湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初3559号原告：商红志，男，1972年3月28日出生，汉族，住武汉市洪山区，被告：武汉中祎公寓管理有限公司，住所地：武汉市武昌区中北路126号尚城国际（德成中心）7层701-705号。法定代表人：柏立英。委托诉讼代理人：舒海波，该公司员工。原告商红志与被告武汉中祎公寓管理有限公司（以下简称中祎公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告商红志、被告中祎公司的委托诉讼代理人舒海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商红志向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《武汉市房屋出租委托代理合同》；2.判令被告支付原告2020年3月至8月的租金16200元，并赔偿利息损失174元；3.判令被告支付欠缴的水费1006元、电费460元；4.判令被告支付违约金2700元；5.判令被告支付房屋还原赔偿金1500元，包括拆除隔断、清除建筑垃圾、修补墙面和地板的费用；6.判令被告支付房屋损失费2300元，包括灯具300元、橱柜2000元。事实和理由：被告于2019年3月11日租赁原告位于武汉市洪山区佳和云居12栋2单元1702号房，并与原告签订《武汉市房屋出租委托代理合同》，合同约定：武汉市洪山区佳和云居12栋2单元1702号委托被告对外出租，委托期限36个月，从2019年3月15日至2022年3月15日止。约定租金如下：按季度支付，2019年3月至2020年2月，每月租金2600元，2020年3月至2022年3月，每月租金2700元。该合同履行期间，被告拒不支付房屋租金，经原告多次催告后，仍拒不履行支付租金的义务，该行为已经构成根本违约，原告有权解除合同。现根据合同法及民事诉讼法的相关规定，特向人民法院提起诉讼。被告中祎公司辩称：根据最高法院相关指导意见以及武汉封城等因素，双方可以协商解除合同。疫情属于不可抗力因素，我方不承担违约责任。我方也不应支付疫情期间的租金，因为疫情期间房屋是空置的状态，并未出租。我方延迟到2020年5月16日交房是因为疫情的影响，租客延迟搬家。实际上4月中旬房屋已经搬空。期间我们一直与原告协商，但未达成一致意见。本院经审查认定事实如下：2019年3月11日，原、被告签订《武汉市房屋出租委托代理合同》一份，约定：甲方（原告）将坐落于武汉市洪山区佳和云居12#-2-1702房屋，建筑面积为100平方米，委托乙方（被告）对外出租。委托期限共计36个月，即2019年3月15日至2022年3月15日止。合同签订后，甲方同意预留出90天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期，工作期后从2019年6月15日开始计算租金，即自委托之日起乙方给甲方33个月房租。房屋每月租金为2600元，房租按季度支付，第一次2019年3月11日5200元，第二次2019年6月15日2600元，第三次2019年9月15日7800元，第四次2019年12月15日7800元，第五次2020年3月15日8100元，第六次2020年6月15日8100元，第七次2020年9月15日8100元，第八次2020年12月15日8100元，第三年为2700元/月，每季度8100元，付款日期顺延。该房屋代理出租期间的有线电视初装费、天然气开通费等不因使用而发生变化的费用由甲方缴纳，物业费管理费由甲方承担。房屋及附属设施、设备因乙方及其代理客户使用不当或人为破坏而造成损坏的，乙方负责修复，双方如有异议，提交有关质量检验部门鉴定。除乙方及其代理客户使用不当、人为破坏原因造成房屋及附属设施、设备损坏的情况外，房屋及附属设施、设备因自然损坏及老化的维修责任均由甲方承担。如因不可抗力原因导致合同终止，双方均不承担责任。合同期内的有线电视费，签约前房间内未结清的水、电、气等费用由甲方支付，剩余的乙方代收，合同到期后一并退还给甲方。委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方一个月的合同约定的月租金作为违约金。甲乙双方协商一致的，不可抗力致使本合约不能继续履行的，依照政府租赁政策或法规必须变更或终止合同的，依照政府房屋拆迁公告规定时间需要拆除房屋的，可以变更或解除本合同，双方均不承担违约责任。在委托期内乙方及代理客户应负责的事项、费用有合同期内发生的水、电、气、电话、卫生、停车、有线电视收视费用；木地板、地砖、墙砖因使用问题有破损的……甲方同意乙方在屋内打隔断分租，合同到期后由乙方出资恢复原有格局。该合同对双方的其他权利义务也进行了约定。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付给被告代理出租，被告按约定支付房屋租金至2020年3月15日，此后未再支付。2020年5月16日，被告腾退案涉房屋，但未打扫房屋卫生。被告承租期间尚欠缴460元电费，该费用由原告垫付。以上事实有原告提交的《武汉市房屋出租委托代理合同》、微信聊天记录截图、电费缴费凭证、房屋照片等证据及庭审笔录在案证实。本院认为，原、被告签订的《武汉市房屋出租委托代理合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告依约交付了案涉房屋，被告未按约定支付租金，构成违约。根据原告提交的微信聊天记录可知，原、被告在2020年3月6日至2020年5月16日期间就案涉房屋租赁事宜持续进行了沟通，且被告于2020年5月16日已腾退并通知了原告，本院视为双方系协商一致于2020年5月16日解除了案涉合同。故原告要求解除案涉合同已无必要，本院不予支持。合同解除后，被告理应向原告支付欠付的2020年3月16日至2020年5月16日期间的房租及应由其承担的相关费用。但由于2020年3月16日至2020年4月8日处于新冠××疫情防控期间，2020年4月8日后虽逐步复工复产，但疫情的影响并未完全消除，武汉市各个居民小区仍采取了较为严格的管控措施，而被告作为代理出租房屋的中介公司，在此期间的营业状况确实受到了一定的影响，本院依法酌情免除被告2020年3月16日至2020年4月26日的房租。故原告要求被告支付2020年3月至5月的房租，本院在2020年4月27日至2020年5月16日即二十天1800元（2700元÷30天×20天）的范围内予以支持，超出部分不予支持。原告要求被告支付2020年6月至8月的房租，因案涉合同已解除，被告已腾退，原告的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。虽然被告迟延支付租金构成违约，但因其发生违约行为系在新冠××疫情防控期间，双方签订的案涉合同解除也系因疫情影响造成，新冠××疫情依法认定为不可抗力，本院0结合案涉合同实际履行情况、疫情对案涉合同履行的影响力大小，根据公平和诚实信用原则，依法免除被告的全部违约责任。故原告要求被告支付违约金2700元，本院不予支持。原告要求被告支付水费1006元，但并未提交任何证据证明被告在承租案涉房屋期间欠缴了前述金额的水费且原告已垫付，本院不予支持。原告要求被告支付电费460元，因案涉合同约定被告承租期间的电费由其支付，且该部分费用原告已垫付，本院予以支持。原告要求被告支付拆除隔断、清除垃圾、修补墙面和地板的费用1500元，但除房屋现场照片外，原告未提交任何其他证据证明上述费用的发生，鉴于被告认可腾退时确实未打扫房屋卫生且愿意承担清洁义务，本院依法酌情认定被告应向原告支付清洁费500元。故对原告的前述诉请，本院在500元的范围内予以支持，超出部分不予支持。原告要求被告支付物品损坏费用2300元，但未提交任何证据证明案涉房屋物品损坏情况，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告武汉中祎公寓管理有限公司向原告商红志支付租金1800元；二、被告武汉中祎公寓管理有限公司向原告商红志支付电费460元；三、被告武汉中祎公寓管理有限公司向原告商红志支付清洁费500元；四、驳回原告商红志的其他诉讼请求。本判决指定的给付期间为判决生效之日起五日内。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取36元，由原告商红志负担25元，被告被告武汉中祎公寓管理有限公司负担12元。本判决为终审判决。审判员  成婧文二〇二〇年七月二十八日书记员  刘诗婷