江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2003号上诉人（原审被告）：泗阳雨润中央购物广场有限公司，住所地泗阳县众兴镇北京路南侧雨润广场B3幢。法定代表人：张宏明，该单位执行董事。委托诉讼代理人：吕凌霜，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴建华，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪其国，男，1982年8月24日，住泗阳县金康华府二期Ｂ区。被上诉人（原审原告）：黄检萍，女，1983年3月21日，住泗阳县金康华府二期Ｂ区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王波，江苏度世律师事务所律师。上诉人泗阳雨润中央购物广场有限公司（以下简称雨润公司）因与被上诉人汪其国、黄检萍商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2020）苏1323民初280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理并分别于2020年6月16日、7月8日组织双方公开进行了听证。两次听证，上诉人雨润公司委托诉讼代理人吕凌宵、被上诉人汪其国、黄检萍的共同委托诉讼代理人王波均到庭参加听证；被上诉人汪其国、黄检萍第一次到庭参加听证。本案现已审理终结。雨润公司的上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审判决书确认双方签订的《商品房买卖合同》于2019年1月28日解除是错误的。1.双方根本没有达成解除《商品房买卖合同》的合意，更没有签订书面解除协议。一审判决书认为根据被上诉人与销售人员的微信聊天记录就可以认定上诉人同意退房、解除合同不当。上诉人认为销售公司的工作人员不是上诉人的工作人员，不能代表上诉人。上诉人把商品房销售事项委托给该销售公司代理，委托权限只是销售，没有解除合同的权限。即使销售也需上诉人签字盖章才能生效，更何况解除合同呢？如果被上诉人提出退房申请也应该直接向上诉人提出，而不应该用微信与销售员联系。销售员的微信内容不能代表上诉人，对上诉人没有法律效力，是无效行为。一审判决以2019年1月28日微信聊天记录就认定解除合同也是断章取义，本案中还有后续聊天记录，能够反映销售员做不了主，也没有解除权，是在请示。在没有得到上诉人同意情况下，不能认定为上诉人同意解除，一审判决属于主观臆断。如果双方解除合同的话，那么根据合同法规定，对于不能及时结清的民事行为，应该订立书面协议。在书面协议中约定双方的权利义务和责任，以及如何履行等。更何况上诉人不知道也没有同意解除。一审判决适用合同法九十三条是错误的，因为双方根本没有协商一致解除合同。2.本案被上诉人明显违约，其提出退房的理由是不成立的，其行为是违约的。根据双方《商品房买卖合同》补充协议第二条约定，按揭贷款不能办理的，买受人应该在十五天内自行补足房款。本案被上诉人提出解除《商品房买卖合同》不符合法律规定，也不符合合同约定。而且本合同是可以继续履行的，依法被上诉人应该继续履行合同。汪其国、黄检萍答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.对于解除的合意已于2019年1月28日达成，之后讲的都是退款不是解除。在双方达成解除合意后，所有对话都是围绕退款进行的，而不是围绕解除进行的。协商退款不成是上诉人的原因，上诉人混淆了退款和解除问题。2.合同约定无法办理贷款时应现金补足，事实上由于银行拒绝放贷导致无法办理贷款。且上诉人从银行拒绝贷款至今也没有要求被上诉人补足现金，说明双方已对解除合同达成合意，所以上诉人才没有要求被上诉人补足现金。汪其国、黄检萍一审的诉讼请求为：1.雨润公司返还汪其国、黄检萍购房款301326元，并承担自2018年3月1日起银行同期贷款利率的利息至实际支付之日；2.诉讼费由雨润公司承担。后在一审庭审中，汪其国、黄检萍要求解除与雨润公司签订的《商品房买卖合同》。一审法院认定事实：2018年3月16日，双方签订《商品房买卖合同》，约定汪其国、黄检萍从雨润公司处购买泗阳雨润广场A幢310号房屋，房屋总价款为591326元。合同第六条约定，买受人于《商品房买卖合同》签订之日支付房款首付款301326元，剩余房款290000元由买受人申请银行按揭贷款（商业贷款290000元），并自合同签订之日起15日内把银行按揭贷款手续办理完毕。2018年2月28日，汪其国、黄检萍向雨润公司支付首付款301326元，后因银行按揭贷款未办理下来，汪其国、黄检萍与雨润公司的销售人员协商退房，销售公司工作人员同意退房。后因款项未能及时退还，汪其国、黄检萍诉至一审法院。一审法院认为：当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方之间达成的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容真实、合法有效。合同签订后，汪其国、黄检萍按约向雨润公司支付了首付款，后因银行按揭贷款没有办理下来，汪其国、黄检萍与雨润公司的销售人员协商退房事宜，从双方2019年1月28日的微信聊天记录来看，汪其国说“我想把商铺退了”，该销售公司工作人员回复“行吧，退了也好”，可以认定雨润公司同意汪其国、黄检萍退房、解除合同。雨润公司辩称销售公司业务员不能代表公司解除合同。一审法院认为，雨润公司庭审中认可其委托该销售公司销售；汪其国、黄检萍在售楼处通过该销售员购买房屋并签订商品房买卖合同，汪其国、黄检萍有理由相信该销售员代表雨润公司；在该销售员同意汪其国、黄检萍退房后，汪其国多次与该销售员沟通退款事宜，该销售员只是表示退款在走流程。故一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》已于2019年1月28日解除。雨润公司应当退还汪其国、黄检萍支付的首付款301326元。关于利息，支持自2019年1月28起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、确认汪其国、黄检萍与雨润公司签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：SP2AA04BD）于2019年1月28日解除；二、雨润公司于判决发生法律效力之日起十日内退还汪其国、黄检萍首付款301326元及利息（利息自2019年1月28起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5820元，减半收取计2910元，由雨润公司负担。二审中，上诉人为支持自己的上诉请求，提供上诉人与宿迁市同联房地产咨询有限公司（以下简称同联公司）签订的营销代理及企划服务合同一份，拟证明涉案争议的商铺由代理公司进行销售，销售公司无权与购房人解除相关合同。被上诉人质证意见为，对该合同的真实性无法确认；即使是真实的，合同的签订日期是2019年12月31日，涉案《商品房买卖合同》的签订时间是2018年，合同的解除时间是2019年1月份。之前发生的纠纷是发生在上诉人和被上诉人之间且已经达成协议，故该证据与本案没有关联性；另外，就算在《商品房买卖合同》签订的时间点存在代理合同，且合同约定代理方没有权限解除合同，但是对于购房人来讲，该合同是在售楼处签订的，后续的解除也是在售楼处达成的，被上诉人认为代理公司的行为构成表见代理，相关的法律后果应当由上诉人承担。本院认证意见为：该合同有双方签字盖章，本院对合同的真实性予以采信；但该合同签订日期是2019年12月31日，委托期限自2020年1月1日起至2020年6月30日止，而涉案《商品房买卖合同》的签订时间是2018年3月20日，该营销代理合同签订时间在本案双方签订《商品房买卖合同》之后，即本案《商品房买卖合同》签订时间并不在该份合同约定的委托期限内，故对其与本案的关联性，本院依法不予采信；上诉人虽主张该营销代理合同是之前合同的续签、之前合同内容与该合同一致，但一审中上诉人称销售公司为苏州同度有限公司，与其本次提供的合同载明的销售公司名称并不相同，且该合同系上诉人与销售公司之间所签订，对被上诉人并无约束力，故对上诉人的证明目的，本院亦不予采信。除上诉人对一审查明销售公司工作人员同意退房的事实有异议外，对其他的事实，双方均无异议，对一审查明的其他事实，本院依法予以确认。二审另查明，涉案房屋按揭贷款未能办理的原因系银行对内街商铺的房贷政策收紧所致。本案二争议焦点为：涉案《商品房买卖合同》是否经协商一致解除。本院认为，涉案《商品房买卖合同》已经双方协商一致解除。首先，上诉人称与被上诉人联系协商退房事宜的工作人员系销售公司员工而非其公司员工，并未提供证据证明。其次，即便该工作人员系销售公司员工而非上诉人公司员工，无权代上诉人作出解除合同的意思表示，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”，该员工的代理行为仍有效。本案中，被上诉人系在售楼处通过该销售人员购买涉案的房屋并签订《商品房买卖合同》，上诉人一审中也称按揭贷款办不下来后其都是让销售员去催被上诉人交纳余款；也即在整个购房、催款过程中，上诉人并未直接与被上诉人发生联系，均是由销售公司该工作人员出面与被上诉人联系，则被上诉人作为一般的购房人和普通消费者，其非商事交易主体，“从谁手中买的东西，发生问题找谁”是符合一般社会认知的通常做法，基于对该销售人员先期有权销售房屋及处理其他相关事务等事实的信赖，其有理由相信销售人员也有权代表上诉人作出同意退房的行为，故该销售人员同意退房的行为构成表见代理，对上诉人发生效力。至于上诉人所称的内部退房流程，系其内部管理行为，并不能约束被上诉人；且销售人员在与被上诉人沟通过程中，当被上诉人多次询问退款进程时，销售人员一直称“在申请”“等通知吧”“流程还在走”等，从未明确表示过自己无权办理退房事宜也从未要求被上诉人与上诉人直接联系退房事宜。另外，涉案房屋未能办理按揭贷款的原因系银行对内街商铺的房贷政策收紧所致，也非被上诉人原因造成，上诉人称未能办理按揭贷款、被上诉人未补足余款系被上诉人明显违约不能成立。综合以上因素，本院认为一审认定涉案《商品房买卖合同》已于2019年1月28日通过协商一致解除并无不当。综上所述，上诉人雨润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5820元，由上诉人泗阳雨润中央购物广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  张 熠审判员  刘路路二〇二〇年七月二十八日书记员  胡雅玲附录法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。