湖北省崇阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1223民初748号原告:刘艳娥，女，1974年10月2日生，汉族，崇阳县人，住崇阳县，委托诉讼代理人：吴焕龙，崇阳县沙坪法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘美平，系刘艳娥胞妹，住广东省中山市，被告：崇阳县肖岭乡人民政府。法定代表人：陈望兵，该乡乡长。住所地：崇阳县肖岭乡肖岭街10号。委托诉讼代理人：吴金南，湖北盈悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈明刚，崇阳县肖岭乡人民政府党委副书记。被告：蔡峰，男，1975年12月27日生，汉族，崇阳县人，住崇阳县，原告刘艳娥与被告崇阳县肖岭乡人民政府（以下简称“肖岭乡政府”）、蔡峰确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘艳娥及其委托代理人刘美平、吴焕龙、被告肖岭乡政府的委托诉讼代理人吴金南、沈明刚到庭参加了诉讼。被告蔡峰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘艳娥向本院提出诉讼请求:1、依法确认二被告于2019年2月15日签订的《房屋拆除协议书》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2004年7月，原告刘艳娥用自己的婚前积蓄向被告肖岭乡政府购买了肖岭乡政府大门通道左侧第二个门面及房屋，共三层六间，占地面积50平方米，建筑面积130平方米。原告购买该房屋后，重新装修与被告蔡峰结婚居住至今。2018年7月，被告肖岭乡政府因购买原告等住户房屋建设乡政务中心，就多次电话催促原告回家协商房屋买卖事宜。2018年8月2日，被告肖岭乡政府干部沈明刚、龚天亮就购买原告房屋之事，在被告肖岭乡政府办公室与原告、被告蔡峰协商过程中，原告不同意将自己的房屋12.9万元低价出卖，被告肖岭乡政府知道该房屋是原告购买，同时还知道原告与被告蔡峰在闹离婚时，沈明刚、龚天亮当面向原告承诺，如果今后协议好了，肯定要原告在合同上签字，原告不同意，乡政府也不会强迫原告卖，由于被告肖岭乡政府想低价购买原告的房屋，最终双方未达成协议。2019年2月15日，被告肖岭乡政府为了低价购买原告的房屋，被告蔡峰为了占有原告的房款，二被告恶意串通订立《房屋拆除协议》，处分原告的房屋。后来应该在外打工得知自己的房屋被卖，就回家向二被告主张《房屋拆除协议书》无效，并向县信访局求助。原告认为，二被告明知上述房屋系原告购买，原告不同意12.9万元出卖，同时还知道原告与被告蔡峰感情不和在闹离婚时，二被告为了自己的不法利益，双方恶意串通订立《房屋拆除协议书》处分原告的房屋，二被告的行为明显损害了原告的合法利益。同时，被告肖岭乡政府违反法定程序强行征收原告的房屋，其行为也违反了法律、行政法规的强制性规定。因此，二被告订立的《房屋拆除协议书》，显属无效协议。根据《中华人民共和国合同法》等法律规定，原告特向人民法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告肖岭乡政府辩称，一、被答辩人所诉不实：1、本案所涉房屋于2004年7月由朱浪、宋大明购买，后朱浪、宋大明又将房屋转卖给了某所学校的一名老师，改名老师购买了房屋后，又将房屋转卖给了被答辩人。所以被答辩人诉称其于2004年7月向答辩人购买房屋的事实不实；2、答辩人当初卖给朱浪、宋大明的房屋占地面积为40.72㎡，建筑面积为102.6。不是被答辩人诉称的占地面积50㎡、建筑面积130㎡；3、2019年2月15日，答辩人是在被告蔡峰主动上门要求签订《房屋拆除协议书》，并承诺对其签订协议的行为负全部责任的情况下，与本案被告蔡峰签订了《房屋拆除协议书》，不存在恶意串通的事实；4、回购被答辩人的房屋价格与回购其他人的房屋价格是相同的，不存在刻意压低被答辩人房屋价格的行为。二、本案《房屋拆除协议书》合法有效：1、该房屋为夫妻共同财产，蔡峰对房屋有处分权，有权签订处分房屋的合同；2、回购本案房屋的价格与回购其他人面积相同的房屋价格相同，单价与当地新建的商品房价格相差不大（乡政府回购的房屋建于1987年），超过当地二手房市场价格，价格公道而且公正，是合理的；3、本次是原卖主回购自己的房屋，出卖时没有办理登记手续，回购时也无需办理登记手续。根据相关法律规定，答辩人回购房屋是善意的，依法取得房屋所有权；4、本案签订的协议已经履行。协议签订后，答辩人已经支付了购房款129000元，另外，蔡峰还领取了拆迁租房一次性补助款6300元。答辩人已根据该协议履行了全部合同义务。原告与蔡峰收取了购房款和租房款后，用领取的购房款和租房款在自家的宅基地上建造房屋；5、《最高人民法院在审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释(2012)7号）第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》（法释(2011)18号）第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。具体到本案，蔡峰作为夫妻共同财产的一方，并非对出卖的标的物没有处分权，其与答辩人签订的《房屋拆除协议书》合法有效。答辩人符合善意取得的法律规定，即使没有被答辩人的签字，也不影响该协议的法律效力，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告蔡峰在法定答辩期内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证。原告刘艳娥围绕其诉讼请求依法向本院提交了如下证据:1、身份证，证明原告的基本情况；2、组织机构代码证、身份证，证明二被告的主体资格；3、居住证明，证明2004年7月原告购买了被告肖岭乡政府大门通道左侧第二个门面及房屋，共三层六间，原告与被告蔡峰居住至今；4、录音资料、房屋产权说明，房屋拆除协议书，证明2018年8月2日，被告肖岭乡政府干部沈明刚、龚天亮与原告、被告蔡峰协商购买本案诉争房屋过程中，原告不同意将自己的房屋12.9万低价出卖，被告肖岭乡政府明知本案诉争房屋系原告用婚前积蓄购买，原告正在与被告蔡峰闹离婚时，龚天亮向原告和被告蔡峰承诺：“关于你家合同的事，必须要你（原告）和蔡峰两个人一起签字，要么你（原告）一个人签字，蔡峰一个人签字无效，其他五户人家全部在一起都是这么说的，因为房子当时是你（原告）买的”。2019年2月15日，被告肖岭乡政府为了低价购买原告房屋，被告蔡峰为了占有原告的房款，二被告恶意串通订立《房屋拆除协议书》损害原告的利益；5、调查笔录、离婚证、离婚协议书，证明本案诉争房屋是原告用婚前积蓄购买的，属原告个人财产，进一步印证了证据3和4所要证明的事实；6、照片及视频3张，证明证据5-1的调查笔录内容是经被告蔡峰阅读确认其内容属实后，被告蔡峰才在笔录上签字捺印，其笔录内容印证了证据3和4所要证明的事实；7、出庭证人证言，印证了证据3、4、5所要证明的事实。被告肖岭乡政府对原告刘艳娥提供证据的质证意见为：证据1、2无异议，证据3真实性、合法性均有异议，该证据证明的事实与客观事实不符，肖岭乡大堰村、肖岭村作为村委会出具证明，应由经办人签字，出具证明的形式不合法，证据4，录音资料形式不合法，没有记明录音人以及录音的介质，且在未经在场人同意的情况下录音，属非法证据，蔡峰关于房屋拆除的说明，蔡峰作为本案被告，其证言应为当事人陈述，且蔡峰未出庭接受质证，其证言不应采信，蔡峰所说明的内容与客观事实不符，其一、原告并非与肖岭乡政府签订购房协议，其二、2019年2月15日，蔡峰主动找到肖岭乡政府党建办公室，向沈明刚询问肖岭乡政府是否购买蔡峰的房屋，沈明刚答复肯定要买，蔡峰说要买的话就在月半之前签订协议，月半之后要外出打工，沈明刚问蔡峰是否能做主，蔡峰说他签字负责，沈明刚让蔡峰去找龚天亮，当着龚天亮的面，龚天亮又问了蔡峰是否和原告协商好，蔡峰能否做原告的主，蔡峰说他签字他负责，就这样签订了协议，协议签订之后，蔡峰每天来讨钱，肖岭乡政府于是支付给了蔡峰购房款；其三、蔡峰陈述该房屋系原告婚前个人财产购买，与事实不符，对证据4中的房屋拆除协议书无异议，证据5，离婚证、离婚协议书应提交原件核对，原告与蔡峰在诉讼期间办理离婚手续，离婚协议书关于夫妻共同财产的确认是原告与蔡峰规避本案事实的行为，调查笔录中证人证言内容不真实，与客观事实不符，证人应出庭作证，否则不应采信，对蔡峰的证言中涉及的原告购买肖岭乡政府房屋的协议书交给了龚天亮的事实不属实，蔡峰的其他证言内容质证意见同证据4中蔡峰的说明，证据6，真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。被告肖岭乡政府向本院提交了如下证据:1、法人证书，证明崇阳县肖岭乡人民政府的基本情况；2、《房屋拆除协议书》（肖岭乡政府-蔡峰）、《房屋拆除补偿资金拨放表》、预算拨款凭证、《领款单》，证明原告的配偶蔡峰××肖岭乡人民政府签订《房屋拆除协议书》后，肖岭乡人民政府支付了购房款129000元，蔡峰另领取了拆迁租房一次性补助款6300元，肖岭乡人民政府已履行了协议约定的全部义务；3、《房屋出让协议书》（肖岭乡政府-王瑜）、《记账凭证》2张、《房屋拆除协议书》（肖岭乡政府-陈会甫），证明：1、原告诉称的房屋先由朱浪、宋大明于2004年7月14日购买（占地面积、建筑面积与王维相同），经多次转卖后由原告与蔡峰共同购买；2、本案所涉房屋为肖岭乡人民政府向他人出售，本次是回购。第一次出售房屋时没有办理登记手续，本次回购也无需办理登记手续；3、肖岭乡政府回购陈会甫（原买主王维）的价格与回购原告与蔡峰的房屋价格相同，肖岭乡政府对相同面积的房屋回购价格是相同的，价格公平合理；4、《售房合同》3份、肖岭乡政府与世纪蓝田步行街方位图、世纪蓝田步行街照片，证明与原告房屋处于相同地段的新建商品房价格均价为1400元每平方米，肖岭乡政府回购原告与蔡峰的房屋价格为1257元每平方米，回购价格超过市场价格，价格公平合理；5、建房照片，证明原告与蔡峰收取了购房款和租房款后，用领取的购房款和租房款在自家的宅基地上建造新房；6、工作日记（2018年7月12、13、14日三次电话联系原告），证明肖岭乡政府多次与原告商谈房屋回购事宜，原告对相关事实知情。原告刘艳娥对被告肖岭乡政府提供证据的质证意见为：证据1无异议，证据2真实性无异议，但该协议以及购房款原告都没有经手、签字，恰恰证明了蔡峰在原告不知情的情况下处分了原告的财产，证据3真实性无异议，因被告肖岭乡政府只提供宋大明和朱浪的收据，未提供宋大明和朱浪与肖岭乡政府签订的购房合同，可以证明原告所购买的房屋是被告肖岭乡政府抵消宋大明和朱浪的债务后由原告向宋大明和朱浪支付购房款2万元，原告经手与肖岭乡政府签订购房合同。证据4无异议，恰恰证明了原告与肖岭乡政府签订了购房合同，原告的购房合同在蔡峰与肖岭乡政府签订了拆除房屋协议后被肖岭乡政府收回，证据5真实性无异议，但该房屋是蔡峰所建，与原告无关，证据6，真实性、关联性有异议，不能证明二被告签订房屋拆除协议时通过了原告的同意。根据双方当事人举证、质证，本院综合分析认定案件事实如下：2004年4月26日，原告刘艳娥与被告蔡峰登记结婚。同年4月，被告肖岭乡政府为了化解债务，将肖岭乡政府大门通道左侧第二个门面及房屋，共三层六间，占地面积40.7平方米，建筑面积102.6平方米，以2万元价格抵偿给朱浪和宋大明，未办理房屋及土地产权变更登记手续。2004年7月左右，经人介绍，朱浪和宋大明将上述房屋以20000元的价格转让给原告刘艳娥，亦未办理房屋及土使用权和房屋所有权变更登记手续（双方当事人均未提供上述房屋的买卖合同）。原告购买该房屋后，重新装修与被告蔡峰居住至今。2018年7月，被告肖岭乡政府因需建设乡政务中心，多次与原告等其他五家住户协商回购上述出卖房屋，并与其他住户均达成协议。2018年8月2日，被告肖岭乡政府干部沈明刚、龚天亮就购买原告房屋之事，在被告肖岭乡政府办公室与原告刘艳娥、被告蔡峰夫妻协商过程中，原告不同意将自己的房屋以12.9万元的价格出卖，双方未达成协议。此后，双方又多次电话沟通未果。2019年2月15日，被告蔡峰主动到肖岭乡政府与肖岭乡政府签订《房屋拆除协议》，刘艳娥当时在上海打工，未到场签字。当日，被告蔡峰领取拆迁租房一次补助款6300元。2019年2月21日，被告蔡峰领取补偿金12.9万元，并腾退房屋。2019年4月10日，原告刘艳娥以上述房屋系婚前个人出资购买，被告肖岭乡政府与被告蔡峰恶意串通订立《房屋拆除协议书》，擅自处分了原告的房屋，其行为损害了原告的利益为由，要求确认被告肖岭乡政府与被告蔡峰签订的房屋买卖协议无效。2019年5月5日，原告刘艳娥与被告蔡峰协议离婚，约定“夫妻存续期间由女方婚前存款刘艳娥个人所购置的房产位于崇阳县××××号，建筑面积为130平方米（原乡政府出卖的房屋），归女方所有。”审理中，经本院多次调解及双方当事人自行协商未果。对双方争议焦点，本院分析认定如下：一、诉争房屋是原告刘艳娥的婚前个人财产还是原告刘艳娥与被告蔡峰婚后夫妻共同财产。经审理查明，2004年4月26日，原告刘艳娥与被告蔡峰登记结婚。本案诉争的房屋系2004年7月以后购买。原告刘艳娥主张该房屋是个人出资购买，系婚前个人财产，仅有原告陈述和证人谢某、郭某的证言，而谢某、郭某所做的证言系听他人传闻，不是直接证据，且原告也未提供所购房屋资金系其婚前存款的证据，故原告刘艳娥主张该房屋系个人出资购买婚前个人财产，证据不足，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所取得的财产，归夫妻共同所有。双方争议的房屋系原告刘艳娥与被告蔡峰婚后所购买，应属夫妻共同财产；二、被告蔡峰与被告肖岭乡政府签订《房屋拆除协议书》是否存在恶意串通、损害他人利益的情形及效力。本院认为，恶意串通是指当事人具有共同的目的，希望通过订立合同，损害国家、集体或者第三人的利益。本案中，经审理查明，1.被告肖岭乡政府要求回购出卖给原告的房屋，是基于公共利益的需要，并且多次与原告及其他五户协商拆除协议，原告未提供任何证据证明被告蔡峰与被告肖岭乡政府签订《房屋拆除协议书》双方之间具有恶意串通，损害原告利益的共同目的。2.被告肖岭乡政府向被告蔡峰支付了买卖房屋的合理对价。经庭审调查，双方签订房屋拆除协议补偿的房屋价格与其他五家拆迁户房屋价格是同等价格，其他人均无异议，同时与当地商品房屋的市场价格也不相上下，可以说明双方房屋买卖的价格是公平合理的。3.被告蔡峰主动要求在拆除协议上签字后，领取了全部房款以及安置费，并主动腾退了房屋，不存在被告肖岭乡政府胁迫原告签订协议和腾退房屋的情形。4.被告蔡峰得款主要用于家庭修建房屋而非用于挥霍或者转移，对原告的利益不构成实质性的损害。综上所述，被告蔡峰是完全民事行为能力人，对于自己的民事法律行为应当承担法律责任。被告蔡峰与被告肖岭乡政府签订《房屋拆除协议书》，系双方真实意思表示，被告肖岭乡政府履行了合同约定的义务，虽然原告主张被告蔡峰与被告肖岭乡政府房屋拆除协议时未经其签字同意或事后追认，是对夫妻共有房产的无权处分，侵害了原告的共有财产权利，但也不影响买卖合同的效力。原告以被告蔡峰与被告肖岭乡政府恶意串通，损害原告的利益为由主张合同无效，但提供的证据不足以支持其主张成立。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。经审理，被告蔡峰与被告肖岭乡政府签订的《房屋拆除协议书》，也无其他合同无效的情形，故原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，缺席判决如下：驳回原告刘艳娥的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告刘艳娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  戴继池人民陪审员  陈其华人民陪审员  庞青柏二〇二〇年七月二十三日书 记 员  丁 韬