北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4564号上诉人（原审被告）：牛淑敏，女，1955年1月11日出生，汉族，退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张建民（牛淑敏之夫），住北京市西城区。上诉人（原审被告）：张建民，男，1954年10月9日出生，汉族，北京首都创业集团有限公司退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘卫，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳晓晓，北京观韬中茂律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：北京首创股份有限公司新大都饭店，住所地北京市西城区车公庄大街21号。负责人：赵昕，总经理。委托诉讼代理人：刘卫，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳晓晓，北京观韬中茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董淑敏，女，1954年7月28日出生，汉族，锦江集团北方公司退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张文焱，北京市华伦律师事务所律师。原审第三人：北京首都创业集团有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街21号2号楼一层。法定代表人：李爱庆，董事长。委托诉讼代理人：张铭，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人张建民、上诉人牛淑敏、上诉人北京首创股份有限公司新大都饭店（以下简称新大都饭店）因与被上诉人董淑敏及原审第三人北京首都创业集团有限公司（以下简称首创公司）返还原物纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初30217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张建民、牛淑敏上诉请求：1．撤销一审判决第一项；2．改判驳回董淑敏起诉的全部诉讼请求；3．一二审案件受理费由董淑敏负担。事实和理由：1．北京市西城区朝阳庵甲11号楼5层6门654号房屋（以下简称案涉房屋）虽然登记在董淑敏名下，但新大都饭店与董淑敏就房屋回购事宜已达成一致意思表示，房屋行政管理部门也已经批准房屋回购。一审判决依据合同法认定房屋产权登记书不具备合同的主要内容属于适用法律错误。2．一审判决认定案涉房屋所有权并未转移的裁判结果与另案新大都饭店与董淑敏就案涉房屋房改售房后权属纠纷不属于民事诉讼受案范围的裁判结果自相矛盾。新大都饭店上诉请求：1．撤销一审判决第一项，驳回董淑敏的全部诉讼请求；2．一二审案件受理费由董淑敏负担。事实和理由：1．房屋产权登记书具备民事法律行为构成要件，一审判决依据合同法的规定认为房屋产权登记书不具备合同的主要内容属于适用法律错误。2．一审判决认定案涉房屋所有权并未转移的裁判结果与另案新大都饭店与董淑敏就案涉房屋房改售房后权属纠纷不属于民事诉讼受案范围的裁判结果自相矛盾。董淑敏辩称，同意一审判决。1．房屋产权登记书不具备合同成立的有效形式，不是合同。新大都饭店曾经先后三次拿着不同人签字的房屋产权登记表（含董淑敏签字的这张表）去房管部门办理过户，都被房管部门驳回了。可见，这张表不是合同。董淑敏在房屋产权登记书中签字及交付案涉房屋均是因新大都饭店要求董淑敏办理完上述事宜才为董淑敏办理离店手续，董淑敏是被迫的。2．案涉房屋是董淑敏购买的房改房，属于董淑敏的私产房。董淑敏从未收到过新大都饭店的回购房款。房产证和房子不是董淑敏主动上交的。董淑敏从未放弃过案涉房屋的使用权和所有权，新大都饭店也从未向董淑敏主张过案涉房屋的产权过户。首创公司述称，不同意一审判决，但没有上诉，同意新大都饭店的上诉意见。董淑敏向一审法院起诉请求：1．要求张建民、牛淑敏立即返还董淑敏所有的案涉房屋；2．要求张建民、牛淑敏支付2014年3月1日至2016年2月29日的房屋占用费15万元；3．案件受理费由张建民、牛淑敏负担。一审法院认定事实：1994年1月18日，北京新大都饭店作为售房单位按房改售房优惠售房方式以标准价20894.17元将案涉房屋出售予董淑敏（时任北京新大都饭店副总经理），由案外人石路明代董淑敏向北京新大都饭店支付了房款20894.17元。1994年9月2日，原北京市房地产管理局就案涉房屋颁发房产所有证（证号：西城字第1600号），产权人记载为董淑敏，产权来源记载为优售。该产权证原件现在新大都饭店处。1995年董淑敏调离北京新大都饭店，1996年董淑敏将案涉房屋腾空交北京新大都饭店。1999年，北京新大都饭店通过改制方式变更为北京首创股份有限公司新大都饭店存续至今。经当事人确认，董淑敏将案涉房屋交给新大都饭店后，新大都饭店将案涉房屋分配予其职工范明（案外人），范明又将案涉房屋交给新大都饭店上级单位首创公司进行换房。2001年，首创公司将案涉房屋分配给其职工张建民居住。目前，张建民及其配偶牛淑敏一直居住案涉房屋。2015年12月11日，董淑敏在房屋登记机关以证书遗失为由就案涉房屋办理补证，2015年12月15日，董淑敏在北京市国土资源局西城分局领取了登记日期为2015年12月14日的案涉房屋不动产权证，不动产权证书编号：京（2015）西城区不动产权第0023550号，其上记载该房屋权利性质为房改房（标准价），附记中记载：补证，原所有权证号：西城字第1600号，原登记日期，1994年09月2日。2018年8月28日，新大都饭店起诉董淑敏，要求董淑敏履行房屋产权登记书，将案涉房屋变更登记至新大都饭店名下。2018年11月9日，北京市西城区人民法院作出（2018）京0102民初41269号民事裁定，以“本案系因公房管理单位对公有住房进行出售而产生的纠纷。因自管公房承租权变更及出售属于公房管理单位依据相关规定及房改政策进行的管理行为，不属于人民法院受理民事诉讼的范围”为由，裁定驳回新大都饭店的起诉。董淑敏与新大都饭店确认双方均未上诉，该民事裁定已生效。为证明与董淑敏就案涉房屋回购问题达成协议，新大都饭店提交房屋产权登记证及房屋回购申请（落款时间1997年5月26日）。房屋产权登记书显示如下信息：产别：自管，登记种类：变更，座落：西城区朝阳庵甲11号楼6门654号，建筑面积：79.2平方米，产价：20894.17元，产权来源：优售，原产权人：董淑敏（该处有签名及人名章），现产权人：新大都饭店，（现、原）代理人：程嘉政。审验意见处有“同意单位买回”字样，有北京市西城区房屋土地管理局房产交易管理所印章，日期为1997年5月30日。复审意见和审批意见处空白。房屋回购申请内容为：西城房地产交易所：我店职工董淑敏于一九九五年调出。原九二年所购住房由新大都饭店购回，请交易所办理过户手续（地址，西城区朝阳庵甲11号楼6门654）。上述材料在房屋登记机关的案涉房屋档案材料中未有备案，原件由新大都饭店保存。一审中，董淑敏未能提交证据证明其在该房屋产权登记书上签字时该房屋产权登记书为空白状态。法院询问董淑敏及新大都饭店，董淑敏在购买案涉房屋时，是否签订过购房协议。董淑敏陈述“没有印象”，新大都饭店陈述“不清楚”。董淑敏、张建民、牛淑敏及新大都饭店、首创公司均认可董淑敏未就案涉房屋回购与新大都饭店签订书面协议。新大都饭店亦认可未将案涉房屋的购房款20894.17元退还董淑敏或石路明。法院询问董淑敏是否就2014年3月至2016年2月期间，案涉房屋的市场租金价格申请评估，至本案审理终结，董淑敏未向法院提起评估申请。董淑敏亦未向法院举证证明其曾经向张建民及牛淑敏主张过案涉房屋的使用费。一审法院认为，首先，关于本案是否属于人民法院受理民事诉讼的范围的问题。董淑敏依据物权法，以其为案涉房屋所有权人身份，要求张建民、牛淑敏腾退案涉房屋，属于公民之间因财产关系提起的民事诉讼，属于人民法院受理民事诉讼的范围。而（2018）京0102民初41269号案件，其实质是董淑敏与新大都饭店就案涉房屋房改售房后房屋产权归属产生的纠纷，属于公房管理单位对公有住房进行出售产生的纠纷。因自管公房承租权变更及出售属于公房管理单位依据相关规定及房改政策进行的管理行为。因此，该案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。因此，（2018）京0102民初41269号案件与本案在事实上虽有一定的关联性，但二案的法律依据并不相同，因此，对于新大都饭店认为本案不属于人民法院受理民事诉讼范围的述称意见，法院不予采信。其次，关于案涉房屋的所有权归属问题。张建民、牛淑敏及新大都饭店、首创公司均认为，董淑敏在1995年离职时，已经就案涉房屋的回购与新大都饭店达成一致意见，案涉房屋应当属于新大都饭店所有。其依据主要有以下几点：1.董淑敏在房屋产权登记书上签字确认；2.房屋行政管理部门在房屋产权登记书上盖章同意；3.董淑敏将案涉房屋的所有权证书交还新大都饭店；4.董淑敏将案涉房屋交还新大都饭店。对于上述观点，法院分以下几个方面分别说明意见：第一，董淑敏在产权登记书上签字、交还房屋、交还房屋所有权证的行为能否证明董淑敏就案涉房屋回购与新大都饭店达成一致的意思表示，双方是否成立民事法律行为。民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。所谓意思表示，是指向外部表明意欲发生一定私法上效果之意思的行为，即将企图发生一定的法律效果的意思表示出来，包括主观上的“意思”和客观上的“表示”两个要件。其中，表示行为是指行为人将内心意思以一定的方式表现于外部，并足以为外部世界客观理解的行为。民事法律行为的成立，需要双方或多方的意思表示一致。具体到本案中，即董淑敏与新大都饭店双方通过一定的方式，将新大都饭店欲从董淑敏处回购案涉房屋，且董淑敏同意新大都饭店回购案涉房屋的意思明确的表示出来。此处的一定方式，在处理财产关系时，一般表现为合同。本案中，董淑敏及新大都饭店均确认，双方未就案涉房屋的回购达成书面合同，在此情况下张建民、牛淑敏提交的房屋产权登记书是否具备合同的基本内容是判断董淑敏与新大都饭店就案涉房屋的回购是否达成一致意思表示的关键。合同法规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。而张建民、牛淑敏提交的房屋产权登记书中，对于案涉房屋价款的给付期限、房屋的交付期限、房屋所有权的转移期限、违约责任等重要内容均未体现。考虑到房屋为不动产，价值高昂，根据一般交易习惯，交易双方负有较高的审慎义务，对于房屋交易的各项内容应明确进行约定。董淑敏与新大都饭店就案涉房屋的回购未签订书面合同，仅有一份房屋产权登记书，明显不符合常理。即使董淑敏确实在房屋产权登记书上签字，并向新大都饭店交付案涉房屋及房屋所有权证，但仍无法确定房屋所有权的转移期限、房屋价款的给付期限及违约责任等重要内容。因此，法院无法认定董淑敏与新大都饭店就案涉房屋的回购达成一致的意思表示，无法认定双方成立民事法律行为。第二，董淑敏向新大都饭店交付案涉房屋及房屋所有权证书、房屋行政管理部门在房屋产权登记书上盖章同意的行为，是否发生案涉房屋所有权转移的效果。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋一直登记在董淑敏名下，房屋行政管理部门虽在房屋产权登记书的初审意见部分盖章同意，但复审及审批意见部分均未盖章同意，亦未进行所有权的变更登记。而董淑敏向新大都饭店交付案涉房屋及所有权证的行为也不影响案涉房屋的所有权。因此，法院无法认定案涉房屋的所有权发生了转移。综上，张建民、牛淑敏及新大都饭店、首创公司未能举证证明董淑敏与新大都饭店就案涉房屋的回购达成了一致的意思表示，案涉房屋的物权亦未发生变动，因此，根据案涉房屋的物权登记，案涉房屋属于董淑敏所有。再次，张建民、牛淑敏是否应当向董淑敏返还案涉房屋。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。张建民、牛淑敏辩称，案涉房屋由新大都饭店分配给张建民居住，张建民、牛淑敏并非无权占有、使用案涉房屋。但根据法院前述意见，案涉房屋的所有权并未转移给新大都饭店，新大都饭店亦未举证证明其与董淑敏之间就案涉房屋的使用另行达成协议，因此，新大都饭店无权将案涉房屋分配给张建民居住。现张建民、牛淑敏居住、使用案涉房屋，侵犯了董淑敏的合法权益，董淑敏有权要求张建民、牛淑敏返还案涉房屋。张建民、牛淑敏的上述辩称意见无法律依据，法院不予采信。第四，张建民、牛淑敏是否应当向董淑敏支付案涉房屋的使用费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。董淑敏虽主张张建民、牛淑敏应当按6250元的标准向董淑敏支付案涉房屋的使用费，但董淑敏未对该使用费标准举证证明。且董淑敏未能举证证明其曾经向张建民、牛淑敏主张过案涉房屋的使用费，考虑到本案存在一定的历史原因，因此，对于董淑敏要求张建民、牛淑敏向其支付2014年3月至2016年2月期间房屋使用费的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院于2019年12月判决：一、自判决生效之日起三十日内，张建民、牛淑敏将北京市西城区朝阳庵甲11号楼5层6门654号房屋腾空返还董淑敏；二、驳回董淑敏的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，结合二审庭审情况及张建民、牛淑敏、新大都饭店上诉请求，本案的争议焦点为：张建民、牛淑敏是否应当腾退案涉房屋。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。根据已查明的事实，案涉房屋的不动产权属证书中登记的所有权人为董淑敏，故董淑敏对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。张建民、牛淑敏、新大都饭店称新大都饭店与董淑敏曾达成回购案涉房屋的协议，故认为案涉房屋的所有权人应为新大都饭店的上诉主张，因新大都饭店与董淑敏针对该事实并未签订书面协议，且双方对于回购价款并未达成一致，董淑敏虽然将案涉房屋及房屋所有权证书交付给新大都饭店，但董淑敏称其是为了办理离职手续，如果其不交付案涉房屋及房屋所有权证书，新大都饭店就不给其办理离职手续。新大都饭店并不否认该事实。由此可见，现有证据不能充分证明新大都饭店与董淑敏针对案涉房屋回购事宜达成一致意见，张建民、牛淑敏、新大都饭店以此为由，认为案涉房屋归其所有，拒绝腾退案涉房屋的理由，缺乏依据，本院不予支持。董淑敏以案涉房屋所有权人的身份要求张建民、牛淑敏腾退案涉房屋的请求正当，应予支持。张建民、牛淑敏在未能提供其继续居住在案涉房屋内的合法依据的情况下，应当为董淑敏腾退案涉房屋。综上所述，张建民、牛淑敏、新大都饭店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由张建民、牛淑敏共同负担35元（已交纳）；由北京首创股份有限公司新大都饭店负担35元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 陈 妍审判员 蒋春燕审判员 高宝钟二〇二〇年七月三十一日书记员 张 璐