大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初2883号原告（反诉被告）：刘恒材，男，1997年4月3日出生，满族，住大连市甘井子区。被告（反诉原告）：大连匠寓科技有限公司，住所地大连高新技术产业园区火炬路7号国际商业中心大厦22层2201号，统一社会信用代码：91210211MA0UG2TK57。法定代表人：赵肖侠，总经理。委托诉讼代理人：赵雅男，女，该公司员工，住长海县。原告刘恒材与被告大连匠寓科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘恒材、被告大连匠寓科技有限公司的委托诉讼代理人赵雅男均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告全额退还原告3、4、5月的租金，合计2850元，并解除租房合同；2.被告全额退还房屋押金、水电押金、服务管理费，合计1615元。事实及理由：我于2019年8月20日和大连匠寓科技有限公司（以下简称匠寓）签订租房合同，租赁地址为辽宁省大连市沙口河区星月街小学xx号x号房间，与他人合租，租赁期限为2019.8.23—-2020.8.15。租金为950元/月，交租方式为押一付三。今年过年期间，我从租房处离开回父母家住，结果因疫情原因封路、封小区，我无法回到租房处继续居住。同时，我现在的工作属于校外培训机构,为保证学员安全，至今没有复工，我也没有收入。今年2月、3月整整两个月，我没有到租房处住一天。在此期间，我曾两次询问匠寓业务员，是否有可以减免租金，均没有回复。但是我已经从房东处得知，匠寓以给我们房客减免租金为由，少给了房东一个月的租金。3月21日，因为迟迟得不到回复，同时因疫情原因无法租住、没有收入，在迫不得已的情况下，我向匠寓业务员提出退租，对方秒回，并与我商谈退租或转租事宜（此时我已决定不租了，只想及时止损），对方回复财务会尽快结清可以退还给我的租金，但是一小时后依然没有回复，询问对方为何之前我发消息询问是否可以减免租金的时候不回复我，对方要我自行找客服解决，并提供客服座机电话。我给客服座机打了三遍电话没人接，根据座机提示的手机号打了两遍电话依然没人接。我只能在微信上找客服，对方给我回复了电话，总通话时间10分17秒。经过电话协商未与客服达成一致，对方说话很不讲理，之后要求对方经理给我回电话。匠寓经理于12:01打电话响铃一声就挂了，之后于下午1:06才打来电话，由此可见对方毫无诚意！总通话时间7分20秒。整个过程中，匠寓客服、经理说话毫无逻辑，前言不搭后语，自相矛盾，态度十分恶劣。有录音为证。我向12315投诉，对方转给"西岗区住房和城市建设局〃协调，之后匠寓总客服于4月2日上午10:22给我来电话，总通话时间22分23秒，录音时间18分14秒。对方依然强词夺理，拒不与我协商沟通。我认为，对方的行为已经侵犯了我的合法权益，明明用给我们减租的理由少给了房东一个月的钱，却不给我们减租，拿出去做广告宣传，只有2月1日—3月31日期间的新客户和续约客户才能减租一个月。我的合同到8月份到期导致我想续签也不可能，而且我直到今天与总客服通话的时候，对方才告知我这个消息（我的合同决定了我无法续签，享受此项权益）。根据合同第八条（二）：因不可抗力、政府行为、政策原因、房屋所有人原因导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，双方均不承担因此导致的任何违约责任。现在我希望匠寓能够依据此条款,结合疫情原因，本着公平公正的态度，如数退还我此前所交的3、4、5月的租金，合计2850元，并解除租房合同。同时，因为匠寓业务员、客服和总经理的讲话极其不讲到道理，毫无逻辑，态度十分恶劣，罔顾事实依据，不为已经签订合同的租户考虑。我请求全额退还房屋押金、水电押金、服务管理费，合计1615元。为此，特向贵院起诉，请依法判决。原告向法庭提交下列证据：证据1.大连匠寓房屋租赁合同电子版原件（手机出示），证明我与被告存在房屋租赁关系，合同规定租赁期限是从2019年8月23日至2020年8月15日。证据2.与被告业务员微信聊天记录截图一份，证明在疫情发生以后，我因为疫情发生后没有回到我的承租屋，因此于2020年2月24日与被告业务员通话确定房租是否应当退还的过程。证据3.与被告客服的微信聊天记录截图一份，证明我在疫情发生之后于2020年3月2日寻求客服沟通是否可以减免房屋的过程。证据4.原告及原告姐姐冯怡、原告同事刘敬一与被告客服的通话录音，证明2020年3月21日三人与被告客服电话沟通过程。证据5.原告及原告姐姐冯怡、原告同事刘敬一与被告公司经理通话录音，证明2020年3月21日三人与被告公司经理通话的过程，证明房东已经让出一个月房租，就此问题我派员与被告经理沟通时，被告经理提出不同意减免，只同意给新租客减免，我方提出我们的租期还没到。证据6.与被告公司总客服通话录音，证明2020年4月2日我与被告公司总客服沟通此事的过程，在沟通过程中被告提出给一个月免租前提是对老客是续租一年给免一个月，另外被告对外宣传在疫情期间给免租一个月，对原告而言已经租赁的房屋却不给免一个月租金。证据7.被告朋友圈消息截图，证明被告公司业务员用本应该给现租客减免的租金拿去宣传做活动。证据8.我与原房主微信聊天记录截图，证明原房主在疫情期间同意减免一个月租金，但是被告并没有给原告减免。被告辩称，第一、原告要求退还三四五月租金的诉请无事实及法律依据，法庭应予驳回。原告诉状中称其无法回到房屋居住，与事实不符。实际上疫情期间大连市所有小区并未禁止租户进入，原告有无收入也与本案无关，据此要求返还租金无事实及法律依据。（无论封路还是封闭小区都允许租客正常居住，是原告个人原因不住房屋，并非客观原则造成，因此其所谓的“损失”属于其自主选择，应由其自行“承担”）被告给予部分租客租金减免，也是有针对性且须符合相应条件的，仅针对两类新租客，并非全部租客，属企业经营方略；原告不符合减免条件即无法享受，被告并未侵犯其合法权益，原告强求企业或滋扰法院都属不得当行为。第二，关于原告要求解除合同的诉请，被告认为原告有权单方解除合同，但应按合同赔偿被告违约金。关于原告诉状中的观点“合同约定疫情属不可抗力，双方合同无法继续履行，自然解除互不承担违约责任”属对法律的错误理解；实际上，双方合同并非无法继续履行，租住房屋用于居住不受疫情影响，双方合同目的完全可以实现，不能适用合同中关于不可抗力的约定，原告有权单方解除合同，但应按合同向我司赔偿违约金。第三，关于房屋押金、水电押金、服务管理费的诉请，因与合同约定不符及原告违约在先的事实，法庭应对该诉请予以驳回。根据合同附件一5的约定，管理服务费一次性收取概不返还；按合同第十条违约责任的约定，原告单方解除合同应向被告赔偿两个月租金作为违约金（950元/月*2=1900元）。原告于2020年4月25日将房屋返还被告，被告除仍有其27天房租（4月26日-5月22日）855元、原告房屋押金950元及水电费押金106元（300元押金减去194元实际使用费，见证据水电收费单）共1909元。违约金与上述剩余费用可互相冲抵，因此被告无义务返还上述剩余费用，根据合同约定也不应返还服务管理费，请法庭依法予以支持。综上，原告无收入与本案无关，称无法回到住处与事实不符，其要求返还租金的诉请无理；原告有权要求解除合同，但本案并非因不可抗力无法履行的合同，因此原告应按合同约定赔偿被告违约金；其服务管理费按合同约定不应返还，其房屋、水电押金剩余金额刚好冲抵其违约金，法庭依法予以确认。请法庭依法支持被告的上述答辩意见，依法驳回原告的无理诉请。被告向本院提出反诉请求：判令原告向被告支付违约金1900元。事实与理由：被告与原告于2019年8月20日签订房屋租赁合同，约定月租金950元，合同第十条（二）承租方解除合同应提前30日通知出租方，并赔偿出租方等额于月租金两倍的违约金，管理服务费一次性交齐，无论何原因解除合同均不退还等内容。合同正常履行至2020年4月22日，被告接到法院发出的原告要求解除合同的起诉状，据此被告当天立即要求原告交房并依约赔偿违约金；原告于2020年4月25日将房屋返还被告，但拒绝赔偿违约金。根据以上事实及证据可以证明，是原告单方无故终止合同，被告作为承租人有权要求其承担合同约定的违约责任，据此请求法院判令原告赔偿违约金1900元。另，疫情之下，双方合同并非无法继续履行，租住房屋用于居住不受疫情影响，双方合同目的完全可以实现的情况下，原告提出的不可抗力无违约责任的观点，属于对法条理解错误，因此无法适用，其应按合同向我司赔偿违约金。鉴于我司仍有其一个月押金950元和27天房租（4月26日-5月22日）855元，水电费剩余106元（300元押金减去194元实际使用费）共1909元，其违约赔偿金可从中冲抵。管理服务费根据合同约定，一次性收取概不返还，因此关于退还该费用的诉请，法庭应不予支持。另外补充：1、原告诉状称未居住房屋的情况与事实不符，无论封路还是封闭小区都允许租客正常居住，是原告个人原因不住房屋，并非客观原则造成，因此其所谓的“损失”属于其自主选择，应由其自行“承担”。2、关于减免租客租金，我司仅针对两类新租客，并非全部租客，属企业经营方略，原告不符合享受减免一个月的优惠条件，被告并未侵犯其合法权益，因此原告不能强求企业也不该滋扰法院。综上，原告无故要求解除合同应依约向被告支付违约金，其要求退还租金及管理服务费的要求无理，应予驳回；其房屋押金、水电押金余款应冲抵违约金和其他应付款项。请依法判决支持反诉之请求。原告就反诉辩称，第一，被告所说双方合同在疫情之下并非无法继续履行，针对被告以上陈述内容，实际情况中我返还所居住的房屋时被社区工作人员阻拦，要求出示出入证，但我并没有出入证，因为我当时并没有在所居住的房屋内继续居住，这个情况当时房屋内的其他三位租客都可以作证，所以我没有办法在疫情期间内前往租住的房屋内继续居住，这种情况应该属于不可抗力。第二，关于减免租客租金的情况，我已经向房东求证，被告以向现有租客减免一个月房租为由要求房主给被告减免一个月房租，以此减轻运营负担，但是被告在拿到原房主一个月减免租金之后，将其用于宣传运营，并没有对现有租客进行其所承诺的相应的减免负担。威慑于被告公司势力庞大，且传闻之前有不好行为，与我一同居住的其余三位租客，最后选择沉默不语，不敢追求自己的正常权益，生怕招来事后报复，并且之后被告有不知姓名的业务员专程打电话威胁我，如他们所说他们的一切行为都是正当、合理、合法的，那么他们为什么会打电话来威胁我，只需要法院公正判决，他们就不会有任何问题，但是当他们进行此项行为之后，我就明白一定是租户没有能力或在他们的威慑下不敢争取自己的正当权益，长此以往他们已经习惯于双管齐下，一边走法律途径，一边对危害被告经济利益的原告进行人身威胁，据此我在互联网及各个平台上查找相关关键词，发现被告之前有过多次这样的经历。综上，我反对被告提出的所有反诉请求。被告向本院提交反诉证据：证据1.违约通知、短信通知，证明被告已于2020年4月22日向原告发出书面违约通知，要求原告交房并依约赔偿违约金。证据2.大连市联合收费处水电费缴费通知，证明被告欠付租赁期间（2019年12月10日至2020年2月10日）水、电费合计194元。根据当事人的陈述，围绕当事人的举证及本院当庭质证，可以确认如下事实：2019年8月20日原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同规定：原告租赁被告经营管理的位于大连市沙河口区，租赁期限自2019年8月23日至2020年8月15日，房屋租金每月950元，租金付款方式为每季度付款一次，押一付三，即提前交付一个月押金的同时，在每季度提前30日预先支付下期（三个月）房屋租金。合同同时还规定，原告应交纳房屋押金950元、水电押金300元、管理服务费365元。如原告提前退租，原告应向被告支付等额于本合同所规定月租金的两倍作为违约金。房屋管理服务费365元系被告因管理经营该房屋一次性收取，为保障租客在合同约定期间的切实利益，任何原因产生的合同终止此费用均不予退还，合同还规定了其他条款。合同签订后，原告向被告缴纳了租房押金950元、水电押金300元及房屋管理服务费365元，同时缴纳了第一个季度三个月的租金，嗣后被告于当日将案涉房屋交于原告开始租住。2020年2月间，原告将该年度3、4、5三个月的租金2850元交付被告后，在履行租房期间发生疫情，原告称疫情期间因回父母家过年后，因疫情原因封路及所租住的房屋小区物业管理人员限制出入而未能回到案涉房屋内居住，请求被告免除一个月租金，而被告在请求原告续租未果的情况下，被告未能同意免除一个月租金，故原告请求解除合同，同时请求被告返还2020年3、4、5三个月的租金，被告于2020年4月22日同意解除合同，因原告单方终止合同，故被告不同意返还三个月的租金，同时反诉请求原告给付被告解除合同违约金1900元。上述事实有原告提供的起诉状、大连匠寓房屋租赁合同电子版原件（手机出示）、与被告业务员微信聊天记录截图一份、与被告客服的微信聊天记录截图一份、原告及原告姐姐冯怡、原告同事刘敬一与被告客服的通话录音、原告及原告姐姐冯怡、原告同事刘敬一与被告公司经理通话录音、与被告公司总客服通话录音、被告朋友圈消息截图、原告与原房主微信聊天记录截图，被告提供的违约通知、短信通知、大连市联合收费处水电费缴费通知及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院审查，应予采信。本院认为，所有权人对自己的不动产或动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案房屋所有人将自己的房屋委托给被告经营管理，原告为租赁该房屋与被告签订《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规等强制性规范，双方当事人均应自觉遵守履行，任何一方单方解除合同均视为违约行为，应承担法律责任。本案原告租赁被告经营管理的房屋系用于居住，因此在房屋租赁期间只要原告向被告缴纳了房屋租金，无论原告是否实际在承租房内居住，在没有法定退租的条件下，原告无权要求被告退还租金。现原告提出自2020年2月末发生疫情期间，其因回父母家过年而无法回到自己的出租屋内居住，根据大连市疫情期间对居住小区的封闭管理的规定，原告在疫情租赁期间，如出现被封道及租住房屋小区物业限制出入情况时，原告可以通过社区、街道、派出所等相关职能机关予以协助解决，而并非如原告所称的不能出入。鉴于原告租赁被告的房屋系住宅，并非经营性用房，故该租赁合同不符合国务院关于疫情期间经营性租房免三个月租金的规定，故原告请求被告免除2020年3、4、5三个月租金的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持，应予驳回。关于原告提出租赁期间遇上新冠疫情属不可抗力一节，因该新冠疫情并不能导致住宅房屋无法居住，因此原告所称疫情期间无法回到租住房屋内居住不成立，故即便原告未回到租住屋内，亦应按合同规定支付租金。关于原告提出在疫情期间案涉房屋房东同意减免一个月租金而被告未予减免一节，因被告提出减免租金一个月须在疫情期间签订新合同的租客及疫情期间续签租赁合同的可以予以减免，但原告未能与被告续签合同，故被告没有为原告减免一个月租金，其应属被告的经营策略，因此原告在没有其他证据证明应当减免的情况下，请求被告减免一个月租金，本院不予支持。虽然原告已经向被告支付了2020年3、4、5三个月的租金2850元，但原告在履行合同期间多次以上述理由请求与被告解除合同，原告的行为系根本性违约，应按合同规定向被告支付两个月的租金作为违约金，因此被告反诉请求原告给付被告违约金1900元，符合合同约定，本院应予支持，扣除原告已缴纳的房屋押金950元，原告实际应给付被告违约金为950元。鉴于被告于2020年4月21日接到本院送达的原告起诉状及相关材料后，被告于同年4月22日书面告知原告，要求原告交房并依合同应赔偿违约金等，可以认定被告已于2020年4月22日同意解除与原告签订的《房屋租赁合同》，因此原告实际租赁案涉房屋的期限可以计算到2020年4月22日，原告交付被告2020年4月23日至5月22日一个月的房屋租金950元应属多交纳，故在双方租赁合同解除后，被告应予以返还原告。关于被告提出在租赁期间原告应负担的水电费194元一节，因被告提供的大连市联合收费处水电费缴费通知，无法证明该费用发生在哪两个月，且没有证据证明系原告拖欠，因此被告请求原告负担194元水电费没有事实依据，本院不予支持，相反鉴于原告已经缴纳300元水电费押金，故在租赁合同解除后，原告请求被告返还300元水电费押金于法有据，应予支持。关于原告请求被告返还管理服务费365元一节，虽然合同中规定原告需缴纳此费用，但根据合同附件三之规定，任何原因产生的合同终止此费用不予退还，因此原告请求被告返还管理服务费365元没有依据，本院不予支持，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘恒材与被告大连匠寓科技有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告大连匠寓科技有限公司返还原告刘恒材2020年4月23日至5月22日期间的房屋租金950元；三、被告大连匠寓科技有限公司返还原告刘恒材水电押金300元；四、原告刘恒材给付被告大连匠寓科技有限公司解除合同违约金950元；五、驳回原告其他诉讼请求。上述具有给付内容的款项，其中第二项与第四项相互折抵，第三项于本判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预付），由原告负担15元，由被告负担10元，给付时间同上；反诉费25元（被告已预付），由原告负担，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  马尚升二〇二〇年七月十三日书记员  马倩倩