陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕07民终510号上诉人(原审被告)：姚霞，女，生于1990年7月1日，汉族，住陕西省紫阳县。被上诉人(原审原告)：汉中华联置业有限公司，住所地陕西省汉中市南郑区。法定代表人：吴春芳，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吕洋波，该公司员工。上诉人姚霞因与被上诉人汉中华联置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服汉中市南郑区人民法院(2019)陕0703民初1351号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。姚霞上诉：原审事实不清判决错误,请求二审法院撤销原判,改判合同继续履行,上诉人支付被上诉人代还贷款本利445744.21元。被上诉人为吸引消费者，促销在建恒大城商品房，对外宣传具有幼儿园商场等配套设施以及购房多项优惠条件，上诉人在购买房屋并进行装修后，发现模型中表明的幼儿园、商场等配套设施未建，签订的购房合同还设置了购房者违约卖方可单独解除合同的霸王条款。被上诉人敲诈销售诱使上诉人购房。原审对合同中设置单方解除权是否合法亦未审查。本案中，被上诉人代还贷款本息只有445744元，上诉人向一审法院提交了政府欠上诉人500余万元的债权文书并愿意积极想办法偿还上诉人代还的贷款本息。综上，上诉人请求撤销原判，改判合同继续履行，上诉人偿付被上诉人代还款本息445744元。汉中华联置业有限公司答辩：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由是：1、关于双方签订的《商品房预售合同及补充协议》有关出卖人承担担保责任后有权解除合同的约定并非霸王条款。该约定并未不合理的加重上诉人的责任和免除其权利、减轻或免除被上诉人的义务，该约定仅为买受人的逾期付款责任，涉案合同约定的“断供解约”条款是被上诉人承担担保责任后确定双方权利的依据；2、本案并不涉及欺诈销售的问题，上诉人主张无事实依据；3、上诉人无偿还能力，合同目的无法实现，只能解除合同挽回被上诉人损失。汉中华联置业有限公司向一审法院起诉：1、依法解除原、被告所签订的合同编号为YS0070774号《商品房预售合同》；2、判令被告配合原告到房屋管理部门办理商品房买卖合同的注销手续；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明，2014年7月24日，原告汉中华联置业有限公司与被告姚霞签订了《汉中恒大城楼宇认购书》。被告以951585.00元价格认购原告开发的XX小区XX号楼XX单元XX号房屋。同日，被告给付原告首期款（含定金）381586.00元。2014年7月25日，原告汉中华联置业有限公司与被告姚霞签订了编号YS0070774《商品房预售合同》。双方在合同中约定：一、被告以951585.00元的价格购买原告开发的XX小区XX号楼XX单元XX室房屋；二、被告在合同签订时付清首付款381585.00元，其余570000.00元由被告在首付款付清当日向银行申请按揭贷款；三、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。四、本合同自双方签订之日起生效；五、商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由原告向汉中市房产交易管理所申请登记备案。同日，原、被告又签订《汉中恒大城商品房买卖合同补充协议》。双方在补充协议中约定：一、被告以按揭方式付款，在《房地产权证》办理完毕前，未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，被告所交的全部款项不予退还；二、被告必须在原告履行其保证责任后30天内，协同原告到房产管理部门办理有关解除合同的手续；原告解除合同的，因此产生的解除贷款合同、办理其它手续、进行诉讼产生的诉讼费、律师费、评估费等均由被告承担。2014年10月27日，原告和中国建设银行股份有限公司汉中分行（以下简称“建行汉中分行”）签订了《商品房销售贷款合作协议书》。2014年12月2日，被告与建行汉中分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。该借款合同主要内容为：一、被告为购买原告开发的案涉房屋首付款481585.00元，向建行汉中分行借款470000.00元；二、借款期限为240个月；三、还款方式为等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币3408.02元；四、该笔借款由原告提供连带责任保证，保证期限为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行汉中分行核对无误、收执之日止。2014年12月8日，被告在《XX城XX中心XX楼物品确认书》上签字。借款合同生效后，被告偿还了部分按揭贷款，从2016年2月开始，被告未按期偿还按揭贷款，建行汉中分行从原告的保证金专用账户中扣划了445744.21元后，已全额收清了被告的按揭贷款。2018年1月24日原告向法院起诉，要求解除和被告签订的《商品房预售合同》,南郑区人民法院判决解除原、被告签订的《商品房预售合同》，被告向汉中市中级人民法院提起上诉，经汉中市中级人民法院二审，双方达成了调解协议，按照汉中市中级人民法院民事调解书第二条规定，被告姚霞从2018年10月起按期归还建设银行汉中分行的贷款本息，如果逾期导致汉中华联置业有限公司承担了连带保证还款责任，则汉中华联置业有限公司将按照双方2014年7月25日签订的编号为YS0070774号《商品房预售合同》中的约定，行使解除商品房预售合同的诉讼权利。但此后，被告姚霞仍未按照汉中市中级人民法院调解书规定履行还款义务。现原告汉中华联置业有限公司向法院起诉，要求依法解除原、被告签订的《商品房预售合同》，判令被告配合原告到房屋管理部门办理商品房买卖合同的注销手续，本案诉讼费由被告承担。一审法院认为，原、被告所签订的《商品房预售合同》和《汉中恒大城商品房买卖合同补充协议》，为双方真实自愿的意思表示，且不违反法律的强制性规定，应具有法律效力。原告与建行汉中分行所签订的《商品房销售贷款合作协议书》，被告与建行汉中分行所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，均为各方真实自愿的意思表示，且不违反法律的强制性规定，具有法律效力。原告应作为保证人，对被告向建行汉中分行借款的本息承担保证连带责任。被告因自身原因未按合同约定向建行汉中分行还款，致使原告承担了保证责任，被告不按合同约定履行还款义务的行为显属违约。现原告按照汉中市中级人民法院民事调解书第二条规定和原、被告双方签订的《商品房预售合同》和《汉中恒大城商品房买卖合同补充协议》约定，要求解除双方所签订的《商品房预售合同》，依法应予以支持。同时，被告应按照约定配合原告到房屋管理部门办理合同解除的注销手续。一审遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条（三)、（四)项、第九十六条、第九十七条、第一百三十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决：一、解除原告汉中华联置业有限公司与被告姚霞于2014年7月25日签订的XX城XX号楼XX单元XX室《商品房预售合同》，该合同终止履行；二、限被告姚霞于本判决书生效后60日内协助原告汉中华联置业有限公司到房屋管理部门办理解除商品房预售合同的手续。本案受理费600元，由被告姚霞负担。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是解除商品房预售合同是否具备事实和法律依据。首先，从本案查明的事实来看，双方签订的《商品房预售合同》及《汉中恒大城商品房买卖合同补充协议》以及上诉人与建行汉中分行签订的《个人住房借款合同》均是各方真实意思表示，其并不违反法律强制性规定，现上述合同已经部分实际履行，合同有效。经查，自上诉人逾期还款后，被上诉人已经按照借款合同约定承担了保证还款义务，被上诉人即取得向上诉人的追偿权和合同约定的解除权。故被上诉人行使合同解除权具有事实依据。上诉人辩称解除合同条款是格式条款霸王条款，与事实不符。其次，从法律规定来说，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。根据本案查明的事实，上诉人自2016年2月逾期还款后，双方通过诉讼解决纠纷，后又达成一致的调解协议对“如再次逾期还款，被上诉人即可按照合同约定行使解除权”予以确认。但此后上诉人仍未按照调解书履行还款义务。上诉人多次逾期还款的违约行为致使被上诉人合同目的无法实现。据此，其行为符合合同法中关于解除合同的法定条件。综上，一审法院判处解除商品房预售合同，并无不当，本院予以支持。关于上诉人主张被上诉人存在敲诈销售的问题，因未提供证据证实，本院对此不予支持。综上所述，上诉人姚霞上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元由上诉人姚霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳 媛审 判 员  张 杪审 判 员  房建军二〇二〇年七月八日法官助理  冯 婧书 记 员  潘鹏云