江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1738号上诉人（原审被告）：王美艳，女，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：赵明浩，江苏圆点律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凡，江苏圆点律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王晓丽，女，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：张云，江苏元封律师事务所律师。原审被告：朱军，男，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：朱玉瑾，女，汉族，住徐州市云龙区，系王美艳、朱军女儿。委托诉讼代理人：朱玉琪，女，汉族，住徐州市鼓楼区，系王美艳、朱军女儿。上诉人王美艳因与被上诉人王晓丽，原审被告朱军合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初6882号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人王美艳上诉请求：1.撤销一审判决，依法确认上诉人和被上诉人之间签订的《协议》无效。2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人和被上诉人之间没有借名买房的合意。1.“案外人王亮、胡明静和上诉人王美艳的谈话录音”不符合证据的法定形式要求，不能作为定案证据。并且该录音证据中，上诉人主要是和王亮、胡明静就房屋交税的问题进行沟通，提及的“买回房屋”等词语，是出于对被上诉人的出资偿还。2.证人王某1、王某2未如实陈述案件事实，其证言不应该被采纳。王某2与被上诉人之间存在利害关系(王某2占有使用被上诉人名下位于琵琶花园26#-3-501室的经济适用房)，并且二人对上诉人和被上诉人是借名买房还是借款买房并不了解。二、即使上诉人和被上诉人之间存在借名购买经济适用房的约定，借名购买经济适用房的约定也是无效的。1.被上诉人不具备购买经济适用房的资格。并且被上诉人一家现已拥有多处房产，不符合享有经济适用房的条件。2.借名购买经济适用房规避了购房资格的限制，违反了国家政策规定，也损害了广大潜在符合购买保障性住房资格群众的利益。3.涉案房屋的购买，因违反国家关于经济适用住房限制交易期限的强制性规定无效。《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第十三条规定，对于经济适用房买卖合同的效力，需要区分两种情形：（1）购买5年内转让的合同效力。购买经济适用房不满5年，经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同，交付房屋的，或者约定5年后再行过户的，由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利益，该买卖合同无效。当事人通过不正当手段办理经济适用房过户手续的，该行为应予以撤销。（2）经济适用房购买5年后转让的合同效力。申购经济适用房5年后，申购人再行转让房屋的，此时经济适用房已可以流通，因此，经济适用房房屋买卖合同有效。当事人要求办理经济适用房过户手续的，应当按照政府相关规定补交土地收益。按照一审法院确认的时间节点：2005年4月25日，上诉人和徐州市房产管理局签订《徐州市经济适用(解困)住房买卖合同》；2005年6月21日，上诉人取得涉案房屋的所有权证；2005年7月20日取得涉案房屋的土地使用权证。根据一审法院的认定，上诉人和被上诉人在2005年4月之前就已经达成了经济适用房转让的合意，故根据《经济适用住房管理办法》、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《徐州市市区经济适用住房管理办法》、《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》之规定，上诉人和被上诉人之间约定无效，一审法院认定借名买房有效，适用法律错误。三、在个人的意思自治和社会的公平正义之间应当选取社会公平正义，本案认定合同无效比认定合同有效从法律的指向上要更有利于规范经济适用房的交易，有效阻止违法交易的发生，更能实现经适房存在的目的和功能。被上诉人王晓丽答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。原审被告朱军同意上诉人的上诉意见。王晓丽向一审法院提出诉讼请求：1.王美艳、朱军协助办理徐州市阳光花园XX-X-102室房屋及地下室房屋产权登记过户手续；2.诉讼费由王美艳、朱军承担。一审法院查明：王晓丽与王美艳系姐妹关系，王美艳与朱军系夫妻关系。2005年4月27日王美艳（乙方）与徐州市房产管理局（甲方）签订《徐州市经济适用（解困）住房买卖合同》，王美艳购买坐落于徐州市云龙区经济适用（解困）住房，住房建筑面积93.44平方米，储藏室建筑面积7.64平方米，总价款98678元。合同第十三条约定：乙方在取得所购经济适用（解困）住房的权属证件10年后，方可上市出售，并应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用（解困）住房差价的10%向政府交纳收益。购房款98678元、契税1973元均由王晓丽缴纳，2005年4月27日开具了购房款发票，2005年7月18日开具了契税完税证。102号房屋2005年6月21日办理了房屋所有权证（徐房权证云龙字第××号）、2005年7月20日办理了国有土地使用证[徐土国用（2005）第XXXXX号]，房屋所有权人和土地使用权人均登记为王美艳，两证均由王晓丽持有。王晓丽自2005年5月起居住使用102号房屋至今。2018年11月19日王美艳以丢失为由补办了102号房屋的不动产权证书[苏（2018）徐州市不动产权第XXXXX号]，权利人为王美艳。王晓丽提供的2018年10月18日王晓丽儿子王亮、儿媳胡明静与王美艳谈话录音显示：王美艳“你不是想卖这个房子吗，你卖给别人不如卖给我来”、“我现在没有房子住，还有一个问题，你要是如果卖给我的话，你就不要交那五万块钱”。王亮“早晚这个税都得补，早晚都得补”。王美艳“它只要不换名字，就不需要交这些钱”、“卖给我以后，拿这个房子的钱你拿去交这个贷款不就行了，这样你们也减轻压力不减轻很了嘛，而且这个不要交这个税钱了呀，我到现在都没房子住，你们想过吗，我现在都还租着房子住，你们想过吗，所以说这个房子我不能给你过了，我也不能给你办了”、“你要卖房子，我不说别的，你该怎么算怎么算，我另外呢，你不要交这百分之20的税”。王亮“都得交”。王美艳“你卖给我还要缴吗，所以就不要缴这个钱了呀，你没有必要交这五万块钱”。王亮“那如果不是说是钱不够没法买房子，那时候就觉着呢这经济适用房便宜点，知道吧，然后呢，便宜点买，反正都是自己家人的名字嘛”。王美艳“那个当时你那个情况你要买，我才让给你们买的”、“你要不说要卖，我都不想着我去买这个房子”。胡明静“那二姨，咱退一万步讲，就算你说的这个样的话，那你这一把手把这个房款拿出来”。王美艳“行，那你算就是了，你算算这是多少钱，我去给你筹，我去给你贷”。王亮“你怎么贷？你的名字你怎么贷”。王美艳“你不要问我了，你就只要说多少钱，我从哪弄钱来，你不要问”。王亮“按你的思路来走哈，我现在就说是我把房子卖给你，你给我钱，对吧”。王美艳“对，就这么简单，咱这个省事，又不用这个手续那个手续啦。钱一走，打账号钱，都是有记录的，这个谁都不会抵赖的”。王亮“嗯，对，都有记录的，然后，你给我钱，房子也不用过户了”。王美艳“这都不要问了”。王晓丽申请王某1出庭作证，王某1称：王晓丽是我大姐，王美艳、朱军是我二姐、二姐夫。大姐住的阳光花园房子当时大姐借二姐的名义买的，当时经济适用房大姐和二姐一块申请的，二姐先摇上号了，没有钱，让大姐买了，不存在二姐向大姐借钱的事儿。后来大姐经济适用房申请下来了，二姐没买，然后给三姐王某2了，二姐说没钱买。王晓丽申请王某2出庭作证，王某2称:王晓丽是我大姐，王美艳、朱军是我二姐、二姐夫，阳光花园的房子是大姐用二姐的名义全额买的经济适用房，大姐的申请没批下来，不是二姐借大姐的钱买的，房子一下来大姐就去住了。我2012年开始住的琵琶花园的房子房产证是我大姐夫王永安的名字，房子是我大姐的名额下来的，把房子还给二姐，二姐不买，名额就让给我了，我全额买的房子。2010年7月12日王永安作为乙方与徐州市住房保障和房产管理局签订《徐州市市区经济适用住房买卖合同》，购买坐落于徐州市鼓楼区经济适用住房。王晓丽称该房产与102号房情况一样，王永安仅为名义所有人，以王永安的名义申请购买的，现由三妹王某2居住。有名额还给王美艳，王美艳没有钱买就给王某2出钱买了。王晓丽称：2005年时我具备购买经济适用房的条件，但名额有限，没申请上。阳光花园房子先交款后开发票，包括选房过程都是我对象去的，房子是我全额出资购买的，不是王美艳借钱买的这个房子。一审法院认为，王晓丽与王美艳系姐妹关系，虽然双方之间未签订借名买房的书面协议，但涉案房屋的购房款等均由王晓丽缴纳，原始房屋所有权证、国有土地使用证均由王晓丽持有，且房屋交付后由王晓丽进行装修并居住至今，故法院认定双方之间存在借名买房关系。王美艳主张购房费用部分系由王美艳向王晓丽所借但未提供证据证实，王晓丽亦不予认可，法院不予采信。涉案房屋性质属于经济适用房，经济适用房并非禁止流通物，现原始房屋所有权证、国有土地使用证取得已逾十年，已经取得了上市交易的条件。在符合交易条件并按照规定向政府交纳收益后进行交易，并不会对国家、集体或者第三人利益造成损害，双方借名买房应属有效。王晓丽起诉要求王美艳协助办理涉案房屋及地下室过户手续，法院予以支持。涉案房屋产权登记在王美艳一人名下，王晓丽要求朱军协助办理涉案房屋及储藏室过户手续没有事实依据，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：王美艳于判决生效之日起十日内协助王晓丽将坐落在徐州市云龙区阳光花园XX-X-102室的房屋及储藏室办理产权过户登记至原告王晓丽名下，过户登记产生的税费由王晓丽承担。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于上诉人王美艳与被上诉人王晓丽之间是否存在借名买房关系的问题。借名买房一般是指，由于实际出资人在购房方面存在资格限制，实际出资人与名义购房人约定，以名义购房人的名义与卖方签订房屋买卖合同，将房屋先落户至名义购房人名下，而房屋所有权归属于实际出资人所有，待具备过户条件时，名义购房人需配合办理房屋所有权转移登记，将房屋过户至实际出资人名下。本案中，首先，涉案房屋购房款的实际出资人为王晓丽。其次，涉案房屋虽是以王美艳名义购得，但一直由王晓丽居住使用，房屋所有权证、国有土地使用证也均由王晓丽保管。并且，结合王美艳之子王亮与王美艳的通过录音王美艳对涉案房屋的陈述“你不是想卖这个房子吗，你卖给别人不如卖给我”、“所以到现在我就说嘛，你要卖我就要买下来，我不想再没有房子住了，明白吗”等，以及证人王某1、王某2的证言“大姐住的阳光花园房子当时大姐借二姐的名义买的”、“阳光花园的房子是大姐用二姐的名义全额买的经济适用房”等，可以认定王美艳只是名义上的购房人，王美艳认可王晓丽对涉案房屋享有所有权，双方存在借名买房关系。王美艳否认王晓丽对涉案房屋的出资，称购房款系其向王晓丽所借，但未提供证据证明，本院均不予支持。涉案房屋性质属于经济适用房，但该房屋原始房屋所有权证、国有土地使用证取得已逾十年，现已具备上市交易的条件，王晓丽要求王美艳办理房屋所有权转移登记，应予支持。综上，上诉人王美艳的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王美艳负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  宋新河审 判 员  孟 娟二〇二〇年七月十三日法官助理  王 茹书 记 员  金宇婷