贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院行 政 判 决 书(2020)黔26行终56号上诉人（原审原告）凯里市丰球豪庭小区业主委员会。住所地：凯里市迎宾大道39号。法定代表人隆晓明，业委会主任。委托代理人唐兰，贵州贵信律师事务所律师。委托代理人朱燕琦，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）凯里市自然资源局。住所地：凯里市民族风情园嘉瑞禾2号楼。法定代表人李福海，局长。委托代理人龙彬，凯里市自然资源局工作人员。委托代理人姚婕，贵州兄弟律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）朱如玉,女，1928年9月13日出生，苗族，户籍住址：福泉市马场坪磷矿生活区，现住凯里市。委托代理人吴永安，男，苗族，1953年4月25日生，户籍住址：贵阳市南明区。系朱如玉之子。被上诉人（原审第三人）贵州丰球房地产开发有限公司。住所地：凯里市迎宾大道北侧丰球黔城37栋-1-1层-1-6号。法定代表人何金云，公司董事长。委托代理人兰银龙，贵州维律律师事务所律师。上诉人凯里市丰球豪庭小区业主委员会（以下简称丰球豪庭业委会）因房屋登记行政管理一案，不服三穗县人民法院（2020）黔2624行初1号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。并于2020年7月16日公开开庭进行了庭询，上诉人的委托代理人唐兰、朱燕琦，被上诉人凯里市自然资源局的委托代理人龙彬、姚婕，被上诉人朱如玉的委托代理人吴永安，被上诉人贵州丰球房地产开发有限公司（以下简称丰球房产公司）的委托代理人兰银龙到庭参加庭询。本案现已审理终结。原审法院查明：凯里市丰球绿都四期第一期（即丰球豪庭）是丰球房产公司开发的楼盘，规划设计物业管理用房为420平方米。2011年8月30日，凯里市准捷房屋测绘有限公司受丰球房产公司委托对丰球绿都四期1-5号项目制作《房屋面积测绘报告》（调整前），载明丰球豪庭2号楼15号、16号房（门面）为物业管理用房，建筑总面积为418.4平方米。2012年4月19日，丰球房产公司与朱如玉签订《商品房买卖合同》，朱如玉以套内建筑面积14397.715元／平方米购买取得丰球豪庭2号楼15号房屋，同日丰球房产公司与朱如玉到凯里市房管局进行商品房预售合同登记备案，凯里市房管局将该房屋作为商业用房进行备案登记。2013年3月28日，丰球房产公司取得丰球豪庭工程《建设工程竣工规划认可证》，确认物业管理用房面积为418.4平方米。后凯里市准捷房屋测绘有限公司对《房屋面积测绘报告》进行修改，将2号楼15号、16号房调整为商业用房，2号楼1层1号房330.85平方米和1单元2层201号房89.41平方米调整为物业管理用房，建筑总面积为420.26平方米。2013年7月12日，丰球房产公司向原凯里市规划管理局出具将2号楼1层1号房和1单元2层201号房调整为物业管理用房的《说明》，原凯里市规划管理局确认丰球豪庭物业管理用房总面积为418.4平方米。2013年7月15日，凯里市人民政府将丰球豪庭2栋1-2层15号房屋按商业用房（规划性质）登记在丰球房产公司名下，并向其颁发了凯房权证凯里市字第××号《房屋所有权证》。后丰球房产公司将该小区2号楼1层1号房和1单元2层201号房屋作为物业管理用房申请登记为丰球豪庭全体业主共有。2013年12月30日，朱如玉向凯里市房管局申请所有权首次转移登记，并提交了身份证、委托书、《商品房买卖合同》、商品房预售合同登记备案表、契税完税票、购房发票、凯房权证凯里市字第××号《房屋所有权证》、申请、证明及维修基金票据等材料，凯里市房管局审核后，认为朱如玉提交的申请材料产权来源清楚，手续齐全，符合登记规定，遂于2014年1月3日为朱如玉颁发了凯房权证凯里市字第××号《房屋所有权证》。2019年11月22日原告查询得知2栋1层15号房登记在朱如玉名下后，认为丰球豪庭2栋1层15号房屋是小区物业管理用房，凯里市房管局向朱如玉颁发《房屋所有权证》侵害了全体业主权益而提起诉讼。另查明，丰球豪庭业委会于2018年4月25日登记备案，2019年1月20日凯里市机构改革后，凯里市人民政府组建凯里市自然资源局，凯里市房管局的房屋登记职权由凯里市自然资源局行使。原审法院认为：根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”的规定，凯里市人民政府机构改革后，凯里市房管局的房屋登记职权由凯里市自然资源局行使，凯里市自然资源局系本案适格被告。本案房屋首次转移登记行政行为是否合法，双方当事人存在如下争议焦点：一、涉诉房屋登记是否为物业管理用房屋。虽然法律规定建筑区划内的物业管理用房屋依法属于全体业主所有，且不能作为商品房屋出售，但本案审查的是凯里市房管局为朱如玉颁发的凯房权证凯里市字第××号《房屋所有权证》，该房屋登记权属来源于丰球房产公司持有的凯房权证凯里市字第××号《房屋所有权证》，该《房屋所有权证》系涉案房屋所有权初始登记，该房屋登记为商业用房（规划性质），故涉案房屋是否为物业管理用房，属于初始登记的审查范围。凯里市房管理局将涉案房屋按商业用房登记在丰球房产公司名下，并向其颁发凯房权证凯里市字第××号《房屋所有权证》系另一行政行为，该行政行为是否合法，不属于本案行政行为合法性的审查范围，故原告主张涉案房屋为物业管理用房屋的诉讼意见，已超出本案的审理的范围，本案中不予确认。二、凯里市房管局为朱如玉颁发凯房权证凯里市字第××号《房屋所有权证》是否合法。房屋登记管理职能部门在办理不动产登记时，应根据相关法律、法规的规定严格履行法定职责。具体到本案涉诉行政行为，则表现对朱如玉提交的申请登记材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行审查，在职责范围内对相关材料的真实性、合法性、有效性是否尽到审慎的审查义务。本案朱如玉向丰球房产公司购买房屋后，向凯里市房管局申请房屋所有权首次转移登记时，提交了身份证、委托书、《商品房买卖合同》、商品房预售合同登记备案表、契税完税票、购房发票、凯房权证凯里市字第××号《房屋所有权证》、申请、证明及维修基金票据等材料，凯里市房管局对上述材料进行审核后，认为房屋权属来源清楚，符合房屋所有权转移登记的形式要件，遂为朱如玉颁发凯房权证凯里市字第××号《房屋所有权证》，符合当时生效的《房屋登记办法》第三十三条第一款的规定，被告的颁证行为事实清楚，程序合法，适用规章正确。三、朱如玉是否属于善意取得涉案房屋。对当事人是否属于善意取得涉案房屋的认定，主要是基于行政行为违法时，对善意第三人合法利益的保护和行政行为是否具有可撤销内容的判断。如前所述，凯里市房管局的颁证事实清楚，程序合法，适用规章正确，故朱如玉是否属于善意取得涉案房屋不属于本案审查范围。且原告也没有证据证明朱如玉与房屋登记部门恶意串通进行违法登记，故原告主张朱如玉不是合法、善意取得涉案房屋的诉讼意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条之规定，判决驳回原告凯里市丰球豪庭小区业主委员会的诉讼请求，案件受理费50元，由原告负担。上诉人丰球豪庭业委会上诉称：1.原审法院认定事实错误。（1）案涉房屋是物业用房，属上诉人小区全体业主所有，原审法院以上诉人主张涉诉房屋为物业用房超出本案审查范围的认定是错误的；（2）被上诉人丰球房产公司对案涉房屋取得没有合法、有效的来源。凯里市房管局在未审查房屋是否有合法、有效权利来源的情况下，将案涉房屋登记给丰球房产公司名下，属错误登记，应当予以撤销。2.本案的法律事实必须以尚未审结的另案的审理结果为依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条的规定，本案应当中止诉讼，原审法院审理程序不合法。综上，请求撤销原审判决,依法改判。被上诉人凯里市自然资源局答辩称：朱如玉申请涉案房屋转移登记时，房屋产权来源清楚，手续齐全，符合房屋登记办法之规定，因此，我局向朱如玉颁发凯房权证凯里市字第××号《房屋所有权证》合法有效。上诉人提起上诉没有事实依据，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人朱如玉答辩称：上诉人仅以《房屋面积测绘报告》作为涉案房屋的权属依据，没有法律依据,案涉房屋从未归属过上诉人，其与涉案房屋没有法律上的利害关系，无权请求撤销我的房产证。原判认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人丰球房产公司未提出二审答辩意见。当事人向原审法院提交的证据材料均已随案移送本院。经审查，原审法院对当事人提交的证据认证正确，本院予以确认。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第六条规定“人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查”。本案审理的是被上诉人向朱如玉颁发的凯房权证凯里市字第××号《房屋所有权证》，该《房屋所有权证》是2014年1月3日颁发，属房屋所有权转移登记，按照当时有效的《房屋登记办法》第三十三条第一款的规定“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料”。本案中，涉案房屋的开发商系第三人丰球房产公司，该公司于2012年4月19日将涉案房出售给朱如玉，2013年7月15日该公司取得涉案房屋初始登记的凯房权证凯里市字第××号《房屋所有权证》，2013年12月30日朱如玉向凯里市房管局申请办理涉案房屋所有权证，并提交了申请书、身份证、委托书、《商品房买卖合同》、商品房预售合同登记备案表、契税完税票、购房发票、凯房权证凯里市字第××号《房屋所有权证》、证明及维修基金票据等材料，上述证据足以证明涉案房屋权属来源清楚，且符合房屋所有权转移登记所需要的材料，因此，凯里市房管局向朱如玉颁发凯房权证凯里市字第××号《房屋所有权证》事实清楚，证据充分。上诉人主张涉案房屋属于物业管理用房诉请撤销朱如玉的凯房权证凯里市字第××号《房屋所有权证》，证据不足，本院不予支持。上诉人提出涉案房屋登记在丰球房产公司名下不合法的问题，属另一法律关系，不属于本案的审理范围，本院不予审查。关于本案是否应中止审理的问题。本案是对凯房权证凯里市字第××号《房屋所有权证》的合法性进行审查，依据查明的案件事实，凯房权证凯里市字第××号《房屋所有权证》属于转移登记，该转移登记的合法性前述已作阐述，故本案的审理不需以（2020）黔26民终1660号案的审理结果为依据，上诉人申请中止本案诉讼，不予采纳，原审法院不予准许亦并无不当。综上，原审判决认定事实清，适用法律法规正确，审判程序合法，上诉人提出的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人凯里市丰球豪庭小区业主委员会承担。本判决为终审判决。审判长  杨通烈审判员  张秋菊审判员  罗安武二〇二〇年七月十七日法官助理**书记员潘菲