福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初1902号 原告：福州花好月圆物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五凤街道梅峰支路96号左海名仕1#楼一层2号店面。统一社会信用代码91350102786905062B。 负责人：李光伦，总经理。 委托诉讼代理人：马红福，福建沃泰律师事务所执业律师。 被告：官红生，男，1958年5月17日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告福州花好月圆物业管理有限公司（以下简称“花好月圆物业公司”）与被告官红生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告花好月圆物业公司的委托诉讼代理人马红福，被告官红生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 花好月圆物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付自2016年1月1日起至2019年12月31日的物业服务费3436.8元，并按银行同期贷款利率（KN×0.0006×T）支付违约金至实际清偿之日止。事实与理由：2010年5月27日，原告与福州市台江区鑫达富弟小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，为被告所拥有的鑫达富弟小区提供物业服务，合同第六条、第七条约定了交纳物业费的标准和小区业主交纳物业费的义务。被告系该小区业主，原告依约向被告提供了完善的物业管理服务，被告应根据合同约定交纳物业管理服务费，原告多次催讨无果。自2016年1月1日起至2019年12月31日止被告已拖欠物业费2558.4元、电梯费614.4元和水电公摊费264元，合计,3436.8元。被告拒绝缴纳物业服务费的行为严重违反合同约定，损害原告及小区其他已缴费业主的合法权利。现原告根据法律法规的规定提起诉讼，望判如所请。 官红生辩称，2008年1月1日至2010年4月30日的物业服务合同系“鑫达富第”小区业委会全体成员签名，是合法有效的合同。原告提供的、自2010年5月1日起至2013年4月30日止的《物业管理服务委托合同》系小区业委会被终止解散两年后由原告伪造，为无效合同。鑫达富第业主委员会成立于2005年4月17日，届满三年，未换届，后被依法终止解散，福州市台江区人民政府台访复查（2015）10号明确答复了鑫达富第小区业主委员会终止原因，小区业主亦曾通过12345向台江房管局投诉，该局答复：“该业委会换届选举未按相关程序进行，是无效的。”花好月圆物业公司在知晓该业委会因届满换届无效被终止解散两年的情况下，伪造杜撰了此份无效合同，亦未提供相应的《补充协议》。花好月圆物业公司伪造小区业主同意物业费提价收费的签名表、伪造已去世多年的业主签名，以达到非法将物业费提价至0.8元/㎡的目的，提价法定程序造假，该公司在小区业主不知情的情况下在提价表决表中擅自打勾以示业主同意提价，花好月圆物业公司提价通知说是经过社区盖章同意，其实是以小区安装一户一表名义盖章；花好月圆物业公司还存在其他违法违规行为：向业主收取物业费时从未开具过正规发票，从未按照相关规定公布小区物业费收支明细及小区公共场所经营性租金收入，多次向业主收取电梯维修公摊费，每户少则几十元，多则几百元，无发票、收据以及更换的零配件单据，是否真正维修更换零配件，无人知晓。对提出质疑的业主，花好月圆物业公司就关停该业主所在楼层的电梯，为此，小区业主曾向省信访局投诉；2019年1月26日，花好月圆物业公司关停电梯15天，再张贴更换配件清单，无发票，向5号楼1梯16户业主收取电梯维修费6770元，业主要求出示更换配件及维修发票，花好月圆物业公司至今未能提供。小区长期存在消防隐患，且曾发生两次火灾事故，被黄牌警告。花好月圆物业公司将4号楼架空层设有的麻将馆改为赌馆，严重干扰小区业主的正常生活；聘请无资质人员及病号上岗，保安都是老弱病残，外来人员随意出入，小区门卫形同虚设，小区公厕也被改造成仓库出租。消防栓形同虚设。小区经常发生偷盗事件，安保情况太差。关于公摊用电部分，2010年台民初字第769号、770号民事判决书，已判令花好月圆物业公司无法提供具体公摊数字依据，不予支持，而花好月圆物业公司无视法院判决，多年来依旧强制向业主摊派收取。花好月圆物业公司向省特检所申报年检的维保单位与电梯维保公示卡的维保单位不一致。2018年10月15日之前的电梯管理单位均为福州强鑫房地产开发有限公司，直至2019年5月27日才变更为花好月圆物业公司，可见花好月圆物业公司自2008年1月1日进入小区起从未依规办理变更电梯管理单位的程序，业主有权质疑多年来是否对小区电梯按时年检并建立电梯管理手册？可见花好月圆物业公司内部管理混乱，缺乏管理意识，给小区业主带来安全隐患。鑫达富第小区285户业主，从2003年9月相继入住至今近十七年时间，自2010年4月止，先后进驻三家物业管理服务公司，签订、续订四份合法有效合同，其中包括与花好月圆物业公司2008年1月至2010年4月签订的合同均为合法有效，多数业主均能按有效合同按时交纳物业费。此后小区业主拒绝履行缴费义务的原因，完全系花好月圆物业公司擅自伪造虚假合同，伪造提价文件，小区管理混乱，违反相关法律法规下所产生的必然结果，如果本小区业主继续为违法的虚假合同缴费，即是怂恿了该物业管理公司的违法行为，默认了该物业公司的违法事实，拒绝缴费亦是为了维护法律的公平正义和法律的尊严，该物业管理公司蓄意规避伪造合同，伪造提价表决表，管理混乱以及侵吞本小区全体业主共有资产收益等事实，假“事实物业”之名，屡次将拒绝缴费的业主推上被告席，请求依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 关于官红生对花好月圆物业公司提供的2010年5月27日签订的《物业管理服务委托合同》（2010年5月1日起至2013年4月30日止）提出是伪造的无效合同问题，对此花好月圆物业公司提供了合同原件予以核对，但对于官红生辩解未进一步举证，因本案讼争物业费（2016年1月1日起至2019年12月31日止）不在该合同约定的服务期内，因此本案对该合同效力不予评判。 花好月圆物业公司为证明案涉小区物业费按法定程序上调0.2元/㎡且自2014年8月20日起执行，提供了《关于鑫达富第物业服务费上调的通知》（以下简称“通知”）、《关于鑫达富第物业服务费业主表决结果的公示》（以下简称“公示”）为据，上述通知主要内容为“从2014年8月20日开始住宅每平方物业服务费上调0.2元，商业店面和车库每平方上调0.3元。”公示内容为“鑫达富第物业费上调已符合法定程序，新的物业服务收费标准从2014年8月20日起开始执行”并加盖有“福州市台江区洋中街道铺前社区居民委员会”的公章，但花好月圆物业公司未提供该公示的原件核对。官红生经质证，对通知有异议，认为没有经过业主的同意，对公示认为是花好月圆物业公司造假。官红生就此提供了《鑫达富第上调物业服务费业主表决意见表》，提出其中有死亡业主签名表决，花好月圆物业公司辩解死亡业主可能是业主家属代为签字的。结合官红生提供的《鑫达富第上调物业服务费业主表决意见表》，可以印证花好月圆物业公司在提价过程中确有征询业主的意见并结合花好月圆物业公司提供的《情况说明》，花好月圆物业公司对死亡业主的签名也作了合理解释，官红生提供的证据不足以证实花好月圆物业公司伪造业主签名，综上，本院确认《关于鑫达富第物业服务费上调的通知》、《关于鑫达富第物业服务费业主表决结果的公示》、《情况说明》是真实的，可以作为本案定案的依据。 官红生就其辩解向本院提供的福州市台江区人民政府台访复（2015）10号信访事项复查意见书、福州市便民服务呼叫中心12345诉求编号10013100093福州市房管局2010-2-9回复以及诉求编号11073100260福州市住房保障和房产局2011-8-12回复、2008年12月23日鑫达富第小区首届业委会《证明》一份、2015年9月鑫达富第小区业委会《公告》一份、《国家投诉受理管理办公室投诉事项流程》，对此花好月圆物业公司认为上述证据与本案无关，本院经审查认为上述证据与本案争议无关。 官红生另提供2008年10月30日《东南快报》Ａ24版刊登“鑫达富第小区架空层，车位改成麻将馆，救火消防栓被圈”、2017年3月22日《福州晚报》内容“持续推进文明城市建设不力，18家单位被挂牌警告”、福州市便民服务呼叫中心12345诉求编号为ＦＺ150××××0128的台江区公安分局2015年1月19日回复、电梯维修表格影印件、电梯维保公示卡、电梯年检、维保信息影印件以及一系列照片、（2010）台民初字第769号《民事判决书》、（2010）台民初字第770号《民事判决书》复印件各一份证明小区管理存在违法违规行为且其无需缴纳公摊费，对此花好月圆物业公司认为真实性由法院认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年12月29日，福州市台江区鑫达富第小区业主委员会与花好月圆物业公司签订一份《物业管理服务委托合同》，约定：选聘花好月圆物业公司对鑫达富第提供物业管理服务；委托管理的期限从2008年1月1日起至2010年4月30日止；物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为小高层住宅0.60元/月/㎡；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日开始交纳；委托管理事项包含房屋建筑共用部位、共用设施、设备公共场地的维修、养护等；合同还约定了其他事项。同日，上述合同的双方当事人又签订一份《补充协议》，约定：业主应分摊公共水、电费，电梯维保费由花好月圆物业公司承担等。上述合同签订后，花好月圆物业公司开始对鑫达富第小区提供物业管理服务。 2016年8月8日，花好月圆物业公司向福州市台江区洋中街道铺前社区作出《情况说明》，内容为“我司于2008年1月1日承接鑫达富第小区物业管理，并分别于2008年1月和2010年5月两次签定物业服务合同，由于该小区业委会任期届满后一直未进行换届，小区物业服务合同无法依法续签，目前仍由我司对该小区提供事实物业服务”，福州市台江区洋中街道铺前社区居民委员会于同日在该《情况说明》上注明“该鑫达富第小区目前还是由花好月圆物业管理有限公司在管理”。 2018年12月6日，花好月圆物业公司向福州市台江区洋中街道铺前社区作出《情况说明》，内容为“我司于2008年1月1日承接鑫达富第小区物业管理，并分别于2008年1月和2010年5月两次签订物业服务合同，由于该小区业委会任期届满后一直未进行换届，小区物业服务合同无法依法签订，目前仍由我司对该小区提供物业服务”，福州市台江区洋中街道铺前社区居民委员会于2018年12月13日在该《情况说明》上注明“经核实鑫达富第小区目前还是继续由花好月圆物业管理有限公司在管理中”。现花好月圆物业公司向本院提出上述诉请。 另查，鑫达富第小区2＃楼601单元房屋所有权登记于官红生名下，产权面积为84.34㎡。诉讼中，官红生陈述其于2005年后入住案涉小区2＃楼601单元至今，物业服务费已缴纳至2014年6月，后未再缴纳。原业委会解散后至今小区未成立业委会。 本院认为，花好月圆物业公司自2008年1月1日起接受鑫达富第小区业主委员会的委托，承接该小区的物业管理服务，并与鑫达富第小区业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》及《补充协议》，该合同没有违反有关法律、法规的效力性规范，属有效合同，具有法律约束力，合同期满后，花好月圆物业公司继续在该小区提供物业服务，官红生亦确认花好月圆物业公司自2008年入驻小区至今未退出，结合花好月圆物业公司提供的《情况说明》以及官红生提供的同小区其他业主及其本人的部分物业费《收款收据》、《缴费清单》，这些票据均加盖“福州花好月圆物业管理有限公司财务专用章”，因此本院确认花好月圆物业公司自2008年1月1日起入驻该小区提供物业管理服务至今，退一步讲，花好月圆物业公司系经依法批准成立的有限责任公司，其公司经营范围含物业管理，其公司为案涉小区履行了物业服务义务，官红生作为案涉小区的业主，实际接受了花好月圆物业公司提供的物业服务，官红生以花好月圆物业公司擅自提价且伪造合同、小区管理混乱为由不予缴纳物业服务费于法无据，官红生作为物业服务的实际受益人理应及时向花好月圆物业公司缴纳物业管理服务费用。关于物业服务费标准问题，官红生提出花好月圆物业公司擅自提价，不符合法定程序，本院认为，根据在案证据，官红生该辩解依据不足，现根据花好月圆物业公司提供的《关于鑫达富第物业服务费业主表决结果的公示》，并结合2007年12月29日《物业管理服务委托合同》约定的物业费标准0.6元/㎡，能够证实案涉小区物业费自2014年8月20日起按0.8元/㎡标准执行。故对花好月圆物业公司诉请按0.8元/㎡的标准计收物业费，本院予以照准，官红生确认其物业费已缴至2014年6月止，故花好月圆物业公司诉请官红生缴纳2016年1月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费，本院予以支持。案涉房屋建筑面积为84.34㎡，案涉房屋建筑面积为84.34㎡，现花好月圆物业公司自愿按照83.25㎡计算，诉请官红生支付2016年1月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费2558.4元，本院予以照准。关于花好月圆物业公司诉请水电公摊费、电梯费，对此官红生不同意支付，本院认为，根据在案证据，官红生缴纳的水电公摊费、电梯费系发生于物业费上调之前，即物业费按0.6元/㎡标准时另行收取，现花好月圆物业公司未提供证据证实2016年1月1日起至2019年12月31日止期间案涉小区电梯费和水电公摊费实际产生的总金额、分摊后每户小区业主应承担的缴费金额且官红生对此有异议，故花好月圆物业公司诉请水电公摊费、电梯费，本院不予支持。关于花好月圆物业公司诉请官红生承担违约金，考虑到花好月圆物业公司从未书面催交物业服务费，与业主之间缺乏有效沟通，官红生提供的证据中能反映出花好月圆物业公司在物业管理服务中存在一定瑕疵，故对于花好月圆物业公司要求官红生承担违约金的诉请，本院不予支持。 另需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时缴纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝缴纳物业服务费。否则，将造成拒绝缴纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已缴纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上，依照《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、官红生应于本判决生效之日起十日内向福州花好月圆物业管理有限公司支付自2016年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费合计2558.4元； 二、驳回福州花好月圆物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由福州花好月圆物业管理有限公司负担5元，官红生负担20元。 本判决为终审判决。 审判员  张芙蓉 二〇二〇年七月十三日 法官助理林小梅 书记员王心怡 一、附本案适用的相关法律条款： 《物业管理条例》 第六条第一款房屋的所有权人为业主。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。