四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6529号 上诉人（原审被告）刘杨，女，1987年5月27日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 上诉人（原审被告）丁亮，男，1988年2月6日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人刘运国，系刘杨之父、丁亮之岳父。 被上诉人（原审原告）家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司。住所地：四川省成都市高新区高新大道创业路18号高新大厦9楼12号。 负责人杨敏，职务不详。 委托诉讼代理人谭焱，四川新开元律师事务所律师。 委托诉讼代理人周瑜，四川新开元律师事务所律师。 上诉人刘杨、丁亮因与被上诉人家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司（以下简称家利物业成都分公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市温江区人民法院（2019）川0115民初5026号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2011年10月9日，和记黄埔地产（成都）温江有限公司（以下简称和记温江公司、甲方）与家利物业管理（重庆）有限公司（以下简称家利重庆公司、乙方）签订《彩叠园二期前期物业服务合同》，约定，由家利重庆公司为彩叠园二期业主提供物业服务，收费标准为花园洋房3.10元／月·平方米，高层住宅2.50元／月·平方米（按照该单位建筑面积计算，由乙方按月向业主收取）；甲方将物业出售并通知物业买受人交付当日及之前所发生的物业服务费，由甲方承担；甲方通知物业买受人交付的次日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由业主或使用人按照本合同及《管理规约》的约定承担；业主应在房屋交付时预缴半年的物业服务费，以后业主或使用人应当于每个月的最后一天之前按约定标准向乙方交纳当月的物业服务费；业主逾期交纳物业服务费的，违约金的支付约定如下：自逾期之日起按日以欠缴金额0.05%缴纳；乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用；如乙方在成都注册分公司，则合同的权利义务将自动转移给乙方在成都市分公司，无须另行签变更协议；合同的有效期自2012年1月1日起至业主大会成立并选聘新的物业服务企业或与乙方续定本合同为止。2016年9月19日，刘杨、丁亮与和记温江公司签订《四川省商品房买卖合同（现售）》与附件、《关于彩叠园二期前期物业服务和彩叠园二期临时管理规约的承诺书》。双方在《四川省商品房买卖合同（现售）》中约定，刘杨、丁亮购买和记温江公司开发的位于成都市温江区，建筑面积为260.44平方米，规划用途为住宅；和记温江公司依法选聘的前期物业服务企业为家利重庆公司，物业管理期间，物业服务费收取价格为花园洋房3.1元／月·平方米、高层住宅2.5元／平方米（建筑面积）。合同第十条约定商品房交付条件为：该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告书。合同第十二条约定，出卖人在2017年1月27日前向买受人交付该商品房，出卖人应当在交付日期届满前将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，自出卖人发出的书面房屋交付使用通知确定的交房之日起，视为出卖人已经按本合同约定的条件交付房屋，该房屋的毁损、灭失的风险转由买受人承担，与该房屋有关的费用（包括但不限于物业服务费用）亦归买受人承担。合同附件十中《彩叠园二期临时管理规约》第五章第（六）条第1款约定：“任何业主若未能按时支付本规约项下须支付之物业服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及违约金，并收取附加费用，违约金自逾期之日起按日以欠缴金额之0.05%计算，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用，违约金应按本规约、前期物业服务合同或物业服务合同约定缴纳……”。合同附件十二补充协议第二十二条约定：“1.依据买卖合同所发出的任何通知应采用书面形式，并用传真、挂号信件或特快专递的方式发出。买受人通讯地址，若无书面说明，则其与出卖人签署的认购书、买卖合同及本补充协议以及其他有效文件中列明的通讯地址均作为其有效通讯地址……3.若采用传真方式发送，传真发出的当日即视为送达；挂号信件或特快专递，发出日后的第七日视为送达。4.任何一方通讯地址如有变更，应及时以挂号信件或特快专递书面通知另一方。否则依据买卖合同所发出的任何通知送达原通讯地址，视为已履行通知义务。”合同中，刘杨、丁亮的通讯地址均为成都市青羊区，联系电话号码均为152××××5278。2016年12月16日，和记温江公司通过邮政特快专递向刘杨、丁亮邮寄了《和记黄埔地产（成都）温江有限公司彩叠园﹒二期房屋交付使用通知书》，载明，房屋交付日期为2016年12月31日，该房屋将于2017年1月1日起计收物业服务费。 原审法院另查明，因房屋交付、房屋质量及物业管理等问题，双方多次沟通协商，刘杨、丁亮多次通过成都市人民政府网络理政平台反映。刘杨、丁亮未缴纳物业服务费，家利物业成都分公司多次催收未果。原审庭审中，家利物业成都分公司陈述案涉小区已成立业主大会，但未选定新的物业服务企业，也未和其续订物业服务合同，其仍然在该小区提供物业服务。 上述事实，有双方身份信息、《彩叠园二期前期物业服务合同》《关于彩叠园二期前期物业服务和彩叠园二期临时管理规约的承诺书》《四川省商品房买卖合同（现售）》及附件、商品房现售合同信息摘要、房屋交付使用通知书、催款函、律师函、照片、邮寄单据、欠费明细及维保期内整改记录表、成都市温江区彩叠园二期小区业主大会备案表、物业服务合同备案表、成都市人民政府网络理政平台来信、来电登记表、业主/商户资料登记表以及双方当庭陈述等证据在案佐证。 原审法院认为，家利重庆公司与和记温江公司签订的《彩叠园二期前期物业服务合同》，刘杨、丁亮与和记温江公司签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》《彩叠园二期临时管理规约》等合同，均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有拘束力，各方均应按照合同约定全面履行权利义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”家利重庆公司与和记温江公司签订的《彩叠园二期前期物业服务合同》对刘杨、丁亮具有约束力，家利物业成都分公司系家利重庆公司依法设立的分公司，并且是案涉物业服务义务的实际履行方，有权承继家利重庆公司在案涉合同项下的权利义务；刘杨、丁亮作为案涉房屋业主，应按照合同约定按时足额缴纳物业服务费。关于物业服务费。根据《四川省商品房买卖合同（现售）》约定，自出卖人发出的书面房屋交付使用通知确定的交房之日起，视为出卖人已经按本合同约定的条件交付房屋，该房屋的毁损、灭失的风险转由买受人承担，与该房屋有关的费用（包括但不限于物业服务费用）亦归买受人承担。案件中，和记温江公司按照约定的地址和方式提前向刘杨、丁亮发出通知，该通知确定的房屋交付日期为2016年12月31日，二人即应按合同约定从该通知确定的房屋交付之日起支付相应物业费用。刘杨、丁亮辩称未收到收房通知、不应从2017年1月1日起计算物业费的意见，不符合合同约定，不予支持。家利物业成都分公司要求刘杨、丁亮从2017年1月1日起支付物业费用，符合合同约定，予以支持。刘杨、丁亮辩称案涉房屋存在质量问题，未收房不应支付物业费的主张，不符合合同对物业费承担条件的约定，且二人的辩称涉及其与开发商之间对房屋质量产生的纠纷，属于另一法律关系，二人可另行诉讼解决。刘杨、丁亮辩称家利物业成都分公司对其实施侵权行为，亦属于另一法律关系，二人可另行主张解决。在案件中，家利物业成都分公司已为刘杨、丁亮所购物业的公共区域提供物业服务，二人应当按照合同约定承担物业服务费。根据《彩叠园二期前期物业服务合同》第十条关于业主交纳物业费的约定，业主应当于每个月最后一天之前交纳当月物业费，故截止法庭辩论终结之日，家利物业成都分公司有权要求刘杨、丁亮交纳2017年1月1日至2019年11月22日期间的物业服务费。综上，刘杨、丁亮应向家利物业成都支付物业服务费为28042.44元［3.1元×260.44㎡×（34+22天÷30天）月］。关于违约金。因双方有约定，故对家利物业成都分公司关于违约金的诉讼请求应当予以支持，但家利物业成都分公司未举证证明其因违约受到损失的大小，且合同中约定的计算标准过高，基于违约金具有“以补偿为主，以惩罚为辅”的本质属性，酌情裁决刘杨、丁亮应向家利物业成都分公司支付违约金1000元。关于律师费。因双方在前述合同中未对该费用是否应由刘杨、丁亮承担进行明确约定，故对该项诉讼请求不予支持。综上所述，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决：一、刘杨、丁亮于判决生效之日起十日内向家利物业成都分公司支付2017年1月1日至2019年11月22日期间的物业服务费28042.44元及违约金1000元；二、驳回家利物业成都分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取303元，由家利物业成都分公司负担61元，由刘杨、丁亮负担242元。 宣判后，刘杨、丁亮不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院程序违法，未审先判，被上诉人不具备起诉的主体资格，原审法院对被上诉人提交的假收房快递单、收房通知书、照片等假证据、非法证据进行认定属于认定事实部分不清，且家利物业成都分公司拒不交房侵犯其权利，故请求撤销原审判决并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，案件受理费由被上诉人承担。 被上诉人家利物业成都分公司二审中辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条的规定，依法设立并领取营业执照的法人的分支机构可以作为民事诉讼案件的当事人参与诉讼。本案中，家利物业成都分公司作为家利重庆公司的分支机构按《彩叠园二期前期物业服务合同》约定为案涉小区提供物业服务，具有本案诉讼主体资格。根据《物业管理条例》第四十一条的规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”家利物业成都分公司提交的交房通知书、邮寄单等证据能证明和记温江公司按照案涉商品房买卖合同约定的地址和方式提前向刘杨、丁亮邮寄发出了案涉房屋的交房通知书，原审法院据此认定刘杨、丁亮应从2017年1月1日起支付物业费并酌情调减支持违约金并无不当。关于刘杨、丁亮上诉称其因房屋质量问题一直未办理入住、家利物业成都分公司拒不交房侵犯其权利等，与本案不属于同一法律关系，二人可另行主张。 综上，刘杨、丁亮的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费606元由上诉人刘杨、丁亮负担。 本判决为终审判决。 审判员  喻小岷 二〇二〇年七月十三日 书记员  陈 悦