贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初4708号 原告:贵州省兰郡物业管理有限公司，统一社会信用代码：91520502MA6DNCJN7H，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办新城区16米大道金源名都C幢1-3-A4号。 法定代表人：许榕航。 委托诉讼代理人:王定才（特别授权）、吴前辙（一般授权），均系贵州圣谋律师事务所律师。 被告：丁学祥，男，1990年2月20日出生汉族，住所地贵州省毕节市。 委托诉讼代理人:罗大洲（特别授权），系贵州丰宸律师事务所律师。 原告贵州省兰郡物业管理有限公司(以下简称:兰郡物业)诉被告丁学祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰郡物业的委托诉讼代理人王定才、吴前辙，被告丁学祥的委托诉讼代理人罗大洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兰郡物业向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》;二、被告拆除因占用消防通道等处而搭建的违章建筑并恢复原状;三、除诉讼请求第二项下外的部分形成附合的装修装饰物由原告取得所有权，且无需支付被告任何费用；四、被告支付租赁期间及被告实际返还商铺前占用期间的租金损失，暂计662751.4元（从2018年4月2日暂计算至2020年4月10日）;五、被告承担原告为实现债权的律师费45000.00元;六、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2018年4月2日，原告兰郡物业作为甲方、被告丁学祥作为乙方签订《商铺租赁合同》，约定由被告承租位于毕节市七星关区“毕节·融府天地”4栋2楼1-16号商铺，被告租用该商铺用于经营餐饮，该商铺建筑面积为895.61平方米，租金为30元每平方每月进行计算，从第3年起，租金在上一年基础上递增5%，租赁期限为55个月，合同约定给予被告24个月的免租期，免租期内免收租金，但需缴纳物业管理费、商业管理费、水电费及其他相关费用，合同同时约定了85000.00元的履约保证金，该保证金将在第三年的租金里面进行扣除（第三年的租金为338541元,即895.61平方米×30元／平方／月×12月×1.05,实际应缴租金为253541元，即:338541元-85000元）。租赁合同第七条第3款约定：“3、乙方退场时，租赁商铺的装修、装饰归甲方所有，乙方不得拆除，也不得进行损坏。”租赁合同第十五条第6、7款约定：“6、乙方利用租赁的商铺进行违法活动或有严重影响其他商铺经营的行为而拒绝改正的或有其他严重违法甲方及物业管理公司管理规定的，而拒绝按甲方和物业管理公司的要求予以改正的，甲方可解除本合同、没收履约保证金并要求乙方赔偿因此而给甲方造成的全部经济损失。7、甲方的损失包括直接损失及间接损失，包括但不限于:甲方的预期收益，甲方向第三方支付的违约金及赔偿，甲方因处理该等事件而花费的交通费、住宿费、律师费、诉讼费、保全费等全部费用。”《商铺租赁合同》签订当日，被告缴纳了履约保证金85000.00元，原告将案涉商铺交付给被告开始装修，在装修过程中，原告发现被告存在改建电梯门、在安全通道上搭建违章建筑、随意安装广告牌、损坏消防控制信号阀、破坏电井门等违反合同约定的行为，以上行为给整栋商铺带来严重的安全隐患，为此，原告多次以《整通知书》或《律师函》的形式要求被告停止违约行为并将违规搭建、毁损之处恢复原状，但被告均未履行，直到起诉之日被告仍未将违建及毁损之处进行整改。综上所述，被告未经原告同意而私自改建扩建等行为给整栋商铺带来严重的安全隐患，已构成根本违约，原告有权根据《商铺租赁合同》约定解除合同，并要求被告支付租赁期间及合同解除后占用期间的租金损失。 被告丁学祥答辩称:一、2018年4月2日，被答辩人与答辩人签订《商铺租赁合同》，将895.61平方米的案涉商铺出租给答辩人，合同中约定了其他租赁商铺的必要事项等。合同签订后，被答辩人将案涉商铺交给了答辩人，答辩人随即将案涉商铺在未改变被答辩人交付时的任何现状的情况下，以适合餐饮为目的进行了必要的装修。答辩人在装修商铺期间，都是在被答辩人的监督管理之下进行。二、答辩人不存在装修过程中改建电梯门、在安全通道上搭建违章建筑、损坏消防控制信号阀、破坏电井门的任何行为；特别是被答辩人诉称答辩人存在在安全通道上搭建违章建筑的理由简直是荒唐的，被答辩人出租给答辩人的商铺面积为895.61平方米，根据答辩人的测量，895.61平方米就是答辩人目前经营的商铺整个面积，如果答辩人存在在安全通道上搭建违章建筑，那么就一定会存在答辩人因搭建违章建筑后使用面积比合同约定面积增加的现象，但结论是否定的。另外，答辩人不存在利用租赁的商铺进行违法活动或有严重影响其他商铺经营的行为。答辩人是依法经营，且从经营到现在，从未因有违法行为受到过政府相关部门警告，也没有受到过其他任何商铺经营者的投诉和反映等现象。反而是在新冠病毒肆虐期间，答辩人一直鼓励所有商家鼓足勇气，战胜困难。同时，为了生产经营之需，安装广告标识都是在被答辩人的监督管理之下进行。答辩人自签订合同后即装修商铺，在整个装修期间，答辩人并未收到过被答辩人口头或书面的任何告知，表明答辩人存在违反合同的任何行为，被答辩人的本次起诉基于的事实及理由纯属编造，毫无事实依据。三、被答辩人之所以编造虚假事实起诉答辩人，其根本原因在于因被答辩人不按政府定价向各商家高额收取电费敛财，答辩人组织各商户起诉被答辩人，之前的判决已经生效，被答辩人被迫相应退还。在这样的情况之下，被答辩人通过如此方式想报复答辩人，并使其他商家针对被答辩人今后巧立名目滥收费的行为只能忍气吞声。四、根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条之规定，合同解除分为协议、约定、法定解除，本案之中被答辩人主张的是法定解除权，《合同法》九十四条对法定解除的条件作出了十分明确的规定，根据该条规定，除了因不可抗力致使不能实现合同目的外，其他的条件都是一方根本违约，致使另一方合同目的不能实现为条件。正如答辩人上述谈到，答辩人不存在任何违约行为，商铺现状就是被答辩人交付给答辩人的现状，且答辩人超出合同约定完全履行了自己的义务。退一步来讲，如果被答辩人编造的事实理由是真实的，也不能达到法定解除合同的正当理由。综上所述，被答辩人的诉讼请求以编造的事实为根据，其诉求无事实依据和法律依据，其诉讼请求依法应当予以驳回。同时，恳请法庭责令被答辩人今后以诚信为本，不要再做出有损答辩人等商家合法权益的行为。 原告向本院提交了以下证据。第一组证据：营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人的身份证，证明原告身份主体适格。被告质证意见:无异议。第二组证据：《贵州省毕节市“融府天地”合作意向协议》、《商铺租赁合同》、《业主租户登记表》、《商管手册》，证明1.原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行自己的合同义务；2.被告丁学祥与丁学刚为兄弟，并且共同经营租赁商铺所开设的土司大八碗餐厅，难以区分双方的具体身份，丁学刚以其名义签署的文件均对以被告产生法律效力;3.《商管手册》是原告与被告指定的经营者、管理人所签订，其约定的内容所产生的法律效果直接约束原告及被告，被告亦应当按照《商管手册》约定的内容履行自己的合同义务;4.被告须按照约定自觉遵守执行原告制定的有关加强市场或商铺管理的用户手册、管理守则等规章制度，若被告有严重影响其他商铺经营的行为而拒绝改正，或被告有其他严重违反原告及物业管理公司管理规定的而拒绝按原告和物业管理公司要求予以改正的，原告可以解除合同、没收履约保证金并要求被告赔偿给原告造成的全部经济损失。被告质证意见:对商铺租赁合同三性无异议，同时说明按照该合同的约定原告出租给被告的商铺面积为895.61平方米，对业主登记表真实性无异议，但上面丁大刚为紧急联系人，表明丁大刚和商铺租赁没有关系，意向协议是丁学刚签字的，与本案无关，协议面积与涉案面积不符；对商管手册真实性无异议，但与本案无关，从上述证据可以看出是丁学刚与原告发生其他法律关系，手册是原告单方制作里面的条款对商家不是很有利，故达不到原告的证明目的。第三组证据：《收据》6张、《整改通知书》、《停工整改通知书》共12张、发整改通知及现场照片16张、发送整改通知的视频19份、《告知函》、《商业装修申请表》、申请装修的设计图纸5张、《装修施工许可证》、设计图纸3张、《律师函》2份、情况说明，证明1.原告在合同约定的时间提前将案涉商铺交付给被告，被告在装修过程中存在擅自占用消防通道、改建电梯门、在安全通道上搭建违章建筑、随意安装广告牌、损坏消防控制信号阀、破坏电井门等违反合同约定的行为，并拒绝整改，为周边商户的安全埋下严重隐患，影响整个商圈价值的提升，严重影响了其他商户的正常经营，已经构成根本违约，违约行为使合同约定的解除条件成就，原告享有约定解除权，有权解除合同:2.被告的违约行为还违反了消防法、合同法的相关规定，致使原告消防安全管理的目的无法实现，亦构成根本违约，原告享有法定解除权，有权解除合同。被告质证意见:对收据三性无异议，该组证据能证明被告按照合同履行自己的义务，对整改通知书三性均不认可，该份证据是原告方单方打印盖章，没有其他人签字，仅是当事人陈述；对照片中原告方标志1的照片与现场不符，其中照片有人拿起一张纸照相对三性不认可，该照片不能证明被告在装修过程有损其他商家利益及占用消防通道，照片里的人也不是丁学祥，整改书应向丁学祥送达而不是向案外人丁学刚送达，招贴通知书的照片是原告单方制作，不符合证据三性，达不到原告的证明目的，对告知函、装修施工许可证、申请表该组证据仅能表明在装修过程中的注意事项，两份律师函没有送达回证，不能证明送达给被告，对情况说明真实性无法确定，从该说明看是原告向消防大队进行说明，原告不能提出消防队的任何回复，说明这是原告为了本案单方制作；对设计图真实性不发表意见，该组证据与本案无关联；对证据真实性无异议，该份证据可以显示被告在装修过程中没有任何违约违法行为，反而证明被告是经过原告的同意进行装修的。对视频三性不予认可，达不到证明目的。第四组证据:《民事委托合同》、贵州增值税发票,证明因被告的违约行为而导致原告为维护自身合法权益而支付的律师费用，属于合同约定的合理的损失，被告应当按《商铺租赁合同》约定承担原告维权支付的费用。被告质证意见:该组证据来源于涉案合同中对律师费的约定，是加重被告的条款，涉案合同是格式合同系原告方制作，依法应当尽到告知说明的义务，但原告并未尽到法律规定的义务，因涉案合同中关于律师费的约定不产生效力，合同中关于律师费产生的基础与被告无关，该证据是原告与圣谋律师事务所的约定，相关收费标准不符合法律规定的收费标准，故达不到原告的证明目的。 被告丁学祥无证据提交。 经综合审查全案证据后认定，原告所举第一组证据能证明原告的身份信息及主体适格，本院予以确认。原告所举第二、三、四组证据，达不到原告待证事实,本院不予确定。 经审理查明，2018年4月2日，原告兰郡物业作为甲方、被告丁学祥作为乙方，双方签订《商铺租赁合同》，约定由被告承租位于毕节市七星关区“毕节·融府天地”4栋2楼1-16号商铺，被告租用该商铺用于经营餐饮，该商铺建筑面积为895.61平方米，租金为30元每平方每月进行计算，从第3年起，租金在上一年基础上递增5%，租赁期限为55个月，合同约定给予被告24个月的免租期，免租期内免收租金，但需缴纳物业管理费、商业管理费、水电费及其他相关费用，合同同时约定了85000.00元的履约保证金。《商铺租赁合同》签订当日，被告缴纳了履约保证金85000.00元，原告将案涉商铺交付给被告。被告于2018年6月12日向原告提交了《商业装修申请表》、《申请装修设计图纸》。经原告审核后于2018年8月1日向被告发放装修施工许可证。被告按《申请装修设计图纸》装修完成后就开始正常营业。原告认为被告存在改建电梯门、在安全通道上搭建违章建筑、随意安装广告牌、损坏消防控制信号阀、破坏电井门等违反合同约定的行为，故原告以前述诉请诉至本院。 本院认为，本案的争议焦点为:被告是否存在占用消防通道和搭建违章建筑。 关于被告是否存在占用消防通道和搭建违章建筑问题。经查,原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定由被告承租位于毕节市七星关区“毕节·融府天地”4栋2楼1-16号商铺，被告租用该商铺用于经营餐饮，该商铺建筑面积为895.61平方米。被告于2018年6月12日向原告提交了《商业装修申请表》、《申请装修设计图纸》。经原告审核后于2018年8月1日向被告发放《装修施工许可证》。原告在庭审中未举证证明合同签订后向被告交付商铺的现状。原告提交了向毕节市七星关区消防大队《举报土司大八碗商铺装修造成消防系统功能不能实现的情况说明》，但未提交毕节市七星关区消防大队的答复或处理意见。被告是否存在搭建违章建筑,应由相关行政部门予以确认。庭审中原告并未提交相应证据予以佐证。故对被告是否存在占用消防通道和搭建违章建筑问题，应由相关职能部门予以确认。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告提交的证据不能证明被告违反合同义务,有损害他人利益的行为存在,本案不符合约定解除和法定解除的条件。故对原告提出解除合同的诉请,本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告贵州省兰郡物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费人民币5439元（已减半收取），由原告贵州省兰郡物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴浩然 二〇二〇年七月十三日 书记员  林 琳