江西省高安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0983民初1814号 原告：陈某某，男，汉族，江西省高安市人，住江西省高安市。 原告：谢某，女，汉族，江西省高安市人，住江西省高安市。 委托诉讼代理人：谢常华，高安市瑞强法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。 被告：江西某某房地产置业有限公司，住所地：樟树市府桥路（江南华城）C7栋2层2-JN070号2-JN071号，统一社会信用代码：91360982069729545E。 法定代表人：熊某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：肖娟，江西新青年律师事务所律师。代理权限：一般代理。 原告陈某某、谢某（以下简称原告）诉被告江西某某房地产置业有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢常华、被告委托诉讼代理人肖娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方签订的商品房买卖合同；2、判决被告支付截止到2020年2月1日的逾期交房违约金41832元人民币，并从2020年2月2日起以420000元为基数按日万分之四计算违约金至交房时止；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告的诉请第2条变更为违约金按420000元购房款，按日万分之三从2019年5月29日计算到2020年6月18日，金额为48510元。事实与理由：2018年11月2日，原被告双方签订了一份商品房买卖合同，合同约定被告将其开发的位于高安市商品房出售给原告，该套商品房价格为420000元人民币，被告应于2019年5月28日前将该商品房交付原告，否则应承担逾期交房的相应违约责任。合同签订后，原告依约支付了房款，但被告却违反合同约定，迟迟不将该商品房交付给原告。截止到2020年6月18日被告已逾期358天，根据双方的合同约定，被告应按房价的日万分之四支付违约金给原告，故原告向本院提起诉讼。 被告辩称，1、涉案的小区延迟交房是存在不可抗拒的原因造成的，不应由其承担延迟交房的违约责任；2、开发的小区已进行了交房，时间为2019年11月底，虽未取得竣工验收备案表，但应当认定为房屋合格，违约金计算到2020年6月18日无事实依据；3、违约金计算过高，且不是其造成延迟交房，请求驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据原告身份证、商品房买卖合同、收据、办证费用明细单、竣工验收备案表，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 被告向本院提交的证据：1、证明一份，用以证明2018年10月1日至2019年3月31日期间，长期是阴雨天气，共有128天达不到施工条件，严重影响工期，属不可抗力。原告经质证认为，对其真实性没有异议，合法性和关联性有异议，该证明没有出具经办人的签名，不符合证据形式，该证明不能达到被告的证明目的，阴雨天不能施工的证明目的，也不能证明阴雨天属不可抗拒的原因。本院经审查认为，该证据具有真实性、合法性，但无关联性，不能达到其证明目的，故本院对该证据不予确认。 2、工程修改设计协议书二份、请求延期交房报告一份，用以证明2017年12月，因地基基础工程出现土洞，立即临时进行设计修改，导致工期延后45天，属不可抗力，已向高安市住建局提交书面延期交房申请，并告知延期原因。原告经质证认为，双方签订的合同是2018年12月，与双方签订的合同没有关系。延期交房申请为被告单方提交，应视为没有同意延期，即使同意延期也不能针对本案原告进行抗辩。本院经审查认为，基础工程出现土洞发生在双方签订合同前，延期申请也与原告无关联，故本院对上述证据不予确认。 3、关于印发《关于推行“智慧安防小区”建设实施意见》的通知及实施意见，用以证明2019年5月，高安市政法委、住建局、自然资源局发文要求进行“智慧安防小区”建设，导致增加工程量，工期延后15天，属不可抗力。原告经质证认为，对其真实性没有异议，但不能达到该原因属不可抗拒的因素。本院经审查认为，上述证据与本案无关联性，本院对该证据不予确认。 4、给水安装工程合同、高低压配电工程合同、燃气管道建设工程合同以及证明三份，用以证明2019年6月17日签订供水安装合同，约定工期60天，供水公司延误工期11天；2018年10月25日签订供电合同，约定工期90天，电力公司延期30天；2019年5月8日签订燃气合同，约定工期90天，燃气公司延期18天。我方因非自身原因延误工期59天，交房时间应该依法顺延。原告经质证认为，对其真实性没有异议，第三方延期造成交房延期，与原告无关。本院经审查认为，该证据具有真实性、合法性，但无关联性，不能达到其证明目的，故本院对该证据不予确认。 5、工程竣工验收报告、建设工程质量监督报告及通知，用以证明涉案房屋已通过竣工验收，符合质量标准，可以进行交房，被告已于2019年11月28日张贴交房通知，定于2019年11月30日交房。原告经质证认为，不能达到其证明可以交房的证明目的。张贴通知的三性都有异议，不能证明被告张贴了该通知，且2019年11月30日被告房屋尚未达到交房条件。本院经审查认为，对施工验收报告和监督报告予以确认，对通知不予确认。 综上，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 2018年11月2日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，合同编号为：ＧＡ201811043621，该合同约定：被告将其开发的位于高安市，以420000元的价格出售给原告；合同第六条约定：“买受人于签订合同之日付清首付房款人民币：壹拾叁万元整（￥：130000），余款人民币：贰拾玖万元整（￥：290000）办理贷款，受买人须于合同签订之日起一星期内向出卖人提供贷款材料”；合同第八条约定：“出卖人应当在2019年5月28日前，依照国家或地方人民政府的有关规定，将具备该商品房【取得竣工验收备案表】，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府的法律、法规而导致延误”；合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：“（1）逾期不超过60日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。合同签订当日，原告已依照合同约定向被告交付首付款130000元和办证费用10400元，并通过被告办理了按揭贷款。2019年5月28日前，被告未按合同约定将房屋交付给原告，且未取得该商品房的“竣工验收备案表”，故原告诉至本院。诉讼中，被告于2020年6月18日取得了竣工验收备案表，目前原告尚未接到合同约定的房产。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺；依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告之间所签订的商品房买卖合同系双方在平等、自愿的基础上所达成的一种契约，该合同合法有效，依法应受法律保护。被告未能取得该商品房的【竣工验收备案表】，并按商品房买卖合同约定的交付期限交付该房屋，其行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。被告在辩称中主张原告所购房屋已经符合交付条件，可以进行交房，未取得工程竣工验收备案表并不影响房屋的正常使用，且原告主张的违约金相较于其实际损失，明显过高，依法应当予以核减；根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用”；原告和被告签订的商品房买卖合同第八条明确约定：“出卖人应当在2019年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房【取得竣工验收备案表】，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，可见，取得【竣工验收备案表】不但是商品房交付的法定条件，亦是本案合同双方当事人的约定条件；本案诉争商品房未能取得【竣工验收备案表】，即意味着交付条件不成就；违约金是按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱，违约金兼具补偿性和惩罚性原则，即违约方因其违约行为不但应当给予合同相对方实际损失补偿，还应当承担相应的物质或金钱惩罚。2020年6月9日，江西省高级人民法院制定《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》，该指引第三条商品房交付与接收中指出：“开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持”，第四条逾期交房违约金的调整中指出：“合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内”，本案中，对被告逾期交房的违约行为，所产生的损失主要是原告可能因无房住而产生的租金损失，而标的物所在地的住房月租金与420000元按日万分之一计算违约金每月为1260元的金额相近，再结合原告居住地的经济发展水平、收入状况、生活水准及被告逾期交房的过错程度、时间长短及客观状况等，本院认为对被告按日万分之一计算违约金较为妥当，被告于2020年6月18日取得【竣工验收备案表】，自2019年5月29日起至2020年6月18日逾期天数为385天，故违约金确认为420000元×0.1‰×385天即16170元。被告在辩称中还主张，其迟延交房的行为是由于不可抗力所致，交房时间应顺延，其不应承担因迟延交房而产生的违约责任。本院认为，不可抗力是指合同订立时，不能预见、不能避免，且不能克服的自然灾害，如台风、地震、洪水、冰雹、海啸、火灾等；政府行为，如征收、征用等；社会异常事件，如战争、军事行动、罢工、骚乱等，本案中，被告提出的天气长时间下雨影响施工，地质结构原因延误工期，均不属于民法意义上的不可抗力，被告的抗辩理由属于概念的扩大化理解和适用，被告未提供任何证据证实其在约定的交房日期前后将延期交房的原因告知了原告，并取得原告的理解和认可，故本院对被告的该抗辩主张不予采信；被告所主张的因政府环境检查、整顿砂砾石供应市场、建设“智慧安防小区”等政府行为导致延误工期，上述抗辩理由与商品房买卖合同第八条：“因政府的法律、法规而导致延误”不是同一概念，因政府的法律、法规而导致延误是指当事人在合同订立后，政府颁布新的法律、法规、政策、行政措施致使合同不能履行，本案中，政府相关部门的上述行为，均不属于合同约定的政府法律、法规范畴，而是政府相关部门的职能行为，与合同的履行并不冲突，故本院对被告的该抗辩意见亦不予采纳；被告所主张的自来水公司、电力公司、天然气公司迟延完工而导致延误工期，上述延误工期应是合同履行过程中，被告理应作出的合理预见，事实上，被告所开发的景和华府商住小区从2017年10月20日动工，约定的交房日期为2019年5月28日，商品房的建设周期很长，被告有充足的时间调整施工进度，按期完工，且被告与上述公司之间的安装合同，与原告无关联，应由被告自行向第三方主张违约责任，故本院对被告上述主张亦不予支持。为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、由被告江西某某房地产置业有限公司继续履行与原告陈某某、原告谢某于2018年11月2日所签订的GA201811043621号《商品房买卖合同》； 二、限被告江西某某房地产置业有限公司于本判决生效后十日内向原告陈某某、原告谢某支付逾期交房违约金16170元； 三、驳回原告陈某某、原告谢某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费846元，由原告陈某某、原告谢某负担519元， 被告江西某某房地产置业有限公司负担327元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，需缴纳上诉案件受理费至宜春市中级人民法院。户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不缴纳，按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  王永东 人民陪审员  朱秀娟 人民陪审员  刘 敏 二〇二〇年七月三十一日 书 记 员  彭高燕