内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内25民终901号 上诉人（原审原告）：赵某，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 被上诉人（原审被告）：薛某，现住内蒙古自治区。 被上诉人（原审被告）：邵某，1954年4月1日，现住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：王某，内蒙古蒙中律师事务所律师。 上诉人赵某因与被上诉人薛某、邵某房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区西乌珠穆沁旗人民法院（2019）内2526民初984号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵某、被上诉人薛某、被上诉人邵某及委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵某上诉请求：1.依法撤销西乌旗人民法院（2019）内2526民初984号民事判决第四项，并依法改判（1）二被上诉人以已付购房款200000元为基准支付利息(利息按年利率6%计算自2010年8月7日起至实际返还之日止)；（2）二被上诉人承担上诉人已付购房款一倍的赔偿金200000元；（3）赔偿上诉人因购买房屋的装饰装潢损失52139元。2.一审、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实清楚。上诉人与被上诉人薛某于2010年6月19日签订《购房协议》，上诉人购买了二被上诉人开发建设的的位××镇住宅楼一处，价款为352000元。双方在协议中约定：水电暖入网费由被上诉人承担，楼房设施齐全，被上诉人负责办证，费用由上诉人承担；付款方式为在2010年6月19日付款10万元，在2010年7月19日付款10万元，余款在房产证、土地证出来时一次性结清等。上诉人在2010年6月19日交付给被上诉人薛某购房款10万元，在2010年8月7日交付给二被上诉人购房款10万元。但二被上诉人一直未给上诉人购买的房屋办理不动产权属证，经上诉人多年来数十次催促办证，二被上诉人始终互相推脱，一拖至今，通过上诉人在一审出示的录音通话记录也可证明这一点。同时二被上诉人在交付房屋时，未按照合同约定为上诉人所购房屋安装卫生洁具、门窗等，防水也未达到标准。上诉人找二被上诉人解决，二被上诉人让上诉人先垫付费用安装及维修，后续一并结算。上诉人在2019年到不动产登记管理、住建、房管等部门查询所购房屋的权属情况，均被告知该房屋系违规、违法建筑，不具有《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》“五证”,同时不具有《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，根本无法取得不动产权属证，而且随时可能被强制拆除。以上事实一审法院均予以了认定，进一步明确了涉案房屋无法办理产权手续。因此，一审法院认定事实清楚。二、一审法院判决适用法律错误，一审诉求应当全部予以支持。第一，一审法院以“原告按6%利率主张购房款利息，仅适用民间借贷纠纷为由不予支持该项诉求”适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失的规定，上诉人据此主张利息，于法有据，并按照银行同期贷款利率6%主张利息，并无不当。利率6%并不仅仅适用民间借贷纠纷，因此，一审法院判决驳回上诉人主张利息的诉求，适用法律错误。第二，一审法院以“原告主张因被告薛某未取得商品房预售许可，依法赔偿已付购房款一倍的赔偿金200000元没有证据，不予支持”适用法律错误。本案上诉人及诉讼代理人在一审诉讼前到西乌旗住建局、房管所及不动产登记管理部门调取房屋权属及盖建房屋备案情况，均被告知没有任何相关备案手续及办理不动产权属的任何书面材料，系违法建筑。并同时告知上诉人，因没有任何备案手续，无法为上诉人出具证明材料。但在一审庭审中，二被上诉人均认可承建房屋没有手续，办不了房产证。因此，上诉人无需举证。同时，涉案房屋由二被上诉人盖建，相关手续由二被上诉人持有，是否具有相关盖建手续，应当由二被上诉人承担举证责任。一审法院以《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条驳回上诉人20万元赔偿金的诉求，明显适用法律错误，应当依法予以纠正。第三，上诉人购买涉案房屋后即进行了装修，产生了装饰装潢费用。该笔费用系直接损失，是因二被上诉人采取欺诈的手段，将违法建筑出售给上诉人造成的，有过错，上诉人在本案中没有任何过错。没有二被上诉人的过错行为，也不会导致上诉人支出装饰装潢费用，这与谁使用房屋及使用年限并无任何关系。根据《合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的规定，上诉人是依据过错责任主张赔偿，符合上述两项法律规定，二被上诉人应当承担上诉人的直接损失。因此，一审法院适用法律错误。 被上诉人薛某辩称，购房款只给了我15万元，剩余给了第三方，赵某已经违约。一审判决合理，不同意赔偿。 被上诉人邵某辩称，邵某是一审服判的。上诉人赵某对一审判决的一、二、三项没有提出上诉，所以应当维持。上诉人请求撤销一审判决第四项是驳回其其他诉讼请求，我们认为，本案属于双方所签订的房屋买卖合同无效，根据合同的相对性和房屋占有的这个客观事实，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 赵某向一审法院起诉请求：1.依法确认原被告签订的《购房协议》无效，二被告立即返还原告己付购房款200000元及利息，（利息按年利率6%计算自2010年8月7日起至实际返还之日止）；2.判令二被告承担原告已付购房款一倍的赔偿金200000元；3.判令二被告给付原告垫付的门窗、卫生洁具、防水费26800元，并赔偿原告因购买房屋的装饰装潢损失52139元；4.本案诉讼及其它费用全部由二被告承担。 一审法院认定事实：2010年6月19日，原告与被告薛某签订《购房协议》。双方约定，乙方（赵某）购买甲方（薛某）一套上下二层住宅楼，面积为220平米，每平米1600元，总价约为352000元。水、电、暖入网费由甲方承担，甲方负责水表、电表、暖表的费用。乙方购买的楼房设施齐全（如地面、刮白、卫生洁具、门窗、院墙（前、后墙））等。付款方式为，2010年6月19日先付款10万元；2010年7月19日先再付款10万元；余款等房产证、土地证出来时一次性结清。合同签订后，原告按约定支付了前两次房款20万元，其中被告薛某收15万元，被告邵某收5万元。被告薛某将防水未达标，门窗、卫生洁具等没有安装的房屋于2010年6月19日交付给原告。原告接到房屋后，安装门窗、卫生洁具、做防水支出26800元，装饰装潢支出52139元。现因被告薛某办理不出房产证等相关手续，原告没有支付余款。一审法院认为，出于信任，原告购买被告薛某承建的商品房，按照合同约定履行了付款义务。但在原告的意料之外，被告薛某承建的房屋相关手续不完备，根本办不了房屋产权手续，庭审中进一步明确了此结果，双方买卖房屋的合同目的无法实现，原告要求认定被告在出售房屋时存在欺诈，认定合同无效，退还购房款20万元，予以支持。原告主张因被告薛某未取得商品房预售许可，依法赔偿已付购房款一倍的赔偿金200000元没有证据，不予支持。原告向被告主张购房款利息，按6%利率计算，不予支持。因为6%利率计算仅适用于民间借贷纠纷，而不适用于商品房买卖中的违约责任。且被告薛某交付房屋后，原告装修后一直在使用。被告薛某交付的房屋不符合合同约定，原告为此自行安装门窗、卫生洁具、做防水支出26800元，被告薛某、邵某应承担该笔费用。原告诉称二被告合伙承建涉诉房屋，二被告认可。但对合伙投资此例没有书面证据，参照二被告收取原告房款数额，确定原告安装门窗、卫生洁具、做防水支出26800元的分摊比例为，被告薛某承担20100元，被告邵某承担6700元。原告2010年底将房屋装修完成并使用，时过近9年，现向被告全额主张当时的装饰装潢支出52139元，其诉求没有依据，不予支持。判决：一、原告赵某与被告薛某签订的《购房协议》无效；二、被告薛某在本判决生效后十五日内退还原告赵某购房款15万元，被告邵某在本判决生效后十五日内退还原告赵某购房款5万元；三、被告薛某在本判决生效后十五日内给付原告赵某安装门窗、卫生洁具、做防水支出20100元，被告邵某在本判决生效后十五日内给付告赵某安装门窗、卫生洁具、做防水支出6700元；四、驳回原告赵某的其他诉讼请求。案件受理费5484.08元（已缴纳2742.04元），原告赵某自行承担2742.04元；被告薛某承担2056.5元，被告邵某承担685.5元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人赵某与被上诉人薛某签订《购房协议》，并交付了20万元购房款，但薛某、邵某合伙承建的涉案房屋相关手续不完备，不能办理房屋产权登记，致使赵某买卖房屋的合同目的无法实现，赵某以薛某、邵某采取欺诈行为，将违规、违法建筑出售给赵某为由，请求依法确认《购房协议》无效，退还已付购房款20万元及相应利息，本院予以支持。上诉人赵某主张按年利率6%计算利息，符合法律规定，本院予以确认。对原审未对利息予以判决，应予纠正。赵某主张薛某、邵某出售房屋时采取欺诈行为，因缺乏证据支持，故对赵某请求薛某、邵某赔偿已付购房款一倍的赔偿金，本院不予支持。赵某向薛某、邵某全额主张赔偿房屋当时的装饰装潢损失的请求，因涉案房屋已进行了出租利用，并取得了相应收益，故该请求本院不予支持。 综上所述，赵某的上诉请求部分成立。本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持内蒙古自治区西乌珠穆沁旗人民法院（2019）内2526民初984号民事判决第一、三、四项； 二、变更内蒙古自治区西乌珠穆沁旗人民法院（2019）内2526民初984号民事判决第二项为：薛某在本判决生效后十五日内返还赵某购房款15万元及利息（利息按年利率6%计算自2010年8月7日起至实际返还之日止），邵某在本判决生效后十五日内返还赵某购房款5万元及利息（利息按年利率6%计算自2010年8月7日起至实际返还之日止）。 如果未按照本判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 一审案件受理费5484.08元（已缴纳2742.04元），上诉人赵某自行承担551.34元；被上诉人薛某承担1642.7元，被告邵某承担548元。二审案件受理费5484.08元，上诉人赵某自行承担1103.48元；被上诉人薛某承担3285.45元，被告邵某承担1095.15元。 本判决为终审判决。 审判长  胡丽莉 审判员  吴春林 审判员  代玲玲 二〇二〇年七月二十三日 书记员  包媛媛 相关法律条文 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）关于隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；