北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终6096号上诉人（原审第三人）：孙玮，女，1972年7月1日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王鑫，北京市博友律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玉洁，北京市博友律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郝继宏，男，1968年12月10日出生，汉族，住北京市大兴区。被上诉人（原审原告）：张国华，男，1970年5月12日出生，汉族，住河北省高碑店市。上诉人孙玮因与被上诉人郝继宏、张国华租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2019)京0111民初15344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人孙玮及其委托诉讼代理人王鑫、杨玉洁，被上诉人郝继宏，被上诉人张国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙玮上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回张国华要求判令解除《场地使用协议》的诉讼请求，并改判我向张国华支付2019年9月30日前的租金10万元，且自2019年10月1日起按照每年15万元的标准支付租金，或将本案发回重审；2.判令张国华、郝继宏承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、我概括接受了原属于郝继宏的合同权利义务，成为了该协议的相对方，故在三方租赁关系中应属于合同相对方，而不是第三人。退一步讲，即使我是第三人，也应属于有独立请求权的第三人。我无论作为合同相对方还是作为有独立请求权第三人，一审判决对我的权利产生实质影响，我均有权提起上诉。二、一审判决认定事实不清且存在错误。一审判决仅认定郝继宏与我原系合作关系，事实上郝继宏在与张国华签订《场地使用协议》后寻求合作，我才介入并与之建立合作关系。2017年9月14日，我与郝继宏订立《协议书》解除合作关系，独自占有使用租赁土地并经营物流业务，总投资额超过200万元。此时郝继宏才将《场地使用协议》原件交给我，我认为该协议的租金数额约定过高，且拆迁赔偿款的分配比例十分不合理，但实际履行了该协议约定的义务并且享受了协议约定的权利。一审判决遗漏了重要的事实，即我并非故意拖欠租金，只是寻求与张国华协商变更《场地使用协议》。我接手租赁场地后，多次找到张国华面谈修改合同事宜，但张国华一直推脱，没有明确拒绝变更合同，甚至给了我先支付部分租金就可能同意的错觉。另，案涉场地有面墙倒塌，我自行垫付了应由张国华负担的维修费1万元，如果算上这1万元，应只剩10万元未支付。三、一审判决适用法律错误。1.一审判决以合同相对性为由，认定郝继宏向张国华履行合同是错误的，郝继宏最后将协议的全部权利义务均转让给了我，张国华也认可我使用土地并接受了我支付的租金，根据《合同法》第十条和《民法总则》第一百四十条的规定，三方在履行《场地使用协议》过程中的行为事实上形成了对于我概括承受该协议中郝继宏的权利义务的合意，应由我向张国华履行合同义务，并享有合同权利。2.一审判决解除《场地使用协议》是错误的。首先，张国华作为解除权人行使解除权并非法律的强制性规定，张国华在我逾期付款后于2018年10月1日起即享有解除权，但其选择了继续履行合同，其时隔一年才提起解除合同诉讼，其解除权应当归于消灭。其次，张国华未按《合同法》第九十六条的规定向我发出解除合同通知，不应产生解除合同的效力。第三，人民法院可以判决确认当事人解除合同的事实，但一审法院判决解除当事人意思自治的合同缺乏法律依据。第四，我租赁土地支付租金并进行建设，投资约200多万元，而欠付的租金仅10余万元，且我一直并未拒绝支付租金，只是寻求协商变更合同，如果判决解除合同，有违诚实信用原则和公平原则。第五，从合同目的来看，如因我的履行瑕疵就解除合同，不仅不利于维护合同的稳定性和交易安全，而且物流停业势必给双方均造成较大损失，更不利于张国华租金利益的实现。3.一审判决认定的违约金内容不合理，应予变更。本案迟延支付租金的过错并不完全在我一方，一审判决认定的违约金数额过高。4.一审判决自2019年10月1日起按照每年297000元的标准支付租金或占有使用费是错误的。参考市场行情，周边类似土地的年租金大概只有15万元左右，本案合同约定的租金数额过高，按照公平原则，需要进行调整。何况自2020年春节至今，一直属于疫情防控期间，我的物流业务无法开展，遭受了重大损失。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，疫情原因导致无法按照原合同内容履行，这属于情势变更，继续按照原来约定的租金履行合同，对我显示公平，法院应参考市场租金行情及疫情原因酌情减少租金数额。四、一审判决生效后，郝继宏作为被执行人，其无法返还土地；我有权决定返还土地，但却不是被执行人，导致判决无法执行，成为一纸空文，并未解决实际问题。五、一审法院拒绝受理我提出的损失赔偿请求，违反法定程序，应当发回重审。综上，请求二审法院在查清事实的基础上支持我的上讼请求。郝继宏辩称，不同意一审判决，虽然我没有上诉，但我认为我不应该承担责任。张国华辩称，不同意孙玮的上诉请求。首先，院墙在孙玮使用期间倒塌，其应当承担维修费用；其次，孙玮一审期间是同意解除合同的；再次，租金标准应该按照原始合同来执行，孙玮要求变更合同，但我和郝继宏签了合同，不可能再和孙玮签合同；最后，我不同意因疫情影响而降低租金标准，孙玮占用案涉场地至今，我无法再转租。疫情之前村委会以违章建筑为由拆了孙玮建设的部分建筑，从那以后院里就没有人了，只是一直存着东西。综上，孙玮的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张国华向一审法院起诉请求：1、判令解除张国华与郝继宏于2017年7月23日签订的《场地使用协议》；2、判令郝继宏及孙玮返还位于房山区长阳镇夏场村1区2号后院空地；3、判令郝继宏与孙玮支付欠付的2019年9月30日前的租金110000元及2019年10月1日起按照每年297000元的标准至实际返还租赁场地之日止的占有使用费，并支付逾期付款违约金（自2018年9月1日至2019年9月30日以110000元为基数按日0.5%计算，自2019年10月1日至实际给付之日以297000元为基数按日0.5%计算）；4、本案诉讼费由郝继宏及孙玮承担。一审法院认定事实如下：2002年11月10日，张国华（乙方）与房山区长阳镇夏场村农工商经济联合社（甲方）签订《租赁土地合同》，约定甲方将位于村南长韩路西侧、鱼池西边小房后沿墙齐以西、北至北围墙、南至铁丝网与东边沙秀培训中心南墙齐、西至熊祥猪圈以东3米的土地租赁给乙方使用；总面积10940平方米，折合16.41亩；租赁期限为30年，自2003年2月1日至2034年1月31日止；租赁期内，乙方有权出租或转让，如遇国家征地或合同期满，地上物归乙方所有；合同同时约定了双方其他权利义务。2017年7月23日，张国华（甲方）与郝继宏（乙方）签订《场地使用协议》，约定张国华将其租赁的上述土地中的一部分出租给郝继宏使用，具体场地地点为房山区长阳镇夏场村1区2号后院空地，面积约11亩；乙方使用场地主要用途为物流使用；乙方使用场地的时间为五年，自2017年8月1日至2022年9月30日止，免费使用2个月，自2017年10月1日起计算使用费；场地使用费每年270000元，自第三年开始每年使用费上浮10%，直至本协议解除；本协议签订后十日内支付第一年度使用费270000元，自第二年开始每年8月31日前支付下一年度的使用费270000元，自第二年开始每年8月31日前支付下一年度约定的使用费；甲方有权收取约定的场地使用费，若乙方未能按协议约定支付场地使用费或其他相关费用，每逾期一日，应按逾期金额的0.5%承担逾期付款违约金，逾期超过30日的，甲方有权要求解除协议并要求乙方承担逾期付款的违约责任；协议同时约定了双方其他权利义务。上述协议签订后，郝继宏向张国华交纳第一期租金，张国华将土地交付郝继宏使用。郝继宏与孙玮原系合作关系，共同使用租赁场地。2017年9月14日，郝继宏与孙玮签订《协议书》，郝继宏撤回原投入资金，将其在租赁场地的管理权、使用权转为孙玮享有。后租赁场地一直由孙玮使用，并由孙玮交纳租金。现各方因租金问题产生纠纷，张国华将郝继宏诉至法院，并申请追加孙玮为孙玮参加诉讼，要求解除合同、返还土地、支付租金及违约金。庭审中，郝继宏辩称其已退出与孙玮的合作关系，把租赁土地所有权利全部转给孙玮，现租赁与其没有关系，不同意返还土地、支付租金及违约金，张国华认可土地现由孙玮占有，但其认为合同系其与郝继宏签订，故不同意郝继宏的抗辩意见。孙玮认可郝继宏退出合作，但其认为郝继宏与张国华签订的《场地使用协议》中租金标准过高，要求与张国华重新签订协议未果，以双方之间没有租赁合同为由不同意支付租金，张国华陈述孙玮确实与其协商过降低租金标准，但因其与郝继宏之间的合同未解除，不可能再与孙玮签订合同。法院于2019年11月26日进行现场勘验并进行录像，经勘验，案涉院落大门朝南，南门西侧有3间砖房，系张国华所建、孙玮装修。经过道进入案涉场地，南侧有房屋13间，西侧有房屋9间（孙玮陈述大小一致，每间40平方米）。案涉场地有一圈围墙、一口水井（孙玮所建），场地西北侧有房屋3间，系张国华所建、孙玮重新装修。场地西南角有水泥硬化地面一块（双方陈述地面东西长6米，南北长50米），其他路面由炉渣铺设。经询问，租赁场地除了上述由张国华所建的6间房屋外，其他建筑及设施均由孙玮所建。本案审理过程中，经向北京市规划和自然资源委员会房山分局调查，根据双方确认的租赁土地位置查询，租赁土地为城镇村及工矿用地。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，张国华与郝继宏签订的《场地使用协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。合同签订后，张国华向郝继宏交付了场地，郝继宏理应按时交纳租金。根据查明事实，租赁场地现实际由孙玮占有使用，张国华与郝继宏约定租金按年计，第二年度租金仅支付160000元，剩余租金至今未付，郝继宏构成违约，应当承担相应的违约责任。现张国华要求解除合同、郝继宏及孙玮返还场地、郝继宏支付欠付租金及占有使用费，具有事实及法律依据，法院予以支持，欠付租金及占有使用费的具体数额，以法院核实为准。同时，张国华要求郝继宏支付逾期付款违约金的诉讼请求，亦于法有据，法院亦予以支持，但考虑到双方约定的违约金标准过高，法院依据合同履行情况、郝继宏的过错程度及张国华的实际损失对违约金标准予以降低，张国华要求过高部分，法院不予支持。虽然租赁场地现由孙玮占有使用，但由于孙玮并非《场地使用协议》的当事人，根据合同相对性原则，张国华要求孙玮支付租金及占有使用费，并支付违约金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。关于孙玮述称的其在租赁场地上进行了建设房屋等投资，要求赔偿，与本案不属同一法律关系，可另行解决。据此，一审法院于2020年4月判决：一、解除张国华与郝继宏于2017年7月23日签订的《场地使用协议》。二、郝继宏于判决生效后十日内向张国华返还位于房山区长阳镇夏场村1区2号后院空地。三、郝继宏于判决生效后十日内给付张国华欠付的2019年9月30日前的租金110000元及2019年10月1日起按照每年297000元的标准至实际返还租赁场地之日止的租金或占有使用费，并给付2018年9月1日起至实际付清之日止的逾期付款违约金（自2018年9月1日至2019年9月30日以110000元为基数按日0.02%计算，自2019年10月1日至实际给付之日以297000元为基数按日0.02%计算）。四、驳回张国华的其他诉讼请求。本院查明的事实与一审基本一致。另，张国华对其诉讼请求“郝继宏及孙玮返还位于房山区长阳镇夏场村1区2号后院空地”的“空地”的解释为其要求拆除地上物并返还土地。张国华并未将恢复原状作为其单独的诉讼请求。孙玮认为地上物都是其投资建设，要求张国华将投资返还后再拆地上物。本院认为，张国华与郝继宏签订的《场地使用协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。孙玮上诉称其概括继受了原属于郝继宏的合同权利义务，但其未提供证据证实郝继宏退出了原合同或三方变更了原合同主体，本院对其该项上诉意见不予采纳。郝继宏欠租构成违约，原审法院判决解除张国华与郝继宏之间的租赁合同、郝继宏向张国华腾退场地并支付租金或占有使用费及违约金，郝继宏未提出上诉，视为其同意原判。孙玮并非承担上述判决内容的责任主体，其就上述判项提起上诉，缺乏依据，本院不予采纳。孙玮上诉所称疫情原因酌情减少占有使用费的问题，根据合同相对性的原则，其应向郝继宏提出，其无权向张国华主张，本院对其该项上诉意见不予采纳。孙玮作为场地实际使用人，基于与郝继宏的合作关系占有使用案涉场地，在张国华与郝继宏的合同解除之后，即丧失了继续占有使用案涉场地的合法理由，应予腾退案涉场地。原审法院在“本院认为”部分确认孙玮对案涉场地负有腾退义务处理结果正确，但在“主文”判项部分遗漏了腾退义务人孙玮，对于该项明显错误，本院予以补正并改判。孙玮在案涉土地上已经建设了房屋，张国华的诉讼请求“郝继宏及孙玮返还位于房山区长阳镇夏场村1区2号后院空地”中表述的“空地”与现状不符，而其亦未将“拆除地上物或恢复原状”作为单独的诉讼请求，对于该单独的诉讼请求其可另行主张。张国华的诉讼请求表述有失准确，缺乏可执行性，本院将其表述的“空地”更正为“土地”并予以支持。根据房地一体的原则，张国华将土地收回后，地上物当然也一并予以收回。但对于地上物的处理及补偿问题，张国华与郝继宏应另行解决。关于孙玮在租赁场地上进行的建设房屋等投资要求赔偿一节，可向相关责任人另行解决。综上所述，孙玮的上诉请求缺乏依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，本院判决如下：一、维持北京市房山区人民法院(2019)京0111民初15344号民事判决第一项、第三项；二、撤销北京市房山区人民法院(2019)京0111民初15344号民事判决第四项；三、变更北京市房山区人民法院(2019)京0111民初15344号民事判决第二项为：郝继宏、孙玮于本判决生效后10日内向张国华返还位于北京市房山区长阳镇夏场村1区2号后院土地；四、驳回张国华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4542元，由张国华负担1000元（已交纳），由郝继宏负担3542元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费4542元，由孙玮负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二〇年七月二十八日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥