湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民再16号上诉人（一审被告）：朱先超，男，1971年11月30日出生，汉族，湖北省安陆市人，户籍所在地：湖北省安陆市，现住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：王相春，湖北浩法律师事务所律师。代理权限：代为承认与放弃、变更请求事项、进行和解、提起上诉、申诉、代签法律文书。被上诉人(一审原告)李友明，男，1966年4月1日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市。被上诉人(一审原告)李友明因与上诉人(一审被告)朱先超房屋买卖合同纠纷一案，向安陆市人民法院提起诉讼，安陆市人民法院于2016年12月28日作出（2016）鄂0982民初1314号民事判决。该判决生效后，朱先超向安陆市人民法院申请再审。安陆市人民法院于2017年9月15日作出（2017）鄂0982民申4号民事裁定再审本案。安陆市人民法院另行组成合议庭审理后，于2018年1月22日作出（2017）鄂0982民再5号民事判决。朱先超不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日作出（2018）鄂09民再10号民事裁定，撤销安陆市人民法院（2016）鄂0982民初1314号民事判决和安陆市人民法院（2017）鄂0982民再5号民事判决，发回安陆市人民法院重审。安陆市人民法院另行组成合议庭审理后，于2018年12月18日作出（2018）鄂0982民初1579号民事判决。朱先超不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日作出（2019）鄂09民再4号民事裁定，撤销安陆市人民法院（2018）鄂0982民初1579号民事判决，发回安陆市人民法院重审。安陆市人民法院重审后于2019年12月26日作出（2019）鄂0982民再3号民事判决。朱先超不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人朱先超上诉称，一审判决认定事实不清。理由如下：1、一审判决认定上诉人与被上诉人之间对于合同无效的过错责任不当。认定上诉人承担７０％的过错责任、被上诉人承担３０％的过错责任，对上诉人来说有失公正。因法律及政策对每个公民个人来说，是否知晓是均等的，更不存在对被上诉人欺诈的情形，一审判决以此推断上诉人承担更多的过错责任无法律依据。2、被上诉人自行装修的损失应当由其自行承担。被上诉人自行装修房屋的行为与房屋买卖合同无关，该装修所产生的费用应当由其自行承担。故请求二审法院依法判决：1、撤销一审判决第三项，改判上诉人朱先超比一审判决减少赔偿被上诉人李友明46468.10元。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。上诉人朱先超和被上诉人李友明均未在二审提交新的证据。一审原告李友明在一审诉称：2011年，朱先超将其开发建造位于安陆市××××（至孛畈公路旁）的房产中的北起第二间房屋卖给原告，原告表示同意购买。2012年1月18日，原告与被告朱先超签订房屋买卖合同，由原告购买被告建造的位于安陆市烟店镇××北××第二间房屋。合同约定房屋建筑面积175平方米，售价101000元，在该房屋产权证办理后支付剩余5000元。后经原告多次催要，被告朱先超现仍无法交付房产证。2015年5月5日本案诉争房屋的承重墙体结构出现裂缝。经安陆市房屋安全鉴定所鉴定：承重构件处于危险状态及该房屋为B级房屋。朱先超没有房屋开发资质，也不具备房屋开发条件。由此，原告与原告朱先超签订的房屋买卖合同为无效合同，且该房屋系危房建筑物，原告有无条件退房的法定理由。因此，原告要求被告退还房款，原告腾退房屋给被告。原告现已对房屋进行了装修，花费76170元。被告应赔偿原告装修费76170元，退还房款101000元及赔偿从2013年1月1日起至2016年7月期间的银行贷款利息，故请求人民法院依法判决：1、确认原告李友明与被告朱先超签订的房屋买卖合同无效；2、要求被告朱先超退还原告李友明购房款101000元及从2013年1月1日至2016年7月期间的银行贷款利息30000元；3、要求被告朱先超赔偿原告李友明房屋装修费76170元。一审被告朱先超在一审辩称：一、原告李友明与被告之间房屋买卖虽然无效，但是原告自2010年11月使用房屋至今，需承担自2010年11月起至房屋实际腾退之日止期间的使用费，该费用以法院评估或鉴定为准。二、原告要求被告赔偿以2010年10月为鉴定基准日的房屋装修费用，无法律依据。1、原告自行出具的费用明细作为房屋装修费用的鉴定依据，不具有合法性，该鉴定过程所采用的证据未经被告质证，程序不合法。2、该鉴定基准日的装修价值与原告返还房屋给被告时的价值无关联性。该鉴定基准日的装修价值，是原告刚刚装修的全新价值，原告自行使用该房屋后，该装修的价值随着原告使用时间的推移己相应折旧或贬损，原告交付房屋时的现有装修价值才属于原告的装修损失。三、原告要求退还购房款利息的请求依法应当不予支持。因原告在支付购房款的同时，被告也交付了房屋，该购房款所产生的利息应当与该房屋的使用费相当，即使有差异，房屋折旧所产生的损失应当大于购房款利息损失。四、双方对于买卖合同无效具有同等过错责任。请法庭作出公正的判决。一审查明：2010年9月，李友明与朱先超口头约定由李友明购买朱先超在建的位于安陆市烟店镇××（××岔路小学对面）北起第二间三层楼房屋。2010年11月份，朱先超所建房屋完工，朱先超向李友明交付了房屋钥匙。2012年1月18日李友明与朱先超补签房屋买卖合同，合同约定：由李友明以101000元购买朱先超建造的位于安陆市烟店镇××（××岔路小学对面）北起第二间三层楼房屋，朱先超交付毛坯房给李友明，由李友明自行装修。在签订合同时，李友明支付购房款86000元，余款分两次支付，2012年12月25日支付10000元，办完土地使用权证书（或房地产证书）并登记在李友明名下时，李友明付清全部购房款余额；同时约定办理房产证、土地使用证所产生的有关税费由朱先超承担，朱先超保证该房产合法，权属清楚。双方还约定了违约责任。在签订合同时，即2012年1月18日，李友明支付购房款86000元给朱先超，2012年12月19日李友明支付购房款9500元，朱先超之妻吴守艳同时出具收款9500元收据给原告。由于房屋有少量未完工，双方约定扣除房款500元，取得房产证后付清余款5000元。后因本案诉争房屋出现质量问题，双方协商未果发生争议，以致成讼。另查明，李友明系安陆市烟店镇柏树村村民，李友明购买涉诉房屋后，于2011年对涉案房屋进行了整体的家庭装修并入住，在安陆市人民法院作出（2016）鄂0982民初1314号民事判决并发生法律效力后，李友明搬出了诉争房屋，房屋钥匙由李友明保管。朱先超建造本案诉争房屋所占有土地属于安陆市××岔路村集体土地，2016年11月30日本案诉争房屋装修总价款经武汉市弘发房地产评估有限责任公司评估为64708元，评估基准日为2011年10月。李友明为此支付鉴定费3000元。朱先超在安陆市人民法院（2018）鄂0982民初1579号案件审理过程中，于2018年8月22日向安陆市人民法院提出鉴定申请，请求对涉案房屋自2010年11月至2018年8月期间的房屋租金进行鉴定、评估。安陆市人民法院依其申请，依法委托鉴定机构进行评估，因被告朱先超在规定时间内没有向鉴定机构提供评估工作所需要的相关资料，致使委托事项终结。一审判决认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，应予支持。对原告的诉讼请求被告有争议的部分以及所涉案件程序问题，作出如下认定：一、本案系孝感市中级人民法院以（2019）鄂09民再4号民事裁定发回重审之案件，朱先超因不服（2016）鄂0982民初1314号民事判决申请再审，在安陆市人民法院（2017）鄂0982民再5号案件提出的再审请求为：撤销原审判决第三项，改判其仅返还李友明购房款95500元，该案作出判决后，孝感市中级人民法院作出（2018）鄂09民再10号民事裁定，该裁定内容为：“撤销湖北省安陆市人民法院（2016）鄂0982民初1314号民事判决和湖北省安陆市人民法院（2017）鄂0982民再5号民事判决”，故该裁定生效后，朱先超作为再审申请人申请再审的生效判决已经被撤销，因此，本案中并无再审程序审理的对象，而本案双方诉争事项并未得到解决，诉讼程序具有不可逆的特性，为减轻当事人诉累，避免重复诉讼浪费司法资源，故对本案按照一审普通程序予以审理；二、双方均认可2012年1月18日签订的《房屋买卖合同》无效，对于合同无效，双方应承担的责任问题，原判认为：在该合同签订之时，朱先超对于其所出卖的房屋具有秉持诚实信用原则，如实陈述权利瑕疵的义务，李友明对于交易的标的物具有交易安全的审慎注意义务，本案买卖合同所涉标的物，因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，属于限制流通、转让的物，根据有关法律规定，该房产因占用的土地性质为集体使用，是不能向非本集体组织成员的第三人转让或出售的。在“商品房”买卖过程中，开发商必须取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售（销售）许可证》等证件，因此朱先超在从事“商品房”开发销售的过程中，所应履行的法定义务相较原告的关注义务更多、更重，但是在双方签订的合同中依然约定有“甲方朱先超办理完土地使用权证书或房地产证书”并“保证该房产合法，有合法的土地使用证”，然而本案诉讼至今，没有任何证据证明朱先超办理有合法的土地使用证，因此朱先超存在着对李友明的欺诈行为，对于双方因合同导致的损失本院认定朱先超应承担70%，李友明承担30%；三、李友明主张的装修费损失问题。原判认为，李友明购房入住时对该房屋进行了必要的装修，属于对不对产的添附，现因合同无效而腾退房屋，由于添附部分与房屋不可分割，装修费应计入李友明的损失予以赔偿。李友明装修房屋费用经原审法院委托、由具有相应资质的司法鉴定机构作出估价意见，鉴定程序合法，朱先超未提供足以反驳的证据，故鉴定意见原审法院予以采信，鉴定意见评估基准点为2011年10月，在该时间点后，添附价值会因时间推移而发生折旧，对于折旧率，根据税法关于固定资产折旧的相关规定确定为折旧年限20年，李友明使用该房屋至2016年12月，实际使用5年2个月，根据折旧年限计算剩余财产价值为47991元[64708（1-62/240）]，同时李友明因该鉴定评估支出鉴定费用3000元，应一并计算为损失数额。四、李友明主张的占用资金期间的利息，以及朱先超主张的实际使用房屋期间的租金损失问题。原判认为，因房屋买卖合同无效，李友明购房款被占用期间的利息损失，属于李友明损失的一部分，李友明主张算至2016年7月（按本金95500元，同期同类贷款年利率6.4%，从2013年1月1日计算至2016年7月），金额为21392元，依法照允。朱先超提出李友明已经实际使用了该房屋，房屋租金应计入损失的主张，在原审法院启动鉴定程序后，朱先超没有在规定的时间内提供评估机构所需的证明资料，致终结本案委托，对此，虽未能依鉴定程序计算该损失的具体数额，但是该损失系客观存在的现实损失，原审法院对此参照安陆市相同或类似地域、房屋面积等因素考虑，酌情确定租金损失按每年4000元予以计算，但应与李友明诉请的时间段一致，即从2013年1月1日计算至2016年7月，时间为3年6个月，金额为14000元，该损失根据原审法院对本案确定的责任比例，由李友明赔偿30%，即4200元（14000元×30%）；李友明主张因房屋市场价格上涨导致的价差损失，因该损失并非确定性的损失，依法不予支持。综上，李友明的损失总计为72383元（47991元+3000元+21392元），根据原审法院对本案确定的上述责任比例，朱先超应赔偿李友明的损失为50668.10元（72383元×70%）。朱先超的损失为14000元，根据法院对本案确定的上述责任比例，由李友明赔偿朱先超30%，即4200元（14000元×30%）。各方损失相抵后，朱先超还应赔偿李友明的损失为46468.10元（50668.10元-4200元）。综上所述，原告李友明与被告朱先超于2012年1月18日签订的房屋买卖合同无效；原告李友明应向被告朱先超返还位于安陆市烟店镇××（××岔路小学对面）北起第二间三层楼房屋；被告朱先超应返还原告李友明购房款95500元，并赔偿一审原告李友明损失46468.10元。是此，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，作出如下判决：一、确认原告李友明与被告朱先超于2012年1月18日签订的房屋买卖合同无效；二、原告李友明于本判决生效后十日内向被告朱先超返还位于安陆市烟店镇××（××岔路小学对面）北起第二间三层楼房屋；三、被告朱先超于本判决生效后十日内返还原告李友明购房款95500元，并赔偿原告李友明损失46468.10元。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告李友明的其他诉讼请求。本案受理费3843元，由原告李友明负担843元，被告朱先超负担3000元。安陆市人民法院（2019）鄂0982民再3号案查明的事实属实，本院予以确认。《最高人民法院关于的解释》（法释【2015】5号）第三百二十三条第一、二款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”根据上述规定，本院认为，本案仅对上诉人朱先超提出上诉请求的范围进行审理，对上诉人朱先超未提出上诉请求和被上诉人李友明未提出上诉请求的部分不予审理。综合上诉人朱先超和被上诉人李友明的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、上诉人朱先超在与被上诉人李友明签订涉案房屋买卖合同时是否存在欺诈？二、一审判决认定上诉人朱先超对其与被上诉人李友明所签订的涉案房屋买卖合同无效给双方当事人造成的经济损失承担70%的责任分配比例是否适当？三、被上诉人李友明自行装修的损失是否应当由其自行承担？针对上述争议焦点，本院评判如下：一、关于上诉人朱先超在与被上诉人李友明签订涉案房屋买卖合同时是否存在欺诈的问题。本院认为，上诉人朱先超出售给被上诉人李友明的房屋是上诉人朱先超以个人名义在村集体所有的土地上开发建设的成片房屋,非属个人自建自用房，属商品房性质。根据我国土地管理、房地产开发管理和城镇规划管理的相关法律规定，商品房开发建设，应当由具有相应资质的房地产开发公司在先行合法取得商品房开发建设商业用地土地使用权、城市或城镇建设规划许可以及建筑房屋开工许可的条件下方可进行，严禁个人占用农业用地进行房地产开发建设。因此，上诉人朱先超在安陆市××岔路村占用农业用地，以个人名义在未取得商品房开发所需土地使用权及建设规划许可的情况下，建设商品房性质的房屋之行为违法，上诉人朱先超违法使用土地所建设的房屋，是不可能合法取得相应土地使用证和房屋所有权证的。对于这个事实，上诉人朱先超是明知或应当知道的。事实上，时至本案审结，在长达近十年的时间里，其仍未取得土地使用证和房屋所有权证。因此，上诉人朱先超在明知或应当知道其出售的房屋不能取得房屋所有权证，所占用的土地不能取得土地使用证的情况下，在与被上诉人李友明签订本案所涉房屋买卖合同时，仍然向被上诉人李友明作出承诺，保证所售房屋无权利瑕疵，保证该房产合法、权属清楚，有合法的土地使用权证，并陈述已交纳土地出让金，土地使用权证正在办理中，误导买受人李友明签订该房屋买卖合同，上述缔约行为中，上诉人朱先超存在欺诈。二、关于一审判决认定上诉人朱先超对其与被上诉人李友明所签订的涉案房屋买卖合同无效给双方当事人造成的经济损失承担70%的责任分配比例是否适当的问题。本院认为，如上所述，上诉人朱先超在与被上诉人李友明签订涉案房屋买卖合同时，对于其所出卖的房屋具有秉持诚实信用原则，如实陈述权利瑕疵的义务，上诉人朱先超在村级集体土地上开发建设商品房，在未取得产权证书的情况下对外出售，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，其在明知自己出售的涉案商品房是违法建设的房屋，系限制流通物，且不可能办理产权变更登记的情况下，仍然误导被上诉人李友明与其签订房屋买卖合同，应对合同无效承担主要的缔约过失责任；被上诉人李友明在与上诉人朱先超签订涉案房屋买卖合同时，虽然受到误导，但对于自己所交易的标的物仍然具有交易安全的审慎注意义务，故也应对合同无效承担相应的缔约过失责任。原审据此对当事人双方因合同导致的损失认定朱先超承担70%，李友明承担30%并无不当。上诉人朱先超的此节上诉理由不成立，本院不予支持。三、关广被上诉人李友明自行装修的损失是否应当由其自行承担问题。本院认为，被上诉人李友明购房的目的是自己居住，居住就需装修。其入住时对该涉案房屋进行必要的装修，既符合合同目的，也符合情理，并无不当装修的恶意。装修属于对不动产的添附。被上诉人李友明在本案中因买卖合同无效需向上诉人朱先超返还所购房屋，但该返还的房屋上添附的装修物因与房屋不可分割，一并返还给了上诉人朱先超，该装修物因上诉人朱先超占有而受益，根据无效合同的处理原则，上诉人朱先超占有使用被上诉人李友明的装修物，应向被上诉人李友明返还，不能原物返还的，可折价返还。原审认定的装修费是对不能原物返还装修物的价值确定，认定方式和方法符合本案实际，并无不当，本院予以确认。因上诉人朱先超取得该装修物后未向被上诉人李友明折价赔偿，故也可将装修费计入李友明因合同致损的范围按上述责任比例分担。原审对此节事实的认定和处理并无不当，应予维持。上诉人朱先超认为被上诉人李友明对其装修所产生的费用应当由其自行承担的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述,上诉人朱先超的上诉请求无法律和事实依据，其上诉理由均不成立，本院不予支持，故对其上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,判决处理适当,本院予以维持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款、第一百七十五条，《最高人民法院关于的解释》第三百二十三条、第三百三十三条第（三）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3843元，由一审原告李友明负担843元，一审被告朱先超负担3000元。二审案件受理费961元，由上诉人朱先超负担。本判决为终审判决。审判长  谭光剑审判员  汪育华审判员  王 华二〇二〇年七月十五日书记员  李 静