四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6110号 上诉人（原审被告）：范秦昌，男，1979年6月18日出生，汉族，住陕西省蒲城县。 委托诉讼代理人：张泽玲，女，1982年8月8日出生，汉族，住四川省隆昌县，系范秦昌配偶. 委托诉讼代理人：谭琼，四川英冠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：裴广民，男，1956年2月19日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：富琪茹，四川迪扬律师事务所律师。 上诉人范秦昌因与被上诉人裴广民委托合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。 范秦昌的上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、第二项判决事项，依法驳回一审的所有诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费用由裴广民承担。事实与理由：一、一审判决认定“房屋租赁关系已经到期，范秦昌应当返还租赁物及支付房屋占用使用费”系事实认定错误。1.裴广民提供的《房屋租赁合同书》不是双方的真实意思表示，双方在签订《房屋租赁合同书》时，裴广民向范秦昌口头承诺过“双方的房屋租赁期是十年，双方三年一签房屋租赁合同，到期提前一个月续签，不可能你交了转让费、装修后三年就不租给你”。鉴于前述口头承诺，范秦昌在《房屋租赁合同书》签订时，才向案涉房屋之前的承租人王某支付了6.8万元的转让费，之后又对案涉房屋投资10多万元进行了装修。若当时裴广民没有作前述口头承诺，在仅有三年租赁期限的前提下，范秦昌不可能对案涉房屋支付转让费、装修费高达20万元。2.因案涉房屋的租赁期限为十年，目前租赁期限仅过了三年，还剩余七年租期未履行，故范秦昌不应当返还租赁物，也不应当支付房屋占用使用费。范秦昌在租赁案涉房屋的前提下，需要向裴广民支付房屋租金。3.范秦昌从2017年6月起，向裴广民支付的款项平均每月为4900元，比《房屋租赁合同书》约定的租金4500元多了400元，该400元为后续房屋租金，双方的月租金标准为4500元，不是4900元。一审判决认为案涉房屋租金截止合同期满前一直按照4900元／月的标准支付系事实认定错误。二、一审判决认定事实错误，导致适用法律错误。 裴广民辩称：一、针对范秦昌的第一项诉讼请求，裴广民、裴爱民确实是按份共有案涉房屋，其二人是姐弟关系，因为裴爱民长期居住国外，委托裴广民处理房屋。故一审法院对裴爱民授权裴广民案涉房屋的出租事宜并没有遗漏，并且房屋租赁合同也是以裴广民与范秦昌签订的，所以并不遗漏诉讼当事人。二、一审判决并未超过裴广民的诉讼请求，双方签订合同是双方的真实意思表示。三、针对房屋的地址不清，房屋之前是属于居民楼，后来政府对案涉房屋地区改革改为商铺，当时起诉的位置与合同中的约定的地址是同一地址。一审判决书中载明的门牌号与房产证上面的位置是一致的。四、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审判决裴广民返还涉案房屋期间的占有使用费合法合理，不存在事实认定错误。 裴广民向一审法院提出诉讼请求：1.范秦昌立即将位于成都市青羊区房屋腾退返还裴广民；2.范秦昌向裴广民支付非法占用房屋期间使用费2604.6元，计算方式：5209.31／30×15天（暂算至2020年1月2日，2020年1月3日起的非法占用房屋期间使用费按以上标准计算至实际腾退返还房屋之日止）；3.本案诉讼费由范秦昌承担。 一审法院认定事实：1.2016年12月17日，裴广民（甲方出租房）与范秦昌（乙方承租方）签订《房屋租赁合同书》约定，乙方承租甲方位于成都市方池街22号临街铺面，租赁期限为3年，从2016年12月17日至2019年12月18日止。房屋租金为每月4500元，按季度交纳房租，即从租赁期开业之日内交纳第一季度房租，第二季度房租于第一季度末的最后一天缴纳，第三季度以此类推。甲方承诺在乙方付租金的同时将租赁房屋交付给乙方使用。乙方应按合同约定及时、足额向甲方交纳租金，乙方按合同约定使用租赁房屋，租用日期内不得转租。乙方使用租赁房屋及相关设施、设备所产生的卫生、治安、消防、水、电、气、电话、电视光纤的费用由乙方承担。乙方应每月按合同及时缴纳房租，如乙方超10天未向甲方缴纳房租，甲方有权终止合同收回房屋。本合同约定租赁期满前30天内，如乙方欲继续承租应通知甲方，并重新签订租赁合同。本合同约定租赁期满且乙方不继续承租，乙方应在届满之日将房屋交还甲方。同时双方还约定，房租每年递增5%，押金3000元，不满一年押金不退。落款处裴广民、范秦昌签字确认。 2.2019年11月19日，裴广民委托案外人贾志平向范秦昌送达《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，告知范秦昌在合同到期后不再与其续租，并要求范秦昌在合同期满前即2019年12月18日前搬出租赁房屋，如期交还租赁房屋及相关物品，结清租赁期间的相关卫生、水、电、气等费用。 另查明，位于成都市青羊区房屋的所有权人为裴广民。 审理中，范秦昌提交证人李某、王某的证言，用于证明当时签订合同时约定是三年一签。裴广民对证人证言的真实性、合法性、关某均不予认可，也没有明确表达在谈转让的时候裴广民在现场，且裴广民对转让费是不知情的，且转让费与本案无关。 一审法院认为，裴广民与范秦昌签订的《房屋租赁合同书》系双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同的约定享有权利和履行义务。 关于裴广民主张范秦昌归还租赁房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，裴广民与范秦昌在合同中约定租赁期限为3年，在租赁期间届满前30天裴广民已经按照合同约定向范秦昌告知不再进行续租，范秦昌在合同到期后未按照约定返还房屋，其行为已经构成违约。虽然范秦昌抗辩，双方约定了合同是3年一签，但范秦昌提交的证人李某、王某的证言只是说明了案涉租赁房屋的转租情况，与本案不具有关某，其也未提交其他证据证明双方就租赁期间达成了新的合意，对范秦昌的抗辩意见不予采纳。故裴广民要求范秦昌返还位于成都市青羊区房屋的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。 关于房屋占用使用费问题。基于上述分析，并根据双方在合同中的约定，案涉房屋的租赁期限到2019年12月18日止，范秦昌的违约行为给裴广民造成了逾期占用期间的房屋使用费损失，故裴广民要求范秦昌支付占用房屋期间使用费的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。按照双方在合同中对租金的约定及实际的履行情况，案涉房屋租金截止合同期满前一直按照4900元/月的标准支付，因此范秦昌应当向裴广民支付按照4900元/月的标准从合同期满后第二日起（即2019年12月19日）至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费。 关于范秦昌要求裴广民赔偿损失的主张，一审法院认为范秦昌未在一审中提起反诉，本案对此不作处理，范秦昌对此可以另案进行主张。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、范秦昌于一审判决发生法律效力之日起十日内向裴广民返还位于成都市青羊区房屋；二、范秦昌于一审判决发生法律效力之日起十日内向裴广民支付房屋占用使用费（以4900元／月为标准，从2019年12月19日起计算至房屋实际返还之日止）；三、驳回裴广民的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由范秦昌承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 范秦昌提交一份案涉房屋现在的地址的照片，拟证明判决书上载明的房屋地址有误。 对于范秦昌提交的证据，裴广民发表质证意见称，房屋是指方池街22号附12、13号，应以登记为准。 裴广民提交一份裴爱民的委托授权书，拟证明被上诉人有权以个人名义对案涉房屋进行出租。 对于裴广民提交的证据，范秦昌发表质证意见称，真实性无法确认，且不属于二审中新证据。 对于上述证据，本院对范秦昌提交证据的真实性、合法性予以确认，但双方仅签订一份案涉租赁合同且范秦昌起诉的位置与合同签订的位置一致，故该证据不影响对本案租赁法律关系的认定；对于裴广民提交的授权委托证据，因委托人未到场接受本院核实，本院无法确认其真实性，不予采信。 本院二审查明的事实与采信的证据与一审一致，本院予以确认。 结合当事人的诉辩情况，本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 关于确认案涉出租人是否有权出租的问题。范秦昌认为案涉房屋系裴广民与裴爱民按份共有，且裴广民享有的份额不足三分之二，故裴广民对案涉房屋的处分系无权处分。本院认为，是否构成无权处分并不影响案涉租赁合同的效力。同时，租赁合同的正当权源系基于合法占有，而非基于所有权。本案中，裴广民本系案涉房屋的所有权人，且并无证据证实其对外出租该房屋的过程中存在妨害承租人实际占有使用的权利瑕疵，故范秦昌的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于续租口头协议是否成立问题。范秦昌认为双方签订的案涉租赁合同并非当事人真实意思表示，双方实际上系有为期十年的口头租赁合同。本院认为，因范秦昌并未就其主张提供充足的证据证明，且依据双方签订的《房屋租赁合同书》第七条第一款“本合同约定租赁期满前30天内，如乙方欲继续承租应通知甲方，并重新签订租赁合同”及第二款“本合同约定租赁期满且乙方不继续承租。乙方应在届满之日将房屋交还给甲方。”之规定，双方签订的三年租期届满后，就是否续租须达成新的合意，故本院对范秦昌的该项主张不予支持，一审法院认定无误，本院予以确认。 关于腾退及占有使用费问题。因当事人签订的房屋租赁合同已经到期，双方基于合同成立的权利义务终止，故范秦昌应当返还房屋于裴广民。另，因案涉房屋租赁合同于2019年12月18日到期，故范秦昌于租赁合同到期后的占有系无权占有，其应当按既往给付标准继续支付裴广民相应的占有使用费。一审法院对占有使用费的计算无误，本院予以确认。 综上，范秦昌的上诉请求不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由范秦昌负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年七月十四日 书记员  崔金枝