湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终1384号上诉人（原审原告）：肖辉，男，1977年1月21日出生，汉族，住南县。委托诉讼代理人：肖建明，男，1948年6月7日出生，汉族，住南县，系肖辉的父亲。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张令羽，湖南金剑律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人（原审被告）：湖南兴园置业有限公司，住所地南县南洲镇宝塔小区。法定代表人：汤志荣，公司执行董事。委托诉讼代理人：刘雪虎，湖南金剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：汤碧泉，男，1964年10月15日出生，汉族，住南县。上诉人肖辉与上诉人湖南兴园置业有限公司（以下简称兴园公司）、被上诉人汤碧泉商品房销售合同纠纷一案，湖南省南县人民法院作出（2019）湘0921民初1993号民事判决，肖辉、兴园公司均不服，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖辉上诉请求：1、撤销一审判决的第二项、第四项；2、判决兴园公司、汤碧泉支付逾期办理产权登记的违约金424538.8元（从2012年11月24日起开始每日按房款332320元的日万分之五支付违约金，支付至2019年11月24日止）；3、由兴园公司、汤碧泉承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、合同在履行过程中，兴园公司、汤碧泉只交付了房屋，没有交付房屋产权证书，合同尚没有履行完毕，不存在过时效，故一审认为只能从起诉之日起往前三年开始计算违约金，以前的违约金已过诉讼时效的观点是错误的。2、双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应按双方的约定支付违约金，一审按总房款的日万分之一支付违约金没有法律依据。兴园公司答辩称：1、兴园公司不应当承担赔偿违约金责任；2、兴园公司应当为肖辉办理房屋权属证书。兴园公司上诉请求：1、撤销一审判决的第三项，改判兴园公司不承担给付责任；2、由肖辉承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、兴园公司于2012年8月23日向肖辉交付了房屋，按照双方合同的约定，兴园公司应在2012年11月24日前为肖辉办理完产权证书，超过该时间，肖辉应当知道其权利被侵犯，肖辉于2019年11月5日向法院提起诉讼，其违约金请求超过诉讼时效。2、一审判决兴园公司承担给付肖辉律师费的责任错误。肖辉答辩称：1、合同在履行过程中，兴园公司、汤碧泉只交付了房屋，没有交付房屋产权证书，合同尚没有履行完毕，不存在过时效问题；2、一审判决承担兴园公司律师费是有法律依据的，是正确的。汤碧泉对肖辉、兴园公司的上诉未予答辩。肖辉向一审法院起诉请求：1.判令给肖辉的房屋依照相关规定和合同约定办理产权登记；2.支付逾期办理产权登记的违约金424538.8元（从2012年11月24日起开始每日按房款332320元的日万分之五支付违约金，支付至2019年11月24日止）；3.由兴园公司、汤碧泉负担本案诉讼费和律师代理费。一审法院认定的事实：兴园公司以出让方式取得位于南县南洲镇兴盛路-0.50-2.25号土地的使用权。土地使用权证号为（2008转让）第3507号、南国用（2008转让）第3508号，土地使用权终止日期为2054年1月9日，地块规划用途为商服、住宅。兴园公司经批准在上述土地上建设商品房，定名为湖畔花苑B、C栋商住楼区，并取得《商品房预售许可证》，B栋证号为南房预许字（2009）第7号、C栋证号为南房预许字（2010）第12号。2010年9月25日，兴园公司作为出卖方（合同甲方）与买受人肖辉（合同乙方）签订《商品房买卖合同书》，约定买受人购买的商品房为预售商品房，位于湖畔花苑C栋1单元3层301号房，建筑面积为148.05平方米，用途为住宅。该房屋总价款为332320元；兴园公司代收肖辉缴纳的契税和办证费用7933元、代收购买水、电、供气、有线电视开户等费用5480元。合同第八条约定：甲方应当在2011年12月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，经建设工程质量监督部门验收合格并符合本合同约定的该商品房交付乙方使用。合同第十五条约定：从乙方实际接收该商品房之日起，按照国家规定的期限，甲方协助乙方在湖南省南县房地产登记机关办理权属登记手续，如因甲方违约造成乙方不能在国家规定的时间内取得房地产权属证书的，甲方按已付购房价款的万分之五每日向乙方支付违约金。合同签订后，肖辉按合同约定交齐了房款及其他相关费用。2012年8月23日，兴园公司发出书面交楼通知向肖辉交付了房屋，肖辉于2012年12月装修入住，使用居住房屋至今。从肖辉接收案涉房屋之日起至今，案涉商品房仍未办理相关权属登记。另案涉商品房住宅楼C栋从竣工至今仍未完成竣工验收。另在本案诉讼中，就案涉商品房未办理竣工验收手续的法律后果，经法院向肖辉释明，肖辉不同意变更诉讼请求，提出不解除合同。一审法院认为，双方争议的焦点及所涉及的相关问题有四个：一、汤碧泉是否应承担责任；二、兴园公司是否违约；三、本案是否超过诉讼时效；四、违约金数额认定。关于焦点一、汤碧泉是否应承担责任。肖辉向兴园公司购买商品房，肖辉系买受人，兴园公司系出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，系其真实意思表示，双方当事人之间已成立商品房买卖的法律关系。肖辉基于该法律关系诉请兴园公司、汤碧泉按照合同约定办理房屋产权权属登记，并承担违约责任。本案系因房屋权属登记所引发的商品房买卖合同纠纷，汤碧泉不是案涉合同的当事人，且肖辉未提供证据证明汤碧泉与肖辉之间存在相互约束的法律关系，故不予支持肖辉要求汤碧泉承担责任的诉讼请求。关于焦点二、兴园公司是否违约。商品房买卖双方在签订合同后，为实现合同目的，买房支付房款，卖方交付房屋，并办理房地产权属登记，这是商品房买卖双方最主要的权利与应履行的义务。肖辉与兴园公司签订的《商品房屋买卖合同》约定，从买受人肖辉接收房屋之日起，按照国家规定的期限，出卖方兴园公司协助买受人肖辉在南县房地产登记机关办理权属登记手续。双方签订合同后，肖辉交付了房款，并按照合同约定，将办理产权证书需要缴纳的契税和办证费用及其他费用交付给兴园公司，肖辉已履行其应尽的其他义务，兴园公司于2012年8月23日向肖辉交付房屋后至今，一直未按照合同约定协助肖辉办理相关房屋权属登记，且合同双方未存在关于办理权属登记的特殊约定，兴园公司亦未提供充分的证据证明非因其自身原因致使房屋买受人未获得权属证书。兴园公司明显未按照合同约定履行义务，已构成违约，其应承担未办理权属证书的违约责任。关于焦点三、本案是否超过诉讼时效。肖辉的诉讼请求为两项，即为其办理产权登记以及按照合同约定支付其相应的违约金。兴园公司认为肖辉的诉请均已超过诉讼时效。对此，应一分为二来讨论：首先，关于办理房屋权属登记的诉讼时效适用问题。在房屋买卖中，买受人实际占有标的物和办理产权登记乃是其完整地享有物权的方式，两者共同构成物权完整的统一体。在房屋买卖过程中，出卖人交付房屋，买受人占有房屋后请求出卖人协助办理产权登记，其目的就是完成房屋的权属登记，取得房屋的产权证书，享有具有排他性的所有权。因此，在房屋已完成交付的前提下，买受人请求办理产权登记的请求权不同于一般的债权请求权，是一种具有物权性质的请求权，故肖辉请求兴园公司办理产权登记的请求应不适用诉讼时效之规定。其次，关于请求支付违约金的诉讼时效问题。本案中，双方当事人在合同中明确约定：“如因甲方违约造成乙方不能在国家规定的时间内取得房地产权属证书的，甲方按已付购房价款的万分之五每日向乙方支付违约金。”当事人在合同中约定以每日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，继续性债权的诉讼时效依然受制于三年诉讼时效的限制，而非无限期发展的。买受人在办证期限届满超过三年后起诉主张违约金时，由于出卖人未办理产权登记的违约行为仍在继续，故对于自起诉之日以前的三年内的违约金，应予以保护；对于买受人即本案肖辉主张从2012年11月24日起至2016年11月6日的违约金，因其未提供诉讼时效中止、中断事由的相关证据，故不予支持。关于焦点四、违约金数额认定。在焦点三中已经讨论过案涉违约金起算点的问题，即从本案起诉之日回溯三年，从2019年11月6日往前倒推三年至2016年11月7日，在此期间计算违约金，肖辉主张的其余期间的违约金不予支持。双方当事人虽在合同中约定关于逾期办理产权登记的违约金为“甲方按已付购房价款的万分之五每日向乙方支付违约金”。因肖辉已实际入住多年，且未对因兴园公司逾期办证给其造成的实际损失提供相应证据予以证实，兼顾合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定，按照已付购房款总额的万分之一每日向肖辉支付违约金为宜。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经审委会讨论，判决：一、限兴园公司将南县南洲镇湖畔花苑C栋1单元3层301号商品房所在楼盘竣工验收合格之日起90日内办理上述房屋的不动产权属证书至肖辉名下并交付；二、限兴园公司在本判决生效之日起的二十日内给付肖辉自2016年11月7日至2019年11月6日的违约金36355.81元（违约金每日按照已付购房价款总额的万分之一计算，购房款总额为人民币332320元）；三、限兴园公司在本判决生效之日起的二十日内给付肖辉律师费5000元。四、驳回肖辉其他诉讼请求。一审案件受理费7668元，由肖辉负担6835元，由兴园公司负担833元。二审中，双方均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点是：一、兴园公司是否违约；二、肖辉要求赔偿是否超过诉讼时效；三、违约金如何计算；四、兴园公司是否向肖辉支付律师费。关于焦点一、肖辉与兴园公司签订合同后，肖辉交付了房款，并按照合同约定，将办理产权证书需要缴纳的契税和办证费用及其他费用交付给兴园公司，肖辉已履行其应尽的其他义务，兴园公司于2012年8月23日向肖辉交付房屋后至今，一直未按照合同约定协助肖辉办理相关房屋权属登记。兴园公司主张其未能办证是政府及相关职能部门的原因，但双方并未就此约定作为办理不动产证的条件。兴园公司未按照合同约定履行义务，已构成违约，其应承担未办理权属证书的违约责任。关于焦点二、肖辉与兴园公司在合同中明确约定：“如因甲方（兴园公司）违约造成乙方（肖辉）不能在国家规定的时间内取得房地产权属证书的，甲方按已付购房价款的万分之五每日向乙方支付违约金。”双方在合同中约定以每日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，继续性债权的诉讼时效依然受制于三年诉讼时效的限制，而非无限期发展的。买受人在办证期限届满超过三年后起诉主张违约金时，由于出卖人未办理产权登记的违约行为仍在继续，故对于自起诉之日以前的三年内的违约金，应予以保护。肖辉主张从2012年11月24日起至2016年11月6日的违约金上诉请求，因其未提供诉讼时效中止、中断事由的相关证据，故本院不予支持。关于焦点三、在上述焦点二中已经讨论过案涉违约金起算点的问题，即从本案起诉之日回溯三年，从2019年11月6日往前倒推三年至2016年11月7日，在此期间计算违约金，肖辉主张的其余期间的违约金不予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”之规定，违约金的调整是以因违约造成的实际损失为标准。肖辉与兴园公司虽在合同中约定关于逾期办理产权登记的违约金为“甲方（兴园公司）按已付购房价款的万分之五每日向乙方（肖辉）支付违约金”，但肖辉已实际入住多年，且未对因兴园公司逾期办证给其造成的实际损失提供相应证据予以证实，一审兼顾合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定，按照已付购房款总额的万分之一每日向肖辉支付违约金并无不当。关于焦点四、兴园公司未按照合同约定协助肖辉办理相关房屋权属登记，兴园公司已构成违约，肖辉为了维护自己的合法权益，而自己对此又不专业，肖辉不得不聘请律师，其所产生的律师费用并非肖辉故意扩大兴园公司的损失，且肖辉向法院提供了收取律师费的增值税发票，因此，一审判决兴园公司向肖辉支付律师费并无不当。综上所述，肖辉、兴园公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8501元，由肖辉负担7668元，由兴园公司负担833元。本判决为终审判决。审判长  夏立群审判员  毛杰中审判员  徐高龙二〇二〇年七月三十一日书记员  贾 殷