辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽01民终4807号上诉人（原审原告）：唐萍，女，1975年3月23日出生，汉族，住沈北新区。上诉人（原审原告）：孙冰霄，男，1987年1月16日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：张莹，女，1985年5月7日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：陈国满，男，1969年7月11日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。上诉人（原审原告）：代辰飞，男，1988年8月10日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：黄国新，男，1974年7月12日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：黄国文，男，1974年5月11日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：姚庚岐，男，1997年3月3日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：孙洪文，男，1978年1月30日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：傅家鹏，男，1990年12月11日出生，满族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：徐巍，男，1983年3月15日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：李知霏，男，1988年2月22日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：白俊杰，男，1975年1月25日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：朱宏军，男，1975年5月1日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：王子剑，男，1993年1月16日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：马英，女，1969年2月7日出生，汉族，住沈阳市大东区。上诉人（原审原告）：李双吉，男，1990年9月2日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人（原审原告）：李航，女，1973年10月14日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：汪宇，女，1973年5月20日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：吴丹，女，1986年1月6日出生，汉族，住沈阳市大东区。上诉人（原审原告）：邢泽捷，女，1959年1月25日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人（原审原告）：陈久明，男，1976年4月29日出生，汉族，住沈阳市大东区。上诉人（原审原告）：许星元，男，1992年5月22日出生，汉族，住沈阳市于洪区。上诉人（原审原告）：汤海洋，男，1971年6月9日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人（原审原告）：母飞，男，1969年11月27日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。上诉人（原审原告）：杨金锁，男，1985年10月11日出生，汉族，住沈阳市大东区。上诉人（原审原告）：韩冰，女，1985年9月16日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：朱泽，男，1981年6月21日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：张艳，女，1960年20月16日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：胡阳，女，1992年8月23日出生，汉族，住沈阳市大东区。上诉人（原审原告）：王忠琦，男，1990年4月22日出生，满族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：郭晶，女，1976年7月1日出生，满族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：刘守云，女，1968年4月1日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：于威，男，1970年4月15日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：陈晨，男，1982年5月17日出生，满族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：孙丽华，女，1953年10月21日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：王秀芹，女，1952年10月23日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：刘瑞楠，女，1993年6月6日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：宋锦萍，女，1981年10月22日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：张鑫，男，1992年3月15日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：王忠敏，女，1963年3月11日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：张松，男，1981年6月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：金鑫，女，1982年11月23日出生，朝鲜族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：张新智，男，1988年5月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：于萍，女，1966年1月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：王洪娇，女，1971年12月14日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：张帆，女，1991年3月13日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：徐彦宇，女，1964年12月4日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：朱永刚，男，1963年11月17日出生，汉族，住沈阳市大东区。上诉人（原审原告）：孙增妍，女，1977年7月18日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人（原审原告）：王骥，男，1990年5月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：赵旋，男，1971年11月6日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人（原审原告）：刘淑敏，女，1963年2月15日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人（原审原告）：吴学良，男，1972年2月1日出生，满族，住沈阳市沈河区。上诉人（原审原告）：张雯舒，女，1989年1月24日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：栾硕，女，1997年11月13日出生，汉族，住沈阳市铁西区。上诉人（原审原告）：边书宇，女，1993年7月2日出生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人（原审原告）：韩冷，男，1974年12月24日出生，汉族，住沈阳市大东区。上诉人（原审原告）：李英，女，1965年7月21日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：乔峰，男，1971年3月3日出生，汉族，住沈阳市于洪区。上诉人（原审原告）：张琳，女，1982年8月27日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：李波，男，1969年4月21日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：董恩忠，男，1972年6月7日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：冯小娟，女，1972年2月16日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：**，男，1973年1月21日出生，汉族，住沈阳市铁西区。上诉人（原审原告）：葛新，女，1954年1月14日出生，汉族，住沈阳市大东区。上诉人（原审原告）：吴迪，男，1981年2月9日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：陈卓，男，1989年5月18日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：黄颖，女，1969年8月12日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：刘壮，男，1982年7月13日出生，汉族，住沈阳市大东区。上诉人（原审原告）：闫佩媛，女，1970年9月10日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：马冬梅，女，1974年1月28日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：徐宝奎，男，1949年10月7日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：魏玉红，女，1965年12月3日出生，汉族，住沈阳市新城子区。上诉人（原审原告）：杨秀芳，女，1969年12月10日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人（原审原告）：王大勇，男，1970年10月25日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：潘智刚，男，1991年10月18日出生，汉族，住沈阳市大东区。上诉人（原审原告）：谭吉军，男，1971年12月3日出生，汉族，住辽宁省辽阳市太子河区。上诉人（原审原告）：安力军，女，1971年2月28日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：杨俊夫，男，1986年10月10日出生，汉族，住沈阳市于洪区。上诉人（原审原告）：霍雨佳，女，1991年6月30日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：于占杰，男，1954年3月23日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：吴海洋，男，1987年7月22日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：刘鉴衡，男，1993年6月30日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：郭丽萍，女，1970年7月10日出生，汉族，住沈阳市大东区。上诉人（原审原告）：周晶，女，1953年1月22日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：武浩好，女，1988年12月30日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：高鹏，男，1973年8月29日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人（原审原告）：岳嵩，男，1980年12月27日出生，汉族，住天津市河北区。上诉人（原审原告）：徐晓男，女，1978年11月10日出生，汉族，住沈阳市铁西区。上诉人（原审原告）：代文锋，男，1976年11月16日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人（原审原告）：卞恩成，男，1971年1月21日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）何红，女，1962年6月3日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）范洪治，男，1963年10月2日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）姜雨帆，男，1994年10月12日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：李景阳，男，1948年10月3日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：王秀兰，女，1953年5月16日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：李薇，女，1979年6月18日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：刘晓薇，女，1979年2月26日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：刘羽菁，女，1978年5月18日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：孙妍，女，1988年3月27日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：王梦笔，男，1987年5月8日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：闻岩，女，1959年4月1日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：武艳秋，女，1963年3月17日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：张茜，女，1979年12月26日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：翟斌，男，1990年1月30日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人（原审原告）：孔庆毓，男，1960年4月16日出生，汉族，住沈阳市铁西区。上诉人（原审原告）：葛少慧，女，1963年10月20日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：孙丹，女，1971年6月4日出生，汉族，住沈阳市大东区。上诉人（原审原告）：曹诗雨，女，1993年2月25日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：耿明华，男，1958年11月29日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：丁国凤，女，1972年7月19日出生，汉族，住沈阳市大东区。上诉人（原审原告）：李晓霞，女，1980年1月1日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：康振全，男，1957年6月25日出生，汉族，住沈阳市新城子区。上诉人（原审原告）：罗丽华，女，1971年5月23日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：刘俊荣，女，1963年12月21日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人（原审原告）：刘志生，男，1975年6月14日出生，汉族，住沈阳市新城子区。上诉人（原审原告）：张悦，女，1967年9月7日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人（原审原告）：贾奎增，男，1966年3月18日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：张天彪，男，1978年2月15日出生，汉族，住沈阳市铁西区。上诉人（原审原告）：高红英，女，1965年8月15日出生，汉族，住沈阳市大东区。上诉人（原审原告）：高源，女，1987年3月14日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。上诉人（原审原告）：王引，男，1975年8月26日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：刘嘉菲，女，1988年3月4日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：刘羽菁，女，1978年5月18日出生，汉族，住沈阳市铁西区。上诉人（原审原告）：高伟，女，1957年2月8日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人（原审原告）：王子丹，女，1993年4月24日出生，满族，住沈阳市铁西区。上诉人（原审原告）：陆迪，男，1987年9月25日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：王庆明，男，1968年4月6日出生，汉族，住沈阳市铁西区。上诉人（原审原告）：李小海，男，1974年1月30日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：潘秀峰，男，1971年7月17日出生，汉族，住沈阳市铁西区。上诉人（原审原告）：黄金强，男，1966年7月25日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：时德义，男，1960年9月27日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人（原审原告）：王晓雪，女，1980年10月10日出生，满族，住沈阳市于洪区。上诉人（原审原告）：乔彦姝，女，1984年8月26日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审原告）：李德民，男，1971年8月21日出生，汉族，住沈阳市铁西区。上诉人（原审原告）共同委托诉讼代理人：许志博、邱旭，辽宁易颂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳龙湖物业服务有限公司，住所地沈阳市沈北新区蒲丰路46-81号。法定代表人：王小丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾晓东，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。原审第三人：沈阳龙湖新北置业有限公司，住所地沈阳市沈北新区蒲丰路46-81号。法定代表人：刘兴伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾晓东，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。上诉人唐萍等152位业主因与被上诉人沈阳龙湖物业服务有限公司、原审第三人沈阳龙湖新北置业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初3022号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐萍等152位业主上诉请求：1.撤销原审裁定，指令审理或市法院提审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。第一，案涉园区位于沈北新区，该地块上的住宅园区为分期开发建设、分批交付使用。别墅区是该地块最先建设、最先交付的园区，在别墅区业主入住时，相邻的洋房区刚刚开始基础建设。园区封闭是新园区交付的必要条件，案涉木质栅栏作为别墅区四周封闭构筑物的一部分，在别墅区业主入住时已经事实交付，该部分事实在原审庭审过程中，开发公司及物业公司均予以认可。根据《物权法》第70条、第72条，在别墅区交付后，该木质栅栏的物权已经转移给别墅区全体业主共有，其是别墅区全体业主的共有财产，又根据《物权法》第81条、第82条，作为别墅区物业管理公司的沈阳龙湖物业服务有限公司有责任、有义务对园区内的财产进行维修、养护。第二，案涉木质栅栏建立的来源并非本案的审查范围，园区内除主体建筑物外，很多附属物、构筑物如围墙、栅栏、景观、运动器材、器械、绿化树木、路灯、配电箱柜、指示标牌等都不需要准建手续，该类财产物权的设立也无需登记。因此，即便没有准建手续，也不能否认这部分财产已经存在并交付使用的事实，更不能否认别墅区全体业主对其所享有的物权。任何对案涉栅栏造成损坏的单位或个人，都应承担相应的法律责任，同时物业公司有义务、有责任在该部分财产发生损坏时，及时进行维修、养护。第三，在相邻的洋房区开始销售时，别墅区及案涉木质栅栏已经事实存在并交付使用，洋房区业主在购房时，已经充分了解了园区及周边环境的实际情况，其签订购房合同即表示对当时园区的认可，彼时其无权决定案涉木质栅栏是否存在的问题。第四，上诉人在本案中的诉求是对已经事实存在多年、发生损坏的木质栅栏进行维修，该请求不是《物权法》及《物业管理条例》中规定的需要由业委会表决的事项，也无需由全体业主召开业主大会共同决定，作为物业服务的相对人，每一个别墅区业主均可以单独要求物业公司对破损的园区公共财产进行维修、养护。二、原审法院驳回起诉法律适用错误。本案原、被告主体适格，有具体的诉讼请求和相应的事实及理由，且属于原审法院的管辖范围，事实及法律关系明确、清晰，因此不属于《民事诉讼法》第一百二十四条、第一百五十四条关于不予受理、驳回起诉的条件，原审法院驳回起诉的法律依据没有适用空间，其法律适用错误。沈阳龙湖物业服务有限公司辩称，请求维持原判。沈阳龙湖新北置业有限公司述称，请求维持原判。唐萍等152位业主向一审法院起诉请求：1.被告履行物业服务合同中的维修义务，对龙湖香醍漫步园区破损的界篱、围墙进行维修，回复原状；2.第三人对园区破损的界篱、围墙进行维修，恢复原状承担连带责任；3.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，唐萍等152位原告系龙湖香醍漫步别墅区业主，该园区于2010年5月20日取得沈阳市规划和国土资源局蒲河新城分局颁发的建设工程规划许可证。项目名称为龙湖道义项目（E2地块）一期。建筑规模94833.53平方米。于2010年9月14日获得建字第210113301000112号建设工程规划许可证。项目名称为龙湖道义项目（E1地块）一期一、二组团。建设规模为21578.35平方米。以上两个规划均为别墅区。其中E2地块一期于2010年9月21日取得沈房预售第10396号商品房预售许可证。该园区自2011年开始陆续交付，业主共计291户，为四周封闭的独立园区。第三人为开发单位，选聘被告为前期物业服务至今。在一期四组团（即洋房区）与一期一、二组团之间有长度为195米的木制栅栏与其他围墙部分构成封闭小区。自2018年起，园区西侧、北侧的界篱、围墙出现不同程度的损坏，已经失去隔离功能，园区不再独立封闭，给业主造成严重安全隐患。园区业主多次找到被告和第三人要求维修恢复，但被告第三人一直推辞。业主多次向政府及相关部门反映问题，至今没有好的解决方案。被告应按照合同约定履行义务，第三人作为开发单位及前期物业选聘单位应承担连带责任。另查，第三人于2103年9月24日承诺修建别墅区景观绿化带16100平方米，并于2018年8月14日出具说明1.香醍漫步一期别墅区为四周正式围墙的封闭园区。2.园区北侧16000平方米绿地为香醍漫步一期292户业主专享，洋房及后边联排别墅不能共享。再查，该木质栅栏共计有五处破损，其另一端为洋房区，该区域为龙湖道义项目（E1地块）一期四组团，为香醍别院小区。其商品房预售许可证在2011年10月25日取得。其中别墅区的物业费为4.5元/每月/每平方米，洋房区为2.5元/每月/每平方米。别墅区和洋房区没有成立业主委员会。经一审法院向沈阳市规划和国土资源局沈北分局查询，介于原告居住的别墅区和洋房区之间的木质栅栏没有规划许可等准建手续。一审法院认为，被告与第三人之间的前期物业服务合同合法有效，对原告唐萍等152位业主具有约束力。被告应按照合同约定提供相应的物业服务。本案争议的焦点为案涉的木质栅栏的存在是否合法。从其建立的来源看，该隔离栅栏没有具体的规划及相应的审批准建手续，别墅区与洋房区均属于同一地块、同一开发商、同一物业的两个园区。其在两个相邻园区设置封闭性栅栏即没有法律依据也并非法律禁止，该栅栏所在的位置位于两个相邻园区的交界，该区域为全体业主共有部分，两个园区就该隔离栅栏的封闭和拆除矛盾日益激烈，该栅栏的存在与否已经严重的影响到了两个园区居民的正常生活，根据法律规定，该栅栏是否存在应由两个园区全体业主召开业主大会，由全体业主共同决定，因两个园区均尚未成立业主委员会，应由相关部门代为履行职责。待有明确的决定意见后可另行主张权利，故原告现要求对破损的隔离栅栏予以维修的请求一审法院暂不予支持。一审法院裁定：驳回原告唐萍等152位业主的起诉。案件受理费100元，免收退回原告。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人与原审第三人签订的前期物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。该合同对上诉人唐萍等152位业主具有约束力。关于上诉人主张被上诉人及原审第三人维修破损木质栅栏问题，因该木质栅栏作为隔离物，涉及到相邻的洋房区及别墅区业主之间的日常生活，一审以案涉争议应由全体业主共同决定，且两园区均未成立业主委员会，应由相关部门代为履行职责为由暂不予支持并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  姜会军二〇二〇年七月二日书记员  赵博文本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。第一百七十一条规定：第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。