北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4759号上诉人（原审被告）：李萍，女，1972年5月11日出生，汉族，住北京市昌平区。被上诉人（原审原告）：北京利健天行物业管理有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇府前街31号（招商局院内）。法定代表人：宋胜利，总经理。委托诉讼代理人：姜启林，北京三久律师事务所律师。上诉人李萍因与被上诉人北京利健天行物业管理有限公司（以下简称利健天行公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初5052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李萍上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回利健天行公司一审全部诉讼请求，或者发回一审法院重审。二、一、二审案件受理费由利健天行公司承担。事实和理由：一、涉案房屋是李萍通过拆迁取得，尚未取得房产证，且李萍2012年入住时是与北京市北宇物业服务公司签订的物业合同，未与利健天行公司签订物业合同，双方当事人未设立物业服务法律关系，所以，李萍不应交纳物业费。二、涉案房屋所在小区物业管理混乱，环境脏乱差，电梯多次发生事故，李萍曾被困电梯40多分钟，造成视力下降，长时间不敢乘坐电梯；小区治安没有保障，发生过多起入室盗窃和多车被砸案件。三、单元楼的门禁无法正常使用，地下车库常年积水。四、2012年至2017年的物业费已过诉讼时效，李萍不应支付。五、公共设备、公共场所属于小区业主共有，但业主并未因此获益。综上，判为所请。利健天行公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回李萍的上诉请求，维持一审判决。利健天行公司向一审法院起诉请求：一、李萍支付2012年7月30日至2019年7月29日的物业费6751.38元。二、诉讼费由李萍承担。一审法院认定事实：李萍系北京市昌平区沙河镇兆丰家园小区2号楼5单元503室的业主，其房屋建筑面积54.28平方米。北京市昌平区沙河镇政府（甲方）与利健天行公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定利健天行公司为北京市昌平区沙河镇北区兆丰家园项目提供物业服务。其中约定：业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括对物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理；协助做好安全防范工作；消防服务，包括公关区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等；双方约定的住宅物业的服务标准不得低于《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》中的相应要求。乙方应当定期向业主公布公共服务收支情况。物业服务期限为不定期限，自2013年8月1日起执行本合同约定内容，至合同终止。物业服务费用的标准为高层住宅按1.35元/平方米/月收取。乙方应当定期向业主公布公共服务收支情况。物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，按一年交纳。乙方对业主自有物业提供维修养护或其他特约服务的，按乙方在物业区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用。庭审中，利健天行公司主张诉请的物业费中包含30元/年垃圾清运费及50元/年公共区域照明费，自2018年1月1日起增加了36元/年生活垃圾处理费。另查：兆丰家园小区至今未成立业主委员会。根据京价（收）字〔1999〕第253号《北京市物价局北京市财政局关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》及北京市昌平区沙河镇人民政府文件沙政发〔2017〕31号《北京市昌平区沙河镇人民政府关于规范居住小区居民生活垃圾收费的通知》规定，物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费为每户每年30元，居住小区居民生活垃圾处理费为每户每月3元，即每户每年36元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，兆丰家园小区至今未成立业主委员会，因此由北京市昌平区沙河镇政府代为选任物业服务公司并签订物业服务合同，该合同应当认定具有法律效力。且即使物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。利健天行公司为李萍提供了物业管理服务，李萍在接受了物业管理服务的情况下，理应履行交纳物业费的义务。利健天行公司向李萍主张物业费、生活垃圾清运费和生活垃圾处理费，有事实及法律依据，该院予以支持。关于利健天行公司主张的公共区域照明费一节，证据不足，该院不予支持。关于李萍应当交纳的物业费金额，根据该院实地走访及庭审中双方当事人提交的证据和当庭陈述，利健天行公司在为兆丰家园小区提供物业服务的过程中确有不足之处，已对小区居民的生活造成影响，构成了服务瑕疵。鉴于此，该院对李萍应交纳的物业费金额予以酌减。另指出，该酌减只针对已发生的物业服务范围内出现的部分瑕疵而做出，不具有对未发生的物业服务的效力。小区的环境应由业主与物业公司共同维护。业主正常交纳物业费是物业服务企业正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终损害全体业主的利益，故业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。李萍可以在交纳物业费后要求利健天行公司履行合同义务，利健天行公司作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、李萍于本判决生效之日起7日内支付利健天行公司2012年7月30日至2019年7月29日期间的物业费、生活垃圾清运费和生活垃圾处理费共计5478元；二、驳回利健天行公司其他诉讼请求。二审中，李萍提交了新的证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李萍向本院提交涉案房屋所在小区部分区域2020年及拍照日期不明的照片。证明：地下车库有水（照片1、2、3、4），利健天行公司未尽到物业服务义务；小区内存在违章建筑（照片5、6、9）；环境脏乱差（照片7、8、10、11、12、13、14、15、16、17、24、25、26）；地下车库防雨棚破损（照片27）；草坪维护差（照片19、20）、草坪围挡不合格（照片22、23）；小区内安装有快递柜、饮水售卖机等设备（照片18、21），利健天行公司占用公摊面积取得的收入应由业主所有。利健天行公司未提交新的证据材料，对李萍提交的上述证据材料发表质证意见称：对上述证据材料的真实性、关联性、证明目的均不认可。理由：1、不属于二审证据。2、利健天行公司已经对物业管理的一些瑕疵做出改进，且上述证据材料不能证明利健天行公司没有提供物业服务。3、照片的拍摄和体现的内容因在时间上无法确定，所以与本案无关。李萍二审诉讼期间提交的照片能否作为新证据，本院将在判理部分作出认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，利健天行公司是依据与北京市昌平区沙河镇政府就涉案房屋所在小区签订的《物业服务合同》以及实际为该小区提供物业服务的事实提起的诉讼，要求李萍支付诉争期间的物业管理费。因涉案小区尚未成立业主委员会，北京市昌平区沙河镇政府代为选任物业服务公司并签订上述《物业服务合同》，故利健天行公司为涉案小区提供物业服务具有事实基础，现李萍并未否认该小区存在物业服务以及相关物业服务由利健天行公司提供的事实，据此，应认定利健天行公司与李萍之间存在实际物业服务合同关系，该合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。李萍是否直接与利健天行公司签订书面合同，并不当然否定上述合同关系的存在。至于其所称与北京市北宇物业服务公司签订了物业服务合同的上诉理由，因其既未举证证明该合同的存在，也未举证证明北京市北宇物业服务公司为涉案小区提供了物业服务，故该上诉理由，本院不予采信。关于李萍主张未取得涉案房屋的权属证书，且利健天行公司提供的物业服务存在问题，造成小区管理混乱、公共设施损坏、环境脏乱、存在违章建筑、地下车库积水，同时，利健天行公司亦通过允许安装饮水、快递柜等设施取得收入，故不应交纳涉案房屋的物业费用的上诉理由，本院认为，李萍系诉争房屋的业主，接受利健天行公司提供的物业服务，涉案房屋是否办理权属证书并非认定李萍应否交纳物业费的依据。李萍虽主张因利健天行公司提供的物业服务存在质量问题而不应交纳物业费用，但物业服务是一种综合性、专业性、持续性的服务，应从物业服务的长期情况和整体水平对物业服务的质量进行评价，尽管李萍提交了数份涉案房屋所在小区的照片证明前述主张，但相关照片有的形成于2020年，有的拍照日期不明，其内容无法全面体现诉争期间内利健天行公司的物业管理质量，无法否定利健天行公司已提供物业服务的事实，仅以某段期间的某些服务瑕疵是不足以否定物业服务的长期状况和整体水平的。同时，一审法院已确认利健天行公司提供的物业服务存在瑕疵，并据此酌减诉争物业费的数额，李萍提交的上述证据材料所体现的内容并未超出一审法院前述认定的范畴，不足以证明利健天行公司在提供物业服务中存在长期严重违约行为而达到足以免除物业费的程度，上述证据材料对本案处理结果并无影响，故不作为二审新证据收入本案。李萍以利健天行公司未尽到物业服务义务为由要求免除物业费于法无据，本院不予支持。关于李萍主张小区相关设施的收益属于业主共有的问题，因上述收益的分配事宜需经全体业主表决决定，李萍以此为由而拒交物业费于法无据，本院不予支持。另，因李萍在一审程序中未就物业费的交纳提出诉讼时效抗辩，且就此问题未在二审程序中提交证据，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2008〕11号）第四条第一款的规定，李萍关于利健天行公司要求其支付2012年至2017年物业费的诉讼请求已经超过诉讼时效的上诉理由，本院不予采信。综上所述，李萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李萍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁志雄审 判 员 董 伟审 判 员 徐 硕二〇二〇年七月二十八日法官助理 张晓伟书 记 员 张雪冬