天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0101民初1290号原告：天津新华世纪房地产开发有限公司，住所地天津市和平区小白楼街大沽北路76号新华国金广场2104-2105。法定代表人：蔡冠深，董事长。委托诉讼代理人：蔡明，北京观韬中茂（天津）律师事务所律师。被告：弘森（天津）资产管理有限公司，住所地天津市河东区冠福大厦1305-1。法定代表人：李婧，执行董事。委托诉讼代理人：郭越，男，该单位职员。委托诉讼代理人：刘桂杰，男，该单位职员。原告天津新华世纪房地产开发有限公司与被告弘森（天津）资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津新华世纪房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蔡明，被告弘森（天津）资产管理有限公司的法定代表人李婧及其委托诉讼代理人郭越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津新华世纪房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《天津新华国金广场写字楼房屋租赁合同》及补充协议于2019年8月1日解除；2.判令被告将占用的位于天津市和平区的房屋腾空交还原告；3.判令被告向原告支付自2019年7月16日起至实际腾房之日止欠付的租金；4.判令被告向原告支付自2019年7月16日起至实际腾房之日止欠付的物业管理费；5.判令被告向原告支付自2019年7月1日起至实际腾房之日止欠付的滞纳金；6.判令原告有权在被告不履行付款或腾房义务时自行处置诉争房屋内物品并将房屋腾空收回；7.本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令原、被告签订的《天津新华国金广场写字楼房屋租赁合同》及补充协议于2019年8月1日解除；2.判令被告将占用的位于天津市和平区的房屋腾空交还原告；3.判令被告向原告支付自2019年7月16日起至2019年7月31日止的房屋租金101376.02元及滞纳金（以101376.02元为基数，自2019年7月1日起至实际给付之日止，按照每日0.3%的标准计算）；4.被告支付原告自2019年8月1日起至实际腾房之日止欠付的房屋占有使用费（按照每月192720.04元的二倍的标准计算）；5.请求判令被告按照合同附件一的标准将涉诉房屋恢复原状，如被告拒绝恢复原状，原告有权自行恢复原状并按照合同约定要求被告偿付恢复费用273103.5元；6.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年12月13日，原被告签订《天津新华国金广场写字楼房屋租赁合同》，约定被告承租原告名下位于和平区的房屋，计租面积共计1820.69平方米。房屋租金每天每平方米3.48元，物业费每月每平方米28元，被告应于每个租金交纳周期届满前至少15天交纳下一期租金578160.12元和物业费152937.96元，如被告逾期交纳，应按未付款项每日千分之三的标准支付滞纳金。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告亦按合同约定如期占用使用房屋。自2019年7月1日起，被告拖欠房屋租金及物业费不予支付，原告多次找被告未果，故诉至法院。弘森（天津）资产管理有限公司辩称，同意原、被告签订的《天津新华国金广场写字楼房屋租赁合同》及补充协议于2019年8月1日解除。同意将涉诉房屋腾空交还原告，被告一直要求腾空房屋，但原告从2019年8月1日开始将被告工作人员驱离，由于入单元的门为电动门，原告断电加锁、贴封条，导致电动门无法开启，被告至今无法进入涉诉房屋内。从2019年7月16日起至2019年7月31日的租金101376.02元和物业管理费26311.9元，被告认可欠付上述租金和物业管理费的数额，确实未按照合同约定足额支付。被告认为其向原告交纳了三个月的押金，足以覆盖欠付的租金。对于其他主张的费用不同意支付。因为是原告不同意被告腾房，不是被告不要求腾房，因此不应当支付。因为原告一直将涉诉房屋锁闭至今，被告无法进入屋内，无法将屋内物品腾空，进而无法将房屋恢复原状。对于恢复原状的费用是按照每平方米150元的标准即涉诉房屋共计273103.5元无异议，但我方在具备恢复原状的条件下，有能力自行恢复原状，无需原告恢复。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的原告为本案涉诉坐落于天津市和平区的产权人；原、被告于2017年12月13日签订的《天津新华国金广场写字楼房屋租赁合同》及补充协议于2019年8月1日解除；被告于2017年12月25日向原告交纳涉诉租赁合同押金578160.12元；被告未按约向原告支付涉诉房屋自2019年7月16日起至2019年7月31日止的租金101376.02元至今；自2019年8月1日被告工作人员离开涉诉房屋起，案外人北京仲量行物业管理服务有限公司天津第一分公司（以下简称仲量行物业公司）应原告要求对涉案房屋断电，对两个进入涉诉房屋办公区的电动门上锁并张贴原告的封条至今；按照合同约定涉诉房屋恢复原状费用为273103.5元（1820.69平方米×150元／平方米）的事实，本院予以确认。原告提交的《天津新华国金广场写字楼房屋租赁合同》载明，出租方：原告（以下简称“甲方”），承租方：被告（以下简称“乙方”）；第一条租赁范围、面积、用途：甲方出租给乙方的房屋位于天津市和平区（以下简称“该房屋”），计租面积1820.69平方米；第二条租赁期限：房屋租赁期为36个月，自2018年4月16日起至2021年4月15日止；第三条租金、物业管理费及支付方式：该租赁房屋的租金标准为人民币3.48元／平方米／天，乙方每期按固定数额向甲方缴纳租金，每期的租赁月数为叁个月，每期的租金数额为578160.12元；除首期租金、物业管理费外，乙方须按期（双方约定每期为叁个月）向甲方预付租金及物业费。乙方应在每期结束日的15天之前向甲方一次性预付下期的租金及物业管理费；第四条房屋押金：房屋押金相当于三个月租金，总额为578160.12元，甲方全额收到该款项后向乙方出具相应票据。在本合同有效期内，因乙方给甲方及大厦其他使用人、租户造成任何损失的，甲方有权从乙方已支付的押金中直接扣除相应数额予以补偿，如甲方扣除乙方已支付的押金仍不足以弥补乙方造成的损失，则甲方有权向乙方继续追讨损失；本合同租期届满或双方协商提前终止，经查乙方无任何违约及违反规定等扣除款项，结清应缴纳的全部费用，按合同约定将房屋恢复原始状态（甲方事先书面同意无须恢复的部分除外）后十五个工作日，甲方将房屋押金（不计利息）如数退还乙方；第五条房屋交付及归还：1.双方确认，甲乙双方之交楼／恢复标准如附件一《交付标准》所述。2.乙方应在租期届满日前或协商的提前终止日前：（1）搬走其所有的装修、分隔、设计、改建、安装的设施或设备。（2）按照附件一《交付标准》，自费将租赁房地产恢复至原始状态（经甲方事先书面同意保留的除外），屋内保持完好整洁、清洁，将租赁房屋及其附属设施一并完整地归还给甲方，且恢复结果须得到甲方的书面认可。如乙方未能按照交付标准恢复屋内装修至原始状态，或是恢复后未能得到甲方对恢复结果的书面认可，甲方有权自行恢复，费用由乙方承担，装修恢复费用标准为150元／平方米（按照房屋建筑面积计算）；第八条乙方的权利与义务：12.应按时交纳房屋押金、租金、物业管理费、水电费、通讯费及其他有关费用，逾期交纳的，除应支付逾期的费用外，还应按日0.3%的比例交付拖欠费用的滞纳金，如乙方拖欠租金超过30日，甲方有权以书面通知方式单方解除合同，除扣除乙方支付的全部押金作为违约金外，乙方仍需赔偿甲方的其他损失；第十条合同的解除、终止：1.乙方在出现逾期30日未向甲方或物业管理公司支付本合同规定的各项费用中的任何一项费用的情况时，甲方有权以书面通知方式单方解除本合同，要求其限期搬出该房屋，并扣除乙方已支付的全部押金作为违约金，同时有权向乙方追偿由此造成的一切经济损失；第十一条违约责任：1.甲、乙双方应认真履行在本合同中约定的权利、义务，任何一方因未履行或未完全履行其在本合同中的权利、义务，而给对方造成损失的，应负责赔偿。非违约方有权依照本合同约定解除合同，并将保留向违约方追讨进一步赔偿的权利，合同解除之日为非违约方书面解除通知送达违约方之日。2.甲方了解乙方违约的事实而又接受租金时，并不表示甲方放弃追究乙方违约责任的权利，除非甲方明确以书面方式放弃行使前述权利。乙方缴付租金或其他款项如有不足额的情况，甲方接受不足额的款项并不表示甲方同意减免，更不影响其追索不足部分的租金或欠款的权利，以及按本合同和法律规定采取其他措施的权利。庭审中，被告提出不认可对于被告逾期支付的租金，原告依据上述租赁合同约定按照每日0.3%的标准支付滞纳金，折合年利率为109.5%，约定过高。原告自述因被告欠付租金，除了给原告造成了资金占用的损失外，还有33294元律师费的损失。《天津新华国金广场写字楼房屋租赁合同》附：附件一交付标准载明，1.按照标准的敞开式布局的矿棉板吊顶；2.按照标准的敞开式布局的空调风机盘管系统及温控系统和电磁阀；3.按照标准的敞开式布局的格栅灯和支路管线机空气格栅；4.按照敞开式布局的消防喷淋系统；5、按照敞开式布局的消防烟感系统；6.该场地内为白墙面/柱面、网络地板；7.由单/双扉玻璃门及整套锁具；8.乙方自行安装的所有设备、装修和物件应予以拆除，除非得到甲方的事先书面同意。原告分别于2019年7月19、29日向被告发送《催款通知书》，要求被告支付拖欠的租金。被告提交原告于2019年8月1日出具并贴于涉诉房屋房门的《合同解除告知函》载明，被告逾期支付2019年7月16日至10月15日租金超过30日，现原告特此告知，被告于本函件送达之日起，解除与被告的租赁合同关系；被告应于2019年8月5日之前依次完成如下工作：支付完毕全部应付的租金、物业费以及水电费等相关费用；经原告确认后归还租赁房屋；将租赁房屋以原告交房状态为标准予以归还；如逾期仍不支付费用或交还房屋，原告将有权对租赁房屋内物品提存或依约采取其他处理措施并有权要求被告承担全部费用。此后，原告于2019年8月15日向被告发送《催告函》。庭审中，经询，被告确认收到上述材料，同时被告提交其分别于2019年8月21日、9月12日向原告发送《催告函》的复函两份载明，原告于2019年8月18日、2019年9月10日发送给被告《催告函》收悉。现复函如下：被告承租房屋新华国金中心29层内的物品有很大一部分非被告所有，主要为员工、合作伙伴、实际控制人、股东及租赁关系外的第三人所有。本函出具日之前，被告及相关物品权利人曾多次要求搬离承租房内物品，原告未予准许。被告现再次要求原告允许被告及相关物品权利人将承租房屋内物品搬离。未经被告确认，被告不同意原告自行处置租赁房屋内的一切物品及装修装饰。被告认为如果原告未经被告同意而自行处置租赁房屋内物品的法律依据值得商榷，被告不承担相关提存等费用。未经被告确认，原告擅自处分租赁房屋内任何物品的，被告将保留法律赋予的相关权利。为了查明案件事实，本院于2020年4月28日至涉诉房屋进行了现场勘验，并制作勘验笔录、现场拍摄照片33张，附卷佐证。在现场勘验过程中，在场人为原告委托诉讼代理人蔡明、原告办公室主任贺莲、原告工程部经理潘琨、被告法定代表人李婧及其委托诉讼代理人郭越、案外人仲量行物业公司消防中控室中控值机员李佩鑫。现场勘验时，经询，所有在场人均确认现场勘验当日由物业工作人员打开涉诉房屋门锁，因为电动门没有电，手动打开电动平开门，并且撕开原告封条，进入现场拍照后，所有人退出涉诉房屋，由物业工作人员再次上锁；同时均确认自2019年8月1日起，被告工作人员离开后，物业公司应原告要求断电，两个办公区的电动门上锁，钥匙均在物业公司处掌握，至勘验当日期间被告及其工作人员始终未能进入涉诉房屋；2019年11月27日上午9:37，被告要求进入涉诉房屋内取回办公电脑及设备，被原告及物业公司拒绝，被告法定代表人拨打110报警，小白楼派出所接警并出警，告知各方属于民事争议，自行协商解决或诉讼解决，不属于公安管理范围的事实。庭审中，为了防止双方当事人损失持续扩大，本院多次向双方当事人释明诉讼风险、主持调解工作。调解过程中，被告要求原告打开涉诉房屋门锁，被告将留置在涉诉房屋的全部物品腾空存放于其自行寻找的存放场所，由原、被告共同锁闭该场所直至双方纠纷解决；原告要求被告将涉诉房屋内被告的全部物品转移至涉诉国金广场原告指定的仓储区域，并要求被告按照每天每平方米3.48元的标准向原告支付仓储费，否则拒绝打开涉诉房屋门锁。终因双方各执己见，未能就腾房事宜达成和解。在本院多次向原告释明如原告始终坚持锁闭涉诉房屋房门的同时又要求被告腾房，是否存在逻辑上的矛盾，并由此产生诉讼风险、继续扩大损失的情况下，原告仍然坚持锁闭涉诉房屋房门直至被告履行完符合《合同解除告知函》中要求被告履行的义务后才开启锁闭的房屋。本院认为，原、被告签署的《天津新华国金广场写字楼房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自义务。在协议履行过程中，原、被告均确认被告未按照协议约定的时间足额向原告履行支付租金的合同义务，对于原告要求判令原、被告签订的《天津新华国金广场写字楼房屋租赁合同》及补充协议于2019年8月1日解除，以及被告向原告支付自2019年7月16日起至2019年7月31日止期间的房屋租金101376.02元的诉讼请求，符合合同约定，同时因庭审中，被告同意上述合同及补充协议于上述时间解除，并支付上述期间租金，亦系当事人对其权利的自行处分，本院予以照准。至于被告向原告已支付的578160.12元押金一节，由于被告逾期支付租金导致本案涉诉房屋租赁合同提前解除，按照房屋租赁合同第十条的约定，确系被告违约，原告有权按照合同约定扣除被告已支付的上述押金作为违约金，故原告无需退还被告578160.12元押金。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，本案中，原、被告均已确认涉诉租赁合同及补充协议已于2019年8月1日解除，被告已无权占有涉诉房屋，对于原告要求被告将涉诉房屋按照合同附件一的标准恢复原状腾空交还原告的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，鉴于被告同意原告的该项诉讼请求，本院亦予以照准。考虑到涉诉房屋面积较大，存放大量被告的办公家具及用品，同时在腾空房屋后，需要将涉诉房屋恢复原状，故本院酌情给予三十日的时间。因在本院多次释明诉讼风险的情况下，原告仍然坚持锁闭涉诉房屋直至被告履行完符合《合同解除告知函》中要求被告履行的义务后才开启锁闭的房屋的意见，故在被告将涉诉房屋恢复原状，腾空房屋过程中，原告应当予以配合。如因原告继续锁闭涉诉房屋等原因导致被告在本判决确定的腾房之日起仍然无法将涉诉房屋恢复原状并腾空房屋，由此产生的不利后果，由原告自行承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，本案中，对于原告要求被告以上述欠付租金101376.02元为基数，按照每日0.3%的标准支付滞纳金的诉讼请求，经核算，为年利率109.5%，对此，被告提出了约定过高，应当按照同期贷款利率及LPR的标准计算的抗辩意见。因原告自述因被告欠付租金造成了其资金占用的损失，并发生律师费损失，虽然被告确认给原告造成资金占用损失，但律师费作为逾期付款滞纳金的损失，没有法律依据，按照上述法律规定，本院酌情认定被告赔偿原告以上述欠付租金101376.02元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍的标准；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算的滞纳金。对于被告的上述抗辩意见，本院予以部分采信。对于原告要求被告向原告偿付自2019年8月1日起至实际腾房之日止欠付的房屋占有使用费（按照每月192720.04元二倍的标准计算）的诉讼请求，依据本院查明的上述事实，因原告在2019年8月1日当日被告的工作人员离开涉诉房屋起一直坚持将涉诉房屋锁闭至今，并由原告实际控制和管理涉诉房屋，导致被告无法使用涉诉房屋及腾空搬离涉诉房屋，该期间造成的房屋占有使用费的损失，应由原告自行承担，原告该项诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于自本判决确定腾房之日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费，由于原告始终坚持锁闭涉诉房屋，目前无法区分责任，待责任确定后，当事人可另行主张权利。对于被告提出不同意支付自2019年8月1日起至实际腾房之日止欠付的房屋占有使用费的抗辩意见，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下：一、被告弘森（天津）资产管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将涉诉的位于天津市和平区房屋腾空，并按照《天津新华国金广场写字楼房屋租赁合同》附件一的交付标准恢复原状交还原告天津新华世纪房地产开发有限公司，原告天津新华世纪房地产开发有限公司应当予以配合；二、被告弘森（天津）资产管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告天津新华世纪房地产开发有限公司支付自2019年7月16日起至2019年7月31日止的租金101376.02元及滞纳金（以101376.02元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍的标准；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）三、驳回原告天津新华世纪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6917元，减半收取计3458.5元，由被告弘森（天津）资产管理有限公司负担（应于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付原告天津新华世纪房地产开发有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 左 超二〇二〇年七月二十八日书记员 魏雅楠本案引用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。