辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6142号上诉人（原审被告）：沈阳圣文房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区下坎子村。法定代表人：刘志才，该公司董事长。委托诉讼代理人：李友林，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，男，1982年3月5日生，汉族，系该公司员工，住沈阳市沈河区.被上诉人（原审原告）：于永峰，男，1981年1月2日出生，汉族，住吉林省乾安县。委托诉讼代理人：隋晓庆，沈阳市于洪区洪慈法律服务所法律工作者。上诉人沈阳圣文房地产开发有限公司（以下简称“圣文房产公司”）因与被上诉人于永峰房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2018）辽0114民初13219号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。圣文房产公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回被上诉人在一审中的诉讼请求；3.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审认定中，以房顶账的“账”不能认定为案涉房产的债权，本案被上诉人没有取得合法的债权。有了合法债权，被上诉人才能主张以对价的方式取得案涉房产，但事实上没有证据证明其取得合法的债权；二、一审法院先入为主反推上诉人与被上诉人之间具有基础法律关系是不正确的。本案一共有两种法律关系，一是商品房买卖；二是以房抵债的关系。事实上两种法律关系是相互独立的，商品房买卖关系中上诉人是卖方，被上诉人是买方。上诉人给付房屋，被上诉人应给付对价。合同第六条中明确约定，给付对价的方式的给付人民币，并明确约定给付人民币的方式是一次性付款，也就是2014年9月29日前支付房屋价格款（人民币）546,260元，可见被上诉人向上诉人买房是以人民币为给付对价的，而非房屋抵债的形式。否则商品房买卖合同就不会约定给付人民币，而是直接约定以房抵债。被上诉人一直主张以房抵债只不过是其不想承担违约责任的理由，以房抵债不能推脱其违约的事实，其以房抵债的事实也是不能成立的。1.被上诉人推脱不了其违约责任，违约责任应当由其承担。双方签订的买卖合同中明确约定，被上诉人给付对价的方式的给付人民币，双方也没有达成以房抵债的合意，被上诉人未按约定给付价款应当承担违约责任；2.以房抵债本身不能成立，原审法院对以房抵债的认定没有事实和法律依据。一审中被上诉人提出的证据证明以房抵债的事实，证据五合作协议和开发协议、证据六房产置换王浩隐补充协议、证据七往来账目明细抵顶明细，以上三份证据均是复印件，不具有真实性。该三组证据即使是真实的也证明不了以房抵债的事实成立。证据五，甲方是上诉人，乙方是王浩隐，约定的是上诉人与王浩隐的权利义务关系，与被上诉人无关。证据六权利义务双方也是上诉人与王浩隐，与被上诉人无关。证据七顶账房明细没有任何人的签字，不具有法律效力，往来款明细是上诉人及关联公司与王浩隐及其指定公司往来款项明细，与被上诉人无关。上述证据均无法证明以房抵债的事实成立，原审法院以此认定以房抵债的事实没有任何事实和法律依据，属于认定事实不清。综上，原审法院将商品房买卖法律关系与以房抵债两种法律关系混在一起处理本案，最后以一个不存在的以房抵债事实抵消了被上诉人在商品房买卖合同中的付款义务，显然违背法律和事实，恳请二审法院予以纠正。于永峰辩称，以抵账方式进行的房屋交易应认定为买受人已实际支付了购房款。本案中，双方系以王浩隐为中心，上诉人同意将房屋抵顶给被上诉人，首先，王浩隐通过与上诉人之间的合同关系，取得了案涉房屋的处分权，上诉人配合作出买卖合同等行为，也表示对王浩隐处分的认可。其次，通过王浩隐抵顶欠付王雪岩的债务，又抵顶给被上诉人，三方之间通过抵顶的方式，对相互之间的债权、债务关系消灭，这一行为并不违法法律强制性规定。再次，上诉人为被上诉人开具相应的发票，予以其收到相应购房款项，至于上诉人之间与王浩隐对于该部分购房款项如何抵顶，双方另有合同关系进行调整。故此应当认定上诉人与被上诉人之间合同关系成立。被上诉人的行为有违诚信原则。双方发生抵顶的事实行为时间为2014年，当时说房屋没有达到交付条件，此后上诉人一直推脱，直至2017被上诉人诉讼上诉人要求要么退钱，要么交付房屋，上诉人当时负责人承诺年底给房，被上诉人撤回了诉讼请求。现因房屋可以进行交付，并伴随着房地产增值，上诉人才拒不进行配合，其已经诉讼了一部分购房人，均被法院驳回。上诉人的行为，有违民事法律基本原则，请求法院依法查清案件事实，维护当事人合法权益。综上请求法院驳回上诉，维持原判。于永峰向一审法院起诉请求：1.判决原、被告继续履行商品房买卖合同交付房屋并办理产权登记；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:2014年10月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告通过将其对案外人到期债务转让给被告的方式，从被告处购房屋一处，位于沈阳市于洪区，建筑面积105.05平方米,单价5,200元，被告为原告开具收款收据一份，确认原告的购房款为546,260元，并为原告办理了商品房买卖合同备案登记。一审法院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告以债务转让的形式向被告支付房款，被告为原告开具收款收据予以确认，因此，双方的意思表示真实，合法有效，原、被告均应按合同约定履行自己的权利和义务，被告应负有向原告交付房屋并协助原告办理房屋产权证书的义务，因此对原告的诉讼请求，本院予以支持。关于被告抗辩称原、被告双方不是真实房屋买卖合同关系，本院认为因双方是对到期的债务进行转让的确认，签订了《商品房买卖合同》，被告主动为原告办理了房屋备案登记，因此，双方已建立了真实的房屋买卖合同关系，被告的抗辩理由本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告沈阳圣文房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内,向原告交付位于沈阳市于洪区（建筑面积105.05平方米）的房屋，并协助原告将该房屋产权证书登记至原告名下。案件受理费10,355.1元，由被告沈阳圣文房地产开发有限公司负担。二审中，于永峰向法庭提供有沈阳市中级人民法院2019辽01民终9977号民事判决书一份，证明上诉人与王浩隐之间的相关协议经两级法院审查确认并且认定王浩隐对该房屋有处置权利。第二对于以抵顶方式进行的签订的买卖合同合法有效。圣文房产公司对该证据的质证意见：对该证据的真实性无异议但是对关联性有异议。我国并非判例法国家，各个案件具体情况均有不同，这份判决书并不能说明上诉人与王浩隐等人签订的协议已经认定，只是对上诉人解除合同的主张不予支持。此判决系该案件中上诉人代理人诉讼错误。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2014年5月27日，圣文房产公司与王浩隐签订了《合作协议》一份，协议约定圣文房产公司提供其开发建设的房屋（沈阳环北福盛居现称为幸福阳光），抵付王浩隐欠付的应付款债务，作为圣文房产公司获得土地使用权的对价成本。2014年6月6日，圣文房产公司与王浩隐签订《沈阳圣文房地产开发有限公司用剩余房产置换王浩隐法库和谐家园南侧、东湖中学北侧土地的补充协议书》一份，协议约定由王浩隐全权负责处理圣文房产公司“幸福阳光”剩余房产，进行抵顶王浩隐工程款或融资等一切事项，圣文房产公司全力配合。同时约定，双方在所有抵顶手续履行完进行清算，多退少补。本院认为，关于上诉人与案外人王浩隐的关系问题。通过业已效的（2019）辽01民终10588号等民事判决所认定的事实显示，上诉人与王浩隐系合作关系，双方于2014年5月27日和2014年6月6日分别签订《合作协议》、《沈阳圣文房地产开发有限公司用剩余房产置换王浩隐法库和谐家园南侧、东湖中学北侧土地的补充协议书》，约定由王浩隐全权负责处理圣文房产公司“幸福阳光”剩余房产，进行抵顶王浩隐工程款或融资等一切事项，上诉人全力配合。由此可以认定，王浩隐将包括案涉房产在内的相关房产对外抵顶行为系经上诉人同意或认可，且上诉人对王浩隐对外抵顶的房屋负有签订合同、交付房屋及办理权属登记的配合或协助义务。关于上诉人与被上诉人之间是否存在商品房买卖合同关系的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。其主要特征为开发商交付房屋，买受人支付相应对价。本案中，除一份《商品房买卖合同》外，被上诉人并未能提供其他证据证明，在合同签订前双方曾就涉案房屋的买卖事宜进行过任何形式的磋商，双方之间缺乏通常情况下“要约—承诺”式的房屋买卖的意思表示与联络。因此，双方之间并未存在真实的商品房买卖合同关系。关于双方所签订的商品房买卖合同的行为，是否属于以物抵帐行为的问题。本案中，通过本案庭审调查及现有证据可知，案外人王浩隐与案外人王雪岩存在债权债务关系，而王雪岩与被上诉人亦存在债权债务关系，王浩隐用上诉人的房屋抵顶欠付王雪岩的借款，而后，王雪岩用抵顶来的房屋抵顶欠付被上诉人的欠款。后上诉人与被上诉人签订案涉《商品房买卖合同》。因此，该商品房买卖合同实为上诉人为履行王雪岩与被上诉人签订的抵顶协议中案涉房屋的交付义务，以便在房地产管理部门办理房屋所有权转移登记时使用。其合同订立行为的真实目的是为了完成相应抵顶房屋的物权转移，最终实现被上诉人与王雪岩之间债权债务的消灭。且事后，上诉人亦为被上诉人开具收款收据并将案涉房屋备案至被上诉人名下。故双方签订的案涉《商品房买卖合同》的行为，系以物抵帐行为。关于被上诉人要求上诉人继续履行交付房屋义务并办理产权登记的诉请能否得到支持的问题，本院认为，如前所述，因双方签订的房屋买卖合同表面上是“买卖合同”，而本质上只是再次确认被上诉人对上诉人享有的债权。对此，双方意思表示真实，该合同应为合法、有效，上诉人负有将房屋转移给被上诉人并协助办理权属登记的义务，被上诉人不负有支付价款的义务。一审法院判决并无不当，本院对上诉人的上诉主张不予支持。综上所述，圣文房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,355.1元，由上诉人沈阳圣文房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  丁广昱审判员  吕长辉二〇二〇年七月二十九日法官助理史舒畅书记员杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。