河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初1813号原告：吴祖英，女，1950年2月1日出生，汉族，住河南省原阳县。委托诉讼代理人：许亚方，女，1982年4月2日出生，汉族，住河南省原阳县，系原告女儿。被告：王云平，女，1966年12月23日出生，汉族，住河南省。被告：王艳秋，女，1955年2月12日出生，汉族，住辽宁省本溪市溪湖区。二被告共同诉讼代理人：李连然，新乡市红旗区明正法律服务所法律工作者。原告吴祖英与被告王云平、王艳秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告吴祖英及其委托诉讼代理人许亚方，被告王云平及二被告的共同委托诉讼代理人李连然到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴祖英向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除2016年9月27日的《房屋租赁合同》；2、二被告立即支付所欠租金22000元和违约金120450元（违约金以所欠租金22000元为基数按照日千分之五计算，暂时计算至2020年5月29日）。事实与理由：2016年9月27日，原告丈夫许继虎和被告王云平签订了《房屋租赁合同》，约定：被告租赁原告房屋52间，建筑面积约500平方米。前五年每年租金为66000元，从第六年起按照市场物价调节计算租金涨落，租赁期限为20年。如果乙方（被告）拖欠甲方（原告）租金，除应补交其所欠的租金外，还应按拖欠租金金额的日千分之五向甲方支付违约金。被告从2017年5月30日已经将其物品拉走，房屋空置不再使用，被告的行为已经明确不再履行租赁合同。原告丈夫许继虎发现被告拉走物品后，经双方协商一致暂停执行该房屋租赁合同。二被告还欠原告4个月租赁费22000元未付，给原告出具了欠条一张，原告丈夫于2020年1月12日去世，原告及其丈夫多次催要未果，故诉至法院请求依法判令。二被告提交答辩状称：同意解除双方签订的租赁合同。本案房屋租赁合同于2016年9月27日签订，2017年5月30日经双方协商解除（暂停执行）。在合同履行期间，我方发现所租赁办疗养院的房屋后有养猪场和大量猪粪便流积屋后，只是此地环境污染严重、臭气熏天，根本不适合办疗养院的条件。前期多人准备来疗养的客户观察到此环境，随时走人再也没有来，致使疗养业务难以开展。对此被告多次找到原告丈夫许继虎提出改变周围环境，许继虎承诺想尽办法也要适合被告房屋使用条件，但是就是不行动，一拖再拖。被告仍按时交纳房租共计22000元。在原告违约、违反承诺的情况下，疗养院业务无法开展的情况下停交了房屋租赁费。因原告违约在先，被告急需交纳房屋租赁费的条件并未成就，在被告为改变房屋周围恶劣环境的条件下，被告有权拒绝再急需交纳房租，并有权要求原告承担违约责任。被告认识到承诺改变租房环境已不能实现，这是租赁房屋南边修铁路的民工正要租房用，就以此为由赶被告走。原告仗着本地人欺负外地人的有利条件，以恐吓、威胁、硬逼的手段，强行让被告写下欠条，该欠条依法不能成立。原告还不让被告拉走自己以前准备办公使用的家具和用品，有些物品早已不见，被原告已经处理，原告应予以赔偿。综上应驳回原告的诉讼请求。根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原告要求二被告支付租金22000元及违约金有无事实和法律依据。原被告双方围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，当事人围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，认定具有证据的证明力。根据开庭审理过程中原被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月27日，许继虎（原告丈夫）作为出租方、被告王云平作为承租方、被告王艳秋作为证明人签订《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方出租给乙方的房屋位于新原路××、××县与××处××、福通加油站北邻大院东南角的小四合院：每间房屋按大梁算间数，南排9间、北排9间、西排（即长城炮楼排）11间、东排11间、中间3间、后院9间，共计52间，建筑面积约500平方米，无任何家具，无装修，全部空房；该房在合同有效期内由乙方依法自主管理，经营使用；租期20年，自2016年10月1日至2036年9月30日止；租金第一年至第五年，年租金为66000元，从租赁第六年起，本着公平合理，以市场物价指数调节，计算房屋租金涨落；第一年的房租每月交一次，即每月的30日前交下个月的租金，第二年的租金每半年交一次，即2017年9月30日前交33000元，2018年3月30日前交33000元，第三年至第五年的租金每年交一次，即2018年至2020年9月30日前交当年的租金。第六年开始按市场物价指数调节租金增减，每年一交；为保证合同的顺利履行，乙方应当向甲方预交2000元作为履约保证金；在乙方租赁期间，如甲方违反本合同约定，单方解除本合同，应当按解除合同时的租金标准，赔偿乙方相当于36个月租金的违约金；同样，如乙方单方解除本合同，应当按解除合同时的租金标准，赔偿甲方相当于36个月租金的违约金；如乙方拖欠甲方租金，除应补交其所欠的租金外，还应按拖欠租金额的日千分之五向甲方支付违约金”。2017年5月30日，双方在合同尾部手写部分载明：“注：经双方2017年5月30日下午17点10分达成协议，对此合同暂停执行，如有新情况变化，双方另行协商。甲方代表人：许继虎，乙方代表人：王云平，2017年5月30日下午”。2017年6月1日，被告王云平在该合同上又加上了“此合同未善事宜，委托王艳秋办理，王云平，2017.6.1。同意王艳秋，2017.6.1”。2017年5月30日，被告王艳秋作为欠款人向许继虎出具欠条一份，载明：“今欠许继虎房租费4个月×5.5千，合计金额22000元人民币，贰万贰仟元整。”被告王艳秋在欠款人处签名并按指印。王云平在王艳秋名下签名按指印。另查明：1、2016年9月29日、12月19日，被告王云平通过其建设银行卡向许继虎账户分别转款7500元、16500元，被告王云平称上述款项为2000元押金及4个月的房租。2、原阳县福宁集镇西寨村村民委员会于2020年5月22日出具证明一份，载明：“本村村民许继虎，男，身份证号：，因病于2020年1月12日去世，在本村2020年4月11日土葬，李林涛，特此证明，2020年5月22日”。同日，许亚飞、许亚梅、许亚方、许亚辉作为声明人签署放弃继承权的声明书称：“四声明人的父亲许继虎生前后与王云平、王艳秋之间的债权，属于四声明人应当继承的该笔债权份额的继承权，四声明人均自愿放弃，由母亲吴祖英继承”。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告双方均同意解除该租赁合同，符合法律规定的合同解除条件，故对原告请求解除房屋租赁合同的该诉讼请求本院予以支持。被告王云平共租赁使用原告房屋8个月，根据王云平提交的转款凭证显示其已支付许继虎四个月房租，因该合同于2017年5月30日暂停执行，故被告应支付合同暂停执行前的房屋租赁费22000元（66000元÷12个月×4个月）。许继虎于2020年1月12日因病去世，其子女均放弃对该部分财产权利的放弃，故原告请求被告王云平向其交付该租金并无不当，被告王云平应向原告支付房屋租金22000元。关于被告王艳秋是否承担支付租金的问题，该房屋租赁合同的相对方为许继虎与王云平，王云平委托王艳秋办理合同暂停执行后的未善事宜时间为2017年6月1日，但王艳秋和王云平共同出具欠条的时间为2017年5月30日，其和王云平共同出具欠条的行为构成了债的加入，故其应与王云平共同承担支付房租的责任。关于违约金，双方签订的合同约定乙方拖欠甲方租金，除应补交其所欠的租金外，还应按拖欠租金额的日千分之五向甲方支付违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。双方约定的标准远远高于法律规定，由于被告欠付租金时间长达三年，故本院酌定违约金数额为欠付租金的30%即6600元，对原告请求过高部分本院不予支持。庭审中被告王云平称所租赁办疗养院的房屋后有养猪场和大量猪粪便流积，根本不适合办疗养院的条件。本院认为被告租赁房屋系为开设疗养院，租赁房屋周围的环境将严重影响其经营效益，被告在承租房屋前应对所租房屋周围的环境进行充分了解，原告称出租房屋后面的猪场在被告租赁以前就已经存在，被告亦未提交证据证明猪场系租赁后建造的，以此本院依法认定出租房屋时被告对所租房屋周围的环境状况是明知的，故对被告上述辩称本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王云平与王艳秋于判决生效后十五日内共同支付原告吴祖英房屋租金22000元及违约金6600元，合计28600元；二、驳回原告吴祖英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3149元、减半收取1574.5元，由原告负担1059.5元，被告王云平负担515元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状九份，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  安丹丹二〇二〇年七月二十一日书记员  刘慧云