贵州省锦屏县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2628民初593号 原告：陈爱虹，女，1986年1月8日出生，汉族，福建省长乐市人，住福建省长乐市。 原告：陈良栋，男，1983年5月25日出生，汉族，福建省长乐市人，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：尹咏梅（特别代理），女，贵州朗维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李艳霞（特别代理），女，贵州朗维律师事务所律师。 被告：贵州新胜置业开发有限公司，统一社会信用代码：91522628MA6DMPURX7，住址：贵州省黔东南苗族侗族自治州锦屏县三江镇风雨桥社区570号。 法定代表人：陈柯，男，执行董事。 原告陈爱虹、陈良栋诉被告贵州新胜置业开发有限公司（以下简称“新胜置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈爱虹及二原告委托诉讼代理人李艳霞到庭参加诉讼，被告新胜置业公司法定代表人陈柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求如下：一、判令被告按照同期同地段同类房屋租金标准计算向原告支付逾期交房的违约金直至依约合法交房止（自2018年1月31日暂计至2019年6月30日违约金为14832元，具体金额以房地产评估机构评定的同期同地段同类房屋租金标准计算确定）；2、判令被告向原告支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金直至有关文书依约合法交付止（自2018年12月31日暂计至2019年11月26日违约金为25023元）；3、本案案件受理费等相关诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、被告存在违约行为。2017年11月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买由被告开发销售的位于三江镇飞山社区天马广场地下第1幢-1层-1-75号商品房，之后原告按照合同约定向被告支付购房款，但被告并没有按照合同约定于2018年1月30日前将商品房交付给原告使用，也没有按照合同约定于2018年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，其行为已构成违约。二、《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金过低，请求人民法院予以增加。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十三条第2款约定，被告在逾期交房超过60日的较长时间内交房，仅承担固定较轻的违约责任，按照该标准计算违约金为4241.7元，约定的违约金甚至达不到原告将房款存在银行所得利息的三分之一，合同约定的违约金过分低于被告逾期交房给原告造成的损失，原告请求被告按照同地段同类房屋租金标准向原告支付逾期交房的违约金，直至依约合法交房止。三、被告应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约损失。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八章第三条第（二）款第2项第②的规定计算，被告应当向原告支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金共计1395519.30元，原告考虑该违约金数额过高，特依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，要求被告以已付购房款总额按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍计算支付原告逾期办证的违约金。 被告新胜置业公司辩称：一、原告存在拒绝办理收房手续的行为。2018年6月25日，被告承建的房屋五大主体已验收合格，只剩局部细节未有完善，房屋实际上已可以使用，在房屋可以使用的情况下，原告拒绝办理收房手续，并以逾期交房为由，于2018年8月31日围攻被告办公室，后经原、被告协商，被告向原告等人支付逾期交房违约金35万元，并于2018年9月1日将逾期交房违约金35万元汇入业主代表欧茂坤的账户上。2018年9月中旬，部分业主阻碍完善消防工程，经三江镇派出所协调后，大部分业主已于2018年9月中旬占有使用房屋。在具备交房条件后，被告再次电话通知原告收房，但原告却拒绝收房，被告遂于2019年6月12日通过张贴告示的形式向原告送达收房通知，原告否认收房事实是没有依据的。二、原告存在拒绝收取房屋转移登记文书的行为。被告向原告公示交付房屋后，原告对于后续手续办理相关事宜采取置之不理的态度，拒绝办理收取房屋的各种手续，被告与其沟通无果后于2019年7月2日通过张贴告示的形式向原告告知了前述事项。三、原告主张违约金计算方式错误且没有法律依据。《商品房买卖合同》第十三条第2款和第二十二条第三项约定，原、被告在合同中对于违约金已有明确约定，不存在原告所谓的没有约定或损失难以确定的情况，在原告不能证明其所谓损失的情况下，原告主张违约金过低没有事实和法律依据，依法应当按照合同约定计算违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年11月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的天马广场地下第1幢-1层-1-75号房屋出售给原告，约定房屋价款为424170元，并就交付房屋的情况和交付商品房转移登记有关文书的情况约定如下：一、商品房交付时间和条件。出卖人应当在2018年1月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，即上水、下水、供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路铺设到户。二、逾期交房的违约责任。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列处理：（1）逾期交房不超过60日，被告不承担违约责任；（2）逾期交房超过60日，出卖人按买受人累计已缴纳房款的1%支付违约金，合同继续履行，出卖人不再承担违约责任。三、出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起300日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；2.约定日期起300日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款活期利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款1%的违约金。双方同意共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。同日，原、被告双方还签订《补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件十二，《补充协议》第六条约定：出卖人以电话通知形式告知买受人相关房屋信息，若电话无法接通，则以告示栏张贴《通告》的形式告知买受人销售房屋的相关通知，30日后均视为已通知到买受人。上述合同签订后，原告依约向被告支付房屋价款424170元。2017年10月31日，原告向锦屏县住房和城乡建设局交纳房屋维修基金8483元，并办理契税等完税手续。 同时查明，被告在将门面出售给原告之前已取得预售许可证，预售许可证号为17014号。2018年6月20日，被告建设的该工程项目竣工。2018年6月25日，被告建设的该工程通过勘察、设计、施工、监理、建设“五大主体”竣工验收合格。2019年6月4日，锦屏县建设局作出同意竣工验收备案。2019年6月12日，被告向该项目业主发出《通知》，《通知》要求各业主携带有效证件于2019年6月12日至2019年6月30日到天马广场4号门面天马荟销售中心办理相关交房手续，在上述期限内未前来办理视为默认接房。2019年7月2日，被告取得该项目《不动产权证书》总证，同日，被告向该项目业主发出《通知》，通知各业主携带相关资料在2019年7月7日前到项目销售中心4号商铺处进行登记，统一办理不动产证，若业主在上述时间内不前来提交资料的，以后自行完成不动产证权证的办理。被告将上述两份《通知》张贴于锦屏县城内公告栏和天马广场地下过街人行通道等处，原告未在上述时间内前来办理接收房屋手续和提交资料办理不动产产权证。 再查明，2018年9月1日，因被告迟延交房，原、被告通过相关部门协调，被告承诺向天马广场地下商场各业主（其中包括原告）交纳违约金35万元整（其中刘开发个人违约金为5万元），业主代表欧茂坤于同日向被告出具收条，2018年9月3日，被告将该35万元违约金转入欧茂坤银行账户，现该35万元违约金在业主委员会主任朱守泉的账户上，至今地下商场各业主未有领取该违约金。后原告认为被告存在逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记有关文书，逾期交房约定的违约金数额过低等为由，向本院提出诉讼，提出前述诉讼请求。 另查明，本院在审理原告刘开发、雷满女诉被告新胜置业公司房屋买卖合同纠纷一案中，于2019年6月14日作出（2019）黔2628民初368号民事判决书，认定锦屏县杉乡房产测绘有限公司于2019年6月5日正式形成房屋实测报告，并向被告送达了实测报告。刘开发买卖合同纠纷案，2019年6月12日，本院曾到锦屏县住房和城乡建设局调查得知，被告建设的锦屏县三江镇天马广场人行道及地下商铺，是先五大主体验收合格，但消防没有验收合格，消防验收合格是在2018年10月29日，工程质量合格首先要消防必须通过才认定为合格。 以上事实，有本案涉及的证据、原告的陈述和被告的答辩以及庭审记录等在卷佐证，并经庭审质证，本院予以认定。 本院认为：一、原、被告双方签订《商品房买卖合同》的效力认定。原、被告双方签订《商品房买卖合同》时，被告已取得商品房预售许可证，被告具备出售商品房的条件，且签订合同系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，故双方签订的《商品房买卖合同》成立并生效。 二、双方就逾期交房违约责任和逾期交付商品房转移登记有关文书的违约约定是否有效的认定。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。结合本案，原、被告双方就逾期交房违约责任的约定和逾期交付商品房转移登记有关文书的违约约定，是被告为了重复使用而预先拟定的条款，上述条款在签订合同时并未与原告进行协商，因此，上述条款属于格式条款。被告提供预先拟定的格式条款，应遵循公平、公正的原则，合理确定原、被告双方的权利义务，提供的格式条款，不得免除自己的责任、加重对方的责任和排除对方的主要权利，否则属无效条款。 双方对逾期交房的违约责任约定如下：（1）逾期交房不超过60日，被告不承担违约责任；（2）逾期交房超过60日，出卖人按买受人累计已缴纳房款的1%支付违约金，合同继续履行，出卖人不再承担违约责任。按照双方上述约定，若被告逾期交房60日内的，其不需要承担逾期交房的违约责任，若被告逾期交房超60日以上，不管逾期交房时间的长短，仅需要承担已缴纳房款1%的违约金。上述约定免除了被告逾期交房60日内的违约责任，同时排除原告在被告出现逾期交房60日内主张逾期交房违约责任的主要权利，而逾期交房60日以上，不论被告逾期交房的时间长短，被告仅需要支付已缴纳房款1%的违约金，若原告的损失超过已缴纳房款1%的违约金，原告也只能按照约定请求已缴纳房款1%的违约金，该约定属于限制原告主张损失的权利，亦免除被告的责任。因此，原、被告就逾期交房违约责任的约定具有免除自己的责任、加重对方的责任和排除对方的主要权利的情形，该条款应属无效条款。 双方就逾期交付商品房转移登记有关文书的违约约定为：1.约定日期起300日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；2.约定日期起300日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款活期利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款1%的违约金。双方就逾期办证的上述约定，并不存在免除被告的责任和加重原告责任、排除原告主要权利的情形，因此，上述约定应合法有效。 三、业主代表欧茂坤收取违约金35万元性质的认定。2018年9月3日，业主代表欧茂坤向被告出具收条一张，该收条载明收到被告支付的违约金35万元。对于该违约金的性质，本院认为该违约金应属逾期交房的违约金。理由为：原、被告双方约定被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的期限为2018年12月31日前，2018年9月3日，被告向原告交付商品房转移登记的有关文书履行期限尚未届满，因此，被告向业主代表欧茂坤支付违约金不可能是被告逾期交付商品房转移登记的有关文书而产生的违约金，只能是逾期交房的违约金。 四、原告请求支付逾期交房违约金能否支持的认定。原、被告双方逾期交房的违约责任条款无效后，双方就逾期交房的违约责任没有约定，但在被告出现逾期交房的情况发生后，2018年9月1日，在有关部门的协调下，被告承诺支付给各业主违约金35万元，并由业主代表欧茂坤向被告出具收条，业主代表欧茂坤出具收条的行为，视为原、被告双方就逾期交房给原告造成的损失重新达成的补充协议。该补充协议是在被告出现逾期交房违约事实的情况下，原、被告双方在权衡各自权利利弊和互谅互让的基础上达成的协议，该协议是双方当事人的真实意思表示且没有违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的协议。协议达成后，被告于2018年9月3日向原告的代表欧茂坤支付逾期交房的违约损失35万元，已按补充协议履行了自己的义务，现原告再请求被告支付逾期交房的违约损失，本院不予支持。 五、原告请求支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金能否支持的认定。商品房转移登记有关文书，即为办理所有权转移登记的有关文书，将该文书交付给原告的目的是为了协助原告办理所有权转移登记。对于上述文书的履行地点双方并没有明确的约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二的规定，对于履行地点不明确的，在履行义务一方所在地履行，即在被告具备上述文书交付的条件且通知原告时，其已履行交付的义务，原告应自行到被告处领取。2019年7月2日之前，被告已取得房屋不动产证书、房屋实测报告等相关材料，其已具备将商品房转移登记有关文书交付给原告的条件，且其就办理不动产登记的相关事宜于2019年7月2日张贴了《通知》，因此，被告已于2019年7月2日履行交付商品房转移登记有关文书，若原告未去领取的，对其未领取的后果，不应由被告承担。按照原、被告双方的约定，被告应于2018年12月31日前将商品房转移登记有关文书交付给原告，而被告实际交付的时间为2019年7月2日，其逾期交付的天数为213日，根据双方的约定，逾期交付商品房转移登记有关文书未满300日，按已付房价款的1%承担违约责任，故被告应支付原告逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金为：424170元×1%=4241.70元。 六、关于原告对同期同地段同类房屋租金申请评估的审查。对于原告主张逾期交房违约金，本院予以认定当事人双方已达成新的协议，且被告已主动履行了义务，予以驳回了原告再次主张逾期交房违约金的诉讼请求，故原告申请评估鉴定的事项，对待证事实无意义，所以，本院不予准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告贵州新胜置业开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈爱虹、陈良栋逾期交付商品房转移登记有关文书违约金4241.70元。 二、驳回原告陈爱虹、陈良栋的其他诉讼请求。 案件受理费796元，减半收取398元，由原告陈爱虹、陈良栋负担358元，被告贵州新胜置业开发有限公司负担40元。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。 审判员  刘太平 二〇二〇年七月七日 书记员  吴满英