山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7959号 上诉人（原审原告）：张淑美，女，1966年1月12日出生，汉族，住山东省淄博市淄川区。 委托诉讼代理人：邵生营，男，1964年2月25日出生，汉族，住山东省淄博市周村区，系张淑美丈夫。 委托诉讼代理人：高伟，山东联亨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛康大房地产开发有限公司，住所地青岛市黄岛区双珠路中端。 法定代表人：高思诗，董事长。 委托诉讼代理人：童建飞，男，该公司员工。 上诉人张淑美因与被上诉人青岛康大房地产开发有限公司（以下简称康大公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初11430号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张淑美向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持张淑美的一审全部诉讼请求；2.诉讼费用由康大公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实有误，证据不足，涉案车位所有权应当属于全体业主，一审认定为人防工程设施没有证据支持。1、康大公司所建设的停车位在申报规划许可的可行性报告中明确为该房地产开发项目的配套设施，没有任何证据可以认定该停车位属于人防工程的配套建设项目。张淑美在建设档案管理部门查询所有建设工程资料，也没有相关审批资料。2、康大公司取得车位出租权或者销售权的唯一依据是商品房预售合同补充协议第一条第5款，康大公司在该格式条款中约定“康大御金湾”项目的地上、地下停车位等归甲方所有，甲方有权转让、出租、经营，收入归甲方。在商品房买卖合同中将涉案房屋及土地使用权出售给张淑美，然后将业主共有使用权的土地上建设的配套的停车位约定归开发商所有，以达到重复出售获利的目的，这样的格式条款在没有提醒张淑美注意的情况下，应当认定为无效条款，根据该条款获得的车位销售款应当退还给张淑美。3、根据最高院对房地产开发项目的停车位所有权归属判例的裁判原则，涉案小区停车位属于全体业主共有，康大公司无权销售获利。二、合同第九条、补充条款第一条第4/5款、第三条第3款、第八条第5、11条应属无效条款的主张，是基于康大公司对“康大御金湾”项目销售宣传中，夸大其词，甚至将不属于其购置的该宗土地之外的部分都在宣传册中大肆宣传，号称青岛八大关景观再现，其虚假、欺诈性宣传，导致其以高于其他同类地段每平方米5000元以上的价格销售。房屋交付后，业主才发现受到欺诈，绿化完全没有根据其报的规划图纸施工，利用柏树将绿化用地遮挡分割后，把楼前绿地再次销售给部分一楼业主，验收完毕后，随即绿地就被损坏，甚至变成了菜地。被开发商宣传的高档社区，类似于旧村改造还建小区。康大公司擅自改规划设计，在项目开始之初就欺诈性的预设，虽然宣传的高大上，但是施工中怎么省钱怎么做，为了节省投资、为了销售利益最大化，甚至将没有销售权的车位和绿地重复销售。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律不当，请求二审法院依法予以改判。 康大公司答辩称：张淑美的上诉请求无事实和法律依据，原审法院认定商品房预售合同及补充协议相关条款合法有效，张淑美主张返还车位款、恢复原状没有事实和法律依据，原审法院认为在宣传册的底部已经明确告知了客户宣传册的图纸及数据仅供客户参考，不作为标准，以政府的标准为准，原审对此认定正确。综上，请求依法驳回上诉请求，维持一审判决。 张淑美向一审法院提出诉讼请求：1、确认张淑美与康大公司签订的商品房预售合同第九条、补充条款第一条第4、5款、第三条第3款、第八条第5、11款无效；2、康大公司按售房时宣传提供的样本恢复小区布局和绿化；恢复社区公用房屋设施，对于用地红线以外的绿化及配套设备无法恢复的，向张淑美承担赔偿责任；3、退还张淑美缴纳的车位款9万元；4、对张淑美所购房屋单元门设计进行整改；5、诉讼费用由康大公司承担；6、如康大公司逾期交房，承担违约金(按标准自2018年6月1日计算至符合交房条件之日)。 一审法院查明事实：1、2016年11月6日，张淑美（乙方）与康大公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，乙方向甲方购买黄岛区大湾港路288号《康大·御金湾A地块15、18、19、21号楼》内15栋2单元x层x户，据甲方暂测该房屋建筑面积为130.69平方米，其中套内建筑面积为109.99平方米，每平方米房屋建筑面积单价12976.79元，总价款1695936.69元。甲方定于2018年5月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。该房屋符合合同约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为《房屋接收单》。合同第二十八条第一款约定：“本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。”《补充条款》第一条第5款约定康大御金湾项目的地上、地下车位等归甲方所有，甲方有权转让、出租、经营，收入归甲方。后张淑美按约定支付购房款。 2、张淑美提交康大公司销售广告宣传册两份，用以证明康大公司售楼处虚假宣传制造极其高端的小区虚假印象，用以欺骗购房业主，以高出其他相邻楼盘价格5000元以上每平方的价格销售房产。康大公司质证称，宣传册的宣传时间不明确，且康大公司无夸大宣传行为，在宣传册底部已经告知客户，宣传册所示图文及数据仅供客户置业参考，不作为房屋交付标准，以政府批准为准。 3、张淑美提交规划图纸、涉案地块宗地图纸各一份，用以证明康大公司取得土地使用权的宗地红线位置，康大公司将红线外不属于其开发的土地予以设计成公园，并附有相关服务设施，包括儿童活动场地和老年活动中心等，用以欺骗购房者。康大公司质证称，对规划图纸真实性无异议，康大公司系严格按照图纸设计文件要求开发建设，并且经过了城市建设局及规划局的竣工验收备案，符合图纸设计文件的要求，不违反法律规定，对红线外的设施设备康大公司未承诺。 4、张淑美提交绿化验收图纸资料一份，小区现场图片5张。证明康大公司宣传不实，现状是楼前绿地已经被篱笆墙分割，植被已经破坏。宣传图册列明的活动场地、庭院水池、帆船、木地板等户外设施和珍惜树种、红枫、银杏、紫薇等绿化植物均未提供，反倒大量种植柏树对视线遮挡。康大公司对该绿化验收图纸真实性不认可，小区现场图片真实性无异议，但无法证明张淑美的证明事项。 5、张淑美车位买卖协议一份，交款凭证一份。用以证实张淑美购买地下车位一个，缴纳车位款9万元，车位款交款人是邵生营，与张淑美是夫妻关系。康大公司对邵生营与张淑美是夫妻关系无异议。 6、张淑美提交青岛市黄岛区发展和改革局青黄发改投资[2016]28号、青黄发改投资[2016]29号文件两份及康大御金湾可行性报告一份。用以证明小区规划商业配套建筑和物业服务设施。车位设计地上、地下车位281个，实际上是康大公司应当规划的小区附属设施，康大公司以格式合同条款设计成了张淑美方同意康大公司拥有出租转让等收益权。康大公司称对该可行性报告真实性无法确认。该报告无法显示最后规划批准的状态，该报告与本案无关。 7、张淑美提交（2017）最高法民申2817号民事裁定书一份，证明小区内附属停车位归属裁判原则。康大公司称该判决书与本案无关。 8、张淑美提交设计图纸2份、单元门现场图片1张，证明单元门设计宽度。康大公司对设计图纸真实性无异议，设计图纸并未显示单元门宽度，对图片真实性无异议，康大公司设计单元门符合相关法律规范，已通过相关验收。 9、康大公司提交竣工验收备案表、竣工验收规划核实合格证，证明涉案小区整个工程已通过建设、设计、施工、监理单位的共同验收，并在黄岛区城市建设局验收备案，符合涉及文件及规范标准的规定，且建设工程符合城乡规划要求。张淑美对证据真实性无异议，但不认可证明事项，该证据只能证实康大公司对涉案楼盘是按照规划许可进行的施工，竣工验收仅仅是对工程质量进行验收，与该案诉争焦点无关联性。 10、康大公司提交车位图纸及规划设计图纸，证明涉案小区地上车位86个，地下236个，上述车位均属于规划用于地下停车的车位，根据物权法规定属于开发商所有，张淑美要求返还车位款无法律依据。张淑美称对车位规划图真实性有异议，张淑美在城建局档案室没有查询到该图纸；涉案小区车位是该小区的配套设施，康大公司主张车位所有权，在其出售小区所有房屋后，其并不具有该土地的使用权，也就没有车位的出租、转让、收益权。 一审法院认为，该案系商品房预售合同纠纷。该案争议的焦点是：一是张淑美与康大公司签订的商品房预售合同第九条、补充条款第一条第4、5款、第三条第3款、第八条第5、11款效力问题；二是张淑美缴纳的车位款9万元是否需要返还问题；三是张淑美所主张的房屋单元门设计进行整改的问题；四是张淑美主张的要求康大公司按售房时宣传提供的样本恢复小区布局和绿化、恢复社区公用房屋设施、对于用地红线以外的绿化及配套设备无法恢复的，向张淑美承担赔偿责任的问题；五是张淑美主张康大公司逾期交房违约金问题。一审法院结合已经查明的事实和相关法律法规规定，作出如下分析判定： 一、关于张淑美与康大公司签订的《青岛市商品房预售合同》第九条、补充条款第一条第4、5款、第三条第3款、第八条第5、11款的效力问题。上述合同及其补充条款内容如下：合同第九条约定“甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局（见附件六），确需变更的应当征得乙方书面同意。甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的0.01%违约金。”补充条款第一条第4款约定“‘康大御金湾’项目的其他规划正在调整之中，甲方有关该项目的销售广告、售楼书、沙盘、模型等宣传资料对此项目其他规划的相关描述与最终批准的规划文件、图纸不一致的，均以最终批准的规划文件、图纸为准。”第5款约定“‘康大御金湾’项目的地上、地下停车位等归甲方所有，甲方有权转让、出租、经营，收入归甲方。”合同补充协议第八条第5款约定“双方确认：出卖人就该商品房规划范围内的房屋及相关设施所发布的广告及宣传资料的内容与、附件、本补充协议不一致的，以、附件、本补充协议为准；未列入、附件、本补充协议之中，则视为未约定且出卖人未承诺。”第11款：“本项目红线外属于非甲方规划开发范围，因各种原因引起的调整、变化和影响均与甲方无关，甲方对红线以外的规划变动、拆迁进度以及市政配套项目的建设进度不承担任何责任。”一审法院认为，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形之一的，即可认定合同或合同条款无效：包括：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。而上述合同及补充协议经双方签章、签名确认，内容本身并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同第二十八条还约定“补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准”，张淑美也未举证证实双方签订合同时存在上述合同法第五十二条规定的情形，应认定系双方真实意思表示，故其主张相关条款无效的理由不成立，该请求不应支持。 二、关于张淑美主张其缴纳的车位款9万元应否返还问题。一审法院认为，《人民防空法》第5条第2款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”由此，人防车位作为人防工程的一种现实存在形式，本质属性为国防战备设施，应当归国家所有。但为鼓励社会资金投资人防工程建设，减轻国家财政负担，人防工程经验收合格后，投资者可以取得用益物权性质的人防车位使用权。张淑美与康大公司签订的补充协议第一条第5款约定：“‘康大御金湾’项目的地上、地下停车位等归甲方所有，甲方有权转让、出租、经营，收入归甲方。”根据上述约定，张淑美明知其购买的并非地下车位所有权，而是地下车位使用权，即对该地下车位无限期使用的权益，该使用权具有专属、排他性，这是双方一致的意思表示。康大公司提交的车位图纸及规划设计图纸，可以证明该地下车位经规划许可建设，在此前提下，张淑美自愿向康大公司缴纳车位款9万元，从而获得建设单位授予的专属使用权益，根据谁投资建设谁受益的原则，康大公司收取张淑美车位款9万元，并不违反法律禁止性规定，且系双方真实意思表示，该合同行为有效，张淑美要求康大公司退还车位款的请求不应支持。 三、关于张淑美所主张的房屋单元门设计进行整改的请求是否支持的问题。一审法院认为，双方合同第九条约定：“甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局（见附件六），确需变更的应当征得乙方书面同意。甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的0.01%违约金。”涉案单元门已通过相关验收，说明其符合相关设计规范，张淑美要求进行整改，应提交证据证实该单元门存在康大公司擅自变更、已不符合合同约定的规范，而应予整改的事实和必要，但其并未提交有效证据佐证，张淑美应承担举证不能的法律后果，一审法院对张淑美该项请求不予支持。 四、张淑美主张的要求康大公司按售房时宣传提供的样本恢复小区布局和绿化、恢复社区公用房屋设施、对于用地红线以外的绿化及配套设备无法恢复的，向张淑美承担赔偿责任的问题。一审法院认为，在宣传册底部已经告知客户，宣传册所示图文及数据仅供客户置业参考，不作为房屋交付标准，以政府批准为准。双方合同补充协议第八条第5款约定：“双方确认：出卖人就该商品房规划范围内的房屋及相关设施所发布的广告及宣传资料的内容与、附件、本补充协议不一致的，以、附件、本补充协议为准；未列入、附件、本补充协议之中，则视为未约定且出卖人未承诺。”第11款：“本项目红线外属于非甲方规划开发范围，因各种原因引起的调整、变化和影响均与甲方无关，甲方对红线以外的规划变动、拆迁进度以及市政配套项目的建设进度不承担任何责任。”由上，张淑美要求按康大公司售房时宣传的样本恢复小区布局和绿化、恢复社区公用房屋设施用地、恢复红线以外的绿化及配套设备或承担赔偿责任的主张与上述合同约定不符，该项请求依据不足，一审法院不予支持。 五、关于张淑美主张康大公司逾期交房违约金的请求应否支持的问题。合同约定的交房时间为2018年5月30日前，约定的交房条件为取得商品房综合验收备案证明，康大公司实际取得建设工程竣工验收备案表时间为2018年5月25日。康大公司提交的交付通知书存档联载明：“尊敬的业主：您购买的‘御金湾’15号楼2单元201户房屋已符合合同约定的房屋交付条件，现通知您于2018年6月20日至2018年6月24日期间前来办理房屋交付手续。如您未能在本通知规定时间内前来办理房屋交付手续，您所购房屋即视为交付完成。”康大公司称其于2018年6月12日向张淑美以快递的形式发送交付通知书，但张淑美因其个人原因未办理收房，应视为房屋已交付。一审法院认为，张淑美应按照合同约定在收到上述交付通知书的7天内验收房屋，因张淑美个人原因未办理收房，应视为房屋已交付。故一审法院认定涉案房屋交付日期为2018年6月24日，则应视为康大公司逾期交房25天，按合同约定逾期交房违约金按已支付房价款的日万分之一计算，张淑美已付购房款1695936.69元，一审法院确认逾期交房违约金为4239.84元（1695936.69元×0.0001×25）。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、康大公司于判决生效之日起10日内支付张淑美自2018年5月31日至2018年6月24日期间的逾期交房违约金4239.84元；二、驳回张淑美的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由张淑美负担1750元，康大公司负担300元。 二审查明的事实与原审查明一致。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设立。本案中，康大公司在地下建设的地下车库与小区业主购买商品房所使用的土地使用权并不重叠，虽然小区业主购买了商品房，但并未取得地下的土地使用权。根据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。本案中，案涉地下车位为康大公司投资建设，相关权益应归康大公司所有。张淑美要求康大公司退还其购买地下车位款项，于法无据，本院不予支持。 关于张淑美主张康大公司虚假宣传问题。本院认为，双方合同补充协议第八条第5款约定：“双方确认：出卖人就该商品房规划范围内的房屋及相关设施所发布的广告及宣传资料的内容与、附件、本补充协议不一致的，以、附件、本补充协议为准；未列入、附件、本补充协议之中，则视为未约定且出卖人未承诺。”第11款：“本项目红线外属于非甲方规划开发范围，因各种原因引起的调整、变化和影响均与甲方无关，甲方对红线以外的规划变动、拆迁进度以及市政配套项目的建设进度不承担任何责任。”且康大公司在宣传册底部已经告知客户，宣传册所示图文及数据仅供客户置业参考，不作为房屋交付标准，以政府批准为准。以上合同约定以及宣传说明均明确清楚，张淑美主张康大公司做虚假、欺诈性宣传，并据此主张合同第九条、补充条款第一条第4/5款、第三条第3款、第八条第5、11条应属无效条款，理由不成立，本院不予支持。 综上，张淑美的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2050元，由上诉人张淑美负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 王化宿 审判员 安太欣 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 栾才玉 书记员王繁