四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川01民终2382号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王鸿，男，1973年9月11日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：李永鹏，四川新开元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙勇，四川新开元律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都望子成龙外语培训学校，地址：成都市武侯祠大街266号华达商城六楼。 法定代表人：蒋杨斌，校长。 委托诉讼代理人：戴先华，四川法泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王红银，男，系学校员工。 上诉人王鸿因与被上诉人成都望子成龙外语培训学校（以下简称望子成龙学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初3148号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王鸿上诉请求：一、撤销四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初3148号民事判决；二、改判支持王鸿的全部诉讼请求，驳回望子成龙学校的全部反诉请求。事实与理由：一、一审法院认定望子成龙学校以不可抗力为由解除《房屋租赁合同》合法有效，是错误认定。1.根据完成了学校向法庭出示的《责令停止非法办学通知书》可以证明，从2011年开始租赁房屋起，望子成龙学校就一直未取得办学许可证，其之所以不能继续经营是因为没有取得国家规定的办学许可证而非其所述的《成都市民办教育培训机构设置指导标准》第六条的规定所以不能继续经营，与其租赁的四楼房屋之间没有任何因果关系。2.租赁合同载明望子成龙学校租赁房屋的用途是“办学”经营，并未进一步明确是“儿童培训”办学，法律不能苛求王鸿在签订合同时有义务知道望子成龙学校的招生对象是儿童，因此望子成龙学校在非法从事办学活动的情况下，不能以2017年12月12日颁发的《成都市民办教育培训机构设置指导标准》第六条的规定主张发生了不可抗力而解除合同。3.根据2005年7月15日实施的国家标准《高层民用建筑设计防火规范》以及2006年7月12日实施的国家标准《建筑设计防火规范》，上述国家标准均强制规定儿童活动场所不应超过三层或设置在四层及四层以上楼层。本案中，望子成龙学校从事的儿童教育培训，根据上述国家标准，是不能取得消防及办学许可的。因此，望子成龙学校引用2017年12月12日颁发的《成都市民办教育培训机构设置指导标准》第六条的规定，主张不可抗力不符合不能预见、不能避免、不能克服的法律特征。二、一审法院认定王鸿应当退还望子成龙学校房屋租赁保证金及2019年6月2日以后的租金，是适用法律错误。1.由于望子成龙学校以不可抗力为由解除合同的理由不能成立，故违法解除合同应当承担违约责任，赔偿王鸿的经济损失。2.即使存在不可抗力的原因解除合同有效，根据合同法的规定，望子成龙学校仍应对中断合同履行向王鸿承担法律责任。3.不论望子成龙学校向王鸿发出的解除合同通知是否有效，其并没有在发出通知后将房屋内的设施设备搬离，将房屋腾退返还给王鸿，造成王鸿不能实际收回房屋继续取得租金收益，因此对望子成龙学校实际搬离房屋内设施设备并将房屋腾退返还王鸿之前的租金损失，望子成龙学校理应赔付给王鸿，才能体现公平正义。 望子成龙学校答辩称，一、2011年10月，学校是有办学许可的。当时成都市一证通用，学校的办学许可证可在各区县设点培训，没有文件规定跨县域设立培训点须另行办证。王鸿称学校是非法办学，脱离当时的政策，不符合事实也没有举证证明。二、学校从未开展过成人教学业务。王鸿认为学校可以进行成人培训以继续履行合同，此理由脱离学校履约八年的客观事实：2011年10月起，学校在案涉房屋一直从事的是中小学生培训，教学对象全部是未成年人，至今未开展过成人教学业务，也无此资源及资质，根本无法继续履行合同。三、2018年以前，政府部门没有要求教学用房必须在三层以下（含三层）。事实上，至今仍有许多中小学的教学场所超过三层，不能达到规定标准。2011年租赁房屋时，政府也未对培训房屋的楼层作出规定，也不需要在双流县办理办学许可证。学校不能继续履约的根本原因是2018年以后，成都市出台培训机构设置标准，对房屋楼层提出了要求，且跨区域办学续另行办证，王鸿出租的房屋不符合办学要求，导致学校无法取得办学许可证。四、2019年6月2日之后的租金损失应当由王鸿自行承担责任。王鸿一直在阻碍望子成龙学校的搬离，一审判决以后才同意学校搬离物品。王鸿回避其阻碍学校搬离的事实，称学校继续占用房屋没有腾退属于颠倒事实。五、学校没有任何过错。本案的合同在履行中遭遇不可抗力，导致合同无法继续履行完毕，系合同正常终止，并不是学校的违约造成的。不可抗力是法定免责事由，学校依法不承担违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 王鸿向一审法院提出诉讼请求：确认望子成龙学校于2019年6月1日向王鸿发出的《合同解除通知》无效。 望子成龙学校向一审法院提出反诉请求：1.确认望子成龙学校于2019年6月1日发出的《合同解除通知》有效，双方于2011年7月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月2日解除；2.判令王鸿退还房屋保证金31600元及房屋未使用期间的租金59079元；3.判令王鸿不得阻碍望子成龙学校搬出办公家具家电设施设备。 一审法院查明事实：2011年7月15日，王鸿与望子成龙学校签订《房屋租赁合同》，主要约定：（1）出租方为王鸿，承租方为望子成龙学校；（2）出租房屋坐落于双流县银泰商务中心4楼，租赁用途为办学；（3）租赁期限为10年，自2011年8月1日起至2021年10月14日，其中2011年8月1日至2011年10月15日为装修免租期；（4）房屋租赁保证金为31600元；（5）第一年月租金为31638元，从第2年起，租金在上年租金的基础上每年按照3%比例递增，合约期第6年起，租金在上年租金的基础上每年按照5%比例递增；（6）望子成龙学校按季支付租金，每季末结束前5日提前支付下季度租金；（7）其他事项。 合同签订后，王鸿按照约定履行了房屋交付义务。望子成龙学校交纳了房屋租赁保证金31600元。 2019年4月28日，望子成龙学校向王鸿交纳至2019年7月15日的季度房租123655元。 2019年6月1日，望子成龙学校向王鸿发出《合同解除通知》，通知自2019年6月1日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求王鸿退还保证金31600元和未使用的租金63033元。同日，望子成龙学校未在案涉房屋内开展教学活动。王鸿于2019年6月2日收到该通知。 一审另查明，2017年12月12日，成都市教育局、成都市公安局、成都市民政局、成都市文化广电新闻出版局、成都市工商行政管理局、成都市体育局联合发布《关于印发的通知》。在《成都市民办教育培训机构设置指导标准》第六条载明，“办学场地应与办学项目和办学规模相适应，合法、独立使用，布局合理，……不得选用居民住宅、半地下室、地下室及其它有安全隐患的场所，儿童用房不得超过3层（一、二级耐火等级）或2层（三级耐火等级）。……”。 2019年3月27日，成都天府新区华阳街道办事处向望子成龙学校发出《责令停止非法办学通知书》，要求立即停止位于案涉房屋办学点的非法办学活动。 一审法院认为：王鸿与望子成龙学校签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。双方对2019年6月1日望子成龙学校发出的合同解除通知是否有效存在争议，本质在于2019年6月1日时望子成龙学校是否享有合同法定解除权。 望子成龙学校主张根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项“因不可抗力致使不能实现合同目的”之规定具有了合同解除权。王鸿对此不予认可。本案中望子成龙学校在2011年签订房屋租赁合同，到2017年因行政部门的抽象性行政行为导致其无法继续租赁案涉房屋开展办学活动，进而使房屋租赁合同无法继续履行。成都市教育局等行政部门的抽象性行政行为对于望子成龙学校而言属于合同订立时无法预见，合同履行中无法避免且不能克服的客观情况，应构成不可抗力。因此在2019年6月1日时望子成龙学校享有合同法定解除权，其向王鸿发出的《合同解除通知》有效。王鸿与望子成龙学校在2011年7月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月2日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。望子成龙学校向王鸿交纳的房屋租赁保证金31600元应予退还。望子成龙学校已经交纳的2019年6月2日后的租金应予退还，即按照每日租金1358.85元（123655元÷91天）的标准计算43天，合计58430.55元。望子成龙学校未证明王鸿存在阻碍其搬离办公设施的情形，也未对搬离的办公设施范围予以明确，故一审法院对此项诉讼请求不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条规定，判决：一、确认望子成龙学校于2019年6月1日发出的《合同解除通知》有效，王鸿与望子成龙学校于2011年7月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月2日解除；二、王鸿于判决生效之日起十五日内向望子成龙学校退还保证金31600元；三、王鸿于判决生效之日起十五日内向望子成龙学校退还房租58430.55元；四、驳回王鸿全部诉讼请求；五、驳回望子成龙学校其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，将按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费100元，减半收取计50元，反诉案件受理费2068元，减半收取计1034元，由王鸿负担。 二审中，王鸿提交了以下证据：1、2005年7月15日实施的《高层民用建筑设计防火规范》、2006年7月12日实施的《建筑设计防火规范》，拟证明在当时国家即出台规定，要求儿童活动场所不应在3层以上，案涉合同签订于2011年，望子成龙学校在当时即应当知晓该规定，故本案不符合不能预见、不能避免的情形；2、2019年10月8日王鸿向望子成龙学校发出的《腾退房屋通知书》，该通知书载明，为避免损失扩大，通知该校在2019年10月20日前将前述房屋的设施设备办理、装饰装修拆迁，恢复至清水状态；3、2019年10月21日拆除人出具的情况说明，载明案涉房屋装饰装修已经在2019年10月19日拆除完毕。王鸿拟证明案涉房屋实际拆除、腾退时间为2019年10月20日，故望子成龙学校应支付租金至该日。 望子成龙学校质证认为，对两国家规范真实性无异议，但该规范系对建筑设计作出的规定，不是对建筑使用的规定，也未涉及儿童教育方面；对腾退房屋通知书及拆除人的说明，真实性无异议，但望子成龙学校进行了回复，有证据证明对方对其腾退和办理进行过阻拦。 望子成龙学校提交了以下证据：1、2010年、2017年武侯区行政审批局向望子成龙学校颁发的办学许可证，载明办学内容为非学历中、初等培训，地址为成都市武侯祠大街266号华达商城六楼，拟证明在2017年成都市的具体规定出台之前，在六楼的学校仍能办理办学许可证；2、成都市天府新区望子成龙培训学校有限公司办学许可证，载明该公司校长为李娜，举办者为望子成龙教育科技有限公司，地址为成都市天府新区华阳街道正西街88号成南领寓1栋1单元3层44号，有效期为2019年4月10日至2024年4月9日，拟证明搬离换到三层后其能够办理办学许可证；3、成都印诚物业管理有限责任公司工商登记信息，显示该公司法定代表人为王鸿，地址为天府新区华阳街道华阳大道一段333号银泰商务中心1栋1单元2层1、2号，拟证明王鸿系物管公司法定代表人，能够实际控制、管理房屋；4、望子成龙学校在本案一审后与王鸿的短信记录，显示2019年9月28日，望子成龙学校表示需要将租赁房屋内设施搬离，2019年6月2日至今，王鸿多次阻拦该校人员搬运物品。2019年10月8日，王鸿通过微信发出了前述《腾退房屋通知书》，望子成龙学校回复，同意在10月20日前办理并拆除装修装饰，其已将物业费结至6月30日，不同意支付6月2日之后的物业费，拟证明双方联络情况；5、拆除人出具的证明，载明拆除时间为2019年10月9日至19日，王鸿签字确认，以上证明综合证明王鸿在一审后才同意望子成龙学校搬离案涉房屋。 王鸿质证认为，望子成龙学校办学许可证地址不能表示明学校实际场地就在六楼；成都市天府新区望子成龙培训学校有限公司与望子成龙学校非同一主体，与本案无关联性；对物管公司登记信息真实性无异议，但与本案无关联性，不能证明王鸿阻止对方搬离；对短信真实性无法确认，且对方未举证证明阻止搬离；对腾退通知和拆迁人证明的真实性无异议，但认为解除合同也要将房屋交还才是正式解除。 本院对王鸿提交的《高层民用建筑设计防火规范》、《建筑设计防火规范》、《腾退房屋通知书》及拆除人证明真实性、合法性予以确认，对关联性和证明力将综合认定；对望子成龙学校提交的办学许可证、成都市天府新区望子成龙培训学校有限公司办学许可证、成都市印诚物业管理有限责任公司工商登记信息、拆除人出具的证明真实性、合法性予以确认，对望子成龙学校在本案一审后与王鸿的短信记录，虽然王鸿对该证据真实性不予确认，但望子成龙学校提交了信息载体原件，且一审中望子成龙新学校亦同样提交了双方往来短信记录，王鸿对真实性予以确认，故本院对该短信真实性亦予以确认，对前述证据关联性和证明力将综合认定。 二审另查明，望子成龙学校投资设立了望子成龙教育科技有限公司，该公司又设立了成都市天府新区望子成龙培训学校有限公司，法定代表人均为蒋杨斌。2019年7月10日，望子成龙学校向王鸿发出短信，表示其在2019年6月1日要求解除合同后，王鸿多次拒绝接收钥匙，办理收房手续，并阻止学校搬离。 本案二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，王鸿与望子成龙学校签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案二审争议焦点为：1、望子成龙学校是否有权解除案涉租赁合同；2、王鸿是否存在阻拦搬离情形，一审确定退还的租金数额是否适当。 关于望子成龙学校是否有权解除合同。本院认为，望子成龙学校在2011年即承租案涉房屋，无证据证明至2019年3月27日街道办向其发出《责令停止非法办学通知书》之前，望子成龙学校在案涉承租房屋的办学行为曾受到行政处罚或被责令停止，加之望子成龙学校提交的其原办学许可证显示该学校登记地址在6楼，故应当认为望子成龙学校在行政机关出具新的指导意见之前符合当时的办学要求，其承租案涉房屋符合使用目的。2017年12月成都市相关行政部门出具了通知和指导标准，明确表示民办教育培训机构中儿童用房不得超过3层，2019年3月街道办亦要求位于案涉房屋的办学点停止办学活动，该事由将导致望子成龙学校不能在承租房屋内继续经营。由于望子成龙学校已在案涉承租房屋办学多年，故该事由应当认定为新出现的，不能预见和避免的合同履行障碍，将导致其合同目的不能实现，因此，望子成龙学校在2019年6月1日发出解除通知时有权解除合同。王鸿还认为，双方合同中仅约定办学，并未约定“儿童培训”，故不能以《成都市民办教育培训机构设置指导标准》第六条来主张发生不可抗力事由。对此，本院认为，望子成龙学校的办学许可证载明办学内容为非学历中、初等培训，同时王鸿亦系案涉场地物管公司法定代表人，至望子成龙学校发出解除通知时，已在案涉场地承租近8年，故王鸿应当知晓其办学系针对儿童教育。综上，望子成龙学校有权解除案涉租赁合同，本院对王鸿关于望子成龙学校擅自解约的主张不予支持。 王鸿是否存在阻拦搬离情形，一审确定退还的租金数额是否适当。本院认为，望子成龙学校在2019年6月的解除通知书中明确表示了要求解除合同，退还剩余租期租金，在2019年7月、9月又在与王鸿的短信中连续表示希望尽快搬离并指出王鸿存在阻拦其搬离的情形，无证据证明王鸿对此予以了回复，同时考虑到王鸿在一审诉讼请求为确认对方的解除通知无效，以及王鸿在2019年10月才正式通知望子成龙学校搬离，应当认定王鸿在2019年10月8日前未配合望子成龙学校搬离。因此，对2019年6月2日合同解除后望子成龙学校未能搬离的期间，应当认为系王鸿自行扩大了损失，对王鸿要求望子成龙学校承担该期间的租赁费用的主张，本院不予支持。但根据二审查明的事实，望子成龙学校拆除装饰装修期间为十天，该期间应视为望子成龙学校的占用期间，望子成龙学校应参照合同约定，支付该期间占用费。根据一审查明事实，望子成龙学校在2019年4月28日支付季度租金123655元，故望子成龙学校应支付的拆除期间占用费为13588.5元（123655元÷91天×10天）。因此王鸿应退还的房屋租金为44842.05元（58430.55元－13588.5元）。 综上所述，上诉人王鸿的上诉理由部分成立。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但一审后新出现了望子成龙学校实际拆除装饰装修的事实，导致退还租赁费用部分计算基础发生变动。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初3148号民事判决第一、二、四项； 二、撤销四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初3148号民事判决第五项； 三、变更四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初3148号民事判决第三项为“王鸿于本判决生效之日起十日内向成都望子成龙外语培训学校退还房租44842.05元”； 四、驳回成都望子成龙外语培训学校其他诉讼请求。 二审案件受理费2168元，由成都望子成龙外语培训学校负担200元，由王鸿负担1968元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 袁晟翔 二〇二〇年七月十五日 书记员 王小禹