四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8164号 上诉人（原审被告）：四川西控新能源产业园开发有限公司，住所地遂宁经济技术开发区玉龙路598号（孵化中心五楼）。 法定代表人：张蜀彤，执行董事。 委托诉讼代理人：黄晓波，四川迪扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘佳，四川迪扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街办驿都中路2号。 法定代表人：李晓龙，董事长。 委托诉讼代理人：王兰颖，四川方舟达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张亚男，四川方舟达律师事务所律师。 上诉人四川西控新能源产业园开发有限公司（以下简称西控新能源公司）因与被上诉人成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司（以下简称龙泉工投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初4851号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 西控新能源公司上诉请求：一、请求撤销成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初4851号民事判决，依法改判驳回龙泉工投公司的全部诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由龙泉工投公司负担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。1.龙泉工投公司第二项诉讼请求是支付第3层、第4层、第5层房屋的租金，但一审判决要求西控新能源公司支付租金的范围除了第3层、第4层、第5层之外，还有第一层部分门厅、地下车库，超出了龙泉工投公司的诉讼请求，系适用法律错误。2.案涉房屋系四川西控恩津特发动机制造有限公司(以下简称恩津特公司)使用，且恩津特公司在使用房屋期间，及时缴纳了物业管理费、水费、电费，物业管理公司也认可恩津特公司是承租人，并据此开具了收据和发票。一审判决对此认定事实错误。3.一审判决错误认定租金计算标准，系认定事实错误。龙泉工投公司从未就案涉房屋与西控新能源公司签订租赁协议，也未达成过口头租赁协议。西控新能源公司2017年5月31日的回函也仅仅是说将要签订租赁协议，但并未认可龙泉工投公司来函所述的租金标准。自然人的签名也仅表示签收文件，并不能代表西控新能源公司认可来函所述的租金标准。故西控新能源公司应承担的费用应该是房屋使用费，而非租金。而房屋占用费计算标准不能参照龙泉工投公司单方委托的、已经过期的评估报告中的租金，更不能简单参照其他房屋租金标准。综上所述，一审判决认定事实错误，请求依法改判。 龙泉工投公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回西控新能源公司的上诉请求、事实及理由，维持原审判决。1.龙泉工投公司在一审诉讼请求中主张的第3层、第4层、第5层的房屋租金金额包含了一楼门厅分摊部分、地下车库分摊部分在内，且西控新能源公司并未提出过任何异议。据此，西控新能源公司主张原审判决超出了龙泉工投公司的诉讼请求没有任何依据；2.龙泉工投公司已于2016年4月1日将案涉租赁房屋（含地下车库）实际移交给西控新能源公司使用，龙泉工投公司与西控新能源公司之间已经建立了事实上的房屋租赁关系；关于西控新能源公司主张房屋系由其关联单位恩津特公司使用，故应当由恩津特公司交付租金的说法并不成立，理由如下：（1）龙泉工投公司已经于2016年4月1日将案涉租赁房屋（含地下车库）移交给西控新能源公司使用，而恩津特公司成立于2017年7月11日，西控新能源公司于2018年3月15日向龙泉工投公司发送的函件也能反映出案涉租赁房屋系由西控新能源公司在实际使用，故西控新能源公司主张的房屋由恩津特公司使用与事实不符。（2）西控新能源公司向法庭提交的物业管理缴费凭证只能证明恩津特公司缴纳了物业管理费，但并不能直接证明案涉租赁房屋实际由恩津特公司在使用。（3）即使西控新能源公司将房屋交给了其关联企业恩津特公司实际使用，但这也只是西控新能源公司内部单方的安排，西控新能源公司既未将该情况告知龙泉工投公司，更未征得龙泉工投公司同意和认可，这并不影响也未变更龙泉工投公司与西控新能源公司已建立起的房屋租赁合同关系。3、龙泉工投公司多次向西控新能源公司发送书面函件，要求西控新能源公司按照房屋租金为50元/月/平方米，地下车库租金为9元/月/平方米的标准支付租金，龙泉工投公司于2017年3月14日、2017年11月3日所发送的函件均有西控新能源公司的法定代表人张蜀彤签字确认，足以说明西控新能源公司对租金标准是明确知晓并认可的，且西控新能源公司在房屋的租赁使用过程中从未向龙泉工投公司提出过任何对于租金标准的否认及异议。龙泉工投公司收取租金的标准也是结合了评估报告进行确定的。此外，龙泉工投公司在与案涉租赁房屋相同区域相近位置出租房屋的租金标准均为50元/月/平方米，地下车库租金为9元/月/平方米，故西控新能源公司主张原审判决错误认定租金计算标准没有任何依据。 龙泉工投公司向一审法院提出诉讼请求：1．请求判令西控新能源公司立即向龙泉工投公司腾还成都经开区总部经济港F组团3号楼第3层、第4层、第5层房屋；2．请求判令西控新能源公司从2016年4月1日起按照每月86690.41元的标准向龙泉工投公司支付总部经济港F组团3号楼第3层、第4层、第5层房屋的租金至西控新能源公司腾还房屋之日止（暂计至起诉日2019年6月14日为3334691.1元），并从2019年6月14日起按照中国人民银行同期贷款利率向龙泉工投公司支付资金占用费至西控新能源公司付清全部租金之日止；3．判令西控新能源公司承担本案全部诉讼费。 一审法院经审理认定事实：位于成都市龙泉驿区（后变更为龙泉驿区）系龙泉工投公司单独所有，该楼包括-1层（车库），1至5层（办公）的房屋。2016年4月1日，龙泉工投公司作为业主单位与租赁物业接收单位的西控新能源公司就Ｆ3栋3、4、5层房屋办理了房屋租赁入驻移交手续，签署了房屋租赁入驻移交表。该移交表不仅有龙泉工投公司和西控新能源公司双方盖章及承办人签字，而且成都车城置业有限公司作为委托运营管理单位、成都恒联物业管理有限公司作为项目物业管理单位也在该移交表上签字、盖章。同日，业主单位龙泉工投公司、委管单位成都车城置业有限公司与租赁单位中韩新能源汽车产业园、西控新能源公司签订总部经济港Ｆ、Ｇ组团入驻企业（单位）须知，西控新能源公司在尾页租赁单位处加盖印章并由其工作人员签名。为加强租赁房屋的消防管理工作，龙泉工投公司和西控新能源公司还签订《消防安全责任书》。此后，因西控新能源公司未与龙泉工投公司签订书面房屋租赁合同及支付房屋租金，龙泉工投公司多次向西控新能源公司发送函件，西控新能源公司就龙泉工投公司的部分函件予以书面回复。其中：2016年8月3日，龙泉工投公司函告西控新能源公司要求其尽快签订《项目投资协议书》并与龙泉工投公司签订《房屋租赁合同》，完善房屋租赁相关手续，并按双方约定及时交纳房屋租金等相关费用。2016年11月15日发函要求西控新能源公司及时签订房屋租赁合同及支付租金保证金等。2017年3月14日，龙泉工投公司就租赁房屋向西控新能源公司发函，要求签订房屋租赁合同并要求西控新能源公司支付1．保证金为1个月房屋租金＋1个月物业费（4元／平方米／月）共计94868.73元；2．总部经济港Ｆ组团3号楼第3、4、5层办公楼房产证测绘面积（含第一层部分门厅分摊面积）为1665.59平方米，租金标准50元／平方米／月；地下车库分摊面积为378.99平方米，租金标准9元／平方米／月；月租金为86690.41元。（1）2016.4.1-2017.3.31应付租金共计1040284.92元；（2）2017.4.1-2017.9.30应付租金共计520142.46元。该份函件由西控新能源公司的法定代表人张蜀彤签字确认。2017年5月31日，西控新能源公司向龙泉工投公司出具情况说明函，称因经开区投资项目在前期洽谈中，待与经开区投资协议签订后，再与龙泉工投公司就租房协议进行签订。西控新能源公司在2018年3月15日向龙泉工投公司发函。并作出以下说明：一、我公司入驻是经开区引入的，与贵公司之前并无交集……。 2018年10月15日，龙泉工投公司向西控新能源公司发函催缴房屋租金及保证金，2016年4月1日至2018年12月31日，西控新能源公司应交租金2860783.53元，保证金173380.82元。李炳鹤在该函件接收人处签名。 龙泉工投公司委托四川中衡安信房地产估价有限公司对案涉房屋进行估价。中衡安信于2016年4月19日作出房地产估价报告为办公用房租金为50元/平方米/月，车库为8.31元/平方米/月。除本案案涉房屋外，龙泉工投公司还将与本案房屋相近的其他房屋出租与他人使用，其办公用房租金标准为50元/平方米/月，车库为9元/平方米/月。 甲方成都经济技术开发区管理委员会、成都市龙泉驿区人民政府与乙方西藏西控新能源产业集团于2017年6月20日就中韩LNG发动机研发及制造基地项目签订投资协议书及补充协议书。《协议书》约定本项目由西藏西控新能源产业集团和韩国恩津特发动机技术研究有限公司设立的合资公司负责实施和运营……对双方的权利及义务进行了约定。《补充协议书》对扶持政策进行了约定，第3.3.2关于临时办公场地租金补贴，项目建设期间，甲方按照35元/（月．平方米的标准），据实给予乙方前3年不超过2000平方米办公场地租金补贴。 成都经济技术开发区项目建设服务局于2017年10月31日向恩津特公司出具项目建设用地交地通知书，根据投资协议书的约定，该项目净用地范围内房屋及附属设施等地面附着物的拆迁工作已完成。现将该项目净用736.0966亩（详见放线单）按地貌现状交给贵公司进场清理和管理使用……。2019年4月9日，成都经济技术开发区企业发展服务局致函恩津特公司，因该地块部分土地未取得征地批文，导致当地被拆迁农户无法参保，请函恩津特公司接此函后，在建工程立即暂停，停止场地平整工作，同时做好裸土全面覆盖工作。 恩津特公司成立于2017年7月11日，张蜀彤系该公司董事长，李炳鹤系该公司董事。该公司向成都恒联物业管理有限公司缴纳案涉房屋的物业管理费及水电费。 一审法院认为，本案双方争议在于龙泉工投公司与西控新能源公司双方是否建立房屋租赁合同关系，西控新能源公司是否应向龙泉工投公司支付租金及资金占用利息。合同法第十条第一款规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案龙泉工投公司与西控新能源公司双方虽未签订书面房屋租赁合同，但从龙泉工投公司提交的房屋租赁入驻移交表，西控新能源公司对其真实性、合法性均无异议。房屋租赁入驻移交表中房屋的位置明确及对水表底数、电表底数进行了交底。房租租赁合同中，出租方的权利义务通常是交付房屋，收取租金。承租方的权利义务通常是接收房屋并及时支付租金。本案中龙泉工投公司已将龙泉驿区成龙大道二段888号F3栋3、4、5层房屋移交给西控新能源公司，西控新能源公司也在移交表上租赁物业接收单位处签字盖章确认。再加上，龙泉工投公司、西控新能源公司双方在签订移交表的同日双方为案涉租赁房屋签订了消防安全责任书，入驻须知，西控新能源公司在承租方处盖章确认。能证明龙泉工投公司已将案涉租赁房屋于2016年4月1日交付西控新能源公司，西控新能源公司未提出异议。此后，因西控新能源公司未与龙泉工投公司签订书面房屋租赁合同，也未交付租金，龙泉工投公司为维护自身合法权益多次向西控新能源公司发送书面函件，要求签订书面房屋租赁合同，西控新能源公司支付租金及保证金。西控新能源公司对龙泉工投公司主张的租赁房屋事实并未予以否认而是以与有关单位之间有协议为由予以对抗，因此，一审法院认定龙泉工投公司、西控新能源公司从2016年4月1日起建立了事实上的不定期房屋租赁合同关系。至于案外人支付物业相关费用，不影响龙泉工投公司与西控新能源公司之间建立的房屋租赁关系。 现龙泉工投公司起诉要求西控新能源公司立即腾退成都经开区总部经济港F组团3号楼第3层、4层、5层房屋，实质上是要求解除与西控新能源公司之间的事实房屋租赁合同关系。合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。合同法第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案双方建立房屋租赁合同关系后，本案西控新能源公司在龙泉工投公司多次发函催缴租金后，至今未履行支付房屋租金的义务。依据上述法律规定，龙泉工投公司请求解除与龙泉工投公司和西控新能源公司存在的事实房屋租赁合同关系并要求西控新能源公司腾退案涉房屋及支付租金的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。 关于西控新能源公司应向龙泉工投公司支付的租金及资金占用利息。龙泉工投公司和西控新能源公司建立房屋租赁关系后，龙泉工投公司多次向西控新能源公司发函催促其支付房屋租金及保证金，2017年3月14日的龙泉工投公司关于总部经济港F、G组团房屋租赁事宜的函中，对总部经济港F组团3号楼第3、4、5层办公楼以及地下车库分摊面积及各自的租金标准进行了说明，该函件由西控新能源公司的法定代表人张蜀彤签字确认，在此后龙泉工投公司发给西控新能源公司的函件中，龙泉工投公司均明确租赁房屋面积、租金标准、西控新能源公司所拖欠租金数额，结合房地产估价报告及他人与龙泉工投公司签订的同地段房屋的租赁合同，一审法院认定西控新能源公司租赁龙泉工投公司的房屋为办公用房1665.59平方米（含第一层部分门厅分摊面积），租金为50元/平方米/月，地下车库378.99平方米，租金为9元/平方米/月，则月租金为86690.41（1665.59＊50＋378.99＊9）元，据此计算2016年4月1日至2019年6月14日的房屋租金为3334691.1（86690.41＊38＋86690.41/30＊14）元，龙泉工投公司要求西控新能源公司支付，一审法院予以支持。龙泉工投公司要求西控新能源公司支付资金占用费，缺乏事实依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、西控新能源公司在判决生效后三十日内向龙泉工投公司返还成都经开区总部经济港Ｆ组团3号楼第3层、第4层、第5层房屋（位于成都市龙泉驿区）；二、西控新能源公司于判决生效后10日内向龙泉工投公司支付2016年4月1日至2019年6月14日的租金3334691.1元；三、驳回龙泉工投公司的其余诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半后收取16739元，由西控新能源公司负担（限在判决生效后10日内向一审法院缴纳）。 本院二审过程中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与采信的证据与一审一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于：一、西控新能源公司是否应当向龙泉工投公司支付房屋租金；二、如果应当支付租金，其标准应当如何认定；三、一审是否判超所请。本院分别认定如下： 关于西控新能源公司是否应当向龙泉工投公司支付房屋租金的问题。西控新能源公司认为其仅应当支付从接收房屋到恩津特公司注册成立之日期间的租金，即2016年4月1日至2017年7月10日之间的租金，对恩津特公司注册成立之后的房屋占有使用费应当由恩津特公司支付。对此，本院认为，虽然龙泉工投公司与西控新能源公司双方并未签订书面房屋租赁合同，但西控新能源公司作为租赁物业接收单位与龙泉工投公司就F3栋3、4、5层房屋办理了房屋租赁入驻移交手续，并在《房屋租赁入驻移交表》和《总部经济港F、G组团入驻企业（单位）须知》上盖章并签字,同时双方还签订了《消防安全责任书》，在本案二审过程中双方当事人亦认可从2016年4月1日就完成了房屋的移交，西控新能源公司在2017年5月31日向龙泉工投公司出具情况说明函中亦称因经开区投资项目在前期洽谈中，待与经开区投资协议签订后，再与龙泉工投公司就租房协议进行签订。由此可见，西控新能源公司以租赁使用的意思从龙泉工投公司处接收并占有使用案涉房屋，双方从移交占有之日（2016年4月1日）起已形成了事实上的租赁合同关系。虽然西控新能源公司主张2017年7月10日以后将案涉房屋交给其关联公司恩津特公司使用期间，恩津特公司也按期缴纳了水费、电费及物业管理费，但恩津特对房屋的占用使用仅基于西控新能源公司的交付，现有证据不能证明龙泉工投公司同意将承租人由西控新能源公司变更为恩津特公司，根据合同相对性原则，仍应由西控新能源公司向龙泉工投公司支付租金。 关于西控新能源公司应当支付给龙泉工投公司的房屋租金标准问题。西控新能源公司认为其虽然在函件上签字，但该签字行为仅代表签收的意思，其并未认可龙泉工投公司来函提出的租金标准。对此，本院认为，龙泉工投公司于2017年8月22日和2018年10月15日向西控新能源公司发送的函件尾部接收单位和接收人处有西控新能源公司的盖章及李炳鹤的签字，2017年11月3日的函件尾部有西控新能源公司的法定代表人张蜀彤的签字，三份函件中都载明了成都经济技术开发区成龙大道888号总部经济港F组3号楼第3、4、5层的保证金和租金标准，确认了房屋租金标准50元/平方米/月，地下车库分摊面积租金标准9元/平方米/月。西控新能源公司进行了签字后并未提出异议，说明西控新能源公司知晓并认可该租金标准。同时，结合四川中衡安信房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》和龙泉工投公司提供的与案涉房屋相同区域、相近位置的房屋租赁合同来看，龙泉工投公司所主张的租金标准亦未明显悖离市场价格标准。一审确定的租金标准并无不当，本院予以维持。 关于一审判决是否判超所请的问题。西控新能源公司认为一审判决要求西控新能源公司支付租金的范围包括了第一层部分门厅和地下车库，超出了龙泉工投公司的诉讼请求。本院认为，龙泉工投公司诉状中虽然载明系“第3层、第4层、第5层房屋租金”，但其明确了诉请的租金标准为每月86690.41元，一审所判的的租金亦是按每月86690.41元的标准予以确定，并未超出龙泉工投公司的诉请范围。 综上所述，西控新能源公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费33478元，由四川西控新能源产业园开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王果 审判员  廖方 审判员  赵韬 二〇二〇年七月三十一日 书记员  袁敬