湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终2230号上诉人（原审被告）：任泽勇，男，汉族，1966年10月15日出生，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：舒劲波，湖南云盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘晓丹，女，汉族，1960年11月12日出生，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：王小青，岳阳市岳阳楼区求真法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李梦阳，女，汉族，1990年5月1日出生，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：王小青，岳阳市岳阳楼区求真法律服务所法律工作者。上诉人任泽勇因与被上诉人刘晓丹、李梦阳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人任泽勇及其委托诉讼代理人舒劲波，被上诉人刘晓丹、李梦阳及其共同委托诉讼代理人王小青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任泽勇上诉请求：1、撤销原判，改判驳回刘晓丹、李梦阳的诉讼请求并由刘晓丹、李梦阳返还任泽勇房屋租赁押金即履约保证金30000元；2、由刘晓丹、李梦阳承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审法院未查清合同到期后双方是否续订租赁合同还是要求收回租赁物的事实，实际上合同到期后任泽勇已经停止经营，因不同意刘晓丹、李梦阳提出的续租一年的条件，任泽勇欲退还租赁物，但刘晓丹、李梦阳未前来收房，故一审法院判令任泽勇承担合同到期后的租金有失公平公正。2、一审法院没有对任泽勇交付的30000元履约保证金作出处理有误。刘晓丹、李梦阳辩称，1、任泽勇从未书面提出续租，且在刘晓丹、李梦阳询问之后也未作答复；2、合同到期后任泽勇从未交付租赁物的钥匙；3、任泽勇一审并未提出反诉，且任泽勇存在违约行为，其二审要求刘晓丹、李梦阳退还保证金的诉求不应支持。4、诉讼费的问题请法院依法处理。刘晓丹、李梦阳向一审法院起诉请求：1.判令任泽勇移交租赁房屋并支付占用房屋期间的租金75600元；2.由任泽勇承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月4日，刘晓丹（甲方）与任泽勇（乙方）签订房屋租赁合同，约定：刘晓丹将名下位于岳阳市岳阳楼区（产权证号为岳房权证岳阳楼区字第××号）租赁给任泽勇用于餐饮、茶楼或其他合法经营；合同约定租赁期限为五年，自2013年12月8日至2018年12月8日；自合同签订之日，任泽勇支付履约保证金30000元；租金6300元／月；在同等条件下，乙方享有优先承租权，任泽勇在合同期满前一个月以书面形式提出续签合同请求，双方重新签订租赁合同，续签租金以隔壁五个门面中最高租金为基础上浮10%，否则本合同期满后自动终止；合同终止后，任泽勇应于终止之日起5日内办理退场，逾期不退场的，除按约定租金标准支付房屋占用费外，履约保证金不予退还；双方还对合同其他事项进行了约定。合同签订后，任泽勇向刘晓丹支付了30000元履约保证金，刘晓丹向任泽勇交付了房屋。合同到期前，双方就续订合同的租金、租赁时间不能达成一致意见。2018年12月13日，李梦阳短信告知任泽勇当天是办理退场手续的最后一天，询问任泽勇是否决定好了。诉讼中，任泽勇称记不清是否已收到该短信；已停止经营，是刘晓丹、李梦阳未到场办理交接手续。2019年10月21日，双方仍在为是否续租的问题争论。双方确认，任泽勇已支付合同期内的租金，合同届满后的租金或占用费未曾支付过。诉争房屋登记的所有权人为李梦阳，共有权人为刘晓丹。一审法院认为：刘晓丹与任泽勇签订的《房屋租赁合同》，主体适格、意思表示真实，且不违反法律的强制性规定，合法有效。李梦阳系诉争房屋的共有权人，与刘晓丹共同享有房屋出租权。合同约定任泽勇应在租赁合同终止后五日内办理退场，逾期未退场的，应按约定租金标准支付房屋占用费，且履约保证金不予退还。现租赁合同已经于2018年12月8日到期，双方一直未能续签合同，任泽勇也未向刘晓丹、李梦阳办理交接手续，任泽勇是否停止经营，不影响任泽勇仍然占用诉争房屋的事实，故对刘晓丹、李梦阳请求任泽勇移交租赁房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。按合同约定，任泽勇占用诉争房屋不退还，应按6300元／月租金标准向刘晓丹、李梦阳支付房屋占用费至房屋交还之日；本案租赁合同于2018年12月8日终止，房屋占用费应自2018年12月14日起算，按刘晓丹、李梦阳请求的75600元计算，仅主张至2019年12月14日，属于刘晓丹、李梦阳自由处分自己的权利，不违反法律规定。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决任泽勇在判决生效后十日内向刘晓丹、李梦阳移交岳房权证岳阳楼区字第××号房屋，并支付房屋占用费75600元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。一审案件受理费1690元，由任泽勇负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：任泽勇申请了证人蒋某出庭作证，拟证实任泽勇曾经表示同意交还租赁物，故未交还租赁物的责任不应由其承担。任泽勇对证人蒋某的证言无异议。刘晓丹、李梦阳蒋某的证言的真实性、合法性、关联性均有异议，认为蒋某的证言不能证实任泽勇之后是否要求交还房屋。本院认为，蒋某的证言仅证明在合同到期后其曾经受租赁物所在社区负责人的指派询问任泽勇是否同意向刘晓丹、李梦阳交还租赁物，而任泽勇表示在双方协商解决了保证金等问题后同意交还的事实，但蒋某并不清楚任泽勇是否确实向刘晓丹、李梦阳提出了交还租赁物的要求，故本院对任泽勇的证明目的不予采纳。任泽勇当庭申请对证人徐某进行电话调查，但任泽勇未提前三天申请徐某出庭作证，也未说明徐某不能到庭作证的事由，故本院对其申请不予准许。任泽勇至今未向刘晓丹、李梦阳交付租赁物钥匙，其在庭审时询问刘晓丹、李梦阳是否能够协商续租事宜，刘晓丹、李梦阳未予同意后，任泽勇当庭表示交付租赁物之前需要先解决租房押金和损失的问题。对于租赁物中的存留物品，任泽勇表示能带走的物品需要带走。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是任泽勇是否应向刘晓丹、李梦阳支付房屋占用费的问题。任泽勇与刘晓丹、李梦阳签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利并履行义务。任泽勇认为诉争租赁物未交付给刘晓丹、李梦阳的原因是双方协商续租不成后，刘晓丹、李梦阳未出面办理交付诉争租赁物的事宜。但根据本案查明的事实，刘晓丹、李梦阳在合同约定期限内就短信询问过任泽勇合同到期处理事宜，但任泽勇未予答复。虽然任泽勇主张其一直要求向刘晓丹、李梦阳交还诉争租赁物，但其并未提供充分证据证明该事实，且任泽勇至本案二审判决前都既未腾空诉争租赁物，也未向刘晓丹、李梦阳交付诉争租赁物的钥匙，其在本案二审庭审时还在要求希望与刘晓丹、李梦阳协商续租事宜，刘晓丹、李梦阳未予同意后，任泽勇又陈述交付诉争租赁物之前还要先与刘晓丹、李梦阳协商好退还租房押金并处理好占用费的问题，故任泽勇的这一主张明显不能成立，本院对其认为诉争租赁物至今未交付给刘晓丹、李梦阳的责任应由刘晓丹、李梦阳承担，其无需支付房屋占用费的诉求不予支持。至于任泽勇提出刘晓丹、李梦阳应在本案中向其返还30000元履约保证金的诉求，因其在一审时并未提出反诉，且双方对此存在较大争议，故本院对该问题不予审理。综上，任泽勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2412元，由上诉人任泽勇负担。本判决为终审判决。审判长  何石朝审判员  王欣辉审判员  余立根二〇二〇年七月二日书记员  荣晴瑶