浙江省宁波市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙02执复18号 复议申请人（利害关系人）：殳萍，女，1968年12月26日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：陈君芳，男，1966年3月1日出生，住宁波市。系殳萍之夫。 申请执行人：招商银行股份有限公司宁波分行。住所地宁波市鄞州区民安东路342号。统一社会信用代码：91330204717205038A。 代表人：姚亮，该分行行长。 被执行人：宁波大祥贸易有限公司。住所地宁波保税区发展大厦2608-A。组织机构代码为73209340-9。 法定代表人：马乾坤。 被执行人：宁波金港股份有限公司。住所地宁波市保税区兴农大厦573室。组织机构代码为14410962-X。 法定代表人：张小平。 被执行人：春和集团有限公司。住所地宁波高新区江南路599号7-47。组织机构代码为70474588-7。 法定代表人：梁小雷，董事长。 复议申请人殳萍不服宁波市鄞州区人民法院（以下简称鄞州法院）作出的（2019）浙0212执异263号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 鄞州法院在执行招商银行股份有限公司宁波分行（以上简称招行宁波分行）与宁波大祥贸易有限公司、宁波金港股份有限公司、春和集团有限公司金融借款合同纠纷一案中，异议人殳萍对鄞州法院的拍卖行为不服，要求撤销该次拍卖。 鄞州法院查明，鄞州法院在执行招行宁波分行与宁波大祥贸易有限公司、宁波金港股份有限公司、春和集团有限公司金融借款合同纠纷一案中，为确定财产处置参考价，委托宁波忠正房地产土地资产评估有限公司（以下简称忠正评估公司）就宁波金港股份有限公司名下位于宁波市××中××-的房地产的市场价值进行评估。该公司经评估后出具甬忠正（2019）法评字第012号房地产估价报告，估价结果认为上述房地产包括室内固定装修在2019年1月30日所表现的市场价值为729.45万元。同年5月30日，鄞州法院在淘宝网司法拍卖网络平台就上述房地产以511万元的起拍价进行第一次拍卖。拍卖公告记载：房屋建筑面积为807.12平方米（共有共用部位占160.83平方米，总建筑面积967.95平方米），规划用途为办公，土地使用权面积为60.50平方米，使用权类型为国有划拨，评估价为729.45万元；公告还说明：标的物过户登记由买受人自行办理，转户过程中应向税务部门缴纳的税费交易双方按照税法规定各自负担，其余的一切费用（包括不限于标的物拖欠的物业费、卫、水、电、气、有线电视及过户时可能需缴纳的房屋维修基金、土地划拨应缴纳的出让金等费用）均由买受人承担。拍卖须知记载：拍卖时的起拍价、成交价均不含买受人在拍卖标的物交割、过户时所发生的全部费用和税费。该次拍卖因无人竞拍而流拍。2019年6月3日，鄞州法院以409万元为起拍价再次发布拍卖公告。同月25日，三名竞买人经29轮竞价，异议人殳萍以475万元的价格竞得上述房地产，鄞州法院据此作出（2019）浙0212执恢477号之二执行裁定书，确认上述房地产归异议人所有。另，自2019年6月1日起，依据《宁波市市区国有划拨土地使用权补办出让的若干意见》，上述房地产的补缴土地出让金比例由25%提高至50%。 鄞州法院认为，首先，实施网络司法拍卖前就拍卖标的进行的价值评估，其目的仅是在法院启动拍卖时确定保留价即起拍价时提供参考价值。鄞州法院参考评估价，依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，确定第一次拍卖起拍价，后该次拍卖流拍。异议人参与的拍卖属再次拍卖，其起拍价依照上述网拍规定第二十六条的规定，是根据上次拍卖的竞价情况决定，其真实价值也已在竞买人之间激烈的竞价过程中得以体现。其次，该评估报告明确评估价值所表现的节点为2019年1月30日市场价值，且确认涉案房地产的土地使用权类型为国有划拨，至于其后因政策因素导致的实际购买总成本变动并不在报告考虑的范围内。再次，鄞州法院在拍卖公告及须知中也明确说明买受人需承担土地划拨转出让时应缴纳的出让金等费用，拍卖时的起拍价、成交价均不含买受人在拍卖标的物交割、过户时所发生的全部费用和税费。异议人应当注意到过户过程中产生的该项拍卖成交价之外的交易成本，自行核算其具体数额并决定是否竞买及如何出价。最后，宁波市新施行的关于补缴土地出让金的新标准，属于政府公开发布的文件，是竞买人知道或应当知道的信息，因而并不在拍卖前必须公告的范围内。综上所述，异议人关于评估报告及公示信息不当误导其作出错误的购买行为的意见，与事实不符，鄞州法院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，鄞州法院作出裁定驳回异议人殳萍的异议请求。 殳萍向本院申请复议称：殳萍于2019年6月25日参与竞拍了宁波市××中××-房地产，但在过户登记过程中，被告知需要缴纳220余万元的土地金。因鄞州法院的本次拍卖过程中对房产的重大信息（土地出让金的具体数额）未予披露，且房产的评估执行存在虚假现象，导致殳萍在拍卖涉案房产时对需缴纳的土地出让金数额存在重大误解，并作出错误的拍卖行为。一、鄞州法院隐瞒了涉案房产需缴纳土地出让金的具体数额，该信息属于应公布而未公布，拍卖明显存在瑕疵。宁波忠正房地产评估公司出具的《宁波市海曙区中山西路（11-1）-（11-32）相关情况说明函》写明土地出让金的计算方式在2019年6月1日前为楼面地价的25%，2019年6月1日之后为楼面价的50%。涉案拍卖房产的土地出让金数额巨大，约为220余万元，买受人在拍卖前无法知晓该土地出让金的具体数额，鄞州法院在拍卖中未对此予以公布，存在明显瑕疵。鄞州法院（2019）浙02执异263号执行裁定认为宁波市新实施的关于补缴土地出让金的新标准属于政府公开发布的文件，是竞买人知道或应当知道的信息，因而不属于拍卖前应当公告的范围。殳萍认为补缴土地出让金的新标准这个信息，殳萍作为竞买人是知道的，但鄞州法院需要公布该拍卖房产需缴纳土地出让金的具体数额，而不是该土地出让金是不是需要补缴。二、涉案拍卖房产的土地出让金，普通老百姓无法自行核算。根据日常的经常，住宅一般每平方米补缴的土地出让金约为500元左右，涉案拍卖的房产，根据买受人殳萍的估算需要补缴的土地出让金约为30万左右，但实际上现在需要补缴的金额为220余万元，即使按照原来的25%的标准计算也要补缴110余万元，这补缴的金额远超一般人的认知。鄞州法院在拍卖时所公布的房产信息，虽然比较详细，但没有公布需要补缴的土地出让金数额。三、因鄞州法院未在拍卖公告中公布《房产评估报告》的副本，致使买受人殳萍无法了解该拍卖房产需补缴土地出让金的具体数额，且殳萍也无法通知其他途径了解涉案房产需补缴的土地出让金数额，且涉案评估报告中的评估价也属于虚假，故买受人殳萍对此次拍卖行为存在重大误解。四、鄞州法院的拍卖公告中规定由买受人承担税费（包括土地出让金等）的条款属于无效条款。依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条规定，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律规则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。相关的理解适用中也认为竞买公告中载明买受人承担税费的，应为无效。竞买公告中约定由买受人承担相关税费的约定不能改变法定的纳税义务人。涉案拍卖房产的物业管理费、水电费、土地出让金、拍卖费用等的承担主体均为原房东，不属于“没有规定或者规定不明的范畴”。拍卖公告中规定由买受人承担税费，违反规定，属于无效。因此，本宁拍卖致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现，属于可撤销的拍卖。请求撤销鄞州法院（2019）浙0212执异263号执行裁定，并撤销本次的拍卖行为，对涉案拍卖房产进行重新拍卖。 本院经审查对鄞州法院查明的事实予以确认。 另查明，涉案鄞州法院拍卖成交完成后，2019年10月14日，忠正评估公司出具《（2016）甬东法委字第338号宁波市海曙区中山西路11号（11-1）-（11-32）相关情况说明函》，该函对甬忠正（2019）法评字第012号《房地产估价报告》的测算过程予以补充说明，在该函中，载明办公用地由划拨转为出让的土地出让金补缴比例在《宁波市人民政府办公厅关于市区国有划拨土地使用权补办出让的若干意见》颁布施行前为25%，颁布施行后调整为50%，颁布施行至2019年5月31日为过渡期，可按25%补缴。本次估价价值时点为2019年1月30日，适用25%的补缴比例。 再查明，2018年7月20日，宁波市人民政府办公厅发布甬政国发〔2018〕92号《宁波市人民政府办公厅关于市区国有划拨土地使用权补办出让的若干意见》，该意见的补缴土地出让金标准规定标准商服用地按市场评估地价的一定比例即50%补缴土地出让金。该意见自2018年8月21日起施行。后该意见实施的过渡期政策延至2019年5月31日。 本院认为，鄞州法院以网络拍卖方式处置涉案房地产，于2019年5月30日开始的首次拍卖因无人竞拍而流拍，后于2019年6月3日再次发布第二次拍卖公告，并于6月25日开始竞拍。鄞州法院涉案房地产拍卖，前后两次拍卖的时间在《宁波市人民政府办公厅关于市区国有划拨土地使用权补办出让的若干意见》过渡期政策转换之时，因划拨类型的土地出让金补缴标准的变化，导致前后两次拍卖实际需补缴的土地出让金数额发生巨大变化，鄞州法院于2019年6月3日发布的拍卖公告中，对因政策调整导致涉案房地产在过户登记时需补缴土地出让金数额发生巨大变化的情形未予以提示说明，买受人殳萍主张其参与拍卖时，对实际需补缴的土地出让金数额产生重大误解，符合常理，可予支持。对其殳萍提出的其他理由，不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项、《最高人民法院关于人民办法办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项、第二款之规定，裁定如下： 一、撤销宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212执异263号执行裁定； 二、撤销宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212执恢477号之二执行裁定(拍卖成交裁定)。 本裁定为终审裁定。 （此页无正文） 审 判 长  徐水根 审 判 员  林 波 代理审判员  李新荣 二〇二〇年七月二十九日 代书 记员  胡筱霜