四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1415号 上诉人（原审原告）肖建珍,女,汉族,1967年4月4日出生,住四川省蓬安县。 上诉人（原审原告）张均,男,汉族,1958年3月2日出生,住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人雷树洪，四川明炬（南充）律师事务所律师。 委托诉讼代理人韩严峰，四川明炬（南充）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）成勇军,男,汉族,1988年9月1日出生,住四川省蓬安县。 被上诉人（原审被告）唐瑜,男,汉族,1987年12月10日出生,住四川省蓬安县。 被上诉人（原审被告）何静,女,汉族,1994年6月13日出生,住四川省夹江县。 三被上诉人委托诉讼代理人唐军，四川展宇律师事务所律师。 上诉人肖建珍、张均因与被上诉人成勇军、唐瑜、何静房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省蓬安县人民法院（2019）川1323民初1829号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 肖建珍、张均上诉请求：撤销原审判决，并依法改判或发回重审，支持上诉人的全部诉讼请求。事实及理由：一、原审认定事实不清。原审认定被上诉人提前三个月通知了上诉人不再续租、2019年6月已提前将水电卡、钥匙等归还给上诉人、上诉人于2019年拉过横幅广告招租、双方协议以押金抵扣未恢复原状等均没有证据证明，错误认定被上诉人的陈述。二、原审适用法律不当。被上诉人从未按合同约定向上诉人提起过解除合同，也未告知不再续租，原审认定因政策原因不能继续履行合同不当，即使不符办学要求，不能将该责任归于上诉人，被上诉人未按约定通知不再续租，应当支付违约金，被上诉人未按约定恢复原状，上诉人未同意对押金抵扣恢复原状损失，原审判决不当。 成勇军、何静、唐瑜答辩称；原审认定事实清楚，证人证明肖建珍于2019年3月到出租房提出上涨租金时，何静即提出因不符合办学条件不再续租，不可能在肖建珍提出上涨租金时不提出不再续租；证人证明2019年6月案涉房屋悬挂招租广告及张均拿走钥匙等；上诉人一审陈述仅一把钥匙，但于2019年7月初拍摄房屋视频，表明被上诉人于2019年7月告知无法续租事实、原因及搬离时交付钥匙，证明双方于2019年6月即终止房屋租赁合同，不存在再行解除合同，针对房屋部分改动，双方协议由上诉人自行恢复，被上诉人交付5000元押金即作为恢复费用不再退回，若未协商一致，上诉人为何事后主动拿回钥匙，房屋租赁合同解除后，上诉人请求支付从2019年7月1日至2020年6月30日租金6万元不能成立。案涉居民住宅改为商用违反强制性规定，租赁合同无效，不存在违约。上诉人要求终止租赁合同系情势变更原因所致，非被上诉人主观原因造成，责任不在被上诉人，请求驳回上诉，维持原判。 肖建珍、张均一审起诉请求：一、成勇军、何静、唐瑜恢复租赁房屋原状后解除双方于2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》；二、成勇军、何静、唐瑜共同支付一年（2019年7月1日至2020年6月31日）的房屋租金6万元；三、成勇军、何静、唐瑜共同支付违约金6万元。 原审查明，2016年7月1日，张均、肖建珍作为甲方与成勇军、唐瑜、何静作为乙方签订了《房屋租赁合同》，约定张均、肖建珍将位于四川省蓬安县房屋（建筑面积200平方米）出租给成勇军、唐瑜、何静。协议第三条约定，出租时间从2016年7月1日至2021年7月1日止，共五年；第四条约定，年租金每年6万元，租金前四年不变，自2010年7月1日起，双方同意对租金标准进行调整，具体细节按照协商确定逐年递增百分之陆。付款方式，现金，甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付全年的房租，以后每年租金提前三个月告知，提前壹个月交房租。合同签订后，乙方向甲方缴纳房屋押金5000元，房屋退租后甲方全额退还乙方；第八条第4款约定，二楼厕所退租时恢复原貌；第九条第3款约定，如乙方在租期内不再租赁该房屋需提前三个月告知甲方，若乙方未履行告知责任，则乙方向甲方缴纳违约金6万元。 合同签订当日，张均向成勇军、何静、唐瑜出具收条一张，载明，“今收到房屋结构、水、电压全款5000元，无损伤、无欠费全退”。2016年7月起至2019年7月，案涉租赁房屋的租金成勇军、何静、唐瑜已向肖建珍、张均支付，缴纳金额均为年租金6万元，肖建珍、张均向成勇军、何静、唐瑜出具了收条三张。 成勇军、何静、唐瑜用租赁的房屋从事教育培训工作，但该机构被蓬安县教育局在专项整治校外培训活动中发现了不合格，要求对楼道狭窄、没有消防通道等问题进行整改。2018年，四川省人民政府办公厅又印发了川办发[2018]98号《四川省规范校外培训机构发展实施方案》文件，其明确要求办学场所不能选用民用住宅，导致成勇军、何静、唐瑜须停止在此开办培训班。2019年3月，肖建珍、张均依约向成勇军、何静、唐瑜告知准备交纳租金，成勇军、何静、唐瑜将上述不能续租情形相告，通知其年度到期后不再续租。后肖建珍、张均未再依约定和习惯收取房租，并拉过横幅广告招租，成勇军、何静、唐瑜已于2019年6月到期前将钥匙、水电卡等交还，搬出租赁房屋，厕所未恢复原貌。2019年7月，肖建珍、张均用钥匙进门查看收房情况并拍摄视频。 原审认为,张均、肖建珍与成勇军、唐瑜、何静签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。在合同履行过程，因政策变化，不能继续开办培训机构，致合同履行明显不公或不能实现合同目的，非归责于合同双方的原因，成勇军、唐瑜、何静可与张均、肖建珍协商解除合同或诉请法院判决解除合同。成勇军、唐瑜、何静依约提前三个月向张均、肖建珍告知不再续租，应视为通知解除合同，约定的年度租金届满即解除合同，并且张均、肖建珍未提前按约和惯例收取租金，还为此招租未果，成勇军、唐瑜、何静其间搬离后，已交付了钥匙，按习惯应视为交付房屋，肖建珍、张均陈述前后矛盾，成勇军、唐瑜、何静的陈述符合生活常理，且提供的证据能前后证实，故对成勇军、唐瑜、何静的辩解予以采信。肖建珍、张均诉请恢复原状的问题，其合同约定退租时对厕所恢复原状，因合同解除时的恢复原状是对已履行合同的标的物能够时才恢复原状，非物权保护请求权和债权责任在此与之适用，因为本案是基于对房屋加以利用而达成的物权上的合意，在合同解除后，尚未履行的终止履行，有损失予以赔偿，成勇军、唐瑜、何静已同意以押金5000元不予退还的方式予以赔偿；而张均、肖建珍并未举证恢复原状产生费用超过5000元，成勇军、唐瑜、何静对此的处分属意思自治，原审准许，对张均、肖建珍此项请求予以驳回。成勇军、唐瑜、何静依约约定解除合同，故不应承担违约金责任，亦不能要求继续履行而给付租金，张均、肖建珍上述请求不符合法律规定，应予驳回。判决：驳回肖建珍、张均的全部诉讼请求。案件受理费1350元，由肖建珍、张均负担。 一审查明张均、肖建珍于2019年3月向成勇军、唐瑜、何静告知准备交纳租金，成勇军、唐瑜、何静将不能续租情形相告，通知其年度到期后不再续租，张均、肖建珍未再依约和习惯收取房租，并拉过横幅广告招租。对一审查明的上述事实无充分证据证明，本院无法确认。二审对一审查明的其他事实予以确认。 另查明，成勇军、唐瑜、何静租赁房屋后拆除二楼的一个厕所，在三楼新建一个厕所，砌砖隔断空间、墙壁打孔安装排气扇、部分房屋吊顶等。 张均二审提出请求成勇军、唐瑜、何静在搬出时恢复原貌，若不恢复原状，恢复原状费用22880元，由成勇军、唐瑜、何静负担。 本院认为，张均、肖建珍与成勇军、唐瑜、何静签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。案涉租赁合同载明租赁用途为教育基地，在合同履行期间内，由于政策原因，成勇军、唐瑜、何静不能继续在案涉租赁房屋内开办培训机构，成勇军、唐瑜、何静明确表示因政策变化不再履行租赁合同并已搬离租赁房屋，张均、肖建珍于2019年6月前已收取房屋钥匙，通过双方的行为表明双方于2019年6月底已解除租赁合同。成勇军、唐瑜、何静明虽于2019年6月前将房屋钥匙交还给张均、肖建珍，并提供调查证人笔录用于证明已提前三个月通知张均、肖建珍不再租赁房屋，但证人均未出庭作证，也无其他充分证据印证，通过本案目前证据不能认定成勇军、唐瑜、何静按合同约定提前三个月通知了张均、肖建珍不再租赁房屋，成勇军、唐瑜、何静应按约定承担相应的违约责任。鉴于违约金的性质主要体现为损失填补性，成勇军、唐瑜、何静在一审中表示若张均、肖建珍不认可接到口头通知解除合同，则申请减少违约金，综合考虑成勇军、唐瑜、何静应提前三个月通知解除合同及合同解除原因等因素，本院酌定按三个月租金损失计算违约金，即：为60000元÷12月×3月＝15000元。成勇军、唐瑜、何静租赁房屋后同时进行了空间隔断、墙壁打孔安装排气扇、改建厕所等。成勇军、唐瑜、何静提出经肖建珍、张均同意后装修，未提出恢复原状，现不同意恢复原状。肖建珍、张均提出先签订合同再装修，在成勇军、唐瑜、何静承诺恢复原状的前提下同意装修。由于空间隔断、墙壁打孔安装排气扇、改建厕所等同时进行，肖建珍、张均也明知房屋空间隔断、墙壁打孔，但案涉租赁合同仅约定二楼厕所退租时恢复原状，并未约定空间隔断、墙壁打孔等恢复原状，肖建珍、张均提出在成勇军、唐瑜、何静承诺恢复原状的前提下同意装修未提供证据证明，因此，通过目前证据不能确定双方约定房屋空间隔断、墙壁打孔等在租赁期满后恢复原状。鉴于双方约定的房屋租赁期间为五年，实际租赁期间仅三年，双方在合同租赁期间未届满的情况下解除租赁合同，本院综合考虑房屋的现状、押金金额、租赁期间、合同解除原因及双方合理分担等因素，酌定成勇军、唐瑜、何静除押金5000元不予收回外再另行向肖建珍、张均补偿恢复房屋原状费用2000元。肖建珍、张均提出成勇军、唐瑜、何静损坏租赁房屋等，未提供充分证据证明，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川省蓬安县人民法院(2019)川1323民初1829号民事判决； 二、成勇军、唐瑜、何静于本判决生效后十日内向肖建珍、张均支付违约金15000元； 三、成勇军、唐瑜、何静于本判决生效十日内向肖建珍、张均支付恢复房屋原状的补偿费用2000元。 四、驳回肖建珍、张均的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费1350元，由成勇军、唐瑜、何静负担225元，肖建珍、张均负担1125元；一审案件受理费1350元比照二审收取。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇二〇年七月七日 书记员  程丹丹