四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初4400号 原告：罗永蓉，女，1982年2月5日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：陈义均，四川法典（彭州）律师事务所律师。 被告：成都宝铂生活信息科技有限公司，住所地武侯区武晋路1488号11栋1单元9楼931号。 法定代表人：李闯，执行董事。 委托诉讼代理人：张心怡，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 原告罗永蓉与被告成都宝铂生活信息科技有限公司（以下简称“宝铂公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。罗永蓉的委托诉讼代理人陈义均、宝铂公司的委托诉讼代理人张心怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 罗永蓉向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除罗永蓉、宝铂公司签订的《宝铂房屋委托管理协议》及《补充协议》；2.请求依法判令宝铂公司支付罗永蓉房屋空置期租金45000元并支付违约金27000元，合计72000元。事实与理由：双方签订了《宝铂房屋委托管理协议》及《补充协议》，约定了房屋位置、租金、租期、免租期、违约责任等内容。宝铂公司从2019年12月15日开始拖欠房租，罗永蓉多次催收后仍未支付，故单方解除了合同，故诉至法院。 宝铂公司辩称，1.罗永蓉、宝铂公司签订的《房屋委托管理协议》系委托代理关系而非租赁关系；2.按照《房屋委托管理协议》的约定宝铂公司不存在违约行为，不应承担违约责任；3.宝铂公司已按协议约定向罗永蓉转付2018年12月至2020年1月的房屋租金，协议的解除系罗永蓉于2020年1月13日收回房屋导致，罗永蓉按照协议及补充协议的约定向宝铂公司主张空置期租金及违约金无任何依据。罗永蓉于2020年1月13日实际收回了房屋，故不存在任何损失，至于罗永蓉是用于自住还是继续出租，则与宝铂公司无关。 本院经审理认定事实如下：2018年12月15日，罗永蓉（甲方）与宝铂公司（乙方）签订《宝铂房屋委托管理协议（正文）》，主要约定：2.1.房屋坐落于成都市高新区华裔交子公馆XXX号。4.1.开始的前150天为免租期，作为乙方装修打扫或接洽承租的工作期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金。4.2.房屋增值相关工作完毕后，乙方自2018年12月15日起正式给甲方计租，截至2023年12月14日。5.1.租金标准为9000元/月，日租金的计算标准为“月租金÷30”四舍五入保留小数点后一位。5.2.付款时间为乙方按季度支付甲方房租，自2018年12月15日起开始付款，每期房屋支付日与首期房租支付日相同（遇节假日顺延）；9.4.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，乙方应按月租金的300%向甲方支付违约金：（1）未按约定划付租金达7个工作日以上的（含7个工作日）。合同附件2收款计划中载明：收款方式为季度。第1次付款为2018年12月11日，收款金额为27000元；第2次付款日期为2019年3月15日，空置天数90天，收款金额为0元；第3次付款日期为2019年6月15日，空置天数为60天，收款金额为9000元；第4次付款日期为2019年9月15日，收款金额为27000元。合同签订当日，宝铂公司在《中国华商交子公馆4栋3809补充协议》签章，主要约定：乙方须提前15天打每季度租金，于每季度1号打款；甲方双方协商一致：空置期5个月内如乙方违约，需赔付空置期内的租金（例：空置期有4个月使用未支付房租，每个月9000元含物管费*4=36000元）。 合同签订当日，罗永蓉将案涉租赁房屋交付给宝铂公司。 在合同履行过程中，双方约定从2019年6月15日起租金金额变更为8000元/月。宝铂公司已支付了截至2020年1月12日的租金，其中，2020年1月8日支付了2019年12月15日至2020年1月8日期间的租金6133元。 2020年1月13日，宝铂公司腾退并返还案涉租赁房屋。 在庭审过程中，双方均认可《房屋委托管理协议》《中国华商交子公馆4栋3809补充协议》已于2020年1月13日解除。罗永蓉述称，将空置期损失的计算标准变更为8000元/月，现案涉租赁房屋仍处于空置状态。宝铂公司述称，第三方向宝铂公司支付的租金金额低于《房屋委托管理协议》中约定的租金金额，但宝铂公司仍按《房屋委托管理协议》的租金标准向罗永蓉支付租金。 上述事实的证据有双方的当庭陈述、《房屋委托管理协议》《中国华商交子公馆4栋3809补充协议》、微信聊天记录等证据材料在案佐证。 本院认为，罗永蓉与宝铂公司签订的《房屋委托管理协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。 关于租赁合同的性质。一是从合同约定的内容上分析，《房屋委托管理协议》约定罗永蓉将案涉房屋交付给宝铂公司，由宝铂公司向罗永蓉定期足额支付房屋租金。二是从合同履行情况上分析。宝铂公司与案外人签订的租赁合同约定租金由案外人支付给宝铂公司，宝铂公司在庭审中诉称案外人支付的租金金额低于《房屋委托管理协议》中的租金金额，但宝铂公司仍按《房屋委托管理协议》的租金标准向罗永蓉支付租金，并非以案外人支付的租金金额转交至罗永蓉。综上，《房屋委托管理协议》虽名为委托合同，但实为租赁合同。宝铂公司应于2019年12月1日支付2019年12月15日至2020年3月15日期间的租金，但实际上，宝铂公司于2020年1月8日才支付了2019年12月15日至2020年1月8日期间的租金6133元，应属违约，应承担违约责任。 关于解除合同的问题。宝铂公司于2020年1月13日腾退并返还案涉租赁房屋，且双方均认可《房屋委托管理协议》《中国华商交子公馆4栋3809补充协议》在腾退房屋当日解除，故依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，《房屋委托管理协议》《中国华商交子公馆4栋3809补充协议》已于2020年1月13日解除。 关于空置期损失的问题。双方仅对空置期内一方违约的情况进行了约定，未对空置期后一方违约的情况进行约定。但空置期是基于出租人在租赁合同能够正常履行的预期下给予承租人在一定期限内免缴租金的优惠，出租人的空置期租金损失亦可因租赁合同的完全履行而得到补偿。本案中，《房屋委托管理协议》约定租期共5年，免租期共5个月。罗永蓉在合同履行第1年就已给予了宝铂公司5个月的空置期，是基于5年的合同利益能够补偿空置期损失。现合同仅履行了约1年（2018年12月15日至2020年1月13日），宝铂公司就违约导致合同解除，致使罗永蓉给予空置期的目的落空，应赔偿其空置期损失。本院根据诚实信用原则及公平原则，考虑合同已履行一年的因素，酌定空置期损失为32000元（8000元/月×4个月）。 关于违约金的问题。《房屋委托管理协议》约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，乙方应按月租金的300%向甲方支付违约金：（1）未按约定划付租金达7个工作日以上的（含7个工作日）”。宝铂公司虽存在违约行为，但客观上已支付应付租金，并已腾退返还案涉房屋，主观上不存在恶意拖欠租金和放任损失的情况。故本院以实际损失为基础，考虑宝铂公司的经营情况、宝铂公司的过错程度、合同履行情况等综合因素，将违约金调减为16000元（计算方式为8000元/月×2个月）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、成都宝铂生活信息科技有限公司于判决生效之日起三日内向罗永蓉支付空置期损失32000元及违约金16000元； 二、驳回罗永蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，由成都宝铂生活信息科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈思 二〇二〇年七月六日 书记员  李双