广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1304号上诉人（原审被告）：李乃胜，男，1968年8月28日出生，汉族，住广东省广宁县**************。上诉人（原审被告）：高贤成，男，1968年2月3日出生，汉族，住广东省广宁县**************。两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈国盛，广东宁盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈扬，男，1978年3月28日出生，汉族，住广东省广宁县**************。被上诉人（原审原告）：冯昭智，男，1982年3月2日出生，汉族，住广东省广宁县**************************。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张牡，湖南华方律师事务所律师。上诉人李乃胜、高贤成因与被上诉人陈扬、冯昭智确认合同效力纠纷一案，不服广宁县人民法院作出的（2020）粤1223民初177号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人李乃胜、高贤成的委托诉讼代理人陈国盛，被上诉人陈扬、冯昭智的委托诉讼代理人张牡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李乃胜、高贤成上诉请求：依法撤销一审判决第三项，改判驳回陈扬、冯昭智损失赔偿的请求（不服一审判决退回租金23000元）。事实和理由：首先，一审判决租金明显是超越陈扬、冯昭智的诉讼请求范围，判非所请。陈扬、冯昭智第三项诉讼请求是“请求判决被告赔偿费用损失72000元”，但一审判决对应判项为“退回租金490000元”。其次，一审将陈扬、冯昭智使用期间已付租金46000元认定为损失，并依双方过错程度判令李乃胜、高贤成退回陈扬、冯昭智租金23000元，显然是错误的。1.一审对损失认定错误。陈扬、冯昭智实际使用涉案土地及办公厂房23个月（2018.1-2019.11），在此期间，陈扬、冯昭智支付租金实际取得了土地和办公厂房的占用、使用、收益权，其支付对等费用是应当的，这完全符合等价有偿的对等原则。2.一审没有准确适用法律。依据合同法第58条的规定，陈扬、冯昭智向李乃胜、高贤成支付履行期间的租金是理所当然的，根本不是损失，如果从返还财产的角度，一审既然判决李乃胜、高贤成退回履行期间的租金，则陈扬、冯昭智应向李乃胜、高贤成返还其实际已使用、占用土地及办公厂房的权利，但该权利现实上无法返还，应当按照双方约定的合理价格折价补偿给李乃胜、高贤成。如果从赔偿损失的角度，一审既然认定陈扬、冯昭智已履行期间的租金为损失，则李乃胜、高贤成因本合同转让了23个月土地及办公厂房使用权也是实际损失。本案中，双方有过错，双方亦有损失，依法应当各自承担责任。因此，无论是从退还财产角度还是赔偿损失角度，一审判决李乃胜、高贤成退回已履行期间的租金23000元是错误的。如果按照一审思维逻辑，李乃胜、高贤成因合同无效造成双重损失（一是向农户交付的租金损失，二是无辜丧失了23个月的土地及办公厂房使用权），既无得到返还，又无得到赔偿；相反，陈扬、冯昭智无偿取得23个月的土地及办公厂房使用权，因合同无效而非法获利，显然违反法理。综上，请求二审法院依法纠正一审错误判决。陈扬、冯昭智答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。陈扬、冯昭智向一审法院请求：1.确认陈扬、冯昭智与李乃胜、高贤成于2017年12月8日签订的土地转租合同无效；2.请求判决李乃胜、高贤成归还陈扬、冯昭智押金24000元；3.请求判决李乃胜、高贤成赔偿费用损失72000元；4.判决李乃胜、高贤成承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年7月20日，李乃胜（乙方）与陈维全、高如生、冯金娇、陈瑞华（甲方）签订《租地合同》，约定乙方承包坐落在荷木村委会三丫塘村石桥仔的旱地。租期：由2011年7月20日至2041年7月20日，共叁拾年。租金：乙方以每年每亩壹仟贰佰元（￥1200元）付给甲方。付款方式：乙方以五年为期限，即由2011年7月20日至2016年7月20日为首期，如此类推，即乙方分六次付租金给甲方，承包期内价钱不变……2016年7月31日，李乃胜分别交纳2016年至2020年的租金1500元、2100元、1200元、3000元给高振鹏（高如生户）、陈维全、陈瑞华、冯金娇。2017年12月8日，陈扬、冯昭智（乙方）与李乃胜、高贤成（甲方）签订《土地转租合同》，约定甲方转租坐落在石桥仔旱地乙方。一、土地租期和属性：1.租期由2018年1月1日至2033年12月31日，共拾伍年（15年）。2.甲方转租给乙方的土地为陈瑞华、陈维全、冯金娇、高如生自留地约2.5亩，甲方确保与土地所有人就土地转租给乙方无争议（本合同需附上甲方与土地所有签订合同作为附件）。二、租金和押金支付方式：1.租金：每年租金为贰万肆仟元正（24000）元。2.押金：乙方同意一次性支付壹年（1年）作为押金，在合同到期之日甲方无偿归还乙方、不得无故拖延和非法占有。合同到期后，乙方需按合同约定归还场地，场地内建筑物不得拆除。3.租金支付方式：乙方需在首年2018年1月15日前缴纳第一年租金和押金共肆万捌仟元（48000元），于2019年1月15日前缴纳2019年及2020年租金共肆万捌仟元（48000元）。于2021年1月15日前缴纳2021年及2022年两年租金肆万捌仟元（48000元）。从2023年开始每年缴纳当年租金贰万肆仟元（24000元），如此类推，直至合同到期。三、责任和义务：1.在合同期内……2.合同签订之日后，乙方可以自由在场地内经营和生产，甲方不得无故干预，甲方不得恶意中断合同……3.乙方需负责厂房安全和用电安全，乙方聘请的工人安全由乙方自行负责。在合同期内，乙方负责对用电线路、变压器的安全和维护及一切费用由乙方负责，乙方经营生产产生的电费由乙方自行缴纳。4.……5.乙方需按时缴纳租金，不得拖延，在乙方无故拖延缴纳租金2个月，甲方有权收取乙方押金作为并终止合同，如乙方单方终止合同，押金收取甲方所有……2018年3月12日，陈扬交纳押金24000元、2018年租金24000元给李乃胜。2019年1月15日，陈扬、冯昭智以肇庆维达斯家具有限公司向李乃胜交纳2019年、2020年的租金共48000元。另，肇庆维达斯家具有限公司营业执照上的住所为广宁县******委会石桥仔（荷木与红太阳交界处），法定代表人是陈扬。李乃胜、高贤成于庭审中表示，其取得涉案土地使用权后，在该土地上建有办公室与仓库兼容的厂房。转租给陈扬、冯昭智后，陈扬、冯昭智于2018年初在涉案土地上加建厂房。2019年9月18日，广宁县自然资源局向肇庆维达斯家具有限公司发出《违法用地限期整改通知书》，内容：你单位在南街镇荷木村委会三丫塘村民小组地段未经批准擅自占用土地进行搭建，该用地图斑为104号，面积1.1亩。该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第43、44条规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第76条规定，现责令你单位在2019年9月30日前对上述违法用地进行拆除复绿。2019年10月18日，广宁县自然资源局向肇庆维达斯家具有限公司发出《责令改正违法行为通知书》，责令其于收到本通知书之日起七日内予以改正，自行拆除在非法占用土地上建设的建筑物及相关设施，恢复土地原状。逾期不改正的将由县人民政府组织有关部门对违法建筑物及相关设施进行强制拆除。陈扬、冯昭智于庭审中表示，其于2019年11月搬离涉案土地。涉案土地的建筑物于2019年12月底拆除，涉案土地已复绿。2020年2月17日，陈扬、冯昭智向该院申请财产保全，请求查封、冻结李乃胜、高贤成名下价值96000元的财产，并交纳了财产保全费980元。该院于2020年2月18日依法作出（2020）粤1223民初177号民事裁定。以上事实，有当事人双方身份信息、《租地合同》、收据、《土地转租合同》、营业执照、《违法用地限期整改通知书》、《责令改正违法行为通知书》、（2020）粤1223民初177号民事裁定书、当事人双方陈述等证据证实。一审法院经审查认为，本案是确认合同效力纠纷，立案时案由有误，应于纠正。本案的争议焦点有：一、《土地转租合同》的效力问题？二、本案的押金、费用损失该如何处理？关于焦点一，《土地转租合同》的效力问题。李乃胜、高贤成认为《土地转租合同》的标的是土地承包权，土地承包权的流转不违反法律、法规的规定。该院认为，虽然《土地转租合同》的土地租期和属性项下写明是“陈瑞华、陈维全、冯金娇、高如生自留地”，但却又在责任和义务项下第3点写“乙方需负责厂房安全和用电安全，乙方聘请的工人安全由乙方自行负责。在合同期内，乙方负责对用电线路、变压器的安全和维护及一切费用由乙方负责，乙方经营生产产生的电费由乙方自行缴纳”，且涉案土地在转租给陈扬、冯昭智前李乃胜、高贤成已建有建筑物，并作非农业用地使用，这显然表明涉案《土地转租合同》租赁标的并非仅仅是土地使用权，而是包括了附着在土地上的建筑物。当事人双方于庭审中均表示有在涉案土地上建有建筑物且未取得相关部门的批准，根据广宁县自然资源局于2019年9月18日、10月18日分别作出的《违法用地限期整改通知书》、《责令改正违法行为通知书》，明确涉案土地为农用地，该地上的建筑物为违法建筑，广宁县自然资源局对该地上的违法建筑予以处理。涉案《土地转租合同》涉及违法用地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，根据《中华人民共和国合同法》五十二条第一款第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，《土地转租合同》无效。李乃胜、高贤成认为《土地转租合同》不违法相关法律规定的抗辩意见依据不足，该院不予采信。关于焦点二，本案的押金、费用损失该如何处理的问题。涉案《土地转租合同》签订后，陈扬、冯昭智交纳押金24000元及2018年、2019年、2020年租金72000元给李乃胜、高贤成。陈扬、冯昭智于2019年11月搬离涉案土地，即陈扬、冯昭智使用涉案土地的期限为2018年1月1日至2019年11月。上述焦点一已明确《土地转租合同》无效，无效的合同自始没有约束力，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，并综合本案的案情，该院认为陈扬、冯昭智预先交纳的押金及未使用涉案土地期间的租金应如数退回，即李乃胜、高贤成应退回押金24000元、2019年12月的租金2000元（24000元÷12）及2020年的租金24000元给陈扬、冯昭智。而使用期间的租金损失，该院认为从缔结《土地转租合同》的情况来看，李乃胜、高贤成明知涉案土地为农用地，非经批准，不得用于建设，却将建设在该土地上的建筑物一并出租给陈扬、冯昭智使用，存在过错。陈扬、冯昭智作为完全民事行为能力人，在明知道租赁土地性质是农用地，不得用于非农建设，仍然租赁该土地上的建筑物，并进行加建，作非农业用地使用，同样存在过错。综合双方的主观过错程度、导致损失的原因力大小，该院认定双方对合同无效导致的租金损失各承担50%的责任，即李乃胜、高贤成应退回（24000元＋22000元）×50%＝23000元租金给陈扬、冯昭智，其余的损失由陈扬、冯昭智自负。综述，李乃胜、高贤成需退回押金24000元、租金49000元给陈扬、冯昭智。李乃胜、高贤成认为厂房被拆，损失应由陈扬、冯昭智自负及其收取的租金已交付给农户，实际没有获得陈扬、冯昭智的财产的抗辩意见依据不足，该院不予采信。综上所述，陈扬、冯昭智请求李乃胜、高贤成退回押金及赔偿损失，符合法律规定的，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条的规定，判决：一、确认陈扬、冯昭智与李乃胜、高贤成于2017年12月8日签订的《土地转租合同》无效；二、李乃胜、高贤成应在判决发生法律效力之日起十日内退回押金24000元给陈扬、冯昭智；三、李乃胜、高贤成应在判决发生法律效力之日起十日内退回租金49000元给陈扬、冯昭智。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为3350元，保全费980元，合共4330元，由陈扬、李乃胜负担1038元，由李乃胜、高贤成负担3292元。该款项陈扬、冯昭智已预付，多交纳的3292元应予退回，李乃胜、高贤成负担的费用应在判决发生效力之日起十日内交纳至该院指定账户。二审中，当事人双方均没有向本院提交新证据。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为确认合同效力纠纷。李乃胜、高贤成对于涉案合同效力以及退回押金未提出异议，本院予以确认。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是陈扬、冯昭智占用涉案场地期间的租金应否由李乃胜、高贤成负担一半的问题。首先，当事人双方均明知涉案土地性质为农用地，未经批准，不得用于非农建设，李乃胜和高贤成却将土地及地上建筑物一并出租给陈扬、冯昭智使用，而陈扬、冯昭智仍然租赁该土地上的建筑物并进行加建，作非农用地使用，双方的过错程度相当。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，对陈扬、冯昭智而言，陈扬、冯昭智因合同所缴纳的租金应当予以退还，性质为租金损失。但对于李乃胜、高贤成而言，陈扬、冯昭智在2018年1月1日至2019年11月期间确实占用土地并使用地上建筑物，该权益无法返还，陈扬、冯昭智应当作出合理补偿，一审考虑到双方过错，对于无论是租金损失还是土地使用费的承担，酌定由当事人双方各自承担一半，处理恰当，本院予以维持。现陈扬、冯昭智已向李乃胜、高贤成缴纳了使用涉案土地期间的租金，即李乃胜、高贤成应退回该期间的租金（24000元+22000元）×50%=23000元给陈扬、冯昭智。再次，李乃胜、高贤成上诉主张因合同无效给其造成的损失，土地使用权益部分已经本案中由陈扬、冯昭智向其支付相应的费用获得补偿，至于其向农户支付的租金损失，因本案中没有提出反诉，可另行主张。另外，一审认定陈扬、冯昭智缴纳的租金为损失与陈扬、冯昭智关于赔偿损失的诉请是相一致的，判决李乃胜、高贤成退回租金仅为判项表述上的瑕疵，对于当事人的实体权利并无影响，李乃胜、高贤成以此要求调整，依据不足，本院不予支持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，李乃胜、高贤成的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费1025元（李乃胜、高贤成已预交），由李乃胜、高贤成负担。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 黄春歌二〇二〇年七月九日法官助理 范小敏书 记 员 彭娟琦