广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1705号上诉人（一审原告）：珠海正方物业管理有限公司。住所地：广东省珠海市香洲区*******厂房第五层502室。统一社会信用代码914************795。法定代表人：**宁，执行董事。委托诉讼代理人：潘瑞，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：赵希玲，女，1964年10月23日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区**************，居民身份证住址珠海市香洲区**************集体宿舍，居民身份证号码360************042。委托诉讼代理人：赵希琼，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪岸玲，北京德恒（珠海）律师事务所律师。一审原告珠海正方物业管理有限公司（下称正方物业公司）因与一审被告赵希玲物业服务合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初16312号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实2013年8月11日赵希玲与珠海市香洲正方房产开发有限公司（下称正方房产公司）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》、《前期物业服务协议》等合同附件，约定赵希玲购买正方房产公司开发出卖的珠海市香洲区********“正方世和苑”小区1栋901房，建筑面积177.78平方米，房屋交付期限为2015年6月30日前，出卖人如未按合同约定的时间将商品房交付买受人，买受人同意给予出卖人60日的免责期。合同附件《前期物业服务协议》系珠海市东启物业管理有限公司（下称东启公司）委托正方房产公司与赵希玲签订。2015年赵希玲又向正方房产公司购买了位于香洲泉星路81号负一层地下车库A-010号车位，面积12.57平方米。2015年7月14日正方房产公司在《珠海特区报》刊登《入伙通知》，通知包括赵希玲在内的“正方世和苑”1、2栋的业主于同年7月15日至7月26日办理入伙交付手续。正方物业公司在一审庭审中称曾向赵希玲发出《入伙通知书》，通知赵希玲于2015年7月15日至2015年7月26日办理房屋入伙交付手续，物业服务费从2015年8月1日起计算。赵希玲一审诉讼中称没有收到《入伙通知书》。案中，赵希玲提交了2015年7月25日向正方房产公司发出的《正方世和苑1栋901房业主诉求》（下称《诉求书》），称“本人收到贵单位发出的‘入伙通知书’后先后2次到房内查看，存在许多问题，严重影响本人收楼”，《诉求书》中列出了包括漏水、精装修质量等十一项问题。赵希玲称“物业公司许××”同日在《诉求书》上签名签收了《诉求书》；赵希玲提供了一些照片，证明案涉房屋存在的质量问题及维修的情况，称正方房产公司对房屋的质量问题进行了维修，直至2019年个别部位仍在维修。正方物业公司对《诉求书》及照片质证称，《诉求书》系赵希玲自行制作，正方物业公司未曾收到，也不知“许××”系何人，《诉求书》与照片不能证明房屋存在的质量问题，即使存在也是质量瑕疵，并不影响居住使用，房屋的出卖人已通知赵希玲接收案涉房屋，赵希玲无正当理由拒绝接收应视为案涉房屋在《入伙通知书》通知办理入伙手续期限届满后，在2015年7月26日已经交付。正方物业公司称2017年9月13日向赵希玲发出《催告函》，指赵希玲自2015年8月1日至2017年6月30日已欠缴管理费17589.94元，要求赵希玲于2017年9月30日前交清；2018年5月28日再次向赵希玲发出《催告函》，指赵希玲自2015年8月1日至2018年4月30日已欠缴管理费29058.87元，要求赵希玲于2018年6月5日前结清。正方物业公司提交了两次向赵希玲身份证住址寄送《催告函》的EMS快递单。赵希玲在一审庭审中否认收到上述《催告函》，称《商品房买卖合同》明确约定其地址是珠海市***************综合部，系其工作地址，而正方物业公司没有按合同约定邮寄。2018年3月22日赵希玲与正方房产公司办理案涉房屋的验收交接，签署了《正方•世和苑业主房屋验收交接表》、《正方•世和苑业主钥匙、资料、物品签收记录》。同日，赵希玲与正方物业公司签订《物业服务合同》、《正方•世和苑防火规约》、《正方•世和苑入伙合约》等。赵希玲称自2018年3月23日起的物业服务费、车位管理费等均已经缴清，并提交相应的缴费发票及缴费清单。正方物业公司确认赵希玲已支付2018年3月23日起至2019年9月的物业服务费、车位管理费。上述901房及车位均于2018年7月6日办理了权属人为赵希玲的《不动产权证》。另查明，正方物业公司于2014年6月27日成立，原称珠海市香洲区正方社区**管理有限公司，2016年2月18日变更登记为珠海市香洲正方综合物业管理有限公司，2017年2月28日变更登记为珠海市香洲正方物业管理有限公司，2017年12月13日变更登记为珠海正方物业管理有限公司，即本案上诉人。珠海正方公共资源运营有限公司成立于2006年9月27日，原称珠海市香洲正方物业管理有限公司，2016年2月5日变更登记为珠海市香洲区正方公共资源运营有限公司，2017年12月15日变更登记为现珠海正方公共资源运营有限公司。2015年1月1日正方房产公司与东启公司签订了《珠海市香洲世和苑物业服务合同》，约定东启公司对“正方世和苑”小区提供物业管理服务，期限自2013年4月1日起至2017年3月30日止。同年6月30日正方房产公司与东启公司签订《解除协议》，约定解除2015年1月1日签订的《珠海市香洲世和苑物业服务合同》。2015年6月30日正方房产公司与珠海市香洲正方物业管理有限公司签订《珠海市香洲正方世和苑物业服务合同》，约定珠海市香洲正方物业管理有限公司对“正方世和苑”小区提供物业管理服务；收费标准：住宅按建筑面积每月每平方收取2.5元，车位管理费每台每月70元；合同期限为5年自2015年7月1日至2020年6月30日止；逾期缴纳物业服务费的，自次月5日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金。2015年11月6日珠海市高新技术产业开发区公共建设局同意正方房产公司以“协议方式”选聘物业服务企业。2016年5月31日正方房产公司与珠海市香洲正方公共资源运营有限公司签订《解除协议》，约定解除双方2015年6月30日签订的《珠海市香洲正方世和苑物业服务合同》。2016年6月1日正方房产公司与珠海市香洲正方综合物业管理有限公司签订《珠海市香洲正方世和苑物业服务合同》，约定正方房产公司聘请珠海市香洲正方综合物业管理有限公司对“正方世和苑”小区实施物业管理，收费标准：住宅按建筑面积每月每平方收取2.5元，车位管理费每台每月70元，合同期限为4年，自2016年6月1日至2020年6月30日止；逾期缴纳物业服务费的，自次月5日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金。正方物业公司提起本案诉讼，请求判令赵希玲1．支付自2015年8月起暂计至2018年8月的物业服务费15111.3元（计算公式为：444.45元/月×34个月=15111.3元）；2．支付自2015年8月起暂计至2018年8月的车位管理费2380元（计算公式为：70元/月×34个月=2380元）；3.支付自2015年8月起暂计至2018年8月的垃圾处理费272元（计算公式为：8元/月×34个月=272元）；4.支付自2015年8月起暂计至2018年8月的物业服务费滞纳金20673.35元。正方物业公司提交了本院（2018）粤04民终2850号民事判决书，认为该案同小区房屋买受人李坚雄与赵希玲接收房屋的情况相同，但该判决认定李坚雄未提交证据证明房屋质量严重影响正常居住使用，2015年7月《入伙通知书》发出后已满足合同约定的房屋交付条件，遂终审驳回了李坚雄请求判令正方房产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求查（2018）粤04民终2850号民事判决书，本院查明李坚雄于2014年1月17日与正方房产公司签订《商品房买卖合同》，约定正方房产公司于2015年6月30日前交付房屋。正方房产公司在2015年7月14日向李坚雄发出《入伙通知书》，告知在同年7月26日前办理入伙手续。2015年7月24日李坚雄向正方房产公司发出《诉求书》，提出了包括房屋质量在内的等等问题，要求正方房产公司解决。2016年9月20日李坚雄签收了房屋及车位的不动产权证书。2016年11月7日李坚雄向正方房产公司发函，称房屋内质量问题导致不能收楼，至今许多问题仍未解决。李坚雄提起该案诉讼，请求判令正方房产交付房屋及车位，并支付自2015年6月30日起至实际交付房屋、车位之日止的逾期交付违约金。本院终审认为，案涉房屋在2015年2月15日已取得《竣工验收备案表》，符合合同约定的交付条件；案涉房屋及车位已登记在李坚雄的名下，李坚雄已获得不动产所有法定权利；双方签订的合同《补充协议》及《精装修协议书》约定房屋存在出卖人返修范围的工程质量问题，不构成买受人拒绝收楼的条件。李坚雄提出的房屋涂料发霉、空调安装不制冷、石材开裂、厨房油烟返味、洗手间地漏返臭等问题属于返修范围的质量瑕疵，并非房屋主体工程质量问题，李坚雄未提交证据证明前述瑕疵达到房屋无法交付条件，视为正方房产公司已经履行了交付案涉房屋的义务。正方房产公司已通知李坚雄办理入伙手续，且将房屋钥匙及相关资料交物业公司代管符合双方合同约定。遂终审判决驳回李坚雄的诉讼请求。正方物业公司还提交了一审法院（2018）粤0402民初8600号民事判决书。一审法院生效的（2018）粤0402民初8600号民事判决，认定李坚雄主张正方房产公司交付房屋及车位、支付逾期交付违约金的请求已被驳回。涉案房产及车位已于2016年9月12日登记在李坚雄名下，并实际已于2018年9月7日接收了涉案房产及车位。2017年9月13日、2018年5月28日正方物业公司向李坚雄发出《催告函》，要求支付服务费、车辆管理费、垃圾处理费264元、水电费及滞纳金等。李坚雄在2018年9月7日实际收楼后已缴纳了物业服务费，并与正方物业公司签订了《物业服务合同》。一审法院认为，本院（2018）粤04民终2850号生效判决已认定涉案房产已于2015年7月14日完成交付。2016年6月1日正方房产公司与正方物业公司签订《珠海市香洲世和苑物业服务合同》，因此自2016年6月1日起李坚雄与正方物业公司构成物业服务合同关系，李坚雄应从2016年6月1日始按物业服务合同约定缴纳物业服务费。但垃圾处理费没有合同约定，不予支持。李坚雄拖欠物业服务费并非主观故意，而是对房屋交付与正方房产公司处于纠纷中，加之正方房产公司与物业公司前后签订的几个合同真实性存疑，滞纳金约定标准不一，故对于滞纳金请求不予支持。遂判决李坚雄支付物业服务费、车位管理费。一审判决的理由与结果一审法院认为，物业服务费是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。根据上述规定，业主缴纳物业服务费应当以业主办理入住手续、对房屋进行验收确认、领取房屋钥匙等作为业主入住开始。在本案中，根据赵希玲向一审法院提交的证据记载，赵希玲因房屋存在漏水、装修质量等问题，至2018年3月22日才正式办理入住手续，因此赵希玲应自该日期的次日起缴纳物业服务费。正方物业公司、赵希玲在庭审中均确认2018年3月23日起至正方物业公司主张的欠费期间的相关费用已经缴清，故正方物业公司的所有诉请，理据不充分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条的规定，判决驳回正方物业公司的诉讼请求。案件受理费760元，由正方物业公司负担。当事人二审的意见一审原告正方物业公司不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，改判支持正方物业公司的全部诉讼请求。事实与理由如下：一、案涉房屋已于2015年7月26日完成交付，一审法院查明事实及认定有误。首先，案涉房屋的开发商已于2015年7月14日登报通知收楼，并向赵希玲发出《入伙通知书》，赵希玲自认已收到并前往办理交接验收手续，一审法院事实查明“赵希玲陈述没有收到入伙通知书”，实属错误。案涉房屋在2015年7月之前已经具备了《商品房买卖合同》约定的交付条件，开发商正方房产公司于2015年7月14日向赵希玲发出《入伙通知书》，要求其在7月26日前办理入伙交付手续。赵希玲在原审二审庭审中自认“2015年7月14日，在对案涉房屋办理交接手续时”（笔录第四页），在重审一审庭审中自认“涉案房屋在开发商通知交付的时间，被告多次前往查看房屋”（判决第四页），在其提交的证据二中自认“2015年7月收到贵司地产发出的入伙通知书，本人即刻前往验收房产”，因此赵希玲事实已收到《入伙通知书》。一审法院在事实查明部分，仍认为“被告陈述其没有收到原告发出的入伙通知书”，可见一审法院明显查明事实有误。更何况，正方房产公司也在寄出《入伙通知书》的当天在珠海特区报上登报通知业主入伙，根据《商品房买卖合同补充协议》第十三条第10款第2项，刊登当日视为入伙通知已经送达，且效力优先。其次，赵希玲并无证据证明其2015年7月验收交接时，案涉商品房存在法定或约定可拒绝收楼的房屋质量问题，充其量只是返修瑕疵问题。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，当房屋不存在影响居住使用的主体结构问题时，不影响房屋的交付。根据《广东省高级人民法院印发的通知》(粤高法〔2017〕191号)第三十一条的规定，出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。根据《商品房买卖合同补充协议》第八条，商品房存在属于出卖人返修范围的工程质量问题的，并不构成买受人拒绝收楼的条件。赵希玲庭审中所述的案涉房屋的相关问题，其未有房屋质量鉴定报告等证据证明属于影响居住使用的质量问题，其应承担举证不能的不利后果。即使正方房产公司进行了返修，也是对案涉房屋正常返修范围的质量瑕疵进行处理，不能因为正方房产公司有履行返修义务就推定案涉房屋有影响交付的质量问题。最后，案涉房屋已于交付手续期满之日2015年7月26日完成交付，2018年3月22日赵希玲办理入住并不能否认案涉房屋已经交付的事实状态。根据《广东省高级人民法院印发的通知》(粤高法〔2017〕191号)第三十一条的规定，商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。根据《商品房买卖合同补充协议》第八条第5款“由于买受人原因未能按期交付，且出卖人已经按照本协议书约定的送法当时进行交付通知的送达后，买受人仍未能按交付通知的内容接受交付的，视为买受人已经接受交付”。因此，案涉房屋已于交付手续期满之日2015年7月26日完成交付，赵希玲自行选择在2018年3月22日办理入住，是其个人权利的处置，并非正方房产公司与之协商另行约定的房屋交付时间，因此不能否认案涉房屋2015年7月26日已经完成交付的事实。二、案涉物业费根据前期物业服务合同，自交付之次月起计，即2015年8月1日开始起计。根据《前期物业协议》的约定，物业管理费自交楼之日开始起算。根据上述内容，案涉房屋自2015年7月26日入伙交付手续期满之日为交楼之日，因此前期物业费应从2015年8月1日起计。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，法院不予支持。因此，赵希玲在案涉房屋交付后，即使自行选择在2018年3月22日才办理入住，但其物业费也应从2015年8月1日起计。三、2015年1月1日正方房产公司与前期物业公司东启公司签订物业合同，2015年6月30日解除合同。东启公司退出后，正方物业公司于2015年6月实际进驻案涉小区并提供物业服务，2016年6月1日正方房产公司与正方物业公司签订物业合同。由于案涉小区至今没有业委会选聘新的物业公司，正方物业公司在案涉小区一直服务至今。因此，正方物业公司有权自2015年8月1日对赵希玲收取物业费，退一步说，也有权自2016年6月1日对赵希玲收取物业费。综上所述，正方物业公司认为一审法院判决事实查明不清、法律适用错误，故提起上诉，请求二审法院依法撤销一审判决并予以改判，以维护正方物业公司的合法权益。一审被告赵希玲答辩称，赵希玲在2018年的3月22日办理了入住手续，并且已经交清了所有的物业管理费用，所以正方物业公司的上诉请求没有事实依据。本院判决的理由与结果本院认为，赵希玲与正方房产公司签订合同约定正方房产公司在2015年6月30日前交付案涉房屋，且享有60日的免责期，而在2015年7月14日正方房产公司已向赵希玲发出了《入伙通知书》，告知赵希玲在7月26日前办理房屋交付手续。案中赵希玲否认收到《入伙通知书》，但赵希玲在案中提交的《诉求书》却明白无误说明2015年7月25日向正方房产公司提出该《诉求书》前已收到“贵单位发出的‘入伙通知书’”，且“先后2次到房内查看”。该《诉求书》系赵希玲提交的、在是否收到《入伙通知书》事实上于己不利的证据，赵希玲应当承担在此事实上于己不利的法律后果，本院认定赵希玲已于2015年7月14日收到正方房产公司发出的《入伙通知书》。赵希玲案中提交了《诉求书》及照片，主张因案涉房屋存在质量问题而未在《入伙通知书》告知的时间内与正方房产公司办理房屋及车位的交接手续，不应当承担物业服务费等。但除《诉求书》及照片外，赵希玲并没有其他证据证明因案涉房屋的买卖与正方房产公司产生诸如工程质量之纠纷，且赵希玲未提交证据证明在《诉求书》签名人员的身份，不能证明《诉求书》已提交正方房产公司或该公司委托办理房屋交接的物业公司，提交的照片也不能说明拍摄的人员、时间及维修的详细位置和具体情况，《诉求书》及照片不能证明正方房产公司维修的事实，以及维修的工程内容是否达至影响案涉房屋居住使用的事实。故本案中赵希玲没有证据证明未依正方房产公司《入伙通知书》在2015年7月26日前依约收房具有法定或合同约定的正当理由，赵希玲未依合同约定在《入伙通知书》通知的日期内办理案涉房屋交接的法律后果应当自行承担。国务院《物业管理条例》第二十四条第一款规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。”第二款规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”案中没有证据显示正方房产公司以招投标的方式选聘物业服务企业。正方物业公司主张赵希玲应当交纳2015年8月起计至2018年8月的物业服务费等，提交了2015年6月30日正方房产公司与现称“珠海正方公共资源运营有限公司”的“珠海市香洲正方物业管理有限公司”签订的物业服务合同，及2015年11月6日珠海市高新技术产业开发区公共建设局同意正方房产公司以“协议方式”选聘物业服务企业的复函，即正方房产公司在选聘现称“珠海正方公共资源运营有限公司”为案涉小区提供物业服务之时――2015年6月30日，并没有依据上述条例第二十四条第二款的规定先行报经“物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准”，而上述政府机关2015年11月6日的批复则可视为具备了该法条规定的须经政府部门批准的条件。但本案已查明，2015年6月30日与正方房产公司签订物业服务合同、2015年11月6日经政府机关批复同意选聘的，现称“珠海正方公共资源运营有限公司”的“珠海市香洲正方物业管理有限公司”并非提起本案诉讼的正方物业公司，正方物业公司2016年2月18日前经注册登记的名称为“珠海市香洲区正方社区**管理有限公司”，即与正方房产公司签订物业服务合同的公司与本案上诉人分别为独立的企业法人，正方物业公司依据其他独立企业法人――包括东启公司与正方房产公司签订的合同主张赵希玲应支付2015年8月1日至2016年5月31日期间的物业服务费，没有事实和法律依据。正方物业公司提交的证据证明，2016年5月31日在正方房产公司与已变更名称为“珠海市香洲区正方公共资源运营有限公司”的原“珠海市香洲正方物业管理有限公司”解除物业服务合同后，于翌日――2016年6月1日正方物业公司才以“珠海市香洲正方综合物业管理有限公司”的注册名称与正方房产公司签订物业服务合同，但正方物业公司并没有提交证据证明正方房产公司与“珠海市香洲正方综合物业管理有限公司”签订物业服务合同是以“招投标方式”，抑或是经政府房地产行政主管部门批准后以“协议方式”选聘该公司为案涉小区提供物业服务，即正方房产公司选聘正方物业公司的方式不符合上述条例的规定，正方房产公司与正方物业公司签订的物业服务合同不符合上述条例关于“前期物业服务合同”的规定，且也不符合《物业管理条例》第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”的规定，故没有理据可以认定赵希玲在支付2016年6月1日至2018年3月22日期间受正方房产公司与正方物业公司签订的“非前期物业服务合同”的约束。正方物业公司上诉主张赵希玲应支付2016年6月1日至2018年3月22日的物业服务费等，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，正方公司的上诉请求，没有事实和法律依据，予以驳回。一审判决认定事实清楚，虽适用法律不当，但实体处理结果正确，可予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费760元，由正方物业公司负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  庹 佳二〇二〇年七月二十日书记员  陈瑞祥