内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内0823民初131号原告马某，现住内蒙古自治区。被告杨某1，现住内蒙古自治区。被告王某，现住内蒙古自治区。被告内蒙古乌拉特农村商业银行股份有限公司。负责人胡某。委托诉讼代理人刘某。委托诉讼代理人于某，内蒙古扬阳律师事务所律师。第三人巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司。法定代表人林某，公司董事长。第三人内蒙古大杨房地产开发有限公司。法定代表人杨某2，公司董事长。原告马某与被告杨某1、王某、内蒙古乌拉特农村商业银行股份有限公司（以下简称乌拉特农商行）、第三人内蒙古大杨房地产公司开发有限公司（以下简称大杨房地产公司）、第三人巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业房地产公司）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马某，被告王某，被告内蒙古乌拉特农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人刘某、于某到庭参加诉讼，被告杨某1，第三人大杨房地产公司、第三人兴业房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马某向本院提出诉讼请求：1.确认杨某1、王某以原告位于××旗东数第5间，建筑面积207.02平方米商业用房产权人名义将该房屋向内蒙古乌拉特农村商业银行股份有限公司抵押贷款行为无效。2.确认杨某1、王某以原告上述房屋作为抵押物抵押无效。3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2012年5月25日,原告与巴彦掉尔市兴业房地产开发有限责任公司(下称开发公司)签订了《认订协议书》,约定原告购买开发公司开发建设的的位××旗东数第5间建筑面积220平方米商铺。协议签订之日,原告向开发公司杨某3付购房款88万元。继后,开发公司将上述房屋交付原告,原告将该房屋装饰后,几年来向外出租。2013年1月22日，杨某1、王某与开发公司签订合同编号为2013-9000528《内蒙古商品房买卖合同》，将原告购买的上述房产出卖给杨某1、王某。此后,杨某1、王某用上述房产向乌拉特前旗房管部门申请了对该房屋的产权登记。取得该房屋产权证明后于2013年1月27日,连同原告房产在内的其他多处房产进行抵押,由杨某3操作以杨某4名义向乌拉特农商行工业园区支行贷款500万元,用于杨某3等人挂靠开发公司建设水苑小区住宅工程支付农民工工资及其他支出。被告的上列行为,严重侵犯了原告的财产权,现对被告提起诉讼,望支持原告的诉讼诉求。被告王某辩称，房屋在哪种情况下抵顶给原告的，我不清楚。房屋是被告大杨房地产所有的，不管是怎么办理在我名下的，房产证是合法的。房管局也是知情的。至于借款的事情我不清楚。被告乌拉特农商行辩称，答辩人认为被告杨某1、王某以自己名下的的位××旗东数第五间商铺,产权证号为×××为杨文达在答辩人处贷款提供抵押,其抵押行为合法有效,答辩人的抵押权合法设立,理由如下:一、涉案房屋登记在被告杨某1、王某名下,其作为产权所有人对自有房屋有合法的处分权,根据原告陈述,即使在出卖给被告杨某1、王某之前,原告与第三人巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司签订的《认订协议书》，交付购房款,从法律上讲双方形成的仅是债权债务关系,根据《物权法》第九条的规定,涉案房屋的所有权并未转移,登记在被告杨某1、王某名下之时,其所有权才算真正转移。二、由于原告与第三人形成的是合同之债,根据民法总则118条的规定，向人民法院主张民事权利的诉讼时效期间为三年,从原告与第三人于2012年5月25日签订《认订协议书》至今已长达近8年才主张权利,早已过诉讼时效,不应当受到法律保护。三、答辩人与杨某1、王某签订的抵押合同合法有效,涉案房屋在乌拉特前旗房管局作了合法的抵押登记,答辩人的抵押权合法设立。四、答辩人在审查该笔贷款时尽到了审慎审查的义务,从对借款人抵押人的谈话笔录、承诺书、合法的抵押物权属证书等审查均可反映出,答辩人无任何过错,且被告杨某1、王某在谈话笔录、承诺书中承诺承担相应的法律责任。五、被答辩人就涉案房屋与巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司签订的《认订协议书》,其权利受到侵害,应当向巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司主张一房二卖的法律责任,不应当主张抵押行为无效。综上,请求法院驳回被答辩人的诉求。被告杨某1、第三人大杨房地产公司、第三人兴业房地产公司未到庭，未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对原、被告认可的证据，本院予以采信，并在卷佐证。对原、被告存有异议的证据，本院作如下认定：1.对原告提供的《认定协议书》、收据、租房协议书、内蒙古自治区房地产登记审核表、办房产证的询问笔录、房屋所有权转移登记申请书、中华人民共和国税收通用完税证、乌拉特前旗房屋维修资金收款收据、证明、商品房买卖合同各一份；房屋分户图两份、房屋分层图两份、销售不动产统一发票两份；乌拉特前旗规划局文件一份、乌拉特前旗房产局向巴彦淖尔市中级人民法院出具的证明一份，本院对其真实性认可，举证意图结本案其他证据综合认证。2.对被告乌拉特农商行提供的乌农商借高抵字（2013）第2590号《个人最高额抵押借款合同》一份、乌农商借高抵字（2013）第2590号《个人最高额抵押担保合同》一份、房地产抵押清单（编号：2590）一张、借款借据一张（编号：0211483823）、乌拉特前×××房他证复印件一份、借款申请书一张、个人最高额抵押贷款借款申请表一张、购销合同一张、面谈笔录一张、承诺书一张、工业园区支行抵押贷款贷前调查报告一张，本院对其真实性认可，举证目的结合本案其他证据综合认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月25日，原告马某与第三人兴业房地产公司签订一份甲方为兴业房地产公司，乙方为马某的《认订协议书》，合同约定：一、乙方认购甲方建设开发的××苑从东数第5间商铺，该房屋暂测面积220平方米（该认购协议书所签建筑面积最终以产权登记部门实测面积为准，房款多退少补。）二、按建筑面积计算，该房屋总金额壹佰捌拾万元整。三、付款方式为分期付款，总房款为壹佰捌拾万元整，2012年5月25日付款捌拾捌万元整，剩余玖拾贰万元整工程抵账。2012年5月25日，巴彦淖尔市兴业房地产公司乌拉特前旗水苑小区二项目部向原告出具收款收据一份，其中载明：交款单位为马某，人民币88万元整。2013年1月22日，被告杨某1、王某与第三人兴业房地产公司签订一份甲方为兴业房地产公司，乙方为杨某1、王某的《商品房买卖合同》，合同约定：商品房坐落于××旗，建筑面积为207.2平方米。商品房销售按建筑面积计算，每平方米5000元，价款为1035100元，甲方于2012年11月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。2013年1月23日，被告杨某1、王某向乌拉特前旗房产管理局申请产权登记，并提交完税证、销售不动产统一发票、维修资金收款收据等。其中第三人兴业房地产公司向旗房产管理局出具证明一份，载明：兹有杨某1、王某于2013年购买了我公司水苑小区二期12号楼A座5号商铺，房屋权属杨某1、王某共同所有，请按规定予以办理房屋所有权证。2013年1月27日，案外人杨某4向被告乌拉特农商行借款五百万元，被告杨某2、王慧以案涉房屋为其上述借款进行抵押，并办理抵押登记（房屋他向权证号：乌拉特前旗房他证内蒙古自治区字第101041300468号）。2019年3月1日，乌拉特前旗人民检察院指控杨某3、杨文达犯骗取贷款罪。2019年11月26日，本院出具（2019）内0823刑初59号刑事判决书。生效判决认定：杨某3从2007年开始挂靠巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司开发乌拉特前旗水苑小区二期。2009年杨某3与其父亲杨文达、哥哥杨某2成立内蒙古大杨房地产开发有限公司，杨某2任法定代表人，杨某3任项目负责人，杨文达系股东。在该案审理过程中，被告杨某1、王某作为证人出庭，表明水苑小区二期12号楼A座1号、2号、3号、5号、6号门店的房产证办理在了她和王某的名下，她名下的其余4个门店都是回迁户的，她和王某并没有实际购买上述门店，只是杨某3为了方便贷款将房产证办理在了他们名下。2012年阴历腊月，杨某3通知她去房产局办理水苑小区12楼门店的房产证，具体的相关手续杨某3已经办好了。她和王某、杨文达、辛爱珍一起去了房产管理局，杨某3将事先准备好的办理房产证的相关手续拿出来，房产局的工作人员填好表，他们办理了转移登记的相关手续。杨某3向乌拉特前旗房产管理局提供的房屋所有权转移登记申请书、中华人民共和国税收通用完税证、销售不动产统一发票、房屋维修基金收款收据、申请、证明、业主临时公约、承诺书、商品房买卖合同等手续都是假的，房屋实际所有人应该是回迁户，她和王某没有实际购买这些房屋。2020年4月13日，巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司水苑二期项目部出具证明一份，其中载明：兹有马某于2012年11月20日领取水苑小区二期12栋楼A座5号商铺钥匙，情况属实。同时查明，原告马某至今未给付案涉房屋的剩余房款。另查明，2014年9月10日至2019年9月10日，原告马某与第三人刘燚共签订5份《房屋租赁协议》，其中载明：租赁房屋坐落于教育路金宝大厦从东数第五间上下二楼底店。租赁期限自2014年9月10至2015年9月10日，2015年9月10日至2016年9月10日……以此类推，租赁至2019年9月10日。本院认为，抵押是指债务人或者第三人不转移对抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照《中华人民共和国担保法》规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。本案中，针对原告的第一项诉请，请求确认杨某1、王某以原告位于××旗东数第5间，建筑面积207.02平方米商业用房产权人名义将该房屋向内蒙古乌拉特农村商业银行股份有限公司抵押贷款行为无效。本院认为，从被告乌拉特农商行提供的证据中可以认定，2013年1月27日，案外人杨某4向被告乌拉特农商行借款五百万元，被告杨某2、王慧以案涉房屋为案外人杨某4的上述借款进行抵押并签订借款合同及抵押担保合同。由此，向被告乌拉特农商行申请贷款的主体并非被告杨某1、王某，而是案外人杨某4。被告杨某1、王某系抵押担保人。自然不存在以案涉房屋向被告乌拉特农商抵押贷款行为。故对其该项诉讼请求，本院不予支持。针对原告的第二项诉请，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、《中华人民共和国担保法》第三十四条均规定了设立抵押的范围。据此，可知债务人或第三人设定抵押，首先须对抵押标的物有权进行处分，所谓有权进行处分包括三种情况：一、抵押人是抵押财产的所有权人。二、抵押人对抵押财产享有用益物权，法律规定该用益物权可以抵押。三、抵押人根据法律、行政法规规定，或者经过政府主管部门批准，可以将其占有、使用的财产抵押。本案中，通过本院出具的（2019）内0823刑初59号刑事判决书可以确认，被告杨某1、王某并没有实际购买案涉房屋，只是案外人杨某3为了骗取贷款将房产证办理在了他们名下，后又向被告乌拉特农商行申请贷款，并将上述房屋进行抵押。据此，可以认定被告杨某1、王某并非本案涉房屋的所有权人，即被告杨某1、王某对案涉房屋并无处分权。以无处分权的标的物进行抵押，构成无权处分，抵押无效。对于被告乌拉特农商行主张的诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条的规定，本案不适用诉讼时效的规定，故对被告的辩驳理由本院不予支持。对于本案涉案房屋的物权所有权，本院不做调整。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条、《中华人民共和国担保法》第三十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条的规定，判决如下：一、确认杨某1、王某以乌拉特前旗乌拉山镇水苑小区二期12栋楼A座东数第5间建筑面积220平方米商铺作为抵押物的抵押无效。二、驳回原告马某的其他诉讼请求。案件受理费12600元，由被告杨某1、王某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 长  樊 莉审 判 员  庆达嘎人民陪审员  任冬燕二〇二〇年七月九日书 记 员  侯 添本案引用的法律条文《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第三十四条下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。