苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初3533号原告：苏州苏港物业管理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区高和路8号高尔夫花园16幢102室。法定代表人：孙军，董事长。委托诉讼代理人：刘菲，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴元良，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。被告：朱成文，男，1983年2月10日生，汉族，住山东省苍山县。被告：崔凤花，女，1984年3月8日生，汉族，户籍所在地山东省苍山县，现住江苏省苏州市吴中区。原告苏州苏港物业管理有限公司（下称苏港物业公司）与被告朱成文、崔凤花物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理。依法由审判员鲁超适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告苏港物业公司的委托诉讼代理人刘菲、吴元良，被告崔凤花到庭参加诉讼，被告朱成文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告苏港物业公司提出诉讼请求：1、判令两被告支付物业管理费4139.06元、代收代交费1407.66元，共计5546.72元；2、判令两被告支付滞纳金（自逾期之日起按年利率万分之五计算至实际支付之日止，暂计至2020年6月4日为2124.67元）；3、判令两被告承担本案全部诉讼费用。后原告放弃关于代收代交费的诉讼请求。事实和理由：2013年7月18日，苏州市嘉盛房地产开发有限公司（下称嘉盛公司）与其签订《苏州市前期物业管理委托合同》，约定由其自2015年6月30日起为香槟一号小区提供物业服务，并由物业收取物业管理费及代收代交费。两被告系香槟一号小区4幢303室业主，在其提供了优质高效的物业服务后，两被告作为物业服务的受益人具有履行支付物业管理费的法定义务，该款经其多次催缴未果。被告朱成文未作答辩。被告崔凤花辩称，愿意支付物业费，不承担其他费用。如原告坚持要求其支付代收代交费及滞纳金，要求依法判决。经审理查明，2013年7月18日，原告（受委托方、物业管理企业、乙方）与嘉盛公司（委托方、房地产开发企业、甲方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定嘉盛公司委托原告对香槟一号小区进行前期物业管理，物业类型为住宅，总建筑面积为139085.12平方米。委托管理服务期限为2年（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自2015年6月30日起至2017年6月29日止。合同期满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。如合同期满，业委会与物业公司未能签订物业服务合同时，本合同自动延续直至业委会与物业公司签订物业服务合同生效时终止。在前期物业管理阶段，实行物业管理公共服务费用包干制，物业管理公共服务费按月计收，乙方按建筑面积向业主收取物业管理公共服务费(业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定)，小高层、高层住宅：1.4元/月/平方米，商业：1.8元/月/平方米。另行收取代收代交预付费，小高层、高层住宅：500元/户；商业用房：0.15元/月/平方米。上述收费标准由甲方在售房时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取，甲方未出售的空置房和出租房由甲方全额交纳。另查明，被告朱成文（购房人、乙方）、原告（甲方选聘的物业管理系公司）与嘉盛公司（房地产开发经营企业、甲方）于2013年8月15日签订《苏州市前期物业管理协议》一份，载明乙方所购房屋为位于苏州市吴中区的多层住宅、小高层住宅，物业名称为香槟一号，坐落在4幢303室，建筑面积为95.37平方米。合同另载明在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费为：（1）小高层、高层住宅物业公共费为1.4元/月/平方米；（2）商业物业公共费为1.8元/月/平方米。另行收取代收代交预付费，小高层、高层住宅：500元/户；商业用房：0.15元/月/平方米。前期物业管理费自甲方通知乙方入伙之日起计算，如乙方未入伙或未入住期间的物业管理费由乙方全额承担。管理费以半年度为结算周期，物业服务企业于乙方入伙之日一次性预收半年管理费，以后乙方应于每半年之首月末前交纳本结算周期费用。物业管理区域业主委员会成立后，如物业管理区域业主委员会对甲方选聘的物业公司的物业管理服务不满意，经当地物业管理行政主管部门批准的，可另行选聘物业公司。甲方和其委托的物业管理企业违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方和其委托的物业管理企业应承担相应的赔偿责任。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。位于苏州市吴中区的房屋已于2016年5月6日办理了房屋产权登记，房屋所有权人为两被告，建筑面积为95.37平方米。以上事实，由原告提供的《苏州市前期物业管理委托合同》、房屋产权登记信息，被告提供的《苏州市前期物业管理协议》及当事人陈述等予以证实。审理中，原告与被告崔凤花一致确认被告支付物业费至2016年7月21日，原告于2019年2月底撤离香槟一号小区。原告称，被告欠付2016年7月22日至2019年2月28日期间的物业费，其按照被告房屋建筑面积95.37平方米、1.4元/㎡/月的标准计算31个月的物业费为4139.06元。被告崔凤花对上述物业费单价无异议。原告明确其主张的滞纳金系违约金，称前期物业管理协议约定物业费以半年度为结算周期，故被告应于每半年的首月末缴纳本半年度的物业费，先付后用。另合同约定被告应自逾期之日起缴纳每日千分之三的滞纳金，其自愿调整为按照每日万分之五的标准计算。具体计算方式为：以2016年7月22日至2017年1月21日期间的物业费801.11元为基数自2016年8月1日起计算；以2017年1月22日至2017年7月21日期间的物业费801.11元为基数自2017年2月1日起计算；以2017年7月22日至2018年1月21日期间的物业费801.11元为基数自2017年8月1日起计算；以2018年1月22日至2018年7月21日期间的物业费801.11元为基数自2018年2月1日起计算；以2018年7月22日至2019年2月28日期间的物业费943.63元为基数自2018年8月1日起计算。被告崔凤花称，认可原告主张的违约金计算标准；原告财务实际要求物业费一年一付，并称原告要求如何支付其就需要如何支付。原告提供物业服务不到位其才未支付物业费，2016年其母亲在南门被撞到，保安未出来帮忙；小区草坪长期无人照顾，部分草坪被用于放建筑垃圾，路灯多处不亮；小区卫生、虫子消杀不到位；小区车位有限，原告不允许没有租到车位的业主车辆进入小区；广告等营业性收入未作分配；游乐、健身设施缺乏养护；小区喷水池没有喷过水；部分电梯经常关不上门。原告提供的物业没有达到合同约定的标准，其并非故意违约，不应支付违约金。本院认为，原告与被告朱成文签订的《苏州市前期物业管理服务协议》应属合法有效，两被告作为业主在接受物业管理企业提供的物业服务后，应当承担缴纳物业费的义务。原告主张两被告结欠2016年7月22日至2019年2月28日期间的物业费，被告崔凤花对此无异议，被告朱成文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利，自行承担相应的法律后果，故本院对原告的意见予以采信。2016年7月22日至2019年2月28日期间共计31个月零7天，原告按照31个月计算上述期间的物业费，不违反法律规定，本院予以确认。经核算，被告应向原告支付物业费总计4139.06元。前期物业管理协议载明物业费以半年度为结算周期，被告应于每半年之首月末前交纳本结算周期费用，被告逾期支付物业费，应承担相应的违约责任，原告要求被告支付每期物业费自逾期之日起计算至实际给付之日止的违约金，合法有据，本院予以支持。现原告自愿将双方原约定的违约金计算标准每日千分之三变更为每日万分之五，不违反法律规定，且被告崔凤花对该标准无异议，被告朱成文未提出异议，故本院对该违约金计算标准即每日万分之五予以确认。违约金应以2016年7月22日至2017年1月21日期间的物业费801.11元为基数自2016年8月1日起、以2017年1月22日至2017年7月21日期间的物业费801.11元为基数自2017年2月1日起、以2017年7月22日至2018年1月21日期间的物业费801.11元为基数自2017年8月1日起、以2018年1月22日至2018年7月21日期间的物业费801.11元为基数自2018年2月1日起、以2018年7月22日至2019年1月21日期间的物业费801.11元为基数自2018年8月1日起、以2019年1月22日至2019年2月28日期间按照一个月计算的物业费133.51元自2019年2月1日起计算。被告崔凤花抗辩原告提供物业服务不到位，对此未能提供证据，以此为由主张其逾期支付物业费不构成违约，缺乏依据，本院对被告崔凤花的该意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告朱成文、崔凤花于本判决生效之日起十日内支付原告苏州苏港物业管理有限公司物业服务费4139.06元及逾期付款违约金（以801.11元为基数自2016年8月1日起、以801.11元为基数自2017年2月1日起、以801.11元为基数自2017年8月1日起、以801.11元为基数自2018年2月1日起、以801.11元为基数自2018年8月1日起、以133.51元自2019年2月1日起，均按照日利率万分之五计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币25元，由被告朱成文、崔凤花负担。本判决为终审判决。审 判 员  鲁 超二〇二〇年七月一日法官助理  詹立平书 记 员  陈琳炜