贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终3495号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，女，1986年11月21日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘依，女，1989年11月6日出生，汉族，住湖南省耒阳市新市，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：安宇然，男，1984年4月11日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：杨恩国，贵阳市云岩区延中法律服务所法律服务工作者。原审第三人：贵阳银行股份有限公司白云支行，住所地贵州省贵阳市白云区北路1-2-01地块。负责人：李祖钧，该支行行长。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）因与被上诉人安宇然、原审第三人贵阳银行股份有限公司白云支行（以下简称贵阳银行白云支行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宏益房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案房屋预告登记在被上诉人名下，上诉人已向被上诉人交付房屋，被上诉人可以将涉案房屋对外出租获得租金收益，因此，双方签订《商品房买卖合同》的主要合同目已实现，合同中双方的主要义务已经履行，虽然在本案中上诉人存在逾期协助被上诉人办理转移登记的行为，但该义务属于合同附随义务，合同附随义务履行的延迟，并不构成对合同目的的根本性违约，上诉人逾期交付转移登记文书违约程度显著轻微，为维护交易的稳定性，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条的精神，应驳回上诉人的诉讼请求，不应解除商品房买卖合同；2、逾期办理转移登记未给被上诉人造成实际损失，并不影响被上诉人对房屋的占用、使用和收益，接房之后被上诉人近几年均在使用该房屋，而被上诉人是以逾期办证为理由，在近期才进行起诉要求解除合同的，因此即使法院判决解除，利息也不应当从支付购房款之日起算，而应当从被上诉人起诉之日起计算，否则将显失公平；3、一审仅判决解除合同，未判决双方应当在判决生效后互相配合注销预抵押登记、预告登记、商品房买卖合同备案登记，属于增加双方当事人的诉累，上诉人应在被上诉人配合办理相关注销手续后才退还被上诉人支付的款项；4、即使上诉人应承担违约金，也应扣除被上诉人已获得的租金收益，同时判决应明确解除合同的具体时间，被上诉人应将房屋恢复原状交还上诉人；5、如果判决解除合同，上诉人仅按照合同约定承担违约责任，不应再承担其他损失赔偿责任，被上诉人主张的预告登记费不应再由上诉人承担。安宇然答辩称：1、上诉人已构成根本违约，其认为只是违法附随义务的主张不能成立；2、一审判决对违约金的起算时间认定正确；3、配合办理相关注销手续不属于法院管辖范围，本着实事求是原则，被上诉人会积极配合上诉人办理相关注销手续。贵阳银行白云支行未陈述意见。安宇然向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告返还原告购房款1,053,966元、维修基金20,539元、预告登记费550元、违约金168,634.56元（以银行年利率4%计算，从2015年8月3日计算至被告实际返还购房款之日止，暂计算至2019年9月3日）；判令被告赔偿原告已支付银行贷款本金及利息603,981.90元（暂计算从2015年10月20日至2019年8月20日止，以银行于判决生效当月出具的对账单为准）；合计1,847,671.46元；3、请求解除原告与第三人签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》，并由被告向第三人支付全部剩余贷款本金、利息、罚息等（从2019年8月20日起至全部购房贷款付清时止）；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月3日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：193236），合同约定，原告向被告购买本市南明区花果园五里冲花果园项目V区第11栋L1层2号商业营业用房，建筑面积共42.97平方米，套内建筑面积35.81平方米；按套计算，该商品房总价款为2,053,966元。买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款1,053,966元，余款1,000,000元以银行按揭支付。被告应当在2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。双方在合同第二十二条房屋登记约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。（2）……”合同签订当日，原告按照合同约定支付了购房首期款1,053,966元、预告登记费550元。2015年8月23日，原告与贵阳银行股份有限公司高新科技支行（以下简称贵阳银行高新科技支行）签订《商品房按揭借款（抵押）合同》（合同编号：J11120150901201），约定原告向该行借款1,000,000元用于购买上述房屋，借款期限自2015年9月1日至2025年9月1日止；并以上述房屋设定抵押，合同并对贷款利率、罚息利率、违约责任等进行了约定。2015年9月10日，被告贵阳银行高新科技支行将该笔借款支付被告宏益房开，原告按约于2015年10月20日起向贵阳银行高新科技支行归还本金及支付利息。2017年2月12日，被告将案涉房屋交付原告。2017年3月2日，原告向贵阳市住房和城乡建设局缴纳维修资金20,539元。合同约定的交付转移登记有关文书的时间到期，被告未能履行交付义务。2019年7月3日，原告的委托代理人向被告宏益房开邮寄《法律告知函》，告知被告按合同约定与原告办理退房退款手续。因被告未按合同约定承担违约责任，2019年9月4日原告诉至一审法院，诉请如前。另查明：贵阳银行高新科技支行因机构调整，划归第三人贵阳银行白云支行管理。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，当事人表意真实，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，系有效合同，受法律保护，原、被告应按合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定履行了支付房款的义务，被告也应按合同约定在2018年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今未履行该合同义务，被告的行为已违约，依法应向原告承担违约责任。根据双方对转移登记的合同约定“……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。（2）……”2018年12月31日起的180日即2019年6月29日，至此，原告依据合同约定取得解除权，原告向被告邮寄解除合同告知函，被告亦予签收，且原告向一审法院提起诉讼亦是向被告发出退房通知的方式，故原告安宇然诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”原告诉请解除与第三人贵阳银行白云支行签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。因合同解除，被告宏益房开应按照合同约定退还原告已支付的首期购房款1,053,966元，并按合同约定的按同期银行存款利率支付利息。原告诉请被告宏益房开返还维修基金20,539元及利息损失，因该费用并非被告宏益房开收取，而是原告向贵阳市住房和城乡建设局缴纳，故一审法院不予支持，原告可向收费部门申请退还。原告诉请被告支付预告登记费550元，因被告的违约行为导致合同解除，此费用属于原告的损失，原告诉请被告支付的请求应予以支持。但该费用并非被告收取并占用，故对原告诉请计算预告登记费利息损失，一审法院不予支持。原告诉请被告宏益房开支付违约金168,634.56元，在合同中并无约定，亦无证据支持，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”原告已支付给第三人原贵阳银行高新科技支行即现第三人贵阳银行白云支行的借款本金及已经归还的借款利息被告应返还原告，原告尚欠贵阳银行白云支行的借款本息由被告宏益房开返还贵阳银行白云支行。但若在本判决生效前，原告未按《商品房按揭借款（抵押）合同》的约定按时足额还本付息，由此产生的罚息、复利应由原告自行承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、解除原告安宇然与被告贵阳宏益房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：193236）；二、解除原告安宇然与第三人贵阳银行股份有限公司白云支行签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》（合同编号：J11120150901201）；三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告安宇然购房首期款1,053,966元，并自2015年8月3日起按照中国人民银行同期存款利率支付利息至实际付清之日止；四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告安宇然预告登记费550元；五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告安宇然自2015年10月20日起至本判决生效之日止原告安宇然已向第三人贵阳银行股份有限公司白云支行归还的《商品房按揭借款（抵押）合同》（合同编号：J11120150901201）项下借款本金及借款利息（以贵阳银行股份有限公司白云支行于本判决生效当月出具的还款对账单为准）；六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向贵阳银行股份有限公司白云支行偿还原告安宇然自本判决生效之日起就《商品房按揭借款（抵押）合同》（合同编号：J11120150901201）项下剩余的贷款本金及利息（以《商品房按揭借款（抵押）合同》约定计算）；七、驳回原告安宇然的其余诉讼请求。诉讼费10,715元，由原告安宇然负担1,836元，被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担8,879元（此款原告安宇然已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告安宇然）。本院二审期间，上诉人提交房屋现场照片，拟证明被上诉人已经实际占有案涉房屋，是案涉房屋的业主，享有案涉房屋的占有、使用、收益的权利，并通过案涉房屋对外出租，获取收益。被上诉人质证称，房屋交付属实，被上诉人也确实出租过，但租金是合法占有期间合法取得的，与本案无关。被上诉人提交案涉房屋所在楼栋的建设工程消防验收意见书，拟证明本案所涉房屋已通过消防验收，案涉房屋可以办证，不存在无法办证情形。被上诉人质证称消防验收是上诉人应尽义务。上诉人提交宏立城官方微信文章：最新花果园产权证办理“攻略”、不动产登记（花果园）便民服务点启用了及花果园办证点照片，拟证明被上诉人在持续积极努力有序地推进花果园项目的权属证书办理工作。被上诉人质证称该组材料系上诉人单方所作，与认定上诉人是否违约无关。经本院询问，上诉人称案涉房屋至今未取得初始登记。本院二审经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，当事人均应按约履行各自义务。被上诉人已按约定支付购房款，宏益房开作为涉案房产的开发商，协助被上诉人办理产权登记系其基本的法定义务和合同义务。按照合同约定，宏益房开应于2018年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给被上诉人，逾期超过180日，被上诉人有权单方面解除合同。宏益房开违反该项合同约定，且至今仍未取得初始登记，仍不能协助被上诉人办理产权转移登记，被上诉人行使解除权的条件已经成就，一审判决解除符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”法定解除权之规定，故本院予以维持。因上诉人出售的房屋至今仍未达到办理产权转移登记的条件，上诉人主张其违约程度显著轻微不能成立，其主张合同不应解除，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，宏益房开应当将收取的购房款退还被上诉人并支付相应利息，一审判决宏益房开以首付购房款为基数，自收取首付购房款次日起按照中国人民银行同期存款利率计算至购房款实际退还之日止符合合同约定及法律规定，本院予以确认。宏益房开主张利息应当自被上诉人起诉之日起计算无事实及法律依据，本院不予支持。预告登记费550元系被上诉人所受实际损失，一审判决上诉人进行支付并无不当。租金收益系被上诉人合法占有房屋期间合法取得，上诉人主张进行扣除于法无据，本院不予支持。本案系上诉人违约导致合同解除，上诉人主张被上诉人应将房屋恢复原状交还上诉人亦不能成立，本院不予支持。合同解除后，双方应秉持诚实信用原则，依照合同约定相互配合办理案涉房屋的预抵押登记、预告登记、商品房买卖合同备案登记的注销手续。本案中，被上诉人亦同意配合办理注销相关手续，故本院对上诉人的该项主张予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四项，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14369号民事判决第一、二、三、四、五、六项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14369号民事判决第七项；三、安宇然于本判决书生效后十日内配合贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市南明区房屋的预抵押登记、预告登记、商品房买卖合同备案登记的注销手续；四、驳回安宇然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10,715元，由安宇然负担1,836元，贵阳宏益房地产开发有限公司负担8,879元（此款安宇然已预交，贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给安宇然）；二审案件受理费21,430元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年七月三十一日书记员 帅艳芷