山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁01执异193号异议人（被执行人）：山东大同宏业物业管理有限公司，住所地山东省济南市市中区舜玉南区113号楼601室。法定代表人：阴法明，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋海涛，济南历城精诚至法律服务所法律服务工作者。申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地山东省青岛市市南区香港中路6号甲3楼。负责人：李明波，该公司副总经理。本院在执行申请执行人中国东方资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称东方资产山东分公司）与被执行人山东大同宏业物业管理有限公司（以下简称大同物业公司）等金融借款合同纠纷一案中，异议人大同物业公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人大同物业公司称，一、贵院选定鉴定机构违法。2019年11月26日贵院口头通知原定于11月27日9时选定鉴定机构，因申请执行人原因又改到14时，大同物业公司负责人接电话后也明确告知该时间无法到场。11月27日14时16分，大同物业公司收到12368信息，被告知11月27日14时无故不来视为放弃，已经指定山东誉楷土地房地产评估有限公司（以下简称誉楷公司）进行评估。大同物业公司认为12368通知事项属于事后通知，未向大同物业公司提供名册中相关鉴定机构情况，也未告知逾期不来的后果，大同物业公司认为该机构选定显失公平，并且至今未通知其他被执行人，属于程序错误。二、选定的评估机构评估报告存在诸多问题，且未予答复，其评估结果依法不能作为评估参考使用，存在贱卖资产嫌疑。1.贵院授权评估公司将一个大产权证书的地下车库进行分割，并细化到每个车位的价值，明显不当。2.贵院单方面要求或授意评估公司对涉案标的物设定总价，再要求评估公司倒推算出每个车位单价，评估公司十分清楚表达出委托方要求细化到每个车位价值，此举委托人有恶意操纵涉案标的物总价值，以低价侵吞企业优良资产的嫌疑。3.第一次评估公司询价评估总价值为3413.68万元，提出异议后，经第二次补正，正价27.57万元，两次相加仍然比2010年评估价值低。4.评估公司在山东省房协专家出具详尽的《专业技术评审报告》意见后，仍不认真据此改正，连续犯低级错误。5.补正报告与第一次估价报告和第二次补正说明自相矛盾。6.车库内配套功能设备设施是否评估和是否分摊价值不明确。7.第一次报告列明套内面积单价，对于分摊面积价值却未评估，显然错误。8.大同物业公司的地下车库是产权车库，补正报告中是否对土地价值进行评估不明确。9.没有证据证明，评估机构出具的最终补正报告，是否经过专业技术评审机构认定。10.大同物业公司聘请山东省房协专家支付三万元费用，大同物业公司的异议是成立的，按照规定该费用应当由申请执行人承担，但该问题无人答复。三、贵院在执行过程中仅通知本案申请执行人东方资产山东分公司，未通知其他被执行人，未尽到通知义务，属于程序错误。四、贵院执行工作中的异议程序是未完结的。针对誉楷公司2020年5月6日制作的补正说明，大同物业公司要求贵院和誉楷公司作出答复，贵院5月11日答复称补正说明已送达，异议程序已完结。6月3日贵院电话答复称需要等待房协专家书面意见。专家意见还未到，6月12日贵院又邮寄誉楷公司的补正报告，该报告又赋予5天异议期，大同物业公司不清楚异议程序是否已终结。请求中止贵院（2019）鲁01执544号执行裁定对济南市××区经××号皇冠山庄地下车库（证号为历0XXX2）的拍卖。本院查明，原告招商银行股份有限公司济南经十路支行与被告山东省乾坤置业有限公司、山东省宏业房地产开发公司、山东省大同宏业投资有限公司、大同物业公司、李闯、张波金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月13日作出（2016）鲁01民初1787号民事判决，内容为：“一、被告山东省乾坤置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司济南经十路支行借款本金481万元及利息903867.86元，复利81063.15元（上述利息及复利已计至2017年1月21日，自2017年1月22日至本判决生效之日止的利息,以481万元为基数，按照年利率10.08%计算）；二、被告山东省乾坤置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司济南经十路支行借款本金3500万元及利息5537625.26元,复利414686.3元（上述利息已计至2017年1月21日，自2017年1月22日至本判决生效之日止的利息，以3500万元为基数，按照年利率10.08%计算）；三、被告山东省宏业房地产开发公司、山东省大同宏业投资有限公司、李闯、张波对本判决第一项、第二项所确定被告山东省乾坤置业有限公司的债务承担连带清偿责任；四、被告山东省宏业房地产开发公司、山东省大同宏业投资有限公司、李闯、张波承担保证责任后，有权向被告山东省乾坤置业有限公司追偿；五、原告招商银行股份有限公司济南经十路支行在本判决第一项、第二项所确定债权范围内有权对被告山东大同宏业物业管理有限公司提供的抵押物济房他证历字第××号他项权利证载明的坐落于济南市××区经××号皇冠山庄地下车库折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；六、驳回原告招商银行股份有限公司济南经十路支行的其他诉讼请求。”山东省乾坤置业有限公司不服该判决，向山东省高级人民法院提起上诉。二审中，东方资产山东分公司提交债权转让相关证据，证明招商银行股份有限公司济南经十路支行已将原债权依法转让给东方资产山东分公司，东方资产山东分公司在二审中成为原审原告和被上诉人。2018年11月5日，山东省高级人民法院作出（2018）鲁民终1057号民事判决，内容为：“一、变更山东省济南市中级人民法院（2016）鲁01民初1787号民事判决第一项为‘被告山东省乾坤置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司济南经十路支行价款本金481万元及利息850427.91元，复利81063.15元（上述利息及复利已计至2017年1月21日，自2017年1月22日至本判决生效之日止的利息，以481万元为基数，按照年利率10.08%计算）’；二、维持山东省济南市中级人民法院（2016）鲁01民初1787号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项。”上述判决生效后，本院于2019年4月18日立案执行，案号为（2019）鲁01执544号。执行中，本院于2019年4月25日向被执行人山东省乾坤置业有限公司、大同物业公司、山东省宏业房地产开发公司、山东省大同宏业投资有限公司、李闯、张波发出执行通知书、报告财产令、限制消费令、传票，责令限期履行生效判决确定的义务。同年5月28日，本院查封被执行人大同物业公司名下位于济南市××区经××号皇冠山庄地下车库不动产。同年9月25日，申请执行人东方资产山东分公司申请评估拍卖上述不动产。根据本院书面记录的通话记录载明，本院于2019年11月26日10时26分左右，电话通知大同物业公司法定代表人阴法明于11月27日14时准时到本院选取评估机构委托评估涉案地下车库，如不参加将视为放弃，本院将依职权进行，确定评估机构，阴法明称“我们准时参加”。11月27日14时，本院通过12368短信再次通知大同物业公司参与选取评估机构，经两次合法传唤大同物业公司未按时参加选取过程，本院经全国法院询价评估系统合法电子摇号确定评估机构为誉楷公司。同年11月28日，大同物业公司提交关于12368短信通知的异议书，认为法院通知选取评估机构通知送达方式不合理。本院于同年12月2日通知誉楷公司、申请执行人东方资产山东分公司、大同物业公司到位于济南市××区经××号皇冠山庄地下车库现场勘查，同时在当日短信通知中也向大同物业公司告知，本院已选择誉楷公司承担评估任务。但大同物业公司无故缺席，且无法取得联系，后经申请执行人、评估公司申请，本院执行人员同意，由大同物业公司一保洁人员带领勘查现场。同年12月6日上午10时，大同物业公司法定代表人到本院沟通相关评估事宜，本院对评估选取流程、12368短信异议、同年12月2日现场勘查流程作出说明并制作调查笔录，大同物业公司法定代表人确认对以上程序无异议。以上情况有大同物业公司法定代表人签字的调查笔录予以确认。誉楷公司于同年12月19日出具鲁誉楷房字（2019）747号房地产评估报告。评估机构共计评估129个车位，总价值为3143.68万元。大同物业公司于同年12月30日针对评估报告提出异议，认为地下车库为统一大证，不应按照车位单独出价，评估总价偏低。2020年1月6日，誉楷公司针对异议作出答复。2020年1月14日，大同物业公司针对该评估报告再次提交异议。按照法律程序，本院委托山东省房地产行业协会（以下简称山东房地产协会）对于该评估报告进行专业技术评审，山东房地产协会组建专家组于同年4月13日经现场勘查并于同年4月26日提交专业技术评审报告，认定鲁誉楷房字（2019）747号房地产评估报告存在行文不严谨，评估范围有误，比较法计算过程有误，影响估价结果。同年5月9日，誉楷公司依据专业评审报告提交评估报告的补正说明，将遗漏（1-151、1-182、1-183）公共面积进行增补，扣除非被执行人所有部分（1-122、1-121），修订面积错误部分（1-189），补正后的评估价值3138.39万元。该补正说明已送达各方当事人。2020年5月19日，大同物业公司再次提交异议，称：1.地下车库分割车位评估拍卖是否合理；2.评估价值过低，比2010年作抵押时低1785.1万元；3.誉楷评估公司连续存在低级错误；4.誉楷公司未正当履职；5.补正说明格式违法等理由要求变更评估机构。针对大同物业公司称评估报告补正说明格式不严谨问题，本院经与誉楷公司沟通，要求誉楷公司出具格式化评估补正报告。6月8日，誉楷公司将修订后的评估报告交由山东房地产协会专家组审查后装订送达本院，本院于6月9日邮寄送达双方当事人。2020年6月15日，本院作出（2019）鲁01执544号执行裁定，拍卖大同物业公司名下位于济南市××区经××号皇冠山庄地下车库不动产（证号为历0XXX2）。本院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”第二十三条规定：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”第二十四条规定：“当事人、利害关系人未在本规定第二十二条、第二十三条规定的期限内提出异议或者对网络询价平台、评估机构、行业协会按照本规定第二十二条、第二十三条所作的补正说明、专业技术评审结论提出异议的，人民法院不予受理……。”本案中，评估机构誉楷公司作出评估报告后，大同物业公司认为评估总价偏低而对评估报告提出异议，本院依法交评估机构作出了书面说明。大同物业公司对评估机构作出的说明仍有异议，本院依法委托山东房地产协会对该评估报告进行专业技术评审并出具专业技术评审报告，誉楷公司根据评审报告对原评估报告予以补正。根据上述规定第二十四条，大同物业公司对该补正说明无权再提异议，对其异议本院不予受理。另，大同物业公司在所提异议中主张评估程序违法，该异议亦应在收到评估报告后五日内提出，因被执行人未在上述期限内提出异议，对该异议理由本院不予审查。综上，异议人大同物业公司所提异议不符合异议案件受理条件，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二条第一款规定，裁定如下：驳回山东大同宏业物业管理有限公司的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省高级人民法院申请复议。审判长 周 宏审判员 王齐亮审判员 郑凤云二〇二〇年七月十五日法官助理丁华辰书记员李岩