云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0126民初89号原告：王云恒，男，1973年10月26日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市石林彝族自治县，现住云南省昆明市石林彝族自治县。委托诉讼代理人：段明星，云南星昊律师事务所律师。特别授权代理。原告：林玲，女，1972年10月17日生，哈尼族，身份证登记住址：云南省昆明市石林彝族自治县，现住云南省昆明市石林彝族自治县。委托诉讼代理人：段明星，云南星昊律师事务所律师。特别授权代理。被告：石林恒泰投资有限公司，住所：云南省昆明市石林县鹿阜街道办事处环城东路70号附64号。统一社会信用代码：915301266930515127。法定代表人：毕林，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨学惠，女，1974年11月14日生，白族，身份证登记住址：云南省昆明市五华区，该公司员工。特别授权代理。委托诉讼代理人：徐立伟，云南滇石律师事务所律师。特别授权代理。原告王云恒、林玲与被告石林恒泰投资有限公司（以下简称：恒泰公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月1日受理后，被告恒泰公司以本案相关证据的保管人员因疫情无法及时返回为由申请延期审理，本院予以准许延期一月，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王云恒、林玲及其共同委托诉讼代理人段明星，被告恒泰公司的委托诉讼代理人杨学惠、徐立伟到庭参加了诉讼。审理中，二原告提出司法鉴定申请，后又撤回，本院依法扣除相应审限。本案现已审理终结。原告王云恒、林玲向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告配合原告办理涉案房屋的不动产权登记证，并按年利率6%计算支付2014年11月1日至2019年11月5日期间按五年计算的违约金124930.50元（416435.00元×6%×5年）；2.判令被告修复原告房屋出现的质量问题（庭审中明确需修复的具体内容为：房屋客厅、主卧室顶板漏水，卫生间排污管处渗漏，客厅墙体、阳台柱子开裂），并赔偿原告损失20000.00元整；3.判令被告支付逾期交房违约金90350.00元（从2014年9月1日起至2016年9月16日止共计746天，其中前一个月的违约金为30.00元×30天，其余违约金为416435.00元×0.03%×716天）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年6月4日签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买位于石林县鹿阜旧城武庙片区房屋，并在签订合同当天便交清首付款126435.00元，同年7月22日向富滇银行昆明石林支行贷款290000.00元缴清房款，以上房款共计416435.00元。根据《商品房购销合同》第七条约定，被告应在2014年8月31日前将该房屋交付给原告，但原告2016年9月16日才接收该房，依据《商品房购销合同》第九条第一项第二款之规定：逾期30天后，甲方按下列约定承担违约责任：甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金；被告至2016年9月16日才交房给原告，期间逾期共计706天。交房后原告发现房屋存在漏水、墙体开裂等问题，并要求被告予以维护，经维护后房屋质量问题没有得到解决，对原告的日常生活造成了严重的影响。另自双方签订《商品房购销合同》至今，被告没有按照合同约定协助原告办理产权登记手续，该行为导致原告至今仍未取得该套房屋的所有权，该行为构成严重违约，侵害了原告的合法权益。原告特提起诉讼，请依法支持。被告恒泰公司辩称：原告的三项诉讼请求于法无据，原因如下：1.我方已在原告起诉前为其办理完毕案涉房屋的不动产权证书，只是由于原告就该房屋办理了贷款抵押，故产权证原件抵押在银行，我方并未违约，也未给原告方造成任何损失；2.就原告要求我方修复房屋存在的质量问题，我方也多次安排并指派专业人员对原告所称的质量问题进行了修复，修复所产生的费用均由我方承担，我方也愿意继续就存在的质量问题履行修复义务，原告并不存在任何损失，不认可原告要求我方赔偿20000.00元的诉讼请求；3.我方于2014年8月24日即通知原告接房，但原告于2016年9月16日才办理接房手续，原告方逾期接房的责任不在我方，需要说明的是，后经双方协商同意，我方向原告支付了逾期交房的违约金1127.00元，双方约定不再按原合同约定履行，原告也已收取了该款项。故原告的全部诉讼请求均无事实及法律依据，请法庭予以驳回。庭审中，原告王云恒、林玲围绕其诉讼主张举证如下：1.《商品房购销合同》1份；2.发票、个人购房（抵押）担保借款合同、借款借据、增值税发票各1份；3.水石坊项目房屋接收手续单、《住宅室内装饰装修管理服务协议》各1份；4.收据1份、照片23张；5.石林县建设工程质量竣工验收备案表、竣工验收合格证明书、昆明市公安消防支队建设工程消防验收意见书各1份。经质证，被告方对原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性予以认可，但不认可证据1、3的举证目的，证据1第十二条约定，被告方仅是在案涉房屋办理综合验收后90个工作日内向产权登记机关提供相关资料和数据，协助原告方办理产权登记相关手续；对证据3，原告于2014年10月12日就已签署了接房通知，但至2016年9月16日才来办理接房手续；对证据4的真实性、合法性、关联性及举证目的均不予认可；对证据5的真实性、合法性认可，但不认可关联性，2018年6月8日仅是被告公司向有关部门提交相关资料的日期。被告恒泰公司庭审中依法向法庭提交如下证据：1.《商品房购销合同》1份；2.《房屋交付通知》业主签收回执1份；3.确认书、付款证明各1份；4.房屋接收手续单、接房验收单、装修前验房表、业主手册各1份；5.物业费收费明细表1份；6.询问笔录和身份证复印件、修缮工费用明细表、收款发票各1份，现场图3张；7.不动产权证书复印件1份。庭审中补充：8.修缮原告房屋费用发票2张；9.不动产登记受理凭证1份；10.（2019）云0126民初1803号、（2018）云0126民初1492号、（2018）云01民终9247号、（2018）云0126民初1409号、（2018）云01民终9231号民事判决书。补充部分证据欲证实按照双方约定分项验收完成就可以交付房屋，且生效法律文书对此进行了确认，我方交付的房屋具备交房条件，交付有效。经质证，原告对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可被告的举证目的，原告的主张是依据《最高人民法院》第十八条的规定，原告不否认被告对房屋进行过维修，但维修后仍然存在质量问题；对证据2的真实性予以认可，但不认可关联性，原告收到接房通知是事实，但当时案涉房屋并不具备交付条件；对证据3的签字及收到过款项的事实认可，但所涉费用只是计算了一段时间，不认可被告举证目的；对证据4只认可真实性，不认可合法性、关联性，因房屋存在质量问题，在2016年9月16日前不具备交付条件；对证据5、6的真实性、合法性、关联性予以认可，但不认可证据6的举证目的，经多次修复，案涉房屋仍然存在质量问题；对证据7不认可举证目的，被告提交的不动产权证书是2019年9月5日才办理的，但并不影响我方主张逾期办证违约金；对证据8无异议；对证据9的关联性不认可；证据10与本案无关联性，不认可被告的举证目的。为查明案件事实，本院依职权调取了案涉石林鹿阜旧城武庙片区改造“水石坊”项目工程验收证及案涉房屋申请办理不动产权证的申请表。经质证，原、被告双方对本院调取及出示的上述证据均无异议。本院对原、被告双方举证、质证中认可真实性的上述证据予以确认并收录在卷佐证，至于各证据是否能证实各方举证目的，本院结合其他案件事实进行综合认定。对双方有争议的原告提交的第4组证据中的照片及收据，本院将结合现场查看情况及其余证据综合认定。经审理，本院确认以下法律事实：2014年6月4日，二原告（乙方）与被告恒泰公司（甲方）签订《商品房购销合同》，约定二原告向被告购买被告公司开发建设的石林县鹿阜旧城武庙片区房屋，该房屋套内建筑面积为112.55平方米，单价为每平方米3700.00元，房款总金额为416435.00元，二原告于签订购房合同当天向被告支付购房首付款126435.00元，其余价款290000.00元向富滇银行昆明石林支行申请按揭贷款；合同第七条约定：甲方应于2014年8月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方；第九条约定甲方如未按第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日起30天内，甲方按每天30.00元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以书面、电话、短信、媒体公告等形式通知乙方办理交接手续，由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担；由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担，甲方证实告知确定的交房期限内，乙方应到甲方销售中心或甲方指定地点办理交接手续和交纳相关费用，交接手续办理完毕后，视为房屋已交付，乙方逾期办理交接手续的或因乙方原因未能按时交付的，自交房正式告知确定的交房期届满次日起视为已交付……；双方在合同第十二条还约定：在乙方达到如下三个条件后，甲方承诺在该房屋办理综合验收90个工作日内向产权登记机关提供相关资料和数据，协助乙方办理产权登记相关手续：1.乙方按合同要求交清全部房款；2.甲乙双方办理完毕房屋交接手续；3.乙方向甲方交付办理产权所需的全部资料及费用，如因乙方原因导致产权延误未能办理的，责任由乙方自行承担。双方还在合同附件中对房屋装饰及设备标准进行了约定。当天，双方对案涉房屋进行了备案登记，并签订《商品房补充协议》，对其余未尽事宜进行了约定。后原告按照约定通过按揭贷款方式向被告支付了剩余房款，被告向原告出具了购房首付款及其余房款的发票。2014年10月12日，原告王云恒在《水石坊项目房屋交付通知》业主签收回执上签字，认可已签收并阅读《水石坊项目房屋交付通知》，同意并承诺遵守相关约定。后双方签订《“水石坊一期”项目逾期交房补偿金确认书》，载明：补偿金额合计1127.00元，补偿金执行日期：2015年3月1日至3月31日；并载明：“本人已阅读了甲方逾期交房的情况说明及补偿办法，知晓甲方在开发建设过程中确实不能预见、不能避免，并有不可抗力等因素，确认甲方逾期交房的违约免责，同时接受甲方对本人给予的经济补偿，并与甲方约定：甲方不再履行所签订的商品房购销合同第九条‘甲方逾期交房的违约责任’。本人确认并同意将此作为合同的补充协议……”原告王云恒在该确认书上签字捺印进行了确认，并领取了该补偿金。2016年9月16日，双方对案涉房屋办理了交接手续；原告对案涉房屋装修并入住。后原告在居住使用过程中，发现案涉房屋存在客厅、主卧屋顶漏水以及卫生间排污管处渗漏，客厅墙体、阳台柱子开裂等质量问题，经原告提出后，被告数次对上述质量问题进行了修复并承担了相关费用；原告庭审中认可经被告修复后，现在除客厅的顶板仍然存在渗漏外，其他质量问题已修复好了。经本院2020年4月23日组织双方到案涉房屋现场进行查看，双方均确认：之前房顶及卫生间排污管道处漏水的地方已得到修复，现已不再漏水，但客厅及主卧室屋顶处有之前漏水的印迹；客厅与主卧之间的墙体、客厅与隔壁501号房屋之间的墙壁、其余2个卧室墙壁及阳台构造柱处有开裂现象。另查明，案涉石林鹿阜旧城武庙片区改造“水石坊”项目工程取得工程验收证的时间为2018年7月30日；被告代原告向不动产登记中心递交材料并申请办理该房屋不动产权登记证书；原告自认其缴纳房屋税款的时间为2019年7月4日。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。本案双方自愿签订的《商品房购销合同》及其补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性及禁止性规定，系依法成立并合法有效的合同，对双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定严格、全面履行各自义务。针对原告要求被告配合办理案涉房屋产权登记证并支付逾期办证违约金的诉讼请求，根据庭审查明，案涉房屋已于2019年9月5日办理了不动产权证书，无需再次办理，对原告要求被告配合办理房屋产权登记主张本院不予支持。对逾期办证违约金，双方在《商品房购销合同》及补充协议中并无明确约定，根据《最高人民法院》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方在《商品房购销合同》中约定：在乙方（原告）达到如下三个条件后，甲方（被告）承诺在该房屋办理综合验收90个工作日内向产权登记机关提供相关资料和数据，协助乙方办理产权登记相关手续：1.乙方按合同要求交清全部房款；2.甲乙双方办理完毕房屋交接手续；3.乙方向甲方交付办理产权所需的全部资料及费用，如因乙方原因导致产权延误未能办理的，责任由乙方自行承担。根据庭审查明，案涉房屋取得工程验收证的时间为2018年7月30日，原告自认缴纳税款的时间为2019年7月4日，被告向房产部门递交材料及申请办理案涉房屋不动产权证书的时间为2019年9月2日，而缴纳税款系原告的法定义务及办理房屋产权登记的先决条件，故在原告要求被告承担其缴纳完房屋税款之前的逾期办证违约金的主张无事实及法律依据，本院不予支持；在原告履行完缴税义务后，被告于2019年9月2日将办理产权登记的相关资料及申请交到房管部门，除此之外原告亦未能提交相关证据证实其于何时向被告交付办理产权所需的全部资料及费用，故无法确认未及时办理房屋不动产权证书的责任在被告方，应由原告承担举证不力的法律后果；加之原告购买案涉房屋的合同目的系自住，原告于2016年9月16日办理接房手续后即对房屋进行装修入住，并未造成实际损失，故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。针对原告要求被告对案涉房屋继续承担修复义务并赔偿修复损失20000.00元的主张，根据庭审查明及现场勘查的情况，被告已数次对房屋漏水的地方进行了修复；在庭审后，双方已自愿协商由被告为原告对屋顶渗漏水及房屋内部裂缝等问题继续进行修复，本院尊重双方当事人意愿，由双方自行协商处理。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，因被告已于2014年10月12日通知原告交房，原告王云恒在《水石坊项目房屋交付通知》业主签收回执上签字，认可已签收并阅读《水石坊项目房屋交付通知》。后双方又签订《“水石坊一期”项目逾期交房补偿金确认书》，确认被告向原告支付逾期交房违约金1127.00元，并约定被告不再履行所签订的商品房购销合同第九条‘甲方逾期交房的违约责任’，原告王云恒在该确认书上签字捺印，并实际领取了该补偿金。该约定及领款应视为双方已对逾期交房违约金进行了约定且双方已实际履行完毕，该行为系双方行使自由处分权的体现，且不违反相关法律规定，本院认为原告再次要求被告承担逾期交房违约金有违诚实信用原则，本院对其该项主张依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回原告王云恒、林玲的诉讼请求。案件受理费4830.00元，由原告王云恒、林玲负担4000.00元，由被告石林恒泰投资有限公司负担830.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  李翠芬审 判 员  杨 艳人民陪审员  李祝芬二〇二〇年七月三十一日书 记 员  李才丽