苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初2333号原告：苏州三创漂染有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇耀雄路9号。法定代表人：张水男，董事长。委托诉讼代理人：张磊，该公司员工。委托诉讼代理人：陈黎，江苏正欣律师事务所律师。被告：余春，男，1982年2月25日生，汉族，住盐城市阜宁县。委托诉讼代理人：余松，系余春哥哥。原告苏州三创漂染有限公司（以下简称为三创公司）诉被告余春租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理，依法由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行审理。原告三创公司委托诉讼代理人张磊、陈黎，被告余春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三创公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付租金660433元及相应利息、水电及蒸汽费259248.40元、环保在线监控费15000元、监控设备使用费15000元。事实和理由：2018年3月，其与被告签订合同，将耀雄路9号厂房及排污设备出租给被告，面积约1400㎡，租期自2018年3月18日至2021年4月2日，年租金490000元。2018年9月，被告增加租赁面积250㎡，租期自2018年10月1日至2021年4月2日，年租金90000元。2019年1月，被告再次扩大租赁范围，租期自2019年1月16日至2021年1月15日，年租金95000元。以上三份租赁合同均约定，由被告承担水电及蒸汽费、环保在线监控费、监控设备使用费，但被告未能按时付款。庭审中，原告变更租金数额为664033元，并明确截至2020年5月25日的水电及蒸汽费数额89057.63元。就利息的计算方式，原告表示，双方于2018年3月12日签订第一份合同，按合同约定，被告应于2019年7月18日前支付半年租金245000元，于2020年1月18日前支付半年租金264600元（年租金增长8%），相应利息均自到期之日起算；第二份合同签订时间为2018年9月30日，按合同约定，被告应于2019年8月1日前支付半年租金45000元，于2020年2月2日前支付半年租金48600元（年租金增长8%），相应利息均自到期之日起算；第三份合同签订日期2019年1月16日，按合同约定，被告应于2019年2月11日前付清剩余租金45000元，于2019年11月16日前支付2020年1月16日至2020年3月15日（被告于2020年3月15日搬离）的租金15833元，利息均自到期之日起算；2019年8月19日前利息计算标准为银行同期贷款利率，此后调整为银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率。就水电及蒸汽费，原告表示，合同约定相应费用均由被告承担，经对账，2019年12月水电费7527.49元，2019年11月10日至2019年12月16日蒸汽费95738.15元，2020年1月水电费3693.25，2019年12月16日至2020年1月15日蒸汽费92738.38元，合计金额232936.70元；2020年2月水电费9976.95元，2020年1月16日至2020年2月26日蒸汽费16334.75元，合计金额26311.70元；2020年3月水电费6073.38元、4月份水电费13320.33元、5月份水电费19056.52元，合计金额38450.23元；被告于2020年3月31日至5月18日多次陆续支付208641元，剩余89057.63元未付。对于环保在线监控费、监控设备使用费，原告表示，按照合同约定，被告承担污水在线监控维护费用，每年30000元，其已付给第三方；签订合同时，维护费付到2018年11月，此前的维护费未要求被告承担，但2018年11月至2019年11月的维护费30000元，被告已支付15000元，剩余未再支付；监控设备系其提供给被告使用，双方口头约定第一年使用费25000元，第二年使用费15000元，第三年使用费是10000元，被告已支付第一年即2018年11月至2019年11月使用费25000元，后未再付款。被告余春辩称，关于租金，第一份合同，年租金490000元，其结欠2019年9月18日至2020年3月17日租金，之后的租金未再支付；第二份合同，年租金90000元，其结欠2019年10月1日至2020年3月31日租金，之后的租金未再支付；第三份合同，年租金95000元，每年一付，其结欠2019年7月16日至2020年1月15日租金，之后的租金未再支付；上述3份合同对应厂房仍由其继续使用，包括第三份合同，其中途未自行搬离。租金未付的原因在于租用面积错误。第一份合同约定租赁面积1400㎡，实际使用497㎡，前期一直未发现面积有误，直到2020年才得知，就未再支付租金。第一份合同年租金490000元，包括排污设备使用费100000元。第二份合同租赁面积没有问题。第三份合同约定租赁面积300㎡，实际使用220㎡，就是面积存在问题，其才未交纳租金。关于水电及蒸汽费89057.63元，原告未将其于2019年11月13日、11月22日支付的两笔20000元计算在内，原告将该两笔20000元作为押金使用，应从中扣除40000元，剩余49057.63元没有异议。环保在线监控费、监控设备使用费，均已包括在排污设备使用费100000元中，不予认可。经审理查明，2018年3月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同，约定甲方将耀雄路9号染整车间及相关排污设备出租给乙方，面积约1400㎡，租期自2018年3月18日起至2021年4月2日止，共36.5个月；前两年年租金490000元，第三年租金增加8%即529200元；双方一旦签订合同，乙方向甲方支付定金50000元，2018年3月15日前付清半年租金245000元；乙方入场前，再交厂房及设备租赁保证金80000元及水、电、气费预付费50000元，定金转为保证金；租金半年一付，到期前2个月付清下半年房租，即2018年7月1日前付清另一半房租245000元，以此类推；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等费用由乙方承担，乙方在收到收据或发票时，5日内付清；乙方使用甲方设备及日常生产过程中，所需缴纳给第三方的费用，如污水在线监控维护费用、污泥检测处理等由乙方承担；租赁期间，乙方用水、排污水、用汽等要达到相关部门的要求，如由于乙方原因造成罚款、禁止污水排放等，由乙方承担全部责任。2018年9月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同，载明甲方租赁给乙方的耀雄路9号的厂房，增加西楼底层楼及相关配套面积约250㎡，租期自2018年10月1日至2021年4月2日，共30个月；前两年年租金90000元，第三年租金增加8%即97200元；双方一旦签订合同，在2018年9月1日前付清，2018年9月30日前付清半年租金45000元；租金半年一付，到期前2个月付清下半年房租，即2019年1月30日前付清另一半房租45000元，以此类推；租赁期间，乙方承担使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等费用，并在收到收据或发票时，5日内付清；乙方使用甲方设备及日常生产过程中，所需缴纳给第三方的费用由乙方承担。2019年1月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同，明确甲方将耀雄路厂房出租给乙方，面积约300㎡，租期自2019年1月16日至2021年1月15日；年租金95000元，一年一付，2019年2月20日前付清第一年租金，租金到期前2个月付清下一年的房租，即2019年11月15日前付清下年房租；租赁期间，乙方承担使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等费用，并在收到收据或发票时，5日内付清；乙方使用甲方设备及日常生产过程中，所需缴纳给第三方的费用由乙方承担。上述合同签订后，被告在承租厂房内注册成立苏州松余洗涤有限公司（以下简称为松余公司）。2019年11月26日，原告制作松余公司11月份水电费明细表，金额31268.59元，无松余公司印章。2019年12月24日，原告制作松余公司12月份水电费明细表，金额35534.89元，无松余公司印章。2020年1月20日，原告与松余公司签订对账材料，明确2020年1月份水电费合计36932.68元。2020年1月22日，原告与松余公司进行对账，载明松余公司尚欠水、电、蒸汽等费用未付清，具体如下：1、2019年12月份水电7527.49元未付；2、2019年11月10日至2019年12月16日蒸汽费95738.15元未付；3、2020年1月份水电等费用36932.68元未付；4、2019年12月16日至2020年1月15日蒸汽费92738.38元未付。对账单下方备注内容为“热电厂已来催缴蒸汽费，不交清欠费不再提供蒸汽，并增加保证金额。如果截断后再开通，要出相应费用，并且按天收取违约金”。2020年2月25日，原告与松余公司签订2020年2月水电表，金额9976.95元。2020年3月2日，原告与松余公司签订2020年2月份气费清单，明确2020年1月16日-2月26日气费金额16334.75元。2020年5月13日，原告向被告发送对账单，载明“我司与你签订的厂房租赁合同执行如下：1、2层独栋，租赁时间为2019年1月16日至2020年1月15日，年租金为95000元，贵司尚欠房租45000元；2020年1月16日至2020年3月17日房租未付。2、洗涤及烘干车间，租赁时间为2019年3月18日到2020年3月17日，年租金580000元，租金交至2019年9月17日，2019年9月18日至2020年3月17日的半年租金至今未交，即290000元；2020年3月18日至今房租未付。3、至2020年4月27日水、电、汽等费用共欠103320.33元，其中2020年4月之前为90000元，2020年4月份水电等费用13320.33元。半年在线监控费用1.5万元。”被告在对账单下方“确认无误请此处签字”的位置签名确认。庭审中，被告对租赁合同无异议，但认为租用面积与实际不符，主要表现在2018年3月、2019年1月的合同之中，确实成立松余公司从事洗涤业务，但供汽公司于2020年1月以未交纳蒸汽费为由停止提供蒸汽，实际其已支付蒸汽费，并且还向原告付过40000元蒸汽费押金，即原告未计入已付蒸汽费的两笔20000元，2018年3月的合同还付过50000元押金；对原告提供的各类水电费明细表以及由松余公司盖章的对账材料没有异议，但2020年5月13日的对账单，是原告要求其在空白纸张签字后制作的，相应数据并不准确。对于租金以外的费用，原告另提供以下证据：1、蒸汽费发票，由苏州蓝某新能源材料有限公司（以下简称为蓝某公司）于2019年12月、2020年1月、2020年2月向原告开具，金额依次为95738.15元、92738.38元16334.75元。原告称，该3份发票对应的蒸汽费期限为2019年11月10日至2020年2月26日，前期的部分费用有些是被告向其支付后，其付给蓝某公司，有些是其提前为被告垫付的。被告对此无异议。2、未付款明细，上方打印内容为“房租：9万（半年房租29万，已付20万）；押金：8万；污泥处理合同2万/年（这是2019年费用，交给吴中固废处理中心，有单据）；污水监控设备费用：1.5万/半年（3万/年，交给第三方公司，有合同）；电费预付：2万；新增监控设备使用费，第一年2.5万（有专门合同）”；下方手写内容为“新增在线监控合同，合同价5万；在线监控设备维护管理合同，合同价1.5万/半年；危险废弃物费用，合同价2万/年；工业固废委托处置合同，7000元/吨（未付款，根据实际情况一年一付）；蒸汽压金收据2万；电费预付金2万（收据）；房租压金8万（收据）”。被告在手写内容下方签字确认。原告表示，该未付款明细是被告于2018年12月5日签订的，其中记载每年污泥处理费20000元，每年污水监控费用30000元，每年监控设备使用费25000元。被告对真实性无异议，认为原告另行找其签订的，合同中并未约定，原告从未提供收据或发票，其签字时仅有打印内容，无手写部分。为证明合同的履行情况，被告提供以下证据：1、照片，显示蒸汽管道被上锁。被告称，供汽公司于2020年1月底将管道上锁，至今未恢复供应蒸汽。2、付款材料，包括微信转账记录、银行交易流水等，可以看出余松于2019年1月至2020年5月向张磊支付过多笔款项，其中2019年11月13日、11月22日各支付20000元。被告表示，此材料均是向原告支付的水、电及蒸汽费，其中上述两笔20000元，原告作为押金计算，但其付给原告后，原告才向其说明此两笔20000元为蒸汽费押金。3、告知函4份，系松余公司于2020年2月27日、3月7日、3月13日、5月27日发送给原告，第一份告知函写明2020年1月23日停汽，要求原告恢复供汽，否则拒付租金、水电费；第二份告知函要求原告配合申请复工复产；第三份告知函记载因原告未恢复供汽，松余公司决定终止支付房租和水电费等；第四份告知函内容为5月27日蒸汽仍未恢复，其无法正常经营，要求原告承担相应损失。经质证，原告表示，照片无异议，供汽公司于2020年3月将管道上锁，被告蒸汽费仅付至2020年2月26日，后未再付款，供汽公司才停止提供蒸汽，因被告仍未付清蒸汽费，供汽公司就未开锁；付款材料无异议，被告所称40000元即付给供汽公司的押金，此款在供汽公司账户，收款之前已对被告说明，其是按供汽公司要求让被告付款的；告知函均不予认可，其并未收到，复工复产无需其配合，被告可自行办理，蒸汽费付清后，再支付2000元重开费用，即可恢复供汽；供汽单位由甪直热电厂转到蓝某公司后，蓝某公司要求预充部分费用，才让被告支付40000元押金，如被告不再使用，即可退还，故该40000元不能算作被告已付的蒸汽费。关于厂房面积问题，被告称，3份合同对应3个车间，2018年3月的合同车间面积497㎡，其自行搭建厕所，彩钢瓦大棚属于消防通道；2018年9月的合同实际使用面积400㎡，不清楚为何合同仅写为250㎡；2019年1月的使用面积220㎡，上下两层。原告表示，2018年3月的合同，497㎡仅为主车间，签订该合同时，被告要求租用两个车间，一个约500㎡，另一个约300㎡，另有厕所约100㎡，厂房外部还有约400㎡的棚子，且有80㎡左右的房屋由被告打通作为出入大门，污水处理设备占用200㎡左右，厂区内原本有厕所，但被告自行搭建厕所，厕所部分无房产证；2018年9月签订合同时，被告本想租赁500㎡车间，但该合同对应车间的一半面积已计入第一份合同，第二份合同面积就写为250㎡；2019年1月的合同包括两层，每层约135㎡，未包括上下楼的楼梯，外部还有100㎡左右的场地，共计约300㎡。为确定被告使用面积，原告提供相应平面图，共标注10块区域，认为第一份合同对应的区域是1-7号及8号的一半，共1628.70㎡；第二份合同对应区域是9号的一半及6号，合计330㎡；第三份合同对应区域是8号的一半及10号，合计353㎡。被告称，1号实际面积497㎡，2-7号其未在使用，5号是污水处理设备，已支付使用费；第二份合同区域没有异议；第三份合同10号部分无异议，仅有215㎡，本来作为宿舍使用，后其未能复工复产，原告就出租给他人，2号、8号区域是消防通道。审理中，本院至现场查勘，发现1号、7号、9号区域均为车间；10号区域系楼房，外部有楼梯；3号区域是电房旁边的房屋，4号区域包括洗澡间、厕所、仓库；5号区域是污水处理设备；2号、6号、8号区域均是通道，上方搭设彩钢瓦，2号区域周边为1号、3号、9号。原告称，7号区域本来包括在第一份合同中，原本第一份合同协商租金是400000元，范围是1号、3号、4号区域，后被告想要一并承租6号、7号，租金就增加90000元费用；1号车间租金是250000元，污水处理设备使用费是100000元，其他区域大约50000元，6号、7号租金是90000元，实际已交付给被告使用；被告签订第一份合同后，进场装修，设备入场时发现无法放入6号、7号区域，正巧9号车间在招租，就换成9号车间的一半面积约250㎡，并由被告租用剩余一半面积，才签订第二份合同；2号、8号是彩钢瓦棚子，3号区域是电房旁边的宿舍，4号区域原来有两个厕所、1个仓库，被告改造成洗澡间、卫生间、仓库，5号区域即污水处理设备，6号区域原来作为仓库使用，由被告改造成大门；第三份合同即10号区域，两层面积约270㎡，还有8号的部分场地，被告人员之前住在10号区域的宿舍内，后来搬到1号区域，其在2020年5月才出租给他人。被告则称，签订第一份合同时，就不包括6号、7号区域，当时其使用的是原告的大门出入，2019年才将6号区域改建为大门；9号区域约400㎡，由其在使用，对应的是第二份合同，不存在设备无法放入7号区域的情况；第一份合同对应区域是1号、3号，3号仅有40㎡,4号由其搭建洗澡间、厕所、仓库，不应计算面积，污水处理设备已支付100000元使用费，不应算入合同面积；2号、8号区域系彩钢瓦大棚，作为进出通道使用；第三份合同即10号区域，上下两层，一楼为车间，二楼用作宿舍，过年前后10号区域未再生产，其安排人员看护设备，并有其他员工居住在10号二楼宿舍内，后来这些人员搬到1号区域，10号空置后，原告出租给他人，具体出租时间不清楚，其是在2020年5月才得知该情况。关于环保在线监控费，原告表示，被告排放污水需要设备进行监控，监控设备要对污水采样分析，并将数据传入环保公司，监控设备日常使用需要维护，其委托第三方江苏XXX环保设备科技有限公司进行维护，每年费用30000元，每半年支付一次，被告已付过15000元。被告称，不存在污水监控设备，原告无权收取。关于监控设备使用费，原告表示，其向第三方购买监控设备，交由被告使用，被告应支付使用费，双方约定第一年25000元，第二年15000元，第三年10000元，被告已支付25000元；被告所称100000元是污水处理设备使用费，与监控设备并不相同，监控设备存放在被告办公室内。被告同样不予认可，否认支付过相应款项，并认为原告安排人员抽取河水稀释污水，再将污水进行排放。另，本院到涉案厂区现场勘察时，在被告办公室发现污水监控设备。以上事实，由原告提供的租赁合同、工商信息、水电费明细表、对账材料、发票、未付款说明，被告提供的照片、付款材料、告知函及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为，从合同对应区域看，原告出租给被告的厂房部分有房产证，部分附属设施无建造审批手续，其中有证部分合法有效，无相应手续部分无效，但不影响原告按合同约定要求被告支付租金。根据双方陈述，原告表示，第一份合同租金付至2019年9月17日，第二份合同租金付至2019年9月30日，第三份合同租金付至2019年7月15日。被告确认，第一份合同结欠2019年9月18日起算的租金，第二份合同结欠2019年10月1日起算的租金，第三份合同结欠2019年7月16日起算的租金。可见，双方对未付租金的情况陈述一致，予以认定。关于租用面积的问题，被告表示，其发现实际使用面积与合同约定不符，就未再支付租金；第一份合同约定面积1400㎡，实际使用497㎡，第二份合同约定面积250㎡，实际使用面积约400㎡；第三份合同约定面积300㎡，实际使用220㎡。根据现场查勘情况，可以确定1号、3号、4号、5号、9号实际都由被告使用，6号由被告改造为大门，2号、8号为彩钢瓦大棚，部分由被告租用的厂房围绕。第一份合同约定的1400㎡并未明确仅是车间面积，原告认为由被告实际使用的区域均是出租标的物，并无不当。根据原告陈述，9号区域中一半面积计入第一份合同，剩余面积与被告签订第二份合同。第二份合同约定面积仅为250㎡，但被告确认实际使用约400㎡，与原告所述相符，且被告未能作出合理解释。由此，可以推断9号区域的部分确实算入第一份合同。第二份合同，被告无异议。第三份合同载明面积约300㎡，并未精准确定相应面积。现场可以看出包括两层楼房，外部还有楼梯，与合同约定并无明显差距。三份合同仅是确定大概面积，并未按租用面积计算租金。被告按合同租用房屋较长时间，对房屋进行装修改造，从未提出异议。现被告以使用面积与合同不符为由拒付租金，缺乏事实依据，不予采信。按照合同约定，被告欠付第一份合同2019年9月18日后的租金，第二份合同2019年10月1日后的租金，第三份合同2019年7月16日后的租金。根据租金增加条款及支付方式，可以确定被告第一份合同到期租金为245000元、264600元，第二份合同到期租金为45000元、48600元，第三份合同到期租金45000元、15000元（计算至2020年3月15日）。原告表示，被告人员从第三份合同租赁物中搬离，其于2020年5月出租给他人。被告称，过年前后其安排人员现场看护设备，并居住到第三份合同的宿舍中，后未能复工复产，才搬至第一份合同对应的区域。被告理应清楚原告将第三份合同的租赁物出租他人的事实。原告仅主张第三份合同租金计算至2020年3月15日，并无不当。由上述金额计算，被告应付租金为663200元。第一份合同、第二份合同均约定，租金半年一付，到期前两个月付清下半年租金。第三方合同约定，租金一年一付，2019年2月20日付清第一年租金，租金到期前2个月付清下一年的房租。被告未能按此履行付款义务，原告要求被告支付逾期付款利息损失，合法有据，予以支持。根据应付款时间，可以确定第一份合同，以245000元为基数，自2019年7月18日计算利息，以264600元为基数，自2020年1月18日计算利息；第二份合同，以45000元为基数，自2019年8月1日计算利息，以48600元为基数，自2020年2月1日计算利息；第三份合同，以45000元为基数，自2019年2月21日计算利息，以15000元为基数，自2019年11月16日计算利息。至于计算标准，2019年8月19日前应为银行同期贷款利率，自2019年8月20日起应为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于环保在线监控费、监控设备使用费，原告提供的未付款说明中打印部分已列明污水监控设备费用每年30000元、新增监控设备使用费第一年25000元，被告对打印内容无异议，可以确定双方在合同履行过程中确实对此作出约定。被告于2020年5月13日签订的对账单中，同样载明半年在线监控费用15000元，但未提及监控设备使用费。被告认为，该对账单是其在空白纸张上签字后，由原告自行制作，但未能提供证据，不予采纳。两份证据相互印证，且现场勘查时，污水监控设备确实由被告实际占有使用，能够证明被告确实需向原告支付在线监控费用15000元。被告认为，此两项费用已包括在污水处理设备使用费100000元中，与事实不符，不予采信。但是，原告提供的未付款说明中仅有第一年监控设备使用费，2020年5月13日的对账单对此并未涉及。原告认为，第二年监控设备使用费15000元，并无相应证据，难以支持。关于水、电及蒸汽费，原告主张89057.63元。被告认为，原告将2019年11月所付两笔20000元计入押金，要求作为蒸汽费计算，剩余49057.63元无异议。原告称，40000元是蓝某公司要求支付的押金，其已付至蓝某公司账户。按被告陈述，其付款后，原告确实已说明此两笔20000元是押金，被告未能证明其就此提出异议。被告要求将40000元从未付费用中扣减，缺乏依据，不予采纳。原告要求被告支付水电及蒸汽费89057.63元，应予支持。至于被告所称停止供汽的问题，被告表示，因未交纳蒸汽费，供汽公司才进行停汽。原告与松余公司签订的对账单中，备注内容已提示如不交清欠费，供汽公司将不再提供蒸汽。被告确实仍有蒸汽费未付清，其认为原告应恢复供汽，于法无据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告余春支付原告苏州三创漂染有限公司租金或占有使用费人民币663200元，并支付相应利息（具体计算方式：以人民币245000元为基数，自2019年7月18日起算；以人民币264600元为基数，自2020年1月18日起算；以人民币45000元为基数，自2019年8月1日起算；以人民币48600元为基数，自2020年2月1日起算；以人民币45000元为基数，自2019年2月21日起算；以人民币15000元为基数，自2019年11月16日起算；计算标准：2019年8月19日前为中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月20日起为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，均计算至实际履行之日止）。二、被告余春支付原告苏州三创漂染有限公司水电及蒸汽费人民币89057.63元、在线监控费用人民币15000元。三、驳回原告苏州三创漂染有限公司其他诉讼请求。上述第一、二项均于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5905元，财产保全费5000元，合计人民币10905元，由原告苏州三创漂染有限公司负担75元，被告余春负担10830元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  王辉二〇二〇年七月十四日书记员  孔宇