四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6768号 上诉人（原审原告）：缪康硼，男，1991年7月24日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：钟琴，四川宪恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：缪化清，男，1965年4月3日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：冯燕，北京德恒（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：李建蓁，1973年8月9日出生，台湾居民，证件号×××3503。 委托诉讼代理人：冯燕，北京德恒（成都）律师事务所律师。 上诉人缪康硼因与被上诉人缪化清、李建蓁房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初8131号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 缪康硼上诉请求：一、撤销成都市双流区人民法院（2019）川0116民初8132号民事判决，依法改判支持缪康硼的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由缪化清和李建蓁承担。事实和理由：1.2018年8月5日，缪康硼与缪化清签订的《合同》中约定由缪康硼将案涉房屋出租给缪化清，租期为20年，租金18万元一次性付清。从《合同》约定的一次性付清可以看出，缪化清应当在签订《合同》的当日支付该租金。但《合同》签订一年多以来，缪康硼未收到缪化清的任何租金。缪康硼多次找缪化清催收租金，均被缪化清拒绝。缪化清拒绝支付租金的行为，致使合同目的不能实现，已构成根本违约，违反了《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。因此，缪康硼有权要求解除合同。2.根据2018年8月5日缪康硼与缪化清签订的《合同》上的备注：“甲乙双方如在20年内，在租赁期一方违约，此合同作废。”缪化清拒绝支付租金的行为，已经构成对该《合同》的违约。因此，根据《合同》的约定，缪康硼有权解除合同。3.案涉房屋归属于缪康硼，缪化清无权利将该房屋转租给李建蓁，且李建蓁到目前为止也并未支付任何租金给缪化清。李建蓁无偿使用缪康硼的房屋无任何事实及法律依据。对于缪化清的转租行为，缪康硼不予认可，也从未予以追认。综上所述，在缪化清拒绝支付租金已经构成违约的情形下，缪康硼有权行使法定解除权和约定解除权解除于2018年8月5日签订的《合同》。一审法院认定缪康硼不享有法定解除权和约定解除权与事实和法律不符，致使判决结果显失公正。缪康硼依法提起上诉，请求二审法院查明事实，依法予以改判。 缪化清、李建蓁辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。缪化清已经用购房款180000元抵扣了租金180000元，缪康硼既不符合法定解除也不符合约定解除的条件。第三人李建蓁租赁该房屋是通过当地政府招商引资的方式引进的，缪康硼知晓并在租赁合同上手写证明认可了该事实，并且该租赁合同上有缪康硼和缪化清的签字。李建蓁及缪化清均严格履行了租赁合同义务，李建蓁的合法权益应当受到合法保护。 缪康硼向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除缪康硼与缪化清签订的《合同》；2.判令李建蓁将位于云华××新村的安置房（房号）返还给缪康硼。 一审法院认定事实：2016年4月25日，缪化清作为甲方与缪康硼作为乙方在成都市双流区人民调解委员会的证明下签订了《新房安置房调换协议》，约定：1.甲乙双方自愿将新村安置房互换，即缪化清用1人户型安置房与其子缪康硼2人户型安置房互换。2.办理房屋产权时按调换后的户型面积办理。如不符合相关规定时，则按规定办理。3.调换后的房屋对方可以买卖，对方无条件协助对方完善相关手续。4.甲方需付乙方现金40000元作为房屋调换补偿，以收据凭条为证（以土地合作社支付搬迁补偿款时甲方付给乙方）…。尔后，缪康硼签订了胜利镇云华××新村安置房款项计算明细表，载明安置的房屋情况为套2，房屋实际面积115.27㎡。2017年8月4日，缪康硼作为甲方与缪化清作为乙方在成都市双流区人民调解委员会的见证下签订了《协议》，约定：一、甲方将云华××新村安置房两人户型（房号Ｃ-）以180000元的价格卖给乙方。二、乙方一次性付清房款（以收款凭条为准）。三、乙方今后有权对两人户型（房号Ｃ-）房屋进行买卖，均与甲方无关甲方不得干涉。如需要甲方签字，甲方需无条件配合…六、签订此协议后，以前的协议全部作废。以此协议为准。当日，缪康硼向缪化清出具了一份《收条》，载明“今收到缪华清（身份证号码：5101221965××××××××）购买云华××新村安置房两人户型（房号Ｃ-）房款18万元”。2018年5月8日，缪化清作为甲方与李建蓁作为乙方签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于双流区户型）以现状租赁给乙方，租赁期限拾年，自2018年7月20日起至2028年7月19日。租赁合同签订后，缪化清向李建蓁交付了上述房屋。2018年8月5日，缪康硼作为甲方与缪化清作为乙方再次签订了《合同》，约定甲方拥有房屋（云华××新村安置房两人房）房号（房号Ｃ-）欲出租，乙方无偿使用20年，经双方协商一致，达成以下条款：一、甲方自愿将Ｃ区房屋无偿给乙方，乙方可自由使用，甲方无权过问，如甲方在乙方租赁期间不得干扰乙方，如有甲方赔偿乙方该期间的经济损失。二、甲方保证水电气三通（注：租赁期间）从2018年8月5日起至2038年8月5日止，为期20年，18万一次付清…注：甲乙双方如在20年内在租赁期一方违约，此合同作废，从2018年8月5日到2038年8月5日止，如一方违约以五倍赔偿对方。现安置房租给李建蓁为期10年（房号Ｃ区），甲方不得无故干扰李建蓁经营，如有干扰乙方赔偿所有经济损失。 一审法院认为，本案的焦点在于缪康硼主张解除与缪化清于2018年8月5日的《合同》并要求第三人李建蓁返还案涉房屋能否成立。一审法院将根据查明的事实，综合评判如下：首先，缪康硼与缪化清于2018年8月5日的《合同》虽系复印件，但双方对真实性予以认可，一审法院予以确认；其次，从“合同”的内容上看，缪康硼将案涉房屋出租给缪化清，租赁期限从2018年8月5日到2038年8月5日，租金180000元一次性付清。此“合同”与双方于2017年8月4日签订的《协议》并出具的“收条”相矛盾，“协议”的内容实为买卖且支付了对价。基于双方特殊的父子关系，对于“协议”与“内容”的关系双方均未给出合理的解释；再次，即使按照缪康硼与缪化清租赁合同关系予以认定，“合同”没有约定支付租赁费用的期限，也没有约定双方享有解除权，缪康硼亦没有提供证据证明向缪化清主张过租赁费用；最后，合同的备注载明“…现安置房租给李建蓁为期10年（房号C区），甲方不得无故干扰李建蓁经营…”，即缪康硼是知晓缪化清将案涉房屋出租给第三人李建蓁，缪康硼对转租行为予以认可。综上所述，缪康硼主张以约定解除权和法定解除权解除与缪化清于2018年8月5日签订的《合同》，并要求第三人李建蓁返还案涉房屋，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回缪康硼的诉讼请求。一审案件受理费50元，由缪康硼负担。 二审中，缪化清、李建蓁未提交新证据。缪康硼围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。缪化清提交了2018年8月4日缪康硼与缪化清签订的《协议》一份，拟证明缪化清将案涉房屋已经归还给缪康硼，缪康硼退还了缪化清18万元的购房款，案涉房屋属于缪康硼所有。 缪化清、李建蓁发表质证意见称，该份证据不属于新证据，并且该证据不完整，该证据原件的日期下面无其他内容，而复印件的日期下面有手写备注内容，缪化清和李建蓁对手写备注内容的真实性不予认可。 本院审理查明的事实与一审一致。 二审另查明：2018年8月4日，缪康硼（甲方）与缪化清（乙方）签订《协议》，约定：“一、乙方将云华××新村安置房两人户型（房号Ｃ-）归还给甲方，甲方退还乙方的购房款18万元整；二、甲方从今以后享有该房屋的自主权利，水电气户主为甲方，乙方不得干涉：……四、签订此协议后，今日之前的所有协议全部作废，注（2017年8月4日的协议作废），以此协议为准”。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一、缪康硼与缪化清于2018年8月5日签订的《合同》是否应当解除；二、李建蓁是否应当将云华××新村安置房（房号Ｃ-，以下统称为案涉房屋）归还给缪康硼。本院分别评判如下： 一、关于《合同》是否应当解除的问题，缪康硼以缪化清未支付租金、导致其合同目的不能实现为由而主张解除《合同》，缪化清辩称购房款180000元已转为租金，不需再另行支付租金。本院认为，缪化清与缪康硼在签订《合同》前一天先签订了《协议》，约定缪化清将案涉房屋归还给缪康硼，缪康硼将购房款180000元归还给缪化清，之后双方在第二又签订《合同》约定由缪康硼将案涉房屋交付给缪化清，表明双方实际将最初的房屋买卖关系变更为房屋租赁关系，缪康硼在签订《协议》之后并未按约将购房款180000元归还给缪化清，而双方在第二天签订的《合同》中又约定租金为180000元一次付清，租金的金额与购房款的金额完全一致，双方在既未实际退还购房款也未实际支付租金的情形下完成了房屋的占有转移，又在合同中使用了“无偿给乙方”的词语，故可以认为双方其实已经将缪康硼应退还的购房款直接转为其应收的租金，以债务抵销的方式实现了购房款的退还和租金的交付，应视为缪化清已经支付了租金180000元。缪康硼以缪化清未支付租金为由而主张解除合同的事实依据不足，本院不予支持。 二、关于李建蓁是否应向缪康硼归还案涉房屋的问题，从《合同》的内容来看，缪康硼明知且同意缪化清将案涉房屋转租给李建蓁，在《合同》尚未解除的情形下，李建蓁有权继续占有使用案涉房屋，缪康硼要求李建蓁向其归还房屋的请求缺乏依据，本院不予支持。 综上，缪康硼的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由缪康硼负担。 本判决为终审判决。 审判长  王果 审判员  廖方 审判员  赵韬 二〇二〇年七月二十日 书记员  罗菲