北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6711号上诉人（原审被告）：刘凌，男，1981年5月30日出生。被上诉人（原审原告）：涂维，男，1980年12月23日出生。被上诉人（原审原告）：高永胜，男，1979年2月16日出生。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：李文慧，北京市兰台律师事务所律师。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：尚娟，北京市兰台律师事务所律师。上诉人刘凌因与被上诉人涂维、高永胜合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初9415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘凌上诉请求：撤销一审判决，改判驳回涂维、高永胜的全部诉讼请求。事实和理由：我本人有购房指标及贷款资质，不存在与他人合作的需求和动机，从未与涂维、高永胜达成合作购房的合意，也没有签署过《合作购房合同》。我与涂维、高永胜之间是借贷关系，一审法院认定我们为合作购房关系是事实认定错误。即便我们三方达成了合作购房的合意，涉案房屋总价款应为合同价与收房时相关费用之和，且我通过公积金贷款向开发商支付的120万元应视为出资，故一审法院对各方出资金额及比例计算错误。一审法院审理中罔顾我对评估报告提出的异议，直接按照评估结果对XXX1402室房屋（以下简称涉案房屋）价值予以认定，不符合法律规定。另，涂维、高永胜一审中曾两次变更诉讼请求，导致各项诉讼请求相互矛盾，且其二人在没有购房资格的情况下，企图借机炒房，违反国家相关政策。综上，请求二审法院判如所请。涂维、高永胜辩称，同意一审判决，请求驳回刘凌的上诉请求。我们与刘凌已经达成了合作购房的合意，三方均是按1:1:1的比例支付购房款及贷款，该合作购房约定已经实际履行。涉案房屋价值应为合同价款与房屋面积差价之和，其他费用不能体现房屋价值，在计算收益时不应将其从房屋价值中予以扣减。涉案房屋确有120万元贷款，但至今尚未清偿，该笔款项不应作为刘凌的实际出资。刘凌违反三方关于合作购房的约定擅自将我们出资款项退还，导致合作购房合同无法继续履行，其独自偿还贷款系由其违约行为所致，与我们无关，三方就涉案房屋的收益仍应该按照合作购房约定共同分享利益。另，刘凌主张我们企图借机炒房缺乏事实和法律依据。涂维、高永胜向一审法院起诉请求：1.请求确认涂维、高永胜与刘凌经协商达成一致的合作购房合同有效；2.请求确认涉案房屋归涂维、高永胜、刘凌三人按份共有；3.请求解除涂维、高永胜与刘凌经协商达成一致的合作购房合同，请求判令刘凌向涂维、高永胜退还合作购买涉案房屋的出资款与收益，（具体收益按照三方1:1:1的比例），其中向涂维支付72282元，向高永胜支付80982.4元；4.请求刘凌承担案件诉讼费、鉴定费、评估费等费用。一审法院认定事实：2016年，涂维、高永胜与刘凌协商一致，约定以刘凌名义购买涉案，并以刘凌的名义办理公积金贷款手续。自2016年10月9日起，三方按照1:1:1的比例共同承担了购房的所有花费。刘凌办理的公积金贷款审批通过，收到北京住房公积金的短信通知，每月最低还款额为5102元，2017年1月20日发放。涂维、高永胜与刘凌协商每月偿还贷款数，刘凌称已经改成每月6000元，每月多还900多好算。审理中，经三方确认，总房款1886185元，首付款686185元，三方贷款1200000元。2016年11月3日，涂维、高永胜分别向刘凌支付涉案房屋的首付款及代办费，其中房屋首付款为686185元，代办费900元，共计687085元。2017年3月18日为涉案房屋的交付日，交付时，支付差价款14806元、契税18609.91元、公共维修基金17814元、物业服务费2436.96元，代办产权证费用1080元、供暖费1692.33元，共计人民币56439.2元。另，三方一致认可，曾给中介方好处费，涂维、高永胜主张共计52500元，每人出资17500元，刘凌主张其与涂维每人交了17500元，高永胜只交了15000元，故仅认可每人出15000元的成本。涂维自2017年2月20日起，每月向刘凌支付2000元偿还贷款，直至2018年3月20日止；高永胜自2017年2月20日起，每月向刘凌支付2000元偿还贷款，直至2017年11月20日止。该房屋贷款，一直由刘凌按期偿还。截止2018年3月22日，涂维支付购房款及相关费用共计291675.4元，高永胜支付购房款及相关费用共计279675.4元。2017年3月，涂维、高永胜与刘凌协商签订书面合作购房合同。2017年3月18日，高永胜在《合作购房合同》上签字，涂维亦签字确认，但刘凌认为其在购房过程中付出较多，且占用购房指标，不同意签字，后双方协商未果。刘凌分别于2017年11月20日、2018年3月22日向涂维转账299394元，向高永胜转账280693元，主张退还涂维、高永胜转款的款项，并附加利息。2018年7月20日，涉案房屋办理不动产权证书，权利人登记为刘凌。双方对如何确定及分割房屋升值利益未能达成一致意见。刘凌主张房屋并没有太大的升值，并提交了刘凌自行委托北京首佳房地产评估有限公司出具的房地产抵押估价报告，该报告显示房地产抵押价值总价187.28万元。涂维、高永胜不认可该价值作为房屋的现价值，并申请对房屋现价值进行评估。2020年2月25日，经法院摇号方式确定的北京大地盛业房地产土地评估有限公司做出估价报告，评估结果为：估价时点为2020年1月8日，房地产总价值为212.6190万元。涂维、高永胜垫付鉴定费7815元。对房屋升值利益的确定，涂维、高永胜主张由评估价减去《合作购房合同》中明确的首付款加贷款共计1886185元所得为升值利益；刘凌主张应将房屋购买时的合同价、交付时补交的费用（包括面积差价款、契税、公共维修基金、物业服务费、供暖费、产权代办费、购买房屋的中介费、房产证代办费）全部加在一起，按照1996024.2元计算，同时主张用自己所做房地产抵押价值减去成本为收益，故房屋没有收益。一审法院审理认为，根据审理查明情况，结合三方庭审自述，法院对三方共同协商合作购房的行为予以确认，对于有涂维、高永胜签字的《合作购房合同》，刘凌并未签字确认，该书面合同并未成立生效，但三方确实达成了合作购房的合意，即成立共同出资，共享收益的口头合同。各方均履行了前期共同出资的义务。现涂维、高永胜请求解除《合作购房合同》应视为涂维、高永胜请求解除合作购房合同，考虑到刘凌已于2017年11月20日、2018年3月22日向涂维、高永胜退还了出资款，双方的合作购房已经实际无法履行，故双方合作购房合同行为应予以解除。合作购房合同解除后，应当对房屋的权属及房屋收益进行处理。因房屋登记在刘凌名下，考虑到刘凌主动将出资款退还涂维、高永胜，且考虑到涂维、高永胜已经收到退款，并要求分得房屋升值利益，该房屋归刘凌所有为宜。刘凌已经退还涂维、高永胜的出资，法院不再予以处理。对房屋升值利益的确定，涂维、高永胜主张由评估价减去《合作购房合同》中明确的首付款加贷款为升值利益，因该书面合同并未成立，故该主张法院不予支持；刘凌主张应将购房时即购房后所有的支出作为成本，然后由房地产抵押价值来确定，该主张无法律依据，法院不予采信。刘凌提供的房地产抵押估价报告系涂维、高永胜单方委托，且该报告的出具目的是抵押价值评估，故该报告法院不予采信，涉案房屋的现价值应当以法院摇号确定的估价报告为准。对于升值利益的确定，房屋本身的价值应当为合同约定价款与房屋面积差价款之和，对于物业费、供暖费、代办产权证、代办费、中介费等费用，均系消耗费用，并非房屋价值范畴，对于公共维修基金，虽系房屋购买时的必要支出，但该费用均附属在房屋之上，公共维修基金归房屋所有权人享有，对于契税在将来交易之时，仍会产生，将来亦由其他买受人承担，故该公共维修基金及契税并非房屋本身价值范畴，亦不宜在确定升值利益时扣除。综上，法院确定房屋升值利益为，2126190-1886185-14806=225199元。对三方分享升值利益的确定。三方共同负担首付、共同偿还贷款及其他费用，涂维、高永胜未再继续共同偿还贷款，直接原因是刘凌将涂维、高永胜支付的款项退还，以实际行动表示不再继续履行合作购房合同，故涂维、高永胜未再偿还贷款，不是涂维、高永胜的主观意愿，因此，对升值利益，原则上仍应按照共同出资，共同分享收益的原则处理。但考虑到刘凌在共同购房过程中，负责办理贷款、收房，及占用自身的购房指标等因素，考虑到独自偿还贷款的时间及房屋估价时点等因素，同时也考虑刘凌掌管控制诉争房屋的情况，法院酌定刘凌多分得部分利益，高永胜适当少分，因刘凌退还涂维、高永胜出资时，多支付了部分利息，该利息应当自升值利益中予以扣除。综上，法院酌定，涂维应再分得64000元、高永胜再分得70000元，因房屋归刘凌所有，故由刘凌支付涂维、高永胜相应的升值利益。涂维、高永胜请求房屋归三方共有的请求与解除合同要求分得收益相冲突，故该请求法院不予支持。涂维、高永胜合理请求予以支持，不合理过高部分不予支持。刘凌合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，一审法院判决：一、解除涂维、高永胜与刘凌就位于XXX1402室的合作购房合同（口头）。二、刘凌于判决生效之日起十日内给付涂维64000元，给付高永胜70000元。三、驳回涂维、高永胜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，刘凌提交两份其与涂维、高永胜的微信聊天记录截屏作为新证据，证据1显示:高永胜曾表示“转17500给我，总共52500元，我去买一个包一块送领导，如有剩余，在付首付的时候一块算”，欲以此证明涂维、高永胜所称中介费实际为向领导行贿；证据2显示:刘凌曾分别向高永胜、涂维表示“我把房山买房借的钱还你了，连本带收益打到……另外再给你总金额10%的税后收益……这事钱款咱俩两清了”，欲以此证明刘凌分别向涂维、高永胜支付了购买涉案房屋所借款项，并支付了10%的借款收益。涂维、高永胜认为上述两份证据均不是一审后新发现的证据，且已经超过了举证期限，不符合法律规定，不应当作为新证据予以采纳，并表示证据1与本案没有关联性，对该份证据的证明目的不予认可；关于证据2，认为刘凌确曾单方向其二人发送过上述微信内容，但是该记录所反映的内容与客观事实不符，且经过刘凌截取，缺乏完整性，对该证据合法性、关联性、证明目的均不予认可，该证据中刘凌将涂维、高永胜前期支付的购房款认定为借款，此系刘凌的单方意思表示，对双方之间存在借贷关系以及刘凌退还款项中包含10%利息均不予认可。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，归纳双方当事人的诉、辩意见，本案争议焦点有二：其一为涂维、高永胜与刘凌之间是否存在合作购房合同关系；其二为涉案房屋贷款是否在分割购房获利时作为刘凌个人出资计算，以及房屋升值利益如何确定的问题。关于涂维、高永胜与刘凌之间是否存在合作购房合同关系的问题。在案证据显示各方就购买涉案房屋的出资比例、公积金贷款及偿还方式、产权登记以及收房等具体细节，均经过三人协商并达成一致意见，从履行情况看，三人亦均按约定以1：1：1比例履行了共同出资义务并以协商确定之数额共同偿还银行贷款，一审法院据此认定三方之间存在合作购房合同关系是正确的，本院不持异议。刘凌上诉称其与涂维、高永胜之间系借贷关系一节，缺乏证据证实且与上述事实相悖，刘凌的该项上诉意见本院不予采信。关于涉案房屋贷款是否在分割购房获利时作为刘凌个人出资计算，以及房屋升值利益如何确定的问题。首先，以刘凌名义购房并办理公积金贷款是三方协商一致的结果，而三方共同出资偿还贷款的行为事实上否定了刘凌关于贷款系其单独出资的主张；其次，涂维、高永胜未再继续偿还贷款系因刘凌擅自将其二人之出资退回，以实际行动表明不再履行合作购房约定所致，涂维、高永胜对于之后贷款由刘凌单独偿还的事实不承担违约责任；再次，合作购房关系解除后，涉案房屋归刘凌所有，购买该房屋产生的贷款亦应由其个人偿还。综上，刘凌关于涉案房屋贷款应作为其个人出资在分配利润时予以计算的主张，本院不予支持。一审法院关于涉案房屋升值利益之计算方式正确，本院不持异议亦不再赘述，对刘凌上诉主张之计算方式不予采信。一审法院按照共同出资，共同分享收益的原则，综合考虑涉案房屋购房指标占用、贷款偿还、房屋评估时点等情况，以及刘凌退还出资数额、实际控制涉案房屋等事实，酌定刘凌支付涂维、高永胜升值收益金额并无不当，本院不予调整。另，关于刘凌上诉所述涂维、高永胜各项诉请之间存在矛盾的问题。本院认为涂维、高永胜在一审法院审理过程中提出变更诉讼请求的申请符合法律规定，一审法院已经注意到了诉讼请求变更之后各诉请之间存在冲突的情况，并已经做出相应认定及处理，且该冲突对案件的审理结果并不构成影响。综上所述，刘凌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3364元，由刘凌负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽杰审 判 员 王 佳审 判 员 陈雨菡二〇二〇年七月三十一日法官助理 辛明厚书 记 员 黑梦雪