辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终8893号上诉人（一审被告）：徐亮，男，1986年7月8日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市阳明区。委托诉讼代理人：刘建华、王影娇，辽宁永盟律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王涛，男，汉族，1982年10月9日出生，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：李迪，辽宁睿金律师事务所律师。上诉人徐亮因与被上诉人王涛房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初17205号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。徐亮上诉请求：依法撤销沈阳市沈河区人民法院作出的（2018）辽0103民初17205号民事判决，依法改判。一、二审案件受理费由被上诉人负担。理由：一审判决认定本案的履约保证金及合同解除原因系因未能办理消防验收手续和未能按期交付房租的事实错误，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法改判。1、一审法院认定15万元系租金，属认定事实错误。2、被上诉人未履行合同约定缴纳房屋的租金，该3万元的履约保证金便不应予以退还；3、一审法院认定合同解除是因未能办理消防验收手续和未能按期交付房租的事实错误，涉案房屋可以办理消防验收手续。4、因被上诉人个人原因不支付租金，导致合同无法正常履行，因此本案的过错方为被上诉人。被上诉人王涛答辩称：同意一审法院判决。王涛向一审法院起诉请求：1.判令解除王涛与徐亮之间房屋租赁合同；2.判令徐亮返还给王涛15万元及利息损失；3.本案诉讼费用由徐亮承担。一审法院认定事实：2017年4月26日王涛与徐亮签订《房屋租赁合同》，并于当日交付150000元，合同约定:徐亮将坐落于沈阳市沈河区（2-4层），建筑面积约为1000平方米的房屋出租给王涛使用；租赁期限为2017年5月28日至2021年5月27日，房屋租金为每年330000元，租金支付方式为每年交一次，每次需提前一个月缴付；保证金为30000元；王涛欲变更使用用途或转租，应经徐亮书面同意后方可实施，未经徐亮书面同意，王涛变更使用用途或整体转租、转借，徐亮有权终止合同收回房屋，保证金全部作为违约金归被告所有；在王涛全部履行该合同的各项条款规定后，承租期满后一个月内，保证金无息退还原告，如出现其他需王涛承担的费用，徐亮有权以保证金抵扣，余额无息返还原告；王涛若违反合同，致使徐亮蒙受损失或发生费用开支或应当由王涛承担的违约金、赔偿金等，徐亮有权以保证金抵扣上述费用；租赁期限内，因经营活动所产生的税、电、煤气、电话等一切费用由原告承担；王涛应办理独立法人的工商营业执照和税务登记，自行申报和缴纳税款，依法自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展，一切经营行为王涛自行承担。另查明，坐落于沈阳市沈河区房屋为沈阳市日用杂品公司陶瓷商场与沈河区房地产局第一管理所于1990年的联建房。原建筑面积为529平方米，经有关技术人员鉴定“该房属危险房”，需进行改造。经沈阳市日用杂品公司陶瓷商场与沈河区房地产局第一管理所双方协商达成协议，将该用房改建为四层营业楼，面积为1800平方米，由沈阳市日用杂品公司陶瓷商场负责投资翻扩建陶瓷商场，由沈河区房地产局第一管理所负责施工、办理有关施工计划等一切手续及组织施工；协议约定扩建后529平方米的产权归还沈河区房地产局第一管理所所有，沈阳市日用杂品公司陶瓷商场按国家房产承租的有关规定继续承租使用，原租金不变，若国家租金有新规定，按新规定执行，交付使用之日起交租金，其余产权全部归沈阳市日用杂品公司陶瓷商场所有。2001年经沈阳市房产局测绘大队测量，该房产实际面积为1893.24平方米；其中房产局面积为529平方米，陶瓷公司面积为1364.24平方米，2004年陶瓷公司并入沈阳市日用杂品总公司至今。沈阳市日用杂品总公司与徐亮于2015年6月1日签订租赁合同，将坐落于沈阳市沈河区，建筑面积为1893.24平方米的房屋出租给徐亮使用，年度租金为人民币42万元，使用期限为2015年6月1日至2021年5月30日止。该房屋已于2017年5月5日腾空。沈河区人民法院作出（2017）辽0103民初7823号民事判决书，判决解除原告徐亮与被告王涛2017年4月26日签订的房屋租赁合同，同时对王涛的其他诉讼请求予以驳回。辽宁省沈阳市中级人民法院（2018）辽01民终6605号民事裁定书载明，王涛作为承租人于一审中以其未能使用承租房屋为由要求解除其与徐亮签订的房屋租赁合同，并要求徐亮返还租赁费用及利息，一审法院仅以徐亮于2018年5月8日单方出具的同意解除合同意见且不同意返还已缴纳的租赁费而认定解除双方签订的《房屋租赁合同》，依据不足，故将本案发回重审。重审时应对王涛主张的徐亮与前承租人存在纠纷导致王涛不能使用房屋及王涛主张的涉案房屋无法办理消防手续的事实是否存在予以查清，在此基础上，正确认定解除合同的相应责任，依法裁判。沈河区人民法院重审期间查明，案涉房屋租赁合同第一条并未约定徐亮将诉争房屋出租给王涛经营何种项目使用，也未约定消防安全检查手续应由哪方进行办理。合同约定生效之日起3日内，甲方将租赁房屋按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及附属设施的现状承租，交付时双方对基础设施的状况以交接单的形式签字确认合同标的。徐亮于2017年4月26日出具的收据载明收款金额为壹拾伍万元，收款事由部分空白。对此王涛主张该15万元均系租金，而徐亮则主张15万元中有3万元系履约保证金，另12万元系房屋租金徐亮承认诉争房屋王涛确实没有使用过，而王涛也明知签订房屋租赁合同时，案涉房屋有他人物品存在。王涛、徐亮均确认2018年10月案涉房屋已重新出租他人。王涛在诉讼期间将第一项诉讼请求撤回。徐亮就案涉房屋能否办理消防验收手续主张2018年房屋出租给他人后，他人已经办理了消防手续，表示休庭后7日内向法院提交，但在指定期间徐亮并未提交该证据。一审法院认为：王涛、徐亮签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，自双方签订之日即2017年4月26日生效。按照合同约定，徐亮应于生效之日起三日内即2017年4月29日前交付房屋，徐亮交付房屋时因房屋产生纠纷且未全部腾空，导致王涛无法接收房屋，后王涛以存在纠纷且不能办理消防验收手续而向徐亮退还钥匙并要求解除合同。徐亮自认于2018年10月将案涉房屋已出租他人，故双方的合同目的已无法实现，且审理过程中双方均认可合同已实际解除，该院予以确认。本案审理过程中，王涛提出撤回解除租赁合同的诉讼请求，不违反法律规定，该院予以准许。关于王涛要求徐亮返还15万元及给付相应利息损失的诉讼请求。首先，对于王涛交付徐亮15万元的性质，按合同约定，王涛交付徐亮履约保证金3万元，因此15万元中3万元系履约保证金，12万元系租金，履约保证金的性质按照合同约定应为王涛承租后产生的水、电等费用或损失未予结清时徐亮在保证金中予以抵扣，并非履约定金或违约金。其次，对于徐亮应否返还15万元及给付利息的问题，应从合同解除的过错责任进行考量。导致合同解除系两方面原因造成，一是未能办理消防验收手续，二是未能按期交付房屋。对于案涉房屋的消防验收手续，基于该院工作人员向相关职能部门走访调查确认的事实，可以认定案涉房屋确实不具备办理消防验收手续的条件，徐亮所主张现在案涉房屋的承租人已办理消防手续的事实，因未向本院提供证据证明，该院不予采信。对于不能办理消防验收手续的责任问题，首先王涛是完全民事行为能力人，签署案涉房屋的租赁合同理应就案涉房屋的现状是否存在房主与他人的纠纷或使用该房屋经营的范围及相关的证照包括消防手续能否办理如何办理进行充分的了解或者在书面合同中进行明确约定，而本案王涛、徐亮所签的合同无经营范围、经营项目及是否需要消防验收手续的约定，更无消防验收手续应由哪一方负责办理的合意。对于未能按期交付房屋的责任问题，徐亮确实存在延期腾空房屋的情形。综合以上两方面因素，徐亮应承担导致合同解除的主要责任，王涛承担次要责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因合同解除，徐亮产生重新寻租的合理期间寻租期损失，本院酌定为5个月寻租期损失，徐亮在合理寻租期仍未能出租的不属于本案应予认定损失的范围。综合本案具体情况，王涛应承担2个月寻租期损失较为合理，徐亮自行承担3个月寻租期损失。徐亮在王涛交付的15万元款项中，扣除2个月寻租期损失的剩余数额应予返还原告，故徐亮应返还王涛150000-（330000÷12个月）×2个月=95000元。王涛所主张的利息损失，依据不足，且王涛未缴纳相应诉讼费，该院不予审理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，判决如下：一、被告徐亮于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告王涛95000元；二、驳回原告王涛的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由原告王涛负担1125元，由被告徐亮负担2175元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人提供与徐华签订的租赁合同，证明案涉房屋已经承租给其他人，且其他人在正常经营。被上诉人的质证意见为：真实性、合法性、关联性均有异议。该证据与本案无关，无法证明案涉房屋可以办理相应手续，案涉房屋可以经营不代表案涉房屋有消防验收手续的条件。本院对该证据不予采信。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，应合法有效。双方应按合同的约定，各自履行各自的义务。上诉人提供的案涉房屋存在瑕疵，在交付房屋时存在未将案涉房屋腾空及不能办理消防验收手续的问题，导致合同的目的无法实现，且上诉人于2018年10月将案涉房屋另租给他人，故双方的房屋租赁合同关系应予解除。关于上诉人提出一审法院认定15万元系租金，属认定事实错误。15万元包含3万元的履约保证金。3万元的履约保证不应退还的上诉主张，对于被上诉人交付上诉人15万元的性质，按合同约定，被上诉人交付上诉人履约保证金3万元，因此15万元中3万元系履约保证金，12万元系租金，履约保证金的性质按照合同约定应为被上诉人承租后产生的水、电等费用或损失未予结清时上诉人在保证金中予以抵扣，并非履约定金或违约金。故上诉人提出的上诉主张，本院不予支持。关于上诉人提出一审法院认定合同解除是因未能办理消防验收手续和未能按期交付房租的事实错误，涉案房屋可以办理消防验收手续的上诉主张，虽上诉人在本院审理期间提供新证据，但在一审法院审理期间，办案人前往沈阳市沈河区行政服务中心消防窗口调查被上诉人诉上诉人房屋租赁合同纠纷一案办理消防手续事宜，答复案涉房屋不具备办理消防手续的相关条件。故上诉人提出的上诉主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人徐亮负担。本判决为终审判决。审判长 赵 智审判员 谢 宏审判员 姜会军二〇二〇年七月三十日书记员 赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。