四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4792号 上诉人（原审被告）：雷清洪，男，1968年11月13日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：陈俊吉，四川信善律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：都江堰兴堰投资有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市幸福镇联盟村四组1幢。 法定代表人：李素梅，总经理。 委托诉讼代理人：洪熙林，四川谨序行律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：潘先体，男，1951年12月21日出生，汉族，住四川省成都市都江堰市。 委托诉讼代理人：邓小波，四川重德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：都江堰市嘉鑫商务客栈。住所地：四川省成都市都江堰市太平街388号红光园项目E-37-12。 经营者：龚小莉。 委托诉讼代理人：曾梓柯，四川重德律师事务所律师。 上诉人雷清洪与被上诉人都江堰兴堰投资有限公司（以下简称兴堰公司）、潘先体、都江堰市嘉鑫商务客栈（以下简称嘉鑫客栈）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初1627号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 雷清洪上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判驳回兴堰公司该项诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由兴堰公司、嘉鑫客栈、潘先体承担。事实与理由：一审认定事实错误。一、雷清洪与兴堰公司签订租赁合同后，兴堰公司并未向雷清洪交付案涉房屋。首先，合同约定兴堰公司要向雷清洪出具交房通知书，雷清洪凭借交房通知书到该项目物业管理服务处办理相关手续，签订物业管理服务合同并按照标准缴纳物业服务管理费。其次，兴堰公司作为一个专业的房产出租公司应具备专业的保证金收取、房屋交付等房屋租赁管理模式。并非兴堰公司所称因管理混乱直接由物业公司将雷清洪带到房屋现场，将钥匙交给雷清洪。嘉鑫客栈认可钥匙在其处而非在雷清洪处。根据相关法律规定，兴堰公司应当承担房屋交付的举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。最后，租金的起算应从兴堰公司交付给雷清洪开始起算，而非直接按照合同约定计租。二、案涉房屋存在瑕疵，雷清洪和兴堰公司签订合同时，案涉房屋并未通过规划许可、建设工程竣工验收消防备案，且未取得房屋所有权证。根据《中华人民共和国消防法》第十三条、《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，案涉房屋不得出租，不符合交付条件。三、案涉房屋一直由龚小莉开设的嘉鑫客栈占有使用，应由龚小莉承担租金支付义务。四、一审适用法律错误，兴堰公司要求雷清洪支付房屋租金的诉讼请求已经过时效。首先，案涉合同约定租期为5年，每3个月支付一次租金，系分期支付。雷清洪未按照约定支付，诉讼时效应从每期租金约定支付之日起计算，适用一年诉讼时效。因每期租金构成独立的债务，故本案兴堰公司要求雷清洪支付租金的诉讼时效已经过。其次，兴堰公司未以任何形式向雷清洪催收过租金，雷清洪未签收过租金催收函。兴堰公司一审提交的租金催收函系其单方制作，嘉鑫客栈对其三性不予认可，不产生诉讼时效中断的效力。兴堰公司从未催收房屋租金的行为应被认定为怠于行使权利，应承担相应法律后果。 兴堰公司答辩称，一、案涉租赁合同系有效合同，出租房屋系合法建造房屋。一审中兴堰公司向法庭出示了《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《建设规划用地许可证》等凭证，证明案涉房屋系合法房屋。双方签订合同系真实意思表示，自愿签订，合同合法有效。二、关于诉讼时效的问题。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》2013年12月19日京高法发［2013］462号、《最高人民法院关于审理民事案件使用诉讼时效制度若干问题的规定》（2018年8月11日最高人民法院审判委员会第1450此会议通过）第五条规定，双方基于同一租赁合同，租金分期履行应当视为同一债务分期履行的，诉讼时效期间应从最后一期届满之日起算。兴堰公司中途也两次书面催告雷清洪，也多次派工作人员到雷清洪所租商铺处催收租金，并未怠于行使权利。兴堰公司要求雷清洪支付租金的诉讼请求并未过时效。三、关于责任主体。根据合同相对性原则，雷清洪应向兴堰公司支付租金，因雷清洪系与兴堰公司签订租赁合同，缴纳保证金，合同相对方应为雷清洪，故兴堰公司要求雷清洪按合同约定支付租金符合法律规定。 嘉鑫客栈答辩称，一、案涉房屋是交付给了雷清洪，根据雷清洪缴纳的保证金以及签订的合同，包括合同上面载明的签订时间是2013年4月11日，而租赁的期限是2013年7月15日中间有2--3个月的时差，是预留了足够的时间给雷清洪进行装修，所以案涉房屋客观上是交付了的。二、案涉房屋的钥匙确实是在嘉鑫客栈处，因为在租赁期间雷清洪将案涉的房屋转租给了嘉鑫客栈，钥匙在嘉鑫客栈处，也不能证明嘉鑫客栈就一直在租赁案涉的房屋。三、案涉房屋之前确实是并未通过规划许可建设工程的预售消防备案，兴堰公司办证的时候是在2018年嘉鑫客栈的租赁期间，中间延迟了几年的时间，该问题请人民法院依法来进行裁定；四、转租行为是客观存在的，一审时嘉鑫客栈也认可该事实的存在，也印证兴堰公司所称合同相对性问题，因此嘉鑫客栈的与雷清洪的转租关系不应该在本案中进行评判，应该另案进行解决；五、雷清洪申请的两名证人，嘉鑫客栈在一审时也对证人证言发表了质证意见。嘉鑫客栈当时是不认识该两名证人的，其证言也不具有证明力。六、嘉鑫客栈认为诉讼时效有一部分已经过，按照3年的时间来算，该权利也已经过了诉讼时效；七、关于催收的问题，嘉鑫客栈没有收到任何兴堰公司和雷清洪出具的催收函。 潘先体答辩称，一、一审查明的事实正确，对于法律适用以及诉讼时效的认定由二审法院依法评判；二、潘先体与本案中没有任何联系，作为被上诉人是不适格的。 兴堰公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令雷清洪向兴堰公司支付商铺租金1025632元（从2013年7月15日起算，计算至2018年7月14日）；2、判令雷清洪向兴堰公司支付商铺占有使用费155809元（按双方合同约定的2018年标准计算占用费，从合同到期之日2018年7月15日起，暂计算至2019年3月14日，占用费计算至雷清洪、嘉鑫客栈、潘先体实际腾退并返还商铺之日止）；3、判令雷清洪向兴堰公司支付资金占用利息，以1181441元为本金，按年利率6%计算，从起诉之日起计算至实际支付之日止。4、判令雷清洪立即腾退返还该商铺给兴堰公司。5、本案的诉讼费由雷清洪承担。一审诉讼中，兴堰公司变更第3项请求利率标准为中国人民银行同期同类贷款利率。 一审法院经审理查明：2012年12月10日，雷清洪向兴堰公司支付了红光园E-37-12竞租报名保证金3万元。2013年4月11日，兴堰公司（甲方、出租方）与雷清洪（乙方、承租方）签订了《商铺租赁合同》，合同案涉条款约定：1、甲方将位于太平街388号红光园项目E-37-12，房号1-1-1，面积894.22平方米的商铺（以下简称案涉房屋）出租给雷清洪，租期5年，自2013年7月15日至2018年7月14日止。2、甲方给予乙方3个月的装修期，自2013年4月15日起至2013年7月14日止，该期间内不计算房屋租金。3、乙方经营的商品/服务种类为酒店、休闲娱乐。4、租金价格前三年不变，即2013年6月15日至2016年6月14日，按每月每平方米18元计算，年租金为193151元；第四年租金价格按每月每平方米19.8元计算，年租金为212466元；第五年租金价格按每月每平方米21.78元计算，年租金为233713元。5、乙方在签订合同并缴纳保证金和首期3个月租金后，甲方向乙方出具交房通知书，乙方凭交房通知书到该项目物业管理服务处办理相关手续，签订物业管理服务合同并按标准缴纳物业管理服务费。6、租金每3个月缴纳一次，乙方必须每期满前3日向甲方缴纳租金，逾期10日，甲方将在乙方缴纳的保证金中按每天1000元收取违约金；逾期20日，视为严重违约，甲方有权终止租赁合同，收回出租房屋。7、乙方在签订合同之日须向甲方交付保证金人民币2万元。8、若合同期满乙方未继续租用该门面，乙方应将房屋腾空后移交甲方，双方结清相关费用后甲方在十五个工作日内将保证金无息退还乙方。兴堰公司在合同尾部签名盖章，雷清洪在合同尾部签名捺印。合同签订后，雷清洪未向兴堰公司交过租金。 2015年1月13日，嘉鑫客栈进行工商登记注册，登记经营者为龚小莉。 2019年3月15日，兴堰公司派人到案涉房屋催收租金并在入口处玻璃门张贴了《租金催收函》，案涉房屋入口上方悬挂有“嘉鑫商务客栈”招牌。 对交房的问题，兴堰公司陈述，系物业公司将雷清洪带到案涉房屋现场，然后将房屋钥匙交予了雷清洪，因当时公司管理混乱，没有相应的房屋交付手续。雷清洪陈述，其没有收房，因为其与潘先体当时是朋友，所以没有潘先体委托其签合同的证据。嘉鑫客栈陈述，嘉鑫客栈系进行工商登记后才开始经营，未交过租金，客栈经营效益不好，若交租金应交给雷清洪，案涉房屋的钥匙现由嘉鑫客栈持有。 雷清洪申请证人尹某、周某出庭作证。证人尹某出庭陈述，其与雷清洪原来不认识，两三个月前雷清洪找其出庭作证才认识，其在2013年5月份跟潘先体签了装修合同，为客栈做泥工水电等装修工程，包工不包料，合同不在了，做了几个月，潘先体付过现金，装修结束后结算十多万元，还没有拿到钱，去过装修的客栈要钱，碰到另一伙要钱的人说潘先体老婆在，但是那个女的说不关她的事。周某陈述，其与雷清洪以前不认识，其与尹某一起做活路，2013年5月份在观凤桥那边做工，在茶楼签的合同，包工不包料，只拿到5万多的生活费，其他没有结算，到装修的酒店找过，见过潘先体两次。 一审法院认为，兴堰公司与雷清洪签订的《商铺租赁合同》合法有效，一审法院予以确认，双方当事人应按约全面履行各自义务。本案当事人的争议焦点为：1、承担租金支付义务主体；2、合同租赁期满后的房屋占用费问题；3、租金的诉讼时效。对此，一审法院评述如下： 关于承担租金支付义务主体的问题。根据本案认定的事实，雷清洪向兴堰公司支付了竞租报名保证金并与兴堰公司签订了《商铺租赁合同》，从兴堰公司开具的保证金收据和合同内容、签名来看，未有雷清洪系受托于他人的任何体现，雷清洪也未能提供证据证明其系受潘先体委托与兴堰公司签订《商铺租赁合同》，依法应当承担举证不能的不利后果。从《商铺租赁合同》约定条款来看，租金的起算点为固定时间，租金的支付也未以交房为前提，雷清洪有权要求兴堰公司在收取保证金和首期3个月租金后履行交房义务，但其是否收房或实际占有房屋不成为抗辩兴堰公司按照合同约定请求其支付租金的事由，因此，对兴堰公司请求雷清洪按照《商铺租赁合同》约定支付2013年7月15日至2018年7月14日期间的房屋租金1025632元，一审法院予以支持。 关于合同租赁期满后的房屋占用费问题。根据本案认定的事实，兴堰公司未提交证据证明雷清洪与兴堰公司达成续租合意或雷清洪继续占用案涉房屋的事实，故《商铺租赁合同》已于2018年7月15日终止。合同终止后，兴堰公司请求雷清洪腾退返还房屋，但兴堰公司未提交雷清洪占用房屋的证据，嘉鑫客栈认可自己为案涉房屋的实际占用人，故嘉鑫客栈负有腾退返还房屋给兴堰公司的义务，同时嘉鑫客栈未提交证据其在一审法院受理本案前向雷清洪支付租金或雷清洪曾向其收取租金的事实，应承担举证不能的不利后果，故一审法院酌定嘉鑫客栈参照《商铺租赁合同》约定的2018年租金标准即每月21.78×894.22=19476.11元向兴堰公司支付2018年7月15日起至实际返还案涉房屋时止使用费的责任。 关于租金的诉讼时效，参照《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算”，兴堰公司对租金支付请求的诉讼时效起算时间为2018年7月15日，故兴堰公司的租金请求未超过诉讼时效。 另，关于利息，对兴堰公司主张按中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用利息，不违反法律法规规定，一审法院予以支持，但自2019年8月20日起应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。基于上述认定的租金和占用费的支付责任主体不同，一审法院认为，雷清洪应支付的资金占用利息为以1025632元为计算基数自2019年4月19日起计至付清之日止，嘉鑫客栈应支付的资金占用利息为以155809元为计算基数自2019年4月19日起计至付清之日止。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、雷清洪于判决生效之日起十日内支付兴堰公司租金1025632元，并支付资金占用利息，利息计算方式：以1025632元为计算基数，自2019年4月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、嘉鑫客栈于判决生效之日起十日内支付兴堰公司资金占用利息，计算方式：以155809元为计算基数，自2019年4月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、嘉鑫客栈于判决生效之日起三十日内将位于都江堰市平方米的房屋腾退返还给兴堰公司；四、嘉鑫客栈于判决生效之日起十日内向兴堰公司按每月19476.11元标准支付自2018年7月15日起至腾退返还房屋时止的占用费；五、驳回兴堰公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15532元，减半收取7766元，由雷清洪负担6742元，嘉鑫客栈负担1024元。 二审中，兴堰公司、嘉鑫客栈、潘先体无新证据提交。雷清洪提交以下证据：一、个体工商户开业登记申请材料。拟证明：龚小莉于2014年6月8日就向都江堰市公安局申请了个体工商户开业登记。登记地点就是案涉房屋，而一审时龚小莉在庭审中陈述是2015年才开始占有使用房屋的；二、都江堰幸福镇翔凤桥社区居民委员会于2014年1月23日出具的《场地证明》。拟证明：案涉房屋于2014年就由龚小莉在占有使用。 兴堰公司发表质证意见称，对该证据的真实性认可，合法性认可，但不能达到雷清洪的证明目的，该证据是雷清洪和嘉鑫客栈内部的一个转租，其转租行为与兴堰公司的主张的权利没有任何关联性。 嘉鑫客栈发表质证意见称，真实性、合法性无异议，但是对关联性有异议，不能达到雷清洪的证明目的。申请登记仅是一个行政的审批行为，在登记过程中没有正式的经营。经营应当以工商登记注册时间为准，注册时间是2015年。在该证据的第8页、第9页实际上办结的时间也是2015年。对《场地证明》“兹有……龚小莉所有”，嘉鑫客栈认为该《场地证明》是无效的，案涉房屋肯定是属于兴堰公司所有，这个场地证明是不能够证明嘉鑫客栈实际控制和使用案涉房屋，该《场地证明》仅仅是为了办证使用。 潘先体发表质证意见称，对该证据的真实性、合法性无异议，都是这些证据都与潘先体没有任何关联性。 本院认为，对第一组证据的真实性、合法性予以认可，然该证据显示只是龚小莉申请开业登记的材料，材料中显示获得批准设立登记的日期为2015年1月13日，与一审查明事实一致。龚小莉虽于2014年提交申请，并不能证明其在该时间占有使用案涉房屋。对第二组证据《场地证明》，根据第一组证据上都江堰市行政审批局盖章并标注“合计玖页”，该份证明应系龚小莉申请个体工商户开业登记材料中的一份，系基于办证使用，并不能证明龚小莉于2014年即占有案涉房屋。上述证据作为申请办证的材料，虽具有真实性、合法性，但并不能达到雷清洪的证明目的，本院依法不予采信。 本院二审查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，案涉《商铺租赁合同》系兴堰公司与雷清洪的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：雷清洪是否应当承担支付租金及相应资金占用利息的责任。本院对此论述如下： 关于雷清洪是否应当承担支付租金及相应资金占用利息的责任的问题。雷清洪称，兴堰公司并未向雷清洪交付案涉房屋，案涉房屋一直由嘉鑫客栈占有、使用，故雷清洪不应是租金及资金占用利息的支付主体。兴堰公司则称雷清洪随物管查看案涉房屋后，物管即向雷清洪交付了案涉房屋钥匙，已经完成房屋交付，但因公司在当时管理混乱，并未有交接手续。对此本院认为，根据案涉租赁合同第四条第2款约定“乙方在签订合同并缴纳保证金和首期3个月租金后，甲方向乙方出具交房通知书，乙方凭交房通知书到该项目物业管理服务处办理相关手续，签订物业管理服务合同并按标准缴纳物业管理服务费。”，兴堰公司向雷清洪交付房屋的前提应系雷清洪已经向其支付保证金及首期3个月租金。现虽雷清洪在签订合同后并未缴纳租金，兴堰公司也无充分证据证明其按照合同约定的程序向雷清洪交付房屋，然案涉房屋实际占有使用人嘉鑫客栈于一、二审中均称其系从雷清洪处拿到案涉房屋钥匙，接收案涉房屋，同时表示其和雷清洪之间系转租关系，租金也应向雷清洪支付。对此雷清洪一审称其只是帮嘉鑫客栈和潘先体签订合同，后已完全退出。但雷清洪既未就其签订案涉租赁合同系基于嘉鑫客栈或潘先体委托提供证据，亦未就其和嘉鑫客栈之间不存在转租关系提供证据，同时也无证据证明其在支付保证金后至今向兴堰公司主张过要求兴堰公司交付房屋，应当承担举证不利的后果。根据合同相对性，雷清洪应当按照租赁合同约定履行承租人主要合同义务，向兴堰公司支付2013年7月15日至2018年7月14日的租金1025632元。一审对此认定正确，本院予以维持。至于嘉鑫客栈与雷清洪之间的纠纷，应另案解决。 对雷清洪主张案涉房屋在签订合同时未取得规划许可、建设工程竣工验收消防备案和所有权证，案涉房屋不得出租，也不符合交付条件。本院认为，案涉房屋于2013年1月24日即取得建设工程规划许可，虽于2018年进行消防备案，然嘉鑫客栈作为实际使用人并未因此导致其使用案涉房屋产生阻碍，加之租赁实质系出租人让渡其对租赁物的占有，故出租人并不必然要具备所有权人身份。综合上述事实，本院对雷清洪以上述理由主张无需支付租金，本院不予支持。 对雷清洪主张兴堰公司要求其支付租金的诉讼请求已经过时效。本院认为，虽案涉合同约定租金支付方式为分期支付，使得各期租金的支付具备一定独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。因案涉租赁合同于2018年7月14日履行期满，兴堰公司于2019年4月起诉至一审法院，故对雷清洪主张兴堰公司关于租金的诉讼请求已过时效，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，雷清洪的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15532元，由雷清洪负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  袁晟翔 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年七月十日 法官助理  郑 帅 书 记 员  何浩铭