北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6422号上诉人（原审原告）：张竹娥，女。委托诉讼代理人：许钊宁，北京市鑫诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京长兴房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区西红门镇大生庄西北京兴旺海平商贸有限公司院内1幢305室。法定代表人：张玉方，董事长。委托诉讼代理人：张鹏，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：北京银石置业有限公司，住所地北京市东城区草园胡同76号B座502号。法定代表人：姚江，董事长。委托诉讼代理人：朱磊，男，该公司员工。被上诉人（原审第三人）：李亚斌，男。委托诉讼代理人：许志刚（李亚斌之外甥）。上诉人张竹娥因与被上诉人北京长兴房地产开发有限责任公司（以下简称长兴公司）、北京银石置业有限公司（以下简称银石公司）、李亚斌返还原物纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初37998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。张竹娥委托诉讼代理人许钊宁、长兴公司委托诉讼代理人张鹏、银石公司委托诉讼代理人朱磊、李亚斌委托诉讼代理人许志刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张竹娥上诉请求：1.撤销一审判决并依法予以改判；2.本案一二审诉讼等费用由长兴公司、银石公司、李亚斌负担。事实和理由：1.张竹娥拥有北京市丰台区XXX15号楼（以下简称15号楼）XXX号房屋（以下简称涉案房屋）所有权是本案基础事实，一审判决未以该事实作为基础进行认定，而是完全脱离该事实只在过往的法律关系和事实中去构建认定逻辑；2.一审认定错误。一审从债权角度，将“买卖不破租赁”类比本案，进而构建出“举重明轻”的认定方式，是错误的。不同的法律关系、不同的法律事实、不同法律的情况下，根本不应该做此种类比。这种说理的新颖性越强，恰恰说明其客观的合法性越弱。一审从物权角度的认定，更是生硬的戛然而止，无法彻底完成论证。该部分全部的认定内容，都是集中在长兴公司与银石公司的债权关系之上，而对张竹娥享有的不动产物权基本事实视若无睹。从物权角度而言，张竹娥的不动产物权是不容置疑的客观存在，张竹娥基于不动产物权的诉求是合法合理的。长兴公司辩称，同意一审判决，不同意张竹娥的上诉请求。银石公司辩称，一审判决认定法律关系错误，银石公司不认可，同意张竹娥的第一条上诉请求，不同意张竹娥的第二条诉讼请求。李亚斌辩称，同意一审判决。张竹娥向一审法院起诉请求：1.长兴公司、银石公司腾退张竹娥所有的位于北京市丰台区XXX号房屋，并交付张竹娥；2.长兴公司、银石公司赔偿张竹娥房屋占有期间的使用费（自2018年3月19日起至实际交付之日止，按照每月5000元的标准计算）；3.诉讼费由长兴公司、银石公司承担。一审法院认定事实：2017年4月5日，张某一因房屋买卖合同纠纷起诉银石公司及长兴公司，法院于2017年7月26日作出（2017）京0106民初9230号民事判决书，判决长兴公司、银石公司分别协助张某一、张某二、张竹娥将205号房屋过户到张某一名下、将206号房屋过户到张某二名下、将207号和306号房屋过户到张竹娥名下。判决作出后，长兴公司不服提起上诉。本院于2017年11月29日作出（2017）京02民终10724号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年9月11日，张某一就另一房屋再因房屋买卖合同纠纷起诉银石公司及长兴公司，法院于2017年12月28日作出（2017）京0106民初24753号民事判决书，判决长兴公司与银石公司协助张某一将15号楼的204号房屋过户到赵某一名下。上述判决现已经生效并履行完毕。依据不动产权证书，204号房屋登记在赵某一名下，205号房屋登记在张某一名下，206号房屋登记在张某二名下，207号房屋、306号房屋登记在张竹娥名下。上述判决书确认，在上述案件审理过程中，经向北京市国土资源局丰台分局调查，结果显示，丰台区XXX15号楼204号、205号、206号、207号、306号房屋的原房屋所有权人为长兴公司，并注明“依据（2007）西执字第735号协执，北京市西城区人民法院于2009年11月20日送达协执，内容为将该房屋过户到北京银石置业有限公司名下”。一审庭审中，长兴公司称，2014年1月7日，长兴公司与某商城签订《关于＜某小区15号楼商业附属用房＞合作协议》，约定双方共同合作处理包括涉案房屋在内的12套商业附属用房，待尚在诉讼过程中的该12套房屋产权经人民法院确认后，某商城将该房屋产权以人民币1200万元转让给长兴公司。银石公司称其知晓并认可长兴公司与某商城签订的上述协议，但因长兴公司并未支付购房款致使上述协议未履行。另查，长兴公司于2014年9月5日与李亚斌签订《商品房买卖合同》，李亚斌向长兴公司以1521340元的价格购买15号楼XXX号房屋，双方约定购房款支付方式和房屋交付时间，同时约定，长兴公司负责代为李亚斌办理产权登记手续。李亚斌向法院提交长兴公司与李亚斌、许某一、李某一分别签订的《商品房买卖合同》及收款收据，用于证明其与案外人李某一、许某一分别购买306号、204号、207号房屋，合同约定的总价款为4454350元，三人于2014年8月28日至2018年8月25日先后四次向长兴公司支付购房款共计420万元；提交《北京市居民供热采暖合同》、供暖费增值税发票等，用于证明长兴公司自2014年向其交付房屋后至今由其占有使用。长兴公司对此予以认可。长兴公司和李亚斌均述称双方签订《商品房买卖合同》时，时任某商城法定代表人朱某亦在场并认可双方签订的合同。庭审中，张某一认可购买涉案房屋时已核实房屋状况并知晓他人正在占有和使用，称房屋均由租户占有使用。银石公司称其与张某一签订《商业用房转让合同》时已向张某一如实告知此前涉案房屋购买过程，并认可张某一确于购买前勘验房屋，张某一和银石公司未向法院提交双方签订的《商业用房转让合同》。法院作出的（2017）京0106民初9230号生效民事判决书中，法院已确认双方在上述合同中约定：“以上房屋现北京长兴房地产开发有限公司占用，该房屋的交付由买受人自行解决，出卖方不承担由此产生的法律责任。”一审法院认为，依据法律规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，张竹娥对涉案房屋享有所有权已经生效判决确认，法院不持异议。但本案系张竹娥基于其对涉案房屋享有所有权提出的返还原物纠纷之诉，故涉案房屋的占有、使用情况，占有人是否无权占有，以及长兴公司、银石公司是否负有涉案房屋交付义务应为本案处理的依据。根据庭审查明的事实，长兴公司、银石公司均未占有、使用该房屋。长兴公司与张竹娥之间未就涉案房屋订立买卖合同，且已依据生效民事判决书协助张某一将该房屋过户到张竹娥名下。庭审中，银石公司和张某一称签订《商品房转让合同》过程中张某一已核实了涉案房屋状况，且知晓房屋占有、使用情况，银石公司如实向张某一告知了该房屋的购买过程。同时，双方在合同中约定，房屋现由长兴公司占用，该房屋的交付由买受人自行解决，出卖方不承担由此产生的法律责任。该约定对张某一知晓涉案房屋占有、使用情况形成印证，且上述合同已经生效民事判决书认定合法有效，银石公司并不负有腾退并交付房屋的合同义务。故张竹娥主张长兴公司与银石公司腾退并交付涉案房屋缺乏事实和法律依据，法院不予支持。本案的争议焦点在于李亚斌是否无权占有涉案房屋。首先，从债权的角度。根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。经法院审理查明，长兴公司与李亚斌签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违法法律和行政法规的强制性规定。庭审中，双方当事人虽就涉案房屋的所有权和处分权存在争议，但并不能因此认定上述合同无效。依法成立的合同，受法律保护。根据双方提供的证据和当事人陈述，该合同现已履行，大部分房款已支付，房屋已交付李亚斌并由李亚斌占有、使用，虽未办理过户登记手续，但李亚斌占有该房屋系基于银石公司与张某一签订《商品房转让合同》之前即已生效的《商品房买卖合同》。根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。依据“举重以明轻”的原则，李亚斌有权继续占有和使用涉案房屋。其次，从物权的角度。其一，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。长兴公司与李亚斌签订《商品房买卖合同》时，并无生效法律文书确认涉案房屋所有权归银石公司所有，北京市西城区人民法院虽已出具内容为“将涉案房屋过户到银石公司名下”的（2007）西执字第735号协助执行函，但该协助执行函并未得到执行，不应当仅以此函代替过户登记，故长兴公司仍为名义上的房屋所有人。其二，根据法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。银石公司系涉案房屋的实际购买人，庭审中，银石公司称其知晓并认可长兴公司与亮驿公司签订的《合作协议》，仅由于长兴公司未支付其购房款致使该协议未予履行。银石公司虽未在该协议上盖章或者由其法定代表人签字，但根据当事人陈述，结合已查明的事实，可以认定银石公司以默示的方式确认了《合作协议》的内容，亦可视为银石公司作为实际购房人处分了涉案房屋。综合上述情形，法院认定，无论房屋的名义所有权人长兴公司，或者实际购房人银石公司，均认可和允许李亚斌占有和使用涉案房屋。综上所述，张竹娥要求长兴公司和银石公司腾退涉案房屋并支付房屋占有期间的使用费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年12月判决：驳回张竹娥的全部诉讼请求。本院二审期间，各方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实无异，本院予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，现涉案房屋被李亚斌占用使用，张竹娥向一审法院起诉请求为：1.长兴公司、银石公司腾退张竹娥所有的位于北京市丰台区XXX15号楼XXX号房屋，并交付张竹娥；2.长兴公司、银石公司赔偿张竹娥房屋占有期间的使用费（自2018年3月19日起至实际交付之日止，按照每月5000元的标准计算）；3.诉讼费由长兴公司、银石公司承担。根据张竹娥诉讼请求，本案应对房屋登记所有权人和现占有使用人各自权利及来源进行审查，判断占有使用人是否有返还原物之义务。而本案长兴公司、银石公司并非返还原物具体义务主体，其可能承担协助义务，因此，本案应对前述事实、权利义务进行审查，并判断占有使用人是否有返还原物的义务，而张竹娥仅要求长兴公司、银石公司腾房难以支持。因此一审法院判决驳回张竹娥诉讼请求，本院不持异议。关于李亚斌是否应当腾退涉案房屋，因张竹娥一审诉讼请求中并未请求李亚斌腾退涉案房屋，张竹娥可另行解决。综上所述，张竹娥的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由张竹娥负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 肖大明审 判 员 杨志东审 判 员 陈雨菡二〇二〇年七月三十一日法官助理 曹 华书 记 员 刘欣欣