贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3804号 原告：何怀山，男，汉族，1966年10月15日出生，住贵州省毕节市。 原告：张力，女，汉族，1973年11月27日出生，住贵州省毕节市。 二原告共同委托诉讼代理人：陈郴（特别授权代理），贵州商同律师事务所律师。执业证号：15201201810050817。 二原告共同委托诉讼代理人：刘明星（一般代理），贵州商同律师事务所律师。执业证号：15201201710582652。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般代理），贵州朗意律师事务所实习律师。实习证号：230713012110735。 原告何怀山、张力与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月26日公开开庭进行审理，二原告委托诉讼代理人陈郴，被告委托诉讼代理人赵霞林、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告为原告办理贵州省毕节市七星关区房屋转移登记的有关文书，并交付原告；2、依法判决被告自2017年6月1日起，以274783元购房款为基数，按每日万分之三的计算标准，向原告计付逾期交付办理商品房移转登记的有关文书的违约金，直至被告办理该房屋转移登记的有关文书交付给原告之日止。（暂计算至2020年1月20日，违约金共计79380.09元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系毕节市七星关区瑞丰铭城小区的开发商。2014年10月27日原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告瑞丰铭城小区4栋Ａ单元14层5号房屋，房屋套内建筑面积75.54平方米，房屋单价为3637.58每平方米（套内建筑面积计算），房屋总价为274783元，合同约定被告于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。合同签订后，原告按照约定向被告支付了合同价款，但被告至今尚未按照合同约定为原告办理商品房转移登记的有关文书。原告为维护合法权益，向贵院提出如前诉请，恳请贵院依法判决为谢。 庭审中，原告明确第一项诉请中的有关文书为不动产权证书。 被告瑞丰公司辩称：一、原告未按照约定履行支付购房款的合同义务，构成根本违约，其无权诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。双方签订《商品房买卖合同》后，原告仅支付了部分购房款，剩余购房尾款，经被告不断催告，其一直拒不缴纳，直至2016年6月，其才再次缴纳欠付的部分购房款120,000元，但原告至今仍尚欠付被告70,000元购房款未缴纳，其拒不支付合同约定的购房款的行为已经构成根本违约，被告享有顺序履行抗辩权，其无权诉请被告为其提交资料办证，更无权诉请支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金。三、即便原告依约支付完毕合同约定的购房款，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，故该逾期并非被告造成。四、即便原告依约支付完毕合同约定的购房款，然而在其不存在损失的前提下，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。五、即便原告依约支付完毕合同约定的购房款，本案违约金约定也过高。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便原告支付完毕购房款且被告承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。六、涉案房屋2018年11月29日起已可办理购房业主不动产权证书，该日期后未能办证是原告原因造成，原告诉请支付违约金无事实依据，且其所诉违约金计算终期错误。1、就办证过程中各方权责，因双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，在原告已经履行完毕先合同义务，支付完毕购房款、相关税费、提交完毕办证应当由其提交资料、向被告出具了办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到办证部门后，即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、毕节市不动产登记机关于2018年11月29日出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》明确：启动对上述房屋住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》，即涉案房屋于2018年11月29日起可办理买受人《不动产权证书》，且上述商品房中已经缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关资料的买受人也已取得《不动产权证书》，本案因原告欠付被告的购房款、且未向被告提供办证应由其提供的资料、出具办证委托书，致使办证滞后，该责任应当由其自行承担，被告不应支付违约金、也无义务为其申请办证。七、若计付违约金，则应将原告欠付的购房款予以扣减。八、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 本院经审理查明：2014年10月27日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第4号楼幢A单元14层5号房，该房号为4-A14-5；该商品房总价款274,783元；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。2016年6月23日，原告何怀山（乙方）与被告（甲方）签订《购房补充协议》，载明：“现乙方购买了甲方开发的‘毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目一期工程’项目4号楼A-1405号房，总房款274,783元，已付首付款84,783元，按揭款19万元，现该房屋已交房，相关验收手续正在办理中，为保证乙方利益，经甲乙双方友好协商，达成如下协议：1、乙方补交购房款12万元，余下7万元房款待甲方办理完消防、规划验收手续后，由甲方通知乙方补交尾款，乙方需在接到甲方通知后7天内付清7万元尾款，若未在约定时间内付清尾款，则乙方需按人民银行公布的同期贷款利息的4倍支付违约金，产生的一切经济纠纷及法律责任由乙方承担。2、乙方补交12万元购房后，甲方同意乙方办理交房手续，乙方须缴纳交房时所要缴纳的契税、维修基金等相关费用。”2017年2月27日，原告向被告交付涉案房屋购房款204,785元。同日，原告还向被告交付了涉案房屋契税、开户费和办证费。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，确认启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。明确该项目已办理《不动产权证书》。现已有个别业主取得了《不动产权证书》。原告因被告至今尚未按照合同约定为原告办理商品房转移登记的有关文书，故以前述诉请诉至本院。 另，2012年12月7日，毕节市七星关区城乡规划局出具证明，载明：由贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司报审的“瑞丰铭城5号地”项目已更名为“毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目一期工程”。 庭审中，被告当庭通知原告提交办证相关资料及交付欠付的购房尾款。至今，被告尚未支付所欠购房尾款。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。虽原、被告在《商品房买卖合同》中约定原告委托被告办证，被告不能按合同约定交付办理商品房转移登记有关文书，由被告承担相应违约金的支付责任。且根据2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具的《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》确认启动为住宅部分的购房业主办理不动产权证书，并确认该项目已办理了《不动产权证书》，表明涉案房屋已可以办理权属证书。但原告未付清购房款，且本案庭审时，被告明确通知原告支付购房尾款，原告至今仍未支付购房尾款，则被告有权拒绝提交办理商品房转移登记的有关文书。故被告提出的抗辩主张成立，原告诉请办证并交付及支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告何怀山、张力的诉讼请求。 案件受理费892元（已减半收取），由原告何怀山、张力负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年七月三日 书记员  王晓莉