广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1987号上诉人（原审原告）：广东康景物业服务有限公司，住所地：广州市*****************。法定代表人：黄某1。被上诉人（原审被告）：刘伟方，男，汉族，1954年5月8日出生，身份证住址为广东省兴宁市************，身份证号：441************131。上诉人广东康景物业服务有限公司与被上诉人刘伟方因物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初73号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人广东康景物业服务有限公司上诉请求：1、依法撤销惠州市惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初73号民事判决书，判决支持上诉人一审的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人自2010年2月至2015年10月期间的物业费未超过诉讼时效，应支付本金及违约金。我司与被上诉人之间的关系是服务者与被服务者，我司是提供物业服务的乙方，为了缓和双方的关系，我方发出的仅为付款通知书，并非法律函，可见我司为了不想闹僵关系，一直采取很平和的手段去进行催收物业费。而现实情况我们送达《付款通知书》也是根据被上诉人收楼时在《紧急联络表》上的地址，被上诉人一直多年未交管理费，态度强硬，即使打电话催费也是拒接或者不同意，上门张贴《催费通知书》实属无奈之举，不可能会有业主们的签字，我们能做的仅是挨家挨户把欠缴物业费的业主的通知书张贴在其门上。我司不可能准确掌握上诉人的行踪，只能依靠电话联系和上门张贴催费通知书的形式告知业主按时缴纳管理费通知书的形式告知业主按时缴纳管理费。物业服务费是物业服务企业维持服务质量和服务能力的唯一生命力，试想没有那一家物业企业会对业主欠费视而不见、置之不理，也没有哪一家物业企业不会在每年底为冲刺收费率，挨家挨户，穷尽办法通知业主缴费。这乃行规，也是普遍做法，况且被上诉人已在一审答辩中声称“答辩人多年来多次要求被答辩人履行上述活动的承诺。被答辩人均以公司更换了经理并且自己不知道为由拒绝履行”，我司拒绝向被上诉人履行开发商无权作出的承诺，那同时我司肯定也会对被上诉人提到赶紧缴纳欠费的事实，根据《民法总则》一百九十五条第一项规定，口头催告也可以中断诉讼时效，一审法院不能无视客观情况，认定为已超过诉讼时效。所以我方坚持认为被上诉人对物业催费的情况是很清楚的，其现在答辩称期间的物管费已过诉讼时效是为了不想缴交物管费而找的理由，被上诉人的这种行为是不可取的，不应得到支持，也会造成其他业主的恶性效仿，形成一种“不在小区居住、不接电话、对物业催费置之不理，让物业找不到本人，等到物业服务费超过诉讼时效就可以了”的观念。我方请求法院依法查明事实作出公平、公正的判决，予以支持我司的上诉请求。广东康景物业服务有限公司向一审法院起诉请求:1、被告支付拖欠的管理费25356.70元及违约金(违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止,暂计至起诉之日51477.68元，共计76834.38元给原告；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年8月27日，被告在原告出具的《收楼表格》中签名，确认帝景湾XX轩X座XX房收楼，并于当日双方签订《前期物业管理服务协议》，约定上述房产（建筑面积263.65平方米）的物业管理费每月每平方米1.8元，交楼时预交三个月的管理费，每两个月的管理费合缴交一次；若不按照约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金，或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用。原告在上述合同的甲方处盖章确认，被告在乙方处签名确认。被告提交了刘金方、朱瑞良分别出具的证人证言：在合生创展集团有限公司与其下属公司广东康景物业服务有限公司联合举办老业主介绍新业主买房即可以减免一年物业管理费活动期间，2007年5月25日，经刘伟方介绍购买了惠州市江北XX号小区（合生XX湾）XX轩X座XXX房、X座XXXX房。原告称，被告自2010年2月起未向原告缴纳物业管理费，故于2018年11月28日向本院提起诉讼，请求判如所请。原告向本院提交2010年9月11日、2011年5月11日、2012年9月11日、2013年3月7日、2014年4月4日、2015年9月11日制作的六份《付款通知书》，并称已向被告送达，对此被告予以否认。以上事实有营业执照、身份证、收楼表格、前期物业管理服务协议、付款通知书、欠款明细、庭审笔录等证据予以佐证。一审法院认为,本案为物业服务合同纠纷。本案争议的焦点是：一、原告诉请的2010年2月至2015年10月的物业管理费是否已过诉讼时效。二、被告是否应向原告缴纳2015年11月、12月、2018年9月份的物业管理费。第一，原告诉请的2010年2月至2015年12月的物业管理费是否已过诉讼时效的问题。首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，原告于2018年11月28日向本院提起诉讼时，原告诉请的2015年10月份之前的物业管理费已超过三年的诉讼时效；其次，原告提交的《付款通知书》未有被告的签名，原告亦未能提供证据证明被告有签收该《付款通知书》，最后，原告未提交证据证实有存在诉讼时效中断的其他情形。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩”的规定，本院对原告诉请的2015年10月份之前的诉讼费不予支持。第二，被告是否应向原告缴纳2015年11月、12月、2018年9月份的物业管理费的问题。首先，原告广东康景物业服务有限公司与被告刘伟方签订了《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行义务；其次，被告未提交证据证实已向原告支付物业管理费，根据《物业管理条列》第四十二条“业主应当根据物业合同的约定交纳物业服务费用”的规定，被告应当向原告支付拖欠的2015年11月、12月、2018年9月份的物业管理费；最后，原告诉请的2015年11月、12月、2018年9月份的物业管理费每月395.5元，即，每月每平方米1.5元（395.5元／月／平方米÷263.65平方米），低于双方约定的每月每平方米1.8元，且该标准并未违法法律的强制性规定，故，本院认为，原告应向被告支付2015年11月、12月、2018年9月份的物业管理费共计1186.5元。关于违约金的计算方式问题。《前期物业管理服务协议》中约定，若不按照约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条中“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的收益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条中“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条中“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，按每天1‰交纳违约金的计算标准过高，结合本案实际，应调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，且应予支持的违约金不超过拖欠物业管理费的30%即355.95元（1186.5元×30%）。应予支持的计算违约金方式如下：以当期应交物业管理费为基数，从欠费之日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，违约金以355.95元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告刘伟方应在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告广东康景物业服务有限公司支付2015年11月、12月、2018年9月份的物业管理费1186.5元及违约金（以791元为基数从2016年1月1日起、以395.5元为基数从2018年10月1日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，违约金以355.95元为限）；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1721元（原告已预交）由原告广东康景物业服务有限公司承担860.5元，被告刘伟方承担860.5元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：自2010年2月至2015年10月期间物业管理费是否超过诉讼时效的问题。对此分析如下：根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院不予支持”，本案中，上诉人于2018年11月28日向人民法院起诉主张权利，2010年2月至2015年10月期间的物业费，诉讼时效应按照民法通则规定的二年诉讼时效计算。上诉人在二年的诉讼时效内未提起诉讼维护自己的权利，也未提供充分证据证明存在诉讼时效中断或者中止的情形。因此，上诉人主张未超过诉讼时效于法无据，本院不予支持。综上，上诉人广东康景物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用1721元，由上诉人广东康景物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年七月十六日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧