江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终1314号上诉人（原审原告）:上海车享家汽车科技服务有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区业盛路188号A-858B室。法定代表人：夏军，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建云，江苏蠡湖律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苏军文，男，汉族，户籍地安徽省霍邱县，现住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：张克松，安徽省六安市金安区皋城法律服务所法律工作者。上诉人上海车享家汽车科技服务有限公司、苏军文因房屋租赁合同纠纷一案，均不服无锡市滨湖区人民法院（2018）苏0211民初7775号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。车享家公司上诉请求：1.改判苏军文支付违约金150868.8元；2.改判苏军文支付其办公用品及设施、设备拆迁搬运费用30000元；3.改判苏军文支付其律师费35000元。事实与理由：1.其在涉案租赁场所内签订了5年的租赁合同，进行了装修，聘用了相关的工作人员，现因苏军文的违约行为，其无法在涉案租赁场所内经营，苏军文在订立租赁合同时应当预见到因违反合同可能造成的损失，按照合同法第一百一十三条的规定，苏军文应当支付违约金150868.8元。2.其主张的设施、设备拆迁搬运费用3万元，因其有货运代理业务，其安排公司员工进行设施、设备拆迁搬运是情理之中，一审以未提供证据证明为由，对其该项诉请不予支持，与事实不符。3.一审认定苏军文违约，根据《租赁合同》第12.2条约定，违约方应支付守约方律师费，一审中，其提供了相关的一审委托代理合同及发票，证明其为涉案租赁合同纠纷向江苏蠡湖律师事务所支付一审律师代理费35000元。因此苏军文应支付其为本案支付的律师代理费35000元。针对车享家公司的上诉，苏军文辩称，《租赁合同》无效，因为改变了车库的使用性质，不能用于生产经营，也产生了污染、扰民等损害了大部分车库所有人或使用者利益情形。无效的合同自始至终不发生法律效力，故车享家公司的请求事项不能成立。苏军文上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实及理由：1.本案的《租赁合同》违反合同法第五十二条第四项规定：损害社会公共利益，应认定无效。涉案合同虽然是双方当事人的真实意思表示，但该合同严重“损害社会公共利益”，应认定无效。车享家公司作为法人单位，理应知道租赁合同所约定的租赁物就是地下停车库，该停车库是专门用于停车的地下车库，不得用于商业性经营和服务。其向车享家公司提供了《车位(库)预/现售合同》，该合同特别告知车位只能用于停车，不得他用等明确规定。车享家公司对车位的专用性是知情的，但执意签订租赁合同，所产生的后果就应当车享家公司自己承担。2.关于租赁车库的装修费用问题。合同中虽有“甲方同意将租赁房产交由乙方按照《车享家》的国际统一标准设计和装修”的约定，但车享家公司仅对所租地下车库用普通玻璃分隔成三部分，其他没有进行实质性装修，所产生的装修费用是非常有限的。车享家公司所发包给江苏楷正建设有限公司进行门店装修并不是仅针对双方所涉车库租赁装修的单一性，而是针对车享家公司在无锡的所有门店，且该合同早在2016年1月4日就订立了。由此可见，车享家公司涉嫌有意利用合同进行欺诈。再者，有关所涉租赁车库的装修费用仅凭车享家公司提供的装修合同为据，并未进行鉴定或评估，一审判决缺乏合理的符合客观实际的依据。3.车享家公司取得租赁车位后，违反规定占道洗车、产生噪音、污水不合理排放，夜间作业扰民等严重损害社会公共利益，自身应当承担主要责任。另外车享家公司在租赁车库从事汽车经营与服务，没有向当地工商行政管理部门登记领取营业执照，属非法经营，应当受到有关部门处罚。再者，车享家公司从事的洗车、修理等服务，涉及到污水排放、电火花、噪音等危害公共安全的行为，但车享家公司没有向公安、消防等部门申报、登记，该行为也是造成车享家公司被强制迁出地下车库的重要原因。针对苏军文的上诉，车享家公司辩称，1.双方签订的《租赁合同》成立并生效。苏军文向无锡万科房地产有限公司（以下简称万科公司）购买涉案车位后，用于了洗车、美容、维修等汽车服务，万科公司收取苏军文经营保证金15万元，此后，其与苏军文签订了租赁合同，承租苏军文所有的涉案车位，该合同约定，苏军文同意其将上述租赁车位用于经营汽车销售、服务类业务。同时，根据苏军文提供的车位（库）预售现售合同及补充协议，约定乙方购得的无锡万科魅力之城二期、C12车库、22-27车位经营使用权用于洗车、美容、维修等汽车服务，甲方万科公司在防范风险的情况下，收取乙方苏军文经营保证金15万元整，当乙方不在其所购车位经营时，退回其保证金并提前向业主公示处理好预付款等事务。据此，苏军文提供的涉案车位符合洗车、美容、维修等汽车服务用途，《租赁合同》合法有效。其不存在损害社会公共利益的情形。2.关于装修费用，根据其与江苏凯镇建设有限公司签订的建筑装饰工程施工合同及补充协议相关约定，涉案工程造价325312元，上海市建设工程监理咨询有限公司审定结算金额为342956.3元。一审法院认定的装修损失符合法律规定。3.关于其的噪音、污水排放、营业执照等问题，上海车享家无锡万科魅力之城分公司，已经取得工商局颁发的营业执照，在污水排放噪音等方面均符合国家和江苏省规定，不存在安全隐患。请求驳回苏军文的上诉请求。车享家公司向一审法院起诉请求：1.判令车享家公司与苏军文签订的《租赁合同》于2018年4月20日因苏军文原因实际无法履行而提前终止；2.判令苏军文返还车享家公司已支付但尚未到期的租金40269元；3.判令苏军文返还车享家公司履约保证金5万元；4.判令苏军文支付车享家公司违约金150868.8元；5.判令苏军文支付车享家公司装修损失342956.39元；6.判令苏军文支付车享家公司办公用品及设施、设备拆迁搬运费用30000元；7.判令苏军文支付车享家公司因本案支付的律师代理费35000元。一审法院认定事实：2016年6月15日，苏军文与万科公司签订车位（库）预／现售合同，苏军文购买无锡万科魅力之城二区C12车库22-27车位。2016年，苏军文（出租方、甲方）与车享家公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》1份，双方约定：1.1甲方有权且同意按下述条款和条件将位于【无锡市滨湖区万科魅力之城二区C12车库22-27】车位，租赁建筑面积：【247】平方米的房产（以下简称租赁房产）出租给乙方使用。租赁房产之详细建筑面积、使用范围以附件一房产所在地块规划红线图及房产平面图为准。甲方同时将租赁房产之附属通道、楼梯、设施等（如有的话，详见附件四）提供给乙方使用。1.2甲方同意乙方可将租赁房产用于经营汽车销售、服务类业务。乙方在包括免租期内的租赁期限内依法及依照本合同约定经营不受甲方或租赁房产其他干预，今后如乙方改变租赁房产用途，应事先征得甲方同意，否则甲方有权制止或提前终止合同。2.1除非甲乙双方按第十章约定提前终止本合同，本合同约定的租赁期限自【2016】年【8】月【1】日至【2021】年【8】月【31】日止，其中【2016】年【8】月【1】日至【2016】年【8】月【31】日为免租期。甲方未于租赁期限起始日期交付租赁房产的，起始日期以实际交付租赁房产之日起算。3.1租赁房产的租金（不含税）按以下方式确定：Y1-Y2人民币12083元／月、Y3-Y4人民币12687元／月、Y5人民币13322元／月。3.2本合同所称“租赁年度”，均系指免租期届满之次日起满十二个自然月。3.3.1本合同租金按【12】个月为一个支付周期，第一个支付周期指自免租期届满之次日起向后推自满【12】个月止，以此类推。4.1定金的交付：本合同签订的【10】个工工作日内，乙方应向甲方一次性支付相当于【4.14】个月租金共计人民币【50000】元作为定金。甲方收到定金同时应向乙方开具合法收据。5.1甲方同意自【2016】年【8】月【1】日至【2016】年【8】月【31】日为免租期。乙方无需承担上述期间的租金，但需承担免租期间乙方因使用租赁房产而实际发生的水、电费用及物业管理费用。10.5有下列情形之一，乙方有权提前终止本合同，且有权要求甲方承担租赁期限内所有租金【20】％的违约金，并要求甲方赔偿其遭受的损失：a)甲方违反其保证或责任，或违反本合同的其它规定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常对外营业或使乙方的合同权益受到实质的损害。b）因甲方原因，甲方未能按照本合同约定办妥法律要求的出租房屋所须具备的许可的手续，并导致乙方无法正常安全经营持续超过10天的。c）甲方因任何原因不再作为该租赁房产合法产权人或合法授权的出租权人，或其出租权产生争议的。d）因甲方原因，造成乙方无法将租赁房产用于本合同第1.2条约定的经营用途的。乙方依据上述情形提前终止合同时，应提前十四天书面通知甲方。甲方收到提前终止合同通知后，应及时退还乙方结余的款项，租金照实结算；乙方亦可选择不终止合同，但乙方仍有权要求甲方赔偿其遭受的损失。甲乙双方就因甲方其他原因导致本合同提前终止的违约、赔偿责任另有约定的，按该约定执行。11.2本合同如提前终止，解除或届满后10天内，乙方向甲方交还的租赁房产及设施除正常损耗外，应符合按照其使用年限所达到的使用要求和程度。乙方有权但无义务拆除或取回乙方因装修所附着于租赁房产之上的装修物、设施、设备等所有财产，但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体（经甲方同意且合法之变更除外）。乙方在本合提前终止，解除或届满之日起10天内未拆除取回之物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有处理。15.2本合同所述之损失，还应包括但不限于一方为实现合同权利而需对外承担的诉讼费用、公证费用、差旅费用、律师费用、查询费用等一切合理费用。《租赁合同》签订后，车享家公司于2016年7月22日给付苏军文定金5万元。2017年8月31日，车享家公司给付苏军文租金144996元。2018年1月8日，无锡万科城市花园二区物业服务中心向苏军文发出《关于万科城市花园二区十二街区地下22＃-27＃车位改变车位用途的整改函》，内容为“您于2006年6月5日购买无锡万科地产有限公司位于无锡万科城市共六个车位，自购买车位后私自改变车位用途，用于商业洗车、修车。17年3月又将以上车位转租给一汽大众车享家经营。……责令你接到该函件三个月内将十二街区22＃-27＃车位恢复车位原状。”2018年3月15日无锡万科城市花园二区物业服务中心又向苏军文发出《关于万科城市花园二区十二街区地下22＃-27＃车位改变车位用途的整改函》，内容为如逾期不整改，将通过法律途径提起诉讼。2018年6月20日，车享家公司撤离无锡万科城市共六个车位。2018年7月17日，车享家公司向苏军文发出《违约告知公函》，通知苏军文自2018年4月20日起《租赁合同》提前解除，要求苏军文返还已支付但未到期租金、履约保证金，并承担违约金及装修损失。2018年8月15日，车享家公司向苏军文发出通知，要求苏军文于2018年8月16日15时办理涉案车位交接手续，未按时至现场办理房屋交接，将视为苏军文拒绝接受房屋且车享家公司已完成交房手续。2018年12月4日车享家公司诉至法院，诉请如前。另查明，车享家公司与江苏楷正建设有限公司（以下简称楷正公司）于2016年1月4日签订车享家门店装饰工程的建筑装饰工程施工合同1份。2016年10月8日，车享家公司与楷正公司签订建筑建筑装饰工程施工合同补充协议1份，双方对工程地点为无锡市滨湖区万科魅力之城二区C12车库22-27车位、施工名称为无锡万科魅力之城店的施工作出约定，暂定工程造价为335312元。2016年12月28日，上海市建设工程监理咨询有限公司出具无锡万科魅力之城店装修工程工程审价审定签署单、结算审价报告，审定结算金额为342956.39元。又查明，车享家公司为本案诉讼支付律师代理费35000元。在案件审理中，苏军文提交无锡万科城市花园二区物业服务中心开具的生效日期为2016年5月1日的违规行为整改通知单，内容为十二街区地下22-27车位存在占道经营、扰民等行为。车享家公司认为此通知是发给苏军文，生效时间早于《租赁合同》签订之前，与本案无关联性。以上事实，有《租赁合同》、车位（库）预/现售合同、补充协议、整改函、招商银行付款回单、中国工商银行网上银行电子回单、补发入账证明书、中国工商银行客户存款对账单、工程审价审定签署单、结算审价报告、建筑装饰工程施工合同、建筑装饰工程施工合同补充协议、发票、补发入账证明书及银行明细、委托代理合同、发票、《违约告知公函》及当事人的陈述附卷佐证，予以确认。一审法院认为：合法的合同关系受法律保护。本案所涉《租赁合同》系车享家公司与苏军文的真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方应按合同约定履行。本案中，车享家公司与苏军文订立的《租赁合同》中，明确苏军文同意车享家公司将位于无锡万科城市车位用于汽车销售、服务类业务，车享家公司已按合同约定履行相关义务。在租赁过程中，无锡万科城市花园二区物业服务中心向苏军文发出《关于万科城市花园二区十二街区地下22＃-27＃车位改变车位用途的整改函》，认为苏军文私自改变车位用途，要求恢复车位原状。2018年6月20日，车享家公司已撤离涉案车位。根据合同约定，车享家公司有权解除合同。车享家公司要求解除合同，予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方约定，因苏军文原因，造成车享家公司无法将租赁房产用于《租赁合同》第1.2条约定的经营用途的，有权要求苏军文承担租赁期限内所有租金20％的违约金，并要求甲方赔偿其遭受的损失。苏军文私自改变车位用途，苏军文构成根本违约，致使合同解除，应承担相应违约责任。关于车享家公司要求苏军文返还已支付但尚未到期的租金的请求，予以支持，2017年9月1日至2018年6月20日，车享家公司实际租赁使用期间租金为116802元，苏军文应返还车享家公司租金28186元。关于定金50000元，车享家公司按合同约定给付苏军文定金50000元，合同解除后，苏军文应返还车享家公司定金50000元。关于车享家公司主张的违约金150868.8元，苏军文认为其未违约，不存在违约金，法院认为，由于苏军文的违约行为，致使本案合同解除，苏军文应承担相应违约责任，综合双方对违约金的约定及车享家公司实际支付租金金额，酌定苏军文给付车享家公司违约金60000元。关于车享家公司主张的装修损失，车享家公司装修无锡万科魅力之城店费用为342956.39元，由于苏军文的违约致使合同解除，相应损失应由苏军文承担，合同约定的租赁期限自2016年8月1日至2021年8月31日止，车享家公司实际使用时间为2016年8月1日至2018年6月20日，酌定苏军文应给付车享家公司装修损失210000元。关于车享家公司主张的办公用品及设施、设备拆迁搬运费用3万元，车享家公司未提供证据证明，车享家公司已主张相应违约金，对车享家公司的损失作出相应补偿，故对车享家公司的主张，不予支持。关于车享家公司主张的律师费，因双方在合同中有约定，予以支持，苏军文应给付车享家公司律师费21000元。苏军文辩称车享家公司违规经营，未提供证据证明，不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除车享家公司与苏军文签订的《租赁合同》。二、苏军文于判决发生法律效力之日起十日内返还车享家公司租金28186元。三、苏军文于判决发生法律效力之日起十日内返还车享家公司定金50000元。四、苏军文于判决发生法律效力之日起十日内给付车享家公司违约金60000元。五、苏军文于判决发生法律效力之日起十日内给付车享家公司装修损失210000元。六、苏军文于判决发生法律效力之日起十日内给付车享家公司律师费21000元。七、驳回车享家公司的其他诉讼请求。一审案件受理费10291元、保全费3820元，合计14111元，由车享家公司负担6068元，由苏军文负担8043元。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，车享家公司向苏军文承租地下车库的6个车位用于汽车经营与服务，双方形成租赁合同关系。车享家公司承租地下车位的行为本身并不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的租赁合同合法有效。苏军文提出合同无效的上诉主张，于法无据，本院不予支持。在车享家公司承租涉案车位之前，苏军文已将涉案车位用于洗车、美容、维修等汽车服务，尽管当时万科公司未持异议，但苏军文的行为实质上改变了车库的使用性质。车享家公司承租过程中，因无锡万科城市花园二区物业服务中心向苏军文发出整改函，认为苏军文私自改变车位用途，要求恢复车位原状，由此导致车享家公司无法将租赁房产继续用于经营用途，不能实现其合同目的，故苏军文构成根本违约。但是，涉案标的物系地下车库的车位，车享家公司应当知道车位的固有用途，即使车享家公司承租时车位处于经营状态，其也应当预见到租赁车库从事汽车经营服务可能存在无法使用的风险。车享家公司虽不存在违约行为，但对于合同解除的后果，车享家公司自身也有一定的过错，应承担相应责任。一审综合双方对违约金的约定及车享家公司实际支付租金金额，酌定苏军文给付车享家公司违约金60000元，并无不当。关于设施、设备拆迁搬运费用30000元，车享家公司陈述系自己公司的部门进行搬运，无法提供相应发票，因其主张的违约金已对其因合同解除造成的损失作出相应补偿，故该部分费用属重复主张，本院不予支持。关于车享家公司主张的律师费35000元，鉴于车享家公司自身的过错，一审认定由苏军文给付车享家公司律师费21000元，亦无不当。综上，对车享家公司提出的上诉主张，本院不予支持。关于租赁车库的装修费用，一审中，车享家公司提供的证据证明装修无锡万科魅力之城店费用为342956.39元，苏军文对此虽有异议，但未提出估计申请，也未提供相反证据以否定车享家公司主张的事实，故一审根据车享家公司实际使用时间酌定苏军文应给付车享家公司装修损失210000元，并无不当。苏军文要求对装修费用进行调整的上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人车享家公司和苏军文的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10291元，由上诉人车享家公司负担2058元，由上诉人苏军文负担8233元。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年七月二十日书记员  翁 强