贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4608号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。委托诉讼代理人：宋芳，贵州创驰律师事务所实习律师，证号：23713012110727。被上诉人（原审原告）：谢义磷，男，1989年11月26日出生，汉族，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：李艳，女,1989年3月9日出生，汉族，住贵州省毕节市。二被上诉人的共同委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，系贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律服务工作者。执业证号：32406181100001。二被上诉人的共同委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明，系贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律服务工作者。执业证号：32406181100007。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下至判决主文前简称碧阳置业公司）因与被上诉人谢义磷、李艳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1640号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，适用速裁审理方式，公开开庭进行了审理。上诉人碧阳置业公司的委托诉讼代理人黄海，被上诉人谢义磷、李艳的委托诉讼代理人刘士界到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谢义磷、李艳逾期办理房屋权属证书的违约金13672.22元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告谢义磷、李艳电视入户费、燃气入户费、电开户费、交易费共计3697元；三、驳回原告谢义磷、李艳的其他诉讼请求。案件受理费587元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担185元，原告谢义磷、李艳负担402元。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销原审判决第一项，并改判酌情将办证违约金计算标准下调至按已付房款日万分之零点一；撤销原审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1、一审法院对逾期办证违约金的起算时间认定错误。根据《补充协议》第8.2条、第8.3条约定，买受人办理入住手续时应向出卖人缴纳申请办理转移登记的委托相关费用，出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和税费后360日提供产权过户相关手续。原审法院认为根据第8.2条应视为业主已在房屋交付时提交了办证资料，据此引8.3条后半部分判决上诉人承担责任。但事实上没有任何证据表明在交房时上述资料及办证委托已出具，上诉人不能以此拒绝交房。上诉人具备办证条件后，业主提交资料的积极义务，是上诉人不可控制的。原审法院以交房时视为已提交资料与客观事实不符。周边遵义、安顺、贵阳的同类案件法院在认定逾期办证违约金时将合同约定的违约金调至按合同计算的10%或将合同约定的日万分之一调整为日万分之零点一支付。若法院认定交房时已提交了资料，请求对此违约金进行下调处理。2、一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》和补充协议不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。被上诉人依据合同承担支付各项开户费的义务并不违法，上诉人收取“三通费”是根据补充协议的约定收取，上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人多年未提异议。合同对三通费的约定合法有效,应当受诉讼时效的限制，被上诉人的该诉讼主张已超过诉讼时效，应不予支持。就本案而言，由于被上诉人的该诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回。同时，一审判决书中也已经查明，因该项诉求中上诉人已退还部分金额，实际未退项目及金额为3285元，一审判决金额有误。被上诉人谢义磷、李艳二审答辩称：1.上诉人要求调减违约金没有法律依据和事实依据;2.上诉人认为按约定的通知提交材料后360日内办证，我们不予认可，买卖合同中也约定90内办理初始登记。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人未提供新的证据。经审理，二审查明:商品房买卖合同签订后，上诉人向被上诉人收取了各项开户费4492元，后来退还水表开户费800元。其余查明事实与一审相同。本案二审争议焦点：上诉人是否应承担违约责任？上诉人承担的违约金是否应予调减？三通费是否应返还及应退还多少？本院认为：关于上诉人是否应承担违约责任的问题。首先，涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定被上诉人与上诉人之间的委托办证关系成立。其次，鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确。因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应于办理入住手续前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。一审认定上诉人应当承担的违约责任并无不当。上诉人认为没有证据证明被上诉人交齐资料的时间，上诉人不应承担逾期办证违约责任的上诉理由不能成立。关于上诉人承担的违约金是否应予调减问题。首先,不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，是被上诉人对于涉案房屋权利的重要组成部分，取得房屋权属证明也是被上诉人的重要合同目的之一。其次，违约金兼具补偿和惩罚功能，违约金条款依据双方当事人的真实意思自愿缔结，根据当事人意思自治原则，违约金请求权的行使，不以守约方遭受实际损失为前提。再次，在合同双方已就违约金标准进行明确约定的情况下，一审法院判决的违约金不存在利益明显失衡的情形，符合公平和诚实信用原则。上诉人请求对违约金下调处理的上诉主张，无法律依据，本院不予采纳。关于三通费是否应返还及应退还多少的问题。根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人向上诉人缴纳的“三通费”，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人无须再代被上诉人缴纳上述费用，应予退还。上诉人不应向被上诉人退还“三通费”的上诉理由不能成立。根据查明事实，上诉人向被上诉人收取了各项开户费4492元，后来退还水表开户费800元，还应退还3692元，一审判决退还3697元错误，本院予以纠正。上诉人认为一审退三退费数额错误的上诉理由成立，但其主张不退交易费，仅退3285元的上诉主张，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1640号民事判决第一项，即：“一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谢义磷、李艳逾期办理房屋权属证书的违约金13672.22元”。二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1640号民事判决第二项、第三项，即“二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告谢义磷、李艳电视入户费、燃气入户费、电开户费、交易费共计3697元；三、驳回原告谢义磷、李艳的其他诉讼请求”。三、由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告谢义磷、李艳电视入户费、燃气入户费、电开户费、交易费共计3692元。四、驳回被上诉人谢义磷、李艳的其他诉讼请求。五、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费587元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担185元，被上诉人谢义磷、李艳负担402元；二审案件受理费370元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司预交二审案件受理费1174元，由其自行退回804元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审判长  龙飞燕审判员  杨静梅审判员  周 莺二〇二〇年七月三十日书记员  秦宇彤