贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初1292号原告：赵雄，男，1984年11月29日出生，汉族，无职业，住贵州省六盘水市钟山区。原告：付立萌，女，1988年7月26日出生，汉族，无职业，住贵州省六盘水市钟山区。上述原告的委托诉讼代理人：王岚，系贵州崇典律师事务所律师，执业证号码15202201611275423。上述原告的委托诉讼代理人：林楠，系贵州崇典律师事务所实习律师，证号23081905220354。被告：六盘水实地房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区明湖路67号，统一社会信用代码91520200057077201L。法定代表人：杨文杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：肖志银，系贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号码15201201910078163。原告赵雄、付立萌与被告六盘水实地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵雄及原告赵雄、付立萌的委托诉讼代理人王岚、林楠,被告六盘水实地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人肖志银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵雄、付立萌向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理产权登记在原告名下；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金374419.65元（按已付房价款15%计算）；3、判令被告向原告支付逾期办证（逾期交付办理商品房转移登记的有关文书）违约金11000元（2020年2月28日至2020年4月13日共计44天，按已付房价款2496131元每日万分之一计算每日250元），2020年4月13日之后违约金计算至被告六盘水实地房地产开发有限公司实际交付房屋不动产权属证书之日止；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月11日，原告赵雄、付立萌与被告六盘水实地房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，并在签订《商品房买卖合同》当天，双方就《商品房买卖合同》未尽事宜签订《补充协议》。合同约定原告向被告购买位于六盘水市钟山区房屋，建筑面积：261.47平方米，套内建筑面积250.94平方米，总价2496131元。并约定在2019年8月30日前向原告交付该商品房，每逾期一天交房，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。同时双方还约定，在2020年2月28日前为原告办理房地产权属证书，每逾期一天由被告向原告支付购房总款万分之一的违约金。原告根据合同约定在合同签订时付该商品房总房价的1Ｏ%即贰拾肆万玖仟陆佰壹拾叁元整，2017年10月30日前付该商品房总房价的39.92%即玖拾玖万陆仟伍佰壹拾捌元整，共计向被告支付了首付款1246131元，余款1250000元由原告向银行申请贷款后，全额支付给被告，原告在此期间还向被告支付了房屋的维修基金等相关费用。根据《商品房买卖合同》约定被告应该在2019年8月30日前向原告交付该商品房，在2020年2月28日前为原告办理房地产权属证书，但被告并未按合同约定如期向原告交付该商品房，也未为原告办理房地产权属证书，原告在此期间多次找到被告协商解决交房、办理房地产权属证书等相关事宜，被告总是寻找各种理由拖延时间。综上所述，被告拒不按《商品房买卖合同》的约定履行交付房屋和办理房地产权属证书的义务，已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告六盘水实地房地产开发有限公司辩称，被告已经在2019年8月29日向原告通知交付房屋等程序，并且已取得了竣工备案等符合交付条件的材料，因此被告方没有过错。而在被告履行了通知义务后，原告并未配合被告履行交付及过户等程序，过错应在原告方，因此被告不应当承担责任，应驳回原告的诉请。即使在被告有违约的情况下，原告所购买的房屋也是用于自身的居住，因此应当以相应的租金指导价来计算原告的实际未能使用房屋的损失。因此结合原告的诉讼请求，其主张的违约金过高，请求法院予以减少或调整。本院经审理认定事实如下：2017年10月11日，原告与被告签订合同编号为1710110085号《商品房买卖合同》，合同约定：“原告（买受人）向被告（出卖人）购买位于六盘水市钟山区6号楼102室房屋，建筑面积261.47㎡，总价款2496131元，用途为住宅，付款方式应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款249613元，余款125万元以银行按揭支付。逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人愿意继续履合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。出卖人应当在2019年8月30日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。买受人应在收到书面通知后30日内，办理该商品房的交接手续。出卖人承诺于2020年2月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。2017年10月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》，协议约定：“如买受人选择合同第八条第3种按揭付款方式的，买卖双方一致同意修改为按如下约定方式支付：买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的10%给出卖人，即249613元；买受人必须在2017年10月30日前付该商品房总房价款的39.92%，即996518元，并向银行办理按揭申请手续；买受人必须在2017年11月30日前付该商品房总房价款的50.08%（银行按揭款项）给出卖人，即125万元。出卖人根据第十条第1种方式第（2）款约定选择不解除合同的，买受人需向出卖人支付的逾期付款违约金最高不超过合同约定总房价款的15%。《商品房买卖合同》第十四条第（一）款的约定内容全部变更为：该商品房达到本补充协议约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。买卖双方一致同意对合同第十三条进行补充和变更：买受人根据合同第十三条第1种方式第（2）款约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%”。2017年10月11日，原告与被告签订《委托办理权属登记协议书》，协议约定：“买受人自愿委托出卖人办理事项为：申办买受人所购买商品房合同备案登记、合同预告登记、抵押预告登记、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、他项权利登记、所占土地他项权利登记和领取买受人所购买商品房《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，协议还对其他事项进行约定”，同时，原告向被告签署授权委托书。2017年10月8日，原告向被告支付购房定金5万元。2017年10月11日，原告向被告支付购房首付款199613元及支付物业专项维修基金13073.50元。2017年10月30日，原告向被告支付购房款996518元。2018年7月10日，原告与贵州银行股份有限公司六盘水分行签订《个人购房借款合同》，按揭借款125万元。2019年5月28日，原告向被告支付剩余购房款125万元。2019年8月30日，原告又向被告支付物业专项维修基金9151.45元。2018年12月20日，原告向被告购买的商品房经六盘水市房地产信息中心办理合同编号为1710110085《六盘水市商品房预（销）售合同登记备案证明》。2019年8月27日，原告对其修建的六盘水碧桂园（二期）工程制作了《工程竣工验收备案表》。庭审后，本院向六盘水市不动产登记中心征询，该中心复函：位于六盘水市钟山区房屋现尚不具备办理不动产登记的条件。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。对原告主张由被告为其办理房屋不动产权属证书登记的诉请，因现原、被告均未能提交证据证明本案争议的房屋已具备办理房屋不动产权属证书登记的条件，且本院经征询办证登记机关，位于六盘水市钟山区房屋现尚不具备办理不动产登记的条件，故对原告主张由被告为其办理房屋不动产权属证书登记的诉请不予支持。对原告主张由被告支付逾期交房违约金374419.65元（按已付房价款15%计算）的诉请，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在2019年8月30日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。买受人应在收到书面通知后30日内，办理该商品房的交接手续”和《补充协议》约定：“出卖人根据第十条第1种方式第（2）款约定选择不解除合同的，买受人需向出卖人支付的逾期付款违约金最高不超过合同约定总房价款的15%。买卖双方一致同意对合同第十三条进行补充和变更：买受人根据合同第十三条第1种方式第（2）款约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%”。据此，被告至今未向原告交付房屋，已构成违约，应承担逾期交付房屋的违约责任。因双方约定原告必须在2017年11月30日前支付给被告购房余款125万元，原告未按约定期限支付被告购房余款，而原告系在2019年5月28日才支付被告剩余购房款125万元，故原告主张违约金的计算应从房屋总款扣出逾期付款125万元部分，逾期交房违约金为186919.65元（1246131元×15%），对此予以支持，对原告主张超出部分不予支持。被告辩称，已向原告通知交付房屋等程序，被告履行了通知义务后，原告并未配合被告履行交付及过户等程序，被告不应当承担责任。因被告并未按约定向原告发出书面交付房屋通知书，且交付房屋需原告到现场查验是否符合交付条件，被告通知原告交付房屋是采用电话的通知方式，而被告至今未向原告发出书面交付房屋通知书，故被告的被告辩称不能成立，不予采纳。被告辩称，即使在被告有违约的情况下，原告所购买的房屋也是用于自身的居住，因此应当以相应的租金指导价来计算原告的实际未能使用房屋的损失，其主张的违约金过高，请求予以减少或调整。因双方约定的违约金标准未违反法律规定，并不存在过高情形，故不予减少或调整，被告辩称按房屋租金损失计算违约金，没有法律依据，故被告的辩称理由不能成立，不予采纳。对原告主张由被告支付逾期办证（逾期交付办理商品房转移登记的有关文书）违约金11000元（2020年2月28日至2020年4月13日共计44天，按已付房价款2496131元每日万分之一计算每日250元），2020年4月13日之后违约金计算至被告实际交付房屋不动产权属证书之日止的诉请，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，“出卖人承诺于2020年2月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。据此，被告至今未向原告办理房屋所有权证，已构成违约，应承担逾期交付房屋不动产权属证书的违约责任，且原告主张按已交付房价款万分之一计算违约金未超过上述约定，2020年2月28日至2020年4月13日的违约金应为10982.98元，之后的逾期违约金仍按已交付房价款万分之一计算，至交付房屋不动产权属证书时止，对此予以支持，对原告主张超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告六盘水实地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵雄、付立萌逾期交付房屋违约金186919.65元（1246131元×15%）；二、被告六盘水实地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵雄、付立萌逾期交付房屋不动产权属证书违约金10982.98元（从2020年2月28日算至2020年4月13日止，共计44天，以已付房价款2496131元为基数，按日万分之一计算），2020年4月14日起至交付房屋不动产权属证书时止的逾期违约金仍按日已交付房价款万分之一计算；三、驳回原告赵雄、付立萌的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7082元，减半收取计3541元，由原告赵雄、付立萌负担1412，被告六盘水实地房地产开发有限公司负担2129元（原告自愿已预交，由被告连同上述款项一并返还原告2129元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  姜志成二〇二〇年七月十日书记员  刘雪晶