贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6342号 原告：毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂威路B栋3-3-2号。 统一社会信用代码：9152050209546975B。 法定代表人：赵春元，系该公司总经理 委托诉讼代理人：汪应红（特别授权代理），贵州众正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：糜家欢（一般授权代理），贵州众正律师事务所实习律师。 被告：周祯友，男，汉族，1968年9月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告与被告物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告公司2015年10月24日至2019年1月31日期间共计1176天所欠的物业管理服务费6762.00元，并按照中国人民银行同期同类经营性贷款利率支付原告资金占用利息；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：原告公司于2014年3月10日与贵州金源达房地产开发有限责任公司依法签订《前期物业服务合同》后成为金源达城市花园小区的前期物业管理企业，从2014年4月起全权负责对该小区的物业管理，被告系小区业主，居住在小区的户型号为D2-B-2号，房屋面积为143.65平方米，依照《前期物业服务合同》约定按每月每平方米1.20元计算，被告每天应缴纳原告物业费是5.75元。该小区于2017年10月9日成立业主委员会并于同年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订了《物业服务委托合同》，之后，由于原告公司与毕节市正鑫物业管理有限公司较多相关工作事务的交接过程，客观上延误了时间占用，两公司于2019年2月1日基本交接清楚，该公司也是于2019年2月1日正式入驻小区接管物业服务，应小区多户业主要求，我公司在双方交接清楚前不能停止服务，故我公司对该小区一直正常管理服务至2019年1月31日。其中有部分业主以小区业主委员会的成立及两公司的工作交接为由而拒交物业管理费，我公司向法院提起了行政诉讼，大方县人民法院和毕节市中级人民法院作出了行政初审和终审裁定，均裁决确定了小区业委会的成立与我公司无关，对我公司的合法权益不产生实际影响且两者没有法律上的利害关系，对于业主所欠的物业管理服务费，我公司享有基于与开发商订立的《前期物业服务合同》的约定依法通过民事诉讼救济，在行政诉讼上我公司不具有原告主体资格，因而驳回了我公司的起诉，但并非是驳回诉讼请求。综上，被告差欠我公司物业服务管理费用的事实客观存在，据此，根据我国《合同法》第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第六十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第一条之规定，请求贵院依法判决支持我公司合理合法之前列诉求。 被告辩称，我欠交物业费是事实，我的物业费已经交纳至2015年12月31日，房屋实际面积是143.65平方米，原告是按照154.2平方米收取的我物业费，物业费起算时间应当从2015年11月1日起计算，原告多收的物业费应当抵扣未交的物业费。2017年12月22日后的物业费应当交纳给正鑫物业公司，1.2元/平方米的物业费不予认可，应当按照1元/平方米收取。原告服务并不到位，应当对物业费进行打折收取，原告主张的部分物业费超过诉讼时效，不应支付。 本院经审理查明，2014年3月10日，涉案楼盘的房屋开发企业贵州金源达房地产开发有限公司与原告龙腾公司签订《前期物业服务合同》，合同载明：甲方通过协商将金源达房地产开发有限公司所开发之项目金源城市花园委托乙方实行前期物业管理；收费标准住宅每月每平方米1.20元，具体收费标准、交费时间等内容由乙方（原告）按下述标准与物业买受人在《前期物业管理服务协议》中约定。合同签订后，原告即进住该小区，履行前期物业合同约定义务。被告属该小区业主，住房面积143.65平方米。 另查明，毕节市七星关区金源达城市花园小区于2017年10月9日成立了小区业主委员会，小区业主委员会于2017年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订了物业管理合同。 另查明，原告于2014年2月24日收取被告一个季度物管费463.00元，2016年3月30日，原告收取被告2014年5月24日至2015年12月31日物管费，共计2621.00元，收费计价面积为154.20平方米，单价为1元/月/平方米。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人法院不予支持。”本案中，贵州金源达房地产开发有限责任公司系涉案住宅小区的建设单位，其与原告龙腾公司于2014年3月10日签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。原告及该住宅小区内的住户（或业主）均应当全面履行该合同。被告系该小区业主，原告贵州金源达房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》对其具有约束力。原告按照约定提供了物业服务，被告应按约定支付物业服务费。经庭审查明，被告从2016年1月1日起未交付物业服务费，因毕节市七星关区金源达城市花园小区于2017年10月9日成立了小区业主委员会，小区业主委员会于2017年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订了物业管理合同。故计算物业费的截止时间为2017年12月22日。因此，计算物业费的起止时间为2016年1月1日至2017年12月22日，被告应支付的物业费为：143.65平方米×1.2元/月/平方米×12个月÷365日×722日=4091.78元，扣除原告按照154.20平方米多收取的物管费（154.20平方米-143.65平方米）×1元/月/平方米×20个月（2014年2月24日至2015年12月31日）=211.00元，被告应支付原告的物业费为3880.78元，对于原告主张的资金占用费以及其余部分物管费，本院不予支持。 对于被告抗辩称原告提供的物业服务不到位问题。因被告并未提供相应的证据予以证明原告存在哪些方面的物业服务不到位，故被告应当承担举证不能的不利后果。 对于被告抗辩称涉案物业费已经超过诉讼时效的理由。因被告并未提供相应的证据予以证明涉案物业费具体缴纳的时间，原告可随时向被告主张，故对被告提出的该抗辩理由，本案不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第二十四条、第五十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告周祯友于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司2016年1月1日至2017年12月22日期间的物业服务费3880.78元； 二、驳回原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告周祯友负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年七月六日 书记员  邓 頔