江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初626号原告：胡胜行，男，1970年4月21日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。原告：胡泽升，男，1998年8月28日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。两原告委托代理人：闵中林，江西朗秋律师事务所律师。两原告委托代理人：王新，江西朗秋律师事务所实习律师。被告：南昌地元实业有限公司。住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区汽车大道72号。统一社会信用代码：91360121789743126U。法定代表人：陶玖根，职务：执行董事。委托代理人：李欣、周雅婷，江西豫章律师事务所律师。第三人：江西地元商业管理有限公司。住所地：江西省南昌市南昌县富山五路168号农机大市场。统一社会信用代码：91360121056406093T。法定代表人：江水连，职务：执行董事。委托代理人：胡芳艳，女，1988年2月7日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。系该公司员工。原告胡胜行、胡泽升与被告南昌地元实业有限公司（以下简称南昌地元公司）、第三人江西地元商业管理有限公司（以下简称江西地元管理公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人闵中林、王新，被告南昌地元公司委托代理人李欣、周雅婷，第三人江西地元管理公司委托代理人胡芳艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡胜行、胡泽升向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告双方签订的合同编号为2016-088525的商品房买卖合同；2.判令被告向原告返还购房款245482元和办证费1100元；3.判令被告赔偿原告因支付银行贷款利息所造成的损失，截至起诉之日暂计为16574.28元（实际损失计算截至合同解除之日为止）；4.本案诉讼费用及其他费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年11月16日通过售后包租的方式签订合同编号为2016-088525的商品房买卖合同，购买被告位于江西省的商铺，建筑面积26.61平方米，房款为242836元。由于房屋产权面积为26.9平方米，原告补差价2646元，实际已向被告支付房款245482元，其中的120000元以银行按揭的方式支付，且为了办理房产证，原告还向被告支付了办证费1100元。按照合同第八条规定，出卖人应当在2017年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。截止起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告严重违约行为损害了原告合法权益。同时，合同第九条规定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。由于合同约定的违约金远远低于原告已支付的银行贷款利息，不足以弥补被告给原告造成的实际损失，故请求法院予以增加。由于案涉商品房是被告采用售后包租的方式向原告出售的，购买商品房的同时，原告应被告要求与第三人签订二手车交易市场委托经营合同，约定商品房在五年协议期内由第三人代管经营，第三人至今也未将商品房验收的结果向原告出示。根据《商品房销售管理办法》第十一条规定，被告以售后包租的方式向原告出售案涉商品房违反国家相关规定，严重损害原告合法权益。综上，请法院查清事实，判如所请。被告南昌地元公司辩称，原告与被告签订《江西国际汽车广场认购书》，认购江西省农机大市场三期二手车3222号商铺，建筑面积约26.61平方米，原总价444466元，通过三万抵五万、95折优惠活动以及扣除5年回报收益总计37%，应付242836元。一、合同约定被告应于2017年7月30日之前交房，被告已于2017年7月28日交付房屋，并不存在原告所称的逾期交房。二、原告未办证的原因在于原告未缴纳维修基金、契税、印花税等。三、原告已取得5年的回报收益，并不存在损失。四、原告起诉时间已经超过法定解除1年的除斥期间，故不符合解除合同的条件。五、被告与第三人各自为独立法人，被告不存在原告所称的具有售后包租或变相包租的行为。综上，被告已按约交付商铺，不符合解除合同的条件。被告自2009年至今，一直积极推动二手车市场发展，同时第三人已将大量商铺对外出租，如果解除案涉合同，必将导致第三人与案外人签订的租赁合同解除，造成极为不利的影响。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人地元管理公司述称，第三人已将五年委托经营管理回报收益支付给原告，五年回报合计37%收益已经一次性从房款中抵扣。第三人接受原告的委托，已于2017年7月28日验收涉案商铺。第三人积极运营市场，已将商铺对外出租。经审理查明：2016年10月26日，原告与被告签订《江西国际汽车广场认购书》，约定原告认购被告出售的江西省农机大市场三期二手车3222号商铺，认购单价为16703元／㎡，总价444466元，通过三万抵五万、99折优惠活动以及扣除5年租金，实付248058元。之后在签约结算流程表中，折扣改为95折，折后总价为242836元。原告与被告于2016年11月16日签订《南昌县商品房买卖合同》（合同编号：2016-088525），购买被告位于江西省商铺，房款242836元。合同约定，出卖人应当在2017年7月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%支付违约金。同日，原告又与第三人签订三份《二手车交易市场委托经营合同》，将其购买的商铺委托给第三人经营，并约定委托经营时间为5年，自2017年8月1日起至2022年7月31日止,商定回报收益总计37%，期间内回报收益一次性从房款款项中抵扣。合同还约定原告委托第三人代为验收商铺，原告认可代验收结果。合同签订后，因商铺实际面积调整，原告最终向被告支付房款245482元、办证费1100元。2017年7月15日，被告通知第三人收房，7月28日第三人代原告验收上述商铺。第三人现已将部分商铺出租给案外人。2018年3月8日，被告出具《工程竣工验收备案表》报送备案。以上事实有原、被告提供的《南昌县商品房买卖合同》、《二手车交易市场委托经营合同》，原告提供的《工程竣工验收备案表》、银行流水、购房款收据，被告提供的《江西国际汽车广场认购书》、《签约结算流程表》、验收交付通知书、房屋验收登记表，第三人提供的租赁合同等证据及当事人的陈述等予以证实。本院认为，本案的争议焦点为原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》依法是否应当解除。原告诉请解除合同的理由之一为被告采取了售后包租或变相售后包租的形式，违反《商品房销售管理办法》的相关规定，应予以解除。首先，违反法律法规的规定系合同无效的条件，并非合同解除的法定理由。其次，本案中，因被告同第三人系各自独立的法人，原告并未提供充分证据证实被告采取变相包租的形式销售房屋。再次，认定合同无效应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，《商品房销售管理办法》系部门规章的管理性规范，并不必然导致合同无效。因此，原告主张被告采取售后包租或变相售后包租的形式出售房屋，从而要求解除合同，理由不成立。原告诉请解除合同理由之二为被告逾期交房超过90日，符合双方约定解除条件。根据相关规定及行业惯例，开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。根据合同约定，被告应于2017年7月30日交付验收合格的房屋，虽然被告于2017年7月28日已经交付给第三人，但该房屋于2018年3月8日才提交《工程竣工验收备案表》，因此被告交付验收合格房屋的时间应为2018年3月8日，逾期超过90日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，从被告逾期交房到原告诉请解除已经超过一年，解除权消灭。同时，案涉房屋已经交付使用且委托第三人经营，双方合同目的已达成，如果解除，必将造成市场不稳定及案外人的损失。综上，对于原告要求解除商品房买卖合同，并据此要求被告返还购房款、办证费、赔偿利息损失的诉讼主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告胡胜行、胡泽升的诉讼请求。案件受理费5248元，由原告胡胜行、胡泽升负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  余永祥人民陪审员  漆 莉人民陪审员  邓 峰二〇二〇年七月八日法官助理彭一蕾书记员李倩云