东营市东营区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0502民初2444号原告（反诉被告）：魏静，女，1983年7月8日出生，汉族，住东营市东城经济开发区。被告（反诉原告）：山东揽翠湖建设开发有限公司。住所地东营市南二路201号。统一社会信用代码91370500587194536A。法定代表人：康俊水，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李路路，山东汇研律师事务所律师。原告魏静与被告山东揽翠湖建设开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏静与被告山东揽翠湖建设开发有限公司委托诉讼代理人李路路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏静向本院提出诉讼请求：1.依法判令山东揽翠湖建设开发有限公司支付自2019年1月1日起至商品房满足法定交付条件且房屋实际交付之日止的逾期交房违约金（以购房款815472元为基数，按照日利率万分之一计算），其中计算至2020年5月6日为40121元；2.请求判令自实际交房之日起开始缴纳物业费；3.本案诉讼费由山东揽翠湖建设开发有限公司负担。事实与理由：2017年9月1日，魏静与山东揽翠湖建设开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定魏静购买山东揽翠湖建设开发有限公司开发的香悦四季1幢3单元302室，总价款816357元。双方约定由魏静先行支付516357元，余款300000元由魏静申请公积金贷款。魏静按约定支付了516357元，但因山东揽翠湖建设开发有限公司的原因，公积金贷款无法按时进行，双方又于2017年12月签订《补充协议》，魏静向山东揽翠湖建设开发有限公司支付100000元，余款200000元由魏静于2019年3月办理公积金贷款。魏静已按约定履行缴纳房款的义务，但山东揽翠湖建设开发有限公司因种种原因未向魏静交付房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任并赔偿损失。山东揽翠湖建设开发有限公司辩称，一、魏静自2019年1月1日计算逾期违约金的主张缺乏事实和法律依据。涉案房屋因气候、政府通知或政府政策以及停水、停电等因素造成工程延期，生效判决认定可以延期44天交房，故应当予以扣除该44天的期限，自2019年2月15日起计算逾期交房违约金。二、魏静主张山东揽翠湖建设开发有限公司至今未合法交付房屋没有事实和法律依据。山东揽翠湖建设开发有限公司已于2020年1月7日取得竣工验收备案表，当天即通知业主办理房屋交付，然而因魏静在商品房预售合同中提供的联系电话、地址等发生了变更，魏静并未告知山东揽翠湖建设开发有限公司，故导致无法按照合同约定的联系方式通知魏静，直至2020年5月6日，公司的工作人员在房产证办理微信群里询问其他业主后才得知魏静的联系电话，与魏静取得了联系。2020年5月6日，魏静到山东揽翠湖建设开发有限公司处交纳住宅专项维修基金，公司的工作人员当面通知魏静交付房屋，但魏静拒绝领取钥匙。因魏静自己的原因导致房屋交付不能，因此自2020年1月7日起无法交付房屋的责任应由魏静自己负担。三、魏静提出不交物业费的主张与山东揽翠湖建设开发有限公司无关，其物业费应当向物业公司缴纳。山东揽翠湖建设开发有限公司向本院提出反诉请求：1.依法判令魏静支付逾期办理按揭贷款手续的违约金67349.45元；2.反诉诉讼费由魏静负担。事实与理由：2017年9月1日，魏静与山东揽翠湖建设开发有限公司签订的《商品房预售合同》附件五付款方式及期限的约定中第二条第三款约定，魏静应当于本合同签订之日起十五日内向贷款机构申请办理完毕按揭贷款手续，每逾期一日，应当按照商品房总房款的万分之五支付违约金。魏静直至2018年3月办理按揭贷款手续，已逾期达165日。根据合同约定，应支付违约金67349.45元。为此，提出反诉请求，请判若所请。魏静辩称，一、魏静于涉案商品房预售合同签订之前已向山东揽翠湖建设开发有限公司支付房款516357元，对履行合同表达了极大的诚意。合同签订后，魏静积极准备公积金贷款的材料，但由于山东揽翠湖建设开发有限公司迟迟未办妥公积金贷款的准入手续，致使魏静在签订合同后几个月的时间无法办理贷款手续。由于其准入手续晚了几个月，出现贷款政策的变动，导致个人可贷金额由300000元变更为200000元，此时双方签订了补充协议。魏静另行筹措现金100000元房款，余款200000元由魏静于2017年12月8日向工商银行提供完整的贷款材料办理了面签手续，故山东揽翠湖建设开发有限公司主张魏静逾期办理贷款与事实不符。二、山东揽翠湖建设开发有限公司主张魏静应支付67349.45元违约金与法律相悖。涉案商品房预售合同是格式条款，同为违约责任，对于开发商逾期交房的违约责任仅是按日支付全部房款的万分之一，对于业主逾期办理贷款手续则是按日支付逾期房款的万分之五，魏静认为这系不平等条款，请求认定该条款约定无效或予以变更，使双方承担同样的违约责任。三、魏静与山东揽翠湖建设开发有限公司于2017年9月1日签订的《补充协议》与《商品房预售合同》具有同等的法律效力，相互矛盾之处应以签订时间在后的为准，魏静并不存在违约，不应承担违约金。经双方举证、质证及当庭陈述，本院查明案件事实如下：2017年9月1日，山东揽翠湖建设开发有限公司与魏静签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定魏静购买山东揽翠湖建设开发有限公司开发的香悦四季1幢3单元302室，总价款723687元，建筑面积122.63平方米，储藏室坐落于1幢3单元-1-07，总价款92670元，合计816357元。买受人应当于2017年8月27日前支付首付款516357元，余款300000元向公积金管理中心申请贷款支付，买受人应于签订合同之日起十五日内向贷款机构申请办理完毕全部按揭贷款手续。合同第九条约定，该商品房交付时，应当竣工验收合格且取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，出卖人应当于2019年1月1日前向买受人交付该商品房。商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达（邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式）买受人。买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条对于逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未在约定时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第一种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）逾期90日内，自交付期限届满之次日起至实付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照X%计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2.但遇有下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内通知买受人的；2.因气候原因被迫停工的；3.因水、电、热力燃气等地方公用设施建筑单位等非出卖人原因，造成工期延误的；4.因遵守国家及地方政府新颁布的可能导致出卖人延期交房的，各种法律、法规等规范性文件及通知而导致延期交房的；5.其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于有关政府部分迟延批准行政许可及其他有关文件的因素。魏静分别于2017年8月8日、8月24日支付首付款共计516357元。魏静于2017年8月7日向东营市住房公积金管理中心提交个人收入证明、银行账户明细等申请贷款的资料。2017年11月10日，山东揽翠湖建设开发有限公司在东营市住房公积金管理中心的贷款准入手续完成审批。2017年12月5日，山东揽翠湖建设开发有限公司（甲方）与魏静（乙方）签订《商品房预售合同补充协议》，约定：“乙方购买甲方香悦四季1-3-302室，总房款816357元，首付款516357元，经双方协商，乙方自愿在签订本协议当日再增加首付款100000元，剩余房款200000元申请公积金贷款。”同日，魏静向山东揽翠湖建设开发有限公司支付房款100000元。2017年12月8日，东营市住房公积金管理中心受理魏静的公积金贷款20万元的申请。2018年3月20日贷款20万元发放。2020年5月6日，魏静在山东揽翠湖建设开发有限公司办理了维修基金的缴纳手续，山东揽翠湖建设开发有限公司为其出具日期为2020年3月30日的维修基金发票及日期为2020年4月6日的房款增值税发票。在涉案楼房的施工过程中，山东揽翠湖建设开发有限公司因受气候、政府通知或政策、停电等因素影响停工44天，约定的交房日期可以延期至2019年2月14日。2020年1月7日，涉案的1号楼通过竣工验收备案。魏静主张至今未收到山东揽翠湖建设开发有限公司的交房通知。山东揽翠湖建设开发有限公司主张其于2020年1月7日通知魏静交房，因魏静手机号码变更未及时告知山东揽翠湖建设开发有限公司，从而导致履行通知义务不能。本院认为，魏静与山东揽翠湖建设开发有限公司签订的《商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。魏静已按照约定向山东揽翠湖建设开发有限公司支付全部购房款，山东揽翠湖建设开发有限公司应当按照合同约定履行房屋交付义务。山东揽翠湖建设开发有限公司于2020年1月7日取得涉案楼房的竣工验收备案，在具备交付条件后，应当采用《商品房预售合同》第十一条约定的通知方式履行房屋交付义务。山东揽翠湖建设开发有限公司主张房屋未能交付的原因系魏静的手机号码、住址变更导致无法通知，本院认为，即使魏静的联系方式存在变更的事实，但山东揽翠湖建设开发有限公司并未提交其按照《商品房预售合同》第十一条的约定以书面形式向魏静履行通知义务的相关证据，山东揽翠湖建设开发有限公司直至2020年5月6日才与魏静取得联系，故应认定山东揽翠湖建设开发有限公司对逾期交房的事实存在过错，应当按照《商品房预售合同》第十二条的约定，自2019年2月15日至2020年5月6日按日向魏静支付全部房价款万分之一的逾期交房违约金37144元（816357×455×1/10000=37144），由于魏静于2020年5月6日已知晓涉案房屋具备了交付条件，虽房屋尚未交付，但魏静对未接收房屋系山东揽翠湖建设开发有限公司的过错所导致进行举证，故魏静主张此后的逾期违期交房违约金缺乏事实依据。关于魏静要求自实际交房之日起开始缴纳物业费的主张，对于物业费的缴纳应当遵守相应物业服务合同的约定，不属于本案的审理范围，本院对此不予审理。山东揽翠湖建设开发有限公司反诉主张魏静应承担逾期交纳房款的违约金，由于山东揽翠湖建设开发有限公司直至2017年11月10日才完成东营市住房公积金管理中心贷款准入手续审批，故魏静未能在《商品房预售合同》约定的期限内办理公积金贷款非自身存在过错所致，本院对山东揽翠湖建设开发有限公司的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、山东揽翠湖建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付魏静逾期交付房屋的违约金37144元；二、驳回魏静其他诉讼请求；三、驳回山东揽翠湖建设开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费804元，减半收取402元，由魏静负担30元，由山东揽翠湖建设开发有限公司负担372元。反诉案件受理费742元，由山东揽翠湖建设开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  胡星红二〇二〇年七月十六日书记员  裴非衣