云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初508号原告：昆明盛博龙投资有限公司。住所地：云南省安宁市。法定代表人：苗志磊，系公司董事长。委托诉讼代理人：周小龙，云南典炬律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：董某某，男，汉族，1971年2月23日出生，住四川省犍为县。被告：伍某某，女，汉族，1969年12月22日出生，住四川省犍为县。原告昆明盛博龙投资有限公司与被告董某某、伍某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2020年6月30日公开开庭进行了审理，原告昆明盛博龙投资有限公司委托诉讼代理人周小龙到庭参加了诉讼，被告董某某、伍某某无正当理由未到庭应诉，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告昆明盛博龙投资有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、要求判令解除原告与两被告于2014年11月17日签订的《商品房购销合同》及补充协议；2、要求在人民法院判令解除原告与两被告于2014年11月17日签订的《商品房购销合同》及补充协议后，两被告在10日内配合原告至合同登记备案机关办理以上合同的登记备案解除手续；3、由两被告共同支付违约金22892元给原告；4、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月17日，昆明盛博龙投资有限公司与董某某、伍某某签订了玉龙名苑一期房的《商品房购销合同》，于2014年11月18日办理了合同登记备案手续，合同房价总款为457843元，房屋首付约定为137843元，剩余32万元采用银行按揭贷款付款。为使客户能顺利办理贷款，原告与中国建设银行股份有限公司昆明安宁支行签订了《商品房销售贷款合作协议书》，该协议书约定我公司为签署购房协议并在中国建设银行股份有限公司昆明安宁支行办理相应房屋按揭贷款的客户提供还贷担保，约定在客户不履行还贷义务时，我公司有清偿相应贷款的担保责任。2014年11月17日原告中国建设银行股份有限公司昆明安宁支行及被告三方共同签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定银行向被告提供借款32万元，借款期限从2014年11月11日是2034年11月11日，原告作为保证人在借款人办妥抵押登记并将《房屋他项权证》交银行收押之前，原告为被告提供偿还银行贷款本息的阶段性连带责任保证。购房时董某某只交纳了购房首付款1000元。因董某某贷款只1年后即未按期偿还银行贷款，我公司不得不自2016年11月开始承担起对银行的阶段性担保责任。原告于2016年11月11日开始向建行安宁支行承担还贷保证责任，截止2019年3月4日，原告共代董某某、伍某某向银行偿还了359844.97元，为被告还清了银行贷款。在被告与原告签署的《商品房购销合同》的补充协议第一条关于付款的补充约定的规定：“买受人逾期付款超过三十日的，甲方可解除合同”。补充协议第二条“贷款的偿还”中约定：“若因乙方（商品房买受人）原因，贷款银行解除借款合同，提前收回贷款本息的，则甲方（商品房出卖人）有权单方解除购销合同及其补充协议，收回房屋另行出售。乙方须向甲方支付总房款5%的违约金。并且因贷款合同的解除导致甲方产生其他损失的，亦由乙方承担，由甲方从购房首付款中扣除。甲方应将剩余款项无息返还给乙方。”因此，原告方现诉至人民法院，要求人民法院判令解除原告与被告于2014年11月17日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，判令被告支付违约金22892元给原告。为维护原告合法权益，请人民法院依法判处。被告董某某、伍某某未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。昆明盛博龙投资有限公司围绕其诉讼请求和主张的事实，当庭提交如下九组证据：第一组：昆明盛博龙投资有限公司营业执照复印件一份及该公司法定代表人身份证明一份、被告董某某、伍某某身份证复印件各一份，欲证实原、被告主体情况；第二组：《商品房购销合同》一份，欲证实2014年11月17日，昆明盛博龙投资有限公司与董某某、伍某某签订了玉龙名苑一期房的《商品房购销合同》，于2014年11月18日办理了合同登记备案手续，合同房价总款为457843元，房屋首付约定为137843元，剩余32万元采用银行按揭贷款付款。《商品房购销合同》补充协议第二条“贷款的偿还”中约定：“若因乙方（商品房买受人）原因，贷款银行解除借款合同，提前收回贷款本息的，则甲方（商品房出卖人）有权单方解除购销合同及其补充协议，收回房屋另行出售。乙方须向甲方支付总房款5%的违约金。并且因贷款合同的解除导致甲方产生其他损失的，亦由乙方承担，由甲方从购房首付款中扣除。甲方应将剩余款项无息返还给乙方。”；第三组：《公证书》（含：《个人住房（商业用房）借款合同》）一份，欲证实2014年11月17日原告中国建设银行股份有限公司昆明安宁支行及被告三方共同签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定银行向被告提供借款32万元，借款期限从2014年11月11日是2034年11月11日，原告作为保证人在借款人办妥抵押登记并将《房屋他项权证》交银行收押之前，原告为被告提供偿还银行贷款本息的阶段性连带责任保证。根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条、第十七条约定，银行方可以解除借款合同；根据《个人住房（商业用房）借款合同》第二十五条约定，银行可以采用在贷款人网点张贴公告的方式向借款人进行通知；第四组：收据一份，欲证实被告只交纳了房屋首付款1000元整；第五组：《履行阶段性保证责任的通知》一份，欲证实中国建设银行股份有限公司昆明安宁支行于2016年11月1日向原告递交了《履行阶段性保证责任的通知》，主要内容为：客户董某某断还贷款，无法联系，要求原告履行保证责任，归还客户所欠贷款本息；第六组：还款明细表一份、中国建设银行个人贷款还款凭证二十份、中国建设银行个人贷款结清证明一份，欲证实原告已于2016年11月10日开始向建行安宁支行承担还贷保证责任，截止2019年3月4日原告共代董某某、伍某某向银行偿还了359844.97元，为被告还清了银行贷款。在个人贷款结清证明上注明：贷款结清后《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止；第七组：《公告》一份、《解除个人住房（商业用房）借款合同通知书》一份、照片八份、邮件交寄单收据一份，从那个家中国建设银行份有限公司昆明安宁支行通过在网点张贴公告、向被告户籍地邮寄、在被告约定联系地房屋门上张贴通知书的方式向被告作出解除个人住房（商业用房）借款合同的通知；第八组：《委托书》一份，欲证实中国建设银行股份有限公司昆明安宁支行委托，原告在本案诉讼庭审中再次向被告出示、送达《解除个人住房（商业用房）借款合同通知书》；第九组：中国建设银行股份有限公司昆明安宁支行证明一份，欲证实中国建设银行股份有限公司昆明昆钢支行是中国建设银行股份有限公司昆明安宁支行的下属网点。本院认为，昆明盛博龙投资有限公司方提交的被告身份信息与《商品房购销合同》及《公证书》、《个人住房（商业用房）借款合同》中商品房买受人、借款人的身份经核对后确认一致，能够证明董某某、伍某某系本案的适格被告，且庭审中昆明盛博龙投资有限公司方对所提交证据的真实性、合法性及《商品房购销合同》中商品房出卖人合同义务及《个人住房（商业用房）借款合同》担保人连带保证责任义务的实际履行作出了保证，董某某、伍某某未到庭应诉系其对质证权的放弃，故本院对昆明盛博龙投资有限公司提交的九组证据予以采信并作为确定本案当事人合同权利义务的直接依据。综上所述，本院确认如下法律事实：2014年11月17日，昆明盛博龙投资有限公司与董某某、伍某某签订了玉龙名苑一期房的《商品房购销合同》，于2014年11月18日办理了合同登记备案手续，合同房价总款为457843元，房屋首付约定为137843元，剩余32万元采用银行按揭贷款付款。董某某交纳购房首付款1000元。昆明盛博龙投资有限公司与中国建设银行股份有限公司昆明安宁支行签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定：昆明盛博龙投资有限公司为签署购房协议并在中国建设银行股份有限公司昆明安宁支行办理相应房屋按揭贷款的客户提供还贷担保，在客户不履行还贷义务时，昆明盛博龙投资有限公司有清偿相应贷款的担保责任。2014年11月17日，昆明盛博龙投资有限公司、中国建设银行股份有限公司昆明安宁支行及董某某、伍某某三方共同签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：中国建设银行股份有限公司昆明安宁支行向董某某、伍某某提供借款32万元，借款期限从2014年11月11日至2034年11月11日，昆明盛博龙投资有限公司作为保证人在借款人办妥抵押登记并将《房屋他项权证》交银行收押之前，为董某某、伍某某提供偿还银行贷款本息的阶段性连带责任保证。因董某某、伍某某未按期偿还银行贷款，昆明盛博龙投资有限公司自2016年11月开始承担阶段性担保责任，向建行安宁支行承担还贷保证责任，截止2019年3月4日，原告共代董某某、伍某某向银行偿还了359844.97元，还清了银行贷款。中国建设银行股份有限公司昆明昆钢支行出具了《贷款结清证明》。因无法协商解决，昆明盛博龙投资有限公司遂诉至本院，要求判令解除原告与被告于2014年11月17日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，判令被告支付违约金22892元。本院认为，根据原告昆明盛博龙投资有限公司提交证据可以证实本案所涉《商品房购销合同》、《补充协议》及《个人住房（商业用房）借款合同》是合同当事人协商自愿签订，成立即生效。合同当事人应当按照合同约定履行相应义务。被告董某某、伍某某作为《商品房购销合同》中房屋买受人及《个人住房（商业用房）借款合同》中借款人，负有按合同约定支付购房款及按期、足额清偿按揭贷款本息的义务。其未按期偿还贷款，已经构成违约，应当承担相应违约责任。原告昆明盛博龙投资有限公司作为《个人住房（商业用房）借款合同》中的连带保证责任人，其承担连带保证责任代借款人清偿所欠贷款本息后，有权按照《商品房购销合同》及《补充协议》约定，要求被告董某某、伍某某承担违约责任。根据双方《商品房购销合同》补充协议第一条“关于付款的补充约定”的规定：“买受人逾期付款超过三十日的，甲方可解除合同”。第二条“贷款的偿还”中约定：“若因乙方（商品房买受人）原因，贷款银行解除借款合同，提前收回贷款本息的，则甲方（商品房出卖人）有权单方解除购销合同及其补充协议，收回房屋另行出售。乙方须向甲方支付总房款5%的违约金。并且因贷款合同的解除导致甲方产生其他损失的，亦由乙方承担，由甲方从购房首付款中扣除。甲方应将剩余款项无息返还给乙方。”，合同约定的解除条件已经成就。原告昆明盛博龙投资有限公司所提要求解除《商品房购销合同》、《补充协议》的诉讼请求，符合法律规定及合同当事人约定，本院依法予以支持。《商品房购销合同》、《补充协议》解除后，合同当事人依据上述协议、合同办理的商品房购销合同登记备案，依法应予撤销，作为合同买受人，被告董某某、伍某某负有协助办理的义务，故原告方此项诉讼请求，本院亦依法予以支持。关于原告昆明盛博龙投资有限公司要求被告董某某、伍某某支付违约金22892元的主张，在双方《商品房购销合同》补充协议中虽有“若因乙方（商品房买受人）原因，贷款银行解除借款合同，提前收回贷款本息的，则甲方（商品房出卖人）有权单方解除购销合同及其补充协议，收回房屋另行出售。乙方须向甲方支付总房款5%的违约金。并且因贷款合同的解除导致甲方产生其他损失的，亦由乙方承担，由甲方从购房首付款中扣除。甲方应将剩余款项无息返还给乙方。”的约定，但原告昆明盛博龙投资有限公司在被告董某某、伍某某仅支付1000元首付款后，在被告董某某、伍某某未按约定支付剩余首付款136843元的情形下，办理了贷款及担保手续，并对该套房屋进行了备案登记。其履行合同的行为亦存在违约情形，对造成的损失亦应当承担相应的责任。因此，本院综合考量双方当事人在履行本案所涉合同当中各自的违约情形，酌情确定被告董某某、伍某某向原告昆明盛博龙投资有限公司支付违约金11446元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除昆明盛博龙投资有限公司与董某某、伍某某签订的安宁市太平新城街道玉龙名苑一期房的《商品房购销合同》及《补充协议》。二、由董某某、伍某某于本判决生效后立即协助昆明盛博龙投资有限公司办理安宁市太平新城街道玉龙名苑一期房屋的商品房购销合同登记备案撤销手续。三、由董某某、伍某某于本判决生效后十日内向原告昆明盛博龙投资有限公司支付违约金11446元。案件受理费372元，由原告昆明盛博龙投资有限公司负担186元，由董某某、伍某某负担186元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  赵柏林人民陪审员  张明祥人民陪审员  张保友二〇二〇年七月三十日书 记 员  奎婉媛