湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5705号上诉人（原审原告）：何平，男，1968年2月22日出生，汉族，湖北省来凤县人，住湖北省来凤县。上诉人（原审被告）：武汉东湖新技术开发区管理委员会，住所地湖北省武汉市洪山区高新大道777号。负责人：陈平，该委员会主任。委托诉讼代理人：王玉清，湖北大晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴海利，湖北大晟律师事务所律师。原审第三人：中国人寿保险股份有限公司武汉市分公司，住所地江岸区解放大道1070号。负责人：刘理利，该公司总经理。委托诉讼代理人：张玉，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。上诉人何平、武汉东湖新技术开发区管理委员会（以下简称东新管委会）因与原审第三人中国人寿保险股份有限公司武汉市分公司（以下简称中国人寿武汉分公司）债权转让合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初6904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。何平上诉请求：撤销原判第二项，依法改判支持何平一审的其他诉讼请求。事实与理由：第一、何平通过拍卖依法完全获得了新管理大楼C区4楼不动产的财产权利及其他利益。《物权法》规定买卖房屋以过户才发生物权转移，出卖人给买受人办理房屋产权证书是必然的法定义务。《购房协议》约定原来的一楼西端是504平方米，实际只有398.8平方米，面积误差105.2平方米是客观存在，给中国人寿武汉分公司造成损失就应该赔偿，相关违约事宜应按照协商或法律执行。第二、东新管委会长期霸占该房产不交给第三人和何平，并对外出租收取租金谋取利益，严重损害何平利益，何平有权要求补偿损失。第三、一审时何平要求对房屋租金进行司法评估，一审法院没有支持，事后也没有法律释明是否申请评估，程序违法，显失公平。东新管委会上诉请求：一、撤销原判第一项，改判驳回何平的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由何平承担。事实与理由：第一、一审法院关于涉案“1993年《购房协议》”的相关事实认定及法律适用错误。1、《购房协议》对房屋的价款、面积、位置均未确定，对于何时交房、产权办理、费用如何承担等房屋买卖的关键内容没有约定，双方明确需要另行签订购房合同，并以购房合同为准，1993年《购房协议》并不是买卖房屋的正式合同。2、在没有确定房屋价款的情况下，无法判断协议项下房价款是否付清，何平及中国人寿武汉分公司也没有证据证明支付了房价款1008000元。3、《购房协议》中房屋的位置及范围并不明确，中国人寿武汉分公司没有合法占有过购房协议中所称的房屋。一审法院对房屋权属没有进行核查，《购房协议》项下房屋为划拨土地，产权单位为中国证券监督管理委员会湖北监管局。第二、一审判决关于“2003年《房屋置换协议》”的相关事实认定及法律适用错误。1、2003年《房屋置换协议》是因为1993年《购房协议》无效而提出的协调处理意见，不是房屋所有权的交换。2、“新管理大楼C区”的产权人为湖北省科技投资有限公司，中国人寿武汉分公司签订的《房屋置换协议》、《购房协议》为无效协议。第三、一审判决关于中国人寿武汉分公司与东新管委会之间“转让权利”相关事实的认定存在错误。东新管委会受让的是中国人寿武汉分公司协议项下的合同权利而不是房屋财产权利。中国人寿武汉分公司转让涉案权利行为存在恶意。第四、何平起诉超过诉讼时效。何平基于债权提起诉讼应该受到诉讼时效的限制，2012年中国人寿武汉分公司要求交房，何平的权利主张应该从2012年开始计算。第五、本案房屋的产权人不是东新管委会，一审判决第一项没有法律依据且无法实际履行。第六、何平并未多次向东新管委会主张权利，一审对此认定错误。何平竞买的实际成交金额为198万元。针对东新管委会上诉，何平辩称：一审中我已经申请对产权登记的情况进行调查，东新管委会没有提供，已经超过举证期限，应不予采纳。涉案房屋的登记情况是置换发生前的，与现在不相符。针对何平上诉，东新管委会辩称：涉案《购房协议》、《房屋置换协议》无效。何平、中国人寿武汉分公司均不享有“管委会老大楼”的所有权。现有证据不能证明中国人寿武汉分公司享有《房屋置换协议》项下的“新管理楼C区”房屋的所有权。中国人寿武汉分公司向何平转让合同权益的行为无效。何平的诉讼请求及事实均不成立。中国人寿武汉分公司一并辩称：我公司在本案中作为无独立请求权的第三人请求对本案进行公正的审判。东新管委会作为政府机关在向我公司出售房屋后又收回转让给中国证券监督管理委员会湖北监管局，与中国人寿武汉分公司签订房屋置换协议后又拒绝履行房屋交换义务，目前房屋的权属状态，登记在湖北科技投资有限公司名下，其行为严重违反了合同法中的诚实信用原则，枉顾我公司的合法权益，造成了重大的经济损失。东新管委会表示我公司未就房屋置换事项进行沟通与事实不符，我公司多次派人和东新管委会的相关领导进行沟通，并且有书面文件往来。但是东新管委会均不予处理，因此我公司作为央企将涉案房屋作为不良资产进行处置。何平向一审法院提出诉讼请求：1．判令东新管委会将武汉市东湖新技术开发区新管理大楼C区4楼不动产（建筑面积405平方米）交付给何平，并将房屋所有权证办理至何平名下；2．判令东新管委会返还房屋面积误差款1008000元给何平；3．判令东新管委会支付逾期交房的违约损失给何平（以405平方米为基数，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公告或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算，计算时间从2003年11月6日起至办结交付为止）；4．判令东新管委会支付逾期办理产权证书的违约损失给何平（以1008000元为基数，按照人民银行计收逾期贷款利率计算，计算时间从2003年11月6日起至办结交付为止）；5．判令东新管委会承担所有诉讼费用。一审法院经审理查明，1993年12月29日，东新管委会与原中国人民保险公司武汉市东湖新技术开发区支公司签订了《购房协议》，约定由中国人民保险公司武汉市东湖新技术开发区支公司购买东新管委会在武汉市洪山区马家庄修建的写字楼一楼西端，建筑面积为504平方米，售房价为1008000元。在付清购房款后，东新管委会将该房产交中国人民保险公司武汉市东湖新技术开发区支公司使用。2003年11月6日，东新管委会下属办公室与中国人寿武汉分公司签订了《房屋置换协议》，约定由中国人寿武汉分公司就原中国人民保险公司武汉市东湖新技术开发区支公司于1993年12月29日所购在东湖新技术开发区旧管理大楼西侧房屋（实测建筑面积398.8平方米）进行置换，东新管委会将武汉东湖新技术开发区新管理大楼（武汉市洪山区马家庄）C区4楼（建筑面积405平方米）置换给中国人寿武汉分公司。后中国人寿武汉分公司腾退了原房屋，但东新管委会未能按协议履行置换。2017年，中国人寿湖北省分公司向中国人寿保险股份有限公司请示，关于市场化处置部分留存资产（包括涉案房屋），得以批复同意。国寿投资控股有限公司、北京嘉禾国际拍卖有限公司、中国人寿保险股份有限公司湖北省分公司签订委托拍卖合同。2017年11月16日就该财产（拍卖标的名称为湖北省武汉市武昌区东湖路开发区管委会大楼C座四层不动产的财产权利）在北京进行了公开拍卖。何平以2079000元竞买成功。2018年1月17日，中国人寿保险股份有限公司湖北省分公司向何平移交了《房屋置换协议》原件及《购房协议》复印件各一份。后何平多次向东新管委会主张有关权利，但至今无果。为此，何平提起诉讼。另根据何平申请，一审法院向武汉东湖新技术开发区管理委员会不动产登记中心就诉争不动产进行了调查，以“东湖新技术开发区管理委员会”、“东湖路开发区管委会”等关键词进行搜索，返回的不动产登记信息中并无诉争房屋的相关信息。就此要求东新管委会确认诉争房屋是否办理不动产登记，东新管委会未能确认。一审法院认为，原中国人民保险公司武汉市东湖新技术开发区支公司通过支付对价的方式取得了位于东新管委会在武汉市洪山区马家庄修建的写字楼一楼西端房屋（实测建筑面积398.8平方米），其享有该房屋的所有权。2003年11月6日，东新管委会下属办公室与中国人寿武汉分公司签订了一份房屋置换协议，双方协商进行房屋置换，约定中国人寿武汉分公司将原中国人民保险公司武汉市东湖新技术开发区支公司购买的武汉市洪山区马家庄写字楼一楼西端房屋（实测建筑面积398.8平方米）腾退给东新管委会，东新管委会将武汉市东湖新技术开发区管理大楼（武汉市洪山区马家庄）C区4楼房屋（建筑面积405平方米）置换给中国人寿武汉分公司。虽该协议是东新管委会下属办公室与中国人寿武汉分公司签订，但在中国人寿武汉分公司按照该协议履行过程中，东新管委会并未提出异议，应视为对该协议的追认，故该协议有效。现东新管委会未能按照协议履行义务，中国人寿武汉分公司有权向其主张财产权利。对该财产的权利，中国人寿武汉分公司经上级部门同意，通过拍卖方式进行处置，并未违反法律禁止性规定，何平通过竞买的方式从中国人寿武汉分公司处取得该财产权益，故可以代位向东新管委会主张财产权利，即要求东新管委会对置换房屋进行交付。何平在向东新管委会主张权利及诉讼过程中，东新管委会实际知晓中国人寿武汉分公司已将权利转让给何平，但其并未提出实质性的抗辩意见，故应视为中国人寿武汉分公司履行了通知的义务。虽在拍卖过程中，所表述的标的物位置存在瑕疵，但不影响该标的物的特定性，同时东新管委会亦未能提交反驳的证据，故对何平要求东新管委会将武汉市东湖新技术开发区管理大楼（武汉市洪山区马家庄）C区4楼不动产（建筑面积405平方米）交付给何平的诉讼请求，予以支持。本案涉及诉争房屋的相关权属，不受诉讼时效的限制，故东新管委会的抗辩理由不能成立，不予支持。对何平要求东新管委会将房屋不动产权证办理至何平名下的诉讼请求，因东新管委会与中国人寿武汉分公司此前对此并无合同约定，且办理房屋不动产权证并不是出卖人的法定义务，故对何平的该项诉讼请求，不予支持；对何平要求东新管委会向何平返还面积差异款1008000元的诉讼请求，因在2003年11月6日的房屋置换协议中，当事人并未对此进行明确约定，且该协议中载明原武汉市洪山区马家庄写字楼一楼西端房屋实测建筑面积为398.8平方米，而置换后的房屋面积为405平方米，故何平的该项诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持；对何平要求东新管委会支付逾期交房及逾期办证损失的诉讼请求，因原协议当事人在协议中并未约定交房时间及办证时间等事项，因此不存在逾期的问题，且何平也未能提交存在实际损失的证据，故对何平的上述诉讼请求，均不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百零七条，《中华人民共和国拍卖法》第三条、第六条的规定，判决：一、武汉市东湖新技术开发区管理委员会于判决生效之日起三十日内将位于原武汉东湖新技术开发区管理大楼（武汉市洪山区马家庄）C区4楼房屋（建筑面积405平方米）交付给何平；二、驳回何平的其他诉讼请求。一审案件受理费26800元，由何平负担2680元，武汉东湖新技术开发区管理委员会负担24120元。二审期间，东新管委会提交两组证据。第一组证据，证据一、武房权证字湖字第××号房屋所有权证；证据二、武新国用（2003）字第035号国有土地使用权证，拟证明涉案《购房协议》中房屋为划拨土地上的机关团体办公用房，产权单位为中国证券监督管理委员会湖北监管局，《购房协议》因违反法律规定无效。第二组证据，证据三、武房权证湖字第××号房屋所有权证；证据四，武汉市房屋产权登记信息查询单，拟证明涉案《房屋置换协议》中“新管理大楼C区”房屋早在2007年就办理了产权登记并录入房地产登记系统面向公众查询。“新管理大楼C区”房屋产权人为湖北省科技投资有限公司，《房屋置换协议》无效且实际无法履行。何平质证称武房权证湖字第××号房屋所有权证登记的地址与案涉房屋不是同一个地方。C区是二期和三期连接的地方。与东新管委会提交证据的面积也不同，这个登记的有1700余平方米，我的面积只有四百多平方米，从面积上可以看出来不是同一个地方。中国人寿武汉分公司质证称对该两组证据的真实性及证明目的请法院核实。该房产我们已经拍卖出售了，当时的很多工作人员已经退休了，很多情况并不清楚。我们最早签订的协议是1993年，后来转让给证管办（中国证券监督管理委员会湖北监管局），我们才签订的置换协议，是有先后顺序的。本院对东新管委会所提交证据的真实性予以采信，对第二组证据的证明目的予以采信。二审经审理查明,何平要求交付的“原武汉东湖新技术开发区管理大楼（武汉市洪山区马家庄）C区4楼房屋（建筑面积405平方米）”产权人为案外人湖北省科技投资有限公司。因案涉房屋无法交付，何平请求本院判令东新管委会赔偿其损失或将本案发回重审。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实基本相同。本院认为，根据二审查明的事实，案涉房屋的产权人并非东新管委会，何平要求东新管委会交付案涉房屋并办理所有权证至何平名下无法实际履行，因《房屋置换协议》无法履行，何平请求本院判令东新管委会赔偿其损失或将本案发回复审，因变更诉讼请求须在一审法庭辩论结束前，何平在二审请求本院直接判令东新管委会赔偿其损失不符法律规定，此外，本案系一审法院对发回重审的案件作出的判决，依照法律规定，本院不得再次发回重审，故对何平的请求本院不予支持。何平可另案主张其权利。综上所述，何平的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院判决查明事实不清，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初6904号民事判决；二、驳回何平的诉讼请求。一审案件受理费26800元，由何平负担。二审案件受理费26800元，由何平负担。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年七月二十九日书记员  余文婷