云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0326民初1989号原告：云南宇辰物业服务有限公司，住所地云南省曲靖市麒麟区紫云路金叶园小区46号。统一社会信用代码：915303000546642083。法定代表人：李侠，系云南宇辰物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：陈华琼，女，1985年11月8日生，汉族，云南省会泽县人，系云南宇辰物业服务有限公司员工，住云南省曲靖市会泽县，特别授权代理。被告：代恩吉，男，1966年12月21日生，汉族，云南省会泽县人，教师，户籍登记地址云南省曲靖市会泽县，现住云南省曲靖市会泽县。原告云南宇辰物业服务有限公司（以下简称云南宇辰物业）与被告代恩吉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。原告云南宇辰物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈华琼、被告代恩吉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云南宇辰物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间应缴纳的物业服务费925元，生活垃圾清运处置费132元，总计1057元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年1月1日前，被告代恩吉购买了泽润龙都一期4栋1单元501室房屋（面积128.44平方米），按照原告与会泽鼎业房地产开发经营有限公司于2018年4月24日签订的《前期物业服务协议》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供合同约定的物业服务，履行了自己应尽的义务。根据会泽鼎业房地产开发经营有限公司与原告签订的《前期物业服务协议》，被告自2019年1月1日至2019年12月31日期间共拖欠物业服务费925元，生活垃圾清运处置费132元，总计1057元。原告多次催要，被告不予理睬。现请求依法判决。代恩吉辩称，原告在起诉的事实与理由中曲解和隐瞒了一些事实真相，被告作为业主有交物业费的义务，但同时也应该维护自己的合法权益，原告不交物业费是为了迫使物业处理好现存的问题并为损失负责。有以下几点：1、被告与昆明明亨物业管理有限公司会泽分公司签订的协议是2012年8月22日，原告在诉状中所述不是事实，被告没有与云南宇辰物业签订过任何物业服务合同；2、我的厨房顶漏水致使橱柜、酒柜和墙体受到不同程度损坏，卧室端头面墙浸水致使墙面受损，被告与昆明明亨物业管理有限公司会泽分公司签订的协议第四章第七条的第二点明确规定：物业应该定期检查房屋公共部分的使用情况，属于小范围的及时组织维修，但由于物业的不作为和推诿才使我的房屋受损。2015年以来，被告多次找到物业要求处理，但至今未果；3、根据开发商提供的《商品房质量保证书》第四条第二款：建筑屋面防水工程，有防水要求的卫生间、厨房和外墙的防渗漏为五年。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。云南宇辰物业提交了以下证据：1、营业执照复印件2份及企业名称变更核准通知书1份，欲证实原告是适格的主体；2、《前期物业服务协议》复印件1份，欲证实原告与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订《前期物业服务协议》；3、会泽县经营服务性收费标准申报执行年度审核备案表复印件1份，欲证实原告向被告收取生活垃圾清运费具有合法性；4、昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司关于退出及更换小区物业服务事项告知书、物业服务管理移交书各1份，欲证实昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司退出小区及向云南宇辰物业移交物业管理，具有合法性；5、拖欠物业清单、催费照片各1份，欲证实被告未按照《前期物业服务协议》的约定履行自己的义务；6、（2019）云0326民初2573号民事判决书1份，欲证实被告的2018年期间的物管费也是通过向法院提起诉讼的；7、泽润龙都一期房屋质量问题统计核算表1份、泽润龙都一期、二期房屋质量问题处理明细1份，欲证实物业公司已帮业主处理过房屋浸水问题及东山墙浸水问题，且处理好以后业主已经签字确认，处理房屋质量问题所产生的费用1260元是由原告方支付给施工方的。经质证，代恩吉对云南宇辰物业提交的证据认为，对第1、3、5组证据没有意见；对第2组证据中的协议本身无意见，但是对原告称其按照协议本身履行职责有意见；对第4、组证据不清楚；对第6组证据认为，事实清楚，无意见，但当时我们同意的前提是物业公司帮我们把该维修的维修好；对第7组证据认为有意见，单子上记载的房号并不是自己家的，自己的房号是501号，房子漏水的问题，原告方是在2019年二三月份处理过，但是没有处理好，去年九月份，法院判决以后，原告方没有处理过房屋漏水问题，也没有找过物管公司。代恩吉提交了以下证据：1、照片7张，欲证实橱柜酒柜及墙面受损；2、U盘1份（已当庭播放录音），欲证实物业公司来人查看了，修是修了哈，但是没修好，是2018年时候修的。经质证，云南宇辰物业公司对代恩吉提交的证据认为，对第1组的照片中关于橱柜被水泡的事情、卧室侧墙有水印是属于房屋质量问题，房屋是跟开发商买的，有5年保质期，据我所知已经过保质期，被告方只能自行处理，或者报业主委员会申请维修基金处理，这不是拒缴物业费的理由，这对其他业主不公平。对第2组这段录音听的不清楚，光有声音也不能证明是物管公司工作人员，这个还是房屋质量问题，不在物业服务合同范围，物管公司采取亲情化服务，说难听点帮你们是情分，不帮你们也是本分，我们帮你们处理过，没处理好不代表就是物业公司的责任，物业合同里面不包含这些服务。综合双方所举证据，经过庭审质证，本院认为，云南宇辰物业提交的第1、2、3、4、5、6组证据，能够证明案件事实，本院予以采信，其提交的第7组证据，与本案无关，本院不予采信。代恩吉提交第1、2组证据，真实性本院予以认可，但不能证明本案的待证事实，在本案中，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：云南宇辰物业服务有限公司是可以依法从事物业管理活动的企业，其受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托对会泽县泽润龙都小区一期进行物业服务，双方签订了《前期物业服务协议》，协议明确：委托管理期限自2018年1月1日起至业主委员会成立并选定新的物业服务企业止；计费方式采取包干制，按房屋所有权证登记面积，多层住宅每月0.6元／平方米、高层（电梯房）住宅每月0.8元／平方米、商铺每月1元／平方米、私家车库每月20元／个、二次加压费每月20元／户、电梯运行电费每月20元／户；物业服务费交费周期为壹年一次性预交。代恩吉系该小区4栋1单元501室业主，居住的房屋面积为128.44平方米。2018年度，代恩吉以其房屋东山墙浸水及雨水沿着共用的烟囱漏进厨房为由拒绝向云南宇辰物业缴纳物业服务费，后经本院（2019）云0326民初2573号民事判决书判决，由代恩吉向云南宇辰物业缴纳物管费及垃圾清运费740元（1057元×70%）。2019年度，代恩吉再次以其房屋东山墙浸水及雨水沿着共用的烟囱漏进厨房为由，拒绝支付物业管理费及垃圾清运费，但（2019）云0326民初2573号民事判决书生效后至今，代恩吉未再找云南宇辰物业反映房屋漏水的事宜，经本院于2020年7月21日上午实地查看，代恩吉房屋的东山墙及烟囱部位，现在并未漏水。另查明，涉案小区于2018年11月成立了业主委员会，重新选聘新的物业服务企业，但新选聘的物业服务企业至今并未进驻该小区，该小区2018年5月1日前的物业服务由昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托提供物业服务，昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司于2018年4月30日退出该小区的物业管理工作，自2018年5月1日起，由云南宇辰物业为该小区提供物业服务。昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司与云南宇辰物业公司在退出及更换小区物业服务事项告知书及物业管理移交书中约定，尚未缴纳2018年度物业费的业主，由云南宇辰物业进行收取，收费时间自2018年1月1日起。代恩吉未缴纳2019年度的物业服务费及垃圾清运费，云南宇辰物业遂向本院提起诉讼，要求解决。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，达不成协议。本院认为，根据云南宇辰物业提交的营业执照，其经营范围含物业管理，且其接受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托后，与该公司签订了《前期物业服务协议》，成为该物业服务合同的一方主体，其依据该协议主张权利并无不当。虽云南宇辰物业公司提交的其与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订的《前期物业服务协议》中落款处时间为空白，但结合协议内容、其他相关证据及当事人的陈述，可以确认云南宇辰物业受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托于2018年5月1日起开始对涉案小区进行物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，云南宇辰物业与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订的《前期物业服务协议》对涉案小区的业主具有约束力，且根据昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司与云南宇辰物业公司的约定，代恩吉作为涉案小区业主，应向云南宇辰物业交纳相应的物业服务费、生活垃圾清运处置费。代恩吉辩称，厨房顶漏水致使橱柜、酒柜和墙体受到不同程度损坏，卧室端头面墙浸水致使墙面受损，故拒绝缴纳相应的物管费，但本院（2019）云0326民初2573号民事判决书中确认云南宇辰物业未确实履行义务致使代恩吉的房屋浸水、漏水，对代恩吉2018年度应缴纳的物管费用予以了扣减，云南宇辰物业在2019年二月份左右已经处理过代恩吉房屋漏水问题，且判决生效至今，代恩吉也未再次向云南宇辰物业反映过房屋漏水的问题，经本院实地查看，代恩吉房屋的东山墙及烟囱部位，现在并未漏水，故代恩吉的该辩解本院不予采信。云南宇辰物业要求代恩吉支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费、生活垃圾清运处置费等1057元的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由代恩吉于本判决生效后10日内一次性向云南宇辰物业服务有限公司支付自2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费及生活垃圾清运处置费等共计1057元。案件受理费50元，减半收取计25元，由代恩吉负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限两年内向本院申请强制执行。审判员  刘海燕二〇二〇年七月二十一日书记员  宋 慧