河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终618号上诉人(原审被告)：济源市沁园乐家房产服务有限公司，住所地：济源市文昌路东门桥南10米路东。法定代表人：牛卫霞，系该公司经理。被上诉人（原审原告）：黄飞雁，男，1982年11月1日出生，壮族，住济源市。委托诉讼代理人：赵高科，济源市沁园法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张新刚，男，1974年11月29日出生，汉族，住济源市。上诉人济源市沁园乐家房产服务有限公司（以下简称乐家房产公司）因与被上诉人黄飞雁、张新刚房屋买卖合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2020）豫9001民初404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乐家房产公司上诉请求：1、撤销济源市人民法院（2020）豫9001民初404号民事判决第三项，改判乐家房产公司返还黄飞雁9600元；本案诉讼费用由张新刚、黄飞雁承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，乐家房产公司作为《房产买卖合同书》的一方当事人，其有权根据合同约定扣除居间服务费后再返还定金。《房产买卖合同书》系乐家房产公司与黄飞雁、张新刚三方签订的协议，乐家房产公司享有合同权利并承担合同义务。本案中，黄飞雁、张新刚在乐家房产公司的居间介绍下达成并签署《房屋买卖合同书》，作为居间人，乐家房产公司有权要求黄飞雁、张新刚支付居间服务费用。在履行合同过程中，乐家房产公司切实履行了合同约定的资金监管责任，但因张新刚的违约行为造成合同根本不能履行，构成根本违约，张新刚应当根据合同约定向黄飞雁双倍返还定金。根据合同书第七条第三款的约定：甲乙双方协商一致，无论哪方违约都同意丙方在定金或房款中先行扣除应收的居间服务费用（房产成交总价的1%，即10400元）后，将剩余款项返还。一审法院对该事实未予查清，请求二审法院查明后依法改判。黄飞雁辩称，1、是否应当支付居间服务费，与本案不是同一法律关系，且乐家房产公司在一审中也未提起反诉，故与本案不能合并进行审理。本案审理的是房屋买卖合同纠纷，不是居间合同纠纷，该两个纠纷不是源于同一法律关系，按照法律规定，不能合并审理，所以，一审法院对居间服务费不予审理程序合法。2、居间服务费用不能事先在定金中扣除，约定扣除是违法的，合同法第115条对定金的用途作了专门性规定，定金是对债权的担保，债务人履行债务后，定金可以抵作价款或者收回，给付定金一方不履行债务的，无权要求返还定金，收受定金一方不履行债务的，应当双倍返还定金，这是法定的定金规则，根据法定大于约定的合同原则，本案房产买卖合同中，凡是改变定金用途的约定都是不成立的。另外，本案中的定金是对买卖双方履行合同的担保，而不是对居间服务费的担保，居间服务费不能在定金中事先扣除。3、乐家房产公司在履行居间服务过程中存在诸多过错，不能收取居间服务费。乐家房产公司违背了房地产经纪管理办法中的多项规定，没有按照办法中规定的程序进行公示、说明、书面告知，没有订立居间服务合同，没有明确约定服务内容和服务标准，乐家房产公司也没有向委托人双方出示房地产经纪人或者房地产经纪人协理员的职业资格证书，并且存在故意隐瞒与订立房产买卖合同有关的重要事实，因此，根据合同法第425条规定，乐家房产公司不得要求支付报酬。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。张新刚辩称，1、张新刚没有将房产证明和土地证交给乐家房产公司，且未在乐家房产公司登记，张新刚也没有书面委托乐家房产公司出售案涉房屋。2、签订合同时，张新刚明确表示案涉房屋肯定不出售，乐家房产公司的业务员牛卫民告诉张新刚签订合同是为了约束黄飞雁，而不是约束张新刚，张新刚和牛卫民之前是同事关系，出于对牛卫民的信任，张新刚才签订了合同。张新刚认为合同的签订存在欺骗、隐瞒的情形，合同是不成立的。黄飞雁向一审法院起诉请求：1、解除2018年5月4日黄飞雁、张新刚、乐家房产公司三方订立的房产买卖合同；2、判令张新刚、乐家房产公司双倍返还定金40000元；3、本案诉讼费由张新刚、乐家房产公司承担。一审法院认定事实：2018年5月4日，经乐家房产公司居间介绍，黄飞雁与张新刚签订《房产买卖合同书》一份。合同载明：甲方为张新刚，乙方为黄飞雁，丙方为乐家房产公司。合同内容为：1、甲方自愿将坐落在南潘独院南12巷9号，房屋面积253.33平方，出售给乙方。2、甲、乙双方协商一致，确定上述房地产转让总价款为520000元。3、甲方在本合同签订当时将保证金交于丙方暂为保管，作为履行自身义务的保证；乙方在本合同签订当日向甲方支付人民币20000元，作为购房定金，如不违约，该定金转为购房款。乙方付定金后，甲方如违约，需承担违约责任，违约金为乙方定金额的双倍。黄飞雁在签约当日交给乐家房产公司定金2万元，张新刚领取了定金5000元。后张新刚表示不再卖房，黄飞雁于2018年6月9日向张新刚发送了一份《催告函》，催告张新刚务必于2018年6月15日前继续履行《房产买卖合同书》。如不继续履行《房产买卖合同书》，务必于2018年6月15日前定金双倍返还于黄飞雁。张新刚于当日收到该份《催告函》后将已收取的5000元退还给乐家房产公司。张新刚与郜亚利1998年结婚，2008年登记离婚，南潘独院南12巷9号登记在郜亚利名下。一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，黄飞雁与张新刚签订的房产买卖合同书，系双方自愿签订，不存在合同无效的法定情形，应属有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。张新刚辩称其不是涉案房屋的所有权人，乐家房产公司的业务员牛卫民为留下客源，怕其与卖房人私下交易，签订合同的用意是约束对方，利用双方是同事关系签订了不合理合同，主张房产买卖合同无效，张新刚也未就自己的主张提供相关证据，故对张新刚的上述辩解理由，一审法院不予采信。张新刚在收到黄飞雁发送的《催告函》后将已收取的5000元定金退还给了乐家房产公司，张新刚以自己的行为明确表示不再卖房，导致合同未履行，其行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”黄飞雁给付张新刚2万元作为定金，后张新刚以自己的实际行为明确表示不再履行房产买卖合同书，黄飞雁要求解除2018年5月4日双方签订的房产买卖合同书及张新刚双倍返还定金计40000元，证据充分，理由正当，一审法院予以支持。鉴于黄飞雁交付的20000元定金，现由乐家房产公司保管，故乐家房产公司应当将定金20000元直接返还黄飞雁。乐家房产公司辩称黄飞雁、张新刚在乐家房产公司提供居间服务下签订了房产买卖合同书，乐家房产公司已经完成了合同约定的居间服务责任，黄飞雁、张新刚应当根据合同约定向乐家房产公司支付居间服务费。该辩解理由涉及的法律关系是居间合同法律关系，本案是房屋买卖合同法律关系，与本案不是同一法律关系，本案不予涉及。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除2018年5月4日黄飞雁与张新刚签订的《房产买卖合同书》；二、张新刚于判决生效后十日内返还黄飞雁20000元；三、乐家房产公司于判决生效后十日内返还黄飞雁20000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由张新刚负担。本院二审期间，乐家房产公司向本院提供2018年9月牛卫霞和黄飞雁微信聊天记录1份，案涉合同不再履行后，黄飞雁称已经找律师要通过诉讼解决问题，让牛卫霞把张新刚的房产证和土地使用权证发给其，牛卫霞发送的资料是张新刚发送给牛卫霞的，证明张新刚委托乐家房产公司出售案涉房屋的事实，并且张新刚将其作为房主的资料等发送给了牛卫霞。黄飞雁对上述证据质证称，这些信息是签订合同后发送的，不能证明签订合同时的真实情况。张新刚对上述证据的质证意见为：对证据的来源有异议，聊天记录显示的房产证和土地使用证不是张新刚发送给牛卫霞的，是牛卫民发送给牛卫霞的。之前牛卫民问张新刚是否卖房，张新刚说让牛卫民查查房屋价值多少钱，因为案涉房屋是小产权房，牛卫民让张新刚拍照，其要去查询案涉房屋是否能够办理过户。张新刚向本院提供2019年6月张新刚给牛卫民发送的微信、短信聊天记录打印件各一张，原始记录在别的手机里，没有带来，证明牛卫民欺骗张新刚签订了案涉合同。乐家房产公司对张新刚提供的证据质证称，该证据系打印件，真实性无法确定，对该证据不予认可。黄飞雁对张新刚提供的证据质证称，该证据系打印件，对真实性不予认可，该短信、微信内容不能证明张新刚的证明方向。经过庭审举证、质证，本院认证如下：乐家房产公司提供的微信聊天记录，系牛卫霞与黄飞雁之间的聊天记录，黄飞雁对该聊天记录的真实性未予否认，故本院对该聊天记录的真实性予以认定；乐家房产公司、黄飞雁对张新刚提供的微信、短信聊天记录打印件的真实性不予认可，且张新刚未提供该微信、短信聊天记录的原始载体，故本院对该两份证据的真实性无法确认。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，案涉房产买卖合同签订后，黄飞雁支付定金20000元，后张新刚以自己的实际行为明确表示不再履行房产买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，张新刚应当双倍返还定金40000元，鉴于黄飞雁交付的20000元定金由乐家房产公司保管，乐家房产公司应当将定金20000元直接返还黄飞雁，故一审法院判决乐家房产公司返还黄飞雁20000元，并无不当；本案系黄飞雁要求解除房产买卖合同、支付双倍定金引发的纠纷，故乐家房产公司要求支付居间服务费，本案不予涉及；综上，乐家房产公司上诉请求，改判乐家房产返还黄飞雁9600元，理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由济源市沁园乐家房产服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄秋坪审判员邓燕审判员谢高锋二〇二〇年七月二十九日书记员 张      二      鑫