四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3889号 上诉人（原审原告）：杜娅，女，1990年8月11日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：杜静，四川昊通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓启，四川昊通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都美耕投资有限公司，住所地：四川省成都市天府新区华阳街道骑龙村三利·白云渡。 法定代表人：严强，总经理。 委托诉讼代理人：赵林阳，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯思然，泰和泰律师事务所律师。 上诉人杜娅因与被上诉人成都美耕投资有限公司（以下简称美耕公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初4008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杜娅及其委托诉讼代理人杜静、邓启，被上诉人的委托诉讼代理人赵林阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜娅上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持杜娅的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由美耕公司负担。 事实和理由：一、一审法院认定经房地产管理部门备案的《商品房买卖合同摘要》并非是《商品房买卖合同》的组成部分，对当事人不产生约束力，是对该摘要的性质认定错误。1.《商品房买卖合同摘要》不是杜娅、美耕公司签订的《商品房买卖合同》的组成部分，是国家行政管理单位为了使房产交易更加透明，交易资金更加安全等，基于案涉商品房买卖合同基本内容在房地产相关管理部门进行登记备案所形成。换言之，《商品房买卖合同摘要》本质就是双方当事人签订的房屋买卖合同，且该合同是根据国家相关法律、法规的规定，经国家房地产管理部门确认生效的，一经备案，无法更改，并且在网上公示，其效力无可厚非；2.《商品房买卖合同摘要》形成于案涉《商品房买卖合同》之后的备案信息。若将《商品房买卖合同》备案，必须使该合同中销售的价格与其申报预售的价格保持一致，否则无法进行备案，即无法形成该摘要。该摘要已经形成，说明其与美耕公司预售方案记载价格一致，与该合同记载价格一致，与预售许可申报价格互相印证，是双方当事人就案涉房屋价款及价格组成的真实意思表示，必然对双方当事人产生约束力。本案中，杜娅根据案涉合同主张相应合法权利，该摘要作为案涉合同的内容备案摘要，是杜娅提交的证据之一，二者的内容无任何矛盾之处，现在的事实是美耕公司按照房屋的建筑面积收取了装修款，但交付的房屋却是仅装修了厨房和卫生间的半成品房屋；3.根据2010年2月1日生效的《成都市商品房预售方案管理暂行规定》规定，开发商现场销售的价格应当与商品房网上签约系统价格一致。而商品房网上签约系统的价格为美耕公司根据预售许可方案的价格真实填报。根据2011年5月1日生效的《商品房销售明码标价规定》规定，商品房经营应严格按照申报价格明码标价对外销售。根据2015年8月7日生效的《成都市发展和改革委员会关于进一步规范商品住房价格信息公开的通知》规定，申请办理商品房预售许可证时申报的预售方案中载明价格应与销售现场公示价格保持一致。故一审法院对该摘要效力的认定属于事实和法律性质认定不清，违反法律、法规的规定。 二、一审法院认定案涉房屋价格无法区分房屋清水价与装修成交价，认定案涉房屋价格系不能分割的整体，没有事实依据和法律依据。1.案涉合同明确载明案涉房屋建筑面积106.9平方米，房屋按套内面积计算，单价12814.08元/平方米及总价款1102780元；房屋装修水平为简装，装修标准为2119元/平方米。而该摘要载明，案涉房屋清水价为876259元，装修成交价226521元，合计价款1102780元。可见，案涉合同与该摘要载明的总价款一致，且案涉房屋总价款由清水房价格和装修价格组成。通过案涉合同记载的内容可以直接计算出案涉房屋装修价226521元，与该摘要记载的装修成交价一致。尽管案涉合同没有明确写出装修价款，但根据相关条款的约定可以反映出美耕公司根据案涉房屋的建筑面积收取了装修款，应当进行全屋装修；2.一审中，杜娅提交了美耕公司向房地产管理部门申办预售许可证时申报的预售方案。该方案经成都市城乡房产管理局确认备案，该方案中记载了美耕公司就案涉房屋所在地块销售的房屋清水房均价7065元/平方米，最高价9184元/平方米；房屋装修价为2119元/平方米。该方案区分了案涉房屋的清水价与装修价，该项预售方案，案涉合同及该摘要所载的房屋价格一致，不存在案涉房屋清水价与装修价无法区分的情况。 三、一审法院认定因《补充协议》仅对案涉房屋厨房、卫生间的装修品牌范围进行了约定，案涉房屋的其他区域没有约定，既驳回杜娅要求美耕公司返还未装修区域所收取的装修款，属于错误。1.案涉补充协议约定，附件一为案涉房屋户型图，显示主卫、次卫及厨房总面积为13.58平方米；附件二记载了案涉房屋装修水平简装的标准及品牌范围（仅包含了厨房、主卫、次卫区域）。但该协议未约定美耕公司就案涉房屋可以仅装修厨卫区域。2.根据2014年1月1日施行的《四川省成品住宅装修工程技术标准》规定，成品住宅是指，住宅交付前，套内所有功能空间的固定面铺装、涂饰、管线等全部完成，已具备基本使用功能的住房。本案中，案涉房屋仅装修了厨卫区域，其他区域均为清水，故美耕公司应将未装修区域的装修款退还给杜娅。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院撤销一审判决，在查明事实的基础上依法改判支持二娅的全部诉讼请求。 美耕公司辩称，房屋买卖系民事行为，《商品房买卖合同摘要》不是案涉合同的组成部分，其形成于行政机关出具的文件。一审法院对此的性质认定正确。装修和清水能否拆分的问题。根据双方合同的约定，不存在单独的装修合同关系，房屋是整体交易，定价方式也是按照套内建筑面积进行计算。关于装修范围，装修的实际范围符合合同约定，美耕公司无违约行为。 杜娅向一审法院起诉请求：1.判令美耕公司立即向杜娅退还装修款197744.98元及资金占用利息（利息自2018年1月11日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至美耕公司实际归还完毕之日止）；2.美耕公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年6月10日，杜娅（买受人）与美耕公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》），约定杜娅购买美耕公司开发销售的位于成都市天府新区房屋，房屋预测建筑面积共106.9平方米，套内建筑面积为86.06平方米，分摊的共有建筑面积20.84平方米，装修水平为简装，装修标准为2119元／平方米，双流美耕投资有限公司在2019年5月20日前向杜娅交付案涉房屋。《商品房买卖合同》第八条“计价方式与价款”载明：“出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：（一）按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12814.08元，总价款为1102780元”。《商品房买卖合同》附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”载明：“（一）交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第二十条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。（二）双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1.外墙：【×瓷砖】【×涂料】【×玻璃幕墙】【×面砖，局部涂料，少量石材】；×。2.起居室：（1）内墙：【×涂料】【×壁纸】【×水泥砂浆抹面】；×。（2）顶棚：【×石膏板吊顶】【×涂料】【×混凝土楼板基层面】；×。（3）室内地面：【×大理石】【×花岗岩】【×水泥抹面】【×实木地板】【×水泥地面】；×。3.厨房：（1）地面：【×水泥抹面】【×瓷砖】【×水泥胶浆地面】；×。（2）墙面：×【耐水腻子】【×瓷砖】【×水泥砂浆抹面】；×。（3）顶棚：【×水泥抹面】【×石膏吊顶】【×混凝土楼板基层面】；×。（4）厨具：×。4.卫生间：（1）地面：【×水泥抹面】【×瓷砖】【×水泥胶浆地面】；×。（2）墙面：【×耐水腻子】【×涂料】【×瓷砖】【×水泥胶浆地面】；×。（3）顶棚：【×水泥抹面】【×石膏吊顶】【混凝土楼板基层】；×。（4）卫生器具：×。5.阳台：【×塑钢封闭】【×铝合金封闭】【×断桥铝合金封闭】【×不封闭】【××】；×。6.电梯：（1）品牌：×；（2）型号：×……”。 2017年6月11日，杜娅（买受人）与双流美耕投资有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），《补充协议》第二条“对商品房基本状况的补充约定”载明：“6.买受人确认房管局《商品房买卖合同摘要》中所列‘房价’与‘装修价’、出卖人预售申报价中的‘清水申报价’与‘装修申报价（装修报价）’、《商品房买卖合同》第五条中‘装修标准’数据，以及‘本人已知晓并认同所购商品房的装修水平、设施设备档次和装修标准’文句，均是应行政管理部门格式要求所做之列示，本合同双方买卖交易项下标的为【简装】。前述任何应行政管理部门要求而作出的与装修有关的数据列示，均不作为买卖合同项下的双方意思表示对待，买受人亦不以与上述装修有关的数据和要求向出卖人主张权利”。《补充协议》附件二关于《商品房买卖合同》第四条第（六）款装修水平简装的补充如下：载明：“E地块装修标准及品牌范围厨房顶面：铝扣板吊顶地面：地砖墙身：墙面砖橱柜：‘海尔’或‘志邦’或‘德贝’或‘中意’或‘欧派’等或与前述品牌同档次的组合橱柜。配‘摩恩’或‘欧派’或‘欧林’等名牌龙头，‘海尔’‘欧派’或‘华帝’或‘德贝’或‘方太’或‘老板’等或与前述品牌同档次的燃气灶、抽油烟机、消毒碗柜，以及不锈钢洗菜盆。卫生间顶面：铝扣板吊顶地面：地砖墙身：墙面砖洁具：选用‘美标’或‘乐家’或‘科勒’或‘TOTO’等或与前述品牌同档次的洁具。龙头：选用‘美标’或‘乐家’或‘科勒’或‘TOTO’等或与前述品牌同档次的龙头。配厕纸架、毛巾架及浴霸买受人对此不持疑”。杜娅在该附件二买受人处签名并捺印。 2017年11月27日，案涉房屋进行了签约备案，《商品房买卖合同摘要》载明：房屋清水成交价为876259元，装修成交价为226521元。 《商品房买卖合同》与《补充协议》签订后，杜娅向美耕公司支付了购房款，美耕公司向杜娅交付了对厨房、主卫和次卫进行了装修的案涉房屋。 一审法院另查明，2017年6月27日，双流美耕投资有限公司将企业名称变更为成都美耕投资有限公司。 一审法院认定上述事实的有《商品房买卖合同》《补充协议》《商品房买卖合同摘要》、发票、付款凭证、公证书、案涉房屋交房时装修现状视频、企业名称变更核准通知书及当事人当庭陈述等证据，一审法院予以确认并在案佐证。 一审法院认为，首先，杜娅与美耕公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》第八条明确约定案涉房屋按照套内建筑面积计算房屋总价，并非将“清水成交价”和“装修成交价”予以分开计价，虽《商品房买卖合同摘要》对“清水成交价”和“装修成交价”进行了分列，但《商品房买卖合同摘要》系《商品房买卖合同》形成后向行政管理机关报送备案的内容摘要，并非《商品房买卖合同》的组成部分，对双方并无约束力。故双方签订的《商品房买卖合同》中约定的案涉房屋的价格系不能分割的整体，杜娅关于分开计算“清水成交价”与“装修成交价”的主张无事实及法律依据，一审法院不予支持。其次，根据《商品房买卖合同》附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”及《补充协议》附件二“关于《商品房买卖合同》第四条第（六）款装修水平简装的补充如下”的约定，双方仅对案涉房屋厨房、卫生间的装修标准及品牌范围进行了约定，对案涉房屋除厨房和卫生间外的其他区域并未作出装修的约定。故一审法院对杜娅关于美耕公司交付的案涉房屋装修现状不符合《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定的主张不予支持。 综上，杜娅的诉讼请求无事实及法律依据，故一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：驳回杜娅全部诉讼请求。一审案件受理费2246元（已减半收取），由杜娅负担。 本院二审期间，杜娅、美耕公司均未提交新证据。 二审中，杜娅认为一审遗漏了美耕公司制作的《成都市商品房预售许可申请表》，该申请表载明，申报价格（不含装修）：住宅（公寓），起价（元/㎡）3619，均价（元/㎡）7065，最高价（元/㎡）9184。 经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为：杜娅诉请美耕公司向其返还装修款及支付资金占用利息是否成立。 本院认为，杜娅、美耕公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。 第一，《商品房买卖合同》第八条计价方式与价款约定：出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：（一）按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12814.08元，总价款为1102780元。 第二，《补充协议》附件二：关于《商品房买卖合同》第四条第（六）款装修水平简装的补充如下：“E地块装修标准及品牌范围厨房顶面：铝扣板吊顶地面：地砖墙身：墙面砖橱柜：‘海尔’或‘志邦’或‘德贝’或‘中意’或‘欧派’等或与前述品牌同档次的组合橱柜。配‘摩恩’或‘欧派’或‘欧林’等名牌龙头，‘海尔’‘欧派’或‘华帝’或‘德贝’或‘方太’或‘老板’等或与前述品牌同档次的燃气灶、抽油烟机、消毒碗柜，以及不锈钢洗菜盆。卫生间顶面：铝扣板吊顶地面：地砖墙身：墙面砖洁具：选用‘美标’或‘乐家’或‘科勒’或‘TOTO’等或与前述品牌同档次的洁具。龙头：选用‘美标’或‘乐家’或‘科勒’或‘TOTO’等或与前述品牌同档次的龙头。配厕纸架、毛巾架及浴霸买受人对此不持疑”。 第三，《商品房买卖合同摘要》由相关行政部门作出，《成都市商品房预售许可申请表》由美耕公司单方制作，均非案涉合同的组成部分。且双方在《补充协议》中对《商品房买卖合同摘要》《成都市商品房预售许可申请表》作用及产生的后果进行了约定。《补充协议》第二条对商品房基本状况的补充约定，第6项：买受人确认房管局《商品房买卖合同摘要》中所列‘房价’与‘装修价’、出卖人预售申报价中的‘清水申报价’与‘装修申报价（装修报价）’、《商品房买卖合同》第五条中‘装修标准’数据，以及‘本人已知晓并认同所购商品房的装修水平、设施设备档次和装修标准’文句，均是应行政管理部门格式要求所做之列示，本合同双方买卖交易项下标的为【简装】。前述任何应行政管理部门要求而作出的与装修有关的数据列示，均不作为买卖合同项下的双方意思表示对待，买受人亦不以与上述装修有关的数据和要求向出卖人主张权利。由此可以看出，《商品房买卖合同摘要》中载明的清水成交价、装修成交价，美耕公司制作的《成都市商品房预售许可申请表》中载明的清水申报价，均不作为买卖合同项下的双方意思表示对待，买受人亦不以与上述装修有关的数据和要求向出卖人主张权利。 综上，双方当事人对案涉房屋的计价方式与价款、装修范围进行了约定，本案现有证据不能证明双方对案涉房屋的计价方式与价款、装修范围进行了变更，因此，双方仍应按案涉合同的约定履行各自的义务。故杜娅关于分开计算“清水成交价”与“装修成交价”及案涉房屋装修现状不符合双方约定的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，杜娅的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4492元，由杜娅负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  龚 耘 审判员  李 俊 二〇二〇年七月二十三日 书记员  杨珍梅