沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0112民初1555号原告：郭志勇，男，1986年7月23日出生，满族，无业，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：郑宪、刘雪晴，均系辽宁安行律师事务所律师。原告：白晓溪，女，1985年11月17日出生，汉族，无业，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：郑宪、刘雪晴，均系辽宁安行律师事务所律师。被告：沈阳新奉基房产开发有限公司，统一社会信用代码91210112731027987M，住所地沈阳市浑南新区临波路10-50号。法定代表人：苏贺，系该公司总经理。委托诉讼代理人：章学峰，系上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳万科物业服务有限公司，统一社会信用代码912101002433805705，住所地沈阳市浑南区新隆街1-26号。法定代表人：张会，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙彬彬，男，1985年6月10日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：杨硕，女，1991年4月13日出生，汉族，系该公司员工，住辽宁省法库县。原告郭志勇、白晓溪与被告沈阳新奉基房产开发有限公司（以下简称：新奉基房产公司）、沈阳万科物业服务有限公司（以下简称：万科物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白晓溪及原告郭志勇、白晓溪的委托诉讼代理人郑宪，被告新奉基房产公司的委托诉讼代理人章学峰，被告万科物业公司的委托诉讼代理人孙彬彬、杨硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告新奉基房产公司及万科物业公司于诉讼结束后30日之内赔偿原告家庭财产损失共计17,212元；2、要求由被告承担诉讼费用。同时，变更诉讼请求，要求二被告赔偿经济损失共计27,712元，二被告承担本案的全部诉讼费用。明确诉请为被告新奉基房产公司承担在保修期内排水管工程质量存在问题所造成的反水损失，反水造成原告客厅、两个卧室的大白的装修受损以及地板、卫生间、电器、家具等被浸泡，造成原告大白返工费用7,212元、更换橱柜材料5,500元、购买的部分地板4,500元，合计17,212元，影响了正常房屋租赁延迟3个月，每月租金3,500元，即10,500元；被告万科物业公司承担疏于管理导致损失扩大，二被告共同承担侵权责任。事实与理由：原告于2017年从被告新奉基房产公司购买了位于沈阳市浑南新区的房子，并开始接受被告万科物业公司的物业服务。2018年2月2日原告装修接近尾声，发现次卫卫生间下水管道无法正常排水，导致次卫地面有脏水溢出，此时原告联系了小区物业以及装修公司监理等相关人员，经确认，原因为楼外主排水管道被冻住，水流无法通过，物业公司使用温水将排水管道结冰处冲开之后，管道中流出大量存水以及污物，水流恢复畅通，此时我方提出质疑，是否应立即检查原因，以保证不再有同样事情发生，物业及地产公司回答是因这几天天气太冷，排水管道埋深不足，小区内多个楼栋出现了类似问题，物业承诺会每天巡视，并会尽快解决，以避免因此可能给业主造成的损失。因发现及时，这次漏水并未造成太大损失，在得到物业承诺后，我方离开。同月24日，当原告再次回家时发现整个屋子地面上充满了污水，并且，由于冬季室内有供暖，大量水蒸气在窗户及墙壁上凝结成水流，将全屋大白以及放在地上的地板、电器、家具等物品浸泡，当时我们联系了物业进行清理，并检查原因，发现仍是上次的主管道因冰冻无法正常排水，本次由于发现不及时，给原告带来较大损失，其中直接经济损失包括全屋墙面大白受潮或脱落、部分地板受潮变形（4箱）、橱柜下裙板受潮变形等共计人民币17,212元，同时工期延长两个月以上。此时，原告找到物业及地产方相关负责人索赔，经三方人员沟通后被告方承诺承担相关损失，并尽快完成楼体主排水管道修复。此后，被告新奉基房产公司地产维护部负责人改说需要挖开管道维护之后再赔偿，并一再拖延，期间我方多次催促，直至4月初，地产方挖开管道发现管道，当时原告、原告邻居以及物业均在场，发现管道正下方有一处明显的破损，导致该位置漏水并且积物，而此后地产负责人竟然以管道内有积物为借口拒绝赔偿原告损失。同时，物业也以此问题为房屋建筑质量问题，应由开发商赔偿为由推脱，拒绝赔偿。因此，我方请求法院仲裁，要求被告双方承担因建筑质量问题以及园区内已经发现的问题未能及时有效处理，而给业主造成的财产损失。被告新奉基房产公司辩称，一、答辩人开发建设的位于沈阳市浑南新区法兰香颂小区楼盘早已竣工验收合格，业主都已入住。该楼盘小区不存在质量问题，被答辩人诉请及事实理由没有事实与法律依据，望法庭驳回起诉；二、答辩人不是侵权人，答辩人没有向被答辩人做出过承担相关损失的承诺。关于管道阻塞原因，经第三方大连瑞家建设有限公司维修人员现场对管道切割，已正式认为装修材料垃圾即粉刷石膏、大白、胶泥严重阻塞从而导致管线裂纹，完全系楼上业主装修将大量的粉刷石膏、大白、胶泥等装修垃圾从卫生间下水管投放排除，进而直接导致26#XX期1-X-1反水且受损。故，对于被答辩人所要求的损失赔偿应向侵权人提出，答辩人与其所谓损失不存在因果关系。综上，答辩人开发建设的楼盘不存在质量问题，也不存在侵权责任，与被答辩人诉请赔偿无关，望法庭驳回被答辩人起诉。被告万科物业公司辩称，涉案房屋因排水管道堵塞导致被水浸泡的财产损失，答辩人不应当承担赔偿责任，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、涉案房屋因排水管道堵塞导致的财产损失，在保修期内发生。原告于2017年购买了涉案房屋，2018年2月出现了因楼外主排水管道堵塞导致了房屋大白、地板、电器等物品浸泡的现象，根据《建设工程质量管理条例》第四十条第四项之规定：“电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年”可知，该涉案房屋的排水管道系统在保修期内，故答辩人不对该财产损失承担赔偿责任；二、答辩人系合法的物业服务主体，事故发生时答辩人已积极主动的提供了物业服务且及时向被告新奉基房产公司进行了情况反馈。答辩人系被告新奉基房产公司（以下简称“地产公司”）依法选定的物业服务机构，在事故发生时，答辩人积极主动的和地产公司对该涉案情况进行了及时的反馈。答辩人也在第一时间对涉案情况进行了排查，疏通，且答辩人一直都有对小区的污水井进行巡检工作，以便消除安全隐患，已完全履行了《物业合同》中物业服务单位应提供的物业服务；三、排水管道堵塞的原因系小区业主对装修垃圾的不当排放，是致使其财产损失的直接原因。大连瑞佳建设集团有限公司在接到答辩人及地产公司的报修反馈后，对涉案房屋的排水管道开挖发现，排水管道里载满的都是装修垃圾，系因业主不当排放装修垃圾所致，是其因自身原因导致的排水管道堵塞。对此，答辩人无需承担赔偿责任；四、答辩人已经积极配合被告新奉基房产公司进行沟通反馈，根据物业合同约定，答辩人已经履行了物业合同应履行的义务，故答辩人不存在原告所述疏于管理的行为。综上，涉案房屋导致的财产损失在《建设工程质量管理条例》法律规定的保修期内发生，且答辩人已积极主动及时的向地产公司进行了情况反馈，履行了合同约定的物业服务，且该财产损失的发生系因业主不当排放装修垃圾所致，对此，答辩人不应承担赔偿责任，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提举了：一、商品房买卖合同（合同编号：E1727135413）、购房款发票、住宅质量保证书、业主入住手册、收款收据各1份，证明：1、原告于2017年9月12日与被告新奉基房产公司签订《商品房买卖合同》，购买位于浑南区房屋（建筑面积141.95㎡），已支付全部购房款1,065,169元，原告系房屋所有权人；2、原告于2017年9月17日接收该房屋，房屋反水发生在住宅保修期内，被告新奉基房产公司作为开发单位，对原告房屋负有保障义务，应承担侵权赔偿责任；3、被告万科物业公司为原告房屋提供物业服务，收取原告物业服务费、垃圾清运费，对于原告房屋负有维修、养护和管理职责，应承担房屋反水侵权赔偿责任。被告新奉基房产公司对此组证据中的商品房买卖合同、购房款发票证明其是业主认可；对住宅质量保证书真实性没有异议，对关联性有异议，认为充分证明案涉房屋符合质量标准；对业主入住手册、收款收据均没有异议。被告万科物业公司对此组证据中的商品房买卖合同（合同编号：E1727135413）、购房款发票、住宅质量保证书没有异议，对业主入住手册、收款收据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为我方作为物业服务的单位已尽到为原告进行沟通反馈的职责，故我方不应承担疏于管理的责任。二、原告房屋受损照片、楼外主管道照片、原告要求二被告处理反水问题微信聊天记录各1份，证明原告房屋两次反水被浸泡，造成墙体大白、橱柜材料、部分地板严重受潮无法使用，损失巨大。原告自房屋反水以来，多次联系二被告报修，但二被告一直相互推诿、推卸责任，均未履行维护义务，明显过错，应向原告承担侵权赔偿责任。被告新奉基房产公司对此组证据中的原告房屋受损照片真实性、合法性均有异议，认为无法证明系真实损失所构成的损失情况及受损状态；对楼外主管道照片没有异议；对原告要求二被告处理反水问题微信聊天记录真实性、关联性均有异议，认为其不符合电子证据的表现形式，应提供原始载体，内容也无法证明与被告存在侵害的因果关系。被告万科物业公司对此组证据的真实性及合法性均无异议，对关联性有异议，认为业主作为房屋的所有权人，理应在其无法照看自己所有的房屋时，负有看护的职责，我方对其发生的财产损失已经积极向被告新奉基房产公司进行反馈，履行了物业合同的职责，对于原告因不在家中造成的扩大损失，我方不负有赔偿责任。三、原告房屋装修合同书、维修情况说明单、欧派企业橱柜、购货合同书、更换橱柜发票、购买地板发票、租房合同、给付房租凭证、租房合同补充协议各1份，证明原告为维修房屋被水浸泡部分，额外支出墙体大白材料与人工费用7,212元、更换橱柜材料5,500元、购买部分地板4,500元，合计17,212元，二被告应予赔偿，九鼎云联(北京)科技有限公司于2017年12月19日与原告签订《租房合同》，原告房屋租金为3,500元/月，因房屋反水影响装修进度，导致延期3个月交房，造成原告直接损失10,500元，二被告应予赔偿。被告新奉基房产公司对此组证据的真实性、关联性均有异议。被告万科物业公司对此组证据均有异议，认为我方无法确定该份证据的真实性。被告新奉基房产公司向本院提举法兰香颂26#1单元次卫排水埋地出户管反水情况说明1份、照片2页，证明造成原告方反水原因为楼上装修垃圾严重堵塞造成的，并经原告与物业在场确认证实，现场切开管道证实被告对排水管并不存在质量问题，是人为的侵权造成，与被告新奉基房产公司无关。原告对此组证据均有异议，认为该证据应属于施工方出具的证人证言，根据最新的证据规则，证人应到庭出庭作证；对该证据合法性有异议，认为该证据的制作主体是26号楼的施工单位，其所述事实是其单方说明，其中关于管线中均为垃圾的陈述是其为免责而描述的，其与被告开发公司有明显的利害关系，其所出具的证言也是为被告新奉基房产公司排水管道质量问题进行开脱，其提供的照片无法体现与本案相关，无法体现其为26号管道，也无法看出图片中是否存在所谓的垃圾，且图片也没有任何单位的盖章签字确认，因此，该证据不能证明被告的主张。被告万科物业公司对此组证据无异议，但说明一点，该证据更能表现出涉案房屋财产损失发生时我方已经积极向被告新奉基房产公司进行沟通反馈；另现场照片可以看出排水管道被装修垃圾所损害，与我司无关。被告万科物业公司向本院提举了：一、物业服务合同1份，证明被告系合法的提供物业服务的主体、提供物业服务的内容以及对保修期内发生问题的责任主体，该事故发生之时，从合同可以看出发生在质保期内，责任主体应为被告新奉基房产公司。原告对此证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明问题有异议，认为合同的第二条及第九条以及相关的附件，明确约定被告万科物业公司有维修案涉排水管道的义务，其应对损害的发生及时进行维修。被告新奉基房产公司对此证据的真实性、合法性及证明问题没有异议，对关联性有异议，认为不能直接证明在质保期内出现损害的事实应由被告新奉基房产公司承担，应分清侵权事实，被告新奉基房产公司在质保期内对因工程质量存在的问题，我方有维修的义务，但因第三人构成的损害，即使在质保期内，也不应我方承担。二、污水井巡检表30张，证明被告一直对合同约定的物业服务（污水井）进行例行巡检，以消除安全隐患，尽到物业职责。原告对此证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明问题有异议，认为污水井既是案涉的排水管道，其提交的记录表从1号楼-30号楼每个均是污水井，污水井只是被告的一种说法。从检查日期来看，原告在2018年2月2日发生反水问题并报修后，26号楼共检查三次的检查情况均为正常，在原告2月2日已经发生反水的情况下，其并未尽到及时维修的义务，仅在2月24日、3月3日、3月10日在检查情况中标注“上冻已处理”，上冻已处理的情况不止26号楼发生，17-27号楼在2月22日-3月10日期间均发生了排水管上冻的现象，并体现的检查情况为“上冻已处理”，因此，本案导致堵塞的真正原因不是垃圾堵塞，被告已经自认是排水管道上冻而导致的。被告新奉基房产公司对此证据没有异议。经审查，由于原、被告对上述证据中的商品房买卖合同、购房款发票没有异议，对污水井巡检表的真实性、合法性、关联性没有异议，对业主入住手册、收款收据、物业服务合同的真实性、合法性没有异议，本院对此予以确认；关于涉案房屋是什么原因引起排水管道堵塞漏水、是否给原告造成实际经济损失、被告新奉基房产公司是否应在质保期内给予赔偿并承担相应的民事责任、被告万科物业公司是否应当在物业管理的范围内承担相应的民事责任等，本院将结合其他证据予以评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2017年9月12日与被告新奉基房产公司签订《商品房买卖合同》，以购房款1,065,169元，购买位于沈阳市浑南区房屋（建筑面积141.95㎡），原告于2017年9月17日办理入住手续，并与被告万科物业公司签订了物业服务合同。在原告接收使用房屋进行装修过程中，2018年2月2日，原告发现楼外主排水管道堵塞，造成次卫卫生间下水管道地面有脏水溢出，原告联系了被告万科物业公司、新奉基房产公司，解决了排水管道堵塞问题，同月24日，原告再次发现整个屋子地面上充满了污水和水蒸气，将部分墙面大白以及放置在地上的地板、电器、家具等物品浸泡，原告再次联系了被告万科物业公司、新奉基房产公司，发现仍是上次楼外主排水管道堵塞无法正常排水，为此，原告与二被告协商赔偿事宜未果，双方产生纠纷，原告诉至本院。另查明，涉案房屋排水管道堵塞是在质保期内发生；针对排水管道堵塞问题，被告向大连瑞佳建设集团有限公司报修，大连瑞佳建设集团有限公司在维修后认为：是装修垃圾造成管道堵塞及裂纹。本院认为，依法订立的合同，受法律保护。本案争议的焦点之一:是涉案房屋是什么原因引起排水管道堵塞漏水、是否给原告造成实际经济损失。经审查，从双方所提举的证据，结合本案已查明的事实，因原告从被告新奉基房产公司于2017年9月17日购买涉案房屋并办理入住手续，在原告对涉案房屋进行装修期间，由于楼外主排水管道堵塞，造成次卫卫生间下水管道地面有脏水溢出，影响了原告的正常使用，但是否给原告造成实际经济损失，按照证据规则，原告应对此进行举证，虽然原告提举了原告房屋受损照片、楼外主管道照片、原告要求二被告处理反水问题微信聊天记录、原告房屋装修合同书、维修情况说明单、欧派企业橱柜、购货合同书、更换橱柜发票、购买地板发票、租房合同、给付房租凭证、租房合同补充协议等证据，但不能由此确认是否已经实际发生经济了损失，以及与发生经济损失的诉请数额有因果关系，未能形成完整的证据链，并且，二被告对排水管道堵塞造成漏水的因果关系予以否认，故对原告的此项主张，因证据不足，本院不予支持。待原告提供新的证据后，可另行起诉。本案争议的焦点之二:被告新奉基房产公司是否应在质保期内给予赔偿并承担相应的民事责任、被告万科物业公司是否应当在物业管理的范围内承担相应的民事责任。由于原告实际经济损失和因果关系问题无法确定，故原告要求二被告承担相应的民事责任的主张于法无据，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百二十二条、第一百三十条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：驳回原告郭志勇、白晓溪的诉讼请求。案件受理费492元，由原告郭志勇、白晓溪承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。上诉期满后七日内，未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑天冰审 判 员  丁 威人民陪审员  林赫海二〇二〇年七月二日书 记 员  李 彧