山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终7835号上诉人（原审被告）：星恒保险代理有限责任公司山东分公司，住所地济南市。法定代表人：陈冕，总经理。上诉人（原审被告）：星恒保险代理有限责任公司，住所地上海市。法定代表人：彭玉龙，董事长。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：郭勋博、张燕，均系山东保君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司，住所地济南市。负责人：卢志壮，董事长。委托诉讼代理人：于海萍、马斌，均系国浩律师（济南）事务所律师。上诉人星恒保险代理有限责任公司山东分公司（以下简称星恒保险山东分公司）、星恒保险代理有限责任公司（以下简称星恒保险公司）因与被上诉人泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司（以下简称泛海实业山东分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初2403号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。星恒保险山东分公司、星恒保险公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.上诉费由泛海实业山东分公司承担。事实和理由：一、双方的合同已经解除。星恒保险山东分公司已于2019年12月31日前撤离了租赁场地，且在此之前已经按照《山东商会大厦租赁合同》中邮寄地址的约定向泛海实业山东分公司邮寄了《关于解除租赁合同的函》。根据双方租赁合同的明确约定：函件寄出第7日或送达日为文件生效之日，星恒保险山东分公司、星恒保险公司向泛海实业山东分公司送达的《关于解除租赁合同的函》已经生效。合同约定的房租支付时间是2020年1月1日前，在星恒保险山东分公司未支付房租的前提下，泛海实业山东分公司在长达4个多月的时间里，一直没有通过任何方式（书面、电话等）向星恒保险山东分公司、星恒保险公司催要房租，由此可以看出，泛海实业山东分公司在此期间也已经默认双方的合同已经解除。泛海实业山东分公司推说不知道星恒保险山东分公司、星恒保险公司是否撤离，这是明显的推辞。庭审中泛海实业山东分公司已承认与星恒保险山东分公司在同一栋写字楼工作，还自述曾前往星恒保险山东分公司租赁场所处张贴告示。二、泛海实业山东分公司对于扩大的损失存在过错，应减少或免除星恒保险山东分公司、星恒保险公司的责任。泛海实业山东分公司既没有及时确定租赁关系的存续，也未按合同约定及时催缴租金，存在过错，不应就自身过错所造成的扩大损失向星恒保险山东分公司、星恒保险公司主张权利。三、即便认定星恒保险山东分公司确实违约，需承担租金，也应一并判决解除双方的合同，否则，星恒保险山东分公司、星恒保险公司会陷入累诉的风险。星恒保险山东分公司、星恒保险公司在庭审中已经明确星恒保险山东分公司已经无法继续经营，双方的租赁合同已经实际无法履行。泛海实业山东分公司在已经知晓星恒保险山东分公司存在违约的情况下，没有及时采取措施，保护自己权利，导致了自己损失的扩大，泛海实业山东分公司不可以就直接扩大的损失主张权利。综上，星恒保险山东分公司、星恒保险公司认为双方的合同已经解除，泛海实业山东分公司应自行承担就因自身过错造成的损失。泛海实业山东分公司辩称，星恒保险山东分公司、星恒保险公司的上诉理由无事实及法律依据，请求法院依法驳回星恒保险山东分公司、星恒保险公司的上诉请求，维持一审判决。理由：一、星恒保险山东分公司与泛海实业山东分公司签订的房屋租赁合同是双方真实的意思表示，不违反法律法规，双方应当按照合同约定履行各自的义务。星恒保险山东分公司与泛海实业山东分公司签订的租赁合同从未解除，星恒保险山东分公司既不享有合同约定的解除权也不享有法定解除权，其无权要求解除合同。一审法院也已经认定星恒保险山东分公司主张租赁合同于2019年12月31日前解除，且已经撤离租赁房屋没有相应的证据。星恒保险山东分公司也从未与泛海实业山东分公司办理房屋交接手续，从星恒保险山东分公司的上诉状中也可以看出，星恒保险山东分公司的地址仍为租赁合同所约定的租赁房屋的地址，星恒保险山东分公司仍在使用租赁房屋。二、泛海实业山东分公司不存在过错，不应当减少或免除星恒保险公司山东分公司及星恒保险公司的责任。星恒保险山东分公司未按合同约定按时缴纳租金，泛海实业山东分公司已经向其催缴，且在2020年2月份就已经向济南市市中区人民法院提起诉讼，星恒保险山东分公司不按合同履行义务，泛海实业山东分公司通过法律手段行使权利不存在过错。三、星恒保险山东分公司未在一审中提起过反诉，要求解除星恒保险山东分公司与泛海实业山东分公司签订的房屋租赁合同，一审法院根据泛海实业山东分公司的诉讼请求审理案件，不存在程序违法的问题。星恒保险山东分公司与星恒保险公司没有证据证明泛海实业山东分公司存在不积极采取措施导致损失扩大的情形。泛海实业山东分公司向一审法院起诉请求：1.依法判决星恒保险山东分公司向泛海实业山东分公司支付2020年第一季度租金73262.07元、物业费9701.37元以及逾期交纳的违约金；(租金、物业费逾期交纳违约金的计算方式为每逾期一天按照应支付租金、物业费金额的万分之五计算，自2020年1月1日起计算暂计算至2020年1月31日分别为租金违约金1136元、物业费违约金150.37元。)2.依法判决星恒保险公司对星恒保险山东分公司应当向泛海实业山东分公司承担的责任承担连带赔偿责任；3.判决星恒保险山东分公司、星恒保险公司承担本案诉讼费、保全费等费用。一审法院认定，2018年7月31日，泛海实业山东分公司（甲方）与星恒保险公司（乙方）于订立的编号为SDSH-2018-A022号的《山东商会大厦租赁合同》，约定泛海实业山东分公司将坐落于济南市市中区纬二路51号山东商会大厦B座22层2201-3/2202-1单元，建筑面积为223.02平方米的房屋出租给星恒保险任公司。租赁期3年，自2018年8月1日起至2021年7月31日止。每季度每建筑面积平方米328.50元人民币，即每季度租金为73262.07元。免租期1个月。物业管理费:每季度每建筑面积平方米43.5元人民币，即每季度物业管理费为9701.37元人民币。承租期内，乙方须于当季度首日之前预先向甲方支付当季度的全额租金（具体以甲方向乙方发送的催缴通知单为准），合同还约定，若乙方未能按照本合同的规定向甲方支付租金，每逾期一日应按逾交总额的万分之五向甲方支付违约金，直至乙方全数付清其所应付的租金（包括违约金）之日为止。同日，泛海实业山东分公司（甲方）与星恒保险公司（乙方）签订公平交易承诺书。其中附件四为租金支付表，该租金支付表明确了租金及物业管理费的支付时间、数额。经查，在该租金支付表中载明，2020年第一季度租金及物业管理费支付为2020年1月1日前，租金数额为73262.07元，物业管理费为9701.37元。2018年8月13日，泛海实业山东分公司与星恒保险公司对涉案房屋进行了交接的收房手续。泛海实业山东分公司（甲方）与星恒保险公司（乙方）、星恒保险山东分公司（丙方）签订《概括转让协议书》（合同编号为SDSH-2018-A022-GKZR）。协议书上未书写签定日期。协议书约定如下：1.泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司与星恒保险代理有限责任公司于2018年7月份签订第SDSH-2018-A022号《租赁合同》，约定星恒保险代理有限责任公司承租山东商会大厦B座22层2201-3/2202-1单元，租赁期限自2018年8月1日至2021年7月31日。2.现因公司经营需要，自2019年4月1日起星恒保险代理有限责任公司将第SDSH-2018-A022号《租赁合同》项下所有权利、义务转让至丙方。三方经友好协商，就乙方将其在租赁合同项下权利义务转让事宜，达成如下协议。三方应共同遵守。一、乙方将其第SDSH-2018-A022号《租赁合同》项下的全部权利义务概括转让给丙方，甲方同意乙方的合同权利义务全部转让。二、在本协议书生效后，原《租赁合同》乙方不再履行，由丙方继续履行《租赁合同》，但丙方违反《租赁合同》约定的义务时，乙方对丙方应当按照租赁合同约定承担的租金、违约金、给甲方造成的经济损失等全部法律责任承担连带赔偿责任。三、除本协议书约定外，《租赁合同》所有条款继续有效。原《租赁合同》与本协议不一致的，以本协议为准。星恒保险山东分公司未向泛海实业山东分公司交缴2020年第一季度的房屋租金。星恒保险山东分公司所称其公司已于2019年12月31日前撤离租赁场地，已向泛海实业山东分公司邮寄《关于解除租赁合同的函》，并通过微信的方式向泛海实业山东分公司办公室主任进行沟通，要求解除租赁合同。泛海实业山东分公司对星恒保险山东分公司的上述陈述不予认可，称其公司未收到星恒保险山东分公司邮寄的《关于解除租赁合同的函》，其公司也没有人与星恒保险山东分公司的人微信沟通，更没有同意其解除租赁合同。星恒保险山东分公司认可双方未办理房屋交接手续。另查明，涉案房屋的所有权人为泛海实业股份有限公司，产权证号为济房权证中字第307604号。泛海实业股份有限公司于2015年11月6日授权委托泛海实业山东分公司对山东商会大厦出租经营。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，泛海实业山东分公司、星恒保险山东分公司、星恒保险公司签订的《山东商会大厦租赁合同》及《概括转让协议书》均系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。星恒保险山东分公司主张房屋租赁合同已于2019年12月31日前解除，且其已撤离租赁的房屋，因星恒保险山东分公司未提交与泛海实业山东分公司同意解除租赁合同的相应证据，也未与泛海实业山东分公司办理房屋交接手续，故星恒保险山东分公司提交的现有证据不足以证实其辩称意见，故一审法院对星恒保险山东分公司的辩称意见不予采信。根据合同约定，星恒保险山东分公司应于2020年1月1日之前预先向泛海实业山东分公司支付当季度的全额租金。故泛海实业山东分公司要求星恒保险山东分公司、星恒保险公司支付2020年第一季度的房屋租金的主张，事实清楚，依法有据，一审法院予以支持。星恒保险山东分公司逾期缴纳房租租金，已构成违约，星恒保险山东分公司应承担违约责任，泛海实业山东分公司要求星恒保险山东分公司支付自2020年1月1日起至2020年1月31日止的违约金，没有超出合同约定，故泛海实业山东分公司要求星恒保险山东分公司、星恒保险公司支付违约金的诉讼请求，依法有据，一审法院予以支持。关于泛海实业山东分公司对涉案房屋2020年第一季度物业费及逾期缴费物业费违约金的主张，泛海实业山东分公司称已代其向物业公司垫付，但并未提供相应的证据予以证实，故对泛海实业山东分公司的该项主张一审法院不予支持。泛海实业山东分公司要求星恒保险公司对星恒保险山东分公司上述债务承担连带赔偿责任的诉讼请求，事实清楚，依法有据，对泛海实业山东分公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告星恒保险代理有限责任公司山东分公司于判决生效之日起十日内向原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司支付2020年第一季度房屋租金73262.07元；二、被告星恒保险代理有限责任公司山东分公司于判决生效之日起十日内向原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司支付违约金（以73262.07为基数，自2020年1月1日起至2020年1月31日止，按日万分之五计算）；三、被告星恒保险代理有限责任公司对上述第一、二项判决确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1906元减半收取953元，由被告星恒保险代理有限责任公司、星恒保险代理有限责任公司山东分公司负担800元，由泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司负担153元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，泛海实业山东分公司分别与星恒保险公司、星恒保险山东分公司签订的《山东商会大厦租赁合同》、《＜山东商会大厦租赁合同＞概括转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，均为有效协议，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。上述两份合同签订后，泛海实业山东分公司将诉争房屋交付给星恒保险山东分公司，而星恒保险山东分公司亦在实际使用诉争房屋，合同正常履行。星恒保险山东分公司未向泛海实业山东分公司支付2020年第一季度租金，泛海实业山东分公司诉至法院要求星恒保险山东分公司、星恒保险公司予以支付于法有据，本院予以支持。星恒保险公司与星恒保险山东分公司称，其已向泛海实业山东分公司邮寄了《关于解除租赁合同的函》且已于2019年12月31日前搬离了诉争房屋，双方签订的《山东商会大厦租赁合同》、《＜山东商会大厦租赁合同＞概括转让协议书》已经解除，故其不应再支付2020年第一季度的租金。经查，泛海实业山东分公司未提供星恒保险山东分公司、星恒保险公司已收到《关于解除租赁合同的函》的相应证据。星恒保险山东分公司亦未与泛海实业山东分公司进行房屋交接，房屋钥匙仍由星恒保险山东分公司持有。星恒保险山东分公司自称其搬离了诉争房屋的原因为无力继续经营。星恒保险山东分公司并未提供证据证实泛海实业山东分公司在合同履行的过程中存在违约行为，星恒保险山东分公司不享有法定的合同解除权，亦不符合合同约定的解除情形。星恒保险山东分公司所称的其自行搬离诉争房屋的行为不构成合同解除的法律效果。星恒保险山东分公司、星恒保险公司未依约支付2020年第一季度的租金构成违约，应支付租金并承担相应的违约责任。泛海实业山东分公司在合同履行过程中，并不存在过错，亦未扩大损失，星恒保险山东分公司、星恒保险公司关于应减少并免除其赔偿责任的主张，本院不予支持。另查明，无证据证实星恒保险山东分公司、星恒保险公司在一审中提起了要求解除其与泛海实业山东分公司签订的《山东商会大厦租赁合同》、《＜山东商会大厦租赁合同＞概括转让协议书》的反诉，一审法院未体现该内容，并不违反法律程序。双方当事人在本案中均未提起要求解除本案诉争合同的诉讼请求，故，本案诉争的合同应正常履行。综上所述，星恒保险山东分公司、星恒保险公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1906元，由上诉人星恒保险代理有限责任公司山东分公司、星恒保险代理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员  郭维敬二〇二〇年七月二十七日书记员  侯新新