江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0803民初5134号 原告：张荔平，女，1981年1月5日生，汉族，住泗洪县。 委托诉讼代理人：田若尘，江苏腾泽律师事务所律师。 被告：王炳辉，男，1959年3月8日生，汉族，住淮安市淮安区。 被告：王国华，男，1971年1月9日生，汉族，住淮安市。 被告：马春芹，女，1963年4月12日生，汉族，住淮安市淮安区。 原告张荔平与被告王炳辉、王国华、马春芹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张荔平的委托诉讼代理人田若尘、被告王炳辉、王国华、马春芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张荔平向本院提出诉讼请求：请求依法判令，1.确认原告与被告王炳辉、王国华、马春芹于2015年4月8日签订的《租赁协议书》终止；2.被告王炳辉、王国华、马春芹向原告返还尚未交付的房屋8413室；3.被告王炳辉、王国华、马春芹支付原告拖欠的租赁期限内的房屋租金及租赁期满后至实际交付返还房屋期间的房屋占有使用费合计1873750元；4.被告王炳辉、王国华、马春芹向原告支付其经营期间按约定应承担的物业费197407.05元、消防维保费14000元、电梯维保费9000元、水费2398元、并赔偿给原告造成的物品损失435700元，赔偿因三被告改变房屋结构应承担的罚款200000元和恢复房屋结构原样的费用80000元；以上3-4项合计2812255元;5.三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1、2015年4月8日，原告与被告王炳辉、王国华、马春芹签订《租赁协议书》，约定，原告将淮安区淮城镇国康饭店（位于国际商城A2号楼四五六层及一楼接待大厅）租赁给被告王炳辉、王国华、马春芹共同经营，租赁期限为2015年4月8日至2018年4月7日共三年，租金为第一年46万元，第二年51万元，第三年为56万元，租金每年按季度支付，先付后用。另合同约定租赁期内的水电物业费均由被告王炳辉、王国华、马春芹负责缴纳。合同签订后当日，原告即将涉案饭店交由三被告共同经营，三被告亦对饭店进行接收和使用，合同到期后，原告要求被告王炳辉、王国华、马春芹返还并交付租赁房屋，被告王炳辉、王国华、马春芹于2018年8月30日向原告交付了四楼除8413室以外的租赁房屋，于2018年10月15日向原告交付了整个五楼租赁房屋，于2018年11月3日交付了六楼租赁房屋。迄今为止，被告王炳辉、王国华、马春芹仍然未向原告交付国际商城A2号楼四层8413室房屋且对于上述房屋的租金、物业费等费用和给原告造成的损失赔偿等均未进行支付。2、张小平与原告长期共同生活，具有事实婚姻关系。 被告王炳辉、王国华辩称，1、2018年4月7日，我们和原告张荔平签订的租房协议已经终止。原告一直没有回来，没有人来交接。2、8413号房和我们无牵连，已被后来的租房人马总租给了他人。3、原告张荔平和张小平是夫妻关系。马春芹和张小平已离异有共同儿子。原告欠我们钱，欠钱太多，一直在外躲债。我、王国华和马春芹商量，由马春芹沟通张荔平、张小平，意向以租房抵债，马春芹和两房主商议签订了国康宾馆的租房协议，两房主没有到场。在进场交接中得知原租赁的4、5、6层中的4、5层为原告名下，6层为张小平名下产权。5层被张荔平、张小平和案外人董领山签订了租房协议，日期为2014年9月1日开始，租赁期10年，董领山已经入住。为讨回债务，8月13日和5层承租人董领山签订了租房协议，至今债主花某某一直强行住在8539房间，胡某某住在8538房间（于2018年10月份撤出），我们实际是从董领山手中租赁过来的。原告、张小平与马春芹签订了租赁协议，租期为：2014年8月26日至2016年8月25日；同时张小平、原告和杨学军签订房屋买卖协议，签订日期是2015年6月7日。原告收了4、5层房屋买卖定金；2015年8月7日，原告和马春芹签订了4、5层租赁协议，日期为：2018年5月1日至2022年5月2日。在网上签订租赁协议，因矛盾太多，没有不完全履行（4楼已停业的饭店，我们才从原承租人马春芹处接手）。原承租人马春芹凭我们法院执行催款手续同意以租房抵债，把所经营中的4层、6层进行了目视交接（没有任何清单）。6层的房租产权归张小平，和我们有债务往来，这房不应该和原告结算。在我们租房期间原告及张小平没有回来过，欠王炳辉30万、王国华20万、马春芹150万，我们以租房抵债。3、我们和原告所签的租房协议第八条明确在经营中所产生的一切费用和出租方无关。原告提出的435700元、罚款20万元、恢复原状，因承租方所租赁的4、6层房屋，矛盾太多，不能正常使用，原告恶意利用、滥用处分房产，伤害他人合法权益，我们不可能全额支付原告合同内的租房款，谈不上所谓的物损费、罚款费、恢复状况费。 被告马春芹辩称，1、原告同意我退股的。2、在我们租房的2015年7月份，董领山说他有租五楼的协议。后来王炳辉对我说：事情出来了，你和张小平有个儿子，我不想告他们诈骗，只有动你的股份，给你百分之一到二的股份，请事假不得超过一天。我在这种情况下，被逼退股，在其他两被告的租赁协议书上写了“本人自愿退股等文字”，同时也是征得原告同意的。我在与两被告合作期间，我没有参加任何股份分红。 本院经审理认定事实如下： 1、原告张荔平是位于国际商城A2号楼4018-4238、4258、4278号房、建筑面积1151.67㎡；5018-5238、5258、5278号房、建筑面积1151.67㎡房屋所有权人，共有情况：单独所有。张小平是位于国际商城A2幢6018-6238、6258、6278号房、建筑面积1151.67㎡房屋所有权人，共有情况：单独所有。原告从他人处租赁案涉一楼大厅房屋。 原告张荔平是个体工商户，是淮安区淮城镇国康饭店的经营者，有营业执照。淮安区淮城镇国康饭店经营场所在淮安市淮安区淮城镇国际商城A2号楼4—6层。 2、2015年4月8日，原告张荔平（出租方、以下简称甲方）和被告王炳辉、王国华、马春芹（承租方、以下简称乙方）签订《租赁协议书》，约定，甲方将淮安区淮城镇国康饭店（位于国际商城A2号楼四五六层及现有的一楼接待大厅）租赁给乙方经营，协议如下：1、租赁期限为三年，从2015年4月8日至2018年4月7日。2、租赁方由三人组成，由王炳辉、王国华、马春芹三人负责，其中（王炳辉占49%份额、王国华占29%份额、马春芹占22%份额）。3、租赁金额第一年46万元，第二年51万元，第三年56万元，每年按季度支付，先付后用，在进场前先付第一季度承包金计11.5万元（因一楼租用，费用为6.4万元，由租赁方代为缴纳，应从出租方中的承包费中扣除）。4、乙方在经营期间如需装修或改变格局，在不破坏房屋主体结构并征得甲方书面同意后，乙方拿出施工图纸、方案、清单及报价表，在达成共识双方签字认可后方可进行施工。…。8、乙方在经营过程中所产生的一切费用与甲方无关，由乙方自行承担（如：物管、水、电、电梯、消防等）等内容。2015年4月8日，原告张荔平在《租赁协议书》上签名。2015年5月1日，被告王炳辉、王国华、马春芹在《租赁协议书》上签名。 2015年5月1日，原告通过被告马春芹将淮安区淮城镇国康饭店除五层二间房屋外交付给三被告。三被告租赁淮安区淮城镇国康饭店开宾馆、饭店。 2018年7月7日被告王炳辉、王国华将从被告马春芹处接收的淮安区淮城镇国康饭店返还给被告马春芹，由被告马春芹将淮安区淮城镇国康饭店返还给原告。原告又将案涉8413租赁给被告马春芹，现由被告马春芹占有。 被告马春芹已给付原告租金5万元。 3、本院作出原告张荔平、张小平与被告董领山、王国利确认协议无效纠纷一案（2019）苏0803民初5230号民事判决书载明：本院认定如下：2014年9月1日，原告张荔平因经营需要向被告董领山借款50万元。原告用房屋以出租的形式向被告董领山提供该笔借款的担保。同年9月1日，原告张荔平、张小平作为甲方，被告董领山作为乙方，双方签订《租赁协议》，内容为：甲乙两方经协商一致同意，甲方将国际商城A2号楼5018-5238号、5258号、5278号房屋共计1151.67平方，以每年伍万元租给乙方共计壹拾年，合计人民币伍拾万元整。《租赁协议》签订后，原告没有向被告董领山交付涉案房屋，被告董领山也未支付涉案房屋租金。2016年4月27日，本院作出（2015）淮法车民初字第1715号《民事判决书》，判决：“被告张荔平于本判决生效后十日内偿还原告董领山借款50万元，被告张小平承担连带责任”。2019年9月19日，被告董领山因涉嫌犯罪被淮安市盱眙县公安局拘留并追逃。2019年12月26日，因本案被告董领山涉案的放贷行为涉嫌“套路贷”犯罪，本院作出（2019）苏0803民再318号《民事裁定书》，裁定：“一、撤消本院（2015）淮法车民初字第1715号民事判决；二、驳回董领山的起诉”等内容。 以上事实，有原、被告的陈述，原告提供的《租赁协议书》、房屋产权证、营业执照的复印件等证据，被告王炳辉提供的马春芹和江苏中瑞光大科技有限公司签订的《房屋租赁协议书》、2015年8月7日原告和马春芹签订的《协议》的复印件等证据，本院依法调取的本院（2019）苏0803民初5230号民事判决书、拘留证、本院（2019）苏0803民再318号民事裁定书等证据，经庭审质证，予以证实。 本院认为，本案争议焦点为原告是否将淮安区淮城镇国康饭店第5层房屋交付给三被告。 关于原告是否将淮安区淮城镇国康饭店第5层房屋交付给三被告问题。 被告王炳辉、王国华主张花兆平、胡玉萍居住的五楼房屋没有交付给我们，被告马春芹认为案涉房屋没有租给我们之前花兆平、胡玉平就住在国康饭店内，花兆平、胡玉平每人住一间，交房时候他们二人居住的房间没有交付，现在花兆平还住在里面，保姆2018年11月走了。原告是通过被告马春芹将淮安区淮城镇国康饭店交付给三被告的，本院对被告马春芹认为花兆平、胡玉平居住的房屋没有交付给三被告予以采信，确认原告在三被告租赁、占有淮安区淮城镇国康饭店的期间内没有将花兆平、胡玉平居住在淮安区淮城镇国康饭店五层的二间房屋交付给三被告。 被告王炳辉、王国华主张原告没有将案涉第5层房屋交付给三被告，我们实际是从董领山手中租赁涉案第5层房屋的。本院认为，被告王炳辉、王国华认为原告欠款，由三被告和原告签订租赁协议，以租房抵债。三被告是在原告于2015年4月8日在协议上签名后，于2015年5月1日才在协议上签名，原告、被告马春芹均认为案涉第5层房屋已交付给三被告，被告王炳辉、王国华认可从被告马春芹处接收涉案第4、6层房屋，亦承认实际接收了涉案第5层房屋，但没有提供其从董领山处已接收涉案第5层房屋的证据，本院确认原告通过被告马春芹将淮安区淮城镇国康饭店第5层除花兆平、胡玉平居住的二间房屋外的房屋交付给三被告。被告王炳辉、王国华主张原告没有将涉案第5层除花兆平、胡玉平居住的二间房屋外的房屋交付给三被告，没有证据证明，不予支持。 关于原告在什么时间将淮安区淮城镇国康饭店及1楼大厅房屋交付给三被告的问题。 三被告对原告主张2015年5月1日，原告通过被告马春芹将将位于国际商城A2号楼A2号楼4、6层及1楼大厅房屋交付给三被告无异议。原告主张租赁协议签订后2-3天，按照协议将位于国际商城A2号楼A2号楼5层房屋交付给三被告，三被告没有给付原告租金。被告王炳辉认为原告欠三被告钱款，用欠款冲抵租金，我们没有交过房租。被告王国华认为我没有交过租金。被告马春芹认为2015年4月30日由我将涉案房屋5层房屋交给三被告，在合同履行期限内，我给付原告5万元租金，其余租金没有给过。本院认为，原、被告约定三被告租赁国康饭店期限为从2015年4月8日至2018年4月7日，三被告是在原告于2015年4月8日在租赁协议上签名后，于2015年5月1日才在协议上签名，结合被告王炳辉、王国华陈述原告欠款，用房租抵欠款，三被告对原告主张2015年5月1日，原告通过被告马春芹将将位于国际商城A2号楼A2号楼4、6层及1楼大厅房屋交付给三被告无异议的情况，本院确认三被告是在接收淮安区淮城镇国康饭店后，才在协议上签名，2015年5月1日，原告通过被告马春芹将淮安区淮城镇国康饭店及1楼大厅除花兆平、胡玉平居住的二间房屋外的房屋交付给三被告。 关于三被告在什么时间将淮安区淮城镇国康饭店及1楼大厅除花兆平、胡玉平居住的二间房屋外的房屋返还给原告的问题。 原告认为，2018年8月30日，三被告将国际商城A2号楼第4层除8413号以外的房屋交付给原告，2018年10月15日、11月3日，三被告将国际商城A2号楼第5、6层房屋全部交付给原告。被告王炳辉认为，2018年7月7日将涉案房屋第4、6层及1楼大厅返还给被告马春芹。被告王国华认为，2018年7月7日被告马春芹将被告马春芹与原告签订的租赁合同带给我看，房屋租给被告马春芹了，就将涉案房屋4、6层及一楼大厅交付给被告马春芹。2018年11月12日我将5层交给董领山。被告马春芹认为，2018年8月30日，涉案第4层房屋返还给我了。2018年11月15日，涉案第5层房屋返还给案外人，第5层房屋现在是案外人占有使用。2018年11月26日，被告王炳辉通过案外人将涉案第6层房屋返还给我。2018年7月30日，被告王炳辉将涉案1楼大厅返还给我了。我于2018年8月30日、11月27日、28日将案涉4、5、6层房屋返还给原告，涉案大厅没有返还给原告，和房主杨树韦签订合同。本院认为，被告王炳辉、王国华是通过被告马春芹接收淮安区淮城镇国康饭店及1楼大厅除花兆平、胡玉平居住的二间房屋外的房屋，三被告返还房屋时，原告因故不能到场，且没有提供接收三被告返还房屋时间的证据，结合案情，确认2018年7月7日被告王炳辉、王国华将从被告马春芹处接收的淮安区淮城镇国康饭店及1楼大厅房屋返还给被告马春芹，由被告马春芹返还给原告。 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。合同依法成立。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。法律规定或者当事人约定终止的其他情形，合同的权利义务终止。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原告是个体工商户，是淮安区淮城镇国康饭店的经营者，有营业执照，其将淮安区淮城镇国康饭店租赁给三被告经营，双方签订的《租赁协议书》，符合法律规定，是有效的。 原告诉称要求确认原告与被告王炳辉、王国华、马春芹于2015年4月8日签订的《租赁协议书》终止。原、被告约定的淮安区淮城镇国康饭店租赁期限至2018年4月7日，三被告已将淮安区淮城镇国康饭店返还给原告，并表示同意终止《租赁协议书》，原告诉称不违反法律规定，理由成立，本院予以确认。 原告诉称要求被告王炳辉、王国华、马春芹向原告返还尚未交付的房屋8413室。三被告已将淮安区淮城镇国康饭店返还给原告，嗣后，原告又将案涉8413房屋租赁给被告马春芹，现由被告马春芹占有，故原告该主张无事实依据，本院不予支持。 原告诉称要求被告王炳辉、王国华、马春芹支付原告拖欠的租赁期限内的房屋租金及租赁期满后至实际交付返还房屋期间的房屋占有使用费合计1873750元。依据原、被告签订《租赁协议书》，原告是将淮安区淮城镇国康饭店租赁给三被告的，三被告应承担给付原告租金、占有使用费的民事责任。三被告应给付原告2015年5月1日至2018年4月30日期间淮安区淮城镇国康饭店租金1530000元（46万元+51万元+56万元）。2018年7月7日被告将淮安区淮城镇国康饭店交付给原告，结合第三年租金56万元情况，三被告应给付原告2018年5月1日至2018年7月7日期间淮安区淮城镇国康饭店占有使用费102794.52元（56万元÷365天×67天）。原告没有按约定将淮安区淮城镇国康饭店五层二间房屋交付给三被告，结合淮安区淮城镇国康饭店经营场所的面积、房屋间数，三被告租赁、占有淮安区淮城镇国康饭店期间的情形，本院酌情确定扣除三被告应给付原告的租金46000元。扣除被告马春芹已给付原告租金50000元后，三被告再给付原告租金、占有使用费1536794.52元（1530000+102794.52-46000-50000），对原告主张超出本院认定的部分，不予支持。 原告诉称要求被告王炳辉、王国华、马春芹向原告支付其经营期间按约定应承担的物业费197407.05元、消防维保费14000元、电梯维保费9000元、水费2398元、并赔偿给原告造成的物品损失435700元，赔偿因三被告改变房屋结构应承担的罚款200000元和恢复房屋结构原样的费用80000元，三被告有异议，原告该主张证据不足，无充分、有效证据证明，本院不予支持，待原告有充分、有效证据后，可另行主张权利。 被告王炳辉、王国华辩称6层的房租产权归张小平，和我们有债务往来，这房不应该和原告结算。本院认为原告是个体工商户，是淮安区淮城镇国康饭店的经营者，有营业执照，淮安市淮安区淮城镇国际商城A2号楼4—6层是淮安区淮城镇国康饭店经营场所，原告对淮安区淮城镇国康饭店有处分的权利，被告王炳辉、王国华辩称的情况和原告将淮安区淮城镇国康饭店租赁给三被告是不同的法律关系，被告王炳辉、王国华辩称理由不成立，不予支持。 被告马春芹辩称原告同意我退股的。本院认为，三被告之间因租赁淮安区淮城镇国康饭店形成的法律关系，与原告将淮安区淮城镇国康饭店租赁给三被告之间的租赁关系是不同的法律关系，被告马春芹辩称原告同意我退股是三被告之间的法律关系，与三被告欠原告淮安区淮城镇国康饭店租金、占有使用费一事无关联，对被告马春芹辩称不予采信。 审理中，被告王炳辉、王国华以为查明案件事实为由，申请追加董领山为第三人参加诉讼。董领山因涉嫌犯罪被公安机关拘留并追逃，涉嫌套路贷犯罪，且被告王炳辉、王国华未能提供相关证据证明，本院不予准许。 依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、确认2015年4月8日原告张荔平和被告王炳辉、王国华、马春芹签订的《租赁协议书》终止； 二、被告王炳辉、王国华、马春芹在本判决生效后十日内给付原告张荔平租金、占有使用费人民币1536794.52元； 三、驳回原告张荔平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费31218元（原告已预交31219元），由原告张荔平负担15500元，被告王炳辉、王国华、马春芹负担15718元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  唐铭淮 人民陪审员  江 涛 人民陪审员  陈 薇 二〇二〇年七月七日 法官 助理  宋建道 书 记 员  常 经 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。