文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10503号上诉人（原审原告）：杨甫培，男，1965年2月4日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人（原审原告）：陈知行，女，1939年11月14日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：广州市海珠区万华花园业主委员会，住所地广州市海珠区万华街23号之二。负责人：黄少冰，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：李杰，广东五羊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李星叶，广东五羊律师事务所律师。上诉人杨甫培、陈知行因与被上诉人广州市海珠区万华花园业主委员会（以下简称万华花园业委会）业主撤销权纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初17217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人杨甫培、陈知行上诉请求:1.撤销一审判决，改判支持杨甫培、陈知行的诉讼请求；2.本案诉讼费用由万华花园业委会承担。事实和理由：一、一审判决认定的事实与客观事实严重不符，属于认定事实错误。（一）一审判决错误认定万华花园业主大会业委会选举（以下简称选举）、《管理规约》和《议事规则》表决（以下简称表决）“双过半”是严重的错误认定结果。真实的选举通过率为30.39%，表决赞成率为36.05%，具体计算如下：1.业主大会的表决、选举明细结果中，存在“同一人拥有多套物业”投多张票而应计为一票的情形，一审判决未依法扣除。经比对选举明细表和广州市不动产登记信息列表（以下简称不动产登记表），发现有47位业主在选举明细表中投赞成票达106票，应依法从选举结果中扣除59票；有48位业主在选举明细表中投赞成票达112票，应依法从选举结果中扣除64票。2.对表决和选举明细表中存在的未按法规公示具体房号，应视为无效票，一审判决未依法扣除。第二次公示的表决明细表中将原来8个没有公示房号的结果内容修正完整，但不允许核查票，侵犯业主的监督权。第二次公示没有选举明细表，万华花园业委会将唯一一次公示的选举明细表经过重新编辑补齐房号后，谎称为第二次公示的选举明细表，并将该打印件作为选举的最终明细结果提交一审法院，属于编造证据、提供伪证，但一审判决对此未予体现。选举结果中没有公布房号，违反了《广州市物业管理暂行办法》的规定，应从选举结果中扣除158票。3.对表决和选举明细表中公示的面积与不动产登记表同一地址的面积不符的票，一审判决未予依法扣除。依据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十三条、《广州市物业管理暂行办法》第二十九条和第四十二条规定，应从选举结果中扣除148票，从表决结果中扣除106票。4.对不动产登记表中不存在的物业而表决和选举明细表有投票的，一审判决未予扣除，应从选举结果中扣除76票，从表决结果中扣除41票。5.2017年11月23日29位被冒充签名的业主查验票结果，已被筹备组认定为不具真实性，筹备组骗称已从结果中扣除，但最终公示和提交到法庭的明细和结果中仍未完全扣除，一审判决未予扣除，应从选举结果中扣除17票，从表决结果中扣除2票。6.案号为（2019）粤0105民初1436-1457、1459-1462号的判决书中认定26位业主在业主大会中的表决票、选举票不具真实性，应扣除，一审判决未予扣除，应从选举结果中扣除15票，从表决结果中扣除16票。7.反对票、弃权票、无效票、签名不完整等问题票应统计结果中扣除，最终统计结果中仍未扣除，一审判决未予扣除，应从选举结果中扣除2票，从表决结果中扣除4票。8.杨甫培、陈知行在一审提交的经质证的非业主本人签名的证人证言（包括上述单独诉讼的26人），符合书面证人证言的意见证据规则、证据能力规则及证据合法性规则的采信要求。一审判决对此没有任何说明，当然更未从统计结果中扣除。因此，应从选举结果中扣除155票，从表决结果中扣除169票。综上，对唯一一次公示的选举结果统计，总投票数为1349票，扣除上述所述的票数后，赞成票为719票，以投票总权数为2366票计算，通过率为30.39%，远未达到“过半”；对第二次公示的表决结果统计，总投票数为1303票，扣除上述所述的票数后，赞成票为853票，以投票总权数为2366票计算，赞成率为36.05%，远未达到“过半”。（二）一审判决确认的万华花园业主投票权数与事实不符。一审判决中基于计算“双过半”的基本数据之一是不动产登记表的总户数，推算出总投票权数为2366票，但该表中还缺失部分物业信息，具体缺失数据包括南洲北路140号以后至152号双号共6个铺、盈中路2号至38号共19个铺、盈丰路63号至73号及77号至91号单号共14个铺的信息，缺失物业总户数为39个，所以推算总权数至少应为2405票，实际情况可能更多。无论是一审判决最终依据的2366票，还是与事实更加接近的2405票，都与万华花园业主大会筹备组万筹字（2017）9号文公示和确认的总投票权数2211票相差甚远，说明筹备组没有依法准确认定投票总权数。据此，前述统计结果应予修正，其中选举通过率约为29.90%，表决赞成率约为35.47%。（三）一审判决对万华花园业委会涉嫌提供伪证、编造业委会统计结果明细表的事实未予认定。万华花园业委会在一审提交的“业委会选举结果明细表”打印件，其声称为第二次公示的结果，其实该打印件是为了应付本案诉讼而补齐表中房号的编辑件。杨甫培、陈知行在一审提交的第二次公示结果原始照片显示，三个橱窗中只有最左边的橱窗贴有内容，其中上排一张竖排纸张、三张横排纸张，下面两排明细表共17页都是竖排纸张。对比万华花园业委会提供的选举和表决明细表，只有表决明细表是17页竖排，而选举明细表是24页横排，故第二次公示中根本不存在公示选举结果明细表。（四）一审法院未对《管理规约》、《业主大会议事规则》的实体违法予以认定。首先，《管理规约》没有约定万华花园共用部分的使用和经营分配方案、物业公司和业委会的财务公开制度等，违反了《业主大会和业委会指导规则》第十八条第三项、《广州市物业管理暂行办法》第三十五条第三项的规定，这些条款的缺失，严重损害万华花园广大业主的公共权益。其次，《业主大会议事规则》第四章“投票规则”第十四条“业主登记制”中规定，只有在规定时间之前已登记的业主享有投票权，该规定剥夺了未登记业主的投票权和管理权，违反《物权法》第七十条、第七十五条、第七十六条的规定。二、一审判决适用法律不当。一审判决无视杨甫培、陈知行提交的证据，没有对26位业主被冒充签名的事实予以认定，从而规避《广东省物业管理条例》第二十三条的适用；对《管理规约》和《业主大会议事规则》的内容不进行合法性审查，规避《物权法》第七十八条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的适用。三、庭审程序混乱，故意打压杨甫培、陈知行，对杨甫培、陈知行不公平。本案一审一共进行过五次庭审，2019年1月14日第三次庭审时万华花园业委会的代理律师无法回答万华花园小区投票总权数及住宅、车位和商铺权数，经办法官给予其7日的时间向房管部门调取相关不动产登记信息，但万华花园业委会未按时提交证据，直至7月31日杨甫培、陈知行才收到厚达3厘米的不动产登记表和万华花园业委会提供的统计数据，并于9月18日收到《测绘案件单元情况表》。此外，7月31日和10月10日的开庭均未见到经办法官出现，是其他法官代为询问的，10月17日领取判决书时也未见经办法官，杨甫培、陈知行已经当即指出程序存在瑕疵，但没有得到回应。杨甫培、陈知行在一审中还多次要求法院责令万华花园业委会提交本案的关键证据即选票，但都不了了之，一审判决书对此只字未提，属于程序违法。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人万华花园业委会二审答辩称：请求二审法院驳回杨甫培、陈知行的上诉请求。一、关于共用部分的使用和经营分配等问题，虽然《管理规约》中没有体现，但是万华花园业委会已经将该内容纳入修改并进行了公示，正在征求广大业主的意见，而且该修改已向街道办告知，没有侵害业主的利益。二、万华花园业委会提交的证据证明已经进行了选举和表决的第二次公示，至于杨甫培、陈知行提及的部分没有列明详细房号的问题，该情况确实存在，原因是打印排版出现问题，房号显示在第二行，后来将格式调整后，就有相应的房号了。三、杨甫培、陈知行主张存在物业缺失的情况，但未就此提供证据予以证明。四、杨甫培、陈知行在上诉状中的统计附表是存在错误的，其中“同一人拥有多套物业”应计一票的数据，附表一的选举应扣减的票数为46票，附表二的表决应扣减的票数为49票；附表三所述的没有显示具体房号问题，前文已述，故不应扣减；附表四、附表五所述的公示面积和登记面积不相符的问题，选举和表决当时依据的是还没有办理产权证的情况，至于房屋建成后的实际面积与规划面积肯定是有差别，但该差别并不影响户数及对应的票数，且登记面积比公示面积还要大一些，故该部分票数不应扣除；附表六、附表七所述的物业是存在的，也有业主姓名，只是因为现在的门牌号与建成时的门牌号发生了变化，才导致查册时没有办法调出来，万华花园业委会是从物业管理公司处了解到该情况的，结合“同一人拥有多套物业”的原则，经核算，附表六应该扣除32票，附表七应该扣除6票；附表八、附表九提及的29票核查票以及附表十提及的票数已经扣除；附表十一中弃权票当赞成票及选票只签一个姓的情况是存在的，该2票可以扣除；附表十二不确认，不应该扣除；附表十三提及的证人证言所涉及的票数，因证人在一审期间均未出庭作证，故不应予以采纳，也不应予以扣除。扣除上述应扣除的票数后，经核算，选举及表决的结果仍然达到双过半的要求，故均是有效的。因本案纠纷，杨甫培、陈知行于2018年11月1日诉至一审法院，请求判令：撤销表决通过的《万华花园管理规约》《万华花园业主大会议事规则》及万华花园小区首次业主大会作出的万华花园业主委员会委员候选人选举结果。一审法院经审理查明：杨甫培是海珠区南洲路万华北街3号304房的权属人（与戴海燕共有），该房屋建筑面积为83.7126平方米。陈知行是海珠区万华中街7号1702房的权属人（与胡杰辉共有），该房屋建筑面积为97.6018平方米。2017年2月13日，广州市海珠区人民政府瑞宝街道办事处向万华花园全体业主做出《关于成立首次业主大会会议筹备组的公告》：“根据《广州市物业管理暂行办法》的有关规定和组建首次业主大会会议筹备组的要求，由业主推荐产生13名业主代表、瑞宝街道办事处委派1名代表和（建议单位）委派1名代表的名单己于2017年1月5日公示期满，公示期间未收到业主对上述代表的书面异议。万华花园首次业主大会会议筹备组自公告之日起成立。”2017年3月7日，广州市海珠区万华花园首届业主大会筹备组（以下简称筹备组）向万华花园业主做出《召开首次业主大会的前期公示公告》：“万华花园首次业主委员会筹备组发布首次业主大会的公告如下：一、广州市海珠区万华花园物业管理规约；二、广州市海珠区万华花园业主大会议事规则；三、万华花园业主委员会筹备小组成员简历；以上公告发布日期为2017年3月7日，公示期为10天；并张贴在小区筹委会公告栏及显著位置；请各位业主积极参与小区业主委员会工作，共同把小区建设好”。2017年4月5日，筹备组向万华花园业主做出《万华花园首次业主大会业委会候选人报名通知》。2017年5月2日，筹备组向万华花园业主做出《关于首次业主大会投票人数和面积的公告》：“1.地下防空洞（私家车位）、公共区域等空间计入表决面积和户数；2.同一业主在小区有多处物业，人数按一人计算；3.小区住宅共2046户；面积：160799.8666平方米，投票人数：2013人；4.小区非住宅共180户，面积：12777.7934平方米。投票人数：165人；5.投票总人数：2211人，总面积173577.66平方米；6.如业主在表决前有交易过户等情况，以产权证明或者合同为准。”该公告后附有“住宅面积明细”、“非住宅面积明细”。2017年5月10日，筹备组向万华花园业主做出《万华花园首次业主大会表决票、选举票公告》：“2017年5月10日：1.宣布万华花园首次业主大会开幕；2.欢迎瑞宝街道领导、万华社区领导亲临现场；3.欢迎瑞宝街道暨正雄先生讲话；4.候选人情况介绍；5.票箱验箱、验钥匙、封箱、移交钥匙；6.宣布表决开始、并进入表决程序。请各位业主携带相应证件在2017年5月11日-5月26日到‘××业主大会筹备组办公室’进行表决工作。”2017年5月12日，筹备组向万华花园业主做出《万华花园首次业主大会邀请》：“万华花园首次业主大会已于2017年5月11日正式开始，本次业主大会的议题是：表决通过本小区的《管理规约》和《议事规则》，投票选举业委会候选人成立业主委员会。大会将采取现场表决和投票。”广州市海珠区人民政府曾于2018年1月25日作出海府复查〔2017〕49号《信访复查告知书》，部分内容如下：“经查，万华花园业主大会筹备组草拟的《管理规约》中未对物业共用部分的经营与分配进行规定，瑞宝街道办事处于2017年7月17日向筹备组发出《万华花园筹备组召开业主大会事宜的告知函》，要求筹备组暂停召开业主大会，待完善《管理规约》与《议事规则》后再进行。同月20日筹备组复函称：‘万华花园小区公共收益归业主部分的，用于小区公共设备的维护、升级改建之用，待在业主大会完成后，依据法律法规程序进行修改和增补到《管理规约》中去。’。根据《广东省物业管理条例》第十七条……的规定，区政府已要求瑞宝街道办事处依法依规进一步指导、监督万华花园业主委员会，督促业主委员会限期召开业主大会，依照现行的法律条例规定，进一步完善《管理规约》。”2017年10月2日，筹备组向万华花园业主做出《关于万华花园首次业主大会表决、投票开箱计票公告》：“根据《广州市物业管理暂行办法》的相关规定和万华花园首次业主大会筹备组的工作安排，在各级政府主管部门的指导下，万华花园首次业主大会筹备组表决、投票工作将在二零一七年十月十三日正式封箱结束，在二零一七年十月十七日上午九点邀请政府主管部门领导及广大业主亲临筹备组办公室进行开票、计票工作。万华花园首次业主大会筹备组将邀请以下业主代表对开箱计票工作进行全面的监督与计票：刘晓鹏、徐兵红、叶耀敬、苏炳林、高庆利、徐丽霞、张延宁、杨伟、张仲毅、赖汉宇、李翠玲、冯兴驷、黄雅欣。”2017年10月17日，筹备组组织开箱验票。后筹备组对投票结果进行第一次公示。1.《万华花园首次业主大会表决结果汇总统计表》，该表记载：业主总人数：2211；参加投票的业主人数：1501；同意《管理规约》的业主人数：1350；反对《管理规约》的业主人数：1；弃权的业主人数：0；未参加表决的业主人数：710；同意《管理规约》的业主人数占总人数的比例：61.06%；小区建筑物总面积：173577.66；参加投票业主的专有部分面积之和：108862.34；同意《管理规约》的业主的专有部分面积之和：98347.95；反对《管理规约》的业主的专有部分面积之和：80.4；弃权业主的专有部分面积之和：0；未参加表决业主的专有部分面积之和：64715.32；同意《管理规约》的业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例：56.66%。备注：经查验表决票，共回收表决票1501张，其中，有150张表决存有多选、不选、涂改的情况，视为无效票。2.《表决结果汇总统计表》，该表记载的人数与面积与上述表格相同。3.《万华花园首次业主大会业主委员会候选人选举结果汇总统计表》，该表记载：                        候选人姓名                          同意候选人的业主人数                    同意候选人的业主人数占业主总人数的比例                    同意候选人的业主的专有部分面积之和              同意候选人业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例                  林景生              1425              64.45%              103954.62              59.89%                  郑敦塔              1425              64.45%              103954.62              59.89%                  黄少冰              1424              64.41%              103864.47              59.84%                  魏世昌              1424              64.41%              103864.47              59.84%                  文少娟              1424              64.41%              103864.47              59.84%                  莫琼兰              1424              64.41%              103864.47              59.84%                  许衍昂              1425              64.45%              103954.62              59.89%                  林伟洪              1424              64.41%              103864.47              59.84%                  陈伟雄              1413              63.91%              103738.16              59.76%                  赖文昌              1424              64.41%              103864.47              59.84%                  陈建莉              1424              64.41%              103864.47              59.84%                  甄建汉              1424              64.41%              103864.47              59.84%                  曾志超              1425              64.45%              103954.62              59.89%                  陈敏婷              1424              64.41%              103864.47              59.84%                  钟小明              1424              64.41%              103864.47              59.84%                  梁萍              1424              64.41%              103864.47              59.84%                  王维辉              1424              64.41%              103864.47              59.84%                  邓美开              1424              64.41%              103864.47              59.84%                  潘艳芳              1425              64.45%              103954.62              59.89%      上述公示作出后，有29位业主申请核查表决票、选票的真实性。筹备组于2017年11月24日对万华花园全体业主作出《公示》，主要内容：自2017年10月19日向小区全体业主公示《管理规约》、《业主议事规则》及万华花园首次业主大会业主委员会委员选举表决结果，已公示三十日；在公示这段时间里共有二十九户业主提出异议，根据《广州市物业管理暂行办法》第三章第四十三条规定“查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致应当重新统计、公示表决结果。”现将2017年11月23日重新统计的结果公示如下，公示期限自2017年11月24至2017年12月25日17：30分止。2017年11月24日，筹备组进行第二次公示：1.《万华花园首次业主大会表决结果汇总统计表》，该表记载：业主总人数：2211；参加投票的业主人数：1501；同意《管理规约》的业主人数：1321；反对《管理规约》的业主人数：1；弃权的业主人数：0；有异议的人数：29；未参加表决的业主人数：710；同意《管理规约》的业主人数占总人数的比例：59.75%；小区建筑物总面积：173577.66；参加投票业主的专有部分面积之和：108862.34；同意《管理规约》的业主的专有部分面积之和：96286.46；反对《管理规约》的业主的专有部分面积之和：80.4；弃权业主的专有部分面积之和：0；有异议的面积之和：2061.46；未参加表决业主的专有部分面积之和：64715.32；同意《管理规约》的业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例：55.47%。备注：2.经查验表决票，共回收表决票1501张，其中，有150张表决存有多选、不选、涂改的情况，视为无效票，有29张有异议的票。2.《表决结果汇总统计表》，该表记载的人数与面积与上述表格相同，但无“有异议的人数”、“有异议的面积”两部分内容。备注：2.经查验表决票，共回收表决票1501张，其中，有150张表决存有多选、不选、涂改的情况，视为无效票，有29张有异议的票。3.《万华花园首次业主大会业主委员会候选人选举结果汇总统计表》，该表记载：                        候选人姓名                          同意候选人的业主人数                    同意候选人的业主人数占业主总人数的比例                    同意候选人的业主的专有部分面积之和              同意候选人业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例                  林景生              1396              63.31%              10189.13              58.7%                  郑敦塔              1396              63.31%              10189.13              58.7%                  黄少冰              1395              63.30%              10802.98              58.65%                  魏世昌              1395              63.30%              10802.98              58.65%                  文少娟              1395              63.30%              10802.98              58.65%                  莫琼兰              1395              63.30%              10802.98              58.65%                  许衍昂              1396              63.31%              10189.13              58.7%                  林伟洪              1395              63.30%              10802.98              58.65%                  陈伟雄              1384              62.60%              101676.67              59.76%                  赖文昌              1395              63.30%              10802.98              58.65%                  陈建莉              1395              63.30%              10802.98              58.65%                  甄建汉              1395              63.30%              10802.98              58.65%                  曾志超              1396              63.31%              10189.13              58.7%      2018年2月9日，广州市海珠区人民政府瑞宝街道办事处向万华花园业委会作出瑞宝街道物业备[2018]第03号《业主委员会备案回执》，备案主要内容如下：1.管理规约、业主大会议事规则；2.业主大会的会议记录和会议决定；3.业主委员会委员名单及基本情况；4.本届业主委员会任期：2017年12月25日起，至2022年12月24日止；5.业主委员会名单：黄少冰主任、林景生副主任、郑敦塔副主任、赖文昌委员、魏世昌委员、文少娟委员、莫琼兰委员、许衍昂委员、林伟洪委员、陈建莉委员、甄建汉委员、曾志超委员、陈伟雄委员。“万华花园业主委员会换届筹备组”制定的时间为2017年2月1日的《万华花园管理规约》共计六章、三十四条。筹备组制定的时间为2017年3月1日的《万华花园业主大会议事规则》共计六章、三十四条。2018年12月7日，万华花园业委会向万华花园业主做出《公告》：“首先感谢您对万华花园业主委员会各项工作的支持本次公告目的是告知业主，万华花园业主委会正在积极修改、完善万华花园《业主管理规约》、万华花园《业主大会议事规则》，并报告政府主管部门，经过主管部门审核通过后择日公告。”2019年3月26日，万华花园业委会以广州市海珠区万华花园业主大会的名义做出《广州市海珠区瑞宝街万华花园小区管理规约》，并注明“此版本为业主讨论稿”。本案诉讼中，根据万华花园业委会的申请，一审法院向广州市房管局发出了《广州市海珠区人民法院律师调查令》。万华花园业委会的委托诉讼代理人李杰、李星叶律师持上述调查令到广州市房管局查询了万华花园的住宅、商铺、车位的产权人、面积等情况。查询后，万华花园业委会统计表格如下：            万华花园物业户数和面积统计                  住宅              商铺              车位              总物业                  总户数              总户数              总个数              户数共计                  2042              238              259              2539                  总面积              总面积              总面积              面积（平方米）共计                  157266              9814              3115              170194                  有投票权户数总计                  同一业主多项物业的情形，只计为一票              2366                  万华花园《管理规约》和《议事规则》投票情况统计和对比                  根据第二次公示汇总表统计              根据第二次公示的表决结果明细表及最新查册物业面积统计                  有效投票户数共计              有效投票面积共计              有效投票户数共计              有效投票面积共计                  1351              108862.34              1303              95301.69                  赞成票户数共计              赞成票面积共计              赞成票户数共计              赞成票面积共计                  1321              96286.46              1282              93687.99                  异议选票户数              异议选票面积              异议和反对选票户数              异议和反对选票面积                  29              2061.46              5              378.93                  反对选票户数              反对选票面积              原告选票户数              原告选票面积                  1              80.4              16              1234.77                  赞成户数/总户数占比              赞成面积/总户数占比              赞成户数/总占比              赞成面积/总面积占比                  59.75%              55.47%              54.18%              55.05%                  万华花园业委会成员候选人选举结果统计及对比                  根据第二次公示汇总表统计              根据第二次公示的表决明细表及最新查册物业面积统计                  有效参投户数共计              有效参投面积共计              有效参投户数共计              有效参投面积共计                  1396              101893.13              1373              100493.7                  赞成票户数共计              赞成票面积共计              赞成票户数共计              赞成票面积共计                  1396              101893.13              1338              100493.7                  异议选票户数              异议选票面积              异议和反对选票户数              异议和反对选票面积                  29              861.1674              12              861.1674                  反对选票户数              反对选票面积              原告选票户数              原告选票面积                  0              0              23              1955.1                  赞成户数/总户数占比              赞成面积/总面积占比              赞成户数/总户数占比              赞成面积/总面积占比                  63.31%              58.70%              56.55%              57.39%      杨甫培、陈知行对上述证据的质证意见：一、所收到的“名册”中缺失万华花园物业信息。A、初步查明确认缺失67个商铺信息缺失信息。盈丰路39、69号没有1007、1008……1011共5个铺信息；没有盈丰路63-73号及77-91号单数号共14个铺信息；没有万华街45-3号铺，共1个铺信息；没有南洲北路138号以后到152号，共7个铺信息；没有盈中路2-38号，共19个铺信息。在选票及表决票公示统计表中出现：一得居S-40、一得居S-41、三贤楼S-12铺、三贤楼S-35铺、三贤楼S-51铺、三贤楼S-21铺、三贤楼S-22铺、三贤楼S-66铺、三贤楼S-69铺、三贤楼S-70铺、三贤楼S-71铺、三贤楼S-72铺、三贤楼S-73铺、三贤楼S-75铺、三贤楼S-76铺、三贤楼S-18铺、三贤楼S-19铺、三贤楼S-20铺、三贤楼S-24铺、三贤楼S-25铺、三贤楼S-26铺。但《业主名册》中没有这21个商铺信息。B、3处疑似缺失物业：《业主名册》中只有万华街16号1203房（约91平方米），没有1201-1202和1204。C、不明确万华北街10号的各铺编号规则。1）22号铺之前没有商铺？2）22号之后，36号之间没有编号商铺？3）36号之后，40号之间没有编号商铺？4）40号起名册内有40、43、44、45、46、48号，但没有41、42、47号。二、比照“名册”与《万华花园首次业主大会和结果统计明细表》，发现“名册”中根本没有的物业有“投票”。1.公示的《管理规约》和《议事规则》表决明细表第二页中，出现万华北街22号903房的表决意见，而本花园根本不存在该房屋。因为22号只有一梯两户，而表决表中出现同层901、902、903的表决意见。901和902的面积也基本等同于801、802的面积。2.公示的《管理规约》和《议事规则》表决明细表第4页中，出现有万华北街27号201房（面积51.8平米）的表决结果，而名册显示101房复式（116.7592平方），因此根本不存在201房，只有202房。3.公示的《管理规约》和《议事规则》表决明细表第6页中，出现有万华街23号202房（面积55.68平方）的表决结果，而名册显示该房屋根本不存在。三、比照“名册”和“两个明细”及万华花园业委会提供的证据10中多数物业面积不一致，有的相差巨大。业主姓名：**进，其在“名册”查册的所有物业的合计面积为79.22平方米，而其在万华花园业委会选举统计明细结果中，盈丰路69号所记面积为1086.83平方米，另有盈丰路39号面积为76.34平方米同时记录于“两个明细”中。“名册”中万华街18号的各住宅面积与“两个明细”及万华花园业委会提供的证据10中所记载的面积相差巨大。四、在万华花园首次业主大会《管理规约》和《议事规则》投票统计结果及业委会选举结果统计表中签名的监票人7人中有李海涛、黄雅欣2人不在“名册”中。此2人是否具备监票资格？五、万华花园首次业主大会候选人--甄建汉，在“名册”中未查到。六、由于有诸多常用单字名、常用姓氏，而“名册”中缺少必要类似身份证号等信息。无法确认同名是否同一人。七、两人或多人共有物业，怎样确认投票权数的？如果没有选票、表决票原票更加无法确认是否有效票。八、在杨甫培、陈知行掌握的少部分选票或表决票的原件照片中发现至少13户业主姓名与“名册”中记录不符。九、结论：（一）根据以上所列第一至第六点事实及附表内容可见，本次交予杨甫培、陈知行的万华花园业主名册缺失部分物业信息，不完整、不全面。导致无法真实准确统计“两个明细”的比例分数的分母。（二）以上第七至第八点事实及附表正是杨甫培、陈知行方在该案立案之初和屡次庭审中提出的申请调取首次万华花园业主大会的业委会选票及《万华花园管理规约》和《业主大会议事规则》的表决票原票是厘清本案的事实的焦点证据之一。因为没有选票和表决票的重新认证，无法真实准确统计“两个明细”的比例分数的分子。没有上述（一）和（二）即无法真实准确全面的计算真实的表决结果。万华花园业主刘建青等人也曾起诉万华花园业委会，要求撤销《管理规约》、《议事规则》及选举业委会的决议。一审法院审理案号为（2019）粤0105民初1436-1457、1459-1462号。本案诉讼中，万华花园业委会表示业主大会只作出了三个表决结果汇总统计表，没有作出决议；（投票前）总的房屋面积及套数的数据来源是物业公司，也经街道确认同意；表决结果统计时，有部分业主、街道办工作人员、居委会工作人员、派出所工作人员、筹备组的人员在现场；街道办工作人员、居委会工作人员、派出所工作人员没有签名；通过书面征求意见的方式发放选票，也在物业管理处门口摆了桌子，由业主主动领票，也上门进行书面征求意见；发放选票过程中核对业主身份，要求提供产权证明及身份证明，筹备组工作人员及当时的部分志愿者，认识部分业主，故可能没有要求提供身份证及房产证。杨甫培、陈知行对此予以确认，并明确其诉讼请求所主张的撤销决议就是指撤销首次业主大会于2017年11月24日作出的三份表决结果汇总统计表。一审法院还曾发函至广州市规划和自然资源局，查询广州市海珠区万华花园小区：1.总建筑面积及总户数：2.全部住宅的户数及建筑面积；3.全部商铺的户数及建筑面积；4.全部车位的户数及建筑面积。广州市规划和自然资源局于2019年5月13日复函一审法院：“一、万华花园项目是由广东万华房产有限公司开发销售，申领了9个预售许可证，各预售许可证的相关情况和初始登记情况详见附件1。二、关于万华花园总建筑面积、总户数和全部住宅、商铺、车位的户数和建筑面积的相关情况，请详见附件2。三、已办理初始登记房屋权属情况，建议贵院通过用初始登记案号或地址作为检索条件，自行在天平查控网或到我局房地产档案馆协助司法查询窗口查询。”该复函后附《万华花园预售证、初始登记情况表》及广州市房地产测绘院于2019年4月28日出具的《测绘地理信息技术服务报告》。其中,《万华花园预售证、初始登记情况表》中记载初始登记地址情况如下：            序号              初始登记地址                  1              海珠区万华中街1,3,5,7,9号，万华西街1,3,5号，南洲北路118-138号（双号）                  2              海珠区南州路万华街26-30号（双号）                  3              海珠区南州路万华街16-24号（双号）                  4              海珠区南州路万华街1-23号单号，23号之一，23号之二，？（海珠区盈中路40-48号（双号）；海珠区盈丰路93-119号（单号）；）                  5              海珠区南州路万华街25-43号（单号）                  6              海珠区南州路万华街45-69号（单号）,45之1至之4，盈丰路39-61号（单号）                  7              海珠区南州路万华北街1至10号                  8              海珠区南州路万华北街1至10号                  9              海珠区南州路万华北街11-29号      《测绘地理信息技术服务报告》记载：说明内容：“(1)根据不动产登记中心提供的万华花园预售证、初始登记情况表相关信息，查询到我院部分对应的测绘成果，因成果中未标注房屋单元的住宅、商铺功能，故无法按房屋单元功能统计户数及建筑面积，现将我院查询到的测绘案件情况提供给贵院数据参考，详见附件。”；该报告中的《测绘案件单元情况表》记载：            序号              测绘地址              总套数              总建筑面积（单位：㎡）              车位个数              车位建筑面积（单位：㎡）                  1              万华中街#1#3#7#9万华西街#1#3#5南洲北路#118-#138[双]              324              32497.1331              0              0                  2              南洲路万华街#26-#30[双号]              125              11316.2354              0              0                  3              南洲路万华街#16-#24[双号]              220              18128.8557              0              0                  4              南洲路万华街#1-#23              351              22315.1512              67              825.2336（不包含另共有面积：1308.7194）                  5              南洲路万华街#25-#39              199              21125.0268              0              0                  6              南洲北西窖西万华街#45-#69              278              22734.4752              0              0                  7              南洲路万华北街#1-#12              381              29520.8239              0              0                  8              南洲路万华北街#11-#29              431              24986.6804              0              0      《万华花园预售证、初始登记情况表》、《测绘地理信息技术服务报告》均记载了初始登记案号，根据初始登记案号，《万华花园预售证、初始登记情况表》中的初始登记地址1、2、3、4、5、6、（7、8）、9与《测绘地理信息技术服务报告》中的测绘地址1、2、3、4、5、6、7、8一一对应。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。杨甫培、陈知行虽未参与投票，但其对于自身参与权、表决权的放弃并不剥夺其对业主大会的合理期待，也并不等于对决定程序和内容的认同，因此，杨甫培、陈知行提起本案诉讼主体适格。万华花园业委会关于杨甫培、陈知行主体资格不适格的抗辩意见一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，制定业主大会议事规则、建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会，应当经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。因此，首先，应确定建筑物总面积和总人数。广州市规划和自然资源局对一审法院的复函中的《测绘案件单元情况表》显示，万华花园的“总套数”为2309套，总建筑面积为182624.3817平方米；“车位个数”67，车位建筑面积825.2336平方米。万华花园业委会委托诉讼代理人也持一审法院律师调查令到广州市规划和自然资源局查询了万华花园的住宅、商铺、车位的产权人、面积等情况，并对建筑物总面积、总人数进行了统计，统计结果显示总人数（同一业主多项物业的情形，只计为一票）为2366；建筑物总面积为170194.4936平方米。鉴于测绘面积是办理产权登记的基础，且测绘面积对应的是客观物体，无法变动，故对于建筑物总面积，一审法院认定以《测绘案件单元情况表》中记载的182624.3817+825.2336=183449.6153平方米为准。对比《测绘案件单元情况表》与以调查令查询的资料，可见测绘登记的总套数、车位数量显然与取得产权登记的人数不等。鉴于产权登记是确定业主总人数的最终标准，一审法院对于总人数以调查令查询的资料为准。上述资料出示给杨甫培、陈知行和万华花园业委会，万华花园业委会也已根据资料统计了总人数，虽然杨甫培、陈知行对上述统计结果不予确认，但并未具体指出上述统计与查册资料之间有何不符之处，故一审法院对万华花园业委会提交的统计表格予以采纳。其次，一、就《管理规约》《业主大会议事规则》本身而言，并无侵犯业主利益的内容。二、从筹备组发出的公告可见，筹备组已尽最大努力收集物业总面积、人数信息，并已做好投票的预告、发放选票、验票等通知。在第一次公示作出后，有29位业主申请核查表决票、选票的真实性，筹备组亦积极组织业主查验选票，并在第二次公示时未将上述29位业主的选票列入同意投票统计中。虽然投票的第一次统计存在失误，但就万华花园小区的面积、人数以及筹备组的调查能力而言，上述失误实不足以认定为筹备组故意所为。从广州市海珠区人民政府的《信访复查告知书》以及瑞宝街道办事处对万华花园业主委员会的登记亦可见，政府相关职能部门也积极指导、监督万华花园业主委员会的成立。由上可见，投票程序并无不当。根据前述建筑物总面积、总人数及万华花园业委会提交的最新的统计表，对于《管理规约》、《业主大会议事规则》及选举产生业委会的投票，已经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。因此，对杨甫培、陈知行要求撤销《管理规约》《议事规则》及选举产生业委会的表决结果的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年10月17日作出如下判决：驳回杨甫培、陈知行的全部诉讼请求。一审受理费100元，由杨甫培、陈知行共同负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，万华花园业委会针对杨甫培、陈知行上诉状及附表提及的扣除票数情况进行核定，向本院提交如下统计表格：            万华花园物业户数和面积统计                  住宅              商铺              车位              总物业                  总户数              总户数              总个数              户数共计                  2044              256              259              2559                  总面积              总面积              总面积              面积（平方米）共计                  157518.2602              9922.6974              3114.5299              170555.4875                  有投票权户数总计                  同一业主多项物业的情形，只计为一票              2292                  根据第二次公示的选举明细表及查册、房产证统计              根据第二次公示的表决明细表及查册、房产证统计                  选举明细表户数共计              赞成票户数共计              表决明细表户数共计              赞成票户数共计                  1352              1351              1303              1300                  减除同一业主多项物业投票情形              减除同一业主多项物业投票情形（对应上诉状附表六）              减除同一业主多项物业投票情形              减除同一业主多项物业投票情形（对应上诉状附表七）                  46              32              49              6                  减除异议及原告业主、反对、弃权选票              减除后赞成票户数统计              减除异议及原告业主、反对、弃权选票              减除后赞成票户数统计                  33              1240              18              1227                  赞成户数/有投票权总户数占比                            赞成户数/有投票权户数占比                                54.10%                            53.53%                    本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案争议的焦点是万华花园首次业主大会通过的《万华花园管理规约》《万华花园业主大会议事规则》以及业主委员会候选人选举结果是否存在程序违法以及是否侵害了杨甫培、陈知行的合法权益。第一，关于万华花园首次业主大会通过的《万华花园管理规约》《万华花园业主大会议事规则》以及业主委员会候选人选举结果是否存在程序违法的问题，该合法性判断包括了投票的真实有效性以及票数是否达到了法定要求。首先，关于投票真实性的实质审查问题。《广州市物业管理暂行办法》第四十三条规定：“业主大会会议表决结果公示期间，业主对表决结果有异议的，组织召开业主大会会议的机构应当记录并及时答复。公示期满，业主对表决结果没有异议或者异议不成立的，应当公告业主大会决定。采取书面征求意见形式，业主对表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，组织召开业主大会会议的机构应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，应当重新统计、公示表决结果”。业主大会作为全体业主的自治性组织，其职权主要在于代表业主管理共同财产和共同事务，并就业主共同事务制定共同规则。因此，物业管理区域的选举、投票等活动均属于小区业主的自主管理行为，对于形成统计结果的有关选票、表决票的真实性逐一进行核查，属于小区自治管理活动的范围，应采取业主共建共治原则。业主对于自身利益密切相关的公共事务以及共同管理的权利，均需要本人关心并积极参与、及时有效的行使。业主对于表决结果存在异议的，应当由异议人本人实名在表决结果的公示期限内向业主委员会查验选票、表决票的真实性，并可以要求重新统计、公示表决结果，反之，公示期限届满后表决结果则生效。对于业主异议不处理或业主委员会重新统计的表决结果处理不服的，则应依照《业主大会和业主委员会指导规则》及时寻求行政管理部门的指导和监督途径，业主可以向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府投诉，由上述行政管理部门对于有异议的表决结果责令限期改正，并通告全体业主。本案中，杨甫培、陈知行提出选票造假，并进而要求万华花园业委会出示原始选票，主要依据的是其提交的众多证人证言，用以证明提交证人证言的业主存在没有投票、不同意表决结果等与公示的表决结果存在不一致的意见。但是，上述出具证言的业主未到庭接受询问，且一部分在公示期间已提出异议的业主，其选票已经得到业主大会的重新统计并计入异议、反对票中，而另一部分的业主没有证据显示在选举、表决结果公示期间提出了异议，也未就异议结果向行政主管部门提出有效的协调处理。因此，业主大会的选举、表决结果在公示期届满时已经生效，杨甫培、陈知行拟以证人证言的方式推翻已经生效的公示选举、表决结果，违反了共建共治和行政监督原则，本院不予采信，对杨甫培、陈知行要求万华花园业委会提交选票原件进行核对的申请不予准许，超出法院审查范畴且有违举证责任分配的合理性原则。其次，关于票数是否达到法定要求的问题。杨甫培、陈知行对此提出的异议主要集中在万华花园建筑物总面积和总人数的确定。本案中，万华花园首届业主大会筹备组已于2017年5月2日对投票人数和面积进行了公告，并附有住宅及非住宅的面积明细，此后也依据上述人数和面积来确定投票的比例及最终的选举、表决结果。进入本次诉讼以后，一审法院曾发函至广州市规划和自然资源局对万华花园的总建筑面积、总户数及住宅、商铺、车位的对应户数、面积进行调查，但因测绘成果中未标注房屋单元的住宅、商铺功能情况而无法按房屋单元功能统计户数及建筑面积。在此期间，万华花园业委会也通过申请律师调查令的方式，多次查询万华花园的住宅、商铺、车位的产权人、面积等情况，从目前已查证的事实来看，除了3个住宅、19个商铺以外，其他的物业均有一一对应的查册表。可见，无论是筹备组还是万华花园业委会，对万华花园建筑物总面积和总人数的统计已经尽到了最大的努力，最终的统计结果已经无限地接近客观事实。现杨甫培、陈知行仅以门牌号缺失而对万华花园建筑物总面积和总人数提出异议，缺乏事实依据，本院对此不予采信。至于具体的投票结果，在第一次公示作出后，业主大会已将29名提出异议的业主选票重新统计并计入异议、反对票中，而在本案一审、二审过程中，万华花园业委会也基于查册表记录的情况及杨甫培、陈知行提出的“同一人拥有多套物业”计一票的意见，对于有投票权的户数进行重新核算并据此对投票结果予以修正。上述过程虽然存有瑕疵，但考虑到筹备组以及万华花园业委会对于业主信息的掌握能力和调查能力是有限的，故不能据此认为是万华花园业委会故意为之。无论是基于第一次公示以后剔除异议票的结果，还是修正以后的投票结果，万华花园首次业主大会对《万华花园管理规约》《万华花园业主大会议事规则》的表决以及业主委员会候选人的选举，均已达到符合法律规定的“双过半”业主的同意。此外，瑞宝街道办事处也积极指导和监督万华花园业主委员会的成立，并同意《万华花园管理规约》《万华花园业主大会议事规则》以及业主委员会人员的备案，从侧面也能反映出相关的投票数量符合《物权法》、《物业管理条例》的要求，且未违反法律规定的程序。综上，万华花园首次业主大会通过的《万华花园管理规约》《万华花园业主大会议事规则》以及业主委员会候选人选举结果没有违反法定程序，杨甫培、陈知行对此提出的上诉理由缺乏理据，本院不予采信。第二，关于万华花园首次业主大会通过的《万华花园管理规约》《万华花园业主大会议事规则》以及业主委员会候选人选举结果是否侵害了杨甫培、陈知行合法权益的问题。首先，从程序上来看，筹委会已经将相关的会议内容及议程予以公示，杨甫培作为业主应当密切留意并积极参与业主大会的投票工作，其未参加是其对自身权利的放弃，而业主大会对于陈知行提出的选票异议也及时进行了回应和处理，可见业主大会并没有侵犯杨甫培、陈知行作为业主参与决定和管理的程序性权利。其次，从内容来看，业主委员会候选人的选举是由业主共同参与并由业主大会共同投票作出，其目的是为了更好地代表业主对共同财产和共同事务进行管理，并无侵犯杨甫培、陈知行的实体权利。同理，《万华花园管理规约》《万华花园业主大会议事规则》亦不存在侵犯业主权益的内容，即使诚如杨甫培、陈知行所述存在内容缺失的情况，可以通过再次召开业主大会等方式对相关的内容进行补充及完善，亦可与现行的法律法规配套施行，事实上万华花园业委会也正在就《万华花园管理规约》《万华花园业主大会议事规则》的内容进行修改和进一步征求意见，故杨甫培、陈知行以此为由要求撤销《万华花园管理规约》《万华花园业主大会议事规则》缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，杨甫培、陈知行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨甫培、陈知行负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年七月三十一日书记员 莫善友