上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初25339号原告：上海龙兴房地产发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：徐耀祥，董事长。委托诉讼代理人：王培强，上海市建纬律师事务所律师。被告：上海玥麟服饰有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：谢晶毅。原告上海龙兴房地产发展有限公司与被告上海玥麟服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海龙兴房地产发展有限公司的委托诉讼代理人王培强到庭参加诉讼，被告上海玥麟服饰有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海龙兴房地产发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《租赁合同补充协议(一)》于2019年3月5日终止。2、被告支付原告2019年1月1日到2019年3月5日期间的租金34,221.87元。3、被告支付原告2019年1月1日到2019年3月5日期间的管理费10,905.87元。4、被告支付原告2018年11月10日到2019年3月5日期间的电费1,415.3元。5、被告支付原告前述租金、管理费、电费自2019年3月6日起至判决生效之日止的逾期滞纳金(按照每日万分之三的标准计算)。6、被告支付原告律师费20,360元。7、被告支付原告租赁场地复原费48,071.02元。8、被告补足原告租赁保证金差额7,586.4元。9、被告交付的租赁保证金归原告所有，不予退还。10、被告支付原告相当于六个月的租金和管理费的违约金120,756元。11、被告支付原告公证费3,000元。12、被告留存在租赁场地内的物品归原告所有。事实与理由：原告是淮海中路XXX号“大上海时代广场”房产的产权人，2015年11月，原、被告签署了有关大上海时代广场五楼L513单元商铺(以下简称系争房屋)的《租赁合同》，合同约定：原告将系争房屋租赁给被告经营童装服饰用品，租期两年，自2015年11月15日起至2017年11月14日止，若因被告违约导致原告提前终止租约的，原告有权没收被告租赁保证金并要求被告支付违约金。2017年11月，双方签署《租赁合同补充协议》，约定原租赁合同续约两年，具体时间为2017年11月16日至2019年11月15日，续租期内租金标准如下：2017年11月16日至2018年11月15日，每月保底租金14,790元，2018年11月16日至2019年11月15日，每月保底租金15,080元，物业管理费为每月5,046元，且被告须补交7,586.4元的履约保证金差额。被告自2019年1月开始拖欠租金，原告多次向被告签发催款函，被告未能支付租金。原告于2019年2月28日向原告发出《收楼通知》，并于2019年3月5日以公证方式收回租赁场地。原告认为，被告拖欠租金的行为已经构成根本违约，故起诉要求判如所请。被告上海玥麟服饰有限公司未答辩。本院经审理认定事实如下：原告系淮海中路XXX号房屋的产权人，2015年11月9日，原告(甲方)与被告(乙方)签署《上海市房屋租赁合同》，约定：“一、出租房屋情况甲方出租给乙方的房屋坐落在本市黄浦区淮海中路XXX号5楼第L513单元，该房屋实测面积为58平方米……五、保证金和其他费用5.1……租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。”《租赁合同补充条款》约定：“第一章第六条租赁期6.01租赁期自本合同第七条约定的实际交付日起计二年……第七条交付使用7.01甲方同意暂定在2015年11月15日或之后，将租赁场地按本合同附件二所属的状况交付乙方使用……第十条物业管理费及其他杂费10.03乙方须按甲方或管理单位的规定，于账单指定日期前支付所有在租赁场地已使用或消耗的煤气、水、电、电讯费用及有关的保证金。根据政府电力部门的要求，管理单位之电费由甲方先行统一缴付后再向乙方按其分表显示之耗用量定期收取；现行每度电之电费按人民币1.2元计算……第十一条履约订金及保证金乙方须于签订本合同时，向甲方缴付相等于三个月之租金、物业管理费(以第二年租金计算)(总额57,768元人民币)，作为乙方依约履行本合同的租赁诚意金……若甲方正式签回本合同及盖章送讫乙方后，上述租赁诚意金自动转化为乙方依约履行本合同的租赁保证金……第二章第一条支付租金、物业管理费及其他杂费1.01……逾期未付之租金、物业管理费或其他费用，乙方须从逾期的首个工作天起向甲方按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项……第三条持续拖欠3.02乙方拖欠甲方款项超过三十天，甲方有权解除租赁合同及收回租赁场地……第十一条租赁场地返还时状态11.02乙方须在租赁期届满或提前终止前，把租赁场地连同其所有的附属物、装置、附加物，按租赁合同规定，以交付乙方使用时的状态(合理损耗除外)，交还甲方。交还时需经甲方认可，并相互结清各自应当承担之费用。乙方亦可拆除及移去其商业附属物及装置，惟乙方须将引致的破坏部分复原至租赁期生效时交付乙方的使用状态……惟乙方无权就上述装修、设施等收取甲方任何费用或要求以折抵租金、物业管理费、杂费、违约金等合同款项……11.04乙方在租赁期届满或提前终止(包括因乙方违约，甲方提前收回租赁场地)时以任何理由迁出租赁场地后，如租赁场地内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其他任何物品，均视为乙方放弃前述物品，甲方有权以任何方式处理前述物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿……第九章第一条承租方1.01……甲方有权在下列事件发生后的任何时间，合法地提前收回租赁场地或其任何部分并有权将租赁场地的全部保证金作为部分违约金收归甲方所有，租赁合同亦随即提前终止。该等时间为：……(b)乙方未能按照租赁合同规定，在必须支付租金、物业管理费或所有其他费用的日期支付该等租金、物业管理费或所有其他费用，并经甲方书面催付7天内乙方仍未补救有关违反……1.03甲方因向乙方催讨租金、物业管理费或乙方须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支(包括但不限于合理的律师费)，或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当做债务向乙方追讨。1.04乙方同意，倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权(不影响甲方对该等违反或不履行可行使的任何其他权利或补救办法)将租赁场地的全部保证金作为部分违约金收归甲方所有……第三条提前终止除法律规定及本合同另有约定外，甲乙双方均无权提前解除本合同。若乙方要求提前退租，甲方可以不予同意，要求乙方继续履行本合同并按约追究其违约责任(若有)；甲方亦可以同意退租，甲方有权将租赁场地的全部保证金作为部分违约金收归甲方所有，甲方更有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即截至租赁合同终止日时，乙方欠缴的租金，物业管理费及其他收费，停车费、水电费、电话费等；剩余租期内全部的租金及物业管理费的总额；租赁场地的复员费用；已使用的免租期的费用；租赁场地再出租的中介费用；租赁场地再出租前的空关期的租金及物业管理费的补偿费；律师费、公证费(如有)；其他杂费、手续费等……第四条退回保证金租赁期届满时，如乙方并无任何租赁合同项下未予纠正的违反，甲方将在乙方将租赁场地交回甲方并付清所有应付未付款项(包括但不限于租金、物业管理费及其他杂费)以及收到乙方有关已经会计师稽核之每月营业额报告后30日内将保证金无息退回给乙方。但如乙方违反租赁合同，甲方可将保证金或其适当部分用以补救上述违约行为(但不影响甲方的任何其他权利或补救办法)……”上述合同签订后，被告缴纳租赁保证金57,768元。2017年11月，双方签署《租赁合同补充协议(一)》，约定：“1.双方同意将原租赁期续约两年，具体时间为2017年11月16日至2019年11月15日止。2.续租期内租金标准如下：……2017年11月16日至2019年4月30日，乙方须额外支付租金之百分之五(5%)作为增值税费……2019年5月1日至2019年11月15日，乙方须额外支付租金之百分之十一(11%)作为增值税费……2017年11月16日至2018年11月15日，每月租金总额14,790元，2018年11月16日至2019年11月15日，每月租金总额15,080元。3.以上租赁期内物业管理费为每月人民币5,046元(含增值税税额)……7.除以上条款，双方签订的《租赁合同》中各项条款维持不变……”2019年2月13日，原告委托律师向被告发出《律师函》、要求被告支付欠付的租金、管理费、电费等费用。2019年2月28日，原告向被告发出《收楼通知》，载明将于2019年3月5日收回系争房屋并办理收楼手续。2019年3月15日，原告向黄浦公证处申请证据保全公证，对系争房屋内物品进行清点并收楼，公证书所附《STS商场L513单元财产清点一览表》列明系争房屋内物品包括：SONY液晶显示1台、落地灯1台、小模特9只、验钞机1台、镜子2面、展示架3只、桌子2张、毯子3张、挂烫机1只、小沙发1张、衣服36件、玩偶若干、小帐篷1只、联想一体机1台、电水壶1只、杂物若干。另查：2018年11月9日到2019年3月9日期间，系争房屋用电量1,257度。原告为此次诉讼支付律师代理费20,360元，为进行证据保全公证支付公证费3,000元，为系争房屋的场地拆除、装修等事宜支付工程款44，101.85元。上述事实，有原告提供的上海市不动产登记簿、《上海市房屋租赁合同》《租赁合同补充条款》《租赁合同补充协议(一)》、《律师函》、《收楼通知》、公证书、SIS商场电表读数清单、发票、《聘请律师合同》等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告未按合同约定足额缴纳房屋租金，应支付原告拖欠的租金。根据双方签订的《租赁合同补充条款》，乙方拖欠甲方款项超过三十天，甲方有权解除租赁合同。原告先后向被告发《律师函》《收楼通知》，表示将收回系争房屋，并至系争房屋办理了收楼手续，故本院确认被告双方的租赁合同于收楼当天即2019年3月5日解除。原告要求被告按照合同约定支付2019年1月1日至2019年3月5日的租金34,221.87元及物业管理费10,905.87元，本院予以支持。合同对电费等事项作出约定，故被告应支付原告2018年11月10日至2019年3月5日的电费1,415.3元。合同还约定逾期支付租金、物业管理费或其他费用，应按每日0.03%的标准支付滞纳金，故原告要求被告支付前述各项费用的逾期付款滞纳金，与法无悖，本院予以支持。合同约定因催讨租金、物业管理费等而引起的所有合理费用和开支由被告承担，故原告要求被告支付律师费和公证费，应予支持，但原告主张的场地复原费，因原告未能举证证明被告搬离系争房屋前与原告进行过房屋交接和物品清点，无法证明场地复原的具体标准，本院以发票所载金额为依据酌情支持场地复原费2万元。原告主张被告补足租赁保证金差额7,586.4元，该项诉请缺乏依据，本院不予支持，但被告已经缴纳的保证金57,768元应根据合同的约定，用于补救因被告的违约行为而产生的损失，作为部分违约金收归原告所有。原告主张按照合同约定由被告另行支付相当于六个月租金和管理费的违约金，上述违约金的标准明显过高，本院酌情予以调整，且鉴于双方在合同中已经明确约定保证金作为部分违约金补救损失，故原告已经收取的保证金和主张的违约金有重叠部分，不应重复计算，本院以被告缴纳的保证金57,768元为基数，以系争房屋收楼后三个月的租金和管理费之和作为违约金的计算标准，多退少补，据此被告还应支付原告违约金2,610元。合同约定如因被告违约，原告提前收回租赁场地，被告遗留的物品视作被告放弃，由原告处理，故本院根据公证书所载明的财产清点一览表确认系争房屋内的物品由原告自行处置。被告上海玥麟服饰有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视作其放弃答辩权利，本院依法缺席审判。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海龙兴房地产发展有限公司与被告上海玥麟服饰有限公司之间的《租赁合同补充协议(一)》于2019年3月5日解除。二、被告上海玥麟服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房地产发展有限公司2019年1月1日至2019年3月5日期间的租金人民币34,221.87元。三、被告上海玥麟服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房地产发展有限公司2019年1月1日至2019年3月5日期间的管理费人民币10,905.87元。四、被告上海玥麟服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房地产发展有限公司2018年11月10日至2019年3月5日期间的电费人民币1,415.3元。五、被告上海玥麟服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房地产发展有限公司前述第二至第四项的租金、管理费、电费自2019年3月6日起至判决生效之日止的逾期滞纳金(以人民币46,543.04元为基数，按照每日万分之三计算)。六、被告上海玥麟服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房地产发展有限公司律师费人民币20,360元。七、被告上海玥麟服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房地产发展有限公司租赁场地复原费人民币2万元。八、被告上海玥麟服饰有限公司已缴纳的租赁保证金人民币57,768元归原告上海龙兴房地产发展有限公司所有，不予退还。九、被告上海玥麟服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房地产发展有限公司违约金人民币2,610元。十、被告上海玥麟服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房地产发展有限公司公证费人民币3,000元。十一、上海市黄浦区淮海中路XXX号5楼第L513单元内的SONY液晶显示1台、落地灯1台、小模特9只、验钞机1台、镜子2面、展示架3只、桌子2张、毯子3张、挂烫机1只、小沙发1张、衣服36件、玩偶若干、小帐篷1只、联想一体机1台、电水壶1只、杂物若干由原告上海龙兴房地产发展有限公司自行处置。十二、原告上海龙兴房地产发展有限公司的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,994.74元，由原告上海龙兴房地产发展有限公司负担人民币2,881.92元，由被告上海玥麟服饰有限公司负担人民币2,112.82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  袁 伟审 判 员  赵 霏人民陪审员  裘秋霞二〇二〇年七月六日书 记 员  孙佳杰附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房屋返还时，应当符合正常使用后的状态或者租赁当事人约定的状态；不符合的，出租人可以要求承租人恢复，也可以自行恢复，由此发生的合理费用由承租人承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。