山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终7489号上诉人（原审原告）：胥俊岭，男，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：济南帝华房地产开发有限公司，住所地济阳区。法定代表人：李在明，董事长。委托诉讼代理人：张先昌，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：王野，男，系该公司员工。上诉人胥俊岭因与被上诉人济南帝华房地产开发有限公司（以下简称帝华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院（2019）鲁0125民初5779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。胥俊岭上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一切费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”一审法院认定上诉人的诉讼时效应从涉案房屋所在的X号楼通过济阳县工程质量与安全生产监督站的工程竣工验收之日，即2017年3月31日起计算三年，直至2020年3月31日，本案于2019年9月24日在一审法院立案，故上诉人的诉讼请求应为从2016年9月24日计算至2017年3月31日期间的违约金，之前部分已超过诉讼时效。涉案房屋所在的楼通过济阳区工程质量与安全生产监督站的工程竣工验收备案是被上诉人帝华公司向相关政府职能部门申请沟通并办理的事项，被上诉人帝华公司能够在第一时间知道涉案X号楼通过工程竣工验收的具体日期，并有通过多种形式或途径及时告知业主的相关义务，而上诉人作为业主则很难知道此等信息。因此，一审法院应当指令被上诉人帝华公司对此举证，但被上诉人帝华公司并未提交证据证明上诉人已于2017年3月31日知道涉案X号楼已通过济阳区工程质量与安全生产监督站的工程竣工验收，故上诉人的诉讼时效不应从2017年3月31日起计算，被上诉人帝华公司的抗辩不能成立。2018年，被上诉人通知帝华业主办理产权登记后，才得知竣工验收时间。从此开始业主开始维权，起诉被上诉人支付违约金。因此，诉讼时效应该从2018年8月计算。故上诉人诉讼请求没有超诉讼时效。帝华公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。胥俊岭向一审法院起诉请求：1.判令帝华公司偿还胥俊岭逾期交房违约金20066.31元；2.诉讼费由帝华公司负担。一审法院认定事实：一、商品房买卖合同当事人：出卖人帝华公司，买受人胥俊岭。二、合同签订时间：2012年12月28日。三、商品房信息及价款：X区X幢X单元X号房屋及储藏室，共计366843元。四、买受人付款情况：已支付总房款366843元。五、合同约定交房日期及条件：出卖人应当在2014年10月31日前，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。六、实际交房日期：应以涉案X号楼通过济阳县工程质量与安全生产监督站的工程竣工验收备案为最低交房条件，故应以2017年3月31日竣工验收备案日为正式交房日期。七、逾期交房违约期间:2014年10月31日至2017年3月31日。八、约定逾期交房违约责任：自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金。九、逾期交房违约金的支付情况：帝华公司已于2015年10月1日按已交房款的日万分之一的标准，以转入物业储值卡内用以冲抵相关物业费用的方式付买受人逾期交房违约金12253元。十、逾期交房违约金的诉讼时效：从2014年10月31日开始计算，并按日分别起算诉讼时效。十一、网上立案提交材料时间：2019年9月24日。以上事项中，双方有争议的事项为第六项、第七项、第十项，其他事项双方无争议。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人均具有法律约束力。商品房买卖合同约定，帝华公司如逾期交房超过90日后，胥俊岭要求继续履行合同的，合同继续履行。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，建设工程经竣工验收合格后，方可交付使用。帝华公司在涉案房屋竣工未经验收合格的情况下即交付使用，此举违反了建筑法律法规的强制性规定。鉴于涉案楼房已于2017年3月31日通过建筑工程质量与安全生产监督部门的竣工验收备案，因此应以2017年3月31日为正式交房日期。按照合同约定，帝华公司本应按照涉案房屋总价款的日万分之一的标准，向胥俊岭支付逾期交房违约金至涉案房屋竣工验收备案之日即2017年3月31日的前一日。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”双方在商品房买卖合同中约定，帝华公司在2014年10月31日前交付涉案房屋，并约定了违约责任承担。2017年3月31日，涉案房屋所在的X号楼通过济阳县工程质量与安全生产监督站的工程竣工验收备案，此时才符合最低交房条件。因此，帝华公司的逾期违约期间为2014年10月31日至2017年3月31日。因双方合同约定在2014年10月31日前交付房屋，而帝华公司没有按时交付，此时，胥俊岭就应当知道自己的权利受到损害，诉讼时效就应从2014年10月31日起开始计算。因逾期交房时间呈连续状态，双方约定逾期交房之日至实际交房之日每日按所交房款的万分之一支付违约金，应当视为双方当事人在合同中约定按照违约的天数具体分割为分别计算诉讼时效的独立权利，并分别起算诉讼时效。因胥俊岭已于2019年9月24日进行网上立案活动，因此，其主张权利的时间为2019年9月24日。根据法律规定，诉讼时效期间为三年，即2016年9月24日之前的逾期交房违约金，因超过诉讼时效无法得到支持。因此，帝华公司应向胥俊岭支付自2016年9月24日起至2017年3月31日期间共计188天的逾期交房违约金6896.65元（366843元Ⅹ0.0001Ⅹ188天）。被告帝华公司辩称胥俊岭的诉讼请求已经超过诉讼时效，与庭审查明的事实不符，本院酌情采纳。判决：一、济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付胥俊岭逾期交房违约金6896.65元；二、驳回胥俊岭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由胥俊岭负担98元，由济南帝华房地产开发有限公司负担52元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，双方签订的商品房买卖合同对房屋交付时间有明确约定，合同约定的交付时间届满后，帝华公司未交房，胥俊岭应当知道其权利已受到侵害，故诉讼时效应自约定的房屋交付时间之次日起算。本案逾期交房违约金系以日计付的继续性债权，每个个别债权应分别单独适用诉讼时效，胥俊岭2019年9月24日向一审法院起诉主张权利，根据上述法律规定，其主张的2016年9月24日前的违约金已超过三年诉讼时效，故一审法院认定违约金自2016年9月24日起算并无不当，本院予以维持。综上所述，胥俊岭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人胥俊岭负担。本判决为终审判决。审 判 员 焦玉兴二〇二〇年七月十五日法官助理 周晓菲书 记 员 朱俞颖