河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初7674号原告：郭娟，女，1969年9月11日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：李永强，河南信永律师事务所律师。委托代理人：刘南阳，河南信永律师事务所实习律师。被告：中国环球租赁有限公司，住所地北京市东城区崇文门外大街8号院1号楼5层西塔501、502、503、504。法定代表人：彭佳虹。委托代理人：王雷，公司员工。委托代理人：朱文举，公司员工。第三人：北京金溏科技有限公司，住所地北京市海淀区彩和坊路8号12层12A3。法定代表人：魏重华。原告郭娟诉被告中国环球租赁有限公司（以下简称环球公司）、第三人北京金溏科技有限公司（以下简称金溏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭娟委托代理人李永强、刘南阳，被告环球公司委托代理人王雷、朱文举到庭参加诉讼；第三人金溏公司法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年2月1日至2020年5月31日共16个月的租金663787元，并以663787元为基数自6月16日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日；2、判令2017年房租票据责任由第三人承担；3、判令被告赔偿因违反合同中途退房造成物业费22351.78元；4、判令被告承担原告为维护合法权益所支付的律师费8000元；5、判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年原被告签订租赁合同，租赁期限为2016年2月1日至2026年1月31日，其中，本案第三人为房租和保证金的代收人，所有的相应发票及完税证明均由本案第三人提供。至今为止，被告仅支付2016年2月1日至2018年1月31日的房租，其中2016年及2018年的相应发票第三人已交予被告，被告也给予认可。但被告称2017年的票据未能得到，遂以该理由拒绝支付2019年2月至今的租金，现原告提供2019年度及2020年度发票，被告仍拒不支付租金，给原告造成巨大损失。且被告告知原告，已与第三人取得联系，第三人承认2017年票据未交于被告并认可该责任属于第三人。综上，故原告诉至法院。被告环球公司辩称，一、对于原告主张的要求被告支付2019年2月1日至2020年5月31日租金663787元及利息，被告认为仅应支付2019年2月1日至2019年10月31日期间的租金，共计373,380.49元。《房屋租赁合同》已于2019年10月31日终止，原告主张的租金利息及此日期之后的租金没有依据。2016年，被告与原告签署了《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同变更协议》，约定被告向原告租赁其位于郑州市郑东新区××路北、××路××广场××楼××、1209房屋。根据《房屋租赁合同变更协议》约定，因房屋租赁而发生的相关税费由原告负担，被告支付租金之前，原告应向被告开具第一个季度租金所对应的发票及完税证明。若原告未能提供的，被告有权暂缓付款，直至原告提供符合要求的票证。2016年至2018年期间，被告已经按照合同约定，足额支付了2016年2月1日至2019年1月31日的各期房屋租赁费。但是，原告应当提供的2017年2月-2018年1月的房屋租赁费发票、2019年2月1日以后的房屋租赁费发票，至今并未提供，已构成严重违约。由于原告的多次违约，给被告造成了严重损失，严重影响双方租赁合同关系的继续履行，被告决定根据《房屋租赁合同》第十条第四款约定“被告在租赁期限届满前提前终止合同，需提前30日告知原告，并配合原告办理退房事宜，原告应向被告返还剩余租赁期限对应的租金及全部押金”行使合同终止权、退租并安排相关办公人员全员撤离办公场所。2019年8月、9月，被告先后通过微信、电话等方式告知原告房屋租赁合同于2019年10月31日终止，并于2019年10月向原告发送了《退租通知函》及《房屋租赁合同终止协议书》再次通知了基于被告合同权利及原告违约等情况，被告决定租赁终止事宜。2019年10月29日，被告委托搬家公司打包搬迁办公家具，通过事实行为表明租赁合同终止，但受原告阻碍，未能成功搬离。2020年1月7日，被告与原告通过电话沟通家具搬迁事宜中，再次确认了租赁合同于2019年10月31日终止的事实。综上，考虑原告严重违约等情形，被告根据《房屋租赁合同》第十条第四款规定行使了单方租赁合同终止权，并得到原告的合同终止确认。租赁合同均已于2019年10月31日终止，租金支付亦应仅支付至2019年10月31日。同时，被告基于原告未提供2019年2月1日至2019年10月31日的发票，根据《房屋租赁合同变更协议》行使延缓支付租金权利，故亦不应存在相应利息。二、对于原告主张的被告承担其律师费，因原告未按时提供发票违约在先，被告完全按照合同约定履行了相关义务，故请法院驳回原告此部分的诉讼请求。三、对于原告主张的被告承担诉讼费用，因原告未按时提供发票违约在先，被告完全按照合同约定履行了相关义务，故请法院驳回原告此部分的诉讼请求。基于上诉理由，请求贵院依法判决，驳回原告不合理的部分请求，维护法律的尊严及被告合法权益，做出公正裁决。第三人金溏公司未答辩。经审理查明，原告郭娟系位于郑州市郑东新区××路北、××路××广场××楼××单元××、1209的房产所有权人2016年年初，原告郭娟（系出租方、甲方）与被告环球公司（系承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：房屋地址位于郑州市郑东新区××路北、××路××广场××楼××单元××、1209，建筑面积分别为161.36㎡、171.31㎡，总计332.67㎡，租赁期限自2016年2月1日至2026年1月31日，共10年；房屋租金为3.5元/日/平方米建筑面积（含税），乙方应在本合同生效之日起5日内向甲方支付首期（2016年2月1日起至2018年1月31日止）的租金（共计2年），即849972元，以后每年为一个支付周期，乙方应在每租赁年度开始前交付当年度租金；自第三年起，即2018年2月1日起甲乙双方经协商一致，可按照当地房屋租金变化的市场行情合理调整房屋租金；因房屋租赁而发生的相关税费由甲方负担，乙方支付租金之前，甲方应向乙方分别开具相应发票及完税证明，若甲方未能提供的，乙方有权暂缓付款，直至甲方提供符合要求的票证；甲方委托金溏公司代甲方收取本合同约定的房租和保证金，乙方向公司付款后，即完成了向甲方付款的义务，甲方与该公司因款项代收问题产生的任何纠纷由甲方与该公司自行协商解决，与乙方无涉；乙方应自本合同生效之日起5日内向甲方支付相当于一个月租金的保证金35416元，如租赁期满房屋（包括屋内设施）无人为故意损坏且乙方表示不再续租的，甲方应在租赁期满后7个工作日内将保证金全部退还乙方；乙方在租赁期内，物业费、车位费、空调制冷、取暖费、水费、电费、通讯费等在承租期间所产生的费用应自行负担，并按规定向相关部门交纳；甲乙双方任何乙方违约，给对方造成损失的，违约方应赔偿守约方因此受到的全部损失（包括但不限于赔偿金、诉讼费、律师费、差旅费等）；乙方在租赁期限届满前提前终止合同的，需提前30日告知甲方，并配合甲方办理退房事宜，甲方应向乙方返还剩余租赁期限对应的租金及全部押金。2016年2月1日，原告郭娟（系出租方、甲方）与被告环球公司（系承租方、乙方）签订《房屋租赁合同变更协议》一份，载明：甲乙双方已经签订了一份《房屋租赁合同》，由甲方向乙方出租郑州市郑东新区××路北、××路××广场××楼××单元××、1209房屋，现就原合同第四条租金和缴纳方式中的部分内容变更约定如下：原合同约定为“房屋租金为3.5元/日/平方米建筑面积（含税），乙方应在本合同生效之日起5日内向甲方支付首期（2016年2月1日起至2018年1月31日止）的租金（共计2年），即849972元，以后每年为一个支付周期，乙方应在每租赁年度开始前交付当年度租金”，“因房屋租赁而发生的相关税费由甲方负担，乙方支付租金之前，甲方应向乙方分别开具相应发票及完税证明，若甲方未能提供的，乙方有权暂缓付款，直至甲方提供符合要求的票证”现变更为“房屋租金为4.1元/日/平方米建筑面积（含税），乙方应在本变更合同生效之日起5日内向甲方支付首期（2016年2月1日起至2018年1月31日止）的租金（共计2年），即995681元，以后每年为一个支付周期，乙方应在每租赁年度开始前交付当年度租金。因房屋租赁而发生的相关税费由甲方负担，乙方支付租金之前，甲方应向乙方分别开具第一季度租金所对应的发票及完税证明，若甲方未能提供的，乙方有权暂缓付款，直至甲方提供符合要求的票证，自租赁期的第二个季度开始，甲方应于每季度开始后三个工作日内向乙方开具该季度租金对应的发票及完税证明，甲方未能及时开具的，应向乙方承担违约责任。”被告环球公司称，被告已于2016年3月29日支付给第三人金溏公司保证金35416元。被告环球公司已按约向原告郭娟交纳房租至2019年1月31日。原告称，合同约定第三人北京金溏科技有限公司代收本合同的房租和保证金，2016年2月1日至2019年1月31日的房屋租金，被告已经向原告支付完毕。后被告以原告未提供2017年房屋租金对应的发票为由，拒不支付2019年1月31日之后的房屋租金。原被告及第三人口头约定的是由第三人向被告提供2017年房屋租金的发票。2016年的房屋租金发票第三人已向被告提供。后原告经协商2020年6月2日，解除了原被告之间的租赁合同，被告于2020年6月2日搬离了本案的租赁房屋，被告需支付2019年2月1日至2020年5月31日的房租租金663787元。房屋至今未重新出租。被告环球公司称，被告仅应支付租金至2019年10月31日，目前实际租金至2019年1月31日，等原告提供相应发票后，被告可立即支付。根据合同及整个合作惯例，发票都应由原告出具，不是由第三人开具。被告向本院提交了被告公司员工焦沛宁与郭娟的微信聊天记录截屏3页，包括2019年8月23日、2019年10月18日、2019年10月25日的微信聊天记录，其中2019年10月18日的微信聊天记录显示，焦沛宁向郭娟发送文档《房屋租赁合同终止协议书+-+郭娟.dov》,焦沛宁并称，郭姐,协议您看一下没问题的话还请签完字之后寄给我；北京市西城区阜成门外大街1号四川大厦西塔1005焦沛宁156××××4498；总的来说就是,我们公司租到10月31日,合同终止,我们在10月31日前搬走我们的所有东西,今年的房租我们在拿到所有发票以后会付到10月31日,另外补偿一个月的租金给你；但付款的前提是你这边要给我所有发票,至于今年的租金打到谁的账户您说了算。被告称，2019年8月9月、10月被告向原告通知了终止租赁事宜，双方确认租赁合同关系已于2019年10月31日终止。原告称，与原告的微信聊天记录不能发映原告认可租赁关系于2019年10月31日终止。被告向本院提交其与广州壹玖零陆搬家服务有限公司签订的《搬迁服务合同》，载明：项目名称为中国环球租赁有限公司办公物资长途运输及装卸服务，作业地点为郑州一北京(具体地点由甲方指定)；搬迁物品为办公家具、办公用品等；工期为2019年10月28日至2019年10月29日(具体作业时间按甲方搬迁单位的具体搬迁计划要求提前72小时书面通知乙方为准)等。被告并向本院提交2019年10月30日家具打包照片4张，并称确认被告已于2019年10月29日存在实际家具搬迁行为。原告称，其搬家行为只能证明在2019年10月29日存在过搬家行为，不能证明家具全部搬走，房屋不再使用。原被告均向本院提交物品出门单两份，时间分别为2020.6.6、2020.6.9。原告称，被告实际使用本案租赁房屋至2020年5月31日，应当支付租金及物业费至2020年5月31日。被告称，2019年10月31日之后家具留置由原告造成。原被告之间的租赁合同已于2019年10月31日终止，之后的租金及物业费不应由被告负担。被告并向本院提交被告公司员工与亚新广场物业经理通话录音及文字版一份、被告公司员工刘帅辉与亚新广场物业经理微信聊天记录截屏三页、亚新广场物业公司物品搬出搬入作业指引一份予以证明。原告在起诉状中的诉讼请求为：1、判令被告继续履行2019年2月1日至2020年1月31日、2020年2月1日至2021年1月31日的租金995681元及利息34987.13元（利息暂计至2020年5月10日，2019年2月1日至2019年8月19日的利息以497840.5元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至2020年1月31日的利息以497840.5元为本金按LPR计算，2020年2月1日至2020年5月10日的利息以995681元为本金按LPR计算，2020年5月10日之后的利息以995681元本金按LPR至实际清偿之日止）；2、判令2017年房租票据责任由第三人承担；3、判令被告承担原告为维护合法权益所支付的律师费8000元；4、判令本案的全部诉讼费用由被告承担。案件审理过程中,原告将诉讼请求变更为：1、要求被告支付2019年2月1日至2020年5月31日，共16个月的租金663787元，并以663787元为基数自6月16日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日；2、判令2017年房租票据责任由第三人承担；3、判令被告承担原告为维护合法权益所支付的律师费8000元；4、判令被告赔偿因违反合同中途退房造成物业费22351.78元；5、判令本案的全部诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，被告环球公司提出反诉，本院不予准许。以上事实有原告提交的涉案房屋不动产权证书一份，《房屋租赁合同》一份，《房屋租赁合同变更协议》一份，录音及文字版一份，发票2张，完税证明8张，物品出门单两份，物业费缴费发票一份；被告环球公司提交的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同变更协议》各一份，2016-2018年付款凭证及说明一份，被告公司员工焦沛宁与郭娟的微信聊天记录截屏3页，房屋租赁合同解除通知及协议（退租通知函、房屋租赁合同终止协议书）各一份，被告公司员工焦沛宁与郭娟的电话录音及文字版一份，搬家公司合同一份，2019年10月30日家具打包照片4张，被告公司员工刘伟与亚新广场物业经理通话录音及文字版一份，被告公司员工刘帅辉与亚新广场物业经理微信聊天记录截屏三页，亚新广场物业公司物品搬出搬入作业指引一份，物业公司出门单2份及两次开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同变更协议》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行自己的义务。《房屋租赁合同》约定，乙方在租赁期限届满前提前终止合同的，需提前30日告知甲方，并配合甲方办理退房事宜，甲方应向乙方返还剩余租赁期限对应的租金及全部押金。被告环球公司工作人员于2019年10月18日通过微信向原告发送《房屋租赁合同终止协议书》，原告已收到该协议。本院认为，被告已明确表示终止履行合同，且被告的行为符合合同约定与法律规定，结合被告提交的其他证据，本院确认原、被告之间的《房屋租赁合同》已于2019年10月31日解除，被告应支付本案房屋租金至2019年10月31日。故被告尚需按合同约定向原告支付2019年2月1日至2019年10月31日的租金。根据被告公司员工焦沛宁与郭娟微信聊天记录，焦沛宁称,今年的房租我们在拿到所有发票以后会付到10月31日,另外补偿一个月的租金给你。故被告共应向原告支付2019年2月1日至2019年11月30日租金（303天），按房屋总面积332.67㎡，每平方米4.1元/天计算，租金为413275.94元。原告诉请判令被告支付2019年2月1日至2020年5月31日共16个月的租金663787元，本院予以部分支持。结合原告诉请，被告并应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付自2020年6月16日起计算至实际付款之日的利息。被告辩称，根据《房屋租赁合同变更协议》约定，因房屋租赁而发生的相关税费由原告负担，被告支付租金之前，原告应向被告开具第一个季度租金所对应的发票及完税证明。若原告未能提供的，被告有权暂缓付款，直至原告提供符合要求的票证。2016年至2018年期间，被告已经按照合同约定，足额支付了2016年2月1日至2019年1月31日的各期房屋租赁费。但是，原告应当提供的2017年2月-2018年1月的房屋租赁费发票、2019年2月1日以后的房屋租赁费发票，至今并未提供，已构成严重违约。根据《房屋租赁合同变更协议》行使延缓支付租金权利，故亦不应存在相应利息。因原告未按时提供发票违约在先，被告完全按照合同约定履行了相关义务，故请法院驳回原告此部分的诉讼请求。本院认为，支付租金是主合同义务，开具发票是租赁合同中的从合同义务，不应以从合同义务来对抗主合同义务的履行，且发票系已支付款项的凭证，并非付款的前提。故被告应当向原告支付租金并支付利息。但原告未按约向被告提供发票，其要求被告支付律师费的诉请本院不再支持。关于原告诉请判令2017年房租票据责任由第三人承担的诉讼请求，不明确、不具体，本院不予支持。原告诉请判令被告赔偿因违反合同中途退房造成物业费22351.78元。本院认为，原被告签订的合同已于2019年10月份解除，被告承诺补偿原告一个月租金，且根据被告所举证据，对该部分损失不应由其承担责任，故对原告该项诉请本院不予支持。第三人金溏公司法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其民事诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告中国环球租赁有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭娟支付房屋租金413275.94元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年6月16日起至实际清偿之日止的利息；二、驳回原告郭娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10741元，减半收取5370.5元，由原告郭娟负担1620.5元，被告中国环球租赁有限公司负担3750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二〇年七月三十日书记员 李泽宇