新疆生产建设兵团阿拉尔垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵0103民初367号 原告:张宝成，男，1972年出生。 委托诉讼代理人：熊英，新疆塔河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张轶，新疆塔河律师事务所律师。 被告：任慧欣，女，1972年出生。 原告张宝成与被告任慧欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张宝成的委托诉讼代理人熊英、被告任慧欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张宝成向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告腾退原告的房屋、恢复原状；2.判令被告支付原告房屋租金250,000元；3.判令被告支付原告违约金100,000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月15日，被告任慧欣与原告张宝成签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其位于阿拉尔市十二团二连以东、阿和公路以西、阿图公路以南的房屋和场地出租给被告任慧欣。租期为2015年8月15日至2019年8月14日，每年租金为人民币150，000元，合计60万元。2018年5月14日止，被告未付原告房租400,000元，并向原告出具欠据一份。原告多次找被告索要该款，被告推脱拒付。另《房屋租赁合同》期限已满，被告侵占原告房屋至今未还，现原告出于无奈，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至法院，请求法院依法判决。维护当事人合法权益。 任慧欣辩称，我在2018年5月14日给原告打了一张40万元的欠条，原告在本案中进行变更要求我支付房租25万元，但实际是在我打完欠条后，我陆续给原告支付了33万元的房租，至今我只欠原告7万元的房租。在这期间原告从来没有通知过我解除租赁合同搬离房屋，而且疫情期间因为没有生意，我现在要求原告降低房租。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方无争议的事实，本院予以确认，对于当事人双方有争议的事实的质证和认定情况如下： 原告张宝成向法庭提交以下证据：《房屋租赁合同》复印件一份（与原件核对一致），用于证明原、被告双方签订租赁合同租期为2015年8月15日至2019年8月14日，租金合计60万元，违约一方应付违约金10万的事实。任慧欣质证认为，对该证据的真实性认可，对原告证明观点有异议，提出因被告在原告所有的土地上自行搭建了彩板房，原告当时口头承诺租赁期满后被告可以继续租赁。经审查，本院认为，被告对该证据的真实性认可，故本院依法对其真实性予以确认，对于原告的证明观点，本院将结合其他证据综合予以认定。 任慧欣向法庭提交以下证据：中国农业银行账户明细清单四份及中国建设银行个人活期账户交易明细一张，用于证明被告在给原告出具欠条前支付租金20万元，其中10万元是分两次每次给付的现金5万元，另外10万元是银行转账，在出具欠条后又陆续向原告支付租赁费共计33万元，先尚欠原告租金7万元的事实。张宝成质证认为，对该组证据的真实性认可，提出其只收到了2017年12月7日转账10万元，2018年10月30日转账2万元、同年12月4日转账8万元，2019年8月30日转账13万元及同年8月31日转账2万元，对于2018年10月30日转账的8万元不予认可，对其给付现金的事实不予认可。经审查，本院认为，原告对该组证据的真实性认可，故本院对其真实性予以确认，对被告的证明观点中，除原告不予认可2018年10月30日转账的8万元外，其他事实，本院结合庭审查明的客观事实均予以采信。 综上，根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月15日，原告张宝成将其所有的位于第一师阿拉尔市十二团二连以东、阿和公路以西、阿图公路以南的房屋和场地出租给被告任慧欣，并与被告任慧欣签订《房屋租赁合同》，该合同主要约定：第二条租赁期限：四年，自2015年8月15日至2019年8月14日止；第三条租金：每一年租金壹拾伍万元整（房屋租赁税及所有税费由承租人承担）；第四条租金的支付期限与方式：在租赁期间，承租人每壹年向出租人交付房屋租金15万元整，大写：壹拾伍万元整，交付时间为每年的8月15日之前。第八条第二款租赁合同期满，租赁房屋（包括场地）的装修、改善增设他物的处理：无偿归出租人所有；第十二条房屋租赁合同期满，出租人返还房屋和场地的时间是：2019年8月14日；第十三条违约责任：违约方向守约方支付违约金10万元整，大写：壹拾万元整。承租人逾期退房或逾期退还场地，需向出租人支付违约金10万，大写：壹拾万元整。承租人逾期交付租金或逾期退房及逾期退还场地的，除应及时如数补交外，还应承担逾期部分日百分之五的违约金。该合同签订后,原告张宝成即向被告任慧欣交付了租赁房屋及场地，任慧欣将其承租的该房屋主要用于开设宾馆。在合同履行过程中，任慧欣陈述其在2015年年底及2016年年底向原告张宝成以现金方式支付租金各50，000元，2017年12月7日以转账方式向原告张宝成支付租金100,000元，共计支付租金200,000元。2018年5月14日，经双方核对确认后，被告任慧欣给原告出具《欠据》一张，内容为“今欠到张宝成房租40万元整，大写（肆拾万元整），任慧欣，2018年5月14日。”欠据出具后，同年10月30日任慧欣向张宝成以转账方式支付租金20,000元，同年12月4日转账支付租金80,000元，2019年8月30日，任慧欣向张宝成以转账方式支付租金130,000元,同年8月31日以转账支付租金20,000元，现尚欠租金150,000元，该款经原告张宝成多次索要，被告任慧欣至今未予支付。因被告任慧欣未按约定履行义务，产生违约金10,000元。 另查明，原、被告双方签订的租赁合同租赁期已经届满，双方未再签订书面的租赁合同，被告任慧欣亦未将房屋退还给原告张宝成。 再查明，原告张宝成于2019年10月23日取得涉案房屋及场地的《不动产权证书》，该证书上登记的权利人为张宝成，共有情况为单独所有，坐落于新疆兵团第一师12团（南口）×连二十一里桥住宅区×××号×××室等12处，权利性质为出让/自建房，面积为共有宗地面积：34129.48平方米/房屋建筑面积：2942.71平方米，使用期限2012年8月3日起2052年8月2日止，权利其他状况为房屋结构为混合结构，房屋总层数：4；房屋所在层：4、3、2等12个，房屋竣工时间为2014年8月15日，房产分布图为2019年9月3日绘制。 本院认为，原告张宝成与被告任慧欣签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法、有效,依法受法律保护,双方均应依约全面善意履行各自的义务。该合同第八条载明租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理为无偿归出租人所有，第十二条载明租赁合同期满返还房屋及场地的时间是2019年8月14日，而被告任慧欣未按约定返还房屋及场地，与张宝成亦未继续签订新的租赁合同，故根据合同约定，被告任慧欣应当在租赁期届满后返还房屋及场地，同时租赁房屋的装修及增设物等无偿归张宝成所有，现任慧欣逾期未向张宝成返还房屋及场地，已构成违约，张宝成主张被告任慧欣返还房屋的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。对于原告张宝成要求被告任慧欣将涉案房屋恢复原状后再行返还,鉴于原告取得涉案房屋产权前房屋已交由被告任慧欣开设宾馆使用,原告既未能提供涉案房屋原状图样,亦未能说明恢复原状之必要性及合理性,且双方也未作书面约定，故对其要求被告任慧欣恢复原状之请求,无事实及法律依据，本院不予支持。 对于张宝成主张被告任慧欣欠付房屋租金250,000元。根据庭审查明的事实，双方均认可在2018年5月14日任慧欣给张宝成出具一份欠据，该欠据载明欠付张宝成房租400,000元，张宝成陈述其未收到任慧欣的100,000元现金，是任慧欣承诺出具欠据后再给其100,000元现金，但任慧欣实际未支付，对该陈述，本院认为，根据日常生活经验及常识可知，如其未收任慧欣抗辩的其在2015年底及2016年底分两次以现金方式各支付50,000元租金，其不可能在2018年5月让任慧欣出具400,000元的欠据，因此，对原告张宝成的该陈述意见不予采纳。该欠据出具后，任慧欣分四次共计向张宝成以转账方式支付租金共计250,000元（20,000元+80,000元+130,000元+20,000元），剩余150,000元租金，经张宝成多次索要，任慧欣至今未予支付。故对原告张宝成主张被告任慧欣欠付租金150，000元，于法有据，予以支持，对于张宝成主张的其他部分的租金，不符合事实及法律规定，本院不予支持。 对于原告张宝成主张被告任慧欣向其支付违约金100，000元。因被告任慧欣未按约定支付租金，亦未按约定返还房屋和场地，已经构成违约，应当承担违约责任。现原告根据双方合同第十三条约定主张违约金100,000元，该违约金的主张明显过分高于被告任慧欣因违约给张宝成造成的损失，本院结合本案的实际情况,综合考虑到原告的实际损失情况,被告的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情考虑违约金应为10，000元为宜，故对张宝成主张的其他部分的违约金，本院依法不予支持。被告任慧欣抗辩其不存在违约，其每年都在向原告支付租金，该抗辩意见不能证明其未违约的事实，故本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告任慧欣于本判决生效之日起十五日内将涉案房屋及场地返还给原告张宝成； 二、被告任慧欣于本判决生效之日起十日内向原告张宝成支付租金150,000元及违约金10,000元,合计160,000元； 三、驳回原告张宝成的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6550元，减半收取3275元，保全费1120元，合计4395元（原告已预交），由原告张宝成负担2386元，被告任慧欣负担2009元（于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告张宝成）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第一师中级人民法院。 审判员  邱书霞 二〇二〇年七月十七日 书记员  贾 贝