吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终783号上诉人（原审原告）：和龙市海兰建材有限公司。法定代表人:李某1。委托诉讼代理人:张某1,住吉林省和龙市。委托诉讼代理人:李某2,住吉林省和龙市。被上诉人（原审被告）：刘某,个体工商户,住吉林省和龙市。委托诉讼代理人:张某2，吉林海兰江（汪清）律师事务所律师。原审第三人:延边瑞泰房地产开发有限公司。法定代表人:张某3。原审第三人:王某,职业不详,住吉林省和龙市。上诉人和龙市海兰建材有限公司（以下简称“海兰公司”）因与被上诉人刘某及原审第三人延边瑞泰房地产开发有限公司（以下简称“瑞泰公司”）、王某执行异议之诉一案，不服吉林省和龙市人民法院（2019）吉2406民初499号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人海兰公司的委托诉讼代理人张某1、李某2，被上诉人刘某及委托诉讼代理人张某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海兰公司上诉称：1.撤销一审判决并确认位于和龙市安民街的XXXX,丘地号XXXX的车库所有权人为海兰公司。事实与理由：1.一审已查明瑞泰公司截止2016年2月3日累计欠海兰公司砖款442383元,无现金支付,用其建设的车库折价抵付所欠方砖款,因此海兰公司与瑞泰公司2016年2月3曰自愿签订了顶账协议,结清了双方的往来款项。该协议是双方真实意思表示,没有违背禁止性法律规定,应为有效的协议。2.海兰公司经过有效的协议书获得诉争的车库,自2016年2月3日开始合法占有、使用、受益数年。同时刘某至今没有占有、使用诉争车库;海兰公司在法院查封前已经与瑞泰公司签订了书面协议,足额支付了价款并实际占有使用数年车库。根据占有使用优先原则，应依法确认车库归海兰公司所有。3.刘某对诉争的车库进行商品房预售备案,不具备物权效力,无法对抗善意的第三人,因此刘某以备案对抗善意取得该车库的海兰公司不成立。刘某辩称：海兰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。事实与理由：海兰公司与瑞泰公司之间仅为以物抵债协议，双方之间不存在房屋买卖的意思表示，仅为债务人履行债务的变通方式，其不具有优于其他债权的权利，不属于买受人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条均明确适用对象为买卖相应财产的买受人，是为了保护买受人的物权期待权，海兰公司作为普通债权人不能适用以上法律规定。2.海兰公司与瑞泰公司之间并没有书面买卖合同，也没有合法占有案涉车库，不符合执行异议的条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，买受人要在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同，但海兰公司只有一份以物抵债协议，并没有书面买卖合同，而刘某与瑞泰公司签订了正规商品房预售合同并在房产部门登记备案，如果海兰公司的合同形成在刘某之前，那么应该优先签订正规的商品房预售合同并在房产部门登记备案，所以海兰公司的以物抵债合同很可能是倒签的。在瑞泰公司将案涉车库交付给刘某时，车库内没有任何物品，没有任何人占有该车库。海兰公司没有证据证明其何时合法占有涉案车库。3.海兰公司无法证明以物抵债的真实性。根据《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》问题二十一，案外人主张其为以物抵债受让人，如为抵顶工程款、材料款的，其应当提供相应建设工程合同等相关合同、以物抵债协议书和清算材料。海兰公司应提供其原债权真实存在的证据，比如材料买卖合同，清算材料等，否则不能认定其抵债协议的真实性。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44项、第45项内容，对于债务到期前达成的以物抵债协议，债务人请求债务人按照以物抵债协议交付抵债物的，法院不予支持。所以在海兰公司无法证明原债务具体情况的前提下，应驳回其诉请。海兰公司同样应提供其原债权产生的具体证据，否则也无法认定原债务履行期限是否届满，该抵债协议是否是在债务履行期限届满之后签订。4.刘某有权对案涉车库拍卖、变卖，折价优先偿还其债权。根据《全国法院民商审判工作会议纪要》第71条规定，让与担保债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。瑞泰公司以转让车库并登记备案至刘某名下的形式应认定为让与担保，根据该规定刘某可以要求对该财产进行拍卖优先偿还债务。瑞泰公司、王某未提交答辩意见。海兰公司向一审法院起诉请求：1.撤销（2019）吉2406执异31号执行裁定书，解除（2018）吉2406执380号执行裁定书中对海兰公司所有的位于和龙市安民街的XXXX，丘地号XXXX的车库的查封，终止对该车库的执行；2.确认该车库的所有权归海兰公司所有；3.刘某承担诉讼费用。事实与理由：2015年瑞泰公司施工建设瑞泰公寓，海兰公司为其供应红砖，工程结束后，瑞泰公司因资金紧张无力支付海兰公司红砖款，经海兰公司同意后，其用车库抵顶海兰公司的砖款，双方于2016年2月3日签订了顶账协议。该车库一直由海兰公司占有使用。刘某因与瑞泰公司、王某民间借贷纠纷，申请法院将该车库查封，海兰公司提出异议后，和龙市人民法院又驳回了海兰公司的异议。海兰公司与瑞泰公司签订的抵账协议是真实有效的协议，应受法律保护，双方签订顶账协议后，海兰公司已实际拥有该车库的所有权，只是因为种种原因没有办理产权登记手续，刘某与瑞泰公司、王某的抵押借款行为及对该车库的查封均发生在上述抵账行为之后。综上，海兰公司与瑞泰公司的抵账行为能够排除刘某的执行，和龙市人民法院两次裁定错误，故提起诉讼，请求法院查明事实，支持海兰公司的诉请。一审法院认定事实如下：2016年2月3日，海兰公司与第三人瑞泰公司签订合同名称为“顶账协议”的合同，该合同中表明，瑞泰公司承建的瑞泰公寓小区所用海兰公司方砖款共计462222元整，其中扣除瑞泰公司提供的材料款共计19837元整，瑞泰公司需向海兰公司付款442383元整；经双方协商以瑞泰公司名下的瑞泰公寓4个车库顶账给海兰公司，4个车库总款为451811元整（2号楼车库：XXXX号，30.04平方米；XXXX号21.03平方米；XXXX号25.15平方米；XXXX号19.91平方米；）车库总面积共计96.13平方米。刘某于2017年4月23日与第三人瑞泰公司、王某签订了借款协议书。因瑞泰公司、王某未履行到期债务，刘某于2018年8月17日向本院起诉，本院于2018年10月26日作出（2018）吉2406民初639号民事判决书，刘某因瑞泰公司、王某未履行判决书中载明的义务，向法院申请执行，本院于2018年12月13日作出（2018）吉2406执380号执行裁定，预查封备案登记在刘某名下的瑞泰公寓19.91平方米，丘地号：XXXX，XXXX，民安街XXXX号车库。海兰公司对（2018）吉2406执380号执行裁定书提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，于2019年5月9日作出（2019）吉2406执异31号执行裁定书，裁定驳回海兰公司的异议请求。一审法院认为：海兰公司要求解除对瑞泰公寓19.91平方米，丘地号：3-5-3，5-I16，民安街34-16号车库的查封，并确认上述财产归海兰公司所有的请求，本院查封诉争车库时该车库属于第三人瑞泰公司的财产，海兰公司认为该财产属于其个人财产，并提出执行异议之诉，但海兰公司提起执行异议之诉应享有足以排除强制执行的民事权益，对该车库海兰公司是否享有权利问题，海兰公司与瑞泰公司签订顶账协议，属于债权请求权，人民法院根据刘某与第三人瑞泰公司、王某的生效判决查封诉争车库，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的房屋提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该第二十九条规定是为了保护一般消费者身份的买受人的基本居住权，本案海兰公司须同时具备第二十九条规定的三项情形才能得以排除人民法院的强制执行。本案海兰公司与第三人瑞泰公司签订顶账协议的时间在一审法院查封之前，并以红砖款顶车库款，但该商品房并非住宅，在顶账协议中一共顶账四套车库，故海兰公司未完全具备第二十九条所规定的情形，不能排除本院对该商品房的强制执行。故海兰公司提出的异议不能成立，驳回海兰公司的诉讼请求。第三人瑞泰公司、王某本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告和龙市海兰建材有限公司的诉讼请求。案件受理费2139元，由原告和龙市海兰建材有限公司负担。二审中双方均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：本案争议焦点问题是海兰公司对涉案车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”依照上述规定，海兰公司就涉案车库提出排除强制执行的请求，应当负有举证证明责任。现仅依据海兰公司提交的证人证言不能判定车库已交由海兰公司并实际占有。综上，因海兰公司未能举证证明其主张的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，本院对其上诉请求依法不予支持。本案标的为车库，并非用于居住的商品房，海兰公司亦属于公司法人，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的相关规定。一审法院虽适用法律错误，但判决结果正确，本院调整后予以维持。综上所述，海兰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2139元，由和龙市海兰建材有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  秦承兰审判员  刘晓娟审判员  崔 玉二〇二〇年七月九日书记员  韩 宇