山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3983号 上诉人（原审被告、反诉原告）：世多乐（青岛）农业科技有限公司，住所地青岛市红岛经济区青岛出口加工区。 法定代表人：GuillermoDeLaBorda，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丹，北京市京师(青岛)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏文韬，北京市京师(青岛)律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：尚洁，女，1968年6月25日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：牛上山，山东畅海律师事务所律师。 上诉人世多乐（青岛）农业科技有限公司（以下简称世多乐青岛公司）因与被上诉人尚洁租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初1340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 世多乐青岛公司上诉请求：请求依法撤销山东省青岛市城阳区人民法院作出的(2019)鲁0214民初1340号一审民事判决，依法改判由被上诉人自行承担漏水损失14690.31元；2、依法判令被上诉人返还房屋押金10000元；3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人违背减损原则、诚实信用原则，多次拒绝接收上诉人交接涉案房屋钥匙及门禁卡，且被上诉人主张的房屋租金不符合纯粹经济损失的“确定性标准”，一审法院支持上诉人租金损失属于认定事实错误，适用法律错误。一方面，2019年2月15日，上诉人向被上诉人邮寄《不再续租告知函》的同时一并邮寄钥匙2把、门禁卡1张，但被上诉人拒收。2019年7月10日，上诉人在评估鉴定当日现场拆封并使用涉案房屋钥匙，现场鉴定后上诉人再次向被上诉人交接钥匙，但再次被拒绝并报警。2019年10月14日本案一审开庭当日，上诉人在庭上再次向被上诉人交付钥匙、门禁卡，但被上诉人依然拒绝接收。 一审法院认为被上诉人拒绝接收钥匙具有合理理由系事实认定错误，本案房屋无论出现何种问题，租期届满前，上诉人与被上诉人已进行房屋交接，被上诉人也多次前往涉案房屋处查看，双方已对房屋的交付状况进行确定，因此被上诉人无理由拒绝收房，在本案情况下，被上诉人应选择诚实信用的处理方式，即对房屋进行接收，再自行对房屋进行修缮后继续出租房屋，这样既不会影响其在本案所提出的诉求，亦不会影响其继续出租的可得利益。 但被上诉人并未采取此种方式，而是故意放任损失的扩大，因此其应对上诉人未交房、房屋未进行出租，未取得租金利益承担完全责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”被上诉人在知道自身财产权益可能受到侵害时，未积极采取措施避免损失的发生，而是以消极不作为的方式放任损失的产生及不断扩大，在此种情况下，即使存在财产损失，被上诉人因故意放任，应自行承担相应损失。另一方面，纯粹经济损失赔偿应符合“确定性标准”，即根据普通人的认知水平能够预见到结果。房屋租赁受市场、价格、供需等众多因素影响，上诉人不再续租后，涉案房屋是否能够继续出租及租金价格高低具有很大的不确定性。二、一审法院忽视合同法中出租人负有的法定维修义务，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。涉案房屋自2012年由被上诉人投入使用，上诉人租用近三年，期间被上诉人从未对租赁房屋内的设施进行修缮，违反了合同法规定的出租人负有的法定维修义务，因此对于突发的水管破裂具有不可推卸的责任。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，认定上诉人在租赁期内没有妥善保管租赁物，怠于管理致使房屋受损，属于适用法律错误。三、涉案房屋漏水水管位于隐蔽处且水管破裂系突发事件无法预料，一审法院认定上诉人没有尽到相应的监管责任，属于认定事实错误。上诉人与被上诉人在鉴定过程中曾到达现场，对房间损害情况进行了确认，被上诉人认可房屋损害系涉案房屋二楼卫生间洗脸盆上水管漏水所致，且水管内置于未放置物品、鲜少打开的橱柜中。在漏水水管位于隐蔽处且水管破裂系突发事件无法预料的情况下，一审法院认定上诉人没有尽到相应的监管责任，承担房屋漏水损失全部责任，属于认定事实错误。由此产生的鉴定费也不应由上诉人承担。综上所述，上诉人请求判令被上诉人自行承担漏水损失并返还房屋押金符合相关法律规定，请求二审法院依法改判。 尚洁辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。 尚洁向一审法院起诉请求：1、世多乐青岛公司赔偿尚洁房屋损失1万元；2、其他损失数额待房屋装修损失等鉴定后追加；3、诉讼费及其他相关费用由世多乐青岛公司承担。诉讼过程中，尚洁变更诉讼请求为：1、判令世多乐青岛公司支付给尚洁房屋修复费34400.79元；2、判令世多乐青岛公司支付给尚洁租房费26000元；3、判令世多乐青岛公司支付给尚洁自2019年2月24日起至尚洁实际交付房屋后三个月止按每月2800元计算的涉案房屋租金损失；4、判令世多乐青岛公司支付给尚洁鉴定费3000元；5、诉讼费及其他相关费用由世多乐青岛公司承担。 世多乐青岛公司向一审法院提出反诉请求：1、尚洁返还世多乐青岛公司房屋押金1万元；2、诉讼费由尚洁承担。 一审法院认定事实：世多乐青岛公司自2016年2月25日起租赁尚洁位于青岛市城阳区户房屋。双方最后一次签订租赁合同的时间为2018年1月18日，合同约定租赁期间为2018年2月24日至2019年2月23日；并约定如乙方未清费用或造成房屋设施损坏的，由该押金进行折抵，多退少补。世多乐青岛公司在2016年2月25日至2019年2月23日期间租赁尚洁涉案房屋期间，世多乐青岛公司已足额支付该期间的租金及押金10000元。 另查明，世多乐青岛公司提交不再续租告知函、EMS快递单、短信及微信截图、录音及录像资料，其称于租赁合同届满前向尚洁表明租赁合同届满后不再续租，并将房卡、钥匙等相关物品通过EMS邮寄给尚洁，要求其在收到物品后办理押金退还手续，但尚洁以世多乐青岛公司损害房屋为由，拒绝退还押金。尚洁认可世多乐青岛公司已电话通知不再续租，但在实际交付中涉案房屋并不符合交付条件。 又查明，尚洁称涉案房屋于2018年10月30日漏水，系小区物业通知到尚洁，尚洁又通知了世多乐青岛公司工作人员马宝刚，发现水从楼上卫生间流到一楼，二楼地面也部分泡水，世多乐青岛公司在涉案租住的人员魏军称，把二楼卫生间地漏堵了，魏军称二楼卫生间洗脸盆上水管漏水，水龙头当时没有问题，当时尚洁赶到涉案房屋时小区物业已将总水闸关掉了，后小区物业工作人员对漏水点进行了更换。世多乐青岛公司认可尚洁关于所述的漏水事实，对尚洁所称系实际居住人员所述的围堵地漏的说法不认可，维修师傅称因水管年久失修破裂造成漏水。 还查明，尚洁申请对涉案房屋因漏水造成的损失进行评估，一审法院依法委托山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司对上述事项进行司法鉴定，该评估机构于2019年7月12日出具泰衡评字（2019）117号价格评估报告，评估结果：“原告尚洁诉被告世多乐（青岛）农业科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，所涉及的青岛市城阳区双元路16号58座711户房屋漏水损失在价格评估基准日的货币金额为14690.31。”后尚洁提出异议申请，该评估机构于2019年8月4日就尚洁异议作出如下说明并附《房屋漏水损失评估明细表》，载明：我公司对房屋漏水造成损失鉴定和现场查验过程中，是按申请人意见及现场查验过程中可见的损失内容进行确认的。损失价值为重置价值扣减折旧后的实际价值。重置价值即为还原修复价值（但不包含地板、楼梯、橱柜的拆除费用）。如当事人对还原修复价值进行评估，可另行向人民法院提出申请。该明细表载明的修复价值为34400.79元，损失价值为14690.31元。尚洁为此支出鉴定费3000元。 一审法院认为，本案系因房屋租赁合同而引发的纠纷。尚洁、世多乐青岛公司双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，符合法律规定，双方均应当按照约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，尚洁主张因世多乐青岛公司租赁期间漏水造成其房屋损失，世多乐青岛公司认可漏水事实，但世多乐青岛公司认为责任不在己方。一审法院认为，尚洁作为出租人向世多乐青岛公司交付符合使用的房屋，世多乐青岛公司作为承租人并实际使用涉案房屋，房屋内的相关设施设备在其实际控制中，其有相应的监管责任，并尽到合理的使用义务，至事发时世多乐青岛公司已使用涉案房屋近三年之久，期间也未向尚洁提出维修水管或更换水管的要求，世多乐青岛公司在租赁涉案房屋期间没有尽到合理使用义务，怠于管理，致使房屋不同程度受损，故尚洁涉案房屋因漏水所造成的损失应当由世多乐青岛公司承担。一审法院对世多乐青岛公司就漏水的责任系水管年久失修下水不畅，并非世多乐青岛公司使用不当的抗辩不予采纳。经评估鉴定漏水损失为14690.31元，尚洁要求按照重置价值34400.79元计算其漏水损失，该主张于法无据，其损失理应为重置价值扣减折旧后的实际价值，故应以评估报告确定的漏水损失14690.31元为准，世多乐青岛公司应赔偿尚洁漏水造成的损失14690.31元，超出部分一审法院不予支持。关于尚洁主张的鉴定费，该费用尚洁已实际支出，应由世多乐青岛公司承担。 关于尚洁主张的涉案房屋租金损失。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。虽然世多乐青岛公司提交录音及其他证据，可以看出世多乐青岛公司在租赁期满前已向尚洁告知其不再续租，办理交接，尚洁亦认可其已知晓世多乐青岛公司不再续租，但世多乐青岛公司事发后并未及时赔偿尚洁相关损失，且房屋及设施受损，故尚洁拒绝接受房屋具有合理理由。综合考虑涉案房屋受损、需要修复以及无法出租的实际情况，一审法院酌情支持尚洁3个月的租金损失，参照双方2018年1月18日租赁合同约定租金价格，每月2800元计算，即2800元/月×3个月=8400元，该租金损失应当由世多乐青岛公司支付。对于尚洁主张的租房费，一审法院认为，涉案房屋不能同时具有自住和出租经营的属性，尚洁该主张于法无据，一审法院不予支持。 综上，世多乐青岛公司应赔偿尚洁损失共计26090.31元（14690.31元＋3000元＋8400元）。关于世多乐青岛公司反诉要求尚洁返还房屋押金10000元的诉讼请求。双方合同约定如乙方造成房屋设施损坏的由该押金进行折抵，该押金应与世多乐青岛公司所赔偿尚洁的损失相互折抵，故世多乐青岛公司还应向尚洁支付漏水损失16090.31元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：一、世多乐青岛公司赔偿尚洁漏水损失14690.31元。二、世多乐青岛公司赔偿尚洁鉴定费3000元。三、世多乐青岛公司赔偿尚洁租金损失8400元。四、上述第一至三项,限世多乐青岛公司于判决生效之日起10日内履行完毕（应扣除世多乐青岛公司已支付的押金10000元）。五、驳回尚洁的其他诉讼请求。六、驳回世多乐青岛公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1385元，由尚洁负担1033元，由世多乐青岛公司负担352元。反诉案件受理费25元，由世多乐青岛公司自行负担。 二审中，世多乐青岛公司提交视频光盘一份，证明被上诉人认可破裂的水管在二楼卫生间是密闭的、很少打开的橱柜里面，被上诉人作为法定承担租赁物维修义务一方，没有及时履行排查检修的义务，至于水管年久失修，爆裂漏水，导致涉案房屋损害的必然后果。漏水水管在隐蔽处，且水管破裂系突发事件无法预料，要求无法定维修义务的上诉人承担全天候监管责任不符合常理。 尚洁质证意见：尚洁租赁给上诉人房子不可能天天去检查，对方也没有通知尚洁去维修，破裂之后淹了房屋是因为对方把地漏堵了。 本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。尚洁与世多乐青岛公司签订的租赁合同为双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据二审期间双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案房屋因漏水造成的损失系由哪一方所造成；二、一审法院认定尚洁三个月的租金损失是否正确。 关于第一个争议焦点，承租人应当妥善保管、合理使用租赁物，因保管不善、不合理使用造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，通过一审尚洁提交的房屋照片、通话录音、视频材料等证据及庭审笔录可以认定世多乐青岛公司未尽到妥善保管和合理使用涉案房屋的义务，房屋漏水后承租人世多乐青岛公司也未采取积极措施减少损失的发生，故一审认定世多乐青岛公司未尽到合理使用义务、怠于管理致使涉案房屋不同程度受损具有事实和法律依据，本院予以确认。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，涉案房屋设施如果需要维修，世多乐青岛公司应当告知尚洁，世多乐青岛公司未提交曾要求尚洁对下水管道、地漏等设施进行维修的证据，故世多乐青岛公司主张尚洁未尽到维修义务，应自行承担损失的上诉理由不具有事实和法律依据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，上诉人世多乐青岛公司主张尚洁拒绝接收房屋不具有合理理由，不应支付租金损失。本院认为租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。涉案房屋因漏水影响其使用功能，在尚未进行维修的情形下，并不符合使用条件，出租人尚洁无法居住也无法对外出租，因无法正常使用涉案房屋给尚洁造成的损失，应当由世多乐青岛公司承担，故一审结合本案实际情况酌情认定尚洁三个月的租金损失具有合理性，并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人世多乐青岛公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费703元，由世多乐（青岛）农业科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 孙向东 审判员 龙 骞 二〇二〇年七月八日 法官助理 杨志昌 书记员孔怡 书记员庞连捷