河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0411民初1711号原告：平顶山市正安商贸有限公司,住址地：河南省平顶山市湛河区曹镇乡财政所办公室。统一社会信用代码：91410400MA40Y5B112。法定代表人：魏壮壮，总经理。委托诉讼代理人：任婷婷，河南九泰律师事务所律师。被告：高士鹏，男，1988年12月9日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。原告平顶山市正安商贸有限公司（以下简称正安公司）与被告高士鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正安公司的委托诉讼代理人任婷婷、被告高士鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。正安公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令自2019年12月31日解除高士鹏与正安公司于2017年8月21日签订的《正安生活广场商铺租赁合同书》，并将前述合同所对应的租赁标的物（包括租赁物内的附属设施）交还给正安公司；2.请求依法判令高士鹏向正安公司支付《正安生活广场商铺租赁合同书》项下拖欠的租赁费用人民币366666.67元（前述费用的计算期间自2019年5月1日起至2019年12月31日止），并以实际欠付的租赁费用为基数，按照日千分之十五的标准支付滞纳金；3.请求依法判令高士鹏自2019年12月31日起按照每年550000元的标准向正安公司支付租赁标的物实际占用费至《正安生活广场商铺租赁合同书》项下的租赁标的物被实际交还之日止；4.请求依法判令高士鹏向正安公司支付欠付的水电费用20639.96元（其中2019年8月份水电费14203.6元，9月份电费4560元，加收10%损耗，共计20639.96元）；5.本案的诉讼费用由高士鹏承担。事实与理由：2017年8月21日，正安公司作为甲方，高士鹏作为乙方，双方签订《正安生活广场商铺租赁合同书》一份，通过该合同高士鹏承租正安公司租用的湛河区东风路xx号商铺，共计1650平方米。约定第一年租金为伍拾万元整，第二年至第五年租金为伍拾伍万元整，租赁期限为2017年11月1日至2022年10月30日。租金为每三个月交纳一次，乙方每月3日前把本期的租金交付给甲方，逾期即视为违约。租赁标的物内水、电、燃气等的计量单独设表，收费标准按照“在政府相关职能部门确定的商用收费标准基础上加收10%损耗”的原则确定。乙方逾期交纳房租或其他应由乙方承担的费用与税收的，应当按照逾期金额每日千分之五的标准向甲方交纳滞纳金，逾期超过30天的，除计收滞纳金外，甲方有权视情节轻重，采取相应措施，直至单方解除本合同。前述合同签订后，正安公司按照合同约定将租赁标的物交付给高士鹏使用，高士鹏按照约定交纳租赁费用至2019年4月30日，剩余租赁费一直未能按时支付，正安公司多次催要，高士鹏均不履行，正安公司万般无奈之下只能依法提起民事诉讼，请求人民法院判如所请。高士鹏辩称，在健身房关门前一周即2019年9月初的时间，高士鹏向正安公司的李经理说过健身房无法经营，如果他们想经营可以经营，高士鹏可以帮忙管理，对于拖欠的房租可以从工资里扣除，李经理说让我先回去，他们进行商量。后来他们回复不做这方面的业务。我说那我就安排会员转到其他健身房，然后就把店面关门，算清总共欠付的租金和水电费之后，把健身房所有东西清空并把场地腾出来。在2019年9月12日正式关门，当天晚上我安排运输健身房里面的器械等物品的工作人员到现场去腾空房屋，受到正安公司的阻拦，不允许我拿健身房内的任何物品，随后又与正安公司工作人员联系，他们说因为拖欠房租，所有东西不可以动。正安公司还在健身房大门上锁，还又设了一道门，至今所有东西还留在健身房内。签订合同时，健身房还没有成立公司，所以高士鹏作为代表先签的合同，然后才能办理营业执照，场地实际使用主体并不是我本人，而是健身房，我只是股东和管理者，所以我认为拖欠的房租和水电费，应该找xx健身服务有限公司。对于诉讼请求第一条解除合同应该是在2019年9月12日已经解除了，第二条费用不应该由我个人支付，应该由xx健身服务有限公司支付，支付费用的时间和数额有异议，时间2019年5月1日至2019年9月12日。滞纳金有异议，第三条同第二条意见，第四条水电费用应该由xx健身服务有限公司支付，并且出具凭条。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。正安公司提交以下证据：证据1.授权书一份，拟证明正安公司对租赁标的有对外出租权。证据2.租赁合同书一份，拟证明正安公司与高士鹏于2017年8月21日签订租赁合同，租赁期限为2017年11月1日至2022年10月30日，租赁标准为第一年50万，第二年至第五年55万。水电费加收百分之十的损耗，逾期缴纳房租30天正安公司有权单方解除合同。证据3.从平顶山市公安局xx分局调取的2019年11月10日的报警记录一份，拟证明高士鹏经营的健身房因无法正常经营发生会员维权，高士鹏同意安排人员到现场开锁，让会员拿取存留物品，截止此时间，高士鹏仍未向正安公司发出解除合同通知。证据4.水电说明一份、收据、电子回单共12页。高士鹏发表如下质证意见：证1、证2均无异议；证3高士鹏本人并未到现场开门，之前民警联系高士鹏，协商取出个人物品,但之后不了了之。对证据4中水电说明中载明的用度没有意见，但是收费标准有异议。收据及电子回单与高士鹏无关。高士鹏提交以下证据：证据1.证人证言3份，拟证明高士鹏在停业之后正安公司锁了门，不允许动里面物品。证据2.转让合同一份，拟证明会员已转至其他健身房。证据3.平顶山市xx健身服务有限公司章程一份，拟证明高士鹏为xx健身房股东，代表公司与正安公司签订的合同。证据4.平顶山市xx健身服务有限公司营业执照。证据5.8万元保证金的收据。正安公司发表如下质证意见：证1不符合证人形式要求，证人作证需要出庭，同时有关于正安公司是否对健身房上锁的言论都是基于健身房经营人员的告知，是传来证据，不予认可。证2系复印件，且高士鹏是平顶山市xx健身服务有限公司的股东，应该提供原件，并且该证据与本案不具有关联性。证3对于高士鹏系健身房股东的身份无异议，但是从高士鹏提供的证据中无法认定是受公司委托签订租赁协议，正安公司依据合同的相对性起诉正安公司是符合法律规定的。证4真实性无异议。证5无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案涉诉房屋的所有权人系平顶山市xx房地产开发有限公司。2017年8月21日，该公司向正安公司出具《授权书》，载明：平顶山市正安商贸有限公司：我公司授权正安公司对xx底商一至三层对外有出租权限。平顶山市xx房地产开发有限公司加盖印章。2017年8月21日。2017年8月21日，正安公司与高士鹏签订《正安生活广场商铺租赁合同书》一份，载明：（出租方）：平顶山市正安商贸有限公司（以下简称“甲方”）；（承租方）高士鹏（以下简称“乙方”）……第一条租赁标的物。1.1座落于平顶山市xx号商铺（注：具体位置详见本合同附件1：《正安生活广场＿楼平面示意图》中阴影部分）系甲方有权出租的资产。乙方依据本合同而租赁使用的区域及该区域内附属的设施、设备在本合同中统称为“租赁标的物”。1.2乙方承租商铺的建筑面积为1650㎡。第二条租赁期限与用途。2.1本合同所指商铺租赁的期限自2017年11月1日起至2022年10月30日止；前述租赁期限起始日以甲方实际向乙方交付租赁标的物之日为准。……2.2租赁标的物的用途为健身房。未经甲方事先书面同意，乙方不得变更租赁标的物用途。第三条租金、交费方式。乙方商铺租赁的租金标准为签约后第一年年租金伍拾万元整（500000元）、第二年至第五年每年年租金伍拾伍万元整（550000元）。租金按照“先交费后使用，每三个月交纳一次”的原则交纳；第一期的租金由乙方于本合同签订之日一次性付清，以后各期的租金在当期开始3日前一次性付清，逾期即视为违约。第四条履约保证金。4.1在本合同签订之日，乙方向甲方一次性交纳履约保证金共计人民币元整（￥捌万元整）；该履约保证金在本合同正式开始履行前，兼作订约定金，适用定金罚则。……第五条租赁期间的相关费用。乙方自身从事商业经营所产生的税收（含租赁税）、费用及因租赁标的物使用产生的水、电、燃气费用，均由乙方承担。租赁标的物内水、电、燃气等的计量单独设表；收费标准按照“在政府相关职能部门确定的商用收费标准基础上加收10%损耗”的原则确定；相关费用由乙方按月向甲方或甲方指定的物业管理机构交纳。……8.2乙方逾期交纳房租或其他应由乙方承担的费用与税收的，应当按照逾期金额每日千分之五的标准向甲方交纳滞纳金；逾期超过30天的，除计收滞纳金外，甲方有权视情节轻重，采取相应措施（包括但不局限于扣除部分或全部履约保证金，停水停电，以锁门方式暂停乙方经营等），直至单方解除本合同，由此造成的一切损失与责任，均由乙方承担。……庭审中，正安公司与高士鹏均认可租金支付到2019年4月30日。正安公司陈述其对租赁物资上锁时间为2019年11月份。正安公司在代理词中陈述高士鹏交纳的80000元保证金未冲抵租金。另查明，正安公司提供水电费说明一份显示：8月份电费是11440度×1元=11440元；水费是588吨×3.3=1940.4元，污水费是588×1.4=823.2元；9月份电费是4560度×1元=4560元，总计18763.6元。高士鹏对水电用度无异议。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条规定:承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，正安公司与高士鹏签订《正安生活广场商铺租赁合同书》系双方的真实意思表示，约定权利义务明确，不违反法律、行政法规的规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当全面履行合同义务。结合查明的事实，正安公司已经向高士鹏提供涉案房屋，高士鹏亦应依约向其支付租金。正安公司与高士鹏均认可租金已经支付到2019年4月30日，高士鹏逾期支付租金已超过合理期间。根据上述法律规定，正安公司可以主张双方签订的《商业用房租赁协议》解除，因正安公司自认其于2019年11月份对租赁物进行上锁，以实际行动表示不再履行租赁合同，故《商业用房租赁协议》应于2019年11月30日解除。高士鹏主张该协议应于2019年9月解除并未提供相关证据，故对该辩称意见本院不予采信。此外，根据上述法律规定，高士鹏应按照双方约定的标准即550000元/年向正安公司支付自2019年5月1日至2019年11月30日止的租赁费即320833.33元，高士鹏向正安公司交纳保证金80000元应从中扣减。故高士鹏应向正安公司支付租赁费240833.33元，正安公司主张过多部分，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。正安公司主张高士鹏返还租赁房屋，本院予以支持，用其未提供证据证实附属设备情况，对此本院不予处理。因正安公司自认其于2019年11月份对租赁物进行上锁，其要求高士鹏应参照上述租赁费标准向正安公司支付自2019年12月至实际腾还房屋之日止的占有使用费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于水电费用，双方合同约定“第五条租赁期间的相关费用。乙方自身从事商业经营所产生的税收（含租赁税）、费用及因租赁标的物使用产生的水、电、燃气费用，均由乙方承担。租赁标的物内水、电、燃气等的计量单独设表；收费标准按照“在政府相关职能部门确定的商用收费标准基础上加收10%损耗”的原则确定；”现高士鹏对正安公司提供水电用度无异议。正安公司提供水电说明显示。8月费水电费共计14203.6元。9月份电费4560元，按照合同加收10%损耗共计20639.96元，故高士鹏应向正安公司支付水电费用20639.96元。关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，根据上述法律规定，本案《正安生活广场商铺租赁合同书》对逾期付款违约金按照逾期金额每日千分之五的标准明显过高，正安公司诉请违约金应按照未付租赁费的30%计算即72250元。正安公司起诉过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认平顶山市正安商贸有限公司与高士鹏于2017年8月21日签订的《正安生活广场商铺租赁合同书》于2019年11月30日解除。二、高士鹏于本判决生效后五日内返还平顶山市正安商贸有限公司位于平顶山市xx号商铺（建筑面积1650㎡）。三、高士鹏于本判决生效后五日内支付平顶山市正安商贸有限公司租赁费240833.33元及违约金72250元。四、高士鹏于本判决生效后五日内支付平顶山市正安商贸有限公司水电费用20639.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13271元，由平顶山市正安商贸有限公司负担8717元，由高士鹏负担4554元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  王伴伴二〇二〇年七月十三日书记员  张雅君附：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。