湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初1211号原告（反诉被告）：李振宝，男，1969年12月7日出生，汉族，住武汉市洪山区，户籍地：江西省赣州市宁都县，委托诉讼代理人：李嘉鑫，系原告（反诉被告）之子。被告（反诉原告）：李群枝，女，1964年10月20日出生，汉族，住武汉市江夏区，委托诉讼代理人：刘丽红，系被告（反诉原告）之女。原告（反诉被告）李振宝与被告（反诉原告）李群枝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月2日、2020年6月17日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉原告）李振宝及其委托诉讼代理人李嘉鑫，被告（反诉原告）李群枝及其委托诉讼代理人刘丽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李振宝向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月29日解除；2.判令被告向原告返还2020年1月23日至2020年3月29日的租金21000元；3.判令被告向原告返还租房保证金10000元；4.判令被告向原告返还商铺转让费18000元；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告将位于武汉市洪山区珞喻路716号华乐山庄小区6栋4单元103号房出租给原告使用，租期自2019年9月29日至2024年9月29日止，租金7300元/月，每半年一付，并缴纳10000元作为租房保证金。合同签订后，原告按约定向被告支付了租金和保证金，同时被告向原告收取了20000元转让费，并向原告出具了两张收条。后由于武汉受新冠××疫情影响，原告无法继续负担房屋租金，多次在疫情期间与被告协商解除合同事宜，但被告一直借故拖延，拒绝协商。原告受疫情影响，无法开门营业，双方签订合同的根本目的无法实现，封城又给原告造成了巨大的经济损失，导致原、被告双方无法继续履行合同。原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定提起诉讼。被告李群枝辩称：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应切实履行。原告拖欠房租，被告多次催促原告交纳并表示可以减免一定期间的租金，但原告坚持解除合同。新冠××疫情的影响是客观存在的，并不是原告解除合同的法定事由，不导致合同一定解除，原告单方面解除合同没有合同和法律依据。原告承租被告的房屋，租金、押金及转让费支付均发生在疫情发生之前，转让费18000元也是双方的合意，符合市场规律，原告要求退还无事实和法律依据。被告同样受到了疫情影响，蒙受损失。尽管如此，被告仍愿意让步，减免一定期间的租金，也是响应政府号召，为承租人分忧解难，已经做到了仁至义尽。原告对被告的诚意视而不见，反而将被告告上法庭，称被告故意拖延，拒绝协商，完全是颠倒是非。2019年8月29日双方签订合同，次月中旬原告就开始转让门面，被告配合原告转让，谈了几个客户，都因为原告与他人价钱没有谈拢而告吹。一直到疫情发生，门面都没有转让出去。经营均有风险，不可能只赚不赔，原告应当自己承担市场风险，而不能讲亏损原因归结于被告，更不应将损失转嫁给被告承担。疫情是不利影响，但对每个人都是公平的，原告单方解除合同的行为直接损害了被告的合法权益。原告强行退租，根本不是受疫情影响，如果解除合同，原告应当赔偿其违约给被告造成的损失。综上所述，原告的诉求没有事实和法律依据。反诉原告李群枝向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行合同并向反诉原告支付租金12896元；2.判令反诉被告支付违约金10000元；3.本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2019年8月29日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，将位于武汉市洪山区珞喻路716号华乐山庄小区6栋4单元103号房出租给反诉被告使用，租期五年，租金7300元/月，每半年一付，保证金1万元。同时约定租赁房屋固有经营设备、物品、装修等一并转让，转让费1.8万元。合同签订后，反诉原告依约交付房屋给反诉被告经营使用。不久因经营不理想，反诉被告便向转租退出。对此，反诉原告的态度是只要有人愿意接手，可以配合交接。后因反诉被告预期过高，谈了几个客户均未转租成功。疫情爆发后，反诉被告便不再缴纳下半年房租，体谅到疫情期间经营可能受影响，反诉原告承诺给予减免部分租金或相应延长租期，但反诉被告不领情，以不可抗力为由坚持要解除合同，并要求退还租金、保证金、转让费。反诉原告是从多位意向租客中以较为优惠的价格与反诉被告签约，反诉被告取得五年不涨租金的有利条件，房屋固有设施、装修等均符合其租赁使用目的，双方合意转让费1.8万元合情合理，并已于交房之日实际履行完毕。目前，反诉被告不仅拖欠房租，还主张返还实际履行的转让费，更以不可抗力无法实现合同目的为由解除合同，违背了诚实信用原则，没有事实和法律依据。新冠××疫情确实在2020年之初给各行各业带来了不利影响，但仅仅几个月就得到了全面缓解，各行各业复工复产，不利影响正在消除。纵观长达五年的租期，并不构成合同目的无法实现。双方在合同中约定了只有不可抗力导致房屋损毁至合同目的无法实现的情况下才可终止合同，疫情并未导致房屋损毁。另外，反诉被告并未履行基于不可抗力事件的解除通知义务和申请免责证明义务。因此，反诉被告不得以不可抗力为由行使合同解除权。按照双方合同约定，反诉被告已近两个月未缴纳到期租金，应承担违约责任。反诉被告李振宝辩称：我方向反诉原告支付了73800元，如按反诉原告的反诉请求再支付，所交费用将高达90000元。我方仅租用了半年，若交纳如此高的费用是极不合理的。2020年4月23日，我方已办理案涉房屋，已确定与反诉原告解除合同。疫情期间武汉封城，案涉房屋位于小区内部，根本无法营业。即使在2020年4月8日武汉解封，小区也仍然处于封控状态，我方仍无法正常营业，这属于不可抗力，我方并未违约。我方向反诉原告支付了20000元转让费，转让费主要是案涉房屋设施设备的使用费用，我们约定的租期是五年，我方只用了半年，设施设备也未损坏，所以才要求反诉原告退还18000元。我方交纳了73800元的费用，仅使用半年，按照月租金7300元算，反诉原告并没有任何损失。疫情属于不可抗力，疫情期间我方要求对方减免租金，但其只愿意减500元。疫情导致我方根本无法经营，造成巨大损失，对方又压榨并威胁我方，导致合同根本无法继续履行，我方是处于无奈搬离案涉房屋。2020年4月23日我方已经交还钥匙、搬离房屋，合同已经解除。我方无需继续交纳租金，也不应当支付违约金。反诉原告还应当退还我方押金、转让费及部分租金。本院经审查认定事实如下：2019年8月29日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（被告）同意将位于武汉市洪山区珞喻路716号华乐山庄小区6栋4单元103号房出租给乙方（原告）作为个体经营使用，租赁期限为五年，自2019年9月29日至2024年9月29日。租金为7300元/月，每半年一付，乙方在签订本合同之日付清首期房租，以后每期租金均应当在该次付款期前一周付清，逾期未支付的按200元/天加收滞纳金。为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳10000元给甲方作为房屋使用保证金。该合同对双方的其他权利义务也进行了约定。同日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付房屋押金10000元，半年租金43800元，另外向被告（反诉原告）支付转让费20000元，该转让费主要是指在租赁期内对案涉房屋中设施设备的使用费用。同时，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具了收条，确认收到了上述款项，并向原告（反诉被告）交付了案涉房屋，租期自2019年9月29日起算，2019年8月29日至2019年9月28日为免租期。原告（反诉被告）承租案涉房屋后用于经营家庭旅馆，2020年1月23日，因新冠××疫情爆发，原告（反诉被告）的旅馆无法营业，2020年4月23日，原告（反诉被告）搬离案涉房屋，并将案涉房屋的钥匙交给被告（反诉原告）委托的中介工作人员。上述事实有双方当事人提交的《房屋租赁合同》，原告（反诉被告）提交的收条、微信聊天记录、电话录音，被告（反诉原告）提交的视频等证据及庭审记录在案证实。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。本案的争议焦点为案涉《房屋租赁合同》是否已解除，以及原告（反诉被告）是否构成违约，是否应当承担违约责任，被告（反诉原告）是否应当退还租金、保证金、转让费的问题。双方当事人均认可因原告（反诉被告）未按合同约定向被告（反诉原告）支付租金，被告（反诉原告）已要求其于2020年4月23日搬离案涉房屋。案涉《房屋租赁合同》自该日起实际已不可能继续履行，故本院确认案涉《房屋租赁合同》已于2020年4月23日解除。关于原告（反诉被告）是否构成违约，是否应当承担违约责任的问题。原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付了半年租金，即2019年9月29日至2020年3月28日的租金。虽然被告（反诉原告）辩称给予原告（反诉被告）一个月免租期的前提是其承租案涉房屋满五年，但是案涉《房屋租赁合同》约定的起租日为2019年9月29日，合同中也并未对免租期进行其他约定，被告的抗辩主张不能成立，本院不予采信。因此，按照案涉《房屋租赁合同》的约定，原告（反诉被告）的下一期租金本应在2020年3月21日前支付，原告（反诉被告）未支付构成违约。但是，根据武汉市新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部发布的通告，武汉自2020年1月23日10时封城，直至2020年4月8日才解除离汉通道管控措施，开始逐步恢复生产生活秩序。原告（反诉被告）需支付下一期租金的期间正处于疫情防控期间。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的第五条：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，原告（反诉被告）承租案涉房屋开设家庭旅馆，在疫情防控期间无法营业，没有营业收入，故原告（反诉被告）不应当因迟延支付租金而承担违约责任。关于被告（反诉原告）是否应当返还剩余租金、保证金、转让费的问题。原告（反诉被告）的租金支付至2020年3月28日，案涉《房屋租赁合同》于2020年4月23日解除，故不存在剩余租金。但是由于新冠××疫情期间原告（反诉被告）无法营业，确实给其造成了一定的损失，本院综合考虑案涉《房屋租赁合同》实际履行情况、双方当事人的损失情况等因素，根据公平和诚实信用原则，本院依法酌情免除原告（反诉被告）2020年3月29日至2020年4月23日的租金，原告（反诉被告）无需再向被告（反诉原告）支付租金，被告（反诉原告）也无需向原告（反诉被告）退还已收取的租金。房屋保证金实际为原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付的租房押金，该款项的性质是担保承租人因租赁所产生的债务履行，现案涉《房屋租赁合同》已解除，原告（反诉被告）并未对案涉房屋造成损坏等应当扣减相应的费用，被告（反诉原告）理应将该押金返还。双方当事人均认可转让费实际为案涉房屋中设施设备在五年内的使用费，原告（反诉被告）使用前述设施设备约半年，本院依法酌情认定半年的使用费为2000元，被告（反诉原告）理应将剩余的费用退还给原告（反诉被告）。综上所述，本院确认案涉《房屋租赁合同》已于2020年4月23日解除。原告要求被告退还2020年1月23日至3月29日的租金21000元，本院不予支持。原告要求被告返还房屋租赁保证金10000元，本院予以支持。原告要求被告返还转让费18000元，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告支付租金12896元，本院不予支持。反诉被告不应当承担违约责任，反诉原告要求其支付违约金10000元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，第一百一十七条之规定，判决如下：一、本院确认原告李振宝与被告李群枝于2019年8月29日签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月23日解除；二、被告李群枝向原告李振宝退还保证金10000元；三、被告李群枝向原告李振宝退还转让费18000元；四、驳回原告李振宝的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告李群枝的全部诉讼请求。本判决指定的给付期间为判决生效之日起十日内。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取513元，由原告李振宝负担263元，由被告李群枝负担250元。反诉案件受理费192元，由反诉原告李群枝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  成婧文二〇二〇年七月二十三日书记员  刘诗婷