台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初1361号原告：潘贞贞，女，1983年8月5日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：陈武，浙江多联律师事务所律师。委托诉讼代理人：王林江，浙江多联律师事务所律师。被告：陶文达，男，1974年9月12日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：丁小燕，女，1979年3月7日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：陶宇宏，男，2000年9月11日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：周美英，女，1952年7月17日出生，汉族，住台州市椒江区。被告陶宇宏、周美英共同的委托诉讼代理人：金丹，浙江建策律师事务所律师。原告潘贞贞与被告陶文达、丁小燕、陶宇宏、周美英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告潘贞贞的委托诉讼代理人陈武、王林江，被告陶文达、被告陶宇宏与被告周美英共同的委托诉讼代理人金丹到庭参加诉讼。被告丁小燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。潘贞贞向本院提出诉请：1.确认潘贞贞与陶文达、丁小燕于2016年1月1日签订的《宅基地买卖协议》有效；2.判令陶文达、丁小燕、陶宇宏、周美英立即办理坐落于台州市椒江区的不动产登记手续，并办理变更登记至潘贞贞名下。2020年7月7日，潘贞贞撤回第2项诉讼请求。事实和理由：陶文达与丁小燕系夫妻关系，陶宇宏系陶文达与丁小燕的儿子，周美英系陶文达母亲。2016年1月26日，潘贞贞与陶文达、丁小燕共同签订《宅基地买卖协议》一份，协议约定：潘贞贞购买陶文达、丁小燕、陶宇宏、周美英因拆迁取得的坐落在椒江区里组织抓阄后为准），转让价格为658000元整；款项分二期支付，第一期在协议签订后支付558000元，第二期未支付的100000元按六厘利息计息，利息每年一付，若潘贞贞改建宅基地的，则陶文达、丁小燕、陶宇宏、周美英小区建设配套免。同时双方约定了违约责任，若陶文达、丁小燕、陶宇宏、周美英反悔不同意出卖套房或不协助潘贞贞办理产权过户手续的，则陶文达、丁小燕、陶宇宏、周美英应当返还潘贞贞所支付的宅基地款、建房款及一切费用并支付相应违约金。协议签订后，潘贞贞按约支付了第一期款项558000元。在协议签订过程中，潘贞贞要求陶文达、丁小燕、陶宇宏、周美英将套房置换为地基后将地基转让给潘贞贞，陶文达、丁小燕、陶宇宏、周美英表示同意。2016年4月，陶文达、丁小燕、陶宇宏、周美英申请将沙田村的套房置换为吴叶村的地基，并最终置换取得吴叶村所有的坐落于台州市海城佳苑北区的地基。2017年5月，陶文达、丁小燕、陶宇宏、周美英共同以上述地基向台州市国土资源局申请建房并获批准，土地性质为国有建设用地。潘贞贞在陶文达、丁小燕、陶宇宏、周美英取得涉案建设用地后便按照协议和规划要求出资修建了涉案房屋。2019年9月26日，台州市地名委员会办公室发放了涉案房屋的门牌证，持证人为陶文达，门牌号为“台州市开发区海城佳苑北区61幢4号”。2019年10月14日，台州市自然资源和规划局发放了涉案房屋的《建设工程规划许可证》，《建设工程规划许可证》所载的建设位置为台州市开发区海城佳苑北区61幢4号，建设规模为地上147平方米；2019年10月28日，因涉案房屋的实测面积大于规划面积，台州市椒江区综合行政执法局作出台椒综执罚【2019】第01065号《行政处罚决定书》，罚款金额为24497.28元，此罚款实际由潘贞贞缴纳。2019年10月29日，台州市自然资源和规划局发放了涉案房屋的《浙江省建设工程规划核实确认书》，确认涉案房屋已具备竣工规划确认条件，并最终按照建筑面积地上147平方米规划验收。现房屋竣工验收完毕，且已经具备了办理不动产登记的所有条件，但陶文达、丁小燕、陶宇宏、周美英却恶意拖延办理涉案房屋的不动产登记手续和变更登记手续，极大地损害了潘贞贞的合法权益。另外，潘贞贞自涉案协议签订后便一直按照协议约定向陶文达、丁小燕、陶宇宏、周美英支付了第二期款项的相应利息。陶文达答辩称：潘贞贞购买的是宅基地，并非套房。陶文达的母亲周美英表示不同意出卖不动产，现被告方希望收回案涉不动产，返还款项。陶宇宏、周美英答辩称：一、本案原告的诉讼主体存在问题。起诉状及授权委托书的签名、捺印并非潘贞贞本人所为，提起本案诉讼非原告真实意思。二、本案所涉宅基地买卖协议违反法律禁止性规定，协议无效。被告陶文达因拆迁取得了一间地基、一间套房，出售给原告的是套房。三、潘贞贞擅自变更协议履行内容，对条款进行了更改，与当初给陶文达的合同并不一致。四、周美英与陶文达常年关系不和，也未住在陶文达家中，陶文达隐瞒周美英将房屋出售。周美英未曾在协议上签字，对房屋出售一事并不知情。陶宇宏当时未满十八周岁，对此事也并不知情，其父母的行为侵害了未成年人的合法权益。陶文达对于案涉财产的处分系无权处分。丁小燕未作答辩。本院经审理，认定本案事实如下：2016年1月1日，陶文达作为出卖方（甲方），丁小燕作为出卖方（共有人），潘贞贞作为购买方（乙方）签订《宅基地买卖协议》一份，协议约定：“甲、乙双方就乙方购买甲方坐落在椒江海门街道沙田村宅基地套房壹套（门牌号以村里组织抓阄后为准），经双方协商自愿达成协议如下：一、甲方经家人协商自愿将套房获批的宅基地出卖给乙方，该间套房面积为125平方米、车房10平方米，双方商定转让价格为人民币：陆拾伍万捌仟元整，小写658000元整。二、付款方式：双方商定分二期支付，第一期在本协议签订后付伍拾伍万零捌仟元整；第二期未支付的壹拾万元按六厘利息由乙方计算利息，每年一付（如乙方改建宅基地，甲方小区建设配套费全免）。三、违约责任：如果甲方中途反悔不同意出卖该间套房的，或不协助乙方或乙方指定的第三人办理房地产权过户手续的，甲方要返还给乙方所支付的宅基地款、建房款及一切费用，再追加违约金人民币：伍拾伍万捌仟元整。如甲方三年内反悔则按本金（558000.00）翻一番，如三年外反悔则按本金（58000.00）翻二番，并不计利息；如乙方因其他原因违约的甲方没收乙方购买宅基地款作为处罚。……”协议签订前日，潘贞贞已支付给了陶文达购房款558000元。此后，陶文达出具收据，确认收到潘贞贞2015年-2016年、2017年、2018年的利息7200元、7200元、7200元。2017年6月30日，陶文达、丁小燕、陶宇宏、周美英获得批准在沙田村规划点上新建2间楼房，占用国有建设用地95平方米。另查明，本案起诉状及授权委托书上的潘贞贞签名、捺印均非潘贞贞本人书写、捺印，而是由潘建国书写、捺印。潘贞贞认可潘建国以潘贞贞名义实施的上述诉讼行为，并确认其事先已授权其父潘建国实施上述行为。上述事实有潘贞贞提供的人口信息、身份证、宅基地买卖协议、银行账户明细、收据、农居民建房呈报表，陶文达、丁小燕、陶宇宏、周美英提供的农居民建房呈报表以及当事人的庭审陈述等证据证实。本院认为：本案起诉状上潘贞贞的签名、捺印虽非潘贞贞本人签名、捺印，而系潘建国以潘贞贞的名义代潘贞贞签字、捺印，但潘贞贞本人认可潘建国的上述行为，并确认事先已授权潘建国实施相应行为，故本案的起诉符合潘贞贞的真实意思，系潘贞贞授权潘建国代为行使诉权，本案符合受理条件。潘贞贞的授权委托书也系潘建国签字、捺印，但潘贞贞对该授权行为予以认可，故潘贞贞的委托诉讼代理人的代理行为实际已获得潘贞贞的授权，双方的代理合同关系合法、有效。潘贞贞与陶文达、丁小燕签订的《宅基地买卖协议》虽然命名为宅基地买卖协议，但双方提供的农居民建房呈报表中均明确涉案不动产的土地性质为国有建设用地，而非农村集体土地，故该协议并不违反法律强制性规定。被告陶宇宏、周美英抗辩，潘贞贞擅自变更协议条款，潘贞贞提供的合同与被告陶文达所持合同不一致，但其提供的一份未经签字的合同不足以证明其主张，对此抗辩，本院不予采纳。本院认为，案涉《宅基地买卖协议》系合同双方的真实意思表示，内容并不违法，为有效合同。潘贞贞变更后的诉讼请求合理，本院予以支持。潘贞贞在法庭辩论终结后撤回部分诉讼请求，系其对诉权的正当行使，本院予以准许，但相应诉讼费用应由潘贞贞负担。丁小燕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的正常审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：原告潘贞贞与被告陶文达、丁小燕于2016年1月1日签订的《宅基地买卖协议》有效。案件受理费5190元（已减半计算，原告潘贞贞已预付），由原告潘贞贞负担2595元，被告陶文达、丁小燕负担2595元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 郭虹霞二〇二〇年七月十三日法官助理陈平代书记员 潘安倩