浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终460号 上诉人（原审原告）：浙江中林地质勘测设计有限公司。住所地：丽水市莲都区天宁工业区132幢4楼。统一社会信用代码：913311020669135583。 法定代表人：刘超，任总经理。 委托诉讼代理人：娄丽伟、林志魏，浙江丽阳律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：浙江茂耀置业有限公司。住所地：丽水市绿谷大道238号1001办公室。统一社会信用代码：91331100099242340P。 法定代表人：周丽华，任董事长。 委托诉讼代理人：陈建勇，系该公司员工。 委托诉讼代理人：王建荣，浙江泽厚（丽水）律师事务所律师。 上诉人浙江中林地质勘测设计有限公司（以下简称中林公司）、浙江茂耀置业有限公司（以下简称茂耀公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省丽水市莲都区人民法院（2020）浙1102民初237号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人中林公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人中林公司的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人茂耀公司承担。事实和理由：一、一审法院违背意思自治原则，未按合同约定的违约金标准做出判决。（一）一审法院不应当将逾期交付房屋的违约金按照日万分之二计算，而应当按照中林公司与茂耀公司约定的日万分之四计算。本案中，茂耀公司实际交付房屋的时间为2019年9月26日，共逾期149天，逾期交房的违约金应为63134.22元（1059299元×0.0004×149天），一审法院认定逾期交房的违约金按照日万分之二计算，没有事实和法律依据。（二）一审法院不应当将逾期交付土地、房屋权属证书的违约金分段按不同标准计算，应当按照中林公司与茂耀公司的约定，自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向中林公司支付已交付房价款千分之一的违约金。一审法院不考虑合同的具体约定，径行分两段（逾期90日之内、逾期90日之外）按不同标准计算该项违约金，没有事实和法律依据。二、中林公司作为消费者，其权益受到侵害时应当得到法律的保护；茂耀公司作为经营者，其违约行为应当受到法律的制裁。本案中，茂耀公司作为房地产开发商，明知存在“地下电力电缆管道无法迁移”的情形影响竣工，还与中林公司签订合同约定交房期限为2019年4月30日之前。开发商相对于购房者而言，处于优势地位，应当预见到房屋经过竣工验收备案之前的各种因素。根据“任何人不得从自己的违法行为获益”的原则，一审法院在不具备法定调整违约金的情形下，降低违约金计算标准，无异于鼓励开发商进行不诚信的交易，无法保障交易安全。中林公司认为，对于房地产开发商的违约行为，应当采取法律手段予以规制，合同明确约定了违约金的计算方法，且该计算方法不违反法律规定，一审法院应当尊重当事人意思自治，按照合同约定做出判决。综上，一审法院未按合同约定和法律规定做出公正判决，请求二审法院依法改判支持中林公司的上诉请求。 上诉人茂耀公司辩称，一、延期交付是由于市政规划调整导致，所以虽然延期交付，但是有免责事由，请求免除违约责任。二、中林公司主张要求按照合同约定计算违约金不合理，参照开发区同类地段的租金，中林公司主张的违约责任过高，一审法院虽然作出了一些调整，但茂耀公司认为这个责任无需承担。 上诉人茂耀公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人中林公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未确认本案延期交房的原因是“市政电力电缆管线无法迁移，只能通过改造进行，影响工程进度而延期”，是错误的。一审法院已查明由于市政电力电缆管线未处理，致使工程不能正常施工，因此相关主管部门根据实际情况对该工程的开、竣工日期作了相应的调整，建设工程项目建设是要主管部门进行审批监管的，施工期限、交付日期、办证日期等，在项目建设初期就要呈报确定。该项目根据前期规划，确定在2019年4月30日前交房、2019年10月31日前办证，在前期均要向建设主管部门备案，茂耀公司不能随意变更。正因如此，《商品房买卖合同》尽管是在市政电力电缆管线处理完毕之后，但对于交房及办证时间，在没有主管部门许可的情况下，是不能作出调整的。而一审法院没有考虑建设项目的特殊情形，未考虑到该情形符合《商品房买卖合同》第九条约定的特殊情况，仍认为逾期交房是茂耀公司违约，是错误的。二、延期交房并非是茂耀公司原因造成的。茂耀公司作为房产开发商，总是尽量缩小工期，这样管理成本会降低，利润空间会增大，所以主观上没有过错，客观上也并非茂耀公司的原因造成延期交房，根据过错承担责任原则，茂耀公司也不应承担责任。三、一审法院判决上诉人承担逾期办证责任是错误的。（一）由于建设期顺延，办证期限也应作相应顺延；（二）在茂耀公司提交办证材料后，政府相关部门没有将不动产证及时给予办理，后冠状病毒疫情爆发，办证又被拖延，这不可归责于茂耀公司，茂耀公司不应承担责任，而一审法院仍判决将该责任由茂耀公司承担是错误的。四、客观上讲，中林公司因延期交房遭受的损失，根据目前开发区房屋租金水平计算，该损失也只有5500-7500元。本案应按公平原则和补偿原则处理，而非违约责任处理。综上所述，请求撤销一审判决，改判驳回中林公司的一审诉讼请求。 上诉人中林公司辩称，一、不管是迁移还是改造，都需要时间，迁移和改造是茂耀公司与土地行政主管部门之间的问题，不能把茂耀公司与主管部门之间的案外因素作为违约的理由。本案是房屋买卖合同纠纷，报批事项不能改变当事人的约定事项，电缆改线发生的时间比较短，是在2017年之前，而签订合同时间是2018年，茂耀公司不能以市政电缆管线进行抗辩，茂耀公司应向中林公司承担逾期交房和逾期办证的违约责任。二、本案中不存在合同第九条第二款约定的情况。本案不存在所谓的行政措施，电缆管线改造不是行政措施。而且第九条第二项是茂耀公司事先准备好的格式条款，根据合同法和消费者权益保护法的规定，应当依法认定为无效。根据合同法第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人原因造成违约，应当向对方承担违约责任。茂耀公司因为土地行政主管部门的原因，造成了延期交房、延期交付权属证书，仍应当向中林公司承担违约责任，茂耀公司跟建设主管部门的关系跟本案无关，可以另案处理。三、延期交付房屋、延期交付权属证书，是一种违约行为，应当按照合同约定承担违约责任，违约本身就是一种过错。三、一审法院认定的事实是正确的，但是计算违约金的标准是错误的。按照合同的约定，茂耀公司应当于2019年10月31日前向买受人交付权属证书，但茂耀公司没有在合同约定的期限内交付权属证书。新型冠状××疫情爆发的时间是2020年1月下旬，违约事实已经存在，所以疫情也不能作为茂耀公司免责的理由。四、按照租金标准确定违约金的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，本案中双方明确约定了延期交房以及延期交付权属证书违约金的计算标准，茂耀公司主张参照租金标准计算，缺乏依据。综上，请求二审法院驳回茂耀公司的上诉请求。 上诉人中林公司向一审法院起诉请求：1.被告茂耀公司向原告支付逾期交房的违约金（违约金自2019年5月1日起，按原告已交付房价款的日万分之四计算至被告实际交房之日即2019年9月26日止，为人民币62710.5元）；2.被告茂耀公司向原告支付逾期交付土地、房屋权属证书的违约金（逾期90日内按已付房款的1‰计算为1059.3元；若逾期超过90日，违约金自2019年11月1日起，以原告已交付房价款为基数，按日1‰计算至被告实际交付土地、房屋权属证书之日止）。 一审法院查明，2018年1月16日，原告与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》（以下简称合同）。签订合同时原告名称为“丽水探明地质岩土勘测研究院有限公司”，于2018年3月29日变更为“浙江中林地质勘测设计有限公司”（即本案原告）。合同第三条约定，买受人购买的商品房为丽水市南城华侨总部大厦2#楼905；合同第七条约定，买受人应支付的总房款为人民币1059299元；合同第九条约定，出卖人应当在2019年4月3日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用。合同第十条约定，出卖人如未按照合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期将超过90日后，买受人有权要求出卖人自本合同第九条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人交付已交付房价款万分之四的违约金。合同第十六条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。且出卖人承诺于2019年10月31日前，取得前述土地、房屋权属证书交付给买受人，出卖人不能在该期限内交付权属证书，在约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的1‰承担违约责任；在约定日起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，按日向买受人支付已交付房价款1‰的违约金。截至起诉日，被告已经逾期19天，若逾期超过90天，原告将按照合同约定的“逾期90日后按日向买受人支付已交付房价款1‰的违约金”向被告主张违约责任。合同生效后，原告依约支付了购房款，被告未按照合同约定的期限将该商品房交付给原告，直到2019年9月26日，该商品房才实际交付给原告。原告曾多次要求被告交付土地、房屋权属证书，被告一直未按合同约定交付，截至起诉日，被告仍未向原告交付土地、房屋权属证书。另查明，案涉房产项目的电力电缆管线改造工程于2017年8月15日验收合格，经丽水经济技术开发区管委会会议纪要确定将该项目的开工时间顺延至2017年8月15日，并将竣工时间延期至2019年10月15日。被告的工作人员于2019年9月5日通过电话通知原告于9月26日办理交房，双方于2019年9月26日办理了交房手续。被告目前尚未将房屋权属证书交付给原告。 一审法院认为，原告浙江中林地质勘测设计有限公司与被告浙江茂耀置业有限公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。关于被告有无存在逾期交房、逾期交付权属证书的问题，被告辩称其逾期交房、逾期交付权属证书系因为政府原因导致工期延后，应当适用商品房买卖合同第九条的可延期的第二种情形，且工程竣工时间已经被批准延期至2019年10月15日。该院认为，原、被告签订商品房买卖合同时间为2018年1月16日，当时被告已经知晓存在绿谷大道进出口未落实、地下电缆管线需要整改等因素，且地下电缆管线改造工程已经于2017年8月15日验收合格，被告应当对其实际竣工的日期作出正确的预判，从而确定合理的交房期限以及交付房屋权属证书的期限。因为案涉工程可能导致延期竣工的情形发生在前，而商品房买卖合同在后，故不属于双方签订的商品房买卖合同中的第九条约定的出卖人可据实予以延期的情形，会议纪要重新确定的竣工期限与原、被告之间签订的商品房买卖合同无关联性，被告应当根据合同承担相应的违约责任。被告该辩称意见，无事实和法律依据，该院不予认可。关于交房逾期期限的问题，原告诉称实际交房日为2019年9月26日，被告辩称其工作人员已于2019年8月15日已通知交房。经过庭审，原、被告均确认被告工作人员于2019年9月5日通过电话通知原告，告知其于2019年9月26日办理交房手续，故该院认可实际交房之日为9月26日。关于逾期交房后的逾期违约金计算问题，依照双方的合同约定，逾期交房超过90日的，原告有权选择继续履行合同，并要求被告支付从最后交付期限的第二天起至实际交付之日违约金（按照已交付房款价万分之肆按日计算）。被告辩称违约金过高，要求按照同地段同类房屋租金标准确定为5500元-7500元，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，显然本案不适用于上述规定。该院综合考虑本案的具体情况，结合双方的约定以及原告可能产生的实际损失，酌情认定违约金按照日万分之二为宜。故被告应当向原告支付逾期交房违约金31567.11元（1059299×0.0002×149）。关于交付房屋权属证书逾期期限问题，原、被告双方合同约定为2019年10月31日前，但被告至今未履行此义务。被告辩称应当予以顺延，无事实依据，该院不予认可，被告应当承担相应的违约责任。关于逾期交付房屋权属证书违约金问题，被告辩称疫情属于不可抗力，客观上延缓了办证的进度，并要求不支付该项违约金。但该院认为疫情的发生系在合同约定的2019年10月31日原告违约之后发生，被告该辩称无事实与法律依据，该院不予认可。该院认为合同约定违约金过高，综合考虑本案的具体情况，酌情认定逾期交付房屋权属证书的违约金90日之内按照合同约定的1‰计算为1059.30元，超过90日的按照日万分之二计算。为此，对原告的诉请的合理部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决：一、被告浙江茂耀置业有限公司于本判决生效后五日内支付原告浙江中林地质勘测设计有限公司逾期交房违约金人民币31567.11元；二、被告浙江茂耀置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江中林地质勘测设计有限公司逾期交付土地、房屋权属证书违约金（2020年1月31日前违约金为1059.30元，之后违约金以房屋总价款人民币1059299元为基数按日万分之二计算至实际交付土地、房屋权属证书之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1394元，减半收取697元，由被告浙江茂耀置业有限公司负担。 二审中，上诉人茂耀公司提交了一份证据：建设工程施工许可证，待证2016年1月15日，建设主管单位签发的施工期间为960天，有期限的规定，由于土地交付期限的延期，施工期应当相应延期。上诉人中林公司质证认为，对证据的真实性没有异议，但与本案不具有关联性，也不能待证茂耀公司拟待证的事实。本院认为，茂耀公司提交的证据与本案处理不具有关联性，本院不予认定。 本院经审理查明，2018年1月16日，丽水探明地质岩土勘测研究院有限公司（以下简称探明公司）与茂耀公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定探明公司向茂耀公司购买丽水市南城华侨总部大厦2#楼905室房屋，房屋价款为1059299元，茂耀公司应于2019年4月30日前交付房屋，于2019年10月31日前交付土地、房屋权属证书，由探明公司自行办理商品房转移登记；茂耀公司逾期交房的，按逾期时间分别处理，逾期不超过90日的，茂耀公司应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向探明公司支付已交付房款万分之三的违约金；逾期交房超过90日的，探明公司有权解除合同，探明公司要求继续履行合同的，茂耀公司应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向探明公司支付已交付房款万分之四的违约金；逾期交付土地、房屋权属证书的，亦按逾期时间分别处理，茂耀公司在约定日期起90日内交付权属证书的，按已付房款的千分之一承担违约责任；约定日期起90日以后，茂耀公司仍不能交付权属证书的，探明公司有权退房，探明公司不退房的，茂耀公司应自约定日期起至实际交付权属证书之日止按日向探明公司支付已交付房款千分之一的违约金；合同还约定了其他内容。合同生效后，探明公司依约支付了购房款。2018年3月29日，探明公司变更企业名称为浙江中林地质勘测设计有限公司。2019年9月5日，茂耀公司通知中林公司于9月26日办理交房手续，中林公司按照通知于9月26日办理了交房手续。2020年3月23日，丽水经济技术开发区行政审批中心受理茂耀公司提交的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记申请。2020年5月16号，茂耀公司通知中林公司于5月19号领取办理权属证书的相关资料。 另查明，案涉房产项目的电力电缆管线改造工程于2017年8月15日验收合格。 本院认为，茂耀公司与中林公司签订合同时，电力电缆管线问题已经存在，茂耀公司仍然承诺于2019年4月30日前交付房屋，并于2019年10月31日前交付权属证书，故茂耀公司应当于约定时间前履行相应的交付义务，不得以电力电缆管线问题进行抗辩，一审法院未采信茂耀公司的该抗辩主张，有相应的合同和法律依据。受新冠××疫情影响，政府部门春节后上班时间确有延迟，但在2月底已经开始正常上班，而茂耀公司首次登记申请于3月23日方才被受理，故茂耀公司主张新冠××疫情对其逾期交付权属证书有一定的影响，缺乏依据，本院不予支持。茂耀公司未按照合同约定的期限交付房屋和权属证书，依法应当向中林公司承担违约责任。茂耀公司主张其对逾期交付主观上没有过错，不应承担违约责任，应当按照公平原则和补偿原则，参照当地房屋租金水平给予中林公司一定的补偿，缺乏法律依据，本院不予支持。 本案中，合同约定的逾期交付违约金是按日计算，违约金高低与逾期交付时间成正比，一审法院综合合同约定的违约金计算方式等方面认定违约金过高并进行一定调整并无不当，本院予以维持。另，茂耀公司已通知中林公司于2020年5月19日领取办理权属证书的相关资料，故应认定茂耀公司实际交付权属证书的日期为2020年5月19日。 综上，中林公司和茂耀公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2788元，由上诉人浙江中林地质勘测设计有限公司负担1394元，由上诉人浙江茂耀置业有限公司负担1394元。 本判决为终审判决。 审 判 长 毛向东 审 判 员 苏伟清 审 判 员 王晓璐 二〇二〇年七月二日 代书记员 王 芳