内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内08民终840号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵某，住内蒙古自治区。上诉人（原审被告、反诉原告）：王某。上诉人共同委托诉讼代理人：张某1，内蒙古塞外律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：项某，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：刘某，内蒙古大法扬（磴口）律师事务所律师。上诉人赵某、王某因与被上诉人项某房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌拉特中旗人民法院（2019）内0824民初1058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日受理后，依法组成合议庭，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。上诉人赵某、王某的共同委托诉讼代理人张某1，被上诉人项某的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵某、王某的上诉请求：撤销乌拉特中旗人民法院（2019）内0824民初1058号民事判决第一、第三项；改判确认被上诉人与上诉人之间的《房屋买卖合同》无效并判令各自返还财产。事实和理由:一审判决认定事实错误，适用法律错误，二审法院应予改判或发回重审。1.认定合同效力，特别是一方当事人请求确认无效合同的依据为《合同法》第52条的规定。反过来人民法院审查有效合同也应该是合同应具备以下条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或社会公共利益。人民法院审查合同效力的重点还在于合同是否违反法律、行政法规的效力性强制性规定。本案中被上诉人项某不具备开发房地产资质，未依法取得建设规划许可，未依法取得开工许可、未取得竣工验收报告，特别是在县级城市中心地带公开出售其按每平米2400元，四层楼约5000平米的楼盘（毛坯房），而未经房管部门颁发《商品房预销售许可证》，违反《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房（预）销售管理办法》的效力性规范，人民法院依审判职权应审查认定为无效合同，但一审法院都轻描淡写地认为“办理了房产证，房屋权属已明确，该合同为有效合同”，法律没有规定“办理了房产证”的房屋买卖合同就百分之百的是有效合同。一审适用法律错误。2.大家都知道所出售的楼盘是张建开发的，本案中赵某、王某提起确认合同无效的反诉请求，双方合同中明确的有张建的签字和张建收到所谓购房款的签名，被上诉人向法庭提供的其他文件中也证明张建是开发该房地产的开发商，张建明确的是应承担合同责任的当事人，而一审法院却认为张建是项某的丈夫，其不参加不影响诉讼。项某可以起诉赵某的妻子王某为被告，王某为赵某妻子为什么列为必须参加诉讼的被告。而赵某、王某要求张建参加诉讼而一审法院未通知张建为被告，一审法院属程序错误。3.退一步讲，就双方《房屋买卖合同》约定的剩余购房款出售方项某负责办理产权，产权办理完毕后抵押贷款，购买方赵某、王某提供贷款手续并偿还贷款，我们要问的是项某持有房产证，什么时候办好了房产证的，贷款怎样联系办理的，这些并不能得出赵某、王某违约的判断。从证据材料中我们可以看出，房产证一直由项某持有，办理完毕房产证的时问为2016年7月19日，赵某、王某是打工的老百姓，有住房需求，但资金有限，不得已才约定下剩购房款要用房产证抵押贷款，五年内还清贷款，反过来推断，项某持有房产证，且房产证于2016年7月19日办理完毕，项某未为赵某、王某联系贷款，赵某、王某也未拒绝提供办理贷款的手续，办理完毕房产证至起诉之日没有五年的时间，一审法院查明这些情况了没有，或许是已经查明了但就是不说，而偏袒项某。即使是有效合同，赵某、王某下剩购房款也夫到履行期限。4.赵某、王某已向法庭提供了房屋质量问题及房屋应属于商品房属性的照片。房屋位于县级城市中心地带，四层几千平米整体开发的楼盘，公开对外以楼层、户型、平米为单位销售，项某、张建未出庭，其代理人也未向人民法院提供开发主体与项某一致的合法有效的国有土地使用权手续，建设规划手续，开工、竣工验收手续，《商品房（预）销售许可证》，一审法院未审查这些必须审查的。房屋出现质量问题后赵某与张建协商维修，张建也于2017年冬天请包头的有关技术人员到现场进行了勘查，但没办法维修。沉重墙下沉确实没法维修解决。失去国家建设管理部门的监管，没有正规施工队伍建设，没有严格的质量监督手续，出现问题是必然的。这样的房屋开发行为是不顾百姓利益的，人民法院仍维护违法开发者的利益，判决购房者赵某必须支付下剩房款于法无据。5.一审法院判决书中也认定:约定项某（原告）将位于××旗第二户住宅楼出售给赵某、王某（被告），且双方合同中也确实有“旧政府对面四层商住楼”，“三层第二房住宅楼”，“每平米售价2400元”，“施工中途在（再）付六万，其余款项按银行贷款5年内付清”，“本工程竣工验收后”等表述，这些确实是一种商品房的开发经营行为，项某以赵某的户名办理的房屋产权证，规划性质为住宅、四层、新建、初始登记，这些内容的表述确实应该受《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房（预）销售管理办法》的规范调整，一审法院却视而不见。张建、项某与其它有争议的几户都是张建在房款上做出了让步后调解解决的，但绝不表明张建的房屋因办理房产证就是有效合同。综上所述，一审法院的判决错误明显，可能张建、项某比起赵某、王某经济实力雄厚，但赵某、王某必须依法主张自己的权益。请求上级法院依法查明事实，依法支持上诉人的诉求。项某辩称：双方是在真实意愿的情况下签订的买卖合同，并办理了产权登记，属于有效合同，上诉人理应支付剩余房款。项某向一审法院起诉请求：一、判决被告立即偿还下欠购房款159072元，违约金13953.6元，共计1730253.6元；二、由二被告承担本案诉讼费用。赵某、王某向一审法院反诉请求：一、依法确认反诉原告与反诉被告之间签订的《房屋买卖合同》无效；二、判令反诉被告退还反诉原告已交购房款140000元；三、判令反诉被告赔偿反诉原告装修费用损失（装修费用损失具体待鉴定后确定）。一审法院认定事实：2013年4月12日原告项某与被告王某订立房屋买卖合同，约定将位于乌拉特中旗旧政府对面四层商住楼中三层第二户住宅楼出售给被告，每平米售价2400元，面积以房产证为准。房款分期支付，最后的房款按银行贷款5年内付清，原告方负责办理产权，产权办理完毕后以产权抵押贷款，被告负责提供贷款手续并偿还贷款。之后，被告分次支付房款140000元。现仍有部分房款未付，2016年7月19日原告方为此房办理产权证，房屋所有人登记为赵某（王某丈夫），王某为共有人。目前，房屋产权证书由原告方持有。一审法院认为，合同应依约履行，双方订立房屋买卖合同后，办理了房屋产权证书，房屋权属已明确，该合同为有效合同。买受人应支付剩余房款，案外人张某2在被告方持有的合同中签名，但作为原告项某丈夫，已明确表示不参加诉讼，不影响诉讼的进行。综上所述，对原告项某给付房款的诉讼请求予以支持，对支付违约金的请求不予支持，对反诉原告赵某、王某的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，判决：一、被告赵某、王某给付原告项某房款139072元，于判决生效后十日内付清；二、驳回原告项某的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告赵某、王某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3761元，反诉费1550元，由原告项某负担649元、被告赵某、王某负担4662元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵某、王某提交2020年6月16日赵某自己拍摄的涉案房屋现状照片7张。举证意图：该房屋没有经过政府监督部分的检查，出现的质量问题。项某质证：不认可该证据的来源、真实性和举证意图。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：赵某、王某提交的上述证据，项某不予认可，真实性无法认定，且亦不能证明赵某、王某的主张，不予采信。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：案涉《房屋买卖合同》效力应如何认定。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。案涉《房屋买卖合同》的出卖人并不是房地产开发企业，双方签订的也不是商品房买卖合同。因此，赵某、王某上诉关于项某出售案涉房屋“未经房管部门颁发《商品房预销售许可证》，违反《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房（预）销售管理办法》的效力性规范，人民法院依审判职权应审查认定为无效合同”的理由，缺乏法律依据，其主张案涉《房屋买卖合同》无效，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定的合同无效的法定情形，本院不予支持。其次，赵某、王某上诉主张案涉房屋存在质量问题。赵某、王某若有证据证明案涉房屋存在质量问题，可另行向出卖人主张采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝履行支付剩余购房款的义务。案涉《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。项某已按约定履行了交付房屋并办理了房屋产权证的义务，赵某、王某未履行支付剩余购房款义务构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，一审判令赵某、王某承担向项某支付剩余购房款的民事责任，具有事实和法律依据。另外，赵某、王某上诉称其要求张建参加诉讼而一审法院未通知张建为被告，一审法院属程序错误。经审查，案涉《房屋买卖合同》约定的甲方（卖房者）为项某，张建是项某丈夫，虽在签订《房屋买卖合同》时签名，但其已明确表示不参加诉讼。基于张建与项某是夫妻关系，张建亦不属于本案必须共同进行诉讼的当事人，其不参加诉讼，并不影响本案的审理，一审法院未通知其参加诉讼，程序并不违法。综上，赵某、王某的的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3081元，由赵某、王某负担。本判决为终审判决。审判长  毛爱萍审判员  罗一民审判员  付桂梅二〇二〇年七月二十日书记员  张 颖