山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1083民初2190号原告：威海金鼎物业服务有限公司，住所地山东省威海市乳山市滨海新区银龙湾南区。法定代表人：佟桂荣，任董事长。委托诉讼代理人：高奔，公司职员。委托诉讼代理人：于洋，公司职员。被告：谭美闹，女，1967年7月30日，壮族，住福建省长乐市。原告威海金鼎物业服务有限公司（以下简称金鼎物业公司）诉被告谭美闹物业服务合同纠纷一案，本院受理案件后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金鼎物业公司委托诉讼代理人于洋到庭参加诉讼，被告谭美闹经本院依法送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金鼎物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告物业服务费2669.18元及违约金5837.51元(自每笔物业服务费应交未交之次日起，按每日3‰的标准计算至给付之日止，暂计至2019年12月31日)，合计8506.69元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：请求判令被告支付物业服务费4003.78元及违约金5753.43元（自每笔物业服务费应交未交之日起按照每日千分之三标准计算至止付之日止，暂计算到2020年5月8日），合计9757.21元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是原告负责物业服务的银龙湾小区的业主，房间号：银龙湾南区1A号楼1701室。被告自2018年1月1日起未缴纳物业服务费用(包括物业服务费和电梯运行费)，至2020年5月8日止已欠缴物业服务费用和违约金共计9757.21元，经原告多次催告，被告仍不缴纳。为保证物业服务工作的顺利开展，维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。被告谭美闹在法定期限内未提出书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月1日，乳山市滨海新区月亮湾社区居民委员会在金鼎·银龙湾小区张贴通知，通知载明：银龙湾项目是由乳山光谷新力房地产有限公司（以下简称光谷新力公司）开发的房地产项目，2014年光谷新力公司进入破产重整程序，原负责银龙湾项目物业服务的乳山市海德物业服务有限公司已退出银龙湾项目，为保证银龙湾项目物业管理服务工作正常进行，光谷新力公司应及时选聘新的物业服务企业并做好交接工作，服务水平及收费标准不得变更。2014年7月10日，光谷新力公司在金鼎·银龙湾小区张贴公告，告知小区业主：原负责前期物业服务的乳山市海德物业服务有限公司已退出银龙湾项目，不再为该项目提供后续服务，因银龙湾项目暂未成立业主委员会，为保障房屋正常交付以及良好的物业服务，经居委会同意并委托，由其公司下属部门金鼎银龙湾物业服务中心暂时为银龙湾项目提供前期物业管理服务，服务标准及收费标准按《商品房买卖合同》及相关协议执行，待重新选聘物业服务企业后，由新的物业服务企业承接银龙湾项目物业管理服务工作。2015年11月30日，光谷新力公司与原告金鼎物业公司签订《乳山市前期物业服务合同》，合同约定由金鼎物业公司为新力·银龙湾小区提供前期物业服务，服务期限自2016年2月1日起至业主委员会与业主大会所聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时自然终止，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，收费标准为高层住宅每月每平方米1.2元，物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付[季度][半年]的物业服务费，此后按一年交纳，具体时间为每年1月15日前交纳当年的物业服务费，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日3‰的标准承担相应的违约金。2015年12月份光谷新力公司与谭美闹签订了《商品房买卖合同》，约定由被告购买乳山市银滩度假区银滩新力银龙湾南区第1幢1单元1A-1701号商品房，合同约定的建筑面积为92.69㎡。后经乳山市住房保障和房产管理局实测，上述房屋的建筑面积为92.68平方米。2017年6月4日，原告（甲方）与被告谭美闹（乙方）签订《金鼎银龙湾前期物业服务协议》，合同在第二章乙方的权利义务约定：乙方应当依据本协议按时向甲方交纳各项费用。合同第五章物业管理服务费用约定：高层住宅1.20元/平方米/月。物业管理服务费每年交纳一次，业主或使用人应于每年应交费当月10日前向甲方交纳当前物业管理服务费，未能及时交纳的，从逾期之日起，每逾期一日，按应缴纳物业管理服务费的千分之三计收违约金。当日被告谭美闹向原告交纳了2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理费1335元。2017年12月1日，原告金鼎物业公司在金鼎·银龙湾小区张贴公告，通知小区业主自即日起至2017年12月31日缴纳2018年度（2018年1月1日至2018年12月31日）及拖欠的物业服务费用。2018年12月1日，原告金鼎物业公司在金鼎·银龙湾小区张贴公告，通知小区业主自即日起至2018年12月31日缴纳2019年度（2019年1月1日至2019年12月31日）及拖欠的物业服务费用。2019年1月15日，原告金鼎物业公司在被告谭美闹住房门上张贴物业费欠费催缴通知单，告知被告谭美闹现已欠2018年1月1日至2018年12月31日物业管理费用共计1335元，通知被告谭美闹前往物业服务中心财务处缴纳，否则将按合同约定承担违约金。2020年1月1日，原告金鼎物业公司在金鼎?银龙湾小区张贴公告，通知小区业主自即日起至2020年1月15日缴纳2020年度（2020年1月1日至2020年12月31日）及拖欠的物业服务费用。2020年1月15日，原告金鼎物业公司在被告谭美闹住房门上张贴物业费欠费催缴通知单，告知被告谭美闹现已欠2018年1月1日至2019年12月31日物业管理费用共计2670元，通知被告谭美闹前往物业服务中心财务处缴纳，否则将按合同约定承担违约金。2020年4月15日，原告金鼎物业公司在被告谭美闹住房门上张贴物业费欠费催缴通知单，告知被告谭美闹现已欠2018年1月1日至2020年12月31日物业管理费用共计4005元，通知被告谭美闹前往物业服务中心财务处缴纳，否则将按合同约定承担违约金。另查明，原告金鼎物业公司分别于2019年12月28日、2020年5月10日就被告谭美闹拖欠物业服务费用事宜通过EMS邮寄向被告谭美闹邮寄了物业费欠费催缴函，但因被告迁移新址不明均未送达。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，光谷新力公司与原告金鼎物业公司签订《乳山市前期物业服务合同》对银龙湾小区全体业主具有约束力，即对被告谭美闹也具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告金鼎物业公司为银龙湾小区业主提供前期物业服务，合同约定业主应于每年1月15日前交纳当年的物业服务费，被告谭美闹应当按照上述约定按期履行交纳物业费的业务，因被告谭美闹经多次催缴后至今未缴纳，故被告谭美闹应支付原告金鼎物业公司自2018年1月1日至2020年12月31日止的物业费4003.78元（92.68㎡×1.2元/月/㎡×36月）。原告金鼎物业公司提供前期物业服务期间，被告谭美闹应于每年的1月15日前交纳当年的物业服务费，逾期未交纳的应当按照逾期每日3‰的标准承担相应的违约金。原告自2018年始未缴纳物业服务费，故2018年物业费的违约金应自2018年1月16日计算至2020年5月8日，具体数额应为3379.19元（92.68㎡×1.2元/月/㎡×12月×3‰×844天）；2019年的物业费应于2019年1月15日之前缴纳，故2019年物业费的违约金应自2019年1月16日计算至2020年5月8日，具体数额应为1917.81元（92.68㎡×1.2元/月/㎡×12月×3‰×479天）；2020年的物业费应于2020年1月15日之前缴纳，故2020年物业费的违约金应自2020年1月16日计算至2020年5月8日，具体数额应为456.43元（92.68㎡×1.2元/月/㎡×12月×3‰×114天）。以上违约金合计5753.43元。被告谭美闹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证的权利，由此引起的法律后果由其自行承担，本案事实清楚，依法可以缺席判决。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告谭美闹于本判决生效之日起十日内给付原告威海金鼎物业服务有限公司物业服务费4003.78元及截至2020年5月8日的违约金5753.43元，共计9757.21元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交25元），由被告谭美闹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  郝强二〇二〇年七月二十日书记员  宫玉