贵州省天柱县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2627民初1025号原告：周承贞，女，1987年9月6日生，侗族。委托诉讼代理人：杨明桂（特别授权），女，贵州麒翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：周红（实习），女，贵州麒翔律师事务所律师。被告：天柱县金湘房地产开发有限公司。住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州天柱县凤城街道擎天路。法定代表人：刘良智，总经理。委托诉讼代理人：欧阳修银（特别授权），男，贵州省天柱县中心法律服务所法律工作者。原告周承贞与被告天柱县金湘房地产开发有限公司（以下简称“金湘房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周承贞及其委托诉讼代理人杨明桂、被告金湘房地产公司的委托诉讼代理人欧阳修银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金67954元（从2017年10月1日暂计至2020年5月25日，每天按交付房款0.15‰计算，2020年5月25日之后的违约金按交付房款0.15‰计算至实际交付之日止；2、判令被告于2020年7月1日前为原告办理房屋产权转移登记（在审理过程中，变更为办理商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告），并向原告支付逾期办理房屋产权转移登记（在审理过程中，变更为交付办理商品房所有权转移登记有关文书）违约金40997.21元（从2017年12月30日暂计至2020年5月25日，每天按交付房款0.1‰计算），2020年5月25日之后的违约金按交付房款0.1‰计算至交付办理商品房所有权转移登记有关文书之日止；3、判令被告于2020年7月1日前将有线电视线路铺设到户，并向原告支付违约金468元；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：原、被告约定的逾期交房及逾期办理房屋产权转登记违约金过高，被告请求人民法院调整减少；原告对逾期交房违约金的计算有误；原告对逾期办理房屋产权转移登记违约金的计算时间有误；原告请求被告于2020年7月1日前将有线电视线路铺设到户并支付违约金，因双方没有约定违约金，应驳回原告该项请求。本院经审理认定事实如下：一、合同效力：有效。二、房屋买卖合同的签订时间：2017年7月20日。三、房屋地点：天柱县凤城镇擎天路某某小区X幢X单元X号。四、房屋面积：133.03㎡。五、购房总价款：468000元。六、合同约定的交房时间：2017年9月30日。七、实际接收房屋时间：2017年12月30日。八、合同约定的计付延期交房违约金起始日期：2017年10月1日。九、逾期交房违约金数额：67954元（暂计），以诉请为准。十、合同约定的通知办证时间：2017年12月30日。十一、合同约定的计付延期办证违约金的起始日期：2017年12月30日。十二、计付延期办证违约金的截止日期：2020年5月25日。十三、合同约定的延期办证违约金标准：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款1?的违约金。十四、延期办证违约金的数额：40997.21元（暂计），以诉请为准。以上事项中，双方无争议的事项为1、2、3、4、5、6、10、13项，有争议的事项为7、8、9、11、12、14项。关于逾期交房，原告认为应按合同达到交房的条件计算逾期交房违约金，被告认为应当按照原告领取钥匙的时候计算。关于逾期办证，原告认为应当以合同约定时间计算，被告认为应当以补充协议约定计算，对此事实，本院在说理时一并予以认定。另查明：《商品房买卖合同》第十二条第一款（6）项约定“有线电视：交付时线路铺设到户；……。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理即出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1％的违约金，……。”庭审中，被告对没有将有线电视线路铺设到户的事实予以认可。《商品房买卖合同补充协议》第七条对主合同第二十二条补充约定：买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，在签订主合同后向相关政府部门缴齐办理房屋所有权证所需资料及费用………。出卖人应在买受人缴齐上述资料和费用，并办理完委托手续，自交房之日起360个工作日内，代买受人向有关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权属登记。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋产权证的办理时间而无需承担延迟的任何责任。综上所述，1、关于本案双方争议的逾期交房违约金计算起止时间问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。合同签订后，原告周承贞按合同约定支付了全部房款，但被告未能按期交房，已构成违约，应承担合同约定的逾期交房的违约责任。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定交房时间为2017年9月30日前，原告于2017年12月30日领取房屋钥匙，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外”。本案中，原告已能对房屋占有和使用，虽然被告不具备合同约定的交房条件，但原告在明知被告交付的房屋尚不具备交付条件而仍接受交付，视为双方变更合同约定的交付条件，应视为房屋已交付。故本案的逾期交房违约金应为6318元（以468000元为基数按照日利率1.5?从2017年10月1日起计算至2017年12月29日止）。2、关于原告主张被告办理商品房所有权初始登记，并将办理商品房所有权转移登记有关文书交付原告的诉请，由于不动产登记是行政管理行为，登记与否需要受到诸多前置条件限制，且原告未能提供证据证明被告已经具备办理不动产登记的条件，故对原告该项请求，本院不予支持。3、被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任，故原告要求被告支付逾期办证违约金的请求，本院予以支持。关于双方争议的对于逾期办证违约金是按主合同约定时间还是按补充协议约定时间开始计算的问题。本案中，双方在主合同第二十二条第三款（一）项对被告取得该商品房所有权初始登记的时间已有明确约定，即“出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。”双方于同日又签订补充协议对主合同第二十二条进行补充约定即“买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，在签订主合同后向相关政府部门缴齐办理房屋所有权证所需资料及费用……。出卖人应在买受人缴齐上述资料和费用，并办理完委托手续，自交房之日起360个工作日内，代买受人向有关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权属登记。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋产权证的办理时间而无需承担延迟的任何责任。”本院认为，该补充条款改变了原合同约定条款主要内容，减轻被告自己义务而加重原告责任，该补充条款应为无效。故逾期办证违约金应按主合同约定时间2017年12月30日的次日起即2017年12月31日开始计算。关于被告主张违约金过高要求调整的问题。被告未能在约定期限内交付办证文书，其行为构成违约，该违约行为虽使原告不能及时取得权利证明文书，但并未影响双方买卖合同目的的实现，此时违约金应以弥补心理预期损失为原则。双方所约定日1?的违约金明显过高，被告提出减少违约金的主张，本院予以支持。综合考虑当地房地产市场的实际情况，将违约金计算比例调整为日0.5?，因此逾期办证的违约金应为20498.4元（以468000元为基数按照日利率0.5?从2017年12月31日计算至2020年5月25日；2020年5月26日以后的违约金以468000元为基数，按日0.5?算至被告交付转移登记文书之日止）。4、对于原告要求被告将有线电视线路铺设到户，并支持违约金的请求，因被告未按约定履行该项义务，应承担违约责任，故对原告该项请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告天柱县金湘房地产开发有限公司支付原告周承贞逾期交房违约金6318元。二、被告天柱县金湘房地产开发有限公司支付原告周承贞2017年12月31日至2020年5月25日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金20498.4元；2020年5月26日以后的违约金以468000元为基数，按日0.5?算至被告交付转移登记文书之日止。三、被告天柱县金湘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周承贞未将有线电视线路铺设到户的违约金468元，并于本判决生效后30日内将有线电视线路铺设到户。上述款项于本判决生效后10日内付清。四、驳回原告周承贞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2488元，已减半收取1244元，由原告负担1011元，被告负担233元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员 卢 慧二〇二〇年七月十日书记员 陈桂婷