湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3481号上诉人（原审被告）：王又能，男，1962年11月5日出生，汉族，湖北省浠水县人，住湖北省武汉市青山区（户籍地武汉市江汉区）。委托诉讼代理人：陶磊，湖北众之声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭红英，女，1977年12月24日出生，汉族，湖北省罗田县人，住湖北省武汉市青山区（户籍地湖北省罗田县）。被上诉人（原审被告）：黄少杰，男，1964年11月3日出生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市青山区（户籍地武汉市青山区）。上诉人王又能因与被上诉人彭红英、黄少杰房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初3292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王又能上诉请求：1.依法改判驳回彭红英的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由彭红英、黄少杰承担。事实和理由：1.一审法院认为彭红英与黄少杰订立的《协议书》、《租房合同》真实有效，双方之间存在真实的租赁关系，明显与事实不符且违背日常生活经验。2.一审法院不能依据2015年11月18日以后订立的《协议书》、《租房合同》改变2015年11月18日当日三方就彭红英出借房屋给黄少杰用来履行与王又能合同义务，王又能已合法取得该房屋的事实。3.一审判决认定黄少杰给付彭红英的钱款是租金，王又能认为这是黄少杰因没有及时购买一套房屋还给彭红英的经济补偿。彭红英基于与黄少杰之间的亲戚关系，合谋制作假证据，统一口径，利用当时王又能未与其订立书面协议的弱点，恶意损害王又能的利益。4.黄少杰在2015年按王又能指示将诉争房屋交付王汝洋后，该房屋由王汝洋居住和使用，王又能并没有居住、使用该房屋，对该房屋没有任何权利，一审法院判决王又能腾退该房屋不具有合法性和合理性。彭红英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄少杰辩称，黄少杰将130平方米的房屋出售后就买不起90平方米的房屋，黄少杰和彭红英确实签订了租房合同，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。彭红英向一审法院起诉请求：判令解除彭红英与黄少杰之间的租赁合同；王又能立即腾退位于青山区××卫路街××天地××区××单元××号房屋，并将房屋返还彭红英；黄少杰、王又能按每月2000元的标准支付彭红英2017年11月6日至2019年7月5日期间的租金40000元，后续租金计算至实际腾退并返还房屋之日止；本案诉讼费用由黄少杰、王又能负担。一审法院认定事实：彭红英与案外人黄少剑系夫妻关系。武汉市青山区东兴天地D区2号楼1单元606号房屋原登记业主为黄少剑。2018年10月，青山区红卫路街东兴洲村拆迁安置办公室将上述房屋业主从黄少剑更名为彭红英，并重新签订了选房协议书。彭红英系黄少杰的弟媳。2015年11月，彭红英将诉争房屋的钥匙交给黄少杰，黄少杰当场将钥匙给了王又能。此后，王又能将房屋装修入住至今并交纳了诉争房屋的物业费及水电费。2015年11月底，彭红英（甲方）与黄少杰（乙方）签订了落款时间为2015年11月6日的《租房合同》约定：位于东兴天地××单元××室，实际面积88.84平方米，属于毛坯房，承租给乙方24000元/年，租金年付，合同两年一签，无押金，从2015年11月6日至2017年11月5日止；租房期间，现居住人员不得有违法违纪的事情发生，如有发现，甲方有权解除合同收回房屋，清离现在人员并且所有责任均由乙方负责；此房屋属于毛坯房出租，还房时所有的装修费用，均与甲方无关，并且不得有结构上的改动，租房期间，所有房屋所产生的费用（如水、电、煤气、物业管理费、装修费用等）都与甲方无关，结清还房，租赁期限两年。同日，彭红英（甲方）与黄少杰（乙方）签订《协议书》，约定：甲乙双方是亲兄弟，原老房拆迁已分割清楚明白，现属甲方房屋东兴天地××单元××室，租给乙方，甲乙双方为租赁关系，此房屋租赁期间任何借房与还房等类似房屋纠纷均与甲方无关，此房为毛坯出租给乙方，还房时现606的所有装修均与甲方无关，还房可以是毛坯房屋或D区其他楼栋的同等面积的毛坯房，但更名等费用与甲方无关，由乙方负责；此房屋房产属于彭红英夫妻所有，此房现住人员租赁期间若有违法违纪事情与甲方无关，租赁期到乙方主动交清所有费用并清离所有现住人员，若合同到期还未还房或搬出，甲方有权清离现住人员并通过法律权力维护自己的权益，所有相关费用及后果由乙方全权负责。此后，黄少杰向彭红英支付了两年租金共计44000元。2018年3月至7月，彭红英多次要求王又能签订租房合同支付房租或从诉争房屋中搬出，但双方未能协商一致。2018年4月至12月，彭红英多次要求黄少杰支付租金并交还房屋。2006年1月3日，黄少杰（甲方）与王又能（乙方）签订《旧房宅基地买卖协议书》，主要内容为：甲方在青山区××弓路下段坐落有旧房一栋（平房）门牌××，占地面积97.02㎡，甲方自愿卖断，甲方必须保证所谈的占地面积，如少于所谈的面积，按少的面积价格退还乙方；甲方现有旧平房作价114800元自愿卖断，乙方自愿购买，在乙方购买建成后，该房屋所有权归乙方所有；乙方买房目的重在新建，甲方承诺必须保证乙方在不少于占地面积97.02㎡（有甲方提供签名的图纸为凭）的情况下，顺利建成四层以上前后出阳台的楼房（凉台挑出宽度最低1.3m不超过1.5m），建房期间由于受政府不可抗拒的情况下，如有费用乙方自担。2011年7月5日，黄少杰、鄂淑芳（乙方）与王又能、杨银枝（甲方）签订《协议书》，约定：协议人于2006年1月3日签订了一份旧房宅基地买卖协议书，原乙方（王又能）于2006年已在该地基上新建造了一栋四层430㎡的新房，现所在地国家建设需拆迁，经双方友好协商，达成如下协议，以资共同遵守；拆迁地段的2006年新建的房屋实际拥有者是王又能所有；经双方协商还建房以黄少杰名义办理拆迁手续，将拆迁房240平方米为王又能所有，190平方米为黄少杰所有。其中，王又能多50平方米作为抵充当年地款，这样双方达成平等。申报还建房五套（其中2套90㎡，一套130㎡,2套60㎡），王又能三套（60㎡一套，90㎡二套），少杰两套（60㎡一套，130㎡一套）；黄少杰保证无条件协助王又能办理三套还建房过户手续，如需过户费，黄少杰必须承担王又能三套房屋过户费的50%；还建房交钥匙之前，黄少杰保证将三套房屋全部办理在王又能名下，不得延期；国家补助的过渡费按平方比例享受，如遇国家产生其他补贴政策，双方按比例共享。2013年10月29日，黄少杰从武汉东兴洲资产管理有限公司领取了东兴天地A区A-2-2905（面积60.14㎡）、A-2-1005（面积60.14㎡）、A-3-1801（面积126.25㎡）三套房屋的钥匙。2015年11月1日，黄少杰向王又能出具《承诺书》，主要内容为：本人承诺原应还建于东兴天地还建房给占海燕（60㎡王又能外甥），王汝洋（90㎡王又能儿子），由于本人黄少杰个人原因导致未按时交还，现作出以下承诺：（1）2015年11月10日前将两套房子（90㎡）（60㎡）交还给王汝洋、占海燕（以过户到王汝洋、占海燕名下为准，以现房过户为准）王汝洋、占海燕只承担过户费；（2）如未完成第一条承诺，本人自愿将自己名下（东兴天地A-3栋-1801）126㎡的还建房过户给王汝洋，并将剩下共欠23.75㎡按市场价9600元/㎡（共计22.8万元）作为欠款2016年1月1日之前归还，且在2015年11月11日前不得随意转卖该房屋并2015年11月10日前过户给王汝洋；（3）如以上两条未能完成，本人自愿将两套共计150㎡房子按9600元/㎡折合人民币计算，合计1440000元，作为欠条形式；（4）在此期间，本人将东兴天地A-3栋-1801房子（126.25㎡）交接确认单即安置结算单各一份交于王汝洋保管，如完成（1）（2）条其中任何一条，王汝洋将无条件归还，且若实行第2条承诺，愿将黄少杰东兴天地A-3栋-1801房子交房时间延期至春节后（大年初八）交付王汝洋使用。2015年11月18日，黄少杰（甲方）与王又能（乙方）签订《承诺协议：终止解除协议书》，约定：第一条、甲方与乙方本协议之前的承诺书及协议书：①甲方与乙方签订了旧房宅基地买卖协议书，②签订了续2006年1月3日《旧房宅基地买卖协议书》的协议，③甲方于2014年10月24日签订了包含以上两项协议书内容的承诺书，④甲方于2015年11月1日签订了包含以上三项内容的承诺书；第二条、甲、乙双方终止解除协议书条款：甲方已于2014年10月按照以上第一条所有条款中提及的交付90㎡房一套，过户到乙方大儿子王维的名下，甲方按照第一条所有条款将协议书及承诺书中条款里余下东兴天地还建房60㎡房一套和90㎡房一套交给乙方，并协助过户到乙方指定人王又能小儿子王汝洋名下，甲方已于2015年10月29日汇入100000元至乙方的工行账户用于补偿乙方与甲方签订的第一条中的所有条款中提及的安置过渡费及过户费中甲方应支付的费用；第三条、由于甲方与乙方在本协议书中的①②③④全部条款于2015年11月18日，经甲乙双方及乙方家属杨银枝（妻子）、王汝洋（儿子）协商之后，得到完美解决，经甲乙双方协定以上第一条①②③④所有承诺及协议书一律终止，甲乙双方之间在签订本终止解除协议书后，甲乙双方已无任何债权、债务及房屋产权的关系关联，互不拖欠；本协议签订之日起，甲方有权收回保留在乙方手中第一条所有条款中的承诺书及协议书原件并销毁；壹套60平方房子直接过户占海燕名下，此协议过户完毕后生效，并废掉之前王又能与黄少杰之间所有的文字依据及王汝洋的手上承诺书，当面销毁原件。2019年5月22日，王又能以黄少杰未能交付一套90平方米的房屋为由将黄少杰诉至青山区人民法院，要求黄少杰赔偿王又能经济损失864000元，违约金以864000元为基数按月2%自2016年5月1日支付至实际履行之日。在该案审理过程中，黄少杰表示其与弟弟和弟媳协商将他们的还建房（90平方米）先给王又能，王又能拿了钥匙居住至今。当时承诺给弟弟、弟媳一套还建房，弟弟、弟媳才同意给王又能。其与弟弟、弟媳之间的协议没有履行。一审法院认为，本案的争议焦点为：是否解除彭红英与黄少杰之间的租赁合同；王又能是否腾退诉争房屋；黄少杰、王又能是否应向彭红英支付租金。关于是否解除彭红英与黄少杰之间的租赁合同的问题。第一，王又能认为彭红英与黄少杰之间签订的协议书及租赁合同系伪造，彭红英与黄少杰之间不存在租赁合同关系，但彭红英及黄少杰均对租赁关系表示认可，且租赁合同及协议书已经明确彭红英将诉争房屋出租给黄少杰，黄少杰也向彭红英支付了两年的租金，现有证据不能证明彭红英与黄少杰之间存在恶意串通等无效或可撤销的行为，因此，彭红英与黄少杰之间的租赁关系合法有效；第二，王又能称诉争房屋系彭红英与黄少杰协商一致，将该房屋作为黄少杰拆迁补偿给王又能的房屋。彭红英称该房屋系租给黄少杰用于给王又能居住，黄少杰会再买一套房屋给王又能作为补偿或为了免除王又能再次搬家，由黄少杰另给彭红英一套房屋。黄少杰称为了保证彭红英的房屋利益，签了租赁协议，待有能力时再买一套房屋给彭红英。一审法院认为，诉争房屋的产权人系彭红英，黄少杰将诉争房屋给王又能居住，虽然取得了彭红英的同意，但彭红英并不认可将诉争房屋转让给黄少杰或王又能，彭红英与黄少杰、王又能并未达成转让房屋所有权的约定，黄少杰与彭红英签订的协议也明确了租赁关系及还房的约定，王又能与黄少杰之间的合同关系并不能约束彭红英；第三，根据彭红英与黄少杰的协议书及租赁合同约定，租金为年付，每年24000元，租期为两年，从2015年11月6日至2017年11月5日，现彭红英与黄少杰之间的租赁期限已到期，双方未再续签新的书面合同，根据法律的规定，彭红英与黄少杰之间的租赁合同属于不定期租赁合同，彭红英可以随时解除合同。因此，彭红英可以解除与黄少杰之间的租赁合同。故彭红英要解除其与黄少杰之间的租赁合同，一审法院予以支持。王又能辩称彭红英与黄少杰并非房屋租赁关系，而是房屋转让合同关系，其受让黄少杰所得房屋系黄少杰履行其合同义务的行为等意见，一审法院不予支持。黄少杰辩称彭红英要求解除租赁合同，黄少杰无意见，一审法院予以支持。关于王又能是否腾退诉争房屋的问题。第一，虽然王又能称诉争房屋系黄少杰履行其合同义务的行为，但王又能与黄少杰之间的合同并不能约束彭红英，现彭红英作为房屋的所有权人可以要求王又能从诉争房屋中腾退，王又能应将诉争房屋返还给彭红英；第二，王又能基于彭红英与黄少杰之间的租赁关系入住诉争房屋，租赁合同期限届满后，彭红英与黄少杰未再续签租赁合同并交纳房租，彭红英多次要求王又能签订房屋租赁合同并支付租金，但王又能始终未与彭红英签订租赁合同也未向彭红英支付租金。故彭红英要王又能腾退诉争房屋并将房屋返还给彭红英的诉请，一审法院予以支持。王又能不同意腾退房屋的意见，一审法院不予支持。黄少杰辩称对于彭红英要求王又能腾退，黄少杰无意见，一审法院予以支持。关于黄少杰、王又能是否应向彭红英支付租金的问题。第一，彭红英与黄少杰签订的租赁合同约定每年租金24000元，合同期限自2017年11月5日届满后，黄少杰既未与彭红英签订新的租赁合同也未向彭红英支付租金，且诉争房屋也未退还给彭红英，因此，黄少杰应按合同的约定从2017年11月6日至实际返还房屋之日止，按每月2000元向彭红英支付租金；第二，虽然王又能与黄少杰之间存在债权债务关系，但该债权债务关系不能对抗彭红英收取租金的权利，王又能作为诉争房屋的实际使用人，未向彭红英支付租金，侵害了彭红英的合法权利，因此，王又能应与黄少杰共同向彭红英支付租金。故彭红英要求黄少杰、王又能支付租金的诉请，一审法院予以支持。黄少杰辩称其同意支付租金的意见，一审法院予以支持。综上，彭红英可以解除与黄少杰之间的租赁合同，王又能应从诉争房屋中腾退并将房屋返还给彭红英，黄少杰、王又能应向彭红英支付租金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除彭红英与黄少杰之间的租赁合同；二、王又能于一审判决生效之日起30日内腾退位于武汉市青山区××卫路街××天地××区××单元××号房屋并将该房屋返还给彭红英；三、黄少杰、王又能于一审判决生效之日起10日内向彭红英支付租金（租金按每月2000元，从2017年11月6日计算至诉争房屋实际腾退并返还之日止）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审减半收取的案件受理费400元，由黄少杰、王又能负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，彭红英和黄少杰签订的《租房合同》、《协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于王又能认为《租房合同》、《协议书》系伪造的上诉理由，因彭红英和黄少杰对租赁关系均表示认可，黄少杰亦向彭红英支付了租金，而王又能未能提交充分的证据证明《租房合同》、《协议书》系伪造，故对王又能的该项上诉理由，本院不予采纳。关于王又能认为三方已经就彭红英出借房屋给黄少杰用来履行与王又能的合同义务达成一致意见，王又能已合法取得诉争房屋的上诉理由，因诉争房屋的权利人为彭红英，黄少杰将该房屋交付给王又能居住虽然取得了彭红英的同意，但彭红英并不认可将该房屋转让给黄少杰或王又能，王又能亦未与彭红英达成转让房屋的约定，王又能与黄少杰之间的合同关系对彭红英不产生拘束力，对王又能的该项上诉理由，本院不予采纳。彭红英与黄少杰之间的房屋租赁期限届满后，双方未签订新的租赁合同，但黄少杰仍然将房屋交付给王又能使用，彭红英亦未提出异议，彭红英与黄少杰之间形成不定期租赁关系，彭红英有权随时解除合同，一审法院对于彭红英要求解除与黄少杰之间的租赁合同予以支持，并无不当。合同解除后，黄少杰应向彭红英返还房屋并向彭红英支付拖欠的租金，黄少杰将诉争房屋交付给王又能使用，王又能应与黄少杰一起承担返还房屋及支付租金的义务。王又能认为诉争房屋实际由王汝洋居住使用，其不应返还房屋的上诉理由，因与其在一审中的陈述不一致，且黄少杰系将房屋交付给王又能使用，王又能将房屋交付给他人使用并不能免除其返还房屋的义务，对其该项上诉理由，本院不予采纳。综上所述，王又能的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由王又能负担。本判决为终审判决。审判长 李 瑜审判员 方 红审判员 刘鑫荣二〇二〇年七月三日书记员 李一凡