河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1522民初990号原告：曹某某，男，1967年3月9日出生，汉族，住河南省光山县。委托诉讼代理人：李嫣然，河南紫弦律师事务所律师。被告：王某某，男，1966年12月19日出生，汉族，住河南省光山县。委托诉讼代理人：李厚民，河南人天律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，河南人天律师事务所实习律师。原告曹某某与被告王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法组成适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹某某及其委托诉讼代理人李嫣然、被告王某某及其委托诉讼代理人李厚民、**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹某某向本院提出诉讼请求：1、判决被告偿还原告违约损失60000元；2、判令被告赔偿房屋损失36422.55元；3、判令被告赔偿预期房租损失110000元；4、本案鉴定费（两次21250元）及诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年7月26日，原告与被告签订租房合同，约定自2010年10月1日起，原告将位于砖桥镇街道派出所东隔壁的门面房租赁给被告开超市使用，租赁期限为六年，不能任意改变楼房结构；2010年10月1日，双方签订补充协议，协议约定合同到期后，房屋的门、窗、照明设施归原告所有。2016年9月24日，原告与被告重新签订合同，约定租赁时间为三年，即2016年10月1日至2019年10月1日，每年的9月20日为房租缴纳日，楼房如需改造时，原告与被告双方现场共同商议。租赁期间，被告擅自将房屋内隔墙砸开，搁置重物损坏地板砖。且被告不再承租涉案房屋后，在搬空房屋时将屋内的照明灯装修设施一并拆除带走，造成屋内设施全部损坏，经鉴定，房屋受损金额为36422.55元。因被告在合同约定的前提下，故意损坏涉案房屋设施设备，导致双方产生纠纷，房屋因损毁也未能出租，致使原告损失了诉讼期间的房租收益。为此诉至法院。为支持其诉讼主张，其向法庭出示如下证据：1、原告身份证复印件；2、2010年7月26日的租房合同；3、光山县利达建材有限公司收据；4、2010年10月1日租房补充协议；5、2016年9与额4日租房合同；6、录音光盘一张（内容为两段录音：1、原、被告通话；2、原告与王祥通话）并附有录音书面文字材料；7、2019-2101号案件卷宗复印件；8、驻天工司鉴所鉴定意见书及票据；9、豫轩搏价鉴鉴定意见书及票据予以证实。被告王某某辩称：1、关于原、被告之间租赁合同的违约问题，已经两级法院认定，答辩人无任何违约行为，故不存在赔偿违约损失60000元；2、答辩人在租赁原告房屋期间，无任何损害房屋的行为；3、原告诉请的预期房租损失无任何事实和法律依据；4、因原告诉请的事实不符合客观实际，并且陈述的事实与鉴定结论无直接关系，故产生的鉴定费与诉讼费由原告自己承担。为支持其辩解主张，其向法庭出示（2018）豫1522民初3402号民事判决书复印件一份予以证实。本院经审理认定事实如下：原告曹某某与被告王某某原系房屋出租方与承租方关系。2010年10月1日起，原告曹某某将其位于光山县砖桥镇派出所隔壁门面房三间两层楼房租赁给被告王某某经营超市，双方约定被告不能任意改变楼房结构。2010年10月1日，原、被告双方签订《租房补充协议》一份，约定“超市的门、窗、照明设施，合同到期后归甲方所有，6年后如乙方继续租用，甲方不得收取以上设施的任何费用”。2016年9月24日，双方续签《租房合同》一份，租赁期限三年，年租金十一万元，“中途退合同的赔偿对方损失费六万元”，合同后双方注明“地板砖修补，后墙恢复原样”。租赁期间，被告为方便存取货物，将三间门面房后的墙体、门、窗拆除，与原告搭建的后小屋连接起来。2018年3-4月份，被告王某某发现租赁的原告房屋二楼楼顶在下雨天时漏雨，便通知原告让其尽快维修二楼楼顶，后原告未修复。2018年7月4日晚，因下大雨致使租赁的房屋漏雨，致被告经营的超市部分物品淋湿。为此，双方产生分歧，被告便于2018年7月中旬将货物搬离租赁的房屋，并拆除其装修该超市的部分照明灯及线路。被告王某某与原告曹某某因货物损失及违约问题诉至法院，我院于2019年3月12日作出（2018）豫1522民初3402号民事判决书，认为原告曹某某未及时履行对租赁的房屋进行及时的维修，导致被告履行合同的目的不能实现，存在违约事由；同时被告王某某未能有限保全相应证据，举证不能，遂判决：一、解除王某某与曹某某、李昌秀于2016年9月24日所签订的房屋租赁合同；二、曹某某、李昌秀于本判决生效后五日内赔偿王某某违约金60000元；三、驳回王某某的其他诉讼请求。后曹某某、李昌秀不服上诉至信阳市中级人民法院，该院于2019年7月2日作出（2019）豫15民终1910号民事判决：“驳回上诉，维持原判”。现原告曹某某认为被告王某某在搬离超市物品时，对拆除的后墙、门窗、损坏的地板砖未及时修复，不该拆除的照明线路等亦带走为由，诉至法院。诉讼中，原告曹某某向法院申请其房屋的损坏与被告王某某砸开内隔墙是否存在因果关系，并对原告的房屋损失价值进行鉴定。2019年8月16日，驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所作出（2019）建质鉴字第77号司法鉴定意见书：1、所检该房屋部分非承重隔墙被拆除，不影响主体结构安全；部分地板装损坏，原埋置的锚栓部分残根凸出地面、照明灯具及线路设施被拆除、损坏，影响使用功能；2、所检墙体、顶板存在的渗漏现象与建筑质量差及维修维护不当有关。为此，产生鉴定费17250元。2019年12月6日，河南轩博工程管理有限公司作出豫轩博价鉴（2019）41号司法鉴定意见书：曹某某房屋受损问题造成的损失为36422.55元，其中渗洇部分清楚粉刷层，做防水处理需446.08元。为此，花费鉴定费4000元。本院认为：依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，当事人应全面履行合同约定的权利义务。双方当事人在解除合约时，亦应履行合同约定的后合同义务。租赁合同亦是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁期间，出租人需对所出租的租赁物及时维护，保证合同目的及时实现；承租人在解除合同时，需按约及时、完好地交付租赁物。本案中，被告王某某租赁原告曹某某的房屋经营超市，其应对租赁的房屋负有一定的保管责任，不得随意地改变房屋现状，在交付房屋时不得随意拆除、损坏房屋原有附着物，若违约亦需承担相应的违约责任。关于被告王某某是否需承担违约责任赔付60000元问题，根据原一、二审生效判决，导致双方合同不能实现的原因系原告曹某某的违约行为造成，法院亦判决原告曹某某赔偿被告王某某违约金60000元，现原告曹某某再次诉请被告支付违约金，无事实和法律依据，本院对此不予支持。关于被告王某某是否需承担后山墙、门窗修复及地板砖修复损失的问题，被告辩称拆除后山墙系原告的自身行为，本院认为根据现场的情况可以看出，后墙的三间屋墙体、窗户及连接屋后的铝合金门原确系存在，被告租赁期间不论系由谁拆除，双方在2016年9月24日签订的合同后特别约定“地板砖修补、后墙恢复原样”，被告本人庭审中对此并未予以否认，此约定系双方的真实意思表示，故被告在搬离租赁的房屋时，当然地需承担修复、修补的责任。关于超市的门、窗、照明设施被告是否需承担赔偿责任的问题，根据鉴定结论及现场调查，超市的照明灯具及线路等设施确系由被告拆除或损坏，依据双方在2010年10月1日签订的《租房补充协议》约定，超市的门、窗、照明设施，合同到期后归甲方所有，故被告在搬离超市时，不得对超市原有的照明设施及线路进行拆除，根据约定当然承担修复的责任。关于被告是否需承担房屋渗洇维修的费用问题，因根据鉴定，房屋的墙体、顶板存在的渗漏现象与建筑质量差及维修维护不当有关，故该处的责任应归咎于原告自身，该处损失应当予以扣除。根据鉴定结论，渗洇部分的损失为446.08元，在扣除该笔费用做占用的措施项目、规费、税金等，该笔损失共计为506.4元，剩余部分损失35916.15元，应由被告王某某承担。关于房屋质量鉴定的17250元及损失鉴定4000元的承担问题，根据法庭调查，房屋质量问题鉴定并非房屋损失鉴定问题的前提要求，但考虑到房屋结构的实际考量，原告申请原因力鉴定系为综合安全考虑，同时鉴定中亦对其他设施一并作出了认定，本院酌定房屋质量鉴定费由原告曹某某承担12000元，被告王某某承担5250元为宜；房屋损失鉴定4000元，由原告曹某某承担50元，被告王某某承担3950元，被告王某某需赔偿原告的两笔鉴定费合计9200元。关于被告是否需承担房屋预期房屋租赁费损失的问题，因导致双方合同无法履行的主要系原告的违约行为造成的，被告在搬离超市时虽拆除部分照明设施，但并不影响房屋的出租使用，原告辩称系为等待房屋质量及损失鉴定才未出租房屋，原告完全可通过证据保全或公证的形式予以保障，同时考虑房屋的出租使用系多方面原因行为，故其辩解无事实和法律依据，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告王某某赔偿原告曹某某房屋损失款项35916.15元，并于判决生效后三十日内付齐；被告王某某支付原告曹某某鉴定费9200元，并于判决生效后三十日内付齐；驳回原告曹某某其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4715元，减半收取2358元，由被告王某某承担1358元，原告曹某某承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  汪安强二〇二〇年七月六日书记员  李曙光