宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初2802号原告：王宝龙，男，1965年9月8日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市西夏区。委托诉讼代理人：周小乐，宁夏天盛律师事务所律师。被告：宁夏逸家房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：郭玮，该公司董事长（该身份信息系原告提供）。原告王宝龙与被告宁夏逸家房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案，后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王宝龙的委托诉讼代理人周小乐到庭参加诉讼。被告宁夏逸家房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王宝龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行宁逸家（2010）第0295号《商品房买卖合同》，被告向原告交付房屋，并办理房屋产权证；2.判令被告向原告支付逾期交房的违约金68078.32元（自2012年10月31日其至2020年4月11日，继续承担利息至实际付清之日）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年，经原、被告协商，被告将其开发的XXXXXX号房屋出售给原告，建筑面积共计64.20平方米，单价每平方米3900元，房屋总价款250380元。双方并签订了商品房买卖合同。2009年5月9日，原告向被告支付了全部房款250380元。2011年8月5日，被告向原告出具房款收据一张。同日，原、被告双方补签《商品房买卖合同》一份，合同约定，被告于2012年10月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告未按本合同规定期限将商品房交付原告使用，逾期不超过90日，超过本合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同还对房屋交房条件及其他责任作了约定。合同签订后，被告没有按照约定向原告履行通知交房义务，原告多次要求交房，被告均以房屋未竣工且没有达到交付条件为理由推脱至今。且因被告对房屋没有进行商品房初始登记备案及预告登记备案，也没有原告向原告提供房屋登记材料，只是涉案房屋没有办理相关备案登记手续。原告多次要求被告交房、办证无果，故诉至法院，请求判如所请。宁夏逸家房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为宁逸家（2010）第XXXX号）一份，约定：原告购买被告开发建设的位于XXXXX号房屋，建筑面积为64.20平方米，单价每平方米3900元，房屋总价款250380元，原告于2011年8月5日全款付清；被告应于2012年10月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告未按本合同规定期限将商品房交付原告使用；被告逾期交房不超过90日，自协议约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同；商品房达到交付使用条件后，被告应当以电话、报纸通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝接收。由此产生的延期交房责任由被告承担；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》；合同还对涉案房屋质量、保修责任等作了约定。同日，被告向原告出具《收据》一张，载明，今收到王宝龙交来逸家淘宝商城3425房款，面积64㎡，单价3900元，总计250380元。被告至今未向其交付房屋，故原告起诉至法院。另查明，原告购买涉案房屋后，未办理初始登记，亦未办理房屋备案登记手续。2012年11月6日，涉案房屋被宁夏回族自治区银川市中级人民法院查封至今。再查明，案外人王莺君因房屋买卖合同纠纷将宁夏逸家房地产开发有限公司诉至宁夏回族自治区银川市中级人民法院，该院查封了包括本案房屋在内的共计21套房屋。后王宝龙向该院提出执行异议，要求解除XXXXXX号房屋的查封。该院于2015年6月15日作出（2015）银执异字第29号执行裁定，裁定驳回了王宝龙的异议。后王宝龙提出案外人执行异议之诉，将王莺君及宁夏逸家房地产开发有限公司诉至银川市中级人民法院，该院于2015年12月10日作出（2015）银民初字第118号民事判决，判决驳回王宝龙的诉讼请求。王宝龙不服，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院，后撤回上诉。2016年8月11日，王宝龙将宁夏逸家房地产开发有限公司起诉至本院，要求确认XXXXXX号房屋归其所有，宁夏逸家房地产开发有限公司协助其办理房屋备案手续。本院于2016年11月4日作出（2016）宁0104民初7132号民事裁定书，认为王宝龙的诉请违反“一事不再理”原则，裁定驳回王宝龙的起诉。王宝龙不服该裁定上诉至银川市中级人民法院，该院作出（2017）宁01民终173号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本院认为，原、被告虽就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，原告亦提交证据证明其交清了房款，但宁夏逸家房地产开发有限公司未将房屋交付给王宝龙，王宝龙未实际占有涉案房屋，亦未办理备案登记。涉案房屋现已经被司法机关裁定查封，限制上述房屋的权利，上述合同已实际履行不能。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”。原告要求被告交付房屋，办理涉案房屋的产权变更登记，客观上无法实现，故本院对原告要求继续履行《商品房买卖合同》，被告交付房屋及办理涉案房屋产权变更登记的诉讼请求不予支持。因涉案房屋已被银川市中级人民法院作出的（2015）银民初字第118号民事判决书做了处置，涉案房屋已无法实际交付，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。被告宁夏逸家房地产开发有限公司经本院依法传唤未到庭应诉，应视为其放弃了答辩、举证、质证等诉讼权利。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：驳回原告王宝龙的诉讼请求。案件受理费751元，由原告王宝龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张志华 二○二〇年七月十五日法官助理 赵 慧书记员 杨 乐附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。