山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终2060号 上诉人（原审被告）：山东中奕旺程房地产开发有限公司，住所地：山东省高唐县紫宸苑小区物业楼二楼东首。 法定代表人：程立军，总经理。 委托诉讼代理人：赵强，山东金城法苑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：苗冬，男，1989年1月11日出生，汉族，公司职员，非党员，住山东省高唐县。 委托诉讼代理人：苗强，男，1965年2月20日出生，汉族，住山东省高唐县。 委托诉讼代理人：董红艳，北京市君致（济南）律师事务所律师。 上诉人山东中奕旺程房地产开发有限公司（以下简称“中奕公司”）因与被上诉人苗冬商品房销售合同纠纷一案，不服山东省高唐县人民法院（2018）鲁1526民初2973号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人中奕公司上诉请求：请求撤销原审判决，改判驳回苗冬的全部诉讼请求，本案诉讼费由苗冬承担。事实和理由：2014年5月22日，苗冬与中奕公司签订《高唐县商品房买卖合同》，苗冬购买中奕紫宸苑小区×号楼×单元×室及负二层×-×号地下车库。2016年1月1日，中奕公司将上述房产交付给苗冬。苗冬于2016年1月1日在《钥匙交付确认单》、《业主入伙文件及表格签收清单》、《前期物业管理服务协议》、《关于自行装修的约定》、《承诺书》、《防火责任协议书》等文件签名摁手印，足以证实中奕公司已经如期向苗冬交付房产，中奕公司不应向苗冬支付逾期交房违约金。中奕公司已将涉案小区办理权属登记的资料提交给高唐县房地产管理局，已经履行合同义务，中奕公司不应向苗冬支付产权登记违约金。原审法院认定事实错误、适用法律错误，导致判决结果错误，请求贵院在查明事实的基础上，判如所请。二审中补充：一、2014年5月22日双方签订的《补充协议》合法有效，应当作为认定本案事实的有效证据。根据该协议第一条第4项约定，买受人未交清房款或未能办理完毕贷款手续，未能交纳有关税、费、专项维修基金(即公共设施设备维修基金)及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担由此产生的延期交房的违约责任。在本案中被上诉人未按合同约定交纳专项维修基金，因此上诉人一方有权拒绝交付房屋，上诉人不应当承担延期交房的违约责任。一审对逾期交房的原因及责任未能查清，属于认定事实不清。二、依据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。第十三规定，未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。三、由于被上诉人未交纳专项维修基金无法办理房产证，因此未能办理产权登记的责任不属于上诉人，一审对未能办理产权登记的原因及责任未能查清，属于事实不清。四、根据一审判决认定，2018年5月9日苗冬的父亲苗强在紫宸苑小区物业办公室接受了房屋钥匙，并签署了钥匙交付确认单、业主入伙文件及表格签收清单、前期物业管理服务协议、关于自行装修的约定、承诺书、防火责任协议书，时间均填写为2016年1月1日。假设该认定正确，苗冬于2019年5月9日接收房屋，而时间均填写为2016年1月1日，苗冬在明知双方确认的交房时间将直接影响上诉人是否承担逾期交房违约责任的情况下，依然确认交房时间是2016年1月1日。假设存在逾期交房，也应视为苗冬对逾期交房违约责任的放弃，一审法院不应判决上诉人承担逾期交房违约金。五、一审判决的逾期交房违约金数额过高，在未能查清逾期交房的原因及责任的情况下，判决上诉人承担逾期交房违约责任，事实不清。六、在事实不清的情况下，判决违约金数额过高，远远超出了被上诉人的实际损失，对被上诉人的损失情况未能查清，被上诉人对其损失也未能举证证明。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。因此一审对被上诉人的损失情况未能查清，其判决的违约金数额超过造成损失的30%，应当适当减少，同时应当查清造成逾期交房的责任来确定违约金是否应当支付，以及支付数额。对该部分事实一审未能查清，属于事实不清。七、被上诉人出具的承诺书能够证实，被上诉人因受他人蛊惑跟风参与聚众围堵售楼处，给上诉人造成严重的经济损失及形象损失，被上诉人深表歉意并申请办理交房手续，由此证明被上诉人对逾期交房有过错，不应让上诉人承担逾期交房的违约责任，同时根据钥匙交付确认单、服务协议、装修约定等注明的时间均为2016年1月1日。由此证实被上诉人认可交房时间2016年1月1日，认可交房时间就是对违约责任的重新约定，由此证实被上诉人不要求上诉人承担逾期交房的违约责任。 被上诉人苗冬辩称：一、因上诉人未履行合同义务，被上诉人至今不能缴纳专项维修基金，被上诉人并不存在拒不缴纳的情况（高唐县房管局的调查笔录可证实），上诉人也不能据此作为其逾期交房及逾期办理产权登记手续的合法依据。二、关于上诉人是否已按照双方合同约定按期向被上诉交付案涉房屋问题。一审已经查明，合同约定2015年12月31日前交付，实际交付时间为2018年5月9日，上诉人明显系逾期交付，应按照合同约定支付违约金。根据我方一审时提交的各项费用的缴纳凭证，缴纳日期均为2018年5月9日，根据同类案例及认知常识，在收房当日补交面积误差款，并开始缴纳物业费用及其他与房屋使用相关的各项费用才符合常理；我方一审时提交的视频材料可证实上诉人提交的各项协议形成时间也是2018年5月9日，协议中所体现的2016年1月1日均系我方签字后上诉人工作人员自行填写，因此该日期并非双方真实意思表示，也不构成我方对上诉人已按期交房的认可。三、双方合同约定每日万分之一的违约金系被上诉人的合理损失，并不存在违约金过高的情况。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因案涉合同约定了逾期交房的违约金的计算方法（每日按照已付房款的万分之一计算违约金），应当按照双方合同约定计算。上诉人认为违约金过高，但根据每日万分之一计算得出一年365天相对应的年利率为百分之3.65，已低于中国人民银行贷款利率，连资金占用损失都无法弥补，并不存在过高的情况。 苗冬向一审法院提出诉讼请求:1.判令中奕公司向苗冬支付逾期交房违约金90450.54元（2016年1月1日至2018年9月30日，共1003天，按每天90.18元计算）,2018年9月30日起至该商品房经综合验收合格后的违约金另行据实计算；2.赔偿太阳能安装工料款6000元；3.中奕公司赔偿产权登记违约金9018.28元、逾期交房的租金损失33000元（1000元/月×33月）；4.以上违约金共计138468.82元，按年利率6%支付资金占用期间的利息。 一审法院认定事实：苗冬与中奕公司于2014年5月22日签订商品房买卖合同，约定苗冬购买中奕公司开发的紫宸苑小区×号楼×单元×房及负二层×-×号地下车库，购房总金额为901828元；2014年5月22日交首付款321828元，余额58万元在银行办理按揭贷款；出卖人应当在2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人如果未按约定期限将商品房交付买受人使用，应按规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；附件三太阳能为壁挂式太阳能。苗冬已按合同约定付清全部价款。2018年5月9日，苗冬的父亲苗强在紫宸苑小区物业办公室接收了房屋钥匙，并签署了钥匙交付确认单、业主入伙文件及表格签收清单、前期物业管理服务协议、关于自行装修的约定、承诺书、防火责任协议书，时间均填写为2016年1月1日。苗冬于交房当天向该小区高唐泰来居物业有限公司缴纳物业管理费5-12月份723元，公共照明、水加压、电梯电费5-12月份共计288元，缴纳装修押金、蓝牙卡押金1000元、50元。苗冬所购买房屋未办理产权登记证书。 一审法院认为：当事人双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。苗冬已按合同约定支付中奕公司购楼价款，中奕公司应按约定于2015年12月31日前交付房屋。中奕公司于2018年5月9日交付苗冬房屋，事实清楚，证据充分，一审法院予以认定。中奕公司逾期交房858天（自2016年1月1日起至2018年5月8日），按合同约定，每日违约金为90.18元，共计77374.44元。中奕公司至今未为苗冬办理产权登记，苗冬要求中奕公司赔偿产权登记违约金9018.28元的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，一审法院予以支持。中奕公司同意为苗冬安装壁挂式太阳能，苗冬要求中奕公司赔偿太阳能安装工料款6000元的诉讼请求，一审法院不予支持。苗冬要求的租金33000元，未提供相应证据证明，不予支持。苗冬要求的利息及2018年9月30日起至该商品房经综合验收合格后的违约金，无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、山东中奕旺程房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿苗冬逾期交房违约金77374.44元、产权登记违约金9018.28元。二、山东中奕旺程房地产开发有限公司于本判决生效后十日内为苗冬安装壁挂式太阳能，苗冬应予以协助。三、驳回苗冬的其他诉讼请求。案件受理费3070元，减半收取1535元，由苗冬负担564元，山东中奕旺程房地产开发有限公司负担971元。 二审查明，2014年5月22日苗冬与中奕公司签订补充协议，该协议第4条约定，“买受人未交清房款或未能办理完毕贷款手续，未能交纳有关税、费、专项维修基金（即公共设施设备维修基金）及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担由此产生的延期交房的违约责任”。 二审查明的其他事实与一审相同。 经本院向高唐县房管局测绘大队及物业科核实，个人自行缴纳商品住宅专项维修基金应提供业主身份证、购房合同以及实测面积报告，实测面积报告可由业主自行向房地产测绘大队申请获取。 本院认为：关于中奕公司是否应向苗冬支付逾期交房违约金。结合一审当事人的陈述及双方提交的证据，能够认定中奕公司向苗冬交付房屋的时间是2018年5月9日，上诉人二审中主张依据双方于2014年5月22日签订的补充协议第4条，系苗冬未缴纳专项维修基金导致上诉人拒绝交付房屋。苗冬辩称系上诉人未向房管部门提供实测报告，致使房管局无法核实每户应缴纳金额，业主无法缴纳专项维修基金。根据本院对高唐县房管局物业科的调查，工作人员称查询不到中奕公司已经提交实测报告。中奕公司对此辩称，苗冬等业主要求缴纳专项维修基金时，可以向开发商或测绘单位索要测绘报告，并自行缴纳专项维修基金。经本院对高唐县房地产测绘大队的调查，个人携带身份证和购房合同，可以自行向测绘大队申请获取实测报告。本院依法向高唐县房管局物业科核实个人自行缴纳专项维修基金的具体流程，高唐县房管局物业科称，个人缴纳专项维修基金需提供业主身份证、购房合同和实测报告，缴费至相应的账户，并称，本院第一次向其调查的情况属于开发商代为缴纳专项维修基金的情况。可见，业主按照相应的规定可以自行缴纳专项维修基金。依据合同约定，中奕公司应于2015年12月31日交付房屋，但实际交房时间为2018年3月5日，明显违反双方合同的约定。苗冬虽未及时缴纳专项维修基金，但中奕公司应以合理的方式告知苗冬不交房的原因系未缴纳专项维修基金，而不应告知的情况下拒绝交房，且一审中中奕公司提交的交房公告中亦未提示业主在办理房屋交付手续之前缴纳专项维修基金，故中奕公司逾期交房存在过错。根据《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十一条的规定，商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金；2016年1月20日中奕公司出具的中奕紫宸苑回复函中，中奕公司告知业主，住房公共维修基金自行缴纳，业主亦认可该情况；经本院调查，业主能够自行缴纳专项维修基金，故苗冬未交纳维修基金，亦存在一定的过错。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任；本院结合双方商品房买卖合同、补充协议的约定以及各自的过错程度，酌定中奕公司就其逾期交房的行为承担70%的违约责任，故中奕公司应支付给苗冬逾期交房违约金54162.11元。 关于中奕公司是否应向苗冬支付产权登记违约金。上诉人主张办理产权登记需要小区全体业主缴纳专项维修基金，缴纳后才能综合验收和办理产权登记，由于被上诉人未缴纳专项维修基金，故无法办理产权登记，不应由上诉人承担违约责任。被上诉人苗冬主张系上诉人未向房管部门提供实测报告，致使房管局无法核实每户应缴纳金额，业主无法缴纳专项维修基金。经本院对高唐县房管局物业科和高唐房管局测绘大队的调查，业主按照相应的规定可以自行缴纳专项维修基金。《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定，未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请。因专项维修基金是否按标准收取并存入房管局指定专户系房管局联合验收的重要指标之一，也是办理产权登记的前提条件之一，专项维修基金未缴纳完毕，客观上无法办理产权登记，非系上诉人中奕公司的原因导致，故被上诉人主张由上诉人承担逾期办理产权登记的违约金于法无据，依法不应予以支持。 关于被上诉人主张的违约金数额是否过高。结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的立法精神，在商品房买卖合同中双方违约时，购房者违反合同主要义务需按照逾期贷款利率承担违约责任，出卖方违反合同主要义务需按照房屋租金标准承担违约责任。综合考虑中奕公司逾期交房行为的情节、过错程度以及本地的房屋租金标准等因素，一审法院判令中奕公司按照双方合同约定的已交付房价款的日万分之一支付逾期交房违约金并无不当。 综上，因二审过程中，上诉人中奕公司提出新的事实和理由，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省高唐县人民法院（2018）鲁1526民初2973号民事判决第二项； 二、撤销山东省高唐县人民法院（2018）鲁1526民初2973号民事判决第一项、第三项； 三、上诉人山东中奕旺程房地产开发公司于本判决生效后十日内赔偿被上诉人苗冬逾期交房违约金54162.11元； 四、驳回被上诉人苗冬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费3070元减半1535元，苗冬承担958元，山东中奕旺程房地产开发公司承担577元，二审案件受理费1942元，苗冬承担788元，上诉人山东中奕旺程房地产开发有限公司负担1154元。 本判决为终审判决。 审 判 长 孟凡利 审 判 员 陈正飞 审 判 员 于景涛 二〇二〇年七月七日 法官助理 姜 颖 书 记 员 薛海鹏