山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初3180号 原告：郝海政，男，1988年4月6日出生，汉族，住山东省高唐县。 被告：绿地地产济南东城置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370100307059533P。 法定代表人：黄平，总经理。 委托诉讼代理人：韩聪、闫艳艳，均系山东康桥律师事务所律师，一般代理。 原告郝海政与被告绿地地产济南东城置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。郝海政、绿地公司的委托诉讼代理人韩聪、闫艳艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郝海政向本院提出诉讼请求：1.判令绿地公司出具的商品房购买合同《合同补充协议》第三条第八款无效；2.判令绿地公司承担逾期交房责任并承担自2019年10月31日至实际封闭阳台期间的逾期交房违约金(绿地公司承诺2020年3月31日前封闭阳台)，按每日总房款的万分之一计算，共计15037元；3.判令绿地公司履行合同封阳台并承担1132元的违约金；4.判令绿地公司承担逾期交房期间的物业费419元；5.本案诉讼费由绿地公司承担。事实和理由：1.2017年9月6日，郝海政购买绿地公司开发的位于唐冶新区围子山路1号的商品房(绿地城A1区A4号楼1-XXXX，现房号为历城区绿地城一区17号楼1-XXXX)，总价值980934元。郝海政通过贷款已全额支付房款。2020年1月6日，郝海政办理了相关收房手续并缴纳了相应的费用。验房时，郝海政发现绿地公司未按合同约定封阳台，未见建筑质量认定书、竣工验收备案表。该几项均有较高的居住风险，故拒绝收房。绿地公司应当按合同约定承担逾期交房责任。2.郝海政认为《合同补充协议》第三条第八款是霸王条款且未明显标注引起注意，请判令该条款无效。3.郝海政认为绿地公司违反合同约定未封闭阳台，需承担30%的违约金。绿地公司客服联系郝海政，想赔付两年物业费(3774.24元)或者封阳台二选一的方式履行合同，郝海政以两年物业费为基准计算得出绿地公司需承担1132元的违约金。4.郝海政需承担逾期交房期间的物业费。综上，根据《合同法》相关规定，绿地公司交付的商品房未封闭阳台，存在安全风险，且交房当天未见建筑质量认定书，竣工验收备案表，郝海政拒绝收房。绿地公司应继续履行合同，承担逾期交房责任及相关费用，请判如所请。 绿地公司辩称，1.《商品房买卖合同补充协议》由郝海政签字确认，系双方真实意思表示。补充协议第三条第八款未违反法律、法规的强制性规定，也不存在免除绿地公司的主要责任、排除郝海政主要权利的情况，应为合法有效。2.《商品房买卖合同》第三条中阳台样式标注为封闭式是操作失误导致，并非双方真实约定。郝海政也已经于2020年1月6日实际收房，且收房时未对案涉房屋阳台样式提出任何异议。绿地公司已在征求业主意见后，与业主达成通过另行加封阳台或补偿两年物业费的方式给予该部分业主补偿，郝海政已经选择封阳台，应视为是对合同标注错误问题的最终处理方式，且封闭阳台工作即将实施完毕。3.《商品房买卖合同》约定的交房时间为2019年10月31日，但根据补充协议第三条第八款约定，郝海政给予绿地公司60日的宽展期，且逾期交房违约金起算日为宽展期满后第31日。郝正海主张自2019年10月31日起的违约金没有依据。涉案已于2019年12月31日取得综合竣工验收备案证明，属于合格工程并达到住宅用途和合同约定的交房条件。 经审理本院认定如下事实:绿地公司开发济南市历城区唐冶片区、贞观街以北、唐冶西路东侧的地块建设商品房。2017年9月6日，绿地公司与郝海政签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）2017XXXX5631）及《附件五：合同补充协议》一份，合同约定：郝海政购买涉案小区（A1区）A-4号楼某单元某层1-XXXX室房产一处，商品房预售许可证号为济建预许2017XXX号，该商品房有阳台，阳台是封闭式，房屋总价款为981333元。该合同第八条约定出卖人（绿地公司）应当在2019年10月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将取得开发项目《综合验收备案证明》的商品房交付买受人（郝海政）使用；如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：……4.详见本合同附件五《合同补充协议》……。第九条第二款约定详见本合同附件五《合同补充协议》第三条：关于房屋交付的补充约定。合同补充协议第三条第一款约定本合同第八条约定的该房屋交付时间为2019年10月31日前，具体时间以甲方发出的房屋交付通知确定的交房时间为准，乙方对此无异议；第二款约定甲、乙双方协商一致，在甲方取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单（即该房屋已具备本合同约定的交付条件）后，即可向乙方发出房屋交付通知；第8款约定甲、乙双方协商一致：本合同第八条所约定的交付日期，为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期，甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，（1）则乙方给予甲方60日宽展期，宽展期内合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任；（2）如宽展期满后，甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的宽展期限届满后第31日起，至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。本合同第八条与本款约定不一致的，以本款的约定为准。合同签订之后，郝海政按约支付了购房款。后该房屋以整栋楼房阳台为非封闭的方式建成并取得了济南市自然资源和规划局出具的建设工程竣工规划核实合格证。2019年12月28日，绿地公司向绿地城一期（A1区）项目4号楼的业主出具交房通知书及入住手续办理须知，通知书中载明绿地公司将于2020年1月6日-2020年1月8日集中交付。2019年12月31日,绿地公司取得该项目的综合验收备案证明。同日，绿地公司将交房通知书邮寄给郝海政。2020年1月6日，郝海政签署了绿地城业主入住流转单、房屋结算及进户凭证、绿地城A区业主领取资料签收表。后郝海政与绿地公司因房屋是否应封闭阳台、是否存在逾期交房产生争议，双方协商未果，诉至法院。 另查明，绿地公司主张，其与郝海政签署的《商品房买卖合同》中第三条阳台样式标注为封闭式是前期网签合同时出现操作失误所致，并非绿地公司的真实意思表示，实际应为非封闭式阳台。涉案楼宇的施工图设计文件及建设项目施工图联合审查合格证书、济南市规划局审核要求均载明涉案楼宇阳台样式为开敞阳台即非封闭式阳台。因部分业主合同载明阳台为封闭式，故绿地公司积极与合同签署有误的业主协商该失误的解决措施，郝海政与绿地公司协商后，郝海政选择封闭其购买房屋的阳台作为争议解决的方式。诉讼过程中，绿地公司已基本完成对该阳台的封闭施工。 本院认为，郝海政与绿地公司所签订商品房买卖合同，除阳台封闭方式外，其他均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，真实合法有效，本院认定房屋买卖合同为有效合同。双方均应按照合同约定严格履行各自相应的义务，否则即应承担相应的违约责任。关于阳台封闭方式合同双方产生分歧后，绿地公司经与包括郝海政在内的部分业主协商，绿地公司同意按封闭式阳台的约定履行房屋买卖合同，应视为绿地公司与郝海政就合同争议形成的最终处理意见。绿地公司为郝海政所购涉案房屋封闭阳台符合法律规定及双方当事人的约定，绿地公司无违约行为。双方签订的《补充协议》第三条第八款，该条款系双方当事人的真实意思表示，未明显侵害购房者的利益，亦不违反法律行政法规的效力性强制性规定，且该条款已在房屋买卖合同中用下划线的方式予以特别标注，起到引起买方注意的作用，应为有效条款。故对郝海政要求判令该条款无效的诉讼请求本院不予支持。在上述条款有效的前提下，绿地公司取得该房屋的综合验收备案证明并发出交房通知的时间均在宽限期之内，绿地公司并未逾期交房，亦无需承担逾期交房的违约责任，且在诉讼过程中，绿地公司已在为郝海政的房屋进行阳台的封闭施工。故对郝海政要求绿地公司承担逾期交房的违约责任及逾期交房物业费的诉讼请求本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回郝海政的诉讼请求。 案件受理费106元，由郝海政负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于济南市中级人民法院。 审 判 员 李裕辉 二〇二〇年七月十五日 法官助理 李晓莉 书 记 员 宋秀玲