山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终2128号 上诉人（原审被告）：耿铭，女，1980年4月20日生，汉族，现住桓台县。 委托诉讼代理人：蔡健，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宋业成，男，1975年4月9日生，汉族，现住桓台县。 委托诉讼代理人：高娜，山东桓中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘军，山东桓中律师事务所律师。 上诉人耿铭因与被上诉人宋业成房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院（2018）鲁0321民初3379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，开庭进行了审理。上诉人耿铭的委托诉讼代理人蔡健、被上诉人宋业成的委托诉讼代理人高娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人耿铭上诉请求：1、撤销（2018）鲁0321民初3379号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人宋业成一直以上诉人并非租赁物的所有权人主张解除合同，没有主张因合同无法履行解除合同，一审法院径行认定因案外人余涛主张权利，合同无法履行应予解除，剥夺了上诉人的答辩权。2、一审法院适用法律错误，合同法228条并未规定第三人主张权利时，出租人可以要求返还承租人已支付租金。3、被上诉人应向第三人余涛主张权利，耿铭系租赁物的搭建者，有完全的处分权，双方合同不应解除。 被上诉人宋业成答辩称，2016年9月24日与2018年3月7日上诉人将房屋出租给被上诉人，当时该房屋的所有人是巩曰仙，后因为巩曰仙死亡，其继承人将该房屋出售给案外人余涛，因此上诉人应当退还被上诉人租金。 宋业成向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告之间租赁合同；判令被告返还租金183685元，支付违约金36737元，共计220422元；2、诉讼费、保全费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：案外人巩曰仙于2000年取得了位于桓台县的产权证号200500316的土地使用权一宗，面积为7754.29平方米，并在该土地上建房，于2006年取得了证号为08-××号、08-1001008号的产权证书。被告耿铭与巩曰仙原系同居关系，同居期间耿铭于2009年生育一子巩向彬。巩曰仙于2016年8月26日因病去世。 2016年9月24日，原、被告签订房屋租赁合同，双方约定被告将坐落于桓台县果里镇职业学院北邻的桓台乐园网吧出租给原告，该网吧坐落于巩曰仙名下产权证号200500316的土地之上，属于产权证号08-××号房产中的一间，租赁期间自2016年11月1日至2019年10月31日，租赁费为每年9万元，先支付租金后使用，2017年11月10日，原告支付被告2017年11月1日至2018年10月31日的租金9万元。2018年3月7日，原、被告签订房屋租赁合同，双方约定被告将坐落于职业学院东邻院内（原聚鑫网吧）出租给原告，该网吧坐落于巩曰仙名下产权证号200500316的土地之上，系自建房屋，不属于08-××号、08-1001008号产权证书内的房产，租赁期间自2018年3月15日至2020年7月31日，租赁费为每年12万元，押金5000元，先支付后使用，违约金为年租金额的30%，2018年3月7日原告支付被告2万元，2018年3月15日原告支付4万元，2018年5月7日原告支付6万元，共计12万元，2018年4月12日原告支付押金3000元。 庭审中，原告提交房产转让协议及银行流水，证明：案外人余涛通过买卖方式于2018年3月7日取得涉案房屋的所有权，2018年7月份余涛将乐园网吧停电，随后原告在余涛的同意下转让给在同一地点经营网吧的其他人；另一聚鑫网吧余涛不让原告干了，原告于2018年8、9月份搬出。2018年9月4日，原告支付案外人余涛2018年3月7日至2018年9月6日桓台乐园网吧半年租赁费4.5万元，2018年10月10日原告支付案外人余涛2018年3月7日至2018年10月15日曼特林网吧（原聚鑫网吧）租赁费7万元。据此，原告要求被告返还2016年9月24日合同中自2018年3月7日至2018年10月31日的租金58685元，2018年3月7日合同中约定的年租金12.5万元（含押金5000元），共计183685元应予返还。 对于原告的诉求，被告认为，耿铭作为资产的管理人及所有权人，有权处分涉案房产，且早在2013年，原告就已经与耿铭签订了乐园网吧的租赁合同；即使耿铭不是所有权人，租赁合同也是成立的，原告要求解除于法无据。被告提交宋业成本人出具的证明一份，该证明系2016年巩曰仙之妻宋桂荣起诉宋业成等租户索要租赁费时，由宋业成为耿铭出具，被告以此证明，宋业成明知该处房产是耿铭有权管理和经营，其解除理由不成立，不同意返还其主张的租赁费及押金。被告还提交桓台县人民法院（2018）鲁0321民申7号民事裁定书一份，证明：耿铭之子巩向彬已就法定继承纠纷提起再审并立案，宋桂荣与巩向涛、巩向兰就巩曰仙遗产所形成的民事调解书已经中止执行，说明巩曰仙的继承人范围及继承财产范围现仍未确定，耿铭作为资产的管理人及所有权人仍是有权出租人；宋桂荣与余涛签订的转让协议系恶意串通损害第三人合法权益的协议，应属于无效协议，同时该协议约定的转让价款为3580000元，而该处资产在20000000元以上，故为虚假协议。 对此，原告认为：确在2015年时与巩曰仙签订过租赁合同，交钱时巩曰仙与耿铭都在场，交的预收电费、统一价格违约金、变压器费用等款项，都是巩曰仙签收。后来是与耿铭签的。当时原告不了解耿铭对该涉案房屋是否有使用权或者有所有权，经过了解其他租户都是与耿铭签订的合同，所以其认为耿铭有权签订合同。 另查，申请再审人巩向彬与被申请再审人宋桂荣、巩向涛、巩向兰的法定继承纠纷【(2019)鲁0321民再1号】，该院仍在审理之中，案涉土地、房产仍登记在巩曰仙名下。该院受理的其他15件以耿铭为被告的房屋租赁合同案件，各承租人均述称在租赁期间，因案外人余涛主张房产权利，导致无法继续租赁。被告耿铭也认可案外人余涛通过停电、停水的方式要求租赁户缴纳租金，而且余涛把耿铭也赶出来了。耿铭报警后，公安机关认为属于经济纠纷。 一审法院认为，因(2019)鲁0321民再1号案件尚未审结，无法确定被告耿铭之子巩向彬是否是被继承人巩曰仙的继承人，以及耿铭出租房产是基于履行监护人的职责；同时，耿铭所称的其与巩曰仙共同建设了08-××号、08-1001008号房产，现有证据尚不足以认定；耿铭也未能举证证明其被授权在巩曰仙去世之后管理、处分上述房产的事实。因此，其出租案涉房产的行为应当认定为无权处分。但即使是无权处分，依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《物权法》第十五条的规定，该合同仍然有效。原、被告在合同签订后，案涉房产交付给了原告，原告也依约交纳了租金，但因为案外人余涛主张权利，导致原告不能继续使用，合同已经不能继续履行，故应当解除；同时依照《合同法》第二百二十八条关于“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，对原告要求被告返还乐园网吧租赁合同租金的诉求，予以部分采信，被告应予返还2018年9月6日（与案外人余涛的截止时间）至2018年10月31日不能经营期间的租金13561元（每年租金9万元）；对原告要求被告返还聚鑫网吧租赁合同中约定的年租金12.5万元（含押金5000元）的诉求，予以部分采信，被告应予返还2018年10月15日（与案外人余涛的截止时间）至2019年3月15日不能经营期间的租金50000元（年租金12万元）及实际交纳的押金3000元，以上共计66561元。原告向案外人余涛交纳的其他租金，与被告无关，其不应承担责任。原告主张的违约金，不符合合同约定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条、第二百二十八条之规定，判决：一、解除原告宋业成与被告耿铭于2016年9月24日、2018年3月7日签订的《房屋租赁合同》。二、被告耿铭于本判决生效后十日内返还原告宋业成租金、押金66561元。三、驳回原告宋业成的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4606元，诉讼保全费1653元，由原告宋业成承担3221元、1156元，被告耿铭承担1385元、497元。 二审中，上诉人提交2018年度水电费押金缴费微信截图一份，证明被上诉人缴纳的电费51883.65元中包括代上诉人缴纳的电费3000元，该费用不应再行返还。被上诉人质证认为该证据无法显示与本案所涉及的房屋租赁水电费押金之间的关系，根据合同约定押金在合同解除之后应当退还。本院审查认为，上诉人提供的证据不能证实其代被上诉人缴纳电费的数额，且双方合同中并未有上诉人代缴电费的约定，被上诉人亦对此不予认可，对其证据的证明效力本院不予认定。其他查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是上诉人应否返还被上诉人不能经营期间的租金。对于上诉人耿铭与被上诉人宋业成签订的房屋租赁合同所涉房屋，耿铭不能证实其具有所有权或者管理权，耿铭对房屋属于无权处分。因第三人余涛对该房屋主张权利，致使双方的租赁合同无法正常履行，一审法院判决双方的租赁合同解除，并根据合同的实际履行情况判决上诉人返还被上诉人租金实际是被上诉人不能正常经营期间的损失部分。上诉人主张其有权利出租房屋，租赁合同不应解除未有有效证据予以证实，本院不予采信。上诉人认为不应返还押金的主张因双方在合同中并未有此约定，上诉人在一审时以及上诉状中均未主张此事实，也未提供充分证据予以证实，本院不予支持。 综上所述，上诉人耿铭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1464.00元，由上诉人耿铭负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 禚慧聪 审 判 员 边存鑫 审 判 员 孟庆红 二〇二〇年七月二十九日 法官助理 宋 戈 书 记 员 尹衍羚