宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初1274号 原告（反诉被告）:李振荣，男，汉族，1970年6月6日出生，住宁夏回族自治区金凤区。 委托诉讼代理人：樊建军，宁夏三略律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁夏鑫荣房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。 法定代表人：田文荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郝啸，北京市盈科（银川）律师事务所律师。 原告（反诉被告）李振荣与被告（反诉原告）宁夏鑫荣房地产开发有限公司（以下简称鑫荣公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李振荣的委托诉讼代理人樊建军、被告（反诉原告）鑫荣公司的委托诉讼代理人郝啸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李振荣向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告双倍返还原告定金80万元（其中定金本金40万）；2.请求判令被告支付占用定金期间的利息199680元（基数为40万元，按同期人民银行贷款利息从2011年9月15日计算至2020年4月15日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年9月6日原被告双方约定由原告订购被告开发的威吉斯花园一期北片面积337平方米、单价2990元每平方米的房屋一套。在双方商定意见一致后，原告按照被告的要求向被告交纳了购房定金40万元。定金交纳后，被告迟迟不与原告签订购房合同。原告多次催促被告签订合同、交付房屋，但被告以各种理由进行推诿，至今原告订立合同的目的不能实现。综上，被告收取原告定金后，不与原告签订购房合同，也不向原告交付房屋，其行为已侵害了原告的合法权益，故原告依据《民事诉讼法》的相关规定，诉至你院，请依法支持原告的诉求。 鑫荣公司辩称，被答辩人李振荣诉称与事实不符,根据双方合同约定各项义务履行顺序来看,被答辩人李振荣未履行合同约定义务在先,应当承担相应违约责任。2010年2月4日,答辩人与案外人余峰签订了《中国防沙治沙大学城房屋定购协议》一份,约定由余峰订购房屋一套,房屋面积340平方米;房屋单价2350元/平方米,房款总计799000元。双方约定买受人付款方式为一次性付款,买受人支付全额房款后答辩人交付房屋。协议第六条约定,若乙方中途违约,应书面通知甲方,甲方应在15日内将乙方的已交房款扣除5%的违约金后返还给乙方。上述协议签订后,案外人余峰缴纳房款定金5万元,答辩人岀具收款收据一张。2011年9月6日,案外人余峰向被答辩人李振荣转让了购房资格,由李振荣承继受让余峰所享有订购协议的权利义务，为此,余峰出具说明一张,证实前期定金收据遗失作废,由答辩人另行向被答辩人李振荣岀具房款定金收据一张金额5万元,同时李振荣另行支付购房款35万元,答辩人已向其开具了收款收据。但在此之后,经答辩人多次催告,被答辩人李振荣均未前来选房,亦未按照协议约定交清房款,致使包括签订商品房买卖合同在内的所有后续工作均无法开展，故本案实质上是因为被答辩人李振荣原因导致协议无法继续履行,其应当按照协议约定承担违约责任。被答辩人主张支付的40万元并非全部为定金性质,且基于被答辩人的违约行为,其无权要求返还购房款及双倍返还定金。①依照《中华人民共和国担保法》第九十条的规定,定金应当以书面形式约定,而本案定购协议中约定定金数额为“五万元”,故被答辩人后期支付35万元不具有定金性质,而是购房款，同时,目前双方合同仍在存续有效期间,在被答辩人未提出解除合同的前提下,其无权要求返还购房款，更不要说被答辩人解除权行使期间已经超过；②定金的设立本身用于担保合同履行,但本案中双方合同未履行的原因是因为被答辩人至今没有选房,也没有支付剩余房款,故其无权主张双倍返还定金,答辩人更不应承担所谓的资金占用利息；③定金属于违约金性质,本案中订购协议未约定适用定金罚则,而是另行约定违约方应当按照已经支付房款的5%向守约方支付违约金,所以本案并不适用定金罚则。综上,本案被答辩人诉请无事实和法律依据,请求予以驳回。 李振荣为证实其主张向法庭提交了收据两份，证明原告实际向被告交纳购房定金40万元及被告认可的事实。 鑫荣公司的质证意见是：对证据的三性认可，但对证明目的不予认可，认为该部分款项中仅5万元系定金，其余35万元系购房款性质；且按40万元来主张定金超过法律规定，亦不符合市场交易习惯，故涉案定金数额应当根据法律规定按照双方订购协议约定定金数额为准。 鑫荣公司为证实其主张向法庭提交了如下证据：1.《中国防沙治沙大学城房屋定购协议》、《说明》各一份，证明2010年2月6日,案外人余峰与鑫荣公司签订《中国防沙治沙大学城房屋定购协议》一份,约定购买鑫荣公司开发的威吉斯花园别墅,拟定建筑面积340平方米，单价为2350元/平方米，总价暂定为799000元，买受方预付定金5万元,剩余款项一次性付清或银行贷款按揭支付。出卖方应当于收到买受方支付全额房款后交付房屋。违约责任为违约方应当向守约方支付已付房款5%的违约金。2011年,李振荣承继余峰签订上述协议权利义务及购房资格，案外人余峰于2011年9月16日出具说明证实其持有5万元定金票据丢失，鑫荣公司据此另行向李振荣开具了收据。2.收据2份，证明李振荣于2011年9月6日向鑫荣公司支付购房款35万元,鑫荣公司向其开具收据一份:同日,因李振荣受让余峰购房资格,鑫荣公司向其另行开具5万元收据,并备注为“换票”，该组证据证实载止开庭之日,李振荣仍未按照合同约定全额交清购房款存在违约行为,应当承担违约责任。3.报纸公告复印件一份，证明2013年9月6日,鑫荣公司通过新消息报刊登公告进行催告,要求相关参与预购房屋业主前来办理购房手续，相关公告内容持续至2017年10月，鑫荣公司已经履行了通知义务,但李振荣无故不予选房,亦未按照协议约定交清购房款,致使包括签订《商品房买卖合同》在内的所有后续工作均无法开展,涉案合同无法履行，李振荣应当承担违约责任,且无权要求鑫荣公司双倍返还所谓定金及房款。 李振荣的质证意见是：协议的签订方系宁夏鑫田建筑工程有限公司与余峰所签，与本案无关。该协议的真实性无法确认，协议的条款不能约束本案的原被告双方。在本案中并不存在承继的法律关系，因此，对其证明目的不予认可。《说明》系案外人余峰向鑫田建筑公司出具的，同样与本案无关。对证据2中的收据的三性予以认可，该2份收据明确书明系威吉斯花园北片377平方米房屋定金，该证据证明双方签订了定金条款。对证据3公告因系复印件，故对其真实性无法确认；依据公告的内容，该公告仅对于签订了购房合同的购买方发出的通知公告，但是对于本案原告李振荣来说，在交纳定金后被告拒绝签订购房合同，导致原告始终无法参与选房等后续的工作，因此，即使该公告内容为真，也无法对原告产生约束力。 针对李振荣的诉讼请求和事实理由，鑫荣公司提起反诉。 鑫荣公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付违约金2万元；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉事实和理由：2011年9月6月，反诉被告承继案外人余峰签订《中国防沙治沙大学城房屋定购协议》权利义务，意向购买反诉原告开发的威吉斯花园房屋一套，为此，反诉被告在案外人余峰支付5万元房款基础上，另行支付了35万元购房款。但随后经反诉原告多次催告，反诉被告至今没有选取房屋并付清下剩房款，致使双方合同至今无法履行。根据《定购协议》第六条约定，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在15日内将乙方的已交房款扣除5%的违约金后，返还给乙方。故反诉被告应当承担违约金2万元。 李振荣辩称，本案中并不存在承继的法律关系，李振荣也并非承继了余峰的权利义务，案外人余峰与反诉原告签订的合同并不能约束反诉被告李振荣，反诉被告李振荣与反诉原告鑫荣房地产公司签订的合同系新的合同关系。案外人余峰作为购房人与反诉原告签订的协议并不能由反诉被告李振荣所承继，余峰在向反诉原告交纳部分（5万元）系订购款，其双方为订购的法律关系，后案外人余峰与反诉原告解除了购房协议，反诉原告没有退款，指示反诉被告直接将5万元款项交付给案外人余峰。反诉被告李振荣将5万元款项交给案外人余峰后视为向反诉原告鑫荣公司交纳了5万元款项，由反诉原告鑫荣公司出具收据并明确表示该5万元为购房定金，后继续交纳35万元完成交付定金40万元的合同义务，因此反诉被告李振荣与案外人余峰并非承继关系，双方也没有承继的意思表示。本案仅只是通过指令交付的方式完成合同义务的履行，反诉被告与反诉原告建立的系新的合同法律关系。关于“承继”之法律释义，目前暂无立法层面解释，存在“承继”状况的相关法律条文，《劳动合同法》第三十四条规定：用人单位发生合并或者分立等情况，原劳动合同继续有效，劳动合同由承继其权利和义务的用人单位继续履行；《公司法》第九条规定：有限责任公司变更为股份有限公司的，或者股份有限公司变更为有限责任公司的，公司变更前的债权、债务由变更后的公司承继；《公司法》第一百七十四条规定：公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。结合上述法律条文可知，“承继”一般适用企业改制过程中，不管是组织形式的变更，亦或企业合并、分立，都系存续主体或新设主体对先前消亡主体权利义务的概括承受。但在本案中，显然，案外人余峰与反诉被告李振荣系两个独立的自然人，双方之间并不存在承继的法律关系，因此本案并不当然适用于承继的法律关系。综上，鑫荣公司提出的反诉请求没有法律及事实依据，依法不能成立，请求人民法院驳回其反诉请求。 反诉原告、反诉被告提交的证据和质证意见同本诉一致。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年2月4月，案外人余峰与宁夏鑫田建筑工程有限公司签订《中国防沙治沙大学城房屋定购协议》，约定余峰购买夏鑫田建筑工程有限公司开发的金沙林场防沙治沙大学城E户型、建筑面积340平方米房屋一套，单价2350元/平方米，总价799000元。协议第三条约定预付定金5万元；第六条约定，若乙方（买受人）中途违约，应书面通知甲方（出卖人），甲方应在15日内将乙方的已交房款扣除5%的违约金后，返还给乙方。若因甲方原因（政策变动或不可抗力外）不能如期履行协议，应书面通知乙方，并自违约之日起15日内将乙方所付房款加计5%的违约金返还乙方。协议对具体房号、房屋交付日期、剩余款项的交纳时间和正式购房合同签订时间均没有约定。2011年9月16日余峰向宁夏鑫田建筑工程有限公司出具说明一份，内容为“本人于2010年2月4日交纳鑫田建筑公司住房保证金伍万元（50000），不慎将定金收据遗失，特此说明，声明原收据作废。交款人：余峰”。2011年9月6日鑫荣公司向李振荣出具收据一份，内容为“今收到李振荣（换票）交来威吉斯花园北片377㎡房款定金伍万元整（注原票遗失）”，该款项由李振荣付给余峰；同日鑫荣公司向李振荣出具收据一份，内容为“今收到李振荣交来威吉斯花园北片377㎡房款定金叁拾伍万元整”。鑫荣公司于2013年3月1日取得永宁县威吉斯花园一期工程北片《商品房预售许可证》。2013年9月6日鑫荣公司在新消息报刊登公告，要求没有交清剩余房款的购房户，务必于2013年9月21日前交清所欠的房款，在2013年9月21日之后，未签订正式商品房买卖的客户，房价按照3580元/平方米出售，原有2790元/平方米的优惠活动结束。同时在接到通知后仍然不来办理购房手续的原订购房产客户，我公司将解除原订购协议，原被选定的房屋另行出售他人。已经签订购房合同的住户逾期不来交纳剩余房款的，我公司将按照购房合同约定的相关违约条款收取违约金。督促购房户前去办理购房的相关手续。 本院认为，原告李振荣在被告同意的前提下向案外人余峰支付5万元，被告向原告出具5万元的收据，将余峰所交付的5万元过户到原告名下，能够证实原告与被告商品房买卖关系是基于被告与案外人余峰所签订的《中国防沙治沙大学城房屋定购协议》的事实。原告向被告及案外人余峰交付40万元，是为将来订立确定性合同而达成的合意预约认购，但因《定购协议》和收据中均未注明具体的房号和交付时间，也未以正式合同加以确认，因此继续履行合同已不可能，应当终止原被告之间协议的履行。原告否认其购买房屋的行为与余峰和被告所签订的《中国防沙治沙大学城房屋定购协议》存在承继关系，故原告向余峰支付的5万元和向被告交纳的35万元虽然收据中注明为“定金”，但因无书面形式订立，不符合法律规定，应当认定为购房预付款，原告以40万元双倍返还定金80万元的诉讼请求本院不予支持；原告无证据证明鑫荣公司存在未签订合同的违约责任，其请求判令鑫荣公司支付占用定金期间的利息199680元的诉讼请求本院亦不予支持。因原、被告未签订正式购房合同，对违约责任无明确约定，故对鑫荣公司的反诉请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若个问题的解释》第四条之规定，判决如下： 一、宁夏鑫荣房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向李振荣退还购房款40万元； 二、驳回原告（反诉被告）李振荣的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）宁夏鑫荣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取6899元，由宁夏鑫荣房地产开发有限公司负担2899元，由李振荣负担4000元；反诉案件受理费150元，由宁夏鑫荣房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判长  高宇翔 二〇二〇年七月二十日 书记员  丁永侠 本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十八条【结算、清理条款效力】合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若个问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。