四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8745号 上诉人（原审被告）：新津恒大新城置业有限公司。住所地：四川省成都市新津县普兴镇新中路33号。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：白惠，女，1988年5月24日出生，汉族，住四川省梓潼县，系公司员工。 委托诉讼代理人：王晓丹，女，1988年3月29日出生，汉族，住江苏省如东县，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：蔡文中，男，1987年4月7日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：苏长江，四川公生明律师事务所律师。 上诉人新津恒大新城置业有限公司（以下简称恒大公司）与被上诉人蔡文中商品房预售合同纠纷一案，不服四川省新津县人民法院（2019）川0132民初2476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员龚耘适用独任制于2020年7月8日公开开庭对本案进行审理。上诉人恒大公司的委托诉讼代理人王晓丹，被上诉人蔡文中的委托诉讼代理人苏长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒大公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回蔡文中要求恒大公司退还定金20000元的主张，本案一、二审诉讼费由蔡文中承担。事实和理由：1.一审认定案涉双方未能签订正式合同系不可归责于任何一方的原因所致，该认定错误。蔡文中从未提及对正式合同条款有异议，事实上，双方在签订《认购书》时已对正式合同条款达成一致；且《认购书》第九条载明的内容，恒大公司已通过加粗、加下划线的方式进行提示，系有效约定，蔡文中应对其签署《认购书》产生的相应法律后果自行承担责任。2.一审法院要求恒大公司提供2017年10月份签约的购房合同以及案涉房屋的购房合同，缺乏法律依据，是错误地分配举证责任。蔡文中在一审中仅提交几张签字照片复印件，无法辨别签署材料的内容，应由蔡文中承担举证不能的不利后果；且双方在一审中均未向法庭申请证人出庭作证或提交调取证据申请，而恒大公司与案外人之间所签购房合同涉及他人隐私，未经案外人同意恒大公司亦无法提供。3.蔡文中未能成功购买案涉房屋系其未诚信履行《认购书》义务导致，并非不可归责于双方的原因。恒大公司作为守约方，有权依据《认购书》及《客户签约承诺书》的约定，不予退还蔡文中已交的购房定金。 蔡文中辩称，2017年10月17日，蔡文中已按《认购书》约定的期限前往售楼部与恒大公司签署正式合同及相关文件，但因恒大公司要求蔡文中同时签署一份日期为空白的《入住通知书》，蔡文中对此予以拒绝，恒大公司因此未在正式合同文本中加盖其公章，由此导致双方未能最终签署正式合同。请求驳回上诉，维持原判。 蔡文中向一审法院起诉请求：1.判决解除蔡文中、恒大公司于2017年10月15日签订的《成都恒大岷江新城商品房认购书》；2.判决恒大公司双倍返还蔡文中支付的定金共计40000元；3.判决本案诉讼费由恒大公司负担。 一审法院认定事实：恒大公司（出卖人，甲方）、蔡文中（买受人，乙方）于2017年10月15日签订《成都恒大岷江新城商品房认购书》（以下简称《认购书》），约定：蔡文中认购恒大公司开发的房，建筑面积共108.39平方米，套内面积88.19平方米，按建筑面积计算，单价为8185.43元每平方米，总金额为人民币887219元；签署《认购书》时，蔡文中支付恒大公司20000元作为定金；蔡文中须于2017年10月17日前支付认购商品房的首付款并签署《商品房买卖合同》、支付尾款；同时，蔡文中必须在约定的付款方式和期限内到恒大公司支付首付款并签署《商品房买卖合同》，否则视为蔡文中放弃购买该房屋，所付款项不予退还，恒大公司无须通知蔡文中，可另行销售该房屋；蔡文中已阅读并理解、同意恒大公司在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。签订《认购书》当日，蔡文中向恒大公司支付定金20000元。 蔡文中于2017年10月15日向恒大公司出具了《客户签约承诺函》载明“本人购买了贵司新津恒大新城置业有限公司开发的恒大商品房，本人承诺按照《认购书》约定的付款方式和期限到成都恒大天府城邦销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》。若逾期未办理的，视为本人放弃购买该房屋，所付款项不予退还，贵司无须通知本人，可另行销售该房屋……” 一审庭审中，恒大公司陈述案涉房屋已经另行出售；双方确认商品房和系同一房屋。 一审法院认为，蔡文中、恒大公司于2017年10月15日签订的《认购书》是为将来签订正式《商品房买卖合同》以及《补充协议》所签订，在性质上应属于预约合同的性质，故蔡文中支付恒大公司的定金的性质应是订约定金的性质。该《认购书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，故该《认购书》合法有效，一审法院予以采信。双方对于解除《认购书》均无异议，一审法院予以确认。 本案的争议焦点是双方未签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的责任应该如何认定。一审法院认为，一审法院采信的蔡文中提交的照片载明的拍摄时间是2017年10月17日，其中一张照片明确显示的《交款核对单》载明的房屋位置、付款方式、付款时间、购买人信息、房款金额能够和《认购书》载明信息进行一一对应，且该《交款核对单》所载明的日期时间也是2017年10月17日，同时，该组照片中的《四川省商品房买卖合同（预售）》中载明案涉房屋的具体信息和《认购书》载明房屋信息一致、蔡文中的多处签字下方注明的日期也是2017年10月17日，加之还有恒大公司的工作人员刘瑞光的签字信息等，上述证据形成证据锁链，能够达到蔡文中在2017年10月17日前往恒大公司进行协商这一待证事实存在高度可能性的证明效果，应当认定该事实存在，故对恒大公司关于蔡文中一直未与公司协商合同事宜的陈述不予采信。关于双方未能签订合同的原因，蔡文中提交的录音证据因无法核实真实性一审法院不予采信，其提交的照片只能证明蔡文中前往恒大公司售楼部协商签约一事且未能就签约达成一致意见，但该组照片不能反映蔡文中已按照《认购书》约定完整签订了《商品房买卖合同》以及相关附件，也不能证明购房合同不能签订的原因系恒大公司要求其签订空白的《入住通知书》造成。恒大公司辩称未能签约是蔡文中原因造成的抗辩意见，尽管《认购书》第九条约定“（蔡文中）已阅读并理解、同意恒大公司在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款”，因《认购书》属格式条款，恒大公司并未提交证据证明销售中心的工作人员就该内容对蔡文中进行了充分说明，蔡文中仍享有就合同条款进行磋商的权利；若按恒大公司主张，则蔡文中签署《认购书》之时即已实际丧失就合同条款进一步磋商的权利，既与《认购书》的其他相关约定不符，更与有关法律精神相悖。综上，双方提交证据均不能证明未签订《商品房买卖合同》系对方责任造成，且双方实际上经过协商未能达成一致，故本案应属于因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立。因蔡文中、恒大公司签订的《认购书》在性质上属于预约合同的性质，仅对蔡文中、恒大公司双方将来要订立《商品房买卖合同》相关事宜的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，故蔡文中依法享有对《商品房买卖合同》以及《补充协议》内容进行协商的权利，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，恒大公司应退还定金20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条的规定，一审法院判决：一、解除蔡文中、恒大公司于2017年10月15日签订的《认购书》；二、恒大公司在判决生效后十日内向蔡文中返还购房定金20000元；三、驳回蔡文中的其他诉讼请求。一审案件受理费400元（已减半），由恒大公司负担200元，蔡文中负担200元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：案涉《认购书》解除原因的认定，进而恒大公司应否向蔡文中退还已收取的购房定金20000元。现评判如下： 本案中，恒大公司对一审法院判决解除《认购书》的判项结果不持异议，但不认可一审认定的解除事由，而是认为蔡文中未在2017年10月17日前付清购房款，故按照《认购书》第五条关于“乙方（即蔡文中）必须在约定的付款方式和期限内到成都恒大岷江新城支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方（即恒大公司）无须通知乙方，可另行销售该房屋”的约定，应视为《认购书》因蔡文中的违约行为已在事实上解除。蔡文中则认为，恒大公司明确拒绝签署正式商品房买卖合同，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定的“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”情形，据此主张行使法定解除权解除《认购书》。 对此，本院认为，蔡文中在一审举示的《交款核对单》、《四川省商品房买卖合同（预售）》等照片证据中，关于房屋位置、付款方式、付款时间、购房人信息、房款数额等内容与《认购书》中的对应内容一致，且其中蔡文中签名处的日期显示为2017年10月17日，恒大公司工作人员刘瑞光亦在其上签名；而恒大公司未提交其在同时期就案涉房屋同一楼盘的其他购房合同文本供法庭进行比对，无法核实蔡文中所提交的《四川省商品房买卖合同（预售）》照片内容与恒大公司同时期签署的购房合同在形式上是否相符。在此情况下，一审法院认定蔡文中提交的证据更具有证据优势，并据此认定蔡文中在2017年10月17日前往售楼部与恒大公司签署正式合同的事实成立，并无不当，本院予以确认。蔡文中关于因恒大公司要求蔡文中签署空白《入住通知书》导致双方未能最终签订正式合同的主张，除其单方陈述外，未提供有效证据佐证，恒大公司亦明确表示不认可，基于此，本院对蔡文中的该项主张不予采信。在双方未能签署正式商品房买卖合同的情况下，蔡文中有权行使同时履行抗辩权拒绝向恒大公司付清剩余购房款，蔡文中未支付剩余房款的行为不构成违约，恒大公司依据《认购书》第五条的约定主张《认购书》已在事实上产生解除的法律后果，缺乏事实依据，本院不予支持。由于双方均未能举证证明在2017年10月17日当日系因对方的违约行为致使未能签署正式合同，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，认定本案属于“因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立”的情形，适用法律正确。鉴于恒大公司已将案涉房屋另行出售，《认购书》已无继续履行的客观事实基础，一审法院判令解除《认购书》，由恒大公司向蔡文中退还已交纳的定金20000元，并无不当，本院予以维持。 综上，恒大公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由上诉人新津恒大新城置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 龚 耘 二〇二〇年七月十五日 书记员 王朝阳