安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终1611号上诉人（原审被告）：时代奕阳（北京）教育科技有限公司。法定代表人：张守礼，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李文玲，北京市京师（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王贵春，北京市京师（上海）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:芜湖市长江幼儿园。负责人：叶红，该园园长。委托诉讼代理人：江琦，安徽瀛国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧静，安徽瀛国伦律师事务所律师。上诉人时代奕阳（北京）教育科技有限公司（以下简称奕阳教育公司）因与被上诉人芜湖市长江幼儿园（以下简称长江幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初2030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人奕阳教育公司的委托诉讼代理人李文玲，被上诉人长江幼儿园委托诉讼代理人江琦、臧静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奕阳教育公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、二项;2、驳回长江幼儿园的各项诉讼请求。事实和理由:（一）一审法院判决解除奕阳教育公司与原出租人芜湖柏庄置业有限公司(以下简称柏庄置业公司)于2011年4月15日签订的《租赁合同》错误。奕阳教育公司与原出租人柏庄置业公司(现出租人长江幼儿园)于2011年4月15日签订的《租赁合同》第十条约定:“1、乙方(即奕阳教育公司，下同)保证在甲方（即柏庄置业公司，下同）交付后四个月的第一个秋季(即2011年9月1日)正式开园招生,乙方不能按期开学,推迟30天时,甲方有权单方终止合同而无须支付任何违约金。2、因乙方幼儿园经营不当导致行政主管部门限令停办,甲方有权提前终止合同……。3、租赁期内,乙方在幼儿园内从事任何与幼儿园办学无关的活动,甲方有权提前终止合同。…”综观本案,奕阳教育公司既不存在合同中约定的提前终止合同的任何条件,亦没有导致合同实质性违约的其他行为。而一审法院却以奕阳教育公司“未能履行甲方小区业主子女享有优先入学的权利,同时享受20%基础教育费(基础教育费为总费用的60%优惠)”约定为由,判决解除上述《租赁合同》,显然依据不当。事实上,奕阳教育公司不仅履行了小区业主子女优先入学的义务,同时在收费标准上也是按照在物价局备案收费标准上降低收费的,其中在特色教育部分费用一直没有收取。奕阳教育公司已完全履行了承诺,保障了原合同方和业主方的权益,小区业主的优惠已全部给到位,同时还提供了优质的教育回报。长江幼儿园与奕阳教育公司是同行,奕阳教育公司在行业内取得良好的美誉度有可能会对长江幼儿园的利益造成一定的影响,因此长江幼儿园为了获取利益、取而代之,便以借口提出解除合同诉求,其诉讼目的请二审法院予以关注。此外,合同法的立法本意是为鼓励交易为原则,奕阳教育公司在本案中没有违反合同的约定,即便有违约行为,如果没有达到法定的解除合同条件,原则上也应当是继续履行合同。（二）一审法院判决奕阳教育公司于一审“判决生效之日起二十日内腾空租赁房屋柏庄春暖花开小区幼儿园”明显欠妥。本案不仅涉及近百名教职工劳动关系的处理的问题,更涉及三百七十多名孩子后续的安置、教育等各方面的问题,也就是四百多个家庭的稳定和安宁。如果如一审判决二十日内腾空租赁房屋,在目前的司法环境下,特别是在防疫抗疫的重要时刻,会不会导致群体性事件从而对政府造成不良影响。（三）奕阳教育公司不仅依法支付了2019年的租金,也按合同约定给付了2020年的租金,请二审法院依法查明。长江幼儿园辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院在查明事实的基础上驳回上诉，维持原判。（一）奕阳教育公司没有按照合同约定履行主要合同义务，将原本合同约定的让利给业主的教育、福利私自占为己有，构成根本违约，致使合同目的不能实现，长江幼儿园有权依法解除合同。1、涉案租赁合同系开发商柏庄置业公司与奕阳教育公司所签订，后柏庄置业公司将涉案房屋出售给长江幼儿园，根据合同约定，相关权利义务也一并由长江幼儿园受让。租赁合同明确约定甲方业主子女享有优先入学的权利，同时享受20%基础教育费的优惠。奕阳教育公司利用广大业主对该合同的不知情，对业主子女入学没有实行合同约定的优惠，其行为已经严重违背了租赁合同的初衷，构成了根本违约。2、奕阳教育公司辩称幼儿园收取的保教费用低于在物价局的备案标准，以此证明其给予了业主优惠，但该证据明显不符合教育局和物价局的相关规定而不能实现其证明目的。涉案小区业主所缴纳的费用与其他幼儿家长一致，奕阳教育公司也并未给予业主任何优惠特色课的政策。（二）奕阳教育公司逾期支付租金也构成违约，应当承担相应的违约责任。租赁合同约定租金的给付期限非常清楚，即每年4月1日之前缴纳下一年度的房屋租赁费用。根据奕阳教育公司在二审中提交的汇款单，其在2020年3月才支付2019年度的租金。奕阳教育公司构成根本违约是客观事实，原审法院据此判决解除双方的合同，符合法律规定，也符合双方的合同约定。（三）奕阳教育公司目前处于无心经营状态，不管从办学标准、办学水平、教育能力和师资配置等方面，均远远不如长江幼儿园。首先，双方在租赁合同的第二条约定，乙方对幼儿园房屋的装修装饰标准必须达到芜湖市一流幼儿园标准，但经过几年经营后，现在房屋内的装修设施已经全部陈旧老化，早已不再符合一流幼儿园的标准和条件，不适合正常经营幼儿园。其次，据了解，本次疫情期间，奕阳教育公司已与很多教职工解除了劳动关系。复课以来，该幼儿园复课的幼儿人数只有110人，复课率极低。奕阳教育公司无论是硬件设备还是从软件师资，均已不适合正常经营。再次，长江幼儿园作为本地办学经验丰富的教育集团，其在师资力量、投入资金、教育能力和教育水平等方面均比奕阳教育公司有足够的优势。长江幼儿园法庭承诺，与奕阳教育公司原有的幼儿园教职工全部留任，所有的工资福利待遇与长江幼儿园的教职工一样；同时引入集团化的办学模式和优质的教育资源，尊重每位幼儿，解决家长的后顾之忧。恳请法院尽快维持原判，以不影响幼儿的正常入园和教学。长江幼儿园向一审法院起诉请求：1、判令解除奕阳教育公司于2011年4月15日与柏庄置业公司签订的《租赁合同》。2、奕阳教育公司于2019年8月15日前腾空租赁房屋并将租赁房屋返还长江幼儿园。3、奕阳教育公司支付长江幼儿园2019年4月至实际返还租赁房屋期间的租金及使用费（使用费参照租金，按照10万元/年计算，暂计算至2019年7月，为33000元）。4、判令奕阳教育公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年4月15日，柏庄置业公司（甲方）与奕阳教育公司（乙方）签订《租赁合同》一份，该合同载明：甲方将位于安徽省芜湖市甲方开发建设的柏庄春暖花开小区幼儿园出租给乙方作开办幼儿园使用，幼儿园房屋建筑面积约2792.62平方米，院内活动场所面积约2000平方米，租赁期限：幼儿园租期壹拾贰年，以幼儿园实际交付使用的时间开始计算；租金的计算和支付：租金依据乙方办园实际情况，实行分阶段不同比例分别计算。第一阶段：办园第一年，免租金；第二阶段：办园第二年，租金按叁万元计算；第三阶段：办园第三年至第十二年，租金按每年十万元计算。租金采取按年交纳的方法支付，每年4月1日前交纳下一个年度的房屋租赁费。乙方延迟支付租金时，甲方将按照延付时间计算，每日加收延付金额2‰的违约金；租赁物的交付及验收：甲方应在2011年4月1日按本合同第三条的约定将幼儿园交付给乙方；甲方的权利和义务：甲方有权对乙方的办园情况实施监督；甲方有权按本合同约定收取租金、违约金等费用；甲方小区业主子女享有优先入学的权利，同时享受20%基础教育费（基础教育费为总费用的60%）优惠。总费用指：基础教育费和特色教育费。甲方支持幼儿园经营活动，为幼儿园办学、经营提供力所能及的帮助，但不参与乙方幼儿园经营活动，甲方不承担乙方任何经营风险和幼儿园安全事故责任；乙方的权利和义务：乙方全权负责幼儿园的经营管理，承担一切经营管理责任；幼儿园以为小区业主服务为主，优先保证小区子女入学；其它约定事项：乙方保证在甲方交付后四个月的第一个秋季（即2011年9月1日）正式开园招生，乙方不能按期开学，推迟30天时，甲方有权单方终止合同而无需付任何违约金。因乙方幼儿园经营不当导致行政主管部门限令停办，甲方有权提前终止合同，由此产生的一切后果由乙方承担。租赁期内，乙方在幼儿园内从事任何与幼儿园办学无关的活动，甲方有权提前终止合同等。奕阳教育公司承租柏庄春暖花开小区幼儿园后，开办了芜湖·京狮春暖花开幼儿园（以下简称春暖花开幼儿园）。2015年3月15日，奕阳教育公司向柏庄置业公司发送回函一份，该回函载明其已收到柏庄置业公司向其发出的“知会函”，得知柏庄置业公司有意出售幼儿园项目，鉴于双方之间长期友好的合作，无论业主是否变动，奕阳教育公司都一如既往地履行好自己的职责和义务，并请柏庄置业公司将其依照合同继续租赁春暖花开项目的事项告知可能的资产收购方，以避免矛盾。2015年5月20日，长江幼儿园与柏庄置业公司签订《商品房买卖合同》一份，购买柏庄春暖花开幼儿园（建筑面积2792.62平方米）。同日，柏庄置业公司（甲方）与长江幼儿园（乙方）签订《租约转让协议》一份，该协议载明：甲、乙双方就柏庄春暖花开小区柏庄春暖花开幼儿园（下称“该幼儿园”）买卖已于2015年5月20日签定了《商铺买卖合同》（下称“该商品房买卖合同”）；甲方在签定该买卖合同之前，已将该幼儿园出租给奕阳教育公司（承租人），并签订了书面《商铺租赁合同》（本协议附件，以下称“原租赁合同”）；甲方在签定该买卖合同之前，已经取得该承租人放弃对该幼儿园优先购买权的书面声明；甲方同意将原租赁合同的出租方变更转让给乙方，乙方亦同意受让并承担原租赁合同中出租方享有的各项权利及承担的相关义务；双方确认原租赁合同的租赁期限从2011年4月1日始至2023年3月31日止；双方办理房屋交付手续当日，乙方按照原租赁合同的约定履行权利、义务，甲方不再履行原租赁合同约定的权利、义务；原租赁合同期限未满，乙方不得以任何理由向承租人提出提高月租金或缩短租赁期限等要求，否则乙方应按《商铺租赁合同》约定向承租方支付违约金等。长江幼儿园购买春暖花开幼儿园房屋后，通知了奕阳教育公司，并于2016年3月23日办理了(2016)芜湖市不动产权第0018357号不动产权登记，登记的权利人为长江幼儿园。2018年4月10日，长江幼儿园收到奕阳教育公司支付的2018年度房屋租金10万元，至此，奕阳教育公司将租金支付到了2019年3月31日，后再未支付租金（奕阳教育公司2019年度的租金应于2019年4月1日前支付）。现长江幼儿园以奕阳教育公司未支付2019年度租金、未对本小区业主子女入学进行优惠构成违约为由，依法诉至法院。一审另查明：春暖花开小区内的业主和非小区住户均可上奕阳教育公司幼儿园，幼儿园收费标准是统一标准。一审法院认为：债务应当清偿。当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案的长江幼儿园提供其与奕阳教育公司之间存在租赁关系的证据真实、充分、奕阳教育公司对此不持异议，故应于认定，双方由此而确立的权利义务关系应受法律保护。长江幼儿园通过购买原出租人的房屋成为新出租人，其与奕阳教育公司间的租赁关系仍应按原合同执行。奕阳教育公司承租案涉幼儿园后虽依约开办了春暖花开幼儿园，但奕阳教育公司对所有入园学生均采取统一的收费标准，并未区分柏庄春暖花开小区业主子女与非小区业主子女，未能履行“甲方小区业主子女享有优先入学的权利，同时享受20%基础教育费（基础教育费为总费用的60%）优惠”的约定，而奕阳教育公司之所以能享受租金的减免优惠待遇，是因该幼儿园与柏庄春暖花开小区系同一单位（原出租人）建设开发，原出租人与奕阳教育公司签订租赁合同时将上述约定及开园时间作为合同的内容，应与合同的租金减免优惠约定存在必然的联系，系租赁合同不可分割的部分，且该约定应是区分小区业主与非小区业主的约定，长江幼儿园通过购买原出租人的房屋，与奕阳教育公司建立租赁关系，取得了案涉租赁合同的相应权利。双方在建立租赁关系后，并未对原租赁合同的约定进行变更，故在新的租赁关系中，原租赁合同仍然对奕阳教育公司具有约束力。奕阳教育公司未能履行原租赁合同的约定，即构成违约。同时，奕阳教育公司未能按约支付长江幼儿园租金，长江幼儿园提交了奕阳教育公司上一年度延期交付租金的证据，但在本案中，奕阳教育公司也未能在上一年度迟延的期限内支付租金，也构成违约，且是重大违约，已致长江幼儿园的合同目的不能实现，故对长江幼儿园要求解除合同、返还租赁物、并支付租金的请求应予支持。长江幼儿园要求奕阳教育公司于2019年8月15日前腾空房屋并返还租赁房屋的请求已客观实现不能，故一审法院酌定奕阳教育公司于判决生效之日起二十日内腾空房屋并将租赁房屋返还给长江幼儿园。奕阳教育公司虽辩称案涉合同不符合解除条件，奕阳教育公司也未违反合同解除条款的约定，但如前所述，对甲方小区业主子女优先入学、享受教育费优惠应为合同的重要组成部分，且与双方约定的租金收取标准存在必然的联系，奕阳教育公司的此项辩称不能成立。奕阳教育公司辩称根据惯例先开票后交费，但对此未能提交相应证据，且长江幼儿园对此不予认可，而长江幼儿园提交的上一年度的交款记录上虽有迟延，但奕阳教育公司在此期间也未能交款，故奕阳教育公司的此项辩称也不能成立。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、解除奕阳教育公司于2011年4月15日与原出租人柏庄置业公司（现出租人长江幼儿园）签订的《租赁合同》；二、奕阳教育公司于判决生效之日起二十日内腾空租赁房屋柏庄春暖花开小区幼儿园，并将该租赁房屋返还给长江幼儿园；三、奕阳教育公司于判决生效之日起十日内按照每年租金10万元的标准支付长江幼儿园自2019年4月1日起至实际返还房屋之日止的租金；四、驳回长江幼儿园其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取473元，由奕阳教育公司负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2020年3月17和18日，奕阳教育公司先后向叶红账户汇款共10万元，用于支付2020年房租。2020年4月14日和15日，叶红先后将2020年房租10万元返还奕阳教育公司。2020年3月19和20日，奕阳教育公司先后向叶红账户汇款共10万元，用于支付2019年房租，长江幼儿园认可收取了该部分房租。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，春暖花开幼儿园于2012年开办，其向芜湖市弋江区教育局备案的幼儿园保育教育费（即基础教育费）收费标准为每年4350元。幼儿园开办前两年，奕阳教育公司每年收取的保育教育费为3500元；2015年以后，每年收取的保育教育费为4000元。本院认为，本案争议的焦点为：奕阳教育公司履行涉案《租赁合同》的行为是否构成违约；如违约，是否达到合同解除的条件。对此，分析如下：（一）关于奕阳教育公司履约行为的认定。根据法律规定，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，作为《租赁合同》的当事人，奕阳教育公司并未依据该合同第四条及第八条约定的内容，完全履行按期交纳房屋租赁费、以及对春暖花开幼儿园所在小区业主子女基础教育费优惠20%的合同义务，显系违约。奕阳教育公司称其给小区业主的优惠已全部到位的上诉理由缺乏证据支撑，不能成立。（二）关于涉案《租赁合同》是否予以解除的认定。从鼓励交易、尊重当事人意思自治原则出发，合同解除应以合同明确约定或法律规定为依据。本案当事人之间为房屋租赁合同关系，以交付房屋和支付租金为当事人双方的主要合同义务，在双方所签订的合同中，并没有对合同的终止或解除作出约定；同时在一审中，奕阳教育公司向长江幼儿园已支付了2019年4月1日至2020年3月31日的租金，长江幼儿园也已接受；2020年4月1日到2021年3月31日的房屋租金，奕阳教育公司的支付行为虽遭长江幼儿园拒绝，但其继续履行合同的意思表示业已明确，涉案《租赁合同》并非不能继续履行或合同目的不能实现。另，奕阳教育公司确未完全按约定给予小区业主子女基础教育费优惠，但该违约行为同样不必然成为涉案租赁合同继续履行的障碍，长江幼儿园可就奕阳教育公司的该违约行为应向其承担的法律责任另行主张。一审法院以合同目的不能实现为由解除涉案当事人之间的租赁合同关系，于法无据，对此予以纠正。综上，奕阳教育公司在涉案《租赁合同》履行过程中，虽有违约行为，但违约程度并不符合合同法定解除的情形。奕阳教育公司上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初2030号民事判决；二、时代奕阳（北京）教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付芜湖市长江幼儿园2020年4月1日至2021年3月31日的房屋租金10万元；三、驳回芜湖市长江幼儿园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费负担按一审判决执行；二审案件受理费946元，由时代奕阳（北京）教育科技有限公司、芜湖市长江幼儿园分别负担473元。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇二〇年七月二十日书记员  季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。