山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1408号上诉人（原审被告）：威海银华房地产开发有限公司，住所地山东省威海市文登区小观镇金海路西首。法定代表人：卢卫华，董事长。委托诉讼代理人：王传辉，山东德衡（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李洁，女，1988年3月3日出生，汉族，住山东省。委托诉讼代理人：李胜勇，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王宏，男，1993年7月23日出生，汉族，住山东省。被上诉人（原审第三人）：张雪，女，1991年10月24日出生，汉族，住山东省。上诉人威海银华房地产开发有限公司（以下简称银华公司）因与被上诉人李洁、王宏、张雪商品房预售合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初5852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。银华公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.2018年7月4日签订的《商品房认购协议》中，虽然买受人为李洁，但在付款过程中对买受人进行了更名，合同主体由李洁变更为王宏，并且2018年7月18日银华公司与王宏签订的《商品房买卖合同（预售）》，买受人是王宏，因此，李洁并非《商品房买卖合同（预售）》的合同主体，其主张的借名买房与银华公司无直接关联性，属于其与王宏之间的关系。因此，李洁主体不适格，应裁定驳回起诉。2.根据银华公司与王宏签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，案涉房屋总价款522514元，首付款262514元于2018年7月18日前支付，余款260000元采取商业贷款方式支付。王宏向经办银行提交了办理按揭贷款所需资料，但经过银行后期审核，其不具备按揭贷款条件，银华公司为其更换其他银行仍未通过贷款审核，不能办理贷款属于买受人个人原因。银华公司作为开发商，对于买受人办理按揭贷款无法通过银行审核没有任何责任。因按揭贷款无法办理的，按照合同约定，买受人应当支付剩余房款、继续履行合同，但买受人拒绝继续支付的行为，已经构成违约，其也不享有法定或者合同约定的解除权。3.根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第二条款的约定，“买受人在商品房买卖合同签订后提出退房，视为买受人违约，出卖人同意退房的，买受人按本商品房买卖合同房屋总价款的20%向出卖人支付违约金出卖人若不同意买受人退房的，该商品房买卖合同继续履行。”该案涉商品房总价款为522514元，若因买受人原因解除合同，解除合同违约金为20%，即104502.8元，应由买受人承担。李洁辩称，1.李洁提供的证据可以证实案涉房屋的权利人系李洁，主体适格；2.李洁提出解除合同的理由符合《中华人民共和国合同法》第93条约定；3.双方合同约定违约金超过法律规定，一审参照银行贷款利率符合法律规定。王宏、张雪未予答辩。李洁向一审法院起诉请求：一、解除银华公司与李洁签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、银华公司向李洁返还已经支付的房款262514元及维修基金4232元，合计266744元。一审法院认定事实：2018年7月4日李洁向威海立居房地产开发有限公司支付款项10000元用于团购翡翠城47-1003室。2018年7月18日王宏与银华公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：王宏购买银华公司开发建设的位于小观镇南海翡翠城居民小区47号1单元1003室；建筑面积60.46平方米，每平方米单价8642.31元，总金额522514元；付款方式：于2018年7月18日交付首付款262514元，剩余房款260000元向银行按揭贷款；买受人逾期付款的违约责任：双方协商解决；补充协议约定：由于买受人提供的按揭资料银行未能通过或买受人未按银行要求办理按揭手续，导致不能办理按揭的，买受人应在接到不能办理按揭通知之日起7日内到出卖人处办理商品房买卖合同付款方式的更改手续，双方同意付款方式改为一次性付款，余款在更改手续完成后15日内付清，若买受人未按期更改付款方式，视为买受人违约，出卖人有权解除合同，并按房款总金额的10%追究买受人的违约责任，该商品房由出卖人另行出售。合同还约定了其他事项。李洁先后通过其银行卡向银华公司转账支付房款20000元、242514元，住房维修基金4232元。2018年9月4日王宏、张雪（甲方）与李洁（乙方）签订《借名买房协议书》一份，协议约定：因乙方在银行有贷款，不能办理按揭贷款手续，经甲乙双方友好协商，就借名买房事宜达成如下协议：一、乙方在威海银华房地产开发有限公司购买商品房一套，坐落在小观镇南海翡翠城居民小区47号楼一单元1003室，建筑面积60.46平方米，每平方米价格8642.31元，总价款522514元；二、因乙方不能办理按揭手续，借用甲方夫妻名字在银行办理贷款手续，还款时乙方出资，以甲方名义还贷款，每月乙方向甲方账户银行卡汇款；三、在办理商品房买卖合同中，签字是乙方签字，代签为甲方名字；四、办理入住手续时，也都是乙方办理，但是也签甲方名字；协议还约定了其他事项。王宏向经办银行提交了办理按揭贷款所需的资料，但经过银行后期审核，其不具备按揭贷款条件，银华公司为其更换其他银行办理，仍未通过贷款审核。一审法院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少。本案中，李洁借用王宏的名义与银华公司签订商品房买卖合同，因王宏、张雪原因无法办理贷款，李洁也没有能力继续履行合同，李洁、银华公司订立商品房买卖合同的目的无法实现，李洁构成根本违约，故李洁要求解除王宏、张雪与银华公司签订的《商品房买卖合同》，予以支持。合同解除后，银华公司收取的款项应当予以退还。故李洁要求银华公司返还首付款262514元、维修基金4232元，予以支持。李洁与银华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中的补充条款中约定因李洁未能办理按揭贷款需一次性付款，否则按房款总金额的10%承担违约金，该补充条款系加重李洁责任的格式条款，银华公司并未提交证据证实其已采取合理方式，采用足以引起李洁注意的文字、符号、字体等特别标识，并对该格式条款予以说明，故该格式条款应为无效。对于银华公司主张的总房款10%的违约金，李洁主张过高要求调整，一审法院酌定李洁以未付款260000元为本金，自合同签订日2018年7月18日起至本判决确定的付款义务之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金。因2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率标准更改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故李洁应承担的违约责任调整为自2018年7月18日起，至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算的违约金，及自2019年8月20日起至判决确定的付款义务之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除王宏与威海银华房地产开发有限公司于2018年7月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、威海银华房地产开发有限公司返还李洁房款262514元、维修基金4232元，于判决生效后十日内付清；三、李洁于判决生效后十日内支付威海银华房地产开发有限公司以260000元为本金，自2018年7月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算的违约金，及自2019年8月20日起至判决确定的付款义务之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算的违约金；四、驳回李洁的其他诉讼请求。扣除李洁应当负担的违约金，威海银华房地产开发有限公司将剩余款项于判决生效后十日内直接支付至李洁在中国工商银行山东省济南市历下区解放东路支行账号：62×××14。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2694元，由李洁负担196元，威海银华房地产开发有限公司负担2498元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点为：1.李洁是否实际购房人；2.案涉房屋买卖合同应否解除；3.合同约定的违约金数额应否予以调整。关于第一个焦点问题，在案涉房屋买卖合同履行过程中，名义购买人为王宏、张雪，但实际签字人为李洁，银华公司对李洁在案涉房屋买卖合同上签字未提异议，视为其认可与李洁之间存在房屋买卖合同关系。同时从李洁与王宏、张雪签订的《借名买房协议书》内容，亦可佐证案涉房屋实际系李洁购买。故银华公司主张李洁并非案涉房屋买卖合同的当事人，无权提起本案诉讼，与事实不符，本院不予采纳。关于第二个焦点问题，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。违约方不享有单方解除合同的权利，但是在李洁未能以王宏名义办理银行按揭贷款，银华公司亦无证据证实李洁有充足的经济能力以一次性付款方式继续履行合同的情形下，案涉房屋买卖合同陷入僵局。如果不允许李洁通过起诉的方式解除合同，对双方都不利。本案中，在李洁不存在恶意违约的情形，且继续履行合同对李洁显失公平，银华公司拒绝解除合同缺乏正当理由，但李洁作为违约方应当依法承担相应的违约责任。一审法院据此判决解除案涉房屋买卖合同，符合双方当事人的利益，并无不当，本院予以维持。关于第三个焦点问题，认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断。案涉房屋买卖合同中作为对价的房屋价款，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准。一审法院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定李洁应承担的违约金，并调整为以未付款260000元为本金，自合同签订日2018年7月18日起至本判决确定的付款义务之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，合法有据。银华公司主张的违约金数额过高，本院不予支持。综上所述，威海银华房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5388元，由上诉人威海银华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年七月三十日法官助理李佳忆书记员张济节