湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初5921号原告：湖南钟爱一生食品有限公司。住所地湖南省长沙市雨花区同升街道金海路158号湖南环保科技产业园内。法定代表人：李文明。委托诉讼代理人：刘刚，湖南湘楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：向华英，女，1972年7月4日出生，汉族，住湖南省汨罗市。被告：湖南智蚁机器人有限公司。住所地湖南省长沙市雨花区万家丽南路二段18号湖南环保科技产业园管委会四楼499房。法定代表人：李继伟。原告湖南钟爱一生食品有限公司（以下简称原告）诉被告湖南智蚁机器人有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨华独任审判，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘刚、向华英到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金370587元；2、判令被告承担原告因诉讼聘请律师所支付的律师费20000元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年8月18日签订了《房屋租赁合同》及作为补充协议的《配套装修费、设备维护维修费及物业管理费用协议》。上述合同约定，被告租赁原告房屋与设备的期限为3年，第一年度房屋租金为250000元，租赁房屋配套装修费、设备维护维修费及物业管理费用为284528元，上述费用从第二年度起在上一年度基础上递增8%。被告在租赁期间要求提前终止《房屋租赁合同》和《配套装修费、设备维护维修费及物业管理费用协议》，并于2019年2月28日与原告签订了《及终止协议》，但被告未按照该终止协议履行支付义务导致终止协议失效并单方面提前终止了《房屋租赁合同》和《配套装修费、设备维护维修费及物业管理费用协议》。根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条“5、在租赁期内，任何一方要求退租，应向对方支付合同总租金30%的违约金”的约定，被告因提前终止合同须向原告支付违约金共计520587元，核减被告已向原告支付的保证金150000元，被告还需向原告支付违约金370587元。被告在开庭审理后提交书面答辩状辩称，1、被告因公司经营困难提前与原告解除房屋租赁合同，并不存在恶意拖欠租金的情形。2、原、被告在解除租赁合同后，原告提出扣除租赁押金，还要进行高额赔偿的要求过高。房屋租赁合同中的部分条款为霸王条款，恳请法院不予认定。3、被告同意给付原告5个月的租金赔偿，赔偿金从150000元押金中扣除后，原告退还被告押金45834元。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，由于被告未到庭参加诉讼，被告未质证。本院对原告提交的《房屋租赁合同》、《配套装修费、设备维护维修费及物业管理费用协议》、《及终止协议》、欠条、《委托代理合同》、增值税发票予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2018年8月18日，原告（出租方甲方）与被告（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》及作为补充协议的《配套装修费、设备维护维修费及物业管理费用协议》。《房屋租赁合同》约定，甲方出租给乙方位于长沙市雨花区同升街道金海路158号钟爱一生3#厂房第一层面积约1480平方米，配套用房6间；租赁期限3年，自2018年8月18日至2021年8月17日止；该房屋第一年度租金为250000元，从第二年度起在上一年度基础上递增8%，每半年度支付一次租金，在合同签订之日乙方支付甲方150000元作为履约保证金；在租赁期内，任何一方要求退租，应向对方支付合同总租金30%的违约金；如一方违反合同约定，则守约方可依据合同条款要求对方承担违约责任外，还可要求违约方承担维权过程中的相关费用，包括但不限于律师费、差旅费、诉讼费、检测费、评估费用等。《配套装修费、设备维护维修费及物业管理费用协议》约定，乙方同意按甲方现有配套装修和设备的条件在租赁期内第一年度每月支付费用284528元，从第二年度起在上一年度基础上递增8%。在协议履行过程中，因被告提出提前终止协议，双方于2019年2月28日签订《及终止协议》一份，约定，被告应在2019年3月15日前将租赁房屋内装修拆除外运恢复原状，搞好卫生并办理好交接手续；被告同意将已交的履约保证金150000元作为违约金，并另外支付89088元作为违约金，承诺于2019年3月18日之前付给原告，如违约金未按约定的时间全额付出，则此协议自动作废，原《房屋租赁合同》及《费用协议》继续有效。同日，被告向原告出具《欠条》一张，载明：今欠李文明李总合同款89088元，承诺于2019年3月18日还清。因此后被告并未按终止协议的约定向原告支付违约金，原告诉至本院，请求判如所诉。另查明，案涉房屋的房租和配套费用每月为44544元。原告委托湖南湘楚律师事务所代理本案诉讼，约定代理费20000元，并已支付。本案在审理过程中，原告陈述被告交付房屋租金至2019年2月28日，房屋于2019年3月18日交付原告，该段时间未交付房屋租金；因被告提前终止合同，导致案涉房屋空置7个月，2019年9月份才重新出租。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及作为补充协议的《配套装修费、设备维护维修费及物业管理费用协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应受其约束，按约定履行各自的义务。在合同履行过程中，被告提出提前终止合同，原告亦同意解除，双方就此签订了《及终止协议》。根据终止协议的约定，被告应于2019年3月18日前支付原告提前解除合同的违约金239088元（其中150000元为抵扣履约保证金，另89088元为现金支付），逾期未付，则《房屋租赁合同》和补充协议继续有效。因被告逾期未付违约金，原告主张《房屋租赁合同》和补充协议继续有效，本院予以支持。原告主张按总租金30%的标准收取违约金520587元，其约定过高，被告亦提出异议，申请调整违约金标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本院认为，被告提前解除合同造成的原告可预期损失即为应收取的房租和配套费用。案涉房屋有7个月的空置期，本院综合衡量合同的履行程度、当事人的过错及预期利益等，酌定7个月的房租和配套费用311808元（44544元/月×7个月）为违约金，在抵扣被告交纳的履约保证金150000元后，被告还应支付原告161808元。原告主张律师费20000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南智蚁机器人有限公司应于本判决生效后7日内向原告湖南钟爱一生食品有限公司支付违约金161808元；二、被告湖南智蚁机器人有限公司应于本判决生效后7日内向原告湖南钟爱一生食品有限公司支付律师代理费20000元；三、驳回原告湖南钟爱一生食品有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取3579元，由原告湖南钟爱一生食品有限公司负担1073元，被告湖南智蚁机器人有限公司负担2506元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 杨 华二〇二〇年七月二十八日书记员 李佳妮附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。