四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8234号 上诉人（原审原告）：成都潮蓉实业有限公司。住所地：四川省成都市金牛区成彭东二路11段附35号。 法定代表人：李思霖，经理。 委托诉讼代理人：陈杰，四川炜烨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任金凤，四川炜烨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都段商商贸有限公司。住所地：四川省成都市武侯区二环路西一段102号附3号。 法定代表人：钟桃花。 委托诉讼代理人：朱晗，四川发现律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻言，四川发现律师事务所律师。 上诉人成都潮蓉实业有限公司（以下简称潮蓉公司）与被上诉人成都段商商贸有限公司（以下简称段商公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初16749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员龚耘适用独任制于2020年7月2日公开开庭对本案进行审理。上诉人潮蓉公司的委托诉讼代理人陈杰，被上诉人段商公司的委托诉讼代理人朱晗、喻言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潮蓉公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持潮蓉公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决适用法律错误，对“高额违约赔偿金等同于商品房购房款”的认定是错误的。首先，本案争议核心是双方约定的“本金1200万元，违约金1200万元”，该违约赔偿金能否以意思自治原则直接认定等同于购房款。潮蓉公司认为，意思自治原则不应被毫无限制的过度滥用，而应受法律的适当调整，在案涉《房屋买卖协议》的实际履行过程中，无论双方是因何种原因解除又另行签订合同，但最终合同仍然在履行，且潮蓉公司已取得商品房预售许可证、完成了工程竣工验收并将房屋备案至段商公司名下。上述事实表明段商公司在客观上未受到任何实际损失，潮蓉公司仅存在逾期交房的违约责任，而不存在因自身原因导致《房屋买卖协议》无法履行的问题。因此，根据合同法第一百一十三条及合同法司法解释（二）第一百二十九条的规定，本案中潮蓉公司应承担的违约金数额不超过117万元。而一审法院若要支持将1200万元违约赔偿金等同于已付购房本金1200万元的唯一可参考法律依据，是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，但本案中并不存在潮蓉公司将房屋出售或抵押给他人的情形，在此情况下，一审法院认定潮蓉公司应承担1200万元的违约金，缺乏法律依据。其次，案涉《债务抵偿协议书》所确立的债权债务关系，并不能转化为商品房买卖合同关系。潮蓉公司自始至终未曾否定《债务抵偿协议书》中部分事实真实、具有部分效力的事实，对该协议所确立的债权债务关系，人民法院应当依法审查是否存在将高额违约赔偿金违法认定为购房本金的事实，而不应仅审查双方是否签字、盖章。案涉双方已约定房屋逾期交付时潮蓉公司所承担的利息惩罚，而再叠加一倍已付购房款等同于购房款并转化为商品房买卖合同关系，不仅破坏了商品房买卖的交易秩序，还开启了此类房屋抵债的新模式危险先例，与保护高利贷无本质区别。2.一审判决对合同真实性的认定仅局限于审查签名、盖章是否属实，没有审查合同本身内容的真实性。双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》中，诸如价款及支付、交房及办理产权登记手续、预售款项的监管等重要条款内容均是虚假的，根据民法总则第一百四十六条关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，该合同系伪装的虚假民事行为，应属无效。3.关于潮蓉公司的一审诉请是确认《四川省商品房买卖合同（预售）》为无效还是请求撤销该合同的再次说明。本案在一审法院立案时，只能在主张合同无效或者可撤销中择一选择，而潮蓉公司认为该合同具备无效和可撤销的双重理由，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第42条的规定，请求二审法院作出公正公平的裁决。4.潮蓉公司与段商公司之间关于撤销《债务抵偿协议书》的纠纷一案，一审法院已受理并于2020年5月12日开庭审理，尚未作出一审判决结果。因该案争议焦点涉及《债务抵偿协议书》的效力问题，是本案中认定《四川省商品房买卖合同（预售）》效力的前提和基础。故，根据民事诉讼法第一百五十条第5项的规定，本案应中止审理。 段商公司辩称，1.潮蓉公司所称“一审法院适用法律错误，认定高额违约赔偿金等同于商品房购房款是错误”的意见，与客观事实不符。本案中并不涉及由人民法院对违约金进行调整的问题，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》是双方基于《债务抵偿协议书》确定的，并非人民法院依职权确定。2.本案中并非由《债务抵偿协议书》转化为《四川省商品房买卖合同（预售）》，而是《债务抵偿协议书》本身即为广义上的房屋买卖合同，段商公司支付的购房对价是2490万元，潮蓉公司的债务相应抵销。至于潮蓉公司上诉认为一审法院未对《四川省商品房买卖合同（预售）》内容真实性进行认真审查的问题，实际上，双方在《债务抵偿协议书》中已经明确约定需签订《四川省商品房买卖合同（预售）》作为具体履行《债务抵偿协议书》的方式，虽然两者之间对价款等内容的约定不完全一致，但不能将该两份合同割裂开进而认定《四川省商品房买卖合同（预售）》是虚假的意思表示。3.一审中，潮蓉公司以《四川省商品房买卖合同（预售）》并非双方真实意思表示为由，以及既约定违约金又约定利息损失赔偿责任不符合法律规定为由，主张该合同无效，但从未提出撤销该合同，亦未明确撤销的对应理由。一审法院围绕潮蓉公司的诉请进行审查，并无不当。4.潮蓉公司在本案之后向一审法院提出的另案诉讼，其起诉时的主张是确认《债务抵偿协议书》的效力，但其后变更诉讼请求为主张降低违约金，因此另案的诉讼是建立在《债务抵偿协议书》有效的前提下进行审理，双方对该协议书本身的效力并无争议；且，一审法院已作出一审判决，驳回潮蓉公司的全部诉请，该案的处理结果与本案没有关联性。请求驳回上诉，维持原判。 潮蓉公司向一审法院起诉请求：1.确认潮蓉公司、段商公司于2019年1月14日签订的《商品房买卖合同》无效；2.判令段商公司有义务立即撤销该商品房备案登记；3.本案诉讼费由段商公司承担。 一审法院认定事实：潮蓉公司、段商公司于2014年6月28日签订《房屋买卖协议》，约定的主要内容为：段商公司购买潮蓉公司开发的位于成都市青羊区侧，面积540.62平方米，单价为37000元／平方米，总价款为20002940元；合同签订后三日内支付1200万元，余款8002940元在取得商品房预售许可证签订正式购房合同后七日内支付；若因潮蓉公司原因造成协议无法履行，潮蓉公司应退还段商公司全部购房款，并支付已付购房款100%的违约赔偿金。合同签订后，段商公司于2014年7月2日分两次通过兴业银行向潮蓉公司转账支付首付款1200万元。 2017年2月8日，潮蓉公司、段商公司签订《补充协议》，约定的主要内容为：潮蓉公司承诺在取得商品房预售许可证五个工作日内将房屋备案给段商公司；因“潮蓉•金沙彦府”项目涉及经济纠纷停工，未能按计划完工，给段商公司带来较大财务成本的增加，潮蓉公司同意购房余款8002940元以两种方式之一延期支付，逾期付款的，段商公司每日按当期应付款项的万分之三向潮蓉公司支付逾期付款违约金。 2017年12月31日，潮蓉公司、段商公司签订《解除合同协议书》，约定的主要内容为：潮蓉公司因规划调整致使《房屋买卖协议》无法履行，双方之间房屋买卖合同关系自该协议生效之日起解除；潮蓉公司同意于2018年6月30日前无息退还段商公司已付购房款1200万元，若到期未能全额退还，剩余部分潮蓉公司按照年利息15%按月向段商公司支付利息；潮蓉公司同意于2018年12月30日前按《房屋买卖协议》第六条的约定向段商公司支付违约金1200万元，若到期未能全额支付，剩余部分潮蓉公司按照年利息15%按月向段商公司支付利息。 2019年1月14日，潮蓉公司、段商公司签订《债务抵偿协议书》，约定的主要内容为：《解除合同协议书》签订后至该协议签订时止，潮蓉公司没有按约向段商公司退还购房首付款1200万元及逾期付款利息，也没有支付违约金1200万元。双方再次确认《解除合同协议书》实际上是对《房屋买卖协议》及《补充协议》的结算，该结算内容真实有效；截至2018年12月31日，潮蓉公司尚欠段商公司应退购房款1200万元，逾期付款利息90万元，违约金1200万元，合计2490万元；潮蓉公司没有能力通过现金方式偿还债务，经协商一致，潮蓉公司将其开发的位于成都市青羊区，预售许可证编号100175）以总价2490万元抵偿给段商公司，用于偿还欠付段商公司的全部债务，双方互不找补；该协议签订后当日内，双方应在不违反该合同约定的情况下签订由四川省建设厅、四川省工商行政管理局制定的商品房买卖合同示范文本用于进行商品房网签及备案。无论备案合同及备案价格为多少，潮蓉公司不得要求段商公司补偿差价；潮蓉公司在该协议签订后二个工作日内将房屋备案登记在段商公司名下。该协议还约定了房屋交付期限、产权证办理及违约责任等事项。 同日，潮蓉公司、段商公司签订四川省住房和城乡建设厅、四川省工商行政管理局制定的《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定的主要内容为：段商公司购买潮蓉公司开发的预售许可证100175号下第2幢2层1号商品房；建筑面积1217.61㎡；单价为28001.334元／㎡，总价款为24352200元；段商公司在2019年1月14日前支付购房全款；出售该商品房的全部房价款专户存入预售资金监管账户，专项用于本工程建设；预售资金监管机构为哈尔滨银行股份有限公司成都武侯支行，预售资金监管账户名称为潮蓉公司，账号为12×××22，已交购房款金额24352200元。段商公司经办人在合同尾部手写“本人清楚成都市商品房预收款监管的相关规定，知晓本项目预收款监管专户账号，确认将房款缴至预收款监管专户。”同日，潮蓉公司、段商公司完成了案涉房屋的登记备案，备案号为3×××9。 一审法院认为，潮蓉公司、段商公司先后签订了《房屋买卖协议》及《补充协议》、《解除合同协议书》、《债务抵偿协议书》、《商品房买卖合同（预售）》等五份协议。至于潮蓉公司主张的《商品房买卖合同（预售）》是否无效的问题，一审法院认为，其实质上包含三个争议的焦点：（一）《房屋买卖协议》的实质是否借款合同。一审法院认为，潮蓉公司、段商公司于2014年6月28日签订《房屋买卖协议》后，段商公司于同年7月2日向潮蓉公司转账1200万元，该金额与《房屋买卖协议》约定的首付款金额一致。之后，潮蓉公司、段商公司于2017年2月8日签订的《补充协议》中，潮蓉公司明确认可段商公司的该转款行为为支付购房款1200万元。同时，双方就购房款的尾款付款时间进行了约定，且约定了段商公司逾期付款的违约责任。就上述两份协议约定的内容来看，一审法院认为，潮蓉公司、段商公司的意思表示真实、连贯，能够认定潮蓉公司、段商公司系真实的房屋买卖合同关系。潮蓉公司提交的其与哈尔滨银行的贷款合同等证据不足以证明其关于潮蓉公司、段商公司系借款合同的主张，对潮蓉公司的该主张一审法院不予支持。（二）《债务抵偿协议书》是否为无效合同。1.关于《债务抵偿协议》中约定的“债务”是否无效的问题。潮蓉公司、段商公司于2017年12月31日签订了《解除合同协议书》，该协议内容系潮蓉公司、段商公司抵偿“债务”的依据：协议第二条约定，潮蓉公司承诺于2018年6月30日前退还段商公司已付购房款1200万元，逾期按照年利率15%支付利息。经一审庭审查明，潮蓉公司截至《债务抵偿协议》签订之日尚未向段商公司退还过款项，也未支付过逾期利息。按照协议第三条的约定，潮蓉公司承诺于2018年12月30日前按照《房屋买卖协议》第六条的约定向段商公司支付违约金1200万元，逾期按照年利率15%支付利息。综上，《债务抵偿协议》第一条第2款中载明的“利息90万元”和“违约赔偿金1200万元”是潮蓉公司基于两个违约事实承担的违约责任，即未按约定期间退还购房款和因自身原因导致原房屋买卖协议无法履行。故一审法院认为，潮蓉公司关于《债务抵偿协议》既约定了利息损失又约定了违约金，违反法律规定的主张，一审法院不予支持。2.潮蓉公司、段商公司在债权债务明晰且合法的情况下签订《债务抵偿协议》并不违反法律、法规的强制性规定，该抵偿协议的法律后果是段商公司取得案涉房屋所有权，而潮蓉公司的债务得以抵销。关于潮蓉公司以该协议内容是违反法律规定的主张一审法院不予支持。（三）《商品房买卖合同（预售）》是否为无效合同。如前所述，一审法院认为，潮蓉公司、段商公司签订的《债务抵偿协议》的法律后果为广义上的房屋买卖合同，即段商公司支付的购房款对价为其对潮蓉公司的2490万元债权，而潮蓉公司通过转移案涉商品房的所有权得以实现债务的抵销。潮蓉公司、段商公司之间有真实的商品房买卖合同关系，至于该合同金额与《债务抵偿协议》之间的差异，以及潮蓉公司主张的购房款未进入监管账户等问题都不足以抗辩合同的效力。综上，潮蓉公司主张《商品房买卖合同（预售）》无效的理由不成立，一审法院不予支持。潮蓉公司基于其上述主张要求撤销商品房备案登记的诉讼请求，因无事实依据，一审法院亦不予支持。 综上，潮蓉公司的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回潮蓉公司的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，由潮蓉公司负担。 二审中，段商公司、潮蓉公司均向本院提交（2020）川0105民初3025号民事判决书，双方对该证据的真实性、合法性均不持异议；潮蓉公司据此主张该案涉及《债务抵偿协议书》的效力认定，影响本案中认定《四川省商品房买卖合同（预售）》的效力，并提交书面《申请书》一份，申请中止本案审理；段商公司则认为该案处理结果及相关认定与本案无关，本案不应中止审理。 双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院另查明，潮蓉公司作为原告，列段商公司为被告，向一审法院提起确认合同效力纠纷之诉，请求：1.撤销双方于2019年1月14日签订的《债务抵偿协议书》；2.由段商公司承担案件诉讼费。一审法院于2020年4月1日立案受理，后，潮蓉公司变更其诉讼请求为：在《债务抵偿协议书》中将潮蓉公司承担的违约金调整为以1200万元为基数，按同期银行贷款基准利率计算。一审法院相应将该案案由变更为合同纠纷。2020年6月30日，一审法院作出（2020）川0105民初3025民事判决书，载明：“潮蓉公司主张调整《债务抵偿协议书》中违约金标准，案涉违约金系由双方在《解除合同协议书》中进行的约定，而从《债务抵偿协议书》的内容看，该合同是对《解除合同协议书》中确定的违约金的支付方式进行约定，其中所载违约金数额是对《解除合同协议书》所约定违约金数额的再次确认，而非重新约定，故潮蓉公司主张对《债务抵偿协议书》所约定的违约金标准进行调整，该主张系认识错误，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回潮蓉公司的全部诉讼请求。” 二审中，双方均表示对一审法院确定的本案案由为房屋买卖合同关系不持异议。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》是否存在潮蓉公司主张的无效或可撤销情形，进而潮蓉公司要求段商公司协助撤销合同备案登记的主张能否成立。 本案中，双方先后签订《房屋买卖协议》、《补充协议》、《解除合同协议书》、《债务抵偿协议书》、《四川省商品房买卖合同（预售）》，从该五份合同的情况看，潮蓉公司因规划调整导致《房屋买卖协议》无法履行，双方经协商达成合意解除《房屋买卖协议》，同时约定潮蓉公司应向段商公司退还已收取1200万元购房款的期限以及逾期未能足额退款情况下潮蓉公司应承担的利息支付责任；后，因潮蓉公司未按《解除合同协议书》的约定退还购房款1200万元和支付逾期付款利息及违约金，双方签订《债务抵偿协议书》，确认潮蓉公司尚欠段商公司应退购房款1200万元、逾期付款利息90万元、违约金1200万元，共计2490万元，并约定潮蓉公司以其开发的案涉房屋作价2490万元抵偿给段商公司，用以偿还潮蓉公司欠付段商公司的全部债务，双方互不找补，同时还约定双方需签订商品房买卖合同文本用于进行商品房网签及备案，无论备案合同及备案价格的多少，潮蓉公司不得要求段商公司补偿差价。上述事实能够证明：双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》是实际履行《债务抵偿协议书》的行为，即便该两份合同存在约定价款不一致的情形，并不视为双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》中所作出的意思表示不真实。故，潮蓉公司以《四川省商品房买卖合同（预售）》与《债务抵偿协议书》中关于购房价款、房屋交付等条款的约定不一致为由，主张《四川省商品房买卖合同（预售）》属于《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定的“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”情形因而无效的意见，缺乏事实依据，本院不予支持。 潮蓉公司上诉还主张《房屋买卖协议》在实际履行中段商公司仅支付1200万元购房款，但段商公司利用其金融系统贷款优势，先后与潮蓉公司签订《解除合同协议书》、《债务抵偿协议书》及《四川省商品房买卖合同（预售）》，在最初购买的房屋之外增加了购房面积及车位，房屋的市值总价亦大幅增涨至约4000万元，段商公司以支付1200万元的对价，取得市值约4000万元的不动产，显失公平，故《四川省商品房买卖合同（预售）》属于《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定的“在订立合同时显失公平的”情形，应予撤销。对此，本院认为，《债务抵偿协议书》中约定以案涉房屋抵偿的潮蓉公司债务总额为2490万元，该款项中不仅包括潮蓉公司尚未退还段商公司的已付房款1200万元，还包括潮蓉公司尚欠段商公司的违约金1200万元及逾期付款利息90万元，由此可见，段商公司基于《四川省商品房买卖合同（预售）》向潮蓉公司支付的对价是2490万元，而非1200万元。故，潮蓉公司认为段商公司是以1200万元作为对价购买案涉房屋因此显失公平，该主张与客观事实不符，潮蓉公司关于《四川省商品房买卖合同（预售）》可撤销的事由不成立，本院不予支持。 至于潮蓉公司上诉认为一审法院错误地将高额违约赔偿金等同于案涉购房款系适用法律错误的意见。本院认为，双方依据《房屋买卖协议》第六条的约定确认潮蓉公司应向段商公司承担违约金支付责任，并在《解除合同协议书》及《债务抵偿协议书》中对违约金数额确认为1200万元，潮蓉公司在签订该两份协议时并未提出任何异议。一审法院是依据双方确认一致的事实认定潮蓉公司应退购房款及应付违约金、逾期付款利息的数额，本案中，既不存在段商公司诉请要求法院判令潮蓉公司支付违约金的问题，亦不存在一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定认定潮蓉公司应“承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的问题。潮蓉公司以一审法院认定其应付违约金数额为1200万元为由主张一审判决适用法律错误，与本院查明事实不符，潮蓉公司的该项意见本院不予采信。 二、本案应否中止审理。 经查，一审法院受理的（2020）川0105民初3025号民事案件，作为原告的潮蓉公司诉请撤销《债务抵偿协议书》，但在诉讼中变更诉请为“在《债务抵偿协议书》中将潮蓉公司承担的违约金调整为以1200万元本金为基数，按同期银行贷款基准利率计算”，一审法院已作出判决，驳回潮蓉公司的全部诉讼请求。基于上述事实，本院认为，（2020）川0105民初3025号民事案件中，潮蓉公司与段商公司就《债务抵偿协议书》的效力并不存在分歧，故，本案的处理无需以该案的审理结果为依据。潮蓉公司申请中止本案审理的主张，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第五款的规定，本院不予准许。 综上，潮蓉公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人成都潮蓉实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 龚 耘 二〇二〇年七月八日 书记员 王朝阳