江苏省连云港市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏07民终1649号上诉人（原审被告、反诉原告）：李旭东，男，1983年10月7日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：赵国祥，连云港市海州区浦西法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张宁翠，女，1987年12月11日生，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审第三人）：连云港儒房房地产经纪有限公司，住所地连云港市海州区通灌南路102号建院观筑大厦1802室。被上诉人（原审反诉被告）：吴新平，男，1977年10月29日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：刘明伟，江苏顺维律师事务所律师。上诉人李旭东某1与被上诉人张宁翠、连云港儒房房地产经纪有限公司（以下简称儒房公司）及吴新平房屋买卖合同纠纷，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初4390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李旭东上诉请求：撤销返还定金5万元的判决并调整受理费分担。事实和理由：我方与吴新平签订《房屋买卖居间合同》，将涉案房屋卖给吴新平。合同签订后，我方多次催促吴新平办过户手续遭到拒绝。住房过户即履行合同主要部分。我承诺负责将车库通过诉讼方式保证其过户，是吴新平恶意不配合致使诉讼发生。不履行责任不在我方，我和张宁翠都同意过户。被上诉人张宁翠辩称，我没什么要说的。被上诉人儒房地产未到庭答辩，提交书面意见称其对一审判决无异议。被上诉人吴新平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，应该予以驳回。上诉人的上诉目的是为了达到迟延交付款项，上诉人在诉状中根本就没有将吴新平列为被上诉人，可以看出其上诉就是为了拖延时间。吴新平向一审法院提起诉讼请求：1.判决解除吴新平与李旭东签订的房屋买卖合同；2.判令李旭东、张宁翠返还房屋首付款23万元；3.判令李旭东、张宁翠双倍返还定金10万元；4.本案诉讼费由李旭东、张宁翠承担。一审诉讼中，吴新平变更第三项诉讼请求为：判令李旭东、张宁翠返还定金5万元。李旭东、张宁翠向一审法院提出反诉请求：要求吴新平继续履行合同，并支付所欠的房款62万元，本案诉讼费用由吴新平承担。一审法院认定事实：2018年5月13日，李旭东、张宁翠（甲方、出售方）与吴新平（乙方、购买方）、儒房公司（中介方）签订《房屋买卖居间合同》，主要内容：甲方自愿将座落于连云港市新浦经济开发区长江路6#中盛康城3#-3-301室的房屋出售给乙方。房屋性质私产房，所有权人李旭东，丘地号79511303-47、面积128.95平方米、车库产权证号79511303-23，面积16.72平方米，附属设施厨房、卫生间、床、挂式空调、沙发、自行车库；甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属共有、所有人同意出售，同时保证已将该房的房屋状况充分告知乙方，如甲方未履行房屋权属的告知义务而导致乙方重大误解并造成损失的，由甲方承担相应违约责任。涉案房屋转让价格为76万元，乙方在签订本合同时，支付人民币5万元作为定金，转交甲方，其中5000元作为交楼押金暂由丙方保管，待甲乙办理完物业交割手续后，由丙方转交甲方。甲方房屋有抵押，甲方自行还清贷款。乙方采取银行贷款方式付款：甲乙双方约定自签订本合同20日内，双方配合到丙方指定银行办理银行贷款手续，并且按该银行规定将首付款21万元，打到云城担保资金监管账户。暂定银行贷款金额为50万元（贷款金额和贷款利率以银行最终审批结果为准，首付款金额随银行贷款金额变动进行调整，放款时间以银行实际放款时间为准）。如乙方所申请贷款因买方自身因素未能获得银行审批的。双方协商，选择的解决办法为：终止本合同的进行，甲乙双方相互清退各种款项，互不承担违约责任，其办理过程中已发生的各项费用由乙方承担。甲方承担满五唯一，净得76万元；乙方承担甲方车库税费及乙方房屋税费。第五条房屋过户手续办理。待银行贷款审批通过五日内甲、乙双方所有证件资料准备齐全，由丙方配合到房产交易部门办理该房屋所有权转移手续；待拿到产权证五日内乙方必须配合丙方到房产交易部门办理抵押手续。甲乙双方同意，甲乙双方办理完房屋所有权过户手续后并且待甲方收到全款三日内，将该房屋钥匙交于乙方，由丙方协助甲乙双方办理该房屋的物业交割手续。第七条责任：在签订本合同后，甲乙双方必须按时（以中介方电话或者短信通知为准）共同到房地产交易部门办理该房屋所有权过户手续，超过约定期限，每逾期一日，违约方支付给另一方该房屋转让价万分之五的违约金，超过一个月的可单方解除合同。合同终止。如因甲方原因导致本合同无效、解除、终止的，则乙方有权要求甲方双倍赔偿定金，并赔偿乙方房屋增值部分的损失，或者有权要求甲方继续履行合同。丙方已收取的中介费不退，如未收取的由违约方支付丙方的中介服务费（房屋转让价百分之二）。如因乙方原因导致本合同无效、解除、终止的，则甲方有权没收定金并且按合同约定赔偿违约金。丙方已收取的中介费不退，如未收取的由违约方支付丙方的中介服务费（房屋转让价百分之二）。本合同未尽事宜，甲乙双方可签订补充条款。经甲乙丙三方协商一致，在不违反相关法律、法规规定的前提下，所订立的补充条款，为本合同不可分割的一部分，具备同等法律效力。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。补充约定：房屋为单独所有，车库为夫妻双方共有。甲乙双方约定一致同意，如果乙方在30日内未配合丙方筹足首付款，甲方有权扣除壹万元补偿费。首付款暂定，以实际交款为主。本合同经甲乙丙三方签字盖章后生效，一式三份，甲乙丙三方各执一份。合同还对房屋交付、责任、免责条款、合同争议及处理等其他事项进行了约定。当日，李旭东收到吴新平给付的定金5万元，并出具收条；吴新平给付第三人儒房公司涉案房屋佣金5000元。2018年6月13日，吴新平按约将首付款23万元存入到连云港市云城房产置业担保有限公司监管账户。后李旭东和张宁翠从连云港市云城房产置业担保有限公司监管账户取出10万元用于解除了涉案房屋的抵押，现连云港市云城房产置业担保有限公司监管账户中还有13万元。2018年8月2日，吴新平46万元贷款审批通过。诉讼中，第三人儒房公司称付强是8月3日晚电话通知吴新平贷款审批下来，并说等卖家房屋解押后就可过户了。李旭东某2第三人儒房公司付强是2018年8月10日左右电话通知对方贷款已批下来，可以过户，可以联系买家过户。张宁翠称第三人没有通知她。第三人儒房公司称给买卖双方不止一次打电话，让他们办理产权过户，李旭东去了；张宁翠找了个女律师给付强打电话称房屋是共同所有，不能过户。2018年8月26日儒房公司工作人员张某静打电话给张宁翠让其配合过户。张宁翠因李旭东起诉离婚，提出将房款放到两个账户上。张某静告知其房产局不允许。张宁翠称如房款不分开打，其就不过户。吴新平称大概2018年8月30日左右第三人工作人员张某静说李旭东要联系我，李旭东与张宁翠在闹离婚，房子所以未过户。大概2018年9月十几号，张宁翠和她姐单独约其出去谈，意思是不让其和李旭东单独过户，说她和李旭东在闹离婚。2018年9月8日，张宁翠姐姐发短信给吴新平：“她们在闹离婚，……这房子里面有我妹妹和李旭东共同还贷部分以及婚后房屋增值部分，属于我妹妹和李旭东共同财产。房款必须交付我妹妹和李旭东两人，如要你单独支付给李旭东能对你有不利影响。”张宁翠称：“吴新平跟我联系的，说见面了解一下情况。我找了其他律师，吴新平也在场，律师说如果可以过户的话，房子我也是可以要回来的；如果房子可以过户，律师说钱可以打到专有账户上”。2018年9月10日，李旭东给吴新平发短信称“夫妻已经等待法院判离婚，现在不能正常过户，我一人同意，但车库得2人。你要是房子和车库一起过户你起诉我，诉状和律师的费用我来承担，房价还能跟以前的约定，你不要受女方大姐的干扰。”涉案房屋系登记在李旭东名下，车库系登记在李旭东与张宁翠名下。2018年9月26日，吴新平起诉至一审法院，要求继续履行合同并协助办理过户手续、给付违约金、律师费[案号为（2018）苏0706民初7726号]。在该案的诉讼中，李旭东和张宁翠同意过户，但要求一次性付全款，吴新平因已审批的贷款已过期，短时间内无法筹到全款，后撤诉。2019年3月20日一审法院作出（2018）苏0706民初7726号之一民事裁定书，裁定准予吴新平撤诉。2019年5月18日，吴新平再次提起本案之诉。本案争议焦点：1.涉案房屋买卖合同是否具备解除条件，李旭东和张宁翠反诉要求吴新平继续履行合同、支付房款62万元有无事实和法律依据；2.吴新平要求返还已付房款23万元、定金5万元有无事实和法律依据。一审法院认为，涉案《房屋居间买卖合同》系吴新平和李旭东、张宁翠、第三人儒房公司的真实意思，且不违反法律、行政法规定的强制性规定，应当合法有效。各方当事人均应按约履行。关于争议焦点1，一审法院认为，本案中，李旭东和张宁翠闹离婚，在第三人儒房公司通知办理过户时，张宁翠因涉案房款无法汇入两个账号而以自己的行为表明不配合办理过户。虽然李旭东同意且配合办理过户，因涉案房屋和车库的过户需夫妻俩共同办理，张宁翠不配合办理过户的行为导致涉案房屋未能按约过户至吴新平名下，其行为已构成违约，根据涉案《房屋居间买卖合同》第七条约定吴新平有权要求解除合同。故一审法院对吴新平要求解除与李旭东、张宁翠涉案房屋买卖合同的诉讼请求依法支持；对李旭东反诉要求继续履行涉案房屋买卖合同并支付房款62万元的的诉讼请求依法不支持。关于争议焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故李旭东和张宁翠应退还首付款23万元、定金5万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、解除吴新平与李旭东和张宁翠于2018年5月13日就连云港市新浦经济开发区长江路6#中盛康城3#-3-301室房屋和车库签订的房屋买卖合同；二、李旭东和张宁翠于判决生效之日起十日内返还吴新平首付款23万元、定金5万元；三、驳回李旭东的反诉请求。本诉案件受理费6250元，由吴新平负担1000元，李旭东和张宁翠负担5250元。反诉案件受理费5200元，由李旭东和张宁翠负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：李旭东应否退还吴新平定金5万元。本院认为，涉案房屋买卖合同因李旭东与张宁翠意见分歧而无法履行，吴新平无法实现购房目的，李旭东与张宁翠应向吴新平承担违约责任。吴新平已向李旭东支付定金5万元，故李旭东应返还该5万元定金。李旭东上诉主张其不承担合同未履行的责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人李旭东的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元（李旭东已预交），由上诉人李旭东负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二〇年七月二十日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。