宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初1480号原告：骆金洪，男，1966年9月7日出生，汉族，教师。委托诉讼代理人：杨谨菡，宁夏颐升律师事务所律师。被告：宁夏世爵房地产开发有限公司，住所地位于大武口区解放东街69号楼。法定代表人：王彩霞，系宁夏世爵房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：李向军，宁夏仲正律师事务所律师。原告骆金洪与被告宁夏世爵房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。当事人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。骆金洪向本院提出诉讼请求：1.判令被告宁夏世爵房地产开发有限公司协助原告骆金洪办理位于石嘴山市大武口区房屋的不动产权属证书；2.判令被告宁夏世爵房地产开发有限公司支付原告骆金洪逾期办理不动产权属证书违约金74994元（以房屋总价款181854元为基数，自2013年7月28日起至2020年6月10日止，按照年利率6％计算，2020年6月11日之后的逾期交房违约金按照年利率6％计算至实际办理不动产权属证书之日止）；3.本案案件受理费由被告宁夏世爵房地产开发有限公司承担。事实及理由：2007年8月24日，骆金洪与宁夏世爵房地产开发有限公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》一份，双方约定以产权调换的方式进行安置，2009年9月15日宁夏世爵房地产开发有限公司将安置房交付给骆金洪，过渡期每月安置费350元。随后骆金洪按照约定向宁夏世爵房地产开发有限公司交付了房产证及土地证。到期后宁夏世爵房地产开发有限公司却一直未向骆金洪交付房屋。2013年4月28日，宁夏世爵房地产开发有限公司为了逃避逾期交房及逾期办证应承担的违约责任，以交钥匙、变更房号、房屋面积为由，要求与骆金洪重新签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，同时要求骆金洪缴纳房屋面积差价、物业储备金、物业费、电梯费、采暖费等费用。骆金洪按照宁夏世爵房地产开发有限公司要求缴纳了相关费用后，宁夏世爵房地产开发有限公司仅向骆金洪交付了一把钥匙，但是房屋并不符合合同约定的入住条件，由于宁夏世爵房地产开发有限公司单方原因致该房屋至今无法办理房屋不动产权属登记。现骆金洪为维护其合法权益，将纠纷诉至本院，望判如所请。宁夏世爵房地产开发有限公司辩称，2012年10月宁夏世爵房地产开发有限公司已经向骆金洪交付了房屋，2018年4月19日宁夏世爵房地产开发有限公司也通知过骆金洪让其提供身份证复印件，由单位开具税务发票，并办理房产证等手续，骆金洪却拖延至今不予配合。现宁夏世爵房地产开发有限公司的税务账户因市场、政府政策等原因被相关税务机关冻结，已不能为骆金洪开具税务发票，以致不能给其办理房屋不动产属权证书。因双方签订的两份房屋拆迁安置补偿协议书都没有关于违约责任的约定，而签订两份协议的原因是房屋楼层的规划由原来的板楼变更为小高层，并不是骆金洪在民事起诉状所称宁夏世爵房地产开发有限公司逾期交房所致，并且骆金洪自2012年10月就已接受房屋至今，拖欠宁夏世爵房地产开发有限公司物业服务费10445元，所以骆金洪存在明显的过错，产权证不能办理不能归责于宁夏世爵房地产开发有限公司。人民法院应依法驳回骆金洪的全部诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。骆金洪提交的2007年签订的房屋拆迁补偿安置协议书具有证据的真实性、合法性，在证据关联性上能体现其主张主要待证事实的存在，但在证据关联性上不能体现宁夏世爵房地产开发有限公司有违约行为这一待证事实的存在，对此不予确认；而2013年签订的房屋拆迁补偿安置协议书、拆迁户缴费明细、工商银行现金存款凭证均具有证据的真实性、合法性，在证据关联性上能体现其主张待证事实的存在，且待证事实与本案争议之间具有实质联系，予以采信；差价明细说明在证据关联性上不能体现其所所主张待证事实的存在，不予采信。宁夏世爵房地产开发有限公司提交的通知、照片打印件、物业收费明细在证据关联性上不能体现其所主张待证事实的存在，不予采信。本院经审理认定事实如下：2007年8月24日，骆金洪与宁夏世爵房地产开发有限公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，双方约定以产权调换的方式对骆金洪进行安置，骆金洪选择宁夏世爵房地产开发有限公司开发待建的世爵府邸房屋作为安置房屋，被拆迁的房屋面积为71.59平方米，安置房屋面积为89㎡，超出面积17.41㎡按1280元／㎡购买，宁夏世爵房地产开发有限公司于2009年9月15日向骆金洪交付安置房，合同还就其他内容进行了约定。2013年4月26日，在骆金洪向宁夏世爵房地产开发有限公司交付房屋面积补差款38674及其他相关费用合计41240元后，2013年4月28日，宁夏世爵房地产开发有限公司与骆金洪又签订了一份《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定宁夏世爵房地产开发有限公司向骆金洪交付房屋为世爵府邸小区5号楼2单元9层902号，面积为96.11㎡，合同还就其他内容进行了约定。庭审中骆金洪陈述宁夏世爵房地产开发有限公司于2013年7月向其交付了房屋。现骆金洪要求宁夏世爵房地产开发有限公司协助为其办理房屋不动产权属证书及赔偿逾期未能取得权属证书的违约损失为由，将纠纷诉讼至本院。庭审又查明，骆金洪陆续向宁夏世爵房地产开发有限公司交付房屋价款为181854元。本院认为，骆金洪与宁夏世爵房地产开发有限公司先后签订的两份《房屋拆迁补偿安置协议书》均是双方真实意愿的体现，不存在违反法律、行政法规强制性规定的内容，合法有效，对双方具有约束力；又因第二份房屋拆迁补偿安置协议已将第一份房屋拆迁补偿安置协议内容覆盖，故2013年4月28日这份房屋拆迁补偿安置协议是现在对双方行之有效的合同。基于《房屋拆迁补偿安置协议书》的有效性、基于骆金洪认可宁夏世爵房地产开发有限公司已向其交付了上述协议约定的世爵府邸小区5号楼房屋，以及宁夏世爵房地产开发有限公司亦认可该房屋归骆金洪所有的事实，在法律上确定世爵府邸小区5号楼台2单元9层902号房屋归骆金洪所有是有客观事实依据的。宁夏世爵房地产开发有限公司有协助向骆金洪办理世爵府邸小区5号楼台2单元9层902号房屋不动产权属证书的民事责任。而宁夏世爵房地产开发有限公司以“骆金洪至今拖延不予配合，现宁夏世爵房地产开发有限公司的税务账户因市场、政府政策等原因被相关税务机关冻结”的抗辩理由因欠缺证据证明，不能成立。案涉迟延办理房屋权属证书的实际损失应以骆金洪支付房款181854元为基数，自2013年7月29日至2020年6月11日之日止有2509天，参照中国人民银行规定的金融机构逾期年利率6%计算利息损失约为74994元（公式：181854元×6%年利率÷365天×2509天，2020年6月12日至本判决生效期间的损失仍按上述方法计算）较适当。而庭审中宁夏世爵房地产开发有限公司以案涉房屋系拆迁安置房，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》关于逾期未能取得房屋权属证书要求赔偿违约责任的规定。首先，案涉房屋存在商品房买卖交易的成份，不能说案涉房屋就不具有商品房性质；其次，上述司法解释并未对被拆人的权益作出限制性的规定；再次，骆金洪的财产损失是客观的，即便不适用上述司法解释的规定，亦能通过合同法其他相关规定得出相同的赔偿结果。故，宁夏世爵房地产开发有限公司抗辩理由不符合民法理念，不足以成立。综上所述，为维护民事主体的合法财产权等民事权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款的规定，判决如下：一、被告宁夏世爵房地产开发有限公司于本判决生效后五日内协助原告骆金洪办理位于大武口区世爵府邸小区房屋不动产权属证书；二、被告宁夏世爵房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告骆金洪因延期办理不动产权属证书的利息74994元（公式：181854元×6%年利率÷365天×2509天，2020年6月12日至本判决生效期间的损失仍按上述方法计算）。如义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1674元，减半收取计837元，由宁夏世爵房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 刘力 二○二○年七月十八日书记员 王雅本案适用法律条款如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。