广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申2621号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市罗湖区东方学校，住所地广东省深圳市罗湖区罗芳村（武警部队六支队十中队前侧）。法定代表人：周佛椅，董事长。委托诉讼代理人：**兆，广东铭派律师事务所律师。委托诉讼代理人：林思敏，广东铭派律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：深圳市祥昭实业发展有限公司，住所地广东省深圳市龙华新区福龙路祥昭大厦九层。法定代表人：廖烈昭，总经理。委托诉讼代理人：周叶刚，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。再审申请人深圳市罗湖区东方学校（以下简称东方学校）因与被申请人深圳市祥昭实业发展有限公司（以下简称祥昭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2019）粤03民终18828号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。东方学校申请再审称：（一）祥昭公司提起本案诉讼，主要目的是明确租赁期限。其履行合同已达16年之久，从未提出变更租金标准及租赁期限。虽然涉案《房屋租赁合同》无效，但其中关于租赁期限、租金标准的约定系双方的真实意思表示。东方学校和祥昭公司于2003年签订的《房屋租赁合同》约定2019年度的月租金是27元/平方米。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，在涉案《房屋租赁合同》无效的情况下，一审判决按27元/平方米计算占有使用费正确，二审判决违背双方的真实意思表示，改判按40元/平方米计算占有使用费，适用法律错误。在祥昭公司未举证证明租金上涨的情况下，二审法院未接纳祥昭公司提出的评估申请，未经委托鉴定机构进行评估，即按上涨48%的幅度确定占有使用费的计算标准，认定事实错误且违反法定程序。祥昭公司之前向军队出租方支付的仅是土地部分的租金，现支付的租金则包括了房屋部分的租金，故祥昭公司支付的租金表现出大幅上涨并非由于涉案房屋租金的市场价格上涨。祥昭公司向军队出租方支付的月租金标准约为17.99元/平方米，按二审判决确定的占有使用费标准，祥昭公司向东方学校收取的占有使用费是其租金成本的1.22倍。（二）二审判决以祥昭公司与中国人民武装警察部队广东省总队执勤第三支队（以下简称第三支队）于2019年1月3日签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》（以下简称《整治协议》）为据，认定祥昭公司在2019年2月1日至同年12月30日期间享有占有使用权和转租权。但涉案房屋无建设工程规划许可证，故《整治协议》无效，其不能基于无效合同取得转租权。且东方学校不认可《整治协议》的真实性和合法性，现相关部门已介入调查《整治协议》的签订是否违规。第三支队于2018年8月停止有偿服务，遂要求祥昭公司与东方学校搬离涉案房屋。经多方沟通协商，第三支队同意东方学校在现校址继续办学，但2019年2月1日起的租赁合同应由东方学校与涉案房屋的管理权利人融通地产（广东）有限责任公司（以下简称融通公司）直接签订。如《整治协议》被有关部门废止，东方学校与融通公司协商一致，则2019年2月1日至同年12月30日期间的占有使用费则应向融通公司支付。另据东方学校向第三支队了解，第三支队已于2019年11月底移交租赁事宜并与祥昭公司终止《整治协议》，现涉案房屋的管理方为融通公司。祥昭公司无权收取上述期间的占有使用费。（三）祥昭公司未提交房屋所有权证书、行政主管部门作出的权属确认文件等材料证明其为涉案房屋的所有权人，也没有提供报建审批文件、建设工程施工合同、工程款支付凭证等证明涉案房屋系其投资兴建。第三支队及融通公司也没有称涉案房屋的权利人是祥昭公司。即使涉案房屋由祥昭公司投资兴建，根据其一审提供的《租地协议书》第四条第一款“协议期满后，不动产物业归六支队所有”的约定，2019年1月30日起涉案房屋也不再属于祥昭公司所有。二审判决在未查清祥昭公司向第三支队承租的是土地还是房屋的情况下，判令东方学校向祥昭公司支付涉案房屋的占有使用费错误。（四）二审法院未将开庭传票送达东方学校，致使东方学校无法参加2019年8月5日的庭审。二审法院另行通知东方学校于2019年10月21日到庭，但没有向东方学校送达传票，也没有传唤祥昭公司到庭。在10月21日的庭审中，二审法院未将8月5日的庭审内容书面告知东方学校，致使东方学校无法针对祥昭公司提出的合同期限无审查必要性、租金大幅上涨、亏本出租等上诉意见进行答辩，导致东方学校错误作出“一审认定事实清楚、适用法律正确”等答辩意见。东方学校现撤回在2019年10月21日庭审中所发表的所有意见。综上，请求再审本案。祥昭公司提交意见称：（一）涉案房屋系祥昭公司向军队出租方承租土地后投资兴建。在双方对2019年的租金未作明确约定的情况下，二审判决基于涉案房屋的实际状况及被东方学校占有使用的情况，根据《整治协议》关于自2019年2月1日起年租金863592元（2018年度年租金334027.2元）等约定，酌情认定每月占有使用费的计算标准为40元/平方米。虽然该认定没有达到祥昭公司的预期，但祥昭公司尊重生效判决确定的这一计算标准。（二）祥昭公司已合法取得涉案房屋的占有使用权和转租权，东方学校没有任何证据否定《整治协议》的效力。（三）二审判决没有任何违反法定程序的情形。本院经审查认为，本案的争议焦点为：（一）二审判决确认祥昭公司有权请求东方学校支付2019年2月1日至同年12月30日的占有使用费，是否恰当；（二）二审判决酌定上述期间占有使用费的计算标准为每月40元/平方米，是否恰当。对此，具体分析如下：（一）关于祥昭公司是否有权请求东方学校支付2019年2月1日至同年12月30日占有使用费的问题。首先，祥昭公司为出租人，与承租人东方学校于2003年11月17日签订的《房屋租赁合同》约定“租赁期限为15年，自2004年1月1日起至2019年12月30日”，虽然该合同因涉案房屋未办理合法报建手续而无效，但双方一直正常履行至2019年1月。且在双方因约定的租赁期限总时长（15年）与具体起止时间（2004年1月1日至2019年12月30日）存在矛盾而发生的争议中，东方学校坚称合同约定的租赁期限应至2019年12月30日才届满。其次，祥昭公司在本案中已提供其于2003年12月1日与广东省公安边防总队第六支队签订的《租地协议书》、于2018年11月1日与第三支队签订的《整治协议》，以证明其享有涉案房屋及所在地块的占有使用权。东方学校虽不认可祥昭公司关于2019年2月1日至同年12月30日享有涉案房屋占有使用权的主张，但其现已提供的证据并不足以推翻祥昭公司所举证据的证明力。最后，东方学校并没有主张、也没有举证证明在本案争议的2019年2月1日至同年12月30日期间，发生过第三人以所有权人或出租人的身份向其主张占有使用费等权利，并导致其无法正常使用涉案房屋的情况。在祥昭公司提起本案诉讼前，东方学校也从未对祥昭公司出租涉案房屋、收取租金的权利提出异议。综上，在祥昭公司与东方学校签订的《房屋租赁合同》无效，而涉案房屋在本案争议期间仍由东方学校实际占有使用的情况下，一审、二审判决认定祥昭公司有权向东方学校主张占有使用费，并无不当。（二）关于占有使用费计算标准的问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，占有使用费一般参照合同约定的租金标准计算。但本案中，双方签订的《房屋租赁合同》仅载明第一年至第十五年的租金标准，并未对第十六年即自2019年2月1日起的租金标准作出明确约定。而根据《整治协议》的约定，2018年11月1日至2019年1月31日期间祥昭公司向第三支队承租涉案房屋所在土地的月租金为10.6元/平方米（27835.6元÷2626平方米），自2019年2月1日起月租金调整为27.41元/平方米（863592元÷12个月÷2626平方米）。二审判决综合考虑祥昭公司向第三支队承租土地的租金价格及上调幅度、本案双方对《房屋租赁合同》无效均有过错等因素，酌定东方学校按每月40元/平方米计付2019年2月1日至同年12月30日期间的占有使用费，并无不当。至于二审判决是否违反法定程序的问题。第一，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，二审案件可以不开庭审理。第二，祥昭公司提起本案诉讼时，诉讼请求之一即为按60元/平方米的月租金标准计算占有使用费，其该项上诉请求及所依据的事实、理由并没有超出一审诉辩范围。故二审法院以分别询问双方当事人的方式对本案事实进行调查，并未妨碍东方学校行使辩论权利。东方学校关于二审判决违反法定程序，导致其作出错误答辩意见的主张，本院不予支持。综上，东方学校的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回深圳市罗湖区东方学校的再审申请。审判长 赵 虹审判员 赖尚斌审判员 王 凯二〇二〇年七月二日法官助理陈捷书记员陈欣