湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂08民终524号上诉人（原审被告）：阮敏，男，1967年6月2日出生，汉族，住湖北省钟样市，系钟祥市天怡时尚酒店管理有限公司的法定代表人，委托诉讼代理人：黄晶鑫，钟祥市郢中法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：钟祥市天怡时尚酒店管理有限公司，住所地湖北省钟样市郢中镇安陆府东路，统一社会信用代码914208815854779032。法定代表人：阮敏，执行董事。委托诉讼代理人：黄晶鑫，钟祥市郢中法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：郑伟，男，1980年1月3日出生，汉族，住湖北省钟样市，委托诉讼代理人：王小云，湖北祥鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：武汉天怡伟业贸易有限公司，住所地武汉市江岸区青岛路8号1－5楼。法定代表人：杨福涛，执行董事。委托诉讼代理人：李伟，男，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：夏涛，男，1971年6月21日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，委托诉讼代理人：李伟，男，住湖北省武汉市江岸区辅堂里35号，由武汉天怡伟业贸易有限公司推荐。上诉人钟祥市天怡时尚酒店管理有限公司（以下简称钟祥天怡酒店）、阮敏因与被上诉人郑伟、武汉天怡伟业贸易有限公司（以下简称武汉天怡公司）、夏涛返还原物纠纷一案，不服湖北省钟祥市人民法院（2019）鄂0881民初570号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人钟祥天怡酒店的法定代表人阮敏及其委托诉讼代理人黄晶鑫，被上诉人郑伟及其委托诉讼代理人王小云，被上诉人武汉天怡公司、夏涛的委托诉讼代理人李伟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阮敏上诉请求：一、撤销一审判决；二、发回重审或依法改判阮敏不承担支付房屋租金及返还房屋的责任；三、本案诉讼费用由郑伟、武汉天怡公司和夏涛承担。事实与理由：一、本案出现了两个事实：事实一，郑伟将涉案房屋出租给武汉天怡公司经营，后武汉天怡公司逾期支付房租，导致郑伟解除房屋租赁合同；事实二，夏涛直接从房屋所有权人张某处取得房屋使用权再转让给阮敏经营。一审中，双方都提交了证据且显示一房两租事实的存在。故本案诉争房屋存在一房两租，一审却认定郑伟出租给武汉天怡公司的房屋系夏涛转租给阮敏后，形成了“阮敏侵权”的事实。但阮敏并未侵权。理由：1.夏涛将房屋转租给阮敏的时间是2011年5月20日。夏涛为了证明自己是有权出租诉争房屋，向阮敏交付了夏涛与张某签订的房屋租赁合同原件。同时，夏涛提供了张某建设房屋的相关权利凭证，以证明张某系诉争房屋所有权人。上述行为足以让阮敏相信夏涛出租给自己经营的房屋合法合理。2.阮敏以自己出借五百万元给夏涛使用，且不计息为对价，夏涛以提供诉争房屋抵给阮敏经营且不收取租金为对价签订合同。根据该合同阮敏完全有理由占有现在从事酒店经营的房屋。3.房屋所有权人是张某，张某是决定房屋出租的权利人。即便侵犯了张某的利益，也应由其自己来参加诉讼。二、阮敏占有诉争房屋依据的是夏涛与阮敏签订的《协议书》和《授权委托书》，一审法院以（2018）鄂0881民初1048号民事判决解除房屋租赁合同为由，确认阮敏侵权没有法律依据。三、一审法院程序不合法。1.一审法院对夏涛的身份没有查明，李伟不能作为夏涛的委托诉讼代理人参加庭审，一审法院未释明阮敏是否申请鉴定。2.一审法院应当通知夏涛到庭参加诉讼，以便查明案情。3.一审认可李伟作为夏涛的委托诉讼代理人参加诉讼的行为错误。另外，阮敏交付的租金系郑伟通过寻衅滋事的方式取得的，但一审法院未查明。四、公安机关已受理阮敏被诈骗一案，本案应中止审理。郑伟答辩称，一、诉争房屋系郑伟所有，并非阮敏诉称的房屋所有权人为张某。郑伟在受让了张某的国有土地使用权后，投资修建了诉争房屋。并出租给了武汉天怡公司。二、本案基本事实系郑伟建成诉争房屋后，出租给武汉天怡公司后，由钟祥天怡酒店、阮敏实际占有并使用。并非阮敏上诉所称的“一房两租”。三、阮敏诉称的，夏涛涉嫌刑事犯罪，欺诈阮敏的事实与本案无关。故请求二审法院，驳回上诉，维持原判。武汉天怡公司答辩称，武汉天怡公司对李伟的委托授权书在一审开庭前即提交给了一审法院。武汉天怡公司与郑伟签订了诉争房屋的租赁合同，该公司没有见过张某，武汉天怡公司与张某未签订过任何合同。夏涛的答辩与武汉天怡公司的一致。郑伟向一审法院提出诉讼请求：一、依法判令武汉天怡公司、钟祥天怡酒店、阮敏及夏涛立即腾出并返还涉案全部房地产（位于钟祥市××××）给郑伟；2、判令武汉天怡公司、钟祥天怡酒店、阮敏及夏涛向阮敏支付房屋租金（按每日1479．45元的标准自2018年7月17日至被告将涉案房产返还给郑伟之日止）。一审法院认定事实：2010年11月27日，郑伟为甲方、武汉天怡公司为乙方签订乙方《房屋租赁合同》，夏涛作为武汉天怡公司代表人签名。合同主要约定：1、甲方出租给乙方的房屋位于钟祥市安陆府东侧位置，该房屋为八层框架结构，包括房屋楼顶及院落；2、乙方租赁该房屋作为酒店及相关配套经营使用；3、甲方于2011年3月1日前交付房屋，租赁期自2011年10月1日起至2023年9月30日止共计12年；4、在签订合同时，乙方先付定金20万元，交房后乙方一次性付2年租金，2年后租金一年一交；5、解除合同条件：乙方未按约定擅自整体转租房屋、转让房屋全部承租权且其转租结果无法挽回的；乙方每次迟延支付租金，经二次催收超过60天仍未付款的；6、乙方逾期支付租金，每逾期一日，需按拖欠租金的0.05%支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，郑伟把房屋交给武汉天怡公司装修，武汉天怡公司一次性支付2年租赁费82万元。2011年11月29日，武汉天怡公司股东夏涛登记成立钟祥天怡酒店（自然人独资）。2012年12月17日，郑伟作为甲方、武汉天怡公司作为乙方签订《房屋租赁合同补充条款》，甲方在租赁房屋旁扩建一栋两层及四层全框架附属建筑物，租赁给乙方合并主楼有偿使用，租赁期间自2011年12月30日期至2023年12月30日止，附属楼在合同期内每年租金按9万元计算，2011年按8万元计算。此后，武汉天怡公司在租赁期间不定期向郑伟交纳房租，截至2016年2月27日，武汉天怡公司共交纳房租费2073681元，后武汉天怡公司未交纳房租。2016年3月10日，郑伟向武汉天怡公司发出催款通知书，要求武汉天怡公司交纳拖欠房租44万元。2016年7月14日，郑伟向武汉天怡公司发出《解除合同通知书》。2016年11月23日、12月10日，武汉天怡公司分两次向郑伟交纳房屋租赁费共40万元。武汉天怡公司于2009年4月29日成立，注册资金300万元，股东为夏涛（股份96.67%）、杨福涛（股份3.33%）。截至2018年7月16日，武汉天怡公司应向郑伟交纳房屋租赁费3487500元，截至2016年12月10日，武汉天怡公司等交纳房屋租赁费2473681元，下欠1013819元。2012年10月31日，夏涛作为甲方、阮敏作为乙方签订协议书，协议主要约定：1、甲方向乙方借款500万元（协议签订当天乙方打款200万元到甲方指定账户，两个工作日后打款100万元，余款200万元于2012年11月8日前向甲方支付，前期甲方向乙方借款60万元同期抵扣，实际支付金额140万元）；甲方确保酒店债务清偿不得影响乙方正常经营；甲方不得在短期内收回酒店经营权。如乙方于2012年11月8日前未将约定的全部借款支付给甲方，双方一致同意乙方所支付的款项为借款，甲方有权收回酒店；2、甲方以其个人投资设立的钟祥天怡酒店的经营权及该公司的全部资产作担保；3、本协议签订后，钟祥天怡酒店的经营权正式移交给乙方经营；4、乙方接手酒店财产期间，由甲方签发委托书委托乙方管理经营，未经双方协商一致，任何一方不得单方转让酒店资产。该合同加盖钟祥天怡酒店公章，同日，夏涛向阮敏出具了授权委托书，委托阮敏全权负责钟祥天怡酒店的管理及经营。2012年11月9日，夏涛向阮敏出具借条一份，写明借款500万元。此后，夏涛未偿还阮敏借款，至2014年10月22日，钟祥天怡酒店的法定代表人已更换为阮敏。另查明，涉案房屋未办理房产登记，该总土地登记使用权人为张某，土地用途为城镇住宅用地，使用权类型为出让。2009年6月25日，张某作为甲方、郑伟作为乙方签订《土地转让合同》，将该总土地以90万元转让给原告。2009年9月20日，张某向郑伟出具收到90万元收条。郑伟以“张某商贸楼”项目于2010年4月取得建设工程规划，同年7月取得建设用地规划，建设了涉案房屋。2010年11月27日，张某出具授权委托书，全权委托郑伟负责与武汉天怡公司签订该房屋的租赁事宜。因武汉天怡公司未按期交纳租金，郑伟于2018年4月26日诉至该院，要求解除租赁合同，判令武汉天怡公司支付拖欠租金112万元和违约金6万元。一审法院经审理，作出（2018）鄂0881民初1048号民事判决，判决双方的租赁合同于2018年7月16日解除，武汉天怡公司支付郑伟房屋租赁费1013819元及违约金6万元。一审法院认为，（2018）鄂0881民初1048号民事判决已发生法律效力，确认武汉天怡公司与郑伟之间的房屋租赁合同解除，并支付郑伟的租赁费及违约金。钟祥天怡酒店、阮敏辩称郑伟与武汉天怡公司签的房屋租赁合同的房屋与其现在经营的酒店没有关系，其经营酒店房屋所有权属张某，其属于合法占有。其辩解理由缺乏事实及法律依据，应不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，郑伟要求武汉天怡公司返还涉案全部房地产并赔偿损失符合法律规定，应予支持。因武汉天怡公司取得房屋租赁权后，由其股东夏涛投资设立钟祥天怡酒店，并且夏涛因向阮敏借款而将钟祥天怡酒店经营权及资产质押给阮敏，全权委托阮敏经营，在一审法院判决郑伟与武汉天怡公司的租赁合同解除后，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”的规定，武汉天怡公司、钟祥天怡酒店、阮敏、夏涛均负有返还涉案房地产并赔偿损失的责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，郑伟请求武汉天怡公司等人按照房屋租赁合同的标准支付占有期间的房屋租金损失符合法律规定，应以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、第一百七十九条第一款第四项、第八项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、武汉天怡伟业贸易有限公司、钟祥市天怡时尚酒店管理有限公司、阮敏、夏涛公司返还郑伟涉案全部房地产（位于钟祥市××××号，土地使用权证钟国用2008第2006-405-2号）；二、武汉天怡伟业贸易有限公司、钟祥市天怡时尚酒店管理有限公司、阮敏、夏涛赔偿郑伟房屋租金损失（按每日1479.4元的标准自2018年7月17日至被告将涉案房产返还给原告之日止）。上列一、二项限本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延债务利息。案件受理费93800元，减半收取计46900元，由武汉天怡伟业贸易有限公司、钟祥市天怡时尚酒店管理有限公司、阮敏、夏涛负担。二审中，郑伟申请张某作为证人出庭作证。证据A、张某的证人证言，拟证明张某将涉案国有土地使用权转让给郑伟后，郑伟在该土地上投资建造了诉争房屋。张某没见过夏涛，更没有与夏涛签过合同。阮敏质证认为，张某系郑伟的亲戚，其陈述向郑伟转让国有土地使用权及价款支付的事实存有疑问，请法院核实认定。郑伟对张某的证言没有异议。夏涛、武汉天怡公司对张某的证言亦无异议。本院经审核认为，张某的证言与其他证据可以相互印证，故对张某证言的真实性、合法性和关联性予以确认。阮敏主张张某与张伟转让国有土地使用权的事实存疑，但却没有提供反证，故对阮敏的主张不予采纳。阮敏提交了二组证据。证据B1、钟祥市公安局的《立案告知书》和《受案登记表》，拟证明公安机关已对夏涛涉嫌诈骗及其他犯罪活动进行了立案。郑伟质证认为，对该证据的真实性无异议，但与本案无关。2019年6月21日公安机关就已立案，现在已过去一年多，阮敏应提供公安机关的侦查结果。夏涛质证认为，公安机关至今未找过夏涛了解情况。武汉天怡公司质证认为，该证据是虚假的。本院经审核认为，对该证据的真实性予以确认，该证据可以证明公安机关对夏涛进行了立案侦查。证据B2、《房屋租赁合同》，证明内容为2010年11月27日，郑伟与钟祥天怡酒店签订《房屋租赁合同》；拟证明阮敏与郑伟无房屋租赁关系，武汉天怡公司与钟祥天怡酒店没有关系。郑伟质证认为，钟祥天怡酒店系2011年11月注册的，2010年11月不可能存在该公司的公章，故该证据是虚假的。夏涛、武汉天怡公司均认为，该证据系虚假的。本院认为，钟祥天怡酒店的营业执照载明该公司成立的日期为2011年11月29日，而该证据载明的合同签订时间为2010年11月27日。此时钟祥天怡酒店尚未成立，却盖有该公司公章，故具体加盖该公司公章的时间存疑，且阮敏对此未作出合理解释。同时，该证据仅约定了租赁的期限，对租金的数额及支付方式却没有约定，并不符合常理。故对该证据不予采信。另外，二审中，对阮敏一审提交的，2011年5月20日张某与夏涛签订的《房屋租赁合同》再次发表了意见。郑伟、武汉天怡公司及夏涛均认为是虚假证据的。另外，阮敏向二审法院申请：1.对2011年5月20日，《房屋租赁合同》中张某与夏涛的签名进行鉴定；2.阮敏二审提交的2010年11月27日签订《房屋租赁合同》中郑伟及夏涛的签名进行鉴定；3.对郑伟提交的2010年11月27日签订的《房屋租赁合同》中郑伟及夏涛的签名与按印进行鉴定。《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条规定：“事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”在上文中，本院对证据采纳的理由已作充分阐述。阮敏的鉴定申请，或是申请鉴定的事项与待证事实无关联，或是对证明待证事实无意义，具体理由在本判决书说理部分亦将进行阐述，故本院对上述鉴定申请不予准许。经审理查明，一审认定的事实属实，应予确认。二审另查明，郑伟与武汉天怡公司签订的《房屋租赁合同》约定在2016年10月1日至2019年10月1日期间，每年租金45万元。郑伟与武汉天怡公司签订的《房屋租赁合同补充条款》约定，双方已租赁主楼旁扩建一栋两层及四层全框架附属建筑物，2012年之后每年租金9万元。本院认为，本案争议的焦点为：一、本案是否应中止诉讼；二、一审程序是否合法；三、郑伟是否有以自己名义起诉的权利；四、阮敏是否应返还房屋及国有土地使用权并支付租金损失。一、本案是否应中止诉讼阮敏上诉主张，钟祥市公安局已对阮敏被诈骗案立案，故本案应中止审理。人民法院在审理民商事案件时，如果民商事案件必须以相关刑事案件的审理结果为依据，而刑事案件尚未审结的，应当根据民事诉讼法的规定裁定中止诉讼。待刑事案件审结后，再恢复民商事案件的审理。如果民商事案件不是必须以相关的刑事案件的审理结果为依据，则民商事案件应当继续审理。本案中，阮敏主张夏涛等人涉嫌对其诈骗，故本案应中止诉讼。从现有证据看，阮敏与夏涛之间有债权债务关系，按照合同相对性原理，该两人之间的合同并不会直接影响他人。现本案纠纷争议的核心系诉争房屋的权利人是否有权要求阮敏腾退房屋，该争议所涉事实与阮敏与夏涛之间的合同纠纷并非同一事实。阮敏与夏涛之间的纠纷不影响本案的处理。故本案不是必须以相关的刑事案件的审理结果为依据，本案应继续审理。二、一审程序是否合法阮敏上诉主张，1.一审法院对原审被告夏涛的身份未查明，一审判决中未写明夏涛的公民身份号码；2.李伟不能作为夏涛的委托诉讼代理人出庭参加诉讼；3.夏涛属于必须出庭的当事人，但其没有出庭；4.一审判决后，一审法院在经过长达一年多时间才将本案卷宗送到二审法院。1.经查阅，一审卷宗中装订有夏涛的身份证复印件。二审中，夏涛亦向本院提交了其身份证复印件。根据《人民法院民事裁判文书制作规范》的规定，裁判文书中可以不注明自然人的公民身份号码。阮敏上诉主张一审判决未注明夏涛的公民身份号码，故对其身份未查明的上诉理由不能成立。2.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条第三项及《最高人民法院关于适用的解释》第八十八条第五项，李伟与夏涛均为武汉天怡公司的工作人员，武汉天怡公司推荐李伟作为夏涛的委托诉讼代理人出庭参加诉讼，符合法律规定。3.夏涛作为原审被告，并非其不到庭就无法查清案件事实。况且，其已委托诉讼代理人参加诉讼，在庭审过程中发表了意见。4.一审卷宗显示：一审法院于2019年7月10日作出判决，并于2019年7月19日向阮敏邮寄送达一审判决书。后因阮敏拒收，于2019年7月27日退回一审法院。2019年9月4日一审判决书才向阮敏再次送达成功。湖北省高级法院《全省法院案件审判流程管理规定》（鄂高法〔2015〕183号）第十六条第三款规定：二审民事、行政案件，应当审核以下内容：案件材料是否齐全，包括：上诉案件移送函；上诉状、答辩状及送达回证；一审裁判文书、一审全部案卷、法律文书送达地址确认书。本案，钟祥天怡公司填写二审法律文书送达地址确认书的时间为2020年5月16日。后本院于2020年6月5日立案。因此，结合上述事实并考虑新冠疫情的影响，可以认定一审法院系在合理期限内向本院报送了上诉的相关卷宗及材料。综上，阮敏主张一审法院程序违法的理由均不能成立，本院不予支持。三、郑伟是否有以自己名义起诉的权利一审证据《国有土地使用权证》、钟祥市发展和改革局的通知、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，均可证实涉案国有土地使用权人原为张某。后张某将所涉国有土地使用权转让给郑伟，郑伟投资建设了诉争房屋，上述事实有张某的证人证言及张某与郑伟的《土地转让合同》可以证实。虽诉争房屋并未办理不动产登记，但根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条之规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。郑伟作为诉争国有土地使用权的转让人及诉争房屋的实际投资人，有权对诉争房屋享有占有、使用、收益的权利。况且，2010年11月27日，张某就诉争房屋的出租问题专门向郑伟出具了授权书。综上，郑伟可以作为诉争房屋的权利人通过诉讼主张权利。四、阮敏是否应返还房屋、涉案国有土地使用权并支付租金损失。一审法院已生效的（2018）鄂0881民初1048号民事判决，认定郑伟与武汉天怡公司之间的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条款》有效，且在履行过程中，因武汉天怡公司违约的原因已于2018年7月16日解除。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第六项之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明。当事人有相反证据足以推翻的除外。现阮敏认为郑伟与武汉天怡公司之间的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条款》为虚假的，但其未提交足以推翻该事实的证据，故阮敏的该项上诉理由不能成立，应不予支持。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”郑伟作为权利人要求阮敏返还诉争房屋及国有土地使用权。阮敏应作出其对诉争房屋为有权占有的抗辩。为此，阮敏主张因其与夏涛有债权债务关系，在夏涛授权其可以占有诉争房屋。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一项规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。阮敏主张有权占有诉争房屋，其应承担举证责任。为证明该事实，阮敏提供2011年5月20日张某与夏涛签订《房屋租赁合同》，但二审中，张某出庭证实其不认识夏涛，也没有与夏涛签过合同，故该证据的真实性不能确认。而该合同载明诉争房屋的租赁期限为2011年6月至2016年9月，则即便该合同为真实的，合同的租赁期限已早已到期。阮敏不能以该合同的约定为由，主张自己有权占有诉争房屋。因此，阮敏未完成举证证明责任，应承担不利后果。同时，一审法院参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按照《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条款》的约定计算郑伟的房屋租金损失符合法律规定。因此，阮敏主张其有权占有诉争房屋及国有土地使用权的上诉理由不能成立，应不予支持。综上所述，阮敏、钟祥天怡酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，经合议庭评议，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费93800元，由上诉人阮敏、钟祥市天怡时尚酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 苏 华审判员 杨红艳审判员 王 冉二〇二〇年七月三十日书记员 余罗洋