山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1542号 上诉人（原审原告）：刘雷，男，1996年11月17日出生，汉族，住山东省新泰市。 委托诉讼代理人：陈亮，山东鲁舜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王燕燕，女，1986年11月4日出生，汉族，住泰安市。 委托诉讼代理人：杨奉章，泰安岱岳尊恪法律服务所法律工作者。 上诉人刘雷因与被上诉人王燕燕买卖合同、房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初6175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘雷上诉请求：1.撤销（2019）鲁0902民初6175号民事判决；2.判决支持刘雷一审诉讼请求；3.王燕燕承担一、二审诉讼费用。 事实和理由：1.一审法院认定事实不清。（1）刘雷起诉前原房东已明确表示不予认可刘雷、王燕燕之间的转让协议，并且明确通知刘雷约着王燕燕一起过去交回原合同，解除所有租赁关系。足以证明原房东不认可转租协议的效力。（2）王燕燕提交的录音证据，其形成时间是在2019年10月19日之后即刘雷起诉立案之后，再加上王燕燕以诱导性的问话方式套取原房东模棱两可的回答，不能作为认定本案转租合同有效的依据。（3）原审法院认定店铺转让协议包含买卖合同关系和房屋租赁关系有一定合理性，但不能一概而论，完全可以对两个法律关系作出区分裁判。对于店内物品买卖的部分可以在查明其实际价值的基础上，认定买卖有效。但对于非法转租部分，应该考虑到无权处分，不能当然认定合法有效。2.一审法院适用法律错误。（1）根据合同法第五十一条规定，本案中原房东并未同意刘雷转租，王燕燕转租后也故意不协助刘雷办理转租后续手续。因王燕燕无权处分原房东的房屋，导致转租协议效力待定，因原房东明确告知刘雷否认该转租协议，导致效力待定的转租协议自始无效。（2）本案中原房东在电话通知不予认可转租协议后，刘雷多次电话催促王燕燕一起去原房东处办理相关手续，但王燕燕以种种借口推脱，直至本案一审判决乃至今日仍不予配合。可见王燕燕以自己的行为明确表示或经催告后仍拒不履行相关合同交接的义务。根据合同法第九十四条，即使一审法院经释明后刘雷要求解除合同的要求，也应当予以支持。 王燕燕辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 刘雷向一审法院起诉请求：1.请求确认原告被告双方店铺转让协议无效；2.判令被告退还原告店铺转让费70000元；3.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年8月30日，原告刘雷（顶让方、乙方）与被告王燕燕（转让方、甲方）签订《店铺转让协议书》一份，约定：一、甲方同意将自己租赁的海尚生鲜店铺转让给乙方使用，建筑面积为47.19平方米，乙方享有甲方在原有合同中所享有的权利和义务。二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行新华房地产开发有限公司店铺租赁合同中所规定的条款，并按时缴纳租金及水电费。三、乙方应在2019年8月30日一次性向甲方支付转让费70000元。四、甲方已交租金至2020年4月30日，乙方接手前该店铺的原有债权、债务均由甲方负责。乙方接手后产生的债权、债务及闲杂事宜，由乙方负责，与甲方无关。 另查明，原被告均认可《店铺转让协议书》中包括被告转让给原告的部分物品。原告称物品有：冰柜三个、自制案板一个、柜台一个，货架两个、自制玻璃鱼缸一个、格力空调一台、冰柜内货物一宗、厨房内物品一宗；被告则称物品有：海鲜缸一个、冷柜三个、酒水柜一个、电视一台、监控设备一套、贝类桌一套、货架两套、厨房各类用品一套、称一大一小两套、货物一宗，微信客户群五个及2020年4月30日前的剩余房屋租赁费及物业费。原被告双方均认可包括2020年4月30日前已向原房东支付的租赁费、物业费及店铺内物品在内，双方协商转让价格计70000元。2019年8月24日，原告支付给被告5000元，被告为原告出具收条一张，原被告均认可该5000元为保证金，被告将在泰安市泰山区鑫雷石歌厅为原告出具的保证金收据原件交付给原告。协议签订当日，原告支付被告协议约定的转让费70000元，被告亦于协议签订当日将其承租的涉案房产及店铺内物品交付给原告使用。现涉案房屋钥匙由原告持有。 还查明，2019年4月15日，泰安市泰山区鑫雷石歌厅（甲方）与被告王燕燕（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将其所属新华城国际广场F3-106（即涉案房产）租赁给乙方使用。租赁期限24个月，即自2019年5月1日起至2021年4月30日止。2019年5月1日至2020年4月30日租金为33917元，2020年5月1日至2021年4月30日租金为37309元。2019年5月1日至2020年4月30日物业费为1982元，2020年5月1日至2021年4月30日物业费为1982元。本合同项下第一期租金于2019年5月1日前，乙方须按时足额交纳2019年5月1日至2020年4月30日租金即33917元。本合同签订当日，乙方应当向甲方支付5000元作为履约保证金。未经甲方书面批准，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、对外承包、合作经营和联营，否则视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同，乙方承担导致本合同提前终止的违约责任。合同还约定了其他内容。被告王燕燕按该合同约定向泰安市泰山区鑫雷石歌厅支付了5000元保证金及自2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金33917元。 原告主张其接手后不久原房东告知其该店不允许转租、责令其限期腾房，原告被迫于2019年10月1日停业。被告对此不予认可，原告对此未提交证据证实，称是听被告说原房东要收回房子。原告打电话给原房东工作人员郑霞，郑霞明确表示不认可原被告签订的转让协议。为此，原告提交录音证据一宗，录音中原告问郑霞是否认可其与被告签订的转让合同，郑霞表示不认可，但同意让原告约着被告带着原租赁合同（泰安市泰山区鑫雷石歌厅与被告签订的租赁合同）、押金单终止租赁合同，扣除一个月租金后退还剩余租金及押金。被告则称原房东认可原被告签订的转让协议、并未要求收回涉案房屋。为此，被告亦提交与郑霞的通话录音一宗，录音中郑霞认可被告对涉案房屋的转租行为，但应带着泰安市泰山区鑫雷石歌厅与被告签订的租赁协议及单据更换租赁合同，否认向原告要求收回房子。 庭审时，一审法院释明原告如原被告签订的《店铺转让协议书》被确认为有效合同，原告是否要求解除该协议，原告明确表示要求解除该协议。被告不同意解除该协议，主张不具备解除合同的法定事由，合同能够继续履行，原告交付的转让费被告不应退还。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。原被告签订的《店铺转让协议书》既包括了涉案房屋转租，亦包括了部分物品的买卖，即原被告之间形成房屋租赁合同及买卖合同的法律关系。双方签订《店铺转让协议书》均系双方当事人的真实意思表示，且不违背相关法律规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应认定原被告签订的《店铺转让协议书》是合法有效的。 审理过程中，经一审法院向原告释明，如双方签订的《店铺转让协议书》认定为有效合同，原告是否要求解除该合同，原告明确表示要求解除该合同，被告不同意解除，主张不存在解除合同的法定理由。根据原被告签订的《店铺转让协议书》可以看出，原被告既存在买卖合同关系亦存在房屋租赁合同关系。首先，对于原被告双方之间的买卖合同关系，虽然原被告对于转让的店铺内物品陈述略有差异，但双方均认可转让协议书约定的即是店铺内物品一宗，原告向被告支付了转让费，被告亦将物品已实际交付给原告，双方对此无异议，因此就店铺内物品的买卖合同双方已履行完毕，该部分合同的权利义务已终止。其次，对于原被告之间就涉案房屋租赁合同关系，被告王燕燕将其承租的涉案房屋转租给原告，原告签订涉案协议书时对此是明知的。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，该条规定是在未经出租人同意的情况下承租人转租的，法律赋予了出租人就出租人与承租人之间租赁合同的法定解除权，并未明确规定承租人与次承租人签订的转租合同是无效的。本案原告作为涉案房屋的次承租人，其与被告之间就涉案房屋的租赁合同，是双方真实意思表示，是合法有效的。被告作为承租人虽未取得出租人即泰安市泰山区鑫雷石歌厅书面同意便将涉案房屋转租给原告，这并不影响原被告之间的租赁合同的效力。原被告均应按照协议书约定履行合同约定的义务。原告主张原房东（泰安市泰山区鑫雷石歌厅）告知其该店不允许转租、责令其限期腾房、原告被迫于2019年10月1日停业，未提交证据证实。根据原被告提交的录音证实能够证实泰安市泰山区鑫雷石歌厅工作人员不认可原被告之间的协议书是指原被告之间签订的协议书对泰安市泰山区鑫雷石歌厅不产生法律效力，其并未否认原被告之间的转租行为，只是泰安市泰山区鑫雷石歌厅要求变更合同，泰安市泰山区鑫雷石歌厅对原被告之间的转租并未提出异议，也未要求确认解除其与被告之间的租赁合同或要求确认原被告之间的转租合同无效，其工作人员表示并未要求原告限期腾房。因此，原被告之间的《店铺转让协议书》能够继续履行，原告要求解除双方之间的《店铺转让协议书》不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，且被告亦不同意解除该协议。因此原告要求解除双方之间《店铺转让协议书》诉讼请求，一审法院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回原告刘雷的诉讼请求。案件受理费775元，由原告刘雷负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，首先，关于涉案《店铺转让协议书》是否有效。综合双方提交的证据来看，郑霞不认可刘雷、王燕燕之间的协议书是指该协议书对泰安市泰山区鑫雷石歌厅不产生法律效力，并未否认刘雷、王燕燕之间的转租行为，而是要求到鑫雷石歌厅处变更合同。这亦可从刘雷二审中提交的其与郑霞的短信记录中可以看出。况且，王燕燕系从其前一手米线经营者处转租而来的涉案店铺，鑫雷石歌厅对该转租行为也予以认可。同时，涉案《店铺转让协议书》系刘雷、郑霞的真实意思表示，亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效的情形。故一审法院认定涉案《店铺转让协议书》系有效协议，并无不当。其次，关于涉案《店铺转让协议书》应否解除。从王燕燕提交的证据来看，郑霞表示并未要求刘雷限期腾房，涉案《店铺转让协议书》能够继续履行，刘雷亦可在涉案店铺中继续经营。且二审中刘雷称王燕燕的不配合是指想把押金和租金从原房东或王燕燕那里退回来，而涉案《店铺转让协议书》并未对此约定。故一审法院未予支持刘雷关于解除涉案《店铺转让协议书》的主张，并无不当。综上所述，刘雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1550元，由刘雷负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇二〇年七月七日 书记员 李争艳