广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13951号上诉人（原审被告）：广州市越秀区捷强装饰材料商行，住所地广州市越秀区泰康路82号地下。法定代表人：严秋云，职务：负责人。委托诉讼代理人：陈清华，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱彦宁，广东启源律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市广州机绣工艺厂，住所地广州市越秀区纸行路51号2层部分、3、4层中的302房。法定代表人：莫俊豪，职务：经理。委托诉讼代理人：谢冰蓉，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琦，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广州市越秀区捷强装饰材料商行（以下简称捷强商行）因与被上诉人广州市机绣工艺厂（以下简称广州机绣厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初13455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人捷强商行上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回广州机绣厂的诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费由广州机绣厂承担。事实和理由：（一）捷强商行与广州机绣厂签订的《房屋使用协议》及《补充协议》是无效合同，法依据无效合同约定，判决捷强商行承担违约责任错误。1.广州市越秀区泰康路82号首层房屋（以下简称涉案房屋）是广州机绣厂向广州市越秀区第二房屋管理所承租的直管房。根据《广州市公有房屋管理办法》第十六条规定：单位和个人租用的公房，不需使用时，应退回给房管部门或产权单位另行安排，不得转让、转租、分租，不得擅自改变使用性质，不得私自调换。广州机绣厂承租公房后私自转租争取差价的行为已严重损害公共利益，因此，广州机绣厂与捷强商行签订的《房屋使用协议》及《补充协议》应认定无效。《广州市住房和城乡建设委员会关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》规定，公房承租人违反法律规定或合同约定，非法转租公房的依法收回。广州机绣厂转租公房，收取租金，要求违约金的诉讼请求依法不应被法院支持，一审判决没有法律依据。（二）捷强商行自2018年10月起继续租赁使用涉案房屋经广州机绣厂同意，广州机绣厂要求捷强商行支付逾期交还房屋违约金及逾期缴付租金的违约金没有事实依据。1.无论是合同期内还是合同期后，捷强商行均是在收到广州机绣厂开具租金发票后支付租金的。从双方交易习惯可以确定，广州机绣厂同意捷强商行继续使用涉案房屋。2.广州机绣厂开具的发票项目为“月租金”，如果是广州机绣厂陈述的“使用费”，其在没有收到捷强商行支付的“使用费”前开具发票，理应加上“违约金”。广州机绣厂实际只按合同约定标准开具租金发票，以实际行为确实同意捷强商行继续租赁使用涉案房屋的事实。3.广州机绣厂发出的《关于收回房屋的函》件中，仅为：“从2018年11月1日起收回房屋”，并未明确收回的时间。直至诉讼强，广州机绣厂也未再次向捷强商行发出要求收回房屋的书面通知。4.一审判决捷强商行支付逾期交房的违约金，又判决逾期支付租金的违约金，对捷强商行适用双重处罚，而广州机绣厂不仅没有任何损失还为此获得巨大利益，显失公平。（三）捷强商行合理时间内交还房屋并结算费用，符合市场规则，广州机绣厂无权没收保证金。捷强商行收到法院通知后，已安排交还场地，并根据实际时间结算租金，捷强商行无任何恶意违约行为。捷强商行仅为小本生意，广州机绣厂在同意捷强商行继续使用涉案房屋的情况下，又向法院诉请租金违约金，逾期交房违约金，主张违约没收保证金，明显借助诉讼加重捷强商行的经营成本。因此，广州机绣厂违反相关规定，未经原业主同意转租公房，损害公共利益的行为理应不受法律保护，一审判决要求捷强商行承担违约责任，不仅变相保护了广州机绣厂的不法利益，也严重损害了作为小经营户的合理利益，有违公平合理原则，请求二审法院依法改判。被上诉人广州机绣厂二审辩称，同意一审判决，不同意捷强商行的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：（一）捷强商行以转租公房违反规定为由，主张涉案《房屋使用协议》及《补充协议》是无效合同，缺乏事实和法律依据。首先，《广州市公有房屋管理办法》和《广州市住房和城乡建设委员会关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》是地方性规定，不是认定合同无效的依据。其次，捷强商行在1998年登记成立，广州机绣厂在涉案房屋登记注册并已持续经营多年，房管部门并没有对广州机绣厂将涉案房屋转租给捷强商行提出异议。（二）捷强商行主张自2018年10月起继续租赁使用涉案房屋系经广州机绣厂同意，与事实不符，捷强商行据此主张不支付逾期交房违约金以及逾期交付租金违约金缺乏事实和法律依据。1.双方租赁合同期限自2018年9月30日届满，但捷强商行在届满后没有依约交还涉案房屋，广州机绣厂遂于2018年10月25日向捷强商行发出《关于收回房屋的函》书面通知其交还涉案房屋。捷强商行依然没有交还。广州机绣厂提起本案诉讼要求捷强商行交还房屋后，其依然没有即时交还涉案房屋。直至2019年7月12日经一审法官释明利害关系后，捷强商行才于2019年7月25日交还涉案房。广州机绣厂要求捷强商行于合同期满后交还房屋的意思表示是一贯的、清晰的、明确的，广州机绣厂已经在合理期限内书面通知捷强商行，也在合理期限内提起诉讼维护自身合法权益，但捷强商行经书面通知及法院通知后仍不交还房屋，捷强商行应当承担违约责任。2.捷强商行在租赁合同期满后，一直占用涉案房屋且拒不交还，按照租赁纠纷司法解释规定占用期间需要支付使用费，据此，作为债权人的广州机绣厂无需拒绝收取作为义务人的捷强商行支付的任何费用，广州机绣厂为减少损失，也有合理及正当理由收取捷强商行支付的费用，广州机绣厂收取捷强商行的费用，系基于捷强商行仍然占用涉案房屋的事实。因此不能以广州机绣厂收取捷强商行支付的费用，即视为双方就继续租赁关系达成了一致意见。3.根据税法规定，开具发票是收款方的法定义务，广州机绣厂开具的发票虽记载名称为“租金”，但该开具发票行为仅是履行法定义务的行为，因此，不能以广州机绣厂向捷强商行开具了发票，就视为广州机绣厂同意捷强商行继续租赁涉案房屋。4.捷强商行既存在逾期交还房屋的违约行为，也存在逾期支付房屋租金、占有使用费的行为，一审判决捷强商行支付逾期交房违约金以及逾期付款违约金，事实清楚、于法有据，并不属于双重处罚。而且，一审判决已经调低了逾期交房违约金以及逾期付款违约金的标准，兼顾了公平原则。（三）合同期满后依约按时交还房屋是捷强商行应当履行的合同义务，但捷强商行却没有依约履行义务，且经书面通知以及法院通知后仍没有即时交还房屋，捷强商行已经严重违反合同约定，应当自行承担该违约行为造成的一切后果及损失。双方《房屋使用协议》第四条第3点已经明确约定捷强商行逾期交还房屋的，广州机绣厂有权没收保证金，且捷强商行还需要支付逾期交房违约金。故一审判决认定事实清楚，判决于法有据。请求二审法院依法查明事实，驳回捷强商行的上诉，维持一审判决。广州机绣厂于2019年3月27日向一审法院提出起诉请求：1.判令捷强商行及共同使用人立即腾空迁出广州市越秀区泰康路82号首层房屋，并将前述房屋交还给广州机绣厂；2.判令捷强商行按每月7306元的标准向广州机绣厂支付自2018年10月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费及逾期付款违约金（按欠缴金额按日5%标准从2018年11月1日起算至实际付清之日，捷强商行起诉前已支付的房屋占有使用费可予扣除，每月欠缴的违约金从次月1日开始累计算）；3.判令捷强商行按照305元每天的标准向广州机绣厂支付从2018年10月1日起至实际交还房屋之日止的逾期交还房屋违约金；4.判令捷强商行向广州机绣厂支付从2018年10月1日起至实际交还房屋之日止的水电费及逾期付款违约金（水电费按捷强商行实际用水电量，按照供水供电部门公布的单价计算；违约金按欠缴金额按日5%标准从逾期之日计算至实际付清之日）；5.判令捷强商行交付的租赁保证金12200元由广州机绣厂没收，归广州机绣厂所有；6.判令捷强商行向广州机绣厂支付广州机绣厂因本案支出的律师费8000元。一审法院认定事实：2015年1月20日，广州机绣厂、捷强商行签订《房屋使用协议》，约定广州机绣厂同意将位于广州市越秀区泰康路82号首层的物业按现状给捷强商行作商铺使用，该物业总建筑面积约20.06平方米，使用期限12个月，从2015年2月1日起至2016年1月31日止；物业使用费为6100元；捷强商行在协议书生效当日一次性缴付使用保证金12200元给广州机绣厂；捷强商行需在每月5号前将当月的使用费支付给广州机绣厂，并将款项付至广州机绣厂指定账户；如使用期届满广州机绣厂提前两个月书面通知捷强商行不再继续使用或使用期满前两个月，广州机绣厂仍未收到捷强商行继续使用意向书的，双方使用关系于本协议期满后终止；本房屋使用协议依约终止或解除时，捷强商行逾期不交还物业和水电等设施的，捷强商行交付的保证金广州机绣厂不予退还，广州机绣厂有权限制捷强商行营业，并可采取停水停电等措施，由此造成的一切损失由捷强商行承担，同时捷强商行还需按每天305元向广州机绣厂支付违约金，实际占用期间还需向广州机绣厂支付物业占用金；使用期满，捷强商行腾空交还物业给广州机绣厂时，广州机绣厂按本使用协议约定的条款验收物业后，如捷强商行无违约行为，广州机绣厂在五天内退还使用保证金给捷强商行；捷强商行不按时缴交使用费、水、电费等费用的，每天加缴欠缴金额5%的违约金；逾期超过30天仍未付清所拖欠费用及滞纳金的，视作捷强商行根本违约，广州机绣厂有权立即解除本使用协议，收回物业，不退还保证金给捷强商行，并有权继续追缴捷强商行所欠费用及违约金等。捷强商行向广州机绣厂缴交了租赁保证金12200元，广州机绣厂将涉案房屋交付捷强商行使用。2017年10月1日，广州机绣厂、捷强商行签订《补充协议》，约定原租赁期限延长至2018年9月30日；2017年10月1日至2018年9月30日期间，每月租金标准按7306元执行等。2018年10月25日，广州机绣厂向捷强商行发出《关于收回房屋的函》，内容为：从2018年11月1日起，广州机绣厂将收回房屋，请捷强商行提前做好安排，按时搬迁并办理移交手续等。捷强商行向广州机绣厂缴付租金至2019年4月，并提交了广州机绣厂开具的租金发票为证；广州机绣厂予以确认，但认为所收取的并非租金而是房屋使用费。另查，案外人广州市奥保物业管理有限公司（甲方，以下简称奥宝公司）与北京市盈科（广州）律师事务所（乙方）于2019年2月27日签订《民事委托代理合同》，约定：甲方因本案聘请乙方提供法律服务，须向乙方支付律师代理费8000元等。奥宝公司于2019年4月23日向北京市盈科（广州）律师事务所支付了律师费8000元。奥宝公司于2019年5月5日出具《证明》，内容为：因广州市越秀区泰康路82号首层房屋租赁合同纠纷事宜皆由其司代为处理，因相关纠纷支出的律师代理费应由其司先行支付，广州机绣厂统一向其司支付综合服务费等。在一审审理过程中，广州机绣厂、捷强商行确认：2018年10月至2019年4月的租金支付时间分别为：2018年10月23日、2018年11月25日、2018年12月24日、2019年1月28日、2019年2月26日、2019年3月25日、2019年4月26日。捷强商行另于2019年8月5日向广州机绣厂支付8500元。捷强商行于2019年7月25日将涉案房屋交还给广州机绣厂。广州机绣厂向一审法院申请撤回了上述第一项、第四项诉讼请求。一审法院认为，广州机绣厂、捷强商行自愿签订的上述《房屋使用协议》及《补充协议》均合法有效，双方均应依约履行。捷强商行自2018年10月起每月均迟延支付租金，已构成违约，应按约定向广州机绣厂支付迟延支付租金的违约金；由于捷强商行从2018年10月至2019年4月期间的租金虽有迟延支付的情形，但均在当月支付完毕，而广州机绣厂在本案中主张的违约金起算时间为次月1日起，故对于捷强商行在上述期间迟延支付租金所产生的违约金，本案不予调处。捷强商行于2019年8月5日才向广州机绣厂支付租金8500元，故迟延支付2019年5月租金的违约金应从2019年6月1日计付至2019年8月4日；迟延支付2019年6月租金的违约金应从2019年7月1日计付至2019年8月4日；迟延支付2019年7月租金的违约金应从2019年8月1日计付至2019年8月4日。另双方约定的违约金标准为每日5%，过分高于造成的损失，本院依一审法院予以调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计付。双方约定租期届满后，广州机绣厂于2018年10月25日向捷强商行提出收回涉案房屋的主张，符合法律规定，但应按约定提前两个月通知捷强商行，即捷强商行最迟应在2018年12月25日前将涉案房屋交还广州机绣厂。捷强商行直至2019年7月25日才将涉案房屋交还广州机绣厂，已构成违约，应按约定向广州机绣厂承担违约责任。双方约定的违约金标准为每日305元，过分高于造成的损失，一审法院依法予以调整为每月7306元。捷强商行应按每月7306元的标准向广州机绣厂支付从2018年12月26日起至2019年7月24日止的逾期交还房屋违约金。由于捷强商行在履行合同过程中存在违约行为，故广州机绣厂有权不予退还保证金。捷强商行以保证金冲抵部分房屋使用费的主张，一审法院不予采纳，捷强商行仍应向广州机绣厂支付未付的房屋使用费。关于律师费的问题，因律师费并非广州机绣厂必须支出的费用，且捷强商行在本案中应支付的违约金足以弥补广州机绣厂的损失，故广州机绣厂该项诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2019年9月25日作出如下判决：一、捷强商行在判决发生法律效力之日起7日内向广州机绣厂支付自2019年5月1日至2019年7月24日期间的房屋使用费11956.8元（按7306元/月×2个月+7306元/月÷30日×24日-8500元=11956.80元）；二、捷强商行在判决发生法律效力之日起7日内向广州机绣厂支付自2018年12月26日起至2019年7月24日止的逾期交还房屋违约金（按每月7306元计）；三、捷强商行在判决发生法律效力之日起7日内向广州机绣厂支付逾期缴付租金的违约金（参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率，其中以7306元为本金从2019年6月1日计付至2019年8月4日；以1194元为本金从2019年7月1日计付至2019年8月4日；以6112元为本金从2019年7月1日计付至实际清偿之日止；以5845元为本金从2019年8月1日计付至实际清偿之日止；违约金总额以不超过所欠租金总额为限）；四、捷强商行已付的租赁保证金12200元归广州机绣厂所有；五、驳回广州机绣厂的其他诉讼请求。一审案件受理费305元，由广州机绣厂负担100元，捷强商行负担205元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，捷强公司表示如果法院认定涉案合同有效，捷强公司存在逾期交房的，一审判决第二项、第三项所涉违约金确实符合合同的约定，但违约金过高。二审中，捷强商行提供该行于2018年4月至2018年9月的租金支付情况材料，拟证明合同期内是广州机绣厂先开发票，捷强商行收到发票后汇款，合同期后也是由广州机绣厂先开发票，捷强商行再付租金。交易习惯与合同期内一致，也反映出广州机绣厂是同意由捷强商行继续使用租赁房屋的。且根据双方原合同约定，如果是房管部门收回房屋，不相互追究责任。广州机绣厂质证认为该证据不属于二审的新证据，也不能证明捷强商行的主张，关于租金的交付期限，双方的《房屋使用协议》是有明确约定，对该证据的真实性予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合捷强商行的上诉请求和理由以及广州机绣厂的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案合同的效力认定；2.捷强商行是否存在逾期交房行为；3.捷强商行抗辩违约金过高应否予以调整。现评析如下：关于涉案合同的效力认定问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”。捷强商行与广州机绣厂签订的《房屋使用协议》、《补充协议》均发生在我国合同法实施之后，捷强商行以广州机绣厂向其转租涉案房屋所签订的上述协议违反《广州市公有房屋管理办法》第十六条、《广州市住房和城乡建设委员会关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》的规定为由，主张《房屋使用协议》、《补充协议》无效，不符合上述司法解释的规定。且捷强商行在本案中也未举证证明广州机绣厂的上一手出租方对广州机绣厂的转租行为提出过异议或者主张合同无效，因此，一审法院认定捷强商行与广州机绣厂签订的《房屋使用协议》、《补充协议》合法有效正确，本院予以确认。捷强商行上诉认为一审法院依据无效合同约定，判决其承担违约责任错误，理由不成立，本院不予支持。关于捷强商行是否存在逾期交房行为问题。广州机绣厂在双方合同期满后于2018年10月25日向捷强商行发出《关于收回房屋的函》，该函载明：从2018年11月1日起，广州机绣厂将收回房屋，请捷强商行做好安排，按时搬迁并办理移交手续等。由此可见，广州机绣厂已明确要求在2018年11月1日收回涉案房屋。虽然按照双方合同约定，广州机绣厂应提前两个月通知捷强商行，即广州机绣厂最迟应在2018年12月25日前将涉案房屋交还给广州机绣厂，但捷强商行至2019年7月25日才将涉案房屋交还给广州机绣厂，捷强商行的该行为已构成违约。捷强商行认为广州机绣厂未明确收回房屋时间，显然与上述函件内容不符，本院不予采信。至于广州机绣厂在发出收回涉案房屋函件后仍继续向捷强商行开具租金发票问题，属于广州机绣厂为减少损失，维护自身利益的行为，该行为不能当然的认定为同意捷强商行继续使用涉案房屋。捷强商行二审提供的证据也不足以证明广州机绣厂同意捷强商行继续使用涉案房屋。因此，捷强商行上诉认为广州机绣厂同意捷强商行继续使用涉案房屋以及其不存在逾期交房的理由不成立，本院不予支持。鉴于捷强商行存在逾期交房行为，且从2019年5月份开始没有按月支付使用费，故一审法院根据广州机绣厂的诉请，结合本案查明的事实和双方合同约定，判决捷强商行向广州机绣厂支付欠付房屋使用费以及逾期交房违约金和没收保证金，并无不当，本院予以维持。关于捷强商行抗辩违约金过高应否支持问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，捷强商行确实存在逾期交房行为以及逾期交房期间未按月支付使用费的事实，但广州机绣厂并无举证证明因捷强商行的上述违约行为给其造成的具体损失，而一审法院已支持了广州机绣厂要求捷强商行支付逾期交房期间的使用费，并判决捷强商行以使用费的一倍向广州机绣厂支付逾期交房违约金，同时，还认定捷强商行已付的租赁保证金归广州机绣厂所有，足以弥补广州机绣厂的损失。现广州机绣厂再主张捷强商行支付逾期交房期间未按月支付租金的违约金，显然加重了捷强商行的责任，本院不予支持。一审法院支持广州机绣厂的该诉请不妥，本院予以纠正。另外，一审案件受理费计算及决定负担有误，本院按当事人胜败比例一并予以调整。综上所述，一审判决支持捷强商行逾期交房期间未按月支付租金的违约金不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初13455号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初13455号民事判决第三项、第五项；三、驳回广州市广州机绣工艺厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2650元，由广州市广州机绣工艺厂负担980元；由广州市越秀区捷强装饰材料商行负担1670元。二审案件受理费1651元，由广州市广州机绣工艺厂负担5元；由广州市越秀区捷强装饰材料商行负担1646元。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 李 静二〇二〇年七月二十八日书记员 李志康谢金泽