安徽省泗县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1324民初3871号原告：马佃吉，男，1956年6月17日出生，汉族，住安徽省泗县。委托诉讼代理人：熊欣，安徽玉金律师事务所律师。被告：黄启波，男，1971年2月13日出生，汉族，住安徽省泗县。委托诉讼代理人：高成安，泗县黄圩镇法律服务所法律工作者。被告：李明，男，1971年1月21日出生，汉族，住安徽省泗县。原告马佃吉与被告黄启波、李明房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员于海独任审判，公开开庭进行了审理。原告马佃吉及其委托诉讼代理人熊欣、被告黄启波及其委托诉讼代理人高成安、被告李明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马佃吉向本院提出的诉讼请求为：1、请求法院依法判令被告支付房屋补偿款28000元；2、请求依法判令被告支付违约金100000元；3、请求依法判令被告为原告办理房屋集体使用权证；4、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：两被告于2011年共同在黄圩街搞房屋开发，2011年6月23日由黄启波出面和原告就位于黄圩镇黄圩街黄启动家北面的两间两层楼房达成置换协议，约定被告用新开发的一套两间两层楼房和原告置换，2012年底交房，并为原告办理集体土地使用权证，双方不得违约，如有违约除赔偿一切损失外，另外承担违约金10万元，除此之外还约定房屋齐工后黄启波一次性补偿马佃吉2.8万元。协议签订后，原告的房屋随即被黄启波、李明拆除。2015年7月下旬，黄启波、李明才将基本齐工的房屋（毛坯房）交给马佃吉使用。综上所述，协议虽然为黄启波个人所签，但是协议内容是经两被告同意的，在拆迁开发房屋过程中两被告是共同合伙实施的。依法签订的协议，双方应严格履行各自的义务，但两被告至今没有完全依据协议约定履行义务，原告多次催促两被告，但是被告始终一推再推，两被告行为已构成严重违约，为此诉至你院，请求依法保护原告的合法权益。被告黄启波辩称:本案导致违约是因原告与第三方王秀生对该房屋的权属不明，且经有效判决认定，是原告违约，应由原告支付被告违约金10万元，而不是被告支付原告违约金10万元。协议是我替李明签的，我是帮他忙的，我们不是合伙关系。请求法院判决驳回原告诉讼请求。被告李明辩称：涉案房屋产权不清，原告主体不适格，原告应证明涉案房屋系原告所有而不是王秀生所有。是我委托黄启波所签的合同，如果承担责任应该由我承担，不应由黄启波承担，我和黄启波不是合伙。经审理查明：被告李明于2011年在黄圩街从事房屋开发，李明委托黄启波为其与马佃吉签订置换协议。2011年6月23日，黄启波以其自己的名义与马佃吉签订了置换协议书一份，甲方为马佃吉，乙方为黄启波，协议内容为：经甲乙双方协商，甲方马佃吉将位于王得珠家南边、黄启栋家北边的二间二层楼房与乙方黄启波置换1套2间2层的楼房，后带一个小院，扒掉的所有附属物都归乙方所有；本协议系甲乙双方真实意思表示，协议签订后，双方不得违约，任何一方违反本协议的都要赔偿对方的一切损失，另外承担违约金拾万元；本协议甲乙双方签字、按手印后生效，本协议一式三份，甲乙双方各持一份，另一份交给有关机关存档备案留用；备注：在房子齐工后，乙方一次性补偿甲方补偿款贰万捌仟元，给办集体使用证，2012年8月底交房，房子每间3.3米、长8米，后带1个6米小院。协议签订后，原告的房屋随即被拆除。2015年7月，李明向马佃吉交付一套两间两层楼房，马佃吉也在此房居住使用至今，但补偿款28000元李明至今未付，原告遂诉讼来院。另查明：2007年，案外人王秀生对马佃吉居住使用的用于和被告置换的两间两层楼房主张权利，本院于2007年12月11日作出的（2007）泗民一初字第1143号民事判决书，判决马佃吉于判决书生效之日立即停止侵权，搬出该房屋。安徽省泗县人民检察院于2017年6月9日作出泗检民（行）监（2017）34132400005号再审检察建议书，建议对该案再审。本院于2017年6月27日作出（2017）皖1324民监3号民事裁定书，裁定由本院再审。本院于2017年12月4日作出（2017）皖1324民再3号民事判决书，判决撤销本院（2007）泗民一初字第1143号民事判决书，并驳回王秀生的继承人张波原审诉讼请求。本院认为：被告李明虽然未在涉案置换协议书上签名，但庭审中黄启波辩解自己是受李明委托替李明代签协议，且李明也认可是自己委托黄启波与原告签订协议，应视为李明对黄启波代理权的追认，因此，涉案置换协议对李明有拘束力，李明应按协议履行义务。涉案协议约定原告将其两间两层楼房与被告置换两间两层楼房，并由被告补偿原告28000元，由此可以看出，实际就是被告李明为了开发房产要使用原告的宅基地，用新房换旧房的换房协议，双方签订的置换协议是双方当事人的真实意思表示，李明应按协议交付房屋、支付补偿款。李明虽于2015年7月将房屋交付给了原告使用，但至今未按约定支付原告补偿款28000元，存在违约行为，应承担违约责任。原告要求被告支付违约金100000元，本院认为违约金是为了弥补因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，本案中原告的损失应为被告李明迟延支付补偿款所造成的利息损失，故原告要求被告支付违约金100000元过高，依法予以调整，被告李明应自其交付房屋后的2015年8月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至28000元补偿款支付完毕时止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息以弥补造成原告的损失。因被告李明没有取得相关建筑资质，所建房屋涉及的土地也未经审批立项，双方所签置换协议涉及的办理集体土地使用证的内容，属于违反强制性规定的行为，该部分协议内容无效，且合同目的无法实现，故原告要求被告为其办理房屋集体土地使用权证的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第五十六条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李明于本判决生效后十日内支付原告马佃吉补偿款28000元及利息（按本金28000元，自2015年8月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至债务清偿完毕时止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告马佃吉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1430元，由原告马佃吉负担1000元、被告李明负担430元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  于海二〇二〇年七月十七日书记员  赵洋附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人的约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。