贵州省毕节市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔05执异17号异议人（案外人）：毕节市金海大酒店有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区贵毕路（洪南水果批发市场对面海舰综合楼），统一社会信用代码：91520500683997259A。法定代表人：江鹏，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：夏友宪，系贵州贵浩律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：樊俊，系贵州贵浩律师事务所律师。申请保全人：商丘市国基建筑安装有限公司，住所地：河南省商丘市胜利西路215号，统一社会信用代码：91411400175001208P。法定代表人：黄木云，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：艾仕全，男，1955年7月19日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区，系该公司员工。委托诉讼代理人（特别授权）：陈青云，系贵州良景律师事务所律师。被执行人：贵州兴亿房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路商住楼，统一社会信用代码：915200005872930241。法定代表人：缪正学，系该公司执行董事兼总经理。本院在商丘市国基建筑安装有限公司与贵州兴亿房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，在总价值41596802元的范围内查封了贵州兴亿房地产开发有限公司位于毕节市.8平方米宗地的土地使用权［国有土地使用证号：毕市七星国用（2014）第××号］及贵州兴亿房地产开发有限公司在该宗地上建设的“毕节市兴亿大厦”项目。执行过程中，案外人毕节市金海大酒店有限公司向本院提出书面执行异议，请求解除（2019）黔05执保2号执行裁定书对贵州兴亿房地产开发有限公司位于毕节市“毕节兴亿大厦”项目房号为库房3-1、3-2、3-3、3-4、3-5、3-6，商业3-1房屋的查封，并停止评估、拍卖。本院受理后依法组成合议庭，于2020年7月10日召开听证会进行了听证。异议人毕节金海大酒店有限公司的委托代理人夏友宪，申请执行人商丘市国基建筑安装有限公司的委托代理人艾仕全、陈青云到会参加听证，被执行人毕节市兴亿房地产开发有限公司未到会参加听证。本案现已审理终结。异议人毕节市金海大酒店有限公司称：申请人在法院查封之前就已经于2017年1月18日与贵州兴亿房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》并按约定全额支付了房屋的购房款，购买了贵州兴亿房地产开发有限公司位于毕节市“毕节兴亿大厦”项目房号为库房3-1、3-2、3-3、3-4、3-5、3-6，商业3-1房屋，合同同时约定贵州兴亿房地产开发有限公司于2017年10月30日前交付给申请人，2020年5月14日前取得商品房所有权初始登记并办理转移登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，请求解除查封并停止评估、拍卖。商丘市国基建筑安装有限公司辩称：第一，从异议人提出的所谓购房协议属性来看，该协议是一个借款协议，根据《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的解释》第二十四条规定，这种情况很明显是一种让与担保协议。异议人的申请没有事实依据；第二，从该协议看，异议人于2013年11月借300万元给王天金，由贵州兴亿房地产开发有限公司进行担保，该借款协议上的数据都是由300万派生出的本金及利息数据，而不是真实的购房款项。同时，该协议第五条明确约定：若乙方借款到期不还本息，……归甲方所有。这些约定从款项来看可以充分证明该合同签订的双方真实意思表示就是为借款而进行担保，并非如申请人所言，是为购房而支付房款；第三，异议人称其提出异议的理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定不属实。该标的物现今为止都未竣工验收，根据相关法律规定，房屋的交付是经过相关验收合格；第四，被申请人商丘市国基建筑安装有限公司采取保全措施是基于法律规定和毕节市中级人民法院生效的法律文书，享有工程款优先受偿权，才采取的保全措施。现在本案正在执行阶段。根据最高院2002年相关的司法解释，优先于工程优先受偿款的其他债权是住房的住宅人交了50%的价款后才能优先于工程款，而不是商铺、写字楼。综上所述，申请人的申请既无事实依据，也无法律依据，请求予以驳回。被执行人贵州兴亿房地产开发有限公司未提交答辩意见。异议人毕节市金海大酒店有限公司向本院提交了如下证据：第一组证据为《商品房买卖合同》7份、购房款收据7份，用以证明涉案房屋系该酒店合法购买，并且已经支付了相应的价款。经质证，商丘市国基建筑安装有限公司认为这组证据达不到证明目的，对真实性、合法性、关联性无法进行判断。收据不能证明贵州兴亿房地产开发有限公司真实进账这么多钱，也达不到申请人的证明目的。且合同已经撤销了备案。第二组证据为《关于请求政府帮助协调解决企业资金问题的紧急报告》，用以证明毕节市金海大酒店有限公司为了配合政府的相关工作，故撤销了已有的网签。经质证，商丘市国基建筑安装有限公司认为该份证据达不到证明目的，不能作为申请人撤销商丘市国基建筑安装有限公司保全措施的理由。网签只是行政行为，是否网签并不影响房屋购买合同的性质，况且该网签也已经撤销。由于贵州兴亿房地产开发有限公司没有到场，所以不能查明真实情况。申请执行人商丘市国基建筑安装有限公司向本院提交如下证据：第一组证据为《再借款协议》，用以证明：毕节市金海大酒店有限公司与贵州兴亿房地产开发有限公司他们的购房合同只是借款协议，名为购房实为借贷。质证过程中，商丘市国基建筑安装有限公司表示其并不清楚金海废旧物资有限公司与毕节市金海大酒店有限公司是什么关系。经质证，毕节市金海大酒店有限公司对这份证据的关联性、真实性不认可，认为该《再借款协议》的甲方是毕节金海废旧物资有限公司，不是毕节市金海大酒店有限公司。协议上涉及的内容，第一条谈到的是乙方和担保方向物资公司借款300万元，后面的内容购房的总金额是900万元。从内容上看，并非担保协议。该组证据达不到证明目的。第二组证据为（2018）黔05民初138号民事调解书，用以证明商丘市国基建筑安装有限公司在3700万工程款范围内就其所承建的“毕节市兴亿大厦”享有优先受偿权。经质证，毕节市金海大酒店有限公司对这份调解书的真实性不持异议，但是认为优先受偿权是基于相关法律确定的，不是基于双方的约定。而且优先受偿权应于工程结算后半年内主张，对双方是怎么进行约定的不清楚。优先受偿权与本案无关。购买合同是先于这份调解书签订的。经审查，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：毕节市金海大酒店有限公司提交的《商品房买卖合同》及《关于请求政府帮助协调解决企业资金问题的紧急报告》虽系复印件，但与毕节市金海大酒店有限公司曾进行网签的事实能够相互印证，故此两项证据本院予以采信；毕节市金海大酒店有限公司提交的购房款收据无相关的银行记录进行佐证，对该证据本院不予采信。商丘市国基建筑安装有限公司提交的《再借款协议》中载明的合同当事人名称系毕节金海废旧物资有限公司，商丘市国基建筑安装有限公司亦不知该公司与毕节市金海大酒店有限公司之间的关系，且该借款协议无其他证据印证，故对该组证据本院不予采信；对商丘市国基建筑安装有限公司提交的（2018）黔05民初138号民事调解书本院予以确认。综合本院采信的证据及双方陈述，认定如下案件事实：商丘市国基建筑安装有限公司诉贵州兴亿房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年1月15日作出（2018）黔05民初138号民事裁定书，裁定：查封贵州兴亿房地产开发有限公司位于毕节市.8平方米宗地的土地使用权［国有土地使用证号：毕市七星国用（2014）第××号］及贵州兴亿房地产开发有限公司在该宗地上建设的“毕节市兴亿大厦”项目。以上查封总价值以41596802元为限。另查明，2017年1月18日贵州兴亿房地产开发有限公司与毕节市金海大酒店有限公司分别签订了7份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：Ｓ-001、Ｓ-002、Ｓ-003、Ｓ-004、Ｓ-005、Ｓ-006、Ｓ-007），合同内容为购买贵州兴亿房地产开发有限公司名下位于毕节市“毕节兴亿大厦”项目房号为库房3-1、3-2、3-3、3-4、3-5、3-6及房号为商业3-1的房屋。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现债权，按照约定可向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，案外人主张其拥有涉案房产的物权，应依法提供其拥有涉案房产物权的相应证据材料，如房屋所有权证、不动产登记簿的记载或者已经登记机构预告登记的相关证据，但案外人不能提供上述证据，故其不能证明其对案涉的贵州兴亿房地产开发有限公司位于毕节市“毕节兴亿大厦”项目房号为库房3-1、3-2、3-3、3-4、3-5、3-6，商业3-1房屋已取得所有权等实体权利。另，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”的规定，案外人如欲阻却执行，应同时满足三个条件，即：支付全部价款、合法实际占有以及对未办理过户登记手续无过错。本案中，案外人毕节市金海大酒店有限公司主张其已经完全支付了案涉房产的全部价款，但该付款行为无有效证据证实，且其未能举证证明其已经合法实际占有该房产，故不能认定其对执行标的享有足以排除强制执行的权益，对其所主张的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人毕节市金海大酒店有限公司的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 宗慧娟审 判 员 刘崇高审 判 员 周 绪二〇二〇年七月十五日法官助理 赵 丹书 记 员 杨 维