江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0803民初6157号 原告：刘泽峰，男，1978年5月4日出生，汉族，住淮安市淮安区。 原告:朱红燕，女，1980年11月19日出生，汉族，住淮安市淮安区。 两原告共同委托诉讼代理人：薛美林，江苏群汇律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：张舒颖，江苏群汇律师事务所实习律师。 被告:淮安亿鸿房地产开发有限公司，住所地淮安市淮安区华祥新绿洲5号楼二楼。 法定代表人：毕兴矿，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨翠英，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄靖，该公司员工。 原告刘泽峰、朱红燕与被告淮安亿鸿房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称亿鸿房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱红燕及原告刘泽峰、朱红燕的共同委托诉讼代理人薛美林、张舒颖以及被告亿鸿房地产公司的委托诉讼代理人杨翠英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘泽峰、朱红燕向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告经济损失38万元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：因被告公司房屋销售人员对原告宣称被告开发的位于淮安区梁红玉路东侧、杜康桥路北侧的中南熙悦花苑小区花园洋房顶层为复式楼，结构为11加1层，11楼为标准层，复式楼上有60平方米的面积，30平方为中空，另计算入房屋总面积的30平方米为一个大房间和一个卫生间，室外有约70平方米的空中花园为赠送顶楼业主单独使用，同时销售人员还向原告出具了宣传材料及房屋效果图。2018年11月28日原告基于以上宣传内容与被告签订了《商品房买卖合同》，以高于其他非复式楼价格每平方近2000元的价格购买了熙悦花苑小区6号楼2单元903室房屋，房屋总价为1440428元。原告按约交付了全部的购房款，但在该房屋接近交付时，原告才发现，该房屋的结构与被告销售时宣称的并不相符，其中宣称的客厅均为中空格局变成中空部分只有客厅一半面积；复式楼上为一个大房间及卫生间变成了一个小卫生间及狭长的走道，没有能做成房间的可能性，更没有任何居住价值；单独所有的外面的空中花园也成为了整栋楼业主均可上去和使用的公共空间。综上，原告认为被告销售给原告的房屋与其销售时宣称的明显不符，属于虚假宣传，构成欺诈销售，被告行为构成严重违约。原告也因被告的欺诈宣传用远高于正常市场价格购买了现在的房屋，给原告造成了重大经济损失。 被告亿鸿房地产公司辩称，1、被告依据相关规定申报的案涉楼栋销售价格已经当地物价部门审批通过，并于销售前获得商品房销售许可证；2、被告展示的销售楼样板间、销售说辞及承诺均不是交付标准，原告签订合同前已经清楚明确商品房买卖合同约定的内容；3、2018年7月23日签订的商品房买卖合同经双方签字盖章后生效，案涉房屋面积、单价户型结构等内容合同中均进行详细约定，原告对房屋结构是明确且无异议的，因此被告销售商品房不存在欺诈行为。4、原告称经济损失为38万元未提供证据证明，案涉房屋价款根据物价审批后的价格经双方协商一致后约定，原告诉讼没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 原告刘泽峰、朱红燕围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、两原告身份证复印件各一份，证明原告主体资格。 2、商品房买卖合同及附件一份，证明2018年7月23日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买熙悦花苑小区6号楼2单元903室的房屋，建筑面积154.04平方米，套内建筑面积127.51平方米，按套内建筑面积计算每平方米单价为11296.59元，房屋总价为1440428元。同时从合同附件房屋平面图可见，二楼室外部分为较大面积空中花园，应当是给予顶楼业主单独使用。其次从平面图中的二楼可见该图纸上并未标明房屋具体尺寸，从图上标注的卫生间及隔壁房间可见，房间面积远大于卫生间面积，但该标注与房屋现状明显不符。 3、房屋户型图的宣传册、被告置业顾问陈某,4与业主张鸣之间的微信的聊天记录打印件、被告置业顾问王某,4与其他业主之间的微信的聊天记录打印件、被告置业顾问陈某,王某,4的情况说明、房屋现状照片3张一份，证明涉案房屋复式与宣传不符，宣传时称二楼面积总计60平方米，30平方中空，另计算入房屋总面积的30平方米为一个大房间和一个卫生间，阳台为赠送，且赠送70平方米的空中花园，但房屋实际均没有。 4、涉案小区15/16/17号楼预售备案价目表网上打印件1份，证明涉案房屋与其他花园洋房价格相差1000元每平方，是原告的实际损失。 5、业主在淮水安澜网站投诉截图打印件1份，证明业主对被告欺诈销售不满并集体投诉。 被告亿鸿房地产公司针对其反驳意见依法提交了以下证据： 1、商品房预售证一份。证明被告依法获取了案涉小区的销售资格。 2、告知书一份，证明在合同签订时，被告明确告知原告关于本项目的广告、销售楼书、影视宣传片、样板房、沙盘、模型、销售人员说辞等所作的描述仅作参考之用，不是交房标准……。原告刘泽峰、朱红燕在告知书上签字确认。 3、商品房买卖合同一份。证明原被告签订案涉房屋的商品房买卖合同一份，合同中第十五页至最后一页都有原告的签字确认，且在房屋平面图上签名按手印，说明原告对商品房的户型结构是明确而且没有异议的。被告在销售商品房时不存在欺诈行为。 经本院组织双方当事人质证，被告对原告所举证据质证意见为：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但对其证明目的有异议，从该合同第十五页至附件4补充协议2均由原告签字确认，因此原告对房屋交付后的现状是清楚明确的，不存在欺诈行为；对证据3宣传册真实性无异议，对证明目的有异议，宣传册中明确表示本资料为要约邀请不作为要约或承诺，相关宣传内容不排除因政府相关规划、规定及出卖人分期规划、未能控制等原因而发生变化。本宣传资料涉及的户型仅供参考；对证据3被告置业顾问陈某,王某,4的微信聊天记录以及情况说明三性均不予认可，微信聊天记录仅为截图打印件未提供载体核实；情况说明为证人证言而两证人陈某,王某,4并未到庭作证，因此对其三性均不认可；对房屋现状照片真实性无异议，该证据与合同附图中基本一致；对证据4三性不予认可，该证据无法显示其来源，案涉房屋为洋房是复式结构，与被告所售其他房屋均不一样，没有可比性；对证据5投诉截图打印件三性不予认可，这并非原告所述的在淮水安澜网站投诉截图及内容，这些材料仅为原告自行提交，其内容与客观事实严重不符。原告对被告所举证据质证意见为：对证据1三性无异议，这是行政管理的文件，不能免除被告虚假宣传的责任；对证据2告知书上面的字是原告所签，被告目的就是推卸责任；对证据3合同真实性无异议，但不能达到被告的目的，另外宣传册及被告销售人员的允诺均是对合同内容的补充，与合同具有同等法律效力。 本院对双方没有争议的证据予以确认并在倦佐证；对于双方有争议的证据将在案件事实认定中予以表述。 本院经审理查明：2018年7月23日，原告刘泽峰、朱红燕（买受人）与被告亿鸿房地产公司（出卖人）签订合同编号：CF-2000-0171-1045590000072的《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告购买的商品房位于熙悦花苑小区6号楼2单元903室；第三条：买受人所购商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条项目中的商品房的6号楼2单元903号房。该商品房的用途为住宅，属剪力墙结构，层高为2.9米，建筑层数地上9层，地下1层；该商品房阳台是非封闭式；该商品房建筑面积共154.04平方米，其中，套内建筑面积127.51平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.53平方米；按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11296.59元，总金额为1440428元；出卖人应当在2019年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；……。本合同附件与本合同具有同等法律效力本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。原告刘泽峰、朱红燕在商品房买卖合同买受人栏签名。附件一：房屋平面图，中南·熙悦03户跃层平面示意图（上层）显示客厅上空、卫生间、阳台等字样，未显示原告所称的大房间、空中花园，有刘泽峰、朱红燕在平面示意图签名确认。附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，按照国家现行规定执行。附件三、装饰、设备标准。 附件四：《补充协议》，2018年7月23日，原告刘泽峰、朱红燕与被告亿鸿房地产公司签订《补充协议》，内容：为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解合同正文及相关补充条款、附件等全部合同条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明。本协议一经签订即对双方均具有约束力。第二条关于买受人所有房屋的基本情况的补充：1、层高双方同意本合同项下所列“层高”为该房屋的设计标准层高，非楼层净高，在符合相关规范的前提下，该房屋局部或因架空层、挑高、横梁、反坎、降板等原因存在高于或低于该层高的情形，买受人确认充分知晓该差异并不持异议，最终以实际交付现状为准……；2、采光、户型、房屋性质；在本合同订立之前买受人已对该房屋、空间、结构、朝向、外立面、采光、通风、房型、房屋性质和用途，以及该房屋所在之小区以及周边环境、粉尘、废气、噪音、道路、交通、公共设施等情况作了全面的了解并已有充分预知（样板房仅作销售效果、不作为交付依据）买受人承诺本合同生效后不以前述任何情形向出卖人主张任何的索赔或提出任何其他权利要求。原告刘泽峰、朱红燕在补充协议买受人栏签字确认。 2018年7月23日，在原、被告双方签订合同时，原告刘泽峰、朱红燕在被告提供的告知书签名确认，内容为：“1、我公司关于本项目的广告、销售楼书、影视宣传片、样板房、沙盘、模型、销售人员说辞及其他关于本销售楼盘、销售房屋的宣传资料对本销售房屋之环境、景观、绿化、建筑物形态以及室内装修、家具、家电、饰品所作的描述仅作为您了解本销售楼盘、销售房屋和自行装修时参考之用，不是交房标准。2、在销售过程中，无论我公司货销售人员作出任何口头承诺，均需在《商品房买卖合同》中增加、标注，且需我公司和您双方签章确认，否则视为没有承诺，我公司不承担对应责任和后果。3、您参观的样板房仅供作为装修参考……；4、……5、您在签订《商品房买卖合同》及补充协议时应仔细全面审阅合同条款，对《商品房买卖合同》及补充协议约定的内容明确、清楚无异议。（第5点内容为黑体字）”。 另查明，宣传资料上印有“本资料为要约邀请不作为要约或承诺，相关宣传内容不排除因政府相关规划、规定及出卖人分期规划、未能控制等原因而发生变化……本资料发布的信息为2018年2月1日前的信息，敬请留意最新资料……”。 再查明，2020年4月30日，本院依职权现场勘验涉案房屋，房屋现场户型结构与合同附件一房屋平面图相一致。 庭审中，原告称损失38万元分别为：一、被告承担二楼有30平方米房间，现状是二楼并没有30平米房间，二楼的30平方无实际使用价值，该部分损失为9351元*30平方米=280530元；二、因涉案房屋失去复式价值，与同小区其他非复式花园洋房顶楼价格相比多了1000元每平方，该部分损失154040元。两个部分相加超过38万元，原告现主张38万元。 根据原被告双方诉辩，本案的争议焦点为：1、宣传资料是否为要约邀请；2、本案是否构成欺诈；3、原告主张的经济损失38万元是否成立。 本院认为，原告刘泽峰、朱红燕与被告亿鸿房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。 关于争议焦点一：对原告刘泽峰、朱红燕提交的宣传资料，原、被告双方对真实性均无异议。该宣传资料上印有“本资料为要约邀请不作为要约或承诺”并且有重要提示“本资料发布的信息为2018年2月1日前的信息，敬请留意最新资料等”。《中华人民共和国合同法》规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。故本院认为，从该宣传资料内容上看，其表述内容不是具体确定的，且并未表明经受要约人承诺，要约人及受该意思表示约束；从要约及要约邀请的构成要件看，本案中的宣传资料应当认为是要约邀请。 关于争议焦点二：原告称涉案房屋复式楼上有30平方米大房间和一个卫生间，室外有约70平方米的空中花园为赠送顶楼业主单独使用。对此，本院认为，一、原告对自己的主张，虽提王某,陈某,4陈雪情况说明各一份，但该二份情况说明并非本案原告自王某,陈某,4陈雪处取得，系其从其他业主张明处取得，原告对该二份情况说明是如何产生并不清楚。因被告对该二份情况说明三性均不认可。原告未在本院指定的举证期限内申请证人出庭作证，应承担举证不能的法律后果。故该二份情况说明不能作为定案的证据使用；二、原告提王某,陈某,4陈雪微信聊天记录上看，无明确反映出被告作出楼上有30平方米房间的承诺，仅是原告自己的陈述；三、原、被告在签订合同时，原告签告知书给被告，就承诺处理交房标准等作出约定，原告对《商品房买卖合同》及补充协议约定的内容明确、清楚无异议；四、原告在合同附件中的房屋图型上签名和按手印，应当对房屋结构是了解和清楚的。综上，原告买房时对所购房屋户型、面积均是明知的，其购买行为是自愿的，故本院认为，原告称被告构成欺诈的意见不能成立。 关于争议焦点三：原告主张损失38万元缺乏事实和法律依据，其主张不能成立。理由是：如上所述，原告所举证据不能证明所涉房屋楼上存在30平方米大房间或被告存在该承诺行为。同时，且双方在签订合同时，原告在合同附件中的房屋图型上签名和按手印，应当是对房屋结构和面积认可；且原告主张的其他损失亦无事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条、六十九条第一款、第二款之规定，判决如下： 驳回原告刘泽峰、朱红燕的诉讼请求。 本案案件受理费7000元（原告已预交7000元），由原告刘泽峰、朱红燕负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行；账62×××4242）。 审 判 长  张 琰 审 判 员  耿怀礼 审 判 员  王玉辉 二〇二〇年七月十日 法官助理  董桂琴 书 记 员  陈 子 附页-裁判所依据的法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 六十八条人民法院应当要求证人出庭作证，接受审判人员和当事人的询问。证人在审理前的准备阶段或者人民法院调查、询问等双方当事人在场时陈述证言的，视为出庭作证。 双方当事人同意证人以其他方式作证并经人民法院准许的，证人可以不出庭作证。 无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。 第六十九条当事人申请证人出庭作证的，应当在举证期限届满前向人民法院提交申请书。 申请书应当载明证人的姓名、职业、住所、联系方式，作证的主要内容，作证内容与待证事实的关联性，以及证人出庭作证的必要性。