安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终1018号上诉人（原审本诉被告、反诉原告):芜湖天健医疗器械销售有限公司。法定代表人：许文侠，该公司董事长。委托诉讼代理人：高守武，系该公司监事。委托诉讼代理人：刘波，安徽繁阳律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告):繁昌县百嘉实业有限公司管理人。负责人：杨伟，管理人工作组组长。委托诉讼代理人：马燕波，安徽宇浩律师事务所律师。上诉人芜湖天健医疗器械销售有限公司（以下简称天健公司）因与被上诉人繁昌县百嘉实业有限公司管理人（以下简称百嘉公司管理人）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省繁昌县人民法院（2019）皖0222民初3595号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天健公司上诉请求：撤销一审判决第三、六、七项，依法改判。事实与理由：一、一审第三项判决天健公司支付厂房占用使用费,无事实和法律依据。1、天健公司与百嘉公司之间系房屋买卖合同关系,而非房屋租赁合同关系,天健公司是基于买卖合同的约定占用厂房,且合同中也无厂房占用费用方面的约定,故对于合同解除之前的占用,天健公司无支付费用的义务。因此,一审判决天健公司承担厂房占用使用费,无事实和法律依据。2、一审法院判决天健公司承担厂房占用使用费所适用的法律条文是《合同法》第97条。就此，天健公司认为:首先,天健公司是基于买卖合同的约定占用厂房,合同中没有占用费用的约定,故百嘉公司并没有因此遭受损失。其次,天健公司对合同的解除并无过错,因此,依据法理,天健公司对于基于合同解除而产生的损失(即便有)也不应负有赔偿责任。3、按照一审判决,由于百嘉公司的责任导致买卖合同解除后,其每月只要支付1470元(36万*4.9%/12)的利息损失,但能获得2570.35元的厂房占用费。也就是说,违约方因违约而获利,这显然违背诚实守信、公平原则。4、一审庭审中,百嘉公司管理人也认可:百嘉公司以前是以1元/㎡对外出租厂房的,一审判决按2.5元/㎡确认厂房占用使用费,无事实依据。二、一审第六项判决只抵销了天健公司2018年6月20日前应承担的所谓厂房占用使用费,明显违背法律规定。1、天健公司不应承担厂房占用使用费(理由同上);2、即便法院裁判天健公司承担厂房占用使用费,对于法院判决解除房屋买卖合同之前发生的厂房占有使用费,均应能抵销。因为上述费用产生的原因是天健公司2010年的买房行为，天健公司至今未交还所购房屋的原因是百嘉公司至今才提出解除合同。天健公司并没有在破产宣告后增加债务的主观恶意。三、房屋买卖合同解除后,百嘉公司应返还的购房款及赔偿损失,应为共益债务。一审判决对此未予支持,显属错误。1、天健公司购置的是厂房的第三层,现百嘉公司管理人要求解除房屋买卖合同,收回已售第三层厂房,此举必然有利于厂房的变现及厂房价值的增加,事实上是有利于整体债权人的。为了整体债权人的利益的增加所负的债务,应作为共益债务。2、上述债权是由于百嘉公司管理人为了债权人的共同利益,执行职务解除合同而产生的,依据《破产法》第四十二条第五款的规定,应为共益债务。3、《破产法解释二》第三十六条规定,管理人解除所有权保留买卖合同,买受人已支付价款损失形成的债权作为共益债务清偿。本案所涉房产产权并没有登记至天健公司名下,仍保留在破产企业名下,故完全可以参照适用该规定,认定天健公司的债权为共益债务。百嘉公司管理人答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律准确，天健公司提出的上诉理由没有事实和法律依据，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。主要理由有以下三点：第一，一审判决支持百嘉公司要求天健公司支付自2010年2月20日起至实际交还房屋期间厂房占用费的诉请，有充分的事实和法律依据。首先，管理人依据企业破产法第十八条第一款的规定，对未履行完毕的合同行使解除权，有充分的法律依据。其次，虽然本案中天健公司是基于买卖合同的约定占用厂房，但合同约定的价款为120万元，天健公司只支付了首付款36万元，占房价总款的30%，同时天健公司自2011年2月起就占用案涉房产，并从此获取利益，其占用房屋导致百嘉公司的租金损失。因此，一审法院在确认合同解除，并判决百嘉公司向天健公司返还36万元的购房款及相应利息损失，支付添附财产损失33262元的情况下，依据合同法第九十七条的规定，判决天健公司支付房屋实际使用期间的费用具有充分的法律依据，又充分体现了公平、公正的原则。另外，确定占用费用的依据是由安徽天健房地产评估工程咨询有限公司2018年11月28出具的房地产评估咨询报告，该报告提供的参考租金价远远低于2011年当时天健公司占用房屋期间的租金价格。同时，一审法院按照参考租金的下限来确定房屋占用费用的标准已经充分地考虑了天健公司的损失情况。第二，一审法院判决抵销2018年6月20日之前的占用费用，符合法律的规定。2018年6月20日，经债权人安徽繁昌农村商业银行股份有限公司的申请，繁昌县人民法院依法裁定受理债务人繁昌县百嘉实业有限公司破产清算一案，根据破产法第四十条的规定，债权人主张抵销，只能抵销破产申请受理前的债务。因此，一审法院如此判决符合法律的规定，同时管理人自2018年9月接管债务人财产之后，就立即与天健公司进行沟通，协商解决办法，在双方达不成一致意见的情形下才提起解除合同之诉。在此期间，天健公司一直占用案涉房屋，另外管理人还要当庭向合议庭说明一点，2020年4月21日，天健公司已将案涉厂房交还给了管理人，所以计算厂房占用费用的截止日期应该为2020年的4月21日。第三，天健公司要求其享有的返还房屋价款及相应损失的债权，应为共益债务清偿的诉请没有法律依据。首先根据破产法第四十二条的规定，共益债务是指在破产程序中为债权人、债务人的共同利益所负担的债务，共益债务必须发生在法院受理破产申请之后，而且必须符合法律规定的六种情形。天健公司所主张的债务既没有发生在法院破产申请之后，也不符合法律规定的几种情形，更不属于天健公司所述，因管理人行使职务致人损害所产生的债务。同时，法律也没有规定因解除合同有利于破产案件的整体变现，有利于破产案件整体债权人，就将解除合同所产生的债务确定为共益债务。其次，因为案涉合同为不动产买卖合同，依据《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第三十四条，买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用不动产的，人民法院不予支持的规定，本案不能适用最高院企业破产法司法解释二第三十六条，关于债务人保留所有权的买卖合同，买受人已支付价款损失的债权作为共益债务清偿的规定。百嘉公司管理人向一审法院起诉请求：1.解除百嘉公司与天健公司签订的房屋产权转让合同；2.判令天健公司承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，变更诉讼请求为：1.解除百嘉公司与天健公司签订的房屋产权转让合同；2.天健公司按照每月租金5140.7元的标准，向百嘉公司管理人支付从2011年2月实际使用房屋时起至实际返还房屋之日止，占用使用房屋期间的费用；3.天健公司支付从2019年4月18日起所欠付的水电费，目前暂抄表至2019年10月8日，共计482.5元；4.天健公司承担本案的诉讼费用。天健公司向一审法院反诉请求：1.判令百嘉公司管理人返还购房款360000元，并赔偿损失244590元；2.判令百嘉公司管理人将前述第一项诉求所列债权作为共益债务清偿；3.诉讼费用由百嘉公司管理人承担。一审法院认定事实：2010年5月12日，天健公司（买受人）与百嘉公司（出卖人）订立房屋产权转让合同一份。该合同约定，转让标的为位于繁昌县经济开发区纬三路百嘉中小企业创业基地3号厂房第三层厂房及共享配套设施，建筑面积1000平方米，转让价款1200000元；付款方式为首付30%，即360000元，银行贷款70%，即840000元；出卖方应当于2010年7月30日前将验收合格的厂房交付买受人使用；在买受人未付清全部购房款时，出卖人保留该厂房所有权，买受人付清全部购房款后，出卖人协助买受人办理房地产交易、登记手续。前述合同中，对违约责任条款未作约定。2010年5月18日，出卖人向买受人开具第4004085号收据一份。该收据载明，交款单位为买受人，金额为360000元，收款方式为转账。该收据加盖出卖人财务专用章，但未注明收款事由。此后，买受人于2011年2月20日开始使用前述厂房，并添置相应附属物，买受人至今未办理退还房屋手续。2011年9月1日，涉案厂房办理产权登记手续，产权登记证号为房地权证繁昌房字第××号，建筑面积为1028.14平方米。2012年9月10日，涉案房屋办理抵押登记，他项权利人为芜湖三友小额贷款股份有限公司。另查明，2018年6月20日，一审法院裁定受理安徽繁昌农村商业银行股份有限公司对百嘉公司的破产清算申请，并经摇号公开选任后，于2018年8月9日指定安徽宇浩律师事务所担任百嘉公司管理人。一审法院认为，百嘉公司管理人起诉解除前述合同，天健公司对解除涉案合同并无异议。就合同解除后的财产清理问题，双方未能达成一致。百嘉公司管理人要求买受人支付厂房占有使用费、水电费，买受人则主张利息及添置物费用损失。结合诉辩双方主张，本案争议主张围绕涉案房屋买卖合同是否应当解除、解除后财产关系如何清理、在破产债权中对相关债权如何确认三方面问题而展开。首先，百嘉公司与天健公司订立的房屋产权转让合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，其效力应予确认。现百嘉公司管理人提出解除合同要求，符合破产法的规定。其次，基于百嘉公司已进入破产程序，百嘉公司管理人选择解除涉案房屋买卖合同关系，且买受人就解除涉案房屋买卖合同关系也未提出异议。因此，双方财产清理关系可按协议解除合同及破产法的相关规定确认。百嘉公司管理人诉讼请求中亦包含了返还房屋的主张，即计算占用使用费系计算至实际返还房屋之日止，其一审庭后出具的情况说明中亦称本诉中包含返还涉案房屋的请求，买受人就涉案合同解除后向管理人交还房屋也无异议。因此，双方依据房屋买卖合同而取得对方财产应予以返还。此外，百嘉公司管理人主张自买受人使用涉案房屋开始计算使用费，符合法律规定，对此予以支持。关于计算使用费标准，百嘉公司管理人提供了安徽天健房地产评估工程咨询有限公司2018年11月28日出具的天健房估咨字[2018]001号房地产估价咨询报告。该报告中评估对象虽非涉案房屋，但由于评估对象与涉案房屋系同期建设、同属百嘉公司或其关联企业的厂房、地理位置亦相同，对确认涉案房屋具有参考价值。该报告的结论表明与涉案厂房相类似厂房在2018年11月25日市场租金参考价为2.5元-5元/平方米。但同时考虑涉案厂房使用期间与该评估价基准日期相隔七年有余，买受人仅同意按1元/平方米标准计算的事实，一审法院酌情确定使用费用按每月2.5元/平方米标准计算。百嘉公司管理人请求的水电费因无证据加以证实，故不予支持，相应费用可在确认后另行处理。对于买受人已付购房款部分，买受人主张按同期银行贷款利率计算利息损失，依法也应予以支持，但基于出卖人破产清算案件已于2018年6月20日由一审法院立案受理，故只能计算至相关破产清算案件受理前一日，即2018年6月19日。结合同期银行贷款利率水平，买受主张按年利率4.9%的标准计算符合法律规定，对此予以确认。关于买受人对于涉案房屋添置物品价值损失部分，经买受人申请一审法院委托，芜湖中天资产评估有限公司于2019年12月10日作出芜中天评报字（2019）第0151号评估报告。该报告表明的评估结论为买受人于繁昌经济开发区纬三路百嘉中小企业创业基地三号厂房第三层内资产在2019年11月30日的评估价值为33262元，即添置物冷库、电路改造、隔墙、卷帘门、窗户卷帘及布帘的残值。百嘉公司管理人以上述添置物并非不能拆除、与厂房未形成附合为由提出异议。但相关添置物均系按涉案厂房固有尺寸定制，冷库、电路改造、隔墙、卷帘门拆除后无法体现其残值，窗户卷帘及布帘的再利用价值也极小。同时，买受人在涉案合同中并无明显违约。为保护合同当事人的合法权益，对其主张的残值损失赔偿请求应予以支持，相应添置财产与涉案厂房一并由管理人接收。另外，基于出卖人已进入破产清算程序，其所负债务不得个别清偿，故只能对相应债权予以确认，由债权人依法通过债权申报获取清偿。最后，关于破产债权确认问题，案涉买卖合同标的为不动产，自无适用所有权保留买卖合同规定的事实依据。因此，天健公司主张按所有权保留买卖合同规则，确认相应债务为共益债务，对此不予支持。同时，出卖人收取买受人交付360000元系基于双方订立房屋产权转让合同的约定，双方之间债权债务关系应为合同之债，买受人主张确认出卖人所负前述债务为共益债务，亦不予支持。双方互有负债，虽买受人未主张抵销，但买受人在一审庭后提交的意见中提出抵销要求，管理人亦同意抵销，综合考虑，仅能抵销相关破产案件受理前的相应部分。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百三十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十七条、第十八条、第四十条、第四十六条，以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条之规定，一审法院判决：一、确认天健公司与百嘉公司2010年5月12日订立的房屋产权转让合同已解除；二、天健公司向百嘉公司管理人交还位于繁昌县经济开发区纬三路百嘉中小企业创业基地3号厂房第三层、产权登记证号为房地权证繁昌房字第××号的厂房，含添置的冷库、电路改造、隔墙、卷帘门、窗户卷帘及布帘，于判决生效后30日内履行完毕；三、天健公司向百嘉公司管理人支付第二项所列厂房占用使用费，自2011年2月20日起按每月2570.35元标准，计算至实际交还厂房并办理交接手续之日止，于判决生效后30日内履行完毕；四、驳回百嘉公司管理人其余诉讼请求；五、确认百嘉公司负有向天健公司返还购房款360000元、支付自2010年5月18日起至2018年6月19日止按年利率4.9%计算的利息损失、支付添置财产损失赔偿款33262元的债务；六、天健公司前述第三项债务中2018年6月20日前计算的部分与百嘉公司所负前述第五项债务在等额范围内予以抵销；七、驳回天健公司其余诉讼请求。一审本诉案件受理费15600元（百嘉公司缓交）、反诉案件受理费4923元（天健公司已预交），由百嘉公司管理人负担9523元在破产财产中支付，由天健公司负担11000元。二审中，天健公司提交了《房屋交还清单》，用以证明天健公司在2020年4月21日已将涉案房屋交还给百嘉公司管理人，百嘉公司管理人质证无异议，故本院对该项事实予以认定。天健公司还提交了百嘉公司与案外人之间的房屋租赁合同，用以证明天健公司占用涉案房屋期间，百嘉公司出租其他房屋的租金也只有每平方米1元左右。因该租赁合同与本案并无直接关联，故不予采信。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案中，百嘉公司管理人是出于债务人财产最大化的目的解除了涉案房屋产权转让合同，买受人天健公司在该合同的履行过程中不存在违约行为，且其已在合同解除后依法向百嘉公司管理人交还了房屋。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条规定：“人民法院根据管理人的请求撤销涉及债务人财产的以明显不合理价格进行的交易的，买卖双方应当依法返还从对方获取的财产或者价款。因撤销该交易，对于债务人应返还受让人已支付价款所产生的债务，受让人请求作为共益债务清偿的，人民法院应予支持”。本案类推适用前述司法解释条款，在百嘉公司管理人通知解除合同且天健公司交还房屋后，百嘉公司应将此前收取的购房款36万元返还给天健公司，该项返还之债符合《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项规定，属于共益债务。合同解除后，就合同存续期间天健公司应承担的房屋占用使用费，以及百嘉公司应承担的购房款资金占用利息，本院酌情予以抵销。因百嘉公司管理人解除合同造成天健公司为涉案房屋添置的财产损失，百嘉公司应承担相应的损失赔偿义务，故该部分财产损失33262元应按《中华人民共和国企业破产法》第五十三条规定作为普通债权进行申报。因天健公司在2020年4月21日已将涉案房屋交还给百嘉公司管理人，故对百嘉公司管理人一审主张返还房屋的诉请不再作判。综上所述，天健公司的上诉请求基本成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省繁昌县人民法院（2019）皖0222民初3595号民事判决第一项；二、撤销安徽省繁昌县人民法院（2019）皖0222民初3595号民事判决第二、三、四、五、六、七项；三、确认繁昌县百嘉实业有限公司负有向芜湖天健医疗器械销售有限公司支付添置财产损失赔偿款33262元的债务；四、确认繁昌县百嘉实业有限公司应当返还芜湖天健医疗器械销售有限公司的购房款360000元债务为共益债务；五、驳回繁昌县百嘉实业有限公司管理人的其他诉讼请求；六、驳回芜湖天健医疗器械销售有限公司的其他反诉请求。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费5425元，由繁昌县百嘉实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 杨东清审判员 丁大慧二〇二〇年七月九日书记员 陈少哲附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;