云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云09民终402号上诉人（原审原告）：临沧市云县城永达商贸有限责任公司。住所地：临沧市云县。法定代表人：陈勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：周子熙，云南临疆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：临沧市阳晨房地产开发有限责任公司。住所地：临沧市云县。法定代表人：刘健亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅博，该公司员工。代理权限：一般授权代理。原审第三人：李锦明，男，住云县。上诉人临沧市云县城永达商贸有限责任公司（以下简称云县城永达公司）因与被上诉人临沧市阳晨房地产开发有限责任公司（以下简称阳晨房地产公司）、原审第三人李锦明所有权确认纠纷一案，不服云南省云县人民法院（2020）云0922民初386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人云县城永达公司上诉请求：1、依法撤销一审判决并依法改判；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原审法院仅以《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定认定上诉人与被上诉人基于以物抵债签订《商品房购销合同》并实际占有使用的行为，未经产权登记，对涉案商铺仅享有债权不享有物权，该认定是对法律条款的误读，且适用错误。一、房屋买卖合同并非纯粹的债权合同。房屋买卖合同是有偿、双务、诺诚合同，其实质是以等价有偿方式转让标的物的所有权，买方的权利即是卖方的义务，买卖双方意思达成一致时，卖方交付标的物的行为即是在履行合同。本案中，上诉人与被上诉人达成以物抵债的共识，签订《商品房购销合同》，将双方之间的债权债务关系归于消灭，合法成立商品房购销合同关系，该购销合同是以转让标的物所有权、建立物权为目的有偿、双务、诺诚合同。二、原审法院认定上诉人未经产权登记，对涉案商铺仅享有债权不享有物权，忽略了上诉人与被上诉人达成以物抵债的共识，签订《商品房购销合同》行为合法有效，上诉人已经付清房款且对房屋实际占有使用的物权归属事实。被上诉人作为涉案商铺的开发商，在与买受人签订合同后进行登记备案的行为仅是一个登记备案行为，是防止商品房一房二卖的行政监管措施，并非物权的预登记。原审判决以此为据是对《物权法》第九条第一款规定的误读。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条看，即便上诉人未办理产权登记，但其已经付清房款并实际占有使用该商铺，且主观上不存在任何过错，其对商铺的占有使用权应该得到保障，即其对商铺享有的物权应该被依法得以认定。最高人民法院对已付清房款并占有使用房产的当事人权利排除执行的规定是通过司法解释确立新的物权确认规则，各级人民法院均应遵照执行。上诉人的原审诉求依法应当得到支持。被上诉人阳晨房地产公司答辩意见与上诉人云县城永达公司意见一致，并认为应将案涉房产确认与上诉人。原审第三人李锦明欠缺答辩意见。云县城永达公司向一审法院起诉请求：1、依法确认坐落于云县商铺的所有权归云县城永达公司；2、本案诉讼费由阳晨房地产公司、李锦明承担。一审法院认定法律事实：阳晨房地产公司向云县城永达公司借款700万元，阳晨房地产公司于2014年10月24日向云县城永达公司法定代表人陈勇出具借条一份。双方约定，借期三个月，即2014年10月24日至2015年1月24日止，云县城永达公司通过银行向阳晨房地产公司实际转款650万元。债务到期后阳晨房地产公司偿还了部分债务，对剩余586万元无力再偿还。2015年11月17日，云县城永达公司、阳晨房地产公司双方经协商达成以阳晨房地产公司开发的位于云县云州国际新城滇西南建材市场第1幢1层的5间商铺抵偿到期债务的以物抵债合意。并签订合同编号：云州国际新城0461号《商品房购销合同》约定，阳晨房地产公司将位于云县，5间商铺（建筑面积743平方米）以586万元出让给云县城永达公司。合同签订后，阳晨房地产公司将上述5间商铺交付云县城永达公司使用。云县城永达公司诉讼来院，请求判如所请。另查明，云县城永达公司曾于2016年3月7日与李锦明签订借款合同，约定李锦明向阳晨房地产公司借款218万元。合同第九条约定，网签房产位置及总面积：为确保阳晨房地产公司还款，阳晨房地产公司自愿以其名下云州国际新城滇西南建材家居市场铺面1幢1层105、106、107、108、109。实测面积744平方米。财产提供网签抵押。2016年3月4日，阳晨房地产公司与李锦明签订了5份《商品房购销合同》，约定阳晨房地产公司将上述5件商铺出让给李锦明。合同签订后进行了备案登记。2016年3月10日，阳晨房地产公司向李锦明出具收据1份，载明收到李锦明交来的购房款200万元。李锦明曾向一审法院提起诉讼，请求：1、依法确认与云县城永达公司签订的5份《商品房购销合同》合法有效；2、判令云县城永达公司交房、协助办理相关房屋产权证并支付自2016年3月11日起至2016年9月18日止的违约金33300元（222天×5×30元／天）。一审法院经审理认为，李锦明与阳晨房地产公司之间并未真正形成商品房买卖合同关系，双方签订《商品房销售合同》的真实目的是为了给借款提供担保，并非为了实现房屋买卖，即双方当事人在签订《商品房销售合同》时并无真正转移案涉房产所有权的意思，其真实意思是设定担保。双方之间的真实法律关系是民间借贷，商品房购销合同只是作为让与担保的一种方式。经一审法院释明后，李锦明拒绝变更诉讼请求，一审法院遂依法裁定驳回起诉。再查明，李锦明于2017年6月21日向一审法院提起诉讼，请求：1、判令阳晨房地产公司归还借款本金2180000元，自2016年6月8日起按照月息2%支付借款利息直至借款还清时止，截止2017年6月8日的利息为523200元，本息合计2703200元；2、判令李锦明对涉案5间商铺拍卖、变卖、折价款享有优先受偿权；3、判令刘健亮对借款本息及律师费承担连带保证责任；4、判令由阳晨房地产公司、刘健亮承担李锦明为实现债权而产生的诉讼费、保全费、房产评估费、执行费、律师费，其中律师费为500000元。一审法院经审理认为，李锦明的诉讼请求部分成立，遂依法作出判决：一、阳晨房地产公司返还李锦明借款2180000元，支付2016年6月8日至2017年9月8日止的利息654000元，共计2834000元。于判决生效后一个月内支付。二、阳晨房地产公司支付李锦明自2017年9月9日至还款之日止的利息（按本金2180000元为基数，月利率2%计算）；三、判决生效后一个月内，阳晨房地产公司未履行生效判决确定的债务，李锦明可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，阳晨房地产公司或者李锦明有权主张返还或补偿。四、刘健亮对上述第一项、第二项承担连带清偿责任。判决生效后，李锦明向一审法院申请强制执行，一审法院依法查封了涉案5间铺面并成功进行了网络竞价拍卖。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据该规定，房屋买卖合同系债权合同，房屋物权变动需要包括房屋买卖合同生效、房屋产权登记这两个必要组成部分。这两个部分既相互独立，又相互统一。只有债权行为而无登记或者登记成立而债权行为无效，均不发生物权变动效力。本案中，云县城永达公司系基于以物抵债签订商品房买卖合同占有涉案商铺，在未经不动产权登记的情况下，云县城永达公司对涉案商铺仍仅享有债权，而不享有物权。且该债权不存在法律需要优先保护的特殊利益。综上，云县城永达公司要求确认对涉案商铺享有所有权的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条之规定，判决：驳回原告临沧市云县城永达商贸有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由云县城永达公司负担。针对双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点为：云县城永达公司是否享有案涉商铺的所有权。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审查，一审确认的法律事实均有相应证据证实，本院予以确认，不再重复赘述。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，我国不动产以依法登记作为享有物权权利的表征，云县城永达公司系基于签订商品房买卖合同以物抵债占有涉案商铺，在未经不动产权登记的情况下，云县城永达公司与阳晨房地产公司之间仍为债权债务关系，其对涉案商铺不享有物权的权利。对云县城永达公司诉称应对案涉商铺享有所有权的诉请，一审不予支持正确，本院予以维持。综上，上诉人云县城永达公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人临沧市云县城永达商贸有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  刘敬媛审判员  郭兰娟审判员  张 丽二〇二〇年七月八日书记员  张茗珺