贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4566号 原告：张学琴，女，汉族，1977年7月23日出生，住江苏省通州市。 委托诉讼代理人：王妍（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201311303602。 委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15205201910146296。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告张学琴与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王妍，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林、赵月颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张学琴向本院提出诉讼请求：一、判决被告在60日内向原告交付“瑞丰铭城”项目4-C-1004号商品房的不动产权证书；二、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计55,381.35元(实际金额以原告已付总房款367,815.00元为基数，按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率的1.3倍为计算标准，从2017年11月1日起计算至被告向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止);三、判决本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由:2015年7月30日，第三人郑官林与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的瑞丰铭城房号为4-C-1004的商品房一套，双方在合同第八章第二十二条约定:“出卖人承诺于2017年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期之日起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。(四)双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记:2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”据此，被告应于2017年10月31日前向郑官林交付办理商品房转移登记的有关文书。2018年9月6日，郑官林与原告签订《房屋居间买卖合同》，由郑官林将该套商品房出卖给原告，同时，为便于被告申请办理该套商品房的不动产权证书，经被告同意，郑官林与原告共同到被告处办理合同更名手续，由被告向原告重新出具购房收款收据。 原告认为，《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利义务全部或者部分转让第三人”、第八十一条“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定；结合本案，郑官林已按合同约定全面履行完毕合同项下约定的义务，向被告付清了购房款，但被告未在约定的时间内向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书并告知原告，被告的行为已经构成违约，应当按照上述约定承担违约责任，郑官林将涉案商品房出让给原告后，原告成为新的买受人。概括承受涉案商品房上的权利义务，郑官林依据原《商品房买卖合同》享有的权利转由原告所有，且郑官林与原告到被告处办理更名手续后，视为已向被告发出权利转让的通知，该权利转让的行为对被告发生效力，故被告应向原告承担违约责任，即从2017年11月1日起至被告向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，以原告已付购房款为基数，按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率的1.3倍为计算标准向原告计付违约金。综上，原、被告基于真实意思表示签订的《商品房买卖合同》对双方具有约束力，原告已经履行了付款义务，被告未按照合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，应当承担违约责任，原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉，望支持原告的诉请为谢！ 审理过程中，原告申请撤回诉请第一项。 被告瑞丰房开公司答辩称：一、依照合同相对性原则，原告诉讼不具有本案诉讼主体资格。原告诉称其从第三人处购买本案涉案房屋，原被告之间并未订立《商品房买卖合同》，不存在商品房买卖合同关系，其依照被告与第三人订立的合同主张权利，主体不适格。并且，债权转让的内容应为确定性的债权，但本案所诉逾期办证违约金并非确定性债权，另外，被告逾期为涉案房屋原买受人办理本案商品房转预登记并未给本案中的原告造成任何损失，其无权诉请支付违约金。若本案支持了本不具备原告主体资格的本原告的违约金请求，其后原房屋买受人又以其为原商品房买卖合同的相对方而诉请被告支付违约金，将产生被告二次支付违约金的情形，故应当驳回原告的诉讼请求。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减。即便原告缴纳完毕办证税费，双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同大案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予10000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。五、2018年11月29日涉案房屋已经可以办理购房业主不动产权证书，该日期后未能办证是原告原因造成，违约金计算终期应截止至上述日期。毕节市不动产登记机关2018月11月29日出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，明确启动对上述房屋住宅部分购房业主办理《不动产权证书》，且上述商品房中已经缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关资料的买受人也已经取得《不动产权证书》，本案因原告不提供办证应由其提供的资料，致使至今未取得不动产权证书，故，逾期办证是原告造成，该责任应由原告自行承担。六、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 本院经审理查明：2015年7月30日，郑官林作为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕阳大道的暂定名为毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目一期工程第4幢C单元10层04号房，该商品房总价款367,815.00元；转移登记：出卖人承诺于2017年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告于2015年8月6日向郑官林出具的购房发票上载明，郑官林缴纳了涉案房屋的购房款367,815.00元。 2018年9月6日，郑官林作为甲方（卖方），原告张学琴作为乙方（买方），贵州合家欢房地产经纪有限公司作为丙方（居间方），三方签订《房屋居间买卖合同》，约定甲方郑官林将位于贵州省毕节市瑞丰铭城4栋Ｃ单元10层04号房屋作价430000.00元出售给乙方张学琴，涉案房屋的权利全部转让给张学琴，并约定到开发商处将原合同办理更名；原购房合同更名后办理不动产权证前需缴纳的契税、维修基金、办证费用以及水电宽带入户费等因甲方之前已缴纳，经双方协商，交款人姓名直接更改为己方张学琴。 合同签订后，郑官林与被告签订的购买涉案商品房的《商品房买卖合同》上的买受人更改为原告张学琴，被告向原告出具了收到原告张学琴缴纳的涉案房屋的购房款367,815.00元及收到涉案房屋的契税、维修基金、办证费等的收据。 2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，同意启动为5号地块1、2、3、4幢住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。 原告认为案外人郑官林已经按照合同约定履行了支付涉案商品房购房款的义务，且案外人郑官林已经将涉案商品房对被告所享有的权利全部转让给原告，并通知了被告，被告未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记有关文书并为原告办理房屋转移登记，构成违约，遂以前述诉请诉至本院。 另查明，2012年12月7日，毕节市七星关区城乡规划局出具证明，载明：兹证明由贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司报审的“瑞丰铭城5号地”项目已更名为“毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目一期工程”。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据，上述证据，本院已组织举证质证，并收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，郑官林与被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金问题。因案外人郑官林已经按照合同约定履行完毕支付涉案房屋购房款的义务，其将涉案房屋转卖给原告时，已经将其与被告签订的《商品房买卖合同》中约定的权利一并转让给原告，且已经将该事项告知被告，并在被告处办理了更名手续，将买受人更名为原告，原告通过受让债权的方式取得郑官林与被告签订的《商品房买卖合同》中约定的郑官林的合同权利，原告向被告主张权利符合法律规定，被告提出原告主体不适格的抗辩主张不成立，本院不予采纳。本案中，案外人郑官林按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定期限履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，双方在合同中约定转移登记的时间为2017年10月31日前，但被告未在上述期限履行交付相关文书到办证部门办证的义务，构成违约，故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，原告主张按照中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率的1.3倍为标准计算，被告认为过高，请求调整；因原、被告双方均未提供原告实际损失的依据，根据上述法律的规定，本案违约金可以按照原告已付购房款总额367,815.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年11月1日起计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，综合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额367,815.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；原告主张按照上述标准计算违约金，未超过法律规定，被告请求调整的理由不成立，本院不予采纳。 对于违约金的截止时间，因买受人委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，其交付文书的义务转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。但被告提供的证据不足以证明其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知了原告，2020年5月20日庭审时，被告提交了《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，并当庭通知原告提交相关办证资料进行办证，其在具备办理转移登记条件后已履行了告知原告的义务，故原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应从2017年11月1日计算至2020年5月20日止。由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，本案违约金计算方式为：2017年11月1日至2019年8月19日，以原告已付购房款367,815.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至2020年5月20日，以原告已付购房款367,815.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。原告申请撤回诉请第一项，系对自己权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张学琴逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金计算方式为：2017年11月1日至2019年8月19日，以原告已付购房款367,815.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至2020年5月20日，以原告已付购房款367,815.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 二、驳回原告张学琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费592.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇二〇年七月十日 书记员  葛红霞