河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终2595号 上诉人（原审被告）：廊坊市铭圳房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市安次区杨税务新新小镇2-1-101，统一社会信用代码91131002665283869P。 法定代表人：葛言周，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李雨萌，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄锦，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：北京焦点互动信息服务有限公司，住所地北京市海淀区北四环西路52号16层1801房间，联系地址北京市海淀区科学院南路2号院3号楼10层1001-2，统一社会信用代码911101083065095045。 法定代表人：张雪梅，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张楠，男，1989年7月25日出生，汉族，住北京市顺义区。 委托诉讼代理人：于晓燕，女，1982年5月12日出生，汉族，住北京市丰台区。 被上诉人（原审原告）：苗艳芬，女，1985年12月28日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：聂晓岳，北京保和律师事务所律师。 上诉人廊坊市铭圳房地产开发有限公司（以下简称铭圳公司）、上诉人北京焦点互动信息服务有限公司（以下简称焦点公司）因与被上诉人苗艳芬房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省霸州市人民法院（2019）冀1081民初1285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 铭圳公司上诉请求：1．依法改判一审判决第一项，铭圳公司与苗艳芬之间的内部员工购房确认单有效；2．依法改判一审判决第二项，铭圳公司与苗艳芬之间的内部员工购房预定金不予返还；3.依法改判一审判决第三项，铭圳公司与苗艳芬之间的员工购房预定金利息不予支付；4.本案一审、二审诉讼费用由苗艳芬承担。事实与理由：1．认定事实错误。铭圳公司与苗艳芬之间签订《内部员工确认单》是服务合同，而不是购房协议。该确认单明确约定内部员工愿意接受公司为员工本人提供的本次预订服务。故一审法院认定苗艳芬依据《内部员工确认单》支付铭圳公司的款项为购房定金款，属于认定事实错误。2．适用法律错误。一审法院根据《合同法》第52条的规定，判决铭圳公司与苗艳芬之间签订的《内部员工确认单》无效，适用法律错误。《合同法》第56条、58条的规定，合同无效的后果，只是返还财产，不能支付相应利息。一审法院判决铭圳公司支付苗艳芬自2017年1月14日起，以收取的购房定金20万元为基数，按照年利率10%赔偿利息损失至定金退清之日，适用法律错误。 苗艳芬答辩称，铭圳公司的上诉请求和事实理由均不能成立，请求二审法院驳回铭圳公司的上诉。1.铭圳公司与苗艳芬签订的内部员工确认单明确了房号、价格、位置等具体信息，是一份购房合同，而不是服务合同。苗艳芬支付的20万元也是购房款。2.铭圳公司至今未能取得涉案房屋的预售许可证等开发手续，导致苗艳芬的购房目的不能实现，购房性质的内部员工确认单无效，铭圳公司理应返还苗艳芬支付的20万元。3.一审法院裁定的10%的利率并不过高，符合民间借贷利率的相关规定。 焦点公司答辩称，铭圳公司的上诉请求和理由并不针对我公司，不发表答辩意见。 焦点公司上诉请求：1.撤销原审判决第四、五项，依法改判驳回苗艳芬针对焦点公司的全部诉讼请求或依法发回重审；2．改判一审诉讼费由苗艳芬承担，上诉费由苗艳芬承担。理由：原审法院事实查明不清，适用法律错误，判决结果偏离事实真相，显失公平。1.焦点公司于原审当中辩称并未参与为苗艳芬提供购买铭圳公司房屋的居间服务，为此提供证据证明苗艳芬所持收据并非焦点公司提供，收据上加盖的发票专用章并非焦点公司真实的发票专用章，稍加比对即可分辨苗艳芬收据上盖章的真伪；2.苗艳芬主张案外人陈玉贝收款4万元，第一无法证明向陈玉贝转款4万元的事实（仅体现转账1.5万元），第二无法证明陈玉贝向苗艳芬收款系代理焦点公司所为；3.焦点公司与铭圳公司就案涉“天鹅湾”项目没有任何合作，未就该项目向任何购房人提供居间服务，原审当中也未有证据证实双方就上述项目存有合作。 苗艳芬答辩称，焦点公司的上诉请求和理由均不能成立，一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院予以维持。理由：1.苗艳芬作为普通的购房人，通过微信的方式予以接触，并按照陈玉贝的指示支付了4万元的服务费（2017年1月9日支付1.5万元，2017年1月12日支付2.5万元），均有明确的转账凭证，此后焦点公司于2017年1月12日出具了编号为0055127号的收款收据，证明焦点公司收取了苗艳芬涉案房屋的服务费4万元，本案构成表见代理。2.苗艳芬的购房目的并未实现，作为收取服务费一方的焦点公司不论以什么理由都应返还苗艳芬已经支付的服务费4万元，并承担相应的利息。 铭圳公司答辩称，焦点公司的上诉请求和理由与铭圳公司无关，不发表意见。 苗艳芬向一审法院起诉请求：1.判令铭圳公司退还苗艳芬购房款20万元，并按年利率10%向苗艳芬支付利息，从2017年1月14日计算至20万元购房款实际返还给苗艳芬之日；2.焦点公司退还苗艳芬款项4万元，并按年利率10%向苗艳芬支付违约金，从2017年1月9日计算至所收4万元费用返还苗艳芬之日；3.本案诉讼费、保全费、保全担保费由铭圳公司、焦点公司承担。 一审法院认定事实：2017年1月，陈玉贝向苗艳芬介绍可以购买铭圳公司开发的霸州市天鹅湾项目房屋。于是2017年1月9日苗艳芬向陈玉贝账户转款4万元，焦点公司为苗艳芬开具了4万元服务费收据一份，2017年1月14日铭圳公司与苗艳芬签订内部员工购房确认单，约定苗艳芬购买该公司开发的霸州市天鹅湾项目1-2-604号房屋，房屋面积为91.41平方米，每平方米7540元，购房总款为689231元。铭圳公司在签订内部员工购房确认单的当日收取苗艳芬房款20万元，并为苗艳芬出具了收据。铭圳公司开发的霸州市天鹅湾小区项目至今没有办理房地产开发所需的行政许可手续，没有与苗艳芬签订房屋买卖合同，没有向苗艳芬交付房屋。 一审法院认为，陈玉贝向苗艳芬介绍可以购买铭圳公司开发的霸州市天鹅湾项目房屋。2017年1月9日苗艳芬向陈玉贝账户转款4万元，焦点公司为苗艳芬开具了服务费收据，2017年1月14日铭圳公司与苗艳芬签订内部员工购房确认单，约定苗艳芬购买该公司开发的霸州市天鹅湾项目1-2-604号房屋，房屋面积为91.41平方米，每平方米7540元，购房总款为689231元，铭圳公司在签订购房确认单的当日收取苗艳芬房款20万元。铭圳公司至今没有与苗艳芬签订正式房屋买卖合同，也没有向苗艳芬交付房屋。另外，铭圳公司没有办理相关开发手续，其与苗艳芬签订内部员工购房确认单，收取苗艳芬购房定金款，违反法律强制性规定，双方订立的内部员工购房确认单无效，应当返还已经收取苗艳芬购房定金20万元，并赔偿苗艳芬相应的利息损失。焦点公司作为专业的房地产经纪公司，负有审查铭圳公司售房相关手续的义务，该公司在铭圳公司不具备售房手续的情况下，为苗艳芬与铭圳公司房屋买卖行为进行居间服务，收取苗艳芬居间服务费，违反法律规定，没有履行自己的义务，应将收取的居间服务费返还给苗艳芬，并赔偿苗艳芬相应的利息损失。苗艳芬要求铭圳公司、焦点公司按照年利率10%赔偿苗艳芬利息损失，不违反法律规定的上限，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定判决：一、2017年1月14日苗艳芬与铭圳公司签订的内部员工购房确认单无效。二、铭圳公司返还苗艳芬购房定金20万元，限本判决生效之日起七日内付清。三、铭圳公司从2017年1月14日起，以收取苗艳芬购房定金20万元为基数，按照年利率10%赔偿苗艳芬利息损失至收取的苗艳芬购房定金退清之日。四、焦点公司返还苗艳芬居间服务费4万元整，限本判决生效之日起七日内付清。五、焦点公司从2017年1月12日起，以收取苗艳芬服务费4万元整为基数，按照年利率10%赔偿苗艳芬利息损失至收取的苗艳芬服务费退清之日。 本院二审期间，焦点公司提交《受案回执》，证明苗艳芬提供的虚假印章导致我公司被判决退款，已经向北京市海淀分局报案，公安机关已经受理。铭圳公司发表质证意见：上述证据与我公司无关，不发表意见。苗艳芬发表质证意见：只是受理的通知，并不代表公安机关已经正式立案，受案与立案不一样。回执与本案也没有任何关系，只是说公章的伪造事项与本案不具有关系，本案的焦点是要求焦点公司返还服务费，焦点公司不能否认该事实，该证据与本案并无关联。 苗艳芬出示2.5万元的转款记录，欲证明焦点公司代理人陈玉贝收取了苗艳芬的费用，结果是4万元的收据，证明苗艳芬向焦点公司支付了4万元服务费的事实。焦点公司发表质证意见：对证据的三性及证明目的均不认可。原审当中苗艳芬仅提供了1.5万元转账记录，该2.5万元作为定案的重要证据，原审当中并未提供，原审认定支付4万元的事实缺乏依据。1月9日及1月12日的钱款都是支付给陈玉贝的，相信陈玉贝为我公司的代理人，该证据无法证明。4万元的收据是谁给苗艳芬的无法核实。苗艳芬出示其与陈玉贝的微信聊天记录和签约审批单。欲说明焦点公司作为4万元收款人，在苗艳芬购房目的不能实现的情况下，应该向苗艳芬返还该4万元。焦点公司发表质证意见：对于上述两份证据的三性及证明目的均不认可。微信聊天内容并未体现陈玉贝即焦点公司代理人员，只有陈玉贝自述是代理公司的，代理谁没有明确，也没有证据。签约审批单下方签字处虽有陈玉贝签字，但是审批单上内容也未体现系焦点公司为苗艳芬提供了案涉服务，以及陈玉贝系焦点公司代理人员。铭圳公司表述对上述证据不予发表意见。对焦点公司提交《受案回执》的真实性，本院予以确认；对苗艳芬出示证据的证明目的，本院难以采信。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：苗艳芬书写起诉状要求铭圳公司、焦点公司按年利率4.75%支付利息，一审庭审中调整为按年利率10%计算要求铭圳公司、焦点公司支付利息。铭圳公司出具的收款收据明确注明收款事由为定金。 苗艳芬称其通过亲戚介绍结识的陈玉贝。苗艳芬称其看过陈玉贝工作证件，但未提供证据。苗艳芬分别于2017年1月9日、12日通过银行转账给陈玉贝1.5万元、2.5万元。苗艳芬得到4万元收据一张。焦点公司否认陈玉贝系其员工，否认苗艳芬持有收据上面的印章为其公司印章。 本院经审理查明的其他事实，与一审法院查明的事实无异。 本院认为，铭圳公司至一审庭审结束时仍未办理房地产开发所需的行政许可手续，故一审法院认定双方签订的确认单无效，判令铭圳公司返还已经收取的款项，于法有据。本案中，双方虽没有约定违约金或者损失计算方式，但铭圳公司占用苗艳芬资金给其造成了损失，因没有证据证明具体损失数额，故以支付资金占用期间利息为宜。利息自2017年1月14日起至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至退清全部款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。苗艳芬主张按年利率10%计算利息的方式，没有事实和法律依据。现有在案证据，尚不足以证明陈玉贝收取苗艳芬4万元的事实与焦点公司存在直接关联性，苗艳芬可另行主张。 综上所述，廊坊市铭圳房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，北京焦点互动信息服务有限公司上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省霸州市人民法院（2019）冀1081民初1285号民事判决第一、二项； 二、撤销河北省霸州市人民法院（2019）冀1081民初1285号民事判决第四、五项； 三、变更河北省霸州市人民法院（2019）冀1081民初1285号民事判决第三项为廊坊市铭圳房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向苗艳芬支付利息，以20万元为基数，自2017年1月14日起至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至购房定金退清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 四、驳回苗艳芬的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5236元，保全费2807元，保全担保保险费2286元，共计10329元，由苗艳芬负担4332元，由廊坊市铭圳房地产开发有限公司负担5997元。二审案件受理费5100元，由苗艳芬负担1100元，由廊坊市铭圳房地产开发有限公司负担4000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二〇二〇年七月七日 法官助理 宋 巍 书 记 员 于学娇