山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0983民初189号原告（反诉被告）：肥城市物资商业促进中心，住所地肥城市长山街4号。法定代表人：王明星,该中心主任。委托诉讼代理人：陈仲红，山东信望律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘宗全，男，汉族，现住山东省肥城市。委托诉讼代理人:武桂菊（反诉原告刘宗全之妻），女，1973年12月23日出生，汉族，住山东省肥城市，与反诉原告系夫妻关系。委托诉讼代理人：孟凡广，山东魁信律师事务所律师。原告（反诉被告）肥城市物资商业促进中心（以下简称肥城物资商业中心）与被告（反诉原告）刘宗全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，原告（反诉被告）肥城物资商业中心撤回本诉，本院依法适用简易程序，于2020年6月6日公开开庭对本案反诉进行了审理。原告（反诉被告）肥城物资商业中心的委托诉讼代理人陈仲红，被告（反诉原告）刘宗全的委托诉讼代理人武桂菊、孟凡广，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘宗全向本院提出诉讼请求：1.依法判令反诉被告支付解除《房屋租赁合同》损失费共计255025.38元；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年11月30日，反诉原告因承办教育培训学校，与反诉被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，反诉被告将坐落于新城路101办公楼三楼东、三楼楼梯西第二间和四楼租赁与反诉原告使用，租赁期限自2017年12月1日至2027年11月30日止；合同签订后，反诉原告即着手办理教育培训机构的相关资质证件，同时按照教育培训专业要求，对租赁房屋进行了精准装修。2019年10月14日，肥城市机关事务服务中心根据市委常委会议精神要求，需收回反诉原告租赁的房屋，反诉被告于2017年4月29日通知我方解除租赁合同，构成根本违约解除；就租赁合同解除后的相关损失，双方多次协商未果，现反诉原告提出反诉，请求损失如下：1、房屋装修费142205.38元，2、房屋周转期间租赁损失费48000.00元，3、预期利益损失费30000.00元，4、退还剩余期限租赁费、水电费25200.00元，以上共计255025.38元，请法院依法裁判。庭后，反诉原告又增加按年利率6%支付利息的诉讼请求。原告（反诉被告）肥城物资商业中心辩称，一、被答辩人的反诉请求赔偿损失255025.38元，无事实和法律依据。答辩人在本诉当中已提交证据证实，案涉房屋租赁合同，依据国家政策政府机关对政府机关办公用房的调整致使合同履行不能，且答辩人与被答辩人对此亦有合同约定。在答辩人知道案涉房屋政府将予以调整的情形下，已在第一时间按照双方所签订的房屋租赁合同的约定通知被答辩人并解除了案涉合同。故而，被答辩人请求继续履行合同，无事实和法律依据，依法应予驳回被答辩人的诉请。二、答辩人没有违约，被答辩人请求赔偿损失，依法不应支持。（一）2017年11月30日答辩人与被答辩人签订房屋租赁合同：第九条、免责条件1、因不可抗拒的原因致使本合同不能继续履行或造成的一切损失，甲、乙双方互不承担责任。2、因国家政策或单位需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。本案案涉房屋为机关办公用房，根据国家对机关办公用房的相关政策，依据双方合同约定，答辩人与被答辩人解除房屋租赁合同，故，答辩人没有违约行为。（二）本案答辩人按照双方约定和法律规定不存在违约行为，那么，合同解除后也就不存在违约赔偿之说。况且答辩人与被答辩人的合同约定因合同不能继续履行或造成的一切损失，免除了对方的赔偿责任，所以被答辩人的赔偿请求不能得到支持。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条明确规定合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第解释八条的规定进行处理。《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。综上所述，依法驳回被答辩人的反诉请求。双方围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘宗全提交了如下证据：第一组证据：证明双方存在租赁关系。1、身份证复印件，证实反诉原告身份信息。2、房屋租赁合同原件一份，证实双方于2017年11月30日签订租赁合同，期限2017年12月1日至2027年11月30日，年租金48000元一年。第二组证据：证明肥城物资商业中心存在违约行为，应退还租赁费、水电费30000元。3、房屋租金收据原件两份，证实反诉原告缴纳了两年租金共计96000元，租金缴纳期间2017年12月1日至2019年12月1日。4、水电费收据原件六份，证实反诉原告缴纳水电费情况，目前有剩余1200元左右。5、肥城物资商业中心通知原件一份，证实反诉被告于2019年4月29日，单方提出解除租赁合同，构成根本违约，应承担违约责任。第三组证据:证明案涉房屋装修价值损失。6、泰安泰山建设项目咨询有限公司报告书一份，证实涉案房屋现场存有的装修项目造价为111857.97元，现场已经拆除，根据当事人陈述及现场遗留痕迹进行现场测量装修项目造价30347.41元，总计142205.38元。第四组证据:证实刘宗全房屋周转损失共计52820元。7、房屋租赁合同及收到条原件一份，证实反诉原告周转期间8500元。8、搬家劳务费收据原件一份，证实反诉原告搬家支出12600元。9、拆装空调收据原件一份，证实反诉原告拆装空调花费3720元。10、房屋租赁协议书复印件一份，证实反诉原告2019年11月10日，租赁肥城市，租赁后继续经营肥城言上教育培训学校，年租金28000元。第五组证据:证明原告逾期利益损失，2018年反诉原告收入83000元左右。本案以最小的数额主张30000元。11、照片复印件两张，证实反诉原告现在在肥城市继续经营的现状，仍是教育培训。12、肥城市教育和体育局文件红头文件一份，证实反诉原告成立肥城市言上教育培训学校经过了主管部门的批准，属于依法核准。13、营业执照原件一份，证实反诉原告营业执照信息。14、原告书写2018年收入情况及收费单据，证实2018年反诉原告收入83000左右。肥城物资商业中心对上述证据质证认为，一、对证据1-4无异议；二、对证据5真实性无异议，对证明目的有异议，不能证实被反诉人违约；三、对证据6真实性无异议，该报告的装修造价应依法计算其残值，无现场的装修项目造价，不予认可，从侧面看出无现场的装修项目没有形成附合；四、对证据7-11有异议，我方不存在违约，对该几项损失不应承担，两份房屋租赁合同应有房屋权属证明及周转房收款人出庭作证；五、对证据12-13真实性无异议；六、对证据14真实性及其证明目的均有异议，反诉方应提交纳税等相关证据证实其经营损失，营业执照上的营业期限不明确。本院认为，对刘宗全提交的证据1-4，双方均无异议，本院认为，对于该证据,各方当事人对于该证据的真实性未提异议且与本案事实认定有关联关系,本院予以采纳；刘宗全提交的证据5，肥城物资商业中心对真实性没有意异议，本院对该证据的真实性予以确认,对于能否达到刘宗全的证明目的,本院将于下文予以分析；刘宗全提交的证据6，该证据系本案审理过程中，本院依法定程序委托的鉴定机构、鉴定人员具备相关的鉴定资格,鉴定程序并无严重违法的情形,鉴定人员经过现场勘验,依据图纸、合同做出鉴定结论,该鉴定意见从形式和内容上均符合作为有效证据的标准,因此,对该证据的客观真实、合法性、关联性，本院依法予以认定；刘宗全提交的证据7-14，反诉被告对于证据12-13真实性无异议，本院认为，刘宗全提交的证据7、证据8、证据9、证据10、证据11、证据12、证据13，当事人对于该证据的真实性未提异议且与本案事实认定有关联关系,本院予以采纳；对于能否达到肥城物资商业中心的证明目的,本院将于下文予以分析；对于证据14，刘宗全没有提交原始记账凭证和收费凭证，本院依法不予认可。肥城物资商业中心提交了如下证据：证据1、事业单位法人证书、肥编办（2019）39号文，证实主体适格。证据2、被告户籍证明，证实身份情况。证据3、房屋租赁合同，证实双方所签订房屋租赁合同双方约定了权利义务及违约责任。证据4、2019年10月14日肥城市机关事务服务中心关于整体划转原市商业发展中心办公楼及院落的通知，案涉房屋系办公用房，政府行为予以调整，证实合同解除的原因，是对方对于案涉合同不能履行，予以解除。证据5、解除通知，张贴通知照片、直接通知视频，起诉时间是2019年11月23日，被告已经收到法院的起诉相关材料，证实原告以张贴直接通知、起诉等形式，已经通知被告解除了案涉合同。证据6、肥财（2019）3号，证实案涉房屋由政府部门管理，根据国家政策，案涉合同事实上已经无法继续履行，案涉合同的解除系不可归责于双方的是有导致。刘宗全对上述证据质证认为，对上述证据的真实性没有异议，对证据4-6证明目的有异议，该合同不违反国家法律，系有效合同，反诉被告提前终止合同，属于根本违约，其采用张贴通知时并不享有单方解除权。本院认为，对于该证据,各方当事人对于该证据的真实性未提异议且与本案事实认定有关联关系,本院予以采纳；对于能否达到肥城物资商业中心的证明目的,本院将于下文予以分析。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2017年11月30日肥城市商业发展中心作为甲方（后更名为肥城物资商业中心）与刘宗全（乙方）签订租赁合同,主要内容为：“经双方协商,第一条甲方同意将新城路101号办公楼三楼东、三楼楼梯西第二间和四楼租给乙方作为教育培训场所，第二条租赁期限与租金使用期限2017年12月1日至2027年11月30日。乙方向甲方缴纳房屋使用费每年4.8万元，于每年的合同签订对应日全额交清.……第五条关于房屋租赁期间的有关费用在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1.水、电费；2.供暖费；3.物业管理费等；在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。第六条满租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前2个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前向乙方答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。第七条因乙方责任终止合同的约定乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1.擅自将承租的房屋转租的；2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途4.拖欠租金累计达1个月：5.利用承租房屋进行违法活动的：6.故意损坏承租房屋的；第八条乙方对外承担一切经济、民事、法律责任，涉及的房屋税费等费用由乙方支付。乙方在租赁期间如果与任何人或任何执法部门发生的纠纷与甲方无任何关系，乙方承担全部责任和经济损失。第九条免责条件1、因不可抗拒的原因致使本合同不能继续履行或造成的一切损失，甲、乙双方互不承担责任。2、因国家政策或单位需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。”2017年11月30日合同签订后，刘宗全向肥城物资商业中心交纳了2017年12月1日至2018年11月30日房屋租赁费48000元,2018年12月1日至2019年12月1日房屋租赁费48000元，共计两年房租96000元。房屋在签订租赁合同前后，刘宗全与肥城物资商业中心沟通后进行装修，2018年12月刘宗全就成立了培训教育机构，进行推广招生培训。2019年4月29日，肥城物资商业中心给刘宗全送达书面通知，内容为：“各租赁户：按照市委市政府机构改革安排部署，市商业发展中心与物资流通发展中心合并组建为物资商业促进中心，按照市委市政府机构改革部署要求，市政府需收回原商业发展中心办公楼内的所有房屋，腾空、改造另有其他部门使用，鉴于以上不可抗拒原因及租赁合同第十条之规定，请你户接此通知后，于5月20日前腾空目前所租赁房屋。肥城市物资商业促进中心。”在本案审理期间，2020年3月17日，肥城物资商业中心申请对涉案租赁房屋装饰装修物价值进行鉴定,我院依法委托泰安泰山建设项目咨询有限公司报告书进行了工程造价鉴定,2020年3月28日，泰安泰山建设项目咨询有限公司报告书出具泰山鉴报字（2020）第2号工程造价鉴定意见书。鉴定意见为：“涉案房屋现场存有的装修项目造价为111857.97元，现场已经拆除，根据当事人陈述及现场遗留痕迹进行现场测量装修项目造价30347.41元，总计142205.38元”。2019年5月初，刘宗全开始寻找另寻房屋并陆续搬离，2020年4月1日，刘宗全通过本院将所租赁房屋钥匙交回。本院认为，本案的争议焦点是:一、关于双方签订的房屋租赁合同效力;二、关于肥城物资商业中心是否构成违约,涉案房屋租赁合同应否解除;三、关于肥城物资商业中心能否以通知方式解除涉案房屋租赁合同;四、关于涉案房屋租赁合同解除的法律后果；五、关于房屋租赁费及水电费的退还；六、关于刘宗全主张的涉案租赁房屋装饰装修物价值损失；七、关于刘宗全主张的预期利益损失；八、关于刘宗全主张的房屋周转期间损失费。本院根据查明的事实和相关法律规定,分析如下:一、关于双方签订的房屋租赁合同效力。本院认为,肥城物资商业中心与刘宗全签订的房屋租赁合同,系合同双方真实意思表示，虽然《机关事务管理条例》第二十三条规定，政府各部门不得出租、出借办公用房或者改变办公用房使用功能；未经本级人民政府批准，不得租用办公用房。但《机关事务管理条例》是为了加强机关事务管理,规范机关事务工作,保障机关正常运行,降低机关运行成本,建设节约型机关而制定,因此，肥城物资商业中心与刘宗全签订的房屋租赁合同并不违反国家法律、行政法规强制性效力规定,因此，该房屋租赁合同为有效合同。二、关于肥城物资商业中心是否构成违约,涉案房屋租赁合同应否解除。本院认为,在合同不能继续履行的情形下，当事人期待通过合同而达到的交易目的往往无法实现。如果合同不能继续履行是由于一方当事人的违约行为所引起的，则这种违约行为应属于根本违约。2012年10月1日施行的《机关事务管理条例》第二十三条明确规定，政府各部门不得出租、出借办公用房或者改变办公用房使用功能;未经本级人民政府批准,不得租用办公用房。第三十四条规定，其他国家机关和有关人民团体的机关事务管理活动，参照本条例执行。肥城物资商业中心应当知晓并严格遵守法律法规及政策规定,其违反《机关事务管理条例》与刘宗全于2017年11月30日签订的房屋租赁合同，因违反《机关事务管理条例》第二十三条而导致造成房屋租赁合同履行不能，因此，肥城物资商业中心构成合同根本违约，该合同应予解除。三、关于肥城物资商业中心能否以通知方式解除涉案房屋租赁合同。本院认为，法院在审理案件时，应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除。因为违约方不享有单方解除合同的权利，因此，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。本案中，肥城物资商业中心属于违约方，其不享有以通知方式解除合同的权利，因此，本院认定，自肥城物资商业中心向本院起诉请求刘宗全腾房时双方房屋租赁合同解除。四、关于涉案房屋租赁合同解除的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益……。目前，理论界对于信赖利益（指对本约的信赖利益）的概念及利益范围存在较大的争议，但依我国合同法理论目前基本共识，对信赖利益的赔偿以不超过履行利益为限，同时还应遵循过失相抵的赔偿规则。信赖利益通常包括所受损失与所失利益。信赖利益损失的赔偿范围包括直接损失和间接损失。其中，所受损失包括：缔约费用、准备履行所需费用、已给付金钱的利息等。五、关于退还房屋租赁费及水电费的请求。房屋租赁费及水电费属于履约费用，房屋租赁费及水电费损失属于法定赔偿损失范围。本案中，虽然因涉案房屋租赁合同因无法履行而解除的责任在于肥城物资商业中心违法出租,但刘宗全自2017年12月1日至2019年4月30日期间（共计515天）实际占有且使用了案涉房屋，因此，2017年12月1日至2019年4月30日期间的房屋占用费有刘宗全承担，占用费标准参照案涉房屋租赁合同租赁费标准计算。2019年4月30日以后，基于肥城物资商业中心通知解除租赁合同，导致事实上影响了刘宗全的正常教学、招生活动，因此，2019年4月30日至合同解除之日2020年1月6日房屋租赁费损失由肥城物资商业中心承担，剩余水电费由肥城物资商业中心返还给刘宗全。六、关于刘宗全主张的涉案租赁房屋装饰装修物价值损失。租赁房屋装饰装修物残值损失属于准备履约所投入的费用，合同解除时，该损失属于法定赔偿范围。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定:“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理…;(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任……。”本院中，房屋租赁合同中虽未明确同意对租赁房屋进行装饰装修,但开展经营活动必然要对租赁房屋进行装修,且案涉租赁房屋是肥城物资商业中心办公地点，对原肥城物资商业中心对装修行为应当知道但没有明示反对,应视为同意装修行为。关于租赁房屋装饰装修物价值损失，本案中，本院依法定程序委托的鉴定机构、鉴定人员具备相关的鉴定资格,鉴定程序并无严重违法的情形,鉴定人员经过现场勘验,依据图纸、合同做出鉴定结论,该鉴定意见从形式和内容上均符合作为有效证据的标准,对于该鉴定意见书予以认定。关于“剩余租赁期内的装饰装修残值损失”是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同,附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值,即根据房屋租赁合同约定的租赁期限,将装饰装修费用平均分摊,计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修价值。本案中,泰安泰山建设项目咨询有限公司出具泰山鉴报字（2020）第2号工程造价鉴定意见为涉案房屋装修项目造价总计142205.38元。双方签订的《租赁合同》约定的租赁期间为自2017年12月1日至2027年11月30日止,共计3651天本院认定自肥城物资商业中心向本院起诉请求刘宗全腾房时，即2020年1月6日双方房屋租赁合同解除。故剩余租赁期限应自2020年1月6日计算至2027年11月30日,共计2885天。剩余租赁期间的装饰装修残值损失应为:142205.38元*（2885天/3651天）=112369.90元。七、关于刘宗全主张的寻找替代房屋周转资金及其他实际损失。本院认为，因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，应予支持。本案中，原告没有提交实际搬出租赁房屋的时间证据，也没有提交实际使用周转房屋的证据。原告提交的案外两份房屋租赁合同现实的时间结合原告提交的搬出租赁房屋搬家费用收据现实的时间，不能得出存在房屋周转的事实，因此，本院对刘宗全的该项主张不予支持。关于拆装空调花费3720元、搬家支出12600元的主张，无论合同到期还是履行期间合同解除，该费用属于必然支出，因此，对该主张，本院亦不予支持。八、关于刘宗全主张的预期利益损失。本院认为,预期利益损失是基于培训正常开业后的经营利润。判断是否具有预期利益损失应当具备以下要件：一、已经合法经营；二、合同解除导致正常经营中断；三、中断正常经营导致收入减少。本案中，刘宗全没有提交合同解除导致经营中断的相关证据，相反，刘宗全提交的案外两份房屋租赁合同现实的时间结合原告提交的搬出租赁房屋搬家费用收据现实的时间，不能得出中断经营的事实，因此，对该项请求，本院不予支持。九、关于刘宗全主张的利息。本院认为，信赖利益损失的赔偿范围包括直接损失和间接损失。其中，所受损失包括：缔约费用、准备履行所需费用、已给付金钱的利息等。刘宗全已支付而未到期的租赁费、剩余水电费及为履约而支出的房屋装修残值属于已给付金钱范畴，故，对刘宗全的该项主张本院予以支持。综上，肥城物资商业中心违反《机关事务管理条例》第二十三条规定与刘宗全于2017年11月30日签订房屋租赁合同，致房屋租赁合同根本违约履行不能，该合同应予解除。鉴于刘宗全已于2020年4月1日通过本院将所租赁房屋钥匙交回，肥城物资商业中心撤回本诉，本案对本诉部分不再审理。本案中，肥城物资商业中心自2019年4月30日下发解除房屋租赁书面通知，虽然不具有法律解除效果，但事实上影响了刘宗全正常的教学和招生活动，因此，刘宗全主张自2019年4月30日起按照年利率6%的标准支付利息，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《机关事务管理条例》第二十三条，《无证无照经营查处办法》第二条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）肥城市物资商业促进中心（原肥城市商业发展中心）与被告（反诉原告）刘宗全于2017年11月30日签订的房屋租赁合同；二、原告（反诉被告）肥城市物资商业促进中心于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）刘宗全房屋租赁费28273.97元（48000元-48000元/365天*150天）、水电费1200元，共计29473.97元及利息损失(以29473.97元为基数,自2019年4月30日起计算至实际支付之日止,按照年利率6%计算)；三、原告（反诉被告）肥城市物资商业促进中心于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）刘宗全房屋装修残值损失112369.90元及利息损失(以112369.90元为基数,自2019年4月30日起计算至实际支付之日止，按照年利率6%计算)；四、驳回被告（反诉原告）刘宗全的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费2491元，由原告（反诉被告）肥城市物资商业促进中心负担1568.44元，由被告（反诉原告）刘宗全负担922.56元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  李克新二〇二〇年七月二日书记员  李文华