河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初2412号原告：白英，女，1979年9月8日出生，汉族，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：明钿翔，河南伦宸律师事务所律师。被告：河南省爱克实业发展有限公司。住所地：河南省驻马店市驿城区乐山大道与淮河大道交叉口东北角。法定代表人：**，总经理。委托诉讼代理人：代超、张转，河南华珠律师事务所律师。被告：中国银行股份有限公司驻马店分行。住所地：河南省驻马店市文明路188号。负责人：张会军，经理。委托诉讼代理人：陈鑫舜，男，1988年6月10日出生，汉族，住河南省昆明市五华区。系中国银行股份有限公司驻马店分行员工。原告白英与被告河南省爱克实业发展有限公司（以下简称爱克公司）、被告中国银行股份有限公司驻马店分行（以下简称中国银行驻马店分行）商品房预售合同纠纷、商品房担保贷款合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白英及其委托诉讼代理人明钿翔，被告爱克公司的委托诉讼代理人代超、张转，被告中国银行驻马店分行的委托诉讼代理人陈鑫舜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白英向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告于2016年3月16日签订的《商品房买卖合同》；二、依法判令被告河南省爱克实业发展有限公司返还原告已付房屋首付款275412元及利息损失（自2016年3月16日起按照同期同类银行贷款利率计算至本息付清之日止）；三、判令被告河南省爱克实业发展有限公司返还原告已付抵押费损失、档案费损失合计2400元及利息损失（自2016年3月16日起按照同期同类银行贷款利率计算至本息付清之日止）；四、判令解除原告与二被告签订的《个人商业用房贷款合同》；五、依法判令被告赔偿原告已经向中国银行股份有限公司驻马店分行偿还贷款本金和利息共129053元（暂计至2020年3月27日，以实际产生的数额为准）；六、依法判令被告爱克公司向被告中国银行驻马店分行一次性支付下余按揭贷款本息（以实际产生数额为准）；七、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告爱克公司为宣传其开发项目，发广告称国贸360即将承租其开发的商场，购买商铺将有巨额回报。原告在此宣传攻势的诱导下，与爱克公司于2016年3月16日签订《商品房买卖合同》，约定原告首付房款164613元和110799元,共计275412元（该款已于合同签订前支付完成）和抵押费、档案费2400元，被告爱克公司于2016年10月30日前交付商铺，同时约定逾期交付360天后原告可任意解除买卖合同。为购买商铺原告与被告中国银行签订两份《个人商业用房贷款合同》，分别贷款160000元和90000元，共计250000元,贷款利率6.37%，被告爱克公司为原告提供保证，至2020年3月27日原告分别还贷款49837元和27468元，利息32759元和18811元,合计129053元。但时至今日，爱克公司仍未向原告交付房屋，而且爱克公司许诺的国贸360也未入驻商场。现爱克公司延迟履行和虚假宣传的行为已经构成根本违约，原告依据合同约定请求解除合同。由于爱克公司是导致合同被解除的过错方，因合同解除产生的损失，都应当由其承担。被告爱克公司辩称，1、爱克公司与原告签订《商品房买卖合同》及附件四合同补充协议是双方真实意思表示，且合同签订时被告已取得商品房预售许可证，并履行交房义务，合同已履行完毕，不存在延期交房的情形；2、原告与我方签订《商品房买卖合同》后又与驻马店市国贸三六零商业管理公司签订了《驻马店市国贸360商铺委托经营管理合同》，委托经营管理合同有详细约定，据以上合同及补充协议约定，原告没有在合同解除权期限内向我公司提出申请解除合同，也没有证据证明向我公司提出过解除合同，故原告合同解除权已经失效；3、爱克公司在宣传中明确显示郑州国贸360来此考察，未说明合作关系，原告合作对象是驻马店市国贸360，故爱克公司并未作虚假宣传；4、原告已经根据其与驻马店市国贸三六零商业管理公司签订的委托经营管理合同的约定，收取了涉案商铺返租的租金，也证明已经接收了房屋；5、如原告单方解除合同，应当按照合同约定向爱克公司支付违约金；6、借款合同中只能证明原告与银行之间形成借款关系，购房合同中原告向银行按揭支付贷款，爱克公司不应承担贷款本息；7、抵押登记和档案费是不动产登记部门收取的费用，不是爱克公司收取，因此原告该项诉求没有事实及法律依据。综上，爱克公司已经履行完毕合同义务，不存在逾期交房的违约行为。法律规定的解除权为一年，现在已经超出该年限，原告的解除权已经消灭。现原告单方解除《商品房买卖合同》，没有事实及法律依据，应当依法驳回。被告中国银行驻马店分行述称，我方诉讼地位不合适，应列为第三人，本案与我公司无关。经审理查明，2016年3月16日，原告白英（××）与被告爱克公司（出卖人）签订两份《商品房买卖合同》一份，约定：“1、××所购商品房为国际金融贸易中心第5幢2层2315、2317号房。该商品房的用途为商业，属框剪结构，建筑面积共8.19、13.24平方米。2、该商品房单价为每平方米24517.6元，总金额200799元、324613元整。3、付款方式为2016年3月16日交纳首付房款110799元、164613元，剩余房款90000元、160000元采用银行按揭。4、出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给××使用。5、出卖人逾期交房的违约责任。①逾期不超过360日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。②逾期超过360日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起360天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金”等条款。该合同附件四约定：“……十三、××根据购房合同第九条行使单方面解除合同的，应当在出卖逾期交房90天后30日内以书面形式提出，否则视为××放弃该项权利”等条款。原告白英已向被告爱克公司交纳首付款164613元、110799元。原告白英（借款人、抵押人）、被告中国银行驻马店分行（贷款人）、被告爱克公司（保证人）签订《个人商业用房贷款合同》两份，约定：“1、贷款金额为90000元和160000元；2、抵押物为驻市乐山路与淮河大道交叉口东北角国际金融贸易中心5栋2315号房和2317号房；3、贷款期限为120个月”等条款，签订上述合同后，贷款90000元和160000元依约转入被告爱克公司账户。签订该合同后，原告白英开始依约偿还按揭贷款本金并支付利息。后原告于2020年4月15日以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。另查明，一、被告爱克公司提交案外人驻马店市国贸三六零商业管理有限公司（受托方、乙方）与原告白英（委托方、甲方）签订《驻马店市国贸360商铺委托经营管理合同》一份，约定：“1、甲方购买座落在国贸三六零第2层2315、2317号商铺，预测总建筑面积21.43平方米（最终以产权登记面积为准）。2、甲方同意将该商铺交由乙方统一经营管理，委托期限为10年，从2016年10月30日起（以下委托期限以此日期计算）。3、在委托经营期间，前三年委托经营期为市场的培育期，甲方委托乙方统一招商、统一经营、统一推广、统一管理，甲方承诺该期限的商铺租赁受益全部归乙方所有，乙方承担市场培育费用（招商费用、广告推广费用、乙方管理费用等）。4、甲方应当按照购房契约的约定及时与开发商办理该商铺交接手续，交接手续完毕同时将商铺交付给乙方”等条款。被告爱克公司同时提交被告爱克公司与案外人驻马店市国贸三六零商业管理有限公司签订的驻马店国际金融贸易中心5号楼交接确认书一份，用以证明爱克公司按照委托经营合同的约定已经于2016年4月30日将涉案房屋交付给案外人进行统一管理经营，爱克公司不存在逾期交房之情形。原告白英质证称，该合同和协议中解除期限的规定系被告在与原告签订商品房买卖合同时故意制造的陷阱，其目的是为了排除原告合法权益，应为无效条款。至今，被告仍未通知原告办理产权证，且在原告起诉时，签订合同约定的解除情形已经发生，换言之，被告既没有通知原告办理产权证，也没有实际交付房屋，已经构成违约，虽然被告提交其他业主已办理的产权证想证明其有能力办理产权证，但与原告根据合同约定解除合同无关。二、被告提交2020年3月30日中原银行电子回单两份，用以证明案外人驻马店市国贸三六零商业管理有限公司向原告支付返租金5029.84元和3172.39元。原告质证称，认可返租日期和返租事实，但并不知情原告要进行返租，被告没有提前通知返租的事，在原告去被告处退房退款时被告爱克公司要求提交银行卡号时没有明确说明留银行卡号是为了进行返租。三、原告提交加盖“驻马店市委驻马店市人民政府人民来访专用章”的来访登记表一份，姓名为“王焕敏”，来访人数为150，反映问题为“爱克国贸360违约交房，我们要求解除合同，要求退房退款”，相同信访事项随访人员为刘雨等4人，没有原告白英的名字。四、2015年6月10日，诉争房屋所在楼盘取得商品房预售许可证，证号为（2015）驻房管预字第20150113号。上述事实，有原、被告提交的相关证据以及当事人陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告白英与被告爱克公司签订《商品房买卖合同》一份，约定将由被告爱克公司开发但尚未建成的驻马店市乐山路与淮河大道交叉口东北角国际金融贸易中心5栋2层2315、2317号商铺出售给原告，原告白英与被告爱克公司之间系商品房预售合同关系；原告白英、被告中国银行驻马店分行、被告爱克公司签订《个人商业用房贷款合同》两份，约定由被告中国银行驻马店分行为原告购房提供贷款，并由被告爱克公司提供担保，三方之间系商品房担保贷款合同关系；上述合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，均为有效合同。本案中，原告白英已依约向被告爱克公司支付首付款110799元、164613元并办理银行按揭，其后，被告爱克公司未依约于2016年10月30日前将经验收合格的商铺交付给原告，构成违约。诉讼中，被告爱克公司主张已将诉争商铺直接交付给驻马店市国贸三六零商业管理有限公司，被告爱克公司同时主张其已不负有直接向原告交付商铺的义务；原告对此不予认可。依据《商品房买卖合同》约定，被告应将诉争商铺交付给原告；依据《驻马店市国贸360商铺委托经营管理合同》约定，原告应当按照购房契约的约定及时与开发商办理该商铺交接手续，交接手续完毕同时将商铺交付给案外人。现被告爱克公司主张其向案外人交付房屋即履行向原告交付房屋的义务，与合同约定不符，本院不予采纳。被告爱克公司据此主张不存在延期交房情形，本院不予采纳。本案中，《商品房买卖合同》约定：“逾期超过360日后，××有权解除合同”，该合同的补充协议第十三条约定：“××根据购房合同第九条行使单方面解除合同的，应当在出卖逾期交房90天后30日内以书面形式提出，否则视为××放弃该项权利”，《商品房买卖合同》与其补充协议就同一事项约定不一致。法律规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，法律同时规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，补充协议系被告爱克公司提供的格式条款，其涉及本案的第十三条限制了买房人的权利，加重了买房人的责任，且未采取合理的方式提请买房人注意，法律还规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”，故诉争补充协议中涉及本案的第十三条为无效条款。本案应当依据《商品房买卖合同》的约定确定行使解除权的期限，《商品房买卖合同》约定交房期限为2016年10月30日，并约定：“逾期超过360日后，××有权解除合同”，故诉争合同的解除权行使期限应从2017年10月26日开始。法律规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，法律同时规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。现原告于2020年4月15日诉至法院请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，已超出行使解除权的合理期限，解除权已经消灭。对于原告白英提交的“来访登记表”中并没有其本人名字，也不能证明其已向被告提出解除购房合同事宜，故原告白英请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，本院不予支持。因上述已认定原、被告双方签订的《商品房买卖合同》未解除，故原告依据商品房买卖合同解除的法律后果提出的解除《个人商业用房贷款合同》、返还相关款项等其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告白英的诉讼请求。案件受理费3701元，由原告白英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员 宋 方二〇二〇年七月十三日书记员 米芳萱