山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终1568号上诉人（原审原告）：蔡蕾，女，1982年5月4日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：王兰兰，山东慨而慷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李秋平，女，1987年8月25日出生，汉族，住山东省德州经济开发区。被上诉人（原审被告）：杨科，男，1985年7月5日出生，汉族，住山东省德州经济开发区。上诉人蔡蕾因与被上诉人李秋平、杨科房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初2184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡蕾上诉请求：1.依法撤销（2019）鲁1402民初2184号民事判决书第一项，改判解除上诉人与被上诉人间租赁合同，被上诉人清空并搬离涉案房屋，同时向上诉人支付租赁费14585元，起诉日后租赁费按照租金计算标准计算至搬离时止。2.一、二审诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、被上诉人没有证据证明上诉人超过合同约定数额要求其支付租赁费，但上诉人却有证据证明其无故拖欠房租及其他相关费用。根据2011年10月9日租赁合同（以下简称租赁合同）中第五条约定，如被上诉人方拖欠租金等相关费用，上诉人有权终止合同，收回出租房屋。一审庭审中，被上诉人已认可未向上诉人支付自2019年1月1日起至起诉日的租金，无论是否有意拖欠，都不能否认已经拖欠的事实。况且即使双方对租赁费的数额有争执，被上诉人也应当先按照合同约定履行付租义务，然后再对有争议部分进行协商。根据被上诉人提交的录音证据，也能证明被上诉人未向上诉人支付2018年的取暖费及水电费，单纯拖欠取暖费、水电费等相关费用也属于租赁合同约定的上诉人行使合同解除权的情形之一。不能因被上诉人前7年按约履行了合同，就否认在此之后出现约定解除合同情形时上诉人的解除权。一审判决对此认定是错误的。二、被上诉人擅自将承租房屋转租、分租，已符合解除该合同的条件。租赁合同第五条约定，如被上诉人擅自将房屋转租、分租、转让等，上诉人可以解除该合同，收回房屋。同时约定前五年内被上诉人不得以任何理由转让或出租房屋。三、一审法院对被上诉人应向上诉人支付的租金数额认定错误。因被上诉人存在拖欠租金、取暖费、水电费，将承租房屋分租等可以解除租赁合同的情形，上诉人有权将被上诉人分租出去的房屋收回，其再次将收回的房屋出租所获得的租金归其所有，被上诉人对已收回房屋不再具有对外分租及收取房租权利。一审判决仍将被上诉人已分租出去的房屋与自己尚占用的房屋作为一个整体进而计算租金数额是错误的。按照合同约定租金数额及被上诉人最初承租的房屋面积可知，自2019年1月1日起，每平米每月租金44.72元。其尚占用的房屋面积为80平米，每月租金为3578元。截至起诉日止，被上诉人共拖欠上诉人租金14585元。一审判决第二项判令被上诉人向上诉人支付2019年1月1日至2019年5月31日期间的房屋租赁费12085元是错误的。既然一审判决判令上诉人与被上诉人间合同应继续履行，那么应将2020年1月1日后租金一并判决。李秋平、杨科辩称，案涉房屋开始是从鸿伟富桥公司租的，租赁期限为9年，自2011年12月1日至2020年9月1日止，而上诉人于2019年1月1日从鸿伟富桥公司处转租过来的，到现在一直停水、停电，无法正常营业，取暖费、水电费都不拖欠上诉人，都有交费的收据。我们转租是经过房主张凤升同意的，也经过鸿伟富桥公司的法人孟祥时同意的，交给了张凤升20000元的押金，转租以后每月的房租费还是按照300平交给鸿伟富桥公司。合同不应当解除，上诉人与鸿伟富桥公司签订转让协议，在我不知情的情况下签订的，租赁合同是2020年9月1日到期，在这期间房租一直按照约定交纳，我转租的两间房屋一直在交房租，我使用的房屋在2019年1月1日以后没有再交房租，因没有协商好价格，一直没有交。蔡蕾向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告间租赁合同，由被告将位于德城区其占用的房屋清空、搬离并支付租赁费14585元、取暖费、水电费4692.4元；起诉日后房屋占用费继续主张，计算标准参照租赁合同计算至搬离时止；2.依法判令二被告承担本案相关诉讼费用。一审法院认定事实：被告杨科、李秋萍系夫妻关系。2011年10月19日，被告杨科与孟祥时（德州鸿伟富桥足浴休闲有限公司监事）签订了一份房屋租赁合同，合同约定：出租方（甲方）德州鸿伟富桥休闲馆将其承租的坐落于德城区青年路1008的鸿伟富桥休闲馆的第一层大厅的东半部分及后院大门南侧仓库一间转租给杨科（乙方）用于经营餐饮服务；租赁期限9年，自2011年12月1日至2020年9月1日止；租金前五年不变，每年140000元，从第六年起每年递增7000元。杨科承租案涉房屋后，被告李秋萍分别于2016年9月、2017年6月与崔玉龙、李国卫签订房屋租赁合同，合同约定，李秋萍将其承租的案涉房屋中的120平方米和100平方米分别转租给崔玉龙和李国卫，其中崔玉龙租金每月为6000元，李国卫租金2017年为每月4500元，2018年为每月4800元，2019年租金为每月5000元。2018年9月21日，李建受原告委托，与德州鸿伟富桥休闲有限公司签订了一份证明，约定自2018年10月1日起，德州鸿伟富桥休闲有限公司转卖给李建，李建从2019年1月1日起开始收取所有房屋租金。2018年10月1日，张凤升（案涉租赁房屋的所有权人）与德州足尚云涧足疗服务有限公司第一分公司签订了一份房屋租赁合同，合同约定张凤升将包括案涉房屋在内的位于德城区，第一至四层3000平米，含后院场地及后院东楼第一层（房屋两间)和第二层，出租给德州足尚云涧足疗服务有限公司第一分公司使用，租赁期限自2018年10月1日至2026年9月30日止，租金为每年60万元。德州足尚云涧足疗服务有限公司第一分公司承租该房屋后，便通知两被告要求重新签订房屋租赁合同，双方就房租问题争议较大，一直未谈妥。两被告认为自2019年1月1日起，每月应向原告支付房租2027元，原告主张每月应向其支付租金2917元。同时两被告也一直未向原告缴纳2018年取暖费3600元和电费1092.4元，现两被告承租的房屋已经停水停电，一直未营业。后德州足尚云涧足疗服务有限公司第一分公司于2019年4月与崔玉龙签订房屋转租协议，约定德州足尚云涧足疗服务有限公司第一分公司将案涉两被告承租的房屋中的120平方米转租给崔玉龙，每月房租为6000元。另庭审中，原告陈述，德州足尚云涧足疗服务有限公司第一分公司将案涉两被告承租的房屋中另外100平米转租给了第三人，租金每月4500元。另查明，德州足尚云涧足疗服务有限公司第一分公司成立于2018年9月30日，原告蔡蕾系该公司的财务负责人。在公司筹建阶段，德州足尚云涧足疗服务有限公司第一分公司授权原告蔡蕾自2018年9月1日起负责全权办理公司所有事宜，包括公司的筹建、公司营业场所的选址及租赁事宜、公司的经营管理、公司债务的催收、委托他人办理上述相关事宜等，并同意蔡蕾可以其个人的名义，处理公司租赁的位于德城区房屋的所有事宜，包括以蔡蕾名义对外进行诉讼、调解、对外出租收费等。一审法院认为，被告杨科与德州鸿伟富桥足浴休闲有限公司签订的房屋租赁合同系双方当事人之间的真实意思表示，未违背法律法规的强制性规定，为有效合同。德州鸿伟富桥足浴休闲有限公司将其租赁的房屋（包括案涉两被告租赁的房屋）租赁权转让给原告后，原租赁合同的相关权利义务对原、被告双方均有约束力，该合同现仍处于有效期内。通过原、被告提交的相关证据可以证实，双方争议的起因系房屋租赁费的数额有争执，被告并非有意拖欠房租，且被告自2011年签订租赁合同后，连续七年一直按合同约定履行义务，故原告要求解除其与两被告之间租赁合同的诉讼请求，一审法院不予支持。根据被告杨科与德州鸿伟富桥足浴休闲有限公司签订的房屋租赁合同约定，案涉两被告承租的房屋2019年的租金为每年161000元，合计每月13416.7元，扣除转租给崔玉龙的每月6000元以及转租给李国卫每月5000元租金外，两被告自2019年1月1日起至2019年12月31日止，每月应当向原告支付租金2417元，截止原告起诉之日（2019年5月22日），两被告共计拖欠原告租金12085元。同时两被告应向原告交纳拖欠的取暖费3600元和电费1092.4元。虽然原告取得了包括案涉两被告租赁房屋相关租赁权，但根据原合同约定，案涉房屋系两被告整租的，原告未经两被告同意，擅自将案涉两被告承租房屋的部分面积与第三人签订转租合同，违反了合同的相关义务，原告与第三人签订的转租合同对两被告没有约束力，故其要求两被告按每月支付2917元租赁费的诉讼主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。两被告提交的三份收款收据没有原告负责人的签名和盖章，原告也不予认可，主张三份收据是原告先开具给被告，但被告并未实际交纳，且李秋萍提交的其与耿亚衡的通话录中，李秋萍承认其未向原告交纳取暖费和水电费事实，故其已经向原告交纳取暖费以及水电费的辩称理由证据不足，一审法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、原告蔡蕾与被告杨科、李秋萍之间的坐落于德城区房屋租赁合同（归被告杨科、李秋萍使用的部分）继续履行；二、被告杨科、李秋萍于本判决生效之日起十日内支付原告蔡蕾2019年1月1日至2019年5月31日期间的房屋租赁费12085元，并自2019年6月1日起至2019年12月31日止每月向原告蔡蕾支付房屋租赁费2417元；三、被告杨科、李秋萍于本判决生效之日起十日内支付原告蔡蕾取暖费3600元、水电费1092.4元，两项合计4692.4元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2774元，减半收取1387元，由原告蔡蕾和被告杨科、李秋萍各负担693.5元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：一、上诉人与被上诉人之间对于德城区青年路1008号的房屋租赁合同是否应当继续履行；二、一审判决被上诉人李秋平、杨科向上诉人蔡蕾支付房屋租赁费12085元及自2019年6月1日起至2019年12月31日止每月支付房屋租赁费2417元是否正确。关于焦点问题一，本院认为，杨科与德州鸿伟富桥足浴休闲有限公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。在合同的有效期内，德州鸿伟富桥足浴休闲有限公司将其租赁的房屋（含案涉李秋平、杨科租赁的房屋）租赁权转让给德州足尚云涧足疗服务有限公司第一分公司后，原租赁合同的相关权利义务对租赁合同双方当事人均具有约束力，合同双方当事人应当本着诚实信用原则全面履行合同约定的权利和义务，通过双方提交的证据，上诉人与被上诉人争议的起因系房屋租赁费的数额有争执，无法确定租金的具体数额致租金未及时缴纳，上诉人对拖欠租金的发生亦有过错，将因拖欠租金而产生解除合同的法律之后果完全归责于被上诉人也不符合法律公平公正的原则。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”李秋平分别于2016年9月、2017年6月与崔玉龙、李国卫签订了房屋租赁协议，上述两份房屋转租协议一直履行至2018年10月1日前，德州鸿伟富桥足浴休闲有限公司未向杨科、李秋平提出异议，应当视为其同意李秋平的转租。综上，一审法院判决双方继续履行合同并无不当。故，蔡蕾以杨科、李秋平拖欠房租和未经出租人同意转租为由要求解除案涉租赁合同的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点问题二，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人应当支付租金的合同。杨科、李秋平至今仍然占用案涉租赁房屋，且其认可自2019年1月1日起就未再向德州足尚云涧足疗服务有限公司第一分公司及蔡蕾支付房屋租金，根据杨科与德州鸿伟富桥足浴休闲有限公司签订的房屋租赁合同的约定，案涉房屋2019年的租金为161000元/年，折算每月租金为13416.7元。尽管德州足尚云涧足疗服务有限公司第一分公司于2018年10月1日取得了包括杨科所租赁房屋的整体出租权，但根据杨科与德州鸿伟富桥足浴休闲有限公司之间的合同约定，案涉房屋系杨科在德州鸿伟富桥足浴休闲有限公司处整体租赁来的，蔡蕾一方未经杨科与李秋平一方的同意，擅自将案涉房屋的部分面积与他人签订转租合同，违反了其继承而来的原租赁合同的相关义务，蔡蕾与他人签订的转租合同对杨科、李秋平均没有约束力，故，一审法院扣除崔玉龙每月6000元及李国卫每月5000元租金外，以2417元/月为标准计算，判决杨科、李秋平应支付给蔡蕾2019年1月1日起至2019年12月31日的租金并无不当。2020年1月1日后产生的房屋租金，蔡蕾可另案主张。关于蔡蕾主张每月租金为3578元的诉讼主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，蔡蕾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费165元，由蔡蕾负担。本判决为终审判决。审判长  杨文杰审判员  叶卫国审判员  张忠星二〇二〇年七月二十日法官助理齐凤鸣书记员张晓