北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6248号上诉人（原审被告）：明发集团北京房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路10号3号楼126室。法定代表人：黄焕明，董事长。委托诉讼代理人：李壮志，男，1980年4月22日出生，明发集团北京房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：郑敏婷，女，1988年8月3日出生，明发集团北京房地产开发有限公司员工。被上诉人（原审原告）：耿宝然，女，1988年9月13日出生，汉族，北京市大兴区青云店镇政府社区工作者，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：屈红利（耿宝然之夫），1989年1月6日出生，住北京市大兴区。上诉人明发集团北京房地产开发有限公司（以下简称明发公司）因与被上诉人耿宝然租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初23589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。明发公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回耿宝然一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费全部由耿宝然承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误、适用法律错误。本案耿宝然承租的北京市大兴区纪百户街18号院北京明发广场项目6号楼1单元1305号（以下简称1305室）屋顶漏水系楼上1405室承租人侯萌萌水龙头使用不当造成的，本案财产损失赔偿责任应当由侯萌萌承担，我公司不应当承担赔偿责任。2.耿宝然无权要求我公司承担租金损失，我公司并非直接侵权人，且耿宝然承租的1305室仍具备居住条件。耿宝然辩称，同意一审判决，不同意明发公司的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。耿宝然向一审法院起诉请求：判决明发公司修复1305室屋顶、墙体；判决明发公司赔偿耿宝然家具电器等物品损失28135元、租金损失（租金计算标准按日租金100元计算，自2019年6月30日起至明发公司将房屋受损部位修复完毕之日止）；判决明发公司向耿宝然支付鉴定费3000元；诉讼费由明发公司负担。一审法院认定事实：2018年11月，明发公司（出租人、甲方）与耿宝然（承租人、乙方）签订租赁合同，约定耿宝然承租明发公司1305室，建筑面积60.87平方米，租期自2018年11月15日至2021年11月14日止，月租金1521.75元。关于房屋维护及维修方面，合同约定租赁期内，甲方应使房屋及其附属物品、设备设施处于安全和适用的状态，履行房屋的维修义务并确保房屋和屋内设施设备安全，对于乙方装修和增设的其他设施设备等甲方不承担维修义务。由甲方承担维修义务的房屋及其附属物品、设备设施出现损坏时，乙方应采取适当措施防止损坏扩大，并及时通知甲方维修或更换，因乙方未采取适当措施或未及时通知甲方维修致使损失扩大，损失部分应由乙方承担。甲方应在接到乙方通知后的合理期限内进行维修。乙方须爱护使用、保管所承租的房屋及其附属物品、设备设施，在住房设计及建筑标准限定的范围内合理使用。因乙方保管不当或不合理使用导致房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，可由甲方负责维修，由乙方承担维修和材料费用或按照《房屋交割清单》中约定的损赔额由乙方予以赔偿。对于该房屋及其附属设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。室内的水龙头、瓷盆、便盆以及橱柜等设施设备的维修由乙方自行负责。关于违约责任处理部分，合同约定甲方交付的房屋严重影响乙方安全、健康或不承担约定的维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担相应法律责任，并赔偿乙方相应损失。合同签订后，耿宝然按约定缴纳押金及月租金。2019年6月27日左右，本案1305室楼上侯萌萌承租的1405室因厨房连接水龙头的进水软管爆裂产生漏水，导致本案1305室屋顶、墙体因浸水受损。耿宝然提交国宏信价格评估集团有限公司出具的价格评估报告、家具送货单、电器收据，主张因漏水同时导致其家具、家电损坏，包括板材床2张、床垫2张、床头柜1个、推拉衣柜2个、书柜1个、电饭锅1个、微波炉1台、多功能煎烤机1个、饮水机1台，家具、家电损失共计28135元、鉴定费3000元。明发公司对上述家具、家电损失的真实性不予认可。耿宝然主张因房屋漏水不能居住，故在外租房，其提交《租房协议》、收条等，主张在北京市大兴区采育镇育星苑社区12号楼1单元402房屋租房，月租金3000元。明发公司对租赁合同及收条的真实性不认可，认为1305室只是部分墙皮有些浸渍、脱落，不影响居住，即使管理单位未及时维修，当事人可以自行维修，找产权单位报销，而不应在外租房扩大损失。一审法院认为，根据双方签订的租赁合同，明发公司应保障其出租房屋及附属物品、设备设施处于安全和适用状态，合同虽约定水龙头由承租人负责维修，但水龙头并不包含进水软管，故爆裂的进水软管应属于明发公司负责维修的项目，因1405室进水软管爆裂漏水导致本案1305室产生的合理损失亦应由明发公司负担，法院对耿宝然要求出租人明发公司修复1305室中因漏水而损坏的屋顶、墙体的请求，予以认可。关于家具、家电损失，耿宝然提交了评估报告、送货单据及收据，明发公司虽不认可，但未提交足以反驳的证据，法院认为根据耿宝然提交的现有证据，可以证明1305室家具、家电因本次漏水损坏产生损失28135元，鉴定费3000元，有相应发票，法院予以认可。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。具体到本案，耿宝然可以向明发公司报修因漏水造成的损坏项目，或者自行维修更换部分家具、家电，以便租赁房屋恢复正常使用，耿宝然要求明发公司赔偿自事发至今外出租房产生的租金，有未采取适当措施防止损坏扩大的责任，扩大部分的损失应由其负担，但考虑到维修墙体、屋顶，更换家具、家电确需一定时间，会给耿宝然的居住带来一定不便，明发公司应赔偿耿宝然一定的租金损失，耿宝然提交租房合同、收条，明发公司不予认可，法院对其真实性亦无法确认，同时，因房屋的性质、面积、地段不同，不宜作为确定本案租金损失的依据，根据本案实际情况，法院酌情支持租金损失1500元。据此，一审法院判决：一、明发集团北京房地产开发有限公司修复耿宝然承租的位于北京市大兴区纪百户街18号院北京明发广场项目6号楼1单元1405号室内因漏水损坏的屋顶、墙体（于判决书生效后十日内履行）；二、明发集团北京房地产开发有限公司赔偿耿宝然家具、家电损失28135元、鉴定费3000元、租金损失1500元，共计32635元（于判决书生效后十日内履行）；三、驳回耿宝然的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提交新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。本院认为，耿宝然与明发公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。合同约定，明发公司应使房屋及附属物品、设备设施处于安全和适用状态，履行房屋的维修义务并确保房屋和屋内设施设备安全。本案中，楼上厨房水龙头进水软管爆裂漏水导致耿宝然承租的1305室屋顶、墙体及自有的家具、家电因浸水受损。耿宝然以房屋租赁合同为由诉请明发公司承担房屋维修义务，并赔偿因此给其造成的财产损失，符合合同约定，应予支持。明发公司主张1305室的损失系楼上承租人侯萌萌不当使用水龙头所致，故应由侯萌萌承担修复赔偿责任。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，即使漏水系侯萌萌所致，亦系明发公司与侯萌萌之间的纠纷，不影响明发公司作为出租方向耿宝然履行合同义务，故本院对明发公司的该项上诉主张不予采纳。关于耿宝然诉请的另租房屋的租金损失，考虑到漏水对1305室的影响较大，房屋维修及更换家具、家电期间必然对房屋的使用造成一定影响，故一审法院酌定明发公司赔偿耿宝然1500元的租金损失并无明显不妥。该项判决与认定耿宝然放任房屋现状致使租金损失扩大，对扩大部分的赔偿请求不予支持之间并无矛盾。综上所述，明发公司拒绝维修房屋，并赔偿耿宝然合理的财产损失，于法无据，应予驳回；一审法院判决明发公司赔偿耿宝然家具、家电损失28135元、鉴定费3000元、租金损失1500元，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，关于耿宝然诉请明发公司修复1305室因漏水损害的屋顶、墙体，符合合同约定，应予支持，但一审法院判决明发公司对楼上1405室承担维修义务明显有误，故本院对此予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条、第二百二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初23589号民事判决第二、三项；二、变更北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初23589号民事判决第一项为：明发集团北京房地产开发有限公司修复耿宝然承租的位于北京市大兴区纪百户街18号院北京明发广场项目6号楼1单元1305号室内因漏水损坏的屋顶、墙体（于本判决书生效后十日内履行）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1028元，由耿宝然负担345元（已交纳），由明发集团北京房地产开发有限公司683元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）。二审案件受理费1028元，由明发集团北京房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 雪审 判 员  梁立君审 判 员  赵胤晨二〇二〇年七月三十日法官助理  张增彬书 记 员  胡翔宇