辽宁省大连市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽02执异360号案外人：石玉娟，女，1953年6月29日生，汉族，住天津市南开区。申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司。住所地：辽宁省沈阳市浑南区营盘北街3号六层601-620室、七层701-703室。负责人：于苓，该分公司总经理。被执行人：中国有色金属进出口总公司。住所地：北京市海淀区复兴路乙12号。法定代表人：张宜生，该公司经理。被执行人：中色大连进出口有限责任公司。住所地：辽宁省大连市中山区港湾街1号502室。法定代表人：宛吉廷，该公司经理。在本院执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称信达公司）与被执行人中国有色金属进出口总公司（以下简称有色金属公司）、中色大连进出口有限责任公司（以下简称中色公司）借款合同纠纷一案过程中，案外人石玉娟对本院执行位于天津市和平区唐山道与建设路交口金宝公寓B座701室房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人石玉娟称，请求中止对案涉房屋的查封及拟评估、拍卖的执行。事实与理由为：案涉房屋由石玉娟购买，并且已实际居住近20年，有购房合同和缴款收据为证。相同情况的业主曾要求房地产登记机关办理不动产登记，人民法院认定合同合法有效，在条件成熟时办理登记。在有关银行提起借款抵押合同诉讼时，法院认定其行为属套贷行为，判决房屋属实际购房人，驳回银行要求评估、拍卖的请求。金宝公寓B座5-7层房屋被开发商登记在有色金属公司驻塘沽办事处（以下简称塘沽办事处）名下，该办事处为独立法人，是国有企业，是有色金属公司全资控股企业，如果该房产属其所有，近20年的时间，该公司不可能不闻不问，而让国有资产流失。经开发商确认，塘沽办事处已出具了撤销登记的书面材料，开发商经办人确认金宝公寓B座5-7层现居住人为实际的购房人。在处理上述房屋办理登记时，因涉嫌经济犯罪，经天津市公安局侦查，开发商经办人认可虚假借款，并在公安机关录取了笔录。据此金宝公寓B座5-7层房屋不属于塘沽办事处资产，亦不属于有色金属公司的资产，只是由于塘沽办事处已注销，没有办理房屋撤销登记手续，案涉房屋属于实际居住人所有。本院查明，交通银行大连分行（以下简称交通银行）与有色金属公司、中色公司借款合同纠纷一案，本院于2003年10月8日作出（2003）大民合初字第185号民事判决书，判决：一、中色公司于本判决发生法律效力后十日内向交通银行偿还借款本金1000万元及利息（自2000年5月11日至2001年4月28日止，按月利率6.3375‰计付，自2001年4月29日至本判决发生法律效力后第十日止，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计付）。上述款项如逾期给付，则按中国人民银行同期贷款最高利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、有色金属公司对中色公司偿还上述款项承担连带清偿责任。本案案件受理费75790元，由中色公司承担。在该案执行过程中，本院于2019年6月26日作出（2019）辽02执恢380号执行裁定书，裁定：查封有色金属公司位于天津市和平区唐山道与建设路金宝公寓B-5-7层房屋，查封期限三年，自2019年6月26日至2022年6月25日止。天津市市区不动产登记事务中心向本院出具的协助执行通知书回执记载：该不动产只有备案数据无产权登记。2019年11月5日，本院作出（2019）辽02执恢380号通知书，通知有色金属公司本院拟对该公司位于天津市和平区唐山道与建设路金宝公寓B-5-7层房屋进行评估、拍卖。另查，2000年9月8日，金宝公司与有色金属公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定金宝公司将天津市和平区唐山道与建设路交口金宝公寓B幢5-7层全部出售给有色金属公司。该商品房买卖合同已在天津市和平区房地产管理中心备案。天津华泽（集团）有限公司以金宝公司、有色金属公司为被告向天津市滨海新区人民法院提起民事诉讼，主张确认金宝公司、有色金属公司之间关于金宝公寓的买卖合同无效等。该案经天津市第二中级人民法院（2018）津02民终1809号民事判决书判决：驳回天津华泽（集团）有限公司的各项诉讼请求。该判决书查明事实部分包括以下内容：中国工商银行天津市分行广夏支行与金宝公司签订了《抵押合同》，约定金宝公司以其所有的位于天津市和平区唐山道与建设路交口金宝公寓在建工程为上述借款合同设定了抵押担保，并就抵押物办理了抵押登记。2000年9月8日，金宝公司与有色金属公司下属的塘沽办事处签订了《天津市商品房买卖合同》，将包括上述抵押房产（5-6层）在内的金宝公寓5-7层全部房屋出售给有色金属公司，并在和平区房管局办理了备案登记，目前该房屋在房管部门产权权属系统中显示的产权人为有色金属公司，档案仅留存有商品房买卖合同一份。在本院审查期间，石玉娟提供如下证据证明其主张：1.天津金宝投资集团有限公司（以下简称金宝公司）与石玉娟签订的《天津市商品房买卖合同》，约定金宝公司将案涉房屋出售给石玉娟，房屋总价款为人民币54万元，金宝公司于2004年2月28日将案涉房屋交付石玉娟，石玉娟应于合同签订之日起，五日内付清全部房款，合同签订日期处空白。2.2004年2月15日，金宝公司向石玉娟出具的案涉房屋房款的往来收据，金额为30万元；2004年2月24日，金宝公司向石玉娟出具的案涉房屋房款的往来收据，金额为15万元；2004年8月30日，金宝公司向石玉娟出具的案涉房屋房款的往来收据，金额为2万元；2005年11月21日，金宝公司向石玉娟出具的案涉房屋房款的往来收据，金额为1万元；2006年3月19日，金宝公司向石玉娟出具的案涉房屋房款的往来收据，金额为2万元。3.天津市盛世嘉和物业管理服务有限公司出具的2016年4-6月份物业费往来收据。4.天津市公安局经济犯罪侦查总队询问笔录。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”本案中，石玉娟基于其所主张的对案涉房屋所享有的实体权利，既对执行标的提出排除执行的异议，又作为利害关系人提出纠正查封非被执行人财产的执行行为异议的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定进行审查。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”根据天津市市区不动产登记事务中心出具的协助执行通知书回执及生效法律文书确认的事实可知，案涉房屋系由金宝公司开发建设。金宝公司与有色金属公司虽对双方所签订的商品房买卖合同进行了备案登记，但该备案登记本身系一种行政管理方式，不能产生物权效力。故本院仅以该备案登记为据，即认定案涉房屋系有色金属公司所有的财产故而予以查封不当。另，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，在法院查封案涉房屋之前，石玉娟即与金宝公司签订了商品房买卖合同，购买了案涉房屋。且据石玉娟所提供的房款往来收据及缴款收据等可以认定，石玉娟已足额缴纳房款并实际入住。因金宝公司与有色金属公司之间关于案涉房屋所形成的物权转移约定，仅有书面买卖合同而无各方实际履行该合同的相关证据，故石玉娟对案涉房屋享有物权期待权。综上，案涉房屋现并未登记在本案被执行人有色金属公司名下，而石玉娟对该房屋所享有的权益足以排除本案执行。故石玉娟关于中止对案涉房屋执行的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十四条规定，裁定如下：中止对位于天津市和平区唐山道与建设路交口金宝公寓B座701室的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  金秀丽审判员  卢宏翔审判员  吕 颖二〇二〇年七月十日书记员  杨 宁