山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终7848号上诉人（原审被告）：莱芜阳光物业管理有限公司，住所地济南市莱芜区鲁中东大街60号。法定代表人：李境，执行董事。委托诉讼代理人：朱从义，济南莱芜鹏山法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：宋振海，男，1990年3月12日出生，汉族，该单位员工，住济南市。被上诉人（原审原告）：莱芜市万和园小区业主委员会，住所地济南市。负责人：卜繁红，主任。委托诉讼代理人：魏曙光，男，1970年4月26日出生，汉族，该小区业主，住济南市。上诉人莱芜阳光物业管理有限公司（以下简称阳光物业）因与被上诉人济南市莱芜区万和园小区业主委员会（以下简称万和园业委会）排除妨害纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院（2019）鲁0116民初6615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。阳光物业上诉请求：撤销一审判决，驳回万和园业委会的一审诉讼请求或发回重审。本案的一、二审诉讼费由万和园业委会承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足。一审法院认定阳光物业与山东豪晟投资置业有限公司（以下简称豪晟置业）签订的前期物业服务合同到期后，阳光物业就应撤出小区缺乏法律依据，没有足够的证据支持。本案的事实是：2015年12月29日通过私下关系成立万和园业委会，前期物业合同并未到期。一年内因万和园业委会主要成员卜繁红、魏曙光长期拖欠巨额物业费，阳光物业起诉卜繁红、魏曙光后，致使卜繁红、魏曙光以业委会的名义在万和小区内不断制造矛盾，万和园业委会不作为，对小区业主生活、物业管理以及设施等不予关心，处处刁难阳光物业的正常工作。万和园业委会成立后，并未通知过阳光物业办理交接手续。事实上，阳光物业也同意办理交接手续，规范小区的管理，但由于万和园业委会极端不作为、不负责任，造成物业管理混乱。因物业管理诸多遗留事情需要处理，加之业主生活中很多急待解决的问题，阳光物业多次要求与万和园业委会办理交接后离开小区，同时阳光物业多次向上级主管单位反应，但万和园业委会不予配合。一审法院认定万和园业委会三次书面通知阳光物业撤离本小区的事实证据不足，撤离通知均系万和园业委会单方拟造，没有阳光物业的确认，更没有多半业主的书面授权。二、一审法院根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，判决阳光物业撤离小区、移交相关设施缺乏证据支持。阳光物业认为：(1)双方尚未解除合同，前期合同仍处于延续过程中；(2)万和园业委会尚未聘用新的物业管理公司，直接交于万和园业委会不合程序；(3)前期管理垫付的各项费用高达140多万元，尚未清理。根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，阳光物业认为前期物业在2015年9月20日尚未到期，物业服务公司继续为万和园小区服务，是补救物业真空，并且万和园小区业主也接受物业服务公司服务，符合情理。三、一审庭审中万和园业委会的委托代理人魏曙光不具有民事诉讼法规定的委托代理人资格，魏曙光系本案万和园业委会负责人卜繁红的丈夫，与万和园业委会是业委会与居民的身份，以代理人的身份参加庭审，影响了案件的公正审理。一审程序违法，应发回重审。综上所述，请求二审法院驳回万和园业委会的一审诉讼请求。万和园业委会辩称，前期物业服务合同为无效合同，万和园小区全体业主遭到了阳光物业的蒙骗，并且不能将前期物业服务合同和物业服务合同混为一谈，两份合同针对的单位主体不同，物业服务企业与建设单位签订的是前期物业服务合同，跟万和园业委会签定的才是物业服务合同，万和园业委会成立之后，前期的物业服务协议彻底终止，万和园业委会曾多次通知阳光物业撤离小区，是全体业主的共同意愿。阳光物业作为物业服务企业，拒不改正服务质量，拒不依法与业主委员会协商签署相关协议，拒不按照业主委员会的通知撤离小区，违反相关法律法规在小区内任意妄为，强迫业主接受其服务。请求二审法院支持万和园业委会的诉讼请求。万和园业委会向一审法院起诉请求：1.判决阳光物业停止非法侵占，移交物业相关设施及资料，撤离万和园小区，赔偿非法侵占期间造成的万和园小区一切损失，恢复原状。2.判决阳光物业不得以停水停电等违法手段胁迫业主强制交易。3.诉讼费由阳光物业负担。一审法院认定事实：济南市莱芜区鲁中东大街万和园小区系由豪晟置业开发建设。2015年9月21日，豪晟置业与阳光物业签订了《前期物业服务合同》，合同期限自2015年9月20日至2016年12月30日止。本合同终止时，阳光物业应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有财物及时完整地移交给万和园业委会。2015年12月29日，万和园小区业委会依法成立并备案。2016年1月25日，万和园业委会向阳光物业发出通知，要求阳光物业于通知之日起三日内向万和园业委会交接物业及相关资料，并撤离本小区。2017年3月13日，因阳光物业没有向万和园业委会交接物业及相关手续，万和园业委会又通知阳光物业即日撤离万和园小区，并停止违法收取的行为。2018年9月8日，万和园业委会第三次通知阳光物业自即日起三日内交接物业及相关资料，并撤离小区。万和园业委会通知阳光物业撤离万和园小区还书面征得过半数业主的意见。阳光物业至今未撤离万和园小区，万和园业委会于2019年2月5日诉至一审法院。调解过程中，万和园业委会放弃要求判决“赔偿非法侵占期间造成的万和园小区一切损失，恢复原状”、“阳光物业不得以停水停电等违法手段胁迫业主强制交易”的诉讼请求。对有异议的证据和事实，一审法院认定如下：万和园业委会提交第一组证据：2016年1月25日，万和园业委会向阳光物业发出通知，要求阳光物业于通知之日起三日内向万和园业委会交接物业及相关资料，并撤离本小区。2017年3月13日，因阳光物业没有向万和园业委会交接物业及相关手续，万和园业委会又通知阳光物业即日撤离万和园小区，并停止违法收取物业费的行为。2018年9月8日，万和园业委会第三次通知阳光物业自即日起三日内交接物业及相关资料，并撤离小区。以上三份证据证明万和园业委会已经履行通知阳光物业撤离万和园小区的义务，阳光物业因系复印件不予质证。万和园业委会提交第二组证据：收款收据三份，证明2017年3月份万和园业委会安排的工作人员在阳光物业自愿退出小区后，行使物业职责向业主收取物业费，阳光物业质证有异议认为业委会无权收取物业费。万和园业委会提交第三组证据：万和园业委会通过征求意见的方式征得239户业主联名签名要求阳光物业撤离小区，阳光物业质证提出异议，认为应当召开业主大会按程序决定，万和园业委会的方式无效。万和园业委会提交第四组证据：阳光物业2017年4月份在小区公示栏张贴的83户业主交费明细，证明小区共403户业主，仅有83户业主交纳物业费，大多数业主不满意，阳光物业对第四组证据质证无异议。万和园业委会提交第五组证据：业主与当时第一任物业公司经理房红福通话录音及损坏的供水管道及损坏的小区财物图片，证明阳光物业通过非法手段强迫业主交纳物业费，阳光物业质证录音不真实，图片不能反映是否是小区的位置。对万和园业委会提交的第一、二、三、五组证据单组证据不能证明万和园业委会的观点，但四组证据综合印证能够证明，万和园业委会已通过征求半数以上业主意见的方式通知阳光物业撤离该小区。阳光物业提交：第一组证据，豪晟置业与阳光物业签订的前期物业服务合同七份，证明阳光物业为涉案小区提供有偿服务是合法的，万和园业委会质证有异议，认为阳光物业提供的合同是不合法的，无效的。第二组证据，第一组证据中的前期物业服务合同已在莱芜区城乡建设局备案，证明阳光物业为涉案小区提供有偿服务是合法的，万和园业委会质证有异议，合同应在签订十日内备案。第三组证据，（2019）鲁0116民初4163号、4608号民事判决书二份，证明阳光物业与万和园小区的业主存在物业服务合同关系，万和园业委会质证有异议，认为该两份判决书不是生效的法律文书。第四组证据，自来水公司与豪晟置业、阳光物业签订的《过户协议书》，证明万和园小区的用水由阳光物业负责，万和园业委会质证有异议，认为小区的房屋产权转移到业主后，阳光物业无权再行使该权利。第五组证据，（2019）鲁01民终11678号民事判决书一份，证明阳光物业与万和园小区业主存在物业服务合同关系，万和园业委会质证对该证据真实性无异议，但对阳光物业证明观点提出异议。对阳光物业提交的前述四组证据，虽然阳光物业与豪晟置业签订的前期物业服务合同尚在履行过程中，但经（2020）鲁01民终767号、1096号民事判决书认定2015年12月29日万和园小区业主委员会依法成立并备案，自此豪晟置业无权再为涉案小区签订《前期物业服务合同》。根据2015年9月21日豪晟置业与阳光物业签订的《前期物业服务合同》，合同期限至2016年12月30日，即自2016年12月30日之后阳光物业继续提供物业服务缺乏合法存在的基础，故阳光物业的第一、二、三、四组证据不足以对抗万和园业委会主张。阳光物业的第五组证据，因万和园业委会放弃了第二项请求，该组证据失去了与本案的关联性，不作为定案的依据。一审法院认为，本案争议焦点为万和园业委会要求阳光物业撤离万和园小区并移交相关设施及资料有无事实及法律依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修基金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案阳光物业与豪晟置业签订的《前期物业服务合同》已经于2016年12月30日到期终止，经万和园业委会多次要求，阳光物业拒不移交相关设施并撤离该小区，故万和园业委会要求阳光物业撤离济南市莱芜区万和园小区并移交物业相关设施、资料的请求，一审法院予以支持。万和园业委会暂不主张第一项请求中“阳光物业侵占期间造成的万和园小区一切损失，恢复原状”是其对自身权利的选择，一审法院予以准许。万和园业委会放弃“判决阳光物业不得以停水停电等违法手段胁迫业主强制交易”的诉讼请求，也是对自身权利的选择，一审法院亦予以准许。阳光物业辩称万和园业委会诉讼主体不适格，无证据证实，一审法院不予采纳。阳光物业辩称其服务属合法的有偿服务，证据不足，一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、第一百七十九条第一款第（一）、（二）、（四）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定判决：莱芜阳光物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内撤离济南市，并移交物业相关设施及资料。案件受理费100元，由莱芜阳光物业管理有限公司负担。二审中，阳光物业向法庭提交了2015年11月7日业主委员会成立选举现场计票名单、万和园业委会主任卜繁红所欠物业服务费明细表、2019年11月16日盗水、盗暖现场照片及录像、原莱芜市莱城区违法建设治理行动工作领导小组办公室2019年8月27日下达的《限期拆除通知书》、《建设项目基本情况调查记入表》、《送达回证》、万和园小区267户的联名签字名单、万和小区部分住户代表给上级主管机关、单位的两次信件、莱芜公安分局城东派出所接警登记五份、2020年5月8日一审法院（2020）鲁0116民初1692号民事判决书、小区现场照片27份、莱芜区房产局档案材料、电话录音、前期物业合同等证据，拟证实业委会成立程序不合法，万和园业委会主任卜繁红不具备合法资格，多数业主表示反对，阳光物业仍然为全体业主提供服务。万和园业委会质证称，阳光物业提交的证据与本案无关。万和园业委会向法庭提交了物业费收支情况表打印件、派出所2020年4月17日的受案证明及法医鉴定通知书复印件、万和园小区微信群对阳光物业的评价截图打印件、万和园小区业主刘纯文、马玉玲与阳光物业纠纷的民事判决书、阳光物业的限制消费令打印件及光盘，拟证实万和园小区业主对阳光物业极度不满，阳光物业强制收取物业费，殴打业主，对委托人打击报复。阳光物业应当在前期物业服务合同到期后向万和园业委会移交并退出物业服务区域。阳光物业质证称，对证据的真实性没有异议，但与本案无关，万和园业委会存在阻止业主交费的情况，阳光物业一直在万和园小区提供管理服务。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案中，万和园业委会已于2015年12月29日经合法程序备案成立，其有权代表万和园小区业主行使相关权利。阳光物业与豪晟置业签订的《前期物业服务合同》于2016年12月30日到期后，万和园业委会并未与阳光物业续签新的物业服务合同，此时阳光物业应及时交接物业并撤离小区。现因阳光物业未履行上述义务，侵害了万和园小区业主的合法权利，故万和园业委会代表小区业主起诉要求阳光物业移交相关设施并撤离该小区于法有据，应予支持。阳光物业提出的因万和园业委会没有选聘新的物业企业以及为了业主利益继续提供物业服务的理由不能成立。综上，一审法院判决阳光物业撤离万和园小区并移交物业相关设施及资料并无不当。另外，关于万和园业委会诉讼代理人的资格问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条规定，当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。下列人员可以被委托为诉讼代理人：（一）律师、基层法律服务工作者；（二）当事人的近亲属或者工作人员；（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。本案中，魏曙光作为万和园小区业主，受万和园业委会的委托参加本次诉讼，程序合法，符合上述规定，阳光物业的该项主张没有事实及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由莱芜阳光物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇二〇年七月二十八日法官助理 乔 斌书 记 员 李 杨