宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初3496号原告：陈海建，男，1974年2月1日出生，汉族，个体从业人员，住浙江省杭州市萧山区。委托诉讼代理人：付娇龙，宁夏宁佑律师事务所律师。被告：柳玉平，男，1977年6月4日出生，汉族，宁夏易之鲜品商贸有限公司监事，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：张文霞，宁夏宁人律师事务所律师。原告陈海建与被告柳玉平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告陈海建的委托诉讼代理人付娇龙，被告柳玉平及其委托诉讼代理人张文霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈海建向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年5月13日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告向原告支付2019年7月14日至2020年3月13日房屋租金166667元，并继续支付3月14日至实际返还之日止的租金；3.判令被告向原告支付逾期支付房租的违约金62500元（自2019年7月14日起至2020年3月13日止，243天×250元/天，请判至实际支付之日）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月13日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》。合同约定年租金为250000元整，租金每半年支付一次，逾期支付的，每逾期一天按年租金的1‰向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定交付房屋，被告也按照合同约定向原告支付了2018年5月13日至2019年上半年的房租，但自2019年7月14日，被告未依约向原告交付2019年7月14日至2020年3月13日的房屋租赁费用，共计8个月166667元。原告多次与被告沟通交付房租未果。原告认为，被告违约原告有权终止本合同，并要求被告支付房屋租金及违约金，故原告诉至法院。柳玉平辩称，一、被告不存在拖欠房屋租金的违约行为，原告据此要求解除双方签订的《商铺租赁合同》的诉请不成立，应予驳回。被告为开设宁夏易之鲜品商贸有限公司租赁涉案房屋，自2018年5月与原告签订租赁合同以来，从未拖欠过房租。原告诉请的2019年7月至2020年1月期间的欠付房屋，被告已于2019年7月12日交清。被告未交纳2020年1月13日之后的欠交房租，是因原告长期不予解决涉案房屋冬季无法供暖问题的违约行为所致，是被告行使先履行抗辩权的合法行为。原告连续两个采暖期存在的违约行为在被告多次协商交涉下均回避不予解决，致使被告无法完全充分利用涉案房屋从事经营活动，根据双方签订的商铺租赁合同第九条第二项第三款规定，因原告的原因导致承租房屋无法正常使用，原告应承担赔偿责任。被告拒缴2020年1月13日之后的房屋租金，是穷尽所有救济手段无果后，被迫选择的自救行为，符合合同法第六十七条关于先履行抗辩权的规定，因此被告不存在逾期缴纳房租的违约行为，也不应承担所谓的逾期支付房租违约金，原告据此要求解除双方合同的诉请更不能成立，恳请法庭驳回。被告承租的涉案房屋在冬季采暖期根本不能正常供暖，其在2018年-2019年度采暖期，即发现这一问题，也向原告多次反映过，但原告始终回避不予解决。被告无奈只能安装空调，即使如此，一楼的室内温度也只维持在最低温度。二楼及三楼的温度与室外无异，根本无法正常经营使用。2019年-2020年供暖期间，被告亦多次向原告反映该问题，但原告仍不予理睬。2019年底，在下一期房租即将交纳前，被告为最终解决问题，远赴杭州原告住所地处，欲当面与被告沟通解决涉案房屋暖气不热的问题，但原告临时变卦避而不见，被告无功而返。直至2020年一月初，该问题仍未解决。后被告在原告致函索要下一期房租时，又向原告寄送了《关于支付房屋租赁费用相关事宜的回函》，明确向原告告知了涉案房屋自承租以来即存在的暖气不热的问题，以及被告就该问题多次向原告反映，长期要求解决未果的情况，并希望原告收到回函能与被告联系解决供暖问题。但原告收到回函后，仍然采取回避态度，拒绝解决供暖问题。二、因疫情影响，被告承租房屋开设的宁夏易之鲜品商贸有限公司长期处于歇业状态，现经营已陷入严重困难。请求法庭结合采暖期涉案房屋无法合理使用的客观事实及疫情的影响因素，根据公平原则，调整变更合同租金标准，酌情减少被告本期房租金额。涉案房屋在春节后，即被迫歇业，直至2020年3月1日才经社区同意允许复工。但疫情影响，至今没有完全恢复正常经营，连续处于亏损状态。被告自2018年承租涉案房屋以来，从未逾期支付过租金，而且在两个采暖期累计长达十个月的时间，即使无法完全使用承租房屋开展经营活动，都是采取协商的方式，力争与原告友好处理供暖问题，但却无果。根据最高人民法院发布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于房屋租赁的意见，结合案件事实，可知被告并没有拖欠房租的违约行为，且疫情属不可抗力，故被告恳请法庭根据公平原则，调整减少涉案房屋的本期租金，促使被告尽快度过经营困难期。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年5月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，合同约定，甲方将位于银川市新华西街366号、388号房屋出租给乙方，租赁期限自2018年5月13日至2023年5月13日，其中2018年5月13日至2018年7月13日为免租期。乙方应在本合同签订之日起2个工作日内向甲方交纳租赁保证金20000元；租赁物每年租金为250000元。租金每半年支付一次，每年1月13日前支付下一个租期全额租金，每逾期一天按年租金1‰向甲方支付滞纳金。租赁期内，乙方如拖欠租金及费用（水、电费）累计5000元及以上的，甲方有权中止本合同，没收乙方已交纳的保证金，收回租赁物。由于甲方的原因致使乙方不能正常使用的，乙方有权终止本合同，由此造成乙方损失的，甲方应予赔偿，并返还保证金。合同签订后，原告向被告交付使用房屋。被告用以注册宁夏易之鲜商贸有限公司并经营保健食品、日用百货、工艺品、预包装食品、酒水的销售等。被告先后分别于2018年5月11日、2019年1月13日、7月12日向原告支付租金145000元、125000元、125000元。被告足额支付租金至2020年1月13日。现原告以被告拖欠租金为由，诉至法院。另查明，因全国爆发新冠肺炎疫情，宁夏回族自治区人民政府决定从2020年1月25日19时起，启动重大突发公共卫生事件一级响应，2月28日降为二级响应。2020年3月1日，被告开办的公司向富宁街街道办申请复工复业，被告称其于2020年3月15日恢复经营。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的效力性强制规定，依法成立并生效，双方均应按约定履行合同义务。关于原告要求解除合同的问题，合同履行过程中，被告支付租金至2020年1月13日，其虽就此后租金未按约支付，但应付下一计租期租金的截止时间距疫情爆发间隔较短，且在宁夏启动重大突发公共卫生事件一级响应期间，被告承租房屋无法正常营业，该段期间确影响了被告的营业收入。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款的规定，为了确保合同的有效履行，保障市场稳定经营秩序，结合本案实际以及被告轻度违约的情形，本院认定双方的合同能够继续履行，对原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的租金问题，被告未按约支付租金，在其恢复经营之后应支付下一计租期半年度租金。因受疫情防控影响，被告在宁夏启动重大突发公共卫生事件一级响应期间无法正常营业，该事件为被告不能预见、不能避免且不能克服的。一级响应降为二级响应后，考虑到其申请恢复经营的期间，本院酌定被告按照月租金一半的标准支付2020年1月25至2020年3月15日期间的租金17123元（250000元÷2÷365天×50天）；对2020年1月14日至2020年1月24日期间以及2020年3月16日至7月13日期间的租金，被告应当按照合同约定的租金标准予以支付，即88356元（250000元÷365天×10天+250000元÷365天×119天），被告应向原告支付租金共计105479元。关于原告主张的违约金问题，被告因疫情原因未支付租金，但其在恢复经营后应当支付租金，根据被告正常经营的时间，本院认定被告应当从2020年3月16日起对未付租金承担违约责任。原告按照合同约定的日1‰主张违约金，该违约责任的约定明显过高，本院予以调整，被告应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付未付租金105479元自2020年3月16日至本判决确定的付款之日止的违约金，原告主张超出部分本院不予支持。被告辩称原告交付的房屋供暖存在问题，影响了其对房屋正常使用，其未支付租金系先履行抗辩权的体现，因被告提交的证据不足以证实房屋暖气不符合正常供暖标准，原告对此也不认可，故对被告的该项辩称本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告柳玉平于本判决生效之日起七日内向原告陈海建支付租金105479元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付租金105479元自2020年3月16日至本判决确定的付款之日止的违约金；二、驳回原告陈海建的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费2356元，由原告陈海建负担865元，由被告柳玉平负担1491元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 宋志军 二〇二〇年七月十五日法官助理 马聪聪书记员 王丹阳附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为办理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。