辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终8962号上诉人（一审原告）：李英姬，女，1954年10月25日出生，朝鲜族，住沈阳市新城子区。上诉人（一审原告）：安明华，男，1952年11月13日出生，朝鲜族，住沈阳市新城子区。二上诉人委托诉讼代理人：张立刚、白洪连，辽宁百联律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：辽宁泰合房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区昆山中路7-1号。法定代表人：王建华，系该公司经理。委托诉讼代理人：吴文来，男，1969年9月28日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市铁西区。被上诉人（一审被告）：辽宁际原房屋开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区嘉陵江街69号。法定代表人：邵树连，系该公司经理。被上诉人（一审被告）：刘志强，男，1962年10月19日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人李英姬、安明华因与被上诉人辽宁泰合房地产开发有限公司（以下简称泰合公司）、辽宁际原房屋开发有限公司（以下简称际原公司）、刘志强房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初9226号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。李英姬、安明华上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持上诉人在一审的所有诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由;针对上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，双方已实际履行了合同的主要义务，三位被上诉人均认可该事实，因此争议房屋归二位上诉人所有是不争的事实，对此权属应予确认。2、被上诉人刘志强在一审庭审中对已争议房屋为何会登记在其名下的前因后果作出了详尽的说明，并且明确表示该房屋与其无关，认可该房屋实际所有权人为二位上诉人，故刘志强名下的备案合同应认定为无效，备案登记应予撤销。3、合同双方当事人应按照合同的约定及法律规定全面履行合同义务，房屋出卖人有义务明确指定争议房屋的确切地址并办理备案登记、不动产所有权证的附随义务。应合理分配举证责任，及时定纷止争。被上诉人泰合公司、际原公司、刘志强答辩称：同意一审法院判决。李英姬、安明华向一审法院起诉请求：1、判令确认李英姬、安明华与泰合公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。2、泰合公司、际原公司、刘志强协助李英姬、安明华办理争议房屋的买卖合同备案登记至李英姬、安明华名下。3、泰合公司、际原公司、刘志强立即协助李英姬、安明华办理房屋所有权证。4、泰合公司与刘志强签订的房屋买卖合同无效。5、泰合公司与刘志强解除争议房屋的买卖合同备案登记。一审法院认定事实：李英姬、安明华为夫妻关系。位于沈阳市皇姑区“碧海新居”小区由泰合公司与际原公司联合开发建设。2005年3月15日，安明华与泰合公司签订《碧海新居商品房预定合同》，约定泰合公司将沈阳市皇姑区3#网点房屋（建筑面积238.985平方米，简称案涉房屋）以6500/平方米价格销售给安明华，一次性付款，总房款1553403元。购房定金2万元，于签订预定合同当日支付，第二次付款时间为2005年3月18日。预定合同签订后，安明华支付购房定金2万元。2005年3月18日，李英姬、安明华与泰合公司签订《商品房买卖合同》，泰合公司为出卖人，李英姬、安明华为买受人，双方约定李英姬、安明华购买案涉房屋，单价6500元/平方米，总房款1553403元。合同签订当日，李英姬、安明华向泰合公司支付剩余房款及其他费用共计1535241元，由际原公司出具收款收据，际原公司为李英姬、安明华出具《准住通知单》，李英姬、安明华入住案涉房屋并使用至今。2005年5月27日，案外人交通银行股份有限公司沈阳长泰支行（以下简称交通银行）与刘志强、泰合公司签订《个人住房抵押贷款合同》，约定刘志强向交通银行贷款190万元，期限10年，用于购买坐落于沈阳市皇姑区，13-19轴，A-D轴，3门）网点（建筑面积306.46平方米，以下简称3门网点），月利率6.63‰，每月还款额23008.09元。合同签订后，交通银行当日将贷款190万元发放给刘志强。2005年8月5日，3门网点办理商品房买卖合同备案手续，备案登记至刘志强名下，同时，交通银行与刘志强到沈阳市房产局就3门网点办理了预购商品房抵押权预告登记手续，抵押登记期限自2005年8月4日至2015年8月3日。后因刘志强未按时偿还贷款，交通银行于2016年7月1日起诉至法院，请求判令刘志强、案外人邱长君（刘志强配偶）偿还贷款本金及利息、罚息，际原公司承担连带还款责任，同时行使抵押权，请求判令对刘志强抵押的3门网点具有优先受偿权。2016年11月11日，皇姑区人民法院作出（2016）辽0105民初5353号民事判决书，判决刘志强、邱长君共同偿还交通银行沈阳长泰支行借款本金138690.51元及利息、罚息，际原公司承担连带责任。关于交通银行主张行使抵押权问题，皇姑区法院认为2015年8月双方仅在沈阳市房产局办理了《关于个人抵押登记备案的批复》，抵押登记备案批复并非完备的抵押登记他项权证，加之抵押登记时限为2005年8月4日至2015年8月3日，已过抵押登记时限，故对交通银行该项请求未予支持。（2016）辽0105民初5353号民事判决书已发生法律效力，目前正在执行程序中。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。李英姬、安明华与泰合公司签订的《碧海新居商品房预定合同》、《商品房买卖合同》为当事人双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，为合法有效。合同签订后，李英姬、安明华已支付了购房款，由际原公司出具收款收据，并交付房屋，李英姬、安明华占有使用案涉房屋至今。《商品房买卖合同》的基本义务双方已履行完毕，仅合同附随义务即办理合同备案及办理商品房权属登记证明尚未办理。现李英姬、安明华诉请判令确认《商品房买卖合同》合法有效，该院予以支持。关于李英姬、安明华请求判令泰合公司、际原公司、刘志强协助其办理案涉房屋的合同备案登记、权属登记、同时解除原合同备案登记，并确认泰合公司与刘志强房屋买卖合同无效等问题。庭审中，际原公司辩称，备案到刘志强名下的房屋是306.4平方米，是1门，李英姬、安明华购买的是3门，建筑面积200多平方米，现不能确定刘志强备案的房产是不是本案的房产。庭后经办案人到本地区房地产登记管理机关查询，《商品房买卖合同》载明的沈阳市皇姑区3#网点房屋（建筑面积238.985平方米）地址不存在，但同时商品房实际存在并交付李英姬、安明华使用多年，故《商品房买卖合同》存在房屋坐落地址约定不规范、不准确的问题。合同备案登记在刘志强名下的3号网点房，因地址及建筑面积与本案争议房都不一致，现无法认定与案涉房屋是同一房屋，故刘志强与泰合公司签订的房屋买卖合同效力问题、原备案解除问题，均与本案不具备关联性，该院不予审理。同时，因案涉房屋坐落地址、建筑面积均存在登记不准确问题，目前该房是否具备合同备案、办证条件，人民法院尚不能确定，故对李英姬、安明华上述诉讼请求暂不予支持。李英姬、安明华可待商品房坐落地址、建筑面积确定之后，通过另行诉讼解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决如下：一、原告李英姬、安明华与被告辽宁泰合房地产开发有限公司于2005年3月18日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回被告李英姬、安明华其他诉讼请求。案件受理费18781元，由被告辽宁际原房屋开发有限公司承担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提供新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护。李英姬、安明华与泰合公司签订的《碧海新居商品房预定合同》、《商品房买卖合同》为当事人双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，为合法有效。合同签订后，李英姬、安明华已支付了购房款，由际原公司出具收款收据，并交付房屋，李英姬、安明华占有使用案涉房屋至今。关于李英姬、安明华提出请求判令泰合公司、际原公司、刘志强协助其办理案涉房屋的合同备案登记、权属登记、同时解除原合同备案登记，并确认泰合公司与刘志强房屋买卖合同无效等主张。因案涉房屋虽抵押登记已撤销，但由于上诉人购买房屋的面积与该房屋备案合同的面积不一致，暂不具备撤销备案及办理房产证的条件。上诉人提出的上诉主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18781元，由上诉人李英姬、安明华负担。本判决为终审判决。审判长 赵 智审判员 谢 宏审判员 姜会军二〇二〇年七月二十四日法官助理刘冰清书记员赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。