湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0104民初472号原告：胡某，女，1992年9月15日生，汉族，住武汉市硚口区,委托诉讼代理人：林蕾、马慧子，均系湖北忠三律师事务所律师（特别授权）。被告：武汉南国融汇商业有限责任公司，住所地武汉市硚口区解放大道329号。法定代表人：熊宇静,系公司总经理。委托诉讼代理人：谢文敏、杨文婷，均系湖北首义律师事务所律师（一般授权）。原告胡某与被告武汉南国融汇商业有限责任公司（以下简称南国融汇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告胡某的委托诉讼代理人林蕾、马慧子，被告南国融汇公司的委托诉讼代理人谢文敏、杨文婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告以购房款2756234元为基数，按照每日万分之1.5的标准向原告支付从2019年7月1日起至2019年12月31日止的逾期交房违约金76072.06元；2、本案诉讼费等合理费用由被告承担。事实和理由：2016年12月17日，原、被告双方签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于武汉市硚口区汉西三路与古田五路交汇处武汉洺悦府小区第5幢1单元23层3号房,总房款为2756234元。合同第九条约定：出卖人应当在2019年6月30日前完成交房，交房条件为：……供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；给水：一户一表，房屋交付时达到使用条件；……合同第十一条约定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1.5的违约金。此外，合同还对规划、设计变更进行了约定。合同签订后，原告已按约向被告支付了全部购房款，被告应于2019年6月30日前向原告交付符合合同约定条件的房屋。但截止合同约定交房之日，案涉房屋仍未达到交房条件。原告认为《武汉市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方对案涉房屋交付期限及交付条件进行了约定，现因案涉小区园林、给水、地下车库等未达到交付条件，原告至今仍未收房。被告行为构成违约，应依约承担违约责任，双方多次交涉未果，原告遂起诉来院，提出如前诉请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了《武汉市商品房买卖合同》、《关于“洺悦府小区自来水问题”的回复》、硚口区园林局出具的《情况说明》、3份城市留言板的回复、录音2份、短信、照片18张等作为证据。被告南国融汇公司辩称：1、涉案房屋交付时已达到合同约定的交付条件，并已进行交付通知。首先，房屋交付时间符合商品房买卖合同约定。合同约定，被告应当在2019年6月30日前向原告交付涉案房屋。被告于2019年6月10日通知原告于2019年6月30日查验接收涉案房屋，但是原告无故拒绝在约定时间接收并查验房屋。其次，房屋交付条件符合法律规定及商品房买卖合同约定。涉案项目于2018年12月13日规划验收合格，被告于2019年1月10日将全部竣工验收合格资料进行备案，符合合同第九条约定的交付条件，被告无任何违约或逾期交房情形。根据合同第九条第一款第5、6、7项，涉案房屋于2019年6月25日前已经具备用电、给水、天然气等设施一户一表的使用条件，武汉市自来水有限公司已明确案涉5、6号楼住宅的供水设施（含一户一表等）经验收合格已于2019年6月25日前正式用水通水到户，水质合格，具备使用条件。另外，2019年6月25日至30日，案涉5、6栋房屋已经有几百户业主进行了验房收房，并装修入住，原告所陈述的事实与理由明显与客观实际不符。2、被告不应支付任何违约金。被告一直按约履行合同义务，按期通知原告收房，未给原告造成任何经济损失，不应向原告支付任何违约金。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告为支持其抗辩理由，向本院提交了5#、6#楼的《建设工程竣工验收备案表》、《交房公告》、《业主验房单》、《武汉市水务集团有限公司关于设立武汉市自来水有限公司暨承接相关供水业务的公告》、武汉市自来水有限公司出具的《情况说明》、《关于办理武汉洺悦府项目二期规划验收的申请》、《建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《建设项目配套绿化工程监督检查工作联系单》、《建设项目配套绿化工程监督检查反馈意见》、《武汉市建设项目配套绿地竣工测量成果报告》、《关于进一步做好工程竣工验收及备案管理工作的通知》、《建设工程项目报建表》等作为证据。本院经审理认定事实如下：2016年1月7日，武汉市城乡建设委员会同意被告关于“南国融汇”项目的报建，该项目系硚口区管理项目。2016年5月30日，被告取得编号为420104004004GB00001地块的土地使用权用于建设武汉洺悦府商品房项目,在该地块上建设9栋住宅楼。2016年12月6日，案涉5号楼取得商品房预售许可证；2017年5月26日，案涉6号楼取得商品房预售许可证。2016年12月17日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：“原告向被告购买位于硚口区××路与××处、编号××420104004004ＧＢ00001地块上建设的武汉洺悦府第5幢1单元23层3号房（合同约定建筑面积137.15平方米），总金额2756234元。”合同第九条约定：“出卖人应当在2019年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：一户一表，房屋交付时达到使用条件；6、给水：一户一表，房屋交付时达到使用条件；7、天然气：一户一表，开通使用时间按照天然气公司规定办理；8、电话、有线电视：在商品房交付使用时有弱电箱接口，由买受人自行申请开通并承担相应费用；9、电梯：交付时电梯可投入使用；10、前述1至4项的约定废止，以取得武汉市建设委员会颁发的建设工程竣工验收备案证作为交房的条件。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。”合同第十一条约定：“出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。……（2）逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。……”合同第十三条约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。……”合同第十九条约定：“……3、出卖人享有该商品房所在项目的……（2）地下室（包括人防、车位及车道等）、地上停车位、会所等未分摊到买受人所购买的商品房建筑面积或公摊面积之中，其建造成本也未分摊到买受人所购买商品房房价中，其占有、使用、收益及处分的所有权利归出卖人享有……。”后原告向被告支付了购房款2756234元。2019年6月10日，被告通过报纸公告通知洺悦府5、6号楼的业主于2019年6月25日至28日集中办理收房手续。后部分业主在约定的收房期间查验并接收了房屋，原告至今未接收房屋。另查明，2016年10月20日，被告取得武汉洺悦府项目的《建设工程规划许可证》，此后经武汉市国土资源和规划局硚口分局同意将该项目分三期建设和验收。2018年11月19日，被告向武汉市国土资源和规划局硚口分局申请办理二期规划验收，验收范围为5、6、11号楼及地下室。同日，该局就上述建设项目配套绿化工程监督检查工作向硚口区园林局发函，内容为：“……我局已告知建设单位到贵局就武汉洺悦府项目配套绿化工程实施情况接受监督检查，请你局在5个工作日内将监督检查意见书面反馈我局。”2018年11月25日，武汉万维勘测设计有限公司出具《武汉市建设项目配套绿地竣工测量成果报告》，载明：“洺悦府二期项目绿化面积为1313.99㎡；经审核，本成果资料符合相关规范规定要求，可供使用。……”后硚口区园林局经现场复核，确认洺悦府二期项目绿化面积为1313.99㎡，并于2018年11月27日就二期绿化工程监督检查反馈意见向硚口区规划局回函，内容为：“……我局已根据该项目绿化工程施工进度情况同步开展监督检查工作。”2018年12月13日，武汉市国土资源和规划局硚口分局向被告颁发《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》，载明：“经审核，武汉洺悦府二期建设项目工程符合城乡规划要求；绿地率以园林绿化部门验收为准；建设工程总建筑面积134702.39㎡，包括地上建筑面积74341.4㎡和地下建筑面积60360.99平方米。……”2018年12月24日，武汉市城乡建设委员会发布武城建[2018]97号《市城建委关于转发省住建厅的通知》，内容为：“……备案机关不再另行颁发竣工验收备案证，建设单位凭竣工验收备案表等资料办理不动产登记等其它有关手续。”2019年1月7日，被告向硚口区建设局申请武汉洺悦府二期5#楼、6#楼、地下室的竣工验收备案并提交了备案所需材料。2019年1月10日，武汉洺悦府二期5#楼、6#楼、地下室通过竣工验收备案，硚口区建设区向被告颁发二期5#楼、6#楼、地下室的《建设工程竣工验收备案表》。2019年6月27日，硚口区园林局出具《情况说明》，载明：“武汉南国融汇商业有限责任公司建设的武汉洺悦府项目于2016年8月1日在我局办理了配套绿化面积方案审核。……该项目是分期验收项目，建设方于2018年4月2日向我局申请了第一期的绿化验收，但由于当时绿化仅完成了小部分施工，我局决定待配套绿化全部完成后一并核实验收。……”2019年10月10日，武汉万维勘测设计有限公司就洺悦府项目整体配套绿地出具《（武汉洺悦府）项目配套绿地竣工测量成果报告》，载明：“规划审批的用地面积44207.7㎡，审核测量的绿化面积14896.86㎡，绿地率为33.69%。经审核，本成果资料符合相关规范规定要求，可供使用。……”2019年11月14日，硚口区园林局完成洺悦府项目配套绿地的整体核实验收。再查明，原告于2020年6月1日到武汉市自来水有限公司营业部调取了案涉房屋用户信息单，信息单显示业主的装表时间为2019年12月10日，立户时间为2019年12月11日。2020年5月13日，原告收到武汉市自来水有限公司发送的水量水费短信。案件审理过程中，武汉市自来有限公司于2020年6月12日出具《情况说明》，载明：“由武汉南国融汇商业有限责任公司开发的武汉洺悦府项目5#、6#楼住宅的供水设施（含一户一表等）经武汉市自来水有限公司及相关部门验收合格，已于2019年6月25日前正式用水通水到户，水质合格，具备使用条件。”后本院到武汉市自来水有限公司进行了核实调查，该公司向本院提交了《管道强度试验报告》、《管道冲洗消毒记录》、《水质检测报告》，以证明该项目在2019年6月25日之前就已具备“一户一表”的使用条件。2020年7月15日，本院向硚口区园林局进行调查，该局向本院提交了《武汉市建设项目配套绿地竣工测量成果报告》，并称该局已于2018年11月27日对武汉洺悦府项目二期绿化工程进行了监督检查和成果保留。以上事实，有双方当事人的陈述；原、被告提交的上述证据；本院向武汉市自来水有限公司调取的《管道强度试验报告》、《管道冲洗消毒记录》、《水质检测报告》及向硚口区园林局调取的《武汉市建设项目配套绿地竣工测量成果报告》等书证予以证实。本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均按合同约定履行各自义务。根据原、被告陈述及抗辩，本院认为，本案争议焦点主要体现在“给水（一户一表）”、“绿化”、“地下车库”三个方面。关于“给水”，合同约定“一户一表，房屋交付时达到使用条件”。原告认为：“一户一表”指的是供水抄表到户、装表到户、计量到户达到条件，即应满足开发商将资料交给自来水公司后，由自来水公司对业主的供水进行接管、收费，被告在2019年12月16日之前仍未将业主的供水资料移交自来水公司，自来水公司无法对业主的供水进行管理，案涉房屋没有实现“抄表到户、计量收费”，直到2020年5月业主收到武汉市自来水有限公司的短信后才符合“一户一表”装表到户、抄表到户、计量收费的使用条件。被告认为：武汉市自来水有限公司已经明确案涉房屋的供水设施（含“一户一表”）经验收合格已于2019年6月25日前正式用水通水到户，水质验收合格，即具备“一户一表”使用条件。本院认为，配套用水设施分为“总分表制”和“一户一表”两种。相对于“总分表制”而言，“一户一表”是指一个家庭住户安装一个贸易结算计量水表，做到“一户一表、计量到户”，即满足“装表到户、抄表到户、计量到户”。被告从建设项目之初，已按照“一户一表”的要求进行工程施工，并按照“一户一表”的流程，进行了管道安装工程、水质检测，于2019年6月25日之前挂表通水，自此案涉房屋即满足了“一户一表”的使用条件。武汉市自来水有限公司作为武汉市地区的给水管理部门，亦认可案涉5、6号楼在2019年6月25日之前符合“一户一表”使用条件。故案涉房屋在约定交房日之前已符合“一户一表”使用条件。至于原告关于给水“一户一表”的主张，由于自来水公司内部系统记载的立户时间及业主能否缴纳水费不是考量“一户一表”达到使用条件的必备因素，且载明的装表时间明显与事实不符，因此原告该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于“绿化”，合同第九条第一款第二项约定“园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求”，合同第九条第一款第十项约定“前述1至4项的约定废止，以取得武汉市建设委员会颁发的建设工程竣工验收备案证作为交房的条件”。原告认为：案涉合同系被告提供的格式合同，被告单方将区级的备案表取代市级的备案证，并未告知原告，现原、被告双方对该条款交付条件解释不一致的，应作出不利于提供格式合同一方的解释，即交付条件应继续适用1-4项的约定，案涉房屋于2019年10月10日武汉万维勘测设计有限公司出具《绿地竣工测量成果报告》后，才满足绿化使用功能要求。被告认为：根据《市园林和林业局关于印发武汉市建设工程项目配套绿地面积审核及核实验收工作操作规则的通知》的要求，案涉小区绿化实行分期核实验收，三期园林绿地整体完工后，园林部门于2019年10月10日对该项目整体配套绿地进行了竣工测量和整体验收，该项目绿化符合园林局要求，也符合双方关于园林绿化的约定。本院认为，关于“绿化”，双方合同已约定将竣工验收备案证作为合同第九条第一款1-4项的替代条款，验收备案系国家建设主管部门在验证竣工验收备案文件齐全后在竣工验收备案表上签署验收备案意见并签章。本案合同履行过程中，建设主管部门决定不再颁发竣工验收备案证，建设单位凭竣工验收备案表等资料办理不动产登记等手续。备案表与备案证在性质上并无差异，二者均体现了建设主管部门依法对建设工程项目必备资料及手续进行审核和确认，被告已于2019年1月10日取得案涉5、6号楼的《建设工程竣工验收备案表》，按照合同第九条第一款第十项的约定，视为案涉房屋已经具备该条款1-4项的交付条件。况且，案涉小区的绿化及主体工程经规划部门审批同意进行分期建设，园林部门在收到规划部门的工作联系单后，根据第三方出具的《配套绿地竣工测量成果报告》到现场复核，确认二期项目绿化面积为1313.99㎡后进行了成果保留，并于2018年11月27日向规划部门回函，确认已完成二期项目绿化的监督检查和成果保留。2019年11月14日，园林部门完成对武汉洺悦府项目配套绿地的整体核实验收。故案涉房屋的园林绿化在2018年11月27日即具备合同约定的“按设计要求建成，并满足使用功能要求”的条件。原告关于“绿化”的主张亦缺乏事实依据，本院不予采信。关于“地下车库”，合同约定“地下室（包括人防、车位及车道等）的占有、使用、收益及处分的所有权利归出卖人享有。”原告认为：截至2019年7月1日，案涉小区二期的地下室仍在施工，停车位划线仍在进行中，故案涉房屋在合同约定的交付日不具备交付条件。被告认为：地下室车库、停车位的所有权属被告所有，不在双方合同范围内，与本案无关。本院认为，经被告向建设主管部门申请，案涉5、6号楼及地下室于2019年1月10日取得《建设工程竣工验收备案表》。自此，地下室项目完成竣工验收，原告提出的交房之日地下室仍在施工的主张不能推翻建设工程竣工验收备案的效力。另根据双方合同约定，地下车库不在双方约定的交付条件之内，且地下室的权属和收益归被告享有，原告所购案涉商品房的专属权益与地下室部分没有直接关联性，故原告以地下室不合规提出的拒收房屋理由不能成立。对于原告提出的案涉房屋规划分期系被告单方的变更规划且未按合同约定履行书面通知义务，因此案涉房屋在三期工程整体验收合格后才具备约定交付条件的主张，本院认为，被告虽在合同签订后向规划主管部门申请并被批准进行分期建设，但被告并未对案涉项目的原建设规划内容进行任何变更，且规划分期并不影响原告享有的合同权利，故原告的该项主张本院不予采信。综上所述，案涉房屋在合同约定交房时间已具备合同约定的交付条件，且被告已按合同约定履行通知收房的义务，原告可按合同约定时间行使收房权利，现原告以被告在合同约定交房之日不具备交房条件为由主张逾期交房违约金缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告胡某提出的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取851元，由原告胡某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 黄 斌二〇二〇年七月二十二日书记员 邱艳红