遂溪县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0823执异110号 异议人：张月娇，女，1967年11月1日出生，汉族，住遂溪县。 委托诉讼代理人：赖逸凡，北京大成（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张紫欣，北京大成（广州）律师事务所律师。 申请人：遂溪县总工会，住所地：遂溪县遂城镇中山路劳动大厦2层。 法定代表人：韩永红，该总工会主席。 被申请人：湛江市中信房地产开发有限公司（以下简称中信公司），住所地：遂溪县遂城镇站南路3号。 法定代表人：潘娟，该公司总经理。 本院在办理申请人遂溪县总工会与被申请人中信公司合同纠纷一案中，依法查封了被申请人中信公司位于遂溪县遂城镇中山路148号中信大厦（又名工会大厦）地下停车位125个及22套商品房，其中包括B1901号房，异议人张月娇认为被本院查封的上述房产已由其购买为由，于2020年7月16日提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 异议人称，关于遂溪县人民法院在遂溪县总工会与湛江市中信房地产开发有限公司合同纠纷一案，作出（2020）粤0823民初795号《民事裁定书》，就遂溪县总工会的财产保全申请，查封了位于遂溪县××城镇××号中信大厦(又名“工会大厦”）的B1901号等房屋，异议申请人不服法院对中信大厦B1901号房屋采取的查封措施，依法提出异议。 请求事项：请求依法解除（2020）粤0823民初795号《民事裁定书》对位于遂溪县××城镇××号中信大厦（又名“工会大厦”）的B1901号房屋的查封。 事实与理由：2014年2月15日，申请人与湛江市中信房地产开发有限公司（下称“中信公司”）就遂溪县××城镇××号中信大厦(又名“县工会大厦”）的B1901号房屋（下称“B1901号房屋”）签订《商品房买卖合同》（合同编号：中信2014010），合同约定异议申请人向中信公司购买该B1901号房屋。合同签订后，异议申请人依约定向中信公司支付了全额购房款617，645元及房屋办证费20，000元、专项维修基金5582元，并取得中信公司出具的全额购房款发票。 2015年9月9日，中信公司与异议申请人就B1901号房屋办理了交付手续，并由异议申请人家属与中信大厦物业管理方遂溪县冠业物业服务有限公司签订《中心大厦前期物业服务协议》，异议申请人支付了一系列收楼相关的费用。此后，异议申请人对B1901号房屋合法占有使用至今。 对于法院因遂溪县总工会与中信公司合同纠纷一案采取财产保全措施、查封B1901号房屋，异议申请人作为对B1901号房屋具有实体权利的案外人，有权依法对法院对B1901号房屋的财产保全措施提出异议，且所拥有的民事权益足以排除法院的财产保全查封及执行措施。相关法律依据如下： 1、关于有权提出书面异议的依据：《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。” 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。” 2、关于所拥有民事权益足以排除法院的财产保全执行措施的依据：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。” 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。 根据上述规定，结合异议申请人对所购买B1901号房屋合法占有使用的事实可见，在法院查封之前，异议申请人已与中信公司就B1901号房屋签订合法有效的书面买卖合同，按照约定向中信公司付清全部购房款，并一直合法占有使用房屋，且房屋因中信公司怠于履行转移登记义务未办妥产权登记，并非异议申请人原因。因此，异议申请人对B1901号房屋的民事权益足以对抗溪县总工会的相关权利，排除法院在财产保全中查封房屋的执行措施。法院依法不得查封、扣押、冻结B1901号房屋，并应依法撤销对B1901号房屋的查封。 现因贵院查封异议申请人所购的B1901号房屋，直接导致申请人无法办理房屋过户登记手续，损害异议申请人的合法权益，为维护自身权益，特此请求贵院尽快将遂溪县××城镇××号中信大厦B1901号商品房解除查封。 本院查明，本院在办理申请人遂溪县总工会与被申请人中信公司合同纠纷一案中，根据申请人的诉讼保全申请，作出（2020）粤0823民初795号民事裁定书，依法查封了被申请人中信公司位于遂溪县××城镇××号中信大厦（又名工会大厦）地下停车位及22套商品房，其中包括B1901房。异议人张月娇以被本院查封的B1901房是其于2014年2月15日向被申请人中信公司购买为由，于2020年7月16日向本院提出异议，并提交了下列证据进行佐证：1、居民身份证复印件，拟证明异议人为适格身份；2、广东省商品房买卖合同一份，拟证明异议人与被执行人中信公司于2014年2月15日签订合同，以617645元购买中信公司中信大厦B1901房一套的事实；3、中信公司收款凭单3张，拟证明异议人向中信公司交纳中信大厦B1901房的购房款、预交B1901房办证费、中信公司收取异议人B1901房专项维修资金，金额:分别为617645元、20000元、5582元；5广东省地方税收通用发票（电子），拟证明异议人在2016年2月29日向中信公司交付购买中信大厦B1901房房款617645元的事实；6、遂溪县不动产档案信息管理中心2020年7月29日出具的“不动产登记资料查询结果证明”，拟证明异议人在遂溪县范围内无住房产权登记信息记录。 本院认为，本案为诉讼保全异议审查案件，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》法释〔2016〕22号第二十七条“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”规定，本案的审查应依照民事诉讼法第二百二十七条进行审查。异议人张月娇在异议请求中向本院提交的证据经审查，异议人与被执行人中信公司签订的商品房购房合同日期2014年2月15日，是在本院查封中信大厦B1901号房前签订的购房合同。不动产档案管理中心出具的房屋产权登记信息查询结果，证实异议人在购买商品房的同一地点其名下没有其他用于居住的房屋。2016年2月29日异议人交纳中信大厦B1901房购房款617645元。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(3)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，异议人张月娇的异议请求已满足上述法律规定的条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，异议人张月娇中信公司中信大厦B1901房的权利人，该权利是合法真实的，该权利可以排除执行。因此，异议人的异议请求，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下： 撤销（2020）粤0823民初795号民事裁定书第一项对湛江市中信房地产开发有限公司名下位于遂溪县遂城镇中山路148号中信工会大厦B1901号房的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。 （此页无正文） 审 判 长  王燕青 人民陪审员  陈智忠 人民陪审员  麦小群 二〇二〇年七月二十九日 书 记 员  李文康 相关法律条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。” 2、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（新民事诉讼法第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。” 3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。” 4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(3)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。