四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5333号 上诉人（原审原告）：曹晓丽，女，1969年2月19日出生，汉族，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：刘威，四川广力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许立河，四川广力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川欧伯特物联科技有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段777号1栋2单元26层2610号。 法定代表人：李金升，系公司董事长。 委托诉讼代理人：张耀月，北京首信（成都）律师事务所律师。 上诉人曹晓丽因与被上诉人四川欧伯特物联科技有限公司（以下简称欧伯特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初8637号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 曹晓丽上诉请求：1.撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初8637号民事判决，改判欧伯特公司向曹晓丽支付逾期未搬离房屋的使用费29016.26元和违约金36543.78元；2.判令欧伯特公司向曹晓丽支付逾期支付租金的违约金17401.8元；3.判令欧伯特公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院混淆了逾期搬离房屋使用费和逾期搬离房屋违约金。双方在合同中约定逾期搬离房屋的使用费按合同最后一年日租金的两倍计算按日向欧伯特公收取,双方约定的使用费不是违约金,法院不应当调低，且双方约定的双倍日租金占用费与整体租金水平接近,不存在明显过高的问题。另，曹晓丽在一审中同意押金抵扣，应当是在计算完所有使用费和违约金之后扣减,而不是在扣减后再乘以所谓的130%。一审法院对逾期腾退房屋使用费和违约金的计算方式错误。2.曹晓丽提出解除合同,要求欧伯特公司按照合同约定的计算方式承担违约责任,法院应予以支持。欧伯特公司自2017年11月起就开始期期拖欠租金,至合同解除之日止总共拖欠租金已达167天，应当支付违约金。3.欧伯特公司的违约行为给曹晓丽造成的损失远不止一审认定的租金和利息损失，还包括合同提前解除的未来租金损失以及曹晓丽为处理纠纷的差旅费。且欧伯特公司从未就违约金过高的问题予以举证。 欧伯特公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。1.一审法院并未混淆逾期搬离房屋使用费和逾期搬离房屋违约金，曹晓丽一审主张的违约金高达32万元，远远高于年租金10余万元，欧伯特公司根据法律规定请求法院依法调减，法院予以支持。2.曹晓丽并没有向欧伯特公司送达解除通知，仅发送短信，不能认定曹晓丽与欧伯特公司之间的租赁合同解除。即使法院依据曹晓丽给欧伯特公司普通员工发送的短信认定双方的租赁合同解除，曹晓丽也不是向欧伯特公司主张逾期搬离房屋使用费的适格主体。案外人才是房屋的所有权人，曹晓丽无权向欧伯特公司主张逾期搬离房屋的使用费。3.欧伯特公司虽有逾期支付租金的情形，但这是由于曹晓丽所导致。据欧伯特公司了解曹晓丽早有意向将案涉房屋进行变卖，故迫于无奈才逾期支付租金，且已经将案涉房屋的租金支付完毕。前期逾期支付租金的情况曹晓丽也未提出异议，也视为曹晓丽放弃自身的合法权益。曹晓丽的损失也仅仅有资金占用损失，曹晓丽主张的违约金过高。 曹晓丽向一审法院起诉请求：1.判令欧伯特公司立即腾退位于成都市高新区房屋；2.判令欧伯特公司向曹晓丽支付逾期未搬离房屋的使用费（每日按合同最后一年日租金的两倍自2019年8月6日计算至实际搬离之日止），并向曹晓丽支付逾期搬离房屋违约金（每日按月租金的10%自2019年8月6日起计算至实际腾退之日止）；3.判令欧伯特公司向曹晓丽支付逾期支付租金违约金290610元；4.判令欧伯特公司承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2017年7月18日，曹晓丽（甲方）与欧伯特公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：1、甲方将位于成都市高新区房屋租给乙方。租赁期自2017年10月29日至2022年10月28日，共计五年，甲方同意在2017年7月17日前将房屋交付给乙方使用。2017年7月18日至2017年10月28日为装修免租期。2、每月租金17401.80元，从第三年起，租金按每年6%逐年递增。3、乙方每三个月向甲方支付一次租金，在本合同签订之日起3日内付清，之后每次提前15日向甲方支付一次租金。4、合同有效期届满或自本合同提前解除或终止之日起7日内，乙方必须全部搬离租赁房屋内的财产，否则甲方有权自行收回房屋。如房屋内仍有余物，视为乙方放弃所有权，甲方可自行处理。同时，乙方逾期搬离期间的房屋使用费，甲方按照合同最后一年日租金的两倍计算按日向乙方收取。5、《房屋租赁合同》第十条第4款约定，乙方有下列情况之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回房屋：（1）不按照约定支付租金达15日的。（2）欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的。6、乙方有第十条第4款约定的情形之一的，应按一个月的租金向甲方支付违约金，并结清完未支付的租金及相关费用。同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失，甲方退还乙方押金。7、甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期1日，按照月租金的10%支付违约金。 《房屋租赁合同》签订后，欧伯特公司通过员工成臣的账户，于2017年7月25日向曹晓丽转账34803.60元，2017年7月28日转账26102.70元，2018年1月15日转账52205.4元，2018年4月16日转账52205.40元，2018年7月17日转账52205.4元，2019年3月13日转账52205.4元，2019年7月15日转账52205.4元，2018年10月22日向冷杉杉转账52205元。 2019年7月29日，曹晓丽通过短信向欧伯特公司员工成臣发出通知，载明由于欧伯特公司拖欠房租达15日以上，双方的租赁合同正式解除。8月7日，曹晓丽委托四川广力律师事务所发出律师函，要求欧伯特公司立即搬离房屋，并支付未按约支付租金的违约金。2019年8月27日，欧伯特公司已搬离案涉租赁房屋。 在本案一审庭审中，曹晓丽明确其诉请中并未要求欧伯特公司支付迟延月份的租金。欧伯特公司提出欧伯特公司支付了押金8700.9元，如果法院认为欧伯特公司应当承担责任，也应当先抵扣押金。且违约金过高，请求予以调减。曹晓丽表示同意抵扣押金。 一审法院认为，曹晓丽与欧伯特公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，合法有效。双方应该按照合同的约定履行各自的义务。欧伯特公司未按照约定支付租金，超过15日，曹晓丽有权单方解除合同并收回房屋。结合庭审查明的事实，由于曹晓丽的南京银行账户交易明细载明案涉房屋租金均由欧伯特公司的员工成臣转账，微信和短信记录载明欧伯特公司与曹晓丽的租房相关事宜均由成臣联系和处理，故，对曹晓丽主张2019年7月29日已经通过短信的形式向欧伯特公司发送解除房屋租赁合同通知，一审法院予以确认。欧伯特公司抗辩成臣不能代表公司与曹晓丽处理相关事宜的主张，与事实不符，一审法院不予采纳。鉴于一审庭审中双方确认在2019年8月27日，欧伯特公司已搬离案涉租赁房屋，故，对曹晓丽请求欧伯特公司立即腾退位于成都市高新区房屋的诉请不再支持。 关于逾期未搬离房屋的使用费及逾期搬离房屋违约金，房屋租赁合同解除后，欧伯特公司应及时按照约定将租赁房屋退还曹晓丽，欧伯特公司未按约腾退房屋应当按照约定支付使用费和违约金，但双方约定的使用费和违约金过高，应依法予以调减，一审法院酌定以日租金为标准在扣除欧伯特公司的押金8700.9元后按照130%计算为宜。即5278.55元〖（17401.80÷30×22-8700.9）×130%〗。 关于逾期支付租金的违约金，欧伯特公司逾期支付租金，应当按约向曹晓丽支付违约金。但双方约定的违约金过高，应依法予以调减。结合本案中合同的履行情况，一审法院认为由欧伯特公司以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%计算向曹晓丽支付违约金较为适宜。即1474.95元（52205.4×4.75%÷365×167×130%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审判决如下：一、欧伯特公司自判决生效之日起十日内向曹晓丽支付逾期未搬离房屋的使用费和违约金5278.55元。二、欧伯特公司自判决生效之日起十日内向曹晓丽支付逾期支付租金的违约金1474.95元。三、驳回曹晓丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3064元，由欧伯特公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 曹晓丽提供了：1.成都市房屋租金水平信息及多份网页截图，用以证明案涉房屋所在写字楼租金均价在100元/平方米/月左右。2.机票行程确认单7份及住宿费截图，用以证明曹晓丽为处理案涉纠纷产生9339元的交通费和2058元的住宿费。3.委托代理合同及律师费支付凭据，用以证明曹晓丽为处理案涉纠纷支出律师费8000元， 欧伯特公司质证认为1.对成都市房屋租金水平信息及多份网页截图三性不予认可，与本案不具有关联性。2.机票行程确认单7份及住宿费截图不予认可，不能证明是为处理本案纠纷发生的。3.委托代理合同及律师费支付凭据真实性认可，不认可关联性，付款人为案外人，不能证明与本案有关系。 本院对以上证据的真实性予以确认，对证明目的综合认定。 本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，曹晓丽与欧伯特公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。按照双方合同约定，欧伯特公司应当于2019年7月15日向曹晓丽支付2019年8月1日至2019年10月30日的租金，但欧伯特公司仅于2019年7月15日支付了应于2019年4月15日支付的2019年5月1日至2019年7月31日的房租，至2019年7月29日，欧伯特公司存在逾期支付租金达15日以上的情形，按照《房屋租赁合同》第10.4.1条的约定，曹晓丽有权单方解除合同。本案二审的争议焦点是1.欧伯特公司是否应当向曹晓丽支付逾期搬离房屋的使用费29016.26元及违约金36543.78元；2.欧伯特公司是否应当向曹晓丽支付逾期支付租金的违约金17401.8元。 关于第一个争议焦点，欧伯特公司主张其公司员工成臣不能作为公司代表接收曹晓丽关于解除合同的通知，本院认为，结合双方前期履行情况，均是通过其公司员工成臣的个人账户向曹晓丽转账支付租金，故曹晓丽于2019年7月29日通过短信向欧伯特公司员工成臣发送解除房屋租赁合同的通知能产生单方解除合同的法律后果，同时，欧伯特公司并未提起上诉，故本院确认双方《房屋租赁合同》于2019年7月29日解除。欧伯特公司已于2019年8月27日搬离案涉房屋，但欧伯特公司主张是由于曹晓丽要出卖案涉房屋，故其未按时支付租金。本院认为，基于“买卖不破租赁”的原则，曹晓丽有将案涉房屋出卖的意向并不会影响欧伯特公司对该房屋的使用，欧伯特公司的该项抗辩不能成立。曹晓丽同意按照双方合同约定在2019年7月29日后给予欧伯特公司7天的搬离时间，故主张从2019年8月6日至2019年8月27日，按照《房屋租赁合同》第7.3条的约定收取最后一年日租金2倍的逾期搬离房屋的使用费，以及按照《房屋租赁合同》第11.5条的约定每日按月租金的10%的标准收取逾期返还房屋的违约金。本院认为，双方《房屋租赁合同》中约定的高于一倍租金标准的房屋使用费，与逾期返还房屋的违约金，均是针对承租人逾期返还房屋这一行为所约定的违约责任，应当一并考虑。一审将房屋使用费及违约金的标准一并调整为最后一年日租金的130%并无不当。本院认为欧伯特公司应当支付的逾期搬离房屋的使用费和违约金应为17401.80÷30×22×130%=16589.72，抵扣欧伯特公司支付的押金8700.9元，欧伯特公司还应支付房屋的使用费和违约金7888.82元，一审事实认定正确，但计算方式有误，本院予以纠正。 关于第二个争议焦点，本院认为，双方对一审认定的欧伯特公司逾期支付租金的天数共计167天均无异议，本院予以确认。欧伯特公司逾期支付租金的行为给曹晓丽造成的损失主要为资金占用损失，曹晓丽主张的往返成都的交通及住宿费并不能证明是由于本案纠纷而产生，其主张的律师费系曹晓丽购买法律服务的行为，且双方合同中并没有此项约定。故一审综合欧伯特公司的违约行为，酌情认定欧伯特公司以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%计算向曹晓丽支付违约金共计1474.95元并无不当，本院予以维持。 综上所述，曹晓丽的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但存在计算错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初8637号民事判决书第二项，即“二、四川欧伯特物联科技有限公司自本判决生效之日起十日内向曹晓丽支付逾期支付租金的违约金1474.95元”； 二、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初8637号民事判决书第一项、第三项，即“一、四川欧伯特物联科技有限公司自本判决生效之日起十日内向曹晓丽支付逾期未搬离房屋的使用费和违约金5278.55元；三、驳回曹晓丽的其他诉讼请求”； 三、四川欧伯特物联科技有限公司自本判决生效之日起十日内向曹晓丽支付逾期未搬离房屋的使用费和违约金7888.82元； 四、驳回曹晓丽的其他诉讼请求。 二审案件受理费1874元，由四川欧伯特物联科技有限公司负担178元，曹晓丽负担1696元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王果 审 判 员 廖方 审 判 员 赵韬 二〇二〇年七月十三日 法官助理 黄迪 书 记 员 罗菲