新疆维吾尔自治区木垒哈萨克自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2328民初481号 原告：刘晓红，女，1978年4月30日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州木垒哈萨克自治县新户乡新沟村一组45号，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州木垒哈萨克自治县，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州木垒哈萨克自治县。委托诉讼代理人：李疆峰（系刘晓红之夫），男，1971年2月1日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州木垒哈萨克自治县新户乡新沟村一组45号。被告：马晓红，女，1996年7月4日出生，回族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州木垒哈萨克自治县人民北路建材家属楼1号楼2单元502室，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州木垒哈萨克自治县。委托诉讼代理人：何志明，新疆航迪律师事务所律师。原告刘晓红与被告马晓红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘晓红及其委托诉讼代理人李疆峰，被告马晓红及其委托诉讼代理人何志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晓红向本院提出诉讼请求：1、被告支付租金40000元及延期利息（自2018年12月20日至2020年5月7日，按中国人民银行同期同类贷款利率计息）；2、被告承担违约金；3、被告支付房屋水、电费；4、被告支付房屋暖气费9070元；5、被告支付物业费1872元；6、被告承担诉讼费用。庭审中原告放弃第2、3项诉讼请求。事实与理由：2018年12月20日，原告与被告以及于婷签订房屋租赁协议，协议约定：原告将木垒县立人佳苑房屋租赁给被告以及于婷使用，租赁期限2018年12月20日至2019年12月20日，年租金70000元，租赁期间房屋水、电费、暖气费、物业费等，由被告承担，履行期，被告未按合同约定支付租金，只支付了30000元。2019年8月14日，被告以解除合同为由起诉人民法院，后经昌吉州中级人民法院判决认定，涉案租赁合同解除原因在于被告，确认涉案租赁合同，于本判决生效之日解除，此判决生效之日是2019年10月20日，至今被告置生效的判决于不顾，既不返还租赁房屋，又不支付各项费用，原告经索要未果，诉至法院。被告马晓红辩称，双方签订的房屋租赁合同已经解除，在其使用该房屋期间，租金已交清；其于2019年4月22日向法院提起诉讼请求解除合同，在解除合同后，因原告拒绝接受房屋，由此产生的租金，应当由原告自行承担；对原告主张的暖气费和物业费，仅承担其使用期间产生的费用，但原告应提供已缴纳暖气费和物业费的证据。原告刘晓红提供以下证据：1、（2019）新2328民初368号民事判决书、（2019）新23民终1420号民事判决书各1份。证明原、被告之间的租赁合同关系已经解除，判决生效后，被告没有交付产生费用。经质证，被告对真实性无异议，对房屋租赁合同解除的事实认可，但原告所述房租没有交付的事实不认可，原告提供的证据也无法证实。本院对该证据的真实性予以确认。2、照片2张。证明被告没有妥善保管房屋，冬天窗户一直敞开着。经质证，被告对真实性认可，但对关联性及证明的问题不认可，无法反映原告陈述的暖气费和物业费是否缴纳的问题，被告并未损害房屋，是由原告的原因导致房屋未交付。本院对该证据的真实性予以确认。3、消防设计备案凭证1张。证明合同解除的原因不是原告的过错。经质证，被告对真实性认可，关联性不认可。本院对该证据的真实性予以确认。被告马晓红提交以下证据：1、《房屋租赁合同》1份。证明被告承租使用期间的租金已交清；租赁期间的暖气费、物业费由承租人承担。经质证，原告对真实性认可，但认为被告的租金并没有交清。本院对该证据的真实性予以确认。2、（2019）新2328民初368号民事判决书、（2019）新23民终1420号民事判决书各1份。证明马晓红于2019年4月22日向木垒县人民法院提起诉讼；2019年10月7日昌吉州中级人民法院做出生效判决。经质证，原告认可。本院予以确认。3、通话录音2份。证明2019年10月30日，被告与原告丈夫李疆峰的通话录音，被告向原告交付房屋，原告拒绝接受的事实；2020年1月20日，在原告拒绝接受房屋的情况下，被告向木垒县人民法院的法官反映这个事实。经质证，原告承认第一份录音里的声音是原告丈夫李疆峰，确实打过电话，但对时间有异议，具体时间不清楚，还有后面的一些话被告没有录进去；对第二份录音不清楚，不认可，与其无关。本院对该份证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：马晓红（乙方）租赁刘晓红(甲方)楼房一套，用于开办学生培训班。2018年12月10日，刘晓红将出租房屋钥匙交于马晓红，2018年12月20日双方正式签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于××县的一套房屋租赁于乙方使用，面积360平方米；租赁期限一年，即从2018年12月20日至2019年12月20日；年租赁费70000元，乙方于签定合同之日向甲方支付上半年房屋租赁费35000元，于2019年6月20日向甲方支付下半年房屋租赁费35000元；在房屋租赁期限内，乙方需交纳押金3000元；乙方对承租房屋及室内设施应爱惜使用，负责维护管理，注意防火、防盗，因乙方使用不当或管理不周造成损失及人身安全事故，与甲方无关，甲方不承担任何责任及赔偿，责任由乙方自行承担，负责修复和赔偿，若乙方没有修复和赔偿，则从乙方的押金中扣除；在房屋租赁期限内，房屋所产生的水费、电费、暖气费、物业费等一切费用由乙方承担。合同签订后，马晓红向刘晓红交付租赁费30000元，押金3000元。后马晓红要求刘晓红解决消防设施安全问题，双方为此发生争议。2019年4月22日，马晓红将刘晓红诉至木垒县法院，要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，2019年7月8日，木垒县法院作出（2019）新2328民初368号民事判决书，判决双方之间的《房屋租赁合同》于2019年4月22日解除。后双方不服一审判决，向昌吉州中院提起上诉，2019年10月7日，昌吉州中院作出（2019）新23民终1420号民事判决书，判决解除双方之间的《房屋租赁合同》，并确认于判决书生效之日解除。中院判决书于2019年10月20日送达到当事人，则判决书生效之日即合同解除之日为2019年10月20日。2019年10月30日，马晓红与刘晓红的丈夫电话联系，向其交付房屋钥匙，因物业费和暖气费问题未交付成功。另查明，2020年5月11日，在法庭主持下，原被告双方完成房屋交接手续，马晓红向刘晓红交付房屋钥匙及水卡。刘晓红自认涉案房屋面积实际上为260平方米。本案争议焦点：1、原告主张的房屋租金是否成立。2、被告应否支付物业费及暖气费。本院认为，刘晓红与马晓红签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律及行政法规强制性规定,内容合法有效。关于原告主张的房屋租金是否成立的问题。根据昌吉州中院作出（2019）新23民终1420号民事判决书认定，原、被告双方之间的房屋租赁合同于判决书生效之日解除，即2019年10月20日，故2019年10月20日之前应由被告支付房屋租金，关于合同解除之后是否继续承担房租，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条:“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合同费用,由违约方承担。”原告作为出租人也具有减少损失的义务,依据昌吉州中院作出（2019）新23民终1420号民事判决书认定，合同解除后，马晓红应向刘晓红返还涉案房屋,合同于2019年10月20日解除，且马晓红于2019年10月30日向刘晓红丈夫电话联系，交付房屋钥匙，原告刘晓红有义务减少损失的进一步扩大,应该在解除合同后一个月内及时收回房屋,而原告却一直到本案诉讼过程才在法庭主持下收回房屋,对于损失扩大部分不予支持。故本院认定马晓红应向刘晓红支付2018年12月20日至2019年11月20日的租金，即64166.67元（70000元÷12个月×11个月），扣除马晓红已支付的租金30000元，应向刘晓红支付租金34166.67元。关于迟延利息，原告主张自2018年12月20日计算至2020年5月7日，按中国人民银行同期同类贷款利率计息，因双方就解除合同一直处于诉讼中，故起算时间应为2019年10月20日，而自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，则本案应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计息，本院认定迟延利息为720.78元（34166.67元×3.85%÷365天×200天）。关于被告应否支付物业费及暖气费的问题。根据双方之间的房屋租赁合同约定，在房屋租赁期间内，所产生的暖气费、物业费由马晓红承担，则2018年12月20日至2019年11月20日之间，涉案房屋所产生的暖气费及物业费应由马晓红承担，涉案房屋面积虽然合同约定为360平方米，实际上为260平方米，根据木垒县市场行情，暖气费每平方米20元，物业费每平方米为0.6元，供暖时间为每年10月15日至次年4月15日，共6个月。故马晓红承担的物业费为143元（0.6元×260平方米÷12月×11个月），马晓红承担的暖气费为4333.33元（20元×260平方米÷6月×5个月）。关于马晓红辩称刘晓红需提供已缴纳暖气费和物业费证据的意见，因合同约定该费用由马晓红承担，至于刘晓红是否交纳问题，属于刘晓红与物业单位和暖气单位之间的纠纷，与本案无关，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告马晓红于本判决生效后十日内向原告刘晓红支付房屋租金34166.67元；二、被告马晓红于本判决生效后十日内向原告刘晓红支租金付迟延利息720.78元；三、被告马晓红于本判决生效后十日内向原告刘晓红支付物业费143元；四、被告马晓红于本判决生效后十日内向原告刘晓红支付暖气费4333.33元；五、驳回原告刘晓红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1074元，减半收取537元，由原告刘晓红负担145元，由被告马晓红负担392元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。审  判  员   李 振 华二 〇 二 〇 年 七 月 十 八 日书  记  员   马吾力牙