浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初469号 原告：董竹明，男，1967年3月1日出生汉族，住新昌县。 委托诉讼代理人：赵庆周，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱千源，上海天闻世代（杭州）律师事务所律师。 被告：张小东，男，1969年7月27日出生汉族，户籍地址杭州市上城区，实际送达地址新昌县大市聚镇西山村工业园区6号，住新昌县。 被告：王艳艳，女，1974年11月10日出生汉族，住新昌县。 被告张小东、王艳艳委托诉讼代理人：张月萍，浙江元大律师事务所律师。 被告张小东、王艳艳委托诉讼代理人：张月，浙江元大律师事务所律师。 被告：新昌县华宇置业有限公司（统一社会信用代码91330624079740561Q），住所地：新昌县南明街道人民东路127号佳艺东都3楼。 法定代表人：钱为民，执行董事兼总经理。 被告：金锋，男，1974年6月15日出生汉族，住新昌县。 被告：朱倩岚，女，1980年1月24日出生汉族，户籍地址新昌县，住新昌县。 原告董竹明与被告张小东、王艳艳、新昌县华宇置业有限公司（以下简称华宇置业公司）、金锋、朱倩岚债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理。依法适用普通程序，期间由于工作原因，合议庭成员进行了变更，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告董竹明及其委托诉讼代理人赵庆周、朱千源、被告张小东、王艳艳的委托诉讼代理人张月、被告金锋到庭参加诉讼，被告华宇置业公司、朱倩岚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董竹明向本院提出诉讼请求：1.判令撤销张小东、王艳艳向华宇置业公司退房及华宇置业公司将已增值的新昌县中林香山华府23幢2号房产以不合理低价卖予金锋、朱倩岚的行为；2.判令被告到房管部门将案涉房屋（新昌县中林香山华府23幢2号）变更登记回张小东、王艳艳名下；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：2016年9月20日，张小东、王艳艳与华宇置业公司签订了合同编号为Ｙ2016005797的《新昌商品房买卖合同》，约定张小东、王艳艳夫妻向华宇置业公司购买新昌县中林香山华府23幢2号房产（以下简称案涉房屋），商品房总价款为180万元。2016年9月23日，张小东、王艳艳在中国建设银行股份有限公司新昌支行办理了商业贷款。2019年4月15日，董竹明因民间借贷纠纷将张小东诉至新昌县人民法院，案号为（2019）浙0624民初1695号，张小东收到起诉状副本后，即与妻子于2019年4月24日同华宇置业公司签订退房协议书，并于4月25日办理了退房手续。2019年5月5日，张小东公司的员工金锋及妻子与华宇置业公司签订合同编号为2019330624ＹＳ0022878的《浙江省商品房买卖合同》，约定由金锋、朱倩岚夫妻购买案涉房屋，总价款依然为180万元。2019年5月14日，金锋、朱倩岚在中国建设银行股份有限公司新昌支行办理了商业贷款。2016年至2019年间，新昌县房价大幅上涨，案涉房屋却以2016年的180万元转让给被告公司的员工，该转让价格系明显不合理的低价。张小东以明显不合理的低价转让财产，对债权人董竹明等造成损害，且金锋系张小东公司中的员工，明知该情形，故依《合同法》第七十四条等之规定提起诉讼。 张小东、王艳艳答辩称，董竹明起诉要求撤销张小东、王艳艳向华宇置业公司退房的行为依法不能成立。其于2016年9月20日以180万元的价格购入了案涉房屋,面积为362.58平方米。2019年4月25日，以同样的价格与华宇置业公司签订退房协议,期间其在2016年9月21日办理过预告登记,但是根据相关的法律规定，预告登记已经失效。其并没有以明显不合理的价格来转让财产，案涉的房产所有权也不在其名下。另外，董竹明陈述2016年至2019年间新昌县房价大幅上涨、其以180万元的低价将案涉房屋转让给其公司员工与事实不符。 金锋、朱倩岚书面答辩称，1.其并非本案适格被告。本案系债权人撤销权纠纷，请求权基础为（2019）浙0624民初1695号民事判决书确定的，张小东负有向董竹明连带清偿100万元本金及相应利息的债务。现董竹明认为张小东以明显不合理的低价转让财产给他人，利益遭受损害，因此本案的适格被告应为债务人张小东。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二十四条规定，债权人依照合同法第七十四条的规定提起撤销权诉讼时只以债务人为被告，未将受益人或者受让人列为第三人的，人民法院可以追加该受益人或者受让人为第三人。因此，其并非本案适格被告，要求对其诉讼地位予以变更。2.其以合理价格从华宇置业公司购置了房产，董竹明对其的推断性表述缺乏事实依据，依法不能成立。其婚后一直有购房需求，2019年4月底，听说由华宇置业公司开发的“中林香山华府”房地产项目有人退房，因退出的房源价格相对优惠，其便与华宇置业公司联系看房。其对华宇公司推荐的房源比较后确定了案涉房屋，并于同年5月5日签订了《商品房买卖合同》。上述房产以180万元价格购得，首付30%即54万元后办理了商业贷款，这是正常的商业交易行为，不存在以明显不合理低价购入的情形。另外，金锋曾系张小东公司员工，购房前已离职，作为普通员工，根本不知张小东与董竹明等人的债务纠纷以及退房等事宜。董竹明以其曾系张小东公司员工就应当知道低价转让财产的推断事实不清且缺乏证据，请求驳回董竹明的诉讼请求。 华宇置业公司未作答辩。 董竹明为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据材料以及张小东、王艳艳、金锋的质证意见： 1.王艳艳、张小东《新昌商品房买卖合同》、王艳艳、张小东《个人住房（商业用房）借款合同》各一份，证明张小东夫妻向华宇置业公司购买案涉房屋，商品房总价款为180万元，并办理了商业贷款的事实； 张小东、王艳艳经质证对真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，2016年购买时系预售房屋，虽然办理了预告登记，但是最终没有办理不动产权登记，因此，房屋自始至终都没有在其的名下。 金锋经质证认为张小东购买房屋、所负债务与其无关。 2.起诉状、（2019）浙0624民初1695号民事判决书、（2019）浙0624执1190号之三执行裁定书各一份，证明董竹明系债权人，2019年4月15日，其将张小东诉至新昌县人民法院，后新昌县人民法院作出（2019）浙0624民初1695号民事判决书，但相应的债权并没有执行到位的事实； 张小东、王艳艳经质证对真实性、合法性无异议，但认为该案已经法院执行程序正常执行终结，而且董竹明享有债权，与其退房行为并没有直接因果关系，不能达到其证明目的。 金锋经质证认为与其无关。 3.协议书一份，证明张小东夫妻于2019年4月24日与华宇置业公司签订退房协议的事实； 张小东、王艳艳经质证无异议。 金锋经质证认为该证据与其无关。 4.金锋、朱倩岚《浙江省商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》各一份，证明张小东公司员工金锋与朱倩岚夫妻二人购买案涉房屋，房屋总价款为180万元，并办理了商业贷款的事实； 张小东、王艳艳经质证对关联性提出异议：首先，从董竹明提供的社保清单可以看到，金锋于2019年5月份购房，当时已经不是张小东公司的员工；其次，华宇置业公司将其所退房屋另行出售的行为以及出售的价款与其无关；第三，董竹明虽然声称2019年相较于2016年，房价已大幅上涨，但这只是董竹明的个人观点，据其所知，案涉房屋所在处的房地产价格并无变动。 金锋经质证对真实性无异议，其曾系张小东公司员工，房屋价格上涨系董竹明个人观点。 5.授权委托书一份、不动产登记证明二份，证明案涉房屋现变更登记至金锋、朱倩岚名下、金锋、朱倩岚办理预告登记的时间是2019年5月9日，该天恰好是新昌县人民法院协助查封房屋的时间的事实。 张小东、王艳艳经质证对真实性、合法性均无异议，不动产登记证明仅能证明其在2016年9月购房后办理了预告登记的事实，该预告登记目前已经失效。 金锋经质证无异议。 6.金锋的参保证明一份，证明2019年4月之前，金锋系张小东单位员工，2019年4月以后为张小东关联公司员工，时间上无缝对接的事实； 张小东、王艳艳经质证对真实性、合法性无异议，金锋在2019年4月以前确实系张小东公司员工，但是金锋现在就职的公司并非张小东关联公司。至于金锋工作是否无缝对接与其无关。 金锋经质证无异议。 7.案涉房屋所在楼盘三套房屋的截图、案涉房屋所在楼盘近两年的价格走势图，证明张小东夫妻以明显低价退房给华宇置业公司、金锋夫妻以不合理的低价向华宇置业公司购入房屋的事实，相关交易系虚假交易； 张小东、王艳艳经质证对三性均不认可：上述房屋价格系房屋中介挂牌价，不能反映当时案涉房屋所在楼盘真正的交易价格；第二张截图显示近期关注房源以及待看的次数或人数均为0，说明房屋市场关注度并不高，侧面证明房源并不紧俏；挂牌时间在2020年4月，没有参考性和可比性。故该证据无法证明其交易系虚假交易，不能达到董竹明的举证目的。 金锋经质证认为与其无关。 张小东、王艳艳为证明其在本案中的抗辩主张，在本院确定的举证期限内向本院提交了以下证据材料以及董竹明的质证意见： 8.《商品房买卖合同》三份，证明2019年左右，华宇置业公司出售的房屋价格与出售给金锋夫妻的价格持平，并不存在低价出售的行为；同时证明其以180万元购入面积362.58平方米的房屋的价格也是合理的； 董竹明经质证对三性均不予认可，三份合同来源于房产公司，而房产公司与张小东夫妻具有利害关系，而且合同应当以备案的合同为准，不能证明张小东、王艳艳的待证事实。 金锋经质证无异议。 9.银行交易明细一组，证明张小东、王艳艳所退房款资金走向情况。 董竹明经质证对真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，2019年5月17日华宇置业公司把180万元退房款转给了王艳艳，而180万系三年前的购房价，三年间新昌县房价已大涨，该证据恰恰证明张小东、王艳艳以明显不合理的低价处分了财产，对董竹明等债权人的利益造成损害；而王艳艳在收到前述款项后在半小时内将其中110万元转给了陈文昱、70万元转给了甄丽东，附言虽都是还款，却恰恰说明了其行为系恶意逃债的做法。另外，2019年4月22日陈文昱给王艳艳转账40万元、40万元和29.4万元，但仅第一笔转账附言为借款，且流水不足以证明借款事实存在。此外，180万元中70万元转给了甄丽东，却未见甄丽东的借款转账记录等证明借贷合意的证据，亦无法排除转移财产、逃避债务之嫌。 华宇置业公司、金锋、朱倩岚未向本院提交证据。 对于上述证据，本院结合双方庭审相关陈述综合审查分析后，作如下认证：张小东、王艳艳对董竹明提交的证据1、2、3、5、6，董竹明对张小东、王艳艳提交的证据9真实性无异议，本院认为上述证据可以作为认定本案相关事实的证据；证据4系经不动产登记管理部门备案登记的商品房买卖合同和个人住房借款合同，合同一方当事人金锋对真实性无异议，本院审核后对其真实性予以确认，能够证明金锋、朱倩岚夫妻以180万元的价格向华宇置业公司购买了案涉房屋的事实；董竹明提交证据7证明被告间存在低价退房以及虚假交易的事实，张小东、王艳艳对此提出异议并提供证据8予以反驳。本院认为，证据7反映的案涉房屋所在楼盘价格系房产网近期的挂牌价和近三年房屋价格的走势图，而证据8系案涉房屋所在楼盘近一年来的成交价，房屋面积与案涉房屋基本一致，该证据经本院审查与不动产登记管理部门备案登记的合同一致，能够较为客观真实地反映案涉房屋所在楼盘房产价格，可予以认定，对证据7的证明力不予认定。 综上，根据当事人的陈述及本院确认的有效证据认定以下事实： 张小东与王艳艳、金锋与朱倩岚系夫妻。2016年9月20日，张小东夫妻与华宇置业公司签订商品房买卖合同，以180万元的价格购得坐落于新昌县中林香山华府23幢2号房产，并于次日办理了预告登记。同年9月23日,张小东夫妻在中国建设银行股份有限公司新昌支行办理了个人住房（商业用房）借款，借款金额为125万元。2019年4月24日，张小东、王艳艳与华宇置业公司签订协议，约定解除双方签订的《商品房买卖合同》，由张小东、王艳艳退还案涉房屋，华宇置业公司全额退还购房款。2019年5月5日，金锋夫妻以180万元的价格从华宇置业公司购得前述房屋，并办理了预告登记。2019年5月17日，华宇置业公司通过银行转账方式将退房款180万元支付给王艳艳。 另查明，2018年3月4日，张小东曾为案外人陈仁均向董竹明的借款本息提供担保。2019年4月15日，董竹明向本院提起诉讼，要求张小东对借款本息承担连带清偿责任，本院经审理作出（2019）浙0624民初1695号民事判决书，判决确定张小东对陈仁均借款本金100万元及相应利息承担连带清偿责任。嗣后，董竹明申请强制执行。2019年10月28日，本院作出（2019）浙0624执1190号之三民事裁定书，确定张小东暂无可供执行的财产。 又查明，2019年4月22日，陈文昱分三次向王艳艳个人住房借款账号存入109.46万元，同年5月17日，王艳艳以银行转账方式分别支付陈文昱、甄丽东110万元、70万元。 再查明，张小东系新昌县振兴纺织机械有限公司法定代表人。金锋原系新昌县振兴纺织机械有限公司员工，2019年4月起成为浙江专博纺织机械有限公司员工。 本院认为，债权人撤销权，是指债权人对于债务人所实施的危害债权的行为，可请求法院予以撤销的权利。《合同法》第七十四条第一款规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”故债权人行使撤销权，须债务人实施了一定的处分财产的行为，即债务人无偿转让财产、或明显低价转让财产以及放弃债权、放弃债权担保、恶意延长到期债权的履行权等。本案中，张小东未清偿债务的事实清楚，争议的焦点问题在于退回房屋的行为是否属于前述法律上有害债权的处分行为，如是，是否存在以不合理低价转让且受让人知情的情形。 张小东作为担保债务人确实在董竹明提起诉讼后与王艳艳将案涉房屋退回了华宇置业公司，而金锋、朱倩岚以原价从华宇置业公司购入案涉房屋亦属实。但张小东、王艳艳退回案涉房屋后，从华宇置业公司获得了合理对价，金锋、朱倩岚向华宇置业公司购得案涉房屋亦支付了合理对价，各被告之间的退房以及购房行为均属正常的商业交易行为。现董竹明并未举证证明第三人金锋夫妻购买案涉房屋系与债务人张小东直接联络并达成房屋买卖意思表示，故无法认定张小东在本案中的退房行为系法律上的处分行为。退一步讲，即使张小东夫妻与金锋夫妻之间存在事先联络的购买合意，亦不构成明显不合理低价转让的构成要件。法律对于“明显不合理的低价”的评判标准确定为“交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，再结合其他相关因素综合考虑”。从董竹明提交的房屋价格截图以及走势图来看，其所反映的是现阶段二手房交易市场的挂牌价和近三年价格趋势图，显然并非“交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价”，结合张小东、王艳艳提交的近一年同楼盘相近面积的房屋成交价格，上述证据并不能客观反映案涉房屋的价格，故不能达到张小东、王艳艳以180万元的价格退回所购房屋构成明显不合理低价转让财产的证明目的。 综上所述，董竹明基于上述事实以及金锋曾系张小东公司员工的事实，主张债务人与第三人之间恶意转让财产成立，缺乏事实与法律依据。张小东、王艳艳在收到退房款后将款项用于支付董竹明之外的其他债权人，在张小东负债众多的情况下，虽存在个别清偿或选择性清偿的嫌疑，但对于自然人之债，法律对此并无禁止性规定。而董竹明提出的张小东与甄丽东之间债务关系的真实性问题，因本案系撤销权纠纷，故前述争议不属本案审理范围，本院不予审查。本院对董竹明请求撤销张小东、王艳艳与华宇置业公司之间的退房行为以及金锋、朱倩岚与华宇置业公司之间的购房行为，不予支持。金锋、朱倩岚辩称其诉讼地位应为第三人、非本案适格被告，本院认为，赋予受让人共同被告的诉讼地位并无不当，从某种意义上讲，撤销权诉讼中，由于债权人对债务人与受让人交易行为的介入，受让人承担了更大的诉讼风险。赋予受让人共同被告的诉讼地位，反而从程序权利上给予了一定的平衡，有利于实现程序公正。华宇置业公司、朱倩岚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告董竹明的全部诉讼请求。 本案受理费21000元，由原告董竹明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判长  丁海英 审判员  章永萍 审判员  俞 芳 二〇二〇年七月十六日 书记员  王绍泓