山东省泗水县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0831民初579号原告：魏鸽，男，汉族，1982年6月10日出生，住泗水县。委托诉讼代理人（特别授权）：张皓，山东泗水滨律师事务所律师。被告：山东绿景福帝置业发展有限公司，住所地：泗水县济河办泉衍路，统一社会信用代码：91370831553398901X。法定代表人：吴锦法，经理。诉讼代表人：山东绿景福帝置业发展有限公司破产管理人，住所地：泗水县济河办泉衍路。负责人：汤克捷。委托诉讼代理人（特别授权）：南开通，山东品誉律师事务所律师。原告魏鸽与被告山东绿景福帝置业发展有限公司（以下简称绿景福帝置业公司）、山东绿景福帝置业发展有限公司破产管理人（以下简称绿景福帝破产管理人）取回权纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员盛秋寒适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏鸽及其委托诉讼代理人张皓，被告绿景福帝置业公司及诉讼代表人绿景福帝破产管理人的委托诉讼代理人南开通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏鸽向本院提出诉讼请求：1.依法确认我与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方继续履行该合同；2.被告向原告交付绿景国际小区巴黎C2-1101号房及两个车位；3.被告承担诉讼费用。事实和理由：2014年9月20日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，2014年10月30日，原告向被告支付了房款645158元，此款包含合同约定房款486031元、车位款85000元，合计571031元；剩余74127元，连同当日交付的绿景国际小区巴黎B1-1501号房现金10873元，这是原告的母亲王翠平购买的巴黎B1-1501号房（早已经交付入住）所附的车位款85000元。按照合同第八条约定，被告应在2015年4月30日前交房。现因被告进入破产程序，原告申报债权后被告的诉讼代表人不予认定本案商品房买卖合同。被告绿景福帝置业公司辩称，原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》无法继续履行，涉案房产及两个车位均系答辩人的破产财产。1.原告与答辩人虽于2014年9月20日签订了《商品房买卖合同》，但原告并未按照合同第6条的约定向答辩人资金监管账户交纳购房款。答辩人没有收到诉状中原告所述的现金645158元，且用该巨额现金支付购房款及两个车位款明显不符合交易习惯。2.在答辩人被裁定进入破产清算后，原告并未交纳全部购房款，答辩人也未将两个车位交付于原告，系双方均未履行完毕的合同，答辩人的管理人已于2019年10月11日向原告送达了《债权审核通知书》，告知原告不予确认双方之间签订的《商品房买卖合同》，该合同已经解除。3.涉案房产存有共益债务、建设工程价款优先权等债务，在原告没有向答辩人交纳购房款的情况下，无法继续履行。另，被告在举证及质证中主张并辩称，被告被裁定清算后，被告管理人委托法正项目管理集团有限公司对山东鸿顺建工集团有限所建的前期工程进行审核结算，涉案房屋所在的巴黎幢尚未施工完毕。涉案房屋及车位存有鸿顺公司建设工程价款优先受偿权，原告没有交付购房款，不能对抗。根据被告管理人对吴锦聪的笔录，吴锦聪共向魏鸽偿还借款本息310多万元，远远超过借给吴锦聪的100万元，且吴锦聪并非被告的法定代表人，无权处分涉案房产抵偿自己的个人债务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告陈述及被告答辩，对于本案事实，本院认定如下：原告魏鸽经营钢材批发生意，与被告绿景福帝置业公司多次发生生意来往，吴锦聪系该公司股东，在正常营业期间为该公司实际控制人。2014年9月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171,合同编号：LJGJ-333137），被告将其开发的绿景国际小区巴黎C3号楼2单元1101号房出售给原告魏鸽，约定单价为每平方米3815元，总房款486031元，车位85000元，计款571031元，原告另购买一处车位85000元，总价款为656031元。合同另约定付款方式为一次性付款，出卖人应当在2015年4月30日前将本合同约定的房屋交付买受人使用，后该商品房在房产管理部门办理预购商品房预告登记手续。2014年10月30日，被告绿景福帝置业公司会计李庆丽出具收据两份，收款金额分别为645158元、10873元，该两份收据均加盖绿景福帝置业公司公章。绿景福帝破产管理人工作人员对吴锦聪、会计李庆丽、原告魏鸽、魏鸽之父魏其志谈话笔录，吴锦聪认可该公司向原告魏鸽借过钱，其陈述“借过钱，是江西刘励普介绍的。付过本金和利息，但是他不是放高利贷的，和别人借给我钱用房子做抵押性质不一样”，会计李庆丽认可两份收据系其开具，645158元的收据是吴总（吴锦聪）安排出具，魏其志用吴锦聪出具的现金收到条换的该收据，10873元的收据系其收了现金后当场出具。对补缴10873元，吴锦聪陈述“当初魏其志借给我100万元，钱是打到我的卡上了。后来还了一部分利息，不记得是还了40还是50万元了，还有一部分没有还给他，加上利息还欠魏其志60多万元，他想用房子抵账，抵账的绿景的房子和欠他的借款有1万多元的缺口，又让他向财务交了1万多元的现金”。2017年5月，被告绿景福帝置业公司进入破产重整程序。2019年10月10日，绿景福帝破产管理人向原告魏鸽出具《债权审核通知书》，对原告魏鸽与被告绿景福帝置业公司签订的商品房买卖合同不予认定。2017年6月18日，山东鸿顺建工集团有限公司对其建设的泗水县绿景国际巴黎区CDEF栋、地下车库及店面1.店面2已完成部分工程款进行债权申报，并主张优先受偿权。绿景福帝破产管理人委托法正项目管理集团有限公司对前期已完成工程进行审核，法正项目管理集团有限公司于2018年1月11日出具《工程结算审核报告》，审核结论为：泗水县绿景国际巴黎区CDEF栋、地下车库及店面前期已完成工程结算送审价为111913227.8元，经我公司审核认定为75117165.51元，审减36796062.29元，审减率32.88%。2017年9月22日，绿景福帝破产管理人与山东永胜建设集团有限公司签订《建设施工合同》，将泗水县绿景国际巴黎区CDEF栋、地下车库及店面后期工程以总价24599146.17元进行发包。另查明，原告母亲王翠平购买绿景国际巴黎B区2号楼1单元1501室住房，该住房已验收交房并实际入住。现绿景国际小区巴黎C3号楼其他住户已办理交房手续。本院认为，第一，原告魏鸽与被告绿景福帝置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，系有效合同。合同签订后，被告绿景福帝置业公司履行了部分合同，即对该合同进行了备案登记手续，并将该栋房屋主体建成（根据法正项目管理集团有限公司出具的《工程结算审核报告》，已完成工程量近70%），因进入破产程序未能办理交房手续，对合同相对方魏鸽而言，其应履行的合同义务为按合同约定足额缴纳购房款。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条的规定“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持”。本案中吴锦聪作为被告绿景福帝置业公司的股东和实际控制人，其以企业名义的借款行为或收款行为应认定为职务行为，根据绿景福帝破产管理人对其制作的笔录，其认可魏鸽“不是放高利贷的，和别人借给我钱用房子做抵押性质不一样”，亦认可借过100万元，在偿还部分借款后，经结算尚欠原告魏鸽60多万元，于是双方合意，以该公司住房予以折抵，且会计李庆丽经吴锦聪授意，根据吴锦聪出具的现金收到条为原告出具了加盖公司公章的收款收据，并以现金方式收取了房屋尾款10873元，该行为发生在2014年10月30日，既是债务履行期限届满双方达成的协议，又不存在被告绿景福帝置业公司破产或其他恶意损害第三人合法权益的情形，原、被告双方之间的协议合法有效，且被告绿景福帝置业公司出具了加盖公司公章及经办人李庆丽签字的收款收据，应视为原告魏鸽履行了足额缴纳购房款的义务。第二，2017年5月绿景福帝置业公司进入了破产清算程序，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”而本案所涉及的《商品房买卖合同》发生在2014年，远远早于被告破产之前，作为买受人的原告魏鸽已履行完毕了应尽的付款义务，该房屋买卖合同不属于双方“均未履行完毕的合同”。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项规定“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产。本案中，原告魏鸽所购商品房楼号、楼层、房号、面积均具体明确，属于特定物买卖，该涉案商品房虽未办理产权证，但原告已支付全部购房款，且被告开发的涉及本案的商品房楼盘已经基本建成，原告所购买的具有明确特定房号的商品房对购房者来说属于特定物，因此该涉案房屋不属于破产财产。第三，对于被告主张的涉案房屋存在建设工程价款优先受偿权，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》），建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，在消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，原告魏鸽父母在被告开发建设的绿景国际小区购买住房一套（登记在原告母亲王翠平名下）且实际入住，原告魏鸽因其父母年老体弱为方便照顾在该小区另行购买住房一套符合常理，系原告魏鸽在该小区购买的唯一住房，且已缴纳全部购房款，该预售合同已备案登记，故应认定原告魏鸽为“消费者”，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗其物权期待权。第四，被告主张的本案涉及房屋被查封的事实，系本院根据绿景福帝破产管理人的保全申请进行的查封，被告主张该房屋被查封致使合同不能继续履行，系被告绿景福帝破产管理人主观意义的不肯履行，而非客观事实上的不能履行。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回”，故原告对本案所涉房屋依法享有取回权。第五，关于被告主张借款100万元已偿还310万元的问题。被告绿景福帝置业公司提交的支付魏鸽的账目明细系自行打印，而非银行流水，不符合证据形式要件。根据原告魏鸽的陈述，其系从事钢材批发生意，被告开发的绿景国际项目在建期间，建筑商江西二建项目经理刘励普、鸿顺集团均购买过钢材，且钢材款均由开发商即被告绿景福帝置业公司代付，原告魏鸽提供的银行流水显示，在被告向其支付的款项中，银行备注中多处记载“代鸿顺付”、“刘励普”字样，该款项明显不是偿还的借款，且仅2013年4月11日，原告魏鸽通过其妻子王丽婷、其大舅王大生以银行转账方式支付给吴锦聪、会计李庆丽共计190万元，另有以现金或银行承兑汇票支付的款项。另，绿景福帝破产管理人对吴锦聪的询问笔录中，吴锦聪提到的“借过钱……”“付过310多万元”与之后回答的“当初魏其志（原告魏鸽之父）借给我100万元，……加上利息还欠魏其志60多万元”明显系两个问题，不具有关联性。综上所述，原告魏鸽与被告绿景福帝置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，原、被告双方应继续履行，原告魏鸽对涉案房屋享有取回权，被告绿景福帝置业公司应将涉案房屋及车位交付。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条、《中华人民共和国破产法》第三十八条、第七十六条之规定，判决如下：一、原告魏鸽与被告山东绿景福帝置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171,合同编号：LJGJ-333137）合法有效，双方应继续履行；二、被告山东绿景福帝置业发展有限公司（山东绿景福帝置业发展有限公司破产管理人）将绿景国际小区巴黎C3号楼2单元1101号房及两处车位协助原告魏鸽取回，于本判决生效之日起十日内交付。案件受理费100元，减半收取50元，由被告山东绿景福帝置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  盛秋寒二〇二〇年七月十三日书记员  郝瑞雪