辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4966号上诉人（原审被告）：大连金普新区华家街道杨家店村民委员会，住大连金普新区华家街道杨家店村李店屯。法定代表人：于长鹏，该村委会主任。委托诉讼代理人：张玮，辽宁生生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刁家军，男，1969年6月4日生，汉族，住大连金普新区。委托诉讼代理人：刘忠诚，大连金普新区盘古法律服务所法律工作者。上诉人大连金普新区华家街道杨家店村民委员会因与被上诉人刁家军买卖合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大连金普新区华家街道杨家店村民委员会上诉请求：1、撤销一审民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认为应当由上诉人全部承担过错责任是错误的，被上诉人在案涉买卖合同关系中同样存在过错，应当承担相应的责任。根据（2018）辽02民再124号民事判决的认定可知，本案被上诉人在购买案涉房屋时并不属于善意第三人，其是在明知道该房屋产权存在瑕疵，也明知道村委会可能属于无权处分的情况下仍然同意购买该房屋，因此，本案被上诉人应当与上诉人同样承担缔约过失责任，被上诉人应当根据其过错程度承担相应的损失。二、原审判决认为上诉人赔偿被上诉人房屋及附属物的现全部市值486,000元是错误的。原审判决认定案涉《立卖契》属于无效合同，合同无效则物权至始未发生转移，因此案涉房屋的所有权始终归原登记所有权人，该房屋所产生的升值价值也应为原登记所有权人所有，与被上诉人无关。根据《立卖契》可知，被上诉人购买房屋的款项为80,000元，因此按照合同无效返还原则，其向权利人返还房屋后应获得的返还款应为80,000元，而不应当是房屋的现市值。而对于被上诉人因翻建房屋所造成的损失也应当根据双方缔约过失责任比例进行分配，不应当由上诉人全部承担。刁家军辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。刁家军向一审法院起诉请求：要求被告返还收取原告的买房款人民币80,000元，并赔偿因合同无效给原告造成的房屋差价损失、接受案涉房产后产生的装饰装修、建造翻新损失人民币486,000元，以及租赁土地上的建房损失人民币1,155,734.09元，共计人民币1,641,734.09元，诉讼费、评估费由被告承担。一审法院认定事实：2001年9月15日，原告与大连市金州区华家屯镇胜利村民委员会签订了《立卖契》，（原大连市金州区华家屯镇胜利村民委员与杨家店村民委员会已合并为大连金普新区华家街道杨家店村民委员会），协议内容如下：“卖方：华家屯镇胜利村，买方：刁家军，经双方共同商议，胜利村把原村办公室房产卖给刁家军名下为业，空口无凭，立此为证。一、胜利村把孙屯公路南原胜利村办公室房间卖给刁家军，本房的售价为人民币8万元，签订时一笔付清。二、本房的周边界限为。三、本房的周边界限，经买卖双方确认无误，立此契约。四、胜利村负责将房照办好。五、本契约一式两份，买卖双方各一份。卖方：大连市金州区华家屯镇胜利村民委员会，买方：刁家军，2001年9月15日。”当日原告与华家屯镇胜利村委会又签订了《土地承租合同书》，合同约定胜利村将案涉房屋东闲地1亩出租给原告，租期自2002年至2031年30年，租金为人民币20,000元并标明地界；2005年6月17日双方又签订补充协议一份，补充协议说明卖给原告的原胜利村楼房，由于前院面积不够，本屋后院原8米的基础上，再加补5.3米，作为前院面积不足的补充，并注明此协议与《立卖契》具有同等效力。《立卖契》签订后，原告于2003年开始占有使用案涉房屋，并对该房屋进行翻新改造，主要包括，一楼大厅铺设地砖，所有的木窗换成现在的塑钢窗，北面二楼加一层塑钢窗，二楼墙体内砌20砖墙，在原房屋南墙外所盖建筑均系原告所建，东墙皮外均系原告所建，北墙皮外均系原告所建。经查：案涉房屋大连金州新区，系案外人雷、徐于1994年所建，房产执照为大房执金农字第××号，房产执照正面记载所有权人徐，共有人数4人，房屋结构为砖混，房屋层数为2层，土地使用面积为225平方米，建筑面积为240平方米。该房四至东至荒地距离墙壁外零米、西至荒地距离墙壁外零米、南至耕地距离墙壁外两米、北至公路距离墙壁外五米。2011年4月26日，案外人雷、徐、徐、徐以本案原告刁家军为被告向大连市金州区人民法院提起诉讼，要求刁家军返还原物。大连市中级人民法院在2018年7月20日的（2018）辽02民再124号民事判决书中以杨家店村民委员会在无据证实其对案涉房屋享有处分权的情况下，判决刁家军将案涉房屋返还给徐等4人。该判决已发生法律效力。另查，案涉房屋经评估市值人民币486,000元；庭审中原告增加诉讼请求，要求对租赁土地上的建筑物损失予以赔偿，租赁土地上的建筑物经评估为人民币1,155,734.09元。一审法院认为：原、被告在双方签订《立卖契》中的案涉房屋系案外人徐等4人共有，已经大连市中级人民法院在2018年7月20日的（2018）辽02民再124号民事判决书予以确认，并经判决由本案原告刁家军对案涉房屋予以返还，已经生效；被告大连金普新区华家街道杨家店村民委员会在无据证实其对案涉房屋享有处分权的情况下，擅自将案涉房屋出售给原告，属于无处分权的人处分他人财产，且该行为未经权利人追认，被告也未在订立《立卖契》后取得处分权，故原告与被告在2001年9月15日签订的案涉房屋的《立卖契》属无效合同。被告经生效文书确认对案涉房屋系案外人所建知情，并且被告在没有处分权的情况下，承诺为原告办理好房照，被告存在欺诈情形，存在过错，属于过错方，对于原告的损失，即案涉房屋市值人民币486,000元应予以赔偿（包含购房款人民币80,000元及翻新改造损失）。原告主张应对其与被告签订的《土地承租合同书》及《补充协议》上的建筑物损失予以赔偿一节，因该项主张不属于本案调整范围，在本案中无法调整。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决：一、原告刁家军与大连金普新区华家街道杨家店村民委员会于2001年9月15日签订的《立卖契》无效；二、被告大连金普新区华家街道杨家店村民委员会赔偿原告刁家军购房损失人民币486,000元；三、驳回原告刁家军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,150元，评估费21,200元，合计31,350元（原告已预交），由原告刁家军承担16,150元，被告大连金普新区华家街道杨家店村民委员会承担15,200元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方当事人对于一审认定《立卖契》应属无效合同均无异议，但上诉人主张被上诉人应对合同无效承担相应过错责任。本院认为，根据生效判决的认定，上诉人在向被上诉人出售房屋时并未取得所有权，上诉人作为村民委员会，在与被上诉人签订《立卖契》时不具备处分权亦未在事后取得权利人的追认，致使被上诉人依据《立卖契》占有使用的房屋最终被房屋所有权人追回，对此，上诉人作为出卖人理应对《立卖契》无效承担主要过错责任。另一方面，被上诉人作为买受人，在买房时并未审查案涉房屋的权属证明，其自2001年购买案涉房屋后多年内未要求查看案涉房屋的权利凭证亦未向上诉人主张办理房证，被上诉人没有尽到买受人的合理审查义务，生效判决亦已认定被上诉人在合同订立过程中存在过错情形，故应当认定被上诉人对于《立卖契》的无效同样存在过错。一审判决未考虑双方过错责任比例不妥，本院根据双方当事人的合同订立情况及生效判决确认的事实，认定被上诉人与上诉人应当按照三七过错比例各自承担相应责任。案涉房屋经评估市值为人民币486,000元，扣除被上诉人购房花费80,000元，房屋增值损失应为406,000元，则按照双方三七责任比例计算，上诉人应向被上诉人赔偿房屋增值损失的数额为284,200元。同时，上诉人应向被上诉人返还其收取的购房款80,000元。综上，上诉人应当赔偿及返还的款项数额总计364,200元。一审判决认定不当之处，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初721号民事判决第一项；二、撤销大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初721号民事判决第三项；三、变更大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初721号民事判决第二项为：大连金普新区华家街道杨家店村民委员会赔偿刁家军购房款及损失人民币364,200元；四、驳回刁家军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费10,150元、评估费21,200元，由刁家军负担10,810元，由大连金普新区华家街道杨家店村民委员会负担20,540元。二审案件受理费8590元，由刁家军负担2090元，由大连金普新区华家街道杨家店村民委员会负担6500元。本判决为终审判决。审判长 季 烨审判员 吕 瑛审判员 王 亮二〇二〇年七月三十一日书记员 王丽秋