湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1126民初2095号原告：蕲春福瑞万家置业有限公司。住所地：蕲春县漕河镇石材城。法定代表人：李文武，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁新华，湖北亨迪律师事务所律师。被告：胡锦秀，女，1971年9月11日出生，汉族，住蕲春县。委托诉讼代理人：凌磊，湖北衡权律师事务所律师。原告蕲春福瑞万家置业有限公司诉被告胡锦秀合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蕲春福瑞万家置业有限公司的委托诉讼代理人袁新华，被告胡锦秀的委托诉讼代理人凌磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蕲春福瑞万家置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告间的地上车库买卖合同纠纷，判令被告腾退车库并恢复原状；2.判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系原告公司开发的蕲春城市花园小区业主。2013年被告与原告协商，以租赁（买卖）方式取得位于城市花园二期架空层002号停车位，并支付现金146000元给原告。2016年被告所在的物业委员会以架空层属公共区间为由，向人民法院提出撤除架空层改造车库的围护墙门窗等多项诉讼主张。蕲春县人民法院作出（2018）鄂1126民初1229号民事判决书，确认原、被告间形成租赁关系的架空层停车位属全体业主共有，要求于判决生效后30日内撤除城市花园小区附属架空层已封闭的外围护门窗等围护墙。双方不服提出上诉，黄冈市中级人民法院就该案作出终审判决：驳回上诉，维持原判。原告在接到判决后即如实告知被告，并协商执行法院发生法律效力文书的方案。原告为表示诚意，已将被告支付款项交到法院，又委托律师致函，告知被告当初双方租赁合同因损害全体业主利益，现已无法履行。并再次提出解决方案，建议协商解决。原、被告双方当初形成的租赁（买卖）合同继续履行存在法律上的不能，应予解除。由于协商无法解决纷争，为履行生效法律文书所确定的义务，原告提起本案诉讼。胡锦秀辩称，1.案涉租赁合同系当事人真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效；2.本案合同生效后，被告已经支付了合同对价，履行了合同义务，实际占有使用租赁物长达7年之久，原告中途要求解除租赁合同，构成违约，根据合同法规定，原告依法应承担违约责任；3.原告起诉的直接依据是另案生效判决要求原告向业委会交付架空层，人民法院生效裁判要求原告履行的义务不应成为原告解除合同的正当理由，请求驳回原告的诉求；4.如法院认为应解除合同，就被告的损失要求原告进行赔偿，并参照被告因租赁车库而进行贷款的利率（年利率11.16%）标准计算利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的销售不动产统一网络发票、（2018）鄂1126民初1229号民事判决书、（2019）鄂11民终850号民事判决书、律师函、EMS快递单及被告提交的车库租赁合同、发票、收据，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。被告提交照片、证明用以证实其安装卷帘门和做地板漆的事实，对该组证据的证明力，本院在事实查明和论述中综合分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系城市花园小区建设单位，被告系蕲春城市花园小区业主。原告（甲方）将城市花园小区二期12#楼的附属架空层改造成车库，于2013年6月18日与被告（乙方）签订《蕲春城市花园地上车库租赁合同》约定：一、租赁标的与使用权租赁价格。甲方将蕲春城市花园小区车库编号为2号汽车停车库租赁给乙方，租赁总价格为134000元，乙方仅拥有车库的使用权，不包括土地使用权。车库租赁期从协议签定之日起至期满20年止，期满后由乙方免租金继续使用，不再另行签租赁协议，使用权直至甲方所购住宅土地使用年限到期后自行解除；四、甲、乙双方其他事项约定。1.乙方对该租赁的地上车库不享有产权，但享有与房屋主体同等年限的使用权。若国家法律、政策或地方政府等对地上车库使用权年限等相关事宜作出具体规定的，乙方所享有的地上车库使用年限等均按国家法律政策或相关规定处理。2.乙方租赁的地上车库仅作为轿车类小型车辆停泊专用，不得另做其他用途。乙方不得任意改变所租赁的地上车库的用途、外观、结构和各类设施，否则乙方应当立即恢复原状并承担由此产生的一切费用，给甲方或第三方造成损害的，乙方还应赔偿甲方或第三方的损失。9.乙方未征得甲方或甲方委托的物业服务公司书面同意，或未付清本合同项下全部租赁价款，不得将本合同项下的地上车库或本合同之任何权益以任何形式租赁他人；五、违约责任。3.本协议生效后，甲、乙双方任何一方无正当理由要求终止合同的，违约方须按本合同的有关条款之规定承担违约责任，并按租赁总价款的10%向守约方支付违约金；合同还对其他事项作出约定。2013年9月12日，被告向原告支付146000元，原告向被告出具销售不动产统一网络发票。另查明，2018年4月8日蕲春县城市花园业主委员会向本院起诉，要求确认城市花园小区2#楼、12#楼的附属架空层归业主共有，由原告拆除2#楼、12#楼附属架空层的围护墙（门、窗），并移交给蕲春县城市花园业主委员会管理，同案还提出其他诉讼请求。2018年12月5日本院作出（2018）鄂1126民初1229号民事判决书，判决“城市花园”小区一期2#楼、二期12#楼的附属架空层为该小区业主共有，限原告于判决生效之日起30日内拆除“城市花园”小区一期2#楼、二期12#楼的附属架空层已封闭的外围护门、窗等围护墙，并驳回蕲春县城市花园业主委员会的其他诉讼请求。蕲春县城市花园业主委员会及原告均对该判决不服，向湖北省黄冈市中级人民法院提起上诉。2019年6月24日，湖北省黄冈市中级人民法院作出（2019）鄂11民终850号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。经本院告知，蕲春县城市花园业主委员会明确表示不参加本案诉讼。又查明，2020年3月18日，原告委托律师向被告发出律师函，该律师函认为：1.双方签订的租赁协议，是以租赁形式代替购买的合同；2.现该协议侵犯第三人利益，依法属无效合同；3.被告在接函后一周内持发票或收据到原告处领回已付款项，并腾退因租赁合同获得的停车位。被告于2020年3月20日收到该律师函。本院认为，一、原、被告涉案合同的性质问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。对照本案原、被告签订的《蕲春城市花园地上车库租赁合同》，该合同具有上述法律条款对租赁合同的性质及主要内容的规定，其合同性质应为租赁合同。二、涉案合同的效力问题。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，涉案车库经人民法院生效判决确定所有权为蕲春城市花园小区业主共有，即原告对涉案车库不具有所有权。原告将涉案车库出租给被告的处分行为为无权处分，不具有上述法律规定中关于民事法律行为和合同无效的情形。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。该法律条款规定的是无权处分他人财产的行为效力待定，而不是合同本身的效力。无权处分的合同，不以无权处分而影响合同本身的效力，即合同本身不属于效力待定，对权利的处分才是效力待定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据上述法律规定“举重以明轻”，在转移所有权性质的买卖合同中的无权处分行为并不导致合同无效，那么在转移占有性质的租赁合同中的无权处分行为当然的也不导致合同无效。综上，原、被告所签订的《蕲春城市花园地上车库租赁合同》有效。三、原告是否具有合同解除权？《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。原、被告签订的《蕲春城市花园地上车库租赁合同》成立后，双方均应按合同约定全面履行合同义务。但合同标的物（车库）的所有权，已被人民法院生效文书确定为“城市花园”小区业主共有，同时限原告于判决生效之日起30日内拆除已封闭的外围护门、窗等围护墙。原告在法律上已不能继续履行合同义务，如要求原告继续履行合同，则对其显失公平，故原告诉请解除合同，本院予以支持。四、合同解除时间的确定。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2020年3月18日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告在接函后一周内持发票或收据到原告处领回已付款项，并腾退因租赁合同获得的停车位，被告于2020年3月20日收到该律师函。该律师函具有通知被告解除合同的内容，自被告收到律师函时双方签订的《蕲春城市花园地上车库租赁合同》解除。五、违约责任的认定。导致合同不能继续履行而解除的原因，是原告对其出租的租赁物不具有所有权所致，原告应承担全部的违约责任。被告在合同的缔约、成立、履行过程中没有过错，不承担合同解除的违约责任。六、租金数额的确定。合同约定车库租金共计134000元，实际原告收取被告146000元。原告辩称其中12000元为代物业收款，但未提供物业公司委托收款的委托书，也未提供物业收费的凭证，对该辩称意见本院不予采信。据此本院认定被告向原告交纳的车库租金为146000元。七、租金的返还及租赁物的腾退问题。因原告对租赁物不具有所有权，合同解除后，基于该租赁物取得的收益应予以返还，故原告应向被告返还所收全部租金146000元。同时，被告应向租赁物的权利人支付占用租赁物期间的使用费。因租赁物的权利人不参加本案诉讼，该使用费在本案中不作处理，权利人可另行主张。原告在本案中主张被告腾退涉案租赁物，但涉案租赁物已经生效法律文书确定由原告拆除已封闭的外围护门、窗等围护墙，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。八、被告损失的认定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持；第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。被告主张其损失为卷闸门3000元、地板漆1820元及按贷款（年利率11.16%）标准计算利息。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。合同约定，乙方（被告）租赁的地上车库仅作为轿车类小型车辆停泊专用，不得另做其他用途。乙方不得任意改变所租赁的地上车库的用途、外观、结构和各类设施，否则乙方应当立即恢复原状并承担由此产生的一切费用，给甲方或第三方造成损害的，乙方还应赔偿甲方或第三方的损失。本院认为，1.被告未举证证明其对租赁物装饰装修（做地板漆）已经原告同意，且该装饰装修物已与租赁物形成附合，被告因此支出的费用依法由其自行承担；2.卷闸门未与租赁物形成附合，可由被告拆除自行处理；3.被告除利息损失外，没有举证证明还存在其他损失，故原告的损失可以认定为被告占用资金期间的利息损失。原告认为应按合同约定以租赁总价款10%向被告支付违约金的诉讼主张，低于被告的实际损失，本院依法予以调整。租赁合同因可归责于原告的事由而解除，导致被告的合同目的不能实现，对被告造成了一定的损失，原告应就其违约行为向被告赔偿损失。但被告主张以已付租金为基数，按年利率11.16%计算利息损失的诉讼主张过高，应以被告支付租金时同期人民银行公布的同类贷款基准利率计算利息损失，损失的期间自租金给付之日计算至合同解除之日。据此，计算被告的利息损失为62382.2元（计算方法为：146000元×6.55%（5年期以上）÷365×2381天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告蕲春福瑞万家置业有限公司与被告胡锦秀签订的《蕲春城市花园地上车库租赁合同》于2020年3月20日解除；二、原告蕲春福瑞万家置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告胡锦秀退还租金款146000元；三、原告蕲春福瑞万家置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告胡锦秀支付损失62382.2元；四、驳回原告蕲春福瑞万家置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4426元，减半收取计2213元，由原告蕲春福瑞万家置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  顾俊二〇二〇年七月六日书记员  李贞