山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终5574号上诉人（原审被告）：王合宾，男，1984年2月1日出生，汉族，住山东省菏泽市，现住济南市历城区。被上诉人（原审原告）：福建南方物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：黄济志，经理。委托诉讼代理人：陈冬冬，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人王合宾因与被上诉人福建南方物业管理有限公司济南分公司（以下简称南方物业济南分公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初5317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王合宾上诉请求：1.撤销（2019）鲁0112民初5317号民事判决第一项，发回重审或改判按照80%的标准缴纳物业费；2.一审、二审诉讼费用由南方物业济南分公司承担。事实与理由：1.本案一审审判长有引导南方物业济南分公司委托诉讼代理人的行为，要求公开案外人张安勋的开庭录像。2.南方物业济南分公司在物业服务过程中存在瑕疵，不应全额缴纳物业费。3.小区电梯频繁出现事故，南方物业济南分公司应出具电梯验收合格证书。4.王合宾一审中答辩意见：要求南方物业济南分公司在判决后15天内在小区公告栏公布物业费用的收支情况；公布车位租金及广告位租金的收入及流向；进行满意度调查，针对业主的问题进行解决；加强对各楼电梯及公共设施的维护，门禁系统的检修维护，对进入小区的人员及车辆进行登记；加强保安巡逻；加强车辆管理，不能占道等。一审判决对王合宾的以上诉求没有提及。南方物业济南分公司辩称，一审判决基本公平公正，认定结果正确，应予以维持。王合宾的上诉理由无事实和法律依据。1.王合宾要求公开的庭审录像与本案无直接关系，是其他业主的案件。2.一审判决认为南方物业济南分公司提供的物业服务存在瑕疵，但不是根本瑕疵，没有影响到业主正常生活秩序，一审没有支持违约金。3.王合宾的其他上诉请求，因王合宾并不是本案原告，其没有提出相应诉讼请求的权利，二审不应审查。南方物业济南分公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令王合宾支付拖欠的物业费7865.15元(欠费期间：2017年1月1日至2019年6月30日)；2.依法判令王合宾支付违约金(以1573.03元为基数，自2017年1月16日、2017年7月16日、2018年1月16日、2018年7月16日、2019年1月16日起，计算至南方物业济南分公司向王合宾实际付清该笔款项之日止，按每日3%的标准计算)；3.本案诉讼费用由王合宾负担。一审法院认定事实：2015年11月5日，南方物业济南分公司(原名称为泉州南方物业管理有限公司济南分公司)与王合宾签订《名辉豪庭前期物业管理服务协议》一份，双方就物业管理服务达成如下协议：“......第四条：物业服务期限自协议签署之日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议终止；第五条：费用收取标准及办法，一、本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，以房产证载明的建筑面积为准，未办理房产证的以商品房买卖合同约定的建筑面积为准，改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室，按相应的经营性用房物业服务标准收取，具体标准如下：住宅(高层、小高层)：1.98元/平方米/月......二、南方物业济南分公司按照上述标准收取物业服务费，并按本协议约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由南方物业分公司享有或承担。三、王合宾应于房屋交付之日起向南方物业济南分公司全额交纳物业服务费及其它相关费用，如因王合宾原因未按时收房导致房屋空置，王合宾同样应按照开发商通知的交房之日起缴纳物业管理服务费......(二)物业服务费按每半年交纳，业主或者物业使用人应在物业交付之日起履行交纳义务，具体交纳时间：每半年首月15日前交纳本半年度物业服务费用......第八条：违约责任......四、王合宾违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，南方物业济南分公司有权要求王合宾必须补交并从逾期之日起按补缴总额每日0.3%交纳违约金......”。南方物业济南分公司提交的物业管理服务协议显示王合宾购买的名辉豪庭小区7号楼1单元1701室房屋的建筑面积为132.41平方米，尚欠自2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业费7865.15元(1.98元/平方米×132.41平方米×30个月)。南方物业济南分公司主张通过微信客服催缴过物业费，也上门张贴过催缴通知。审理中王合宾对欠款期间无异议，对欠缴物业费的数额不认可。南方物业济南分公司提供《装修垃圾清运合同》一份、《2017年家庭财产综合保险协议》一份、《一二期水泵房的清洗记录》一份、《电梯维修保养合同》二份，《二次供水设施的清洗协议书》一份、名辉豪庭物业服务中心微信群聊天记录截图二十张，拟证实该公司已经为名辉豪庭的业主提供了公共物业服务。王合宾述称南方物业济南分公司的物业服务不达标，但未提交相关证据予以证实。另查明，2018年5月2日，泉州南方物业管理有限公司济南分公司变更名称为福建南方物业管理有限公司济南分公司。一审法院认为，南方物业济南分公司与王合宾签订的物业管理服务协议系当事人双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(五)按时交纳物业服务费用；……”因此，业主交纳物业服务费用，不仅是基于物业服务合同所产生的合同义务，而且是基于法律规定的法定义务。由于业主对于小区物业享有建筑物区分所有权，小区内共有部分的维护费用应当由全体业主共同承担。业主不按时交纳物业服务费用，一方面违反物业服务合同的约定，侵害物业服务企业的权利；另一方面违反业主的法定义务，侵害其他业主的合法权益。南方物业济南分公司对涉案小区提供了相关物业服务义务，王合宾也享受了南方物业济南分公司提供的物业服务，王合宾作为涉诉房屋的业主，应当支付物业服务费。王合宾主张南方物业济南分公司的物业服务不达标，但未提交相关证据予以证实。因此，关于南方物业济南分公司要求王合宾支付自2017年1月1日至2019年6月30日的物业费7865.15元，一审法院予以支持。根据一审法院在其他案件中审理查明的情况，南方物业济南分公司在履行合同义务中确实存在瑕疵，但属于一般瑕疵，并未严重影响到业主的正常生活，关于南方物业济南分公司要求王合宾支付滞纳金的主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、王合宾于本判决生效之日起十日内支付福建南方物业管理有限公司济南分公司物业管理费7865.15元(2017年1月1日-2019年6月30日，1.98元/平方米×132.41平方米×30个月)。二、驳回福建南方物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元，由王合宾负担。二审中，南方物业济南分公司提交证据一：济南市物业管理行业协会官网查询到的名辉豪庭前期物业服务招标公告、开标信息中标公告。证明：双方签订前期物业服务合同的依据是经过涉案小区建设单位公开招标并依法评标，物业服务合同内容是当时招投标时所确定的，五星级服务标准也是当时所确定的，南方物业济南分公司一直按该服务标准向业主提供物业服务，不存在根本违反物业服务合同的情况。证据二：济南时报的报道。其中载明：如果业主认为物业服务质量与合同约定的星级标准不一致的，业主可以向主管部门投诉的方式进行反映。王合宾对两份证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，主张并不能证明南方物业济南分公司的服务质量。本院认为，王合宾对两份证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以采信。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，南方物业济南分公司对涉案小区提供了相关物业服务义务，王合宾也事实上享受了南方物业济南分公司提供的物业服务。王合宾作为涉诉房屋的业主，应当支付物业服务费。《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”因此，业主交纳物业服务费用，不仅是基于物业服务合同所产生的合同义务，而且是基于法律规定的法定义务。由于业主对于小区物业享有建筑物区分所有权，小区内共有部分的维护费用应当由全体业主共同承担。业主不按时交纳物业服务费用，一方面违反物业服务合同的约定，侵害物业服务企业的权利；另一方面违反业主的法定义务，侵害其他业主的合法权益。关于应否降低涉案期间物业服务收费标准问题。王合宾并未提交证据证实南方物业济南分公司在涉案小区物业服务方面确实存在重大瑕疵，也未提交证据证实南方物业济南分公司在提供物业服务过程中造成物业管理区域内的公共秩序等严重恶化并影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，王合宾应按照约定交纳物业服务费。一审根据在其他案件中审理查明的情况，认定南方物业济南分公司在履行合同义务中存在一般瑕疵并无不当，一审据此驳回南方物业济南分公司要求王合宾支付违约金的诉讼请求，也是基于对南方物业济南分公司存在服务瑕疵的考虑。王合宾主张降低物业费标准本院不予支持。关于王合宾一审答辩中提出的要求，仅为答辩意见，王合宾未提出反诉，一审法院未予处理并无不当。综上所述，王合宾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王合宾负担。本判决为终审判决。审判长  孙红岩审判员  许海涛审判员  何菊红二〇二〇年七月十四日书记员  李 环