江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0612民初1751号 原告：张森卫，男，1988年11月10日生，汉族，住南通市通州区。 原告：施娟，女，1988年8月27日生，汉族，住南通市通州区。 两原告共同委托诉讼代理人：朱武轶，江苏健行律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：沈婷婷，江苏健行律师事务所律师。 被告：南通华大置业有限公司，统一社会信用代码9132061256783599X2，住所地南通市通州经济开发区南区世纪大道东、文昌路北。 法定代表人：凌魏，总经理。 委托诉讼代理人：顾沛文，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 原告张森卫、施娟与被告南通华大置业有限公司（以下简称华大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张森卫及两原告共同委托诉讼代理人沈婷婷、被告委托诉讼代理人顾沛文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金86582.57元（以放款1036832元为基数，按年利率6%，自2016年12月12日计算至2018年5月4日共计508天）；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月24日，两原告与被告签订商品房买卖合同，约定购买被告开发的富都豪园9幢1201室房屋，价款1036832元，被告应于2015年12月31日前交付房屋，并于交付后90日内办理权属登记手续。原告已按时足额交付房款，但直至2016年9月12日，被告才将房屋交付原告，2018年5月4日通知原告可以办理产权登记手续，故现诉请被告向原告支付逾期办证违约金。 被告华大公司辩称，2017年8月28日，原、被告已经就案涉房屋的逾期交房、逾期办证违约金一并进行了结算，被告华大公司已经按照结算金额支付完毕，请求法院驳回原告诉讼请求。 原告围绕其主张向本院提交商品房买卖合同一份、房屋权属证书1份、增值税发票2张、物业费等收据5张、协议1份，被告对上述证据真实性均无异议，但认为协议与本案没有关联性。本院经审查对上述证据予以确认并在卷佐证，其证明力结合其他查明事实一并认证。 被告围绕其主张向本院提交申请1份、房款结算单1份、商品房交付使用备案证明书1份、交房交接单1份，原告对上述除房产交接单以外的证据真实性无异议，但认为商品房交付使用备案时间与本案无关联性，交房交接单上无原告签名真实性不认可，交房时间应为原告实际接收房屋支付物业费的时间。本院经审查对上述除交房交接单以外的证据予以确认并在卷佐证，其证明力结合其他查明事实一并认证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月24日，原告张森卫、施娟（买受人）与被告华大公司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号：hd0118）一份，合同约定：买受人购买富都豪园9幢12单元1201号房，房屋用途为住宅，建筑面积147.68平方米，单价7020.80平方米，总金额1036832元，产权登记建筑面积与合同约定建筑面积有差异的，以产权登记面积为准按实结算房价，即面积差额部分按照合同约定的商品房单价结算，房款多退少补。合同第六条第3点约定：买受人于2014年3月24日与甲方签约，并付首付房款计人民币316832元，于2014年4月24日前应支付房款计人民币720000元（注：其中720000元为商业贷款）。第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……5.必须取得商品房交付使用备案证明书。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：……3.如买受人选择退房，买受人应以书面通知出卖人，若出卖人无异议，则应当在房地产登记机构注销本合同登记备案起20个工作日内，将买受人已支付的房价款无息全部退还买受人，并按已付房价款的1%赔偿给买受人。若买受人未书面通知出卖人，视为买受人选择不退房，出卖人与买受人重新协商确定权属登记时间。 合同签订后，原告共支付购房款1036832元。因被告华大公司未能按约提供商品房交付使用备案证明书交房，原、被告就出卖人逾期交房等事项达成补充协议（以下简称协议），协议约定：1、取得竣工备案文本之前，公司给与业主经济补偿。补偿内容：2016年1月1日到2016年2月29日每日按实交房款的万分之二；2016年3月1日至2016年8月31日取得竣工备案文本五日内，每日按实交房款的万分之五补偿（如在2016年8月31日前取得竣工备案文本，赔付时间按实际交付日期计算）。2016年1月1日到2016年2月29日的违约金于2016年3月1日至2016年3月10日内打到买受人卡上，2016年3月1日取得竣工备案文本五日内的违约金，扣除交房的费用后用车位或储藏室抵付。如有结余现金支付余款。2、物业服务费以正式交房日开始计算物业费。2016年3月，被告华大公司向原告支付了2016年1月、2月的逾期交房违约金12442元。 2016年9月12日，经原告申请，被告华大公司向原告交付尚未取得商品房交付使用备案证明书的案涉商品房。同日，原告缴纳了物业服务费、装修垃圾清运费、公共能耗费、维修基金等费用。 2017年8月28日，原、被告就富都豪园9幢1201室房款进行结算，并形成富都豪园房款结算单1份（以下简称结算单）。该结算单载明：合同总价1036832元、交房总价1036621元、实测补差211元，优惠奖励部分：第一、二个月（已付）12442元、万分之二奖励51634元、万分之五奖励95388元，业主违约12442元，代收费用部分：维修基金6644元、建筑垃圾清运费177元、生活垃圾清运费601元，最终购房款与代收费用合计：-70000元。原告张森卫在业主栏签字确认，并实际收到被告华大公司支付的70000元。上述结算单表格下方，业主签名栏上方，打印有一行小字：“经双方确认，本结算单“优惠奖励”一栏逾期交房办证违约金赔偿无异议”。 庭审中，原、被告一致认可，被告华大公司支付原告的70000元，系由147022-12442-64403-177所得，其中“64403”代表原告选中购买的56号车位的购置款，此款原告未实际交付，而是以被告应支付原告的“奖励”抵付。 就原告是否存在违约行为，庭审中，原告张森卫陈述，付款时间确实较合同约定晚了近一个月，但已提前与被告华大公司销售沟通确认，不应算原告违约。对此，被告华大公司不予认可。 2018年4月13日，富都豪园8号楼、9号楼取得商品房交付使用备案证明书。2018年5月4日，被告华大公司通知原告办理房屋登记手续，并于当日向原告开具9号楼1201室购房款发票（票面金额1036621元）及56号车位购房款发票（票面金额64403元）。 本案争议焦点为：结算单中，被告支付原告的“奖励”总额如何确定；原、被告是否已经就逾期交房及逾期办证违约金一并结算完毕。 一、就被告支付原告的“奖励”总额问题。 原告主张总计奖励147022元，扣除的12442元为被告此前已支付的违约金，业主违约栏中的12442元在实际结算中并未纳入，对此被告不予认可。被告主张除已经支付的第一、二个月违约金12442元外，被告另按万分之二、万分之五分别计算了奖励。 对此，本院认为，结算单中，优惠奖励部分第一、二个月（已付）、万分之二奖励、万分五奖励及业务违约栏均列在单独的分隔栏，应当认定上述各项内容是相互独立、并不重合的。结合双方对于最终70000元形成方式的表述，扣减项应当为原告负担部分的款项，现原告主张结算单上记载的业主违约金12442元并未在实际结算中使用，但未能提交任何证据予以佐证，故本院认定被告的奖励总额应当为优惠奖励项的各金额之和，即159464元（12442元+51634元+95388元）。 二、就双方是否已经对逾期办证违约金一并结算完毕问题。 原告主张，被告华大公司于2016年9月12日将案涉房屋交付原告，但在2018年5月4日才通知原告办理房屋登记，根据合同约定，应当自2016年12月12日（交房后90日）起按照年利率6%支付逾期办证违约金至通知原告办证之日（2018年5月4日）。被告提交的结算单，系双方关于逾期交付违约金的结算，并未涉及逾期办证，结算单下方记载的“经双方确认，本结算单“优惠奖励”一栏逾期交房办证违约金赔偿无异议”，其字体偏小，未能引起原告足够注意，且被告亦未就该条款尽到合理提示及说明义务，且双方结算过程中并未提到逾期办证问题，故不应当据此认定双方已经就逾期办证违约金结算完毕。 被告华大公司主张，根据双方签订的买卖合同，逾期交房违约金应当自规定的最后交付期限的第二天起（即2016年1月1日）计算至实际交付之日止（2016年9月12日），共计255天，按合同约定的每日万分之2计算，得52878.4元；逾期办证违约金应当自交房后90日起（2016年12月12日）计算至通知办证时至（2018年5月4日），共计504天，按年利率6%计算，得85900元，以上两项共计138778.4元。而原告庭审中认可被告已支付（或抵付）的违约金总额为147022元（这其中还不包括原告未认可的其应负担的逾期付款违约金12442元）。原告认可的被告已支付的违约金147022元已经超过了合同及法律确定的逾期交付、逾期办证的违约金之和138778.4元，故原告主张无事实及法律依据。 本院认为，双方对于逾期办证违约金的计算期限、标准均无异议，争议点在于，此款是否已包含在结算单的奖励金额中。结算单中记载的奖励金额，除第一、二个月已付部分，按万分之二计算了249天，按万分之五计算了184天。“万分之五”的计算天数与协议中约定的“2016年3月1日至2016年8月31日取得竣工备案文本五日内，每日按实交房款的万分之五补偿”（自2016年3月1日至2016年8月31日共计184天）计算的天数相吻合，在结算单未明确“万分之五”计算的时间节点的情况下，应作有利于非格式条款提供方的解释，即应视为按万分之五支付的是自2016年3月1日至2016年8月31日的逾期交房违约金。此后至交付之日的违约金，则按合同约定万分之二每日计算，得2281元。综上，结算单中属于逾期交付违约金的金额为：12442元+95388元+2281元=110111元，剩余的49353元应当视为被告华大公司支付的逾期办证违约金。 被告华大公司主张结算单中已经载明就逾期交房办证违约金赔偿无异议，应当视为双方已经就逾期办证达成一致协议并履行完毕。对此，本院认为，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，结算单“经双方确认，本结算单“优惠奖励”一栏逾期交房办证违约金赔偿无异议”这一内容字体明显小于结算单内其他字体，且被告华大公司未有任何证据证明，其在结算时已对该内容进行了提示、说明，亦未能证明，双方当时已明确对于逾期交付、逾期办证均进行了结算。同时，结算单的形成时间是2017年8月28日，此时案涉房屋尚未取得商品房交付使用备案证明书，能够办理房屋登记的时间尚不能确定，此时就确认对逾期办证违约金赔偿无异议，属于免除提供格式条款一方部分责任，被告不能证明已对此进行了提示说明义务，该条款不应对双方产生法律效力。被告华大公司应按照法律规定补足逾期办证违约金，即仍需向原告支付37229.57元（86582.57元-49353元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告南通华大置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告张森卫、施娟逾期办证违约金37229.57元。 二、驳回原告张森卫、施娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1964元，减半收取计982元，由原告张森卫、施娟负担560元，由被告南通华大置业有限公司负担422元 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1964元。 审判员  葛娟 二〇二〇年七月一日 书记员  钮钰