安徽省芜湖市鸠江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖0207执异5号 案外人：吴祥凤，女，1984年7月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 案外人：张俊芳（系吴祥凤丈夫），男，1982年2月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 上述二案外人的委托诉讼代理人：张印，安徽真见律师事务所律师。 申请执行人：曹宗良，男，1945年12月4日出生，汉族，住安徽省××经济技术开发区××龙行政村××自然村，身份证号3402211945××××××××。 委托诉讼代理人兼申请执行人：王叶云，女，1970年12月1日出生，汉族，住安徽省××经济技术开发区××龙行政村××自然村，公民身份号码3402211970××××××××。系曹宗良儿媳。 被执行人：胡友才，男,1965年2月28日出生,汉族,住安徽省××区清水街道联盟行政胡××自然村××号,公民身份号码3402211965××××××××。 在本院执行曹宗良、王叶云与胡友才民间借贷纠纷案中，案外人吴祥凤、张俊芳于2020年7月15日对执行位于芜湖市××江区××单元××室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人吴祥凤、张俊芳称：请求停止对位于芜湖市××江区××单元××室房屋的执行，并解除查封保全措施。事实和理由：两异议人系夫妻关系，双方为改善居住条件，于2016年6月13日和出售人胡广胜、张金花、胡友才签订《出售房屋协议》，购买三人共有的位于芜湖市××江区××单元××室房屋，房屋总价款156000元。两异议人在协议签订当日就按照出售人的指示，将120104.92元转给芜湖市鸠江建设投资有限公司，将38400元转给张金花，由张金花向两异议人出具收款收据。同时，两异议人通过小区物业管理方安徽万鸿鹤业管理有限公司与出售人办理房屋交接手续。此后，两异议人对该房屋进行装修，并于2017年初搬入房屋居住至今。因该房屋是拆迁安置房，导致房屋产权证一直无法办理，也无法将该房屋过户到两异议人名下。2019年6月，该房屋可以办理房屋产权证，同年7月，张金花在办理房屋产权证时，得知鸠江区法院在2018年11月21日作出（2014）鸠执字第00339号执行裁定书查封了该房屋，致使该房屋无法办理产权，更无法办理过户手续。 两异议人于2018年12月初到外地工作，到2019年底回家时询问张金花房屋办证情况，才知道该房屋被法院查封无法办理产权证，也无法过户给两异议人，但张金花告知两异议人，其就法院查封房屋一事已向法院提起异议之诉，让两异议人耐心等待，故两异议人一直没有到法院核实该事实，直到2020年3月下旬，异议人吴祥凤随张金花到法院执行局问询才得知上述事实的真实性。 两异议人与出售人胡广胜、张金花、胡友才签订的《出售房屋协议》是双方真实意思的表示，购买时间也早于法院查封时间，且两异议人已支付了全部购房款，出售人也将房屋交付给两异议人，两异议人自2016年6月13日起就对该房屋行使占有权、使用权。对该房屋在法院查封前没办理过户登记的原因系该房屋为拆迁安置房屋，基于政府原因不能办理过户登记手续，而非两异议人的原因，两异议人对此没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，鸠江区法院对两异议人依法购买的房屋予以执行，并采取查封保全措施，显然错误，故两异议人依法提起执行异议，请求法院立即停止对案涉房屋的执行，并解除查封保全措施，切实维护两异议人的合法权益。 王叶云称：1.两案外人伪造证据，虚构事实。2019年8月20日，张金花就清水街道竹秀清苑B17幢1单元403室、B2幢1单元2103室房屋向鸠江区法院提起执行异议之诉，鸠江区法院依法出具了（2019）皖0207民初5643号民事判决书驳回了张金花的执行异议。在当时的庭审中，张金花向法庭提供了《出售房屋协议》、被执行人胡友才所作的《说明》、鸠江区清水街道办事处联盟社区居民委员会出具的《证明》等证据，其中《出售房屋协议》上甲方签字仅有胡广胜和张金花两人，半年之后，两案外人提交的《出售房屋协议》上却多出来被执行人胡友才的签字，显然是胡友才在张金花执行异议败诉后补签或者是两案外人自行伪造签署。因该份《出售房屋协议》的真实性和合法性均存在重大瑕疵，故不能作为认定本案事实的依据。此外，胡友才所作的《说明》、鸠江区清水街道办事处联盟社区居民委员会出具的《证明》均载明竹秀清苑B17幢1单元403室、B2幢1单元2103室房屋的房款系张金花支付，而两案外人在异议申请中自认同意张金花申请执行异议的事实，却又作了B2幢1单元2103室房屋的房款系两案外人缴纳的陈述，显然相互矛盾。答辩人认为，两次执行异议申请均系被执行人胡友才主导，张金花与胡友才为了逃脱债务，具有转移财产、阻碍法院执行的主观恶意。2.两案外人的异议申请无事实及法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，两案外人主张排除本案的执行须同时具备该条四项情形。具体到本案中，首先，《出售房屋协议》系两案外人与被执行人胡友才伪造或修改，不属于合法有效的书面买卖合同。其次，两案外人未能提交其购买房屋、占有房屋的相关证据，且自认长期在外工作，在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件也不能成就。最后，两案外人关于支付房款的陈述与张金花所作的陈述相矛盾，同时也不能提供证据证明其已支付房屋全部价款，故两案外人不具备排除本案执行的权利。此外，被执行人胡友才在2016年时已债台高筑，拖欠答辩人等其他债权人大量款项，而此时出售房屋后却未能归还各债权人债务，故即使《出售房屋协议》真实，也是胡友才恶意转移财产的行为。综上，被执行人胡友才与两案外人恶意串通，虚构事实，利用执行异议程序抗拒执行，故请求法院依法驳回两案外人的异议申请，维护答辩人的合法权益。 曹宗良答辩意见同王叶云。 胡友才通过电话认可案涉房屋已出售给两案外人。 本院查明：案涉鸠江区竹秀清苑B-2#1单元2103室房屋系胡友才于2011年8月14日老房拆迁安置所得，房屋共有人为户主胡友才、妻张金花、子胡广胜。2016年6月13日，胡广胜、张金花与吴祥凤、张俊芳签订《出售房屋协议》，将该房屋出卖给吴祥凤、张俊芳，房屋总价款156000元。吴祥凤、张俊芳在协议签订当日就按照张金花的要求，将120104.92元转给芜湖市鸠江建设投资有限公司，将38400元转给张金花，由张金花向两异议人出具收款收据。同时，张金花也将该房屋交付给吴祥凤、张俊芳占有。事后，胡友才在《出售房屋协议》上补签名。因案涉房屋竹秀清苑B-2#1单元2103室是拆迁安置房，基于政策原因，吴祥凤、张俊芳在购买该房屋后一直无法办理房屋产权过户登记。 另查明：1.2014年2月24日，因曹宗良与胡友才民间借贷 纠纷一案，本院作出（2013）鸠民一初字第01422号民事判决书，判决胡友才于判决生效后十日内偿还曹宗良借款57000元及利息。该判决生效后，曹宗良于2014年6月4日向本院申请执行。在执行过程中，本院于2018年11月21日作出（2014）鸠执字第00339号之一民事裁定书，查封胡友才名下位于芜湖市××区清水街道××＃楼××单元××室及××＃楼××单元××室的房屋及其土地使用权。2019年1月22日，王叶云因与胡友才民间借贷纠纷一案向本院申请财产保全，本院于2019年1月25日作出（2019）皖0207民初652号民事裁定书，轮候查封胡友才名下的上述两套房产。吴祥凤、张俊芳认为本院的执行行为损害了其合法权益，依法向本院提出执行异议，要求本院停止对案涉房屋芜湖市鸠江区清水街道竹秀清苑Ｂ-2＃楼1单元2103室房屋的执行，并解除保全措施。2.案涉房屋于2019年6月具备办理登记条件。 本院认为：本案的争议焦点为两案外人吴祥凤、张俊芳是否有权排除对案涉房屋的执行。针对这一争议焦点，本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，必须同时符合该规定第二十八条所列举的四项情形。本案吴祥凤、张俊芳作为案涉房屋的买受人，虽在本院查封该房屋之前已签订书面买卖合同，并支付全部价款，同时也占有该不动产，但吴祥凤、张俊芳明知案涉房屋属于拆迁安置房，不具备市场交易条件，仍无视交易风险进行交易，其自身对不能及时办理过户登记存有过错。鉴于吴祥凤、张俊芳提出异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其权利不能排除执行，故本院对吴祥凤、张俊芳就案涉房屋提出的异议不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人吴祥凤、张俊芳的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 张雄审判员陈旭东 人民陪审员 杨   智   嘉 二〇二〇年七月十七日 法官助理程智 书记员王凤 附件： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 三、《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。