安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终2091号 上诉人（一审被告）：淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市迎宾大道南侧155室，统一社会信用代码：91341302554566161J。 法定代表人：赵立新，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：闫自安，系该公司职工。 被上诉人（一审原告）：李勇，男，1973年8月23日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：马莉，安徽三联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱玉，安徽三联律师事务所律师。 上诉人淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司（以下简称金园公司）因与被上诉人李勇商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日受理后，依法组成合议庭，于2020年7月13日公开开庭审理本案。上诉人金园公司的委托诉讼代理人闫自安，被上诉人李勇的委托诉讼代理人朱玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金园公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回李勇的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由李勇承担。事实与理由：李勇与金园公司于2014年2月7日签订了商品房买卖合同，购买金色家园Ｂ2-1402号房，约定2014年6月30日前交付验收合格的商品房，实际2014年4月18日李勇已经收房。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产管理开发经营管理条例》第十七条规定，商品房经验收合格后方可交付使用。金园公司所交付的商品房竣工验收备案表证明，已经于2013年11月4日通过竣工验收，不但符合国家法律法规规定，也符合“约定优于法定”的原则。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务不得擅自变更或者解除合同。按照双方签订的商品房买卖合同第八条的第一种条件，在合同约定的期限内，金园公司已经履行了交付验收合格商品房的义务，不存在违约交房的情形。一审判决认定错误。二、李勇所购房屋属于淮北矿业（集团）公司，是为了改善所属企业职工的居住环境、提高生活品质、有利于之女学习就业而打造的宿州市亩园小区，属于福利安排住房的性质。李勇不是该集团职工、处级干部，而是某银行职员，对房屋实际占有、使用、受益至今，房价已经大幅上涨，其没有任何损失。根据我国《民法通则》第一百一十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，金园公司已经严格按照商品房买卖合同的约定依法履行了交付合格商品房的义务，并未给李勇造成任何损失，其还获得了相当大的收益。 李勇答辩称：对于金园公司认为交房时间为李勇的收房时间违背事实和法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，双方签订的商品房买卖合同第八条、第九条已经明确约定房屋交付的条件、时间、程序等，应当按照合同约定来认定房屋交付时间，不应当按照该条规定房屋转移占有作为认定房屋交付时间。金园公司未按照商品房买卖合同约定交付房屋，违约期限应当从合同约定的交房期满次日计算至合同约定的交付房屋之日止。故一审法院判决金园公司支付李勇违约金符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。 李勇向一审法院起诉请求：1、判令金园公司支付其违约金128801.112元（自2014年7月1日起至2020年1月31日止按照购房款总额631378元的日万分之一计算）；2．判令金园公司自2020年2月1日起至案涉商品房符合合同约定交付条件时为止的逾期交房违约金（计算方式以购房款总额631378元为基数，按日万分之一的利率计算）；3、金园公司承担诉讼费。 一审法院查明事实：2014年2月7日，李勇与金园公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定，买受人（李勇）购买出卖人（金园公司）开发建设的金色家园小区B2幢1402号房屋，房屋建筑面积183.54平方米，单价3440元每平方米，总金额631378元。逾期交房违约责任：逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时，合同载明交房时间为2014年6月30日前。李勇于2014年2月7日付清了购房款。2013年11月4日，金色家园B2幢楼工程竣工，金园公司至今未能提供完整的《工程竣工验收报告》。 一审法院认为，李勇与金园公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，李勇已按照合同约定支付购房款，金园公司应按照合同约定履行交房义务，否则应承担违约责任。涉案房屋金园公司应当在2014年6月30日前将经验收合格后的房屋交付李勇。金园公司至今未提供完整的《工程竣工验收报告》，致使李勇无法办理产权登记证明，故其应承担违约责任。违约金自2014年7月1日起计算，双方签订的《商品房买卖合同》已对逾期交付商品房违约金的计算方法作出约定，李勇要求金园公司按已付房款的日万分之一支付违约金的诉讼请求，予以支持。违约金为631378元×0.1‰×2040天（从2014年7月1日到2020年1月31日）﹦128801.11元。金园公司应按照合同约定继续办理涉案房屋完整的《工程竣工验收报告》，履行交付验收合格房屋的义务。金园公司的抗辩没有事实和法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、金园公司于判决生效之日起十日内支付李勇违约金128801.11元（自2014年7月1日起至2020年1月31日止按购房款总额631378元的日万分之一计算违约金）；二、金园公司于判决生效后支付李勇自2020年2月1日起至涉案商品房符合合同约定交付条件时为止的逾期交房违约金（计算方式以交付购房款631378元为基数，按照日万分之一的利率计算）。案件受理费1438元，由金园公司负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。对一审判决查明的事实，本院予以确认。 本院认为：本案争议焦点为，金园公司应否支付李勇违约金。 李勇与金园公司签订了《商品房买卖合同》，李勇已按合同约定支付了购房款，金园公司应按合同约定于2014年6月30日前将经验收合格后的房屋交付李勇。在一审法庭辩论终结前，金园公司未提供经公安消防部门、规划部门、环保部门、城建档案管理机构对涉案房屋出具认可性意见的《工程竣工验收报告》，不能证明该房屋已经验收合格，金园公司应按合同约定支付违约金。一审判决金园公司按李勇已付房款日万分之一的标准支付违约金，符合双方合同约定且不违反法律规定。金园公司上诉称其在约定期限内履行了交房义务、不存在逾期交房情形，无证据支持，本院不予采纳。 综上所述，金园公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2876元，由上诉人淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  马晓红 审判员  张虹良 审判员  戴宝琴 二〇二〇年七月二十七日 法官助理尤昊 书记员王登丽 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。