新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初2467号原告（反诉被告）：张福，男，1974年3月13日出生，汉族，个体经营者，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：殷旭东，新疆鼎信旭业律师事务所律师。被告（反诉原告）：天恒基控股有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路205号三层商铺12号。法定代表人：王湛中，该公司总经理。委托诉讼代理人：王光超，女，1983年3月5日出生，汉族，该公司法务，住乌鲁木齐市。第三人：张涛，男，1984年8月8日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：穆斓，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告张福与被告天恒基控股有限公司（以下简称：天恒基公司）及第三人张涛租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张福及其委托诉讼代理人殷旭东，被告天恒基公司法定代表人王湛中及其委托诉讼代理人王光超，第三人张涛及其委托诉讼代理人穆斓均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张福向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行与原告2019年3月7日签订的编号20190307《合作协议》，继续使用乌鲁木齐市市沙依巴克区哈密南路139号小锅炉房一楼550平方米至2023年7月6日；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年期间，被告承租了新疆电信实业（集团）有限责任公司（以下简称：电信公司）位于乌鲁木齐市××区㎡房屋，2019年3月7日，原告与被告签订一份书面《合作协议》，约定原被告合作承租位于乌鲁木齐市××区㎡房屋进行经营，约定收益分配比例为原告占股90%，被告占股10%。合作期为2019年3月7日至2023年7月6日，第一年租金45万元，以后每年递增5%，装修期为2019年3月7日至同年7月7日，原告提前向被告支付了2019年的租金，并向被告支付了2019年的合作收益10%。房屋使用期间，被告无故于2019年10月9日向原告的合作人发出《解除合作协议的通知函》，单方要求解除《合作协议》。被告行为属恶意违约，严重损害了原告的合法权益，为维权特诉至贵院，请依法裁决为盼。被告天恒基公司辩称，不认可原告的诉讼请求。理由：1.2018年3月原告承租了被告的房屋用于经营鱼猫子木桶鱼火锅，双方口头约定2018年租金400,000元，原告按照口头约定于2018年3.4月分两次向被告支付房租共计400,000元。租赁期限届满后，原告要继续承租被告房屋，双方于2019年3月7日签订了书面协议，约定签订书面协议后一次性交纳2019年房租450,000元及房屋押金50,000元，但原告仅交纳房屋押金50,000元，租金450,000元一直拖延未付，经被告多次催要无果，无奈，被告根据双方签订的协议第5条第三款约定：如果逾期30日不交付房租，甲方有权解除合同，收回房屋。同时根据协议4.4款约定：原告不得将房屋转租或其他方式提供给第三方使用，否则上述行为发生之日可解除合同。但原告在租赁期间，未经被告同意擅自转租给第三人张涛经营使用，并欺骗我方说张涛是合伙人，我方信以为真，向张涛出具办理营业手续的相关证明，后发现是被告私自非法转租给张涛，综上，原告违反协议中上述两款约定，违约在先，我方为了保障其合法权益，于2019年10月9日向被告发出书面的《解除合作协议的通知函》，告知原告即日起解除双方的协议，并支付欠付的租金和承担违约金。现提起反诉，请求法院确认《合作协议》已被解除，并向我方支付欠付的租金和承担违约金。第三人张涛陈述，原、被告的本反诉请求，均没有针对我方，我方认为被告的行为才导致现在的僵局发生，请求法院依法裁决。反诉原告天恒基公司向本院提出反诉请求：1．请求法院确认反诉原告天恒基公司与反诉被告张福于2019年3月7日签订的《合作协议》于2019年10月9日已被解除；2．请求判令反诉被告张福支付反诉原告天恒基公司欠付租金112,500元整（2019年7月7日-2019年10月9日期间（计3个月），450,000元/12个月＊3个月=112,500元）；3．请求判令反诉被告张福支付反诉原告天恒基公司违约金34,500元整（2019年7月7日-2019年10月9日期间，每天375元＊92天）；4．由反诉被告张福承担诉讼费用。事实及理由：2019年3月7日，天恒基公司与张福签订了《合作协议》，将天恒基公司承租电信公司位于乌鲁木齐市××路出租给张福经营使用，租期四年（自2019年7月-2023年7月止）。2019年7月7日至2020年7月6日期间的租金为450,000元；在本协议签订后，张福应向天恒基公司一次性支付第一年租金450,000元及房屋押金50,000元。合同签订后，张福于2019年4月1日向天恒基公司交纳房屋押金50,000元，租金450,000元经恒基公司多次催要无果，同时张福未经天恒基公司同意，擅自将租赁房屋私自转租给张涛经营使用，张福上述行为已违反双方签订协议中4.4和5.3款约定，天恒基公司迫于无奈于2019年10月9日向张福发出书面的《解除合作协议的通知函》，即日起解除双方的合作协议，物品搬离，结清欠付费用，承担违约金，现提出反诉，请求判如所请。反诉被告张福针对反诉原告天恒基公司的反诉答辩称，不认可天恒基公司的诉讼请求，理由：1．张福从未收到天恒基公司发出的书面《解除合作协议通知函》；2．张福不拖欠天恒基公司2019年的租金，2018年3.4月向天恒基公司交纳的400,000元当时是诚意金，2019年3月双方签订书面协议后，2018年向天恒基公司交纳的400,000元诚意金直接冲抵为2019年应向天恒基公司交纳的租金，加上张福于2019年4月交纳的50,000元租金，张福共向天恒基公司交清2019年的全年租金450,000元，故天恒基公司单方解除合同的事由不成立，请求依法驳回天恒基公司的反诉请求。第三人张涛陈述，天恒基公司提出的反诉请求与我方无关，不发表任何意见。本院经审理认定事实如下：2019年3月7日，天恒基公司（甲方）与张福（乙方）签订一份书面《合作协议》，合同编号：20190307，合同约定乙方承租甲方从电信公司承租的位于乌鲁木齐市××区㎡房屋用于经营，协议内容：租期四年：自2019年3月7日至2023年3月7日止；其中1.2款约定：乙方享有装修期为2019年3月7日-2019年7月7日；1.3款约定：甲乙双方同意第一年租金450,000元，以后每年递增5%租金。甲方占乙方经营项目10%的股份。乙方负责经营项目的全部投资资金及经营管理。第一年（2019年7月7日-2020年7月6日）年租金450,000元；第二年（2020年7月7日-2021年7月6日）472,500元；第三年（2021年7月7日-2022年7月6日）租金为496,100元；第四年（2022年7月7日-2023年7月6日）房租为520,900元。房租税费由乙方承担，合作期内的物业管理费、水费、电费、暖气费、冬季冰雪费、门前三包费、电视收视费、垃圾费等因使用房屋而产生的一切费用由乙方自行交付，不纳入租金中。1.4款约定：本协议的租金按年结算，本协议签订后，乙方向甲方支付第一年度租金，以（转账、现金、支票、转账）方式一次性交付本次结算周期的租金给甲方；1.5款约定：乙方在签订本协议，同时向甲方支付押金50,000元。甲方将在租赁期届满或本合同终止或解除后，且扣除乙方依据本协议约定应承担的违约金等款项后，将剩余押金不计息返还乙方，押金不足以扣除违约金等款项的，押金不予退回，同时保留追诉剩余违约金等款项的追偿权利；3.1款约定：甲方按本协议规定收取租金和押金；3.2款约定：甲方依法享有乙方在该租赁房租经营项目10%股份的权利；3.3款约定：甲方持有股份比例但不享有乙方经营项目分红的权利；3.4款约定：甲方拥有拒绝承担因乙方经营亏损等因乙方经营造成的一切经济损失和赔偿责任，不承担因乙方经营带来的一切法律责任。4.1款约定：乙方按时交纳租金和押金；4.4款约定：未经甲方同意，乙方不得将房屋转租、分租或以其它任何形式提供给第三方使用。否则，自前上述行为发生之日起本协议自行解除，甲方有权随时收回房屋并要求乙方搬迁物品与设备。由此造成的一切费用和损失，由乙方承担；5.1款约定：除本协议另有约定外，任何一方未履行或未完全履行本协议的条款或者违反政府法律、法规，以致不能实现协议目的的，另一方有权提前解除本协议，造成的损失由责任方承担；5.3款约定：乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的1%向甲方支付违约金。如果逾期30日仍不交付的，甲方有权解除本协议、收回房屋；乙方仍需支付违约金及赔偿甲方损失。在合同尾页签署甲方处有天恒基公司法定代表人王湛中的签名并加盖公司公章，乙方处由张福本人签名确认。合同签订当月，张福于2019年3月18日与第三人张涛签订《房屋租赁合同》，合同内容：租期2019年7月7日至2023年7月7日止，年租金1,000,000元，由张涛等人经营液态酒吧。双方签订合同后，张涛以自己或者公司名义分三次向张福交纳租金计880,000元；2019年10月9日，张涛直接向天恒基公司汇款110,000元。庭审中，张涛陈述此款是按照张福的指示，将其应向张福支付的租金110,000元汇给了天恒基公司；天恒基公司认可收到张涛的打款110,000元是张福欠付的租金；张福认为此款是张涛给天恒基公司支付的分红款，未提供相应证据予以佐证。2019年10月9日，天恒基公司向张福发出《解除合作协议的通知函》，内容：张福与天恒基公司在2019年3月7日签订了合同编号为20190307的《合作协议》，现因张福未履行协议中规定的按期交纳租金和押金义务，经我方多次催交张福均未履行，二是未经我公司书面同意，擅自将租赁房屋转租给张涛经营酒吧使用，根据协议4.4款及5.3款之规定，天恒基公司决定：1、即日起解除双方的合作协议；2、张福在接到本通知函后15日内，将房屋内所有物品搬离，结清逾期的全部费用并承担协议规定的相关违约责任和赔偿责任。张福在起诉状中认可当日收到该解除通知书。当日，天恒基公司又与案外人蓝健签订《合作协议》，将涉案房屋出租给案外人蓝健，双方协议约定：1、蓝健于2019年10月11日前向天恒基公司交纳前期投资款项计1,285,000元；2、蓝健按年向电信公司物业中心逐年递增交纳租金；3、蓝健要与张涛签订租赁协议，租给张涛的涉案房屋年租金不得超过90万元。庭审中，天恒基公司认可已收到蓝健支付的1,285,000元。蓝健依据此协议，要求张涛直接向其支付租金，为此，蓝健与张涛发生纠纷，至今未果。另，2020年7月1日，电信公司物业中心出具两份情况说明，一、内容：1、天恒基公司于2018年4月通过招标方式承租其所有的大小锅炉房，合同日期2018年6月19日至2023年6月18日，此前原租户新疆民乐安居电子商务有限公司于2018年3月30日与其解除租赁合同，2018年6月初，小锅炉房一楼开始装修鱼猫子木桶鱼火锅店；2018年6月底，大锅炉房开始装修space酒吧；2018年11月，小锅炉房二楼开始装修签约串串店；2019年3月底，小锅炉房一楼开始装修液态酒吧；2019年10月9日，天恒基公司将小锅炉房交由蓝健负责管理，本公司同意。二、内容：小锅炉房在天恒基公司承租之前由原租户投资100余万改造成三层楼，设计为火锅店，已完成室内水电网络改造，铺设1600余平方米的地采暖，一楼、二楼已完成地面地砖铺设，包厢隔断等工程，具备作为商铺经营使用的基本条件，租户需要自行办理经营手续。另查明，1、涉案租赁物小锅炉房及大锅炉房所有权归电信公司所有，电信公司下属的物业中心对大小锅炉房负责具体管理和对外出租及签订租赁合同。2、我院（2014）沙民三初字第1547号民事判决书及（2015）乌中民四终字第558号民事判决书证实：2013年11月27日，电信公司物业中心将大小锅炉房整体租赁给吴晓伟使用，吴晓伟对涉案房屋进行过装修改造，后吴晓伟退出；3、电信公司物业中心将大小锅炉房租赁给新疆民乐安居电子商务有限公司（法定代表人：刘驰）经营使用，该公司对涉案房屋装修改造。该公司于2018年3月12日将大小锅炉房承租权整体转让给天恒基公司，并于天恒基公司签订转让协议，协议约定天恒基公司向该公司支付改造等费用1,890,000元后该公司退出；4、2018年6月19日，天恒基公司与电信公司物业中心签订租赁合同，将大小锅炉房承租，天恒基公司将小锅炉房（共三层）中一层房屋交付给张福，张福对涉案房屋进行装修改造，打算经营鱼猫子木桶鱼火锅店。天恒基公司将二、三楼出租给案外人蓝健经营签约串串店。天恒基公司大锅炉房出租给space经营酒吧；5、张福在占有涉案房屋期间与张涛签订租赁合同，将涉案房屋转租给张涛经营，张涛接手后对涉案房屋进行改造装修，现为液态酒吧；6、天恒基公司经理谭泽程与张福之间的多次微信聊天记录可证实天恒基公司多次向张福索要2019年租金的事实。再查明，2018年，天恒基公司将小锅炉房一楼房屋交付张福，张福于2018年3月21日向天恒基公司转款100,000元；2018年4月10日又转款300,000元，两笔共计400,000元；双方于2019年3月7日签订书面协议后，张福于2019年4月1日向天恒基公司转款50,000元。庭审中，双方对上述三笔款项性质各执一词，张福认为2018年的400,000元是诚意金，2019年的50,000元是租金，双方于2019年3月7日签订协议后，2018年交纳的400,000元诚意金直接转为2019年应交纳的租金，加上2019年4月交纳的50,000元，张福已按协议约定向天恒基公司交清了2019年450,000元的租金。天恒基公司认为张福于2018年交纳的400,000元是张福交纳的2018年全年租金，2019年4月张福交纳的50,000元是2019年双方签订协议后应由张福交纳的房屋押金50,000元。本院认为，张福与天恒基公司签订的《合作协议》，其中涉及合作条款有三条，合作约定内容相互矛盾，权利义务不对等，天恒基公司不认可双方存在合作关系，约定此条款只是为了更好的牵制和促使张福对租赁内容的实质履行；张福亦没有证据证实双方具备合作关系，故双方的合作约定对双方没有约束力，名为合作协议，实为租赁合同。该协议的其他内容系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，依法成立的合同对双方当事人具有严格的拘束力，非经法定或者约定事由不得任意变更，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于《合作协议》是继续履行还是确认被解除的问题，本院认为，张福与天恒基公司签订的协议，其中1.4款约定：租金按年结算，本协议签订后，张福向天恒基公司支付第一年度租金450,000元；1.5款押金约定张福在签订本协议，同时向甲方支付押金50,000元；4.1款约定张福应按时交纳租金和押金；5.3款约定：乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的1%向甲方支付违约金。如果逾期30日仍不交付的，甲方有权解除本协议、收回房屋；乙方仍需支付违约金及赔偿甲方损失。根据上述约定，张福应于协议签订后合理期限内向天恒基公司交纳租金450,000元及押金50,000元，但张福在本协议签订后仅支付50,000元，未按协议约定期限的30日内交清全部款项，其行为已违反双方约定，天恒基公司依约有权解除本协议。同时天恒基公司又根据合同4.4款约定，内容：未经天恒基公司同意，张福不得将房屋转租、分租或以其它任何形式提供给第三方使用。否则，自前上述行为发生之日起本协议自行解除，甲方有权随时收回房屋并要求乙方搬迁物品与设备，由此造成的一切费用和损失由张福承担。据此约定，张福在承租期间将涉案房屋转租给张涛的行为，其提供的证据不足以证实其转租给张涛是经过天恒基公司的同意。综上，张福未按协议约定向天恒基公司足额支付清全款和违约转租的行为，已违反双方协议约定，其行为已构成违约，为此天恒基公司于2019年10月9日向张福发送《解除合作协议的通知函》的条件已成就，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；同时依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。根据上述法律规定，张福提交的起诉状上已自认于2019年10月9日收到天恒基公司发出的解除通知函，符合法律规定，故天恒基公司依照双方约定行使解除权的行为，符合双方约定和法律规定，本院予以确认。张福称2018年交纳的400,000元诚意金直接转为2019年的租金，与双方约定的履行期限，方式明显不符，且不符合正常的交易习惯，此意见本院不予采信。张福要求继续履行《合作协议》的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。天恒基公司反诉请求确认双方于2019年3月7日签订的《合作协议》于2019年10月9日已被解除的意见，合理有据，本院予以支持。关于天恒基公司反诉要求张福交纳2019年7月7日至2019年10月9日期间房租112,500元的请求，本院认为，庭审中，天恒基公司认可收到张福支付2019年7月7日至2019年10月9日期间的租金110,000元，现仍主张112,500元，与本院查明事实不符，故天恒基公司主张三个月的租金，合理部分，本院予以支持。即本院认定张福欠付租金为2,500元（112,500元-110,000元）。张福称此款为张涛向天恒基公司支付的分红款，未提供任何证据予以佐证，此意见本院不予采信。关于天恒基公司反诉要求张福支付2019年7月7日至2019年10月9日期间的违约金34,500元的请求，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，根据此规定，张福的违约行为理应承担违约金。虽然双方协议约定张福逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金的1%向天恒基公司支付违约金，但庭审中张福称其行为不构成违约，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据上述法律规定，双方约定的违约金明显过高，有失公平。天恒基公司主张的违约金应以实际损失为限，而天恒基公司的实际损失就是欠付租金的利息。故天恒基公司主张的违约金可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，乘以1.3倍予以计算，本院认定违约金为749.48元［112,500元×4.35%/年÷365天×43天（2019年7月7日-2019年8月19日）×1.3倍；自2019年8月20日起-2019年10月9日期间的利息，以112,500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率乘以1.3倍予以计算］，故天恒基公司主张的违约金，合理部分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认反诉原告天恒基控股有限公司与反诉被告张福于2019年3月7日签订的《合作协议》于2019年10月9日已被解除；二、反诉被告张福向反诉原告天恒基控股有限公司支付欠付租金2500元；三、反诉被告张福向反诉原告天恒基控股有限公司支付违约金749.48元[112500元×4.35%/年÷365天×43天（2019年7月7日-2019年8月19日）×1.3倍]；四、反诉被告张福向反诉原告天恒基控股有限公司支付自2019年8月20日起-2019年10月9日期间的违约金，以112500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率乘以1.3倍予以计算；五、驳回原告张福要求被告天恒基控股有限公司继续履行编号为20190307《合作协议》，继续使用乌鲁木齐市市沙依巴克区哈密南路139号小锅炉房一楼550平方米至2023年7月6日的诉讼请求；以上反诉被告张福应付反诉原告天恒基控股有限公司的款项，应于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉争议标的1939500元，本诉案件受理费22255.5元（原告张福已预交），本院减半收取11127.75元，由原告张福自行负担；多余诉讼费11127.75元予以退还原告张福。本案反诉争议标的147000元，判决给付标的3249.48元，占争议标的的0.02%。反诉案件受理费1620元（反诉原告天恒基控股有限公司已预交诉讼费4581.25元，当庭将反诉标的536250元变更为147000元），由反诉被告张福负担0.02％即32.4元，由反诉原告天恒基控股有限公司负担99.98％即1587.6元。多余诉讼费2961.25元，退还反诉原告天恒基控股有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 李 强二〇二〇年七月十四日书记员 阮文婷