广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终17293号上诉人（原审原告、反诉被告）：赖华，男，汉族，1961年5月19日出生，住所地：广东省深圳市福田区。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄国林，男，汉族，1966年8月11日出生，住所地：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：刘露露，广东仁人律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡胜文，广东仁人律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司深圳华强支行，住所地：广东省深圳市。负责人：黄惠山。委托诉讼代理人：林杰涛，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小婷，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。原审第三人：陈伟凤，女，汉族，1966年5月16日出生，住所地：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：叶海生，广东朗迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：高荣顺，广东朗迪律师事务所律师。上诉人赖华因与上诉人黄国林、原审第三人中国工商银行股份有限公司深圳华强支行（以下简称工行深圳华强支行）、原审第三人陈伟凤返还原物纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初18155号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赖华上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判支持赖华一审的诉讼请求或发回重审；2、由黄国林承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、2002年，递交深圳市房地产买卖合同至房产交易中心必须有夫妻双方共同签字（或公证处公证的声明书），而一审判决对黄国林明知房屋所有权是夫妻共有，必须有共有人陈伟凤签字同意的情况下才能递件至房产交易中心的非善意行为（黄国林当天即通过熟人单独递交）没有做出任何质疑。正是黄国林违约在先当天下午瞒着赖华，自己单独将合同通过熟人递交，才导致黄国林购买房产的目的无法实现。二、黄国林在起诉状和反诉状中的付款证词相互矛盾，一审忽略了证据（十万元的收条），做了模糊处理，相互矛盾的证词不能作为判决的依据。黄国林不想付清合同约定的全款，黄国林承诺向陈伟凤交付10万元购房款（合同款为8万元），但黄国林并没有做到，这是黄国林违约在先。根据合同法第六十条第一款，当事人应当按照合同约定全面履行义务；合同法第九十四条第四项，当事人一方迟延履行主要债务，在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。同时，一审判决对交付房屋的时间做了不合情理和逻辑的认定。如果不是战友和家庭原因租赁住进涉案房屋，交房应该是在付清房款和过户手续办妥后；如果房屋已交接，管理处存档资料就不会只有赖华的资料。涉案房产在签订房地产买卖合同前就交付给了黄国林使用，并非因合同而交付。三、依照合同法第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。黄国林在没有房产共有人陈伟凤签字的情况下，瞒着赖华擅自提交资料办理过户手续，房产交易中心因其资料不齐全退回，资料退回即代表合同不生效。黄国林应当告知赖华，而不是掩盖和说谎（直至法庭发函调查，房产交易中心复函后才真相大白）。不符合合同生效条件（亦即未依法成立）的合同，在民法通则中被归纳到无效合同的范畴，应认定双方签订的合同无效。但一审判决对此（资料退回）没有作出任何法律上的裁决。四、2003年3月，黄国林在与赖华通话时谎称房产共有人陈伟凤（从2002年12月至2003年5月赖华在国外且夫妻“冷战”，已在庭审中说明）不同意出售涉案房产时，赖华已告知黄国林不再出售涉案房产，黄国林也同意续租，口头协商之后至2009年到期时没提出过任何异议，既未说要付清合同余款，也未要求房产共有人陈伟凤协助办理过户。房屋至今仍由黄国林使用，并非赖华不想收回，赖华多次要求收回房屋，但黄国林一直拖延不归还。一审判决对赖华诉求追缴两年的租金，没有依法做出任何裁决。黄国林辩称：答辩意见与其上诉意见一致，另外补充如下：黄国林与赖华签订买卖合同过程中有要求其提供陈伟凤同意卖房的声明，说明黄国林已经尽到了购买人的合理注意义务。黄国林有理由相信赖华的卖房行为是赖华、陈伟凤的共同意思表示，且在黄国林实际占有、使用涉案房屋长达十多年的时间，赖华、陈伟凤从未有过任何异议。在赖华、陈伟凤的离婚协议中，财产处置的部分完全没有提到涉案房屋为夫妻共同财产，赖华在原审中称其让陈伟凤收取购房款，但事实上购房款由赖华收取。这些情况足以表明陈伟凤对赖华的卖房行为是知道的，对作为夫妻共同财产的涉案房屋已转卖也是清楚的，黄国林属于善意第三人。根据《最高人民法院婚姻法司法解释（一）》第十七条，赖华、陈伟凤不得以不同意、不知道对抗黄国林，因此赖华与黄国林签订的合同是双方的真实意思表示，且不违反法律规定。双方都已经实际履行了房屋买卖合同的义务，黄国林已经支付了全部购房款，赖华也配合办理了房屋递件手续，黄国林已经实际占有使用该房屋长达十余年。深圳市不动产权登记中心已经确认双方办理了房屋转让登记手续，同时又称该文件已于2003年1月9日退文，但该复函没有就退文的原因以及退文给谁作具体说明，赖华、黄国林均未收到所谓的退文，这些对本案事实查明均有重要影响，希望法院查明退文原因以及退文对象。赖华称黄国林要求其继续履行买卖合同已过诉讼时效不成立，房屋买卖合同签订后立即履行，经黄国林向不动产权登记中心了解，房屋过户递件文件已遗失，黄国林直至赖华起诉之日才知道赖华以涉案房屋向银行申请了贷款，黄国林据此提起反诉，因此本案未过诉讼时效。赖华使用已出售的房屋向银行骗取贷款涉嫌欺诈，请求法院根据庭审情况将本案移送公安机关。上诉人黄国林上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判支持黄国林的全部反诉请求；2、由赖华承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审事实认定不清。（一）原审认定黄国林与赖华于2002年12月24日签订的《深圳市房地产买卖合同》合法有效，又认定该合同对陈伟凤不发生法律效力，属于前后矛盾，事实认定不清。该合同是黄国林与赖华的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，也应当对陈伟凤发生法律效力。（二）黄国林与赖华购买涉案房屋时，要求赖华提供一份陈伟凤同意卖房的《声明书》，说明黄国林已经尽到购买人的合理注意义务，因此黄国林与赖华签订的《深圳市房地产买卖合同》对陈伟凤当然发生效力。至于《声明书》的真实性，黄国林作为善意的购买人没有能力辨别，且涉案房屋交易时陈伟凤远在国外（据赖华本诉称其2000年出国发展），黄国林也无法向陈伟凤当面核实该《声明书》真伪，法院不能判定黄国林承担《声明书》虚假的不利后果。（三）《声明书》是赖华伪造，还是其征得陈伟凤同意后代签，应当由法院查明后，做出不利于赖华与陈伟凤的判决，然原审法院并未查明。赖华与陈伟凤离婚时，未对涉案房产进行分割，说明陈伟凤已知晓并同意涉案房产已出售给黄国林。二、原审法院适用法律错误。（一）合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据前述法律规定可知，当事人是否承担违约责任是以当事人是否履行义务为前提，而不是以合同能否履行为前提。合同生效后，赖华未按时履行协助过户的义务，构成根本违约，按照法律规定应当承担支付违约金和律师费的违约责任。原审法院认定赖华构成根本违约后，未支持黄国林违约金和律师费的诉求，属于法律适用错误。（二）虽然涉案房产设定抵押，但该房产仍登记在赖华名下，赖华具备履行合同的能力，故涉案合同具备继续履行的条件。赖华为了逃避房屋过户在涉案房产上设定抵押，是其主观上阻碍合同的履行，并不是客观上不能履行合同，法院以存在抵押认定合同不具备继续履行的条件，属于法律适用错误。赖华辩称：一审法院维护陈伟凤对涉案房屋的处分权，免遭黄国林恶意侵占的事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，请求驳回黄国林的上诉请求，维持一审判决第二项。具体理由如下：一、涉案合同签订于2002年12月24日，赖华未征求陈伟凤的意见是事实，从买房到租借涉案房屋到一审法院第二次庭审前，陈伟凤均不知情。黄国林恶意递件的行为剥夺了自始至终都不知情的共有人陈伟凤对涉案房屋的处分权。黄国林妄图恶意侵占涉案房屋，损害陈伟凤利益的民事行为无效，无效的民事行为从行为开始起就没有法律约束力。二、本案本诉是物权纠纷，黄国林以合同纠纷提起反诉，黄国林并未取得涉案房屋的产权，一审法院对此已作确认。仅以合同之债为由主张涉案房屋为黄国林所有，属于强词夺理，一审法院认为黄国林侵占涉案房屋有理，属于适用法律错误。物权与债权是两种不同的法律关系，物权是绝对权，而合同债权是相对权，前者的法律效力大于后者，在没有双方当事人约定或法律规定的情况下，债权不能直接对抗物权。即以物抵债必须是双方当事人一致同意。两种不同案由纠纷不应一并审理，一审法院应驳回黄国林的反诉，而不是驳回其诉讼请求。而且，作为房屋买卖合同纠纷早已超过诉讼时效，一审法院驳回赖华的诉讼请求没有法律依据。三、黄国林在一审第二次开庭前提交的《声明书》和涉案房屋共有人的结婚证复印件，正是赖华在房产交易中心填写合同和声明书后交给黄国林熟人（即工作人员）的那份（说明2）。这份《声明书》是房产交易中心提供给房产共有人去公证机关出具公证书的样板书，而不是黄国林要求提供的，更不是房屋共有人提交给购买人的声明。这份《声明书》上声明人栏的名字是赖华填写的，并非陈伟凤签名，声明人身份证号码是空缺的，声明人并未提供身份证复印件，何况声明书必须是公证机关出具的公证书。而且在声明书上填有不同笔迹的“赖华”（要求法院作笔迹鉴定）。（一）所谓的“伪造”。第二次庭审前看到这《声明书》时，赖华当即表示《声明书》是其在房产交易中心填写区填写的，当黄国林的熟人（也是工作人员）看了赖华填写的表格后，告诉赖华其配偶也必须在合同上签字并留身份证复印件或书面声明。当赖华得知需配偶签字才能办理房屋过户时，便对黄国林说“你把十万块钱给陈伟凤并让她拿‘声明书’样板去公证即可”，黄国林答应了，赖华随即终止并离开登记中心。二次庭审后赖华写了一份说明提交一审法院，说明了这份《声明书》的来历，声明人栏的名字是赖华误填写的，并非蓄意模仿“陈伟凤”的签字。虽然《声明书》声明人栏的名字是赖华填写，是真的，但并不能作为共有人同意的书面证明。赖华没有伪造的动机和必要。黄国林在赖华离开后，在声明书上填写了赖华的名字并递件，以妄图达到侵占他人财产的目的。（二）所谓“善意的购买人”。正是由于赖华不明就里填写了“声明书”，让黄国林以为有机可乘，可以把十万元省下来，又达到转让房产的目的。2002年12月24日当天下午，黄国林就用这份《声明书》，通过熟人“办妥了手续”并将在20天后取证。黄国林辩称“已经尽到购买人的合理义务”，这正好证实黄国林知道必须有另一共有人陈伟凤签字追认才能递件。黄国林从1986年入伍就与赖华相识，不可能不知道涉案房屋属于夫妻共有财产。黄国林明知该房产证上记载的虽然是赖华一人，但赖华并无处分权，仍与之订立房屋转让合同，说明该受让人主观上是恶意的，这种明知是他人之物仍与之交易转让的行为，与民法的诚实信用原则相悖，不属于“善意的购买人”。（三）所谓“没有能力辨别”。黄国林辩称这份声明书是递件次日应黄国林要求提供的，但另一份说明又称是当天晚上在赖华家楼下交给他的，两种说法互相矛盾、破绽百出。赖华与黄国林曾是关系亲密的战友，黄国林不可能不认识赖华的字迹，更不可能没有能力辨别赖华和陈伟凤的字迹。（四）称“涉案房屋交易时陈伟凤在国外”，属于无中生有。（五）所谓“合同有效也应当对第三人发生法律效力”。之所以申请资料被房产交易中心退回，黄国林却未要求赖华和陈伟凤一起去办理房屋转移登记手续，亦未在诉讼时效期间内提起诉讼，是因为黄国林并未足额付款。赖华曾就1996年买房、2000年出租房、2002年12月24日卖房的背景和过程作过详细说明并提交一审法庭（说明1，直到2009年底约定的租期到期时，赖华才知道黄国林递件了；一直到一审法院发函调查，才知道递件被退回的全部真相）。一审法院未对房产交易中心发生的事情进行调查，没有对证据进行分析，没有对事实进行认定，存在漏审漏判。综上，一审判决对陈伟凤和工行深圳华强支行的认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，黄国林的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回黄国林的上诉，维持一审判决第二项。原审第三人工行深圳华强支行辩称：答辩意见与一审答辩意见一致。原审第三人陈伟凤辩称：涉案房屋是夫妻共同财产，赖华与黄国林之间签订的买卖合同未经共有人同意，属于无效合同。本案中，黄国林并非善意取得第三人，因此不适用善意取得制度，因为没有证据证明黄国林已经履行了全部的对价给付义务。另外，涉案房产至今未完成变更过户手续，即未完成交易，因此黄国林不是善意取得第三人。赖华向一审法院起诉请求：1.判令黄国林腾空位于深圳市龙岗区某某花园西4.8.11.15.18.21栋商业中心21-XX2号房产，并将该房产返还给赖华；2.本案诉讼费用由黄国林承担。黄国林向一审法院提起反诉，请求：1.判令赖华继续履行房地产买卖合同，配合黄国林办理涉案房产的过户手续；2.判令赖华注销涉案房产上设立的担保物权以恢复该房产的原始物权状态；3.判令赖华向黄国林支付违约金54000元；4.判令赖华赔偿黄国林支出的律师费4万元；5.本案反诉费用由赖华承担。一审法院认定事实：涉案房产一直登记在赖华名下，系赖华于1996年3月17日向深圳市某某龙岗区房地产开发公司购买。2002年12月24日，赖华、黄国林签订《深圳市房地产买卖合同》，约定赖华将涉案房产以18万元的价格出售予黄国林。上述合同第六条约定，赖华、黄国林在买卖合同生效之日起三十日内携带房地产证书到房地产权登记部门办理产权转移登记手续，该房地产权即归黄国林所有。合同其他条款如购房款支付方式、房屋交付时间、违约责任等内容均为空白。合同签订同日，双方缴纳了涉案房产交易税费，深圳市龙岗房地产交易中心盖章确认“税费已交纳”，并向黄国林发放了办文服务卡，办文编号55-200XXXX242035，办文时限20天。次日，赖华向黄国林出具《收条》，内容为“今收到黄国林先生交来某某花园购房款人民币壹拾万元（￥100000.00）整。此据。”2012年9月21日，赖华向深圳市房地产权登记中心申请补发涉案房产的房地产证。随后，该中心于2013年4月22日向赖华核发了深房地字第××号房地产证。2015年，赖华以涉案房产作抵押向工行深圳华强支行贷款58万元，贷款期限60个月。现涉案房产由黄国林使用，赖华以黄国林拒绝交还房屋为由诉至一审法院。黄国林应诉后委托广东中矩律师事务所代理诉讼，因此支出了律师费4万元。一审另查明，经深圳市不动产登记中心核实，在黄国林提起反诉之日，黄国林家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。另，经一审法院询问，深圳市不动产登记中心复函陈述黄国林于2002年12月24日申请办理房产转移登记，办文编号55-200XXXX242035，该文已于2003年1月9日退文，办理状态为“已办结（退回）”。一审再查明，赖华与陈伟凤于1989年3月29日登记结婚，2011年1月27日离婚。两人签订的《离婚协议书》中财产处理部分仅约定位于深圳市××村××房归女方所有。一审又查明，经一审法院询问，黄国林不同意代赖华先行偿还银行借款以注销涉案房产的抵押登记。一审法院认为，赖华、黄国林于2002年12月24日签订的《深圳市房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。在上述合同履行过程中，赖华收取了黄国林支付的购房款，并将涉案房产交付予黄国林，故黄国林占有使用该房产具有合法依据。赖华以其系房屋所有权人，黄国林使用涉案房产构成侵权为由，诉请黄国林返还房屋，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。涉案房产购买于赖华与陈伟凤婚姻关系存续期间，属于夫妻共有财产，两人离婚之时未对该房产进行分割，故陈伟凤仍系该房产的所有权人之一。赖华、黄国林均未举证证明两人签订涉案《深圳市房地产买卖合同》之时取得了陈伟凤的同意或事后得到了陈伟凤对赖华售房行为的追认，故该份《深圳市房地产买卖合同》对陈伟凤并不发生法律效力。黄国林提交一份《声明书》，拟证明陈伟凤知晓并同意房屋出售事宜。经查，该份《声明书》落款处“陈伟凤”的书写笔迹与陈伟凤在本案诉讼过程中形成的签名笔迹完全不同，且黄国林在一审庭审中确认其在涉案房产的交易过程中并未直接征求陈伟凤的意见，均是通过赖华沟通，同时其也确认上述《声明书》是赖华交予黄国林，黄国林并未亲自见证陈伟凤在《声明书》上签名，赖华则陈述其并未将售房事宜告知陈伟凤，《声明书》中“陈伟凤”的签名是其代签，因此仅凭该份《声明书》，黄国林无法证明陈伟凤同意赖华出售涉案房产。涉案《深圳市房地产买卖合同》签订之时，赖华作为出卖人，其理应在出售房产之前取得共有权人陈伟凤的同意。现陈伟凤明确表示不同意卖房，致使黄国林购买涉案房产的目的无法实现，故赖华的行为构成根本违约，依法应承担相应的违约责任。因共有权人陈伟凤不同意转让房产，且涉案房产已抵押予工行深圳华强支行，黄国林也不同意代赖华先行偿还银行借款以注销抵押登记，故涉案《深圳市房地产买卖合同》并不具备继续履行的条件，黄国林反诉请求赖华继续履行合同即注销涉案房产的抵押登记并办理过户手续，一审法院不予支持。另，黄国林反诉请求赖华支付违约金54000元、律师费4万元，该请求系基于继续履行合同的前提所提起，一审法院也不予支持。对于赖华的违约行为，黄国林可另循法律途径向其主张解除合同、赔偿损失等违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、驳回赖华的诉讼请求；二、驳回黄国林的反诉请求。案件本诉受理费25200元（赖华已预交），由赖华负担；反诉受理费2090元（黄国林已预交），由黄国林负担。本院对一审查明的事实予以确认。2019年7月31日本院二审庭审调查中，法官询问赖华有无入账8万元的银行流水纪录，赖华表示记不清楚了，但其有补一份收到8万元的收条；法官问其为何要补收条，赖华表示因为黄国林当时给钱的时候其没有出具收条，黄国林让其补一份收条。黄国林于2019年10月17日向本院邮寄《情况说明》一份，承诺同意代赖华先行偿还所欠工行深圳华强支行的借款，以注销涉案房屋的抵押登记，以便办理过户。本院认为，赖华与黄国林于2002年12月24日签订的《深圳市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。本案二审的争议焦点有二：一、黄国林是否已付清房款；二、赖华出售涉案房产的行为是否构成无权处分。关于焦点一，根据一审已查明的事实，双方于2002年12月24日签约并共同前往深圳市龙岗房地产交易中心缴纳了房产交易税费后，赖华于次日向黄国林出具收条，收到黄国林购房款10万元。结合赖华在二审庭审调查时自认曾经向黄国林补一份收到8万元的收条，本院确认黄国林已经向赖华付清合同约定的18万元购房款。况且，若买方尚未付清房款，卖方就将房产交付予买方并配合买方前往房地产交易中心递件缴税，亦不符合常理。关于焦点二，本院认为，涉案房产最初系赖华于1996年向深圳市某某房地产开发公司购买，购入时间在赖华与陈伟凤的夫妻关系存续期间，为夫妻共有财产。赖华于2002年将涉案房产转让并交付予黄国林后，赖华与陈伟凤在9年之后才离婚。陈伟凤主张涉案房产系赖华私下购买，其在本案诉讼发生前长达20年期间不知道涉案房产的存在，明显与常理不符，本院不予采信。结合赖华与陈伟凤离婚协议中关于财产分配并未提及涉案房产的事实，足以推定陈伟凤与赖华离婚时已经认可涉案房产已经转让，不属于夫妻共有的家庭财产。赖华向黄国林转让涉案房产不构成无权处分。涉案房屋买卖合同履行过程中，赖华收取了黄国林支付的全部购房款并将房产交付予黄国林。黄国林占用涉案房产具有合同依据，不构成侵权，故对赖华的诉讼请求，本院不予支持。赖华在合同签订后长达十数年时间未配合黄国林办理转移登记，且在2015年将涉案房产抵押贷款，严重损害了黄国林的合同权益，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。黄国林二审期间向法院承诺同意为赖华代为清偿贷款以涤除涉案房产所设之抵押权，涉案房产转移登记的障碍可以清除。黄国林有权请求继续履行合同并追究赖华的违约责任，并就代为涤除抵押权的费用另循法律途径向赖华主张。关于黄国林主张的律师费用，没有法律依据，本院不予支持。综上，赖华的上诉请求不成立，依法予以驳回；黄国林的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初18155号民事判决第一项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初18155号民事判决第二项；三、黄国林于本判决生效之日起三十日内向中国工商银行股份有限公司深圳华强支行付清赖华以深圳市龙岗区某某花园西4.8.11.15.18.21栋商业中心21-XX2号房产为担保所借贷款本息；上述抵押权涤除后三日内赖华应继续履行其与黄国林于2002年12月24日签订的《深圳市房地产买卖合同》，配合黄国林将深圳市龙岗区某某花园西4.8.11.15.18.21栋商业中心21-XX2号房产转移登记至黄国林名下；四、赖华应于本判决生效之日起十日内向黄国林支付违约金人民币54000元；五、驳回黄国林在一审的其他诉讼请求。付款义务人如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费合计56670元，由上诉人赖华负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 吴  春  泷审判员 聂    效二〇二〇年七月十日书记员 崔艳慧（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。