河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3719号 上诉人（原审被告）：河北希沃房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区槐北路289号方北高层1-1-804室。 法定代表人：高俊军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，该公司员工。 委托诉讼代理人：高平，河北新业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郝静，女，1980年7月11日出生，汉族，住石家庄市井陉矿区。 委托诉讼代理人：王永新，河北乔烽律师事务所律师。 上诉人河北希沃房地产开发有限公司因与被上诉人郝静房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市井陉矿区人民法院（2019）冀0107民初498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。河北希沃房地产开发有限公司的委托诉讼代理人**、高平、被上诉人郝静的委托代理人王永新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 河北希沃房地产开发有限公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第三项、第四项、第五项，依法改判或发回重审；2、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决上诉人给付被上诉人一倍的赔偿77210元没有事实与法律依据。2016年10月15日，上诉人与石家庄明德物业服务有限公司签订了《前期物业服务合同》，上诉人委托石家庄明德物业服务有限公司对希沃观邸小区提供前期物业服务。而被上诉人郝静是石家庄明德物业服务有限公司的法人，任经理职务，其办公地点就在该小区，办公室紧邻上诉人的办公室。上诉人与被上诉人签订《认购协议》的时间是2017年3月17日，被上诉人对房屋没有取得预售许可证的情况了如指掌。《认购协议》中虽然约定了支付首付款后，剩余房款采取银行按揭方式。但这并非是上诉人故意隐瞒没有预售许可证的事实，误导被上诉人，被上诉人在明知没有预售许可证的情况下，并不会因《认购协议》约定了贷款方式付款就造成错误认识。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。该司法解释的立法本意是欺诈，欺诈的构成要件是：1、必须有欺诈的故意，即欺诈的一方明知自己告知对方的情况是虚假的且会使对方陷入错误认识；2、须实施欺诈行为，即欺诈方将其欺诈故意表示于外部的行为。3、受欺诈人因欺诈而陷入错误。并基于错误认识而为意思表示。针对本案，被上诉人没有证据证明当初买房时，上诉人告知其有预售许可证，被上诉人也并非是陷入了错误认识而购买。所以，并非是上诉人故意隐瞒没有预售许可证的事实，一审判决给付一倍赔偿没有依据。二、一审判决上诉人给付被上诉人房屋增值差价15207元没有依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所以，《认购协议》无效的法律后果是上诉人将被上诉人已交的购房款返还给被上诉人。在《认购协议》签订过程中上诉人没有过错。一审认为上诉人的主观恶意造成被上诉人购买商品房的目的不能实现没有依据。被上诉人没有举证证明上诉人存在主观恶意，一审也没有提及上诉人主观恶意的证据。一审认为上诉人存在主观恶意没有依据。办理预售许可证等证件是行政机关的职责，并非上诉人故意不办理，况且，被上诉人在明知没有预售许可证的情况而购买存在过错，上诉人不应对此承担责任。三、一审判决上诉人给付被上诉人估价费4000元没有依据。因被上诉人要求赔偿房产增值部分没有依据，所以，该房屋的评估费不应由上诉人支付。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，望二审法院查明案件事实,支持上诉人的上诉请求。 郝静答辩称，一、一审判决认定事实清楚。1、上诉人作为一家专业从事房地产开发销售的企业法人，对外销售包括案涉房产在内的房产时，明知其所出售的房产不具备法定的出售条件（没有包括预售许可证、土地规划证等在内的各种合法手续），却故意在与买受人签订买卖合同时不如实告知，明显构成故意隐瞒事实。2、上诉人对外销售房产时进行虚假宣传，对外广告宣传单上违背事实标注所出售房产属于“市政大产权”；在其提供的制式买卖合同中设定购买房产时买受人可以选择通过银行按揭贷款方式购买且明确并约定银行按揭贷款由上诉人负责办理银行按揭贷款合同条款，并以此作为在销售案涉房产时的推销手段，称所售房产属于市政产权，否则不会承诺上诉人负责办理银行按揭贷款。上诉人上述违背事实的行为明显构成欺诈，且上述行为直接导致对包括被上诉人在内的诸多买受人产生严重的误导，形成错误认识。3、违背诚实信用原则，视合同中约定首付款之外由上诉人负责办理银行按揭贷款后支付剩余房款的合同条款约定而不见，在房屋具备交付条件时，却对所售房屋拒绝交付，反而对包括本案被上诉人在内的诸多买受人要求限期一次性支付全部房款，否则以所售房产没有预售证为由，向人民法院起诉主张买卖合同无效（新闻媒体以及裁判文书网等多起案例可以证实），妄图以此实现其不法利益，如欲实现违约方反而因违约行为而从中获益的结果，此举明显与法律用于维护社会公平正义的应有之义相悖，不应得到支持。4、上诉人没有任何证据证明其履行了如实告知义务。被上诉人系一家从事物业经营的法人企业的法定代表人是事实，但毕竟经营的是物业服务而非房地产开发，对其认知能力的要求不应高于一般人，另，郝静所在物业公司虽然与被告签订过物业服务合同，但该合同不等同于上诉人已经将案涉小区的真实情况及有无相关手续做了如实告知，相反基于双方当时存在合作，才导致郝静相信上诉人作为合作伙伴陈述涉案房产手续齐全的承诺为真，而上诉人作为合作伙伴更不应该违背诚信原则，隐瞒相关事实和进行欺诈性销售。5、上诉人在上诉状称案涉房产没有办理预售许可证，是行政机关职责，于法无据且与事实不符，显然是推卸应负责任。二、一审判决适用法律正确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第九条，出卖人订立合同时具有下列情形之一的导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的事实；上诉人的行为明显符合该条法律规定情形。根据本条相关规定，上诉人应当承担赔偿责任，同时承担赔偿被上诉人房屋增值的差价损失以及鉴定费，一审法院据此作出判决，适用法律正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。 郝静向一审法院起诉请求：1.判令被告退还原告77210元本金并承担资金占用期间利息（利息按照年利率6%计算，自2017年3月17日起计收至本金全部返还之日止）。2.判令被告承担原告依法应享有的各项权益，现暂主张人民币106010元（权益最终数额确定后，据实变更）。3.判令被告承担本次诉讼所产生的一切费用包括诉讼费、保全费等。 一审法院认定事实：2017年3月17日原告郝静作为乙方、被告河北希沃房地产开发有限公司作为甲方，双方签订了认购协议，认购协议主要内容：乙方购买甲方开发的希沃观邸小区2-2-1702室商品房，总房价为257210元；付款方式为银行按揭，签订协议之日乙方首付30%，计77210元，余款180000元办理银行按揭，甲方通知乙方提交银行按揭所需资料及办理按揭等具体事项的时间，乙方应按甲方规定如期提交并办理；房屋预计竣工时间为2017年6月30日，竣工验收后一月内交付使用。签订合同当日原告向被告交纳了首付款77210元，被告向原告出具收款收据。截止本案法庭辩论结束希沃观邸小区无土地使用手续、无应有的规划证及商品房预售许可手续。 案件受理后原告增加诉讼请求要求确认原被告签订的购房协议无效，变更诉讼请求要求被告承担原告依法享有的各项权益总额155831.85元，庭审中原告就其主张享有的各项权益总额155831.85元，表述为包括购房款一倍赔偿77210元及按年利率6%支付的利息、房屋价格上涨差价53121.85元、租金损失25000元。被告同意返还原告购房款77210元，不同意支付其他损失费用。原告就其索要房屋增值差价，要求按每平方米5000元的标准计算不能提供合法有效的依据，被告也不同意给付。案件审理中原告向本院申请财产保全，本院作出财产保全的裁定，冻结被告相应财产。 2019年10月11日原告申请对双方争议的西沃国际2-2-1702房屋进行估价，我院委托河北博华房地产评估有限公司对争议房屋进行评估，2019年11月5日河北博华房地产评估有限公司作出房地产估价报告，房屋估价为307900元，为此原告支付评估费4000元。原告对估价报告提出异议，认为评估价格低，但未提出合法依据和理由，2019年12月9日河北博华房地产评估有限公司作出异议回复认为评估报告符合市场价格。 以上事实，有原被告签订的认购协议、交款收据、石家庄市不动产登记中心的证明、评估报告、异议回复及当事人的当庭陈述在案为凭。 一审法院认为，我国民法保护的是民事主体的合法权益，维护的是社会的经济秩序，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案原、被告签订的认购协议中约定买卖的房屋所在的希沃观邸小区不具有合法的土地使用权，也没有取得商品房应有的规划证、商品房预售证等相关手续，其买卖行为扰乱了经济秩序；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。故原被告签订的认购协议应为无效协议。 合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。对于原告已支付购房款77210元，被告应予以返还。法律规定出卖人订立商品房买卖合同时，因故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原被告签订的房屋买卖合同，是被告提供的格式合同，合同中明确载明首付后余款办理银行按揭贷款，按揭事宜、时间由被告通知乙方，被告在其提供的格式合同中隐瞒了其开发房屋没有取得商品房预售许可证明的事实，以可以办理银行按揭贷款的条款误导了买受人，被告明知自己没有取得商品房预售许可证明的情况下销售房屋，其故意实施了违背诚实信用原则、违反法律的行为。对于原告要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的请求，应予以支持；由于被告的主观恶意造成原告购买商品房的目的不能实现，致使原告失去订约机会受到的损失应当赔偿，因市场原因现房屋已增值，增值部分为可得利益，是原告的损失，被告应予以赔偿，故对于原告索要增值差价的请求予以支持。因原告对主张以每平方米5000元计算房屋增值的标准不能提供合法有效的依据，本院不予支持，经河北博华房地产评估有限公司对争议房屋进行评估，房屋估价为307900元河北博华房地产评估有限公司及鉴定人员具备相关的鉴定资质、资格，原告虽对估价报告提出异议，但不能提供合法依据和理由及证据对估价结论予以推翻，对于原告异议河北博华房地产评估有限公司也作了必要回复，原告也未对估价报告存在明显瑕疵及程序违法等提出异议。对于增值部分应为原告损失部分，因原告只交付了房屋价款的30%，本案以估价报告确定的价值计算增值差额为（307900元-257210元）×30%=15207元。原告同时主张房屋增值的损失与资金占用利息，两项请求重复，本院支持了原告索要房屋增值的损失，故对其索要资金占用利息的请求不再支持。 原告主张的租房费用为原告日常生活支出，不是合同无效必然造成的损失，原告的请求没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、2017年3月17日原告郝静与被告河北希沃房地产开发有限公司签订的《认购协议》无效。二、被告返还原告购房款77210元。三、被告给付原告购房款一倍的赔偿77210元。四、被告给付原告房屋增值差价15207元。五、被告给付原告估价费4000元。以上二、三、四、五条于本判决书生效之日起五日内执行。六、驳回原告郝静的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4796元，减半收取2398元，财产保全1020元，原告负担642元，被告负担2776元。 本院二审期间，上诉人河北希沃房地产开发有限公司提交明德物业公司与上诉人签订的《前期物业合同》解除的判决，用以说明被上诉人郝静是明德物业公司的经理，其对没有预售许可证是明知的。 被上诉人发表质证意见称，被上诉人作为物业公司的经理，对涉案房产没有相关证件是明知的陈述不能成立，一起办公不代表上诉人履行了其义务。 二审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，2017年3月17日，上诉人河北希沃房地产开发有限公司与被上诉人郝静签订的《认购协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，上诉人已经按照约定收受被上诉人的首付购房款，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《认购协议》应当认定为商品房买卖合同。上诉人未取得希?观邸小区的商品房预售许可证明，即与被上诉人签订《认购协议》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，涉案的《认购协议》应为无效协议，原审认定协议无效并无不妥。上诉人明知自己没有取得商品房预售许可证明，却在广告宣传单上标注为“市政大产权”，使购房者产生误解，属于出卖人“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实”，原审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决上诉人返还被上诉人已付购房款并赔偿购房款一倍的赔偿、房屋增值差价及评估费，并无不当。上诉人称被上诉人是希?观邸小区前期物业公司的法人、进而称被上诉人明知上诉人没有商品房预售许可证明。被上诉人不认可，称其不知晓上诉人未取得商品房预售许可证明，上诉人未提交证据证实被上诉人知晓上述事实，上诉人的主张不成立，本院不予支持。 综上所述，河北希沃房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,796.0元，由上诉人河北希沃房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 洁 审判员 陈爱民 审判员 宋广道 二〇二〇年七月十三日 书记员 董 冉 ——