山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终6916号 上诉人（原审被告）：青岛泰业房地产咨询有限公司，住所地青岛市即墨区通济街道办事处湘江三路306号。 法定代表人：吴仁强，总经理。 委托诉讼代理人：吴昊，公司员工。 被上诉人（原审原告）：青岛市红岛建设集团有限公司，住所地青岛市红岛经济开发区红岛街道耕海路与岙东路路口西88米路北。 法定代表人：周启荣，董事长。 委托诉讼代理人：朱建湖，公司员工。 上诉人青岛泰业房地产咨询有限公司因与被上诉人青岛市红岛建设集团有限公司委托合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2020）鲁0285民初658号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛泰业房地产咨询有限公司上诉请求：1、请求二审法院，改判上诉人不支付违约费2万元；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方签订的《销售代理合同》约定上诉人对房屋享有独立所有权，保证已获得全体共人的授权及同意。上诉人多次向被上诉人催要相关房屋手续，被上诉人均不能提供。在被上诉人无任何损失的情况下，上诉人为进行工作投入了人力物力。上诉人没有违约，不应支付违约费用。 青岛市红岛建设集团有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。 青岛市红岛建设集团有限公司向原审法院提出诉讼请求：1.依法解除双方签订的销售代理合同；2.判令青岛泰业房地产咨询有限公司立即支付违约金50000元；3.诉讼费用由青岛泰业房地产咨询有限公司负担。 原审法院认定事实如下： 2019年6月10日，青岛市红岛建设集团有限公司（甲方）、青岛泰业房地产咨询有限公司（乙方）签订《销售代理合同》，约定：第一条甲方愿将其拥有产权（小产权，甲方保证已获得房屋全体共有人的授权及同意）的位于山东省莱西市的房屋由乙方代理销售，代理销售费用为甲方所拟定价格以外的溢价部分。具体支付见本合同的支付方式。第二条代理销售日期为两年，自2019年6月1日至2021年6月9日止，代理销售时间截止后，如需要再续签代理销售合同由甲乙双方协商确定。第三条该房屋如有应缴纳的一切税费，概由甲方承担。第四条在乙方代理销售期间，由甲方提供售楼场所，其他费用由乙方自行承担（包括乙方人员工资、广告推广、售楼处的装修及办公用品等）。第五条销售的价格及支付方式：（1）上述房产销售价格暂定为1800元/㎡对外销售，根据销售情况及市场变化，价格随行就市，可增可减（具体变动价格双方另行协商），溢价部分作为乙方的代理销售费用，归乙方所有，上述房产乙方于2019年12月31日前应销售至20%，第二年销售至60%以上。（4）乙方代理销售费用从买受方交付的房款中扣取，每销售一套房源，由甲方收取房款，买受方全款到账后三日内甲方向乙方结算代理费，房款打入乙方指定账户，直至本合同终止。第七条本合同期间内，房产的所有权属于甲方所有。乙方只有代理销售及推广权，乙方无权将本合同项下的房屋抵押，无权改变房屋的现状、结构。第八条在代理过程中，如出现以下所述问题均有甲方负责。（1）甲方保证配合乙方的代理销售工作，保证乙方所代理销售的房源无查封、无抵押、无经济纠纷等问题。（2）为保证乙方的销售进展，甲方有责任解决与上述房产有关的一切问题。（4）甲方保证乙方是上述房产除甲方外的唯一代理销售方，在本合同期间内甲方可以独自对外销售本合同所涉及的房源，甲方抵账房、关系房不在销售范围内。第九条乙方及销售人员无权收取房款，因该行为产生的纠纷，甲方有权单方解除本合同并追究相关人员及乙方的法律责任，所造成的损失由乙方承担。第十一条违约责任和合同终止1、甲方无故终止、违反或不履行本合同约定事项，应赔付乙方代理销售期间所产生的费用，包括人员工资、售楼处装修、推广费用等。2、乙方如无故终止、违反或不能履行本合同约定事项，无权要求甲方赔偿任何费用，甲方有权单方解除合同，并由乙方向支付甲方违约金50000元。第十二条乙方于本合同签订之前已对上述房产的所有现状做了充分了解，并自愿按照上述房产的现状予以销售。 合同签订后，青岛泰业房地产咨询有限公司按约对售楼处进行了装修，并安装了空调、热水器、前台接待桌等。 合同履行过程中，青岛泰业房地产咨询有限公司没有按照约定完成售楼指标（房屋坐落在院上镇武备六村），后双方产生了争执，青岛泰业房地产咨询有限公司撤走。 庭审时，青岛市红岛建设集团有限公司提供照片1张，证明青岛泰业房地产咨询有限公司私自收取客户现金，存在违约行为。但没有提供其他证据予以佐证。青岛泰业房地产咨询有限公司提供发票等，证明其在装修售楼处时，购买了海尔热水器1台、立式海信空调1台、壁挂式空调1台、接待桌1张，以上物品均在售楼处内；另外还购买了4幅道旗，现在仍在路旁。 原审法院认为，依据当事人主张的民事法律关系的性质，本案的案由应当确定为委托合同纠纷。 本案中，青岛市红岛建设集团有限公司与青岛泰业房地产咨询有限公司签订销售代理合同,青岛市红岛建设集团有限公司将房屋交由青岛泰业房地产咨询有限公司代理销售,双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同约定，青岛泰业房地产咨询有限公司应在2019年12月31日前应销售20%的房屋，但青岛泰业房地产咨询有限公司没有按照合同约定完成销售任务，存在违约行为。合同法第一百一十四条第一款规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式”。根据合同约定应支付给青岛市红岛建设集团有限公司违约金5万元。但青岛市红岛建设集团有限公司销售的是小产权房，青岛市红岛建设集团有限公司不应该向集体组织成员以外的人员销售房屋，只能销售给院上镇武备六村村民，故影响了青岛泰业房地产咨询有限公司销售房屋，因此应减轻青岛泰业房地产咨询有限公司的责任，且青岛市红岛建设集团有限公司未提交证据证明其因青岛泰业房地产咨询有限公司违约产生的具体损失数额，故原审法院酌情认定由青岛泰业房地产咨询有限公司赔偿违约金2万元。 关于销售代理合同,双方在庭审中均同意解除,原审法院予以照准；青岛泰业房地产咨询有限公司购买的空调、热水器、接待桌等，青岛市红岛建设集团有限公司应予以返还。但青岛泰业房地产咨询有限公司购买的道旗，扔在路上，青岛市红岛建设集团有限公司并没有制止青岛泰业房地产咨询有限公司拉走，故不存在返还的必要，由青岛泰业房地产咨询有限公司自行处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款规定,判决:一、解除青岛市红岛建设集团有限公司与青岛泰业房地产咨询有限公司签订的《销售代理合同》；二、青岛泰业房地产咨询有限公司付给青岛市红岛建设集团有限公司违约金2万元；三、青岛市红岛建设集团有限公司返还青岛泰业房地产咨询有限公司海尔热水器1台、立式海信空调1台、壁挂式空调1台、接待桌1张。上述二、三项于判决生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由青岛市红岛建设集团有限公司负担375元 二审中，双方均未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，双方当事人争议的焦点问题是：上诉人应否支付违约费用。对此，本院认为，首先，双方当事人签订的《委托代理合同》约定，上诉人青岛泰业房地产咨询有限公司应在2019年12月31日前应销售20%的房屋，但其没有按照合同约定完成销售任务，故上诉人存在违约行为；其次，合同载明：“上诉人青岛泰业房地产咨询有限公司于本合同签订之前已对上述房产的所有现状做了充分了解，并自愿按照上述房予以销售”，该约定应视为上诉人知晓待销售房屋系产权房的事实。基于以上事实，原审法院酌定上诉人青岛泰业房地产咨询有限公司支付违约金2万元并无不当。上诉人主张被上诉人青岛市红岛建设集团有限公司将房屋委托他人销售，亦存在违约情形，但其未提交证据予以证明，故其该项上诉理由不成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人青岛泰业房地产咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年七月十三日 书记员  翟国媛