重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初2602号原告：张春燕，女，1968年2月11日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告：重庆乐至置业发展有限公司，住所地重庆市长寿区桃花西支路2号，统一社会信用代码91500115790728353Y。法定代表人：陈忠平，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈浪，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：马恕非，国浩律师（重庆）事务所实习律师。原告张春燕与被告重庆乐至置业发展有限公司（以下简称乐至公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张春燕、被告乐至公司的委托诉讼代理人黄鑫、马恕非到庭参加诉讼，审理中被告乐至公司的委托诉讼代理人由黄鑫变更为陈浪。本案现已审理终结。原告张春燕向本院提出诉讼请求：1、解除原告张春燕与被告乐至公司签订的租赁合同，退回原告张春燕所缴纳的2020年上半年的门面租金13476元以及保证金4492元，退回半年的物业管理费1853元；2、本案诉讼费由被告乐至公司承担。事实及理由：原告张春燕于2019年4月17日通过网上竞标的方式，以20元/平方米的价格竞得被告乐至公司位于长寿区XX北路XX号、建筑面积为112.3平方米的门面租赁的资格，后原、被告就上述门面签订了为期3年的租赁合同，租赁期限为2019年4月17日至2021年12月17日止。原告张春燕在租赁期间严格按照合同约定缴纳租金，于2019年12月17日之前向被告乐至公司缴纳了2020年1月17日至7月17日期间的租金13476元。后因新冠肺炎疫情影响，原告听从指挥，关闭乐园直到2020年3月11日才经准许复工营业，但在2020年3月16日，社区领导再次通知原告要求停止营业，并告知疫情结束才能恢复营业。据此，原告要求与被告乐至公司解除租赁合同，特诉至法院，望判如所请。被告乐至公司辩称，同意解除与原告签订的租赁合同，但不同意退还租金、保证金等费用。依据我公司与原告张春燕签订的租赁合同约定，若乙方提前要求解除合同，我公司同意解除的，不退还已交纳的租金及保证金。原告张春燕主张的物业管理费不是我公司收取，我公司也不应返还。因原告张春燕对案涉租赁房屋的漏水纠纷已另案起诉，故对合同解除后腾退房屋以及合同解除后的房屋占有使用费等事宜不要求在本案中处理。本院经审理认定事实如下：2019年4月17日，原告张春燕（乙方、承租方）与被告乐至公司（甲方、出租方）签订《商业用房租赁合同》，约定甲方将其位于长寿区XX街道XX北路XX号门面出租给乙方；租赁期限为叁年（2019年7月17日起至2022年7月16日止）；从签订本合同之日起计算装修期，装修期为叁个月，装修期可免交租金；租金为每平方米20元/月，该商业用房建筑面积为112.3平方米，年租金共计26952元；租金按照先缴后用的原则进行缴纳，租金交付时间为：每半年为一期，乙方在本合同签订当日先向甲方缴纳第一期租金，后续的租金乙方需于上一期到期之前提前30日向甲方足额的缴纳下一期租金；具体支付方式及金额：签订合同当日内交款13476元，2019年12月17日前交款13476元，2020年6月17日前交款13476元，2020年12月17日前交款13476元，2021年6月17日前交款13476元，2021年12月17日前交款13476元；乙方在签订本合同时缴纳两个月租金作为保证金，金额为4492元；商业用房租赁用途：游乐场；在租赁期间，因租赁使用商业用房所产生的一切税费及其他费用（包括但不限于物业管理费、水费、电费、空调费、电话费、电视收视费、网络费等），均由乙方全部承担；乙方在合同约定履行期间届满前单方要求解除合同的，经甲方书面同意之后，本合同可解除，但保证金及剩余租金不予退还，乙方不得向甲方索要因装饰、装修所产生的等任何费用或损失；本合同终止后，乙方应在3日内将商业用房交还给甲方，乙方逾期交还商业用房的，则每逾期一日，乙方应向甲方支付日租金5倍的租金；等内容。前述合同签订后，被告乐至公司将案涉房屋交付原告张春燕占有使用至今。原告张春燕于2019年4月17日向被告乐至公司交纳2019年7月17日至2020年1月17日的租金13476元及租赁保证金4492元，于2019年12月16日向被告乐至公司交纳2020年1月17日至2020年7月17日的租金13476元，并于2019年4月17日向案外人重庆市长寿区保安服务有限责任公司交纳物管费1853元。原告张春燕在庭审中陈述案涉租赁房屋于2020年6月8日出现漏水问题，其就房屋内物品损失已另案起诉。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人双方有争议的事实和证据，本院认定如下：原告张春燕向我院举示了《个体工商户复产复工报备表》及电话记录截图，拟证明在新冠肺炎疫情爆发后，其于2020年3月30日向重庆市长寿区凤城街道凤西社区居民委员会办理复工复产备案手续并于当日复工经营，后于2020年4月16日接到社区电话要求停止营业后没有再营业，至今社区未通知其复工复产。被告乐至公司对《个体工商户复产复工报备表》的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关；对电话记录截图的真实性有异议，且与本案无关。因原告张春燕举示的《个体工商户复产复工报备表》客观真实，本院对其真实性予以确认，该证据证明原告张春燕于2020年3月30日复工经营。因原告张春燕举示的电话记录截图无其他证据予以佐证，故该证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案中，原告张春燕与被告乐至公司签订的《商业用房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定自觉履行各自的义务。合同履行过程中，爆发了新型冠状病毒肺炎疫情。新型冠状病毒肺炎疫情属于全国性的突发公共卫生事件，原、被告双方签订《商业用房租赁合同》时，其主观上不可预见新冠肺炎疫情的发生，客观上也无法避免和克服新冠肺炎疫情带来的影响，该情形符合不可抗力关于不能预见、不能避免且不能克服的特点，应当认定为不可抗力。原告张春燕诉称其系因新冠肺炎疫情导致合同不能继续履行，系因不可抗力导致的解除合同，其不属于违约解除，被告乐至公司应当向其退还已缴纳的房屋租金及保证金。被告乐至公司辩称其公司同意解除合同，但原告张春燕应当按照合同约定承担违约责任，即不退还已缴纳的房屋租金及保证金。本院认为虽然新冠肺炎疫情系不可抗力，但其中“致使本合同不能或无法继续履行”应以达到致使合同目的不能实现的程度，才会导致租赁合同终止。现原告张春燕举示的证据仅能证明因不可抗力情形导致租赁合同的履行出现困难，并不能达到因不可抗力情形导致案涉租赁合同不能或无法继续履行致使合同目的不能实现的证明目的，从维护市场经济秩序，有效利用资源的角度，原告张春燕因受新冠肺炎疫情影响导致营业困难，可以通过寻求延迟履行、减免租金、延长租期等方式继续履行租赁合同，故原、被告之间的《商业用房租赁合同》并未因发生了不可抗力的情形而解除。诉讼过程中，因被告乐至公司于2020年6月30日明确表示同意解除合同，即按照合同约定原告张春燕要求解除上述合同，被乐至公司同意的，即可解除合同，故原、被告双方于2019年4月17日签订的《商业用房租赁合同》于2020年6月30日解除。关于是否退还租金及保证金的问题。本案中，根据合同约定，原告张春燕在租赁期届满前提出解除合同，被告乐至公司同意解除的，不退还已缴纳的剩余租金及保证金。但因新冠疫情的影响，考虑到原告张春燕所租赁房屋的经营性质、停工实际等因素，且其并未主观恶意违约，根据公平原则，本院酌定原告张春燕与被告乐至公司就2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金8984元各承担50%，因原告张春燕已实际缴纳，故被告乐至公司应向其退还租金4492元。因合同约定提前解除合同，保证金不予退还，且保证金的性质系保证合同的履行，故本院对原告张春燕要求退还保证金的请求不予支持。因原告张春燕举示的证据中载明收取物业管理费的单位为重庆市长寿区保安服务有限责任公司，故其要求被告乐至公司退还物业服务费无事实依据和法律依据，本院不予支持。原告张春燕在庭审中陈述案涉租赁房屋于2020年6月8日出现漏水问题，其就房屋内物品损失已另案起诉，故在本案中不予处理。同时，被告乐至公司对解除合同后涉案房屋的占有使用费以及腾退房屋等问题，不要求在本案中处理，其公司可以另案处理，亦可在处理上述漏水纠纷中一并处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张春燕与被告重庆乐至置业发展有限公司于2019年4月17日签订的《商业用房租赁合同》于2020年6月30日解除；二、被告重庆乐至置业发展有限公司于本判决生效后十日内退还原告张春燕房屋租金4492元；三、驳回原告张春燕的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理147.77元，由原告张春燕负担122.77元，被告重庆乐至置业发展有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  刘 婕二〇二〇年七月九日法官助理  邓春梅书 记 员  李茂珣