江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1298号上诉人（原审被告）：黄小月，女，1974年10月5日出生，汉族，住江西省吉安县。委托诉讼代理人：罗燕飞，江西向群律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭珍萍，江西向群律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾麟德，男，1962年6月13日出生，汉族，住江西省吉安县。委托诉讼代理人：文宗森，江西文冠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖跃荣，男，1975年10月7日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。上诉人黄小月因与被上诉人曾麟德、肖跃荣物权确认纠纷一案，不服吉安县人民法院（2020）赣0821民初545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄小月及其委托诉讼代理人罗燕飞，被上诉人曾麟德及其委托诉讼代理人文宗森，被上诉人肖跃荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄小月上诉请求：一、撤销原判，改判驳回曾麟德一审的诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由曾麟德负担。事实与理由：1、本案诉争房屋与柴间系主物与从物关系，柴间作为从物附属于诉争房屋而存在，房屋有独立产权，柴间没有独立产权，两者使用功能相互独立、配合使用，曾麟德将房屋（主物）转让给肖跃荣时，柴间随主物一并转让，2005年6月20日，上诉人与肖跃荣签订的《房屋买卖合同》约定肖跃荣将房屋和柴间出售给上诉人，上诉人由此合法取得房屋所有权和柴间的使用权；2、吉安县劳动就业服务管理局1991年建有单位宿舍楼16套房及柴间，单位给每位干部职工分配宿舍一套及配套柴间一间，案涉房屋及配套柴间最开始分配给刘桃香，刘桃香将房屋及配套柴间转给曾麟德，曾麟德也非原始取得，黄小月使用房屋及配套柴间至拆迁长达14年之久，曾麟德无任何异议，一审认定曾麟德作为原住户未转让案涉柴间使用权不当；3、吉安县劳动就业服务管理局当初分配房屋一套配套柴间一间，显然柴间就是赠送，柴间一直未办理所有权证，2019年9月18日出具的《就业局院内宿舍所属柴间的建设过程及权属情况说明》与事实相悖，不具有法律效力。曾麟德辩称：1、柴间与单位宿舍并非同时建设，先建单位宿舍，为了安置单身宿舍的配套厨房，单位集资将厨房改建成柴间，集资户每人一间柴间，吉安县劳动就业服务管理局保留柴间的所有权，原住户仅享有使用权，正因如此，答辩人只能转让有所有权的房屋，不能转让所有权归吉安县劳动就业服务管理局的柴间，且答辩人与肖跃荣签订的合同也仅仅约定转让案涉房屋，并未涉及柴间；2、黄小月一审提供其与肖跃荣2005年6月20日签订的《房屋买卖合同》虽约定包括柴间，但该合同与其在吉安县房管局备案的《房地产买卖契约》不一致，备案合同仅约定房屋所有权，未涉及柴间，且两份合同肖跃荣的签名明显有区别，非备案的《房屋买卖合同》不是真实的，系黄小月伪造；3、本案诉争房屋与柴间不构成主物与从物关系，房屋所有权人是答辩人，柴间的所有权人是吉安县劳动就业服务管理局，且两者并非同时建造；4、柴间所占的土地是吉安县劳动就业服务管理局的，建设也由吉安县劳动就业服务管理局负责，吉安县人民政府也建议各单位就公房做出处置，吉安县劳动就业服务管理局系柴间的合法使用权人，该柴间的处置权一直在吉安县劳动就业服务管理局手上，吉安县劳动就业服务管理局出具柴间所有权属原户主即答辩人所有合法有效，该情况说明应予采信；另外与本案类似的两个柴间已协商解决，即房屋的拆迁面积补助归现住户，柴间的补偿款归原户主所有，该方式系大家均认可的合理处置方式。综上，一审认定曾麟德享有柴间的补偿款具有事实和法律依据。肖跃荣辩称：案涉柴间未办理产权证，柴间的补偿款与其无关，答辩人过去没有参与、以后也不会参与分配拆迁款，希望曾麟德与黄小月两人能协商解决。曾麟德向一审法院起诉请求：一、请求确认位于吉安县就业局院内2楼宿舍的附带楼下柴间（16.58平方米）拆迁补偿款71864元归其所有（初步定71864元，最终以拆迁管理部门具体发放的金额为准）；二、本案诉讼费由黄小月负担。一审法院认定事实：曾麟德于2003年12月23日将案涉房屋出售给肖跃荣，双方签订《房地产买卖契约》1份。契约约定，曾麟德自愿将坐落在吉安县城庐陵大道（就业局院内）的房地产（房屋建筑面积71.23平方米）出售给肖跃荣，房屋成交价格为28900元。肖跃荣购房后又将案涉房产出售给黄小月，双方于2005年6月20日签订《房屋买卖合同》1份，合同约定：肖跃荣自愿将案涉房屋及柴间出售给黄小月，案涉房屋坐落于吉安县劳动就业服务管理局院内2楼，建筑面积71.23平方米，套内实际面积超80平方米；楼下柴间1间在本住宅楼楼下对面，面积约9平方米，随该房屋一并转让，且转让价格已包含在上述价款中，不再另行支付价款；房价款为73000元，在合同签订之日支付定金20000元，在房屋产权证等相关过户手续办理完毕日支付剩余房款53000元；双方在本合同签订生效且黄小月支付定金之日起10日内到房地产主管部门办理过户手续。在办理房屋过户手续时，黄小月又与肖跃荣、王凤英于2005年11月22日签订《房地产买卖契约》1份，契约约定，肖跃荣、王凤英自愿将坐落在吉安县城庐陵大道的房地产（房屋建筑面积71.23平方米）出售给黄小月，房屋成交价格为30000元，该份《房地产买卖契约》留于房管部门存档。吉安县于2019年进行棚户区改造，依法对吉安县楼包括案涉住房及柴间进行征收。黄小月与吉安县住房和城乡建设局于2019年11月13日签订《吉安县2019年度城市棚户区改造工程房屋征收与补偿安置协议》1份，经测量及评估，产权人为黄小月的就业局宿舍1栋2单元201室的住宅面积为88.25平方米，评估金额为490935元；柴间面积为16.58平方米，评估金额为71864元；装修评估33029元，合计595828元；补偿安置方式为产权调换即选择110平方米户型房屋1套。现曾麟德认为上述补偿安置协议中包含其尚未转让的案涉柴间补偿款，侵犯其合法权益，故诉至法院请求确认案涉柴间拆迁补偿款71864元归曾麟德所有。另查明，吉安县就业局于1991年为解决干部职工住房难问题，建有单位宿舍楼1栋2单元共16套房以及建有柴间和杂物间，单位给每位干部职工分配宿舍1套及柴间1间。曾麟德原系吉安县就业局工作人员，属于案涉住房原住户之一。曾麟德原住单位宿舍1楼，后因刘桃香调离吉安县就业局，为此曾麟德被分配到即案涉房屋。曾麟德在房改时出资购买案涉房屋并办理房产证，住房面积71.23平方米。柴间的产权归吉安县就业局所有但未办理房产证，原住户拥有柴间使用权。吉安县就业局现已变更单位名称为吉安县劳动就业服务管理局，在单位院内宿舍进行棚户区改造时，于2019年9月18日出具《就业局院内宿舍所属柴间的建设过程及权属情况说明》，就业局院内宿舍于1991年由就业局出资建造，将单位建造的8间柴间通过改造成16间柴间分配给16套房改住户配套使用，并明确表明柴间产权归原住户所有；确认16套住房原户主和现户主名单，其中包括原户主曾麟德和现户主黄小月，双方对案涉柴间产权存在争议。一审法院认为，合法的物权受法律保护，物权的取得和行使，不得损害公共利益和他人合法权益。因本案所涉柴间的拆迁补偿款尚未发放，黄小月对案涉柴间的拆迁补偿款并未实际取得，不符合不当得利的构成要件，故本案的立案案由定为不当得利纠纷不当；本案所涉拆迁补偿款只是案涉柴间权利人享有的一项预期收益权利，结合曾麟德的诉请，确认本案为物权确认纠纷。本案所涉房屋及柴间在房改时，已经按照当时的法律和政策归属曾麟德所有及使用，曾麟德拥有案涉房屋的所有权及案涉柴间的使用权，应当受到法律保护。曾麟德取得案涉房屋的所有权后将房屋出售给肖跃荣，但双方签订的房地产买卖契约并未约定转让柴间使用权的相关内容，肖跃荣并未通过购买案涉房屋而取得案涉柴间使用权。后肖跃荣在出售案涉房屋产权时一并将案涉柴间转让给黄小月，其对案涉柴间转让已超出其所享有的物权范围，该案涉柴间转让行为应属效力待定，但案涉柴间的转让行为并未得到原户主曾麟德的事后追认，故原户主曾麟德按照单位房改政策仍然享有案涉柴间的使用权。现吉安县劳动就业服务管理局作出规定其院内宿舍所属柴间产权归原住户所有，曾麟德作为原住户一直未转让案涉柴间使用权，曾麟德据此享有案涉柴间的产权。肖跃荣辩称其不是本案适格被告的辩解意见，因肖跃荣转让案涉柴间的行为已经侵害曾麟德享有的合法权益，曾麟德起诉肖跃荣为被告未违反法律规定，对该辩解意见不予采纳。黄小月辩称其购买柴间并交付使用多年属于善意第三人、与曾麟德不存在合同关系并非适格被告的辩解意见，因善意第三人的取得前提是依照物权法第一百零六条规定“转让的不动产依照法律应当登记的已经登记，受让人已经取得不动产的所有权，原权利人不得要求受让人返还财产”，本案中案涉柴间并未办理房产证，黄小月未取得转让的案涉柴间所有权，故不能成为善意第三人；黄小月已签订房屋征收与补偿安置协议系案涉柴间拆迁补偿款的实际受益人，侵害了曾麟德的合法权益，曾麟德起诉黄小月为被告未违反法律规定，故对该项辩解意见不予采纳。黄小月辩称其已合法取得案涉房屋产权并一直在占有和使用柴间、曾麟德从未提出异议表示其完全默认黄小月享有柴间产权的辩解意见，因柴间系单位为了方便职工生活而分配给职工使用，所有权为单位所有，原住户只享有使用权而无处分权，现住户不能因为多年占用柴间就必然享有柴间产权，该项辩解意见于法无据，不予采纳。黄小月辩称其已与吉安县住建部门达成拆迁补偿协议可以印证黄小月对柴间享有产权的辩解意见，因吉安县住建部门与黄小月签订拆迁补偿协议的前提是基于黄小月合法享有案涉房屋及柴间的产权，现案涉柴间产权存在争议，该项辩解意见于法无据，不予采纳。黄小月辩称本案房屋原权利人并非曾麟德而是刘桃香、曾麟德不具备诉讼主体资格身份且诉请也没有事实与依据请求驳回曾麟德诉请的辩解意见，因刘桃香在房改前已调离就业局，曾麟德分配到刘桃香原居住的案涉房屋，并在房改时出资购买及办理房产证取得案涉房屋所有权，曾麟德在房改后属于案涉房屋的原户主，且吉安县劳动就业服务管理局出具的《就业局院内宿舍所属柴间的建设过程及权属情况说明》中亦确认曾麟德系原住户之一，黄小月虽有异议但未提交证据予以反驳，对该辩解意见不予采纳。综上所述，曾麟德要求确认位于吉安县劳动就业服务管理局院内2楼宿舍的附带楼下柴间拆迁补偿款71864元归其所有的诉讼请求，事实清楚，证据充分，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第九条、第三十三条规定，判决：确认位于吉安县1栋2单元201室的附带楼下柴间的拆迁补偿款71864元归曾麟德所有（案涉柴间拆迁补偿款以拆迁管理部门具体发放的金额为准）。案件受理费1596元，减半收取计798元，由黄小月承担。二审中，双方均未提交新证据。二审查明，一审时肖跃荣陈述“当时（2003年12月23日）曾麟德是随房屋带柴火间一起以28900元的价格卖给我，具体合同是否写明了转让柴间不记得了”“认可黄小月所说的卖给黄小月房屋价款是73000元”，二审时肖跃荣陈述“曾麟德将房屋卖给我时，把柴间一并交给我，我同样将房屋及柴间一并交给黄小月”。曾麟德二审陈述“房屋出售给肖跃荣时，说好柴间仅是方便肖跃荣使用，没有约定使用期限，吉安县劳动就业服务管理局什么时候要收回就什么时候收回”，肖跃荣对此予以否认。另查明，黄小月自2005年6月购置本案房产后即已入住，曾麟德将案涉房屋卖给肖跃荣后，其仍住在与案涉柴间同一小区的吉安县劳动就业服务管理局院内，其陈述不知道肖跃荣将案涉房产、柴间卖给了黄小月。另查明，吉安县劳动就业服务管理局2019年9月18日出具的《就业局院内宿舍所属柴间的建设过程及权属情况说明》注明房改后由于柴间没有参与房改，该局明确柴间产权归原住户所有，曾麟德不认可其将柴间卖给了肖跃荣，目前曾麟德、黄小月存在柴间所有权的争议。其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，曾麟德主张其2003年将案涉房屋（面积71.23平方米）出售给肖跃荣，双方口头约定只卖住房不卖柴间，因柴间的所有权属于吉安县劳动就业服务管理局，其无权买卖，仅答应肖跃荣使用柴间。黄小月从肖跃荣处购置案涉房产时，得知政府要拆迁，伪造一份本案所涉宿舍和柴间的房屋买卖合同欺骗吉安县建设局并签订《房屋征收与补偿安置协议》，案涉柴间的产权由黄小月享有（评估金额为71864元）。因劳动就业服务管理局明确表明院内宿舍所属柴间的产权归原住户曾麟德所有，故起诉要求确认吉安县1栋2单元201室的附带楼下柴间的拆迁补偿款71864元归其所有。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。曾麟德并没有提供案涉柴间的产权证以证实其对柴间享有产权，吉安县劳动就业服务管理局并非不动产登记机关，其无权就已交易多手、流转多年的柴间以说明的方式确认物权归属，《就业局院内宿舍所属柴间的建设过程及权属情况说明》不能证明曾麟德对案涉柴间享有物权；退一步讲，即使认定《就业局院内宿舍所属柴间的建设过程及权属情况说明》合法有效，作为原始取得柴间的所有权人吉安县劳动就业服务管理局已认可柴间的所有权属原业主即曾麟德所有，但结合肖跃荣“当时（2003年12月23日）曾麟德是随房屋带柴火间一起以28900元的价格卖给我”、“曾麟德将房屋卖给我时，把柴间一并交给我”等陈述，参考其对曾麟德关于“出售房屋给肖跃荣时，说好柴间仅是方便肖跃荣使用”的言论予以否认及接受柴间占有使用两年的事实，认定曾麟德将房屋带柴间转卖并交付给肖跃荣，肖跃荣将房屋带柴间转卖并交付给黄小月更符合客观事实；从常理上讲，若柴间未转卖仅是方便购买人配套使用，出卖人在出售房屋后必然会要求购买人肖跃荣或者实际占有人黄小月返还柴间，肖跃荣、黄小月接受并实际占有使用柴间至拆迁前长达16年，曾麟德自始至终未要求肖跃荣归还柴间，且作为同住吉安县长达14年的邻居，曾麟德陈述不知道肖跃荣将案涉房产、柴间卖给了黄小月，2019年9月吉安县劳动就业服务管理局打电话告知柴间拆迁的事才知道，曾麟德该陈述与常理不符，与情理不通，结合肖跃荣上述陈述及黄小月至今实际占有使用柴间长达14年的客观情况，认定曾麟德已将房屋带柴间转卖并交付给肖跃荣，肖跃荣将房屋带柴间转卖并交付给黄小月更符合客观事实。黄小月2005年6月从肖跃荣处购置本案房产后一直入住，接受并使用案涉附属柴间至2019年11月拆迁前，曾麟德既未取得案涉柴间的产权证，又未实际占有使用柴间，其关于柴间未转让，应确认其对柴间拆迁款归其所有的诉讼请求缺乏依据，亦有悖常理，一审认定曾麟德对案涉柴间享有产权明显与事实不符，一审判决支持曾麟德的诉讼请求缺乏依据，本院予以纠正，应驳回曾麟德一审诉讼请求。综上所述，黄小月的上诉请求依法成立，应予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉安县人民法院（2020）赣0821民初545号民事判决；二、驳回曾麟德的诉讼请求。一审案件受理费798元，二审案件受理费1597元，合计2395元，由曾麟德负担。本判决为终审判决。审判长  罗良华审判员  陈 麒审判员  李伟杰二〇二〇年七月二十七日法官助理王拯书记员纪慧