山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6801号上诉人（原审被告、反诉原告）：李玉安，男，1977年7月9日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：济南汇富物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：董新涛，经理。委托诉讼代理人：汪涌，山东天齐律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洪翔，山东天齐律师事务所实习律师。上诉人李玉安因与被上诉人济南汇富物业管理有限公司（以下简称汇富物业）物业服务合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2019）鲁0113民初4323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李玉安上诉请求：1.请求判令撤销一审判决第一项，认定李玉安与汇富物业之间的物业协议属于违反法律规定的无效协议，不应支付物业服务费2088.95元；2.请求判令撤销一审判决第二项，认定违约金违反法律规定，一审判决按照30%支持违约金属于盲目草率强加于人，毫无法律依据，不应支付违约金626.69元；3.请求判令撤销一审判决第四项，支持李玉安在一审中的各项反诉请求(补充新证据)，认定汇富物业违法加收水电费，退还最近三年违法加收的水电费360元(0.55*5+3.3*2.2/月，连续计算36个月)及其利息，并今后不得继续违法加收水电费；4.请求判令本案一审、一审反诉及上诉的诉讼费等费用全部由汇富物业承担。事实和理由：一审认定事实不清，罔顾法律明确规定，适用法律错误。1.关于物业服务协议是否有效、物业服务费应不应该缴纳的问题。李玉安认为与汇富物业之间并无合法有效的物业服务合同关系，无需缴纳物业服务费。根据《物业管理条例》(国务院令第698号)第三章前期物业管理第二十一条、第二十四条的规定，汇富物业入住小区时，如果与李玉安之间签有物业服务协议，也属于前期物业服务关系，是建设开发单位擅自单方面选聘的物业服务企业，该服务企业与建设单位同属一个经济主体，出于利益关系必定难以维护业主权益，而且该物业服务企业的选定，未依照上述法律规定进行分离，也未经过招投标选定，更没有行政主管部门的批准程序，多处违反法律规定，依法应属于无效服务企业，属于强行单方面服务，因此服务合同亦属无效，业主无需缴纳物业服务费。且汇富物业作为物业服务企业，明显是建设单位多次“违法”擅自单方面指定的物业服务企业，其与业主的服务协议，不受法律保护，对业主并无约束力，其无权通过诉讼主张业主缴纳物业服务费。2.关于违约金的问题。违约金没有法律依据，依法不应支持。双方之间的物业服务协议并无法律效力，违约金的约定更无效力。且物业服务协议属于汇富物业自行提供的格式合同，属于前期物业服务企业自行制定的霸王条款，关于违约金的约定比例明显违反合同法，远远超出实际损失，法律已明确禁止，李玉安也绝不认可。且汇富物业并未举证证明其实际损失，一审法院也未责令其出具证据，因此违约金无法计算，一审盲目判定按照总额乘以30%计算违约金，无相关依据。3.本次上诉，李玉安补充提交最近三年(2016-2019年)的水电费收据，印证反诉主张，请依法予以支持。自李玉安入住小区后，由于小区开发建设单位违法代建了配电和供水设施，导致供电供水部门对相关设施无法接管，也导致李玉安无法向供电、供水部门直接缴纳水电费，汇富物业趁机代收水电费，并且强行额外收费，在正常用水电量的基础上，每月按照5度电、2.2立方水的标准，额外向李玉安增加收费，否则就以断水电为要挟，逼迫业主缴纳。汇富物业此行为已持续多年，造成全体业主的巨额损失，属于严重违法行为。汇富物业日常按月加收李玉安的水电费，长期积累已数额巨大，且从未公示，其也从未提交公示证据，属于违法收费行为，李玉安与物业公司多次交涉，要求停止此类违法收费，但物业公司置之不理。综上，请求支持李玉安的上诉请求。汇富物业辩称，1.按照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件的司法解释》第一条规定，开发企业与前期物业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。所以李玉安所提出的要求认定协议无效的上诉请求明显不能成立。2.一审判决对双方违约金予以调整，认定的违约金符合实际情况。3.汇富物业不存在加收水电费的问题，所收取的水费都是根据发生的实际情况收取的，李玉安的第三个上诉请求没有事实依据。因此，请求依法驳回其上诉，维持原判。汇富物业向一审法院起诉请求：一、依法判令李玉安支付拖欠物业费2445元，并以上述拖欠额为基数自2015年9月1日起按每日0.3%支付违约金直至判决生效之日；二、本案一切诉讼费用由李玉安承担。李玉安向一审法院提出反诉请求：一、判令汇富物业每月加收水电费之行为违法；二、判令汇富物业退还截止反诉之日止最近三年来违法加收的水电费360元（0.55*5+3.3*2.2/月，连续计算36个月）及其利息；三、判令汇富物业自本反诉之日起不得继续违法加收水电费；四、判令反诉的诉讼费用由汇富物业承担。一审法院认定事实：2006年3月17日，汇富物业（甲方）与李玉安（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定由汇富物业对房屋共用部位、房屋共用设施设备及其运行、环境、卫生、绿化、公共秩序的提供管理和服务。协议约定，多层住宅按建筑面积每月每平米0.3元收取，房屋竣工验收后，业主领取钥匙并办理入住手续时预交一年的物业管理费用，自公告之日起生效，此后每年预交一次或月收（包括公共秩序维护费用），按物价局价格调整为准；违约责任中约定，乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应交费用的3‰交纳违约金，经甲方书面通知仍不交纳的甲方可暂停一切物业服务予以催缴。2014年8月20日，汇富物业根据济南市长清区物价局济长费字【2008】第22号文，将物业费收费标准调整至0.5元/平方/月。2015年9月1日前，李玉安均按时交纳物业费，自2015年9月1日起，李玉安未再交纳物业费，汇富物业经催要无果，因此诉来一审法院，请求判令李玉安支付拖欠的截止2019年9月1日的物业费、按约支付违约金，并承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，汇富物业未提供李玉安居住房屋面积的相关证据，李玉安表示其所居住房屋的面积为101.89㎡。汇富物业提交了其于2019年4月2日向李玉安催收物业费的律师函及物业费催款函，李玉安表示在收到该份律师函之前，汇富物业未曾向其催收过物业费。李玉安主张汇富物业起诉的部分物业费已超法定诉讼时效，汇富物业未提供证据予以反驳。诉讼过程中，李玉安反诉要求汇富物业退还2016年9月1日至2019年8月31日加收的水电费，为此向一审法院提交了六份汇富物业开具的收取水电费的收据，收据的开具时间均在2010年-2012年期间；李玉安还向一审法院提交了汽车维修部出具的其维修车辆的两份收款收据，用以证明汇富物业未尽到物业管理的职责，致使自己的车辆被损坏。一审法院认为，2006年3月17日，汇富物业与李玉安签订的《物业管理服务协议》，有汇富物业的印鉴及李玉安的签字为凭，意思表示真实，合法有效，一审法院予以确认。李玉安辩称与汇富物业之间并无合法有效的物业服务合同关系，一审法院不予采信。汇富物业请求判令李玉安支付拖欠的物业费，合理合法，一审法院予以支持，但要求李玉安自2015年9月1日起支付物业费，有违诉讼时效的相关法律规定，一审法院依法予以调整为自2016年4月起计算。汇富物业未能提供证据证明李玉安所居住房屋的具体面积，按照李玉安自述的101.89㎡计算，李玉安每月应缴纳物业费50.95（0.5*101.89）元，2016年4月至2019年8月共计41个月，欠缴物业费2088.95（50.95*41）元。本案中双方签订的协议中，约定的违约金计算方式和诉讼请求中要求给付的违约金，已超出法律的规定，一审法院依法予以酌减。关于李玉安在反诉中要求汇富物业退还的2016年9月1日至2019年8月31日超额收取的水电费问题。诉讼过程中，其提交的缴纳水电费的部分收据，均系2010年至2012年，不能证明其主张的截止其反诉之日止，最近三年缴纳的汇富物业“违法加收的水电费”，因此李玉安的该项主张，一审法院不予支持。关于李玉安在诉讼过程中主张的自己的车辆在服务小区被损坏，证明汇富物业管理不到位，因此拒缴物业服务费的问题。缴纳物业服务费与车辆停放受损是不同的法律关系，服务费是基于服务合同的关系而产生，车辆遭受损坏是基于治安或刑事的问题而产生，应由公安机关作出结论后处理，依此问题对抗物业服务费的缴纳，混淆了两类不同性质的关系，因此李玉安的该主张，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、判令李玉安于判决生效之日，给付济南汇富物业管理有限公司2016年4月1日至2019年8月31日的物业服务费2088.95元；二、判令李玉安于判决生效之日，支付济南汇富物业管理有限公司2016年4月1日至2019年8月31日的违约金626.69元（2088.95元*30%）；三、驳回济南汇富物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回李玉安的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由李玉安负担；反诉费50元，由李玉安负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李玉安提交2016、2017、2018、2019年的加收水电费的单据（原件），证明汇富物业加收水电费。汇富物业质证称，对证据的真实性没有异议，对证明目的不予认可。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，汇富物业与李玉安签订的《物业管理服务协议》，有汇富物业的印鉴及李玉安的签字，意思表示真实，合法有效。且李玉安认可自其入住该小区后，一直由汇富物业提供物业服务，其一直正常交纳物业费至2015年9月之前。本院认为，李玉安作为小区业主，2015年9月1日至2019年8月31日其实际接受了汇富物业提供的物业服务，应当依约交纳物业服务费。一审法院认为汇富物业2016年4月1日之前的物业服务费超诉讼时效不当，但汇富物业并未提起上诉，故对一审判决李玉安支付汇富物业2016年4月1日至2019年8月31日的物业服务费2088.95元，本院予以维持。关于违约金问题，本院认为因汇富物业在涉案小区安保服务等方面的服务确实存在瑕疵，故汇富物业要求李玉安支付违约金，本院不予支持。关于李玉安主张汇富物业加收水电费的问题，李玉安提交的证据不能证明汇富物业存在违法加收水电费的情形，对其该项主张，本院不予支持。综上所述，李玉安的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市长清区人民法院（2019）鲁0113民初4323号民事判决第一、四项及案件受理费负担部分；二、撤销济南市长清区人民法院（2019）鲁0113民初4323号民事判决第二、三项；三、驳回济南汇富物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费50元，由被上诉人济南汇富物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高新江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇二〇年七月二十二日书记员  盖玉滢