文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终530号上诉人（原审原告）：重庆山水都市旅游开发有限公司，住所地：重庆市南川区南城街道办事处三汇路93号，统一社会信用代码915001126608761985。负责人：刘登为，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄南贲，重庆金状律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖洪，重庆金状律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市汽车运输（集团）有限责任公司，住所地：重庆市渝中区临江路60号，统一社会信用代码9150000020329693XL。法定代表人：冉兴武，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审第三人）：重庆市汽车运输集团南川有限责任公司，住所地：重庆市南川区西城街道办事处隆化大道12号（总商会大厦）1幢2-23-1，统一社会信用代码91500119208704381F。法定代表人：周天翼，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴祥海，重庆华升律师事务所律师。上诉人重庆山水都市旅游开发有限公司（以下简称山水公司）因与被上诉人重庆市汽车运输（集团）有限责任公司（以下简称渝运集团）、重庆市汽车运输集团南川有限责任公司（以下简称渝运南川有限责任公司）确认合同效力纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2019）渝0102民初6011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。山水公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判重庆金佛山旅游开发有限公司与重庆市汽车运输（集团）有限责任公司南川公司签订的《租赁合同》租赁期限超过20年部分无效，并判令二被上诉人于2020年9月1日前返还原天星仪表厂搬迁遗留油库、翻沙车间、道路通道处的土地和房屋并搬离，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院混淆了国有土地租赁与土地使用权出租的概念，认为原租赁合同是国有土地租赁。国有土地租赁的一方合同主体应为县级以上人民政府土地行政主管部门，而土地使用权出租双方合同主体均为平等的土地使用者；国有土地租赁属于一级市场，而土地使用权出租属于二级或三级市场；国有土地租赁的租金应当缴纳给土地行政主管部门，而土地使用权出租的租金应当按照合同约定支付给出租方。一审中并无证据证明案涉《租赁合同》是政府将国有土地出租给使用者使用，不能仅凭合同中的约定就推定出重庆金佛山旅游开发有限公司（以下简称金旅公司）的出租行为是人民政府或土地行政主管部门的授权。二、一审法院适用法律错误。案涉《租赁合同》应当适用《中华人民共和国合同法》第214条的规定，超过20年的部分无效，即2020年9月1日至2050年8月31日的租赁期限无效。三、本案适格被告是渝运集团，而不是渝运南川有限责任公司。《租赁合同》的承租人重庆市汽车运输（集团）有限责任公司南川公司（以下简称渝运南川公司）系渝运集团的全资子公司。原渝运南川公司未经清算便于2001年5月22日注销，渝运集团作为股东应当承担该公司的遗留债务及合同义务。且原渝运南川公司与渝运南川有限责任公司是两个独立的法律主体，渝运南川有限责任公司不是由原渝运南川公司改制成立，原渝运南川公司将全部国有资产打包出让给王永源，其中不包括合同权利义务的概括转移。渝运集团书面辩称：我公司不是签订案涉《租赁合同》的主体，原渝运南川公司也不是我公司的分公司，我公司不对其承担经营的责任。因此，我公司不是本案适格被告，应当驳回山水公司对我公司的诉讼。渝运南川有限责任公司辩称：1.渝运集团作为本案被上诉人主体不适格。原渝运南川公司注销后，案涉《租赁合同》由我公司继续履行，我公司才是本案适格当事人。2.一审法院认定案涉《租赁合同》是国有土地租赁是正确的。案涉《租赁合同》的实质就是将国有土地租赁给我公司使用，虽然该处土地上有部分房屋，但均系厂房，且年久失修，已失去了使用功能，故案涉租赁合同明确约定我公司可对案涉土地上的房屋进行改建与新建，这与通常意义上的房屋租赁合同不同。双方在考虑使用土地长期性的基础上签订案涉合同，有利于租赁关系的稳定，有利于承租人长期投资和获取利益，符合旅游产业的经营特点。3.我公司按照50年的合同期限进行规划和投资，原土地上的房屋、设施等已不复存在，上诉人要求返还原物的请求不成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。山水公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认金旅公司与原渝运南川公司签订的《租赁合同》约定租赁期限超过20年部分无效；2.渝运集团于2020年9月1日前返还原天星仪表厂搬迁遗留的油库、翻沙车间、道路通道以及该处的土地和房屋等并搬离。3.本案诉讼费用由渝运集团承担。一审法院认定事实：2000年8月31日，金旅公司（甲方）与原渝运南川公司（乙方）签订了《租赁合同》，约定：一、甲方将原天星仪表厂搬迁遗留的油库和翻沙车间、道路、通道以及该处土地（见双方签章的附图）租给乙方作职工疗养院使用，租期为50年，从二ＯＯＯ年九月一日起至二Ｏ五Ｏ年八月三十一日止。二、在乙方租用上述房屋、土地的同时，甲方将“一线天”风景资源（即从油库底边界起纵深“一线天”里1公里的溪沟）作为投资入股，入股期为50年，从二ＯＯＯ年九月一日起至二Ｏ五Ｏ年八月三十一日止。“一线天”溪沟两侧土地和林地由甲方协助乙方完善各种手续，甲方负责做好当地群众工作，支持乙方顺利开发。三、合同双方签字生效后5天内，乙方一次性向甲方缴纳土地、房屋租金人民币50万元，同时，乙方一次性向甲方交清50年风景区资源入股分红费人民币10万元，两项共计人民币60万元，大写人民币陆拾万元整。四、租赁期间，乙方应遵守国家政策法规，坚持可持续发展方针，搞好生态环境保护。乙方在该区域内的建筑规划设计接受甲方的指导，在所租土地、房屋和甲方入股的“一线天”风景区范围内，自主开发、自主经营、自主管理、自负盈亏，甲方不得限制和干预，不得以任何理由和名目向乙方摊派收取其他费用，不得再收取和增收租金（国家规定应缴税费除外）。五、合同双方签字生效后，乙方务必在壹年时限内动工开发，在开发中乙方有权对甲方原有房屋进行改造和改建，逾期不动工开发，甲方依据国家规定，有权收回土地、房屋、“一线天”风景资源的开发、使用和管理权，并终止合同，不返还乙方所交租金。……上述合同尾部加盖了金旅公司与原渝运南川公司的印章以及双方公司的法定代表人的个人印章。2000年10月13日，金旅公司（甲方）与原渝运南川公司（乙方）签订了《租赁合同补充协议》，约定：甲乙双方于2000年8月31日就原天星仪表厂搬迁遗留的油库和翻沙车间，道路通道以及该处的土地出租事宜签订了《租赁合同》，根据《租赁合同》第十一条规定，“本合同如有未尽事宜，须经双方协商作出补充规定”特签订本补充协议。一、租用土地总面积9014平方米，租赁金42万元。二、房屋租赁总面积2662平方米，（大部分房屋面积属于旧油库房屋），租赁金8万元。三、乙方尚未支付给甲方的“小一线天”资源入股分红费10万元，待小一线天开发完毕营运时支付给甲方。四、本协议双方代表签字盖公章后生效。本协议一式四份，甲乙双方各执2份，均具有同等法律效力。上述合同尾部加盖了金旅公司与原渝运南川公司的印章以及双方公司的法定代表人的个人印章。一审法院另查明：2000年10月26日，原南川市企业改革和发展工作领导小组办公室作出《关于对市交通局的批复》（南川企改办发[2000]88号），该批复内容是：一、同意将重庆市汽车运输（集团）有限责任公司南川公司的国有资产一次性协议出让给该公司现任法人代表。二、根据南川企改办发[2000]74号关于对该公司产权界定结果的通知，经研究确定将界定的国有资产1213万元以1197万元的价格协议出让。出让价格包括经市劳动局审查和你局批准的职工安置费用797万元，奖励现任法人代表100万元，搬迁车站内设加油点费用20万元，收回国有资产出让金280万元。三、已经市劳动局审查和你局批复的职工安置方案以及所需的安置费用，由你局认真督促购买方负责落实到位，妥善安置好职工。2001年1月5日，重庆市汽车运输（集团）有限责任公司南川公司向南川市交通局以产权制度改革，企业整体出售的事由申请企业注销登记，该局同意按照市企改办发[2000]88号文件批复实施产权制度改革，注销原企业工商登记。2001年3月18日，重庆市汽车运输（集团）有限责任公司南川公司向原南川市工商行政管理局递交《公司注销登记申请书》，载明：根据南川市企业改革和发展工作领导小组办公室南川企改办发[2000]88号《关于重庆市汽车运输（集团）有限责任公司南川公司改制实施方案的批复》于二ＯＯＯ年九月十三日我司法定代表人王永源与南川市交通局签订了《南川公司产权交易合同书》，国有资产全部退出，公司产权制度改革，企业整体出售，企业改制为股份制民营公司的性质。原企业的人员已由公司统一安排，新公司承担债权债务。现根据国家工商局企字[1998]258号文件规定，对原重庆市汽车运输（集团）有限责任公司南川公司的工商登记依法注销，重新办理新公司的工商登记。2001年5月10日，重庆市汽车运输集团南川有限责任公司成立。2001年5月22日，重庆市汽车运输（集团）有限责任公司南川公司注销。一审法院再查明：2007年1月16日，重庆交通旅游投资集团有限公司（以下简称交旅集团）与金旅公司签订《资产收购协议书》，约定交旅集团以人民币1874万元收购金旅公司所有资产，该资产包括案涉土地。2007年6月6日，交旅集团与山水公司签订《资产转让协议》，约定交旅集团将原金旅公司全部资产转让给山水公司，该资产包括案涉土地。2007年12月11日，重庆市南川区旅游局向重庆市南川区人民政府请示：因金旅公司将资产整体转让，山水公司为资产受让方交旅集团全资子公司并具体负责金佛山旅游开发，请区政府同意将金旅公司资产转让给山水公司。2007年12月27日，重庆市南川区人民政府批准同意。2008年3月17日，金旅公司将资产全部转让给山水公司。2014年3月、5月，本案所涉土地过户登记在山水公司名下。一审诉讼中，因渝运南川有限责任公司与本案的处理结果具有法律上的因果关系，一审法院依职权追加了渝运南川有限责任公司作为本案第三人参与诉讼。一审法院认为，关于渝运集团能否作为本案的适格被告。虽然原渝运南川公司在签订《租赁合同》后即通过企业改制的模式将公司资本性质改组为股份制公司后依法予以注销，但渝运南川有限责任公司作为改制后新成立的公司，与改制前的原渝运南川公司系同一法人人格。因此，法人股东增加、资本性质和名称的变更均不影响变更后的公司对原公司改制前所产生的权利义务的承担。山水公司认为原渝运南川公司在经依法注销后未进行清算的情况下，应当由发起人股东即渝运集团承担租赁合同的权利义务，该主张与该院所查明的事实不符，该院不予采信。因该院依职权已经追加了渝运南川有限责任公司作为第三人参与诉讼，故本案渝运集团主体不适格不影响本案实体案件的审理。关于金旅公司与原渝运南川公司于2000年8月31日签订的《租赁合同》超过20年期限的效力问题以及租赁物是否予以返还的问题。根据案涉《租赁合同》的约定，租赁合同的租赁范围包括原天星仪表厂搬迁遗留的油库和翻沙车间道路通道以及该处土地，虽然该出租范围包括一定建构筑物，但是该合同也约定原渝运南川公司也有权对原有房屋进行改造和改建。因此，根据《租赁合同》的性质进行分析，该合同实际上系政府将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府或者其授权的部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。对国有土地进行出租，应当适用国有土地租赁的相关法律法规的规定，而不应当机械适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十九条规定：“国有土地有偿使用的方式包括：（一）土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）土地使用权作价出资或者入股。”参照国土资源部《关于印发的通知》第四条规定，国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年。对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。根据《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。因本案《租赁合同》约定的用途系用于职工疗养院使用，土地使用权出让最高年限应适用五十年的年限。故按照上述法律规定，本案《租赁合同》的租赁期限未超过五十年，符合相关法律规定，故《租赁合同》系合法有效。因此，上述合同合法有效，山水公司提出的返还租赁土地以及以上构筑物的诉讼主张不应当得到支持。综上，山水公司的诉讼请求无事实依据和法律依据，该院依法不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款、《中华人民共和国公司法》第一百七十四条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十九条、《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回山水公司的诉讼请求。案件受理费80元，由山水公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人山水公司在二审中向本院提交了下列证据：1.关于催交一线天风景资源费的函，拟证明案涉《租赁合同》没有实际履行，原渝运南川公司没有支付一线天风景资源费；2.原渝运南川公司承租金佛山旅游公司一线天度假村房屋一览表，拟通过金旅公司与原渝运南川公司签订《租赁合同》时，土地上有房屋存在，且办理了房产证，与合同载明租赁土地和房屋是一致的事实，来证明案涉《租赁合同》系土地使用权租赁，而不是国有土地租赁，应当适用合同法的相关规定。3.照片，拟证明案涉土地上的房屋修建后无人管理，已经变得破旧，渝运南川有限责任公司并没有实际经营案涉土地和房屋。渝运南川有限责任公司的质证意见是：1.上诉人提交的证据不属于新证据；2.证据1是山水公司单方的催交行为，不能证明渝运南川有限责任公司已收到该函件，且没有送达的依据，与本案没有关联性。3.租赁土地的时候有房屋存在，但是在建设过程中已经改建，金旅公司系代表南川政府与原渝运南川公司签订租赁合同，双方的目的是由原渝运南川公司投资修建职工疗养院，并以此拉动经济、推动旅游发展，故案涉合同属于国有土地租赁。4.证据3的真实性无异议，但不能达到上诉人的证明目的。本案争议焦点并不是案涉土地上的房屋价值多少，而是谁改建了原土地上的房屋，事实上，这些房屋就是渝运南川有限责任公司修建并装修的。被上诉人渝运南川有限责任公司在二审中向本院提交了下列证据：1.案涉土地以外13亩土地租赁合同及支付13万元的依据；2.一线天度假村工作人员工资表（2000年-2019年部分）、度假村管理人员聘任文件；3.建设资金投入情况（2002年度、2003年度、2008年度、2016年度）；4.现场照片；5.案涉50亩土地租赁合同以及支付50万元的依据；拟证明案涉土地自2000年起就一直由渝运南川有限责任公司负责经营和管理。山水公司的质证意见是：1.证据1的真实性、合法性和关联性均不予认可，该公司没有参与荒地租赁征补相关事宜，被上诉人举示的合同涉及的土地范围与《租赁合同》约定的土地范围不符。2.对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，工资表和聘任文件均是渝运南川有限责任公司单方制作，且其载明的内容有自相矛盾的地方，不能证明工资表和聘任文件载明的员工参与了案涉土地的经营活动。3.证据3的真实性、合法性和关联性不予认可，是渝运南川有限责任公司单方制作，没有其他的证据相佐证，打印时间比载明的文件账目形成时间还早，明显是虚假证据。4.对现场照片的真实性不予认可，这些照片是之前的，不是现在的，也不能证明渝运南川有限责任公司的经营活动，不能达到证明目的。5.证据5无异议，但渝运南川有限责任公司已经承认没有支付一线天风景资源使用费10万元，故双方并没有履行该合同。本院二审补充查明：2000年9月12日，原渝运南川公司向金旅公司支付一线天土地、房屋租金50万元。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，关于渝运南川有限责任公司是否为本案适格主体的问题。根据查明的事实，原渝运南川公司与金旅公司签订《租赁合同》后，于2000年9月12日支付案涉土地房屋租金50万元。后因国有企业改制，原渝运南川公司将企业整体出售给法定代表人王永源，改制为股份制民营企业性质，由新成立的公司安排原企业人员，并承担债权债务。原渝运南川公司于2001年3月18日向原南川市工商行政管理局提交了《公司注销登记申请书》。同年5月10日，渝运南川有限责任公司成立。同年5月22日，原渝运南川公司注销。由此可以看出，渝运南川有限责任公司成立时就接收了原渝运南川公司的人员和全部国有资产，并承担该公司的债权债务。故，原渝运南川公司在注销前以国有资产支付了案涉《租赁合同》租金50万元，由此获得的案涉土地经营使用权亦应包含在整体打包出售给王永源的国有资产范围内，并因渝运南川有限责任公司成立而转移到该公司，由渝运南川有限责任公司继续履行该合同。实际上，渝运南川有限责任公司在二审中举示的证据也证明了该公司自成立时起就为履行案涉合同投入了资金和人力，是案涉合同的实际履行者。因此，渝运南川有限责任公司系案涉《租赁合同》的主体，亦系本案适格的主体。需要指出的是，因原渝运南川公司已注销，渝运南川有限责任公司是另行成立的新公司，二者均系独立的法人主体，二者之间不是同一法人人格，也不是变更的关系，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。关于案涉《租赁合同》超过20年的部分是否有效的问题。案涉《租赁合同》针对的标的包括土地和房屋，但金旅公司与原渝运南川公司在合同中约定承租人可以对案涉土地上的房屋进行改建。由此可见，该租赁合同实质上系国有土地租赁合同，金旅公司作为国有企业，在政府主导下为发展金佛山旅游产业而将案涉土地出租给原渝运南川公司使用，并不违反法律法规的规定。一审法院根据案涉土地的用途认定租赁期限为五十年是正确的。上诉人提出本案应适用合同法关于租赁期限不应超过20年的规定，本院认为，案涉土地系国有土地租赁，不应适用《中华人民共和国合同法》的一般规定，而应适用有关国有土地租赁的特别规定，故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，山水公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人重庆山水都市旅游开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余云中审 判 员 陈胜泉审 判 员 吴 聪二〇二〇年七月十六日法官助理 周欣洁书 记 员 邓明凤