贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初3954号原告（反诉被告）：谭青，女，1993年10月5日出生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：付岩晴，贵州听君律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗俨，贵州听君律师事务所律师。被告（反诉原告）：贵州绿风科技开发有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区香江路8号。法定代表人：刘松林，该公司执行董事。被告：刘松林，男，1973年8月24日出生，土家族，住贵州省思南县。原告（反诉被告）谭青与被告（反诉原告）贵州绿风科技开发有限公司（以下简称绿风公司）、被告刘松林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）谭青委托诉讼代理人罗俨，被告（反诉原告）绿风公司法定代表人暨被告刘松林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭青向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告签订的《门面出租协议》。2.判令两被告连带返还幼儿园转让费60000元。3.判令两被告以60000元为基数，按照年利率6%返还资金占用费，从2019年3月6日起计算至被告全部清偿之日止。4.判令两被告支付原告装修费28314元。5.本案诉讼费、保全费等实现债权的一切合理费用由两被告承担。事实和理由：2019年2月14日,原告与被告签订《门面出租协议》，根据协议第四条、第八条、第九条约定，该租赁房屋用途为办幼儿教育事业;被告有义务向原告提供办理幼儿园的房产证;合同期内导致原告不能继续租用幼儿园商铺,被告需支付原告幼儿园的装修及其他跟幼儿园相关设备设施及其他一切损失。第一，被告在租赁给原告门面时并没有提供办理幼儿园教育的相关手续,导致原告无法办理营业执照、卫生许可证等相关许可证,原告在租赁期间,多次催促被告要求提供,被告均置之不理,导致现幼儿园没有任何合法资质无法办理导致合同目的不能实现。第二，在签订合同后10日即2019年2月24日,被告提出将幼儿园全部转让给原告经营办理,原告因系有教师资格证等相关证件的合法幼儿教师,遂同意接受转让,通过微信转给被告60000元幼儿园转让费,并要求签署幼儿园转让合同,被告以各种理由推诿迟迟未签,直到2020年1月,原告依然按照《门面出租协议》缴纳租金,被告也未退还60000元。被告现已将该门面换锁,导致原告无法经营,亦导致合同目的根本上无法实现。为此原告为维护原告的合法权益，故诉法院诉请如前。被告绿风公司、刘松林共同辩称，1.不同意解除门面出租协议，要求继续履行合同。2.不同意返还转让费60000元和支付资金占用费。因为该房屋本来就是开幼儿园的，里面有很多设施设备，原告支付的转让费转让的只是幼儿园内的设备设施，并不是转让房屋，设备设施现在都还在幼儿园内。3.原告在未得到被告同意的情况下擅自装修，被告不同意支付装修费。反诉原告绿风公司向本院提出诉讼请求：1.判令被反诉人支付所欠反诉人租金43500元,以43500元为基数,按年利率6%支付自欠款之日起至清偿之日止的利息；2.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2019年2月14日,以反诉人为甲方、被反诉人为乙方订立《门面出租协议》，反诉人将位于贵阳市小河区门面的楼上五间及楼下间暂时租给被反诉人使用,甲、乙双方所立《门面出租协议》就房屋租赁期限、租金支付方式等权利、义务事项作了明确。2019年2月24日,甲、乙双方还达成口头协议,甲方将前述出租房屋内用于开办幼儿园的设施作价人民币60000元,悉数转让给乙方,乙方通过微信转款支付转让费。此后,甲方就出租房屋及转让设施与乙方进行交接,严格履行了应尽义务。在2019年底之前,乙方也交纳了协议约定按季支付的租金。鉴于乙方怠于履行并完善开办幼儿园所需营业执照、卫生许可证等相关手续,加之2020年春节期间突如其来的新冠状××疫情等不可抗力因素影响,乙方开办幼儿园的事暂为搁置。其间,甲方发现乙方存在私下转移出租房屋内设施嫌疑,为避免产生不必要的纠纷,在综合考虑近期幼儿园难于开班等因素后,暂时对该出租房另外加了一把链条锁,且此事已明确告知乙方。现反诉被告违约在前的情况下，还将反诉原告诉至法院，故反诉原告为维护自身合法权益，提起反诉，如前诉请。反诉被告谭青辩称，反诉人的反诉请求及事实和理由均没有法律依据。第一，被告将房屋大门紧锁，原告未使用房屋，租赁目的不能实现，原告不应当缴纳租金。第二，原告支付的60000元转让款项是幼儿园整体经营权，并非设备设施的转让，所以原告不应当支付房租。本院经审理认定事实如下：被告刘松林系被告绿风公司的法定代表人。2019年2月14日，被告绿风公司作为甲方与原告谭青作为乙方签订《门面出租协议》，载明：“本合同经甲乙双方协商,甲方将贵阳市小河区门面的楼上五间及楼下两间暂租给乙方使用,租用期限为叁年（2019年2月15日至2022年2月14日）。一、每月租金为柒仟贰佰伍拾元整（7250元）,租金按季度收取。二、租赁期间,甲方在合同期内不能提前收回门面及场地。如房开商统一涨房租,应以房开商书面通知为准。三、在租用期间,乙方应按时交拿房租,不能超过约定期限的一周,如一周交拿,则每天按总金额的3%收取滞纳金。四、乙方向甲方承诺,租赁该房屋用途为办幼儿教育事业。五、在租用期间,乙方水电费自行承担。六、乙方在租用期内不得对该门面进行转让及转租,如需转让及转租必须提前通知甲方,经甲方同意后方可转租及转让。七、三年合同期满,甲方租赁给乙方用于幼儿园或看护点的商铺及场地,乙方拥有优先续租权。如甲方不继续租给乙方,甲方不得将此商铺用于跟乙方相同的行业,如甲方将该商铺用于跟乙方相同的行业,甲方需支付乙方幼儿园或看护点设备设施、证件及商业溢价部分的转让费。转让费根据当时的市场计价（乙方自愿退出不愿继续经营除外）。八、甲方有义务向乙方提供办理幼儿园或看护点的房产证。九、在合同期内,导致乙方不能继续租用其用于幼儿园或看护点的商铺,甲方需支付乙方幼儿园或看护点的装修,证件及其它跟幼儿园或看护点相关设备设施及其它一切损失。......”。合同尾部被告刘松林在甲方签章处签字，原告谭青在乙方签章处签字。上述合同签订后，原告向被告刘松林支付了60000元的转让费，但双方对转让费的性质产生了分歧，被告认为转让的只是幼儿园内的设备设施，并不是转让房屋，且设备设施都还在幼儿园内。原告认为转让的是幼儿园整体经营权，并非设备设施的转让。诉讼过程中，原告提交装修款支付单据若干张，表示原告采购设备并改造电路，产生费用28314元。对此，被告表示不予认可，并提出原告改造房屋没有经过被告同意。原告还提交微信聊天记录、房屋上锁图片、监督意见书，表示原告多次催促被告要求其提供证件、签订经营权转让合同，由于被告将房屋上锁，导致幼儿园无法正常经营。其中，贵阳市花溪区食品药品监督管理局于2019年3月6日出具的《监督意见书》载明：“被监督人：宝贝计划幼儿园，法定代表人：谭青，监督意见：1、该园须取得《食品经营许可证》方可从事食品经营活动；2、该园从业人员王梅、郑品品须持有合格有效的健康证明方可上岗操作。以上意见请立即整改。签收人：谭青”。原告表示主张解除合同的原因是根据合同第八条、第九条的约定被告未提交房产证，导致原告不能办理营业执照等相关证件。且被告将门面上锁导致原告无法实际行驶经营权和使用权。被告提交了被告绿风公司向案外人贵阳房源房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》以及产权证，产权人为贵阳房源房地产开发有限公司，表示案涉房屋是被告绿风公司向案外人贵阳房源房地产开发有限公司承租后转租给了原告，向原告提交过房产证，原告未办理证件的原因不是因为房产证的原因，而是不具备办理卫生许可证的条件。被告表示锁门一事属实，是3月20日锁的，原告房租只支付到2月15日，在此期间被告多次催收租金未果，且原告私自将幼儿园的东西拖走，故在锁门的地方又加了一把锁，在双方同时在场的情况下才可以将门打开。原告表示锁门之前拖走的是证人石某私人带到幼儿园的微波炉和柜子，认可租金支付到了2月15日。因被告提到疫情原因房开免了一个月租金，所以原告在微信中和被告沟通先交一个月的房租，后来被告就把门锁了，合同无法继续履行，原告就没有交租金了。被告表示不同意减免租金，租金是按季度支付，原告应该在2月15日支付下一季度的租金。由于原告一直未支付租金，现起诉要求原告支付2个季度的租金即截止至2020年8月15日，金额为43500元。原告申请证人石某出庭作证，石某陈述：“我和原告合伙开的本案的幼儿园，在2019年2月份向被告转让了幼儿园，协商过程中我们和被告谈好被告要协助办理相关证件，我和原告商量以后才同意以60000元的价格受让了幼儿园的经营权。受让的时候厨房有电磁炉、冰箱、电饭锅、热水器，还有音响、桌椅板凳等，都是旧的，可能价值几千元吧。房屋的电路有点问题，插电的时候电路都冒烟了，和刘松林沟通后一直没有回复，但是为了安全我们还是把电路换了。为了通风，拆了镜子。还装了空调、厨房操作台、电器等，都是原告自行购置的。幼儿园本来就是一直在经营的，我和原告接手幼儿园以后又经营一段期间，因为要办理营业执照和卫生许可证，要求被告提供房屋结构图、土地使用证和房产证，但被告无法提供。后来因为没有办到相关执照，导致相关部门一直来催促。我在2020年3月22日去幼儿园，发现门已经上了链条锁，后来还换了锁芯，导致幼儿园无法整体经营。所有的物品都在幼儿园，被锁着的。幼儿园没有继续经营的原因疫情属于部分原因，主要还是无法办证”。上述事实，有当事人陈述、原、被告身份证复印件、被告工商登记信息、门面出租协议、微信打款凭证、装修款单据、微信聊天记录截图、房屋上锁图片、监督意见书、产权证复印件、房屋租赁合同复印件、证人证言等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当依照合同的约定履行义务，不履行或者不完全履行义务的，应当承担相应的违约责任。本案中，原告与被告绿风公司签订的《门面出租协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效，各方应当严格遵守履行合同义务。庭审中，双方均认可原告已支付租金至2020年2月15日。根据合同第一条“租金按季度收取”之约定，未明确是按每季度初支付还是每季度末支付，根据商业交易习惯，往往是先支付租金后使用房屋，在原告逾期交纳租金的情况下，被告可以通过友好协商或是提起诉讼等方式维护自身合法权益，而被告却于2020年3月20日将涉案房屋房门加锁，导致原告不能使用承租房屋，合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，对于原告主张与被告绿风公司解除《门面出租协议》的请求，本院予以支持。因原告未提交房开对被告免租一个月的相关证据，且庭审中被告亦明确表示不同意对原告进行免租，故对于原告提出被告应该免租一个月的意见，本院不予采纳。对于被告主张原告支付租金的请求，本院予以支持。因此，原告需向被告支付截止至锁门之日的租金，即2020年2月15日至2020年3月20日期间的租金为8458元。对于被告主张超出部分的请求，本院不予支持。考虑到原告逾期支付租金的行为，会导致被告有资金占用利息的损失，故对被告主张原告按年利率6%的标准支付资金占用利息的请求，本院予以支持，以所欠租金8458元为基数，按年利率6%的标准从2020年3月21日起支付利息至全部款项付清之日止。关于原告主张的转让费60000元。被告认为转让的只是幼儿园内的设备设施，原告认为转让的是幼儿园整体经营权。在双方未对转让费签订明确合同约定其具体内容的情形下，转让费通常是指承租人在店铺租期内征得出租人的同意后将房屋转租，将剩余的租赁期限，连同承租人的装修、经营项目（包括货物、加盟费）等，一并转让给下一个承租人，转让费用的高低主要取决于双方对门店本身获利能力的认知和市场供求关系。转让费在日常经济生活中比较常见，属于正常的经济现象，在本案中，应视为对幼儿园的设备设施的转让。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第七条的规定，转让费可视为租赁行业的交易习惯，只要不违反法律、行政法规强制性规定的，双方均应严格遵守。在原告逾期支付租金先行违约的情况下，要求被告返还转让费60000元及支付资金占用费的请求，本院不予支持。对于原告提出幼儿园无法经营是因被告未提交房产证无法办理相关证件的辩称，根据贵阳市花溪区食品药品监督管理局出具的《监督意见书》，要求原告整改的原因是原告未取得《食品经营许可证》以及从业人员未取得健康证明，故对该辩称意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，因原告已向被告支付了60000元的转让费，故有权对幼儿园的设备设施进行处理。因合同中未对装修进行约定，且原告未提交被告同意其装修的相关证据，故对原告主张被告支付装修费28314元的请求，本院不予支持。对于原告自行采购的相关装饰装修物品，在与房屋未形成附合装饰装修的情况下，可以自行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告谭青与被告贵州绿风科技开发有限公司于2019年2月14日签订的《门面出租协议》。二、反诉被告谭青于本判决生效之日起十日内向反诉原告贵州绿风科技开发有限公司支付房屋租金8458元及资金占用利息（资金占用利息以8458元为基数，按年利率6%的标准，从2020年3月21日起计算至全部款项付清之日止）。三、驳回原告谭青的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告贵州绿风科技开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1153元（已减半收取），由原告谭青负担1053元，被告贵州绿风科技开发有限公司负担100元；反诉案件受理费444元（已减半收取），由反诉原告贵州绿风科技开发有限公司负担358元，反诉被告谭青负担86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴怔秋二〇二〇年七月十六日法官助理高现现书记员张艺群