大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初817号原告：中连瑞金（大连）资产管理有限公司，统一社会信用代码91210231MA0QCNAF51，住所地辽宁省大连市甘井子区榆水街11号1单元1层2号。法定代表人：魏坤，系该公司董事长。被告：李子英，男，1958年3月28日生，满族，住址大连市甘井子区。第三人：大连大管家物业管理有限公司，统一社会信用代码91210200796932048G，住所地辽宁省大连市甘井子区盐岛北园24#1-1-4号。委托诉讼代理人：王萍，女，系该公司员工，住址辽宁省大连市甘井子区。原告中连瑞金（大连）资产管理有限公司与被告李子英、第三人大连大管家物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中连瑞金（大连）资产管理有限公司的法定代表人魏坤、被告李子英、第三人大连大管家物业管理有限公司的委托诉讼代理人王萍均出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付2016年6月1日至2017年6月30日期间的物业费1,499元（1元每月每平方米×115.34平方米×13个月）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：第三人大连大管家物业管理有限公司与大连市甘井子区金寓花园业主委员会签订了物业管理服务合同，约定由第三人为被告在内的业主提供物业管理服务，2017年因为第三人与新的小区业主委员会产生纠纷，小区业委会违约终止合同的执行，造成包括被告人在内的业主的部分物业费未收取，第三人依照《合同法》的有关规定将其对被告享有的物业费部分债权转让给原告，并依法向被告等业主履行了告知手续。故原告诉至法院，请求法院依法判决。被告李子英辩称，不同意原告的诉讼请求。1.第三人之前在2017年7月4日已经就案涉小区的物业费问题起诉过业主，但是第三人撤诉了，证明这个事情就结束了，为什么现在原告又来起诉被告；2.被告认为原告不具备主体诉讼资格。因为被告是与第三人产生的物业合同纠纷与原告没有任何关系；小区原业主委员会与第三人签订物业服务合同的时间是2013年6月，起诉被告拖欠物业费的期限是2016年5月到2017年6月。我们只欠费12个月。现在是2020年4月，已经超过了诉讼时效，不应该受到法院支持和保护。2017年5月被告居住的12楼顶层房屋屋顶瓦片脱落，造成了雨后漏水，后被告立即向第三人的隋经理提出报修，物业公司负责人亲自到现场察看情况，但事隔数日一直没有按排人维修，几次到物业公司询问相关维修情况无果，物业公司以各种理由至今没有进行维修。为了防止瓦片伤人，被告请了维修队在2017年6月进行维修，共计花费维修费800元。被告哦认为第三人不履行应尽的维修义务在前，按照法律规定的权利义务对等的原则，物业公司不应享有向业主索要物业费的权利。被告认为起诉书中因为第三人与新的业主委员会产生纠纷，造成部分业主的物业费没有收取上来，与被告无关。被告没有收到过第三人的催收函。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据和事实本院认定如下：被告系大连市甘井子区金寓花园小区88号楼2单元1201号房屋的业主，案涉房屋面积为115.34平方米。庭审中，原告提供的2014年11月15日金寓花园四期业主委员会作为委托方（甲方）与第三人大连大管家物业管理有限公司（乙方）签订《金寓花园四期物业管理服务合同》，约定：合同期限为三年，自2014年6月1日起至2017年11月15日止；管理服务费用标准为按照建筑面积1元/平方米/月（含电梯费用）。被告提供的另案（原告大连大管家物业管理有限公司与被告大连市甘井子区机场街道金寓花园四期第二届业主委员会物业服务合同纠纷一案）中大连大管家物业管理有限公司提交的签订日期为2014年6月1日的《金寓花园四期物业管理服务合同》复印件第三条显示，合同期限为三年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止。2019年6月30日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《债权转让协议》，约定：“一、乙方从2018年6月30日将大管家物业管理有限公司与金寓花园物业管理合同体现的对部分业主的拖欠物业费债权（见合同以及物业明细）全部转让给甲方。同时给甲方出具债权转让通知书。由甲方以债权人的身份全权办理对拖欠物业费的催交、收取以及在法院的诉讼以及案件执行等债务追索事宜，甲方不做任何损害乙方利益事。二、甲方负责以债权人的身份办理债务的索要包括诉讼以及执行工作直到完结的全部事宜。乙方全力配合甲方的物业费的催要、诉讼以及执行工作；乙方确保提供给甲方的债权以及证据是证实有效的，负责对出现有争议的事实进行解释以及处置。协议签订后甲方向乙方交付债权转让对价款，乙方委托律师与甲方在法院办理债权转让法律手续。……”庭审中，原告及第三人主张，第三人于2017年7月6日撤出了案涉小区，不再为案涉小区提供物业服务，但未举证证明。被告提供《“6.6”会议及会后入户调查的情况》，证实2017年6月6日晚，业主委员会召开业主议事会，决定不再与第三人续签物业服务合同，面向社会公开招聘物业服务企业，并以通报方式告知全体业主。现原告主张被告拖欠2016年6月1日至2017年6月30日期间的物业费1,499元。被告另提供维修楼顶漏水的照片及案涉小区第三届业主委员会2020年3月29日出具的《证明》一份，证实第三人在为案涉小区提供物业服务的过程中存在诸多问题，严重违约，被告等业主拒交物业服务费。被告提供本院（2017）辽0211民初6175号民事裁定书，证实本案第三人曾作为原告，以大连市甘井子区机场街道金寓花园四期第二届业主委员会为被告，于2017年7月4日向本院提起诉讼，因本案第三人无正当理由拒不到庭，同年8月4日，本院裁定按第三人撤诉处理。本院认为，金寓花园四期业主委员会与第三人大连大管家物业管理有限公司签订的《金寓花园四期物业管理服务合同》是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。关于第三人为案涉小区提供物业服务的终止时间。原告及第三人主张，第三人于2017年7月6日撤出案涉小区，物业服务至2017年6月30日终止；业主认为，物业服务合同期限至2017年5月31日止。本院认为，第一，庭审中原告提供的2014年11月15日金寓花园四期业主委员会作为委托方（甲方）与第三人大连大管家物业管理有限公司（乙方）签订的《金寓花园四期物业管理服务合同》第三条明确约定：“合同期限为三年，自2014年6月1日起至2017年11月15日止”，但此处的“三年”与“2014年6月1日起至2017年11月15日止”的期限存在明显矛盾。相反，与业主提供的另案（第三人作为原告的）中2014年6月1日签订的《金寓花园四期物业管理服务合同》复印件第三条“合同期限为三年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止”相吻合。第二，从该小区业主提供的《“6.6”会议及会后入户调查的情况》中可以看出，案涉小区业主委员会系于2017年6月6日召开会议研究决定不再与第三人续签物业服务合同，从客观条件上，第三人在此后亦不可能正常再为案涉小区提供物业服务，且第三人就其主张的退出案涉小区的时间亦未举证，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，第三人就此应承担对己方不利的诉讼后果。综上，本院认定，第三人为案涉小区提供物业服务的终止时间为2017年5月31日。关于第三人提供物业服务的标准。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，第三人应按照上述物业管理服务合同的约定，为被告等业主提供保洁、垃圾清运、电梯、消防等公共设施维护、绿化养护、安保等物业服务。通过本案庭审调查查明的事实，第三人确存在公共设施维修养护管理不到位、职责范围内的维修义务及卫生清扫不及时等情况，第三人亦因多数业主对其服务不满，小区业主委员会与案外人另行签订物业服务合同，被强行要求撤出案涉小区，据此，本院认为第三人向案涉小区提供的物业服务存在瑕疵，且第三人已经不在案涉小区提供物业服务，无法通过后续的物业服务对存在的问题进行整改，因此其要求被告按照合同约定全额支付物业费显系不妥。综合庭审调查的事实，本院对本案进行全面考量，依据公平原则，认为以按上述合同约定计算的尚欠物业费为基数，以90%的标准确定第三人应收缴的物业服务费较为合理。关于被告辩称第三人曾以同一事由起诉被告后撤诉的问题。本院认为，因2017年7月4日本案第三人作为原告起诉的被告主体为大连市甘井子区机场街道金寓花园四期第二届业主委员会，并非本案被告。另根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十四条第一款之规定，原告撤诉或者人民法院按撤诉处理后，原告以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。故本院对被告以第三人曾起诉过，撤诉后即不能再向被告主张案涉物业费的抗辩意见不予采纳。关于被告辩称原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，金寓花园四期业主委员会与第三人大连大管家物业管理有限公司签订的《金寓花园四期物业管理服务合同》中并未约定物业费的缴纳时限，结合上述本院认定的第三人为案涉小区提供物业服务的2017年5月31日的终止时间，本案原告向本院提交的诉状日期为2020年1月10日，未超过法定的诉讼时效期间，故被告的此项抗辩意见，理由不当，不予采纳。综上，被告应向第三人缴纳2016年6月1日至2017年5月31日期间的物业费1,246元[（1元/月/平方米×115.34平方米×12个月）×90%]。因2019年6月30日，第三人与原告签订《债权转让协议》，将业主陈欠的物业费债权转让给原告，故原告要求被告给付物业费1,246元的诉讼请求，于法有据，理由正当，本院予以支持。原告此项诉讼请求中的超额部分，证据不足，理由不当，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李子英给付原告中连瑞金（大连）资产管理有限公司2016年6月1日至2017年5月30日期间的物业费人民币1,246元；二、驳回原告中连瑞金（大连）资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预交），已减半收取，由被告李子英负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审判员  富国周二〇二〇年七月九日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百一十四条第一款原告撤诉或者人民法院按撤诉处理后，原告以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。