湖南省安乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0721民初967号原告：安乡佳安物业服务有限责任公司，住所地湖南省安乡县深柳镇西门口社区沿河大道128号。法定代表人：刘建平，该公司董事长。委托诉讼代理人：张力，男，该公司员工。被告：涂红军，男，1977年4月6日出生，汉族，住湖南省安乡县。原告安乡佳安物业服务有限责任公司（以下简称佳安物业公司）与被告涂红军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳安物业公司的委托诉讼代理人张力、被告涂红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳安物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令涂红军清偿拖欠的物业管理费10495元；2、判令涂红军按每日千分之五计付滞纳金；3、判令涂红军承担诉讼费。事实与理由：涂红军入住金安花园小区以来，至今拖欠佳安物业公司自2015年至2020年6月止的物业管理费合计10495元。其中，2015年的物业管理费为1764元（147平方米×1元×12个月）。2016年至2020年6月的物业管理费约为8731元（147平方米×1.1元×54个月）。佳安物业公司多次催缴无果，为维护其合法权利，遂诉至法院。涂红军辩称，其对于物业合同不清楚，自2015年起就没有交过物业费，家里因漏水长霉，要求对物业费打折，并且用常德佳安房地产开发有限责任公司所欠的工程款抵物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：涂红军提供的证据《两张借款收据》，拟证明常德佳安房地产开发有限责任公司欠其工程款的事实。佳安物业公司对该证据有异议，认为借据属于开发商出具的，是不同的责任主体，上面留的印章是开发商的。本院认为，该证据反映的是涂红军与常德佳安房地产开发有限责任公司之间的债权债务关系，与本案无关联，故对该证据不予采纳。涂红军提供的证据《照片》，拟证明房屋外墙漏水和铝合金窗户有问题导致房屋长霉的事实。佳安物业公司对该证据有异议，认为房屋漏水是事实，但是属于外墙渗水，佳安物业公司也组织人修过。本院认为，该组照片反映了涂红军房屋漏水以及停车坪泥泞等问题，与本案有关联，故对该组证据予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月17日，佳安物业公司与安乡县深柳镇金安花园小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定由佳安物业公司负责金安花园小区的前期物业服务事宜，合同期限为：自2014年1月17日起至2019年1月16日止。合同期限未满，若业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止；物业服务费为住宅高层1元/月·平方米，多层0.8元/月·平方米，多层0.5元/月·平方米。佳安物业公司按照合同约定为小区业主、物业使用人提供相应的物业管理服务。合同还约定了其他内容。2015年12月5日，佳安物业公司与安乡县深柳镇金安花园小区业主委员会共同向业主发布了《关于金安花园住宅小区物业服务收费价格调整的公告》，将金安花园小区的物业管理费进行调整，即多层按每平方米每月0.6元，多层带电梯按每平方米每月0.9元，高层带电梯按每平方米每月1.1元收取。2019年1月5日，佳安物业公司与安乡县佳安小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定：合同期限五年，自2019年1月1日至2023年12月30日止；物业服务费用：高层住宅房屋，佳安物业公司按建筑面积每月每平方米1.1标准收取；多层住宅房屋，佳安物业公司按建筑面积每月每平方米0.60元收取；商业、经营用途的房屋,佳安物业公司按建筑面积每月每平方米1.1元收取等内容。合同签订后，佳安物业公司按照合同约定履行了合同义务。涂红军属于金安花园小区业主，其房屋属于高层住宅房屋，房屋面积为147平方米。涂红军自2015年1月1日起至2020年6月止均未按合同约定支付物业费，且经催收后仍未交纳。根据约定的交费标准,其2015年1月至2016年12月应支付物业管理费1764元（147平方米×1元×12个月），2016年1月至2020年6月应支付物业管理费约为8731.8元（147平方米×1.1元×54个月）,合计10495.8元。本院认为，佳安物业公司与安乡县深柳镇金安花园小区业主委员会签订《物业管理服务合同》及《物业服务合同》均系合同双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，前述两份合同对涉案物业所在小区的全体业主具有约束力，涂红军作为安乡县深柳镇金安花园小区的业主，享受了佳安物业公司提供的物业管理服务，应当按照约定支付物业管理费。涂红军的房屋属于高层住宅房屋，房屋面积为147.9平方米，按照合同约定物业管理费应按1.1元/m2·月计算，故对佳安物业公司要求涂红军支付物业费10495元（自2015年至2020年6月止）的诉讼请求，本院予以支持。涂红军辩称,家里因漏水长霉，要求对物业费打折，并且用常德佳安房地产开发有限责任公司所欠的工程款抵物业费，但房屋漏水系房屋质量问题引起，其主要责任主体应为房屋开发商，涂红军可以依法向开发商主张相应的权利，佳安物业公司仅有协助维修的义务。因此涂红军不能以此作为拒付物业管理费的理由。另外，常德佳安房地产开发有限责任公司与佳安物业公司属于两个不同的民事主体，涂红军与常德佳安房地产开发有限责任公司的债权债务关系与本案无关联，涂红军可以依法另行主张权利，故对涂红军的上述辩称意见，本院不予采纳。因《物业管理服务合同》及公告未约定业主交纳物业服务费的时间、期限,也未约定逾期交纳违约金,故在该合同期限内（2014年1月17日起至2019年1月5日止），涂红军按照合同约定不应支付滞纳金。《物业服务合同》虽然约定了业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按逾期支付金额每日3‰的标准支付违约金，但由于双方为物业服务是否到位发生纠纷，考虑到佳安物业公司的物业服务质量确实存在瑕疵，本院酌定对佳安物业公司要求的滞纳金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、涂红军于本判决生效后十日内支付给安乡佳安物业服务有限公司物业费10495元；二、驳回安乡佳安物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由涂红军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  吴苑子二〇二〇年七月十三日法官助理熊斌书记员胡昊附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。