江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0282民初10982号原告：宜兴环科园天发货物托运部，住所地江苏省宜兴市环科园104国道东侧，统一社会信用代码92320282MA1P4T8M3U。经营者：陈洪喜，该个体工商户经营者。委托诉讼代理人：步张献，江苏路修律师事务所律师。委托诉讼代理人：许小琴，江苏路修律师事务所律师。被告：宜兴市才福物资有限公司，住所地宜兴市环科园铜峰工业区，统一社会信用代码913202821428257104。法定代表人：陈才福，该公司执行董事、总经理。原告宜兴环科园天发货物托运部与被告宜兴市才福物资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日受理，依法组成合议庭，于2019年10月17日、2020年7月13日公开开庭审理。原告宜兴环科园天发货物托运部（以下简称天发托运部）的委托诉讼代理人步张献、许小琴，被告宜兴市才福物资有限公司（以下简称才福公司）的法定代表人陈才福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天发托运部提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原被告双方于2008年4月25日签订的房屋转让协议及补充协议；2、请求法院判决被告返还原告购房款580000元；3、请求法院判决被告向原告支付违约金，违约金计算方式为：以580000元为基数，从2008年6月30日起按每日千分之零点五计算至实际支付之日止；4、案件诉讼费由被告承担。事实与理由如下：原告于2008年4月25日与被告签订房屋转让协议及补充协议，购买被告名下位于宜兴东侧的房产和土地使用权，协议总价58万元，并约定由被告负责于2008年6月30日前办理土地证、房产证。原告已经实际支付了全部的购房款58万元，并对所购买的房屋进行了装修及改造，对案涉土地进行了硬化处理。2019年7月18日，无锡市新吴区人民法院作出（2019）苏0214执异48号执行裁定书，认定被告已经将协议中的房产土地抵押给案外人朱明锁，案外人朱明锁有权对案涉房产土地申请强制执行。被告的行为构成根本违约，事实上造成原被告之间的购房协议无法继续履行。原告为维护自身的合法权益，向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。被告才福公司辩称，1、其在2008年把房子卖给原告，属于合法买卖。当初要办理房产证的时候是可以办理的，但由于环科园没有帮忙办理，事情就拖下来了。其房子是工厂房，1997年拆迁到森林公园，其抵押房屋是因为其向建设银行借款。其认为法院应当调查，将其卖给原告房屋的过户手续办理好，再拍卖其他房屋。2、房屋整体被查封是因为其还差别人190万元没有还，现在借款加上了利息有三四百万元。3、其房屋一共2919.74平方，其房屋都在一张房产证上，全部被查封了，无锡法院评估其房屋价值890万元，是2018年评估的，其卖给原告的6间房子是288个平方。房屋整体价值远高于卖给原告的房屋价值，如果原告可以与其协商，其可以与无锡法院沟通，解决这件事情。4、其不认可解除双方房屋买卖协议，不同意返还原告购房款。5、原告无权向被告主张违约金。经审理查明，2008年4月25日，天发托运部与才福公司签订房屋转让协议及补充协议，购买才福公司名下位于宜兴东侧的房屋：综合楼从北数起第三、四、五间的第一、二层（共三间二层），建筑面积约为290平方米（最终按房产实测面积为准）房屋，由才福公司转让给天发托运部；土地使用权：按该房屋所占土地份额分割，除该分割范围外，该房屋向前延伸至绿化带，后延伸3.6米，才福公司承诺一并分割给天发托运部。上述房屋和土地使用权协议总价58万元，并约定由被告负责于2008年6月30日前办理土地证、房产证。天发托运部实际支付了全部购房款58万元，且为办理相关产权过户手续已实际支付79665.33元税费。天发托运部自房屋买卖合同签订并支付购房款后，一直实际占有和使用涉案房屋和土地。2019年7月18日，无锡市新吴区人民法院作出（2019）苏0214执异48号执行裁定书载明，才福公司于2016年4月6日已经将包含协议中的房产土地在内的、其所有的位于宜兴市东侧建筑面积2919.74平方米的房屋整体办理抵押登记，抵押金额为200万元，抵押权人朱明锁；又于2016年6月13日办理抵押登记，抵押金额为50万元，抵押权人张辉。无锡市新吴区人民法院于2019年3月1日，以向房屋登记机关登记的方式查封才福公司名下位于宜兴市东侧的房屋及土地使用权；于2018年5月11日作出执行裁定书，裁定评估拍卖才福公司所有的位于宜兴市东侧的房屋及土地使用权，并于2018年12月10日作出拍卖公告并张贴。以上事实，有房屋转让协议书及补充协议、房产证、土地证、收条、税费发票凭证、无锡市新吴区人民法院（2019）苏0214执异48号执行裁定书等证据以及本院庭审笔录在卷佐证。本院认为，2008年4月25日，天发托运部与才福公司签订的房屋转让协议及补充协议合法有效。涉案房屋和土地使用权均登记在才福公司名下，且整体包含在宜兴市东侧建筑面积2919.74平方米的房屋产权和2786.7平方米的土地使用权的不动产登记权证中。造成被告无法将涉案房屋和土地使用权不动产变更登记到天发托运部名下的根本原因是才福公司将其名下的房屋土地整体抵押，且房屋土地整体被无锡市新吴区人民法院查封、司法拍卖所致。本案庭审辩论结束前，被告仍无法排除涉案房屋和土地上的不动产物权妨碍，也不能区分房屋、土地不动产物权，不能配合原告将涉案房屋和土地使用权不动产变更登记到原告名下。因此，被告的抵押行为和由此产生的法律后果以及迟延履行合同义务的行为，造成原告取得涉案房屋不动产物权和土地使用权的合同目的不能实现，被告已构成根本违约。原告请求解除原被告双方于2008年4月25日签订的房屋转让协议及补充协议，返还购房款580000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告请求法院判决被告向原告支付违约金，违约金计算方式以580000元为基数，从2008年6月30日起按每日千分之零点五计算至实际支付之日止的诉讼请求，虽然原被告双方在房屋转让协议第五条第3项中进行了违约金的约定，但被告抗辩其不应支付违约金。被告违约给原告造成的房屋升值损失可以参考原被告双方均认可的无锡法院近年对被告房屋整体评估价确定，被告总面积2919.74平方房屋的整体评估价值为890万元，房屋转让协议上约定原告购买了其中的290平方。即近年购买相同面积的房屋至少需要88万元，以此估算出原告的房屋升值实际损失约为88万元-58万元=30万元。天发托运部为办理相关产权过户手续已实际支付79665.33元税费，也应当认定为实际损失。因此，原告的实际损失约为30万元+79665.33元=379665.33元。原告主张的原被告双方关于违约金的约定和计算方式过分高于造成的实际损失，兼顾合同履行情况来看，原告自房屋买卖合同签订并支付购房款后，一直实际占有和使用涉案房屋和土地。违约金限额按照不超过实际损失的30%，即约为379665.33元×（1+30%）=493565元来确定为宜。综上，本院调整并酌定违约金数额为493565元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（四）项、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除宜兴环科园天发货物托运部与宜兴市才福物资有限公司于2008年4月25日签订的房屋转让协议及补充协议。二、宜兴市才福物资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还宜兴环科园天发货物托运部购房款580000元，并支付宜兴环科园天发货物托运部违约金493565元。三、驳回宜兴环科园天发货物托运部的其他诉讼请求。如宜兴市才福物资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21540元，由宜兴市才福物资有限公司负担14462元，宜兴环科园天发货物托运部负担7078元，双方应负担的部分在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 高 峰人民陪审员 吴 敏人民陪审员 陈莞莞二〇二〇年七月三十一日书 记 员 朱宛云