湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民1403号 原告(案外人)：郴州美裕房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市苏仙区王仙岭街道上白水村5组6栋2单元一层。 法定代表人：贺小进，系公司总经理。 委托诉讼代理人：邱细容，湖南民浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺武文，男，系该公司员工。 被告（申请人）：黄丽英，女，1980年7月27日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：李昌希，湖南星河律师事务所律师。 被告（被申请人）：郴州市城市建设综合开发实业总公司，住所地：湖南省郴州市苏仙区飞虹路30号。 法定代表人：刘坚，系公司总经理。 委托诉讼代理人：杜微星，湖南锐鹏律师事务所律师。 原告郴州美裕房地产开发有限公司（以下简称“美裕房地产公司”）与被告黄丽英、郴州市城市建设综合开发实业总公司（以下简称“城建开发公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邱细容和贺武文、被告黄丽英委托诉讼代理人李昌希、城建开发公司委托诉讼代理人杜微星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告美裕房地产公司请求本院判令：1、不得执行位于郴州市的房产（房号为801售价590451元、901号售价592785元、1001号售价596286元、1101号售价599787元、1201号售价603287元、1301号售价606788元、1401号售价606788元、1501号售价610289元、1601号售价613789元、1701号617290元、1801号售价491649元、102号售价582262元、202号售价576451元、302号售价577613元、402号售价577613元、502号售价578776元、602号售价579938元、702号售价582262元、802号售价584587元、902号售价586911元、1002号售价590398元、1102号售价593884元、1202号售价597371元、1302号售价600857元、1402号售价600857元，共25套住宅总价为14738968元，预售证号：2010-0323），并立即解除对上述不动产的查封。2、确认位于郴州市的房产（房号801、901、1001、1101、1201、1301、1401、1501、1601、1701、1801、102、202、302、402、502、602、702、802、902、1002、1102、1202、1302、1402，预售证号：2010-0323）归原告郴州美裕房地产开发有限公司所有；3、本案诉讼费用由两被告承担。 事实和理由：贵院在执行（2020）湘1002执保19号执行裁定的过程中，查封了上述房产，该房产虽暂时登记在城建开发公司名下，但实际系原告开发所有，具体理由如下： 一、原告以正规途径获得土地权属及开发权限。 2018年1月，原告通过湖南省联合产权交易所（以下简称“郴交所”）竞价拍的查封标的所在土地，并取得了该土地的实际开发权限。2018年1月16日，美裕房地产公司与城建开发公司在郴交所的组织下签订了相关转让文件，文件已明确美裕房地产公司受让城建开发公司名下位于郴州市苏仙区土地（土地证编号：郴国用（2011）第××号、面积11618.48㎡），土地挂牌价格为2001.71万元。签订当日，美裕房地产公司便缴纳了800万元的保证金。原告以2001.71万元的价格竞得土地后，于2018年1月23日与城建开发公司签订了《资产交易合同》，明确原告在支付出让款后便取得标的土地的使用权和开发权。 二、原告已经支付了合理对价，并实际完成了相关的不动产开发。 美裕房地产公司与城建开发公司签订《资产交易合同》后，原告于2018年1月25日付清了全部土地款项，城建开发公司依约实际支付了土地，经原告一年多的开发建设，于2019年年底办妥了相关不动产手续，准备售卖便被法院查封冻结，致使无法交易。 三、未能办理土地登记和报建手续系政策变动所致，非原告原因导致，不能以此排除原告对查封标的的权利。 已查封不动产系原告独立开发所有，因该土地与城建开发公司另一项目系统一规划报建的，因政策变化致使原告暂时无法单独办理相关预售承建手续，双方多次协商处理此事，并多次与相关领导部门沟通，均答复暂时无法解决。为保证工程进度和减少原告投入损失，只能暂时由承建公司统一报建统一办理手续，故而登记在城建开发公司名下。 综上所述，原告系在正规官方土地交易平台摘牌受让涉案标的土地的使用权及开发权，并在约定时间内全额支付了巨额的受让对价，请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告黄丽英辩称，原告的诉讼请求没有任何事实依据，且违背法律规定，请求法院驳回，具体理由：1、本案应首先审查原告作为异议人的资格和是否享有排除执行的权利。根据法律规定，不动产以登记为准，涉案查封房产登记在被执行人城建开发公司名下，建设施工许可证、规划许可证、预售许可证等所有许可证明和政府颁发的相关文件体现的权利人是城建开发公司，法院查封合法，法院作出的36号执行裁定书是正确的，即使美裕房地产公司与城建开发公司转让行为是真实存在的，也仅仅是双方之间的内部合同关系，对外不能产生任何法律效力，案外人即原告仅仅依据签订的合同等主张查封土地和房产系其所有，与法律规定相违背，也与其提供的证据相矛盾；2、即使美裕房地产公司与城建开发公司转让土地真实，美裕房地产公司在之后办理施工许可证、建设许可证等都是以城建开发公司名义办理，恰恰证明政府相应机构均不认可双方的转让行为，不同意以美裕房地产公司名义办理，在没有得到相应行政机构的认可情况下，更不可能得到法院的确认，而且不排除双方以合法形式掩盖非法目的；3、如原告所说，其系涉案房产的所有人，那房产实际买受人如何主张自己的权利。综上所述，美裕房地产公司与城建开发公司之间仅仅存在合同内部关系，对外都是以城建开发公司名义开展，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告城建开发公司辩称：原告起诉的内容是事实，被告黄丽英查封的房产虽在城建开发公司名下，但实际是美裕房地产公司开发建设，系政策原因导致无法办理相关手续，城建开发公司愿意配合美裕房地产公司提供新的等价值担保物予以置换，同时，本案符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第28条的内容，换言之，双方在查封之前签订了有效合同、足额缴纳了全部土地转让款、占有使用（实际取得开发建设权，并独立开发）、系政策原因无法办理过户登记手续，故原告的诉请应该支持。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 一、2011年11月，城建开发公司通过出让方式取得位于郴州市苏仙区国有土地一宗，宗地号2-70-1152，土地权证编号：郴国用（2011）第××号；土地使用权人郴州市城市建设综合开发实业总公司；土地使用权面积25030.5㎡；地类用途：住宅用地；土地使用权终止日期为2074年12月20日。之后，城建开发公司按照其于2007年立项审批的项目即“郴州风花园住宅小区项目”，计划在该宗土地上分两期开发建设，其中计划一期建设用地13412㎡、二期建设用地11618.5㎡。 后因资金短缺等原因，城建开发公司仅实际开发利用了一期建设用地中的10525.3㎡，一期剩余用地2886.7㎡及二期建设用地11618.5㎡无力继续开发，故城建开发公司于2017年9月26日分别向郴州市住房和城乡建设局（以下简称“郴州住建局”）、郴州市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“郴州国资委”）提交了《关于拟将郴州风二期土地变现的请示》（郴城开发[2017]18号），请求将郴州风二期土地变现。 2017年11月8日，郴州住建局在审核后批示：根据郴城开发[2017]18号关于拟将郴州风二期土地变现的请示，同意按国有资产处置办法和程序办理，处置方案报国资委批准后再行实施。 2017年12月1日，郴州国资委出具《关于城建综合开发实业总公司郴州风二期用地处置的批复》，同意城建开发公司对其名下的郴州风二期用地进行处置，由具备资质的中介机构对此项资产进行评估，评估后由城建开发公司组织进入市公共资源交易中心产权交易分中心公开挂牌、竞价出让。 二、之后，城建开发公司按照上述批复，委托湖南建兴房地产土地评估有限责任公司进行评估，该评估公司作出湘建兴[2017]（估）字第09162号评估报告，确定在评估基准日2017年9月6日评估价值为2001.71万元，并于2017年12月13日在国资委备案。 2017年12月20日，城建开发公司委托湖南省联合产权交易所郴州有限公司（以下简称“郴交所”）组织联系转让上述土地使用权的相关事宜，郴交所接受委托，并按照转让相关流程，正式出具、公示《转让竞价文件》，发布网络竞价须知，内容主要为“郴州市城市建设综合开发实业总公司持有的位于郴州市宗国有出让土地使用权转让项目在郴交所挂牌（编号1704030037）；标的位于郴州市苏仙区，土地权证编号：郴国用（2011）第××号，土地使用权面积11618.48㎡，土地使用权终止日期为2074年12月20日；标的挂牌价格2001.71万元；报价网址：中国产权交易报价网；递交竞买文件截止时间2018年1月17日17:00前；网络竞价起始时间2018年1月18日10:00-10:10；竞价保证金为800万元；竞买文件包括意向受让承诺书；报价最高的竞买人应在竞价系统确认其报价为最终有效报价（大于或等于挂牌价）的3个工作日内签署《资产交易合同》”等。 三、2018年1月17日，郴州美裕房地产开发有限公司向城建开发公司、郴交所出具《意向受让承诺书》，载明“自愿按照《竞价文件》中约定的条件，通过中国产权交易报价网以网络竞价的方式受让该宗标的，愿意按照本次竞价程序参与竞价等”。当日，美裕房地产公司按照《转让竞价文件》的要求，将800万元保证金转至郴交所专户。最终，美裕房地产公司以20017100元的价格摘牌该宗地。2018年1月23日，甲方城建开发公司与乙方美裕房地产公司在郴交所的组织下签订了《资产交易合同》。 签订合同后，因美裕房地产公司对公账户正在办理，故美裕房地产公司于2018年1月25日通过廖华香（公司法定代表人弟媳）账户转账12065141元（其中包括应当支付给郴交所的产权交易服务费48041元），付清了全部土地交易款，并缴纳了土地契税800684元。郴交所于2018年1月26日出具了《产权交易凭证》，城建开发公司与美裕房地产公司就涉案宗地完成了土地交割。 四、庭审过程中，美裕房地产公司为证明其受让土地后，实际开发、建设、经营销售郴州风花园二期住宅小区（工程又名“美裕观山郡”），收益归美裕房地产公司，向本院提供了： 1、《建筑工程施工合同承包协议》及部分付款凭证，显示2018年8月20日，美裕房地产公司作为发包人，将郴州风花园二期工程发包给永兴县建筑工程公司郴州公司，并按照合同支付了部分工程进度款。 2、《土石方施工合同》及部分付款凭证、发票，显示2018年7月6日，甲方美裕房地产公司将郴州风花园二期的土方石发包给乙方郴州市秋贵土石方工程有限公司；其中甲方于2019年7月5日支付了223800元土石方款，并于当天开具了发票给乙方。 3、《建设工程监理合同》及部分付款凭证、发票，显示美裕房地产公司委托广州市华建兴建设监理顾问有限公司对郴州风花园二期工程进行监理；其中美裕房地产公司于2019年8月27日向该公司转账支付24000元工程监理服务费，并及时开具了发票。 4、《钢材购销合同》及部分付款凭证、发票，显示2019年8月8日，甲方美裕房地产公司与乙方郴州市旭诚贸易有限公司签订合同，约定甲方将郴州风花园二期所需钢材运输至郴州大道美裕观山郡工地等；之后美裕房地产公司实际转账支付了钢材款，并开具了发票。 5、建设银行电子回单，显示美裕房地产公司于2019年10月18日分别向郴州市财政局非税收入专户转账支付隔空地下室易地建设费1274292.54元、城市基础设施配套费3396904.54元；向郴州市非税收入征收管理局转账支付水利局水土保持补偿费25030.5元、地方水利建设基金16130.86元。 6、项目投资明细表，拟证明美裕房地产公司实际开发投资郴州风花园二期项目。 7、《郴州风花园开发建设目标责任管理协议书》（签订时间2019年12月12日），其中： 第一条载明“2017年底，甲方城建开发公司为筹措资金，报请市国资委批准同意，将郴州风花园住宅小区项目二期建设用地11618.5㎡委托市公共资源交易中心产权交易分中心公开挂牌转让，并由乙方美裕房地产公司成功竞得，乙方按照合同约定向甲方全额支付了交易价款2001.71万元，并支付了交易费，该笔交易已实际成立。之后，乙方为适应当前城市规划政策及市场需求，向规划管理部门申请对项目实施整体规划调整，因项目整体调规涉及甲方已开发用地，乙方暂以甲方名义办理了项目调规手续及项目二期建设用地的《规划许可证》、《施工许可证》，乙方作为二期建设用地实质上的建设投资主体，按有关政策精神对项目二期用地拟建房屋的设计、施工、监理工程等进行了直接发包。乙方于2019年初向郴州市不动产登记中心申请办理项目二期建设用地的交易过户手续，经该中心核实，甲方在项目一期用地上已建成并出售的17栋住宅楼，大多数购房业主已经办理了不动产证，每本证上标注的宗地面积为项目总用地面积25030.5㎡，而非一期实际开发利用的土地面积10525.3㎡。此种情况导致，不动产登记系统数据库已将郴州风花园项目全部宗地面积指标计入原建设主体即甲方名下，项目二期建设用地即使过户给乙方，不动产登记系统数据库也无余量宗地面积指标分配给新的建设主体即乙方，届时，二期用地建成的房屋将无法顺利办理不动产权证。为解决该问题，双方曾报请不动产登记中心在系统中修正项目一期已发证的宗地面积，不动产登记中心要求甲方将已经发放给项目一期业主的不动产证全部收回，再行修改系统数据。但因已发不动产证回收困难，可操作性不强，项目二期用地的过户手续一直延宕未办理，形成了土地交易实际成立但难以过户的事实问题。鉴于此，双方达成共识，认可项目二期用地已交易转让给乙方，乙方不再主张办理已交易用地的转让过户手续，乙方承诺继续按公开交易程序取得项目一期剩余2886.7㎡用地，以甲方名义实施郴州风花园项目的后续开发建设工作，并接受甲方的目标责任管理。” 第五条载明：乙方美裕房地产公司应完成郴州风花园项目如下建设责任目标：1、自筹项目建设资金，自行承担项目盈亏风险；2、按项目开发总投资的0.3%上缴甲方管理费……。 第六条载明：协议签订后，甲乙双方即行开立项目专用账户，项目所有收支款项必须从专户进出；项目税费以甲方名义缴纳，但由乙方全额承担；本项目与施工方结算后，双方即行核算项目风险金实际动用情况并将余额退还乙方；工程质量保证期内，乙方全责承担项目竣工工程的保修责任……。 8、《郴州风二期项目独家销售代理合同》（显示2018年7月3日，美裕房地产公司委托郴州瑜丰房地产营销策划有限公司代理销售郴州风花园二期房产）、《郴州市商品房买卖合同》、存款账户金融交易明细，拟证明虽以城建开发公司名义出卖郴州风花园二期住宅，但实际系美裕房地产公司委托销售，且购房款全部由美裕房地产公司收取，美裕房地产公司实际收益。 五、黄丽英与城建开发公司房屋买卖合同纠纷一案（因当事人申请了鉴定，该案尚未结案），本院立案受理后，黄丽英向本院申请财产保全，本院于2020年1月6日作出（2020）湘1002执保19号执行裁定书，裁定冻结城建开发公司银行存款1500万元，或查封、扣押其相应价值的其他财产。2020年1月13日，本院向郴州市不动产登记中心送达《协助执行通知书》及《执行裁定书》，查封了城建开发公司名下位于郴州市，房号：801、901、1001、1101、1201、1301、1401、1501、1601、1701、1801、102、202、302、402、502、602、702、802、902、1002、1102、1202、1302、1402，预售证号：2010-0323，查封期限：2020年1月13日起至2023年1月12日止。之后，郴州美裕房地产开发有限公司不服，向本院提出执行标的异议，因涉案房产的权利人是城建开发公司，本院作出（2020）湘1002执异36号执行裁定书，裁定驳回美裕房地产公司的异议请求。美裕房地产公司不服，在法定期间内向本院提起案外人执行异议之诉，遂形成本案。 裁判的理由与结果 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。现就本案具体评析如下： 一、关于城建开发公司的诉讼地位。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条之规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告;被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”，因被执行人城建开发公司并不反对案外人美裕房地产公司的异议，故美裕房地产公司再将其列为被告不恰当，本院将其诉讼地位纠正为“第三人”。 二、关于原告请求停止执行涉案25套房产应否支持。 与执行异议的初步审查、形式判断原则不同，案外人执行异议之诉系实体审查，人民法院应从实体上解决执行标的的权属问题，故涉案25套房产能否停止执行，焦点在于认定原告是否系涉案房产的实际权利人，是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。对此，本院认为： （一）涉案土地实际使用权人的认定。从查明的事实来看：其一，被执行人城建开发公司在取得相关部门审批同意后，将其所有的郴州风二期土地予以挂牌转让，案外人美裕房地产公司于2018年1月通过产权交易中心合法受让，并在其组织下，与城建开发公司签订了合法有效的《资产交易合同》；其二，签订合同后，美裕房地产公司按照合同约定，付清了全部土地转让款，并缴纳了契税；其三，之后，城建开发公司依约交付了土地及使用权，美裕房地产公司占有使用土地，并实际享有收益处分的权利；其四，虽然土地并未办理过户登记，但系政策、可操作性等客观原因导致，并非美裕房地产公司主观过错。以上情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当认定美裕房地产公司作为买受人，对登记在城建开发公司名下的郴州风二期土地享有物权期待权，系涉案土地的实际使用权人。 （二）涉案房屋建造主体的认定。通过原告提供的证据能够证明，美裕房地产公司合法取得涉案土地后，依法进行了事实上的投资开发行为，且城建开发公司并未参与出资建造，黄丽英对建造主体亦无反驳证据，故本院认定涉案房屋系美裕房地产公司独立开发建造。依据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，依法建造房屋属于取得物权的事实行为，建造人原始取得房屋的所有权，不以登记作为取得房屋所有权的要件，故美裕房地产公司通过对包括涉案25套房产在内的郴州风花园二期住宅小区的投资、开发、建设行为原始取得所有权。虽然郴州风花园二期住宅小区有关的手续均以城建开发公司的名义办理，但美裕房地产公司本身具备开发资质和独立开发能力，系政策、可操作性等客观原因导致只能借用城建开发公司资质，此种借用资质并不涉及所开发房地产产权的转移，并不能改变美裕房地产公司系美裕房地产公司实际开发、实际建造、实际所有的客观事实。 综上所述，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释》第二条之规定，在当事人有证据证明不动产登记簿记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应确认真实权利人享有物权。现美裕房地产公司提供的证据足以证明其为真实权利人，其依法享有排除法院强制执行的民事权益，其要求停止对涉案25套房产的执行，符合法律规定，本院予以支持。关于申请人黄丽英称，双方的合同约定不具有对外效力，不能据此阻却执行的问题，本院认为，美裕房地产公司是依据其相关物权对抗法院强制执行，并非利用合同条款，故对该项意见，本院不予采信。 三、关于原告要求解除对涉案25套房产查封的问题。本院认为，当事人可在法院判决停止执行并生效后，依法向执行实施部门提出申请，由执行实施部门处理解除查封事宜，不宜在本案中作判项，故对该项请求，本院不予支持。 四、关于原告要求确认涉案25套房产的所有权问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十二条第二款之规定，在执行异议之诉中，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判，故案外人美裕房地产公司同时请求对涉案的25套房产确认所有权，本院亦予以支持。 现依据《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十二条、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认位于郴州市，预售证号：2010-0323）归原告郴州美裕房地产开发有限公司所有； 二、中止执行（2020）湘1002执保19号执行裁定书查封的坐落于郴州市，房号：801、901、1001、1101、1201、1301、1401、1501、1601、1701、1801、102、202、302、402、502、602、702、802、902、1002、1102、1202、1302、1402共25套房（预售证号：2010-0323）。 三、驳回原告郴州美裕房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费110314元，由郴州美裕房地产开发有限公司负担36771元(因其已预缴55157元，对于超出部分即18386元，可向本院申请退回)；由黄丽英负担36771元，由郴州市城市建设综合开发实业总公司负担36772元，黄丽英和郴州市城市建设综合开发实业总公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担的受理费，逾期未缴纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 本院（2020）湘1002执异36号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  肖 娜 人民陪审员  黄丽慧 人民陪审员  吴剑英 二〇二〇年七月七日 书 记 员  张 靓 附适用法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。 第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： (一)案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回; (二)有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关; (三)自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第三百一十四条第一款对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否是系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释》 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。