贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4234号 原告：张雪倩，女，汉族，1984年1月24日出生，住贵州省毕节市。 原告：陈凯，男，蒙古族，1986年9月29日出生，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：张雪倩（特别授权代理），原告陈凯之妻。 被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理），该公司员工。 原告张雪倩、陈凯与被告贵州七众置业有限公司（下称：七众置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张雪倩（同为原告陈凯的委托诉讼代理人），被告七众置业的委托诉讼代理人李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张雪倩、陈凯向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理并交付毕节圆梦国际项目3号楼2单元5层1号（房号：3＃-2-501）商品房转移登记的有关文书及产权证；2、判决被告以原告已付购房款393888元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告自2017年5月2日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金（计算至2020年2月22日暂计为69386.93元）；3、判决被告交付毕节圆梦国际项目3号楼2单元5层1号（房号：3＃-2-501）商品房给原告；4、判决被告以原告已付购房款393888元为基数，按日万分之一标准，支付原告自2016年5月2日至被告实际履行交房义务之日止的逾期交房违约金（计算至2020年2月22日暂计为54789.82元）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年7月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区交汇处圆梦国际项目3号楼2单元5层1号（房号：3＃-2-501）商品房，原告依约支付了房款，履行完毕支付义务。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应当在2016年5月1日前向原告交付房屋，逾期超过30日，被告按日计算向买受人支付全部已付购房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。同时，《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人于2017年5月1日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。因被告开发的圆梦国际项目消防一直未能验收合格，小区土建、绿化、机电设备均未能完善，电、气等基础设施未能配备，故圆梦国际至今未完成验收，被告一直未交房给原告，原告也从未收到被告的任何交房通知。至今，被告也从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当在商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要证明文件。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告认为，交付符合法律规定及合同约定的房屋，并交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，均系被告的义务，被告的前述违约行为严重损害了原告的合法权益。为此，原告特具状诉至法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 被告七众置业辩称，一、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十二条，对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即：“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列(1)项处理—(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”综观该条款，其表述包含前后紧密关联的两项内容:1、即如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2、买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任。由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金。若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一约定。既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)》第十一条:“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依当事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言，答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，答辩人认为即使原告不主张退房，答辩人也愿意参考前述合同条款对违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”，本案已经在合同中做出明确约定，显然不应错误适用该司法解释的相关法律规定。在民事案件的法律适用上，应当遵循“法无禁止即自由”的原则。即除非法律对某种行为进行了强制性规定，否则应当遵循当事人意思自治原则。当事人有约定的，除非其约定违反法律禁止性规定，否则应当从其约定。如前所述，对于逾期办证的处理方法，双方已进行了明确约定。在此情况下，应当按照合同约定进行处理。而并非无视合同约定，直接引用法律规定，况且原告所依据的法律规定中，也明确指出该法律规定适用的前提是“除当事人有特殊约定外”以及“合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”。因此在对本案判决依据的选择上，应当优先适用双方的合同约定，而非原告所引用的司法解释。三、原告要求答辩人承担违约赔偿金金额明显过高。首先，逾期办证并不会给原告造成过大的实际损失。大多数购房者在接收房屋之后即开始装修使用。其对房屋的相应权能不因未获房屋权属证书受到多少限制或遭受损失。其次，即便原告主张其受到了损失，也应当按照“谁主张，谁举证”的原则，由原告证明损失的发生及其具体金额。若原告没有证据能够证明上述事实，则应当承担举证不能的后果。四、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且答辩人“圆梦国际”项目涉及两千余户业主，若按被答辩人诉请依据计算违约金，答辩人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于经济社会和谐、健康、有序的发展。鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发，综合考虑双方的合同约定、答辩人的赔偿能力、判决执行的可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。五、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房交付时应当符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，第十四条第三款约定，出卖人书面通知买受人收房时间，买受人30日内没有办理收房手续的由出卖人登报通知交房，30日内买受人未提出异议视为该商品房已完成交付。被告于2016年7月5日在毕节日报登报通知原告收房，但原告一直未到被告公司办理接房手续，且被告在登报之时已经具备合同约定的交房条件，原告一直未接房的行为是原告对其自身权利的怠于行使，由此产生的法律后果应由原告自行承担。原告请求按已付购房款为基数，按日万分之一支付逾期交房违约金的诉请，无事实及法律依据，依法不应得到支持。 本院经审理查明：2015年7月21日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：BJYMGJ-710），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区圆梦国际第3号楼2单元5层1号房，建筑面积123.09平方米，套内建筑面积100.63平方米，总价款393,888元，买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款118,888元，余款275,000元以公积金贷款支付。出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。由于买受人原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：出卖人书面通知买受人收房时间，买受人30日内没有办理收房手续的，由出卖人登报通知交房30日内买受人未提出异议，视为该商品房已完成交付。出卖人承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款×的违约金。合同附件十二《补充协议》约定，3.关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人;若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了全部购房款393,888元。2015年7月21日，被告向原告出具收款收据，代收维修基金9,232元。原告认为，被告逾期交付商品房及未交付办理商品房转移登记的有关文书给原告的行为，构成违约，遂以前述诉请诉至本院。 另查明，2016年6月28日，圆梦国际（3#楼）通过住宅工程分户验收。2016年7月1日，圆梦国际（3#楼）通过住宅工程质量分户验收。2016年9月2日，圆梦国际3号楼取得《工程竣工验收报告》。2017年2月21日，毕节市公安消防支队下达建设工程消防验收意见书（毕公消验[2017]第0037号）《关于圆梦国际2-4号楼、1号楼商业及5号楼住宅建设工程消防验收合格的意见》，综合评定该工程消防验收合格。2016年7月5日，被告在毕节日报上登报：圆梦国际项目住房已达到装修使用交付条件，业主可于2016年7月7日到公司办理接收房屋相关手续。庭审中，原告自认2017年（具体月份记不清）被告电话通知原告收房。截止至庭审时，涉案商品房未取得初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，被告应按合同约定在2017年5月1日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。而被告至今仍未履行前述义务，已构成违约。原告诉请被告从2017年5月2日起支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。对于违约金的截止时间，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中的约定，被告向原告代收相关费用，即原告委托被告代为办证，而被告将办证相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算截止至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止。 原、被告双方在《商品房买卖合同》中仅约定了约定日期起90内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。对于超过180日以后的，未约定原告不退房时违约金的计算标准。而至今被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，已超过180日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。即原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，以原告已付购房款总额393,888元为基数，自2017年5月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 对原告要求办理房屋产权证书并交付的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外，（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，现涉案商品房未取得初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件，属于事实上不能履行的情形，故对原告的该项诉请，本院不予支持，原告可待被告具备履行能力后，再行主张。 对原告请求判决被告交付涉案商品房的问题。2016年6月28日，圆梦国际（3#楼）通过住宅工程分户验收。2016年7月1日，圆梦国际（3#楼）通过住宅工程质量分户验收。2016年9月2日，圆梦国际3号楼取得《工程竣工验收报告》。2017年2月21日，毕节市公安消防支队下达建设工程消防验收意见书（毕公消验[2017]第0037号）《关于圆梦国际2-4号楼、1号楼商业及5号楼住宅建设工程消防验收合格的意见》，综合评定该工程消防验收合格。2016年7月5日，被告在毕节日报上登报：圆梦国际项目住房已达到装修使用交付条件，业主可于2016年7月7日到公司办理接收房屋相关手续。庭审中，原告自认2017年（具体月份记不清）被告电话通知原告收房。由此可知，涉案商品房未能交付，并非被告原因所致。原告无正当理由拒绝收房，对原告请求判决被告交付涉案商品房的诉请，本院不予支持。 对原告请求被告支付逾期交房违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任：“逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。”的约定，可知，若被告逾期交房，应向原告支付违约金，逾期在30日之内，于该商品房实际交付之日起30日内支付违约金；逾期超过30日，于该商品房实际交付之日起7日内支付违约金。现涉案商品房尚未实际交付，计算逾期交房违约金的条件不成就，故对原告的该项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张雪倩、陈凯逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金以原告已付购房款393,888元为基数，自2017年5月2日起至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告张雪倩、陈凯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,392元，由原告张雪倩、陈凯负担614元，被告贵州七众置业有限公司负担778元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇二〇年七月九日 书记员  邓理成