沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初4912号原告：辽宁中阿化学工贸集团有限公司，住所地沈阳市和平区中山路164号，统一社会信用代码9121010070209710XX。法定代表人：赵延成，系该公司经理。委托代理人：张春，男，1979年2月4日出生，汉族，系沈阳市和平区新华法律服务所法律工作者。被告：冯天阳，男，1970年10月29日出生，汉族，住沈阳市和平区。原告辽宁中阿化学工贸集团有限公司与被告冯天阳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯菲适用简易程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告辽宁中阿化学工贸集团有限公司诉称，原、被告于2017年5月5日签订房屋租赁合同，原告将坐落于沈阳市和平区，建筑面积186平方米的房屋租给被告使用，租期为三年，从2017年3月1日至2020年7月1日，租金为12万元，租金给付方式为上打租，每年的3月1日和9月11日分两次支付房屋租金。房屋租赁合同第7条第3款约定，如将该房转租，必须争得甲方同意，并签订租赁合同，未经甲方同意擅自转租，甲方可以追究乙方的责任并可解除合同.租赁合同第8条又约定：终止合同时乙方按年租金总额20%向甲方支付违约金。在履行该签订合同中，被告擅自将房屋转租，且拒绝支付房屋租金，虽经原告多次催要未果。诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告给付原告从2020年3月1日至2020年7月1日房屋租金4万元；3、被告给付违约金2.4万元；4、要求被告腾房；5、诉讼费由被告承担。被告冯天阳辩称，一、原告主体不适格，请求法院裁定驳回原告起诉。争议房屋所有权人系大连保税区中阿国际贸易有限公司，而不是原告辽宁中阿化学工贸集团有限公司，大连中阿仅委托辽宁中阿处理房屋出租事宜，辽宁中阿与大连中阿是委托关系，原告并不能以受托人的名义起诉答辩人要求解除合同，腾退房屋。二、答辩人并未违约，不同意支付违约金，转租部分房屋已征得原告同意或默认，原告未在6个月异议期内提出异议，原告要求解除房屋租赁合同法院不应予支持。被告于二O一四年开始与原告签订房屋租赁合同，租赁位于沈阳市和平区，房屋建筑面积186平方米，用于经营服装生意，年租金12万元，上打租。后经原告公司同意，被告于二O一五年将部分房屋转租，并签订租赁协议。原告为了配合被告将房屋转租出去，还分别与被告在2015年签订3份房屋租赁合同，价款分别为5万元，7万元，12万元，并向答辩人出具了数份授权书，为了方便让次承租人办理工商登记，该行为均能证明答辩人是在征得原告同意的情况下进行的转租，转租时间是在2015年开始，原告也并未提出任何异议。原告公司的办公地点位于沈阳市和平区中山路164号，在争议房屋附近，原告工作人员在上班的路上均能路过争议房屋处，均能发现被告转租房屋，而原告从未提过异议。答辩人交纳房租有时是去原告公办场所，有时原告公司的工作人员到争议房屋处收缴，在此期间原告也未提出过任何异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。“根据该条规定，2015年至2020年原告并没有就答辩人转租的事实提出过异议，期间达五年之久，也足以推定原告对转租行为的认同。三、原、被告房屋租赁合同并未到期，答辩人不同意腾退房屋。原、被告双方于二O一七年年六月八日续签的房屋租赁合同，租期为二O一七年三月一日到二O二三年三月一日，被告经营服装生意，因为签订了长期的房屋租赁合同，采购了大量的服装及箱包饰品，如原告提出解除合同提前要求答辩人腾退房屋，势必给被告带来巨大的经济损失，积压的货物及物品无法处理。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第05条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。答辩人出租房屋用于经营服装及中介服务，在疫情期间遵守国家及沈阳市的相关防疫政策，已停工停业，由此无经济收入，在此期间，答辩人多次找原告协商租金问题，但原告均拒绝减免，现又以答辩人违约为由，要求解除合同，请求法院不应予支持。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第06条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。现请求人民法院对疫情期间的房屋租金予以调整，以保护答辩人的合法权益。综上，请求法院判决驳回原告诉讼请求。经审理查明，大连保税区中阿国际贸易有限公司系位于沈阳市和平区，建筑面积186平方米网点房屋所有权人。2020年4月16日大连保税区中阿国际贸易有限公司出具《授权书》载明“大连保税区中阿国际贸易有限公司是辽宁中阿化学工贸集团有限公司的投资方，2017年大连保税区中阿国际贸易有限公司将坐落在沈阳市和平区中山路154甲4号的自有房屋所有权委托辽宁中阿化学工贸集团有限公司全权管理使用。同意由辽宁中阿化学工贸集团有限公司对外出租，收取相应租金，租金及房屋使用归辽宁中阿化学工贸集团有限公司享有。特此证明”。2014年9月27日、2015年3月2日原告辽宁中阿化学工贸集团有限公司（甲方、出租方）、被告冯天阳（乙方、承租方）就涉案房屋分别签订三份（63平方米）《房屋租赁合同》。2017年5月5日，原告辽宁中阿化学工贸集团有限公司（甲方、出租方）、被告冯天阳（乙方、承租方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：“房屋租赁用途乙方用于经营，租赁期限三年，自2017年3月1日至2020年7月1日止，该房屋年租金总额12万元，在租期内租金结算时间和方式为半年上打租，每年的3月1日和9月1日分两次支付房屋租金。如将该房屋转租，必须征得甲方同意，并签订租赁合同；如未经甲方同意，擅自转租，甲方可以追究乙方违约责任，并可解除合同。乙方未按合同的第四条约定的时间交付租金，甲方按下列第2款约定追究乙方的责任：1、终止合同，同时乙方按年租金总额的20%向甲方支付违约金，甲方实际损失超过违约金的，按实际损失赔偿。2、乙方按年租金总额的20%支付违约金，合同继续履行。以上两项，甲方有权选择其中任何一种形式追究乙方责任……”。2017年6月8日，原告辽宁中阿化学工贸集团有限公司（甲方、出租方）、被告冯天阳（乙方、承租方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：“房屋租赁用途乙方用于经营，租赁期限6年，自2017年3月1日至2023年3月1日止，该房屋年租金总额12万元……”。另查明，从2015年起被告冯天阳将涉案房屋（分割三个房间）对外转租部分房屋。上述事实，有当事人提供的房屋产权证、授权书、房屋租赁合同等证据及原、被告当庭陈述笔录等在卷佐证。上述证据已经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，原告辽宁中阿化学工贸集团有限公司与被告冯天阳签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。法律规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，被告冯天阳从2015年起将涉案房屋（分割三个房间）对外转租部分房屋，时间长达五年之久，且原告公司注册地址、实际办公地址位于涉案租赁房屋附近，但对于被告转租行为从未提出过异议，庭审中原告称近期才发现转租行为有悖常理，现租赁合同未到期，本院对于原告主张的以被告擅自转租行为提前解除合同、要求腾房及主张违约金的诉求不予支持。关于原告主张的至2020年7月1日租金。鉴于新冠××疫情及各级人民政府采取的疫情防控措施对房地产行业影响显著，对于商业用房承租人以疫情防控导致收益下降为由主张减免租金应予以支持。结合本案实际情况，本院酌定减免一个月租金为宜，故被告冯天阳应向原告支付租金3万元。综上，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告冯天阳于本判决生效之日起10日内给付原告辽宁中阿化学工贸集团有限公司房屋租金3万元；如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费9384元（原告已预交、减半收取），由原告辽宁中阿化学工贸集团有限公司承担9109元，由被告冯天阳承担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  冯菲二〇二〇年七月十四日书记员  王琳本案判决依据的相关法律《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付延迟履行金。