山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终5386号上诉人（原审被告）：济南唐冶帝华置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：李在明，执行董事。委托诉讼代理人：王野，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘恩杰，山东元邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刁玉哲，女，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：韩文远，山东安邦顺意律师事务所律师。原审被告：山东住在房地产信息咨询有限公司济南历城分公司，住所地济南市。法定代表人：刘丹，总经理。委托诉讼代理人：张海龙，男，该公司工作人员。上诉人济南唐冶帝华置业有限公司（以下简称帝华置业公司）因与被上诉人刁玉哲、原审被告山东住在房地产信息咨询有限公司济南历城分公司（以下简称住在历城分公司）商品房预约合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初9148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后进行了审理。本案现已审理终结。帝华置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审;2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2018年5月13日，被上诉人在上诉人处购买上诉人开发的帝华广场号楼X单元X房屋一套,并交纳了496119元的首付款，同时上诉人向其出具了收据以及购房回执单。购房回执单明确了房屋的价格、面积、位置等具体的购房要件，商品房买卖合同已经成立。因被上诉人采用按揭方式购房，其缴纳首付款后，上诉人置业顾问使用微信的方式，向被上诉人发送了银行按揭贷款的明细，在贷款过程中，因上诉人自身的原因，银行审核未通过。其后，上诉人为上诉人寻找了另外的多家银行办理按揭贷款手续，被上诉人均不同意，致使合同履行暂时搁置。在此期间，上诉人的工作人员也多次催促被上诉人办理贷款，并催促签订商品房买卖合同。但被上诉人均未予以理会。本案中，上诉人没有任何的违约行为，且被上诉人存在多次违约行为。一审庭审时，上诉人同时表示，随时可以办理合同签订手续以及帮助被上诉人办理贷款手续等。依法成立的合同行为应当受到法律保护，一审法院在上诉人不同意解除合同的情况下，判决解除，违背契约精神。一审法院依据合同法第二条、第四条、第八条该条款均明确规定，依据成立的合同的依据，以及依法成立的合同关系任何人不得干预。同时本案也没有违反合同法第九十四条的规定，没有出现履行不能的情况。据此，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以纠正。刁玉哲辩称,一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以驳回上诉人的上诉请求。帝华置业公司与刁玉哲在2018年5月13日签订的《帝华广场回款单》仅是对帝华置业公司对刁玉哲开发的帝华广场X号楼X单元X室房屋的认购，并没有《商品房销售管理办法》第十六条规定应具备的13项内容。因此更不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”所以帝华置业公司与刁玉哲之间并不存在成立的商品房买卖合同。帝华置业公司在收取刁玉哲首付款后，曾多次通过帝华置业公司的工作人员给予签订商品房买卖合同并办理贷款手续，但均被要求“再等等，贷款不容易审批”为由，拒绝给刁玉哲办理相关手续。刁玉哲曾积极履行贷款办理手续，但帝华置业公司予以拒绝。在一审中上诉人已经认可帝华置业公司与刁玉哲签订的是房屋认购书，存在商品房预约合同关系，并不存在商品房预售合同关系。因此帝华置业公司与刁玉哲之间存在的是商品房预约合同关系，一审法院认定事实清楚，应当予以维持。住在历城分公司述称，如果上诉人与被上诉人解除合同，我们同意按比例退还，如果不同意解除，我方无法退还。刁玉哲向一审法院起诉请求：1.判令帝华置业公司返还刁玉哲支付的购房款496119元；2.判令帝华置业公司赔偿占用刁玉哲支付的购房款资金损失费，资金损失费以496119元为基数，自2018年5月18日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至购房款清偿之日止；3.判令住在历城分公司返还刁玉哲支付的居间服务费3万元，帝华置业公司对住在历城分公司返还居间服务费承担连带责任；4.本案诉讼费、保全费、保全保险费由二被告承担。一审法院认定事实：帝华置业公司开发建设帝华广场项目，刁玉哲欲购买该项目的房产。2018年5月13日，为参加帝华置业公司推出的“交3万元居间费可充抵5万元购房款”的活动，刁玉哲通过帝华置业公司向住在历城分公司支付居间费3万元，住在历城分公司为刁玉哲出具居间服务费3万元的收据一份，并加盖了该公司的财务专用章。为购买帝华广场X号楼X单元X室公寓房产，刁玉哲与帝华置业公司口头协商，由刁玉哲支付房屋首付款496119元，剩余购房款30万元办理银行按揭贷款支付。2018年5月18日，刁玉哲向帝华置业公司支付首付款496119元，帝华置业公司为刁玉哲出具回款单及收据各一份，并加盖该公司的合同及财务专用章。此后，双方因刁玉哲所购房产能否办理及在何处办理银行按揭贷款等问题出现分歧，帝华置业公司主张其可以另行联系放贷银行以完成合同签约，刁玉哲以帝华置业公司无法给予办理贷款为由不同意签订商品房买卖合同，双方为此协商未果，引起诉讼。另查明，本案在审理过程中，一审法院向刁玉哲、帝华置业公司询问关于合同签订的事宜，帝华置业公司主张可在15日内为刁玉哲办理银行贷款并签订合同，刁玉哲方主张不同意与帝华置业公司签订商品房买卖合同。一审法院认为，合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。预约合同是指为将来签订本约而签订的合同。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，刁玉哲与帝华置业公司口头协商商品房买卖事宜，刁玉哲向帝华置业公司支付首付款后，双方签署了回执单。该回执单中明确载明所购房产的坐落、房号、面积、单价、总价、付款方式等事项，回执单的签署应认定为双方之间达成了关于涉案房产的预约买卖合同关系。在预约合同履行过程中，刁玉哲与帝华置业公司就房屋按揭贷款事宜产生分歧，刁玉哲在此基础上明确表示不再与帝华置业公司签订商品房买卖合同（本约）。故预约合同（回执单）无法继续履行，故一审法院确定解除预约合同。刁玉哲要求帝华置业公司返还已支付购房款的诉讼请求，一审法院予以支持。住在历城分公司所收取的刁玉哲居间费，实际为帝华置业公司与住在历城分公司合作售房所推出的以居间费折抵购房款的活动，住在历城分公司并未提供居间服务，故对刁玉哲要求住在历城分公司返还居间费的诉讼请求，一审法院予以支持；对帝华置业公司承担连带返还责任的诉讼请求，一审法院不予支持。刁玉哲与帝华置业公司签订预约合同（回执单）未就商品房买卖合同（本约）的签约时间做出明确约定，对于商品房买卖合同（本约）未能签订，帝华置业公司不存在过错，故对刁玉哲要求帝华置业公司支付首付款利息的诉讼请求，一审法院不予支持。刁玉哲主张的保全保险费，未提供证据证实其主张，一审法院对此不予支持。判决：一、刁玉哲与济南唐冶帝华置业有限公司于2018年5月18日签订的预约合同（帝华广场回款单）于判决生效之日起解除；二、限济南唐冶帝华置业有限公司于判决生效之日起十日内返还刁玉哲已付首付款496119元；三、限山东住在房地产信息咨询有限公司济南历城分公司于判决生效之日起十日内返还刁玉哲已付居间费3万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回刁玉哲的其他诉讼请求。案件受理费4531元、财产保全费3270元，均由刁玉哲负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刁玉哲提交被上诉人与上诉人员工王鹏昌的微信聊天记录，证明上诉人在2018年8月份、10月份均督促过上诉人办理银行按揭贷款及签订商品房买卖合同，但上诉人均回复让被上诉人再等等，不给予被上诉人办理贷款手续。帝华置业公司对微信聊天记录的真实性无异议，但对证明目的有异议，因为在一审时上诉人向法庭陈述在商品房认购书签订后，向被上诉人告知了有关银行贷款按揭的一切手续和材料，因被上诉人自身原因，无法办理银行贷款手续，致使商品房买卖合同至今未签订。目前涉案房屋已具备网签手续，且已临近交房，上诉人认为在该商品房预售过程中，不存在任何违约行为，应当继续履行。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：涉案《帝华广场回款单》属于商品房预约合同还是商品房买卖合同，能否解除。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，《帝华广场回款单》虽然载明了涉案房屋的房号、面积、单价、付款方式等内容，并且刁玉哲支付了496119元的款项，帝华置业公司也已接受，但该回款单未涉及剩余款项的付款时间、房屋的交付使用条件及日期、产权登记、违约责任等其他合同主要内容，在上述合同主要内容缺失的情况下，显然存在法律或事实上的履行障碍，势必影响合同双方当事人权利义务的确定，不利于合同履行，该回款单仅是双方在签订商品房买卖合同之前对双方交易房屋有关事宜的初步确认，涉案房屋交易涉及的权利义务还需要签订商品房买卖合同予以确定，因此，该《帝华广场回款单》属于预约合同，不属于商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”从上述规定可以看出，预约合同目的在于签订本约合同，本约合同未签订导致预约合同的目的不能实现，当事人有权要求解除预约合同。涉案《帝华广场回款单》系预约合同，帝华置业公司未提交证据证实通知刁玉哲签订商品房买卖合同，但回款单载明的合同日期为2018年5月18日，至2019年10月23日刁玉哲一审起诉，已经超出签订商品房买卖合同的合理期限，未能订立商品房买卖合同的责任在于帝华置业公司，帝华置业公司构成违约，应当承担违约责任，一审法院判决解除帝华置业公司与刁玉哲签订的《帝华广场回款单》、帝华置业公司返还收取的款项并无不当。对于因预约合同解除给刁玉哲造成的损失，因刁玉哲未提起上诉，本院不予审理。综上所述，帝华置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9062元，由上诉人济南唐冶帝华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 闵 雯审判员 焦玉兴二〇二〇年七月二十日书记员 朱俞颖