云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初955号原告：杨志祥，男，1963年10月1日生，汉族，云南省安宁市人，住址云南省安宁市。被告：陈志会，男，1978年6月18日生，汉族，云南省安宁市人，住址云南省安宁市。委托诉讼代理人：洪敏，云南嘉喜律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：凌璇，云南嘉喜律师事务所实习律师，一般授权代理。原告杨志祥与被告陈志会租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，适用简易程序，于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告杨志祥到庭参加诉讼，被告陈志会及其委托诉讼代理人洪敏、凌璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨志祥向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除双方签订的《租赁协议》，并由被告将租赁物返还原告。2、判令被告支付原告2019年1月至2020年5月（17个月×2500元）租金42500元。并按合同约定支付原告违约金（租金总额30万元×20%）计60000元，合计：102500元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月1日，原、被告签订一份《租赁协议》，原告将自建的三幢鸡舍、两间住房、一间伙房及一块板栗园租给被告经营养猪使用，租期为十年，自2014年12月1日至2024年12月1日止，租金每年3万元，租金支付方式为每年一付，双方后又口头约定头年12月1日支付下一年租金，协议还对双方的权利义务、违约责任作了约定。协议签订后，被告初期都能按约定支付原告租金，2018年12月，被告理应支付原告2019年的租金，但被告却一而再、再而三的不支付原告租金，原告多次与被告协商，被告都找各种理由推诿不付。2019年12月，被告又应该支付原告2020年的租金，但被告依然不付。被告的行为已违反了协议约定，双方无法继续履行协议，原告要求解除租赁协议，同时要求被告除支付欠付原告租金外，还需支付原告违约金，并将租赁物返还原告。为此，原告特诉讼到人民法院，请支持原告的诉讼请求为谢！被告陈志会辩称：请求法院驳回原告的诉求。答辩人与被答辩人于2014年12月1日所签订的租赁协议合法有效，应对双方产生约束力，被答辩人违反合同约定导致合同目的不能实现，答辩人也请求解除合同。租赁合同系诺成、双务、有偿合同该协议在答辩人与被答辩人在租赁协议上签字之日起合同就成立，又因租赁合同，该租赁协议是双方真实意识的表示，且不违反法律行政法规的禁止性规定，该租赁协议合法有效，答辩人、被答辩人均应按诚实信用的原则履行各自的义务。在合同履行中，答辩人先后向被答辩人支付了2014年12月至2018年12月的租金，2019年10月10日前的水电费。答辩人履行了协议约定的义务，但被答辩人违反合同约定，不能保证租赁场地内送水通畅，并提前收回场地，已违反合同的约定。根据中华人民共和国合同法第94条的规定，有下列情形之一的当事人可以解除合同。第四条第四款，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的的，因租赁场地内停水，答辩人已无法经营养猪场，答辩人的合同目的已经不能实现，因此答辩人也请求法院判决解除合同。被答辩人陈述的事实与实际不符，自协议签订以来，被答辩人一直遵守协议的约定履行自己的义务，但自2018年12月起，答辩人承租的场地内开始停水，影响了养猪场的正常经营，于是答辩人根据协议的约定，要求被答辩人解决停水问题，等停水问题解决后，再支付下一年度的租金，被答辩人也表示同意，在此期间，答辩人一直是靠从外面运水来解决养猪场的用水问题，但被答辩人一直未解决承租场地内的停水问题，直至2019年9月，答辩人发现被答辩人已经将场地内的门锁更换，答辩人已无法进入承租场地，答辩人不支付租金是因为被答辩人的违约并且已明确告知待被答辩人解决停水问题后立即支付租金，被答辩人也表示同意。被答辩人在诉状中提出了事实与实际明显不符。被答辩人违反合同约定，未能保证租赁场地内供水通畅，并且提前收回租赁物，答辩人不应承担2019年1月至2020年5月的租金，双方在租赁协议中明确约定，在租赁期间，被答辩人须保证答辩人的用水用电通畅，不得私自断水断电，但被答辩人未能履行合同义务。自2018年底答辩人承租场地内开始停水，严重影响答辩人经营养猪场，答辩人多次与被答辩人协商，但被答辩人未能解决问题，因供水问题答辩人已无法继续经营养猪场。被答辩人违约的行为导致答辩人合同目的不能实现，因此答辩人不应承担2019年1月至2020年5月的租金。2019年9月被答辩人将该场地内的门锁更换，且被答辩人已经组织施工队在场地内开挖施工，答辩人实际上已无法使用承租的场地，从2019年9月起，答辩人已不再实际使用承租场地，故答辩人不应承担2019年9月至2020年5月的租金。被答辩人在诉讼请求中提出被告将租赁物返还原告，但被答辩人已在2019年9月将租赁场地收回，因此被答辩人的诉讼请求已经实现。答辩人并未违约，答辩人不应承担与不应承担逾期支付租金的违约金。双方在租赁协议中并未约定支付租金的时间，被答辩人在事实与理由中提出，双方口头约定同年12月1日支付下一年租金，但事实上双方并未约定支付租金的时间，被答辩人未提出任何证据证明双方对于租金支付的约定，被答辩人以此为由要求答辩人承担逾期支付租金的违约金无任何法律依据。根据中华人民共和国民事诉讼法第64条的规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，因此被答辩人需要自行承担举证不能的后果，答辩人不应承担逾期支付租金的违约金。被答辩人提前收回承租的场地并在场地内施工，给答辩人造成的损失，被答辩人需赔偿答辩人的损失1099993元。答辩人承租被答辩人的厂，为经营养猪场为此答辩人投资建设了房屋等房屋及固定设施，该支出总共计109993元。根据双方签订的租赁协议第十条明确规定。在协议期间乙方投资建设的房屋及固定设施，在协议期满后，若甲方在不增加租金的情况下继续租给乙方使用，乙方投资建设的房屋及固定设施无偿归甲方所有。协议期满后，乙方如果想继续租赁，若甲方在增加租金的情况下租给乙方使用，则甲方投资建设的房屋及固定设施则由甲方折价补偿给乙方。根据协议约定，双方对答辩人投资建设的房屋及固定设施的归属作了约定，现被答辩人提前收回，因此被答辩人需赔偿答辩人因投资建设房屋及固定设施的损失。本案的诉讼费应由被答辩人自行承担。本案中答辩人未违反合同的约定，不应承担2019年1月至2020年5月的租金，也不应承担逾期支付租金的违约责任，被答辩人也未能提供证据证明答辩人违约，应自行承担败诉的风险，因此恳请法院判决本案的诉讼费由被答辩人自行承担，同时答辩人保留另行起诉被答辩人合同违约及赔偿被答辩人损失的权利。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：《租赁协议》；欲证明：双方签订租赁协议，约定了双方的权利义务，被告违反约定没有支付租金。经质证，被告陈志会质认可《租赁协议》的真实性、合法性、关联性。被告陈志会向本院提交以下证据：1、承租场地实际情况；欲证明：被告租用原告场地经营养猪场，因出租场地停水及原告提前收回场地，且原告在场地内施工，导致被告无法正常经营。2、付款证明单及收据；欲证明：原告提前收回场地的违约行为，给被告造成的损失共计109993元，导致被告无法继续履行合同。经质证，原告杨志祥质证对证据1，认为照片不属实，不是整个场地的，是村委会要求我修化粪池，实际动工3月15日，而且不在养猪场的范围内；对证据3，不认可。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在说理部分予以评判。本院经审理认定事实如下：2014年12月1日，原、被告签订《租赁协议》。《租赁协议》内容载明：甲方杨志祥签名并附有捺印，住址云南省安宁市；乙方陈志会签名并附有捺印，住址云南省安宁市。因双方所需，甲方将自家山上所建经营养鸡厂的场地及住房租赁给乙方进行养猪使用，经双方友好协议，达成如下协议：一、甲方租给乙方三幢鸡舍，两间住房及一间伙房外加一块板栗园作为养猪使用。二、租期为2014年12月1日至2024年12月1日止，共计10年，租金每年30000元（叁万元）10年共计300000元（叁拾万元正），租金为每年一付。三、甲方负责保持乙方养猪所需的水和电能正常使用。在乙方租赁期间，乙方养猪所用的水电费由乙方按照当地村民缴纳的水电费标准进行缴纳，甲方不得私自涨水电费。四、租赁合同期满后，乙方有优先权，租金按当年租价协商。五、在租赁期间双方应共同遵守租赁合同的条款，如任何一方违约，则按租总额的20%支付违约金给守约方。六、乙方在租赁期间，甲方不得以任何理由阻碍乙方养猪。七、乙方在养猪期间应协调好邻里关系，保持邻里关系和睦。八、乙方在养猪期间，应维护好甲方的房屋设施，若甲方的房屋设施破损则由乙方负责维修，如发生自燃灾害使甲方房屋设施损毁，则与乙方无任何关系。九、乙方在租赁期间不得向原有的场地私自转让给第三方。十、乙方在养猪期间，甲方应保持乙方用电、用水畅通，不得私自断水、断电。十一、乙方在租赁期间，甲方租给乙方的板栗园由乙方负责管理，在租赁期间乙方对板栗园的投资及得到的经济收益全部由乙方享受，甲方无权享受板栗园的经济收益。十二、乙方在租赁期间遇到政府对乙方租赁的房屋及设施和土地征收或征用时，则不属违约，如果是由乙方投资建设的房屋设施、设备被征收或征用后则由乙方享受政府补偿款，甲方租赁给乙方使用的原有的房屋设备及地皮和树木在政府征用或征收时则由甲方享受政府补偿款。十三、在协议期间乙方投资建设的房屋及固定设施，在协议期满后，若甲方不增加租金的情况下继续租给乙方使用，则乙方投资建设的房屋及固定设施无偿归还甲方所有，协议期满后，乙方如果想继续租赁，若甲方在增加租金的情况下租给乙方使用，则乙方投资建设的房屋及固定设施则由甲方折价补偿乙方。十四、如双方另有协议，双方可签订补充协议，签订的补充协议与本协议具有同等的法律效力。十五、未尽事宜，由甲乙双方友好协商，若协商不成则双方可选择法律途径解决。十六、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，本协议自甲乙双方签字之日起即发生法律效力，双方应共同遵守并执行。甲方：杨志祥签名并附有捺印，乙方：陈志会签名并附有捺印。时间为：2014年12月1日。2020年5月27日原告向安宁市人民法院提起诉讼，请求：1、请求法院依法解除双方签订的《租赁协议》，并由被告将租赁物返还原告。2、判令被告支付原告2019年1月至2020年5月（17个月×2500元）租金42500元。并按合同约定支付原告违约金（租金总额30万元×20%）计60000元，合计：102500元。3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，被告也表明因租赁场地内停水，已无法经营养猪场，不能实现合同目的，请求法院判决解除合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方签订的《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，对双方具有约束力，双方理应严格认真履行。因原、被告双方在协议履行过程中未认真严格执行，也未能友好协商处理分歧意见，且被告已表示无法经营养猪场，不能实现合同目的，请求法院判决解除合同。对原告主张解除《租赁协议》及支付租金的请求，依法有据，予以支持，但根据全案情况，结合疫情期间的实际，未支付租金依法确认自2019年1月起至《租赁协议》解除之日即2020年1月止为人民币30000元较为公平合理适当；对原告主张按合同约定支付原告违约金（租金总额30万元×20%）计60000元的请求，因无充分证据佐证，依法不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告杨志祥与被告陈志会2014年12月1日签订的《租赁协议》于2020年1月1日解除。二、由被告陈志会在本判决书生效后十五日内支付原告杨志祥自2019年1月至《租赁协议》解除之日即2020年1月止的租金人民币30000元（大写叁万元整）。三、由被告陈志会在本判决书生效后十五日内返还原告杨志祥三幢鸡舍、两间住房、一间伙房及板栗园。四、原、被告双方的其它诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费1175元，由被告陈志会承担（并入上款一起执行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。当事人均服判或不上诉的，本判决到期即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审判员  刘唐兵二〇二〇年七月三十一日书记员  杨 莲