浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0702民初13872号 原告：朱国兴，男，1972年2月25日出生，汉族，住江山市。 原告：徐云兰，女，1975年9月18日出生，汉族，住东阳市。 两原告共同委托诉讼代理人：蒋杭民，浙江法帜律师事务所律师。 被告：万泰集团（金华）有限公司（原金华恒瑞房地产开发有限公司），住所地金华市婺城区宾虹路2999号婺城城市广场C1幢101室。 法定代表人：张晓雪，总经理。 委托诉讼代理人：滕红斐，浙江婺源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：厉阳平，金华恒瑞房地产开发有限公司管理人工作人员。 原告朱国兴、徐云兰为与被告万泰集团有限公司（以下简称万泰公司）破产债权确认纠纷一案，于2019年12月4日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员刘敬礼独任审理。本案于2020年3月15日公开开庭进行了审理。期间，被告万泰公司提出反诉后撤回。两原告共同的委托诉讼代理人蒋杭民，被告万泰公司的委托诉讼代理人滕红斐、厉阳平到庭参加诉讼。本案经多次组织调解未果，现已审理终结。 两原告诉请判令：1.解除原、被告于2012年3月3日签订的商品房买卖合同；2.确认原告享有破产债权533255.1元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年3月3日，两原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告在金华市婺城区间，合同明确被告分别于2013年4月30日、11月1日前向原告交付涉案房屋及其土地、房权证书，如逾期超过90天，原告有权解除合同，被告应退还已付购房款并支付相应的违约金。同日，两原告与金华恒瑞商业管理有限公司、金华恒瑞房地产开发有限公司商业管理分公司签订商业用房委托经营管理合同一份，约定两原告将涉案房屋委托金华恒瑞商业管理有限公司、金华恒瑞房地产开发有限公司商业管理分公司经营管理，并按约定收取租金。合同签订后，两原告按约首付购房款280000元，并于2013年8月6日向被告支付代办房屋权属证书相关费用20978元，向被告指定银行提交了办理按揭贷款的完整资料，明确办证是由被告代办。但被告至今未向原告交付涉案房屋及其权属证书。金华恒瑞商业管理有限公司、金华恒瑞房地产开发有限公司商业管理分公司也未按约向原告支付租金。被告被裁定破产后，原告在债权申报时明确要求选择解约退房，并退回己付购房款等费用，但被告及其管理人对涉案合同是否同意解除一直未作明确答复。因被告原因一直未办理好按揭贷款，也未办理预抵押。故原告现予起诉，请依法判处。 被告万泰公司答辩称：第一，我方认为原告主张解除合同没有事实依据和法律依据，商品房买卖合同第7条第3款，明确买受人原因不能贷款或者被银行确定不能办理按揭手续的，应当在90日内付清房款，原告并不能举证系因被告方的原因无法办理贷款手续。同时，原告称未交付房屋，事实上我方在2013年4月份已经交付房屋，也是从这天开始按照委托经营协议计算租金，管理人也是按照这个时间点确定租金数额的。第二，被告的前身是金华恒瑞房地产开发有限公司，金华恒瑞房地产开发有限公司于2018年10月6日进入破产程序，管理人向原告方邮寄了继续履行合同的通知，要求合同继续履行。原告方也表示已经收到了继续履行的通知。合同解除权的除斥期间最长是1年，合同上也明确了解除的时间，原告方已经超过了该时间，无权要求解除合同。涉及被告的重整计划草案已经通过，按照草案规定，合同应当继续履行，重整计划草案对全体债权人有约束力。第三，被告方不存在任何违约，被告方已经交付了房产，在原告方未付清房款的情况下，也按照委托经营协议给原告计算了租金并进行了确认。原告尾款还没有支付，实际违约方是原告，合同应当继续履行。关于确认破产债权533255.10元的请求，没有事实和法律依据，根据原告方的证据可以看出，管理人已经将债权审核情况告知原告，通知书明确原告对债权有异议的，原告可以提出异议或向法院提起诉讼。但是原告方并未提出，据此管理人提请法院对债权进行裁定，法院也已经进行了裁定。现在，原告提起诉讼已经违背一事不再理原则。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 在审理过程中，本院依法组织到庭当事人及代理人进行举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 对两原告提供的证据： 1.《商品房买卖合同》一份，证明两原告向被告购买婺城城市广场B3幢1066号房屋及合同内容，被告未按照约定在2013年4月30日前交付房屋，原告有权按照约定解除房屋，按照约定计算交房、办证违约金的事实； 2.《婺州城市广场委托经营协议》一份，证明两原告与案外人金华恒瑞商业管理有限公司、金华恒瑞房地产开发有限公司商业管理分公司签订委托经营协议的事实； 3.销售不动产发票一份，证明两原告已付房款280000元的事实； 4.代收代付凭据一份，证明2013年8月6日两原告向被告交纳代收的契税、契证印花税等计20978元，被告具有为原告办理房屋权属证书、按揭贷款中的预抵押及抵押登记手续的义务的事实； 5.产权办理（按揭贷款）须知一页、中国工商银行个人业务申请书一份，证明2013年8月6日，被告告知两原告贷款指定银行及按揭贷款需交材料，原告按要求交齐贷款材料后银行为原告开立贷款还款账号、开通网上银行的事实； 6.（2017）浙07民终2287号民事判决书，证明应当以竣工验收的时间来确定交付时间。 被告提出质证意见： 1.对证据1，真实性、关联性无异议，根据合同约定双方应当承担各自的义务，原告未支付剩余270000元房款，在未支付房款的情况下，房产证是无法办理的，合同第7条第3项约定，如无法办理按揭贷款应当一次性付清剩余房款，至今原告未履行。本院认为，被告的异议成立，对证据的证明力不予确认。 2.对证据2，三性无异议。管理人在审核原告方债权的时候，根据该协议确定了原告享有的租金、违约金。本院确认其证明力。 3.对证据3，三性无异议。本院确认其证明力。 4.对证据4，真实性无异议，证明目的有异议。办理产权登记有两种，一种自行办理，一种是委托代办。本院认为，从该份证据来看，房产证等证件应当是委托被告代办。 5.对证据5，产权办理（按揭贷款）须知的真实性无法审核，中国工商银行个人业务申请书真实性无异议，但并不能据此确定无法办理按揭贷款的责任在被告。本院认为，仅从该份证据无法判断是因为哪方原因无法办理按揭贷款手续，结合被告提交的证据婺州城市广场委托经营协议起始日期确认书，两原告已经确认收房，被告进入破产程序后，在两原告未付清房款的情况下，管理人也对原告的租金收益予以了审核确认，对该事实两原告予以认可。 6.对证据6，真实性无异议，证明目的有异议，不能达到原告的证据目的。本院认为，参照竣工验收时间作为收房时间具有合理性。 对被告提交的证据： 1.民事裁定书及附件各两份，证明2018年11月22日裁定批准金华恒瑞房地产开发有限公司重整计划及重整计划内容，业主应当履行合同；在管理人履行告知义务后，原告未提出异议，于2019年4月23日裁定包括本案原告在内的207债权人的债权的事实； 2.《婺州城市广场委托经营协议起始日期确认书》一份，证明两原告签字确认收房的事实。 两原告共同提出质证意见： 1.对证据1，民事裁定书和重整计划的真实性无异议，根据重整计划，原告是可以提出解除合同的。对于债权表，管理人不能证明将相关债权认定的材料以及送达原告。本院认为，该组证据可以证明被告的待证目的，对其证明力予以确认。 2.对证据2，不具合法性，无法达到被告的证明目的，当时房屋未竣工验收，房屋的竣工验收日期为2013年7月28日或29日。本院认为，参照竣工验收时间作为收房时间具有合理性。 根据本院确认证明力的证据及到庭当事人及其代理人的当庭陈述，本院认定本案事实如下： 2012年3月3日，两原告与金华恒瑞房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买婺城城市广场B3幢1066号房屋，为地上1层，建筑面积25.25平方米；总价款为550000元，买受人于合同签订之日支付280000元，剩余房款270000元办理银行按揭手续，买受人将符合银行规定的材料递交给出卖人指定的银行，并办妥银行按揭贷款手续，由于买受人原因不能办理按揭贷款或者逾期办理按揭贷款手续的，买手人应当自逾期递交符合银行规定的按揭材料或买受人被银行确定不能办理按揭贷款的次日起在90日内一次性付清剩余房款，否则应承担违约责任；出卖人应当在2013年4月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，逾期交房不超过90日，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，若买受人符合退房条件，且要退房的，应当于解除权发生之日起30日内向出卖人提出退房并要求办理相关手续；交付期限届满，在本合同约定的交付日之前，出卖人未收到买受人通过银行代付的按揭贷款或买受人未付清房款及其他应付款项的，出卖人有权决定解除本合同或者继续履行，如出卖人同意继续履行本合同的，则双方约定的交付房屋时间顺延至买受人付清全部房款后，顺延期限不视为逾期，出卖人承诺于2013年11月1日前取得土地使用权、房屋所有权的初始登记，并交付买受人，由买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，逾期交付不超过90日，按已付房价款的万分之一承担违约责任；超过90日后，买受人有权退房并要求出卖人返还全部已付房款，并自约定日期至实际退款日止，按日支付已交付房价款万分之一的违约金，若买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，两原告支付了首付款280000元，剩余房款270000元至今未付清。2013年8月6日，两原告向被告交纳办证等费用20978元，并前往银行办理了银行开户手续。2013年8月6日，两原告在《婺州城市广场委托经营协议起始日期确认书》上签字确认金华恒瑞商贸管理有限公司已于2013年4月30日代为收房，同时委托经营管理日期从2013年5月1日开始计算。 2017年10月6日，本院裁定受理金华恒瑞房地产开发有限公司破产清算一案，于2017年10月13日指定浙江振进律师事务所为金华恒瑞房地产开发有限公司管理人。在债权申报期内，原告向管理人申报的债权数额为365998元。2018年1月17日，金华恒瑞房地产开发有限公司破产清算案召开了第一次债权人会议，原告经通知后未参会。2018年10月15日，管理人向原告寄送了《破产债权审核确认书》，核定两原告的债权为58817.10元，其中租金52950.68元、租金违约金5866.42元。因原告未付清房款，未计算逾期交房违约金，并告知债权人如有异议，可在收到确认书后十五日内向管理人或者人民法院书面提出，管理人作出不更正或者部分更正决定的，债权人应在收到决定通知书三十日内提起诉讼。原告收到材料后未在期限内提出诉讼。被告在破产案件审理期间明确要求两原告继续履行商品房买卖合同。 2018年8月6日，本院裁定对金华恒瑞房地产开发有限公司进行重整。2018年11月22日，本院裁定批准金华恒瑞房地产开发有限公司重整计划，重整计划对普通债权中未付清房款业主的受偿方式为商品房买卖合同继续履行，依照“普通债权调整方案及受偿方案”计算出的债权在未付清房款中直接抵扣，抵扣后的剩余未付房款，购房业主应在债权人会议表决通过《重整计划草案》并经法院裁定批准之日起6个月内付清；若购房户在重整计划执行期内提出解除商品房买卖合同并经法院判决生效的，则因解除商品房买卖合同而产生的债权纳入普通债权范畴，该部分债权按普通债权调整方案及受偿方案执行，金华恒瑞房地产开发有限公司或投资人不再另行出资清偿。重整计划批准后，金华恒瑞房地产开发有限公司于2019年1月28日名称变更为万泰公司。2019年4月23日，本院作出民事裁定书，确认包括本案原告在内的207债权人的债权，原告的债权额为58817.10元（含租金及租金违约金）。 另查明，涉案房产的竣工验收日期为2013年7月29日。 本院认为：原、被告间商品房买卖合同关系属实。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案的争议焦点有二，一是双方的商品房买卖合同是否应当解除，二是两原告享有破产债权的具体数额。焦点一，根据合同约定，房屋交付日期为2013年4月30日，房屋的竣工验收时间为2013年7月29日，即使系因为被告的原因导致贷款无法发放，根据双方之间的合同约定，原告应当在解除权发生之日起三十日内向被告提出退房并办理相关手续，但原告在破产案件受理前并未向被告提出，也未提起诉讼要求解除合同。两原告虽未付清房款，但从《婺州城市广场委托经营协议起始日期确认书中》可看出，被告确认涉案的房产归属两原告，且按照委托经营管理合同的约定给原告计算租金回报。在进入破产程序以后，管理人也是按照此标准进行了债权核定，两原告对该债权核定未提出异议。被告的行为尽可能维护了原告的合法权益，并未侵害两原告利益。现两原告以被告违约为由要求解除合同于法无据，本院不予支持。焦点二，本案中在被告未付清房款的情况下，管理人按照全款计算两原告的租金及租金的违约金损失已经最大程度保护了两原告的权益，其主张办证违约金、交房违约金无法律依据，本院不予支持。综上，原告的诉请于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等规定，判决如下： 驳回原告朱国兴、徐云兰的诉讼请求。 本诉案件受理费4566元（原告预交，已减半收取），由两原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 刘敬礼 二〇二〇年七月三十一日 代书记员 林赛赛 ??2?