山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6499号上诉人（原审原告）：赵存水，男，汉族，住济阳区。委托诉讼代理人：赵秀娟（系赵存水之女），住济南市。被上诉人（原审被告）：济南帝华房地产开发有限公司，住所地济阳区。法定代表人：李在明，执行董事。委托诉讼代理人：张先昌，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：王野，男，系该公司员工。上诉人赵存水因与被上诉人济南帝华房地产开发有限公司（以下简称帝华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院（2019）鲁0125民初5268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。赵存水上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2015年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)，(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。”被上诉人应当于2015年7月1日前将具备经综合验收合格的房屋交付给上诉人，但是直到2018年6月25日，被上诉人才将本涉案房屋通过综合验收合格。从双方签订的《商品房买卖合同》来看，房屋的交付使用应包含两个层面的内容，第一，要在约定的期限内将房屋交付购房人使用；第二，要确保在约定的期限内所交付的房屋已综合验收合格。被上诉人虽然在2015年10月1日将涉案房屋交付上诉人，但是该房屋直至2018年6月25日才经综合验收合格，根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，被上诉人的行为构成违约。一、一审法院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，建设工程经峻工验收合格后，方可交付使用。因此帝华公司于2017年3月31日竣工验收备案后才符合交房条件，实际交房日期应以此日期为准。一审法院对此日期的认定，是对于该法条错误理解的认定，于事实和法律都没有依据，理由如下：1、房地产开发，是我国境内较为资金密集型的项目。我国的商品房预售制度，在促进了房地产企业的迅猛发展和促进了我国城镇化进程的同时，也给不良房地产企业开辟了非法的创收的渠道。事实上，被上诉人济南帝华房地产开发有限公司，早在2014年，就一分不少地把上诉人的购房款收入囊中，理应完全按照《商品房买卖合同》中的约定去履行义务。天量资金极具诱惑性，尽管政府有商品房预售资金监管政策，但也阻挡不了天量资金孽息的产生；被上诉人济南帝华房地产开发有限公司不按合同约定履行义务的迟延行为，期间所产生的的孽息，本来就应该归属上诉人所有，且《商品房买卖合同》中约定的总房价款日万分之一的逾期交房违约金，早己被实际所产生的孽息所覆盖，开发企业在只追求利益不追求信誉的境况之下为什么不去违约呢。况且运用各种手段还可规避支付违约金，岂又怎能不是一条生财之道。事实己经如此，一审认定焉能正确。故：在被上诉人违约期间，上诉人有享有总购房款所产生的孽息的权利(即被上诉人理应继续支付违约金)。2、在本涉案楼栋《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》遵守事项：一、该证明为房地产开发项目交付使用和办理房屋初始登记的法律依据。中，已经明确阐述了此《证明》为唯一房地产开发项且交付使用和办理房屋初始登记的法律依据，在通过综合验收之前，上诉人不单只是承受着房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准，但是其它的若干项单项验收尚未满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要的验收条件之外，还要承受不能交易、赠与、置换、继承、出租、典当、抵押、依证入学等权利，更要承受没有办理过户，可能被依法强制执行的风险。依据《中华人民共和国合同法》第一百一三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在此期间被上诉人理应继续由上诉人的购房款中所产生的孽息中支付逾期交房违约金。一审法院对单项安全质量验收日期，认定为法定交房日期的认定，是对上诉人的利益不负责任的认定，是对事实错误的认定。3、关于《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知(2011年11月30日鲁高法【2011】297号)》提交问题中：二、关于房地产纠纷案件。(六)关于房屋交付条件中验收合格的理解与适用问题依据《城市房地产管理法》第27条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根上述规定，验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件，但对验收合格的标准，司法实践中认识不尽相同。根据我国现行房地产法律行政法规的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，因此，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。因为，房屋的验收合格，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。关于上述通知，上诉人在本案一审审理中，已经提交过，但在一审判决书中，没有给予阐述说明，是不负责任的行为，是法律适用的错误。4、虽然山东省住房城乡建设厅、山东省自然资源厅、山东省教育厅等部门关于印发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》的通知(SDPR-2019-0160008)鲁建房字(2019)34号，中的相关内容具有法不溯及既往的原则，但同样强调了房地产项目综合验收的唯一性；与【关于印发《山东省房地产开发项目综合验收备案办法》的通知鲁建发[2009]11号】中，第六条开发项目经综合验收合格后，方可交付使用；综合验收不合格的，不得交付使用。的规定是一样的。以上亦是一审法院对法律使用的错误，是对本案涉案房屋的2017年3月31日单项建筑工程质量竣工验收备案，认定为本涉案房屋的交房日期，是违反《山东省房地产开发项目综合验收备案办法》的通知鲁建发[2009]11号中，第六条的认定，继续是适用法律错误，应予纠正二、合同法的订立原则5、当事人订立、履行合同，应当遵循法律、行政法规，尊重社会公德，不得干扰社会经济秩序，损害社会公共利益。在既不符合合同约定，又不符合国家法律规定的情况下，一审法院对交付房屋日期的错误认定，是对房地产开发企业违法行为的纵容和鼓励，不利于房地产开发企业积极地履行合同约定。前面给房地产开发企业卸下了逾期交房支付违约金的包袱，后面再继续拖欠需要综合验收出具前置证明的承建商的工程款结算(造成维权讨薪事件的社会不安定因素，有网页截屏，补充证据为据)、电力公司的配套建设工程款、国有土地出让金、首期住宅专项维修资金(附：7家住宅专项维修资金的交付凭证，补充证据为据，证明全是在综合验收临近日期缴纳)、政府的增值税、营业税、城建税、教育、养老、卫生附加费、通讯、物业质量保证金、城市基础设施配套费等款项笠；只是前期优先办理了资金付出较少的：燃气公司的配套建设工程款、水务公司的配套建设工程款、热力公司的配套建设工程款、消防验收、绿化、排水，建筑质量竣工验收等项且。最后导致其它各种国家规费和税收也未能及时的征收，才呈现出迟迟不能经过综合验收的现象，这其中的违法利益是巨大的。对国家、社会和上诉人个人在一定程度上都造成了侵害。以上综合验收前置条件下的费用缴纳状况，上诉人申请再审法院，由举证倒置原则，可责令被上诉人济南帝华房地产开发有限公司进行举证，以证事实。故，本案一审法院对交房日期的认定，在认定事实和适用法律上的错误，应予纠正，从而维护上诉人的合法权益。综上所述，一审法院认定事实严重错误，适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第(二)项之规定，请贵院依法支持上诉人的上诉请求，改判本案的逾期交房违约金支付至本涉案房屋的综合竣工验收之日2018年6月25日的前一日2018年6月24日止共计616天【2016年10月17日(此日期之前的部分，由于诉讼时效的关系，上诉人暂且放弃诉求)至2018年6月24日)】的逾期交房违约金18887.61元。帝华公司辩称，一审法律适用正确，事实认定清楚，希望法院驳回上诉人的上诉请求。赵存水向一审法院起诉请求：1.请求判令帝华公司支付赵存水逾期交房违约金33081元；2.诉讼费由帝华公司负担。一审法院认定事实：一、商品房买卖合同当事人：出卖人帝华公司，买受人赵存水。二、合同签订时间：2014年3月13日。三、商品房信息及价款：X区X幢X单元X号房及储藏室，共计306617元。四、买受人付款情况：已按合同约定支付全部房款。五、合同约定交房日期及条件：出卖人应当在2015年7月1日前，将经竣工综合验收备案同时满足合同其他约定条件的商品房交付买受人使用。六、实际交房日期：应以2017年3月31日竣工验收备案日为交房日期。七、约定逾期交房违约责任：自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之0.1的违约金。八、逾期交房违约金的支付情况：帝华公司已于2015年10月11日将此日前的逾期交房违约金按日按已交房款的万分之0.1给付买受人279元。九、逾期交房违约金的诉讼时效：从2015年10月12日开始计算，并按日分别起算诉讼时效。十、网上立案时间：2019年10月17日。以上事项中，双方有争议的事项为第六项、第七项、第九项，其他事项双方无争议。一审法院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，建设工程经竣工验收合格后，方可交付使用。因此帝华公司于2017年3月31日竣工验收备案后才符合交房条件，实际交房日期应以此日期为准。原合同约定逾期交房违约金按已交房款的万分之0.1计算明显过少，对于赵存水按万分之一计算的诉讼请求一审法院予以支持。赵存水于2019年10月17日进行网上立案活动，应当认定此时间为其主张权利的时间，根据法律规定，诉讼时效为三年，因此2016年10月17日之前的违约责任因超过诉讼时效无法得到支持。所以违约金的计算应自2016年10月17日起至2017年3月31日止，计166天。判决：一、济南帝华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付赵存水自2016年10月17日起至2017年3月31日止的逾期交房违约金5089.84元（166天×306617元×0.0001）；二、驳回赵存水的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计310元，由赵存水负担250元，由济南帝华房地产开发有限公司负担60元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，商品房开发企业向购房者交付房屋应当达到合同约定的条件。合同约定的交付标准不得低于法律规定的条件，即商品房项目应当取得竣工验收备案单。涉案商品房买卖合同约定，帝华公司应于2015年7月1日前，将经竣工综合验收备案同时满足合同其他约定条件的商品房交付赵存水。帝华公司未按照合同约定的期限履行交房义务，应当承担迟延履行的违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。取得项目竣工验收备案单是商品房交付的法定条件。涉案商品房买卖合同中约定涉案商品房交付条件约定为取得《综合验收备案证明》，帝华公司向上诉人交付涉案房屋时，尚未取得涉案项目的综合验收备案证明，亦未取得涉案项目的竣工验收备案单，帝华公司应承担逾期交房的违约责任。帝华公司于2017年3月31日取得涉案项目竣工验收备案，已达到交房法定条件，应以该时间作为计算逾期交房违约金的截止时间。综上，上诉人关于逾期交房违约金应计算到涉案房屋取得综合验收备案之日前一天的上诉主张不能成立，一审法院认定并无不当，本院予以维持。综上所述，赵存水的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费620元，由上诉人赵存水负担。本判决为终审判决。审判员  焦玉兴二〇二〇年七月二日书记员  赵雪晗