宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初2823号原告：徐振熙，男，1992年9月27日出生，汉族，住宁夏回族自治区中宁县。委托诉讼代理人：王改改，宁夏综义律师事务所律师。被告：张静，女，1982年6月13日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：叶青，宁夏方和圆律师事务所律师。被告：方伟，男，1982年10月17日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：叶青，宁夏方和圆律师事务所律师。第三人：宁夏仟佰家房产经纪有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：李勇，该公司经理。原告徐振熙与被告张静、方伟、第三人宁夏仟佰家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐振熙及其委托诉讼代理人王改改，被告张静、方伟及其委托诉讼代理人、第三人宁夏仟佰家房产经纪有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告签订的《房产交易合同》、原告与被告、第三人签订的《居间服务合同》；2.判令二被告双倍返还原告定金200000元；3.本案诉讼费及其他费用由二被告承担。事实和理由：2020年1月13日，通过第三人居间介绍，原、被告双方签订《房产交易合同》一份，约定二被告将位于XXXXXX出售给原告，房屋成交总价格为680000元，原告于合同签订当日将第一笔定金30000元支付给被告，于2020年1月20日将第二笔定金70000元支付给被告，于2020年2月7日前将第一笔购房款180000元以银行监管方式支付给被告，双方拟贷款金额为400000元，双方应于2020年2月7日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，被告应当保证该房屋没有产权纠纷、未被限制转让，如该房屋被查封或限制转让导致原告无法取得房屋所有权的，构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，同时有权要求被告双倍返还定金或要求被告支付房屋总成交价20%的违约金，并返还原告已支付的其它款项。2020年1月13日，被告向原告出具定金100000元的收据一张。后经原告查实，被告所有的房屋存在查封，原告多次联系被告及时解除查封，但被告一直推脱未予办理，且拒不返还原告已支付的定金，故原告诉至法院，请求依法判如所请。被告张静、方伟辩称，涉案房屋在合同签订时虽被查封，但二被告并不知情。二被告得知查封情况后，积极主动与执行法院的法官联系，但因疫情影响，法院未正常上班。直到疫情好转后，二被告才缴纳了执行款，将涉案房屋解封，故查封并未影响原、被告履行合同。原告未按约定支付房款已构成根本违约，应当向二被告承担违约责任。综上，原告主张二被告构成合同违约无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人宁夏仟佰家房产经纪有限公司陈述，同意解除合同，根据《房产交易合同》的约定，二被告出售的房屋被查封，违约在先，第三人在房屋未解封的情况下无法办理银行贷款及剩下的手续。本院经审理认定事实如下：2020年1月13日，原、被告经第三人居间签订了《房产交易合同》一份，约定如下：1.被告张静、方伟将其所有的位于XXXXXX出卖给原告，房屋建筑面积为120.77平方米，产权证号为宁2018兴庆区不动产第0060126号；2.被告张静、方伟应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让；如违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失；3.经双方协商一致，该房屋成交总价格为680000元，包含房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备；4.原告于合同签订当日将第一笔定金30000元支付给被告张静、方伟，于2020年1月20日早上9时前将第二笔定金70000元支付给被告张静、方伟，已付定金视为购房款的一部分；5.原告于2020年2月7日之前将第一笔购房款/首付款180000元以银行监管的方式支付给被告张静、方伟；原告向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按期规定将该部分房款直接支付给被告张静、方伟或房管局的监管账户，原告拟贷款400000元；原、被告应于2020年2月7日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；7.原、被告任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；若被告张静、方伟出现下列情形之一的，构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）被告张静、方伟提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致原告无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致原告无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给原告或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将房屋出售给第三方；若原告出现下列情形之一的，构成根本违约，被告张静、方伟有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购房该房屋的：（3）逾期履行本合同约定超过十五日的；8.因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任；9.该合同还对房屋的交付、税、费相关规定以及权属转移登记等内容进行了约定。当日，原、被告及第三人签订《居间服务合同》一份，约定如下：1.鉴于原、被告在第三人居间下就涉案房屋于2020年1月13日签订《房产交易合同》，原、被告及第三人在友好协商基础上签订本居间服务合同；2.原、被告双方同意、共同委托第三人作为交易居间人，提供居间服务；原、被告签订《买卖合同》时居间行为完成，原、被告应向第三人支付约定的居间代理费；3.原、被告双方同意向第三人支付的居间代理费为10880元，其中原告承担5880元，被告张静、方伟承担5000元；4.原、被告双方同意应向第三人支付的贷款服务费为400元，该费用由原告承担；5.该合同还对双方的权利义务、违约责任等内容进行了约定。上述两份合同签订当日，原告向被告张静、方伟支付定金30000元。2020年1月20日，原告向被告张静、方伟支付定金20000元，并通过微信告知被告方伟下剩定金50000元于次日支付，被告方伟未表异议。2020年1月21日，原告向被告张静、方伟支付定金50000元。2020年1月31日，第三人通过微信告知原、被告因新冠疫情应向无法办理公积金贷款面签业务。2020年2月7日，原、被告未按约定开设银行监管账户，原告亦未按约支付首付款180000元。2020年2月10日，第三人通过微信告知原、被告银川市民大厅暂未开放办理业务，银行亦无法办理相关业务。2020年3月18日，第三人在银川市不动产登记事务中心调取涉案房屋档案室发现涉案房屋被查封，查封单位为银川市兴庆区人民法院，限制期限自2019年2月1日至2022年1月31日，限制限制文件、文号为（2019）宁0104民初1055号，第三人便将房屋被查封的情况告知原、被告。后第三人的工作人员多次催促被告张静将涉案房屋解封，但被告张静直至2020年4月3日仍未就房屋解封事宜明确回复第三人。2020年4月8日，原告委托诉讼代理人王改改在银川市不动产登记事务中心调取的涉案房屋的不动产登记信息查询单载明房屋被查封，查封单位为银川市兴庆区人民法院，限制期限自2019年2月1日至2022年1月31日，限制限制文件、文号为（2019）宁0104民初1055号。2020年4月14日，原告向本院申请诉前财产保全，请求查封、冻结、扣押被告张静、方伟名下价值200000元财产，本院经审查后作出（2020）宁0104财保77号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押、被告张静、方伟名下价值200000元财产，诉前保全申请费1520元由原告支付。后本院执行局依据（2020）宁0104财保77号民事裁定书作出（2020）宁0104执保185号执行裁定书，于2020年4月26日对涉案房屋采取保全措施。2020年5月11日，银川市不动产登记事务中心出具的不动产登记信息查询单载明涉案房屋被查封，查封单位为银川市兴庆区人民法院，限制期限自2020年4月26日至2023年4月25日，限制文件、文号为（2020）宁0104执保185号。现原告以被告违约诉至本院。本院认为，原、被告签订的《房产交易合同》和原、被告及第三人签订的《居间服务合同》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效，具有法律约束力。上述合同签订后，原告依约向被告张静、方伟支付定金100000元。后因新冠疫情爆发，银行暂停营业，致使原、被告无法在银行开设监管账户，原告未能按约通过银行监管方式向被告张静、方伟支付首付款180000元，故原、被告双方对于首付款的支付均不构成违约。2020年3月18日，第三人发现涉案房屋存在查封后，多次催促被告张静、方伟将涉案房屋解封，被告张静、方伟虽未能及时将涉案房屋解封，但此时应考虑到本院的诉讼、执行工作在疫情期间暂时处于停止状态，被告张静、方伟因疫情原因无法及时将涉案房屋解封亦不构成违约。在疫情基本稳定，本院恢复诉讼、执行工作后，被告张静、方伟主动支付了执行款项，并申请解除了对涉案房屋的查封，采取了合理的补救措施，排除了《房产交易合同》继续履行的障碍，被告张静、方伟虽在《房产交易合同》签订时未能如实向原告告知涉案房屋存在查封的情况构成了违约，但其违约行为显著轻微，并未致使涉案《房产交易合同》不能履行，故不应当因此解除原、被告签订的《房产交易合同》和原、被告及第三人签订的《居间服务合同》。此外，涉案房屋现存的查封系原告申请诉前财产保全后，本院对涉案房屋进行的查封，保全人为原告，故亦不影响涉案《房产交易合同》的继续履行。综上，对原告要求解除原、被告签订的《房产交易合同》、原、被告及第三人签订的《居间服务合同》以及要求被告张静、方伟双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百三十条之规定，判决如下：驳回原告徐振熙的诉讼请求。案件受理费4300元，已减半收取计2150元，保全费1520元，由原告徐振熙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 宋 乔 二○二○年七月十五日法官助理 田进花书记员 王婷婷附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。