安徽省岳西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0828民初1808号 原告：储亚周，男，汉族，1985年1月14日出生，住安徽省安庆市岳西县。 原告：刘晓芳，女，汉族，1987年11月10日出生，住址同上。 委托诉讼代理人：储亚周，男，汉族，1985年1月14日出生，住址同上,系刘晓芳丈夫。 被告：安徽紫薇房地产开发有限公司，住所地安徽省岳西县天堂镇建设西路117号，统一社会信用代码9134082859573642XM。 法定代表人：刘和志，该公司董事长。 委托诉讼代理人：俞浩彬，安徽中辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高峰，该公司员工。 原告储亚周、刘晓芳与被告安徽紫薇房地产开发有限公司（以下简称紫薇公司）合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告储亚周，被告紫薇公司委托诉讼代理人俞浩彬、高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 储亚周、刘晓芳向本院提出诉讼请求：请求判令被告赔偿原告物业费3150元，并承担本案诉讼费用。事实与理由：被告于2017年8月2日在公司会议室召开会议,会议议题是解决紫薇山庄小区业主反应的多项问题。其中对于物业费的收取被告方做出书面承诺,紫薇山庄小区一期业主,物业费收取自房产验收通过后开始正式收取,物业公司应当收取的物业管理费,由被告方垫付,房屋未验收之前,不收取物业费,业主在交房时预收的一年物业管理费抵扣房屋验收后的第一年物理管理费。原告购买的房屋属于紫薇山庄一期,且该房屋的验收通过时间是2018年8月10日。因此原告方交纳的物业管理费应当自2018年8月10日开始,原告在交房时已交纳了一年的物业管理费,故原告应自2019年8月10日起向物业公司交纳物业管理费。2020年5月5日,岳西县人民法院做出判决,判决原告支付2017年8月8日至2019年8月7日的物业费3050元。原告认为,被告做出的书面承诺具有法律效力,原告在与物业公司案件中未能予以冲抵遂提出上述诉求。 紫薇公司辩称，一、诉状中所陈述的房屋验收通过时间是2018年8月10日明显错误，原告所居住的紫薇山庄四号楼及竣工验收备案时间是2018年1月16日，综合查验备案时间是2018年1月30日，而商品房销售合同明确约定房屋竣工验收及达到交付房屋条件。二、被告应原告方请求，于2016年8月8日向原告交付了房屋，原告既然同意居住，则实际交房之日即视为验收。三、2017年8月2日紫薇公司会议纪要第三条第五款所约定的内容，其前提是原告方放弃主张紫薇公司支付逾期办证和逾期交房违约金的权利。然而实际上在会议纪要通过后，原告2017年10月31日曾向岳西法院起诉，要求被告支付上述两项违约金合计18438元，经安庆中院终审判决，被告予以支付，那么会议纪要的第三条第五款则不能适用。原告所主张的从交房之日起至验收时止的物业费不应得到支付，应予驳回。 本院经审理，认定事实如下：2014年4月5日，紫薇公司选聘安徽映山红物业管理有限公司（以下简称映山红公司）为其开发的紫薇山庄一期小区提供前期物业管理服务，并与映山红公司签订“紫薇山庄一期小区的前期物业服务合同，”，合同期为两年，自2014年5月1日起至2016年4月30日止。 储亚周、刘晓芳从紫薇公司处购买岳西县天堂镇城西社区紫薇山庄一期小区4号楼2单元901室房屋一套，房屋面积109.39平方米；2016年1月1日储亚周、刘晓芳与映山红公司签订《前期物业管理服务协议》，协议第五条约定“业主应自甲方（映山红物业公司）交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费”；储亚周、刘晓芳在2016年8月8日紫薇公司交付房屋后，按《前期物业管理服务协议》约定交纳了“一年的物业服务费及能耗费”1576元；2017年8月8日至2019年8月7日的物业费，储亚周、刘晓芳经岳西法院（2020）皖0828民初197号民事判决书判决生效后，向映山红公司交纳了这期间的物业费3050元。 2017年8月2日紫薇房地产公司工作人员与紫薇山庄小区业主召开以“解决紫薇山庄小区业主反应的多项问题”为主题的会议，会议形成会议纪要，会议纪要第三条第5款规定“紫薇山庄小区一期的物业管理费从房产验收通过后开始正式收取。目前紫薇业主的物业管理费都是紫薇山庄垫付的，没有验收之前不收物业管理费用，业主之前预缴的物业管理费等房产验收后抵扣第一年物业管理费”，该会议纪要在小区内进行了张贴。 储亚周、刘晓芳所购房屋竣工验收备案时间为2018年1月16日，综合查验备案时间为2018年1月30日。 上述事实，有岳西县人民法院（2017）皖0828民初2978号、（2020）皖0828民初197号民事判决书，安庆市中级人民法院（2018）皖08民终816号民事判决书，紫薇房地产公司会议纪要，收据、缴费单，竣工验收备案表，综合验查验备案表，证人证言，及庭审笔录等在卷予以证实。 本院认为，本案主要争议焦点为：1、紫薇公司与紫薇小区业主召开会议形成的会议纪要是否具有法律效力；2、如具有法律效力，紫薇公司承担储亚周、刘晓芳所购房屋物业费具体金额？ 1、紫薇公司与紫薇小区业主召开会议形成的会议纪要是否具有法律效力。本案中紫薇公司与紫薇小区业主就“解决紫薇山庄小区业主反应的多项问题”召开会议形成会议纪要，会议纪要设定了当事人权利义务关系的内容，且各方当事人已达成一致，并在小区内进行了公示，该会议纪要具有法律约束力。储亚周、刘晓芳作为紫薇小区一期的业主，应享有会议纪要约定的权利，紫薇公司应按照会议纪要约定履行自身的义务。 紫薇公司通过召开会议约定紫薇一期业主的物业服务费自房产验收通过后开始正式收取，业主前期交纳的一年的物业抵扣房产验收后第一年的物业费。虽然该纪要未明确表明房屋验收之日前的物业费具体由谁交纳，但从紫薇公司承诺的内容可以认定房屋验收前一期业主与物业公司产生的物业服务费业主无需交纳。现该部分费用储亚周、刘晓芳通过物业公司诉讼后，已实际交纳。据此，紫薇公司应根据会议纪要第三条第五款约定，向储亚周、刘晓芳支付房产验收前已交纳的物业费。 2、紫薇公司承担储亚周、刘晓芳所购房屋物业费具体金额？储亚周、刘晓芳所购房屋于2016年8月8日交付使用，于2018年1月16日通过竣工验收备案，于2018年1月30日通过综合验收备案；会议纪要第三条第5款紫薇一期业主的物业服务费自房产验收通过后开始正式收取，其中的“验收”未明确是竣工验收还是综合验收，但此处的“验收”应是指通过综合验收。即可以认定自2016年8月8日起至2018年1月30日止，此期间储亚周、刘晓芳已交纳的第一年物业费1576元，2017年8月8日至2018年1月30日物业服务费为719元（3050元÷2÷365×172天=719元），合计2295元，依据具有法律约束力的会议纪要，紫薇公司应承担支付义务。 3、至于紫薇公司辩称，2017年8月2日紫薇公司会议纪要第三条第5款所约定的内容，其前提是原告方放弃主张紫薇公司支付逾期办证和逾期交房违约金的权利。经审查，已公示的2017年8月2日形成的会议纪要第三条第五款所约定的内容中并未注明此前提条件，且紫薇公司的相关举证亦不能达到其证明目的，故本院对此辩称意见不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、安徽紫薇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付储亚周、刘晓芳自2016年8月8日起至2018年1月30日止已交纳的物业费2295元； 二、驳回储亚周、刘晓芳其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由安徽紫薇房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 员 储彬 二〇二〇年七月二十日 法官助理柳文静 代书记员 刘华