安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终1780号上诉人(原审被告)：胡世文，男，1954年4月2日出生，汉族，住安徽省天长市。委托诉讼代理人：陆有昊，安徽诚天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陶开勤，男，1956年6月23日出生，汉族，住天长市。委托诉讼代理人：陶开余,天长市仁和集镇法律服务所法律工作者。上诉人胡世文因与被上诉人陶开勤房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省天长市人民法院（2020）皖1181民初728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡世文上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判胡世文支付陶开勤一个月的房屋租金损失即违约金4416元;2.胡世文承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清适用法律错误,判决酌定租赁厂房的空置期为6个月并参照6个月的租金损失上浮30%计算违约金无事实和法律依据。1.胡世文于2020年1月23日前实际搬离厂房,租金支付到2020年2月29日,尚有一个月的租金在陶开勤处,陶开勤的实际损失起算时间节点应从2020年3月1日开始,胡世文的违约并不能导致案涉厂房空置达六个月之久。事实上，涉案厂房在2020年4月1日已被投入用于口罩生产,一审中胡世文已向法院释明上述情况,并将厂房实际使用情况以视频的形式提交法院并申请实地查看,但一审法院对上述情况未予认定。陶开勤也无任何证据证明胡世文的违约行为给其造成的实际损失,故案涉厂房空置期应从2020年2月29日起至实际使用时间止(最多一个月)。2.陶开勤没有提交任何证据证明其实际损失,按租期算合同已经履行了40%,履行过程中胡世文严格遵守合同约定按期缴纳租金,不再继续租赁的原因也是由于案涉厂房不能满足扩大生产经营及提升企业竞争力的需要，胡世文并非恶意违约,一审法院在陶开勤未提交任何证据证明损失的情况下，酌定厂房空置期6个月,并按6个月租金上浮30%作为违约金，不符合相关法律规定。综上,请求撤销一审判决，依法改判。陶开勤辩称，陶开勤并未对厂房实际使用，陶开勤可得的租金就是其实际损失。请求驳回上诉，维持原判。陶开勤向一审法院起诉请求:1.请求判令胡世文立即支付陶开勤租金53000元及违约金40000元并继续履行租赁合同;2.胡世文承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月30日，陶开勤与胡世文签订《房地产租赁合同》，约定胡世文租赁陶开勤位于金鑫帽业院内的厂房用于兴办企业。租赁期限五年，自2018年2月28日至2023年2月28日止；前三年租金53000元，后两年租金随物价指数增浮，每年1月10日（或春节前）交付当年2月28日到下年2月28日的租金；合同第四项第8条约定：“乙方（即胡世文）正常经营，非经双方协商一致任何一方不得单方终止合同。但如乙方的合作企业由于经营不善造成企业歇业，本合同自行终止”，合同第五项约定：“本合同一经签订即产生法律效力，如一方违约，支付对方违约金肆万元，如违约金不足以弥补对方的实际损失，还应支付赔偿金”。合同签订后，胡世文已支付了2020年2月29日前的租金。由于胡世文认为涉案厂房已不适应其企业经营发展需要，与陶开勤协商解除租赁合同遭到拒绝，于2020年1月8日通过微信通知陶开勤将于“……2020年1月15日-18日搬走厂房内所有设备及货物……”。陶开勤回复“按合同规定办”。2020年1月15日双方因租期发生纠纷，胡世文报警称有人阻止其发货。一审法院认为：陶开勤与胡世文之间签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定和法律规定履行各自的义务。双方在合同中约定了合同自行终止的情形，胡世文在庭审中自认要求解除合同的理由是租赁的厂房无法适应其企业经营发展需要，该理由与约定的情形不符，胡世文单方终止合同履行的行为属于违约，应依法承担相应的违约责任。因胡世文已于2020年春节前腾空并搬离了租赁厂房，该合同已实际终止无法履行，陶开勤要求判令胡世文继续履行合同的诉讼请求，不予支持。因该合同已实际终止，陶开勤请求胡世文支付下一年租金53000元的请求不予支持。“补偿性为主，惩罚性为辅”是违约责任的赔偿原则，违约金的高低应当参照守约方的实际损失进行判断。租赁合同中，承租方单方终止合同履行，出租人遭受的实际损失是合同终止后至找到新的承租人期间租赁房屋的租金损失。新冠疫情给各行业均造成了程度不一的负面影响，尤其以租赁行业所受影响更重。考虑到疫情给陶开勤在寻找新的承租人时带来的困难，一审法院酌定租赁厂房的空置期为6个月，陶开勤主张的违约金参照6个月的租金损失上浮30%计算，违约金为34445元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，判决：一、胡世文于本判决生效之日起十日内支付给陶开勤违约金34445元；二、驳回陶开勤其他诉讼请求。案件受理费2126元，减半收取1063元，由陶开勤负担669元，由胡世文负担394元。二审中，胡世文提供视频光盘一张（视频资料三份），证明：2020年4月1日、2020年4月11日涉案厂房已经投入使用，涉案房屋空置期最迟截止至2020年4月11日。陶开勤质证意见为，对视频不予认可，陶开勤为减少损失使用了租赁房屋的一小部分。本院认证意见为，该证据并不能证明涉案租赁房屋已于2020年4月11日开始使用，故对该证据的证明目的，本院不予确认。当事人提供的其他证据与一审一致。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：陶开勤主张的违约金数额如何确定。2018年3月30日，陶开勤与胡世文签订的《房地产租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行自已的义务。在租赁期间内，胡世文要求解除涉案租赁合同，陶开勤未予同意，胡世文于2020年春节前搬离涉案租赁房屋。因涉案租赁合同约定：“非经双方协商一致任何一方不得单方终止合同。但如胡世文的合作企业由于经营不善造成企业歇业，本合同自行终止”。现胡世文以“涉案厂房已不适应其企业经营发展需要”为由，解除涉案租赁合同，该理由不符合双方合同约定的解除条件，故胡世文单方解除涉案租赁合同构成违约。涉案租赁合同约定，如一方违约，支付对方违约金4万元，如违约金不足以弥补对方的实际损失，还应支付赔偿金。一审法院结合涉案房屋每月租金标准、疫情期间再次出租的难度及当事人的过错程度等情节，酌定违约金参照6个月的租金损失上浮30%计算并无不当。胡世文上诉认为涉案厂房已在2020年4月1日投入使用,涉案房屋的空置期最多一个月，陶开勤的损失仅为一个月的租金。因涉案租赁合同系胡世文单方解除，按照合同约定，胡世文应承担4万元违约金。由于胡世文提供的证据并不能证明陶开勤已将涉案租赁房屋全部投入使用，陶开勤的实际损失无法确定，且违约金具有惩罚性。同时，一审法院酌定的违约金的标准亦未超出合同约定的标准。故胡世文仅要求承担一个月租金数额的违约金，即4416元，无事实和法律依据，对其该上诉请求，本院不予支持。综上所述，胡世文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理551元，由上诉人胡世文负担。本判决为终审判决。审判长  孔德敬审判员  付广永审判员  李 刚二〇二〇年七月二十八日书记员  王倩倩二审附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。