河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终3272号上诉人(原审原告)：张瑞赐，男，汉族，1989年6月4日出生，住南阳市卧龙区。上诉人(原审被告)：石延华，女，汉族，1971年7月4日出生，住南阳市。委托诉讼代理人：余晨阳，河南汉景律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晨阳，河南汉景律师事务所实习律师。上诉人(原审被告)：杨国杰,男,汉族,1973年4月22日出生,住南阳市。委托诉讼代理人：余晨阳，河南汉景律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晨阳，河南汉景律师事务所实习律师。原审第三人：南阳市瑞杰房产经纪有限公司宛都名邸分公司，住所地南阳市独山大道北段光达宛都名邸3号楼1楼。负责人：李腾龙，系该公司经理。上诉人张瑞赐、石延华、杨国杰为房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2019）豫1391民初728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张瑞赐，上诉人石延华、杨国杰及其委托诉讼代理人余晨阳、张晨阳，原审第三人南阳市瑞杰房产经纪有限公司宛都名邸分公司的负责人李腾龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张瑞赐上诉请求：1、请求依法改判二被上诉人双倍返还定金80000元(不服部分为40000元);2、请求依法改判二被上诉人支付上诉人壁纸费用5575元、铝合金封阳台费用4260元;3、请求依法改判二被上诉人自2019年5月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至欠款全部付清之日止。4、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.二被上诉人在交易时严重违约,应承担违约责任,向上诉人双倍返还定金。合同约定上诉人交付36万元房款后被上诉人应在30日内完成解押流程，但实际上被上诉人在4个月左右以后才完成解押。此外，被上诉人在得知上诉人邮政银行没有顺利批款后一个星期内，二被上诉人就表示不再继续履行合同,就连上诉人表示全款现金支付时,仍然拒绝继续交易。2.壁纸费用、封阳台费用应当由二被上诉人返还上诉人。被上诉人违约在先，该几项损失一审法院已经查明，而一审法院以壁纸费用、封阳台费用对二被告无太大实用价值为由,对该两项费用不予支持显属错误。3.一审法院认定被上诉人向上诉人支付利息的起止时间错误。二被上诉人应当自收到上诉人的款项之日即2019年5月14日,向上诉人支付资金占用期的利息。石延华、杨国杰辩称，逾期交房对方是认可的，一审法院已经调查清楚。违约是因为张瑞赐没有钱付全款。石延华、杨国杰上诉请求：1.依法驳回被上诉人的诉讼请求,改判4万元定金上诉人不予返还。2.依法判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误。1.合同约定2019年5月5日至6月5日被上诉人应当支付上诉人40万而被上诉人仅仅支付了32万元，显然违约；2.被上诉人自身信贷信用存在问题,由于被上诉人小额贷款过多,上诉人配合被上诉到多家银行办理按揭贷款均无法成功办理,而被上诉人又无法全额付清剩余83万元房款,导致合同目的无法实现，故被上诉人构成根本违约；3、被上诉人既不能办理银行按揭也无法全额付清全部房款，才导致合同无法继续履行，构成严重违约。综上，根据担保法及其司法解释的规定，上诉人不应退还4万元的保证金。张瑞赐辩称，石延华、杨国杰应当承担违约责任，且应双倍返还定金。一方面，石延华、杨国杰没有按照合同约定按时完成解押；另一方面，石延华、杨国杰拒不配合办理按揭手续并且明确表示不卖房屋。第三人述称，邮政银行只去了一次，被拒了之后双方协商了之后说的是换一家银行。后来通过第三方大道金融去光大银行进行贷款，后续因手续费负担问题未达成一致，所以就没有再去银行。张瑞赐向一审法院起诉请求：1、解除本人与石延华、杨国杰签订的房屋买卖合同；2、石延华、杨国杰返还本人购房款36万元，并按照银行同期贷款利率支付实际占用期间的利息；3、石延华、杨国杰及第三人退还我购房意向金1万元；4、石延华、杨国杰赔偿原告定金4万元、装修费用13334元；5、本案诉讼费、保全费等由石延华、杨国杰负担。一审法院认定事实：张瑞赐于2019年5月2日与南阳瑞杰公司签订《房屋委托购买协议》，并依照协议约定向南阳瑞杰公司支付认购诚意金1万元，南阳瑞杰公司给张瑞赐开具了收据，经手人李腾龙签字确认。2019年5月5日，张瑞赐作为买方，石延华、杨国杰作为卖方，南阳瑞杰公司（宛都名邸分公司）作为经纪方，三方共同签订了《房屋买卖（居间）合同》。该合同载明：一、房屋基本情况，坐落南阳市独山大道北段新城国际1号楼1单元504室，建筑面积为123.75平方米，房屋所有权证号111302903001GB00009F00010016。二、房屋产权现状为该房屋处于抵押状态，卖方应于签署本合同起30天内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房屋产权整原件托管于经纪方作为办理产权转移登记手续之用。三、成交价格，该房屋成交价格为人民币1310000元，该价格已经包括卖方自买入该房屋后至本次出售前已经产生及支付的一切费用（包括水、电、煤气、物业管理费等）。四、付款约定，买卖双方协商一致选择按揭方式履行本合同，买方于2019年5月5日交付人民币4万元予卖方。买方委托经纪方向银行申请个人二手房商业按揭贷款，预计83万元支付卖方第二部分房款……不足部分由买方于该房屋登记前以现金方式支付给卖方。买卖双方须积极配合，于年月日前备齐本次贷款所需相关真实证件并到现场办理相关手续，若以上事宜出现延误，均由延误方承担违约责任。五、咨询服务费及支付，基于经纪方已经促成本房屋买卖（居间）合同成立以及之前提供的咨询服务，买卖双方确认，本合同签订时卖方须支付经纪方的咨询费人民币19650元，买方须支付经纪方的咨询费人民币19650元。六、卖方已征得产权共有人（包括但不限于配偶等）书面同意并受委托出售此房。卖方须在办理产权转移登记手续前将该房屋的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕。卖方同意于收齐放款后交付房屋予买方使用，卖方逾期交付房屋的，应按已收款每日万分之五向买方支付违约金。七、其他违约责任，卖方逾期交付房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日应按照该房屋成交价的万分之五向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该房屋，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该房屋成交价的10％作违约金。买方不能按照合同约定买入该房屋，或者因违约无法买入该房屋的，应向卖方支付该房屋成交价的10％作违约金。买方逾期支付房款，或者未按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按未付房款的万分之五向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该房屋，买方应向卖方支付该房屋成交价的10％作违约金。备注：（备注条款内容与前述条款不一致的，已备注条款为准）1．甲乙双方经自由协商一致同意此房屋成交价格为壹佰叁拾壹万元整（131万元），此价格包含室内四台空调，厨房集成灶一部；2．卖方同意买方走银行二手房商业贷款购买此房；3．此房需先去银行解押，解押款由买方先行支付，解押手续费由买方支付；4、签合同当天买方向卖方支付定金肆万元整（4万元）；5．卖方中介费已向公司申请免收。合同签订后，张瑞赐按照合同约定向石延华交纳了购房定金4万元及首批房款（解押款）32万元。石延华于2019年5月5日向张瑞赐出具收条一份，该收条载明：收到张瑞赐人民币肆万元整（4万元），系付购买南阳市新城国际A栋1单元504室房屋定金；又于2019年5月14日向张瑞赐出具收条一份，该收条载明：收到张瑞赐人民币叁拾贰万元整（32万元），系付购买南阳市新城国际A栋1单元504室房款。石延华在收到首批房款后向银行申请办理该涉案房屋的解押手续，于2019年9月1日前后拿到涉案房屋的不动产权证。2019年9月2日张瑞赐到邮政银行面签贷款，邮政银行于2019年9月22日通知张瑞赐贷款未通过审核，未审核通过的原因为张瑞赐经营的门市不足三个月，不符合邮政银行的贷款条件。张瑞赐于9月27日与石延华通电话，如果贷款获批不了，张瑞赐愿意全款付清房款购买该房屋，石延华不同意将房屋出售给张瑞赐。后经三方协商，由张瑞赐再次通过其他银行申请二手房贷款，但因手续费如何分担等原因未能达成一致意见。本案在审理过程中，张瑞赐于2019年12月10日表示同意解除合同，并将“依法判令石延华、杨国杰履行合同，交付房屋”的诉讼请求，变更为：“1、解除两方签订的房屋买卖合同；2、石延华、杨国杰返还张瑞赐购房款36万元等”。在双方签订合同后至申请贷款期间，张瑞赐收到涉案房屋钥匙后，自行对涉案房屋进行了简单装修，花费壁纸费用5575元，铝合金封阳台花费4260元，购买空调花费3499元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，张瑞赐、石延华、杨国杰及第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》系三方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应受到该合同约束。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本案中，石延华、杨国杰明示不再向张瑞赐出售该涉案房屋，张瑞赐于2019年12月10日表示同意解除合同，且第三人对此无异议，故张瑞赐、石延华、杨国杰及第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》自2019年12月10日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，张瑞赐要求二被告返还张瑞赐购房款36万元（含定金4万元）的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。关于张瑞赐诉请的利息损失，因原、被告双方之间就购房协议履行事宜一直存在争议，且购房协议解除后被告未及时将上述钱款予以退回，故二被告应自合同解除之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付相应利息。关于张瑞赐要求石延华、杨国杰赔偿定金4万元及装修费用13334元的诉请请求，一审法院认为，张瑞赐与石延华、杨国杰签订的《房屋买卖（居间）合同》并未就张瑞赐通过二手房贷款方式交付剩余房款的具体时间作出明确约定，双方因此发生争议后未能就此达成一致意见，导致合同无法履行，并最终合同解除，故张瑞赐要求石延华、杨国杰双倍返还定金的诉讼请求，无事实根据，及法律依据，一审法院不予支持。关于装修费，根据《房屋买卖（居间）合同》第六条相关约定，卖方同意收齐房款后交付房屋于买方使用……虽然石延华、杨国杰将钥匙提前交付给张瑞赐，但张瑞赐并未取得该房屋的实际使用权，张瑞赐在未经石延华、杨国杰明确同意其对该涉案房屋装修的情况下，擅自对房屋进行初步、简单装修，且装修项目除购置空调外，其他部分对二被告均无太大实用价值，该装修费用理应由张瑞赐全部承担，但考虑到最大限度的减少双方的损失，张瑞赐购买空调花费的3499元由石延华、杨国杰承担，且该空调由石延华、杨国杰所有。其他装修费用由张瑞赐自行承担。关于张瑞赐诉请的要求石延华、杨国杰及第三人退还购房意向金1万元的请求，对此一审法院认为，第三人作为经纪人，促成张瑞赐与石延华、杨国杰签订《房屋买卖（居间）合同》，且合同已经生效，并部分实际履行，第三人依据合同约定向张瑞赐收取购房意向金（后转化为佣金）符合合同约定，合同最终解除系张瑞赐与石延华、杨国杰双方原因所致，张瑞赐要求第三人为此承担责任退还购房意向金1万元的请求，理由不当，于法无据，一审法院不予支持。关于石延华、杨国杰主张张瑞赐因未办理银行按揭贷款而违约，应承担违约责任的辩解理由，一审法院认为，在合同履行过程中，石延华、杨国杰应当在合同签订（2019年5月5日）后30日内办理完毕涉案房屋解押手续，但二被告近四个月内才将涉案房屋解押，张瑞赐对此予以充分的理解并愿意继续履行合同，充分体现出张瑞赐履行合同的诚意。同时，双方签订的《房屋买卖（居间）合同》中并未明确约定张瑞赐应办理完银行按揭贷款及向石延华、杨国杰最迟交纳房款尾款的时间，且张瑞赐在办理涉案房屋的银行按揭贷款需要石延华、杨国杰的配合及支持，石延华、杨国杰在未能提交证据证明其已履行协助义务，且系张瑞赐根本原因导致合同无法在合理期限内继续履行的情况下，主张张瑞赐违约，理由不充分，对其辩解理由一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第一百三十条、第四百二十四、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除张瑞赐与杨国杰、石延华及第三人南阳市瑞杰房产经纪有限公司宛都名邸分公司于2019年5月5日签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、本判决生效后十日内，杨国杰、石延华退还张瑞赐购房款36万元（含定金4万元），并以36万元为基数，自2019年12月10日起至实际偿付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息；三、本判决生效后十日内，杨国杰、石延华赔偿张瑞赐空调费3499元；四、驳回张瑞赐其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7450元，保全费5000元，合计12450元，由张瑞赐负担3450元，由杨国杰、石延华负担9000元。本院二审期间，上诉人杨国杰、石延华提交证据五份，证据一：石延华与王超（与第三人合作跑贷款者）通话录音，拟证明第一次贷款原因是一审原告不配合，其已经违背诚实信用原则，构成违约。证据二：石延华与李腾龙电话录音，拟证明在贷款不通过后，一审原告与一审被告协商过全款，但一审原告无法拿出，两方在贷款不通过后协商过通过其他银行贷款，二上诉人无奈接受走大道贷款，且愿意承担一半本不应当承担的手续费，但一审原告拒不承担原本应由自己支付的手续费，恶意违约，使一审被告无法及时获得房款，以致无法实现合同目的。双方因一审原告无法履行合同义务而协商解除合同时，其提出了无法让人接受的合同解除条件。证据三：与丹源房产工作人员徐可聊天记录及徐可出具的证明一份，拟证明一审被告想尽办法尽全力配合一审原告办理贷款，双方通过其他中介协商办理贷款。证据四：石延华与张瑞赐聊天记录，拟证明石延华积极配合张瑞赐办理贷款，具有履行合同的最大诚意，一审原告知道应当知道一审被告合同目的是尽快获取房款。证据五：石延华与张瑞赐通话记录，拟证明9月27号录音的片面，忽略了前因后果。张瑞赐的质证意见为，1、第一个不能证明我不配合贷款，贷款办不下来并不能证明是我征信有问题；2、5月14日我给的36万元，后来邮政贷款没有批，我就说我要全款购买，对方都不卖了，我有通话录音作为证据。3、我去其他银行贷款的时候对方不配合，后来对方说让我通过丹源房产进行贷款，我就去丹源房产，我交了1万元给丹源房产。同时我还给对方打电话让他们来配合办理，对方还是不来配合。后来又说让通过大道金融来办理。这个大道金融比正常银行办理贷款手续费用多了一万多元。4、我非常积极配合办理，找到丹源我直接就支付了1万元，我也同意全款购房，是对方不想把房子卖给我了。5、我们之间有多次的电话沟通，我也有通话录音。对方明确表示了房子不想卖了。原审第三人的质证意见为，1、拒贷的证明是营业执照不满三个月，没有说是原告方不配合。2、大道金融贷款多出的费用，我们当时表示我们愿意承担张瑞赐不愿意支付的部分，石延华愿意承担剩余部分。但是后来办理的时候石延华不愿意负担他们的部分，所以这件事情就没有办成。其余的证据与我们无关，都是他们自己协商的。本院对证据评析如下：证据一中王超的身份无法认定，并且通话内容也不能直观地反应第一次贷款不批的原因是张瑞赐不配合，故本院对证据一的证明方向不予认可；证据二石延华与李腾龙通话录音的内容与李腾龙的质证意见明显存在矛盾，并且录音中内容大多是石延华一个人的叙述，李腾龙对其所说的话并未做实质性的认可，故本院对证据二的证明目的不予认可；证据三的内容可以证明双方曾通过其他中介协商办理贷款，故本院对该证据的证明目的予以认可；证据四中双方聊天记录的内容并不能看出石延华积极配合办理贷款和石延华的合同目的为尽快获取房款，故本院对该证据的证明目的不予认可；证据五中并未显示是石延华与张瑞赐的通话记录，且只靠通话记录并不能证明9月27日录音的片面性，故本院对该证据的证明目的不予认可。本院认为，本案的争议焦点为：1、本案的违约责任该如何认定，张瑞赐交的4万元定金该如何处理？2、张瑞赐已经支付的壁纸费用和铝合金封阳台的费用是否应由石延华和杨国杰负担？3、一审判决利息的起算时间是否正确？首先，关于本案的违约责任该如何认定，张瑞赐交的4万元定金该如何处理的问题，张瑞赐和石延华、杨国杰签订的《房屋买卖（居间）合同》中并未对办理二手房贷款如果未获通过的情况下双方该如何交付剩余房款的相关事项作出明确约定，双方现在因为此事项发生争议，并且未能就此达成意见，由此导致合同不能继续履行，该种情况是不能归责于任何一方的。至于张瑞赐交的4万元定金，由于双方当事人均同意解除合同，该4万元定金可以在合同解除后由石延华和杨国杰返还。其次，关于张瑞赐已经支付的壁纸费用和铝合金封阳台的费用是否应由石延华和杨国杰负担的问题，根据《房屋买卖（居间）合同》第六条的约定，卖方同意收齐房款后交付房屋于买方使用，本案中，虽然石延华和杨国杰在未收齐房款的情况下将钥匙交付给张瑞赐，但这并不能表明张瑞赐对案涉房屋有实际的使用权，张瑞赐在未取得房屋所有权的情况下，即对房屋进行装修，就应当承担该行为可能带来的风险。故张瑞赐已经支付的壁纸费用和铝合金封阳台的费用不应由石延华和杨国杰负担。最后，关于一审判决利息的起算时间是否正确的问题，在《房屋买卖（居间）合同》解除前，石延华和杨国杰收取张瑞赐的36万元是根据合同约定收取的，是有法律依据的，因此在双方房屋买卖合同存续期间，石延华和杨国杰是不应支付利息的。至于合同解除后，如果石延华和杨国杰未及时将钱款予以退还，则需要支付相应利息。本案中双方之间的合同在2019年12月10日被解除，是故一审法院判决利息支付的起算时间为2019年12月10日并无不当。综上所述，张瑞赐、石延华、杨国杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1821元，由石延华、杨国杰负担800元，张瑞赐负担1021元。本判决为终审判决。审判长 屈云华审判员李郧钦审判员李晓伟二〇二〇年七月二十九日法官助理周罡书记员李壮壮