河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初2901号原告：郑州绿基置业有限公司，住所地郑州管城区十八里河宇通工业园F04-006号703房间。法定代表人：路向前，总经理。委托诉讼代理人：冯帅，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林磊，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告：邱少壮，男，1990年8月5日出生，汉族，住山东省平邑县。原告郑州绿基置业有限公司与被告邱少壮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州绿基置业有限公司的委托诉讼代理人冯帅到庭参加诉讼，被告邱少壮经本院的合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州绿基置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2015年10月6日签订的编号为150××××6544的《商品房买卖合同》；2、判令被告配合原告办理注销编号为150××××6544的《商品房买卖合同》的备案合同撤销、所有权预告登记注销、抵押权预告登记注销、公共维修基金变更等手续；3、判令被告向原告返还扣划的贷款本息（暂计）13,133.48元；4、判令被告向原告支付补偿金（暂计）460.42元（以2,222.62元为基数自2019年4月26日、以3,776.37元为基数自2019年7月30日、以7,134.49元为基数自2019年9月25日按5?/天标准计算至被告实际向原告支付全部款项之日止）；5、判令被告向原告支付违约金656.67元；6、判令被告向原告支付律师费损失4,000元；7、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求中的第3项数额变更为20,616.58元；第4项数额变更为2,440.75元；第5项数额变更为1,030.83元。事实和理由：2015年10月6日，原、被告签订编号为150××××6544的《商品房买卖合同》及附件，约定：被告向原告购买位于管城××区××江××、××东××单元××房，建筑面积74.86㎡，总房款912,495元，首付252,495元，余款630,000元以商业贷款方式支付。附件四《合同补充协议》第三条“关于按揭贷款付款的补充约定”的第6项约定了相关的违约责任等事项。2016年11月25日，被告邱少壮（借款人、抵押人）与中国工商银行股份有限公司郑州二里岗支行签订《个人购房借款/担保合同》，实际向银行贷款630,000元。上述合同签订之后，因被告原因未按期履行贷款还款义务，导致贷款银行从原告保证金银行账户中共计扣划13,133.48元。虽经原告催告，但被告至今仍未依约向原告偿还包括垫付贷款在内的部分款项。现因被告多次逾期未偿还银行贷款，导致按揭银行扣划原告保证金账户资金，被告的行为已构成根本违约，导致合同目的无法实现，原告有权依据合同约定和法律规定解除合同，并要求被告返还代垫款项、赔偿原告经济损失。现原告为维护自身合法权益，故诉至本院。邱少壮缺席，无答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告邱少壮缺席，本院无法组织当事人进行证据交换。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月6日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：150××××6544），主要约定：1．邱少壮向原告购买位于管城××区××江××、××东××单元××号房××套，建筑面积74.86㎡，总金额912,495元。2015年10月6日以现金方式支付282,495元，交纳比例30.96％，以商业贷款方式支付630,000元，交纳比例69.04%；2．××如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期超过30日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的5%向××支付违约金。××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之1的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定等。附件四《合同补充协议》主要约定：××于2015年10月6日前支付首付款282,495元，剩余房款630,000元贷款支付；如果××为××提供阶段性贷款担保的，××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致××承担担保责任的，××应在××向其送达告知函之日起3日内，将××代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及××因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给××，同时自××实际承担上述款项之日起，至××实际向××支付全部款项之日止，××应按日向××支付上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；××没有按照约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，××有权选择立即解除本合同等。××选择解除本合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。2016年10月20日，被告（借款人）邱少壮与中国工商银行股份有限公司郑州二里岗分行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，主要约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放630,000元贷款。上述合同签订后，被告支付首付款282,495元，并支付贷款至2019年4月。后被告逾期还款，导致中国工商银行股份有限公司郑州二里岗支行分别于2019年4月26日、2019年7月30日、2019年9月25日、2020年2月26日、2020年2月27日从原告保证金账户中扣划2,222.62元、3,776.37元、7,134.49元、3,505.97元、3,977.13元，合计扣划20,616.58元。2018年10月13日，原告向被告邮寄《贷款催收函》，但被告仍未按约履行。2019年7月18日，原告向被告邮寄《逾期偿还保证金解除合同通知函》，邮件查询单显示收件人本人拒收。另查明，原告与上海锦天城（郑州）律师事务所签订《常年法律顾问聘任合同》，合同中关于诉讼案件代理费约定“商品房买卖合同纠纷诉讼案件，每件包干4,000元”，原告提供了相应的代理费票据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及被告与案外人中国工商银行股份有限公司郑州二里岗分行签订的《个人购房借款/担保合同》均系双方真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》明确约定了被告严重违约时原告解除合同的条件，因被告多次未按期偿还银行贷款，致使贷款银行扣划原告保证金，原告向被告邮寄送达还款催告函和解除合同通知函后被告至今仍未按照合同约定偿还原告代偿款项，原告解除合同的条件已经成就，且原告本案起诉主张解除合同未超过法定除斥期间，原告作为解除权人有权解除合同，故原告诉请解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：150××××6544），于法有据，本院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，被告有义务配合原告办理《商品房买卖合同》预告登记注销及备案合同解除手续，故对于原告要求被告配合办理《商品房买卖合同》预告登记注销手续、备案合同解除手续的诉请，本院予以支持。被告未按约支付贷款本息，导致原告作为保证人为其向贷款银行履行了担保责任，原告承担担保责任后，有权向被告追偿，故原告要求被告偿还代偿的银行贷款20,616.58元（暂计算至2020年2月27日止，实际金额以银行扣划为准）的诉讼请求，本院予以支持。依照《商品房买卖合同》附件四约定，被告除支付全部代偿款项外，还应支付补偿金，补偿金自原告将代偿款项支付给贷款银行之日起按每日万分之五计付至付清代偿款项之日止，故原告要求被告支付补偿金（以原告代偿的贷款费用为基数、按照日万分之五的标准、分别自银行扣划之日起计算至付清之日止），符合双方约定，且不违反法律规定，本院予以支持。关于违约金，上述补偿金已经具有违约补偿性质，原告再单独主张违约金，本院不予支持。被告缺席，视为对其权利义务的放弃，应承担由此引起的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告郑州绿基置业有限公司与被告邱少壮签订的《商品房买卖合同》（合同编号：15002146544）；二、被告邱少壮于本判决生效后三十日内协助原告郑州绿基置业有限公司办理解除合同备案登记手续、所有权预告登记注销手续、抵押权预告登记注销手续、公共维修基金变更等手续；三、被告邱少壮于本判决生效后十日内偿还原告郑州绿基置业有限公司为其代偿贷款20,616.58元（暂计算至2020年2月27日，实际金额以银行扣划为准）并支付补偿金（以每月代偿款项为基数，按照日万分之五标准，自银行划扣之日起计算至被告实际支付该金额止）；四、被告邱少壮于本判决生效后十日内支付原告郑州绿基置业有限公司律师费4,000元；五、驳回原告郑州绿基置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费602元，减半收取计301元，由被告邱少壮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  武慧鑫二〇二〇年七月二日书记员  孙君丽