河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初6694号原告：宋习辉，女，1983年8月27日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：刘娜娜，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宁月，河南仟问律师事务所实习律师。被告：河南恒龙置业有限公司，住所地郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心126室。法定代表人：贾飞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马雪菲，该公司员工。原告宋习辉与被告河南恒龙置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘娜娜、赵宁月，被告委托诉讼代理人马雪菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》；判令被告退还原告购房款3473828元、装修代理服务费278636元、维修基金9193元，合计3761657元及暂计至2020年4月24日的利息290157.09元（利息计算标准为：利息以1108748元为基数，从2018年6月24日起至款项全部支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；利息以2430000元为基数，从2018年10月23日起至款项全部支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；利息以222909元为基数，从2018年10月24日起至款项全部支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。）；判令被告向原告赔偿按揭贷款办理费等1523元及利息133.63元（利息以1523元为基数，自2018年6月29日起至款项全部支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；判令被告向原告支付逾期交房违约金37524.64元；本案诉讼费用、律师费及保全费由被告承担。事实和理由：2018年6月24日，原告向被告支付了购房首付款1043828元，维修基金9193元，同日，原、被告双方签订了《无理由退房协议书》，协议承诺原告在办理入住前享有无理由退房的权利。2018年6月29日，原告为购买房屋支付了按揭办理费等费用共计1523元。2018年10月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于郑东新区××外环路以东、××街以北××单元××房，购房款3473828元，被告应当在2018年10月31日前向原告交付符合约定的涉案房屋。被告为了规避政府的限价规定，于2018年6月24日、2018年10月24日分两笔共收取了原告装修代理服务费278636元，作为商品房买卖合同价款之外的一部分，共同构成商品房买卖总价款。2018年10月23日，原告在中信银行办理了购房贷款手续，完成了向原告支付全部房款3473828元的合同义务，被告应依约向原告交付达到高层豪华装修标准的涉案房屋的交楼标准，但截至2019年5月1日，涉案房屋的装修质量、装修用材以及涉案房屋所在园区绿化均未达到约定的标准，且被告已逾期交房超过180日。被告辩称，根据商品房买卖合同第十五条及商品房买卖合同第九条约定，原告要求解除合同的，应当向被告发送解除通知，或进行催告，但原告并未以上通知；维修基金仅为被告代收，且被告已经向房管局支付；按揭办理费非被告收取，该损失在原告主张的赔偿中可以含盖，无法单独主张，该部分损失不应当由被告承担；由于商品房买卖合同未约定利息，因此原告在诉讼请求中无法同时主张利息和违约金，应明确其诉讼请求以何种方式进行损失填补；合同约定的违约金指商品房买卖合同中约定的购房款为3473828元，不包括装修代理服务费用，若原告要求解除室内装修委托合同，应当按照装修合同中第5条约定承担违约责任，且原告缴纳的装修费用包含优惠款4525元，该部分款项应当扣除；根据室内装修委托合同的约定，原告至今尚未缴纳2018年12月20日之后的装修款，已经构成违约，被告有权因为原告的逾期行为拒绝交房。本院经审理认定事实如下：2018年10月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买郑东新区××外环路以东、××街以北××单元××房，户型为三室二厅，该商品房的用途为成套住宅，建筑面积共141.44平方米，其中套内建筑面积99.38平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积42.06平方米；商品房销售价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米24560.44元，总金额3473828元；付款方式及期限：约定金额1043828元，付款方式为现金，约定付款时间为2018年6月24日，交纳比例为30.05%；约定金额2430000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2018年6月27日，交纳比例为69.95%；备注：余款243万元需在2018年6月27日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。交付期限：被告应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实。被告逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。交接：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：该商品房已达到合同约定的交楼条件，自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为原告同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付原告；同时原告应向被告选聘的物业管理公司缴纳物业管理费用及相关费用。原、被告双方签订的《郑州恒大悦龙花园补充协议（不备案）》第七条约定，双方同意合同第九条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。原、被告双方另签订《室内装修委托合同》一份，约定：原告已购买郑州恒大悦龙花园项目10楼1单元2403号房，对该房屋相关情况已详细充分了解，自愿委托被告对该房屋进行统一装修。被告受原告委托并安排具有资质的装修单位全权负责该房屋的装修，委托服务总包干价为1114547元，该款项包括但不限于被告为实施本合同所需的设计费、报建费、招标代理费、工程费、管理费、监理费、检测费、质监费、品牌经营费、税金等全部服务费用。原告须于2018年6月24日前向被告缴纳55727元，于2018年12月20日前向被告缴纳222909元，于2019年6月20日前向被告缴纳278637元，于2019年12月20日前向被告缴纳278637元，于2020年6月20日前向被告付清剩余款项278637元。合同双方应严格履行本合同约定义务，任何一方不得单方解除本合同，否则违约方向对方支付与合同约定包干总价等额的违约金。2018年6月20日，恒大地产集团有限公司向原告出具无理由退房承诺书，载明：原告所购买的恒大属下公司开发的恒大悦龙花园楼盘10幢1单元2403房，若原告已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自原告签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续的任何时间，均可无理由退房。2018年6月24日，原、被告签订《无理由退房协议书》一份，约定：如原告按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时原告在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。原告选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过；原告行使无理由退房权利的，在双方办理完毕有关手续，被告将原告所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。2018年10月19日，原告作为借款人、中信银行股份有限公司郑州分行作为贷款人、被告作为阶段性保证人签订《中信银行个人购房借款合同》（编号：811112197569号）约定：贷款金额：243万元，贷款期限：360个月，自2018年10月19日起至2048年10月19日止；贷款用途：购买郑东新区龙湖外环路以东、龙翔八街以北10号楼1单元24层2403的房屋；贷款支付对象：名称河南恒龙置业有限公司，开户行中信银行郑州分行经三路支行，账号81×××19；贷款利率：以贷款实际提款日的定价基础利率（当日由中国人民银行发布的同期同档次金融机构人民币贷款基准利率）上浮25%，即本合同的贷款利率为6.125%；还款方式：按月等额本息还款法，还款日：每月1日，但首次还款日为放款日的次月1日；还款账户信息：宋习辉，账号：62×××69。2018年6月24日，被告向原告出具收据二份，分别载明：兹收到宋习辉（10-1-2403）交来维修基金9193元、装修款55727元。2018年10月24日，被告向原告出具收据一份，载明：兹收到宋习辉（10-1-2403）交来装修代理服务费（含优惠）222909元。2018年6月29日，河南辰信房地产营销策划有限公司向原告出具收据一份，载明：今收到宋习辉按揭办理费1000元、公证费200元、抵押费80元、印花税243元。2018年6月20日，原告通过POS分两笔向被告支付20000元、30000元，共计50000元。2018年6月24日，原告通过POS分三笔向被告支付10000元、270000元、778748元，共计1058748元。2018年10月24日，原告通过POS分三笔向被告支付装修款30000元、129384元、59000元，共计218384元。2018年10月17日，被告向原告开具金额为1043828元的增值税普通发票，货物或应税劳务、服务名称为*房地产预收款*恒大悦龙花园10号楼1单元24层2403（预收款）；2019年2月16日，被告向原告开具金额为2430000元的增值税普通发票，货物或应税劳务、服务名称为*房地产预收款*恒大悦龙花园10号楼1单元24层2403。2019年1月2日，郑州市物业维修基金管理中心出具郑州市房屋专项维修资金交存凭证载明：小区名称：恒大悦龙花园，业主名称：宋习辉，房屋坐落：龙湖外环路以东、龙祥八街以北10号楼1单元24层2403，交存面积：141.44，发生金额:9193，资金余额：9193，业务类型：首交。原告提交中信银行郑州分行的账户交易明细载明：姓名：宋习辉；账号：62×××69；时间段20181001-20200623，2018年11月1日个人贷款还款5669.31元，自2018年12月1日至2020年6月1日，每月1日个人贷款还款14764.94元。2020年4月20日，原告委托河南仟问律师事务所向被告邮寄律师函，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》，并要求被告返还原告购房款3473828元、装修代理服务费278636元、维修基金9193元、按揭办理费等1523元和合同约定的违约金、赔偿金。该函于2020年4月21日由他人代收。以上事实有原、被告提交的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议（不备案）》、《室内装修委托合同》，原告提交的《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》、《中信银行个人购房借款合同》、增值税发票二张、收据四张、POS签购单五张、中信银行账户交易明细、解除合同律师函、EMS回执单及投递记录，被告提交的维修基金缴存凭证、收据一张、POS签购单三张以及本院开庭笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定足额支付了购房款，被告亦应按照合同约定的期限向原告交付房屋。双方约定的交房时间为2018年10月31日，且被告取得竣工备案表，被告逾期交房已超过180天，根据《商品房买卖合同》的约定，原告作为守约方有权解除合同。并且，原、被告签订了《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》，被告无证据证明案涉房屋已取得竣工备案表，其达到合同约定的交房条件，故原告要求解除《商品房买卖合同》符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故涉案《商品房买卖合同》被解除后，被告应当返还原告已经支付的购房首付款及利息。《商品房买卖合同》解除后，个人贷款合同应一并解除。关于涉案房屋的贷款部分，被告应向原告返还所有按揭贷款本金及利息。另依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原告有义务协助配合被告办理商品房买卖合同备案信息注销登记手续，协助配合被告办理注销涉案房产的预告登记、预抵押登记。《室内装修委托合同》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定的从属性，《商品房买卖合同》的解除导致《室内装修委托合同》的目的亦无法实现，故对于原告主张解除《室内装修委托合同》的诉讼请求，本院予以支持。《室内装修委托合同》解除后，被告应当返还原告装修款并支付利息。被告已经将原告缴纳的9193元房屋维修基金缴纳至郑州市物业维修基金管理中心，《商品房买卖合同》解除后原告可自行至郑州市物业维修基金管理中心申请退款，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，被告应向原告返还全部购房款3473828元、装修代理服务费274111元及利息（以50000元为基数，自2018年6月20日起计算至实际清偿之日止；以1049555元为基数，自2018年6月24日起计算至实际清偿之日止；以218384元为基数，自2018年10月24日起计算至实际清偿之日止。上述款项2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以2430000元为基数，自2018年10月19日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前应按照中国人民银行发布的同期同档次金融机构人民币贷款基准利率上浮25%,即贷款利率为6.125%计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮25%计算至贷款结清之日）。原告请求的利息在其应受偿范围，本院予以支持。被告违约在先，被告以原告主张解除该《室内装修委托合同》需承担与合同约定包干总价等额的违约金，本院不予采信。关于违约损失，根据《商品房买卖合同》中约定，逾期交房超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当在原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告已支付了全部购房款3473828元，按照1%计算，违约金为34738.28元，原告主张违约金37524.64元，本院予以部分支持。关于原告要求被告赔偿银行按揭贷款服务费损失1523元及利息的诉讼请求，因原告提交的收据不能直接证明与本案的关联性。并且本院已支持违约金34738.28元，原告如有损失可以在违约金中弥补，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。关于原告主张的律师费，因合同并未约定，本院不予支持。关于原告同时主张违约金及利息，是否违反了民法“损失填补”原则的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。原、被告双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为原告累计已付购房款的1%，因此，原告在追究被告违约责任时要求被告按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定，但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补原告的损失，以利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害并无不当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告宋习辉与被告河南恒龙置业有限公司于2018年10月17日签订的合同编号为D18004445119的《商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》。被告河南恒龙置业有限公司返还原告宋习辉购房款3473828元、装修代理服务费274111元及利息（以1099555元为基数，自2018年6月24日起计算至实际清偿之日止；以2430000元为基数，自2018年10月23日起计算至实际清偿之日止；以218384元为基数，自2018年10月24日起计算至实际清偿之日止。2019年8月20日之前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后十日内付清。三、被告河南恒龙置业有限公司支付原告宋习辉违约金34738.28元，于本判决生效后十日内付清。四、驳回原告宋习辉的其它诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39528元，减半收取19764元，由被告河南恒龙置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  高晓明二〇二〇年七月三日书记员  葛伟群