北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6826号上诉人（原审原告）：张洪军，男，1971年7月28日出生。委托诉讼代理人：闫拥军，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京顺义新城建设开发有限公司，住所地北京市顺义区泰和宜园1号楼－3至3层01内－1层B1－03。法定代表人：陈维波，董事长。委托诉讼代理人：滑丽蓉，北京颐合中鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪子放，北京颐合中鸿律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中寰艺高建筑装饰工程有限公司，住所地北京市朝阳区定福庄西里2号9幢1层121。法定代表人：高尚，董事长。上诉人张洪军因与被上诉人北京顺义新城建设开发有限公司（以下简称顺义新城公司）、中寰艺高建筑装饰工程有限公司（以下简称中寰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初33569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张洪军上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判顺义新城公司按照双方签订的《北京市商品房预售合同》约定恢复丰台区×××1#商业、办公楼1单元3层层高4.2米走廊；2.请求判令顺义新城公司按照合同附件六的约定整改如下事项：（1）将首层大堂、电梯间全部整改为石材；（2）将内墙（除首层外的电梯厅、标准层走廊）全部整改为面砖。3.诉讼费用由顺义新城公司承担。事实和理由：1.一审法院以“合同中并无关于走廊高度约定”，存在事实认定错误。我与顺义新城公司签订的合同中约定了层高，该层高为层与层的垂直距离，未区分室内或走廊，走廊也应适用此高度。2.一审法院支持楼梯间水泥抹灰地面的争议，却驳回首层大堂、电梯厅及标准走廊墙面的争议，存在自相矛盾。顺义新城公司辩称，同意一审判决。张洪军曾提到过诉讼的理由是因为购买涉案房屋投资失败。顺义新城公司在首层大堂提高了材料标准。楼梯间地砖的铺设已经在履行中了。层高是按照合同约定的4.2米，但并未约定走廊的部分。中寰公司未提出上诉。张洪军向一审法院起诉请求：1、请求判令顺义新城公司按双方签订的《北京市商品房预售合同》的约定恢复丰台区×××1#商业、办公楼1单元【3】层层高4.2米走廊。2、请求判令顺义新城公司按双方签订的《北京市商品房预售合同》附件六中的约定整改如下事项：（1）将楼梯间水泥抹灰地面全部整改为防滑地砖；（2）将首层大堂、电梯间全部整改为石材；（3）将除首层外的电梯厅、标准层走廊全部整改为面砖。3、诉讼费由顺义新城公司承担。一审法院认定事实：2016年8月29日，顺义新城公司（出卖人）与张洪军（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同），预售合同约定：该商品房房屋坐落为：丰台区×××1#办公、商业楼3层1单元－310。该商品房的用途为办公，层高为4.2米……预售合同附件六中对装饰和设备标准的约定：内墙：石材（适用于首层大堂、电梯厅）、面砖（适用于除首层外的电梯厅、标准层走廊、卫生间）……。室内地面：防滑地砖（适用于标准层走廊、电梯厅、楼电梯前室、楼梯间、首层及地下一层商铺、管理用房、消防控制室、首层及地下一层卫生间）、大理石（适用于首层大堂、电梯厅）。2017年12月，涉案商品房工程进行竣工验收并由顺义新城公司报送竣工验收备案。2018年7月2日,张洪军向顺义新城公司签署《说明》一份，内容为：本人购买了贵司开发建设的【×××大厦】项目【1－310】号房屋，为避免分歧，特作如下说明：1、该商品房所在楼栋每层规划设计为公共卫生间区域（已计入公摊面积）在其相邻边户型买受人装修改造完成后将由该买受人专属占有和使用，不再具有公共卫生间使用功能。本人知悉在计算该商品房价款时，前述该商品房公摊卫生间面积未计入计价面积，预售合同中约定的该商品房单价为双方经充分沟通且本人全面评估本事项将会对本人及该商品房所产生的包括但不限于面积、税费等一切影响后确定；本人无权就上述事项向贵司或专属买受人提出异议、权利主张或索赔。2、若本人为“专属买受人”，则本人确认知悉并认可，该商品房装修改造完成后部分户内面积的规划设计用途为公共卫生间的部分将无法计入该商品房产权登记面积，该商品房后续面积差价款结算……将以北京市建委备案的《商品房面积实测技术报告书》及产权登记面积为准；本人无权就前述事项向贵司提出异议、权利主张或索赔。张洪军向顺义新城公司出具《提前交付申请书》，主要内容为：本人委托中寰公司代为提前接收房屋。张洪军与中寰公司签订《委托施工协议》，约定由中寰公司对其所购买房屋进行装饰装修。中寰公司依据顺义新城公司要求的装修标准对涉案楼房进行了室内及公共部分的装修。顺义新城公司确认，对涉案楼房装修使用的材里系该公司与中寰公司确定，未与业主协商。2019年3月，涉案房屋登记至张洪军名下。庭审中，张洪军确认在购房前观看了样板间，但当时不知晓样板间榻榻米是占用了公共区域。因中寰公司未按照约定使用高档材料装修涉案房屋公共区域位置，导致其房屋价值发生贬损。顺义新城公司对此提交情况说明一份，说明使用的材料与合同约定的材料的区别以及不同的装潢效果作对比，认为其所使用多元材质装修从装饰效果、品质提升上，均大大超过仅使用单项材料的效果和品质，并得到多数业主的认可。但双方均未就其所主张贬损或升值内容予以举证。本案在审理过程中，经一审法院组织涉案各方进行现场勘验。双方均确认勘验现场时的房屋现状与顺义新城公司交付房屋时的房屋状态一致。一审法院认为，张洪军与顺义新城公司所签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规之强制性规定，依法有效，双方均应依约履行。张洪军诉请要求恢复走廊高度、铺设楼梯间地砖、更换大堂、电梯间面砖等内容，其实质为主张顺义新城公司存在不履行预售合同义务或履行义务不符合约定的违约行为，要求顺义新城公司承担继续履行、采取补救措施的违约责任。本案主要争议焦点为张洪军是否有权诉请所主张的权利、顺义新城公司是否存在违约行为以及顺义新城公司对违约行为是否承担继续履行、采取补救措施的违约责任。法院依法认定如下：一，张洪军是否有权诉请于本案所主张的权利。本案为合同纠纷，张洪军与顺义新城公司之间就涉案房屋的买卖订立了预售合同，对涉案的争议中的公共位置，张洪军同时具有预售合同买受人的合同权利以及物权法中建筑物区分所有权的业主权利，现张洪军基于预售合同的约定诉请顺义新城公司依照合同约定履行义务，依法属于主张其合同权利，顺义新城公司抗辩张洪军不能代表全体业主要求恢复原状的辩称，系针对其作为建筑物区分所有权的业主身份，顺义新城公司的辩称没有法律依据，法院不予采信，张洪军作为预售合同的缔约方，其有权基于预售合同诉请相关合同权利，法院依法认定张洪军属于本案适格原告。二、顺义新城公司是否存在违约行为。其一，关于涉案楼层层高4.2米走廊的争议。经查，张洪军所主张4.2米楼层层高系商品房的层高，虽双方合同中并无关于走廊高度的约定，张洪军关于楼层走廊空间里各业主享有的部分榻榻米房屋占用了全体业主共有部分走廊的主张，属于作为建筑物区分所有权业主对全体业主共有部分的权利主张，并非其合同中个人权利，张洪军要求恢复4.2米层高走廊请求没有合同依据，对其主张法院不予支持。据此认定顺义新城公司对此项不存在违约行为。其二，关于楼梯间水泥抹灰地面的争议。经现场勘验，该部分二层以上均未依约铺设防滑地砖，顺义新城公司对此亦予以认可，对此法院认定顺义新城公司的行为属于不履行预售合同义务的违约行为。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。顺义新城公司未依约履行楼梯间铺设防滑地砖的违约行为，既是对其公司与张洪军之间预售合同约定的违反，亦是对其公司与其他业主预售合同约定之违反，顺义新城公司应承担继续履行的违约责任。张洪军要求按合同约定铺设防滑砖的主张有相应事实及合同依据，且符合全体业主的共同利益，对该请求法院依法予以支持。其三，关于首层大堂、电梯厅及标准走廊墙面的争议。经现场勘验，上述位置均存在以其他材料替代原有合同约定材料的情况，且顺义新城公司亦明确确认更改该部分材料没有与张洪军等业主协商，并解释以其他材料替代了约定材料，实际提高了装修的品质，但就此内容未提供证据佐证。就此争议，法院认为本案涉案合同系双方所缔结的合法有效的合同，对双方均具有约束力。但合同的内容系顺义新城公司一方提供的格式条款，作为开发商具有显著缔约优势。开发商单方所提高的装修标准可能依照社会一般观念属于另一方获得额外受益，但合同约定追求的效果本身属于缔约双方约定的交易预期，缔约人自己是自己利益的最好管理者，开发商不能以自认为的额外受益去替代一方在缔结合同时对自身利益的预期而作出的合同约定。在开发商作为实际掌控人与购房者缔约，并将双方的履约均纳入自身房地产开发和销售的商业流程的现实交易过程中，开发商更应谨慎处理自身优势的合同地位，减少因具有缔约及履约优势地位情况下对合同的随意变更及违反。在本案中，即使开发商单方提高了装修标准，但违反了合同约定的行为，如未取得相对方的同意，同样构成对合同的违反。综上，法院认定顺义新城公司以其他材料部分替代约定材料进行装修的行为属于履行合同中不符合预售合同约定的违约行为。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中的涉案房屋已实际交付张洪军，张洪军已取得相应房屋专有部分所有权。因顺义新城公司同时与涉案建筑物的全体购买人均签订了预售合同并就共有部分装修作出约定，全体业主亦取得共有部分共有的权利。顺义新城公司以其他材料代替完成的装修物，已经作为涉案建筑物的共有部分物归属于全体业主共有，在其他购买人未就此表示是否同意顺义新城公司用替代材料进行装修的情况下，对共用部分装修物的处理亦应符合其他合同权利人共同意愿。故顺义新城公司在未取得共有部分所有权人同意的情况下，无权对他人共用部分进行处分，该项责任不适于强制履行。张洪军个人合同权利既无法代表全体业主的合同权益，亦不具有优先性。综上，张洪军关于首层大堂、电梯厅及标准走廊墙面依照预售合同约定更换墙面砖的主张缺乏法律依据，法院不予支持。张洪军关于顺义新城公司未履行合同导致其房屋贬值等损失问题证据不足，且不属于本案诉讼请求审理范围，本案不予处理。一审法院判决：一、北京顺义新城建设开发有限公司于判决生效之日起六十日内将位于北京市丰台区×××1#商业、办公楼1单元的楼梯间未铺设防滑地砖的部分铺设防滑地砖；二、驳回张洪军的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。张洪军与顺义新城公司对一审法院查明的事实均无异议，本院对此予以确认。本院认为，根据当事人诉辩意见，本案二审争议焦点有二：其一，关于案涉房屋所在楼层层高所涉争议；其二，关于案涉房屋所在楼栋公共区域装饰装修所涉争议。当事人于一审中的其他争议，双方均未提出上诉，本院不持异议。关于焦点一，房屋“层高”在建筑概念中具体特定含义，系指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，双方签订的《北京市商品房预售合同》中对此概念亦予以明确约定。而由张洪军的诉讼理由可见，其事实主张中所述“层高”，其实际为房屋“净高”，即楼面至上部吊顶底面之间的垂直距离。而双方合同中并未对房屋净高予以约定，现张洪军以此为由主张顺义新城公司违反合同约定，缺乏事实和法律依据。一审法院对其该项诉讼请求不予支持，处理正确，本院予以确认。关于焦点二，关于案涉房屋所在楼栋公共区域装饰装修涉及的争议。经本院询问，双方对争议位置予以确认。结合一审法院勘验情况及当事人陈述可见，争议区域涉及的装修装饰材料，与双方合同约定并不完全相符。顺义新城公司虽以提高装修品质对此予以解释，但该理由缺乏充分证据佐证且不足以成为变更合同约定的正当理由，一审法院据此认定顺义新城公司存在违约情节，处理正确，本院予以确认。至于违约责任的救济方式一节，须指出，区别于一审法院处理的未进行装修的楼梯间部分，本案二审争议区域进行的装饰装修业已完成，已经成为案涉房屋所在楼栋的共有部分归属于全体业主所有。而张洪军在本案中所选择的救济方式，其履行内容必然涉及共有部分的拆除处分问题，涉及全体业主利益，已经不止于张洪军的个人合同权利范畴。一审法院据此于本案中对张洪军要求强制履行的诉讼请求不予支持，处理结果正确，本院予以确认。综上所述，张洪军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由张洪军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 周梦峰审 判 员 杨志东审 判 员 李 淼二〇二〇年七月三十一日法官助理 吴京竞书 记 员 林晓天