江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1991号上诉人（原审原告）：严浩，男，1983年6月2日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：陈奎，沭阳县南湖法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：范贤东，男，1973年12月13日出生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审被告）：陈林，女，1979年11月2日出生，住江苏省沭阳县。上诉人严浩因与被上诉人范贤东、陈林定金合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初13411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人严浩上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判范贤东、陈林归还定金50000元；2.本案一、二审诉讼费用由范贤东、陈林承担。事实和理由：双方签订的二手房定金合同中约定“如因房屋有质量问题或者安全隐患，严浩有权拒绝购买，不承担违约责任”，双方也口头约定范贤东配合找原房东签字，而严浩在签订正式合同前要求范贤东、陈林联系原房东一起签订，范贤东、陈林当时也同意了，结果一直拒不联系。此外，陈林在与严浩通话时称原房东一直在外地，但据严浩了解，原房东已经死亡，在此情况下已构成了安全隐患，且范贤东在一审时也陈述由于其找不到原房东所以才没有签订正式合同。因范贤东、陈林未能提供原房东到场签字确认二人的购房款已付清及原房东的拆迁款全部结清，致使双方未能签订正式合同，严浩索要定金50000元未果，双方发生矛盾并报警处理。被上诉人范贤东、陈林二审辩称，严浩在2019年6月30日前打电话给范贤东，让其把原房东找来签字，范贤东回复正式合同上不需要别人签字，严浩又打电话给陈林，陈林称联系看看，但没有联系上原房东。严浩报警要求范贤东、陈林退款，称没有原房东就不签正式合同，范贤东再次表示双方签订正式合同不需要原房东签字。请求维持一审判决。严浩向一审法院起诉请求：判令范贤东、陈林给付严浩房屋定金款50000元及违约金25000元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：张某所有的位于沭阳县党校院内东北角一套混合结构房屋，建筑面积49.18平方米。2006年4月12日，因沭阳县文化新村三期工程建设需要，张某所有的上述房屋被拆迁，并与沭阳县恒通房地产开发有限公司（拆迁人）签订沭阳县房屋拆迁补偿安置协议一份，约定以产权调换方式安置位于沭阳县，建筑面积约80.99平方米。2011年5月16日，张某交纳案涉房屋拆迁差价款、天然气管道费等费用。2012年3月20日，张某（甲方）与范贤东（乙方）签订购房合同，约定乙方购买甲方拥有的坐落在沭阳县，建筑面积76.5平方米，车库面积10.5平方米，交易价格为228000元，甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定于2012年3月20日当日支付228000元给甲方，交易税费产权过户手续费由乙方承担。后张某向范贤东交付案涉房屋，并由范贤东、陈林使用居住至今。2019年6月11日，陈林、范贤东（甲方，卖方）与严浩（乙方，预购方）签订二手房定金合同，约定：一、房屋坐落于沭阳县，建筑面积80平方米，房屋成交价格505000元，甲方收取乙方定金50000元。二、该房屋的设施及附属物：空调一台、冰箱一台、厨卫一套、热水器、油烟机。三、甲方确保产权清晰，房屋的所有权是其本人的合法所有，无权益纠纷。四、甲乙双方约定于2019年6月30日之前签订正式买卖合同，签订地点为沭阳县百进房产，甲乙双方如不按时签订正式买卖合同，则作违约处理，如遇不可抗力因素，导致无法履行本协议，则不作违约处理。五、违约责任：1、如甲方房屋产权不清晰，没有合法的产权证，或有任何欺骗行为的，视为甲方违约；2、如甲方没有任何不清晰、不合法产权问题，乙方不得随意改变主意，不购买其房屋，否则视为违约；3、房屋有质量问题或安全隐患的，乙方有权拒绝购买，不承担违约责任。甲乙双方如有一方不能遵守本协议所约定的条款，则视作违约，如甲方违约，甲方应退还乙方已付的定金，并再向乙方支付相当于定金金额的50%的违约金。如乙方违约，乙方放弃收回定金的权利，乙方所付的定金视作违约金。注：陈林、范贤东此房从张某处购买，未办证，现转卖给严浩。陈林、范贤东保证条件允许下，配合无条件办理过户手续、按揭手续，办理房产证费用由严浩承担。同日，陈林、范贤东向严浩出具收条一张，载明“今收到严浩购买沭阳县文化新村11号楼1单元402室购房定金伍万元整（￥50000.00）。注（在2019年6月30日前付清房款肆拾伍万伍仟元整￥445000.00，如未付清，定金伍万元归范贤东所得，卖家不卖双倍返还）”。2019年6月28日，严浩与陈林电话联系并录音，在电话录音中，严浩提到明天将房屋尾款支付给陈林，并要求陈林将原房东约一下过来签订买卖合同，陈林回复原房东在外地，打电话联系看看再说。另外，严浩要求原房东在10月份房屋办理产权证时回来一趟，陈林回复可以。后因陈林未能联系上原房东，严浩未能支付房屋尾款，也不同意签订案涉房屋买卖合同。一审法院认为，严浩与陈林、范贤东签订的二手房定金合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。根据双方签订的二手房定金合同约定的内容，范贤东、陈林收取严浩定金是为了确保双方买卖合同订立，故该定金应为立约定金性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，双方当事人均负有于2019年6月30日前签订房屋买卖合同的义务，现严浩明确拒绝与范贤东、陈林签订房屋买卖合同，其理由是要求范贤东、陈林通知原房东一起来签订房屋买卖合同，但范贤东、陈林未能联系上原房东，其出于担心交易安全所以拒绝签订房屋买卖合同。对此，严浩应当举证证明双方对于案涉房屋买卖合同需要原房东签字确认进行了明确约定。严浩提供的其与陈林的通话录音，在录音中虽然严浩提及要求陈林联系原房东一起签订买卖合同，但陈林也仅是表示原房东在外地，其打电话看看再说。根据该录音内容不能证明双方就案涉房屋买卖合同的签订需要原房东签字确认进行了约定。根据双方签订的二手房定金合同约定内容看，严浩明知涉案房屋系范贤东、陈林从案外人张某处购买，且根据范贤东、陈林出具给严浩的收条上明确约定了房屋尾款需要在2019年6月30日前付清，严浩也未按照约定履行。现严浩以原房东无法共同签订房屋买卖合同为由拒绝支付房屋尾款及签订房屋买卖合同，并主张系范贤东、陈林违约，要求范贤东、陈林返还定金并支付违约金，无事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回严浩的诉讼请求。案件受理费1675元，由严浩负担。本院二审期间，上诉人严浩向本院提交证人鲍某的出庭证言称，其是从事房产中介工作，因其朋友严浩想购买涉案房屋，请鲍某帮忙把关，鲍某就提供了其所在中介公司的一份定金合同范本，当严浩与范贤东、陈林协商房屋价格时，鲍某提醒严浩该房屋没有房产证，签订正式合同时需要原房东签字确认，范贤东、陈林承诺可以让原房东过来签字，严浩就同意了，但双方没有在定金合同中书写该约定。后来在约定支付余款的前两天，严浩打电话给鲍某称原房东没办法过来签字，鲍某告诉其这种情况下不能签正式合同，否则会有交易风险，让严浩考虑清楚；按照鲍某所在中介公司的流程，购买涉案房屋这种没有房产证的安置房时必须要原房东签字确认；鲍某认为其提供的定金合同中“安全隐患”是指房屋存在质量问题、产权争议、经济纠纷等情况。旨在证明严浩与范贤东、陈林已口头约定签订正式合同时需要原房东签字确认，且鲍某所作证言可与严浩提供的与陈林之间的通话录音相印证。被上诉人范贤东、陈林对该证据质证后认为，因鲍某系严浩的朋友，其所作证言的真实性不能采信。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本案二审中的争议焦点是：严浩要求范贤东、陈林退还定金50000元的主张是否有事实及法律依据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，严浩虽主张其与范贤东、陈林签订涉案二手房定金合同时口头约定双方在签订正式房屋买卖合同时需由原房东张某一并签字确认，并提供证人鲍某的出庭证言，但范贤东、陈林对此予以否认，而鲍某所作证言也无其他证据可相印证，且根据证人鲍某所称，其作为从事房屋中介工作的专业人员，在其已提醒严浩购买涉案房屋如未经原房东签字可能存在交易风险的情况下，严浩与范贤东、陈林仍未就此重要事项在定金合同中进行明确约定，显然不符合常理。同时，严浩提供与陈林之间的通话录音仅能证明其在签订正式房屋买卖合同前曾要求陈林联系原房东到场签字确认，而陈林则表示“原房东人在外地，我打电话联系看看再说”，亦无法据此认定双方已约定将原房东张某到场签字作为签订正式房屋买卖合同的必要条件。因此，严浩主张范贤东、陈林未能联系原房东张某到场共同签订房屋买卖合同已违反双方之间的约定缺乏事实依据，本院对此不予支持。此外，严浩还主张涉案定金合同中约定“如因房屋有质量问题或者安全隐患，严浩有权拒绝购买，不承担违约责任”，在其已得知原房东已经死亡的情况下，已构成了安全隐患，故严浩拒绝签订正式房屋买卖合同不构成违约。对此，本院认为，涉案定金合同中违约责任第1、2项对于涉案房屋如存在产权争议将如何处理的问题已作出明确约定，第3项约定的“如因房屋有质量问题或者安全隐患，严浩有权拒绝购买，不承担违约责任”，显然是针对涉案房屋的质量如存在问题或隐患时如何处理作出的约定，并不包括严浩所主张的可能存在交易风险的情形，况且，严浩如担心将来可能发生的交易风险，其完全可以通过在正式房屋买卖合同中约定相应违约责任的方式保障自身权益，而非以此拒绝按约定支付剩余购房款及签订房屋买卖合同，故对于严浩以其在原房东未签字确认的情况下购买涉案房屋存在交易风险为由，主张其有权拒绝签订房屋买卖合同亦无事实及法律依据，本院对此难以支持。综上所述，上诉人严浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1675元，由上诉人严浩负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇二〇年七月二十八日法官助理 孙 笑书 记 员 周小凤