北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2026号上诉人（原审原告）：林永瑜，男，1971年7月30日出生，汉族，北京京福车达汽车用品有限公司经理，住福建省福州市马尾区。委托诉讼代理人：郭琴婷，北京京益律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王海斌，男，1973年8月17日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王栋，北京上传律师事务所律师。上诉人林永瑜与上诉人王海斌因房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初6124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林永瑜上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我的诉讼请求，本案诉讼费由对方承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，关键事实未予查明，且存在疏漏，包括：1.一审判决载明“林永瑜所租赁的位于北京市大兴区黄村镇刘村大三尖的房屋，无合法审批手续，双方签订的《租赁合同》应为无效。”属事实认定不清。根据拆迁档案第124至133页记载，刘二村经济合作社出租给陈建生的43.281亩土地中已经建设有24157.07平方米厂房建筑，并且合同中载明有镇政府审批文件。结合评估报告单（银城估字2017第14号-LC2-F-1022号、银城估字2017第14号-LC2-F-1024号）可知，涉案院落2006年前建设的建筑有3785余平，06-09年建设的建筑有537余平，我租赁涉案院落后于2006年6月后进行了自建。我在承租涉案厂房院落时，涉案建筑均取得了镇政府的审批文件，应为合法建筑。因此我与王海斌签订的涉案租赁合同应合法有效。2.一审法院查明事实部分遗漏变压器补偿、设备迁移费补偿的标准、数额等关键事实。根据拆迁档案第143、144页内容可知，王海斌签署的补偿协议中确定的补偿数额包括变压器的补偿费用，且拆迁协议中也存在设备迁移费的项目。我在涉案厂房安装了变压器，但王海斌利用其优势地位，变相篡改了补偿项目及标准，侵占了原属于我的补偿利益。一审法院应当根据相关规定向拆迁人进行咨询，查明事实。二、一审法院对我主张的拆除费补偿数额计算错误，搬迁补助费、停产停业损失酌定的数额过低。1.关于拆除费补偿，我租赁涉案院落后，自2006年6月起自建了约650平米的建筑，一审法院亦对该事实予以认可，但却推定06-09年的建筑面积双方各占50%是脱离客观事实的。其次，根据双方签订的协议，所有拆除补偿费均应归我所有。2.关于搬迁补助费，拆迁补偿方案中明确搬迁补助费的支付标准为50元/平方米，涉案厂房系我长期实际经营，也是由我进行设备搬迁，一审法院在总搬迁补助费基础上除以2得出损失数额，是不合情理的。其次，根据双方签订的协议搬迁补助费均应归我所有。3.关于停产停业补助，双方签订的租赁协议明确约定房屋拆迁的停产停业损失由我取得，且由我一直在涉案院落厂房内从事经营活动。根据拆迁实施方案规定，利用非住宅房屋从事生产经营活动，因拆迁造成经济损失，符合条件的，给予500元每平米的一次性停产停业综合补助费，故涉案院落的所有停产停业损失都应由我取得。4.关于工程配合奖，系拆迁人对于拆迁范围内建筑的权利主体对配合拆迁事宜进行的奖励，而拆迁范围内建筑的权利主体既包括所有权人，也包括使用权人，我系涉案厂房院落的实际适用权人，理应获得该部分奖励，一审法院认定工程配合奖全部归属于出租人没有事实及法律依据，也有违公平原则。王海斌辩称：不同意林永瑜的上诉主张，请法院支持我方上诉请求。王海斌上诉请求：撤销一审判决，依法发回或改判，诉讼费由林永瑜承担。事实与理由：林永瑜从未在涉案场地进行过装修投资改造，故不应给付其拆除补偿费、装修及附属物补偿费。且一审法院在无任何证据的情况下推定房屋面积双方各占50%份额是错误的。一审法院认定合同无效后，不应就拆迁补偿款作出分割，在发布拆迁公告前，林永瑜没有任何经营行为，其提供的营业执照也不在涉案地址，故其不应享有停产停业损失。在涉案房屋拆除时，林永瑜的房屋内的物品均已被腾空，故其无权请求搬迁补助费。针对王海斌的上诉主张，林永瑜辩称：不同意对方的上诉请求，坚持我方上诉主张。林永瑜向一审法院起诉请求：1、判令王海斌赔偿我拆除费补偿2952482.36元（从王海斌处租赁06-09年面积537.16平按651.2625元/平方米的标准，费用总计为349832.16元，租赁09年以后面积5572.69平方米，按467.0366元/平方米的标准为2602650.1905元）；2、装修及附属物824369元（从王海斌处租赁的有1022、1024号两个院）；3、搬迁补助费494759.50元（从王海斌处租赁的1022、1024号院，面积一共9895.19平/*50元/平方米）；4、停业停产补助费1296750元（从王海斌处租赁的06、06-09年建筑面积为4322.50平方米，折算营业面积为2593.50平方米（从王海斌处一共租赁9895.19平方米）；5、工程配合奖暂计5034138.219元（从王海斌处一共租赁9895.19平方米/31768.85*16162275元，实际依据法院查明的标准再行确定），以上共计10602499.08元；6、本案的诉讼费由王海斌承担。一审法院认定事实：2004年3月1日，北京市大兴区黄村镇刘二村经济合作社（甲方，出租方）与陈建生（乙方，承租方）签订土地租赁合同，约定甲方将刘二村养殖地西侧的土地出租给乙方，面积东西宽110米，南北长东侧226.50米，西侧242.50米，以现状出租给乙方使用，共计42.32亩。因地形，经双方协商按照42亩计算土地租赁费。承租期限为30年，从2004年3月1日至2034年3月1日。2006年5月13日，王海斌（出租方、甲方）与林永瑜（承租方、乙方）签订租赁合同，合同约定甲方将一处院落租给乙方，面积东西长52.5米，南北长25.38米，以现状出租给乙方，供其使用，共计2亩。地址：大兴刘村大三尖处。承租期限为18年，2006年7月1日至2024年6月31日止。自合同签字之日起，每年向甲方交纳35000元，每年递增1000元。甲方对乙方的生产经营活动有监督权，有权纠正乙方在生产经营活动中的违背法律政策的行为，但不得干涉乙方的正常生产经营。合同期内，如遇国家依法占地时，甲方有权终止合同，地上物后建补偿费用归乙方所有，土地补偿费用归村里所有(合同A)。2006年5月13日，王海斌（出租方、甲方）与林永瑜（承租方、乙方）签订租赁合同，合同约定甲方将一处院落租给乙方，面积东西长52.5米，南北长25.38米，以现状出租给乙方，供其使用，共计2亩。地址：大兴刘村大三尖处。承租期限为18年，2006年7月1日至2024年6月31日止。自合同签字之日起，每年向甲方交纳40000元，每年递增1000元（合同B）。2013年8月1日，王海斌（出租方、甲方）与林永瑜（承租方、乙方）签订租赁合同，合同约定甲方将一处院落租给乙方，共计5亩。地址：大兴刘村大三尖处。承租期限为12年，2012年7月1日至2024年6月30日止。自合同签字之日起，每年向甲方交纳180000元，每三年递增10%（合同C）。2017年12月27日，北京市大兴区黄村镇人民政府（甲方、拆迁人）与王海斌（被拆迁人、乙方）签订北京新机场高速公路（黄村段）占地拆迁项目非住宅房屋拆迁货币补偿协议，协议载明：乙方在拆迁范围内有31768.85平方米，及附属物。经北京银城房地产评估有限公司评估，被拆迁人的房屋评估价格共计为25312144元，其中房屋重置成新价为4311176元、拆除费为13982254元，装修及附属物7018714元；经北京建鸣园拆迁服务有限公司测算，乙方的拆迁补助奖励20778478元，其中包括搬迁补助费1588443元、停产停业补助费3027760元、工程配合奖16162275元。以上两项共计拆迁补偿款为46090622元。土地证载面积28854.01平方米，实测面积29560平方米，2006年3月17日前的房屋建筑实测面积4726.54平方米，2006年3月17日至2009年2月19日的房屋建筑实测面积7295.93平方米，2009年2月19日之后的房屋建筑实测面积19746.38平方米，小计31768.85平方米，其中营业面积6055.52平方米，关于拆迁补偿，其中2006年3月17日之前的重置成新价为4311176元，2006年3月17日至2009年2月19日之间的拆除费用为4751565元，2009年2月19日之后建成的拆除费为9230689元，装修、设备及附属物价7018714元，搬迁补助费1588443元，停产停业补助3027760元，重点工程配合奖16162275元，以上合计46090622元。估价结果通知单评估报告号：银城估字2017第14号-LC2-F-1022号，载明：06年以前，2475.1平方米，06年至09年，537.16平方米，09年以后，2172.34平方米，小计5184.6平方米，房屋重置成新价06年以前2020899元，06年-09年，410581元，09年以后2141427元，小计4572907元，附属物重置成新价581898元（对应合同A、B）。估价结果通知单评估报告号：银城估字2017第14号-LC2-F-1024号，载明：06年以前，1310.24平方米，09年以后，3400.35平方米，小计4710.59平方米，房屋重置成新价06年以前1386927元，09年以后2383125元，小计3770052元，附属物重置成新价1210413元（对应合同C）。关于地上房屋的建造，林永瑜称，我方有自建的房屋，在2006年5月份以后自建的。共建了650平方米，租赁上述院落后，斥巨资建设了部分厂房、购置了配电箱、变压器等机械设备，进行了装饰装修，并成立了公司用于经营汽车用品、汽车装饰等。录音里有体现。王海斌称，涉案租赁场地上的房屋全是我方建的，林永瑜没有建房。关于林永瑜各项诉讼请求的计算依据，林永瑜称：关于拆除费的补偿，我方从王海斌处租来的面积是537.16平方米，在评估报告1022号院与1024号院计算得出，06年至09年的拆除费，根据拆迁档案中的总额除以拆除面积，得出拆除面积的单价，09年以后的建筑面积是5572.69平方米，09年以后的拆除费除以09年以后的面积得出单价是467.0366元，这两项相加得出拆除费补偿。对于第二项诉讼请求，我方在评估报告单中对自己装饰装修的部分标注了，在拆迁档案16、17、20、21页。从我与王海斌的租赁协议也可以看出，王海斌租赁给我方时连水电都没有，租赁中约定由我方自行解决水电问题。而且我租赁厂房也是进行车间生产，我也不可能为王海斌的生产添附设施。对于搬迁补助费，我从王海斌处租赁的1022、1024号院面积一共9895.19平，合同上没有约定建筑面积，只约定了租赁面积，我方是根据拆迁档案记载得来的。拆迁补偿方案规定按照建筑面积每平50元的标准补偿，而且合同约定地上物的补偿都归我方所有。关于停产停业补助费，面积根据06年-09年的面积总数乘以60%计算，我从王海斌处租赁的1022、1024号院09年以前建筑面积是4322.50平米，根据补偿方案折算营业面积是2593.50平方米，每平500元的标准。对于工程配合奖，是按照我从王海斌处租赁的所有建筑面积9895.19平除以拆除面积317681.85平，乘以总的奖励费得出。工程配合奖是以我们租赁的面积按比例得出的，具体怎么算我们不清楚，我们只能按自己的标准酌定一个数，如果法院查明有具体的计算方式与标准，就按法院查明的标准计算。一审法院认为,根据我国合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证施工的，均属违章建筑，出租人就违章建筑与承租人订立的租赁合同无效。林永瑜所租赁的位于北京市大兴区黄村镇刘村大三尖处的房屋，无合法审批手续，双方签订的《租赁合同》应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王海斌因合同取得的拆迁利益中应当归属于林永瑜财产，应当予以返还林永瑜。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以支持其诉讼请求的，由承担举证责任的当事人承担不利后果。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。对于因合同取得的归属于林永瑜财产，根据林永瑜提交证据，可以认定林永瑜在诉争场地中存在改扩建行为。至于所建设的面积，因现场已经拆毁灭失，无法根据现有证据进行定量，故本院推定2006年之后的房屋实测面积，双方各占有50%的份额，据此得出06年至09年期间的拆除补偿费为174916.06元（4751565/7295.93*537.16/2）。09年后的拆除补偿费用共计为1302511.35元（9230689/19746.38*5572.69/2），以上合计1477427.41元。对于装修及附属物，因该涉案场地的装修及附属物补偿共计总额为1792311元，对林永瑜主张的824369元，法院不持异议。对于搬迁补助费，酌定为247379.75元（1588443/31768.85*9895.19/2）；对于停业停产补助费，酌定为544293元（3027760/6055.52*（4322.5*6055.52/12022.47）/2）；对于工程配合奖，归出租人所有。以上合计3093469.16元。据此，一审法院于2019年12月判决：一、王海斌给付林永瑜拆除补偿费1477427.41元、装修及附属物补偿费824369元、搬迁补助费247379.75元、停产停业补助费544293元，以上合计3093469.16元(于判决生效后10日内履行)；二、驳回林永瑜的其他诉讼请求。本院审理中，经双方当事人确认，2018年2月3日，政府拆迁对涉案建筑物进行拆除。林永瑜及王海斌均表示拆迁当日林永瑜曾报警。在本院审理中，本院曾就拆迁具体事宜向负责涉案院落拆迁具体实施单位北京建鸣园拆迁服务有限公司工作人员进行询问。北京建鸣园拆迁服务有限公司工作人员向法院说明了本次拆迁中搬迁补助费、停产停业补助费、工程配合奖的计算标准，并表示曾向林永瑜说明拆迁的情况。此外，就林永瑜对拆迁工作是否配合情况进行陈述。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证施工的，均属违章建筑，出租人就违章建筑与承租人订立的租赁合同无效。本案中，林永瑜所租赁的位于北京市大兴区刘村三尖地的2亩地的院落及房屋，无合法审批手续，林永瑜与王海斌所签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。林永瑜上诉所提，本案涉案院落及房屋均取得了镇政府的审批文件，因此林永瑜与王海斌签订的涉案租赁合同应合法有效。经查，王海斌在诉讼中表示，涉案院落房屋的建设并未取得建设工程规划许可证或者经过相关审批。虽然北京银城房地产评估有限责任公司出具的银城估字2017第14号-LC2-F-1022及1024号评估结果通知单中记载涉案院落房屋建筑面积，但是该文件系评估单位所制作，并无确认涉案院落房屋是否具有合法手续的效力。鉴于林永瑜未能提交证据证实涉案院落房屋具有合法审批手续，因此林永瑜所提涉案合同系合法有效合同的上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因王海斌作为被拆迁人与拆迁人签订补偿协议并实际领取了拆迁款，故王海斌所获取的拆迁利益中应当归属于林永瑜部分应当予以返还。关于拆除补偿款问题，根据银城估字2017第14号-LC2-F-1022号评估报告记载，涉案院落中2006年至2009年建设的建筑面积为537.16平方米。关于2006年至2009年期间谁曾在涉案院落中建设房屋问题，现林永瑜主张，其曾在2006至2007年建设了卫生间、洗澡间、库房及模具车间650多平方米，并在一审法院审理期间提供证人证实该事实。王海斌对证人证言真实性不予认可，王海斌虽主张己方2006年至2009年建设房屋，但未能提供证据予以证实。根据以上当事人陈述及相关证据，本院认定2006年至2009年建设的建筑面积为537.16平方米拆除补偿款410581元归林永瑜所有。关于2009年之后建设房屋的补偿款分配问题，林永瑜并未提供证据证实其曾于2009年之后建设房屋，因此林永瑜要求2009年之后建设房屋所对应的补偿款亦归其所有缺乏事实依据，本院不予支持。对于王海斌关于拆除补偿费的上诉主张中合理部分本院予以支持。关于装修及附属物补偿款分配问题，本案涉案院落装修及附属物补偿款为1792311元。在诉讼中林永瑜虽未能提交证据证实银城估字2017第14号-LC2-F-1022及1024号评估结果通知单中所载明的附属物系其所添置，但是一审法院考虑到林永瑜在2006年至2009年期间曾经建造房屋，且林永瑜为使用租赁场地可能发生的装修及附属物支出，酌定林永瑜的损失数额为824369元并无不当。王海斌不同意给付林永瑜装修及附属物补偿款的上诉主张本院不予支持。关于林永瑜所提变压器补偿费用问题，银城估字2017第14号-LC2-F-1022及1024号评估结果通知单并未就变压器进行评估，且林永瑜未能提供证据证实王海斌就涉案院落中变压器获得了补偿。故林永瑜要求王海斌支付变压器补偿款及设备迁移费的主张本院不予支持。关于搬迁补助费分配问题，因本案的涉案院落房屋为王海斌、林永瑜分别建设，因此林永瑜、王海斌均会涉及搬迁自己所有物品问题，故一审法院对于搬迁补助费在二人中予以分配并无不当，关于具体分配数额一审法院计算无误。林永瑜所提搬迁补助费不应由二人分配的上诉主张本院不予支持。关于停产停业补助费的分配问题，根据拆迁政策，本案涉案院落房屋的停产停业补助费应为1296750元。考虑到林永瑜在涉案房屋内实际进行生产经营，同时王海斌将涉案房屋出租亦是经营行为，因此一审法院判决林永瑜获得停产停业补助费停产停业补助费的50%并无不妥。林永瑜所提停产停业补助费应由其一人获得的上诉主张本院不予支持。鉴于一审法院对于停产停业补助费总额计算有误，本院予以纠正。关于林永瑜是否应当获得工程配合奖问题，根据拆迁单位对于该奖项获得条件的说明可知，应该是对于在限期内搬迁完毕的奖励补偿。根据已查明的事实，本案涉案院落房屋是政府拆迁对涉案院落建筑物进行的拆除，且林永瑜、王海斌均认可在拆迁当日林永瑜曾报警。根据上述事实无法认定林永瑜对于拆迁行为具有配合行为，因此林永瑜要求分得工程配合奖的上诉主张缺乏依据，故林永瑜此项上诉主张本院不予支持。综上所述，林永瑜、王海斌上诉主张中合理部分本院予以支持，不合理部分本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初6124号民事判决；二、王海斌于本判决生效后10日内给付林永瑜拆除补偿费410581元、装修及附属物补偿费824369元、搬迁补助费247379.75元、停产停业补助费648375元，以上合计2130704.75元；三、驳回林永瑜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费85433元，由林永瑜负担68270元（已交纳），由王海斌负担17163元（本判决生效之日起七日内交至一审法院）；二审案件受理费78587元，由林永瑜负担69927元（已交纳），由王海斌负担8660元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  何江恒二〇二〇年七月三十日法官助理  谢 静书 记 员  陈 雪