河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初7677号原告：河南随时学教育信息咨询有限公司，住所地河南省郑州市管城区紫荆山路63号8层818号。法定代表人：梁海超，执行董事兼总经理。委托代理人：赵佳，河南扬善律师事务所律师。委托代理人：葛培龙，河南扬善律师事务所实习律师。被告：鹤壁市申恒商贸有限公司，住所地河南省鹤壁市淇县北阳镇人民政府院内。法定代表人：朱存会，执行董事兼总经理。委托代理人：钱吉星，河南英伦律师事务所律师。委托代理人：张明月，河南英伦律师事务所律师。第三人：郑州星原房地产经纪有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路49号3号楼A座14层174号。法定代表人：尹业彬。原告河南随时学教育信息咨询有限公司（以下简称随时学公司）诉被告鹤壁市申恒商贸有限公司（以下简称申恒公司）、第三人郑州星原房地产经纪有限公司（以下简称星原公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告随时学公司委托代理人赵佳，被告申恒公司委托代理人钱吉星到庭参加诉讼；第三人星原公司法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。本案现已审理终结。原告随时学公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2019年12月23日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即退还原告剩余租金140977元、押金33042元，共计174019元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年12月23日，原被告在第三人居间下，就原告租用被告拥有的位于郑州市郑东新区××号房屋的相关事宜签订了《房屋租赁合同》，租赁用途为教育培训。合同对租赁标的、租期、租金及支付方式、免责条款等相关权利义务进行了约定，并约定2019年12月24日-2020年3月10日为装修免租期。合同签订生效后，原告按照合同约定向被告交付了6个月租金198250元和租房押金33042元，××肺炎疫情影响，原告公司目前处于停滞阶段，不得不关闭所有学校，停止授课，自合同签订以来租赁房屋长期空置，原告租赁被告房屋用于招生教学的合同目的无法实现。本着将双方损失降到最低为目的，原告多次找到被告协商解除双方签订的《房屋租赁合同》及后续退还房屋租金和房屋押金事宜无果，故原告为维护合法权益，诉至法院。被告申恒公司辩称，一、原告单方违约，无权请求已支付的房屋租金。1、原被告及第三人签订房屋租赁合同，该合同真实有效，约定租赁期限为2019年12月24日至2024年12月23日，合同签订后，被告按月交付了房屋，并支付了相应的中介费31098元，且为原告交付的租金开具了相应等额发票；被告积极履行了合同义务。2、原告因为其单方原因主张退还租金无法律依据，原告自2019年12月底至开庭，均占用涉案房屋，原被告间尚未办理涉案房屋退还交接手续，原告仅仅支付了首期租金，该租金对应为2019年12月24日至2020年6月23日，原告已经拖欠被告租金。二、原告无权要求退还押金。根据租赁合同约定，违约方应承担一年租金20%违约金即74635.2元，原告仅交付了31098元押金，其押金已不足以抵扣违约金。请求法院依法驳回原告全部诉请。第三人星原公司未答辩。经审理查明：原告随时学公司（作为承租方、乙方）与被告申恒公司（作为出租方、甲方）及第三人星原公司（作为居间方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方将其拥有的位于郑州市郑东新区××号的房屋出租给乙方作为办公使用；租赁期限自2019年12月24日起至2024年12月23日止；租金为每月31098元，租金按半年支付；乙方应于2020年1月6日前交付首期租金，金额为186588元；为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时向甲方交付31098元作为押金，待租赁期限届满后，甲方验房并认可后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金如数退还乙方；如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲乙双方互不承担违约责任；备注事项处另载明：2019年12月24日至2020年3月10日为装修期，乙方无需承担房租，物业费、水电费等费用由乙方承担等。2020年1月2日，原告随时学公司向被告申恒公司账户转款33042元，备注为房租押金。同日，原告随时学公司向被告申恒公司账户分四笔分别转款5万元、5万元、5万元、48250元，备注均为房租，合计198250元。就此198250元，被告申恒公司于2020年1月17日向原告随时学公司开具相对应发票。2020年4月7日，原告通过微信方式向被告发送关于终止《房屋租赁合同》的函一份，上显示：河南随时学教育信息咨询有限公司（以下简称我公司）于2019年12月24日租用贵公司位于郑州市郑东新区××号房屋用于“迈斯通国际英语”东区教学，并于2020年1月2日支付6个月房租共计198250元和租房押金33042元，双方合同约定2019年12月24日-2020年3月10日为装修期，后因新冠疫情爆发，房屋至今未能投入装修和使用。受新冠疫情的持续影响，我公司目前处于停滞阶段，不得不关闭所有校区、停止授课，租赁贵公司的房屋也长期无法使用，租赁房屋作为教学使用的目的至今也无法实现。经慎重考虑，向贵公司致函，并通知如下：一、我公司自2020年4月6日起停止租用贵公司位于郑州市郑东新区××号的房屋；二、租赁合同自2019年12月24日生效以来，距今已有104天，本着双方风险公担的原则，我公司愿承担52天的房租共计57273元；三、请贵公司归还剩余的租金140977元和房屋押金33042元等。庭审中，被告称，我方于2020年4月7日收到原告方发出的解除合同函，我方未同意解除合同，但根据合同约定，原告无权单方终止合同，其单方发送的终止合同函件，不产生任何法律效力。2020年1月7日，被告申恒公司向第三人星原公司账户转款31089元。庭审中，原告称，原被告于2019年12月24日签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2019年12月24日至2024年12月23日止，免租期为2019年12月24日至2020年3月10日，租金每月33042元，押金33042元。合同签订之后房屋租金共计支付198250元，押金支付33042元，都是转账支付的。之后未再支付任何款项，因为原告主张经营大学生英语的口语教学，因疫情爆发后，大学一直未开学，所以该租赁房屋长期处于空置状态，原告不得不关闭所有学校，停止授课，原告租赁被告房屋用于招生办学的目的无法实现，所以请求解除原被告之间的房屋租赁合同。我方诉请退还的140977元，是198250元扣除52天的房租后计算的。庭审中，被告称，我们为原告开具了198250元的发票，原告单方违约不应再适用免租期的约定，原告一直占有使用房屋至今已拖欠房租，房屋押金33042元我方确实已收到，但根据合同约定，对方单方违约应承担违约责任，其缴纳的押金不足以抵扣给被告造成的支付中介费开具发票，承担税费以及违约金，请求驳回原告的全部诉请。以上事实有原告提交的房屋租赁合同一份，转账凭证一份，发票一份，装修合同一份，空间设计方案一份（打印件），宣传手册一份，××感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知一份（打印件），关于严禁任何校外培训机构近期以任何形式开展线下培训的紧急预警一份（打印件），河南引发疫情防控期间开学后出入管理办法一份（打印件），终止合同函件一份；被告提交的银行回单一份，发票一份及开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告及第三人签订的《房屋租赁合同》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告及第三人均应按照合同履行自己的义务。2020年4月7日，原告方通过微信方式向被告方发送关于终止《房屋租赁合同》的函一份，以“因新冠疫情爆发，房屋至今未能投入装修和使用。受新冠疫情的持续影响，我公司目前处于停滞阶段，不得不关闭所有校区、停止授课，租赁贵公司的房屋也长期无法使用，租赁房屋作为教学使用的目的至今也无法实现”为由，停止租用被告位于郑州市郑东新区××号的房屋。被告称，我方未同意解除合同，但根据合同约定，原告无权单方终止合同。本院认为，原告在2020年4月7日已明确表示不再继续履行合同，故原告诉请判令解除原被告双方于2019年12月23日签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告单方解除合同给被告造成一定的损失，本院根据本案原告已支付租金、押金数额，使用房屋时间，疫情情况，被告损失情况等酌定被告向原告返还租金66084元、押金33042元。第三人星原公司法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其民事诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南随时学教育信息咨询有限公司与被告鹤壁市申恒商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告鹤壁市申恒商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告河南随时学教育信息咨询有限公司返还66084元、押金33042元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3780元，减半收取1890元，由原告河南随时学教育信息咨询有限公司负担751元；被告鹤壁市申恒商贸有限公司负担1139元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二〇年七月十六日书记员 孙会芳