山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终6200号 上诉人（原审被告）：刁小康，女，1982年11月11日出生，汉族，住郑州市金水区。 委托诉讼代理人：何丽芳，河南国银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张依，河南国银律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛新时代物业服务有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区长江中路。 法定代表人：王增连，总经理。 委托诉讼代理人：陈童，北京市京师（青岛）律师事务所律师。 上诉人刁小康因与被上诉人青岛新时代物业服务有限公司（以下简称新时代物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初15328号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刁小康上诉请求：1、撤销原判，发回重审或驳回新时代物业的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由刁小康承担。事实与理由：1、本案一审未对刁小康进行有效的送达，属于程序违法，应予撤销或发回重审。刁小康在购买房屋时提供了有效的联系电话和准确的住址，而刁小康迄今为止并未收到一审起诉状、开庭传票等法律文书；2、新时代物业并未通过法定程序履行催缴物业费和车位费的义务，存在明显怠于行使权利的行为；3、新时代物业未按照物业合同约定全面履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担赔偿责任。 被上诉人新时代物业辩称，1、一审法院已依法传唤刁小康；2、新时代物业已经履行了自己的催收义务；3、新时代物业已经履行了维修保养的义务。一审判决正确，请求维持一审判决，驳回刁小康的上诉请求。 新时代物业向一审法院提出诉讼请求：1.刁小康支付物业服务费(以下简称物业费)欠款9952.20元，车位服务费（以下简称车位费）540元；2.刁小康支付违约金500元（请求支付至判决生效日）；3.本案诉讼费由刁小康承担。 一审法院认定事实如下：刁小康系御墅小区121-104户业主，房屋建筑面积167.55平方米，房屋类型为别墅。2016年8月12日，新时代物业与青岛鑫源九方置业有限公司（以下简称九方公司）签订《珠山秀谷·御墅前期物业服务合同》一份，物业公司对御墅小区内的全部物业提供物业管理服务事宜。合同对物业基本情况、服务内容与质量、物业的承接验收、物业的使用和维护、专项维修基金等事项进行了约定，其中：三、服务费用……物业服务费按建筑面积交纳，具体标准是别墅：3.30元/月/平方米。物业服务费用每三个月为一个付款周期，业主或物业使用人应于每个付款周期首月5日前向新时代物业交纳本付款周期的物业服务费。第一个服务周期的物业服务费应于房屋交付之日交纳。四、停车管理物业服务费及租赁费。地上停车位管理物业服务费30元/月/个，地下停车位管理物业服务费50元/月/个。八、违约责任。业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按从逾期之日起每天应缴纳所欠物业费总额万分之五的标准向原告支付违约金。九、其他事项。本合同期限自2018年8月15日至2020年8月14日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同还约定了其他事项。 2017年7月1日，新时代物业与刁小康签订了停车服务协议，约定刁小康的车位为641号，由刁小康按30元/位/月标准交纳车位费。停车服务费按季度收取，刁小康应于缴费当季度结束前5日内向新时代物业支付下季度的停车服务费，首季度的停车服务费，刁小康应于本协议签订时交纳。违约责任：刁小康应按照本协议约定及时支付停车服务费，否则每逾期一日应向新时代物业支付应付费用2‰的违约金。合同还约定了车辆管理制度等其他事项。同日，刁小康领取了相关物品，并交纳了物业费以及车位费。新时代物业于2018年3月31日、2019年3月31日对上述费用进行了书面催收，现新时代物业要求刁小康支付自2018年1月至2019年6月的物业服务费9952.20元，车位费540元、违约金500元。 一审法院认为，九方公司与物业公司签订的《前期物业服务合同》,不违反法律和行政法规和强制性规定，合法有效，对物业公司和全体业主具有法律约束力。新时代物业为该小区提供物业管理服务，有权向业主收取物业服务费，刁小康理应按合同约定支付服务费用。现新时代物业根据合同约定，要求刁小康支付自2018年1月至2019年6月的物业费9952.20元，车位费540元，共计10492.20元，于法有据，一审法院依法予以支持。刁小康未按合同约定支付服务费，已构成违约，故应承担违约责任。新时代物业在合同约定基础上仅主张违约500元，不违反法律规定和合同约定，一审法院予以支持。刁小康经一审法院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃举证权利，应当承担对其不利的法律后果。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百零八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、刁小康判决生效之日起十日内支付新时代物业自2018年1月至2019年6月的物业服务费9952.20元，车位服务费540元，共计10492.20元。二、刁小康于判决生效之日起十日内支付新时代物业违约金500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61元，减半收取30.5元，由刁小康负担。 二审中，刁小康提交：物业服务的现场图片8张，证明：新时代物业未尽到相应的维护养护，导致小区居住环境极差，垃圾零乱杂草丛生，无人整理。在此基础上，新时代物业破坏刁小康涉案房屋门前绿化，严重违反双方签订的物业服务合同，应承相应违约责任。新时代物业质证称，对该证据真实性及证明事项均不予认可。照片没有显著特征，无法显示拍摄时间及地点。法庭调查过程中，刁小康申请证人丁某出庭作证，证明新时代物业存在严重怠于履行义务的行为，未尽到合理保护居民安全的义务，导致刁小康居住的房屋大门被人无意损坏，造成居住人心理的恐慌。新时代物业质证称，涉案小区只是完成了一期工程，二、三期尚未完成，整体绿化由开发商负责，可能存在项目改动的情况，该情况与新时代物业无关。刁小康所述的房屋前小门属于违法建筑，规划设计中并无该院落。综合执法局多次要求刁小康拆除违法建筑项目，但其未拆除。对门被损坏的情况，新时代物业并不清楚。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1、一审诉讼文书送达程序是否合法；2、刁小康是否应当向新时代物业支付其欠缴的物业费、车位费及逾期支付产生的违约金。 关于焦点1，经审理查明，2019年8月28日，一审法院按照刁小康涉案房屋所在地址通过法院专递向其邮寄送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、诉讼权利义务告知书及传票，EMS单号为1024001335193，邮件全程跟踪查询结果显示：2019年9月2日，本人签收。故对刁小康关于一审送达程序违法的主张，本院不予支持。关于焦点2，刁小康对其在2018年1月至2019年6月期间未缴纳物业费及车位费的事实并无异议，新时代物业于一审中提交了物业缴费通知单及在涉案房屋门面张贴缴费通知单的实景照片，已履行催缴义务。新时代物业关于物业费、车位费及违约金的诉讼请求具有合同依据，且相关费用计算合理，一审法院结合《珠山秀谷·御墅前期物业服务合同》的约定及新时代物业的履约情况，支持新时代物业的诉讼请求并无不当，本院予以维持。对于刁小康以新时代物业管理服务不到位为由拒交物业费的主张，本院认为，良好的物业服务需要业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司服务存在瑕疵为由而拒交物业费及相关费用。刁小康拒绝交纳物业费、车位费及违约金的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费61元，由上诉人刁小康负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年七月二十九日 法官助理 邓永芳 书记员韩平