广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初1997号原告：王成，男，1988年4月20日出生，汉族，住黑龙江省海伦市***********，公民身份号码为232************631。委托诉讼代理人:黄伟忠,广东财富东方律师事务所律师。被告：李甫，男，1968年5月9日出生，汉族，住广东省东莞市******************，公民身份号码为510************015。被告：刘桂英，女，1973年5月27日出生，汉族，住广东省东莞市******************，公民身份号码为512************888。以上两被告的共同委托诉讼代理人:李舒蕾,湖南人和（东莞）律师事务所律师。以上两被告的共同委托诉讼代理人:韩晓霞,湖南人和（东莞）律师事务所实习律师。原告王成与被告李甫、刘桂英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法由审判员单晓丽适用简易程序审理，后因案件出现不适宜继续审理的情形，遂转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告王成及其委托诉讼代理人黄伟忠，被告李甫、刘桂英的共同委托诉讼代理人李舒蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告李甫签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《合同主体变更确认书》、《二手房买卖合同补充协议》；2.判令两被告双倍返还原告定金500000元；3.判令两被告返还原告补偿款46000元；4.本案诉讼费用（包括案件受理费、保全费、保全担保保费等）由两被告承担。事实和理由：2019年8月25日，被告李甫与肖志坚签订了一份《房屋买卖合同》（下称合同），约定被告李甫作为甲方，肖志坚作为乙方，由被告李甫将其名下位于东莞市******************房产出售给肖志坚，该房产建筑面积125.53㎡。第二条约定交易价格1910000元。第三条约定购房定金为50000元。第五条约定房款付款方式按贷款付款。肖志坚应支付除定金以外的首期款530000元，余下款项肖志坚选择按银行贷款方式支付给被告李甫，首期款530000元肖志坚应于完税并成功向房屋权属登记部门递件当天支付给被告李甫。第十一条约定违约责任：逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同。守约方若为肖志坚，肖志坚有权单方解除合同，并要求被告李甫双倍返还定金或按本合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金。被告刘桂英作为被告李甫的配偶，签署了《配偶同意出售证明》，声明同意被告李甫出售房产。当日，肖志坚通过阮俊账户向被告李甫支付了定金50000元。2019年9月25日，肖志坚与被告李甫签订《补充协议》，约定因肖志坚贷款申请延迟原因导致交易延迟，双方协商如2019年10月1日前贷款银行没有给批复，肖志坚补交定金200000。2019年9月28日，肖志坚通过原告账户于2019年9月28日、29日向被告李甫分别转账110000元和70000元；2019年10月11日、12日，肖志坚通过自己账户向被告李甫转账两笔10000元共20000元，补足了支付给被告李甫的定金200000元。此时，肖志坚向被告李甫支付定金共250000元。2019年11月2日，原告、被告李甫、肖志坚三人签订《合同主体变更确认书》，三方约定被告李甫和肖志坚就“丰泰华园山庄风华豪园3座8D房房产”签订的《房屋买卖合同》中的买方变更为原告，由原告与被告李甫继续履行合同，肖志坚退出合同。当日，原告与被告李甫签订《二手房买卖合同补充协议》，约定由原告补偿被告李甫46000元。原告于2019年11月2日、4日通过微信转账向被告李甫支付补偿款五笔共46000元。2019年11月21日，原告取得了东莞银行运河金古支行的《二手房同意贷款意向书》。此时，原告找两被告办理房产过户手续，但无法联系到两被告，两被告处于失联状态，无法办理过户手续完成交易。2019年12月18日，因两被告债务原因，涉案房产被案外人赵文新申请法院查封，造成涉案房产更无法进行交易。基于以上事实，两被告已经违约且逾期超过十个工作日，原告根据《房屋买卖合同》第十一条违约责任约定，要求解除合同，并要求两被告双倍返还定金和返还支付的补偿金。原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼，请求判如所请。被告李甫、刘桂英答辩称，两被告同意原告第一项诉讼请求，解除房屋买卖合同关系。原告主张定金250000元，两被告认为定金只有50000元。原告补充给被告李甫的补偿款46000元，两被告认为无需返还。经审理查明，2019年8月25日，肖志坚作为乙方，被告李甫作为甲方，东莞市聚德房地产中介有限公司作为丙方（居间方），签订了《房屋买卖合同》。合同约定被告李甫将其名下位于东莞市******************房产出售给肖志坚，合同主要约定有：第一条，登记建筑面积125.53㎡，房屋产权状态：该房屋未设定抵押，甲方对该房屋享有完全的处分权。第二条，成交价格1910000元（不含税）。第三条，定金为50000元。第五条，房款付款方式按贷款付款。肖志坚应支付除定金以外的首期款530000元，余下款项1330000元选择按银行贷款方式支付给被告李甫。第十一条违约责任，逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同。守约方若为乙方，乙方有权单方解除合同，并要求甲方双倍返还定金或按本合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金。甲乙双方均在合同中签名捺印。被告刘桂英于2019年8月25日当天签订《配偶同意出售证明》，内容为：本人刘桂英系房屋出售人李甫的配偶，现本人声明如下：本人与房屋出售人李甫共有位于东莞市******************房产，本人同意房屋出售人出售房产。本人认可房屋出售人李甫与买家所签署的房产买卖合同、资金监管协议…等与房产出售有关法律文书的效力。肖志坚于2019年8月25日通过案外人阮俊支付50000元定金给被告李甫。被告李甫出具《收据》。2019年9月25日，肖志坚与被告李甫签订《补充协议》，约定因肖志坚贷款申请延迟原因导致交易延迟，双方友好协商如2019年10月1日前贷款银行没有给批复，肖志坚须再补交200000定金。合同继续履行。如未补齐李甫有权解除合同。肖志坚通过原告账户于2019年9月28日、9月29日向被告李甫分别转账110000元和70000元，肖志坚通过自己账户于2019年10月11日、10月12日向被告李甫转账两笔10000元，共计支付定金200000元。2019年11月2日，肖志坚（买方）、原告（第三方）、被告李甫（卖方）三人签订《合同主体变更确认书》，约定主要内容有：现三方协商一致，同意按照第（1）种方式继续履行合同：1.买方更名：将买方姓名更名为第三方王成，并以王成的名义办理交易手续，卖方及第三方重新签署《房屋买卖合同》、《资金托管协议》等，买方已签署的相关法律文书等文件中买方未履行义务，买方对上述所有文件中买方义务承担连带保证责任，如变更后的第三方不履行上述《东莞市存量房屋买卖合同》等文件中的义务，由上述文件中的买方继续履行并承担责任。后原告与被告签订《二手房买卖合同补充协议》，主要内容为：因客户自找担保公司和银行办理本次交易，担保公司因操作不当导致本次房产交易流程中不规范，因此延迟了本次交易周期，现买卖双方友好协商，买方额外支付一定金额给与卖方进行相应的补偿，现协商本次交易继续履行。买方补偿卖方46000元作为损失费。交易过程中因买家原因导致银行贷款未通过，买卖双方协商本次交易购房款支付方式更改为一次性支付，若买家无能力支付且超过15天未进行解决，本次交易属买家根本性违约，按照法律规定，违约处理…。原告于2019年11月2日、11月4日通过微信转账向被告李甫支付46000元。原告提交了《首期款收款收据》，内容为：本人李甫现收到买方王成交来承购物业之首期款150000元，落款日期为2019年11月4日。被告主张该收据可以证明双方将定金中的150000元变更为首期款。2019年11月21日，原告取得了东莞银行运河金古支行的《二手房同意贷款意向书》。原告提交不动产登记信息查询结果显示被告李甫的案涉房产于2019年12月18日为被案外人赵文新申请了查封。原告提交了《解除合同通知书》及EMS邮件信息，原告向被告李甫发送了该通知书，但该通知书于2020年1月22日退件，被告李甫未能签收。原告方明确其第一项诉讼请求主张的解除原告与被告李甫签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《合同主体变更确认书》、《二手房买卖合同补充协议》，就是解除双方因上述四个合同产生的房屋买卖关系。双方庭审中均确认双方合同关系解除，解除的时间为其EMS退件的日期即2020年1月22日。两被告确认共收到原告方款项296000元，但其中定金为50000元。原告则认为定金为25万元，要求被告双倍返还定金。原告同时要求被告返还已支付的补偿款46000元。被告主张肖志坚补偿46000元是因为其迟延履行，给李甫造成了损失而给的补偿，该损失是一直存在的，不应该退回。另查明，原告向本院提起财产保全申请，本院以（2020）粤1972民初1997号民事裁定书裁定冻结两被告存款546000元或查封、扣押其相应价值的财产，并予以实施。以上事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、《配偶同意出售证明》、《收据》、《补充协议》、结婚证、户口本、转账记录、电子回单、《合同主体变更确认书》、《二手房买卖合同补充协议》、微信转账记录、《首期款收款收据》、不动产登记信息查询结果、银行业务回单、历史明细清单、解除合同通知书、EMS邮单及改退批条以及本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。案涉《房屋买卖合同》最初由被告李甫与案外人肖志坚签订，被告刘桂英作为被告李甫的配偶出具了《配偶同意出售证明》，对于被告李甫的行为予以确认。肖志坚与被告李甫还签订了《补充协议》。后肖志坚、原告及被告李甫三方签订了《合同主体变更确认书》，确认将买方的姓名更名为原告王成，以王成名义办理交易手续。原告与被告李甫又签订《二手房买卖合同补充协议》。两被告对上述事实予以确认，上述文件内容并不违反法律法规的强制性规定，本院依法予以确认其效力。虽然《房屋买卖合同》并非原告与被告李甫签订，但在《合同主体变更确认书》中确认了原告为买家，原告与李甫并未签订新的房屋买卖合同，因此《房屋买卖合同》及《补充协议》对原告具有约束力，原告应按照上述合同内容履行义务。原告王成与被告李甫是《房屋买卖合同》及《补充协议》、《合同主体变更确认书》、《二手房买卖合同补充协议》四个合同的主体，双方是房屋买卖关系。现经查询，被告李甫的房屋于2019年12月18日被查封，至法庭辩论终结时仍未解除查封，房屋被查封的状态无法及时解除，导致合同无法继续履行，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第一百零八条规定，被告李甫的行为已构成违约，原告要求解除《房屋买卖合同》及《补充协议》、《合同主体变更确认书》、《二手房买卖合同补充协议》，并明确是解除上述四个合同产生的房屋买卖关系，该主张依法有据，且被告李甫亦确认双方合同关系解除，双方确认合同解除时间为2020年1月22日，本院予以支持。即原告与被告李甫因《房屋买卖合同》、《补充协议》、《合同主体变更确认书》、《二手房买卖合同补充协议》所产生的房屋买卖关系于2020年1月22日已解除。关于定金。原告主张定金为250000元，被告李甫则主张定金为50000元，本院认为，《房屋买卖合同》中约定了定金50000元，后又签订《补充协议》，该协议中约定补交定金200000元，该约定是在实际履行中，双方协商的结果。以上定金为250000元，后原告王成加入房屋买卖交易中，被告李甫于2019年11月4日出具了《首期款收款收据》，确认收到原告王成首付款150000元，而双方确认原告共支付给被告的款项为250000元及46000元补偿金，并未有额外支付150000元首期款。定金合同是实践性合同，被告李甫在《首期款收款收据》中确认了收到王成的首期款150000元，视为对150000元定金性质的转化，而原告收取了该《首期款收款收据》应视为确认了上述转化，是双方达成的合意，因此250000元定金中的150000元以转化为首期款，定金为100000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，被告李甫作为收受定金一方不履行约定债务的，应双倍返还定金，即应向原告返还定金200000元。另150000元为首期款，被告李甫应予以返还。即被告李甫共应向原告返还350000元。关于补偿款。被告李甫主张补偿款46000元是因为肖志坚迟延履行的行为，给李甫造成了损失而给的补偿，不应退回。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，现合同已解除，原告已支付的款项理应全部返还，因此46000元款项被告李甫亦应向原告返还。关于被告刘桂英的责任。被告刘桂英是被告李甫的配偶，案涉房屋买卖关系是在两被告婚姻存续期间发生，且被告刘桂英出具了《配偶同意出售证明》，案涉房屋是两被告共同财产，现被告李甫构成违约，因案涉房屋买卖关系产生的债务属于两被告的夫妻共同债务，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条规定，原告要求被告刘桂英对被告李甫的案涉债务承担共同清偿责任，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告王成与被告李甫因案涉《房屋买卖合同》、《补充协议》、《合同主体变更确认书》、《二手房买卖合同补充协议》四个合同产生的房屋买卖关系于2020年1月22日已解除；二、限被告李甫、刘桂英于本判决生效之日起五日内向原告王成双倍返还定金200000元及返还购房款150000元；三、限被告李甫、刘桂英于本判决生效之日起五日内向原告王成返还补偿款46000元；四、驳回原告王成的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序收取案件受理费26448元、保全费3250元，共计29698元（原告已预交），由原告王成负担1814元，由被告李甫、刘桂英负担27884元。如不服本判决，原、被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  单晓丽审判员  胡 辉审判员  吴映华二〇二〇年七月十四日书记员  李敏仪罗戍娜强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。