山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1765号上诉人（原审原告）：冯倩，女，1979年7月23日出生，汉族，住淄博市张店区。委托诉讼代理人：曲成忠，山东中立达（荣成）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海丰成房地产开发有限公司，住所地荣成市文化东路128号。法定代表人：张加河，总经理。上诉人冯倩因与被上诉人威海丰成房地产开发有限公司（以下简称丰成房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院（2019）鲁1082民初5677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。冯倩上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判丰成房产公司承担300.000元赔偿；2.保全费由丰成房产公司承担；3.一、二审案件受理费由丰成房产公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。（一）《认购协议书》等同于商品房买卖合同。本案中，一审法院以双方签订的《认购协议书》缺乏《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同中诸多必要条款为由，不予认定为商品房买卖合同，属于事实认识错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人与买受人在订立商品房买卖合同时，出卖人具有故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实导致合同解除的，买受人可以请求返还己付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。判断商品房买卖中的认购书等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而非全部内容。即只要双方具备了当事人姓名、商品房基本情况、总房价、付款时间、方式等情况，同时出卖人已经按照约定收取购房款的，就可以认定该类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件。本案中，《认购协议书》作为简易的合同范本，客观事实上不可能罗列《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的全部内容。《认购协议书》第五条声明，认购人在签订本认购书时，己充分了解项目及所购买房屋的详细情况，并自愿认购该房屋，对拟签订的《商品房买卖合同》、《业主临时公约》《前期物业管理服务合同》等相关文件内容已充分了解，并予以接受。该认购书签订后，不增名、不换房、不退房。2014年5月26日，住房城乡建设部和国家工商总局联合发布了新版《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）、《商品房买卖合同（现售）示范文本》（GF-2014-0172）。住房城乡建设部和国家工商总局要求，各地要积极提倡和引导商品房交易当事人使用本合同示范文本，做好合同示范文本使用事项和市场交易风险提示等宣传贯彻工作。实践中，出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同（预售）》均采用示范文本，文本内容属于格式条款，出卖人与买受人对文本内容基本不能做修改。结合《认购协议书》第五条声明，可看出，出卖人与买受人一致认可后续签订的《商品房买卖合同（预售）》内容，双方己达成商品房买卖的合意。另外，在全国各地人民法院审理案外人执行异议案件中，《认购协议书》均被认定为商品房买卖合同。故冯倩与丰成房产公司签订的《认购协议书》是双方真实意思表示，符合商品房买卖合同的主要条款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，丰成房产公司应当承担赔偿责任。（二）根据《诉讼费用交纳办法》，保全费属于诉讼费，故一审法院未将保全费判决丰成房产公司承担，属于认定错误。丰成房产公司未答辩。冯倩向一审法院起诉请求：1.解除认购协议书；2.返还已付购房款300.000元以及利息（自起诉之日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.承担300.000元赔偿；4.承担诉讼费用、保全费用。一审法院认定事实：2019年1月24日，冯倩与丰成房产公司签订《认购协议书》，双方约定冯倩购买丰成房产公司开发的位于荣成市文化东路旭日公馆项目小区99栋1单元2603室，房屋总价款为616,950元，采取分期付款方式，2019年1月26日前付伍万元整，2019年3月15日前支付贰拾万元整，2019年5月31日前付清剩余尾款，但就《商品房买卖合同》的签订时间、房屋的交付时间、交付标准等均未做出约定。冯倩于2019年1月23日通过支付宝支付房款50,000元，于2019年1月26日支付房款50,000元，于2019年3月14日支付房款100,000元，于2019年3月15日支付房款100,000元，丰成公司为冯倩出具收据三份。庭审中，一审法院依照冯倩的申请，向荣成市不动产登记中心调取涉案房产的抵押情况，档案查询显示：荣成市文化东路99号楼2603房产于2016年9月1日至2019年9月1日作了最高额抵押，抵押人为丰成房产公司，抵押权人为威海市商业银行股份有限公司荣成支行。荣成市文化东路99号楼2603房产于2019年7月26日至2022年7月25日，被威海市中级人民法院查封，案号为（2019）鲁10民初145号。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，冯倩与丰成房产公司签订的《认购协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该协议书合法有效，双方应当依约履行。本案中，冯倩依约向丰成房产公司支付房款后，在交付尾款并办理购房手续时，丰成房产公司告知冯倩无法签订《商品房买卖合同》，也无法办理网签备案手续，经向不动产部门查询得知，涉案房产在2016年9月已经抵押给威海市商业银行股份有限公司荣成支行，2019年7月因丰成房产公司与他人存在经济纠纷，被威海市中级人民法院查封，故合同目的已不能实现，现冯倩要求解除与丰成房产公司签订的《认购协议书》，并退还已支付的房款及利息，符合法律规定，一审法院予以支持。冯倩主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，要求丰成房产公司承担已付房款一倍的赔偿。根据《商品房销售管理办法》第十六条之规定，双方签订的认购协议书不符合商品房买卖合同的基本要件，缺乏诸多必要条款，不应认定为商品房买卖合同，故冯倩要求丰成房产公司承担已付房款一倍的赔偿，无事实依据，一审法院不予以支持。丰成房地公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃答辩与质证的权利。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除冯倩与威海丰成房地产开发有限公司签订的《认购协议书》；二、威海丰成房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付冯倩购房款300,000元及利息（以300,000元为基数，自2019年10月9日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回冯倩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由威海丰成房地产开发有限公司负担5800元，冯倩负担4000元。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明事实予以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要条款包括：当事人的名称，商品房基本情况，商品房价款的确定方式以及总价款、付款方式、付款时间、交付条件及日期、办理产权登记的事宜、违约责任等十三项内容，而商品房基本情况、价款及付款时间付款方式、交付条件及日期等均系主要买卖合同的主要内容，冯倩与丰城房产公司签订的《认购协议书》并不完全具备上述内容，故一审关于该协议书不能认定为商品房买卖合同的认定正确，本院予以维持。冯倩要求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定由丰成房产公司向其支付300.000元的赔偿，缺少事实以及法律依据，一审未予支持并无不当，本院亦予以维持。因冯倩在本案一审诉讼中缴纳了保全费用3520元，该费用应由丰成房产公司按照败诉比例承担，一审未予确定该部分费用承担不当，本院在诉讼费承担部分予以确定。综上所述，冯倩关于保全费的上诉请求部分成立，其余部分诉讼请求不能成立。一审认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费9800元，保全费3520元，由冯倩负担5437元，丰成房产公司负担7883元；二审案件受理费4000元，由冯倩负担。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二〇年七月二十四日法官助理宋杨书记员刘莎莎