云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终952号上诉人（原审被告）：李浩远，男，1984年3月25日出生，汉族，身份证住址河南省虞城县。委托诉讼代理人：沈玉娟，云南天之泰（景洪）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：景洪西双十贰城商业管理有限公司，住所地景洪市勐海路西双十贰城（新大桥西南侧）。统一社会信用代码：91532801690885183N。法定代表人：李彦衡，职务总经理。委托诉讼代理人：张骞，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。上诉人李浩远与被上诉人景洪西双十贰城商业管理有限公司（以下简称西双公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省景洪市人民法院于2020年1月22日的作出(2019)云2801民初3949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后依法组成合议庭，于2020年6月29日开庭审理了本案。上诉人李浩远及其委托诉讼代理人沈玉娟、被上诉人西双公司的委托诉讼代理人张骞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李浩远上诉请求：请二审法院撤销一审判决并依法改判；一、二审诉讼费由西双公司承担。其上诉理由：1.一审判决认定事实错误。一审判决中以双方已于“2019年6月双方相互致函解除合同”和上诉人未支付租金的结果认定上诉人违约不当。事实是，双方签订《商铺租赁合同》《商铺租赁补充协议》后，西双公司为追求利益最大化欲无偿收回出租商铺，于2018年5月起以手段阻止上诉人使用租赁房屋和正常经营，西双公司违约行为在先。上诉人多次提出异议，于2018年12月13日向西双公司发函（关于解除商铺租赁合同意见函）行使不安抗辩权，西双公司未予理睬。一审庭审中，西双公司认为上诉人无法正常使用房屋的部分原因是西双版纳观澜物业服务公司和其公司人员行为。实际情况是西双版纳观澜物业服务公司的股东李彦衡也是西双公司的法定代表人和股东，且《商铺租赁合同》约定物业费用是向西双公司交纳，两公司具有直接利益关系，西双版纳观澜物业服务公司妨碍上诉人使用租赁房屋时，西双公司有义务进行处理，因其不予理会，因而严重损害上诉人的合法权益。一审法院认定2019年2月28日至2019年6月30日期间的房屋占用面积按合同全部面积计算错误。《商铺租赁合同》第十条第3项约定“乙方延迟交付租金……逾期30日的，视为乙方根本性违约，甲方有权解除合同”，西双公司在上诉人逾期交付租金30日后未采取任何手段救济，现双方致函解除合同起算日期为2019年2月28日起，因西双公司违约行为在先，在合同解除前，上诉人除自己使用的商铺外，对其他商铺未实际控制，与未阻止西双公司收回房屋，故占用面积应以上诉人实际占用面积计算，房屋占用使用费的起算点应为2019年2月28日。2.一审判决适用法律错误。关于违约责任，上诉人延迟交付租金的行为并非违约行为，西双公司如前所述违约行为在先。上诉人分3次缴纳租金共计40万元，分别为2018年2月5日签订的《商铺租赁补充协议》第2条证实西双公司收到13万元，《采购物资抵顶房租申请》证实西双公司同意以物抵租金17万元，《景洪西双十贰城商业管理有限公司招商特殊事务处理单》证实上诉人于2018年10月向西双公司缴纳10万元租金。关于占用使用费，即使按照一审法院认定上诉人应付占用使用费，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，非违约方应有减损义务，西双公司未尽减损义务造成的损失扩大部分由其承担责任。根据双方租赁合同约定，赋予西双公司在合同解除后自行收回租赁物的条件和权利，合同确定的解除时间为2019年2月28日，合同约定西双公司于2019年3月30日清场收回房屋，然其未能及时采取相应措施，从而导致租赁物空置和扩大的损失由其自行承担。被上诉人西双公司辩称，李浩远已自认欠付西双公司租金，应依照合同约定支付。李浩远未向西双公司主张过拒付租金的不安抗辩权，李浩远拒付租金的理由缺乏事实和法律依据。商铺租赁合同解除后，李浩远应将商铺恢复原样返还西双公司，但未返还，应承担违约责任。一审认定事实清楚，适用法律准确，请二审法院予以维持并驳回李浩远的上诉请求。西双公司向一审法院起诉请求：1.解除西双公司、李浩远于2018年2月5日签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》；2.李浩远立即腾空《商铺租赁合同》涉及全部租赁商铺并返还西双公司；3.李浩远向西双公司支付2019年2月28日至2019年6月30日期间租金556514.20元、商场管理费272791.80元，合计829306元；4.李浩远向西双公司承担违约金248791.80元；5.李浩远自2019年7月1日起以21元/㎡/月标准按未返还商铺面积向西双公司支付房屋占用期间租金至全部租赁商铺返还西双公司之日止；6.李浩远自2019年7月1日起以9元/㎡/月标准按未返还商铺面积向西双公司支付房屋占用期间商场管理费至全部租赁商铺返还西双公司之日止；7.李浩远承担西双公司律师费44142元；8.案件受理费由李浩远承担。一审法院认定事实：2018年2月5日，西双公司与李浩远签订《商铺租赁合同》，约定西双公司将位于景洪市勐海路西双十贰城商业Ａ区建筑面积7577.55㎡出租给李浩远经营使用，租期5年，从2018年2月28日至2023年2月27日；2018年2月28日至2019年2月27日作为李浩远的装修开业支持期，李浩远须于2018年10月1日前开业，逾期开业3日以上，丧失免租及商场管理费的权利；第1、2年度租金为21元每月每平米、商场管理费为9元每月每平米，租金、商场管理费不含物业管理费等其他有偿收费服务内容；2019年2月28日至2019年9月1日第2期租金954771元、商场管理费409187元，2019年9月1日至2020年2月27日第3期租金954771元、商场管理费409187元；李浩远应于每年租期到期日前30日内支付下年度租金及商场管理费；合同签订当日，李浩远应支付5万元作为房屋租赁押金；租赁期间，李浩远同意按合同约定面积每月每平米2.50元标准向西双公司缴纳物业管理费；租期届满或一方提前解除终止合同的，李浩远增设的附属设施和设备如拆走对完好交还租赁房屋无影响的，李浩远可自行处理，如李浩远不处理，在西双公司同意接受的情况下，李浩远增设的附属设施和设备无偿归西双公司享有；租期满或一方按合同约定解除合同条件提前解除终止合同，李浩远须于合同终止日后2日内将商铺恢复到出租初始状态移交给西双公司；李浩远延迟交付租金、商场管理费、物管费等费用，每日承担应交费用1‰的违约金，逾期30日视为根本性违约，西双公司有权解除合同，西双公司解除合同，李浩远应承担解除合同违约金，违约金为（当年全年租金＋商场管理费＋物管费）×50%，装修损失不予补偿；一方违约导致对方以诉讼方式实现权益的，违约方应承担对方实现债权的费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师代理费等；合同还记载其他权利义务。《商铺租赁合同》签订当天，西双公司与李浩远还签订《商铺租赁补充协议》，约定此合同生效起，2017年李浩远签署的3、5栋部分商铺租金合约及4栋负4-01商铺租赁合约终止，合约交付租赁押金13万元中的5万元转为此合同商铺租赁押金，剩余8万元转为此合同租金，为支持李浩远经营，同意免1年物业费，主合约第8条协商修改为李浩远可将所租赁商铺自由转租给他人，协议还记载其他事项。2019年6月，西双公司与李浩远相互致函，西双公司表示李浩远租赁合同自2019年2月28日解除、押金不退还、李浩远交还商铺等事项。李浩远表示同意于2019年2月28日解除《商铺租赁合同》和《商铺租赁补充协议》，并要求西双公司支付违约金、退还已付费用、李浩远自用商铺免费用1年、继续履行李浩远出租转租合同内容、赔偿损失等事项。2019年6月30日，西双公司与云南博仲律师事务所签订关于李浩远租赁合同纠纷的《民事案件委托代理合同》，约定西双公司收到一审裁判文书后交纳律师费44142元。一审法院认为，关于租赁合同及补充协议是否解除的问题。结合西双公司、李浩远签订的租赁合同及庭审陈述，可以证实双方就商铺租赁达成协议并实际履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，合同履行过程中，西双公司、李浩远于2019年6月相互发函中均显示双方对2019年2月28日解除合同已形成一致意见，虽然西双公司、李浩远就合同解除以外部分未能协商一致，但双方对解除合同意思表示自愿真实，并不违反法律规定，对西双公司要求解除《商铺租赁合同》《商铺租赁补充协议》的主张，一审法院予以支持，故西双公司、李浩远在2018年2月5日签订的《商铺租赁合同》《商铺租赁补充协议》于2019年2月28日解除。关于争议商铺是否返还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，基于西双公司、李浩远就合同解除已达成一致，导致合同记载商铺租赁期限提前届满，且《商铺租赁合同》中对合同终止后的商铺返还已明确约定。西双公司、李浩远没有续签合同的情况下，李浩远没有得到西双公司许可继续使用争议商铺缺乏事实基础和法律依据，李浩远对争议商铺系无权占有，西双公司要求李浩远立即腾空《商铺租赁合同》所涉全部租赁商铺并返还西双公司的主张，符合双方当事人合同约定，一审法院予以支持。关于李浩远是否支付占用商铺期间的费用问题。李浩远在租赁合同已协商解除、未得到西双公司许可亦未支付约定租金等费用的情况下继续使用争议商铺，违背合同约定。对李浩远解除合同后占有争议商铺期间产生的费用，西双公司主张以双方签订的租赁合同标准进行计算，并扣除押金转租金的8万元，考虑到双方庭审陈述意见，该主张符合案件客观实际，一审法院予以支持，即支持自2019年2月28日起至2019年6月30日的租金556514.20元（21元/㎡/月×4个月×7577.55㎡-8万元）和商场管理费272791.80元（9元/㎡/月×4个月×7577.55㎡）；2019年7月1日之后的租金和商场管理费，分别以租金21元/㎡/月、商场管理费9元/㎡/月，按未返还商铺面积计算，支付至租赁商铺返还之日止。对于李浩远提出已支付除押金以外的35万元费用，但没有提交10万元现金支付的直接证据，李浩远主张的17万元物资冲抵证据及10万元现金支付证据均为复印件，在西双公司均不认可的情况下，无法核实其真实性，故对李浩远提出的该27万元已付费用一审法院不予确认。关于违约金是否支付的问题。一方面，合同中约定违约金为全年所有费用的50%，虽然西双公司就李浩远违约造成的损失没有举证证明，但李浩远在合同履行过程中，仅支付部分费用，未按约定时间支付对应款项，怠于履行约定的付款义务，造成自身违反合同约定，应承担相应违约责任。另一方面，违约金的主要作用是弥补守约方的经济损失，西双公司的损失除李浩远迟延支付款项的损失外，还包括迟延付款的利息损失。西双公司诉状中自行对违约金数额进行调整，诉请违约金结合李浩远的违约时间没有超出合理范围，故一审法院对西双公司主张的违约金248791.80元予以支持。关于西双公司主张律师代理费的问题，因西双公司、李浩远签订的合同约定违约方应承担对方律师代理费，该意思表示自愿真实，且不违反法律规定，基于李浩远未按约定时间、金额付款，故一审法院对西双公司主张的律师费44142元予以支持。对于李浩远在答辩状中提出的权利主张，基于李浩远未以反诉状形式提出反诉主张，且权利主张中包含有答辩意见，故李浩远答辩中提出的权利主张西双公司、李浩远可自行协商处理，一审法院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除西双公司与李浩远在2018年2月5日签订的《商铺租赁合同》《商铺租赁补充协议》；二、李浩远于本判决生效之日起2日内腾空上述《商铺租赁合同》所涉租赁商铺，并返还西双公司；三、李浩远于本判决生效之日起10日内向西双公司支付2019年2月28日至2019年6月30日的租金556514.20元、商场管理费272791.80元，并支付2019年7月1日之后至租赁商铺返还之日止，按租金21元/㎡/月、商场管理费9元/㎡/月以未返还商铺面积计算的租金和商场管理费；四、李浩远于本判决生效之日起10日内向西双公司支付违约金248791.80元、律师费44142元；五、驳回西双公司的其他诉讼请求。案件受理费14900元，由李浩远负担。二审中，上诉人李浩远向本院提交证据1组：一张光盘及微信记录的文字翻译，以补充说明其提交的一审证据4、5、6、9、14来源真实，即西双公司的雇员与李浩远就合同履行事项的沟通情况，西双公司单方违约致使李浩远无法继续经营。被上诉人西双公司质证认为，该组证据不是新证据，不能反映本案客观事实，系转录属传来证据，证明效力低于原始证据，且上诉人在一审中未提交原件，故不予认可该组证据，质证意见与一审发表意见一致。本院认为，上诉人李浩远提交的证据系对一审提交部分证据的补充说明，其真实性不能核实，西双公司对此不予认可，故不予采信。被上诉人西双公司未向本院提交证据。综上，二审中，对一审判决所确认的本案事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。综合当事人的意见，本案在二审的争议焦点是：1.西双公司在商铺租赁合同履行过程中是否有违约责任？2.商铺租赁合同解除后的商铺租金如何计算？本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，上诉人李浩远与被上诉人西双公司签订了书面的《商铺租赁合同》和《商铺租赁补充协议》，在房屋租赁合同履行阶段，租赁双方都应遵循诚实信用原则，严格履行合同约定的义务。西双公司将租赁的房屋交给承租人李浩远使用、收益，承租人李浩远应按照合同约定的期限支付租金。对于第一个争议焦点，李浩远提出合同履行过程中西双公司有阻碍其使用租赁房屋和正常经营的违约行为，西双公司对此不予认可。本院认为，本案中出租人西双公司已按照合同约定将租赁物商铺交付给李浩远使用，已履行合同约定的义务，承租人李浩远依合同约定将租赁的房屋作为“创业园”经营使用，合同中对双方的违约责任作了明确约定。李浩远提出西双公司阻碍其正常经营的违约行为是指其拒绝提供产权证明为租房户办理营业执照、西双版纳观澜物业服务有限公司及该公司人员行为导致不能正常使用房屋，而合同中并未约定出租人西双公司有此协助义务和西双版纳观澜物业服务有限公司在合同履行过程中的责任，故，李浩远提出西双公司有违约责任的上诉意见不成立，不予采纳。对于第二个争议焦点，本院认为，当事人双方约定的商铺租期为5年（从2018年2月28日至2023年2月27日），期间，双方对合同解除的时间为2019年2月28日均予以认可，导致合同约定的租期提前届满。双方对合同提前解除后就相关事项虽然未达成合意，但是在双方认可的合同解除日到期后，李浩远未按照法律规定返还租赁的商铺或征得西双公司同意继续使用租赁商铺，现西双公司提出异议要求李浩远支付合同解除后的商铺租金并返还租赁商铺，符合法律规定。商铺租赁合同解除后的商铺租金如何计算？关于上诉人李浩远提出其已分3次缴纳租金共计40万元的上诉意见，二审审理过程中西双公司仅认可收到押金13万元，其中8万元为合同租金，5万元为合同押金，对27万元不予认可。李浩远以《采购物资抵顶房租申请》记载的西双公司同意以物抵租金17万元，《景洪西双十贰城商业管理有限公司招商特殊事务处理单》记载的李浩远于2018年10月向西双公司缴纳10万元租金，两份书证合计金额27万元，对此，西双公司均不予认可。本院认为，李浩远一审提交的两份书证虽有书面记载，但李浩远未提交交费凭证予以佐证，且西双公司不予认可，故不予采纳其已交纳27万元商铺租金的上诉意见。对于李浩远提出5万元合同押金为商铺租金的上诉意见，双方在《商铺租赁合同》第五条5.1约定：“为确保本合同项下各项款项、费用按时足额缴纳，确保乙方（李浩远）的经营、服务质量以及按时开业，乙方同意向甲方（西双公司）缴纳租赁押金。当乙方发生违约行为时，甲方有权直接从租赁押金中抵扣或扣罚。”5.2约定“……租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用于抵充合同约定由乙方承担或拖欠的费用款项外，剩余部分无息返还乙方。”依照上述约定，本院认为，现双方认可合同已提前解除，西双公司未提出李浩远有违约行为致使租赁押金抵扣或扣罚的情形，李浩远提出5万元为商铺租金的主张符合合同约定，应予采纳。综上，本案认定西双公司收到李浩远的商铺租金是13万元，一审法院仅认定西双公司收到商铺租金8万元不当，应予纠正。李浩远提出“西双公司在合同解除后有自行收回租赁物的条件和权利，然其未能及时采取相应措施，从而导致租赁物空置和扩大的损失由其自行承担。”的上诉意见。本院认为，李浩远虽与西双公司达成提前解除商铺租赁合同的合意，但其在合同解除后未将租赁物返还出租人，也未征得西双公司同意继续承租，出租的商铺仍处在承租人李浩远的实际控制下，其依法应承担返还租赁物并支付占用期间租金的民事责任，故该上诉意见不成立。一审法院依据双方签订的《商铺租赁合同》和《商铺租赁补充协议》约定的标准计算商铺租金、商场管理费等，符合法律规定。鉴于二审认定西双公司收取的商铺租金为13万元，在一审认定的2019年2月28日至2019年6月30日的租金556514.20元应减去5万元，即李浩远向西双公司支付2019年2月28日至2019年6月30日的租金506514.20元（556514.20元－50000元＝506514.20元）。综上所述，上诉人李浩远的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审法院对于已收取的商铺租金认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持云南省景洪市人民法院（2019）云2801民初3949号民事判决第一项、第二项、第四项，即“一、解除景洪西双十贰城商业管理有限公司与李浩远在2018年2月5日签订的《商铺租赁合同》《商铺租赁补充协议》；二、李浩远于本判决生效之日起2日内腾空上述《商铺租赁合同》所涉租赁商铺，并返还景洪西双十贰城商业管理有限公司；四、李浩远于本判决生效之日起10日内向景洪西双十贰城商业管理有限公司支付违约金248791.80元、律师费44142元”；二、撤销云南省景洪市人民法院（2019）云2801民初3949号民事判决第三项、第五项，即“三、李浩远于本判决生效之日起10日内向景洪西双十贰城商业管理有限公司支付2019年2月28日至2019年6月30日的租金556514.20元、商场管理费272791.80元，并支付2019年7月1日之后至租赁商铺返还之日止，按租金21元/㎡/月、商场管理费9元/㎡/月以未返还商铺面积计算的租金和商场管理费；五、驳回景洪西双十贰城商业管理有限公司的其他诉讼请求”；三、李浩远于本判决生效之日起10日内向景洪西双十贰城商业管理有限公司支付2019年2月28日至2019年6月30日的租金506514.20元、商场管理费272791.80元，并支付2019年7月1日之后至租赁商铺返还之日止，按租金21元/㎡/月、商场管理费9元/㎡/月以未返还商铺面积计算的租金和商场管理费；四、驳回景洪西双十贰城商业管理有限公司的其他诉讼请求。如负有义务的当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行。二审案件受理费14900元，由上诉人李浩远负担13900元，被上诉人景洪西双十贰城商业管理有限公司负担1000元。上诉人预交的二审案件受理费本院不另清退，由被上诉人径付上诉人。一审案件受理费按照二审判决收取。本判决为终审判决。审判长 白 玲审判员 陈 瑜审判员 徐艺华二〇二〇年七月十四日书记员 李岩俊