福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0426民初882号 原告：福建瑞景物业服务有限公司，统一社会信用代码：913504266966062612，住所地福建省尤溪县城关镇环城路2号。 法定代表人：杨明英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林芳，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：陈晓玲，女，该公司职员。 被告：蔡建枝，男，1979年3月22日出生，汉族，住福建省尤溪县。 原告福建瑞景物业服务有限公司（以下简称“瑞景公司”）与被告蔡建枝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序审理公开开庭进行了审理。原告瑞景公司的委托诉讼代理人林芳、陈晓玲及被告蔡建枝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞景公司向本院提出诉讼请求：1.蔡建枝立即向瑞景公司支付2016年9月1日至2019年9月30日期间拖欠的物业服务等费用4343.4元（其中物业费2392.5元、水费860.4元、水公摊费59元、电公摊费536.5元、电梯维保费301.2元、电梯年检费80.1元、设备维修费113.7元）；2.蔡建枝向瑞景公司支付每日0.5‰的逾期违约金574.3元（自2017年4月1日起暂计至2019年10月31日止）。诉讼过程中，瑞景公司变更上述诉讼请求为：1.蔡建枝立即向瑞景公司支付2018年5月1日至2019年9月30日期间拖欠的物业服务等费用1804元（其中物业费1232.5元、水公摊费30.4元、电公摊费222.3元、电梯维保费168.3元、电梯年检费53元、设备维修费97.5元）；2.蔡建枝向瑞景公司支付每日0.5‰的逾期违约金114.2元（自2018年7月1日起暂计至2019年10月31日止）。事实和理由：蔡建枝系瑞景公司提供物业服务的尤溪县水东沈城尚品小区4号楼703室业主，该单元产权面积为90.66平方米。2014年4月14日，瑞景公司与蔡建枝签订《前期物业服务管理协议》；2018年4月22日，瑞景公司与小区业主委员会签订了《沈城尚品物业服务合同》，两份合同均明确约定瑞景公司为蔡建枝所居住的小区提供物业服务，蔡建枝应按照建筑面积乘以0.8元/㎡/月的标准向瑞景公司缴纳物业服务费，缴费时间为每季度首月的前十日，未能按时足额缴费的，从逾期之日起按每日千分之五缴纳逾期付款违约金。瑞景公司介入小区物业服务后，按照合同相关约定对尤溪沈城尚品小区提供了物业服务，而蔡建枝未能依约缴纳物业费、水电公摊费等费用。经瑞景公司多次催收未果，诉至法院。 蔡建枝答辩称，1.瑞景公司诉求与事实不符，其已交清2016年12月1日至2019年12月31日的水费946.8元及各项费用1679元，《前期物业服务管理协议》中的费用已依约缴纳；2.因业主委员会身份不合法、未按规定选聘物业服务企业、未按规定签订合同以及业主委员会未按规定做决定，其不承认瑞景公司与尚品小区业主委员会签订的《沈城尚品物业服务合同》；3.请求法院判令瑞景公司退还多收的垃圾清运费90.66元、水电周转金300元、重复收取的电梯维保费373.2元、年检费91.75元及利息145元。综上，《沈城尚品物业服务合同》是无效合同，其有权拒绝支付物业服务费，请求驳回瑞景公司的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定主要事实如下： 蔡建枝系尤溪县沈城尚品小区4号楼703室业主，产权面积为90.66平方米。2014年4月14日，瑞景公司作为甲方、蔡建枝作为乙方签订了《前期物业管理服务协议》。2018年4月22日，尤溪县城关镇沈城尚品小区业主委员会作为甲方与瑞景公司作为乙方签订《沈城尚品物业服务合同》，该合同主要约定：1.委托管理期限为三年，自2018年4月22日起至2021年4月21日止。2.甲方的权利义务为代表和维护业主、物业使用人的合法权益，经常听取业主、物业使用人的意见和建议，并及时将这些意见和建议反馈给乙方，协调业主、物业使用人与乙方之间的关系。监督业主和物业使用人遵守管理规约及物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度，采取措施督促业主、物业使用人按时交纳物业管理公共服务费用等。3.乙方的权利义务为根据有关法律法规及本合同的规定，制定物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动。对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划和中大修方案，经双方议定后由乙方组织实施。向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监管，按养护计划和操作规程，对房屋共用部位、共用设施设备状况进行检查，发现不安全隐患或险情及时排除。每年向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支账目和物业维修专项资金使用情况，将物业管理服务项目、收费标准在物业管理区公示。对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与相邻业主协商同意并征得甲方书面同意后报有关部门批准方可实施，不得擅自改变房屋共用部位的用途等。4.收取的服务费用不含房屋共用部位、共用设备、公共设施的维修、更新、改造费用；多层住宅物业管理服务收费标准为0.8元/平方米*月；收费标准不包含电梯年检费、电梯维保费、公用水电费、消控维保费、监控弱电维保费。5.物业管理服务缴费时间可按月/季度缴纳，也可预交半年或一年。6.业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之四交纳违约金。7.房屋共用设施、设备、市政公用设施、附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由乙方承担；大中修费用，由甲方承担；更新费用，由甲方承担；公共绿地的养护费用，由乙方承担；改造、更新费用，由甲方承担；附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由乙方承担；大中修费用，由甲方承担。小修费用的标准低于200元，大中修费用的标准为200元以上（含200元）。8.本物业的房屋共用部位、共同设施设备保修期满后的日常养护费用，单项维修支出金额2000元以内的支出项目，施工完成后费用直接公摊于物业使用人；单项维修支出金额超过2000元（含2000元）的支出项目，由乙方在本物业维修专项资金中列支。2017年12月7日、2018年11月30日，瑞景公司作为甲方与福建鑫友合机电工程有限公司作为乙方分别签订《电梯日常维护保养合同书》，瑞景公司支付2018年5月至2019年9月的维保费共计166,090元。 蔡建枝自2018年5月1日起至2019年9月30日止共结欠物业服务费1232.5元、公摊水费30.4元、公摊电费222.4元、电梯维保费168.3元、电梯年检费53元、设备维修分摊费18.4元，以上费用合计1725元。经瑞景公司催讨，蔡建枝仍未缴纳。 本院认为，瑞景公司与尤溪县沈城尚品小区业主委员会签订的《沈城尚品物业服务合同》内容系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务；蔡建枝作为本案小区的业主，该合同对蔡建枝具有约束力。因瑞景公司主张的4#2梯电梯配件限速器钢丝绳损坏维修费用2690元为超过合同约定的2000元支出项目，应由瑞景公司在物业维修专项资金中列支，故其主张由蔡建枝分摊79.1元的诉讼请求，不予支持。瑞景公司主张蔡建枝应缴纳物业服务费1232.5元、公摊水费30.4元、公摊电费222.3元、电梯维保费168.3元、电梯年检费53元及设备维修公摊费18.4元，合计1724.9元，有证据予以证实，予以确认。蔡建枝以《沈城尚品物业服务合同》无效为由，拒绝支付物业服务费的理由不符合法律规定，不予支持。蔡建枝对瑞景公司提供的服务质量提出质疑，从一定程度上反映了瑞景公司在对本案小区提供物业管理服务过程中存在某些问题，故结合本案具体情况，对瑞景公司要求蔡建枝支付违约金的请求，不予支持。蔡建枝要求瑞景公司返还垃圾清运费、水电周转金等费用，未提供相关证据，且与本案属不同的法律关系，不予处理。 综上所述，瑞景公司的诉讼请求符合本院认定的部分，予以支持，超出本院认定的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、蔡建枝应于本判决生效之日起三日内支付福建瑞景物业服务有限公司物业服务费1232.5元、公摊水费30.4元、公摊电费222.3元、电梯维保费168.3元、电梯年检费53元及设备维修公摊费18.4元，合计1724.9元； 如果未按上述判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回福建瑞景物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由福建瑞景物业服务有限公司负担5元，由蔡建枝负担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 员 黄登忠 二〇二〇年七月三日 法官助理 黄珑燕 书 记 员 廖贻煦 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条第五项业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。