上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5188号上诉人(一审被告)：上海宝宇房地产经纪事务所，地址上海市青浦区。负责人：周军义，总经理。上诉人(一审被告)：周军义，男，1986年9月19日出生，汉族，户籍所在地甘肃省。被上诉人(一审原告)：上海一墅房地产经纪有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐勇，董事长。上诉人上海宝宇房地产经纪事务所(以下简称“宝宇房产”)、周军义因与被上诉人上海一墅房地产经纪有限公司(以下简称“一墅公司”)商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初1703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宝宇房产、周军义共同上诉请求：二审法院撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一墅公司于2018年8月14日支付的人民币(以下币种均为人民币)306，255.08元为服务费，而非佣金。二、一墅公司与宝宇房产之间的合同期限已结束，原合同对宝宇房产无约束力。三、一审法院认定“宝宇房产在签订合同前理应查看一墅公司和和赵公司签订的合同以确定一墅公司有否有权代理销售，故宝宇房产对于哪些情况佣金应返还理应知晓”，此无法律依据和事实依据。何况宝宇房产与一墅公司之间的合同已对双方的权利和义务作出约定，对退房返还服务费未作约定，故一墅公司主张返还服务费无合同依据。一墅公司辩称：不同意宝宇房产、周军义的上诉请求,请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、宝宇房产与一墅公司签订的分销代理合同合法有效。尽管合同约定的代理销售期限已经到期,但结合结佣流程、佣金的比例、付款条件等来看,双方仍按照原合同继续履行。一墅公司于2018年8月14日就李娜购买房屋支付宝宇房产的306,255.08元为佣金。二、分销代理合同中明确约定出现客户退房的情况,宝宇房产应返还全部佣金。综上，不同意宝宇房产、周军义的上诉请求,请求二审法院驳回上诉，维持原判。一墅公司向一审法院起诉请求：1、宝宇房产返还一墅公司佣金306,255.08元；2、宝宇房产支付一墅公司违约金30,625.50元；3、周军义连带承担上述两项付款义务。一审法院认定事实：一、2016年，案外人上海和赵房产开发有限公司(甲方、委托方、以下简称和赵公司)与一墅公司签订《销售代理合同》，约定甲方委托乙方代理销售甲方开发建造的臻水岸项目，销售中心地址为青浦区业辉路199弄。委托销售期限自2016年10月16日至2017年4月15日。第五条约定，甲方根据乙方代理成功的每套独立单元的总房价款的3%向乙方支付佣金。甲方应当在每一位乙方客户已签署独立单元买卖合同并已按照买卖合同约定支付首付款且在收到乙方提供的增值税专用发票后的30个工作日内一次性向乙方支付相当于上述独立单元全部房价款3%的佣金。无论何种原因，若就相关客户乙方最终未代理成功(包括但不限于相应客户未按买卖合同约定交清房款或买卖合同无效、被解除、被撤销等)，相应独立单元销售视为未完成，甲方不须按本合同支付乙方该套独立单元的任何佣金，已支付的佣金乙方必须在收到甲方通知后7个工作日内向甲方以下账户全额退还，甲方亦有权在后续支付其他独立单元佣金中扣减乙方应返还给甲方的佣金等。2017年，双方续签《销售代理合同》，约定委托销售期限自2017年4月16日至2017年10月15日止，其余内容一致。二、2016年7月1日，一墅公司(甲方、委托方)与宝宇房产(乙方、受托方)签订《臻水岸苑项目分销代理合同》，约定甲方委托乙方分销代理和赵公司开发的《臻水岸苑》项目中的别墅产品，合作期限自2016年7月1日至2017年4月21日。第六条约定，销售成功的标志为乙方推荐有效客户与开发商签署《商品房预售/出售合同》，佣金计算标准为成交房屋总价的2.5%。结佣条件为：签约并满足首付款、办理完成贷款的相关手续、由乙方开具与甲方抬头相符的服务费发票。结佣时间：满足以上条件后乙方提交结佣申请，甲方在收到开发商成交房屋的佣金后，3个工作日内发放佣金。第七条约定，如出现客户退房，乙方应于客户签署解约协议后15日内返还甲方已支付的该案源的全部佣金；乙方未能及时返还的，甲方有权在乙方未结清的销售佣金中全额扣除未退还的佣金部分；若佣金已经结清，甲方有权向乙方追偿该笔团购费用及10%的违约金等。合同到期后，双方未续签书面合同。三、2017年11月13日，和赵公司与李娜签订《上海市商品房预售合同》。合同签订后，李娜支付总房价20%的房款后未支付房款。和赵公司于2018年5月29日向李娜发送解除合同通知函，之后起诉至一审法院。一审法院于2018年9月3日立案受理，案号为(2018)沪0118民初14246号。2018年12月3日，一审法院认定李娜未按约支付房款违约，和赵公司有权解除合同，李娜理应承担违约责任，故判决和赵公司与李娜签订的《上海市商品房出售合同》于2018年5月30日解除、李娜支付解除合同违约金62万元等。李娜不服上诉，本院于2019年4月24日作出判决，将合同解除违约金变更为20万元，其余维持。四、2018年8月14日，一墅公司就李娜购买的房屋支付宝宇房产306,255.08元，备注内容为服务费。2019年9月12日，一墅公司委托律师向宝宇房产寄送《律师函》，表示因李娜违约导致其与和赵公司签订的购房合同被法院判决解除，依据合同第七条约定，宝宇房产应退还全部佣金并支付10%违约金。五、宝宇房产系个人独资企业，投资人为周军义。一审法院认为，一墅公司与宝宇房产签订的《臻水岸苑项目分销代理合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。尽管宝宇房产促成李娜签订购房合同时，一墅公司与宝宇房产签订的合同约定的代理销售期限已经到期，但是结合双方结佣的流程、佣金的比例、付款的条件来看，双方仍按照原合同继续履行。一墅公司已于2018年8月14日就李娜购买的房屋支付宝宇房产306,255.08元，该笔钱款的性质实为佣金。根据生效法律文书，李娜因逾期付款，导致购房合同被解除。本案的争议焦点系宝宇房产是否应返还全部佣金。对此法院认为，合同中约定出现客户退房的情况，宝宇公司应返还全部佣金，对于客户退房双方存在不同的解释。法院认为客户退房包括了李娜违约导致合同解除的情况，理由如下：首先，李娜与和赵签订的购房合同被解除的原因已经认定为系李娜逾期支付房款，李娜逾期支付房款理应知晓会导致合同解除，李娜的违约行为也可以视为其放弃了继续履行合同的权利。其次，根据一墅公司与和赵公司签订的合同中对于返还佣金的情形进行了明确列举，里面包含了客户未按约付款导致合同解除的情形，而宝宇房产在签订合同前理应查看一墅公司和和赵公司签订的合同以确定一墅公司是否有权代理销售，故宝宇房产对于哪些情况佣金应返还理应知晓。宝宇公司抗辩其已经支付了相应的成本，对此法院认为合同中未约定应扣除相关成本，故对宝宇房产的抗辩意见法院不予支持。综上，法院认定宝宇房产理应按照合同约定返还一墅公司已付佣金。关于一墅公司主张的违约金，法院认为宝宇公司已经履行了代理销售的相关义务，导致购房合同解除的原因系购房人未及时付款，故宝宇公司不应承担违约责任，对一墅公司主张的违约金法院不予支持。宝宇房产系个人独资企业，周军义为投资人，按照法律规定投资人理应承担相应的法律责任。判决：一、上海宝宇房地产经纪事务所应于判决生效之日起十日内返还上海一墅房地产经纪有限公司佣金306,255.08元；二、上海宝宇房地产经纪事务所的财产不足以清偿上述债务的，周军义以其个人的其他财产予以清偿；三、上海一墅房地产经纪有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院依据本案在案证据查明的法律事实无误，本院予以确认本院认为，一墅公司与宝宇房产于2016年7月1日签订了分销代理合同，由宝宇房产分销代理别墅产品，合同对双方的权利义务均进行了明确约定。虽然该合同约定的销售期限在宝宇房产促成李娜签订购房合同时已到期，但宝宇房产实际仍在对合同约定的别墅产品进行销售，宝宇房产能够取得本案系争的306,255.08元钱款亦系依据该分销代理合同，况且宝宇房产亦未提供证据证明其与一墅公司对于其促成李娜购买房屋的行为如何取得佣金存有其它不同约定，故分销代理合同仍对宝宇房产、一墅公司具有约束力。宝宇房产上诉主张一墅公司于2018年8月14日向其支付的306,255.08元为服务费，而非佣金，宝宇房产的该陈述与分销代理合同的约定相悖，且对此主张未提供任何证据予以证明，本院不予采信。同时，分销代理合同约定出现客户退房的，宝宇房产应返还一墅公司已支付的全部佣金。李娜签订购房合同后，逾期不支付房款，且购房合同经法院审理亦被解除，本院认同一审法院的观点，在此种情况下，宝宇房产应按分销代理合同的约定向一墅公司退还全部佣金。综上所述，宝宇房产、周军义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,893.80元，由上诉人上海宝宇房地产经纪事务所、周军义各半负担。本判决为终审判决。法官助理周丽云审判长 汪 毅审判员 郑 璐审判员 黄 亮二〇二〇年七月三十一日书记员 周丽云附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。