云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0326民初1983号原告：云南宇辰物业服务有限公司，住所地云南省曲靖市麒麟区紫云路金叶园小区46号。统一社会信用代码：915303000546642083。法定代表人：李侠，系云南宇辰物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：陈华琼，女，1985年11月8日生，汉族，云南省会泽县人，系云南宇辰物业服务有限公司员工，住云南省曲靖市会泽县，特别授权代理。被告：李有芝，女，1981年10月2日生，汉族，云南省会泽县人，农民，户籍登记地址云南省曲靖市会泽县，现住云南省曲靖市会泽县。原告云南宇辰物业服务有限公司（以下简称云南宇辰物业）与被告李有芝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。原告云南宇辰物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈华琼、被告李有芝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云南宇辰物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间应缴纳的物业服务费817元，生活垃圾清运处置费132元，总计1003元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年1月1日前，被告李有芝购买了泽润龙都二期5栋2单元202室房屋（面积121.02平方米），按照原告与会泽鼎业房地产开发经营有限公司于2018年4月24日签订的《前期物业服务协议》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供合同约定的物业服务，履行了自己应尽的义务。根据会泽鼎业房地产开发经营有限公司与原告签订的《前期物业服务协议》，被告自2019年1月1日至2019年12月31日期间共拖欠物业服务费817元，生活垃圾清运处置费132元，总计1003元。原告多次催要，被告不予理睬。现请求依法判决。李有芝辩称，因为自己的电瓶车被偷了，物管公司说赔一直也没赔，主卧室连近卫生间的墙体开裂也不来维修，而且我没有跟原告签订任何物业服务合同，所以我没有向他们缴纳物业费。原告的诉讼请求不符合法律规定，没有诉讼主体资格，依法应驳回。1、小区业主为维护合法权益，于2018年10月8日在会泽县住房和城乡建设局及金钟街道龙潭社区居民委员会等相关行政主管部门的指导下，召开业主代表大会成立了会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）首届业主委员会，并于2018年11月2日在会泽县住房和城乡建设局完成备案程序。2、业委会已经初步选聘物业公司入驻小区试用，并向云南宇辰物业公司会泽分公司及会泽鼎业房地产开发经营有限公司送达初步选聘物业公司入驻小区试用的告知函，云南宇辰物业公司会泽分公司已经没有资格继续留在泽润龙都茗泽苑及芳泽苑小区，也没有资格收取业主物业费。3、原告管理服务不到位，没有完全履行强迫管理小区应该提供的服务，没有权利收取业主全部物业费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。云南宇辰物业提交了以下证据：1、营业执照复印件2份及企业名称变更核准通知书1份，欲证实原告是适格的主体；2、《前期物业服务协议》复印件1份，欲证实原告与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订《前期物业服务协议》；3、会泽县经营服务性收费标准申报执行年度审核备案表复印件1份，欲证实原告向被告收取生活垃圾清运费具有合法性；4、昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司关于退出及更换小区物业服务事项告知书、物业服务管理移交书各1份，欲证实昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司退出小区及向云南宇辰物业移交物业管理，具有合法性；5、拖欠物业清单、催费照片各1份，欲证实被告未按照《前期物业服务协议》的约定履行自己的义务。经质证，李有芝对云南宇辰物业提交的证据认为，对所有证据都有意见，反正我就是认不得，也没有跟原告签订过什么合同，不知道原告是怎么入驻小区的。电瓶车丢失了去找物业，才知道原来的物业不在了，换了宇辰物业来。李有芝向法庭出示以下证据：1、备案申请复印件1份、2018年第11号公告复印件、告知函2份、告知函送达回执单2份、回复函复印件各1份、物业服务过渡期协议1份、物业服务过渡期补充协议1份、会泽创安物业服务有限公司服务承诺1份、新进物业必须提前一个月内解决问题的通知书1份、业主委员会关于新老物业服务公司资料监督移交申请书2份、关于泽润龙都限期整改的回复函复印件1份、(2019)云0326民初2182号民事判决书1份、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》资料1份、《前期物业服务协议》1份，欲证实云南宇辰物业怎么进我们小区的我们认不得，我们没有签订过任何合同，我们之前从来没拖欠过物业费，自从电瓶车丢失后我们找到物业公司，物业公司不管，我才开始没交物业费的。2、照片4张，欲证实电瓶车丢失及墙体开裂都是有证据的。经质证，云南宇辰物业对李有芝提交的证据认为，我们是开发商委托进来管理，我们当时入驻的时候没有业主委员会，所以是与开发商签订的，这是有法律效力的。业主委员会现在成立是不合法的，这个事情有业主已经起诉到沾益法院，判决结果还没有出来。电动车这个事情，是被告自己把自己的钥匙忘记拔掉，车是被人家骑走的，我们不清楚是你们自己家人骑走的还是小偷骑走的。我们只是配合公安机关进行区域性巡逻。你们墙体保质期5年，这个你们要报开发商处理，如果过保修期，你们要报业主委员会申请维修基金，我们签订的只是物业服务关系，维修不在我们物业服务范围内。电瓶车丢失有员工承诺说赔部分，这个是个人行为，不是我们公司行为，他个人承诺的你去找他个人。综合双方所举证据，经过庭审质证，本院认为，云南宇辰物业公司提交的第1、2、3、4、5组证据，能够证明案件事实，本院予以采信。对于李有芝提交的第1组证据仅能证实被涉案小区成立业主委员会并与会泽创安物业服务有限公司签定为期一月的物业服务过渡期协议，但不能证实其证明目的即会泽创安物业服务有限公司现已为涉案小区提供物业服务及涉案小区成立的业主委员会已与云南宇辰物业的物业服务合同已经解除。其提交的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》资料系最高人民法院司法解释，不属于本案证据；其提交的(2019)云0326民初2182号民事判决书，该判决书尚未生效，故不能作为定案依据；其提交的《前期物业服务协议》与云南宇辰物业提交的一致，但不能证实云南宇辰物业与鼎业房地产开发经营有限公司签订了《前期物业服务协议》已解除；李有芝提交的第2组证据不能够证明其待证事实，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：云南宇辰物业服务有限公司是可以依法从事物业管理活动的企业，其受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托对会泽县泽润龙都小区一期进行物业服务，双方签订了《前期物业服务协议》，协议明确：委托管理期限自2018年1月1日起至业主委员会成立并选定新的物业服务企业止；计费方式采取包干制，按房屋所有权证登记面积，多层住宅每月0.6元／平方米、高层（电梯房）住宅每月0.8元／平方米、商铺每月1元／平方米、私家车库每月20元／个、二次加压费每月20元／户、电梯运行电费每月20元／户；物业服务费交费周期为壹年一次性预交。李有芝系泽润龙都二期5栋2单元202室的业主，居住的房屋面积为121.02平方米。李有芝至今未对2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费、生活垃圾清运处置费共计1003元进行交纳。另查明，会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）成立首届业主委员会，该业主委员于2018年12月14日与会泽创安物业服务有限公司签订物业服务过渡期协议。会泽创安物业服务有限公司现还未对会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）提供物业服务，至今该小区是云南宇辰物业在提供物业管理服务。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，达不成协议。本院认为，根据云南宇辰物业提交的营业执照，其经营范围含物业管理，且其接受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托后，与该公司签订了《前期物业服务协议》，成为该物业服务合同的一方主体，其依据该协议主张权利并无不当。虽云南宇辰物业提交的其与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订的《前期物业服务协议》中落款处时间为空白，但结合协议内容、其他相关证据及当事人的陈述，可以确认云南宇辰物业公司受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托于2018年5月1日起开始对涉案小区进行物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，云南宇辰物业与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订的《前期物业服务协议》对涉案小区的业主具有约束力，且根据昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司与云南宇辰物业的约定，李有芝作为涉案小区业主，依法应向其缴纳相关的费用。本案中，涉案小区已成立业主委员会，但李有芝未提交相应证据予以证实业主委员会已经解除了与云南宇辰物业的物业服务合同，云南宇辰物业不再有资格向被告收取物业管理服务等费用，其提交的（2019）云0326民初2182号民事判决书，经核实该判决书尚未生效，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的事项由业主共同决定，并且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”依据上述法律、司法解释的规定，作出解聘物业服务企业的决定，应当由业主大会依照法律规定程序进行。《中华人民共和国物权法》第七十六条中关于业主共同决定选聘和解聘物业服务企业的事项，有明确的程序要求。针对此规定李有芝未提交证据予以证实，且庭审中双方当事人均认可云南宇辰物业至今还在为李有芝所在的小区提供物业服务。李有芝辩称，因为自己的电瓶车被偷了，物管公司说赔一直也没赔，未提交相应的证据予以证实自己的主张，李有芝称主卧室与卫生间相连的墙体开裂，物管公司也不维修，李有芝未提交证据予以证实其房屋内墙开裂属于物业服务的范围，故李有芝拒不交纳物业服务等费用的辩解理由本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及其《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由李有芝于本判决生效后10日内一次性向云南宇辰物业服务有限公司支付自2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费及生活垃圾清运处置费等共计1003元。案件受理费50元，减半收取计25元，由李有芝负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限两年内向本院申请强制执行。审判员  刘海燕二〇二〇年七月二十九日书记员  宋 慧