贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初1093号原告：张茂玲，女，1987年10月13日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：毛志芳，系贵州勤维律师事务所律师，执业证号：15202201611676429。原告：秦懿，女，1984年8月18日出生，彝族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：毛志芳，系贵州勤维律师事务所律师，执业证号：15202201611676429。被告：郭伟，男，1983年4月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：柳皓瀚，系贵州创文律师事务所律师，执业证号：15201201310511074。被告：贵州汉华房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区西路36号616室，统一社会信用代码：915202007366448374。法定代表人：彭亚林。原告张茂玲、秦懿与被告郭伟、贵州汉华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张茂玲及其与原告秦懿的委托诉讼代理人毛志芳、被告郭伟的委托诉讼代理人柳皓瀚到庭参加诉讼，被告贵州汉华房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张茂玲、秦懿向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告郭伟返还原告商铺预购款40000元，资金占用利息725元，合计40725元（资金占用利息暂以4.35%／年为标准，40000元为本金，算至2020年4月11日，之后利息算至本息还清之日止，40000元×4.35%／年÷12月×5月＝725元）；2.请求判决被告贵州汉华房地产开发有限公司对上述款项承担连带返还责任；3.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：贵州汉华房地产开发有限公司是博雅馨居楼盘的开发商，贵州水木蓝天网络科技有限公司是博雅馨居楼盘的销售代理公司。2019年6月7日，二原告到位于钟山区交汇处北侧博雅馨居销售部了解商铺情况，经贵州水木蓝天网络科技有限公司的工作人员蒋晓峰介绍，二原告可参与“预交40000元抵扣100000元购房款”的团购活动。当日原告就向贵州水木蓝天网络科技有限公司支付了3229号商铺40000元预购款。2019年11月12日，二原告与贵州汉华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买博雅馨居3229号商铺，根据该合同约定，二原告的购房总款是205309元，扣除原告2019年6月15日已经支付的以及即将应支付给贵州汉华房地产开发有限公司的购房款，不仅没有抵扣100000元，而且就连预交的40000元预购款也未抵扣在购房款内，即原告除了205309元购房款之外，还多支付了40000元。根据《商品房销售管理办法》第二十八条的规定：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。二原告认为，贵州水木蓝天网络科技有限公司是受雇于贵州汉华房地产开发有限公司为其销售商品房，贵州水木蓝天网络科技有限公司已经收取了贵州汉华房地产开发有限公司的佣金，不应再收取其他任何费用。贵州水木蓝天网络科技有限公司收取二原告40000元商铺预购款没有事实依据和法律依据，应当返还给二原告。二原告与贵州汉华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是2019年11月12日，因二原告预交的40000元购房款贵州汉华房地产开发有限公司并未抵扣房款，即自2019年11月12日起，贵州水木蓝天网络科技有限公司就应该返还二原告支付的40000元预购款。直至2020年4月12日，贵州水木蓝天网络科技有限公司占用二原告预购款已经长达5个月之久，产生资金占用利息725元。另经查询，贵州水木蓝天网络科技有限公司存续期间性质为自然人独资有限责任公司，投资人为郭伟。2019年12月13日，贵州水木蓝天网络科技有限公司经贵阳市乌当区市场监督管理局准许注销登记。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第六十三条的规定：个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务承担偿还责任。故郭伟应对贵州水木蓝天网络科技有限公司存续期间产生的债务承担偿还责任。又因贵州水木蓝天网络科技有限公司是作为贵州汉华房地产开发有限公司的销售代理人向二原告销售商铺，贵州汉华房地产开发有限公司应对贵州水木蓝天网络科技有限公司的销售代理行为产生的法律后果承担责任。贵州汉华房地产开发有限公司在选择博雅馨居楼盘的销售代理公司时应尽到谨慎审查义务，贵州汉华房地产开发有限公司选择贵州水木蓝天网络科技有限公司作为其销售代理公司，因未尽到审查义务、选择不慎，致使原告遭受损失，故贵州汉华房地产开发有限公司应当对二原告预交的购房款及资金占用利息合计40725元承担连带返还责任。综上，二原告特诉至法院，请求法院支持二原告的诉讼请求。被告郭伟辩称，一、水木蓝天公司已通过合法程序已经注销，因此，郭伟不是本案的适格主体，不应当承担责任。二、水木蓝天公司是代理汉华房地产开发公司和卓越万象商业地产顾问有限公司销售本案房屋并收取相应房款的代理行为，权利义务不应由公司承担，因此，该公司也并非本案的适格主体。三、本案原告诉称的40000元，是基于原告与汉华房开公司之间形成交40000元抵100000元的优惠活动，而在本案中，除此之外还存在房屋销售后由原告出租给案外人的事实，为此，本案中双方约定的总房价是439467元，扣除交40000元抵100000元的房款，房价为325888元。同时，在扣除返租5年的租金120579元，最终原告应向汉华房开公司支付的房款是205309元。其支付首付款为105369元，剩余100000元双方约定于2019年10月15日付40000元，2020年2月15日付40000元，2020年6月15日付清20000元。因此，在本案中交40000元抵100000元，汉华公司已按约定扣掉了100000元的房款，原告交付该40000元是在知悉所有的房款扣款过程后支付的，并且也享受了双方约定的优惠，而该40000元只能认定为房款，而实际原告得到了60000元的优惠，故本案不存在返还40000元的事实，原告诉请不应得到支持。被告贵州汉华房地产开发有限公司未答辩。原告张茂玲、秦懿，被告郭伟围绕诉讼请求依法提交了证据，被告贵州汉华房地产开发有限公司未向本院提交证据。本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。对证据的分析及认定：1.对原告张茂玲、秦懿提交的其身份证复印件各一份，可以证明二原告的诉讼主体资格，对该组证据予以确认；2.对原告张茂玲、秦懿提交的企业信用信息公示报告一份，可以证明被告贵州汉华房地产开发有限公司的工商登记信息，故对该证据予以确认；3.对原告张茂玲、秦懿提交的被告郭伟的身份证复印件一份，可以证明被告郭伟的身份信息，故对该证据予以确认；4.对原告张茂玲、秦懿提交的贵州水木蓝天网络科技有限公示信息及《准予注销登记通知书》各一份，可以证明贵州水木蓝天网络科技有限公司已于2019年12月13日办理注销登记的事实，故对该组证据予以确认；5.对原告张茂玲、秦懿提交的《合伙购房协议书》一份，因本案不审查二原告之间的合伙关系，故对该证据不予确认；6.对原告张茂玲、秦懿提交的2019年9月30日收据一份及POS签购单三张，可以证明原告秦懿向贵州水木蓝天网络科技有限公司支付交40000元抵100000元商铺团购款40000元的事实，故对该组证据予以确认；7.对原告张茂玲、秦懿提交的收据五张、银行凭证六张，微信支付交易明细一份，可以证明原告已向被告贵州汉华房地产开发有限公司支付购房款185309元及维修基金、办证费用3294.65元的事实；8.对原告张茂玲、秦懿提交的《商品房买卖合同》一份，可以证明二原告与被告贵州汉华房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，对相关权利义务进行约定的事实，故对该证据予以确认；9.对原告张茂玲、秦懿提交的全体投资人承诺书复印件一份，因与本案无关，故对其关联性不予确认；10.对被告郭伟提交的2019年6月7日《宝隆购物广场商品房认购书（商铺）》一份，被告郭伟在庭后已提交原件予以核实，可以证明原告秦懿与被告贵州汉华房地产开发有限公司约定原告认购的商铺销售总价为439467元的事实，故对该份证据予以确认；11、对被告郭伟提交的《房屋委托租赁合同》一份，因合同当事人贵州美加置地商业管理有限公司未出庭，不能核实该份合同的真伪，故对该份证据不予确认；12.对被告郭伟提交的《宝隆购物广场签订审批表（商铺）》一份，可以证明经原告张茂玲确认，其与原告秦懿购买的3229号商铺市场总价为439467元，扣除优惠及前五年租金后实际成交价为205309元的事实，故对该份证据予以确认；13.对被告郭伟提交的《工作联络函》复印件一份，因未提交原件予以核实，且系案外人贵州卓越万象商业地产顾问有限公司向被告贵州汉华房地产开发有限公司发出，故对其关联性不予确认；14.对被告郭伟提交的《授权委托书》、《合作合同》各一份，因未提交证据证明被告贵州汉华房地产开发有限公司同意贵州卓越万象商业地产顾问有限公司将收取商铺团购费及房款的事宜转委托给贵州水木蓝天网络科技有限公司，故对该组证据的合法性不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月7日，原告秦懿作为认购方与被告贵州汉华房地产开发有限公司作为出卖方签订《宝隆购物广场商品房认购书（商铺）》一份，该认购书约定：“认购方购买出卖方开发建设的宝隆购物广场项目认购事宜达成如下协议。一、房产座落：六盘水市钟山区公园路、菁兴路与凉都大道交汇处。二、认购房号：3层3229号。三、本房产建筑面积约32.29平方米（最终以政府认定的有资质的测绘部门实测面积为准）：建筑面积销售单价：人民币13610元／㎡，按套计算销售总价：￥439467元（大写／人民币：肆拾叁万玖仟肆佰陆拾柒元整）。四、本房产认购定金及支付方式：人民币￥10000元整（大写：壹万元整）（定金以收款收据为准）；在签订本认购书的同时支付认购定金。五、认购方应于2019年6月20日前携带身份证明文件（有共有人的，还需提供共有人身份证明文件）、其他相关证明及本认购书到宝隆购物广场项目营销中心处签订《商品房买卖合同》，交付房款或者首付款，出卖方不另行催告；认购方已交认购定金转入购房首期款。六、认购方已明确知晓并享受了出卖方对本房产涉及价格的相关优惠政策。七、本认购书仅适用于认购方本人，除非出卖方事先书面同意，认购方不得将本认购书权益转让他人。八、认购方联系地址、电话如有更改，必须立即以书面形式通知出卖方，否则由此引起的一切责任概由认购方承担。出卖方按照联系地址、电话发出联系函件、短信，不论认购方收到或者退回，均视为出卖方已经有效送达。九、本认购书对双方具有法律约束力，发生下列情况之一，视为认购方不履行认购书义务，出卖方有权将认购方认购之房产转售他人，并没收认购方已付定金，且不另行通知。（1）认购方未按本《认购书》之付款方式交付应支付的款项，或认购方在签署本认购书时交付定金的支票或汇票全部或部分不能兑现；（2）未按本《认购书》约定的时间与出卖方签署《商品房买卖合同》。十、上述房产销售面积最终以政府认定的有资质的测绘部门实测面积为准。十一、本认购书不是认购定金收款凭证，认购方交付认购定金，出卖方应当开具收款凭证。十二、本《认购书》自双方签字盖章后生效，认购书一式三份，出卖方持二份，认购方持一份”，被告贵州汉华房地产开发有限公司在合同尾部出卖方处加盖其公司印章，原告秦懿在合同尾部认购方处签名。2019年6月7日，原告秦懿向贵州水木蓝天网络科技有限公司交纳该商铺团购款40000元，该40000元系享受交40000元抵100000元优惠活动。2019年6月15日，原告张茂玲在《宝隆购物广场签约审批表（商铺）》上签字确认，其与原告秦懿认购的3229商铺建筑面积为32.29平方米，市场单价为13610元／㎡，市场总价为439467元，付款优惠后总价为325888元，前五年租金120579元，返租后成交总价为205309元。2019年11月12日，原告秦懿、张茂玲与被告贵州汉华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定原告购买的钟山区交汇处北侧博雅馨居Ａ区3至10号楼3229铺总价款为205309元。原告已按照该份合同约定的支付时间向被告贵州汉华房地产开发有限公司支付了购房款185309元。现原告持该份合同，以贵州水木蓝天网络科技有限公司未将其收取的商铺预付款40000元抵扣购房款，其无权收取该40000元商铺预购款为由诉至本院，要求被告郭伟、贵州汉华房地产开发有限公司返还其商铺预购款并支付利息。另查明，贵州水木蓝天网络科技有限公司已于2019年12月13日注销，被告郭伟系贵州水木蓝天网络科技有限公司的股东。本院认为，本案中，虽原告秦懿、张茂玲与被告贵州汉华房地产开发有限公司于2019年11月12日签订的《商品房买卖合同》中约定博雅馨居A区3至10号楼3229商铺价款为205309元，但依据原告秦懿、张茂玲分别签名确认的《宝隆购物广场商品房认购书（商铺）》及《宝隆购物广场签约审批表（商铺）》体现，原告与被告贵州汉华房地产开发有限公司实际约定的商铺价款为439467元，该款扣除交40000元抵100000元优惠并打9.6折及返还前五年的租金120579元后，双方才签订了价款为205309元的《商品房买卖合同》。原告秦懿、张茂玲自愿在《宝隆购物广场商品房认购书（商铺）》及《宝隆购物广场签约审批表（商铺）》上签名确认付款优惠及返租后成交总价为205309元，即原告交纳给贵州水木蓝天网络科技有限公司的团购款40000元实际上已按交40000元抵100000元的约定抵扣了购房款100000元，原告也按抵扣后的价款与被告贵州汉华房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。因被告贵州汉华房地产开发有限公司对抵扣房款的义务已履行完毕，原告诉请要求被告郭伟、贵州汉华房地产开发有限公司返还其预购款40000元及资金占用利息无法律依据，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张茂玲、秦懿的诉讼请求。案件受理费818元，因适用简易程序减半收取409元，由原告张茂玲、秦懿负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员 陈 宇二〇二〇年七月三日书记员 邵莉婷