河北省保定市满城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0607民初813号 原告：刘艳红，女，1987年7月13日出生，汉族，住保定市满城区。 委托诉讼代理人：曹二喜，河北诚信求事律师事务所律师。 被告：保定市景坤房地产开发有限公司（原名为满城县未来城房地产开发有限公司），住所地保定市满城区东外环西侧。 法定代表人：李光辉，公司经理。 委托诉讼代理人：李静梅，公司职工。 原告刘艳红与被告保定市景坤房地产开发有限公司（以下简称景坤公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘艳红委托诉讼代理人曹二喜和被告景坤公司委托诉讼代理人李静梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘艳红向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告的购房款970526元及违约金。事实和理由：2014年10月31日原告购买被告所开发的隆基泰和广场S5-7号商铺，当日缴纳全款970526元并签订《商品房买卖合同》。但是，被告未于2015年10月31日前如期交房，没有按承诺招商，后期无人管理，且装饰、设施未达到合同中第十三条约定的标准。故此，请人民法院判如所请。 原告刘艳红要求解除该《商品房买卖合同》，理据如下： 1被告未按合同约定时间及条件交付房屋。依据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2015年10月31日前，依国家和地方政府规定，将经验收合格的商品房交付买受人。被告虽于2015年12月份通知原告交房，但是被告并未向原告出示住建局质检部门监督验收的《工程质量竣工验收报告》。2017年2月9日，被告再次通知原告交房时，仍然没能出示《工程质量竣工验收报告》。庭审中，被告出示了2018年5月3日由保定市满城区住建局盖章的《河北省建设工程竣工验收备案证明书》。该证明书载明：根据河北省《关于解决房地产开发遗留问题的指导意见》等文件精神，隆基泰和广场建设项目，建设单位已于2018年5月2日报送相关资料，并于2018年5月3日按规定备案。庭审中被告没有出示由满城住建局质检站监督验收的《工程质量竣工验收报告》。被告出示的备案证明书不能替代《工程质量竣工验收报告》，相反的证明了被告开发的隆基泰和广场有遗留问题，亦证明该工程项目没有经住建局质检部门监督进行的过程质量竣工验收。故被告所称的早已交房，因违反合同约定及法律规定而无效，被告称交房不成立。被告至今没有按照合同约定和建筑法律法规规定交房。原告对被告庭后提交的《满城县建设工程竣工验收报告》在代理词中陈述质证意见，同意不再开庭质证。 2该商品房未在约定时间办理权属登记。根据合同第15条约定，出卖人应当在商品交付使用后550工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。自2015年10月31日往后推算，到2017年5月10日550天期满。被告至今没有按照合同约定日期及条件交付房屋，即使按照被告出示的2018年5月3日由满城区住建局盖章出具的《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，也早已超过550天的产权登记期限。这是被告的又一重大违约行为。 3《商品房买卖合同》第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：上下水、电在商品房交付时红线内线路施工完毕具备开通条件；天然气在商品房交付时日红线内管道施工完毕具备开通条件。涉案商铺至今没有接通上下水、电、天然气，被告景坤公司已然构成违约。 第十八条约定，出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。被告改变了原有设计，在原告购买的商铺房屋前面增加了滚动电梯，遮挡了商铺，影响商铺使用功能，也构成违约。 4、被告虚假宣传，没有兑现要约允诺的行为已构成严重违约，不能实现合同目的。被告在向原告推销房屋时，承诺帮助招商出租，对外发布的广告载明了“商铺整体已出租，就等你来收租”等内容，原告基于对被告的信赖购买了商铺。然而至今，原告购买的商铺一直未对外出租，原告也未得到预期的租金收入。原告所购商铺至今也未装修，因为统一招商，亦应由被告统一装修。再加上当时承诺三年托管，所以当时没有按时交付也没有着急，随时间发展没有商户入驻才着急。提交隆基泰和广场销售广告单页6张，该广告内容有“统一招商、统一经营、统一管理”、“租客已定，只待房东”“自助餐饮签约进驻、商铺整体已出租，就等你来收租”等字样。 保定市景坤房地产开发有限公司辩称，1.原告的诉讼请求已经超过一年的除斥期间和诉讼时效。2.被告不存在违约，是原告拒绝收房。3.被告没有招商的承诺，商铺能否出租是原告应当承担的风险，原告不能以商业氛围不符合预期就要求解除合同。4.本案房屋已通过验收，不存在质量问题，应驳回原告的诉讼请求。 被告不同意解除该《商品房买卖合同》，理据如下： 1、2015年10月31日前已经取得了竣工验收，只是未取得竣工验收备案。根据《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，商品房经验收合格就可以交付，被告已取得竣工验收，并未违约。2018年5月3日保定市满城区住房和城乡建设局出具河北省建设工程竣工验收备案证明书。 2、2015年11月10日之前交过房，只是业主没收，因为业主迟迟不收房，2017年才再次通知业主收房。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，自通知确定期限届满之日起第二条视为买受人已接受房屋，买受人承担房屋所有风险和责任，并开始计算质量保修期。2015年11月7日向原告发出入住通知书。2017年2月9日向原告发出“关于满城隆基泰和广场项目业主入住再次通知函”，通知函现在找不到了。 3、涉案店铺已经通电，上下水并不是所有的商铺都有，商铺是没有天然气的，被告没有改变房屋设计，不构成违约。 4、原告所购商铺是否能招商出租与双方履行《商品房买卖合同》无关，被告并无招商承诺，且该商铺建成、交付多年，原告仍要求被告负责招商并无依据。原告购买商铺，购买时应充分考虑商铺位置、商业氛围及商铺能否出租等情况，并承担相应风险。原告提供的宣传广告单并非原件，且该宣传并不能证明为被告所发布。退一步讲，即使原告提供的广告单真的有，一张单页上记载“返租3年，3年托管统一招商仅12席”，并非全部商铺均有此项政策，只有12个商铺享受这个政策。且宣传单页中标明“清盘抄底，抢铺进行时”也可证明该政策发布的目的是为了尾盘促销。另一张宣传单页标明“租客已定，只待房东，商铺4600元/㎡”，原告购买的商铺单价是8556.92元/㎡。另一张单页标明“满城撤县划区，进入大保定时代”，满城撤县设区的时间也晚于原告购买商铺时间。结合这几张宣传单页，原告购买的商铺并不在宣传页上所宣传的政策范围内。而且宣传单页上内容什么都不确定，只是表达了一个招商概念，一个想法而已，明显不构成要约，没有法律约束力，权利义务应以合同约定为准。 5、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”。据此，原告起诉时间为2020年，已超过一年的除斥期间，且已过诉讼时效，应依法驳回原告诉讼请求。 6、被告庭后提交了落款时间为2015年10月20日的建设工程验收报告。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2014年10月31日，原告刘艳红购买被告景坤公司开发的商铺，当日全额支付给被告景坤公司购商铺款970526元并签订了《商品房买卖合同》，约定原告刘艳红购买被告景坤公司开发的位于满城县，该商品房的用途为商用。按建筑面积计算，该商品房单价为每平米8556.92元，总金额970526元。2015年12月份、2017年2月9日，被告分别通知原告交房，因未向原告出示由满城区住建局质检部门监督验收的《工程质量竣工验收报告》，原告拒绝收房。 本院认为，被告通知原告收房，不是被告已按合同约定按质按期完全履行合同的充分理由，本案中，原告刘艳红与被告景坤公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，双方均应按约履行。从原告提供的证据看，被告在隆基泰和广场销售的宣传资料和销售广告中明确载有“统一招商、统一经营、统一管理”、“租客已定，只待房东”“满城撤县划区，进入大保定时代，商业投资价值急剧攀高，抢占隆基泰和广场就是抢占满城未来”等字样，根据上述销售广告和宣传资料，一般消费者可自然得出涉案房屋已由被告进行统一招商、商铺已整体出租的结论，进而对其作出是否购买涉案房屋及如何评判购房价格产生决定性影响，该广告内容应当视为要约，双方均应受其约束。原告所购房屋的用途明确约定为商业使用，但原告一直没能接收房屋，未办理产权手续，至今已有几年时间，所购房屋非原告自身原因一直闲置。因房屋质量是否合格、是否能办理产权手续，原告作为一般消费者，均依己力无从得知和作出判断，致使原告不能达到购房目的，被告没有兑现合同承诺，其行为应属于根本性违约。开发商向购房人交付的房屋应当通过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记，合同约定的交付条件低于该标准的，按该标准认定。而通过对保定市满城区地产开发遗留问题”的有关文件分析，认定被告出售的房屋没有验收合格，原告可以拒收该商铺。再根据《商品房买卖合同》中被告对关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，被告亦构成违约。故对原告要求解除合同的主张，依法应予支持。对于被告抗辩称原告行使解除权的时间已超过一年的除斥期间，应驳回原告诉讼请求，本案原告所主张的解除理由与被告所主张的情形不一致。关于被告辩称原告诉请解除合同已过诉讼时效，综合分析景坤公司开发的隆基泰和广场商铺的各种情况，原告作为消费者，以任何一般消费者的方式提出合理要求均应视为可引起诉讼时效中断。被告应返还原告支付的购房款970526元，对于原告主张的违约金损失，在《商品房买卖合同》中第九条第1项第（2）款约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金（含税）”。原告主张按此标准计算违约金数额过低，要求按照银行同期贷款利率计算违约金。鉴于被告占用原告资金时间较长，违约金应该酌定。被告系经营性企业，所占用资金应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计算，2020年5月一年期ＬＰＲ为3.85%，从约定交房之日计算至起诉之日共计55个月，违约金计算金额为171257元，本院酌定违约金85600元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》； 二、被告保定市景坤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘艳红购房款970526元； 三、被告保定市景坤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘艳红违约金85600元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7153元，由被告保定市景坤房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 员 韩静伟 二〇二〇年七月二十日 法官助理 李 静 书 记 员 刘佳林