山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终5764号上诉人（原审原告）：苏传梅，男，1932年3月3日生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：苏江亭，男，1957年1月20日生，汉族，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王玉萍，女，济南历城鸿图法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：苏纯亭，男，1952年3月2日生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：苏延民，男，1962年1月25日生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：苏纯华，女，1953年12月31日生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：汪臣，男1979年11月22日生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：朱兰云，山东居高律师事务所律师。上诉人苏传梅、李玉贞因与被上诉人汪臣房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初5358号民事判决，向本院提起上诉。上诉过程中，因李玉贞去世，本院依法通知其法定继承人苏江亭、苏纯亭、苏延民、苏纯华参加诉讼，本院于2020年5月27日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。苏传梅、苏江亭上诉请求：1.依法撤销（2019）鲁0112民初5358号民事判决。依法支持苏传梅一审诉讼请求或将该案发回重审；2.一、二审诉讼费由汪臣承担。事实与理由：事实与理由，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，遗漏当事人。一、苏传梅与汪臣签订的《济南市存量房屋买卖合同》一审认定为系有效法律行为，该认定事实不清，证据不足、适应法律错误。1、苏传梅对涉案房产无权处分权，其签署的《济南市存量房屋买卖合同》应属无效合同。根据《中华人民共和国民法总则》第35【监护人职责的履行】监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人的利益外，不得处分被监护人的财产。本案中，一审法院认定对涉案房产“----双方真实意思表示，系双方协商一致，有苏传梅在两年时间内向汪臣转让涉案房屋的所有权，由其向银行提供抵押担保而取得借款，故双方并无真实的房屋买卖关系”，根据该认定，双方并不是真实的房屋买卖关系，转让涉案房产也不是为了最有利于无行为能力人李玉贞的利益。而是为了为汪臣抵押贷款，涉案房产系苏传梅与李玉贞的夫妻共同财产，李玉贞为民事行为能力人，因此，苏传梅与汪臣将涉案房产以买卖的形式将所有权转让到汪臣名下用于抵押贷款，其签订的《济南市存量房屋买卖合同》因苏传梅无权处分应属无合同。2、汪臣在办理涉案房产过户手续时，伪造了“监护人证明书”并私刻了“济南市历城区洪家楼街道花园北区社区居民委员会”公章，在“监护人证明书”上加盖，并依据该证明办理了房产过户，对此，济南市历城区洪家楼派出所已经受理，一审中苏传梅已经书面向一审法院提出调取汪臣私刻公章伪造“监护人证明书”的证据申请书，一审法院不调取、不认定是错误的。3、根据《中华人民共和国民法总则》第146条【以虚假意思表示实施民事法律行为及隐藏行为的效力】行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。一审法院已经认定双方无真实的买卖关系，因此，双方签订的《济南市存量房屋买卖合同》应属无效行为，一审判决系有效的法律行为是错误的。二、一审认为涉案房产因有抵押而不支持苏传梅要求将涉案房产过户到苏传梅名下的请求是错误的。因苏传梅与汪臣不存在真实的买卖关系，汪臣承诺两年无条件将涉案房产过户到苏传梅名下，法院应当判决汪臣为苏传梅办理房产过户手续，其抵押贷款应当有汪臣负责偿还，一审不判决是错误的。三、一审判决遗漏当事人。涉案房产应过户到苏传梅名下，一审法院判决已经认定，一审法院判决对涉案房屋不能过户，必然导致汪臣永远对涉案房产占有、使用、收益，因此，一审法院应当判决涉案房产归苏传梅所有，追加房屋抵押债权人为第三人参加诉讼。综上诉述，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，且遗漏当事人，因此，请求二审法院查明事实，依法撤销（2019）鲁0112民初5358号民事判决书。依法支持苏传梅一审诉讼请求或将该案发回重审。苏延民、苏纯亭补充陈述称，汪臣经营民间放高利息贷款，因急需资金为由，以假买卖形式，将苏传梅房产过户到汪臣名下，用于抵押贷款，获取资金。然后再把资金放高利贷获取利益，汪臣用放高利贷的手段，欺骗加谎言于2017年4月18号把苏传梅、李玉贞房屋过户汪臣名下，汪臣承诺使用两年后无条件、无理由归还。然苏传梅却不知道汪臣的真实目的是想永久霸占苏传梅、李玉贞的房屋财产。此事李玉贞不同意，于是汪臣在2017年2月21日骗苏传梅到济南市历城区人民法院申请认定李玉贞为无民事行为能力人。案中汪臣自编、自导自演、成为指定代理人，申请人苏传梅共有三子一女。此时三个儿子不知道此案件的发生，法院未通知三个儿子，其儿子也未参加诉讼。更不知道把90岁高龄的母亲，以到医院为她看病为由，强制服用大量镇静药后，送到山东省精神疾病司法鉴定所做鉴定。这一切的一切都是汪臣为后面非法占有苏传梅，李玉贞的房屋财产走的第一步。汪臣辨称，2017年初，李玉贞因脑梗丧失民事行为能力，其长子苏纯亭因病需长期照顾，在此情况下。苏传梅将涉案房屋以34万元的价格转让给汪臣，此述与实事严重不符，苏传梅每月养老金4300元，并有多年积蓄25万元（也被汪臣骗走）就李玉贞因脑梗不至于到卖房冶病的地步更何况她还有城镇医保，况且还有儿子、孙子、孙女，他们都有工作和稳定的收入，也都会赡养老人，苏传梅卖房不符合常理，更不符事实，这纯是汪臣欺骗法院和房管大厅的障眼法罢了。关于房屋过户，房管局需要李玉贞监护人证明，因街道社区委员会不出具此证明，所以苏传梅、李玉贞房产无法过户到汪臣名下。因此汪臣无视党纪国法，私刻公章伪造假证明，终于把苏传梅、李玉贞房产过户到其名下。欺骗国家政府权威机关人员。此汪臣私刻公章伪造假证明案，已由济南市历城区公安分局洪家楼派出所受理，正在处理中。综上所述，以及光盘内容，充分证明李玉贞意识良好，有分辨是非能力，精神状况很好。因此任何人无权处分李玉贞所占房产份额。汪臣以非法占有为目的，用虚假事实，隐瞒真相，骗取苏传梅、李玉贞的房屋财产120万元（市场价）。请求法院依法撤销（2019）鲁0112民初5358号民事判决，判汪臣违法、侵吞的涉案房产无条件过户到苏传梅名下。汪臣辨称，一审法院认定苏传梅、李玉贞与汪臣签订的《济南市存量房屋买卖合同》合法有效是正确的。根据一审查明的事实，不管是苏传梅、李玉贞为了养老和医疗过户房屋，还是为了汪臣办理贷款过户，均系苏传梅、李玉贞的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的民事法律行为。李玉贞经法院认定系无民事行为能力人，苏传梅作为法定监护人可以依法履行监护职责，其提供给不动产登记机构的《监护人证明书》能够证明系为了被监护人的利益过户房屋的，不动产登记机构根据相关材料过户并无不妥。因此，苏传梅、李玉贞认为合同无效无事实和法律依据，其上诉理由不成立。苏传梅、李玉贞与汪臣办理涉案房屋过户时，所出具的《监护人证明书》内容是真实且符合实际。根据公安机关的调查，该证明书系苏传梅、李玉贞本人所办，公安机关已经处理完毕，和汪臣无关，苏传梅、李玉贞的代理人提出系汪臣伪造无证据，可能涉嫌诽谤，汪臣保留追究其责任的权利。一审中汪臣提供支付购房款和医药费单据证据，证明在房屋过户后，汪臣向苏传梅、李玉贞支付购房款25.6万元、医药费52000余元。该部分证据和事实一审法院未进行认定，汪臣认为是错误的，但鉴于一审判决驳回苏传梅、李玉贞的诉讼请求而未选择上诉，在此请求二审法院在本次案件中予以认定。四、一审法院未支持苏传梅、李玉贞的过户请求是正确的。经庭审查明，涉案房屋目前仍有银行抵押贷款未全部偿还，且银行对涉案房屋享有抵押权优先的权利，在不能还清贷款的情况下，强行过户势必会损害银行的权益。另李玉贞已经去世，假如涉案房屋系其合法财产，则因其房屋份额产生继承后由继承人共同共有，更是无法过户至苏传梅名下，又因汪臣已经支付25.6万元购房款和52000余元医药费，苏传梅、李玉贞及其继承人在未归还上述款项时，汪臣不同意过户。因此苏传梅要求过户既不符合条件也不符合法律规定。综上所述，请求二审法院依法查明案件事实，驳回上诉。苏纯华述称，苏纯华与苏传梅、苏江亭、苏纯亭、苏延民意见不一致，苏纯华认为应维持一审判决。苏传梅、李玉贞向一审法院起诉请求：1.依法确认2017年8月18日苏传梅与汪臣签署的买卖坐落于的合同无效；2.汪臣无条件将上述房产过户到苏传梅名下，过户费等所有费用由汪臣承担；3.本案诉讼费由汪臣承担。一审法院认定事实：苏传梅与李玉贞系夫妻关系，婚内二人生育苏纯亭（大儿子）、苏江亭（二儿子）、苏延民（三儿子），苏纯华（女儿），汪臣系苏纯华之子。2017年2月21日，苏传梅作为申请人向本院提出申请，申请认定李玉贞为无民事行为能力人。2017年3月21日，本院作出（2017）鲁0112民特5号民事判决书，判决认定：根据山东精神疾病司法鉴定所的鉴定意见，被申请人李玉贞目前患有血管性痴呆，记忆智能差，不能辨认自己的合法权益，判决确认李玉贞为无民事行为能力人，该判决书已生效。2017年4月18日，苏传梅、李玉贞共同作为出卖人与汪臣作为买受人签订《济南市存量房屋买卖合同》一份，约定苏传梅、李玉贞将其共同所有的房屋（房屋所有权证号：济房权证历字第02****号）出售给汪臣，建筑面积60.98㎡，房屋无抵押，房屋成交价款为348457元，房屋产权转移所发生的相关税费由买方承担。2017年4月19日，苏传梅作为监护人出具《保证书》一份，载明：“经李玉贞监护人同意，将房屋所有权证号为历02****，坐落的房屋卖给汪臣，用于房主改善生活医疗，监护人保证不侵犯无民事行为能力人的权益，监护人承担申请的全部责任及纠纷。”2017年5月10日，涉案房屋所有权人变更为汪臣，汪臣取得该房屋的不动产权属证书，权属取得方式为二手房买卖，房产证号为济南2017008****。涉案房屋现由苏传梅、李玉贞实际居住使用。2017年11月22日，汪臣向苏传梅、李玉贞出具《保证书》一份，载明：“本人汪臣（身份证）自愿将位于房产一套，无条件过户给外祖父苏传梅，因法定过户时间为二年，暂无法办理手续，待符合国家有关规定后及时办理手续。”汪臣取得涉案房屋所有权证书后，即以该房屋抵押贷款。截至2019年7月30日，涉案房屋抵押情况为：债权人济南农村商业银行股份有限公司，抵押金额60万元，债务履行期限为2018年6月11日起至2021年6月10日止；债权人张玺，抵押金额50万元，债务履行期限为2018年8月20日起至2019年2月20日止。案件审理中，汪臣陈述所借张玺的借款50万元已经还清，所借济南农村商业银行股份有限公司60万元的贷款因未到期，尚未还清。鉴于涉案房屋设有抵押权，经一审法院释明，苏传梅和李玉贞表示无经济能力先行偿还银行的抵押贷款。关于涉案购房款交付问题。汪臣陈述，其于2017年9月25日通过其名下尾号为9947账户向苏传梅名下尾号为1029账户转账支付房款50万元。后因其需要赡养两位老人及生意需要，当天苏传梅又将50万元借给他了，关于房款金额，双方一开始口头约定50万元，为了少交税，所以在《济南市存量房屋买卖合同》中约定为348457元。在2017年9月25日每月都支付房款，最低4000元，最高5万元，提交的工行转账交易明细可证实，至今已支付25.6万元。对此，苏传梅不予认可，表示从未收款，也没有见过这个银行卡，房屋过户登记时间为2017年5月10日，买卖合同签订时间为2017年4月18日，与汪臣陈述的付款时间矛盾。一审法院认为，苏传梅、李玉贞与汪臣虽签订了《济南市存量房屋买卖合同》，但双方并无买卖房屋的真实意思表示，汪臣陈述其支付苏传梅购房款50万元，之后苏传梅又以借款的方式返还，结合涉案房屋并未实际交付汪臣的事实，一审法院认为该合同双方并未实际履行。根据苏传梅、李玉贞诉称的事实及汪臣出具的保证书，双方真实意思表示，系双方经协商一致，由苏传梅在两年时间内向汪臣转让涉案房屋的所有权，由其向银行提供抵押担保而取得借款。故双方并无真实的房屋买卖关系，但是双方协商一致转让房屋所有权提供贷款担保的民事法律行为，意思表示真实，并不违反法律规定，系有效的民事法律行为，汪臣承诺两年期限届满后将涉案房屋无条件过户给苏传梅，现期限已经届满，汪臣应当将房屋过户至苏传梅名下，但该房屋现设有抵押权，不具备办理权属变更登记的条件，因此对苏传梅、李玉贞要求将涉案房屋过户到苏传梅名下的诉讼请求，一审法院无法支持，待房屋具备过户条件后，苏传梅、李玉贞可再行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十八条第一款之规定，判决：驳回苏传梅、李玉贞的诉讼请求。案件受理费50元，由苏传梅、李玉贞共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。苏传梅、苏江亭向法庭提交光盘一张，拟证实李玉贞在2017年9月是清醒的思路清晰有民事行为能力人。法院确认李玉贞为无行为能力人是汪臣伪造的事实。2017年3月份确认了李玉贞为无民事行为能力人，法院没有确定谁是李玉贞的监护人，只确定了他是无行为能力人，在这个案件中没有通知李玉贞的儿子参加诉讼。光盘是2017年9月份录的，当时录就是为了留念。汪臣质证称，对该证据真实性不予认可，李玉贞已经经法院认定为无民事行为能力人，该证据不足以推翻法院的认定结果。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，不管苏传梅、李玉贞与汪臣之间的协议是否有效，房屋现设有抵押权，客观上无法办理权属变更登记，系客观履行不能，苏传梅等的上诉请求无法支持，等房屋具备过户条件后，可以再次主张权利。一审法院判决并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人苏传梅、苏江亭、苏纯亭、苏延民、苏纯华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人苏传梅、苏江亭、苏纯亭、苏延民、苏纯华负担。本判决为终审判决。审判长  栾钧霞审判员  高希亮审判员  尹 腾二〇二〇年七月七日书记员  丁 爽