四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7577号 上诉人（原审原告，反诉被告）：高敏，女，1972年1月19日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：周婷婷，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟薇，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：成都望子成龙外语培训学校。住所地：四川省成都市武侯祠大街266号华达商城六楼。 法定代表人：蒋杨斌，校长。 委托诉讼代理人：王红银，男，系该学校员工。 委托诉讼代理人：戴先华，四川法泰律师事务所律师。 上诉人高敏因与被上诉人成都望子成龙外语培训学校（以下简称望子成龙学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初3686号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高敏上诉请求：一、撤销四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初3686号民事判决第一、二、三、四项，并依法改判：1.确认望子成龙学校于2019年6与1日发出的《合同解除通知》无效；2.高敏与望子成龙学校签订的《房屋租赁合同》于2019年8月9日解除；3.望子成龙学校向高敏支付2019年7月16日至2019年8月9日房屋占用期间的费用37981.8元；4.驳回望子成龙学校的全部诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费由望子成龙学校承担。事实和理由：一、一审法院法律适用错误。《成都市民办教育培训机构设置指导标准》(以下《民办学校指导标准》)的实施不属于不可抗力,望子成龙学校无权解除合同,一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条认定构成不可抗力属于法律适用错误，望子成龙学校于2019年6月1日发出的《合同解除通知》应归于无效；二、一审法院事实认定错误：1、望子成龙学校无法继续开展办学活动的原因系未取得办学许可证,与《民办学校指导标准》规定的办学用房标准无关。一审法院以案涉房屋不符合《民办学校指导标准》规定的“儿童用房楼层标准”为由,认定案涉房屋不符合行政管理部门对办学场地的要求,实际上是擅自将儿童办学用房的标准,扩大适用到全年龄阶段办学的用房标准,由此认定合同目的无法实现,属于事实认定错误；2、高敏并未阻挠望子成龙学校搬离设施设备,因望子成龙学校的违约行为,高敏已于2019年8月9日解除《房屋租赁合同》，其有权要求望子成龙学校支付实际使用期间的租金,且有权不予退还保证金。此外，望子成龙学校在一审申请的证人均系自己的员工，与望子成龙学校有密切的利害关系，故对其证人证言中有利于望子成龙学校的部分不应予以采信。高敏在一审中提交的物业公司出具的情况说明亦足以证明望子成龙学校系2019年8月9日搬离案涉房屋，望子成龙学校亦表示认可,期间的租金高敏有权要求望子成龙学校按照合同约定租金标准予以支付。综上,一审法院事实认定错误,法律适用错误,导致判决错误，高敏诉至二审法院，请求依法改判,支持其全部上诉请求。 望子成龙学校辩称：1.《成都市民办教育培训机构设置指导标准》的实施属于不可抗力，法理和司法实践均普遍认定抽象行政行为属不可抗力。2.《成都市民办教育培训机构设置指导标准》要求儿童用房不能设置在3层以上的房屋，儿童即为未成年人，因案涉房屋在第5层，不符合文件的强制性要求，故望子成龙学校无法取得办学证。此外，高敏认为合同约定“办学”，望子成龙学校可以进行成人培训，脱离了学校履约八年的客观事实。望子成龙学校一直从事的是中小学生培训，至今并未开展过成人教学业务，也没有这个资质和资源，无法继续履行租赁合同。3.高敏对2019年6月2日以后的租金损失，依法应自行承担责任。王红银发给高敏的短信、王红银与高敏的委托人林振建的电话录音、物管公司管理人员阻止望子成龙学校搬出家具家电设施设备的现场录像以及证人陈某、杨某的证人证言可以佐证高敏阻碍望子成龙学校搬离物品，一审法院认定高敏阻碍望子成龙学校搬离物品是合法的。望子成龙学校于2019年6月1日提出解除合同，到2019年8月9日才搬离物品的原因，是由于房屋新租客需进场装修，高敏才同意望子成龙学校搬出物品。高敏阻碍望子成龙学校搬离物品，此行为不影响双方合同与2019年6月2日解除的效力，按照责任自负的原则，高敏应当承担因此而造成的租金损失。综上所述，高敏的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。 高敏向一审法院提出诉讼请求：1.确认望子成龙学校于2019年6月1日向高敏发出的《合同解除通知》无效；2.案件受理费由望子成龙学校承担。一审庭审中，高敏增加诉讼请求为：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年8月12日解除；2.判令望子成龙学校向其支付房屋占用期间的租金37,981.8元。 望子成龙学校反诉向一审法院提出反诉请求：1.确认望子成龙学校于2019年6月1日发出的《合同解除通知》有效，双方于2011年7月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月2日解除；2.判令高敏退还房屋保证金31,600元及房屋未使用期间的租金59,079元，合计90,679元；3.诉讼费用由高敏负担。 一审法院认定事实：2011年7月15日，高敏与望子成龙学校签订《房屋租赁合同》，主要约定：（1）出租方为高敏，承租方为望子成龙学校；（2）出租房屋坐落于双流县银泰商务中心5楼，租赁用途为办学；（3）租赁期限为10年，自2011年8月1日起至2021年10月14日，其中2011年8月1日至2011年10月15日为装修免租期；（4）房屋租赁保证金为31600元；（5）第一年月租金为31638元，从第2年起，租金在上年租金的基础上每年按照3%比例递增，合约期第6年起，租金在上年租金的基础上每年按照5%比例递增；（6）望子成龙学校按季支付租金，每季末结束前5日提前支付下季度租金；（7）其他事项。 合同签订后，高敏按照约定履行了房屋交付义务。望子成龙学校交纳了房屋租赁保证金31,600元。 2019年4月28日，望子成龙学校向高敏交纳至2019年7月15日的季度房租123,655元。 2019年6月1日，望子成龙学校向高敏发出《合同解除通知》，通知自2019年6月1日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求高敏退还保证金31,600元和未使用房屋期间的租金63,033元。同日，望子成龙学校未在案涉房屋内开展教学活动。高敏于2019年6月2日收到该通知。后，望子成龙学校试图将放在案涉房屋中的设施、设备搬出，但均因高敏不同意而未予搬出。望子成龙学校于2019年8月9日搬离案涉房屋。 一审法院另查明，2017年12月12日，成都市教育局、成都市公安局、成都市民政局、成都市文化广电新闻出版局、成都市工商行政管理局、成都市体育局联合发布《关于印发的通知》。《成都市民办教育培训机构设置指导标准》第六条载明，“办学场地应与办学项目和办学规模相适应，合法、独立使用，布局合理，……不得选用居民住宅、半地下室、地下室及其他有安全隐患的场所，儿童用房不得超过3层（一、二级耐火等级）或2层（三级耐火等级）。……”。 2019年3月27日，成都天府新区华阳街道办事处向望子成龙学校发出《责令停止非法办学通知书》，要求立即停止位于案涉房屋办学点的非法办学活动。 一审法院认为，高敏与望子成龙学校签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。望子成龙学校于2019年6月1日发出的《合同解除通知》是否有效，本质在于2019年6月1日时望子成龙学校是否享有合同法定解除权。 望子成龙学校主张根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项“因不可抗力致使不能实现合同目的”之规定具有了合同解除权。高敏对此不予认可。本案中，望子成龙学校于2011年签订《房屋租赁合同》，因成都市教育局等部门于2017年联合发文，对民办教育机构的办学场地提出了明确要求，因案涉房屋不符合行政管理部门对办学场地的要求，导致望子成龙学校无法继续租赁案涉房屋开展办学活动，进而使案涉《房屋租赁合同》无法继续履行，合同目的无法实现。成都市教育局等部门联合发文明确办学场地要求的行为系望子成龙学校与高敏在签订案涉《房屋租赁合同》时无法预见，也系双方在合同履行过程中无法避免、无法克服的情况，构成不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”之规定，在2019年6月1日时望子成龙学校享有合同法定解除权，其向高敏发出的《合同解除通知》有效。一审法院确认高敏与望子成龙学校于2011年7月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月2日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，望子成龙学校向高敏交纳的房屋租赁保证金31600元应予退还。此外，望子成龙学校已经交纳的2019年6月2日后的租金应予退还，即按照每日租金1358.85元（123,655元÷91天）的标准计算43天，合计58430.55元。因案涉《房屋租赁合同》于2019年6月2日解除，且望子成龙学校提供的证据能够证明其未按期搬离案涉房屋的原因系高敏拒绝其搬离，故一审法院对高敏关于望子成龙学校向其支付房屋占用期间的租金37,981.8元的主张不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条规定，判决：一、确认望子成龙学校于2019年6月1日发出的《合同解除通知》有效，高敏与望子成龙学校于2011年7月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月2日解除；二、高敏于判决生效之日起十五日内向望子成龙学校退还保证金31600元；三、高敏于判决生效之日起十五日内向望子成龙学校退还房租58430.55元；四、驳回高敏的全部诉讼请求；五、驳回望子成龙学校的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费50元（已减半收取），反诉案件受理费1033元（已减半收取），由高敏负担。 二审中，高敏未举示新证据，望子成龙学校举示了证据1.2019年8月7日四川君合律师事务所周婷婷律师向望子成龙学校发送的律师函一份，拟证明高敏要求望子成龙学校在收到律师函之日起五日内腾退并交还房屋，并且承诺可以放弃主张自2019年7月16日以后的房屋租金；证据2.《中华人民共和国民办学校办学许可证》一份，拟证明望子成龙学校在3楼办学就能够办理办学许可证，其之前不能办理办学许可证的原因是因为案涉房屋位于5楼所致。 高敏对证据1的真实性无异议，认可该律师函系高敏委托发出，发出该函是因为当时租金支付期限已届满1个多月，而望子成龙学校仍未支付租金，故高敏依据合同的约定解除租赁合同。高敏在律师函中提到可放弃2019年7月16日至实际腾退之日租金的前提是望子成龙学校按照要求腾退归还房屋，并且望子成龙学校支付的保证金不予以退还。但在高敏发出律师函之后望子成龙学校实际并不同意高敏的要求，坚持要高敏退还6月2日至7月15日的租金，并且退还保证金。故双方就函件中的内容未达成一致，认为应当按照合同法的规定来履行；对证据2的真实性有异议，该份证据系复印件，且办学许可证载明的机构是成都市天府新区望子成龙培训学校有限公司，并不是望子成龙学校，二者并不是同一主体。本院对证据1的真实性予以确认，因望子成龙学校未举示证据2的原件，本院对该证据的真实性不予确认。 本院审理查明的事实与一审一致。 二审中，高敏明确其诉请的房屋占用费为2019年7月16日至8月9日期间的房屋占有使用费。 二审另查明：2019年8月7日，高敏的委托代理人周婷婷向望子成龙学校发出《律师函》，要求望子成龙学校在收到该函之日起5日内腾退房屋。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一、望子成龙学校向高敏发出解除通知的行为是否构成违约；二、案涉《房屋租赁合同》的解除时间应如何认定；三、望子成龙学校是否应当向高敏支付2019年7月16日至8月9日期间的房屋占有使用费。本院分别评判如下： 一、关于望子成龙学校发出解除通知的行为是否构成违约的问题，从望子成龙学校所发《合同解除通知》的内容来看，望子成龙学校以案涉租赁房屋不符合《成都市民办教育培训机构设置指导标准》的要求、无法继续办学而主张解除，成都市就教育培机构设置出台的指导标准属于望子成龙学校不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，属于不可抗力。从《房屋租赁合同》来看，合同载明租赁目的是为了办学，本案现有证据不能证明望望子成龙学校以教育培训成年人为主业，而从其使用的“望子成龙”的名称来看，其教育培训对象应主要为未成年人，因《成都市民办教育培训机构设置指导标准》规定儿童用房不得超过3层（一、二级耐火等级）或2层（三级耐火等级），而案涉租赁房屋位于五层，根据该标准的规定已无法用于儿童教育培训使用，故该标准的出台足以导致望子成龙学校的租赁合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”之规定，望子成龙学校在2019年6月1日已享有法定解除权，其向高敏发出解除通知的行为不构成违约，且望子成龙学校在发出解除通知之时亦未欠付租金，高敏以望子成龙学校违约为由而不退还保证金的依据不足，本院不予支持。 二、关于案涉《房屋租赁合同》解除时间的认定问题，如第一个争点所述，望子成龙学校享有法定解除权，其向高敏发出的《合同解除通知》能够产生合同解除的法律效果，故一审认定合同于高敏收到解除通知之日（2019年6月2日）解除具有事实和法律依据，本院予以维持。 三、关于望子成龙学校是否应当向高敏支付房屋占用费的问题，双方的争议在于高敏是否阻挠望子成龙学校搬离案涉房屋。本院认为，从意思表示来看，望子成龙学校在发出《合同解除通知》后又以短信通知高敏办理收房手续，高敏未予回复，并在望子成龙学校实际搬离案涉房屋（2019年8月9日）前向一审法院提起诉讼要求确认《合同解除通知》无效，说明其当时并不同意解除合同，由此可见高敏在截止起诉时（2019年7月24日）仍不同意望子成龙学校搬离房屋，从行为来看，望子成龙学校举示的视频能够证明物业人员不准其搬离，物业人员在视频中称系业主不准搬离，结合高敏当时并不同意解除合同的意思，可见高敏通过物管人员阻挠了望子成龙学校的搬离，而当高敏通过委托代理人于2019年8月7日向望子成龙学校发出《律师函》、要求望子成龙学校收函后5日内搬离后，望子成龙学校即于2019年8月9日实现了顺利搬离，也可以印证高敏的意思对望子成龙学校的搬离确有重大影响，望子成龙学校之前未能搬离房屋与高敏的意思和行为具有关联性，故一审判令高敏退还2019年6月2日（合同解除之日）至7月15日的租金、并驳回高敏要求望子成龙学校支付2019年7月15日至实际搬离之日止房屋占用费的诉请并无不当，本院予以维持。 综上，高敏的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2166元，由高敏负担。 本判决为终审判决。 审判长  王果 审判员  廖方 审判员  赵韬 二〇二〇年七月二十九日 书记员  罗菲