四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6613号 上诉人（原审被告）：杨明，男，1985年10月4日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：李波，四川霖澳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑聪，四川霖澳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐敏，男，1995年4月14日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：张帆，北京市中尊律师事务所律师。 原审第三人：成都玛雅富地房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都高新区中和大道三段99号3幢1层7号。 法定代表人：查宗位。 委托诉讼代理人：吴朝学，四川六顺律师事务所律师。 上诉人杨明因与被上诉人徐敏、原审第三人成都玛雅富地房地产经纪有限公司（以下简称玛雅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初14130号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回徐敏的全部一审诉讼请求。事实及理由：一、杨明与徐敏的房屋买卖交易的正常完成建立在玛雅公司按约提供居间服务的前提下，但由于玛雅公司提供居间服务存在重大过错，郭娟将其监管的购房款非法占有并卷款潜逃，导致该笔资金无法偿还案涉房屋银行贷款，而杨明在整个合同履行过程中不存在任何过错，应当由玛雅公司向徐敏承担退款责任。二、杨明未构成根本性违约，根据房屋买卖合同第3.2条的约定，首付款是直接转到杨明的账户，而不是转到郭娟账户上，所以徐敏将款项转给郭娟的行为就存在过错，其应自行承担郭娟携款潜逃的责任。在2017年12月19日徐敏向锦江区人民法院提起诉讼，其要求玛雅公司返还首付款，在2018年4月4日又撤回起诉。徐敏第一次起诉才是正确的，不应因为玛雅公司没有财产，而将相关责任推卸到杨明处。 徐敏辩称，1.本案是房屋买卖合同，居间服务合同的诉讼杨明已经另案起诉，并且作出了判决。2.徐敏最早的请求是要求办理过户，杨明不愿意偿还贷款，银行也表示不偿还贷款就不会解除抵押，所以在此情况下案涉房屋不能办理过户，故杨明的违约责任是明确的。3.合同约定的是首付款支付给杨明，而非支付到杨明的账户。 玛雅公司述称，郭娟不是职务行为，而是个人行为。 徐敏一审起诉请求：1.解除徐敏与杨明签订的《房产买卖合同》，杨明应向徐敏返还购房款670000元；2.杨明向徐敏支付违约金352000元(按总房款1175000元的30%计算，徐敏只主张352000元)；3.本案诉讼费用与财产保全费由杨明承担。 一审法院查明：2017年8月，杨明与徐敏通过玛雅公司提供居间服务初步达成房屋买卖合意。2017年8月4日，徐敏向玛雅公司交付了50000元购房定金，该款由玛雅公司工作人员郭娟收取，玛雅公司向徐敏开具了加盖有其财务专用章的定金收据。2017年8月5日，郭娟通过微信向徐敏发送了一份《定金收取委托书》，内容为：杨明委托玛雅公司锦江区静明路分公司代本人收取徐敏购买本人位于成都市锦江区购房定金50000元。一审庭审中，杨明对该份委托书和其授权郭娟收取定金的事实无异议。 2017年8月13日，杨明（甲方）与徐敏（乙方）及玛雅公司（居间方）在玛雅公司锦江国际花园店签订了一份《房产买卖合同》，约定：甲方将位于成都市锦江区的价格出售给乙方，房屋建筑面积为84.28平方米，乙方在签订合同的次日（已与甲方确认）支付给甲方定金50000元，该购房定金甲方自行收取，待房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款；首付款450000元乙方在甲方预约好房屋按揭贷款还款当日以转账方式支付给甲方；剩余部分款项675000元乙方以向银行贷款形式支付，即由贷款银行直接划付甲方；各方为保证资金安全与交易安全，同意共同委托丙方指定监管账户（合同中未注明监管账户的户名、账号）；该房屋已设定抵押，甲方承诺签订本合同30日内向按揭贷款银行提出提前结按申请，还清房款后，办理完成该房屋他项权证的注销；丙方协助甲乙双方办理该房屋权证过户手续，甲乙双方应在产权下达于甲方且乙方贷款审核通过后3个工作日内前往房产交易中心办理过户手续；乙方向甲方房屋按揭银行存入首付款用于甲方还按揭款，且甲方按揭扣款成后当日交付该房屋，并由丙方协助双方办理房产的物业交割手续；甲方在签订合同的同时向丙方支付居间服务费5875元，乙方在签订合同的同时向丙方支付居间服务费11125元；甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款30%的违约金；乙方保证在银行正常审批放款日内向甲方划拨尾款675000元，若乙方贷款及放款未审批通过，由乙方自行补足尾款。玛雅公司的工作人员郭娟作为丙方经纪人在该合同上签字，丙方处有玛雅公司的公章。 2017年8月13日，徐敏、杨明与郭娟签订一份《补充说明》，内容为：三方经协商，案涉房屋的居间服务费由徐敏全部承担，乙方向丙方支付17000元居间服务费，相应收据分别载明的金额为11125元、5875元。同日郭娟代表玛雅公司收取服务费并分别向徐敏、杨明出具了加盖有玛雅公司财务专用章的收据。 2017年8月13日，郭娟另向徐敏出具了一份加盖有玛雅公司财务专用章的收据，载明：徐敏购案涉房屋首付款450000元，并备注以银行到账时间为准，双方确认后生效。2017年8月14日，徐敏向郭娟的银行账户转账支付了案涉房屋首付款450000元。 此后，郭娟将徐敏向其支付的案涉房屋定金50000元支付给杨明。2017年9月28日杨明向郭娟转款20000元，9月30日向郭娟转款5000元，10月1日向郭娟转款25000元，转款记录上均未注明上述款项性质。 2017年11月20日，徐敏的父亲徐天才受徐敏的委托向郭娟的银行账户汇款170000元。2017年11月22日，郭娟向徐敏出示了杨明出具的一份《个人授权委托书》，内容为：委托郭娟全权代表杨明代收案涉房屋房款170000元，郭娟在其权限范围内签署的一切文件，杨明均承认，由此产生的权利义务由委托人享有和承担。 2017年11月27日，玛雅公司工作人员唐超给徐敏发了一条短信，告知徐敏案涉《房屋买卖合同》的产权过户及贷款由玛雅公司总部统一安排办理，郭娟严重违反玛雅公司制度已被公司开除。 2017年12月4日，杨明向成都市公安局锦江区分局狮子山派出所报案，当日杨明在公安机关所作的《询问笔录》中陈述：其报案被玛雅公司锦江国际花园店店长郭娟诈骗了670000元；杨明委托玛雅公司店长郭娟销售案涉房屋，2017年8月13日下午杨明、徐敏在玛雅公司锦江国际花园店三方签订房产买卖合同，内容是徐敏首付500000元给杨明，余下部分由徐敏通过银行贷款方式补齐；签订合同期间郭娟欺骗了杨明和徐敏，称房屋买卖的资金不能通过房屋中介公司的账户转账，2017年8月13日郭娟在杨明和徐敏都不知道上述政策的情况下向徐敏提供了其私人账号冒充公司账号，徐敏于次日将450000元转入该账号，郭娟也电话通知了该钱已到账；2017年8月17日，郭娟微信向杨明支付了徐敏所付的50000元定金，2017年9月30日杨明又将该定金微信支付给郭娟，加上徐敏转给郭娟的450000元一共500000元，不用郭娟再将钱转给杨明了，杨明委托郭娟直接处理其在银行贷款的事宜；此后郭娟告知杨明，可向徐敏说其急需用钱，杨明当时想可以早点拿到钱，杨明同意了该办法；2017年11月20日，徐敏的父亲徐天才向郭娟转了170000元，郭娟告知杨明钱已到账，2017年11月21日要求杨明签一份委托书，内容是委托郭娟代杨明向徐敏收取房款的事宜，杨明在委托书上签字；至今杨明未收到郭娟应向其转付的170000元，贷款银行也未收到郭娟应帮杨明缴纳的500000元贷款，郭娟只向银行支付了两个月的月供。2018年1月14日，成都市公安局锦江区分局对杨明被诈骗案立案侦查。现该刑事案件尚在侦查过程中。 2017年12月5日，杨明与徐敏签订一份《租赁协议》，约定：徐敏为减少杨明在诉讼期间的损失，保证案涉房屋完整，同意承租案涉房屋，租赁费用为每月2000元，租赁期限为6个月，租赁期限届满后，徐敏有优先承租权；杨明应于2017年12月10日前向徐敏移交房屋交付钥匙，徐敏于合同签订之日支付租金12000元；若杨明与玛雅公司的房屋购房款诉讼结束，相关款项执行到账，杨明应尽快结清房屋的银行按揭贷款，若结清银行按揭贷款之日先于租赁届满之日，则剩余相应租赁费用转为徐敏向杨明的购房款；杨明已收到房租12000元、物业费1314元。一审庭审中，徐敏、杨明确认：双方签订租赁协议后，杨明向徐敏交付了案涉房屋，徐敏使用了6个月后，杨明现已将案涉房屋收回。 2018年4月25日，杨明向徐敏发出一份《解约通知书》，内容为：双方签订的《房产买卖合同》载明徐敏需于杨明预约好标的房屋按揭贷款还款当日将首付款450000元以转账方式支付给杨明。杨明于2017年8月14日预约好银行贷款，2017年9月11日前往贷款银行办理还款手续，但至今徐敏仍未按约支付450000元，根据合同第8.1条、第8.3条约定，现通知徐敏解除双方签订的《房产买卖合同》并支付违约金。徐敏确认于2018年4月25日收到该通知书。 一审法院查明，杨明在中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行办理了案涉房屋的抵押按揭贷款。杨明于2017年8月30日取得案涉房屋产权证，中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行于2017年10月25日取得案涉房屋抵押权的不动产登记证。现案涉房屋的抵押尚未注销。 一审法院另查明，2018年1月22日，一审法院立案受理原告杨明与被告玛雅公司、第三人徐敏居间合同纠纷一案，该案中杨明要求玛雅公司返还50000元定金及170000元的房屋尾款，并要求玛雅公司承担因玛雅公司的原因造成杨明未及时还清房屋贷款而产生的后续贷款利息。杨明在该案诉状中陈述：杨明与徐敏签订的房屋买卖合同约定首付款450000元于杨明预约好银行还款当日由徐敏转账于杨明账户，玛雅公司员工郭娟要求将定金及首付款转入其所属账户进行监管，杨明明确表示希望通过银行建立监管账户，但徐敏表示郭娟系玛雅公司员工值得信任，即将50000定金和450000元首付款存入郭娟的账户。此后郭娟将定金50000元转给杨明，并提出让杨明将定金转回其账户与首付款一起，由郭娟直接转给银行还清贷款，杨明即将定金50000元转回郭娟账户。因杨明需还清贷款才能办理过户，合同明确约定徐敏支付的首付款450000元用于偿还杨明银行贷款，杨明于合同签订第二日预约银行偿还贷款，预约还款之日杨明与郭娟一同前往银行办理手续，此后因郭娟称公对公账户转账需要时间及转账时名称写错等原因，未能办理还款手续。此后杨明返回深圳工作，郭娟向其保证可以办理好银行还贷手续，郭娟向杨明账户转入2764元用于偿还两个月的月供款。在该案庭审中，杨明认可徐天才转给郭娟的170000元是其授权郭娟收取的案涉房屋购房款。徐天才在该案诉讼中向一审法院出具情况说明，陈述其与郭娟不存在其他债权债务关系。 一审法院认为，徐敏与杨明签订的《房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法、有效，双方应按合同约定履行其义务。 关于徐敏实际向杨明支付购房款金额的认定。根据杨明出具的《定金收取委托书》《个人授权委托书》，杨明委托玛雅公司及其员工郭娟代为收取徐敏支付的定金50000元和尾款170000元，本案中徐敏已按约向郭娟转账支付了上述款项，且庭审中杨明对徐敏已支付上述款项的事实不持异议，故可以认定徐敏已向杨明支付了定金50000元和尾款170000元。关于徐敏支付首付款450000元的认定。《房产买卖合同》约定买卖双方共同委托玛雅公司指定监管账户，但合同并未注明监管账户的户名和账号，视为双方对监管账户未作约定。首先，虽然合同约定徐敏在杨明预约好房屋按揭贷款还款当日，以转账方式向杨明房屋按揭银行存入首付款用于杨明还按揭款，杨明也并未明确委托郭娟代为收取该首付款，但根据徐敏的陈述，鉴于前期杨明向郭娟出具了《定金收取委托书》，且郭娟系中介公司的员工，玛雅公司向徐敏出具了首付款的收据，基于该种信任，徐敏有理由相信郭娟能够代表杨明收取首付款。其次，虽然公安机关对杨明被诈骗案尚未侦破，对刑事案件的相关事实尚未作出认定，但杨明所报案的被诈骗金额为670000元（包括首付款450000元），且杨明在公安机关的报案自述与杨明在另案诉状中的自述相吻合。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款“一方当事人在法庭审理中，或在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”的规定，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，当事人对己方不利的事实陈述，人民法院应当予以确认。故对杨明在另案诉状中和在公安机关报案陈述的郭娟向其告知徐敏已支付了首付款，其将定金50000元转给郭娟与首付款一起，委托郭娟办理银行还贷手续的事实，一审法院予以确认。本案中，杨明在郭娟向其告知已收到徐敏的首付款后，其向郭娟表示无需再将定金和首付款转给杨明，杨明以口头委托的方式授权郭娟将上述款项一起用于办理其偿还银行贷款事宜，且杨明在另案诉讼中认为郭娟履行的是职务行为，亦向玛雅公司主张了未及时还清房屋贷款而产生的后续贷款利息损失，故可以认定杨明对郭娟代为收取徐敏首付款的行为予以认可。再者，若杨明认为其未收到徐敏支付的首付款，其应向徐敏提出异议。而本案中，杨明在未对徐敏支付首付款的事实提出异议，且在合同约定的支付尾款的条件尚未成就的情况下，其又委托郭娟代为收取了部分尾款170000元，杨明关于其未收到首付款而直接收取尾款的陈述亦不符合常理。综上，郭娟收取徐敏支付的首付款450000元应系杨明委托收取，不论杨明是否实际收到该款项，亦应认定为徐敏已向杨明实际履行了支付首付款的义务。 关于徐敏主张解除合同的理由是否成立。根据前述认定，合同签订后，徐敏按约向杨明支付了定金、首付款和部分购房款，徐敏在合同履行中并未存在违约行为。杨明虽于2018年4月25日向徐敏发出了《解约通知书》，徐敏确认已收到该通知书，但根据前述认定，徐敏并未存在逾期支付首付款的违约行为，杨明提出解除合同的理由不能成立，且徐敏于2018年5月15日提起本案诉讼，要求杨明继续履行《房产买卖合同》，即徐敏在法律规定的异议期间对解除合同提出异议，故杨明发出的《解约通知书》不产生合同解除的效力。根据《房产买卖合同》的约定，杨明承诺签订本合同30日内向按揭贷款银行提出提前结按申请，还清房款后，办理完成该房屋他项权证的注销。本案中，杨明一直未按约注销案涉房屋抵押，案涉房屋无法办理过户手续，导致徐敏购买房屋的合同目的已不能实现，杨明的行为已构成根本违约。徐敏要求解除其与杨明签订的《房产买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，一审法院予以支持。 合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，杨明应向徐敏返还其已支付的款项。根据前述认定，徐敏已向杨明支付了定金50000元、首付款450000元、尾款170000元，徐敏主张杨明返还购房款670000元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。 关于徐敏主张的违约金。《房产买卖合同》约定“甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款30%的违约金”，徐敏要求杨明按合同约定支付违约金352000元，杨明抗辩该违约金约定过高，主张调减。本案中，徐敏虽未举证证明案涉合同履行后其存在的可得利益损失即房屋增值损失，但兼顾合同的履行情况、杨明的违约程度以及徐敏实际产生的资金占用利息损失、中介费损失、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌情认定杨明向徐敏支付违约金180000元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款的规定，判决：一、解除徐敏与杨明于2017年8月13日签订的《房产买卖合同》；二、杨明于判决发生法律效力之日起十日内向徐敏返还购房款670000元；三、杨明于判决发生法律效力之日起十日内向徐敏支付违约金180000元；四、驳回徐敏的其他诉讼请求。 二审中，杨明提交以下新证据：（2018）川0104民初41号民事起诉状、民事裁定书。拟证明：1.徐敏本来是向玛雅公司主张返还450000元，因为玛雅公司没有财产，才转而向杨明主张；2.徐敏将首付款450000元交由玛雅公司作资金监管，属于徐敏与玛雅富地之间的房屋买卖居间服务关系，在玛雅公司将首付款450000元交付给杨明之前，该款项不应当视为杨明收到。 徐敏质证认为，对证据的三性无异议，但是对证明力有异议。起诉撤诉是当事人的权利，并不代表当事人自认。对于徐敏将钱交付给玛雅公司的工作人员的性质问题，判决已经予以认定，应当以认定的内容为准。 玛雅公司质证认为，对证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，通过本案可以看出该款项还是应当由杨明返还。 对上述证据材料的真实性，本院予以确认，对其关联性本院将综合予以认定。 本院对一审法院查明事实予以确认。 另查明，徐敏于2018年1月2日以玛雅公司为被告，向一审法院提起诉讼，并于2018年4月4日向一审法院申请撤诉，一审法院裁定准许徐敏撤诉。 本院认为，本案的争议焦点为：1.案外人郭娟收取徐敏支付的首付款450000元是否应当认定为杨明收取；2.徐敏主张解除合同的请求是否成立；3.徐敏主张杨明承担违约责任是否成立。对此本院评述如下： 关于案外人郭娟收取徐敏支付的首付款450000元是否应当认定为杨明收取的争议，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，郭娟在收取徐敏支付的首付款450000元之时，虽未取得杨明的授权委托，但在郭娟向杨明告知其代为收取了徐敏支付的450000元首付款之后，杨明对此未提出异议，并向郭娟转账50000元，委托郭娟连同首付款450000元直接处理杨明在银行贷款的事宜，该意思表示已构成对郭娟收款行为的追认，即便双方在合同中约定向杨明的账户支付首付款，但该追认行为也属于双方对合同条款的变更，故该450000元应当认定为郭娟接受杨明的委托代为收取。 关于徐敏是否有权解除《房产买卖合同》的争议，本院认为，合同一旦成立，各方当事人均应当按照合同的约定履行自己的义务，据查明的事实，徐敏已按约向杨明支付了定金、首付款和部分购房款，而杨明并未按照《房产买卖合同》的约定，在签订合同30日内向按揭贷款银行提出提前结按申请，注销案涉房屋抵押，现案涉房屋无法办理过户手续，导致徐敏的合同目的不能实现，故本院认为，杨明的行为已构成根本违约，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，对徐敏要求解除其与杨明签订的《房产买卖合同》的主张予以支持并无不当，本院予以维持。 关于杨明应当承担违约金的争议，本院认为，由前述，杨明未按照合同约定履行自己的合同义务，导致案涉合同解除，构成根本性违约，应当承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，虽双方在《房产买卖合同》中约定“甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款30%的违约金”，但一审法院兼顾合同的履行情况、杨明的违约程度以及徐敏实际产生的资金占用利息损失、中介费损失、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定杨明向徐敏支付违约金180000元并无不当，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16725元，由杨明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇二〇年七月三日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅