浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终336号 上诉人（原审原告）：南浔双林金豪歌厅，住所地浙江省湖州市南浔区。 经营者：汤夏云，女，1979年5月7日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。 委托诉讼代理人：姚建生，湖州市双林法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：杨凤珍，女，1924年8月30日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。 委托诉讼代理人：杨群雄，男，1966年10月19日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区，系杨凤珍之孙子。 委托诉讼代理人：莘雨辰，浙江南林律师事务所律师。 上诉人南浔双林金豪歌厅（以下简称金豪歌厅）、上诉人杨凤珍房屋租赁合同纠纷一案，两上诉人均不服浙江省湖州市南浔区人民法院(2019)浙0503民初2894号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年4月29日公开开庭进行审理。上诉人金豪歌厅的经营者汤夏云、委托诉讼代理人姚建生，上诉人杨凤珍的委托诉讼代理人杨群雄、莘雨辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金豪歌厅上诉请求：撤销浙江省湖州市南浔区人民法院(2019)浙0503民初2894号民事判决，依法改判由杨凤珍支付其拆迁补偿款357494元，一、二审诉讼费由杨凤珍承担。事实与理由：一审法院认定原有金豪歌厅水电工程补偿费59582元及砖墙隔断费用32447元两项酌定给予金豪歌厅补偿306760.33元与事实不符。双方签订租赁合同时，水电工程及房屋隔断均是由金豪歌厅安装及施工，租赁房屋系毛坯房，且拆迁部门对于拆迁明细中明确表明了补偿的水电工程、房屋隔断等均属于歌厅所有，同杨凤珍出租的房屋中的相关施工并不存在重合，该两项补偿应归金豪歌厅所有。 杨凤珍的答辩意见同其上诉意见。 杨凤珍上诉请求：撤销浙江省湖州市南浔区人民法院(2019)浙0503民初2894号民事判决，改判驳回金豪歌厅全部诉讼请求，一、二审诉讼费由金豪歌厅承担。事实与理由：一、本案原告主体不适格，本案的两份租赁合同是汤夏云、姚娴平与杨群雄、邱晓栋签订，合同签订时，并不存在金豪歌厅这一主体，故金豪歌厅作为本案原告起诉不符合法律规定。在无证据证明另一承租人姚娴平明确放弃实体权利或已将权利转移给金豪歌厅的情况下，法院未追加姚娴平为共同原告违反法律规定。二、一审认定事实不清，一是金豪歌厅经营者未按约支付房租的行为已构成违约，杨凤珍的孙子杨群雄已通知其收回房屋、解除合同，一审判决忽略了该事实；二是一审判决认定房屋租赁合同解除的原因是房屋拆迁错误；三是杨凤珍的房屋在交付给汤夏云和姚娴平时，安装了铝合金门窗、楼梯、隔断等，其中隔断隔了五间房。汤夏云在经营前，为改变房屋格局，将杨凤珍安装的隔断拆除，重新做了隔断，对水电也进行了改造，也是隔了五间房，隔断面积与原有隔断的面积相差无几。根据合同法第二百二十三条第二款的规定，在金豪歌厅搬出房屋时，未将房屋设施恢复至原状，故杨凤珍可要求金豪歌厅赔偿该水电、隔断部分的损失。金豪歌厅的广告牌遮挡了二层东立面的32平方铝合金窗户，因其遮挡行为使杨凤珍未能对该部分进行评估并导致损失，应由金豪歌厅承担赔偿责任。三、一审判决适用法律错误。本案房屋租赁合同因金豪歌厅违约在先而解除，并非因不可归责于双方的事由导致合同解除，因而不能适用租赁合同司法解释第十一条第四款的规定，而应适用该解释第十一条第二款的规定，即“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”。退一步说，即使合同因拆迁而解除，按照公平原则，应当在谁投入谁收益的基础上，考虑到金豪歌厅违约在先，存在过错的因素，应当少分。 金豪歌厅辩称：本案不存在原告主体不适格的问题，一审中双方对租赁合同的三性均无异议。金豪歌厅不存在违约的情形，2018年9、10月份，政府相应的征收政策已经出台，对于该地块的房屋进行评估，明确说明最晚于2019年5月份将案涉房屋拆除，如果2019年5月31日不拆除的话，就没有搬迁奖励。对于装修中漏评的部分，是杨凤珍与拆迁部门的事情，与金豪歌厅无关。一审适用法律是正确的，本案中不存在因金豪歌厅违约而解除合同的事实。 金豪歌厅向一审法院起诉请求：1.判令杨凤珍立即支付拆迁补偿款357494元；2.本案诉讼费由杨凤珍承担。 一审法院经审理查明：为经营金豪歌厅，2016年3月25日，汤夏云与杨凤珍签订房屋租赁合同2份（租赁合同由杨群雄、邱晓栋）代签，约定将双林镇吴家庄村龙古兜25号商业营业房五间中南面三间1-4层，南面三间的第二层约面积150平方米，五间中北面二间1-4层，其中北面二间的第一、二层约面积200平方米已经简单通水通电的毛坯房租给汤夏云使用。租用时间为2016年4月1日至2021年3月31日。2016年3月25日，金豪歌厅办理了工商登记后对租赁房屋隔成小包间后进行装修并开始经营。2019年因房屋拆迁，该租赁房屋被拆除，金豪歌厅因拆迁赔付的装修款为357494元（其中水电工程为59582元、砖墙隔断32447元），该款项已经汇入杨凤珍账户。 一审法院认为，《房屋租赁合同》虽非杨凤珍本人签字，但庭审中，杨凤珍认可房屋租赁合同，房屋租赁合同系汤夏云、杨凤珍真实意思表示，予以认定。现双方房屋租赁合同解除的原因系杨凤珍房屋拆迁。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款规定：因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。基于公平原则，谁投入谁收益，杨凤珍租赁给金豪歌厅的房屋为毛坯房，仅进行了基本的通水通电，做了基本房屋的隔墙，金豪歌厅对该房屋进行了装饰装修，金豪歌厅要求杨凤珍返还领取的房屋装饰装修补偿款中应得的部分，予以支持。杨凤珍称因金豪歌厅对铝合金门窗进行封闭，导致铝合金门窗未得到评估导致杨凤珍损失，现因房屋已经拆除，杨凤珍未举证证明被封闭的铝合金门窗具体面积、价格，故对该抗辩不予支持。杨凤珍称租赁给金豪歌厅前杨凤珍对房屋进行了通水通电并做了隔断，该院结合评估清单，水电工程评估价值为59582元、砖墙隔断评估价值为32447元，因金豪歌厅、杨凤珍均不能举证其在水电工程及砖墙隔断时花费的装修金额，该院根据房屋用途、房屋结构方面考虑酌定30676.33元装修款（92029元×1/3）属于杨凤珍。关于杨凤珍辩称金豪歌厅拖欠租金，因杨凤珍未在本案中提起反诉，双方均未举证杨凤珍因房屋拆迁停水停电时间、具体搬离房屋的时间及租金交纳情况，杨凤珍可另案主张。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十三条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款的规定，判决：一、限杨凤珍于判决生效之日起十日内返还南浔双林金豪歌厅应有的拆迁补偿款326817.67元；二、驳回南浔双林金豪歌厅其余诉讼请求。如未按判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6662元，减半收取3331元，诉前保全费2370元，合计诉讼费5701元，由南浔双林金豪歌厅支付489元，杨凤珍支付5212元。 二审中，金豪歌厅未提供新的证据。 杨凤珍向本院提交从湖州鼎兴建筑设计院调取的案涉房屋的设计图纸共3页，以证明案涉房屋交付给汤夏云经营时，房屋二层东立面原有32平方铝合金窗户。金豪歌厅质证认为，从图纸中无法看出有32平方的铝合金窗户，即使设计中有，实际施工中也未必与设计一致。本院审核认为，该铝合金窗户是否存在与金豪歌厅是否应当赔偿杨凤珍损失没有因果关系，不能达到证明目的。 本院二审查明，一审法院于2019年12月4日对《房屋租赁合同》中的另一承租人姚娴平制作询问笔录，姚娴平明确表示，其原是南浔双林金豪歌厅的合伙人，大概在2017退伙了，账已经和金豪歌厅算清，不主张本案所涉的拆迁款。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实，本院予以认定。 根据各方的上诉理由及答辩意见，本案二审的争议焦点是：金豪歌厅在本案中是否具备原告资格；案涉房屋拆迁的装修补偿应当如何在双方之间进行分配。本院认为，《房屋租赁合同》由杨凤珍授权杨群雄与汤夏云、姚娴平签订，该行为系汤夏云、姚娴平、杨凤珍真实意思表示，合同依法成立并生效，对双方具有法律约束力。姚娴平已退出与汤夏云的合伙，与汤夏云进行结算，且明确表示不主张本案所涉拆迁款，故本案无需追加姚娴平参加诉讼。杨凤珍主张合同已因汤夏云逾期支付租金的行为而由杨群雄口头通知汤夏云解除，但其所举证据不足以证明该事实，且杨群雄的通知行为也不必然产生合同解除的效力，一审认定双方房屋租赁合同解除的原因系杨凤珍房屋拆迁正确。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款规定：因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。根据本案查明的事实，杨凤珍租赁给金豪歌厅的房屋为毛坯房，仅进行了基本的通水通电，做了基本房屋的隔墙，金豪歌厅对该房屋进行了装饰装修，金豪歌厅要求杨凤珍返还领取的房屋装饰装修补偿款中应得的部分，具有相应事实及法律依据，一审法院根据评估数额、房屋用途、房屋结构等因素，酌定给予金豪歌厅补偿306760.33元正确，金豪歌厅主张该补偿款应全部归其所有的请求不能成立。杨凤珍称因金豪歌厅对铝合金门窗进行封闭，导致铝合金门窗未得到评估导致杨凤珍损失的上诉理由，根据现行法律法规，拆迁法律关系的双方系拆迁人与被拆迁房屋所有权人，双方合同中未禁止金豪歌厅进行装饰装修，虽然金豪歌厅因装修对原有的铝合金门窗进行了遮挡，但杨凤珍作为房屋所有权人应当对其房屋的结构有足够了解，在拆迁评估过程中，因杨凤珍自身疏忽未对铝合金门窗部分进行评估，系其自身原因所造成，该上诉理由不能成立。至于金豪歌厅是否拖欠房租问题，杨凤珍可另案主张。 综上，南浔双林金豪歌厅、杨凤珍的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费南浔双林金豪歌厅上诉部分1306元，由上诉人南浔双林金豪歌厅负担。杨凤珍上诉部分6202元，由上诉人杨凤珍负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 烨 审判员 赵哨兵 审判员 周辰晨 二〇二〇年七月二十九日 书记员 贾艳红