江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终1219号上诉人（原审被告）:毛莉萍，女，汉族，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审原告）：苏州红星品唯物业管理有限公司无锡分公司，住所地无锡市广南路588号一楼。负责人：周伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷晓钢，江苏太湖律师事务所律师。上诉人毛莉萍因与被上诉人苏州红星品唯物业管理有限公司无锡分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初10595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毛莉萍上诉请求：1.撤销一审判决，改判物业公司按照《无锡市物业服务收费管理实施办法》(锡价规[2014]3号)向其收取质价相符的物业管理服务费。2.判令物业公司立即停止在未获得全体业主同意的情况下，利用小区共用部位进行经营获取收益，停止对其的侵权行为。3.判令物业公司立即停止将物业费与停车管理费进行捆绑缴纳的违法侵权行为。事实与理由：1.前期物业管理服务协议中印章非其所盖。其作为具备全民事行为的自然人，签名并无障碍，不可能只盖章不签名去签订任何一份合同。此协议中的私章并没有登记备案，对外是不具有公示效力，且这种廉价的私章仿制也无困难。二审应查清事实，审核双方争议的前期物业管理服务协议是否成立并有效。在双方当事人就合同关系是否成立，存在争议的情况下，应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任。自2016年2月28日交房验房之日至2019年2月12日陆续向物业公司反馈案涉房屋和小区内的诸多问题，至今未得任何回复并得到妥善解决。2.物业公司的物业服务收费应当遵循合理、公开、服务质量和价格相符原则，不能只收费不服务。本案物业公司提供的日常管理服务，远达不到锡价规[2014]3号中规定的5级服务标准，也就勉强达到[2014]3号中规定的4级服务标准。3.物业公司长期占用小区内共用部位经营并获取收益，如出租广告位、快递柜、售水机、食品存储柜、收取停车费等。根据相关规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得业主同意，经营性收益的收支情况应当每半年在物业管理区域内显著位置公示，去除成本后，收益归全体业主所有。但实际情况是物业公司不但没有获得全体业主同意就进行长期经营并获取收益，也没有每半年公示收益的详细收支情况，且独占了全部收益。4.根据《物权法》及相关法律规定，小区内规划的车位应当先满足业主需求，物业公司不应当将“缴纳物业费”与“停车管理费”两者进行捆绑，以限制业主使用小区内的规划车位。被上诉人物业公司辩称：毛莉萍的上诉理由在一审中已经陈述过了，一审判决对此也处理过了。本案应驳回上诉、维持原判。一审法院审理查明：2012年5月22日，无锡市物价局出具批复，载明：你公司可在物业公共服务七级收费指导价标准的基础上上浮42%，对物业产权人（或使用人）收取每月每平方米建筑面积1.85元的物业公共服务费等内容。2014年4月24日，毛莉萍、毛雯萱与无锡市崇安新城龙瑞投资有限公司（以下简称龙瑞公司）签订商品房买卖合同1份，载明龙瑞公司为出卖人，毛莉萍、毛雯萱为买受人，买受人购买的商品房为4幢X单元XXX室，建筑面积127.24平方米，出卖人应当在2015年1月30日前将商品房交付给买受人使用，自本合同及补充协议约定的交付之日的第二天起，视为该商品房已经由出卖人转移交付给了买受人，出卖人的交房责任履行完毕，该商品房的毁损、灭失的风险和物业服务费及与该商品房有关的水电费等费用由买受人承担等内容。物业公司与毛莉萍签订了前期物业管理服务协议，载明：其为甲方，毛莉萍为乙方，物业名称无锡晶品公寓，坐落第4幢9单元1603室，建筑面积127.24平方米；物业管理服务费由甲方按产权注册面积每月每平方米1.85元向乙方收取公共服务费，物业公司每半年向业主收取一次物业管理费，具体交费日期为每半年的第一个月交纳，甲方违反协议，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，乙方承担相应的法律责任，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日加收实际应交金额千分之五的滞纳金，胜诉方的律师费、诉讼费等相关费用由败诉方承担等内容。2014年底，毛莉萍、毛雯萱拒绝收房，并于2015年3月5日以龙瑞公司违约为由诉至法院，法院作出民事判决书，驳回了毛莉萍、毛雯萱的诉请。毛莉萍未支付2015年2月1日起的物业费。通知载明七级服务标准指导价2.50元/月/平方米，附件二载明对已交付的住宅，物业公共服务费可对应调整后相应或相似的收费标准，确定新的物业等级服务标准，并重新签订合同后执行等内容。以上事实，有批复、商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、庭审笔录、民事判决书、通知及当事人陈述等证据在卷佐证。一审中，毛莉萍为证明其主张，提供证据如下：1、电脑截图打印件一份，证明其验房时其家里出现了诸多的房屋质量问题，物业公司未主动联系龙瑞公司为其维修，亦未为其维修。2、其与物业公司的唐庆、李慧的聊天截图，证明其向物业公司反映外墙开裂，要求物业公司来维修，但是物业公司一直未维修。3、其与物业公司的顾治由的聊天记录及视频，证明其家中北阳台漏水，向物业公司报修后，物业公司未维修。该部位虽系其自行外拓，但漏水系楼上的相同部位由物业公司统一委托第三方进行外拓所致，故应由物业公司进行维修。4、照片、视频，证明物业公司的保安在上班时间在景观池洗脚，2017年12月6日晚上10点多及2018年4月15日晚上10点多在入户大厅中睡觉，物业公司提供的24小时值班、巡逻服务存在重大隐患，对全体业主极其不负责任。5、视频，证明其拍摄到9号楼保安的巡逻记录，要么没有之前的记录，要么记录已经提前记好了，证明保安巡逻造假，对业主服务存在重大的隐患，对全体业主不负责任。6、视频，证明小区一期和二期中间的一条路尽头被垃圾、车辆堵住，旁边有一条小区的应急通道。7、图片、视频，证明小区地下车库入口处的监控设备损坏、电梯检验标识存在逾期情况、9号楼内的应急通道标识损坏，应急通道被垃圾堵塞、9号楼内的消火栓设施存在损坏。8、照片，证明物业公司聘请的保洁人员都是高龄人员，日常保洁力不从心，小区内公共道路环境脏乱差，电梯过道脏乱差，地下室还有床位。9、照片、视频，证明电动车随处乱放，占用公共区域，无人管理。10、视频，证明物业公司占用小区车库共用部位随意搭建库房，物业公司人员夜间从配电井偷拉电线给电动车充电，给业主增加安全隐患。11、视频，证明其缴纳物业费时物业公司拒绝接受，物业公司将停车管理费和物业费进行捆绑，用霸王和胁迫的手段逼迫业主缴纳物业管理费。其只能把车子停在外面的市政道路上，每次车胎都被扎破。本小区的停车场为地下人防设施，归小区全体业主所有，业主有权将车停入车库。12、照片，证明物业公司占用小区公共部位进行广告位出租以获得收益，从未向小区业主公开收益账目，物业收取的广告受益扣除必要的支出以外应该平均分配到各个业主或抵充部分物业费。经质证，物业公司认为:1、对证据1真实性无异议，但是与本案无关，交房时的房屋质量问题，属于商品房买卖合同中的质保范畴，不属于物业维修的范畴，与其无关。2、对证据2真实性、关联性、合法性均不予认可，这份证据材料仅是毛莉萍截取的部分聊天内容，据其了解，客服人员已经将相关的维修事项对毛莉萍进行了告知，外墙开裂系质保范围，应由龙瑞公司承担维修责任。3、对证据3真实性、合法性无异议，对关联性有异议，其从未为任何业主进行阳台的外拓，且毛莉萍的漏水部位系其自行外拓所致，故漏水不属于物业维修范围。并提供证据13照片，证明其已经安排人员对各大楼的外墙进行维修，只是尚未安排到9号楼。4、对证据4真实性无异议，关联性不予认可，保安并非在景观池洗脚，而是在清洗景观河，视频也并不能够证明保安的巡逻存在重大隐患，毛莉萍完全可以向其进行反映便于其进一步规范员工的行为，但该行为并非毛莉萍拒缴物业费的理由。5、对证据5的对真实性、关联性、合法性均不予认可。其巡逻时采取电子巡更为主，手工打卡为辅的方式，在每栋楼或者相应的点都设置了电子巡更点，24小时内10次巡逻，相关的打点棒记录在电脑系统都有同步记载，纸质记录是放在每栋楼的15楼和顶楼，所以有时和打点棒记录不是同步，存在滞后性。6、对证据6真实性无异议，但该马路并不属于物业管理的范畴，其为了阻止社会车辆停留在该路段已经进行了管理，设置了移动的路障，保洁部门在该处进行垃圾清运系日常工作，没有造成对消防通道的堵塞，经过其与环卫部门的沟通，现在的垃圾清运已经统一的移到了马路一边。7、对证据7真实性无异议，小区地下车库入口处的监控设备并非损坏，而是施工单位在对小区车库进行顶部整改造成的，整改完成后就已经恢复；提供证据14电梯定期检验报告，证明电梯检验是由第三方机构来负责的，案涉的9号楼电梯按照要求进行质量安检，不存在质量隐患；案涉小区应急通道标识总共有3600个，故存在大量的维修任务，从损坏到修复本身就有一个过程，提供证据15照片，证明9号楼应急消防指示灯及消防设施已经全部安装到位，整改完毕。8、对证据8，看不出工作人员存在力不从心，且垃圾打扫存在过程，毛莉萍拍摄时虽有垃圾，此后保洁人员已经进行了打扫。9、对证据9真实性无异议，关联性不认可。小区内有专门的电动车停车位，其亦提供了相应的充电桩，有些业主为了方便存在乱停放的情况，其也只能劝说，尽量后期改进。10、对证据10真实性无异议。所谓的库房是原先开发公司在交接的时候就已经存在的，里面堆了一些施工用的建筑材料，包括本次维修外墙所需的材料，并未占用公共设施，也未造成影响。其在停车场有专门的充电桩，故工作人员无需偷拉电线给电动车充电，照片仅是显示某辆电动车在充电的状态，并非其工作人员所为，亦未造成危险。11、对证据11真实性无异议，关联性、合法性不予认可。其有权对车辆进行管理服务，包括了泊位管理、停车管理，鉴于小区内车位有限，其优先满足已经缴纳物业费的业主使用，作为管理方，在毛莉萍未按期支付物业费的情况下有权拒绝其单独的支付停车费。12、对证据12真实性无异议，但与本案无关。提供证据16，证明其已就经营收入情况在小区正门口宣传栏中张贴公示。一审中经质证，毛莉萍认为：对证据13真实性有异议，无法看出是本案所涉小区，对证据14无异议，但电梯标识应及时更换；对证据15无法看出是9号楼的消防栓，对应急消防指示灯维修到位无异议；对证据16无异议。一审法院认为：物业公司主张与毛莉萍签订前期物业管理服务协议，有毛莉萍在前期物业管理服务协议加盖的印章为证，毛莉萍虽有异议，经法院限期明确表示不申请鉴定，对物业公司主张予以支持，认定前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，合法有效。物业公司主张按照1.85元/月/平方米收取物业管理服务费，有批复及前期物业管理服务协议为证，通知载明七级服务指导价2.50元/月/平方米，附件二载明对已交付的住宅，物业公共服务费可对应调整后相应或相似的收费标准，确定新的物业等级服务标准，并重新签订合同后执行等内容，且通知的收费标准超过物业公司主张的收费标准，故对物业公司主张按照1.85元/月/平方米收取物业管理服务费予以支持。2014年底，毛莉萍、毛雯萱拒绝收房，故物业公司有权主张从2016年2月1日起计算物业费。验房后发现的问题应由龙瑞公司进行维修，对毛莉萍据此主张物业公司违约不予支持。外墙开裂在质保期限内由龙瑞公司维修，且物业公司亦提供证据证明其对外墙安排了维修，故对毛莉萍据此主张物业公司违约不予支持。毛莉萍主张物业公司为楼上住户进行外拓，导致其家中漏水，无相关证据提供，物业公司亦不予认可，不予采信，对毛莉萍据此主张物业公司违约不予支持。物业公司已对保安进入景观池作出解释，毛莉萍亦无相反证据提供，对毛莉萍据此主张物业公司违约不予支持。毛丽萍主张物业公司保安在大厅睡觉、巡逻登记表存在未签、提前签等情况，有照片、视频为证，予以支持。一区、二区间的马路并不属于物业公司管理范围，对毛莉萍据此主张物业公司违约不予支持。物业公司已对消防设施、电梯、应急通道标识等问题作出解释，且提供了照片、电梯定期检验报告予以作证，予以支持，对毛莉萍据此主张物业公司违约不予支持。毛莉萍的证据不能证明物业公司的保洁人员未进行打扫，故对毛莉萍据此主张物业公司违约不予支持。物业公司已对电动车乱停放问题、库房问题、偷充电问题作出解释，毛莉萍亦无证据证明物业公司对上述情况未进行管理，对毛莉萍据此主张物业公司违约不予支持。毛莉萍在结欠物业费的情况下仅同意支付停车费，系对债务的部分履行，物业公司有权拒绝接受，对毛莉萍据此主张物业公司系捆绑收费不予支持。物业公司已经对收入情况进行公示，毛丽萍个人亦无权就公共部分的收益主张权利，对毛莉萍据此主张拒付物业费不予支持。因毛莉萍未按约支付物业费，系违约在先，且物业公司即便存在违约毛莉萍亦未有证据证明其存在损失，对毛丽萍拒付物业费不予支持。物业公司要求给付物业服务费用的诉讼时效期间从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，故对毛莉萍主张2016年2-12月的物业费已经超过诉讼时效不予支持。毛莉萍主张至今未入住，无相关证据提供，亦与其主张车辆只能停放在市政道路上导致被人损坏及提供的视频、照片不符，对其主张按七折支付物业费不予支持。毛莉萍主张物业公司无权收取滞纳金，于法无据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十二条、第一百零七条之规定，判决：毛莉萍自判决发生法律效力之日起十日内向苏州红星品唯物业管理有限公司无锡分公司支付物业管理服务费11063元及滞纳金（以1176.9元为基数，自2016年3月1日起计算至2019年8月31日止；以1412.36元为基数，自2016年8月1日起计算至2019年8月31日止；以1412.36元为基数，自2017年2月1日起计算至2019年8月31日止；以1412.36元为基数，自2017年8月1日起计算至2019年8月31日止；以1412.36元为基数，自2018年2月1日起计算至2019年8月31日止；以1412.36元为基数，自2018年8月1日起计算至2019年8月31日止；以1412.36元为基数，自2019年2月1日起计算至2019年8月31日止；以1412.36元为基数，自2019年8月1日起计算至2019年8月31日止；均按照年利率24%计算），并赔偿律师费2000元。一审案件受理费516元(已减半收取)，由毛莉萍负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,物业公司提供的前期物业管理服务协议中，虽无毛莉萍的签名，但加盖有毛莉萍的印章。毛莉萍对该协议中印章的真实性有异议，却在一审中经法院限期明确表示不申请鉴定，二审中经本院释明后仍未提出鉴定申请，其有能力举证而拒绝举证，应作出对其不利的认定。故一审法院认定前期物业管理服务协议真实有效并无不当。物业公司的职责是根据物业服务合同的约定，为物业的正常使用提供服务，物业公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务。物业服务是一个连续提供服务的过程，毛莉萍二审中也认可近几年物业服务有了改善。即使物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，毛莉萍可以根据物业服务的服务等级标准，通过要求物业公司整改等方式维护自己的合法权益，要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举，故毛莉萍应当依照合同约定支付物业管理费和违约金。物业公司今后也应虚心听取服务对象的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。至于毛莉萍上诉中提出的要求物业公司停止利用小区共用部位进行经营获取收益，以及将物业费与停车管理费进行捆绑缴纳等违法侵权行为，该上诉主张属于新的诉讼请求，因毛莉萍一审中未提出反诉，本院二审对此不予理涉。综上所述，毛莉萍的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1032元，由上诉人毛莉萍负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年七月十七日书记员  翁 强