江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2176号上诉人（原审被告）：江苏万顺置业有限公司，统一社会信用代码9132132278557074XF，住所地江苏省沭阳县经济开发区昆山路西侧。法定代表人：何金生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：范井虎，江苏铭云律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冉冉，江苏铭云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:陈新红，女，1972年9月14日出生，住上海市杨浦区。被上诉人（原审原告）：郑尚祥，男，1960年4月16日出生，住址同上。二被上诉人委托诉讼代理人:胡韦亮，江苏沂淮律师事务所律师。二被上诉人委托诉讼代理人:蒋冬旭，江苏沂淮律师事务所实习律师。上诉人江苏万顺置业有限公司（以下简称万顺公司）因与被上诉人陈新红、郑尚祥商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初10854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万顺公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：1.案涉房屋的实际面积与合同约定的面积存在误差，是测绘部门造成的，与万顺公司无关，万顺公司不应当承担案涉房屋差价。2.案涉房屋符合交付条件后，万顺公司已书面通知陈新红、郑尚祥前来办理交房手续，陈新红、郑尚祥至今未办理，由此产生的责任应当由陈新红、郑尚祥承担。被上诉人陈新红、郑尚祥二审辩称，1.案涉合同约定房屋的面积以沭阳县房产测绘队实测面积为准。2.陈新红、郑尚祥从未收到万顺公司的房屋交接通知，且万顺公司未提供证据证明其通知过陈新红、郑尚祥办理房屋交接手续。陈新红、郑尚祥向一审法院起诉请求：1.万顺公司给付陈新红、郑尚祥逾期交房违约金（以445000元为基数，自2012年12月31日起至房屋实际交付之日止，按照每日万分之一计算违约金）；2.万顺公司给付陈新红、郑尚祥房屋差价款1496.92元；3.万顺公司协助陈新红、郑尚祥办理沭阳县帝景佳园1幢三单元501室房屋权属证书至陈新红、郑尚祥名下。一审法院认定事实：2012年2月22日，陈新红、郑尚祥（买受人）与万顺公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，陈新红、郑尚祥购买万顺公司开发的沭阳县帝景佳园小区1幢三单元501室商品房，房屋总价款为445000元。合同约定:“……；第五条：面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理,双方约定按沭阳县房产测绘队实测面积为准，多退少补。第八条：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……；第九条：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按超过日期每天5元支付违约金，政府和买受人原因除外”。合同签订后，陈新红、郑尚祥依约付清房款445000元，万顺公司未按约定交付房屋。现陈新红、郑尚祥诉至一审法院要求处理。一审法院另查明，万顺公司开发建设的万顺帝景佳园小区1幢三单元501室已备案在陈新红、郑尚祥名下，房屋实际面积为139.25平方米。一审法院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定案涉房屋面积为139.72平方米、单价为3184.94元，陈新红、郑尚祥付清了全部房款445000元，根据万顺公司出具给陈新红、郑尚祥的不动产销售发票，案涉房屋实际面积为139.25平方米，根据合同约定，万顺公司应将多收取的0.47平方米购房款1496.92元退还给陈新红、郑尚祥，故陈新红、郑尚祥要求万顺公司支付房屋差价款1496.92元，有事实和法律依据，应予以支持。双方签订的合同明确约定，万顺公司应当于2012年12月31日前将符合合同约定的商品房交付陈新红、郑尚祥使用，现陈新红、郑尚祥已履行付款义务，万顺公司未按期交房构成违约，应按合同约定承担逾期交房违约责任。万顺公司提供了一份中国邮政快递单的复印件，用来证实万顺公司已通知陈新红、郑尚祥办理上房手续，陈新红、郑尚祥对此予以否认，万顺公司提供的快递单上无具体的寄出日期，且是复印件，无法达到万顺公司的证明目的，对该证据的三性一审法院不予认定。现万顺公司仍未向陈新红、郑尚祥交付房屋，陈新红、郑尚祥要求逾期交房违约金应自2013年1月1日起计算至实际交付之日止，按已付购房款扣除万顺公司应支付陈新红、郑尚祥的差价款，即443503元日万分之一计算，依法应予支持。陈新红、郑尚祥还要求万顺公司协助其办理房屋权属登记手续，虽然协助办理房屋登记手续系万顺公司应尽的义务，但合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按超过日期每天5元支付违约金，政府和买受人原因除外。根据该约定，现房屋还没有交付，陈新红、郑尚祥要求万顺公司协助办证的条件还未成就，虽因万顺公司未能按期交房导致陈新红、郑尚祥尚未能取得案涉房屋权属登记证书，但陈新红、郑尚祥的损失已在逾期交房违约金中得到满足，故对陈新红、郑尚祥的该项诉讼请求，不予支持。调解不成，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、万顺公司于判决发生效力之日起五日内向陈新红、郑尚祥支付房屋差价款1496.92元；二、万顺公司应于判决发生法律效力之日起五日内向陈新红、郑尚祥支付逾期交房违约金（以443503元为基数，自2013年1月1日起至实际交付之日止，按每日万分之一计算违约金）；三、驳回陈新红、郑尚祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2341元（陈新红、郑尚祥已预交1170元），由万顺公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人万顺公司向本院提交万顺公司向陈新红、郑尚祥通过中国邮政快递寄送交房通知书的快递单原件一张、交房通知书影印件、2018年12月28日万顺公司向陈新红、郑尚祥通过中国邮政快递邮寄交房通知书的快递单复印件一张，以上证据证明万顺公司已通知陈新红、郑尚祥办理交房手续。被上诉人陈新红、郑尚祥质证认为，对快递单原件的真实性无异议，但快递单上未标注邮寄时间和邮寄物品，无法证明万顺公司邮寄的是交房通知书。对交房通知书和快递单复印件的真实性不予认可，即使上述证据是真实的，在万顺公司通知交房时，案涉房屋并未达到交付条件。本院认为，对万顺公司提交的快递单原件，因该单证上未标准邮寄时间及邮寄内容，虽该单证装订于万顺公司制作的2013年6月份的附件材料中，但因该装订本系万顺公司制作，不能据此认定快递单邮寄时间，故对该份证据本院不予采信，同理万顺公司不能证明其将提交的交房通知书于2013年6月通过邮寄的方式送达给陈新红、郑尚祥；对万顺公司提交的快递单复印件，因陈新红、郑尚祥对其真实性不予认可，且陈述并未收到上述邮件，故对该快递单影印件，本院不予采信。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。本案二审的争议焦点是：1.万顺公司应否向陈新红、郑尚祥退还房屋面积差价款；2.万顺公司应否向陈新红、郑尚祥承担逾期交房责任。关于争议焦点1。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应当遵守合同约定，全面、适当履行合同义务。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定，涉案房屋产权登记面积与合同约定面积存在差异的，同意按照“按沭阳县房产测绘队实测面积为准，多退少补”。涉案房屋经沭阳县房产测绘队实际测绘，房屋实际面积为139.25平方米，与合同约定的房屋面积139.72平方米存在误差，万顺公司应当按照合同约定退还面积差价款。万顺公司上诉称，该部分差价应当由沭阳县房产测绘队承担，无事实和法律依据，对其该项上诉主张，本院不予支持。关于争议焦点2。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》对房屋的交付条件、交付时间、逾期交付的违约责任等均进行了约定，该约定合法有效，双方当事人均应当遵照履行。合同第八条约定，万顺公司应当将符合合同约定交付条件的商品房于2012年12月31日前交付给陈新红、郑尚祥，同时约定房屋交付时万顺公司应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，如手续不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。万顺公司虽主张两次书面通知陈新红、郑尚祥办理交房手续，但并未提供充分证据证明其履行该通知义务，且万顺公司无证据证明通知陈新红、郑尚祥交房时，案涉房屋已经符合合同约定的交付条件，且能够同时提供相关房屋交接手续。综上，万顺公司未能在合同约定的期限内交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。综上，万顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2341元，由上诉人江苏万顺置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  王冬冬审判员  吴振环二〇二〇年七月三日书记员  吴 刚