湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初4234号原告长沙瑞银置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区小林子冲13号B、C栋1013房。法定代表人高在兴。委托代理人罗俊，女，1986年3月25日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区，系原告长沙瑞银置业有限公司员工。委托代理人周依，湖南永晟律师事务所律师。被告李灿，女，1976年11月11日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人田健夫，湖南龙冠律师事务所律师。委托诉讼代理人姜浩，湖南龙冠律师事务所律师。原告长沙瑞银置业有限公司（以下简称原告）诉被告李灿（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗俊、周依，被告的委托代理人田健夫、姜浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年4月6日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于湖南省长沙市雨花区房屋，房屋规划用途为商用，建筑面积807.38平方米。并约定被告在签订本合同之日一次性支付全部购房款8073800元，但被告当时仅支付购房款1700000元，剩余6373800元购房款至今尚未支付。合同签订后，原告在2018年9月15日将房屋交付被告使用。此后，原告多次向被告催要剩余购房款，但被告以各种理由拒绝支付。按照合同约定，被告逾期支付购房款已经构成违约，应当支付原告违约金。诉讼请求：1、被告立即支付原告应付未付的购房款6978212元；2、被告立即支付原告违约金（以6978212元为基数，按日万分之二从2017年4月7日计算至购房款实际支付完毕之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、原告起诉标的为欠付购房款，系债权，自2017年4月6日签订合同约定合同签订之日一次性支付全部购房款，至原告2020年5月11日起诉，本案已经超过了三年的诉讼时效。同时，原告股东或法定代表人变更不影响作为独立法人公司的延续性，因此，本案不具有诉讼时效中止中断事由。2、谭静深系原告的实际投资人及控制人，原告提交证据表明谭静深的个人账户用于原告经营。本案房款已经以原告对被告丈夫的借款本息及工程欠款抵清，被告实际上已经一次性付清了全部房款，双方之间以房抵债行为，合法有效。3、谭静深与高在兴签订的涉及转让原告协议也证明了原告与被告之间的债权债务已经结清，原告不欠陈军武借款及工程款，被告亦不欠原告购房款。双方债务结清，所以之前的借据等均已经销毁。4、原被告以债抵房在前，不可能针对高在兴2019年底无偿受让原告的行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告成立于2005年8月10日，股东为邓某和刘岚，其中邓某为法定代表人。两人为夫妻关系。案外人谭静深为原告的总经理，并于2019年3月担任原告的法定代表人。2019年12月5日，谭静深与高在兴签订《公司转让协议书》，约定将原告的全部股权转让高在兴，高在兴无需支付现金，仅需承担全季酒店、吴宇奇、尹指卉的借款共计420万元。在该转让合同生效前，谭静深及其经营管理原告期间所发生的一切债务，除了约定由高在兴承担的债务外，余下的全部债务由谭静深承担，所产生的一切债权归谭静深享有，谭静深承诺本合同生效之日前原告的一切债权债务除约定由高在兴承担的债务外已全部结清。本次转让前谭静深所经营的岭南家园项目中所签订的所有房屋销售合同和已经签约的房屋销售面积，高在兴全部予以认可。2019年12月11日，高在兴变更为原告的法定代表人。高在兴受让原告股权前，谭静深为原告的实际控制人和投资人，共计投资开发了长沙市芙蓉区紫东公寓项目及长沙市雨花区岭南家园项目。在投资开发上述两项目期间，因资金周转需要，谭静深向被告的丈夫陈军武借款300万元，其中2013年5月28日，陈军武向谭静深个人账户转账出借100万元，2013年9月2日，陈军武向原告名下的账户转账出借200万元。2015年6月25日，陈军武以湖南高城消防实业有限公司的名义承包原告开发的岭南家园项目主体及地下室消防工程，包干总价为4349153元。该消防工程于2018年8月21日验收合格。为支付上述消防工程款，截止2017年3月31日，原告及谭静深经其账户累计支付305万元，其中谭静深个人账户支付100万元，原告账户支付205万元。2017年4月6日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》，约定被告购买位于长沙市雨花区房屋，建筑面积为807.38平方米，单价为每平方米10000元，房屋总价款为8073800元，被告应于合同签订之日一次性支付全部购房款。2018年9月15日，原告向被告交付了该套房屋。高在兴在受让原告全部股权后，认为在核算了原告及谭静深支付的陈军武消防工程款后，被告尚欠付部分购房款，遂于2020年5月11日起诉至本院，请求依法裁判。另查明，原告认可另有案外人黄宇航、张银购买了岭南家园第1幢1616房及1615房，首付款共计203565元，该两人系被告丈夫陈军武的亲戚，其首付款并未实际支付，系抵扣了陈军武名下相应的消防工程款。被告并未实际支付该301房购房款，其主张该购房款系折抵了应支付陈军武的消防工程款，以及陈军武2013年出借的300万元及利息。谭静深亦证明了被告的上述主张，认可其与原告向陈军武借款300万元，且利息为月息三分，之前并未归还过利息，为了偿还借款及利息以及工程款，遂采取了以房抵债的方式与陈军武结清。所借款项均系用于原告的经营。邓某认可其仅系名义上的法定代表人，原告所有的业务及经营管理、资金安排及项目收益都是谭静深负责的。上述事实，有企业变更信息、公司股权转让协议书、银行转账凭证、银行流水、《施工承包合同书》、《建设工程消防验收意见书》、《长沙市商品房买卖合同》、公证证言、庭审笔录以及当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为,原、被告之间签订了《长沙市商品房买卖合同》，被告购买了原告开发的位于长沙市雨花区，原告已于2018年9月向被告交付了房屋，但是被告自2017年4月购房至今并未实际支付购房款，原告遂以商品房预售合同纠纷为由，请求被告支付购房款。但是根据查明事实，双方争议焦点实际为债的清偿，即涉案购房款应否支付问题。原告认可涉案购房款部分折抵被告丈夫陈军武的消防工程款，消防工程款包干价为4349153元，原告及谭静深已经支付305万元，另扣除陈军武亲戚应支付的购房首付款203565元，原告尚欠付被告丈夫陈军武消防工程款1095588元（4349153元-305万元-203565元），原告主张折抵其欠付的工程款1095588元，被告还应支付原告购房款6978212元。但是，被告提供了原告2019年12月之前的实际控制人谭静深以及法定代表人邓某的证言，并提供了转账凭据，且原告未在规定期限内就陈军武在2013年向其转账200万元作出合理说明，因此，对被告主张其丈夫陈军武与原告及谭静深之间存在借贷300万元及相应利息的事实，本院予以采信。同时，根据双方提供的往来凭据，谭静深在管理原告期间，其个人账目与原告公司账目并未区分，属于混同状态。因此，被告主张涉案购房款同时亦折抵了原告及谭静深应偿还的300万元借款本金及相应利息，并不违反民间借贷司法解释的相关规定。因此，本院确认涉案购房款已经通过折抵借款、利息以及工程款的方式抵销，原、被告之间的债务已经实际相互抵销。因此，对原告请求被告继续支付涉案购房款，本院不予支持。同时，被告抗辩本案已过诉讼时效。尽管，原告在2019年12月发生了股权转让，但是系其内部行为，并不能因此导致本案诉讼时效的中止中断。原告亦未提交其他证据证明本案诉讼时效的中止中断，因此，对被告主张的本案已过诉讼时效的意见，本院亦予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条之规定，判决如下：驳回原告长沙瑞银置业有限公司的诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取33250元，由原告长沙瑞银置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 李 莉二〇二〇年七月二十日书记员 蒋奉平附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条企业法定代表人或负责人以企业名义与出借人签订民间借贷合同，出借人、企业或者其股东能够证明所借款项用于企业法定代表人或负责人个人使用，出借人请求将企业法定代表人或负责人列为共同被告或者第三人的，人民法院应予准许。企业法定代表人或负责人以个人名义与出借人签订民间借贷合同，所借款项用于企业生产经营，出借人请求企业与个人共同承担责任的，人民法院应予支持。