安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终482号上诉人（原审被告）：古国艮，男，1973年6月17日出生，汉族，住安徽省铜陵市。委托诉讼代理人：陈柯，安徽许和平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：铜陵市铜官建设投资有限公司，住所地安徽省铜陵市铜官区翠湖一路518号铜官数谷12层。法定代表人：席跃武，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙照圣，安徽景旺律师事务所律师。委托诉讼代理人:朱先定，该公司法务人员。原审第三人：铜陵井湖房地产开发有限公司，住所地安徽省铜陵市义安区五松镇井湖大市场。法定代表人：黄国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：张奎，该公司法务人员。上诉人古国艮因与被上诉人铜陵市铜官建设投资有限公司（以下简称铜官建投公司）、原审第三人铜陵井湖房地产开发有限公司（以下简称井湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2020）皖0705民初400号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年6月17日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。上诉人古国艮的委托诉讼代理人陈柯、被上诉人铜官建投公司委托诉讼代理人孙照圣、朱先定到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。古国艮向本院提出上诉请求：1.撤销原审判决，判令驳回铜官建投公司的全部诉讼请求或者将本案发回重审；2.由铜官建投公司承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：1.古国艮一审中已提交了充分的证据，证明存在铜陵市四季装饰工程有限公司等人合租的事实，而且也能证明井湖公司对合租的事实是明知并认可的，一审法院对合租事实不予认定，属于事实认定错误。一审法院应当追加其他共同承租人一起承担责任。2.古国艮并非个人承租，不是适格被告。古国艮是安徽乐然园林景观工程有限责任公司的法定代表人，租赁的房屋是作为公司的办公场所。一审法院不准许追加被告也是错误的。3.虽然共同承租人没有在合同上签字，但法院审理案件不能仅仅根据形式表现，更应当查清案件实际情况，根据客观事实依法作出裁判。4.古国艮对承担房租无异议，也一直表示愿意支付，只是铜官建投公司拒绝接受。综上，请求二审查清案件事实，依法支持古国艮的上诉请求。铜官建投公司答辩：1.根据双方约定不得对抗第三人的法理，古国艮主张的合作事实是合租人之间的内部关系，不能对抗出租人。2.根据合同相对性原理，古国艮的行为不是职务行为，因为案涉合同是古国艮与井湖公司签订的，至于他用于哪种经营，与租赁合同本身没有关系。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。井湖公司未作答辩。铜官建投公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除2015年12月20日古国艮与井湖公司签订的《房屋租赁合同》;2.古国艮立即向铜官建投公司交付《铜陵北斗星城》项目D2栋五层2号房屋(即:北斗星城4-D2栋502室部分,面积为376平方米);3.古国艮支付2018年6月28日至2019年12月31日间的租金305387.2元，并按《房屋租赁合同》约定的租金支付自2020年1月1日至实际交房之日期间的每月18947.70元的房屋占用费;4.古国艮按照应付款的日万分之五支付逾期付款违约金；5.本案的诉讼费由古国艮承担。一审审理查明：2015年12月20日，古国艮（乙方）与井湖公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》。合同约定由井湖公司将铜陵北斗星城项目D2栋五层2号房屋出租给古国艮使用，租赁期限为5年，自2016年2月28日至2021年2月27日止。租赁房产面积376平方米，租金为40元/月/平方米，承租前两年租金不递增，从第三年开始递增8%，租金按每三个月支付一次，先付后用。乙方转租该物业或以该物业使用权与他人联营、合作的，均需事先征得甲方书面同意，否则乙方的上述行为无效。合同还约定，乙方拖欠租金及物业管理费达一个月以上的，甲方有权选择解除合同，同时还有权要求乙方支付逾期付款的违约金（按应付款的日万分之五计算），如违约金不足以弥补实际损失的，还有权要求对方赔偿损失。2018年6月，铜官建投公司从井湖公司处购置了北斗星城D2栋5-12层房屋，并取得不动产登记证书。2018年9月，铜官建投公司通知古国艮，租赁房屋产权发生转移，继续租赁该房屋需与铜官建投公司另行签订租赁合同。古国艮表示已知悉房屋产权发生转移，并同意与铜官建投公司签订租赁合同。其间，铜官建投公司多次要求古国艮签订租赁合同并缴纳房屋租金及相关费用，但古国艮拒不签订租赁合同、缴纳租金及其他相关费用。2019年8月23日，铜官建投公司书面致函古国艮，提出解除房屋租赁合同，古国艮既未答复也未履行，以致成讼。另查明，古国艮已经于2020年1月20日将案涉租赁物腾退归还给铜官建投公司。一审法院认为：依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，各方应当依法全面履行合同义务。铜官建投公司与井湖公司签订《房屋租赁合同》后，铜官建投公司因买受取得该租赁房屋所有权，铜官建投公司与古国艮之间形成了房屋租赁关系。各方签订的《房屋租赁合同》及《解除房屋租赁合同的通知》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，各方应当依约履行。截至起诉时止，古国艮迟延履行支付租金义务已达一年半，其迟延履行债务致使铜官建投公司不能实现合同目的并造成铜官建投公司的损失，现古国艮已将租赁物腾退交付给铜官建投公司。对铜官建投公司要求解除合同，交还租赁物的请求无需再作判决。对铜官建投公司要求古国艮支付尚欠房屋租金并按《房屋租赁合同》约定的支付房屋占用费（实际交房日为2020年1月20日）和按照应付款的日万分之五支付逾期付款违约金的的诉讼请求予以准许。古国艮抗辩与他人合租的事实，既未得到原出租方井湖公司的认可，也未得到房屋所有权人的确认，根据合同相对性及合同法的规定，古国艮提出合租的抗辩理由不充分,不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定,判决:一、古国艮于本判决生效后十日内向铜官建投公司支付2018年6月28日至2019年12月31日期间的租金305387.20元,并支付自2020年1月1日至实际交房之日期间的每月18947.70元的房屋占用费;二、古国艮向铜官建投公司支付逾期付款违约金（自2020年1月20日起按照应付款的日万分之五计算至付清租金及房屋占用费之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5881元，减半收取2940.50元，由古国艮负担。二审中，各方当事人未向法庭提供新的证据。对一审提交的证据的质证、认证意见均同于一审。本院对一审审理查明的事实予以认定。本院认为：本案争议的焦点是古国艮是否与他人成为案涉合同的共同承租人；古国艮租房行为是否是职务行为。关于古国艮提出自己与他人共同租赁案涉房屋，应当追加其他承租人共同承担房租的上诉请求。井湖公司与古国艮签订的《房屋租赁合同》，不涉及其他承租人。该合同约定：“古国艮转租该物业或以该物业使用权与他人联营、合作的，均必须事先征得井湖公司书面同意，否则古国艮的上述行为无效。”古国艮一审提供的证据虽证明其与他人合租的事实，但不能证明经井湖公司书面同意。同时，结合《解除房屋租赁合同的通知》、《房屋交还单》来看，案涉合同的相对人是井湖公司和古国艮，而不涉及其他共同承租人。从古国艮提供的2018年4月29日《办公室合租协议》等证据来看，古国艮在租赁案涉房屋后，与他人合租，他们之间的合租是一种内部关系，与本案的租赁合同无关联性。因此，对古国艮这一上诉请求，本院不予支持。关于古国艮提出自己租房是职务行为的上诉理由。《房屋租赁合同》是古国艮与井湖公司签订的，而非安徽乐然园林景观工程有限责任公司签订。古国艮未举证证明租房是其以安徽乐然园林景观工程有限责任公司的名义进行。故本院认定古国艮与井湖公司之间存在房屋租赁关系。因此，对这一上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人古国艮的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5881元，由上诉人古国艮负担。本判决为终审判决。审判长  黄冬松审判员  方 彤审判员  盛丽娜二〇二〇年七月八日法官助理王小江书记员汪颖附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。