北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2011号上诉人（原审原告）：林永瑜，男，1971年7月30日出生，汉族，北京京福车达汽车用品有限公司经理，住福建省福州市马尾区。委托诉讼代理人：郭琴婷，北京京益律师事务所律师。上诉人（原审被告）：冯国富，男，1971年5月15日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王凯，北京市兴涛律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：王海斌，男，1973年8月17日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王栋，北京上传律师事务所律师。上诉人林永瑜与上诉人冯国富、上诉人王海斌因房屋租赁合同纠纷一案，三方均不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初12968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林永瑜上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我的诉讼请求，本案诉讼费由对方承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，关键事实未予查明，且存在疏漏，包括：1.一审判决载明“2016年11月21日，政府对上述建筑物进行拆除。”与客观事实不符，实际拆除日期为2018年2月3日。2.一审判决载明“上述相关建筑并无准建审批手续”属事实认定不清。根据拆迁档案第124至133页记载，刘二村经济合作社出租给陈建生的43.281亩土地中已经建设有24157.07平方米厂房建筑，并且合同中载明有镇政府审批文件。结合评估报告单（银城估字2017第14号-LC2-F-1023号）可知，涉案院落2006年前建设的建筑有940余平，06-09年建设的建筑有410余平，林永瑜2008年租赁涉案院落后并无建设行为，故涉案租赁合同签订时2009年以前的建筑已建设完成，均取得了镇政府的审批文件，林永瑜与冯国富签订的涉案租赁合同应合法有效。3.一审法院查明事实部分遗漏变压器补偿、设备迁移费补偿的标准、数额等关键事实。根据拆迁档案第143、144页内容可知，王海斌签署的补偿协议中确定的补偿数额包括变压器的补偿费用，且拆迁协议中也存在设备迁移费的项目。我在涉案厂房安装了变压器，但冯国富、王海斌利用其优势地位，变相篡改了补偿项目及标准，侵占了原属于我的补偿利益。一审法院应当根据相关规定向拆迁人进行咨询，查明事实。二、一审法院对我主张的装修及附属物补偿、搬迁补助费、停产停业损失酌定的数额过低。1.关于装修及附属物补偿，评估报告单显示装修及附属物补偿共有423767元，林永瑜基于自己长期在此实际经营、使用的客观事实，主张263950元符合实际，一审法院酌定10万元过低。2.关于搬迁补助费，拆迁补偿方案中明确搬迁补助费的支付标准为50元/平方米，涉案厂房系我长期实际经营，也是由我进行设备搬迁，一审法院以建筑面积为基数乘以50元/平方米的基础上除以3得出损失数额，是不合情理的。3.关于停产停业补助，林永瑜与冯国富签订的《房屋租赁合同》明确约定房屋拆迁的停产停业损失由林永瑜取得，且林永瑜一直在涉案院落厂房内从事经营活动。根据拆迁实施方案规定，利用非住宅房屋从事生产经营活动，因拆迁造成经济损失，符合条件的，给予500元每平米的一次性停产停业综合补助费，故涉案院落的所有停产停业损失都应由林永瑜取得。4.关于工程配合奖，系拆迁人对于拆迁范围内建筑的权利主体对配合拆迁事宜进行的奖励，而拆迁范围内建筑的权利主体既包括所有权人，也包括使用权人，我系涉案厂房院落的实际适用权人，理应获得该部分奖励，一审法院认定工程配合奖全部归属于出租人没有事实及法律依据，也有违公平原则。针对林永瑜的上诉请求冯国富辩称：不同意林永瑜的上诉主张，请法院支持我方上诉请求。针对林永瑜的上诉请求王海斌辩称：不同意林永瑜的上诉主张，请法院支持我方上诉请求。冯国富上诉请求：撤销一审判决，依法驳回林永瑜的全部诉讼请求，诉讼费由林永瑜承担。事实和理由：我不曾与林永瑜签订过房租租赁协议。我与北京京福车达汽车用品公司签订的协议，因其未按时缴纳房屋使用费，而于2017年5月1日起终止。协议终止后涉案房屋已腾退，我在拆迁过程中也从未使用过北京京福车达汽车用品有限公司任何财产及资质获得补偿，故涉案院落的所有拆迁补偿与林永瑜及北京京福车达汽车用品有限公司无关。针对冯国富的上诉请求林永瑜辩称：不同意对方的上诉请求，坚持我方上诉主张。针对冯国富的上诉请求王海斌辩称：同意冯国富的上诉请求。王海斌上诉请求：撤销一审判决，依法发回或改判，诉讼费由林永瑜承担。事实与理由：林永瑜从未在涉案场地进行过装修投资改造，故不应给付其装修及附属物补偿费。我与林永瑜之间无合同关系，故一审法院判决我承担责任的做法错误。一审法院认定合同无效后，不应就拆迁补偿款作出分割，且并非林永瑜与冯国富签订租赁合同，林永瑜无权作为原告提起诉讼。针对王海斌的上诉请求林永瑜辩称：不同意对方的上诉请求，坚持我方上诉主张。针对王海斌的上诉请求冯国富辩称：同意王海斌的上诉请求。林永瑜向一审法院起诉请求：1、请求依法判令冯国富、王海斌将属于林永瑜部分的房屋拆迁补偿款支付给林永瑜，包括：1.装修及附属物263950元（从冯国富处租赁的1023号院），2.搬迁补助费136740元（从冯国富处租赁的1023号院建筑面积一共2734.80平*50元每平方米），3.停产停业损失补助费405621元（从冯国富处租赁的1023号院，09年以前建筑面积1352.07平方米，折算营业面积为811.242平方米*500元每平方米），4.工程配合奖暂计1391318.5295元（从冯国富处一共租赁2734.80平/31768.85*16162275元，实际依据法院查明的标准再行确定）。以上共计：2197629.5295元；2、本案的诉讼费用由冯国富、王海斌负担。一审法院认定事实：2004年3月1日，案外人北京市大兴区黄村镇刘二村经济合作社（甲方，出租方）与案外人陈建生（乙方，承租方）签订土地租赁合同，约定甲方将刘二村养殖地西侧的土地出租给乙方，面积东西宽110米，南北长东侧226、50米，西侧242、50米，以现状出租给乙方使用，共计42、32亩。因地形，经双方协商按照42亩计算土地租赁费。承租期限为30年，从2004年3月1日至2034年3月1日。2008年2月1日，冯国富（出租方、甲方）与林永瑜（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，合同约定，甲方将位于大兴刘村三尖地的2亩地的院落出租给乙方使用，租赁期限为2年，甲方从2008年2月1日起将出租房屋交付给乙方使用，至2010年1月31日期满，期满后若乙方继续租，甲方房租不得超过原租金的10%。2014年2月1日，冯国富（出租方、甲方）与林永瑜（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，合同约定，甲方将位于大兴刘村三尖地的2亩地的院落出租给乙方使用，租赁期限为3年，甲方从2014年2月1日起将出租房屋交付给乙方使用，至2016年2月1日期满，期满后若乙方继续租，甲乙双方续签合同。2016年9月18日，冯国富（出租方、甲方）与林永瑜（承租方、乙方）签订协议书，协议约定，甲方于2014年2月1日与乙方签订一份《房屋租赁合同》，将自己位于大兴刘村三尖地的2亩地的院落出租给乙方使用，该合同约定乙方的承租期限应该于2017年1月31日结束。由于甲、乙需乙方承租的厂房需较大面积进行改造、修缮，经甲乙双方友好协商，甲方决定给乙方如下补偿：1、《房屋租赁合同》到期后，甲方同意乙方免费使用厂房3个月，甲方第4个月开始以月缴的方式结算房屋。2017年12月27日，北京市大兴区黄村镇人民政府（甲方、拆迁人）与王海斌（被拆迁人、乙方）签订北京新机场高速公路（黄村段）占地拆迁项目非住宅房屋拆迁货币补偿协议，协议载明：乙方在拆迁范围内有31768.85平方米，及附属物。经北京银城房地产评估有限公司评估，被拆迁人的房屋评估价格共计为25312144元，其中房屋重置成新价为4311176元、拆除费为13982254元，装修及附属物7018714元；经北京建鸣园拆迁服务有限公司测算，乙方的拆迁补助奖励20778478元，其中包括搬迁补助费1588443元、停产停业补助费3027760元、工程配合奖16162275元。以上两项共计拆迁补偿款为46090622元。土地证载面积28854.01平方米，实测面积29560平方米，2006年3月17日前的房屋建筑实测面积4726.54平方米，2006年3月17日至2009年2月19日的房屋建筑实测面积7295.93平方米，2009年2月19日之后的房屋建筑实测面积19746.38平方米，小计31768.85平方米，其中营业面积6055.52平方米，关于拆迁补偿，其中2006年3月17日之前的重置成新价为4311176元，2006年3月17日至2009年2月19日之间的拆除费用为4751565元，2009年2月19日之后建成的拆除费为9230689元，装修、设备及附属物价7018714元，搬迁补助费1588443元，停产停业补助3027760元，重点工程配合奖16162275元，以上合计46090622元。估价结果通知单评估报告号：银城估字2017第14号-LC2-F-1023号，载明：06年以前，941.20平方米，06-09年，410.87平方米，09年以后1382.73平方米，房屋重置成新价，06年以前，903350元、06-09年，319104元、09年以后，1056406元，附属物重置成新价423767元。上述估价结果通知单对应林永瑜与冯国富在本案中的涉诉租赁场地。关于涉诉场地地上房屋的建造，林永瑜称：我们承租的时候就已经有相关院落在。我们没有建设。冯国富从第三人手中租赁的时间不知道，但是根据陈建生和村委会签订的协议，2001年涉案地块上有2万多平米的建筑，且该部分建筑有镇政府的审批，是合法建筑，该部分建筑在2001年前就已经建设好，冯国富没有证据证明是其建设，我们只是认可2009年后加建抢建的部分是冯国富建设。冯国富称：由冯国富建造。2018年2月3日，政府拆迁对上述建筑物进行拆除。上述相关建筑并无准建审批手续。一审法院认为,根据我国合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证施工的，均属违章建筑，出租人就违章建筑与承租人订立的租赁合同无效。林永瑜所租赁的位于北京市大兴区刘村三尖地的2亩地的院落院落及房屋，无合法审批手续，林永瑜与冯国富所签订的《房屋租赁合同》应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因最终拆迁款打入了第三人王海斌的账户内，王海斌因合同取得的拆迁利益中应当归属于林永瑜财产，应当予以返还林永瑜。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以支持其诉讼请求的，由承担举证责任的当事人承担不利后果。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。因上述拆迁款项全部汇入了第三人王海斌的名下，故应当由第三人返还。对于因合同取得的归属于林永瑜财产，考虑租赁期限等权重，对于装修及附属物，因该涉案场地的装修及附属物补偿共计总额为423767元，考虑到林永瑜为使用租赁场地可能发生的装修及附属物支出，法院酌定林永瑜的损失数额为100000元。对于搬迁补助费，林永瑜所租赁的院落建筑物的面积为2734.80平米，根据建筑物的面积，酌定为45580元（1588443/31768.85*2734.80/3）；对于停产停业补助，酌定为170255元（3027760/6055.52*（1352.07*6055.52/12022.47）/2）；对于工程配合奖，应当归属于出租人所有。以上合计315835元。据此，一审法院于2019年12月判决：一、王海斌于判决生效后10日内给付林永瑜装修及附属物补偿费100000元、搬迁补助费45580元、停产停业补助费170255元，以上合计315835元；二、驳回林永瑜的其他诉讼请求。本院审理中，经双方当事人确认，2018年2月3日，政府拆迁对涉案建筑物进行拆除。林永瑜及王海斌均表示拆迁当日林永瑜曾报警。在本院审理中，本院曾就拆迁具体事宜向负责涉案院落拆迁具体实施单位北京建鸣园拆迁服务有限公司工作人员进行询问。北京建鸣园拆迁服务有限公司工作人员向法院说明了本次拆迁中搬迁补助费、停产停业补助费、工程配合奖的计算标准，并表示曾向林永瑜说明拆迁的情况。此外，就林永瑜对拆迁工作是否配合情况进行陈述。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证施工的，均属违章建筑，出租人就违章建筑与承租人订立的租赁合同无效。本案中，林永瑜所租赁的位于北京市大兴区刘村三尖地的2亩地的院落及房屋，无合法审批手续，林永瑜与冯国富所签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。林永瑜上诉所提，本案涉案院落及房屋均取得了镇政府的审批文件，因此林永瑜与冯国富签订的涉案租赁合同应合法有效。经查，王海斌在诉讼中表示，涉案院落房屋的建设并未取得建设工程规划许可证或者经过相关审批。虽然北京银城房地产评估有限责任公司出具的银城估字2017第14号-LC2-F-1023号评估结果通知单中记载涉案院落房屋建筑面积，但是该文件系评估单位所制作，并无确认涉案院落房屋是否具有合法手续的效力。鉴于林永瑜未能提交证据证实涉案院落房屋具有合法审批手续，因此林永瑜所提涉案合同系合法有效合同的上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因王海斌作为被拆迁人与拆迁人签订补偿协议并实际领取了拆迁款，故王海斌所获取的拆迁利益中应当归属于林永瑜部分应当予以返还。关于冯国富、王海斌所提，冯国富不曾与林永瑜签订房租租赁协议，而是与北京京福车达汽车用品公司签订合同，且该合同亦于2017年5月1日起终止，故涉案院落的所有拆迁补偿与林永瑜及北京京福车达汽车用品有限公司无关的上诉主张，虽然2016年9月18日与冯国富签署的协议书中乙方签字处加盖北京京福车达汽车用品有限公司公章，但是协议书中明确载明承租方是林永瑜，且原房屋租赁合同中承租方亦载明为林永瑜，且林永瑜在承租方处签名。因此冯国富主张合同相对方为北京京福车达汽车用品公司，林永瑜与北京京福车达汽车用品公司不享有拆迁利益的上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于装修及附属物补偿款分配问题，本案涉案院落装修及附属物补偿款为423767元。在诉讼中林永瑜虽未能提交证据证实银城估字2017第14号-LC2-F-1023号评估结果通知单中所载明的附属物系其所添置，但是一审法院考虑到林永瑜为使用租赁场地可能发生的装修及附属物支出，酌定林永瑜的损失数额为100000元并无不当。鉴于林永瑜未能提供证据证实其所添置的附属物，因此林永瑜所提要求分得装修及附属物补偿263950元的上诉主张中超出一审法院酌定数额部分本院不予支持。关于林永瑜所提变压器补偿费用问题，银城估字2017第14号-lC2-F-1023号评估结果通知单并未就变压器进行评估，且林永瑜未能提供证据证实王海斌就涉案院落中变压器获得了补偿。故林永瑜要求支付变压器补偿款及设备迁移费的主张本院不予支持。王海斌不同意给付林永瑜装修及附属物补偿款的上诉主张本院亦不予支持。关于搬迁补助费分配问题，因本案的涉案院落房屋并非林永瑜所建设，因此林永瑜、冯国富、王海斌均会涉及搬迁自己所有物品问题，故一审法院对于搬迁补助费在三人中予以分配并无不当，关于具体分配数额一审法院计算无误。林永瑜所提搬迁补助费不应三人分配的上诉主张本院不予支持。关于停产停业补助费的分配问题，根据拆迁政策，本案涉案院落房屋的停产停业补助费应为405621元。考虑到林永瑜在涉案房屋内实际进行生产经营，同时冯国富、王海斌将涉案房屋出租亦是经营行为，因此一审法院判决林永瑜获得停产停业补助费的50%并无不妥。林永瑜所提停产停业补助费应由其一人获得的上诉主张本院不予支持。鉴于一审法院对于停产停业补助费总额计算有误，本院予以纠正。关于林永瑜是否应当获得工程配合奖问题，根据拆迁单位对于该奖项获得条件的说明可知，应该是对于在限期内搬迁完毕的奖励补偿。根据已查明的事实，本案涉案院落房屋是政府拆迁对涉案院落建筑物进行的拆除，且林永瑜、王海斌均认可在拆迁当日林永瑜曾报警。根据上述事实无法认定林永瑜对于拆迁行为具有配合行为，因此林永瑜要求分得工程配合奖的上诉主张缺乏依据，故林永瑜此项上诉主张本院不予支持。综上所述，林永瑜上诉主张中合理部分本院予以支持，不合理部分本院不予支持。冯国富、王海斌的上诉主张本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初12968号民事判决；二、王海斌于本判决生效后10日内给付林永瑜装修及附属物补偿费100000元、搬迁补助费45580元、停产停业补助费202810.50元，以上合计348390.50元；三、驳回林永瑜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21381元，由林永瑜负担17992元（已交纳），由冯国富负担3389元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）。二审案件受理费23360元，由林永瑜负担18770元（已交纳），由冯国富负担2295元（已交纳），由王海斌负担2295元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  何江恒二〇二〇年七月三十日法官助理  谢 静书 记 员  陈 雪