浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初2172号 原告：叶荣锋，男，1972年10月13日出生，汉族，户籍所在地浙江省桐庐县，现住北京市昌平区。 委托诉讼代理人：郭宏良,桐庐县分水法律服务所法律工作者。 被告：徐志新，男，1965年12月24日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 被告：叶洪波，男，1969年3月11日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被告：蔡满梅，女，1967年4月16日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被告：叶楚奕，女，1993年1月15日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被告：周海军，男，1969年2月17日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被告：叶小琴，女，1972年9月30日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被告：桐庐忆庐民宿有限公司，住所地浙江省桐庐县分水镇新龙村上龙潭88号。 法定代表人：叶楚奕。 被告：桐庐忆嘉酒店有限公司，住所地浙江省桐庐县分水镇广电路296-20号401室。 法定代表人：叶洪波。 被告：杭州拜尔进出口有限公司，住所地浙江省桐庐县分水镇广电路296-20号201室。 法定代表人：叶洪波。 被告：桐庐恒美文具有限公司，住所地浙江省桐庐县分水镇梅坡山23号。 法定代表人：叶洪波。 原告叶荣锋与被告徐志新、叶洪波、蔡满梅、叶楚奕、周海军、叶小琴、桐庐忆庐民宿有限公司、桐庐忆嘉酒店有限公司、杭州拜尔进出口有限公司、桐庐恒美文具有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月24日立案受理。依法适用普通程序，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告叶荣锋及其委托诉讼代理人郭宏良到庭参加诉讼。被告徐志新、叶洪波、蔡满梅、叶楚奕、周海军、叶小琴、桐庐忆庐民宿有限公司、桐庐忆嘉酒店有限公司、杭州拜尔进出口有限公司、桐庐恒美文具有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶荣锋向本院提出诉讼请求：依法确认原告对桐庐县、296-18号202室、402室三套房屋的所有权，并停止对上述房屋的执行并解除保全措施。事实和理由：2002年2月10日，原告与被告叶洪波合资联建分水镇东关村梅坡山工业用地房屋，并支付给被告叶洪波土地款12万元，由其出具一份《收条》。同年，3月9日，双方签订了《共同建房协议书》，约定参与共同建造分水镇梅坡山23号联建房，原告由此取得该幢楼中的“商5”“202”“402”三处房屋。之后，在房屋建造过程中，原告按要求分期向承建方付清了建房款。2003年房屋建成后，因原告长期在北京工作生活，故将上述三处房屋用于出租。2015年，被告叶洪波通知原告，上述房屋土地性质已经变更为国有建设用地，需要补交土地使用出让金。同年2月15日、2018年2月14日，原告分别支付给被告叶洪波10万元、30万元土地出让金，并由其出具二份《收条》。之后，被告叶洪波将三处房屋不动产权证办理好交付给原告。2020年3月底，当原告去办理房屋过户手续时，得知被告叶洪波因与被告徐志新有经济纠纷被诉至法院，而属于原告的三处房屋因尚未办理过户手续已被法院在3月初查封。同年4月30日，原告向法院提起执行异议申请并受理。之后，法院作出（2020）浙0122执异15号裁定书，驳回原告的异议申请，故原告依法提起诉讼。综上，原告与被告叶洪波联合建房的事实清楚，涉案三处房屋全部钱款由原告付清，且自2003年起占有使用至今。在2018年房屋可以过户时，原告因缺少法律意识，且长期在外地工作，未及时办理过户手续，造成房屋被法院查封，原告已经认识到自身的过错，也希望法院能查明事实，依法维护原告的合法权益。 原告叶荣锋为支持其诉讼主张，向本院出示以下证据： 1、《共同建房协议书》一份，证明原告与被告叶洪波于2002年合资联建分水镇东关村梅坡山工业用地房屋，原告由此取得该幢楼中分水镇广电路296-18号、296-18号202室和402室共三套房屋的事实； 2、《收条》三份、《杭州银行转账凭证》两份，证明原告支付给被告叶洪波土地款12万元及补交土地使用出让金40万元的事实； 3、《租房协议》三份、《微信转账记录》二组、《网银交易凭证》一份，证明原告已将案涉房屋出租他人使用并已收取租金的事实； 4、《电费明细》四份，证明原告已支付案涉房屋自2017年起的电费的事实； 5、《房屋租赁合同》两份、《营业执照》两份、《证明》一份、《北京市暂住证》一份，证明原告自2013年起至今均在北京工作生活的事实。 徐志新、叶洪波、蔡满梅、叶楚奕、周海军、叶小琴、桐庐忆庐民宿有限公司、桐庐忆嘉酒店有限公司、杭州拜尔进出口有限公司、桐庐恒美文具有限公司未作答辩，也未出示证据。 对原告叶荣锋出示的证据，本院认证认为前述证据客观真实，具有证明效力，本院予以确认。 根据上述有效证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下:2002年2月10日，被告叶洪波收到原告支付分水镇东关村梅坡山工业用地合资联建房一间土地款120000元，并出具收条一份。2002年3月9日，原告与被告叶洪波签订《共同建房协议书》，载明双方为共同建造分水镇梅坡山23号联建房达成协议，一、被告叶洪波在2000年6月份，取得分水镇东关村梅坡山1395.45平方米工业用地的使用权，经有关部门批准，临新菜场街面建五层8间楼房一幢，该幢楼土地分摊面积为314.96平方米，其余面积不在分摊之中，原告投资参与共同建房，由此取得该幢楼房中“商5”03651号（51.67㎡),“202”03656号（107.84㎡),“402”03664号（136.67㎡)三处房屋，土地使用权证分摊面积共计38.2㎡,楼房后通道共用；二、遵照国家现行政策规定，房屋建成后，原告所得三处房屋暂以被告叶洪波名义分别登记《房屋所有权证》。该权证由原告自行保管。被告叶洪波及家庭和其他任何人员都不得凭此依据将原告房屋作转让、赠与或抵押等使用，造成原告损失的，被告叶洪波承担全部赔偿责任；三、一旦国家政策允许办理房、地产权证过户登记时，被告叶洪波必须及时配合办理，该过户过程中产生的一切费用由原告承担。2014年12月12日，原告通过杭州银行桐庐分水支行转账给被告叶洪波款项100000元。被告叶洪波于2015年2月15日出具收条一份，载明收到原告转让房屋证预付款100000元整（梅坡山23号广电路296号）。2017年11月7日，原告通过杭州银行桐庐分水支行转账给被告叶洪波款项300000元。2018年2月14日，被告叶洪波出具收条一份，载明收到原告转让房屋证预付款300000元整。广电路296-18号、广电路296-18号402室、广电路296-18号202室三本房屋证已交付原告保管，待过户后费用结算多退少补，过户费由原告承担。2017年3月22日，原告将位于分水镇广电路296-18号四楼出租给项雅君，并签订《租房协议》，约定租房从2017年3月22日起至2020年3月21日止，年租金为5000元，一次付清。2018年1月25日，原告将位于分水镇广电路296-18号一楼出租给余堂香，并签订《租房协议》，约定租房从2018年1月25日起至2021年1月24日止，年租金为25000元，一次付清。2018年11月1日，原告将位于分水镇广电路296-18号二楼出租给余堂香，并签订《租房协议》，约定租房从2018年11月1日起至2020年10月30日止，年租金为5000元，一次付清。2019年2月1日，余堂香通过微信向原告转账25000元，用于支付2019年1月25日至2020年1月24日的房租。2019年11月1日，余堂香通过微信向原告转账5000元，用于支付2019年11月1日至2020年10月30日的房租。2019年3月23日，项雅君通过桐庐农商银行瑶琳支行向原告转账5000元，用于支付2019年3月22日至2020年3月21日的房租。 2019年10月23日，被告徐志新诉被告叶洪波、蔡满梅、叶楚奕、周海军、叶小琴、桐庐忆庐民宿有限公司、桐庐忆嘉酒店有限公司、杭州拜尔进出口有限公司、桐庐恒美文具有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年11月25日作出（2019）浙0122民初3947号民事调解书，已经发生法律效力。因被告叶洪波、蔡满梅、叶楚奕、周海军、叶小琴、桐庐忆庐民宿有限公司、桐庐忆嘉酒店有限公司、杭州拜尔进出口有限公司、桐庐恒美文具有限公司未按民事调解书约定履行义务，被告徐志新于2020年2月27日向本院申请强制执行，本院于当日立案受理执行［案号为（2020）浙0122执345号］，申请执行标的为借款200万元及利息和保函费4050元等。在该案执行中，本院于2020年3月2日依法将登记在被告叶洪波、蔡满梅名下的位于桐庐县【权证号为浙（2018）桐庐县不动产权第0002375号，用途为非住宅（商服用地），建筑面积51.67平方米，登记日期2018年2月5日】、广电路296-18号202室【权证号为浙（2018）桐庐县不动产权第0002381号，用途为住宅，建筑面积107.84平方米，登记日期2018年2月5日】、广电路296-18号402室【权证号为浙（2018）桐庐县不动产权第0002377号，用途为住宅，建筑面积136.67平方米，登记日期2018年2月5日】房屋（即案涉房屋）予以查封（首封）。为此，原告于2020年4月30日向本院提出执行异议，本院于2020年5月28日作出（2020）浙0122执异15号执行裁定书，裁定驳回异议申请人即原告的异议。 另查明:原告出示的证据即电费明细显示,案涉房屋至少自2017年4月起就以原告及其妻子周春英名义办理了用电手续。 本院认为：根据法律规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一、原告与被告叶洪波于2002年3月9日签订了《共同建房协议书》，该共同建房协议约定由原告取得该幢楼房中的案涉房屋。同时，原告根据该共同建房协议约定，前后两次向被告叶洪波支付了联合建房款项为12万元和40万元，共计52万元。原告虽然在本院查封案涉房屋之前未签订合法有效的书面买卖合同，但原告已签订《共同建房协议书》并支付全部价款，支付了对价；二、2017年，原告办理了案涉房屋的用电手续，并将案涉房屋出租并收取租金，即原告在本院查封前已合法占有案涉房屋。显然，原告在本院查封案涉房屋前已合法占有、使用案涉房屋并支付合理对价，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。为此，对原告请求确认案涉房屋为其所有并排除强制执行的诉讼请求，本院予以支持。但案涉房屋于2018年2月就登记在被告叶洪波、蔡满梅名下，案涉房屋自2018年2月起即可办理房屋产权过户登记手续，由于原告未能及时办理案涉房屋过户登记手续，导致案涉房屋被法院查封，引起本案诉讼，本案案件受理费应由原告负担。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 一、确认位于桐庐县【权证号为浙（2018）桐庐县不动产权第0002375号】、桐庐县202室【权证号为浙（2018）桐庐县不动产权第0002381号】、桐庐县402室【权证号为浙（2018）桐庐县不动产权第0002377号】房屋系原告叶荣锋所有； 二、不得执行位于桐庐县【权证号为浙（2018）桐庐县不动产权第0002375号】、桐庐县202室【权证号为浙（2018）桐庐县不动产权第0002381号】、桐庐县402室【权证号为浙（2018）桐庐县不动产权第0002377号】房屋； 三、驳回原告叶荣锋的其他诉讼请求。 本案受理费23600元,由原告叶荣锋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 本院（2020）浙0122执异15号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  袁来红 人民陪审员  程吴娜 人民陪审员  胡敏华 二〇二〇年七月三十一日 法官 助理  祝小兰 代理书记员  许忆琳 ? 附法律条款： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 ?*ArabicDash?-10-? ?*ArabicDash?-11-?