河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终2733号 上诉人（原审原告）：张丽芬，女，1965年7月29日出生，满族，住河北省唐山市路北区。 委托诉讼代理人：药东虎，北京市盈科律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：唐山力拓国际机械市场有限公司，住所地：河北省唐山市开平区开平镇半壁店村，统一社会信用代码911302005982807638。 法定代表人：王磊，该公司经理。 委托诉讼代理人：庄丽丽，女，1987年1月14日出生，汉族，该公司员工，住河北省唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：曹春雨，河北万春律师事务所律师。 上诉人张丽芬、唐山力拓国际机械市场有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市开平区人民法院（2019）冀0205民初673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐山力拓国际机械市场有限公司上诉请求：1、撤销一审法院（2019）冀0205民初673号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求，被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。主要事实和理由：1、被上诉人主张《商铺使用权出让合同》无效的理由是欺诈，而一审法院判决合同无效的理由是案涉合同因违反法律强制性规定无效。这样判决是违反法律规定。2、一审法院认定案涉合同约定将上诉人建设的唐山国际机械汽配城7栋45号商业房即商铺使用权一次性出让给被上诉人，这里没有任何出售的表述，一审法院将出让与出售混同，出让具有租赁特性，出售具有买卖特性。一审法院认定合同到期后地上建筑物所有权、产权属于被上诉人，不符合该合同的意思表示。合同到期后地上建筑物所有权归属是双方的真实意思表示，但是合同到期后产权归属于被上诉人却在合同第10条没有任何体现。假设的内容可能合同到期后也无法办理。一审法院认定事实错误。3、被上诉人具有完全民事行为能力，依据合同第11、12条明知商铺出让后存在风险。4、本案《商铺使用权出让合同》是基于政府行为，土地系集体建设用地使用地，租赁建设用地不违反法律规定。案涉的开平镇半壁店村的土地出租于力拓国际机械市场项目，既经过了开平区政府的同意，也经过了半壁店村委会的同意，且性质为建设用地，不存在法律规定的不得出让、转让或者用于非农业建设问题。一审法院既对上诉人提交的《河北省固定资产投资项目备案证》等文件予以认定，就应对案涉项目的土地性质予以明确。本案不存在一审法院认定的合同无效情形。5、对于上诉人兴建的商铺未有规范建设审批手续，由于该商铺被征收与拆迁，所形成的补偿纠纷不属于法院民事案件受理范围。综上，请二审法院依法判决。 张丽芬上诉请求：依法撤销（2019）冀0205民初673号民事判决第三项，改判支持上诉人请求赔偿因合同无效导致的房屋差价损失、经营损失共计264986元；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。主要事实和理由：1、一审法院认定《商铺使用权出让合同》实质为买卖合同而非租赁合同是认定事实清楚，证据确定充分。2、一审法院依审查、认定《商铺使用权出让合同》无效于法有据。3、一审法院没有支持上诉人要求被上诉人赔偿因合同无效导致的房屋差价损失、经营损失等属于错误。被上诉人网上宣传资料、被上诉人承诺每年按照总房款8%进行返租、在合同中约定被上诉人配合上诉人办理商铺产权登记手续等，上诉人已达到作为一般正常人水平的注意义务，一审法院认定上诉人对于合同无效也有一定过错属于事实认定错误。即使上诉人对于合同无效也有少部分过错，也应部分支持上诉人的此项主张。综上，请二审法院依法改判支持上诉人的诉讼请求。 唐山力拓国际机械市场有限公司答辩：1、张丽芬购买商铺并非居住使用，而是投资性质，由此不存在市场价款的差额问题。2、唐山力拓国际机械市场有限公司非房地产开发企业，即便合同确认无效的情形下，由于张丽芬知晓该商铺的具体用途，同时明知可能发生的市场风险，包括租金风险，故而对其上诉提出的房屋差价损失或者经营损失不存在法律支持的依据。综上，在原审原告没有证据证实该损失的存在及金额的情况下，其上诉主张的请求应不予支持。 张丽芬答辩：不同意唐山力拓国际机械市场有限公司的上诉请求,唐山力拓国际机械市场有限公司的上诉理由不能成立。一、一审法院认定涉案合同无效未超出原告诉讼请求。张丽芬在一审庭审中也强调，双方签订的合同违反了合同法第52条的规定应属于无效合同。况且退一步讲，合同效力是人民法院依职权审查的范围，法院有权审查合同的效力。二、原审法院认定涉案合同属于买卖合同完全正确。除了上诉意见外补充强调三点理由：1.张丽芬支付的房款是按照单价乘以销售面积计算的。2.法律上也不存在40年的使用权转让合同。3.唐山力拓国际机械市场有限公司在合同中也承认办理相关产权手续。这些都说明一审法院认定案涉合同符合买卖合同的特征完全正确。三、张丽芬是普通的购房人，看到唐山力拓国际机械市场有限公司的宣传，特别是出售给张丽芬之后还可以进行返租等，才购买了涉案商铺。如果是正常的商铺，拆迁款当然是属于张丽芬所有，但正是基于张丽芬购买的不是合法的商铺，所以她才无法得到拆迁款，所有损失应当由唐山力拓国际机械市场有限公司承担。四、无论唐山力拓国际机械市场有限公司与村委会签订的土地租赁合同是否有效，均不能否认唐山力拓国际机械市场有限公司将涉案商铺非法出售给张丽芬的事实。五、涉案商铺被拆迁后，政府部门只是针对唐山力拓国际机械市场有限公司进行补偿，而且唐山力拓国际机械市场有限公司也拒绝向一审法院表明其获得了多少拆迁利益，张丽芬只能向唐山力拓国际机械市场有限公司主张赔偿损失，唐山力拓国际机械市场有限公司称本案不属于人民法院受案范围于法无据。综上，唐山力拓国际机械市场有限公司的上诉理由不能成立，请法院依法予以驳回。同时，针对唐山力拓国际机械市场有限公司对于张丽芬的上诉答辩意见补充如下：一、张丽芬购买的房屋是居住还是商用，均存在房屋差价损失，商铺的差价损失还更高。二、唐山力拓国际机械市场有限公司在自身非房地产开发企业的情况下，变相搞房地产开发并出售，应当视为其对合同无效有更严重的过错，应当承担合同无效后的损失赔偿责任。 张丽芬向一审法院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商铺使用权出让合同》无效；2.判令被告向原告返还款项239013元并按同期贷款利率支付利息，支付自起至房屋被拆之日止的占用房屋费用19121元（按一年计算）；3.判令被告赔偿原告因合同无效导致的房屋差价损失等264986元。 一审法院认定事实：唐山力拓公司系依法登记成立的有限责任公司，经营范围为房屋租赁、企业管理服务、汽车销售、二手车买卖代理服务等。2015年2月22日被告唐山力拓公司（甲方）与原告张丽芬（乙方）签订《唐山国际机械汽配城商铺使用权出让合同》。该合同约定将被告建设的唐山国际机械汽配城7栋45号商业用房即商铺（面积42平方米）40年（自2013年8月1日至2053年7月31日止）的使用权一次性出让给原告。商铺使用权总额239013元整（5690.79元／平方米＊42平方米），商铺实行返租政策，返租期限为三年，自2015年2月2日至2018年2月1日，每年的返租金额为19121元（房屋单价＊销售面积＊8%），三年总计57363元，冲抵购买商铺使用权的款项，原告向被告实际缴纳181650元。该合同还约定：“第五条交付时间甲方于2021年2月1日前，将商铺使用权交付乙方。……第八条托管服务本商铺物业托管期限为6年，甲方实行统一运营统一管理，详见【物业委托经营管理协议】。第九条违约责任9.1合同期内，如甲方无法定理由解除本合同，甲方应全额退还乙方所交纳的商铺使用权价款，并赔偿乙方因此而遭受的全部损失（包含利息）……第十条地上建筑物及所有权、产权10.1本合同到期后，地上附着物及乙方增设的可移动部分装修，归乙方所有。10.2如因政府整体区域规划，需本项目办理规划调归手续并办理产权证，甲方应配合乙方办理本商铺产权登记手续，而因此产生的一切费用（如补交土地出让金及税费等）由乙方支付。……”。原告2015年2月2日缴纳40年商铺使用权款181650元，被告为原告出具收款收据一张。合同签订当日原告与被告唐山力拓商业管理有限公司签订《物业委托经营管理协议》。该公司系被告全额投资控股的子公司。原告自2018年2月1日三年返租期满后未再收到返租租金。2018年12月11日被告向原告发出腾清建筑物的《告知函》。原告主张该商铺已经于2019年3月底被拆除。另查明，被告建设的唐山力拓国际机械市场项目于2012年5月11日取得《河北省固定资产投资项目备案证》。被告与唐山市开平区开平镇半壁店村村民委员会分别于2013年7月19日、2017年8月16日签订《土地租赁合同》和《土地租赁补偿合同》，约定被告租赁半壁店村所有的位于唐山市开平区道），面积237.01亩的集体性质土地建设唐山力拓国际机械市场项目，租赁期限为40年，自2013年8月1日至2053年7月31日，后又补充约定总租期顺延至2057年7月31日。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权与买受人，买受人支付价款的合同。依据原告与被告签订的《商铺使用权出让合同》内容，被告将自建的唐山国际机械汽配城商业用房40年使用权按建筑面积以每平米5690.79元的价格一次性出售给原告，并在合同的第十条约定了合同到期后的地上建筑物所有权、产权归属于原告方，故该合同符合商品房买卖合同的特征，而非租赁合同。被告辩称取得的《河北省固定资产投资项目备案证》是经过相关部门的审核批准，并以此作为企业资质证书号进行投资建设商铺进行出让，与原告订立的出让合同合法有效的意见，于法无据，本院不予采信。被告辩解《物业委托经营管理协议》系原告与唐山力拓商业管理有限公司签订与其无关，经本院审理查明，唐山力拓商业管理有限公司是被告投资的独资子公司，故对该辩解意见本院不予支持，被告应承担相应的责任。本案被告出售商品房并未取得商品房预售许可证，且该项目占用的土地系租赁半壁店村委会的集体土地，土地使用权并未发生转移。依据有关法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。综上，原、被告之间签订的《商铺使用权出让合同》因违反法律强制性规定无效。对于合同无效，双方当事人应当依据合同法第五十八条的规定，依据该合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告应返还原告商铺转让款181650元，并参照双方约定的返租金的标准向原告支付占用资金期间的利息损失。原告主张被告赔偿因合同无效导致房屋差价损失等264986元，认为原告系完全民事行为能力人，签订合同应有审慎的审查义务，被告非房地产开发企业，经营范围亦不包括房地产开发，对于合同的无效原告也具有一定的过错，故对原告的该主张，本院不予支持。遂判决：一、确认原告张丽芬与被告唐山力拓国际机械市场有限公司签订的《商铺使用权出让合同》无效；二、被告唐山力拓国际机械市场有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张丽芬购买商铺转让款181650元，并给付2015年2月2日至2019年商铺被拆除之前的利息76484元，以上合计258134元；三、驳回原告张丽芬的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9031元，原告张丽芬、被告唐山力拓国际机械市场有限公司各担负4516元。 二审诉讼中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审法院认定事实相同。 本院认为，关于上诉人唐山力拓国际机械市场有限公司主张一审法院判决《商铺使用权出让合同》无效的理由与上诉人张丽芬主张该合同无效的理由不一致，因此一审判决是违反法律规定的问题，无效合同制度是法律对合同自由的限制，是国家为维持社会公共利益之需要而运用公权力对当事人的民事行为所进行的主动干预，人民法院应主动审查合同效力。故唐山力拓国际机械市场有限公司该上诉请求理据不足，本院不予支持。一审法院依据案涉《商铺使用权出让合同》第二条、第十条等相关内容、唐山力拓国际机械市场有限公司收取张丽芬案涉商铺款的名称、方式、数额等内容综合认定《商铺使用权出让合同》为商品房买卖合同并无不妥。唐山力拓国际机械市场有限公司主张一审法院认定《商铺使用权出让合同》为买卖合同是认定事实错误理据不足，本院不予支持。因唐山力拓国际机械市场有限公司至今尚未取得案涉商铺的房产证及土地使用证，故一审法院认定案涉合同违反法律强制性规定而无效并无不妥。唐山力拓国际机械市场有限公司主张“案涉合同是基于政府行为、租赁建设用地不违法，故本案不存在一审法院认定的无效情形”理据不足，本院不予支持。因上诉人张丽芬对于《商铺使用权出让合同》的无效也具有一定的过错，且张丽芬主张唐山力拓国际机械市场有限公司赔偿其因合同无效导致房屋差价损失等264986元并无证据对该数额予以证实，故一审法院对张丽芬该项主张不予支持并无不妥。张丽芬上诉主张支持其房屋差价损失、经营损失264986元理据不足，本院不予支持。 综上所述，唐山力拓国际机械市场有限公司、张丽芬的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10447元，由上诉人唐山力拓国际机械市场有限公司负担5172元，由上诉人张丽芬负担5275元。 本判决为终审判决。 审判长  高贺莉 审判员  许永委 审判员  沈 军 二〇二〇年七月二十四日 书记员  房善忠