.北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终5533号上诉人（原审被告、反诉原告）：李广兴，男，1963年9月16日出生。委托诉讼代理人：葛淑荣（李广兴之妻）。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王艳芝，女，1957年8月15日出生。委托诉讼代理人：姜川，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洋，北京市京师律师事务所实习律师。原审被告：葛淑荣，女，1962年8月13日出生。原审第三人：北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-097。法定代表人：吴平，董事长。委托诉讼代理人：贾进生，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李子光，北京市智远律师事务所律师。上诉人李广兴因与被上诉人王艳芝及原审被告葛淑荣、原审第三人北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李广兴上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持李广兴一审反诉请求；2.诉讼费由王艳芝承担。事实和理由：1.双方签订的房屋买卖合同在李广兴向王艳芝寄发了解除合同通知书时已然解除。王艳芝未按照合同约定于2016年11月20日前及2017年1月15日前支付首付款，已构成根本违约，李广兴有权单方解除合同。2.在双方房屋买卖合同中，买方的最主要合同义务是按时支付房款，王艳芝未按合同约定支付首付款构成违约，一审法院认定事实错误。王艳芝辩称，不同意李广兴上诉请求及理由，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。葛淑荣述称，同意李广兴的上诉请求及理由。华熙经纪公司述称，王艳芝、李广兴经华熙经纪公司提供居间服务签订服务买卖合同时，公司明确向李广兴和葛淑荣询问是否还有其他住房，李广兴与葛淑荣方明确表示还有一个房屋但没有网签也没有办理任何手续。对李广兴的上诉请求及一审判决不发表意见。王艳芝向一审法院起诉请求：1.判令解除王艳芝、李广兴于2016年9月3日签订的《存量房屋买卖合同》，李广兴、葛淑荣双倍返还王艳芝购房定金8万元；2.判令李广兴、葛淑荣赔偿王艳芝房屋差价损失31.3万元，涉案房屋评估费用由李广兴、葛淑荣承担。李广兴向一审法院提出反诉请求：王艳芝、李广兴的合同已经解除，王艳芝应按照房款的10%支付违约金158000元。一审法院认定事实：坐落于房山区燕化星城×××41号楼②-101号房屋（房屋所有权证号：京房权证房私字第XXXX号，以下简称涉案房屋）登记在李广兴名下，该房屋性质为已购公有住房，原产权单位为中国石化集团北京燕山石油化工有限公司（以下简称燕化公司）。2016年9月3日，经华熙经纪公司提供居间服务，李广兴（出卖人、甲方）与王艳芝（买受人、乙方）就涉案房屋签订合同编号为015419的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（简称《买卖合同》）。《买卖合同》载明房屋性质为已购公有住房。合同约定该房屋成交价格为人民币158万元整，买卖双方同意按建委现行规定（即存入买卖双方共同选定的交易资金银行监管账户）进行交易资金划转；买受人向出卖人支付人民币4万元购房定金。买受人采取银行按揭贷款方式付款，买受人于2016年11月20日前及2017年1月15日前分两次共向出卖人交纳购房首付款人民币118万元整，买受人拟申请贷款人民币40万元整。关于违约责任，合同第八条约定：（一）合同签订后，若出卖人未按照本合同约定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行的，若逾期超过15天，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按总房价款的10%向买受人支付违约金。（二）合同签订后，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款、迟延不配合出卖人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行的，若逾期超过15天，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按总房价款的10%向卖受人支付违约金。合同第十一条约定：买受人应于2016年9月30日前向居间方提供真实有效的购房资格审核资料；出卖人应于2016年9月30日前向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料；若出卖人出售的为已购公房，出卖人的原产权单位需要补交费用的，该费用由出卖人缴纳。第十六条补充协议载明：甲方承诺本房产为家庭唯一住房，如产生个人所得税，由甲方承担。李广兴在出卖人处签字并捺印，王艳芝在买受人处签字并捺印。葛淑荣作为共有权人在该合同附件一中声明同意出售该房产。在该合同附件二《选择交易资金监管银行的告知单》、附件三《房屋交割清单》部分，李广兴在出卖人处签字并捺印，王艳芝在买受人处签字并捺印。该合同还对双方其他权利义务作了约定。关于超标款问题，签订合同时李广兴称葛淑荣在房山区琉璃河水泥厂所购房屋尚未取得房屋产权证，华熙经纪公司核算超标款大约为2000元。合同签订后，王艳芝于2016年9月3日向李广兴支付购房定金4万元。随后王艳芝、李广兴均向华熙经纪公司提交了各自的审核资料，华熙经纪公司开始办理购房人资质审核和存量房房源核验。2016年9月底，燕化公司告知华熙经纪公司因李广兴享受过其他福利分房，涉案房屋需交纳超标款后才能办理上市交易，大致需交纳超标款数额为几十万元，具体数额没有核算。随后华熙经纪公司业务员与双方通过电话协商该笔超标款的负担问题。三方于2016年12月进行协商未果。王艳芝于2016年12月19日将李广兴、葛淑荣诉至一审法院。2017年2月3日，李广兴向王艳芝邮寄了一份《解除合同通知书》，王艳芝于次日签收。《解除合同通知书》称：你方于2016年9月3日定购了我方位于北京市房山区燕化星城×××41号楼2单元101号的房屋，并订立了存量房屋买卖合同经纪成交版（合同编号015410）（下称该合同）。按照该合同第三条的约定，你方应于2016年11月20日前及2017年1月15日前分两次向我方缴纳购房首付款1180000元，但是至今仍未支付。因此，根据该合同第八条的约定，你方未依照该合同约定按时支付房款已超过15天，我方有权根据合同约定及合同法的相关规定与你方解除2016年9月3日订立的存量房屋买卖合同，故我方现正式通知你该合同已经解除，相关合同条款不再履行。2017年7月14日，一审法院依法到燕化公司房管中心调取关于超标款的相关信息。经查，李广兴是超过25年工龄的员工，享受70平方米的福利分房。燕化公司根据其内部《房屋上市出售及抵押管理办法》规定，职工在将房改房上市出售过程中，其配偶在夫妻关系存续期间参与配偶公司内部或外部福利分房，均共同计算超标款；由房屋面积大的单位计算超标款，但燕化公司也能核算超标款。涉案房屋出售时，因李广兴配偶享受的房屋面积较大，应由其配偶单位计算超标款，但是在其单位未核算超标款时，燕化公司也能核算，核算方式为将其配偶的福利分房作为享受福利满额，涉案房屋核算成整体超标，上市评估基准价为1.2万元/平方米。一审诉讼过程中，王艳芝申请对涉案房屋的市场价值进行评估。经高院摇号确定由北京京港房地产估价有限公司对涉案房屋进行评估，北京京港房地产估价有限公司于2017年11月1日出具《房地产司法鉴定估价报告》，载明：本次估价的价值时点为2017年10月20日，单位建筑面积单价24761元/平方米，房地产总价189.3万元。另查，葛淑荣从北京市琉璃河水泥有限公司购得房屋一套，位于房山区×××车站前街10号院甲38号楼2层3单元202号（以下简称琉璃河202号房屋），不动产权证号为京（2016）房山区不动产权第XXXX号，房屋性质为按经济适用住房管理，用途为住宅，颁证时间为2016年7月13日。葛淑荣提交北京市琉璃河水泥有限公司房产管理部于2017年12月6日出具的《证明》一份，载明：兹证明，葛淑荣在琉璃河物业管理有限责任公司房产科领取证号为0033104号房产证的时间为2016年9月6日。2016年10月13日，李广兴与葛淑荣离婚，离婚协议约定涉案房屋归李广兴所有，琉璃河202号房屋归葛淑荣所有。一审法院认为，王艳芝与李广兴及华熙经纪公司签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。根据查明的事实，本案双方争议的焦点是合同签订后，由于出现巨额超标款导致合同未能履行的责任承担问题。法院认为，李广兴作为完全民事行为能力人，在签订合同前应当了解相关政策，确定家庭的房产情况，琉璃河202号房屋在2016年7月13日即已颁发产权证书，其滞后领取不能作为其免责理由，其对于因超标款问题导致合同未能履行应当承担责任。关于李广兴辩称合同约定的付款方式是银行按揭贷款，不是按建委现行规定进行交易资金划转问题，法院认为，按照合同约定，王艳芝的付款方式应当是首付款加银行贷款。首付款划入银行监管账户，不仅是保障交易双方资金安全的需要，也是中介进行房屋交易的通行做法，在本案中银行按揭贷款与首付款通过监管账户划转，并不存在冲突。李广兴就上述问题的答辩意见，明显不成立，法院不予采纳。由于存在超标款问题，交易房屋未能取得上市证明，无法网签建立银行监管账户，王艳芝付款的前提条件不存在。李广兴辩称王艳芝未按合同约定时间付款构成根本违约的意见，不能成立，法院不予采纳。现王艳芝、李广兴均主张解除合同，法院不持异议。王艳芝要求李广兴双倍返还定金并赔偿损失，符合法律规定，法院应予支持。关于损失数额，因合同中主要权利义务尚未实际履行，王艳芝主张的房屋差价损失数额过高，法院根据合同的实际履行情况、当事人的过错程度及预期利益综合考虑，对李广兴要求减少房屋差价损失的主张予以支持，并酌情确定具体数额。本案中，房屋买卖合同的合同相对人系王艳芝与李广兴，王艳芝主张葛淑荣承担违约责任，于法无据，法院不予支持。李广兴以王艳芝违约为由，反诉要求王艳芝支付违约金，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。华熙经纪公司作为从事房产经纪的专业机构，在李广兴签订合同时已经说明有其它房产的情况下，未能认真履行核验义务，导致合同签订后才发现存在巨额超标款，造成双方合同难以履行，对此，华熙经纪公司应当承担相应责任。对此问题，当事各方应另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，一审法院于2019年10月判决：一、解除王艳芝与李广兴及北京华熙房地产经纪有限公司于二○一六年九月三日签订的合同编号为015419的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）；二、李广兴于判决生效之日起十日内返还王艳芝双倍定金共计八万元；三、李广兴于判决生效之日起十日内赔偿王艳芝损失十万元；四、驳回王艳芝的其他诉讼请求；五、驳回李广兴的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼中，当事人均未提交与本案具有关联性的新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.李广兴是否享有合同解除权；2.房屋买卖合同履行不能的责任承担。关于焦点一，李广兴不享有合同解除权。王艳芝、李广兴签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李广兴主张王艳芝未按照合同约定支付首付款，已构成根本违约。本案中，房屋买卖合同约定该房屋成交价格为人民币158万元整，买卖双方同意按建委现行规定（即存入买卖双方共同选定的交易资金银行监管账户）进行交易资金划转，上述款项系通过首付款支付加银行按揭贷款完成。在双方未达成其他协商一致的情形下，款项的支付应按照合同约定即存入银行监管账户进行。具体到涉案交易，因未缴纳超标款，涉案房屋无法取得上市证明，亦无法进行后续的网签、开通银行监管账户等流程。因超标款负担问题致使合同履行停滞，王艳芝付款前提尚不具备，其并不存在违约行为。因此，李广兴以王艳芝构成根本违约从而享有合同解除权的主张，本院不予支持。虽李广兴不享有合同解除权，但一审法院结合当事人的主张，判决房屋买卖合同解除并无不当。关于焦点二，房屋买卖合同第二条载明涉案房屋性质为已购公有住房；第十一条第（三）项约定：若出卖人出售的为已购公房，出卖人的原产权单位需要补交费用的，该费用由出卖人缴纳；第十六条补充协议载明：甲方承诺本房产为家庭唯一住房，如产生个人所得税，由甲方承担。基于在案事实，涉案房屋并非如甲方承诺的家庭唯一住房，为已购公有住房缴纳超标款系合同约定的出卖人义务，现因超标款负担问题致使房屋买卖合同履行陷于停滞，李广兴作为出卖人应对合同履行不能承担违约责任。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。一审法院判决李广兴返还王艳芝双倍定金亦无不当。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。一审法院根据合同的实际履行情况、当事人的过错程度及预期利益综合考虑，酌定李广兴赔偿王艳芝损失10万元亦无不当。综上所述，李广兴之上诉请求和理由，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5328元，由李广兴负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 高宝钟审 判 员 蒋春燕审 判 员 陈 妍二〇二〇年七月三十日法官助理 宋 佳书 记 员 赵 婕