贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4845号 原告：王正朝，男，1960年12月15日生，汉族，住贵州省赫章县。 原告：陈丽萍，女，1958年5月21日生，汉族，住贵州省赫章县。 委托诉讼代理人：王正朝（特别授权代理），系陈丽萍丈夫。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码9152050070966631XK，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号15224201511616943。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 原告王正朝、陈丽萍与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（下称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王正朝（同为陈丽萍的委托诉讼代理人）、被告瑞丰公司委托诉讼代理人钟影、张海威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王正朝、陈丽萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告将办理商品房转移登记有关文书和资料交付给原告，并办理房屋产权证；2.判令被告按照原告已付购房款总额开具发票；3.判令被告从逾期之日起，每日按已付房款的0.1%支付逾期办证违约金给原告，直至将办理商品房转移登记的有关文书和资料交付原告并办完房产证之日止(暂计算至2020年4月10日，共计274,235.00元)；4.本案的全部诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告将第1项诉请变更为判令被告为原告办理不动产权属证书，撤回第2项诉请，明确违约金截止时间为被告为原告办理不动产权属证书之日止。 事实与理由：2012年7月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。双方约定，被告将洪南路瑞丰房地产7号楼1902房售予原告，该房建筑面积85.91平方米，成交总价262,678.00元。合同签订后，原告于2012年11月28日向被告一次性付清262,678.00元房款，但至今被告未向原告出具相应的发票。被告在2013年10月1日向原告交付了上述房屋，合同约定被告在房屋交付使用后2017年5月31日前，为原告办理房地产权证，原告已向被告交付了办证所需的所有费用和资料。且约定：办理房地产权证日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房登记证的，被告应按日向原告支付已付房款0.1%的违约金，从2017年7月31日起距现在已超过1044日，但被告至今迟迟未为原告办理房地产权证。所以，原告诉请法院判令被告立即为原告办理该房屋的房地产权证，并按照合同约定，逾期办理的，被告应按日向原告支付已付房款0.1%的违约金，原告已付房款为262,678.00元，则计算至2020年4月10日，被告应支付原告违约金为274,235.00元。鉴于上述理由，原告为维护其合法权益，现特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第108条之规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告瑞丰公司辩称：一、被答辩人不存在损失。违约金条款的设置以填补损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付逾期办证违约金，是以被答辩人能够举证证明因逾期办证而给其造成客观、具体损失为逻辑前提，而被答辩人购买的住宅并不因答辩人逾期向其交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，若被答辩人举证不能，答辩人无支付义务。二、违约金约定过高，应予调整。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。三、答辩人享有免责事由。逾期办证系政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由。四、精确分担案件受理费。请求法院精准判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买瑞丰房地产位于毕节市瑞丰新城7幢19层02号（房号为7-1902号）房屋，房屋建筑面积85.91平方米，套内建筑面积72.30平方米，总价款为262678.00元，签订合同当日支付首付款157678.00元，余款105000.00元以公积金贷款的方式支付；该商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价以外的费用；被告应当于2013年5月31日前交付该商品房；上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；转移登记……（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同签订后，原告向被告支付全部购房款。2013年10月1日，被告向原告代收了办证费、维修基金、契税、开户费等税费。 另查明，涉案商品房不具备办理产权转移登记条件。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房移转登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，应向原告承担相应的违约责任。 关于判令被告为原告办理不动产权属证书的问题。根据合同约定，原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。因此，被告应当在原告缴纳办证所需税费、提供应由原告提供的相关材料及办理委托手续后向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理不动产权证书。但是，涉案商品房并不具备办理产权转移登记条件，属事实上不能履行，故对原告主张的该诉讼请求，本院暂不予审理，待涉案商品房具备办理产权转移登记条件后，原告可以另行主张。 关于支付逾期办证违约金的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条：“三、移转登记（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%违约金。”中对违约金的计算有相应约定。但双方约定的违约金计算标准超过法律规定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。鉴于原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，而是将办理涉案商品房转移登记的有关文书提交到不动产登记部门并通知原告，为原告办理涉案商品房转移登记，但原告有缴纳办证所需税费和提供相关材料的义务。被告在具备办理涉案商品房产权转移登记条件并通知原告提交相关办证资料后，可以视为被告已履行完毕交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。因此，被告瑞丰公司应向原告支付逾期办证违约金，该违约金以已付购房款262,678.00元为基数，从2017年6月1日起计算至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，从2019年8月20日至被告在具备办理涉案商品房产权转移登记条件并通知原告提交相关办证资料之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告王正朝、陈丽萍支付逾期交付办理商品房移转登记的有关文书的违约金（违约金以已付购房款262,678.00元为基数，从2017年6月1日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，从2019年8月20日至被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司在具备办理涉案商品房产权转移登记条件并通知原告王正朝、陈丽萍之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）； 二、驳回原告王正朝、陈丽萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,707.00元，由原告王正朝、陈丽萍负担2,279.28元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担427.72元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年七月十三日 书记员  肖 毅