四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8198号 上诉人（原审原告）：四川宏业电力集团有限公司运维分公司，住所地成都市武侯区武青南路33号。 负责人：沈伟明。 委托诉讼代理人：郑程洋，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾浩，四川致高律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市兴昌荣汽车维修有限公司，住所地成都市成华区崔家店路257号。 法定代表人：陈化高。 上诉人四川宏业电力集团有限公司运维分公司（以下简称宏业公司）因与被上诉人成都市兴昌荣汽车维修有限公司（以下简称兴昌荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初1978号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员赵韬适用独任制公开开庭对本案进行审理。本案现已审理终结。 宏业公司上诉请求：1.请求撤销（2019）川0108民初1978号民事判决书第一、二、三项并依法改判支持宏业公司的一审全部诉讼请求。2.本案上诉费由兴昌荣公司承担。事实和理由：原审判决书未载明18万元保证金抵消的事实。根据宏业公司提供的证据以及兴昌荣公司的确认，截止2017年7月31日，尚有18万元房屋租金兴昌荣公司未支付，同时兴昌荣公司在宏业公司处有18万元保证金。2017年8月31日双方互相认可以18万元保证金抵消欠付的18万元租金，因抵消的事实发生才能得出2017年8月及以前的租金已支付的结果。虽然一审庭审中双方已对抵消事实共同确认，但一审判决书未载明，该事实的遗漏，导致判决书结果的不确定性和不准确性，请求依法予以纠正。对于一审查明的其他事实予以认可。 兴昌荣公司辩称，一审判决18万元占用费是错误的，兴昌荣公司已经支付了10万元，且宏业公司应当先开票再付款。 宏业公司向一审法院起诉请求：1．判令兴昌荣公司向宏业公司支付欠付房屋占用费436000元（2017年8月31日至2018年8月31日，共计12个月，每年按原合同约定的636000元计算，扣除2018年7月17日以及2018年12月13日各支付的10万元）；2．判令兴昌荣公司承担迟延付款的违约责任合计33743元（迟延支付2017年8月租金的违约金18603元，以53000元为基数，按0.3%的标准，自2017年9月1日至2017年12月27日；欠付房屋占用费的资金利息损失15140元，以536000元为基数，按年利率4.35%，自2018年9月1日至2018年12月12日，计6515元，以436000元为基数，按年利率4.35%，自2018年12月13日至2019年5月28日，计8625元）。 一审法院认定事实：2013年3月1日，四川电力汽车修理厂（出租方，甲方）与兴昌荣公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于成都市成华区川电力汽车修理厂出租给乙方，厂房面积共4600平方米，租赁期共60个月，自2013年3月1日起至2018年2月28日止；合同租赁期内，乙方每年向甲方缴纳房屋租金，第一年租金550000元，第二年租金600000元，第三年租金612000元，第四年租金624000元，第五年租金636000元，乙方按6个月周期交纳租金，签订合同时交纳第一次6个月租金，以后每6个月结束前十日内交纳下6个月的房屋租金；乙方如逾期支付租金，拖欠期限在三个月内（含三个月）的，每逾期一日，则乙方须按应付租金的千分之三支付甲方违约金，拖欠房租累计超过三个月的，甲方有权终止合同、收回该房屋，乙方应按照合同当年租金总额的20%向甲方支付违约金；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应按原日租金的三倍支付违约金。 2016年4月18日，四川电力汽车修理厂经准予变更登记为四川绿能电力汽车修理有限责任公司。同日，四川省川电新能源电动汽车服务有限公司（甲方）与四川绿能电力汽车修理有限责任公司（乙方）签订《合并协议》，约定甲乙双方以吸收合并的方式进行公司合并，合并后甲方为存续公司，乙方解散并办理注销登记，合并后存续公司名称仍为四川省川电新能源电动汽车服务有限公司（以下简称川电公司），合并基准日为2016年4月30日，合并后双方于合并完成前的全部债权债务由甲方承继，乙方的资产应归于甲方。2016年6月16日，四川绿能电力汽车修理有限责任公司经工商部门准予注销登记。 2018年5月22日，川电公司向兴昌荣公司发出《催款通知函》载明：“请贵公司在2018年5月24日前缴纳2017.9.1-2018.2.28期间房租共计318000.00元（大写：人民币叁拾壹万捌仟元整），每逾期一日，将按约定收取违约金”。 2017年8月30日，川电公司（甲方，出租方）与兴昌荣公司（乙方，承租方）签订《＜租赁合同＞终止协议》，载明：甲乙双方一致同意于2017年8月31日终止原《租赁合同》，乙方同意在本协议签订后一个月内搬迁腾退原租赁场地（房屋）；出租场地（房屋）租金结算截止日期为2017年8月31日，结算金额36.9万元，由甲方提供发票，乙方在收到发票后五日内付清结算租金36.9万元，甲方在收到乙方支付的结算租金后五日内归还乙方已付保证金18万元；协议签订后，乙方同意不再就原租赁合同的提前终止向甲方提出任何要求或主张任何权利。 2017年8月2日，川电公司向兴昌荣公司开具总额369000元房租租赁的增值税专用发票，备注为2017年1-7月。2017年12月22日，川电公司向兴昌荣公司开具53000元房租租赁的增值税专用发票，备注为成都市成华区崔家店路257号2017年8月。2017年12月27日，兴昌荣公司向川电公司转账支付53000元，汇款附言载明：2017-8房租。 2018年3月22日，四川宏业电力集团有限公司（甲方）与川电公司（乙方）签订《吸收合并协议》，载明：甲乙双方同意实施吸收合并，甲方吸收乙方而继续存在，乙方解散并注销，乙方所有资产及债权债务均由合并后存续的甲方概括承继，吸收合并后存续的甲方公司名称仍为四川宏业电力集团有限公司。2018年6月4日，四川宏业电力集团有限公司经股东会决议：同意原四川宏业电力集团有限公司工程分公司更名为四川宏业电力集团有限公司运维分公司，承接原川电公司资产、债权债务、人员及业务。2018年7月24日，四川宏业电力集团有限公司工程分公司经工商部分准予变更登记为四川宏业电力集团有限公司运维分公司。 2018年7月17日，兴昌荣公司向川电公司转账支付100000元，汇款附言载明：房租。2018年12月12日，兴昌荣公司向宏业公司转账支付100000元，摘要载明：房租。 一审庭审中，宏业公司与兴昌荣公司均陈述，2017年8月及之前的租金已支付，之后兴昌荣公司支付了20万元。 一审庭审中，宏业公司申请证人夏某出庭作证，夏某陈述：兴昌荣公司搬迁时间分为三个阶段，2018年3月29日搬走第一部分2200平方米，2018年5月4日搬走第二部分1500平方米，2018年9月10日搬走第三部分800平方米。宏业公司与兴昌荣公司对证人证言均无异议。 宏业公司举出的成都市公安局成华区分局跳蹬河派出所出具的《证明》载明：原西南电业管理局汽车运输公司位于东城区地址。宏业公司陈述：经向成都市不动产登记中心查询权0XXX6号房屋系登记于西南电业管理局汽车运输公司名下的房屋，登记信息显示该房屋位于成都市，未显示门牌号。该房屋实际位于崔家店257号，该房屋原由四川省电力汽修厂经上级单位许可使用。因诉讼要求说明该房屋位置，故特向该房屋辖区派出所成都市公安局成华区分局跳蹬河派出所出具该情况说明，证明该房屋原系四川省电力汽修厂占有使用。 一审法院认为，四川电力汽车修理厂与兴昌荣公司签订的《租赁合同》及川电公司与兴昌荣公司签订的《＜租赁合同＞终止协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行。根据《＜租赁合同＞终止协议》的约定，《租赁合同》于2017年8月31日终止，出租场地（房屋）租金结算截止日期为2017年8月31日，结算金额369000元，兴昌荣公司应在协议签订后一个月内搬迁腾退原租赁场地（房屋）。根据一审庭审查明的事实，四川电力汽车修理厂、川电公司关于案涉租赁关系涉及的权利义务已由宏业公司承继。因此，自2017年10月1日起兴昌荣公司应向宏业公司支付房屋占有使用费，一审法院酌情认定占有使用费的标准按照《租赁合同》约定636000元/年（即53000元/月）的租金标准计算。由于双方确认“2018年3月29日搬走第一部分2200平方米，2018年5月4日搬走第二部分1500平方米，2018年9月10日搬走第三部分800平方米”，故结合宏业公司的诉讼请求，一审法院认定兴昌荣公司应支付房屋占有使用费如下：2017年10月1日-2018年3月29日，316233元【53000元/月×5月＋53000元/月÷30天×29天】；2018年3月30日-2018年5月4日，32506元【53000元/月×（2300÷4500）×1月＋53000元/月÷30天×（2300÷4500）×6天】；2018年5月5日-2018年8月31日，36433元【53000元/月×（800÷4500）×3月＋53000元/月÷30天×（800÷4500）×26天】；以上房屋占有使用费共计385172元，扣除兴昌荣公司已支付的200000元后，兴昌荣公司还应向宏业公司支付房屋占有使用费185172元（385172元-200000元）。对宏业公司提出的按年利率4.35%计算房屋占有使用费资金占用利息至2019年5月28日的诉讼请求，一审法院予以支持，一审法院酌情认定兴昌荣公司自宏业公司向一审法院主张权利次日（2018年11月16日）起支付房屋占有使用的费资金占用利息为：2018年11月16日-2018年12月12日（2018年12月12日兴昌荣公司支付房屋占用使用费100000元）期间为930.37元（285172元×4.35%/年÷360×27天）；2018年12月13日-2019年5月28日期间为3691.87元（185172元×4.35%/年÷12月×5.5月）；以上共计4622.24元，对宏业公司超出该金额的请求，一审法院不予支持。 关于宏业公司主张的迟延支付2017年8月租金的违约金。《租赁合同》约定“逾期支付租金在三个月内的，每逾期一日，按应付租金千分之三支付违约金”，未就逾期超过三个月的违约金标准进行约定，且每日千分之三的标准过高，故一审法院酌情按照2%/月的标准计算兴昌荣公司应向宏业公司支付的逾期支付2017年8月租金的违约金为4134元【53000元×2%/月÷30天×117天（2017年9月1日-2017年12月26日）】。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、兴昌荣公司于判决生效之日起十日内向宏业公司支付房屋占有使用费185172元及资金占用利息4622.24元；二、兴昌荣公司于判决生效之日起十日内向宏业公司支付逾期支付2017年8月租金的违约金4134元；三、驳回宏业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8800元，减半收取计4400元，由兴昌荣公司承担1707元，由宏业公司承担2693元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院二审另查明，1.宏业公司、兴昌荣公司双方就以兴昌荣公司缴纳的18万元保证金抵扣2017年8月及以前的房租达成一致，至此，兴昌荣公司在2017年8月及以前的租金已支付完毕。 2.宏业公司在二审中陈述，其认可兴昌荣公司2018年3月29日搬走第一部分2200平方米，2018年5月4日搬走第二部分1500平方米，2018年9月10日搬走第三部分800平方米的方式，并以此方式逐步腾退了案涉房屋。 本院认为，四川电力汽车修理厂与兴昌荣公司签订的《租赁合同》及川电公司与兴昌荣公司签订的《＜租赁合同＞终止协议》系双方真实意思表示，应为合法有效。四川电力汽车修理厂、川电公司注销后，其权利义务依法由宏业公司承继。本案二审的争议焦点为：1.一审认定的房屋占用费及利息是否正确；2.一审认定的2017年8月逾期支付租金的违约金是否正确。 关于第一个争议焦点，本院认为，兴昌荣公司认可宏业公司以分批搬离的方式逐步向宏业公司腾退了案涉房屋。具体而言，兴昌荣公司于2018年3月29日搬走第一部分2200平方米，2018年5月4日搬走第二部分1500平方米，2018年9月10日搬走第三部分800平方米，故应当以双方确认的该事实分时间段并按照兴昌荣公司尚在使用的房屋面积比例计算应支付的房屋占用费。另，因双方签订的《＜租赁合同＞终止协议》对房屋占用费标准并无约定，一审法院酌情依据《租赁合同》约定的636000元/年的标准认定2017年10月1日-2018年3月29日的房屋占用费为316233元，2018年3月30日-2018年5月4日的房屋占用费为32506元，2018年5月5日-2018年8月31日的房屋占用费为36433元，以上共计385172元。在2017年12月27日兴昌荣公司向宏业公司支付了2017年8月的租金，且双方以保证金18万元冲抵2017年8月及以前的租金达成一致的基础上，双方清结了2017年8月及以前的租金，此后，兴昌荣公司又向宏业公司支付了20万元的房租，故兴昌荣公司还应向宏业公司支付房屋占用费185172元。同时，兴昌荣公司存在欠付房屋占用费的情形，故一审认定兴昌荣公司自宏业公司一审起诉之次日起，按照年利率4.35%，以欠付的房屋占用费为基数，支付资金占用利息至宏业公司起诉主张的2019年5月28日，共计4622.24元并无不当，本院予以维持。 关于第二个争议焦点，2017年8月的租金兴昌荣公司于2017年12月27日支付，存在逾期支付租金的情形。双方《租赁合同》约定的日千分之三的违约金标准过高，一审法院酌情调整为2%/月的标准并计算逾期支付2017年8月租金的违约金为4134元并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人宏业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由四川宏业电力集团有限公司运维分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年七月十日 法官助理  黄 迪 书 记 员  王小禹