四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2235号 上诉人（原审被告）：四川省川瑞发展投资有限公司。住所地：四川省成都市锦江区创意产业商务区毕昇路458号锦江创意科技大厦34层。 法定代表人：何东，董事长。 委托诉讼代理人：罗东，北京德恒（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐婷，北京德恒（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐听涛，男，1991年6月29日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：魏树彬，四川格法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋召明，四川格法律师事务所律师。 上诉人四川省川瑞发展投资有限公司（以下简称川瑞公司）因与被上诉人徐听涛房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初5682号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 川瑞公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回徐听涛的全部诉讼请求。事实及理由：一、案涉合同中约定的是针对办理“房屋所有权证”的期限，不是办理“不动产权证”的期限。一审法院已查明徐听涛领受的是“不动产权证”，表明案涉双方在合同实际履行中对原约定己作变更。根据合同法第七十七条的规定，允许当事人经协商一致变更合同。2019年10月25日，徐听涛审查了“不动产权证”后补交维修基金1615.30元，随后才领取“不动产权证”，表明徐听涛对川瑞公司代为办理的“不动产权证”没有异议，其在一审诉请中也未对此提出任何异议。根据合同法关于“实际履行与合同约定不一致的，当事人未提出异议的，以实际履行为准”的指导意见，徐听涛自认了“不动产权证”，因此案涉房屋办理“房屋所有权证”的期限则不再适用。二、—审判决混淆了两个法律事实。《商品房买卖合同（预售）》第二十七条约定的“共同”办理“房屋转移登记”，强调的是“共同行为”和“转移登记”，而《商品房买卖合同补充协议》第十一条第三款强调的是“单独行为”和“领证”，即由川瑞公司递交手续并领证，由此表明在后的从合同对在前的主合同约定的权利义务己变更，双方应按从合同约定履行义务。但一审判决认定“均构成违约”，是把两个不同事实认定混淆了。主合同第二十七条约定的双方共同向房屋登记机关申请登记时间是550日内，补充协议第十一条第三款是365个工作日内代交资料、费用、领证。在该两个特定时间内川瑞公司是否完成资料递交义务，应由徐听涛举证证明。同时，主合同第二十八条第（一）款第1项约定的违约责任前提是“因出卖人的原因”，一审庭审中，徐听涛未举示川瑞公司在550日内或365个工作日内没有递交申请和缴费而存在过错的证据。而关于川瑞公司未通知徐听涛补交费存在过错的认定，关键在于川瑞公司是否在约定时间内完成代办递交各种资料和费用的义务。事实上，川瑞公司已按期交齐各种资料和垫支各项费用，至于不动产权办证部门何时完成产权登记，并非川瑞公司能决定；更不能认定川瑞公司未在365个工作日领证，而应强调案涉房屋并未约定代办“不动产权证”。2018年2月1日，《成都市住宅专项维修资金管理办法》及实施细则颁布，根据该细则要求，维修基金金额进行了上调。新政策出台是办证迟延的原因，故应从维修基金实际缴纳完毕之日(即2019年4月30日）或徐听涛补缴完毕之日（即2019年10月25日）起算或顺延。三、一审判决认定违约金起算的条件错误。一审判决依据的是证件的“领取时间”，而非合同明确约定的“登记时间”事实。另，徐听涛的诉讼请求仅为逾期办理不动产权证的违约金，并未请求一审案件受理费由川瑞公司承担，但一审判决中却要求川瑞公司承担诉讼费，一审法院判超所请，程序不合法。 徐听涛辩称，1.一审认定事实清楚，按照政策规定，房屋所有权证已经被不动产证代替，不管是不动产证还是房屋所有权证，都是代表买受人取得房屋所有权的凭证，根据合同法第一百三十五条的规定，不动产产权证即为房屋权属转移的凭证。2.关于共同办理房屋转移登记的问题。合同约定共同办理，结合合同法第一百三十五条的规定，应是出卖人负主要转移房屋所有权义务而买受人仅为配合义务，且主合同与补充协议关于办证期限约定不一致的情况下，补充协议属于格式条款，应作出不利于提供合同一方的解释，故应以主合同约定为准。川瑞公司的逾期办证事实存在，该项违约金应按照约定交房时间起算。请求驳回上诉，维持原判。 徐听涛向一审起诉请求：判令川瑞公司向徐听涛支付逾期办理房屋不动产权证书违约金60354.4元（计算方式：731569元×5/10000×165日）。 一审法院查明：徐听涛购买川瑞公司位于温江区。2017年6月14日，双方签订合同编号为5-1-802的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同（预售）》第八条计价方式与价款中第（二）项约定：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米（人民币）4196.70元，总价款为（人民币）730352元（大写柒拾叁万零叁佰伍拾贰元整）。第十八条交付时间和手续中第（一）款约定：出卖人在2017年9月30日前向买受人交付该房屋。第二十七条房屋所有权转移登记约定：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起550日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按照规定承担各自应缴纳的税费。第二十八条第（一）款中房屋所有权转移登记违约责任约定：1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：（一）买受人有权解除合同。不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。《商品房买卖合同补充协议》第十一条第三款约定：买受人委托出卖人办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需的各项资料及费用（包括但不限于契税、专项维修基金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向有关部门缴纳。出卖人自买受人缴齐全部资料、费用，并办理完委托手续后的365个工作日内，代买受人向有关部门缴纳相关资料、费用，出卖人在上述期限内领到买受人名下的房屋所有权证的，视为出卖人完成合同第二十七条、第二十八条约定的代为办理和取得房屋所有权证的义务，而不论买受人是否实际领走；出卖人有义务代为保管该权证，并通知买受人领证。如买受人未完整提供全部资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋产权证的办理时间而无需承担延迟办证的责任。上述涉及资料、费用为出卖人代收代缴，最终所需的资料及费用由政府相关部门规定为准。 一审另查明，2017年9月20日徐听涛向川瑞公司交纳了契税、专项维修基金、办证手续费、登记费等相关费用，合计17195.65元，水费、电费合计108.50元。2019年9月4日，案涉房屋办理了不动产权证书，权属证：川（2019）温江区不动产权第0×××6号。2019年10月25日，徐听涛向川瑞公司补交维修基金1615.30元。 一审庭审中，徐听涛主张违约金以购房款730352元为基数，按日万分之五从2019年4月4日起至2019年9月4日止进行计算。 一审法院认定上述事实采信如下证据：商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同补充协议、收据、川（2019）温江区不动产权第0×××6号、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，本案的争议焦点是川瑞公司是否逾期办理案涉商品房的所有权转移登记及违约金计算问题。现结合本案查明的法律事实综合评述如下。 首先，《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》是当事人双方的真实意思表示，依法成立并具有法律效力。《商品房买卖合同（预售）》第十八条交付时间和手续中第（一）款约定：出卖人在2017年9月30日前向买受人交付该房屋。第二十七条房屋所有权转移登记约定：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起550日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按照规定承担各自应缴纳的税费。《商品房买卖合同补充协议》第十一条第三款约定：……出卖人自买受人缴齐全部资料、费用，并办理完委托手续后的365个工作日内，代买受人向有关部门缴纳相关资料、费用，出卖人在上述期限内领到买受人名下的房屋所有权证的，视为出卖人完成合同第二十七条、第二十八条约定的代为办理和取得房屋所有权证的义务，而不论买受人是否实际领走。《商品房买卖合同（预售）》第二十七条和《商品房买卖合同补充协议》第十一条第三款分别对川瑞公司代徐听涛办理房屋所有权证的期限进行了约定，二者起算时间点和期限不同，不相冲突。《商品房买卖合同（预售）》第二十七条约定的出卖人代办房屋所有权证的时间是自交付使用之日起550日内申请办理登记，《商品房买卖合同补充协议》第十一条第三款约定的出卖人代办房屋所有权证的时间是买受人缴齐全部资料、费用，并办理完委托手续后的365个工作日内申请办理登记。无论川瑞公司在代办房屋所有权证时超过哪一个期限，均构成违约。《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第（一）款房屋所有权转移登记违约责任约定：1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：（一）买受人有权解除合同……不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。根据徐听涛提供的收据可以证明徐听涛已经交纳了相关费用，即使徐听涛未完整提供全部费用和资料，川瑞公司应及时通知徐听涛补交，但川瑞公司未举证证明已及时通知徐听涛交纳差额，怠于履行自己的义务，应当承担违约责任。一审法院认为，案涉房屋交付使用时间为2017年9月30日，截止办证的时间是2019年4月3日，徐听涛取得案涉房屋不动产权证时间为2019年9月4日，川瑞公司逾期154日，需承担相应的违约责任。 其次，关于违约金的计算。依据《商品房买卖合同（预售）》第八条计价方式与价款约定，案涉房屋总价款为730352元。徐听涛依据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定，主张按照总价款日万分之五来计算逾期办证的违约金，该违约金计算标准约定过高，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”之规定，一审法院审查徐听涛、川瑞公司的守约、违约情况后，徐听涛未提供川瑞公司给其造成损失的相关证据，对川瑞公司主张减少违约金计算标准的请求予以支持，一审法院将逾期办证违约金计算酌情减少至日万分之一。因此，川瑞公司逾期办证违约金为11247.42元（730352元×1/10000×154日）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、川瑞公司于判决生效之日起十日内向徐听涛支付违约金11247.42元；二、驳回徐听涛的其他诉讼请求。一审案件受理费654元，由徐听涛负担196元，由川瑞公司负担458元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院另查明，《商品房买卖合同补充协议》第十一条第4项约定：“徐听涛应在川瑞公司通知办理分户国有土地使用权证手续的期间内，提供书面委托，缴齐各项资料和费用，川瑞公司在徐听涛缴齐分户国有土地使用权证书的所有资料和费用后的365个工作日内，代徐听涛向相关部门缴纳相关资料、费用，川瑞公司在上述期限内领到徐听涛名下的分户国有土地使用权证的，视为川瑞公司完成合同第二十七、二十八条约定的代为办理和取得分户国有土地使用权证的义务。如徐听涛未完整提供全部资料和费用的，川瑞公司有权相应推迟该房屋产权证的办理时间而无需承担延迟办证的责任。上述涉及资料、费用为川瑞公司代收代缴，最终所需的资料及费用由政府相关部门规定为准。” 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，徐听涛主张的系川瑞公司逾期办理不动产权证书违约金，而双方在《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》虽未约定办理不动产权证书的相关内容，但在双方签订合同时，案涉房屋所在区域已经实施不动产权登记制度，根据国家政策调整，房屋所有权证已与国有土地使用权证“二证合一”，故川瑞公司协助徐听涛办理案涉房屋不动产权证的期限应结合双方对于办理房屋所有权证与国有土地使用权证的期限予以确认。庭审已查明，案涉《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》中约定办理房屋所有权证及国有土地使用权证的期限均为徐听涛缴齐全部资料、费用，并办理完委托手续后的365个工作日内，基于此，本院认为，川瑞公司应协助徐听涛办理不动产权证的期限为徐听涛缴齐全部资料、费用并办理完委托手续后的365个工作日内。徐听涛于2017年9月20日向川瑞公司交齐资料和各项税费，则川瑞公司应于2019年3月12日前完成协助办理不动产权证书的义务，但徐听涛实际于2019年9月4日取得不动产权证书，川瑞公司协助办证义务存在逾期事实，应自2019年3月12日承担逾期办证的违约责任。一审法院认定川瑞公司应于2019年4月3日前完成协助办证义务，并据此认定川瑞公司逾期办证天数为154日，该认定不当，但徐听涛对此未提出异议，视为其对自身权利的处分，本院予以确认，在此情况下，本院对一审认定川瑞公司应承担的逾期办证天数予以维持。 川瑞公司上诉认为：2018年2月1日《成都市住宅专项维修资金管理办法》及实施细则颁布施行，上调了维修基金金额，该项新政策施行是其协助办证迟延的原因，因此，办证期限应从维修基金实际缴纳完毕之日或徐听涛补缴完毕之日起算或相应顺延。对此，本院认为，首先，徐听涛已于2017年9月20日向川瑞公司交齐办证所需由买受人提交的资料及各项税费，川瑞公司承担的协助办证义务履行期限应自此时起算；其次，当政策调整时需要补交维修金的，川瑞公司应当及时告知徐听涛进行补交，但川瑞公司并无证据证明其就补交维修基金的事宜及时告知徐听涛。故，川瑞公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。 川瑞公司还抗辩认为，其在约定时间内履行了提交办证资料及垫支各项费用的协助办证义务，至于行政管理部门何时办理房屋产权登记，并非川瑞公司能够决定。对此，本院认为，《商品房买卖合同补充协议》第十一条第3项中明确约定：“买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需的各项资料及费用，由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人自买受人缴齐全部资料及费用，并办理完委托手续后的365个工作日内，代买受人向相关部门缴纳相关资料、费用，出卖人在上述期限内领到买受人名下的房屋所有权证的，视为出卖人完成合同第二十七条和第二十八条约定的代为办理和取得房屋所有权证书的义务，而不论买受人是否已实际领走；出卖人有义务代为保管该权证，并通知买受人领证。”根据上述内容，川瑞公司代为办证的约定义务并非以其向行政管理部门递交资料作为履行完毕的节点，而是以其在约定期限内协助徐听涛取得案涉房屋权属证明才视为义务履行完毕。川瑞公司的该项上诉意见不成立，本院不予支持。 综上，川瑞公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费81.19元，由上诉人四川省川瑞发展投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 耘 审 判 员  白福群 审 判 员  冯 璐 二〇二〇年七月七日 法官助理  刘 杨 书 记 员  王朝阳