云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0326民初1986号原告：云南宇辰物业服务有限公司，住所地云南省曲靖市麒麟区紫云路金叶园小区46号。统一社会信用代码：915303000546642083。法定代表人：李侠，系云南宇辰物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：陈华琼，女，1985年11月8日生，汉族，云南省会泽县人，系云南宇辰物业服务有限公司员工，住云南省曲靖市会泽县，特别授权代理。被告：徐有平，男，1985年9月2日生，汉族，云南省会泽县人，农民，户籍登记地址云南省曲靖市会泽县，现住云南省曲靖市会泽县。原告云南宇辰物业服务有限公司（以下简称云南宇辰物业）与被告徐有平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。原告云南宇辰物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈华琼、被告徐有平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云南宇辰物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间应缴纳的物业服务费807元，生活垃圾清运处置费132元，总计939元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年1月1日前，被告徐有平购买了泽润龙都二期3栋2单元602室房屋（面积112.15平方米），按照原告与会泽鼎业房地产开发经营有限公司于2018年4月24日签订的《前期物业服务协议》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供合同约定的物业服务，履行了自己应尽的义务。根据会泽鼎业房地产开发经营有限公司与原告签订的《前期物业服务协议》，被告自2019年1月1日至2019年12月31日期间共拖欠物业服务费807元，生活垃圾清运处置费132元，总计939元。原告多次催要，被告不予理睬。现请求依法判决。徐有平辩称，我房屋屋顶漏水、客厅及卧室墙体开裂，我年年都交物管费，唯一去年不交，是因为他们不来帮我处理这些问题。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。云南宇辰物业提交了以下证据：1、营业执照复印件2份及企业名称变更核准通知书1份，欲证实原告是适格的主体；2、《前期物业服务协议》复印件1份，欲证实原告与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订《前期物业服务协议》；3、会泽县经营服务性收费标准申报执行年度审核备案表复印件1份，欲证实原告向被告收取生活垃圾清运费具有合法性；4、昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司关于退出及更换小区物业服务事项告知书、物业服务管理移交书各1份，欲证实昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司退出小区及向云南宇辰物业移交物业管理，具有合法性；5、拖欠物业清单、催费照片各1份，欲证实被告未按照《前期物业服务协议》的约定履行自己的义务。经质证，徐有平对云南宇辰物业提交的证据认为，对以上证据都有意见，反正物业服务不到位，防盗门也是坏的，灯也是坏的，绿化树死了也不管理，乱放人进小区贴广告，垃圾乱放，电箱水箱从来不上锁。徐有平向法庭出示以下证据：照片10张，欲证实小区单元楼下路灯坏掉、3栋2单元防盗门是坏的、自己家卫生间漏水，水是从卫生间顶流下来的、阳台上墙体开裂、楼顶上的垃圾乱堆乱放、太阳能水管爆裂也不管，都是其他业主告诉自己后，自己才知道。经质证，云南宇辰物业对徐有平提交的证据认为，单元门是配套设施设备，不在物业合同范围内，我们可以帮你们免费提供更换服务，但是维修费用要你们业主自己凑钱，或者你们报业主委员会申请维修基金；贴小广告这个事情，我们物业公司都是定期清理的；楼道上的垃圾是你们自己家的东西，我们物业公司打电话给你们，当时我们也贴了温馨提示，说明要的收回家，不要的我们要定期清理了，我们客户中心也打电话给你们提醒过，你们说东西是你们的，你们要自己处理；房子漏水是房屋质量问题，不在我们物业服务合同范围内，你们房屋质量问题应该是开发商的责任，房屋质量保质期5年，你们可以向他们提出维修，如果过了5年保质期就是你们报业主委员会申请维修基金进行维修；太阳能是你们私有财产，是属于消耗品，你们自己也应该经常看看，这些本来都不在物业服务合同范围内；路面灯坏掉是埋在路地下的线路出问题，我们也在排查，属于公共设施设备更新更换，也不在物业服务合同范围；卫生间漏水及墙体开裂也是属于房屋质量问题，不在物业公司服务合同范围内。综合双方所举证据，经过庭审质证，本院认为，云南宇辰物业公司提交的第1、2、3、4、5组证据，能够证明案件事实，本院予以采信。徐有平提交的照片10张，其中云南宇辰物业认可路灯不亮，是因为线路问题，但物管公司一直在查找原因，至今一直未更换路灯，故徐有平提交的照片能够证明云南宇辰物业管理服务不到位的部分，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：云南宇辰物业服务有限公司是可以依法从事物业管理活动的企业，其受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托对会泽县泽润龙都小区二期进行物业服务，双方签订了《前期物业服务协议》，协议明确：委托管理期限自2018年1月1日起至业主委员会成立并选定新的物业服务企业止；计费方式采取包干制，按房屋所有权证登记面积，多层住宅每月0.6元／平方米、高层（电梯房）住宅每月0.8元／平方米、商铺每月1元／平方米、私家车库每月20元／个、二次加压费每月20元／户、电梯运行电费每月20元／户；物业服务费交费周期为壹年一次性预交。徐有平系泽润龙都二期3栋2单元602室的业主，居住的房屋面积为112.15平方米。徐有平至今未对2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费、生活垃圾清运处置费共计939元进行交纳。另查明，会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）成立首届业主委员会，该业主委员于2018年12月14日与会泽创安物业服务有限公司签订物业服务过渡期协议。会泽创安物业服务有限公司现还未对会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）提供物业服务，至今该小区是云南宇辰物业在提供物业管理服务。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，达不成协议。本院认为，根据云南宇辰物业公司提交的营业执照，其经营范围含物业管理，且其接受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托后，与该公司签订了《前期物业服务协议》，成为该物业服务合同的一方主体，其依据该协议主张权利并无不当。虽云南宇辰物业公司提交的其与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订的《前期物业服务协议》中落款处时间为空白，但结合协议内容、其他相关证据及当事人的陈述，可以确认云南宇辰物业公司受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托于2018年5月1日起开始对涉案小区进行物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，云南宇辰物业公司与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订的《前期物业服务协议》对涉案小区的业主具有约束力，且根据昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司与云南宇辰物业公司的约定，徐有平作为涉案小区业主，依法应向其缴纳相关的费用。徐有平辩称，自己房屋屋顶漏水、客厅及卧室墙体开裂，但未提交相关的证据予以证实其属于物业公司的服务范围，该辩解本院不以采信。虽会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）成立首届业主委员会，但本案中，徐有平未提交相应的证据予以证实业主委员会已经解除了与云南宇辰物业之间的《前期物业服务协议》，且本院（2019）云0326民初2182号民事判决书，经核实该判决书尚未生效，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的事项由业主共同决定，并且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”依据上述法律、司法解释的规定，作出解聘物业服务企业的决定，应当由业主大会依照法律规定程序进行。《中华人民共和国物权法》第七十六条中关于业主共同决定选聘和解聘物业服务企业的事项，有明确的程序要求。针对此规定徐有平未提交证据予以证实，且庭审中双方当事人均认可云南宇辰物业至今还在为徐有平所在的小区提供物业服务。鉴于云南宇辰物业在提供的物业服务中存在一定瑕疵，对徐有平应交纳的物业服务费可酌情予以扣减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及其《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由徐有平于本判决生效后10日内一次性向云南宇辰物业服务有限公司支付自2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费、生活垃圾清运处置费共计858元；二、驳回云南宇辰物业服务有限公司其他的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由徐有平负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限两年内向本院申请强制执行。审判员  刘海燕二〇二〇年七月二十九日书记员  宋 慧