河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终4653号 上诉人（原审原告、案外人）：周艳梅，女，1973年1月1日出生，汉族，住沧州市运河区。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：张为敏，男，1980年2月7日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：宋新朝，北京市五泰律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：安国东，男，1985年11月16日出生，汉族，现住保定市阜平县。 上诉人周艳梅因与被上诉人张为敏、原审第三人安国东案外人执行异议之诉一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初4825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周艳梅、被上诉人张为敏的委托诉讼代理人宋新朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周艳梅上诉请求：1、要求人民法院依法撤销（2019）冀0108民初4825号民事判决书，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、上诉人已经实际交付了购房款。一审判决书中认定了上诉人与第三人安国东签订了合法有效的《房屋买卖合同》，但是对于合同是否实际履行没有认定。判决书中不予以认定理由是，上诉人提交的银行流水显示，上诉人与安国东间存在多笔资金往来，该证据无法证明购房价款是否实际交付。但是，上诉人除去这一份证据外尚提交了安国东的收款证明，该银行流水系其收款凭证的辅助证据，意在证实上诉人实际交付购房款，而不是仅仅以银行流水来证明钱款交付的事实。况且，收款凭证与银行流水间完全吻合，上诉人向安国东交付购房款事实清楚、明确。2、关于首付款以外的房款问题。上诉人所购买的房产系出卖人以贷款的形式购买，房屋出卖人尚拖欠银行贷款没有偿还，而且该房屋已经为银行设定了他项权利。卖房人安国东对该房屋所拥有的权利不包括银行的权利，人民法院查封的房屋价值部分也不能包括银行的权利。上诉人交付购房首付款后，仍然以安国东的名义继续向银行偿还贷款，这一事实一审中已经予以核实，应当认定为上诉人已经支付了全部价款，并不能作为上诉人与安国东房屋买卖合同没有实际履行的依据。3、上诉人已经在人民法院查封之前合法占有使用涉案房产。上诉人为了证实对涉案房产的占有使用，向一审法庭提交了相关物业费票据和银行业务凭证、居住证明。所有这组证据并非独立存在，而是起到相互辅助的证明作用。一审判决中没有将该组证据相互关联，片面认定银行票据与房产无关，属于认定事实不清。上诉人在人民法院查封之前已合法占有该不动产，事实清楚、证据充分。二、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。本案中，上诉人的情况完全符合该法律规定。一审判决中依据该法条第三项的规定，认定上诉人不符合‘已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；’驳回上诉人的诉讼请求，过于牵强，适用法律错误。综上，一审判决认定了上诉人与安国东间《房屋买卖合同》的合法能将性，也没有对上诉人合法占有涉案房产提出异议，而是单纯以购房钱款交付不符合法律规定为由，驳回上诉人的诉讼请求。该判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审人民法院查清事实，依法支持上诉人的上诉请求。 张为敏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，周燕梅上诉理由不能成立，理由如下：一、周艳梅没有实际交付购房款。1、周艳梅提供的建行客户交易信息证实，2017年3月16日周艳梅将300691元转给案外人王雨，不是房屋买卖合同相对方安国东，不能作为其实际支付房款的依据。尽管安国东写有收条，但转款凭证证实其并没有收到房款。2、安国东与周艳梅房屋买卖合同约定房款是64万，首付款之外的尾款24.2万元至今没有付清，周艳梅辩称安国东以贷款形式购买房屋，为银行设定了抵押、首付款之外的房款仍然以安国东的名义继续向银行偿还贷款，既然“以安国东的名义”继续偿还贷款，恰恰说明该款一直没有付清，并且没有将未付房款交付执行法院。二、现有证据不能证明周艳梅在查封之前一直占有房屋。1、安国东与周艳梅房屋买卖合同第五条“购房款支付与房产过户”第1条（4）约定“待乙方（周艳梅）付清全部购房款，而且该房屋过户手续及物业交接手续全部办理完毕，由丙方（中介公司）主持甲、乙双方验收、交接房屋”，查封之前该房屋的房款没有付清、也没有办理房屋过户，不具备交接、转移占有的条件。2、根据安国东以河北龙威房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，房屋交付期限是2017年6月30日。周艳梅提供证明2017年7月1日就入住，显然不合情理，并且有关物业、居委会出具的居住证明不符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第115条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章”之规定，没有相关单位负责人、制作人的签名的形式要件，不能作为证据来使用。三、周艳梅对房屋不能过户存在过错。安国东购买开发商的房屋是采取按揭贷款方式，并且双方签订买卖合同时，开发商还没有将房屋交付给安国东，安国东也没有取得房屋产权证书。周艳梅购买按揭贷款的房屋，应当首先以转让价款清偿按揭贷款，但其至今没有清偿，此种情况下，房产也不可能过户。再者《城市房地产管理法》第38条规定未依法登记领取权属证书的房产，不得转让，依据该规定，安国东没有取得房屋产权证书，不可能为周艳梅办理过户手续。周艳梅购买房屋时，明知安国东没有取得房屋产权证书，无法办理产权过户，其仍然购买房屋，存在因自身原因未办理过户登记的过错。综上，周艳梅对涉案房屋不具有排除执行的民事权益，上诉请求不能成立，应当驳回上诉，维持原判。 周艳梅向一审法院起诉请求：1、要求人民法院立即停止对位于沧州市运河区房屋的强制执行，并解除对该房屋查封；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年4月17日石家庄市裕华区人民法院作出（2017）冀0108民初3666号民事判决书。判决：被告安国东于本判决生效之日起十日内偿还原告张为敏借款本金人民币144200元及其利息（利息自2017年1月5日起至实际清偿之日止按月利率2%计算）。在诉讼过程中，经当事人申请，石家庄市裕华区人民法院于2017年8月11日作出（2017）冀0108民初3666号之一民事裁定书，裁定：查封、冻结被告安国东名下银行存款161504元或同等价值的其他财产。并于2017年8月17日依据该裁定作出协助执行通知书，查封了安国东名下位于沧州市运河区房产，查封期限三年（2017年8月17日至2020年8月16日）。该案进入执行程序后，异议人周艳梅提出执行异议，石家庄市裕华区人民法院于2019年9月17日作出（2019）冀0108执异123号执行裁定书，裁定：驳回异议人（案外人）周艳梅的异议请求。后，周艳梅不服提起民事诉讼。 2014年11月5日的第三人安国东与河北龙威房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：安国东购买河北龙威房地产开发有限公司出售的位于沧州市运河区房屋；建筑面积共65.85平方米；套内面积46.42平方米；单价为每平方米6062.99元；付款方式为按揭贷款（首付款为129248元，剩余部分270000元于2014年11月19日前用按揭贷款支付）。 2017年3月15日甲方（售房人）安国东与购房人（乙方）周艳梅、中介方（丙方）签订《房屋买卖合同》，该合同约定：安国东将坐落在沧州市运河区恒大城9-1-2105号的房屋出售给周艳梅；建筑面积为65.85平方米；双方约定的成交总价为640000元；房产证号位置载明为1411050024（商品房买卖合同）；首付款为398000元，剩余部分为贷款，月还款为2100元。双方在房屋的交付部分约定：待乙方（周艳梅）交清全部购房款，而且该房屋过户手续及物业交接手续全部办理完毕，由丙方（沧州市友联房地产经纪有限公司）主持甲（安国东）、乙双方验收、交接房屋。由双方在房屋交接单上签字确认后，丙方向甲方交付全部房款同时向乙方交付新的房屋所有权证书。并且该合同在特殊约定位置载明：甲方承诺此房屋无任何债务问题，甲方无偿配合乙方过户，过户费由乙方承担。 庭审中，原告提交了2017年3月15日的《钱款交付书》，载明交付金额为398000元，交付日期为2017年3月15日，收款账户为王雨，开户银行为建设银行新华支行。同时提交了周艳梅的中国建设银行的交易明细显示2017年3月15日、16日共计有两笔交易，数额分别为97309元、300691元，并且2017年3月16日明细的对方户名为王雨。同日，安国东、王雨出具收条，显示：今收到周艳梅交来恒大城二期9-1-2105房款的首付款定金97309元，此房款由周艳梅直接交于恒大城财务部，剩余的房款300691元，由本房主安国东委托王雨转至建行名下。特此证明。到账后王雨打收条，次房款398000元为购买恒大城二期9-1-2105的首付款。 原告还提交了沧州市运河区金庄社区居民委员会出具的居住证明，证明周艳梅于2017年7月1日交房起入住小区并按时缴纳物业费至今。 另，载明时间为2014年10月22日的《销售不动产统一发票记账联》付款方为安国东，收款方为河北龙威房地产开发有限公司。另，物业的三份缴费票据显示的业主名称亦为安国东。同年11月6日《中华人民共和国税收完税证明》显示的纳税人为安国东。 一审法院认为，执行异议之诉解决的是对执行过程中被执行人、执行标的是否继续执行的问题；任何案件的执行依据均系生效的法律文书；本案执行依据的是2018年4月17日石家庄市裕华区人民法院作出的（2017）冀0108民初3666号民事判决书，在诉讼过程中，查封了安国东名下位于沧州市运河区的房产，该判决书生效后，安国东未履行民事判决书所确定的义务，张为敏申请强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否为权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设乖乖女成规划许可、施工许可等相关证据判断……。诉争房产查封时登记在安国东名下，查封程序合法。原告主张其为涉案房屋的所有权人，虽其双方签订了《房屋买卖合同》，但原告提交的银行流水显示其与安国东之间除此资金往来之外还有多笔资金往来，该证据不能证明该合同是否已经实际履行以及价款是否实际支付；剩余的房款也未全部支付或者按照合同约定支付部分价款其将剩余价款交付法院执行；并且原告提交的2017年8月14日的农业银行交易明细清单及建设银行客户交易详细信息，均不能证实该消费与诉争房产之间的关联性，故原告主张停止对该房屋停止执行，并解除查封的诉讼请求，证据不足，不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协调执行若干问题的通知》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告周艳梅的诉讼请求。案件受理费80元，由原告周艳梅负担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。二审法院查明事实与一审法院查明事实基本一致。 本院认为，本案争议焦点为上诉人周艳梅对涉案房屋是否具备排除执行的民事权利的事实。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，周艳梅提交的《房屋买卖合同》、《钱款交付书》、安国东、王雨签署的收条、建设银行交易信息、账户历史明细清单等证据，能够证实周艳梅与安国东于2017年3月15日签订《房屋买卖合同》，合同约定周艳梅从安国东处购买案涉房屋，并按照安国东要求支付了购房款398000元，剩余部分银行贷款由周艳梅按月还款，因开发商原因未办理房产过户登记手续，且周艳梅已于2017年7月1日入住案涉房屋，案涉《房屋买卖合同》已实际履行。石家庄市裕华区人民法院于2017年8月17日查封案涉房产，本案符合法律规定的权利能够排除执行的情形，对上诉人的诉求应当予以支持。一审法院认定周艳梅提交证据不足以证明《房屋买卖合同》已实际履行，不尽妥当，应予纠正。 综上所述，周艳梅的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初4825号民事判决； 二、不得对位于沧州市运河区房屋强制执行，并解除对该房屋的查封。 一审案件受理费80元、二审案件受理费80元，共计160元，由原审第三人安国东负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋广道 审判员  陈爱民 审判员  张 洁 二〇二〇年七月二十日 书记员  崔娇娇