辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初16879号原告：沈阳嘉润香榭里物业管理有限公司，住所地：沈阳市和平区南京北街161号，统一社会信用代码：91210102788712643G。法定代表人：刘力，该公司董事长。委托诉讼代理人：高超，女，汉族，1989年9月4日出生，该公司员工，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：马铮，男，汉族，1991年10月12日出生，该公司员工，住沈阳市沈河区。被告：朱金良，男，汉族，1975年7月6日出生，住沈阳市和平区。原告沈阳嘉润香榭里物业管理有限公司（以下简称“嘉润香榭里物业公司”）诉被告朱金良物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李东皞担任审判长并主审，与人民陪审员吕丽晶、蔡军组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告嘉润香榭里物业公司的委托诉讼代理人高超、马铮，被告朱金良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉润香榭里物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付C1216房屋（南京北街161号）物业费6,355元；2.判令被告给付空调费5,649元；3.判令被告给付物业费滞纳金1,485元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告接受沈阳嘉润香榭里物业管理有限公司进行前期物业管理。《前期物业服务合同》约定嘉润·东方香榭里小区物业服务管理费按照建筑面积每月每平方米3元收取，被告系原告管理的涉案小区C座1216室业主，该房屋建筑面积29.42平方米。自2013年4月1日至2019年3月31日被告拖欠物业费、空调费，因被告拖欠物业费导致原告正常经营困难，严重损害原告及其他业主的利益。原告认为，原告为涉案小区提供物业服务，作为小区业主应当缴纳物业费，被告的行为已侵犯原告合法权益，请求支持原告的诉讼请求。被告朱金良辩称，1.我没有与原告签订物业服务合同，我也没有同意由原告为我进行物业服务；2.原告服务不到位，不值得每月每平方米3元；3.开发商曾承诺物业费每月每平方米1元，我认为现在收取3元是欺诈行为；4.大厦脏乱差；5.原告将公共区域出租，现在一楼大厅已出租给药店，没有环境可言，导致我的房屋不好向外出租；6.开发商承诺2003年后给我方出租房屋，但未履行承诺。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供证据材料如下：1.前期物业服务合同一份，证明原告具有合法的服务主体资格，对涉案房屋有服务和管理的职责义务，物业费的收费标准为每月每平方米3元。被告发表质证意见：真实性有异议，我没有看到过。2.前期物业服务合同补充协议一份，证明辽宁嘉润房地产开发公司与原告达成协议，前期物业服务延期至业主委员会成立之日。被告发表质证意见：真实性有异议，我没有看到过。3.律师函一张，证明2015年6月15日，我方曾向被告送达催缴物业费的律师函。被告发表质证意见：真实性有异议，我没有看到过。4.物业交费通知单一张，证明2017年12月27日，原告催告被告缴纳物业费。被告发表质证意见：真实性有异议，我没有看到过。被告提供照片9张，证明环境脏乱差及一楼大堂出租给药房。原告发表质证意见：对证据的真实性有异议，手盆上放垃圾桶的照片，该垃圾桶系茶篓，用来清倒茶叶；消防器材堵到门的照片，这是业主的行为，我方对该业主进行劝导告知；小便池的照片，盖楼是2008年使用至今，小便池的配件已没有办法购买了，我方在保证全楼小便池能力正常使用，要启动维修基金；水龙头损坏的照片，我方近期是打算维修的；牌匾的照片，该牌匾是一楼药房的，并不阻碍我们大厦；关于卫生的照片，保洁有保洁工具间，物业会督促保洁将工具放在工具间内。经审理查明，被告朱金良系位于沈阳市和平区南京北街161号1216，建筑面积29.42平方米的房屋所有权人。2006年12月29日，原告沈阳嘉润香榭里物业管理有限公司（乙方）与辽宁嘉润房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》。合同约定，甲方选聘乙方对嘉润·东方香榭里大厦提供前期物业管理服务事宜。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。本物业管理区域物业服务费收费选择包干制方式收取，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅1.5元/月.平方米；写字间3.0元/月.平方米；商业物业1.0元/月.平方米。业主应于交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。物业服务费用（物业服务资金）按一年交纳，业主或物业使用人应在1月30日履行交纳义务。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按3%的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2007年1月15日起至业主委员会成立之日止，但在本合同期限内，业主委员会代表业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成的，双方可向人民法院提起诉讼。原告按照合同约定为涉案房产所在大厦提供物业服务，被告未按合同约定履行相应的缴费义务，故原告起诉至法院。上述事实，有前期物业服务合同、不动产电子登记（簿）查询证明等证据及原、被告的当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，原告沈阳嘉润香榭里物业管理有限公司与辽宁嘉润房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反我国法律、法规的规定，依法有效，本院予以确认。被告朱金良系嘉润·东方香榭里大厦的业主之一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故上述前期物业管理服务合同对被告具有约束力。原告嘉润香榭里物业公司基于前述合同为被告朱金良房产所在的“嘉润·东方香榭里”提供物业管理服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。被告朱金良作为涉案房产业主，未按合同约定缴纳2013年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费，应承担民事责任，故对原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。关于被告需要支付的物业服务费的数额问题。根据办案人现场查勘情况，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，但原告服务瑕疵并不构成被告拒交全部物业费的理由，现结合收费标准与服务质量的实际情况，本院结合司法实践酌情确定被告应按欠费金额的95%向原告交纳物业服务费，具体应为6,037元（29.42平方米×3元/平方米/月×72个月×95%）。关于原告要求被告给付空调费的诉讼请求。庭审中，原告提供的《前期物业服务合同》及补充协议中均未对空调费的收费标准进行约定，故对于该项诉讼请求，本院不予支持，原告可在完善证据后，与被告协商解决或另行诉讼解决。关于原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求。因原告沈阳嘉润香榭里物业管理有限公司与辽宁嘉润房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及补充协议并未对滞纳金进行约定，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出因开发商未履行帮其出租房屋的承诺，开发商存在欺诈行为，故不缴纳物业服务费的答辩意见。本案系物业服务合同纠纷，前述答辩意见中与本案不属于同一法律关系，故对于被告的该项答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出因原告出租公共区域致使涉案房产不好出租，故不缴纳物业服务的答辩意见。首先，经办案人现场核实，涉案房产所在大厦一楼大厅确实存在有碍通行的情况，可认为是原告服务存在瑕疵，但本院在物业服务费中予以体现；其次，‘不好出租’不能等同于‘不能出租’，且被告未提供证据证明自身因此行为遭受了直接的、具体的损失，故对于上述答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告朱金良于本判决生效后十日内给付原告沈阳嘉润香榭里物业管理有限公司2013年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费6,037元；二、驳回原告沈阳嘉润香榭里物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费138元，由被告朱金良负担62元，原告沈阳嘉润香榭里物业管理有限公司负担76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李东皞人民陪审员  吕丽晶人民陪审员  蔡 军二〇二〇年七月九日书 记 员  黄 妍本判决所依据的相关法律规定《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。