河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3041号上诉人（原审原告，反诉被告）：郭小兰，女，1963年4月21日生，汉族，住林州市。委托诉讼代理人：田玮，河南永生律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：琚宪兰，女，1971年9月28日生，汉族，住辉县。委托诉讼代理人：张雪永，男，1972年7月15日生，汉族，系琚宪兰丈夫。上诉人郭小兰与被上诉人琚宪兰租赁合同纠纷一案，林州市人民法院2019年8月23日作出（2019）豫0581民初3945号民事判决。被告琚宪兰不服，上诉于本院。本院2019年11月26日作出（2019）豫05民终4970号民事裁定，撤销（2019）豫0581民初3945号民事判决，发回重审。2020年5月17日林州市人民法院作出（2020）豫0581民初252号民事判决，上诉人郭小兰不服，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭小兰上诉请求:撤销（2020）豫0581民初252号民事判决书第二项,改判为被上诉人依法向上诉人给付租金60000元及违约金5000元。事实与理由:一、一审判决认定双方未就消防达成协议，并因此认定双方都有过错属于认定事实不清。对于本案，上诉人依法履行了关于消防以及配合消防整改的相关义务，所以不存在任何违约行为或者过错。二、一审判决解除《租赁合同》并无不当,但认定解除合同的理由于法无据。被上诉人拒不缴纳房屋租金这一根本违约行为,是导致《租赁合同》被解除的唯一原因。三、二审法院应当依法改判支持被上诉人向上诉人给付租金60000元的诉讼请求。四、一审判决遗漏了上诉人主张“违约金5000元”的诉讼请求,属于漏审漏判，二审法院应当依法纠正。综上，被上诉人在2019年4月1日至2020年3月31日期间租赁使用上诉人的房屋是不争的事实,那么就应当支付相应的租金。租赁期间内，上诉人提供了符合各项法律规定的房屋,又未因自身的违约行为或者过错给被上诉人造成任何损失,故被上诉人依法应当向上诉人给付房租并支付违约金。被上诉人琚宪兰辩称，一、上诉人交付给被上诉人的房屋无消防合格证书,合同没有遵循合同法平等公平的原则,应该解除。二、上诉人整改不到位,无达标,无上岗证(整改达标后发证)。三、上诉人给付被上诉人的建筑物不符合消防要求,拒不整改到位存在明显违约行为。四、被上诉人已向上诉人明确表示不再租赁,并用事实行为腾清房屋,且上诉人另行重新装了大门,用自身行为中止了合同。五、一审认定合同中不存在约定解除是不妥的,因合同中第十一条规定双方有任意解除权,及解除后的赔偿情况。六、一审判定被上诉人对租赁面积现状是认可的,这种说法是不对的。七、关于上诉人提出合同解除是指判决生效后才解除的,解读是不正确的。八、上诉人不履行检查维修义务,在被上诉人租赁屋内进行烧香拜佛等迷信活动危及被上诉人及学生的安全和××被上诉人可以解除合同。上诉人郭小兰向一审法院起诉请求:1、依法判令被告给付原告2019年的租赁费6万元及违约金5000元。2、本案的保全费、保函费、诉讼费及其他一切费用由被告承担。被上诉人琚宪兰向一审法院反诉请求：1．依法确认反诉人和被反诉人于2016年4月1日签订的百货大楼二层北半部房屋租赁合同已于2019年2月份解除。2．本案反诉讼费及其他费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：原、被告于2016年4月1日签订了租赁合同，合同约定租赁地点为百货大楼二层一半，租金每年6.5万元，每年2月1日前，支付原告下一年房租；租赁期限为五年，从2016年4月1日起至2021年3月31日止。该合同第九条规定：乙方必须遵守安全消防规则，并按照消防机关要求配备消防器材，自行负责门店的消防和治安安全，如因管理不善发生事故由乙方承担责任。2018年因被告要求，双方协商将房屋租金变更为每年6万元。双方已按合同履行三年。2019年年初，原告通知被告交纳房租，2月21日、23日，被告回复原告：干不下去了。被告未交2019年房租，双方发生纠纷，原告起诉到院。一审法院认为，原告与被告签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同对双方具有约束力，双方均应按协议履行。被告认为原告违约而提出解除合同，双方对此产生争议。关于被告提出的原告违约行为之一，即未把房屋全部交给被告租赁的问题，由于原告与被告实际已履行三年合同，在三年中被告并未因此而与原告产生纠纷，可说明原、被告对此房屋租赁面积现状的认可，被告所述理由不能成立；关于被告提出的原告违约行为之二，即原告房屋消防不合格问题，被告提供林州市校外培训机构专项治理联合工作组的整改通知书以证明原告提供的房屋不符合消防规定，但原、被告合同约定由被告“遵守安全消防规则，并按照消防机关要求配备消防器材，自行负责门店的消防和治安安全”，且如被告所述是下达整改通知“由于近年政府政策要求”，双方未就消防达成协议，双方对此均有过错，并非责任完全在于原告。关于被告主张的原告未对其发出的解除通知提出异议表明双方合同已经解除的观点能否成立问题，应审查被告解除合同的理由是否符合《合同法》第93条第2款、第94条规定的情形。《合同法》第93条第2款规定的是合同的约定解除，而本案合同并未对此作出约定，双方也未达成解除合同的新的合意，因此本案不存在约定解除的情形。《合同法》第94条规定的是合同的法定解除。从被告的主张看，被告是以原告违约为由主张解除合同，因此应当审查该情形是否存在，以判断被告是否享有法定解除权。从上述原告的行为来看，原告的行为并未达到使被告不能实现合同目的的情形，因此被告没有法定解除权，其向原告发出的解除通知不发生解除合同的法律效力。关于被告能否请求解除合同的问题，虽然合同严守是当事人在履行合同中应当遵守的原则，但在房屋租赁合同等长期性合同中，一方因政策、经济形势、履约能力等原因，导致不可能履行长期合同，需要提前解约，而另一方拒绝解除合同。在出现合同僵局的情形下，允许违约方向法院提起诉讼，请求法院通过裁判终结合同关系，从而使当事人从难以继续履行的合同中脱身，有利于充分发挥物的价值，减少资源浪费，有效利用资源。本案中，被告提前通知原告合同履行困难，说明被告并不存在恶意违约情形；由于出现消防等情况，被告如继续履行合同将要整改消防设施，被告认为投资与收益不平衡；在此情况下，按照诚实信用原则，原、被告双方都要善意行使权利，在合同履行不能时，应当允许被告起诉解除合同，否则将有违诚实信用原则。但被告请求解除合同，应当补偿原告房租损失，以确保原告的利益得到保障，但原告没有采取适当措施致使损失扩大的，就扩大的损失不予赔偿。根据被告提出解除合同的时间、原告租赁房屋现状、双方过错程度，被告以赔偿原告6个月的房租损失为宜。综上所述，被告（反诉原告）琚宪兰反诉请求解除合同诉请予以支持，原告（反诉被告）郭小兰请求被告给付房屋租金的主张，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百一十条、第一百零七条、第一百一十九条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）郭小兰与被告（反诉原告）琚宪兰2016年4月1日签订的租赁合同；二、被告（反诉原告）琚宪兰在本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）郭小兰房租损失30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1425元，保全申请费670元，合计2095元，由原告（反诉被告）郭小兰负担1047.5元，由被告（反诉原告）琚宪兰负担1047.5元；反诉受理费100元，由原告（反诉被告）郭小兰承担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，二审法院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于合同的解除问题，本案中，虽然被上诉人不享有法定解除或者单方解除租赁合同的权利，但是上诉人与被上诉人签订的租赁合同期限较长，被上诉人在发生合同履行困难时，已向上诉人提前发出通知，不存在恶意违约情形，根据情势变更和公平原则，在被上诉人承担相应责任的情况下，应当允许被上诉人通过诉讼程序解除合同，故对上诉人提出的被上诉人拒不交纳租金是导致合同解除的唯一原因的意见，本院不予支持。关于上诉人提出的支付租金及违约金问题，上诉人与被上诉人双方均同意解除租赁合同，一审法院已经结合双方的过错程度、被上诉人提出解除合同的时间、租赁房屋的现状，就因被上诉人主张解除租赁合同对上诉人造成的损失予以合理认定，并判决被上诉人进行赔偿，故对上诉人提出的支付租金及违约金的请求，本院不予支持。综上所述，上诉人郭小兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元，由上诉人郭小兰负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年七月二十日书记员 段韶聪