江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初1163号原告：盱眙新星物业服务有限公司，统一社会信用代码91320830323524618M。住所地盱眙县盱城街道办事处大桐学林华府A1-2-1201室商铺。法定代表人：容跃进，该公司董事长。委托诉讼代理人：周明祥，该公司员工。被告：丁以梁，男，1979年8月18日出生，汉族，住盱眙县。原告盱眙新星物业服务有限公司（以下至判决主文前简称新星公司）与被告丁以梁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告新星公司委托诉讼代理人周明祥、被告丁以梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新星公司向本院提出诉讼请求：判令被告缴纳2018年5月11日至2020年5月10日间物业费3210元（114.33㎡×1.17元/㎡×24个月）、生活垃圾处理费192元、水费422元、违约金121元，共计2942元。被告丁以梁辩称：被告系大桐学林华府A05栋2单元1603号房屋的业主，房屋面积为114.33平方米。被告系2017年5月13日领取的房屋，领取房屋时缴纳了一年的物业服务费及生活垃圾处理费，此后就未在缴纳物业服务费及生活垃圾处理费，但缴纳了部分水费。现同意缴纳两年的生活垃圾处理费192元，但不同意缴纳水费及物业服务费，理由为：小区门禁系统无法正常使用、楼道灯光暗、开关由开关式更换为触摸式，路灯不亮、绿化不全、雨天小区道路有泥水、电梯内没有排气扇、电梯内有商业广告、小区车辆乱停乱放、充电棚需要改进、地下储藏室有积水等问题。经审理查明，被告系大桐学林华府A05栋2单元1603号房屋（114.33平方米）的业主。2017年5月13日，原、被告订立《前期物业管理服务协议》，协议对双方的权利义务进行了详细约定，原告的主要义务在于对房屋共用部位、共用设施、市政公用设施、绿化、环境卫生设施进行维护管理，协助公安部门做好物业管理区域内公共秩序维护和安全防范等事宜，建立健全物业管理档案资料……协议中对管理管理服务费约定为：高层住宅1.19元/㎡/月（政府指导价可执行1.31元/㎡/月），房屋交付使用时从开发公司通知业主拿商品房办理手续之日起一次性交纳一年的物业管理公共服务费，以后每年度分二次交纳物业费，交纳时间为前一年最后一个月5号提前预交下一年度第一次物业费，当年第二次物业费交纳时间为第一次最后一个月5号提前预交全年度第二次物业费。物业买受人逾期交纳物业管理服务费等费用，物业管理企业催缴仍不交纳的，物业管理企业按每日万分之五加收滞纳金，同时买受人承担司法诉讼追缴而发生的所有费用。协议还对其他事项进行了约定。对被告抗辩的问题，原告回应称：门禁能够使用，但因部分业主遗失了门禁卡，所以一直没有正常使用，物业公司已经从网上采购了门禁卡，近期内会发放给业主；对于楼道灯是18瓦的LED灯，亮度是够的，开关更新成触摸式是为了避免浪费；不认可路灯不亮、雨天道路倒灌泥水问题；对于部分绿化缺失的问题，系开发商与绿化承包商之间存在问题，与物业公司无关；电梯内确实有商业广告，是广告商免费为文明卫生城市宣告广告下附加的；小区有保安人员协助车辆管理，即使有乱停乱放也是个别现象，对于地下车库属于人防工程，目前还未施工完毕，物业公司无权使用；对于储藏室积水问题已经解决。本院认为，原、被告订立的物业服务协议就各自的权利义务进行了约定，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格按约定履行各自的权利义务。现被告未按约定交纳物业服务费及生活垃圾处理费明显违约，应承担继续履行的法律责任，现被告对于两年的生活垃圾处理费192元无异议，本院予以确定；对物业服务费，对于被告抗辩的绿化问题，从双方提供的证据来看，确有部分区域绿化不完整，物业公司也对部分区域绿化进行了管养，对于上述问题，物业公司应当采取适当方式向业主明示责任主体，业主也可以就绿化问题向开发单位及房屋综合验收部门核实清楚，以确实维护各方权益，目前被告提供的证据难以证实绿化尚未种植或缺失的责任主体，故此不能作为其抗辩不交或少交物业服务费的事由；对于路灯及楼道灯、开关的问题，首先就开关问题，作为公共区域的开关，为节能环保，物业公司选择更换为触摸式并无不妥，其次就灯光问题，本院虽未至实地查看，但针对路灯不亮问题，双方各执一词，从生活常理看，路灯属于消耗品，使用过程中损坏并非罕见情况，原告等业主可提醒物业公司及时更换，针对被告抗辩的入户门前灯光亮度不足问题，亦可以采取与物业公司协商解决问题，而非采取一直拒交物业服务费方式处理；对于门禁问题，物业公司认可未正常使用，但承诺近期内处理，本院予以确定；对于电梯内广告问题，双方协议并无禁止性约定，如被告系针对费用公开问题，系业主群体利益，难以以个人名义主张，可与小区业主大会或业主委员会联系维护权益；对于人防车位问题，涉及案外第三人权益，本案中不宜涉及。原告主张的物业服务费标准低于合同约定标准，系其放弃自己权利，本院予以确定，对于原告同意扣除的装修保证金、砸墙保证金1200元，在本案中一并扣除。需要指出的是，物业服务合同系双务合同，即物业公司提供服务，业主支付费用，二者相辅相成，难以割裂。业主希望物业公司提供较高标准的服务，对此，并无不妥之处，但如果物业公司提供的服务达不到个人期待值，则一直拖延支付物业服务费，双方无疑只能陷入“拒交物业费及提供低水平服务”的恶性循环，无助于任何问题的解决。另，物业公司属于服务提供者，对于业主指出的问题、意见、建议应当谦逊接受，有则改之，无则加勉，着力提高服务能力、水平，而非采取与业主针锋相对的态度。诉讼并非解决问题的最终手段，只是给付双方相互检视的机会，希望双方就此能够相互理解、支持，有问题及时协商处理。综上，从妥善化解双方矛盾角度出发，本院暂不支持原告违约金的诉求。对于原告主张的水费422元，双方本不应为此发生纠纷，原告用水理应支付相应水费，但因原告提供的证据不足以明确水费的实际发生额，本院暂不予支持，原告可待补强相关证据后再行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告丁以梁于本判决生效后十日内给付原告盱眙新星物业服务有限公司物业服务费、生活垃圾处理费共计2202元；二、驳回原告盱眙新星物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告丁以梁负担。本判决为终审判决。审判员  王云云二〇二〇年七月十六日书记员  魏 晨相关法律法规及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。