北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1780号上诉人（原审被告、反诉原告）：罗某1，女，1966年3月23日出生。委托诉讼代理人：张海霞，北京市浩东律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗某2，女，1951年10月1日出生。委托诉讼代理人：赵祥宇，北京市承光律师事务所律师。原审第三人：孟某1，男，1963年9月15日出生。上诉人罗某1因与被上诉人罗某2、原审第三人孟某1房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初3247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗某1上诉请求：撤销原判第二项、第五项，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，罗某2自2001年7月15日至实际返还房屋之日止按照每月3800元计算向罗某1支付房屋使用费；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.坐落于北京市门头沟区201号房屋属于罗某1与孟某1夫妻共同财产，孟某1对罗某2与罗某1之间的房屋买卖合同不知情，则法院应当析出孟某1对涉案房屋50%的权利，即（评估价格/2-18万）*60%=789330元。2.罗某2并非善意买受人，无权主张损害赔偿。3.罗某2未采取减少损失的措施，其自身存在过错，无权主张损害赔偿。4.罗某2占有201号房屋期间，应当向罗某1支付占有使用费。罗某2辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。2018年罗某1还表示要履行合同，后因巨大利益违反诚实信用原则。孟某1提交书面意见述称，不同意一审判决，同意罗某1的上诉请求及理由。罗某2向一审法院起诉请求：1、判令解除罗某2与罗某1双方签订的房屋转让协议书；2、判令罗某1返还购房款180000元并赔偿房屋增值部分的经济损失，包括购房款共计2991100元，第三人孟某1承担连带赔偿责任；3、罗某1承担本案鉴定费9900元，保全费1420元。罗某1向一审法院反诉请求：1、立即将201号房屋腾退；2、按照每月3800元计算，支付自2001年7月15日至实际返还房屋之日止的房屋使用费。一审法院认定事实：一、身份关系罗某2与罗某1系姐妹关系；罗某1与孟某1原系夫妻，二人于1989年4月结婚，于2011年10月离婚。二、201号房屋的历史延续201号房屋原为罗某1单位福利分房，罗某1于1997年向产权单位购买，于1997年8月11日交纳第一笔购房款。罗某1与罗某2签订《房屋转让协议书》，内容为“本人自愿将201号房屋转让罗某2，转让费18万元整。房屋转让费已由罗某2一次付清。该房屋产权证目前未办理，办理事宜由罗某1负责。产权证办理完毕后，该房屋过户给罗某2，过户费由罗某2承担。”协议书为打印件，罗某1、罗某2分别在房屋转让人和购买人处签字，日期处字迹“2001.7.15”为手写。罗某2自2001年7月15日在201号房屋居住。自2002年起由罗某2一家，罗某1、孟某1所育之女孟某2居住，罗某2一家自2002年起在孟某2就读初中期间照顾孟某2生活，孟某2初中毕业后搬离该房屋，后由罗某2一家居住至今。罗某1于2017年11月办理了201号房屋不动产登记，现登记于罗某1名下。三、201号房屋的涉诉情况2018年3月，罗某2诉至法院，要求罗某1与孟某1配合将201号房屋转移登记至罗某2名下。2019年1月6日，法院作出（2018）京0109民初1669号民事判决书，该判决认定：双方签订的《房屋转让协议书》时间为2006年；购房款已由罗某2支付罗某1。“因201号房屋系罗某1、孟某1的夫妻共同财产，现孟某1不同意罗某2的诉讼请求，故罗某2要求将上述房屋过户至罗某2名下的诉讼请求无法实现”，判决：驳回罗某2的诉讼请求。罗某2不服提起上诉，2019年4月12日，北京市第一中级人民法院作出（2019）京01民终1689号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，罗某2申请对201号房屋的市场价值进行评估。法院依法委托北京百成首信房地产评估有限公司对201号房屋（含地下室）的市场价值进行评估。2019年8月8日，北京百成首信房地产评估有限公司作出《房地产估价报告》：“……在2019年7月31日的市场价值进行了专业分析、测算和判断，估价结果总价为人民币299.11万元，单价为29860元/㎡”。罗某2支付鉴定费9900元。罗某2、罗某1、孟某1对上述《房地产估价报告》均未提出异议。双方争议的焦点：一、关于房屋增值部分的损失罗某2提出，其是善意买受人，合同不能履行的原因是因近年来的房屋价格快速上涨，罗某1毁约。购房时的价款为18万元，现房屋价值为299.11万元，之间的房屋增值部分即其损失。罗某1提出，罗某2并非善意取得，作为买受人没有尽到审慎义务，取得孟某1的追认，且其可以但没有止损，应承担主要责任。二、房屋使用费罗某1提出，基于合同的解除，房屋应恢复至初始状态，罗某2自2001年7月15日开始使用201号房屋，其即应按照每月3800元标准，支付自该日始至实际腾房之日止的房屋使用费。罗某2表示，其是有权占有使用201号房屋，不存在房屋使用费问题。一审法院认为，罗某2主张解除合同，没有向对方送达解除合同的通知，而是直接起诉到法院要求解除合同，根据已生效法院判决确认，双方所签合同无法继续履行，应予解除，法院确认解除的时间为起诉状送达时间即2019年6月12日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。罗某2要求罗某1返还购房款18万元，罗某1同意返还；罗某1要求罗某2将201号房屋腾退，罗某2同意腾退，法院不持异议。一、关于罗某2要求赔偿损失的诉讼请求，1、关于责任的划分，201号房屋系罗某1、孟某1的夫妻共同财产，合同解除，系因孟某1不同意出售，导致合同无法履行造成，作为共有人，罗某1在签订协议时未征得孟某1同意，应承担主要责任；罗某2应知该房屋属罗某1与孟某1共有，未取得孟某1的追认，应承担次要责任，法院确认罗某1承担60%的责任；罗某2承担40%的责任；孟某1没有过错，不承担责任。2、根据评估结果，201号房屋的现市场价值为299.11万元，罗某2购房款为18万元，之间的增值部分281.11万元为罗某2的损失数额。根据过错程度，法院确认罗某1的赔偿数额为1686660元，对于罗某2主张超过部分不予支持。二、对于房屋的评估费，法院按照上述确认的责任比例予以判定。三、关于罗某1要求罗某2给付房屋使用费的反诉请求，没有法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认罗某2与罗某1于二〇〇六年签订的（落款日期为二〇〇一年七月十五日）的《房屋转让协议书》于二〇一九年六月十二日解除；二、罗某1于本判决生效之日起三十日内返还罗某2购房款180000元；于本判决生效之日起三十日内赔偿罗某2经济损失1686660元；于本判决生效之日起三十日内支付罗某2鉴定费5940元。三、罗某2于本判决生效之日起三十日内将位于北京市门头沟区201号房屋13号楼-1层4单元201号地下室等2套腾退并交付罗某1，腾退时不得损坏房屋的主体结构及附属设施。四、驳回罗某2的其他诉讼请求。五、驳回罗某1的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。各方当事人均对罗某1与罗某2所签订的《房屋转让协议书》解除以及罗某2腾退交付201号房屋给罗某1没有异议，本院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。罗某1与罗某2之间的合同解除后，对于房屋升值相对于购房款的差额，一审法院将之作为罗某2的损失，按照合同不能履行双方的过错程度予以分担并无不当，本院对此予以确认。罗某1主张201号房屋系其与孟某1的夫妻共同财产，故在认定罗某2损失时应析出孟某1的权利，但双方合同标的是201号房屋，并未对份额予以区分，罗某1的上述主张缺乏法律依据，本院不予支持。一审法院已经对罗某2的过错予以考虑，并判决其对损失承担40%的责任，本院对罗某1有关罗某2非善意买受人，且自身也存在过错的主张不予支持。鉴于罗某2占有使用201号房屋系基于其与罗某1之间的房屋买卖合同，罗某1要求罗某2支付占有使用房屋期间的占有使用费的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，罗某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28438元，由罗某1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 王爱红审 判 员 范 磊二〇二〇年七月三十日法官助理 黄旭宁书 记 员 明 玥