福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终719号 上诉人（原审原告）：武平县世纪家园房地产中介服务部，住所地福建省武平县平川街道沿河东路成功水岸楼下入口处，注册号350824600149091。 经营者：林桂勇，男，1972年7月15日出生，汉族，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：林兰兰。 被上诉人（原审被告）：黄新娣，女，1986年6月7日出生，汉族，经商，住福建省武平县。 上诉人武平县世纪家园房地产中介服务部（以下简称世纪家园服务部）因与被上诉人黄新娣居间合同纠纷一案，不服武平县人民法院（2020）闽0824民初73号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人世纪家园服务部的经营者林桂勇、委托诉讼代理人林兰兰到庭参加诉讼。被上诉人黄新娣经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世纪家园服务部上诉请求:1:判决被上诉人支付上诉人为被上诉人提供中介服务的报酬8000元，并支付违约金8000元:过户代办损失费1000元，银行按揭损失费1800元:共计18800元整。2:本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由： 2019年1月4日，被上诉人与上诉人就想买房事宜咨询和委托世纪家园房地产经纪人并分别于1月13日、16日、20日25日和2月11日、12日带被上诉人看房，双方早已形成口头委托合同关系，而且服务佣金物价局有明文规定即房屋总价的百分之一。武平县法院把中介服务佣金和过户代办费，银行按揭代办费混为一起，恒宝房地产只是接的过户代办费、银行按揭费，从未为被上诉人提供房源和带被上诉人看房、谈价等居间服务，所以武平法院适用法律错误。事实是2019年2月11日，被上诉人与世纪家园房地产经纪人约好，说想亲自察看泰裕名城2号楼205的房子，于是世纪家园房地产经纪人带领被上诉人及家人一起去实地察看了泰裕名城2号楼205的房屋，并详细介绍了该房屋的特点，价位，户型，采光等情况，为被上诉人提供了该房源信息，双方同时约定此房为世纪家园房地产经纪人提供的房源，会按工商局和物价局规定给房产中介服务报酬。经纪人还帮被上诉人预算了首付、价位等情况。后被上诉人通过其它途径联系了泰裕名城2号楼205房东肖朝斌并私自成交了该房屋，在恒宝房地产代办过户和银行按揭:上诉人为被上诉人提供了该房源信息，并亲自带领被上诉人察看了该房屋等特点，武平法院也认定了世纪家园的中介服务，为被上诉人付出了人力、物力、时间、精力、财力、汗水等，理应得到报酬，经确认正是此前世纪家园房地产经纪人带领察看的客户黄新娣购买了此房，被上诉人和房东肖朝斌为了逃避中介服务费，以黄新娣公公出面交定金签合同，最后在不动产登记中心进行产权转移登记签字时出现，其行为主观故意绕过世纪家园房地产在恒宝房地产代办过户和银行按揭，是明显的违约行为，房东肖朝斌已按武平县人民法院判决书支付了中介费给世纪家园。 综上，请求二审法院以事实为依据，判决支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人黄新娣提交书面答辩状辩称： 一、上诉人要求答辩人支付中介服务的报酬8000元及违约金8000元，无任何事实依据。根据《房地产经纪管理办法》第十六条规定，房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面服务合同。可上诉人至今未能提供证据证明其与答辩人签订过合同，上诉人把咨询与签订合同混为一谈，事实上，答辩人也从未委托上诉人去提供房地产居间、代理服务，故上诉人要求答辩人支付上述费用无事实和法律依据。 二、上诉人要求答辩人支付过户代办损失费1000元及支付银行按揭损失费1800元，无任何事实和法律依据。根据《房地产经纪管理办法》第十七条的规定，房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。而答辩人也从未与上诉人签订过代办贷款、代办房地产登记等其他合同，从未委托过上诉人去帮代办贷款、代办房地产登记等其他服务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 世纪家园服务部向一审法院提出诉讼请求：1、判令黄新娣支付中介服务的报酬8,000元，并支付违约金8,000元、过户代办损失费1,000元、银行按揭损失费1,800元，共计18,800元；2、判令本案诉讼费由黄新娣承担。 一审法院认定事实：2019年1月4日，世纪家园服务部员工林兰兰通过微信平台加黄新娣为微信好友，从双方的微信聊天可知：2019年1月4日，世纪家园服务部问黄新娣“三房还是四房”，1月5日，黄新娣答“都可以，有四房更好”。世纪家园服务部问“楼梯房电梯房都可以吗”，黄新娣答“都可以”，并要求楼梯房不要太高、证件要齐全。1月6日，世纪家园服务部推荐唐香楼（东方店）看房。1月7日，黄新娣要求看四房，世纪家园服务部推荐青云首府四房电梯房，黄新娣询问“读哪个学校、房价怎样、热水器是不是空气能、中介费要少收点啊、房东最少多少可以卖”等问题。1月13日，黄新娣问世纪家园服务部“哪里还有房子带我们去看下”，世纪家园服务部分别于13日、16日、20日、25日、2月2日、2月11日和12日，均带黄新娣看房，2月11日在去泰裕名城小区看房时，黄新娣要求世纪家园服务部“叫房东把证件带出来，查下房产证是不是安全的”，2月12日黄新娣问世纪家园服务部“中介那些呢”，世纪家园服务部答“中介一个点、代办评估2500、就这些费用”。2019年4月24日，黄新娣委托武平县恒宝房地产中介有限公司，在武平县不动产登记中心办理房产转移登记手续，将肖朝斌、钟蜂兰所有的坐落于泰裕名城小区的案涉房屋转移登记至钟彬、黄新娣名下，中介服务费缴交武平县恒宝房地产中介有限公司。黄新娣未与世纪家园服务部签订服务合同并缴交服务费，由此产生纷争。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。从世纪家园服务部提交的其与黄新娣从2019年1月4日至2月12日的微信聊天内容看，可知：1、黄新娣有接受世纪家园服务部提供媒介服务，世纪家园服务部多次带黄新娣及其家人看房，且所看房屋的其中一处房屋已由黄新娣购买；2、黄新娣在微信聊天时有向世纪家园服务部咨询“中介费要少收点”、“中介那些呢”时，世纪家园服务部回答“一个点、代办评估2500、就这些费用”。世纪家园服务部未就中介服务事宜向黄新娣发出要约或签订合同，黄新娣就中介服务费事宜有过向世纪家园服务部咨询并不能等同于黄新娣与世纪家园服务部签订了合同，一审法院认为本案双方的居间合同并未成就。 通过本案查明的事实能够认定世纪家园服务部于2019年2月11日有带黄新娣查看案涉房屋，黄新娣通过世纪家园服务部获取该房源信息。2019年4月23日黄新娣与原房主和武平县恒宝房地产中介有限公司签订不动产转让协议和居间合同，从而购买案涉房屋，案涉房屋已登记在钟彬和黄新娣名下。从其购买过程上看，钟彬和黄新娣系通过武平县恒宝房地产中介有限公司居间服务而另行获知房屋信息，并购买了案涉房屋，其购买案涉房屋不是绕过世纪家园服务部私下与原房主协商而购买，其已支付给武平县恒宝房地产中介有限公司中介费用2,000元，综合上述情况分析，一审法院确信黄新娣未利用世纪家园服务部提供的房源，不存在恶意逃避支付中介费用的情形，世纪家园服务部依据其在与黄新娣的微信聊天中，回答黄新娣中介费为“一个点、代办评估2500”而要求黄新娣支付中介服务费8,000元并支付违约金8,000元和过户代办损失费1000、银行按揭损失费1,800元，无事实和合同依据，不予支持。但纵观本案，世纪家园服务部为黄新娣购买案涉房屋，有较大的付出，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”规定，一审法院酌定黄新娣补偿世纪家园服务部500元。需要说明的是，居间合同能否达成，有不确定性，即使居间人做了很多工作，已尽最大可能，委托人并没有必须要与居间人签订缔约的义务，这是居间人要承担的风险。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、黄新娣应于本判决生效之日起十日内支付武平县世纪家园房地产中介服务部中介服务费500元。二、驳回武平县世纪家园房地产中介服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元，减半收取计135元，武平县世纪家园房地产中介服务部负担131元，黄新娣负担4元。 二审诉讼中，上诉人对一审认定被上诉人的中介服务费缴交武平县恒宝房地产中介有限公司有异议，认为被上诉人所交费用是代办费，不是中介服务费。对一审认定的其他事实没有异议。被上诉人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。本院对一审认定的事实予以确认。 上诉人向本院提交新证据：上诉人与恒宝中介公司的电话、微信录音（光盘一张）及微信截图一张，证明恒宝中介没有带被上诉人看过房子，只是帮其代办过户，收了代办费用。被上诉人未到庭质证，本院对上诉人提供的证据予以认定。 本案的争议焦点为：上诉人世纪家园服务部要求被上诉人黄新娣支付中介报酬、违约金以及相关损失的诉请能否成立？ 本院认为，本案上诉人世纪家园服务部与被上诉人黄新娣之间虽然没有签订书面的居间合同，但从上诉人提供的双方微信对话往来记录中可以证实，从2019年1月4日开始，被上诉人就买房事宜多次通过微信与上诉人员工进行联系，咨询了解房源及销售价格等情况。上诉人分别于1月13日、16日、20日、25日和2月11日、12日带被上诉人看房，包含被上诉人之后成交的泰裕名城2号楼205房，应认定双方已形成委托合同关系，尤其在2019年2月12日上午的微信对话中，被上诉人询问服务费用怎么收取，上诉人回应“中介一个点，代办评估2500，就这些费用”。此后，在2月12日下午被上诉人仍有在上诉人的带领下看房，说明被上诉人同意上诉人收费标准，双方事实上已达成居间合意。根据被上诉人提供的证据，显示另一中介武平县恒宝房地产中介有限公司收取的只是代办费2000元，而非居间服务费用。故被上诉人辩称其系通过其他中介成交并支付了中介费用的理由不予采信。被上诉人在上诉人世纪家园房地产经纪人带领下获悉了诉争房源信息并察看了泰裕名城2号楼205室的房屋，但避开上诉人以其公公钟喜昌之名与该房房东肖朝斌成交了房屋，其绕过世纪家园房地产与房主成交，应认定为违约行为，且房东肖朝斌所应付上诉人的中介费用已经由武平县人民法院判决支付，因此，被上诉人亦应承担上诉人相应的中介费用。鉴于被上诉人已经支付了恒宝房地产中介公司代办费用，本院对被上诉人承担的中介费酌情确定为5000元。但上诉人主张的违约金8000元及代办损失费没有依据，不予支持。 综上所述，上诉人武平县世纪家园房地产中介服务部提出的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持，其余上诉理由予以驳回。一审判决认定事实不清，本院予以纠正。被上诉人黄新娣经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销武平县人民法院（2020）闽0824民初73号民事判决。 二、黄新娣应于本判决生效之日起十日内支付武平县世纪家园房地产中介服务部中介服务费5000元。 三、驳回武平县世纪家园房地产中介服务部的其他诉讼请求。 二审案件受理费270元，由武平县世纪家园房地产中介服务部负担200元，由黄新娣负担70元。一审案件受理费270元，减半收取计135元，由武平县世纪家园房地产中介服务部负担100元，由黄新娣负担35元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 郑国柱 审 判 员 陈水柏 审 判 员 李馀彬 二〇二〇年七月十七日 法官助理 邹 晖 书 记 员 陈笑平 附主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。