四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9536号 上诉人（原审被告）：四川明新房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区高升桥南街2号附68号。 法定代表人：王龙才，执行董事。 委托诉讼代理人：李晓伟，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱伟，四川川达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗孝辉，女，1986年11月4日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：胡静，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：方元，男，1989年4月25日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：胡静，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 上诉人四川明新房地产开发有限公司（以下简称明新公司）因与被上诉人罗孝辉、方元商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初2359号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员冯璐适用独任制公开开庭对本案进行了审理。明新公司的委托诉讼代理人李晓伟，罗孝辉、方元的委托诉讼代理人胡静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明新公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回罗孝辉、方元全部诉讼请求，并由罗孝辉、方元承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.一审法院事实认定不清，房屋买卖合同与补充协议部分条款无效并不导致全部条款无效，该部分条款可作为相对独立的组成部分，其无效后有法律规定的可按照法律规定履行，没有法律规定的可按照行业惯例履行。案涉合同不存在违法条款，一审法院将补充协议中出现的违法条款与房屋买卖合同混为一谈，系事实认定错误。案涉合同系合同示范版本，本身并无违法违规之处，符合法律规定。罗孝辉、方元提交了房屋买卖合同、补充协议、投诉举报办理结果反馈书、行政处罚书只能证明补充协议部分条款可能涉嫌合同违法，不能证明案涉合同涉嫌违法。且即使双方签订有瑕疵或违规内容的补充协议，也不会对罗孝辉、方元权利造成实质性的损害。故补充协议条款涉嫌违法的情况不构成罗孝辉、方元不与明新公司签订房屋买卖合同的免责理由。2.按照补充协议首页正文说明，按照合同签订顺序，应当先签订房屋买卖合同再签订补充协议，且并非一定要签署补充协议，一审法院认定补充协议未达成一致将导致房屋买卖合同不签订的因果关系判断错误。3.本案系罗孝辉、方元未按约定与明新公司签订房屋买卖合同，构成违约，故明新公司不应当返还罗孝辉、方元定金，一审法院法律适用错误。 罗孝辉、方元辩称，1.新都区市场监督管理局针对明新公司提供的房屋买卖合同及补充协议进行了调查，发现明新公司提供的是格式合同，且存在免除自身义务，加重罗孝辉、方元负担的条款，对明新公司作出了警告罚款的处罚决定。2.罗孝辉、方元一审提交的视频证据中，可知罗孝辉、方元在签约期内到明新公司售楼部与其签订正式的商品房买卖合同及补充协议，由于双方对案涉合同及补充协议条款存在争议，故最终未能达成一致，导致无法正式签约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，明新公司应当退还罗孝辉、方元20000元定金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 罗孝辉、方元向一审法院起诉请求：明新公司返还罗孝辉、方元购房款20000元及迟延返还款额的同期银行存款利息（从2018年4月11日开始计算）。 一审法院认定事实：2018年4月4日，罗孝辉、方元与明新公司签订了《商品房定购协议书》，约定罗孝辉、方元定购明新公司开发的位于成都市新都区房屋，签定定购协议时，罗孝辉、方元向明新公司交付20000元作为定金，罗孝辉、方元签定定购协议后，应于2018年4月11日前到明新公司营销中心签署《商品房（预售）买卖合同》，付清约定款项，所交定金将自动转入购房款，若罗孝辉、方元未按规定的时间内，到明新公司营销中心签定《商品房（预售）买卖合同》或期间自动放弃购买权利，明新公司除不退还罗孝辉、方元已付定金外，并有权将上述房产转卖他人而无须通知罗孝辉、方元。定购协议签订之日，罗孝辉、方元按约向明新公司支付了20000元购房定金。后罗孝辉、方元前往明新公司营销中心签订商品房买卖合同时，认为合同中存在大量免除明新公司责任和排除罗孝辉、方元权利的内容，要求修改，因明新公司予以拒绝，故而引起本案纠纷。 罗孝辉、方元于2018年4月24日向成都市新都区市场和质量监督管理局反应明新公司使用的《商品房买卖合同补充协议》涉嫌合同违法，该单位予以受理。成都市新都区市场和质量监督管理局查明明新公司于2016年10月至2018年4月27日，使用其统一制定的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，在补充协议中存在四处合同违法行为，其中补充协议第三条“关于房屋交付特别规定3.出卖人提前或延后交房不超过360个工作日的，双方互不追究违约责任。”该条款明新公司免除了自身因违约依法应承担的违约责任。成都市新都区市场和质量监督管理局认为明新公司使用的《商品房买卖合同补充协议》中存在利用合同中的格式条款免除自身责任，排除消费者权利的行为，于2018年8月7日作出了《行政处罚决定书》，对明新公司进行了行政处罚。 一审法院认为，罗孝辉、方元与明新公司签订的《商品房定购协议书》是双方当事人在平等、自愿基础上协商一致达成的合意，系双方真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据定购协议书的约定，罗孝辉、方元应于2018年4月11日前与明新公司签订《商品房（预售）买卖合同》，并付清约定款项。罗孝辉、方元主张未能在定购协议约定的日期前签订《商品房（预售）买卖合同》是由于明新公司提供的合同和其补充协议条款有免除自身责任、排除消费者权利的内容，明新公司拒绝修改故而未如期签约。明新公司抗辩称无论明新公司提供的经公示的《商品房买卖合同补充协议》是否存在瑕疵或者违规的内容，均不构成罗孝辉、方元不履行合同义务，不与明新公司签订《商品房买卖合同（预售）》的免责理由。一审法院认为，根据查明的事实，罗孝辉、方元已按定购协议约定的期限至明新公司处签订商品房买卖本约合同，且罗孝辉、方元业已举证证明新公司提供的商品房买卖本约合同及补充协议条款存在有免除自身责任、排除消费者权利的内容，罗孝辉、方元提出予以修改，以及根据明新公司所提供的与罗孝辉、方元签署的商品房买卖合同，首页明确载明“出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，根据买卖房屋的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。”和第十九条关于逾期交房责任也明确载明详见补充协议，说明商品房买卖合同及其补充协议是同时签订，而补充协议系明新公司提供的格式合同，在协议中存在有免除自身责任、排除消费者权利的内容，罗孝辉、方元有权与明新公司进行磋商并要求明新公司予以修改，在双方未达成一致磋商意见的情况下，罗孝辉、方元拒绝签署商品房买卖本约合同，未违反合同约定，故明新公司的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方当事人原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中定购协议书作为预约合同，对双方的约束力主要表现为双方须本着诚实信用原则，通过积极磋商，促成买卖本约合同的成立，而双方在磋商过程中，是因双方对格式合同条款存在争议未达成一致磋商意见，而未促成本约合同的成立，应属于不可归责于当事人双方的事由。故根据上述法律规定，明新公司应将定金20000元返还罗孝辉、方元。 综上所述，罗孝辉、方元要求明新公司返还20000元定金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持；罗孝辉、方元要求明新公司支付迟延返还款项的同期银行存款利息的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、明新公司于判决生效之日起十日内向罗孝辉、方元返还购房定金20000元；二、驳回罗孝辉、方元的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取150元，由明新公司负担。 二审中，双方未提交新证据。本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，明新公司与罗孝辉、方元签订的《商品房定购协议书》系双方真实意思，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应为有效，各方均应按照合同约定履行自己的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。案涉定购书关于罗孝辉、方元未按规定的时间内到明新公司签订合同，或期间自动放弃购买权利定金不予退还的约定并未有明确的特别标识，明新公司现有证据亦不能证明其就该条款已向罗孝辉、方元做过说明。根据本案查明的事实，罗孝辉、方元已按约至明新公司处拟签订本约合同，结合市场监督部门做出的行政处罚决定认定了明新公司使用的《商品房买卖合同补充协议》中存在利用合同中的格式条款免除自身责任，排除消费者权利的行为，且案涉“明都汇”项目已存在多个案外购房者提起诉讼，一审法院认为定购书的约定但仍不能排除买卖双方在签订正式合同时具有的磋商、谈判的权利，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条认定合同未能订立系不可归责于当事人双方的事由，明新公司应当将20000元定金退还给罗孝辉、方元，并无不当，本院依法予以维持。 综上，四川明新房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费300元，由四川明新房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 冯 璐 二〇二〇年七月二十四日 书记员 何佳林