湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初4609号原告：钟辉平，男，1974年6月11日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。被告：长沙绿地高铁新城置业有限公司。住所地湖南省长沙市雨花区东山街道黎郡新宇康景园小区11栋北向。法定代表人：黄薪。委托诉讼代理人：颜滔，湖南芙蓉律师事务所律师。原告钟辉平（以下简称原告）诉被告长沙绿地高铁新城置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，由审判员杨华独任审判，于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告、被告的委托诉讼代理人颜滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告限期整改好延期至今未交付的所购房屋；2、请求判令被告支付因房屋结构承重柱影响占用房屋套内使用面积补差款50733元（详见事实与理由）；3、请求判令被告支付延期交房违约金12756元（详见事实与理由）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：964号房屋需要整改内容及赔偿金额：a、户内所有5扇落地窗高度约高2.86米，窗户边框采用塑钢材料，经原告及项目经理、项目维保、物业人员等现场观察，窗户摇晃幅度巨大，存在严重安全隐患，要求被告重新更换窗户，使用购房合同内约定的铝合金材质窗户（详情见随案录制的现场视频）。b、户内所有所谓的防火墙设置是否合理有待求证，现场实际是突出墙面11厘米，距离窗户玻璃7至11厘米不等，严重占用房屋套内面积使用。要求被告提供所谓防火墙如此设置的政府相关部门指导设置依据批文及设置标准，或整改至防火墙沿墙线对齐并靠紧窗户设置（详情见随案录制的现场视频）。c、户内两个巨大大厦房屋承重柱，第一个大柱106厘米×102厘米，位于进户门右侧；第二个大柱105厘米×77厘米，位于室内临近东面窗户，距离东面窗户81厘米，距离东面防火墙距离51厘米，在多次沟通交流中经项目张姓经理、周姓经理确定为大柱占用套内面积，现要求被告根据室内第二大柱影响不能（或不便）使用面积187厘米×325厘米（计6.0775平方米）按照购房合同价格每平方米8347.74元，进行面积补差价款50733元。d、由于上述诸多问题，导致业主无法按照购房合同约定时间于2019年9月30日前验收房屋，严重影响并损害了业主的房屋正常使用和利益。为此，根据购房合同中第十一条第一项原告向被告索赔此房屋墙柱占用套内面积补差款50733元及因此发生的延迟交房违约金（房价款465553元的每日万分之一×274天）12756元（预设自2019年10月1日至2020年6月30日计算），具体时间及金额以自2019年10月1日至房屋实际交付验收收房日为准核算。被告辩称：一、被告已按商品房买卖合同的约定向原告履行完毕交付案涉房屋的义务，被告不存在延期交房或未交付房屋的违约行为。第一、案涉房屋已经验收合格，并已通过长沙市住房和城乡建设局备案登记，完全符合工程建设强制性标准及《建设工程质量管理条例》及相关法律规定的质量标准，完全具备原、被告双方签订的编号20160353964号《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“商品房买卖合同”）第十条约定的房屋交付条件。第二、商品房买卖合同第十条交付期限约定“出卖人应当在2019年9月30日前予以毛坯交付”，商品房买卖合同附件四《补充协议》第16条第（1）款约定“买受人应当按照出卖人书面通知或公告通知规定日期，会同出卖人对该房屋进行验收交接，如买受人未按出卖人书面通知或公告通知的日期办理商品房验收交接手续的，则自出卖人书面通知或公告通知约定的验收交接日之第二日视为该商品房已经交付且经买受人验收合格”。本案中，被告已于2019年9月12日通过登报方式公告了交房通知，并于2019年9月16日向原告送达了书面交房通知及相关文件，已明确告知了原告办理接房手续。因此，被告已在商品房买卖合同第十条约定的交付期限届满前向原告履行完毕了交房义务。第三、案涉房屋及装饰、设备本身不存在质量缺陷。商品房买卖合同第十五条约定买受人不得以装饰、设备达不到约定标准为由拒绝出卖人的交付行为，商品房买卖合同附件四《补充协议》第16条第（4）款约定买受人不得以任何非主体结构质量问题为由延迟或拒绝办理房屋交接手续。因此，原告未按时办理接房手续或拒不接收案涉房屋，均不构成被告违约的事由，原告应当自行承担相应的后果。综上，原告提出的延期交房或未交付房屋的违约金，没有事实根据，依法不能成立。二、案涉房屋不存在任何面积差异，被告无需向原告补差价款。第一、商品房买卖合同第二条约定案涉房屋“建筑面积55.77平方米，其中套内建筑面积38.45平方米，公摊面积17.32平方米”，第八条约定“根据第三人选择的计价方式，本条规定以长沙市房地产测绘队实测建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”。本案中，根据长沙市房地产测绘队出具的《房地产测绘成果报告》及《户室面积对照表》，案涉房屋实测建筑面积为55.77平方米、套内建筑面积为38.45平方米、公摊面积为17.32平方米。因此，案涉房屋的实际测绘面积与商品房买卖合同第二条约定面积一致，不存在面积差异，被告无需向原告补差价款。第二、从原告诉讼请求、事实和理由看，其实际是质疑防火墙、承重柱设计、建设的合理性或影响使用，但该防火墙、承重柱并未占用任何室内面积，且案涉房屋的施工建设均是按照经批准的规划图纸、设计图纸、报建图纸而进行，被告未做任何擅自修改或变更，完全符合商品房买卖合同第十二条“出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计”的约定。因此，案涉房屋的套型与设计图纸一致，实测面积、尺寸亦与商品房买卖合同约定一致，不存在任何面积误差。第三、原告以防火墙、承重柱的位置、形状来估算案涉房屋的室内面积，明显没有依据，不能证明案涉房屋存在面积差异。原告除了自身主观估算外，其并未提供任何证据证明案涉房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同第二条约定面积不符，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原告应当对其主张承担举证证明责任。三、案涉房屋不存在质量缺陷，原告要求被告限期整改的主张没有事实根据和法律依据，依法不能成立。第一、原告提出的所谓窗户问题、防火墙问题均不属于案涉房屋质量缺陷，且窗户、防火墙均未影响案涉房屋的使用功能，更未占用案涉房屋的套内面积。窗户、防火墙的设计和施工均是按照经批准的规划图纸、设计图纸、报建图纸而完成，完全符合商品房买卖合同第十二条“出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计”的约定。至于窗户材质问题，商品房买卖合同附件三《绿地之窗项目商业公寓毛坯交房标准》（20＃公寓）约定案涉房屋的外窗材质为塑钢窗，附件四《补充协议》第26条约定“对约定的装修标准所涉及的建筑材料及相关设备……为保证能按期按质交付该房屋，出卖人有权采用质量相当或以上的材料、设备替代，且无须通知买受人”。根据长沙宏宇建筑工程检测有限公司出具的《检测报告》，案涉房屋的窗户材质符合相关规定和标准。因此，案涉房屋及装饰、设备均符合商品房买卖合同及附件约定的交付标准，不存在质量缺陷，不存在需要整改事由。第二、案涉房屋已经验收合格，且被告已经履行完毕交房义务。据此，根据商品房买卖合同第十六条约定“出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《质量保证书》承担保修责任”及《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》等法律规定，相关责任问题已因房屋交付而转换为使用过程中的保修责任问题，不再是施工过程中出现的或工程经验收不合格产生的质量返修责任问题。本案中，原告提出关于窗户、防火墙等设计、施工层面的质量返修、整改要求，明显与商品房买卖合同约定和法律规定不符。另，原告未提供任何证据证明案涉房屋及装饰、设备存在《质量保证书》约定或法律规定范围内的应当予以保修的质量缺陷。第三、被告本着友好协商、客户至上的经营理念，已经对案涉房屋的窗户进行了加固，已经在商品房买卖合同约定义务外为原告提供服务和解决问题。对此，原告仍然不满意，进一步要求被告履行不属于被告的义务，纯属无理要求、过分要求。综上，被告认为原告在本案中提出的主张均缺乏事实根据和法律依据，应当予以全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月20日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，合同编号：20160353964，购买被告出售的长沙市雨花区房屋，规划用途为办公，建筑面积55.77平方米，套内面积38.45平方米，分摊面积17.32平方米，单价为8347.73元／平方米，总价465553元。原告按合同如期支付首付款及完成贷款放贷。合同第十条约定，出卖人应当在2019年9月30日前交付由勘探方、设计方、监理方、施工方、建设方五方验收合格的毛坯房。合同第十一条约定，出卖人逾期交付，应当按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：买受人不得以此为由拒绝出卖人的交付行为，但有权要求出卖人在90个工作日内整改完毕。合同附件三《绿地之窗项目商业公寓毛坯交房标准》约定外窗为塑钢窗（部分铝合金）。附件四《补充协议》第16条第（4）项约定，在房屋交接时，如买受人发现交付房屋有裂缝、空鼓、渗漏等瑕疵或任何非主体结构质量问题，应记录在交接文件中，由出卖人落实进行维修或按照合同第十三条或十四条的约定进行处理。但买受人不得以此为由延迟或拒绝办理房屋交接手续，也不得以此为由要求退房。第20条约定，当产权登记面积与合同约定面积发生误差，产权面积少于合同约定面积，出卖人应当退还多收的购房款，应在买受人书面通知送达之日起十五日内足额退还买受人多交的房款，否则，出卖人应按同期银行活期贷款利率向买受人支付违约金。第26条约定，对约定的装修标准所涉及的建筑材料及相关设备……为保证能按期按质交付该房屋，出卖人有权采用质量相当或以上的材料、设备替代，且无须通知买受人。2019年9月4日，涉案房屋通过勘查方、设计方、监理方、施工方、工程质量监督机构五方验收合格，取得《建设工程竣工验收备案表》。2019年9月12日，被告在潇湘晨报上刊登交房公告，通知购房业主于2019年9月15日、16日集中办理收房手续。原告于2019年9月16日到绿地之窗收房，但收房时原告认为案涉房屋并未达到规定的交房要求，964号房内有两个大柱子、落地窗户用手摇会摇晃、落地窗下方墙体突出，最终原告以案涉房屋不合格需要整改为由拒绝接收房屋。后双方协商无果，原告遂诉至本院。另查明，案涉房屋窗户、防火墙的设计和施工均是按照经批准的规划图纸、设计图纸、报建图纸而完成。根据被告向本院提交的长沙市房地产测绘队出具的《户室面积对照表》显示，案涉964号房屋的建筑面积为55.77平方米，套内面积38.45平方米，分摊面积17.32平方米。案涉964号房屋尚未取得不动产产权登记证书。本案在审理过程中，被告提交了由长沙宏宇建筑工程检测有限公司出具的对绿地之窗项目一期共建区20#-25#栋门窗工程的《检测报告》，载明，样品名称为塑钢平开窗，检验结论气密性能：正压为6级，负压为6级；水密性能：为3级；抗风压性能：为5级。原告提交了光碟视频资料一张，用以证明案涉房屋的现状及落地窗在外力作用下会摇晃。原告向被告提出窗户整改要求后，被告加固了其中1扇窗户。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应认定合法有效，双方均应受其约束，按约定履行各自的义务。关于原告要求被告限期整改好案涉964号房屋，包括更换5扇落地窗（使用铝合金材质）、整改防火墙的诉求。虽然案涉房屋通过了勘查方、设计方、监理方、施工方、工程质量监督机构验收合格，但被告作为案涉房屋的开发商，仍有义务对双方验收房屋时所涉的不合格的项目进行维修和整改，故本院对此予以依法部分支持。案涉房屋窗户的材质经检测为塑钢材质，符合合同约定，且质量经检测合格，但通过原告拍摄的视频可见，该落地窗在外力强力作用下，确实会产生摇晃，存在安全隐患，被告已对其中1扇落地窗采取了加固措施，被告还应对另4扇落地窗采取加固措施。防火墙的设计和施工均是按照经批准的规划图纸、设计图纸、报建图纸而完成，且经过了竣工验收，原告提出防火墙的设置不合理、占用了房屋套内使用面积，要求进行部分拆除整改的诉讼请求，没有相应证据证实，本院不予支持。关于补房屋套内面积差价款的问题。根据《长沙市商品房买卖合同》附件四《补充协议》第20条“当产权登记面积与合同约定面积发生误差，产权面积少于合同约定面积，出卖人应当退还多收的购房款”的约定，案涉房屋尚未取得房屋产权登记证书，房屋产权面积暂不确定。原告自行测量承重柱的面积，从而推算房屋套内面积，主张由被告返还购房面积差价款50733元没有事实依据，本院不予支持。关于延迟交房的违约金。《长沙市商品房买卖合同》第十条明确约定，被告应当在2019年9月30日前将由勘探方、设计方、监理方、施工方、建设方五方验收合格的毛坯房交付原告使用。2019年9月4日，案涉房屋通过五方验收合格，取得《建设工程竣工验收备案表》，此时案涉房屋就已经具备基本的交付条件。原告于2019年9月16日到被告处收房时以房屋存在质量问题拒绝收房。本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，原告应当先收房，如发现仍有质量问题，可以要求被告修缮，而不能拒绝收房。同时，案涉《长沙市商品房买卖合同》补充协议第16条第（4）项约定，在房屋交接时，如买受人发现交付房屋有裂缝、空鼓、渗漏等瑕疵或任何非主体结构质量问题，应记录在交接文件中，由出卖人落实进行维修或按照合同第十三条或十四条的约定进行处理，但买受人不得以此为由延迟或拒绝办理房屋交接手续，也不得以此为由要求退房。因此，案涉房屋已基本具备交房条件，被告并无延期交房的违约行为，原告主张延期交房违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告长沙绿地高铁新城置业有限公司应于本判决生效后30日内完成对位于长沙市雨花区房屋落地窗的加固整改；二、驳回原告钟辉平的其他诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取694元，由原告钟辉平负担594元，被告长沙绿地高铁新城置业有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 杨 华二〇二〇年七月十五日书记员 李佳妮附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。