浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1021民初1874号 原告：玉环经贸物资有限公司，住所地玉环市玉城街道城中路34号，统一社会信用代码91331021148385250D（1/1） 法定代表人：董升，执行董事。 委托诉讼代理人：李明峰，浙江利群律师事务所律师。 被告：叶秋华，女，1967年10月21日出生，汉族，住玉环市。 原告玉环经贸物资有限公司（以下简称经贸公司）与被告叶秋华租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告经贸公司的法定代表人董升及其委托代理人李明峰、被告叶秋华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告经贸公司向本院提出增加、变更后的诉讼请求：1、解除租赁合同；2、被告支付所欠租金107726元（第四年2019年2月1日至2020年1月31日未付租金35375元，第五年2020年2月1日至6月30日未付租金72351元）；3、被告支付违约金101705元；4、被告立即腾退商铺。事实与理由：原、被告于2016年2月1日签订商铺租赁合同，租期至2022年1月30日；第四年（2019年）租金165375元；第五年（2020年）租金173643元；租金一年一付；一方违约应当向对方支付当年租金的30%。被告拖欠第四年租金35375元，未付第五年租金。 被告叶秋华答辩，向原告租赁商铺属实，同意解除合同。双方在2020年3月31日实际上已经解除合同，所欠租金只有35375元。从第三年（2018年）起涨5%太高了，行情不好生意难做别家商铺都降价了，要求按起初的租金15万元/年计算。在去年底开始的疫情期间不能营业，要求免减租金。违约金太高了，要求对方放弃。商铺里的财物暂时借用存放，如下家租赁愿意接手的，直接折价转让；如不愿意接受，在下家合同签订后三日内清空商铺，逾期自愿放弃店内物品处理。 经本院审理查明，被告叶秋华因经营咖啡吧所需，向原告经贸公司租赁位于玉环市。双方于2016年2月1日签订商铺租赁合同，约定：租期六年（自2016年2月1日至2022年1月30日止）；租金15万元／年，从第三年（2018年）起，租金每年比上一年度增加5%（即2018年度157500元、2019年度165375元、2020年度173643元）；如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿当年租金30%做违约金。叶秋华在签订合同时支付1000元给经贸公司作为履行合同的押金。 原告经贸公司按约向被告叶秋华交付租赁物商铺供其经营使用。被告叶秋华最后一次支付租金是在2019年11月8日30000元，至今未付原告经贸公司第四年（2019年2月1日至2020年1月31日）租金35375元和第五年（2020年2月1日至6月30日）租金72351元，其经营的咖啡吧目前处停业状态。 另查明，根据《浙江省突发公共卫生事件应急预案》，浙江省人民政府在2020年1月23日决定启动重大公共突发卫生事件一级响应，“三要实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，立即停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动”。玉环市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部在2020年3月4日发布《关于加强新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告（第29号）》“一、餐饮经营单位经属地市场监管所（分局）备案，并签订承诺书后，可恢复堂食经营服务。” 以上事实有原告经贸公司提供的原、被告身份证明，商铺租赁合同，微信转账截图、微信催讨聊天截图；被告叶秋华提供的微信聊天截图；以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。对原告经贸公司、被告叶秋华提供的证据经本院审查认为，其来源、形式合法，内容真实，与本案待证事实具有关联，故本院确认其具有证明力，可以作为定案的根据。 本院认为，原告经贸公司与被告叶秋华之间的商铺租赁合同，意思表示真实，没有违反法律法规强制性规定和违背公序良俗，故双方之间的租赁合同合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，应当按照约定履行自己的义务。原告经贸公司按约交付租赁物商铺，被告叶秋华亦应当按约支付租金。根据审理查明的事实，原、被告自愿解除案涉商铺租赁合同；租金支付时间是付在前；对未付租金的计算金额没有异议。本院认为，原、被告双方自愿解除合同，且符合本案实际，并无不妥，予以确认。结合双方的交易惯例，租金支付时间是付在前，并无不当。对未付租金的计算金额，符合合同约定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故被告叶秋华欠付租金，显属违约，应当承担继续履行支付租金、赔偿损失等违约责任。原告经贸公司诉请被告叶秋华支付所欠租金107726元，于法有据，本院予以支持。基于租赁合同解除，被告叶秋华应当腾空商铺以返还给原告经贸公司。 被告叶秋华辩称，双方在2020年3月31日实际上已经解除合同，所欠租金只有35375元。本院认为，根据叶秋华提供的在案证据微信聊天截图，2020年3月30日：“明天最后一天了，你店里的东西不搬走我就认为你不要了。”“这几天忙，我会处理的。现在有人在谈了，再等几天”“你总不能老是占用我的租赁时间”。从文义上，经贸公司是在要求叶秋华腾退商铺，另行出租；而叶秋华为了减少商铺的投资损失，还在找下家接盘，继续占用商铺。尽管对外张贴的招租联系手机号也为董升，但案涉合同租期至2022年1月30日止，未经合同当事人协商一致，并不当然构成解除合同。被告叶秋华的辩称意见，依据不足，本院不予采纳。被告叶秋华辩称，从第三年（2018年）起涨5%太高了，别家商铺都降价了，要求按起初的租金15万元/年计算。本院认为，合同对租金明确约定，并无明显不当，又没有法定的事由，也未尽双方协商变更，市场经济的商业风险应当由当事人自行承担。至于被告叶秋华辩称，在去年底开始的疫情期间不能营业，要求免减租金。原告经贸公司辩驳，在疫情出现之前，被告的咖啡吧就没有正常营业，停业与疫情无关。本院认为，疫情之前的没有正常营业并不能构成假设没有疫情的期间也必然停业的依据。如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。根据审理查明的事实，2020年1月23日至3月4日（计41日）为玉环“新冠疫情期间”，故对该期间的租金损失酌定各半承担，即被告叶秋华应当向原告经贸公司支付租金98064元[欠付租金107726元-（165375元/365日×8日+173643元/365日×33日）÷2]。 原告经贸公司诉请被告支付违约金101705元。被告叶秋华辩称违约金太高了，要求对方放弃。本院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据审理查明的事实，原告经贸公司与被告叶秋华在案涉商铺租赁合同中约定“一方违约应当向对方支付当年租金的30%”，而叶秋华欠付租金对经贸公司造成的损失，即2019年11月9日起租金35375元与2020年2月1日起租金72351元的资金占用期间的利息损失。显然，合同约定的违约金过分高于造成的损失，故参照民间借贷不超过年利率24%为限的司法实践，酌情支持原告经贸公司的资金占用费损失：33562.50元（即35375元-1812.50元）从2019年11月9日起、64501.50元（即72351元-7849.50元）从2020年2月1日起，各按年利率24%计算至欠款实际履行时止。至于叶秋华在签订合同时支付1000元给经贸公司作为履行合同的押金，因双方协商一致解除合同，故经贸公司应当予以返还。为减少或避免讼累，在本案中直接予以抵销租金。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十九条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告玉环经贸物资有限公司与被告叶秋华在2016年2月1日签订商铺租赁合同解除。 二、限被告叶秋华在本判决生效后三日内向原告玉环经贸物资有限公司返还位于玉环市。 三、限被告叶秋华在本判决生效后十五日内向原告玉环经贸物资有限公司支付租金97064元，并赔偿资金占用期间的利息损失（对租金33562.50元从2019年11月9日起、对63501.50元从2020年2月1日起，各按年利率24%计算至欠款实际履行时止）。 四、驳回原告玉环经贸物资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3860元，减半收取1930元，由原告玉环经贸物资有限公司负担817元，被告叶秋华负担1113元（此款在判决生效后七日内付清）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 王剑锋 二〇二〇年七月十五日 代书记员 林铭鸿