贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终2301号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。法定代表人：刘利，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：罗金龙，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：顾志东，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵明，男，1982年4月4日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：向蝶，女，1988年3月3日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人赵明、向蝶商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14239号民事判决第二项，改判驳回被上诉人主张办证违约金的诉讼请求。事实及理由：1、一审法院对本案办证违约事实认定错误，在同系列、同楼栋、同单元、共同开庭审理的其他案件中，其他案件都认定该区域上诉人通知买受人提交资料的时间为2018年1月15日，认定上诉人通过电梯口张贴办证公告后又通过毕节日报通知，上诉人披露义务已经完成，本案却与其他案件认定不一，请求二审法院纠正；2、根据《补充协议》第八条第3款：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。”的约定，双方之间就办证系委托代办关系，而上诉人为被上诉人办理产权转移登记，需以被上诉人交齐办证所需资料为前提。在被上诉人未提交应由买受人提交的办证资料的情形下，上诉人无法履行自身办证义务。本案中，被上诉人交齐办证所需资料的时间为被上诉人向上诉人出具委托书的时间，而被上诉人出具委托书至今并未超过360日，上诉人不应承担违约责任。3、即便法院认定以被上诉人实际收房之日起360日后开始计算逾期办证违约金，结合合同约定，该违约金性质应属赔偿性违约金，案涉房屋已交付被上诉人使用，其合同目的已经实现，被上诉人主张逾期办证给其造成了损失，其应当举证证明具体损失数额。逾期办证未给其造成实质损失，根据公平、诚实信用原则和法律关于调整违约金的规定，综合本案实际情况，请求调减90%的违约金。赵明、向蝶答辩称：原审原告赵明、向蝶向一审法院起诉请求：一、判决被告支付延期交房违约金4348.57元及该违约金实际占用期间的利息暂计85.17元(利息以4348.57元为基数,按中国人民银行同期同类货款利率从2016年10月30日起计算至违约金本息清偿完毕之日止)；二、判决被告向原告退还已收取的三通费3690元及三通费实际占用期间的利息暂计510.86元(利息以3690元为基数,按中国人民银行同期同类货款利率从2015年6月29日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止；三、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金,违约金计算方式为:以申请人已付购房款363897.00元为基数,按日万分之一的标准从2017年6月24日起计算2019年8月13日暂计15065.34元；四、本案诉讼费由被告承担。原判经审理查明：2015年6月29日,赵明、向蝶与贵州碧阳恒通置业有限公司签订《商品房买卖合同》，向被告购买修建的位于贵州省毕节市七星关区碧阳国际城的房屋，合同签订后,赵明、向蝶按照合同约定向贵州碧阳恒通置业有限公司支付了相应购房款。签订合同时,贵州碧阳恒通置业有限公司向赵明、向蝶收取了三通费3690元。合同约定,贵州碧阳恒通置业有限公司应在2016年10月30日前向赵明、向蝶交付该商品房。贵州碧阳恒通置业有限公司应在2017年6月29日后90日内申请登记该商品所有权初始登记。第十三条逾期交房责任：除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)(1)逾期在60日之内(该时限应当不小于第十条第1(1)项中的时限),自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金(该违约金比率应当不小于第十条第1(1)项中的比率),并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金,合同继续履行，(2)逾期超过60日(该日期应当与本条第1(1)项中的日期相同),买受人有权退房.买受人退房的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5(该比率应当不小于本条第1(1)项中的比率)的违约金,并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。同时双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，赵明、向蝶按照合同约定向贵州碧阳恒通置业有限公司支付完毕全部购房款，履行完毕合同约定的义务。2017年6月29日贵州碧阳恒通置业有限公司才向赵明、向蝶交房,未按照合同约定履行为赵明、向蝶办理涉案房屋不动产权证书的义务。也未向赵明、向蝶支付逾期的违约金，赵明、向蝶诉至法院。另查明涉案房屋具备办理转移登记的条件，双方是系委托办证关系。原判认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告签订的《补充协议》约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。贵州碧阳恒通置业有限公司将涉案房屋交付赵明、向蝶入住的时间为2017年6月29日，根据约定应视为2017年6月29日后的360日内，即2018年6月24日前将办理商品房产权转移登记的有关文书交付赵明、向蝶。贵州碧阳恒通置业有限公司至开庭前仍未赵明、向蝶办理产权证，构成违约，应承担违约责任。赵明、向蝶诉请贵州碧阳恒通置业有限公司支付逾期办理产权证的违约金从2018年6月24日起至贵州碧阳恒通置业有限公司为赵明、向蝶办证之日止。但根据赵明、向蝶的诉请结合审情况，赵明、向蝶的逾期办理产权证的违约金为363，897.00元×1÷10000×414天（2018年6月24日起至2019年8月13日）=15065.34元。关于赵明、向蝶诉请判决贵州碧阳恒通置业有限公司支付延期交房违约金。合同约定,贵州碧阳恒通置业有限公司应在2016年10月30日前向赵明、向蝶交付该商品房，2017年6月29日贵州碧阳恒通置业有限公司才向赵明、向蝶交房，构成违约，应承担违约责任，支付违约金，根据约定逾期超过60日买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。故赵明、向蝶逾期交房的违约金为4348.57元予以支持。赵明、向蝶请求以逾期交房违约金为基数计算利息于法无据，不予支持。关于赵明、向蝶诉请判决贵州碧阳恒通置业有限公司退还三通费的问题。该三通费用贵州碧阳恒通置业有限公司于2015年6月29日收取，贵州碧阳恒通置业有限公司收取该费用无任何法律依据，属不当得利，应予以返还赵明、向蝶。但贵州碧阳恒通置业有限公司提出诉讼时效抗辩，赵明、向蝶未能提出诉讼时效中止、中断的情况。故赵明、向蝶的该主张已超过诉讼时效，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告赵明、向蝶逾期交房的违约金4348.57元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告赵明、向蝶逾期办证的违约金15065.34元；三、驳回原告赵明、向蝶的其他诉讼请求。案件受理费196.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为：根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人向上诉人提交买受人应当提交的办证资料，以用于办理案涉商品房的转移登记。双方未对赵明、向蝶履行提交办证资料义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，赵明、向蝶在向贵州碧阳恒通置业有限公司缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对赵明、向蝶应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的贵州碧阳恒通置业有限公司，除了要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向赵明、向蝶告知提交具体办证资料的义务，使赵明、向蝶据此得以向贵州碧阳恒通置业有限公司提交以用于代为办理产权转移登记，贵州碧阳恒通置业有限公司未举证证明其于赵明、向蝶办理入住前履行了告知义务，故赵明、向蝶未在办理入住手续前提交办证资料系上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的原因所致，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司应当于赵明、向蝶办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内交付案涉商品房产权过户相关手续给赵明、向蝶，未如期履行构成违约，应当承担相应违约责任。本案所涉商品房于2017年6月29日交付，则交付案涉商品房产权过户相关手续时间应为2018年6月24日前。鉴于本案中，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司在案涉商品房具备办证条件后，于2018年11月18日通过公告方式通知买受人于2019年7月15日前提交办证所需资料，赵明、向蝶未能在上述期间内向上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司提供办证相关资料，现案涉房屋未能取得产权过户相关手续已非贵州碧阳恒通置业有限公司原因所致，不应归责于上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司，此后因赵明、向蝶原因所致不能办理产权过户相关手续的期间，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司不应承担违约责任，故本院支持赵明、向蝶所主张的逾期办证违约金为以已付房款为基数，按日万分之一的标准，从2018年6月24日起计算至2019年7月15日止。原判对该期间认定错误，本院予以纠正。关于案涉违约金应否调减的问题。《补充协议》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人以其违约未给被上诉人造成损失为由主张调减违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14239号民事判决第一项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告赵明、向蝶逾期交房的违约金4348.57元”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14239号民事判决第二、三项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告赵明、向蝶逾期办证的违约金15065.34元；驳回原告赵明、向蝶的其他诉讼请求。”；三、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付被上诉人赵明、向蝶逾期办证违约金，违约金以赵明、向蝶已付购房款363897.00元为基数，按日万分之一的标准从2018年6月24日起计算至2019年7月15日止；四、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求；五、驳回被上诉人赵明、向蝶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费196.00元，由赵明、向蝶负担30.00元，由贵州碧阳恒通置业有限公司负担166.00元；二审案件受理费392.00元，由赵明、向蝶负担50.00元，由贵州碧阳恒通置业有限公司负担342.00元。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇二〇年七月三日法官助理 代 珊书 记 员 蔡 旭