新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终878号 上诉人（原审被告）：伊犁哈萨克自治州财信融通融资担保有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市新滨河怡安家园怡安1号综合楼。 法定代表人：李刚别克，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韩惠祥，新疆元正盛业（伊宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：伊犁金恒兴房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市经济合作区河北路600号清枫苑6号楼2层202号商铺1-3。 法定代表人：曹星云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘元军，新疆鼎泽凯（伊犁）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：伊宁向新禽业有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁县曲鲁海乡。 法定代表人：钱利民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨华蓉，新疆长信合律师事务所律师。 上诉人伊犁哈萨克自治州财信融通融资担保有限公司（以下简称财信融通担保公司）与被上诉人伊犁金恒兴房地产开发有限责任公司（以下简称金恒兴房产公司）、伊宁向新禽业有限责任公司（以下简称向新禽业公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2019）新4002民初897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人财信融通担保公司委托诉讼代理人韩惠祥，被上诉人金恒兴房产公司委托诉讼代理人刘元军、向新禽业公司委托诉讼代理人杨华蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 财信融通担保公司向本院提出上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回金恒兴房产公司一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.两份《商品房买卖合同》，均确定案涉XX、XX号商铺的出卖人是金恒兴房产公司，买受人是向新禽业公司。根据合同第六条约定，向新禽业公司分别于2016年7月21日、2016年7月25日前，支付案涉XX、XX号商铺的全部房价款。2016年7月28日，金恒兴房产公司向其提供向新禽业公司全额结清购房款的《证明》，基于该证明，其有理由相信向新禽业公司提供的案涉商铺满足提供反担保的条件。据此，其为伊犁绿阳食品有限责任公司（以下简称绿阳食品公司）的8,000,000元银行贷款提供担保，并在绿阳食品公司不能按期还款的情况下，代偿本息8,194,262.29元。故不应继续强制执行其具有抵押预告登记的房屋。2.人民法院对设定抵押权预告登记的房屋进行拍卖或者以物抵债，实际是对不动产的处分行为，违反《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，侵害了抵押权预告登记享有的顺位优先效力。因此，抵押权预告登记权利人可以要求停止对不动产的强制执行。 金恒兴房产公司辩称，1.其与向新禽业公司签订商品房销售合同，并办理了网签备案登记，但向新禽业公司未按约定支付全部购房款，案涉房产至今登记在金恒兴房产公司名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，案涉商铺的所有权在向新禽业公司未向其支付全部房款前理应归其所有。2.房屋网签备案行为是房地产行业的行政主管部门为监管区域内房地产交易情况而进行的一种监管措施，在一定程度上能够防止一房二卖等情况的方式，增强了房屋买卖合同的“公信力”。但办理了房屋买卖合同网签备案的向新禽业公司未取得物权，财信融通担保公司不能排除人民法院对涉案房屋的强制执行。3.财信融通担保公司与向新禽业公司之间的债权、债务的形成，系因双方之间的担保和反担保所产生，双方之间形成的是抵押预告登记，不是法律规定的真正意义上的抵押，亦不享有优先受偿的权利。案涉房屋已经竣工验收合格，具备办理产权登记的条件，向新禽业公司应办理产权登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记已经失效，不再具有对抗的效力，人民法院依法应当依法继续执行。4.抵押预告登记作为一种临时性的登记行为，其与向新禽业公司因商品房销售合同纠纷一案，经人民法院判决，向新禽业公司欠付其购房款15,349,694元，并承担相应的违约金。 向新禽业公司辩称，向新禽业公司从金恒兴房产公司购买房屋后，就案涉XX、XX号商铺为财信融通担保公司提供抵押担保，并办理抵押权预告登记。财信融通担保公司行使追偿权时,各方当事人在原审法院的主持下达成调解协议，明确财信融通担保公司对案涉XX、XX号商铺享有优先受偿权。财信融通担保公司称向新禽业公司与金恒兴房产公司恶意串通损害其利益，与客观事实不符，请求依法裁判。 金恒兴房产公司向一审法院起诉请求：1.准许执行位于新疆伊宁市XX区XX商住小区商业楼商铺XX、XX号房产；2.本案诉讼费由财信融通担保公司、向新禽业公司承担。 一审法院认定事实：1.2016年7月20日，金恒兴房产公司与向新禽业公司签订《购房协议》，约定向新禽业公司购买金恒兴房产公司位于伊宁市XX区交汇处XX商住小区商铺XX、XX、XX、XX、XX共五间商铺，建筑面积共计5766平方（以实测面积为准），总价款为19,000,000元。2016年7月20日、7月21日、7月25日、7月27日，金恒兴房产公司与向新禽业公司分别签订《商品房买卖合同》五份，约定金恒兴房产公司将开发区上海路与广东路交汇处（即伊宁市XX区）XX商住小区商业楼XX号、XX号、XX号、XX号、XX号商铺分别以2,629,110元、2,987,650元、7,092,330元、4,167,800元、2,122,804.2元的价格出售给向新禽业公司，上述合同均在原伊宁市房地产管理局备案。2.2016年7月26日，绿阳食品公司在伊犁农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）贷款8,000,000元，借款期限为2016年7月26日至2017年7月25日，由财信融通担保公司提供担保，各方签订了《委托担保合同》。同日，财信融通担保公司又与绿阳公司、向新禽业公司签订《房地产反担保抵押合同》，向新禽业公司以其从金恒兴房产公司购买的XX商住小区XX号（期房）、XX号（期房）商铺作为抵押，为财信融通担保公司提供反担保，并于2016年8月3日、8月4日进行了抵押预告登记，不动产登记证明号分别为新（2016）伊宁市不动产证明第XXX号、新（2016）伊宁市不动产证明第XXX号，该不动产登记证明上均载明登记类型为预购商品房抵押预告登记，权利人为财信融通担保公司，义务人为向新禽业公司，履行债务期限分别为2016年7月29日至2020年7月29日止、2016年7月29日至2020年7月28日止。2017年8月25日，财信融通担保公司为绿阳食品公司代偿全部贷款本息。2018年其以绿阳食品公司、伊宁县哈羊饲料有限责任公司、新疆天朗新能源开发有限公司、向新禽业公司、伊宁县绿新牧业有限责任公司为被告诉至原审法院，经原审法院主持调解，双方达成（2018）新4002民初4919号民事调解书，其中第五项调解协议内容为：财信融通担保公司对向新禽业公司提供的坐落于伊宁市XX区XX、XX号房屋享有优先受偿权。3.2017年，金恒兴房产公司以向新禽业公司欠付上述五套商铺的购房款为由诉至原审法院。对此，原审法院分别作出（2017）新4002民初4974号、（2017）新4002民初4977号、（2017）新4002民初4242号、（2017）新4002民初4973号、（2017）新4002民初4975号民事判决书，判决向新禽业公司向金恒兴房产公司支付剩余购房款2,119,110元、2,417,650元、5,732,330元、3,367,800元、1,712,804.2元。金恒兴房产公司对该五份判决不服，上诉至本院。2017年12月22日，本院分别作出（2017）新40民终2202号、（2017）新40民终2200号、（2017）新40民终2203号、（2017）新40民终2201号、（2017）新40民终2204号民事判决书，均判决驳回上诉，维持原判。4.2018年1月，金恒兴房产公司向原审法院申请执行。2018年6月7日，原审法院作出（2018）新4002执210号执行裁定书：拍卖向新禽业公司位于伊宁市XX区交汇处XX商住小区商铺XX、XX、XX、XX、XX共五套房产。该案执行过程中，财信融通担保公司作为案外人提出书面异议，认为其中XX、XX号房屋已进行抵押预告登记，要求中止对该两套房屋的执行，原审法院经审查认为财信融通担保公司作为预告登记权利人，有权提出停止处分预抵押登记的财产，遂于2018年11月20日作出（2018）新4002执异11号执行裁定书，裁定中止对位于伊宁市XX区XX商住小区商业楼商铺XX、XX的执行。金恒兴房产公司不服该裁定，诉至一审法院。 一审法院认为，财信融通担保公司基于向新禽业公司提供反担保而成为本案诉争XX号、XX号房屋的抵押预告登记的权利人，虽涉案抵押物办理了抵押预告登记，但该预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质。根据法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，而且该请求权具有排他效力，因此，财信融通担保公司作为本案诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，故财信融通担保公司对诉争房屋不享有现实的抵押权，因此，对财信融通担保公司辩称其对上述两套房屋享有优先受偿权的抗辩意见，不予采纳，对金恒兴房产公司主张准许执行位于新疆伊宁市XX区XX商住小区商业楼商铺XX、XX号房产的诉讼请求，予以支持。一审判决依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：准许执行位于伊宁市XX区XX商住小区商业楼商铺XX、XX号房产。案件受理费100元，由财信融通担保公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为财信融通担保公司享有的抵押权预告登记能否阻却执行。 《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十条规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”《最高人民法院关于适用的解释》第五百零八条第二款规定：“对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。”根据前述规定对于其他人享有抵押权的被执行财产，人民法院可以采取强制执行措施，抵押权人可以通过对拍卖变卖的价款参与分配，主张优先受偿维护自己的合法权益，但不能排除强制执行。本案中，财信融通担保公司对案涉XX、XX号商铺仅办理了抵押权预告登记，尚未享有抵押权，根据前述司法解释的规定，被执行财产上的抵押权预告登记，并不具有阻却人民法院强制执行的效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”根据文义可知，该条司法解释中可以排除人民法院执行处分行为的，系不动产买卖关系中已对标的物办理了预告登记的买受人，而并非抵押权预告登记的权利人。财信融通担保公司以其对案涉XX、XX号商铺办理了抵押权预告登记为由，要求排除人民法院的强制执行，没有法律依据。 综上所述，财信融通担保公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费75元，由伊犁哈萨克自治州财信融通融资担保有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 芦海龙 审 判 员 何学涛 审 判 员 王国彪 二〇二〇年七月三十一日 法官助理 李婉雨 书 记 员 孟晶晶