甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初4691号原告：孙庆彬，男，汉族，1927年1月15日出生，户籍所在地甘肃省兰州市七里河区，现住兰州市城关区。委托诉讼代理人：王妮娜，甘肃合睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐学堂，甘肃合睿律师事务所律师。原告：侯素珍，女，汉族，1937年6月7日出生，户籍所在地甘肃省兰州市七里河区，现住兰州市城关区。委托诉讼代理人：王妮娜，甘肃合睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐学堂，甘肃合睿律师事务所律师。被告：谭桂珍，女，汉族，1941年1月27日出生，住兰州市城关区。被告：牟民强，男，汉族，1959年9月20日出生，住兰州市城关区。被告：牟惠茹，女，汉族，1962年12月13日出生，户籍所在地兰州市城关区，现住兰州市城关区。被告：牟岩，女，汉族，1964年3月16日出生，住兰州市城关区。原告孙庆彬、侯素珍诉被告谭桂珍、牟民强、牟惠茹、牟岩房屋买卖合同纠纷一案。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐学堂,被告牟民强、牟惠茹、牟岩到庭参加了诉讼。被告谭桂珍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、确认孙庆彬、侯素珍与谭桂珍、牟维新签订的房屋买卖协议有效，并判令被告谭桂珍、牟民强、牟惠茹、牟岩协助原告孙庆彬、侯素珍办理兰州市城关区（兰房权证（城关区）字第××号）房屋所有权的变更登记手续，所有权人变更为原告孙庆彬、侯素珍。2、本案的诉讼费由被告谭桂珍、牟民强、牟惠茹、牟岩共同承担。事实与理由:牟维新是北方机电有限公司的职工。2005年5月24日,在赵秉垒、张文俭的见证下,原告与牟维新以书面形式约定:原告以牟维新的名义购买北方机电有限公司的集资房（北方机械厂16号家属楼一楼二单元121号，面积为74平方米，房屋总价值71040元）一套,由原告支付全部房款，该住房的房产权归原告所有，2007年5月9日,原告与牟维新对原协议的第七条重新进行了约定，在原协议的基础上又签署了一份协议。原告于2005年至2008年期间向北方机电有限公司付清全部房款、天然气安装费、有线电视初装费等费用并实际入住至今。2014年7月30日,原告向北方机电有限公司支付了房产证办理费，2016年以被告名义办理了房屋所有权证。随后,原告要求牟维新协助办理房产过户手续,但牟维新拒绝配合原告办理。本案在审理期间，牟维新死亡，原告申请追加牟民强、牟惠茹、牟岩为本案被告，综上,被告拒绝将上述房屋过户至原告名下的行为,已侵害了原告的合法权益,故原告诉讼至法院望判如所请。被告谭桂珍、牟民强、牟惠茹、牟岩辩称：谭桂珍系牟维新（已故）遗孀，牟民强、牟惠茹、牟岩系牟维新子女，谭桂珍、牟维新夫妇与原告相识50年代，原告调离兰州去平凉虹光电子管厂工作2004年底，谭桂珍夫妇的工作单位兰州北方机电厂公司筹建16号楼“全额集资职工福利房”，牟维新具有集资资格报名申请该房一套，原告知道消息想买该房子，2007年5月9日，原告与谭桂珍夫妇签订协议一份，内容为：由牟维新负责办理购买16号楼集资福利房屋的一切手续，负责领取房产证，负责配合原告办理过户手续，由原告负责全额垫付缴纳16号楼集资住房款，负责缴纳房产证办理费、天然气安装费、有线电视初装费；原告承诺给谭桂珍夫妇家换卫生间坐便器及粉刷房屋，后原告给牟维新1.5万元的辛苦费（帮忙费），原告垫付牟维新向北方机电物业分公司缴纳16号楼全额集资福利房款共计80968.83元，缴纳天然气安装费1475元，有线电视初装费363元，以上款项可向陇南万象物业公司核查，在次期间，经牟维新了解到公司有文件规定公司职工住宅用房严禁私下交易，意识到与原告的房屋买卖协议存在严重违规，牟维新又与原告交涉，要求双方承认违规签订的错误，并要求原告腾出住房，同时，退给垫付房款及帮忙报酬，拒绝办理过户。2016年底，牟维新从物业分公司领取房产证以后，又与原告多次交涉无果，直至牟维新去世。违规私下交易应属无效协议，严重违反公司职工住宅用房严禁私下交易的文件规定，2008年2月19日，兰州北方机电有限公司为维护公司即职工的利益，做出兰州北方机电有限公司公司字【2008】11号关于下发《物业管理暂行办法》的通知，附件：《兰州北方机电有限公司物业管理暂行办法》，公司职工住宅用房严禁私下交易，职工需出让居住权时，应向公司提出居住权出让申请，签订出让协议，并将职工出让房屋再分配给无房职工。兰州北方机械厂厂字【2004】105号文件，住户入住后物业管理收费需为集资住房职工本人，厂里是为了改善住房条件，不愿交回原住宅楼的男职工。据此文件，双方签订的协议无效，属严重违规签订，属无效协议。诉争房屋的集资主体人，房屋所有权人均系牟维新，原告交给牟维新物业分公司缴纳16号楼房款80968.83元及天然气安装费1475元，有线电视初装费363元均为垫付。牟维新病重期间、临终前的真实意愿均表达不办理过户，必须腾交住房，嘱咐谭桂珍不办理过户，必须腾交房屋。2018年10月31日，牟维新去世。原告起诉要求被告协助办理手续，但被告拒绝配合原告办理，印证了牟维新拒绝办理过户的事实，被告认为，诉争房屋属全额集资职工福利住房这一特性，原告与牟维新签订的协议严重违反公司职工住宅用房严禁私下交易的文件规定，属无效协议，应不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供了如下证据：1、原告与牟维新、谭桂珍于2005年5月24日签署的《协议书》；2、原告与牟维新、谭桂珍于2007年5月9日签署的《协议书》；3、收条、收据；4、照片、房产证。被告牟民强、牟惠茹、牟岩提供了如下证据：1、兰州北方机电有限公司字【2008】11号文件关于下发《物业管理暂行办法的通知》、兰州北方机械厂厂字【2004】105号关于下发《15#住宅楼集资方案》的通知；2、居民死亡医学证明（推断）书。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年5月24日,孙庆彬、侯素珍委托谭桂珍、牟维新在北方机械厂16＃家属楼购买74平方米住房一套,谭桂珍、牟维新二人愿意为孙庆彬、侯素珍二人代办代购一切手续,双方签订了协议书,该协议书主要内容为:购买北方机械厂16号家属楼的一楼二单元121号房一套74平方米,价值71040元,全部房款均由孙庆彬支付;购买本套楼房的一切手续至始至终由牟维新对厂办理;本次购买楼房所需费用均按厂里规定时间分三次交清（一次50%,二次30%,最后20%）,孙庆彬必须按时交给牟维新向厂方交房款,收据暂由孙庆彬保管;房款缴清后,房产权归孙庆彬、侯素珍所有;在未能办理房产转户前,本套住房厂方所收取的管理费（物业费／卫生费、水费、电费、暖气费）等均由孙庆彬按厂里所收的费用按时交付给牟维新；如果厂里条件许可，准许办理房产转户手续时，办理手续的一切费用均由孙庆彬负责承担。协议签订后，侯素珍支付牟维新59×××××元，其中报名费500元，房款56832元，天然气配套费567元，天然气安装费1475元。2007年5月9日，双方又签订了协议书，协议主要内容为：购买北方机械厂16号楼家属楼一楼二单元121号面积为74平方米住房一套,价值71040元，由孙庆彬、侯素珍支付全部房款，截止2007年5月9日，孙庆彬、侯素珍已交纳房款57332元，天然气款2042元。协议签订后，孙庆彬、侯素珍于2007年11月22日向牟维新交纳有线电视初装费363元，于2008年6月3日向牟维新支付房款13896元，2014年7月30日，侯素珍代牟维新向兰州北方机电有限公司支付房产证办理费9740.83元。案涉房屋于2016年5月10日进行了登记，并办理了房屋所有权证，该房屋所有权人为牟维新，共有情况为单独所有，房屋坐落于兰州市城关区，房屋产权证号为兰房权证（城关区）字第××号。自2009年开始至今，案涉房屋一直由原告占有、居住。原告要求牟维新办理房屋产权转移登记未果，诉至法院。另查，2018年10月30日，牟维新因病死亡，原告依据法律规定，将谭桂珍、牟维新的子女牟民强、牟惠茹、牟岩追加为本案被告。本院认为,借名购房是指部分有购房需求的人,因政策限制等原因,不具备购房资格,即以其他具备购房资格人的名义购买房屋,购房款由自己支付。本案中，兰州北方机电有限公司向其职工出售住房，孙庆彬、侯素珍不是兰州北方机电有限公司的职工，无资格购买单位房屋，而牟维新系兰州北方机电有限公司职工，牟维新享有购买房屋的资格，孙庆彬、侯素珍就借用牟维新的名义购买了坐落于兰州市城关区房屋，购房款由孙庆彬、侯素珍支付。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更或者合同约定外，自合同成立时生效，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”案涉房屋所有权证上登记的房屋所有权人虽为牟维新，但本案证据足以证明协议书中谭桂珍、牟维新代孙庆彬、侯素珍购买案涉房屋，实际出资人也为孙庆彬、侯素珍，孙庆彬、侯素珍与谭桂珍、牟维新作为完全民事行为能力人，借名购房的意思表示真实，因此，孙庆彬、侯素珍与谭桂珍、牟维新之间形成了借名买房合同关系，双方签订的协议为有效协议。虽然被告提供了兰州北方机电有限公司公司的两份文件，以证明孙庆彬、侯素珍与谭桂珍、牟维新签订的协议书为无效合同，但兰州北方机电有限公司的文件不属于法律及行政法规的强制性规定，不能作为认定无效合同的法律依据，因此，被告辩称孙庆彬、侯素珍与谭桂珍、牟维新签订的协议书为无效协议的理由，本院不予采信。综上，原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条之规定，判决如下：一、孙庆彬、侯素珍与谭桂珍、牟维新签订的房屋买卖协议有效；二、被告谭桂珍、牟民强、牟惠茹、牟岩于本判决生效后30日内协助原告孙庆彬、侯素珍办理位于兰州市城关区房屋产权转移登记。案件受理费100元，保全费3570元，由谭桂珍、牟民强、牟惠茹、牟岩负担，于本判决生效后30日内付清原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长 袁 新 社人民陪审员 周 慧 颖人民陪审员 刘  艳二〇二〇年七月六日书 记 员 ?赵琴琴