江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2339号上诉人（原审被告）：沭阳县金顺房产经纪有限公司，住所地沭阳县。法定代表人：葛磊，该公司总经理。上诉人（原审被告）：葛磊，男，1987年7月16日出生，住沭阳县。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨正江，江苏衡上律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李建娟，女，1973年5月13日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：刘绍康，江苏德沛律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐发佳，江苏德沛律师事务所律师。原审第三人：葛巍，男，1985年7月10日出生，住沭阳县。原审第三人：臧守岭，男，1966年1月7日出生，住沭阳县。上诉人沭阳县金某房产经纪有限公司（以下简称为金某公司）因与被上诉人李建娟及原审第三人葛巍、臧守岭居间合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初15381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理并于2020年7月14日组织双方公开进行了听证。上诉人金某公司、葛磊的共同委托诉讼代理人杨正江、被上诉人李建娟的委托诉讼代理人刘绍康、第三人葛巍到庭参加听证。本案现已审理终结。金某公司的上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定上诉人在提供服务过程中存在提供虚假情况，损害被上诉人利益系认定事实错误。涉案的委托购买居间合同协议系2019年9月28日签订，在签订合同时，上诉人对涉案房屋的详细情况已明确告知被上诉人，被上诉人是在对涉案房屋进行实地查勘、对房屋结构、朝向、地理位置、周围环境及房产证情况都进行充分了解之后，才决定缴纳定金。2019年9月27日晚，被上诉人与原审第三人葛巍的微信聊天记录并不能证明被上诉人除全浇筑房屋不买的事实。结合2019年10月8日，被上诉人和原审第三人葛巍的微信聊天记录，被上诉人说“我们将到南京买，明天上午他就去南京了”，可以证明被上诉人不打算买涉案房屋，计划到南京去买房的事实。2.涉案房屋系混结构，就是部分楼板，部分全浇筑，我县大部分小区都是这个结构的，安全性也非常高。而且在上诉人提供的房产证上都明确标注是混结构。3.如果被上诉人计划购买全浇筑房屋，同时这是购买房屋的必备条件，那么在签订委托中介购买协议时，就应该明确说明，而不是在合同签订并交付定金后相隔十天时间才明确提出这个要求，被上诉人的行为明显违背诚实守信原则。4.上诉人作为被上诉人的委托购买中介机构，为被上诉人购买涉案房屋付出相当多的人力和物力，但上诉人在这个过程中并没有得到任何报酬，因为被上诉人自己的过错导致定金损失，反而要求上诉人承担，明显有违公平、合理原则。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。李建娟答辩称：1.上诉人向被上诉人提供了关于涉案房屋的虚假情况，导致被上诉人向第三人臧守岭支付了房屋定金20000元，被上诉人不应向上诉人支付报酬并应由上诉人向被上诉人承担赔偿责任。2019年9月27日微信聊天记录及2019年10月12日电话录音可以证明上诉人工作人员明确向被上诉人承诺涉案房屋系非楼板房，如果是楼板房，则被上诉人不会购买。上诉人工作人员自身存在过错，且同意退还被上诉人定金20000元。2.违法诚实信用原则的是上诉人而不是被上诉人。首先，上诉人作为专业的房产中介机构，在三方签订协议前，被上诉人明确要求非楼板房的情况下，有责任、有义务核实清楚房屋的结构。恰恰相反，上诉人不仅没有尽到居间人的责任，反而向被上诉人提供了虚假情况。其次，上诉人为了促成交易，获得居间费，没有将涉案房屋的产权证书交给被上诉人审查，更没有向第三人臧守岭核实房屋是否为楼板房。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。第三人葛巍陈述：没有意见发表。第三人臧守岭未作陈述。李建娟一审的诉讼请求为：一、解除李建娟与金某公司于2019年9月28日签订的《委托购买居间合同协议》；二、判令金某公司赔偿李建娟损失25000元，葛磊对上述债务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：李建娟曾委托金某公司购买沭阳县文化新村小区的房屋，2019年9月27日上午，金某公司的工作人员即第三人葛巍向李建娟推荐沭阳县文化新村二期2号楼一单元201室房屋，并于当天下午带李建娟查看涉案房屋，李建娟于当天晚上问第三人葛巍“你好，这个不是楼板房（预制板结构）吧”，第三人葛巍回答“二期不是”“一期是的”。2019年9月28日，李建娟（乙方）与第三人臧守岭（甲方）经金某公司（丙方）居间，签订《委托购买居间合同协议》，约定乙方委托丙方购买沭阳县文化新村二期2号楼一单元201室房屋，总价款为1210000元，定金为20000元，该协议载明“乙方在签订本居间合同时，在对该房地产具体情况已充分了解，并自愿买该房地产”。同日，第三人臧守岭向李建娟出具20000元定金收款收据一份。2019年10月8日上午，李建娟让第三人葛巍核实涉案房屋结构问题，并告知第三人葛巍，如果涉案房屋不是楼板房就买，否则就不买。当天下午，第三人葛巍回复李建娟称“刚刚说了，客厅不是楼板的”，李建娟称“房子是整体的”“那让他们把钱退给我”。庭审中，李建娟、金某公司、葛磊、第三人臧守岭均认可涉案房屋部分是预制板结构，部分是浇筑结构。本案在审理过程中，李建娟于2020年1月2日以臧守岭为被告，以金某公司为第三人，向一审法院提起诉讼，要求臧守岭返还定金20000元。一审法院于2020年1月9日就该案公开开庭进行了审理，庭审中，审判员询问金某公司“第三人，微信中说是否为楼板房，你说二期不是，一期是的，你是如何知道的？”，金某公司回答“是业务员说的，至于业务员是如何知道的，我不清楚，不是从被告（臧守岭)处知道的。”2020年3月16日，李建娟对该案申请撤诉，一审法院于同日作出（2020）苏1322民初58号民事裁定书，准许李建娟撤回起诉。另查明：金某公司为有限责任公司（自然人独资），即一人有限责任公司，法定代表人为葛磊。一审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中，李建娟要求购买浇筑结构的房屋，金某公司作为居间人，在第三人臧守岭未向其告知房屋结构的情况下，未经核实，在李建娟询问涉案房屋是不是预制板结构时，擅自告知李建娟涉案房屋不是预制板结构，向李建娟提供虚假情况，导致李建娟与金某公司、第三人臧守岭签订《委托购买居间合同协议》，并向第三人臧守岭支付购房定金20000元。后经金某公司进一步核实，涉案房屋为混合结构，并非浇筑结构，李建娟购买涉案房屋的合同目的不能实现，现李建娟要求解除其与金某公司于2019年9月28日签订的《委托购买居间合同协议》，有事实和法律依据，予以支持。金某公司向李建娟提供虚假情况，损害李建娟利益，应承担损害赔偿责任，本案中，李建娟的损失为其向第三人臧守岭支付的定金20000元，李建娟要求金某公司赔偿损失25000元，但对另外的5000元损失未提供证据证明，故对李建娟主张的超出20000元范围部分的诉讼请求不予支持。金某公司为一人有限责任公司，葛磊未能举证证明金某公司的财产独立于其自己的财产，应对金某公司的上述债务承担连带责任。金某公司辩称其与李建娟、第三人臧守岭签订的《委托购买居间合同协议》明确载明“乙方在签订本居间合同时，在对该房地产具体情况已充分了解，并自愿买该房地产”，说明李建娟当时已经知道涉案房屋部分是预制板结构，且李建娟在签订上述协议时查看了涉案房屋的产权证，李建娟予以否认，金某公司也未提供证据证明，且李建娟与金某公司、第三人臧守岭签订的《委托购买居间合同协议》载明的上述内容并未说明涉案房屋是什么结构，故对金某公司的上述辩解不予采纳。金某公司辩称2019年9月27日，李建娟没有明确陈述要求购买的房屋为非预制板结构，如果是预制板结构就不买，直到2019年10月8日才明确陈述上述内容，一审法院认为，李建娟于2019年9月27日询问第三人葛巍“你好，这个不是楼板房（预制板结构）吧”，第三人葛巍回答“二期不是”“一期是的”，李建娟已经表达了要求购买非预制板结构房屋的意思，故对金某公司的上述辩解不予采纳。金某公司、葛磊经合法传唤，第二次庭审无正当理由未到庭参加诉讼，第三人葛巍经合法传唤，两次庭审均无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。调解不成，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，作出判决：一、李建娟与金某公司签订的《委托购买居间合同协议》于2020年5月19日解除；二、金某公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿李建娟损失20000元；三、葛磊对判决主文确定的第二项债务承担连带责任；四、驳回李建娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，由金某公司、葛磊负担。二审中，双方均未提供新证据。除上诉人对一审查明的金某公司回答内容“是业务员说的，至于业务员是如何知道的，我不清楚，不是从被告（臧守岭)处知道的。”认为不完整外，双方对一审查明的其他事实均无异议，对一审查明的其他事实，本院依法予以确认。就金某公司的回答内容，本院二审另查明：一审法院2020年1月9日就李建娟要求臧守岭返还定金（金某公司为该案第三人）一案的庭审笔录记载：审判员询问金某公司“第三人，微信中说是否为楼板房，你说二期不是，一期是的，你是如何知道的？”，金某公司回答“是业务员说的，至于业务员是如何知道的，我不清楚，不是从被告（臧守岭)处知道的。原告（李建娟）一直到首付款违约后10月8日才说楼板房就不买。”本案二争议焦点为：金某公司是否应向李建娟承担赔偿责任。本院认为，金某公司应向李建娟承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”房地产中介机构作为专业从事地产媒介居间的商事主体，具备专门的资格、人员和设备，专业化程度较高，故对其如实报告义务应当提出更高的要求。房地产中介机构对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，注重审查核实房屋的真实情况，并向委托人如实报告。本案中，李建娟在购买房屋之初，即签订《委托购买居间合同协议》前，即明确向金某公司的工作人员第三人葛巍询问“你好，这个不是楼板房（预制板结构）吧”，第三人葛巍回答“二期不是”“一期是的”；而葛巍在作出该回答时，并未向房屋出卖方即第三人臧守岭进行核实，且该回答内容后经证实也确与房屋实际情况不符，据此，金某公司在提供居间服务过程中，未尽到如实报告义务，应向李建娟承担赔偿责任。李建娟虽到现场对涉案房屋进行了查看，但房屋是否为浇筑结构并非肉眼可辨别且葛巍也陪同李建娟到现场进行查看，而葛巍在之后向李建娟报告房屋结构状况时也与实际不符，故金某公司以此主张不承担赔偿责任，不能成立。综上所述，上诉人金某公司、葛磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人沭阳县金顺房产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  魏良军审判员  张 熠审判员  刘路路二〇二〇年七月十九日书记员  王 玉附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。