上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5913号上诉人(原审被告)：胡定清，男，1967年9月8日出生，汉族，户籍所在地江西省瑞昌市，住上海市青浦区。上诉人(原审被告)：王素华，女，1975年12月9日出生，户籍所在地江西省瑞昌市，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：胡定清(王素华之夫)。被上诉人(原审原告)：上海鸿业房地产开发有限公司,住所地上海市青浦区。法定代表人：蔡昌琴，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：丁芳，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：仪佳祺，上海市海华永泰律师事务所律师。上诉人胡定清、王素华因与被上诉人上海鸿业房地产开发有限公司(以下简称“鸿业公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初2807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法由法官一人独任审理。本案现已审理终结。胡定清、王素华上诉请求：撤销一审判决，依法驳回鸿业公司的诉讼请求。事实和理由：1.胡定清、王素华没有违约行为，不应该解除合同。鸿业公司先违约，按照《上海市商品房预售合同》规定，鸿业公司应该承担相应的法律责任。2.鸿业公司应当一并计算处理人民币(以下币种均为人民币)10万元团购费。鸿业公司辩称，不同意胡定清、王素华的上诉请求。1.胡定清、王素华没有依照规定偿还银行贷款的行为属于违约，鸿业公司有权按照规定解除合同并要求胡定清、王素华承担相应的责任。2.团购费与本案无关，鸿业公司并不知晓团购费的问题。请求二审法院驳回上诉，维持原判。鸿业公司向一审法院起诉请求：1.解除鸿业公司与胡定清、王素华签订的《上海市商品房预售合同》；2.胡定清、王素华于《上海市商品房预售合同》解除后的五个工作日内按照交付原状向鸿业公司返还上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)；3.胡定清、王素华协助鸿业公司办理系争房屋预售合同的注销备案手续(包括预告登记、网签合同备案登记)；4.胡定清、王素华向鸿业公司支付总房价款20%的赔偿款,计236,000元；5.胡定清、王素华向鸿业公司支付房屋占用使用费(自2016年7月8日计算至房屋返还之日)；6.胡定清、王素华支付鸿业公司487,483.89元(该款项为鸿业公司代胡定清、王素华支付给银行的本金454,022.04元、利息8,573.71元、本金罚息306.15元、利息罚息150.99元、律师费24,431元)以及利息(以487,483.89元为本金，按年利率8.7%计算，自2019年9月18日起计算至胡定清、王素华实际支付之日止)；7.胡定清、王素华承担鸿业公司的律师费40,000元；8.鸿业公司有权以胡定清、王素华支付的房价款自行抵扣上述第4、5、6、7项费用；9.本案诉讼费由胡定清、王素华承担。一审法院认定事实：本案系争房屋类型为办公楼，目前登记在鸿业公司名下，2016年5月胡定清、王素华登记为预购房屋权利人。2016年5月中国银行青浦支行在系争房屋上设定了抵押权，债权金额为59万元。2016年2月23日，鸿业公司(甲方、卖方)与胡定清、王素华(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，单价18,078.74元/平方米，总价暂定为118万元。甲方定于2016年4月30日前将房屋交付乙方。合同附件一约定，乙方应于2016年2月23日前支付355,000元，2016年4月10日前支付235,000元，2016年4月30日前支付590,000元。补充条款一第七条约定，因乙方不按期足额偿还银行按揭款，银行要求甲方承担担保责任的，在甲方代乙方偿还了该期银行贷款额后，甲方有权向乙方追偿，并要求乙方承担甲方代乙方偿还了该期银行贷款后次日起按同期贷款利率2倍计算的违约金及甲方因履行担保责任所支付的全部额外费用。如乙方逾期超过15天仍未偿还上述款项的，甲方有权解除预售合同，并要求乙方承担赔偿责任，赔偿总额为该房屋总价的20%，及甲方代乙方偿还的贷款总额和其他全部额外费用。额外费用包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费、调查费、差旅费等。补充条款一第七条约定，无论何种原因导致预售合同及补充协议解除的，乙方有义务在合同解除之日起10日内协助甲方办理解除合同备案手续(或预告登记)。如该商品房已交付，乙方还应自合同解除通知到达之日起15日内将商品房恢复原状返还甲方。乙方逾期腾房的，每逾期一天按每天1,000元标准向甲方支付房屋使用费。乙方自收房日至合同解除日期间，按每日300元标准支付房屋使用费。合同另约定了其他权利义务。2016年7月8日，鸿业公司将系争房屋交付胡定清、王素华。胡定清、王素华共计向鸿业公司支付购房款118万元。胡定清、王素华另支付维修基金2,534.96元。一审法院另查明，2016年4月29日，中国银行青浦支行与胡定清签订《贷款合同》，约定胡定清向中国银行青浦支行借款59万元用于支付系争房屋的购房款，期限为120个月。若借款人未能按期归还贷款本息，中国银行青浦支行有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，并要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权等。鸿业公司作为保证人在《贷款合同》上签章，为合同提供阶段性连带责任保证。2016年3月2日，王素华签署《共同还款承诺书》，承诺其与借款人胡定清是夫妻关系，愿与借款人共同参与还款，若借款人未能按日偿还贷款本息，其愿替其偿还逾期贷款本金和罚息。2016年5月31日，中国银行青浦支行取得抵押权登记，后依约放款59万元。胡定清自2018年11月10日开始未足额还款。中国银行青浦支行催款无果后起诉至法院，法院于2019年3月12日立案受理，案号为(2019)沪0118民初4764号。2019年6月11日，法院判决：一、胡定清、王素华应于判决生效之日起十日内共同归还中国银行青浦支行借款本金479,898.84元；二、胡定清、王素华应于判决生效之日起十日内共同偿付中国银行青浦支行自2018年11月11日起至实际支付之日止的逾期罚息，以本金479,898.84元与应付未付利息之和为基数，年利率按合同约定的贷款利率水平上加收50%计付；三、胡定清、王素华应于判决生效之日起十日内共同偿付中国银行青浦支行律师代理费24,431元；四、上海鸿业房地产开发有限公司对上述第一至三项债务承担连带清偿责任，保证人上海鸿业房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人胡定清追偿；五、中国银行青浦支行对胡定清、王素华所有的坐落于本区清河湾路XXX弄XXX号XXX室的房地产享有优先受偿权。该判决已生效。2019年9月17日，鸿业公司向中国银行青浦支行支付504,966.03元。2019年9月18日，鸿业公司向胡定清、王素华邮寄《催款通知书》，表示鸿业公司代胡定清、王素华向中国银行青浦支行缴纳了贷款本息、诉讼费、保全费、律师费在内的全部费用共495,034.24元。要求胡定清、王素华在收到本函之日起十五日内向鸿业公司支付代缴的495,034.24元，如胡定清、王素华未按期支付上述全部款项，鸿业公司将依据买卖合同及补充协议约定追究胡定清、王素华的违约责任。一审法院又查明，为本案鸿业公司聘请律师代理诉讼，支出律师代理费4万元。一审法院审理中，胡定清、王素华表示购买的是精装修房，收房后没有进行过装修。胡定清、王素华为购买房屋支付了10万元团购费，该笔费用应当一并处理。系争房屋的租金每月3,200至3,500元。胡定清、王素华缴纳的维修基金要求处理。胡定清、王素华为此提供了团购确认书和购房确认书，鸿业公司对购房确认书无异议，对团购确认书不认可，认为非鸿业公司出具，且鸿业公司没有向胡定清、王素华收取过团购费。鸿业公司同意在收回房屋、胡定清、王素华配合完成相关撤销手续并退回收据、发票后将维修基金退给胡定清、王素华。一审法院认为，鸿业公司与胡定清、王素华于2016年2月23日签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按约履行。胡定清、王素华未按期归还贷款，导致银行起诉鸿业公司和胡定清、王素华，鸿业公司为此承担了担保责任。鸿业公司付款后胡定清、王素华未在约定期限内向鸿业公司还款，鸿业公司有权依据合同约定行使合同解除权。鸿业公司起诉要求解除合同，故鸿业公司与胡定清、王素华签订的《上海市商品房预售合同》于胡定清、王素华收到本案诉讼材料之日即2020年3月26日解除。合同解除后，胡定清、王素华理应将房屋返还鸿业公司，并办理预告登记和网签合同备案登记的撤销手续。胡定清、王素华应向鸿业公司归还鸿业公司支付的相关款项，胡定清、王素华逾期向鸿业公司还款，鸿业公司有权依据合同约定主张利息，利息应当计算至预售合同解除之日。鸿业公司主张的房屋赔偿款，法院综合合同约定、当事人过错程度、鸿业公司实际损失等因素，酌情认定为房屋总价的10%。关于房屋占有使用费，鉴于合同解除前胡定清、王素华已经付清房款，胡定清、王素华合法占有使用房屋，故无需支付房屋占有使用费。胡定清、王素华逾期返还房屋，理应支付鸿业公司房屋占有使用费。关于占有使用费标准，法院酌情认定按照每月3,500元计算，从合同解除次日起算。鸿业公司主张的律师费符合合同约定，法院予以支持。上述款项鸿业公司有权在胡定清、王素华支付的购房款中抵扣，余款应返还胡定清、王素华。胡定清、王素华主张另行支付团购费10万元要求一并作为购房款，鸿业公司否认收取，胡定清、王素华未提供充足证据证明，法院不予采信。一审法院判决：一、上海鸿业房地产开发有限公司与胡定清、王素华于2016年2月23日签订的《上海市商品房预售合同》于2020年3月26日解除；二、胡定清、王素华应于判决生效之日起十日内将上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号XXX室房屋返还上海鸿业房地产开发有限公司；三、胡定清、王素华应于判决生效之日起十日内协助上海鸿业房地产开发有限公司办理上述房屋的预告登记、预售合同备案登记撤销手续；四、胡定清、王素华应于判决生效之日起十日内支付上海鸿业房地产开发有限公司赔偿金118,000元；五、胡定清、王素华应于判决生效之日起十日内支付上海鸿业房地产开发有限公司房屋占有使用费(按照每月3,500元，自2020年3月27日起计算至实际返还房屋之日止)；六、胡定清、王素华应于判决生效之日起十日内支付上海鸿业房地产开发有限公司487,483.89元以及利息(以487,483.89元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍，自2019年9月17日计算至2020年3月26日)；七、胡定清、王素华应于判决生效之日起十日内支付上海鸿业房地产开发有限公司律师费4万元；八、上述第四、五、六、七项款项于上海鸿业房地产开发有限公司应返还胡定清、王素华的购房款118万元中抵扣，若抵扣后尚有余款，上海鸿业房地产开发有限公司于胡定清、王素华实际返还房屋之日支付胡定清、王素华；若抵扣不足，胡定清、王素华于实际返还房屋之日向上海鸿业房地产开发有限公司补足。二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，均应恪守履行，否则应依约承担违约责任。鸿业公司根据生效判决向债权人中国银行青浦支行偿还债务后，向胡定清、王素华催款未果。故鸿业公司按照《上海市商品房预售合同》的约定，要求解除合同，于法有据。一审法院确认《上海市商品房预售合同》于胡定清、王素华收到诉讼材料之日，即2020年3月26日解除，并无不当，本院予以认同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《上海市商品房预售合同》解除后，胡定清、王素华应将系争房屋返还给鸿业公司并协助办理预告登记、预售合同备案登记撤销手续；鸿业公司应当返还胡定清、王素华购房款118万元。鸿业公司要求胡定清、王素华支付代缴的款项并按同期银行贷款利率的2倍主张利息，符合合同约定。《上海市商品房预售合同》约定了胡定清、王素华应承担的赔偿责任，包括房屋总价的20%及律师费，一审法院根据本案实际情况酌情支持了房屋总价10%的赔偿金及4万元律师费，可予准许。合同解除后，胡定清、王素华还应支付解除之日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，一审法院酌定每月3,500元，亦属合理，本院予以认同。关于胡定清、王素华主张10万元团购费的问题。双方均认可《上海市商品房预售合同》中约定的房屋总价118万元不包含该团购费10万元，故该10万元团购费并非本案的审理范围，本案不予处理。综上所述，胡定清、王素华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11,434.84元，由上诉人胡定清、王素华共同负担。本判决为终审判决。法官助理蔺皓然审判员 王 安二〇二〇年七月三十一日书记员 姜晓洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……