广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初714号 原告（反诉被告）：张书洲，男，1974年2月27日，汉族，河南省南阳市人，无固定职业，户籍所在地：河南省南阳市宛城区，经常居住地：广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：张映财，广西银正（三江）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：廖六四，男，1959年9月5日生，汉族，广西鹿寨人，无固定职业，住广西柳州市鱼峰区。 被告（反诉原告）：陈雪娟,女，1953年9月16日生，汉族，广西宜州市人，无固定职业，户籍所在地：广西宜州市，经常居住地：广西柳州市鱼峰区。 以上二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：张宏军，广西桂中律师事务所律师。 原告（反诉被告）张书洲与被告廖六四、陈雪娟（反诉原告）租赁合同一案，本院于2020年1月14日立案后，被告（反诉原告）廖六四、陈雪娟于2020年3月25日提起反诉，本院决定合并审理。本院依法适用普通程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张书洲的委托诉讼代理人张映财，被告（反诉原告）廖六四、陈雪娟及其委托诉讼代理人张宏军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张书洲向本院提出诉讼请求：1.确认张书洲与廖六四签订的《租约合同书》无效；2.判令廖六四、陈雪娟共同向张书洲返还原告押金5000元、转让费10000元；3.判令廖六四、陈雪娟返还张书洲2019年10月份租金900元；4.本案全部诉讼费用由廖六四、陈雪娟承担。 事实和理由：廖六四、陈雪娟夫妻关系。2015年6月10日，张书洲与廖六四签订租约合同，廖六四将在柳州市光明路20号房屋门边搭的摊位出租给张书洲，租金每月1500元，押金5000元，转让费10000元，电费每度1元。2016年6月10日和2018年6月10日双方又续签了租约合同，租金每月1800元，合同期限至2021年6月10日。2019年10月24日，柳州市鱼峰区城市管理行政执法局以张书洲占用城市道路为由扣押了张书洲的物品，并告知张书洲此处是通道、不允许摆卖。张书洲认为，廖六四在不属于自己所有的通道内搭摊位用于出租违反法律规定，且该合同已经无法继续履行，因此应当返还张书洲已支付的相关费用。 被告（反诉原告）廖六四、陈雪娟针对本诉辩称，1.转让费合同系于2015年签订，已经履行完毕，不存在退还转让费，且当时廖六四收取张书洲转让费只是代原来的租户收取，并不是廖六四收取；2.张书洲被城管部门处罚并不是主张合同无效的法定理由，张书洲租用廖六四的门面及门边的摊位多年，从未因在门口摆摊和租用门面被行政处罚，我国法律并没有强制规定不能出租自家的门面及门口摊位，城管部门作出处罚不是导致合同无效的法定情形，张书洲主张合同无效无法律依据；3.张书洲诉称廖六四的家门口不允许摆摊没有法律依据，廖六四家的侧门门面及门边摊位不是公共道路，张书洲租用该门面和门口位置不存在政府不允许经营的情形，《柳州市城市管理行政执法证据登记保存通知书》不足以证明政府禁止原告经营；4.张书洲要求退还押金及租金无法律依据，其恶意违约，应承担违约责任。综上，张书洲的诉请没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。 被告（反诉原告）廖六四、陈雪娟向本院提出反诉请求：1.判令张书洲支付2019年11月至2020年３月期间的门面及摊位租金共计9000元；2.本案全部诉讼费用由张书洲承担。 事实和理由：廖六四、陈雪娟将自家一间大约四平方米的门面及门面边上摊位出租给张书洲经营。张书洲从2015年开始一直租用至今，均按时支付租用期间的租金。但从2019年11月起，张书洲在距廖六四、陈雪娟的门面几米的邻居家租了一间较便宜的小门面后，就无故不向廖六四、陈雪娟交租金，还故意将折叠桌放到路边让城管部门处罚，并以此为由拒不支付租金。张书洲的行为已经构成违约，廖六四、陈雪娟为此提起反诉。 原告（反诉被告）张书洲针对反诉辩称，1.张书洲并未承租廖六四、陈雪娟的门面，双方签订的租约合同显示张书洲是租用柳州市光明路20号门边的摊位，该摊位并不属于廖六四、陈雪娟不动产权属范围，廖六四、陈雪娟也没有证据证明其对出租摊位有合法产权，其主张享有出租权没有事实依据；2.张书洲已主张合同无效，则合同是否有效属于廖六四、陈雪娟的举证责任，其无法举证证明合同有效，且城管部门已告知出租摊位是公共通道，属于城市道路的管理范围，任何人均没有权利在此次搭建摊位，因此本案合同已无法履行，并不是张书洲恶意违约，廖六四、陈雪娟要求张书洲继续支付租金没有法律依据；3.不认可廖六四、陈雪娟反诉称张书洲在隔壁租了小门面后拒绝履行本案合同，实际是因本案合同无法履行，张书洲主动找廖六四、陈雪娟协商，廖六四、陈雪娟却不予理睬，张书洲为了自己的合法经营才承租了隔壁的门面。综上，请求法院驳回廖六四、陈雪娟的反诉请求，支持张书洲的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对该证据能否支持当事人主张的证明目的，本院结合案件情况予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 张书洲与廖六四于2015年6月10日、2016年6月10日、2018年6月10日先后签订三份《租约合同书》，由张书洲承租廖六四位于柳州市光明路20号房屋门边摊位用于经营工艺品，其中2018年6月10日《租约合同书》约定：租期从2018年6月10日至2021年6月10日止，每月租金为1800元，每月10日前交租金，押金5000元，双方中途不得自动退出，违约者押金不退。陈雪娟收取了张书洲的妻子李庆荣交纳的摊位转让费10000元。张书洲按约定交纳摊位租金至2019年10月。2019年10月24日，柳州市鱼峰区城市管理行政执法局向张书洲出具一份柳城管鱼峰保字（2019）第4859号《柳州市城市管理行政执法证据登记保存通知书》，该通知书载明：张书洲涉嫌于2019年10月24日10时58分在柳州市口通道上擅自占用城市道路经营工艺品，依法对张书洲的旧折叠桌一张采取先行登记保存措施，张书洲于2019年10月30日前到柳州市鱼峰区城市管理行政执法局鱼峰中队接受调查。之后，张书洲在同路段另行租赁门面进行经营，不再使用原承租廖六四的摊位，且从2019年11月起不再向廖六四交纳租金。 另查明，在本案庭审中，张书洲认可其承租涉案摊位经营工艺品未办理营业执照；廖六四、陈雪娟陈述其二人以夫妻名义共同生活、未登记结婚；廖六四陈述柳州市光明路20号房屋系其继承所得，未取得房屋权属证书；张书洲、廖六四均认可除《租约合同书》约定的房屋门边摊位外，廖六四还提供一间4平方米左右的房屋侧门楼梯间给张书洲放置货物。 本院认为，关于本案《租约合同书》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。本案中，廖六四认可柳州市光明路20号房屋并未取得合法的建设手续，其将该房屋门边属于城市道路范围的空位出租给张书洲搭建临时摊位用于经营，违反了法律、行政法规的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定，双方签订的《租约合同书》无效。 关于相关费用的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，廖六四向张书洲收取的押金5000元及陈雪娟向张书洲收取的转让费10000元，应予退还给张书洲。张书洲要求返还2019年10月部分场地占用费900元的诉请，不违反相关法律规定，本院予以支持。因合同无效，且廖六四认可张书洲自2019年11月起未再使用原承租的摊位，故廖六四要求张书洲支付2019年11月至2020年3月期间的场地占用费，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）张书洲与被告（反诉原告）廖六四于2015年6月10日、2016年6月10日、2018年6月10日签订的《租约合同书》无效； 二、被告（反诉原告）廖六四于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）张书洲押金5000元及场地占用费900元； 三、被告（反诉原告）陈雪娟于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）张书洲转让费10000元； 四、驳回被告（反诉原告）廖六四、陈雪娟的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费1098元（张书洲已向本院预交），反诉案件受理费25元（廖六四、陈雪娟已向本院预交），合计1123元，由被告（反诉原告）廖六四、陈雪娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  潘风雪 人民陪审员  刘俊玲 人民陪审员  曹业林 二〇二〇年七月十二日 书 记 员  王 雪 相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。