广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初5322号原告（反诉被告）：张东玖，男，1952年11月1日出生，汉族，住广东省东莞市东城区************，公民身份号码：442************879。委托诉讼代理人：宋安平，广东明楷律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐静娴，广东明楷律师事务所律师。原告（反诉被告）：贾晓芳，女，1978年1月17日出生，汉族，住河南省淮阳县刘振屯乡谢庄058号，公民身份号码：412************74X。委托诉讼代理人：宋安平，广东明楷律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐静娴，广东明楷律师事务所律师。被告（反诉原告）：张东，男，1991年5月1日出生，汉族，住四川省邻水县***********，公民身份号码：511************959。委托诉讼代理人：陈沛强，广东砝码律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚清，广东砝码律师事务所律师。原告张东玖、贾晓芳与被告张东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，受理了被告提出的反诉，公开开庭进行了审理。原告张东玖、贾晓芳的共同委托诉讼代理人宋安平、徐静娴，被告张东及其委托诉讼代理人陈沛强到庭参加诉讼。本案经调解不成，现已审理终结。原告张东玖、贾晓芳向本院提出诉讼请求：1.确认张东玖、贾晓芳与张东于2018年6月27日签订的《房屋租赁合同》无效；2.张东将租赁合同保证金39000元退还张东玖、贾晓芳并支付保证金占有期间的利息（以39000元为基数，按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，自2018年6月30日起计算至全部款项清偿之日止）；3.张东将租金17766元退还给张东玖、贾晓芳并支付租金占有期间的利息（以17766元为基数，按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，自2018年6月30日起计算至全部款项清偿之日止）；4.张东赔偿张东玖、贾晓芳损失128180元；5.本案诉讼费用由张东负担。事实和理由：张东玖、贾晓芳为合作伙伴，贾晓芳委托张东玖为代表于2018年6月27日与张东签订《房屋租赁合同》，约定张东将位于东坑镇角社上联大队的厂房出租给张东玖、贾晓芳使用，租赁期自2018年6月19日起至2023年5月30日止，还约定了租金、保证金及装修期等。由于租赁物长期闲置，破坏严重，张东玖、贾晓芳接收租赁物后进行了装修翻新，装修费用合计107800元。2018年7月20日租赁物因环保问题被环保局停水停电，导致张东玖、贾晓芳无法正常经营，后张东又与原房东发生纠纷，原房东要求解除与张东的租赁合同，张东玖、贾晓芳不得不于2018年9月3日搬离租赁物。租赁物未取得建设工程规划许可证，租赁合同应为无效，张东将以上租赁物出租给张东玖、贾晓芳使用，存在重大过错，应赔偿原告损失。被告张东辩称，1.张东玖、贾晓芳在承租之前已经通过中介并亲自实地了解租赁物情况，在对租赁物情况完全知情的情况下承租并使用租赁物，其应对合同无效的后果承担主要责任；2.张东玖、贾晓芳已实际占有使用租赁物，保证金、已付租金应抵扣应付的占有使用费，张东玖、贾晓芳请求支付利息没有依据；3.张东玖、贾晓芳装修的残值应折旧后根据双方过错比例由双方分担；4.其他答辩意见与反诉意见一致。被告张东向本院提出反诉请求：1.张东玖、贾晓芳向张东支付2018年7月20日至2018年12月31日期间占有使用费差额13000元；2.张东玖、贾晓芳赔偿张东经济损失50500元；3.本案全部诉讼费用由张东玖、贾晓芳负担。事实和理由：2018年6月19日张东玖、贾晓芳经他人介绍后拟租赁张东位于东坑镇角社上联大队的部分厂房使用，双方在签订正式《房屋租赁合同》之前，张东玖、贾晓芳曾多次到现场实地考察并全面了解租赁物的权属和现状，在完全清楚并同意的前提下承租。张东依约将租赁物交予张东玖、贾晓芳使用，并支付了中介费用，按张东玖、贾晓芳的要求对厂房门口的道路进行修建改造。租赁期间，张东玖、贾晓芳除向张东支付部分押金外，其余费用均未支付，租赁物一直被张东玖、贾晓芳占用，直至2018年12月底才由原房东径行收回。张东玖、贾晓芳的行为导致张东巨大经济损失，应予赔偿。另，2018年7月20日至2018年12月31日期间张东玖、贾晓芳应付占有使用费69766元，扣减应返还的保证金39000元和已付的租金17766元，张东玖、贾晓芳还应向张东支付占有使用费13000元。原告张东玖、贾晓芳辩称，1.张东玖、贾晓芳已经支付2018年7月20日至8月31日的租金，但租赁物达不到张东玖、贾晓芳要求的使用条件，张东玖、贾晓芳因租赁物被环保局停水停电及张东与原房东之间的纠纷，于2018年9月3日被迫搬离租赁物，张东诉请的租金不应支付。2.张东的经济损失与张东玖、贾晓芳无关，不应支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定以下事实：2018年6月27日原告张东玖与被告张东在一份租赁合同上签名，合同记载出租方为东莞市盈岚实业投资有限公司，承租方为张东玖、贾晓芳，庭审中原、被告双方一致确认合同实际出租方为张东，承租方为张东玖、贾晓芳，原告贾晓芳还提交了一份《合同效力确认书》，故本院对双方当事人一致确认的合同实际当事人予以认可。以上租赁合同约定，张东将位于东莞市东坑镇角社上联大队工业楼B区靠右手边三格的厂房出租给张东玖、贾晓芳，租赁期限为2018年6月19日起至2023年5月30日止，2018年6月19日至2018年7月20日为装修期，装修期免租金；房租为13000元/月，其中厂房租金13000元，宿舍租金0，2019年6月递增为13500元/月，合同签订3年后租金上调8%，每月5日前结算；签订合同时支付押金39000元并预付截至2018年8月31日的租金17766元；张东在合同期内修建一条道路通至张东玖、贾晓芳厂区门口等。合同签订当日张东即将租赁物交予张东玖、贾晓芳，张东玖、贾晓芳已依约向张东支付押金39000元、截至2018年8月31日的租金17766元，未支付其他款项。原、被告双方一致确认案涉租赁物未取得建设工程规划许可证。对当事人有异议的事实和证据，本院分析如下：一、返还租赁物的时间张东玖、贾晓芳主张已于2018年9月3日搬离租赁物，当日电话通知了张东，搬离时案外人张长安到场，张东玖、贾晓芳按张长安要求将租赁物钥匙放在门上，确认其与张长安或者张东均无书面交接材料。为证明其主张，张东玖、贾晓芳提交了张东玖与案外人蒋辉球签订的《房屋租赁合同》，固化炉、喷粉柜拆装报价单，送货单，收款收据等。其中合同记载张东玖向案外人蒋辉球承租位于东莞市******莞兴工业区的厂房、宿舍等物业，租赁期为2018年9月3日至2021年8月31日，合同签订当日交纳保证金56970元等。保证金收据日期为2019年4月11日，内容为“今收到张东玖先生租房保证金共计51000元......”关于该收据日期，张东玖、贾晓芳解释为其与蒋辉球协商一致保证金延迟交纳。固化炉、喷粉柜拆装报价单日期为2018年9月7日，记载报价内容为将设备由东坑拆迁到寮步指定位置进行安装等，收据、送货单记载的拆装日期为2018年9月6日至9月22日。张东则主张张东玖、贾晓芳从未告知其搬离事宜，张东玖、贾晓芳在2018年9月底至10月初拆除了租赁物中的固化炉、喷粉柜，但其他物品并未搬离，租赁物大门也被锁住，张东玖、贾晓芳并未将租赁物返还张东，直至2018年12月31日张长安为收回租赁物才找人强制开门。关于张长安的身份及与本案的关系，张东提交了本院2018年11月30日作出的（2018）粤1973民初17666号民事调解书，该案处理黄鹏飞与张长安就租赁东莞市东坑镇上联六队厂房事宜发生的纠纷，双方调解协议内容包括黄鹏飞在2018年12月23日前清退租户以及场内设施用品，并将案涉房屋返还给张长安等。张东主张由黄鹏飞出面代张东与房东张长安签订房屋租赁合同，调解协议中所称的清退租户就包括了张东玖、贾晓芳。张东玖、贾晓芳确认调解书的真实性、合法性和关联性。张东主张清退租户的调解协议内容可以证明张东玖、贾晓芳一直未返还租赁物，张东玖、贾晓芳则主张张长安在该案中反诉称黄鹏飞已于2018年10月20日搬离，证明截至该日包括张东玖、贾晓芳在内的全部租户已经全部搬离。张东对此反驳称，张长安在变更诉讼请求申请书中已陈述，黄鹏飞承诺2018年10月将租户的生产用品、机器等搬离，但截至2018年11月28日仍未清场，故张长安增加关于要求黄鹏飞支付场地占用费的反诉请求，证明张东玖、贾晓芳主张的搬离时间不属实。本院认定张东玖、贾晓芳返还租赁物的时间为2018年12月23日，理由如下：1.本案返还租赁物应为张东玖、贾晓芳向张东返还，或者经张东同意向张长安返还，但是张东玖、贾晓芳自述搬离时张东并未到场，亦无证据证明已通知张东并取得向张长安返还租赁物的同意；2.返还租赁物时间的举证责任在张东玖、贾晓芳，而其提交的报价单、收据、送货单记载时间均晚于其主张的返还时间即2018年9月3日；3.从张长安的反诉请求、增加反诉请求及调解协议内容来看，张东关于截至调解书作出时即2018年11月30日张东玖、贾晓芳尚未完全清退租赁物的主张更为可信，但张东并未就其关于租赁物于2018年12月31日由张长安强制收回的主张提交证据，故本院酌情采纳调解协议约定的最后清退时间即2018年12月23日为张东玖、贾晓芳返还租赁物的时间。二、各方关于损失的主张1.张东玖、贾晓芳主张损失为装饰装修损失107800元，及搬迁损失20380元，合计128180元。张东玖、贾晓芳提交用于证明搬迁损失的证据见上文关于返还租赁物时间的证据。为证明装饰装修损失，张东玖、贾晓芳提交了东莞市巨通钢构工程有限公司总造价单、收据、个人收付款业务回单。其中造价单日期为2018年8月15日，记载工程包括彩钢隔墙13000元，厂房宿舍、水电安装13600元，行车16000元，钢板水桶15000元，办公室钢板封墙4500元，泥水封地坪11000元，宿舍油漆3500元，楼顶铁硼4000元，厨房灶台2500元，楼梯2500元，铝合金窗3000元，楼顶补漏1200元，搬迁费18000元。张东玖、贾晓芳主张造价单上显示的装饰装修项目均已附合。收据日期为2018年7月25日，记载的付款人为“兆凯五金加工厂”，记载收到该厂支付的厂房装修工程款78970元，落款盖“东莞市巨通钢构工程有限公司”印章。个人收付款业务回单显示2018年7月30日贾晓芳向谭成玲转账支付28830元，备注汇款用途为货款。张东确认张东玖、贾晓芳在租赁物安装了铁皮隔墙，但主张行车已经拆走，租赁物未包括宿舍，不应有宿舍装修项目，对原告主张的装饰装修损失不予认可；主张租赁物仅500至600平方米，装饰装修费用不应高达10余万元；个人收付款业务回单备注的汇款用途不能证明系支付装修款。2.张东主张其损失为中介费损失13000元，装修期30天使用费损失13000元，以及为履行合同装修改造租赁物的费用损失24500元，合计50500元。为证明其主张，张东提交了支付宝转账电子回单、收据、装修协议、微信账单截图。其中装修协议由张东与林勇于2018年6月18日签订，约定林勇在2018年6月19日至7月30日期间在东莞市***********、大门和隔墙，总价24500元。张东玖、贾晓芳对以上证据均不予认可。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告张东玖、贾晓芳与被告张东一致确认本案租赁物未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方当事人签订的案涉租赁合同应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故张东应向张东玖、贾晓芳返还保证金39000元。张东反诉请求的2018年7月20日至2018年12月31日期间的占有使用费及装修期30天使用费损失，实为要求张东玖、贾晓芳支付占用租赁物期间的占有使用费，本院予以明确。张东玖、贾晓芳以租赁物不符合使用要求为由诉请退还已付租金，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，张东移交租赁物起至张东玖、贾晓芳返还租赁物前止即2018年6月27日至2018年12月22日的占有使用费应予支付，参照双方约定的租金，该期间的占有使用费计算为13000元/月÷30天/月×26天+13000元/月×5个月=76267元。扣减已付保证金和租金后，张东玖、贾晓芳还应向张东支付占有使用费76267元-39000元-17766元=19501元。张东将未取得建设工程规划许可证的租赁物出租给张东玖、贾晓芳，张东玖、贾晓芳未对租赁物是否取得建设工程规划许可证尽审核义务，双方对合同无效均有过错，应各自承担相应的责任。张东玖、贾晓芳诉请的搬迁损失，张东反诉请求的中介费损失，均属于双方在自己过错范围内应当自行承担的责任，本院对相应的请求均不予支持。至于双方的装饰装修损失，虽然根据双方当事人提交的证据和陈述可以认定双方均对案涉租赁物进行了装饰装修，但是其一，租赁合同记载租金13000元全部为厂房租金，无宿舍租金，但张东玖、贾晓芳提交的装修造价单包括了宿舍装修项目；其二，无证据证明张东玖、贾晓芳搬离租赁物时装饰装修的状态，而因租赁物已被案外人收回，本案又不具备勘验现场的条件；其三，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，但本案租赁物已被案外人收回，张东玖、贾晓芳对租赁物的装饰装修物并未归张东所有；其四，张东对租赁物的装修是在明知租赁物未取得建设工程规划许可证的情况下所为。故本院对双方当事人要求对方赔偿装饰装修损失的请求均不予支持。张东玖、贾晓芳关于保证金利息和租金利息的诉请，于法无据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告张东玖、贾晓芳与被告张东于2018年6月27日签订的租赁合同无效；二、原告张东玖、贾晓芳向被告张东支付占有使用费19501元；三、驳回原告张东玖、贾晓芳的其他诉讼请求；四、驳回被告张东的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2061元（原告已预交），由被告张东负担421元，原告张东玖、贾晓芳负担1640元；反诉受理费694元（被告已预交），由原告张东玖、贾晓芳负担213元，被告张东负担481元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 程 露二〇二〇年七月三日书记员 曾宪芬附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。