北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5314号上诉人（原审被告）：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安定路33号化信大厦905房间。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：李云省，女，该公司法务专员。被上诉人（原审原告）：李兆昕，男，1999年1月1日出生，汉族，北京电影学院学生，住北京市海淀区。上诉人北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）因与被上诉人李兆昕房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初1924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。中天置地公司上诉请求：撤销一审判决第2项、第3项，一、二审诉讼费用由李兆昕承担。事实和理由：李兆昕与中天置地公司于2019年10月30日签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》（以下简称《北京市房屋租赁合同》）。签订合同后，李兆昕并未按照合同要求将租金付至合同中指定账户，并且在明知收据上没有加盖中天置地公司财务章的情况下，将2019年11月至2020年1月的租金转给案外人姜鹤。李兆昕承租房屋的价格明显低于市场价格，李兆昕作为完全民事行为能力人，应该对交易行为不正常有所察觉，但是依然向姜鹤的私人账户中支付租金。中天置地公司虽然与李兆昕存在房屋租赁合同关系，但是中天置地公司账户上从未收到李兆昕的租金，中天置地公司不存在违约行为。一审法院在没有查清事实的情况下判令中天置地公司承担搬家费、垃圾清运费等缺乏法律依据。李兆昕辩称，不同意中天置地公司的上诉请求。李兆昕已经交纳租金，姜鹤是中天置地公司的员工，其没有将租金交给公司是中天置地公司的内部事情，请求维持一审判决。李兆昕向一审法院起诉请求：1.判令解除李兆昕与中天置地公司的租赁合同；2.中天置地公司返还租金14120元；3.中天置地公司支付违约金5800元；4.本案诉讼费由中天置地公司负担。一审法院认定事实：李兆昕（乙方）于2019年10月30日与中天置地公司（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，李兆昕承租位于北京市海淀区花园路5号院10号楼5单元501室房屋，月租金2600元。合同第四条约定：1.乙方将租金直接汇入甲方委托代理机构租金账户，或到代理机构营业部支付；2.因乙方原因不能将租金直接存入租金账户，乙方委托租赁代理机构代交租金，租赁代理机构应在24小时内将租金存入租金账户。合同第九条约定，（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达5日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定的。合同第十条约定，（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200％向乙方支付违约金；（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200％支付违约金，如甲方违约还应退还相应的租金。李兆昕于签订合同当日向中天置地公司员工姜鹤支付14120元，姜鹤为其出具相应收据。中天置地公司对该租赁合同予以认可，但对收据不认可。经一审法院询问，中天置地公司认可姜鹤系其公司员工，但称姜鹤仅在其公司干了一个月左右，收了客户钱后没有交给公司，现已携款潜逃。就收据，李兆昕称其当时与他人合租该房屋，与其合租人员的收据上有中天置地公司的盖章，因收据用完，换了一本，故其收据上没有盖章。李兆昕要求解除合同，称其未在诉争房屋中居住，中天置地公司主管将其赶走。为证明自己的主张，李兆昕提交了其与微信名为A-Jun的聊天记录，在该聊天记录中A-Jun要求李兆昕将房屋钥匙寄出。中天置地公司对该聊天记录予以认可，称A-Jun系其公司主管。李兆昕另提交了录音光盘，记载其在签订合同后就一直与中天置地公司协商房租租赁事宜。李兆昕主张违约金，称中天置地公司未按时交付房屋，应支付月租金200％的违约金。中天置地公司不同意支付违约金。就违约金标准，中天置地公司同意按照合同约定标准计算。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当依照约定全面履行自己的义务。李兆昕与中天置地公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，双方均应据此履行各自义务。中天置地公司虽称李兆昕应将房租支付至公司账户，但姜鹤系中天置地公司员工，合同依约定可以由代理机构转交租金，故李兆昕将房租交给姜鹤并未违反合同约定。中天置地公司虽称姜鹤未将房租交至公司账户，但该行为系公司内部纠纷，中天置地公司可另行向姜鹤主张。李兆昕已经按照合同约定支付相应费用，中天置地公司收回房屋钥匙，明确拒绝出租房屋，故李兆昕要求解除合同、返还费用的主张，理由正当，该院予以支持。就合同解除时间，该院以李兆昕交出钥匙时间确定。就违约金，中天置地公司未按照合同约定交付房屋，应按照合同约定支付违约金，故就违约金该院予以支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：1.李兆昕与中天置地公司于2019年10月30日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年11月9日解除；2.中天置地公司于判决生效后7日内返还李兆昕房屋租金、押金、中介服务费、垃圾清运费共计14120元；3.中天置地公司于判决生效后7日内支付李兆昕违约金5800元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审期间补充查明如下事实：合同签订后，李兆昕交纳3个月房租7800元、押金2600元、中介费3000元、垃圾清运费720元，共计14120元。中天置地公司对一审法院计算违约金的方式、标准和数额均无异议。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，李兆昕与中天置地公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。一审法院确认该合同于2019年11月9日解除，李兆昕和中天置地公司对此均予以认可，本院不持异议。关于中天置地公司主张案涉房屋租赁价格明显低于市场价格，李兆昕应觉察交易存在异常一节。本院认为，案涉《北京市房屋租赁合同》由中天置地公司与李兆昕签订，中天置地公司在合同上加盖公章，该合同真实有效，且合同中对租金数额、支付方式等已做出明确的约定，即中天置地公司与李兆昕已就上述内容形成一致意思表示，中天置地公司的该项主张与前述签订合同的行为以及合同内容相悖，在其未能提供确实充分的证据否定合同内容的情况下，应承举证不能的不利后果，故仍应以《北京市房屋租赁合同》的相关内容认定双方的权利义务，中天置地公司该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。针对中天置地公司主张未收到李兆昕交纳的款项，且不存在违约行为，故不应向李兆昕退还诉争费用一节。本院认为，李兆基与中天置地公司签订《北京市房屋租赁合同》并支付款项时，姜鹤系中天置地公司员工，姜鹤持有的案涉合同亦加盖有中天置地公司的公章，姜鹤此时是否具有侵占款项和携款潜逃的意图，李兆基无从判断，中天置地公司亦未产生警觉和怀疑，故李兆基为履行《北京市房屋租赁合同》的付款义务而向姜鹤支付诉争款项具有事实基础，亦具有一定的合理因素，姜鹤是否将案涉款项交给中天置地公司，系中天置地公司内部管理事务，与李兆昕无涉，中天置地公司认为与姜鹤的相关行为无关的主张于法无据，本院不予支持。现李兆昕已依约支付合同款项，中天置地公司未履行交付出租房屋的义务，已构成违约，一审确认《北京市房屋租赁合同》解除并判令中天置地公司向李兆昕返还已付费用并支付违约金，并无不当。综上所述，中天置地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费298元，由北京中天置地房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 硕审 判 员  梁志雄审 判 员  董 伟二〇二〇年七月二十八日法官助理  张 岩书 记 员  王培霖