山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终6220号 上诉人（原审被告）:邱云，男，1981年11月16日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：戎辉，山东世誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段玉怀，山东世誉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛华仁物业股份有限公司，住所地山东省青岛市市南区东海西路。 法定代表人：解艳燕，董事长。 委托诉讼代理人：王娜，系公司职工。 委托诉讼代理人：杨兰花，系公司职工。 上诉人邱云因与被上诉人青岛华仁物业股份有限公司（以下简称华仁物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初7593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 邱云上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判或发回重审；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人向上诉人主张北京仲量联行物业管理服务有限公司（以下简称仲量公司）提供物业服务期间的物业费7858.43元的诉讼请求于法无据，不应得到支持。仲量公司将对上诉人物业费的债权转让给被上诉人，并未通知上诉人，因此该转让对上诉人不发生效力。且该债权无论真实与否，也已经超过诉讼时效。更何况该部分的争议是属于债权转让法律关系的纠纷，而本案审理的是物业服务合同纠纷，两部分牵涉的标的是不相同的，在法律的适用上必定也是不同的，被上诉人的诉讼请求将这两部分混在一起，全部作为物业服务费来主张，是被上诉人没有认识清楚不同的法律关系，而一审法院没有对案涉标的进行区别，做出了错误的判决。事实上，上诉人并不欠仲量公司物业费用。青岛凯悦置业集团有限公司（以下简称凯悦公司）因为延期交房，应支付上诉人三十余万元违约金，两方商定以该违约金抵顶物业费用直至抵顶完毕，因此上诉人无须另行向物业公司缴纳物业费用。因此在交房时，仲量公司并不需要向上诉人预收物业费，实际也并未向上诉人收缴物业费。二、被上诉人与凯悦公司签订的《凯悦中心前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》）无效。首先，该合同因违法而无效。该合同违反了《青岛市物业管理条例》。第一，凯悦公司未进行招投标公开选聘，违反了条例第二十条的规定；第二，《前期物业合同》的内容未包含到上诉人与凯悦公司所签订的《青岛市商品房预售合同》之中，违反了条例第二十一条的规定；第三，凯悦公司将物业公司由仲量公司擅自改为被上诉人，且未提前两个月通知业主，违反了条例第二十二条的规定。因此，被上诉人与凯悦公司的物业合同因违反法定程序而无效。其次，《前期物业合同》因凯悦公司与被上诉人系恶意串通损害他人利益而无效。第一，因未出现更换物业服务企业的情形（见预售合同第17页第五条之约定），凯悦公司无权更换，其与被上诉人签订合同的行为不仅损害了上诉人《青岛市商品房预售合同》中的合同权利，还损害了上诉人的知情权、自主权及可期待利益，毕竟全球闻名的仲量公司的物业服务水平和质量是远远高于被上诉人的，这是众所周知的事实。第二，仲量公司的前期物业服务合同期限为两年，合同期限尚未届满，凯悦公司在合同期内就同一物业委托两家物业公司，后合同无效。并且由仲量公司提供前期物业服务，是上诉人签订商品房预售合同的非常重要的原因之一，凯悦公司重新与其他物业公司签订物业服务合同的行为，严重损害了上诉人接受高品质物业服务的可期待利益，对被上诉人构成欺诈。因此被上诉人与凯悦公司的物业合同因损害他人利益而无效。第三、被上诉人提交的其与凯悦公司签订的前期物业服务合同第42条明确约定，该合同作为购房合同的附件，因此未经过购房合同的相对方即上诉人签字同意，该附件无效。综上，被上诉人与凯悦公司所签订的前期物业服务合同是无效的，被上诉人向上诉人主张物业费无法律依据，不应得到支持。一审法院未审查清楚事实和法律，做出了错误的判决，应当依法予以纠正。三、被上诉人向上诉人主张物业费无事实依据。被上诉人一审时所提交的用来证明提供物业服务的照片，不能证明拍摄时间、拍摄地点，也不能证明照片中的人员身份，因此无法证明被上诉人提供过物业服务。被上诉人向上诉人主张物业费无事实依据，一审法院未对该事实部分进行审查，做出了错误的判决。四、上诉人自购买案涉房屋后，一直未实际居住使用，也未进行出租，房屋一直处于空置状态，也正是因为物业服务的缺失，上诉人无法书面告知物业服务企业房屋空置，以享受不超过前期物业服务合同约定的60%的物业服务费交纳标准。上诉人房屋遭受水淹损失，房屋面积差额尚未得到返还，这些都是被上诉人和凯悦公司非法的行为给上诉人造成的，凯悦公司和被上诉人的违法行径应当受到严惩，以彰显公平和正义。 华仁物业答辩称：1、一审法院对于仲量公司与答辩人之间债权转移的事实认定清楚、证据充分。答辩人与仲量公司签订有《物业服务费用结算协议》，明确约定将被答辩人自2012年2月20至2013年3月31日期间拖欠的物业费由答辩人清欠回收，被答辩人该期间所欠费用由答辩人合法承接，一审法院认定该部分债权由答辩人承接，事实清楚，证据充分。且涉案物业开发商凯悦公司就变更物业服务企业事宜向涉案小区的所有业主和物业使用人下发了《关于青岛凯悦中心变更物业服务管理单位的通知》，告知被答辩人办理与物业相关的事宜直接联系答辩人，被答辩人称未收到通知，显然与事实不符。2、答辩人与涉案物业开发商凯悦公司签订的前期物业服务合同，属于双方真实意思表示，内容合法有效，被答辩人主张合同无任何事实和法律依据。首先，答辩人与凯悦公司于2013年3月1日签订了《前期物业服务合同》，并经青岛市市南区物业管理办公室备案，约定合同期限自2013年3月1日至项目业主委员会依法成立后，业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，内容合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定开发商依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主应依法依约履行缴费义务，被答辩人拒不缴纳物业费是对合同约定和法律规定的根本性违背。其次，关于答辩人是否通过公开选聘为涉案小区提供服务的问题，属于小区业主与开发商之间的另一法律关系，与本案无关联性。再次，关于答辩人提到“《前期物业合同》的内容未包含到《青岛市商品房预售合同》之中”，这显然是对商品房预售合同的要求，前期物业服务合同与商品房预售合同属于不同的法律关系，商品房买卖合同内容的缺失，与前期物业服务合同的效力无涉。3、答辩人对于被答辩人的房屋不按照空置房处理符合法律规定，一审法院对此事实认定清楚，适用法律正确。根据《山东省物业服务收费管理办法》及青岛市《关于明确物业服务收费相关政策的通知》等相关规定，房屋空置六个月以上的，需由业主或物业使用人向物业服务企业提前提出书面申请，经物业服务企业确认后（原则上以水、电、气均未使用为衡量标准）方可予以减收，但答辩人确未收到过被答辩人的书面申请，况且，根据被答辩人的用水情况，涉案房屋也并不符合空置房条件，故答辩人不予减收，有事实和法律依据。4、关于诉讼时效的问题法院应依法不予支持。首先，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条之规定：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。其次，物业服务合同是继续性合同，答辩人处于持续履约的状态，而被答辩人却处于持续违约的状态，属于一个整体违约行为，故不存在诉讼时效的问题。再次，答辩人就被答辩人拖欠物业费事宜曾分别于2016年、2017年、2018年多次以EMS邮寄催费函的形式进行催缴，即使存在诉讼时效的问题，也符合诉讼时效中断的情形。5、答辩人为涉案小区提供物业服务多年，前期物业服务合同就是最有力的证据，答辩人多年来一直依约履行义务。但因提供物业服务是一个长时间持续的过程，服务的性质决定了作为物业服务企业不可能将我们服务的行为每时每刻都记录下来，这样对物业服务企业来说确实不现实，也不公平。且《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。因此，被答辩人以答辩人未提供服务照片为由，否定我们的服务和付出，于理于法无据。 华仁物业向一审法院提出诉讼请求：1.邱云向华仁物业支付欠缴的物业管理服务费用及滞纳金共计276,746.78元；２.邱云承担本案诉讼费用。华仁物业明确诉讼请求第1项为：邱云向华仁物业支付欠缴的自2012年2月至2019年8月31日物业管理服务费用53,057.68元（6.5元/月/平方米*91.35平方米）、2013年4月至2018年10月的热水费377元，2014年7月产生的中水费3元，上述共计53,437.68元，以及滞纳金223,309.1元（以邱云每期欠付金额为基数，按日千分之三计算自2012年2月1日起至2019年8月31日，详见计算明细表）。 一审法院认定事实如下：１.2013年2月6日，华仁物业与凯悦公司签订《前期物业合同》。合同约定，凯悦置业选聘华仁物业为凯悦中心提供前期物业管理服务，第五条约定酒店式公寓物业综合服务费为6.5元/月/建筑平方米(含电梯运行费)，酒店式公寓二次供水费为0.4元/吨，24小时热水费为13元/吨，水电费，室内有独立水表计量的，用水按照实际用水量另行计收:客户室内用电另行计收，计收标准均按照政府指导价格，物业综合服务费、电梯运行费及二次供水运行费等按月缴纳的费用，业主/物业使用人应于每月1日-15日期间向华仁物业预付。第六条约定水费、二次供水运行费、电费收费标准依照政府相关部门规定及本合同约定由业主或物业使用人于每月1-15日前向物业公司缴纳，空调运行及24小时热水的有关费用根据使用情况按月缴纳。第二十九条约定业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，自逾期之日起每天按应缴纳费用千分之三向华仁物业支付违约金。第三十三条约定本合同期限自2013年3月1日至本项目业主委员会依法成立后，业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。 ２.2013年3月18日，青岛市市南区物业管理办公室出具凯悦中心项目物业服务合同备案证明，载明公寓物业服务管理费6.5元/月/平方米，24小时热水费为13元/吨，中水费为3元/吨，物业服务合同期限自2013年3月1日至该项目业主委员会依法成立后，业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。 3.业主资料登记表、物业移交确认单载明邱云自2012年2月20日入住涉案小区，并接受物业服务管理，房屋建筑面积为91.35平方米。 邱云系青岛市燕儿岛路8号凯悦中心公寓楼3207户的所有权人,邱云于2014年7月16日办理涉案房产的产权证书，证号为青房地权市字第××号，产权证上登记的建筑面积为90.31平方米。 经查明，涉案物业的物业管理费用应按照产权证登记的建筑面积收取，邱云每月应缴纳的物业管理费用为6.5元/月/平方米*90.31平方米=587元。 4.华仁物业与仲量公司签订《物业服务费用结算协议》，双方间就涉案小区2013年2月28日前物业服务管理费用进行结算，其中包含了邱云自2012年2月20日至2013年3月31日期间拖欠的物业费7,858.43元，该笔债权已由华仁物业承接。 华仁物业自2013年3月至今为涉案小区提供物业管理服务。 5.根据华仁物业提交的欠费明细单及华仁物业主张，邱云除累计欠缴自2012年2月1日至2019年8月31日期间的物业管理服务费53,057.68元外，还欠缴热水费377元、中水费3元，及产生的逾期滞纳金223,309.1元，共计276,746.78元。 6.华仁物业提交EMS快递邮寄单、回执单各一份，短信打印件4张（短信原件华仁物业未当庭出示），证明华仁物业多次通过EMS、微信等方式向邱云发送催告通知单向邱云催收其欠缴的自2012年2月1日至2019年8月31日期间的物业服务管理费及逾期未缴纳产生的滞纳金。经质证，邱云对华仁物业提交的上述真实性不予认可，邱云称未收到过华仁物业的催告通知单，短信打印件系华仁物业系伪造，无法确认“3608邱云妈”系邱云，且无法确认“3608邱云妈”保存的就是邱云联系电话，邱云从未收到过有关短信。 经查明，华仁物业提交的EMS快递邮寄单、回执单上无邱云签收信息。短信系打印件，邱云对短信真实性亦不予认可，华仁物业也没有提交其他证据补充证明该短信的真实性，因此一审法院对华仁物业提交的上述证据均不予采信。 7.邱云提交商品房预售合同、解除合同通知书房屋交付通知书各一份、延期交房通知书两张，证明因开发商延期交房，开发商承诺给予邱云赔偿，且按照商品房预售合同约定，邱云有权单方解除合同，邱云已通知开发商解除合同。经质证，华仁物业对房屋交付通知书真实性无异议，对其他证据不予认可，认为邱云系与开发商签订的购房合同，证明事项与华仁物业无关，且邱云没有证据证明购房合同已经解除，邱云于2012年2月20日已经办理入住并接受物业服务。 经查明，商品房预售合同系2009年11月6日，邱云与凯悦公司签署。解除合同通知书系复印件，邱云称将商品房预售合同原件在开发商售楼处当面交给了开发商工作人员。延期交房通知书由凯悦公司分别于2010年3月31日、2011年1月出具。本案系物业服务合同纠纷，上述证据从主体、内容均无法证明与本案有关联性，一审法院对上述证据的关联性不予采信。房屋交付通知书华仁物业对其真实性无异议，一审法院对该份证据的真实性予以采信。 8.邱云提交供电、供热公司出具的暖气使用、用电情况打印件三张，证明邱云未曾在涉案房屋中居住。经质证，华仁物业对上述证据无异议，但认为申请停热单、电费缴纳证明，不能证明是涉案物业的扣款情况。 经查明，华仁物业对上述证据无异议，一审法院对邱云提交的上述证据予以采信。从供热公司出具的暖气使用情况表可以看出是邱云从2014年至2019年就涉案物业向供热公司申请停热。邱云提交的活期存款账户交易明细，邱云称该账户为其缴纳电费的代扣账户，但仅凭该份证据记载的信息无法完全反映邱云证明的事实，因此一审法院对该份证据与本案的关联性不予采信。 9.邱云提交2015年7月拍摄的涉案物业照片13张，证明华仁物业在邱云没有开通中央空调的情况下，进行空调调试，导致漏水使涉案物业被淹，但华仁物业只进行了口头道歉。经质证，华仁物业对邱云提交的上述证据不予认可，认为照片不能证明系涉案物业房屋的漏水情况，也不能证明漏水是因华仁物业调试空调所致。 经查明，该组照片的拍摄时间、拍摄地点不明，且照片仅反映局部区域状况，不能达到邱云的证明目的，一审法院不予采信。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。根据该法律规定，华仁物业与凯悦公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对邱云所在小区业主具有约束力，因此双方当事人均应按照合同约定的事项履行相应的义务。华仁物业依合同约定为邱云所在的小区提供了相关的物业服务，履行了自己的合同义务，邱云作为该小区涉案物业所有权人即业主应按照合同约定及时交纳相关物业费用。 关于邱云应缴纳费用的数额。1.邱云办理入住时未向仲量公司缴纳自2012年2月20日至2013年3月31日期间的物业费7,858.43元，后仲量公司与华仁物业签署《物业服务费用结算协议》，将向邱云主张该部分拖欠物业服务费的债权转给华仁物业，因此，华仁物业有权向邱云主张自2012年2月20日至2013年3月31日期间的物业服务费7,858.43元。2.自2013年4月1日起，邱云应向华仁物业支付每月物业服务费用587元，截至2019年8月31日，邱云应向华仁物业支付的物业服务费应为45,199元（587元/月*77个月）。3.涉案物业发生的2013年4月至2018年10月期间的热水费377元，2014年7月发生的中水费3元，亦应由邱云支付。综上，邱云应向华仁物业支付的物业服务费共计53,057.43元、热水费377元、中水费3元。 邱云应按照合同约定缴纳物业服务费、热水费、中水费，邱云却未按约缴纳，构成违约，但华仁物业提交的证据未能足够充分证明其就费用的缴纳向邱云进行了通知和催缴，因此一审法院对华仁物业要求邱云支付滞纳金的诉讼请求不予支持。 邱云抗辩主张邱云2012年向开发商提出解除合同，邱云至今没敢入住和出租涉案房屋，该房至今空置。结合本案案由和邱云提交的证据，邱云已办理涉案房屋所有权证行为与其已解除商品房预售合同的主张相互矛盾，且邱云未就其房屋属于未入住或空置情形应相应减少物业服务费提出过书面申请，因此邱云关于涉案物业没有入住、系空置房的抗辩主张一审法院不予采纳。若邱云与开发商之间另有纠纷，可另行主张。 邱云抗辩主张华仁物业存在未尽职履行物业管理委托事项，未尽维修义务，空调调试未事先通知造成涉案房屋漏水造成业主损失等情形。一审法院认为，本案案由系物业服务合同纠纷，如果业主认为相关行为或行为人侵犯了自己的权益，属侵权纠纷，与本案物业服务合同纠纷属于不同的法律关系，当事人可以另行主张，而不能以此为由拒交物业费，因此一审法院对邱云的上述抗辩理由亦不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、邱云于判决生效之日起10日内支付华仁物业物业服务费53,057.43元、热水费377元、中水费3元。二、驳回华仁物业的其他诉讼请求。如邱云未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费2,725.5元，由邱云负担。 二审中，上诉人提交电费明细和水费明细，证明：房屋从2012年交房到现在一直处于空置状态。被上诉人质证称：对证据的真实性没有异议，但是与本案无关，我们诉讼的期间是2012年2月1日至2019年8月31日，上诉人提交的证据用水是2015年开始，用电是2016年开始。而且从用水流水看，显示有欠费明细，不能证明房屋是空置。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：邱云是否应向华仁物业交纳物业费等其他费用。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，涉案小区原前期物业服务企业仲量物业因故撤离，原前期物业服务合同终止履行后，因涉案小区尚未成立业主委员会，建设单位为涉案小区另行选聘华仁物业为涉案小区服务。建设单位与华仁物业签订的《前期物业合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。仲量物业移交物业时与华仁物业签订《物业服务费用结算协议》，将对邱云物业费的债权转让给华仁物业，华仁物业一审起诉邱云支付该笔物业费，即已将该债权转让通知到债务人，故该债务转让对邱云发生效力。邱云主张不需要向仲量物业交纳物业费，证据不足，本院不予采纳。另，邱云主张长期空置房屋应减交物业费，但邱云未能提供证据证明房屋空置以及将房屋空置通知到华仁物业，其应承担举证不能的法律责任。邱云主张的房屋漏水损失和房屋面积差额与本案为不同的民事法律关系，当事人可以另行主张。因此，上诉人邱云的上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人邱云的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,136元，由上诉人邱云负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年七月二十四日 法官助理 薄富超 书记员韩平