北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2387号上诉人（原审原告）：北京东亚时代物业管理有限公司。法定代表人：崔亚男，总经理。委托诉讼代理人：李宸，男，1994年11月7日出生。委托诉讼代理人：王大鹏，北京安理（天津）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苗金贵，男，1971年10月3日出生。上诉人北京东亚时代物业管理有限公司（以下简称东亚时代公司）、上诉人苗金贵因合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初4931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。东亚时代公司的上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持我公司一审全部诉讼请求；2.由苗金贵负担本案全部诉讼费。上诉主要理由：一、苗金贵在一审庭审中自认2018年5月与物业经理查看位于北京市大兴区旧宫镇旧忠路25号院东亚嘉创中心项目8#楼的地下室”（以下简称地下室）后又用地锁将涉案地下室锁上，但一审法院却认定逾期搬离违约金的计算截止时间为2018年4月30日，属于事实认定错误和适用法律错误。二、一审法院认定2017年11月30日地下室被有关部门查封，属于事实和适用法律错误。三、一审法院将合同约定的违约金标准酌减至每日20元，无依据。综上，苗金贵逾期返还地下室的行为已经构成违约，应按照租赁合同的约定向我公司支付违约金。苗金贵的上诉请求：撤销一审判决依法改判驳回东亚时代公司一审全部诉讼请求。上诉主要理由：一、双方于2015年9月1日至2016年8月31日签订的“租赁合同”同时约定了管理协议，租赁合同虽然约定无偿，但东亚时代公司确因管理协议受益，双方以真实意思表示签订合同的行为，可视为双方受益的综合考虑，如果没有“租赁合同”的无偿性，也未能据此产生管理协议的管理费受益，因此一审法院认定管理协议的争议另案处理不妥。二、双方虽然在“租赁合同”到期后未续签，但未能协商一致及没有续签的过错并不全在我一方，实际在合同期满前三个月，东亚时代公司要求租户安装独立电表，我没有安装，租赁物被断电，作为地下室已经无法使用。东亚时代公司在合同到期后从未要求返还租赁物，双方一直在协商续租事宜，并于2016年9月30日向物业公司提交联名申请库房续租名单。三、我向一审法院提交的视频资料应为本案证据。2016年10月13日东亚时代公司强制非法打砸租赁物，导致租赁物的铁门严重变形，门锁被砸掉，而不是“涉案门锁确实被损坏”。东亚时代公司推脱责任，未尽监督管理的义务和责任，东亚时代公司在2016年10月13日以后不存在管理行为，我亦不存在违约情形。四、调查认为“苗金贵家装地锁行为不当”不符合实际情况，租赁物被租赁后一直有一把锁，是因为非法打砸打烂了后又有物业人员二次打砸，东亚时代公司对打砸置之不理，我在2017年为已损坏的租赁物换锁。五、因停电未续签租赁合同，我在租赁物被打砸后即丧失对诉争8号楼地下室的控制，等于已经返还了地下室。针对东亚时代公司的上诉请求和理由，苗金贵辩称：不同意东亚时代公司的上诉请求和理由。针对苗金贵的上诉请求和理由，东亚时代公司辩称：不同意苗金贵的上诉请求和理由。东亚时代公司向一审法院起诉请求：1.苗金贵向东亚时代公司腾退并按照现状返还租赁房屋；2.苗金贵向东亚时代公司支付自2016年9月1日至2017年12月20日期间的违约金95200元，并按照每日200元的标准支付自2017年12月21日起至实际返还租赁房屋之日止的违约金；3.苗金贵向东亚时代公司支付自2016年9月1日起至2017年12月21日期间的管理费用11736.98元，并按照每年9000元的标准支付自2017年12月21日起至实际返还租赁房屋之日止的管理费；4.本案诉讼费由苗金贵承担。一审法院查明事实：案外人北京东亚信元国际会展中心有限公司(以下简称东亚信元公司)系房屋坐落为“大兴区旧桥路25号院8号楼”（房屋性质为商品房，规划用途为办公，颁发有编号为X京房产证兴字第169756号的房屋所有权证）的所有权人，8号楼不分摊的建筑物、构筑物（包括但不限于车库、车位、会所、储藏室、配套用房、公建用房、设备用房等）的所有权、使用权、处分权和收益权等各项权益归东亚信元公司所有。2014年12月，东亚信元公司（委托人）与东亚时代公司（受托人）签订授权委托书，东亚信元公司将北京市东亚嘉创中心项目委托给东亚时代公司进行管理，东亚时代公司可以自行（以自己的名义）或另行委托第三方对该项目进行日常管理、出租、签订租赁合同等事项，委托期限为自该委托书签字盖章之日起至东亚信元公司发出书面终止授权委托通知书之日止。之后，在2015年9月1日，东亚时代公司（甲方）与苗金贵（乙方）签订地下租赁合同；双方约定甲方同意将“位于北京市大兴区旧宫镇旧忠路25号院东亚嘉创中心项目8#楼的地下室”（即8号楼地下室）无偿出租给乙方使用，乙方向甲方承诺，租赁期内该地下室仅作为库房（存储室）使用，该地下室的建筑面积约为50平方米；双方还约定，该地下室租赁期限为1年，自2015年9月1日至2016年8月31日，乙方如要求继续租赁，则必须在租赁期届满前1个月书面通知甲方，经甲方同意后，乙方应在租赁期满前与甲方签订下一年度的租赁合同，乙方如不继续租赁，则应在租赁期满当日将该地下室恢复原状后交还甲方，逾期交还的，每逾期1日，乙方应向甲方支付200元的违约金；关于甲方权利、义务，双方约定，甲方应保证该地下室本身及附属设施、设备处于能够正常使用的状态；关于乙方权利、义务，双方约定：“因租赁、使用该地下室产生的一切费用（包括但不限于物业费、管理费、水电费、税费等一切应向相关部门缴纳的费用）由乙方承担”、“乙方不得擅自对该地下室进行装饰装修，如有需要须以书面形式与甲方沟通，在甲方许可的前提下进行装饰装修”、“乙方应于该地下室租赁期满后，将该地下室及附属设施、设备在无损坏情况下交还甲方。如有损坏，甲方有权按租赁期满时损坏物品市场价格要求乙方赔偿”、“乙方交还甲方该地下室应当保持该地下室及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响该地下室的正常租赁。对未经同意留存的物品，甲方有权处置”；双方同时约定，乙方应于本合同签订当日，与该地下室所在小区的物业管理公司就该地下室管理事宜，签订管理协议，且乙方保证，在该合同租赁期限内，不得单方解除管理协议。同日，即在2015年9月1日，东亚时代公司（甲方）与苗金贵（乙方）另行签订地下管理协议，双方约定乙方使用甲方管理区域内的8号楼地下室作为库房（储藏室），甲方作为物业管理方有权对该地下室的使用等进行监督管理，乙方自愿接受甲方的管理，并承诺按期向甲方支付相应管理费；双方约定地下室建筑面积为50平方米，管理期限自2015年9月1日至2016年8月31日，该地下室每年管理费用为9000元，在该协议管理期限内，管理费总额合计9000元，乙方应于该签订当日，向甲方一次性支付全部管理费。上述地下租赁合同、地下管理协议签订后，东亚时代公司向苗金贵交付8号楼地下室；合同于2016年8月31日期满后，东亚时代公司未与苗金贵续签地下租赁合同、地下管理协议，苗金贵亦未继续交纳物业管理费。2017年12月1日，东亚时代公司向苗金贵邮寄致送“关于要求腾退房屋并支付违约金的催告函”，催告苗金贵在合同已到期的情况下尽快返还租赁房屋。为证明系东亚时代公司将租赁房屋门锁砸坏、且贴上了封条，苗金贵提交了照片，并申请法院调取2016年10月13日的报警记录。根据照片显示，涉案房屋门锁确实被损坏，且门上贴有2张封条，一张封条显示查封单位为“北京市大兴区旧宫镇人民政府安全生产检查队”，日期为2017年11月30日；根据苗金贵的申请，法院工作人员前往红星派出所查询报警记录，派出所民警经查询后，告知法院工作人员在2016年10月13日确实有报警记录，但因为负责的警官已经离职，无法告知该报警涉及的情况和最终的处理结果。对于房屋占有使用情况，苗金贵称无法正常占有使用8号楼地下室，因为在2017年下半年8号楼地下室已经被查封了，查封原因系发生了“西红门11.18大火”，因为不符合消防安全措施所以8号楼地下室被查封；关于房屋腾退情况，东亚时代公司陈述称：“不知道锁是什么时候被砸的，现在进不去了，在2018年5月份物业经理去看房屋是否有东西，那时候有锁，钥匙没有给我们；现在没锁了，但（门坏了）进不去”，苗金贵陈述称：“（2018年5月份）当时锁已经（被砸）烂了，当时能撬开，进去发现没有东西，后来又被砸过，不知道谁砸的，现在砸变形进不去”。为进一步核实情况，法院于2019年9月25日到8号楼地下室现场勘验；经查看，苗金贵所使用的8号楼地下室上标示的房号为“8-2-1”，门锁已经被破坏，门上还装有地锁，但地锁没有上锁，因门锁被破坏，经法院工作人员尝试，无法进入室内；经比较，苗金贵所提交照片中的房门细节与现场房门完全一致，封条现已被撕除，但仍留有张贴痕迹。关于门锁破坏情况、安装地锁情况，苗金贵陈述称门锁系东亚时代公司找社会人员砸坏的，地锁系苗金贵自己安装的，但后被移除，在法院现场勘验后，地锁又被上锁，但并非苗金贵所实施。对于地锁新上锁情况，东亚时代公司表示不知情。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。关于合同性质，双方当事人所签订地下租赁合同名为“租赁合同”，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”即租赁合同必然涉及承租人支付租金事宜，具体至本案，双方约定由东亚时代公司将8号楼地下室“无偿出租”给苗金贵使用，故不符合租赁合同的法律规定；考虑到苗金贵使用8号楼地下室的无偿性，双方应成立借用合同关系。同时还需指出，虽然双方签订有地下室管理协议，即物业服务合同，苗金贵据此应向东亚时代公司交纳物业管理费，但该交费义务系基于东亚时代公司依据地下管理协议向苗金贵提供了物业服务，并非是基于将8号楼地下室交与苗金贵使用，不能改变地下室租赁合同的无偿性。东亚时代公司与苗金贵所形成借用合同关系系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照合同约定，借用期满后，苗金贵应返还8号楼地下室，在双方就苗金贵继续使用8号楼地下室未达成一致意见的情况下，苗金贵继续占用8号楼地下室无合同及法律依据，并非合法占有，其加装地锁的行为明显不当，理应向东亚时代公司返还8号楼地下室；但是，在2017年11月30日房屋已经被有关部门查封，在2018年5月物业经理进入8号楼地下室确认房屋已经被腾空，虽然苗金贵曾加装地锁，但之后被拆除，故根据已查明事实可以认定苗金贵已丧失对诉争8号楼地下室的控制；东亚时代公司未提供充分证据证明砸坏房门之行为系苗金贵所实施，未提供充分证据证明现在的上锁行为系苗金贵所实施；据此，因苗金贵已丧失对8号楼地下室的占有，故东亚时代公司要求苗金贵返还8号楼地下室无事实依据，法院不予支持；东亚时代公司作为8号楼地下室的授权管理人可采用自力救济等方式，将房门打开。诉争借用合同于2016年8月31日到期，在双方就苗金贵继续使用8号楼地下室未达成一致意见的情况下，苗金贵在一段期间内仍继续占用房屋，根据合同约定，苗金贵逾期搬离地下室应承担每日200元的违约金，但考虑到涉案房屋仅系50平方米左右的地下室，明显不同于地上住宅或地上办公用房，且现有证据证明至少在2017年11月30日8号楼地下室已被有关部门查封，即使8号楼地下室系用于储物，该查封情形亦影响房屋使用效能，故上述违约金约定过高，综合考虑周边房屋租赁价格及房屋使用情况、房门被砸坏无法进入等因素，法院酌情确定违约金按照每日20元的标准计算；对于违约金的计算期限，应自2016年9月1日起算；苗金贵主张在2016年10月8号楼地下室的房门被物业公司张贴封条，但未提供充分证据证明，故法院不予认定；因2017年11月30日涉案地下室已被有关部门查封，影响了苗金贵的正常使用，后苗金贵与东亚时代公司的物业经理于2018年5月份查看过涉案地下室，当时屋内已经没有物品，故法院酌情确定违约金的计算期限自2016年9月1日至2018年4月30日（607日）；经计算，该违约金为12140元。东亚时代公司要求苗金贵给付管理费的基础为双方所签订地下管理协议，但双方就地下管理协议成立物业服务合同关系，与本案所审理借用合同关系并非同一法律关系，不属于本案审理范围，故对该项诉讼请求，法院不予处理，争议方可另行解决。一审法院判决：一、苗金贵于判决生效后十日内赔偿北京东亚时代物业管理有限公司违约金12140元；二、驳回北京东亚时代物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案二审双方争议焦点为：苗金贵应否赔偿东亚时代公司相应违约金以及所应给付东亚时代公司的违约金数额。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，涉案地下室在2017年11月30日已经被有关部门查封，物业经理在2018年5月进入地下室确认房屋已经被腾空，虽然苗金贵曾加装地锁，但之后被拆除，故一审法院根据已查明事实认定苗金贵已丧失对诉争8号楼地下室的控制，并无不当。东亚时代公司对此虽不认可，但其未提供充分证据证明砸坏房门之行为以及后续上锁行为系苗金贵所实施。且东亚时代公司要求苗金贵返还8号楼地下室无充分事实依据。根据前述规定，该公司作为8号楼地下室的授权管理人，确可在保障合法权益不受侵害、防止损失进一步扩大的前提下采用自力救济等方式将房门打开，从而实现期待行使之权利，该处分不必以苗金贵即时同意为前提。关于违约金一节，结合双方签订借用合同的到期日期以及苗金贵在借用合同到期后未续签情况下继续使用的事实、涉案房屋系地下室且已被有关部门查封影响房屋使用效能等具体情况、以及考虑了周边房屋租赁价格及房屋使用情况、房门被砸坏无法进入等因素，一审认定双方约定违约金每日200元标准过高从而酌情确定违约金按照每日20元的标准计算，并无不当。对于违约金的计算期限，苗金贵虽主张在2016年10月8号楼地下室的房门已被物业公司张贴封条予以控制，但未提供充分证据证明，故本院无法采信；结合苗金贵与东亚时代公司双方之陈述，一审法院酌情确定违约金并无不当，本院依法予以确认。苗金贵上诉称无需支付东亚时代公司违约金的上诉主张，缺乏充分的事实依据，本院不予支持。东亚时代公司上诉称不认可违约金计算截止时间，但未向本院提交证据对其此项诉讼请求予以佐证，亦未能推翻一审法院依据现有证据及现场查勘情况酌情认定计算期间的合理性，故对其此项上诉请求，本院亦不予支持。双方所签订的地下管理协议之外的争议，可另行解决。综上所述，北京东亚时代物业管理有限公司、苗金贵的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1374元，由北京东亚时代物业管理有限公司负担1219元（已交纳），由苗金贵负担155元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洋审 判 员  魏曙钊审 判 员  侯晨阳二〇二〇年七月三十日法官助理  张海桃法官助理  毕凤敏法官助理  杨云霞书 记 员  刘 越