宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初5575号原告：中国工商银行股份有限公司银川城区支行，住所地：宁夏回族自治区银川市解放东街永康北巷1号。负责人：杜娟，该支行行长。委托诉讼代理人：王少国，宁夏辅德律师事务所律师。被告：张明，男，1981年8月29日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：叶小琴，女，1982年1月13日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：银川黄河顺丰房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区（未到庭，以上信息系原告提供）。法定代表人：刘浩南，该公司总经理。原告中国工商银行股份有限公司银川城区支行（以下简称：工商银行银川城区支行）与被告张明、叶小琴、银川黄河顺丰房地产开发有限公司（以下简称：黄河顺丰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，适用普通程序独任制审理，公开开庭进行了审理。原告工商银行银川城区支行的委托诉讼代理人王少国及被告张明、叶小琴到庭参加诉讼。被告黄河顺丰房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。工商银行银川城区支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告辖属中国工商银行股份有限公司银川石油城支行（以下简称：工商银行银川石油城支行）与三被告签订的《个人购房借款/担保合同》｛编号A：[一手贷]字[工]行[石油城]支行[2014]年[1000033]号｝；2、判令被告张明、叶小琴共同向原告偿还借款本金3162236.97元，支付利息81737.20元（暂计算至2020年3月20日），暂合计3243974.17元，并要求二被告按照合同约定利率标准支付自2020年3月21日至欠款本息全部还清之日止的利息；3、判令原告有权以被告张明、叶小琴提供抵押的位于银川市兴庆区银横路西侧金岸水城XX室房产折价或以拍卖、变卖后所得价款优先受偿；4、判令被告黄河顺丰房地产公司对被告张明、叶小琴的上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼、保全等费用由三被告承担。张明、叶小琴对借款无异议，但称借款实际系被告黄河顺丰房地产公司使用，当时被告黄河顺丰房地产公司缺乏资金故用房屋抵押贷款，被告实际并未购买房屋，房屋首付款也是被告黄河顺丰房地产公司付的。黄河顺丰房地产公司未到庭，亦未提交书面材料或证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月11日，工商银行银川石油城支行（贷款人）与被告张明（借款人、抵押人）签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定：贷款金额为353万元，贷款用途为购买位于银川市兴庆区银横路西侧金岸水城XX室；贷款期限为25年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定，遇基准利率调整的，自调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及浮动比例确定并执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款一次性划入被告黄河顺丰房地产公司名下账户；还款方式为按月等额本息还款法（按月计息），还款日与贷款实际发放日相对应；借款人未依约还款，贷款人有权按罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率在约定利率基础上加收50%确定；借款人未完全、适当地遵守或履行其在合同项下的任何义务或责任的，贷款人有权解除本合同；保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等承担连带责任保证，在正式抵押登记手续以办理完毕，且贷款人收到房屋他项权证书后，保证人对此后到期的借款人的债务免除保证责任；抵押物为被告张明购买位于银川市兴庆区银横路西侧金岸水城25号楼公寓101（复式）室房屋。被告叶小琴以共同借款人及抵押物共有人的身份在合同中签字捺印，被告黄河顺丰房地产公司以保证人的身份在合同中加盖公章。上述合同签订后，工商银行银川石油城支行与被告于2014年11月17日就涉案房屋办理了抵押权预告登记证明，该证明载明的预告登记权利人为工商银行银川石油城支行，义务人为张明，业务种类为预购商品房抵押权预告登记；该证明还载明预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。2014年11月18日，原告依约提供了353万元贷款。截止2020年3月20日，借款人尚欠贷款本金3162236.97元（积欠本金45275.29元）、拖欠利息81737.2元。另查明，2016年8月10日，中国工商银行宁夏区分行下发《关于印发的通知》，将工商银行银川石油城支行划归原告管理。本院认为，工商银行银川石油城支行与被告签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行各自义务。工商银行银川石油城支行系原告的分支机构，工商银行银川城区支行为原告诉讼主体适格。工商银行银川石油城支行已向被告张明发放了借款，被告张明未按约定还款，构成违约，故原告主张解除《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，被告张明应向原告偿还借款3162236.97元，支付借款利息81737.2元（截止2020年3月20日），并按合同约定的利率支付自2009年9月23日至本判决确定的还款之日止的利息。被告叶小琴以共同借款人及抵押人的身份在合同中签字确认，应与被告张明共同履行还款义务。关于原告主张就涉案房产行使优先受偿权的诉讼请求，虽然工商银行银川石油城支行与被告张明就涉案房产办理了抵押权预告登记，但抵押合同生效的前提条件是就抵押物办理抵押权设立登记，而工商银行银川石油城支行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对涉案房屋的处分，并非是对涉案房屋享有现实抵押权，故对原告的该项主张本院不予支持。对于原告主张被告黄河顺丰房地产公司承担连带还款责任的诉讼请求，因合同约定被告黄河顺丰房地产公司为被告张明的债务提供阶段性连带责任保证，现涉案房屋尚未办理产权登记，故被告黄河顺丰房地产公司应对被告张明的上述债务承担连带清偿责任，被告黄河顺丰房地产公司承担上述清偿责任后，有权向张明追偿。被告黄河顺丰房地产公司经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭,视为放弃其答辩、举证、质证、陈述、辩论等诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司银川城区支行辖属的中国工商银行股份有限公司银川石油城支行与被告张明、叶小琴、银川黄河顺丰房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告张明、叶小琴于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司银川城区支行借款本金3162236.97元，支付借款利息81737.2元，并按原合同约定利率支付自2020年3月21日至本判决确定的还款之日的利息；三、被告银川黄河顺丰房地产开发有限公司对被告张明、叶小琴的上述债务承担连带清偿责任,承担清偿责任后，被告银川黄河顺丰房地产开发有限公司有权向被告张明、叶小琴追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司银川城区支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32752元，由被告张明、叶小琴、银川黄河顺丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 高靖雯 二○二○年七月二十四日（法官助理 朱敏斌书记员 纪梅艳附：适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。