江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1779号上诉人（原审被告）：王红心，男，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：王小卫，江苏盛仪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟凡强，男，汉族，住徐州市泉山区。法定代理人：时某，女，汉族，住徐州市泉山区，系孟凡强之母。委托诉讼代理人：刘柱法，江苏金华星律师事务所律师。原审被告：孟见，汉族，住江苏省沛县。原审被告：孟超，男，汉族，住江苏省沛县。上诉人王红心因与被上诉人孟凡强、原审孟见、孟超确认合同无效纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初2067号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王红心的上诉请求：1.撤销一审法院对上诉人王红心非善意购买的认定；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决结果正确，但认定上诉人王红心为涉案房屋的非善意购买人错误。涉案房屋的所有权人为王桂英，上诉人是无从得知有被上诉人孟凡强的存在；其次，涉案房屋是以14万元的价格购买，只是在办理过户登记时为了省税网签备案11万元，这在二手房交易中是经常出现的情形，并不能否认上诉人14万元购买房屋的事实；再次，涉案房屋价值不论是评估的159800元还是产权部门设立的交易价格135982元，上诉人购买时均不存在低于市场价格购买的情形；最后，上诉人购房时虽没有进屋查看，但是进到了外面查看，只是因为家中无人没有进屋，但是上诉人购买房屋后是要重新装修的，因而是否进屋查看并不能认为明显有违正常交易习惯，况且房屋面积才36平方。被上诉人孟凡强答辩称，上诉人上诉要求对一审判决的本院认为部分撤销，该主张不能成立。一审认定上诉人系非善意购买，该认定系正确的。首先，正常情况下，房产的购买人在购房之前应该会实际查看房屋，但实际上上诉人至过户之前一直没有实际查看该房屋，左邻右舍也明确告知上诉人该房屋有争议，上诉人在明知该房屋有争议的情况下仍然以低于市场价70%的价格，恶意购得案涉房屋，属非善意购买。而被上诉人和王桂英之间早在2011年就发生纠纷，二人根本不可能存在恶意串通的情形，这只是上诉人单方的主观猜测。综上，对上诉人的上诉应予驳回。孟凡强向一审法院起诉请求：确认王红心与王桂英之间签订的泉山区纺南付3号楼2单元302室的房屋买卖合同无效。一审法院认定的事实：2013年5月23日，王桂英委托陈志成与王红心签订《存量房买卖合同》一份，约定：王桂英将坐落于纺南付73#-X-XXX室房屋出售给王红心，建筑面积36.32平方米，房屋用途为住宅，房屋所有权证号182714，国有土地使用权证号41974，该房屋成交单价为3028.63元/平方米，总价为110000元，买受方于2013年5月23日前一次性支付110000元，出卖方应于2013年9月10日前将房产交付给买受方。当日，王红心将购房款110000元打入徐州市房屋置换中心客户交易结算资金账户。2013年5月29日，王红心按房价总额135982元的基数缴纳契税4079.46元，并领取销售不动产统一发票一张，发票金额为135982元。2013年5月28日、6月3日，涉案房屋的产权和涉案房屋所在土地的使用权分别登记在王红心名下。王红心提供其与王桂英签订的《房屋买卖合同书》一份，该合同书载明，王桂英将纺南小区3号楼X单元XXX室房屋出卖给王红心，房屋总售价140000元。该合同未载明签订日期。王红心以此主张其购买房屋的总价为140000元。经孟凡强申请，法院依法委托南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估。南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司于2019年1月21日作出估价报告，评估结论为案涉房屋在2013年5月的市场价值总估值为159800元，建筑面积单价为4399元。原告为此支付鉴定费2700元。经质证，王红心以应当扣除室内装修部分为由对该评估意见不予认可，但经法院释明，王红心未能就室内装修的实施人、装修时间、装修价值等事实提供相应证据。另查明，案涉房屋原登记所有人为孟庆延，系孟庆延于2002年从任学梅、王友礼处购得。王桂英系孟庆延的配偶，二人育有两子孟见、孟超。2009年10月18日，孟庆延意外溺水死亡。2009年11月11日，王桂英在徐州日报刊登公告声明案涉房屋的房屋所有权证、土地证丢失，在孟见、孟超放弃案涉房屋继承权的前提下，王桂英于2010年9月15日取得案涉房屋的所有权证书。时某与孟庆延自2000年开始同居生活，2002年11月22日，时某生下一子孟凡强。孟凡强出生后一直随时某、孟庆延居住在案涉房屋。2011年5月23日，王桂英以房屋迁让纠纷为案由在徐州市泉山区人民法院提起诉讼，要求时某立即迁出案涉房屋。徐州市泉山区人民法院审理后，认定孟凡强系孟庆延的非婚生子，孟凡强对孟庆延的的财产依法享有继承权，王桂英与孟凡强对案涉房屋所有权的归属存在争议，在未经析产继承之前，王桂英不能依据重新办理的房屋所有权证书当然要求未成年人孟凡强的共同居住人亦即监护人时某迁出案涉房屋。遂作出（2011）泉民初字第1370号民事裁定书，裁定驳回王桂英的起诉。王桂英不服提起上诉，徐州市定书驳回上诉，维持原裁定。还查明，王桂英于2013年6月17日自杀身亡，于2013年8月21日被注销常住户口。一审法院认为，孟凡强作为孟庆延的非婚生子，对孟庆延的财产依法享有继承权，该事实已经生效裁定认定，法院亦予确认。在未经析产继承之前，各继承人对孟庆延包括案涉房屋在内的遗产应属共同共有。王桂英重新办理房屋所有权证书，将案涉房屋登记在其名下，虽有继承人孟见、孟超放弃继承的事实，但因未经共同共有人之一孟凡强的同意，故王桂英不能据此取得案涉房屋的所有权。原告虽然并非案涉房产登记所有权人，但根据已经查明的事实，其始终在案涉房屋内居住，与本案有直接利害关系，是适格的诉讼主体。王桂英在出售房屋时无处分权，孟凡强以此主张王桂英处分该房屋时所签合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，孟凡强该项主张不符合法律规定，法院不予采纳。原告主张王桂英与王红心之间就案涉房屋的买卖合同无效，应就该合同存在合同法第五十二条规定的合同无效情形承担举证证明责任。综合孟凡强所举证据来看，其提供的王桂英与王红心之间的房屋买卖合同、证人证言，旨在证明王红心在明知案涉房屋存在产权争议的情况下，低于市场价格购买案涉房屋，系非善意取得。经审理查明的事实可以判断，王桂英在明知孟凡强应为案涉房屋共同共有人的情况下，未经孟凡强法定代理人同意，将案涉房屋过户至本人名下，后低价转让，存在侵犯孟凡强合法权益的恶意；王红心虽然提供《房屋买卖合同书》欲证明其以140000元的价格购买案涉房屋，但该合同书并无签订时间，且其提供的《存量房买卖合同》、支付购房款的凭证仅能证明其支付了110000元购房款，其以低于市场价格且低于房屋管理部门设定的最低交易价格受让案涉房产，且在交易前并未实地查看，明显有违正常交易习惯，确属非善意购买。但王桂英在出卖案涉房屋时具有合法的权利外观，并无证据能够证明王桂英、王红心二人在侵犯孟凡强合法权益这一点上存在意思联络，即不能证明此二人有非法勾结，为牟取私利，订立旨在侵吞孟凡强合法财产的合同的共同目的。而且，诉争合同也不存在合同法第五十二条规定的合同无效的其他情形。因此，孟凡强主张诉争合同无效，无事实及法律依据，法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，遂判决驳回孟凡强的诉讼请求。二审期间双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审另查明，王桂英与王红心签订了《房屋买卖合同》（无签订日期），约定王桂英将其纺南小区3号楼2单元302室的房屋，建筑面积36.32平方米的房屋出售给王红心，房屋售价14万元，中介费1500元，王红心向王桂英预付10000元，付款方式现金10000元，在2013年5月25号之前办理过户手续，因买卖合同由吴刚代签，购房定金10000元暂有中介保管，王桂英承诺购房款140000元包括过户费一切费用由王桂英承担。本院认为，王桂英与王红心在中介机构的参与下签订了涉案房屋的买卖合同，约定房屋价款14万元。在此之后王桂英与王红心又于2013年5月23日签订了涉案房屋出售价款11万元的网上备案合同。王红心主张价款14万元的房屋买卖合同是双方真实的交易价格，11万元的网上备案合同是买卖双方为了少交税款向产权部门申报的价格，并非真实的交易价格，其是按照14万元的房价履行合同的。孟凡强认为，网上备案合同载明涉案房屋价款11万元，王红心就是以11万元的价款购买涉案房屋。本院认为，关于王红心购买涉案房屋支付房款问题，首先王红心在签订14万元的房屋买卖合同时向王桂英交了10000元的定金；其次在2013年5月23日签订11万元的网上备案合同时向房屋监管资金账户缴纳了11万元；结合王红心在签订11万元的网上备案合同当天，从其建设银行卡（尾号1567）提现20000元，以及王桂英将涉案房屋过户在王红心名下的事实，本院认定王红心按照14万元的房屋买卖合同履行了全部的付款义务。关于上诉人王红心购买涉案房屋是否存在恶意的问题。本院认为，首先，涉案房屋产权证书的原登记权利人是王桂英，由于房屋权利证书具有公示效力，故王红心在购买涉案房屋时有理由相信王桂英对涉案房屋享有处分权。另外根据涉案房屋当时的具体情况、当时的房价以及评估机构对涉案房屋的评估价值，可以看出王红心以14万元的价款购买涉案房屋并没有显著低于当时的房屋价值，同时孟凡强也没有提供有力证据证明王红心在购买涉案房屋时存在恶意，故本院认定王红心在购买涉案房屋时不存在恶意。王桂英将涉案房屋出售给王红心，王红心向王桂英支付了房屋对价，虽然王桂英无权处分涉案房屋，但是由于王红心购买涉案房屋不存在恶意，且涉案房屋产权已登记在王红心名下，故王红心善意取得了涉案房屋的所有权。综上，一审法院认定王红心购买涉案房屋存在恶意不当，本院予以纠正。由于一审判决结果正确，故本院对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人王红心负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  宋新河审 判 员  孟 娟二〇二〇年七月十四日法官助理  王 茹书 记 员  金宇婷