河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初6294号原告：马秀月，女，1983年3月25日出生，回族，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：夏超群，河南仟问律师事务所律师。被告：河南恒龙置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心126室。法定代表人：贾飞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马雪菲，该公司员工。原告马秀月与被告河南恒龙置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人夏超群，被告委托诉讼代理人马雪菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：D16002965575）、《恒大悦龙花园补充协议（不备案）》及《停车位合同》；判令被告返还原告购房款6193620元及利息993664.6元（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿完毕之日止，其中首付款1863620元自2016年12月8日暂计算至2020年4月27日为300004.53元，银行按揭贷款4330000元自2016年12月14日暂计算至2020年4月27日为693660.07元）；判令被告返还原告车位款210000元及利息17982.33元（利息以210000元为基数，自2018年7月10日起按照中国人民银行同期同类贷款利率暂计算至2020年4月27日，以后继续计算至实际清偿完毕之日止）；判令被告返还原告房屋维修基金13122元及利息2112.37元（利息以13122元为基数，自2016年12月8日起按照中国人民银行同期同类贷款利率暂计算至2020年4月27日，以后继续计算至实际清偿完毕之日止）；判令被告赔偿原告银行按揭贷款服务费损失1694元及利息272.7元（利息以1694元为基数，自2016年12月8日起按照中国人民银行同期同类贷款利率暂计算至2020年4月27日，以后继续计算至实际清偿完毕之日止）；判令被告向原告支付违约金64184.36元；本案诉讼费用及诉讼保全担保保险费由被告承担。事实和理由：2016年12月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》和《恒大悦龙花园补充协议》。同日，被告向原告出具《无理由退房承诺书》，双方签署《无理由退房协议书》，协议承诺原告在办理入住前享有无理由退房的权利。后原告按照合同约定于2016年12月8日缴纳购房首付款（含定）1863620元，并于2016年12月14日在中国银行办理购房贷款手续，完成了向被告支付合同中约定的6193620元全部房款的合同义务。截止到2019年4月30日，被告已经逾期交房超过180日，且房屋的装修质量、装修用材以及园区绿化均未达到合同所约定的标准。因《商品房买卖合同》的目的不能实现，原告有权要求解除《停车位合同》，并要求被告返还停车位价款210000元。被告辩称，根据《商品房买卖合同》第九条、第十五条约定，原告要求解除合同的，应当向被告发送解除通知或进行催告，但原告并未进行以上通知；被告已经向原告邮寄收楼通知书，视为原告已经收到该通知书，但是原告至今仍未办理收房手续，根据合同第十一条约定，应当视为房屋已经交付，原告所主张的相关赔偿应当截止至2019年6月30日；原告要求返还车位款及利息无事实及法律依据，该车位款与商品房买卖合同是两个法律关系，原告若强行主张解除该车位合同，则需承担车位总价款10%的违约金；维修基金仅为被告代收，且被告已经向房管局支付；按揭贷款服务费损失是由于原告要求解除相关贷款合同，该部分损失不应当由被告承担；由于商品房买卖合同未约定利息，因此原告在诉讼请求中无法同时主张利息和违约金，应明确其诉讼请求以何种方式进行损失填补。本院经审理认定事实如下：2016年12月8日，原、被告双方签订《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》，约定：原告向被告认购郑州恒大悦龙花园5幢2302号房。该商品房建筑面积共201.88平方米，其中套内建筑面积156.28平方米。获79.99优惠后，按建筑面积计算，单价为30680元/㎡；按套内面积计算，单价为39632元/㎡；总金额为6193620元。原告选择按揭付款（商业贷款）须于2016年12月8日前支付首期房款1813620元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即433万元）由银行提供按揭贷款，原告需在2016年12月8日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。原告需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修基金13122元。2016年12月8日，原、被告签订《无理由退房协议书》一份，约定：如原告按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时原告在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。原告选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过；原告行使无理由退房权利的，在双方办理完毕有关手续，被告将原告所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。同日，恒大集团有限公司向原告出具无理由退房承诺书，载明：原告所购买的恒大属下公司开发的恒大悦龙花园楼盘5幢1单元2302房，若原告已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自原告签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续的任何时间，均可无理由退房。2016年12月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买郑东新区龙湖外环路以东、龙翔八街以北5幢23层2302号房，户型为四室二厅，该商品房的用途为成套住宅，建筑面积共201.88平方米，其中套内建筑面积156.28平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积45.6平方米；商品房销售价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米30679.71元，总金额6193620元；付款方式及期限：约定金额1863620元，付款方式为现金，约定付款时间为2016年12月8日，交纳比例为30.09%；约定金额4330000元，约定付款时间为2016年12月11日，交纳比例为69.91%；备注：余款433万元需在2016年12月11日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。交付期限：被告应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实。被告逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。交接：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：该商品房已达到合同约定的交楼条件，自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为原告同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付原告；同时原告应向被告选聘的物业管理公司缴纳物业管理费用及相关费用。原、被告双方签订《郑州恒大悦龙花园补充协议（不备案）》第六条约定，双方同意合同第九条补充如下：逾期超过180日后，原告要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。原、被告另签订《停车位合同》一份，约定：停车位为被告开发建设的郑州恒大悦龙花园号车库A1-207号停车位；每个停车位按套计算，该套车位总价款为210000元；原告于签订本合同前已向被告支付定金20000元，该定金于交首期款时抵作停车位价款；原告采用一次性付款，应于2018年7月10日前付清；被告应当在2019年5月31日前，将停车位交付给原告使用。2016年12月12日，原告作为借款人、中国银行股份有限公司郑州花园支行作为贷款人、被告作为保证人签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2016年郑花住字第2078号）约定：贷款金额：433万元，贷款期限：240个月，自2016年至2036年；房屋地址：郑东新区龙湖外环路以东、龙翔八街以北5号楼23层2302，购房合同号：D16002965575，购房面积：201.88平方米，房屋总价款6193620元；参考利率选择：中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，利率定价方式：浮动利率，在参考利率基础上的浮动比例（正值为上浮，负值为下浮）：-10%；贷款支付方式：受托支付，放款账户户名：河南恒龙置业有限公司，放款账户账号：26×××15，放款账户开户行：中国银行郑州花园支行；还款方式：等额本金，还款周期：月；还款账户信息：户名马秀月，账号：62×××91。2016年12月8日，被告向原告出具收据二份，分别载明：兹收到马秀月（5-2302）交来首付款（含定金）1863620元、维修基金13122元。同日，郑州和成安吉企业管理咨询有限公司向原告出具收据一份，载明：兹收到马秀月交来服务费1694元。2017年1月，郑州市物业维修基金管理中心出具郑州市房屋专项维修资金交存凭证载明：小区名称：恒大悦龙花园，业主名称：马秀月，房屋坐落：龙湖外环路以东、龙祥八街以北5号楼23层2302，交存面积：201.88，发生金额：13122元，房屋编号：1416122807987299，资金余额：13122元，业务类型：首交。2018年7月10日，被告向原告出具收据一份，载明：兹收到马秀月（A1-207）交来车位款210000元。原告提交中国银行郑州金融广场支行的还款流水明细清单载明：客户姓名：马秀月；贷款账号：25×××51；已还期数：16；贷款状态：结清；还款账号/卡号：26×××57；贷款期数：241；还款方式：等额本金；还款周期：每月；利率：4.41%；首次放款时间：2016年12月14日；到期日：2036年12月14日；已还本金合计：433万元；已还应收利息合计：234844.02元。中国银行股份有限公司郑州花园支行向郑州市房地产抵押管理办公室出具房屋抵押权终止证明，载明：抵押人马秀月，办理的位于房屋××郑东新区××外环路以东、××街以北××楼××2302的房屋抵押登记，房屋他项权证号（或登记证明号）为豫（2017）郑州市不动产证明第0199692号，因债务结清，同意办理抵押权注销登记。2019年6月30日，郑州恒大悦龙花园物业服务中心向原告邮寄收楼通知书（5号楼-2302），2019年7月2日已由马小月签收。2020年4月24日，原告委托河南仟问律师事务所向被告邮寄律师函，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议（不备案）》及《停车位合同》，并要求被告返还原告购房款6193620元、车位款210000元、维修基金13122元、服务费1694元和合同约定的违约金、赔偿金。该函于2020年4月26日由他人代收。以上事实有原、被告提交的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议（不备案）》、《停车位合同》，原告提交的《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》、收据四份、《中国银行个人一手住房贷款合同》、还款流水明细清单、房屋抵押权终止证明、律师函、EMS回执单及投递记录，被告提交的维修基金缴存凭证、EMS快递单及投递记录以及本院开庭笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》、《停车位合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定足额支付了购房款，被告亦应按照合同约定的期限向原告交付房屋。双方约定的交房时间为2018年10月30日，且被告取得竣工备案表，被告逾期交房已超过180天，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，原告作为守约方有权解除合同。并且，原、被告签订了《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》，被告无证据证明案涉房屋已取得竣工备案表，其达到合同约定的交房条件，故原告要求解除《商品房买卖合同》及《恒大悦龙花园补充协议》符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，《商品房买卖合同》被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故涉案《商品房买卖合同》被解除后，被告应当返还原告已经支付的购房首付款及利息（以1863620元为基数，自2016年12月8日计算至实际清偿之日，其中2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。《商品房买卖合同》解除后，个人贷款合同应一并解除。关于涉案房屋的贷款部分，被告应向原告支付自2016年12月14日起至本判决生效之日已向中国银行股份有限公司郑州花园支行归还的贷款本金。关于贷款利息，原告向中国银行股份有限公司郑州花园支行归还的贷款利率为基准利率下浮10%，故2018年3月20日之前被告应按基准利率下浮10%的标准向原告返还利息；自2018年3月20日之后至2019年8月20日，被告应按照中国人民银行同期贷款利率向原告返还利息；2019年8月20日之后被告应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告返还利息。被告另依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原告有义务协助配合被告办理商品房买卖合同备案信息注销登记手续，协助配合被告办理注销涉案房产的预告登记、预抵押登记。《停车位合同》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定的从属性，《商品房买卖合同》的解除导致《停车位合同》的目的亦无法实现，故对于原告主张解除《停车位合同》的诉讼请求，本院予以支持。《停车位合同》解除后，被告应当返还原告车位款210000元并支付利息（以210000元为基数，自2018年7月10日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。被告违约在先，被告以原告主张解除该车位合同需承担车位总价款10%的违约金，本院不予采信。关于原告要求被告返还维修基金13122元及利息的诉讼请求，因被告已经将房屋维修基金缴纳至郑州市物业维修基金管理中心，《商品房买卖合同》解除后原告自行至郑州市物业维修基金管理中心退款，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于违约损失，根据《商品房买卖合同》中约定，逾期交房超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当在原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告已支付了全部购房款6193620元，按照1%计算，违约金为61936.2元，原告主张违约金64184.36元，本院予以部分支持。关于原告要求被告赔偿银行按揭贷款服务费损失1694元及利息的诉讼请求，因被告的违约行为导致《商品房买卖合同》被解除，个人贷款合同应一并解除，被告应当赔偿原告的其他损失。因本院已支持违约金61936.2元，原告的该部分损失可以在违约金中弥补，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。关于原告同时主张违约金及利息，是否违反了民法“损失填补”原则的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定逾期交房解除合同的违约金为原告累计已付购房款的1%，因此，原告在追究被告违约责任时要求被告按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定，但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补原告的损失，以利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害并无不当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告马秀月与被告河南恒龙置业有限公司于2016年12月8日签订的合同编号为D16002965575的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议（不备案）》。被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告马秀月购房款6193620元及利息（首付款以1863620元为基数，自2016年12月8日计算至实际清偿之日，2019年8月20日之前利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；银行按揭贷款以4330000元为基数，自2016年12月14日至2018年3月20日的利息按照中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率下浮10%计算，自2018年3月20日之后至2019年8月20日按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告马秀月车位款210000元及利息（以210000元为基数，自2018年7月10日计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告马秀月违约金61936.2元。五、驳回原告马秀月的其它诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64277元，减半收取32138元，由原告马秀月负担50元，被告河南恒龙置业有限公司负担32088元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  高晓明二〇二〇年七月三日书记员  葛伟群