辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9848号上诉人（原审被告）：郝欣，男，1970年4月6日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：金英杰，女，1971年11月17日出生，满族，住辽宁省大连市沙河口区，系郝欣配偶。被上诉人（原审原告）：大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司，住所地：辽宁省大连市沙河口区连胜街42号。法定代表人：魏志龙，经理。委托诉讼代理人：艾国春，辽宁谨思律师事务所律师。委托诉讼代理人：张茜，辽宁谨思律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：林常胜，男，1954年12月2日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。原审第三人：程姝，女，1978年4月11日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：孙宝岩，辽宁冠雄律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞秀珍，辽宁冠雄律师事务所律师。原审第三人：刘涛，男，1975年2月7日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：冷树杰，男，1966年1月22日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。上诉人郝欣因与被上诉人大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司（简称华隆公司）、林常胜、原审第三人程姝、刘涛房屋租赁合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2018年10月22日作出（2018）辽0204民初2975号民事判决书，郝欣不服该判决，上诉至本院，本院于2018年12月10日作出（2018）辽02民终9822号民事裁定书，裁定撤销大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初2975号民事判决书，发回重审。大连市沙河口区人民法院重审后，于2019年10月11日作出大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初207号民事判决，郝欣对该判决不服，上诉至本院。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郝欣上诉请求：撤销原审判决，改判驳回华隆公司的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，不到租赁现场实地判研，凭空想象地理坐标，将同一建筑物（案涉房屋）误判为不相关联的两处。上诉人在案涉房屋内经营多年，十分了解该处的地理环境，建筑坐标十分清楚。案涉房屋就坐落于第三人程姝产权证登记的房屋范围内，不然上诉人也不会把租金交给真正的“房东”。一审法院应组织本案各方当事人到现场指认租赁范围，这样就能知道是同一建筑。而不应该避实就虚，单看所写的租赁合同，形而上学，主观臆断，将同一建筑判为不同二处。一审法院依据大连商业网点办公室和大连市燃料总公司于2005年12月30日签订的《协议书》，认为被上诉人华隆公司取得了大连市沙河口区（案涉房屋）公有住房的使用权，对该房屋享有占有、使用、收益的权利是完全错误的。该案不是确权案件，一审法院的认定超出了应审查的范围。即使是确权案件，质证证据也不应仅仅是几张所谓的“协议”。且多方该出庭的当事人没有出庭参加庭审，法院不能做出判断。案涉房屋在1992年就已经卖给了第三人程姝，并于1996年12月25日取得了大连市沙河口区房产执照（大房执沙字××号）。1999年8月大连市房地产登记发证中心给第三人程姝换发产权证。时间早于2005年12月30日签订的《协议书》。第三人刘涛质证的房屋租赁协议，被上诉人交租金一节，一审法院以多份法院生效判决认定华隆公司签订的案涉房屋租赁协议有效为理由，认为不在本案处理范围，却忽略了一个关键的事实，即其他判决都没有第三人程姝、刘涛出庭参加庭审。该案发回重审的原因就是原一审没有第三人出庭。本案第三人程姝、刘涛参加庭审后，明确案涉房屋的真正权利人才是本案的关键点，上诉人现将租金交给案涉房屋的真正产权人是合法的，已经履行了支付租金义务。华隆公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、上诉人不是直接从刘涛或程姝处取得案涉房屋，其最初是从林常胜处承租案涉房屋，并实际占用，林常胜是基于与被上诉人华隆的租赁关系，自华隆处取得案涉房屋并对外出租，并且在大连市沙河口区人民法院、大连市中级人民法院已生效的民事判决书中均已确定被上诉人华隆公司与林常胜协议书中约定的房屋包含本案案涉房屋，确定被上诉人享有收益的权利，上诉人承租的房屋系被上诉人华隆所有，与程姝无关。被上诉人与林常胜的租赁协议已依法解除，上诉人与被上诉人签订租赁协议，被上诉人是合法的出租方，上诉人是承租方，上诉人应当向被上诉人交付租金。二、程姝房产证不能证明记载房屋与案涉房屋系同一处房屋，更不能证明被上诉人不具有出租权。上诉人一审称其将房租交付给刘涛是依据程姝的民政街388号、3××号房产证，但是上述房产证记载地址与本案实际争议地址不符。关于上诉状中提及的程姝房产证，首先上诉人一审明确表示是依据民政街388号、3××号房产证与刘涛达成租赁协议，故与无关。其次程姝的房屋，建筑面积157.46平方米，总层数1，实际用途仓库，与本案争议的房屋情况不符，不能证明程姝对案涉房屋享有所有权，更不能证明被上诉人不享有出租、收益的权利。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。林常胜辩称，同意上诉人的上诉请求。华隆公司收取郝欣租金的依据是2012年4月18日双方签订的《协议书》，该协议书的签订是基于林常胜与华隆公司同日签订的协议书。大连市沙河口区人民法院（2013）沙民初字第2074号民事判决书撤销了林常胜与华隆公司签订的协议书后，各方权利必须回到原点，即华隆公司与郝欣在2012年4月18日签订的协议书应无效，因此华隆公司无权无效的协议书主张权利。程姝辩称，同意上诉人的上诉请求。上诉人承租的房屋系程姝所有的房屋，程姝将房屋租给刘涛。刘涛辩称，同意上诉人的诉讼请求。刘涛作为第三人收取房租的权利来自于程姝与刘涛达成的房屋租赁合同，也来自于刘涛与郝欣达成的租赁合同，案涉房屋具有合法的房产证件，本案应该以实物为准，而不是以房号来区分。华隆公司向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付大连市沙河口区自2016年4月18日至2018年4月17日期间的房屋租金14万元。一审法院认定事实：1993年3月18日，大连市沙河口燃料公司与大连大东建材总汇签订《联营协议书》，约定大连沙河口区燃料公司以沙河口区民政街376号原属燃料公司的门市（建筑面积850平方米，场地400平方米）和20名职工出劳务为条件与大东建材进行联营。协议期限自1993年4月18日始至2001年4月18日止。联营期满后，不动产归大连市沙河口燃料公司所有，大连大东建材总汇在联营期间购置的动产，由大连大东建材总汇自行处理。2001年4月18日，大连市沙河口燃料公司与大连大东建材总公司签订《沙河口区民政街376号租赁合同》，约定将沙河口区民政街376号房屋租赁给大连大东建材总公司使用，租期从2001年4月18日起至2004年4月17日止，年租金10万元。合同期满后，在同等条件下，大连大东建材总公司有优先承租权。2004年4月18日，大连市燃料总公司与第三人林常胜签订《房屋租赁合同》，约定将沙河口区民政街376号房屋租赁给原告，租赁期间自2004年4月18日至2007年4月17日。年租金10万元。租赁合同期满或解除合同，该房屋装修、改善的动产部分归承租人，不动产部分归出租人，出租方不再作任何补偿。2005年12月30日，大连市商业网点办公室与原告大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司签订《协议书》，约定：座落在大连市沙河口区公有住房，建筑面积合计371.29平方米，以81万元出售给原告。现大连市商业网点办公室将房屋出租，原告必须保证现租赁者在合同期限内继续使用。合同期满后，原告与租赁方协商是否继续使用。该房屋无产权手续，原告购买后若想办理产权，其一切手续自己负责，所发生的费用原告自行解决。同日，原告与大连市燃料总公司签订《协议书》，约定因大连市燃料总公司欠原告房屋租金80万元，经双方协商，大连市燃料总公司将沙河口区民政街376号（原单位自管房屋）面积大约272平方米及院内土地面积约600平方米一并抵顶原告所有。原告接到房屋后，自行处理房屋租赁关系。同日双方签署《房屋交接证明手续》，该手续载明：大连市燃料总公司将沙河口区民政街煤场376号、房屋及院内附属物、土地面积约600平方米交接给原告，该房屋面积原告所有。合同期满后不动产（房屋）及附属物归原告所有，原承租人大连大东建材总汇在房屋租赁期间，房屋改善的动产部分归承租人所有，到期后自行处理，原出租人不承担任何赔偿费用。2007年4月17日，合同期满后，原告与承租方再议房屋是否出租事宜等。2008年6月4日，原告与第三人林常胜签订《协议书》，约定大连市沙河口区民政街376号642平方米房屋长期租赁给第三人林常胜使用：该房屋动迁时，产权归原告所有，原告只有使用权。租期内第三人每年交给原告租金10万元。每年4月18日支付下一年租金。2007年的租赁合同继续有效。如有与本协议条款不同之处，以本协议为准。2011年4月24日，第三人向原告支付2011年4月15日至2012年4月18日期间的租金10万元。2012年6月28日原告收取第三人支付租金15万元。2015年4月28日，华隆公司以租赁合同纠纷，将林常胜诉至大连市沙河口区人民法院，请求确认原告与被告2008年6月4日签订的上述《协议书》自2014年2月14日解除，该院经审理于2015年6月29日作出（2018）沙民初字第1860号民事判决书，判决确认双方于2008年6月4日签订的《协议书》于2014年2月14日解除。宣判后，林常胜不服该判决，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。大连市中级人民法院于2015年8月19日作出（2015）大民二终字第1203号民事判决书，判决维持原判，驳回上诉。该判决已发生法律效力。2012年4月18日，原告（甲方出租方）与被告郝欣（乙方承租方）签订了《协议书》，约定：甲方将沙河口区出租给乙方经营使用，性质饭店；甲方租给乙方的房屋为永久租赁，如遇动迁按国家政策执行；甲方出租的房屋，乙方每年付给甲方租金柒万元，付款时间为每年3月18日前一次付清；如乙方不按时交付甲方租金，须向甲方支付200元/日的违约金，超过30天，甲方有权解除合同。双方同时对其他内容也做了约定。2013年3月26日，被告郝欣通过银行汇款方式向原告支付2013年7月18日至2014年4月17日期间房屋租金52500元。2016年4月23日，被告郝欣与第三人刘涛签订《房屋租赁合同》，约定：第三人刘涛将位于大连市的沙河口区的公建房（建筑面积约为60平方米）出租给被告郝欣使用；租赁期限自2015年9月1日至2020年8月31日止，租期五年；每年租金为7万元，每年需提前一个月支付下一年度的租金；合同期满后，第三人刘涛有权收回房屋及设施；如被告继续承租经营，在同等的条件下享有第一优先权。双方确定，本合同自一方交纳给出租方刘涛足额租金之日起，任何一方未按本合同各项条款履行，都视为违约。违约方需向对方赔偿相应损失并收回该房屋。双方还对其他内容做了约定。被告郝欣在原一审审理中提供2015年7月15日第三人程姝与刘涛签订的《房屋租赁合同》，约定内容为：出租方程姝将位于大连市沙河口区一处两层公建（建筑面积为389.14平方米），388、3××号一处两层共建（建筑面积为799.63平方米）出租给刘涛经营使用。租赁期限自2015年9月1日至2020年8月31日止，租期五年；每年租金为55万元，每年需提前一个月支付下一年度的租金；合同期满后，第三人刘涛有权收回房屋及设施；如被告继续承租经营，在同等的条件下享有第一优先权。双方还对其他内容做了约定。大连市不动产登记中心出具的房屋信息查询卡记载：沙河口区，所有权人：程姝，建筑面积：157.46，总层数：1，实际用途：仓库。另查，大连市沙河口区人民法院于2017年2月10日立案受理了林常胜诉大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司、郝欣不当得利纠纷一案，林常胜请求华隆公司返还包括本案被告郝欣在内的三名承租人向华隆公司支付的2014年4月14日前的租金495349元。2017年8月8日该院作出（2017）辽0204民初638号判决，驳回林常胜诉讼请求，林常胜不服，提出上诉，大连市中级人民法院以“原审认定事实不清”为由发回重审，大连市沙河口区人民法院于2018年1月5日立案重审，于2018年2月13日作出（2018）辽0204民初第238号民事判决书，判决：“大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司返还林常胜租金415989元，并支付原告自2014年2月14日起至2018年2月9日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息”。上述415989元租金中包含华隆公司收取的被告郝欣自2013年7月18日至2014年2月14日租金40620元。该判决已发生法律效力。上述租金的出租房屋包含本案争议房屋面积。2018年4月18日，华隆公司向大连市沙河口区人民法院起诉林常胜不当得利纠纷一案，该院于2018年11月20日作出（2018）辽0204民初2481号民事判决书，判决林常胜返还原告房屋租金84万元及相应的利息。林常胜不服，提出上诉，大连市中级人民法院作出（2018）辽02民终10432号民事判决书，驳回上诉，维持原判。上述生效判决中确认的林常胜返还的84万租金包含了本案争议房屋的2014年4月18日至2016年4月17日止的郝欣向林常胜支付的租金。再查，2012年4月18日，原告与第三人林常胜签订《协议书》，约定将位于沙河口区和沙河口区民政街376号房屋及原告自建房屋由林常胜对外整体出租，期限至房屋动迁为止。原告原来与承租方签订的房屋出租协议书、合同书出租主体，统一更改为林常胜，统一出租的时间为2012年4月18日开始。房屋租金为每年20万元。2013年6月，原告以合同显失公平为由诉至大连市沙河口区人民法院，请求判令撤销上述协议书。该院于2013年10月10日作出（2013）沙民初字第2074号民事判决书，撤销了原告与林常胜于2012年4月18日签订的上述协议书。宣判后，林常胜因不服该判决，上诉至辽宁省大连市中级人民法院，后于2014年1月14日撤回上诉。一审法院认为：原告依据其与大连市商业网点办公室和大连市燃料总公司于2005年12月30日分别签订的《协议书》，取得了大连市沙河口区公有住房的使用权，其对该房屋享有占有、使用、收益的权利。原告在取得案涉房屋的使用权后，于2008年6月4日与第三人林常胜签订了协议书，将案涉房屋长期出租给第三人，在合同履行期间，双方发生纷争，经法院生效判决确认双方合同已于2014年2月14日解除。在此期间，原告于2012年4月18日与被告签订合同，将案涉房屋出租给被告，该合同已实际履行。对于该份合同履行期间内发生的租金，2014年2月14日之前的租金应由第三人林常胜收取，已经本院生效判决确认，原被告均无异议。2016年4月17日前的租金已经生效判决由第三人林常胜直接给付原告。原告现请求由被告直接支付的是2016年4月18日至2018年4月17日止的租金，因原被告所签订的合同并无法律规定的无效情形，应为有效，且现在尚在双方合同约定的履行期间，并未解除合同，故被告应按合同约定履行向原告支付租金的义务，原告请求符合法律规定，应予支持。关于被告及第三人刘涛主张的案涉房屋所有权的问题，在一审法院已生效的民事判决书中均已确定了在原告与林常胜协议书中约定的房屋包含了本案争议房屋，确定了原告享有收益的权利，被告及第三人的抗辩，依据不足。被告所提供的与刘涛所签订的房屋租赁协议载明的房屋地址为，但其附随提供的房产证地址为民政街388、3××号，与本案实际争议地址不符，大连市不动产登记中心出具的房屋信息查询卡记载的建筑面积为157.46，总层数：1，实际用途仓库，与本案争议的房屋情况不符，不能证明第三人程姝对于案涉房屋享有所有权。对其主张不予支持。关于被告主张已与第三人刘涛签订了案涉房屋的租赁合同，且将房屋租金交给案第三人刘涛一节，因多份法院生效判决中已认定原告签订的案涉房屋租赁协议有效，有权收取租金，故被告应依约履行其与原告租赁合同，被告与第三人签订合同已交付租金的抗辩，不予支持。至于第三人程姝及刘涛等人是否有权收取案涉房租，不在本案处理范围。一审法院判决：被告郝欣自判决生效之日十日内支付原告大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司自2016年4月18日至2018年4月17日房屋租金14万元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费3100元（原告已预交），由被告负担，给付原告时间同上。本院二审期间，各方当事人对一审法院已查明的事实均无异议。根据二审审查情况，本院对一审法院已查明的案件事实予以确认。另补充查明：在华隆公司向大连市沙河口区人民法院起诉林常胜不当得利纠纷案件林常胜上诉一案中，本院作出的（2018）辽02民终10432号民事判决认为，“……上诉人（林常胜）曾经以不当得利为由向被上诉人（华隆公司）收取的租金，并在其向被上诉人主张不当得利案件中获得胜诉，取得其与被上诉人在2014年2月14日合同解除前获取的租金，其当然无法再以被上诉人不具有案涉房屋的产权作为上诉意见来否认被上诉人成为不当得利的返还对象……”。2019年，程姝作为原告以大连燃料有限责任公司和华隆公司为被告向大连市沙河口区人民法院提起确认合同无效诉讼，请求确认华隆公司于2005年12月30日与大连燃料有限责任公司、大连市商业网点办公室签订的《协议书》无效。该院经审理后，于2019年7月4日作出（2019）辽0204民初3157号民事判决，驳回程姝的诉讼请求。程姝不服，向本院提出上诉。本院经审理后，于2019年10月31日作出（2019）辽02民终7484号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年5月16日，程姝作为原告以华隆公司和林常胜为被告向本院提起第三人撤销之诉，诉请：1、撤销大连市中级人民法院（2018）辽02民终10432号民事判决和大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初2481号民事判决；2、认定华隆公司签订并持有的买卖程姝房屋及业主土地的《协议书》无效；3、华隆公司与林常胜因出租程姝房产取得不当得利的租金84万元返还给程姝。本院对该案进行审理后，于2019年12月2日作出（2019）辽02民撤2号民事判决书，判决驳回程姝的诉讼请求。还补充查明，程姝在本案中出示了两份不动产所有权证书，分别为：大房权证沙私字第××号不动产所有权证书，载明：房屋所有权人程姝，房屋坐落沙河口区，建筑面积157.46平方米，非住宅；大房权证沙私字第××号不动产所有权证书，载明：房屋所有权人程姝，房屋坐落沙河口区民政街388、3××号，建筑面积799.63平方米，非住宅。对于该两份不动产所有权证书，虽然1999201275号所体现的房屋坐落与案涉租赁合同上载明的相符，但刘涛、程姝明确表示，该产权证书上的房屋并非郝欣承租的案涉房屋，案涉房屋为2008513799号产权证书上房屋的一部分。本院二审期间，程姝和刘涛再次提举大房权证沙私字第××号不动产所有权证书，拟证明由郝欣承租的案涉房屋归程姝所有。华隆公司申请通过司法鉴定程序对案涉房屋是否为上述不动产所有权证书范围内的房屋进行测绘确认。本院通过法定程序委托大连市勘查测绘研究院有限公司对华隆公司的申请事项进行司法鉴定，但鉴定机构通过函件向本院反馈，由于大房权证沙私字第××号不动产所有权证书附图缺少相关尺寸数据，无法通过测绘案涉房屋确定其准确位置。鉴于该情况，鉴定机构及本院几次通知程姝、刘涛补充与其提交的不动产所有权证书相对应的分户图资料，但因其未能补充资料，鉴定机构最终作出退卷处理。本院将上述涉司法鉴定程序事项向各方当事人进行核实确认，各方当事人均无异议，程姝、刘涛亦表示其已经收到补充资料通知，但经其向不动产登记部门查询，案涉不动产所有权证书分户图资料缺失，故其无法提供。本院补充查明的上述事实，有（2019）辽0204民初3157号民事判决书、（2019）辽02民终7484号民事判决书、（2019）辽02民撤2号民事判决书、（2018）辽02民终10432号民事判决、大房权证沙私字第××号不动产所有权证书、大房权证沙私字第××号不动产所有权证书、关于（2020）大法技字第397号《司法鉴定委托书》的补充资料申请函、关于（2020）大法技字第397号《司法鉴定委托书》的退卷函及本案询问笔录等在案为凭。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。根据上诉人郝欣的上诉主张，其认为程姝系案涉房屋的所有权人，故其向程姝授权出租案涉房屋的刘涛支付了租金即已履行完毕了承租人义务，华隆公司无权向郝欣主张给付租金。因此，本案二审争议的焦点问题是，程姝是否为案涉房屋的所有权人。原审判决已经查明了华隆公司依据其与大连市商业网点办公室和大连市燃料总公司于2005年12月30日分别签订的《协议书》，取得了案涉房屋公有住房的使用权的事实，并因此确认华隆公司对该房屋享有占有、使用、收益的权利。现郝欣、刘涛和程姝主张案涉房屋归程姝所有，华隆公司无权因该房屋收益，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”据此，应由郝欣、刘涛和程姝对案涉房屋归程姝所有的事实予以举证证明。本案中，刘涛和程姝提举了大房权证沙私字第××号不动产所有权证书，拟证明由郝欣承租的案涉房屋归程姝所有。本案一审期间，原审认为该权属证书上的房屋信息与案涉房屋不符，故未予确认。本案二审期间，基于郝欣、刘涛和程姝坚持案涉房屋为该权属证书上的房屋的主张，为进一步查清该节事实，本院准予了华隆公司的司法鉴定申请并依法定程序启动了对案涉房屋是否为程姝为登记权利人的不动产所有权证书上的房屋进行测绘的司法鉴定程序，但如前文所述，因程姝一方不能补充该鉴定所必须的房屋分户图资料而无法确认案涉房屋即为该不动产所有权证书上的房屋或者坐落于该房屋范围内，因此，该权属证书不足以证明案涉房屋归程姝所有。上诉人郝欣因此提出的上诉主张，事实依据不足，本院不予支持。关于林常胜认为，华隆公司对案涉房屋出租收益的权利来源于2012年4月18日该公司与林常胜签订的协议书，而该协议书被已发生法律效力的（2013）沙民初字第2074号民事判决判令撤销，因此，华隆公司不再有权向承租人收取案涉房屋租金的主张，本院认为，林常胜并非本案上诉人，其未于本案二审期间提出明确的上诉请求及相应的事由，且其坚持认为华隆公司对案涉房屋不享有权利的问题，在前文本院二审期间补充查明的本院（2018）辽02民终10432号民事判决中亦有论述，林常胜的该主张与其在诉华隆公司不当得利的案件中所依据的事实和权利主张矛盾。另关于林常胜对已发生法律效力的相关民事判决所提出的质疑，并非本案二审程序应予审查的范围，其应另行通过其他诉讼程序予以救济。综上所述，郝欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由郝欣负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  阁成宝二〇二〇年七月二十八日书记员  王丽秋