四川省成都市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川01民终8475号 上诉人（原审原告）：夏江，男，1973年6月18日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：梁正甫，广东广和（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：冯荣强，男，1992年1月4日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：刘欣，四川君益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍琳，四川君益律师事务所律师。 上诉人夏江因与上诉人冯荣强占有排除妨害纠纷一案，均不服四川自由贸易试验区人民法院作出的（2019）川0193民初6086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 夏江上诉请求：1.依法撤销四川自由贸易试验区人民法院作出的（2019）川0193民初6086号民事判决第三项，依法改判冯荣强赔偿夏江物业管理费损失及能源费（空调费）损失（损失按照251.01平方米×19元平方米/月，从2019年7月11日起计算至冯荣强实际交房为止），赔偿鉴定费5000元；2.一审、二审案件受理费由冯荣强承担。事实和理由：一审法院对物业管理费损失及能源费损失的认定错误。冯荣强占有案涉房屋期间，必然产生物业管理费和能源费，且一审庭审中，冯荣强提交的证据证明案涉房屋确实存在物业管理费及能源费损失，冯荣强也没有抗辩该费用已经缴纳。故夏江主张的物业管理费和能源费损失确实存在。一审法院未对案件的鉴定费进行处理，请求二审法院一并处理。综上一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判支持夏江的上诉请求。 冯荣强上诉请求：1.依法撤销四川自由贸易试验区人民法院作出的（2019）川0193民初6086号民事判决，依法改判驳回夏江的全部诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由夏江承担。事实和理由：一审法院未对《拍卖公告》进行认定，在人民法院对公示的拍卖公告中已经明确注明该房屋有租赁，租期15年，房租已收清，夏江应当知道案涉房屋的实际价值与评估价值存在差异，也知道案涉房屋存在租赁的情形，故冯荣强依据租赁合同占有案涉房屋属于有权占有，夏江无权要求冯荣强腾退房屋。冯荣强对案涉房屋上的租赁关系合法有效，一审法院认为案涉房屋抵押权实现后，房屋上的租赁关系也归于消灭的认定属于适用法律错误，基于“买卖不破租赁”的民法原理，案涉房屋之上的租赁权也应当继续存续至租赁合同到期之日。对房屋占有的损失未能考虑到装修对租金的影响，评估金额不准确，冯荣强在已缴纳了房屋租金的情况下，不应当再次承担房屋占有期间的损失。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回夏江的全部诉讼请求。 夏江一审诉讼请求：:1、判令冯荣强立即腾退位于成都市高新区天府大道北段1700号1栋3单元13楼1307号的房屋，将房屋完好地交付给夏江；2、判令冯荣强赔偿夏江其占用房屋期间的各项损失（损失从2019年7月11日起计算至冯荣强实际交房为止），至起诉之日，各项损失共计4141.165元；3、诉讼费由冯荣强承担。 一审法院认定事实：2019年6月3日甘肃省兰州市中级人民法院作出（2018）甘01执388号之二执行裁定书，主要内容为：“本院在执行申请执行人永登县农村信用合作联社庆阳路信用社与被执行人魏兵兵、黄伟、司焱梅、黄富强借款合同纠纷一案中，发出执行通知书责令被执行人魏兵兵、黄伟、司焱梅、黄富强向申请执行人永登县农村信用合作联社庆阳路信用社偿还款项12844183元（其中借款本金10800000元，截止2018年4月17日的利息1504899元，律师费360267元，案件受理费93853元，诉讼保全费5000元，案件执行费80164元），尚未计算2018年4月18日起至实际清偿之日的利息（按年利率12.87%）以及迟延履行期间加倍支付的债务利息。但上述被执行人至今未履行。申请执行人永登县农村信用合作联社庆阳路信用社依法向本院申请对被执行人司焱梅名下位于成都市高新区天府大道北段1700号1栋3单元1307号【房产证号：成房权证监证字第××号，面积251.01平方米】的房产进行评估拍卖。本院委托评估后在淘宝网司法拍卖平台进行网络拍卖，买受人夏江（身份证号码：5113211973××××××××）于2019年06月08日以最高价1710832.00元竞拍成功，并于2019年6月9日缴纳全部尾款。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款（六）项之规定，裁定如下：一、被执行人司焱梅名下位于成都市高新区天府大道北段1700号1栋3单元1307号【房产证号：成房权证监证字第××号，面积251.01平方米】的房产产权自本裁定送达买受人时起转移。二、买受人夏江可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。三、解除对被执行人司焱梅名下位于成都市高新区天府大道北段1700号1栋3单元1307号【房产证号：成房权证监证字第××号，面积251.01平方米】的房产的查封。本裁定送达后即发生法律效力。” 成都市高新区天府大道北段1700号1栋3单元1307号房屋不动产登记信息摘要3载明：建筑面积251.01平方米；司焱梅于2014年5月27日以“存量房买卖”购得案涉房屋；永登县农村信用合作联社庆阳路信用社于2016年12月22日设立一般抵押；2019年7月2日夏江依生效法律文书转移取得房屋产权。 2017年5月22日，司焱梅与冯荣强签订《写字楼租赁合同》将案涉房屋租给冯荣强，租赁期限为2017年7月1日至2032年6月30日，租金为每年60000元。 2019年7月3日，广东广和（成都）律师事务所接受夏江 的委托向冯荣强发送《律师函》告知其夏江于2019年6月8日通过司法拍卖的方式购得位于成都市高新区天府大道北段1700号1栋3单元1307号房屋并要求其尽快腾退案涉房屋。 四川金誉房地产评估有限责任公司2019年10月12日就成都市高新区天府大道北段1700号1栋3单元1307号的办公用房地产市场租金价值进行了评估，估价结果为69元/㎡˙月。 一审法院认为，房屋原权利人与冯荣强签订《写字楼租赁合同》是在原权利人与永登县农村信用合作联社庆阳路信用社办理抵押登记之后，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，冯荣强的租赁关系不得对抗永登县农村信用合作联社庆阳路信用社实现抵押权，故抵押权实现后，租赁关系也应归于消灭。本案中夏江通过司法拍卖的方式购得案涉房屋，其依据案涉房屋的物权所有权当然可以要求冯荣强立即腾退位于成都市高新区天府大道北段1700号1栋3单元13楼1307号的房屋并支付占有损失。关于占有房屋的损失，夏江主张占用房屋期间的各项损失是租金损失、能源费损失以及物业管理费损失，由于其并未提供能源费损失以及物业管理费损失的相应证据，故对其此部分主张不予支持。四川金誉房地产评估有限责任公司对案涉办公用房地产市场租金价值进行了评估，估价结果为69元/㎡˙月，虽然冯荣强抗辩认为评估价值应该扣除装修成本，但其并未提供相应反驳的证据，故对其抗辩理由不予认可，一审法院采纳四川金誉房地产评估有限责任公司的评估意见，占有房屋的损失为251.01平方米×69元/㎡˙月。 据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第一百九十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、冯荣强于判决生效之日起十日内将位于成都市高新区天府大道北段1700号1栋3单元13楼1307号的房屋交付夏江；二、冯荣强于判决生效之日起十日内向夏江支付其占用成都市高新区天府大道北段1700号1栋3单元13楼1307号房屋期间的损失（损失按照251.01平方米×69元/㎡˙月，从2019年7月11日起计算至冯荣强实际交房为止）；三、驳回夏江的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10069元，由冯荣强负担。 本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，夏江在人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上，通过公开竞价方式购买案涉房屋，并依法定程序取得该讼争房产的权利。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。”之规定，案涉房屋系执行拍卖的财产，性质上属于公法拍卖，执行拍卖是人民法院对被执行人财产采取的一种执行措施和处分执行行为，执行拍卖所引致的纠纷均不具有民事可诉性，针对执行拍卖中的纠纷，当事人或者利害关系人应当通过执行或者执行监督方式解决。故，本案不具备《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条所规定的起诉的实质要件，不属于民事案件的受理范围，对夏江的请求应予驳回。 综上所述，夏江、冯荣强的上诉请求均不能成立，因本案争议并不属于民事案件的受理范围，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销成四川自由贸易试验区人民法院作出的（2019）川0193民初6086号民事判决； 二、驳回夏江的起诉。 一审案件受理费10069元由夏江垫付，由一审法院予以退还，鉴定费5000元由夏江负担；冯荣强预交的二审案件受理费20138元、夏江预缴纳的二审案件受理费50元，本院均予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长 滕 洁 审判员 周 文 审判员 崔俊安 二〇二〇年七月二十三日 书记员 周 涵