四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8032号 上诉人（原审原告、反诉被告）：成都银剑市场经营管理有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市青白江区桂通北路1号（青白江散货物流园区内）。 法定代表人：冯昌云，执行董事。 委托诉讼代理人：张仕镭，四川忠典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林奕良，四川忠典律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：**，男，1967年8月7日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：陈龙忠，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜冬，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 原审第三人：成都银犁冷藏物流股份有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市青白江区物流园区内。 法定代表人：谢彬。 委托诉讼代理人：张仕镭，四川忠典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林奕良，四川忠典律师事务所律师。 上诉人成都银剑市场经营管理有限公司（以下简称银剑公司）与上诉人**、第三人成都银犁冷藏物流股份有限公司（以下简称银犁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初8918号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 银剑公司上诉请求：1、依法撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初8918号民事判决书中第二、五项；2、改判**立即向银剑公司返还补偿金900000元，并支付相应的利息；3、改判**赔偿银剑公司燃油补贴140000元及相应利息；4、改判**向银剑公司返还进货补贴金38200元以及相应利息；5、本案一审和二审诉讼费由**承担。事实和理由：1、对于补偿金900000元，一审判决按照实际经营时间扣除后仅返还465000元没有事实和法律依据。《银犁水产市场共建协议》（以下简称《共建协议》）被确认无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，**取得的补偿金900000元应当全额退还，不应当按照经营时间进行折算；2、关于实际经营的时间，一审以**向银剑公司邮寄《解除合同通知书》认定实际经营时间不当，**实际经营时间于2018年12月即截止。因分期规划的原因，银犁市场第三期活鲜水产市场建设还未取得规划许可证，而银犁市场一、二期即冻库和冻货、农副产品、干杂、肉类等市场建设是完全合法合规并已取得相关证照，并非一审认定的未取得建设规划许可证；3、一审判决认定“进货补贴金系支付给案外人，跟本案无关联”错误，根据《水产市场补贴单》显示，进货补贴金是直接支付给**的，**基于合同无效应当全额返还。4、银剑公司向**担保的向买鱼商家支付的燃油补贴费140000元，该费用虽然支付给案外人，但是**签订了担保书，其应当承担相应的赔偿责任。 **答辩称，关于返还补偿金一审判决错误，对此**提出了上诉，与上诉意见一致。关于进货补贴，没有证据证明是银剑公司支付的，即便有支付也是支付给案外人的，并不是支付给**。关于燃油补贴，银剑公司的依据是有签署担保书，但担保书的签署人并非是银剑公司，**没有与银剑公司签订担保书，包括雷碧富等人都没有与银剑公司签订担保书。**商铺目前还在银剑公司处，不应当退还。**在5月邮寄了解除合同，不认可银剑公司主张的解除合同的时间点。 **上诉请求：1、请求本案发回重审或撤销原审判决第一、二、三项，改判驳回银剑公司的起诉或者驳回银剑公司的本诉诉讼请求，维持原审第四项判决并改判支持**反诉诉讼请求第一、二、三、五项之请求。2、本案一审、二审诉讼费由银剑公司承担。事实和理由：一、一审法院滥用释明权，在完全缺乏任何证据予以佐证的情况下，就已经判定《共建协议》无效，属于程序上严重违法；同时一审法院对于该园区系四川省政府规划建设的西部铁路物流枢纽、该商铺存在多年并持续经营以及**获得了在此商铺进行经营的工商营业执照等事实不顾，径行认定涉案商铺为违法建筑，存在巨大的裁判风险，间接表明政府、相关规划、工商等职能部门对该违法建筑存在严重的“不作为”甚至可能的渎职违法行为。二、退一步讲，涉案商铺即使没有取得规划许可证，也不必然为违法建筑以及导致合同无效，因为还存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条所规定的“经主管部门批准建设”的可能性。三、案涉《共建协议》是包括搬迁补偿、市场开发、竞业禁止、商铺租赁等诸多内容在内的综合合作协议，存在多重法律关系，这无论从“共建协议”之“共建”名字本身，还是从内容上均可得知，租赁和补偿都仅仅是《共建协议》中的不同条款而已。四、正因为《共建协议》包括搬迁补偿、市场开发、竞业禁止、商铺租赁等诸多内容在内的综合合作协议，即使案涉商铺确实系未取得建设工程规划许可证及未经主管部门批准建设的违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定，也仅能得出《共建协议》中关于租赁部分约定无效的结论，原审法院判决整个《共建协议》无效，系适用法律错误。五、一审判决违背当事人在《共建协议》中的明确约定以及合同的目的，主观臆断判定**返还已经支付完毕的补偿款没有任何法律与合同上的依据。《共建协议》第1条明确约定了900000元款项的性质为搬迁补偿而非租赁补偿，而在租赁款中亦明确约定了租金支付、保证金、装修等权利义务，租赁和搬迁属于两种不同性质的法律关系，该900000元的搬迁补偿无论如何都无法归入租赁关系中，也不可能因为租赁条款无效产生返还补偿款的法律后果。六、一审判决滥用公平原则，判决**向银剑公司返还补偿款465000元错误。公平原则具有严格的适用范围，是在双方均无过错时的损失分担规则，本案的过错在银剑公司，不应当适用公平原则，一审法院以公平原则判决**向银剑公司返还补偿款465000元，系滥用公平原则。七、银剑公司故意不提供有**签名的《补充协议》，而是伪造了无**签名仅由银剑公司自己加盖印章的《补充协议》，该协议签署主体就是**。退一步讲，即使认为成都众诚水产同业协会未能有效设立，**也是作为设立人之一在法人未能有效设立而承继了合同的权利义务。银剑公司根本违约，理应依据《补充协议》约定向**支付违约金270000元。另，银剑公司作为受托经营和受托出租商铺的出租人，不具有本案主体资格，银剑市场并不是银剑公司的，建设单位不是银剑公司，因此银剑公司没有作为出租权的适格主体身份。银剑公司的营业执照中经营范围是对成都银犁农产品的交易受托，对产品批发市场进行管理，在银剑公司提交的委托经营函中也载明银剑公司是作为银铸公司的委托人委托银剑公司对批发市场进行管理，因此以上证据形成证据链充分证明银剑公司不是本案适格主体，在补充协议与《共建协议》履行过程中出具的收据与鲜活商铺租赁确认单、担保书等也没有银剑公司作为履行主体的相互印证，因此**对银剑公司的诉求提出异议，请求法院驳回银剑公司的起诉。综上所述，一审法院在判决事实认定中出现重大错误，法律适用不当，严重侵害了**的合法利益，请求二审法院依法撤销一审判决，支持**的所有诉讼请求。 银剑公司答辩称，1、本案一审原告是银剑公司，被告是**，但**提出的反诉却要求银剑公司支付违约金270000元，银犁公司、银铸公司对违约金承担连带责任。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围”的相关规定，反诉只能由本诉的被告通过法院向本诉的原告提起，反诉实际上是变更原诉当事人的相互地位，原告变为被告，被告变为原告，双方当事人都同时居于原告与被告的双重诉讼地位。**要求案外人银铸公司和银犁公司承担连带责任，已经超出了反诉的范围，依法应驳回其起诉和上诉。2、一审法院依法释明案涉《共建协议》无效，具有事实和法律依据，程序合法。3、本案就是一个租赁合同关系，竞业禁止、经营期限和补偿金等都是在房屋租赁合同基础上的延伸和具体约定，租赁关系无效，整个《共建协议》也必然无效。4、银剑公司支付给**的900000元补偿金是对**承租银犁水产市场商铺、亮货经营5年期的补偿，而非对其搬迁成都天华水产专销市场的补偿。5、**已经严重违反了《共建协议》的约定，按约应按补偿金总额的两倍予以赔偿。但《共建协议》被依法确认无效后，不能按约定而只能依据合同法等关于合同无效的相关规定判决**全额返还补偿金。6、**根本未与银剑公司签订《补充协议》，**要求银剑公司支付270000元违约金无任何事实和法律依据，依法应予驳回。综上，因龙泉驿区政府在2016年底就决定对成都天华水产市场整体拆迁，**本身就必然存在停营、搬迁、寻租等风险，是银剑公司及时为**解决了拆迁后的经营场所，还向其支付巨额补偿金、进货补贴金和燃油补贴等，**却还在其他市场领取了额外的补偿或股份，补偿金一领取完就公然解除合同，其行为违背诚实信用准则，依法应驳回其全部上诉请求。 银剑公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令**返还补偿金900000元，并支付违约金900000元；2.判令**缴纳的共建保证金60000元归银剑公司所有；3.判令**继续履行《银犁水产市场共建协议》，开门营业、亮货经营并按月向银剑公司支付租金。一审庭审中，银剑公司增加第四项诉讼请求：判令**向银剑公司发出的《解除合同通知书》无效。案件一审审理过程中，经一审法院当庭释明因案涉商铺未取得建设工程规划许可证，双方签订的《银犁水产市场共建协议》无效，双方均可变更诉讼请求后，银剑公司将诉讼请求变更如下：1.判令**从2019年3月起按每月每间1600元的标准，按实际使用时间支付4间铺面的占有使用费，暂计至2019年11月共57600元及资金占用利息，资金占用利息按银行同期贷款利率计算，从分期应付铺面占有使用费之日起至付清之日止，暂计至2019年11月30日共1006.11元，共计58606.11元；2.判令**立即返还补偿金900000元及资金占用利息，资金占用利息按银行同期贷款利率计算，从分期付款之日起至还清补偿金之日止，暂计至2019年11月30日共79178.01元，共计979178.01元；3.判令**赔偿银剑公司向其担保的买鱼商家支付的燃油补贴费140000元及资金占用利息，资金占用利息按银行同期贷款利率计算，从分期付款之日起至付清赔偿款之日止，暂计至2019年11月30日共12891.37元，共计152891.37元；4.判令**返还进货补贴金38200元及资金占用利息，资金占用利息按银行同期贷款利率计算，从支付之日起至还清进货补贴金之日止，暂计至2019年11月30日为5312.88元，共计43512.88元。以上四项共计1234188.37元。 **向一审法院提出反诉请求：1.依法判令解除**与银剑公司签订的《共建协议》与《补充协议》；2.依法判令银剑公司向**支付未付补偿款37500元及资金占用期间的利息，资金占用期间利息自2018年12月1日起至补偿款付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付，银犁公司对补偿款的本息承担连带责任;3.依法判令银剑公司向**支付违约金270000元，银犁公司对违约金承担连带责任;4.依法判令银剑公司与银犁公司共同退还**共建保证金60000元;5.本案诉讼费由银剑公司与银犁公司共同承担。案件一审审理过程中，经一审法院当庭释明因案涉商铺未取得建设工程规划许可证，双方签订的《共建协议》无效，双方均可变更诉讼请求后，**将诉讼请求变更如下：1.依法判令解除**与银剑公司签订的《共建协议》与《补充协议》；2.依法判令银剑公司向**承担逾期支付补偿款37500元期间的资金占用利息，逾期期间自2018年12月1日起至2019年3月13日止，利息按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算，共计460.33元；3.依法判令银剑公司向**承担逾期支付补偿款的违约金270000元；4.判令银剑公司退还**已交付的共建保证金60000元；5.判令银剑公司赔偿王因商铺租赁无效导致的损失合计250000元；6.本案诉讼费由银剑公司承担。 一审法院查明事实：2016年10月31日，银剑公司（甲方）与**（乙方）签订《共建协议》。协议主要约定如下：1.**承诺2016年12月30日前从天华市场整体搬迁至银犁市场进行经营；银剑公司承诺自开始经营之日起对**进行补偿，共24个月，于每月1号补偿人民币37500元，共计人民币900000元；2.经营过程中，**出现不可抗拒因素或者转行从事其他行业，银剑公司补偿金则当月予以停止发放；如**在月初领取甲方补偿金后，转行从事其他行业给银剑公司当月补偿金造成损失的，由与银剑公司签订《共建协议》20户之剩余商家共同追缴，否则在第二月补偿金中对剩余商家均等扣除；3.**承诺5年内(从2017年1月1日-2021年12月31日止)不撤离银犁市场……即使是本人有身体原因不能亲自经营，也必须是请人代管，但不能在银犁市场以外的场所从事水产经营，否则按补偿金总额的两倍予以赔偿；4.**租用银犁市场内4间铺面作为活鲜水产商铺，并自愿缴纳市场共建保证金，每间商铺按15000元收取，计60000元，入驻满三年后由银剑公司无息退还保证金；5.银剑公司收费标准：铺面（含一楼一底）租金1600元/间/月，自2017年2月1日起开始计费，……保证商铺租金三年不变……；6.自银剑公司正式交付铺面之日起，**承诺七天之内入驻银犁水产市场亮货经营。如无特殊情况，营业后若连续七天关门歇业，视为**主动放弃补偿金、保证金及铺面使用权，同时按补偿金总额的两倍予以处罚。双方还对其他权利、义务进行了约定。 一审另查明，**实际租用银犁市场内A020319-A020322号四间铺面经营活鲜水产，共建保证金按4间铺面缴纳，共计缴纳60000元，由银犁公司收取。2017年1月至2019年3月，银剑公司委托他人向**支付了24个月共计900000元的补偿金。 一审再查明，银犁市场系成都银铸置业有限公司（以下简称银铸公司）修建，2016年12月28日市场修建完毕，通水电后**进场经营，银剑公司为市场管理方。银铸公司与银剑公司均是银犁公司的全资子公司。案涉银犁市场土地使用权人为银犁公司，截至银剑公司起诉之日，银犁市场仍未取得建设规划许可证。 一审同时查明，2016年10月31日，银剑公司（甲方）与成都众诚水产同业协会（乙方）签订了《补充协议》，补充协议主要对违约条款进行了约定，主要如下：甲方承诺自乙方搬迁至银犁市场进行经营之日起开始对乙方进行补偿，共计24个月，于每月1号补偿37500元，共计900000元，如若甲方的补偿款出现如下逾期行为，则按以下内容承担违约责任：甲方未按照《共建协议》约定的时间支付补偿款的……拖欠三个月以上的（含三个月）视为甲方根本违约，乙方有权解除《共建协议》，并要求其一次性支付剩余全部补偿款。同时，甲方还应向乙方承担全部补偿款总额30%的违约金，乙方可搬离银犁市场并由甲方承担乙方的搬迁费用。一审庭审还查明，**提交的《补充协议》上，在最后乙方成都众诚水产同业协会盖章处，手写添加了卿连水等12个商户的名字，但银剑公司提交的《补充协议》上并无此内容，落款处仅有成都众诚水产同业协会盖章。《补充协议》所称的乙方成都众诚水产同业协会至今未注册登记。 2019年5月21日，**通过EMS向银剑公司邮寄《解除合同通知书》，认为银剑公司未按约定的时间支付补偿款，已构成根本违约，要求解除《共建协议》与《补充协议》。 截至起诉时，**未将案涉商铺退还给银剑公司，租金缴纳至2019年2月。 自2017年12月18日、2017年12月22日，银犁公司与**签订了三份《担保书》，约定**（担保人）为陈德洪、李声琼、廖东（被担保人）作如下担保：保证被担保人每月到银犁市场购鱼天数不低于25天；每天到银犁市场购鱼时间不低于2小时，且每天在银犁市场的购鱼量达到《共建协议》的要求；保证被担保人不得在除银犁市场外的其他水产市场购鱼；被担保人违反了协议约定，担保方应承担连带违约责任，银犁公司有权按照《共建协议》的补贴金额向担保方追偿，追偿金直接从银犁公司向担保人发放的补贴中扣除。《担保书》签订后，银犁公司向陈德洪转账40000元、向李声琼转账40000元、向廖东转账50000元，共计燃油补贴金130000元。2016年12月至2017年1月，银剑公司委托他人累计向**支付进货补贴金38200元，该补贴金系进货人在**处进货后实际发放给进货人的。 一审还查明，天华市场属于成都市龙泉驿区人民政府大面镇玉竹路项目拆迁规划范围，该项目于2017年3月16日启动拆迁。 一审再查明，在银犁市场，**经营主要以批发为主，鱼主要来自外省，在批发过程中必须加冰，放进集装箱才能保持存活，因此交易都是在恒温车里当面进行。银剑公司对铺面的规划要求是要求有一个蓄水池，保证商家亮货经营。 一审法院认为，本案基础法律关系是房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效”，故银剑公司与**就案涉的银犁市场签订的《共建协议》虽系双方当事人真实的意思表示，但该房屋未取得建设工程规划许可证，银剑公司与**就案涉房屋签订的《共建协议》应属无效。关于《补充协议》的效力问题。《补充协议》的一方主体成都众诚水产同业协会未依法登记设立，不具有订立合同的主体资格；且双方提交的《补充协议》不一致，**提交的《补充协议》在尾部由卿连水等人自行添加签名，银剑公司不予认可，因此一审法院认为该《补充协议》未成立。故**要求银剑公司承担违约金无事实和法律依据，一审法院均不予支持。 在《共建协议》被确认无效的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，银剑公司是导致合同无效的主要过错方，但**在签订合同时对于案涉房屋的产权登记及建设手续等应作必要的审查,其未尽到相应的注意义务,对于合同无效应承担相应的责任。双方对于合同无效均有过错，因此对双方主张的资金占用利息，一审法院均不予支持。 对双方争议较大的900000元补偿金应如何返还的问题。一审法院认为，本案关于补偿金条款的约定是在房屋租赁合同基础上的延伸，银剑公司给予商家补偿金的目的是提高自己市场的人气，以带动整个市场获得更高的利益。**在此经营期间确实给市场带来了收益，根据《共建协议》约定，要求五年内商家都在此经营不得在其它地方经营，900000元补偿金实际是支付给商家五年（60个月）经营期间的投入及其它补偿，基于公平原则，虽然合同无效但补偿金应该按实际经营时间扣除后予以部分返还。2019年5月**向银剑公司邮寄《解除合同通知书》，一审法院认定实际经营时间截止至2019年5月共29个月，2019年5月起补偿金应予以返还。因此，**应返还的补偿金为465000元（900000元-900000元÷60个月×29个月）。银剑公司因《共建协议》收取的**支付的60000元共建保证金，应向**返还。 关于铺面占用费，尽管《共建协议》无效，但银剑公司已将案涉商铺实际交付**使用，且**至今没有将商铺退还给银剑公司，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，**应当向银剑公司支付其实际使用期间未支付的铺面占用费，**已支付房屋租金至2019年2月，因还未腾退房屋，其还应按照双方《共建协议》确定的租金标准（1600/月/间），支付2019年3月起至2019年11月30日止，4间铺面共计9个月的房屋占有使用费，共计57600元。故对于银剑公司要求**支付57600元铺面占用费的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于燃油补贴和进货补贴金，银剑公司主张的燃油补贴和进货补贴金系支付给案外人，跟本案无关联。故对于银剑公司要求**返还燃油补贴金及进货补贴金的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、银剑公司与**于2016年10月31日签订的《银犁水产市场共建协议》无效；二、**返还银剑公司补偿款465000元；三、**支付银剑公司铺面占用费57600元；四、银剑公司退还**保证金60000元；上述第二项至第四项品迭后，**于判决生效之日起十日内支付银剑公司462600元；五、驳回银剑公司的其他诉讼请求；六、驳回**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10856元，反诉案件受理费3406元，共计14262元，由银剑公司负担9983元，由**负担4279元。 二审中，银剑公司提交了以下新证据：证据1：在青白江区人民法院审理案涉纠纷时的质证笔录、庭审笔录、调解笔录等。拟证明本案在青白江区人民法院庭审程序已经结束，后发现该院没有管辖权。青白江区人民法院在开庭时商户之一的何明会到庭参加了诉讼，认可《补充协议》中“成都众诚水产同业协会”字样是何明会写的。这与**提交的协议内容不同，可以证明不同部分是对方事后添加的。证据2：2019年6月27日另一份《补充协议》，这与**提供的协议内容也不一样。协议第6条有一份是“甲方承诺乙方进场后只能有17位商户经营……留下”，而对方的协议是“甲方承诺自2017年元月起5年内只能有现有17户商家……不得擅自增加”，就没有“乙方代表名额如下”等字样，如果是各方当事人同时添加的，那么添加内容应当一致。另外协议签字的人不一样，一份是11人签字，一份12人签字，第6款条款上表述也有不同，进一步印证案涉《补充协议》不真实。 **质证称，对银剑公司提供的证据真实性无异议，但对其证明目的与关联性有异议。《补充协议》是一式四份，我方提供了两份协议，签署协议时个人签字的有三份，另外一份没有个人签名的协议被银剑公司带走，但二审中银剑公司仅提供了我方没有签名的协议，另外一份协议未向法庭提供。如果认为协议第6条是之后添加的，只能认为该条不对双方产生效力。从协议内容来看“甲方承诺乙方……补偿3.75万元”协议内容与实际补偿是一致的，双方也是按照《补充协议》在履行。从主体来看，成都众诚水产同业协会就是**等十几人共同设立的协会，协会没有设立成功，应当由设立人承继其中的权利与义务。 本院认为，因**对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的合法性、真实性予以确认，至于上述证据与本案的关联性及证明力将结合全案证据在实体评判中予以评述。 本院二审查明的事实与一审查明事实一致。另二审审理中，何明会到庭认可在银剑公司提供的《补充协议》上手写“众诚水产同业协会”字样是其书写。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点问题为：1、银剑公司与**签订的《共建协议》的性质和效力。2、案涉900000元补偿金应如何返还。3、案涉燃油补贴和进货补贴是否应当返还。4、银剑公司是否应当根据《补充协议》约定向**支付270000元违约金问题。对此评述如下： 关于《共建协议》的性质和效力。**主张《共建协议》为包括搬迁补偿、市场开发、竞业禁止、商铺租赁等诸多内容在内的综合协议，存在多重法律关系，故不能单纯以租赁法律关系来适用相关法律。对此本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉《共建协议》主要内容亦是银剑公司将水产市场商铺租与**占有使用收益，同时有租金和租期、保证金的约定，符合租赁法律关系特征。本案银剑公司为了聚集水产市场人气，以各种优惠手段吸引商户落户银犁水产市场，包括提供经营期间补偿、水产品卖家和买家的燃油补贴和进货补贴，但是上述行为均是建立在**承租银剑市场商铺并经营使用基础之上的延伸和附加内容，其他条款的约定不能改变双方租赁关系的性质。故一审认定双方建立了租赁合同关系正确，应予维持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，银剑公司与**就案涉房屋签订的《共建协议》应属无效。**的该上诉理由不能成立。 关于900000元补偿金应如何返还的问题。银剑公司给予商家补偿金的目的是吸引商户落户并持续经营，提高市场的人气，以带动整个市场获得更高的利益。综合《共建协议》各条款约定，900000元补偿金应理解为支付给商家五年（60个月）经营期间的投入及其他补偿，因此是建立在商户五年内均在银犁水产市场经营的基础之上。24个月内支付完毕是补偿金的具体支付时间，不能割裂条款对应5年经营时段要求。一审基于合同无效进而按照**实际经营时间扣除后予以部分返还的认定符合客观实际，本院予以维持。关于实际经营的时间点问题。银剑公司虽然陈述**实际经营时间为2018年12月，但是其没有提供有效证据印证。结合银剑公司自身提供的公证书以及2019年5月**向银剑公司邮寄《解除合同通知书》，一审法院认定实际经营时间截止至2019年5月共29个月，2019年6月起补偿金应予以返还且补偿金为465000元正确，本院予以维持。 关于燃油补贴和进货补贴金的问题，首先双方签订的《共建协议》并无进货补贴费用支付和返还的相关约定，其次，该费用性质系银剑公司为支持市场繁荣支付给案外人，并非支付给**，故**不应当返还该进货补贴费用。至于银剑公司主张的燃油补贴，银剑公司认为虽然该款项支付给案外人，但是**签订了担保书，其应当承担担保责任。对此本院认为，该燃油补贴是向案外人支付的，银剑公司基于担保关系要求**承担责任与本案纠纷系不同法律关系，涉及担保债务与《共建协议》无关联性。银剑公司要求**返还燃油补贴金的上诉请求，本院不予支持。 关于**要求银剑公司按照《补充协议》约定支付违约金270000元的问题。该诉求的前提为《补充协议》是否成立并有效。《补充协议》的一方主体成都众诚水产同业协会未依法登记设立，该协会性质也不明确；且双方各自提交的《补充协议》从外在表现形式存在不一致，内容亦有不同之处。**提交的《补充协议》在尾部由**等人自行添加签名，银剑公司不予认可，本院无法确定特定主体间就《补充协议》内容达成一致意见。**据此要求银剑公司承担违约金无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，银剑公司和**的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费19893元，由成都银剑市场经营管理有限公司负担15380元，**负担4513元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 王 果 审判员 廖 方 二〇二〇年七月十四日 书记员 王小禹