山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4578号 上诉人（原审原告）：桂庆旭，X。 委托诉讼代理人：苏伟，山东柏海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：桂庆军，X。 被上诉人（原审第三人）：冷艳彩，X。 上诉人桂庆旭因与被上诉人桂庆军、冷艳彩所有权确认纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初17997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 桂庆旭上诉请求：撤销一审判决并依法改判；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定“土地使用者与房屋所有权人不一致，原告要求确认诉争房屋属于原告所有，不属于人民法院受案范围”是错误的。1、本案争议的房屋是在整栋楼中位于三楼东侧的一套两居房屋。整栋楼房有完备的手续，有青岛市黄岛区规划土地局颁发的建设许可证，已取得青岛市房产管理局于2000年1月13日填发的“青房黄自字第××号”《房屋所有权证》，该房产证与上诉人从青岛市黄岛区不动产登记中心调取的《房屋所有权证存根》上均明确载明“所有权人为桂齐运，产权性质为私有”。根据我国《物权法》第九条规定，涉案争议的两居室所在的整栋楼房为合法的私人房产。2、上诉人之父桂齐运办理《房屋所有权证》的过程合法合理，且土地使用权人为村集体“大证”而房屋所有权人为村民个人的情况在农村非常普遍，符合农村客观情况，不能因“两证不一”就排除村民对房屋具有的占有、使用、收益、处分的权利。3、上诉人提出的要求确认三楼东侧两居室的权属请求属于人民法院的受理范围。上诉人之父桂齐运在2004年与被上诉人冷艳彩办理离婚手续，双方就该整栋楼的房产依法进行了分割，冷艳彩取得了包含有涉案三楼东侧两居室的合法权益。2005年，冷艳彩主动要求上诉人帮其偿还法院的执行欠款以保住冷艳彩拥有的一楼两个半门头房不被法院拍卖，并以此为条件赠与给了上诉人三楼东侧两居室的房屋，并签署有《赠与承诺书》，上诉人据此提出确权之诉，符合法律规定。4、即便是小产权房也是有占有、使用、收益等相关权益，这些权益同样可以在一定范围内流转。二、一审法院认为“因诉争房屋未登记在原告名下，原告要求被告腾退房屋，本院不予支持”，系认定事实和适用法律错误，且在法律程序和实体上都是错误的。1、一审判决认为确权之诉不属于民事诉讼的范围，但又审理了以确权为基础的请求权之诉，属适用法律错误。2、涉案两居室房屋未登记在上诉人名下根本不影响上诉人对两居室房屋主张权利。虽然整栋楼房登记在桂齐运名下，但这并不影响上诉人依据一份合法有效的《赠与承诺书》主张权益。涉案房屋未登记在上诉人名下的原因也不在上诉人，且冷艳彩在赠与协议中写明上诉人并不居住，由被上诉人出租，租金由冷艳彩代收并转交上诉人。3、《赠与承诺书》合法有效，应当依法给予保护。即使一审法院有权对该案的请求腾房的诉求进行实体审理，其也应对《赠与承诺书》的效力给予认定。三、一审判决以“因原告没有证据证明被告租赁了诉争房屋，且诉争房屋不属于原告所有”为由，驳回上诉人的租金请求系认定事实、适用法律错误。1、两被上诉人事实上一直出租着涉案的两居室是通过已知事实和日常生活法则可以推定的事实。2、涉外三楼东侧两居室房屋一直被租赁的事实是上诉人及其诉讼代理人因客观原因不能自行搜集的证据，一审法院应当同意上诉人请求法院调查取证的申请。3、即使被上诉人桂庆军和或冷艳彩实际使用房屋，也应当交付租金。4、整栋楼房登记在桂齐运名下，不影响上诉人依据《赠与承诺书》要求被上诉人支付三楼西侧两居室的租金，所以一审判决以“且诉争房屋不属于原告所有”为理由之一驳回上诉人的租金请求系认定事实、适用法律错误。四、一审适用《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定“驳回桂庆凯诉讼请求”系适用法律错误。 桂庆军答辩称，同一审意见。 冷艳彩答辩称，如桂庆旭给冷艳彩养老，房子可以给桂庆旭；如不给养老，房子不能给桂庆旭。认可一审判决。 桂庆旭向一审法院起诉请求：1.判令桂庆旭对山东省青岛市黄岛区X两居室房屋享有所有权，并责令桂庆军立即腾退该两居室给桂庆旭；2.判决桂庆军赔偿给桂庆旭自2006年1月1日至2019年12月31日上述房屋租金收入14万元；3.本案诉讼费用由桂庆军承担。 一审法院经审理认定事实如下：诉争房屋登记的所有。 桂庆旭为证明对诉争房屋享有所有权，向法庭提交了协议书一份、赠与承诺书一份。经审查，协议书盖有山东省青岛市黄岛区公证处档案查询专用章，落款时间为2004年7月26日，载明：甲方桂齐运，乙方冷艳彩，青岛市黄岛区辛安办事处辛明园828号楼的房产作为甲乙双方共同财产，双方各占50%份额，一楼西侧网点北两间半和相对应的东小库，三楼全层、四楼全层归乙方使用，欠叶云祥肆拾万元由甲乙双方各承担50%。赠与承诺书落款时间为2005年4月15日，载明：甲方冷艳彩，乙方桂庆旭，证明人桂庆军、李文慧，因甲方在偿还叶云祥债务过程中，乙方替甲方偿还了人民币叁万元的债务，使得甲方依《协议书》所拥有的一楼两侧网点北两间半和相对应的东小库免遭法院拍卖。甲方决定将其在《公证书》中载明的“三楼全层”中的东侧两居室房屋（建筑面积约95平方米）赠与给乙方。自本协议签订之次月起，该套房屋出租所得租金归乙方所有，甲方负责替乙方收租金；并在房屋无人承租状态下去协助办理联系出租事宜。因乙方未在黄岛居住生活，甲方有义务对房屋进行管理，防止冷艳彩对该房屋的破坏。桂庆军及冷艳彩质证后表示对公证书无异议，承诺书中桂庆旭没有签名，没有法律效力。 桂庆旭及冷艳彩均认可诉争房屋未登记在桂庆旭名下。桂庆旭、桂庆军及冷艳彩均认可诉争房屋现由冷艳彩居住。 对于桂庆旭要求桂庆军赔偿的租金收入14万元，桂庆旭主张房屋以前都是由桂庆军和冷艳彩出租，租金没有给桂庆旭。桂庆军及冷艳彩表示诉争房屋没有出租，一直由冷艳彩居住。 一审法院认为，本案争议焦点是诉争房屋的权属。诉争房屋登记的土地使用者与房屋所有权人不一致，桂庆旭要求确认诉争房屋属桂庆旭所有，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。因诉争房屋未登记在桂庆旭名下，桂庆旭要求桂庆军腾退房屋，一审法院不予支持。因桂庆旭没有证据证明桂庆军租赁了诉争房屋，且诉争房屋不属桂庆旭所有，桂庆旭要求桂庆军赔偿租金，一审法院不予支持。冷艳彩要求撤销赠与承诺书，与本案不是同一法律关系，一审法院不作合并审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，一审判决：驳回桂庆旭诉讼请求。案件受理费3100元，减半收取1550元，由桂庆旭负担。 二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：1、上诉人桂庆旭要求确认涉案房屋归其所有以及被上诉人桂庆军腾房的主张是否成立；2、上诉人向被上诉人主张租金是否成立。 关于确认房屋所有权的问题，桂庆旭系基于2005年4月15日其与冷艳彩签订的赠与承诺书主张权利，根据该协议书约定，因桂庆旭替冷艳彩偿还了3万元债务，使得冷艳彩依《协议书》所拥有的一楼两侧网点北两间半和相对应的东小库免遭法院拍卖，冷艳彩决定将其在《公证书》中载明的“三楼全层”中的东侧两居室房屋（建筑面积约95平方米）赠与给桂庆旭，但所赠房产并未过户登记至桂庆旭名下。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，桂庆旭未办理过户手续即迳行要求确认其对诉争房产享有所有权，本院不予支持。关于桂庆旭要求桂庆军腾让房屋的问题，桂庆军主张其目前已不在涉案房屋中居住，冷艳彩主张涉案房屋系由其居住，桂庆旭亦未提交证据证明桂庆军仍在该房屋中居住，因此，一审法院对桂庆旭要求桂庆军腾房的请求不予支持并无不当，本院依法予以维持。 关于租金问题，桂庆旭要求桂庆军赔偿自2006年1月1日至2019年12月31日的房屋租金收入，但冷艳彩与桂庆军一致确认房屋并未出租，桂庆旭亦未提交有效证据证明房屋出租的事实，也未能说明主张14万元租金的依据，故桂庆旭要求桂庆军赔偿租金收入的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予采信。 综上，上诉人桂庆旭的上诉主张不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3100元，由上诉人桂庆旭负担。 本判决为终审判决。 审判长 侯 娜 审判员 高中日 审判员 王昌民 二〇二〇年七月二十一日 法官助理 王蕾 书记员李珊珊 书记员石晗