山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终2240号 上诉人(原审被告)：郑洪国，男，1972年12月17日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：梁朝晖，山东公允律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高月欣，山东公允律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：高德山，男，1991年1月10日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：张涛，山东岳首律师事务所律师。 原审被告：泰安丰泽置业投资有限公司，住所地泰安市岱岳区粥店办事处司家庄岱岳花园2号楼商业房。 法定代表人：杨承翠，董事长。 委托诉讼代理人：陈善伟，山东兴峰律师事务所律师。 原审被告：泰安市岱岳区粥店街道办事处司家庄社区居委会，住所地泰安市岱岳区粥店街道办事处司家庄。 法定代表人：张忠诚，主任。 原审第三人：泰安市兴宏建筑安装有限公司，住所地泰安市岱岳区泰山钢材大市场首钢大街98号。 法定代表人：张泽科，董事长。 委托诉讼代理人：李千金，山东德衡（泰安）律师事务所律师。 原审第三人：房光鹏，男，1986年8月13日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 上诉人郑洪国因与被上诉人高德山，原审被告泰安丰泽置业投资有限公司（以下简称丰泽置业）、泰安市岱岳区粥店街道办事处司家庄社区居委会（以下简称司家庄社区），原审第三人泰安市兴宏建筑安装有限公司（以下简称兴宏建筑）、房光鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院(2019)鲁0911民初5833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 郑洪国上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回高德山的诉讼请求；2、上诉费用由高德山承担。事实与理由：一、高德山的房屋买卖已经不存在，无权取得诉争房产的所有权。根据一审法院查明的事实，诉争房产所有权人为丰泽置业，只有丰泽置业才可以处分该房产。2018年6月11日，该公司向郑洪国出具收到购房款及其办理房权证书的有关税费等费用，已经将涉案房产处分给郑洪国。相反，丰泽置业将高德山对诉争房产的有关房款缴纳收款凭证收回，由此可以证实，丰泽置业已经拒绝或解除向高德山出售房屋的意愿。虽然2016年丰泽置业、兴宏建筑、房光鹏三方签署了《房屋顶账协议书》，但因房光鹏实际供货量根本达不初三方约定的以房抵账的供货数额，兴宏建筑便同房光鹏解除了《房屋顶账协议书》，房光鹏同意并交回购房收据。此时2016年三方签署的《房屋顶账协议》实际已经解除，据此可以认定，房光鹏不再享有任何涉案房屋的处分权，高德山也就不可能再从已经无权处分涉案房产的房光鹏处取得该房屋。二、郑洪国以市场价格善意取得诉争房产，应依法予以保护。通过一审法院查明的事实可以认定，涉案房产的实际处分权属于兴宏建筑(丰泽置业用其所属的房产抵顶兴宏建筑工程款)，而阮洪生系借用兴宏建筑资质实际从事建筑施工的人，阮洪生有权代表兴宏建筑对涉案房屋做出任何处分。郑洪国在丰泽置业、兴宏建筑与房光鹏实际已经解除《房屋顶账协议》后，通过对涉案房产拥有实际处分权的阮洪生处购得上述房屋并按照市场行情向其支付对价，是合情合理合法的买卖行为，应依法予以保护。另外，兴宏建筑也已经实际将涉案房屋交付给郑洪国，郑洪国取得该房屋后便进行全面装修并实际入住至今。因此，高德山现对涉案房产主张权利无任何事实与法律依据，二审法院应依法驳回其诉讼主张。另外，关于涉案“转让协议书”，高德山否认其签名，郑洪国对此也不知情，也不是郑洪国自己的签名。既然郑洪国与高德山均否认该转让协议中的个人签字，那么该“转让协议书”其实对郑洪国及高德山均无法产生约束力，因此也就不能作为本案的定案依据使用。三、一审法院以郑洪国不符合善意取得的规定，排除郑洪国的合法权利，适用法律错误。首先，善意取得指的是从无处分权人取得不动产，所有权人有权追回，但价格合理且善意的除外。但本案中，郑洪国是从丰泽置业处取得涉案房产，而丰泽置业到目前为止仍然是涉案房屋的所有人，而高德山自始至终不是涉案房屋的所有人，所以本案并不适用善意取得制度。四、综合以上本案的情况，郑洪国认为本案应适用一房数卖的法律规定，且郑洪国已经实际入住，应优先保护其权益。综上所述，一审法院认定事实及适用法律错误，二审法院应考虑郑洪国实际装修并入住的现实，按照一房二卖的法律规定，依法撤销一审判决，改判支持郑洪国的上诉请求。 高德山辩称，根据一审中郑洪国的当庭陈述以及其提供的证人证言、高德山提供的2018年与郑洪国的谈话录像，可以证实四个事实：一是郑洪国在购买涉案房屋时已经知道权利人是高德山；二是郑洪国在丰泽置业办理的备案变更手续中的高德山签字是阮洪生所签；三是郑洪国到丰泽置业办理涉案房产变更手续时高德山未到场；四是高德山与郑洪国在2018年10月录像前从未见过面，互不相识。基于以上四点事实，结合郑洪国的上诉意见，现答辩如下：一、本案基础法律关系是高德山与丰泽置业之间的房屋买卖关系，双方是买卖关系的当事人。合同的相对方丰泽置业在没有收到权利人高德山变更、转让债权的通知下私自将高德山的期待物权转让他人，违反了《合同法》第80条的规定，不对高德山产生任何法律后果。丰泽置业仍有义务向高德山交付房屋，办理相关手续。二、收据原件的持有变更不能视为合同解除的意思表示，郑洪国的上诉无法律依据。高德山与丰泽置业，以及郑洪国与丰泽置业是同一买卖关系，而非丰泽置业一房两卖。郑洪国与丰泽置业的买卖关系是基于伪造高德山的转让协议变更而来，所以不属于一房两卖。三、郑洪国在上诉书中提到的沈健和高德山的转让协议，与高德山和郑洪国的转让协议二者有本质不同，沈健仅是挂名人且同意房光鹏将该房转让给高德山，而高德山不是挂名人且不同意转让给任何人，所以二者转让行为不同，没有可比性。综上，一审事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。 丰泽置业述称，一审判决由丰泽置业向高德山交付房产属于履行不能。该房产已经交付给郑洪国并由其实际占有，丰泽置业对郑洪国并无强制执行权。如果郑洪国不配合交回涉案房产，一审判决结果对丰泽置业几乎没有执行可能。丰泽置业仅与兴宏建筑之间存在因工程欠款抵账而引起的房屋买卖法律关系，丰泽置业与其他各方不存在房屋买卖关系，因为丰泽置业没有收到其他各方的任何房屋转账款项。丰泽置业向郑洪国交付房产是基于郑洪国与高德山之间的转让事实，并将高德山的房屋收款收据原件交回丰泽置业，丰泽置业才将房屋更名为郑洪国。综上，请二审法院查明事实，依法判决。 兴宏建筑述称，一、《房屋顶账协议书》是第三人房光鹏向阮洪生供货前签订的，后因其供货数量不足，经双方协商一致，已由房光鹏退回涉案房产。后阮洪生将涉案房产转让给了郑洪国，因高德山未当场，房光鹏便同意阮洪生代高德山签订了转让协议。虽然转让手续有瑕疵，但不影响双方真实意思表示。二、《房屋顶账协议书》是房光鹏与阮洪生在债务履行期届满前达成的以物抵债协议。抵债物尚未交付房光鹏，该协议因违反法律强制性规定而无效，高德山只能根据原债权债务关系提起诉讼，而无权要求交付房产。综上，请求人民法院依法驳回高德山的诉讼请求。 房光鹏述称，支持高德山的答辩意见，同意一审法院判决结果。 司家庄社区未陈述意见。 高德山向一审法院起诉请求：1、判令丰泽置业、司家庄社区继续履行合同，向高德山交付坐落于岱岳区司家庄丰泽领秀城6号楼1204室的房产并办理产权过户手续；2、诉讼费、保全费等由丰泽置业、司家庄社区承担。 一审法院认定事实：丰泽置业与司家庄社区合作开发泰安市岱岳区粥店办事处司家庄旧村改造A-13地块（丰泽领秀城），第三人兴宏建筑承接了该小区的部分建设工程。丰泽领秀城小区6号楼1单元1204室初始登记在司家庄社区名下，但实际所有权人为丰泽置业。2016年，丰泽置业作为甲方与作为乙方的兴宏建筑、作为丙方的房光鹏签订《房屋顶账协议书》一份，约定：一、甲方将其所有的司家庄旧村改造A-13块地（丰泽领秀城）小区的两套房源（6号楼1203室93.2平方米住宅楼，此住宅楼每平米单价为5000元、房款466000元，储藏室号-1-16、价款17940元，此房源总价483940元；6号楼1204室111.88平方米住宅楼，此住宅楼每平米单价为5000元、房款559400元，储藏室号-1-17、价款19180元，此房源总价578580元）进行部分顶账；二、甲乙双方顶付款项差额由现金支付；三、丙房购买乙方房源，甲方协助乙方办理相关职责手续；四、本协议签订后，由甲方和丙方共同协助办理顶账楼房的产权过户手续，所需税费由丙方承担；双方还对其他事项进行了约定。上述协议签订之后，2016年11月30日，丰泽置业为房光鹏出具了收款收据，载明收到房光鹏涉案房款578580元。2016年12月20日，房光鹏作为甲方与作为乙方的高德山签订《房屋买卖协议》，协议约定：一、乙方同意购买甲方拥有的泰安市岱岳区司家庄丰泽领秀城6号楼1204室的房产，建筑面积111.88平方米，储藏室号1-17；二、房产价格房屋每平方5000元（111.88平方米）共559400元，储藏室19180元，房产总价人民币578580元整；三、付款时间乙方于2016年12月20日支付购房款20万元，余款于2017年1月1日前付清，房款付清后房屋归乙方所有；因该房产系甲方自丰泽置业、兴宏建筑购买的顶账房，甲方承诺在办理买卖合同网签、房屋产权过户手续等时，协调丰泽置业、兴宏建筑并协助乙方办理；乙方支付全部房款后，甲方将原房屋顶账协议书交付乙方，房屋交付时间以丰泽置业交付房屋时间为准，协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，房光鹏先后为高德山出具了三份收到房款的收到条。2016年12月31日，房光鹏又与沈健签订转让协议，约定将涉案房产转让给沈健。据此，丰泽置业将出具给房光鹏的收款收据收回，于2016年12月31日出具了交款人为沈健的收款收据，并将收据交付给了房光鹏。后房光鹏又拟制了转让方为沈健，受让方为高德山的转让协议，载明沈健将涉案房产转让给高德山，房光鹏在转让方处签署了沈健的名字，高德山在受让人处签字，一审法院对沈健进行调查，沈健认可房光鹏将涉案房产转让给高德山。2017年1月17日，高德山和房光鹏一起到丰泽置业，丰泽置业将交款人为沈健的收款收据收回，出具了交款人为高德山的两份收款收据并交付给高德山。后房光鹏以办理涉案房屋网签手续需要为由将两份收款收据原件从高德山处要回，交给了在该建设工地施工的阮洪生之子阮超平。2017年4月，阮超平作为甲方、郑洪国作为乙方、郑洁龙作为担保方，三方签订协议书一份，主要载明：甲方将丰泽领秀城6号楼1204室含储藏室以578580元的价格卖给乙方，2017年10月1日前付房款20万元，其余房款每年10月1日支付5万元至全部房款支付完毕止。同时，阮超平将载明转让方为高德山、受让方为郑洪国的转让协议书交付给郑洪国，郑洪国在受让方处签字。庭审中，高德山对该协议上高德山签名和指印的真实性提出异议，经一审法院释明，郑洪国不申请司法鉴定。2017年4月5日，阮超平持交款人为高德山的两份收款收据原件和上述转让协议书，与郑洪国和郑洁龙一起到丰泽置业，在高德山未到场的情况下，丰泽置业将交款人为高德山的收款收据收回，出具了交款人为郑洪国的两份收款收据并交付给了郑洪国。2018年8月22日，阮洪生作为卖方、郑洪国作为房主，郑洁龙作为中间人，双方签订补充协议一份，载明：原阮超平与郑洪国签订的协议作废，补充协议如下：领秀城6号1204室总房款578580元，已付30万元，还欠房款278580元，房主在办理完房产证后由阮洪生协助办理银行抵押贷款，贷款后一次性付清278580元。涉案房屋具备交付条件后，丰泽置业于2018年6月将房屋交付给了郑洪国，郑洪国装修后入住。现该房屋已具备办理产权证书的条件，但尚未确权登记到郑洪国名下。 一审法院认为，涉案房产虽初始登记在司家庄社区名下，但司家庄社区和丰泽置业均当庭陈述房产所有权人为丰泽置业，故丰泽置业有权处分该房产。丰泽置业作为涉案房产的权利人，其与兴宏建筑、房光鹏签订的《房屋顶账协议书》，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律规定，亦不侵害他人利息，属有效协议，双方均应遵守。协议签订后，丰泽置业为房光鹏出具了收款收据，该协议已经得到了实际履行，房光鹏据此取得该房产的期待物权。至于房光鹏与兴宏建筑之间债权债务的履行情况，不影响该协议的效力，双方可另行解决。房光鹏取得涉案房产的期待物权后，其先后与高德山和沈健签订了房产转让协议，但房光鹏与高德山签订协议在先，与沈健签订协议在后，且沈健认可房光鹏将涉案房产转让给高德山的行为，故房光鹏与高德山于2016年12月20日签订的《房屋买卖协议》，合法有效，对双方具有约束力。上述协议形成后，房光鹏与高德山共同到丰泽置业，丰泽置业将原交款人为沈健的收款收据收回，为高德山出具收款收据后，即认可了房光鹏与高德山之间的房产转让关系，根据《房屋顶账协议书》的约定，结合此后丰泽置业凭郑洪国持有收款收据原件就直接向郑洪国交付房屋的事实，丰泽置业负有向高德山交付房屋并协助其办理房屋产权证书的义务。本案争议的焦点问题为郑洪国能否善意取得涉案房屋。其一，庭审中，高德山陈述房光鹏以办理涉案房产网签手续为由将其持有的收款收据原件收回。一审法院认为，高德山作为一个不具有房地产交易、办证专业知识的普通购房人，在其与房光鹏存在《房屋买卖协议》的前提下，其有理由相信房光鹏的陈述，其将两份收款收据原件交给房光鹏的行为，符合常理，亦不存在过错。至于房光鹏取得收据原件之后的处理，在其与高德山签订的《房屋买卖协议》未被解除的情况下，不影响高德山对涉案房产的权利。其二，庭审已经查明，就涉案房产，郑洪国与阮超平签订转让协议时，阮超平将转让方为高德山的转让协议书交付给了郑洪国，并且郑洪国与阮超平一起到丰泽置业将交款人为高德山的收款收据变更为了郑洪国，据此，郑洪国与阮超平在签订房屋转让协议均时明知该房产权利人为高德山，在高德山本人未到场、高德山与房光鹏的房屋买卖协议未解除的情况下，郑洪国不能依据其阮超平签订的涉案房产转让协议及此后阮洪生与其签订的补充协议善意取得涉案房产的期待物权。其三，丰泽置业公司于2017年1月17日为高德山出具了收款收据，据此，其明知涉案房产的权利人高德山。丰泽置业作为专业的房地产开发企业，熟知房地产转让的条件和流程，在高德山本人未到场、未严格审核高德山与郑洪国转让协议书上高德山签字指印真实性的情况下，将高德山的收款收据更名到郑洪国名下，亦不能产生涉案房产权利转移的法律后果。综合以上三个方面的分析论证，郑洪国不能善意取得涉案房产。涉案房产虽初始登记在司家庄社区名下，但实际权利人为丰泽置业，高德山要求司家庄社区社区承担责任，没有依据，依法应予驳回。在高德山与房光鹏签订房屋买卖协议、丰泽置业已经为高德山出具了收款收据的情况下，根据《房屋顶账协议书》的约定，结合此后丰泽置业凭郑洪国持有收款收据原件就直接向郑洪国交付房屋的事实，交付房屋和协助高德山办理产权证书的义务人应为丰泽置业，房光鹏和兴宏建设在本案中不再承担责任。现涉案房产已经具备交付和办理产权证书的条件，丰泽置业应将涉案房屋交付高德山并协助高德山办理权属证书。至于丰泽置业将涉案房产交付郑洪国的行为，因郑洪国不能善意取得涉案房产，由丰泽置业、阮洪生和郑洪国另行解决，不影响高德山对涉案房产的权利。本案系房屋买卖合同纠纷，并非侵权纠纷，高德山与郑洪国之间不存在房屋买卖合同关系，郑洪国不是高德山买卖合同的相对方，高德山要求郑洪国承担法律责任，没有事实依据，依法应予驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条的规定，判决：一、丰泽置业向高德山交付泰安市岱岳区司家庄丰泽领秀城6号楼1204室房产并协助高德山办理该房产的权属登记证书，限自本判决生效之日起三十日内履行完毕；二、驳回高德山对泰安市岱岳区粥店办事处司家庄社区居委会和郑洪国的诉讼请求。案件受理费9586元，保全费4020元，合计13606元，由丰泽置业负担。 本院二审期间，郑洪国提交其支付购房款银行取款流水6张，主张因相信阮洪生对涉案房屋具有处置权，故向阮洪生实际支付涉案购房款33.5万元的事实。高德山对证据的真实性无异议，但认为该款项系支付给的案外人阮洪生，与本案无关。兴宏建筑对证据无异议，认可阮洪生是其原先的项目负责人，借用其资质施工项目。本院认为，该证据与本案无关，本院不予采信。二审过程中，房光鹏明确其将涉案房产转让给高德山是其真实意思表示，不要求撤回。高德山对案外人替其与郑洪国签订的房屋转让协议不予确认。经查，涉案房屋并无商品房预售许可证，现登记在司家庄社区名下，涉案房屋下的土地性质属于“出让”，与涉案房屋同类型的房屋已经办理不动产权证，且可以对外抵押。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，因涉案房屋并未办理物权登记，故物权现尚未发生转移，仍在司家庄社区名下。但因涉案房产系司家庄社区与丰泽置业联合开发，且司家庄社区认可涉案房屋系丰泽置业所有并有权对外出售，故涉案房产现应归丰泽置业所有。根据上述法律规定，首先应明确的是，本案房光鹏、高德山、郑洪国在与出卖人丰泽置业之间订立涉案房屋的买卖合同之后，物权转移登记之前，取得的仅仅是要求丰泽置业交付涉案房屋的债权而非物权。而本案郑洪国、高德山与丰泽置业之间所争议则是，究竟是高德山享有丰泽置业交付涉案房屋的债权，还是郑洪国享有丰泽置业交付涉案房屋的债权。这也是本案所涉及的第一个法律关系，即房屋买卖合同关系。 《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。正如前述分析，本案中各方当事人所述的，房光鹏将涉案房产转让给了高德山，以及所谓的高德山将涉案房产“转让”给了郑洪国，其实并不是涉案房产物权的转移，而仅仅是将自己在涉案房屋买卖合同中的权利和义务进行了转让，仅是一种债权的转让而非物权的转让。也即，以上所谓的房产的转让，实际上仅是房光鹏将自己在房屋买卖合同中的权利和义务转让给了高德山，以及所谓的高德山将自己在合同中的权利和义务“转让”给了郑洪国。这是本案所涉及到的第二个法律关系，即合同权利和义务的转让关系。 如前所述，本案中既存在丰泽置业与诸多购房者之间的房屋买卖合同关系，又存在房光鹏、高德山、郑洪国之间的关于合同的权利和义务的转让关系。而本案中高德山之所以主张丰泽置业向其交付涉案房屋，恰恰是因为高德山主张其并没有将其在合同中的权利和义务转让给郑洪国，其现在仍与丰泽置业之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，故丰泽置业仍有向其交付涉案房屋的义务。而本院之所以将本案发回一审法院重审，也正是为了查明高德山和郑洪国之间是否真的存在关于涉案房产买卖合同权利和义务的转让关系。通过法院查明的事实以及郑洪国二审中的陈述可以看出，郑洪国与高德山之间并不认识，双方也无转让涉案房屋买卖合同权利和义务的意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。因高德山和郑洪国之间并无转让涉案房屋的真实意思表示，故双方之间关于转让涉案房屋买卖合同权利和义务的行为属于无效行为。《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条规定，无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。根据上述法律规定，因高德山与郑洪国之间关于涉案房屋的买卖行为因无效而自始没有法律约束力，故对丰泽置业而言，其所抗辩的高德山将涉案房屋买卖合同转让给郑洪国的事实已不复存在，其与郑洪国之间的房屋买卖合同关系已无约束力，丰泽置业无需履行向郑洪国交付涉案房产的义务，其应在本判决生效之后及时将涉案房屋从郑洪国处予以收回。而丰泽置业与高德山之间的房屋买卖合同关系现仍合法有效，故丰泽置业仍应继续履行其向高德山交付房产的义务。 在高德山与郑洪国之间关于涉案房屋的买卖行为因无真实的意思表示而自始无效的情况下，郑洪国是否能够取得涉案房屋买卖合同的权利义务，则取决于郑洪国在购买过程中是否属于法律上的善意相对人。本院认为，郑洪国并不存在法律上的善意。首先，通过郑洪国的上诉内容可是看出，其对丰泽置业拥有对涉案房产的所有权是明知的，但其并非从丰泽置业处购买；其次，其主张阮洪生对涉案房产享有处置权，但却未提交任何证据证实，丰泽置业如何将涉案房产出售给兴宏建设，而兴宏建设又如何转让给阮洪生；再次，其在到丰泽置业领取收款收据原件时，也已经知道其取得的有其名字的收款收据原件（也即令丰泽置业交付房产的权利）系来自于高德山的转让，但其与高德山之前并不相识，双方之间也无转让房产的合意。综上，本院认为，其在本案中的行为并不存在善意，亦不应受到法律的保护。 另外，在房光鹏与高德山之间的房屋买卖协议（也即房光鹏将其对涉案房产的权利义务转让给高德山）之间不存在无效或者被撤销的情况下，高德山作为善意相对人已经支付对价并取得丰泽置业收款收据时，房光鹏已经不是与丰泽置业签订房屋买卖合同的权利人，而高德山则合法有效的取得了令丰泽置业交付涉案房屋的权利。因房光鹏已经并非涉案房屋的买卖合同的相对人，不论房光鹏将丰泽置业出具给高德山的收款收据原件交给何人，或者兴宏建设主张三方《房屋买卖协议》是否无效，均无法改变高德山已经实际取得涉案房产期待物权的事实。至于房光鹏与兴宏建设之间是否存在未结的债权债务关系，系另一法律关系，与本案无关。此外，郑洪国还主张，本案应属于一房二卖，应适用一房数卖方面的法律规定。对此，本院认为，“一房数卖”是指出卖人就同一房屋订立两个以上买卖合同，形成两个以上具有重叠内容的债权债务关系的房屋买卖行为。一房数卖中突出的特点是，在没有造成合同无效的情况下，数份房屋买卖合同同时存在、同时有效，购房人均可以依照其与出卖人签订的房屋买卖合同向出卖人主张交付房屋的权利。而本案显然并不存在以上情形。首先，丰泽置业仅收取了一份购房款（也即2016年丰泽置业、兴宏建设、房光鹏之间约定的以房顶账款）。其次，更为重要的是，丰泽置业并不同时与高德山、郑洪国以及房光鹏之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。故，本案并不存在一房数卖的法律关系，郑洪国主张本案应按照丰泽置业一房二卖的相关法律规定予以审理的上诉理由，与本案的事实不符，本院不予采信。此外，涉案房产下的土地属于出让土地，涉案房产并非小产权房，丰泽置业向外出售涉案房产的行为不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定中的情形，属于有效合同，本院予以确认。 综上，一审法院判令丰泽置业向高德山交付涉案房屋并协助办理权属证书正确，本院予以维持。至于郑洪国因无法取得涉案房屋所导致的损失，其可以根据各方的过错情况，依法向相关主体予以主张。另外需要指出的是，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。但通过本案却可以看出，不管是房光鹏将高德山的收款收据原件拿走的理由，还是兴宏建筑述称案外人阮洪生伪造高德山的签名仅是一点瑕疵，以及郑洪国在与高德山并无交易合意的情况下却拿着“转让协议”去丰泽置业处置换其持有的收款收据原件，乃至丰泽置业在高德山本人不在场的情况对高德山与郑洪国之间的转让协议不加审查就为郑洪国出具收款收据，均有违诚信原则，并最终导致本案的发生。各方主体均应在以后的民事活动中加以注意，以避免类似纠纷的再次发生。 窗体底端 综上所述，郑洪国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9586元，由上诉人郑洪国负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  王 玥 二〇二〇年七月二十二日 书记员  赵思敏