青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1212号上诉人（原审原告、反诉被告）：西宁市城中区仁增小吃店，统一社会信用代码：92630103MA75NQ8799，住所地：青海省西宁市城中区城南新区新城大道135号铺面。经营者：仁增，男，1990年8月16日出生，藏族，公民身份号码：×××，住青海省甘德县柯曲镇吾勤东路，系该小吃店负责人。委托诉讼代理人：应雪，青海凡圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：海东市世纪华联商贸连锁有限公司，统一社会信用代码：91632100MA752CAD8N，住所地：青海省海东工业园区高铁新区驿州路。法定代表人：朱建宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂寿春，该公司经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：海东市世纪华联商贸连锁有限公司西宁分公司，统一社会信用代码：91630103MA752M9R3H，住所地：青海省西宁市城中区总寨镇新城大道135号。负责人：胡海滨，该分公司总经理。委托诉讼代理人：胡超君，该分公司店长。上诉人西宁市城中区仁増小吃店（以下简称仁增小吃店）因与被上诉人海东市世纪华联商贸连锁有限公司（以下简称华联公司）、海东市世纪华联商贸连锁有限公司西宁分公司（以下简称华联西宁分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2019）青0103民初2375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。仁増小吃店上诉请求：撤销一审判决，改判华联公司、华联西宁分公司赔偿仁增小吃店租赁期内的装饰装修物残值损失145613元，并承担本案一二审诉讼费。事实和理由：仁增小吃店与华联西宁分公司之间租赁关系的解除是因案涉商铺漏水且经屡次维修仍未达到使用目的，系华联西宁分公司根本违约，其应承担仁增小吃店装修损失的全部赔偿责任，（2019）青0103民初911号民事判决书已对上述事实进行了认定，一审以双方违约导致租赁关系解除判决对案涉商铺装修残值损失按照各自过错承担责任错误。一审判决认定案涉商铺于2020年3月23日另行租赁他人错误，实际华联西宁分公司已于2019年12月已将案涉商铺出租，故请求二审法院依法改判支持仁增小吃店的上诉请求。华联公司、华联西宁分公司共同辩称，因与仁增小吃店并未对装修费用进行过约定，不认可一审判决由华联公司、华联西宁分公司承担50000元的装修损失，并对一审判决驳回其主张对商铺恢复原状的反诉请求不服，因处理仁增小吃店欠付房租和水电费的事宜致使华联公司、华联西宁分公司未在上诉期内提起上诉，故不认可仁增小吃店的上诉请求。仁增小吃店向一审法院起诉请求：1.华联公司、华联西宁分公司赔偿仁增小吃店租赁铺面装修款180000元；2.本案诉讼费用由华联公司、华联西宁分公司承担。一审法院认定事实：2017年12月20日仁增与华联西宁分公司口头协商，仁增租赁华联西宁分公司城中区新城大道号大型连锁超市中的部分商铺租赁开办小吃店，双方未约定租赁期限。在经营中，仁增租赁的店铺发生漏水。仁增小吃店拖欠华联西宁分公司至2019年3月租赁费242668.3元未付。2019年3月19日华联西宁分公司起诉仁增小吃店，要求解除双方的房屋租赁合同，仁增小吃店支付2017年12月至起诉之日止欠付房租。案件审理中，双方均同意解除租赁合同。2019年5月5日一审法院作出（2019）青0103民初911号民事判决书，判决1.解除华联西宁分公司与仁增小吃店的房屋租赁合同；2.仁增小吃店、仁增给付华联西宁分公司至2019年3月的房租90000元。现判决已经发生法律效力。在合同履行期间，仁增对所租赁的房屋进行了装修，因双方没有签订书面的租赁合同，对合同解除后装饰物的问题没有约定。现仁增小吃店起诉要求华联公司、华联西宁分公司赔偿租赁铺面装修款，经仁增小吃店申请，2020年1月16日青海华翼资产评估事务所出具了编码为：6363090001202000004号资产评估报告意见书，确定仁增小吃店租赁房屋内装修物评估参考价为145613元。仁增小吃店为此支出鉴定费3500元。另查明，案涉租赁房屋，华联公司、华联西宁分公司认可已经收回并于2020年3月23日租赁给了他人。一审法院认为，本案应为房屋租赁合同纠纷，立案案由财产损害赔偿纠纷不妥，应予纠正。仁增租赁华联西宁分公司的大型连锁超市中的经营场所房屋经营小吃，在使用时，租赁的房屋必须进行装修才能够具有经营的条件，所以，仁增对租赁的房屋进行装修，应该是取得了华联西宁分公司的同意。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。双方在（2019）青0103民初911号案件中虽同意解除了租赁合同，但解除合同的原因主要是仁增小吃店拖欠华联西宁分公司房租未付，华联西宁分公司出租的房屋存在漏水情况，对上述原因，仁增小吃店应该承担合同解除责任的60％，华联公司、华联西宁分公司应该承担40％，故双方应该依照各自的责任承担装饰装修物的残值损失。仁增小吃店租赁房屋内装修物评估参考价为145613元，仁增小吃店已经使用了近一年半，故华联公司、华联西宁分公司对该损失145613元，应依照自己的责任并结合仁增小吃店使用装修物情况，酌情赔偿仁增小吃店50000元为宜。对仁增小吃店要求超出部分，一审法院不予支持。现华联公司、华联西宁分公司认可案涉房屋已经收回并出租给他人，华联公司、华联西宁分公司要求仁增小吃店拆除租赁铺面内所有装修装饰物，恢复租赁铺面原状，无事实与法律依据，一审法院不予支持。遂判决：1.华联公司、华联西宁分公司于判决生效之日起十五日内赔偿仁增小吃店经营者仁增租赁期内的装饰装修残值损失50000元；2.驳回华联公司、华联西宁分公司的反诉请求。案件受理费3900元，减半收取计1950元，由仁增小吃店负担1408元，华联公司、华联西宁分公司负担542元，反诉案件受理费100元，减半收取50元，由华联公司、华联西宁分公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人均对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2017年12月6日仁增以西宁市城中区城南新区新城大道135号铺面为经营场所注册仁增小吃店，经营类型为个体工商户。华联西宁分公司系华联公司在青海省西宁市设立的分公司。本院认为，经营者仁增与华联西宁分公司就案涉商铺口头约定达成租赁协议后，对案涉商铺进行了装修，在（2019）青0103民初911号案件中已经法院判决解除双方间的租赁合同关系，但未对案涉商铺已形成附合的装饰装修进行处理，故在本案中仁增向华联公司、华联西宁分公司主张赔偿装饰装修残值损失，华联公司、华联西宁分公司认为双方未对装饰装修费用进行过约定，不应承担该部分损失。本院认为，华联西宁分公司将案涉商铺租赁给仁增经营仁增小吃店，出租时商铺为毛坯房，仁增必须对商铺进行装修才能具备经营条件，且华联西宁分公司并未阻止仁增对商铺的装修，故应视为华联西宁分公司同意仁增对租赁商铺进行装修。双方对装饰装修物的处理没有约定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项的规定，按照具体情形对装饰装修残值损失进行处理。仁增小吃店上诉认为双方解除合同系华联西宁分公司出租的商铺漏水，对其经营造成影响，构成根本违约，故应全额赔偿装饰装修损失145613元。关于造成房屋租赁合同解除的原因，（2019）青0103民初911号案中，华联西宁分公司以仁增小吃店自合同履行后一直拖欠租金为由起诉主张解除双方房屋租赁合同，并要求仁增小吃店支付拖欠房租和水电费，对华联西宁分公司主张解除合同，仁增小吃店表示同意，仁增小吃店除租赁商铺时交纳了押金外，至合同解除时未向华联西宁分公司支付过租金，案涉商铺虽存在漏水情形，但双方均认可商铺只在下雨时漏水，且仁增小吃店要求华联西宁分公司维修时华联西宁分公司均予以维修，对租赁商铺存在漏水情形，华联西宁分公司同意扣减部分房租后，一审法院也据此酌情判决减少了租金。因此案涉租赁合同解除主要是因仁增小吃店拖欠房租引起，当然商铺漏水也对合同解除具有影响，一审法院据此认定仁增小吃店应承担双方合同解除责任的60%，华联公司、华联西宁分公司承担40%，并无不当，应予维持。一审中，仁增小吃店申请对租赁商铺的装饰装修物价值进行鉴定后，评估机构以2019年12月12日为评估基准日对案涉商铺装饰装修价值进行了评估，确定案涉商铺房屋构筑物装饰装修于评估基准日评估值为145613元，该价值是评估机构根据房屋装饰装修的使用年限重置成本，采用年限法确定成新率后进行了评估，在此基础上一审法院又以仁增小吃店已使用近一年半为由酌情赔偿50000元不当，本院予以纠正，按照应承担的案涉合同解除责任的比例，华联公司、华联西宁分公司应赔偿仁增小吃店装饰装修残值损失为145613元×40%=58245.2元，对于其余60%损失87367.8元应由仁增小吃店自负。综上所述，仁增小吃店的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持青海省西宁市城中区人民法院（2019）青0103民初2375号民事判决第二项；二、改判青海省西宁市城中区人民法院（2019）青0103民初2375号民事判决第一项为海东市世纪华联商贸连锁有限公司、海东市世纪华联商贸连锁有限公司西宁分公司于本判决送达之日起十五日内赔偿西宁市城中区仁增小吃店装饰装修残值损失58245.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1950元，由西宁市城中区仁增小吃店负担1320元，由海东市世纪华联商贸连锁有限公司、海东市世纪华联商贸连锁有限公司西宁分公司负担630元，反诉案件受理费50元，由海东市世纪华联商贸连锁有限公司、海东市世纪华联商贸连锁有限公司西宁分公司负担；二审案件受理费3900元，由西宁市城中区仁増小吃店负担2640元，由海东市世纪华联商贸连锁有限公司、海东市世纪华联商贸连锁有限公司西宁分公司负担1260元。本判决为终审判决。审判长 宋敏芳审判员 纳 敏审判员 张洁琼 二〇二〇年七月十六日（法官助理 杨家俊书记员 程世超 附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。