辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终9147号上诉人（原审被告）：吴勇，男，1966年7月5日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：吴铁军，男，1956年4月4日出生，锡伯族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）：杨巨校，男，1980年10月5日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：于淑芝，沈阳正兴法律服务所法律工作者。原审被告：王金龙，男，1964年10月11日出生，汉族，住沈阳市铁西区。原审被告：沈阳房勇物业有限公司，住所地沈阳市皇姑区荆江街92号2-3-2。法定代表人：吴艳春，该公司经理。委托诉讼代理人：吴铁军，男，1956年4月4日出生，锡伯族，住沈阳市沈河区。上诉人吴勇因与被上诉人杨巨校、原审第三人王金龙、沈阳房勇物业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初5857号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴勇上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同从未解除，被上诉人从2018年4月8日就开始使用案涉房屋，从未搬出过，直到合同到期后的一个月之后才搬出；二、上诉人提供的证据证明，被上诉人一直使用案涉房屋。被上诉人杨巨校答辩：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人王金龙、沈阳房勇物业有限公司共同答辩：同意上诉人意见。杨巨校向一审法院起诉请求：1.原被告房屋租赁协议解除，返还租金50000元，及押金5000元；2.被告赔偿原告搬货运输费5000元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2018年4月8日，原告杨巨校（租用方、乙方）与被告吴勇（出租方、甲方）签订《房屋租赁协议》一份，协议载明，被告向原告出租位于沈阳市铁西区房屋一处，租赁期间自2018年4月8日至2019年4月8日，年租金50000元，押金5000元，合同落款处有原告杨巨校及被告吴勇签字及捺印，同日，被告吴勇向原告出具收条一张，其中载明收到铁西区保工南街34-2、2018年至2019年（4月8日）房款50000元。关于上述50000元房屋租金及押金5000元的支付方式，原、被告均认可，原告于2018年4月5日向被告王金龙银行转账支付10000元，2018年4月8日，原告向被告吴勇微信转账支付10000元，同日原告向吴铁军银行转账支付35000元，房屋租金及押金已于2018年4月8日全部付清。关于涉案房屋的实际承租情况，原告称，2018年4月，原告刚刚承租涉案房屋，案外人李某1即到房屋处找到原告，以涉案房屋权属存在争议、被告无权对外出租为由，要求原告将房屋腾空，原告找到被告吴勇，吴勇答复已经解决，原告联系李某1，李称并未解决，其与被告房勇公司在皇姑区法院存在诉讼，纠纷尚未处理，被告无权私自对外出租，原告即与吴勇协商退租事宜，吴勇表示同意原告退租，同意向原告退还房屋租金，原告于2018年4月29日将涉案房屋全部清空，并于2018年5月初委托朋友孙某将房屋钥匙和房屋电卡退还吴勇，但吴勇并未依其承诺向原告返还租金，庭审中，原告申请证人李某1以及孙某出庭作证，证人证言与原告陈述一致，证人孙某在庭审中提供了其与原告杨巨校的聊天记录截图一张，其中载明2018年5月3日，证人已将钥匙交还被告，原告同时委托证人将电卡交还被告，证人称一两日后，其到被告王金龙的住处将电卡交还。三被告称，房屋已向原告出租，租期一年，在此期间房屋是否由原告经营使用被告不清楚，被告直至租赁期限届满收房时找不到原告，才于2019年5月报警将房门打开，收回了房屋。关于被告吴勇、王金龙、吴铁军以及房勇公司的关系，被告称，吴勇、王金龙、吴铁军均系房勇公司的工作人员，吴勇与吴铁军系叔侄关系。关于涉案房屋的性质，原告称房屋为物业用房，权属有争议，被告房勇公司与案外人李某1在皇姑区人民法院有纠纷；被告称房屋是物业用房，没有产权的登记，归小区物业管理，该小区物业公司就是被告房勇公司，该物业用房自2001年开发竣工以后交给物业管理至今一直由被告房勇公司经营管理，房屋一直处于出租状态。关于原告方证人李某1与被告房勇公司之间的纠纷问题，被告在庭审过程中提供了（2017）辽0105民初6778号民事判决书，该案原告为沈阳房实万郦物业服务有限公司（公司法定代表人为李某1），被告为沈阳房勇物业有限公司及吴铁军，原告诉讼请求为确认双方签订的房产物业移交协议书无效，该院判决驳回了原告的诉讼请求，宣判后原告上诉至沈阳市中级人民法院，该案尚在审理过程中。一审法院认为，依据相关法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告杨巨校与被告吴勇于2018年4月8日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，协议有效，双方当事人应依约全面履行合同义务。关于原告请求解除合同的问题，一审法院认为，结合原告提供的证人证言及庭审查明的事实，可以认定案外人即原告方证人李某1在原告承租期间，到涉案房屋处找到原告，不断以房屋存在权属纠纷为由要求原告腾房的事实以及原告已于2018年4月末将涉案房屋腾空、5月初将房屋钥匙及电卡返还被告吴勇的事实。本案被告作为出租人应当保证承租人在租赁期限内对涉案房屋的正常使用，案外人在原告承租房屋之初即对房屋的权属提出权利主张、要求原告腾退房屋，影响原告对房屋的合理使用，致使原告合同目的无法实现，故原告有权解除双方的租赁合同并要求被告返还租金。因原告未提供证据证明其向被告行使合同解除权的书面证据，原告主张的被告吴勇承诺向其返还全部房屋租金亦未提供相应证据证明，故一审法院将原告向被告退还房屋钥匙的时间（2018年5月3日）认定为原告行使合同解除权的时间，因原告承租房屋的起始时间为2018年4月8日，而原告及证人称在退还钥匙的一两日后向被告交还电卡，未提供确切时间，故一审法院认为被告扣除一个月房屋租金、向原告返还11个月房屋租金及押金为宜，则被告应向原告返还房屋租金45833元（50000元÷12个月×11个月）及押金5000元。关于三被告的责任承担问题，因房屋租赁协议系被告吴勇与原告签订，房屋租金的收条亦为吴勇向原告出具，故原告主张由被告吴勇向其承担返还义务，予以支持，因原告主张其他被告承担连带责任，于法无据，不予支持。关于原告主张的运输费5000元的问题，因原告未提供充分证据予以证明，故对原告的该项主张，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、原告杨巨校与被告吴勇于2018年4月8日签订的《房屋租赁协议》于2018年5月3日解除；二、被告吴勇于本判决发生法律效力后十日内向原告杨巨校返还房屋租金45833元；三、被告吴勇于本判决发生法律效力后十日内向原告杨巨校返还房屋押金5000元；四、驳回原告杨巨校的其他诉讼请求。案件受理费1300元，由原告杨巨校承担229元，由被告吴勇承担1071元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人申请证人李某2出庭作证，证明：2019年3月上旬，我一个朋友开麻将社问是否有地方，我方我小区有个房子挺便宜而且快到期了，之后我和我朋友就过去了，到房子一看，屋里有塑料桶还有两三个不认识的人，两三个人中其中有个人杨巨校在法庭上，屋里还有刺鼻的味道，之后我和我朋友就走了。上诉人申请证人张某出庭作证，证明：2019年3月上旬，准备开个麻将社，我有个朋友叫李某2说物业认识人，让我看看能租不，有个铁门，我朋友就把门拽开了，我们进去看到屋里有塑料桶和刺鼻的味道，墙上长绿毛了，屋里有三四个人干活，我说这屋租不了，就走了。被上诉人质证：与本案无关，只是租房子，是否是案涉房屋无法确定，证人和上诉人有利害关系，都是伪证。沈阳房勇物业有限公司、王金龙质证：认可证人证言。本院认为，对于上述证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用解释》第九十一条规定：人民法院应当按照下列原则确定举证责任的承担，但法律另有规定的除外：…（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。被上诉人主张案涉房屋租赁合同已经提前解除，在此应由被上诉人承担举证证明责任。被上诉人主张在2018年4月末将案涉房屋腾空，被上诉人就此提供一名代替被上诉人向上诉人送还案涉房屋钥匙的两名证人证言，考虑其中一名证人证言陈述内容存在矛盾之处，另一名证人证言属于“孤证”；被上诉人提供的证人李某1与上诉人存在案涉房屋的纠纷，即李某1与上诉人存在一定的利害关系；上诉人提供的两名证人证言证明被上诉人在2018年3、4月尚未搬离案涉房屋；故被上诉人提供的证人证言不能证明被上诉人向上诉人提出解除案涉房屋租赁合同的时间。被上诉人陈述已经通过电话向上诉人提出提前解除案涉房屋租赁合同、上诉人对此表示同意，但上诉人对此予以否认，被上诉人就此并未提供明确证据；被上诉人提供运费凭证证明其提前搬离案涉房屋的时间，但该凭证上并未注明搬运的货物名称、是否系案涉房屋内的全部货物，且上诉人对此不予认可；被上诉人陈述搬离案涉房屋时未取得沈阳房勇物业有限公司的签字确认。通过上述事实的分析，可以确定被上诉人并未充分举证其提前搬离案涉房屋的时间并已经在提前搬离时与上诉人达成解除案涉房屋租赁合同的合意，在此应由被上诉人承担举证不充分的不利后果。上诉人提供的沈阳市公安局铁西分局的《接报案回执》可以确定上诉人通过公安机关介入打开案涉房屋房门的时间为2019年5月15日，被上诉人并未提供充分的相反证据否定上诉人提供的该项证据。被上诉人在案涉《房屋租赁协议》到期后仍未搬离案涉房屋，故对于被上诉人主张的确认提前解除案涉《房屋租赁协议》已经无实际意义，故不予支持。综合以上内容，确定上诉人接收案涉房屋的时间为2019年5月15日，被上诉人在该时间节点已经超出案涉《房屋租赁协议》约定的租赁期限一个月零八天，被上诉人在此已经构成违约。被上诉人应按照案涉《房屋租赁协议》的约定向上诉人支付案涉房屋租赁期限内的年租金伍万元以及超过租赁期限的案涉房屋占用费。则被上诉人向上诉人主张返还租金以及房屋押金依据不足，不予支持。综上所述，吴勇的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初5857号民事判决；二、驳回杨巨校的诉讼请求。一审案件受理费1300元，二审案件受理费1300元，均由杨巨校负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  姜会军审判员  吕长辉二〇二〇年七月三十一日书记员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。