湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0117民初1561号原告：武汉世纪万达物业管理有限责任公司，住所地武汉市经济技术开发区8C地块世纪阳光花园3-1-304，统一社会信用代码9142010075512591XQ。法定代表人：程淑芸，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄治国，男，该公司项目负责人。被告：柳玉华，男，1963年6月14日出生，汉族，住武汉市新洲区，原告武汉世纪万达物业管理有限责任公司（下简称世纪万达物业公司）与被告柳玉华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告世纪万达物业公司的委托诉讼代理人黄治国，被告柳玉华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告世纪万达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告柳玉华向原告世纪万达物业公司支付自2017年1月1日起至2020年4月30日止的物业管理费7672元；2.判令被告柳玉华向原告世纪万达物业公司支付自2017年1月1日起至2020年4月30日止所欠物业管理费产生的滞纳金2000元；3.本案诉讼费由被告柳玉华承担。事实和理由：柳玉华购买武汉市新洲区阳逻街天琴湾室房屋，建筑面积147.57㎡。世纪万达物业公司与柳玉华签订了《前期物业管理服务合同》，与天琴湾小区业委会签订了《武汉市物业服务合同》，合同约定世纪万达物业公司向柳玉华提供物业管理服务，柳玉华按照建筑面积1.3元/㎡/月向世纪万达物业公司缴纳物业管理费，逾期缴纳物业费从逾期之日起按每天应缴纳费用的千分之一缴纳滞纳金，且约定了物业服务费的调整方式。世纪万达物业公司依约为柳玉华提供完善的物业管理服务，但柳玉华自2017年1月1日至2020年4月30日共拖欠物业管理费7672元。根据合同约定因拖欠物业费产生的滞纳金为5892.1元，考虑到世纪万达物业公司仍将继续在小区内提供物业服务，且收取滞纳金不是该公司的主要目的，故滞纳金按2000元主张。经世纪万达物业公司多次催缴，柳玉华均不予缴纳。世纪万达物业公司认为，按时缴纳物业费是每位物业使用人的义务，也是物业公司维持日常运营的基本保证，柳玉华拒不交纳物业管理费严重损害了世纪万达物业公司的合法权益。故世纪万达物业公司为维护其合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告柳玉华辩称：1.物业公司与第一届业委会签订的合同无效，因为并无合同签订的日期；2.物业公司收取物业费并未提供税务发票，仅提供收据；3.物业公司从未对我送达缴费通知书；4.我的房屋从2010年入住就发现渗水问题严重，物业进行了多次维修，但依然渗水严重，有视频和照片为证。2015年时我跟物业公司协调彻底解决渗水问题，否则我将找开发商。物业保证这次一定修好，事实是仍未解决；5.我居住的楼栋顶楼11楼在2013年修建阳光房影响我的正常生活，我多次找11楼住户沟通，他们说这是物业同意的。我之后多次找物业协调，物业不予理会；6.物业服务未尽到公共服务职责，疫情期间一周才消毒一次公共区域，未按时维修电梯、保洁服务不到位、地面有积水、小区出入口一直不开；7.水表有问题，物业每月都加收我的水费；8.停车以及停车费用问题，我的车子停在小区多次被擦碰，物业不管。停车费也并未归属业主，停车场物业费、物业公司办公场地的物业费由业主承担；9.2018年因物业巡视不当，导致小区春节停水五天，造成业主不方便；10.原告的诉请已过诉讼时效，请求驳回其诉讼请求；11.滞纳金条款无效；12.本案诉讼费应由原告承担。本案查明的主要事实：柳玉华系武汉市新洲区阳逻街天琴湾号房屋（建筑面积147.57㎡，总楼层11层）的业主。武汉市天琴湾小区业主大会业主委员会（甲方）与世纪万达物业公司（乙方）签订了《武汉市物业服务合同》，约定合同期限自本届业委会成立至本届业委会任期结束之日止，小高层住宅的物业费按建筑面积每月1.3元/平方米的标准收取，业主按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每次缴费周期的前一个月内，业主违反合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按日千分之一的标准向乙方支付违约金。2020年1月1日，天琴湾小区第二届业主委员会（甲方）与世纪万达物业公司（乙方）签订了《武汉市物业服务合同》，约定合同期限为5年，自2020年1月1日至2024年12月31日，小高层住宅的物业费按建筑面积每月1.3元/平方米的标准收取，业主按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每次缴费周期前一个月，业主违反合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按日千分之一的标准向乙方支付违约金。柳玉华自2017年1月1日起未交纳物业费，2017年1月1日至2020年4月30日（3年4个月）的物业费为147.57㎡×1.3元/月?㎡×（3×12+4）月=7673.64元。另查明，武汉市天琴湾小区业主大会业主委员会于2014年11月6日成立。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故世纪万达物业公司与两届天琴湾小区业主委员会分别签订的两份《物业服务合同》内容不违反法律规定，合同合法有效。武汉市天琴湾小区业主大会业主委员会与世纪万达物业公司签订了《武汉市物业服务合同》约定了合同期间，柳玉华辩称该合同没有签订日期故合同无效的意见，本院不予采纳。柳玉华作为业主，应当根据约定向世纪万达物业公司支付物业管理费。世纪万达物业公司主张要求柳玉华支付2017年1月1日至2020年4月30日止拖欠的物业费，柳玉华辩称诉讼时效已过。依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，柳玉华自2017年1月1日起未缴纳物业费，世纪万达物业公司未主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定，故2017年1月1日至2017年9月30日的物业费应适用两年的诉讼时效，2017年10月1日之后的物业费应适用三年的诉讼时效。世纪万达物业公司主张其分别于2018年12月31日、2019年1月31日向柳玉华所购房屋门上张贴物业管理费缴费通知书，柳玉华称未收到，世纪万达物业公司对这两份物业管理费缴费通知书的拍摄时间和原始拍摄载体未进行举证，故是否是当时催收的事实存疑，对世纪万达公司提交的两份物业管理费缴费通知书本院不予采信，对世纪万达物业公司的主张，超过诉讼时效的部分本院不予保护；未超过诉讼时效期间认定为2017年10月1日（2020年6月10日世纪万达物业公司递诉状至人民法院向柳玉华主张权利）至2020年4月30日，该期间的物业费在诉讼主张时效内，物业费为147.57㎡×1.3元/月?㎡×（2×12+7）月=5947.07元。柳玉华未按约定支付物业管理费已构成违约，虽然其辩称物业公司未履行物业服务职责才未交纳物业服务费，即使物业公司在履行物业服务合同过程中存在一定的瑕疵，但该服务瑕疵不能成为业主拒交物业服务费的理由，物业公司应当全面履行服务内容，提高服务质量，多为业主利益考虑。业主亦应积极交纳物业费，对物业服务过程的不足多些理解和配合，物业公司与业主之间应形成良性循环，共同提高小区的生活质量。世纪万达物业公司主张柳玉华支付违约金2000元的诉讼请求，因其在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，给柳玉华的生活造成一定的影响，有柳玉华提交的视频和照片为证，故本院不予支持。柳玉华辩称顶楼住户修建阳光房影响其生活属于侵权法律关系，与本案非同一法律关系，柳玉华可另行主张权利。柳玉华的其他辩称理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，判决如下：一、被告柳玉华于本判决生效之日起十日内向原告武汉世纪万达物业管理有限责任公司支付2017年10月1日至2020年4月30日的物业管理费5947.07元；二、驳回原告武汉世纪万达物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告柳玉华负担。本判决为终审判决。审判员 梅 婷二〇二〇年七月三十日书记员 韦丁钰