北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终563号上诉人（原审被告）：雷建友，男，1974年1月12日出生，汉族，中天海融投资有限公司董事长，住北京市丰台区。上诉人（原审被告）：亢志钢，男，1980年6月15日出生，汉族，住北京市丰台区。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：魏胜，北京市亚奥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）施忠民，男，1967年11月12日出生，汉族，北京天键置业有限公司董事长，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王树人，北京市君致律师事务所律师。委托诉讼代理人：常少宁，北京市君致律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京市经中实业开发有限责任公司，住所地北京市西城区马连道中里三区6号楼南侧3号平房。法定代表人：孙宝杰，董事长。委托诉讼代理人：**，男，公司职员。原审被告：苏志国，男，1973年4月9日出生，汉族，华宸建设集团股份有限公司职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：侯年春，北京兴开律师事务所律师。上诉人雷建友、亢志刚因与被上诉人施忠民、北京市经中实业开发有限责任公司（以下简称经中公司）及原审被告苏志国房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初11112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雷建友、亢志刚上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，驳回施忠民的全部诉讼请求。事实和理由：一审改变案由应释明当事人，释明我方是否提出房屋使用费的主张，一审没有释明，也没有考虑房屋腾退和租金或者使用费的支付问题。一审判决以诉争房屋没有办理施工许可为由认定合同无效，适用法律有误，合同应为有效。诉争房屋属于经中公司的拆迁安置项目，当时已经大兴区政府同意。房屋现在没有完成建筑工程施工手续是因经中公司企图违约、反悔造成的，经中公司拒绝继续推进办理建房手续至今。没有完成建房审批手续，不影响施忠民对诉争房屋的占有、使用，也不影响后续完善建房手续。诉争房产正是由于没有完善的建房审批手续，所以诉争合同不叫房产买卖协议，而叫资产转让协议，我方把投资形成的大楼转让给施忠民，把在该项目投资取得的全部权益转让给施忠民，未完善的问题是建房施工手续问题，应由施忠民负责找经中公司去完善。一审判决以没有施工建房手续为由来认定转让合同无效，违背了双方达成协议的出资和合同的本意。诉争房产是否可能被强拆不影响合同效力，双方签订协议的意思表示真实、清楚、明了，当然有效，施忠民称因违章而无效的理由不能成立。签订《资产转让合同》时，对于转让标的物现状及建设过程、雷建友和经中公司相处状况，我方均向施忠民做了真实的介绍，施忠民对此进行了充分的了解。正是由于施忠民有了充分的了解，合同第六条第4项约定，“合同签订30日后，政府将地上建筑物列入强拆黑名单的由乙方（即施忠民）负责”。施忠民到城管、土地、规划等单位查询，没有查到诉争房屋属于违法建筑、被要求停工的资料，才于合同签订后一个月之后向我方支付第二笔合同款项。从该付款时间可以看出施忠民对房屋可能被列入强拆名单有一定的心里预期，只要是在合同签订30日之后，就与我方无关。施忠民作为房地产开发公司的董事长，有自己的专业判断能力，其对诉争房屋情况完全知晓并认可才对房屋进行装修，作为一名商人，其是“能成功则巨赚、不成功则全亏”的经营博弈，应当自担风险，承担投资失败的风险和责任，无权要求我方返还全部转让款，也无权要求我方对其装修损失承担责任，且在雷建友与经中公司的案件中，关于施忠民的装修损失也没有得到支持。我方按时向施忠民交付了诉争房屋，没有违约行为，没有过错，施忠民没有按照合同约定支付后续款项，存在严重违约行为，具有重大过错，根据《资产转让合同》第六条第2项，施忠民应承担全部责任，无权要求退还任何投资款，一审判决认定双方各承担50%的过错责任，与事实不符，施忠民要求我方向其支付转让款和装修损失没有合同依据。《资产转让合同》约定“甲方保证现有的临时水电使用”，说明我方并不保证施忠民之后的用电问题。施忠民开始接手时是有水电的，只是由于施忠民和经中公司的关系闹掰才导致被停水电，与我方无关。雷建友与经中公司之间的合同说明经中公司让我方为其建房，我方与施忠民之间《资产转让合同》无法继续履行系经中公司停电所致，施忠民以被停水停电为由要求我方赔偿损失没有合同依据，施忠民无法继续使用房屋的责任最终应由经中公司承担。施忠民辩称，请求维持一审判决。雷建友、亢志刚隐瞒了涉案房屋已被经中公司举报为违法建筑的事实，我在仅对房屋做装修后即被告知涉案房屋为违法建筑，且在转让合同签署前诉争房屋已被责令拆除，转让合同载明的资产无法使用，我的合同目的无法实现。诉争房屋因未依法办理许可证而无效，一审判决认定合同无效，应予维持。双方签署的资产转让协议的标的是土地经营权和大楼，雷建友、亢志刚的土地经营权来自于雷建友与经中公司的租赁关系，《租赁协议》约定，雷建友经经中公司同意，在地上增、改、扩建房屋等，租期结束，所增、改、扩建房屋等建筑物及设施全部归经中公司，雷建友、亢志刚无合法资产转让。根据《租赁协议》，雷建友承租经中公司场地，租期20年，雷建友只取得20年的租赁经营权，未取得涉案房屋所有权及土地使用权，无权对该资产进行转让。本案诉争法律关系本质为房屋租赁合同关系，我对涉案房屋已被经中公司举报为违法建筑毫不知情，且经中公司不配合补办有关手续，诉争房屋的违法状态无法消除，我与雷建友、亢志刚、苏志国签订《资产转让合同》，为合同当事人，是相对人，雷建友、亢志刚、苏志国的过错大于我，我在《资产转让合同》中属于无过错方，因雷建友、亢志刚的原因导致我无法使用房屋，合同目的不能实现，我对涉案房屋的装修款损失绝大部分应由雷建友、亢志刚、苏志国承担。经中公司辩称，认可一审判决查明我公司的事实。苏志国述称，我在本案中不应承担责任。施忠民向一审法院起诉请求：1.确认施忠民与雷建友、亢志钢、苏志国签订的《资产转让合同》无效；2.判令雷建友、亢志钢、苏志国共同返还施忠民已支付价款33000000元；3.判令雷建友、亢志钢、苏志国连带赔偿施忠民装修损失3528308.21元；4.判令雷建友、亢志钢、苏志国连带赔偿施忠民已支付价款33000000元的利息损失（以1000万元为基数，自2017年3月23日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利息计算；以2300万元为基数，自2017年5月17日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利息计算）。一审法院认定事实：2010年7月1日，雷建友（乙方）与经中公司（乙方）就位于×××的土地租赁事宜签订《租赁协议》，约定：一、租赁地块概况、时间及用途：该地块位于×××，面积约为9.80亩，土地使用权归甲方所有，乙方在该地块进行经营；租赁期限为20年，于2011年1月1日起计算租期；租赁用途为商业服务业等；二、租赁费用：甲方提供经营场地，乙方以货币租赁，经营权归属乙方，甲方获得每年租金50000元，全年租金总额于每年1月1日一次性全额支付；三、甲、乙双方的权利及义务：2.在租赁期内如乙方需增、改、扩建房屋等建筑，在征得甲方同意后向政府相关职能部门提出审核申请，批准后方可进行增、改、扩建。租赁期结束后所增、改、扩建房屋等建筑及设施全部归甲方所有；4.如遇国家占地，租赁期间内由乙方投资建设的地上附着物、补偿全部归乙方所有，在租赁前由甲方投资的地上附着物、补偿全部归甲方所有，土地补偿归甲方所有；6.如因不可抗力及国家政策的变化致使甲乙双方未能及时履行协议的，经双方协商可终止协议。协议签订后，经中公司向雷建友交付了土地，雷建友在该土地上建造了1栋8层综合楼，总建筑面积约32000平方米。该综合楼与经中公司的办公楼相邻。该综合楼于2011年4月封顶，同年5月完成外装修。该综合楼未取得建设工程规划许可证。后经中公司对租赁土地采取了停电措施。2017年3月23日，雷建友、亢志钢、苏志国（甲方）与施忠民（乙方）签订《资产转让合同》，主要内容如下：鉴于：1.甲方3人以雷建友为代表于2011年1月1日与经中公司签订租赁协议，承租位于×××土地，面积为9.80亩，租赁期限20年。地上物为三人投资建设，投资方为雷建友、亢志钢、苏志国。2.经中公司出租土地并默许承租方建设楼房1栋，总建筑面积32000平方米，共8层。甲方对转让标的物现状及建筑过程向乙方做了真实的介绍，乙方对此也进行了充分的了解，已知并认可所转让标的物现状。根据合同法的相关规定，甲乙双方经过友好协商，本着实事求是、互惠互利、平等自愿的原则，就承租土地的经营及标的资产转让事宜达成以下协议：一、转让标的：1.建筑物8层共计32000平方米；2.9.80亩土地经营权。二、转让价格：标的资产转让总价为5500万元。三、付款方式：1.甲方向乙方出具三人签字确认的转让款分配方案，乙方按照该方案向甲方付款，方案中每次付款数额以本条第2、3、4款确定的数额为准，分配方案作为本合同的附件：向雷建友（高芳）、亢志钢、苏志国指定银行账户付款；1.合同签订后支付定金1000万元；2.合同签订后45日内支付2000万元；3.合同签订后90日内支付余款2500万元。四、标的资产的交付：5.合同签订后，甲方保证现有的临时水电使用。五、双方权利义务：4.乙方负责协调政府相关部门和土地出租方关于地上物建设方面的相关手续办理；5.甲方与土地出租方之间的土地租赁协议中有关本协议甲方的权利义务转移给乙方，未明确的其他事项，待权利义务转移后由乙方与土地出租方另行协商并签订补充协议；6.甲方应积极配合乙方办理相关手续。六、合同终止和解除：2.由于乙方未按合同约定的时间向甲方付款，视为乙方违约，甲方有权清理乙方人员离开现场，由此而产生的损失及法律后果由乙方负责。3.存在下列情形视为甲方违约，甲方需在10天内全额退还乙方向甲方所支付的所有资产转让款，造成乙方其他损失的，甲方负责赔偿：（1）甲方与乙方以外的其他单位及个人签订转让资产协议；（2）甲方存在债权债务影响标的物转让或正常经营的；（3）地上资产被政府列入强拆黑名单的。4.合同签订30日后，政府将地上建筑物列入强拆黑名单的由乙方负责。5.由于乙方与有关部门未协商好导致转让标的无法正常经营的，乙方支付给甲方的定金不予退还。前述协议附件分配方案内容如下：经雷建友、亢志钢、苏志国三股东协商一致，达成如下转让款分配方案：第一次付款：雷建友0元，亢志钢500万元，苏志国500万元；第二次付款：雷建友200万元，亢志钢400万元，苏志国1400万元；第三次付款：雷建友650万元，亢志钢1500万元，苏志国350万元。三股东签字认可上述分配方案，根据分配款承担相应责任。施忠民于2017年3月27日向苏志国、亢志钢各转账500万元；于同年5月11日分别向苏志国、亢志钢、雷建友（高芳）转账700万元、200万元、100万元；于同年5月16日分别向苏志国、亢志钢、雷建友（高芳）转账700万元、200万元、100万元。2017年6月29日，雷建友向施忠民借款300万元，双方约定此笔借款从综合楼整体转让费中扣除或一年内还款。雷建友至今未还款。在涉案土地及房屋交付给施忠民后，施忠民对涉案综合楼进行了装修。另查，因前述综合楼不能投入使用，雷建友于2019年1月7日将经中公司、施忠民诉至法院，要求：1.判决解除雷建友与经中公司于2010年7月1日签订的《租赁协议》；2.判决经中公司退还雷建友已付租金350000元（2011年1月1日至2017年12月31日）、项目前期费用1000000元、赔偿雷建友垫付的建设施工成本40620000元（详见评估报告）及施工投入的资金成本（以40620000元为基数，按照民间借贷的年息24%为标准，从2011年5月到实际给付之日止）；3.本案诉讼费用、保全申请费由经中公司承担。该案件案号为（2019）京0115民初1943号（以下简称1943号案件）。在该案件中，雷建友申请对综合楼进行工程造价评估，要求区分装修价值。法院依法委托北京国融兴华工程项目管理有限公司（以下简称国融兴华公司）对前述事项进行评估。国融兴华公司于2019年8月中旬出具国融价鉴【2019】011号工程造价鉴定意见书。该意见书第五部分计算统计结果：3.项目部装饰装修工程3528308.21元。本案审理过程中，双方均同意以前述鉴定意见书中项目部装饰装修工程3528308.21元作为施忠民在本案中装修部分的损失。庭审中，施忠民提交北京市大兴区观音寺街道办事处告知书、北京市大兴区城市管理综合行政执法监察局关于限期拆除决定公告，以证明涉案房屋系违章建筑。雷建友、亢志钢称告知书没有落款，对真实性不清楚，没有人通知其拆除；苏志国称前述证据真实性无法核实；经中公司对前述证据无异议，并称2011年5月6日规划局发布了关于违法建设的通知，后通知了雷建友。关于涉案土地停水停电一事，施忠民称其接手综合楼时有水有电，在2017年年底装修接手时停水停电，至今仍未给水给电。雷建友、亢志钢称在2011年6月底停水停电，在2017年3月中旬恢复给水给电，2017年年底施忠民装修结束后停水停电，至今未给水给电。经中公司称第一次断电是2014年，不记得具体月份，第二次是2017年4月18日给雷建友发了告知函没多久就断了电，不清楚具体断电时间，水是雷建友自己打的井，没有断水。一审法院认为：判断合同的性质，不应仅从合同名称来看，还应结合合同具体内容来判断。施忠民与雷建友、亢志钢、苏志国签订的《资产转让合同》虽名称中有“资产转让”字样，但该合同提到雷建友从经中公司承租的土地，租期为20年；该合同第五条第5项约定“甲方与土地出租方之间的土地租赁协议中有关本协议甲方的权利义务转移给乙方”；故法院认定合同性质应为房屋租赁合同。该合同载明“三人投资建设，投资方为雷建友、亢志钢、苏志国”，雷建友、亢志钢认可三人均为涉案综合楼的投资人，苏志国称涉案合同与其无关，其收取的是代表项目施工方华宸建设集团股份有限公司收取的工程款，其并不是项目的股东之一的辩解意见，缺乏依据，法院不予采纳。法院认定前述合同中出租人为雷建友、亢志钢、苏志国三人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋未取得建设工程规划许可证，施忠民要求确认双方签订的《资产转让合同》无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”雷建友作为出租人，在明知涉案房屋没有取得建设工程规划许可证的情况下仍进行出租，存在过错；施忠民作为承租人，应尽到谨慎审查涉案房屋准建手续的义务，且合同中显示其知晓涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故亦存在过错。双方过错比例法院根据具体案件酌定为5:5。施忠民已支付或通过债务抵扣的方式向雷建友、亢志钢、苏志国共支付33000000元，因雷建友、亢志钢、苏志国每人收到款项的具体数额为其内部约定，故施忠民要求雷建友、亢志钢、苏志国共同返还前述款项的诉讼请求，法院予以支持。施忠民要求赔偿33000000元的利息损失即资金占用费损失，缺乏依据，法院不予支持。施忠民要求赔偿装修损失3528308.21元的诉讼请求，法院根据双方过错责任比例予以支持，具体数额为1764154.11元。判决如下：一、施忠民与雷建友、亢志钢、苏志国于2017年3月23日签订的《资产转让合同》无效；二、于判决生效后十日内，雷建友、亢志钢、苏志国共同向施忠民返还33000000元；三、于判决生效后十日内，雷建友、亢志钢、苏志国共同向施忠民赔偿装修损失1764154.11元；四、驳回施忠民的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经本院审查，在2010年7月1日雷建友与经中公司签订的《租赁协议》中，经中公司系甲方，一审判决表述经中公司为乙方，存在错误，本院予以更正。对于一审判决认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，二审中雷建友、亢志钢认可一审判决关于《资产转让合同》性质为租赁合同的认定，本院不持异议。虽然雷建友、亢志钢上诉主张涉案房屋正是由于没有完善的建房审批手续，所以双方之间的合同不是房产买卖，而称之为资产转让，应由施忠民负责找经中公司完善建房施工手续问题，但是，客观上，双方将未取得合法建设手续的房屋用于租赁，且截至一审法庭辩论终结，涉案房屋亦未取得建设工程规划许可或其他批准建设的合法手续，故一审判决认定《资产转让合同》无效，并无不当，雷建友、亢志钢就此提出的上诉意见，不构成认定《资产转让合同》有效的充分依据，本院不予采纳。雷建友、亢志钢等作为出租人，在明知涉案房屋没有取得建设工程规划许可的情况下将房屋出租，对于合同无效存在过错，虽然《资产转让合同》中约定“合同签订30日后，政府将地上建筑物列入强拆黑名单的由乙方负责”，但是，《资产转让合同》无效，根据上述条款不足以认定施忠民应自行承担合同无效造成的损失，一审法院根据本案情况酌情确定双方过错比例为5:5，并按照过错比例判令雷建友、亢志钢等赔偿施忠民装修损失，并无明显不当，雷建友、亢志钢就此提出的上诉意见，依据不足，本院不予支持。《资产转让合同》无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故一审判决雷建友、亢志钢返还施忠民支付的费用，符合法律规定。至于雷建友、亢志钢上诉提及的房屋腾退及施忠民支付房屋占用费问题，当事人如果有争议，可另行解决。因《资产转让合同》无效，本院对于雷建友、亢志钢基于合同有效提出的上诉意见，不予采纳。综上，雷建友、亢志钢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费215621元，由雷建友、亢志钢负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审判长  何江恒审判员  孟 龙审判员  刘苑薇二〇二〇年七月二十八日书记员  祝 石