江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0804民初7142号原告：淮安市淮阴区房地产公司，住所地淮安市淮阴区长江路8号。法定代表人：李波，该公司总经理。委托诉讼代理人：王闯，江苏腾泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兆平，江苏腾泽律师事务所律师。被告：袁利芹，女，1978年5月14日出生，汉族，住淮安市淮阴区。被告：刘海霞，女，1981年11月17日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：淮安市淮阴区大福房地产经纪服务中心，住所地淮阴区黄河东路阳光小区门面6-105室。经营者：刘海霞。委托诉讼代理人：韩志勇，1982年12月10日出生。原告淮安市淮阴区房地产公司（以下至判决主文前简称淮阴房产公司）与被告袁利芹、刘海霞、淮安市淮阴区大福房地产经纪服务中心（以下至判决主文前简称大福地产）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月29日立案受理，依法适用简易程序后因案情需要，依法转为普通程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告淮阴房产公司委托诉讼代理人王兆平，被告刘海霞，被告大福地产委托诉讼代理人韩志勇到庭参加诉讼，被告袁利芹经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淮安市淮阴区房地产公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2017年12月18日签订的房屋租赁合同，返还租赁的阳光小区6-105室房屋；2、判令被告按800元每月的标准支付自2018年4月1日起的租金；3、判令被告支付原告违约金1920元；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年12月18日，原、被告签订一份房屋租赁合同，原告将本单位自有房屋淮阴区阳光小区门面房（阳光小区6-112-105）出租给被告经营使用，合同约定租期为一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，每月租金为800元，租金按年结算。合同还约定，任何一方违约，均按年租金的20%向对方支付违约金，并有权终止合同，合同签订后，被告未能按时缴纳租金，并在未经原告同意情况下将房屋转租给他人，已构成严重违约。特诉至法院，请依法判决。被告袁利芹未予辩解。被告刘海霞辩称：被告刘海霞与原告无合同关系，原告与被告袁利芹存在合同关系，原告向被告刘海霞主张租金、违约金无事实和法律依据。大福房产辩称：1、被告大福房产与原告无合同关系；2、原告提交的诉状及租赁合同只能证明原告与被告袁利芹存在合同关系，与大福地产无关，原告向被告大福地产主张租金、违约金无事实和法律依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于淮安市淮阴区房屋为原告所有，2014年左右开始，原告开始将上述房屋出租给被告袁利芹，双方之间的房屋租赁合同采用一年一签的方式签订。2017年12月18日，原告（甲方）与被告袁利芹（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同主要内容有：甲方将位于淮阴区阳光小区门面出租给乙方营业使用，租期为一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止；如乙方需要续租，需在租赁期限届满前三个月以书面形式通知甲方，在征得甲方同意后，乙方可享有优先租赁权；租金标准为800元/月，租金按年结算，在每年前十日内支付给甲方，如逾期15天，甲方有权终止合同；在租赁期内，未经甲方同意，乙方不得将租赁房屋进行质押、交换、转借、转让、转租给他人，否则甲方有权终止租赁合同；任何单方违约均应按年租金的20%向对方支付违约金。租赁合同签订后，被告袁利芹支付了2018年前三个月的租金。但早在2017年10月份，被告袁利芹已经将案涉的房屋转租给了被告刘海霞，被告刘海霞承租后于2018年5月份在案涉房屋注册成立了淮安市淮阴区大福房地产经纪服务中心，案涉房屋现被被告刘海霞实际占有使用。2018年4月9日，被告袁利芹在与原告工作人员朱从武微信聊天中表明自己不想再继续承租案涉房屋，朱从武告知被告袁利芹需要到原告处办理退房手续，但被告袁利芹并未到原告处办理过退租相关手续。原告因本案曾于2018年5月21日向本院对被告袁利芹提起诉讼，案号为（2018）苏0804民初3135号，于2018年6月20日撤回起诉；后又于2018年11月21日对被告袁利芹提起诉讼，案号为（2018）苏0804民初6662号，于2018年12月27日撤回起诉。上述事实，有当事人的当庭陈述、房屋租赁合同、房产证复印件、微信聊天记录、（2018）苏0804民初6662号案件庭审笔录等证据在卷佐证。经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告袁利芹签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，也未损害国家、集体或第三人的合法权益，依法应属合法、有效，合同双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告作为出租人，已经将出租房屋交付被告袁利芹使用，被告袁利芹应按照合同约定按时足额支付租金。原告与被告袁利芹签订的《房屋租赁合同》约定的租期于2018年12月31日届满，租赁合同期限届满后，被告袁利芹并未将案涉房屋返还给原告，原告也未在起诉前提出异议，故原告与被告袁利芹之间的《房屋租赁合同》继续有效，租赁期限应为不定期。被告袁利芹自2018年4月1日起就再未向原告支付过房屋租金，原告依据合同约定的解除条件主张解除合同，符合法律规定和合同约定，依法应予支持。原告主张按照800元/月的标准要求被告支付自2018年4月1日起至实际返还房屋之日的租金，因原告将房屋出租给被告袁利芹，被告袁利芹作为房屋租赁合同中的承租人，理应向作为出租人的原告支付租金。被告袁利芹在未经原告同意的情形下将案涉房屋转租给被告刘海霞，构成违约，其应承担违约责任，应按照合同约定向原告支付年租金20%即1920元的违约金。虽然被告袁利芹将房屋转租给被告刘海霞，但因原告与被告袁利芹之间的房屋租赁合同解除后，被告袁利芹应该返还案涉房屋，因此被告袁利芹与被告刘海霞之间的转租合同已无法继续履行，原告主张被告袁利芹和被告刘海霞返还案涉房屋符合法律规定，依法应予支持。至于被告刘海霞可能因搬离案涉房屋所造成的损失，以及可能欠付袁利芹租金的相关问题，可以由被告袁利芹和被告刘海霞另案主张，本案不予理涉。对于原告主张被告大福房产承担责任的诉讼请求，因为被告袁利芹将房屋违法转租给被告刘海霞，被告大福房产并非承担房屋租赁事宜的主体，对原告的该诉讼请求，本院不予支持。本案调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告淮安市淮阴区房地产公司与被告袁利芹于2017年12月18日签订的《房屋租赁合同》。二、被告袁利芹、刘海霞于判决生效后十日内向原告淮安市淮阴区房地产公司返还淮安市淮阴区阳光小区6-105室房屋。三、被告袁利芹于判决生效后十日内按800元/月的标准一次性向原告淮安市淮阴区房地产公司支付自2018年4月1日起至实际返还房屋之日的租金。四、被告袁利芹于判决生效后十日内一次性向原告淮安市淮阴区房地产公司支付违约金1920元。五、驳回原告淮安市淮阴区房地产公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费144元，由被告袁利芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（缴纳上诉费收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行清江浦支行，账号分别为：淮安市淮阴区房地产公司6232636100129322858，袁利芹6232636100129322841，刘海霞6232636100129322833，淮安市淮阴区大福房地产经纪服务中心6232636100129322825）。审 判 长  张庆华人民陪审员  裘 敏人民陪审员  马春泉二〇二〇年七月二十九日书 记 员  孙亚伟