浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初986号 原告（案外人）：杜文庆，男，1972年2月13日出生，汉族，住河南省卫辉市。 委托诉讼代理人：王红刚，河南宁鸣律师事务所律师。 被告（申请执行人）：虞锦楷，男，1944年2月21日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：张存贤，瑞安市正大法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：河南卓立置业有限公司，住所地河南省卫辉市比干大道。 法定代表人：蔡永法，总经理。 委托诉讼代理人：冯东方，河南恒辉律师事务所律师。 原告杜文庆与被告虞锦楷、第三人河南卓立置业有限公司（以下简称卓立公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜文庆的委托诉讼代理人王红刚，被告虞锦楷的委托诉讼代理人张存贤，第三人卓立公司法定代表人蔡永法及其委托诉讼代理人冯东方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜文庆向本院提出诉讼请求：1.依法解除对河南省卫辉市房屋的查封，停止对涉案房屋的执行。2.确认涉案房屋归原告所有。事实与理由：一、(2019)浙0381执异316号执行裁定书适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条属于适用法律错误。具体理由如下：1、原告与第三人签定的是卫辉市房产局提供的《商品房买卖合同书》版本。2、合同签定当天原告已向第三人足额付清涉案房屋全部房款。3、合同签定当日双方对涉案房屋已经在卫辉市房产局进行了网签并备案。故此原告与第三人之间的商品房买卖行为符合《城市商品房预售管理办法》第6条、第10条的规定，买卖关系客观真实有效。二、原告在购买涉案房屋时不存在任何过错。具体理由为：1、原告作为卫辉当地的普通老百姓知道涉案房屋所属小区为第三人开发，第三人又提供了涉案商铺的所有权证明，至于第三人有多起案件被法院执行，原告并不知情。2、涉案房屋没有按照物权法的要求办理变更登记是第三人的原因，而非原告的过错。三、本案应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，即第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上，请人民法院明察秋毫，进行实地勘验，考虑案件实际情况综合认定本案的事实，不能因为被告的金钱债权执行而使得政府部门的网签备案形同虚设。 被告虞锦楷辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，瑞安法院裁定查封是正确的。本案中商品房买卖合同没有公司法人或其他人签字，且购房款用现金支付，原告在购房时明知第三人是开发公司却没有银行转账，而是现金支付，出具的收据也没有公司任何人签名，不符合财务制度。还有作为被告与第三人债权转让合同纠纷一案于2017年9月6日经瑞安法院判决，然后申请法院执行，瑞安法院于2019年8月8日裁定查封，而原告和第三人在2019年8月7日签订商品房买卖合同，我们认为是双方串通的，是以合法手段掩盖非法目的。第三人欠款较多，为什么在这个时间出卖房屋给原告，我们认为不能证明原告和第三人买卖是合法的。虽然原告和第三人在2019年8月7日签订合同，但是次日被法院查封，没有办理过户登记，产权还是第三人的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人卓立公司委托诉讼代理人述称，1、原告和第三人之间的买卖合同真实合法，原告已全额支付购房款，买卖合同已备案，原告诉请应当予以支持。2、对于被告所说的恶意串通，我们不认可。因为原告和第三人之间没有任何特殊关系，比如原告是公司股东或者股东亲属，也没有任何利益冲突和利益关系，没有特殊的隶属关系，我们和原告之间没有恶意串通的必要。卓立公司法定代表人述称，公司的网签合同不合情理。杜文庆是卫辉房管局的主任，在2018年底到2019年上半年就说好一万元定金，直至2019年7月份他一直没交钱，到我们股东闹矛盾法院要查封了，他就突然在8月7日进行网签，甚至网签时间8月7日也有疑问，因为网签是不符合规定的，没有法人签字和法人章，公司的文员也没有告诉我，这个网签和我们原来网签也不一致的，这个网签上没有平方面积，平常我们网签都是有面积的，这个上面只有总房价。还有购房钱到底有无收到，到底是谁收取的，我作为法定代表人也是有疑问的。不同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提供的商品房买卖合同和卓立公司出具的4张收据，拟证明原告在人民法院查封涉案房屋之前已经与第三人卓立公司签订了合法有效的书面买卖合同，并于当天全额支付了房屋价款。 2.原告提供的交房确认书和卫辉市正源物业管理有限公司6张收款凭证，拟证明原告已属于涉案房屋的实际房主并投入资金开始装修该房屋。 3.原告提供的卫辉市房产管理中心证明1份，拟证明原告购买的涉案商品房在房产局进行了网签、备案，原告为涉案商品房的真实占有人。 4.原告提供的卫辉市房产管理中心于2020年1月17日出具的证明1份，拟证明原告与第三人签订的涉案商品房买卖合同进行了网签备案，该房屋买卖信息可以到该房管部门查证核实。 5.第三人提供的完税证明2份，拟证明原告按照有关规定缴纳了有关税费，印证第三人与原告之间的买卖合同客观真实。 6.第三人提供的蔡永法辞职报告，拟证明蔡永法于2019年7月13日向第三人递交辞职报告，蔡永法在庭审中发表的意见不能代表公司。 被告对原告提供的证据质证认为，商品房买卖合同签订时间是2019年8月7日，瑞安法院查封裁定是2019年8月8日，合同上约定价款是一次性付清，但合同上没有法定代表人的签字，对其三性有异议；卓立公司出具的4份收据，收款方式是现金，但收据上没有任何签名，没有开具发票，第三人的法定代表人也说不清楚收款情况，对其三性有异议；交房确认书载明是2019年8月7日当天交房的，当天签合同，当天付款，当天交房，不符合情理和行业规定；卫辉市正源物业管理有限公司收款凭证，非正式发票，也没有人签名，对其三性有异议；卫辉市房产管理中心出具证明，真实性没有异议，但合法性关联性有异议，涉案房屋产权证还登记在第三人名下，法院已经把涉案房屋查封了；涉案房屋已网签是事实，但不一定就是原告的。 第三人委托诉讼代理人对原告提供的证据均无异议。第三人法定代表人质证认为，商品房买卖合同不真实，至于收款收据，第三人卓立公司有无实际收到款项不清楚，如果有收到，也不知道哪去了，执行局去执行都没有发现这笔钱；交房确认书有意见，其作为法定代表人没有签字，不予承认；物业公司收款收据应该是真实的；房产管理中心的证明有意见，应以不动产中心出具的为准，房产管理中心只是配合办理的；房产管理中心1月17日的证明，也许他们有权利登记，但没有法定代表人的签字和盖章，网签是登记不了的。 原告对第三人提供的证据均无异议。被告对完税证明真实性无异议，但认为法院裁定查封是2019年8月8日，第三人明知房屋被查封，还缴纳税款，且购房价款也没有打到公司账户，存在恶意串通，损害被告合法权益；辞职报告不产生法律效力，辞职要经过股东会决议，还要办理工商变更登记手续。 本院综合认证认为，原告提供的证据3、4和第三人提供的证据5，均系公文书，且当事人对其真实性均无实质性异议，本院对其真实性予以采信，但原告提供的证据5完税证明备注上并没有指出完税对象，反映不了与涉案房屋存在关联性，本院对其关联性不予认定。原告提供的证据1、2能够与证据3、4相印证，被告虽对前述证据的真实性存疑，提出大额购房款以现金方式支付与情理不符，但未能提供反驳证据证实其不真实或双方存在利害关系而存在串通之可能，且法律对购房款以现金方式支付未予强制禁止，故本院予以采信。第三人提供的蔡永法辞职报告，蔡永法予以承认，本院对其真实性予以认可，由于蔡永法所在公司即第三人并未按有关规定批准其辞职，蔡永法仍然是第三人工商登记法定代表人，第三人委托代理人认为蔡永法在庭审发表的意见不能代表公司的意见，本院不予采纳。 经审理查明，2019年8月7日，原告杜文庆与被告卓立公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定卓立公司将其开发的坐落于卫辉市的房屋以592956元出卖给原告，购房款于签订日一次性付清。合同签订后，原告当天按约以现金方式支付了购房款等，被告卓立公司向原告开具了四张收据，包括购房款592956元，代收办证费260元，代收天燃气初装费2850元，代收维修基金4561元，并对涉案房屋进行了交接。第三人当天到卫辉市房管中心将涉案房屋网签备案到了原告名下。同月10日，原告向涉案房屋所在物业管理公司缴纳了物业费、装修押金、装修垃圾清运费等费用。原告在装修数天后因受现场查封而停工，涉案房屋现处于空置状态。涉案房屋现登记在第三人卓立公司名下，登记地址为××室。根据原告提供的不动产房屋登记信息查询证明显示，原告杜文庆之妻李琳名下有一处坐落于卫辉市用于居住的房屋，建筑面积为135平方米。 另查明，第三人公司法定代表人蔡永法于2019年7月13日在股东会上向公司全体股东提出《辞职及变更法定代表人的报告》，表示“曾多次口头提出辞职并要求变更法定代表人，但全体股东又多次不同意辞职并不变更法定代表人，故无奈一直担任。目前虽然我是公司法定代表人，但实际我是公司一位傀儡，公司一切有利益之事都是有董事长丁伟华受托人李强说了算，就连公司销售收入大额现金，我叫出纳员李晓静存入公司账目，出纳员不听我的，只听李强的…假使你们全体股东又不批准变更法定代表人，继续叫我当法定代表人背黑锅，反正我以后不去公司上班了，那么以后我对公司的凭证一律不签字。” 再查明，本院在（2019）浙0381执3842号申请执行人蔡永法与被执行人卓立公司民间借贷纠纷一案中，裁定查封了涉案房屋，于2019年8月7日送达当地不动产登记中心，查封期限至2022年8月6日。该案于2019年8月26日因执行完毕而结案。本院在（2019）浙0381执4925号申请执行人虞锦楷与被执行人卓立公司债权转让合同纠纷一案中，于2019年8月8日裁定查封了涉案房屋，并于2019年9月5日送达当地不动产登记中心，查封期限至2022年9月4日。原告于2019年12月2日向本院提起执行异议，本院于2019年12月18日裁定驳回。原告于2019年12月20日收到裁定书后于2020年1月2日向本院提起执行异议之诉。 本院认为，基于本院查明的事实，原告杜文庆与被告卓立公司在本院执行（2019）浙0381执4925号一案所作查封裁定之前于2019年8月7日签订了商品房买卖合同，原告于签约当天按约支付了全部购房款，并进行了房屋交付。这种情形能否排除执行，法律适用如何考虑，是本案所要解决的问题。2004年11月4日通过的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。此后，2014年12月29日通过的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对此作出了进一步的明确，规定了在金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产主张排除执行时应当符合的四项条件：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。该条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性条款，对所有类型的被执行人和不动产均可适用。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款，保护的是房屋消费者的物权期待权，其规定的排除执行的条件为：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受下名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案原告全部符合第二十八条规定的四项条件，但不能全部符合第二十九条规定的三项条件，即不符合所购商品房用于居住且其名下尚有其他房屋这项条件时，原告有权选择普适性条款主张权利。本院支持原告的理由在于，首先，在一般规范和特殊规范上，如果两个法条的法律效果相互排斥，后者要优于前者的适用；但在两个法条的法律效果相同时，即都是针对是否享有排除执行的合法权益时，这两个法条应当是可以选择适用的；其次，对于不动产买受人来说，如果其不能作为消费者得到特殊保护，其要求作为普通买受人受到一般保护，也是允许和支持的。故原告要求排除执行涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告相关答辩意见，本院不予采纳。另，原告与第三人卓立公司签订了商品房买卖合同，其享有的是合同债权，以及债权请求权。原告基于商品房买卖合同要求确认涉案房屋归其所有，缺乏法律根据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、不得执行坐落于河南省卫辉市房屋； 二、驳回原告杜文庆的其他诉讼请求。 案件受理费9730元，由被告虞锦楷负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  黄其宁 人民陪审员  池邦义 人民陪审员  陈 祎 二〇二〇年七月三日 代书 记员  许彬彬