福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0703民初1029号 原告：柯挺，男，1984年6月15日出生，汉族，住南平市建阳区。 被告：黄瑞平，男，1972年4月13日出生，汉族，住南平市建阳区。 原告柯挺与被告黄瑞平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理，原告柯挺，被告黄瑞平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柯挺向本院提出诉讼请求：判令黄瑞平支付柯挺2020年2月份租金7860元，2017年1月至2020年2月份物业及公摊水电费17270.1元，电费48.69元，合计25179元。事实和理由：2017年12月8日，柯挺与黄瑞平签订租赁合同，将建发悦城一区店面租赁给黄瑞平。租赁期间黄瑞平从未按合同约定交纳物业费，在物业公司及柯挺长期多次上门及电话催缴的情况下仍然以各种理由推脱拒绝缴纳，柯挺出于无奈于2019年12月30日先行垫付2017年1月至2019年12月物业及公摊水电费16357.7元。2020年2月21日黄瑞平电话告知柯挺要退租，并于2020年3月份陆续将物品搬离柯挺所出租店面。黄瑞平搬离后，并未按合同结清2020年2月份房租、物业费及公摊水电费、电费也未结清，为此柯挺多次向黄瑞平催讨，黄瑞平均拒绝支付。柯挺于2020年4月21日又垫付2020年1月至2月物业及公摊水电费912.4元，电费48.69元。鉴于黄瑞平的行为已严重违反与柯挺签订的租赁合同，侵犯了柯挺的合法权益。柯挺故诉至法院。 黄瑞平辩称，1.其承租的南平市建阳区人民西路建发悦城（商业用房有两条楼道可以到达，一个楼道公摊面积为16平方米左右），租赁期间柯挺占用了一个楼道，改造成店面对外出租，黄瑞平未使用到此楼道，但是承担此楼道约16平方米的三年租金和物业费。因此，黄瑞平要求退回这16平方米的店面租金和物业费，共计18578元；2.在此疫情中，由于不可抗力因素（政府要求疫情期间线下餐饮不可营业），导致黄瑞平火锅店资金断流并倒闭，并在此期间提出与柯挺终止合同，但是黄瑞平还有15000元押金、三台中央空调（价值27720元）、排风系统（价值11000元）、灯具（价值9700元）,由于柯挺要求不要带走，还扣押在店铺里。因此，黄瑞平要求应退还上述原属于黄瑞平的财产；3.2017年2月15日，黄瑞平装修好店面准备正常营业，但在2月13日发现地板到处有漏水现象，于是让物业来检查，检查后发现是店面质量造成的，导致黄瑞平延期一个月开业，重新装修店面，损失共计20300元整；4.2017年4月6日，黄瑞平正常营业中发现楼顶漏水现象，便让物业派人来维修，由于工程没完工，又没有做好下雨准备，4月9日下午2点下大暴雨，导致楼顶大雨全部流到其店铺，造成店面停业3天损失，更换电线等损失（包括人工费，材料费等共计15900元整）；5.建发悦城一区的物业服务不好，按照建阳和顺景园物业费0.55元每平方米的标准，建阳怡家园（厦门）物业管理有限公司的物业费2元每平方米的标准来比较，卫生和服务都不如建阳和顺景园物业，所以要求退还物业费50%，合计7678.87元。综上所述，柯挺主张的金额总数还不够应要退还黄瑞平的金额总数。黄瑞平保留对其提起反诉的权利。请求法院驳回柯挺的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据认证如下：柯挺所举证据1.《租赁合同》，2.《电费发票》，3.《物业发票》，4.《物业管理公司开具的证明》，上述证据真实、合法，与本案具有关联性，且黄瑞平无异议，予以确认。黄瑞平所举证据1.《照片》，2.《光盘》，上述证据与本案无关联，不予确认。 本院经审理认定事实如下：柯挺为南平市建阳区人民西路建发悦城的按份共有人，经该房屋的其余共有人同意，将该房屋出租给黄瑞平。2016年12月8日，柯挺与黄瑞平签订《租赁合同》，主要约定：1.柯挺将南平市建阳区人民西路建发悦城号房出租给黄瑞平使用，黄瑞平已经详细清楚的了解所租赁房屋的各项情况。租赁期间为2016年12月9日至2021年11月30日；2.黄瑞平每月6号前支付当月租金，租金为6000元/月，2017年12月起6500元/月，2018年12月起7150元/月，2019年12月起7860元/月，2020年12月起8650元/月；3.黄瑞平缴纳租赁押金15000元给柯挺，租赁期满并结清各项费用后一个月内退还给黄瑞平，如黄瑞平有违约行为，押金不予退还；4.租赁期间，物业费、水电费及其它各项经营所需费用由黄瑞平自行缴纳。合同签订后，柯挺依约将案涉店面交付给黄瑞平使用。租赁期间黄瑞平未按合同约定交纳物业费及公摊水电费，经南平市建阳区建发悦城一区小区物业催缴后，仍拒绝缴纳。柯挺于2019年12月30日先行垫付2017年1月至2019年12月物业管理费15357.75元及2017年12月16日至2019年8月16日的公摊水电费37.83元，于2020年4月21日垫付2020年1月至2月物业管理费853.21元及2019年8月16日至2019年10月16日的公摊水电费7.56元。2020年2月21日黄瑞平提出退租，并于2020年3月份陆续将物品搬离柯挺所出租店面，并将店面返还给柯挺，但未向柯挺偿还垫付的物业管理费、公摊水电费及2020年2月份的租金，柯挺催讨未果，故诉至法院。 另查明，本案在审理过程中，柯挺自愿减免黄瑞平2020年2月份租金的50%即3930元并放弃对黄瑞平关于2014年12月16日至2017年12月16日公摊水费23.11元、2016年10月16日至2017年12月16日公摊电费13.11元及2020年4月21日交纳的案涉店面电费48.69元的诉讼请求。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，柯挺与黄瑞平均系完全民事行为能力人，双方于2016年12月8日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。柯挺依约将案涉店面交付给黄瑞平使用，但黄瑞平未按合同约定支付租金及缴纳物业管理费、公摊水电费，已构成违约。柯挺主张黄瑞平支付2020年2月份租金的50%即3930元的诉讼请求，系其对自身权利的处分，未违反法律规定，予以支持。依合同约定，租赁期间，物业管理费及公摊水电费应由黄瑞平交纳，因黄瑞平拒不交纳，柯挺作为涉案房屋的业主，向物业公司代为交纳后，有权向黄瑞平追偿，柯挺主张黄瑞平支付2017年1月至2020年2月份物业管理费及2017年12月16日至2019年10月16日的公摊水电费16256.35元（16210.96元+45.39元）的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。黄瑞平辩称，租赁期间柯挺占用了一个楼道，改造成店面对外出租，黄瑞平未使用到此楼道，但是承担此楼道约16平方米的三年租金和物业管理费，要求退回这16平方米的店面租金和物业费共计18578元，对该辩称，本院认为，双方合同约定租赁房屋为人民西路建发悦城商业房，黄瑞平已经详细清楚的了解所租赁房屋的各项情况，黄瑞平未提供证据证明双方另有约定租赁物包含该楼道，故对该辩解，不予采纳。黄瑞平的其他辩称，与本案无关联，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，判决如下： 一、黄瑞平应于本判决生效之日起十日内支付柯挺2020年2月份的租金3930元； 二、黄瑞平应于本判决生效之日起十日内支付柯挺代为交纳的物业管理费及公摊水电费合计16256.35元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费429元，减半收取计214.5元，由黄瑞平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  戴琳丰 二〇二〇年七月二十四日 书记员  谢翔苑 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。