河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初6286号原告：杨亚娟，女，1981年9月2日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：孔涛，河南国银律师事务所律师。被告：河南恒龙置业有限公司，住所地郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心126室。法定代表人：贾飞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马雪菲，该公司员工。第三人：中国民生银行股份有限公司郑州分行，住所地郑州市郑东新区CBD商务外环1号民生银行大厦。负责人：王毅。委托诉讼代理人：何山，该公司员工。原告杨亚娟与被告河南恒龙置业有限公司、第三人中国民生银行股份有限公司郑州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孔涛，被告委托诉讼代理人马雪菲，第三人委托诉讼代理人何山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：D16002947636）、《恒大悦龙花园补充协议》；判令解除原、被告与第三人之间签订的《个人贷款合同》；判令被告返还原告购房首付款1358186元并支付利息（以1358186元为基数自2016年12月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付完毕之日止），利息暂计至2020年4月30日共计223290元；判令被告赔偿原告抵押费60元、公证费200元、印花税36元、返还维修基金10114元并支付利息（以10690元为基数自2016年12月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付完毕之日止），利息暂计至2020年4月30日共计1757元，赔偿契税损失90363.72元及利息（以90363.72元为基数自2017年3月21日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付完毕之日止），利息暂计至2020年4月30日共计13545元；判令被告向原告支付已偿还给第三人的贷款本金及利息（具体金额以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准），暂计至2020年4月为637579.8元；判令被告向第三人支付贷款合同解除后剩余的贷款（具体金额以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》、《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》，约定原告购买被告开发的位于郑东新区××外环路以东、××街以北××楼××号的房产，合同总价款为4518186元，原告以首付和商业贷款的方式向被告支付了全部购房款，被告应于2018年10月30日前向原告交付房屋。自合同约定的交房日期届满，被告已逾期180日未向原告交付房屋，原告有权诉请解除双方之间的买卖合同关系，并且被告应当向原告支付相应的利息以及赔偿损失，贷款合同是为购买涉案房屋而签订的，因房屋买卖合同解除导致订立贷款合同的目的无法实现，故应一并予以解除。被告辩称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，原告若要求解除合同，则应当先向被告进行催告，被告在收到催告后三个月内仍未交房的，原告可以享有合同解除权，但原告并未催告;被告于2019年6月30日按照《商品房买卖合同》中原告的地址邮寄了交楼通知书，根据合同约定，应当视为被告已经交付房屋；原告并不具备合同解除权的基础，其解除合同以及返还购房款的诉请应当依法予以驳回；原告主张被告赔偿其抵押费、公证费、印花税、维修基金以及契税等费用及利息无事实和法律依据。第三人辩称，同意解除个人贷款合同，要求合同公司返还借款的本金和已产生的利息，截止到实际支付之日止。本院经审理认定事实如下：2016年12月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买郑东新区龙湖外环路以东、龙翔八街以北9幢19层1901号商品房，户型为四室二厅，该商品房的用途为成套住宅，建筑面积共155.6平方米，其中套内建筑面积112.67平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积42.93平方米；商品房销售价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米29037.19元，总金额4518186元；付款方式及期限：约定金额1358186元，付款方式为现金，约定付款时间为2016-12-01，交纳比例为30.06%；约定金额3160000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2016-12-04，交纳比例为69.94%；备注：余款316万元需在2016年12月4日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；交付期限：被告应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实。被告逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。交接：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：该商品房已达到合同约定的交楼条件，自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为原告同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付原告；同时原告应向被告选聘的物业管理公司缴纳物业管理费用及相关费用。原、被告双方签订《恒大悦龙花园补充协议（不备案）》第六条约定，双方同意合同第九条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。2016年12月1日，原、被告签订《无理由退房协议书》一份，约定：如原告按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时原告在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。原告选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过；原告行使无理由退房权利的，在双方办理完毕有关手续，被告将原告所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。2016年12月5日，原告作为借款人（抵押人）、第三人作为贷款人（抵押权人）签订《个人购房/车位借款及抵押合同》约定：本合同项下的购房借款金额为3160000元，购房借款期限共360个月，自2016年12月5日至2046年12月5日止；按照原告与售房人签订的编号为D16002947636《商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”）购买房屋，该房屋具体情况如下：该房屋坐落于郑州市郑东新区××外环路以东、××街以北××楼××1901，房屋面积155.6㎡；利率按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（即年利率4.9%）下浮10%，确定为年利率4.41%；原告购房借款选择等额本息还款法，还款日为每月15日，原告提前还款应提前30天征得第三人同意，原告已在中国民生银行开立账户，账号为62×××96，该账户作为原告的贷款还款账户，原告授权第三方从上述任一还款账户中扣收原告到期应付的本息；本合同借款为购房借款的，原告已向售房人缴付30.06%以上的首期购房款，剩余购房款即本合同项下借款，第三人采用受托支付方式进行支付，原告无条件且不可撤销的授权第三人将本合同项下的借款以原告购房款的名义一次性划入售房人指定的以下账户：户名河南恒龙置业有限公司，账号69×××72，开户行中国民生银行郑州花园路支行。2016年11月22日，原告通过POS分两笔向被告支付10000元、40000元，共计50000元。2016年12月1日，原告通过POS分四笔向被告支付10114元、59000元、1161000元、88186元，共计1318300元。2016年12月1日，被告向原告出具收据一份，载明：兹收到杨亚娟交来9-1901维修基金10114元。同日，郑州鼎之润房地产营销策划有限公司向原告出具收据一份，载明：兹收到杨亚娟交来抵押费60元、公证费200元、印花税36元，共计576元。2016年12月15日，郑州市物业维修基金管理中心出具郑州市房屋专项维修资金交存凭证载明：小区名称：恒大悦龙花园，业主名称：杨亚娟，房屋坐落：龙湖外环路以东、龙祥八街以北，交存面积:155.6，发生金额:10114，房屋编号：1416121307715321，资金余额：10114，业务类型：首交。2016年12月29日，被告向原告开具金额为4518186元的增值税普通发票，货物或应税劳务、服务名称为恒大悦龙花园（预收款）9号楼19层1901。2017年3月21日，郑州新区地方税务局契税税务分局办税服务厅向原告出具税收缴款书，载明原告缴纳契税90363.72元。原告提交中国民生银行郑州郑花路支行贷款还款明细载明：贷款借据号：13002201633040101，贷款金额：3160000元，贷款品种：一手住宅按揭贷款，执行利率：4.41%，罚息执行率：6.615%，借款人姓名：杨亚娟，证件类型：身份证，贷款起始日：2016-12-05，贷款截止日期：2046-12-05。2017年1月15日个人贷款还款本息合计19713.72元，自2017年2月15日至2020年4月15日，每月15日个人贷款还款本息均为15842.72元。2019年3月15日，原告向被告出具收条一份，载明：今收到被告关于郑州恒大悦龙花园9号楼1单元1901号房延期交房赔付违约金42019元（截止2019年1月31日），以本人银行卡到账为准，后期如退房，原告同意被告赔付的违约金从原告的房款中扣除。2019年6月30日，郑州恒大悦龙花园物业服务中心向原告邮寄收楼通知书（9号楼-1901），2019年7月8日退回妥投。以上事实有原、被告提交的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议（不备案）》，原告提交的《无理由退房协议书》、《个人购房/车位借款及抵押合同》、收据二份、POS签购单六张、增值税发票一张、税收缴款书一份、贷款还款明细清单，被告提交的维修基金缴存凭证、收条、EMS快递单及投递记录以及本院开庭笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定足额支付了购房款，被告亦应按照合同约定的期限向原告交付房屋，双方约定的交房时间为2018年10月30日，被告已逾期交房超过180天，根据《商品房买卖合同》的约定，原告作为守约方有权解除合同。并且，原、被告签订了《无理由退房协议书》，被告无证据证明案涉房屋已取得竣工备案表，其达到合同约定的交房条件，故原告要求解除《商品房买卖合同》及《恒大悦龙花园补充协议》符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故涉案《商品房买卖合同》被解除后，被告应当返还原告已经支付的购房首付款及利息。原告于2019年3月15日收到被告关于郑州恒大悦龙花园9号楼1单元1901号房延期交房赔付违约金42019元，原告同意退房时被告赔付的违约金从原告的房款中扣除，故被告应当返还原告购房首付款1316167元及分段计算的利息（购房首付款以1358186元为基数，自2016年12月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年3月14日；购房首付款以1316167元为基数，自2019年3月15日至2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。商品房买卖合同解除后，《个人购房/车位借款及抵押合同》应一并解除，关于涉案房屋的贷款部分，被告应向原告支付自2016年12月5日至判决生效日已向第三人归还的贷款本金及利息（以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；被告另应向第三人结清《个人购房/车位借款及抵押合同》项下剩余的贷款（以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；被告清偿剩余贷款本息等债务后，第三人应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。另依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原告有义务协助配合被告办理商品房买卖合同备案信息注销登记手续，协助配合被告办理注销涉案房产的预告登记、预抵押登记。关于原告要求被告返还维修基金10114元及利息的诉讼请求，因被告已经将房屋维修基金缴纳至郑州市物业维修基金管理中心，《商品房买卖合同》解除后原告可自行至郑州市物业维修基金管理中心申请退款。对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告请求被告赔偿契税90363.72元及利息，现因为被告的违约行为导致合同被解除，被告应赔偿原告契税90363.72元及利息（以90363.72元为本金，自2017年3月21日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）。关于原告要求被告赔偿原告抵押费60元，公证费200元、印花税36元及利息的诉讼请求，因收据不能直接证明与本案的关联性，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告杨亚娟与被告河南恒龙置业有限公司于2016年12月1日签订的合同编号为D16002947636《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议（不备案）》。解除原告杨亚娟与被告河南恒龙置业有限公司、第三人中国民生银行股份有限公司郑州分行于2016年12月5日签订的《个人购房/车位借款及抵押合同》。三、被告河南恒龙置业有限公司返还原告杨亚娟购房首付款1316167元及分段计算的利息（购房首付款以1358186元为基数，自2016年12月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年3月14日；购房首付款以1316167元为基数，自2019年3月15日起至2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后十日内付清。四、被告河南恒龙置业有限公司赔偿原告杨亚娟契税90363.72元及利息（以90363.72元为基数，自2017年3月21日起计算至实际清偿之日，其中2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后十日内付清。五、被告河南恒龙置业有限公司支付原告杨亚娟自2016年12月5日至本判决生效之日已向第三人中国民生银行股份有限公司郑州分行归还的贷款本金及利息（以第三人中国民生银行股份有限公司郑州分行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准），于本判决生效后十日内付清。六、被告河南恒龙置业有限公司支付第三人中国民生银行股份有限公司郑州分行自本判决生效之日起《个人购房/车位借款及抵押合同》剩余的贷款（以第三人中国民生银行股份有限公司郑州分行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准），于本判决生效后十日内付清。七、驳回原告杨亚娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25481元，减半收取12741元，由被告河南恒龙置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  高晓明二〇二〇年七月七日书记员  葛伟群