贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4498号 原告（反诉被告）：李刚，男，1980年2月2日生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被告（反诉原告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码9152050070966631XK，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号15224201511616943。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 原告（反诉被告）李刚与被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（下称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李刚、被告（反诉原告）瑞丰公司委托诉讼代理人钟影、张海威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李刚向本院提出诉讼请求：1.判令被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司为原告逾期办理瑞丰新城第一幢2703室不动产权证产权的违约金，从2015年4月1日算至2019年12月31日止，共计1730天，每日按总房款331,805.00元的万分之0.5标准计算，为人民币28,701.00元;2.本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由:原告李刚于2011年6月21日与被起诉人签订商品房买卖合同，双方约定于2011年6月21日以按揭方式付清，出卖人应当在2012年8月31日日前交付房屋。根据合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任双方同意按如下方法处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人总房款的万分之零点五违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款331,805.00元(其中首付99,805.00元，银行贷款23.2万元。综上所述，原告认为被告未按照合同约定在规定的期限为原告办理房屋产权的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，为维护自己的合法权益，原告依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，特诉讼至法院，请求法院支持原告的诉讼请求为谢！ 被告（反诉原告）瑞丰公司辩称：一、答辩人诉请已过诉讼时效。本案约定的报产权登记机关备案的期限是交房后730内，故被答辩人起诉的逾期办证违约金存在超过诉讼时效情形，应不予支持。二、被答辩人不存在损失。违约金条款的设置以填补损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付逾期办证违约金，是以被答辩人能够举证证明因逾期办证而给其造成客观具体损失为逻辑前提，而被答辩人购买的住宅并不因答辩人逾期将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案而影响其正常居住、使用，故未造成损失，因被答辩人举证不能，答辩人无支付义务。三、违约金约定过高，应予调整。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。四、逾期办证违约金应至迟应截止到2018年8月15日。答辩人已于2018年8月15日将办证所需资料提交至产权登记机关备案，在答辩人承担责任的情况下，本案逾期办证违约金的终期为2018年8月15日，被答辩人所诉终期错误。五、答辩人享有免责事由。逾期办证系政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由。六、精确分担案件受理费。请求法院精准判定案件受理费的负担主体和负担金额。 在诉讼过程中，被告（反诉原告）瑞丰公司提出反诉，请求判令反诉被告李刚支付反诉原告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第壹幢27层2703号房面积差价款2,348.80元及资金占用费(以2,348.80元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付自2018年8月22日起至面积差价款付清之日止)。事实及理由：2011年6月21日，反诉被告李刚与反诉原告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司(简称“瑞丰公司”)订立《商品房买卖合同》，合同约定“李刚购买瑞丰公司开发建设的瑞丰新城第壹幢27层2703号房，建筑面积为134.88㎡，套内建筑面积为111.60㎡，按套内建筑面积计算房屋价款，单价为2,973.16元，房屋总价款为331,805.00元(计算式:111.60㎡×2,973.16元)，首付款99,805.00元，剩余232,000.00元以银行按揭贷款方式支付”，后李刚向原告支付了购房款331,805.00元。瑞丰公司于2018年8月15日将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，毕节市国土资源局于2018年8月22日颁发了涉案房屋的《不动产权证书》(证号：黔【2018】毕节市不动产权第0013992号)，《不动产权证书》房产分户图中明确“专有建筑面积(即套内建筑面积)为112.39㎡、建筑面积为138.11㎡”。实际登记的套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积多0.79㎡(计算式:112.39㎡-111.60㎡)，根据《商品房买卖合同》第四、五条的约定，李刚应当向瑞丰公司补交0.79㎡的房屋价款2,348.80元(计算式:0.79㎡×2，973.16元/㎡)，并支付自《不动产权证书》颁发之日起至面积差价款实际付清时止的资金占用费。为此，现诉请人民法院予以判决，望判如所请。 原告（反诉被告）李刚对反诉内容无异议。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买瑞丰房地产位于毕节市洪南大道瑞丰新城壹幢27层2703号房屋，房屋建筑面积134.88平方米，套内建筑面积111.60平方米；按套内建筑面积计算，单价为2973.16元每平方米，总价款为331,805.00元，先支付首付款99,805.00元，余款232,000.00元以银行按揭的方式支付；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按套内建筑面积计算，房价款多退少补；被告应当于2012年8月31日前交付该商品房；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款331,805.00元。2012年9月1日，被告将涉案商品房交付给原告，同时向原告代收了办证的相关税费。2018年8月15日，被告将办理涉案房屋产权转移登记的相关资料提交到不动产登记机构。2018年8月22日，涉案房屋登记在原告和龙玲的名下。不动产权证书载明涉案房屋建筑面积为138.11㎡，专有建筑面积（套内建筑面积）112.39㎡。 另查明，贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司变更登记为贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房移转登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，应向原告承担相应的违约责任。 关于支付逾期办证违约金的问题。根据根据合同“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金”约定，被告应当在2012年9月1日交付涉案商品房后的730日内（即2014年9月1日前）提交材料为原告办理房屋权属转移登记。逾期办理产权证的违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办理产权证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原则上，被告应当从2014年9月2日起开始计算违约金，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办理产权证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故自原告向本院提起诉讼之日（2020年4月14日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，即2017年4月15日起的逾期办理产权证违约金请求权未超过诉讼时效。另，被告于2018年8月15日将办理涉案房屋产权转移登记的相关资料提交到不动产登记机构，可以视为被告已履行完毕交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。因此，瑞丰公司应以已付购房款331,805.00元为基数，按日万分之零点五的标准向原告支付从2017年4月15日起计算至2018年8月14日期间的逾期办证违约金8,079.45元(331,805.00元×0.00005×487天）。 关于退还面积差价款及支付资金占用费的问题。根据合同约定，以单价为2,973.16元每平方米按套内建筑面积计算，李刚应支付房价款334,490.62元（2,973.16元×112.39㎡），现已支付为331,805.00元，应退还2,685.62元（334,490.62元-331,805.00元），但原告主张2,348.80元，本院予以尊重，并予以支持。对瑞丰公司主张的资金占用费，无合同约定及法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告（反诉被告）李刚支付逾期办理房产证的违约金8,079.45元； 二、原告（反诉被告）李刚于本判决发生法律效力之日起10日内支付被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司面积差价款2,348.80元； 三、驳回原告（反诉被告）李刚的其他本诉请求； 四、驳回被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的其他反诉请求 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费259.00元，由原告（反诉被告）李刚负担234.00元，由被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担25.00元；反诉案件受理费25.00元，由原告（反诉被告）李刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年七月十三日 书记员  肖 毅