辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终2331号上诉人（原审被告）：赵炟企，男，2008年11月9日出生，汉族，现住大石桥市。委托诉讼代理人：刘春雷，辽宁久和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：营口智诚物业有限公司,住所地营口市老边区宁园街宁园里21#1-201。法定代表人：刘忠伟，公司经理。委托诉讼代理人：周海燕，女，公司职员。委托诉讼代理人：张丽莉，女，公司职员。上诉人赵炟企因与被上诉人营口智诚物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市老边区人民法院（2020）辽0811民初540号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。赵炟企上诉请求：1、撤销一审判决，改判或发回重审；二、被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：1、上诉人赵炟企与被上诉人营口智诚物业有限公司没有建立物业服务合同关系。同时也没有与案外人营口市宏源物业管理有限公司建立物业服务合同关系。2、上诉人赵炟企虽然在2013年8月7日领取了房屋钥匙，但房屋门前的违章建筑阻碍了上诉人赵炟企房屋作为门市房的正常经营，导致上诉人赵炟企至今无法利用重金购买的该门市房进行经营活动，造成了巨大的经济损失。3、无论是被上诉人营口智诚物业有限公司，还是案外人原营口市宏源物业管理有限公司，都没有提供收费的资质及许可以及物价部门的收费标准的相关证明。4、案外人营口市宏源物业管理有限公司与上诉人赵炟企之间的债权债务关系本来就不清楚，不是确定的债权，因此他们之间的债权转让是无效的。5、被上诉人营口智诚物业有限公司仅在上诉人赵炟企答辩后才将上诉人赵炟企门前的违章建筑处理掉，却主张以前的物业费是不合理也不合法的。营口智诚物业有限公司辩称，上诉人与被上诉人间存在的物业服务合同，被上诉人对西岸丽景小区提供物业服务，对物业管理是合法的行为人，所以上诉人应该支付物业费用。上诉人于2013年8月7日领取钥匙，说明了具备进户条件，按照物业行政主管部门规定，只要具备进户条件，物业费从即日起开始交纳，门市外的建筑是否影响上诉人，我们物业不做评论，违章建筑不是我们建筑的，与物业无关，收费不是单对上诉人一家，是根据辽宁省物业管理条例整个小区进行业主委员会讨论决定的，已经公示无异议而定的收费标准，经相关的行政主管部门的考核，小区业主也是按照这个标准缴费的，而且收费标准统一，隔壁的小区，也是以这个标准0.6元收取的，已在小区公示。对于债权债务关系不清楚，前期物业管理经过公示收费标准，上诉人的使用面积是固定的，怎们不能不清楚收费标准，上诉人的面积是客观存在的，按照这个计算出来的相关费用也是上个物业公司转交给我们的财务上体现出来的，而且我们都有公示的照片，因要求清除的建筑物，在其购房时就存在，不属于物业服务的范围内，本案一审中，上述建筑由相关政府部门已经处理拆除，不能以这个为理由拒绝交纳物业费。赵炟企向一审法院起诉请求：1、被告立即支付拖欠的物业费合计18161元，滞纳金按银行每天的同期贷款利率计算合计1290元，支付违约金应在被告给付之日止(2013年物业费1127元、滞纳金147元。2014年物业费2839元、滞纳金348元。2015年物业费2839元、滞纳金288元。2016年物业费2839元、滞纳金229元。2017年物业费2839元、滞纳金169元。2018年物业费2839元、滞纳金109元。2019年12月末2839元)；2、被告承担诉讼费。一审法院认定事实：被告赵炟企系营口市老边区西岸丽景小区2号楼甲1号门市业主，房屋面积为394.36平方米。2013年8月7日，被告赵炟企办理了该房屋进户手续并取得房屋钥匙。2014年3月2日，营口会信房地产开发有限公司(甲方)与营口市宏源物业管理有限公司(乙方)签订《前期物业服务委托合同》，该份合同主要载明“甲方将西岸丽景小区委托给乙方实行物业管理，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：门市：0.6元/月/平方米，业主应于办理进户手续之日起交纳物业服务费用”等内容。2018年10月20日，营口市宏源物业管理有限公司与营口会信房地产开发有限公司、西岸丽景小区业主委员会签订了《解除合同协议书》，约定双方同意解除2018年10月15日签订的《物业委托合同》及其他相关协议。2018年10月20日，营口市宏源物业管理有限公司与原告智诚物业签订《债权转让协议书》，约定2018年10月15日前西岸丽景小区业主所欠物业费，营口市宏源物业管理有限公司将债权转让于智诚物业，由智诚物业向欠费业主收取。智诚物业向该小区提供物业服务后，被告赵炟企未交纳相应的物业费用。另查明，被告赵炟企主张的房屋门前违章建物，在其购买房屋时已存在，在本案诉讼过程中已经清理完毕。一审法院认为，原告与被告间存在物业服务关系，原告对西岸丽景小区提供了物业服务，要求被告赵炟企支付相应的物业费用，理由正当，本院予以支持。原告要求被告支付滞纳金的诉请依据不足，本院不予支持。关于被告赵炟企主张其房屋前有违章建筑，影响正常经营一节，因被告要求清除的建筑在其购房时已存在且不属于原告物业服务的范围，在本案诉讼过程中上述建筑已经拆除，故该辩解理由并不属于可免除其应纳物业费用的法定理由。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条规定，判决：一、被告赵炟企给付原告营口智诚物业有限公司2013年8月7日至2019年12月31日的物业费18161元；二、驳回原告营口智诚物业有限公司的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后五日内付清，逾期给付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，适用简易程序，减半收取125元，由被告赵炟企负担。本院二审期间，被上诉人提交证据：1、对于小区收费的公示；2、隔壁小区收费的收据证明，3、业主委员会成立的流程在小区公示的照片；4、告知书。证明小区是经过上级主管部门监督协助成立的业主委员会，收费标准由业主委员会商定的，并且在小区公示。上诉人质证认为，真实性有异议，时间标注的是2018年10月25日，另外本案的收费是从2013年8月7日开始，2018年公示时隔5年约束不了2013年，作为一个物业公司首先要有合法流程，收费经过批准，和收费标准，我们对此表示怀疑。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，关于上诉人与被上诉人是否存在物业服务合同关系及收费标准是否符合规定等问题，根据本案查明的事实，无论是营口市宏源物业管理有限公司，还是被上诉人，均与小区业主委员会签订了合法有效的物业服务合同，且均在上诉人领取房屋钥匙后实际为其提供了物业服务，双方存在物业服务合同关系，上诉人依法应当交纳相应物业费。而营口市宏源物业管理有限公司已将2018年10月15日前西岸丽景小区业主所拖欠的物业费的债权转让给被上诉人，二物业公司之间的债权转让并不违法法律规定，属合法有效。故被上诉人有权向上诉人主张自2013年8月至2019年12月31日期间拖欠的物业费。上诉人认为其与被上诉人之间不存在合同关系及被上诉人无权收取物业费和物业费标准不符合规定的主张于法无据且与事实不符，本院不予支持。关于上诉人主张的因其房屋门前存在违章建筑导致无法经营的问题，第一，违章建筑并非被上诉人所建，第二，上诉人在买房时对门前有该违章建筑明知。故上诉人以违章建筑阻碍其经营为由拒交物业费于法无据。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费255元，由上诉人赵炟企负担。本判决为终审判决。审判长  朱隆升审判员  段建勇审判员  杨名环二〇二〇年七月二十七日法官助理陆玮齐书记员宋洪峰