广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终3550号上诉人（原审被告）：朱秀琼，女，1940年3月25日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：何志伟，男，1969年1月10日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区，与上诉人为母子关系。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广东省广州市荔湾区信义路21号。负责人：游志红，职务：局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人朱秀琼因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱秀琼上诉请求：1.撤销一审判决；2.撤销1985年4月7日民事判决书穗法民复字718号案；3.荔湾住建局发还洪福里5号房屋产权。事实和理由：广州市荔湾区洪福里5号房屋属于私房，是卢苏私产，房管部门要求签署合同是直管房无法接受。卢苏于1972年在香港身故，落实政策时房管局是把该房屋发还给何培南，且产权情况表亦写明何培南有权使用该房屋，该房屋是有继承人的，房管部门对此也清楚并认定。由于广州市中级人民法院（82）穗法民复字第718民事判决。该判决严重失实，是错误判决。该判决认定何培南履历档案从未记录何培南是何启全、卢苏养子的关系，法院对此没有调查清楚，经朱秀琼多年努力查证，有何培南档案记录写明何培南和何启全、卢苏是养父母与养子的关系。其次有大量街坊证明、番禺村委会证明、单位证明、居委证明、香港特别行政区证明、中华人民共和国公证书等均证明何培南是何启全养子，也是何培南档案1968年写明的。85年的判决认定当年未有发现卢苏有认定继承人，现在合法继承人出现，荔湾公证处亦认定合法继承人是朱秀琼、何志伟二人，二人各占二分之一，法院应予采信。综上，请求法院判如所请。荔湾住建局辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回朱秀琼的上诉请求。2019年9月18日，荔湾住建局向一审法院起诉请求：1、要求解除荔湾住建局与朱秀琼之间关于广州市荔湾区长寿东路洪福里5号二楼的房屋租赁关系；2、要求朱秀琼（含共同使用人）迁出上址房屋，腾空该屋交还荔湾住建局；3、要求朱秀琼按照每月82.6元的标准向荔湾住建局支付2008年1月至2018年5月所欠的租金共10325元；4、要求朱秀琼按照每月82.6元的标准向荔湾住建局支付2018年6月至2019年8月所欠的房屋占用费1239元。（从2018年6月1日起算至朱秀琼及共同使用人实际腾空上址房屋之日止，暂计算至起诉之日为1239元）;5、要求朱秀琼按照占用期内房屋占用费总额的100%向荔湾住建局支付违约金1239元（从2018年6月1日起计算至朱秀琼及共同使用人实际腾空上址房屋之日止，暂计至起诉之日为止）；6、本案诉讼费用由朱秀琼承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区长寿东路洪福里5号房屋原为卢苏私产。卢苏于1972年在香港身故。广州市中级人民法院作出（82）穗法民复字第718号民事判决，判决该房屋交由房管部门代理管业；何培南可在该宅二楼免租居住十年（期限从1985年5月至1995年4月止）。其中，上述判决书中认定，何培南是何启全侄孙，不是卢苏养子，也不存在抚养关系；经查何培南也从未承认何啟全、卢苏是其养父母。何培南档案材料自填家庭成员一栏，均写亲生父母名字，从未填报何啟全、卢苏；还未发现卢苏有法定继承人；等等。2002年4月3日，广州市荔湾区公证处接受朱秀琼及何志伟申请，出具（2002）穗荔证内字第1145号继承权公证书，证明以卢苏名字登记的上址房屋由朱秀琼、何志伟继承，各占二分之一。2003年12月15日，广州市公证处出具（2003）穗证内字第1012401号公证书，证明何培南是何啟全养子。朱秀琼（乙方，承租人）于2006年与广州市国土资源和房屋管理局（甲方，出租人）签订租赁合同，约定承租该屋二楼使用，租赁期从2006年7月1日至2008年6月30日，月租金82.6元；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费外，有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。朱秀琼租赁涉案房屋作住宅用途。其自2008年1月起不再缴纳租金。合同期满后，朱秀琼未与荔湾住建局续签租赁合同，也未缴纳房屋使用金，但继续使用涉案房屋。2008年12月17日，广州市国土资源和房屋管理局向一审法院提起（2009）荔法民三初字第181号民事诉讼，要求朱秀琼返还房屋及缴纳欠缴租金。一审法院认为该案出现继承人，驳回广州市国土资源和房屋管理局的诉讼请求。2011年3月14日，朱秀琼、何志伟向一审法院提起行政诉讼，要求广州市国土资源和规划委员会发还广州市荔湾区洪福里5号房屋。一审法院作出（2011）荔法行初字13号行政判决认为，根据广州市中级人民法院（82）穗法民复字第718号判决已经认定何培南没有继承卢苏遗产的权利。该判决作出后，何培南没有提出异议并按照判决内容在诉争房屋免租居住。何培南去世后，朱秀琼与广州市国土资源和房屋管理局签订租赁合同，由此可见朱秀琼对判决认定事实是没有异议的。朱秀琼、何志伟在办理继承公证时未向公证处如实提供材料，致公证处出具的公证文书与法院认定事实相悖，因此对继承公证书法院不予采信。朱秀琼、何志伟不服提起上诉，广州市中级人民法院作出（2011）穗中法行终字第389号行政判决，驳回其上诉，维持原判。2015年4月2日，朱秀琼、何志伟以有新证据为由提出诉讼，新证据包括：1、广州市公证处出具（2003）穗证内字第1012401号公证书；2、广州市柴炭购买证；3、荔湾区城建局发给何培南通知；4、卢宝珠死亡手续；5、香港特区政府发给何志伟证书。一审法院作出（2015）穗荔法行初字第51号行政判决认为，广州市公证处出具（2003）穗证内字第1012401号公证书仅仅只根据何培南的档案记载而作出，朱秀琼、何志伟在办理该公证书时没有提供法院生效判决等材料，导致公证书与生效判决相悖，因此对该公证书拟证明的事实应不予采信；其他证据也未能推翻生效判决认定的事实，故判决驳回朱秀琼、何志伟的诉讼请求。朱秀琼、何志伟不服提起上诉，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法行终字第1490号行政判决，驳回其上诉，维持原判。朱秀琼、何志伟曾申请房屋发还，相关部门鉴于目前的生效判决作退案处理。2018年5月24日，荔湾住建局向提起（2018）粤0103民初3990号民事诉讼，请求解除荔湾住建局、朱秀琼双方租赁关系、返还房屋等。一审法院认为涉行政诉讼故驳回荔湾住建局起诉。荔湾住建局上诉后撤回上诉。另查，2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。一审法院认为：两级法院围绕广州市荔湾区长寿东路洪福里5号房屋继承及发还纠纷所作出的系列生效判决，均无认定朱秀琼、何志伟对上址房屋享有相关权益。朱秀琼在本案所举之证据中，（2003）穗证内字第1012401号公证书、（2002）穗荔证内字第1145号继承权公证书非新证据，且由生效判决文书认定不予采信。房屋查册表注明了房屋经由判决的代管情况；卢苏的死亡证明、何志伟公奉卢宝珠证书，仅能反映卢苏殡葬办理事宜；1982年6月18日撤销“双代”房屋收支结算表早于其后的两级法院生效判决，（2009）荔法民三初字第181号民事判决书、（2018）粤0103民初3990号民事裁定书均未对涉案房屋的权属作出处理，故上述证据均未能直接证实朱秀琼对涉案房屋具有所有权。根据目前生效判决，荔湾住建局依法享有广州市荔湾区长寿东路洪福里5号房屋的代管权，对该房屋依法享有占有、处分等权利。现未有证据表明荔湾住建局、朱秀琼所签订的《广州市荔湾区直管（住宅）房租赁合同》存在重大误解等合同无效事由，故一审法院认为上述合同是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，荔湾住建局、朱秀琼签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，朱秀琼继续使用涉案房屋。荔湾住建局未提出异议的，荔湾住建局、朱秀琼之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定:“（不定期租赁）当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”现朱秀琼自2008年1月起拒绝支付房屋租金，荔湾住建局要求解除双方的不定期租赁关系，追究朱秀琼违约责任，并要求朱秀琼及同住人员迁出涉案房屋，将该屋的使用权交还荔湾住建局的诉讼请求合法有理，一审法院予以支持。荔湾住建局于2018年5月24日提起的诉讼中，朱秀琼有签收等记录，故对荔湾住建局所主张的解除合同时间点予以确认。基于朱秀琼的无其他房产的事实，应给予朱秀琼合理的腾退期限，一审法院酌定朱秀琼腾退期限为一年。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定,判决如下:一、确认荔湾住建局与朱秀琼之间关于广州市荔湾区长寿东路洪福里5号二楼房屋的不定期租赁关系于2018年5月24日解除。二、自本判决发生法律效力之日起一年内，朱秀琼（含同住人员）迁出广州市荔湾区长寿东路洪福里5号二楼房屋，将该房屋交还给荔湾住建局。三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，朱秀琼向荔湾住建局支付2008年1月至2018年5月的房屋租金10325元。四、朱秀琼向荔湾住建局支付自2018年6月1日起至实际腾空房屋之日止的房屋使用费（按每月82.6元标准计算）及违约金（按房屋使用费总额的100%计算）。如朱秀琼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费110元由朱秀琼承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：涉案房屋系经生效判决确定由房屋管理部门代为管理的直管房屋，荔湾住建局受房屋管理部门的委托负责涉案房屋的管理。荔湾住建局将涉案房屋出租给朱秀琼作为住宅使用，朱秀琼按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，荔湾住建局作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有优益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同关系应认定为行政协议。荔湾住建局作为房屋受托管理单位对涉案协议的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审对荔湾住建局的起诉予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8163号民事判决；二、驳回广州市荔湾区住房和建设局的起诉。一审案件受理费110元，退还广州市荔湾区住房和建设局；上诉人朱秀琼预交的二审案件受理费220元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年七月二十七日书记员  张 旭彭诗敏