四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1110号 上诉人（原审原告）：**，男，1976年9月2日出生，汉族,住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：杨震宇，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：房超，男，1985年9月10日出生,汉族，住成都市新都区。 被上诉人（原审被告）：房清龙，男，1965年2月26日出生,汉族，住成都市新都区。 上诉人**因与被上诉人房超、房清龙房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初7059号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 **上诉请求：撤销一审判决，改判确认**与房超签订的《房屋买卖合同》无效，房清龙、房超退还**购房款320000元并支付逾期利息（按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%的标准从2015年2月8日起计算至付清之日止)，并由房超、房清龙承担本案全部诉讼费用。 事实及理由：一、案涉房屋未移交给**，故其无返还房屋的义务。本案中，房超未向**交付房屋，房屋的钥匙、水、电、气等也从未与**办理过移交手续。且案涉房屋被拆除前已被房清龙、房超实际出租给案外人，因此案涉房屋并未处于**管理和控制之下，**没有保管及返还义务。二、案涉房屋被拆除系违法修建，而非双方订立的《房屋买卖合同》无效，故对案涉房屋被拆除造成的损失，**没有过错。案涉房屋被执法机关拆除系房超出卖的房屋未取得宅基地使用权，未履行房屋修建的审批手续，属于违章建筑，与双方签订合同无因果关系。一审认定房屋被拆除系双方签订《房屋买卖合同》，要求**承担一半的责任，系事实认定错误。 房清龙辩称，案涉房屋是房清龙及房超帮**修的。**本来想找村上拿4分土地，因为手续原因，要以房超名义来申请修建房屋，为完善手续才签订的买卖合同。全部32万元都是修建房屋的费用，不应退还给**。房清龙也不认可一审判决，但由于其不懂法律，所以就没有上诉房清龙认为**支付的购房款，房清龙不应退还。请求驳回上诉，维持原判。 房超未发表答辩意见。 **一审起诉请求：1.确认**与房超签订的《房屋买卖合同》无效;2.判令房超、房清龙立即向**返还购房款320000元并支付逾期利息(按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%的标准从2015年2月8日起计算至付清之日止);3.本案诉讼费由房超、房清龙承担。 一审法院查明：房超、房清龙系父子关系。2014年12月23日，**（乙方）与房超（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定房超将成都市新都区木兰镇木兰社区二组房屋出售给**。双方还约定：1.该房屋或宅基地使用权登记在房超名下，占地面积约171㎡，三层总共514.66㎡；2.该房屋由房超全额出资建造，使用的土地为木兰社区集体土地。房清龙在见证人处签名。后**分别于2014年12月23日、2015年1月19日、2015年2月8日通过中国建设银行向房清龙的账户转账支付120000元、100000元、100000元，房清龙向其出具收条。 2019年2月15日，成都市新都区国土资源局向**发出《责令改正违法行为通知书》，载明：“经我局调查，你未经批准，擅自在成都市新都区的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第43、44条的规定。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条的规定，现责令你自收到本通知书之日起十五日内予以改正，拆除还耕。逾期不改正的，将依法追究法律责任”。2019年5月30日，案涉房屋被拆除还耕。 一审另查明，**并非新都区木兰镇木兰村村民。房超于2014年12月4日以居住困难为由向木兰镇政府、木兰社区居委会提出建房申请，但后未通过审批。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.双方建立的法律关系性质问题；2.《房屋买卖合同》主体问题；3.《房屋买卖合同》效力问题并对本案焦点分述如下： 关于双方建立的法律关系性质问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（一）款规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。庭审中，**依据《房屋买卖合同》、转账凭证等证据主张建立的是房屋买卖合同关系，而房超则予以否认，认为双方建立的是修建房屋的合作关系。但房超未提交任何有证明力的证据证明双方的关系系合作关系、收到的320000元系房屋修建款而非购房款等主张，也并未举证证明《房屋买卖合同》非其真实意思表示，故房超应当承担举证不利的后果。一审法院根据现有证据，确认双方建立的是房屋买卖合同关系。 关于《房屋买卖合同》主体问题。《房屋买卖合同》载明的合同主体是**与房超，且房超以自己的名义申请修建房屋。虽然购房款是支付到房清龙账户上，收据也是由房清龙出具，但房超、房清龙系父子关系，二人也认可收到了该款项。故一审法院确认房屋买卖合同关系的主体系**、房超，**应当向房超提出相应主张。 关于《房屋买卖合同》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。另，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。由此可见，农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，**与房超签订的《房屋买卖合同》买卖的标的物不仅是房屋，还包括相应的集体土地宅基地使用权。故**与房超签订的《房屋买卖合同》无效。关于合同无效的后果问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同无效后，应当恢复到签订合同前的状态。即房超应当退还**购房款320000元，**应当将房屋及宅基地退还给房超。但事实上房屋已被拆除，**无法退还房屋，应当进行折价补偿。另，**与房超作为完全民事行为能力人，在签订合同时均清楚房屋以及自身情况，双方对合同无效均存在过错。综上，一审法院确认320000元购房款作为损失应当由双方分摊，对**主张的资金占用利息不予支持。 综上，一审法院对**的诉请合理部分予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（一）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、房超于判决发生法律效力之日起七日内向**退还160000元；二、驳回**的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3663元，由**负担1832元，房超负担1831元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院二审对一审法院查明事实予以确认。另查明：成都市新都区木兰镇木兰社区居民委员会向一审法院出具的情况说明载明：**与案外人王成于2004年9月25日与当时第二村村民组长签订入户协议书并支付22000元，但由于该协议不符合入户政策。**、王成在知晓不能在本地修建农村住房的情况下，在2014年与时任第二村村民组长房清龙协商以**、王成出资，以房超名义向社区提出建房申请。由于占用基本农田违规建房引起调查，房清龙向木兰社区做出承诺案涉房屋实际拥有者为**。国土部门于2019年2月15日出具责令改正违法行为通知书要求**拆除还耕。 本院认为，关于案涉房屋买卖合同的效力问题。本案当事人对案涉合同系无效均未有异议。**与房超签订的《房屋买卖合同》所涉土地系农村土地，而**并非土地所在集体经济组织的成员，其与房超就案涉房屋所签订的《房屋买卖合同》，违反了《中华人民共和国土地管理法》相关强制性规定，且案涉房屋已经因违法占用基本农田被国土管理部门依法责令拆除。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，**与房超签订的《房屋买卖合同》系无效合同。 关于**请求房超退还320000元并支付逾期利息的问题。本院认为，**与房超签订的《房屋买卖合同》系无效合同，根据本案查明的事实，结合木兰社区居民委员会做出的说明、合同上关于案涉土地性质的约定及国土管理部门向**发出的责令整改违法行为通知书上认定系**未经批准擅自修建农房的内容，可以认定**明知案涉房屋所占土地的性质及自己不具有在案涉社区修建或者购买农村房屋的资格，故其基于自己不具有任何过错，主张要求房超承担全部损失的上诉请求，缺乏相应的法律依据，本院依法不予支持。依民事诉讼审查之局限性，除法律明确规定须为法院职权审查范围之事实，法院审查范畴系受当事人诉请主张之拘束。本案二审仅就**基于案涉合同无效法律后果要求退款并支付利息的上诉请求进行审查，就案涉合同其他事项本案不做评价。 此外，一审判决虽基于合同无效的认定判决房超退还**相应款项，但一审判决未在主文部分对**提出的合同无效的诉讼请求漏判，存在不当，本院依法予以纠正。 综上所述，**的上诉请求不能成立，本院不予支持；但一审判决主文存在漏判，本院依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销成都市新都区人民法院（2019）川0114民初7059号民事判决； 二、**与房超于2014年12月23日签订的《房屋买卖合同》无效； 三、房超于本判决发生法律效力之日起七日内向**退还160000元； 四、驳回**的其他诉讼请求。 一审案件受理费3663元，由**负担1832元，由房超负担1831元。二审案件受理费4750元，由**负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  冯 璐 审 判 员  龚 耘 审 判 员  白福群 二〇二〇年七月二十日 法官助理  刘 杨 书 记 员  何桂林