河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终4491号 上诉人（原审被告）：唐山温商房地产开发有限公司，住所地唐山路南区五金建材城108楼增1号。 法定代表人：庄瑞才，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖非，该公司员工。 委托诉讼代理人：达立广，河北陈玉哲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘琪，男，1980年12月31日出生，汉族，住唐山市路北区。 上诉人唐山温商房地产开发有限公司（以下简称温商公司）因与被上诉人刘琪房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市路南区人民法院（2020）冀0202民初26号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人唐山温商房地产开发有限公司委托诉讼代理人达立广、肖非，被上诉人刘琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人唐山温商房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销(2020)冀0202民初26号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律存在严重错误。一、本案不存在应当解除合同的情形。在双方签订《补充协议》时，被上诉人对案涉房产证照不全的情况明知。被上诉人在此情况以相当优惠的价格购买涉案房屋，并立即经营使用了涉案房产，其对后续何时能够办理权属登记的不确定性是明知和放任的。双方签订一份《补充协议》就是为涉案房产取得预售之后再签订正式的商品房买卖合同。在此期间，双方都应遵守合同约定，耐心等待预售许可，不能随意解除。被上诉人去相关部门去查询涉案房产的建设规划情况也只不过了解房产办理证照的进度情况，不能视为其为办理产权登记的积极行为。一审判决依据《商品房买卖合同司法解释》的规定判令解除合同属于适用法律错误。首先，《补充协议》并未有约定办证时间，无法认定上诉人是否怠于配合办理产权登记，不应以此解除合同；其次，《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定上诉人只是具有协助办理产权登记的义务。本案如果以逾期一年因上诉人的原因未办理产权登记为由解除合同的话。起算时间应以双方签署正式的商品房买卖合同中约定的办理权属登记的时间或者《补充协议》生效之日。上诉人于2020年4月23日取得涉案房产的预售许可证，按照约定，就应签订正式买卖合同。根据一审判决，补充协议在预售许可之前系无效合同，既然无效，上诉人协助办理产权登记的合同义务就无从谈起，解除合同就更无从谈起。最后，未及时办理产权登记也并非只是出卖人的过错。补充协议签订时，被上诉人明知不能办理产权登记。被上诉人作为买受人是具有严重投机心理和过错的。现被上诉人违背诚信原则，反而以未办理产权登记为由解除是不符合法理的。二、即便本案应当解除合同，那么一审判决也不应机械地将房款利息与被上诉人占用涉案房产的租金予以相抵。 被上诉人刘琪答辩称，唐山温商房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 被上诉人刘琪向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除原告与被告签订的商品房买卖合同（补充协议）；2.判令被告返还原告全部购房款1398425元及自收到房款日（2011年8月28日）起至实际退款日，以1398425元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息（暂计至2020年1月28日利息为511998.35元）；3.判令被告返还代收的大修基金25783元；4.诉讼费及相关费用由被告负担。 一审法院认定事实：2011年8月28日，刘琪作为买受人（乙方）与出卖人（甲方）唐山国际五金建材城签订《商品房买卖合同（补充协议）》一份，约定：刘琪购买唐山国际五金建材城406座1单元03号房屋；房屋交付时间为2012年5月31日之前；双方签订本合同及附件后两日（遇法定节假日顺延）内，申请办理预购商品房预告登记手续（若该房屋所在省、市要求办理此手续，则适用本条款；若无此要求，则本条款不适用）；甲方原因导致乙方有权解除本合同及本补充协议解除，如乙方解除合同，则双方按下列方式处理：（1）如乙方系以一次性付款方式或者分期付款方式购房，则甲方应在合同解除之日起30日内，向乙方返还：已付房款及利息（自甲方收到房款日计至退款日，利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行）；乙方交予甲方的代缴税、费（不计息）。该合同还约定了涉案房屋层次、面积、单价、金额等内容。温商公司在合同落款甲方处加盖了合同专用章。刘琪先后于2010年、2011年、2012年向温商公司交付406-3、B6-3购房款共计1391946元，温商公司为其出具了收据。2012年5月9日，涉案房屋交付刘琪占有使用。2017年12月7日，经刘琪向唐山市城乡规划局申请政府信息公开，该局出具的唐规信息答字[2017]115号政府信息公开答复书显示：“刘琪：您申请的‘路南区国际五金城一期406-3号底商是否有建设工程规划许可证’的政府信息我局收悉，经核实，答复如下：您申请的政府信息不存在”。2020年3月13日，温商公司取得了唐山国际五金建材城一标段的《建设工程施工许可证》。2020年4月23日，温商公司取得了唐山五金建材城301、401、501、405、406、505、506楼商业、地下室的《商品房预售许可证》。一审法院认为，首先，对于案涉《商品房买卖合同（补充协议）》（以下简称“协议”）性质的认定。协议已经约定了商品房的基本情况、价款、付款方式、交付方式、办理产权登记有关事宜、违约责任等事项，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且温商公司认可已经按照约定收受了购房款，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。温商公司关于双方签订的协议为预约合同的主张，一审法院不予支持。虽然协议出卖人（甲方）处为唐山国际五金建材城，但是温商公司在合同落款甲方处加盖了合同专用章且为刘琪出具了收据，温商公司对其与刘琪之间存在商品房买卖关系予以认可，可以认定刘琪与温商公司之间存在商品房买卖关系。其次，对于刘琪诉请解除协议的主张是否支持。协议为双方当事人自愿签订，系双方的真实意思表示，亦不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的无效情形，故对于刘琪主张的解除协议的诉请一审法院依法进行审理。本案中，刘琪于2017年向行政机关申请查询案涉商品房建设规划许可证情况，可视为其为办理产权登记而采取的积极行为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，因温商公司的原因至今未为刘琪办理房屋产权登记，故对刘琪要求解除协议的诉请一审法院予以支持。温商公司辩称不存在应当解除合同的情形，但双方在涉案协议中对于合同的解除只约定了因对方原因导致合同解除后各方如何承担责任，并未对合同解除的事由进行约定，故对温商公司的该辩解一审法院不予采信。协议解除后，温商公司应将收取的购房款1391946元返还刘琪，刘琪应将案涉商品房退还温商公司，退还的商品房状态、交接手续等事宜由双方另行协商确定。对于刘琪在本案中主张的其他费用，无法证明与温商公司的关联性，故对于刘琪该部分诉请，一审法院不予支持。对于刘琪主张温商公司自收到房款日（2011年8月28日）起至实际退款日按中国人民银行同期贷款利率计给付利息的主张，虽然双方对于合同解除后的利息给付有约定，该部分约定目的在于弥补占用刘琪资金期间的费用，但是由于温商公司已在2012年将案涉商品房交付给刘琪，刘琪亦实际占有使用案涉商品房至今，故对刘琪主张的利息一审法院不予支持。综上所述，刘琪诉请解除与温商公司签订的协议、返还购房款1391946元，理据充足，一审法院予以支持。判决：一、原告刘琪与被告唐山温商房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（补充协议）》于本判决生效之日解除；二、被告唐山温商房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告刘琪1391946元；三、原告刘琪于收到上述款项后十日内将唐山国际五金建材城406楼1单元03号房屋退还被告唐山温商房地产开发有限公司；四、驳回原告刘琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22226元，减半收取计11113元，由被告唐山温商房地产开发有限公司负担；保全费5000元，由被告唐山温商房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交有效的新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院判决认定事实予以确认。 本院认为，当事人双方签订了《商品房买卖合同（补充协议）》，该协议中约定了商品房的基本情况、价款、付款方式、交付方式、办理产权登记有关事宜、违约责任等事项，被上诉人按照协议支付了案涉房屋购房款，上诉人为被上诉人出具了收据，一审法院认定该协议为商品房买卖合同定性准确，本院予以确认。上诉人主张本案不存在应当解除合同的情形。本案被上诉人于2012年付清案涉房屋购房款，上诉人于2012年5月9日交付案涉房产，2017年被上诉人主动向行政机关查询案涉房屋的建设规划许可证情况，而至一审法院立案前上诉人仍未取得《建设工程施工许可证》等手续，亦不能为被上诉人办理产权登记，双方存在协议解除的法定事由，上诉人虽认为自2020年4月23日双方已经具备签订正式房屋买卖合同的条件，但被上诉人不同意继续履行合同，坚持要求解除，故一审法院认定双方解除协议并无不当；因上诉人并无反诉主张，关于合同解除后产生的相关损失如有依据均应另案主张。综上所述，唐山温商房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22226元，由上诉人唐山温商房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵阳利 审 判 员 毕作宝 审 判 员 吴 凡 二〇二〇年七月三十日 法官助理 王 涛 书 记 员 李 莹