北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3153号上诉人（原审被告）何作煌，男，1968年7月20日出生，汉族，住福建省石狮市。委托诉讼代理人：何建雄（何作煌之子），住福建省石狮市。被上诉人（原审原告）北京东亚时代物业管理有限公司，住所地北京市通州区经济技术开发区东区靓丽三街9号-1234。法定代表人：崔亚男，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王大鹏，北京安理（天津）律师事务所律师。北京东亚时代物业管理有限公司（以下简称东亚时代公司）与何作煌合同纠纷一案，北京市大兴区人民法院作出（2018）京0115民初6836号民事判决，东亚时代公司不服该判决，提出上诉。2018年12月27日，本院作出（2018）京02民终12660号民事裁定，撤销北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初6836号民事判决，本案发回北京市大兴区人民法院重审。北京市大兴区人民法院依法另行组成合议庭进行审理，于2019年11月29日作出（2019）京0115民初4932号民事判决。何作煌不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。何作煌公司上诉请求：请求撤销一审判决，驳回东亚时代公司的一审全部诉讼请求。1.双方在签订“租赁合同”的同时签订了同一期限的管理协议。虽租赁合同约定无偿，但东亚时代公司确因管理协议受益，双方的意思表示真实，可视为双方受益的综合考虑，如果没有“租赁合同”的无偿性，也未能据此产生管理协议的管理费收益，一审判决认为管理协议纠纷应另案解决不妥。2.双方虽在“租赁”合同到期后没有另行续签，但是未能协商一致没有续签的过错并不全在我，合同期满后一个月即2016年12月20日租赁物就被停电，2017年2月就被消防部门查封，因此租赁物的实际有效使用仅为一个月，被查封后更无法搬迁。虽然我的货物存放在租赁物，但不能认为我是故意占用，因此东亚时代公司要求支付违约金，不能支持。而且消防不合格是东亚时代公司管理及监督责任没有到位造成，管理费用应当计算一个月即500元。3.一审诉讼费计算及分配有误，请二审法院核实。东亚时代公司辩称，同意一审判决，不同意何作煌的上诉请求。请求驳回上诉，维持原判。东亚时代公司向一审法院起诉，请求判令何作煌向东亚时代公司支付：1.自2016年11月20日起至2018年11月7日期间的违约金143600元；2.自2016年11月20日起至2018年11月7日期间的管理费用11802.74元。一审法院认定事实：案外人北京东亚信元国际会展中心有限公司（以下简称东亚信元公司）系房屋坐落为“大兴区旧桥路25号院6号楼”（房屋性质为商品房，规划用途为办公，颁发有编号为X京房产证兴字第169739号的房屋所有权证）的所有权人，6号楼不分摊的建筑物、构筑物（包括但不限于车库、车位、会所、储藏室、配套用房、公建用房、设备用房等）的所有权、使用权、处分权和收益权等各项权益归东亚信元公司所有。2014年12月，东亚信元公司（委托人）与东亚时代公司（受托人）签订授权委托书，东亚信元公司将北京市东亚嘉创中心项目委托给东亚时代公司进行管理，东亚时代公司可以自行（以自己的名义）或另行委托第三方对该项目进行日常管理、出租、签订租赁合同等事项，委托期限为自该委托书签字盖章之日起至东亚信元公司发出书面终止授权委托通知书之日止。之后，在2015年，东亚时代公司（甲方）与何作煌（乙方）签订地下租赁合同；双方约定甲方同意将“位于北京市大兴区旧宫镇旧忠路25号院东亚嘉创中心项目6#楼地下三层的地下室”（即6号楼地下室）无偿出租给乙方使用，乙方向甲方承诺，租赁期内该地下室仅作为库房（存储室）使用，该地下室的建筑面积约为30平方米；双方还约定，该地下室租赁期限为1年，自2015年11月20日至2016年11月19日，乙方如要求继续租赁，则必须在租赁期届满前1个月书面通知甲方，经甲方同意后，乙方应在租赁期满前与甲方签订下一年度的租赁合同，乙方如不继续租赁，则应在租赁期满当日将该地下室恢复原状后交还甲方，逾期交还的，每逾期1日，乙方应向甲方支付200元的违约金；关于甲方权利、义务，双方约定，甲方应保证该地下室本身及附属设施、设备处于能够正常使用的状态；关于乙方权利、义务，双方约定：“因租赁、使用该地下室产生的一切费用（包括但不限于物业费、管理费、水电费、税费等一切应向相关部门缴纳的费用）由乙方承担”、“乙方不得擅自对该地下室进行装饰装修，如有需要须以书面形式与甲方沟通，在甲方许可的前提下进行装饰装修”、“乙方应于该地下室租赁期满后，将该地下室及附属设施、设备在无损坏情况下交还甲方。如有损坏，甲方有权按租赁期满时损坏物品市场价格要求乙方赔偿”、“乙方交还甲方该地下室应当保持该地下室及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响该地下室的正常租赁。对未经同意留存的物品，甲方有权处置”；双方同时约定，乙方应于本合同签订当日，与该地下室所在小区的物业管理公司就该地下室管理事宜，签订管理协议，且乙方保证，在该合同租赁期限内，不得单方解除管理协议。同在2015年，东亚时代公司（甲方）与何作煌（乙方）另行签订地下管理协议，双方约定乙方使用甲方管理区域内的6号楼地下室作为库房（储藏室），甲方作为物业管理方有权对该地下室的使用等进行监督管理，乙方自愿接受甲方的管理，并承诺按期向甲方支付相应管理费；双方约定地下室建筑面积为30平方米，管理期限自2015年11月20日至2016年11月19日，该地下室每年管理费用为6000元，在该协议管理期限内，管理费总额合计6000元，乙方应于该签订当日，向甲方一次性支付全部管理费。上述地下租赁合同、地下管理协议签订后，东亚时代公司向何作煌交付6号楼地下室，合同期满后，东亚时代公司未与何作煌续签合同，何作煌未继续交纳物业管理费。2017年12月1日，东亚时代公司向何作煌邮寄致送“关于要求腾退房屋并支付违约金的催告函”，催告何作煌在合同已到期的情况下尽快返还租赁房屋，但何作煌称并未收到过该催告函。2018年11月7日，何作煌将6号楼地下室交还给东亚时代公司。何作煌主张合同到期后，东亚时代公司将房屋贴上封条，在交房前几日其发现封条被撕了才赶紧将衣服搬出来，并且交房时房屋里面没有电。何作煌提交照片和视频佐证，照片显示房门口贴有3张封条，其中一张封条显示单位为“北京市大兴区安全消防支队”，一张封条显示单位为“北京市大兴区旧宫镇人民政府安全生产检查队”，日期为2017年11月30日，还有一张显示单位为“东亚时代”；视频显示何作煌在向某名工作人员办理房屋交接手续。东亚时代公司对照片和视频的真实性不认可，认为证据无法反映出拍摄的时间和地点，亦无法确认视频中的人系东亚时代公司的工作人员。为进一步核实情况，法院于2019年9月25日到6号楼地下室现场勘查，经查看，何作煌所使用的6号楼地下室上标示的房号“6#2-7”与何作煌所提交的贴有封条的房门上显示的楼号一致。经询问，东亚时代公司工作人员称合同到期后，因为何作煌一直不交房，所以其公司在2017年冬天贴过一次封条，但那个封条一撕就可以进去，之后政府贴的其公司并不清楚情况；关于停电情况，东亚时代公司工作人员称大兴发生着火事故之后有单位安全检查，告知其公司如果地下室没有使用就必须停电，所以将6号楼地下室的电给停了。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。关于合同性质，双方当事人所签订地下租赁合同名为“租赁合同”，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”即租赁合同必然涉及承租人支付租金事宜，具体至本案，双方约定由东亚时代公司将6号楼地下室“无偿出租”给何作煌使用，故不符合租赁合同的法律规定；考虑到何作煌使用6号楼地下室的无偿性，双方应成立借用合同关系。同时还需指出，虽然双方签订有地下管理协议，即物业服务合同，何作煌据此应向东亚时代公司交纳物业管理费，但该交费义务系基于东亚时代公司依据地下管理协议向何作煌提供了物业服务，并非是基于将6号楼地下室交与何作煌使用，不能改变地下租赁合同的无偿性。东亚时代公司与何作煌所形成借用合同关系系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该借用合同于2016年11月19日到期，在双方就何作煌继续使用6号楼地下室未达成一致意见的情况下，何作煌继续占用房屋至2018年11月7日，根据合同约定，何作煌逾期搬离地下室应承担每日200元的违约金，但考虑到涉案房屋系仅30平方米左右的地下室，明显不同于地上住宅或地上办公用房，且在2017年年底房屋被停电并被贴上封条，即使该房屋系用于储存衣物，该情形亦影响房屋使用效能，故上述违约金约定过高，综合考虑周边房屋租赁价格及房屋使用情况等因素，法院酌情确定2016年11月20日至2017年11月30日期间违约金按照每日35元的标准计算，2017年12月1日至2018年11月7日期间的违约金按照每日20元的标准计算，经计算，违约金共计20000元。东亚时代公司要求何作煌给付管理费的基础为双方所签订地下管理协议，但双方就地下管理协议成立物业服务合同关系，与本案所审理借用合同关系并非同一法律关系，不属于本案审理范围，故对该项诉讼请求，法院不予处理，争议方可另行解决。据此，一审法院判决：一、何作煌于判决生效后十日内赔偿北京东亚时代物业管理有限公司违约金20000元；二、驳回北京东亚时代物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经本院核实，双方租赁合同约定的地下室位于地下二层，一审判决描述为地下三层有误，本院予以更正。二审中，东亚时代公司表示一审判决表述的6号楼房屋所有权证是开发商出售之前的大房产证。何作煌主张2016年12月20日，租赁地下室停电，其到东亚时代公司交纳电费。东亚时代公司对此不予认可。应何作煌申请，本院组织双方到东亚时代公司位于涉案小区的物业服务前台，何作煌出示涉案地下室电卡，通过东亚时代公司办公电脑查询该电卡最近一次充电记录为2016年2月16日。对于电脑屏幕显示的“建账日期2017年12月16日”，东亚时代公司表示系从原有系统迁入新系统的时间，何作煌则认为东亚时代公司既然能够迁移，就能改变数据，2017年12月16日是东亚时代公司断电的时间，也是何作煌充电的时间。对于一审判决认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，2016年11月19日双方签订的地下租赁合同期满后，双方未就何作煌继续使用涉案地下室达成一致意见，虽然何作煌上诉主张东亚时代公司诱导其继续租、其也想租，因为打架的事情无暇顾及而搁置，但是东亚时代公司不予认可，二审中何作煌关于合同期满后其到东亚时代公司为涉案地下室充电的时间的主张前后不一致，其关于充电时间的表述与本院现场调查的情况不符，何作煌亦未就其主张提供充分证据予以证明，故根据现有证据，不足以证明2016年11月19日地下租赁合同期满后东亚时代公司同意何作煌继续占用涉案地下室。根据地下租赁合同的约定，何作煌应当在租赁期满当日将地下室交还东亚时代公司，逾期交还的，应当支付违约金。关于何作煌上诉主张2016年12月20日地下室被停电、2017年2月被消防部门查封一节，东亚时代公司不予认可，根据何作煌提交的照片、视频等证据，尚不足以证明其该项主张，本院不予采纳，一审判决考虑到2017年底地下室被停电并被贴上封条，对于地下室使用效能造成影响等情节，酌情确定何作煌负担2016年11月20日地下室租赁合同期满后至2018年11月7日何作煌交还房屋之日止的违约金数额，并无明显不当，本院对该数额予以维持，何作煌就此提出的上诉意见依据不足，本院不予支持。此外，就一审中东亚时代公司主张管理费用一节，当事人之间如有争议，可另行解决，本案不予处理，对于何作煌就此提出的上诉意见，本院不予采纳。经本院审查，一审判决关于案件受理费的处理有误，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3172元，由北京东亚时代物业管理有限公司负担2730元（已交纳），由何作煌负担442元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）。二审案件受理费300元，由何作煌负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二〇年七月三十日法官助理 耿 玉书 记 员 祝 石