湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终2300号上诉人（原审被告）：周文，男，1966年9月7日出生，汉族，住湘阴县。委托诉讼代理人：杨虎，湖南思阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓虹，湖南思阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湘阴县平安物业管理有限公司。住所地湘阴县文星镇江东东路东湖十组。法定代表人：夏芬，公司经理。委托诉讼代理人：刘国香，公司职员。委托诉讼代理人：方成成，公司法律顾问。上诉人周文因与被上诉人湘阴县平安物业管理有限公司（以下简称平安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湘阴县人民法院（2019）湘0624民初3066号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周文的委托诉讼代理人杨虎、邓虹，被上诉人平安物业公司的委托诉讼代理人刘国香、方成成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。周文上诉请求：撤销原判，依法改判，并由被上诉人承担诉讼费。事实与理由：湘阴县恒春房地产开发有限公司（以下简称恒春公司）与被上诉人签订的《前期物业服务管理合同》为无效合同，对业主没有拘束力，一审法院认定该合同有效，认定事实、适用法律错误。被上诉人没有收取上诉人物业费的主体资格和合同依据。万和物业管理有限公司（以下简称万和公司）退出滨湖豪庭小区物业管理后，有六个月时间没有物业公司提供服务，被上诉人主张该段时间的物业费没有依据。万和公司在房产局物业办备案的收费标准为高层住宅1.2元/平方米，一审法院按1.3元/平方米计算物业费没有依据。债权转让通知应由债权人发出而非受让方发出，否则，对债务人不发生法律效力。一审法院依职权调取不属于依职权调取范围的证据，且未经质证却将该证据作为定案依据，程序违法。物业服务合同为无效合同，上诉人拒缴物业费不构成违约，不应支付违约金。上诉人提交了被上诉人未按约定履行义务，降低服务质量的证据，被上诉人应当依法承担责任，一审法院以上诉人提交的证据不足以达到被上诉人服务具有严重瑕疵或缺陷的程度而不予采纳，有失公平。平安物业公司辩称，恒春公司与答辩人签订的《前期物业服务管理合同》不违反法律强制性规定，合法有效，答辩人具有收取物业费的主体资格和合同依据。万和公司是2016年9月22日退出涉案小区物业管理服务的，答辩人于2017年1月6日接手进入小区进行物业服务，一审判决已扣除了相应的物业费，被答辩人称万和公司退出后有6个多月没有提供物业服务，不应计算物业费的理由不能成立。答辩人按1.3元/平方米收取物业费经过了湘阴县发展和改革局批准和合同约定，合法有据。答辩人受让债权后，多次公告和用手机短信的方式通知了被答辩人，法律没有明确规定必须由债权人通知债务人债权转让才发生法律效力，被答辩人认为债权转让没有发生法律效力没有依据。一审法院依职权调取的《协议书》和《债权转让协议书》虽然没有质证，程序存在瑕疵，但不影响事实的认定和实体判决。答辩人已按合同约定履行了物业服务义务，被答辩人在答辩人多次书面催收物业费后仍拒不交纳物业费，构成违约，一审判决被答辩人承担违约责任正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。平安物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令周文立即支付物业服务费共计6793元（计算至2019年9月30日止），并以6793元为基数，自2016年7月1日起，按月息2分向原告支付逾期滞纳金至实际清偿之日止（合同约定为每日千分之四的标准计算超出法律规定，应依法调整为月息2分）。一审法院认定事实：周文系湘阴县文星镇滨湖豪庭小区12栋804房屋业主，于2015年6月28日入住。房屋建筑面积134.52平方米。该小区建设单位为恒春公司。2011年9月8日，恒春公司与案外人万和公司签订了《前期物业服务管理合同》。2015年6月28日，万和公司与周文签订了《物业管理服务协议》，主要约定：物业管理费按每月每平方米1.3元标准支付。2016年9月22日，双方签订了《协议书》。主要约定：万和从2016年9月22日后退出滨湖豪庭小区物业管理，滨湖豪庭小区从9月23日起的物业管理由恒春公司承担物业管理的全部责任。协议签订前应收却未收的业主物业管理费、水、电费等由恒春限公司负责收取。2017年1月8日，恒春公司与平安物业公司签订《物业服务管理合同》。主要约定，甲方委托乙方对本小区的所有建筑和所有配套设施进行物业管理。合同期限从2017年1月6日开始至本小区业主委员会成立后，与新的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时，本合同即自动终止。服务内容包括但不限于房屋建筑本体共同部位的维修，养护和管理。建筑本体共用设施的维修、养护、管理和运行服务，物业规划红线范围内，物业管理范围内的公共设施的维修、养护和管理，配套设施的维修、养护，公共环境的清洁，卫生，垃圾的收集、清运，车辆行驶及停泊，公共秩序维护，安全防范等小区水、电、通讯、天然气管网的维护管理及水电费代收代缴。物业管理区域物业服务费由业主或使用人按其拥有的建筑面积缴纳，具体按湘阴县物价部门的审批标准收取。除首次外，业主和物业使用人应在上一年度尾月30日前交纳下一年度的费用。合同还约定，甲方保证工程未完善的部分如门禁、进出小区人员和车辆的刷卡机、监控等，甲方负责安装到位。房屋建筑如出现渗水、空鼓、墙面楼面裂缝等质量问题，乙方同业主协调处理后，提出整改方案经甲方同意后实施。合同还约定了违约责任。同时，双方还签订了《债权转让协议》。主要约定：双方一致同意，截止至协议签署前，恒春公司作为甲方将开发的小区滨湖豪庭物业管理项目业主拖欠水、电费、物业管理费等费用，共计人民币815248元，全部转让给乙方平安公司收取，乙方按照本协议直接向滨湖豪庭物业管理项目内所有欠费业主主张债权。2019年9月，滨湖豪庭小区业主委员会成立。同月30日，周文与建设单位的物业管理服务合同依约自动终止，并办理完交接手续。此前平安物业公司多次派人上门催收含周文在内的小区欠费业主，并于2018年12月5日和2019年10月10日等先后多次在小区出入口张贴催款书面通知，催告小区所有欠费业主交清欠费。在平安物业公司为周文所在小区提供物业服务期间，平安物业公司与湖南奥新电梯有限公司签订了《乘客电梯、扶梯、载货电梯维保合同》，由该公司对该小区电梯进行维修、维护。与丰威签订了《滨湖豪庭小区监控维护合同》。与范杰签订了《滨湖豪庭小区绿化承包合同》。分别由他们对门禁系统、监控系统和绿化进行为维护、保养。对小区违法建设，平安物业公司多次申报政府职能部门请求依法解决。对门禁、监控、房屋漏、渗水等涉及建设单位的事项，多次书面报告建设单位协商处理好。另外在平安物业公司提供物业服务期间，周文所在的小区曾发生车辆刮擦事宜不能查看监控系因建设单位监控设施未安装所致。一审法院认为，本案主要涉及三个问题:一、前期物业合同的效力问题；二、债权转让问题；三、违约问题。一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案恒春公司与万和公司、平安物业公司签订的物业服务合同均属前期物业服务合同。该合同对包括被告在内的“滨湖豪庭”小区业主均具有约束力。万和公司及平安物业公司作为涉案小区物业服务企业，履行了对周文房屋所属小区进行物业管理服务的义务，根据周文房屋面积及合同约定的物业服务收费标准，确认周文自2016年7月1日至2016年9月22日止的应缴物业管理费为472.17元，自2017年1月8日至2019年9月30日止的应缴物业管理费为5724.27元。二、根据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人”之规定，本案万和公司可以将其债权（收取到期的物业费）转让给恒春公司，恒春公司可以再次将上述债权转让给平安物业公司。根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人、未经通知，该转让对债务人不发生效力。”之规定，债权人转让债权之所以要通知债务人，是为了避免债务人重复履行、错误履行债务或加重债务的负担。万和公司、恒春公司转让债权，应当通知小区业主。因法律并未具体规定债权转让通知的形式，平安物业公司已将小区业主欠交物业费的明细公告，应视为是履行了债权转让的通知义务。退一步讲，即使债权人在债务转让时没有通知债务人，但债权的受让人直接以债务人为被告提起诉讼，送达起诉状的方式可以作为合法的债权转让的通知方式。故上述债权转让合法有效。三、物业服务合同既是公共服务合同，又是长效双务合同。一方面，物业服务的质量标准应由物业服务合同明确规定。另一方面，根据“谁主张，谁举证”的原则，业主对物业服务存在严重瑕疵负有举证责任。对于物业服务是否存在严重瑕疵或缺陷的判断不能以业主个人的感受或需求为标准，也不能因为一时一事就认定物业服务企业构成违约。业主对物业服务有意见，可以向相关物业管理部门及小区业主委员会反映、投诉，督促改进，业主不能以拒缴物业管理费进行对抗。本案周文拒缴物业管理费的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，周文除应支付物业管理费外，还应承担支付欠款利息的违约责任。关于利息的计算标准，按年利率6%计息较为适宜。本案周文提交的证据不足以证明平安物业公司已构成违约，周文提出平安物业公司的服务存在严重瑕疵的抗辩理由不能成立，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条第一款、第八十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、由周文于本判决生效之日起十日内支付平安物业公司物业管理费6196.44元及其利息（从物业管理费欠缴之日起按年利率6%计算至付清之日止）。二、驳回平安物业公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由周文负担。二审期间，周文向本院提交了下列证据：1、脏乱差图片及视频58段，视频系在2019年9月份拍摄，即在平安物业公司退出小区之前不久拍摄，证明被上诉人对公用部分的维修、养护严重不到位。2、滨湖业主选聘新物业后小区的照片新貌，证明业主对新物业的满意度高。3、收款凭证，证明收费标准与提供的实际服务不相符。4、业主对物业公司的投票选举结果，证明被上诉人的服务严重不到位，业主对被上诉人的支持率极低。平安物业公司向本院提交了部分照片，拟证明对路灯监控等设施设备进行了维修，被上诉人尽到了该履行的义务。经庭审质证，平安物业公司对证据1三性及证明目的均有异议，认为该组照片没有拍摄的具体时间，不能体现与涉案小区是否有关；对视频的内容真实性无异议，但合法性、关联性及证明目的有异议，该视频只能反映拍摄的这个时间点情况，一审时平安物业公司已向法庭提交了相关证据证明该视频拍摄的相关事实，平安物业公司都一一进行了维修，对车辆贴了警示标志，对绿化也进行了养护等，还有业主送了锦旗。对证据2三性均有异议，且与本案无关；对证据3收款收据真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，与本案无关。对证据4三性及证明目的均有异议。周文认为平安物业公司提交的证据不能达到其证明目的，只能证明小区存在问题。本院经审查认为，周文提交的证据1、2能证明小区存在一些问题，对其真实性，本院予以采信，但达不到证明平安物业公司未尽管理服务义务的证明目的；证据3、4与本案无关，本院不予采信。平安物业公司二审提交的证据能证明其履行了相应的管理服务义务，本院予以采信。经审理查明，一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，《物业管理条例》第二十四条第二款规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。第五十六条规定，违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据上述规定，《物业管理条例》第二十四条第二款规定的住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业系管理性强制性规定而非效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。根据上述规定，本案中，恒春公司没有通过招投标程序而与平安物业公司签订《物业服务管理合同》仅违反管理性强制性规定，并不违反效力性强制性法律规定，该合同合法有效，对业主具有约束力。周文上诉认为恒春公司与平安物业公司签订的《物业服务管理合同》属于无效合同，平安物业公司没有收取物业费的主体资格和合同依据的理由不能成立，本院不予支持。万和公司于2016年9月22日退出涉案小区物业管理服务，平安物业公司于2017年1月6日与恒春公司签订合同进入小区进行物业服务，一审判决已扣除了平安物业公司未进行物业服务相应时间段的物业费，周文称万和公司退出后有6个多月没有提供物业服务，不应计算物业费的理由不能成立，本院不予支持。平安物业公司在与恒春公司签订的物业服务合同中约定物业服务费具体按湘阴县物价部门的审批标准收取，平安物业公司按1.3元/平方米收取物业费经过了湘阴县发展和改革局的批准，符合合同约定。平安物业公司受让债权后，用公告等方式通知了周文要求其交纳物业费，且法律没有明确规定必须由债权人通知债务人债权转让才发生法律效力，周文认为债权转让没有发生法律效力没有依据，本院不予支持。一审法院依职权调取的《协议书》和《债权转让协议书》没有质证，程序确实存在瑕疵，本院予以指正，但二审庭审周文发表了两份证据不属实，债权没有确定，不能转让等意见，弥补了一审程序上的瑕疵，而周文并未提供两份证据不属实的依据，而债权总额是确定的，且债权转让后，周文对原债权人的抗辩理由仍可以对受让人进行抗辩，并不影响其权利，故其质证意见本院不予采纳，一审法院程序上的瑕疵并不影响本案实体处理。物业公司的主要收入来源于物业费，如果业主不按时交纳物业费，相应地会影响物业公司服务质量，当然，物业公司也应当努力提高服务质量，以嬴得业主的满意和支持。本案中，平安物业公司提供的证据能证实其进行了相应的物业服务，虽然平安物业公司提供的服务存在一定瑕疵，但该瑕疵不足以构成周文拒交物业费的理由，经平安物业公司催交物业费后，周文仍不交纳，一审判决适当支持平安物业公司主张的逾期滞纳金符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周文负担。本判决为终审判决。审判长  姚孟君审判员  夏 磊审判员  王延红二〇二〇年七月九日书记员  羿 林