山东省郯城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1322民初285号 原告：山东合基融创营销策划有限公司，住址：淄博市临淄区齐国商城13号4楼，统一社会信用代码：91370305MA3MQR5H9G。 法定代表人：景小琴，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：潘海权，公司经理。 委托诉讼代理人：刘永顺，山东康桥（淄博）律师事务所，律师。 被告：郯城浩宇置业有限公司，住址：郯城县人民路东段路南（财富路高邸），统一社会信用代码：91371322083980277W。 法定代表人：尹敬敬，公司总经理。 委托诉讼代理人：管明龙，该公司职员。 委托诉讼代理人：徐敏良，北京市长安律师事务所，律师。 原告山东合基融创营销策划有限公司（以下简称合基公司）与被告郯城浩宇置业有限公司（以下简称浩宇公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告合基公司委托诉讼代理人潘海权、刘永顺、被告浩宇公司委托诉讼代理人徐敏良、管明龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合基公司向法庭提出诉讼请求：（一）依法确认被告违约并赔偿原告经济损失10万元（后变更诉讼请求为依法确认被告违约并赔偿原告经济损失300万元）；（二）由被告承担本案诉讼费、保全费、保险费等费用。事实与理由：2019年8月23日，原、被告签订《富贵新区独家销售代理合同》（以下简称销代合同），约定由原告对被告开发的富贵新区项目一期可售房源约250套的住宅、储藏室、地上车库独家销售代理，协助开发商办理客户银行按揭及客户维护工作；合同第四条约定采用底价包销方式合作，以双方约定的销售底价作为基础价，原告对销售价作价格上浮，原告代理报酬为实际销售价超出基础价的所有溢价部分；合同第七条约定的违约责任为“本合同签署生效后，双方应严格遵守本合同，合作期间，任何一方如出现单方无故终止或解除本合同、严重违约致使本合同无法继续履行等违约事项，守约方保留取得其依据本合同本应取得，但由于违约方违约而无法取得之收益的权利”。合同签订后，原告投入近30万元做了售楼处、户外景观造型、户型单页等设计、广告推广，前期营销策划，接待上门咨询50余人次。2019年10月4日，原告代表被告与客户孙晓芹签订《认购申请书》，被告收取2万元定金，并定于10月11日前到被告处交纳首付款并签订《商品房买卖合同》。此后客户多次到被告销售借贷现场要求交首付款并签订正式合同，被告借故拒绝。被告多次借引进新股东为由打算单方解除合同，并于2019年11月20日向原告送达《终止合同通知书》，称“本公司因引进新股东”决定解除与原告签订的销代合同，被告行为已构成严重违约。《合同法》第107条、第11条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。根据合同约定的四号楼基础价4200元/平方米，原告销售溢价466.06/平方米，代理报酬50940.358元，参照该标准、以250套房产为基数，被告应承担因违约造成的原告损失12735089.5元，即使按溢价3万元计算，原告的经济损失也高达750万元。 被告浩宇公司辩称，（一）原告所诉与事实不符，《销代合同》是原告与被告协商一致同意解除后终止的，被告没有违约。1、2019年8月份以前，被告由于经营方法问题造成资金链断裂，困难重重，急需销售楼房回笼资金以摆脱困境，潘海权得知消息后多次到被告公司提出代销房屋，称自己和老婆景小琴有房地产销售公司，有丰富的房地产营销经验，于是在2019年8月23日，被告方代表管明龙在潘海权制作的《销代合同》上签字盖章。合同签订后，潘海权进入工地进行了宣传品的简单设计，前后只招募2名销售人员营销，在此后长达三个月的时间内，只与一名客户签订了认购申请书，收取了2万元定金，致使被告回笼部分资金摆脱困境的计划无法实现，被告在此情况下便怀疑原告公司的营销能力，要求潘海权出示自己及营销人员从事房地产销售的相应资质，潘一直没有出示。被告多次催促潘海权把营销工作搞上去，潘说自己招聘人手不够，小区位置偏于县城西北，营销工作不好搞，还流露出不想干的意思。被告看潘海权这样拖延可能影响项目以后的发展，便提出如果不想干可解除合同，潘表示同意，后经多次协商，原告提出终止合同的条件是：被告给原告前期宣传的投资、人工费等作价10万元，另外再一次性补偿原告15万元，25万元打到原告账户后就终止《销代合同》。被告同意原告条件后于2019年11月5日打入原告账户20万元，于2019年11月18日又打入5万元。打完款后，被告制作了解除合同协议书给潘海权，要求潘带回淄博盖章，潘称不用跑回去麻烦了，只要被告给原告一份终止合同通知就行了。2019年11月20日，潘海权在被告处起草《终止合同通知书》交给管明龙，要求管打印盖章，说给完这个通知合同就彻底解除了，管明龙认为双方是自愿解除的，谈好的钱也给完了，不会有事，就安排人打印、盖章交给潘海权，至此《销代合同》已经终止，双方不再有任何纠纷，但没想到潘海权及原告不讲诚信、不守信誉，更没想到潘海权是在设陷阱，一个多月后就提起本案诉讼。2、如原告不同意解除《销代合同》，其应在收到《终止合同通知书》时提出异议，但原告在本案开庭前均没有对《终止合同通知书》的效力问题提出异议，如原告想继续履行，完全可以继续卖房子，同时可以按《合同法》第96条规定请求法院确认解除合同的效力，但原告既没有继续卖房子，也没有提起确认解除合同效力的诉讼，说明是双方协商一致解除的，原告在收到25万元补偿款的情况下再要求违约损失无事实和法律依据。（二）原告在协商解除合同后再要求300万元经济损失无事实及法律依据。1、合同解除前的补偿已根据双方约定支付到位。被告将房产签约给原告代理销售，目的是让原告尽快将房屋销售出去，回笼资金，但在合同协商解除前（2019年8月23日至2019年11月20日）近三个月时间里原告实际只与孙晓芹一户签订了认购申请书、收取两万元的定金，按原《销代合同》第3条第2款的规定（购房者在首付款到位与甲方签订房屋买卖合同，乙方对该套销售合同中指定的房地产代销责任即告完成），原告在三个月内一套房子也没有卖出去，在此情况下，被告方考虑原告前期投入了部分宣传营销费用，还是同意给原告25万元的补偿。原告在合同终止前总投入不到10万元，实际多获得15多万元的利润。2、原告要求赔偿的主要合同依据是《销代合同》第7条的约定、主要法律依据是《合同法》第107条、第113条的规定，但合同约定的赔偿前提条件是合作期间，任何一方出现单方面无故终止或解除合同，严重违约致使本合同无法履行的情形，而本案合同终止不是被告单方无故终止的，而是潘海权一直不提供房地产经纪人资格证书，迟迟卖不出房屋，又提出不想干后经双方一直协商的条件下才解除的。（三）被告不存在违约的事实，原告无可得利益损失。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证和质证。 合基公司为支持其主张向法庭提供证据如下： 第一组证据：《销代合同》、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、预售许可证照片、终止合同通知书，证明双方《销代合同》合法有效等。 第二组证据：1、主要工作内容明细表；2、认购申请书（联一）1份；3、扬子广告经营部收款收据1份（收据金额为173803元）；4、富贵嘉园客户来访登记表3页、来电登记2页，证明合基公司进行客户来访、来电、接待等工作；5、富贵嘉苑3#、4#楼销控表及车库储藏室销控表4页；6、户型图（背面为置业计划书）宣传单张5份；7、项目广告展板、围墙广告照片8份；8、视听书面资料1份，称系2019年12月12日合基公司实际控制人潘海权与浩宇公司实际控制人葛兴坤的妻子徐祗梅通话录音内容；9、富贵嘉园工作计划时间表1份；10、富贵嘉苑销售计划PPT；11、合基制作的两张单透、指示牌。本组证据证明原告自2019年8月23日合同签订当日即着手为履行合同作准备等。 第三组证据：1、潘海权与孙殿东微信聊天记录及《富贵新区独家销售代理合同改》各1份； 2、潘海权与葛兴坤微信聊天记录及《富贵新区独家销售代理合同》、富贵嘉园内部分价表各1份。 合基公司称以上两证据证明浩宇公司单方终止合同后又将潘海权召回、洽谈继续履行合同，并将改变合作方式，将全部营销费用由合基公司负担改由浩宇公司负担，浩宇公司支付的25万元是合基公司前期投入推广费用而非补偿款，是双方继续合作的产物。 3、3#、4#楼被限制销售情况照片4张，证明合基公司并非不积极卖房，而是浩宇公司过错造成无法继续履行合同。 浩宇公司对合基公司提供的第一组证据无异议，认为《销代合同》约定合基公司承担销售人员工资等所有宣传推广等费用；认为许可证等不能证明浩宇公司违约；认为《终止合同通知书》是浩宇公司按约定支付25万元补偿款后依潘海权起草内容和要求打印盖章后交给潘海权的，等等。 浩宇公司对合基公司第二组中的1号证据工作明细表提出异议，认为是虚假的；对2号证据认购申请书无异议，认为能够证明合基公司没有售出一套房屋，其履约能力太差；对3号证据扬子广告收款收据三性提出异议，称收据是假的，是合基公司为了向浩宇公司多要补偿金而多开的；对4号证据登记表的三性提出异议，称是合基公司单方制作的；对5、6、7号证据的真实性无异议；对8号录音证据的三性提出异议，认为即便录音对象是徐祗梅，但徐已与葛兴坤离婚，其说法不能代表浩宇公司；认为9、10号证据是在合同解除后合基单方制作的，浩宇公司不知情；对11号证据真实性无异议，认为不能证明合基目的。 浩宇公司对合基公司第三组证据的三性均提出异议，称天顺公司及代理人孙殿东不是浩宇公司引进的新股东，聊天记录即使存在也是合同解除之后的，与本案无关；潘海权发给孙殿东的“改”合同只是一份草稿，落款处无当事人印章，不具有任何效力；称葛兴坤与潘的微信聊天记录即使存在，也是发生在合同解除之后，其销代合同也是草稿，无当事人印章，部分价表也是潘单方制作，不具有证据效力；认为合基提供的照片无拍摄时间、无房管部门印章，来源不合法等。 浩宇公司为支持其主张向法庭提供证据如下： 1、《销代合同》； 2、潘海权起草的《终止合同通知书》原件，证明合基公司持有的《终止合同通知书》是潘海权起草的，是合基公司在收到25万元补偿费后要求浩宇公司向其发送的； 3、合基公司开具的发票3张及收款收据1张，证明浩宇公司已按商定的解除合同条件将25万元打入合基账户； 4、证人朱某书面证言1份，证明潘海权接到25万元补偿款后亲自起草《终止合同通知书》等。浩宇公司称证据2-4间能够证明其未违约。 5、管明龙与扬子广告部王经理通话录音（直接播放），证明潘海权在扬子广告制作的材料等款项共计6万余元等。 合基公司对浩宇公司1号证据《销代合同》无异议，认为被告主张违约条款不公平不成立；对2号证据通知草稿的真实性无异议，但认为草稿中解除原因是浩宇引进新股东；对3号证据真实性无异议，认为正式发票是原告实际支出的设计费，并非被告所说补偿款；对4号证据朱某证人证言不认可等；对管明龙与王子敬通话录音的三性提出异议，认为内容不真实。 合基公司于庭后补充提供嘉园费用明细、合同违约案件详情、09年11月20日通话记录、工资收据及转账记录、交通罚单、加油发票、开通电话网络发票、代开发票费用发票、车辆维修保养费用单。本院于庭后向浩宇公司证人朱某取证并制作调查询问笔录。 合基公司对证人朱某笔录提出异议，认为朱原为合基聘用人员，现受雇于浩宇，受浩宇公司控制，其与浩宇之间存有利害关系，其证言失去客观、真实基础，对其作出的对原告不利的证言概不认可，法庭不应予以采信。 浩宇公司对合基公司庭后提供的证据均提出异议，认为嘉园费用明细是合基单方制作的，其中大部分开支是虚假的，部分开支出本案无关；认为合同违约案件详情是潘海权单方陈述，不具有证据的三性；认为通话记录打印件不具有证据的三性；认为工资收据等中的何茂华、张翠萍、王帅的证据不具有三性，不能作为有效证据采信；认为交通罚单、加油发票与本案无关；认为开通电话网络发票系复印件，不予质证；认为代开发票不是开具给浩宇公司的，与浩宇无关；认为车辆维修保养费用单不具有证据的三性。浩宇公司对证人朱某笔录中的增加股东、广告设计是合基公司后台人员设计等内容提出异议，称浩宇公司曾对外洽谈过融资，但未增加股东，广告设计是浩宇公司提议与潘海权一起策划的，对其他内容无异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实和证据，本院分别分析、认定如下： （一）关于双方存在争议的证据： 1、关于合基公司提供的（第二组证据）富贵嘉园项目主要工作内容明细表、富贵嘉园工作计划时间表。本院认为，两份证据系合基公司自行整理形成的，并无浩宇公司人员签名或盖章确定，应认定为合基公司单方陈述。 2、关于合基公司第二组证据中的富贵嘉苑销售计划PPT、单透、指示牌等证据。本院认为，浩宇公司对证据的真实性未提出异议，对证据真实性予以确认。 3、关于合基公司第二组证据中的来电、来访记录，本院认为，在双方订立《销代合同》后，接待客户咨询、来访并进行来电、来访登记是合基公司为履行合同而从事的基本工作内容，应予确认证据的证明力。 4、关于合基公司第三组证据中的微信聊天记录、销代合同（改）、照片等，本院认为，相关微信聊天记录均来源于手机载体，对两份微信聊天记录的真实性应予确认，但合基公司未主张其与浩宇公司已协商一致并签订微信涉及的新《销代合同》，对新《销代合同》的证据效力均不予确认；合基公司提供的照片来源不明，对证据的合法性不予确认。 5、关于合基公司提供的郯城扬子广告经营部收款收据，本院经审查，该收据为手写、系第一联存根联，记载开据时间为2019年10月19日，项目为“富贵嘉园广告安装制作”、单位、数量、单价均为空、金额为173803元（该收据最大单位为万元，在万下空格栏写为“17”、合计大写万位处书写“壹拾柒万”），收款人：王子敬（签名）、加盖椭圆形“郯城扬子广告经营部专用章”。为核实证据真实性，法庭依合基公司当庭提供、浩宇公司认可的王子敬联系电话“180××××＊＊＊＊”进行通话核实（通话过程免提），王子敬称其向潘海权出具的收款收据金额不属实，潘实际支付的款项是5万元左右，等等。合基公司认为王子敬所说与事实不符，浩宇公司对王子敬所述事实无异议。本院认为，合基公司未能提供足以推翻王子敬证言的证据，其提供173803元的收款收据内容不真实，不予确认证据的证明力。 6、关于合基公司庭后提供的证据。浩宇公司均提出异议。本院审查认为，嘉园费用明细系合基公司单方制作的表格未经浩宇公司确认、违约详情亦系合基公司自行整理的材料，均应认定系当事人陈述。通话记录仅能证明潘海权与尾号四位“7771”的电话通话，不能证明合基公司所主张的事实。合基公司在庭审中未提及何茂华、张翠萍、王帅，且合基公司向聘用人员朱某、刘锋支付报酬的方式为微信转账，现其仅提供落款分别为何茂华、张翠萍、王帅的手写收条不足以证明相关事实，对该“收条”证据的证明力不予确认；浩宇公司对合基公司向朱某、刘锋微信转款记录无异议，予以确认。双方于2019年8月23日签订《销代合同》，合基提供的交通罚单记载的车辆违章时间均为2019年3月份，交通罚单与本案无关，不予确认。合基公司提供的14张加油发票购买方均为合基公司（其中在郯城县恒泰加油站于2019年10月7日加油200元、于2019年11月20日加油140元、于2019年11月21日加油160元、于2019年12月27日加油205元、于2019年12月12日在郯城县郯龙中心加油站加油180元，剩余9张分别为在陕西省境内2019年10月1日加油188元1次，在四川省境内2019年10月6日加油200元1次，在河南省境内2019年10月6日2次、10月7日1次分别加油100元共3次，在山东淄博境内2019年10月14日加油230元、11月19日加油202元、12月12日加油145元、12月30日加油200元共4次），且部分加油时间重合，合基公司在2019年11月20日收到《合同解除通知》，此前在郯城境内发生的加油支出仅2次计340元，即使将在其他地区的加油支出累加也仅1000余元，故加油发票不能证明相关事实，不予确认证据的证明力。合基公司在经营中实际开通了电信网络服务，其支出网络费用客观存在，合基虽提供发票复印件，予以确认。合基公司提供的山东省增值税普通发票开票日期为2019年11月18日、购买方为合基公司、销售方为淄博神州信息科技有限公司、服务名称为设计费、加盖国家税务局淄博市临淄区税务局委托代开发票专用章，因合基公司未提供充分证据证明该发票与本案有关，不予确认；合基公司提供的“车辆维修保养费用单”系扫描二微码支出的详单，无支付者姓名等信息，该组证据不能证明相关事实，亦不予确认。 7、关于浩宇公司证人朱某笔录（证言）。因证人朱某原为合基公司聘用人员，现为浩宇公司服务，了解双方经营中的部分事实，且在合基人员潘海权与浩宇人员管明龙沟通“终止合同”的现场，现双方虽对朱某证言提出异议，均未提供充分的能够证明异议成立的证据，对朱某证言中与本案有关的部分将结合当事人其他陈述、举证情况确认。 （二）关于双方存在争议的事实： 1、关于合基公司实际支付扬子广告经营部的广告制作、安装费用的金额。 合基公司提供扬子广告经营部开具的收款收据以证明其因广告制作、安装支出费用173803元。因本院未确认合基公司该收款收据的证据效力，合基公司主张支出广告制作、安装费用173803元不予确认。扬子广告经营部证实合基公司实际支付款项是5万元左右，浩宇公司在庭审中认可合基公司在扬子广告经营部支出的费用为6万元左右，据此认定合基公司广告制作、安装费用约为6万元。 2、关于浩宇公司支付合基公司25万元的性质。 《销代合同》第二条（乙方责权）第5项约定“乙方（合基公司）承担销售人员的工资、佣金及相应的福利、保险等”、第6项约定“乙方承担所需宣传品设计制作等所有宣传推广费用”、第7项约定“乙方在2019年过年之前一期房源销售达到60%套，2020年5月30日一期房源销售达到90%”；第六条约定“合同到期后，如乙方未完成约定销售任务，乙方向甲方支付违约金5万元”。 浩宇公司于2019年11月15日向合基公司账号付款20万元，合基公司于同日为浩宇公司出具加盖公司财务专用章的收款收据1份（记载项目为“郯城富贵新区广告费”），后浩宇公司于2019年11月18日向合基公司账号付款5万元，合基公司于同日为浩宇公司出具加盖合基公司发票专用章、合计25万元的山东省增值税普通发票3份（服务名称均为“*设计服务*设计费*”、金额分别为10万元、10万元、5万元）。合基公司称该25万元款包括“广告费、人员工资、广告设计、制作费、办公用品、售楼部装修等很多费用”，系其前期为浩宇公司垫付的费用。浩宇公司称该费用系双方因终止《销代合同》而补偿合基公司的费用，其中合基公司所有广告设计、人工等投资成本为10万元（扬子广告安装制作费用6万元左右，人工工资等其他所有支出4万元左右），另15万元为补偿费用。 合基公司提供扬子广告经营部173803元的收款收据以证明前期投入高于10万元等；合基公司称履行合同所需要的广告均是委托扬子广告经营部安装制作的，除广告安装制作费用外，还包括人员工资6万多元、电台广告1万多元、售楼处粉刷等支出约6000元、办公用品采购支出几千元、买床支出约1000元、租房支出约6000元、宽带、电话预交费约5000元、车辆油耗保养支出1万多元，合基公司表示以上费用没有支出凭据等证据。合基公司另称一个员工每月底薪3000多元，有些工资是通过微信转账支付的；第一位销售员周＊杰只干了10天左右就没再干，后聘请了朱某、刘峰2人，2019年12月10日左右又聘请2人仅工作2天就不干了。 本院认为，合基公司称浩宇公司支付的25万元款包括广告费、人员工资、广告设计、制作费、办公用品、售楼部装修等。依此合基公司意见核算，合基公司提供扬子广告经营部开具的收款收据证明其自认广告制作、安装费用为173803元，广告制作、安装费用之外的其他费用应计算为76197元。现本院已认定合基公司支出的广告制作、安装费用为6万元（而非173803元），合基公司前期支出的费用总额应认定不超过136197元。 依据《销代合同》约定，合基公司因履行合同所产生的销售人员工资、佣金、相应福利、保险、宣传品设计制作等费用均应由合基公司自行负担，现浩宇公司向合基公司支付25万元，合基公司主张此款系其前期为浩宇公司垫付费用未提供充分证据和依据，不予采信。合基公司前期实际支出费用不超过136197元，浩宇公司至少向合基公司多支付11万余元费用，合基公司对本应由其自行承担的费用却由浩宇公司超额支付不能作出合理性解释，结合合基公司在收到浩宇公司25万元费用后即由潘海权起草《终止合同通知书》等实际，应认定该费用与浩宇公司抗辩的终止《销代合同》事宜有关。 3、关于2019年11月20日《终止合同通知书》的定性。 合基公司成立于2018年3月7日，公司经营范围为企业管理咨询、房地产销售代理、房地产中介服务等。 从合基公司提供的工作内容明细表来看，在双方签定《销代合同》后，合基公司于2019年8月25日即开始对来访客户进行了接待、登记，从合基公司提供的来电来访登记来看，合基公司自2019年9月6日起开始接受来访，2019年11月20日之前的最后一次来访登记时间为2019年11月13日，9月6日-11月19日期间计75天接待登记45人次，平均每天接待不足1人（0.6人次/天），其中9月15日-9月26日计12天无接待记录、10月18日-10月20日计3天无接待记录、10月28日至11月12日计16天无接待记录、另有相隔1天或2天或3天无接待记录的情况。合基公司于2019年9月27日开始接受来电，2019年11月20日之前的最后一次来电登记时间为2019年10月27日，9月27日至11月19日计54天来电登记27人次，平均每天来电不足1人次（0.5人次/天）。 《销代合同》约定的委托销售一期房源约为250套、委托销售期限为2019年9月1日至2020年5月31日计9个月；合同约定合基公司于2019年12月31日前一期房源销售达到60%即约150套。合基公司自2019年9月6日接受来访，直至10月2日接受客户孙晓芹来访、10月3日无接访记录、10月4日为孙晓芹办理认购申请书、孙交纳定金2万元，至2019年11月20日近三个月的时间内未再发生其他售房成交业务。 合基公司作为一家从事房地产销售代理等业务的公司，浩宇公司与其签订《销代合同》的目的是希望借助合基公司专业化手段使房源能够尽快消化、出售，但以上数据能够认定合基公司履约效果不好，浩宇公司抗辩在此情况下催促合基公司搞好营销，而合基公司以人手不够、小区位置偏、营销工作不好搞为由表示不想干，浩宇公司从维护项目发展的角度提出可以解除销代合同的意见符合客观实际。如合基公司确无终止《销代合同》意思，其应在浩宇公司提出终止意向时明确反对、拒绝，但合基公司未提供证据证明其在收到《终止合同通知书》之前存在拒绝终止《销代合同》的意思表示，却在收到浩宇公司支付的本应由合基公司自行承担的费用后、由潘海权起草《终止合同通知书》、浩宇公司打印并送达潘海权，合基公司仍未提供能够证明其在收到《终止合同通知书》之后提出异议的证据，足以认定合基公司系与浩宇公司协商一致解除了《销代合同》，浩宇公司支付的25万元亦应认定系双方因终止《销代合同》而商定由浩宇公司支付补偿合基公司的费用。由此，双方2019年8月23日签订的《销代合同》（以下称原《销代合同》）于2019年11月20日终止，应予确认。合基公司提供的《主要工作内容明细表》记载的“2019年10月底被告告知原告已引进其他开发商，让做好心理准备”、“2019年11月初被告告知原告要终止销代合同”以及合基公司提交潘海权微信聊天记录等证据时表明浩宇公司单方终止合同的意见等均可印证。 4、关于2019年11月20日之后合基公司与浩宇公司的关系。 合基公司针对浩宇公司支付的25万费用曾解释称“因后面开发商说要引进新股东，后面的销售可能有变动”，合基公司在提交潘海权微信聊天记录等证据时亦称，浩宇公司在终止合同后又将潘海权召回、洽谈继续履行合同，并将改变合作方式，将全部营销费用原由合基公司负担改由浩宇公司负担等。证明合基公司自认浩宇公司在与其协商解除原《销代合同》时存在双方约定如继续合作将改变合作方式、重新签订《销代合同》的事实，虽然浩宇公司否认，但结合双方在2019年11月20日解除原《销代合同》后合基公司人员被安排在浩宇公司售楼部工作、接受客户来访，潘海权亦从事与浩宇公司相关人员沟通、修改《销代合同》等工作实际，应认定合基公司与浩宇公司在2019年11月20日之后存在新的合作关系。 （三）本案认定的事实。依据双方提供的证据及质证、陈述等情况，本院认定事实如下： 2019年8月23日，合基公司与浩宇公司签订原《销代合同》，约定由合基公司代理销售浩宇公司开发的富贵新区项目一期部分可售房源，代销期间的人员工资、广告宣传等费用均由合基公司承担，双方还约定了其他事项。原《销代合同》签订后，合基公司进行了广告、宣传等投入。后因销售效果不理想，浩宇公司于2019年11月初即可合基公司提出终止原《销代合同》，称如继续合作需改变合作方式，另行协商、签订新的《销代合同》，合基公司同意，但要求浩宇公司支付前期费用并补偿其损失。经协商，双方同意由浩宇公司向合基公司支付前期投入及补偿费用共计25万元。浩宇公司付款后，合基公司为浩宇公司出具发票，并由合基公司实际施工人潘海权在2019年11月20日起草了《终止合同通知书》，浩宇公司打印、盖章后将《终止合同通知书》送达潘海权，双方原《销代合同》自此终止。其后，合基公司安排其聘用人员留在浩宇公司开展工作，潘海权亦与浩宇公司人员沟通合作等事宜，但双方未能达成一致意见并签订新的《销代合同》，浩宇公司即于2019年12月12日要求合基公司人员搬离售楼处。后合基公司提起本案诉讼。 庭审后，合基公司提供费用明细记载“售楼部销售人员（报酬）23500元”。 合基公司提供《诉讼请求数额及计算依据》记载，合基公司主张300万元的计算依据为：（一）法律依据：《合同法》第113条第1款、第114条第1款。（二）事实依据：（1）原《销代合同》第1条、第4条、第5条、第7条；（2）孙晓芹《认购申请书》、原《销代合同》以及销售经验；（3）浩宇公司在单方解除合同后、合基准备诉讼前又将合基召回借口继续合作，真实目的是骗回《终止合同通知书》等等。 本院认为，本案中，合基公司与浩宇公司2019年8月23日所签订的原《销代合同》已于2019年11月20日协商终止，且浩宇公司的相关补偿款亦已到位，自此，与原《销代合同》有关的相关权利、义务均已终止。 原《销代合同》终止后，合基公司人员在浩宇公司开展工作的行为涉及合基公司与浩宇公司之间新的销代合作合同关系，浩宇公司在新的《销代合同》签订之前即不再与合基公司合作并要求合基公司搬离售楼处，其行为给合基公司造成损失，应承担缔约过失责任。合基公司要求浩宇公司赔偿经济损失并无不当，但合基公司依原《销代合同》约定主张不当，不应支持。双方合作时间为2019年11月21日至2019年12月12日计22天，本院依公平原则确定合基公司的损失。结合本案实际，合基公司损失可参照原《销代合同》终止前确定的相关费用以及双方后续合作时间与履行原《销代合同》时间的比例等因素确定。合基公司自2019年9月1日开始履行原《销代合同》至2019年11月20日双方终止原《销代合同》共81天，2019年11月21日至2019年12月12日双方后续合作时间22天，支持比例计算为27.16%。 合基公司提供的证据仅能证明在2019年11月21日后潘海权及销售人员朱某等人工作，未主张并提供其在原《销代合同》终止后又进行了广告制作等投入，故合基公司在原《销代合同》终止后的损失应包括销售人员费用及其他损失。原《销代合同》终止前的销售人员费用以合基公司主张的数额23500元、其他费用按浩宇公司自认的150000元确认，两项共计173500元，原《销代合同》终止后的合基公司损失计算为47122.60元（173500元＊27.16%）。原告主张过高部分，不予保护。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十二条的规定，判决如下： 一、被告郯城浩宇置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告山东合基融创营销策划有限公司损失计款47122.60元。 二、驳回原告山东合基融创营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费30000元，由原告山东合基融创营销策划有限公司负担29549元、被告郯城浩宇置业有限公司负担451元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临沂市中级人民法院。 审 判 长  肖 健 人民陪审员  朱丽峰 人民陪审员  李 岩          二0二0年七月八日 书记员黄思齐