辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5095号上诉人（原审被告）：郑群生，男，汉族，1977年6月17日生，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：张艳丽，辽宁五寰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈宏伟，男，汉族，1958年4月8日生，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：高世玉，辽宁双护律师事务所律师。上诉人郑群生因与被上诉人陈宏伟房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初7208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郑群生上诉请求：一、撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人一审诉求；二、判决被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。第一，《房屋租赁合同》中明确约定“若一方强行终止合同,须向另一方支付违约金一万元”，不能简单陈述为合同违约金10,000元。第二，通常按照惯例，租赁房屋都是提前结算房款。这份租赁合同首次计算房租是从2018年8月18日至2019年10月1日。其中，8月18日-10月1日之间的房租是房东让给郑群生的，租期明确写明从10月1日开始计算房租。8月18日，陈宏伟已经把房屋交付给郑群生使用，而且，明确写明每年9月初计算房租。如果8月18日计算的房租不是下一年的，难道仅仅过12天以后再计算一次房租么？被上诉人在9月1日也没找上诉人计算房租。显然2018年8月18日计算的房租为2018年10月1日至2019年10月1日的房租。在房屋使用之初，计算房租是合情合理的。第三，上诉人和被上诉人曾经在2019年4月17日见面，4月18日根本没有见面或有谈及房租的问题的通话，有上诉人郑群生与被上诉人陈宏伟老婆微信聊天记录为证。第四，上诉人给被上诉人转5万元中最后一笔钱发生在2019年4月17日，有郑群生与陈宏伟老婆微信转账记录为证。第五，2019年4月18日根本没有见面和涉及房租的通话。庭审时被上诉人仅提供一份通话记录，提供的证据却出现2个通话日期，自相矛盾。录音的前几句上诉人认可，后面内容不认可。第六，庭审笔录、录音上诉人均不认可，第2次庭审笔录上诉人没有确认签字。第七，合同明确写明:总的转让金额为184,800元,其中54,800元为房租。明确54,800元为房租，而不是替胡某承担债务。不是上诉人不能做出合理说明，而恰恰是被上诉人没有证据表明胡某欠其54,800元债务，对于54,800元债务的来源不能合理说明。第八，合同明确的房租是54,800元，如果被上诉人认为2018年10月1日至2019年10月1日房租由郑群生承担，被上诉人应要求明确所欠房租为144,800元，而被上诉人却没有提出。显然被上诉人索要的144,800元的房租才是不合理的要求。第九，上诉人和被上诉人对于终止合同做了明确的约定“租赁期间,任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商签订终止合同书。若一方强行终止，须向另一方支付违约金壹万元（具体见租赁合同）”。上诉人和被上诉人没有签订终止合同书，被上诉人没有向上诉人支付违约金壹万元，故认为租赁合同没有解除。第十，合同并没有约定延迟交付房租的违约责任，延迟交付房租前期已经得到了被上诉人的认可。合同的违约金约定只有一条：若一方强行终止，须向另一方支付违约金壹万元。上诉人一直积极支付房租，后期因房租金额产生分歧，才没有继续支付。上诉人没有终止合同，上诉人和被上诉人在房租有异议的情况下，在没有法院判定的情况下，被上诉人强行锁门，终止合同的是被上诉人，被上诉人应当承担违约责任。在第一次庭审的时候，被上诉人提出上诉人违约，拿出的是被上诉人与王某签订的合同，当时一审法院对被上诉人进行了驳斥，说上诉人没有违约。但是判决却提出上诉人违约，令人惊诧。被上诉人以短信和EMS的形式通知上诉人，恰恰说明了是被上诉人主张解除合同，而不是上诉人。同时，如果法院最终判定上诉人应当支付多少租金，上诉人确保可以支付。第十一，上诉人6月10日才收到判决书，而5月19日已经宣判，上诉人不知道被上诉人哪天取下门锁，如果5月20日取下门锁，在上诉人没收到判决书的情况下，已经开始承担房租了。显然此项判决不合乎情理。第十二，被上诉人没有证据表明营业执照曾交付给上诉人保管，上诉人手里根本没有营业执照。第十三，上诉人在一审已经辩称“我没有违约，不应支付违约金。”并不像一审判决认定的没有抗辩或反诉。第十四，一审判决下达后，上诉人和被上诉人沟通一次，被上诉人确认同意等上诉人把店兑出去再给被上诉人钱。被上诉人确认发生的结果是，与上诉人就房屋租金延迟支付重新达成协议，同意上诉人在店兑出去后再支付房屋租金，因此说上诉人截至到诉讼前，没有支付房租是经过被上诉人同意认可的，并不存在上诉人恶意拖欠房租事实。二、一审法院程序严重违法，剥夺上诉人的诉讼权利。第一被上诉人出具了其和胡某之间的《租赁合同》书证，该份书证有明显伪造痕迹，上诉人当庭申请法院司法鉴定，法院不予理睬，属程序违法，侵害了上诉人的诉讼权利。第二被上诉人提供的录音证据和文字整理，不完整，不客观，不真实，删除了其中对上诉人有利的部分，不能真实完整地反映案件全部事实和上诉人、被上诉人当时的真实意愿。一审法院并没有当庭向上诉人播放全部录音，没有经过上诉人质证的证据,不能作为定案依据。一审法院程序违法。第三在一审庭审调查结束前，上诉人提出反诉，遭到法官拒绝，使得上诉人无法充分行使自己的司法权利。陈宏伟辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、上诉人与被上诉人2018年8月18日签订房屋租赁合同后，一直未按期支付被上诉人房租，上诉人迟延履行主要债务，被上诉人多次找其催要，上诉人一直不予履行，故2019年6月15日上诉人收到被上诉人发出的解除合同通知后，合同已经依法解除。二、被上诉人从来没有将2018年8月18日至2018年10月1日期间给上诉人作为免租期，被上诉人与上诉人也没有口头变更租金支付条款，双方之间的租金支付以合同约定为准。三、上诉人在一审中对被上诉人提交的两份录音证据真实性都是认可的，上诉人承认王某欠被上诉人的54,800元还没有支付给被上诉人，与其现在称只欠被上诉人4800元是矛盾的，上诉人现仍拖欠被上诉人54,800元转让款及租金是事实。四、关于违约金，上诉人违反《合同法》第94条第三款，不按期支付被上诉人租金，迟延履行主要债务，其抠字眼坚持合同没有约定违约责任，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同非法律专业人士起草，根据一般行为人的理解应当视为对违约责任的约定，上诉人未按约定支付被上诉人房租，直接导致合同解除应当承担违约责任。五、（1）关于54,800元的问题，根据上诉人、被上诉人及案外人王某（胡某）于2018年8月18日签订的协议，三方同意由郑群生将转让费中的54,800元支付给陈宏伟，以偿还王某（胡某）在签订协议前拖欠陈宏伟的房租。如按照郑群生的意见54,800元系欠陈宏伟2018年10月1日至2019年10月1日的房租，那么，陈宏伟与王某（胡某）的租赁合同于2018年8月18日已经终止，王某（胡某）在拖欠郑群生13万的情况下，为什么不仅在自己与陈宏伟合同终止前替郑群生向陈宏伟支付下一年度的一部分房租，还将转让费54,800元替郑群生去支付下一年度房租，王某这样做是不可理解的，不符合常理，郑群生也没有证据证明王某替其支付了一部分房租。（2）上诉人与被上诉人2018年8月18日签订租赁合同明确约定年租金为9万元，如果第一年2018年10月1日至2019年10月1日房租，王某给其付了一部分，只剩下54,800元，不可能不在合同中写明。综上，上诉人郑群生不断通过混淆54,800元转让费和其应付的下一年度租金，掩饰应给付被上诉人的款项，否认事实。上诉人应当依照双方签订的三方协议、房屋租赁合同履行债务，请求维持一审判决。陈宏伟向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方签订的房屋租赁合同解除；2，判令被告立即向原告支付所欠房租83,300元（自2018年10月1日起暂计至2019年8月14日，实际计算至被告腾退房屋之日止）；3、判令被告向原告支付违约金10,000元；4、判令被告腾退房屋，将原告的营业执照交还给原告；5、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告与案外人王某于2016年6月25日签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于大连市甘井子区公建出租给王某，租期自2016年6月25日起至2021年6月24日止，年租金9万元。2018年8月18日，原告与被告签订租赁合同，约定原告将位于大连市甘井子区的房屋租赁给被告，租赁期限自2018年10月1日起至2022年10月1日止。年租金9万元，每年9月月初向原告支付。若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金10,000元。2019年6月15日，原告向被告发出EMS邮寄速递一份和短信一条，并发布一份书面通知，内容均为因被告不及时支付房租，原告解除与被告的租赁合同，要求被告于5日内腾空门面。庭审时，原告举证三方协议，原告、被告、案外人王某于2018年8月18日签订，证明被告承租案涉房屋，被告承担王某尚欠原告房租54,800元。被告质证：真实性无异议。签订时间是2018年8月18日，54,800元我承认是欠原告的，但是2018年9月末至2019年9月末的房租。审查显示：原告、被告、案外人王某三方约定，饭店转让费用共184,800元，其中130,000元抵消胡某所欠郑群生全部债务，另54,800元由郑群生支付给陈宏伟房租。原告对该证据说明称，王某欠我2017年的房租54,800元，我限他2018年8月15日还清，限他经营案涉房屋至2018年10月1日。2018年7月25日被告找到我，称王某欠他钱，如果王某不给我欠的房租，被告给我，我便同意王某把店转给被告。2018年8月16日，我要求被告把王某欠我的54,800元给我，被告答应。2018年8月18日，我和被告、王某在三方协议上签字，我和被告签订租赁合同。签完合同，被告说当时只有10,000元，后被告陆续给了共计5万元。被告补充质证：王某欠原告多少钱我不清楚，签订合同时我认可我承担2018年9月末到2019年9月末的房屋租金54,800元。庭审时，原告举证银行转账记录，证明被告向原告转账，2018年8月18日10,000元、8月19日5000元、10月4日10,000元、12月22日10,000元，另2019年2月16日5000元、2019年4月17日10,000元，共计5万元。被告质证：我向原告支付的5万元是下年度，即2018年9月末到2019年9月末的房租，不是承担王某的欠款。我当时没有多少钱，有钱就凑给原告了。原告补充：不认可被告的说法，原、被告签订的租赁合同约定年租金为9万元，不是被告所说的54,800元。被告补充质证：年租金是9万，但当时王某说他已付了一部分，剩下的54,800元由我付清。庭审时，被告举证收条，2018年10月4日原告收到被告支付的房屋租金25,000元，证明约定的54,800元是支付房租的钱。原告质证：真实性无异议，关联性有异议。该收条系2018年10月4日被告要求我出具的，假设如被告所说，54,800元系下年度房租，被告转账时间明显不符合交房租的逻辑，侧面证明54,800元系被告承担王某欠付原告的房租。该收条虽写的是房租，但实际是被告支付王某欠付原告的54,800元。庭审时，被告称，三方协议约定的184,800元的转让费用中130,000元抵消王某欠我的债务，54,800元给原告用于支付下年度房租。原告当庭表示，被告主张王某欠付原告的54,800元系下年度房租无事实依据，且原、被告双方的租赁合同系被告亲自书写，如果54,800元系下年度房租，被告亲自书写未写入合同中不符合常理。庭审时，原告称，被告延迟履行主要债务，经反复催要仍不履行，符合法定解除条件。被告表示，原告每个月都向其催要。庭审时，原告举证2019年4月18日原告妻子及被告、被告妹妹的谈话录音。证明案外人胡某欠原告的租金54,800元由被告承担，被告承认该款项还没有支付给原告。证明被告庭审陈述虚假。被告质证：三方签订合同时，我前期给胡某13万，三方约定2019年10月1日前，我都可以使用。我承认胡某欠原告的54,800元房租，由我承担，时间到2019年10月1日约定每年9月初，向原告支付房租。我给了5万。原告：被告没有否认录音证据，该录音的形成时间是2019年4月18日，被告给原告转的5万元是在2019年2月16日前。但被告在录音中确认还差原告54,800元。如果按被告的意思，此时被告不可能欠原告54,800元，被告所述前后矛盾。当庭被告确认录音真实，但表示当时没有具体计算还了多少钱，54,800元到什么时间。原告：原告举证2019年4月17日原告、原告妻子、被告、被告妹妹在中国邮政储蓄银行（岭前文行）的谈话录音。证明2019年4月17日被告对原告说以后每月给被告支付1万房租，能多给就多给。证明被告拖欠原告的房租不止4800元。被告质证：真实性无异议，原告告诉我有小孩上学，花费高昂，下半年房租能不能提前支付。我说如果能给，我一定多给。审查显示，通话时间为2019年4月18日，通话内容显示：“原告：咱们签的是胡某钱由你承担，对不对，这是白纸黑字，你写的对不对。被告：我承担。原告：你承担。被告：嗯。原告：好了，就是说，你给我房租了，胡某钱没给，对不对。被告：我，对啊，差一份钱。原告：现在你给我多少房租，完了胡某这个肯定是由你承担对不对。被告：对。”原告庭后提交代理意见称，因被告拖欠房租，原告于2019年6月3日将案涉房屋上锁，并限期5日让被告腾退房屋，被告拒绝腾退并在6月15日之前对案涉房屋上锁。被告庭后提交代理意见称，案外人胡某在原告所有的案涉房屋处实际经营下馆子海鲜小酒馆胡某和原告签订案涉房屋租赁合同，胡某另外欠被告借款13万用于其经营期间的小酒馆经营，无力偿还，就和被告达成一致，将小酒馆转让给被告，转让费184,800元，包括小酒馆转让费、酒馆内餐饮设备等物品、房租，其中有13万转让费抵消胡某欠被告的借款13万，双方之间的债权债务就此消灭，剩余54,800元约定为被告向原告支付房屋租金，有王某签订合同一份为证。一审法院认为：本案的争议焦点在于原告与被告之间关于转让费用中的54,800元以及案涉房屋第一年度的房租是如何约定的。第一，结合三方协议的约定“130,000元抵消胡某所欠郑群生全部债务”及被告对三方协议的解释“转让费用中130,000元抵消王某欠我的债务”可知，在本案的法律关系中，案外人王某的债务与胡某的债务系同一债务。被告在录音中承认除了被告的房租外，胡某的钱也由被告承担，二者是两份钱，而被告在庭审时主张的“我只承认欠原告至2019年9月末的房屋租金”否认了胡某的钱的存在，这与其确认真实性的录音中所做意思表示相矛盾。被告庭后提交代理意见所述事实，能看出案外人胡某将案涉租赁房屋处的小酒馆转让给被告，转让费184,800元，为被告获得租赁房屋经营权应付出的对价，其中130,000元抵消胡某所欠郑群生即被告可获得的全部债务，剩余54,800元理解为被告承担向原告给付未付房租为合理的解释，不能得出被告所谓的“签订合同时我认可我承担2018年9月末到2019年9月末的房屋租金54,800元”的结论。第二，依被告对三方协议的解释，转让费用184,800元中的54,800元用于支付下年度房租，但54,800元究竟是房租还是转让费用，被告对此不能做出合理说明。第三，被告主张案外人王某已经交付了一部分下年度租金，被告只需另支付54,800元，但原、被告双方的租赁合同系手写合同，仅约定了年租金为9万元，双方未将被告主张的减付房租的情况写入合同，如被告所言则该合同的约定不符合常理，不符合理性经济人的行为准则。第四，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告主张“54,800元是2018年9月末至2019年9月末的房租”，“王某说他已付了一部分，剩下的54800元由我付清”，应当对上述基本事实承担举证证明责任，而被告未提供证据证明上述事实，故应当承担不利后果。第五，尽管原告出具的收条显示收到房屋租金25,000元，但这既不能说明双方此前约定54,800元的转让费用抵顶被告的房租，也不能说明王某已经支付了一部分下年度的房租。综上，一审法院认定被告主张的上述事实不成立，认定转让费用中的54800元与案涉房屋第一年度的房租系两份钱，均应由被告承担，且第一年度房租不存在被告主张的减负情形。关于解除合同，原告与被告于2018年8月18日签订的租赁合同系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告应该按照合同的约定履行各自的义务。被告未依约于2018年9月初向原告支付足额租金，迟延履行合同主要债务，经原告多次催告仍不履行，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，原告享有法定解除权，可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告于2019年6月15日以短信和EMS的形式向被告发出解除合同的通知，短信于当日到达被告处，租赁合同同时解除，不以被告同意为要件，故一审法院确认原、被告于2018年8月18日签订的租赁合同已于2019年6月15日解除。关于支付房租，第一，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据合同性质及履行情况，当事人可以要求赔偿损失，故法定解除权的行使不会影响原告请求被告履行债务的权利，原告有权要求被告支付王某欠付的房租54,800元以及被告自己的房租。第二，在租赁合同尚未解除的前提下，原告于2019年6月3日对案涉房屋上锁，违反了出租人应当向承租人交付房屋并使房屋保持在可以使用状态的合同义务，导致被告失去了对案涉房屋的实际支配、使用权。因此原告无权向被告主张2019年6月3日至2019年6月15日合同解除之日的房租。第三，租赁合同解除后、原告取下门锁前，被告始终无法实际支配、使用案涉房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条之规定，合同的权利义务终止后，当事人应该遵循诚信原则，根据交易习惯履行协助义务。合同解除后，原告应该积极履行后合同义务，将其对案涉房屋上的门锁取下，以协助被告履行腾退房屋的义务。而被告怠于履行协助义务，故其无权向被告主张自合同解除之日起至实际取下门锁之日止的房租。综上，被告欠付原告的房租金额为：自2018年10月1日起至2019年6月2日止的房租，月租金7500元/月×8月+日租金250元/日×2日=60,500元；被告已经向原告支付50,000元，共计10,500元。关于违约金，本案中，被告未按约定向原告支付房租，构成违约，并直接导致租赁合同解除，应承担相应的违约责任。被告未对原告的违约行为提出抗辩或反诉，故一审法院对原告的相应诉请予以支持。关于腾退房屋及交还营业执照，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，原告行使解除权后，被告无权继续占有案涉房屋，原告可以请求被告腾退房屋并返还营业执照，一审法院对原告的相应诉请予以支持。但如前所述，目前原告对案涉房屋上锁导致被告无法搬离，且被告搬离案涉房屋需要合理时间，故一审法院依据实际情况给予被告一定宽限，在本判决生效后、原告实际取下门锁后的十日内，被告若不腾退房屋，则被告应该向原告承担相应义务，按照租赁合同的标准支付相应房屋占用费。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告陈宏伟与被告郑群生于2018年8月18日签订的租赁合同已于2019年6月15日解除；二、于判决生效后十日内，被告郑群生向原告陈宏伟支付房租10,500元，转让费用54,800元，共计65,300元；三、于判决生效后十日内，被告郑群生向原告陈宏伟支付违约金10,000元；四、于判决生效后、原告陈宏伟取下位于大连市甘井子区的房屋的门锁后十日内，被告郑群生腾退位于大连市甘井子区的房屋，否则向原告陈宏伟支付房租（按照9万元/年的标准，自原告陈宏伟取下上述门锁后第十一日起，至被告郑群生实际腾退大连市甘井子区的房屋之日止）；五、于判决生效后十日内，被告郑群生向原告陈宏伟交还原告陈宏伟的营业执照；六、驳回原告陈宏伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3461元（原告已预交），由被告郑群生负担。二审中，上诉人提交录音证据，拟证明被上诉人自认许可上诉人延迟支付租金，等收到下一家经营者出兑款再支付租金，并证明双方此前谈话录音是上诉人的女儿所设计的。被上诉人对此认为，上诉人与被上诉人签订合同时，被上诉人同意上诉人将房屋出兑，但是从来没有同意要一直等到上诉人将饭店出兑后再支付被上诉人转让费和房租，上诉人是在收到一审判决书后利用被上诉人缺乏法律意识设计了谈话录音。本院经审查认为，上诉人提交的录音证据发生在一审判决之后，且录音内容中并未明确体现上诉人同意被上诉人暂不交纳租金的内容，故本院对该份证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，双方当事人在租赁合同履行期间发生争议，被上诉人主张因上诉人欠付房屋租金，已向上诉人发出解除合同通知，双方租赁合同已经解除。因上诉人在庭审中认可欠付被上诉人租金的事实，且上诉人在被上诉人的催告下至今仍未支付租金，故一审认定案涉租赁合同已经解除符合案件事实及法律规定，本院亦予以认定。对于双方争议的欠付租金数额，引起争议的原因在于双方对于案涉房屋转让时所签订三方协议的理解。三方协议中约定，“饭店转让费用共184,800元，其中130,000元抵消胡某所欠郑群生全部债务，另54,800元由郑群生支付给陈宏伟房租”。对此，上诉人主张协议中所约定的54,800元系支付2018年10月1日至2019年10月1日期间的租金，被上诉人则主张该54,800元系前手承租人欠付的当年租金。本院认为，该54,800元系约定于案涉房屋转让的三方协议内，且作为饭店转让费用的一部分约定在三方权利义务中，如果该笔租金系支付下一年度租金，则无需将该款项计算在“转让费”之中，亦无需特别在三方协议中作出约定。上诉人关于该笔款项系支付下一年度租金的主张依据不足，根据上诉人与被上诉人在三方协议签订后重新订立的租赁合同约定，下一年度的租金数额为90,000元而非54,800元，上诉人如主张该54,800元系支付下一年度租金，应当提交其本人或其上手承租人已经交纳该年度租金与54,800元差额部分租金的证据，而上诉人对此未能提交任何证据，故不足以认定三方协议中约定的房租54,800元指向为支付下一年度租金。而且，三方协议的签订背景系前手承租人欠付上诉人债务，如果前手承租人已经向出租人支付了下一年度的部分款项，相等于为上诉人履行了部分新租赁合同义务，则在前手承租人与上诉人之间应当产生债权债务的抵销关系，但三方协议中仅注明“饭店转让费用共184,800元，其中130,000元抵消胡某所欠郑群生全部债务”，也就是除转让费130,000元外未记载存在其他以房租抵销债务的约定，并已注明转让费130,000元已经抵销了胡某所欠上诉人的全部债务，胡某已无必要再替上诉人承担下一年度的部分房租，上诉人的主张与三方协议约定内容不符且不合情理，本院不予采信。被上诉人关于该笔费用系前手承租人欠付租金的主张较为符合协议约定及一般情理，上诉人对此在录音证据中亦予以口头认可，故一审法院对被上诉人的主张予以采信事实清楚、依据充分。一审判决对于上诉人欠付租金的数额认定亦为正确，本院对此予以维持。对于上诉人提出被上诉人要求其承担的违约金缺乏合同约定的依据一节，本院认为，根据双方租赁合同约定，承担10,000元违约金的适用条件为一方强行终止合同，而本案虽因上诉人未按约定交纳租金致合同解除，但并非该合同条款中约定的违约金适用情形，故一审法院支持被上诉人的该项诉请依据不足，本院对此予以纠正。对于上诉人提出一审判决其腾退房屋的条件不明确、支付占用费不合理的上诉理由，本院认为，因房屋现由被上诉人上锁，上诉人确实不具备随时腾退的条件，但上诉人返还房屋的义务并不因此免除，被上诉人应在房屋锁闭状态打开以后向上诉人发出房屋具备腾退条件的通知（按上诉人在诉讼期间预留的手机号码155××××5686进行通知），上诉人应在被上诉人发出通知后十五日内完成房屋腾退。合同解除后，上诉人已无按合同约定支付房租的义务，且房屋具备腾退条件的时间尚不明确，被上诉人在一审中亦未诉请主张房屋占用费，故一审关于房屋占用费的判项存在不妥。如上诉人未及时履行腾退义务产生房屋占用费损失，被上诉人可依据事实和证据另行主张权利。另外，因上诉人否认收到被上诉人营业执照的事实，被上诉人在庭审中亦表示营业执照可以补办，故被上诉人要求撤回其关于返还营业执照的诉请，本院对被上诉人对其权利的处分行为予以照准，对一审相应判项予以撤销。综上，郑群生的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初7208号民事判决第一项、第二项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初7208号民事判决第三项、第五项、第六项；三、变更大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初7208号民事判决第四项为：自本判决后生效后、陈宏伟取下位于大连市甘井子区房屋门锁并通知郑群生房屋具备腾退条件后十五日内，郑群生腾退位于大连市甘井子区房屋；四、驳回陈宏伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费3461元，由陈宏伟负担461元，由郑群生负担3000元。二审案件受理费3461元，由陈宏伟负担461元，由郑群生负担3000元。本判决为终审判决。审判长 季 烨审判员 吕 瑛审判员 王 亮二〇二〇年七月三十一日书记员 王丽秋