江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1441号上诉人（原审原告）：董建兴，男，1989年1月22日生，汉族，住江苏省徐州市。上诉人（原审被告）：魏从新，男，1973年7月19日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：王红兵，江苏泉山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈玉，女，1986年9月13日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。被上诉人（原审被告）：云龙区慧善房产中介服务中心，住所地江苏省徐州市德政北路门面房33号。经营者：胡利华，女，1971年9月22日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。上诉人董建兴、魏从新因与被上诉人陈玉、云龙区慧善房产中介服务中心（以下简称慧善房产中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初6618号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董建兴上诉请求：1、撤销原判，改判对方双倍返还定金120000元，返还购房款20000元，支付律师费15000元，返还居间服务费10000元。2、对方承担本案诉讼费用。事实和理由：1、2018年9月家人根据中介要求从老家前来协助过户，因房主魏从新离异需要做析产手续，无法过户，对方根本违约。2、关于魏从新认为本人有征信问题贷不了款，现提供征信材料一份及银行流水一份，以证实董建兴确实有独立贷款能力，此理由属于对方捏造，根本原因是对方推脱责任。魏从新答辩称：1、魏从新没有和董建兴建立买卖合同关系，从没有委托他人和董建兴签订买卖合同。2、双方在2018年9月27日到产权处办理房屋买卖过户之前，由于没有签订存量房买卖合同，双方没有形成买卖房屋合意，双方合同没有成立。3、在产权处办理之后，董建兴给魏从新打电话，其自行不愿意再购买，魏从新将房子出售给他人是有权利的。综上，董建兴的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。我从未向董建兴许诺过房子是否可以过户，在之前也从未见过他。慧善房产中介答辩称：过户的时候，产权处要析产，魏从新就带他老婆析产去了。但是析产完后董建兴就不买了，说钱给他父亲看病，钱没有了。魏从新委托陈玉卖了，有委托书。我是中介，我收的是中介费。是董建兴自己违约的，我不认可他的上诉。魏从新上诉请求：1、依法撤销(2018)苏0303民初6618号民事判决，依法改判驳回对上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由董建兴承担。事实和理由：一审法院认定部分事实错误。一审法院认定：“2018年9月12日，原告董建兴与被告魏从新的委托代理人陈玉、慧善房产中介签订《房地产买卖合同》。”，该认定与事实不符。魏从新没有委托陈玉、慧善房产中介与董建兴签订《房地产买卖合同》，被上诉人陈玉以魏从新的名义与董建兴签订《房地产买卖合同》前，陈玉、慧善房产中介没有告诉过我，我也不知道陈玉和慧善房产中介收董建兴的购房款及定金。我仅仅是委托慧善房产中介帮忙找购房买家，并不知道其又找陈玉代表我与董建兴签订房屋买卖合同，陈玉的行为属于无权代理。根据《民法总则》第171条规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。一审判决中，承办法官曲解我的意思表示，我所表示的委托谁卖房子，只是讲的是委托慧善房产中介找卖家，并不是让其以我的名义与购房者签订房屋买卖合同。陈玉的行为属于无权代理行为，返还购房款及定金的责任应由陈玉及慧善房产中介承担。二、我与董建兴在2018年9月27日共同到产权处办理房屋买卖过户手续，并不能代表我认可陈玉以我名义签订《房屋买卖合同》的无权代理行为。我只是按照与慧善房产中介的约定，由其找好购房买家，我到产权处将房屋出卖给购房买家，给买家办理房屋过户手续。三、一审法院认定：“庭审中，被告称因案涉房屋在出售给原告前，曾经出售给他人，所以用原告交的钱支付了与他人解除合同的违约金。”，我在一审中并没有讲过用董建兴交的钱支付了与他人解除合同的违约金，我根本不知道与董建兴签订的合同，更不知道陈玉收取董建兴的购房款及定金。一审法院的以上认定无事实依据。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法裁判，支持魏从新上诉请求。董建兴答辩称：我第一次去中介的时候，是陈玉带着房本跟我签的买卖合同，也是当天收我的定金，我觉得合同是有法律效力的。慧善房产中介答辩称：陈玉手里魏从新的委托书，和其与魏从新签的合同，陈玉有权代理。被上诉人陈玉未到庭，亦未提交书面答辩意见。董建兴向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决解除董建兴与魏从新、陈玉、云龙区慧善房产中介服务中心签订的《房地产买卖合同》。2、依法判决魏从新、陈玉、云龙区慧善房产中介服务中心共同双倍返还定金120000元、返还购房款24000元、支付律师费15000元。要求慧善房产中介返还居间服务费10000元。3、本案诉讼费由魏从新、陈玉、云龙区慧善房产中介服务中心云龙区慧善房产中介服务中心承担。一审法院认定事实：2018年9月12日，董建兴与魏从新的委托代理人陈玉、慧善房产中介签订《房地产买卖合同》，约定卖方（甲方）魏从新，买方（乙方）董建兴，居间方慧善房产中介。购买的房屋坐落于云龙区正德君城1#-1-501室，登记建筑面积73.03平方米，甲乙双方约定本房产交易价格为88万元。双方同意首付加贷款的方式支付房款（双方签署上述房产备案合同之日，乙方监管首付款，首付款加贷款总额等于上述总房款）。甲乙双方同意2018年9月30日前到产权处签署办理上述房地产过户手续。双方同意于拿到全款当日交接房屋。居间服务费13200元，由乙方承担，在签订本协议时付清给居间方。在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金60000元整，双方同意由甲方保管，在购房时该定金抵购房款或服务费。违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金12万元，另外赔偿给守约方的直接或间接损失，违约方另行支付居间方第十条所约定的服务费，若甲乙双方协商解除本协议，双方应向居间方支付50%上述居间服务费，违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费等及其他相关费用。备注约定:①房款88万元由甲方净得价，各项过户手续由乙方承担，个税、契税、其余税收由甲方承担……④甲乙双方如有一方违约，中介费由违约方双倍赔偿给慧善房产。双方还约定了其他内容。合同签订当日，董建兴支付购房定金60000元，陈玉出具“收条”，内容为：今收到董建兴购买正德君城1#-1-501房屋定金六万元整。2018年9月17日，董建兴转账给胡利华24000元（其中4000元用于支付房屋评估费），另支付中介费10000元。对于该24000元，董建兴称系购房款，魏从新称其中20000元系定金，4000元系评估费。2018年9月27日，双方共同到产权处办理房屋买卖过户手续，因故没能办理。10月7日，董建兴提出解除房屋买卖合同。10月底，董建兴又和魏从新电话联系，表示合同超限太长，准备解除。魏从新称“你要不愿意买你给谁钱你跟谁要去就齐了”。2019年1月，案涉房屋另售他人。对于双方2018年9月27日在产权部门未能办理房屋交易过户的原因，董建兴称是因为魏从新名下有两套房产，因魏从新离异，需要做析产手续。魏从新称一个原因是要析产，另一个原因是董建兴的征信有问题，和银行沟通，董建兴是外地户口，需要父母担保，董建兴的母亲来了，父亲没来。董建兴认可办理贷款需要父母担保，但其父亲走路不方便，说可以提供身份证和照片找人顶替，称陈玉承诺贷款问题由她来办。庭审中，魏从新提供了魏从新与前妻的离婚析产声明，时间为2019年1月14日。魏从新称前妻随时都能配合办理析产手续，但未提供证据证实。庭审中，魏从新称因案涉房屋在出售给董建兴前，曾经出售给他人，所以用董建兴交的钱支付了与他人解除合同的违约金，董建兴对此不予认可，称没有和其说过这件事。魏从新未能提供证据证实双方就收取的定金用于支付案外人的违约金达成一致。董建兴为本次诉讼，委托江苏泰信律师事务所代为诉讼，支付律师代理费15000元。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定履行己方义务。本案双方在合同约定的时间内到产权部门办理房屋买卖过户手续，因魏从新未提供析产声明、董建兴办理贷款条件亦不完备，导致双方未能按约履行交易过户手续。后董建兴提出解除合同，魏从新未表示反对，之后魏从新将房屋另售他人，可以认定双方协商解除了双方的《商品房买卖合同》。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方系协商解除买卖合同，且在履行过程中均有瑕疵，故互不承担违约责任。陈玉作为魏从新的代理人，在代理权限内，以魏从新的名义实施民事法律行为，对魏从新发生效力。董建兴支付给魏从新的84000元，其中4000元用于支付评估费，不应当由魏从新返还。购房款及定金80000元，魏从新应予返还。董建兴主张的律师费15000元，因合同约定由违约方承担，双方合同系协商解除，并非由于魏从新违约解除，故不予支持。董建兴要求慧善房产中介返还居间服务费10000元，合同约定若协商解除协议，双方应向居间方支付50%居间服务费，结合双方合同的履行情况及慧善房产中介提供居间服务的情况，酌定双方各承担居间服务费2000元，多出部分由慧善房产中介退还董建兴。因慧善房产中介非买卖合同的当事人，其不应当承担返还定金及房款的责任。陈玉作为魏从新的委托代理人，其代理行为对魏从新发生效力，其不应该承担责任。遂依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认董建兴与魏从新、云龙区慧善房产中介服务中心于2018年9月12日签订的《房地产买卖合同》解除；二、魏从新于本判决生效之日起十日内，返还董建兴购房款及定金80000元，支付董建兴居间服务费2000元；三、云龙区慧善房产中介服务中心于本判决生效之日起十日内，返还董建兴居间服务费6000元；四、驳回董建兴对陈玉的诉讼请求及其他诉讼请求。案件受理费12850元，由董建兴负担6000元，魏从新负担6000元，云龙区慧善房产中介服务中心负担850元。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审法院查明的事实与一审一致。本院认为，双方当事人签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。双方在合同的履行过程中，最终没有促成交易，对此双方均有责任。魏从新未提供析产声明，董建兴办理贷款条件不完备。在合同履行过程中，买方董建兴提出解除合同，卖方魏从新没有表示反对，后魏从新将房屋另售他人，一审法院由此认定双方协商解除涉案《商品房买卖合同》并无不当，本院予以确认。虽然董建兴主张涉案合同的解除系由于魏从新违约，但其提供的证据并不能证明其观点；虽然魏从新主张其不知道与董建兴签订的合同，更不知道陈玉收取董建兴的购房款及定金的行为，但其前往产权处配合办理过户的行为应当视为其对于他人代理行为的认可，故对于二人的上诉请求，本院均不予支持。一审法院判决合同解除后由魏从新和慧善房产中介分别向董建兴返还购房款、定金、居间服务费并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人董建兴、魏从新的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5450元，由董建兴负担3600元，由魏从新负担1850元。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 宋新河审判员 孟 娟二〇二〇年七月五日书记员 金宇婷