河南省濮阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫09民终1241号上诉人(原审原告)：濮阳市祥安居物业管理服务有限公司清丰分公司。住所地：河南省濮阳市清丰县幸福大道与江渎路交汇处一号楼1单元201号。负责人：邢立军，该公司总经理。委托诉讼代理人：田德威，该公司员工。被上诉人(原审被告)：濮阳市中和物业管理有限公司。住所地：濮阳市清丰县朝阳路与政通大道交汇处。负责人：南士伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：南彩霞，河南惠信律师事务所律师。上诉人濮阳市祥安居物业管理服务有限公司清丰分公司（以下简称祥安居物业公司清丰分公司）因与被上诉人濮阳市中和物业管理有限公司（以下简称中和物业公司）债权转让合同纠纷一案，不服河南省清丰县人民法院（2019）豫0922民初5004号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人祥安居物业公司清丰分公司的法定代表人邢立军及其委托诉讼代理人田德威，被上诉人中和物业公司委托诉讼代理人南彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祥安居物业公司清丰分公司上诉请求：1.撤销原审裁定，对案件予以改判或发回重审；2.依法判令中和物业公司向祥安居物业公司清丰分公司返还清丰县银河花都小区业主缴纳的装修押金49.8万元及资金占用费（资金占用费自2019年8月15日按年利率6%计算至付清之日）；3.依法判令中和物业公司向祥安居物业公司清丰分公司返还清丰县银河花都小区业主缴纳的公共设施设备修缮费9.96万元及资金占用费（资金占用费自2019年8月15日按年利率6%计算至付清之日）；4.依法判令中和物业公司向祥安居物业公司清丰分公司移交清丰县银河花都小区业主缴纳的预存电费13.1万元及资金占用费（资金占用费自2019年8月15日按年利率6%计算至付清之日）；5.依法判令中和物业公司承担本案一、二审诉讼及执行费用。事实和理由：一、祥安居物业公司清丰分公司主体适格。1.原审法院认定涉案费用应当向业主委员会交接“预收、代收和预付、代付费用”，适用法律错误。按照《物业管理条例》第三十八条第二款“物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作”及《河南省物业管理条例》第五十二条第二款“业主大会决定选聘新物业服务企业或者自行管理的，原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会监督下向新选聘的物业服务企业，履行下列交接义务：。（四）结清预收、代收和预付、代付费用；。”之规定，祥安居物业公司清丰分公司作为新选聘的物业服务企业，可以作为“预收、代收和预付、代付费用”的接收方，主体适格。中和物业公司作为被依法解聘的前期物业服务公司，在被解聘时就应当向祥安居物业公司清丰分公司移交涉案费用及物业资料，其无故占有和处分涉案费用及物业资料已严重违反《物业管理条例》及《河南省物业管理条例》规定。2.原审法院事实认定不清。原审中，祥安居物业公司清丰分公司提交的第三组证据，即由业主委员会制作的《解聘通知书》明确写明：“在2019年8月15日24时前，会有新选聘的物业企业（祥安居物业公司清丰分公司）与贵公司（中和物业公司）进行交接，请予以配合”。该《解聘通知书》加盖有“清丰县银河花都小区业主委员会”公章，并以书面形式直接送达中和物业公司，祥安居物业公司清丰分公司依法取得与中和物业公司交接“预收、代收和预付、代付费用”等权利和主体资格。但原审法院裁定书对该证据未提及，无视业委会对自身权利的处分和选择权，却认定“在清丰县银河花都小区已经成立业主委员会的情况下，本案争议费用应由业主委员会向中和物业公司主张结算、返还”，违背《中华人民共和国民法总则》第三条：“民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯”之规定。3.原审法院认定：“原告以部分业主转让债权请求返还主体不适格”，将全部业主视为一个整体，只要存在一户业主未进行转让，则其余业主的转让均不产生法律效力，该观点于法无据不合情理，不应得到支持。按照《物业管理条例》第四十三条“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定”，《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人”之规定，银河花都小区部分业主自愿将要求中和物业公司返还涉案费用的权利依法转让于祥安居物业公司清丰分公司，与祥安居物业公司清丰分公司均签订有《特约服务协议》，同时向中和物业公司依法邮寄送达了《债权转让通知书》，中和物业公司进行了签收。该债权转让行为是转让人与受让人自愿协商一致的结果，且不违反相关法律规定，合法有效，应受到法律保护。同时，装修押金、公共设施设备修缮费及预存电费均为每户业主自主缴纳的费用，且装修、用电等情况各有差异，每户业主作为个体均具有相对独立性，均可自主处分。二、祥安居物业公司清丰分公司诉请应得到支持。中和物业公司称，其并未保管装修押金及公共设施设备修缮费，而是移交给了开发公司，所以祥安居物业公司清丰分公司诉请返还无理无据，且该费用已被开发公司用于修缮公共部分和弥补业主所欠的电费和物业费。中和物业公司与业主签订物业服务合同，承认收取了业主的装修押金及公共设施设备修缮费，至被解聘时不履行验收、返还或者移交义务，直接突破合同的相对性，将该费用转手交付给与物业服务合同无任何利益关系第三方开发公司，中和物业公司将装修押金擅自处分，开发企业已构成不当得利。且中和物业公司未提交任何关于修缮公共部分和垫付电费、物业费的证据。（一）关于装修押金部分，中和物业公司在原审中的抗辩理由是：开发企业（濮阳银泰置业有限公司）多次通知上诉人进行验收，祥安居物业公司清丰分公司不履行验收义务；因业主违法装修，致使广大业主及开发企业遭受安全隐患及经济损失，所以将装修押金收归开发企业所有；祥安居物业公司清丰分公司与业主恶意串通拒不进行装修验收；祥安居物业公司清丰分公司纵容业主违法装修。上述抗辩理由存在诸多问题：1.中和物业公司为支持以上理由，仅提供了同一户业主几张装修图片，除此之外再无其他证据提交，且该图片无任何备注，对装修问题无任何证明力；2.祥安居物业公司清丰分公司未接到开发企业要求验收的通知，同时，因中和物业公司拒不向祥安居物业公司清丰分公司移交业主物业资料和费用，祥安居物业公司没有任何凭据可进行验收；3.中和物业公司将装修押金擅自处分，开发企业已构成不当得利。按照《物业管理条例》第四十五条“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”及《住宅室内装修管理办法》第四条第三款“直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作”之规定，无论是否存在违法装修情况，开发企业在房屋售出、委托物业服务企业对小区进行服务的情况下，均没有权利占有业主交纳的装修押金，更没有资格对业主装修情况进行验收，中和物业公司将装修押金擅自处分，开发企业已构成不当得利；4.2019年7月1日，祥安居物业公司清丰分公司与业委会依法签订《清丰县银河花都小区物业服务委托合同》开始为银河花都小区提供物业服务时，广大业主已装修完毕，中和物业公司所称祥安居物业公司清丰分公司纵容违法装修没有依据，即便存在“纵容违法装修”，该时段也是在中和物业公司进行物业管理服务期间。（二）关于公共设施设备修缮费部分，中和物业公司在原审中的抗辩理由是：业主在装修时对公共部分破坏严重，因此该费用由开发企业收回并用于修缮破坏公共部分的支出使用。原审庭审时，中和物业公司未向法庭提交证据证明，祥安居物业公司清丰分公司及小区业主亦未见中和物业公司或者开发公司安排人员对公共部分进行过修缮。假定存在破坏情况，按照《河南省物业管理条例》第五十二条之规定，中和物业公司在被解聘时就应当将公共设施设备移交祥安居物业公司清丰分公司，由祥安居物业公司清丰分公司进行管理、维护，因此，中和物业公司没有任何理由将该费用移交开发企业，该费用同样应当移交祥安居物业公司清丰分公司。（三）关于预存电费部分，中和物业公司在原审中的抗辩理由是：部分业主欠大量电费及物业费，造成开发企业垫付了大量电费，有待于清算。首先，原审庭审时，中和物业公司对该主张没有提交任何关于垫付电费的证据；其次，假定中和物业公司进行了垫付，但移交预存电费与交纳电费对应祥安居物业公司清丰分公司与业主两个主体，属于不同的法律关系，中和物业公司完全可以以反诉或另案起诉的方式维护其权利，但不能以此作为其占有预存电费进行抗辩的理由。（四）关于债权转让的效力，债权转让的程序和内容完全符合《中华人民共和国合同法》等法律法规关于债权转让的效力性规定，合法有效，应予以肯定。无论债权转让的效力如何评价，按照《物业管理条例》《河南省物业管理条例》规定，中和物业公司均应当在被解聘时及时将涉案费用、相关物业资料甚至银河花都小区全体业主的装修押金、公共设施设备修缮费和预存电费一并移交给祥安居物业公司清丰分公司，其无继续占用、处分的权利。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请贵院查明案件事实，依法改判或发回重审。中和物业公司辩称：1、祥安居物业公司清丰分公司以债权转让请求的业主装修押金49.8万元，无事实证据。首先，祥安居物业公司清丰分公司与业主之间没有转让合同，其次，祥安居物业公司清丰分公司也没有给业主支付转让价款49.8万元的证据。再者，业主都不清楚债权转让之事，直到现在很多业主主动找银泰置业公司（开发商）要求验收装修工程并要求退还装修押金，现银泰置业对装修符合规定的全部退还。祥安居物业公司清丰分公司起诉的49.8万元中有一部分业主已从银泰公司领取了保证金，只有没有按照装修规定且拒不让验收的银泰公司才没有返还，且保证金也不在中和物业公司处，因此，本案原被告均不适格。2、祥安居物业公司清丰分公司要求返还修缮费更不应该得到支持，因部分业主装修时破坏了公共设施，如电梯、地面及院内设施，均有银泰公司进行修缮，所交的费还不足以支付业主破坏的维修费。因此，祥安居物业公司清丰分公司请求的9.96万元的修缮费已不存在。3、对于业主预存的电费，现在业主已经消费使用完毕并且还欠了大量的电费，电业部门对小区不再通电，所以银泰公司又垫付了十万块钱的电费，这些必须由银泰公司对各个业主进行清算。对已经消费完毕的电费，祥安居物业公司清丰分公司根据原来预存的票据要求返还，与事实不符，没有道理。综上，中和物业公司认为祥安居物业公司清丰分公司主张的债权转让没有任何事实证据，请求二审法院依法驳回祥安居物业公司清丰分公司的上诉请求。祥安居物业公司清丰分公司向一审法院起诉请求：1.依法判令中和物业公司返还清丰县银河花都小区业主缴纳的装修押金49.8万元及资金占用费（资金占用费自2019年8月15日按年利率6%计算至付清之日）；2、依法判令中和物业公司返还清丰县银河花都小区业主缴纳的公共设施设备修缮费9.96万元及资金占用费（资金占用费自2019年8月15日按年利率6%计算至付清之日）；3、依法判令中和物业公司向祥安居物业公司清丰分公司移交清丰县银河花都小区业主缴纳的预存电费13.1万元及资金占用费（资金占用费自2019年8月15日按年利率6%计算至付清之日）;4、依法判令中和物业公司承担本案诉讼费用及执行费用。一审法院认为，本案祥安居物业公司清丰分公司称其为清丰县银河花都小区现物业服务公司，中和物业公司为清丰县银河花都小区前期物业服务公司，中和物业公司撤离小区后未与其交接，祥安居物业公司清丰分公司以清丰县银河花都小区部分业主向其转让了向中和物业公司主张返还装修押金、公共设施设备修缮费、预存电费的权利为由提起本次诉讼。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”《河南省物业管理条例》第五十二条第二款规定“业主大会决定选聘新物业服务企业或者自行管理的，原物业服务企业应当自物业服务终止之日起退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督下向新选聘的物业服务企业，履行下列交接义务：…（四）结清预收、代收和预付、代付费用；…”。本案中，祥安居物业公司清丰分公司所诉装修押金关涉业主装修过程中建筑物共有部分的维护、管理，所诉公共设施设备修缮费用系业主共有，所诉预存电费在原告提交的债权转让通知书中无明确授权，且该三项均属于上述规定中的原物业服务企业退出时应向业主委员会交接的“预收、代收和预付、代付费用”。在清丰县银河花都小区已经成立业主委员会的情况下，本案争议费用应由业主委员会向中和物业公司主张结算、返还，祥安居物业公司清丰分公司以部分业主转让债权请求返还主体不适格，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条之规定，一审裁定如下：驳回濮阳市祥安居物业管理服务有限公司清丰分公司的起诉。二审中，祥安居物业公司清丰分公司提交一份银河花都小区业主委员会与祥安居物业公司清丰分公司签订的《特约服务协议》，证明：业主委员会同意通过债权转让形式，由祥安居物业公司为业主向中和物业公司主张涉案费用，债权转让范围为装修押金、公共设施设备维护修缮费和预存电费。还提交498份祥安居物业公司清丰分公司与银河花都小区498户业主签订的《特约服务协议》，证明：498户业主同意由祥安居物业公司清丰分公司通过债权转让的形式，为业主向中和物业公司主张涉案费用，且自愿向祥安居物业公司清丰分公司交付装修押金、公共设施设备维护修缮费和预存电费票据。中和物业公司质证称，业主委员会跟祥安居物业公司清丰分公司签订的合同，是伪造的，盖章以及纸墨都很新，印油的亮度很清晰，并不是发生在2019年10月签订的合同。业主委员会与祥安居物业公司清丰分公司无权签订代替处分业主的保证金以及修缮费用。对于祥安居物业公司清丰分公司提供的其与业主签订的特约服务协议，也是伪造的，祥安居物业公司清丰分公司从没有向法庭提交过，也从未提及有该份协议，从协议的内容看，根本不存在债权转让的事实，仅是业主委员会与祥安居物业公司清丰分公司为了获取百分之十五的利益而签订的合同，但是两份协议并没有清楚的写明业主将保证金的财产权转让给祥安居物业公司清丰分公司，只是显示由祥安居物业公司清丰分公司代替打官司，追回保证金，但保证金不是债权，是附条件的责任财产，其保证的内容是如果符合法定的装修条件，业主有权要求退还保证金，但业主如果有违法装修，按照业主的承诺，保证金是不予退还的，其退还的标准必须经过合法验收后决定，但至今小区的业主装修均没有验收，因此，保证金返还的条件不成就。无论是祥安居物业公司清丰分公司还是业主，没有经过业主装修验收的情况下，依法没有权利请求返还保证金。因此，祥安居物业公司清丰分公司规避法律，在对业主的装修不验收的情况下，直接代替起诉返还保证金不符合物业公司与业主签订的装修规定，因此，祥安居物业公司清丰分公司提交的两份合同主张债权转让证据不足，该证据不能作为债权转让的有效依据。且在一、二审，没有业主当庭作证证明甲方签字是否本人所签。本院对祥安居物业公司清丰分公司提交的其与银河花都小区业主委员会以及银河花都小区498户业主签订的《特约服务协议》认定如下：中和物业公司虽对证据真实性提出异议，但未提供证据予以证明。结合原审时祥安居物业公司提交的债权转让通知书等证据，可知，银河花都小区业主委员会及498户业主将向原物业公司即中和物业公司债权转让给祥安居物业公司清丰分公司。对祥安居物业公司清丰分公司提交的证据予以采纳。根据一审、二审当事人提交的证据材料可确认如下事实：2018年5月，中和物业公司作为银河花都小区前期物业服务公司，与该小区业主签订了《银河花都业主手册》，按照手册约定，各有关业主向其交付了装修押金、公共设施设备修缮费、预存电费等费用。2019年6月25日，清丰县银河花都小区业主委员会向中和物业公司送达了《解聘通知书》，定于同年8月15日终止双方的物业服务关系，指令中和物业公司向祥安居物业公司清丰分公司交接。对该解除行为中和物业公司并未提出异议。2019年7月1日，祥安居物业公司清丰分公司与业委会依法签订《清丰县银河花都小区物业服务委托合同》开始为银河花都小区提供物业服务。2019年10月，银河花都小区业主委员会及498户业主与祥安居物业公司签订《特约服务协议》，将对原物业公司即中和物业公司债权转让给祥安居物业公司清丰分公司，同时向中和物业公司邮寄送达了《债权转让通知书》，中和物业公司进行了签收。本院认为：根据祥安居物业公司清丰分公司的上诉理由与中和物业公司的答辩意见，本案的争议焦点为祥安居物业公司清丰分公司的原告主体资格是否适格。《物业管理条例》第三十八条第二款规定：“物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”《河南省物业管理条例》第五十二条第二款规定：“原物业服务企业应当自物业服务终止之日起退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督下向新选聘的物业服务企业履行下列交接义务：…（四）结清预收、代收和预付、代付费用；…”上述条款明确原物业公司向业主委员会或者（在业主委员会的监督下）向新选聘的物业服务企业履行交接义务。本案中，2019年6月25日，清丰县银河花都小区业主委员会向中和物业公司送达了《解聘通知书》，终止双方的物业服务关系，指令中和物业公司向祥安居物业公司清丰分公司交接。2019年7月1日，祥安居物业公司清丰分公司与业委会依法签订《清丰县银河花都小区物业服务委托合同》，开始为银河花都小区提供物业服务。2019年10月，银河花都小区业主委员会及498户业主与祥安居物业公司签订《特约服务协议》，将对原物业公司即中和物业公司债权转让给祥安居物业公司清丰分公司，同时向中和物业公司邮寄送达了《债权转让通知书》。至此，祥安居物业公司清丰分公司取得与中和物业公司交接“预收、代收和预付、代付费用”等权利和主体资格，中和物业公司作为被依法解聘的前期物业服务公司，应当向祥安居物业公司清丰分公司移交涉案费用及物业资料。故一审法院认为业主不具有当然的请求权，请求权的主体为业主委员会，祥安居物业公司清丰分公司没有原告主体资格，驳回其起诉适用法律错误，祥安居物业公司清丰分公司作为原告主体适格，其有权以自己的名义向中和物业公司提起诉讼要求返还装修押金等费用。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销河南省清丰县人民法院（2019）豫0922民初5004号民事裁定；二、本案指令河南省清丰县人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  周培勋审判员  孙立新审判员  杨 浩二〇二〇年七月八日书记员  程思琦