黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1081民初468号原告：李美娟，女，1997年7月9日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥芬河市。被告：孙永生，男，1958年11月13日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥芬河市。原告李美娟与被告孙永生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案。案件受理后，本院依法适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告李美娟、被告孙永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李美娟向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2020年3月30日签订的房屋买卖协议；2、要求被告返还购房定金40000元；3、要求被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2020年3月30日，原、被告双方签订房屋买卖协议；协议约定，被告将绥芬河市福宁雅居16#1幢-1层06室房屋出售给原告，房屋总价款520000元，定金20000元，自签订合同开始40个工作日办理过户手续，被告违约双倍赔偿原告；40个工作日(2020年5月26日)已届满，被告未能为原告办理过户手续，已经构成违约，故起诉至法院，要求解除原、被告双方签订房屋买卖协议，由被告双倍返还定金40000元。庭审过程中，原告变更第2项诉讼请求，要求被告返还定金20000元。被告孙永生辩称，被告不存在违约行为，不适用定金罚则，不同意解除房屋买卖合同，不同意返还原告定金40000元及承担本案诉讼费用；房屋买卖合同形成于2020年3月30日，系新冠××疫情爆发期间，根据绥芬河市政府文件指示，办理房屋产权变更手续需要向房产部门预约；协商后，原告同意被告于2020年6月20日前办理过户手续，经过预约，6月30日才能办理，该办理期限不是因为被告故意拖延导致；至今未办理过户，系因为原告单方不想购买案涉房产；因疫情原因无法办理过户时，被告已经分别于2020年5月13日、2020年6月1日及时通知原告；被告多处借款用于偿还银行贷款，如约腾空房屋，支付人工费等搬家费用，被告积极履行了合同；原告购买的房屋与被告正在使用的房屋是相通的，双方就砌墙还是打隔断产生矛盾，原告欲违约，引起诉讼。本院经审理认定事实如下：2020年3月30日，孙永生与李美娟在绥芬河市旭和房产中介签订房屋买卖协议书。协议约定：孙永生将绥芬河市福宁雅居16#1幢-1层06室(建筑面积211.46平方米)商服出售给李美娟；房屋的成交价格520000元，定金20000元，押金10000元，房屋过户当天李美娟付给孙永生490000元；孙永生违约，按李美娟所付金额的双倍赔偿李美娟；如遇房产、不动产政策变动导致无法办理手续的，均以国家政策为准；因孙永生购买房产时以按揭贷款形式购买，孙永生需要时间办理一手房手续，待该房屋房权证办完时，孙永生应积极配合李美娟办理该房屋剩余交易流程，直到该房屋所有流程结束为止，双方协商办理的时间于签订合同开始40个工作日内办理过户，超出约定时间的，以违约事项进行。房屋买卖协议签订之时，全国处于“新冠××”疫情防控期间。自2020年2月24日开始，绥芬河市不动产登记中心办理各类不动产登记业务，实行预约方式。2020年3月30日，房屋买卖协议签订当日，孙永生妻子车欣(微信名字：A.C,xin，)通过微信方式，收取李美娟男朋友陈吉成(微信名字：A大白俄罗斯进口食品口岸直发)微信转账定金20000元。2020年4月30日，为办理本案争议房屋的产权登记，孙永生向税务机关交纳印花税、契税5万余元。2020年5月29日，绥芬河市不动产登记中心完成对本案争议房屋的测绘、制图、审核工作。2020年6月2日，孙永生提前偿还本案争议房屋的银行贷款22万余元。2020年6月30日，绥芬河市不动产登记中心核发本案争议房屋的不动产权证书。根据庭前对争议房屋的现场勘查，本案争议房屋为地上二层南北走向商服，门窗朝向西侧；房屋每层与北侧孙永生弟弟房屋之间的隔断墙均已经拆除，两家房屋内部相通，形成一体，用于帽子等编织品的生产，内有生产设备、生产资料、产成品，并有工人在从事生产劳动。房屋买卖协议签订之日起，孙永生妻子车欣(微信名字：A.C,xin，)与李美娟男朋友陈吉成(微信名字：A大白俄罗斯进口食品口岸直发)之间，始终通过微信方式，就房屋不动产权证书办理、房屋交付、房屋提前使用、恢复隔断墙等问题进行沟通、协商；因李美娟租赁的房屋即将到期，2020年5月31日，双方在微信中约定交房时间定在2020年6月20日；在隔断墙恢复问题上，双方认可口头约定由李美娟将隔断墙恢复，孙永生妻子车欣要求砌筑，李美娟男朋友陈吉成打算制作木质结构的隔断墙，双方产生矛盾；2020年6月8日矛盾激化，陈吉成(微信名字：A大白俄罗斯进口食品口岸直发)微信中提出“这样我不要了”“法院见”。李美娟在签订买卖合同时租赁的房屋即将于2020年6月22日到期，没有续租，于2020年6月15日与案外人另行签订了租赁合同；2020年6月16日李美娟写好起诉状；2020年6月23日，本院受理李美娟的起诉。本院认为，孙永生与李美娟于2020年3月30日签订的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合同成立并生效。自房屋买卖协议签订之日起，孙永生妻子车欣(微信名字：A.C,xin，)与李美娟男朋友陈吉成(微信名字：A大白俄罗斯进口食品口岸直发)之间，始终通过微信方式，就交易房屋不动产权证书办理、房屋交付、房屋提前使用、恢复隔断墙等问题进行沟通、协商，且原、被告双方均将车欣与陈吉成之间的聊天记录作为证据使用，应视为原、被告双方对该聊天记录所载内容的认可。合同生效后，李美娟支付了定金20000元，履行了合同约定的支付定金义务。双方在合同中约定，签订合同开始40个工作日办理过户手续。40个工作日的届满日期应为2020年5月26日。在2020年5月31日的微信聊天记录中，陈吉成考虑疫情影响，同意交房日期延期到2020年6月20日，车欣未提出异议，应视为原、被告双方对合同约定的交付房屋日期进行了变更。关于隔断墙恢复问题，原、被告双方在合同中未进行约定。双方口头约定由李美娟恢复隔断墙，是对房屋买卖合同的补充，属于从合同。恢复隔断墙用何种材质，双方未能近一步达成一致意见，导致从合同无法履行。从合同无法履行，并不必然导致主合同的不能履行。在双方约定的交房日期2020年6月20日未届满时，2020年6月8日陈吉成提出“这样我不要了”，是拒绝履行房屋买卖合同的意思表示；2020年6月15日李美娟与案外人另行签订租赁合同，2020年6月16日李美娟写好起诉状，是从行为上拒绝履行房屋买卖合同，李美娟已经构成违约。根据《中华人民共和国合同》第六十一条“合同生效后，当事人就质量……等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，如果隔断墙在拆除前是砖结构的，车欣关于砌筑的要求，并不过分。2020年4月30日完成印花税、契税，2020年6月2日提前偿还银行贷款，孙永生为履行房屋买卖合同做了积极的准备；2020年5月29日绥芬河市不动产登记中心完成对本案争议房屋的测绘、制图、审核工作，说明孙永生办理不动产登记的申请已经被受理。2020年6月30日绥芬河市不动产登记中心核发本案争议房屋的不动产权证书，虽然时间晚于双方约定的交付房屋时间，综合考虑疫情期间办理不动产登记需要预约的实际情况，不能就此认定孙永生故意拖延交付房屋，存在违约行为。综上所述，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》“疫情或疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或履行成本增加，继续履行不影响合同目的的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。”的规定，原告李美娟关于被告孙永生违约的主张不成立，要求解除房屋买卖合同、返还定金的请求不能得到支持。故依照《中华人民共和国合同》第四十四条、第六十条、第六十一条、第七十七条、第九十四条第(二)项、《中华人民共和国担保法》第八十九的规定，判决如下：驳回原告李美娟的诉讼请求。案件诉讼费800元，减半收取400元，由原告李美娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于牡丹江市中级人民法院。审判员  王俊东二〇二〇年七月二十一日书记员  徐维维