山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终7175号 上诉人(原审被告)：赵艳，女，1976年3月17日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：谢永宾，青岛市北中大法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审原告)：汪嵩，男，1988年3月17日出生，汉族，住青岛市市南区。 被上诉人(原审原告)：李晓琳，女，1988年8月3日出生，汉族，住青岛市市南区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗飞华，中国人民解放军91286部队法律顾问处律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：王广利，中国人民解放军91286部队法律顾问处律师。 原审第三人：青岛链家兴业房地产经纪有限公司，住所地青岛市通山路11号-126。 法定代表人：李峰岩，董事长。 上诉人赵艳因与被上诉人汪嵩、李晓琳、原审第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司（以下简称链家房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初1614号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵艳及其委托诉讼代理人谢永宾，被上诉人汪嵩及被上诉人汪嵩、李晓琳的共同委托诉讼代理人王广利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵艳上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回汪嵩、李晓琳的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由汪嵩、李晓琳负担。事实和理由：一审判决认定事实错误。一、双方当事人签订的房屋买卖合同的主要内容合法有效，能够履行，依法应当继续履行。双方当事人虽然对涉案房屋中的户口问题进行了约定，但该项约定并不影响合同主要权利义务的履行。也就是涉案房屋内是否有他人户口，不影响赵艳交付房屋，也不影响汪嵩、李晓琳支付房款，更不会影响房屋过户手续的办理。汪嵩、李晓琳仅因为涉案房屋中户口暂时没有迁出即要求解除合同，不符合法律规定。二、赵艳不存在违约行为，不应承担违约责任。根据双方合同约定，涉案房屋中户口迁出时间和条件并没有成就，汪嵩、李晓琳要求赵艳提前履行相关义务没有法律依据。在此情况下要求汪嵩、李晓琳承担违约责任于法无据。综上所述，一审判决严重影响了赵艳的合法权利。请求依法驳回汪嵩、李晓琳的诉讼请求或发回重审。 汪嵩、李晓琳辩称，一、一审判决认定事实清楚，赵艳未在约定时间内配合汪嵩、李晓琳办理银行贷款手续并表示无法将户口迁出，拒绝履行其主要合同义务，导致双方合同不能履行，构成根本性违约。汪嵩、李晓琳有权按照合同约定解除合同。二、涉案房屋买卖合同自签订至今已过去两年多，早已不存在继续履行合同的可能。综上，赵艳严重违反诚信原则，不断违约毁约，造成涉案合同已无继续履行之基础。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 链家房产经纪公司未陈述意见。 汪嵩、李晓琳向一审法院提出诉讼请求：1、判令汪嵩、李晓琳与赵艳就青岛市登州路81号5单元602户房屋（以下简称涉案房屋）签订的青岛市存量房买卖合同于起诉之日2018年11月12日解除；2、赵艳双倍返还定金6万元；3、赵艳赔偿汪嵩、李晓琳损失2万元；4、诉讼费由赵艳承担。一审诉讼中，汪嵩、李晓琳将第2项请求变更为：要求赵艳返还定金3万元；将第3项请求变更为：判令赵艳向汪嵩、李晓琳支付违约金26.4万元并赔偿汪嵩、李晓琳中介费损失3.366万元。 一审法院认定事实:汪嵩、李晓琳系夫妻关系。2018年2月3日，汪嵩、李晓琳与赵艳签订青岛市存量房买卖合同，约定：赵艳以132万元的价格将登记在其名下的涉案房屋出售给汪嵩、李晓琳，签约当日支付定金2万元，2018年2月5日支付定金1万元，2018年3月15日支付首付款34.5万元，剩余房款84万元以银行贷款的形式支付，支付时间以贷款机构实际放款时间为准，双方应于2018年3月1日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。合同第八条第三项约定：双方一致确认，本合同户口按照空挂处理，办理完毕房屋所有权转移登记手续前5个工作日内将相关所有户口空挂/迁出。合同第十条中约定，赵艳若逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，赵艳构成根本违约，汪嵩、李晓琳有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，赵艳应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向汪嵩、李晓琳支付违约金，居间机构收取的所有费用不予退还，由违约方直接向守约方赔付。合同还约定了双方其他权利义务内容。 上述合同签订当日，汪嵩、李晓琳与赵艳及链家房产经纪公司签订了居间服务合同，约定汪嵩、李晓琳与赵艳在链家房产经纪公司的居间服务下就涉案房屋签订了存量房买卖合同，应向链家房产经纪公司支付居间服务费33660元，由汪嵩、李晓琳承担，汪嵩、李晓琳或赵艳违反合同约定，导致链家房产经纪公司不能继续履行义务的，链家房产经纪公司不承担责任，链家房产经纪公司有权收取本合同约定的居间服务费用，如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该笔费用。 上述合同签订后，汪嵩、李晓琳于2018年2月3日向赵艳支付了定金3万元、向链家房产经纪公司支付居间费2万元。 2018年2月8日，汪嵩、李晓琳与赵艳及链家房产经纪公 司签订了变更协议书，将买卖合同第八条中关于户口迁移问题进行了变更，重新约定：双方一致确认，本合同户口按照迁出处理，办理完毕该房屋所有权转移登记手续后15个工作日内将相关所有户口迁出。 2018年2月22日，汪嵩、李晓琳告知赵艳因其回老家结婚的原因，不能在合同约定的时间办理贷款手续，赵艳表示同意，待汪嵩、李晓琳回青岛后再办理。后经双方协商，确定于2018年3月13日共同去办理银行贷款手续，在该时间之前，赵艳表示涉案房屋的户口无法迁出，汪嵩、李晓琳不同意，双方因户口迁移问题未能达成一致意见，导致赵艳未配合汪嵩、李晓琳办理贷款手续，汪嵩、李晓琳也未支付首付款。 汪嵩、李晓琳于2018年11月12日向一审法院提起诉讼，一审法院于2019年3月22日向赵艳送达了起诉状副本等。 汪嵩、李晓琳认为由于赵艳违约给其造成经济损失，除中介费、定金损失外，还包括其他损失:房租36800元、律师费10000元、误工费、交通费等5000元、贷款利率差额损失3万余元、房屋市场价格上涨损失约15万元，并提供了租赁合同两份。赵艳认为汪嵩、李晓琳提供租赁合同显示的租金数额，明显超出本市黄岛区房屋租赁价格，汪嵩、李晓琳与赵艳买卖合同约定的交房时间是2019年6月30日，双方的合同签订后，至2018年5月房屋市场价格就上涨至每平方米26000元，在此情况下赵艳没有将房屋另行出售，为的就是继续履行双方的买卖合同，赵艳并未违约，合同应继续履行，汪嵩、李晓琳所称的租金损失与本案无关，汪嵩、李晓琳所称的其他损失不成立。 一审法院认为，汪嵩、李晓琳与赵艳就涉案房屋签订的买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照法律的规定和合同的约定履行。 在合同履行期间，汪嵩、李晓琳于办理贷款时间到来之前通知赵艳不能在合同约定的时间办理贷款手续，赵艳表示了同意，后经双方协商，约定于2018年3月13日办理贷款手续，对此应视为双方对办理贷款手续的时间进行了重新约定，该行为符合法律规定。在重新约定的时间到来之前，赵艳要求将户口空挂于涉案房屋，汪嵩、李晓琳不同意，因此赵艳未在双方重新约定的时间内配合汪嵩、李晓琳办理贷款手续，导致双方的合同最终未能履行终结，其责任在赵艳，因为双方在补充合同中对户口迁移问题作了明确约定，赵艳要求空挂户口于涉案房屋明显与双方约定不符，汪嵩、李晓琳不同意其要求并无不当，在该情况下，赵艳未履行协助办理贷款义务，而该项义务是赵艳的主要合同义务，亦关乎合同能否继续履行问题，赵艳未履行该项义务，已构成违约，故汪嵩、李晓琳要求解除双方买卖合同，符合法律规定以及双方合同的约定，一审法院予以支持，对于合同解除时间应以赵艳收到汪嵩、李晓琳起诉状之日即2019年3月22日为宜；赵艳辩称理由不成立，一审法院不予支持。 根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已 经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故汪嵩、李晓琳要求赵艳返还定金3万元，符合法律规定，一审法院予以支持；汪嵩、李晓琳要求赵艳赔偿中介费损失33660元，事实上汪嵩、李晓琳仅支付中介费2万元，另外的13660元中介费损失并没有实际发生，对该部分损失，一审法院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”汪嵩、李晓琳要求赵艳支付违约金26.4万元，对于汪嵩、李晓琳所称的损失，除中介费、定金损失外，对于租金损失，汪嵩、李晓琳仅提供了租赁合同，不足以证明其实际租金损失情况，对于误工费、交通费、律师费，汪嵩、李晓琳没有提供证据，无法证明该部分损失，对于利息损失和房屋价格上涨损失，赵艳虽不予认可，但其自认房屋市场价格是上涨的，而且其未对汪嵩、李晓琳主张的违约金过高提供相关证据，因此兼顾合同的履行情况、赵艳的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对汪嵩、李晓琳主张违约金调整为18万元为宜，高出部分，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四 条第二项、第九十七条、第一百一十四条第一、第二款规定，一审判决：一、汪嵩、李晓琳与赵艳就青岛市登州路81号5单元602户房屋签订的青岛市存量房买卖合同于2019年3月22日解除；二、赵艳向汪嵩、李晓琳返还定金3万元；三、赵艳向汪嵩、李晓琳赔偿中介费损失2万元；四、赵艳向汪嵩、李晓琳支付违约金18万元。上述一至四项，由赵艳于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6715元，由汪嵩、李晓琳负担2001元，赵艳负担4714元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：涉案房屋交易未最终达成的原因及过错责任应如何认定。赵艳与汪嵩、李晓琳于2018年2月签订的青岛市存量房买卖合同及变更协议书，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。上述合同、协议签订后，汪嵩、李晓琳依约支付赵艳定金3万元，支付链家房产经纪公司中介费2万元，因汪嵩、李晓琳回老家结婚双方就办理房屋贷款时间延后问题达成一致意见，但双方就之后的房屋买卖合同继续履行问题产生争议，导致房屋交易未最终达成。从现有证据看，涉案房屋买卖合同未继续履行的主要原因在于双方就赵艳前夫户口迁出问题未达成一致意见且赵艳未配合汪嵩、李晓琳办理贷款手续，在双方已于2018年2月8日达成变更协议书明确约定在办理涉案房屋所有权转移登记手续完成后15个工作日内迁出涉案房屋内所有户口的情况下，卖房人赵艳在与中介工作人员及买房人汪嵩沟通交涉时多次明确表示无法将其前夫户口迁出，汪嵩、李晓琳未表示同意，影响了汪嵩、李晓琳购房目的的实现，导致涉案房屋交易未最终达成，赵艳对此应承担主要过错责任。同时，按照合同约定按时支付购房款是汪嵩、李晓琳作为购房人应履行的主要合同义务，汪嵩、李晓琳在双方合同约定的2018年3月15日未依约支付赵艳首付款34.5万元，亦存在违约行为，其以赵艳未配合其办理贷款手续、按照交易习惯办理贷款手续是支付首付款的前提条件为由对其未依约支付首付款的行为进行辩解，其该项辩称缺乏合同及法律依据，本院不予采纳。综合以上分析，赵艳以其实际行为表示无法将其前夫户口迁出且未配合汪嵩、李晓琳办理贷款手续是导致涉案交易无法完成的主要原因，而汪嵩、李晓琳未依约支付赵艳首付款亦存在违约行为。综合考虑双方合同约定、双方当事人实际履行合同的情况及双方当事人的过错程度，在汪嵩、李晓琳明确表示不同意继续履行涉案房屋买卖合同以及涉案房屋市场价格在此期间发生较大波动的情况下，涉案房屋买卖合同无法继续履行，应当予以解除。关于涉案房屋买卖合同解除后果处理问题，本院酌情认定赵艳在返还汪嵩、李晓琳3万元定金、赔偿汪嵩、李晓琳2万元中介费损失的同时，赵艳还应支付汪嵩、李晓琳涉案房屋总价款132万元的10%即13.2万元的违约金。该违约金13.2万元系双方过错相互折抵后而确定的赵艳应承担的违约责任，汪嵩、李晓琳应承担的违约责任已经从中予以折抵，赵艳与汪嵩、李晓琳就涉案房屋买卖纠纷在本案中已一次性处理完毕，不应再有其他争议，以实现案结事了、定分止争。赵艳要求继续履行涉案房屋买卖合同，依据不足，其主张自身不存在违约行为，部分理由成立，本院予以采纳。汪嵩、李晓琳未提交有效证据证明因赵艳违约给其造成的实际损失，且其在本案中亦存在违约行为，其要求赵艳支付其违约金26.4万元，本院已支持其违约金13.2万元，对其主张过高部分，证据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人赵艳的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定部分事实不当，处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初1614号民事判决第一、二、三项； 二、变更青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初1614号民事判决第四项为：赵艳于本判决生效之日起十日内支付汪嵩、李晓琳违约金132000元； 三、驳回赵艳的其他上诉请求； 四、驳回汪嵩、李晓琳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6715元，二审案件受理费6715元，由上诉人赵艳负担10000元，被上诉人汪嵩、李晓琳负担3430元。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年七月三十一日 法官助理 于遨洋 书记员吴梦瑶 书记员于国英