辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5415号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳夏宫房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈河区青年大街209-2号沈阳夏宫城市广场7层701、704、706房间。法定代表人：陈志强，该公司董事长。委托诉讼代理人:杨兵，女，1967年5月10日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人:李振革，辽宁欣合律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳铂方商业管理有限公司，住所地沈阳市大东区大北关街2号503室。法定代表人：张宝春，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：常伟峰，辽宁恒敬律师事务所律师。上诉人沈阳夏宫房地产开发有限公司因与被上诉人沈阳铂方商业管理有限公司合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初11002号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳夏宫房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费、鉴定费。事实和理由：一、租赁场地消防验收合格，符合消防要求，一审认定合同无效错误，造成咖啡吧无法经营的根本原因是被上诉人事先未按《消防法》规定及合同约定及时向消防部门依法申报消防设计审核或备案、工商登记、卫生登记等行政审批手续，也未根据整改意见进行整改。验收意见明确规定：“已验收建筑如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法申报消防设计审核或备案”。《中华人民共和国消防法》第15条的规定，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。合同亦约定二次消防申报义务主体为被上诉人。合同约定，上诉人已明确向被上诉人提示告知了租赁场地的权属、规划用途及现实状况，被上诉人对上述情况均明确予以认可；被上诉人须自行办理并取得合格的有关治安、消防、卫生等内容的各项行政审批手续，并承担经营期间有关政府部门规定的一切相关责任。（三）《消防法》属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，合同有效。被上诉人应按合同约定向上诉人支付2018年1月1日至2018年8月31日租赁合同期限内的租金，并应按照合同约定，即按合同期限内平均日租金标准的双倍334元/日向上诉人支付自2018年9月1日至被上诉人实际将租赁场地恢复原状交还上诉人之日止的场地占用违约金。上诉人无任何违约情形，被上诉人无权要求上诉人返还其租赁费用及保证金，更无权要求上诉人赔偿其任何经济损失。即便判决合同无效，则被上诉人自身存在重大过错，承担相应责任，消防审核意见未明确禁止租赁区域不得出租用作咖啡吧使用，故上诉人对于租赁区域不能出租作为咖啡吧使用这一情况事先并不明知。尽到充分告知义务，对于该租赁区域的物理状况和法律状况没有任何隐瞒。即便该租赁场地属于占用公共疏散区域，被上诉人在签署合同时也是明知。如果乙方按照合同约定预先申请办理消防审批手续，就应该能够及时发现该租赁区域不符合消防要求，也就不会对租赁场地进行装修等各项投入。被上诉人应对其怠于履行消防报审这一重大过错所导致的扩大性损失承担全部责任。上诉人在一审中已对该评估报告提出诸多异议，包括：通力达公司并无对装修工程造价及装修设计造价进行司法鉴定的鉴定资质。通力达公司未能尽到勤勉尽责、谨慎从业的基本职业道德要求，其所出具的评估报告错漏百出，无任何专业性、客观性及公允性、公正性可言，不能作为本案损失数额认定的证据使用。首先，该公司曾在评估报告中重复计算10万元租金及保证金，还曾将评估报告内容装订错误，该等行为均充分表明该评估机构缺乏最基本的认真、审慎态度。其次，该公司将明显属于其他公司的费用及被上诉人其他业务（食坊业务）的费用均算作被上诉人咖啡吧业务的损失。再次，该公司在没有进行市场比价、没有任何相关财务原始凭证支撑的情况下，仅凭被上诉人自己的记账凭证便认定损失价值。再次，该公司未能对已使用的设施设备进行折价处理，全部认定为100%的成新率等。应当依法改判由被上诉人向上诉人支付自2018年1月1日至实际腾退日期间的占用费。沈阳铂方商业管理有限公司辩称，一、原审法院关于案涉租赁合同无效的认定事实清楚，适用法律正确。沈河区公安消防大队出具的《情况说明》已明确案涉咖啡吧的设置改变了原消防设计（大堂区域），违反了消防法第十六条和第六十条关于不得占用消防疏散通道的规定。夏宫作为案涉地产的开发建设单位以及商业项目的开办及经营单位，其将消防疏散通道对外出租经营的行为，严重危及公共安全。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，案涉租赁合同应属无效。二、租赁合同自始无效，租金4万元的收取亦缺乏事实和法律依据，夏宫应予返还。虽然铂方对租赁区域进行了装修，对租赁区域从物理状态上进行了占有，但因双方签订租赁合同的目的是经营咖啡吧，铂方的占有并非法律意义上的占有，从双方往来函沟通的过程来看，铂方自始至终都寄希望于夏宫将阻碍租赁合同继续履行的因素消除得以继续经营，其主观上也并没有占有的意思。案涉区域所处位置占用了消防通道，不得用于出租牟利，如果认定铂方产生占有行为进而必须支付占有使用费，就在事实上产生了夏宫出租案涉区域获取收益的法律效果，与合同无效进而当事人不能因合同无效获益的法律效果和理念相矛盾。（二）合同无效和损失的过错上：第一，夏宫作为案涉地产的开发建设单位以及商业项目的开办及经营单位，其对包括案涉租赁区域在内的商业大厦是否符合消防规范更知情，也负有确保出租区域符合租赁用途的前置义务；第二，从装修和经营案涉咖啡吧需要承担的法定消防报审义务来看，根据公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条第（六）项规定，因案涉咖啡吧租赁面积仅100余平方米，铂方对租赁区域进行装修并不需要单独申请消防设计审核及备案，夏宫上诉所提铂方所谓的二次消防申报义务并不成立，且本案纠纷是基于一次消防问题而不是二次消防问题；第三，从装修过程的实际经过来看，从双方洽谈租赁合同至铂方开业，铂方始终按照约定向夏宫提供装修方案并按夏宫要求对装修方案进行调整（微信聊天记录可证实），最终是在装修方案达到夏宫要求的情况下才进行了装修并试营业；第四，消防大队的整改通知并非缘于铂方是否擅自开业经营，而是出租区域本身在原始消防设计上是“大堂”而不是类似能够开设咖啡吧的区域，整改的后果是拆除不是修缮，这绝不是开业报审就能避免的问题。租赁区域在按照相关规定亦未赋予铂方消防设计审核义务的情况下，铂方无法预见租赁区域因消防问题根本不能开设咖啡吧，也无法通过事后补救的方式避免损失产生，案涉租赁合同无效以及铂方装修等损失产生的过错在夏宫。根据《资产评估法》第二条，资产评估是对包括资产损失在内或其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。铂方为证明其存在损失，一方面向法院出示了为开设及经营咖啡吧购置各项器材、雇佣人员、装修、设计等支付费用的凭证，一方面为便于确定损失，亦向法院申请对投入及损失情况进行司法鉴定，最终人民法院依法定程序摇号选择鉴定机构进行评估鉴定，该鉴定机构具备资产评估的鉴定资质，鉴定程序合法。第二，在鉴定过程中，夏宫既不参加摇号，也不参加现场勘查，消极应对。鉴定报告完成后，对夏宫提出的问题，原审法院亦依法传唤鉴定人员出庭接受质询，鉴定人员通过书面以及出庭陈述的方式向法庭明确了其作出鉴定结论的依据和方法，其并非如夏宫所述完全按照铂方的记账凭证认定损失，而是完全依据现场实物进行的评估认定，并且双方代理人以及原审合议庭也针对鉴定报告在庭审中多次亲自当场进行网上询价，都是为了查明记账凭证、评估认定价格与随机网上查询的价格之间是否存在明显出入。按照评估报告，铂方各项投入（含租金和保证金）总计888680.42元，最终裁判铂方能够挽回的损失（含租金和保证金）数额是544430.4元，仅占全部投入数额的61.26%，等于将38.74%的责任判给了铂方，这还不算因评估本身遵从严格标准产生的实际投入和法律意义上的投入的差额，至少从具体损失项目来看，员工工资、可移动固定资产的损耗、低值易耗品的损耗等不予计算明显不符合客观实际，而租赁区域占用费的认定更是缺乏法律依据。但铂方是认识到原审判决虽有明确计算依据却仍不予支持铂方的部分诉讼请求，是原审基于对本案实际情况的考量，比如审理期限过长、对诉讼资源的占用、案涉租赁区域的现状对各方当事人的客观影响等等，原审虽然没有明确论述合同无效的过错，但通过损失的分担实际判定了过错，铂方虽然不认可个别认定，但基于尽快处理纠纷的考虑选择接受原审对整个结论的认定，从而选择不上诉。原审判决认定案涉租赁合同无效正确，在损失的分担上，并未明显违反法律规定和超出自由裁量的范围，铂方予以认可。原审判决应予维持。沈阳铂方商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《夏宫城市广场咖啡吧租赁合同》；2.被告返还原告租赁费用40000元和保证金100000元，并承担相应利息；3.被告赔偿原告经济损失793913.16元；4.被告承担诉讼费。沈阳夏宫房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：1.反诉人与被反诉人签订的《夏宫城市广场咖啡吧租赁合同》自2018年8月31日解除；2.被反诉人将案涉租赁场地恢复原状交还于反诉人，被反诉人向反诉人按合同期限内平均日租金标准的双倍即334元/日向反诉人支付违约金（自2018年8月31日至被反诉人将租赁场地恢复原状交还反诉人之日止，暂计至2018年10月10日为13360元）；3.诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实，2017年11月24日,原告(反诉被告)沈阳铂方商业管理有限公司的原名称沈阳铂方商贸有限公司为承租方(乙方)与被告(反诉原告)沈阳夏宫房地产开发有限公司为出租方(甲方)：签订了《夏宫城市广场咖啡吧租赁合同》(以下简称“租赁合同”,约定:租赁场地的地址为夏宫城市广场1号楼中低区大堂部分区域。使用面积：103平方米;租赁房屋用途为经营咖啡、饮品、甜品、西式早餐、简餐等商务型咖啡厅（其中简餐标准不得低于20元标准）。租赁场地内不得从事油烟类及使用明火的加工作业;租赁房屋交付条件：租赁场地为夏宫城市广场1号楼中低区大堂部分区域现状交付。甲方仅提供场地，乙方经营所需设施设备、装修等均由乙方自行负责，所有费用支出均由乙方自行承担。乙方需在签署本合同同时对附件（平面图纸）以加盖公章及授权代表签字的形式进行书面确认。开业时间为乙方应于2017年12月28日前试营业，于2018年1月4日前正式营业。租赁期限为叁年：2018年1月1日至2020年12月31日。租赁保证金为10万元，本合同签订后5个工作日内乙方一次性向甲方支付租赁保证金，甲方向乙方出具收款收据。本合同终止后，如乙方未出现违约或未给甲方造成损失等需赔偿情形，甲方于本合同终止之日起2个月内将租赁保证金无息退还乙方，乙方同时须将上述收款收据交还甲方；如乙方未按约定如期交纳租赁保证金，则本合同无效；租赁费用：第一年为6万元。……乙方须自行办理并取得合格的有关治安、消防、卫生等内容的各项行政审批手续，并承担经营期间有关政府部门规定的一切相关责任。乙方明确知悉租赁场地权属、规划用途及现状，并对前述情况不持任何异议；……原告（反诉被告）对租赁场地进行设计及装饰装修,并支付费用，于2017年12月28日在该租赁场地试营业及营业经营咖啡吧。审理期间,原告（反诉被告）申请对咖啡吧投入及损失进行评估,一审法院依法委托辽宁众华资产评估有限公司沈阳分公司评估，该资产评估公司出具退卷函，由于无法获得相关资料，无法对筹建咖啡吧的投入及损失情况进行评估鉴定。一审法院再次依法委托辽宁通立达资产评估有限公司进行评估，2019年10月30日，该资产评估公司出具辽通评报字(2019)第025号评估报告，装修费用支出171800元，设计费用支出155000元，租赁保证金100000元，房租40000元，固定资产196952.92元（不可移动固定资产97230元，可移动固定资产99722.92元），低值易耗品43560.10元,职工工资支出1609670元，其他费用支出为20400.40元（含网络安装费用，宽带费，电费款，水费款等）。原告（反诉被告）垫付评估费8000元。另查，2017年11月29日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳了保证金10万元，交纳了租金4万元。一审法院认为，根据《中华人民共和国消防法》第二十八条规定：任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮拦消火栓或者占有防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。……，咖啡吧租赁合同违反消防法的规定，故《夏宫城市广场咖啡吧租赁合同》应属无效。被告（反诉原告）发出通知给原告（反诉被告）为2018年8月31日，一审法院依法确定案涉咖啡吧占用期限为2018年1月1日至2018年8月31日。关于《夏宫城市广场咖啡吧租赁合同》的无效后果问题。1、关于保证金问题，被告（反诉原告）应当将收取的保证金100000元返还原告。2、关于占用费问题，租赁合同约定：第一年为6万元。占用费比照双方合同中的约定的对租赁租金计算标准，根据该约定，双方租赁合同无效后，原告（反诉被告）应当支付自2018年1月1日至2018年8月31日，此期间占用费数额为4万元（6万元÷12个月×8个月）。4、夏宫城市广场咖啡吧租赁区域被告已向原告（反诉被告）实际交付，故原告（反诉被告）应返还给被告（反诉原告）占用的夏宫城市广场咖啡吧并恢复原状。5、关于原告（反诉被告）主张的被告（反诉原告）赔偿的设计费用、装修费用，因案涉咖啡吧且已设计、装修，且设计费及装修费已支付，故予以支持。6、关于原告（反诉被告）主张的被告赔偿的固定资产、其他费用，符合法律规定，故予以支持，数额为固定资产196952.92元中的损失97230元，其他费用20400.40元。7、关于原告（反诉被告）主张的被告赔偿的损失中为低值易耗品，评估数额为43560.10元，不符合法律规定，不予支持。8、关于原告（反诉被告）主张的被告（反诉原告）赔偿员工工资损失，不符合法律规定，不予支持。9、原告（反诉被告）主张的利息，不符合法律规定，不予支持。关于被告（反诉原告）抗辩的因反诉被告在租赁期间由于未按照消防部门的要求进行消防报验,导致其未能正常营业:且在租赁期间未能自觉严格维护租赁场地的环境卫生,导致反诉人的企业形象受到不良影响,致使租货合同的合同目的无法实现。对此，被告未能提供相应的证据予以证明，故其此项抗辩，不予采信。关于被告（反诉原告）沈阳夏宫房地产开发有限公司主张反诉被告向其支付违约金，依据不足，不予支持。关于被告（反诉原告）沈阳夏宫房地产开发有限公司要求反诉被告将案涉租赁场地恢复原状交还反诉原告，应予以支持。一审法院判决：一、被告（反诉原告）沈阳夏宫房地产开发有限公司于判决生效后10日内一次性返还原告沈阳铂方商业管理有限公司保证金100000元；二、被告（反诉原告）沈阳夏宫房地产开发有限公司于判决生效后10日内一次性赔偿原告沈阳铂方商业管理有限公司装修费用171800元；三、被告（反诉原告）沈阳夏宫房地产开发有限公司于判决生效后10日内一次性赔偿原告沈阳铂方商业管理有限公司设计费用155000元；四、被告（反诉原告）沈阳夏宫房地产开发有限公司于判决生效后10日内一次性赔偿原告沈阳铂方商业管理有限公司其他费用20400.40元；五、被告（反诉原告）沈阳夏宫房地产开发有限公司于判决生效后10日内一次性赔偿原告沈阳铂方商业管理有限公司的损失97230元；六、原告（反诉被告）沈阳铂方商业管理有限公司于判决生效后10日内腾退占用咖啡吧并恢复原状返还被告（反诉原告）沈阳夏宫房地产开发有限公司；七、原告（反诉被告）沈阳铂方商业管理有限公司于判决生效后10日内支付被告（反诉原告）沈阳夏宫房地产开发有限公司咖啡吧占用费40000元（反诉被告沈阳铂方商业管理有限公司已支付租金4万元应予扣减）;八、驳回原告沈阳铂方商业管理有限公司的其他诉讼请求；九、驳回反诉原告沈阳夏宫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉受理费13140元，鉴定费8000元，由被告（反诉原告）沈阳夏宫房地产开发有限公司负担，反诉受理费134元，由原告（反诉被告）沈阳铂方商业管理有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，2018年1月17日，沈阳市沈河区公安消防大队对上诉人作出责令限期改正通知书，载明当日对上诉人单位进行消防监督检查发现夏宫城市广场1号楼一楼中低区大堂部分区域违规设置咖啡厅，责令上诉人于2018年1月21日前改正。结合消防部门出具的情况说明，一审以上诉人与被上诉人签订的《夏宫城市广场咖啡吧租赁合同》违反消防法规定认定无效正确。原审判令上诉人返还保证金、被上诉人腾退房屋并支付占用费并无不当。关于被上诉人主张的损失部分，因上诉人对其所有的房屋构造及用途应为明知，该区域不得设置咖啡吧，上诉人出租该区域的行为对被上诉人造成的损失应承担主要责任。合同亦约定被上诉人须自行办理并取得合格的有关治安、消防、卫生等内容的各项行政审批手续，并承担经营期间有关政府部门规定的一切相关责任，且约定被上诉人明确知悉租赁场地权属、规划用途及现状，并对前述情况不持任何异议，故被上诉人在进行装修设计前应当就消防问题予以了解，而被上诉人在与上诉人沟通后就进行装修设计，投入资金进行经营前的准备，在开业前即2018年1月4日就已被迫停业，对自身造成的损失本院结合双方签订协议约定内容及履行情况，酌定被上诉人应承担30%的责任。关于上诉人主张评估报告存在诸多异议的问题，因一审中，鉴定人员通过书面及出庭陈述的方式明确了其作出鉴定结论的依据和方法，且一审亦针对鉴定报告评估认定价格予以核实，上诉人未能充分举证证明评估存在程序违法等问题，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张被上诉人支付自2018年9月1日至被上诉人实际将租赁场地恢复原状交还上诉人之日止的场地占用违约金的问题，因虽被上诉人至今仍未腾退案涉场地，但其占用并未用于经营，上诉人的出租行为导致占用消防疏散通道，改变了原消防设计，自身存在主要过错，故一审结合本案实际判令被上诉人支付2018年1月1日至2018年8月31日占用费并无不当，对上诉人该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初11002号民事判决第一、六、七项；二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初11002号民事判决第八、九项；三、变更沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初11002号民事判决第二项即“被告（反诉原告）沈阳夏宫房地产开发有限公司于判决生效后10日内一次性赔偿原告沈阳铂方商业管理有限公司装修费用171800元”为“沈阳夏宫房地产开发有限公司于判决生效后10日内一次性赔偿沈阳铂方商业管理有限公司装修费用120260元”；四、变更沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初11002号民事判决第三项即“被告（反诉原告）沈阳夏宫房地产开发有限公司于判决生效后10日内一次性赔偿原告沈阳铂方商业管理有限公司设计费用155000元”为“沈阳夏宫房地产开发有限公司于判决生效后10日内一次性赔偿沈阳铂方商业管理有限公司设计费用108500元”；五、变更沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初11002号民事判决第四项即“被告（反诉原告）沈阳夏宫房地产开发有限公司于判决生效后10日内一次性赔偿原告沈阳铂方商业管理有限公司其他费用20400.40元”为“沈阳夏宫房地产开发有限公司于判决生效后10日内一次性赔偿沈阳铂方商业管理有限公司其他费用14280.28元”；六、变更沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初11002号民事判决第五项即“被告（反诉原告）沈阳夏宫房地产开发有限公司于判决生效后10日内一次性赔偿原告沈阳铂方商业管理有限公司的损失97230元”为“沈阳夏宫房地产开发有限公司于判决生效后10日内一次性赔偿沈阳铂方商业管理有限公司损失68061元”；七、驳回沈阳铂方商业管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回沈阳夏宫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费13140元，鉴定费8000元，由沈阳夏宫房地产开发有限公司负担14000元，由沈阳铂方商业管理有限公司负担7140元。一审反诉受理费134元，由沈阳铂方商业管理有限公司负担。二审案件受理费13140元，由沈阳夏宫房地产开发有限公司负担10000元，沈阳铂方商业管理有限公司负担3140元。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  金 鑫二〇二〇年七月八日书记员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。