江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏02民终2035号 上诉人（原审被告）（反诉原告）：荣娜，女，1983年2月19日出生，汉族，居民身份证号码3202221983××××××××，住江苏省无锡市锡山区东港镇蠡漍东村荣家巷4号。 委托诉讼代理人：陈国勇，江苏巨升律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）（反诉被告）：雷红霞，女，1981年9月16日出生，汉族，居民身份证号3601241981××××××××，住江西省南昌市进贤县民和镇民安路59号5栋2单元302室。 上诉人荣娜因与被上诉人雷红霞租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院(2019)苏0205民初4480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 荣娜的上诉请求：撤销一审判决第二、三、五、六项，依法改判。事实和理由：2019年1月26日，雷红霞在微信中单方面明确与其解除租赁合同，双方确定2019年2月28日其搬离，但雷红霞却在2019年2月28日当天，在其东西还没有完全搬离的情况下，擅自换掉门锁，单方面强行终止租赁合同，逼迫其离开，故由此导致的租金损失应由雷红霞自行承担，由此导致的其的停车费损失及物品损失亦应由雷红霞承担；因雷红霞已擅自更换门锁，故其不负有返还钥匙的义务。 雷红霞辩称,其并没有换锁，也没有逼迫对方离开；停车费损失应由荣娜自行承担，至今仍有儿童摇床、饮水机及简易儿童推车留在案涉房屋，要求荣娜拿走。综上，请求驳回上诉，维持原判。 雷红霞向一审法院的本诉请求：1.判令解除双方于2018年8月26日签订的房屋租赁合同；2.判令荣娜立即支付2019年3月1日至2019年8月31日的房租金损失3万元、违约金6000元、合计36000元；3.判令荣娜承担逾期支付租金的滞纳金7650元；4.判令荣娜承担水电气费用合计2192.5元；5.判令荣娜赔偿物品遗失费用、装修、家具修复费用共14068元；6.判令荣娜归还房屋钥匙及门禁卡；7.本案诉讼费由荣娜负担。本案审理中，雷红霞将上述诉讼请求第2项变更为：判令荣娜立即支付2019年3月1日至2019年8月31日的房租金损失3万元、违约金31000元，合计61000元。 荣娜向一审法院的反诉请求：1.判令雷红霞退还押金1万元及半年停车费1500元；2.判令雷红霞承担因擅自换锁导致荣娜的物品损失20815.72元；3.反诉费由雷红霞承担。 一审法院认定事实：2018年8月26日，雷红霞（甲方）与荣娜（乙方）签订房屋租赁合同一份，双方约定：雷红霞将其所有的坐落于无锡市锡山区安镇街道碧桂园C区8-603室的房屋出租给荣娜居住使用；租赁期限12个月，自2018年9月1日起至2019年8月31日止，租金是5000元/月，按季支付，总租金6万元；荣娜应在签订本合同并交付首期租金时支付1万元押金，荣娜若无违约，雷红霞应于房屋租赁期限届满时将此押金全部退还给荣娜；荣娜承担租赁期内电话费、水费、电费、气费、物业管理费等实际使用的费用；因荣娜使用不当或不合理使用致使该房屋或其内部设施出现损坏或者发生故障，荣娜应及时联络进行维修并承担所发生的费用；租赁期满或经双方协商一致，本合同终止。若双方中一方违约，另一方有权终止合同并向对方提出赔偿要求；荣娜应在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下的附表中所列物品交给雷红霞，房屋留置的一切物品均视为放弃，雷红霞有权处置，荣娜绝无异议；租赁期内若非因荣娜过失，雷红霞擅自解除本合同提前收回房屋的，雷红霞应按年度总租金的10%向荣娜支付违约金，违约金不足弥补荣娜损失的，雷红霞应另行赔偿；合同期内若造成该房屋的相关设施（含家具、家电）的损坏，将由荣娜负责维修或赔偿；租赁期满，若荣娜未能将设施完好的房屋及时交给雷红霞，则根据实际天数按原日租金的二倍向雷红霞支付违约金；租赁期内若荣娜中途退租，荣娜应按合同总租金的10%向雷红霞支付违约金。在该合同特别约定条款处备注“双方约定，荣娜居住期间同意雷红霞过来看房屋，来之前需跟荣娜打招呼；在承租期内如屋内设施人为损坏须按价赔偿，提前终止合同”。审理中，雷红霞、荣娜一致确认荣娜已支付2018年9月至2019年2月期间的房屋租金3万元及房屋押金1万元。另，荣娜于2018年9月12日通过微信转账方式向诉争租赁房屋的物业方支付了一年的停车费3000元。 另查明，为证明诉争租赁合同履行过程中双方的沟通情况，雷红霞、荣娜均举证了双方2019年1月12日至同年1月26日期间的微信聊天记录。荣娜在居住租赁房屋期间，因家中小孩玩耍时不慎造成房内一处墙纸损坏，荣娜主动与雷红霞沟通寻求补救方式。2019年1月12日，荣娜通过微信向雷红霞询问墙纸出售方的联系方式。经询问后，荣娜于同年1月18日向雷红霞表示诉争房屋内的墙纸已停产，雷红霞回复：家中可能有剩余的3卷墙纸，让荣娜自行寻找。2019年1月26日，荣娜表示未在租赁房屋内找到墙纸但可以提供其他图案相近的墙纸供雷红霞选择后进行修补，雷红霞表示要亲自去租赁房屋内寻找原剩余墙纸。当日晚间，荣娜表示：“再找一下墙纸，有么最好，没有么先看一下（其提供的备选墙纸）”。雷红霞回复：“找不到一样的，到时候我们肯定要全部换掉，形象美观；拍一个照片过来，我再找人试试”。荣娜回复：“我把照片拍给你，你如果要全换的话也可以，我给你好了，但是你这个全换的话，让工人过来；就是上墙的话，刷上墙你自己刷，可以吗？因为我给你的墙纸也蛮多了”。雷红霞回复：“以后再说吧，不要让面积再扩大，到时候找到多余的也不够补”。荣娜回复：“好的，我想我过了年要搬走了，然后能尽快先帮你处理好，因为我也不想把你家弄得不好，然后能帮你弥补就帮你弥补”。雷红霞回复：“给我一个搬的日期，我有安排”。荣娜回复：“差不多2月28号左右吧，因为要过年10天左右，再打包，反正最晚28号。反正我尽早在28号之前吧。我是想先搬，东西先搬掉，然后再腾出空间来，帮你补的那个墙纸贴上去，散散味，然后再帮你做一次保洁，再交房，然后你再看看那房子情况，然后尽量28号之前结束，就这意思”。雷红霞回复：“弄的时候，一定要我在，记得通知我”。荣娜回复：“可以的。然后我正好2月份结束啊，还是三月份结束”。雷红霞回复：“刚好”。此后，双方因提前终止租赁合同的赔偿问题产生分歧，双方沟通中矛盾升级。雷红霞提出：“你看合同了吗？要收年租金的10%费用，你应该知道吧？”。荣娜回复：“你不是说我帮你弄好，你押金全部还我吗？”。雷红霞回复：“第一，换墙纸，最少两个月不能住；第二，本来租的时候是没空调的，你说需要，立马买了，还有沙发套，也是你们要租一年，花了1800块，租个半年，地板也全部要翻动，全新的房子，弄成这样，放谁心里也不舒服；后面我们不租了。刚换墙纸，肯定不能租出去”。荣娜回复：“那就不用谈了，我觉得简直太过分。你以为我搬家搬着玩的，我中介费不要付的啊？我搬家费不要付的啊？那么多费用，你这个人太过分”。雷红霞回复：“那你继续住吧，最后解决”。荣娜回复：“你还讲不讲道理，住就继续住呗，谁怕谁呀，对不对。没这么好解决的事，我就算把押金全部住完，都没这么好讲话······”。雷红霞回复：“合同走”。荣娜回复：“管你合同走”。双方在当日后续的微信沟通中言语激烈进而发生争吵，但双方并未就诉争租赁合同是否提前解除及违约责任承担等内容达成一致意见。 审理中，雷红霞述称，在双方上述微信沟通后，因荣娜未按约支付2019年3月的租金，其于2019年2月28日至诉争租赁房屋催讨租金。在此前，荣娜已拒接其电话并将其电话、微信均拉至黑名单，其发现租赁房屋门口的鞋子已没有且敲门后无人应答，随即开门查看情况，发现诉争房屋内荣娜的物品几乎全已搬走，只遗留一张儿童摇床和一个破旧的饮水机，其个人的部分物品也遗失，故报警。荣娜述称，雷红霞报警时，其并不在现场，因其已于2019年2月28日当日从诉争房屋中搬离，其搬离时将诉争房屋内的窗帘、沙发套拆下打包带走，目的是清洗后再归还给雷红霞。本案审理中，法院至安镇派出所调取了雷红霞于2019年2月28日报警后所作的报案笔录一份，雷红霞在笔录中反映，租住在诉争房屋中的房西荣娜突然搬走并拿走了家中的沙发套和次卧的窗帘，其无法联系荣娜，其检查后发现家中有诸多地方损坏，其称：“餐厅的墙纸被撕掉了两小块，客厅地板、主卧衣柜、进户大门、阳台门锁有不同程度的损坏，客厅音响线都被拉了出来，其他有无地方损坏现在也看不出来，具体损失价值也不好说。另外，荣娜还把我客厅沙发上的沙发套带走了，沙发套是我花1800元买的新的，是荣娜入住的时候购买的，还有次卧的窗纱也不见了。”雷红霞另反映，荣娜曾向其表示租金太高，别人只要3000多元，其向荣娜表示“你可以考虑不租”。2019年1月26日，荣娜打电话说墙纸坏了，找不到一样的，没有办法修好，后来又说准备到2月底不租了并提出要求退还押金，其表示可以，但按照合同来，荣娜应该将损坏的东西修好，另外按照合同要支付百分之十的违约金，当时双方没有谈拢就把电话挂了。审理中，雷红霞述称，其对诉争房屋装修后空置了几个月，后于2018年春节到该房屋中过年，过年后又空置了几个月。2018年暑假，其和两个女儿在该房屋中居住了两个月。诉争房屋租赁合同签订后，其就从该房屋中搬走了。2019年2月28日荣娜搬离后，其数次到诉争房屋中去等荣娜，但均未等到。2019年5月17日，其通过他人的电话联系上荣娜，其要求荣娜返还房屋内遗失的物品并支付房屋及水电、燃气费用，荣娜要求其起诉。另，雷红霞明确诉争房屋中遗失的物品是沙发套、窗帘、灯笼及鞋套。荣娜述称，其搬离诉争房屋时仅将沙发套、窗帘打包带走，对其他物品并不知情，其在本案庭审时将沙发套、窗帘原物带至法庭并要求归还给雷红霞，但雷红霞拒绝接收。另，雷红霞在本案审理中对荣娜返还的诉争房屋门禁卡予以接收，但称荣娜提交的钥匙并非诉争房屋的钥匙并拒绝接收。 又查明，雷红霞为证明其为荣娜代缴租赁期内诉争房屋水费、电费、燃气费的情况，举证了2019年3月20日支付宝缴费凭证3份及诉争房屋水费、电费明细清单，缴费凭证载明水费224元、电费1672元、燃气费254元。另，雷红霞本诉主张的物品遗失、修复损失包括沙发套1800元、窗帘1500元、墙纸1800元，除上述物品外还包括鞋套、灯笼等物品损失8968元，合计14068元。荣娜反诉主张的物品损失包括儿童床、床垫等，金额合计20815.72元。 以上事实，有房屋租赁合同、微信转账记录、微信聊天记录、接警情况说明、报案笔录、支付宝缴费凭证、水电费明细清单、照片及当事人的陈述等在案佐证。 一审法院认为，雷红霞与荣娜签订的诉争房屋租赁合同，系双方当事人自愿真实的意思表示且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是:一、雷红霞是否有权解除诉争房屋租赁合同；二、雷红霞是否有权要求荣娜赔偿房屋租金损失并支付违约金。 关于争议焦点一，法院认为，根据雷红霞与荣娜于2019年1月26日的微信聊天内容可得知，双方在租期内曾就提前解除房屋租赁合同就行过协商，但因押金退还、违约金承担等内容存在分歧，双方未达成一致意见，即双方未以协商一致的方式解除诉争房屋租赁合同。在双方未能协商一致解除合同的情况下，荣娜于2019年2月28日单方面搬离诉争房屋且拒交此后租赁期间租金的行为，系在合同租期内以自己的行为表明不履行继续租赁义务，已构成根本违约。诉争合同中约定，一方违约，守约方有权解除合同，在荣娜存在上述根本违约行为的情况下，雷红霞有权解除合同。关于合同解除的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方无论行使约定解除权还是行使法定解除权，均应通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据上述规定，雷红霞在提起本案诉讼时明确提出解除合同，诉争合同应于荣娜收到诉争应诉材料之日即2019年8月16日解除。 荣娜辩称雷红霞于2019年1月26日在微信上单方面终止租赁合同，迫使其搬离。法院认为，一方面，双方在2019年1月26日的微信聊天中因对押金退还、违约金承担等问题存在分歧进而导致矛盾激化，双方言辞激烈甚至发生争吵。即使雷红霞在该过程中有过终止合同的表述，考虑到双方此时的交谈背景，并不能将此作为雷红霞理性、真实的意思表示。同时，荣娜此后仍按其原先提出的时间即2月底搬离，而非按照雷红霞的要求立即搬离的行为，亦可以印证荣娜并未接受雷红霞微信中提出的立即终止合同的要求。另一方面，即使雷红霞在当日的微信中系正式提出终止合同，考虑到荣娜此时因监护家中儿童疏忽而导致诉争房屋小块墙纸受损的行为，违约程度显著轻微，并不影响诉争合同目的实现，雷红霞此时并不享有合同解除权，诉争合同不因雷红霞单方退出终止合同而解除。荣娜上述关于雷红霞于2019年1月26日在微信中单方终止诉争合同的抗辩意见，法院不予采纳。 关于争议焦点二，如前所述，诉争房屋租赁合同因承租人荣娜的根本违约行为导致合同解除，故出租人雷红霞有权要求承租人荣娜赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。关于租金损失的金额，综合考虑荣娜搬离时合同剩余租期、荣娜的过错程度、诉争合同的解除时间及雷红霞作为守约方也负有减少损失扩大的义务等因素，法院酌定该部分租金损失为五个月的租金即25000元。雷红霞主张荣娜赔偿租金损失25000元的诉讼请求部分，于法有据，法院予以支持，雷红霞主张的其余租金损失及滞纳金7650元，法院不予支持。关于违约金，诉争合同约定，租期内若荣娜中途擅自退租则应按合同总租金的10%向雷红霞支付违约金，故在荣娜违约的情况下，雷红霞有权选择要求荣娜支付违约金或者赔偿因其中途擅自退租造成的损失，因雷红霞在本案中已要求荣娜赔偿上述租金损失，且法院认定的损失金额已可弥补因荣娜违约对其造成的租金损失，故雷红霞另主张荣娜支付合同总租金10%计算的违约金6000元的诉讼请求，法院不予支持。另，诉争合同中关于租赁期满后因荣娜未按约返还房屋而产生的违约金条款，不适用于本案所涉的荣娜提前搬离租赁房屋的情形，故雷红霞主张的2019年9月1日至2019年11月14日，按日租金两倍标准计算的违约金25000元，法院亦不予支持。 关于雷红霞主张的物品遗失及修复损失。雷红霞陈述的遗失物品沙发套、窗帘、灯笼及鞋套中，沙发套、窗帘的原物在荣娜处且荣娜明确表示同意返还。荣娜未经雷红霞同意的情况下将沙发套、窗帘拆下带走的行为不当，应当予以纠正，但在原物存在且荣娜同意返还的情况下，并无物品遗失损失，荣娜应及时将沙发套、窗帘返还给雷红霞，雷红霞主张的沙发、窗帘遗失损失3300元，法院不予支持。至于灯笼及鞋套，在诉争合同物品明细中并未涉及，雷红霞在报案笔录中亦未提及，雷红霞在本案中亦未举证证明上述物品遗失与荣娜有关，故雷红霞主张的灯笼、鞋套遗失损失78元，法院亦不予支持。关于物品修复损失，根据双方的微信聊天内容，因荣娜的原因造成诉争房屋内部分墙纸受损属实，但考虑到雷红霞自认的全部墙纸金额仅1800元且实际受损的墙纸面积较小，荣娜在本案中应承担的损失赔偿金额25000元已足以弥补上述墙纸损失，故对雷红霞主张的该部分墙纸损失赔偿金额，法院不予支持。雷红霞主张其余物品修复损失金额8890元，未提供相应证据，法院亦不予支持。关于雷红霞主张的代缴水电、燃气费合计2150元，系荣娜在租期内实际使用诉争房屋时产生，应由荣娜承担，雷红霞亦已举证代缴凭证，故雷红霞主张的该部分诉讼请求，法院予以支持，雷红霞主张的其余费用42.5元，法院不予支持。关于雷红霞主张返还的诉争房屋钥匙及门禁卡，其中门禁卡已由荣娜退还并由雷红霞取回，荣娜应将诉争房屋的钥匙及时退还给雷红霞。 关于荣娜提出的反诉请求。因诉争合同已终止，荣娜有权要求雷红霞返还押金，荣娜主张雷红霞退还押金1万元的反诉请求，法院予以支持。关于荣娜主张的物品损失，雷红霞明确儿童摇床及饮水机尚在租赁房屋内，荣娜应及时取回，否则雷红霞有权按照合同约定自行处置。对于荣娜主张的其余物品损失，荣娜未举证予以证明，法院不予支持。关于荣娜主张退还的停车费1500元，因停车费系诉争房屋的物业方实际收取且与本案属不同法律关系，荣娜未继续使用车位的原因也与雷红霞无关，故荣娜要求雷红霞退还停车费1500元的反诉请求，法院亦不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、确认雷红霞与荣娜于2018年8月26日签订的房屋租赁合同解除；二、荣娜于判决生效之日起10日向雷红霞赔偿损失25000元并支付水电燃气费2150元，两项合计27150元；三、荣娜于判决生效之日起10日向雷红霞返还诉争房屋钥匙；四、雷红霞于判决生效之日起10日向荣娜返还押金1万元；五、驳回雷红霞的其他本诉请求；六、驳回荣娜的其他反诉请求。本诉案件受理费1923元，减半收取961.5元，由雷红霞负担654.5元，由荣娜负担307元；反诉案件受理费608元，减半收取304元，由荣娜负担210元，由雷红霞负担94元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。 二审另查明：一、荣娜一审提供的钥匙不能打开案涉租赁房屋的房门。荣娜提供的钥匙与雷红霞提供的钥匙在外形、色泽度上均有明显差异。二、2020年7月23日，雷红霞收到荣娜返还的沙发套、窗帘。三、2019年3月1日、3月4日，雷红霞通过短信向荣娜催要房租，荣娜的回复中并未谈及门锁已更换之事。 荣娜陈述，2019年2月28日上午其仍在将物品搬离案涉房屋，但下午四五点左右，其目前和保姆一起去把尚未搬走的物品准备搬走时，发现已经打不开门了，其认为雷红霞于2019年2月28日已经更换了案涉房屋的门锁。因雷红霞报警，其于28日晚上至派出所，在派出所其就向民警陈述钥匙打不开房门的事情，但派出所并未给其作笔录。之后，其未主动联系雷红霞。 雷红霞陈述，2019年2月28日下午，其上门去要房租时，发现荣娜已将她的物品全部搬离案涉房屋并将房屋内的窗帘、沙发套子等物品偷走，遂向公安机关报案，后其至派出所作报案笔录。根据派出所出具的报案笔录及接警情况说明，可以确认雷红霞于2019年2月28日14:50报警，于16:07在派出所作报案笔录。 本院认为：首先，双方虽然在2019年1月26日的微信聊天记录中商谈提前解除租赁合同之事，但因押金退还、违约金承担等问题双方存在分歧，并未达成一致意见，故应当认定双方并未以协商一致的方式解除案涉房屋租赁合同。其次，在2019年1月26日的微信聊天中，在双方对押金退还、违约金承担存在分歧而导致矛盾激化、言辞激烈的情况下，雷红霞在微信中要求荣娜明天搬离，但考虑到双方当时的交谈背景，不应将此作为雷红霞理性、真实的意思表示，且事后荣娜仍是于2月底搬离，而非按照雷红霞的要求立即搬离，而雷红霞也未再要求荣娜立即搬离，故不能认定雷红霞于2019年1月26日单方解除合同。第三，荣娜于2019年2月28日单方面搬离案涉房屋并拒绝支付此后的租金，系在合同租期内以自己的行为明确表示不履行租赁义务，已构成根本违约，但在荣娜并不享有法定解除权或约定解除权的情况下，荣娜搬离案涉房屋的行为并不能导致案涉租赁合同的解除。第四，荣娜称雷红霞于2019年2月28日更换了门锁，虽荣娜提供的钥匙确实不能打开案涉租赁房屋的房门，但除此之外，荣娜并未提供其他证据，结合2019年2月28日之后，荣娜未曾联系过雷红霞，且在雷红霞2019年3月向其催要租金时亦未向雷红霞谈及换锁之事，本院认为，现有证据不足以证明雷红霞于2019年2月28日更换了门锁，故对荣娜上诉称雷红霞于2019年2月28日单方终止了租赁合同的意见，本院不予采纳。综上，在荣娜构成违约后，雷红霞享有合同解除权。2019年7月29日，雷红霞向一审法院起诉要求解除案涉租赁合同，一审法院以荣娜收到应诉材料之日即2019年8月16日作为租赁合同的解除之日并无不当。对于雷红霞主张的租金损失、违约金、物品修复损失等，一审法院综合荣娜搬离时合同剩余租期、荣娜的过错程度、诉争合同的解除时间、雷红霞作为守约方也负有减少损失扩大的义务以及物品受损程度等因素，酌定由荣娜赔偿25000元并无不当。对于案涉房屋的钥匙，荣娜亦应予以归还。 荣娜上诉称其停车费损失及物品损失，应由雷红霞承担，对该上诉意见，本院不予支持，理由如下：首先，停车费系由第三方收取，且案涉租赁合同系因荣娜的根本违约行为导致解除，故荣娜未能继续使用车位的原因与雷红霞无关；其次，雷红霞明确儿童摇床、饮水机及简易儿童推车仍在案涉房屋内，亦同意荣娜取回，荣娜应及时取回，否则按照租赁合同约定，雷红霞有权自行处置；第三，对于其他物品损失，荣娜并未提供证据证明。 综上，荣娜的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费479元（已由荣娜预交），由荣娜负担。 本判决为终审判决。 审判长 谢 伟 审判员 华敏洁 审判员 张朴田 二〇二〇年七月二十七日 书记员 缪玲娜