贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1375号 原告：赵秀梅，女，白族，1969年2月12日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：兰继超（特别授权代理），系贵州贵浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊俊（一般授权代理），系贵州贵浩律师事务所律师。 被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面，统一社会信用代码：91520500745702090P。 法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴海（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 原告赵秀梅与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（以下简称“长弘房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人兰继超、樊俊，被告长弘房开公司委托诉讼代理人吴海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告及时将办理商品房转移登记的有关文书交付原告；2、判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以总房款252149.00元为基数，按每日万分之二自2017年1月9日起计算至被告将办理涉案商品房转移登记的相关文书交付原告之日止，暂计20000.00元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年10月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定被告将位于毕节市七星关区出售给原告。合同签订后原告依约共计支付购房款252149.00元。合同第四章第十一条约定：“出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房”；第八章第二十二条还约定：“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：第（二）项（2）款：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。” 原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》依法受到法律保护，原告已依约履行支付房款义务，但被告至今仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告的行为已经构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告依法理应承担违约责任。综上，被告对逾期办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的行为依法应当承担相应的违约责任。原告为维护自身合法权益，故依法相关规定诉至贵院，恳请人民法院依法支持原告诉请。 被告长弘房开公司答辩称，1、原告的主张已经超过诉讼时效；2、原告主张合同约定的违约金过高请求调整；3、原告分别于2016年3月31日签订两份补充协议，2018年1月18日与被告终结协议，协议的主要内容载明双方关于商品房买卖合同有关的一切违约已经终结，原告方已经丧失了对逾期办证违约金的主张的权利。 根据当事人的陈述及审查认定的证据，本院认定事实如下：2011年10月30日，王跃与原告赵秀梅作为买受人与被告长弘房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为位于毕节市珠市，房号为Ｂ2-16-3。建筑面积132.71平方米，总房款252149.00元；买受人应当在2011年10月30日前支付全部房价款；出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生由买受人承担。”合同签订后，原告依照合同约定支付了购房252149.00元。2016年3月31日，王跃于2016年3月31日与被告签订《补充协议》两份，载明：“甲方：长弘房开公司；乙方：赵秀梅。经双方协商，甲乙双方签订的与商品房买卖合同有关的一切违约已一次性算清；房屋面积增减变动以房管局核定的多退少补，乙方不再与甲方计算一切违约。”“经双方商定由甲方给乙方（长弘花苑Ｂ-2-16-3号方）代交叁年物业管理费，乙方不再和甲方计算与商品房买卖合同有关的一切违约。” 另查明，王跃与赵秀梅于1992年12月11日办理结婚登记手续，于2017年6月1日办理离婚登记手续并签订《离婚协议书》，双方协议将毕节市长弘花苑B栋2单元203号住房归赵秀梅和儿子王栋共同所有。 再查明，截止法庭辩论终结前，被告开发建设的涉案商品房仍未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理商品房转移登记的法定条件。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定，被告应于2014年12月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告并未在合同约定的期限届满前履行其义务，构成违约，故被告原则上应当自约定日期届满之次日开始向原告计付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金。但本案中，被告提供了一份王跃与被告于2016年3月31日签订的《补充协议》，签订该《补充协议》时，原告赵秀梅与王跃处于夫妻关系存续期间，王跃与被告签订协议系对夫妻共同财产所作的处分，原告也未提供证据证明王跃与被告之间存在恶意串通之情形，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》:“第十七条婚姻法第十七条关于夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”之规定，王跃与被告于2016年3月31日签订的《补充协议》合法有效，对原告亦具有法律效力。《补充协议》签订时，被告履行《商品房买卖合同》约定的取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的义务期限已经届满，而《补充协议》明确约定双方就与商品房买卖合同有关的一切违约已一次性算清，表明原告已经放弃被告承担包括逾期办理商品房转移登记的有关文书在内的违约责任，故对原告要求被告支付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，本院不予支持。因合同约定由被告代为办证，故被告无须再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，故对原告主张交付办理涉案商品房转移登记有关文书的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告赵秀梅的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年七月七日 书记员  申开旭