四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4278号 上诉人（原审原告，反诉被告）：邓祥林，男，1973年11月24日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：蒋春林，四川泰仁（重庆）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：徐道友，男，1972年6月5日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：黄琦，四川明炬律师事务所律师。 上诉人邓祥林与被上诉人徐道友房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初10558、13869号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邓祥林上诉请求：一、撤销一审判决第三、四项，改判徐道友向邓祥林支付违约金27000元，装修损失300000元；二、本案一、二审诉讼费由徐道友承担。事实与理由：一、徐道友行为明显违背其与邓祥林签订的《商铺租赁协议》的约定及其与成都金信源建设投资有限责任公司签订的《泉水人家商铺租赁协议》的约定，属违约行为，应该承担违约责任。首先，在邓祥林租赁期间，成都金信源建设投资有限责任公司主张租赁房屋是其所有，通知包括邓祥林在内的租户不能再向徐道友缴纳房租，并要求与其谈论租赁事宜，但金信源公司要求租赁的前提是先报名，只与价高者签订租赁合同，否则就必须腾退房屋，徐道友也要求邓祥林与金信源公司沟通后续租赁事宜。至此，邓祥林才知道徐道友违规转租、超期转租的情形。其次，所有租户向徐道友缴纳租金至2018年6月30日，后期的租金到底向谁缴纳，邓祥林无法确定。再次，在邓祥林起诉之前，成都金信源建设投资有限责任公司起诉徐道友，要求徐道友支付超过租赁期限的房屋占用费、要求徐道友、邓祥林等腾退房屋，经（2019）川0106民初2339号已生效判决书认定，“徐道友未提供证据证明将涉案商铺转租他人经过金信源公司同意且转租时间超过期合同约定租赁期限，亦未按照合同的租赁面积进行腾退的证据，徐道友明显存在违约行为”。最后，由于双方在合同中明确约定如违约则违约方均按本房屋2个月租金赔偿对方作为违约金，故徐道友应按约向邓祥林支付违约金。《商铺租赁协议》关于违约金的约定，是双方意思自治的体现，也符合法律的规定，一审不予支持系属不当。二、一审判决徐道友赔偿损失的残值损失显失公平，应按合同约定赔偿装修损失。首先，邓祥林起诉的是按合同约定赔偿装修损失，而非装修残值损失，一审超越诉讼请求判决系认定不当。其次，一审认定邓祥林的整个装修费用只有三十万元系认定错误。邓祥林在（2019）川0106民初2339案件及本案中均陈述，邓祥林对租赁房屋进行过两次装修，关于装修的事实徐道友也是明知的，其中第二次装修时间在2018年5月，刚装修完，就得知徐道友违法转租、超期转租的事实，邓祥林就面临腾退房屋、不能继续租赁，达不到租赁的目的。邓祥林两次装修的金额上百万，而不是三十万元。邓祥林一审陈述装修的依据就是基于双方合同的约定，因为有合同的约定，邓祥林再提出更多的装修损失，也不会得到法院的支持，因此邓祥林在一审中就只提了合同所约定的三十万元装修损失，而没有按实际损失。再次，在租赁期限内，因徐道友的违约，不能继续履行合同，致使邓祥林不能达到租赁房屋的目的，不管剩余期还有多久，徐道友都应按合同的约定来承担责任。最后，邓祥林在2019午4月17日即成都金信源建设投资有限责任公司提起（2019）川0106民初2339号审理期间就腾退了涉案房屋。邓祥林的租房目的因徐道友的违约不能达到，其责任在徐道友经邓祥林理应依法及合同约定承担违约责任及装修损失。 徐道友辩称，一、徐道友并未违约，根据双方的合同邓祥林有一个支付房屋租金的时间节点，但是邓祥林最后一次交纳租金的时间是2018年1月16日，比合同约定的时间迟延1个半月的时间，本案系邓祥林违约在先。二、成都金信源建设投资有限责任公司从未提出要解除租赁合同，双方租赁时间达10年以上，从2017年7月31日之后，双方一直在履行不定期租赁合同。三、徐道友向邓祥林支付装修费条件不成立，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、六十九条的规定，满足不安抗辩权应该有两个前提条件：“（1）是有确切证据、（2）要履行及时通知义务”，故邓祥林要求徐道友支付装修损失费的条件不成就。四、交接清单中显示邓祥林于2019年4月17日已经交完了所有费用，但是《催费通知单》打印的时间是比《交接清单》记载的4月17日晚了一个多月。 邓祥林向一审法院起诉请求：1．判令徐道友退还邓祥林租房保证金30000元；2．判令徐道友向邓祥林支付违约金27000元；3．判令徐道友赔偿邓祥林装修损失300000元；4．判令徐道友承担本案诉讼费用。 徐道友向一审法院提起反诉请求：1．判令邓祥林支付徐道友一年房屋租金或房屋占用费162000元、一年物管费2280元、违约金27000元，三项共计191280元；2．判令本案诉讼费用由邓祥林承担。一审庭审中，徐道友将其第一项反诉请求中租金或房屋占用费的计算方式明确为自2018年6月30日起按照月租金13500元的标准计算至2019年6月30日（13500元/月×12月）。 一审法院认定事实：2012年6月26日，金信源公司与徐道友签订《泉水人家商铺租赁协议》，约定主要内容：1．租赁位置：，面积1390.04㎡，使用性质为商业；2．租赁期限：自2012年8月1日至2017年7月31日止，租期五年；3．租金：徐道友按每月35元/㎡向金信源公司交纳租金，月租金为48651元；4．支付方式：双方在签订本协议后，徐道友在10日内交纳首期租金（首期租金计算如下：35元/㎡/月×5月×1390.04㎡=243257元），之后每半年支付一次租金，租金缴纳时间为12月1日前缴纳次年上半年租金，6月1日前交纳下半年租金，年租金为35元/㎡/月×12月×1390.04㎡=583812元；5．租金递增约定：第一年不变，第二年递增7.5%、第三年递增15%、第四年递增22.5%、第五年递增30%；6．保证金：为保证徐道友在租赁期间，所租房屋设施、设备完好，徐道友在签订协议时，需要缴纳60000元保证金，合同期满或双方解除合同后，如徐道友没有违约，金信源公司将保证金无息一次性退还徐道友；7．协议约定期内，徐道友所租房屋不得转租他人，否则，一旦发现，视为违约处理；8．租赁期满或解除合同时，徐道友完全搬迁并结清所有费用后，由金信源公司和徐道友双方共同检查商铺和配套设施，商铺检查无异议后，商铺交还金信源公司，如发现有损坏的，则在徐道友保证金中扣除，不足部分，由徐道友负责赔偿；9．金信源公司和徐道友在协议期内，均不得违约，如违约则违约方按本房屋两个月租金作为违约赔偿金赔偿对方，并赔偿守约方造成的损失，赔偿金额以实际损失为限。后双方签订《＜泉水人家商铺租赁协议＞补充协议》对租金调整如下：2016年1月1日至2017年7月31日，按上期租金标准40.25元/㎡执行。 2016年12月31日，徐道友与邓祥林签订《商铺租赁协议》，约定：1．租赁位置:金牛区（面积为190㎡），使用性质为餐饮；2．租赁期限：自2017年1月1日起至2019年12月31日止；3．月租金为13000元，从第二年开始按每月13500元上交租金；4．支付方式：每半年支付一次租金，付款时间为12月1日前缴纳次年1-6月租金，6月1日前缴纳7-12月租金；5．保证金：为保证邓祥林在租赁期间所租房屋设施设备完好，邓祥林在签订协议时需要缴纳30000元保证金，合同期满或双方解除合同后，如邓祥林没有违约，徐道友将保证金无息一次性退还邓祥林；6．物业管理费：按每月每平方一元交付；7．邓祥林必须依约定按时交纳协议约定的相关费用，否则徐道友有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由邓祥林承担，邓祥林在租赁期间，自行经营管理，所涉及的水、电、气、安全、消防、纠纷等相关管理问题及费用由邓祥林负责；8．租赁期满或解除合同时，邓祥林完全搬迁并结清所有费用后，由徐道友和邓祥林双方共同检查商铺和配套设施，检查无异议后，商铺交还徐道友如发现有损坏的，则在邓祥林保证金中扣除，不足部分，由邓祥林负责赔偿；9．徐道友和邓祥林在协议期内，均不得违约，如违约则违约方按本房屋两个月租金作为违约赔偿金赔偿对方；10．徐道友在合同期内不能履行此合同，应赔偿邓祥林相应的装修费用三十万元。合同签订后，徐道友将租赁房屋交付邓祥林。邓祥林向徐道友支付保证金30000元，并向徐道友支付租赁费用至2018年6月30日。 2018年9月20日，徐道友向金信源公司发出《通知》，载明“我于2012年6月26日与贵公司签订的金牛区租赁协议，已于2017年7月31日到期，此后因协商未达成一致，至今未签订续租协议，我方已经将2017年7月1日至2018年6月30日的房租633858.2元按照双方口头约定转账到你公司指定账户。从2018年9月30日之后，你方房屋租金不应由我方承担。三户租房人如继续向贵公司租赁房屋，其租房人姓名及联系方式告知如下：······。附：搬迁通知三份”。其中，徐道友向邓祥林发出的《搬迁通知》，载明“你于2016年12月31日签订的（金牛区，面积为190㎡）商铺租赁协议，你的商铺租金已经逾期，按照双方合同约定，你已经严重违约，双方合同已经解除，限你在2018年9月30日前搬离，否则所产生的一切损失由你全部承担，同时保留我追究未缴费用的权利。如在2018年9月30日后需继续租赁此房屋，需与房屋所有人金信源公司签订《房屋租赁合同》。截止今日，你方累计欠付房租36000元未付。”。 2019年4月17日，邓祥林将其自徐道友承租的案涉商铺交还给金信源公司，并由物业中心确认邓祥林已将相应的水电气费及相关费用结清。 2019年6月3日，成都市金牛区人民法院就金信源公司诉徐道友、赵跃蓉、杨华军、邓祥林、唐卿体房屋租赁合同纠纷一案作出（2019）川0106民初2339号《民事判决书》，判决：一、徐道友于本判决生效之日起十五日内腾退并归还成都金信源建设投资有限责任公司位于9栋面积为1390.04平方米的商业用房；二、杨华军、邓祥林、唐卿体于本判决生效之日起十五日内腾退各自占用的商业用房（包含在徐道友应腾退的商铺内，其中杨华军占用13.5平方米，邓祥林占用的190平方米，唐卿体占用的135平方米）房屋；三、徐道友于本判决生效之日起十五日内向成都金信源建设投资有限责任公司支付商业用房占用费（以40.25元/平方米标准计算自2018年7月1日至实际腾退搬离之日止）；四、徐道友于本判决生效之日起十五日内向成都金信源建设投资有限责任公司支付自2017年7月1日至2018年6月30日的租金补差37531.08元；五、徐道友于本判决生效之日起十五日内向成都金信源建设投资有限责任公司支付违约金111898.22元；六、驳回成都金信源建设投资有限责任公司的其他诉讼请求。 一审法院认为，根据已查明事实，金信源公司与徐道友签订的《泉水人家商铺租赁协议》载明的租赁期限自2012年8月1日至2017年7月31日。徐道友主张其与金信源公司于上述期限届满后形成了不定期的租赁合同关系。结合金信源公司对徐道友、赵跃蓉、邓祥林等人的起诉、金信源公司在该案事实和理由中的陈述以及徐道友于2018年9月20日向金信源公司发出《通知》所载明的内容，徐道友主张其与金信源公司在租赁期限届满后形成不定期的租赁合同关系，依据不足，一审法院不予采纳。徐道友未经金信源公司同意，将其自金信源公司承租的部分房屋转租给邓祥林，且转租期限超过原合同剩余的租赁期限，故徐道友与邓祥林超出原租赁期限的部分（即自2017年8月1日后）应属无效。对于徐道友主张邓祥林支付一年房屋租金或房屋占用费162000元的反诉请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，邓祥林应当参照《商铺租赁协议》约定的月租金13500元（每日450元），自2018年7月1日起至2019年4月17日止向徐道友支付房屋占用费130500元（450元/天×290天）。 对于邓祥林主张徐道友退还房租保证金30000元的本诉请求，一审庭审中，徐道友陈述如核实邓祥林无欠水电气费情况，保证金同意返还。邓祥林为证实其已结清案涉商铺的水电气等费用，向一审法院提交了《土地公司资产部（金信源）商铺退租交接清单》，徐道友对该份证据三性不予认可，但未提交相反证据予以反驳。故对邓祥林的该项本诉请求，一审法院予以支持。 对于邓祥林主张徐道友赔偿装修损失300000元的本诉请求。徐道友主张其与邓祥林之间的租赁协议因徐道友违约而致解除，邓祥林主张赔偿装修损失的条件尚不成就。一审法院认为，徐道友与邓祥林之间的租赁合同，因徐道友超期转租而致无法继续履行，根据徐道友与邓祥林签订《商铺租赁协议》约定“徐道友在合同期内不能履行此合同，应赔偿邓祥林相应的装修费用三十万元。”，徐道友应向邓祥林赔偿剩余租赁期内（即自2019年4月18日至2019年12月31日）的装修残值损失70475.32元（300000元÷1094天×257天）。 对于邓祥林主张徐道友支付违约金27000元的本诉请求。因一审法院已判令徐道友向邓祥林赔偿装修残值损失，而邓祥林未就因徐道友超期转租给其造成的损失超过装修残值损失向法庭举证，故对邓祥林的该项本诉请求，一审法院不予支持。 对于徐道友主张邓祥林支付一年物管费2280元的反诉请求。邓祥林为证实其已将物管费支付完毕，向法庭提交了《土地公司资产部（金信源）商铺退租交接清单》，徐道友虽对该份证据三性不予认可，但未提交相反证据予以反驳，应当承担举证不能的法律后果，故对徐道友的该项反诉请求，一审法院不予支持。 对于徐道友主张邓祥林支付违约金27000元的反诉请求。徐道友与邓祥林之间的租赁合同因徐道友超期转租自2017年8月1日起无效，徐道友主张邓祥林支付违约金，于法无据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条判决：一、邓祥林于判决生效之日起十日内向徐道友支付房屋占有使用费130500元；二、徐道友于判决生效之日起十日内向邓祥林退还租房保证金30000元；三、徐道友于判决生效之日起十日内向邓祥林支付装修损失70475.32元；四、驳回的邓祥林其他本诉请求；五、驳回徐道友的其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6655元，减半收取3327.5元，反诉案件受理费2063元，以上费用合计5390.5元，由邓祥林负担3627.5元，由徐道友负担1763元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。邓祥林未提交新证据，徐道友提交以下证据：《催费通知单》一张，拟证明：截至2019年7月8日邓祥林仍然欠物业费、水、电气费没有交付清楚，所以邓祥林在一审庭审时并没有将气、水、电的费用交清。 本院认为，证据中显示的名称是（重庆老鸭汤），徐道友认可该店铺非邓祥林经营店铺，同时徐道友也无证据证明重庆老鸭汤为案涉店铺，因缺乏关联性，故本院对该证据依法不予采信。 本院二审查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、徐道友是否应当向邓祥林承担违约责任，如果应当承担，违约金数额的认定；二、徐道友应向邓祥林赔偿装修损失数额的确定。 关于案涉租赁合同效力的认定，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”，本案中，生效判决已经认定徐道友系非法转租，徐道友并无证据证明其转租行为征得案涉房屋出租人同意，同时徐道友与邓祥林签订租赁合同的期限超过其与出租人签订的租赁合同约定的租赁期限，根据上述规定，徐道友与邓祥林超出原租赁期限部分，即2017年8月1日后的部分应属无效，一审对此认定并无不当，本院予以维持。 关于徐道友应向邓祥林赔偿装修损失数额的确定问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，同时根据徐道友与邓祥林签订的《补充协议》约定，“甲方在合同期内不能履行此合同，应赔偿乙方相应的装修费用叁拾万元整。”，本案中，案涉租赁合同因徐道友超期转租导致无法继续履行，徐道友应当赔偿装修费用损失。然因案涉租赁合同及补充协议超出原租赁期限的部分无效，上述协议约定也应随之无效。本院认为，该约定可视为双方对装修成本金额的确认，可作为本案中损失金额确定的依据参考，故一审参照上述约定，认定徐道友向邓祥林赔偿剩余租赁期内的装修残值损失70475.32元并无不当，本院予以维持。 关于徐道友是否应当向邓祥林承担违约责任，如果应当承担，违约金数额的认定问题。本院认为，因徐道友超期转租，案涉租赁合同超出原租赁期限的部分无效，违约金条款也相应无效。邓祥林在无证据证明除装修残值损失外还存在其他损失的情况下，以超期转租主张徐道友承担违约责任，因缺乏相应依据，本院不予支持。 综上，上诉人邓祥林的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6205元，由邓祥林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  袁晟翔 二〇二〇年七月二十日 法官助理  郑 帅 书 记 员  王小禹