江苏省盱眙县人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）苏0830民初5359号之一 原告：王卿，男，1969年5月9日出生，汉族，住盱眙县。 被告：盱眙海通置业有限公司，统一社会信用代码913xxx284W，住所地盱眙县盱城街道五墩南路。 法定代表人：王有文，该公司执行董事。 原告王卿与被告盱眙海通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。三次开庭原告王卿均到庭参加了诉讼，被告盱眙海通置业有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王卿向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2014年12月31日至2019年7月31日间的逾期交房违约金102962元(308268元×0.0002×1670天)；2、请求判令被告自2019年8月1日起每日按照308268元房款的万分之二承担逾期交房违约金至其将符合交房条件的房屋交付原告之日止；3、请求判令海通B区4号楼608室能办理房产证;4、请求判令被告为原告办理房产证；5请求判令诉讼费用与房产证费用由被告承担。事实和理由：被告将盱眙县海通B区4号楼608室（85.63平方，单价3600元/平方）出售给原告，原告于2015年4月3日将购房款308268元一次性支付给被告，并签订了一份商品房买卖合同，合同约定被告于2014年12月31日前将取得商品房交付使用批准文件的商品房交付原告使用，逾期超过60天后，合同继续履行的，自合同约定的交付期限的第二日起，被告按日向原告支付已交付房款的万分之一的违约金。2019年7月31日，原告要求办理房产证，被告要求签署《免责协议》才能办理房产证。 被告盱眙海通置业有限公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2010年4月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的海通时代广场7号楼107A号商业用房，建筑面积为40.72㎡，房屋总价款为350000元。合同第八条约定出卖人应在2010年12月31日前向买受人交付取得商品房交付使用批准文件的房屋；第九条约定逾期交房超过30日后，合同继续履行的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。上述合同签订后，原告按约定履行了支付购房款的义务，但被告未能按约定将符合合同约定的房屋交付原告。2014年5月21日，原告王卿就该套房屋的逾期交房违约金向本院提起诉讼。2014年6月18日，本院出具（2014）盱民初字第1152号民事判决书，判决被告向原告支付2011年1月1日至2014年5月1日间的逾期交房违约金129150元。 另查明，为抵充欠付的逾期交房违约金，2015年3月30日，原、被告经过协商签订《协议书》一份，约定：“甲乙双方就盱眙县海通时代广场A区7幢107A室房屋（以下简称“该房屋”）购买事宜签订《商品房买卖合同》。现因客观原因，该房屋存在逾期交房、逾期办证情况，经甲乙双方协商一致达成如下协议：1.本协议签订当日，甲乙双方一致同意按房屋现状交房。2.甲方一致同意按每日万分之三的标准计算商品房逾期交房违约金。3.截至本协议签订当日止，甲方一次性向乙方支付逾期交房所引起的违约金（包括但不限于逾期交房、逾期办证等违约责任）计人民币162435.2元，乙方不再就逾期交房、逾期办证等事宜再向甲方提出其他要求。4.乙方有意愿购买海通时代广场B区4幢608室商品房，该商品房建筑面积为85.63㎡，按建筑面积计价，单价为3600.2元/㎡，总房款为308268元。据此根据赔偿款和所购商品房两者金额的差额，实行多退少补政策。5.本协议一式贰份，为与原《商品房买卖合同》具同等法律效力。甲乙双方各持有一份。本协议书与《商品房买卖合同》约定不一致的，以本协议为准。甲乙双方就房屋无其他经济及法律纠纷”。该协议书中第三条约定的违约金162435.2元双方均认可系按照全部房款日万分之三计算自2010年1月1日至2015年3月30日期间的逾期交房违约金得出的数额。上述协议签订后，2015年4月3日，双方签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的海通时代广场B区4幢608室商品房出售给原告，建筑面积为85.63㎡，房屋总价款为308268元。合同第八条约定出卖人应在2014年12月31日前向买受人交付取得商品房交付使用批准文件的房屋；第九条约定逾期交房超过60日后，合同继续履行的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房款的百分之一向买受人支付违约金。上述合同签订后，原告于2019年8月1日拿房，但至今未办理权属登记。 还查明，2015年12月7日，原告王卿就海通时代广场7号楼107A号商业用房的逾期交房违约金再次向本院提起诉讼。2016年2月22日，本院出具（2015）盱民初字第02804号民事判决书，判决被告向原告支付2014年5月1日至2015年3月30日间的逾期交房违约金33495元。在该份判决书中，明确认定被告以其所有的B区4幢608室商品房抵充所欠原告的违约金债务，系以物抵债，因B区4幢608室商品房尚未办理所有权变更登记，该“抵债”协议无效。时至今日，该房屋尚未办理所有权变更登记。 本院认为，原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人或者其他组织。本案原、被告之间以房抵债协议已经本院生效判决认定无效，王卿并非涉案的海通时代广场B区4幢608室的产权所有人，不是本案适格原告，依法应当予以驳回起诉。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条、第一百五十四条第一款第三项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条之规定，裁定如下： 驳回原告王卿的起诉。 案件受理费2359元，本院予以退回。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院。 审 判 长  高 林 人民陪审员  龚助民 人民陪审员  翟顺昌 二〇二〇年七月二十二日 书 记 员  李 皓 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。 需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。 立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。