山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终2148号 上诉人（原审原告）：郭春久，男，1977年12月28日出生，无业，住淄博市临淄区。 被上诉人（原审被告）：高思民，男，1956年10月3日出生，无业，住淄博市临淄区。 上诉人郭春久因与被上诉人高思民房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市临淄区人民法院作出的（2020）鲁0305民初194号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭春久上诉请求：1.依法撤销临淄区人民法院(2020)鲁0305民初194号民事判决，并依法改判。2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，被上诉人高思民在一审中辩称“因涉案房屋为违建，已经充公矮槐村委会所有，在2019年8月底以前，被告就多次通知原告的租户，如果继续承租可以和村里另行商谈租金等事宜，但是原告一直未出面协商”，此纯属编造无证据支持。被上诉人之子代理被上诉人向上诉人收取房租和协商有关提高租金事宜为代理关系，代理效果应有被上诉人承担，上诉人向法院提供录音为视听资料，证据合法且具有关联性，一审不予采信的理由不成立。被上诉人与矮槐村委会所谓的充公协议，上诉人认为是虚假合同，即使合同成立，也因双方恶意沟通损害第三人(上诉人)利益而无效。被上诉人无权处分上诉人投资添附于房屋和地上的财物，被上诉人恣意妄为已对上诉人构成违约，应承担违约责任。二、一审判决适用法律错误。一审法院认为，“原告与被告虽然签订了《房屋租赁合同》，但现该房屋院落已经不归被告所有，无法实现合同目的，故原告要求继续履行合同的诉讼要求，本院不予支持”，上诉人认为此理由无法律依据，属适用法律错误，上诉人认为，1.该裁判应首先确认解除合同的效力。如诉状所述，原告在接到被告提出提高租金的要求后，拒绝了被告的这一要求，并在被告继而提出解除租赁合同的通知后，在三个月异议期内向法院提出了判令被告继续履行合同并赔偿损失的起诉。依合同法第96条规定，原告可以请求人民法院确认解除合同的效力，而不是必须。也就是说原告可以通过要求被告继续履行合同的方式和形式，请求人民法院确认能否解除合同。该诉包括了确认之诉和给付之诉两个诉，确认之诉是本案的必要裁决和程序。2.被告提出的充公协议，并非国家征收和没收，而是物权由自然人向其他组织的转移，应适用买卖不破租赁的原则。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见，第119条第二款规定“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定，租赁房屋在租赁期间内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同，人民法院应予支持。据此，原告租赁被告的房屋，并非是基于国家征收或没收而发生的所有权变动，而是被告私自处分物权的行为；矮槐村民委员会作为继受人应承担原租赁合同的合同义务，被告放弃的只是自己的财产所有权，而不能在原告不同意的情况下无权处分原告添附的财产。被告自认的案涉房屋充公于村集体的事实，不涉及经管站的利益，无需经管站认可。被告在庭审中突然提交原告未先知的“充公协议”和证明，人民法院应就此重新指定举证期限，并以职权追加利害关系人矮槐村村委会为第三人参与诉讼或依原告请求追加其为被告。一审中，法院通知说调取材料后再开庭，原告据此提交了追加被告申请书。之后，法官又反悔说不开庭了，这是违反法律规定的。为实现诉讼效率，法院就同一法律关系产生的纠纷，应当一并解决，法院为此应当依职权追加村委会为被告。就算不依职权追加，在原告提交申请后也应当准许，而不是以审理期限将要届满为由驳回原告的诉讼请求。尽管一审法院对上述理由不予理会，但也应就解除合同的效力予以认定。三、被上诉人及其代理人在单方变更合同(涨房租)不能的情况下，砸门换锁，霸占上诉人财产，被上诉人已成为今年扫黑除恶的对象，现却打着房屋充公的幌子来逃避法律责任。一审法院不仅不对此行为进行谴责或移送有关行政部门处理，却对此行为给予肯定和保护，这于法于情不容。综上，为充分保障原告的权利，上诉人请求法院支持其上诉请求，并做出公正裁判。 高思民未提交书面答辩意见。 郭春久向一审法院起诉请求：一、判令被告继续履行合同，并赔偿经济损失1万元；二、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定的事实：原告与被告于2012年7月13日签订房屋租赁合同，合同约定：原告租赁被告坐落于临淄区东端（山东石化加油站对过）的房屋院落，建筑面积800多平方米，院内有两层楼及平房数间，租赁期限自2012年9月1日起至2042年8月30日止，每年租金28000元，三年后租金为每年30000元，租金为年缴，在本年度合同到期日前缴纳下一年度租赁费。合同还约定：甲方（被告）保证对出租的房屋及土地享有合法所有权和出租权，若因房屋及土地权属存在问题给乙方（原告）造成的全部损失由甲方负责赔偿；保证在租赁期内乙方的生产经营、承租转租的自主权；甲方保证乙方水电的畅通；在合同租赁期限内，甲方允许乙方在租赁土地上建设房屋及其他设施，若因政府政策、规划条款变动，使乙方所投资建设的房屋拆迁，其相关补偿条款归乙方享有，增值部分双方按投资比例分配房屋补偿款。合同签订后，双方依约履行合同。2019年7月10日，被告与矮槐村民委员会根据辛店街道办事处拆违工作安排，签订充公协议，将涉案房屋及院落转归矮槐村民委员会所有，并由其行使管理权。该协议在辛店街道办事处农村经济管理站存档一份。2019年9月1日，被告之子高学谦将原告缴纳的下一年度租赁费30000元予以退回。 一审法院认为，原告与被告虽然签订了《房屋租赁合同》，但现该房屋院落已经不归被告所有，无法实现合同目的，故原告要求继续履行合同的诉讼请求，一审法院不予支持。原告要求被告赔偿经济损失10000元，但并未提供充分的证据予以证实，证据不足，故一审法院不予支持。原告可在证据充分后另行主张。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郭春久的诉讼请求。案件受理费25元，由原告郭春久负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据；二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，案件争议焦点是：上诉人的上诉请求是否有相应的事实和法律依据予以支持，即是否应判令被上诉人继续履行合同，并判令被上诉人赔偿上诉人经济损失1万元。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”本案中，2019年7月10日，被上诉人高思民与矮槐村民委员会根据辛店街道办事处拆违工作安排，签订充公协议，将涉案房屋及院落转归矮槐村民委员会所有，并由矮槐村民委员会行使管理权；2019年9月1日，被上诉人高思民之子高学谦将上诉人郭春久缴纳的下一年度租赁费30000元予以退回。充分说明案涉房屋及院落所有权现发生了转移，被上诉人已经丧失了对外出租的前提和基础，并且被上诉人通过拒收租赁费的方式，已经具体实施解除租赁合同的行为，故一审法院认定合同目的无法实现，不予支持上诉人要求继续履行合同的诉讼请求并无不当。上诉人关于“被上诉人与矮槐村委会所谓的充公协议是虚假合同，即使合同成立，也因双方恶意沟通损害第三人(上诉人)利益而无效”的抗辩理由，因无证据加以证实，本院不予支持。 对于上诉人郭春久要求被上诉人高思民赔偿经济损失10000元，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，上诉人郭春久并未提供充分的证据予以证实损失的种类、数量及计算标准等，故一审法院的认定并无不当，对上诉人郭春久的相关上诉请求，本院不予支持。 根据民事诉讼的相对性审查规则，人民法院应当围绕当事人的诉讼请求进行案件审理。当事人没有提出请求的,不予审理。同时，根据民事诉讼二审续审制规则，当事人上诉请求不应超过一审诉讼请求，当事人上诉请求超出一审诉讼请求范围的，不予审理。如上诉人郭春久有充分证据证明矮槐村村委会根据辛店街道办事处拆违工作安排实施的行为损害其合法权益的，可另行主张权利。 综上所述，上诉人郭春久的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人郭春久负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 强 审 判 员  苏坤明 审 判 员  苏晓宇 二〇二〇年七月十三日 法官助理  宋 戈 书 记 员  王 婧