山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终7067号上诉人（原审被告）：侯瑞媛，女，1976年12月29日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘涛，山东秉乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐锦辉，山东秉乾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜晔炜，男，1983年11月5日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王成，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高玉裕，北京大成（济南）律师事务所律师。上诉人侯瑞媛因与被上诉人姜晔炜房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初8212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侯瑞媛上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，依法改判驳回姜晔炜的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由姜晔炜承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审庭审时，姜晔炜为证明其损失仅提供了一张房屋中介网站的截图复印件，并未提供其他诸如有资质的评估鉴定机构出具的鉴定文书。而一审法院据此认定济南房屋价格市场下降，涉案房屋价格下降近百万的判断错误。该证据从形式上看，仅是一个二手房网站截图的复印件，且姜晔炜也未能就诸如截图复印件的形成时间、网站原图等真实性和客观性进行证明，或提供进行截图时的公证文书进行证明，无法判断证据的真实性和合法性。从内容看，仅是描述了与涉案房屋相同小区的其他房屋价款，但无法确定楼号、楼层、户型等是否与涉案房屋一致，且时间也不是姜晔炜提起诉讼的时间（即2019年8月9日），同时不排除有个别房主因为个人特殊情况为了尽快变现而降价出售的情况，关联性也无法认定。一审法院不组织进行司法评估鉴定，也未向双方当事人明示应当进行鉴定，而且对有巨大争议和瑕疵的证据给予了全面认可，滥用自由裁量权。2、涉案合同约定的赔偿比例过高，损失赔偿应当按照实际损失来确定，而实际损失的依据应当是解除合同之时（即2019年8月）来确定，但一审判决在没有确定姜晔炜实际损失的情况下，依据2019年12月份的复印件，认定损失超百万，并做出违约金、赔偿金“未超过百分之三十”的结论是错误的。3、一审法院认定侯瑞媛支付定金存在违约是认定事实错误。根据侯瑞媛与姜晔炜方的聊天记录，侯瑞媛仅是对后续房款是否全额交付尚不确定，并未明确不再支付剩余定金。双方正在沟通时姜晔炜突然通知解除合同并提起诉讼，侯瑞媛自然不会继续支付剩余定金。本案定金数额因为双方的实际交付和接受行为，已经变更定金金额为35万，所以侯瑞媛已经足额交付，没有违约。二、一审判决适用法律错误。根据《担保法》解释第119条规定，双方已变更了定金数额。三、即便是姜晔炜确实有损失，因损失的发生是由于其单方主动解除合同造成的，责任应该由其自行承担。姜晔炜辩称，一、一审法院认定事实清楚。1、侯瑞媛的违约行为直接导致姜晔炜房屋差价损失及北京购房只能通过借款、贷款等产生的利息等损失远远超过100万元。姜晔炜为了证实涉案房屋降价的事实，从全国知名二手房中介公司安居客的网站截取了4套与涉案房屋同小区、同户型房屋的报价信息，此价格足以证实涉案房屋在侯瑞媛违约后的市场价格，而且侯瑞媛在一审时亦提交了涉案小区业主群里以低于合同价100余万元的价格销售涉案房屋的证据，此亦能直接证实涉案房屋价格下降不只100万元的事实，本案中姜晔炜无需证明涉案房屋价格下降的具体数额，房产中介的报价已具有高度盖然性，一审法院参照房屋中介网站对与涉案房屋同小区、同户型房屋的报价，认定房屋价格下降不只100万元的事实是准确的。2、姜晔炜销售涉案房屋是为了在北京购房，此事实在侯瑞媛一审提交的聊天记录中明确提及，因侯瑞媛逾期付款，导致姜晔炜在北京买房的资金只能通过借款、贷款等方式筹集，此亦属于侯瑞媛违约给姜晔炜造成的损失范围，此费用加房屋降价部分的损失，远远超过100万元。二、一审法院判决的赔偿数额并未超过该损失的30%。姜晔炜2019年8月向侯瑞媛发送解除合同的通知是行使合同解除权，此并不能成为停止计算违约责任的节点。涉案合同签订后，姜晔炜基于合同的预期可得利益为1010万元，然而由于侯瑞媛的违约，导致可得利益大大降低。一审开庭时，侯瑞媛仍表达了明确的购买涉案房屋的意愿，一审法院给予20天供其交付购房款，但其再次未按期交付，此时已是2020年1月份，因此侯瑞媛违约导致姜晔炜房屋一直无法销售的影响是连续的。一审法院参照2019年12月份的价格认定房屋降价损失是公平合理的，而且最终判令的赔偿数额亦未超过该损失的30%。三、合同明确约定首笔房款60万元作为定金，并明确了付款期限，侯瑞媛逾期未足额支付款项的违约行为事实清楚。姜晔炜向一审法院起诉请求：1、判令侯瑞媛向姜晔炜支付违约金及赔偿金合计720600元（其中违约金60600元，以房款1010万元为基数，按照逾期60日，每日万分之一利息计算；赔偿金1010000元减去已支付的350000元定金）；2、本案诉讼费用由侯瑞媛承担。一审法院认定事实：2019年5月25日，姜晔炜（甲方）与侯瑞媛（乙方）签订房屋买卖合同，约定就侯瑞媛向姜晔炜购买房屋一事签订合同。约定：第一条、甲方将坐落于恒大帝景的房产出售给乙方，产权证号:鲁（2017）济南市不动产权第0217***号,建筑面积320.57平方米；第二条、甲方将坐落下于恒大帝景的地下储藏室[产权证号：鲁（2017）济南市不动产权第0217***号,建筑面积15.19平方米]和恒大帝景1号车库建筑面积31.60平方米）作为第一条所售房产的附属一同售卖给乙方，价格不再另行计算；第三条、甲方向乙方出售本合同第一条和第二条项下之房产的价款总金额为1010万元；合同第四条、乙方按照下列方式支付房产价款给甲方:1.合同签订之日起10日内，乙方支付甲方房产价款60万元作为定金；2.甲乙双方办理完成本合同第一条项下之房产权属过户登记时，乙方支付甲方剩余房产价款950万元；第五条、甲、乙双方应于2019年10月25日起10日内，共同到房屋产权登记机关办理涉案房屋房产权属过户登记；第九条、违约责任2.乙方未按照本合同第四条第1项约定按期支付房产价款的，每逾期一日按房产价款总额的万份之一计算违约金，逾期60日，甲方有权解除本合同。解除合同时，甲方向乙方退还所收款项，乙方承担违约金并支付总房款金额10%作为赔偿金。合同签订后，侯瑞媛于2019年6月13日向姜晔炜支付35万元。姜晔炜的母亲与侯瑞媛的短信聊天记录显示，姜晔炜催促侯瑞媛缴纳定金。姜晔炜的母亲:“您不能总说尽快，这个时间一推再推，现在已经八月份了，如果再拖实在说不过去了。请您确定个时间。”侯瑞媛回复：“你好，经过定金这个事情，我现在要准确确定我10月份是否能全额交您房子房款。”……“我现在一定要确定，我一定可以全额交给您钱。”“如果确定不了，可以全额给您钱，现在一切还来得及，到那个时候就来不及了。”……2019年8月5日，姜晔炜向侯瑞媛发送短信，载明：“侯瑞媛女士，鉴于您严重违反合同约定和自身承诺，按照合同第九条第2项，现正式通知您：我方解除双方关于恒大帝景2号楼1单元401室的房屋买卖合同，并将严肃追究你方违约责任。姜晔炜”侯瑞媛收到消息后，侯瑞媛回复：是否解除合同由法院说了算，你想欺负人，门都没有。另查明，2019年11月、12月份，涉案房屋同地段同户型房屋价格在900万元左右。再查明，姜晔炜因本案房屋买卖合同纠纷与北京大成（济南）律师事务所签订委托代理合同，并向北京大成（济南）律师事务所支付25000元律师费。庭审过程中，经一审法院释明，双方均有继续履行合同之意，故本院通知侯瑞媛于庭审结束后20日内将购房余款交由法院，由法院提存。侯瑞媛未在上述期限内将购房余款提存至一审法院。一审法院认为，姜晔炜与侯瑞媛签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，内容亦不违反国家强制性法律规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按约履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据合同约定，侯瑞媛应于合同签订之日起10日内，即2019年6月4日前向姜晔炜支付定金60万元，逾期超过60日，姜晔炜有权解除本合同。侯瑞媛于2019年6月13日向姜晔炜支付定金35万元，余款25万元未交，后侯瑞媛在与姜晔炜的短信聊天中表示，如果确定不了可以全额向姜晔炜支付房款，可能不再支付剩余定金。截止2019年8月5日，侯瑞媛未再向姜晔炜支付剩余定金。故姜晔炜有权解除双方房屋买卖合同。对于侯瑞媛主张姜晔炜接受35万元的定金并没有提出异议，应视为对定金数额的变更，侯瑞媛不存在违约。一审法院认为，根据姜晔炜与侯瑞媛2019年8月份的聊天记录显示，至2019年8月姜晔炜仍在催促侯瑞媛支付剩余定金，故对侯瑞媛的该项主张，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2019年8月5日，姜晔炜向侯瑞媛发送短信，侯瑞媛未提出异议，双方的房屋买卖合同予以解除。故一审法院认定双方签订的房屋买卖合同于2019年8月5日解除。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，最高人民法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二第29条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，因侯瑞媛未按照约定支付定金，双方签订的房屋买卖合同予以解除。双方合同约定：解除合同时，姜晔炜向侯瑞媛退还所收款项，侯瑞媛承担违约金并支付总房款金额10%作为赔偿金，侯瑞媛未按期支付房产价款的，每逾期一日按房产价款总额的万分之一计算违约金，逾期60日，甲方有权解除本合同。该违约金的约定为每逾期一日按房产价款总额的万分之一计算违约金及房屋总价款的10%作为赔偿金，未超过百分之三十，不属于上述规定的违约金过高应予调整的情形，且根据济南房屋价格市场来看，现该房屋价格下降近百万元，综合以上情形，姜晔炜的损失远不止一百万元。因此，姜晔炜要求侯瑞媛支付以房款1010万元为基数，按照逾期60日，每日万分之一利息计算违约金，即60600元，并按房屋总价款金额的10%，即101万元作为赔偿金，理由正当，证据充分，本院应予支持。姜晔炜要求侯瑞媛支付违约金60600元及赔偿金66万元（101万元-35万元定金），符合法律规定，予以支持。关于姜晔炜主张侯瑞媛支付律师费25000元的诉讼请求，双方签订的《房屋买卖合同》未对该项费用有单独的约定，因而姜晔炜主张侯瑞媛支付律师费，没有合同依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条。第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、侯瑞媛于判决生效之日起十日内支付姜晔炜违约金6.06万元；二、侯瑞媛于判决生效之日起十日内支付姜晔炜赔偿金66万元；三、驳回姜晔炜的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方对证据进行了交换和质证，对当事人有争议的证据和事实认定如下：侯瑞媛提交安居客和58同城网站打印的该小区相同面积、户型房屋现出售价格截图四份，拟证明该小区现相同面积、户型的房屋总价款仍与双方签订合同当时的交易价格出入不大，因个别业主可能存在特殊情况不排除降价出售的情况，但这并不是真实的市场价格。姜晔炜质证对证据真实性、关联性、合法性均有异议，涉案房屋于2020年5月31日实际销售，销售价格为839万元，相比涉案合同签署价格下降181万元，因此涉案房屋因侯瑞媛违约降价损失远远超过100万元的事实清楚姜晔炜提交房屋买卖合同复印件一份，拟证明涉案房屋于2020年5月31日实际销售，销售价格为839万元，相比涉案合同签署价格下降181万元。侯瑞媛质证认为对证据真实性、关联性均有异议，无法确认该价格的真实性、合理性，即便该价格为实际销售价格那么该售价也是姜晔炜基于在北京买房的紧急情况，采取的降价销售，并不能反映该面积房屋在该小区的真实的市场交易价格。本院经审查认为侯瑞媛证据中显示的涉案小区房屋因户型、面积、楼层等因素不同导致的销售价格各不相同，不能证实侯瑞媛拟证的涉案房产不存在降价损失的事实；姜晔炜提交的证据系复印件，侯瑞媛对该证据的真实性不予认可，本院无法确认其真实性，故不予采信。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方签订的房屋买卖合同约定侯瑞媛应自合同签订之日起十日内向姜晔炜支付房产价款60万元作为定金，逾期60日，姜晔炜有权解除合同。该定金条款的约定是为了担保合同的履行而订立的，属违约定金。合同同时赋予了出卖方在买受方未能按约支付定金时的合同解除权。在合同的实际履行过程中，侯瑞媛仅向姜晔炜支付定金35万元，至2019年8月5日剩余定金未再支付，逾期满60日，姜晔炜有权根据合同约定行使解除权，其于2019年8月5日向侯瑞媛发送解除合同通知后，侯瑞媛未在法定期间内提出异议，故一审法院认定双方合同自姜晔炜发送的解除通知到达侯瑞媛时即2019年8月5日解除并无不当。侯瑞媛辩称双方对定金数额进行变更，但未提交任何证据予以证实，且姜晔炜与侯瑞媛的聊天记录显示至2019年8月，姜晔炜仍在催促侯瑞媛按合同约定支付剩余定金，故对侯瑞媛的该项辩称不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，双方约定因一方违约导致合同解除时违约责任的承担，即解除合同时，姜晔炜向侯瑞媛退还所收款项，侯瑞媛承担违约金并支付总房款金额10%作为赔偿金，而违约金的约定为每逾期一日支付房款，按房产价款总额的万分之一计算。现姜晔炜依据上述违约责任条款，要求侯瑞媛承担违约金应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”侯瑞媛主张该违约金数额过高，应予调整，对此，本院经审查认为，姜晔炜一审中提交的二手房交易平台对涉案小区同户型房屋目前市场价格的报价截图，证实根据济南市房产交易市场看，涉案房屋价格下降近百万元，侯瑞媛对此虽不予认可，但一审中并未申请对房产市场价值进行鉴定。另，姜晔炜提交的房产市场价格的时间点虽为2019年11月、12月份，但因侯瑞媛在一审中表示仍有继续履行合同之意，一审法院向其释明可于庭审结束后20日内将剩余购房款交由法院，由法院提存，但其未在上述限期内支付剩余购房款，故双方的合同虽于2019年8月5日解除，但因侯瑞媛有继续履行合同之意，姜晔炜自合同解除时起至一审庭审之日仍等待侯瑞媛继续履行合同，因侯瑞媛仍未能在法院限期内支付购房款，致姜晔炜的损失持续至一审庭审之时，故一审法院采信2019年11月、12月份的市场价格认定姜晔炜的实际损失并无不当。关于姜晔炜主张的逾期付款违约金，系侯瑞媛迟延支付购房款而产生的迟延履行损失，而房屋差价损失系违约方根本违约致合同履行不能的损失，二者不能同时并存，故本院依法认定涉案房产因履行不能的差价损失后，姜晔炜再行主张迟延履行违约金无法律依据，本院不予支持。综上所述，侯瑞媛的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初8212号民事判决第二项；二、撤销济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初8212号民事判决第一项、第三项；三、驳回被上诉人姜晔炜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11010元，诉讼保全费4123元，由上诉人侯瑞媛负担13860元，被上诉人姜晔炜负担1273元；二审案件受理费11010元，由上诉人侯瑞媛负担10084元，被上诉人姜晔炜负担926元。本判决为终审判决。审判长  栾钧霞审判员  高希亮审判员  尹 腾二〇二〇年七月二十日书记员  田 琳