四川省乐至县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川2022执异9号 异议人（案外人、利害关系人）：张露，女，1964年6月24日出生，汉族，四川省乐至县人，居民，住四川省乐至县。 委托诉讼代理人：谢向军，四川精略律师事务所律师。 原案申请人：陈炳华，男，1955年9月19日出生，汉族，四川省乐至县人，居民，住四川省乐至县。公民身份号码：5110221955××××××××。 委托诉讼代理人：李郭翔，四川联一律师事务所律师。 原案被执行人：邓海辉，男，1968年7月15日出生，汉族，四川省乐至县人，居民，住四川省乐至县。公民身份号码：5110221968××××××××。 本院在执行陈炳华申请执行邓海辉民间借贷纠纷一案的执行程序中，异议人张露向本院提出异议，请求排除对被执行人邓海辉名下位于乐至县国土用地的执行；撤销本院（2017）川2022民初429之一执行裁定书并解除对土地的查封。本院组成合议庭进行了听证审查。因案情复杂，经审批延长审查期限30日，现已审查终结。 异议人称，邓海辉名下被查封土地已经邓海辉与四川省长胜房地产开发有限公司（以下简称长胜公司）联合开发，形成乐至县××号土地块（以下简称案涉地块）综合楼建设项目，该项目于2014年完工。2015年2月5日，长胜公司与异议 人签订商品房买卖合同，约定以800万元将该项目（商业、建筑 面积1914㎡，6层）整体出售给异议人。合同签订后，异议人于2015年2月6日和15日两次向长胜公司给付230万元房款，其余570万元以异议人对联合开发人邓海辉的借款债权抵付，异议人与邓海辉、长胜公司于2015年2月12日形成结算单，表明800万元房款以上述方式全部付清。后长胜公司和邓海辉将综合楼现实交给异议人，异议人对该综合楼实际占有使用至今。其间，异议人多次催促长胜公司和邓海辉完善土地及竣工备案手续以完成房屋权属登记，均因长胜公司和邓海辉的原因拖延至今。上述事实表明异议人对执行查封土地享有充分的实体权利，该实体权利基于土地开发形成的商品房买卖，在异议人支付了全部对价后产生的物权期待权，该期待权足以排除金钱债权的执行。异议人根据民事诉讼法第二百二十七条和《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求依法裁决。异议人提交建设用地规划认可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收报告、商品房买卖合同、结算清单、门市租赁合同、转款凭证、证人证言、实物钥匙、开发项目国有土地使用证证明其主张。 陈炳华辩称，1.对异议人提交的《商品房买卖合同》合法性有异议，该合同没有乐至县房管局关于案涉地块综合楼销售备案证和该合同备案信息，合同约定付款不明，房产交付时间、附属设施要求、产权证书办理等主要合同要件缺失，不符合商品房买卖合同的基础要件。2.异议人付款银行转账凭证与当事人陈述不符，未达到570万元，未显示用于购买商品房的款项，不能证明异议人按照《商品房买卖合同》约定支付了全部或者大部分房款。3.经查案涉地块土地登记在邓海辉名下，异议人未提交邓海辉与长胜公司联合建房的合作文件，不能确定邓海辉与长胜公司在联建协议中各自的权利以及对房产处置的权利范围，长胜公司是否有权签订《商品房买卖合同》情况不明。4.没有案涉地块综合楼建设项目建设工程规划验收合格证、消防验收合格证、附属设施备案表，建设用地规划许可证合法性不能确认，不能证明该项目取得合法交付手续，对长胜公司和邓海辉将综合楼现实交给异议人，不能以实际占有对抗合法占有。陈炳华认为异议人的异议不符合规定，请求驳回异议人的异议。陈炳华提交（2015）乐至民初字第1488号民事判决书、（2017）川2022执429号之一执行裁定书、川建发（2006）62号文件证实其主张。 邓海辉辩称，张露提交的结算清单属实，其购买案涉地块，挂靠在长胜公司名下开发，开发完验收后，其资金链断裂，所以将案涉房屋于2015年左右出售给张露，土地未过户是因为张露未过户，因房产证其已交付。其借陈炳华370万元属实，因为其资产基本变卖了，没有资产归还，但打算一年归还给陈炳华。 经本院审查查明：2011年11月10日，乐至县住房和城乡规划局长胜公司颁发乐施证（2011）64号建筑工程施工许可证。2013年4月23日，职能部门为邓海辉颁发位于天池镇西郊××组的乐国用（2013）第2516号土地证，地号：05017，商住用途，使用权类型出让。2015年2月5日，长胜公司与张露签订《商品房买卖合同》，约定长胜公司将本幢0-1单元地上6层，建筑面积1914㎡出卖给张露作为商用，总金额800万元。2015年2月12日，邓海辉作为出售方与张露作为购房方签订《结算清单》，载明：案涉地块综合楼，建筑面积1914㎡出卖给张露，价格800万元，税费由张露承担。2015年2月5日前邓海辉借张露现金570万元，同月6日张露转现金100万元到公司，同月12日张露转现金130万元到公司，共计800万元全部付清，以前双方借条、欠条全部作废，以此结算为准，邓海辉、张露签字捺印，长胜公司作为证明单位盖章。2020年6月1日长胜公司出具仅盖章无经办人签名的情况说明，载明张露购买邓海辉开发的案涉地块综合楼工程项目于2015年2月5日签订《商品房买卖合同》，张露于同年2月6日、15日两次向其公司支付230万元工程修建款，其余570万元以其对邓海辉享有的借款债权抵付，已付清合同约定的房款，在张露已付清房款之日将该楼交张露实际占有等。2019年9月1日，张露作为出租方与吴洪敏作为承租方签订《门市租赁合同》，租赁物为案涉地块门面四间，租期为2019年9月1日至2020年9月1日，年租金1.2万元。 2015年11月12日，陈炳华与邓海辉民间借贷纠纷一案，本院作出（2015）乐至民初字第1488号民事判决书，判决邓海辉偿还陈炳华借款380万元及利息。2019年12月2日，本院作出（2017）川2022执479之一执行裁定书，载明：陈炳华于2019年9月6日以邓海辉未按和解协议履行还款义务为由，要求恢复执行，在财产核查中查明，邓海辉名下有国有土地一宗，裁定查封邓海辉名下位于乐至县天池镇西郊的国有土地一宗，土地证号为（2013）2516号，查封期限三年。 听证过程中，张露出示掌握的案涉楼房钥匙及邓海辉交付的案涉土地手续。长胜公司的法定代表人证明案涉房屋由长胜公司修建，其公司收取230万元工程款，张露打230万元给长胜公司，房屋于2015年出卖给张露，很多证件交付张露，不知未过户的原因。张露曾请人守护案涉房屋。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张露请求解除对案涉土地的查封，不能支持，因张露持有邓海辉交付的案涉土地、房屋手续，张露提交证明其非因自身原因未办理过户登记的证据不足。 因案涉土地上实际已经修建好房屋，该土地不同于一般无负担土地，根据现行“房地一体”的登记模式，在案涉土地和房屋法律意义上的所有权人和实际所有权人存在不一致的情况下，如果单独对案涉土地进行执行，将损害案涉房屋、土地价值，增加登记和化解矛盾纠纷的难度，故张露阻却执行的请求符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条第一款（二）“案外人对执行标的提出确有理由的异议的”规定，对案涉土地的执行应中止，待实体权利确认后再行确定是否恢复执行标的物。结合执行异议程序设定为形式审查，而本案当事人争议复杂，包括异议人认为案涉合同的效力等实体请求应当通过提起执行异议之诉等程序确认。 张露作为案外人，实际意义上的利害关系人，主张购买案涉房屋并已付清房款，要求排除对邓海辉名下土地执行，基于实体权利进行主张，又针对查封行为提出异议，其针对查封行为的请求与实体权利存在关系，故本案根据民事诉讼法第二百二十七条第一款进行审查。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条第一款、第二百五十六条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十七条、第二十八条的规定，裁定如下: 一、驳回异议人张露请求撤销本院（2017）川2022民初429之一执行裁定书并解除对土地查封的异议请求； 二、中止对被执行人邓海辉所有的位于乐至县国土用地的执行。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘小平 审判员  李 阳 审判员  官远胜 二〇二〇年七月二十日 书记员  谢 文 附：相关法律、司法解释规定 1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的,人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条进行审查。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。