海南省第二中级人民法院执行裁定书（2020）琼97执复48号复议申请人（申请执行人）：庆安县龙港建筑装饰有限公司，住所地黑龙江省绥化市庆安县中央东大街157号。法定代表人：刘雨晴，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜尚玉，黑龙江匡正律师事务所律师。利害关系人（异议人）：吴晓明，男，1972年6月20日出生，汉族，现住海南省乐东黎族自治县。委托诉讼代理人：高杰，海南瑞伊律师事务所律师。被执行人:乐东金地房地产开发有限责任公司，住所地海南省乐东黎族自治县尖峰镇岭头村龙沐湾雨林海景公馆。法定代表人：熊风，该公司总经理。复议申请人庆安县龙港建筑装饰有限公司（以下简称“龙港公司”）不服海南省乐东黎族自治县人民法院（以下简称“乐东法院”）作出的（2020）琼9027执异23号执行裁定，向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。乐东法院在执行申请执行人龙港公司与被执行人乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称“金地公司”）承揽合同纠纷一案中，向乐东黎族自治县住房保障与房产管理局发出（2017）琼9027执324号协助执行通知书，要求依法解除查封金地公司位于XX公馆32套房屋（包含涉案X栋X9X3号房屋在内），并将上述房屋强制备案登记至申请执行人龙港公司名下。吴晓明对乐东法院变更XX公馆X栋X9X3号房屋备案登记不服提出执行行为异议，请求终止涉案房屋的强制备案登记。乐东法院查明，2016年8月15日，该院作出（2016）琼9027财保13号民事裁定书，对金地公司开发的位于龙沐湾雨林海景公馆的35套房产进行了诉前保全，查封的房号如下：其中1栋楼房号有X9X1、X7X1、X61X、X5X1、X2X2、X5X2、X6X2、X7X2、X8X2、X9X2、X10X2、X10X3、X11X3、X15X3、X17X1共15套；2栋楼房号有X9X7、X10X7、X12X7、X9X2、X9X3、X9X0、X10X2、X10X3、X10X9、X1X11、X12X2、X12X3、X16X1、X19X7、X91X、X10X1、X101X、X110X、X12X1、X19X1共20套。诉前财产保全裁定查封的房产中包含了涉案2栋楼A903号房屋在内。2016年9月18日，该院立案受理龙港公司与金地公司承揽合同纠纷一案。2016年12月5日，该院作出（2016）琼9027民初911号民事判决书，判决：一、金地公司应自判决发生法律效力之日起十五日内，将本案《解除合同协议》约定的35套房屋交付（移转占有）给龙港公司；二、驳回龙港公司的其他诉讼请求。金地公司和龙港公司在《解除合同协议》中约定的抵顶工程款的35套房屋具体楼号为：X16X1、X15X1、X14X1、X13X1、X12X1、X11X1、X1XX1、X9X1、X8X1、X7X1、X6X1、X5X1，共计12户，每户面积87.55平米；X2X2、X3X2、X4X2、X5X2、X6X2、X7X2、X8X2，共7户，每户面积为64.56平米；X19X6、X18X6、X17X6、X16X6、X15X6、X14X6，共6户，每户面积为32.67平米；X17X5、X16X5、X15X5、X14X5、X13X5、X10X5、X9X5、X8X5，共计8户，每户面积为64.56平米；A-17-28面积为195.73平米；A-19-33面积为99.44平米；以上所有房屋共计35套。涉案X栋X9X3号房屋并不在（2016）琼9027民初911号民事判决书确认交付的35套房屋之列。该判决发生法律效力后，龙港公司申请执行。该院执行中，继续查封了诉前保全裁定中的已经查封的35套房屋（包括涉案X栋X9X3号房屋在内），并于2018年7月25日作出（2017）琼9027执324号之二执行裁定书，裁定：一、解除被执行人金地公司位于XX公馆32套房屋（包含涉案X栋X9X3号房屋在内）的查封；二、申请执行人龙港公司持本裁定书到房屋产权管理部门办理产权登记相关手续。本裁定立即执行。2018年7月25日，该院向乐东县住房保障与房产管理局发出（2017）琼9027执324号协助执行通知书，要求依法解除查封金地公司位于XX公馆32套房屋（包含涉案X栋X9X3号房屋在内），并将上述房屋强制备案登记至申请执行人龙港公司名下。2018年8月1日，房屋产权管理部门将涉案房屋备案登记至龙港公司名下。另查明，2012年5月9日，吴晓明与金地公司签订《购买房屋认购书》，约定购买金地公司名下位于XX公馆X栋X9X3号房屋，面积64.56平方米（66.15-1.59），房屋单价6600元每平方米，实际价款426096元（436590元-10494元），已合同约定全款支付购房款。2012年5月9日，金地公司出具《收据》一份，载明收到吴晓明房款436590元，还提交了物业费、水电费等费用收据，证明于2015年涉案房屋已向吴晓明交付并占有使用至今。但吴晓明尚未在房屋产权管理部门办理房屋买卖备案登记。乐东法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。”本案执行依据是（2016）琼9027民初911号民事判决书，该案执行标的物是交付特定物，即按照判决书确定的35套房屋交付（移转占有）给申请执行人龙港公司。该院执行过程中作出（2017）琼9027执324号之二执行裁定书，裁定内容为：一、解除被执行人金地公司位于XX公馆32套房屋的查封；二、申请执行人龙港公司持本裁定书到房屋产权管理部门办理产权登记相关手续。该执行裁定书的解除查封和办理产权登记的房屋名单内均包含涉案X栋X9X3号房屋。而执行依据的生效判决书确定金地公司交付（移转占有）给龙港公司的35套房屋中并不包括涉案X栋X9X3号房屋。该涉案房屋并不属于执行案件中的执行标的。该院裁定执行该涉案房屋的执行行为，没有事实根据和法律依据。据此，吴晓明提出的异议实际上是针对本案执行过程中执行行为提出的异议，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定，“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。”本案中，吴晓明在人民法院查封之前与金地公司签订了《购买房屋认购书》，并交付了全部房款，且已经实际入住，该院对涉案X栋X9X3号房屋的执行行为侵害了其合法权益。综上，吴晓明对涉案X栋X9X3号房屋提出的异议请求，理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二款之规定，裁定：中止对吴晓明购买位于海南省乐东黎族自治县XX公馆X栋X9X3号房屋的执行。龙港公司向本院申请复议称：乐东法院（2020）琼9027执异23号执行裁定认定错误。一、龙港公司在诉前查封时，发现《解除合同协议》中有26套已经办理网签备案，就申请查封了相同面积、没有网签备案的26套房屋，该房屋是《解除合同协议》中26套房屋的可替代物，判决后法院执行可替代物没有问题。对于吴晓明所提的执行异议，应审查异议主张能否对抗执行，乐东法院对此未作任何审查。二、吴晓明的异议不能对抗执行。吴晓明与金地公司没有形成合法有效的书面买卖合同，其认购书属于非法认购，吴晓明未与金地公司签订正式商品房买卖合同，对其认购书亦未办理网签、备案，属于非法认购。金地公司拖欠龙港公司的是工程款，龙港公司对涉案工程享有法定优先受偿权，且龙港公司申请执行的是期待物权，不是金钱债权，吴晓明的异议不能对抗执行。本院查明事实与乐东法院查明事实基本一致。本院认为：本案争议焦点为乐东法院对涉案房屋进行强制变更备案登记是否合法。根据本案查明事实，本案执行依据（2016）琼9027民初911号民事判决书确定的执行内容为交付（移转占有）《解除合同协议》约定的35套房屋。即本案执行标的为交付特定物，并非一般金钱债权的执行，该35套房屋的位置、房号、面积等均已具体、确定。法院强制执行程序是实现生效法律文书确定的权利，该权利包括金钱债权和特定行为的履行。本案属于特定行为的履行，乐东法院应严格按照生效判决确定的内容采取执行措施。但在本案执行过程中，乐东法院作出（2017）琼9027执324号之二执行裁定书及（2017）琼9027执324号协助执行通知书，将本不属于（2016）琼9027民初911号民事判决书确定交付范围的涉案房屋以国家公权力方式强制变更备案登记，明显超出执行权限和范围，导致结果错误，乐东法院在异议审查中予以纠正并作出（2020）琼9027执异23号执行裁定中止对涉案房屋的执行并无不当，予以维持。龙港公司复议主张吴晓明属于非法认购，不能对抗龙港公司的优先受偿权。本院认为，吴晓明作为涉案房屋的利害关系人，有权对法院强制备案登记的执行行为提出异议。本案龙港公司享有的是依据生效判决确定的特定房屋交付请求权，并非作为金钱债务的工程款优先权，涉案房屋并非生效判决确定的交付标的物，乐东法院执行涉案房屋的行为本身存在错误，本院审查的亦为乐东法院执行行为是否合法，对于吴晓明对涉案房屋是否存在实体权利不属于本案审查范围，故对龙港公司的复议申请，本院不予支持。乐东法院的异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回庆安县龙港建筑装饰有限公司的复议申请，维持乐东黎族自治县人民法院（2020）琼9027执异23号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 康文举审 判 员 张丽华审 判 员 孙大伟 二○二○年七月三十日法官助理 李丙稳书 记 员 莫馥菁附：本案适用的相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；(五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。