广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初1627号原告：潘锐创，男，1987年7月9日出生，汉族，住开平市*************，公民身份号码：440************437。被告：何慧仪，女，1989年4月27日出生，汉族，住开平市水口镇新市*********，公民身份证号：440************626。委托诉讼代理人：邝思衡，广东知成律师事务所律师。原告潘锐创与被告何慧仪共有纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月29日公开开庭审理了本案。原告潘锐创，被告何慧仪及其委托诉讼代理人邝思衡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘锐创向本院提出诉讼请求：1、依法分割原告、被告恋爱期间共有财产，位于：广东省开平市*************************，该房市场价值85万元，该房产分割应按原告、被告出资份额，按市场价值分割；2、已经由原告支付的物业费用4538.43元，应由被告支付原告已经支付费用的一半给原告；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年原告与被告经人介绍相亲认识，并发展为恋爱关系。2015年12月，原告与被告共同出资购买位于广东省开平市*************************，购房总款为：48万元，其中原告出资：10万元，被告出资：18万元，做为购买该房首付款。余款：20万元则由原告向银行贷款按揭。原告从2016年2月起向银行按月还款，每月还款2064.1元。按揭还款期限为10年，现已还银行按揭款：101140.9元，未还银行按揭余款：128784.85元。原告支付该房屋办理税：7200元，房屋维修基金：3348.3元。该房产于2018年12月完成装修，装修总费用约为21万元，其中原告支付装修费用：14万元，被告支付装修费用：7万元。从购房至今，该房产物业管理费及电费均由原告帐户支付，物业管理费由2018年1月至今已交：4538.43元。现因原告、被告感情破裂，今后无法共同生活，双方经过协商无法对上述财产分割达成一致意见。综上，原告向法院起诉。被告何慧仪辩称，一、涉案房屋应以原、被告实际出资额作为分割依据。根据《物权法》第一百零三条、第一百零四条的规定，涉案房屋至今尚未办理不动产权证，虽然双方在《商品房买卖合同》中约定对涉案房屋所占份额为两人共同共有，但该共同共有的基础是双方当时以结婚为目的的约定。如今原、被告已分手，双方对房屋共同共有的基础已消亡，故涉案房屋应以出资额作为分割依据。二、涉案房屋已偿还的按揭款项中，有42900元是被告支付，该款项属被告对涉案房屋的出资。被告于2016年2月2日通过微信转账2900元给原告用于支付涉案房屋的按揭款；被告母亲张小梅于2018年7月21日通过原开平市**信用合作联社以无折现金存款的方式存入40000元到原告用以偿还按揭的账号中用以涉案房屋偿还按揭款本金。根据原告自行提供的按揭款银行流水计得，自2016年3月起至2020年2月止，涉案房屋已偿还按揭本金69630.16元，已偿还按揭款利息29446.64元，合计偿还99076.8元。上述本金部分，已由被告支付42900元，余款26730.16元为原告的出资。利息部分，是原告个人与案外人广东开平农村商业银行股份有限公司的债权债务关系，属于该房屋产生的对外债务，并不是原告对房屋价款的继续支付，不能计入房屋总价值来计算原告所占的房屋产权份额。故原告对涉案房屋的实际出资额为126730.16元（100000元首付款+26730.16元按揭款本金），被告对涉案房屋的实际出资为222900元（180000元首付款+42900元按揭款本金）。三、原告提供的证据无法证实涉案房屋装修价值，亦无法证实原告对涉案房屋装修款项的出资情况。原告诉称涉案房屋装修总费用约21万元，其中，原告支付装修费用14万元。对于上述说法，原告仅提供了一份其自行制作的装修费用清单，无法出具任何一份支付凭证佐证。被告对于原告所述的房屋装修总费用及原告对装修部分的出资均不予认可。事实上，据被告了解，涉案房屋的装修总价值约14万元，原、被告各出资约7万元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，原告应承担举证不能的法律责任。四、房屋过户所发生的税费、房屋使用过程中发生的水电费、装修费、管理费、按揭利息等各项开支均是房屋所产生的对外债务，不属于购房出资，应由原、被告双方共同承担。根据《物权法》第八十六条的规定，从2018年1月起至今，涉案房屋的水费、公摊费均由被告交纳；2020年3月至5月，涉案房屋的管理费（每月169.1元）由被告交纳，被告交纳的费用，原告应共同承担。另外，原告提供的中国农业银行银行卡交易明细清单中，2016年4月29日现存的4200元为被告母亲张小梅代被告存入，款项用途为交纳房屋维修基金。现原告确认涉案房屋维修基金为3348.3元，该款项应由原、被告共同承担，剩余款项851.7元，应在其他共同承担款项中，作为被告的出资进行抵减。原告提交的证据，无法证实其交纳的房屋管理费有4538.43元，根据谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合案件事实和证据规则予以认定。本院经审理认定事实如下：2015年12月26日，原、被告与开平市滔源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原、被告向开平市滔源房地产开发有限公司购买位于开平市*************************的房屋，预售许可证号为开预许字第2015067号，房屋建筑面积111.61平方米，总价款为480000元，原、被告于2015年12月26日支付首期款280000元，剩余房款200000元办理银行按揭；又约定开平市滔源房地产开发有限公司应当在2017年12月31日前将经验收合格的商品房交付给原、被告，并在商品房交付使用后360个工作日内与原、被告向房屋登记机构申请办理房地产转移登记。后来，原、被告对涉案房屋的共有份额发生纠纷。经协商无果，原告向本院起诉，遂成诉讼。另查明，2012年至2018年中，原、被告是情侣关系，并已进入谈婚论嫁的阶段，但双方后来因故分手。涉案《商品房买卖合同》约定原、被告以共同共有的方式购买涉案房屋。经本院询问，原、被告均确认双方对涉案房屋的共有形式是按份共有，按出资份额确定各自的份额。本院认为，本案属共有纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第九十三条“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”的规定，原、被告均确认双方对涉案房屋的共有形式是按份共有，按出资份额确定各自的份额，不违反法律规定，本院予以确认。关于份额的确定问题。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”、第一百零二条“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”的规定，首付款、已归还的贷款本金、房屋契税及房屋维修基金是原、被告对涉案房屋行使所有权必然支出的费用，故本院将上述费用列作计算房屋份额的依据。装修支出（不含家私、电器）是原、被告对共有房屋进行装修所支出的费用，与涉案房屋具有不可分离性，对涉案房屋的价值具有重大影响，故本院将装修支出列作计算房屋份额的依据。贷款利息是因涉案房屋产生的债务，不应列作计算房屋份额的依据，原告偿还债务超过自己应当承担份额的，因原告在本案中未提出追偿的诉讼请求，本案不作处理，原告可与被告另行协商或另案追偿。根据《中华人民共和国物权法》第一百零四条“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定和本案的证据，本院对原、被告的出资份额认定如下：1、首付款280000元，其中，原告占100000元，被告占180000元，因当事人均无异议，本院予以确认。2、根据原、被告的证据，暂计法庭辩论终结日，涉案房屋已归还贷款本金74402.72元、已归还贷款利息30866.47元，合计105269.19元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”的规定，被告所陈述的2900元转账发生在涉案房屋开始还贷前，原、被告当时是处于谈婚论嫁阶段的情侣，存在小额的转账往来是正常现象，故被告主张其于2016年2月2日通过微信转账2900元给原告用于归还贷款无法达到高度盖然性，且原告不予认可，故本院不予采纳。被告于2018年7月21日以无折现金存款的方式将40000元存入涉案房屋按揭还款账号，且根据该账号的银行流水，该40000元除了归还贷款本息外没有较大的支出，也无法体现原告支出的用途，故被告主张上述40000元是其用于归还贷款具有高度盖然性，且原告无证据加以推翻，本院予以确认。经核算，已归还贷款本金74402.72元，其中，被告占28271.41元（74402.72元×40000元÷105269.19元），原告占46131.31元。原告主张上述40000元属于被告的装修支出，与银行流水相矛盾，本院不予采纳。3、房屋契税7200元、房屋维修基金3348.3元，合计10548.3元。被告于2016年4月29日转账4200元给原告，与原告提供的发票日期较近，故被告主张上述4200元转账用于支付上述费用具有高度盖然性，且原告无证据加以推翻，本院予以采纳，并认定在上述费用中，原告占6348.3元，被告占4200元。因该4200元发生在2016年4月，而涉案房屋于2017年12月交房，故原告主张上述4200元属于被告的装修支出，因理据不足，本院不予采纳。4、装修支出140000元部分（不含家私、电器），因当事人均无异议，本院予以确认。对原告主张的超出140000元的装修支出，因原告未能提供相关证据或鉴定结论，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”的规定，原告主张被告承担了装修支出70000元，构成原告自认，且被告无异议并持有部分装修单据，本院予以确认，并认定在上述费用中，原告占70000元，被告占70000元。综上，原、被告在涉案房屋的总份额为504951.02元（280000元+74402.72元+10548.3元+140000元），其中，原告占222479.61元，占44.06%的份额；被告占282471.41元，占55.94%的份额。根据《中华人民共和国物权法》第一百条“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”的规定，涉案房屋尚未办理房产证，原、被告均表示不愿意取得房屋的所有权，也无法协商确定分割方式，故涉案房屋难以进行实物分割或折价处理，原告请求按市场价值分割涉案房屋，因理据不足，本院不予支持。原、被告可待房屋拍卖、变卖取得价款并扣除所欠按揭款项后再根据上述份额进行分割。关于物业费的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九十八条“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。”的规定，经核算，从2018年1月至法庭辩论终结时，涉案房屋的物业费为4875.63元（502.26元+168.09元/月×23+169.1元/月×3），其中，原告支付了4368.33元，被告支付了507.3元。根据份额，被告应给原告支付物业费2220.12元（4368.33元×55.94%-507.3元×44.06%）；对原告请求的超出上述范围的物业费，本院不予支持。原、被告没有共同居住在涉案房屋，故涉案房屋的水费、公摊费应由使用者自行负责，被告主张在上述物业费中扣除水费、公摊费，因理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百条、第一百零二条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告何慧仪应在本判决生效之日起10日内给原告潘锐创支付物业费2220.12元；二、驳回原告潘锐创的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6172.69元（已由原告潘锐创预交），由原告潘锐创负担2719.69元，被告何慧仪负担3453元。原告潘锐创多预交的案件受理费3453元，由本院予以退回；被告何慧仪应向本院补缴案件受理费3453元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审判员  吴锦鹏二〇二〇年七月十五日书记员  李瑞云黄超嫦