广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初4067号原告：张梦林，男，汉族，1991年1月29日出生，身份证住址湖北省枣阳市，委托诉讼代理人：陶秭宇，广东金美律师事务所律师。被告一：吴红明，男，汉族，1973年12月18日出生，身份证住址广东省深圳市龙华区，被告二：深圳市港都房地产经纪有限公司，住所地深圳市龙华区观澜街道新田社区创新工业园2号503，统一社会信用代码91440300758637478R。法定代表人：徐小红，经理。被告三：深圳市港都房地产经纪有限公司新华苑分公司，住所地深圳市龙华新区龙华办事处东环二路西侧新华苑1栋118，统一社会信用代码91440300678586340X。法定代表人：徐小红，经理。被告二、三共同委托诉讼代理人：周明慧，广东顺创律师事务所律师。被告二、三共同委托诉讼代理人：彭仰权，广东顺创律师事务所律师。原告张梦林与被告吴红明、深圳市港都房地产经纪有限公司（以下简称港都公司）、深圳市港都房地产经纪有限公司新华苑分公司（以下简称港都公司新华苑分公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陶秭宇，被告吴红明，被告港都公司及港都新华苑分公司委托诉讼代理人周明慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判决被告一赔偿原告违约金20万元；2、判决被告二三退还原告中介费46500元并赔偿原告损失5万元；3、判决被告承担本案律师费4000元及诉讼费用（包括案件受理费、保全费）。事实和理由：被告三为被告二分公司，2018年8月，被告三作为中介方，推荐原告购买被告一所有的房屋一套，位于深圳市龙华区建设路嘉逸花园1栋3-404号房。在购房前期沟通中，被告三工作人员及被告一均告知并承诺该套房权利完整，不存在租约、抵押等权利不完整情况，尤其是有学位，学位属于松和小学及新华中学且未被使用。有鉴于此，双方协商确定房屋价款为310万元。后原告如期支付房款，并向被告三支付中介费46500元。2018年9月17日该房产过户至原告名下。其后原告发现该房产的学位自购房之日起一直被第三人占用，原告遂要求三被告进行处理，但三被告一直推诿，并未积极处理，严重侵害了原告的合法权益。原告认为：被告一的行为严重违反双方之间买卖合同的约定，应按照合同条款约定：自房产过户之日起承担日万分之四的违约责任（即每日违约金1240元），截至2019年12月6日（间隔445天）违约金合计为551800元，原告酌定违约金按20万计。另外，被告三作为中介方，提供虚假信息误导原告，致使原告购房目的不能实现，应退回中介费46500元并赔偿原告损失5万元。被告吴红明辩称，一、房地产转让合同为要式合同，必须采用书面形式，而被答辩人所称的学位权无书面合同依据。答辩人与被答辩人签订的合同中没有关于学位的特别约定，也未作过任何形式保证学位权。合同第十三条特别备注中已经预留了空白，如果被答辩人非常重视学位权，或者买房就是为了学位权，就应当在此特别备注，但是没有备注。二、诉讼请求中的违约金没有书面合同依据。三、学位权，以及因学位权引发的相关诉讼，不属于民事诉讼范围。被答辩人如有异议，应通过行政诉讼解决。四、答辩人交易的是住房的产权，无关学位。五、退一万步讲，被答辩人诉称的学位即使成立，也是未来的学位期待权，并不是现实的学位权。因为交易时，被答辩人的孩子还没有出生，还不能上学。且不论未来教育部门关于学位权政策可能的变化，仅仅是以目前的情况，也不会影响被答辩人的学位。目前案涉房屋小学阶段的学位已被前租户使用，该租户目前仍在本小区继续租房居住，且新租的房屋也有学位，其小孩已读二年级。被答辩人完全可以与前承租人协商解决案涉房屋的学位问题，将目前使用的学位交还给被答辩人即可。就算行政部门不配合，那么，在前承租人就读初中，学位腾出来后，被答辩人的孩子才满4岁，还不到义务教育阶段年龄。计算两个孩子的年龄差距，被答辩人所购买的房屋的学位也可以腾出。六、被答辩人不是适格的原告主体。被答辩人不是要上学的小学生和初中生。要起诉，也应当是孩子作为原告，被答辩人以监护人的身份作为法定代理人起诉。被告港都公司、港都新华苑分公司辩称，一、原告与吴红明之间为房屋买卖合同关系，原告与港都新华苑分公司为居间合同关系，被告吴红明与被告港都新华苑分公司不存在任何法律关系。现原告就房屋买卖合同关系、居间合同关系一并起诉，不符合法律规定，应分开审理。二、被告港都新华苑分公司作为中介经纪公司，为原告提供房源，与第三人签订房屋买卖合同的机会，且实际中，原告与被告吴红明确已签订了房屋买卖合同，原告未提供证据证明被告港都新华苑分公司有违约的情形。原告与被告吴红明的纠纷与被告港都新华苑分公司无关。因此，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年8月5日，在被告港都新华苑分公司居间介绍下，原告张梦林与琚旺群作为买方，被告吴红明作为卖方签订《房地产买卖合同》，约定卖方将位于深圳市××花园××房产转让给买方，转让价格为310万。买卖双方确认成交房产没有租约。合同第十三条“特别备注”载明：“如对以上合同约定内容，有未尽事宜或有其他特别约定的，应在备注条款中进行约定，如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准。”该条款空白处除手写了“附带家私清单一份”外，无其它内容。合同签订后，原告向被告港都公司和港都新华苑分公司的法定代表人徐小红支付了49000元佣金。被告吴红明将房屋交付给原告并办理了过户登记。后原告以该房屋的学位被他人使用为由，要求被告赔偿未果，遂诉至本院。本院认为，原告与被告吴红明签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方由此形成房屋买卖合同关系。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人的基本义务为交付标的物，转移标的物所有权。因此，除了法定的基本义务外，出卖人是否需要承担其他义务，应当由当事人在合同中予以特别约定。原告在庭审结束后提交的代理词中附有录音光盘及文字整理材料，用于证明双方在洽谈中谈及案涉房屋的学位，但是该材料已超出举证期限且未说明合理理由，本院不予采信。而且，原、被告在转让房屋过程中沟通洽谈的内容，最终需要通过签订书面合同的方式予以明确，因此，案涉《房地产买卖合同》是确定双方权利义务的依据。在合同的特别备注条款留有空白的情况下，双方仅填写了“附带家私清单一份”，没有对房屋的学位情况进行备注或补充，没有将保证房屋具备学位特别约定为出卖人的义务，也没有将学位不能使用列为认定被告违约事项，说明案涉房屋是否带有学位，并非影响双方缔约的因素。现原告以不能使用学位为由主张被告违约，缺乏合同依据。原告诉称购房是因看中学位，按照常理，其应当对学位情况进行核实，并在书面合同中进行约定。但是，原告在签约时既没有核实学位情况，合同中也未提及房屋的学位。在交接房屋，办理过户的过程中，原告亦未就学位问题提出异议。原告的陈述与情理不符。此外，原告亦未举证证明被告港都公司、港都新华苑分公司在居间过程中向其承诺保证房屋的学位，因此，原告主张被告违约，缺乏事实和法律依据，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告张梦林的全部诉讼请求。案件受理费人民币2904元，由原告张梦林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  谢志鹏二〇二〇年七月十五日书记员  卢诗晓书记员  陈宝玲附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。