江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0781民初2262号原告：赣州中创置业有限公司，住所地为江西省赣州市章江新区长征大道十龙聚龟东南侧中创国际城营销中心，社会信用统一代码91360700074283189E。法定代表人：叶舰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：潘媛媛，北京市盈科（南昌）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵和艳，北京市盈科（南昌）律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈俊，男，1988年11月10日生，汉族，江西省瑞金市人。第三人：赣州银行股份有限公司文明支行，住所地为江西省赣州市章贡区章江新区新赣州大道9号盛合公园壹号1号楼11#、12#、113#商铺，社会信用统一代码为91360700744282055B。法定代表人：张福生，系该公司文明支行主要负责人。原告赣州中创置业有限公司与被告陈俊、第三人赣州银行股份有限公司文明支行追偿权纠纷一案，本院于2020年5月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，原告撤回对第三人赣州银行股份有限公司文明支行的起诉，本院予以准许。原告赣州中创置业有限公司的委托诉讼代理人潘媛媛、赵和艳到庭参加诉讼，被告陈俊经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赣州中创置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付被赣州银行股份有限公司文明支行划扣的保证金57487.2元；2.被告支付违约金137831.2元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月23日，原告与被告签订编号为2017092300871的《赣州市商品房买卖合同》，被告购买原告开发的中创·国际城1幢1003号商品房，房屋总价为1378312元，被告向原告支付首期房价款698312元，剩余房款680000元向赣州银行申请贷款支付。同日，被告与原告签订《补充协议》，约定：若买受人未按时偿还按揭款致使贷款银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在履行保证责任后有权向买受人追偿，要求买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金，并可以单方面解除买卖合同。合同签订后，被告与赣州银行文明支行签订《个人借款合同》，办理按揭贷款。原告于2017年12月8日与赣州银行文明支行签订了《保证金质押担保合同》，为被告按约还清贷款提供保证金担保。但从2018年10月份起，被告开始未按期归还贷款本息。赣州银行文明支行于2020年4月10日向原告发出《履行担保责任通知书》，截止2020年4月10日，被告已逾期8期未还贷款本息，导致原告被赣州银行文明支行从保证金账户扣划57487.2元。被告多次未按期向赣州银行文明支行偿还贷款，已构成严重违约，导致原告产生了损失。为维护自身的合法权益，特诉至法院。被告陈俊未答辩，亦未提供证据。原告提交了下列证据：1.原告的营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告陈俊身份证复印件一份、赣州银行文明支行企业信息表各一份，证明原告、被告、第三人的诉讼主体适格；2.《商品房买卖合同》及补充协议、《保证金质押合同》、购房发票复印件各一份，证明原告与被告存在商品房买卖合同法律关系，双方约定被告未按期还贷三期以上，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任，被告向第三人按揭贷款，原告提供保证金为被告按时还贷提供担保；3.《履行担保责任通知书》、赣州银行《扣款凭证》各一份，证明被告未按约定归还贷款，导致原告被扣划保证金57487.2元，原告有权解除合同并要求被告承担违约金。经本院审查，原告提交的证据与其陈述之间能相互印证，故本院对原告提交的所有证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以采信。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2017年10月23日，原告赣州中创置业有限公司与被告陈俊签订《赣州市商品房买卖合同》，原告赣州中创置业有限公司将其开发的中创·国际城1幢1003办公房屋以1378312元的价格出卖给被告陈俊，被告陈俊在支付首付款698312元后，剩余680000元向赣州银行股份有限公司申请贷款支付；《赣州市商品房买卖合同》合同附件五（补充协议）第三条第二款第六项约定：“买受人在使用银行按揭贷款支付购房款时，应严格按银行按揭贷款合同的要求，按时足额的偿还银行按揭贷款。若因买受人未按规定偿还按揭贷款，导致银行追究出卖人的保证责任时，买受人除须偿还出卖人因承担保证责任支付的本金及利息外，另须按照房屋总价款的10%向出卖人支付违约金且出卖人有权单方终止本合同。合同终止后，出卖人有权另行处置该房产。买受人已付房款不足以支付前述违约金额，出卖人有权继续向买受人追偿”。2018年12月8日，原告赣州中创置业有限公司与赣州银行股份有限公司文明支行签订《保证金质押合同》，原告为被告陈俊与赣州银行股份有限公司文明支行《个人购房担保借款合同》的履行提供保证金质押担保，合同对质押担保范围、质权实现等进行了约定。被告陈俊未按《个人购房担保借款合同》的约定向赣州银行股份有限公司文明支行归还2019年10月、11月、12月的贷款；2019年12月24日，赣州银行股份有限公司文明支行按约定扣划了原告赣州中创置业有限公司的保证金24572.81元。被告陈俊未按《个人购房担保借款合同》的约定向赣州银行股份有限公司文明支行归还2020年1月、2月、3月、4月的贷款；2020年4月10日，赣州银行股份有限公司文明支行按约定扣划了原告赣州中创置业有限公司的保证金32909.26元。此后，经原告赣州中创置业有限公司催收，被告陈俊未向原告归还垫付款。本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告赣州中创置业有限公司与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，原告将其开发的中创·国际城1幢1003办公房销售并转移该房屋所有权给被告陈俊，被告陈俊向原告支付购房款1378312元，原告与被告陈俊形成了合法有效的商品房买卖合同，受法律保护。订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保方式可以为保证、抵押、质押、留置和定金。原告与赣州银行股份有限公司文明支行签订《保证金质押合同》，为被告陈俊的借款（购房按揭贷款）提供保证金质押担保，原告赣州中创置业有限公司与被告陈俊、赣州银行股份有限公司文明支行形成了合法有效的保证合同，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告赣州中创置业有限公司、被告陈俊及赣州银行股份有限公司文明支行均应按照合同约定，履行各自义务。原告赣州中创置业有限公司、赣州银行股份有限公司文明支行均已按照约定履行义务，但被告陈俊未按照合同约定，按期足额向赣州银行股份有限公司文明支行归还按揭贷款，被告陈俊已经构成违约；因此，赣州银行股份有限公司文明支行按照《保证金质押合同》分两次扣划原告的保证金共57482.07元（24572.81+32909.26），原告承担了质押保证责任。质押权人承担担保责任后，有权向债务人追偿。原告赣州中创置业有限公司在承担保证责任后，可以根据双方约定及法律规定向被告陈俊追偿。因此，原告赣州中创置业有限公司要求被告陈俊支付被赣州银行股份有限公司文明支行扣划的保证金57487.2元的请求，本院在实际扣划的57482.07元范围内予以支持，超出部分不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金过高的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原告赣州中创置业有限公司与被告陈俊约定如原告承担担保责任外，被告须按房屋总价款10%支付违约金，即双方约定了违约金的计算方法；现被告逾期还款七期，由原告承担的保证责任共57482.07元，如支付违约金137831.2元（总房款的10%），明显过高，应当予以调整。庭审后，原告向法院书面提出违约金变更为13783.12元，即总房价款的1%，约为实际垫付款的23.97%；违约金兼具填补损失和惩罚的双重属性，结合原告赣州中创置业有限公司的实际损失及预期利益，被告陈俊的履约情况等因素，按照公平原则，对原告要求被告陈俊支付违约金13783.12元的请求，本院予以支持。被告陈俊经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利。本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第一百九十八条，《中华人民共和国担保法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告陈俊应于本判决生效后十日内向原告赣州中创置业有限公司支付垫付款57482.07元及其违约金13783.12元，以上共计71265.19元；二、驳回原告赣州中创置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4206元，减半收取2103元，由原告赣州中创置业有限公司负担1312元，被告陈俊负担791元。该款已由原告预交，限被告陈俊于本判决生效后十日内向原告付清791元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  邓泽平二〇二〇年七月十七日书记员  李 丹