安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终1909号上诉人（原审原告）：江苏向正物业管理服务有限公司，住所地江苏省南京市。法定代表人：吴涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄勇，江苏泛华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：芜湖市光辉岁月娱乐有限公司，住所地安徽省芜湖市。法定代表人：库云霞，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：库云霞，女，1982年3月13日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。被上诉人（原审被告）：欧发保，男，1970年10月26日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：翟春宝，安徽瀛国伦律师事务所律师。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：丁瑀荷，安徽瀛国伦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：徐伟，男，1989年6月18日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市弋江区。被上诉人（原审被告）：徐鸿，男，1966年3月30日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市镜湖区。被上诉人（原审被告）：汪国云，女，1965年5月12日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市镜湖区。被上诉人（原审被告）：邓立华，男，1962年8月30日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。被上诉人（原审被告）：王家珍，女，1963年11月4日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。上诉人江苏向正物业管理服务有限公司（以下简称向正物业）因与被上诉人芜湖市光辉岁月娱乐有限公司（以下简称光辉岁月公司）、库云霞、欧发保、徐伟、徐鸿、汪国云、邓立华、王家珍物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初7572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的事实和理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。向正物业上诉请求：撤销原审判决，改判支持向正物业一审全部诉讼请求或者发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。向正物业已经按照物业合同的约定，对天和苑小区业主共有部分提供了维护、养护、管理等物业服务，案涉的房屋作为天和苑小区的商业裙楼，属于小区不可分割的一部分，向正物业的物业服务涵盖小区共有部分的保洁、安保，共有设施的维护养护等，包括案涉房屋在内的所有商铺的用水用电、排水排污等，均属于物业服务的范畴。二、一审法院适用《最高人民法院关于适用的解释》第九十条驳回向正物业的诉讼请求，属适用法律错误。小区商业不动产所有权人与住宅不动产所有权人根据法律规定享有同样的权利承当同样的义务，商业不动产所有权人因小区的物业服务受益，理应承担缴纳物业费的义务。三、一审判决未考虑社会效益，负面影响大。现国内小区普遍建设沿街商业用房，如仅以商业用房与小区居住区域存在物理上的分割为由而认为商业用房无需缴纳物业费，势必会增加住宅用房业主的义务。光辉岁月公司、库云霞辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。向正物业并未向案涉区域提供任何物业管理服务，根据权利义务对等和公平原则，向正物业无权收取物业服务费。二、向正物业不具有诉讼主体资格。三、向正物业主张的物业费无事实和法律依据，向正物业没有证据证明其为案涉物业公共区域履行了物业服务职责。欧发保、徐伟、徐鸿、汪国云、邓立华、王家珍未作答辩。向正物业向一审法院起诉请求：判令光辉岁月公司、库云霞、欧发保、徐伟、徐鸿、汪国云、邓立华、王家珍立即支付自2016年5月1日起至2018年10月15日止的物业服务费合计99408.51元。一审法院认定事实：2016年5月23日，向正物业（乙方）与（甲方）芜湖市天和苑小区业主委员会签订《天和苑物业管理服务合同》，约定：由向正物业向天和苑小区提供物业管理服务。委托物业服务管理期限为三年，自2016年5月1日起至2019年5月1日止。2016年12月31日前维持原有物业费（含能耗费）标准，高层四层（含四层）以上物业费1元/月·平方米，三层物业费0.9元/月·平方米，二层物业费0.7元/月·平方米，一层物业费0.6元/月·平方米，商业用房物业费1.2元/月·平方米，年末由甲乙双方按二级标准考核共同开展业主满意度调查（业主大会形式），调查率不低于50%。业主满意度达到70%时，2017年1月1日物业费上调为高层1.2元/月·平方米（按原有收费标准各收费标准上调0.2元），商业1.4元/月·平方米。物业服务费用按月交纳，预收物业服务费不得超过12个月（双方自行约定除外）。业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应缴费用万分之二加收违约金。另查明：徐鸿、汪国云系芜湖市镜湖区天和苑14#楼301、302、303室房屋登记所有权人，徐伟系芜湖市镜湖区天和苑14#楼401室房屋登记所有权人，库云霞、欧发保系芜湖市镜湖区天和苑14#楼402室房屋登记所有权人，邓立华、王家珍系芜湖市镜湖区天和苑小区14#楼403室房屋登记所有权人。光辉岁月公司租赁上述房屋作为其营业场所。一审法院认为，虽然向正物业与天和苑小区业主委员会签订了《天和苑物业管理服务合同》，该服务合同载明的物业服务范围包括了商业部分，但向正物业收取物业服务费用的依据是其向业主提供了物业服务与管理。各原审被告所有的房屋虽然位于天和苑小区，但上述房屋系直接面向小区外马路且并无直接通向小区内的通道，房屋的水、电均独立于小区，向正物业亦未能提供证据证明其向上述业主提供了何种物业管理与服务，故对其主张各原审被告交纳物业费用的诉请，不予支持。判决：驳回向正物业的全部诉讼请求。案件受理费2286元，由向正物业负担。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，首先，芜湖市天和苑小区业主委员会与向正物业签订了相应的物业管理服务合同，约定由向正物业为案涉天和苑小区提供相应的物业服务。因此，向正物业是本案的适格主体。其次，小区业主选聘相应的物业公司提供物业管理服务，受益的小区业主理应支付相应的物业费用，但是根据权利义务一致原则的内在要求，小区业主在承担支付物业费用义务的同时，也应当享有接受对等物业服务的权利。具体到本案而言，案涉的商业不动产约定的物业费高于普通住宅用户的物业费，物业服务公司更应该勤勉尽责地提供相应的物业管理与服务。现案涉的商业不动产业主辩称其没有享受相应的物业服务，在此情形下，向正物业应当举证证明其提供了相应的物业管理与服务，但向正物业没有提交相应的证据。此外，向正物业也没有提交相应证据证明其在提供物业管理与服务期间，曾向案涉的商业不动产业主催缴过物业费用，显然与常理不符。向正物业诉称其向小区的公共部分提供了相应的物业服务，但本案的商业不动产属于临街门面，水电亦独立于小区，向正物业并未提交相应证据证实其为案涉的商业不动产经营活动提供了水电维护、垃圾清运、临近共有部分维护等管理和服务。诚然，正如向正物业上诉所称，司法裁判应当考虑社会效益，对社会大众进行正确的指引、教育。物业服务与小区业主的生活紧密相关，直接影响到小区业主的幸福感。物业公司在收取物业费用的同时，应当尽职尽责的为小区业主提供物业服务。小区业主在受益于物业公司的物业服务的同时，应当及时缴纳物业费用，这样才能形成良性的互动和循环。现向正物业没有提交充分证据证实其为案涉的商业不动产的业主提供了相应的物业管理与服务，一审法院据此判决驳回向正物业的诉讼请求，亦是引导物业公司在提供物业管理与服务的同时，尽心尽力地与小区业主进行沟通，尽职尽责地为小区业主提供服务，合法合理地收取物业费用。综上所述，向正物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2286元，由上诉人江苏向正物业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 文 勇审判员 戴玉海审判员 徐红梅二〇二〇年七月三十日法官助理王文成书记员王文成（兼）附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。