上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5495号上诉人(原审原告)：吴贤卿，女，1958年8月23日出生，户籍地台湾台北县新店市。委托诉讼代理人：陈俊，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈禹良,北京大成(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海银涛高尔夫有限公司,住所地上海市青浦区。法定代表人：刘长生，董事长。委托诉讼代理人：顾朝君，上海东炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱怡华，上海金经律师事务所律师。原审第三人：上海银行股份有限公司闵行支行，住所地上海市闵行区。法定代表人：顾卫东，行长。委托诉讼代理人：任玉萍，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建龙，上海融力天闻律师事务所律师。上诉人吴贤卿因与被上诉人上海银涛高尔夫有限公司(以下简称“银涛公司”)、原审第三人上海银行股份有限公司闵行支行(以下简称“上海银行闵行支行”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初4454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴贤卿上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持吴贤卿在一审中的诉讼请求。事实和理由：吴贤卿在2002年期间有近750万元人民币(以下币种均为人民币)的资金流出，与4套房屋的首付款比较接近。一审法院认定上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)从未交付给吴贤卿是事实错误，早在2002年银涛公司就将系争房屋交付给了吴贤卿，由于吴贤卿与银涛公司法定代表人卢长庆系夫妻关系，所以吴贤卿同意银涛公司无偿使用系争房屋。银涛公司在一审中提供的《协议书》是复印件，而且签署日吴贤卿尚在台湾，并不在上海。被上诉人银涛公司答辩称，银涛公司与吴贤卿签订预售合同，是为了取得银行贷款。系争4套房屋都没有实际交付给吴贤卿，而是由银涛公司占有、使用。吴贤卿没有支付首付款，也没有归还过贷款。一审法院判决正确，请求二审予以维持。原审第三人上海银行闵行支行述称，上海银行闵行支行与吴贤卿、银涛公司签订《个人住房抵押借款合同》后，因吴贤卿未按合同约定履行还款义务，而银涛公司也未履行担保责任代吴贤卿清偿债务，故上海银行闵行支行向法院提起诉讼，经法院判决生效后进入了执行程序。上海银行闵行支行认为，吴贤卿与银涛公司之间商品房预售合同效力不影响《个人住房抵押借款合同》的效力，请求法院维护第三人的合法权益。吴贤卿向一审法院提起诉讼，请求判令：1、银涛公司全面履行双方于2002年11月18日签订的《上海市商品房预售合同》，配合吴贤卿将系争房屋的产权过户至吴贤卿名下；2、银涛公司将上述房屋交付给吴贤卿。一审法院认定事实：系争房屋位于上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号，目前尚未取得大产证且存在法院的司法查封。系争房屋所在地块的权利人为银涛公司。2002年12月上海银行闵行支行在系争房屋上设立了抵押权预告登记，债权金额为390万元。目前系争房屋由银涛公司占有使用。2002年11月18日，吴贤卿(买方、乙方)与银涛公司(卖方、甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，暂测建筑面积357.18平方米，每平方米单价16,798.25元，总房价暂定600万元。第十条约定房屋的交付必须符合第二种方案：取得《住宅交付使用许可证》；甲方对房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。第十一条约定，甲方定于2002年11月30日前将房屋交付乙方，除不可抗力外。第十三条约定，该房屋符合第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付房屋的手续。乙方在收到通知之日起15天内会同甲方对房屋进行验收交接。房屋交付的标志为住宅交付使用许可证、验收交接单。合同附件一约定，2002年11月18日签署预售合同及贷款合同之同时乙方支付180万元。乙方向银行贷款420万元，于2002年11月30日前划入甲方账户。合同另约定了其他权利义务。2002年11月22日，上述预售合同经上海市公证处公证。同日，吴贤卿与银涛公司就购买沪青平公路2222弄1、2、3号房屋另行签订合同。2002年11月18日，吴贤卿与中国银行上海市市西支行签订《个人住房贷款借款抵押合同》，约定吴贤卿向上海银行闵行支行借款390万元，用途为购买系争房屋。银涛公司作为保证人在合同上盖章。2002年11月25日，该借款合同经上海市公证处公证。2002年10月12日，银涛公司就系争房屋向吴贤卿出具180万元发票。因吴贤卿未按约偿还青浦区沪青平公路2222弄3、4号房屋的抵押借款，上海银行闵行支行向上海市闵行区人民法院起诉，上海市闵行区人民法院于2019年7月6日立案受理，于2019年11月21日判决吴贤卿向上海银行闵行支行支付借款本金、利息等。该案判决书中未认可持有加盖银涛公司公章的授权委托书的律师朱怡华、顾朝君的代理人资格。一审法院另查明，2010年8月10日，球皇有限公司(以下简称“球皇公司”)与全信开发建设股份有限公司(以下简称“全信公司”)签订股权转让协议书，约定球皇公司将持有的银涛公司95%股权转让给全信公司。同日，银涛公司作出董事会决议，决议事项包括：1、同意球皇公司将95%股权转让给全信公司；2、同意公司法定代表人由卢长庆变更为程宏道等。2010年12月31日，银涛公司将住所、法定代表人、股东等事项进行了变更。2014年12月9日上海市青浦区人民法院立案受理了球皇公司诉银涛公司公司决议效力确认纠纷一案，球皇公司要求确认2010年8月10日的《上海银涛高尔夫有限公司董事会决议》无效。上海市青浦区人民法院于2016年5月31日判决驳回球皇公司的诉讼请求。球皇公司不服上诉，上海市第二中级人民法院于2017年4月14日判决撤销原判，确认2010年8月10日的《上海银涛高尔夫有限公司董事会决议》无效。2016年5月13日，上海市第二中级人民法院立案受理深圳市元盛实业有限公司(以下简称“深圳元盛公司”)、元盛国际投资有限公司(以下简称“元盛国际公司”)诉球皇公司、全信公司确认合同无效纠纷一案，深圳元盛公司和元盛国际公司的诉讼请求为：1、确认球皇公司与全信公司于2010年8月签订的《上海银涛高尔夫有限公司股权转让协议书》无效；2、全信公司与球皇公司共同将持有的银涛公司75%股权返还深圳元盛公司；3、全信公司与球皇公司共同将持有的银涛公司20%股权返还给元盛国际公司。2018年7月31日，上海市第二中级人民法院就该案作出判决，支持了深圳元盛公司和元盛国际公司的诉讼请求。全信公司不服上诉，后撤回上诉。在本案审理过程中，程宏道出具授权委托书委托上海未树律师事务所杨超律师作为银涛公司的委托代理人，一审法院认为，2010年8月10日的《上海银涛高尔夫有限公司董事会决议》和《上海银涛高尔夫有限公司股权转让协议书》已经被生效判决认定无效，程宏道在上述材料被确认无效后，并未提供合法有效的材料证明银涛公司仍任命其作为法定代表人，故对程宏道的法定代表人身份及委托权限均不予认可。顾朝君和朱怡华代理银涛公司经过了银涛公司的股东深圳元盛公司和元盛国际公司的确认且加盖了银涛公司的印章，故认可顾朝君和朱怡华的代理人资格。一审审理中，吴贤卿认为：1、吴贤卿与银涛公司之间存在真实的房屋买卖合同关系，因历时久远，吴贤卿目前仅能提供2号房屋的预售合同及公证书原件和1、2号房屋的贷款合同及公证书原件。吴贤卿与卢长庆原系夫妻关系，2019年离婚；2、银涛公司在与吴贤卿签订预售合同后不久就将4套房屋交付给吴贤卿，由吴贤卿和家人居住生活，直至2017年12月因银涛公司发生股权纠纷，不明人士强占4套房屋，吴贤卿家人为此报警，至今4套房屋仍在银涛公司控制下。系争房屋的水电费、物业费缴费凭证也因为时间久远以及银涛公司内部纠纷强占房屋导致物品遗失，无法提供；3、4套房屋的首付款资金来源均为吴贤卿自有资金，其中一部分为吴贤卿个人存款，另一部分是向亲朋好友借款，通过现金方式支付给银涛公司，由于时间久远，吴贤卿无法提供发票原件，但发票均在贷款银行处备案。4套房屋的还款卡在2017年之前在吴贤卿的儿子处，2017年房屋被霸占后遗失。还贷资金一部分是现金存款，一部分是上海银涛投资管理有限公司(以下简称银涛投资公司)转账还款，卢长庆是银涛投资公司的法定代表人。吴贤卿为此提供了2017年12月14日的上海公安局案件接报回执单，其中卢长庆报案称其放于沪青平公路XXX号别墅小区贵宾楼B栋1楼大厅的5万元被盗，怀疑是刘长生唆使故报案。卢长庆的居住地址为沪青平公路XXX号46栋。卢靖宇报案称当日其在沪青平公路XXX号贵宾楼C栋2楼宿舍内睡觉时发现有30名左右身穿保安制服的人因公司内部纠纷进入宿舍叫其离开，其准备离开，收拾过程中发现一部手机不见了故报案。银涛公司认为上述报案材料均未体现房屋由吴贤卿居住使用以及银涛公司强占房屋。银涛公司认为：1、吴贤卿与银涛公司之间不存在真实购房关系，系为了银涛公司贷款签订的虚假合同。吴贤卿与卢长庆系夫妻关系，卢长庆于2002年至2010年期间担任银涛公司的法定代表人，卢长庆同时还是银涛投资公司的法定代表人；2、系争房屋一直由银涛公司使用，作为提供给会员使用的宾馆，吴贤卿从未使用过。4套房屋的水电费均由银涛公司支付；3、吴贤卿未就4套房屋支付过首付款，贷款实际由银涛公司归还。2017年之前还款卡在银涛公司财务处。银涛公司为证明上述主张提供：1、2002年10月10日吴贤卿与银涛公司签订的协议书，内容为因银涛公司融资需要，将1、2、3、4幢别墅以吴贤卿名字办理银行贷款手续，房产物权仍归银涛公司所有，相关预付款和按揭还款由银涛公司负责，将来办理房屋产权证时，吴贤卿无条件配合银涛公司将产权证办理到银涛公司名下。吴贤卿否认签订过该协议，要求银涛公司提供原件，银涛公司表示原件在球皇公司股东马骏处保管，马骏目前关押在南汇监狱，疫情期间无法会见，无法取得原件。吴贤卿提供了台胞证证明2002年10月10日吴贤卿在台湾。2、银涛公司2009年度审计报告，银涛公司表示其中有吴贤卿应付账款11,454,798.92元，对应的就是4套房屋的贷款和利息余额。吴贤卿表示银涛公司未提供审计报告原件，真实性不认可，该报告系银涛公司自行委托，吴贤卿不知情，无法证明银涛公司为吴贤卿支付了钱款。3、卢长庆就系争房屋抵押给银行出具的同意书，吴贤卿表示卢长庆与其是夫妻关系，也在银涛公司处任职过，但是不代表吴贤卿无权购买房屋。4、2018年有线电视催款单，吴贤卿表示2017年银涛公司强占房屋，故单据在银涛公司处。根据庭审查明的事实，一审法院认为，本案的争议焦点为双方签订的《上海市商品房预售合同》是否为双方真实购房的意思表示。对此一审认为，首先，签订预售合同时，银涛公司的法定代表人为卢长庆，吴贤卿与卢长庆当时系夫妻关系，本身存在一定关联。预售合同和购房发票作为房屋买卖的重要材料，吴贤卿未能提供完整的原件，仅以时间久远遗失为由抗辩，难以采信。其次，吴贤卿购买系争房屋支付的首付款金额巨大，吴贤卿未提供任何资金来源，无法证明其真实付款。再次，吴贤卿主张系争房屋已交付其居住使用至2017年，后被银涛公司强占，然吴贤卿在起诉状上陈述房屋交付其验收后被银涛公司当做经营用房，吴贤卿要求交付房屋未果，与其庭审中陈述的意见不一致。吴贤卿未提供证据证明系争房屋之前由其占有使用，吴贤卿提供的报警材料中也未提出银涛公司强占房屋，故对吴贤卿主张房屋已交付其居住使用的意见不予采信。吴贤卿签订预售合同至今已有十几年，房屋未交付吴贤卿，吴贤卿也未积极采取措施主张权利，有违常理。综合上述因素，认定银涛公司主张双方签订合同系为了公司融资所需的意见可信度较高，吴贤卿与银涛公司签订的预售合同并非真实购房意思，该合同属于合法形式掩盖非法目的应属无效。系争房屋目前尚未办理大产证，还存在司法查封，也不具备过户条件。综上，对吴贤卿的所有诉讼请求不予支持。据此，判决：驳回吴贤卿的全部诉讼请求。本院审理中，吴贤卿为证明其主张，向法院提交了如下证据：1、台币交易明细，证明4套房屋的首付款是由吴贤卿支付；2、相关案件判决书，证明吴贤卿与上海银行闵行支行之间的借款合同已经被法院生效判决认定为有效。针对吴贤卿提供的证据，银涛公司认为，吴贤卿提供的台币交易明细已经超过了举证期限，而对于判决书，银涛公司认为不能证明吴贤卿的观点。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，吴贤卿认为其与银涛公司之间存在商品房买卖合同关系。而银涛公司则认为由于吴贤卿与银涛公司原法定代表人卢长庆系夫妻关系，吴贤卿签订《上海市商品房预售合同》是为银涛公司取得银行贷款，双方之间并无真实的商品房买卖合同关系。对此，本院认为，根据查明的事实，吴贤卿与银涛公司虽然签订过《上海市商品房预售合同》，但吴贤卿无法提供预售合同及购房发票的原件；并未实际占有、使用系争房屋；且吴贤卿也未能证明系争房屋的贷款由其偿还。综合上述因素，银涛公司陈述更具有合理性。另系争房屋至今尚未取得大产证，且存在司法查封，客观上也不具备过户的条件。一审法院认为吴贤卿与银涛公司之间并非真实的商品房预售合同关系并判决对吴贤卿的诉讼请求不予支持，符合法律规定，本院予以维持。吴贤卿上诉提供的台币交易明细并陈述首付款均以现金支付，对此，本院认为，从该交易明细中并不能证明吴贤卿向银涛公司支付了首付款，且系争4套房屋首付款金额高达数百万之巨，全部以现金支付也并不符合常理。综上所述，吴贤卿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人吴贤卿负担。本判决为终审判决。法官助理张文如审判长  丁康威审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇二〇年七月三十日书记员  朱贝晰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……