铁岭市银州区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1202民初789号原告：东春山，男，1938年11月7日，汉族，住址辽宁省铁岭市银州区。委托代理人：东华，女，1969年5月29日出生，汉族，住址铁岭市银州区市府路12-1栋4单元303室，身份证号：211202196905291027。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，和解，代收法律文书。被告：宏运地产铁岭有限公司，住所地铁岭市银州区岭东街9委综合楼。法定代表人：邹尚峰，系该公司经理。委托代理人：汪纯辉，系该公司法律顾问。代理权限：代为出庭举证，和解，调解，代收法律文书。原告东春山与被告宏运地产铁岭有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序在本院公开开庭进行了审理。原告东春山委托代理人东华，被告宏运地产铁岭有限公司的委托代理人汪纯辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东春山向本院提出如下诉讼请求：1、要求被告协助原告将诉争铁岭市银州区工人街道铁岭大剧院（宏运中心裕景）1幢1-19-3房屋所有权人办理在原告名下；请求法院依法判令被告承担原告未能取得房屋权属证书的违约责任，并依法判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金暂计为42303元[从回迁之日后90日起算即从2014年8月7日起至房屋权属证书交付给原告之日止，暂计至2019年4月30日止共计即56个月，按房屋拆迁价11.76万元+1.87173万元（增加面积款）×6.65%/12×56个月（逾期银行贷款利息即同期银行贷款4.75%(年化率）再上浮40%);]2、请求判令诉讼费及案件产生的鉴定费等所有费用均由被告承担。事实和理由：2007年10月29日，被告与原告签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称“安置协议（详见证据1)，该协议约定甲方（被告方）保证在2009年12月31日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给乙方（原告方)。签订后，原告如约进行了搬迁，但回迁期限内，甲方未能如期履行约定、按时回迁，遂与乙方于2011年签订了《回迁补充协议》（详见证据2)，约定于2013年9月30日前回迁。然而被告再次违约，直至2014年4月28日才通知入户，但该入住房屋不符合约定及法定的交付条件，被告未提供任何合法手续（五证)。但原告迫于无房居住的压力，无奈的于2014年5月7日回迁（详见证据3)，按双方签订的安置协议第九条“乙方的房屋产权证由甲乙双方共同配合办理，一般情况下要在正式入住后三个月内办理完成”之约定，被告理应2014年8月7日(回迁三个月后的第一天)前办理完成，原告于2016年至2019年多次要求被告办理房证，被告答复还欠税务局税钱房照办不了（详见证据4)，但至2019年4月17日止，己过4年8个月，至今为止被告仍然未将房屋产权证交付原告，被告的行为实属违约，故理应承担逾期办理房屋属权证的违约责任，并向原告支付违约金。参考的相关法律法规为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买卖人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。回迁房的房款可以参考有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋价款。综上所述，希望法院秉承公平、公正、公开的原则，支持原告的诉讼请求。被告辩称：原告入住时间是2014年5月8日，房款13.57395万元（包括回迁房金额11.48万元、差价款2.09395万元），初始登记证取得时间是2018年6月8日。房屋拆迁面积56平，每平方米2050元，拆迁价格11.48万元。经审理查明：原告与被告于2007年10月26日签订了一份《城市房屋拆迁补偿安置协议》，协议中约定被告对原告所有的坐落在铁岭市银州区报社家属楼（《房屋所有权证》编号：A018162，建筑面积50.58平方米）住宅房屋进行房屋拆迁，被告将坐落于临体育馆路的住宅房屋作为产权调换房屋，该房屋为期房。同时约定，原告应于2007年10月29日前搬迁腾空被拆迁房屋，被告于2009年12月31日前将符合国家有关规范标准的产权调换房屋交付给原告。该协议补充条款中写明经铁岭市房屋测量中心实际测量，原告房屋建筑面积为56m2,回迁安置时按100%面积安置，原告须在回迁时按实际评估价格2050元/m2补交增加面积部分20%的价款。后原告依约进行了搬迁，但被告未能如期将产权调换房屋交付给原告。2011年12月27日，原、被告双方签订了回迁补充协议，写明回迁楼回迁时间确定为2013年9月30日前，原告的房屋产权证于正式入住后的三个月内办理完成。后原、被告双方进行回迁进户结算确认，原告给付被告房屋差价款2.09395万元，被告为原告出具补交房屋差价款的收款收据。另查明，原、被告共同确认原告房屋的回迁价格为11.48万元，原告于2014年5月8日回迁诉争房屋。被告于2018年6月8日，将坐落于铁岭市银州区工人街道铁岭大剧院（宏运中心裕景）1幢1-19-3诉争房屋【不动产权证号：辽（2018）铁岭市不动产权第0009081号，建筑面积63.92m2】产权所有人办理在被告名下，该房屋产权证至今未办理在原告名下。本院认为：原告与被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》、回迁补充协议、回迁进户结算确认单，系双方自愿真实意思表示，且未违反法律法规的禁止和强制性规定，应为合法有效。原、被告双方应当按照合同约定全面履行义务。被告应于2014年5月8日原告回迁之日三个月内即2014年8月8日前为原告办理不动产权证，被告至今未办理在原告名下，系被告违约，被告应继续履行合同内容，将诉争房屋不动产权证办理在原告名下，并承担从2014年8月8日起逾期办证的违约责任，赔偿原告违约金。因原告并未举证证明因违约造成的损失情况，根据法律规定，应以已付购房款总额13.57395万元（回迁房金额11.48万元+差价款2.09395万元）为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的140%标准计算违约金，至被告办理诉争房屋初始登记2018年6月7日止的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款（当事人应当按照约定，全面履行自己的义务）、第一百零七条（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任）、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条（由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（当事人对自己提出的主张有责任提供证据）之规定，判决如下：一、被告宏运地产铁岭有限公司于本判决生效之日起30日内，协助原告东春山将坐落于铁岭市银州区工人街道铁岭大剧院（宏运中心裕景）1幢1-19-3【不动产权证号：辽（2018）铁岭市不动产权第0009423号，建筑面积63.92m2】房屋产权所有人办理登记在原告东春山名下，过户的相关税费由原告东春山负担。二、被告宏运地产铁岭有限公司于本判决生效之日起10日内，以13.57395万元为基数，按照中国人民银行流动资金同期同类贷款利率的140%向原告东春山支付自2014年8月8日起至2018年6月8日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费857.5元（原告预交），减半收取428.75元，由被告宏运地产铁岭有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。上诉人在递交上诉状次日起七日内交纳上诉费，逾期交纳，按撤回上诉处理。审判员  南志辉二〇二〇年七月三日书记员  吕爱华