山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1003民初2994号原告：连仕杰，女，1988年3月8日出生，汉族，居民，住威海市文登区。委托诉讼代理人：张君丽，山东鲁文律师事务所律师。被告：威海天山房地产开发有限公司，住所地威海市文登经济开发区广州路46号。法定代表人：高立香，总经理。委托诉讼代理人：王伟，男，该公司职员。委托诉讼代理人：侯增虎，男，该公司职员。原告连仕杰与被告威海天山房地产开发有限公司（以下简称天山房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张君丽与被告委托诉讼代理人王伟、侯增虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。连仕杰向本院提出诉讼请求：1.依法判令天山房地产公司向连仕杰支付逾期办理不动产权属证书的违约金76300.57元（房屋以555000元为本金，自2017年5月27日起至2019年8月7日止，按年利率6.175%计算；车库以105311元为本金，自2019年6月12日起至2019年8月7日止，按年利率6.175%计算）；2.依法判令本案诉讼费、保全费由天山房地产公司承担。后连仕杰当庭变更第一项诉讼请求为请求判令天山房地产公司支付其逾期办证违约金73590.8元，房屋以555000元为本金按照年利率6%向其支付自2017年6月2日起至2019年8月7日止的逾期办证违约金、车库以105311元为本金按照年利率6%向其支付自2019年6月12日起至2019年8月7日止的逾期办证违约金。事实和理由：2014年5月9日，连仕杰与天山房地产公司签订了《商品房买卖合同》,根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，天山房地产公司应当在2014年5月19日前，向连仕杰交付符合条件的商品房。合同第十五条约定，天山房地产公司应在商品房交付使用后180个工作日由天山房地产公司提供材料办理权属登记，附件四合同补充协议第3条规定，若买受人未能按本合同约定接受房屋的，该合同约定的交房日即视为商品房交付日。后连仕杰又与天山房地产公司签订了商品房买卖合同，合同第八条约定天山房地产公司应当在2018年12月15日前，向连仕杰交付符合条件的车库。在交付使用后180个工作日由天山房地产公司提供材料办理权属登记。后因天山房地产公司原因未在约定期限内办理不动产权登记。为维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。天山房地产公司辩称，不同意连仕杰的诉讼请求。2019年年底天山房地产公司、天山物业有限服务公司文登分公司与连仕杰就逾期办证纠纷达成协议，约定天山物业有限服务公司文登分公司减免连仕杰部分物业费，连仕杰放弃要求天山房地产公司向其支付逾期办证违约金的权利。现连仕杰向法院起诉，应驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2014年5月9日，连仕杰与天山房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定连仕杰购买天山房地产公司开发的位于威海市文登区天山水榭花都居民小区16号楼2单元504室房屋一套，天山房地产公司应于2014年5月19日前将房屋交付连仕杰使用，天山房地产公司应在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由天山房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。后后连仕杰又与天山房地产公司签订了商品房买卖合同，约定连仕杰购买天山房地产公司开发的位于威海市文登区天山水榭花都居民小区15-2号车库，天山房地产公司应当在2018年12月15日前，向连仕杰交付符合条件的车库。在交付使用后180日内由天山房地产公司提供材料并协助办理完成商品房的房屋所有权证书。另，诉争房屋于2019年8月8日具备了办证条件，天山房地产公司告知业主上述情况，并通知业主至其公司办理不动产登记的相关手续。关于天山房地产公司提交的《协议书》效力问题，天山房地产公司主张，2019年10月28日天山房地产公司、天山物业有限服务公司文登分公司与连仕杰就逾期办证纠纷如何处理达成合意并签订了《协议书》，内容为“经三方友好协商，现就天山水榭花都小区16号楼2单元504号房屋相关事宜达成如下协议：一、为解决天山房地产公司未按期办理不动产证等责任和问题，天山房地产公司对连仕杰给予一定补偿。经三方协商，该补偿以天山物业有限服务公司文登分公司免收连仕杰该房屋一定期间物业费的方式落实，天山物业有限服务公司文登分公司免收连仕杰物业费的期间为2021年2月1日至2023年1月31日，金额合计2936.16元。二、连仕杰承诺，本协议签订后，不再通过任何方式向天山房地产公司主张该房屋商品房买卖合同内的任何权利，不再追究天山房地产公司逾期办理不动产证等责任。三、本协议各方均不得将本协议内容向协议外任何个人或组织、机构透露。四、本协议一式四份，天山房地产公司一份、连仕杰一份、天山物业有限服务公司文登分公司一份，自三方签字盖章之日起生效。”。该协议书由天山房地产公司员工郭万万及天山物业有限服务公司文登分公司员工徐立辉签字确认，天山房地产公司及天山物业有限服务公司文登分公司均认可该协议的效力，天山房地产公司还申请了天山物业有限服务公司文登分公司员工徐立辉出庭证实上述主张的事实。而针对该份协议书，连仕杰主张协议书上连仕杰的签名是其本人书写，其在该份协议书上签字时协议中抵顶的物业费期限和金额都是空白的，三方并未就逾期办证违约金如何处理达成合意。连仕杰之所以在协议上签名是因连仕杰要求天山房地产公司协助其办理涉案房屋的不动产权登记，天山房地产公司胁迫连仕杰必须在该空白的协议书上签字才协助办证。且天山房地产公司提交的协议上天山房地产公司与天山物业有限服务公司文登分公司均未加盖公司印章，该份协议书未生效，对连仕杰不具有约束力，同时连仕杰申请其母亲姜英玉出庭作证证实其上述主张。通过双方当事人的上述陈述及提交的证据，本院认定，从协议内容来看天山房地产公司提交的天山房地产公司、天山物业有限服务公司文登分公司及连仕杰三方签订的《协议书》，内容简短，不存在天山房地产公司免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款。并且协议落款有天山房地产公司、天山物业有限服务公司文登分公司员工及连仕杰签字确认，达到了协议约定的生效条件。而从协议的形成过程来看，连仕杰作为具有完全民事行为能力的成年人，对《协议书》中“不再追究甲方延期办理不动产权证等责任”之约定包括其不得再向天山房地产公司主张逾期办证违约金应有合理预期并作出相应的利益衡量。且如开发商不协助购房者办理不动产权登记，购房者可通过诉讼等多种途径维护自己的合法权益，本案中连仕杰关于天山房地产公司要求其在涉案协议书中签字才协助其办理不动产权登记的主张即使是事实，也达不到胁迫的程度。而姜英玉与连仕杰存在利害关系，其证言本院本院不予采信。故在连仕杰无其他证据证实存在其受天山房地产公司胁迫、违背其真实意思而与天山房地产公司签订协议书的情况下，本院对连仕杰上述主张的事实不予认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。合同制度的根本原则就是契约自由、意思自治，合同签订过程中双方实力不均乃是常态，若一方自觉吃亏时即以合同签订时受到胁迫为由要求撤销，易形成对意思自治空间的不当侵入和对交易安全的无端破坏。本案中天山房地产公司、天山物业有限服务公司文登分公司及连仕杰三方签订了《协议书》，天山物业有限服务公司文登分公司减免连仕杰部分物业费，作为连仕杰不再追究天山房地产公司延期办证等责任的对价，系经三方合意达成，不违反法律规定，合法有效，协议各方均应当按照该《协议书》的约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。连仕杰在该《协议书》签字生效后又主张协议书违背其真实意思表示，缺乏佐证，本院不予采信。综上，在连仕杰与天山房地产公司已就涉案房屋不动产权登记天山房地产公司应当承担的违约责任商定了用物业费抵顶且连仕杰放弃向天山房地产公司追究延期办理不动产权证责任的情况下，连仕杰又要求天山房地产公司向其支付逾期办证违约金，于法无据，本院不予支持。依照《合同法》第八条、第三十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回连仕杰的诉讼请求。案件受理费820元（由连仕杰预交854元，退回34元）由连仕杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  邢金晓二〇二〇年七月二十日书记员  徐利贞