四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终384号 上诉人（原审被告）：杨媚寒，女，1992年11月24日出生，汉族，住四川省绵阳市盐亭县。 委托诉讼代理人：程超旗，男，系杨媚寒丈夫。 被上诉人（原审原告）：刘小容，女，1970年10月15日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 上诉人杨媚寒因与被上诉人刘小容房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初5522号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨媚寒上诉请求：撤销一审判决第一至第五项，驳回刘小容一审诉讼请求，改判杨媚寒不承担协助义务及支付义务。事实与理由：双方自愿签订建立的《房屋租赁合同》合法有效，刘小容单方提出解除合同，杨媚寒虽然在一审庭审中予以同意，但是并未同意支付租金及违约金。一审判决确认双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，又判决合同在2019年6月10日解除，前后矛盾。租赁期限未到，刘小容要求解除合同，实属刘小容违约。综上，请求二审法院支持杨媚寒的上诉请求。 刘小容答辩称，杨媚寒2019年3月停止支付租金后，直到2019年10月4日最后一个次承租人黎明才微信告知刘小容其已经搬出，刘小容才得以收回房屋，在此期间的房租及物管、水电费均未收到。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回杨媚寒的上诉请求，维持原判。 一审法院查明事实，2017年7月15日，刘小容与杨媚寒签订《房屋租赁合同》，约定：刘小容将位于成都市武侯区，建筑面积122.44平方米的房屋出租给杨媚寒使用，租期从2017年7月25日至2020年7月24日；每月租金2500元，按季度支付，杨媚寒承担该房屋合同期内的物业费；杨媚寒如未按约支付房屋租金延迟达7日的，刘小容有权终止该房屋租赁合同，有权收回该房屋，同时杨媚寒赔偿一个月租金作为赔偿；杨媚寒在保证刘小容三年收入的情况下，可以对屋内人员进行适当调整（屋内租户）。合同附件载明了该房屋内的家具、家电设施设备数量。合同签订后，刘小容将房屋交付给杨媚寒使用。案涉房屋系刘小容与案外人罗青松共同共有。刘小容已经收到截止2019年3月24日的租金，此后的租金杨媚寒未再支付。 杨媚寒收到房屋后，分别于2018年2月19日、2018年8月5日、2019年3月10日，将案涉租赁房屋的不同房间出租给案外人袁桃、以及第三人刘校向、李杰文、周善洪使用。后案外人袁桃搬离，由第三人刘校向、李杰文、黎明、周善洪四人继续居住该房屋。 刘小容支付了案涉房屋2019年3月-6月的物业管理费、垃圾费共计276元。 一审法院认为，刘小容与杨媚寒签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。杨媚寒作为承租方应当依约向刘小容履行合同义务。现刘小容请求解除双方租赁合同，杨媚寒一审庭审中予以同意，故一审法院认为双方就解除租赁合同达成合意，一审法院确认一审庭审之日即2018年6月10日双方合同予以解除。合同解除后，杨媚寒作为承租方应当依约向出租方返还案涉的租赁房屋，对此杨媚寒亦予以同意，故一审法院对刘小容主张返还房屋的请求亦予以同意。对刘小容主张的恢复房屋原状的请求，因刘小容未举示证据对房屋原状的情况予以证明，故对该项请求一审法院不予支持。对刘小容主张的租金，因杨媚寒自2019年3月25日起未再支付租金，但又实际使用该房屋至今，故对刘小容主张的截止2019年6月10日合同解除之日的租金共计6416.67元予以支持。在合同解除后，因杨媚寒仍实际占用该房屋至今，故应当对刘小容支付房屋占有使用费，参照合同约定的租金标准，支付至向刘小容返还案涉租赁房屋为止。对刘小容主张的违约金，因杨媚寒存在迟延支付租金的违约行为，依约应当承担违约责任，故对刘小容主张的违约金2500元予以支持。对刘小容主张的水电气费、物管费，合同约定上述费用均应由杨媚寒承担，故对刘小容已经缴纳的物业管理费和垃圾费共计276元予以支持，因水电气费刘小容一审当庭予以放弃，故一审法院不再予以处理。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认刘小容与杨媚寒于2017年7月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月10日解除；二、杨媚寒于判决生效之日起十五日内向刘小容腾退返还位于武侯区的房屋，第三人刘校向、李杰文、黎明、周善洪对该房屋的腾退负有协助义务；三、杨媚寒于判决生效之日起十日内向刘小容支付租金6416.67元及房屋占有使用费，房屋占有使用费的计算方式为：以2500元为标准，从2019年6月11日起计算至房屋实际腾退返还之日止；四、杨媚寒于判决生效之日起十日内向刘小容支付违约金2500元；五、杨媚寒于判决生效之日起十日内向刘小容支付物业管理费、垃圾费共计276元；六、驳回刘小容的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由杨媚寒负担。 二审中，杨媚寒提交了一份微信聊天截图，拟证明2019年3月26日刘小容擅自将案涉房屋的门锁换了。刘小容质证称，微信聊天截图中只有月亮头像的微信是其本人，别的不是，确认在2019年3月26号换了门锁，但是因为杨媚寒擅自换锁后导致次承租人无法进入房屋才换的门锁。刘小容在二审中提交了其与次承租人的微信聊天记录，显示2019年10月4日次承租人向刘小容表示钥匙放到了小区门卫那里。杨媚寒质证认可该聊天记录系其次承租人与刘小容的对话。 二审中，杨媚寒表示，其不清楚其收取次承租人的租金到何时，未指示过次承租人将租金直接交付刘小容，2019年3月26日刘小容换锁后，没有次承租人反映被立即要求搬离。 本案二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，刘小容与杨媚寒签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效。一审中杨媚寒同意解除合同，一审判决确认双方合同于2019年6月10日解除，各方均无异议，本院对此予以确认。杨媚寒在承租案涉房屋后，即应及时全面履行合同义务，故其应向刘小容支付合同解除前的租金6416.67元及物管费、垃圾费276元。因杨媚寒未能及时履行合同义务，故应承担违约责任，向刘小容支付违约金2500元。一审判决后，因次承租人均搬离了案涉房屋，故无需另行判决杨媚寒及次承租人腾退案涉房屋。根据查明的事实，最后的次承租人在2019年10月4日才搬离案涉房屋，且无证据证明次承租人的租金由刘小容直接收取，故从合同解除之日至次承租人实际腾退之日止的房屋占用费，杨媚寒应参照合同约定的租金标准，向刘小容支付，合计为9500元（2500元×3.8月）。 综上，上诉人杨媚寒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因一审后次承租人腾退了案涉房屋，故本院对判决结果作相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初5522号民事判决第一、四、五项； 二、撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初5522号民事判决第二项、第六项； 三、变更成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初5522号民事判决第三项为“杨媚寒于判决生效之日起十日内向刘小容支付租金6416.67元及房屋占有使用费9500元”； 四、驳回刘小容的其他诉讼请求。 二审案件受理费50元，由杨媚寒负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 王 果 二〇二〇年七月二十日 书记员 王小禹