贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初8715号原告：龙景科，男，侗族，1970年11月1日生，住贵州省凯里市。原告：司婷，女，汉族，1975年6月11日生，住贵州省凯里市。被告：黔东南州华伟置业房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里经济开发区翁义村，统一社会信用代码：915226206927432851。法定代表人：颜台伟，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：顾汉业，男，汉族，1975年8月28日生，住贵州省凯里市。原告龙景科、司婷诉被告黔东南州华伟置业房地产开发有限公司（以下简称“华伟房地产公司”）合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告司婷，被告华伟房地产公司委托诉讼代理人顾汉业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即退还原告交纳的水、电燃气费3435元、有线电视开户费265元、交易费287元、测绘费195元、权属80元、工本10元、印花5元、手续200元、两书30元，并支付违法收取原告以上费用期间所产生的利息1082元（2015年5月8日至2020年6月12日止），合计5589元；2．案件诉讼费用由被告承担。原告诉称：原告于2015年5月8日购买被告开发的位于凯里经济开发区住房，2015年11月14日在原告与被告办理交房手续时，被告以原告交纳燃气初装费、电表开户费、有线电视开户费、测绘费等费用作为交钥匙接房的前置条件，以代收费的名义强迫和欺骗原告交纳了本应由被告自行承担的费用。直到2018年9月10日，原告通过“华伟置业业主群”查看到《凯里市发展和改革局关于对“山与城”业主共33户购房者投诉件的答复》，又查阅国家、贵州省相关法律法规后，方知晓上当受骗，在交房时被告向原告收取的燃气管道开通费等合计4507元应当由被告承担，被告向原告收取这些费用违法违规、于法无据，构成不当得利。综上所述，原告为维护其合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规之规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告辩称：1、原告的起诉已超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效，法院应依法予以驳回。2、关于天然气开户费问题，因2009年5月1日实施《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》时，凯里经济开发区的燃气管道未进行全面的规划建设，我公司是在2009年年底开始开发该案商品房项目的，当时开发区安装天然气的时机并未成熟。相关部门也未要求我公司将天然气建设纳入规划建设，相关部门出具的规划设计条件也未将天然气建设作为规划的条件，因此，我公司在开发初期并未规划有天然气建设，也未将天然气建设安装纳入开发成本。在开发建设中，随着开发区天然气管道管网的逐渐完善，我公司从完善配套设施、方便业主、增加业主居住的舒适感等方面出发，才考虑增加了天然气的建设。在此之前，我公司的格式《商品房买卖合同》样本的所有条款已经相关部门审核备案，无法修改，所以只有在《补充协议》里约定了天然气开户费由业主承担，并且是经房产局审核备案的有效条款。因此，根据合同约定，原告应承担天然气开户费。3、水、电的开户费不属于建设安装费，建设安装费是由相关的施工单位收取，我公司没有向原告另外收取建设安装费。我公司在开发该案商品房初期，因无法预计未来水、电等开户费缴纳标准，也并未纳入开发成本，因此所售商品房价格未包含此项费用。4、根据原告签署的《委托书》，证明原告自愿委托我公司办理水、电、天然气开户等相关手续并代缴相关费用，并经过原告签字认可的，当时原告也未对开户费用提出异议。现有票据证实我公司已将相关开户费交到了相关部门，已为原告办理好相关的开户手续，履行了合同约定的义务。5、燃气安装费、有线电视开户费我公司仅是代收和代缴而已。6、测绘费是由房产交易中心收取，交易费属经营服务性收费，由房地产交易中心提供交易服务，办理交易手续时收取，在2018年之前，贵州省并无明文规定，测绘费和交易费由房开企业承担，在贵州省内，此二项费用都是由买方承担，因为这两项内容最终都是为买方服务。我公司只是代收和代交。并已交到财政局和测绘公司。原告主张的两书费用为发放给原告的《质量保证书》和《使用说明书》工本费，合同也未约定此项费用为我公司承担。权属费是由原告办理房产证时必须缴纳到财政的不动产登记费用；印花税也是由原告办理房产证时必须向税务局购买的完税凭证；工本费是由原告向地名办办理门牌证时必须缴纳的费用，《委托书》中关于委托我公司代原告缴纳相关费用及代原告办理相关开户手续，原告自愿支付200元手续费给我公司的约定，并未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，故原告要求退还以上费用，不但缺乏依据，也明显违反了契约精神。7、虽然《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及有关答复中明确了新建商品房配套设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格中，但该条例是贵州省人大常委会制定的地方性法规，如果以地方性法规作为判断合同条款无效的依据，明显违反了《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定。综上所述，请求人民法院查明事实真相，并依法驳回。本院经审理后认定事实如下：2015年5月8日，以原告龙景科、司婷为买受人、被告华伟房地产公司为出卖人，双方就买卖华伟中央城第15幢1单元502号商品房事宜签订《商品房买卖合同》（合同编号：1068），《商品房买卖合同》对所购房屋的面积、房号、购房款金额及付款方式等进行了约定。其中合同第十条第3项约定：“燃气、闭路电视、电话、宽带由出卖人协调相关部门接入，交付后逐步达到使用条件，买受人自行办理开通使用手续。”同时，在附件四合同补充协议第八条第（三）项中约定：“买受人办理交接手续时应缴纳水、电和闭路电视、燃气等开户费，由出卖人代收代缴。”合同签订后，被告于2015年11月14日向原告收取燃气管道开通费2400.00元、电开户费520.00元、水开户费515元、广播电视开通费265.00元、测绘费195元、交易费287元，合计4180元，以及权属80元、工本10元、印花5元、手续200元和两书30元，合计325元。本院认为，合同当事人法律地位平等，应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》第十条第3项及附件四合同补充协议第八条第（三）项是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，结合贵州省人大常委会制定并于2009年5月1日施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款“商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价应当包括水、电、燃气等配套设施的建设安装费用”之规定，以及贵州省人民代表大会法制委员2014年4月17日给省住建厅关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复“新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取”。被告通过拟定上述条款将本应包含在房屋价格成本中的费用以代收为名转嫁给作为商品房买受人的原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，上述条款中约定由买受人承担相关费用的内容无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告诉请被告返还燃气管道开户费2400元、电表开户费520元、水开户费515元和广播电视开通费265元的请求，本院予以支持。关于原告主张退还测绘费195元、交易费287元、手续200元、两书30元、权属80元、工本10元、印花5元的请求。因原、被告在《商品房买卖合同》及合同附件中均未作约定，被告向原告收取该两项费用属于不当得利，原告2015年11月14日向被告交纳该费用时就知道或应当知道其权利受到侵害，原告于2020年6月12日向本院提起诉讼，被告答辩时提出原告起诉已过诉讼时效，其起诉已超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”之规定，故对原告的该诉请，本院不予支持。被告向原告收取燃气管道开户费2400元、电表开户费520元、水开户费515元和广播电视开通费265元，是原告为了交房入住后正常使用燃气、水、电和电视交纳的开通费用，实质就是燃气管道、水、电和有线电视配套基础设施建设安装费用，应当包含在商品房销售价格当中。被告辩称二者属于不同范畴于理不合，本院不予采纳。对于被告辩称原告诉求已超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，本案中约定由买受人承担相关费用的合同内容被确认无效后，判令被告返还因该约定所收取的相关费用，并未经过诉讼时效。故本院对该抗辩意见，不予采纳。对于被告辩称在开发商品房项目初期并未规划天然气建设，也未将天然气建设安装纳入开发成本当中，应当由原告自行承担天然气开户费的意见。根据凯里市人民政府凯府发［2007］43号《市人民政府关于进一步加强管道燃气设施配套建设和推广使用的意见》的文件精神，要求新建房地产项目必须建设管道燃气，实现燃气表与水表、电表同时入户，被告在房屋建设后期配套完善了燃气设备，因此，燃气设施建设安装费用不应以格式合同形式约定由原告承担，故对其抗辩意见本院不予采纳。关于原告有关利息的主张，因被告收取上述费用无合法依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的经济损失，原告要求被告承担自2015年5月8日至2020年6月12日止的利息1082元，但原告交费时间为2015年11月14日，故本院酌情按照中国人民银行同期同类人民币存款利率为标准计算自2015年11月14日至2020年6月12日止的利息。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黔东南州华伟置业房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内退还原告龙景科、司婷燃气管道开户费2400元、电表开户费520元、水开户费515元和广播电视开通费265元，共计3700元，并以3700元为基数按照中国人民银行公布的同期同类人民币存款基准利率计算自2015年11月14日至2020年6月12日止的利息；二、驳回原告龙景科、司婷的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告贵州丰球房地产开发有限公司负担15元，原告龙景科、司婷负担10元。本判决为终审判决。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  梁新宇二〇二〇年七月三十一日法官助理欧阳嘉丽书记员王松弦