浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3168号 上诉人（原审原告）：林有权，男，1978年8月8日出生，汉族，住江西省上饶市玉山县。 委托诉讼代理人：林佑谊，系林有权弟弟。 被上诉人（原审被告）：杭州至高钢材有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区教工路531号。 法定代表人：沈红。 委托诉讼代理人：严旭辉、刘畅，浙江全厚律师事务所律师。 上诉人林有权因与被上诉人杭州至高钢材有限公司（以下简称至高公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2018）浙0105民初10054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员秦海龙适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2015年6月20日甲方（出租方）至高公司与乙方（承租方）林有权签订《租赁合同》，约定：甲方自愿将座落在拱墅区拱康路59号－22－23－24－25（面积115平方）出租给乙方作为场地使用，使用期限五年。期限自2015年7月10日至2020年7月10日。房屋租金为年租金四万元。在租房协议签订前，乙方必须交纳水、电费保证金人民币1000元，租赁期满后归还乙方。林有权于2015年6月20日支付至高公司2015年7月10日至2016年7月10日房租40000元，2017年7月18日支付2017年7月10日至2018年7月10日房租40000元。2018年5月30日，林有权出具收条，载明：杭州鲒酷贸易有限公司2018年5月31日收到至高钢材有限公司租赁退款5543元整，（2017年7月10日至2018年7月9日的未履行的房租）退款及押金1000元。2017年7月10日－2018年5月30日。 2018年6月15日甲方杭州瓜山村经济合作社与乙方至高公司签订《房屋搬迁补偿协议》，约定：因城中村改造，乙方租用在甲方土地上的企业属征迁范围内，经甲、乙双方协商一致，根据评估公司评估结果，经杭州市拱墅区上塘街道房屋征收与补偿管理实施中心鉴证，就补偿事项达成如下协议：一、房屋面积：乙方坐落拱康路59号，房屋用途为非住宅，实际建筑面积为5283.13平方米。二、补偿金额：1、乙方房屋和地面附属物按照《杭州市集体土地房屋拆迁评估补偿办法》《杭房局[2014]124号》文件进行评估，被征收的自建房屋和地面附属物补偿金额计10074129元。乙方搬迁补偿费计295359元。…《瓜山村经济合作社（杭州至高钢材有限公司）国有土地房屋价格评估测算表》载明：二、装修价格：…砖混，面积221.14平方米，单价850元，总价187969元；砖混，面积306.53平方米，单价850元，总价260551元…钢混，1649.76平方米，单价1360元，总价2243674元。…四、搬迁费，面积4243.07平方米，单价50元/平方米，金额212154元。 林有权诉至原审法院，请求判令：1.至高公司支付装修费、搬迁费、退还房租费等费用合计人民币231800元；2.诉讼费用由至高公司承担。 原审法院认为：本案争议焦点有以下二点，一、案涉《租赁合同》的效力；二、林有权要求补偿的金额是否合理。争议焦点一：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，至高公司未就该租赁标的取得建设工程规划许可证，根据上述规定其与林有权订立的《租赁合同》无效。争议焦点二，1、装修费：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因本案诉请的房屋已因拆迁被拆除，根据上述规定，双方应按导致合同无效的过错分担现值损失。林有权在承租时，在对租赁房屋进行装饰装修前，应慎重审查该建筑是否具备相应审批手续，是否系合法建筑，而林有权未经审查即签订合同并投入装修，对装修损失的产生存在过错。至高公司作为出租人，在出租时，明知房屋未经审批，理应明确告知林有权，并明确其投入装修可能产生风险，但至高公司未提供证据证明其履行了告知义务，故对装修损失的产生亦有过错。综合考虑双方过错程度，该院认定由双方各承担50%的责任。对于装修价值：因杭州瓜山村经济合作社对拱康路59号房屋装修补偿系按房屋结构实行保底补偿，不存在二次装修补偿。根据本案双方提交的照片及视频，原审法院酌定案涉房屋的装修按砖混结构装修补偿的30%计算装修价格，即850元/平方米×132平方米×30%＝33660元。至高公司承担50%的责任为16830元。搬迁费：132平方米×50元/平方米＝6600元；监控：2250元。以上各项费用合计25680元。林有权其他诉讼请求，均因缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2019年9月27日判决：一、至高公司于判决生效后十日内赔偿林有权损失25680元；二、驳回林有权的其他诉讼请求。如至高公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2389元，由林有权承担2168元，由至高公司承担221元。 宣判后，林有权不服，向本院提起上诉称：一、原审法院关于案涉房屋未取得建设工程规划许可证的认定错误。1.原审法院没有审查本案中出租人也就是至高公司是否就房屋取得建设工程规划许可证，是否按照建设工程规划许可证的规定建设房屋这一重要事实。从林有权的起诉状以及至高公司的答辩意见来看，双方都没有提到案涉房屋没有取得建设工程规划许可证。如果是原审法院依职权审查案涉房屋是否取得建设工程规划许可证，原审法院也应当对这一争议焦点进行释明，并同时要求双方围绕争议焦点举证、质证。在没有查明该事实的情况下，原审法院又如何认定案涉房屋没有取得建设工程规划许可证，从而认定双方之间的房屋租赁协议无效？2.事实上，案涉房屋已经取得了建设工程规划许可证，对此，林有权向杭州市计划委员会、拱墅区土地管理局、杭州市规划局、杭州市国土资源局了解了情况，案涉房屋占用的土地在1998年11月18日办理了集体土地使用证，在1999年取得杭州市计划委员会关于建设上塘镇瓜山农贸市场的批复，同意在该地块建设农贸市场，2002年2月25日，取得了杭州市国土资源局的建设用地批准书，建设项目为瓜山农贸市场，2005年4月27日，取得了杭州市规划局的建设工程规划许可证，建设项目为农贸市场。2010年9月1日，杭州市房产管理局核发了房屋租赁备案证。2015年7月14日，拱康路59号向杭州市拱墅区民政局申请了门牌登记证书。由此可见，案涉房屋及房屋占用范围内的土地都取得了国家相关部门的许可证书，并不属于违法建筑，因此双方之间签订的租赁合同不能被认定为无效。二、原审法院关于案涉房屋的补偿金额认定错误。1.首先，本案房屋租赁合同并不是因为林有权的原因导致租赁合同解除。其次，林有权承租该房屋后，在征得至高公司同意后对房屋进行了大量的装饰装修，现因该房屋被拆迁，林有权遭受了较大的经济损失，包括装饰装修的损失，临时搬迁的损失、停产停业的损失，这些损失应当由至高公司承担。虽然林有权与至高公司之间签订的租赁合同对于损失部分没有约定，但是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，剩余租赁期内造成的损失，由双方按照公平原则分担。而对于拆迁的损失和停产停业的损失，由于至高公司并没有按照双方租赁合同的约定提前一个月通知林有权，所以该部分损失由至高公司承担。2.关于房屋的装饰装修赔偿问题。由于案涉房屋已经被拆迁，因此当时的房屋装饰装修部分无法核算，但是房屋在拆迁时已经经过评估测算，拆迁补偿方案中的房屋拆迁补偿数额可以用来参考。但原审法院认定根据《房屋搬迁补偿协议》以及其中的评估测算表仅对房屋结构进行保底补偿，不存在二次装修补偿，该认定不正确，打包赔偿也包含装修赔偿。据林有权向拆迁部门了解到，《房屋搬迁补偿协议》以及其中的评估测算表对于建筑物部分价格和装修部分价格除了列明钢结构、砖混之外，还约定有其他项目，这些其他项目就包含有林有权对房屋进行装饰装修所增设的附属设施、设备及不可移动的装饰装修部分，只是拆迁部门以其他进行综合概括。因此，原审法院仅依据砖混结构来计算装修是没有依据的。3.原审法院酌情认定案涉房屋的装修按照砖混结构装修补偿的30%计算没有依据。事实上，林有权对于案涉房屋投入了大量的装饰装修，由于当时林有权的法律意识不强，并没有与相关人员签订装饰装修合同，也没有保留相关的凭证，但是负责装饰装修的人员愿意为林有权作证，证明林有权花费的装修费用远超出本案法院认定的金额。三、原审法院认定林有权在租房前没有核实房子的合法性，从而认定林有权存在过错，原审法院的这一认定错误。林有权在承租该房屋之前多次与至高公司沟通，至高公司均明确告知该房屋是合法的，也是经过出租人同意可以转租的。林有权在至高公司的带领下，凭杭州瓜山村经济合作社提供的材料向拱墅区工商局办理了营业执照登记并取得了营业执照。整个过程，林有权都履行了审慎义务，并且所有的手续都是至高公司引导办理的，而且在办理过程也有杭州瓜山经济合作社签字盖章确认并提供相关政府文件，工商局也予以办理了营业执照登记，林有权基于对国家机关的信任，完全有充足的理由相信该房屋为合法建筑物，林有权并不存在过错。四、原审法院适用法律错误。从原审判决来看，原审法院主要依据的法律是《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定。以上法律依据主要针对的是合同无效的情形，但本案房屋租赁合同是合法有效的，因此原审法院适用上述法律条文错误。五、原审法院认定拱康路59号房屋装修系按结构实行保底补偿，不存在二次装修补偿，根据这一认定，而没有认定至高公司蓄意规避装修补偿明细，目的是少赔付租户装修款，有失公平。鉴于原审法院的认定有悖常理，林有权现提交新证据，即音视频证据，音视频可以充分证明至高公司在视频中承认，2003年以后直至林有权租房时，房子均处于毛坯房状态，同时其他租户也证实这一状态，林有权在租用该房屋时的房子为毛坯房，墙面、地面坑坑洼洼，林有权在取得营业执照后进行大量的人力物力整修并装修，用时一个多月。综上，原审法院认定事实不正确，证据不充分，适用法律不正确。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，在查清本案事实的基础上依法改判；2.一、二审诉讼费用由至高公司承担。 针对林有权的上诉，至高公司答辩称：一、认定房屋租赁合同无效是一审法院依据对至高公司关于房屋建设情况的调查和统一三个相同事实情况案件裁判尺度后作出的。至高公司对依据事实和法律认定涉案房屋租赁合同无效结果无异议。相同事实的另两件案件均已服判，纠纷处理完毕，从另一角度证明一审法院判决处理结果是公允的。涉案房屋是至高公司于2008年3月1日向杭州瓜山经济合作社租赁位于杭州市拱墅区西侧的土地后建造的房屋，因历史原因无法办理建设规划许可证及房屋产权证。因无相关权证，该房屋拆迁时仅按照临时建筑补偿，补偿金额远低于合法建筑补偿。二、林有权已经在一审要求赔偿全部的装修和营业损失，不管合同是否认定有效，其要求赔偿诉请不会超出一审已提出的诉讼请求，一审法院认定合同无效并未侵犯林有权的实体权利，反而一定程度上维护了林有权的利益。三、如认定房屋租赁合同有效，依据合同约定双方互不追究法律责任，至高公司无需赔偿装修损失。依据《租赁合同》第四条，“如遇国家政策变化或不可抗拒的原因，甲方应提前一个月通知乙方，乙方应积极配合做好安排和调整，双方互不追究”的约定，在房屋拆迁等不可抗拒原因终止合同的，至高公司无需赔偿林有权装修损失、停业停产费用等，林有权要求至高公司赔偿装修费等损失无法律依据。四、无事实证明林有权投入了装修费用，即使确有装修费用，征收单位计算装修赔偿费用时并未针对二次装修做额外赔偿。房屋搬迁补偿合同所确定的赔偿装修的标准，并不是赔偿林有权装修的标准，是对至高公司的房屋建造及部分基础装修所做的赔偿，征收单位没有对林有权的装修进行评估和赔偿，林有权不能依据征收单位赔偿给至高公司的装修的标准要求至高公司赔偿其装修损失。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回林有权的上诉请求，维持原判。 二审期间，林有权向本院提交证据材料： 1.协议书1份（复印件），用以证明杭州瓜山村经济合作社与至高公司的租赁协议书有效性。 2.房屋租赁备案证1份（复印件），用以证明杭州市拱康路59号房屋合法。 3.杭州市计划委员会文件、建设用地批准书、建设工程规划许可证、集体土地使用证各1份（均为复印件），用以证明办理营业执照所需要的材料，证明房子准予办理相关营业许可。 4.拱墅区非城镇房屋用作经营场所审批表1份（复印件），用以证明依法通过审核并获得经营许可。 5.照片1份，用以证明室内地面抬高部分。 6.装修目录设备表1份、音频1份（均林有权自行制作），用以证明租赁房屋时的房屋状况为毛坯房，房子确实经过大量装修。 7.光盘1份（林有权自行制作），用以证明至高公司承诺约定赔偿100%的实录，证实沈红解释的房屋是毛坯房，破烂是03年开始的，知道林有权租下后，因卖车需要进行地基抬高修缮及装修。 8.房屋搬迁补偿协议1份（复印件），用以证明调取材料不全，协议约定金额差额巨大，达1573590元。 二审期间，至高公司向本院提交证据材料：判决书1份，用以证明认定房屋租赁合同无效是一审法院依据对至高公司关于房屋建设情况的调查和统一三个相同事实情况案件裁判尺度后作出的事实，证明其他投入装修费用远超出林有权的租户也依据一审裁判尺度服判，一审法院判决处理结果公允的事实。 林有权提供的证据经至高公司质证：证据1，真实性、合法性没有异议，但对其关联性和证明对象有异议；这份协议只能证明租赁标的是土地，而不是房屋。证据2、3、4、5、6、7，真实性、合法性及关联性均有异议，无法证明待证事实。证据8，真实性、合法性及关联性均没有异议。至高公司提供的证据经林有权质证：不认可，与本案没有关联性。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及双方当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据林有权的上诉请求及至高公司的答辩意见，本院将对二审期间的争议焦点进行分析认定。关于涉案《租赁合同》的效力。对此，林有权虽主张涉案房屋已取得建设工程规划许可证，但却无法举证予以证明。根据至高公司未就涉案房屋取得建设工程规划许可证的事实，原审法院认定涉案《租赁合同》无效，并无不当。关于林有权主张的装修、搬迁费等费用。首先，关于搬迁费，依据涉案租赁房屋面积及补偿标准，原审法院所核算的该项费用为6600元，对此，林有权并无异议，本院予以确认。其次，关于监控补偿费用，根据在案相关证据，原审法院认定监控费用为2250元，也无不当。关于装修补偿费用。本院经审查后认为，原审法院所酌情确定的由至高公司向林有权支付的装修补偿费用，数额稍显偏低，本院进行适当调整。根据当事人的请求及举证情况，兼顾租赁标的面积、装修补偿标准及当事人的过错程度等综合因素，并以公平原则予以衡量，本院调整至高公司向林有权支付的装修补偿费用为50000元。关于林有权调查取证的申请。本院经审查后认为，林有权调查取证的申请与待证事实无法律上的关联性，故不予准许。综前所述，林有权的上诉请求，合理部分，本院予以支持。需要说明的是，本院以适度平衡双方当事人之间的利益为原则而对原审法院酌情确定的装修补偿费用数额进行调整，原审判决不属于错误判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市拱墅区人民法院（2018）浙0105民初10054号民事判决； 二、杭州至高钢材有限公司向林有权支付搬迁费6600元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、杭州至高钢材有限公司向林有权支付监控补偿费2250元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、杭州至高钢材有限公司向林有权支付装修补偿费50000元，于本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回林有权的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4777元，减半收取2388.50元，由林有权负担1753元，由杭州至高钢材有限公司负担635.50元。 二审案件受理费4391元，由林有权负担3120元，由杭州至高钢材有限公司负担1271元。 本判决为终审判决。 审判员  秦海龙 二〇二〇年七月三日 书记员  董 悦