河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初7087号原告：张莹莹，女，1986年4月8日出生，汉族，住河南省扶沟县。委托代理人：张金良，河南千业律师事务所律师。委托代理人：吴凯，河南千业律师事务所实习律师。被告：郑州建业高新置业有限公司，住所地河南省郑州高新区环保路1号，统一社会信用代码91410100057212151N。法定代表人：焦笑言，执行董事。委托代理人：郭志宏，金博大律师事务所律师。委托代理人：谢向涛，金博大律师事务所律师。原告张莹莹与被告郑州建业高新置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张金良、吴凯，被告委托代理人郭志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付因燃气、供暖、通讯设施未到标准违约金暂计44667.95元（按总房款的日万分之二，截止2020年6月20日为44667.95元，持续计算至设施达到约定标准和产权登记完毕之日）；2.被告向原告支付逾期办证违约金4623.76元（按总房款的日万分之零点一，计算至2020年6月20日）；3.被告返还原告强制扣除的物业费2421元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方签署商品房买卖合同，原告购买被告开发的五龙新城香榭园房屋一套，合同约定交房时间为2018年3月30日，并对供水、供电、供暖、燃气、电话、有线电视、网络等基础设施和公共配套设施进行了约定，同时对产权办理登记方式和办理时间进行了约定。被告实际交钥匙时间为2018年12月25日，暖气、通讯设施从交钥匙至今仍未达合同约定标准，燃气在2019年8月9日前未达合同约定标准，不动产登记至今未办理。被告严重违反合同约定，影响了原告的生活并给原告造成相当的经济损失。被告辩称：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》属于郑州市住房保障和房地产管理局强制推广使用的合同示范文本，该合同以“保护购房人合法权益”为出发点，未能兼顾合同双方的利益，使合同双方的权利义务处于失衡状态，导致当前郑州市房地产市场群访、群诉现象的发生，已严重影响了郑州房地产市场的健康稳定发展。2、原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条第1款关于房屋交付的规定与现行法律、法规规定的交付条件不符，应依法确认为无效。3、原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条第1款，在客观上无法实际履行，且因该条款违反现行法律的规定，强迫为合同之外的第三方设定义务而应确认为无效。4、原、被告在合同中关于房屋初始登记的约定，由于《不动产登记暂行条例》的实施，以及行政机关职能的转换，在事实及法律上均已无法实际履行，《商品房买卖合同》第十五条及附件四第六条应依法认定为无效。5、对于原告的第一项诉讼请求：（1）该项请求并非逾期交房违约金，关于逾期交房违约金原、被告已协商解决。该项请求是燃气、供暖、通讯设施未达标准违约金，不适用逾期交房违约金的标准（日万分之二），而应当适用合同第十三条、第十四条和附件三的约定。（2）2019年7月1日供暖设施已满足使用条件，为保障业主冬季采暖，被告为香榭园1、2、7、8号楼业主整个供暖季一半的用电量进行了补助，补助金以赠送等额物业服务费的方式进行。根据商品房买卖合同第十三条、第十四条及附件三的约定，被告承担违约责任的期限为2018年12月25日至2019年7月1日，扣除90个工作日，逾期时间为63天，按房屋总价款每月万分之二计算违约金为358.30元，被告给予原告的补助远远超过了应承担的违约金。6、对于原告的第二项诉讼请求：《商品房买卖合同》附件四第六条第一款是关于房屋初始登记的约定，而且是报送资料的约定，并非是办理初始登记证的约定。另外，郑州市不动产登记中心并不接受房屋权属初始登记，郑州市房管局推行的合同范本在法律上、在事实上均不能履行。房屋初始登记是原来房管局受理的一种登记，在2016年8月25日之后任何一个部门均不再受理房屋初始登记，此项登记目前已经不复存在。目前郑州市不动产登记中心受理的不动产权首次登记与原来的房屋初始登记有着本质的不同，并非只是名称的区别。报送的资料、受理的单位、发出的证书均不相同，因此原告不能用类推的方式，以失效的房屋初始登记的约定照搬到目前不动产首次登记的约定中，现代法治严禁类推，因此原告该项诉讼请求无法律依据，不应支持。且本院针对同样的案件已经做出驳回类似诉讼请求的判决，该项诉讼请求不应支持。被告已办理不动产首次登记，在原告配合提供相关资料的情况下，其购买的房屋已具备办理不动产权证的条件，被告也同意配合其办理。7、对于原告的第三项诉讼请求：该项诉讼请求因涉及到房屋买受人与物业公司之间签订物业服务合同的法律关系，在本案没有物业公司参与的情况下，本案不应对此项诉请进行处理。本院经审理查明：2016年4月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份,约定原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区××路××单元××号房屋，总金额为853093元。合同第八条“交付期限”约定为“出卖人应当在2018年3月30日前将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中出卖人承诺的基础设施、公共配套建筑达到的条件；前期物业管理已经落实。”合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定为：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，出卖人在交付后90个工作日内按装饰、设备的标准完善；否则，出卖人每月按房款万分之二支付违约金。”合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定为“出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑在2018年3月30日达到使用条件：供水设施，供配电设施，燃气供应设施，供暖设施，电话、有线电视、网络线路等弱电设施。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、买受人同意出卖人提供替代条件，使用费用按地域行业标准由买受人承担直至满足本合同约定的交付配套标准；2、若因政府相关职能部门原因未能及时出具以上相关文件的，出卖人不承担责任；3、由于不可抗力、政府相关职能部门原因导致基础设施公共配套无法在按期日内达到使用条件的，出卖人不承担责任。”合同附件三《装饰、设备标准》约定的内容包括“户内供热系统：集中供热，地板辐射采暖；电话及电视：每户一条电话外线，客厅、卧室均预留一个电话插口，每户预留一个有线电视接入点，客厅、卧室均一个插口；燃气：燃气入户，安装独立燃气计量表（入户费自理）；网络：小区光纤入户（最终以政府批复为准）”。合同附件四《合同补充协议》第六条关于产权登记的约定为：“1、产权初始登记。出卖人应当在2018年5月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要有其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.001%违约金。2、转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。”原告按合同约定支付了全部购房款。涉案的香榭园7号楼于2018年10月10日竣工，2018年12月13日竣工验收合格，2018年12月19日竣工验收备案。2018年12月25日，被告向原告交付房屋，交付房屋时按照已付房款的每日万分之二向原告支付了逾期交房违约金（违约金的计算期间是2018年3月30日至2018年12月24日），并从该违约金中代收代扣了一年的物业服务费2421.07元（2018年12月25日至2019年12月24日）。2019年6月21日，涉案房屋燃气工程室内部分验收合格。2019年7月1日，香榭园的二次热力网经过了质量验收，但未能实现2019年冬季供暖，为此，被告提供了供暖补贴，即对香榭园1、2、7、8号楼供暖期内发生的电费予以50%的补贴，补贴形式为赠送等额的物业服务费。涉案房屋的首次登记已经办理完毕，登记证的发放时间为2020年4月1日。以上事实有经原、被告质证的下列证据及本案开庭笔录在案佐证：1、《商品房买卖合同》、购房发票；2、延期交付通知书、交付使用通知书；3、关于天然气的通知、关于暖气的通知、关于通讯的聊天记录、银行卡交易记录；4、不动产面签通知；5、工程竣工验收备案证书、燃气工程竣工验收证书、二次热力网质量验收单；6、2019年12月6日关于今冬采暖供热问题的解决方案；7、涉案房屋的不动产权证；8、郑州市住房保障和房地产管理局《关于规范商品房买卖合同签约行为的通知》（郑房【2011】133号文）、郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告（郑政通【2016】37号）、河南政务网网页打印件、首次登记办理流程。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反我国法律及行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。被告辩称的合同第八条、第十四条等条款，虽然在表述上与现行法律、法规的条文存在不一致之处，但从合同整体来看，上述条款的内容并不违反法律、法规的强制性规定，也不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的其他情形，故被告主张对自己不利的合同条款无效而对自己有利的合同条款有效，并无法律依据，本院对被告的该项辩称不予采纳。被告确实存在逾期交房的情况，但已经向原告支付了逾期交房违约金。房屋交付时供暖、燃气设施未达合同第十四条约定的使用条件，但对于供暖问题，业主可自行用电取暖，且被告给予了供暖期用电量一半的电费补贴，燃气在交房后半年内也达使用条件，合同中并没有约定该项违约金，原告也没有提供证据证明因燃气、通讯设施迟延交付使用造成的损失，故对于原告有关燃气、供暖、通讯设施不达标准的违约金请求，本院不予支持。合同附件四第六条约定“产权初始登记。出卖人应当在2018年5月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要有其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.001%违约金”。2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，虽然房屋权属登记政策变化发生在双方签订合同之后，但并不能成为被告免责的事由，被告仍负有办理涉案房屋权属登记的义务，其逾期报送权属登记资料仍应承担相应的违约责任。考虑到登记机关职权变动、所需资料调整等对办理不动产权属登记的影响，应当给予被告4个月合理期限准备相关材料，故参照附件四第六条的违约金标准，被告应当向原告承担2019年6月26日至2020年3月31日共280天的逾期办证违约金2388.7元（853093×0.001%×280=2388.7）。涉案房屋的首次登记已经办理完毕，转移登记只需原、被告双方配合即可办理，故对于首次登记之后的违约金本院不再予以支持。对于被告代扣代缴的物业费2421.07元，系原、被告双方对逾期交房违约金的履行方式存在争议，鉴于前期物业是被告根据《商品房买卖合同》第八条约定在交房前已经落实的，一年的物业费已经实际抵扣，即该项违约金通过充抵物业费的方式履行完毕，为减少交易成本及当事人讼累，本院不再判令被告退还该项费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告张莹莹逾期办证违约金2388.7元。二、驳回原告张莹莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取546元，由原告张莹莹负担521元，被告郑州建业高新置业有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  申晓娟二〇二〇年七月二十一日书记员  梁卫士