辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初2516号原告：姜延英，女，1958年10月22日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：杨海峰，男，1983年2月3日出生，汉族，住天津市和平区。被告：孙爱菊，女，1952年11月15日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：姜新颖，系辽宁博功律师事务所律师。委托诉讼代理人：单春红，女，1986年3月4日出生，满族，住辽宁省康平县。被告：沈阳市恒鼎物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区浑河站西街道前进村百合花园2号楼3-6-1房间，统一社会信用代码91210102313164604A。法定代表人：李向东。委托诉讼代理人：李春光，男，1969年11月7日出生，汉族，住沈阳市东陵区，系该公司员工。原告姜延英诉被告孙爱菊、被告沈阳市恒鼎物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年1月21日立案，适用普通程序，依法组成由审判员苏博群担任审判长并主审，和人民陪审员李净、吴冬柳组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜延英及其委托诉讼代理人杨海峰，被告孙爱菊的委托诉讼代理人姜新颖、单春红到庭参加诉讼，被告沈阳市恒鼎物业管理有限公司的委托诉讼代理人李春光在开庭时中途退庭。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告姜延英诉称，原告房屋位于沈阳市和平区（原东陵区）前进东路7号211（门牌号××。全楼共六层，原告房位于一层。孙爱菊为原告楼上二楼业主，沈阳市恒鼎物业管理有限公司为小区物业。原告房屋建筑面积110平方米，其中30平方米为门市房厅，门市房厅屋顶为露台。自2016年初开始，门市房厅墙壁多面大面积漏水、顶棚积水（雨水、融化雪水），导致此厅墙壁大白开始受潮发霉、脱落，地板被顺墙壁留下的水腐蚀。PVC棚顶由于屋顶（也就是露台）渗水并积累开始出现弧形变形。由于漏水导致房屋潮湿、发霉，原告只能紧闭此厅通往其他房间的门窗使潮气不进入房屋其他区域。造成漏水的原因有两方面：第一，孙爱菊家的现有阳台是在原有阳台基础上横向、纵向加建而成，加建面积占露台总面积50%以上。原告曾于2016年7月前后雨季时（下述提到的物业小部分维修时）孙爱菊家人在场时进入过加建阳台，看到加建阳台内堆满杂物（自行车，桌子等），铁皮阳台顶漏雨，加建阳台有通往露台的们，使整个露台成为孙爱菊家生活使用区域（晾晒义务，养鸡，对方杂物等），对露台防水材料的加速老化磨损提供了原因力。此外，孙爱菊家的加建阳台，由于疏于维护，导致雨雪水通过加建阳台残破铁皮屋顶漏到其阳台内地面，不能及时排出并逐渐渗漏到原告门市房厅。第二，露台作为小区公有部分本应由小区物业负责修缮，但是物业以孙爱菊家存在加建、使用，无法再进行维修为由拒绝给原告维修露台，宣称原告应与孙爱菊家协商解决。原告曾于2016年6月左在前鲜村村书记金雪峰主持下与孙爱菊家协商原告希望她家能对铁皮屋顶以及其他加建面积内地面进行防水维修，做到不漏到原告家即可，但是孙爱菊家以“房子不住人、闲置，不修”为由拒绝维修，在维修之前是原告将孙爱菊家在露台对方的部分杂物包括养鸡笼子等从露台搬到楼下垃圾堆，并对露台进行烫卷材之前的清理打扫工作，之后物业只给30平方米的露台烫了一卷防水材料约10平方米左右连续面。对于其他漏水位置包括但不限于孙爱菊家加建的面积并未进行维修。由于原告房屋多面漏水，物业此次维修之后仍未能解决漏水问题。由于门市房厅漏水严重，导致原租户2016年4月到期之后房屋无法继续出租。原告之后也找到物业公司反应漏水持续发生的情况，物业公司均未能进行维修。门市房厅自2016年初漏水至今，除墙面地面持续受到腐蚀之外，由于PVC棚顶积水严重，原本变形的棚顶已经全部负重脱落，连带棚顶灯具也全部脱落。目前此房厅处于无法居住状态。原告认为露台本属小区共有部分，小区业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，但对改建、重建建筑物的权利应当依法取得，且不应损害他人合法权益（包括违章加建、改建、侵占共有部分）。孙爱菊家的加建阳台将原由适合雨水排放的开放性露台的绝大部分面积变成了加建的封闭型阳台，雨水等通过加建阳台的残破铁皮阳台顶进入加建阳台内容地面，导致雨雪水的及时排放收到了实质性影响。且孙爱菊家的日常使用也对露台防水材料起到了加速老化甚至破坏的负面作用。而物业公司作为小区的实际管理者，未能根据政府物业管理条例事实物业管理，未能按约定履行物业服务合同，未能对侵占、损坏公用部位的现象及时制止或者上报城管等有关行为对原告造成的财产损失也应承担侵权责任。两被告以上侵权事实均对原告门市厅大面积渗漏和财产损失产生因果关系。据此原告请求两被告共同承担原告损失人民币共计47116元，其中1、此30平米的墙面清理人工费用市场300元，新大白市场价费用共计1650元（其中人工费1050元（35元/平方米）外家600元材料费）。2、由于原告房屋用于出租，在漏水前整个房屋（110平方米）年租金为19000元。门市房厅严重漏水影响原告整个房屋出租，现根据此地段市场价，此110平方米房屋保守年租金为16000元（原告保留请求法院实地勘察核实或者申请司法鉴定的权利并以勘测或鉴定价值为准）。原告房屋到2018年12月底共因房屋漏水闲置32个月（2016年5月至今）。共计42666元；3、此厅PVC棚顶重作费用市场价1500元，其中材料费30元/平方米，人工费20元/平方米。4、白炽灯及灯架材料及安装费和电工费400元。5、垃圾清运工人、运输费600元。诉讼请求：1、请求法院判令被告共同赔偿原告财产损失47116元（原告保留司法鉴定权利）及门市房厅顶棚保温层挤塑板费用共计900元，被告沈阳市恒鼎物业管理有限公司承担连带责任；2、请求法院判令被告孙爱菊停止侵害排出妨碍消除危险，自行拆除在原告屋顶露台的加建并恢复露台竣工时开放式原貌以便维修，并禁止对露台防水材料进行任何磨损破坏性活动；3、请求法院判各被告共同承担诉讼费。被告孙爱菊辩称，原告姜延英诉答辩人财产损害赔偿纠纷一案已由贵院审理，现针对原告的诉讼请求提出如下答辩意见，望贵院予以支持。首先，原告因争议房屋漏水事宜贵院已于2018年12月7日作出（2018）辽0102民初15781号民事判决书，该判决中判令答辩人赔偿原告房屋地板等损失共计2000元，另外王玉满、王凤平、杨秀珍、孙淑珍、沈阳市恒鼎物业管理有限公司分别赔偿2000元，共计赔偿原告12000元。另原告自认争议房屋自2017年10月中旬至今原告一直未在此房屋内居住，该房屋一直处于闲置状态，自始至终都没有陈述系漏台漏水导致无法居住，如果漏水无法居住，为何答辩人仍然居住到2017年10月中旬，由此可以看出，房屋无法居住系由于（2018）辽0102民初15781号民事判决书中返水事件导致的，而针对该事件贵院已经作出生效判决，至于2018年10月27日之后房屋能否居住使用系原告自身原因导致的，因此根据一事不再理原则，原告本次诉讼的部分诉求属于重复诉讼，请求贵院驳回原告的诉讼请求。其次，关于赔偿主体问题，原告自述房屋系漏台漏水导致，漏台并非系答辩人一人所有，另外根据常识问题，漏台漏水原因很多，比如连续降雨、相邻房屋漏水等均会导致，而原告并未提供证据证明房屋漏水系由答辩人造成的，因此原告应承担举证不能的后果。再次，关于原告主张的财产损失，鉴于原告房屋曾于2018年返水导致地板、大白受损，而原告并未提供证据证明漏台漏水的具体时间，因此地板及大白的损失主张无事实及法律依据，关于租金损失，原告房屋是否漏水并不影响答辩人出租，而原告自己有房屋居住，正常房屋在没有问题的情况下不能保证房屋正常出租，且不间断的收取租金，另外房屋一直没有出租是原告过错导致的，根据鉴定损失仅有2390元，原告完全可以选择修复后使用，而原告并没有选择修复，而是选择放置从而扩大损失，因此原告自行承担大部分责任。最后，关于诉讼费、鉴定费均由原告自行扩大损失，不同意赔偿。综上请求贵院驳回原告的诉讼请求。被告沈阳市恒鼎物业管理有限公司辩称，鉴于他是在物业的业主，今天也不得不来，他告我们恒鼎物业要赔偿损失，跟我们物业没有任何关系，二楼接的违建造成的漏水，不是我们正常的维修范围之内，无权要求我们物业给他来赔偿。我们不是执法部门，我们只是一个企业只能负责维修，如果我们是执法部门的话，二楼接房我们就不让他建了，我希望你们在起诉我们物业的前提下，你们要事先想考虑好，跟我们到底有没有关系，没有关系就不要打扰我们正常的时间，因为你们楼上漏了是你们也同意他搭建了造成的原因，就跟物业没有任何关系。本院经审理，根据原、被告提供的房屋产权证、照片、物业合同、照片、视频文件、发票、资产评估报告书及当事人当庭陈述笔录等证据，认定事实如下：原告姜延英系位于沈阳市和平区前进东路7号211号房屋（建筑面积110.54平方米）的所有权人，被告孙爱菊系位于沈阳市和平区前进东路7号221号房屋的所有权人，原告姜延英与被告孙爱菊系楼上楼下的邻居关系，被告沈阳市恒鼎物业管理有限公司系案涉房屋所在小区的物业服务机构。被告孙爱菊在原告姜延英名下涉案房屋屋顶加盖阳光房一处，自2018年10月，原告发现家中漏水，淹及顶棚、墙壁等处。根据原告的申请，法院委托鉴定机构对原告房屋室内因漏水造成的财产损失进行评估，辽宁光辉资产评估有限责任公司接受委托，作出辽光资评报字（2020）081号资产评估报告，评估基准日为2020年5月9日，评估范围和评估对象是姜延英所拥有的位于沈阳市和平区前进东路7号211号房产的装修损失的市场价值，评估范围为PVC顶棚、墙面大白、复合地板共计3项。评估结论为在评估基准日2020年5月9日所表现的损失价值为2390元。原告垫付鉴定费2000元。根据原告的申请，法院另委托鉴定机构对原告房屋室内因漏水造成的租赁价格损失进行评估，辽宁中评通立达房地产土地资产评估有限公司接受委托，作出辽中评通立达房估字（2020）032号房地产估价报告，价值时点为2020年5月9日，评估对象是姜延英所拥有的位于沈阳市和平区前进东路7号211号房产，设计用途为住宅，实际用途为商业用房，评估结果为确定估价对象于2016年-2018年年平均租赁价格为21000元，2016年-2018年3年总租赁价格为63000元。原告垫付鉴定费2000元。原告姜延英曾于2018年11月14日以卫生间反水为由向本院提起诉讼，要求二被告赔偿反水淹及的卧室、客厅、厨房、卫生间地面、地板及墙面潮湿发霉所致的经济损失。经查，上述反水淹及部分不包括本案所涉漏水的门市房厅。另查明，涉案房屋原被原告出租给案外人李耀静开办“童乐双语”幼儿园使用，后因房屋格局不能改动原因，李耀静于2016年7月搬出涉案房屋。另，本案在审理过程中，办案人于2020年5月9日走访孙爱菊在涉案房屋屋顶加盖的阳光房，发现阳光房地面未见防水油毡材料，并且潮湿、生长青苔，放置多个水盆，阳光房顶棚生锈且有水珠。而阳光房以外的姜延英门市房厅屋顶部分覆盖有防水油毡材料。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有应诉答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，被告沈阳市恒鼎物业管理有限公司到庭答辩后中途退庭，视为其放弃了质证的权利，本院根据原告姜延英及被告孙爱菊提供的证据及其当庭陈述意见等，对本案事实予以认定。公民的合法财产受法律保护。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。承担侵权责任的方式主要有……（六）赔偿损失……。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。本案中，被告孙爱菊在涉案门市房厅屋顶加盖的阳光房的顶棚漏水，地面潮湿，生有青苔，并且地面没有防水油毡覆盖，由此可以推定被告孙爱菊对其加盖的阳光房管理、使用不当导致漏水并淹及原告的房屋。因此，被告孙爱菊应对原告的损失应承担赔偿责任。关于被告沈阳市恒鼎物业管理有限公司的责任问题。本院认为，被告沈阳市恒鼎物业管理有限公司作为物业服务机构，并不能对被告孙爱菊加盖的阳光房实时控制，因此，要求物业公司完全保证不漏水显然并不现实。但同时，根据《物业管理条例》第三十五条之规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。具体到本案中，被告物业公司对于被告孙爱菊加盖阳光房的行为疏于管理，漏水情况出现后，物业公司怠于履行其职责，导致业主损失进一步扩大的，据此，被告恒鼎物业公司应依法承担相应赔偿责任。关于具体的责任比例，本院酌情确定为10%。关于赔偿数额问题，根据辽宁光辉资产评估有限责任公司作出的辽光资评报字（2020）081号资产评估报告，原告姜延英的经济损失为2390元，故被告孙爱菊应赔偿原告姜延英2151元，被告沈阳市恒鼎物业管理有限公司应赔偿原告姜延英239元。同时，该鉴定费2000元，应由被告孙爱菊承担1800元，被告沈阳市恒鼎物业管理有限公司承担200元。关于原告主张的房屋租金损失，根据原告提供的电话录音，案外人李耀静搬出涉案房屋的原因并非房屋漏水，但考虑到房屋漏水后的实际情况，确实影响原告后续出租房屋，本院认为原告的此项主张具有合理性，同时结合本案的具体情况并参考辽宁中评通立达房地产土地资产评估有限公司作出的辽中评通立达房估字（2020）032号房地产估价报告，酌情确定原告的租金损失为21000元。故被告孙爱菊应赔偿原告姜延英租金损失18900元，被告沈阳市恒鼎物业管理有限公司应赔偿原告姜延英租金损失2100元。同时，该鉴定费2000元，应由原告姜延英承担700元，被告孙爱菊承担700元，被告沈阳市恒鼎物业管理有限公司承担600元。关于原告姜延英提出的请求法院判令被告孙爱菊停止侵害排出妨碍消除危险，自行拆除在原告屋顶露台的加建并恢复露台竣工时开放式原貌以便维修，并禁止对露台防水材料进行任何磨损破坏性活动的主张，因本案系财产损害赔偿纠纷案件，故对原告的此项诉讼请求不予处理，原告可另行主张。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十条,《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条，《物业管理条例》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙爱菊于本判决生效之日起十日内赔偿原告姜延英装修损失2151元；二、被告沈阳市恒鼎物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告姜延英装修损失239元；三、被告孙爱菊于本判决生效之日起十日内赔偿原告姜延英租房损失18900元；四、被告沈阳市恒鼎物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告姜延英租房损失2100元；五、被告孙爱菊于本判决生效之日起十日内赔偿原告姜延英鉴定费2500元；六、被告沈阳市恒鼎物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告姜延英鉴定费800元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。七、驳回原告姜延英的其他诉讼请求。案件受理费978元，保全费500元，由原告姜延英承担739元，由被告孙爱菊承担665元，由被告沈阳市恒鼎物业管理有限公司承担74元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  苏博群人民陪审员  李 净人民陪审员  吴冬柳二〇二〇年七月二十九日法官助理华鸿维书记员于悦本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第一百二十条民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十五条规定：承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。