广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初159号 原告：玉林市玉州区城西街道新团社区居民委员会，住所地：广西玉林市玉州区城西街道新团社区。 法定代表人：文超南，主任。 委托诉讼代理人：陈成波，广西玉洲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗冬梅，广西玉洲律师事务所律师。 被告：周伟东，男，1971年3月24日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被告：苏俊英，女，1972年2月24日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 原告玉林市玉州区城西街道新团社区居民委员会（以下简称新团社区居委会）与被告周伟东，苏俊英租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人罗冬梅、陈成波，被告周伟东到庭参加诉讼。被告苏俊英经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新团社区居委会向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方2002年2月28日签订的《租赁合同》、2004年8月27日签订的《补充协议》和2010年8月6日签订的《租赁合同书》，被告将租赁物交还给原告；2、判令被告支付租金242260元给原告；3、判令被告支付违约金105万元给原告；4、本案的诉讼费由被告承担。在诉讼中，原告变更诉讼请求第2项为判令被告支付自2014年11月1日起至2019年10月31日止的租金264760元给原告，以后的租金继续计算，至被告将租赁物归还给原告之日止；第3项请求变更为判令被告支付滞纳金及违约金共105万元给原告（从2014年11月1日起至2019年10月31日，后续继续计算至被告付清租金之日止。）。事实与理由：2002年2月28日，原告与两被告签订《租赁合同》，约定（第二条）原告将位于玉林市玉州区办公楼部分房屋给被告使用，即该大楼一楼东面第一间、第七间、第六间后半间，第二、三、四五楼及二至五楼顶的外墙使用权租给被告使用，屋后走廊提供给被告停放车辆。（第三条）租赁时间为20年（从2002年11月1日起至2022年10月31日止）。并约定，（第五条）除了预付的36万元外，被告还应付租金44万元，分20年付清，其中，2002年11月1日至2012年10月31日的租金为2.1万元，2012年11月11日至2022年10月31日的租金为每年2.3万元。被告应在每年11月底前一次性付清当年度的租金，逾期不交每年按全部年租金加收5%滞纳金。另外，在《租赁合同》的第十三条还约定“如有一方违约，违约方需赔偿对方损失和违约金壹佰万元正”。2004年8月27日，原被告双方签订《补充协议》，乙方（指新社区居委会，下同）同意“将位于间的前半间与甲方（指周伟东、苏俊英，下同）原租用的本大楼东面第七间一整间进行交换，原合同的其他条款不变”。 2010年8月6日，原被告双方针对调整和增加部分租赁物，又签订《租赁合同书》，第二条约定乙方同意将位于人民西路新团社区居委会办公楼一楼东面算起第一间后半间与甲方原租用乙方办公楼一楼自东面算起第六间后半间进行调换，双方调换后的半间面积相同，大门仍作为整幢大楼的出入通道交由甲方管理使用，不另计租金。第三条约定确定从2010年10月1日起至2022年10月31日止。第一条约定原告将位于玉州区间（即社区社保站办公室）出租给被告使用。第四条约定前4年每年租金是人民币2.4万元，以后每4年按前4年租金递增5%租金。第五条约定先交租金后使用，每年交一次租金，签订《租赁合同书》时，被告先交付第一年租金2.4万元，以后每年9月30日前交下一年租金，逾期不交租金，每日按全年租金5%加收滞纳金。第十四条还约定如有乙方违约，违约方须赔偿对方损失和违约金50000元。 对于上述2002年2月28日签订的《租赁合同》及2004年8月27日签订的《补充协议》，被告从2014年11月1日至今未按合同支付租金，至今尚欠原告5年租金11.5万元及滞纳金17250元。对于上述2010年8月6日签订的《租赁合同书》，被告从2014年10月1日至今未按合同支付租金，至今尚欠原告5年租金127260元，及滞纳金2305245元。 至今，被告多年未按约定支付租金，被告也不愿与原告进行沟通。原告认为，被告的行为已经严重违反了诚实信用的原则，侵害了其合法权益，为此向本院提起诉讼。 被告周伟东、苏俊英辩称，一、答辩人周伟东、苏俊英并未拖欠被答辩人的租金，双方于2002年2月28日签订的《租赁合同》、2004年8月27日签订的《补充协议》及2010年8月6日签订的《租赁合同书》合法有效，双方应继续履行。上述两份租赁合同及补充协议签订后，答辩人周伟东、苏俊英一直积极、主动履行合同中约定的义务，按时足额缴交租金。至2010年9、10月左右，被答辩人新团居委会负责收租金及电水费的财务人员罗通找到答辩人，称新团居委会要搬到新的办公场所办公，他工作繁忙无暇交电费，因案涉租赁房屋共有5个电表（周伟东、苏俊英租赁房屋使用3个电表，另2个电表由新团居委会及其他租户使用）却只有1个缴费编号，罗通请求答辩人先统一交了5个电表的电费后再拿另外2个电表的缴费发票到新团居委会报销，亦可以从要缴交的租金中抵销，多还少补。答辩人按其要求，自2010年11月份起截止2019年8月15日止，代新团居委会垫付了另外2个电表的电费共151296.05元。期间，答辩人多次拿着交费发票找到罗通，要求新团居委会报销代垫的电费，但罗通一直以工作繁忙为借口拖延不予报销，并说到时从租金中抵扣即可。到2015年，答辩人再次找到罗通要求报销代垫的电费时，罗通称没空核对那么多电费单，叫答辩人先不交租金，等他有空再双方结算，多还少补。多次催办无果后，答辩人只能同意罗通的意见，从2015年起暂不交租金，等待双方结算后多还少补。2019年9月26日，周伟东、苏俊英又按合同约定缴交了2020年的租金共49460元，直至现在，答辩人仍继续代新团居委会垫付另外2个电表的电费。综上所述，答辩人周伟东、苏俊英一直积极主动履行合同的义务，不存在违约的情况，双方签订的合同合法有效，不存在解除合同的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，……”的规定，答辩人欠新团居委会的租金是10多万元，而新团居委会欠其电费累计也有10多万元，且答辩人2002年预付给被答辩人的租金也没有扣清，答辩人一直都在等新团居委会的通知与其进行结清。 二、答辩人无须支付违约金给新团居委会。关于违约金问题，如前所述，答辩人周伟东、苏俊英并未拖欠被答辩人的租金，实际是新团居委会工作人员工作拖拉松怠，至今未与答辩人进行结算并相互抵销所致。既然不存在违约情形，就不存在支付违约金的问题。另，新团居委会计算违约金的标准过高，于法无据。 综上，被答辩人的诉讼请求不符合法律规定，请求法院查明事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：周伟东与苏俊英系夫妻关系。案外人罗通系原新团社区居委会成员之一，其自1999年起任村委员，2014年前后任居委会副主任，2017年8月任居委会主任，从1999年起负责居委会出纳工作至2017年。2002年2月28日，新团社区居委会与周伟东、苏俊英签订《租赁合同》，约定原告将位于间后半间，第二、三、四、五层楼及二至五楼顶的外墙使用权全部租赁给被告经营使用，屋后走廊提供给被告停放车辆使用。租赁期限为20年，从2002年11月1日起至2022年10月31日止。20年全部租金合计人民币80万元。租金支付方式为：被告已预付租金36万元整，扣除后，被告还应支付租金44万元，分20年付清。前10年每年交租金21000元，后10年，每年租金23000元。被告在每年11月底前一次性付清当年租金，逾期不交，每年按全年租金加收5%滞纳金。合同第十三条约定，双方签字盖章后应视本合同内容为准则，任何一方不能违约，如有一方违约，违约方需赔偿对方损失和违约金100万元。2004年8月27日，原、被告双方签订《补充协议》，新团社区居委会同意将位于人民西路新团村委办公楼一楼东面第二、三间的前半间与被告原租用合同的本大楼东面第七间一整间进行交换，原合同的其他条款不变。2010年8月6日，原被告签订《租赁合同书》，约定新团社区居委会将位于间出租给被告使用，租赁时间自2010年10月1日起至2022年10月31日止，前4年每年租金24000元，以后每4年按前4年租金递增5%租金。租金支付方式为先交租金后使用，租金每年交一次，每次交一年。签订本合同后被告先支付第一年租金24000元，以后每年9月30日前交下一年租金，逾期不交租金，每日按全年租金5%加收滞纳金。合同第十四条约定，双方签字盖章后应视本合同内容为准则，任何一方不能违约，如有一方违约，违约方需赔偿对方损失和违约金5万元。该合同同时约定原告同意将位于人民西路新团社区居委会办公楼一楼东面算起第一间后半间与甲方原租用乙方办公楼一楼自东面算起第六间后半间进行调换，双方调换后的半间面积相同，大门仍作为整幢大楼的出入通道交由甲方管理使用，不另计租金。 另查明，新团社区居委会旧办公楼位于玉林市。2010年9月份左右，新团社区居委会搬到新团社区下马岭中段的新办公大楼办公。人民西路的房屋除了出租给周伟东、苏俊英使用外，新团社区居委会还将办公楼一层有七个铺面出租给文露、黄大超等人使用。新团社区居委会以罗通的名义在人民西路开设电户，共有五个电表。周伟东、苏俊英使用一般工商业（非普）电表、一般工商业（非居）电表和动力表三个电表，新团社区居委会和七个铺面的租户使用一般工商业（商业）和居民生活用电两个电表。2010年8月前，周伟东、苏俊英使用的电表的电费由其自行向供电局缴交，七个铺面电费由各租户根据分表用电金额上缴到新团社区居委会，由居委会统一缴交，居委会收到租户电费后出具收据给各租户。居委会搬新办公大楼后，负责租金和水电费收缴工作的居委会主任罗通以工作繁忙，无瑕顾及电费的缴交工作为由，向周伟东、苏俊英提出由其二人负责缴交一般工商业（商业）和居民生活用电两个电表的电费，待居委会向七个铺面的租户收上电费后再结清给周伟东、苏俊英。周伟东、苏俊英于2010年11月起负责缴交一般工商业（商业）和居民生活用电两个电表的电费至今。期间，周伟东曾经多次拿缴纳电费的发票到居委会要求报销，但是罗通一直以工作忙为由，没有报销给周伟东，居委会也没有要求七个铺面的租户将电费交上来结清给周伟东。2014年中旬，周伟东在多次要求居委会报销电费未果后，暂停支付租金给居委会。2019年7月，新团社区居委会两委换届结束后，以周伟东、苏俊英拖欠多年租金，已构成根本违约为由，向周伟东、苏俊英发出《通知书》，决定自发出通知之日起与周伟东、苏俊英解除租赁合同，要求周伟东、苏俊英自通知之日起结清拖欠的租金及滞纳金并另外支付违约金105万元，清空所租赁的场地交还给居委会。周伟东、苏俊英对新团社区居委会的决定有不服，认为其欠居委会的租金，居委会欠其电费，双方互负债务，应在兑清租金和电费后，多还少补。居委会认为租金是租金，电费是电费，是两码事，坚持要与周伟东、苏俊英解除租赁合同，且拒不愿意将七间铺面的电费收上来结清欠周伟东的电费。此事经政府有关部门多次协调处理无果后，原告向本院提起诉讼，要求被告支付逾期租金并按合同约定支付违约金和滞纳金。 再查明，新团社区居委会自2014年周伟东暂停支付2015年的租金起至2019年6月前，没有要求周伟东、苏俊英支付过租金。在接到居委会的通知后，周伟东于2019年9月26日缴纳了2020年的租金49560元给居委会。原告起诉前，周伟东、苏俊英没有支付给新团社区居委会2015年至2019年共五年的租金金额为242260元。周伟东、苏俊英自2010年11月起至2019年8月15日止，代居委会缴交的电费金额为151296.05元，至今仍在代新团社区居委会缴交电费。本案庭审结束后，周伟东于2020年6月28日支付了91000元租金给新团社区居委会。 本院认为，原被告双方于2002年2月28日签订的《租赁合同》、2004年8月27日签订的《补充协议》、2010年8月6日签订的《租赁合同书》均是原被告双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人应按照合同的约定全面履行义务，否则应承担违约责任。原告按照约定将房屋交付给被告周伟东、苏俊英经营使用。关于被告周伟东、苏俊英是否违约的问题。新团社区居委会主张被告周伟东、苏俊英未按约定支付2015年至2019年共五年的租金242260元，已构成根本违约。周伟东、苏俊英辩称其二人自2010年11月起至2019年8月15日已代新团社区居委会缴交了电费151296.05元，其二人至今还在代新团社区居委会缴交电费，双方系互负债务，应相互抵销，多还少补。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。该法第九十条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。本案中，周伟东、苏俊英欠新团社区居委会的租金242260元，新团社区居委会欠周伟东、苏俊英电费151296.05元，没有先后履行顺序，应当同时履行，且均是金钱债务，可以主张抵销。周伟东主张双方相互抵销债务符合上述法律规定。抵销后，周伟东、苏俊英尚欠新团社区居委会租金为90963.95元（242260元-151296.05元）。在庭审结束后，周伟东支付了租金91000元给新团社区居委会，补足了其尚欠的租金。新团社区居委会主张周伟东、苏俊英构成根本违约，没有事实依据，本院不予采信。新团社区居委会请求解除双方签订的《租赁合同》、《补充协议》、《租赁合同书》并要求周伟东、苏俊英将租赁物清空归还给其，没有法律依据，本院不予以支持。根据上述法律的规定，双方互负债务，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。本案中，在新团社区居委会未结清电费给周伟东、苏俊英之前，周伟东、苏俊英有权拒绝支付租金给新团社区居委会，况且在2015年至2019年6月居委会两委选举结束之前，新团社区居委会也没有要求周伟东、苏俊英支付过租金，故新团社区居委会请求周伟东、苏俊英滞纳金和违约金没有事实和法律依据，本院不予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十六条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下: 驳回原告玉林市玉州区城西街道新团社区居民委员会的诉讼请求。 本案受理费16632元（原告已预交），由原告玉林市玉州区城西街道新团社区居民委员会负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  李良敏 人民陪审员  陈美贞 人民陪审员  李 红 二〇二〇年七月六日 法官 助理  黄贵海 书 记 员  黄承柱