江苏省连云港市连云区人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏0703执异22号案外人：周坤宝，男，1967年7月26日出生，汉族，住连云港市灌云县。委托代理人：张随来，连云港市连云区朝阳法律服务所法律工作者。申请执行人：潘军恩,男,1957年8月19日出生，汉族，住连云港市海州区。被执行人：缪海玲,女,1971年10月25日出生,汉族，住连云港市连云区。被执行人：连云港东源置业有限公司（以下简称东源公司）,住连云港市连云区，统一社会信用代码证：913207007520109570。法定代表人缪海超，董事长。在本院执行申请执行人潘军恩与被执行人缪海玲、东某公司民间借贷纠纷一案中，案外人周坤宝对本院执行连某区中山西路10号众和商务中心201室不服，向本院书面提出执行异议。2020年7月1日立案受理后，本院依法组成合议庭进行了书面审查。该案现已审查终结。经审查查明，原告潘军恩与被告缪海玲、东某公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年12月10日作出（2014）港商初字第0620号民事判决，判令：“一、被告缪海玲于本判决生效之日起十日内偿还原告潘军恩借款人民币3200000元及利息（从2012年5月7日至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算）；二、被告连某港东某置业有限公司对缪海玲的上述还款承担连带偿还责任。三、驳回原告要求两被告承担律师费的诉讼请求。如果不按判决指定日期履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36400元、公告费5000元，由两被告连带承担（原告已预交，两被告在偿付原告款项时，一并给付原告）。”2015年9月11日本院立案执行，先后形成执行案号：（2015）港执字第01447号、（2020）苏0703执恢66号。2020年5月9日本院作出（2020）苏0703执恢66号之一执行裁定书，裁定：“一、……。二、对登记在被执行人缪海玲名下位于连某区中山西路10号众和商务中心207室（丘号556014-2-12）、203室（丘号556014-2-8）、201室（丘号556014-2-6）、206室（丘号556014-2-11）及室内不可拆除装潢、连某区栖霞路9号中心综合楼门面房5号（丘号556019-5）及室内不可拆除装潢予以评估、拍卖。”周坤宝对裁定执行连某区中山西路10号众和商务中心201室不服，遂向本院书面提出执行异议。案外人周坤宝异议称，异议人系残疾人，且系农民，没有工作，没有固定收入。考虑到养老问题，家庭其他成员及本人商定在连某区购买商铺收取租金，维持老年生活。经多方联系，异议人购买位于连某区众和置业商务中心201室房产，该房产登记所有权人为缪海玲。当时商定该房产价值为70万元，异议人先付40万元，剩余30万元房款待房产证过户后一个月内全部付清。按照缪海玲的要求，异议人于2010年2月22日转账30万元、2010年2月26日向连某港东某置业有限公司缴纳现金10万元。连某港东某置业有限公司分别出具购房款收据。2010年2月26日，连某港东某置业有限公司、缪海玲共同向异议人出具承诺书，主要内容为：收到异议人购买涉案房屋的房款40万元，剩余30万元在房产过户后1个月内付清。2010年3月31日-2011年3月1日，房租5万元按照交房款比例分割。异议人支付40万元房款后，缪海玲即将房屋交付给异议人。因当时该房由缪海玲对外出租尚未到期，因此商定，从交房时间开始，租金就应当给异议人。异议人收房后，将房屋改造为两间，分别出租给他人经营使用。异议人支付40万元房款后，即要求缪海玲协助办理过户手续，缪海玲告知该房产抵押到连某港东方农商银行贷款45万元，并办理了他项权登记。直至现在该房产他项权仍然登记在东方农商银行，不能过户的责任不在异议人。异议人认为连某港东某置业有限公司、缪海玲共同向异议人出具的承诺书应当视为合法有效的书面合同，异议人按约支付了40万元购房款，因不能办理房产过户手续，被执行人无权要求异议人付清剩余房款30万元，且该房产他项权登记在东方农商银行。请求：依法裁决不予执行异议人购买的位于连某区众和置业商务中心201室房产。申请执行人潘军恩未向本院提供书面辩论意见。被执行人缪海玲未向本院提供书面辩论意见。被执行人东某公司未向本院提供书面辩论意见。另查明，连某区众和置业商务中心201室（丘号：556014-2-6），2008年10月28日登记权利人为缪海玲，建筑面积74.17平方米。2008年11月14日设定抵押，抵押权人江苏连某港东方农村合作银行连某支行。债权数额45万元，债务履行期限2008年11月14日起至2010年11月13日止。2015年10月14日本院作出（2015）港执字第01447号之一执行裁定，对登记在被执行人缪海玲名下的位于连某区中山西路10号众和商务中心201室予以查封。还查明，2010年2月22日缪海玲将连某区中山西路10号众和商务中心201室出售给周坤宝，价款70万元。当日周坤宝通过银行转款30万元给缪海玲，2010年2月26日周坤宝又向东某公司交纳现金10万元，计付购房款40万元，有周坤宝银行转款记录和连某港众和置业有限公司开具的《收据》两张在案佐证。2月26日缪海玲向周坤宝立《承诺书》：“今收到周坤宝购众和置业商务中心201室房款肆拾万元整（财务收据号为0042444,0042446），总房价为柒拾万元整，剩余叁拾万元于房产证过户结束一个月内全部到位，否则视为违约。至于2010年3月31日至2011年3月31日期间房租伍万元按交房款比例分割。（违约责任为：此房由众和置业收回，周坤宝所交房款无利息全额退回本人）。经办人：缪海玲，2010年2月26日。”《承诺书》落款处加盖了连某港众和置业有限公司的印章。2010年2月26日该房交付周坤宝，交房后该房被周坤宝改造成两小间，两间中间挂门牌号为连某区中山西路10号众和商务中心2楼10-1号，一直由周坤宝对外出租使用至今。周坤宝收房后要求缪海玲将房屋过户，但因银行抵押借款未解决，造成房屋一直未能过户。所以余款30万元也一直未付。2020年6月23日周坤宝向本院出具《承诺书》：“连云区人民法院：2010年2月26日，本人从缪海玲处购买众和置业商务中心201室商铺，房价为柒拾万元，已付肆拾万元，尚欠叁拾万元，因该房屋被人民法院查封，本人提出异议。现本人郑重承诺：对于尚欠的叁拾万元购房款，本人自愿按照人民法院的指令，将款项叁拾万元全额交到人民法院指定账户。承诺人：周坤宝。2020年6月23日。”本院认为，我国法律规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案案外人周坤宝在本院查封房屋前已实际购买、占有、使用涉案房屋，而且周坤宝已按缪海玲的《承诺书》支付了约定的购房款40万元，周坤宝2020年6月23日又向本院承诺自愿将剩余的房款30万元交付本院执行，同时房屋未能过户的原因并非案外人周坤宝造成，虽然周坤宝与缪海玲之间对转让房屋无书面买卖合同，但缪海玲的《承诺书》以及周坤宝的付款等行为，已经具备了《房屋买卖合同》的主要构成要件，并且主要权利、义务已实际履行，故周坤宝请求中止涉案房屋的执行符合上述法律规定，所以案外人周坤宝的异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十八条之规定，裁定如下：中止对案外人周坤宝购买的位于连云区中山西路10号众和商务中心201室（丘号：556014-2-6）的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  王 卿人民陪审员  张立华人民陪审员  刘 磊二〇二〇年七月六日书 记 员  周 曼相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。（执行异议之诉）二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。