四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5779号 上诉人（原审被告）：宋建明，男，1968年3月26日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：刘东元，成都市龙泉驿区龙泉镇法律服务所基层法律服务工作者。 被上诉人（原审原告）：罗友德，男，1973年1月24日出生，汉族，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：曾泽宇，四川诺鼎律师事务所律师。 上诉人宋建明因与被上诉人罗友德房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初4425号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 宋建明上诉请求：撤销原审判决第一、二、四项，改判罗友德继续履行双方签订的《房屋出租合同》，并恢复室内设施。事实与理由：1.宋建明分别于2019年6月13日、2019年7月13日向罗友德发送短信，要求其提供银行卡号以便预付房租，罗友德均未做回复，迫使宋建明超期支付房租，造成所谓违约；2.《房屋出租合同》并未约定宋建明不可将案涉房屋分租且宋建明将案涉房屋隔离并未损伤房屋的主体结构；3.案涉房屋在入住两个月后因热水器管道损坏，主卧室一直无热水供应；4.宋建明在入住时替罗友德清偿了欠付的燃气费217元，罗友德至今未支付给宋建明。 罗友德辩称，一、在一审中宋建明承认罗友德发送信息且其已经收到，罗友德方于2019年6月10日已经告知宋建明拆除隔断，恢复房屋原状，并终止合同。在2019年6月19日再次发送信息，24日告知宋建明延迟支付已达10日，已经严重违约，请其及时搬离；二、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款的规定，承租人要经出租人同意，才可转租，宋建明只有房屋的使用权，并没有处分的权利，其上诉理由过于牵强。且宋建明在一审录音中也承认此房屋适用于转租，并非与他人分租；三、宋建明违法搭建的事实已经由社区街道及派出所民警了解情况后，责令限期拆除隔断；四、案涉房屋没有热水供应是虚构事实；五、宋建明至今已经欠缴燃气费300余元。综上所述，宋建明搭建隔断以及转租行为未经罗友德同意，且拖延支付租金至今未付。 罗友德向一审法院提出诉讼请求：一、确认罗友德、宋建明签订的关于成都市龙泉驿区房屋的《房屋出租合同》于2019年6月13日解除；二、判令宋建明立即搬离成都市龙泉驿区房屋并恢复原状返还给罗友德；三、判令宋建明向罗友德支付从2019年6月14日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按照每日100元计算，并赔偿利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还房屋之日止）；四、判令宋建明支付违约金1400元；五、本案诉讼费用由宋建明承担。 一审法院认定事实如下：一、2019年3月13日，罗友德、宋建明双方签订了《房屋出租合同》一份，约定将罗友德所有的位于成都市龙泉驿区房屋出租给宋建明使用，租赁期限为6年，自2019年3月13日起至2025年3月12日止。合同还约定：房屋的月租金为1400元，支付方式为每3个月支付一次，第一次的租金于2019年3月13日合同签订当日支付。如果宋建明迟延交付租金超过10日，则视为宋建明违约，罗友德有权解除合同收回房屋。合同还约定：宋建明必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度，并向罗友德交纳保证金1400元，如果宋建明违约，则该1400元作为违约金支付给罗友德。合同签订后，宋建明于2019年3月13日向罗友德支付了3个月的租金4200元及保证金1400元。 二、宋建明自2019年3月27日起陆续将案涉房屋转租给其他多人居住，并于2019年5月对房屋使用彩钢进行了隔断。罗友德发现后，和宋建明多次交涉无果。2019年6月11日，罗友德来到成都市龙泉驿区，向社区工作人员报告了案涉房屋的相关情况。社区工作人员至案涉房屋核实，发现情况属实，遂联系社区民警共同进行处置，责令宋建明于3个工作日内撤除私自搭建的彩钢板房，清除安全隐患，但宋建明并未履行。 三、依照双方签订的《房屋出租合同》，宋建明应当于2019年6月13日支付第二个季度的租金4200元，宋建明并未按约支付。2019年6月24日，罗友德依照合同约定，向宋建明发出终止合同的短信，载明：“交费期已过十天，已违约，请你及时恢复原样，搬离”。但宋建明并未搬离房屋，至今仍继续使用案涉房屋。 一审法院认为：一、关于合同解除问题。罗友德、宋建明双方签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。宋建明在2019年3月13日交纳了3个月的租金4200元后，应当于2019年6月13日交纳2019年6月13日至2019年9月12日的租金4200元，但宋建明至今仍未交纳。罗友德于2019年6月24日向宋建明发送了解除合同的短信。虽然双方签订的《房屋出租合同》中没有约定宋建明不能将案涉房屋进行转租，但是宋建明将案涉房屋私自隔断，并经社区民警责令限期拆除后仍不拆除的行为和迟延支付房屋租金超过10日的行为已经构成了违约。故罗友德、宋建明双方约定的合同解除条件已经达成，本院确认双方签订的租赁合同于宋建明收到解除合同短信当日即2019年6月24日予以解除。2019年6月13日至2019年6月23日期间的未付租金513元（1400元／月÷30天×11天），宋建明应当支付给罗友德。二、关于腾退房屋的问题。罗友德、宋建明合同已经解除，故合同租赁期限已终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，罗友德主张宋建明将位于成都市龙泉驿区的房屋腾退交付罗友德，一审法院予以支持。三、关于房屋占有使用费的问题。合同虽然已经解除，但宋建明至今未将房屋腾退交付罗友德，故宋建明应当承担其房屋占有使用费。该使用费参照合同约定的月租金1400元计算为妥，从2019年6月24日起计至腾退之日止。四、罗友德主张宋建明支付房屋占有使用费的利息损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。五、关于罗友德要求宋建明支付违约金的问题。由于宋建明的违约行为导致了《房屋出租合同》的解除，故宋建明应当对其违约的行为承担相应的违约责任，依照双方签订的《房屋出租合同》，宋建明应当向罗友德支付违约金1400元。故对罗友德请求宋建明支付违约金1400元的主张，一审法院予以支持。六、宋建明向罗友德支付的1400元保证金，罗友德应当予以退还，但考虑到宋建明应当向罗友德支付1400元违约金，故该保证金直接转化为宋建明应当向罗友德支付的1400元违约金，罗友德不再实际予以退还。七、宋建明辩称自己没有违约，不应当解除合同，无事实依据，一审法院不予采信。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认罗友德、宋建明双方签订的《房屋出租合同》于2019年6月24日解除；二、宋建明于判决生效之日起十日内将位于成都市龙泉驿区房屋腾退给罗友德；三、宋建明于判决生效之日起十日内向罗友德支付2019年6月13日至2019年6月23日期间的房屋租金513元；四、宋建明于判决生效之日起十日内向罗友德支付房屋占有使用费（房屋占有使用费自2019年6月24日起至实际腾退房屋之日止，按照每月1400元计算）；五、驳回罗友德的其余诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由宋建明负担（此款已由罗友德预交，宋建明在履行上述款项时一并支付罗友德）。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与采信的证据与一审一致，本院予以确认。 另补充查明，罗友德于2019年6月10日向宋建明发送短信，载明“宋建明先生，由于你在租房期间未经过我的同意，擅自将房屋转租第三方，在客厅阳台私自增加隔断，改变房屋室内结构，由于多次和你协商未果，故通知你于2019年6月13日之前将隔断拆除干净，恢复房屋原样，终止合同……” 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 关于罗友德与宋建明于2019年3月13日签订的《房屋出租合同》是否已经解除。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，出租人因承租人非法转租的法定解除权的行使并不以合同约定为前提，在承租人未经出租人同意转租案涉房屋时，出租人即享有该条规定的解除权。本案中宋建明在未经罗友德同意的情况下，擅自将案涉房屋分别转租给多人，已经构成非法转租，此时，罗友德已经享有法定的合同解除权，罗友德亦在法定期限内通过短信方式通知宋建明解除该《房屋出租合同》。故，该《房屋出租合同》已于宋建明收到该解除通知之日即2019年6月10日解除。鉴于罗友德已于该期日行使法定解除权解除合同，故罗友德于该期日之后再以迟延给付租金为由行使约定解除权已无必要，且该再次通知解除亦缺乏适用的余地。一审法院认定案涉《房屋出租合同》于2019年6月24日解除，法律适用不当，本院予以纠正。同时，因宋建明未于解除后及时返还房屋，故应就案涉合同解除后的房屋占有使用费进行给付，该房屋占有使用费的时间应从2019年6月11日起算。本院考虑到宋建明未支付2019年6月13日之后的房租，但罗友德仅主张从2019年6月14日起计算该房屋占有使用费，故限于其诉请，对罗友德关于占有使用费的主张予以支持。一审对此认定不当，本院予以纠正。另，对于宋建明主张双方《房屋出租合同》并未约定承租人不能转租，罗友德无权解除合同的抗辩理由，不符合法律规定，本院不予采纳。 关于宋建明拒绝腾退案涉房屋是否有正当理由。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除时即发生返还的法律效果，案涉《房屋租赁合同》已于2019年6月10日解除，故，宋建明应于合同解除后向罗友德腾退并返还案涉房屋。另，宋建明主张房屋主卧热水器不能使用以及垫付燃气费，但其并未于一审中提出反诉，亦不构成本案中拒绝腾退并交付房屋的抗辩理由。 综上，宋建明关于撤销原判的上诉请求部分成立，一审对案涉合同的解除及占有使用费的认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初4425号民事判决第二项“宋建明于判决生效之日起十日内将位于成都市龙泉驿区房屋腾退给罗友德”； 二、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初4425号民事判决第三项“宋建明于判决生效之日起十日内向罗友德支付2019年6月13日至2019年6月23日期间的房屋租金513元”、第五项“驳回罗友德的其余诉讼请求”； 三、变更成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初4425号民事判决第一项“确认罗友德、宋建明双方签订的《房屋出租合同》于2019年6月24日解除”为“确认罗友德、宋建明双方签订的《房屋出租合同》于2019年6月10日解除”，第四项“宋建明于判决生效之日起十日内向罗友德支付房屋占有使用费（房屋占有使用费自2019年6月24日起至实际腾退房屋之日止，按照每月1400元计算）”为“宋建明于本判决生效之日起十日内向罗友德支付房屋占有使用费（房屋占有使用费自2019年6月14日起至实际腾退房屋之日止，按照每月1400元计算）”； 四、驳回罗友德的其余诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行，二审案件受理费50元，由宋建明负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年七月十四日 书记员  崔金枝