广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书粤02民终970号上诉人（原审被告、申请执行人）：深圳潮阳建筑工程公司。住所地：广东省汕头市潮阳区*********。法定代表人：郑志中，该公司总经理。委托诉讼代理人：张启华，广东众同信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：张铭晏，女，1997年6月21日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区***凤凰城云林水岸93街6栋101房。委托诉讼代理人：陈欣（张铭晏母亲），住广东省韶关市浈江区***凤凰城云林水岸93街6栋101房。原审第三人（被执行人）：韶关市和祖廷房地产置业有限公司。住所地：广东省韶关市武江区****************商铺。法定代表人：郑祖和，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨磊，女，该公司工作人员。上诉人深圳潮阳建筑工程公司（以下简称潮阳建筑公司）因与被上诉人张铭晏，原审第三人韶关市和祖廷房地产置业有限公司（以下简称和祖廷公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初2127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。潮阳建筑公司上诉请求：撤销一审判决，驳回张铭晏的异议请求。事实及理由：一审法院认定事实证据不足，适用法律错误。首先，本案查封的是和廷苑A幢03号商铺，处于一楼的位置，不动产登记中心显示该商铺并未进行销售，且登记为独立的产权。张铭晏的商品房购房合同显示，其购买的是A幢202号房和B幢201房，且根据韶关市房产测绘管理所的《房产测绘成果报告书》，A幢202号房的专用梯间和A幢03号商铺并不属于同一个位置。其次，从韶关市*******的复函可知，本案仅在张铭晏2014年签署的购房合同以及预告登记中显示，张铭晏购买的A幢202房的位置包含了AB幢03号商铺的范围，但是该附图仅是开发商确认。2016年的首次确权登记中，A幢202房和AB幢03号商铺分别做了登记，二者界限明确，不存在重叠。上述确权的效力高于预告登记的效力。最后，一审裁判的观点实际上支持了商品房非法买卖的行为，国家建立商品房网签及备案手续，目的是防止商品房非法交易。但是，一审判决是以司法确认的方式使这种非法交易合法化，破坏了国家交易管理制度。综上，请求二审法院依法支持潮阳建筑公司的上诉请求。张铭晏辩称，第一，本案中，A幢202房含首层专用间和B幢202房是一起购买并于2016年6月收楼，同年装修入住。根据测绘报告，2016年测绘机构将A幢202房首层专用间重新命名为A03号商铺。后因韶关市*******机构重组，其对外停止办理交易业务，导致A03商铺无法另行签订购房合同和办理不动产登记。2017年3月，张铭晏去不动产登记中心办理不动产登记才知悉购买的A03号商铺被查封。2018年10月11日，韶关市*******************对应施工图位置与房屋买卖合同中首层专用间位置一致。2019年3月18日，韶关市房产测绘管理所回函亦说明A03商铺与房屋买卖合同首层专用间位置一致。另，2019年11月29日，韶关市*******也向一审法院复函，以图示形式证明了A03商铺位置已包含在A202房（首层专用间）内。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。原审第三人和祖廷公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。张铭晏向一审法院起诉请求：1.判令不得执行位于韶关市浈江区和廷苑住宅小区*******，并解除对该物业的查封（价值97280元）；2.确认位于韶关市浈江区和廷苑住宅小区*******为张铭晏所有。一审法院认定事实：2014年1月2日，张铭晏与和祖廷公司签订了二份《商品房买卖合同》，载明：张铭晏向和祖廷公司购买韶关市浈江区*********（和廷苑住宅小区）A幢202（含首层专用梯间）号房、建筑面积131平方米、其中套内面积107.74平方米、分摊面积23.26平方米；B幢201号房，建筑面积111.50平方米，其中套内面积90.20平方米、分摊面积21.30平方米。张铭晏按合同价款分别支付了购房款52.4万元和37.6万元，2016年6月张铭晏办理收楼手续后装修入住使用。2016年4月28日，韶关市房产测绘管理所根据和祖廷公司的委托，出具了韶关市浈江区*********和廷苑住宅小区A、B幢《房产测绘成果报告书》（实测），根据报告书记载，A幢202房82.24平方米，其中套内面积66.53平方米、分摊面积15.71平方米；03号商铺，建筑面积27.43平方米，其中套内面积24.32平方米、分摊面积3.11平方米。所附房屋平面图显示，03号商铺在A幢202号房内。2016年间，潮阳建筑公司与和祖廷公司因建设工程合同纠纷诉至一审法院，诉讼过程中，根据潮阳建筑公司的申请，一审法院作出（2016）粤0204民初1753号民事裁定，于2017年9月5日查封了和祖廷公司所有的位于韶关市浈江区*********（和廷苑住宅小区）A幢03号商铺等房屋，查封期限均为3年。案经审理后一审法院作出（2016）粤0204民初1753号民事判决：一、和祖廷公司应于判决生效后十日内支付潮阳建筑公司工程款1005873.9元及利息（从2016年4月1日起，按中国人民银行同期贷款基准利率4.35%计算利息，计至判决确定的履行期限之日止）；二、和祖廷公司应于判决生效后三个月内支付潮阳公司工程款8310536.9元等。该判决已发生法律效力。因和祖廷公司未履行义务，潮阳建筑公司向一审法院申请执行。期间，张铭晏在办理房产登记时被告知A幢03号商铺已查封，和廷苑住宅小区A幢202号房（含首层专用梯间）无法办理房产登记。2018年8月23日，张铭晏对执行标的提出书面异议，认为被查封的和廷苑小区A202号房（含首层专用梯间）的A幢03号商铺为其所有，要求解除对A幢03号商铺的查封。2018年9月6日，一审法院作出（2018）粤0204执异21号执行裁定，驳回张铭晏的异议请求。张铭晏不服该裁定，提起案外人执行异议之诉。一审法院于2019年2月21日作出（2018）粤0204民初2169号民事判决，驳回张铭晏的诉讼请求。张铭晏不服，上诉于韶关市中级人民法院，该院于2019年7月10日作出（2019）粤02民终848号民事裁定，撤销（2018）粤0204民初2169号民事判决，该案发回重审。2018年8月20日，和祖廷公司向一审法院出具了《关于“和廷苑”住宅小区A幢03号商铺的情况说明》，表明A幢03号商铺的产权人为张铭晏，请求解除对该商铺的查封。2019年9月12日，韶关市*******根据张铭晏的查询申请，出具了《不动产登记资料查询结果证明》，载明：“权利人张铭晏，浈江区五里亭聆韶路23号和廷苑住宅小区A幢202房（含首层专用梯间）。同年10月11日，该登记中心又出具了《不动产登记资料查询结果证明》，载明：“权利人：韶关市和祖廷房地产置业有限公司，座落：韶关市浈江区*********和廷苑住宅小区A、B幢03号商铺。”另查明：张铭晏向和祖廷公司购买了韶关市浈江区*********（和廷苑住宅小区）A幢202号（含首层专用梯间）房、B幢201号房。诉讼中，针对韶关市*******出具的《复函》，主要内容：“2014年1月办理位于浈江区五里亭聆韶路23号和廷苑住宅小区A幢202房（含首层专用梯间）预告登记，2016年11月，办理位于浈江区五里亭聆韶路23号和廷苑住宅小区A、B幢03号商铺及和廷苑住宅小区A幢202房（含首层专用梯间）首次登记，A、B幢03号商铺位置为施工平面图蓝线标示区域，A幢202房（含首层专用梯间）为施工平面图红线标示区域。”及张铭晏调取的相关资料，潮阳建筑公司表明：从《复函》可见，仅在张铭晏2014年购房合同及预告登记中其购买的A幢202号位置包含了A、B幢03号商铺的范围，但附图仅是开发商确认。2016年首次确权登记中，A幢202号和A、B幢03号分别登记，不存在重叠，权属证明效力应高于其他证据，而且确权登记后，预告登记即失效，A、B幢03号商铺权属独立。和祖廷公司表明：对《复函》予以认可，1楼的楼梯间即03号商铺以楼梯间的形式在2014年卖给了张铭晏，应把涉案03号商铺还给张铭晏。张铭晏表明：张铭晏签订预售合同，购买A幢202房时已包括了涉案03号商铺。一审法院认为：本案是案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，张铭晏于2014年间向和祖廷公司购买了位于韶关市浈江区*********（和廷苑住宅小区）A幢202（含首层专用梯间）号房、B幢201号房，虽然一审法院以（2016）粤0204民初1753号一案查封的是A幢03号商铺。但根据不动产中心的《复函》及相关平面图并结合和祖廷公司的陈述，A幢03号商铺已由和祖廷公司以楼梯间的形式出售给了张铭晏，张铭晏亦支付了购房款，因此，张铭晏与和祖廷公司签订的《商品房买卖合同》虽未载明张铭晏所购买的房屋包含涉案03号商铺，且03号商铺也进行了权属登记，但不能就此改变张铭晏已形成的购买事实，不影响其通过民事诉讼程序对权属进行确认，该03号商铺归张铭晏所有，和祖廷公司在陈述中也予认可。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的利害关系人可以请求确认权利。”张铭晏主张确认涉案03号商铺为其所有的诉讼请求，本案一并处理，符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”由此，张铭晏对涉案03号商铺享有的民事权益足以排除强制执行，应依法不得执行。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案无证据证明张铭晏存在过错，其主张解除对涉案商铺的查封，一审法院予以采纳。原执行异议裁定于判决生效时自动失效。潮阳建筑公司主张涉案03号商铺为独立的权属区域等，理据不足，一审法院不予采纳。至于潮阳建筑公司与和祖廷公司的债权债务，潮阳建筑公司可通过法律途径另循财产执行。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：一、确认登记在第三人韶关市和祖廷房地产置业有限公司名下位于韶关市浈江区*********和廷苑住宅小区*******归张铭晏所有；二、不得执行位于韶关市浈江区*********和廷苑住宅小区*******，并解除对该商铺的查封。案件受理费2232元，由深圳潮阳建筑工程公司负担232元，韶关市和祖廷房地产置业有限公司负担2000元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以认可。本院认为，本案是案外人执行异议之诉，双方争执在韶关市浈江区*********和廷苑住宅小区*******所有权归属的问题。在诉讼中，张铭晏提供了其与和祖廷公司签订的《商品房买卖合同》，约定购买韶关市浈江区*********和廷苑住宅小区******和B幢201房。张铭晏依约支付了房款给和祖廷公司。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”据此，张铭晏可依法请求对其与和祖廷公司签订《商品房买卖合同》约定购买的房屋排除执行。潮阳建筑公司与张铭晏争执在上述购房合同中，合同约定的A幢202房是否包括A幢03号商铺。在张铭晏与和祖廷公司签订的《商品房买卖合同》中附有房屋平面图，该附图属于该合同的一部分，对张铭晏所购房屋四至和范围均已标注。在对张铭晏所购房屋的认定上，不仅要根据当事人的陈述，更要依据合同中的附图所确定的房屋四至和面积予以认定。在购房合同所出现的A幢202房和B幢201房为房屋代号，具体房屋面积和四至均应以附图的标识为依据。《商品房买卖合同》所附的房屋平面图中，已明确显示A幢03号商铺属于张铭晏所购买的房屋范围内，且根据韶关市*******出具的《复函》，在2014年1月办理的预告登记中已包括A幢03号商铺，这也证实了上述《商品房买卖合同》真实有效。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的利害关系人可以请求确认权利。”本院认定张铭晏所购买房屋包括A幢03号商铺，确认A幢03号商铺归张铭晏所有。潮阳建筑公司主张涉案03号商铺为独立的权属区域等，证据不足，本院不予采纳。综上所述，潮阳建筑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2232元，由深圳潮阳建筑工程公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 焦晓巍审 判 员 神玉嫦审 判 员 赖洁华二〇二〇年七月一日法官助理 肖卫青书 记 员 陈嘉雯