上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6308号上诉人(原审被告)：上海玉术包装材料有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：牟小玉，经理。委托诉讼代理人：廖文杰。委托诉讼代理人：华翔，上海邑均成律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海海质商贸有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：罗中怀，总经理。委托诉讼代理人：邹长春。委托诉讼代理人：阳胜，上海禹众律师事务所律师。上诉人上海玉术包装材料有限公司(以下简称“玉术公司”)因与被上诉人上海海质商贸有限公司(以下简称“海质公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初12352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。玉术公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回海质公司在一审中的全部诉讼请求。事实与理由：1、玉术公司向海质公司承租了上海市青浦区浦屯路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)。系争房屋实际由海质公司的邹长春从王一留处承租后转租给玉术公司。王一留与邹长春已于2018年11月22日签订了解除租赁合同的协议，2018年11月23日至2019年7月31日期间邹长春无偿使用系争房屋，无需支付房屋使用费或租金，故海质公司在2018年11月22日后已无权转租系争房屋，故玉术公司、海质公司之间的转租合同应为无效。2、一审关于合同解除日的认定是错误的。玉术公司在一审中提供的证人证言、与邹长春的会谈录音、玉术公司与系争房屋权利人王惠明的谈话录音、玉术公司另行租赁房屋的合同等证据可印证海质公司、玉术公司之间的租赁合同已于2018年11月22日解除。玉术公司在一审中提供的搬运工人的证言可证明玉术公司于2019年4月17日至19日搬离了系争房屋，故一审法院判令玉术公司支付海质公司2019年7月31日之前的租金，缺乏依据。由于玉术公司已支付了2019年3月31日之前的租金，然双方之间的租赁合同实际于2018年11月22日已解除，故海质公司还应当返还玉术公司多付的租金，玉术公司不存在逾期支付租金的违约行为，故不应当支付违约金。海质公司辩称，双方就系争房屋签订的租赁合同合法有效，房屋权利人从未阻止玉术公司使用系争房屋。2018年11月22日海质公司与房屋权利人以及海质公司的前一手出租人在商谈租赁合同事宜，海质公司、玉术公司从未协商一致双方之间的租赁合同于2018年11月22日解除。玉术公司称其于2019年4月17日至19日搬离了系争房屋，但玉术公司从未告知海质公司其已搬离，双方从未办理过交接手续，且该日之后玉术公司仍有物品堆放在系争房屋内。海质公司于2019年7月31日自行收回系争房屋。故玉术公司的上诉请求及理由均不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。海质公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令海质公司、玉术公司签订的厂房租赁合同于2019年7月31日解除；二、玉术公司支付海质公司自2019年4月1日至2019年7月31日期间租金人民币244,800元(以下币种均为人民币)(以月租金61,200元为标准，计算4个月)；三、判令玉术公司偿付海质公司违约金73,440元；四、判令玉术公司支付海质公司电费37,237元。审理中，海质公司明确，关于电费及押金，由双方另行结算，主张不在本案中予以处理，故撤回诉请四关于电费的主张，其他诉讼请求不变。一审法院认定事实：2017年3月15日，海质公司(出租方、甲方)与玉术公司(承租方、乙方)签订了《厂房租赁合同》，海质公司将系争房屋出租给玉术公司，建筑面积约2,600平方米，租期五年，自2017年4月1日起至2022年3月31日止。年租金为68万元，租金支付方式，先付后用，付六押一，即半年租金34万元，押金5万元，共计39万元。租赁期间，乙方逾期支付租金，应向甲方支付逾期付款违约金，违约金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的5%滞纳金。逾期15日，可以断水断电。若乙方欠交租金超过一个月，甲方有权提前终止租赁合同，同时不给乙方任何补偿。合同签订后，海质公司向玉术公司交付了系争房屋，玉术公司支付租金至2019年3月31日止，之后的租金未支付。海质公司于2019年7月31日收回系争房屋。一审法院另查明，系争房屋办理了上海市房地产权证，权利人为案外人上海加岛商务咨询有限公司。一审法院审理中，玉术公司为证明其已于2019年4月17日至2019年4月19日期间搬离系争房屋以及海质公司违法转租等，还提供了声明、补充协议、断电现场监控录像及录像截图、微信聊天记录、录音及文字稿、邹长春身份材料、短信打印件、询问笔录、企业信用查询记录、证人证言等证据，海质公司除了对短信打印件、微信聊天记录、企业信用查询记录证据的真实性予以认可之外，对玉术公司的上述其他证据真实性均不予确认，海质公司不认可玉术公司陈述的搬离日期，并提供了告知书、厂房照片、微信聊天记录等证据，以证明海质公司曾向玉术公司要求支付2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金以及玉术公司在2019年5、6月份仍在占有使用系争房屋。玉术公司除了对告知书真实性不予确认之外，对海质公司的上述其他证据真实性予以确认。对于玉术公司搬离，海质公司、玉术公司之间未签书面的房屋交接书。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，海质公司、玉术公司签订的厂房租赁合同是双方真实意思的表示，未违反法律强制性规定，应为合法有效。玉术公司理应按照约定支付租金，根据合同约定，玉术公司应于2019年4月1日前支付下一期租金，因玉术公司支付租金至2019年3月31日止，之后的租金未支付，玉术公司已构成违约，据此，海质公司依照合同约定解除合同，海质公司该项诉讼请求有相应的事实和法律依据，法院予以支持。但对于合同解除日期，玉术公司认为其实际于2019年4月17日至2019年4月19日期间搬离系争房屋，但玉术公司提供的证据不足，法院难以采信，海质公司、玉术公司之间也无搬离的书面交接手续，海质公司于2019年7月31日收回系争房屋，海质公司主张合同解除日期为2019年7月31日，故法院予以确认。海质公司主张租金有相应的事实依据，法院一并予以支持。因玉术公司违约，海质公司主张玉术公司偿付海质公司违约金73,440元，玉术公司认为过高，请求酌情调整，综合本案合同履行及双方之间的责任大小等情况，法院酌情确认玉术公司应偿付海质公司违约金5万元。海质公司、玉术公司均主张电费及押金由双方另行结算，不要求在本案中予以处理，于法无悖，法院予以准许。一审法院判决：一、上海海质商贸有限公司与上海玉术包装材料有限公司签订的《厂房租赁合同》于2019年7月31日解除；二、上海玉术包装材料有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海海质商贸有限公司租金人民币244,800元；三、上海玉术包装材料有限公司应于判决生效之日起十日内偿付上海海质商贸有限公司违约金人民币5万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。二审中，海质公司向本院表示，本案中其放弃向玉术公司主张违约金。本院认为，海质公司、玉术公司就系争房屋签订的租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。玉术公司自2019年4月1日起欠付租金，经海质公司催讨后仍未支付租金，玉术公司逾期支付租金的行为构成违约。海质公司依约行使合同解除权，于法有据，应予支持。玉术公司上诉称双方协商一致已于2018年11月22日解除租赁合同，但海质公司对此予以否认，玉术公司亦未能提供证据证明其上诉主张，故本院对玉术公司该上诉主张不予采信。玉术公司上诉还称其于2019年4月17日至19日搬离了系争房屋，但海质公司对此予以否认，且双方未办理过房屋交接手续，故本院对玉术公司该上诉主张亦不予采信。海质公司在一审中自认其于2019年7月31日收回系争房屋，故一审法院对此予以确认并无不妥。二审中海质公司自愿放弃向玉术公司主张违约金，系其对自身权益的处分，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初12352号民事判决主文第一、二项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初12352号民事判决主文第三项。一审案件受理费6,153.60元，由上海玉术包装材料有限公司负担5,802元，由上海海质商贸有限公司负担351.60元；二审案件受理费5,722元，由上海玉术包装材料有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理张煜审判长  丁康威审判员  刘海邑审判员  王 伟二〇二〇年七月三十一日书记员  高兴盛附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。