贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2100号上诉人（一审被告）：凯里市宇龙房地产开发有限责任公司，住所地：凯里市北京东路11号。法定代表人：范德仁，执行董事。被上诉人（一审原告）：杨丽娟，女，苗族，住广东省深圳市龙岗区。被上诉人（一审原告）：李治霆，男，苗族，住贵州省贵阳市小河区。共同委托代理人：金达刚、张金辉，贵州贵友律师事务所律师。原审第三人：陈克，男，汉族，贵州省建工集团三公司工程师，住贵州省小河区。上诉人凯里市宇龙房地产开发有限责任公司（以下简称宇龙公司）因与被上诉人杨丽娟、李治霆及第三人陈克商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。宇龙公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或中止审理。事实和理由：一、一审认定事实错误，上诉人未建立过宇龙商住楼售房部，也未委托工作人员与被上诉人签订《房屋认购协议》。二、被上诉人提供的《房屋认购协议》不具备买卖合同要件，且违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。三、案外人梁勇飞涉嫌合同诈骗罪，本案应移交立案侦查并依法中止审理。杨丽娟、李治霆辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。陈克未提交书面答辩意见。杨丽娟、李治霆向一审法院起诉请求：1、判决确认原、被告签订的《房屋认购协议书》合法有效，将位于凯里市商铺办理房产证给原告；2、判令被告支付违约金129200元，利息81299.24元（从2009年12月24日起至2016年1月30日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算），共计210499.24元给原告，2016年1月30日后按法院判；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2007年2月15日，第三人陈克向被告的法定代表人范德仁支付预定宇龙商住楼门面定金3万元，范德仁同时出具了收据给第三人，内容为：“今收到陈克预定宇龙商住楼门面定金3万元整，门面预定售价为每平方米3800元计，面积以房产局测绘为准。”2009年12月24日，二原告与被告的工作人员在宇龙商住楼售房部签订《房屋认购协议书》，协议书主要约定：“乙方（原告）自愿认购甲方（被告）开发建设的位于凯里市商铺，面积约为66.088平方米。乙方向甲方交纳商铺购房款21万元，该房认购总价款为422963元。甲方承诺于2010年8月1日前将商铺交付给乙方，如甲方违约按每月1000元的违约金支付给乙方。”合同签订次日，原告向被告支付了商铺购房款21万元，被告出具盖有被告公司财务专用章的收据给原告，剩余款项至今未付。2010年5月13日，第三人向被告交付购房款18万元，同时，被告出具收到购房款18万元收据给第三人。至此，第三人向被告支付购房款共计21万元。2014年1月17日，第三人与被告签订《门面房买卖协议》，协议主要约定：甲方（被告）、乙方（第三人）于2007年2月10日约定，甲方自愿将其坐落于凯里市环城北路49号建筑面积约为55.26平方米左右的门面房屋建设完毕后出售给乙方，总价约为21万元，乙方于2007年2月15日向甲方给付定金3万元在支付余款时充抵房款。乙方按约定于2010年5月13日向甲方已足额支付门面款项共计21万元，乙方同意甲方拟定交房时间延缓至2014年10月30日。之后，因被告未能办理房产证交付原告，原告遂诉至本院。另查明，原告认可自2014年开始占有并管理使用涉案房屋至今。2016年8月30日，宇龙商住楼经竣工验收合格，但至今未取得商品房预售许可证。一审法院认为，2009年12月24日，原、被告双方签订《房屋认购协议书》，协议书主要约定：“1.在对甲方（被告）开发建设位于凯里市环城北路49号的宇龙商住楼工程进度及该商住楼预售许可证申领情况充分知晓的前提下，乙方（原告）自愿认购该商住楼第一层8号商铺，面积约为66.088平方米，以正式合同面积为准。2.乙方向甲方交纳商铺购房款21万元。3.乙方认购该房单价6400元每平方米，总价约为422963元。4.本商住楼预售许可证申领好后，甲方电话通知乙方，乙方必须在七日内前来该楼售房部签订正式购房合同……”。从上述协议内容分析，首先，双方签订协议时就已经明知该商住楼没有取得商品房预售许可证，因此约定为“预售许可证申领好后，签订正式购房合同”，但之后签订正式购房合同的条件一直未能成就，即双方签订的合同只是认购协议，并约定在一定期限内（预售许可证申领好后）签订正式购房合同，即商品房买卖合同。足以认定事后双方没有按照认购协议约定履行合同即签订正式的《商品房买卖合同》，并交付剩余购房款等。故《房屋认购协议书》仅是一个购房者可以防止其他买家抢购自己中意的房屋，又能暂缓付款，筹措资金，开发商可以锁定购房者，有利于按计划售房的预约合同，但也是双方当事人的真实意思表示，具有合同性质，且不违反法律的强制性效力性规定，该合同应为合法有效的合同。本案立案案由为商品房预售合同纠纷，现予以纠正，定性为商品房预约合同纠纷。认购协议约定被告应于2010年8月1日前将房屋交付给原告，但是被告未能在约定的期限内办理合法手续将房屋交付原告，应当按照约定承担违约责任，因原告已于2014年实际占有涉案房屋，违约金应自2010年8月2日起计算至2014年1月1日止，共计41个月，即违约金41000元（1000元×41个月）。关于原告以交房协议、会议纪要主张违约金的问题，仅凭现有证据不足以证实其主张，不予支持。关于利息的问题，根据双方认购协议的约定，双倍返还利息是在原告要求返还履约保证金时可以主张双倍利息的损失，而本案原告并未要求返还履约保证金，无权主张利息。《房屋认购协议书》仅系房屋认购合同，在双方未签订正式的商品房买卖合同及被告未取得商品房预售许可证的情况下，原告要求被告为其办理房产证，不予支持。对于宇龙公司辩称原告不是向公司购买，购房款也未打入公司账户，协议公章系假公章的问题。根据凯里市公安局于2014年2月12日作出《关于宇龙房产业主信访事项的办理情况报告》所调查的事实，梁勇飞系征得范德仁同意后与他人签订协议书，那么签订《房屋认购协议书》即应当认定系宇龙公司的行为。即便梁勇飞系无权代理，那么原告是在宇龙公司的售楼部签订《房屋认购协议书》，该协议书加盖有宇龙公司公章，原告有理由相信梁勇飞有签订协议的权限，因此梁勇飞的行为构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，宇龙公司仍应当承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决：一、原告杨丽娟、李治霆与被告凯里市宇龙房地产开发有限责任公司签订的《房屋认购协议书》有效。二、被告凯里市宇龙房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告杨丽娟、李治霆违约金41000元。三、驳回原告杨丽娟、李治霆的其他诉讼请求。本院二审期间,当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实有相关证据予以证明,本院予以确认。本院另查明，凯里市公安局根据宇龙房产业主信访情况，于2014年2月12日向凯里市信访联席办作出凯公信访[2014]25号《关于宇龙房产业主信访事项的办理情况报告》，其中载明2013年7月18日，上诉人法定代表人范德仁以梁勇飞（宇龙公司员工）伪造公司印章为由报案，2014年4月22日我局已向范德仁送达凯公刑不立字[2014]4号《不予立案决定书》，2014年4月29日，范德仁申请行政复议，我局经复议结果维持。本院认为:本案二审的争议焦点一是案外人梁勇飞的行为是否构成表见代理；二是《房屋认购协议书》是否有效；三是该案是否符合中止审理的条件。关于焦点一、宇龙公司上诉称从未委托梁勇飞与二被上诉人签订协议，也未收到二被上诉人的购房款，加之二被上诉人提供的《房屋认购协议书》以及收据上的公司印章、法定代表人签名系伪造，故梁勇飞的行为后果不应由公司承担。但结合上诉人法定代表人就其诉称事实向公安机关报案后，公安机关经过审查作出了《不予立案决定书》并已产生效力，故宇龙公司诉称事实与生效司法文书载明事实不符，一审法院认定梁勇飞的行为构成表见代理并无不当，该上诉理由本院不予支持。关于焦点二、宇龙公司上诉称合同不具备构成要件，双方没有达成认购的合意，且涉案商品房至今未取得预售证及相关手续，违反法律、行政法规强制性规定，应当属于无效合同。基于梁勇飞与二被上诉人签订的协议构成表见代理，故宇龙公司诉称的双方未达成合意的上诉理由不能成立。另，鉴于案涉协议为预约性质而非预售性质，故宇龙公司上诉称协议违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。关于焦点三、如前分析，根据现有生效的司法文书，案外人梁勇飞的行为并未涉嫌刑事犯罪，故不符合将本案中止审理的情形。综上所述,宇龙公司的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4460元，由上诉人凯里市宇龙房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年七月二十七日法官助理陈礼华书记员汪庆庆