山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终6556号 上诉人(原审被告）：青岛农村商业银行股份有限公司王哥庄支行，住所地青岛市崂山区王哥庄街道办事处驻地李王公路与王青公路交界处南侧。 负责人：温艳，职务行长。 委托诉讼代理人：王慧慧，山东众成清泰（西海岸）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王恩国，山东众成清泰（西海岸）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：高维明，男，1978年12月3日出生，汉族，户籍地青岛市李沧区。 被上诉人（原审原告）：青岛市崂山区丰盛福利厂，住所地青岛市崂山区王哥庄街道桑园村。 法定代表人：李峰，职务经理。 上诉人青岛农村商业银行股份有限公司王哥庄支行（以下简称农商行王哥庄支行）、上诉人高维明因与被上诉人青岛市崂山区丰盛福利厂（以下简称丰盛福利厂）租赁合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初4144号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 农商行王哥庄支行向本院提出上诉请求：1.撤销青岛市崂山区人民法院作出的（2019）鲁0212民初4144号民事判决书，依法改判农商行王哥庄支行与高维明之间关于位于青岛市崂山区桑园社区房产3149.71平方米及设备的买卖行为有效。2.本案一、二审案件受理费等所有诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院认定“农商行王哥庄支行对于农村集体土地上的房屋进行拍卖的行为，违背房随地走原则，且涉案土地属于农村集体土地，房屋无合法手续，故系无效行为”系适用法律错误。首先，我国物权法第146条、第147条，担保法、房地产管理法均对房随地走，地随房走作了明确规定。房随地走是指某块土地上的土地使用权被处分时该土地上的房屋等建筑物及其附属设施也随之一并处分，反之，建筑物、构筑物及其附属设施被处分时该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权也要一并处分，即所谓的地随房走。我国法律规定房随地走、地随房走，旨在强调房地一体，即强调权利转移时一定要随着转移以保证权利最终归属同一个权利主体。一审法院认为房屋无合法手续而不予认定该房屋的财产权，是片面的理解房随地走的法律含义，将房与地的权利主体予以割裂。根据2010年11月30日执行和解协议约定，丰盛福利厂用以抵债的房产不存在其他争议权利主体，因此根据房地一体的原则，农商行王哥庄支行依照房产现状处置该资产并无不当，农商行王哥庄支行与高维明的买卖行为合法有效。若根据原审法院认定，则丰盛福利厂与农商行王哥庄支行签订执行和解，将该房产抵顶给农商行王哥庄支行的行为亦无效，违反了房随地走原则，丰盛福利厂根本无权处置该集体土地上的非法房产，则该和解协议无效，现在丰盛福利厂应向农商行王哥庄支行偿还原借款及产生的罚息、复利等产生的各种费用。其次，根据《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部的通知》，对在租赁的集体土地上建造的厂房等原则上可以进行现状处置。在不改变租赁合同前提下，可不征得集体经济组织同意进行现状处置，处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质，买受人或承受人按照房屋现状取得房屋，后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除、拆迁及补偿不能等风险由买受人或承受人自行负责。根据最高院该通知，对如此不具备初始登记条件的房产，原则上是可以进行现状处置的。农商行王哥庄支行委托拍卖及拍卖公司发布的公告中，均明确告知拍卖房产及设备是以现状处置的，由买受人自行承担相关风险。因此根据法律规定，农商行王哥庄支行依照房产现状处置该房产并无不当，农商行王哥庄支行与高维明的买卖行为合法有效。一审法院认为“农商行王哥庄支行处置房产及设备时，未举证证明农商行王哥庄支行曾将出售意向明确告知丰盛福利厂，农商行王哥庄支行承担举证不能的不利后果。而农商行王哥庄支行委托拍卖公司登报公告不能视为向丰盛福利厂发出的出售通知”系认定事实错误。一审法院认为农商行王哥庄支行未能举证证明其曾将出售意向明确告知丰盛福利厂，认为登报公告系向不特定主体发出，系履行拍卖程序的一部分，不能视为通知，而认定农商行王哥庄支行承担不能举证后果。一审法院明显认定事实错误。农商行王哥庄支行已向一审法院提交了包括拍卖合同、拍卖公告报纸等证据证明自己的主张。拍卖公告中农商行王哥庄支行公开宣告其出售意向，公告具有广泛性和周知性，当然包括向丰盛福利厂告知。且拍卖公告不仅仅是一个程序性文件，其功能性亦不可忽视，就是要向社会公众表达委托人的拍卖意向，以使有关人行使竞买的优先权，这也是拍卖公告的一项重要内容。一审法院简单的将该公告作为程序性文件，而认定农商行王哥庄支行不能举证认定事实错误。 上诉人高维明经本院合法传唤未到庭参加诉讼。 被上诉人丰盛福利厂未到庭发表答辩意见。 丰盛福利厂向一审法院起诉请求：1.确认两被告之间的买卖关系无效;2.要求被告高维明承担自2016年4月8日起至判决生效期间的场地使用费（参照租赁费）暂计55500元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2002年12月31日与崂山区王哥庄街道桑园社区居民委员会签订土地租赁合同，承租了9.8亩土地并建设房屋，使用期限自2000年12月31日起至2030年12月31日止。2010年11月30日，原告因欠被告农商行王哥庄支行借款，双方在法院的调解下达成协议，约定：原告将3149.71平米房屋及8台设备抵顶，原告维持与桑园社区居民委员会租赁关系不变，并以承租方式继续承租涉案房屋等，被告农商行王哥庄支行如处理上述资产，原告有优先购买权。2016年4月，被告农商行王哥庄支行将涉案房屋卖给被告高维明，高维明于4月8日将原告所有的设备等清理出房屋，并占有使用3149.71平米厂房外的面积约3700平米场地至今，原告多次找被告协商处理未果，特诉至法院，望判如所请。 一审法院认定事实：2002年12月31日，原告丰盛福利厂（乙方）与案外人青岛市崂山区王哥庄街道桑园居民委员会（原名：青岛市崂山区人民政府王哥庄街道办事处桑园村民委员会）（甲方）签订《土地租赁协议》，约定甲方将座落在李王公路南侧，仰口物资公司的可耕地9.8亩，租赁给乙方建厂房用，使用年限30年，自2000年12月31日至2030年12月31日止。乙方每年需向甲方缴纳青苗补偿费（租赁费）。2010年11月30日，被告农商行王哥庄支行（原名：青岛华丰农村合作银行王哥庄支行）（甲方）与原告（乙方）和案外人青岛欣荣包装有限公司（丙方）签订《执行和解协议》，载有：“因借款及担保合同纠纷案。甲方将乙方、丙方等债务人诉至青岛市崂山区人民法院。青岛市崂山区人民法院已做出（2010）崂王民商初字第2号、（2010）崂王民商初字第101号、（2010）崂王民商初字第166号等民事判决书。上述法律文书已发生法律效力，但债务人仍未履行义务…….三、乙方位于崂山区王哥庄街道桑园社区的3149.71平方米房产、8台设备等经评估金额为2583020.74元。乙方自愿以上述资产以资抵债，抵顶第一项、第二项所欠甲方的债务及甲方为实现债权发生的费用（包括诉讼费、保全费、执行费合计58590元）……六、如甲方处理上述资产，乙方有优先购买权。乙方应当在接到甲方通知后三日内行使优先购买权，否则，视为放弃……”。同日，被告农商行王哥庄支行（原名：青岛华丰农村合作银行王哥庄支行）（甲方）与原告（乙方）签订协议一份，约定：“乙方租赁抵顶给甲方的3149.71平方米房产、8台设备，租期二年，两年租金40000元（两年为一个租赁期）。租赁合同到期后，如甲方继续出租，乙方有优先承租权；如甲方处理上述资产，乙方有优先购买权。乙方应当在接到甲方通知后三日内行使优先购买权，否则，视为放弃”。庭审中，被告农商行王哥庄支行称租赁合同到期后，原告未续租。2016年3月9日，被告农商行王哥庄支行（原名：青岛农村商业银行股份有限公司崂山支行）委托案外人青岛金诺拍卖有限公司对位于青岛市崂山区桑园社区房产3149.71平方米及设备进行拍卖。2016年3月14日，案外人青岛金诺拍卖有限公司在青岛财经报A6版发布《拍卖公告》，载有：“一、拍卖标的：王哥庄街道桑园社区房产3149.71平方米及设备，起拍价：140万元，竞买保证金140万元。二、拍卖标的展示时间、地点：自公告之日起在标的所在地现场展示，拍卖标的详情请致电拍卖公司咨询。三、竞买登记手续办理：有意竞买者请于2016年3月21日16时前交纳拍卖保证金……四、拍卖时间、地点：2016年3月22日10时，在青岛金诺拍卖有限公司拍卖厅进行……”。2016年3月22日，案外人对上述标的进行公开拍卖，被告高维明以140万元的价格竞得上述标的。另查明，涉案房产系在青岛市崂山区桑园社区集体土地上建设，无合法手续。庭审中，原告称关于诉请的第二项（向被告高维明主张租赁费）暂不主张。一审法院认为，本案的焦点问题为：一、原告是否可以申请二被告之间的合同无效；二、合同效力问题。关于第一个焦点问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，当事人起诉必须符合的条件包括了四项，其中第一项就是原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，丰盛福利厂（乙方）与农商行王哥庄支行(甲方)签订的执行和解协议约定“如甲方处理上述资产，乙方有优先购买权。乙方应当在接到甲方通知后三日内行使优先购买权，否则，视为放弃”，故丰盛福利厂与本案有直接利害关系，可以作为原告起诉。关于第二个焦点问题，丰盛福利厂基于与案外人桑园居委会的租赁合同而在涉案土地上建设3149.71平米的房屋，该房屋无合法手续。因丰盛福利厂与农商行王哥庄支行经济纠纷，诉至法院，因丰盛福利厂无力偿还债务，丰盛福利厂与农商行王哥庄支行私下自行达成和解协议，将涉案房产抵顶原告债务，之后被告农商行王哥庄支行实际上控制、支配了涉案3149.71平米房屋和设备。双方另约定，若被告农商行王哥庄支行处理涉案房屋和设备，原告有优先购买权。原告应当在接到甲方通知后三日内行使优先购买权，否则，视为放弃。根据《中华人民共和国拍卖法》第六条之规定，拍卖标的应当是委托人所有或依法可以处分的物品和财产权利。本案中，被告农商行王哥庄支行采取拍卖的形式，对位于农村集体土地上的3149.71平米的房屋进行拍卖的行为，违背房随地走原则，且涉案土地属于农村集体土地，房屋无合法手续，故系无效行为。另，因被告农商行王哥庄支行与原告约定，处分该财产时，原告享有优先购买权。而被告农商行王哥庄支行未举证证明被告曾将出售意向明确告知原告，按照“谁主张，谁举证”的原则，被告农商行王哥庄支行应承担举证不能的不利后果，故法院认为，设备的拍卖行为无效。关于被告农商行王哥庄支行举证曾在拍卖报纸公告，法院认为，该公告系案外人青岛金诺拍卖有限公司登报公告，系向不特定主体发出，系履行拍卖程序的一部分，不能视为被告农商行王哥庄支行向原告发出的出售通知。综上，原告所诉事实清楚，证据充分，法院予以支持。判决：被告青岛农村商业银行股份有限公司王哥庄支行与被告高维明之间的关于位于青岛市崂山区桑园社区房产3149.71平方米及设备的买卖行为无效。 二审期间上诉人农商行王哥庄支行提交以下证据。证据一、执行裁定书和执行和解协议各一份。拟证明：1.2010年11月30日执行和解协议明确声明是在法院主持下达成，崂山区人民法院同时出具执行裁定书，对和解协议内容予以确认，以上充分说明该执行和解协议系经法院主持并得到法院认可的情况下达成，并非一审判决所认定的私下自行达成。2.执行和解协议及执行裁定书均明确载明确认案涉房产及设备均归上诉人所有，以此抵顶被上诉人丰盛福利厂及其关联主体的相关债务，因此上诉人具有案涉房产及设备的所有权，这一事实业经青岛市崂山区人民法院执行裁定书予以确认，上诉人处理自己具有所有权的财产并不违反拍卖法第六条的规定。证据二：司法拍卖信息一宗，拟证明经法院主持拍卖的青岛市崂山区中韩镇中韩村1-3户房产亦是属于村集体土地上的房产，该房产经淘宝网司法拍卖，现已顺利成交。证明村集体土地上的房产经合法手续是可以进行拍卖的，上诉人通过委托评估公司经合法拍卖手续拍卖所有的房产及设备亦是合法的，并非一审法院认定的无效。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，当事人之间法律关系性质的认定，应当根据诉争内容和本案事实确定。依据本案当事人的诉辩主张，双方诉争的是租赁合同中优先权的行使，本案应系租赁合同纠纷,一审判决认定本案为财产损害赔偿纠纷不当，本院予以纠正。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，出租人出租租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。具体到本案，被上诉人丰盛福利厂将位于王哥庄街道桑园社区房产3149.71平方米及设备抵顶所欠农商行王哥庄支行的债务，其如果认为农商行王哥庄支行转让以上财产的行为侵害了其优先购买权，可以要求对方承担赔偿责任，而无权请求确认农商行王哥庄支行与高维明之间的转让行为无效。一审判决对此认定不当，本院予以纠正。 上诉人高维明经本院合法传唤，未在指定期间内到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条的规定，原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理。因此对于高维明的上诉按其撤回上诉处理。 综上所述，上诉人的上诉理由成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初4144号民事民事判决； 二、驳回青岛市崂山区丰盛福利厂的诉讼请求。 一审案件受理费1188元，由青岛市崂山区丰盛福利厂承担。二审案件受理费1188元，由青岛市崂山区丰盛福利厂承担。 本判决为终审判决 审判长 刘 琰 审判员 徐 明 审判员 王化宿 二〇二〇年七月二十九日 书记员 阚玉龙