山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6565号上诉人（原审被告）：济南市历下区人民政府千佛山街道办事处，住所地济南市。法定代表人：孟昭轶，主任。委托诉讼代理人：战凯，该单位职工。委托诉讼代理人：黄春燕，山东泰泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡美云，女，1966年2月27日出生，汉族，住山东省青州市。委托诉讼代理人：于瀚涛，山东兴震律师事务所律师。委托诉讼代理人：马天骐，山东兴震律师事务所实习律师。上诉人济南市历下区人民政府千佛山街道办事处（以下简称千佛山办事处）因与被上诉人蔡美云房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初9747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。千佛山办事处上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法发回重审或进行改判；2.一审、二审诉讼费用由蔡美云承担。事实和理由：一、一审判决对于房屋使用费计算的起始时间认定事实不清。本案中，蔡美云主张房屋交付的时间为2009年12月1日，但其并未提供证据加以证明，根据谁主张谁举证的原则，蔡美云应承担举证不能的不利后果。但是，一审法院在无任何证据证明蔡美云实际占用房屋时间的前提下，完全采纳了蔡美云单方说法，最终以2009年12月1日作为计算房屋占用费的起点，显然是不正确的。二、退一步讲，蔡美云实际占用房屋时间为2009年12月1日，那么一审判决对于房屋占用使用费计算不准确。蔡美云房屋占用费应为91913元（计算公式应为：532661÷15989天（2009年12月1日起至2053年9月9日止）×2759天（2009年12月1日起至2016年6月20日止），千佛山办事处返还蔡美云购房款金额应为440748元。三、一审判决适用法律错误。蔡美云在购买涉案房屋时，对于该项目不具备相应的建设规划手续时明知的，在此情况下依然购买了该房屋，最终导致合同无效及房屋被拆除存在主观过错，所以，房屋被拆除后的利息损失应由千佛山办事处、蔡美云根据各自的过错程度来承担，而非由千佛山办事处单独承担。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或依法改判。蔡美云辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回千佛山办事处的上诉请求，维持原判。蔡美云向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《协议书》无效；2.被告返还购房款人民币532661元；3.被告赔偿原告利息损失，以532661元为基数，自2017年6月21日起至实际返还之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算（暂计算至2019年6月20日为50603元）；4.诉讼费用被告承担。庭后，原告蔡美云撤回了对山东金凯特科技发展有限公司（以下简称金凯特公司）的起诉，一审法院予以准许。一审法院认定事实：济南千佛山海鲜副食品市场为被告千佛山办事处下属企业，涉案楼房系被告千佛山办事处委托其开发建设的青龙裕林果健身园项目，后因政策原因，由金凯特公司协助开发，代千佛山办事处在房屋使用协议及收款收据上加盖公章，房款由千佛山办事处实际收取，济南千佛山海鲜副食品市场与金凯特公司于2010年解除合作合同。2006年12月15日，济南千佛山海鲜副食品市场、金凯特公司（均系甲方）与蔡美云（乙方）签订《房屋使用权协议》，协议主要内容为：“1.甲方取得了位于历城区西xxxxxx001号《四荒地使用权证书》，使用期限为2003年9月9日到2053年9月9日，建设项目为生态林果观光健身园，《村镇规划选址意见书》编号为0105某某某某06；2.该房屋为生态林果观光园的生活配套设施，用途为住宅，房屋坐落位置为：济南某某某某某某某某某某某某光健身园；3.房屋建筑面积为220平方米，单位售价为（人民币）每平方米1700元，最终结算以实测面积为准，多退少补；4.签订合同之日起，首付房屋总价款60%（包括乙方所付定金），为人民币150000元。2006年12月15日前支付房屋总价款的30%，为人民币（大写）壹拾伍万零仟零佰零拾零元。在甲方交付房屋前，乙方按规定日期付清全部价款；5.甲方暂定于2006年12月31日前（正式日期以甲方通知为准）将通过竣工验收的该房屋交付使用，但如遇不可抗拒的特殊原因或双方协商同意解除合同或变更合同的，交付期限顺延，双方均不承担责任。6.甲方办理房屋交接手续后三个月内为乙方办理个人宅基地使用权证。”2005年11月25日蔡美云向千佛山办事处支付150000元，千佛山办事处向蔡美云出具收据一份，收据载明为定金。2007年1月11日、2008年1月9日，蔡美云分别向金凯特公司支付100000元、60000元，金凯特公司向蔡美云出具收据，收据载明为青龙峪购房款。2008年8月29日，蔡美云与案外人谭益军共同向金凯特公司支付242736元，其中222661元为蔡美云支付，金凯特公司出具收据一份。2009年12月1日，被告将涉案房屋交付原告。2017年6月份，因该楼房未取得规划和建设审批手续被认定为违章建筑，于2017年6月21日被拆除。另查明，2004年2月7日，济南市历城区西营镇党委、政府向千佛山街道党工委、办事处发出《关于协助开发建设青龙峪生态林果观光健身园的复函》，同意协调各方面关系，创造良好施工环境，以期顺利、尽快的完成工程建设任务。2004年11月24日，千佛山办事处（乙方）与济南市历城区西营镇大南营村民委员会（甲方）签订协议书，内容为：根据2003年8月6日甲乙双方协议内容，经甲乙双方协商，青龙峪荒山300亩，其中荒地40.7亩，甲方同意由乙方管理使用，使用权为50年。2005年千佛山办事处取得济南市历城区人民政府颁发的05-001号四荒使用权证书（面积300亩，用途生态旅游观光健身园）、济历林证字（2005）第04号林权证（面积32.5公顷）及济南市历城区西营镇城乡建设环境保护委员会颁发的0105某某某某06号村镇规划选址意见书（面积约计1000亩）。一审法院认为，蔡美云与济南千佛山海鲜副食品市场、金凯特公司签订房屋使用权协议所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故2006年12月15日双方所签房屋使用权协议违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋被拆除，是因房屋被认定为违章建筑，与双方签订房屋使用权协议无因果关系，故房屋建筑成本损失不应由双方分担。济南市历下区人民政府千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场开发建设涉案房屋，相应法律责任应由千佛山办事处承担，蔡美云不要求金凯特公司承担责任，是其自主行使诉讼权利，并不违反法律规定，故千佛山办事处应当返还蔡美云购房款。涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付蔡美云，亦不影响占用期间的合理使用，蔡美云主张房屋交付时间为2009年12月1日，二被告庭审中均称对交房时间不清楚，故一审法院认定交房时间为2009年12月1日。蔡美云应支付千佛山办事处2009年12月1日至2017年6月20日（共计90.5个月）的使用费，使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，使用费为91821元【532661元÷525个月（2009年12月1日至2053年9月9日）×90.5个月】，千佛山办事处在扣除使用费后，余款440840元应当返还给蔡美云。关于蔡美云主张的利息损失，蔡美云在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，千佛山办事处没有及时返还相应购房款，应当赔偿蔡美云利息损失，以440840元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决：一、蔡美云与济南千佛山海鲜副食品市场、山东金凯特科技发展有限公司于2006年12月15日签订的《房屋使用权协议》无效；二、济南市历下区人民政府千佛山街道办事处返还蔡美云购房款440840元；三、济南市历下区人民政府千佛山街道办事处赔偿蔡美云利息损失，以440840元为基数，自2017年6月21日起至购房款还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、驳回蔡美云的其他诉讼请求。以上给付，限济南市历下区人民政府千佛山街道办事处于本判决生效之日起10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9632元，减半收取4816元，由蔡美云负担830元，济南市历下区人民政府千佛山街道办事处负担3986元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审争议焦点为：一、房屋使用费数额及起始时间应如何认定；二、利息损失应如何认定。蔡美云主张房屋交付时间为2009年12月1日，根据本院作出的(2020)鲁01民终153号、(2020)鲁01民终218号生效民事判决，均认定同批建设房屋的交房时间为2009年12月1日，千佛山办事处未能提出证据证明该时间有误，故一审法院认定房屋使用费计算的起始时间为2009年12月1日并无不当，本院予以支持。蔡美云应支付千佛山办事处2009年12月1日至2017年6月20日（共计90.5个月）的使用费，使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，一审法院数额计算无误，本院予以确认。涉案房屋被拆除后，千佛山办事处应及时返还相应购房款，千佛山办事处未及时返还，故一审法院认定千佛山办事处赔偿蔡美云利息损失，利息损失自房屋被拆除之日起计算，并无不当，应予维持。综上所述，千佛山办事处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9632元，由上诉人济南市历下区人民政府千佛山街道办事处负担。本判决为终审判决。审判员  尹逊航二〇二〇年七月一日书记员  赵冬梅