辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽14民终1515号上诉人（原审被告）：河北德洋房地产开发有限责任公司绥中分公司，住所地辽宁省绥中县和平街金穗花园7#楼1单元201室。法定代表人：姚玉林，系该公司经理。委托诉讼代理人：秦雯、孙长啸，该公司员工。被上诉人（原审原告）：吴志学，男，1962年7月22日出生，汉族，住辽宁省绥中县。委托诉讼代理人：王晓绥，辽宁群声律师事务所律师。上诉人河北德洋房地产开发有限责任公司绥中分公司（以下简称：河北德洋公司）因与被上诉人吴志学房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服绥中县人民法院（2019）辽1421民初1568号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。河北德洋公司的委托诉讼代理人秦雯、孙长啸，被上诉人吴志学及委托诉讼代理人王晓绥到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。河北德洋公司上诉请求，撤销绥中县人民法院（2019)辽1421民初1568号民事判决，改判驳回被上诉人起诉或将本案发回重审；2、本案的一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审判决上诉人向被上诉人给付住宅拆迁补助费、商服过渡费、奖金、附属物折价等计360525元是错误的，该笔拆迁补偿已经全部抵顶了超出被拆迁房屋面积部分的一部分房屋差价款，在计算房屋差价款时已予以扣除，上诉人无需再另行支付。上诉人与被上诉人签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》约定被上诉人被拆迁的房屋使用面积为572.46平方米，拆迁补偿金额为360525元，产权调换房屋的面积总计946.93平方米，由于工作人员计算错误，期房的建筑面积原来写成了858.69平方米（后更改为946.93平方米），工作人员按此面积扣除被拆迁人被拆迁房屋面积572.46平方米后面积为286.23平方米，按每平方米13500元，总价款为3864105元，扣除拆迁补偿360525元后.房屋差价款为3503580元，与第五条差价款结算中写明的房屋差价款数额一致，由此可以看出该笔款项己经抵顶了部分房屋差价款，上诉人没有理由再向被上诉人支付。2、一审判决上诉人向被上诉人支付商服面积374平方米是错误的，上诉人己经实际回迁给被上诉人855.54平方米，被上诉人在庭审中也予以认可，与拆迁补偿协议约定的946.93平方米仅相差91.39平方米，上诉人没有理由再给付被上诉人374平方米。另外，上诉人的工作人员最初将期房的建筑面积误写成858.69平方米，房屋差价款按照此错误面积计算即用858.69-572.46得出面积差为286.23平方米，按照此面积计算了期房总价款3864105元，扣除拆迁补偿360525元后，得出3503580元。后工作人员将期房建筑面积修改为946.93平方米后，由于失误，未将房屋总价款和房屋差价款进行修改，产权调换房屋的总价款实际应为946.93-572.46=374.47平方米X13500元=5055345元，扣除拆迁补偿360525元，房屋差价款应为4694820元，与协议中3503580元相差1191240元（88.24平方米），该部分差价款被上诉人也未向上诉人支付，上诉人没有理由再向上诉人给付门市面积，上诉人将另行起诉要求被上诉人支付房屋差价款。3、一审判决上诉人给付被上诉人住宅楼C座烟草楼2单元603、604号楼房以及以2504号楼房为标准楼房一套，20平方米车库一个是错误的，上诉人从没有承诺要给付被上诉人这三套楼房。德洋国际广场C座没有2单元，不存在C座2单元603、604号，且一审判决据以判决的原告提供的位置图和所谓周经理书写的具体楼号位置根本不具有真实性和合法性，也与本案没有关联性，首先上诉人的楼盘叫德洋国际广场，不叫烟草楼，烟草楼是拆迁以前的名称，其次，德洋国际广场C座也没有2单元，再次，该表中603、604后只写一个吴字，不能代表这个吴字指的是吴志学。所谓周经理书写的楼号，既没有周经理签字也没有上诉人的公章，只是在印有德洋二字的便签上书写的，根本不能证明是上诉人出具的，也不能说明是周经理写的，没有任何法律效力，一审法院如此判决显然认定事实不清，判决错误。二、一审判决适用法律错误。上诉人出具的两份承诺书属于赠与合同，上诉人作为赠与人有权在赠与财产的权利转移之前撤销赠与，并且上诉人受政府政策影响，住宅由五栋变三栋，发生重大情势变更，上诉人己经没有多余住宅和车库支付给被上诉人，且上诉人的经营状况严重恶化，己负债累累，现为多起案件被执行人，根本无法履行赠与义务，根据合同法第195条的规定，赠与人可以不再履行赠与义务，且合同法第186条也规定，在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。因此，上诉人有权不再履行承诺书中的赠与义务。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当予以撤销或者发回重审。吴志学答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。原告吴志学向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告给付原告拆迁补偿款金额362525元；2、要求被告按城市拆迁补偿安置协议返还原告门市房面积946.93平方米，以还572平方米，还应返还面积374平方米；3、要求判令被告返还原告三个90平方米以上的住宅楼；4、判令被告返还原告20平方米车库一个。一审法院认定事实：2012年12月17日，被告河北德洋房地产开发有限责任公司绥中分公司为甲方（拆迁人），原告吴志学为乙方（被拆迁人）双方签订了《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》，该协议共十三条，其中部分条款载明：第一条，拆迁房屋依据。甲方因检查站东三角地段旧城区改造项目需要，经审查批准，领取了（绥建）拆许字（2010）第007号《房屋拆迁许可证》在该拆迁许可证限定的规划范围内实施房屋拆迁，乙方所有的房屋属于该《房屋拆迁许可证》标准的拆迁范围内。第二条：乙方房屋的基本情况：房屋座落在绥中县和平街《房屋所有权证》编号：024146，使用面积572.46平方米，房屋所有权证所标明的房屋设计用途为商服。第三条：拆迁补偿金额：甲方补偿乙方各项费用和金额如下：一、住宅房屋……3、住宅搬迁补助费：57246平方米×10元=5724.60元。4、商服过渡费572.46平方米×10元×24个月=137390.40元。5、附属物：102918元，计360525元。第四条,产权调换房屋：甲方将座落在检查站东靠近原位置进行调换一层219平方米、二层667.83平方米，一层门市宽20米，设计用途为商服，期房建筑面积946.93平方米。产权调换房屋的价款总额286.23㎡×13500.00元=3864105元。第五条，被拆迁房屋与产权调换房屋差价款3503580元，由乙方支付给甲方，该款于2012年12月17日已结清。第六条，乙方搬迁及产权调换房屋支付时间：乙方保证在2012年12月17日前搬迁腾空被拆迁房屋，乙方不得拆除、破坏房屋及其公共设施。甲方保证在2015年12月17日前将符合国家有关规范标准的产权调换房屋交付给乙方。同时被告向原告出具了《承诺书》，奖励原告90平方米住宅三套及20平方米车库一个。合同签订后被告未依约履行。2018年9月4日，在行政部门协调下再一次签订了《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》，仅就门市房回迁达成协议并约定被告将座落在检查站新建楼66#855.54平方米一、二层，并特别约定：1、本合同替换原合同商业部分，2、原合同有效。但合同签订后，被告部分履行，原告于2019年2月25日诉至法院。一审法院认为，原、被告双方于2012年12月17日签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》。2012年12年12月17日被告为原告出具了承诺书两份及2018年9月4日原、被告双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律强制性规定，应为有效。双方当事人应按合同约定履行义务，被告应按合同约定向原告支付拆迁补偿费、过渡费等360525.00元。关于回迁房屋，被告应按承诺向原告支持C座603、604及2504号楼房及车库一个，尚欠原告商服374平方米，但2504号楼房已备案给案外人，现原告已无法履行，可折价赔偿。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告河北德洋房地产开发有限责任公司绥中分公司于判决生效后向原告吴志学支付被告开发建设的“德洋广场”住宅楼C座烟草楼2单元603、604号楼房，及以2504号楼房为标准楼房一套，商服面积374平方米，20平方米车库一个；二、被告河北德洋房地产开发有限责任公司绥中分公司向原告吴志学给付住宅拆迁补助费、商服过渡费、奖金、附属物折价等计360525.00元。上述一、二项于判决生效后十五日内执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25600元、财产保全费5000元，由被告河北德洋房地产开发有限责任公司绥中分公司承担。二审期间，当事人未提交新的证据，二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2012年12月17日签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》，协议内容包括拆除被上诉人拥有的572.46平方米商服房屋和房屋拆迁后拆迁补偿、产权调换及调换房屋差价款等事项。协议履行过程中，双方发生争议。根据吴志学的诉讼请求及河北德洋公司的上诉理由，本院审理后认为，其一，360525元拆迁补偿金是否应当给付。该争议，从协议书的内容上看，上诉人应补偿被上诉人拆迁补偿金360525元，但协议书同时约定了房屋的总价款是3864105元，房屋差价款是3503580元，中间差价额为360525元。由此可以看出，该笔拆迁补偿款已经抵顶了超出被拆迁房屋面积的一部分房屋差价款，所以协议第五条差价款结算部分明确：“被拆除房屋与产权调换房屋差价款为3503580元，由乙方支付给甲方。该款于2012年12月17日已结清”。因此，上诉人无需再向被上诉人支付拆迁补偿款。故上诉人主张无需再给付拆迁补偿款的上诉理由予以支持。其二，上诉人是否还应给付被上诉人374平方米门市。关于374平方米的由来，是被上诉人认为上诉人同意给付产权调换房946.93平方米，减去原有的门市房572.46平方米而得出的。本案中，双方在2012年12月17日签订的协议书明确，产权调换房屋期房的建筑面积是858.69平方米，后改为946.93平方米门市房，但调换后房屋总价款和差价款是以858.69平方米计算的，如果以调换房是946.93平方米计算，差价款应是4694820元。在2012年12月17日签订协议书后，双方于2018年9月4日又签订了一份《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》协议书，该协议书第四条约定，将新建楼855.54平（一、二层）的房屋作为产权调换房屋。第九条补充条款约定：“1、本合同替换原合同商业部分，2、原合同依然有效”。由此可以看出，双方签订的第二份协议书是对第一份协议书中产权调换房屋面积的变更，因此，如果上诉人履行给付被上诉人855.54平方米门市即可。现上诉人已将855.54平方米门市交给被上诉人，不是被上诉人起诉时所说的已交付572.46平方米门市房，所以，上诉人已经履行了该项义务，故上诉人无需再向被上诉人交付374平方米门市房。上诉人该上诉理由，有事实依据，予以支持。其三，上诉人是否应交付被上诉人开发建设的“德洋广场”住宅楼C座烟草楼2单元603、604号楼房，及以2504号楼房为标准楼房一套，20平方米车库一个的问题。上诉人称，该项是承诺书的内容，不是协议书的组成部分，属于赠与合同，上诉人可以撤销赠与，不再交付承诺书内容。经查，上诉人同被上诉人签订协议的时间是2012年12月17日，同日签订了两份承诺书。一份承诺书内容是奖励90平方米左右住宅2套，一份内容是奖励90平方米住宅1套，另赠车库一个20平方米以上。为了确认具体位置，上诉人公司的工作人员出具一张便条，写明“603、604、2504，一层279、二层667”，该便条与承诺书具有一定的关联性。从同时签订的协议书和承诺书可以看出，协议书是主合同，承诺书是作为拆迁安置协议合同的组成部分，是基于被上诉人提出的拆迁安置条件，双方达成一致做出的约定，所以承诺书并不是一种单纯赠与行为的承诺。按照拆迁协议书和承诺书的约定，作为本案的上诉人应当履行合同约定的交付义务。上诉人的该上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，河北德洋房地产开发有限责任公司绥中分公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销绥中县人民法院（2019）辽1421民初1568号事判决；上诉人河北德洋房地产开发有限责任公司绥中分公司向被上诉人吴志学交付其开发建设的“德洋广场”住宅楼C座烟草楼2单元603、604号楼房，及以2504号楼房为标准楼房一套，20平方米车库一个，或给付等值价款（以本判决生效时价值为准）。驳回吴志学的其他诉讼请求。上述二项于判决生效后十五日内执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25600元，12800元和财产保全费5000元由河北德洋房地产开发有限责任公司绥中分公司承担，吴志学负担12800元；二审案件受理费25600元由吴志学和河北德洋房地产开发有限责任公司绥中分公司各负担12800元。本判决为终审判决。审判长  唐铁刚审判员  葛 飞审判员  程歆谦二〇二〇年七月二十八日书记员  张 影本判决书援引的相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销