苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初2548号原告：汪涵，女，1989年1月5日生，汉族，住安徽省利辛县王市镇康楼村康楼112号，现住江苏省苏州市吴中经济开发区。原告：康桂宇，男，1985年2月12日生，汉族，住安徽省利辛县王市镇康楼村康楼112号，现住江苏省苏州市吴中经济开发区。以上两原告共同委托诉讼代理人：龚信、胡红霞，江苏孚佑律师事务所律师。被告：嵇跃清，男，1968年2月5日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。被告：唐海菊，女，1970年8月26日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。以上两被告共同委托诉讼代理人：赵倩影，江苏益友天元律师事务所律师。原告汪涵、康桂宇与被告嵇跃清、唐海菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人胡红霞，两被告及其委托诉讼代理人赵倩影到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告汪涵、康桂宇向本院提出的诉讼请求：1.两被告支付迟延履行违约金暂计246105元（实际以购房款人民币1435000元为基数、自2019年5月3日起以每日万分之五计算至两被告户口迁出之日止）；2.本案诉讼费用由被告负担。审理中，两原告将第一项诉讼请求变更为：两被告支付迟延履行违约金274085元（以购房款1435000元为基数、自2019年5月3日起以每日万分之五计算至2020年5月19日止）。事实和理由：2019年4月25日，由案外人苏州市天扬房地产代理有限公司提供居间服务，两原告作为买受方与作为出卖方的两被告就苏州市吴中经济开发区签订了《苏州市存量房买卖合同》，双方约定房屋成交价1435000元，双方另就税费承担、违约责任、争议解决等事项进行了明确约定。该合同第二条第五款房屋户籍状况约定，两被告保证自房屋权属转移登记完成之日起7日内办理完毕户口迁移手续，被告逾期迁移户口，每逾期一日，应向两原告支付该房屋成交价的0.09%作为迟延履行违约金。2019年4月25日，涉案房屋已过户到两原告名下，涉案房屋权属转移登记已完成。但两被告未按约定将案涉房屋的原户籍关系迁出。经过原告多次催促，被告仍不予理会，至今未将案涉房屋的户籍关系迁出。两被告的行为已经构成违约。原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院。被告嵇跃清、唐海菊共同辩称，第一，双方权利义务应以《房屋买卖定金合同》为准，《苏州市存量房买卖合同》仅是办理过户登记使用，不代表双方真实意思。第二，双方协商一致确定，两被告因社保问题延期将户口迁出，双方未明确迁出具体时间。第三，两原告诉至法院后，两被告及时于2020年5月19日将户口迁出，两被告违约情节显著轻微，目前两原告尚不符合苏州落户条件，实际未给两原告造成任何损失。第四，两原告主张的违约金过高，双方实际约定两被告支付5000元作为户口迁出的担保，违约金以5000元为限。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定如下事实：2019年3月4日，由案外人苏州市天扬房地产代理有限公司提供居间服务，原告汪涵、康桂宇与被告嵇跃清、唐海菊签订《房屋买卖定金合同》，约定两被告向两原告出售位于苏州市吴中经济开发区房屋，房屋价款为1465000元，定金20000元。两被告应于款清当日将上述房屋正式交付两原告，于交房前将上述房屋名下的户籍迁出。该合同第九条约定，双方如有一方不能遵守合同所约定的条款，如两被告违约，两被告应退还两原告已付定金，并再支付相当于定金金额50%的违约金，同时还需向居间方支付相当于定金金额50%佣金；如两原告违约，两原告放弃收回定金权利，所付定金已视作违约金，居间方向定金收取方收取违约金的50%作为违约金。第十一条约定，双方商定，如有一方违约，违约方需支付房价款15%给守约方。2019年4月25日，双方签订《苏州市存量房买卖合同》，该合同约定房屋总价款为1435000元。该合同第二条第五款约定，目前有落户于该房屋的相关户口，出卖人保证自房屋权属转移登记完成之日起7日内，将原先落户于该房屋的所有户籍关系迁出，逾期迁移原户口的，自本条约定的迁移原户口期限之第二日起，至原户口实际迁移之日止，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付本合同第三条约定房屋价款万分之九违约金，造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任。当日，中介出具收据，该收据载明：收到客户城市新贵15幢303室交房尾款10000元，等交房当日所有费用（水、电、煤、有限、物业费）等支付唐海菊5000元，户口迁出支付唐海菊5000元。涉案房屋于2019年4月25日变更登记至原告汪涵、康桂宇名下，房屋不动产登记证号为苏（2019）苏州市不动产第6015596号。2019年4月28日，原、被告在中介方组织下办理了交房，形成《交房确认书》一份，该确认书载明：经双方协商一致于2019年4月28日，唐海菊正式将城市新贵小区15幢303室房屋交给康桂宇，房屋内部家具家电等物品均已确定完毕，无任何问题，水电煤物业有线等相关费用均已交割完毕，还有房屋尾款5000元整，户口迁出乙方支付5000元给甲方，今后房屋内除户口之外如有任何问题，双方互不追究违约责任。2020年5月19日，两被告将其户口从涉案房屋内迁出。两原告明确诉讼请求为以1435000元为基数，自2019年5月3日起至迁出之日即2020年5月19日止、按每日万分之五计算迟延履行违约金274085元。审理中，两被告称，出售涉案房屋时，双方协商两被告可以将户口在涉案房屋内放置一段时间，当时余款5000元即为户口迁出保证金，侧面反映双方就户口放置时间进行了协商，现两原告提起诉讼，两被告立即于2020年5月19日将户口迁出，两原告实际没有损失，即便存在损失以5000元为上限，对此提供如下证据予以证实：1、2020年4月26日被告唐海菊与中介工作人员李宝沛电话录音，李宝沛在电话中称：1、被告一开始说户口迁出没有问题，待被告拿到购房款以后提出户口可能要晚点迁出，等到年底买房子的时候再迁出，中介在征询两原告意见后，两原告同意放到年底，过完年后，两原告催促被告迁出户口。2、年后，原、被告通过中介协商迁户口事宜，两被告提出户口放到7月份退休，给两原告一定补偿，双方就补偿事宜未达成一致意见。3、在签订《苏州市存量房买卖合同》前，中介人员提示双方看下合同重要条款，其中包括户口违约条款。两被告表示，通过上述录音证明当时两原告同意两被告将户口再放置一段时间。2、唐海菊档案材料、企业养老保险参保情况。证明唐海菊系干部身份，根据吴中区相关政策，女干部50岁以前失业满一定期限后即可在50岁享受退休待遇，唐海菊于2018年失业停止缴纳养老保险，为能提前享受退休待遇，两被告才在房屋出售后与原告协商将户口保留一段时间。3、不动产登记中心查询结果、两被告女儿不动产权证书，证明两被告在吴中区没有其他房屋可以落户，户口迁出只能落到女儿位于高新区一处房产，两被告在涉案房屋内放置户口并无恶意，仅仅出于退休考虑。4、两原告流动人口信息、2020年苏州市流动人口积分政策解读，两原告购买涉案房屋后曾表示不急于将户口迁入苏州，两被告可以放置一段时间，在对两原告没有影响的情况下被告才未迁出户口。两原告于2020年2月25日裁办理流动人口登记信息，根据苏州市积分落户政策，在2021年才可以办理积分落户。证明被告并非恶意拒迁户口，在与两原告协商、确认对两原告没有影响的情况下才放置户口，其次也证明被告对原告落户并无任何影响，给原告没有造成任何损失。两原告质证表示，录音证据真实性不认可，且录音中提到中介人员告知双方查看合同中户口违约条款。证据二、三、四与本案无关，两被告负有迁出户口义务。审理中，原、被告均表示关于户口问题均是通过中介人员沟通，本院向中介人员李宝沛调查，李宝沛陈述：1、签订定金合同时，两被告表示在其他地方有房屋，户口可以随时迁出，故其在定金合同第六条手写了交房时将户口迁出，双方均未提出异议。2、正式合同在中介公司办公室签订，打印出来以后交给双方查看，其提示双方看下重点条款，其中包括户口违约条款，当时双方均未提出异议，双方即签订了合同。3、交房的时候，两被告提出要买房子，暂时不迁，待房屋买好后将户口迁出，两原告一开始不同意，但最终双方协商同意被告放置一段时间，但没有明确具体放到什么时间，双方当日办理了交房手续。之后，其和原、被告双方联系过程中，双方确认两被告户口放到年底。4、过完年，在疫情结束后，两原告就两被告仍未迁出户口比较生气，其从中沟通协调，此时两被告提出因为退休问题放到7、8月份，可以给对方一定补偿，经过其协调，双方未能就补偿事宜达成一致。两原告质证表示，两被告确实向其提过户口放置一段时间，但两原告自始没有同意，因沟通均是通过中介，其不知中介是如何告知被告的。两被告质证表示，在签订定金合同时，其没有表示户口随时可以迁出。当时考虑原告不急于使用户口，提出了放置一段时间，该期间是不定期的，直到今年的3月30日两原告才提出，即使两被告违约，从两原告催告次日计算。以上事实，由原告提供的《苏州市存量房买卖合同》、房屋产权证、两被告人口信息查询记录，被告提供的与中介人员通话录音、交房确认书、房屋买卖定金合同、唐海菊档案材料、企业养老保险参保情况、不动产登记中心查询结果、两被告女儿不动产权证书、两原告人口信息查询记录，及本案庭审笔录、调查笔录、谈话笔录等证据在卷佐证。本院认为，原告汪涵、康桂宇与被告嵇跃清、唐海菊签订的《苏州市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应依约全面履行各自义务。原、被告均表示关于迁出户口事宜均通过中介人员沟通，根据两被告提供的与中介人员的电话录音以及本院向中介人员的调查情况，结合交房确认单，可以证实在交房时双方对户口迁出时间进行了协商，两原告同意两被告将户口放置至春节，此后两被告仍然未将户口迁出构成违约。两原告有权主张迟延履行违约金，两被告辩称违约金过高，两原告实际并无损失。本院考虑原告的实际损失酌定两被告支付违约金25000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告嵇跃清、唐海菊于本判决生效之日起十日内支付原告汪涵、康桂宇违约金人民币25000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币2706元，原告汪涵、康桂宇负担2460元，被告嵇跃清、唐海菊负担246元（原告已预交被告负担部分的费用，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，法院不再办理退费手续）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76。审判员  杜荣尚二〇二〇年七月二十日书记员  单 文