黑龙江省鸡西市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑03民终242号 上诉人（原审被告)：黑龙江龙煤矿业控股集团有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区闽江路235号。 法定代表人：孙成坤，董事长。 委托诉讼代理人：屈乐文，黑龙江屈乐文律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：黑龙江盛安民用爆破器材有限责任公司，住所地黑龙江省佳木斯市向阳西区红旗路（原永红区）。 法定代表人：马明宝，董事长。 委托诉讼代理人：屈乐文，黑龙江屈乐文律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：于洪广，男，1950年8月1日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市城子河区。 上诉人黑龙江龙煤矿业控股集团有限责任公司（以下简称龙煤集团）、黑龙江盛安民用爆破器材有限责任公司（以下简称盛安公司）因与被上诉人于洪广合同纠纷一案，不服城子河区人民法院（2019）黑0306民初175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，书面审理了本案。本案现已审理终结。 龙煤集团、盛安公司上诉请求：1.撤销城子河区人民法院（2019）黑0306民初175号民事判决第一项、第四项，发回重审或改判驳回于洪广的诉讼请求；2.于洪广承担一、二审诉讼中发生的一切费用。事实及理由：一、一审法院未依法保护盛安公司申请鉴定的权利，致使租金数额、房屋顶账期限是否届满等事实没有查清，判决错误。房屋顶账协议未约定年租金数额及顶账期限，为确定租金数额及顶账期限，盛安公司提出鉴定申请，鉴定委托被退回后，盛安公司又提供三家鉴定机构供法院选定，但一审法院拒绝继续委托鉴定部门，致使案件事实没有查清，导致适用法律和判决结果错误。二、盛安公司依法诉请解除房屋顶账协议，诉请解除协议前未妨害于洪广对房屋、场地等的正常使用。优先购买权争议不是本案审理的对象，一审判决将优先购买权争议与解除合同诉请相混淆，错误的将侵犯优先购买权行为认定为盛安公司解除合同的违约行为，导致认定事实错误。一审法院认定因俱乐部拍卖导致房屋顶账协议无法继续履行，存在违约，应承担违约责任错误。房屋顶账协议中未约定顶账期限，应为不定期租赁，盛安公司可以随时解除协议，且在合理期限前通知于洪广解除协议，没有违约事实。三、一审判决认定龙煤集团、盛安公司代理人在现场勘验笔录的签字视为同意于洪广装修、扩建错误。四、于洪广未经盛安公司同意私自建造的厂房、库房，因未取得建设工程规划许可证，系违章建筑，其他装修、改建亦未经盛安公司同意，一审判决盛安公司赔偿错误。五、一审判决未支持于洪广返还石蜡款的诉请，证明房屋顶账协议履行期限已经届满，却又判决盛安公司赔偿于洪广损失，自相矛盾。六、一审判决龙煤集团、盛安公司共同承担赔偿责任，违反合同相对性和股东有限责任的规定，没有法律依据。综上所述，龙煤集团、盛安公司认为于洪广已经使用俱乐部、图书馆房框、场地近十九年，房屋顶账协议中于洪广的石蜡款债权早已抵消完毕，于洪广逾期使用房屋、场地的事实，因一审法院未保护盛安公司申请鉴定的权利致使案件事实不清。于洪广未经盛安公司同意装修、扩建房屋，所产生的费用依法应由其自行承担，一审法院认定盛安公司同意于洪广装修、扩建，进而判决龙煤集团、盛安公司赔偿损失，属于事实认定和适用法律错误，故请求二审人民法院查明事实，支持龙煤集团、盛安公司的上诉请求。 于洪广未发表答辩意见。 于洪广向一审法院起诉请求：1.确认2001年4月4日双方签订的房屋顶账协议有效，现因无法实际履行，同意解除协议，但要求龙煤集团、盛安公司承担违约责任，赔偿损失，即龙煤集团、盛安公司赔偿于洪广使用房屋改造建筑物692,878元（评估价值）；2.要求龙煤集团、盛安公司单方违约返还于洪广顶账蜡款100,000元；3.诉讼费用由龙煤集团、盛安公司负担。 盛安公司向一审法院起诉请求：1.判令解除房屋顶账协议，于洪广将房屋和场地返还给盛安公司；2.判令于洪广给付逾期交房租金损失（具体数额待鉴定后确定）；3.于洪广承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2001年4月4日鸡西矿务局三五一厂（改制后更名为黑龙江盛安民用爆破器材有限责任公司，该公司由黑龙江龙煤矿业控股集团有限责任公司控股）与于洪广签订房屋顶账协议，内容为甲方鸡西矿务局三五一厂，乙方于洪广，经双方共同协商，就局三五一厂以俱乐部使用权顶于洪广提供材料款等有关事宜达成如下协议：一、甲方以俱乐部房屋及原总厂图书馆房框、场地使用权、车队油库五个油罐顶购乙方乳化炸药生产原料专用蜡款壹拾万元整。二、乙方必须在签订合同之日起三个月内一次性供给甲方价值壹拾万元的专用蜡。三、本俱乐部今后如发生银行贷款争议，甲方有权收回，并退还给乙方壹拾万元专用蜡款，由此给乙方造成的损失按乙方实际投入，甲乙双方协商解决。四、乙方只有房屋使用权，没有拆除和转让权。五、此协议自双方签字之日起生效，一式贰份，由双方共同留存、信守。协议签订后，盛安公司将俱乐部、场地等交付给于洪广使用，于洪广在此经营城子河区昌盛石蜡产品加工厂，期间对该房屋进行了装修和改建，其中包括厂房保温板、库房、砼地面、钢板地面、装车平台钢板、回填土、6架房架、彩板屋面、渗井、电机井、火炕、塑料窗、天棚扣板、地砖、上水管、下水管、铝芯电缆、铁艺大门、铁栏杆围墙、门前砼地面，依协议使用至今。2018年8月龙煤集团在没有告知于洪广的情况下，将于洪广使用的俱乐部房屋进行评估，并以740,300元价格竞拍给案外人张晓艳，于洪广于2018年9月初得知此房被拍卖后，于同年9月16日向龙煤集团、盛安公司主张优先购买权未果。审理过程中，于洪广申请司法鉴定。经双方当事人同意，本院委托鸡西誉和资产评估有限公司对于洪广请求的俱乐部房屋（城子河区昌盛石蜡产品加工厂）及厂房室内装修、扩建和维修厂房投入的价值进行评估，鸡誉和[2019]评司鉴字29号鉴定意见为：房屋建筑物评估值为692,878元。盛安公司对该鉴定结论提出异议，认为该评估项目的原值和成新率不真实，高于市场价值，评估结果不客观不准确。认为油罐（内有排管加热器）、型煤锅炉、反应釜（内有排管加热器），是于洪广生产设备，对盛安公司没有利用价值，于洪广可连同设备一并拆走。厂房（保温板结构）、库房、立式锅炉、渗水井、电机井、上水管、下水管、铁艺大门、铁栏杆围墙、彩板屋面、砼地面、门前砼地面、回填土、火炕、塑料窗、地砖、天棚扣板未经盛安公司同意改建和扩建，根据法律规定承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用由承租人负担，据此要求盛安公司赔偿没有法律依据，于洪广对上述物品可拆走。另外，钢板地面未与地面固定于洪广可拆走。铝芯电缆、装车平台钢板不属于装饰装修物于洪广可拆走。盛安公司亦申请对俱乐部房屋、图书馆房框、场地自2001年4月起至鉴定日期间的租金数额以及俱乐部房屋、图书馆房框、场地当下的年租金数额及五个油罐2001年4月顶账时的价值进行司法鉴定。经双方当事人同意，本院委托鸡西誉和资产评估有限公司对盛安公司请求的事项进行司法鉴定。2019年8月12日鸡西誉和资产评估有限公司将该委托事项退回，并附退案函称，因时间跨度太大，我公司信息积累有限，无法找到可靠的参考案例，无法履行评估程序，导致司法鉴定无法进行，现将有关材料退回。 一审法院认为，于洪广与盛安公司签订的房屋顶账协议，是双方真实意思表示，且符合法律规定。双方签订的没有使用期限的房屋顶账协议，实际上形成了一种不定期的租赁关系，此种租赁关系当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据法律规定，租赁期限不得超过20年，于洪广自2001年4月使用至今未到20年期限，2018年8月龙煤集团、盛安公司在没有通知于洪广的情况下将俱乐部房地产拍卖给案外人张晓艳，导致房屋顶账协议无法继续履行，造成违约，对此应当承担违约责任。关于于洪广投入的损失。于洪广在使用俱乐部房屋及场地时为生产经营需要，进行了必要的装修改建，盛安公司称未经其同意进行的装修和改建，费用自行负担。事实上中联评报字[2017]第2274号资产评估报告已将于洪广在使用中的房屋所进行的修建和投入，包括重新做的水泥地面、塑料门窗及防盗门等均在作价中以盛安俱乐部现有的资产价值定价，而此部分投入为于洪广投入，作为俱乐部及场地的所有权人对其具有管理责任，于洪广在使用期间进行的投入和改建，龙煤集团、盛安公司并未提出异议，且在本院现场勘察笔录中，龙煤集团、盛安公司对于洪广的投入及改建没有异议并签字确认，据此，说明龙煤集团、盛安公司对于洪广的投入已经默认，故本院对于洪广使用俱乐部、场地期间装修及投入予以确认，对该项请求合理部分予以支持，对于洪广投入的生产设备油罐、反应釜及锅炉在合同解除后自行拆走。关于盛安公司称通知于洪广腾房的时间是2018年12月份起至今已超过5个月，现于洪广在通知后的合理期限内未腾退房屋和场地的问题。盛安公司于2019年2月23日向于洪广送达搬迁通知书，限其三天内搬迁，并非2018年12月，既然是租赁关系，盛安公司依法应当在俱乐部拍卖前合理期限内通知于洪广搬迁，故盛安公司该项辩解理由不符合法律规定，本院不予采信。关于司法鉴定问题。因盛安公司对鸡西誉和资产评估有限公司司法鉴定意见书鉴定结论的异议理由，未能提供反驳证据证实，故本院对其反驳主张不予采信，对该鉴定结论意见（除油罐（内有排管加热器）、反应釜（内有排管加热器）、型煤锅炉、立式锅炉生产设备外）予以采信。于洪广请求龙煤集团、盛安公司单方违约返还顶账蜡款100,000元，因于洪广用100,000元石蜡款顶购俱乐部及图书馆房框、场地的使用权，且已使用18年，要求龙煤集团、盛安公司返还100,000元蜡款没有法律依据。故于洪广的该项请求本院不予支持。关于盛安公司请求解除房屋顶账协议，现于洪广同意解除，故本院对该项请求予以支持。关于盛安公司请求于洪广给付逾期交房租金损失，因双方签订的房屋顶账协议，没有约定使用期限，且盛安公司违约在先，故不存在逾期交房租损失，该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，于洪广要求龙煤集团、盛安公司因违约赔偿损失的诉讼请求合理部分即692,878元中的499,489元部分，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一款第（一）项之规定，判决：一、龙煤集团、盛安公司赔偿于洪广在使用俱乐部房屋、图书馆房框、场地期间进行装修、改建投入的物品（包括厂房保温板、库房、砼地面、钢板地面、装车平台钢板、回填土、6架房架、彩板屋面、渗井、电机井、火炕、塑料窗、天棚扣板、地砖、上水管、下水管、铝芯电缆、铁艺大门、铁栏杆围墙、门前砼地面）价值为499,489元，于本判决发生法律效力之日起三日内给付于洪广。二、驳回于洪广要求龙煤集团、盛安公司返还100,000元石蜡款及赔偿50吨卧室油罐（内有排管加热器）一个、12吨反应釜（内有排管加热器）一个、型煤锅炉及立式锅炉各一台总价值193,389元的请求。上述物品于本判决发生法律效力之日起三日内由于洪广自行拆走，拆除费用自负，因拆除造成房屋毁损的，于洪广应当恢复原状。三、解除于洪广与盛安公司签订的房屋顶账协议。四、驳回龙煤集团、盛安公司要求于洪广给付逾期交房租金损失的请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院二审查明，2019年4月23日盛安公司提起反诉并申请鉴定，2019年6月20日缴纳反诉费用。本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点是：盛安公司与于洪广法律关系性质；盛安公司是否应赔偿于洪广修建及投入损失；龙煤集团是否应承担共同赔偿责任。 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同采用书面形式，未采用书面形式，无法确定租赁期限的，为不定期租赁。本案盛安公司（原鸡西矿务局三五一厂）与于洪广签订的房屋顶账协议，约定局三五一厂以俱乐部使用权顶于洪广材料款，不符合租赁合同的法律特征，一审认定双方系不定期租赁关系不当。盛安公司申请鉴定以确定房屋使用权期限及逾期交房租金损失，因与本案争议焦点无关，一审法院未予鉴定并不损害其利益，故该项上诉理由不成立，本院不予支持。依据房屋顶账协议，于洪广合法使用房屋，并因经营需要对房屋进行必要的修建及投入，系合理添附。现俱乐部房屋由案外人张晓艳竞拍取得，侵害于洪广使用权，盛安公司应对于洪广使用房屋期间的修建及投入予以赔偿，一审依据鉴定结论确认损失金额正确。经查，本案提起反诉、缴纳反诉费用的主体仅为盛安公司，一审列龙煤集团为反诉原告错误，本院予以纠正。龙煤集团与盛安公司均系独立的法人单位，俱乐部房屋评估拍卖虽系龙煤集团委托，但盛安公司对此知情并认可，依据合同相对性，一审判决龙煤集团承担共同赔偿责任不当，本院予以纠正。 综上所述，龙煤集团、盛安公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持城子河区人民法院（2019）黑0306民初175号民事判决第二项、第三项； 二、变更城子河区人民法院（2019）黑0306民初175号民事判决第一项为：黑龙江盛安民用爆破器材有限责任公司赔偿于洪广在使用俱乐部房屋、图书馆房框、场地期间进行装修、改建投入的物品（包括厂房保温板、库房、砼地面、钢板地面、装车平台钢板、回填土、6架房架、彩板屋面、渗井、电机井、火炕、塑料窗、天棚扣板、地砖、上水管、下水管、铝芯电缆、铁艺大门、铁栏杆围墙、门前砼地面）价值为499,489元，于本判决发生法律效力之日起三日内给付于洪广； 三、变更城子河区人民法院（2019）黑0306民初175号民事判决第四项为：驳回黑龙江盛安民用爆破器材有限责任公司要求于洪广给付逾期交房租金损失的请求。 四、判决驳回于洪广要求黑龙江龙煤矿业控股集团有限责任公司承担赔偿责任的诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5,864元，由于洪广负担2,170元，黑龙江盛安民用爆破器材有限责任公司负担3,694元；二审案件受理费11,092元，由黑龙江龙煤矿业控股集团有限责任公司、黑龙江盛安民用爆破器材有限责任公司负担；鉴定费7,000元，由于洪广负担1,954元，黑龙江盛安民用爆破器材有限责任公司负担5,046元；反诉案件受理费1,150元，由黑龙江盛安民用爆破器材有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘宝国 审判员  杜 平 审判员  徐媛凤 二〇二〇年七月一日 书记员  李长艳