内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内25民终943号 上诉人（原审原告）：潘某，现住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：王某，内蒙古蒙中律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：呼和浩特市广运房地产开发有限责任公司。 法定代表人：田某1，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田某2，现住河南省郑州市。 原审第三人：郭某，现住河南省安阳市。 上诉人潘某因与被上诉人呼和浩特市广运房地产开发有限责任公司（以下简称呼市广运公司）及原审第三人郭某房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区西乌珠穆沁旗人民法院（2019）内2526民初1044号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人潘某及委托诉讼代理人王某、被上诉人呼市广运公司的委托诉讼代理人田某2到庭参加诉讼。原审第三人郭某经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘某上诉请求：1.撤销一审判决第三项“驳回原告潘某的其他诉讼请求”,改判支持上诉人“并按约定承担相应的违约责任(未按约定办理房产证、供暖供水等违约责任)”。2.二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人未按合同第十条“在乙方交清首付款379840.00元后，甲方应给乙方办理房地产权证”约定给上诉人办理房产证，应按权利对等原则“承担违约之日起千分之五的违约金，合同继续履行（第五条第1款和第六条约定）”。被上诉人同时违反合同第九条“不给上诉人供热”,现在连饮用水也不让上诉人用，被上诉人存在违反约定和违反法律的行为。二、一审判决对上诉人在一审第二项诉求中“并按约定承担相应的违约责任(未按约定办理房产证、供暖供水等违约责任)”给予驳回是错误的。1.应改判从违约之日起按上诉人交付的房款558840.00元为基数从2012年12月31日的交款日再扣除10个办证工作日，所以应从2013年1月11日起以379840.00元为基数承担每日千分之五违约金至不动产证办出日；以179000.00元为基数从2014年1月2日起承担每日千分之五违约金至不动产证办出日。一审判决认定双方签定的房产认购合同有效，就应适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的法律规定作为法律依据进行裁决。（1）该解释第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。（2）该解释第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。所以一审驳回上诉人的未按约定办理房产证的违约责任是错误的，应按合同(第五条第1款和第六条约定)对等责任理解，被上诉人应承担已给付总房款558840.00元为基数，按违约之日起千分之五的违约金，合同继续履行；或者按“该解释规定参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。2.驳回上诉人要求被上诉人未按约定“供水供暖”的违约责任是错误的。（1）被上诉人开发的广运物流园商铺楼只有一二楼商厅对外销售，剩下的都是宾馆(不存在销售的问题，应视为自用，计入销售比例中)，现该商铺已销售6个，还剩2个未销售，销售率已达70%，可是被上诉人不按约定供暖(合同第九条)，现在还不让使用饮用水，不让后院卸煤自行取暖等行为也是违反约定的。对此项请求上诉人在诉状中保留诉权，视被上诉人的态度选择处理办法。可是一审判决未对此诉权的保留做认定意见，也一并予以驳回是错误的。（2）因为一审判决对上诉人的此项保留权未做认定和表述，所以在以后的诉讼中肯定会影响上诉人诉权的行使，请二审给予示明。3.从合同总价款的对比看，总价款749840.00元。上诉人按合同约定给付了558840.00元，利息34987.20元。其对比后还欠房款191000.00元(不算利息)。如果按对等违约责任论，被上诉人的违约重于上诉人，而且上诉人只所以未给付剩余款是按《合同法》第六十八条规定“不安抗辩权”行使的权利，所以从实质上讲上诉人不存在违约，而合同的违约责任应全部由被上诉人承担。 被上诉人呼市广运公司辩称，一、未协助潘某办理房产证的原因：1.潘某未按合同约定及相关规定交纳房屋维修基金。我公司与潘某签订的房产认购合同第十一条中明确约定“应在办理房产证之前，交纳相应的房屋维修基金”，建设部和财政部165号令《专项维修资金管理办法》中对房屋维修基金的收取及使用也有明确规定，但潘某自接受此商品房起至今未交纳房屋维修基金，因潘某未交纳该费用，为维护项目的正常运行，该项目自项目竣工至今所有的公共部位和公共设施设备的维修维护保养、改造一直由我单位垫付，给我公司造成重大的经济损失。2.潘某未按照《中华人民共和国契税暂行条例》缴纳契税。条例第一条明确契税纳税人应当依照条例的规定缴纳契税，第十一条规定未完税的房产，房产管理部门不予办理手续。3.潘某未按合同约定交纳购房款及利息。合同第四条第2小条约定贷款利率为月息7.88‰，本金为370000元，2013年底还本息219987.2元，2014年底还款202493.6元。潘某于2014年1月2日分两笔交款共213987.2元（其中房款179000,利息34987.2元），未按合同约定时间及金额还款（合同约定2013年底应还款219987.2元），219987.2-213987.2=6000元。但自2014年1月2日潘某交纳过2013年的213987.2元后再未交过房款及利息。（1）潘某应交纳2013年年底应交剩余房款6000元及利息(利息自2014年1月起至实际给付之日止，以6000元为基数按月7.88‰计算)。（2）潘某应交纳2014年年底应交剩余房款202493.6元及利息(利息自2015年1月起至实际给付之日止，以202493.6元为基数按月7.88‰计算)。4.潘某未按合同约定履行违约付款的违约责任。合同第五条第1小条约定“本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款5‰的违约金”。（1）按合同约定2013年度应交款的逾期违约金应以6000元为基数，自2014年1月1日起至实际给付之日止按照日5‰计算。（2）按合同约定2014年度应交款的逾期违约金应以202493.6元为基数，自2014年1月1日起至实际给付之日止按照日5‰计算。二、上诉人上诉请求中的供暖供水等违约责任。1.合同第九条约定“供暖需在购房户使用率达到70%以上，甲方向乙方实施集中统一供暖”。我方陈述：关于未与供暖的事实于一审时已表明并出示了证据。我公司早于2010年8月前就把所有集中供暖设备安装并调试完成。在与购房户前期商谈中已明确如实际使用面积少，为避免管道冻裂，冬季采暖自行考虑解决，我公司不予任何补助，且购房户均认可。2.我公司并无任何人于任何时间向上诉方表示不许使用生活用水，此事实于一审时也已表明并出示了证据。一审审理之前项目在使用商户及上诉方商铺的租户已联合给我公司出具了关于我公司免费供给生活用水的证明。三、合同未约定任何因上诉方违约，我公司需向上诉方支付违约金。合同、潘某一审诉状及上诉状中明确，我公司为办理房产证的协助方，且潘某应积极提供相关资料，我公司于2013年3月1日协助上诉方办理了该套房屋的土地证，土地证由我单位项目经理也是一审的第三人郭某在上诉方于文化广场的家电钟表商铺交给了上诉人，因潘某未按照合同约定交纳房款，郭某多次向上诉人潘某索要此证，潘某至今未给。土地证为办理房产证的必须证件。上诉人上诉请求第二条：合同第十三条规定上诉人不得擅自改变房产的主体及承重结构，但上诉人不顾房屋结构安全于2013年8月私自将房屋朝西的承重结构墙上窗户拆除改建成后门，并将原设计西墙作为结构主墙私建砖混结构仓库，此举严重影响房屋结构，对楼房结构安全造成重大事故隐患，现必须拆除后恢复建筑原状。综上所述，我公司在与上诉人潘某的合同买卖纠纷一案中并无丝毫违约，我公司未协助被上诉人办理房产证不是我公司原因，反而是潘某不遵守合同约定，不遵守相关法律法规，严重违约。请法院查明事实，以维护法律的尊严，维护我公司的合法权益。 原审第三人郭某未作陈述。 潘某向一审法院起诉请求：1.依法确认2012年8月4日双方签订的“房产认购合同”合法有效；2.由被告协助原告办理“房产认购合同”中认购的房屋不动产证，并按约定承担相应的违约责任；3.本案的案件受理费等费用全部由被告承担。 一审法院认定事实：2012年8月4日，原告潘某与被告呼市广运房地产开发有限责任公司签订了一份《房产认购合同》，双方约定，被告将位于××旗中段），西乌旗广运物流园3号楼102、202号商铺，用途为商业，属框架结构。该房建筑面积为230.72平方米。房屋单价为3250元/平方米，总金额为749840.00元。双方约定的付款方式为：1、乙方向甲方交定金100000.00元；乙方须在2012年12月31日前向甲方交纳50%的房款，即交首付379840.00元（含定金100000.00元）；否则定金100000.00元，甲方按乙方违约处理，定金不予退还。2、剩余房款370000.00元贷款，按照目前公司对购房户的优惠政策：享受贷款月息7.88‰的待遇执行计息，在贷款期限内，若公司优惠政策终止，贷款利息仍然执行贷款月息7.88‰。贷款利息从2013年1月1日起开始计息，贷款期限原则上2年。若分2年还清：即到2013年底还本息219987.20元；到2014年底还本息202493.60元。若分1年还清：即到2013年底还本息404987.20元。合同第十条约定，在乙方交清首付房款379840.00元后，甲方应给乙方办理房地产权属证，但乙方应积极提供相关资料，配合甲方办理权属登记，取得房地产权属证书；在乙方没有交清全部房款期间，甲方不得将房产证抵押出去贷款，否则后果由甲方承担；待乙方交清全部房款和还清贷款利息后，甲方应将该房产证归还给乙方。合同第十一条约定，乙方认购的房产为商铺，应在办理房产证之前，交纳相应的房屋维修基金；甲方自商铺交付使用之日起，按照《住宅质量书》的内容承担相应的保修责任。合同签订后，原告潘某支付购房款合计593827.20元。（其中，2012年12月31日支付首付款379840.00元；2014年1月2日支付购房款179000.00元；2014年1月2日支付房贷利息34987.20元）。第三人郭某曾任被告呼市广运公司在西乌旗广运物流园区项目的项目部经理。一审法院认为，原告与被告呼市广运公司签订的《房屋认购合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。原告要求被告按照合同约定的内容办理涉案房屋的产权证的诉讼请求，予以确认。被告辩称原告未按照约定支付房款的理由，于法无据，不予采信。另原告要求被告承担违约责任的诉请，因在履行合同的过程中，双方均存在过错，故应由双方各自承担违约责任，故对原告的诉请，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条之规定，判决：一、原告潘某与被告呼和浩特市广运房地产开发有限责任公司签订的《房屋认购合同》有效。二、被告呼和浩特市广运房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起一个月内协助原告潘某办理位于××旗、202号商铺的房屋不动产权证书。三、驳回原告潘某的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由被告呼和浩特市广运房地产开发有限责任公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人呼市广运公司是否应向上诉人潘某承担未按合同约定办理房产证的违约责任。 上诉人潘某与被上诉人呼市广运公司签订的《房产认购合同》，对房屋产权登记进行了约定，但双方均存在未按约定履行的情形，即呼市广运公司对办理房地产权属证书未采取积极主动的措施，而潘某则采取被动等待的态度，未积极配合办理，并未交纳办理房地产权属证书应由其个人交纳的契税等费用，亦未按合同约定“应在办理房产证之前交纳相应的房屋维修基金”，以致造成涉案房地产权属证书至今未能办理。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，故潘某要求呼市广运公司承担未按合同约定办理房屋不动产证的违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人潘某提出被上诉人呼市广运公司未按合同第十条“在乙方交清首付款后，甲方应给乙方办理房地产权证”约定给上诉人办理房产证，应按权利对等原则承担违约之日起千分之五违约金的理由，因双方合同约定的不只是乙方交清首付款后，甲方应给乙方办理房地产权证，还包括“应在办理房产证之前交纳相应的房屋维修基金”等约定，故该上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。上诉人潘某提出本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，因该规定的前提是由于出卖人的原因或过错，造成买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，并不是由于出卖人和买受人共同的原因或过错造成买受人未能取得房屋权属证书。因此，上诉人该上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于上诉人潘某提出的被上诉人呼市广运公司不按约定供暖，不让使用饮用水，不让后院卸煤自行取暖等，一审判决未对此诉权的保留做认定意见，也一并予以驳回会影响上诉人以后诉权行使的理由，因供暖、饮用水等问题，不在上诉人的诉讼请求范围内，本案不作审理。故一审判决驳回上诉人的其他诉讼请求，并不包括对此诉权的保留也一并予以驳回的问题。对于上诉人潘某提出的对等违约责任，认为被上诉人呼市广运公司的违约重于上诉人违约的理由，本案对于此责任无法划分，不作认定。上诉人潘某主张未给付剩余房款是按合同法第六十八条规定行使不安抗辩权的理由，不符合法律规定，因上诉人没有确切证据证明被上诉人有“经营状况严重恶化，丧失商业信誉”等情形，故本院不予采信。 综上所述，潘某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人潘某负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡丽莉 审判员  吴春林 审判员  代玲玲 二〇二〇年七月二十七日 书记员  包媛媛 相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；