四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1798号 上诉人（原审原告、反诉被告）：任万蓉，女，1977年9月1日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：龙冠中，四川润方律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都新合能房地产开发有限公司，住所成都市青羊区金沙遗址路7号。 法定代表人：李杰，经理。 委托诉讼代理人：黄天翔，男，系公司法务。 上诉人任万蓉因与被上诉人成都新合能房地产开发有限公司（以下简称“新合能公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初11465号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 任万蓉上诉请求：一、撤销青羊区人民法院（2019）川0105民初11465号民事判决，改判支持任万蓉一审诉讼请求，驳回新合能公司一审全部反诉请求。二、本案一、二审诉讼费用由新合能公司负担。事实与理由：一、本案系因新合能公司采取“强行闭店锁门”且违法、单方发出解除合同通知书的方式导致合同解除，新合能公司系合同履行过程中的违法、违约方。1.一审民事判决仅仅认定任万蓉对超市营业时间和货品进行了调整，未认定任万蓉是否存在实际撤场之行为。事实上，在2019年6月15日至6月16日期间，任万蓉超市仍在正常营业，并没有闭店、撤场行为。6月17日早晨上班时到店才发现超市大门已经被新合能公司强行断电并锁闭，此后便无法开业。一审单方面错误采信新合能公司提供的照片而认定超市货架大部分被清空。事实上在新合能公司强行闭店时还存在大量商品，这一点从任万蓉举证的清单及照片可以直观反映。2.本案中根据双方举证证据证明，新合能公司诉请的水电费单据最迟在2019年6月12日才制表完毕，6月16日才送达任万蓉，而6月17日就已经被强行闭店，因此根本不存在拖欠水电费的问题。根据合同约定，任万蓉的租期至2019年6月30日，在该期限前任万蓉也并未欠缴任何租金。二、新合能公司存在严重违约责任，任万蓉要求支付违约金、退还租金及履约保证金及承担货物损失及经营损失有充分的事实依据及法律依据。任万蓉基于对超市货源调整考虑，在合法租赁期限内对自己的货物进行调整、重新布局，新合能公司不听任万蓉的解释，武断的以“实际撤场”为由干涉上诉人的正常经营活动阻碍货物进出。在6月17日，新合能公司未提前作出任何告知解释，擅自将任万蓉的超市上锁，导致无法开展经营，客源流失，货物过期，损失惨重。综上，一审法院未对双方提交的证据及质证意见、辩论意见等作出全面、客观、公正的审查，导致认定有误。请求二审法院查明事实，依法改判支持任万蓉的上诉请求。 新合能公司辩称，一、根据《租赁合同》第5.1条约定，任万蓉应于上一季度最后一月的28日前支付下一季度的租金，水电费等实行月结据实支付具体支付时间为当月28日前。故任万蓉应于2019年5月28日前支付2019年5月20日至8月19的租金，但截至6月16日只收到6月份的租金25219.88元，尚欠付7月及8月的租金。任万蓉从2019年3月开始无故拖欠水电费，截至6月17日总计拖欠新合能公司4月5日-6月17日共计10374度电费及3月30日-5月30日的17方水费。二、任万蓉以清空货架，搬空仓库，将贵重货品搬离商铺，缩短营业时间，擅自停止生鲜食品供应等行为，已经构成实际撤场，新合能公司是在沟通无效后才不得已采取封店锁门的强制措施，且根据合同约定因乙方违约造成的损失应由乙方自行承担。三、按期交费是任万蓉的法定及约定义务，而进行催告并非是新合能公司的法定或约定责任。无论是否催告，任万蓉都应当按照合同约定按时交纳各项费用。综上所述，任万蓉的违约行为在先，请二审法院查明事实依法驳回任万蓉的上诉请求。 任万蓉向一审法院提起诉讼请求：1.确认任万蓉与新合能公司2017年11月2日签订《租赁合同》于2019年6月20日解除；2.新合能公司因违法解除《租赁合同》向任万蓉支付违约金76559.14元，返还租金12759.94元，退还履约保证金94846元；3.新合能公司向任万蓉赔偿货物损失20000元，经营利润损失50000元；4.新合能公司承担本案诉讼费。 新合能公司向一审法院提起反诉请求：1.确认任万蓉与新合能公司2017年11月2日签订的《租赁合同》已于2019年6月17日解除；2.任万蓉向新合能公司补足8个月的免租租金373877.72元；并按三个月的租金标准向新合能公司支付违约金76559.64元；3.任万蓉向新合能公司支付2019年3月29日—2019年5月25日水费75.31元，2019年4月5日—2019年6月17日电费13075.74元，以上合计13151.05元；4.任万蓉向新合能公司支付按2551.98元/日自2019年6月24日至实际腾退之日的房屋占有使用费。 一审法院查明事实：1.2017年11月2日，新合能公司（甲方）与任万蓉（乙方）签订《租赁合同》约定，甲方向乙方出租的房屋位于成都市（以下简称该商铺），以建筑面积2371.15平方米计算租金及其他费用；乙方租用该商铺的经营范围为干杂粮油、农副产品、肉类、食品、生鲜、日用百货、日杂日化等，乙方的品牌字号为天天鲜生活超市，租赁期内乙方不得变更经营范围、品牌字号，如需变更，须向甲方提出书面申请并获同意。在乙方租赁期间内，甲方应遵守同业回避原则，甲方不得将自持范围内、面积300平方米以上的商铺出租给与乙方具有直接竞争关系的，从事生鲜类销售的商家（乙方进驻前已存在的商家除外），否则乙方有权向甲方主张相应的补偿，并有权视情况确定是否终止租赁合同。租赁期限8年，自2017年11月20日起至2025年11月19日止，甲方向乙方提供8个月的免租期，免租期自本合同约定租赁起始之日开始计算，该免租期为固定期间，无论何种条件下，均不得减少、增加或顺延，如因乙方原因导致合同解除的，乙方除应按本合同约定承担违约责任外，还应按合同约定标准支付已经享有的免租期的租金。乙方在免租期内仍须支付出租金外之其它应由乙方承担的所有费用，包括水电气费、应向甲方指定的物业管理公司缴纳的物管费等。2017年11月20日至2018年11月19日期间的租金为20元／月／平方米，共47423元／月；2018年11月20日至2019年11月19日期间的租金为20元／月／平方米，共47423元／月；2019年11月20日至2020年11月19日期间的租金为20元／月／平方米，共47423元／月；2020年11月20日至2021年11月19日期间的租金为21.2元／月／平方米，共50268.38元／月；2021年11月20日至2022年11月19日期间的租金为22.47元／月／平方米，共53284.48元／月；2022年11月20日至2023年11月19日期间的租金为23.82元／月／平方米，共56481.55元／月；2023年11月20日至2024年11月19日期间的租金为25.25元／月／平方米，共59870.44元／月；2024年11月20日至2025年11月19日期间的租金为26.76元／月／平方米，共63462.67元／月；2017年11月20日至2025年11月19日期间的物管费为6元／月／平方米，共14226.9元／月。乙方应于合同签署之日一次性支付履约保证金94846元，首期租金、物管费等相关费用，乙方应于进场装修前一次性支付；租金及物管费按季度支付，均按上季度最后一个月28日前（节假日顺延）支付下季租金及其他费用，水、电费、垃圾清运费等相关费用实行月结据实支付，具体支付时间为当月28日前（合同中约定的季度为自租赁期开始日起每三个自然月为一个季度，首期为租赁期开始日到第三个月最后一天）。支付方式：乙方应按以下账户自动及时向甲方支付所有应付款项（如有变更，甲方将另行书面通知），并注明款项性质，款项以实际到账时间为支付时间，甲方核实后向乙方开具相应票据；合同中约定的物管费为甲方代甲方指定的商管公司或者物业管理公司收取，若乙方未按照本合同约定按时缴纳的，甲方将代其委托的商管公司或物业公司追究乙方违约责任。甲方有权对整个西贵金沙进行统一归规划与布局调整，甲方有权依照政府规定和合同约定对乙方租赁物业进行管理和监督乙方依法营业，乙方营业必须符合法律规定和合同约定，除此之外甲方不得以任何理由借口干涉乙方合法正常经营。甲方有权定期或不定期收集乙方营业额等经营数据，乙方有义务提供有效数据。合同终止时，除发生合同约定履约保证金不予退还的情形外，甲方应在乙方交还该商铺并经甲方验收合格90日后的7个工作日内将履约保证金无息退还乙方。乙方应按合同约定及时足额交纳租金及其他相关费用。乙方应遵守营业时间规定，保持连续经营。乙方未经甲方书面同意，不得将商铺整体转租、转借、承包给第三方或与他人互换商铺，若乙方违反的，甲方有权立即解除租赁合同，且履约保证金不予退还，并有权按照当年度三个月租金金额收取违约金。非因甲方原因导致合同提前终止时，乙方无权要求甲方赔偿其未售出之商品或因装修该店铺而发生的任何费用和支出或乙方发生的搬迁等费用。若因甲方违约等原因导致合同提前终止的，乙方有权要求甲方按照合同该约定承担违约责任。租赁期满或提前终止之日起7日内（包含节假日），乙方应拆除其添置的活动装置、设备及搬空该商铺内物品，以清洁状态现状交还甲方，乙方逾期不搬离或不交还该商铺超过5日（包含节假日）以上，视为乙方放弃该商铺内所有物品的权益，甲方有权处置并不再交还乙方，乙方承担甲方清除、处理或保存这些物品或装置的费用。乙方逾期交纳合同约定应由乙方支付的租金及水电费、物管费，每日按逾期款项的千分之三向甲方支付违约金，乙方如遇特殊情况应提前向甲方书面申请延期支付，最长不超过10个工作日，经甲方书面同意后，乙方可不支付逾期违约金。 租赁期间乙方有下列情况之一的，甲方有权立即解除租赁合同，按照相当于当年度三个月租金的金额收取违约金，乙方应按甲方提前终止合同要求时间内撤场，否则甲方有权采取强制清偿措施，防止甲方损害进一步扩大，乙方应当履行的本合同约定其他义务应继续履行：⑴拖欠任一期租金或其他应付费用（水电费、物管费、未如数不足履约保证金）超过15日的；⑵未经甲方同意，乙方将商铺整体转租、转借、承包给第三方或与他人互换商铺的。租赁期间乙方提前终止合同的或以实际撤场的行为提前终止合同的，甲方有权按照相当于当年度三个月租金的金额向乙方收取违约金，且履约保证金不予退还。若乙方在经营过程中有违法行为，甲方有权采取措施制止，有权采取警告、要求支付违约金或赔偿金、责令限期整改、拒绝进场经营、强制清场等措施。任何一方违约导致合同被解除时，守约方可要求违约方承担相当于三个月租金的违约金，守约方还可要求违约方赔偿实际产生的损失。 2.2017年11月2日，新合能公司（甲方）与任万蓉（乙方）签订了《补充协议》约定，甲方同意给予乙方2017年11月20日至2018年1月19日作为无条件免租期，双方确认，每次评价周期中，乙方均满足条件的，甲方给予乙方免租期间，期间内同时双方确认，甲方给予乙方的免租优惠共计不超过8个月，其中2017年11月20日至2018年1月19日为无条件免租期；2018年2月20日至2018年4月19日、2018年5月20日至2018年6月19日、2018年8月20日至2018年9月19日、2018年11月20日至2018年12月19日、2019年2月20日至2019年3月19日期间，甲方在乙方遵守和满足以下条件情况下给予其免租优惠：条件一，每日严格执行开闭市时间（周日至周四：上午10：00至晚上22：00；周五、周六：上午10：00至晚上22：00）；营业期间中途无私自提前闭市的情况，如需提前闭市需提前3日向甲方工作人员代俏莎报备，并做好门店提示，一个月不超过3次，每次不超过4小时，甲方会不定期检查，如发现私自关门现象，则认定乙方不满足该条件；条件二：乙方须至少配备1名工作人员，并每月将所有工作人员名册（包含：员工姓名、身份证号码、联系电话）提供给甲方备查。单个评价周期结束后，甲方将于次月的10日内对上个评价周期的情况进行评价，如乙方符合条件，双方签署确认单，甲方根据确认单予以减免；租赁期限届满前，如因乙方原因导致租赁合同解除的，乙方除应按租赁合同约定承担违约责任外，还应按租赁合同约定标准支付已经享有的免租优惠期的租金。同日，任万蓉在《租户公约》上签字承诺其遵守公约，履行相应义务，《公约》载明承租人应保证该租赁场地照明开启时间至少早于广场营业时间半个小时，照明关闭时间至少迟于广场营业时间半小时。 3.2017年11月2日，新合能公司（甲方）与任万蓉（乙方）及成都盛佳商业经营管理有限公司（丙方）签订《委托收款协议书》约定，乙方同意甲方委托丙方代甲方收款，即自协议书签署之日起，与《租赁合同》相关的租金等相关费用由乙方直接支付到丙方的账户。2017年11月3日，任万蓉向新合能公司缴纳了履约保证金94846元。 4.2019年1月16日，新合能公司（甲方出租人）与任万蓉（乙方承租人）签订《补充协议》约定，甲乙双方于2017年11月28日签订的关于租赁西贵金沙4号楼负1-1商铺区域《租赁合同》，租赁面积发生变化，双方同意计租面积按建筑面积计算，2017年11月20日至2018年10月30日，乙方承租面积为2371.15平方米；2018年11月1日至2018年12月31日，乙方承租面积为1854.15平方米；2019年1月1日至2023年10月14日，乙方承租面积为1641.15平方米；2023年10月15日至2023年12月19日，乙方承租面积为2158.15平方米；2023年12月20日至2025年11月19日，乙方承租面积为2371.15平方米。在此期间，如乙方需变更承租面积，经甲方书面同意后，双方另行签订补充协议。同时，双方变更了相应租金及物管费，其中2018年11月1日至2018年12月31日期间的租金为17.21元/平方米/月，共31909.92元/月，物管费为11124.9元/月；2019年1月1日至2020年11月19日期间的租金为15.55元/平方米/月，共25519.88元/月，物管费为9846.9元/月。补充协议签订后，原合同约定内容不做改变，租期仍为2017年11月20日至2025年11月19日，双方同意变更租赁面积，乙方确认放弃变更租赁场地同等条件下的优先承租权，甲方有权将变更场地出租给任意第三方，乙方确认甲方给予乙方的租金优惠仅在本协议约定的期限内有效。 5.2019年6月17日，新合能房地产开发公司以邮寄方式向任万蓉发出《解除租赁合同通知》，载明“......截止2019年6月17日贵店一直未支付2019年3月29日至2019年4月29日水费48.73元，2019年4月5日至2019年5月5日电费5604.25元，2019年4月29日至2019年5月29日水费26.58元，2019年5月5日至2019年6月5日电费5605.51元，2019年6月5日至2019年6月17日电费1865.98元，合计13151.05元。我方于2019年6月12日在对贵方就上述费用催缴中，贵方突然提出撤场申请，同时在6月15日，贵方在未经协商的情况下，将铺内商品下架并强行拉走。根据《租赁合同》第4.2条、10.2条、10.3条约定，我司现正式通知贵方解除贵我双方签署的《租赁合同》，同时承担以下责任：贵方缴纳的履约保证金不予退还、贵方于本通知发出之日起7日内前来办理正式解约手续，并支付2019年3月至5月水费75.31元，2019年4月至6月电费13075.74元，赔偿三个月租金的违约金76559.64元，补足已享受的8个月免租期租金341967.8元。请贵司在办理正式解约手续后7日内将租赁场地进行清理，以清洁状态交还我司......”。任万蓉于2019年6月20日签收了该通知。 一审另查明，1.任万蓉于2018年8月28日向新合能公司提出撤场申请，载明因经营艰难、亏损严重，申请于2018年10月1日撤场。新合能公司于2018年8月30日向任万蓉回函载明，对于其的撤场申请不予同意，同时表示若任万蓉坚持撤场，需按照合同的相关约定支付已经享有的免租期租金以及当年度三个月租金，且履约保证金不予退还。2018年9月9日任万蓉发函向新合能公司表示撤回撤场申请。 2.2018年11月16日，任万蓉向新合能公司发函申请，因业务发展需要，将暂时闭店调整，闭店时间为2018年11月19日至27日，开业时间为2018年11月28日，营业时间为上午8:00至晚上22:00。 3.任万蓉与新合能公司陈述在之前进行的两次闭店调整，任万蓉均根据约定向新合能公司提交了申请。 4.任万蓉已经于2019年11月12日将位于成都市返还给新合能公司。 一审审理中，1.任万蓉提交2019年6月27日天天鲜超市现状的照片即视频，用于证明新合能公司于2019年6月17日对超市实施断电、锁门，阻止任万蓉对超市进行货源调整，侵害了任万蓉的合法经营权。新合能公司对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为不能证明新合能公司侵害了任万蓉的合法经营权，是因为任万蓉擅自搬离并长期拖欠费用，新合能公司为了避免扩大损失才对其闭店。 2.任万蓉提交2019年6月17日天天鲜超市闭店后损耗单品明细单、第三次闭店前和后销售数据对比表、天天鲜超市2018年5月至6月闭店调整前后销售数据、天天鲜超市2018年9月生鲜暂停销售调整的销售数据、天天鲜超市2018年11月闭店调整前后销售数据、天天鲜超市2019年5月、6月生鲜闭店调整的销售数据、生鲜联营商临时撤场申请书、调查询问笔录、情况说明，用于证明超市因新合能公司阻拦货物调整，对超市进行断电和闭店以及违法解除合同，导致无法经营造成货物损耗，同时天天鲜超市在之前进行过闭店调整，但新合能公司均未进行阻止；超市生鲜供应问题是因为生鲜联营商胡建兵于2019年5月17日提出临时撤场申请，系因为5月26日至6月25日期间营业员突然辞职，无法保证正常经营，并且天天鲜超市从未有撤场的计划，也未实施过超市撤场。新合能公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该组证据系任万蓉单方制作，仅有所谓的品名和数量，且从明细中无法察看无盘点时间，无进货票据，无往来金额，也没有其他证据来印证清单中的产品在新合能公司锁门时，仍存放在超市内。对于另外两次闭店情况不清楚，任万蓉也未向公司提出过相关申请，另外通过国家企业信用信息公示系统中查询可知任万蓉2018年、2017年申报的销售额或营业收入及纳税总额均为0；对于生鲜联营商撤场问题，新合能公司未收到过相关申请，任万蓉也未提交相应的合同和进货凭证，同时供应商与任万蓉之间存在利害关系。 3.任万蓉提交天天鲜超市2019年1月至5月销售数据，用于证明超市2019年1月至5月销售收入为1202658.2元，净毛利148266.97元。新合能公司认为该证据系任万蓉单方制作提供，仅有一个总数，既无第三方审计，也没有其他证据来印证该证据的真实性，且从国家企业信用信息公示系统中查询可知任万蓉2018年、2017年申报的销售额或营业收入及纳税总额均为0，因此对该证据不予认可。 4.任万蓉提交银行交易明细、交款通知单、收款收据，用于证明天天鲜超市按照合同约定缴纳了2019年4—6月的租金、物管费，且也按照交易习惯的时间缴清了水电费，根据缴费时间可知任万蓉缴纳房租及水电费的时间大致在每月月底。新合能公司对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但认为任万蓉所称的惯例只是其的单方理解，双方并未有超过合同以外的书面约定，并且催告也并不是新合能公司法定或约定义务，按时按约交纳租金及其他相关费用才是任万蓉的义务，新合能公司是否书面催交或任万蓉错误理解所谓的惯例，都不是任万蓉延期交纳租金及其他费用的理由。 5.任万蓉提交了其配偶刘清泉与新合能公司的工作人员代俏莎的微信聊天记录，用于证明任万蓉欠付6月租金300元的事实不成立，任万蓉在2019年4月25日的微信中明确表达“扣除十张购物券共计300元，并在缴纳房屋租金时一并扣除，即该笔租金已经进行了冲抵。新合能公司对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但是此证据时间为在2019年2月22日沟通过优惠券，以及4月25日要求催缴电费，其他的证明目的并未从实际的记录中发现。 6.新合能公司提交了2019年3月29日及4月30日的《收款收据》、6月15日、16日的现场管理违约整改单、现场图、聊天记录，用于证明任万蓉未按合同约定支付全部相关费用，天天鲜超市停止生鲜供应以及货架上无商品，现场商品数量少，实际营业时间与合同规定不符，且并未按照约定提前书面告知新合能公司，已经构成了违约。任万蓉对该组证据的真实性均无异议，但是超市并未将商品大量清空，任万蓉只是在对超市进行货源调整，而不是新合能公司所谓的撤场。 7.一审庭审中，任万蓉申请证人出庭作证，用于证明天天鲜超市只是对货品的调整，以及清理过期货物，而不是撤场。生鲜停止供应是因为供应商的原因导致。新合能公司认为证人与任万蓉之间存在利害关系，请求法院对证人证言酌情判断。 8.任万蓉提交天天鲜超市存货明细清单、超市内部货物摆放照片、超市开门清点视频，用于证明2019年10月12日至14日期间双方对超市存货进行了清点，超市在2019年6月17日前仍由大量存货商品，并未有撤场。新合能公司对该组证据的真实性、关联性、合法性均无异议，但表示根据双方的清点明细看，货物中仅有调料、纸张、杂货等价值低的货品，烟酒货品的数量几乎为零，与普通正常超市存放的货物品类和数量不符，也进一步证明了任万蓉已经在实施撤场。而任万蓉提供的内部货物摆放照片均为局部放大照片，并未呈现超市的整个布局，对大部分的控制货架未进行展现。新合能公司表示在对超市断电前已经向任万蓉发函通知清点货物，之后造成的损失不应当由新合能公司承担。 9.任万蓉与新合能公司均提交由新合能公司制作的单方清理天天鲜超市和速冻类生鲜类清单，任万蓉用于证明在因新合能公司的强行闭店期间导致天天鲜超市速冻类商品和禽蛋、面包等物品过期变质的客观事实；新合能公司用于证明因为天天鲜超市违约，未能及时将腐败食品清理出卖场，由其代为清理，并产生了清点费3000元。 一审法院认为，任万蓉与新合能公司签订的《租赁合同》及补充协议，为双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制规定，应为有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定内容享有权利和履行义务。 本案的主要争议焦点为：1.合同解除的时间问题；2.违约责任的认定问题。 （一）合同解除的时间。一审审理中，任万蓉与新合能公司均对解除合同无异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除......”之规定，新合能公司于2019年6月17日向任万蓉通知解除合同，任万蓉于2019年6月20日收到该通知，故双方签订的《租赁合同》及补充协议于2019年6月20日解除。 （二）关于违约责任问题。任万蓉主张新合能公司擅自将超市锁门，导致任万蓉无法开展正常经营造成了损失，应当承担相应的违约责任。新合能公司主张任万蓉违反合同约定拖欠租金及水电费，擅自调整营业时间、清空货架。一审法院根据查明的事实和双方提交的证据，作如下分析：首先，双方在合同中约定任万蓉租用新合能公司商铺的经营范围为干杂粮油、农副产品、肉类、食品、生鲜、日用百货、日杂日化等，且在租赁期内任万蓉不得变更经营范围，如需变更需要向新合能公司提出书面申请并取得同意。根据新合能公司提供的超市现场照片显示，在闭店前超市货架大部分被清空，且任万蓉对超市的营业时间进行了调整，虽然任万蓉陈述是因为对货品调整，但根据双方在补充协议中的约定，任万蓉应当向新合能公司提出书面的申请，现任万蓉未提交证据证明其就调整营业时间和货品调整向新合能公司进行申请，同时结合新合能公司的工作人员代俏莎通过微信要求任万蓉及时将超市货品补足来看，任万蓉调整营业时间的行为已经违反了双方的合同约定。 其次，双方在合同中约定租金在上季度最后一个月28日前支付下一季度的租金及其他费用，水、电费和垃圾清运费实行月结据实支付，在当月28日前支付。现任万蓉的水费交纳至2019年3月29日，电费交纳至2019年4月4日，6月租金交纳15641.22元，虽然任万蓉陈述未缴纳部分的租金实际是以商品券的形式进行了抵扣，水、电费也是按照惯例，先使用后付费，因此不存在拖欠租金和水、电费的情况，但根据任万蓉与新合能公司员工之间的聊天记录显示，双方并未就抵扣租金达成合意，且任万蓉也未提交证据证明对于水电费的缴纳双方在原合同基础上进行了变更，故对于任万蓉的该主张意见，一审法院不予采纳。 基于上述分析，任万蓉未按时足额缴纳租金及水、电费，以及未按照合同约定自行调整营业时间，清空货架的行为，违反了双方的合同约定，已经构成了违约。同时结合双方在合同中的约定，任万蓉缴纳的履约保证金不予退还，故对于任万蓉主张新合能公司退还租金、支付违约金及履约保证金的诉讼请求，一审法院不予支持。 对于任万蓉主张要求新合能公司赔偿其货物损失20000元及经营损失50000元，一审法院认为，双方在合同中约定非因新合能公司原因导致合同提前终止的，任万蓉无权要求新合能公司赔偿其未售出商品或其他费用，故该项诉讼请求，一审法院不予支持。 关于新合能公司的反诉诉讼请求。任万蓉与新合能公司均确认成都市已经于2019年10月14日进行了清点，2019年11月12日已经完成了实际交付，故对于新合能公司要求任万蓉返还房屋的主张，一审法院不予支持。 根据双方在合同中的约定，因任万蓉的原因导致合同解除的，任万蓉应当向新合能公司支付已经享有的免租优惠期的租金，现任万蓉已经享有8个月的免租期，期间的租金共计为379384元（47423元/月×8个月），现新合能公司自愿按照373877.72元主张，是其对自己权利的处分，故新合能公司主张免租期租金的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。 关于新合能公司主张房屋占有使用费的问题。根据上文分析以及双方提交的证据可以确认，新合能公司于2019年6月17日已经将本案案涉房屋上锁关闭，虽然双方于2019年11月12日才完成对租赁房屋内物品的全部清点和搬离，但任万蓉已经于2019年6月17日起丧失对租赁房屋的实际占用，房屋的使用权已经返还给新合能公司，故对于新合能公司主张房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于水费、电费的问题。根据双方的约定，水、电费是按月据实结算，由新合能公司抄表以后向任万蓉收取，现任万蓉水费仅交纳至2019年3月29日，电费仅交纳至2019年4月4日，任万蓉应当向新合能公司支付从2019年3月30日至2019年6月17日期间的水费和2019年4月5日至2019年6月17日期间的电费。故对于新合能公司主张任万蓉支付水费75.31元、电费13075.74元的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于违约金的问题。双方在合同中约定按照未付款项的每日千分之三支付违约金，即约定的违约金为年利率109.5%，新合能公司未就其实际损失举证，应认定其实际损失为资金占用利息损失，现该约定已经明显高于法律规定，且约定的违约金显然高于实际损失。一审法院认为，违约金的设置应以补偿为主，惩罚为辅，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量，故一审法院酌定将违约金调整为3000元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认任万蓉与新合能公司2017年11月2日签订的《租赁合同》和补充协议以及2019年1月16日签订的《租赁合同补充协议》于2019年6月20日解除；二、任万蓉于判决生效之日起十日内向新合能公司支付免租期租金373877.72元、水费75.31元、电费13075.74元及违约金3000元；三、驳回任万蓉的其他本诉诉讼请求；四、驳回新合能公司的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5112元，减半收取2556元，由任万蓉负担；反诉案件受理费5226元，由任万蓉负担4368元，由新合能公司负担858元。 二审中，任万蓉提交了以下证据：1、经营者为任万蓉的武侯区天天鲜农副产品经营部营业执照及营业照片，证明案涉租赁场所的金沙店超市与武侯区店超市之间存在货物调配的业务关系；2、任万蓉丈夫刘清泉与新合能公司员工代俏莎2019年11月12-14日之间的微信聊天记录，记录中显示代俏莎表示预计今天就能把货拉完，产生的电费一共是516元，刘清泉在14日支付了该笔电费，拟证明500元电费是在清理货物时产生，任万蓉主观上不存在拖欠水电费的故意。新合能公司对营业执照及照片真实性无异议，但认为两点之间货物调配没有证据支持；对微信聊天记录真实性无法核查，即便真实也不能表明其仅欠付500余元电费。 新合能公司提交了六张照片，显示超市的生鲜货架被清空，库存商品稀少，拟证明任万蓉经营的超市不符合正常超市的备货情况。任万蓉质证认为，对方未提供照片原始载体，对照片真实性无法核实，即便照片显示的是承租场所的内景，但也仅仅是暂时的合作商业务调整暂停供货所致，且部分照片因拍摄角度、局部放大等原因，未能全面反映超市情况。 本院将对武侯区天天鲜农副产品经营部营业执照及营业照片予以确认；对刘清泉与代俏莎2019年11月12-14日之间的微信聊天记录，新合能公司对其真实性未予否认，且新合能公司一审中也举示了双方微信记录，显示双方存在微信交流的习惯，故本院对该证据真实性亦予以确认；对新合能公司提交的照片，任万蓉的质证意见实质认可了照片内容的真实性，对此本院予以确认。对前述证据的关联性与证明力，本院将综合认定。 二审另查明，新合能公司员工与任万蓉丈夫刘清泉的微信聊天记录显示，2019年6月15日，新合能公司员工向刘清泉表示，需要他出具书面申请再予以回复，并要求及时把货品补齐，保证货物的丰富度，当日刘清泉未予回复；6月16日下午，新合能公司员工询问刘清泉何时到，要求尽快沟通，刘清泉表示明天到。双方在2019年10月对货物进行了清理，显示部分食品类货物过期。案涉天天鲜超市门口张贴的告示显示，从2019年5月26日起，暂停生鲜商品营业；从2019年6月15日起，该超市营业时间调整为上午9点至下午18点。任万蓉一审中提交的照片显示，案涉超市内剩余货物主要是袋装食品、调料、价格较低的酒水、部分日常生活用品、米、盒装奶等。 本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，任万蓉与新合能公司签订的《租赁合同》及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。双方一审中均认可租赁协议已在2019年6月20日解除，对此本院予以确认。本案二审争议焦点是：任万蓉是否存在违约行为及新合能公司是否有权解除合同。 本院认为，根据合同约定，任万蓉承租案涉商铺用于开设生鲜超市，经营范围包括干杂粮油、农副产品、肉类、食品、生鲜、日用百货、日杂日化，并约定任万蓉应严格遵守营业时间，保持连续营业，不得擅自转租、转借，且对提前闭市的条件进行了严格约定，同时亦约定新合能公司不得将自持范围内的商铺出租给与任万蓉有直接竞争关系的生鲜超市。由此可见，双方合同中对承租方经营业态、经营时间有较多专门约定，双方对此有较高关注度，新合能公司在该合同中除收取租金外，还有确保在案涉的“西贵金沙”项目中有专门、稳定的生鲜超市，以实现项目的整体布局这一合同目的。因此，承租方任万蓉在履约过程中，应全面、及时、准确、诚信的履行合同义务，以确保双方合同目的的实现。 从现有证据反映，2019年5月底任万蓉的超市即停止供应生鲜货物，2019年6月15日开始，任万蓉经营的超市即开始下架、运走部分货物，双方提交的照片、视频等证据亦能够显示，超市内相当部分货架处于空置状态，剩余商品主要是易于保存的商品，超市商品种类的全面性、丰富性出现严重不足，且天天鲜超市单方取消了夜间营业时间。任万蓉认为，其系合理调整、调配货物，并非违反合同约定擅自撤场，补充协议中关于营业时间的约定，只限定于免租期间。对此，本院认为，任万蓉知晓合同目的包含了其应经营稳定、专门的生鲜超市，故其若有经营上临时的合理调整，应及时与出租方新合能公司进行沟通交流。任万蓉在下架、运走货物之前，无证据证明其与新合能公司进行过任何沟通，在新合能公司提出异议后，特别是其员工使用微信多次联系、询问任万蓉丈夫刘清泉的情况下，任万蓉亦无任何有效、及时的回应、解释。任万蓉的营业时间在补充协议中有专门约定，并将任万蓉履行该开闭市时间作为其能否享受免租期的条件，故其无权擅自缩短营业时间。任万蓉一方面大量下架、运走货物，另一方面同时取消了夜间营业时间，故新合能公司有理由相信任万蓉的行为系违约撤场。任万蓉在本案中提交的证明其合理调整营业安排的证据，主要是其单方出具的销售数据统计及其有利害关系的证人证言，其证据不足以证明任万蓉系合理调整营业时间和货源，更不足以证明任万蓉全面、合理的履行了合同义务。任万蓉的撤离部分货物、擅自调整营业时间的行为未能保证其经营的生鲜超市处于合理、正常的营业状态，未能合理、充分的履行合同义务，有损合同目的的实现，故本院对任万蓉关于其调整货品系正常经营调整，不构成违约以及新合能公司构成违约的主张均不予支持。因新合能公司有权解除合同，故从2019年6月20日任万蓉收到解除通知之日，双方租赁关系解除。一审判决任万蓉依约向新合能公司支付免租期租金373877.72元及违约金3000元，且履约保证金不予退还并无不当，本院予以维持。 因任万蓉擅自下架、运走大量货物及缩短营业时间的行为违反合同约定，已经构成根本违约，符合合同解除条件，故对新合能公司主张的任万蓉还存在逾期支付水电费的违约事由是否成立，本院不再另行审查。 关于任万蓉已付租金。任万蓉认为，其实际支付租金至2019年6月底，新合能公司认为其尚欠付300元。本院认为，任万蓉未能举证证明其实际支付了剩余300元，故本院对其主张不予支持。因合同在2019年6月20日解除，且任万蓉已经承担了相应的违约责任，故剩余租期的租金8206.62元（25519.88元÷3-300元）新合能公司应予退还。 关于水电费，任万蓉在二审中未提出其他主张，故其应支付水费75.31元，电费13075.74元。 关于货物损失。本院认为，案涉合同解除后，虽然任万蓉应承担相应的违约责任，但合同解除后任万蓉仍有权取回其在租赁房屋内遗留的物品，新合能公司亦应及时配合对方腾退货物。从各方确认的事实来看，在任万蓉开始搬离货物后，新合能公司即对房屋采取了锁闭措施，虽然该行为在任万蓉违约行为发生之初具有一定的合理性，但在新合能公司明确发出解除通知行使解除权后，其应同意并配合对方搬离剩余物品。案涉房屋在双方办理腾退手续前一直处于锁闭状态，新合能公司未能举证证明其后另行通知过任万蓉及时腾退货物。经双方2019年10月确认，部分货物已经过期，新合能公司对此应当予以赔偿。但因任万蓉未举证证明其货物损失的具体金额，本院结合双方清单上货物的数量、种类，酌情确认新合能公司赔偿任万蓉货物损失5000元。 综上所述，上诉人任万蓉的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但部分法律适用不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初11465号民事判决第一、二、四项； 二、撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初11465号民事判决第三项； 三、成都新合能房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向任万蓉退还租金8206.62元； 四、成都新合能房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向任万蓉支付货物损失赔偿5000元； 五、驳回任万蓉的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费5112元，减半收取2556元，由任万蓉负担2356元，成都新合能房地产开发有限公司负担200元；一审反诉案件受理费5226元，由任万蓉负担4368元，由成都新合能房地产开发有限公司负担858元。二审案件受理费10338元，由任万蓉负担10138元，成都新合能房地产开发有限公司负担200元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 袁晟翔 二〇二〇年七月二十九日 书记员 王小禹