湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初1937号 原告欧阳青，女，1982年12月19日出生，汉族，住郴州市郴县。 委托诉讼代理人廖振东，湖南星河律师事务所律师。 被告朱贵平，男，1988年8月30日出生，汉族，住郴州市。 被告邱晓波，男，1962年6月10日出生，汉族，住郴州市北湖区。 原告欧阳青与被告朱贵平、邱晓波房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳青及委托诉讼代理人廖振东，被告邱晓波到庭参加诉讼。被告朱贵平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欧阳青请求本院判令：1、被告朱贵平、邱晓波立即支付原告双倍购房定金100000元；2、被告朱贵平、邱晓波立即连带返还原告购房款及装修款合计232600元及违约金5228.10元（暂从2019年8月11日计算至2019年12月2日，以购房款282600元为基数，按照每年6%计算违约金至全部返还为止），以上合计337828.10元；3、两被告承担本案全部诉讼费用、保全费。 被告邱晓波辩称：1、被告不是本案适格被告，被告和原告之间并不存在房屋买卖合同关系；2、被告与朱贵平曾签订《房地产买卖及居间合同》，但因朱贵平支付房屋定金后便未再支付购房款，双方最终未达成房屋买卖协议，朱贵平无权处分被告的房屋，原告与朱贵平达成的房屋买卖合同没有被告的签字，被告也不知情。另90000元的收条系原告代被告朱贵平支付的购房款。 被告朱贵平未作答辩亦未提交证据。 查明的事实 根据双方当事人的举证、质证及本院认证，结合庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实： 一、2018年12月10日，朱贵平（买方）与邱晓波（卖方）通过第三方优居郴州特许加盟商郴州公司签订《房地产买卖及居间合约》，主要约定：交易标的位于郴州市北湖区，建筑面积60.66㎡；买卖双方确认权属现状处于抵押状态无查封，由卖方向抵押权人申请还款，买方愿意待卖方物业注销抵押后再办理过户手续；双方确认物业交付标准为空房带现固有装修；该房屋成交价为246800元；签约当天买方支付定金60000元由双方委托经纪方代为托管（视为卖方已签收），待卖方查档并提供证明后由经纪方转付给卖方；其他约定：定金优居托管30000元，甲方带走30000元，此房屋附带一个杂房，杂房无产权。朱贵平、邱晓波在合同上签字。合同签订后，朱贵平支付了定金。2018年12月19日，双方又签订了《购房补充协议》，主要约定：因朱贵平资金出现问题，朱贵平同意将交给优居公司购房托管定金30000元作为购房款支付给邱晓波；朱贵平做简单的装修再委托优居公司继续出售，后期出售房价必得到邱晓波认可。 二、2019年1月27日，朱贵平（邱晓波）（甲方）与欧阳青（乙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：房屋位于郴州市北湖区，建筑面积60.66㎡，房屋所有权证号郴房私字××号；双方确认房屋交易价格230000元，签订合同当天乙方支付定金50000元，甲方应保证该房屋无查封、无产权纠纷和债权债务纠纷，如由此而引发的法律及经济责任由甲方自行承担；合同签订后，双方如任何一方违约，违约方将赔偿对方定金一倍的违约金（不含定金在内）；合同底部手写备注：第一次付50000元，第二次换证付80000元，（过户）第三次付100000元。朱贵平、欧阳青在合同上签字。当日，欧阳青支付了50000元定金，朱贵平出具收款收据。后欧阳青又陆续向朱贵平支付购房款102600元，装修款40000元。 三、2019年6月、7月，欧阳青向邱晓波支付了购房款90000元，并由邱晓波出具收条，注明：“今收到欧阳青交来骆仙路014854房共计90000元，其中2019年6月27日付款20000元，2019年7月26日付款70000元，特此收据。收款人邱晓波。2019年7月26日”。欧阳青称其与朱贵平签合同时，知道涉案房屋的权利人系邱晓波，之后房屋被法院查封，因邱晓波无力履行法院的生效文书，其担心法院要拍卖涉案房屋，便支付90000元购房款给邱晓波希望解除房屋的查封。邱晓波称欧阳青系代朱贵平支付购房款。 四、邱晓波与案外人刘中南民间借贷纠纷一案，刘中南申请了财产保全。郴州市苏仙区人民法院于2019年1月16日作出了（2019）湘1003民初119号民事裁定书，裁定冻结邱晓波的银行存款120000元或查封、扣押其价值相当的财产。2019年1月29日，郴州市苏仙区人民法院对涉案房屋进行了查封。因邱晓波未自动履行（2019）湘1003民初119号民事调解书确定的法律义务，苏仙区法院裁定拍卖邱晓波所有的位于郴州市（产权证号：私01××54）。2019年8月11日，涉案房屋被司法拍卖。 判决的理由与结果 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。被告朱贵平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据反驳原告的主张，视为放弃其抗辩权利，不影响本院依据查明的事实依法作出判决。原告欧阳青与被告朱贵平签订的《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，系在法院作出涉案房屋查封决定之前签订，未违反法律法规强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行义务。 一、关于原告诉请的定金是否应当支持。原告欧阳青与被告朱贵平签订《房屋买卖合同》当天便支付购房定金款50000元，合同中约定“合同签订后，双方如任何一方违约，违约方将赔偿对方定金一倍的违约金（不含定金在内）。”现涉案房屋已经司法拍卖给他人，被告朱贵平无法交付房屋，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中，合同约定的房屋总金额为230000元，定金50000元，定金的数额已经超过了总金额的20%，本院将定金调整为46000元（230000×20%）。故被告朱贵平应双倍返还购房定金92000元。被告邱晓波未在上述合同上签字且并未收取定金，故对原告要求被告邱晓波承担双倍返还定金的诉请，本院不予支持。 二、关于购房款、装修款的返还及违约金的支付问题。原告欧阳青提交的收条及转账凭证可以证明其为购买涉案房屋，向被告朱贵平支付购房定金50000元，购房款102600元。另装修款40000元虽无转账凭证佐证，但被告朱贵平出具了收据确认收取装修款40000元，且现金支付40000元，不违反生活常理，本院予以确认。因房屋已被拍卖给他人，房屋买卖合同已无法履行，原告欧阳青也明确要求解除其与朱贵平签订的《房屋买卖合同》，合同解除后被告应返还收取的购房款及装修款。被告朱贵平收到购房款102600元及装修款40000元，故其应返还购房款及装修款共计142600元。被告邱晓波虽不是原告欧阳青与被告朱贵平签订的《房屋买卖合同》的当事人，因涉案房屋被查封，邱晓波作为房屋所有权人，在明知涉案房屋被查封，面临随时被拍卖的风险情况下，仍收取原告欧阳青的购房款90000元，且事后并未将购房款用于履行生效文书确定的义务，导致涉案房屋被拍卖，被告邱晓波存在重大过错，故被告邱晓波应返还该90000元。被告邱晓波辩称欧阳青系代朱贵平支付购房款，本院认为邱晓波出具的收条明确注明收到欧阳青交来购房款90000元，并未注明欧阳青系代朱贵平支付购房款，对其辩解本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，因本案中已支持原告双倍返还定金的诉讼请求，故不再支持违约金条款。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告朱贵平于本判决生效之日起十日内向原告欧阳青双倍返还定金92000元； 二、被告朱贵平于本判决生效之日起十日内向返还原告欧阳青购房款及装修款共142600元； 三、被告邱晓波于本判决生效之日起十日内向返还原告欧阳青购房款90000元； 四、驳回原告欧阳青的其他诉讼请求。 如果被告朱贵平、邱晓波未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取3184元，财产保全费2235元，共计5419元。由原告欧阳青负担212元，被告朱贵平负担3763元、邱晓波负担1444元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  李阳春 二〇二〇年七月八日 法官助理侯婷元 书记员张雨杏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定期间履行给付义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。