公司。法定代表人：文某。委托诉讼代理人：安某，吉林华耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周某，1989年4月26出生，住吉林省和龙市。委托诉讼代理人：李某（系周某妻子），住吉林省和龙市。上诉人延边正泰天城房地产置业集团有限公司（以下简称“正泰房地产公司”）因与被上诉人周某租赁合同纠纷一案，不服吉林省和龙市人民法院于2020年5月18日作出的（2020）吉2406民初5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人正泰房地产公司的委托诉讼代理人安某，被上诉人周某及其委托诉讼代理人李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。正泰房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：案涉房屋已经交纳入网费，被上诉人不能经营与上诉人没有关系，一审中被上诉人提供的所谓供热公司的证明不符合证据要件，不能作为证据使用。且根据最高院城镇房屋租赁司法解释的规定，被上诉人装修并未征得上诉人同意，上诉人不应对装修损失承担赔偿责任。周某辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉主张，维持原判。事实与理由：案涉房屋用于经营，装修是必然发生的事实。发现不能交纳取暖费房屋不能供热后，被上诉人多次与上诉人进行协商，但上诉人一直没有解决。周某向一审法院起诉请求：1．要求解除合同；2．被告向原告赔偿装修费27002元、兑租费用10000元、服务员工资1080元、营业损失（2019年11月5日至被告实际支付赔偿款为止，每日1000元计算），共计96135.49元；3．退还押金10000元、租金8000元、物业费475元，共计18475元；4．由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年7月29日，原告与被告签订租赁合同，合同约定被告将坐落于和龙市××区市出租给原告，租赁期限为2019年8月24日至2021年8月23日，租金每年8000元，物业费475元，押金10000元,该门市原告用于经营串店。2019年11月5日，因物业停止供暖，原告被迫停止营业，原告到国电交取暖费时，国电称受诉房屋未入网，无法交纳取暖费，之后原告找被告公司解决此事未果。期间原告经营的串店营业损失为每日1000元，服务员、后厨工资分别为每日100元、120元，原告因被告方停止营业，供暖问题至今未予解决，故诉至法院，请法院查明事实，支持原告的诉讼请求。一审法院认定的事实：2019年7月29日，原告与被告签订房屋租赁合同，双方约定：被告向原告出租位于××区市，建筑面积98.99平方米，租期为2019年8月24日至2021年8月23日止，每年租金为8000元，每年交费，物业费475元／年，取暖费由承租方自行到国电交费，押金10000元，合同到期后，不欠任何费用，被告在7个工作日内无息退还给原告。被告将房屋交给原告后，原告的装修及修缮被告概不负责，其经营情况也与出租方无关，租期结束或中途双方解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。签订合同后，双方在合同中签字盖章。原告将房屋押金10000元，一年租金8000元支付给被告，同日，在和龙市百安居物业管理公司交纳了2019年8月24日至2020年8月23日止的物业费475元。交纳上述费用后，原告开始对房屋装修进行添附及维修，具体有安装监控（4115元），安装单间门帘（754.49元）、贴壁纸（材料费1490元＋人工费800元）、保温吊棚（材料费5205元＋人工费1800元）、牌匾（5000元）、维修正门玻璃（300元）、添加展示柜冰柜（1800元）、冰柜冰箱（1800元）、电线（35元）、插排（50元）、换卫生间内水暖管（50元）、水龙头（108元）、桌椅（3410元），共支出26717.49元。装修完后原告开始经营和龙市师兄烧烤店。到供暖期后，原告到供热公司交费，但供热公司称该楼没有入网，不能正常供暖，原告找到物业公司，物业将暖气管道接通，2019年11月5日，供热公司工作人员以供暖管道没有入网为由将供暖管道掐断。2019年11月13日，因诉争房屋无法供暖，原告经营的和龙市师兄烧烤店停止营业。另查明，原告经营和龙市师兄烧烤店系与案外人吴某合伙，吴某与原承租人王风瑕签订出兑合同，合同约定王风瑕将位于金域蓝湾××楼，正营业的老三烧烤店经营权转让给吴某，包含店内所有设施和营业所需物品，并教吴某所有配方。转让价款为10000元，协议生效后，王风瑕同意吴某使用其所有的营业执照等相关所需手续，如需办理相关事项，王风瑕予以配合，王风瑕保证转让后老三烧烤店无拖欠任何水、电、税费，无违法经营记录。签订合同后向王风瑕交纳兑店费用10000元。再查明：被告与王风瑕于2017年8月23日签订租房协议书，协议约定：被告将诉争房屋出租给王风瑕，免费租给王风瑕使用2年，期间为2017年8月23日至2019年8月22日，免租期间内王风瑕缴纳一切经营期间的费用，王风瑕按照被告要求进行装修施工，房屋到期如王风瑕继续租赁，按市场价格随行就市，如不继续租赁，装修的一切物品不得损坏拆除（地砖、棚、座便、洗脸、灯具、墙体大白、水表、电表、玻璃门窗），如有损坏照价赔偿。一审法院认为：原告租赁被告的房屋进行烧烤店经营，被告应保证其出租的房屋可以正常使用，但其房屋因地暖管道未入网，导致冬天无法正常营业，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，被告出租的房屋无法正常供暖，导致合同目的无法实现，故原告要求解除原告与被告之间租赁合同的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方签订的合同因被告的房屋地暖管道无法正常供暖导致合同解除，被告应返还从原告停止营业开始的租金及物业费、押金，原告承租后向被告交纳了房屋押金10000元、一年租金8000元，向物业公司交纳物业费475元、原告的烧烤店营业至2019年11月13日，原告要求被告返还房屋押金10000元、租金5667元（8000元÷12个月×8.5个月）、物业费336元（475元÷12个月×8.5个月），合计16003元的请求，本院予以支持。对于已经使用房屋期间（2019年11月13日前）的租赁费及物业费，本院不予支持。原告要求赔偿房屋装修费用27002元的请求，原告从被告处承租门市房后，对房屋进行部分维修及装修，其中吊棚、贴壁纸、维修的水暖管、电线、水龙头，安装玻璃，该部分如拆除会有损物品价值或无法继续使用，故对原告要求赔偿吊棚、贴壁纸、安装单间门帘、安装水暖管、水龙头，安装玻璃损失共计10542.49元的请求，本院予以支持。其余物品，如监控、展示柜等物品属于可拆卸物品，并未贴附于房屋装修上，原告可自行拿走，故原告要求的剩余费用16459.51元，本院不予支持。原告要求被告赔偿兑店费用10000元的请求，原告的该项支出系原告为了经营烧烤店，从原承租户中购买烧烤店所需设备及营业所需物品、烧烤店经营所需配方，该费用支出后原告也实际使用上述设备及物品，解除合同后，上述设备可另行使用，故原告要求被告支付兑店费用10000元的请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿营业损失与服务员工资的请求，原告向本院提交的证据系原告自行书写的账本，且营业损失与服务员工资并非属于直接损失，原告未实际经营无法预估实际营业损失，故原告要求被告支付营业损失与服务员工资的请求，本院不予支持。被告主张租赁的房屋已经入网可正常取暖的辩解，被告虽向本院提交了交纳K区配套费的收据，但该证据不足以证明被告出租门市房时其房屋能正常供暖，故被告的该项辩解，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告延边正泰天城房地产置业集团有限公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性返还原告周某的房屋租赁费、定金、物业费、装修损失等各项费用26545.49元；如果被告延边正泰天城房地产置业集团有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告周某的其他诉讼请求。案件受理费2592元，由原告周某负担1992元，由被告延边正泰天城房地产置业集团有限公司负担600元。二审中，正泰房地产公司为证实自己的主张向本院提交发票两份、结算凭证一份，欲证明案涉房屋已经办理入网手续。周某质证称该组证据未显示具体位置，无法证实为案涉房屋所在楼栋，如果案涉房屋所在楼栋已经办理入网手续，就不可能存在住户无法交纳取暖费的情形，且该证据不属于二审新证据。因该证据不属于二审新证据，对该组证据本院仅予参考。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：2019年7月29日周某与正泰房地产公司签订的租赁合同中已经明确约定装修及修缮事宜，故正泰房地产公司主张周某装修承租房屋未征得其同意，缺乏事实依据。正泰房地产公司作为案涉房屋的出租方，应当保证房屋正常使用。现因案涉房屋无法正常供暖，致冬季无法正常经营，周某要求解除双方签订的租赁合同并赔偿停止营业后（2019年11月13日）的损失（租金、物业费、装修）及退还押金，有法可据，应予支持。正泰房地产公司主张案涉房屋所在楼栋已经办理了供热入网手续，但对于案涉房屋无法供暖、住户不能交纳供热费的原因无法给予合理解释，其抗辩理由缺乏事实依据，一审未予支持并无不当。关于房屋装修折旧问题。周某于2019年7月29日与正泰房地产公司签订租赁合同，至2019年11月13日因承租房屋不能正常供暖停止营业，期间间隔时间较短，故一审对装修已形成附合部分按原值计算未予折旧，符合客观实际。综上，正泰房地产公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由延边正泰房地产置业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓娟审判员  崔 玉审判员  秦承兰二〇二〇年七月二十日书记员  尹光熹