湖南省长沙市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘01执异212号案外人：任辉良，男，汉族，1968年2月19日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司，住长沙市天心区湘府西路31号尚玺苑18B栋。法定代表人：阳金明，总经理。委托诉讼代理人：王唯任，男，汉族，1986年11月2日出生，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：祝梦君，湖南湘军麓和律师事务所律师。被执行人：岳阳升泰房地产开发有限公司，住岳阳市岳阳楼区南湖西游路天赋大厦1005房。法定代表人：甘利群。被执行人：**，女，汉族，1971年10月20日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被执行人：甘利群，女，汉族，1957年04月23日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被执行人：戴卫，男，汉族，1970年08月25日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被执行人：张胜泉，男，汉族，1957年07月25日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。本院在执行申请执行人中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司与被执行人岳阳升泰房地产开发有限公司、**、甘利群、戴卫、张胜泉合同纠纷一案中，案外人任辉良向本院提出书面的执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，举行了听证。案外人任辉良，申请执行人中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司的委托诉讼代理人王唯任、祝梦君到庭参加了听证。现已审查终结。案外人任辉良称，2017年5月27日，申请人与岳阳升泰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖认购协议》，协议约定申请人向岳阳升泰房地产开发有限公司购买位于岳阳市湖新区房屋（不动产单元号430602129001ＧＢ00001Ｆ00280008），全额付款壹佰玖拾柒万壹仟伍佰肆拾壹元整（￥1971541元）。后申请人多次找到岳阳升泰房地产开发有限公司要求办理产权登记手续，因岳阳升泰房地产开发有限公司手续不全等原因，导致申请人无法办理产权登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。购买者可以对执行标的提出书面执行异议，凡符合上溯情形的，法院应当裁定中止对该标的执行。综上所述，请求贵院尽快将岳阳市湖新区房屋（不动产单元号430602129001ＧＢ00001Ｆ00280008）解除查封。本院查明，原告中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司与被告岳阳升泰房地产开发有限公司、**、甘利群、戴卫、张胜泉合同纠纷一案前由本院于2018年12月14日作出（2018）湘01民初2264号民事判决：一、被告岳阳升泰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内偿还原告中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司债务本金67500000元，并支付至2018年4月19日止的利息675000元、罚息727660元、复利139211.38元，还应支付自2018年4月20日起至本金67500000元实际清偿之日止按合同约定的罚息和复利；二、若被告岳阳升泰房地产开发有限公司未履行本判决第一项支付义务，原告中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司有权以被告岳阳升泰房地产开发有限公司提供的位于湖南省岳阳市湖风景区的“美浓小镇”项目84995.8平方米土地使用权（国有土地使用证编号：岳市国用（2015）第00024号）以及该土地上79619.93平方米在建工程作为抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；三、被告甘利群、张胜泉、戴卫、**对本判决第一项所确认的被告岳阳升泰房地产开发有限公司的债务向原告长城资产管理股份有限公司湖南省分公司承担连带清偿责任；被告甘利群、张胜泉、戴卫、**承担连带清偿责任后，有权向岳阳升泰房地产开发有限公司追偿；四、驳回原告长城资产管理股份有限公司湖南省分公司的其他诉讼请求。本案案件受理费416921元，保全费5000元，共计421921元，由被告岳阳升泰房地产开发有限公司、甘利群、张胜泉、戴卫、**共同承担。该判决生效后，被告岳阳升泰房地产开发有限公司、甘利群、张胜泉、戴卫、**不按生效判决履行法律义务，中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司向本院申请强制执行。本院于2019年3月18日作出（2019）湘01执260号执行裁定：冻结、扣划被执行人岳阳升泰房地产开发有限公司、甘利群、张胜泉、戴卫、**银行存款人民币77344600元或查封、扣押其价值相等的财产。本院于2018年8月16日向岳阳市不动产登记中心作出协助执行通知书：一、查封岳阳升泰房地产开发有限公司名下不动产单元号为：430602129001ＧＢ00001Ｆ00270009的103、203、303的房屋；430602129001ＧＢ00001Ｆ00280008的103、203、303的房屋；430602129001ＧＢ00001Ｆ00190001的101、201、301的房屋；430602129001ＧＢ00001Ｆ00200001的101房屋；430602129001ＧＢ00001Ｆ00200002的102房屋；430602129001ＧＢ00001Ｆ00200003的201房屋；430602129001ＧＢ00001Ｆ00200004的202房屋。查封**名下坐落于岳阳楼区所有权记号016392的房屋；张胜泉名下坐落于岳阳市湖风景区良万居委会，所有权记号为177942的房屋；戴卫名下，所有权记号为135192、372913、372991的房屋查封期限为三年，自2018年8月16日起至2021年3月11日止。案外人任辉良不服，向本院提出书面执行异议，异议请求如前所述。另查明，2017年5月27日，被执行人岳阳升泰房地产开发有限公司（甲方）与案外人任辉良（乙方）签订了《认购协议》，协议约定案外人自愿认购岳阳升泰房地产开发有限公司开发的岳阳市美浓小镇别墅L16栋03号商品房，面积277.6平方米，总价为2294514元，认购价为1971541元。双方约定，如该房屋另行出售则必须与甲方指定代理公司进行商议，如有违约甲方有权不办理该房屋买卖的所有手续。同日，岳阳升泰房地产开发有限公司出具收据，数额为1971541元，收款方式为抵湘为押金及利息。2019年12月1日，被执行人岳阳升泰房地产开发有限公司作出情况说明：2017年5月27日，任辉良在我公司签订了商品房认购协议，认购位于岳阳市湖新区并缴纳了购房全款，当时任辉良签订认购协议时，我公司开发的二期别墅正在建设中，因我公司正在办理相关手续，没有及时通知任辉良等原因，导致其认购的房产没有办理《商品房买卖合同》及到房产部门网签等法定手续。涉案房屋性质为商品房。再查明，2015年5月26日，湖南湘为建设工程有限公司与岳阳升泰房地产开发有限公司签订“美浓小镇”综合楼、住宅楼及地下室工程《建筑工程施工承包合同》，合同第六条约定本工程履约保证金人民币捌佰万元（小写：8000000元）。2020年7月12日，湖南湘为建设工程有限公司作出的“关于退还美浓小镇项目履约保证金情况说明”：我公司于2015年5月26日与岳阳升泰房地产开发有限公司签订“美浓小镇”综合楼、住宅楼及地下室工程《建筑工程施工承包合同》，并在约定时间内支付了履约保证人民币捌佰万元（小写：8000000元）。后因岳阳升泰房地产开发有限公司未按合同约定时间安排我公司进场施工，经我公司、岳阳升泰房地产开发有限公司、任辉良（实际出资人）三方协定，同意解除“美浓小镇”综合楼、住宅楼及地下室工程《建筑工程施工承包合同》，并以抵购房款的形式退还履约保证金及利息。其中部分退还的履约保证金及利息被用作任辉良购买美浓小镇别墅L16-03栋的购房款。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。案外人任辉良与岳阳升泰房地产开发有限公司签订的《认购协议》不具备商品房买卖合同的合法要件，不是合法有效的商品房买卖书面合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除执行的情形。综上所述，案外人任辉良的异议请求及理由不能成立。双方当事人如不服本裁定，可按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定向本院提起异议之诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：驳回案外人任辉良的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 戴 晖审判员 贺元芳审判员 谭斯元二〇二〇年七月二十三日书记员 韩东旭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。