湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12536号上诉人（原审原告）：贾俊波，男，1987年10月14日出生，汉族，住武汉市洪山区，公民身份号码。委托诉讼代理人：胡承华，湖北道博律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张珊，女，1984年10月14日出生，汉族，住武汉市洪山区，公民身份号码。委托诉讼代理人：胡承华，湖北道博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉正堂置业有限公司，住所地武汉市汉南区纱帽街滨江路218号2幢。法定代表人：王开平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：魏泽宇，湖北观筑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市善居先锋房地产信息服务有限公司，住所地武汉市东西湖区田园大道祥泰综合楼14层。法定代表人：刘鲲鹏，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：章敏，湖北金卫律师事务所律师。上诉人贾俊波、张珊因与被上诉人武汉正堂置业有限公司（以下简称武汉正堂公司）、被上诉人武汉市善居先锋房地产信息服务有限公司（以下简称武汉善居先锋公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初3992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。上诉人贾俊波、张珊的委托诉讼代理人胡承华，被上诉人武汉正堂公司的委托诉讼代理人魏泽宇，被上诉人武汉善居先锋公司的委托诉讼代理人章敏均到庭参加诉讼。因武汉发生疫情的原因，本案依法延期进行了审理。本案现已审理终结。贾俊波、张珊上诉请求：撤销一审判决，改判支持贾俊波、张珊一审的全部诉讼请求。事实与理由：1、武汉市江汉区人民法院无权管辖此案。本案是合同纠纷，争议的是合同是否得到实际履行。被告所在地、合同履行地等均有管辖权。本案的被上诉人住所地分别为汉南区、东西湖区，合同履行地为洪山区，武汉市中级人民法院的（2018）鄂01民辖终1201号民事裁定书裁定由武汉市江汉区人民法院管辖错误。2、折扣确认表、认购书等不是我方真实意思的表示，一审判决在事实认定上存在根本性的错误。折扣确认表、认购书是两被上诉人采用欺诈的方式，在贾俊波、张珊不知情的情况下签署的，且被上诉人没有按照国家及湖北省规定在销售现场公示该房屋的备案价，为此受到武汉市房管局的处罚。折扣确认表、认购书等所谓的证据的效力判定，不能仅仅从形式上着手，更应考虑证据的形成过程、形成背景，即证据在程序上是否合法。有关行政部门对折扣确认表、认购书等文件的形成过程已经做了详细的现场调查，询问了直接经办人员，并形成了笔录，折扣确认表、认购书是否为当事人真实意思的表示，一看洪山区物价局的卷宗即知，鉴于当事人及代理人取证的困难，我方向一审法院提出了调阅行政机关卷宗的申请，但一审法院没有在审理前调取相关证据，致使在关键事实认定的问题上发生错误。本案争议的产生是如何理解武汉善居会员优惠告知书第二条的“所购房屋总价”，即对原价的理解。原价绝不是一个可以任意设置的价格。武汉善居会员优惠告知书是典型的格式合同，在对格式合同的理解发生分歧时，应当作不利于提供格式条款一方的解释。根据国家发展改革委关于《有关条款解释意见的通知》相关规定,如果被上诉人宣称折扣确认表中的优惠前总价是原价，就必须证明这个价格是在签字之前曾经发生过的价格。只有这样，才能被视为折扣优惠的基础。否则，就是虚假折扣，合同没有实际履行。3、行政处罚决定书应该作为被上诉人违约的有力证据。洪山区物价局作出的行政处罚决定书载明“收购、销售商品和提供服务前有价格承诺，不履行或者不完全履行的”，正是对违约行为的描述。洪山区物价局之所以处罚武汉正堂公司，正是基于武汉正堂公司的违约行为。一审判决认定“行政处罚非对民事主体的履约行为做出评价”错误。4、判决应注重社会效果，本案纠纷发生的原因就是被上诉人通过虚构原价的方式兑现所谓的优惠，贾俊波、张珊的五万元没有起到任何作用，被上诉人应当承担赔偿损失的责任。武汉正堂公司、武汉善居先锋公司均辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。贾俊波、张珊向一审法院起诉请求：1.判令武汉正堂公司、武汉善居先锋公司共同返还服务费50000元；2.判令武汉正堂公司、武汉善居先锋公司从2017年10月1日起至实际支付之日为止，按每日万分之五标准对上述50000元支付资金占用费（起诉时暂计算90天，共计2250元）。一审法院认定事实：2016年6月23日，贾俊波、张珊在认购武汉正堂公司开发的位于武汉市洪山区欢乐大道9号正堂·IPO时代6号楼32层3号房的过程中，为享受武汉善居先锋公司提供的购房优惠服务，贾俊波、张珊向武汉善居先锋公司支付服务费5万元，签署了武汉善居先锋公司出具的武汉善居会员优惠告知书、武汉善居会员购房优惠确认单、折扣确认表。武汉善居会员购房优惠告知书中约定：贾俊波、张珊成功购房后，享受的购房优惠将于购房时从所购房屋总价中一次性扣除，不再额外抵扣房款，不兑换现金或找零，已收取的会员服务费将不再退还。折扣确认表中约定贾俊波、张珊享受三项购房优惠标准：五万享八万、准时签约九九折、特批九九折。贾俊波、张珊认购的单价为18627.77元每平米，总价为2179635元的房屋在享受上述优惠政策后单价为每平米17586.98元，房屋总价为2057852元。同日，贾俊波、张珊签署的武汉正堂公司出具的《正堂山外山商品房认购书》确认的房屋单价为17586.98元，房屋总价为2057852元。2016年8月13日，贾俊波、张珊与武汉正堂公司签订一份《武汉市商品房买卖合同》，该合同约定：武汉正堂公司将位于武汉市洪山区欢乐大道9号正堂·IPO时代6号楼32层3号房出售给贾俊波、张珊，该商品房单价为每平米17586.98元，建筑面积为117.01平方米，总金额为2057852元。2017年5月，武汉正堂公司向贾俊波、张珊出具正堂山外山（正堂·IBO时代）社区入伙通知书，载明正堂山外山（正堂·IBO时代）6号楼32层3号房实测面积为117.19平方米，面积差+0.18平方米，面积补差款+3166元；贾俊波、张珊最终支付购房款为2061010元。另查明，武汉正堂公司与武汉善居先锋公司系销售代理关系，武汉善居先锋公司受武汉正堂公司委托销售房屋。还查明，武汉市住房保障和房屋管理局于2016年10月10日对武汉正堂公司下达《整改通知书》（编号：2016078），决定给予武汉正堂公司进行信用扣分处理，扣分值为3分；武汉市洪山区物价局于2017年10月10日对武汉正堂公司下达行政处罚决定书，对武汉正堂公司因销售房屋过程中存在价格违法行为作出罚款50万元的处罚决定。一审法院认为，本案系因签订商品房买卖合同引起的纠纷，根据查明的事实，结合当事人双方的诉讼主张，本案的争议焦点为：贾俊波、张珊签署由武汉善居先锋出具的《武汉善居会员优惠告知书》、《武汉善居会员购房优惠确认单》、《折扣确认表》是否是其真实意思表示？物价管理部门于2017年10月10日对武汉正堂公司作出的行政处罚决定书能否作为认定武汉正堂公司、武汉善居先锋公司未兑现购房优惠、构成违约的依据？一、贾俊波、张珊签署由武汉善居先锋出具的《武汉善居会员优惠告知书》、《武汉善居会员购房优惠确认单》、《折扣确认表》是否是其真实意思表示？贾俊波、张珊为完全民事行为能力人，完全有能力获知并判断自身相关的信息，对于自身行为有明确的认知能力。按照《武汉善居会员优惠告知书》、《武汉善居会员购房优惠确认单》的约定，贾俊波、张珊支付5万元服务费后，即可享受武汉善居先锋公司为其争取的五万享捌万的购房优惠。《折扣确认表》明确记载了原购房单价及总价、优惠说明（五万享八万、准时签约九九折、特批九九折）、优惠后房屋单价及总价，贾俊波、张珊本人在上述告知书、优惠确认单及折扣确认表中均签字并按捺手印，表明贾俊波、张珊对房屋销售的原总价、享受的优惠说明及优惠后的房屋总价是明知且认可的。贾俊波、张珊支付5万元服务费后，与武汉正堂公司签订了《正堂山外山商品房认购书》，约定了具体的房号、签订商品房买卖合同的日期等条款，并在备注栏中标明了优惠后的购房单价及总价。最终贾俊波、张珊与武汉正堂公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定的购房总价与优惠后总价一致。故贾俊波、张珊与武汉正堂公司签订的《正堂山外山商品房认购书》、《武汉市商品房买卖合同》，以及与武汉善居先锋公司签订的《武汉善居会员优惠告知书》、《武汉善居会员购房优惠确认单》、《折扣确认表》系当事人之间的真实意思表示，且不违反法律规定、行政法规的强制性规定，双方应当全面履行约定义务。合同签订后，贾俊波、张珊已经享受优惠并成功购房，武汉正堂公司和武汉善居先锋公司也已分别履行合同义务。二、物价管理部门于2017年10月10日对武汉正堂公司作出的行政处罚决定书能否作为认定武汉正堂公司、武汉善居先锋公司未兑现购房优惠、构成违约的依据？武汉正堂公司在房屋销售过程中违反《中华人民共和国价格法》及相关行政管理规定，物价管理部门对其作出罚款的处罚决定，武汉正堂公司已履行完毕。该行政处罚作用系纠正违反行政管理规定的行为，而非对民事主体之间的合同履行行为作出评价及认定。故该行政处罚不能作为认定武汉正堂公司、武汉善居先锋公司未兑现购房优惠、存在合同违约行为的依据。综上所述，贾俊波、张珊主张武汉正堂公司和武汉善居先锋公司共同返还5万元服务费及自2017年10月1日起按照日万分之五的标准支付资金占用费的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。武汉正堂公司及武汉善居先锋公司的辩解意见，与查明的事实和证据相符，一审法院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条的规定，判决：驳回贾俊波、张珊的诉讼请求。案件受理费1106元、减半收取计553元，由贾俊波、张珊负担（已付）。本院二审期间，贾俊波、张珊提交政府相关部门对武汉正堂公司、武汉善居先锋公司的信息扣分、处罚通知、物价部门检查登记表等证据，拟证明武汉正堂公司、武汉善居先锋公司在本案纠纷中构成违法违约。武汉正堂公司、武汉善居先锋公司质证后认为上述证据与本案无关联性，不能达到贾俊波、张珊的证明目的。另，二审中贾俊波、张珊申请本院依职权向洪山区发展和改革局（原武汉市洪山区物价局档案现存在处）调取对武汉正堂公司、武汉善居先锋公司作出处罚决定的全部卷宗材料。经查，武汉市江汉区人民法院向贾俊波、张珊的委托律师（另案）出具调查令，已调取了相关材料，并作为证据在本案中提交，故该申请本院不予准许。本院经审理查明：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案应围绕贾俊波、张珊的上诉请求及理由进行审理。贾俊波、张珊在购买案涉房屋过程中，为享受购房优惠，向武汉善居先锋公司支付服务费五万元，并签署了武汉善居先锋公司出具的“武汉善居会员优惠告知书”、“武汉善居会员购房优惠确认单”、“折扣确认表”。同日，贾俊波、张珊亦签署了武汉正堂公司出具的“商品房认购书”、“确认房屋单价为17586.98元，房屋总价为2057852元”。其后，贾俊波、张珊与武汉正堂公司签订案涉房屋《武汉市商品房买卖合同》，该《武汉市商品房买卖合同》双方已履行完毕。现贾俊波、张珊认为在购房过程中，并未享受“五万抵八万”的优惠，武汉善居先锋公司、武汉正堂公司虚构房屋原价，两公司共同违约，应返还其交纳的五万元，并赔偿资金占用损失。根据本案查明的事实及贾俊波、张珊提交的证据，尚不足以认定武汉善居先锋公司、武汉正堂公司构成违约，政府相关部门对武汉善居先锋公司、武汉正堂公司作出的行政处罚，亦不能确认武汉善居先锋公司、武汉正堂公司存在违约行为，故贾俊波、张珊的上诉请求及理由因缺乏事实和法律依据不能成立。关于贾俊波、张珊上诉认为一审法院无本案管辖权的问题，本院2018年11月21日作出的（2018）鄂01民辖终1201号民事裁定书已裁定本案由一审法院管辖，贾俊波、张珊的该项上诉理由亦不能成立。综上所述，贾俊波、张珊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费553元，由贾俊波、张珊负担。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  张 红审判员  龚治国二〇二〇年七月三十一日书记员  阮小琴