贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4851号 原告：吴秀勤，女，1980年1月4日生，汉族，住贵州省毕节市。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码9152050070966631XK，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号15224201511616943。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 原告吴秀勤与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（下称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴秀勤、被告瑞丰公司委托诉讼代理人钟影、张海威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴秀勤向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付逾期办理房产证违约金暂计20,000.00元，实际违约金以总房款359,015.00元为基数按中国人民银行同期同类贷利率的1.3倍计算自2015年5月31日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止；2.案件受理费用由被告承担。 事实及理由:原、被告于2012年2月5日签订《商品房买卖合同》原告购买被告开发建设的位于毕节市瑞丰新城4幢2单元2312号房，合同约定房屋总价款为359015.00元。双方就商品房基本状况、房价款付款方式、交房日期、房屋登记等做了明确约定，其中合同第十五条关于产权登记的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:3、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任合同签订后买受人履行了支付房价款359015,00元的义务，然而因出卖人的原因却未在规定期限内取得房地产权属证书，显属违约，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应支付原告违约金，为此诉至法院，请求支持本诉求。 被告瑞丰公司辩称：一、答辩人诉请已过诉讼时效。本案约定的报产权登记机关备案的期限是交房后730内，故被答辩人起诉的逾期办证违约金存在超过诉讼时效情形，应不予支持。二、答辩人不存在损失。违约金条款的设置以填补损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付逾期办证违约金，是以被答辩人能够举证证明因逾期办证而给其造成客观、具体损失为逻辑前提，而被答辩人购买的住宅并不因答辩人逾期将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案而影响其正常居住、使用，故未造成损失，若被答辩人举证不能，答辩人无支付义务。三、违约金约定过高，应予调整。《商品房买卖合同》约定本案违约金标准为日万分之零点五，被答辩人按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍主张与合同不相符。同时，双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。四、答辩人已尽通知义务，逾期办证违约金应予截止。答辩人自2019年4月29日取得《首次登记确认书》（具备办证条件）起，就通知被答辩人提供资料办理权属证书，被答辩人至今拒不提供，属恶意延长办证期限，恶意加重答辩人负担，被答辩人以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已构成违约，答辩人基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若答辩人担责，自2019年4月29日起，未能办理权属证书的责任应当由被答辩人自行承担，若2019年4月29日的终期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至迟也应参照同幢同单元其余户。同时，答辩人于庭审之日再次通知被答辩人提供资料予以办证，故违约期限应予截止。五、答辩人享有免责事由。逾期办证系政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由。六、精确分担案件受理费。请求法院精准判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买瑞丰房地产位于毕节市瑞丰新城肆幢贰单元2312号房屋，房屋建筑面积125.97平方米，套内建筑面积106.88平方米，总价款为359015.00元，先支付首付款108015.00元，余款251000.00元以银行按揭的方式支付；被告应当于2013年3月31日前交付该商品房；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款，被告向原告代收了办证的相关税费。2013年8月18日，被告将涉案商品房交付给原告。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城项目首次登记确认书》，同意办理第4幢不动产首次登记。 另查明，贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司变更登记为贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房移转登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，应向原告承担相应的违约责任。根据根据合同“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金”约定，被告应当在2013年8月18日交付涉案商品房后的730日内（即2015年8月18日前）提交材料为原告办理房屋权属转移登记。逾期办理产权证的违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办理产权证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原则上，被告应当从2015年8月19日起开始计算违约金，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办理产权证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故自原告向本院提起诉讼之日（2020年4月16日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，即2017年4月17日起的逾期办理产权证违约金请求权未超过诉讼时效。另，被告2019年4月29日取得第4幢不动产首次登记，具备办理涉案商品房产权转移登记条件。2020年6月9日开庭时，被告明确其已具备办理涉案商品房产权转移登记条件，并通知原告提交相关办证资料，可以视为被告已履行完毕交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。因此，被告瑞丰公司应以已付购房款359,015.00元为基数，按日万分之零点五的标准向原告支付从2017年4月17日起计算至2020年6月8日期间的逾期办证违约金19,656.07元(359,015.00元×0.00005×1095天）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告吴秀勤支付逾期办理房产证的违约金19,656.07元； 二、驳回原告吴秀勤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年七月十三日 书记员  肖 毅