浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0324民初1225号 原告（执行案外人）：周海乐，男，1981年9月6日出生，汉族，住温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：周晨，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 被告（申请执行人）：王乐敏，女，1979年11月7日出生，汉族，住温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：谢银英，浙江中辛律师事务所律师。 被告（被执行人）：周良春，男，1970年4月4日出生，汉族，住永嘉县。 被告（被执行人）：唐安慈，女，1979年10月10日出生，汉族，住温州市鹿城区。 原告周海乐与被告王乐敏、周良春、唐安慈案外人执行异议之诉一案，于2020年3月20日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用普通程序于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告周海乐的委托诉讼代理人周晨、被告王乐敏的委托诉讼代理人谢银英、被告唐安慈均到庭参加诉讼。被告周良春经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 原告周海乐向本院提出诉讼请求：1、停止对坐落于永嘉县产的执行，并解除对该房产的查封保全措施；2、判令第二、三被告协助原告将涉案房产的产权变更登记至原告名下；3、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告自愿撤回第二项诉讼请求。事实与理由：贵院在审理（2019）浙0324民初5266号案件过程中，依被告王乐敏的申请，于2019年7月26日对登记在被告周良春名下坐落于永嘉县的房产采取了保全措施。但在2006年被告周良春就已将涉案房产出卖给原告，原告已按合同约定全额支付购房款，并由原告一直居住使用至今。2006年签订合同时，该房产尚未进行不动产初始登记，无法进行产权变更登记。原告夫妻常年在外地经商，在同幢其他楼层被法院查封拍卖后，原告才得知自己居住的房产可能已经进行了初始登记，于是立即委托律师进行相关查询后才得以确认。2011年至2019年期间，原告曾多次通过亲朋好友向被告方打听涉案房产是否已可以办理不动产变更登记，但被告方均以各种理由搪塞原告，不愿进行配合，导致涉案房产至今未办理变更登记。在涉案房产被查封后，原告于2019年12月31日向贵院提出执行异议申请，贵院作出（2020）浙0324执异8号裁定，驳回了原告的执行异议请求。综上所述，原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告及于涉案房产上的权利足以排除执行。因此，原告为维护自身合法权益，特根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼，希判决如诉讼之请求。 被告王乐敏辩称：一、原告诉请解除涉案房屋的查封保全措施无事实依据，应当驳回原告的诉讼请求。1、涉案房屋登记在被告周良春、唐安慈名下，物权所有人是被告周良春、唐安慈，并非系原告。根据物权法第九条规定：不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2、原告诉称“在2006年涉案房屋已经出卖给原告，原告已按合同约定全额支付购房款，并由原告一直居住至今”理由不成立。据被告王乐敏的父亲了解被告周良春一直居住涉案的房屋，2009年期间被告周良春与唐安慈订婚时也居住涉案的房屋，并且还给王乐敏的父亲发了喜糖，即使有房屋买卖合同也仅只发生债务，并不能改变物权的所有权。故原告对涉案房屋不享有所有权。二、原告主张排除执行，无法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告主张的权利均不符合该条规定的四个法定条件，故原告周海乐不享有排除强制执行的权利。综上，原告主张无事实、无法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告唐安慈辩称：诉争房屋在我与周良春结婚前已经卖掉，卖给谁卖了多少钱我均不清楚。该房屋现虽登记在我与周良春名下，但到现在为止从来没有人向我要求办理过户手续。 被告周良春未答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 1、原告身份证复印件一份，以证明原告的身份情况； 2、三被告的公民身份信息复印件三份，以证明三被告的身份情况； 3、执行裁定书一份，以证明原告的执行异议申请被驳回的事实； 4、房屋卖契一份，以证明2006年6月11日原告与被告周良春订立涉案房屋买卖合同的事实； 5、不动产信息查询记录，以证明涉案房屋于2019年7月26日被永嘉县人民法院查封的事实； 6、银行交易流水一份，以证明原告于2006年6月11日、2007年2月13日分别支付房款40万元、10万元的事实； 7、存折及电费缴费记录，以证明涉案房屋一直由原告居住至今的事实； 8、证人叶某证言，以证明房屋购买过程。证言内容：当时周良春的哥哥周良华说周良春这个房子要卖掉五十万，我说我舅子的儿子（即原告）刚好想要买个房子。后来在我家签订的协议，约定房价50万元，签订协议时周良华、周良春均在场，都是本人签字，房屋当时仍在建造，周良春也尚未结婚。2018年至2019年期间，有无去要求被告周良春办理过户手续忘记了。 被告王乐敏、周良春、唐安慈均未向本院提供证据。 本院组织当事人进行了证据质证。被告周良春未到庭应诉，视为放弃质证的权利。对原告提供的证据，唐安慈称均不知情。被告王乐敏对证据1、2、5无异议，对证据3真实性无异议，可以证明当时房屋的产权归被告周良春、唐安慈。对证据4三性均有异议：从形式上看，签字和以前案件的签字不一样，不能确定是周良春本人签订的协议；内容上均有瑕疵，只写明3楼，没有房号，因为里面有跃层，所以多一层，所以原告主张涉案房屋的301室并非是实际的301室。支付方式，与证人的证言存在矛盾。对证据6银行交易流水账，真实性无异议，但无法证明原告的待证事实：农行交易账户并非原告本人的名字，款项支付给谁不清楚，均与本案没有关联性。对证据7，真实性无异议，关联性有异议。不能证明原告的待证事实。电费的支出没有直接显示是哪一栋楼哪一层楼的。对证据8三性均有异议：证人与原告有利害关系。证人所讲与书面房屋卖契存在矛盾，在协议书上写这周海东，不是周海乐。 对于当事人提供的证据，本院作如下认定：证据1、2、3、5、6、7，对方当事人对其真实性未提出异议，经本院审核，尚未发现证据存有瑕疵或疑点，故对上述证据的真实性本院依法予以认定。证据4，被告王乐敏虽提出异议，但未提供相反证据证明。本院认为，合同中关于涉案房屋的信息与涉案房屋信息虽有所出入，系因涉案房屋当时尚在建造中所致，但关于涉案房屋的总价款、位置等主要条款内容与原告陈述基本一致，且能与证据5、7相互印证，该证据中的“周海东”系笔误，应为“周海乐”，故本院该证据依法予以认定。证据8，证人虽与原告系亲属关系，但陈述内容较为客观，且能够与其他证据相互印证，本院依法予以认定。 综合上述认定的证据，结合当事人陈述，本院认定以下事实： 案涉房屋坐落于永嘉县。2003年，永嘉县乌牛镇祥池村因旧村改造，拆除被告周良春名下坐落在祥池村市间房屋，被告周良春因此取得安置地基2间，土地性质为国有划拨。后被告周良春与相邻的其他3户拆迁户合并建成套房。2006年6月11日，原告与被告周良春签订了房屋卖契，约定将尚在建造的房屋三楼东室以每平方米3500元的价格出卖给原告，自立契约之日首付40万元，待竣工交钥匙时付10万元。房屋卖契签订后，原告周海乐于2006年6月11日通过其母亲叶爱柳汇给周良春嫂子潘爱荷40万元，2007年2月13日汇给周良春嫂子潘爱荷10万元。2007年房屋建成后，被告周良春分到的套房共计4套，分别为201室、301室、503室、602室。被告周良春将301室交付给原告，原告对涉案房屋进行装修并入住。2011年4月6日，被告周良春、唐安慈对上述301房屋办理了不动产登记，权证号为07011951，权利人为周良春、唐安慈。 另查明，被告周良春、唐安慈于2010年10月10日办理结婚登记手续，婚后两被告共同居住在祥池村市，与原告同一楼梯出入。 再查明，王乐敏与周良春、唐安慈房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理，于2019年7月24日作出（2019）浙0324民初5266号民事裁定，于2019年7月26日查封了登记在唐安慈、周良春名下坐落于永嘉县屋。经审理查明主要事实为：2007年4月10日，周良春与王乐敏签订了一份《房屋买卖契约》，约定周良春将永嘉县乌牛镇祥池村市场北路1幢503室出卖给王乐敏，与周良春、唐安慈的201室为同一楼梯出入。2011年4月6日，被告周良春、唐安慈对上述503房屋办理了不动产登记，权证号为07011950，权利人为周良春、唐安慈。2014年11月18日，被告唐安慈向广发银行双屿支行申请借款并由被告周良春提供担保，同时提供永嘉县乌牛镇祥池村市场北路1幢503室房屋为抵押担保。后周良春、唐安慈逾期未还，广发银行双屿支行提起诉讼，经鹿城区人民法院审理并判决。2017年，温州市鹿城区人民法院查封了周良春名下坐落于永嘉县。鹿城区人民法院于2019年5月20日在淘宝网上公开拍卖了上述503室房屋。王乐敏遂以合同目的无法实现为由起诉解除房屋买卖合同。2019年12月20日，依据查明的事实，本院作出（2019）浙0324民初5266号民事判决：解除王乐敏与周良春于2007年4月10日签订的《房屋买卖契约》；周良春应于本判决生效之日起十日内返还王乐敏购房款385000元并赔偿利息损失；唐安慈对上述第二项款项在535000元内承担共同返还责任等内容。在执行过程中，原告对涉案房屋提出执行异议，本院于2020年2月27日作出（2020）浙0324执异8号裁定书驳回原告异议申请，原告遂提起本案诉讼。 本院认为：本案的争议焦点系原告是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，诉争房产于2011年完成初始登记，涉案房屋同幢的其他楼层房屋于2017年被法院查封，本应引起原告的充分重视，积极要求办理过户手续，但现有证据不能证明原告曾有向房管部门递交材料要求办理过户手续或要求被告周良春、唐安慈办理过户手续等积极行为，且原告未提供证据证明未办理过户登记有其他合理的客观理由。综上，案涉房屋未能办理过户手续属原告自身原因所致，故对原告要求排除执行的请求，本院不予支持。解除查封系对执行行为提出异议，不属于案外人执行异议案件受理范围，故对该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告周海乐的诉讼请求。 本案受理费10450元，由原告周海乐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  盛向光 人民陪审员  陈龙珠 人民陪审员  麻晓曼 二〇二〇年七月二十日 书 记 员  吴微微 ??? ?*MERGEFORMAT?10? 永嘉县人民法院门户网站网址:××