浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0604民初9024号 原告：何志伟，男，1986年10月8日出生，汉族，住河南省杞县。 委托诉讼代理人：李亚慧，系原告之妻。 原告：李亚慧，女，1990年9月19日出生，汉族，住河南省杞县。 委托诉讼代理人：何志伟，系原告之夫。 被告：绍兴市万峰房地产开发有限公司，住所地绍兴滨海新城沥海街道海滨大道88号，统一社会信用代码91330600146152111D。 法定代表人：高峰，董事长。 委托诉讼代理人：吴有灿，系公司员工。 被告：金华乾进房产营销策划有限公司，住所地浙江省金华市婺城区宾虹路112号0幢104号，统一社会信用代码91330701MA29MWK46W。 法定代表人：陈嘉伟。 委托诉讼代理人：李雨晴，系公司员工。 原告何志伟、李亚慧与被告绍兴市万峰房地产开发有限公司（以下简称万峰公司）、金华乾进房产营销策划有限公司（以下简称乾进公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案，依法组成合议庭审理。原告何志伟、李亚慧、被告万峰公司委托诉讼代理人吴有灿、被告乾进公司委托诉讼代理人李雨晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何志伟、李亚慧向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告万峰公司于2017年10月23日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告万峰公司返还两原告已付购房款40万元，并支付该款自2017年10月23日起至法院判决付款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；3.判令被告万峰公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，即赔偿两原告40万元；4.判令被告乾进公司对上述第二项诉讼请求中的13万元及相应利息损失承担共同清偿责任；5.判令两被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告何志伟与李亚慧系夫妻关系。2017年10月15日，原告听了销售人员栾恩光的介绍，支付给被告万峰公司5万元定金，认购滨江苑12幢1单元102室商品房一套。建筑面积为134.87平方米，合同总价为100万元。两原告于2017年10月23日以POS机刷卡的方式支付35万元首付款给万峰公司后，与万峰公司签订了《商品房买卖合同》，但万峰公司销售人员告诉两原告可以存13万抵15万，参加公司的存底团购金优惠活动。让两原告将13万元以优惠款的名义汇往乾进公司的账户，此时两原告也只能同意。被告万峰公司承诺于2018年4月30日前取得涉案房屋的土地及房屋权属证书交给两原告，以用来办理该商品房的转移登记。签订《商品房买卖合同》后，万峰公司的销售人员栾恩光让两原告等待涉案房产的网签。原告多次电话或微信询问办理证书的进展，销售人员以政府部门办理网签较慢，房地产商卖出的房子较多需要排队为借口，拖延时间。2018年6月3日，原告询问为什么现在还不能交房，销售人员回复已经递交申请了，在等排队网签。2018年8月29日，原告质疑销售人员，房子是不是被抵押了。销售代表此时才承认开发商前期都是在抵押贷款。此后销售人员拒绝联系原告。此后经过原告多次去公司售楼部或通过电话询问，催请万峰公司，均没有结果。2019年10月30日，原告向绍兴市自然资源和规划局提出不动产登记资料查证，确认万峰公司早在2017年4月12日将涉案房屋抵押给了上海银行（权证号：浙（2017）绍兴市不动产权第0010416号），导致涉案房屋被限制出售。两原告认为，万峰公司违反诚实信用原则，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，致使两原告在不知情的情况下与之缔约，多次催请无果，从来没有抱着解决问题，弥补过失的态度主动接触过两原告，之后也没有采取任何补救措施，存在恶意欺瞒的主观故意和客观行为。在两原告付首付款长达两年多的时间后，无力解除抵押登记，致使合同目的不能实现，已构成根本违约。在2017年10月15日向原告介绍所售商品房之前，万峰销售人员为取得购房者的信任，自我介绍为房地产商的一手房源，不存在中介行为，并带原告去房子现场实际考察。在诱导购房者缴纳首付40万的过程中，以优惠的名义让购房者将其中的13万首付款汇往乾进公司账户名下。乾进公司在签订房产合同过程中，没有表明自己是中介的身份，并未给购房者提供任何中介服务，没有主动就本次房产买卖纠纷主动联系购房者。在原告通过网络查询的方式联系到乾进公司负责人李雨晴时，李雨晴才承认房子被抵押。原告多次联系李雨晴，要求其归还13万元，均被拒绝。 被告万峰公司辩称：两原告自认于2018年8月29日知晓涉案房产被抵押，根据《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第十一条第2点约定：“买受人行使法律规定或合同、本协议约定的单方解除合同的权利时，应当在知道或者应当知道有权解除合同之日起的15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃解除合同的权利”。但两原告从未通知过万峰公司解除合同，已丧失合同解除权，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定。两原告系乾进公司介绍过来的，其付给万峰公司的购房款是27万元，并非40万元，另外13万元是付给乾进公司的中介费。万峰公司主观上不存在故意隐瞒房子被抵押的事实，两原告签订的《商品房买卖合同》是草签合同，说明当时不能订网签合同。合同第十六条约定交房在半年后，合同第十三条又间接告知了有关抵押情况。整个小区有上百户被抵押，万峰公司事先已告知中介公司，两原告应当知晓。请法院驳回两原告对万峰公司的诉讼请求。 被告乾进公司辩称：当时乾进公司销售人员已告知两原告房屋被抵押的事实，两原告也愿意购买，两原告是外地人不可能直接过来买的，我公司和其他中介公司有合作，两原告是其他中介公司带过来的，我公司当时也告知两原告需要支付服务费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人的质证意见，对于两原告提供的证据：《商品房买卖合同》、收款收据、POS签购单、绍兴市不动产登记查询证明、微信聊天记录，以及两被告提供的证据：《居间合同》，因符合证据“三性”，本院予以认定，并在卷佐证。 当事人提供的其他证据，不影响本案事实认定和法律适用，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告万峰公司与被告乾进公司之间存在居间合同关系，后者为前者开发的滨江苑商品房项目提供推销楼盘、促成交易等中介服务。原告何志伟于2017年10月14日左右到售楼部了解楼盘，销售中介人员栾恩光接待了何志伟。2017年10月15日，原告何志伟、李亚慧通过POS机刷卡方式向万峰公司支付5万元定金。2017年10月23日，两原告与万峰公司签订《商品房买卖合同》，约定内容包括：“两原告向万峰公司购买滨江苑第12幢1单元102号房屋，总价款为87万元。付款方式为按期付款，买受人于本合同签署的同时支付首付款27万元，剩余购房款60万元以商业贷款方式支付，买受人应在本合同签署之日起七日内向出卖人指定的银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续须由买受人签署的全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年4月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。《商品房买卖合同》附件八第十一条第2点约定：买受人行使法律规定或合同、本协议约定的单方解除合同的权利时，应当在知道或者应当知道有权解除合同之日起的15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃解除合同的权利”。上述合同签订当日，两原告通过POS机刷卡方式向乾进公司支付13万元，向万峰公司支付22万元。两原告提供的收款收据中有共计27万元款项盖有万峰公司的印章，13万元款项盖有乾进公司印章；POS签购单中有共计27万元款项显示的商户名为万峰公司，13万元款项显示的商户名为乾进公司。 上述合同签订时，涉案房屋处于抵押状态，但万峰公司未在《商品房买卖合同》中予以告知。2018年8月29日，栾恩光在微信中告知何志伟：“开发商前期都是抵押贷款的”。2019年10月30日，何志伟向绍兴市自然资源和规划局查询确认了涉案房屋被抵押的事实。因相关抵押登记至今未解除，两原告未能办理按揭贷款，相关房屋也无法办理产权过户登记手续，万峰公司亦未向两原告交付房屋。本院于2019年11月12日收到两原告起诉材料。 本案争议焦点是：1.两原告的合同解除权是否消灭；2.合同解除后，两原告已付款项的返还主体应如何确定；3.合同解除后，两被告的赔偿责任应如何确定。 对于争议焦点1，被告万峰公司认为根据《商品房买卖合同》附件八第十一条第2点约定，两原告享有的解除权已消灭。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》相关规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案《商品房买卖合同》系格式合同，对合同解除权的期限仅在附件中进行约定，万峰公司未提供证据证明其已采取合理的方式提请两原告注意该条款，故该条款不发生效力。 另根据《中华人民共和国合同法》相关规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。在商品房预售合同的履行过程中，应当允许购房人在出现法定或约定的购房人有权解除合同的事由后，有一段合理的时间向开发商提出异议、协商问题的解决办法。万峰公司提供的上述格式条款中关于15日的除斥期间的约定，并未合理设置解决问题的缓冲期间和缓冲条件，不符合商品房买卖合同履行中的实际情况，性质上属于排除购房人主要权利的条款。故即使万峰公司履行了告知义务，该条款也应当认定为无效。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。涉案房屋约定的交付时间为2018年4月30日前，根据上述法律规定，两原告在约定的交付时间届满后二年内均可以行使解除权。故对于两原告主张解除涉案《商品房买卖合同》之诉请，本院予以支持；对于万峰公司的相关抗辩意见，本院不予采纳。 对于争议焦点2，本院认为：两原告提供的POS签购单明确显示了实际收款方，提供的收款收据上盖有实际收款方的印章。从常理上讲，作为具有完全民事行为能力的自然人，除了日常生活性支出以外，对于数额巨大的款项支出，一般都会对POS签购单和收款收据的内容予以核实。本案涉及的各笔款项数额巨大，两被告向两原告提供了相应的POS签购单和收款收据，对于各笔款项的去向两原告应当清楚，故本院根据POS签购单和收款收据的内容认定收款方。 根据《中华人民共和国合同法》相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据本院查明的事实，被告万峰公司实际收取两原告的购房款为27万元，《商品房买卖合同》解除后该款项依法应返还给两原告。万峰公司与乾进公司之间为居间合同关系，两原告未提供证据证明向乾进公司支付款项系应万峰公司的要求，故收取13万元款项应当认定为乾进公司个人行为，两原告主张万峰公司返还支付给乾进公司的款项于法无据，本院不予支持。被告乾进公司未提供证据证明其收取两原告13万元款项的合法依据，且13万元亦远高于中介服务费用的一般市场价，现两原告主张乾进公司返还并无不当，本院予以支持。 对于争议焦点3，本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……”。被告万峰公司在签订商品房买卖合同时并未告知两原告买卖标的已被抵押的事实构成欺诈，且涉案房屋至今未解除抵押，被告万峰公司无法履行交房和过户义务，致使相关《商品房买卖合同》解除，两原告有权主张万峰公司承担赔偿责任。根据上述法律规定，本院确定被告万峰公司按已收取的购房款27万元的一倍承担赔偿责任；并赔偿两原告以27万元购房款为本金，自2017年10月23日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息；并赔偿两原告以尚欠的购房款为本金，自2019年8月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息。 被告乾进公司无正当理由收取两原告13万元拒不返还，给两原告造成利息损失，根据乾进公司收款的时间，本院确定由被告乾进公司向两原告支付以13万元为本金，自2017年10月23日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息；并向两原告支付以尚欠的上述款项为本金，自2019年8月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息。 依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十七条、第四百二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十五条第二款、第十九条之规定，判决如下： 一、解除原告何志伟、李亚慧与被告绍兴市万峰房地产开发有限公司于2017年10月23日签订的《商品房买卖合同》。 二、被告绍兴市万峰房地产开发有限公司返还原告何志伟、李亚慧购房款27万元，限于本判决生效后五日内履行；并赔偿两原告以27万元购房款为本金，自2017年10月23日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息；并赔偿两原告以尚欠的购房款为本金，自2019年8月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息，利随本清。 三、被告绍兴市万峰房地产开发有限公司另按已收取购房款的一倍即27万元赔偿原告何志伟、李亚慧损失，限于本判决生效后五日内履行。 四、被告金华乾进房产营销策划有限公司返还原告何志伟、李亚慧人民币13万元，限于本判决生效后五日内履行；并向两原告支付以13万元为本金，自2017年10月23日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息；并向两原告支付以尚欠的上述款项为本金，自2019年8月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息，利随本清。 五、驳回两原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7300元，由原告何志伟、李亚慧负担1460元，被告绍兴市万峰房地产开发有限公司负担3440元，被告金华乾进房产营销策划有限公司负担2400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  屈继伟 人民陪审员  陈校龙 人民陪审员  张少锋 二〇二〇年七月十三日 书 记 员  潘瑜青 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 第十五条第二款法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 ??? ??14?