山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终6195号 上诉人（原审被告）：柯茗兰，女，1978年9月8日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：王民，山东正洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：窦晓冰，山东正洋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司青岛分公司，住所地山东省青岛市市北区延吉路76号8号楼四层。 法定代表人：马广春，总经理。 委托诉讼代理人：姜燕，该公司员工。 委托诉讼代理人：郭春雪，该公司员工。 上诉人柯茗兰因与被上诉人中海物业管理有限公司青岛分公司（以下简称中海物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初3857号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人柯茗兰上诉请求：1.撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。诉讼中上诉人明确该项请求为：减免50%的物业费；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人未能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。1、被上诉人不履行维护公用设施的义务，前期物业合同对于物业服务质量管理有明确的约定，被上诉人未尽到其应尽的义务，导致小区脏、乱、差的形象。上诉人的车位经常被其他车辆占用，上诉人多次投诉无果。小区发生过丢窃事件，上诉人没有安全感；2、被上诉人未按约定每半年向全体业主公布一次管理费用、收支账目，未按约定制定文明公约等与物业相关的规定；3、被上诉人应按合同约定向业主征询意见，满意率达到85%，但被上诉人从未征求服务意见，已构成违约；4、被上诉人办理物业服务登记证已超过法定时间，无权收取物业费。二、上诉人未缴纳物业费系因被上诉人不履行物业服务义务在先，上诉人属于行使合法抗辩权。上诉人主张先履行抗辩权，在被上诉人纠正错误履行行为前，有权拒绝支付物业服务费用。 被上诉人中海物业一审判决适用法律正确，小区前期物业服务合同现行有效，物业服务收费标准按该合同约定执行。前期物业服务合同第二十五条约定物业服务期限自本合同签订之日起至业主大会成立选聘物业公司进驻小区办理移交手续止，小区至今未成立业主大会，依据《青岛市物业管理条例》第二十二条“尚未成立业主大会的，物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定，继续从事物业管理服务，直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止”。答辩人一直按照前期物业服务合同约定提供物业服务，前期物业服务合同尚在合同期限内且服务事实存在。因此小区仍适用前期物业服务合同，其物业服务收费标准仍应按合同约定执行。二、答辩人按约履行前期物业服务合同,且依据业主诉求不断整改提升物业服务标准,小区内大多数业主比较满意。被答辩人提交的证据不足以证明答辩人未按约履行前期物业服务合同,不能依据被答辩人个人标准判断答辩人未按约履行。小区自2010年交房至今已有10年，各项设施设备逐渐老化，小区业主对服务的需求也不断提升，答辩人投入大量人力物力对小区进行改造并提升服务水平，致力于为小区全体业主创造更舒适、更和谐的居住环境，且获得各部门机关及业主的认可。答辩人是否按约履行合同，应依据大多数业主的反馈意见及小区现场的管理情况，而非凭借被答辩人个人标准判断。三、被答辩人应按约履行缴纳物业服务费的义务,不应仅享受物业服务的权利而不履行相应义务，对其他已缴费的业主不公平。且被答辩人拒绝缴纳物业费并非正确理性的反映诉求的方式，被答辩人可通过与答辩人沟通的方式反映其诉求，对小区的服务进行提升和改善。综上所述，被答辩人诉状所列的各项理由均不成立，请依法驳回被答辩人的诉讼请求。 中海物业向一审法院提出诉讼请求：1、判令柯茗兰支付物业服务相关费用30624元（按每月每平方米3.3元收取）、违约金1664.3元（按银行同期贷款利率计算）；2、本案诉讼费用由柯茗兰承担。 一审法院认定事实如下：2009年4月15日，中海物业与柯茗兰所在的中海银海一号小区的开发商青岛中海兴业房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：青岛中海兴业房地产有限公司委托中海物业为位于青岛市市南区的中海银海一号小区提供物业管理服务；商业用房公共性服务费标准为每月3.3元每平方米；物业服务费用按季度缴纳，业主应在每季度第一个月10日前履行交纳义务，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应交费用千分之三加收违约金；委托管理期限自2009年4月15日起至业主大会成立选聘物业公司进驻小区办理移交手续止。中海物业于上述合同约定的期间在中海银海一号小区提供物业服务。 柯茗兰系青岛市市南区银川西路7-60户的业主，房屋建筑面积为281.21平方米，房屋类型及用途为商业，楼层为2层。 2016年，中海物业曾就柯茗兰欠付自2014年1月1日至2016年3月31日期间的物业服务费向一审法院起诉，该院于2017年4月14日作出（2016）鲁0202民初4604号民事判决书，判令柯茗兰支付该期间的物业费及违约金，该判决书已经生效。 柯茗兰未缴纳自2016年4月至2018年12月期间商业用房公共性服务费30624元（3.3元/平方米×281.21平方米×33个月）。期间中海物业向柯茗兰书面催收物业管理服务费。 对有争议的事实及证据，一审法院认定如下：柯茗兰为证明中海物业服务存在瑕疵，提交照片若干（拍摄内容为楼层拐角存在纸壳、纸袋等垃圾）。中海物业质证称，无法确定照片拍摄地点和时间，且该照片不能作为柯茗兰拒绝交纳物业费的理由。对此，一审法院认为，柯茗兰所提供的证据不足以证明中海物业的物业管理服务长期存在上述问题，因为物业服务过程是一个长期的、不间断的持续过程，公共卫生需连续性清扫决定了不能仅凭小区内某天某个时刻地面留存的废弃物就认定中海物业卫生清洁不到位，较小的瑕疵并不影响物业公司根据合同约定收取物业费，故柯茗兰不能据此拒交物业费。 一审法院认为，中海物业与柯茗兰所在的中海银海一号小区的开发商青岛中海兴业房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，中海物业与柯茗兰均应按照合同约定的内容完全、及时地履行合同义务。中海物业依合同约定为中海银海一号小区提供了相关的物业服务，履行了自己的合同义务，柯茗兰作为房屋业主理应依据合同约定及时交纳相关物业费用，柯茗兰若对物业服务公司不满意，应当通过正当途径提出，依法进行维权，而不应以拒绝交纳物业费的形式维护自身权益。故柯茗兰违约欠交2016年4月至2018年12月期间商业用房公共性服务费30624元，中海物业有权要求其支付。对于柯茗兰主张房屋空置减免物业费的要求，一审法院认为，柯茗兰未能举证证明房屋存在空置情形，亦未能证明其与中海物业就该物业费收费标准另有约定，且相应减免政策适用于普通住宅，而不包括商业用房，故对于柯茗兰该抗辩意见，一审法院不予支持。本案中，虽然柯茗兰没有按照双方约定的期间支付物业服务费及车位管理费，但根据本案所查明的事实来看，其不支付上述费用的原因是基于对物业服务瑕疵的异议，柯茗兰主观恶意并不明显，其提供的照片证据不能证明中海物业提供物业服务违反合同约定，但中海物业的服务仍有进一步改善、提高的必要，故对中海物业要求交纳违约金的主张，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、柯茗兰于判决生效之日起十日内支付中海物业2016年4月至2018年12月期间商业用房公共性服务费30624元二、驳回中海物业其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费607元，公告费750元，由柯茗兰承担。 二审中，中海物业提交证据如下：证据一、五封感谢信及照片四张，证明大多数业主对物业的服务较为满意，且获得业主书写的表扬信、授予的锦旗以及相关政府部门授予的奖项。证据二、照片四张，证明被上诉人经常举办业主活动，拉近与业主之间关系，提高业主的满意度。证据三、照片一张，证明被上诉人按法律要求每一季度对小区的公共收益财务进行公示，并在小区管理处的前台进行公示。上诉人进行质证意见：对证据一的真实性均不认可，该证据属于证人证言，根据法律规定证人应当出庭作证。对证据二真实性不予认可，与本案无关。是否尽到了管理义务与举行活动没有必然联系。对证据三真实性不予认可，属于被上诉人单方制作。被上诉人提供了仅仅是2019年第四季度，被上诉人没有按照约定进行公示。 本院审理查明的其他事实与原审一致。 本院认为，本案争议的焦点为，上诉人主张按50%的比例交纳物业费是否应予支持。本案中，中海物业与涉案小区开发商签订了《前期物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，中海物业与柯茗兰之间成立物业服务合同关系，双方应当按合同的约定履行各自的义务。中海物业已履行了合同义务，且小区大部分业主已交纳物业费。上诉人主张被上诉人服务中存在的问题，应当降低收费标准。对此本院认为，上诉人所提供的证据不足以证明其在物业服务过程中不履行主要合同义务，因此本院对上诉人的该主张不予采纳。 物业服务企业在服务中难免存在服务不到位、不完善的现象，被上诉人中海物业作为物业服务企业应加强与业主沟通，相互理解，和谐共处，不断完善服务，取得广大业主的理解和支持。柯茗兰作为业主应及时履行自己的应尽义务，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，该行为不应提倡。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或成立业主委员会集中民意，也可以向相关主管部门反映，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。通过本次诉讼，中海物业也应反思其在物业服务过程中存在不完善之处，提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。 综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人柯茗兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年七月二十日 书记员  方高海 韩平