宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初1321号 原告：雷某，个体户，住宁夏回族自治区永宁县。 委托诉讼代理人：周某，宁夏鑫池律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁某，宁夏鑫池律师事务所律师。 被告：冯某，个体户，住宁夏回族自治区永宁县。 被告：樊某，个体户，住宁夏回族自治区永宁县。 被告：曹某，个体户，住宁夏回族自治区永宁县。 原告雷某与被告樊某、冯某、曹某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷某及其委托诉讼代理人周某、被告冯某到庭参加诉讼，被告樊某、曹某经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雷某向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告樊某签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令三被告立即搬走屋内所有物品并将房屋恢复原状；3.依法判令三被告支付所欠原告自2019年1月1日至2020年5月31日期间的租金65077.96元，并支付违约金13015.59元（违约金按照未交付租金的20%计算），诉讼过程中，原告变更（减少）该项诉讼请求为：依法判令三被告支付所欠原告2018年度租金2134元、2019年度租金16096.78元、2020年1月、2月份租金18738.87元，共计36969.65元，及违约金7393.93元（违约金按照未交付租金的20%计算）；4.依法判令三被告支付原告垫付的物业服务费19456.26元、暖气费5448.72元、水费5505.6元；诉讼过程中，原告变更（减少）该项诉讼请求为：判令三被告支付原告垫付的自2016年1月1日至2020年2月1日物业服务费共计16213.89元、暖气费5448.72元、水费5505.6元；5.判令三被告支付自合同解除之日至实际搬离期间的占有使用费（该使用费按照租金标准进行计算）；6.本案诉讼费由三被告承担。事实及理由:2016年，原告与被告樊某签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于永宁县杨和四期2-101、102、103三套营业房。租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日，租金标准为2016年60000元，下一年度租金按照上一年度租金的1.17%上涨。且被告需要在第一季度租赁期限届满前30日足额支付下一年度租金，自第三年开始以后每年租金支付时间及支付方式均以此类推，同时合同还对逾期支付租金的违约责任以及双方的权利义务等内容进行了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定将房屋交由被告樊某使用，被告樊某用上述租赁的房屋注册并成立了永宁县杨和镇快港汽车美容会所，后三被告共同经营。但三被告并未按照合同约定支付租金以及物业费、水费、暖气费。经原告多次催促，2020年3月27日，被告冯某向原告出具补充协议，承诺于4月20日交清所欠租金以及物业费、水费、暖气费。现被告承诺期限已过，但被告并未按照承诺付清上述费用。被告的行为已严重违约，达到了合同约定的解除条件，为了维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告樊某、曹某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 被告冯某承认原告雷某提出的全部诉讼请求，但陈述其与原告签订《补充协议》时双方谈好该期间被告可以将该房屋转租，但是原告将房屋门锁了，几个客户来看房也看不了，被告想转租也租不出去。 原告围绕其诉讼请求依法提交了《入住通知单》、《房屋租赁合同》（复印件）、《企业基本信息》、《个体工商户开业登记审核表》、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《借记卡账户历史明细清单》各一份及《宁夏华电供热有限公司供热专用收款收据》六张、物业费《收据》六张、《宁夏增值税电子普通发票》二张，经本院组织质证，被告冯某对上述证据均无异议；被告樊某、曹某未到庭进行答辩、举证、质证，视为放弃相关诉讼权利；本院审查认为，上述证据来源合法，内容明确，可以相互印证，与本案事实具有关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年，原告雷某与被告樊某签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方（原告）将位于永宁县杨和四期2-101、1-102、1-103号三套营业房租赁给乙方（被告樊某）使用，租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日；年租金为6万元，下年续租，租金按上年金额的1.17%上升，以此类推，延续多年不止，租金提前30天交纳；本房屋在租赁期内，如转让他人，需告知甲方；如续租者推迟交纳租金，每天按1万元计算，交纳罚款100元；水、电、暖及物业费都以表、卡、票为结算依据，以上一切费用均由乙方承担不得拖欠；乙方房屋使用期满，给甲方交房时，一定要保证房屋装修后的原貌，无条件交于甲方；该协议甲、乙双方签字后不能违约，如一方违约，必须赔偿租金50%作违约金。被告曹某作为中间人在合同上签字。被告樊某承租涉案房屋后，设立永宁县杨和镇快港汽车美容会所（个体工商户）经营使用。后被告樊某将涉案房屋交由被告冯某使用。租赁合同履行中，被告樊某、冯某下欠原告2018年度房屋租金2134元、2019年度房屋租金16096.78元、2020年度租金以及采暖费、物业费、水费未付，被告冯某于2020年3月27日给原告出具一份《补充协议》，载明冯某是涉案三间营业房的承租人，欠2018年至2019年期间的采暖费及4年物业费（2016年至2019年）、水费（水表为数），2020年4月20日清交所欠房款，如不清交向房东交房，在此期间本人（冯某）可将此房转让与他人使用或自营。后被告冯某逾期未能付款，原告交纳了房屋租期间的采暖费、物业费、水费。原告在2020年3月初新冠肺炎疫情防控期间及2020年4月20日后将租赁房屋上锁。被告樊某、冯某在使用租赁房屋期间进行装修改造，将屋内一楼两个墙打掉，在××层，被告冯某的物品存放在房屋内。并查明，被告曹某与被告冯某系夫妻关系，共同经营使用租赁房屋。 本院认为，原告雷某与被告樊某签订的《房屋租赁合同》真实、合法，系有效合同。被告樊某承租原告的房屋，应当按照约定及时支付租金及承担租赁期间的物业费、采暖费相关费用，合同约定租金按年度提前30天交纳，被告樊某拖欠原告2018年度租金2134元、2019年度剩余租金16096.78元及相关费用逾期未付，涉案房屋实际使用人被告冯某在承诺期限内仍未支付，原告依法有权解除合同，要求被告搬离房屋物品，支付所欠租金及原告垫付的租赁期间的物业费等费用，以及逾期期间的违约金；被告冯某作为租赁房屋的实际使用人，给原告出具《补充协议》，承诺限期清交房款，依法应与被告樊某共同承担相关民事责任；被告曹某与被告冯某系夫妻关系，共同经营使用租赁房屋，亦应共同承担相关民事责任。被告租赁涉案房屋期间对房屋进行装修改造，原告当庭表示不再要求被告恢复房屋原状，故被告应当及时搬离其在租赁房屋内的物品，原告应协助被告搬离物品；原告要求被告支付租金及违约金、以及物业服务费、暖气费、水费的诉讼请求，已考虑其将租赁房屋上锁及当地新冠病毒疫情防控对被告经营的影响，将租金及物业服务费主张至2020年2月份，原告计算依据明确，其垫付的物业服务费、暖气费、水费有相应的票据予以证实，本院予以支持；原告第5项诉请因原告未提供证据证明其起诉前已通知被告解除合同及搬离物品，涉案合同解除后需给被告合理的搬离其物品期限；故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决如下： 一、依法解除原告雷某与被告樊某签订的《房屋租赁合同》； 二、被告樊某、冯某、曹某于本判决生效之日起五日内搬离其在涉案租赁房屋内的所有物品； 三、被告樊某、冯某、曹某于本判决生效之日起十日内向原告雷某支付所欠房屋租金共计36969.65元及违约金7393.93元； 四、被告樊某、冯某、曹某于本判决生效之日起十日内向原告雷某支付原告垫付的物业服务费16213.89元、暖气费5448.72元、水费5505.60元； 五、驳回原告雷某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2470元，减半收取计1235元，由被告樊某、冯某、曹某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  周建文 二〇二〇年七月二日 书记员  许晶晶 附判决书所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十七条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》 第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。 按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。