山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6107号上诉人（原审原告）：张慧，女，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：徐鹰翔，山东济齐律师事务所律师。上诉人（原审被告）：济南中海地产投资有限公司，住所地济南市。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：仲涛，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：于思思，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人张慧、济南中海地产投资有限公司（以下简称中海公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初2858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。张慧上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决并改判支持上诉人的一审请求；2.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人未举证证明2016年6月30日验收房屋时涉案房屋存在严重质量问题系认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人在一审期间向法庭提供了空置房屋的维修记录表，该表记载的是X号的维修状况，但张贴在了X号的房屋内，X号的房屋是上诉人女儿曹斐然购买的（102房屋也因质量问题另案起诉）。证明房屋存在地下室漏水、洇水、倒灌等质量问题，该维修表记载：自2018年7月24日至2018年10月14日，该质量问题仍未修复。上诉人也向法庭提供了涉案房屋2018年及2019年的照片及视频，证明涉案房屋存在雨水倒灌、洇水、墙面裂缝等严重质量问题。且上诉人是因被上诉人一直未将房屋妥善修复的原因而未收房的，上诉人已经对房屋存在质量问题的存续情况及现状举出了大量的证据来证明，涉案房屋自始至终均存在严重质量问题，此时被上诉人坚持主张房屋交付之日即2016年6月30日涉案房屋符合约定且是可以正常居住使用的，应该由被上诉人承担举证责任，在被上诉人未提供任何证据的情况下，一审法院应由被上诉人承担败诉的责任，而不是上诉人方承担。且房屋质量鉴定报告已经证明了涉案房屋存在瑕疵，且与质量存在因果关系，证明了涉案房屋在建设时就存在质量问题了。2、依照山东省建筑工程质量检验检测中心有限公司出具的鉴定报告（编号JDD190369）内容：涉案房屋地下室部分墙体根部存在洇水、发霉、发黑现象，部分位置楼板及屋面板存在渗水痕迹等质量问题并认定上述问题与房屋质量存在因果关系，影响正常使用。经鉴定机构鉴定分析，是由于地下室底板局部存在洇水，导致回填土潮湿、成团，回填土中的水分向四周墙体蔓延扩散导致墙体根部存在洇水、发霉发黑的现象，影响正常使用，应采取措施进行处理。在修复方案中，为解决该问题，需要将地下室底板钢筋混凝土结构以上各构造层次全部拆除后方可进行全面修复。该质量问题的系地下室底板存在渗水引起的，而地下室底板是隐藏在地下室混凝土构造及回填土层下面的，地下室底板防水出现问题，系建造施工时既产生的质量问题，并一直持续到现在，不可能是2016年6月30日之后才出现的问题。3、从防水保修期限来看，保修期限是五年，即建筑行业普遍认为五年内防水出现问题的，一般系建筑物建造施工时存在缺陷所致，应由施工单位承担保修责任，而不是在正常使用状态下的自然老化造成的。4、鉴定机构认定了涉案房屋地下室部分墙体根部存在洇水、发霉、发黑现象，部分位置楼板及屋面板存在渗水痕迹等质量问题，并认定上述问题与房屋质量存在因果关系，鉴定机构认定房屋质量问题与房屋质量存在因果关系即该质量问题系房屋建造施工时即存在的质量问题，而非仅仅针对于房屋现状。综上几点，上诉人提交的相关证据材料及本案中鉴定机构出具的鉴定意见，已从高度盖然性上证明了涉案房屋从建成到现在，是存在雨水倒灌、洇水、墙面裂缝等严重质量问题的，是符合民事裁判规则中的高度盖然性规则的。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》在第七十三条中明确规定“人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”。同时第六十三条亦规定“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”。在被上诉人没有提出任何证据来反证的情况下，结合本案事实及相关证据，法院应当认定上诉人提供的证据更有说服力，证明力明显大于被上诉人，应当对上诉人主张的事实予以确认。二、一审法院适用法律不当。在一审的诉请中，上诉人（一审原告）的诉请是要求被上诉人（一审被告）对房屋存在的质量问题进行修复并赔偿租金损失，上诉人作为守约方、受损失方，有权提出让被上诉人修复的诉请，而在一审庭审中，被上诉人明确拒绝了给上诉人实际修复房屋，在此情况下，法院应依照法律保护上诉人的利益，不管被上诉人是否拒绝实际修复，均应依照上诉人的诉请，判决被上诉人实际修复涉案房屋的质量瑕疵，但是一审法院没有坚持法律的规定，在被上诉人拒绝实际修复房屋的情况下，逼迫上诉人修改诉请，让上诉人不能坚持让被上诉人实际修复的诉请，并逼迫上诉人进行修复费用的鉴定，在鉴定过程中鉴定部门又机械的套用了定额鉴定，而不采取市场询价的方法进行损失鉴定，一般性的常识，作为维修和装饰工程，定额造价鉴定一定会远远低于市场价，既实际修复所花费的钱一定会远远高于此鉴定造价额，这样就形成了一审法官和被上诉人联合起来，非法拉低上诉人损失的状况，致使上诉人在此分项上被支持了诉请，也会形成实际损失无法弥补的不利局面。三、一审法院认定涉案房屋已于2016年6月30日视为验房合格并已交付给上诉人与事实不符，适用法律错误。《济南市商品房买卖合同B2地块补充协议》是被上诉人提供的格式合同，该合同中第三条关于房屋交付条件的约定，免除了被上诉人的主要义务，排除了上诉人的主要权利，属于无效的格式条款。被上诉人在交付房屋时，应当按照法律法规的有关规定，向上诉人提供《分期综合验收备案证明》及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等文件，且交付的房屋应当达到可以正常居住使用的条件。《城市房地产管理法》规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。这是法律的强制性规定，验收合格，仅是商品房交付的必要条件之一，而不是充分条件。还要符合我国法律的其他规定和合同约定。《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付买受人。未能按期交付的，应当承担违约责任。《合同法》中规定：对于质量要求不明确，按照国家标准、行业标准履行，没有国家标准、行业标准的，按照通常标准和符合合同目的的特定标准履行。虽然涉案房屋已经取得分期综合验收备案证明，但涉案房屋在交付时存在地下室雨水倒灌、渗漏等严重问题，地下室雨水倒灌时，地下室积水深度将近半米。涉案房屋明显无法装修、使用，不具备正常居住使用的条件，上诉人购买房屋的目的就是居住使用，涉案房屋未达到居住使用条件，上诉人的合同目的就无法实现，上诉人是有权拒绝收房并向被上诉人主张实际损失的。退一步讲，即使本案的质量问题不会影响涉案房屋的交付，但依照合同法的规定，在被上诉人瑕疵交付给上诉人房屋后，被上诉人仍应承担修复涉案房产的责任，因为上诉人举证证明了被上诉人至今未将涉案房屋修复妥当，造成了双方的纠纷，在涉案房产被鉴定为无法正常使用的状态下，被上诉人仍应赔偿上诉人的房租损失。综合以上可知，涉案房产存在质量瑕疵，不论此质量瑕疵是否构成不合格，但在影响正常居住使用的情况下，不管此房屋是否达到了合同约定的交付条件，更不论是否向上诉人交付，被上诉人均应承担赔偿上诉人房租的责任，这个责任在合同法和侵权责任法里面均有明确的规定。综上所述，请求二审法院依法裁判，维护上诉人的合法权益。中海公司辩称,一、张慧始终未能有效举证证明2016年6月30日涉案房屋交房时存在严重质量问题且影响其正常居住使用，一审法院该事实认定及法律适用均无错误。涉案房屋符合交房条件后，中海公司向张慧及时发送了交房通知，要求其于2016年6月30日办理收房手续并进行了多次催收，但张慧一直未配合收房。张慧主张涉案房屋在2016年6月30日应当收房之时即存在严重质量问题且影响其正常居住使用，但始终未能提供任何有效证据予以证实，张慧主张的所谓“维修记录表”，也仅仅是其自行打印形成，缺乏证据三性，无法作为认定房屋存在质量问题的有效证据。山东省建筑工程质量检验检测中心有限公司出具的鉴定报告认定涉案房屋现存问题与房屋质量存在因果关系，然而，该房屋自2016年6月30日应收房屋至鉴定之时，已3年多时间，在这期间造成房屋问题的原因存在很多方面，比如张慧曾多次进入涉案房屋、房屋3年多长期不住所产生的自然损耗、由于张慧不收房导致房屋因自然原因（下大雨等）但没及时关注所造成的扩大损失、来自于第三方的破坏、房屋本身地势较低等。因此，完全不能也不可能下定义说涉案房屋现状是因房屋质量问题所致，鉴定机构出具的鉴定意见显然缺乏依据。二、张慧变更诉请及提出鉴定申请均是其自主自愿行为，根本不存在所谓的逼迫情形。一审庭审中，张慧诉请中海公司进行质量问题修复，因中海公司认为房屋并不存在质量问题，且质量问题与中海公司本身并不存在因果关系，故而拒绝进行修复，在此情形下，张慧自愿变更了诉请，将诉请修复变更为诉请支付修复费用，同时提交了修复费用鉴定申请，本案后由鉴定部门进行了修复费用鉴定。整个过程均是张慧自主自愿行为，所谓法官逼迫甚至所谓一审法官和中海公司联合起来进行所谓非法拉低被答辩人损失的说辞严重违背客观事实。三、中海公司通知张慧收房时已经具备法定交房条件，张慧未依据合同约定及时收房严重违约具有重大过错，其诉请的逾期交房违约金及租金损失不应当得到支持。双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。”根据中海公司开庭提交的济南市城乡建设委员会出具的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，2016年5月24日涉案房屋竣工验收合格并予以备案。可见，涉案房屋在2016年6月30日前已经具备交房条件，并且绝大部分业主也已经收房。另根据《商品房买卖合同》第十一条“由于买受人自身原因，未能在《交房通知书》规定的期限和地点办理完毕房屋交付手续的，则自出卖人《交房通知书》规定的期限届满之日即视为房屋交付日，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件，出面人已经按照合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验房合格，房屋风险自此由买受人承担”因此，涉案房屋符合交房条件且张慧已经收到中海公司2016年6月30日《交房通知书》的情况下，故意违约不收房存在重大过错，其无权再主张逾期交房违约金及租金损失。同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，只有在房屋交付时因房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，才支持买受人解除合同和赔偿损失。本案涉案房屋在2016年6月30日交付时并不存在主体结构不合格的问题且房屋可以正常居住使用，且本案中张慧也并未举证证明在2016年6月30日中海公司通知其办理收房手续时涉案房屋存在上述法定情形，张慧违约拒不收房缺乏合理理由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，只有存在中海公司逾期交付使用房屋情形的，才可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定损失。而本案完全不存在中海公司逾期交付房屋的情况，反而是中海公司反复催促张慧收房但其拒不收房，这一事实非常清楚。因此，张慧再行主张逾期交房违约金及租金损失既没有任何法律依据，对中海公司也明显不公正。综上，张慧的上诉请求及事实理由缺乏事实及法律依据，请求二审法院依法驳回其诉请。中海公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费、鉴定费等由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人逾期不收房的行为构成严重违约，对于因拒收房屋导致的房屋质量问题及产生的费用、损失应当由被上诉人自行负责、承担。上诉人与被上诉人签订的《济南市商品房买卖合同》第十一条约定：“由于买受人自身原因，未能在《交房通知书》规定的期限和地点办理完毕房屋交付手续的，则自出卖人《交房通知书》规定的期限届满之日即视为房屋交付日，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件，出卖人已经按照合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验房合格，房屋风险自此由买受人承担。”被上诉人自上诉人处购买的涉案房屋于2016年5月24日通过了竣工验收备案并由济南市城乡建设管理委员会出具《房屋建筑工程竣工验收备案单》，涉案房屋建筑质量合格。涉案房屋符合交房条件后，上诉人向被上诉人及时发送了交房通知，要求被上诉人于2016年6月30日办理收房手续并进行了多次催收，但被上诉人一直未配合收房。被上诉人主张涉案房屋在2016年6月30日应当收房之时即存在严重质量问题且影响其正常居住使用，但始终未能提供任何有效证据予以证实。山东省建筑工程质量检验检测中心有限公司出具的鉴定报告认定涉案房屋现存问题与房屋质量存在因果关系，然而，该房屋自2016年6月30日应收房屋至鉴定之时，已3年多时间，在这期间造成房屋问题的原因存在很多方面，完全不能也不可能下定义说涉案房屋现状是因房屋质量问题所致，鉴定机构出具的鉴定意见缺乏依据。由此可见，上诉人已于2016年6月30日将涉案房屋交付被上诉人，上诉人不存在逾期交房的违约行为，被上诉人故意违约不收房存在重大过错，属于严重违约。对于因拒收房屋导致的房屋质量问题及产生的费用、损失应当由被上诉人自行负责、承担。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。张慧辩称，双方签订的商品房买卖合同，张慧在足额支付了相关款项后，中海公司应依照约定并将符合法律规定的预售商品房交付于张慧，且依照合同法规定，双方的商品房买卖合同对于张慧来说，其签订且履行合同的目的为取得涉诉房屋的使用权，涉诉房屋的正常使用为本合同的交易目的，因此，中海公司向张慧交付的房屋不仅应符合合同的约定，还应符合法律的规定，还应符合张慧方可以正常使用房屋的合同目的，本案依照X号鉴定报告中的鉴定结论意见，依照鉴定结论，漏水、阴水的现象与房屋质量存在因果关系，且影响居住使用，造成了中海公司向张慧交付的房屋质量不合格，不能正常居住使用，因此中海公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。张慧向一审法院起诉请求：1.判令中海公司按照鲁瑞华鉴字（2019）第0019号意见书确定的数额向原告支付济南市市中区九曲片区B2地块中海国际社区的X号楼X单元X号房屋修复费用30983.75元；2.判令被告赔偿因房屋质量问题导致张慧不能正常使用上述房屋的损失，损失参照上述房屋的租金计算，自2016年7月1日至2019年12月5日，共计304081.5元；3.判令中海公司承担本案诉讼费及鉴定费。一审法院认定事实：2014年11月22日，张慧、中海公司签订编号为销售（字）X号商品房买卖合同及补充协议，由张慧购买中海公司开发建设的位于济南市市中区九曲片区B－2地块X号楼X单元X号商品房，建筑面积317.35平方米，单价为每平方米12068.693元，总价款3830000元。合同第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如因买受人自身原因未能在《交房通知书》规定的期限和地点办理完毕房屋交付手续的，则自出卖人《交房通知书》规定的期限届满之日即视为房屋交付日，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验房合格，房屋风险自此由买受人承担，买受人也即自此开始支付物业服务费等一切费用，并不得追究出卖人的任何责任。合同第十六条“保修责任”约定：买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。合同附件三“装饰、设备标准”约定：1、外墙：涂料、局部石材相结合。2、内墙：白色腻子。3、顶棚：白色腻子。4、地面：水泥砂浆。5、门窗：主入户门：铸铝门（一处）。窗：断桥铝合金，中空玻璃。6、厨房：地面水泥砂浆、墙面抹灰。卫生间：地面水泥砂浆、墙面抹灰、洗手盆、坐便器位置预留套管。8、阳台：Ｘ。9、电梯：Ｘ。10、其他：供暖方式：暖气片。有线电视、电话线、宽带入户、可视对讲系统。商品房买卖合同补充协议第三条“房屋的交付及交接”约定：具体的房产交付事宜应以出卖人向买受人发出的《交房通知书》内容为准，买受人应按照通知书所规定的期限和地点与出卖人或经过公开招投标选聘的物业管理公司办理相关房屋交付手续。自房屋交付或视为交付之日起（以二者较早者为准），与该房屋有关的风险责任随之转移给买受人。买卖合同第十一条所述“商品房达到交付使用条件”和“出示证明文件”均指符合买卖合同第八条约定的交付条件。出卖人在交付房屋时具备了买卖合同第八条约定的房屋交付条件（即取得分期综合验收备案证明），买受人不得以其他理由拒绝办理房屋交付手续。2016年5月24日，济南市城乡建设委员会对中海国际社区B－2地块房地产开发项目（二期）21#楼出具房屋建筑工程竣工验收备案单。2016年6月23日，中海公司向张慧邮寄交房通知书，通知张慧于2016年6月30日办理收房手续。中海公司分别于2016年7月11日、11月18日向张慧邮寄催收房屋通知书。中海国际社区住宅质量保证书载明，中海公司承担中海国际社区工程的质量保证责任。保修责任的认定：1、经鉴定为设计原因引起的质量安全隐患及对业户正常使用之妨碍事件的发生。2、经鉴定为施工原因引起的质量安全隐患及对业户正常使用之妨碍事件的发生。保障责任的免除（以下列情况下，免除开发商的保修责任）：1、业户装修改管线、打凿梁、板、柱、外墙、因二次装修而引起管道堵塞渗漏、防水层破坏等质量问题。3、业户擅自拆除、开凿结构楼体、梁、柱、板等房屋受力的关键部件所导致房屋的不安全，一概不在保修之列。保修范围及处理时间：外墙面、屋面防水、地下室渗漏：保修期限5年；墙体开裂或室内抹灰空鼓脱落，保修期限2年，以上保修期限均自收房之日起计算。在正常使用情况下，保修期内，若出现外墙面、屋面防水、地下室渗漏问题或若地面空鼓面积大于400平方米，或起砂面积大于800平米面，我司将无条件免费维修，并对渗漏所造成的业户室内装修损坏进行修复。由于业户使用不当或自行改造造成的，由业户自行承担维修责任。备注：业户自行装修的，保修项目范围内出现问题，责任属于开发商的，由开发商负责，责任属于业户的，由业户自行负责维修责任。本案审理过程中，张慧申请对涉案房屋漏水、渗水、雨水倒灌、墙面地面裂缝等问题是否与房屋质量存在因果关系进行司法鉴定，并根据鉴定结果出具修复方案。一审法院依法委托山东省建筑工程质量检验检测中心有限公司进行鉴定，山东省建筑工程质量检验检测中心有限公司作出司法鉴定意见书，鉴定意见如下：1、涉案房屋地下室部分墙体根部存在洇水、发霉、发黑现象；部分位置楼板及屋面板存在渗水痕迹；部分楼、地面混凝土面层及墙面存在开裂现象；三层内天井北窗四周与墙体间未注密封胶，三层北侧露台栏杆下方GRC构件变形、下陷。2、上述问题与房屋质量存在因果关系，影响正常使用或影响观感，应采取措施进行处理。修复方案见附页。张慧为本次鉴定支付鉴定费3万元。因中海公司不同意按上述方案对涉案房屋进行修复，张慧申请对修复涉案房屋所需费用及自2016年7月1日起至提交鉴定申请之日涉案房屋的租金损失进行鉴定。一审法院依法委托山东瑞华工程咨询有限公司对修复工程造价进行鉴定，山东瑞华工程咨询有限公司作出司法鉴定意见书，鉴定意见如下：1、可确定修复工程造价为30030.75元；2、不可确定工程造价（人工费）为953元。单位工程工程造价汇总表载明：1、分部分项工程费24925.8元：地下室修复费用16512.75元、楼板及屋面板渗水修复费用1238.31元、楼、地面混凝土面层裂缝修复费477.98元，墙面裂缝修复费646.52元、窗户打胶、GRC构件修复、垃圾外运费6050.24元。2、措施项目费929.24元：单价措施项目448.53元；总价措施项目480.71元。四、规费1696.11元。六、税金2479.6元。工程造价合计=一+二+三+四+五+六为30030.75元。张慧针对上述鉴定结论提出异议，鉴定机构进行了异议答复。张慧为本次鉴定支付鉴定费1万元。关于租金损失的鉴定，本案中张慧、中海公司均同意参照另案中鉴定的济南市市中区九区片区B2地块中海国际社区X号楼X单元X室，2016年7月1日起至2019年12月5日止的市场租金价格标准确定本案涉案房屋的租金价格，故本案不再进行鉴定。即2016年7月1日至2016年12月31日（184天），建筑面积317.35平方米，平均日租金0.7元/平方米·日，租金40874.68元；2017年1月1日至2017年12月31日（365天），建筑面积317.35平方米，平均日租金0.74元/平方米·日，租金85716.23元；2018年1月1日至2018年12月31日（365天），建筑面积317.35平方米，平均日租金0.78元/平方米·日，租金90349.54元；2019年1月1日至2019年12月5日（339天），建筑面积317.35平方米，平均日租金0.81元/平方米·日，租金87141.13元，以上合计304081.5元。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、关于中海公司是否存在逾期交房的问题，张慧主张2016年6月张慧接到中海公司电话通知收房，张慧收房时发现涉案房屋有些皲裂、渗漏，主体结构存在质量问题，无法正常居住使用，就没有收房。后中海公司承诺修复，但一直没有进行修复，且房屋质量问题越来越多，越来越严重，根本无法居住，所以张慧一直没有收房。因涉案房屋质量存在严重问题，中海公司未能按照合同约定将涉案房屋交付给张慧，致使张慧对房屋的使用权及收益等相关财产权益的损失，故根据鉴定结论参照房屋租金标准要求中海公司赔偿张慧经济损失304081.5元。中海公司对此不予认可，反驳称，中海公司通知张慧收房时已经具备法定交房条件，张慧未举证证实收房时涉案房屋存在严重质量问题，根据房屋质量及修复费用鉴定报告的内容可以看出涉案房屋根本不存在张慧所述主体结构质量问题，也根本不影响张慧收房使用。并且报告中所体现的质量问题均是张慧违约不收房长达三年多之后所发生的现状问题，并非是2016年6月交房时的客观质量问题。因此张慧无权主张逾期交房违约责任及经济损失。2、关于涉案房屋质量问题，张慧主张涉案房屋存在雨水倒灌、渗水、墙面裂缝等严重质量问题，因中海公司不同意维修，张慧要求中海公司按照鉴定意见支付修复费用。中海公司反驳称，中海公司依约已通知张慧于2016年6月30日收房，但张慧一直未配合收房，根据合同约定涉案房屋应视为验房合格且已交付给张慧，中海公司不存在逾期交付房屋的行为，且房屋质保期自房屋交付日起算，超过房屋质保期的房屋质量问题亦不属于中海公司应予维修的范围。另外，2016年6月30日前涉案房屋已竣工验收并未存在张慧主张的上述问题，上述问题是在2016年6月30日至今3年多时间内发生的，在这期间造成上述问题的原因存在很多方面，由于张慧不收房未及时关注房屋在3年多长期不居住使用的情况下所产生的自然损耗造成损失扩大或第三方造成的破坏等，故不能完全定义涉案房屋现状是因房屋质量问题所致。关于鉴定报告中修复处理方案各项的质保期，中海公司主张，“地下室墙体洇水、发霉、发黑”应属于地下室渗漏，保修期5年，该问题目前仍在质保期内；“楼板及屋面渗水”应属于屋面防水，保修期5年，该问题目前仍在质保期内；“楼、地面混凝土面层裂缝”、“墙面裂缝”应属于墙体开裂，保修期2年，该两项问题已过质保期；其他问题均不在保修范围内。一审法院认为，我国合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案张慧、中海公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人应按约定全面履行各自的合同义务。本案中，中海公司于2016年5月取得中海国际社区B－2地块房地产开发项目（二期）21#楼的房屋建筑工程竣工验收备案单，并按照合同约定的期限通知张慧于2016年6月30日办理涉案房屋的交房手续，张慧主张因收房时发现涉案房屋存在严重质量问题故拒收房屋，中海公司至今未向张慧交付涉案房屋。但张慧未举证证实2016年6月30日验收房屋时涉案房屋存在严重质量问题影响其正常居住使用，故按照商品房买卖合同约定，涉案房屋于2016年6月30日应视为验房合格且已交付给张慧。张慧主张中海公司承担逾期交房违约责任并赔偿经济损失，于法无据，一审法院不予支持。本案中，张慧、中海公司签订的《商品房买卖合同》第十六条保修责任约定：买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。可见，双方在合同中约定的保修期自商品房住宅交付使用之日起算。一审法院认定中海公司于2016年6月30日向张慧交付涉案房屋，根据《住宅质量保证书》的载明内容以及鉴定机构出具的司法鉴定意见，涉案房屋地下室部分墙体根部存在洇水、发霉、发黑现象，部分位置楼板及屋面板存在渗水痕迹，质保期为五年，自涉案房屋交付时间即2016年6月30日，至本案起诉之日即2019年3月22日，上述房屋质量问题尚在合同约定的质保期范围内，中海公司应对上述房屋质量问题履行保修义务。涉案房屋部分楼、地面混凝土面层及墙面存在开裂现象及三层内天井北窗等问题，上述房屋维修范围已超过两年或一年的质保期。张慧在超过质保期后起诉要求中海公司对该部分质量问题履行保修义务，该主张于法无据，一审法院不予支持。现张慧要求中海公司根据鉴定结论支付修复费用，根据上述一审法院认定的保修范围及维修费鉴定意见，一审法院认为中海公司应支付给张慧地下室修复费用16512.75元、楼板及屋面板渗水修复费用1238.31元、垃圾外运费772.04元、措施项目费929.24元、规费1696.11元、税金2479.6元、人工费953元，以上合计24581.05元。综上，判决：一、济南中海地产投资有限公司于判决生效之日起十日内支付给张慧房屋维修费24581.05元；二、驳回张慧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6300元，由张慧负担5880元，济南中海地产投资有限公司负担420元；鉴定费4万元，由张慧负担2100元，济南中海地产投资有限公司负担37900元。二审查明：2016年6月30日，中海公司取得包括涉案房屋所在的X号楼的济综验第X号《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张慧与中海公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。中海公司于2016年5月24日取得涉案房屋所在项目的房屋建筑工程竣工验收备案单，2016年6月30日取得分期综合验收备案证明，并在买卖合同约定的2016年6月30日交房期限之前向张慧送达了交房通知书，通知张慧办理收房手续,中海公司交付的房屋条件符合合同的约定，张慧拒收房屋，视为中海公司已经完成交房义务。当事人对于自己的主张有责任提供证据予以证实。张慧主张涉案房屋存在漏水、渗水、墙面裂缝等质量问题，中海公司不能如期向张慧交付符合合同约定的房屋，并要求中海公司赔偿因房屋质量问题导致不能正常使用的损失，对此本院认为，张慧未提交证据证实中海公司2016年6月23日通知张慧收房时涉案房屋的质量状况，按照一审涉案房屋鉴定意见，涉案房屋地下室部分墙体根部存在洇水等现象、部分位置楼板及屋面板存在渗水痕迹、部分楼、地面混凝土面层及墙面存在开裂现象等问题，上述问题属于质量瑕疵，并非房屋主体结构问题，不足以产生房屋无法交付使用的后果，张慧以此为由拒收涉案房屋缺乏法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”涉案房屋经鉴定存在部分质量问题，按照《住宅质量保证书》关于质保期限的约定，一审法院判决中海公司承担质保期内质量问题的修复费用并无不当，中海公司关于不承担修复费用的上诉理由不能成立，不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”参照上述规定，在中海公司履行完交房通知义务视为交房情形下，张慧要求自2016年7月1日起至2019年12月5日止按照市场租金价格标准确定因房屋质量问题导致不能正常使用的损失没有事实和法律依据。中海公司需承担涉案房屋保修期内的保修责任，但涉案房屋尚未进行修复，对于修复期间造成的其他损失张慧可待发生后另行主张权利。综上所述，张慧、中海公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12600元，由上诉人张慧负担6300元，上诉人济南中海地产投资有限公司负担6300元。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 闵 雯审判员 焦玉兴二〇二〇年七月二十三日书记员 朱俞颖