江西省金溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1027民初543号 原告：饶寿荣，男，1955年11月6日出生，汉族，住金溪县。 委托代理人：姚晓忠、周虎儿，江西三松律师事务所律师，一般代理。 被告：杨森茂，男，1963年10月29日出生，汉族，住金溪县。 被告：杨军茂，男，1949年10月4日出生，汉族，住抚州市临川区。 两被告共同委托代理人：王辉庭，江西论研律师事务所律师，一般代理。 原告饶寿荣与被告杨军茂、杨森茂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告饶寿荣及其委托诉讼代理人姚晓忠、被告被告杨森茂及其委托诉讼代理人王辉庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 饶寿荣向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与被告杨森茂签订的房屋买卖合同；2.判决被告杨森茂返还购房款6000元；3.判决两被告支付原告房屋维修及添附费用18124.79元；4.判决两被告赔偿原告经济损失474306元；5.由两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2006年4月22日，被告杨森茂将涉案房屋作价6000元出售给原告饶寿荣，并且出具一份合同，被告杨森茂将房屋所有权证和国有土地使用权证及契约交付给原告，被告杨森茂在证件上注明：房子卖给饶寿荣。1955年的契约上也注明房子卖给饶寿荣，并且两被告都在该契约上签字，原告购房后在该房屋中一直居住至今。现由于该房屋被政府规划为拆迁范围，并且原告在拆迁办也签了字，由于两被告及其他兄弟姐妹看到房屋升值，遂违背诚信原则，以该房屋出卖时未通过其兄弟姐妹的同意向贵院起诉确认房屋买卖合同无效和要求返还国有土地使用权证及房产证，贵院作出判决，后上诉经中院二审判决原告返还涉案的国有土地使用权证和房产证。 原告认为涉案的房屋虽然房产证上的物权属于被告的父母，但由于被告父母已经死亡，两被告及杨林茂和杨兰英系合法继承人，但是原告认为被告杨森茂在处置该房产时征得被告杨军茂的同意，且杨军茂也在契约上签字认可，应当视为对其弟杨森茂出卖行为的追认，一审及二审法院判决确定其他共有产权人不同意出卖，导致原告无法取得该房屋的所有权，依照相关规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。为此，原告诉至法院，望支持原告诉讼请求。 杨森茂、杨军茂辩称，一、草契上杨军茂的签字笔迹证明与杨森茂卖房签字并非同一时间，无法证明杨军茂签字在后，因此原告证据不能证明杨军茂对杨森茂卖房行为的追认。二、杨森茂的卖房行为未得到其他权利人的追认，该房屋买卖合同现在不具有法律效力，对双方均不具有法律约束力，不存在履行问题及违约责任问题。三、原告主张的是缔约过失责任，要求赔偿，但求偿的范围仅限于直接损失内，不包括合同履行后的期待利益。并且原、被告是多年邻居，明知道被告父母有多个继承人，还与杨森茂个人签订房屋买卖合同，本身具有同等过错，对损失也应承担百分之五十的责任。 本院经审理认定事实如下：被告杨森茂、杨军茂与案外人杨兰英、杨林茂系兄弟姐妹，四人父母为杨某盛、周某珍。原告与被告原系邻居。杨某盛、周某珍1955年2月12日购买了付某平位于金溪县浒湾镇二居江厦第X号房屋（面积147.3平方米），双方签订契约。案涉房屋1990年6月20日办理了国有土地使用权证及房产证，土地使用权人、房屋所有权人为杨某盛。周某珍、杨某盛分别于1979年6月、2005年12月去世后，遗产中涉案房屋由被告杨森茂居住使用。2006年4月22日，被告杨森茂未经其他兄弟姐妹同意将案涉房屋作价6000元出售给被告饶寿荣，未办理产权变更。 2019年4月12日，杨军茂、杨兰英、杨林茂向本院起诉要求判决原告饶寿荣与被告杨森茂2006年4月22日签订的买卖房屋合同无效并要求本案原告饶寿荣归还房屋所有权证、土地使用权证。本院作出（2019）赣1027民初751号民事判决书判决饶寿荣将案涉房屋国有土地使用权证及房产证返还给被告杨森茂四兄弟姐妹。饶寿荣不服本院判决向抚州市中级人民法院上诉，抚州市中级人民法院以（2019）赣10民终767号民事判决书判决驳回原告饶寿荣上诉，维持原判并认定：饶寿荣与被告父母系邻居，对其父母生育的子女状况非常清楚，饶寿荣对涉案房屋属于杨某盛、周某珍遗产，杨兰英、杨林茂、杨森茂、杨军茂对涉诉房屋均享有相应权益是明知，在未经其他三人同意的情况下买卖涉诉房屋，且在合同签订后直至案件提起诉讼时未及时将涉诉房屋已买卖的情况告知其他三人，获取其他三人的追认，原告饶寿荣和杨森茂签订的涉诉房屋买卖合同成立，但并未发生法律效力。判决生效后，原告饶寿荣至今未将案涉房屋的国有土地使用权证及房产证归还被告兄弟姐妹四人。 原告申请对案涉房屋价值及维修添附费用进行评估鉴定，经原、被告双方抽取，本院通过法定程序委托抚州市仁信房地产价格评估事务所有限公司对案涉房屋价值进行评估，委托江西昌盛工程质量检测有限公司对案涉房屋维修及添附费用进行鉴定。抚州市仁信房地产价格评估事务所有限公司出具报告认定案涉房屋市场总价值为338790元，并作出补充说明：案涉房屋被列入2018年金溪县棚户区改造项目规划范围以内，根据2018年金溪棚户区改造项目浒湾片区砖木结构的房产补偿基准为2300元每平方米，由于政府对棚户区改造对象有40%奖励政策，故案涉房屋征收价格为3220元每平方米，最后征收价为474306元。江西金昌工程管理咨询有限公司出具建设工程造价鉴定意见书，鉴定意见分为确定性意见和不确定性意见两种，按2020年执行的人工费进行调差，确定性意见：金溪县浒湾镇二居江厦第X号房屋维修及添附的工程造价为17179.2元。不确定意见：大厅地坪浇筑争议的金额为680.49元。原告为此花费评估费3000元、鉴定费10000元。 本院认为，原告饶寿荣与被告杨森茂签订的涉诉房屋买卖合同虽然成立，但并未发生法律效力，无法履行，应予解除。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，被告杨森茂因未取得案涉房屋处分权导致原告不能获得房屋所有权，被告杨森茂应赔偿原告损失。原告要求被告杨军茂共同赔偿损失，因原告是与被告杨森茂签订房屋买卖合同，根据合同相对性原则，应向被告杨森茂主张赔偿损失。被告杨军茂在草契等上签的字不能视为其对房屋买卖行为的追认，对原告要求被告杨军茂赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告杨森茂应返还原告饶寿荣购房款6000元。本案中原告在购买房屋时依照当时市场价支付了被告杨森茂购房款6000元，居住使用该房屋已有十余年，现原告失去了该房屋的使用权，但其所取回的6000元购房款，因物价上涨等因素，已不足以购买同类房屋的147.3平方米的住房，更无法购买同类地段的商品房，现案涉房屋被纳入征收，原告因合同无效而产生了巨大信赖利益损失，被告也因此获得巨额利益。被告杨森茂应按房屋现市场价值赔偿原告损失。原告主张要求被告赔偿对案涉房屋的维修及添附费用，本院认为，原告为履行与被告杨森茂签订的合同而对案涉房屋进行维修和添附，现合同无法履行，原告为维修及添附所花费的费用为原告的损失，且原告的维修及添附使案涉房屋在十多年间仍可以居住，应由被告杨森茂予以赔偿。原告与被告是邻居，对被告家中人员构成及房屋所有权人情况十分清楚，仍与被告签订合同，也存在过错，原告饶寿荣与被告杨森茂均存在过错，应各自承担相应责任。被告杨森茂未取得案涉房屋处分权而签订房屋买卖合同，过错更大，应承担55%的责任，原告承担45%的责任。原告主张按房屋征收价474306元计算损失，因该房屋征收价格包含政策奖励部分，并不是房屋的市场价值，本院不予支持。被告认为房屋价值评估方式不当，房屋价值过高，不宜采纳。该评估机构系本院通过合法程序由原、被告双方抽选产生，且评估机构已对房屋价值如何认定作出了详细补充说明，现评估报告已生效，应作为参考依据予以采纳。原告的维修及添附费用应按鉴定报告中造价确定性意见中2020年造价17179.2元计算，不确定意见金额为双方有争议的大厅地坪浇筑，应由原告举证证明。 综上所述，被告杨森茂应赔偿原告的金额总额为195783.06元【（17179.2元+338790元）×55%】。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、解除原告饶寿荣与被告杨森茂签订的房屋买卖合同； 二、被告杨森茂应返还原告饶寿荣购房款6000元； 三、被告杨森茂赔偿原告饶寿荣维修及添附费用及损失共计195783.06元； 四、驳回原告饶寿荣其他的诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8776元，减半收取4388元，由被告杨森茂负担2413元，原告饶寿荣负担1975元，评估、鉴定费13000元，由原告负担5850元，被告杨森茂负担7150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审判员 吴 湾 二〇二〇年七月十日 书记员 朱丽华