辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终7701号上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行，住所地沈阳市沈河区沈阳路123号。负责人：张巨巍，该公司行长。委托诉讼代理人：王向伟，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳市东陵区农业生产资料公司，住所地沈阳市浑南新区东湖街道古城子村丙-288号。法定代表人：田庆生，该公司经理。委托诉讼代理人：张权，辽宁君盈律师事务所律师。上诉人中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行（以下简称“东陵农行”）与被上诉人沈阳市东陵区农业生产资料公司（以下简称“东陵生产资料公司”）合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初11448号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。东陵农行上诉请求:1.请求撤销一审判决；2.请求依法改判被上诉人协助上诉人办理沈阳市东陵区五三乡孤家子建筑面积438平方米的房屋过户登记手续；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《协议书》无效，但该《协议书》系双方的真实意思表示，不存在合同无效的法定事由。故一审判决属事实认定不清，适用法律错误；二、上诉人依双方签署的《协议书》的约定，要求被上诉人履行合同义务，一审法院判决认定该请求不能成立，属事实认定不清。东陵生产资料公司辩称，涉案房产建设在国有划拨土地上，该土地是国家无偿提供给被上诉人使用，现上诉人诉请过户，要成为该土地上房产所有人，根据地随房走、房地一体的物权法原则，前提必须先取得涉案国有划拨土地使用权，即先经过政府审批程序。因此,即使双方联建协议有效，上诉人也不能依据合同约定直接取得涉案房产所有权，其诉讼请求也是不成立的。而是必须先按照划拨土地上房产转让的相关规定向政府部门报批，办理相关手续，具体为：如需变更土地性质为出让，需履行规划审批和报经有批准权的政府审批，与土地管理部门签订出让合同等法定程序；如不改变土地划拨性质，只是变更划拨用地使用权人为本案上诉人，也需报有批准权的人民政府决定，具体法律依据就是城市房地产管理法第四十条，城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十四条、四十五条规定。未依法履行上述程序之前，上诉人变更其为涉案房产所有权人的诉请，不能得到法庭支持。况且最高院审理涉及国有土地使用权合同纠纷司法解释现行有效，原审判决依据该解释第十一条规定,确认双方联建协议无效,驳回其诉讼请求并不违反法律规定。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原审原判。东陵农行向一审法院起诉请求：1.请求判令被告协助原告办理沈阳市东陵区五三乡孤家子建筑面积438平方米的房屋过户登记手续（即产权人由被告变更登记为原告）；2.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实:1986年12月，辽宁省人民政府批复给被告位于东陵区亩。1990年8月27日，农行东陵区办事处即本案原告与被告签订《协议书》（1990协议），因被告原营业室、办公室等经相关部门认定为严重损坏房，公司决定翻建一栋二层砖混结构综合营业楼，建筑面积960平方米。原告为适应发展，与被告协商，在以上所述楼内取得一个单元两层，建筑面积427.2平方米，作为营业及办公用房。原告愿从1991年1月1日起至1993年12月30日止出资人民币30万元整，分三次支付给被告（另付被告垫付资金的信贷利息），到1994年1月1日始，原告即取得427.2平方米房屋产权。原告在使用其房产时，每年向被告按有关部分规定交纳水、电、采暖费。1990年8月29日，上述960平方米建设项目由沈阳市东陵区建筑工程公司承包施工。1991年4月10日，双方再次签订《协议书》（1991年4月协议），再次确认由双方共同投资、在被告院内联建营业楼，总面积977平方米。建成后被告使用西单元550平方米，原告使用东部427平方米。原告应承担资金439,096元，一次性投入，原告即取得该部分产权，原告承担实际使用的水、电、采暖等费用。1991年6月30日，农行东陵办事处现本案原告与被告签订《协议书》（1991年6月协议），协议书约定：双方共同投资，在东陵农资公司院内联合建筑一栋正南朝北的二层砖混结构的综合营业楼，建筑总面积977平方米，于1990年10月动工，1991年8月竣工。建成后，被告使用西部单元面积550平方米，原告使用东部单元面积427平方米。协议约定，由于整个建筑应由原告投资的32万元资金是被告向银行借用的贷款垫付的，故原告除负责偿还其贷款的本金外，还应承担其贷款的利息和建筑税。按现行国家贷款利率月息7.2‰计算，四年利息总额为87,096元，建筑税3.2万元，总计原告应承担资金总额为439，096元。经双方议定，原告从1991年8月份起至1993年8月份每年向被告交付112，728元，到1994年8月份，按所欠差额一次性补齐，原告即取得该房屋的使用部分427平方米的产权。同日，原、被告双方另行签订《协议书》（租房）一份，约定，被告愿将座落在该公司院内新建二层砖混结构的综合营业楼东侧单元面积为427平方米的营业用房租给原告使用。原告同意以每平方米22元的价格租用，即年租金为112,728元。租期暂定4年，从1991年7月1日起至1995年6月30日止。其后，原告以租金方式向被告支付约定款项。案涉977平方米建筑房屋于1991年8月1日投入使用，其中西部550平方米由被告实际占有使用，东部427平方米部分由原农行孤家子分理处实际占有经营使用。1992年3月9日，被告取得土地使用证，使用权类型为行政划拨。1995年10月23日，被告取得案涉建筑的两处房屋所有权证，西部房屋登记面积为590平方米，东部房屋登记面积438平方米，均登记在被告名下。其后，原、被告双方因经济纠纷，法院判决被告给付原告贷款，因被告未履行，原告申请强制执行。法院将被告使用部分的房屋及全部土地拍卖给第三人，现第三人实际使用包括原告使用部分在内的全部房屋。原告认为，原被告双方签订联合建房协议书，该合同合法有效，被告应当全面履行合同义务，协助原告办理房屋权属变更登记手续，将房屋所有权变更登记给原告，故诉至本院。一审法院认为，我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。双方签订的《协议书》约定原告享有案涉土地上部分建筑物的所有权。基于地上建筑与土地的附属性，我国实行“房随地走”和“地随房走”政策。被告以划拨方式取得土地使用权，其以土地使用权作为投资与原告合作建房，双方签订的《协议书》实质应为土地使用权转让合同。我国《城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。按照规定，以划拨方式取得的国有土地使用权及相关房地产，未经相关人民政府土地管理部门批准，不得转让;已经订立转让合同的，合同无效。本案被告以划拨方式取得国有土地使用权，但未办理土地使用权出让手续，且在签订合同时并未取得土地使用权证，双方之间签订的《协议书》无效。现原告的诉请基于《协议书》有效，其要求被告协助办理更名过户手续的请求，不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条之规定，判决如下：驳回原告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行的诉讼请求。案件受理费13,800元，由原告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行负担。二审期间，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人的诉争焦点为：1.案涉《协议书》的效力应如何认定；2.上诉人要求被上诉人协助办理案涉房屋更名过户手续的诉请能否得到支持。关于案涉《协议书》的效力应如何认定问题，本院认为，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。《城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。按照规定，以划拨方式取得的国有土地使用权及相关房地产，未经相关人民政府土地管理部门批准，不得转让;已经订立转让合同的，合同无效。本案中，被上诉人以划拨方式取得案涉地块的土地使用权。而双方所签订的《协议书》中虽约定上诉人享有案涉土地上部分建筑物的所有权，但按照我国实行“房随地走”和“地随房走”的政策，其实质意义上应为土地使用权转让合同。且上诉人在签订协议时，既未经有批准权的人民政府批准，亦未办理土地使用权出让手续，故一审法院依据上述相关法律规定，认定双方之间签订的《协议书》无效并无不当，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人要求被上诉人协助办理案涉房屋更名过户手续的诉请能否得到支持问题，本院认为，因上诉人要求被上诉人协助办理案涉房屋更名过户手续的依据是《协议书》，现该协议业已被认定为无效，故一审法院驳回上诉人的该项诉请正确，本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，东陵农行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,800元，由上诉人中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行承担。本判决为终审判决。审判员  姜会军审判员  丁广昱审判员  吕长辉二〇二〇年七月二十二日法官助理史舒畅书记员杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。