北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2950号上诉人（原审被告）：冯洁，女，1982年2月13日出生。上诉人（原审被告）：汪祖勇，男，1976年9月6日出生。二上诉人共同委托诉讼代理人：孙思嘉，北京元都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张葛，男，1987年7月30日出生。被上诉人（原审原告）：张晶，女，1987年10月22日出生。二被上诉人共同委托诉讼代理人:张金龙，北京市荣博律师事务所律师。原审第三人：爱居找房（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：徐雪，总经理。委托诉讼代理人：王可新，女，该公司员工。上诉人冯洁、汪祖勇因与被上诉张葛、张晶及原审第三人爱居找房（北京）房地产经纪有限公司（以下简称爱居找房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初32505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯洁、汪祖勇上诉请求：1.冯洁、汪祖勇不予支付违约金100000元；2.案件诉讼费用由张葛、张晶负担。事实和理由：张葛、张晶在购买丰台区晓月八里X号楼XX层X单元XXXX号（以下简称XXXX号房屋）时知道该房屋不仅存在银行抵押贷款，也知晓2302号房屋有被法院查封情况，冯洁、汪祖勇低价出售该房屋也系为偿还债务，后因冯洁、汪祖勇债务无法偿还，导致查封未能解除，经双方协商一致，于2019年6月2日解除《房屋买卖合同》，返还购房定金，无需支付违约金。冯洁、汪祖勇没有主观故意隐瞒出售房屋的情况，双方协商解除时张葛、张晶认可冯洁、汪祖勇无需承担违约责任，且未给张葛、张晶造成实际损失，一审法院认定违约事实错误，判决缺乏依据。张葛、张晶辩称，同意一审判决，不同意冯洁、汪祖勇上诉请求。爱居找房公司述称，同意一审判决。张葛、张晶向一审法院起诉请求：1.解除《北京市房屋买卖合同》及其《补充协议》、《补充协议二》；2.冯洁、汪祖勇返还购房定金182000元；3.冯洁、汪祖勇支付违约金922000元；4.冯洁、汪祖勇以定金182000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2019年5月13日起至实际返还定金之日止的利息损失；5.本案的诉讼费用由冯洁、汪祖勇承担。一审法院认定事实：2019年5月11日，冯洁、汪祖勇（出卖人）与张葛、张晶（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定出卖人出售的房屋坐落于丰台区晓月八里X号楼XX层X单元XXXX号，该房屋已经设定抵押，抵押权人为银行，抵押登记日期为2018年4月12日，双方当事人同意出卖人应办理抵押权注销登记。该房屋成交价格为1880000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为2730000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。合同第五条房屋权属及具体状况的承诺中约定：出卖人对该房屋享有合法权利；该房屋无司法查封或其他限制转让的情形；出卖人承诺该房屋已符合出售条件。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同。守约方解除合同的，由违反承诺方按照成交总价款的20%赔偿守约方的损失。当日，冯洁、汪祖勇（出卖方、甲方）与张葛、张晶（买受方、乙方）、爱居找房公司（居间方、丙方）签订了《补充协议》，约定乙方于2019年5月11日向甲方支付定金20000元，于2019年5月13日向甲方支付定金180000元，该定金视为首付款的一部分。甲方应于2019年5月20日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款手续，且甲方于还清贷款后五个工作日内去建委办理解除抵押登记手续。2019年5月13日，冯洁、汪祖勇（出卖方、甲方）与张葛、张晶（买受方、乙方）、爱居找房公司（居间方、丙方）签订了《补充协议（二）》，约定甲乙双方均已知晓此房屋有查封状态，且甲方承诺于2019年6月1日前解封完毕。甲方应于2019年6月1日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款手续，且甲方于还清贷款后五个工作日内去建委办理解除抵押登记手续。甲乙双方同意，在2019年7月31日前共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续。签订合同后，张葛、张晶向冯洁、汪祖勇支付了定金共计200000元。庭审中，双方均认可因冯洁、汪祖勇未能在2019年6月1日之前解除房屋的查封，双方于2019年6月2日协商一致同意解除就2302号房屋签订的《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》、《补充协议二》，爱居房产公司对此亦不持异议。冯洁、汪祖勇已经退还张葛、张晶定金18000元，剩余款项未予退还。冯洁、汪祖勇提交2019年6月2日的微信聊天记录，内容显示：冯洁一方：“因为与张晶夫妇签订的房屋买卖协议，双方同意解除合同，现由冯洁夫妇将房屋的订金20万元退回。因为今天资金不足现先退18000元，余下的争取周三之前退回。”张晶：“余下的2019年6月5日周三之前退回。是吧？”冯洁一方：“周三下午5点前！”随后冯洁一方向张晶转账18000元。张葛、张晶认可微信聊天记录的真实性，但主张其只同意解除合同和退还已经支付的定金，不能说明其已经放弃了向违约方追究责任的权利。一审法院审理中，张葛、张晶要求撤回关于解除《北京市房屋买卖合同》及其《补充协议》、《补充协议二》的诉讼请求。一审法院认为，张葛、张晶与冯洁、汪祖勇以及爱居房产公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《补充协议二》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依照合同约定履行义务。现各方均认可已经于2019年6月2日协议解除上述合同，法院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，冯洁、汪祖勇应当退还张葛、张晶支付的定金200000元。扣除已经退还的18000元后，张葛、张晶要求冯洁、汪祖勇退还定金182000元的诉讼请求，有法律和事实依据，法院对其该项诉讼请求予以支持。关于张葛、张晶要求冯洁、汪祖勇支付违约金922000元的诉讼请求。双方均认可因冯洁、汪祖勇无法依约解除2302号房屋的查封登记措施，合同无法继续履行。冯洁、汪祖勇的行为构成根本违约，依照双方合同约定和相关法律规定，应由冯洁、汪祖勇承担相应的违约责任。冯洁、汪祖勇称双方协商解除合同时约定其返还张葛、张晶定金即可，张葛、张晶不认可双方有上述约定，其提交的微信聊天记录仅显示协商解除合同和退还定金的事宜，并未就违约责任和损失赔偿事宜进行约定，故法院对其该项抗辩理由不予采信。张葛、张晶根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《补充协议二》内容要求冯洁、汪祖勇支付违约金的诉讼请求于法有据，法院对其该项诉讼请求予以支持。关于违约金的具体金额，冯洁、汪祖勇在庭审中对违约金的标准提出异议，认为数额过高，法院综合考虑冯洁、汪祖勇的过错程度及张葛、张晶的预期利益等因素，结合合同签订的实际情况，根据公平原则，酌情确定冯洁、汪祖勇应向张葛、张晶支付赔偿金的具体数额为100000元。张葛、张晶主张的违约金能够弥补其损失，故其再要求冯洁、汪祖勇赔偿其利息损失的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，于2019年12月判决：一、冯洁、汪祖勇于判决生效之日起七日内向张葛、张晶返还定金182000元；二、冯洁、汪祖勇于判决生效之日起七日内向张葛、张晶支付违约金100000元；三、驳回张葛、张晶的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实无异，本院依法予以确认。本院认为，结合各方诉辩意见及庭审陈述，本案争议焦点为冯洁、汪祖勇是否应当向张葛、张晶支付违约金100000元。根据本案查明事实，《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》、《补充协议二》不能继续履行系因冯洁、汪祖勇未能在2019年6月1日之前解除房屋的查封导致，故一审法院认定冯洁、汪祖勇的行为构成根本违约并无不妥，本院予以支持。因冯洁、汪祖勇违约，按照合同约定，应当承担违约责任。冯洁、汪祖勇上诉称微信聊天记录显示双方协商解除合同时约定其返还定金即可。但该聊天记录仅仅记录协商解除合同及定金返还事宜，并未就违约责任情况进行说明，故对其该上诉主张，本院不予采纳。关于违约金的具体金额，在一审审理中，冯洁、汪祖勇在庭审中对违约金的标准提出异议，认为数额过高，一审法院综合考虑冯洁、汪祖勇的过错程度及张葛、张晶的预期利益等因素，结合合同签订的实际情况，根据公平原则，酌情确定冯洁、汪祖勇应向张葛、张晶支付赔偿金的具体数额为100000元并无不妥，本院予以支持。综上所述，冯洁、汪祖勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由冯洁、汪祖勇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 佳审 判 员  刘丽杰审 判 员  陈雨菡二〇二〇年七月二十八日法官助理  曹 华书 记 员  孙 雯