山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终4714号上诉人（原审被告）：范培云，男，1963年4月24日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：蔡萌，山东国盾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于光照，男，1979年1月13日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：汤会玲，山东博睿律师事务所律师。原审第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：李立华，董事长。委托诉讼代理人：董庆武，男，1989年5月10日生，汉族，该公司法务，住山东省。委托诉讼代理人：孙大伟，男，1990年10月30日生，汉族，该公司员工，住山东省。上诉人范培云因与被上诉人于光照、原审第三人山东中住地产经纪有限公司（以下简称山东中住公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2019)鲁0102民初6154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范培云上诉请求：1.依法撤销2019鲁0102民初6154号民事判决书，驳回于光照一审无理诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由于光照承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院认定是“范培云不同意继续履行合同、拒收首付款”系完全对事实真相的认定错误。2017年1月5日，范培云只是与于光照商量房子价格问题，只是一个商量交换意见的过程，最终双方未能就价格变更的问题达成一致意见，在谈判过程中发生各种分歧或者有争议，或者表达“不涨不卖”的意思，仅是谈判过程中的讨价还价方式，是双方进行协商的方法和手段，并不代表范培云完全拒绝履行的意思表示且范培云从没有向于光照表示拒绝履行该协议的意思表示。另外，于光照想方设法设置圈套陷阱和山东中住公司共同勾结串通，采用向范培云诱导并偷偷录音录像、断章取义，意在借用法律手段骗取范培云，利用范培云遵循善良风俗、遵守诚实信用的品质，谋不义之财，令范培云不服。范培云在过春节前夕，多次向于光照通知履行付款义务，而于光照以没钱为由，拖延，出于无奈，范培云随后通过各种方式催告于光照和山东中住公司履行付款义务，范培云通过登报公告的方式，向于光照进行通知，证明范培云已经尽了告知义务，然而于光照在庭审中称，范培云不同意继续履行合同，而于光照自己也不愿意履行该合同了，只想向范培云讨要所谓的“违约金”，这明显属于与不良中介合谋的敲诈勒索行为。范培云不放弃向公安机关举报和追究于光照和山东中住公司刑事责任的权利。范培云向中级人民法院陈述的于光照和山东中住公司的上述行为既违反法律，更违反道德，违反了公序良俗。所以，至于是范培云违约还是于光照违约，请中级人民法院查明事实，以事实为依据，以法律道德为准绳，以法律惩戒于光照和山东中住公司的恶劣行为。（二）一审法院认定“于光照主张的30%违约金并不高于其实际损失”，系认定事实错误。一审法院认定违约金不高于实际损失没有任何事实根据，其既没有征求双方对于房价的意见，也没有委托评估机构进行评估，对于于光照的实际损失的认定根本没有一个客观真实的依据，所以即便是范培云违约的情况下，一审法院认定违约金没有事实根据，当然是违反了法律规定的认定。事实上，于光照根本没有任何损失，实际有损失的是范培云，因于光照违约，拖延时间，导致范培云的房屋至今无法销售，于光照迟迟不向范培云支付任何购房款，既没有首付，也没有大额预付款，范培云没有收到于光照任何款项，而于光照也没有真正购买范培云房屋的任何诚意，仅仅骗取范培云草签了一个所谓的“中介合同”，就要范培云向其偿付几十万的赔偿，纯属无稽之谈。范培云并没有阻止和耽误于光照选购任何符合市场价值的房屋，其实，现在回想起来，这完全是山东中住公司作为不良中介设的陷阱，范培云就是山东中住公司的托，当时中介向范培云口口声声诱导范培云说“这只是个意向书，不作正式购房合同使用，如果真的发生买卖，另行签订正规的房屋买卖合同”，且签字的时候，合同中并没注明于光照所谓交定金的事，并声称“只是个意向，是否发生买卖，尚需双方同意后再确定。”于光照和山东中住公司如果是和范培云正常进行交易，真正做生意，其专注点应在于双方买卖的促成上，而不会刻意预先埋伏设置录音录像，其预先埋伏录音录像的行为本身就是个骗局，故于光照和山东中住公司串通欺骗，一分钱没有支付给范培云，却被一审法院判令向于光照支付几十万的赔偿。二、一审法院认定范培云违约并赔偿于光照违约金54万元系适用法律错误。（一）双方在未能就价格变更达成一致后，范培云多次与山东中住公司和于光照联系无果，到底是交房款还是不交房款，不知可否，无奈范培云通过向于光照登报催告，向山东中住公司催告的方式要求于光照履行合同，本身就是在积极履行合同，并且在催告后，于光照未能向范培云履行付款义务，于光照行为已经构成违约，范培云已经据此与其解除了合同，不存在违约行为。这才是事实真相。（二）范培云催告的方式合法，一审法院不予采信不符合法律规定，范培云当时对于光照及山东中住公司都非常不信任，因此担心二者恶意串通损害自己的利益，所以，通过更容易保存证据的公告方式进行催告，并且即在报纸公告，又在山东中住公司处张贴催告函，完全保证了于光照及山东中住公司能够知悉催告内容。所以法律并没有禁止以公告的方式进行催告的情况下，一审法院不采信范培云的意见是不符合法律规定。当时山东中住公司经常关门找不到人，范培云怀疑山东中住公司是不良中介，没有办法，向其发布报纸公告、张贴公告，是尽了通知义务，而一审法院对范培云积极履行合同的合法行为却不采信，违反了法律的公平公正。（三）根据一审法院认定，于光照未向范培云尽通知催告义务，所以合同并未解除：如果于光照认为范培云存在违约行为，于光照解除合同也不符合法律规定。根据合同法94条第三款的规定，于光照应当催告范培云在合理期限内履行，如果在催告期内仍未履行，于光照才能解除合同。但于光照并未履行催告义务，也没有通知范培云解除合同。所以，一审法院认定因范培云违约，合同已经解除不符合法律规定。（四）一审法院认定范培云支付违约金54万元，违反法律规定。根据合同法及合同法司法解释的规定，违约金应当以实际损失为依据，不能高于或低于实际损失的30%。一审法院在没有确定于光照实际损失的情况下，判决54万元违约金，没有事实和法律依据。（五）根据房屋买卖合同第4.2条11条约定及二手房交易的一般流程应当是买卖双方先到银行签署贷款手续即面签，贷款获得银行批准后交付首付款并办理过户手续，过完户购房方拿房产证与银行办理抵押手续，后银行发放贷款。本案中于光照应先办理贷款审批手续，审批通过以后交首付款，然后范培云配合办理过户手续，但于光照未办理贷款审批，没有交首付款，范培云没有义务配合其办理过户手续。如果在这种情况下办理了过户手续，一旦贷款无法审批通过或者于光照一直拖延办理贷款手续，范培云的售房余款将无法得到保障。所以于光照履行义务顺序在前，于光照未履行义务之前，范培云可以行使先履行抗辩权，不存在违约行为。因为于光照迟延履行给范培云造成损失，范培云提出变更合同并不违约。6.即便于光照违约，2017年1月5日于光照明知范培云有可能提高售价，合同有可能无法继续履行，并且正值房价大涨的一段时间，根据《合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中于光照仅支付了一万元定金还在中介处，范培云没有占用其资金，于光照完全有时间和资金购买另外一套房子，但范培云未及时取措施，对于扩大的损失无权要求范培云承担。如果贵院认为范培云存在违约行为，范培云认为违约金远远高于其实际损失，请求对2017年1月5日涉案房屋的市场价格进行评估。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求贵院查明事实，依法改判。于光照辩称，范培云上诉无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。一、本案范培云与于光照买卖合同纠纷一案，经过两级法院多次开庭审理，事实已经调查清楚，范培云以所售房屋涨为由价拒绝按原合同约定房价卖房，构成违约并造成双方合同无法履行，其违约事实清楚。首先，2017年1月5日范培云以房价涨价为由失约不办理网签，并在当日晚上中介公司组织双方调解时，明确表示少了200万元不再出售，及第二天将涉案房产在链家公司以255万元重新挂牌出售的行为，已足以证实范培云根本违约的事实。范培云称因于光照未尽通知催告义务，因此合同尚未解除的辩解毫无根据，造成合同无法履行的原因是范培云根本违约，不适用合同法94条第三款，而应适用第二款“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务”，于光照作为守约方在合理期限内经过考虑有权要求违约方继续履行原合同，也有权要求解除合同，但都不影响违约方范培云承担违约责任，本案应当自于光照2017年3月8日诉至法院要求范培云支付根本违约金之日为合同解除日；如果按范培云的理解，本案合同尚未解除，那么于光照既可以向范培云主张违约金又可以要求范培云继续按原合同履行。其次，范培云称2017年1月17日以登报公告及张贴催要通知等方式向于光照崔交首付款，于光照未及时缴纳而违约在先的辩称不能成立。范培云所称催要行为均是在其2017年1月5日拒绝网签并明确表示违约之后实施，且范培云明确知晓于光照及中介业务员的电话，及中介公司办公地址，其故意避开与于光照及山东中住公司直接接触，而采用报纸公告方式进行所谓的催告，导致任何人都无法看到，有悖常理，可见范培云目的不是催要首付款，而是为自己的违约行为制造假象，对此一审法院已经查明。二、范培云上诉称2017年1月5日仅是与于光照商讨房价，而非拒绝履行合同的上诉理由毫无根据。范培云与于光照2016年8月13日签订的《房屋买卖合同》已经对房价有明确约定。且2017年1月5日在中介通知双方办理网签手续时，范培云故意失约不到场，后于光照从中介处得知范培云以房价卖低为由不同意继续交易，当晚中介组织双方面谈，并进行调解，希望促使双方继续履行合同，三方的录音录像资料中范培云明确表示必须加价20万元才同意出售，否则不再出售。双方合同已经对交易房价约定清楚无需再进行商讨，且范培云明确表态不加价20万元就不再出售；三方商谈后的次日即2017年1月6日涉案房产便在链家重新挂牌出售，售价255万元。范培云的行为显然不是商讨房价，明显是故意违约。三、一审法院认定范培云违约，并判令其赔偿于光照房屋总价的30%即54万元作为违约金，即符合双方合同约定也符合法律规定并无不当。首先，造成本案范培云违约的原因是双方签订房屋买卖合同后房价剧增，从而造成涉案房屋不同交易时间存在巨大交易差价的事实。其次，违约金为涉案房屋总价的30%即54万元，是范培云与于光照签订《房屋买卖合同》第十二条违约条款的内容，说明签订合同当时，双方对违约责任及金额和违约代价都已经有心理准备，而范培云在明确知道如有违约行为将面临承担违约金54万元代价的情况下，仍然敢于违约，说明范培云已经做过衡量，其违约后获得的利益仍高于违约应付出的代价。再次，于光照因范培云的违约行为所遭受的实际损失远远超出54万元，而范培云因其违约确实获得了巨大收益。众所周知，自2016年开始济南房价一路飙升，因范培云毁约，致使于光照2016年8月没有及时买到房产，从而导致于光照无法再以180万元购买到同等房产。2016年8月涉案房产成交时180万元，到2017年1月6日涉案房产的房价涨为255万元，给于光照造成房屋差价损失75万元，此后的2018年2月6日涉案房产再次以352万元挂牌出售，涉案房产从2016年8月到2018年2月已经涨价172万元，而合同中约定的房款总价30%违约金仅为54万元，根本不能弥补于光照错失购房机会造成的巨大经济损失，而范培云因违约行为所获得的房屋差价利益是涉案房产房价的一倍。因范培云的违约行为还给于光照实际造成了中介费，律师费，担保费等相关经济损失，根据双方房屋买卖合同第十二条的约定，该些损失也应当由违约的范培云承担。而一审法院仅判令其支付54万元违约金，未支持于光照的该些主张，已经对范培云予以关照。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，范培云上诉理由不能成立，请求依法驳回范培云的上述，维持一审判决。另补充，根据交易习惯支付首付款和网签是当日进行，双方签订房屋买卖合同后，于光照已经积极准备了贷款审批资料及首付款，合同可以正常履行，不存在范培云所述的上诉理由。范培云称于光照应当知道其违约，认为于光照应防止损失扩大的理由不能成立。于光照与范培云签订合同后于光照不可能另去购买其他房产，且房价每天都涨，于光照不可能放弃之前签订的购房合同，再高价购买其他房产。对于范培云对于光照是否占用资金的问题并不影响双方合同的法律约束力，更不影响违约责任的承担。对范培云要求二审中进行房屋价格评估不同意。如果范培云认为市场价格房屋差价低于违约金应在一审时提出评估申请，另外，于光照一审时已经提供了充分足够的证据证实于光照的实际损失远高于双方约定的违约金。所以对范培云的上诉理由不予认可，也不能成立。山东中住公司述称，一审判决事实认定清楚，《房屋买卖合同》系在双方自愿的情况下签订，属于双方真实意思表示，合同内容也未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，合同的守约方依据合同内容要求违约方承担违约责任合法合理。三方于2017年1月5日协商合同履行事宜时，范培云明确要求增加20万元购房款，否则不再出售。此时虽是在协商阶段，但直至于光照起诉之日，范培云仍未继续配合履行房屋买卖合同，其不仅已经明确主张不再出售，也以实际行为证明了其存在违约的意思表示。范培云作为完全民事行为能力人，应当知道签订合同的法律后果。三方在买卖合同签字盖章后范培云单方面反悔，为了让于光照增加购房款而故意拖延、拒绝履行合同，其后又采取一系列的行为掩盖其恶意违约的非法目的，在一审法院予以戳穿并驳回其主张的情况下，又欲将所有责任推至山东中住公司处，称山东中住公司存在诱导欺骗行为以及和本案于光照恶意串通，纯属无稽之谈。在科技日益发达的今天，公共场所的监控系统已经非常完备。山东中住公司作为居间人，为了记录交易的整个过程而安装监控，目的就是为了保证交易安全，防止签订合同前、签订合同时以及合同履行过程中一方或多方存在违法违规行为从而导致合同无效或无法实际履行。范培云因为山东中住公司安装的监控记录下了其明示违约的证据而主张山东中住公司安装监控行为本身就是骗局，是在故意曲解事实，目的是推卸责任。范培云为了逃避其恶意违约而应承担的违约责任，故意对山东中住公司及本案于光照进行恶意抹黑、攻击，实属无义之举，望法庭查明事实，依法驳回其上诉请求，维护社会正义和法律尊严。通过一审期间于光照提交的证据显示，2017年1月5日其银行账户内余额已经足以支付首付款，是因为范培云拒绝履行合同才导致未能及时支付。之所以会在2017年1月5日晚到山东中住公司处协商合同履行事宜，是因为范培云想单方变更合同，并非范培云所主张的山东中住公司和于光照恶意串通故意欺骗范培云。在未达成一致意见的情况下，范培云应继续配合履行后续网签等手续，如果范培云真的存在履行意愿，完全可以联系山东中住公司重新协调办理网签及付款的时间，然而却恰恰相反，范培云在未联系山东中住公司和于光照的情况下直接在媒体上发表公告，要求支付购房款否则解除合同。公告送达方式是对于其他方式无法送达的救济途径，山东中住公司的门店每天都有人员值班，且店铺位置固定，范培云想继续履行合同完全可以到店铺内告知山东中住公司工作人员，即使真如范培云所述是为了保存存在履行意愿的证据，那也应当优先使用邮寄的方式，邮寄比公告能更迅速的到达山东中住公司和于光照处，能够直接起到继续履行合同的作用。而范培云却选择直接公告，形式上是为了保留证据，实际上是为了恶意取得合同解除权、掩盖其恶意违约的非法目的以及逃避违约责任而采取的手段。一审判决法律适用正确。三方签订的《房屋买卖合同》已经约定一方违约应承担的违约责任是按日支付总房款的3‰或总房款的30%（具体适用哪一种由守约方选择），该约定未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本案范培云作为已经明示不再出售，一审法院依据合同约定及相关法律规定支持守约方的选择，判决违约方即本案的范培云按照总房款的30%向守约方支付违约金合法合理。山东中住公司已经协调范培云和于光照于2017年1月5日办理网签手续并支付首付款，但因范培云拒绝配合并表示如果不增加20万购房款就不再出售才导致合同未能继续履行，在这种情况下再要求守约方履行催告义务后才能解除合同，是对守约方契约精神的亵渎。综上，一审法院判决事实认定清楚，适用法律正确，范培云的上诉请求无任何事实和法律依据，请求法庭依法予以驳回。于光照向一审法院起诉请求：1.请求依法解除签订的《房屋买卖合同》，判令范培云立即支付违约金54万元（合同总房价30%标准），承担中介费用5000元；2.判令范培云承担本案全部诉讼费用、交通费用及律师代理费。一审法院认定事实：2016年8月13日，由山东中住公司提供居间服务，于光照与范培云签订房屋买卖合同一份，编号为0001053，合同约定：出卖人（甲方）范培云自愿出售坐落于的房产给于光照（乙方），房屋所有权证书号为济建预许201****，房屋建筑面积为140.98平方米，地下室/小房面积16.53平方米，附属设施包含室内固定装修，房屋有抵押有租赁。双方协商一致，同意合同项下房产及其配套设施的总价款为180万元，买受人在房屋买卖合同签订时向出卖人支付定金1万元；第四条约定：买受人于贷款审批、过户前，将首付房款39万元存入出卖人指定账户，剩余房款140万元，在银行发放贷款之日由银行向出卖人直接支付；第七条约定：买卖双方应在本合同签订之日起7日内，委托并协助山东中住公司办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，买卖双方应互相配合协助税费的缴纳；第八条约定：须由买卖双方互相协助才能完成的事宜，双方应相互配合，由于任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任；若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外；第九条约定：该房产在银行设有房地产权抵押，出卖人应当在签完合同3日内到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用钱款来源为自筹；第十二条第2项约定：买卖双方在签订本合同后，如任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师代理费、诉讼费用、交通费等）；第3项约定：出卖人不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务，缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同；第十三条约定：签订合同当日乙方交购房定金1万元，若乙方违约，定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方。出卖人办理产权证，费用自理；双方协商定金放于山东中住公司，于过户当日由山东中住公司转给出卖人。2016年8月13日，于光照支付定金1万元，中介费5000元，山东中住公司向于光照出具定金收条及佣金确认单。合同签订后，于光照准备材料申请银行贷款，并与范培云、山东中住公司联系，催促范培云履行解除房屋抵押手续等合同义务。2016年12月26日于光照通过查询济南市不动产登记中心网站，得知涉案房产的房产证办理完毕，范培云可以领取房产证后，于光照与范培云联系办理网签手续，范培云同意办理但未予配合。2017年1月5日，在山东中住公司，于光照、范培云对合同履行情况进行协商，范培云提出房屋总价款加价20万元，否则不再向于光照出售，于光照未予认同。2017年3月，于光照将范培云诉至一审法院，支付律师代理费1万元。于光照提交链家网站上的房屋照片截屏打印件，证明2017年1月6日链家网站发布售房信息，该房屋挂牌售价255万元；2018年2月8日挂牌售价为352万元。范培云认为系于光照未履行支付首付款的义务，范培云于2017年1月17日通过山东商报、2017年1月18日在山东中住公司张贴通知的形式对于光照及山东中住公司进行了催告，于光照的行为已经构成根本违约，范培云因此解除了合同，于光照违约在先，范培云不履行过户义务是在行使不安抗辩权，范培云不存在违约行为。一审法院认为，于光照与范培云签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定和限制性规定，也不损害社会公共利益，房屋买卖合同合法有效。范培云抗辩称，涉案房屋买卖合同系在山东中住公司的欺骗诱导下，违背其真实意思表示而签订的，合同不成立，且主张涉案合同中范培云签名时间与合同正文中其他手写字迹的形成时间不一致。一审法院认为涉案合同中“范培云”签名系范培云书写且捺有手印，作为完全民事行为能力人应当知晓在房屋买卖合同上签字并捺印的法律后果，故对于范培云的抗辩，一审法院不予采信。双方应按照合同约定履行各自的权利义务。于光照在合同签订当日支付定金1万元，后于光照积极履行合同，2017年1月5日于光照银行账户存款余额足以支付首付款，但范培云以房屋涨价加价为由不同意继续履行合同，应判定为系范培云拒收首付款，范培云的违约行为致使于光照不能实现合同目的。因上述情形，当事人可以解除合同，根据合同约定及相关法律规定，于光照主张解除房屋买卖合同，一审法院予以支持，合同解除时间应为2017年1月5日。范培云辩称于光照违约在先，其通过报纸、在山东中住公司张贴通知的方式进行了催告，于光照及山东中住公司并非联系不到，其行为明显在刻意避免与于光照、山东中住公司直接接触，对于范培云的辩解，一审法院不予采信。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据双方签订的房屋买卖合同第十二条第2项约定，于光照选择主张违约方承担合同总房价30%的违约金，结合当时房产价值增值情况，于光照主张的违约金并不高于其实际损失，故对于于光照要求范培云支付违约金54万元的诉讼请求，一审法院予以支持。范培云承担违约责任后，于光照另主张赔偿中介费用、交通费用及律师代理费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、于光照与范培云签订的房屋买卖合同已于2017年1月5日解除；二、范培云于判决生效之日起10日内向于光照支付违约金54万元；三、驳回于光照的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9280元，保全费3520元，共计12800元，由范培云负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于《房屋买卖合同》的效力问题。范培云、于光照签订关于涉案房屋的买卖合同，合同对于合同标的即涉案房屋以及双方的权利义务、违约责任均约定明确，且双方当事人均签字确认。于光照虽主张系基于对方及中介公司的欺骗签字，但并为行使撤销权，且于光照作为完全民事行为能力人对合同条款以及法律后果应系明知，应视为当事人真实意思表示，合同约定亦不违反法律法规强制性规定，系合法有效的合同，对各方当事人均有约束力，当事人应当按照合同履行各自的义务。关于范培云是否违约致合同解除的问题。首先，范培云主张以在报纸和山东中住公司门口张贴公告的方式催告于光照交付首付款，于光照并未向其交付，存在违约，虽然公告的方式并不违反法律规定，但范培云在能够找到中介、在有于光照联系方式的情况下，并不直接联系催告，而选择公告的方式，明显存在刻意回避与于光照沟通的情形，且于光照提供证据也证实当时已经具备首付款的能力，故范培云主张于光照违约没有事实依据，本院不予支持。其次，根据已经查明的事实，于光照通过手机、信件、中介等多种方式与范培云沟通、催促合同履行，范培云以各种理由未予配合合同履行，后又提出涨价，致使于光照不能达到买房的目的。综合上述分析，本院认定因范培云违约，导致买卖合同解除，于光照购买涉案房屋的目的不能实现。关于违约金的问题。合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。因范培云违约导致合同解除，于光照有权要求范培云支付违约金。于光照主张按照合同的约定向其赔偿房屋总价款的30%作为违约金，范培云认为于光照不能证实其损失，违约金过高。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据上述规定，结合涉案房屋2017年1月在链家网站的报价、2016年12月安居客同类小区的房屋报价，一审判决据此认定于光照主张的违约金并不高于实际损失，并无不当。综上，上诉人范培云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9250元，由上诉人范培云负担。本判决为终审判决。审判长  栾钧霞审判员  高希亮审判员  尹 腾二〇二〇年七月一日书记员  丁 爽