吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1139号上诉人（原审原告）：珲春龙达房地产开发有限公司。法定代表人：陈某，该公司董事长。委托诉讼代理人：聂某，北京市鑫诺（长春）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑某，北京市鑫诺（长春）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马某，住吉林省珲春市。被上诉人（原审被告）：刘某，住吉林省珲春市。原审第三人：中国工商银行股份有限公司珲春支行。负责人：李某，行长。上诉人珲春龙达房地产开发有限公司（以下简称“龙达公司”）因与被上诉人马某、刘某，原审第三人中国工商银行股份有限公司珲春支行（以下简称“珲春工行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院（2020）吉2404民初684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人龙达公司的委托诉讼代理人聂某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙达公司上诉请求：撤销一审判决，确认上诉人与被上诉人签订的《商品房订购协议书》已解除。事实与理由：一审事实不清、证据不足。2014年12月10日，上诉人与被上诉人签订的《商品房订购协议书》及《借款协议》中明确约定如被上诉人不能到期及时还款，该套房屋所有权转移至上诉人。协议约定具体明确，充分体现了当事人的真实意思表示。被上诉人马某和刘某既未按合同约定偿还按揭贷款，亦未按照协议约定支付购房首付款剩余部分，合同自动解除条件成就。《商品房买卖合同》已经于2016年12月10日解除，被上诉人应当腾空并返还房屋，协助办理《商品房买卖合同》解除后的相关事宜，但由于被上诉人原因至今未能办理。龙达公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认龙达公司与马某签订的《商品房买卖合同》已于2016年12月10日解除，房屋销售总价为397275元；2.判令马某立即返还吉林省珲春市月榕湾小区7号楼1单元902室房屋，及时配合我公司办理《商品房买卖合同》解除的行政变更登记手续。事实与理由：2014年12月10日，原告与被告签订《商品房订购协议书》，约定将位于××街，以397275元价格出售给被告。约定被告支付定金后三日内付清首付款167275元，剩余购房款230000元以银行贷款支付。同日，原、被告签订了名为《借款协议》实为欠款协议的合同，约定被告于2014年12月10日购买原告开发的××区房屋，因资金不足，仅支付首付款34,250.00元，尚欠首付款129275元。双方约定前述欠款分两次还清，即2015年12月10日前偿还50%即64639.5元，2016年12月10日还清剩余64639.5元。“如乙方未能按时还款，乙方自愿将在月榕湾购买的房屋的所有权利转移给甲方，并按照甲方的要求办理相关的权利转移手续，乙方已支付的房款及费用全部作为违约金给付甲方”。2015年3月3日，原告开发项目具备签约条件，原告即与被告签订《商品房买卖合同》。2015年3月13日，珲春工行，即第三人办理了购房按揭贷款，要求原告为被告就该房屋贷款提供担保，因为被告没有按约定支付月供，原告已经履行担保义务，支付了被告在工商银行的所有贷款及利息、罚息和其他违约金。马某和刘某既未按合同约定偿还按揭贷款，亦未按照协议约定支付购房首付款剩余部分，合同自动解除条件成就，《商品房买卖合同》已经于2016年12月10日解除，被告应当腾空并返还房屋，协助办理《商品房买卖合同》解除后的相关事宜，但是，由于被告原因至今未能办理，严重侵害了原告合法财产权益。为维护原告合法利益，根据相关法律规定，特诉至人民法院，请求依法判决。马某一审辩称：买房子的事情都是刘某办理的，我不知情，我已经交纳了首付款3万多元，并且进行了装修，房贷就还了一年多，现在我在案涉房屋居住。我同意返还房子，但我们已经交纳的首付款及装修费用应予以返还。刘某一审未作答辩。珲春工行一审述称：案涉房屋的贷款已经由龙达公司还清，其中包含违约金及罚息，但没有解除抵押，我方对将案涉房屋返还给龙达公司没有异议。一审法院认定的事实：2014年12月10日，龙达公司（甲方）与马某（乙方）签订商品房认购协议书，约定马某订购龙达公司开发的××区，建筑面积为105.94㎡，单价3750元，总价款为397275元，以按揭方式购买房屋，首付款167275元，贷款230000元。当日龙达公司与马某、刘某签订借款协议书，约定马某向龙达公司借款129275元，用于购买上述房屋，还款期限为2015年12月10日前，支付借款总额64638元，2015年12月10日前偿还剩余借款64638元。该合同第四条内容为：“乙方自愿将在月榕湾购买的房屋的所有权利转移给甲方，并按照甲方的要求办理相关的权利转移手续。乙方已经支付的购房款及其费用全部作为违约金给付甲方。若不足以赔偿甲方损失的，甲方有权继续追偿。甲方有权将房屋另行出售。若乙方拖延办理变更手续时间，甲方在此期间内仍可另行出售此房屋，此行为系甲方的不安抗辩权利，不构成违约或侵权”马某在借款人处签字，刘某在权利共有人处签字。当日马某向龙达公司支付购房款38000元。2015年3月3日龙达公司与马某签订的商品房买卖合同，约定马某购买上述房屋，面积变更为104.94㎡，单价3750元，总价款为393525元，以按揭方式购买房屋，首付款163525元，贷款230000元。2015年3月13日，龙达公司、马某、刘某与珲春工行签订《个人购房借款/担保合同》（编号：0080800122015一手贷0000147），三方约定概括如下：1.中国工商银行股份有限公司珲春支行向马某发放个人一手住房购置贷款，金额为23万元；2.马某、刘某以其所有的珲春市××街房屋提供抵押担保，抵押物价值为393525.00元；3.龙达公司对马某的上述贷款提供连带保证责任。马某在借款人处、抵押人处签字，刘某在共同借款人处、抵押物共有人处签字，龙达公司在保证人处盖章、签字。2015年3月24日，珲春工行将23万元贷款转入龙达公司账户。2015年3月24日，龙达公司、马某在珲春市房屋产权管理中心办理涉案房屋预告登记，预告登记权利人为马某，预告登记义务人为龙达公司。同日，龙达公司、马某、珲春工行又办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为珲春工行，预告登记义务人为马某。2019年7月25日，珲春工行出具扣款通知书，内容为“借款人：马某贷款品种：个人一手房按揭贷款欠本金：24,878.04元；欠利息：11,549.86元；欠未结利息：52.88元。贷款余额为：170626.30元。借款人贷款账号：×××。扣款原因：借款人没有按合同约定归还贷款本息，截止2019年07月25日，已连续逾期，所欠本息合计：36480.78元。我行现按所签订的《购房借款合同》和与开发商签订《按揭协议》由珲春龙达房地产开发有限公司代偿。代偿金额为：182,229.04元。账号为：×××的结算账户内扣收。”同日，中国工商银行股份有限公司珲春支行分两次从龙达公司结算账户内扣收保证金归还马某贷款182207.22元和21.82元，共计182,229.04元。2019年7月25日，龙达公司为马某偿还贷款24878.04元、145748.26元。马某贷款已经全部付清。另查明，2017年7月6日，张智超起诉刘某、马某偿还借款本金857800元及利息。2017年8月7日，本院作出（2017）吉2404民初1621号民事调解书，经主持调解，双方达成调解协议，约定分期偿还借款本息。2018年1月5日，张智超申请对上述调解书执行。2018年1月12日，本院作出（2018）吉2404执21号执行裁定，裁定预查封马某所有的位于珲春市××区期房，查封期限自裁定生效之日起三年。2019年7月26日，龙达公司向本院提出书面执行异议，本院于2019年8月12日作出（2019）吉2404执异30号执行裁定，裁定驳回龙达公司的异议请求。龙达公司不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。本院于2019年12月10日作出（2019）吉2404民初2612号民事判决，驳回龙达公司的诉讼请求。龙达公司不服该判决，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉。一审认为，在商品房买卖合同中，买受人的义务是支付购房款，出售人的义务是交付房屋。在本案中，马某通过支付首付款并采取按揭贷款的方式支付了全部购房款，履行了支付购房款的合同义务，而龙达公司也已将案涉房屋交付给马某，双方均按合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项规定，债务已经按照约定履行，合同的权利义务终止。双方的商品房买卖合同已履行完毕，权利义务关系终止。双方由首付款部分产生的债权债务关系，龙达公司可另行主张。在马某与中珲春工行签订的《个人购房借款/担保合同》中，龙达公司系保证人，其代替借款人向银行支付按揭贷款的行为是承担保证责任。对于该部分款项，可依法向借款人行使追偿权。综上所述，龙达公司的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回珲春龙达房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费7260元，减半收取3630元，保全费2020元，合计5650元，由珲春龙达房地产开发有限公司负担。二审中，双方未向本院提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，马某购买案涉商品房，与开发商龙达公司签订《商品房预售合同》，同时为了支付房款，又与珲春工行、龙达公司签订《个人购房借款/担保合同》。马某通过支付首付款并采取按揭贷款的方式支付全部购房款，已履行了支付购房款的合同义务，而龙达公司也已将案涉房屋交付给马某。龙达公司作为借款保证人保证买受人马某按期偿还贷款。根据《中华人民共和国担保法》第六条，“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。”规定，开发商作为借款合同的保证人，当作为借款合同主债务人的买受人不能按期归还贷款时，即具有代为清偿的义务。开发商作为保证人应承担的义务是阶段性的保证义务。即售房单位与贷款银行在借款合同中签订保证条款，保证借款人在领取房地产证和房地产他项权利证明前，如借款人违约，承担连带按期偿还贷款本息的责任，但售房单位的保证责任自借款人领取房地产证和房地产他项权利证书交给贷款银行收押之日止。本案中，马某作为借款人尚未领取房地产证和房地产他项权证书交给银行收押，且开发商已承担了保证责任，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，龙达公司即依法取得对主债务人（买受人）的追偿权。龙达公司现要求确认与马某之间的《商品房预售合同》已解除，但龙达公司以其作为保证人已经承担保证责任和马某未支付一部分首付款的理由，不符合解除案涉合同的条件，故该项诉讼请求不予支持。双方由首付款部分产生的债权债务关系，龙达公司可另行主张。综上，龙达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7260元，由珲春龙达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朴美兰审判员  池东波审判员  申成日二〇二〇年七月二十一日书记员  朴美英