浙江省杭州市拱墅区人民法院 行 政 判 决 书 （2017）浙0105行初146号 原告胡水娟，女，汉族，19xx年xx月xx日出生，住杭州市拱墅区。 原告许金荣，男，汉族，19xx年xx月xx日出生，住杭州市拱墅区。 两原告共同委托代理人扶民，山东康桥（北京）律师事务所律师。 被告杭州市规划和自然资源局（原杭州市国土资源局），住所地杭州市江干区解放东路18号市民中心C座。 法定代表人陈祥荣，局长。 应诉负责人杨明聪，总规划师。 委托代理人陈丹丹、劳子桢，杭州市不动产登记服务中心工作人员。 第三人季海洋，男，汉族，19xx年xx月xx日出生，住浙江省诸暨市。 原告胡水娟、许金荣诉被告杭州市规划和自然资源局（原杭州市国土资源局）（以下简称市规划资源局）、第三人季海洋房屋行政登记及行政赔偿纠纷一案，于2017年11月9日向本院提起诉讼，经补正，本院于2017年12月8日受理。因本案的审判须以相关民事案件的审理结果为依据，本案曾中止诉讼。本院依法组成合议庭于2020年7月29日公开开庭进行了审理，原告胡水娟、许金荣，被告市规划资源局总规划师杨明聪及委托代理人陈丹丹、劳子桢到庭参加了诉讼，两原告的共同委托代理人扶民通过浙江移动微法院远程到庭参加了诉讼。第三人季海洋经本院传唤未到庭。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 被告市规划资源局（原杭州市国土资源局）于2017年7月17日向第三人季海洋核发了浙（2017）杭州市不动产权第××号《不动产权证》，将坐落于的房屋登记至第三人季海洋名下。 两原告诉称，原告胡水娟、许金荣多年前购买的位于住房，面积为31.62平方米，房产权证号为10××27，原告一直居住在此，期间房本由许金荣保管。因原告系重度残疾，对外面事情极少过问，只想在此安度晚年。然而，今年7月份，有多人来原告处逼搬迁，说原告因欠款35万元未还而将居住的房屋抵押给债权人，并且已过户给他人。听闻此事后，原告如五雷轰顶，方想起2010年10月朋友毛子恩向原告借房本贷款一事。毛子恩借款时曾让原告签过字并按了手印，记得是借童桂花的钱。以后几年毛子恩按时付息，童桂花亦同意延长借款时间。原告将此事淡忘。后来，毛子恩因经营受挫未按期付款，童桂花找过原告几次，让原告催毛子恩还款，原告催过毛子恩几次。让原告万万没有想到的是，童桂花竟然将属于原告的房屋过户给他人。经查询，被告于2017年7月17日将原告的房产证改为杭房证拱改字第××号，并过户给季海洋，将房产权证号改为浙（2017）杭州市不动产权第××号。季海洋又将该房卖给徐双，被告亦未审查并办理了房产过户手续，权证号为浙（2017）杭州市不动产权第02xxx号。对上述的过户登记，被告没有履行法定的审查义务，在原告完全不知情的情况下就草率办理过户登记，是严重的行政违法行为，应当确认违法并予以撤销，且错误过户登记造成原告财产损失应当予以赔偿。自7月份以来，徐双及不明身份的10多人冒充公安、消防、律师、法官及看房者十多次非法闯进原告的家，要撵原告出去，并近十次断水、砸门、毁锁，给原告造成严重的精神伤害。现原告依据行政诉讼法、国家赔偿法、物权法等相关规定，诉至法院，请求：1.依法确认被告将原告胡水娟、许金荣位于的房屋所有权（房产证证号：杭房权证拱改字第××号）过户登记给季海洋的行政行为违法，并撤销上述错误过户登记，登记号是浙（2017）杭州市不动产权第××号（户名季海洋）；2.判令被告赔偿因行政行为错误导致原告经济损失60万元；3.本案诉讼费由被告承担。 两原告向本院提供以下证据： 1.杭州市不动产权属信息查询记录，证明案涉的转移登记至季海洋。 2.个人抵押借款合同，证明相应材料并非原告签字，被告在办理房产登记时不审查卖方身份，存在严重错误，应当撤销登记。 3.诉讼材料收转清单、（2018）浙0105民初4492号、（2020）浙0105民初2960号民事判决，证明法院判决相应的买卖合同无效。 被告辩称，一、转移登记行为合法有效。杭州市拱墅区不动产（以下简称“案涉不动产”）原系胡水娟、许金荣共同共有。2017年7月17日，胡水娟、许金荣因房屋买卖共同委托童桂花，会同买受人季海洋向我局申请案涉不动产的转移登记。申请时，提交了不动产登记申请书、身份证、经公证的委托书、房屋转让合同及发票、土地出让合同、房屋所有权证、国有土地使用证、契税完税凭证、询问记录等申请材料。我局于当日受理并经审核无误后，将不动产转移登记有关情况记载于登记簿，并于2017年7月18日向季海洋颁发了浙（2017）杭州市不动产权第××号《不动产权证》。上述登记发证行为事实清楚、程序正当，符合《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等相关规定。二、原告要求撤销的依据不足，且应先行解决民事争议。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》﹝法释（2010）15号﹞第八条：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”本案中，案涉不动产因房屋买卖，由胡水娟、许金荣转移登记至季海洋名下，再由季海洋于2017年8月28日以房屋买卖为由转移登记至徐双名下。2019年拱墅区人民法院民事判决确认童桂花以胡水娟、许金荣的名义和季海洋签订的房屋转让合同无效，驳回了胡水娟、许金荣的其他诉讼请求。判决书中未认定季海洋与徐双签订的房屋转让合同无效，亦未明确徐双并非善意取得。目前，该不动产处于抵押查封状态。原告要求撤销该不动产登记依据不足。三、原告要求行政赔偿的依据不足。本案中，原告通过委托公证形式，委托童桂花签订房屋转让合同并办理房屋转让过户等事宜，我局在对委托公证书的真伪进行核查的基础上，依据当事人的申请，对申请材料审核无误后作出相应的转移登记行为，登记发证内容与申请人提交的申请材料相一致，我局已尽到审慎合理的审查职责。案涉不动产被转让，系由原告委托童桂花出售案涉不动产所造成，而非我局的转移登记行为直接引起，两者不具有法律上直接的因果关系，因此，原告要求被告承担行政赔偿责任的依据不足。综上，原告的诉讼请求于法无据，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告向本院提供作出被诉行政行为的证据、依据： 1.不动产登记申请书，证明申请人向登记机构申请办理不动产转移登记。 2.身份证，证明申请人及受托人合法有效的身份证明。 3.经公证的委托书及公证核查工作联系单，证明申请人胡水娟、许金荣委托童桂花办理房屋转移登记，被告尽到审查责任，专门电话核实公证书的真实性。 4.杭州市房屋转让合同及发票，证明案涉房屋转让的事实。 5.杭州市国有土地使用权出让，证明案涉国有土地使用权出让的事实。 6.房屋所有权证及国有土地使用权证，证明案涉不动产来源合法。 7.契税完税情况联系单，证明案涉不动产已完税。 8.询问记录，证明登记机构依法进行了询问 9.浙江省政府非税收收入通用，证明案涉不动产已依法缴纳了土地出让金及不动产登记费。 10.受理通知书，证明登记机构受理了案涉不动产的转移登记申请。 11.审批表，证明登记机构对案涉不动产转移登记申请进行了审核。 12.领证签收单，证明登记机构作出了登记发证行为，并已告知申请人权利事项。 依据：修正前的《不动产登记暂行条例》第六条、第七条、第十六条、第十七条、第十八条、第二十条、第二十一条、修正前的《不动产登记暂行条例实施细则》第二条、第十二条、第十五条、第三十八条。 庭审质证时，各方对证据发表如下质证意见： 两原告对被告提供的证据，表示不认识季海洋，并未至现场和季海洋签订房屋转让合同，房屋在两原告不知情的情况下被转让。 被告对原告提供的证据1的三性无异议，但对证明对象有异议，认为查询记录只能证明原告进行查询，不能证明原告最早知道的时间节点；对证据2的三性有异议；对证据3中诉讼材料收转清单的真实性无异议，对合法性和关联性有异议，对相应民事判决的三性无异议，但不能证明被诉行政行为的违法。 本院对上述证据的形式真实性予以采信，证明事实综合认定。 经审理查明，坐落于杭州市拱墅区房屋，建筑面积为31.62平方米，规划用途为住宅。该不动产原系胡水娟、许金荣共同共有。2017年7月17日，童桂花以胡水娟、许金荣的名义，与季海洋签订合同编号为2017转让04xxx的《杭州市房屋转让合同》一份，将上述房屋以108万元的价格转让给了季海洋。2017年7月17日，童桂花（作为胡水娟、许金荣代理人）与季海洋向被告申请案涉不动产的转移登记，提交了不动产登记申请书、身份证、经公证的委托书、房屋转让合同及发票、国有土地使用权出让合同书、房屋所有权证、国有土地使用证、契税完税凭证等申请材料。被告于当日受理，经致电杭州市国立公证处核实公证委托书情况，询问童桂花、季海洋等审核后，于当日将不动产转移登记有关情况记载于登记簿，并于2017年7月18日向季海洋颁发了浙（2017）杭州市不动产权第××号《不动产权证》。2017年8月28日，季海洋与徐双签订合同编号为2017转让04xxx的《杭州市房屋转让合同》一份，将杭州市拱墅区房屋以100万元的价格转让给徐双。双方于同日办理了该房的转移登记手续。 两原告认为上述两份房屋转让合同无效，向本院提起民事诉讼。2019年12月12日，本院作出（2018）浙0105民初4492号民事判决。该民事判决查明，位于杭州市拱墅区房屋原登记在胡水娟、许金荣名下，系胡水娟、许金荣在杭州市主城区。2010年10月，毛子恩因向童桂花借款，找到胡水娟、许金荣让其二人以该房为借款提供担保。2010年10月28日，许金荣、胡水娟作为委托人出具《委托书》一份，主要内容如下：“我（们）就房产出售一事，因工作原因不能亲自前往处理，现委托童桂花为代理人，并以我（们）的名义，全权处理：1：提前还贷、领取他项权证、退保、注销抵押登记；2：签订房产转让合同等与转让相关一切合同、协议；3：向房地产登记部门代为提出房地产转让过户登记申请并按规定提交申请登记材料；身份核对，代为就申请转让过户登记事项接受询问，并签字确认；4：办理产权过户手续、缴纳相关税费；5：领取出售所得全部款项和税收补贴款项；6：办理交房、物业交割以及水、电、煤气过户等与出售上述房屋相关的一切事宜；代理人在授权范围内签署一切文件，我（们）均予以承认。代理人有转委托权。委托期限：上述事项办理完毕止。”该《委托书》并经杭州市国立公证处于同日进行了公证。胡水娟、许金荣并将前述房屋的房屋所有权证交于童桂花。同日，童桂花还作为抵押权人领取了该房屋的他项权证，登记的抵押权数额为35万元。2017年7月17日，童桂花持前述《委托书》，以胡水娟、许金荣的名义，与季海洋签订合同编号为2017转让04xxx的《杭州市房屋转让合同》一份，将案涉房屋以108万元的价格转让给了季海洋。同日，童桂花涤除了该房屋上的抵押权，并与季海洋办理了该房屋的转移登记手续。2017年8月28日，季海洋与徐双签订合同编号为2017转让04xxx的《杭州市房屋转让合同》一份，将案涉房屋以100万元的价格转让给徐双。双方于同日办理了该房的转移登记手续。该民事判决认为：“童桂花形式上虽持有胡水娟、许金荣出具的《委托书》，但其显然知道胡水娟、许金荣的真实意思表示并不是委托其出售本案房屋。故童桂花以胡水娟、许金荣名义转让本案房屋，系无权处分，在胡水娟、许金荣不予追认的情况下，其以胡水娟、许金荣名义与季海洋签订的《杭州市房屋转让合同》对胡水娟、许金荣无效。虽然童桂花以胡水娟、许金荣的代理人名义与季海洋签订《杭州市房屋转让合同》时，持有本案房屋的房屋所有权证及经公证的《委托书》，但是，因办理房屋转移登记手续必须先涤除抵押权，因此，对于童桂花作为抵押权人持有该房屋的他项权证且抵押权登记时间与《委托书》出具时间为同一天的事实，季海洋应当知道。童桂花同时是债权人，以代理人身份转让本案房屋时距该《委托书》出具时间已近七年，对这一反常情形，季海洋未进一步进行核实，显然未尽到谨慎注意义务。本案房屋系二手房，季海洋在签订《杭州市房屋转让合同》之前却从未实地查看房屋状况，也有违常理。因此，难以认定季海洋在该房屋买卖过程中无重大过失。徐双与季海洋签订《杭州市房屋转让合同》时，该房屋登记至季海洋名下仅月余，徐双亦从未实地查看房屋状况，亦难言已尽到谨慎注意义务。但因现有证据并不能证明季海洋与徐双是恶意串通签订《杭州市房屋转让合同》，故胡水娟、许金荣请求确认季海洋、徐双之间的房屋买卖行为无效，本院难以支持。胡水娟、许金荣如认为徐双不构成善意取得本案房屋所有权，可另案解决。胡水娟、许金荣请求毛子恩、童桂花、季海洋、徐双等赔偿损失5万元，但其未能举证证明存在该损失，且其自身亦存在一定过错，故本院对其该诉请不予支持。”该民事判决主文为：“一、确认童桂花以胡水娟、许金荣的名义与季海洋于2017年7月17日签订的合同编号为2017转让04xxx的《杭州市房屋转让合同》对胡水娟、许金荣无效；二、驳回胡水娟、许金荣的其他诉讼请求。” 2020年4月，本院向两原告及代理人邮寄释明告知书，再次告知两原告如认为“徐双不构成善意取得本案房屋所有权”，应尽快按照上述民事判决的指引提起诉讼。后，原告胡水娟、许金荣向本院提起民事诉讼，诉讼请求：1.依法确认季海洋与徐双于2017年8月28日签订的《房屋买卖合同》为无效合同；2.判令徐双与季海洋承担诉讼费。本院于2020年7月20日作出（2020）浙0105民初2960号民事裁定。该民事裁定认为胡水娟、许金荣构成重复起诉，驳回了胡水娟、许金荣的起诉。 另查明，2020年5月29日，本院作出（2017）浙0105民初12546号民事判决，判决：“一、胡水娟于本判决生效之日起三十日内将位于杭州市拱墅区房屋腾空并交付给徐双；二、驳回徐双的其他诉讼请求。” 庭审中经询问两原告，其陈述胡水娟、许金荣目前居住于案涉房屋，对所涉上述民事判决均不服。 再查明，徐双将案涉房屋抵押给徐邕，目前该房屋被杭州市上城区人民法院查封。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第十条规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。修正前的《不动产登记暂行条例》第七条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。被告作为本市不动产登记机构，负责房屋登记是其法定职责。修正前的《不动产登记暂行条例》第十五条第一款规定，当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。第十六条第一款规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。修正前的《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条规定：“当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。”本案中，被告经致电杭州市国立公证处核实公证委托书情况，在审查了办理不动产登记所需材料后核发案涉浙（2017）杭州市不动产权第××号《不动产权证》，符合相关规定。但从事后（2018）浙0105民初4492号民事判决查明的事实可以确认，该不动产登记赖以成立的基础之一即合同编号为2017转让04xxx的《杭州市房屋转让合同》已被该民事判决确认无效。因此，被告在作出案涉《不动产权证》的行政行为时虽并无过错，但该不动产登记应予撤销。鉴于（2018）浙0105民初4492号民事判决驳回了两原告要求确认季海洋、徐双之间的房屋买卖行为无效的诉讼请求，两原告亦未就“徐双不构成善意取得本案房屋所有权”提起民事诉讼，且案涉房屋被杭州市上城区人民法院查封，故本案应当判决确认被诉不动产登记违法。原告主张被告赔偿经济损失60万元。本院认为，被告在作出案涉《不动产权证》的行政行为时并无过错，对原告的该赔偿请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、确认被告杭州市规划和自然资源局（原杭州市国土资源局）于2017年7月17日核发浙（2017）杭州市不动产权第××号《不动产权证》的行为违法； 二、驳回原告胡水娟、许金荣的赔偿请求。 案件受理费50元，由被告杭州市规划和自然资源局负担。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长 沈 晟 审 判 员 邓 瑶 人民陪审员 应 晓 二〇二〇年七月三十日 代书 记员 钱舒颖 ??1? ??10?