福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0206民初3969号 原告（反诉被告）：温豪，女，1991年8月19日出生，汉族，住江西省赣州市石城县。 委托诉讼代理人：赵晓东（系温豪的丈夫），男，1990年2月25日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。 被告（反诉原告）：孙嘉凯，男，1991年5月16日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：时磊、付禄，福建润金律师事务所律师。 原告温豪与被告孙嘉凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，孙嘉凯提起反诉，本院予以受理，并依法适用简易程序本、反诉一并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）温豪及其委托诉讼代理人赵晓东，被告（反诉原告）孙嘉凯的委托诉讼代理人时磊、付禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 温豪向本院提出诉讼请求：1.判令孙嘉凯向温豪支付押金7500元、违约金21000元、实际装修损失80000元；2.终止温豪与孙嘉凯签订的租赁合同；3.诉讼费用由孙嘉凯承担。事实和理由：温豪与孙嘉凯在2019年4月22日签订《房屋租赁合同》，孙嘉凯将落座于湖里区店面出租给温豪，该合同租赁期为三年半，租金一个月7500元，押一付三，装修完营业不到四个月，于2019年9月6日由中介代为告知温豪店面已售，新房东将会在一周内收回自用，于当日主动与温豪沟通确认店面已卖，会赔付违约金及损失费，店面已停止营业。但到目前为止孙嘉凯以各种理由拖欠不赔，特请法院支持温豪的诉讼请求。 孙嘉凯辩称，温豪的主张缺乏事实及法律依据，本案中，双方并未对解除租赁关系的事宜达成一致意见，租赁合同仍在履行，温豪未向孙嘉凯履行租赁物交付义务，至今仍然占据着租赁物，故温豪无权向孙嘉凯主张押金及违约金。1.孙嘉凯与案外人李雪花于2019年7月14日就案涉房屋签订《房产买卖协议》（编号：0004127），由孙嘉凯将案涉房屋出售给李雪花，2019年8月15日，案涉房屋完成过户。根据孙嘉凯与李雪花《房产买卖协议》第十五条、第十九条的约定，案涉房屋系代租约交易，租赁合同应是予以延续并继续履行的，孙嘉凯也无需就租赁关系与温豪进行任何协商，因为孙嘉凯与李雪花之间的协议明确约定交房后的租金李雪花收，交房前的租金孙嘉凯收，所以根本不会涉及租赁关系的变动。2.根据温豪所提供的聊天记录内容也可看出，孙嘉凯并未就与温豪的租赁关系，提出任何解决方案，双方的聊天内容均体现出是孙嘉凯在转达新产权人李雪花的解决方案。3.事实上，新产权人李雪花与温豪之间最终也未能就如何解除租赁合同达成一致意见，主要的原因在于双方之间未能就损失赔偿金的具体数额达成一致意见。但温豪也未能履行租赁物返还义务，至今仍占有并使用案涉租赁物，掌握控制着租赁物的相关钥匙。4.根据孙嘉凯与李雪花《房产买卖协议》，虽然案涉租赁物的新产权人为李雪花，但该租赁物的使用收益仍归孙嘉凯所有，温豪占有、使用房屋却拒绝交付租金的行为侵害的确是孙嘉凯的合法权益，因为《房产买卖协议》第十九条明确约定：交房前的租金由孙嘉凯收取，交房后的租金由李雪花收取。故，孙嘉凯在本案中也对温豪拒绝履行租金交付义务的行为提起了反诉。 根据相关法律规定及双方合同的约定，温豪未经孙嘉凯书面同意，对租赁物进行装饰装修的，该等装饰装修费用应由温豪自行承担。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”之规定及案涉《爱派宠物店租赁合同》第七条：“如需要对房屋进行装修的，应该征得甲方书面同意”之约定：孙嘉凯所提交的《装修工程（预）算单》系其与案外人所制作，并不能证明实际的装修工程量，且无论上述装修工程有无实际发生，工程量有多少，温豪在未经孙嘉凯书面同意的情况下，都无权对案涉房屋进行装饰装修，温豪私自对租赁物进行装饰装修，其依法应当自行承担装饰装修过程中发生的所有费用。故，温豪向孙嘉凯主张的装修损失于法无据。 综上所述，恳请法庭依法驳回温豪全部诉讼请求。 孙嘉凯向本院提出反诉诉讼请求：1.判令温豪向孙嘉凯返还租金15000元；2.判令温豪向孙嘉凯支付2019年12月1日到2020年6月1日期间的租金45000元；3.判令温豪给付孙嘉凯逾期支付租金的滞纳金，以月租金7500元的日千分之5，自2019年12月1日起计至实际缴纳之日止；4.判令本案诉讼费用全部由温豪承担。事实和理由：2019年4月27日，孙嘉凯与温豪签订《爱派宠物店租赁合同》，约定：孙嘉凯将位于福建省厦门市湖里区店面出租给温豪使用，月租金为7500元，租期为2019年4月22日至2022年8月7日。协议同时约定，温豪应按时缴纳租金，每逾期一日，孙嘉凯有权按月租金千分之五收取滞纳金。 租赁合同签订后，孙嘉凯即将案涉租赁物交付给温豪使用，温豪也按期支付租金。2019年10月始，孙嘉凯与温豪开始进行协商租赁关系解除事宜，但双方最终未能协商一致，租赁合同继续履行。在协商的过程中，应温豪的要求，孙嘉凯于2019年10月21日先行将15000元租金退还给了温豪。因双方未能协商一致，温豪本应立即将孙嘉凯退还的租金返还给孙嘉凯并继续履行租金交付义务，然，截止至孙嘉凯提起反诉之日，温豪不仅拒绝返还租金15000元，同时拒绝继续履行租金交付义务。 孙嘉凯认为，温豪的行为损害了孙嘉凯的合法权益。综上，孙嘉凯为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，提起反诉，恳请依法判如所请。 温豪辩称，2019年9月8日孙嘉凯明确告知温豪新房东不续签，要将讼争房产收回自用，并告知温豪按照合同支付违约，且孙嘉凯将温豪2019年9月1日支付的下个季度租金中的两个月租金退还。按照合同需要给温豪一个月时间处理店面经营后续停业问题，2020年10月13日处理完店面所有问题，联系孙嘉凯店面已停止营业，等待孙嘉凯赔付，在这之后的一个月过程中，孙嘉凯一直说是新房东赔钱，他们房屋交易还没有结束，让温豪等。多次催促下，孙嘉凯才先返还房租15000元，并不存在孙嘉凯所说的协商不一致这一说法。孙嘉凯2019年9月8日明确告知温豪会收回房屋的使用权，并支付温豪违约金及损失，温豪一直等到12月8日，孙嘉凯才说这么久没有赔付拖欠的原因是孙嘉凯和新房东房屋交易问题，2019年10月至今店面都处于停止营业状态，电费清单可证明店面未营业，微信聊天记录亦可证明。合同结束日期2019年10月已经确定，并不存孙嘉凯所说的12月到6月份房租未支付问题，孙嘉凯完全在颠倒是非。 本院经审理认定事实如下：2019年4月27日，孙嘉凯与温豪签订一份为《爱派宠物店租赁合同》，约定：1.孙嘉凯将其坐落于厦门市湖里区店面出租给温豪，该店面装修设施为毛坯；2.租期为2019年4月22日至2022年8月7日，月租金7500元／月，孙嘉凯收取押金7500元，在租赁期满后，经孙嘉凯验收房屋，财产完整无损，水电物业管理费等费用结算清楚，孙嘉凯应将押金全部退还给温豪；3.孙嘉凯保证房产产权清晰，若发生与孙嘉凯有关的产权纠纷或者债务，造成温豪不能正常居住的，由孙嘉凯负责赔偿温豪的一切经济损失；4.温豪如需对房屋进行装修的，应征得孙嘉凯书面同意，温豪应按时缴纳租金，每逾期一日，孙嘉凯有权按月租金额千分之五加收滞纳金，超过十天，孙嘉凯有权收回房产，并不退回押金；5.如孙嘉凯违约提前收回房屋，赔偿温豪相应物资和财产损失21000元，如温豪违约提前违约需要赔偿孙嘉凯相应损失金额21000元，具体金额也可约相关部门鉴定核算。 温豪与孙嘉凯的聊天记录显示：2019年9月8日，孙嘉凯称“新业主这周可能会收回”、“按照合同给您违约，多收的房租也会给您退回去”；温豪称“你要确定，我现在就要止损”；孙嘉凯称“确定”；温豪称“新房东几号收回，需要给我时间办理退卡等一些东西”、“我店里还有在寄养的宠物”；孙嘉凯称“我落实给您回信息”、“多争取点时间”。2019年10月13日，温豪称“我这在止损，你这没后话了”；孙嘉凯称“他们还没有联系你么”；温豪称“没”、“一个月了，我现在已经没货卖了”、“你房子确定已经卖了？”；孙嘉凯称“我马上给他电话”、“卖完了，上个月”；温豪称“新房东要收回，不能拖我”、“止损了，我什么都没敢进货了”；孙嘉凯称“我知道，跟他说了”、“他还没找你”、“真是无语，我以为已经沟通好了”、“我马上找他”。2019年10月17日，孙嘉凯称“明天上午先把多的房租退给你”、“中介跟新房东去跟你交接一下”；温豪称“房租是你退给我？赔付是新房东吗？”；孙嘉凯称“对”；孙嘉凯称“我跟他沟通好”、“签个结束协议”、“我让他下午去，可能中午代替他去”、“以你的时间为主”、“会退你两个月”、“你尽快收拾好”；温豪称“帮我约好明天下午来谈吧”、“他要把钱赔给我，我才搬呀，不然跟我拖拖拉拉怎办，对不对”；孙嘉卡称“都可以”、“怕你麻烦”。2019年12月8日，温豪称“一个月了”、“好脾气也没了”；孙嘉凯称“新房东还没去交接么”、“这是哪个月也不需要你付租金”、“是新房东没有交接的问题”、“合同结束日期我们已经商量好了，现在唯一的就是违约金的问题”、“违约金一定会付给你，不用担心”、“商量的是新房东付，现在他还有一笔尾款没打完，所以他一直迟迟没付这个钱”、“账号发一个给我”、“违约金退给你”、“抱歉这么久”；温豪称“约时间谈吧，违约金是要退的，现在还有损失金”。 2019年10月21日，孙嘉凯向温豪微信转账支付15000元。温豪微信确认“退俩月房租，收到15000”。 讼争店面2019年6月5日至2020年5月2日的电量和电费体现2019年6月5日至2019年11月1日电量为200度以上，费用为100元以上；2020年1月2日至2020年5月2日电量为20度至35度期间，电费均未超过20元。 2020年6月22日，庭审过程中，温豪表示可以将讼争店面交还孙嘉凯，孙嘉凯表示与新产权人沟通后回复法庭。2020年7月10日，温豪携带讼争店面钥匙到庭要求将讼争店面交还孙嘉凯。孙嘉凯以讼争店面已经出售其无权接收为由不予交接。本院告知双方当事人，为避免损失扩大双方先进行交接，关于其他主张本院将依法处理，但孙嘉凯仍拒绝办理讼争店面交接手续。 另，温豪提交《装修工程（预）算单》，证明其已经支付装修款，装修损失为80000元。孙嘉凯对该《装修工程（预）算单》真实性、合法性、关联性不予确认，认为预算单为温豪与案外人单方制作，不能证明案涉工程实际进行了装饰装修以及装修的费用，且温豪装修未经孙嘉凯同意，装饰装修的费用应由温豪承担。庭审中，温豪明确表示就装饰装修造价不申请鉴定。 本院认为，孙嘉凯与温豪签订的《爱派宠物店面租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合同履行过程中，孙嘉凯以讼争店面已经出售给案外人，案外人要收回店面为由，告知温豪需收回店面并退还已经支付的两个月租金，温豪对于孙嘉凯收回房屋没有异议，双方就违约金及腾房事宜进行协商，足以认定双方已经协商一致不再继续履行合同，温豪主张《爱派宠物店面租赁合同》的权利义务终止，本院予以支持。微信聊天记录体现系孙嘉凯提出收回房产并退还温豪已经支付的两个月房租，温豪对此没有异议，现孙嘉凯抗辩双方并未就解除租赁关系事宜达成一致意见，本院不予采信。孙嘉凯违反合同约定，提前收回讼争店面，应当承担违约责任。温豪主张孙嘉凯返还押金7500元、支付违约金21000元，有合同和法律依据，本院亦予支持。微信聊天记录中孙嘉凯称“违约金退给你”，可知孙嘉凯就其提前收回讼争店面的行为愿意承担违约责任，孙嘉凯抗辩其无需返还押金及违约金，本院不予采信。温豪提交《装修工程（预）算单》系其与案外人签订的，没有其他证据予以佐证，不足以证明其对讼争店面进行装饰装修并造成其装修损失80000元，因此，温豪主张孙嘉凯支付装修损失80000元，没有事实依据，本院不予支持。孙嘉凯违反合同约定提前收回店面，且系其自愿退还两个月租金共计15000元，亦表示系“新房东”的原因导致店面无法及时交接，现其反诉要求温豪返还租金15000元并要求温豪支付2019年12月1日至2020年6月1日的租金及逾期支付租金的滞纳金，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、温豪与孙嘉凯签订的《爱派宠物店租赁合同》的权利义务终止； 二、孙嘉凯应于本判决生效起十日内返还温豪押金7500元、支付违约金21000元； 三、驳回温豪的其他诉讼请求； 四、驳回孙嘉凯的全部反诉诉讼请求。 本诉案件受理费2470元，减半收取计1235元，由温豪负担979元，孙嘉凯负担256元；反诉案件受理费736元，由孙嘉凯负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘路英 二〇二〇年七月二十四日 代书记员 郑燕真 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。