广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤01执复401号 复议申请人（异议人、案外人）：卞伟钟，男，1989年2月4日出生，汉族，住广州市增城区。 委托诉讼代理人：郑希文，广东大篆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏婷婷，广东大篆律师事务所律师。 申请执行人：广州资产管理有限公司，住所地：广州市南沙区丰泽东路106号1301房。 法定代表人：梁镜华。 委托诉讼代理人：林劲松，该公司高级主管。 委托诉讼代理人：黄小锋，广东正大律师事务所律师。 被执行人：广州仙之谷智能科技有限公司，住所地：广州市天河区高新技术产业开发区首期工业园建工路9号4楼北区B28号房。 法定代表人：邓志华。 被执行人：赖志李，男，1977年3月14日出生，汉族，住浙江省乐清市。 被执行人：范晓月，女，1978年11月12日出生，汉族，住浙江省乐清市。 复议申请人卞伟钟不服广州市海珠区人民法院（下称海珠法院）作出（2020）粤0105执异31号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 海珠法院查明：原告中国工商银行股份有限公司广州广州大道支行依据已发生法律效力的（2015）穗海法民二初字第2818号民事判决书申请执行被告广州仙之谷智能科技有限公司、赖志李、范晓月金融借款合同纠纷一案，海珠法院以（2016）粤0105执3641号案立案执行。该案在诉讼过程中，海珠法院曾于2015年8月28日以（2015）穗海法民二初字第2818号民事裁定书查封了被执行人广州仙之谷智能科技有限公司名下的位于增城市××路××号商铺，进入执行程序后，海珠法院于2018年8月21日对该商铺继续查封，查封时效从2015年8月28日至2021年8月21日，之后海珠法院将该商铺移送评估拍卖、变卖，后因无人买受，申请执行人不同意以物抵债，该案曾于2018年5月9日终结本次执行。2018年12月18日经申请执行人申请，海珠法院以（2018）粤0105执恢1424号案恢复执行，恢复执行过程中，原申请执行人中国工商银行股份有限公司广东省分行将本案债权转让，海珠法院于2019年2月14日以(2018)粤0105执恢1424号之二执行裁定书，裁定变更广州资产管理有限公司为（2016）粤0105执3641号案申请执行人。2019年2月13日海珠法院以(2018)粤0105执恢1424号之一执行裁定拍卖被执行人广州仙之谷智能科技有限公司占有的位于增城市××路××号商铺的房屋产权。2019年6月11日海珠法院以（2018）粤0105执恢1424号之三执行裁定书裁定除去方乐珍对增城市××路××号商铺的租赁期，责令上述房屋使用人必须于2019年9月20日前搬出上述房屋并腾空交海珠法院处理。 根据广州市增城区国土资源和房屋管理局的《不动产登记查册表》、《房屋租赁登记备案证明》及《店面租赁合同》等证实：案涉的增城市××路××号商铺的产权人是被执行人广州仙之谷智能科技有限公司，该公司于2013年12月11日将该商铺抵押给中国工商银行股份有限公司广州广州大道支行。海珠法院因本案于2015年8月28日采取诉讼保全措施，以（2015）穗海法民二初字第2818号民事裁定书查封了该商铺。进入执行程序后，海珠法院于2018年8月21日对该商铺继续查封，查封时效从2015年8月28日至2021年8月21日。 被执行人广州仙之谷智能科技有限公司于2015年10月22日与方乐珍签订租赁合同，将该商铺出租给方乐珍，租赁期限为20年，从2015年10月22日起至2035年10月21日止，签订合同当日承租人支付押金50万元，其中2015年10月22日至2025年10月21日每月租金7071元；2025年10月22日至2035年10月21日每月租金14143元，五年内全部付清。根据农业银行的电子回单，承租人方乐珍分别于2019年3月21日、24日通过网上银行将30万元、78万元、21.6万元汇至户名为“李叶檀”的农业银行账户。根据被执行人广州仙之谷智能科技有限公司的收款日期分别为2015年10月22日、10月24日、2019年3月24日的收据，以及委托书，表示其公司委托员工“邓志华”、“李叶檀”收取方乐珍铺租押金和日常租金，委托期限从2015年9月5日至2020年9月6日。 异议人提供了一份其与方乐珍签订的《商铺租赁合同》，落款日期为2015年10月23日，该合同没有办理相关的备案登记手续。合同约定租赁期限共15年6个月，从2015年10月25日起至2030年10月24日止，装修免租期为2015年10月25日至2016年4月30日，2016年5月1日至2026年4月30日，每月租金4000元；2026年5月1日至2030年4月30日，每月租金8000元，签署合同时预付15年租金。 海珠法院认为：被执行人未按执行通知书履行生效法律文书确定的义务，海珠法院依法查封拍卖被执行人名下商铺，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定，并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、第二款之规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除妨害”。本案中，海珠法院已于2015年8月28日采取诉讼保全措施查封了该商铺，被执行人在海珠法院已对案涉商铺采取查封措施的前提下仍于2015年10月22日与他人签订商铺租赁合同，将案涉商铺出租，鉴于被执行人与他人签订的租赁合同是在海珠法院查封涉案商铺之后，故其行为不得对抗申请执行人。现异议人提出的商铺承租人将案涉商铺转租给其的时间亦是在海珠法院查封涉案商铺之后，且被执行人于2013年12月已将案涉商铺抵押给工商银行，异议人在签订租赁合同前完全可以通过查阅涉案房屋的不动产登记查册表知悉涉案房屋已被设定抵押以及被法院查封的情况，但异议人在知道或应当知道房屋被设定抵押以及被法院采取查封措施的情况下，仍签订为期15年的租赁合同并预付15年的租金，另根据异议人提供的资料显示，异议人与案涉商铺承租人签订的租赁合同没有备案登记，且合同约定的租金低于该商铺原承租人向被执行人支付的租金，该租赁行为明显有违常理，故异议人提供的租赁合同等资料其真实性存疑，应承担不能继续承租之风险。另因本案债权金额较大，如不除去租赁权，将导致标的物价值减损有碍执行从而无法保障申请执行人的合法权益，为此，海珠法院依法将涉案商铺除去租赁权并责令实际使用人腾空交付拍卖的措施并无不当，异议人的异议请求不成立，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的的规定》第二十六条第一款、第二款之规定裁定驳回异议人卞伟钟的异议请求。 卞伟钟不服上述执行裁定向本院申请复议，请求：一、撤销（2020）粤0105执异31号执行裁定；二、裁定撤销拍卖位于增城市××路××商铺以及责令房屋使用人搬出并腾空该商铺的执行行为。事实与理由：一、海珠法院驳回卞伟钟的异议请求不当，应予以撤销。首先卞伟钟在承租涉案商铺时，该商铺系闲置状态，卞伟钟在签订租赁合同时，方乐珍已提供租赁合同备案证明，卞伟钟足以相信该商铺的合法来源。另外，方乐珍将租金适当降低，完全基于其要求卞伟钟一次性预付15年的租金，这是正常的商业行为，并非明显不合理低价承租。海珠法院认为该租赁行为明显有违常理错误。二、卞伟钟与方乐珍签订《商铺租赁合同》时，涉案商铺已被查封，但查封的行为仅仅是限制涉案商铺的流转，并不影响商铺的出租。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。海珠法院在涤除方乐珍的租赁权过程中，损害了卞伟钟的利益。方乐珍已收取卞伟钟15年的租金并无法联系，海珠法院要求卞伟钟另案起诉方乐珍解除合同并要求返还租金并不现实。三、该案案情复杂、争议较大，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定，应当进行听证，但海珠法院仅作简单的书面审查即驳回卞伟钟的异议，侵害了卞伟钟的合法权益。综上，海珠法院责令卞伟钟腾空并交付拍卖的行为损害了卞伟钟的合法权益，现依法申请复议，请求撤销海珠法院的执行行为。 对海珠法院查明的事实，本院经审查后予以确认。 本院认为：第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定：“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案件复杂、争议较大的，应当进行听证。”由此可见，对于普通执行异议案件，人民法院可以实行书面审查，听证并非执行异议案件审查的必经程序。复议申请人卞伟钟以海珠法院未举行听证为由，认为侵害了卞伟钟的合法权益，主张撤销海珠法院的执行行为，理由不能成立，本院不予支持。第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，海珠法院（2015）穗海法民二初字第2818号民事判决认定涉案商铺已于2013年12月11日办理抵押登记，广州资产管理有限公司对涉案商铺享有优先受偿权。据此，复议申请人卞伟钟主张对涉案商铺停止拍卖，理据不足，本院不予支持。第三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。本案中，海珠法院于2015年8月28日查封了涉案商铺，广州仙之谷智能科技有限公司与方乐珍于2015年10月22日签订租赁合同，后复议申请人卞伟钟与方乐珍于2015年10月23日签订了商铺租赁合同，上述租赁合同均是在法院查封涉案商铺之后，故复议申请人卞伟钟请求对涉案商铺停止拍卖也没有法律依据。另，复议申请人卞伟钟与方乐珍之间的合同纠纷，不属于执行异议复议审查的范围，复议申请人卞伟钟可另寻法律途径解决。综上所述，复议申请人卞伟钟提出的复议理由不成立，本院依法予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回卞伟钟的复议申请，维持广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105执异31号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 黄 征 审判员 胡伟东 审判员 刘 皓 二〇二〇年七月二十八日 书记员 陈洁雅 莫乔珍