山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁13民终4708号 上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：刘建鹏，山东尧舜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张峰，山东尧舜律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：李红岩，男，1978年5月4日出生，汉族，户籍地黑龙江省泰来县，现住临沂市河东区。 委托诉讼代理人：董艳杰，山东正之源律师事务所律师。 上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）因与被上诉人李红岩商品房预售合同纠纷一案，不服山东省临沂市河东区人民法院(2020)鲁1312民初1036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 荣盛公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判或发回重审；2.由被上诉人承担本案的上诉费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决不当。第一，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人、出卖人双方协商执行。该约定是双方当事人对于违约责任承担的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行。第二，《商品房预售合同》第十五条明确约定，违约责任为买受人、出卖人双方协商执行，而并非约定不明。另外，被上诉人没有任何证据证明因逾期办理房屋产权证而受到损失，不属于因逾期办证遭受损失而损失数额难以确定情形。因此，该案不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该案中，一审法院认定违约金标准明显过高，没有综合考虑实际损失、当事人的过错程度及预期利益等因素，导致判决不当。第三，在《商品房预售合同》中，上诉人的主合同义务应当是向被上诉人交付房屋，协助被上诉人办理房屋产权证应当属于从合同义务。《商品房预售合同》第九条约定，出卖人违反主合同义务即逾期交房违约责任为按日向买受人支付己付房款万分之一的违约金。退一步讲，即使上诉人需要承担逾期办理房屋产权证的违约责任，逾期办理产权证(从合同义务)违约金计算标准也应当参低于逾期交房(主合同义务)违约金计算标准，即应当低于已付购房款每日万分之一的标准。 李红岩辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。 李红岩向一审法院起诉请求：1.依法判令荣盛公司向李红岩提供房屋移交结算协议书、房屋备案证明，并不得依附条件；2.判令荣盛公司支付李红岩逾期办理房产登记违约金29621元；3.该案费用由荣盛公司承担。在一审庭审过程中，李红岩申请撤回第一项诉讼请求。 一审法院认定事实：2013年11月24日，李红岩（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，又名《商品房买卖合同》，合同编号为YS339697，合同约定李红岩购买荣盛公司开发的荣盛•沂河观邸22号楼1单元1402号房，房屋代码为2003881。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用,但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记方面约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3.买受人、出卖人双方协商执行。” 合同签订后，李红岩支付了总购房款303879元。荣盛公司按照合同约定于2015年10月30日前向李红岩交付了涉案房产。荣盛公司于2018年6月15日取得包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。 一审法院认为，李红岩与荣盛公司签订的《商品房预售合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。该案存在两个争议焦点：一是荣盛公司是否承担逾期办理房屋产权登记违约责任；二是如需承担违约责任，违约金如何计算。 关于焦点一，荣盛公司于2015年10月30日前将房屋交付给李红岩，根据《商品房预售合同》的约定，荣盛公司应于商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛公司没有证据证明其在约定的期限内履行了该义务，且李红岩没有按时办理产权登记和荣盛公司没有及时履行该约定义务有直接的因果关系，故荣盛公司应承担逾期办证违约责任。对于荣盛公司抗辩是因小区业主拒不交纳维修基金，导致无法办理产权登记的意见，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，荣盛公司的该项辩解无法律依据，依法不予支持。对于荣盛公司抗辩，李红岩从未找荣盛公司协商处理产权登记事宜，现起诉要求荣盛公司支付违约金的诉讼请求不应支持的意见，一审法院认为，李红岩虽未提供证据证明双方在诉讼前对违约赔偿进行协商，但在李红岩起诉后至判决前，双方未能达成一致协商意见，因此荣盛公司应向李红岩支付逾期办证违约金，对于荣盛公司的该项辩解，不予支持。 关于焦点二，李红岩与荣盛公司对于逾期办证的违约赔偿事宜无法协商解决，故应视为双方对于违约责任未约定。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“（四）关于违约责任问题18.……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”。现李红岩要求以购房款304884元为基数，按照日利率6%/365日的标准计算违约金，未超过上述法定标准，依法予以支持。 关于违约责任起止时间的确定问题。荣盛公司已于2018年6月15日取得了包括涉案房产在内的大产权不动产登记证书，根据不动产登记实践，商品房预售中房地产开发公司初始登记完成后，房屋买受人才能办理产权证书，因此房地产开发公司承担迟延办证违约责任的时间应止于初始登记时间。李红岩主张的违约计算天数593天，未超过法定范围，予以支持。李红岩申请撤回第一项诉讼请求，系对其诉讼权利的处分，依法予以准许。 综上，对于李红岩要求荣盛公司支付违约金29621元的诉讼请求，未超过304884元×6%/365天×593天＝29719元的法定标准，依法予以支持。一审法院判决：被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告李红岩违约金29621元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费541元，减半收取计270.5元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对荣盛公司上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。 本案当事人双方在合同中对延迟办证违约责任约定的方式为“协商执行”，上诉人荣盛公司不能提交证据证明当事人双方就此有具体的协商意见。故一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，认定荣盛公司应自合同约定的办理权属登记备案日起至取得大产权不动产登记证书日止，按照已付购房款总额年利率6%向被上诉人支付违约金并无不当。上诉人荣盛公司关于一审法院认定的违约金明显过高，逾期办证的违约金应该低于逾期交房违约金的上诉理由，没有事实及法律依据，本院均不予采纳。 综上所述，山东荣盛富翔地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费541元，由上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  马 骏 审判员  李大军 二〇二〇年七月十六日 书记员  李 敏