北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4791号上诉人（原审原告）：北京远行房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区建国路93号院18号楼105室。法定代表人：杨从娜，执行董事。委托诉讼代理人：樊璐璐，北京市中产律师事务所律师。委托诉讼代理人：李顺涛，北京市中产律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：微众梦想科技（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：赵泽，总经理。委托诉讼代理人：王蕊，女，微众梦想科技（北京）有限公司员工。上诉人北京远行房地产经纪有限公司（以下简称远行公司）因与被上诉人微众梦想科技（北京）有限公司（以下简称微众公司）居间合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初63183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。远行公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判微众公司支付远行公司违约金208780元。事实和理由：1、《看房确认书》明确约定远行公司首次带微众公司看案涉房屋，且先后于2019年1月24日、25日两次由远行公司带看案涉房屋，微众公司从远行公司处获得了房屋信息。一审依据微众公司出具的与北京宜商房地产经纪有限公司（以下简称宜商公司）签订的《租赁看房确认单》即认定微众公司于2019年1月9日看过案涉房屋，与常理不符。2、远行公司已经履行了勤勉尽职的居间义务，多次带微众公司看房，微众公司不顾远行公司的居间工作，跳单违约，损害远行公司利益。3、一审认定宜商公司报价更低，没有事实依据，远行公司的报价和宜商公司的价格都是8．8元/m??/天。微众公司辩称，不同意远行公司的上诉请求。微众公司众多员工为公司看房找房，不仅限于与远行公司接触的王某。王某不知道公司法定代表人跟宜商公司的接洽情况。宜商公司是微众公司的长期客户，此前公司两处住址也是由宜商公司确定的。寰太大厦的物业公司已将房屋租赁信息作为共享信息对外分享了，远行公司并无独家代理权限。《看房确认书》日期及空白处信息都是倒签的。远行公司向一审法院起诉请求：1、微众公司给付远行公司违约金208780元；2、案件受理费由微众公司承担。一审法院认定事实：远行公司员工曾带微众公司股东由某及员工王某至海淀区中关村南大街甲12号寰太大厦10层1002（以下简称涉诉房屋）实地看房。后，微众公司经宜商公司居间，就涉诉房屋与北京中寰科安科技发展有限公司（以下简称中寰公司）于2019年2月19日签订了《寰太大厦房屋租赁合同》，承租该处房屋，该房屋单元建筑面积为730平方米（含公共分摊面积），房屋为7．30元/建筑平方米/天。远行公司提交《看房确认书》一份，载：“委托方：微众梦想（甲方）受托方：远行公司（乙方）；甲方委托乙方进行商业办公居住选址及租赁业务，双方依据诚信合作的原则承诺如下条款，该房屋为乙方首次带看，并共同遵守。一、委托期限自看房之日起六个月。二、乙方在带甲方看房期间不收取费用。三、甲方义务：1、甲方通过乙方所看房屋，由乙方负责洽谈并协助甲方签订租赁合同，甲方及甲方保证关系人不得与乙方所介绍项目的业主方、物业方、代理商出租房屋的转租方自行联系成交或利用乙方提供的信息、机会，另行委托他人居间成交，否则构成违约，应支付第六条标注的一个月房租金额标准作为违约金。2、委托书对于甲方、关系人（包括但不限于甲方亲属、甲方所在公司、与甲方或其所在公司存在集团关系、母子关系、总分关系、投资关系、参股关系、相同股东关系、同一法人关系的企业）均有效。……六、确认所看物业具体情况：看房时间1月24日、物业名称寰太大厦、需求面积780m??、物业月租金标准（约）8．8元/m??/天。”其中，“微众梦想”、“1．24日”、“寰太大厦”、“780m??”、“8．8元/m??/天”，均为手写字迹。该协议落款处委托人为王某签字，受托方为远行公司加盖公章。微众公司对该份证据不予认可，认为该份证据未有法定代表人赵泽签字，且其早在该日期之前已去涉诉房屋实地考察过。远行公司另提交视频证据，以证明其员工曾带王某等人至涉诉房屋处实地查看房屋，微众公司对该份证据予以认可。微众公司提交聊天记录一份，该聊天记录中亦有《看房确认书》照片一张，用以证明微众公司提交的看房确认书有增补的内容，该看房确认书中看房时间、物业名称、需求面积、物业月租金标准处均为空白。对此，远行公司认为该证据无法证明双方签订的《看房确认书》无效，双方看房时签署《看房确认书》，带看业务员随即拍照发给经理由经理确认后再填写看房确认书的其他内容，看完房以后，微众公司表示对寰太大厦比较有意向，随即带看业务员告知看房确认书内容后填写《看房确认书》，经理后续沟通时用的是手机里存的《看房确认书》直接发送给微众公司；《看房确认书》经双方签字盖章后即产生法律效力，填写的内容微众公司亦是知晓的，远行公司带看了涉诉房屋与事实相符，并不存在伪造合同的行为；即使存在后补内容，根据最高人民法院判例，合同相对方在空白部分可以填写相应内容，且该《看房确认书》添加的内容也与实际相符。微众公司另提交2019年1月9日与宜商公司签订的《租赁看房确认书》，载宜商公司就寰太大厦、天作国际中心等提供房屋带看及租赁居间服务。远行公司对该份证据的真实性、合法性及关联性均不认可，同时认为与其他公司签订看房协议并不影响微众公司承担违约责任。一审法院认为，微众公司在一审庭审中认可王某系其员工，且王某寻租房屋明显是为了微众公司办公使用，故其签订《看房确认书》系职务行为，一审法院对微众公司相应辩称不予采信。居间合同是指居间人向委托人提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。远行公司与微众公司签订的《看房确认书》具有居间合同的性质，双方虽就《看房确认书》中部分手写内容的填写时间存有分歧，但依据现有证据可以证明远行公司曾为微众公司带看过涉诉房屋，故一审法院对该《看房确认书》的真实性予以认可。根据该《看房确认书》的约定，微众公司及微众公司保证关系人不得与远行公司所介绍项目的业主方、物业方、代理商出租房屋的转租方自行联系成交或利用远行公司提供的信息、机会，另行委托他人居间成交，否则构成违约，应支付所看物业标注的一个月房租金额标准作为违约金。该约定属于居间合同中常有的禁止跳单格式条款，意在防止委托人利用居间人提供的房源信息却不经过居间人承租房屋，从而使居间人无法得到应得的佣金。因此，居间人是否可以主张违约金的关键在于是否能证明委托人实质利用了居间人提供的信息、机会等条件。本案中，根据双方陈述及证据来看，在远行公司带微众公司考察涉诉房屋之前，微众公司亦曾通过宜商公司考察过涉诉房屋所在大厦，并最终通过宜商公司的居间服务与中寰公司达成了房屋租赁合同。微众公司客观上并没有依赖远行公司提供的信息、机会以及服务与出租方自行交易，主观上也不存在违约的故意；此外，远行公司亦认可中寰公司并未委托其独家代办涉诉房屋出租业务，故承租人可以通过不同的中介公司获取到房源信息，并有权选择合适的或报价低的其他中介公司进行交易以促成租赁合同的成立。综上，微众公司的行为不构成违约，远行公司主张违约金，于法无据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回北京远行房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。二审中，远行公司提交了证据。本院依法组织双方进行了证据交换和质证。远行公司提交以下证据：1、微信聊天记录，证明微众公司与远行公司建立居间服务关系，微众公司跳单违约。2、录音，证明微众公司利用远行公司信息成交涉案房屋。微众公司认为上述证据不能证明微众公司和远行公司达成了居间服务关系，也不能证明微众公司有跳单违约行为。本院认为，远行公司提交的证据不属于民事诉讼法上的新证据，且不能实现其证明目的，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，微众公司员工代公司寻找租赁房产，并与远行公司签订《看房确认书》，其行为系职务行为，其在《看房确认书》签字应视为微众公司的意思表示。微众公司以员工无授权进行抗辩，在本案中不能成立。由此，一审认定《看房确认书》对双方当事人具有居间合同的性质，本院予以确认。本案的关键在于，微众公司是否利用远行公司提供的信息、机会，与其他公司达成交易。本院认为，微众公司与宜商公司达成交易，并不违反与远行公司签订的《看房确认书》的约定，理由如下：首先，微众公司已举证证明就租赁案涉房产已与宜商公司进行了磋商，时间早于与远行公司的合作；远行公司对此虽不认可，但未能予以充分抗辩。其次，远行公司并未获得出租案涉房产的独家代理权限，其对于案涉房产信息的掌握并不存在唯一性，无法证明微众公司与宜商公司达成交易是利用了其提供的房产信息。再次，远行公司上诉主张多次带微众公司看房付出大量工作，但该理由与《看房确认书》关于看房期间不收取费用的约定不符，不能以此要求对方承担违约责任。最后，微众公司有权通过不同的中介公司寻找租赁房产，自行选择合适的中介公司达成交易。据上，远行公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4432元，由北京远行房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐述梁审 判 员 郭 勇审 判 员 梁 睿二〇二〇年七月二十日法官助理 王晓韬书 记 员 牛隽月