内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内08民终1079号上诉人（原审被告）：郝某，现住内蒙古自治区五原县。委托诉讼代理人：赵某，内蒙古蒙褀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：五原县润恒服务有限公司。法定代表人：罗某。委托诉讼代理人：刘某，内蒙古蒙正律师事务所律师。上诉人郝某因与被上诉人五原县润恒服务有限公司（以下简称润恒物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区五原县人民法院（2019）内0821民初3312号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭,于2020年7月15日公开开庭进行了审理，上诉人郝某的委托诉讼代理人赵某，被上诉人润恒物业的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。郝某上诉请求：撤销原判，依法驳回润恒物业的诉讼请求，本案诉讼费由润恒物业承担。事实与理由：郝某是五原县通远配送海全批发的经营者，本案适格被告应为五原县通远配送海全批发；案涉房屋系位于五原县惠富菜市场外的单体房屋，属于商业门市，是从五原县联合五社购买，没有房屋产权证。润恒物业属于服务公司，对惠富菜市场进行运营是其与惠富市场之间的合同关系。郝某并没有与润恒物业签定任何书面管理合同，也无需其管理，润恒物业也没有履行有关管理义务，双方之间无合法的合同关系，一审法院以郝某与五原县隆兴昌镇联合五社签订承包协议，此承包协议的主体是联合五社，郝某与联合五社之间是房屋买卖合同关系，不存在承包与被承包关系。一审判决郝某交纳物业费，无依据。润恒物业辩称，五原县惠富菜市场是经五原县人民政府批准建设的菜篮子工程，该市场是五原县政府驻地隆兴昌镇辖区内唯一菜市场，保障县城约10万居民的蔬菜供应。润恒物业作为五原县人民政府招商引资企业，入驻五原县惠富菜市场自主经营管理，为维护正常的菜市场运营，保障菜市场的经营有秩运行，提供了相应的管理服务，依据国务院和内蒙古自治区有关物业管理条例，收取合理的物业管理费用有合法依据，郝某只享受权利而不承担义务，有违公平原则，也损害了润恒物业的利益。润恒物业一审诉讼请求：判令郝某给付2017-2019年度管理费13790元。一审法院审理查明，郝某系润恒物业服务的业主，位于五原县惠富菜市××区，润恒物业于2017年4月1日与五原县隆兴昌镇联合村第五生产合作社签订了惠富农贸市场承包协议书，承包期限为2017年4月1日-2027年3月31日，2017年-2018年收费标准为物业服务费为门市30元/平米、库房20元/平米；2019年4月1日郝某与五原县隆兴昌镇联合村第五生产合作社重新签订了一份《五原县惠富农贸市场承包协议书》，承包期限为8年，时间是从2019年4月1日-2027年3月31日；同年4月10日又与惠富市场业主签订了《五原县润恒服务有限公司（惠富）农贸市场增加收费标准协议书》和《商户、业主与润恒城五原站就市场管理收费制度补充协议》，物业服务费调整为门市40元/平米、库房为30元/平米；绿通过磅费5吨以下收取10元过磅费，5吨以上免收10元过磅费；外来送菜、水果过磅费50元/吨，单独过磅10元/次起价，大型车辆40元/次；粮油区，送货大卡车60元/车；送肉冷冻车（大车50元，小车30元），过磅另收费；农民送菜5元起价，瓜车10元起价。润恒物业向法庭提供其他商户缴费收据复印件28份、《五原县润恒服务有限公司（惠富）农贸市场2019年增加市场管理收费标准会议》等相关证据材料在案予以佐证，证明其公司是按照统一的收费标准向各业主收取费用并且增加收费标准经过多数业主同意并有签字捺印为证，虽然不是100%通过的此方案，但当时也并未有人提出异议。针对郝某在庭审中提出的问题，润恒物业存在部分物业服务不到位、管理约定不明确、制度不完善的情况。郝某庭审中提出2018年延迟供暖润恒物业未把延迟部分取暖费退还，供暖时间属于热力公司服务范围，以上内容与润恒物业诉郝某物业服务合同纠纷一案不属于同一法律关系，就供暖时间延迟事件及相关退费问题郝某可另行提起诉讼；暖气不暖问题，润恒物业称2018年8月份，在与联合五队和商户、业主商量无果的情况下，润恒物业自行垫金把南区的暖气管网全部重建，与热力公司商量后，润恒物业又垫资把北区所有的阀门以及漏水管道全部更换，2019年准备重建北区管网，但因北区粮油区商户自2017年以来拒交服务费用，润恒物业无力承担重建费用，润恒物业并提供了关于暖气管网改造费用的相关明细证据资料在案予以佐证；供暖管网老化，供热不达标、房屋结构问题，购房时屋顶为混凝土结构，但验房时却为彩钢板屋顶，年久造成常年漏雨，无法修缮、以及市场可用空间严重不足，导致车辆停放混乱等一系列工程遗留问题，润恒物业提供相关情况汇报材料一份，以此证明郝某提出的上述所有问题已经以书面形式递交至县政府及各主管部门，等待政府改造工程一并解决；车被碰坏，因物业公司与郝某之间未签订车辆看管协议，故物业公司不承担相关责任；违建以及门市上面搭狗窝问题，物业公司应协助业主向相关执法部门反映情况，就服务不到位的情况，可通过立整立改的形式予以解决。上述事实，有双方当事人陈述、影像资料证据、营业执照复印件、《惠富农贸市场承包协议书》、《会议纪要》、《惠富农贸市场增加收费标准协议书》、《五原县润恒服务有限公司（惠富）农贸市场2019年增加市场管理收费标准会议》、《商户、业主与润恒城五原站就市场管理收费制度补充协议》《惠富农贸市场安全隐患问题及整改方案和预算》、《五原站惠富菜市场南区2018年暖气管网改造费用明细》、《五原站惠富菜市场2019年消防整改费用预算明细》、《五原县润恒服务有限公司（惠富）农贸市场发展现状与收费困难的情况汇报》、《惠富菜市场2017年-2019年未交管理费、取暖费的商户和业主》、其他商户缴费收据复印件28份、《五原县润恒服务有限公司-惠富菜市场服务项目》等证据材料在案予以证实。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定积极履行自己的义务，良好的经营环境需要物业服务企业和业主共同保持、治理和维护，为提供物业服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，积极按照约定及有关规定履行自己的物业管理服务义务。作为接受物业服务的业主，应当与物业公司共同努力，建设良好的生活及经营环境，按时向物业公司交纳物业服务费，以便物业服务公司对设施设备及环境进行更好的服务和管理；业主拒交物业服务费的行为，严重影响了物业公司的正常运作，导致物业公司管理缺失。郝某庭审中提出物业管理混乱、车辆出入无人管理等问题，经庭审查明，润恒物业在物业服务中确实存在服务不到位、管理约定不明确、制度不完善的现象，针对郝某提出的问题润恒物业应在物业服务范围内合理布局，立整立改；同时要建立健全各项制度，明确服务内容，在落实制度上下功夫，提升物业服务水平。故润恒物业要求郝某给付物业服务费的请求应按所欠物业服务费总额的85％收取为宜，润恒物业合理的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：郝某于判决生效后五日内给付五原县润恒服务有限公司2017年-2019年的物业服务费13790元的85%,即11722元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费144元，由郝某负担。二审中，郝某为支持其上诉请求，提供了以下证据：1.营业执照，2.房屋证明，3.身份证复印件，欲证明案涉房屋为菅海全和郝某分别所有，案涉房屋的实际经营户是五原县通远配送海全批发，所以一审被告主体错误；4.证明材料，欲证明粮油区有多人证明与润恒公司未签订物业管理合同，也未接受相应的物业服务。润恒物业质证意见：对1号证据的真实性认可，不认可举证意图，润恒物业是在郝某取得营业执照前即2019年6月24日提起的诉讼；对2号证据的真实性认可，该证据第四项内容证明双方约定了收取管理费用、取暖费及其他事项，符合相关法律规定；对3号证据认可；对4号证据不认可，证人未出庭作证，不符合证据规则要求，不能作为认定案件事实的依据。润恒物业提供了以下证据：1.2009年5月4日县长办公会议纪要，2.五原县国土资源局2009年5月4日建设用地批准书，3.2008年3月10日五原县建设局建设项目选址意见书，4.建设工程规划许可，欲证明涉案菜市场是经五原县人民政府批准设立的惠民菜市场，五原县联合五社是建设经营主体，有法定管理权。郝某质证意见：对以上证据的真实性认可，不认可举证意图，以上证据只能证明五原县联合五社是建设主体，不是经营主体，同时证明联合五社不是业主，也不是业主委员会，无权代表经营户作任何决定及选择。本院经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为，郝某主张本案适格被告应为五原县通远配送海全批发。经审查，郝某系五原县通远配送海全批发的经营者，郝某在一审审理过程中，并未对其被告主体问题提出抗辩，故其该项上诉理由不能成立。郝某称润恒物业属于服务公司，对惠富菜市场进行运营管理是其与惠富市场之间的合同关系，郝某并未与润恒物业签定书面管理合同，也无需其管理。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的前期物业合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，同时结合案件事实，郝某经营的位于五原县惠富菜市××区的位于五原县惠富菜市××区，润恒物业系该区域的物业服务管理人，且履行了物业服务义务，郝某作为业主也接受了相应的物业服务，依法应按规定交纳物业服务费用，其拒绝向润恒物业交纳物业管理费，无事实及法律依据，一审法院在查明事实的基础上判令郝某交纳物业服务费11722元，并无不妥。综上所述，郝某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费144元，由上诉人郝某负担。本判决为终审判决。审判长  甄玉红审判员  单久芬审判员  邬忠良二〇二〇年七月二十日书记员  贾 剑附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。……