河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初4032号原告：洛阳天城房地产开发有限公司，住所地洛阳市西工区建福路8号。法定代表人：林本兴,副总经理。委托诉讼代理人：杜春亭，河南凯仁律师事务所执业律师。被告：赵东东，男，1991年03月15日出生，汉族，住河南省博爱县。被告：李瑶丽，女，1991年02月06日出生，住河南省栾川县。被告：兴业银行股份有限公司洛阳分行，住所地洛阳市洛龙区开元大道西段伊川电力龙泉大厦。负责人：鲍立勋，该行行长。委托诉讼代理人：徐卫国，该行员工。委托诉讼代理人：赵社强，该行员工。原告洛阳天城房地产开发有限公司（以下简称天城公司）与被告赵东东、李瑶丽、兴业银行股份有限公司洛阳分行（以下简称兴业洛阳分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天城公司的委托诉讼代理人杜春亭、被告兴业洛阳分行的委托诉讼代理人徐卫国、赵社强到庭参加诉讼，被告赵东东、李瑶丽经本院合法传唤未庭参加诉讼。本案现已审理终结。天城公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告赵东东在2015年3月5日签订的《商品房预售合同》（合同编号YS0286508，房屋代码730128），包括合同附件及合同补充协议；2、判令解除原告与被告赵东东、被告李瑶丽、被告兴业洛阳分行在2015年4月14日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；3、判令被告赵东东、被告兴业洛阳分行配合原告办理以上《商品房预售合同》备案登记注销及涉案房屋预告登记注销手续；4、依法判令被告赵东东与被告兴业洛阳分行配合原告办理涉案房屋抵押权预告登记（预售商品房抵押登记）注销等相关手续；5、依法判令被告赵东东、李瑶丽共同向原告支付代被告赵东东向被告兴业洛阳分行偿还的贷款本金、利息（含罚息）（暂计至2019年10月为154010.21元，之后以被告兴业洛阳分行出具的扣划清单为准）；6、判令被告赵东东、李瑶丽共同向原告支付代被告赵东东偿还被告兴业洛阳分行贷款本金及利息的违约金（以原告代被告赵东东向被告兴业洛阳分行偿还的款项为本金，按年24%的标准计算，从原告代赵东东实际还款之日起计算至被告将原告代被告赵东东偿还的款项全部还清之日止），违约金为93723.14元（暂计算至2019年12月31日）；7、判令被告赵东东、李瑶丽共同向原告支付解除《商品房预售合同》违约金204297.6元；8、判令被告赵东东、李瑶丽共同支付原告律师费2万元；9、本案诉讼费、保函费、保全费、公告费、邮寄费等费用由被告赵东东、李瑶丽共同承担。事实与理由：原、被告于2015年3月5日签订《商品房预售合同》（合同编号YS0286508，房屋代码730128）合同附件及合同补充协议，约定被告赵东东购买原告开发建设的位于洛阳市××××路东侧洛阳天城一品A6地块第3幢2单元2-1401号建筑面积为130.96平方米的房屋，每平方米5200元，总价款为680992元整，付款方式为银行按揭贷款，其中首付款为210990元，首付比例为30.98%，余款47万元办理银行按揭贷款。附件四《合同补充协议》第七条关于按揭付款方式的补充约定：“4、如××未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代××向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则××应在出卖人向其发出缴款通知书3内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用。5、如因××未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担连带保证责任的，或者如因××连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代××向贷款银行偿还所有贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除该商品房的《商品房买卖合同》包括合同附件、本补充协议，自通知到达××时合同解除，××应配合出卖人办理退房相关手续，且××需向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之三十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可以从××已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用。”第八条约定：“合同签订后，如因××原因导致《商品房预售合同》解除的××应支付总房款百分之三十的违约金给出卖人，且由此产生的一切费用由××承担，××应配合出卖人办理退房相关手续。”2015年4月14日，被告赵东东（主债务人）、李瑶丽（共同债务人）与被告兴业洛阳分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：461511008801000），合同约定借款金额47万元整，被告赵东东为主债务人、被告李瑶丽为共同债务人，原告为保证人。合同第九条同时约定：“债务人与售房者纠纷，借款发放后，本合同的效力独立与本合同项下房屋买卖合同的效力，该房屋买卖合同发生变更、延期执行或被宣告无效等情况的，均不影响本合同的履行；房屋买卖合同发生的任何纠纷，包括但不限于有关质量、交房条件、权属等方面的纠纷，均与债权人无关，本合同应正常履行，债务人应按照本合同约定归还贷款本息、支付有关费用，如房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，本合同也被解除的，债务人应积极配合债权人向售房者追偿其所收受的购房借款本金及利息。”2015年4月14日，被告兴业洛阳分行将47万元打入被告赵东东指定的账户。被告赵东东将本案涉及的房屋为被告兴业洛阳分行设立了预售商品房抵押登记。合同履行过程中，被告仅向原告支付了3万元首付款，尚有180992元首付款至今没有支付。同时被告赵东东、李瑶丽未能按《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定向被告兴业洛阳分行按时履行还款义务。从2015年7月起没有支付银行贷款本金及其利息，截止2019年10月，被告兴业洛阳分行从原告保证金账户扣划20次共计按揭贷款本息154010.21元。依照合同约定，被告赵东东未按期偿还到期贷款本息，导致原告代其向银行偿还到期的贷款本息154010.21元，应当按照银行还款金额每日百分之一的标准计算向原告支付违约金，由于违约金过高，原告予以降低，按照年24%的标准计算，被告应支付原告违约金为93723.14元。由于被告赵东东的原因导致《商品房预售合同》解除，被告赵东东应当向原告支付总房款百分之三十的违约金204297.6元，并承担由此产生的一切费用，配合原告办理退房等相关手续。被告违约后，原告多次打电话联系要求其按照合同约定支付首付款及银行贷款本金及利息，但被告不予理睬。在催告无果的情况下，原告于2016年1月15日向被告赵冬冬发出了《要求返还代付贷款本息及其违约金的催告函》，要求被告赵东东支付首付款及其违约金，偿付银行扣划贷款本息及其违约金。但没有得到回应。原告依据合同约定于2016年1月21日向被告发出了《解除合同告知函》，通知被告赵东东解除《商品房买卖合同》、附件及补充协议，要求按照约定支付违约金。函件发出后，没有得到赵东东的回应，原告通过其留下的联系方式反复联系被告赵东东及李瑶丽，至今没有结果。原、被告共同签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》虽然约定有独立担保条款的条款，但由于违反担保法及最高院司法解释的规定而无效。原告与被告赵东东签订的《商品房预售合同》由于符合合同的解除条件而解除，作为从合同的《个人购房抵押（保证）借款合同》就失去了担保的标的，也应当予以解除。被告赵东东的行为，致使原告的合同目的不能实现，符合合同约定的解除条件，原告享有单方解除权。被告应当按照约定协助原告办理合同解除后的相关手续，并按照合同约定向原告支付违约金并承担相应的费用。李瑶丽作为赵东东的妻子、产权共有人及共同债务人应当对赵东东的违约行为承担连带清偿责任，故请求法院支持原告的诉讼请求。兴业洛阳分行辩称，不同意解除《个人购房抵押（保证）借款合同》，兴业洛阳分行以就该合同涉及的纠纷向洛阳市洛龙区人民法院起诉并获得生效判决，应驳回天城公司的诉讼请求。赵东东、李瑶丽未到庭、未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对其提供的证据进行了审查，予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：一、2014年12月10日，天城公司与赵东东签订天城一品项目首付款分期补充协议，约定赵东东购买天城公司开发建设的位于洛阳市××××路东侧洛阳天城一品A6地块第3幢2单元2-1401号房屋，首付款为210992元，赵东东于2014年12月10日前付30000元，2015年03月07日付清首付款余款180992元，所售房源达到银行按揭条件的，赵东东需积极配合办理按揭贷款手续，并签订购房合同。协议签订前的2014年12月06日，赵东东支付给天城公司定金20000元，12月10日支付定金10000元。二、2015年3月5日，天城公司（出卖人）与赵东东（××）签订《商品房预售合同》（包括合同附件、合同补充协议，合同编号YS0286508，房屋代码730128），约定赵东东购买天城公司开发建设的位于洛阳市××××路东侧洛阳天城一品A6地块第3幢2单元2-1401号房屋，房屋建筑面积为130.96平方米，每平方米5200元，总价款为680992元整，付款方式为银行按揭贷款，其中首付款为210992元，首付比例为30.98%，余款47万元办理银行按揭贷款。合同附件四《合同补充协议》第七条关于按揭付款方式的补充约定：“4、如××未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代××向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则××应在出卖人向其发出缴款通知书3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用。5、如因××未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担连带保证责任的，或者如因××连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代××向贷款银行偿还所有贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除该商品房的《商品房买卖合同》包括合同附件、本补充协议，自通知到达××时合同解除，××应配合出卖人办理退房相关手续，且××需向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之三十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可以从××已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用。”第八条约定：“合同签订后，如因××原因导致《商品房预售合同》解除的××应支付总房款百分之三十的违约金给出卖人，且由此产生的一切费用由××承担，××应配合出卖人办理退房相关手续。”合同签订后，赵东东一直未支付剩余180992元首付款。三、2015年4月14日，被告赵东东（主债务人）、李瑶丽（共同债务人）与被告兴业洛阳分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：461511008801000），合同约定借款金额为47万元整，还款方式为按月等额本息偿还法，共分240期偿还，自2015年04月14起至2035年04月14日止，赵东东为主债务人、李瑶丽为共同债务人，天城公司作为保证人提供阶段性连带责任保证，保证期间截至兴业洛阳分行取得涉案房屋抵押权并收到抵押权利凭证正本之日。四、《个人购房抵押（保证）借款合同》签订后，兴业洛阳分行依约将470000元贷款打入赵东东指定的账户，赵东东就涉案房屋为兴业洛阳分行办理了抵押权预告登记；但赵东东、李瑶丽一直没有按照合同约定向兴业洛阳分行履行还款义务。从2015年07月31日到2015年12月30日，兴业洛阳分行从天城公司保证金账户分5次共计扣划按揭借款本息26945.16元。2016年01月15日，天城公司向赵东东发出《要求返还代付贷款本息及违约金的催款函》，要求赵东东支付剩余首付款、偿还代付款并支付违约金，2016年01月21日天城公司向赵东东发出《解除合同告知函》，通知赵东东解除双方签订的《商品房预售合同》并要求其承担相应的违约责任，赵东东于2016年1月26日收到后仍未偿还银行贷款及代偿款。后兴业洛阳分行向洛阳市洛龙区人民法院提起诉讼，要求赵东东、李瑶丽、天城公司偿还借款本金及利息，2018年07月12日，洛龙区人民法院作出（2017）豫0311民初4980号民事判决，判令赵东东、李瑶丽偿还兴业洛阳分行本金431064.10元及利息，天城公司承担连带清偿责任。截止到2019年03月29日，兴业洛阳分行从天城公司保证金账户分20次共计扣划按揭借款本息154010.21元。后天城公司起诉来院，引起本案诉讼。本院认为，《商品房预售合同》、《个人购房抵押（保证）借款合同》均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。合同签订后，当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。在本案中，赵东东没有按照《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定按时偿还银行贷款，致使天城公司的保证金账户被20次扣划共计154010.21元。截至天城公司向赵东东发送《解除合同告知函》时，赵东东已逾期还款超过三次，已经违反《商品房预售合同》附件四补充协议第七条第五款的约定，导致合同目的无法实现，天城公司享有合同解除权，赵东东于2016年1月26日收到《解除合同告知函》时，双方签订的《商品房预售合同》即告解除，本院予以确认。《商品房预售合同》解除后，赵东东应协助天城公司办理洛阳天城一品A6地块第3幢2单元2-1401号房屋的备案合同撤销、所有权预告登记注销等手续；天城公司应同时返还收到的首付款及银行贷款，天城公司已替赵东东代偿银行贷款154010.21元，其仍应返还收到的剩余银行贷款，故对于天城公司要求赵东东返还154010.21元代偿款的诉讼请求，本院不予支持。《个人购房抵押（保证）借款合同》的效力已由洛龙区人民法院（2017）豫0311民初4980号民事判决予以确认，天城公司依照该合同承担保证责任并无不当，天城公司不享有合同解除权，现涉案房屋的银行贷款尚未清偿完毕，且兴业洛阳分行亦未正式取得涉案房屋抵押权，天城公司应当继续承担保证责任，故其要求解除《个人购房抵押（保证）借款合同》并协助办理涉案房屋抵押权预告登记注销手续的诉讼请求，本院不予支持。对于违约金部分，《商品房预售合同》附件四第七条作出了约定，但违约金计算标准明显过高，违约金兼具赔偿和惩罚的双重功能，但以赔偿非违约方的损失为主要功能，其性质以补偿为主，惩罚为辅，所以违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致；本案中，天城公司收到购房贷款470000元，其向兴业洛阳分行共计代偿154010.21元，天城公司遭受的损失包括代偿期间代偿款的资金占用损失及实现债权的费用等；按照《商品房预售合同》附件四第七条约定的违约金计算标准，合同解除时，赵东东所需支付的首付款尚不足以偿付违约金，说明合同中关于违约金的约定致使买卖双方权利义务明显不相对等，利益严重失衡，有违公平原则；依照《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务”，本院依法调整违约金按照总房款的10%计算，即680992元×10%=68099.20元。天城公司要求赵东东支付律师费20000元，符合合同约定，予以支持。其要求李瑶丽承担责任的诉讼请求，因未提供有关证据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认洛阳天城房地产开发有限公司与赵东东于2015年03月05日签订的编号为YS0286508《商品房预售合同》于2016年1月26日解除；二、赵东东于本判决生效后十日内协助洛阳天城房地产开发有限公司办理洛阳天城一品A6地块第3幢2单元2-1401号房屋的备案合同撤销、所有权预告登记注销等手续；三、赵东东于本判决生效后十日内向洛阳天城房地产开发有限公司支付违约金68099.20元；四、赵东东于本判决生效后十日内向洛阳天城房地产开发有限公司支付律师费20000元；五、驳回洛阳天城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为7589元，由洛阳天城房地产开发有限公司负担589元，赵东东负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘龙章二〇二〇年七月九日书记员  杨嘉铭