辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6027号上诉人（原审被告）：孙艳波，女，1988年08月30日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：夏超群，男，1989年6月24日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：于振森，辽宁申扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳润置房地产有限公司，住所地沈阳市皇姑区鸭绿江东街7-10号。法定代表人：**，该公司董事长。委托诉讼代理人王岩、石研，北京盈科(沈阳)律师事务所律师。上诉孙艳波与被上诉人沈阳润置房地产有限公司商品房销售合同纠纷，不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初12526号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙艳波上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人违反合同约定，未按时办理商品房预告登记。二、被上诉人延迟与公积金管理中心签订合作协议，只是上诉人无法及时获得贷款。三、一审法院认定事实错误，上诉人不因承担违约责任。被上诉人具有办理房屋预告登记及抵押权预告登记的义务。预购房屋预告登记及抵押权预告登记是获得公积金贷款的必要前置性条件。被上诉人沈阳润置房地产有限公司辩称，同意一审判决。沈阳润置房地产有限公司一审期间提出的诉讼请求：请求判令被告向原告支付逾期付款违约金41，064元、律师代理费2，000元。一审法院经审理查明，2018年2月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于沈阳市皇姑区商品房一套(建筑面积131.13平方米)，房屋总价为1,481,412元。被告于合同签订当日交纳首付房款301,412元，剩余房款1,180,000元由买受人即被告申请公积金组合贷款，于合同签订之日起60天内全部到账。合同第七条约定，房屋买受人如未按合同约定时间付款逾期超过30日后，经买受人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同补充协议第七条约定被告使用组合贷款方式的应于主合同签订之日起60日内到达出卖人指定账户，否则视为买受人违约，按照双方买卖合同第七条及本协议相关规定承担逾期付款的违约责任。出卖人未按前述约定的应付款期限届满前支付完毕购房全款的，出卖人不解除合同的，买受人应自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，依照主合同约定的标准按日向出卖人支付逾期应付款的违约金。出卖人因主张前述权利所产生的一切费用(包括律师费等)由买受人承担。合同补充协议第十七条约定由买受人自行办理预告登记，出卖人应在买受人符合条件后按房屋登记主管部门的要求向买受人提交申请预告登记出卖人应负责提供的材料，由买受人自行前往房地产交易中心办理房屋预告登记。如因买受人原因(包括但不限于未按时提交申请预告登记的资料等)无法办理预告登记所造成的损失由买受人自行承担。原告于2018年4月24日办理《沈阳住房公积金贷款合作协议签订信息单》取得了被告所购买楼号的公积金贷款签约；被告所购房屋预售商品房预告登记证明于2018年7月11日下发，该证明记载权利人(申请人)为被告孙艳波，义务人为原告；被告所购房屋预售商品房抵押权预告登记证明于2018年10月11日下发，该证明记载权利人(申请人)为辽宁省直住房资金管理中心/中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行，义务人为被告孙艳波；被告住房公积金个人账户于2018年7月23日至2018年8月28日被封存。原告与被告签订的《补充协议》、提供给被告的《商品房公积金贷款所需材料》、《沈阳住房公积金贷款合作协议签订信息单》和《沈阳住房公积金贷款合作协议(增补)栋号成数明细表》，其上列明贷款人的申请贷款条件、借款人所需提供基本材料、贷款成数等项目，并记载“有关按揭贷款的具体事项(包括申请按揭的条件与程序、是否批准按揭贷款申请等)均由银行或公积金管理中心提供的资料及审批决定的结果为准，买受人同意无条件接受银行或公积金管理中心的审批结果，出卖人仅承担协助办理义务，出卖人不承担买受人的按揭贷款申请必然获得贷款银行的批准的保证责任，无论买受人是否取得贷款，均不影响买受人按照主合同及补充协议的约定应承担的付款义务，以及逾期办理应承担的法律责任。”合同签订后，被告未按合同约定给付原告全部房款，2018年10月16日被告将1,180,000元贷款划入原告银行帐户。因被告逾期支付剩余购房款，经原告催告仍未支付违约金，故原告起诉来院。一审法院认为：依法成立的合同对双方当事人具有法律约定力。原、被告签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据主合同及补充协议，被告按揭贷款的房款应在买卖合同签订生效之日起60日内到达出卖人指定账户，否则视为买受人违约。本案合同签订时间为2018年2月3日，原告于2018年4月24日办理《沈阳住房公积金贷款合作协议签订信息单》取得了被告所购买楼号的公积金贷款签约，被告应于2018年6月23日前向原告履行全部付款义务，但被告1,180,000元贷款系于2018年10月16日打入原告帐户，逾期115天，已经构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准，根据合同约定，被告如未按合同约定时间付款逾期超出30日后，出卖人愿意继续履行合同的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的I约金。故被告应按日万分之三向原告支付逾期付款1,180,000元的违约金，数额为40，710元(1,180,000元×0.0003×115天)。并根据合同约定向原告支付律师代理费用2,000元。关于被告提出因原告未能及时办理预告登记及抵押权预告登记导致贷款未能及时发放的抗辩理由，从被告提供的证据不能证明原告为被告办理预告登记及抵押权预告登记为办理贷款的必然前置程序，法律规定申请预告登记和抵押权预告登记可由当事人自己申请，双方合同也约定了由被告自行办理预告登记，故本院对被告该项抗辩不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《不动产登记暂行条例实施细则》(2019修正)第八十五条之规定，判决如下：一、被告孙艳波于本判决生效后15日内给付原告沈阳润置房地产有限公司逾期贷款违约金40,710元；二、被告孙艳波于本判决生效后15日内给付原告沈阳润置房地产有限公司律师费代理费2000元；如被告未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费减半收取438元，由被告孙艳波负担。本院二审期间，当事人均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订商品房销售合同，约定于合同签订之日起60天内购房款全部到账。2018年2月3日签订合同，但该日期之后60日内房屋并不具备办理贷款条件，被上诉人违反合同约定。被上诉人于2018年4月24日办理《沈阳住房公积金贷款合作协议签订信息单》，方取得案涉楼号的公积金贷款签约。被上诉人没有提供证据，证明房屋具备贷款条件后，及时通知上诉人在60日内办理贷款。因此一审法院以此作为60日起算时间不正确，应予纠正。6月27日上诉人接到律师函后，及时到信贷中心办理贷款事宜，得知贷款前尚需要办理预售商品房预告登记。合同附件六的第四条和第八条约定，预告登记由被上诉人完成，如果被上诉人没有完成，上诉人可以单方申请。但被上诉人并未告知买受人，其在合同签订之后30日内并未按照协议约定办理预告登记，需要由买受人自行办理。上诉人到售楼处，由华润置地（沈阳）物业服务有限公司协助办理预告登记证。证书的下发时间虽是7月11日，但根据上诉人陈述，华润置地（沈阳）物业服务有限公司没有及时通知其收取预告登记证。公积金办理过程中，上诉人住房公积金个人账户于2018年7月23日至2018年8月28日被封存。10月16日贷款交付完成。综上，合同履行过程中，被上诉人违约延期取得公积金贷款签约，房屋具备办理贷款条件后，没有与上诉人另行约定交付款项时间，没有告知上诉人需要其自行办理预告登记，上诉人在知道办理贷款条件后，积极办理公积金贷款，并未有意拖延购房款的交付，因此被上诉人主张上诉人给付逾期付款违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市皇姑人民法院（2019）辽0105民初12526号民事判决；二、驳回沈阳润置房地产有限公司的诉讼请求。一审案件受理费438元，由沈阳润置房地产有限公司负担；二审案件受理费876元，由沈阳润置房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  单立审判员  杨帆审判员  周濛二〇二〇年七月三十日法官助理勾雪峰书记员薛彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。