天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终1765号上诉人（原审被告）：李卫波，男，1978年8月19日出生，汉族，户籍地河北省邢台市宁晋县，现住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：李晓波（系李卫波之弟），住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告）：天津海瑞物业管理有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽大连东道东海云天6-1-2504。法定代表人：武海艳，经理。委托诉讼代理人：**，男，该公司员工。委托诉讼代理人：高喜燕，女，该公司员工。上诉人李卫波因与被上诉人天津海瑞物业管理有限公司（以下简称海瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初83987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月30日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依照法律规定，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。李卫波上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回海瑞公司一审全部诉讼请求或发回重审；2．一、二审诉讼费由海瑞公司承担。事实和理由：海瑞公司与李卫波签订的租赁合同租赁期至2018年3月31日，李卫波于2017年12月1日已经停止经营，海瑞公司的行为影响了李卫波的正常经营，应该赔偿李卫波的经济损失，因此海瑞公司无权要求李卫波支付占有使用费。原审法院未查明事实，适用法律错误，应当改判或发回重审。海瑞公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。海瑞公司向一审法院起诉请求：1．判令李卫波支付2017年10月19日至2018年3月31日期间房屋租金103,000元；2．判令李卫波支付截至2018年4月16日水电费6,144元；3．判令李卫波支付逾期租金的利息；4．案件受理费等由李卫波承担。一审法院认定事实：2012年11月9日，海瑞公司与天津开发区五正方建筑工程发展有限公司（以下简称五正方公司）签订《公寓租赁合同》，约定五正方公司将坐落于开发区海通街80号开发区工人公寓（物业楼第三层除外）出租给海瑞公司，公寓建筑面积31165.2平方米；海瑞公司所承租房屋用于工人宿舍、商业服务、办公；租赁期限为五年，自2013年3月31日起至2018年3月31日止；年租金312万元；海瑞公司将承租公寓的部分转租给第三方的，必须经五正方公司书面同意，且转租终止日期不得超过本合同约定的终止日期，海瑞公司须将与第三方签订的租赁合同报五正方公司备案；合同终止或解除后，除双方另有约定外，海瑞公司应在合同终止或解除之日起15日内将其所有的财产、物品清理完毕，并恢复原状；本合同到期前，海瑞公司若需继续租用公寓，应于合同租赁期限届满六个月前向五正方公司书面提出续租要求，经双方协商一致后，重新签订合同，双方在租赁期限届满三个月前就续租条件仍达不成一致意见的，五正方公司有权将公寓租给第三方等。合同签订后，五正方公司即将诉争房屋交由海瑞公司管理。2015年11月16日，海瑞公司与李卫波签订《房屋租赁合同》，约定海瑞公司将2号楼D区×××号，合计面积561.27平方米房屋出租给李卫波；租赁期限自2015年4月1日至2018年3月31日；租赁期满海瑞公司有权收回该房屋，李卫波应如期返还。李卫波需要继续承租该房屋的，则应于租赁期限届满前三个月，向海瑞公司提出续租书面要求，经海瑞公司同意后重新签订租赁合同；房屋租金每年23万元，采取年支付的方式，提前一个月支付；李卫波在租赁期内，未事先征得海瑞公司的书面同意，不可将该房屋部分或全部转租给他人使用等。合同签订后，海瑞公司即将前述房屋交付李卫波使用。李卫波依约支付租金并承担水电费。海瑞物业表示房屋租金仅收取截至2017年11月30日。2017年11月4日，五正方公司张贴告示，内容大致为：我司为工人村公寓的出租方，针对公寓存在的安全隐患及混乱管理现状，我司通知各商户及租户，我司与海瑞公司签订的《公寓租赁合同》于2018年3月31日到期，合同到期后我司将收回房屋交由政府处置，不再继续经营，请各商户及租户做好相应腾退准备工作；从本告示发出之日起至2018年3月31日为过渡期，请各商户及租户，配合我司做好过渡期的公寓安全生产管理工作，杜绝发生任何安全生产及其他责任事故；即日起，请各位商户及租户不再与海瑞公司签订超过2018年3月31日租赁期限的租赁合同，若明知续签或新签，请自行承担相应损失。2017年12月1日，天津经济技术开发区安全生产监督管理局、天津市滨海新区公安局开发分局、天津市开发区公安消防支队、天津市滨海新区市场和质量监督管理局开发分局等部门联合发出《开发区工人新村宾馆公寓清退告知书》，载明因开发区工委、管委会决定对海通街80号工人新村进行集中清理整治，自即日起至12月3日，宾馆、旅店、公寓等立即停止违法经营活动。海瑞公司亦通知各租户，办理退房、租金、暖气费、水电费等结算事宜。海瑞公司提供的多份退租申请，载明了相应结算日期为2017年12月1日。针对诉争房屋的腾退问题，五正方公司曾向一审法院提起一系列诉讼。经生效判决认定，虽相关部门在2017年12月1日张贴过相关通知，但没有明确全部经营户停止经营，且五正方公司也没有明确表示合同提前终止，海瑞公司抗辩租赁合同于2017年12月1日提前终止无事实法律依据。并判令相应租户包括李卫波从承租的“房屋”迁出，并自2018年4月16日起至实际交还之日按每日每平方米0.274279元的标准向五正方公司支付占有使用费等。一审法院认为，根据生效判决认定五正方公司与海瑞公司签订的租赁合同，合法有效。本案中，海瑞公司将诉争房屋转租给李卫波，亦不违反法律规定。本案中，2017年12月1日海瑞公司通知租户办理退房、租金、暖气费、水电费等结算事宜，表明海瑞公司有提前终止合同的意思表示，故租金只能计算至2017年12月1日。鉴于生效判决认定房屋租金收取截至2017年11月30日，则海瑞公司主张2017年10月19日至2017年11月30日期间的租金，应当提供相应证据，否则应承担举证不能责任。因海瑞公司未能提交相应证据，故对其此项主张不予支持。由于此后李卫波仍占用租赁场地，应当支付海瑞公司房屋使用费。因海瑞公司的通知影响了李卫波的正常经营，故本着公平原则和诚实信用原则，房屋使用费数额可以参照五正方公司与海瑞公司约定的租金标准计算房屋使用费。其要求李卫波支付逾期租金利息的主张，因双方约定的租赁期限尚未届满，海瑞公司单方提前终止合同构成违约，故对其此项主张不予支持。关于水电费，因海瑞公司并未向法院提交李卫波实际使用水电数量的证据，且亦未有双方对欠付水电费数额进行确认的证据材料，故对海瑞公司的此项主张不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决“一、被告李卫波于本判决生效之日起十日向原告天津海瑞物业管理有限公司支付自2017年12月1日起至2018年3月31日止的占有使用费，以561.27平方米为基数，按每日每平方米0.274279元标准计算；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,483元，原告负担2,062.7元，被告负担420.3元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为李卫波是否应当支付房屋占有使用费。一审法院于2018年12月13日作出（2018）津0116民初82659号民事判决，该判决已经发生法律效力，认定截至该案法庭辩论终结，李卫波仍未向海瑞公司及五正方公司交还诉争房屋。该案的立案时间为2018年6月14日。且二审庭审中李卫波陈述其未与海瑞公司办理房屋腾交手续，故李卫波占用租赁房屋，应当支付房屋占有使用费。关于李卫波抗辩海瑞公司的行为影响了其正常经营应当赔偿其经济损失，故海瑞公司无权要求李卫波支付占有使用费一节，因李卫波并未提交相应证据予以证明，故对其抗辩不予采纳。综上所述，李卫波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费262元，由上诉人李卫波负担。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 何日升审判员 郭小峦二〇二〇年七月十七日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……