四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8166号 上诉人（原审原告）：黄兰，女，1984年11月25日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：张韶，男，住四川省仁寿县，系成都孝昕实业有限公司推荐。 委托诉讼代理人：谢静，女，住四川省成都市温江区，系成都孝昕实业有限公司推荐。 被上诉人（原审被告）：成都艺华房地产开发有限责任公司，住所地：四川省新津县花源镇正西后街39号。 法定代表人：陈孝山。 委托诉讼代理人：雷松涛，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾宪充，四川法也律师事务所律师。 上诉人黄兰因与被上诉人成都艺华房地产开发有限责任公司（以下简称艺华房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服新津县人民法院（2020）川0132民初195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员白福群适用独任制公开开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 黄兰上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令艺华房产公司向黄兰支付违约金106708元；3.判令艺华房产公司向黄兰支付资金占用费作为损失赔偿金共计35640元；4.艺华房产公司承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称商品房买卖合同）、《商品房买卖合同》（预售）《补充协议》（以下简称补充协议）为格式合同，且由艺华房产公司提供。黄兰按艺华房产公司要求当日付清了全款949365元。双方签订案涉合同时，该商品房土建主体已完成。合同约定于2018年8月31日前交房。约定逾期交房的违约金为黄兰已交房款总额日万分之二计算违约金。在合同实际履行过程中，艺华房产公司未能按约定期限内交房，黄兰及其全体业主在新津县住建局协调下，与艺华房产公司达成了再次逾期交房应承担的违约金为原违约金的两倍，即业主已交房款总额的日万分之四计算。本案发生后，黄兰对案涉丽都佳苑项目进行了调查。艺华房产公司自2014年项目启动开发以来，资金准备不足，采用多种欺诈手段到处融资。从2014年至2018年，艺华房产公司官司缠身，根本就无精力、无资金建设，项目也被查封。所以，导致逾期交房的原因均是艺华房产公司事先预见到，也应当预见到的损失。二、一审法院认定事实不清、适用法律不当。关于事实认定方面的问题。原审判决书用大量篇幅罗列案涉商品房买卖合同及其补充协议各项条款。其目的就是混淆概念，降低和减少对艺华房产公司不利的约定。在列明主合同条款的前提下，用补充协议的无效条款来推翻已备案的主合同条款。第十八条第（二）款“该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前3日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地址以及应当携带的证件材料。买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理该商品房的交接手续。买受人无法在出卖人通知的交付期限内办理该商品房交接手续的，可以书面委托代理人代为办理该商品房的交接手续。买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点”之约定，出卖人必须以书面形式通知买受人。根据主合同第三十九条之约定“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，如果适用补充协议第八条之约定来推翻主合同第十八条第（二）款之约定，就违反了主合同第三十九条。所以，补充协议第八条是无效条款。一审法院居然采用了补充协议第八条这个无效条款来作为认定主要事实的依据，显然是错误的。加之，商品房买卖合同由住建局提供样本，主合同到住建局备案，而补充协议是未向有关部门出示也未备案，由艺华房产公司单方提供的格式合同。根据相关法律规定，备案合同显然优于未备案的补充协议。根据法律对格式合同条款的规定，格式合同提供方减轻自己责任，加重合同相对人的责任，属可撤销条款。加上主合同第三十九条对本补充协议的限制性约定，一审法院引用补充协议第八条来作为认定事实的依据实在是不合理。法院主动调整违约金的问题。一审法院能否有权主动调整违约金，违约金过高或过低，属当事人的请求权。根据合同法第114条之规定，当事人在订立合同时，可以约定一定数额的违约金，也可以约定违约金的计算方法。就本案而言，约定的是违约的计算方法和计算依据。根据该条法律规定，约定过高或过低当事人均有权请求人民法院或仲裁机构予以增加或减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”。在本案庭审过程中，艺华房产公司从未对违约金的计算方法和计算金额提出过反诉，在法庭释明的前提下，艺华房产公司也没有提出减少违约金的请求，也未在抗辩意见中提出过减少违约金的抗辩意见。最后在庭审过程中，法庭主动把违约金减少作为争议焦点之一，当即黄兰提出了反对。就本案而言，一审法院主动降低违约金，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，超出了不告不理的基本原则，是典型的无请求权的判决，是刻意减轻艺华房产公司负担，加重黄兰负担的判决，这既是实体问题，又是程序问题。一审法院对违约期限的认定问题。案涉商品房买卖合同约定交房日期为2018年8月31日前。根据该条约定，本合同违约期限从2018年9月1日起计算至2019年8月25日。根据一审中提交的证据《房屋交付确认书》《房屋移交结算清单》、物业费收据、维修基金、工本费、登记费收据表明，艺华房产公司向黄兰移交房屋日期为2019年8月25日。一审法院采用政府对艺华房产公司项目验收日期即项目竣工备案日期或艺华房产公司公告日期作为案涉房屋由出卖人移交给买受人的日期，明显不合理。买受人有权按约定自由检查商品质量。2019年8月8日，艺华房产公司通知黄兰交房，因发现房屋有质量问题，发出了整改通知书，约定8月25日现场交房。行政机关对项目的管理，履行的是监督权，对其竣工验收，属行政机关的法定职责。它只能表明艺华房产公司开发的项目基本满足了项目设计的各项指标。它不能代表出卖人与买受人的约定，更不能以竣工验收日期为出卖人与买受人的交房日期。艺华房产公司的公告日期是准备移交房屋日期，公告期届满多少日内该公告内容生效。一审法院将竣工日期、公告日期认定为艺华房产公司交付给黄兰的日期是错误的。三、对法律条文的理解与适用问题。一审法院引用的相关法律条文，是符合本案的实际，但没有按照这些法律条文的规定来认定事实。如合同法第114条，有关违约金请求权的规定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条，一审法院就没有严格按照这个法律规定来作出判决。有关违约约定过高或过低的认定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，对违约金过高或过低的认定，过高是指黄兰与艺华房产公司约定的违约金高于实际损失的百分之三十，才能认定为过高。而一审法院以该区域该套房屋的租金为损失计算依据，既不符合法律规定，也违反了商品流通交易利益的保护原则。四、关于违约金的惩罚性和补偿性问题。违约金是以补偿性为主，惩罚性为辅的基本违约制度。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”按此规定，艺华房产公司于2017年10月19日收到黄兰949365元，按当年的利息（2017年10月20日至2018年8月31日）共计36418.66元。而艺华房产公司继续违约，导致标的物无法在行政主管部门的干预下达成的交付条件如期交付，从2018年9月1日至2019年8月25日因艺华房产公司违约再次扩大了损失，资金利息共计40718.5元。另外，购买该商品房时，艺华房产公司要求必须一次性付款，黄兰以民间借贷年利率18%计息，借款250000元，利息共计：83250元（2017年10月20日至2019年8月25日）。其中，2017年10月20日至2018年8月31日，黄兰可预见的损失为38875元，2018年9月1日至2019年8月25日，艺华房产公司因违约给黄兰造成的扩大损失44375元。直接经济损失为160387.16元。艺华房产公司提交的格式合同条款约定自愿承担违约金，是黄兰付清全款总额的日万分之二。这就符合《中华人民共和国合同法》第113条“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”且艺华房产公司作出承诺：2019年1月31日至交房日的违约金由我公司依法按照约定统一按照与业主所签订的四川省商品房买卖合同（预售）及商品房买卖合同（预售）补充协议约定的比例加一倍执行。如法院简单粗暴的用职权调整、降低违约金，违反了自愿原则。一审法院采信了艺华房产公司竣工验收日和公告日来类推交房日，违反了已知的法律事实。2019年6月29日，是建设行政主管部门对该项目进行竣工验收之日，2019年6月30日是艺华房产公司在成都商报刊登的公告日，无论是竣工验收日还是公告日，均只能证明前一个合同义务的结束，而另一个合同义务的开始。无论从客观事实还是法律事实上，均不可能竣工或公告之日就将600多套房子一并交给买受人，艺华房产公司与全体业主签订的丽都佳苑项目《房屋交付确认书》《房屋移交结算清单》、物业费收据、维修基金、工本费、登记费收据就变得毫无意义。请求二审法院判令艺华房产公司按照约定承担106708元的违约金及给黄兰造成的可预见损失35640元。 艺华房产公司辩称，延期交房是根据合同约定而导致的，在商品房买卖合同第18条第一款当中明确约定有以下原因（不可抗力，设计变更……）；艺华房产公司延期交房有10个月，但有4项设计变更，在商品房买卖合同第10条第二款约定；商品房买卖合同第16条第二款约定公共服务及其他配套设施以建设规划许可为准，因为整个楼盘和设计上标高是低于公共道路，如果标高不变更，会导致小区的重大损失，在相关部门同意设计变更后施工，导致了工程的延期，对此，建设单位、设计单位、施工企业都出示了签证，一审中，艺华房产公司也提交了相关的图纸和审批申请。《商品房买卖合同》第18条约定，确实有书面通知买受人，在补充协议中有三个款项都对此做了约定；补充协议第7条第一款、第7条第二款、第8条第十六款。因此《商品房买卖合同》有约定及补充协议对相应的条款约定的更为详细。黄兰认为违反主合同就无效，其没有法律依据，补充协议视为对主合同的修改、完善及补充，如果双方有不同约定的地方应当以补充协议为准。关于房屋的延期交付原因，艺华房产公司在一审中提交了新津气象局的证明，2017年7月-2018年6月新津县的预计为223天，在此期间案涉房屋还没有封顶，由于雨季的原因艺华房产公司无法施工；艺华房产公司向人民法院提交了外墙保护系统规范；说明在雨季施工不符合相关的施工规范，且交付的房屋也不合格且不会通过验收。另一个原因，由于成都市出了环保整治的文件，导致艺华房产公司停工75天。对整个小区项目进行了一系列的设计变更，包括大门、进户门、地板改造；艺华房产公司一审中提交了相应的证据，事实上，绝大多数业主都是认可艺华房产公司的设计变更以及延期交房的理由，在交房之前跟艺华房产公司签订了《承诺书》，该《承诺书》的主要内容是因设计变更、天气变化造成延期交房，业主放弃追究开发商责任。由于房屋交付延期，业主选取了业主代表，开发商与业主代表达成了赔偿协议，按照9个月的市值赔偿业主的损失。同时，一审中，艺华房产公司已经明确提出了违约金过高，应当调减。关于延期交房的损失如何处理，我方认为延期交房的损失是合理的，且应当为直接损失，而不应当将其他的损失一起计算，我方认为租金损失是确定的。关于合同的效力问题，商品房合同及补充协议都是具有效力的，对于主合同中没有约定及补充不完善的地方由补充协议予以完善，因此《商品房买卖合同》包含的是主合同和补充协议；艺华房产公司虽然违约交房，但有免除责任的依据，但一审法院的判决书都没有支持艺华房产公司意见；关于交房承诺书，该交房承诺书，黄兰只取了其中的一点，丽都佳苑项目住宅、车位最迟在2019年6月30日前达到交房条件，并不是实际交房时间。 黄兰向一审法院起诉请求：1.判令艺华房产公司向黄兰支付违约金106708元；2.判令艺华房产公司向黄兰支付资金占用费作为损失赔偿金共计35640元；3.一审诉讼费由艺华房产公司承担。 一审法院认定事实：黄兰于2017年10月19日与艺华房产公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同）及补充协议，以合同约定的价格949365元购买艺华房产公司开发的位于新津县房屋一套，黄兰按约于签订合同当日付清了全部房款。买卖合同第十二条关于规划、设计变更的约定：“（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不得擅自变更规划、设计。”第十八条（一）关于交付时间的约定：“出卖人在2018年8月31日前向买受人交付该商品房。有下列原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1.不可抗力；2.设计变更；3.其他不可归责于出卖人的原因”。第十八条（二）关于交付手续的约定：“该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前3日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料……买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点”。 买卖合同第十九条（一）关于逾期交房责任的约定：“除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在365日之内，自合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金”。第三十九条约定：“对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。 补充协议第七条关于规划、设计的补充约定：“1.双方一致同意，将主合同第十二条第（一）款变更为：出卖人按照批准的规划、设计建设该房屋。但是，在该房屋修建过程中，出卖人有权根据具体情况对整个本建设项目的规划、设计方案，以及对该房屋进行优化调整和合理变动，出卖人无须一定通知买受人，买受人不得据此拒绝收房、主张解除合同或者要求出卖人承担违约责任”。 补充协议第八条关于房屋交付的特别约定：“4.出卖人在该房屋达到合同约定的交付使用条件后，无须一定以书面形式通知买受人办理房屋的交付手续。无论出卖人的通知在客观上是否能够送达买受人，买受人应均于合同约定的交房日或出卖人通知的其他时间前往丽都佳苑现场办理房屋交付手续……16.《主合同》第十八条（一）款约定的任意一项原因发生，出卖人有权据实予以延期交房，且不需因此向买受人承担任何违约责任”。 丽都佳苑项目在修建过程中进行了四处设计优化变更：1.房屋及室外地面标高优化设计变更；2.业主要求对小区出入口大门进行优化设计变更；3.业主要求对燃气壁挂炉改为地暖进行优化设计变更；4.业主要求对进户门进行优化设计变更。 一审法院另查明，艺华房产公司因无法在合同约定的时间向业主交房，在政府相关部门协调下于2018年12月11日与张倩等六名业主代表进行了沟通，并出具《丽都佳苑项目交房承诺书》，载明：“1.交房时间：丽都佳苑项目所有住宅、商业、车位最迟在2019年6月30日前全部达到交房条件，并在交房条件具备后15日内全部完成交付。2.逾期交房违约金的计算方式：2019年6月30日具备交房条件的，由我公司从2018年8月31日至交房日的违约金统一按照与业主所签订的商品房买卖合同及补充协议约定的比例依法执行……4.工程进度承诺及监督：开发商及施工单位按照2019年6月30日具备交房条件，按15日为单位，安排项目后期施工进度计划，由开发商、业主代表、政府机关建立交房工作联系小组，每半月现场检查施工进度计划表的执行情况。本交房承诺书至发出之日起生效与购房合同具备同等的法律效力，对我公司具有法律约束力”。 一审再查明，2017年11月16日，成都市大气、水、土壤污染防治“三大战役”领导小组办公室印发了《成都市2017-2018秋冬季大气污染防治攻坚行动方案》，其中第（六）水泥企业和砖瓦窑行业整治行动，载明“2017年11月15日至2018年1月31日，全市范围内196家砖瓦窑生产企业全面停窑，实施季节性错峰生产”。 一审又查明，2019年6月30日，艺华房产公司在成都商报向业主刊登《交房公告》载明：“丽都佳苑商品房项目已于2019年6月28日竣工验收，按照合同约定已具备交房条件，公司定于2019年6月30日起开始交房。”黄兰于2019年8月25日在《房屋交付确认书》上签名。案涉楼盘交房期间大多数业主已与艺华房产公司达成和解协议，一部分业主放弃艺华房产公司承担违约交房责任，出具了《承诺书》；另外一部分业主（含张倩等5名业主）同意艺华房产公司按调减的违约金支付方案支付，出具了《逾期交房违约金支付协议》。 一审法院认定上述事实，有黄兰提交的一审法院予以采信的买卖合同、补充协议、购房收据、丽都佳苑项目交房承诺书、成都商报《交房公告》《房屋交付确认书》以及庭审笔录等在案为证。 一审法院认为，本案的争议焦点是：一、艺华房产公司能否以合同约定的设计变更等主张免除违约交房责任；二、关于逾期交房截止日的认定；三、关于合同约定的违约金是否过高或过低以及是否进行调整的问题。对此，一审法院作如下分析认证： 一、艺华房产公司能否以合同约定的设计变更等主张免除违约交房责任。双方当事人签订的买卖合同及补充协议系其真实表示，未违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。买卖合同及补充协议虽然约定艺华房产公司可以进行设计变更，由此不承担违约交房责任，但艺华房产公司未提交证据证明优化设计变更必然导致工期顺延，也即未提交因标高、小区出入口大门、燃气壁挂炉改为地暖、进户门优化设计变更导致停工并等待设计变更后继续施工的相关证据，且成都市大气污染整治行动导致砖瓦窑实行季节性错峰生产导致其无法购买原材料及雨日不能施工的理由与工期顺延没有直接的因果关系，故艺华房产公司以设计变更、其他不可归责出卖人的原因等主张免除违约交房责任的理由不能成立，一审法院不予支持。 二、关于逾期交房截止日的认定。买卖合同第十八条（二）约定了交付条件成就后，出卖人在交付日期届满前3日书面通知买受人收房，但案涉房屋因未能如约交房，故应适用补充协议第八条关于房屋交付的特别约定“出卖人在该房屋达到合同约定的交付使用条件后，无须一定以书面形式通知买受人办理房屋的交付手续”。结合2018年12月11日艺华房产公司与张倩等六名业主代表在政府相关部门协调进行了沟通，双方所形成的《丽都佳苑项目交房承诺书》中载明的关于丽都佳苑项目所有住宅、商业、车位最迟在2019年6月30日前全部达到交房条件以及开发商、业主代表、政府机关建立交房工作联系小组，每半月现场检查施工进度计划表的执行情况的事实，加之艺华房产公司于2019年6月30日刊登交房公告的事实，足以证明黄兰明确知晓延期交房的具体时间，因其未在该时间前往现场进行交房，故应以2019年6月30日作为本案计算违约交房的截止日。 三、关于合同约定的违约金是否过高或过低以及是否进行调整的问题。人民法院在调整违约金时，应当坚持填平为主、惩罚性为辅的原则，以违约方违约情况、守约方损失大小、商品房买卖合同履行情况等因素综合考量。一审中，黄兰主张合同约定的违约金计算标准低于民间借贷年利率24%，且其系全款购房，导致艺华房产公司使用其资金造成其资金损失以及房屋增值、不能及时入住的损失。一审法院认为，黄兰理由不能成立。其一、黄兰全款购房的目的系获取房屋并入住，并非将购房款借给艺华房产公司收取利息；其二、艺华房产公司延期交房与房屋增值不具有直接的因果关系；其三、因艺华房产公司逾期交房给黄兰造成的损失也系租金损失。反观艺华房产公司在前期与大部分业主就逾期交房违约金问题达成一致和解协议，妥善处理了逾期交房问题，且艺华房产公司对采暖方式的优化设计施工变更系维护包括本案黄兰等业主的共同利益。综上，根据艺华房产公司要求对违约金进行减少的请求及本案实际情况，一审法院酌定将案涉合同约定的违约金计算标准调整为按日万分之一计算，本案逾期交房天数为2018年9月1日至2019年6月30日共计303天，计违约金28765.76元（949365元×303天×日万分之一），故一审法院对黄兰要求艺华房产公司在28765.76元范围内承担违约金予以支持，对超过部分不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、成都艺华房地产开发有限责任公司在一审判决生效之日起十日内向黄兰支付逾期交房违约金28765.76元；二、驳回黄兰的其他诉讼请求。如果成都艺华房地产开发有限责任公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1574元（已减半），由成都艺华房地产开发有限责任公司负担410元，黄兰负担1164元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 黄兰出示的第一组证据：《借款合同书》、出借方身份证复印件、借款方身份证复印件、借款转账凭证、经济损失说明书，证明目的：证明因艺华房产公司违约给黄兰造成的经济损失、损失计算方式和损失额。 第二组证据：成都天合成房地产开发公司企业信用信息公示报告、（2019）川01民终10620号民事判决书、（2019）川01民终9334号民事判决书，证明目的：以上两个案件请求事项相同、被告抗辩理由相同、对事件的发生、发展过程相同，同一个法院作出的判决不同。 第三组证据：（2018）川0107执4916号之三民事裁定书、业主维权照片，证明目的：证明艺华房产公司明知该项目在查封冻结期间，不能在2018年8月31日前交房，到合同约定期届满，黄兰要求交房时，艺华房产公司不能完成的交房事项，导致数百户业主维权，给政府管理地方事物造成不稳定因素。 艺华房产公司发表质证意见，第一组证据中，对银行交易清单的真实性无异议，对《借款合同书》、身份证复印件、经济损失说明书三性均有异议，且不能达到黄兰的证明目的。 第二组证据，艺华房产公司对该组证据的真实性，合法性予以认可，对关联性不予认可，不能达到上诉人的证明目的。 第三组证据中，对《民事裁定书》的真实性予以认可，该案已经结案。 艺华房产公司未提交新证据。 黄兰对一审法院查明事实除一审判决书第6页载明的“案涉楼盘交房期间大多数业主已与艺华房产公司达成和解协议……出具了《逾期交房违约金支付协议》”有异议外，对其余事实无异议。 艺华房产公司对一审法院查明事实无异议。 本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 二审另查明，一审中，黄兰出示由成都市万昌物业管理有限公司于2019年8月25日出具的《收据》，该《收据》载明：今收到：黄兰6-3-204，交来：2019年7月-12月物业费，每月247.19，合计1483元。 艺华房产公司的质证意见为对该证据的真实性、关联性予以认可。 本院认为，根据黄兰的上诉请求及理由和艺华房产公司的答辩意见，本案的争议焦点为一审法院认定的逾期交房违约金金额是否恰当。 本院认为，黄兰、艺华房产公司签订的《四川省商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。 《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条（一）约定“艺华房产公司在2018年8月31日前向黄兰交付该商品房”。从本案查明的事实看，实际上，案涉房屋于2019年6月28日才具备交房条件，艺华房产公司逾期交付案涉房屋，构成违约，其应当承担违约责任。 关于黄兰主张逾期交房违约金以《丽都佳苑项目交房承诺书》中载明的逾期交房违约金计算标准是否成立的问题。《丽都佳苑项目交房承诺书》中载明的逾期交房违约金计算标准即2019年6月30日具备交房条件的，由艺华房产公司从2018年8月31日至交房日的违约金统一按照与业主所签订的四川省商品房买卖合同及补充协议约定的比例依法执行；如果2019年6月30日仍不具备交房条件的，2018年8月30日到2019年1月30日的违约金由艺华房产公司统一按照与业主所签订的四川省商品房买卖合同及补充协议约定的比例依法执行，2019年1月30日至交房日的违约金由艺华房产公司依法按照约定（统一按照与业主签订的四川省商品房买卖合同及补充协议约定的比例加一倍）执行。据此可知，该承诺书是以房屋是否具备交房条件来区分违约金的计算标准，并不是以交房时间来区分违约金的计算标准。本案中，根据查明的事实，案涉房屋已于2019年6月30日前具备交房条件，因此，黄兰依据该承诺书主张逾期交房违约金计算标准是不成立的。 关于黄兰主张艺华房产公司向其支付资金占用费作为损失赔偿金是否成立的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定的外，出卖人应当承担违约责任……”；第二款“合同没有约定违约金或者数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。黄兰依据上述第二款的规定主张艺华房产公司向其支付资金占用费作为损失赔偿金。本院经审查认为，上述条文是关于逾期办理房屋权属证书的规定，并未涉及逾期交房的问题。黄兰主张艺华房产公司向其支付资金占用费作为损失赔偿金无法律依据，故黄兰主张艺华房产公司向其支付资金占用费作为损失赔偿金的理由亦不成立。 关于逾期交房违约金的截止日期的问题。根据查明的事实，案涉房屋已于2019年6月30日前具备交付条件。一审中，黄兰出具的《收据》载明其交纳案涉房屋物业费的时间2019年7月-12月，根据每月247.19元计算，合计1483元，可以看出，黄兰从2019年7月1日起交纳了案涉房屋物业费，黄兰的该行为，可以视为黄兰于2019年6月30日接收了案涉房屋。故案涉房屋逾期交房违约金应计算至2019年6月30日。 关于一审法院将逾期交房违约金的计算标准调整为按日万分之一是否正确的问题。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十九条（一）关于逾期交房责任的约定：“除不可抗力外，艺华房产公司未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向黄兰交付该商品房的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在365日之内，自合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，艺华房产公司按日计算向黄兰支付全部房价款万分之2的违约金”。一审法院综合考虑案涉楼盘有650余户，交房期间大多数业主已与艺华房产公司达成和解协议，部分业主放弃要求艺华房产公司承担违约交房责任，还有部分业主同意艺华房产公司按调减的违约金支付方案支付。为化解矛盾，解决纠纷，减少不必要的诉讼，一审法院根据艺华房产公司对违约金进行减少的请求，依据填平为主、惩罚性为辅的原则，以违约方违约情况、守约方损失大小、商品房买卖合同履行情况及结合本案实际情况等因素综合考量，酌定将本案合同约定的违约金计算标准调整为按日万分之一并无不妥，本院予以维持。 综上所述，黄兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3147元，由黄兰负担。 本判决为终审判决。 审判员  白福群 二〇二〇年七月七日 书记员  夏玉荣