辽宁省沈阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽01民终7330号 上诉人（原审被告）：于铁，男，1988年2月15日出生，汉族，辽宁中医嘉和医院有限公司总经理，住沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人：闫浩，辽宁华轩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：法库县东盛供暖经营有限责任公司，住所地法库县东湖新城(团结街)。 法定代表人：冀晓杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吕品曜，辽宁普达律师事务所律师。 被告：沈阳市靓玉房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区平马路12-5号。 法定代表人：卢玉朝，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘福义，辽宁首丰律师事务所律师。 上诉人于铁因与被上诉人法库县东盛供暖经营有限责任公司（以下简称东盛公司）、沈阳市靓玉房地产开发有限公司（以下简称靓玉房地产公司）执行异议之诉，不服法库县人民法院（2019）辽01民初3847号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。 于铁上诉请求：1、改判驳回被上诉人诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决遗漏被上诉人与靓玉房地产公司已经让已经将本案争议房产从2014年11月14日双方签订的抹账合同中替换的事实。虽然被上诉人与靓玉房地产公司曾经签订过以房抵债的书面协议，且该协议约定的抵债房产包含本案争议房屋，但在实际履行过程中，双方已经合意用另外的六套房屋替换了原协议约定的七套抵债房产中的五套，且实际抵债的八套房产，已经办理完过户登记，并且靓玉房地产公司实际抵顶给被上诉人的八套房屋总价款5369600元。而被上诉人对靓玉房地产公司享有的到期债权仅为4838617.80元。至此被上诉人与靓玉房地产公司之间的以房抵债协议已经以替代履行的方式实际履行完毕。其与本案的争议房产已经没有任何关联关系。因此本案中被上诉人对靓玉房地产公司所享有的债权仅仅是没有完成任何优先性的一般金钱债权。其出租本案争议房产没有合同依据和法律依据。二、原审判决认定的基本事实错误。首先，原审判决将上诉人与靓玉房地产公司签订的商品房买卖合同行为，认定成以物抵债是错误的。其次，原审判决以上诉人未能举证证明嘉营公司对靓玉房地产公司享有真实性、债权，不能认定上诉人已支付全部价款是错误的。第三原审判决以被上诉人已经将本案争议房产出租为由，认定被上诉人未取得该房产的占有是错误的。第四，原审判决以被上诉人曾经在2015年9月将本案争议房产所在楼盘中的房产办理过过户登记，并且自2017年8月16日起至2018年7月17日都有本案争议房产所在楼盘的房屋办理过过户登记为由，认定上诉人对争议房产未办理过户登记存在过错错误。 被上诉人东公司辩称：一审法院判决正确，同意一审法院判决。 被上诉人靓玉房地产公司辩称：同意上诉人意见。 东盛公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令继续查封靓玉公司名下位于法库县网点；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院经审理查明：2013年11月30日，由靓玉公司开发的位于法库县“玉龙一品”小区正式开工。2014年6月30日该楼盘竣工，随后经过验收并备案。2014年11月14日甲方靓玉公司（玉龙一品）与乙方东盛供暖公司签订《抹账合同》，双方约定主要内容为：甲方将玉龙一品50#、52--56#、57#门市，以487.2960万元折抵供暖工程款和取暖费给乙方，签订协议之日起，房屋产权归乙方所有，甲方不许出租、销售，甲方开具房产发票，并协助乙方办理房产证及土地使用证。2014年12月1日被告靓玉公司给原告东盛供暖公司开具《销售不动产统一发票（自开）》，付款方为东盛供暖公司，收款方为靓玉房地产公司。销售的不动产楼牌号为法库县法库镇金牛街玉龙一品53#网点，金额为670800元。原告东盛供暖公司和被告靓玉公司双方签订《抹账合同》后，被告靓玉公司即将涉本案53#网点的钥匙交给了原告方，原告方持有该钥匙，并于2015年10月21日出租给案外人毕秀莲至今。2017年2月24日出卖人靓玉公司和买受人于铁签订《商品房买卖合同》，并备案。合同主要内容为被告于铁购买被告靓玉公司的53#网点，面积167.7平米，单价每平方米4000元，总价670800元，付款方式为一次性付款。2019年5月28日，嘉营公司出具情况说明称被告靓玉公司因经营需要于2013年4月22日向嘉营公司借款500万元，后借款到期但靓玉公司未按时偿还借款。后经双方协商，嘉营公司同意将靓玉公司开发的玉龙一品小区13幢50#、52-55#共计5个网点进行抵账，并要求将上述5个网点备案在于铁名下。2017年2月28日被告靓玉公司给被告于铁开具《辽宁增值税普通发票》，载明购买方为于铁，销售方为靓玉公司，备注为法库县法库镇金牛街玉龙一品13幢53#网点，金额为670800元。2017年3月10日被告于铁缴纳了维修基金，《辽宁省住宅专项维修资金专用收据（业主使用）》载明业主姓名为于铁，金额为9643元。同日被告于铁缴纳了印花税、契税，《中华人民共和国税收完税证明》载明纳税人为于铁。税种为印花税、契税，合计为25899.69元。2017年4月1日被告于铁缴纳了物业等费用，沈阳美卉物业管理有限公司开具的《专用收款收据》载明交款人为于铁，收款事由处写明53#网点，数额分别为1972元、380元、200元，收款项目分别为物业费、清运费、电费。同日靓玉公司给被告于铁出具《入住通知单》，主要内容为准予入住53#网点。2015年10月21日出租方东盛供暖公司与承租方毕秀莲签订《租赁合同》，主要内容为出租方将玉龙一品53#网点出租给承租方，租赁期2年，2015年10月21日至2017年10月21日，年租金10000元。合同到期后，毕秀莲承租该案涉房产至今。 2017年5月16日，法库县东湖管委会下发法东管函[2017]1号至法库县住建局房产处称依据2017年5月16日信访办公会议精神，停止办理玉龙一品项目所有商品房和网点的产权登记工作。 2020年3月31日，原告东盛供暖公司向我院申请律师调查令，调取法库县自然资源局不动产登记中心关于玉龙一品楼盘更名过户相关信息。法库县自然资源局不动产登记中心回执单上显示，在2017年8月16日、2017年12月29日、2018年1月30日、2018年6月26日、2018年7月17日，都有玉龙一品楼盘的商品房或商业网点在中心办理过更名过户手续。 2019年1月9日本院（2019）辽0124民初185号之一民事裁定书裁定，对靓玉公司价值411.274189万元的财产予以查封。2019年1月10日本院（2019）辽0124执保3号协助执行通知书载明，对靓玉公司的金牛街玉龙一品53#网点予以查封。 2019年1月24日本院（2019）辽0124执异37号民事裁定书裁定，中止对位于法库县网点房产的执行。现案涉53#网点仍然登记在被告靓玉公司名下，被告靓玉公司与原告东盛供暖公司、被告于铁均未办理房屋过户更名手续。 一审法院认为，本案争议的焦点为：于铁就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”于铁抗辩主张权利所依据的法律条文系《执行异议和复议规定》第二十八条的规定。依据该条规定，于铁欲阻却对登记在被执行人靓玉公司名下的 案涉房产的查封，其应举证证明主张的权利符合以下四个要件：（1）在法院查封之前签订合法有效的书面合同；（2）在法院查封之前已合法有效占有该房产；（3）已支付全部价款；（4）非因于铁自身原因未办理过户登记。首先，虽然于铁与靓玉公司签订了《商品房买卖合同》，但于铁与靓玉公司双方均认可系以案涉房产抵顶靓玉公司所欠嘉营公司的借款债务，于铁签订该合同的目的并非为购买案涉商业网点，而是为了实现借款债务的清偿，于铁虽提出其与靓玉公司、嘉营公司协商一致将原先的借款关系转化建立商品房买卖关系的事实主张，但未举出充分有效的证据予以证明。因此，基于债的平等性，嘉营公司对靓玉公司的借款债权并不比所查封的案涉债权具有优先性。 其次，自2014年11月东盛供暖公司与靓玉公司签订《抹账合同》后至今案涉房产由东盛供暖公司出租于毕秀莲。靓玉公司并未将案涉房产实际交付于铁，于铁始终亦未取得该房产的占有。故于铁以《入住通知单》、缴纳物业费、电费以及垃圾清运费等收据证明其已合法占有使用案涉房产的主张不能成立。 再次，于铁与靓玉公司虽然均承认双方签订《商品房买卖合同》系以房抵债（于铁陈述其与靓玉公司共签订五份商品房买卖合同，购买包括本案争议房产在内共计五套房产，房款合计3351880元，而靓玉公司曾向嘉营公司借款500万元），嘉营公司在其出具的《情况证明》中也称其系争议房产的实际出资人，实际享有利益，但如此大额的以房抵债也仅有作为案外人于铁和被执行人靓玉公司及嘉营公司的陈述和证实，于铁未提供出充分的证据予以证明，作为理性的市场主体一般应对以物抵债的标的物如何交付、抵债的额度及抵债后的余额等作出详细安排，于铁对该以房抵债行为未能作出合理的解释，有悖常理。此其一、其二，于铁以嘉营公司于2013年4月网上银行支付凭证拟证明嘉营公司对靓玉公司享有500万元借款债权，该银行支付凭证仅能证明双方之间发生过资金往来，对于双方之间存在的借款关系仍需进一步举证证明，如于铁不能举出相应证据以证明嘉营公司对靓玉公司所享有债权的真实性，则不能认定其已支付全部购房价款。其三，于铁与靓玉公司于2017年2月签订商品房买卖合同，至2019年1月10日查封案涉房产，近二年时间未对争议房产办理过户登记，存在过错。理由是：东盛供暖公司与靓玉公司签订《抹账合同》后，即于2015年9月将案涉房产所在楼盘中的56#、57#两套门市办理过过户登记，表明案涉房产可以办理过户登记。此从法库县自然资源局针对律师调查令的回执单上显示自2017年8月16日起至2018年7月17日玉龙一品楼盘可以办理相应登记也得到印证，其关于由于东湖新城管委会原因而非自身原因不能办理过户的事实主张不成立。再者，从案外人或申请执行人提起的执行异议之诉目的来看，其要解决的是案外人是否有权排除对查封标的的强制执行问题。于铁是否对案涉房产享有实体权利及该实体权利能否足以排除执行两个方面作出判断。前者涉及实体权利的有无，属事实判断，后者涉及实体权利的权能大小及冲突权利的优先保护问题，属价值判断。只有在确定于铁针对案涉房产实体权利存在的前提下，才须按照一定的标准或参考相关因素，确定于铁与申请执行人权利的优先性。 如上所述，对案外人权利主张是否成立审查依据主要是参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定。如于铁的权利主张不能满足该条款规定的情形，其所提执行异议将予以驳回。 综上，于铁与靓玉公司签订商品房买卖合同本质上是以房抵债，真实目的并非购买案涉商业网点，系为了实现借款债权的清偿。基于债的平等性，嘉营公司对靓玉公司债权并不较本案所查封的债权具有优地位。并且，于铁未能举证证明嘉营公司对靓玉公司享有真实性债权，不能认定其已支付全部价款，其始终亦未合法占有案涉房产，且对未办理过户登记存在过错。因此，于铁对案涉房产并不享有实体权利，其不能排除案涉房产的查封。因此，东盛供暖公司要求判令继续查封靓玉房地产公司名下位于法库县网点诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 依照《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行法库县人民法院（2019）辽0124民初185号之一民事裁定书，执行标的为被告沈阳市靓玉房地产开发有限公司名下位于法库县网点。案件受理费10,508.00元，由被告于铁负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供：转款收据用以证明嘉营公司向原审被告靓玉房地产公司享有真实的500万的借款债权。被上诉人东盛公司认为，该份证据真实性无异议，但不能证明2017年于铁签署商品房买卖合同时该笔债权依旧存在。靓玉房地产公司在一审期间提供东湖管委会的文件，于铁对于该证据没有异议，认为能证明案涉房屋没有办理过户登记过错并不在于铁。东盛公司对该证据真实性无异议，但其咨询不动产登记中心人员，被告知管委会没有权利给不动产登记中心下函，不动产登记中心也从没有执行此函件。东盛公司在一审期间提供房产局调取的房产资料，用以证明于铁与靓玉房地产公司签署买卖合同后，案涉门市所在楼以及所在小区仍能办理产权登记，东湖管委会的函对产权登记没有任何影响，于铁未办理过户是其自身原因造成。上诉人于铁对该份证据的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，认为该证据不能证明案涉房屋未办理房屋过户登记的过错应归于于铁，本案中于铁曾向靓玉公司提出办理过户登记请求，也曾递交过户材料。本院认为，对于上述证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。 本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，2019年1月9日，东盛公司在诉讼中向一审法院提出保全申请，法院作出（2019）辽0124民初185号之一民事裁定。根据上述裁定，作出（2019）辽0124执保3号协助执行通知书：查封靓玉房地产公司名下坐落于法库县网点，面积208.92平方米。查封坐落于法库县网点，以上四个网点面积均为167.7平方米。共计查封五套房屋。 再查明，2017年4月于铁曾到不动产登记部门填写过不动产登记申请表。 本院认为，依据法律规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，依据一审法院作出的民事裁定，人民法院共计查封包括案涉房屋在内的五套网点。因此案外人于铁应举证证明，其对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，上诉人虽主张以案涉房屋的购房款抵偿嘉营公司500万元借款，但借款时间发生在2014年，房屋买卖合同签订时间为2017年，包含案涉房屋在内的五套房屋总房款为300余万元，时间及价款总额均不一致。另根据庭审陈述，嘉营公司与靓玉公司之间并非仅500万元一笔资金往来，且没有证据证明嘉营公司与靓玉房地产公司已经在本案诉讼前达成合意，用购房款抵顶借款。其次，案涉房屋均为门市，在2015年房屋就已经由被上诉人占有使用，案涉房屋用于出租经营。于铁签订房屋买卖合同时间发生在2017年，虽然靓玉公司协助于铁办理完毕交房手续，但案涉房屋于查封之前并未实际向于铁交付完成。第三，2017年签订房屋买卖合同并办理备案之后，于铁未及时办理更名过户登记。于铁虽曾到房产局进行过办理，但其提供的证据不足以证明，房地产中心停办房屋的权属登记，于铁对未办理完成不存在过错。综上，于铁提供的证据，不足以证明其对案涉房屋具有足以排除执行的民事权益。故一审法院裁判正确，应予以维持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,508元，由上诉人于铁承担。 本判决为终审判决。 审判长  单立 审判员  周濛 审判员  杨帆 二〇二〇年七月三十日 法官助理唐屾 书记员薛彤 本案裁判所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。