河南省开封市金明区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0211民初906号原告（反诉被告）：黄阿玲，女，汉族，1990年5月14日生，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：杜**，裴棐，河南源翔律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：开封建城房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91410200054745737M。住所地：河南自贸试验区开封片区郑开大道296号自贸大厦A座204室住所集中地。法定代表人：贾飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：马旭，女，汉族，1990年6月18日生，住河南省开封市顺河回族区，该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：马雪菲，女,汉族，1996年6月20日，住河南省武陟县，该公司员工，特别授权。原告黄阿玲与被告开封建城房地产开发有限公司（以下简称建城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，被告向本院提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）黄阿玲及委托诉讼代理人杜**、裴棐，被告（反诉原告）建城公司的委托诉讼代理人马旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的商品房买卖合同（预售）；2、被告退还原告房款452364元，并支付利息（以452364元为基数，自起诉之日至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费及其他合理费用由被告承担。事实和理由：被告多次公开承诺无理由退房，基于此原被告双方签订商品房买卖合同（预售），后原告要求被告退房遭拒，故诉请法院。被告辩称，因原告无法办理按揭贷款，我们公司已于2019年9月向原告发出解除合同的函件，该合同已解除，属于原告单方违约，原告诉求返还房款没有事实及法律依据，诉讼费应由原告承担。反诉原告向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《商品房买卖合同》（预售）（编号：201902000235）已经解除；2、被反诉人配合办理撤销涉案房屋的合同备案登记手续；3、被反诉人承担违约金144030.9元，购房佣金14403元，以上共计158433.9元；4、被反诉人承担本案全部诉讼、公告费用。事实和理由：因被反诉人逾期办理银行按揭手续超过180天，反诉人已经向其发送了解除合同的通知，合同已经解除，被反诉人应当发配合反诉人办理相关撤销备案手续及承担违约责任。反诉被告辩称，反诉状没有加盖反诉人的印章，也没有法定代表人的签名，不具有法律效力。反诉原告诉求中违约金系格式条款，并未对反诉人进行解释说明，对反诉人并不生效，至今为止我们也没有看到合同原件。邮寄的解除合同的告知函，被反诉人并不知情，从未收到。反诉人要求的购房佣金及公告费用毫无事实和法律依据，购房佣金系反诉人和案外人之间的法律关系，与本案并无关联，在双方签订的合同中也没有体现，同时反诉人始终留有被反诉人及其亲属的联系方式，完全可以通过电话、邮件等渠道进行联系，反诉人诉求的公告费与本案并无任何关系。经审理查明，黄阿玲与建城公司于2019年2月15日签订编号为201902000235的商品房买卖合同（预售），约定由黄阿玲购买建城公司开发的开封市龙亭区恒大帝景（北苑）21号楼1单元8层801号房屋，建筑面积143.36平方米，总价款为1440309元。合同中约定，付款方式为商业贷款，买受人应当于2019年2月15日前支付首期房价款440309元，占全部房价款的30.57%；余款1000000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。第八条约定，买受人逾期付款在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；买受人逾期支付房款超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。附件十一补充协议第二条第一款约定：买受人必须在《楼宇认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料。如逾期办理或逾期提供相关资料的，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无需通知买受人，可另行销售商品房。第十四条约定，本合同内容与补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。2018年1月29日，恒大地产集团有限公司向黄阿玲出具无理由退房承诺书，上面显示：“若黄阿玲已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”合同签订的当日，黄阿玲已付购房款440309元，剩余房款因黄阿玲未能办理按揭贷款一直未支付。建城公司曾于2019年9月27日向黄阿玲邮寄送达解除商品房买卖合同的律师函。建城公司向案外人支付佣金14403元。涉案房屋已经办理了登记备案手续。双方均同意解除商品房买卖合同。本院认为，双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，依法有效，双方应当按照诚实信用原则全面履行合同义务。恒大地产集团有限公司向黄阿玲出具无理由退房承诺书明确显示黄阿玲享有无理由退房的权利是从签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间。而黄阿玲并未签订《无理由退房协议书》，故黄阿玲不享有无理由退房的权利。根据查明的事实，黄阿玲未能按照合同约定办理按揭贷款，构成违约，应按照合同约定承担违约责任。对于黄阿玲违约应承担的违约金，因双方未能举证证明《楼宇认购书》中约定的日期，故对于附件十一补充协议中关于违约金的条款对于本案不适用。违约金应按照商品房买卖合同第八条约定的按照累计应付款的1%计算为10000元。因双方均同意解除商品房买卖合同，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故建城公司应返还黄阿玲已付购房款452364元，但应扣除黄阿玲应承担的10000元违约金。对于黄阿玲要求利息的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。合同解除后，《商品房买卖合同（预售）》登记备案应予撤销，黄阿玲应予配合建城公司办理《商品房买卖合同（预售）》登记备案的撤销手续。对于建城公司要求扣除购房佣金的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）黄阿玲和被告（反诉原告）开封建城房地产开发有限公司于2019年2月15日签订的编号201902000235《商品房买卖合同（预售）》；二、被告（反诉原告）开封建城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）黄阿玲购房款442364元；三、原告（反诉被告）黄阿玲于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）开封建城房地产开发有限公司办理编号201902000235《商品房买卖合同（预售）》的登记备案撤销手续；四、驳回原告（反诉被告）黄阿玲其他的诉讼请求。五、驳回反诉原告开封建城房地产开发有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4042.73元，由原告黄阿玲负担404.3元，被告开封建城房地产开发有限公司负担3638.43元。反诉案件受理费减半收取为1734元，由反诉原告开封建城房地产开发有限公司负担158元，由反诉被告黄阿玲负担1576元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  靳近二〇二〇年七月一日书记员  李静