四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1402民初3205号 原告：周俊华，女，1967年9月6日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原告：何泽斌，男，1967年12月10日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：谷海洋，四川原石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田思，四川原石律师事务所律师。 被告：李域成，男，1966年2月28日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：李艳，四川观今律师事务所律师。 被告：彭宇丽，女，1967年8月19日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：袁才贵，四川观今律师事务所律师。 被告：李凤，女，1989年10月9日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：袁才贵，四川观今律师事务所律师。 原告周俊华、何泽斌与被告李域成、彭宇丽、李凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，根据原告财产保全申请，本院作出（2019）川1402民初3205号民事裁定，对被告李域成、彭宇丽名下位于眉山市住宅（房屋唯一号：2222181、权证编号：0022780号）以及1层门市（房屋唯一号：2222183、权证编号0022781）的房产予以查封。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周俊华、何泽斌及其委托诉讼代理人田思，被告李域成的委托诉讼代理人李艳，被告彭宇丽、李凤的委托诉讼代理人袁才贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周俊华、何泽斌向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告协助原告将位于太和××××街门面一间（约28㎡）以及住房一套（约143.01㎡）的不动产权过户至原告名下；2、判令被告支付原告违约金2.64万元；3、诉讼费被告承担。事实和理由：2009年8月17日，三被告将自身位于太和镇××街××门面一间以及住房一套以13.2万元的价格出售给原告。双方商定的付款方式为：先交定金6万元，余款7.2万元于2010年2月底办理好房产手续后付清。后因三被告要求，原告在三被告未过户的情况下仍然将剩余房款支付了，原告的所有房款现均已全部付清。此后，原告多次催促要求被告办理过户，但三被告均称大家都是亲戚，让原告不用担心，直至今日也未为原告办理房产的产权过户手续。双方多次协商调解无果，原告为维护自身合法权益，特依法向人民法院提起诉讼。 被告李域成辩称，原告所述不实，请求驳回原告诉讼请求。和彭宇丽离婚时约定太和房屋归李凤所有，但离婚后双方没有完成房屋交付和变更登记，房屋仍登记在李域成和彭宇丽名下，还是二人的共同财产。离婚后自己一直长期在外务工，没有时间和条件回来出卖房屋，也没有委托任何人处理上述房屋，更没有收到过任何房款。李域成不曾将房屋出售给原告，故原告无权要求配合办理产权过户及给付违约金。 被告彭宇丽辩称，原告在诉状中叙述的均不是事实，请求驳回原告的全部诉讼请求。没有和原告签订过该合同，双方不存在房屋买卖合同关系，原告举证的合同是虚假的；本案房屋登记在李域成名下，是二人共同财产，但与李域成已于2009年2月离婚，离婚后无权代表李域成出售涉案房产。2009年与何泽斌协商一致，将案争房屋出租给何泽斌，一次性收取了何泽斌10年的租金5万元，因与何泽斌系转角亲关系，双方仅有口头协议。 被告李凤辩称，自己不是适格的被告；自己系李域成、彭宇丽女儿，案涉房屋至今尚登记在李域成名下，自己不拥有争议房产的物权；自己从不知道原、被告双方曾签订有房屋买卖合同，也未收到过原告所交的购房款。请求驳回原告诉讼请求。 双方当事人围绕其诉讼请求，向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。 原告提交了如下证据：1、原被告身份信息；2、售房合同（2009年8月17日）、房屋买卖纸约及买卖房屋纸约附件；3、房产证一本（住房）、2009年1月18日李域成、彭宇丽的离婚协议，来源于彭宇丽在签订合同时候交给原告；4、涉案房屋的水电缴费票据；5、电话录音。 被告李域成质证意见：对证据1三性无异议。对证据2三性均有异议。合同及纸约的抬头、签名处均无自己信息，自己无任何签字。对证据3真实性无异议，对关联性和证明目的有异议。和彭宇丽离婚时约定太和房屋归李凤所有，但离婚登记后双方没有完成房屋交付和变更登记，房屋仍登记在李域成和彭宇丽名下，还是二人的共同财产。对房产证真实性、合法性无异议，但关联性有异议，住房登记在李域成名下，说明房屋所有权人还是李域成；房产证只是住房的，没有体现门面所有权的事实。对证据4水电气发票真实性合法性无异议，关联性有异议，只能说明谁在使用房屋不能说明房屋归谁所有。对证据5电话录音三性不予认可，不知通话人为谁，且内容与我方不涉及。 被告彭宇丽、李凤质证意见：1、对售房合同以及纸约的三性不认可，上面的签名彭宇丽、李凤不是本人所签，从没看到过这两份证据，且上面彭宇丽和李凤签名不需要专业鉴定，一般人都能看出写字风格完全不一样。2、离婚协议是复印件，三性不认可。3、房屋所有权证真实性无异议，但来源不清楚，对合法性不好质证，对关联性和证明目的不认可，上面登记的所有权人是李域成，说明房屋彭宇丽是无权处分的。4、水电气的发票三性不认可，票上面没有反应是哪个房屋交的水电气，原被告是一个生产队，所以缴纳的不一定是涉案房屋的水电气。对证据5电话录音三性不予认可，通话人不明确，内容中虽涉及金额，但不明确指向及我方的联系。 被告彭宇丽提交了如下证据：1、离婚证；2、房屋信息摘要（太和××××街1层的商铺及2层的住房）。原告对证据三性无异议。被告李域成、李凤对证据三性无异议，但该证据表明，房产仍登记在李域成名下，彭宇丽、李凤无处分权。 综合原、被告的质证意见及当事人陈述，本院对双方证据中：原、被告身份信息，房屋所有权证（住房），离婚证、离婚协议，水电缴费票据，房屋信息摘要（太和××××街1层的商铺及2层的住房）予以确认并在卷佐证。对证据的关联性及证明目的在其后评析。 对双方当事人争议的主要证据分析如下： 原告提交证据售房合同、房屋买卖纸约及附件，以证明售房合同、房屋买卖纸约及附件的真实性，原告与三被告建立了房屋买卖关系，并提交房产一本（原件）、离婚协议予以佐证。被告李域成对证据三性均有异议，并主张，证据中无任何自己的信息与签名，与原告无房屋买卖关系。被告彭宇丽、李凤对证据三性均不认可，尤其是未在合同、纸约上签名，与原告无房屋交易行为。原、被告均未就签名真实性申请鉴定。 本院认为，1、从举证责任角度，在被告彭宇丽、李凤否认签名真实、否认存在交易真实的情况下，原告应就此进一步进行举证，但原告仅以持有房产证及离婚协议予以佐证，未就签名真实性申请鉴定，未尽到举证责任。2、根据原告陈述及房屋买卖纸约记载可以确认，房屋买卖纸约及纸约中甲方、乙方处的名字为代笔人书写一次性形成，再有二原告及“彭宇丽”签名；售房合同仅抬头甲方、乙方处载有“李凤、彭宇丽、何泽斌”字样，及事后再次形成的“李凤”字样，但尾部无任何人签名，该售房合同事实上并未签订，故本院对售房合同不予确认。3、房屋买卖纸约上，“彭宇丽”字样的签名及捺印，经与离婚协议、授权委托书比对，三处的“彭宇丽”字样比较相似，可以认为是同一人书写；而买卖房屋纸约附件上“彭宇丽”字样的签名与上述三处“彭宇丽”字样的签名不为同一人书写，该附件的内容及甲方、乙方处的名字“何泽斌、周俊华、李凤、彭宇丽”与房屋买卖纸约上甲方、乙方处的名字“何泽斌、周俊华、李凤、彭宇丽”十分相似且均为代笔人书写一次性形成，故可以确认，在买卖房屋纸约附件上没有彭宇丽签名或者说疑似彭宇丽的签名，也没有二原告的签名。4、经比对售房合同、房屋买卖纸约上事后形成的“李凤”字样与授权委托书上李凤的签名，售房合同、房屋买卖纸约上事后形成的“李凤”字样为同一人书写，但与授权委托书上“李凤”字样不相似，不能确认为同一人书写，故不能确认被告李凤在房屋买卖纸约上补签名。 原告当庭播放电话录音拟证明已付清房款，被告对三性不认可。因不是以原始载体播放，其内容也没有表明通话人身份及与三被告的关联，通话中所提及的款项也没有明确其指向与案涉房产直接关联，故本院不予确认。 综上分析，本院对证据房屋买卖纸约真实存在、且有彭宇丽签名予以确认；不确认李凤在房屋买卖纸约上签名；对买卖房屋纸约附件因无原告及李凤、彭宇丽签名而不予确认；对电话录音不予确认。 根据当事人陈述和经审理查明确认的证据，本院认定事实如下： 李域成与彭宇丽原为夫妻，共有案涉房产（眉山市住房（房屋唯一号：2222181、权证编号：0022780号）及1层门市（房屋唯一号：2222183、权证编号0022781），李凤为李域成、彭宇丽婚生女。2009年1月18日李域成与彭宇丽达成离婚协议并于1月21日登记离婚，离婚协议中约定，太和街的房子（指案涉房产）归女儿李凤所有，双方不得以任何理由占有。离婚时李凤已19周岁并在外上学，当时李凤无不接受赠与的意思表示。 2019年8月17日，由李某为代笔人及证人，以圆珠笔复写形成《房屋买卖纸约》，其内容为：甲方：买方何泽斌，乙方：卖方李凤、彭宇丽；事由：房产证户名李域成（彭宇丽夫妻），子女李凤，因夫妻不和于2008年2月26日离婚，此房屋一套断于李凤所有，此房位于太和××××街与蚕丝厂交界处。甲、乙双方经过多次平等协议商定，乙方李凤将私房一套即门面一间大约40平方，住房二××××二厅143.01平方，以总价值132000元绝卖价。此房位于……（四址界线、后门进出路共有、房屋水电畅通等内容）。甲方何泽斌、周俊华，乙方李凤、彭宇丽。代笔人李某，证人李某，2009.8.17。在该纸约上另有“何泽斌、周俊华、彭宇丽”字样的签名并捺印，事后（原告陈述是李凤放假回来后）有以钢笔形成的“李凤”字样在乙方处的签名。仍以李某代笔以圆珠笔复写形成《买卖房屋纸约》附件，其内容为：付款方式：现付60000元，余额72000元于2010年2月份付清。此协议决不违约，若甲、乙双方谁违约付20%的违约金。甲方何泽斌、周俊华，乙方李凤、彭宇丽，2009.8.17。该附件上没有何泽斌、周俊华、李凤、彭宇丽的另行签名。原告持有案涉住房的房产证原件及离婚协议复印件，并陈述是形成上述纸约时由彭宇丽交付，彭宇丽否认出售房屋但未否认将房产证和离婚协议交给原告持有，仅辩解是因长期出租房屋为承租人办事方便才交付房产证给承租人。原告于2009年8月17日后入住案涉住房并使用门面至今。彭宇丽主张是将案涉房产租赁给原告但未提交证据予以证明。原告在2009年8月17日后，没有通知、催促李域成协助办理房产过户的行为。 本院认为，本案的主要争议焦点为：案涉房屋买卖合同关系是否成立，合同是否具有效力，依据该合同能否实现合同目的。 在证据分析中本院已确认案涉房屋买卖纸约真实存在，且有彭宇丽签名，结合彭宇丽将房产证原件交付原告，同时提交离婚协议复印件以表明卖方之一的李凤对房屋有处分权，并将房产实际交付原告居住使用，以及若是租赁而将房产证原件交给承租人不合常理等情形，本院认定，彭宇丽或李凤出卖房产的意思表示真实，双方建立了房屋买卖合同关系。因此，应着重考察买卖合同的效力。 房屋买卖合同中的出卖方应当是所有权人或有权处分人，本案中彭宇丽与李凤并非共有案涉房产的共有人或有共同处分权的人，若彭宇丽与李凤对房产有处分权的话则其法律依据不同，且在本案中两者的处分权相互排斥不能并存，因此，出卖方应当为彭宇丽或李凤，但不能是彭宇丽与李凤共同出卖案涉房产。 一、按照《房屋买卖纸约》中载明内容：房产证户名李域成（彭宇丽夫妻），因夫妻离婚，此房屋一套断于李凤所有，……乙方李凤将私房……以总价值132000元绝卖价。可以看出，应该是李凤出卖房屋，与原告建立了买卖合同关系，提交离婚协议也是表明李凤因父母离婚赠与获得了房屋，有权处分。 本院姑且认为李凤签名真实，属事后追认买卖合同，则李凤对房产有无处分权决定该合同的效力。根据最高人民法院对类案的裁判精神，《离婚协议》约定将房产赠与子女后但未办理过户至子女名下的，即使已将房产证交予子女，赠与关系亦并未成立，子女对于该房产不享有所有权。《离婚协议》是离婚的夫妻之间对离婚财产如何处理的安排，而并非与子女之间签订的书面赠与合同，也不能根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百二十八条之规定认定赠与有效。根据第128条规定，赠与关系成立，必须以赠与标的物交付为准，对于房屋必须办理过户手续，否则赠与关系不成立。本案中的离婚协议中的约定，仅是李域成、彭宇丽作出了将案涉房产赠与李凤的意思表示，而非李域成、彭宇丽与李凤签订的书面赠与合同，协议虽然对李凤设定了利益，但该利益是否实现取决于李域成、彭宇丽是否现实履行赠与房产的产权过户义务；同时也不满足赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋，可以认定赠与有效但应令其补办过户手续的条件。虽然因离婚父母对子女的赠与，通常而言不可反悔与撤销，但仅适用子女向父母主张赠与物请求权，而不适用本案原告依合同对三被告主张物权请求权。因此，李域成、彭宇丽与李凤就案涉房产的赠与关系尚未成立，李凤对案涉房产尚未取得所有权，也就没有处分权。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。但本案中，没有证据证明权利人李域成予以追认或订立合同致李凤取得了处分权。而彭宇丽在合同上的签名，也仅能视为是权利之一的同意。因此以李凤名义与原告建立的房屋买卖合同无效。更何况本案中尚不能确认李凤签名真实。在李凤自己都没有取得所有权，完成物权登记的情况下，再将房屋出售给原告，也不可能实现物权转移、完成物权转移登记的合同目的。故原告主张李凤协助办理案涉房产过户手续的诉讼请求本院不予支持。 二、再以彭宇丽名义向原告出售房产，来衡量案涉房屋买卖合同的效力。如前述，虽然李域成与彭宇丽离婚时作出了将案涉房产赠与李凤的意思表示，但赠与关系尚未成立，案涉房产仍属于李域成与彭宇丽共有。彭宇丽作为共有人之一处分该共有房产须经共有人李域成同意，其与原告签订房屋买卖合同的效力，仍应根据合同法第五十一条规定确定，但同样没有证据证明共有人李域成同意彭宇丽出售房屋或追认合同，且审理过程中，李域成明确表示，不曾将房屋出售给原告也没有委托任何人处理案涉房屋。因此，以彭宇丽名义与原告签订的房屋买卖合同无效。依据该合同也不可能实现物权转移、完成物权转移登记的合同目的。故原告主张彭宇丽协助办理案涉房产过户手续的诉讼请求本院不予支持。 三、本案中李域成至少在离婚后即长期在外务工属实，且李域成与彭宇丽离婚并约定将案涉房产赠与女儿李凤后，其不关注该房屋的情况符合常理，由此可以确定李域成对彭宇丽是否将案涉房产卖给原告一事不知情，但不关注不代表丧失权利。原告没有证据证明李域成知晓房屋出售事宜、在签订房屋买卖合同后通知过李域成、在未能实现产权过户时曾催促李域协助办理产权过户手续。默认的前提是知晓，知晓而不反对可视为默认，因此，原告以长达十年时间没有向原告主张权利为由主张李域成默认房屋的出售的理由不成立，本院不予采信；李域成主张自己没有向原告出售房屋，也没有委托任何人处理案涉房屋，故无义务配合、协助原告办理房产过户义务及给付违约金的理由成立。原告要求李域成协助原告办理案涉房产过户手续、承担违约金的诉讼请求本院不予支持。 四、房屋买卖纸约中仅约定价款，未约定付款、过户时间及违约责任，虽然合同无效不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，但依该纸约本院无条件确定违约金。买卖房屋纸约附件上因原告及彭宇丽、李凤均无签名，本院已对该附件不予确认，彭宇丽、李凤又未追认，该附件不产生法律效力，故原告依据该附件的约定主张违约金本院不予支持。原告可就已支付价款的返还、违约金、损失等另行主张权利。 综上所述，案涉房屋买卖合同虽然成立，但无效，自始不具备法律约束力；原告的证据不能充分证明自己的主张，其诉讼请求本院依法不予支持。三被告的部分辩解理由成立，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十七条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下: 驳回原告周俊华、何泽斌的诉讼请求。 案件受理费3098元、保全费2020元合计5118元，由原告周俊华、何泽斌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  徐智新 人民陪审员  沈玉兰 人民陪审员  祝小莉 二〇二〇年七月九日 书 记 员  钱欣瑶