四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2002民初3184号 原告：成都蜀信物业服务有限公司，住所地四川省成都市武侯区龙门巷6号，统一社会信用代码91510100713003869P。 法定代表人：刘正丰，总经理。 委托诉讼代理人：肖钡栩，女，公司员工。 委托诉讼代理人：邱静，女，公司员工。 被告：张胜，男，1975年3月3日出生，汉族，住四川省营山县。 原告成都蜀信物业服务有限公司与被告张胜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告成都蜀信物业服务有限公司的委托诉讼代理人肖钡栩、邱静、被告张胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成都蜀信物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告向原告支付拖欠的物业服务费2,829.76元及违约金1,505.79元（暂计算至2020年4月30日止，最终以实际支付完毕物业服务费时间为止）；2.请求法院依法判令被告承担本案律师费、诉讼费。事实及理由：被告张胜，资阳市外环路1号筑鼎·凯旋国际项目住宅用房（XX-X-XXX）业主，物业建筑面积共计110.54平方米。根据《前期物业服务合同》第六条第二项的规定，住宅用房每月物业服务费1.6元/平方米，每月物业服务费共计176.86元，根据《前期物业服务合同》第十八条第二项规定，若被告逾期缴纳物业费的，应从逾期之日起每天按照0.3%承担违约金。被告自2019年1月1日开始未支付物业服务费，截止2020年4月30日止，已拖欠原告物业服务费累计16个月，总计金额2,829.76元，以及产生迟延支付的违约金1,505.79元。 被告张胜辩称，我是凯旋国际XX-X-XXX业主，房屋面积是110.54平方米。我是从2019年1月1日开始未支付物业服务费，之前的物业服务费是交了的。我拒绝交纳物业费的理由：1.我并未和原告签订物业管理合同，原告方没有在与我的物业合同上盖章；2.我不认可原告方的物业合同，那是他们单方面签订的，没有经过双方协商制定。物业合同属于格式合同，合同条款都是增加物业的利益减损业主的利益。签订的合同上面的条款属于霸王条款，我可以拒交；3.对业主如此苛刻的物业合同，原告都未履行其应尽的物业职责。小区物业管理混乱，未对公共设施进行维修养护，未对小区绿化进行养护，未公示财务收支情况，广告收益等未归业主所有，未实施出入人员登记，未及时清理垃圾，有视频、照片为证，属于原告违约在先。我及业主代表找物业商讨过小区环境维护、地下停车费收取等事宜，但物业没有及时改善；4.原告方保安有组织、有预谋持械殴打业主，给我心理上和思想上造成极大的恐惧和压力负担。虽然我没有和原告签订物业合同，但是我也享受了物业服务，我同意适当给予补偿。我认为物业费该按0.3元/平方米/月。违约金我不认可，不应该给。诉讼费也不应该由我交。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告营业执照、法定代表人证明及法定代表人身份证明、被告身份证复印件、美篇小程序评价截图共12张、行业主管部门及政府部门颁发的荣誉图片6张、业主赠送锦旗的图片2张、资阳市住房和城乡建设局对于凯旋国际停水问题的回复、催费沟通记录表1页、催费短信截图5页、上门张贴催费温馨提示照片复印件4张、业主证明1张、工作衔接函3份、开发商与原告方签订的前期物业服务合同、员工日常服务工作照片共17张、物业日常工作视频、业主和物业公司签订的前期物业服务合同、原告开具的物业费收据2张，原、被告对前述证据的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.微信业主群评论7页，被告对其真实性有异议，由于原告没有提供图片原件予以核对，本院对该证据不予采信；2.原、被告双方各自提供了截取的业主和保安打架视频，该视频资料与原告提供的两份行政处罚决定书相印证，本案被告并非纠纷当事人，且该纠纷发生在2017年，已经过其他途径得到处理，不在本案讼争的物业服务期间，与本案没有关联性，本院对该组证据不予采信；3.原告提供的员工受伤图片10张，真实性无法核实，且与本案没有关联性，本院不予采信；4.被告提供的光盘1中的视频3、视频4、视频5，均属传来证据，形成时间不明，真实性、关联性难以确认，不能达到被告的证明目的；5.被告提供的小区图片13张、小区图片26张，图片形成时间不在本案讼争的物业服务期间，与本案没有关联性，本院对该证据不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张胜为资阳市雁江区外环路1号筑鼎．凯旋国际项目住宅用房XX-X-XXX号房屋的业主，该房屋面积为110.54㎡。2013年9月10日，原告成都蜀信物业服务有限公司与四川筑鼎投资有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同载明甲方（建设单位）四川筑鼎投资有限公司，乙方（物业服务企业）成都蜀信物业服务有限公司，委托物业项目名称：凯旋国际项目；合同第三条和第四条约定了乙方提供物业服务的内容、物业服务标准；合同第五条约定履行期限是自2013年7月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；合同第六条约定物业服务费采用包干制计费方式，由四川筑鼎投资有限公司、业主向原告交纳物业服务费，盈余或者亏损均由原告享有或者承担；高层住宅的收费标准为1.6元/平方米．月；首次缴纳物业管理服务费时，业主应在收房时一次性预付六个月的物业服务费，以后按季预交，业主应在每月的十五号前履行交纳义务；合同第十八条约定甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，从逾期之日起按每天0.3%承担违约期间未付金额的违约金。甲方、业主有正当理由的除外。2017年3月16日，原告成都蜀信物业服务有限公司与被告张胜签订了《前期物业服务合同》，约定的内容与原告成都蜀信物业服务有限公司与四川筑鼎投资有限公司签订的《前期物业服务合同》内容一致。被告张胜从2019年1月1日起未向原告支付物业服务费，原告多次向被告发送催费短信、拨打催费电话、上门张贴催费单进行物业费催收，截至开庭之日，被告张胜未向原告缴纳2019年1月1日至2020年4月30日期间的物业管理服务费。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告与四川筑鼎投资有限公司签订的《前期物业服务合同》，依法对该区业主具有约束力。原告为凯旋国际小区提供了物业服务，被告张胜作为凯旋国际小区26-1-302号房屋的业主，应当按合同约定的标准履行给付物业管理服务费的义务。案涉小区的《前期物业服务合同》约定物业服务费采取包干制，有别于酬金制，盈余或者亏损均应由原告享有或者承担，被告以原告未公布停车位收益、电梯广告收益等财务收支为由拒交物业费的抗辩主张，本院不予采纳。被告张胜提交的证据不足以证明原告的物业服务存在严重瑕疵，故被告主张物业费该按0.3元/平方米/月支付的抗辩意见，本院不予采纳。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，原告通过发送催费短信、拨打催费电话、上门张贴催费单等方式多次向被告催收物业费，已经依法向被告进行了书面催收，因此，原告要求被告支付2019年1月1日至2020年4月30日期间的物业管理服务费2,829.76元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的律师费，由于没有提供证据予以证明，故本院不予支持。从该小区系列物业服务案件的审理情况可见，原告在物业管理工作中还是存在不足之处，在日常管理服务中也应当虚心听取业主意见，加强和改进物业服务工作，避免双方产生矛盾或纠纷。关于原告主张的违约金，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告张胜于本判决生效之日起十日内给付原告成都蜀信物业服务有限公司2019年1月1日至2020年4月30日期间的物业管理服务费2,829.76元； 二、驳回原告成都蜀信物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张胜负担（原告成都蜀信物业服务有限公司已向本院缴纳，被告张胜自本判决生效之日起十日内向原告成都蜀信物业服务有限公司支付）。 本判决为终审判决。 审判员 周 燕 二〇二〇年七月二十九日 书记员 胡渊婕