北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6299号上诉人（原审原告）：董晓军，男，1977年7月4日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。上诉人兼董晓军委托诉讼代理人：何春艳（董晓军之妻），1981年11月16日出生，壮族，住广西省南宁市良庆区。上诉人（原审被告）：中铁嘉业（北京）投资有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：王旭，总经理。委托诉讼代理人：范鑫，男，中铁嘉业（北京）投资有限公司法务专员。委托诉讼代理人：马岩波，北京市中银律师事务所律师。上诉人董晓军、上诉人何春艳因与上诉人中铁嘉业（北京）投资有限公司（以下简称中铁嘉业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初25534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人何春艳兼上诉人董晓军之委托诉讼代理人，被上诉人中铁嘉业公司之委托诉讼代理人范鑫、马岩波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。董晓军、何春艳上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判中铁嘉业公司向董晓军、何春艳支付转移登记逾期违约金38066.85元；2.一、二审案件受理费由中铁嘉业公司负担。事实和理由：1.一审认定事实错误。双方签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Yxxx，以下简称《预售合同》）约定，交房时间为2017年6月30日，如因出卖人原因，未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。显然，此约定存在多种理解和解释，即一是按照实际交房之日起计算750日，二是按照《预售合同》约定的最晚交房日起算750日。董晓军、何春艳以实际交房日期为基准日要求中铁嘉业公司承担逾期办理转移登记的违约责任，既符合法律规定和《预售合同》的约定，也符合其签署《预售合同》的真实意思和合理预期。另外，双方签订的《补充协议》约定，出卖人在《预售合同》约定日期之前实施交房的，在满足《预售合同》所约定交付条件的情况下，出卖人应在交房日的7日前向买受人发送书面《房屋交付通知书》（或《入住通知书》），买受人应当按照通知的房屋交接程序办理入住手续。买受人不得以出卖人违反《预售合同》第十二条所约定的交付条件以外的义务为由拒绝办理入住手续。具体交付日期以出卖人通知买受人办理交付手续的书面文件中载明的日期为准，双方同意房屋约定交付日期变更为通知的交付起算日期。作为《预售合同》的有效组成部分，《补充协议》就《预售合同》的房屋交付日期进行了变更。因此，即便存在对《预售合同》中条款的不同解读，本案中转移登记逾期违约金的计算亦应当按照变更后的实际交付日期即2016年11月10日为基准日计算违约金。2.一审判决适用法律错误。合同法及其司法解释的规定，《预售合同》作为出卖人制定的重复使用格式文本，在具体条款出现理解上的争议时，应当从有利于接受格式文本的一方即董晓军、何春艳的角度来解释。中铁嘉业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回董晓军、何春艳起诉的全部诉讼请求2.一二审案件受理费由董晓军、何春艳负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。中铁嘉业公司积极履行合同，不存在明显过错。双方签订合同后，中铁嘉业公司向董晓军、何春艳交付了房山区城关街道圣水嘉名小区YF07-007地块804号房屋（后房屋所有权证中载明房山区德润街804，以下简称案涉房屋），董晓军、何春艳已经完全占有、使用了案涉房屋，实现了合同目的。虽然初始登记迟延233天，但并非中铁嘉业公司的原因所致。且在完成了房屋初始登记后，中铁嘉业公司仅用了9天便为董晓军、何春艳办理了房屋产权转移登记。2.一审判决适用法律错误，导致判决结果显失公平。合同损失主张应当以实际损失为前提。法律规定，违约金过高可以进行调整。董晓军、何春艳没有任何损失，但一审判决却支持了董晓军、何春艳主张的迟延办理初始登记的全部违约金，且判决采用了双重处罚，显失公平。董晓军、何春艳向一审法院起诉请求：1.判令中铁嘉业公司交付案涉房屋的房产证；2.判令中铁嘉业公司支付截止至2019年8月31日的初始登记逾期违约金32489.29元、转移登记逾期违约金38066.85元；3.判令中铁嘉业公司自2019年9月1日起至将房产证实际交付之日止按日计算向何春艳、董晓军支付全部已付款万分之一的转移登记违约金；4.判令中铁嘉业公司退还契税差价8.47元；5.判令中铁嘉业公司支付董晓军、何春艳实交契税20915.85元自2016年11月11日至2017年11月15日按中国人民银行年利率3.25%计算的利息，共687.21元；6.判令中铁嘉业公司负担本案案件受理费；7.判令中铁嘉业公司负担董晓军、何春艳因交涉上述违约事项所导致的误工费及损失。后，何春艳、董晓军撤回了第一项、第三项诉讼请求，并当庭陈述关于第七项误工费及损失的诉讼请求没有具体数额。一审法院认定事实：2015年10月23日，中铁嘉业公司（出卖人）与何春艳、董晓军（买受人）签订《预售合同》，约定，由何春艳、董晓军购买中铁嘉业公司开发的涉案房屋，房屋总价款1382512元，房屋交付时间为2017年6月30日前。第十六条交接手续第五项关于缴纳税费的约定为：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税等，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。第二十二条关于产权登记作出如下约定：1.初始登记。出卖人应当在2018年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；2.转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，何春艳、董晓军依约交纳了全部房款1394390元（含面积补差款）。2016年11月10日，中铁嘉业公司为何春艳、董晓军办理收房手续，完成了案涉房屋的交付。同日，何春艳、董晓军向中铁嘉业公司缴纳案涉房屋契税共计20915.85元。2017年12月27日，何春艳收到契税完税证明，显示税款入库日期为2017年11月15日，契税实缴金额为20907.38元。另查，案涉房屋所在的德润街3号院x号楼于2019年8月21日完成初始登记，同属德润街3号院的其他楼栋完成初始登记日期为2018年3月至2018年5月期间。对于x号楼初始登记晚于其他楼栋的原因，中铁嘉业公司称系901号房屋因业主原因被司法查封，上述事宜处理期间，针对在京中央单位房地产项目的初始登记业务发生政策变更，从而导致初始登记延期。对于上述司法查封和政策变更的主张，中铁嘉业公司未提供证据加以证实。2019年8月30日，案涉房屋完成所有权转移登记，并登记在何春艳、董晓军名下。一审法院认为，何春艳、董晓军与中铁嘉业公司在自愿基础上签订的《预售合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。依据《预售合同》的约定，中铁嘉业公司应于2018年12月31日前取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，但中铁嘉业公司实际完成初始登记的日期为2019年8月21日，已违反《预售合同》约定，何春艳、董晓军要求中铁嘉业公司承担逾期办理初始登记的违约责任，符合法律规定。中铁嘉业公司应自2019年1月1日起至2019年8月21日止以1394390元为基数按日万分之一的标准，向何春艳、董晓军支付违约金，该违约金并未达到过高的标准。据此，中铁嘉业公司关于违约金标准过高、需要调整的主张，法院不予采信。经核算，中铁嘉业公司应向何春艳、董晓军支付初始登记逾期违约金32489.29元。关于逾期办理转移登记违约金，依据《预售合同》约定，在经过了750天的转移登记手续办理预留期间后，中铁嘉业公司仍未完成案涉房屋的所有权转移登记，确实存在逾期情形，应向何春艳、董晓军支付违约金。《预售合同》中约定的案涉房屋交付日期为2017年6月30日前，中铁嘉业公司向何春艳、董晓军实际交付案涉房屋的时间为2016年11月10日，据此，对于违约金的起算日期，双方存在争议。中铁嘉业公司主张应以合同约定的交付日期为基准，扣除预留750日办理时间后，自2019年7月20日起支付违约金。何春艳、董晓军主张应以房屋实际交付日期2016年11月10日为基准日，自2018年1月30日起支付违约金。关于此项争议，法院考量如下：合同当事人对违约的理解应忠实于合同文本原义。中铁嘉业公司与何春艳、董晓军于《预售合同》中明确约定案涉房屋的交付日期为2017年6月30日前，应当认为，双方在签订《预售合同》时，对于房屋交付日期以及办理房屋所有权转移登记的预留期间，已形成了合理预期，即以2017年6月30日为起算点计算750日，故对于逾期办理转移登记违约金的起始日期，亦应以合同约定的房屋交付日期即2017年6月30日为基准进行计算。经核算，中铁嘉业公司应自2019年7月20日起至2019年8月30日止按全部已付款日万分之一的标准向何春艳、董晓军支付违约金5856.44元。何春艳、董晓军过高的诉讼请求，法院不予支持。关于契税，何春艳、董晓军缴纳给中铁嘉业公司的契税与税务机关实收契税间存在差额，对于差额部分，中铁嘉业公司应予退还，据此，何春艳、董晓军要求中铁嘉业公司退还契税差额8.47元的诉讼请求，法院予以支持。关于中铁嘉业公司持有契税款项期间的利息问题，依《预售合同》约定，契税属中铁嘉业公司代收代缴款项，何春艳、董晓军在案涉房屋交付时即应缴纳相关契税，中铁嘉业公司于2016年11月10日收取契税，符合合同约定。何春艳、董晓军将契税交付给中铁嘉业公司后，中铁嘉业公司负有将契税款项向税务机关转交的义务，何春艳、董晓军对此契税款项不再享有权利，其要求中铁嘉业公司支付款项占用期间的利息，缺乏依据，对其相关诉讼请求，法院不予支持。关于因交涉违约事项所导致的误工费及损失问题，因何春艳、董晓军于诉讼过程中未明确该项诉讼请求的具体数额，亦未就此项诉讼请求提交相关证据，据此，法院对此项诉讼请求不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，一审法院于2020年4月判决：一、中铁嘉业（北京）投资有限公司于判决生效后十日内赔偿何春艳、董晓军初始登记逾期违约金32489.29元；二、中铁嘉业（北京）投资有限公司于判决生效后十日内赔偿何春艳、董晓军转移登记逾期违约金5856.44元；三、中铁嘉业（北京）投资有限公司于判决生效后十日内退还何春艳、董晓军契税差额8.47元；四、驳回何春艳、董晓军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，结合二审庭审情况及董晓军、何春艳、中铁嘉业公司上诉请求，本案的争议焦点为：中铁嘉业公司应当向董晓军、何春艳支付多少金额的逾期办理初始登记及房屋产权转移登记违约金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。何春艳、董晓军与中铁嘉业公司签订的《预售合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。《预售合同》约定，中铁嘉业公司应于2018年12月31日前取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，而中铁嘉业公司是于2019年8月21日办理完初始登记，故中铁嘉业公司的行为已构成违约，何春艳、董晓军依据合同约定，要求中铁嘉业公司支付逾期办理初始登记的违约金，请求正当，应予支持。关于中铁嘉业公司认为合同约定的违约金标准过高的上诉请求，首先，按每日全部已付房款万分之一的标准计算违约金是双方所签《预售合同》的条款约定，根据合同意思自治原则，应当受法律保护。其次，违约金具有惩罚性，不能单纯的以守约方的实际损失作为衡量标准。最后，本案中，双方约定的违约金计算标准并不符合法律规定的违约金数额过高的情形。综上，中铁嘉业公司的该项主张，缺乏依据，本院不予支持。关于逾期办理房屋转移登记的违约金，依据《预售合同》约定，何春艳、董晓军未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书，何春艳、董晓军不退房的，自何春艳、董晓军应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，中铁嘉业公司按日计算向何春艳、董晓军支付全部已付款万分之一的违约金。《预售合同》约定的房屋交付日期为2017年6月30日前，中铁嘉业公司向何春艳、董晓军实际交付房屋的时间为2016年11月10日。故中铁嘉业公司的违约行为存在，应当向何春艳、董晓军支付违约金。但双方对于违约金的起算日期存有争议。中铁嘉业公司认为依据合同约定的交房日顺延750天后，应从2019年7月20日计算违约金。何春艳、董晓军认为依据实际交房日顺延750天后，应从2018年1月30日起算违约金。一审法院基于对合同的理解应忠实于合同文本原义的原则，所论述的理由充分，最终支持中铁嘉业公司主张，并无不当，本院不持异议。何春艳、董晓军仍持原主张上诉的请求，缺乏依据，本院不予支持。中铁嘉业公司认为何春艳、董晓军该项请求的数额过高的上诉主张，亦缺乏依据，本院不予支持。综上所述，董晓军、何春艳、中铁嘉业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费759元，由董晓军、何春艳负担379.5负担(已交纳)，由中铁嘉业（北京）投资有限公司负担379.5元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 陈 妍审判员 蒋春燕审判员 高宝钟二〇二〇年七月二十九日书记员 孙辰姝