四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6520号 上诉人（原审原告、反诉被告）：潘彩淑，女，1979年10月13日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 上诉人（原审原告、反诉被告）：邹建标，男，1979年5月6日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：彭皓，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：中国农业银行股份有限公司成都青羊支行，住所地成都市青羊区顺城大街316号。 负责人：彭诗庆，职务副行长。 委托诉讼代理人：周萍，四川天智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐玮鸿，四川天智律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、反诉被告）：四川卓旭置业有限公司，住所地四川省成都市成华区槐树店路长融街30号4栋4单元1层4号。 法定代表人：杨保安，职务不详。 破产管理人：北京金杜（成都）律师事务所。 委托诉讼代理人：王思涵，女，系四川卓旭置业有限公司管理人员工，一般授权。 上诉人潘彩淑、邹建标与被上诉人中国农业银行股份有限公司成都青羊支行（以下简称农行青羊支行）、原审第三人四川卓旭置业有限公司（以下简称卓旭公司）金融借款合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初9443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，决定对本案独任审理，后依法转合议庭进行了审理。本案于2020年6月5日公开开庭审理，上诉人潘彩淑、邹建标委托诉讼代理人彭皓，被上诉人农行青羊支行委托诉讼代理人徐玮鸿，原审第三人卓旭公司委托诉讼代理人王思涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘彩淑、邹建标上诉请求：1．撤销成都市成华区人民法院（2018）川0108民初9443号民事判决，改判支持潘彩淑、邹建标的全部诉讼请求；2．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。本案商品房买卖中各方是三角关系，开发商、购房人、银行已经形成了债务链。《个人购房担保借款合同》第十三条约定：合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人所欠本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还合同项下债务。故在《个人购房担保借款合同》解除时，银行应当直接向卓旭公司主张归还借款本息；同时原审法院认定潘彩淑、邹建标与卓旭公司签订的《商品房买卖合同》解除错误。二、原审法院适用法律错误。1．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条虽未免除借款人的还款义务，但旨在强调商品房买卖合同被解除后，出卖人的返还放款的义务，即出卖人不能既不交付房产，却又同时占有房款，而将房款返还的义务加重于未取得房产的买受人。此项安排也正是公平原则、诚信原则的应有之义。2．农行青羊支行在本案中既是贷款人又是担保权人，卓旭公司在本案中系担保人，上诉人认可贷款合同解除前应由上诉人承担还本付息义务，但根据前述司法解释的规定，合同解除后即应该由开发商将购房贷款还给银行或承担相应的责任。3．本案标的为300余万，农行青羊支行主张20万元律师费过高，也有失公平。庭审过程中，上诉人进一步明确，同意一审判决第一项及第六项，认可解除《个人购房担保借款合同》，撤回认为商品房买卖合同解除错误的上诉理由。 农行青羊支行答辩称：一、本案为金融借款合同纠纷，并不存在上诉人所称的债务链关系，上诉人引用的借款合同第13条不完整，该条同时约定，如售房人将购房款和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房款本金贷款及利息直接返还贷款人借款人应当承担本合同项下全部债务。故根据该条约定，农行青羊支行有权要求上诉人对该笔借款继续承担清偿责任。二、上诉人引用的前述司法解释第25条规定的是售房人的义务，但并没有免除借款人的还款义务。根据合同的相对性原则，无论借款合同是否解除，上诉人才是借款合同的借款人，也就是还款义务人，应当履行还款责任。三、结合上诉人在卓旭公司处提交的购房人诉求申请表以及第二次债权人会议债权表来看，二上诉人向破产管理人申报并且经审查通过的债权金额合计861万元，以上金额包含了尚欠的银行本息。现在上诉人又既要求免除自己对银行的还款责任，还要求卓旭公司将首付款以及尚欠的银行本息全部向自己返还，这才显失公平的。同时由于二上诉人和卓旭公司迟迟不办理房屋产权证导致抵押登记手续不具备，银行才一直没有办理抵押登记。现在该笔借款已经存在重大金融风险，可能会造成国有资产的流失，银行对此没有过错和责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 卓旭公司答辩称，1．管理人进场之后，上诉人向管理人申报了债权，管理人也依法作出了审查处理，在法定的异议期内，上诉人并没有参会也没有提出书面的异议，案涉商品房买卖合同已经依法解除，根据相应司法解释规定，商品房买卖合同被解除撤销无效的，当事人有权请求解除相应的借款合同。2．卓旭公司的返还责任是确定的，因为卓旭公司是破产企业，那现在要返还的800多万元也是要根据重整计划包括债权性质返还。因为上诉人是全额申报债权，所以卓旭公司应当返还给上诉人，再由上诉人和银行进行结算。其余意见与一审答辩意见一致。 潘彩淑、邹建标向一审法院起诉请求：1．判令解除潘彩淑、邹建标与农行青羊支行、卓旭公司签订的《个人购房担保借款合同》；2．判令卓旭公司向潘彩淑、邹建标返还购房首付款4,660,000元；3．判令卓旭公司向潘彩淑、邹建标返还潘彩淑、邹建标已经偿还卓旭公司截止2018年7月5日的贷款本金1,152,889.66元与利息891,053.13元，共计2,043,942.79元；4．判令由卓旭公司向农行青羊支行返还《个人购房担保借款合同》未结清本金3,507,110.34元，潘彩淑、邹建标不承担返还责任。 农行青羊支行向一审法院反诉请求：1．判令潘彩淑、邹建标共同向农行青羊支行归还剩余借款本金3,381,154.7元、利息54,333.24元、罚息200.85元、复利230.12元，共计3,435,918.91元（暂计算至2019年2月26日，具体金额以实际结清日产生为准）；2．判令潘彩淑、邹建标共同向农行青羊支行支付律师费206,155元、案件受理费35,937元、保全费及其他为实现债权和抵押权的一切费用；3．判令卓旭公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；4、判令农行青羊支行有权处置抵押物（成都市成华区万兴街18号3栋1楼4号房屋）并优先受偿，优先受偿范围包括借款本金、利息、罚息、复利、律师费、诉讼费、保全费及其他为实现债权和抵押权的一切费用。 一审法院认定事实：2015年1月24日，卓旭公司（出卖人）与潘彩淑、邹建标（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：卓旭公司将开发的位于成华区商业用房卖与潘彩淑、邹建标；房屋面积222.14平方米，单价为49796.97元／平方米，总价款为932万元；买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向中国农业银行股份有限公司成都蓉城支行（以下简称：农业银行蓉城支行）银行或住房公积金管理机构借款支付，抵押权人为农业银行蓉城支行，期限为10年。 2014年8月27日，潘彩淑向卓旭公司支付款项500万元，2015年3月27日，卓旭公司向潘彩淑支付退房款34万元，2015年3月27日，卓旭公司向邹建标、潘彩淑出具《收据》，确认收到3号楼1-4商铺首付款466万元。 2015年4月21日，潘彩淑（借款人、抵押人）、邹建标（抵押人）与农业银行蓉城支行（贷款人、抵押权人）、卓旭公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，主要约定：借款人为购买位于成华区向贷款人借款466万元；借款期限为120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之叁拾叁后确定；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款担保方式为阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人卓旭公司按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保；抵押物为位于成华区建筑面积222.14平方米、购房总价932万元；抵押人自本合同签订之日起30日内配合贷款人办妥抵押预告登记，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；9.1条规定保证方式为连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年，若发生法律规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；发生保证人被人民法院受理破产申请或者裁定和解，贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款情形的，贷款人有权要求保证人承担担保责任；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；发生借款人未按约定按期足额偿还借款，法律法规规定的其他情形或发生其他影响贷款人债权或担保权实现的情形的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿；借款人与售房人之间就本合同第二十四条所述房产的房屋质量、权属或其他方面产生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同项下所有承诺、声明、保证、义务和责任等约定仍应正常履行；借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施，本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务，如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务，如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。 潘彩淑与邹建标于2004年3月9日登记结婚。2015年3月24日，邹建标向农业银行蓉城支行出具《共同债务人承诺书》，主要载明：邹建标与借款人潘彩淑系夫妻关系，作为共同债务人，愿意为借款人在农业银行蓉城支行申请的466万元商铺按揭贷款承担连带清偿责任，并有义务共同归还该贷款本息及贷款行因发放和追回贷款本息而发生的一切费用。 上述《个人购房担保借款合同》签订后，农业银行蓉城支行于2015年5月5日按照合同约定向借款人潘彩淑指定账户支付借款466万元。2015年5月4日，潘彩淑、邹建标按照合同约定配合农业银行蓉城支行办理案涉房屋抵押预告登记，抵押预告登记证书编号为：成房预抵中心城区字第1×××7号。 2017年8月21日，农业银行蓉城支行由一级支行降格为二级支行，原农业银行蓉城支行本部人员及管辖的所有营业网点全部整合到农行青羊支行，两行整合后的对外名称为农行青羊支行，原农业银行蓉城支行无独立诉讼主体资格，且无行政公章使用，由上级机构农行青羊支行作为诉讼主体承担诉讼义务。 农行青羊支行为提起本案反诉，产生律师费206,155元。 2015年4月24日，四川省成都市蜀都公证处根据农业银行蓉城支行、潘彩淑、邹建标、卓旭公司的申请，作出（2015）川成蜀证内经字第50523号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对上述《个人购房担保借款合同》赋予强制执行效力。 自2015年6月6日至2018年7月5日，潘彩淑累计向农行青羊支行偿还按揭贷款本息2,043,942.79元。一审审理中，潘彩淑陈述因法院批复同意解除卓旭公司与潘彩淑、邹建标签订的《商品房买卖合同》，潘彩淑通知农行青羊支行解除借款合同，并自2018年7月5日以后停止偿还按揭贷款本金和利息。一审审理中，农行青羊支行确认，2018年8月6日至2018年12月5日，农行青羊支行自动扣划卓旭公司缴纳的保证金203,629.3元，并将该金额计入潘彩淑还款本金、利息、罚息、复利。 2017年9月11日，一审法院作出（2017）川0108破3号民事裁定书，裁定受理四川天府银行股份有限公司成都分行对卓旭公司的重整申请，并于同年9月20日指定北京金杜（成都）律师事务所担任卓旭公司管理人。 2017年12月1日，潘彩淑、邹建标向卓旭公司管理人提交《购房人诉求申报表》，要求解除《商品房买卖合同》，并返还已付款项，申报债权金额为9,320,000元。 2018年6月26日，卓旭公司管理人通过EMS分别向潘彩淑、邹建标邮寄送达关于卓旭公司第二次债权人会议资料，2018年6月27日，EMS回单显示上述会议资料已妥投。2018年7月10日，卓旭公司重整案召开第二次债权人会议，卓旭公司管理人将编制的《卓旭公司重整案第二次债权人会议债权表》在该次债权人会议上提交所有债权人核查，并说明若债权人对管理人债权审查结果有异议的，应当在本次债权人会议结束之日起七日内即2018年7月17日之前以书面形式向管理人提出，管理人将予以审查。经管理人解释或调整后仍有异议的，可以向成都市成华区人民法院提起债权确认之诉，债权人未在前述期限内提出异议的，视为无异议，管理人将依法提请成都市成华区人民法院对债权表记载的债权予以裁定确认。 上述《卓旭公司重整案第二次债权人会议债权表》载明：潘彩淑申报金额9,320,000元，确认金额8,611,350元。一审审理中，卓旭公司举出2015年4月27日至2016年5月3日，由谢建林向邹建标、潘彩淑的转账记录，以及由四川宝洋商贸有限公司向潘彩淑的转账记录，转账金额累计为708,650元，拟证明卓旭公司代潘彩淑支付商铺保险与月供708,650元，应当从潘彩淑申报的9,320,000元扣除，故确认金额为8,611,350元（9,320,000元-708,650元）。 卓旭公司重整案第二次债权人会议召开后，潘彩淑以书面方式向管理人就债权表记载其申报债权为普通债权的性质提出异议，但并未对债权金额提出异议，也未向法院提起确认之诉。 2018年7月3日，一审法院作出（2017）川0108破3号之二批复，同意解除卓旭公司与潘彩淑、邹建标签订的《商品房买卖合同》。 截至2018年7月19日，潘彩淑结欠农行青羊支行贷款本金余额3,507,110.34元。 一审审理中，潘彩淑举出现场视频、单号为6×××6的中通快递签收记录，拟证明潘彩淑于2018年7月19日前往农业银行蓉城支行现场送达《解除借款合同通知书》，被拒收；于2018年7月20日通过中通快递向农业银行蓉城支行邮寄《解除借款合同通知书》与成都市成华区人民法院（2017）川0108破3号之二批复，上述资料已于2018年7月23日被签收。 一审法院认定以上事实，有经庭审举证、质证的下列证据证实：当事人身份信息；关于青羊、蓉城支行机构整合的通知、关于青羊支行用印事项变更的函、农行青羊支行的情况说明；《商品房买卖合同》；转账凭证、收据；《个人购房担保借款合同》；结婚证、《共同债务人承诺书》；《借款凭证》；抵押预告登记证书；《具有强制执行效力的债权文书公证书》；银行流水、还款统计表；《购房人诉求申报表》；EMS回单；《卓旭公司重整案第二次债权人会议债权表》；（2017）川0108破3号之二批复；贷款合约基本信息；解除借款合同通知书、快递单、快递投递记录、视频录像；当事人陈述及庭审笔录等。 一审法院认为，潘彩淑、邹建标与卓旭公司签订的《商品房买卖合同》以及与农业银行蓉城支行、卓旭公司签订的《个人购房担保借款合同》均系各方当事人真实意思表示，内容合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。 关于案涉《个人购房担保借款合同》是否应当解除的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，因卓旭公司进入重整程序，一审法院已依法批复同意解除卓旭公司与潘彩淑、邹建标签订的《商品房买卖合同》，对于潘彩淑、邹建标而言，商品房担保贷款合同的目的已无法实现，潘彩淑、邹建标请求解除其与农业银行蓉城支行、卓旭公司签订的《个人购房担保借款合同》，于法有据，一审法院予以支持。 关于卓旭公司是否应当向潘彩淑、邹建标返还购房首付款4,660,000元及截至2018年7月5日贷款本息2,043,942.79元的问题。本案中，卓旭公司已进入破产重整程序，潘彩淑、邹建标要求解除《商品房买卖合同》和返还已付款项，并且就购房款9,320,000元向管理人申报了债权，有关购房首付款及贷款本息的返还问题，应当在卓旭公司破产重整程序中解决。在卓旭公司已经进入破产重整程序，且潘彩淑、邹建标已申报债权的情况下，潘彩淑、邹建标不应当再行向卓旭公司提出该主张。 关于案涉《个人购房担保借款合同》解除后，剩余未还借款本金的返还及利息损失的支付问题。根据合同相对性原理及《个人购房担保借款合同》的约定，案涉《个人购房担保借款合同》解除后，潘彩淑作为案涉借款的借款人，邹建标作为案涉借款的共同还款人，应当返还农业银行蓉城支行剩余未还借款，并支付相应利息损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款虽然规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，但该司法解释并未免除借款人的还款义务，故潘彩淑作为借款人，邹建标作为共同还款人应当向农业银行蓉城支行返还剩余贷款本息。截至2018年7月19日，潘彩淑结欠农行青羊支行贷款本金余额3,507,110.34元。根据《个人购房担保借款合同》的约定，一审法院认为潘彩淑、邹建标应当向农业银行蓉城支行返还剩余贷款本金3,507,110.34元，并赔偿农业银行蓉城支行该款2018年7月20日起至实际履行之日按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮33%的标准计算利息损失。 关于农行青羊支行主张的律师费的承担问题。根据《个人购房担保借款合同》的约定，保证人与债务人对贷款人实现债权所产生的包括律师费在内的一切费用承担连带责任。本案中，贷款人农业银行蓉城支行为提起本案反诉，产生律师费206,155元，该律师费应当由债务人潘彩淑、邹建标承担。 关于卓旭公司连带保证责任的承担问题。农行青羊支行主张潘彩淑、邹建标归还剩余借款本金、利息以及农行青羊支行为实现债权产生的律师费。卓旭公司作为连带责任保证人，农行青羊支行作为债权人，有权主张卓旭公司对该债务承担连带清偿责任。但卓旭公司作为保证人，已经进入破产重整程序，农行青羊支行作为债权人应当对该保证债权向管理人进行申报，在卓旭公司破产重整程序中受偿。卓旭公司承担保证责任后，有权向债务人潘彩淑、邹建标追偿。 关于案涉房屋抵押预告登记的效力问题。一审法院认为，预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记在借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。本案中，案涉《商品房买卖合同》已依法解除，且案涉房屋未建成，抵押权设立登记已无法完成，农行青羊支行不能依据抵押预告登记行使抵押权。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除潘彩淑、邹建标与中国农业银行股份有限公司成都蓉城支行、四川卓旭置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；二、潘彩淑、邹建标于判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司成都青羊支行返还剩余贷款本金3,507,110.34元，并赔偿中国农业银行股份有限公司成都青羊支行该款自2018年7月20日起至实际履行之日按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮33%的标准计算的利息损失；三、潘彩淑、邹建标于判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司成都青羊支行支付律师费206,155元；四、四川卓旭置业有限公司对潘彩淑、邹建标的上述第二、三项债务承担连带清偿责任；五、驳回潘彩淑、邹建标的其他诉讼请求；六、驳回中国农业银行股份有限公司成都青羊支行其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费83,066元，减半收取41,533元，由潘彩淑、邹建标共同负担；反诉案件受理费35,937元，减半收取17,968.5元，由潘彩淑、邹建标共同负担，四川卓旭置业有限公司承担连带清偿责任，由中国农业银行股份有限公司成都青羊支行在四川卓旭置业有限公司破产重整程序中受偿。 本院二审期间，当事人均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案在二审中的争议焦点为以下几个方面：1．上诉人主张卓旭公司返还购房首付款已支付的贷款本金、利息是否应予支持；2．一审法院认定应由上诉人向农行青羊支行返还剩余贷款本金并且赔偿利息损失是否具有事实和法律依据；3、上诉人应否向农行青羊支行支付律师费206,155元。 一审法院已在卓旭公司破产重整案件中批复同意解除卓旭公司与潘彩淑、邹建标签订的《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，一审法院认定案涉《商品房担保贷款合同》的合同目已无法实现，从而判决解除合同于法有据，本院予以确认。 关于上诉人主张卓旭公司返还购房首付款以及已支付的贷款本金、利息。本院认为，潘彩淑、邹建标已就购房款（包括购房首付款及贷款本息）在卓旭公司破产重整程序中进行了债权申报，一审法院已确认其债权金额8,611,350元，潘彩淑、邹建标并未对债权金额提出异议或向法院提起确认之诉，应视为对前述已确认金额的认可，关于债权的返还问题应在破产重整程序中处理，潘彩淑、邹建标再在本案中主张卓旭公司返还相应款项于法无据，本院不予支持。 关于剩余贷款本息的返还问题。就本案各方法律关系而言，潘彩淑、邹建标系借款合同的借款人。农行青羊支行支付的贷款资金虽然在形式上为贷款银行直接划付给出卖人卓旭公司，但系按照潘彩淑、邹建标的指令，银行与卓旭公司不存在借贷关系。借款合同解除后，应由潘彩淑、邹建标向农行青羊支行予以返还。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，卓旭公司应将剩余的贷款本息返还农行青羊支行。探究前款规定本义，系考虑到按揭合同的特殊性，即商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先返还给购房者，再由购房者归还给银行，而可以直接由出卖人受购房者委托向银行归还贷款本息。此项规定主要亦是基于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权利。但应当明确的是，前述司法解释的规定并未免除借款人的还款责任。作为借款合同相对人，潘彩淑、邹建标关于免除其对农行青羊支行剩余贷款本金的还款责任的主张不能成立，应依法驳回。 关于承担还款责任的顺序问题。在潘彩淑、邹建标、卓旭公司均负有向农行青羊支行返还尚余贷款本金责任的情况下，因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款明确规定出卖人的返还义务，且如前所述卓旭公司实际收受了银行支付的购房贷款，潘彩淑、邹建标也并未取得案涉房屋的所有权，故基于公平原则，本院认为应先由卓旭公司向农行青羊支行返还贷款本息，如卓旭公司未能实际全部归还，再由潘彩淑、邹建标承担剩余还款责任。《中华人民共和国企业破产法》第四十四条规定：“人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。”因卓旭公司已经进入破产重整程序，农行青羊支行作为债权人主张卓旭公司返还剩余贷款本息，应依法申报债权并在破产重整程序中处理；同理，潘彩淑、邹建标在本案中主张卓旭公司向农行青羊支行返还未结清贷款本金亦不符合法律规定。综上，对潘彩淑、邹建标以及农行青羊支行的前述主张，本院均不予支持。对于农行青羊支行主张的律师费206,155元，本院不予支持。 综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律有误，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百九十六条，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2018）川0108民初9443号民事判决； 二、解除潘彩淑、邹建标与中国农业银行股份有限公司成都蓉城支行、四川卓旭置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》； 三、驳回潘彩淑、邹建标的其他诉讼请求； 四、驳回中国农业银行股份有限公司成都青羊支行的反诉请求。 一审本诉案件受理费83,066元，减半收取41,533元，由潘彩淑、邹建标共同负担；反诉案件受理费35,937元，减半收取17,968.5元，由农行青羊支行负担。二审案件受理费83,066元，由潘彩淑、邹建标负担41,533元，由农行青羊支行负担41,533元。 本判决为终审判决。 审判长  刘一颖 审判员  任文磊 审判员  谈光丽 二〇二〇年七月十六日 书记员  何 艳