辽宁省大连市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽02执异422号案外人：刘忠帅，男，1991年5月8日出生，汉族，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：乔万学，男，辽宁省企业法律顾问协会工作人员。申请执行人：高为田，男，1968年6月8日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：关向阳，辽宁五寰律师事务所律师。申请执行人：赵春南，女，1969年11月3日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：关向阳，辽宁五寰律师事务所律师。被执行人：郑雁斌，男，1973年5月18日出生，汉族，住辽宁省庄河市。本院在执行申请执行人高为田、赵春南与被执行人郑雁斌买卖合同纠纷一案中，案外人刘忠帅对查封辽宁省庄河市将军湖委千韵坊住宅小区31号1单元10层1号房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人刘忠帅称，请求撤销（2016）辽02执恢171号执行裁定书关于查封案涉房屋，不得为该房办理更名、商品房买卖合同、备案、登记、转让等手续的执行行为。事实与理由为：（2015）大执字第251号、（2016）辽02执恢171号执行行为程序违法。（2015）大执字第251号协助执行通知书没有加盖大连市中级人民法院院章，没有法律效力。没有将该裁定一并送达协助执行人大连宸宇房地产开发有限公司（以下简称宸宇公司），该协助执行通知书送达回证签收人为宸宇公司销售部工作人员，不是公司的法定代表人等，送达程序违法。（2016）辽02执恢171号的续封执行行为当然违法。（2015）大执字第251号协助执行通知书和（2016）辽02执恢171号执行裁定书查封案涉房屋违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款规定。案涉房屋至今登记在宸宇公司名下，查封案涉房屋需宸宇公司书面确认该财产属于郑雁斌所有，才可以查封。但事实是2015年1月26日，郑雁斌将案涉房屋以房抵债给李国彬，2015年4月9日，李国彬又将案涉房屋出售给了刘忠帅。宸宇公司在收款收据上加盖了转让章，对上述行为认可，在宸宇公司台账上将案涉房屋的实际权利人变更为刘忠帅。刘忠帅领取了房屋钥匙并实际占有使用至今。案涉房屋属于刘忠帅所有，郑雁斌对案涉房屋没有任何的权利。大连市中级人民法院所作的两份笔录并不能视为宸宇公司书面确认案涉房屋属于郑雁斌所有。销售部、财务部的工作人员没有得到宸宇公司的授权，无权代表公司确认房屋的归属，笔录的内容只是对宸宇公司与郑雁斌之间的业务往来情况描述，并没有确认案涉房屋归郑雁斌所有的意思表示，商品房台账清楚记载着案涉房屋的权利人是刘忠帅。商品房台账和收款收据、房地产买卖契约、收条可以互相印证，足以证明案涉房屋的实际所有人为刘忠帅。人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。高为田、赵春南称，不同意刘忠帅的异议请求。法院的执行行为符合法律规定，刘忠帅不享有排除强制执行的民事权益。郑雁斌称，同意刘忠帅的异议请求。本院查明，高为田、赵春南与大连鸿建建筑工程有限公司、郑雁斌买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月23日作出（2014）大民三初字第319号民事判决书，判决：一、郑雁斌于本判决生效之日起三十日内给付高为田、赵春南货款9174484.26元及利息（自2013年10月1日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率上浮50%的标准计付）；二、驳回高为田、赵春南的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。因郑雁斌未履行生效判决确定的义务，高为田、赵春南向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2015年12月10日作出（2015）大执字第251号民事裁定书，裁定：冻结郑雁斌在银行的存款1500万元或查封其等值其他财产。同日，本院向宸宇公司作出（2015）大执字第251号协助执行通知书，载明：查封郑雁斌从该公司取得的抵账房68套（后附查封明细）。查封期间不得为以上68套房产办理更名、商品房买卖合同、备案、登记、转让等，查封期限三年：自2015年12月10日至2018年12月9日。2018年11月12日，本院作出（2016）辽02执恢171号执行裁定书，裁定：继续查封郑雁斌从该公司取得的抵账房68套（自71号-138号，分别为33-2-1503、07-3-0502、33-3-0401、26-1-0701、07-4-0401、12-4-0501、12-3-0501、06-2-0202、26-2-0501、06-3-0601、26-1-0301、01-2-0502至12-4-0602、07-2-0602、26-2-0901、26-2-0901、26-1-1002、26-1-0402、01-3-0302）。查封期间不得为以上68套房产办理更名、商品房买卖合同、备案、登记、转让等，查封期限三年：自2018年11月12日至2021年11月11日。在本院审查期间，为证明刘忠帅是案涉房屋权利人，其提供如下证据：1.2015年4月8日，李国彬与刘忠帅签订的房地产买卖契约，约定李国彬将案涉房屋出售给刘忠帅，房屋价款为50万元，同时约定付清全部购房款后将案涉房屋交付刘忠帅。2.2015年4月9日，李国彬出具的收条，载明收到刘忠帅50万；客户名称为刘忠帅的中国建设银行个人活期账户交易明细，记载：刘忠帅于2015年4月8日取款22万元，2015年4月9日取款26万元。3.2015年1月21日，宸宇公司向郑雁斌出具案涉房屋的收款收据，金额为504426元，在领款人签章处有“此楼顶付工程款”的记载，交款人处有郑雁斌签字。收据右上角记载“此楼转让给：李国彬，转让人：郑雁斌。2015年1月26日。”左上角记载“此楼转让给：刘忠帅，转让人：李国彬。2015年4月9日。”4.房屋钥匙一把。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。”因刘忠帅异议所针对的执行行为并不是与实体权利无关的执行行为，其异议均是基于对案涉房屋主张实体权利而提出的，故本案应依照民事诉讼法第二百二十七条进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据现有证据能够认定刘忠帅在本院查封前，已经签订了合法有效的书面买卖合同，刘忠帅已支付全部价款，结合房地产买卖契约和刘忠帅所提供的案涉房屋钥匙等，能够认定刘忠帅在查封前合法占有案涉房屋，因现有证据不足以证明刘忠帅存在怠于申请办理过户登记的情况，而郑雁斌对案涉房屋在查封前无法办理过户登记的情况也予以认可。故刘忠帅提出的排除执行的异议请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对辽宁省庄河市将军湖委千韵坊住宅小区31号1单元10层1号房屋的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  金秀丽审判员  卢宏翔审判员  吕 颖二〇二〇年七月二十九日书记员  杨 宁