重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0101民初13076号原告：重庆壹乐旅游发展有限公司，住所地重庆市渝北区天山大道西段39号3栋1-11。统一社会信用代码91500000MA5U45B92X。法定代表人：梁文瀚，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗建生，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：王霜，重庆百君律师事务所律师。被告：重庆嘉万房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区北滨路199号，统一社会信用代码91500101588043115E。法定代表人：肖基荣，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：闫刚，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：郭浩，北京大成（重庆）律师事务所律师。原告重庆壹乐旅游发展有限公司（以下简称壹乐公司）与被告重庆嘉万房地产开发有限公司（以下简称嘉万公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院作出（2017）渝0101民初6808号民事判决后，壹乐公司提起上诉，重庆市第二中级人民法院裁定发回重审，本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告壹乐公司的委托诉讼代理人罗建生、被告嘉万公司的委托诉讼代理人闫刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告壹乐公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认2015年12月30日原告与被告签订了《国瑞·熙街租赁合同》中涉及公共消防通道、小区车库、违规浇筑结构板部分的合同约定无效。2、确认《国瑞·熙街租赁合同》中除涉及公共消防通道、小区车库、违规浇筑结构板部分的合同于2017年5月12日解除。3、请求判令被告立即向原告双倍返还租赁保证金1060000元，并从2017年5月13日起以1060000元为计算基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付资金占用损失至付清日止。4.判令被告支付原告因履行合同产生的损失6498196.64元（装修工程款4701104.45元，租金329280元，公司运营费用617555.19元，履行其他合同所支付费用895257元）；5.判令被告按照原告损失金额的30％向原告支付违约金1949458.99元；6.判令被告支付证据保全保险费6000元，司法鉴定费70000元，律师服务费150000元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月30日，原告与被告签订了《国瑞·熙街租赁合同》，约定由被告将其具有合法处分权的物业出租给原告用于从事海洋生物展示及其他相关配套商业经营使用。双方同时还约定由原告在承租物业所在地设立具备法人资格的经营主体，且该主体设立完成后即自动代替乙方成为租赁合同承租人。合同签订后，原告随即按照合同约定向被告缴纳了履约保证金53万元并预交了租金329280元，并按合同约定设立了重庆壹昊旅游发展有限公司作为项目具体实施的主体。之后，原告将装修设计文件交由被告及其商管公司审核通过后，根据物业管理公司的通知，进场开始对租赁物业实施装修施工。并逐步按照合同约定的开业时间节点，进行各项准备工作和资金投入。2016年4月，部分“北滨熙岸”的业主因质疑被告对原告设计方案的审核结论，多次、反复上门阻挠原告的正常施工，造成装修施工无法进行。事后，原告为化解相关部门及上述业主的质疑，配合被告委托第三方鉴定评估机构对原告的装修设计方案进行了鉴定。经鉴定确定原告的装修设计方案，不会造成结构安全性影响。然而相关业主却一再上门阻挠原告正常施工，造成一直停工至今。为尽快解决业主的质疑，恢复装修施工。二原告向相关部门调取资料，准备对业主的相关质疑进行说明。在调取资料时，原告发现被告出租给原告的5880㎡物业中，有超过五分之一的区域，被告并不具有合法的出租权。其中大约200㎡的物业按照“北滨熙岸”的竣工图显示，实际为通风井或小区公共区域。另有1000㎡的物业，按照规划显示为小区的配套停车位。被告交付的5880㎡的房屋中包括小区公共消防通道（1080㎡）、小区车库（2784㎡）、违规浇筑结构板（110㎡）等被改变规划功能的部分。因原告同被告签订租赁合同的目的是经营海洋世界，其承租和装修均是依据海洋世界的要求和特点来计划和实施。而被告却故意隐瞒了重要事实，被告在考察以及后续缔约、交房时，均未告知房屋现状中包括小区公共消防通道、小区车库、违规浇筑结构板等被改变规划功能的部分,将不具有合法租赁权的上述区域作为租赁物业出租给二原告，致使二原告的合同目的不能实现。为此，原告在向被告要求恢复装修施工的复函中，明确将上述情况告知了被告，并要求被告对上述问题予以处理和解决。然而被告却置若罔闻，不仅不积极解决相关问题，还单方面解除了与原告之间的租赁合同，并且擅自撬开原告所承租的房屋，对原告已完工的装饰、装修工程进行肆意的破坏和损毁。造成原告极大的经济损失。《国瑞.熙街租赁合同》中涉及小区公共消防通道（1080㎡）、小区车库（2784㎡）违规浇筑结构板（110㎡）等部分的合同无效。其他部分1906㎡（=5880㎡-1080㎡-2784㎡-110㎡）的合同有效。该无效部分系由于被告的过错所致，加之由于群体性时间导致客观上原告没有实际使用、为满足付款条件以及行使先履行抗辩权等，原告有权拒绝其支付租金的履行要求。结合法院“正确运用利益衡量方法……正确处理好公共利益与个人利益……保护合法利益，抑制非法利益”等司法精神，不应该参照合同约定的租金标准计付房屋占有使用费，以抑制嘉万公司的非法利益。原告的诉讼请求应当得到支持。被告嘉万公司辩称，原告在与被告签订租赁合同前已对租赁现场考察并认可。原告从一开始就知道租赁区域有商业车位的事实。被告向原告所交付的租赁物业符合合同约定。被告并没有交付商业之外的地方。合同约定进场装修视为原告认可被告交付的租赁物符合合同约定的交付条件。原告主张被告将没有合法出租权的区域租给原告不符合事实。原告系唯一的物业所有权人，有出租权。原告的诉讼请求的基础均以被告存在违约行为为前提。但我公司并未违约。反而是原告严重拖欠租金的行为致被告按照约定依法行使合同解除权。请依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告嘉万公司系万州区北滨大道三段XX层商服用房的初始登记产权人。原告壹乐公司（承租方、乙方）与被告嘉万公司（出租方、甲方）于2015年12月30日签订《国瑞·熙街租赁合同》，主要内容有：甲方将位于重庆市万州区北滨大道三段XX建筑面积为5800平方米的商业租赁给乙方，租赁期限为2016年1月1日至2023年12月31日。因为租赁物为现房，双方确认该承租物业的交付日为2016年1月1日。第三条，免租期优惠。甲方同意给予乙方为期六个月的免租优惠期，包含甲方同意给予乙方的免租装修期，即从2016年1月1日至2016年4月30日，为期4个月，2016年11月1日至2016年12月31日为期2个月。在免租优惠期间，乙方无需承担租金；乙方应在2016年7月1日前开业。如乙方未在前述规定期限内开业的，甲方有权没收乙方已缴纳的租金和保证金，并由乙方补足免租期间租金给乙方作为违约金，且甲方可另择其他商家，乙方不得向甲方主张任何违约责任，造成的损失由乙方承担；免租优惠期不因任何原因而延迟计算或延长；如因非甲方或不可抗力原因导致本合同提前终止的，免租优惠期条款归于无效，乙方应在合同终止之日起5日内按当年租金标准就已经享受的免租优惠期向甲方补足租金；第四条，租金标准和租金支付。承租物业的租金按计租面积计付，首年出租租金标准为每月每平方米人民币30元，自第三年至第六年的租金标准在上年租金标准上逐年递增5％，第七年的租金标准在第六年租金标准上增加6％，第八年的租金标准在第七年租金标准上增加8％。即租约年内每年的月租金标准如下：承租物业第一年和第二年的月租金标准为人民币176400元；承租物业第三年的月租金标准在第二年的月租金标准上增加5％，即月租金标准为人民币185220元……合同项下全部八个租约年的租金总额为19486368元，减除免租优惠期租金1058400元后，执行租金总额合计为人民币18427968元；租金支付方式为：以六个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的第5日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。合同项下首期租金（2016年5月1日起六个月的租金1058400元）的支付方式为：首期租金应在合同签订之日起三日内支付，如果计租日不是该月第一天，则计租日当月的租金按实际天数计算。乙方在支付首期租金的同时应缴纳保证金、物业服务费……如因非甲方或不可抗力原因导致乙方未能按合同约定时间缴纳本款所述费用，甲方有权不予交付承租物业（已交付的有权立即收回承租物业），乙方应自合同约定付款日起每日按实际租金标准向甲方支付租金收益损失。逾期交款达10日的，甲方有权终止本合同，由乙方承担导致合同终止的违约责任；承租物业为现状交付，乙方已全面考察并认可房屋现状，了解物业周边情况，乙方不得因共用设施设备、公共通道等通过或穿越承租物业等原因向甲方、重庆国瑞商业地产管理有限公司（甲方委托授权负责国瑞·熙街的日常运营管理机构）、物业公司主张减免租金；本合同约定的租金标准已含物业服务费……第五条，保证金。在合同签订之日，乙方应当向甲方支付人民币五十三万元整作为乙方在合同项下的履约保证金及物业服务费保证金。履约保证金及物业服务费保证金将用于乙方在合同及物业服务合同项下因违约、侵权等原因而需甲方、商管公司或任何第三方进行清缴、赔偿的支付保证。乙方在履约期间如遇上述任何事由，均应先行支付相关费用，如乙方未能直接支付而导致甲方、物业公司扣去保证金用于支付的，乙方应在支付行为发生日起3日内对履约保证金或物业服务保证金予以补足；第六条，经营业态及经营品牌。乙方在承租物业内经营品牌暂定为壹乐海洋世界，经营业态为海洋馆（海洋生物展示、表演及科普教育）。乙方需在承租物业所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成即自动代替乙方成为本租赁合同的承租人。届时，甲方、乙方及丙方就实际经营主体签订承租主体变更补充合同，本合同不发生其他改变，乙方及担保方对该经营主体履行本合同承担连带责任保证；第七条，房屋交付标准。承租物业的交付日为2016年1月1日。承租物业在交付时应达到的条件为：室内外之建筑结构、装修装饰及设施设备均以现状交付，不存在安全隐患及触及相关法律法规禁止规定……乙方同意，若承租物业交付标准存在一定瑕疵，但并不影响乙方进场开始装饰装修施工，则视为承租物业符合相关交付标准……双方特别确认，乙方进场开始或准备开始对承租物业的装饰装修工程，或乙方已实际接收承租物业的，视为承租物业符合交接条件……第十五条，乙方进一步保证。……15.2未经甲方、商管公司书面同意，乙方不得擅自改变房屋相关设施（包括但不限于楼道、走道、大门、走廊、设备用房）的设计用途，亦不得采用封堵或阻挡等任何方式妨碍其实现设计用途……第十六条，租赁期间甲方的保证和责任。甲方保证有权按本合同条款将租赁物业出租给乙方使用……第十七条，公共区域的维护与使用……17.4甲方对于国瑞·熙街外墙面、内街过道及四周、商业街中庭、广场以及其他公共区域唯一合法的使用权人，未经甲方书面许可，乙方或者任何第三方不能够以任何理由或目的占有、使用国瑞·熙街之公共区域……第二十一条。承租物业的交还。21.1本合同项下之租赁物期限届满之日或本合同因任何原因而终止之次日内，乙方应当将承租物业交还甲方。该期限为本合同项下之承租物业之交还期；21.2在上款所述交还期内，乙方还应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使承租物业符合本合同附件的各项标准要求，以及通过甲方的验收。乙方在承租期间添附的不可移动之装修物及附着物，如甲方不要求恢复原状的，归甲方所有。乙方还应向甲方提供最后的详细水管线布置图；21.3若因甲方违约导致本合同终止的，则甲方应当依约赔偿乙方损失，乙方应当在合同终止后7日内将符合本条第2款要求的承租物业交还甲方。同时，在该交还期内，乙方无需支付租金和物业服务费。21.4双方确认，无论任何原因。本条第1款和第3款所述交还期满后乙方仍未能将符合本条第2款要求的承租物业交还甲方的，则自交还期限届满次日起，乙方应当按照合同终止时承租物业租金标准的2倍向甲方支付房屋占用损失，并承担相关的能源费用、物业服务费，直至乙方按照合同要求交还承租物业为止。21.5自本条第1款或第3款所述交还期届满之日的次日起，甲方、商管公司或物业公司有权……同时甲方亦有权随时决定单方向公证机关、街道办事处、社区居委会、派出所等机构提出申请，并在上述机构人员的监督下将租赁物业内的物品移除，收回房屋，乙方不得以此为由向甲方主张任何赔偿责任。由此产生的相关费用以及给第三方造成的损失由乙方承担；21.6在乙方向甲方交还承租物业的同时，双方应当签署承租物业交还确认书。在双方签署了该确认书之后，或虽未签署确认书，但乙方已经实际撤离承租物业之后，乙方在承租物业内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置。21.7如甲方因对乙方撤离后的承租物业进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合本条第2款之要求的，则因此而发生的费用支出均应当由乙方承担，并且在上述清理期间，乙方应当按照本条第4款所述标准承担房屋占用损失。第二十二条，合同的解除与终止……22.4乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除合同，收回租赁物业：……（5）逾期未交纳租金、物业服务费或其他按约定应当由乙方交纳的任何费用达10日……第二十三条，违约责任。23.1本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、物业公司足额支付首期租金、履约保证金、物业服务费保证金及其他相关费用，甲方有权拒绝交付房屋并要求乙方自约定交付日起按租金标准支付租金收益损失。乙方逾期达30日的，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于相应保证金应付金额的违约赔偿金；23.2双方确认，本合同因乙方违约而终止的，则甲方有权不予退还本合同项下之履约保证金。因甲方违约而终止的，甲方应当无息双倍返还履约保证金。以上履约保证金不予退还或返还，不影响其违约行为本身而应支付的损失赔偿金、补偿金或违约金，各项应得以累加计算。此外，如果履约保证金与各项损失赔偿金、补偿金或违约金累加仍无法弥补守约方损失的，则各方约定最终违约金应为实际损失金额之1.5倍；23.3乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业公司支付相当于欠费金额1％的迟延履行违约金。延迟超过30日，甲方有权单方解除合同……23.5双方确认，如因任何原因导致本合同解除或终止，乙方应及时结清费用、清理场地并交还承租物业。但如乙方有欠付租金、物业服务费及其它费用之情形，未经甲方批准，乙方不得将放置于承租物业内的货物、财物转移出承租物业；23.6乙方若逾期归还租赁物业的，每日应当按当期租金的2倍向甲方支付房屋占用损失；23.7若因任何一方违约而导致诉讼，违约方应承担守约方发生的诉讼费、评估费、执行费、保全费、鉴定费、律师费、差旅费等各项费用。本案庭审中，经原、被告确认，租赁合同中载明的万州区北滨大道三段199号国瑞·熙街XX与万州区北滨大道三段XX为同一地址，该地址也曾被称作北滨熙岸1、2号楼XX层。2016年1月1日，重庆市渔港物业管理有限公司出具房屋装修备案通知书，载明：房号为国瑞·北滨熙岸小区海洋世界；业主姓名为海洋世界；装修公司名称为重庆视窗装饰工程有限公司；装修开工日期为2016年1月1日，竣工日期为2016年7月30日。2016年1月1日，原告壹乐公司与重庆视窗装饰工程有限公司签订了《万州区海洋世界室内装饰装修工程承包合同》，后开始动工装修。2016年1月3日，原告向被告缴纳了履约保证金530000元。2016年1月22日原告向被告缴纳了2016年5月1日至2016年6月30日期间的租金329280元。2016年4月26日，重庆市万州区城乡规划建设监察支队向任建出具关于信访件打印单50201604200688685219号的回复，载明：您反映北滨熙岸1、2、3号楼负1、2层车库修建海洋馆破坏房屋结构，4、5、6号楼将车库改成商业门面并破坏车库大梁等要求制止违法建设及消除安全隐患的来信已收悉……经我队执法人员现场调查核实，发现1、2号楼负1、2层存在违规装修施工行为，未发现3、4、5、6号楼将车库改为商业门面及破坏大梁行为。我队执法人员已对1、2号楼负1、2层修建海洋馆等违规施工行为及时现场制止，并分别向相关违法建设当事人下达了《责令整改违法行为通知书》。目前，现场已全面停止施工。其施工行为是否破坏主体或承重结构，现已责成相关单位委托具备检测资质的机构进行专业鉴定。我队将继续跟踪此事，并根据专业鉴定结论，会同相关部门依法作出处理。对于该项目将部分车库改为海洋馆等其他商业用途的行为，根据职能职责划分属于区国土房管局管辖范畴。我队在制止、查处违规装修的同时，已书面移交区国土房管局，建议您可向国土房管局咨询相关查处情况。2016年5月10日，重庆市建设工程资料检验测试中心作出《北滨熙岸1#、2#楼局部改造对1#、2#楼主体结构安全性影响鉴定报告》，鉴定结论为：1.经过计算，吊二层海洋馆区域海水池水深不能超过2米。其余海洋馆改造范围按照《重庆万州海洋世界装饰工程装饰施工图》施工，施工质量满足设计及相关国家规范后可安全使用；2.吊二层顶轴原风井吊板拆除对结构安全性无影响；3.吊一层地板开通导致剩余楼板悬挑部分，需采取处理措施。建议吊一层底板开洞后，按照附件1号楼二层结构修改图进行处理；4.吊一层轴剪力墙开洞后经过计算承载力仍满足安全性使用要求，但洞口周边应采取措施进行加强处理。2016年6月30日原告向被告发函，主要内容有：贵我双方于2015年12月30日签订《国瑞·熙街租赁合同》后，我方已严格按照合同约定履行，并投入保证金、租金、装修、定金等共计1000余万元。但在装修工程中，因北滨·熙岸部分业主百般阻扰，并提出贵司出租于我司的一层商业区域中有部分区域实际用途为停车位，从而多次大规模聚集阻止我司的装修施工。同时向贵司和万州区建委分别反映了情况。万州区建委也因此来函要求我司立即停止装修施工。而贵司至今未能就上述纠纷与业主达成和解并向建委说明情况。致使我司于2016年4月6日起一直停工至今，并因此遭受重大经济损失。导致贵我双方所订租赁合同已无法继续履行。请贵司同意并立即采取以下措施确保合同的履行条件并补偿我部分经济损失。一、于收到本函件之日起十日内与业主达成和解，向建委说明情况，并保证我司后续施工和经营不得再受任何形式的干扰；二、免收2016年4月6日至我司恢复施工之日的租金、物业管理费。在此期间我司不承担租金、物管费费用，不承担原合同约定的违约责任，免租期不受六个月期间限制；三、积极协调建委通过我司的装修方案，并为我司办理施工许可；四、我司保留追究贵司违约责任及赔偿损失的相关权利。2016年7月11日，被告向原告复函，主要内容有：一、关于贵司来函提到受到业主阻扰施工。我司认为造成这一事实的主要原因系贵司深夜施工扰民，造成业主不满，并导致业主查看贵司装修现场所致。业主对贵司施工装饰建设荷载、消防设施拆除、楼板开洞引起质疑以致阻止施工。故对于贵司来函第一条提出的十日内与业主达成和解并保障贵司后续施工与经营不受任何形式干扰，我司无法认同。但基于为贵司做好租赁相关服务，我司愿意协助贵司解决业主质疑贵司的装修中的相关问题；二、对于贵司来函第二条所述事项。我司同意与贵司进行协商，是否免收相关费用，需要协商之后才能决定。2016年10月9日，被告向原告及重庆奇路投资管理咨询有限公司发函，主要内容有：2015年12月30日，贵我双方签订《国瑞·熙街租赁合同》，明确约定贵司应当在2016年7月1日之前开业。但贵司未能开业。现我司就相关事宜致函如下：一、贵司在装修过程中受到业主阻扰施工问题，我司认为造成这一事实的主要原因系贵司深夜施工扰民造成业主不满……二、根据《租赁合同》约定，贵司对承租物业的装饰装修应当符合建设、消防等主管部门以及法律法规的要求。对此情况，建设主管部门已经提出要贵司积极沟通处理。且近期我司在积极对区政府各大职能部门进行沟通期间也对此电话联系贵司积极进行海洋馆施工事宜的协调工作。但贵司至今未到相关部门沟通解决。贵司仍未能就承租物业装修事宜向主管部门申请办理施工许可证进行具体工作事项。希望贵司积极履行办理二次装饰施工手续的法定义务……四、我司希望贵司积极面对在承租物业装修过程中所遇到的问题。我司也愿意协助贵司积极处理。但贵司处理此事的态度让我司非常失望。若贵司在收到本函之后7个工作日内仍不能拿出切实有效的解决方案。我司将依据租赁合同的相关约定，依法解除合同并没收已交租金及保证金，同时要求贵司补足免租期租金等权利。2016年11月1日，原告向被告复函，主要内容有：一、我司现已查明，贵司在我司签订合同时隐瞒了重要事实，我司如继续装修施工，将存在极大的合同风险。贵司应对此承担全部法律责任。按照双方《租赁合同》的约定，贵司应保证有权按本合同条款将租赁物业出租，并且合同中明确贵司向我司出租的房屋均为商业。但经我司近期查明，贵司向我司出租的所谓商业区域中既包括大量的小区公共停车位，也包括由贵司违章施工所占据的小区业主共有区域……虽然目前业主们对贵司的上述行为尚不知情，也并未提出异议，但势必造成我司对上述两部分区域的装修、使用在日后产生重大风险……我司将视此问题解决情况决定是否进一步要求解除合同并要求贵司承担违约责任；二、我司多次、反复遭遇各种阻挠，致使目前已不具备继续开展施工的条件，贵司对此有不可推卸的责任。我司在根据租赁合同对所承租场地实施装修施工之前，已严格按照合同约定将装修设计方案交贵司及物管公司进行了审核。之后还配合对装修设计方案委托重庆市建设工程质量检测测试中心进行了局部改造后安全性的检测……该鉴定结论由贵司向我司送达……在我司按照贵司及万州区建委的要求第二次配合完成对装修设计方案委托安全性鉴定，且鉴定结论出具后，却迟迟不向我司送达鉴定结论。造成我司多次希望恢复施工的愿望均被业主以我司的装修设计方案尚未确定安全性为由所阻止。我司由于无法拿出贵司已经收到的鉴定结论，只好作罢。因此造成我司目前无法恢复施工，完全因贵司所致……为此，贵司应在近期内尽快完成以下工作。（一）立即向我司送第二次装修设计方案安全性鉴定的鉴定报告，并就我司设计方案的安全性向业主予以说明。确保我司的正常装修施工不得再受任何形式的阻扰。（二）就我司承租范围内原规划设计为小区停车位或小区业主公共区域的位置予以明确，就将小区停车位作为商业出租的可行性向万州区相关部门书面征求意见。（三）就将小区停车位、小区业主公共区域出租给我司作为商业使用一事，公开征求小区业主的意见，并依法获得小区业主的合法授权。2016年9月，北滨熙岸购房人之一任开琴向本院提起诉讼（案号为2016渝0101民初10268号），请求判决被告嘉万公司履行合同约定的将“北滨熙岸”负一层和负二层（规划文件上的商业一层、二层）停车库的车位首先出售或出租给原告所有或使用，开通住宅楼通往负一层和负二层的电梯出入口。经该案审理查明，2015年3月20日，嘉万公司取得北滨熙岸（7－13号楼）建设工程规划许可证，建设位置为万州区北滨路黄泥包至万一中，建设规模为38484.55平方米。其中：11号楼规划2层（1号－2号楼下商业裙楼）、12号楼规划2层（3号－4号楼下商业裙楼）、13号楼规划2层（5号－6号楼下商业裙楼），在第一层共规划停车位98个；地下负一层车库22886.05平方米（停车位约800个），位于黄海高程175.3米以下，按三峡移民大纲相关规定，该地下车库部分不予办理相关建设手续，且不得确权，做好防洪、抗渗措施。在2013年12月6日后，嘉万公司分别取得住宅1－6号楼、商业7－10号楼、11－13号商业裙楼的预售许可证，1－6号楼的社区用房、架空层、设备用房、车库均未纳入预售范围。1－6号住宅楼预售面积91452平方米，成套商品房730套；7－10号商业用房及11－13号商业裙楼预售185套，预售面积29972.76平方米。嘉万公司实际建成停车泊位898个（负一层800个，商业一层98个），其中按规划用于住宅配套568个（94629.77平方米×0.6÷100平方米）。2016年12月29日，本院作出判决，驳回了原告的诉讼请求。原告不服，提起上诉。2017年6月22日，重庆市第二中级人民法院作出（2017）渝02民终394号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年1月6日，重庆市万州区国土资源和房屋管理局向被告嘉万公司出具《关于临时调整北滨熙岸商业车库使用功能的复函》，载明：你公司《关于临时调整吊二层98个商业车位使用功能的函》收悉，现回复于后。《重庆市物业管理条例》第六十三条对此已作规定，“车位、车库有空余的，可以临时出租给业主以外的单位、个人，但是，每次租期不得超过六个月”。你公司可按此规定处置商业配件车库。如出租给他人使用，应要求物业使用人在使用该物业时遵守相关法律法规，不得影响房屋安全和小区内其他业主的合法权益。同时，并在协议中约定如果车位无法满足商业业主停车需要时，立即恢复其停车功能。2017年5月4日，被告向重庆市万州区公证处申请对租赁房屋的现场装饰装修情况进行证据保全。2017年5月11日，被告向原告发出《房屋租赁合同解除通知书》，载明：根据租赁合同约定，贵司应于签订合同三日内（即2016年1月4日前）向我司缴纳首期租金（2016年5月1日起的六个月租金）1058400元，贵司实际仅缴纳329280元，剩余729120元未支付。贵司应于2016年12月5日前向我司缴纳第二个缴租期（2017年1月1日至2017年6月30日期间租金）1058400元，但贵司至今未缴纳。贵司累计欠缴租金1787520元，截止发函之日已产生滞纳金525319元，合计2312839元。贵司的上述行为已经严重违反房屋租赁合同的约定。现我司决定解除贵司与我司签署的房屋租赁合同并提前收回租赁物业。同时，请贵司于收到函件三日内向我司支付拖欠的租金和滞纳金，并与我司办理房屋交还手续，按租赁房屋原状交还租赁房屋。如贵司逾期未办理房屋交还手续的，我司有权单方向公证机关或街道办事处、居委会、派出所等机构提出申请，并在上述机构人员的监督下将租赁物业内的物品移除，收回房屋。由此产生的相关费用由贵司承担。本案庭审中，双方均认可案涉租赁合同已于2017年5月12日解除。2017年5月20日，重庆市万州区公证处出具（2017）渝万州证字第3834号公证书，载明：兹证明本公证书所附照片共一百四十三张均为郎君山在本公证员和本处工作人员张树琼的监督下现场拍摄，与实际情况相符。因双方未办理租赁房屋交还手续。被告在解除合同后不久，便开始对原告已完成的装饰装修工程进行拆除。为此，原告于2017年6月5日向本院提出申请，请求对其已完成的装饰、装修工程实施证据保全。2017年6月30日，利宝保险有限公司重庆分公司对原告的证据保全申请向本院提交保函（2017年7月6日寄出），提供价值3000000元的担保。原告支付保费6000元。2017年7月20日，原告向本院提出证据保全补充申请。同日，本院作出裁定：对原申请人重庆壹乐旅游发展有限公司向被申请人重庆嘉万房地产开发有限公司租赁的位于重庆市万州区北滨大道三段167号国瑞熙街（租赁合同约定编号为XX商业）共计建筑面积为5880平方米房屋内申请人重庆壹乐旅游发展有限公司已完成的装饰、装修工程进行查封；对上述房屋内已拆除的装饰、装修工程形成的建筑废弃物进行扣押。2017年7月20日，本院进行了现场勘验，发现在案涉租赁房屋内有大量装饰、装修工程拆除痕迹，地面堆放大量建筑废弃物等情况。2017年9月20日，原告申请对其已完成的装饰装修工程造价进行司法鉴定。本院委托了重庆铂码工程咨询有限公司进行司法鉴定。该公司作出重铂咨鉴字（2018）第0011号司法鉴定意见书。鉴定意见为该装饰装修已完工程造价为722026.75元（不含造景工程、消防系统工程、空调工程）。其中装饰工程175729.84元，土建工程377979.14元，电气工程122034.47元，给排水工程46283.30元。该鉴定意见书还载明部分工程是否实施，或实施后拆除，无法核实，故鉴定意见中未计算相关费用。原告支付鉴定费70000元。2018年1月10日，原告向本院申请解除证据保全。2018年1月15日，本院裁定解除了对相应装饰、装修工程及建筑废弃物的查封及扣押。2018年5月24日，重庆视窗装饰工程有限公司向本院提起诉讼，请求判令解除与被告（本案原告）壹乐公司签订的装饰装修工程合同；判令壹乐公司支付工程款及资金占用损失。经该案（2018渝0101民初7447号）审理查明：2016年1月1日，，重庆视窗装饰工程有限公司（乙方）与壹乐旅游公司（甲方）签订《万州区海洋世界室内装饰装修工程承包合同》，甲方将其向嘉万公司承租的位于重庆市万州区北滨大道三段199号国瑞.熙街商业一层的部分物业(建海洋馆)发包给乙方进行装饰装修，约定了以下主要内容：1、乙方以包工包料包机具方式对重庆市万州区北滨大道三段北滨熙岸海洋馆临时水电、水电安装工程和室内装饰装修工程进行垫资施工（甲方供部分材料除外）；由甲方负责图纸评审的相关工作及费用。2、室内公共场所装饰装修工程质量保修期为二年。3、合同总价暂定为5000000元；结算按2008定额计费。4、基础工程完成，饰面工程开始时支付2000000元，整体工程完工并验收合格后支付2000000元，审计结算完成后支付至结算总价87%，剩余3%作为质保金。双方还对其他事项进行了约定。重庆视窗装饰工程有限公司在合同签订之日办理了相关手续即进场施工。2016年5月，因该小区业主向有关部门反映海洋馆的装修可能影响房屋的安全，被告停工，至今壹乐公司未通知重庆视窗装饰工程有限公司复工。在庭审中，双方确认2017年8月1日，，重庆视窗装饰工程有限公司与壹乐公司就重庆视窗装饰工程有限公司已完装修工程进行了结算，工程造价为4701104.45元。壹乐公司已向重庆视窗装饰工程有限公司支付工程款3068237元。2018年6月29日，本院作出判决：一、解除重庆视窗装饰工程有限公司与壹乐公司于2016年1月1日签订的《万州区海洋世界室内装饰装修工程承包合同》；二、壹乐公司在本判决生效后3日内向重庆视窗装饰工程有限公司支付工程款1632867.45元。另查明，原告为了经营万州海洋世界，在租赁场地注册成立了重庆壹昊旅游发展有限公司，原告出资占比为99％。2015年12月至2016年6月期间，原告及重庆壹昊旅游发展有限公司支出了水电费、办公用品等公司运营相关费用若干。原告及租赁合同担保人重庆奇路投资咨询有限公司为参加本次及另一案（原告嘉万公司与被告壹乐公司、重庆奇路投资咨询有限公司）诉讼支付了律师服务费150000元。关于被告向原告提供的租赁房屋是否包含共有部分、车库，以及是否包含有违章建筑方面的事实。庭审中双方均认可租赁房屋的范围即为租赁合同附图中标注的范围。原告另向本院提供了案涉房屋的竣工图。经被告质证，对竣工图的真实性无异议，但认为不能证明违法建筑的面积及租赁物是否符合合同约定。对该竣工图，本院予以采信。经审查、比对，该竣工图与租赁合同附图对应范围中，商业一层确有部分面积设计用途为车库，另有走道、弱电机房等共用设施，还有消防门等消防设施。商业二层对应部分的设计用途为电影院，其中包含有走道、防火门等，另含有一面积较大孔洞（设计名称为走道上空）。本案庭审中，原告申请了鉴定人出庭作证。经鉴定人员证实，其现场踏勘时，发现一、二层之间有一孔洞，系原告装修工程中自行开启的楼梯通道。原告的装饰、装修工程不含有增加现浇板的工程。原告所提供的证据已经达到了高度盖然性的证明标准，本院予以确认。据此，本院认定被告向原告出租的商业二层相关房屋内包含有将走道上空改建为现浇结构板的违章建筑。本案诉讼过程中，经双方确认案涉租赁房屋之商业二层范围内走道上空的建筑面积为110平方米。本院认为，原、被告对案涉租赁合同已于2017年5月12日解除均予认可，本院对此予以确认。本案争议焦点为被告所出租物业中包含走道、弱电机房等共用设施，消防门等消防设施，车库，并含有违章建筑，该部分效力，此行为是否构成违约以及被告是否应当承担违约责任。关于对被告是否构成违约的相关问题，本院评析如下。首先，关于走道、弱电机房等共用设施，消防门等消防设施。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，上述设施属于业主共有部分。在双方所签订的租赁合同中明确约定“乙方已全面考察并认可房屋现状，了解物业周边情况，乙方不得因共用设施设备、公共通道等通过或穿越承租物业等原因向甲方、重庆国瑞商业地产管理有限公司、物业公司主张减免租金”，同时约定“未经甲方、商管公司书面同意，乙方不得擅自改变房屋相关设施（包括但不限于楼道、走道、大门、走廊、设备用房）的设计用途，亦不得采用封堵或阻挡等任何方式妨碍其实现设计用途”。即在签订合同时，原告已经明确告知被告出租房屋内包含有公共部分，被告在使用时应当保证相关设施的使用功能，该合同条款为双方合意，保证相关设施的使用功能并不损害其他业主利益。对此，原告并不构成违约。被告既已接受该合同条款，故本院亦不予对案涉房屋公共部分面积进行测绘。其次，关于车库。通过本院审理的其他案件已查明的事实及重庆市万州区国土资源和房屋管理局在向被告的复函中关于商业一层车库性质的界定，可以明确案涉租赁房屋内的相应车库区域内的停车位为商业配套停车位。虽然被告未明确告知出租房屋内部分区域为商业车库，但被告作为整层房屋的产权人，就该车库部分有权对外出租。在案涉房屋所在小区的其他区域亦另行规划、建设有其他配套车库。原告未提供其他证据证明存在其他业主主张恢复相关车库停车功能等实际影响其使用租赁房屋的情况。原告就相应车库区域的使用障碍，但截止双方合同解除时尚未发生。对此，被告并不构成违约。再次，关于违章建筑。按照相关规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，被告将所出租的商业二层走道上空部分改建为结构板，并将该部分一并出租于原告。双方就该部分违章建筑的租赁应当无效。虽然原告的此行为为法律所禁止，不应得到提倡。但该部分区域占整个租赁标的物的比例较小，并不足矣影响整个合同的履行，亦不足矣导致整个合同的解除。且原告在实际使用该区域的情况下，尚应支付占用费。故，对此情况，并不涉及被告是否违约的问题，而是双方在履行合同过程中，对违章建筑部分按照合同无效方式进行处理的问题。综合以上观点，被告虽然存在将业主共有部分、商业车库、违章建筑纳入整体商业用房对外出租的不当行为，但上述行为并未达到双方约定的合同解除条件，亦未导致原告合同目的无法实现。被告并不构成根本违约，无需承担合同解除的违约责任。针对原告的具体诉讼请求，本院评析如下。原告请求被告双倍返还履约保证金1060000元。按照双方约定，结合本案实际情况，原告并不具备要求被告返还履约保证金的条件。对此请求，本院不予支持。原告请求被告赔偿（返还）已付租金329280元。因合同已经履行，且被告并不构成违约。原告的此项请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原告的其他诉讼请求均以被告违约为基础，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第九十一条第（二）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告重庆壹乐旅游发展有限公司的诉讼请求。案件受理费79936元，由原告重庆壹乐旅游发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  魏 欣人民陪审员  杨芝香人民陪审员  刘定玲二〇二〇年七月九日法官 助理  聂登超书 记 员  王彬冰