江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终4127号上诉人（原审被告、反诉原告）:徐州纳容商贸有限公司，住所地江苏省邳州市宿羊山镇徐楼村枣泗路东侧。法定代表人:薛涛，该公司经理。上诉人（原审被告）:李浩，男，1976年8月3日生，汉族，住江苏省邳州市。上诉人（原审被告）:吴广兴，男，1970年12月23日生，汉族，住江苏省邳州市。上诉人（原审被告）:许宁宁，男，1982年7月23日生，汉族，住江苏省邳州市。上诉人（原审被告）:刘振东，男，1977年10月25日生，汉族，住江苏省邳州市。五上诉人共同委托代理人：吴士芹，江苏徐淮律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：崔玉玲，女，1957年2月1日生，汉族，住江苏省邳州市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：娄明明（又名娄明），男，1985年3月15日生，汉族，住江苏省邳州市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：魏苗，女，1986年10月5日生，汉族，住江苏省邳州市。上诉人徐州纳容商贸有限公司（以下简称纳容公司）、李浩、吴广兴、许宁宁、刘振东与被上诉人崔玉玲、娄明明、魏苗房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年9月12日作出(2018)苏03民终170号民事裁定，发回江苏省邳州市人民法院重新审理。江苏省邳州市人民法院重新组成合议庭，作出(2018)苏0382民初8839号民事判决，上诉人纳容公司、李浩、吴广兴、许宁宁、刘振东不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人纳容公司、李浩、吴广兴、许宁宁、刘振东共同上诉请求：撤销原判予以改判。事实与理由：1、一审法院认为上诉人未取得拆迁许可证不影响拆迁补偿协议的效力，该认定有悖法律。上诉人作为实际拆迁人由于没有根据《城市房屋拆迁管理条例》第六条的规定依法取得《房屋拆迁许可证》，与被上诉人签订的《拆迁补偿协议》违反了《合同法》第五十二条的规定，应认定为自始无效。2、一审法院以双方签订无效的《拆迁补偿协议》第一条所谓的约定判令上诉人赔偿被上诉人各项损失97.5万元不能成立。被上诉人承租房屋所涉土地的使用权，被邳州市人民政府于2014年1月12日收回，后出让给案外自然人。故政府将涉案土地依规定收回时，被上诉人承租房屋至此应当依法拆除。虽然租期未满但客观上已经承租不能。被上诉人要求上诉人偿付余下租期所谓的经营损失没有事实依据。退一步讲，即使涉案《拆迁补偿协议》对双方均具有约束力，但该协议第一条载明的内容仅属于被上诉人的陈述，而非经过严谨的财务审计所得出的营业收入，且受市场因素等方面原因其营业收入或高或低。特别需要强调的是，双方并没有将年纯收入15万元约定为承担合同责任的计算标准。被上诉人娄明明、魏苗答辩称：不认可上诉人的上诉理由，当时是五上诉人同意签字的，并非出自强迫。我们按照协议约定三天内清光了所有货物，而对方没有按照协议约定来做。被上诉人崔玉玲未到庭，亦未提交书面答辩意见。崔玉玲、娄明明、魏苗共同向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决解除拆迁补偿协议，纳容公司、李浩、吴广兴、许宁宁、刘振东赔偿损失并承担违约金共计1370000元。2、纳容公司、李浩、吴广兴、许宁宁、刘振东承担本案的全部诉讼费用。纳容公司向一审法院提出反诉请求：1、依法解除双方于2015年9月10日签订的拆迁补偿协议。2、崔玉玲、娄明明、魏苗支付违约金25万元。一审法院认定事实：娄明明、魏苗系夫妻关系，崔玉玲与娄培洲系夫妻关系，娄明明系二人之子。2002年4月6日，娄培洲、吴广颂与邳州市宿羊山第二粮管所签订《房屋租赁合同书》，约定二人租赁粮管所上下二层、单层九间、合计十八间房屋，使用期限35年，二人一次性付清粮管所租金21万元，娄培洲、吴广颂各承租九间房屋，各支付105000元。2007年，娄培洲因病去世，其承租的房屋由崔玉玲、娄明明、魏苗经营超市。2014年1月12日，涉案房屋土地使用权被邳州市人民政府决定收回。2015年9月10日，纳容公司、李浩、许宁宁、吴广兴、刘振东与崔玉玲、娄明明、魏苗就前述的九间房屋签订《拆迁补偿协议》，共同确认：乙方（崔玉玲、娄明明、魏苗）现有位于邳州市粮管所门面楼西楼上下二层、单层4间半，合计9间，乙方经营徐楼粮管所批发超市，年纯收入15万元。乙方选择门面房补偿，甲方（纳容公司、李浩、许宁宁、吴广兴）补偿乙方各3.4米宽、长15米的门面房两间（总面积102平方米），该两间门面房位于原四间半位置的区域之内，甲方保证于2016年9月10日将上述两间门面房交付给乙方，并保证水电路三通。使该两间门面房适宜商业经营和居住使用。甲方负责办理土地使用权证和房屋所有权证。甲乙双方如存在违约，违约方应支付25万元违约金给守约方，并承担因违约给对方造成的其他所有经济损失。如甲方违约，丙方（刘振东）愿意承担相应的担保责任，连带给付上述违约金、并连带赔偿甲方违约给乙方造成的所有经济损失。在履行合同过程中，双方存在两次房屋交付，均未交付成功。其一、房屋前宽后窄，前大后小。崔玉玲、娄明明、魏苗认为不符合合同约定的宽度，不予接收。2016年11月16日，被告将该房屋出卖给高修亮。其二、其他房屋两间。但纳容公司要求崔玉玲、娄明明、魏苗另支付10万元。崔玉玲、娄明明、魏苗不同意加付10万元。一审法院认为，一、关于李浩、吴广兴、许宁宁、刘振东的主体资格问题。仅凭工资表和房屋买卖合同，无法认定上述四人是公司员工，也不能说明他们是职务行为。当时在没有明确说明或授权的情况下，崔玉玲、娄明明、魏苗有理由相信并要求协议相对方共同承担合同责任。且四人代表公司签订一份拆迁补偿协议与常理不符。拆迁补偿协议明确刘振东是担保人，因此刘振东应承担连带责任。二、关于拆迁补偿协议的效力。合同的效力应严格按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定认定。《城市房屋拆迁管理条例》第六条系管理性规范，纳容公司未取得拆迁许可证不影响拆迁补偿协议的效力。三、关于何方构成违约。双方对各自的履约行为应承担举证责任。纳容公司应提供证据证明其交付房屋行为符合合同约定。纳容公司先后交付了两次不同的房屋，其一交付的房屋前后宽度不一导致一头大一头小，不符合约定，崔玉玲、娄明明、魏苗不接受并无过错。其二交付的其他房屋，纳容公司向崔玉玲、娄明明、魏苗多收10万元，崔玉玲、娄明明、魏苗不同意。不管面积大小，协商变更合同，须经相对方同意。在崔玉玲、娄明明、魏苗不同意加付10万元的情况下下，纳容公司只能交付该房屋。因此房屋交付不成，过错在纳容公司构成违约。四、关于崔玉玲、娄明明、魏苗的诉请能否得到支持。因合同规定区域的房屋已交付于他人，纳容公司明确表示合同已履行不能，双方均请求解除合同符合法律规定，一审法院予以支持。关于崔玉玲、娄明明、魏苗请求损失赔偿和支付违约金。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。违约金兼具惩罚性和补偿性，与实际损失不可同时主张，因此崔玉玲、娄明明、魏苗既主张损失赔偿又主张违约金，不能超出损失赔偿额。关于崔玉玲、娄明明、魏苗损失的计算。《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同约定：乙方经营徐楼粮管所批发超市年纯收入15万元。该约定系损失的计算方式。应按照该约定计算原告经营损失。崔玉玲、娄明明、魏苗原租赁期限35年，应按20年计算，超过的部分无效，按剩余经营年限计算到月，扣除13年6个月还余6年6个月，崔玉玲、娄明明、魏苗的损失为975000元。由纳容公司、李浩、吴广兴、许宁宁、刘振东予以赔偿。因崔玉玲、娄明明、魏苗不构成违约，故对纳容公司、李浩、吴广兴、许宁宁、刘振东反诉崔玉玲、娄明明、魏苗支付违约金的请求，一审法院不予支持。遂根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、第二十八条的规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、解除原告（反诉被告）崔玉玲、娄明明、魏苗与被告（反诉原告）徐州纳容商贸有限公司、被告李浩、许宁宁、吴广兴、刘振东于2015年9月10日签订的《拆迁补偿协议》二、被告（反诉原告）徐州纳容商贸有限公司、被告李浩、许宁宁、吴广兴于本判决书发生法律效力之日起十日内赔偿原告（反诉被告）崔玉玲、娄明明、魏苗各项损失975000元。三、被告刘振东对本判决第二项负连带责任。四、驳回原告（反诉被告）崔玉玲、娄明明、魏苗的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）徐州纳容商贸有限公司其他反诉请求。案件受理费17130元，保全费1020元，合计18150元，由崔玉玲、娄明明、魏苗负担5150元、徐州纳容商贸有限公司、李浩、许宁宁、吴广兴、刘振东负担13000元；反诉案件受理费5050元，由徐州纳容商贸有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审法院查明的事实与一审一致。本院认为，一、关于涉案《拆迁补偿协议》的效力问题。虽然《城市房屋拆迁管理条例》第六条规定“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁”，但该条并非效力性规范，未取得拆迁许可证即签订的拆迁协议不能因此认定为无效，故对于上诉人关于涉案《拆迁补偿协议》无效的上诉理由本院不予支持。二、关于违约责任的认定问题。双方当事人签订的《拆迁补偿协议》是双方的真实意思表示，双方均应当按照协议的约定履行各自的义务。崔玉玲、娄明明、魏苗向纳容公司交付了被拆迁房屋，而上诉人提供的房屋并不符合双方协议的约定，崔玉玲、娄明明、魏苗不予接受并无不当。在涉案房屋已经另行出售的情形下，上诉人应当对于合同的不能履行承担相应的违约责任，赔偿由此给被上诉人造成的损失。由于双方在《拆迁补偿协议》第一条明确约定：“…乙方经营徐楼粮管所批发超市，年纯收入15万元”，故一审法院以双方确认的年收入作为崔玉玲、娄明明、魏苗因对方不能交付房屋所遭受损失的计算标准并无不当，本院予以确认。由于娄培洲原签订的《房屋租赁合同书》中约定的租赁期间为35年，一审法院扣除20年外的无效部分，最终判决上诉人支付6年6个月的损失975000元并无不当，本院亦予以确认。综上所述，上诉人纳容公司、李浩、吴广兴、许宁宁、刘振东的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13550元，由上诉人徐州纳容商贸有限公司、李浩、吴广兴、许宁宁、刘振东共同负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  崔金城审判员  孟 娟二〇二〇年七月十八日书记员  陆滢冰