山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终6174号 上诉人（原审被告）:山东百解能源有限公司，住所地山东省日照市经济开发区秦皇岛路6号。 法定代表人：孙春光，执行董事。 委托诉讼代理人：高群，北京百瑞（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李学江，北京百瑞（济南）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：新昌物业管理（深圳）有限公司青岛分公司，住所地胶州市少海北路1号璞玉岛小区。 主要负责人：王少军，经理。 委托诉讼代理人：李照钦，山东诚功（胶州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：匡磊，山东诚功（胶州）律师事务所律师。 上诉人山东百解能源有限公司因与被上诉人新昌物业管理（深圳）有限公司青岛分公司（以下简称新昌物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初4176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 山东百解能源有限公司上诉请求：一、撤销原审判决并依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人并未实际入住，不应全额缴纳物业费。上诉人自交房以来，房屋一直空置，被上诉人对上诉人房屋空置无人居住的事实是明知的。另外，根据相关法律规定，经业主验收，因未装修不具备入住条件的空置房或入住后因故长期不使用的空置房，其物业服务费不应按物业服务合同约定收费标准的交纳。被上诉人在明知房屋空置的情况下全额收取物业服务费，显然不当。二、被上诉人提供的物业服务不符合合同约定。被上诉人提供的物业服务设施、物业服务项目及质量也不符合双方约定，其按照全额收取物业服务费显然不适当。 新昌物业答辩称：第一，上诉人与被上诉人签订的《璞玉岛物业前期服务协议》合法有效，对上诉人和被上诉人具有约束力，该协议约定无论房屋是否空置，物业服务费用按全额缴纳，同时，约定物业服务费逾期缴纳违约金，上诉人以房屋空置为由，主张不应按物业服务合同约定收费标准缴纳物业服务费不符合协议约定，不应支持。第二，上诉人在原审时认可自交房之日起一直是被上诉人为涉案小区物业服务区域提供物业服务，其作为业主在接受物业管理企业提供的物业服务后，应当承担及时依约缴纳物业服务费的义务。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 新昌物业向一审法院提出诉讼请求：1、判令山东百解能源有限公司支付新昌物业拖欠的物业费36455.04元；2、判令山东百解能源有限公司按照中国人民银行规定的同期贷款利率四倍支付自拖欠之次月1日起至付清欠费期间的违约金；3、本案全部诉讼费用由山东百解能源有限公司承担。庭审中新昌物业明确第一、二项诉讼请求为：判令山东百解能源有限公司支付新昌物业拖欠的2017年11月14日至2019年3月13日期间的26号楼2室的物业费36455.04元及以物业费36455.04元为基数，自起诉之日起至付清欠费之日按照年利率24%计算的违约金。 一审法院认定事实如下：2013年8月18日，青岛信瑞房地产投资开发有限公司与新昌物业签订《青岛-璞玉岛物业管理服务合同》，约定新昌物业负责购房人所购青岛中信少海东湖住宅项目-璞玉岛别墅房屋的前期物业管理工作，合同期限2014年1月1日至2016年12月31日。根据合同约定，新昌物业自2014年1月1日起开始为璞玉岛小区全部物业提供前期物业服务。 2017年1月1日新昌物业与青岛信瑞房地产投资开发有限公司续签《青岛-璞玉岛物业管理服务合同》，合同期限自2017年1月1日至2017年12月31日。后期签订四份《补充协议》将上述合同期限接连续签至小区业主委员会成立重新选聘或签订《物业管理服务合同》为止。根据合同第八条约定，璞玉岛项目物业服务费标准为：每月每建筑平方米人民币叁元陆角整（3.6元/月/平方米）。 2017年11月14日山东百解能源有限公司与新昌物业签订《入伙合约》，项下包含《璞玉岛物业前期服务协议》、《璞玉岛业主临时管理规约》、《承诺书》、《消费安全责任书》、《用户大件物品放行授权书》，山东百解能源有限公司同意接受新昌物业对璞玉岛小区提供前期物业服务，并承诺遵守“璞玉岛入伙合约”。 该《入伙合约》项下《璞玉岛物业前期服务协议》载明山东百解能源有限公司所购房屋位于青岛胶州市，第一条约定，甲方即山东百解能源有限公司依据本协议及法规的规定向乙方(新昌物业)交纳物业服务费及其他费用（包括但不限于车位服务费，而不论该单元是否空置或被占用，亦无论其空置时间是否超过1年。）；第四条约定，本物业管理区域的物业服务费按业主拥有物业建筑面积3.6元/月/平方米交纳，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季度首月10日前向乙方交纳当期物业服务费，若逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额0.3%向乙方支付滞纳金。山东百解能源有限公司自2017年11月14日至2019年3月13日未交纳物业服务费。 一审法院认为，新昌物业具有物业管理资质，其接受开发商的委托，签订的《青岛-璞玉岛物业管理服务合同》及《补充协议》为有效合同，该合同对山东百解能源有限公司具有约束力。山东百解能源有限公司于2017年11月14日以书面确认方式认可《入伙合约》的全部条款，亦认可自交房之日以来一直是新昌物业为涉案小区物业服务区域提供物业服务，其作为业主在接受物业服务后，应当承担及时依约缴纳物业服务费的义务。 新昌物业主张2017年11月14日至2019年3月13日的物业服务费36455.04元（632.9平方米×3.6元/平方米/月×16个月），符合法律规定及双方约定。山东百解能源有限公司辩称自交房以来并未实际入住，属于空置房，应当减免缴纳，但根据双方当事人签订的《入伙合约》项下《璞玉岛物业前期服务协议》第四条第六项约定，因甲方即山东百解能源有限公司原因空置房屋，物业服务费用按全额交纳，故对山东百解能源有限公司该抗辩主张，一审法院不予采纳。 关于违约金，新昌物业主张的合同依据为《入伙合约》项下《璞玉岛物业前期服务协议》第四条约定，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季度首月10日前向乙方交纳当期物业服务费，若逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额0.3%向乙方支付滞纳金，新昌物业自行调整为自起诉之日起至付清欠费之日按照年利率24%计算，对此山东百解能源有限公司认为远远超过其实际损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,违约金应以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量，新昌物业未举证证明其因山东百解能源有限公司违约所遭受的损失数额，根据公平原则及权利义务相对等的原则，一审法院酌情调整为以36455.04元为基数自起诉之日至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率和自2019年8月20日至付清欠费之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第一条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、山东百解能源有限公司支付新昌物业自2017年11月14日至2019年3月13日止的物业费36455.04元，于判决生效后十日内付清。二、山东百解能源有限公司支付新昌物业以36455.04元为基数按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自起诉之日至2019年8月19日止和自2019年8月20日至付清欠费之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的违约金，于判决生效后十日内付清。三、驳回新昌物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费711元，由山东百解能源有限公司负担。 二审中，被上诉人放弃对物业费违约金的诉讼请求，系对其民事诉讼权利的处分，本院予以确认。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为，上诉人是否应缴纳全额物业费。《山东省物业管理条例》第七十条第二款规定，物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。本案中，双方当事人签订的《璞玉岛物业前期服务协议》合法有效，对当事人均具有约束力。该协议约定，因山东百解能源有限公司原因致使房屋空置，物业服务费用按全额交纳，同时对逾期交纳的违约金进行了约定。故一审法院依据合同约定判决上诉人承担物业费并无不当。 综上，上诉人山东百解能源有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。本院依据被上诉人二审确认的诉讼请求，依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初4176号民事判决第一项； 二、撤销山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初4176号民事判决第二、三项； 三、驳回新昌物业管理（深圳）有限公司青岛分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费711元，二审案件受理费711元，均由上诉人山东百解能源有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年七月二十一日 法官助理 薄富超 书记员韩平