河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3110号 上诉人（原审原告）：于伟莉，女，1982年11月3日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：王文达，河北姜钟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郝赤卫，男，1965年11月16日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 被上诉人（原审被告）：陈冀冬，男，1964年10月18日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：陈凯千（陈冀冬哥哥），男，1961年8月28日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：王继光，河北冰溶律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：赵立飞，女，1965年9月25日生，汉族，住桥西区。 上诉人于伟莉因与被上诉人郝赤卫、陈冀冬房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初5737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人于伟莉的委托代理人王文达、被上诉人郝赤卫、被上诉人陈冀冬的委托代理人陈凯千、王继光、第三人赵立飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于伟莉上诉请求：1、撤销石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初5737号民事判决书，依法改判。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：一、涉案的房产不存在银行的抵押权。抵押权的存在基础为不动产登记证书，但本案所涉及的不动产尚未办理不动产登记证书，只是进行了商品房预售的备案，即五证齐全，具备办理不动产登记证书的条件。但是被上诉人陈冀冬不配合办理不动产登记证书，因此才会产生上诉人起诉至法院的原因。既然没有不动产登记证书，便不存在银行具有抵押权。只不过该房产是陈冀冬贷款购买，在没有办理他项权登记的情况下，银行是不具有抵押权的。因此一审法院查明该房产银行享有抵押权是错误的。二、一审法院未查明由被上诉人郝赤卫代陈冀冬签署的《房屋买卖合同》是否有效。该合同虽是由郝赤卫代签的，但是上诉人提交的录音证据可以明确证明被上诉人陈冀冬对该合同进行了追认，但一审法院对此合同的效力未进行认定。三、一审法院以上诉人只支付了首付款，被上诉人仍有银行贷款未偿还为由驳回上诉人诉讼请求错误。上诉人起诉被上诉人继续履行《房屋买卖合同》，是有合同约定为依据的。在《房屋买卖合同》里双方约定的购房方式为贷款，即由陈冀冬办理不动产登记证书后，将银行贷款还完，然后将涉案的房产过户至上诉人名下，然后办理贷款后，才将剩余的款项支付给被上诉人陈冀冬。上诉人的合同义务即支付首付款，剩余购房款是在办理贷款后，才支付给被上诉人陈冀冬的。上诉人的诉讼请求即被上诉人继续履行合同，将贷款还完，为上诉人办理过户手续，因此偿还贷款也是被上诉人的合同义务之一，上诉人要求继续履行合同，既符合合同的约定，也符合法律的规定。综上，一审法院查明事实错误，适用法律错误，恳请贵院依法查明案件事实，改判支持上诉人的诉讼请求。 郝赤卫答辩称，陈冀冬通过赵立飞把房子卖给我，我给陈冀冬25万，让陈冀冬拿钱还贷款后办理过户，但是陈冀冬没有还贷款，时间长后我不需要这个房子，和陈冀冬的合同约定可以自由买卖，我就通过中介将房子卖给于伟莉了，2017年房子涨价纠纷就出来了，陈冀冬就不愿意出售了，我的意见是将房子卖给于伟莉。 陈冀冬答辩称，一、一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。二、涉案房屋有贷款未偿清，法律禁止买卖。1、《物权法》第191条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”也就是说，房屋产权人没有经过银行的同意，不得转让房屋，除非购买人愿意替房屋产权人代为还清银行的债务。而本案的被上诉人陈冀冬与郝赤卫签订合同时，陈冀冬的房屋是办理了抵押贷款的，按照上述规定，郝赤卫也未承诺替陈冀冬代理清偿债务，我国法律对此行为有非常明确的法律规定，所以陈冀冬与郝赤卫所取得房屋买卖合同是无效的。2、我国《城市房地产转让管理规定》第六条规定：下列房地产不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《城市房地产管理法》第三十七条规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”经庭审查明，涉案房屋因贷款未能还清，不能办理权属证书，我国法律规定的很明确，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。就本案而言，涉案的房屋的控制权是在银行，如果陈冀冬不能按时如数偿还银行贷款，银行有权用房屋抵顶涉案房贷。也就是说，本案的案涉房屋还不一定是归谁所有的。这也就是法律规定的真谛所在。总之一句话，在房贷未能还清的情况下，陈冀冬无权处置该房屋，他所签订的任何处置房屋的协议均属无效。三、上诉人要求陈冀冬办理过户手续的诉求，侵犯陈冀冬的合法权利。上诉人即本案原告，其诉求之一是要求陈冀冬配合其办理过户手续。答辩人认为，该诉求是违法要求。理由是：上诉人是明知涉案房屋是办理了抵押贷款的，房贷尚有4年偿还期限。我们知道，与银行签订的房贷合同是有期限的，提前还贷和延期还贷均属于违反合同约定的行为，只要违约就要向银行支付违约金。陈冀冬的房贷未到期，提前还贷就要支付违约金。我们还知道，上诉人要求陈冀冬办理房产证，就必须要提前偿还房贷，如陈冀冬配合上诉人办证，就要向银行支付违约金，该要求是无理的，是侵犯陈冀冬财产权的诉求，是不能得到支持的。四、陈冀冬和郝赤卫合同第二条第三项约定因违法而无效。陈冀冬和郝赤卫在《房屋买卖（置换）合同》的第二条第三项大致内容“首付款交给甲方，乙方接房不管房本，此房屋涨、跌、买卖、租赁均与原房主无关。”本代理人认为，此约定因为违反法律强制性规定而无效。理由是，按照我国《物权法》第六条、第十四条规定，《城市房地产管理法》第三十七条规定。陈冀冬和郝赤卫的约定显然与法律规定格格不入，也就是说，在陈冀冬没有取得房产证之前，他是不能对该房屋进行买卖的，因此他俩所约定的在没有办理产权登记之前随便买卖、租赁的说法是违反法律强制性规定的，因而是无效的。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 赵立飞答辩称，写合同是各方的真实想法，两个合同都是经过我，合同是我写的，陈冀冬需要钱找我卖房子，我就找郝赤卫，当时知道有贷款，签合同的时候房本没有出来，等房本出来后说过户，房本出来后当时也配合了，好像是爱人不在名字不对回去考虑下办手续，第二次办理过户的时候就不配合了，我中间协调过，当时陈冀冬说涨十万，于伟莉同意了，说办手续然后陈冀冬又要涨十万，于伟莉就不同意了，后来2018年左右又找我一次说房子事情，我不相信了。 于伟莉向一审法院起诉请求：1、确认位于桥西区石获南路226号景祥苑2号住宅楼02单元0803的房屋为原告所有；2、请求判令两被告及第三人配合原告办理房产过户手续；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告申请变更诉讼请求第一项为：“要求被告继续履行《房屋买卖合同》”。 一审法院认定事实：2011年11月1日。被告陈冀冬与河北祥银房地产开发有限公司签订《石家庄市商品房买卖合同》，约定被告陈冀冬购买案涉房屋一处，陈冀冬支付首付款201544元，剩余房款贷款支付。2015年7月13日，被告郝赤卫与被告陈冀冬及第三人中介方签订《房屋买卖（置换）合同》，约定被告郝赤卫（乙方）购买被告陈冀冬（甲方）位于石家庄市桥西区房屋一套，面积89.37平方米，成交价530000元。合同约定被告郝赤卫应于2015年7月13日向被告陈冀冬交付购房定金100000元，于2015年7月31日前将房款250000元（含定金）交给第三人。其中该合同第三条第三款约定：“甲乙双方约定，待出来房本时一次付清，同时房本公证到乙方名下，乙方交给甲方首付款时交接房屋。首付款交给甲方，乙方接房后不管出房本此房屋涨、跌、买卖、租赁均与原房主无关”。上述合同签订后，被告郝赤卫向被告陈冀冬支付购房款共计250000元（含定金）。双方在履行过程中，郝赤卫向第三人表示不再继续购买案涉房产。2015年11月12日，在第三人见证下，被告郝赤卫代陈冀冬（甲方）与原告于伟莉（乙方）就上述案涉房产签订了《房屋买卖合同》，成交价为580000元。其中合同第三条第三款约定“甲乙双方同意，于2015.11.19号乙方将购房首付款叁拾万元整（含定金）转交给甲方郝赤卫，并当日交接房屋，待房本出来后甲方配合办贷款”。第九条约定“其他约定：①甲方保证该房屋产权清晰，无争议、无纠纷。②乙方已知此房为商品房买卖合同并认可。③因本合同产权人没有到场签署，圆产权人与代签人对本合同负有相同的责任与义务。④乙方保证无不良信用记录”。该合同签订后，原告于伟莉向被告郝赤卫支付购房款300000元（含定金20000元）及装修押金3000元、暖气热损费330元，被告郝赤卫向原告出具收条两张。原告称其已于2016年初在案涉房产内居住，并将其户口迁入。被告对原告提交的户口本不认可，认为是违法办理的；一直认为房屋在郝赤卫手中，对郝赤卫已将房屋出售及于伟莉在房屋内居住的事实不知情。 另查，现案涉房产尚未取得不动产权登记证书，现房屋贷款由陈冀冬偿还。被告陈冀冬及第三人均认可案涉房产尚未解除银行抵押，原告对此不认可，被告郝赤卫称其不清楚。 以上事实，有原、被告及第三人的陈述，庭审笔录，原告提交的录音记录、《石家庄市商品房买卖合同》、业务受理单、居民恢复供热申请、燃气供气协议、收据、装修凭证、用户检查记录、网络服务费收讫凭证、汇款单、收条、《房屋买卖合同》、居住证明、户口本、《房屋买卖（置换）合同》等证据可以证实。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记……”。本案中，案涉房屋未办理产权登记，被告陈冀冬在未涤除贷款抵押的情况下，将案涉房屋出售给郝赤卫。被告郝赤卫明知上述情况存在，在未办理产权变更登记，贷款抵押未涤除的情况下，与原告签订房屋买卖合同，原、被告的案涉房屋交易行为与法律法规规定不符。在案涉房屋贷款现仍由被告陈冀冬偿还，初始登记未完成，原告仅交纳首付款的情况下，原告请求被告办理过户登记手续，于法无据。故原告要求二被告及第三人继续履行合同协助办理过户手续的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，一审法院判决如下：驳回原告于伟莉的诉讼请求。案件受理费80元，保全费4520元，由原告于伟莉负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。在一审庭审中，上诉人于伟莉提交了2018年5月2日，赵立飞、于伟莉、陈冀冬及其朋友，四人在和谐家园中介所的谈话录音，其内容主要是协商如何办理房本及于伟莉如何办理贷款的事宜，其中谈话内容显示交谈过程中房价是按照63万元谈的（合同约定的房产成交价为53万元）。另外，在本案一审庭审中，陈冀冬称“后来房子的房款未给付清楚，房价暴涨后在诉讼之前就与原告和中介谈涨价的事情。” 经查明，2015年7月13日，被上诉人陈冀冬（甲方）、被上诉人郝赤卫（乙方）、桥西区和谐家园房产经纪中介所（中介方）签订的《房屋买卖（置换）合同》，第三条、3、约定：甲乙双方约定待出来房本时一次付清，同时房本公证到乙方名下，乙方交给甲方首付款时交接房屋。首付款交给甲方，乙方接房，不管出房本此房屋涨、跌、买卖、租赁均与原房主无关。 2015年7月13日，被上诉人陈冀冬作为售房人、被上诉人郝赤卫作为购房人、桥西区和谐家园房产经纪中介所（现已停止营业，负责人为赵立飞）作为中介方签订的《房屋买卖（置换）合同》第三条3约定“乙方（郝赤卫）接房，不管出房本此房屋涨、跌、买卖、租赁均与原房主（陈冀冬）无关。” 二审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，2015年7月13日，被上诉人陈冀冬作为售房人、被上诉人郝赤卫作为购房人、桥西区和谐家园房产经纪中介所（现已停止营业，负责人为赵立飞）作为中介方，三方签订《房屋买卖（置换）合同》，约定郝赤卫购买陈冀冬所有的位于桥西区石获南路226号景祥苑2号住宅楼2单元0803室房产，该合同内容是当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，属有效合同，陈冀冬、郝赤卫应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后郝赤卫按照约定支付购房首付款250000元，陈冀冬将其与河北祥银房地产开发有限公司签订的《石家庄市商品房买卖合同》原件交于赵立飞保管，并与郝赤卫进行房产交接，将房屋钥匙交于郝赤卫。根据上述合同第三条、3、约定，陈冀冬签订合同时未禁止郝赤卫买卖、出租该房屋。 2015年11月12日，郝赤卫代陈冀冬作为卖方、于伟莉作为买方、桥西区和谐家园房产经纪中介所作为见证方，三方签订《房屋买卖合同》，约定于伟莉购买位于桥西区石获南路226号景祥苑2-2-0803房屋，合同签订后，于伟莉按照约定向郝赤卫支付购房首付款300000元，并交纳装修押金3000元、暖气热损330元后，郝赤卫与于伟莉进行房产交接，于伟莉装修涉案房屋后于2016年初入住至今，并将其户口迁入。于伟莉入住涉案房屋后，陈冀冬未提异议；且根据2018年5月2日赵立飞、于伟莉、陈冀冬及其朋友的谈话录音，可以证实陈冀冬对于伟莉购得涉案房屋不持异议，仅是对如何办理过户存在争议。综上，可以认定陈冀冬未禁止郝赤卫买卖涉案房屋并以默示方式对郝赤卫转让房产进行了追认。陈冀冬称其对郝赤卫卖房不知情，但未提交相反证据予以证实，故其辩驳不成立，本院不予支持。根据陈冀冬、赵立飞、郝赤卫的一审庭审陈述，可以证实是因房价暴涨、陈冀冬欲涨价致使《房屋买卖合同》未能继续履行，陈冀冬要求涨价的行为违反了诚实信用原则，也不利于交易的稳定性，因此于伟莉请求继续履行《房屋买卖合同》成立，应予支持。 涉案房屋是陈冀冬从河北祥银房地产开发有限公司购买所得，双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》已在房产部门进行备案，权属明晰，陈冀冬对涉案房屋依法享有相应的处分权，其出售房屋的行为有效。陈冀冬辩称依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条的规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该条款的立法目的并不在于禁止交易或限制合同自由。未依法登记领取权属证书的房地产，当事人不能办理所有权过户手续，不等于禁止房地产买卖。因此原审判决以涉案房屋未办理产权登记为由、认定本案当事人的交易行为不符合法律规定欠妥，本院予以纠正。但对于于伟莉要求办理房产过户手续的请求，因涉案房产未办理房产权属证书，故于伟莉要求办理房产过户手续的条件尚不成立，虽然于伟莉、郝赤卫、赵立飞表示案涉房屋可以办理房产权属证书，但未提交证据证实，故于伟莉可在证据充足后另行主张。 综上所述，于伟莉的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初5737号民事判决； 二、被上诉人郝赤卫代被上诉人陈冀冬与上诉人于伟莉及桥西区和谐家园房产经纪有限公司于2015年11月12日签订的《房屋买卖合同》继续履行； 三、驳回上诉人于伟莉的其他诉讼请求。 一审案件受理费80元，由被上诉人陈冀冬负担40元、被上诉人郝赤卫负担40元；二审案件受理费80元，由被上诉人陈冀冬负担40元、被上诉人郝赤卫负担40元。 本判决为终审判决。 审判长 张 洁 审判员 陈爱民 审判员 宋广道 二〇二〇年七月六日 书记员 杨 岚 ——