上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初8546号原告：上海奥格营养生物科技有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：SUNANQUAN，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢琴肖，上海瑞吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：褚宏雅，上海瑞吉律师事务所律师。被告：世鳌商务咨询(上海)有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：刘天飚，总经理。委托诉讼代理人：韩颖。委托诉讼代理人：瞿一凡。上海奥格营养生物科技有限公司(以下简称奥格公司)与世鳌商务咨询(上海)有限公司(以下简称世鳌公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日受理后，依法适用简易程序，由审判员常彩玲独任审判，于2020年6月16日公开开庭进行了审理，奥格公司的委托诉讼代理人谢琴肖和褚宏雅、世鳌公司的委托诉讼代理人瞿一凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥格公司向本院提出诉讼请求：1.要求世鳌公司返还履约保证金人民币(以下币种均为人民币)165015元；2.要求世鳌公司退还2019年11月22日至2020年1月29日未使用的租金和服务费124678元；3.要求世鳌公司支付违约金198018元。事实与理由：2018年9月26日，世鳌公司将本案系争的上海市黄浦区延安东路XXX号海洋大厦六层A010室出租给六安皇狗山生殖技术服务有限公司(以下简称皇狗山公司)，双方签订《世鳌国际服务办公中心合约》和《世鳌国际服务办公中心合约补充协议》，租赁期限自2018年10月30日至2019年10月29日，月租金和服务费标准为55005元，履约保证金为165015元。2019年4月18日，奥格公司受让六安皇狗山生殖技术有限公司《世鳌国际服务办公中心合约》和《世鳌国际服务办公中心合约补充协议》全部权利义务，成为承租人。2019年7月11日，奥格公司与世鳌公司续签《世鳌国际服务办公中心合约》，租赁期限为2019年10月30日至2020年12月29日，租金和服务费标准同之前的合同，仅对租金以及服务费的支付方式进行了调整。奥格公司接受系争房屋后支付了履约保证金165015元，对房屋进行装修支付装修费115950元、装修设计费20000元，并实际支付租金至2020年1月29日。2019年11月21日，世鳌公司因自身原因将系争房屋强行停水停电，导致奥格公司无法正常使用房屋。2019年11月24日，世鳌公司明确告知奥格公司退还保证金和已付未发生的租金。2019年11月27日，世鳌公司发邮件给奥格公司，因其与不动产权利人上海星峡置业有限公司之间存在房屋租赁合同纠纷尚未解决完毕，请奥格公司尽快搬离以免造成进一步损失。世鳌公司的违约行为同时导致员工窝工(2019年11月22日至2019年12月12日)损失69344元。双方多次沟通，世鳌公司未退款，奥格公司委托律师维权支付律师费20000元。世鳌公司提前收回房屋构成违约，应退还履约保证金和已付未发生的租金及服务费，还应支付相当于租金及服务费总额的30%作为违约金，故诉至法院。世鳌公司辩称：同意退还履约保证金和租金、服务费，系争房屋无法使用不是世鳌公司主观原因造成的，不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2018年9月26日，世鳌公司与案外人皇狗山公司签订《世鳌国际服务办公中心合约》(编号：CR-138)，约定世鳌公司将本案系争的上海市黄浦区延安东路XXX号海洋大厦六层A010室出租给皇狗山公司，租期自2018年10月30日起至2019年10月29日止，每月租金37005元，每月服务费18000元，每月一付，首期租金及服务费总额55005元和履约保证金165015元需于2018年10月15日前支付。同日，双方签订《世鳌国际服务办公中心合约补充协议》，约定租赁期限届满后，若皇狗山公司拟在到期后续租，须于租赁期限届满前不少于30个自然日书面通知世鳌公司，且续租租赁期等同或大于上述合约，皇狗山公司享有2019年和2020年房屋租金及服务费最高不超过5%上浮条件下的优先续租权。合同签订后，皇狗山公司使用系争房屋并支付履约保证金165015元和约定的租金、服务费，并对系争房屋进行了装修。2019年4月30日，世鳌公司、六安皇枸山生殖技术服务有限公司(原皇狗山公司更名后名称)、奥格公司签订《三方协议》，约定世鳌公司同意皇狗山公司将其在上述《世鳌国际服务办公中心合约》中的全部权利义务概括转让给奥格公司，奥格公司承担合约约定的承租方之权利义务；三方协商同意，自2019年4月18日起，奥格公司享有并履行合约约定的权利义务；皇狗山公司和奥格公司承担连带责任。此后由奥格公司使用系争房屋并支付租金和服务费。2019年7月，世鳌公司(甲方)、奥格公司(乙方)签订《世鳌国际服务办公中心合约》(编号：HO-SH-201907-0002)，约定乙方租赁系争房屋，租期自2019年10月30日起至2020年10月29日止，每月租金37005元，每月服务费18000元，原CR-138号合约履约保证金转入本合约作为履约保证金，乙方须于2019年7月15日前支付原CR-138号合约剩余租金及服务费和本合约首期租金及服务费共计330030元；免租期为2020年10月30日起至2020年12月29日止；租赁期限届满后，若乙方拟在到期后续租，须于租赁期限届满前不少于60个自然日书面通知甲方，且续租租赁期等同或大于本合约，乙方享有房屋租金及服务费最高不超过15%上浮条件下的优先续租权，未按上述期限通知的，视为乙方不续租；租赁期满或合约解除且乙方无违约行为，乙方交还房屋且结清费用后20个工作日后，甲方将履约保证金无息退还乙方；甲方非因本合约约定及《世鳌国际服务办公中心客户手册》规定的情形，擅自单方解除本合约，提前收回房屋，甲方应退还乙方履约保证金，并向乙方支付相当于本合约租金及服务费总额的30%作为违约金，同时退还乙方已付但尚未发生的租金及服务费；甲方因房屋所有权人以任何原因提前解除、终止与甲方签订之服务合约等事宜导致本合约提前终止或解除的，甲方应提前3个月告知乙方，双方互不承担违约责任，乙方交纳的履约保证金，在乙方腾退房屋后，甲方按本合约约定退还乙方，同时退还乙方已付但尚未发生的租金及服务费；双方确认，本合约项下的违约金标准系根据双方的真实意愿确定，不存在违约金过高或过低的问题。上述合约签订后，奥格公司向世鳌公司支付自2019年8月1日起至2020年1月29日的租金和服务费合计330030元。因世鳌公司与系争房屋权利人上海星峡置业有限公司的房屋租赁合同纠纷，系争房屋于2019年11月21日被强制断水断电，奥格公司无法使用系争房屋。世鳌公司要求奥格公司搬离并承诺退还保证金和已付未发生的租金和服务费。奥格公司随后寻找新的办公地点，于2019年12月12日搬离系争房屋。因世鳌公司未退款，奥格公司提起本案诉讼，支付律师费20000元。本院认为，《世鳌国际服务办公中心合约》系双方当事人真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。奥格公司按照约定支付了租金，世鳌公司应保证奥格公司正常使用系争房屋，合同履行中，世鳌公司与系争房屋权利人的纠纷导致系争房屋无法使用，奥格公司被迫寻找新的办公场所并搬离系争房屋，世鳌公司的违约行为导致《世鳌国际服务办公中心合约》提前解除，世鳌公司应退还履约保证金、已付但尚未发生的租金及服务费，故奥格公司要求世鳌公司退还履约保证金和租金、服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。世鳌公司违约导致合同解除，还应按照约定支付违约金，合同明确约定“违约金标准系根据双方的真实意愿确定，不存在违约金过高或过低的问题”，且奥格公司因为世鳌公司的违约行为遭受损失，故奥格公司要求世鳌公司支付违约金198018元的诉讼请求，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告世鳌商务咨询(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海奥格营养生物科技有限公司履约保证金人民币165015元；二、被告世鳌商务咨询(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海奥格营养生物科技有限公司租金和服务费人民币124678元；三、被告世鳌商务咨询(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海奥格营养生物科技有限公司违约金人民币198018元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8616元，因本案适用简易程序，减半收取，计人民币4308元，由被告世鳌商务咨询(上海)有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  常彩玲二〇二〇年七月十五日书记员  殷莉萍附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。