河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3811号 上诉人（原审原告）：张云，女，1965年3月24日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：张伟伟、肖妍妍，河北三和时代律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北祈福乾悦房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区平安北大街158号紫晶苑1号楼24层。 法定代表人：李彦宽，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：江石平，男。 被上诉人（原审被告）：东胜房地产开发集团有限公司，住所地河北省石家庄市长安区平安北大街158号紫晶苑1号楼25层。 法定代表人：李彦宽，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：江石平，男。 上诉人张云因与被上诉人河北祈福乾悦房地产开发有限公司（以下简称“祈福乾悦公司”）、东胜房地产开发集团有限公司（以下简称“东胜公司”）财产损害赔偿纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初10056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 张云上诉请求：一、依法对原一审判决书第一项进行改判，支持上诉人全部诉讼请求，判决被上诉人向上诉人赔偿各项费用合计282041.17元。二、本案一二审诉讼费用全部由二被上诉人承担。事实和理由：一、认定“租金、物业费用、中介费用不属于必要支出”错误。上诉人作为原告所主张的租金、物业费、中介费用、家具保养、油烟机清洗、住院费、急诊费用、精神损失费均系因被上诉人所交付的房屋不符合合同约定和法律规定而导致，属于被上诉人的违约后果。按照《合同法》第一百零七条之规定，这些后果均应由被上诉人承担。上诉人已向一审法院提交了涉案房屋地面破开后的现场照片，根本无法居住。这种情况之下，上诉人只能选择另租房屋进行居住。所提交的租金21600元、物业费用1390元及中介费900元的票据，均系上诉人另行租住房屋所产生的合理费用，系被上诉人所交付房屋不符合合同约定和房屋质量标准所导致的直接损失。原一审法院认定不属于“必要支出”错误。上诉人自被上诉人处购买的是作为生活必需品的房屋，而交付之后，上诉人也一直在此居住。但因被上诉人交付的房屋质量存在问题，导致无法居住，必然上诉人需要再另寻他处暂时作为生活起居之所，也就必然会发生租金、中介费用和物业费。由此发生家具保养、抽油烟机清洗亦属于正常需求。一审法院不予支持不能成立。住院费和急诊费用、精神损失费用的发生，亦是由于地面破除后对上诉人身体、身心、精神造成的直接影响，亦属于被上诉人应承担的违约后果。关于律师费，上诉人作为一名普通民众，没有法律知识，不具备自己搜集证据、开庭等方面的能力。在提起诉讼之前，所购房屋地暖不热已经有三年时间，上诉人穷尽自身力量经过了与开发商自行沟通、后又通过住建局与其反复沟通的过程，但终未达成一致。无奈之下，上诉人又向市长热线进行了反映，市长热线建议走诉讼程序。此种情况之下，上诉人才提起诉讼，导致律师费用的产生。因此，该费用亦系被上诉人违约的直接后果。二、要求“恢复原状所需费用”待“实际发生后另行主张”没有法律依据。《合同法》第一百一十三条规定，违约方向守约方赔偿损失的法律责任，并未要求由守约方待“实际发生后另行主张”。在一审过程中，上诉人已提交证据证明所发生的一切损失均系被上诉人所交付的房屋质量不符合约定所致，总金额为194009元，已举证恢复原状所需费用，完成了自己的举证义务。这种情况之下，法院依照上述法律规定应判决被上诉人对恢复房屋原状所需资金进行赔偿！如上诉人提交的图片所示，屋内的地面均被破开，内部装饰和家具都损坏严重，不能再使用，恢复原状绝对不是几百上千块钱可以完成。在中国，购买一套房屋往往已经耗尽老百姓毕生积蓄。更何况上诉人在被上诉人违约之后，在诉讼之前已支出了大量的费用来维护自己的权益和维持自己的基本生活需要，在诉讼以后亦垫付了诉讼费、律师费等各种费用。一审法院对有明确法律依据和证据的损失视而不见，要求上诉人自行垫付费用之后再另行主张，让已备受损失的上诉人更加的雪上加霜。《民法总则》第三条规定“民事主体的财产权利不受侵犯”，《合同法》第六十条规定“当事人应全面履行合同义务”，第一条规定“保护当事人的合法权益”。很明显，上诉人对所购买的涉案房屋享有财产权利，被上诉人并未依约向上诉人提供符合质量标准的房屋，构成违约，此时向被上诉人主张赔偿损失就是上诉人的合法权益。然而，一审法院却对上诉人提供的损失赔偿的证据视而不见，要求“恢复原状所需费用”“待实际发生后另行主张”，此时，一审法院的这一认定也侵犯了上诉人的合法权益！它剥夺了上诉人依法应当获得的损失赔偿的权利！在上诉人根本没有足够的经济能力对涉案房屋恢复原状的情况之下，就彻底丧失了请求法律保护自身合法权益的可能！三、因第一次签订租赁合同至今，租赁期限已届满，但上诉人的房屋仍未恢复原状，只得继续租房。目前，上诉人再次支付租金10800元，物业费用1390元、律师费7000元（二审），该费用仍应由被上诉人承担。 河北祈福乾悦房地产开发有限公司、东胜房地产开发集团有限公司答辩称，一、上诉人夸大其词，而且上诉与起诉所叙述的事实不一致。上诉人在起诉时主张的事实和理由是地暖不热问题引发纠纷。但是上诉人自2016年入住以来，经过三个冬季供暖期，没有一次相关部门的测温记录，而且投诉事件是在供热结束后的3月27日才投诉，如果真的供热不达标应该在供暖期内让有关部门实际测量，上诉人故意避开供热期，只能说明地暖不热是假的。再说供热温度时高时低是常有的现象。上诉人是在供热温度是否达标未确定的情况下，自己凿开地面，并且把管道凿坏了，结果一测量，东侧盘管只相差7公分，西侧盘管只相差20公分，对供热没丝毫影响，如果担心湿度不够，施工单位已答应加一个小心循环泵，增加热水量就可解决。然后对地面重新铺平就完事了，但是上诉人非要小题大做，故意折腾，搬出去住，这些均是上诉人个人行为，与被上诉人无关，一审判决认定事实清楚。上诉人在上诉状故意避开没有确定的供热不达标，称交付的房屋不符合合同和房屋质量标准，该说法前后表述不一致，夸大其词。上诉人没经过任何方同意，另行租房是个人行为，应该自己承担责任。一审判决认定事实清楚，判决极为正确。二、关于尚未发生的费用。第一，上诉人自己折腾的行为，没经过任何人同意，包括受理投诉的相关部门也不知情，上诉人对自己的行为负责，不能把自己的行为所产生的后果转嫁给他人。第二、尚未发生的费用属于尚未发生的事实怎么能主张呢？人民法院是依据已经发生的事实来判断由谁承担。没发生的事项就来要钱，有迫不及待的感觉。第三、上诉人引用法律不当。上诉状中引用了多条法律条文，但均不适用本案，比如说上诉人引用的《民法总则》第三条，试问，本案中，谁侵犯了你的财产权利，只是一个尚不确定的供热不达标的问题，怎么能谈到侵犯你的财产权利。综上，本来是一个简单的供热问题，且没有任何测温不达标的记录，上诉人故意把问题搞复杂化，想多弄点钱，这种做法不利于社会稳定，更不应引起不必要的诉讼。一审法院认定事实清楚，适用法律适当，判决极为正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 张云向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告退还取暖费4941元；2、判决被告向原告支付地面破除费用700元、房屋地暖管道返工重做并恢复房屋原状所发生费用194009元；3、判决被告向原告支付租金21600元、物业费1390元、中介费用900元；4、被告向原告支付搬家费2000元、家具保养1550元、油烟机清洗150元；5、被告向原告支付住院费用7158.46元及急诊费用642.71元；6、被告向原告支付律师费17000元；7、被告支付精神损失费30000元；第1-7项共计282041.17元。8、本案诉讼费用、保全费用、鉴定费用、评估费用等由被告承担。 一审法院认定事实：2016年4月15日，原告张云与被告祈福乾悦公司签订《石家庄市商品房买卖合同（预售）》，主要内容如下：“……出卖人：河北祈福乾悦房地产开发有限公司……买受人：张云……第三条商品房基本情况。1、该商品房的规划用途为住宅。……3、该商品房坐落为长安区翟营北××××号悦城（2号地块）2号住宅楼01单元1202号。……第十条商品房相关设施设备交付条件。（一）基础设施设备……3、供暖：（1）使用性质为住宅的，交付时应符合下列第2项：……②本项目采用燃气锅炉集中供热，待热源充足达到使用标准后，再并入集中供热管网。燃气锅炉在交房当年采暖期前由开发企业承担建造，取暖费用由业主承担，供热方式为地暖。符合热力公司供气条件时（小区交费达70%以上），达到使用标准。……第十六条商品房质量（一）地基基础和主体结构出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。……（二）其他质量问题商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基等主体结构外质量问题的，双方应按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应的赔偿责任。……第十七条保修责任（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……（二）下列情形，出卖人不承担保修责任：……3、经买受人自行修理过的出卖人不再承担保修责任，对于买受人自行拆改过的设备、设施不在保修范围内。（三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人60日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。第十八条质量担保。出卖人不按照第十六条、第十七条约定承担相关责任的，由东胜房地产开发集团有限公司承担连带责任。……附件七关于保修范围、保修期限和保修责任的约定。……3、供热、供冷系统和设备：保修期限为：2个采暖期（不得低于2个采暖期、供冷期）。附件八关于质量担保的证明。质量担保书，内容如下：“由河北祈福乾悦房地产开发有限公司开发、购房人购买的悦城项目，如购买房屋发生质量问题，出卖人不按照合同第十六条、第十七条约定承担责任的，由我公司东胜房地产开发集团有限公司承担连带责任。东胜房地产开发集团有限公司（加盖公章），2015年5月4日。”被告祈福乾悦公司、东胜公司对原告提交的上述证据1、《石家庄市商品房买卖合同（预售）》，真实性没有异议。 2019年3月27日，石家庄市住建局在紫晶悦城2号地2-1-1202主持协调张云投诉的涉案房屋地暖不热的质量投诉问题，原告张云、被告祈福乾悦公司、东胜公司均到会参加。会议内容如下：“协调地暖不热质量投诉。1、投诉人要求于今年4、5月份打开地暖保护层，检查地暖盘管施工质量。2、另行协商拆除保护层相关事宜，约定双方应承担的责任”。2019年4月11日15:30，石家庄市住建局在紫晶悦城2号地2-1-1202再次主持协调张云投诉的涉案房屋地暖不热的质量投诉问题，原告张云、被告祈福乾悦公司、东胜公司均到会参加。会议内容如下：“根据竣工图检查打开保护层的地暖盘管，测量后最东侧盘管偏差约70㎜，最西侧盘管偏差约200㎜”。议定事项如下：“由施工单位7天内制定维修方案，维修方案经投诉人及建设单位阅读并认可后实施”。2019年4月19日15:10，石家庄市住建局在紫晶悦城2号地2-1-1202又一次主持协调张云投诉的涉案房屋地暖不热的质量投诉问题，原告张云、被告祈福乾悦公司、东胜公司均到会参加。议定事项如下：“由投诉人全部打开盘管隐蔽层，如有质量问题，由施工单位重新进行盘管施工”。被告祈福乾悦公司、东胜公司对原告提交的上述证据2、会议记录，真实性没有异议。 2019年4月1日，施工单位江苏省建工集团有限公司石家庄分公司出具《地暖事宜回复》，内容如下：“关于紫晶悦城2#地2#楼1单元1202户业主投诉关于暖气不热事宜，业主要求1个月内解决该问题且要求剔开地面检查地暖敷设是否合格，现我施工方建议如下：1、目前暖气供暖周期已经结束，业主提出的暖气温度不达标、这部分数据有待我方核查，我方建议在2019年供暖时现场采暖数据，以免引起不必要的损失。2、供热部门实测数据包括温度，流量等有待多方在场在供暖期时不定时核查，取数据平均值看是否符合设计要求。3、在2019年供暖开始时，如热源温度、流量达到设计要求，实测室内温度低于城市供热最低要求，我方在7个工作日内跟业主达成处理意见。特此建议。施工单位：江苏省建工集团有限公司石家庄分公司（加盖公章）。”被告祈福乾悦公司、东胜公司称，施工方江苏省建工集团有限公司于2019年4月18日作出《维修方案》，如下：“关于紫晶悦城2#地2号楼1单元1202户暖气不热维修事宜，我方为了确保维修效果，及业主的正常工作生活，制订如下维修方案：1、业主剔开的地面及剔坏的地暖管由我方负责修复；2、在2019年冬季供暖时，我方派专人跟踪供热效果；3、如在2019年冬季供暖时，供暖温度达不到规定要求，我方组织供暖方、地产方等多部门进行论证，包括热源温度、流量、室内温度等数据收集，制定确切可行的处理方案（比如在分水器进水管处加一个小型循环泵）；4、在诚信友好的基础上，为了让业主放心，我方自愿交业主2万元作为诚信押金，在2019年冬季供暖时，如温度不达标，我方同业主协商处理维修方案，确保达到供暖效果，让业主满意。江苏省建工集团有限公司（此处未加盖公章）”。原告称，对上述《地暖事宜回复》、《维修方案》的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，并称：被告系超过举证期交的证据，且无正当理由，该证据不能作为认定事实的依据。原告在本案事发后从未收到该文件，并且在双方协商的过程中被告及施工方不同意重新铺管，且有威胁的成分，不符合大家同意的意见。这件事情就搁置了。原告同意施工方铺地暖管，但不同意被告对地面的装修。原告自己破除地面不是自己执意破除，而是在住建局施工方称只负责铺管不负责破除，原告才自行破除。原告破除地板后，当天就通知二被告和施工方到场，并且第二天住建局再次通知他们到场。原告先破除次卧后，施工方还在不停推卸责任，后来又过了两三天，原告才再请示住建局的情况下将客厅等破除，后二被告和施工方又到现场。不存在原告在破除地面的过程中将盘管破坏。另维修方案没有加盖公章。且未向原告进行送达，亦未与原告进行沟通。 原告张云主张损失如下：（一）、破开地面费用700元；提交证据：证据3、收款收据一张、照片四张。（二）、取暖费用4941元。证据4、中信银行交款明细、中信银行客户回单。（三）、住院费用7158.46元及急诊费用642.71元。证据5、急诊病例、诊断证明书、发票。（四）、为恢复原状预计花费的费用194009元。证据6、预算表。（五）、搬家费用2000元，家具保养费用1550元，油烟机清洗费用150元。证据7、河北增值税发票4张。（六）、租金21600元，物业费用1390元，中介费用900元。证据8、石家庄市房屋租赁合同。（七）、律师费用17000元。证据9、发票及收据。（八）、精神损失费30000元。 被告祈福乾悦公司、东胜公司的质证意见如下：（一）、破开地面费用不认可，对证据3的真实性均不认可。照片显示的位置是破开之后在破的过程中移动了管道位置。（二）、取暖费用不认可。对证据4真实性认可，因为原告就应该交取暖费，并且原告是交给供暖公司的，没有交给我们，并且2018年已经享受了供暖服务。（三）、住院费用、急诊费用不认可。证据5真实性认可。关联性不认可。（四）、为恢复原状预计花费的费用不认可。对证据6的真实性不认可，首先该事项尚未发生，且违反了双方会议纪要的事项。（五）、搬家费用、家具保养费用、油烟机清洗费用不认可。对证据7真实性认可，关联性和证明目的不认可。是原告自己的行为，且没有通知被告方和施工方。（六）、租金、物业费用、中介费用不认可。对证据8真实性不认可，关联性不认可。（七）、律师费用不认可。对证据9中发票的真实性认可，对收据的真实性不清楚，不认可。对证据9的关联性均不认可。（八）、精神损失费不认可。二被告及施工方没有对原告造成任何精神损害。 另查，原告称，除涉案房屋外，其另有一套房屋对外出租。 一审法院认为，原、被告签订的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，该内容不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。根据《石家庄市商品房买卖合同（预售）》第十六条：“……（二）其他质量问题商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基等主体结构外质量问题的，双方应按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。”原、被告虽对涉案房屋的地暖供热是否达标各执一词，但双方在石家庄市住建局的主持下三次对涉案房屋地暖不热的质量投诉问题进行协调。其中2019年4月11日15:30的会议内容如下：“根据竣工图检查打开保护层的地暖盘管，测量后最东侧盘管偏差约70㎜，最西侧盘管偏差约200㎜”；议定事项如下：“由施工单位7天内制定维修方案，维修方案经投诉人及建设单位阅读并认可后实施”。其中2019年4月19日15:10的议定事项如下：“由投诉人全部打开盘管隐蔽层，如有质量问题，由施工单位重新进行盘管施工”。据此，涉案房屋保护层的地暖盘管存在偏差，被告祈福乾悦公司应当承担原告与此有直接因果关系损失的赔偿责任。 关于被告应当赔偿原告的赔偿项目和金额。一、地面破除费700元，有现场照片、票据佐证，也符合市场行情，且与双方2019年4月19日15:10的议定由原告全部打开盘管隐蔽层吻合，本院予以支持。（二）、取暖费用4941元，有中信银行交款明细、中信银行客户回单佐证，本院予以支持。（三）、住院费用、急诊费用，与涉案房屋的采暖事宜不具有直接的因果关系，本院不予支持。（四）、为恢复原状预计花费的费用，原告可根据实际情况待实际发生后另行主张。（五）、搬家费2000元，属于因涉案房屋地面破除产生的必要费用，本院予以支持。家具保养费用1550元，油烟机清洗费用150元，与涉案房屋的采暖事宜不具有直接的因果关系，本院不予支持。（六）、租金、物业费用、中介费用，非必要支出，本院不予支持。（七）、律师费用17000元，非必要支出，本院不予支持。（八）、精神损失费30000元，理据不足，本院不予支持。综上，原告的损失如下：地面破除费700元、取暖费用4941元、搬家费2000元，共计7641元。被告祈福乾悦公司应赔偿原告张云各项损失共计7641元。根据《石家庄市商品房买卖合同（预售）》的附件八，被告东胜公司应对此承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告河北祈福乾悦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张云各项损失7641元。二、被告东胜房地产开发集团有限公司对本判决第一项承担连带赔偿责任。三、驳回原告张云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5531元，由被告河北祈福乾悦房地产开发有限公司150元，原告张云负担5381元。 本院二审期间，上诉人张云提交《房屋租赁合同》一份、房屋租赁费发票一张、物业费发票一张，用以证明一审法院判决后上诉人再次支付租金10800元、中介费900元，物业费1390元，应在本案中一并处理。 被上诉人祈福乾悦公司、东胜公司发表质证意见称，上诉人提交的证据是复印件，真实性无法确定，与我方无关联性。 二审查明的其他事实同一审。 本院认为，2016年4月15日，上诉人张云与被上诉人祈福乾悦公司签订《石家庄市商品房买卖合同（预售）》，张云购买了祈福乾悦公司开发建设的紫晶悦城2号住宅楼1单元1202号房产。2019年3月，张云向石家庄市住建局投诉涉案房屋地暖不热，后石家庄市住建局主持双方协商解决。根据石家庄市住建局2019年3月27日、4月11日、4月19日会议纪要的内容，根据竣工图检查打开保护层的地暖盘管，张云家的地暖盘管存在偏差，议定由施工单位7天内制定维修方案，维修方案经张云及建设单位阅读并认可后实施，并议定由张云全部打开盘管隐蔽层，如有质量问题，由施工单位重新进行盘管施工。原审据此确认涉案房屋保护层的地暖盘管存在偏差，并判决祈福乾悦公司承担张云与此有直接因果关系损失的赔偿责任并无不当。本案争议的焦点是张云的损失项目及金额。对于张云所诉租金、物业费、中介费。根据张云提交的照片及视频可以证实涉案房屋确实无法居住，其搬出居住，必然产生租金等相关损失，原审认定租金、物业费、中介费非必要支出不妥，祈福乾悦公司应当承担地暖盘管维修期间给张云造成的租金、物业费、中介费，但因地暖尚未维修，维修期间不能确定，上诉人可待维修期间确定后另行主张。对于上诉人所诉恢复原状的费用，因恢复原状所需费用尚不能确定，原审判决上诉人待实际发生后另行主张并无不妥，上诉人要求被上诉人支付恢复原状费用194009元理据不足，本院不予支持。上诉人所诉家具保养、油烟机清洗、住院费、急诊费用、律师费、精神损失费，均不是因涉案房屋采暖事宜产生的直接损失，原审判决不予支持并无不妥，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，张云的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5381元，由上诉人张云负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 洁 审判员 陈爱民 审判员 宋广道 二〇二〇年七月二十日 书记员 董 冉 ——