安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0705民初2440号原告：铜陵创祎商业管理有限公司，统一社会信用代码：91340700MA2NAUOT5F，住所地安徽省铜陵市新时代万彩天地2层1-201。法定代表人：张全国，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：查锐，安徽景旺律师事务所律师被告：俞海峰，男，汉族，住安徽省芜湖市无为县。委托诉讼代理人：钟义龙，安徽华律律师事务所律师。原告铜陵创祎商业管理有限公司诉被告俞海峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。原告铜陵创祎商业管理有限公司委托代理人査锐，被告俞海峰及其委托代理人钟义龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铜陵创祎商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即腾空租赁物并返还给原告；3、判令被告立即向原告支付拖欠的房屋租金16765元(自2019年9月18日计算至2020年3月31日,此后的占用费按87.39元/日的标准计算至被告腾空租赁物时止)；4、判令被告立即向原告补交免租期内租金3933元；5、判令被告立即向原告支付综合管理费1109元(自2020年1月18日计算至2020年4月15日，此后的综合管理费按12.2元/月/平方米的标准计算至被告腾空租赁物时止)；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月18日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》。约定：1、原告将位于铜官区翠湖四路与衡山大道交汇处的铜陵新时代万彩天地第2层2-102号铺位，套内面积为31㎡的商用铺面租赁给被告用于经营品牌为“桥头排骨”，经营类别为油炸；2、租赁期限为3年，自该物业正式开业之日起算(其中包含3个月的免租期，第一年免1个月，第二年免1个月，第三年免1个月)，先付后用。综合管理费与租金同期支付。协议第15.4条约定，被告未能按合同约定支付租金以及综合管理费等费用达30天以上的，原告有权解除合同并要求被告补足免租期内的租金。案涉租赁物所在的铜陵新时代万彩天地于2019年1月18日正式开业，原告也按合同约定将案涉租赁租赁物交付给被告使用，但被告未按约定交纳租金及综合管理费等费用,也未向原告办理退租事宜。原告多次向被告方催缴费用，但被告均置若罔闻，2020年4月8日，原告将催缴费用的告知书送达至被告经营的店铺里，被告也未置可否。请求支持原告的诉讼请求。被告俞海峰辩称，1.原告主体不适格，原告与房屋产权人台新置业之间系委托代理关系，授权书第（1）项权限明确载明原告仅代表委托人与客户签订合同，原告无权以自己名义主张权利。2.答辩人店铺一直漏雨等问题至今未处理，没有确认合格验收，原告未按合同8.1发出《租赁房屋交付通知书》给答辩人确认，因此，原告不应当收取租金和管理费。3.时代名门1-2号楼的消防验收日期为2019年3月28日，超市的消防验收日期为2019年4月25日，故原告主张正式开业的日期2019年1月18日是不可能的，实际上当时超市违规试营业，不是整个商业综合体正式开业。4.铜陵时代名门微信公众号表明时代广场开业时间为2019年11月18日，但微信公众号图片显示实际内容为超市重装开业，合同约定的铜陵新时代万彩天地商业综合体至今未举行任何正式开业仪式。5.答辩人已缴纳17647元，不欠费，原告也没有催收，答辩人明确表示不同意解除合同。6.案涉租赁的商铺位于铜陵学院大门正对面，受疫情影响，学生未返校复课，没有人流量，店铺关门，被告要求在铜陵学院学生返校复课之前免除租金和管理费。7.原告在招商过程中虚假承诺，以及延期交房，被告保留诉讼的权利。本院经审理认定事实如下：2018年11月18日，原告铜陵创祎商业管理有限公司与被告俞海峰签订《房屋租赁合同》，该合同约定了以下相关事项：1、租赁标的物为位于铜官区翠湖四路与衡山大道交汇处的铜陵新时代万彩天地第2层2-102号铺位，套内面积为31㎡的商用铺面租赁给被告用于经营品牌为“桥头排骨”，经营类别为油炸。2、租赁期限为3年，自该物业正式开业之日起算(其中包含3个月的免租期，第一年免1个月，第二年免1个月，第三年免1个月)，先付后用。综合管理费与租金同期支付。3、第一年租金为31462元、第二年租金为31462元、第三年租金为34608.2元；支付方式为按3个月为一个支付期，先支付后使用；4、综合管理费为：2018年12月8日至2019年12月7日为4538.4元、2019年12月8日至2021年12月7日由原告根据现场实际情况另行确定；与租金同期支付。第8.1条约定，甲方（原告）承诺2018年12月18日前将租赁房屋交付乙方（被告），甲方认为租赁房屋铺位具备装修合法进行的必要条件时，可向乙方发出《租赁房屋交付通知书》，乙方应在接到甲方租赁房屋已具备租赁房屋已具备交付条件的书面通知之日起10日内完成现场检查和确认手续。8.3条约定，乙方应在约定的查验期结束日后三个工作日内出具《租赁房屋交付确认书》，乙方出具《租赁房屋交付确认书》之日为阻力房屋交付日。8.5条约定，开业时间暂定2019年1月18日，甲方同意给予乙方免租装修期及3个月免租期。协议第15.4条约定，被告未能按合同约定支付租金以及综合管理费等费用达30天以上的，原告有权解除合同并要求被告补足免租期内的租金。此外，该合同还约定了其他租赁双方的相关权利义务等内容。该合同签订后，被告于2018年9月18日和11月18日向原告交纳租金、押金及综合管理费共计17647元。在原告的诉状中并未陈述交付房屋的具体时间，原告也没有提交证据证明交付房屋的准确时间。另查明，案涉商铺所在物业于2019年3月28日通过消防验收。2020年4月8日，被告向原告发出通知，要求被告于2020年4月10日前补交所欠租金，逾期将停止物业服务并通过诉讼解决等。以上事实，有当事人陈述，房屋租赁合同，收据，催缴通知书及回执，解除合同通知书及回执等证据附卷，且经庭审质证，予以确认。以上事实，有当事人陈述，房屋租赁合同，收据，消防验收单、告知书等证据附卷，且经庭审质证，予以确认。本院认为，原被告双方于2018年11月18日所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应予确认。该合同签订后，原告依约将租赁商铺实际交付被告使用，被告也依约交纳部分租金、押金及综合管理费，故原告双方的行为实际表明各自已实际履行合同，且相互之间也接受了相对方的履行行为。关于原被告双方争议的相关问题。首先，关于原告主体问题。本案房屋租赁合同系原告与被告俞海峰签订，原告作为出租方，当然享有主体资格，该主体资格的享有与原告是否为案涉物业所有权人以及所获授权范围并无直接关联。其次，关于“正式开业之日”的日期及租金起算日期问题。根据双方合同的约定，案涉商铺于2018年12月18日交付被告，但原告未提供交付房屋通知书，而该商铺所在物业消防验收时间为2019年3月28日，庭审中被告也认可原告工作人员称自2019年4月1日起开始计付租金，根据以上事实，本院确定本案正式开业之日为案涉商铺所在物业消防验收通过之日，案涉商铺的租金起算之日为2019年4月1日。再次，关于本案房屋租赁合同的解除时间问题。本案原告在实际经营中，遭遇新冠疫情，疫情期间，餐饮行业按要求停业，且案涉物业毗邻铜陵学院，因疫情影响，该学院至今未复课，以上疫情所引发的系列情况直接导致被告签约时的基础条件发生变化，该情况非因合同当事人意志控制而客观发生，系不可抗力，原告主张解除合同违背了公平原则，不利于经济的发展；另被告并未提交解除合同通知，现被告不同意解除合同，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。第四，关于本案各项费用计算问题。1.租金，自2019年4月1日起计算，按年租金31462元，扣除原告认可的免租期2个月（2019年4月、2020年4月），计算至2020年8月31日，共计15个月；另2020年1月25日疫情发生后自2020年2月1日起的租金按50%标准计算。共计为31462元（计算方式为：2019年5月至2020年1月共9个月，2020年2月至8月扣除免月租的2020年4月，共6个月，按50%计算）；2.综合管理费，该费用实际系维护相关物业运转的必须费用，与租金并非同一性质，合同中虽约定该费用与租金同期支付，但应理解为系对该费用支付时间以及期限的限定，并不能解释为与租金同时起算，但因原告并未提交交付房屋的准确时间，本院对该费用从2019年4月1日起开始计算，按年费用4538.4元，计算至2020年8月31日，共计为6429.4元；以上各项费用合计为37891.4元。对该合计费用与被告已交纳17647元款项扣除保证金5000元间的差额部分25244.4元，被告还应予以支付。自2020年9月起，双方按原合同继续履行。被告辩称原告提供的房屋存在漏雨问题，双方可依据合同的相关约定履行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告俞海峰于本判决生效后十日内，支付原告铜陵创祎商业管理有限公司至2020年8月31日止的租赁费及综合管理费共计25244.4元；二、驳回原告铜陵创祎商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费345元，减半收取172.5元，由被告俞海峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  王新会二〇二〇年七月三十一日书记员  王真菇附：本判决依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。