四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9298号 上诉人（原审被告、反诉原告）：**，男，1985年9月6日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：王丹，女，1985年4月16日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：钱陈丽，北京市环球律师事务所上海分所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：黄剑，北京市环球律师事务所上海分所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都棕榈泉联英置业有限公司。住所地：四川省成都市高新区天府大道中段199号。 法定代表人：曾刚，执行董事。 委托诉讼代理人：周江荣，泰和泰律师事务所律师。 上诉人**、王丹与被上诉人成都棕榈泉联英置业有限公司（以下简称棕榈泉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初1565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员龚耘适用独任制于2020年7月8日公开开庭对本案进行审理。上诉人**、王丹的共同委托诉讼代理人钱陈丽，被上诉人棕榈泉公司的委托诉讼代理人周江荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **、王丹共同上诉请求：撤销一审判决，改判支持**、王丹的全部反诉请求，驳回棕榈泉公司的全部本诉请求，或将本案发回重审。事实和理由：1.一审判决适用法律错误。关于案涉《解除协议》是否可撤销的问题，**、王丹系依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款关于“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定主张撤销，而非一审法院引用的重大误解或显失公平导致合同可撤销的法律条款。2.一审法院对于《解除协议》签订时棕榈泉公司存在欺诈的事实，未予查明。根据《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》第九条的规定，若所购房屋已设定的抵押未注销，则不予备案。因此，**、王丹在一审中提交调查取证申请书，请求一审法院调取案涉房屋解除抵押手续的相关资料，拟证明案涉房屋无法办理备案登记的真实原因系棕榈泉公司未完成解除房屋抵押手续所致，而非棕榈泉公司所述的因**、王丹受限购政策的影响导致无法备案，并据此证明《解除协议》的签订过程中棕榈泉公司对**、王丹存在欺诈行为。一审法院已查明的事实中，载明“经庭审询问，棕榈泉公司称案涉《商品房买卖合同（现售）》签订之时直至《解除协议》签订之日，案涉房屋仍处于抵押状态，未办理解除抵押手续。”该事实足以认定案涉房屋一直无法办理备案登记是因棕榈泉公司未完成解除抵押手续所致，但一审法院却止步于此，未对《解除协议》签署过程中是否存在欺诈情形进行认定，而是错误适用法律认定《解除协议》不存在可撤销情形。 棕榈泉公司辩称，《解除协议》是双方综合商品房政策调整情况、市场因素等经友好协商达成的合意，应属合法有效，不存在**、王丹所称的棕榈泉公司实施欺诈行为的事实。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 棕榈泉公司向一审法院起诉请求：1.判令王丹、**协助棕榈泉公司注销高新区商品房的拟定合同登记状态，以使棕榈泉公司可正常销售该商品房；2.本案诉讼费由王丹、**承担。 王丹、**向一审法院反诉请求：1.判令撤销王丹、**与棕榈泉公司之间签署的《解除协议》；2.判令棕榈泉公司尽快办理完毕诉争房屋的备案登记手续，并配合王丹、**办理有关诉争房屋的产权登记手续；3.判令棕榈泉公司向王丹、**支付由于逾期办理诉争房屋产证产生的违约金（该违约金以已付房款948000元为基数，按照每日万分之零点三标准，自2017年10月5日起计算至王丹、**实际取得房屋所有权证书之日止）；4.判令本案本、反诉的诉讼费用及保全费用均由棕榈泉公司承担。 一审法院认定事实：2016年7月11日，棕榈泉公司（出卖人）与王丹、**（买受人）签订《商品房买卖合同（现售）》，约定由王丹、**购买棕榈泉公司开发的位于成都市高新区房屋，房屋总价为3160000元。买受人王丹、**按份共有，所占份额分别为50%。付款方式：买受人已经支付定金100000元，该定金于本合同签订之时抵作商品房价款。买受人应当于2016年7月11日前支付首期购房款948000元，占全部房价款的30%，余额2212000元向招商银行股份有限公司成都分行申请贷款支付，抵押权人为招商银行股份有限公司成都分行，贷款期限为30年。关于房屋抵押情况：案涉房屋已抵押，抵押人为棕榈泉公司，抵押权人为新华信托股份有限公司，抵押登记日期：2015年12月30日，债务履行期限为2018年12月30日。关于房屋登记：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房所有权登记。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起450日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，在买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。双方签订的《补充协议》对于合同解除及违约责任进行了补充约定：无论何种原因导致本合同及本补充协议解除的：1.买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕合同备案／预告登记／预告抵押注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署及解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续、转移登记手续等。如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理注销、转移登记手续，买受人除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之五的违约金等......。 上述《商品房买卖合同（现售）》及补充协议签订后，王丹、**未成功办理案涉房屋贷款手续。 《商品房买卖合同（现售）》签订当日，棕榈泉公司向王丹、**交付了案涉房屋。同日，王丹、**与成都居源房地产经纪有限公司（以下简称居源公司）签订《租赁合同》，约定租赁期限为3年，租金标准为21067元/月。 2018年4月25日，棕榈泉公司（甲方、出卖人）与王丹、**（乙方、买受人）签订《商品房买卖合同解除协议》（以下简称《解除协议》），载明：鉴于双方于2016年7月11日签订的《商品房买卖合同》及其附件和补充协议，由乙方购买甲方开发的位于成都市高新区商品房以及该房屋在乙方购买时由甲方介绍的房屋租赁公司（居源公司）承租之事实，经双方友好协商，决定解除该房屋买卖合同，并对相关事宜作出如下约定：1.甲、乙双方确认该房屋买卖合同于本协议生效时起解除，除本协议另有约定外双方互不承担任何责任。2.乙方义务：本协议签订10日内，乙方应当履行如下义务：乙方将该房屋及其附属设施、包括但不限于设备、业主卡等全部返还给甲方，由甲方指定工作人员接收，并出具交接清单；在本协议签订时，乙方已结清该房屋涉及的物业管理服务费、水、电、气、网等全部费用；如乙方在该房屋上落有任何公民户口或者营业执照的，则乙方应全部迁出，并保证该房屋上不再有任何公民户口和营业执照存在；如任何与使用该房屋相关的水、电、气、网是以乙方名义或者乙方指定人士名义开立账户的，则乙方应在相关部门规定的办理期限内予以全部注销或者按照甲方要求转移至甲方名下。3.甲方义务：甲乙双方签订的买卖合同项下购房款共计3160000元，乙方已付购房款948000元，委托办证费用98445.9元，共计1046445.9元，甲方应于合同生效且乙方完成本合同约定的全部事项后30日内，将以上购房款、委托办证费用等共计1046445.9元全部退还至乙方指定账户。甲方逾期退还以上任何一笔款项的，则应以逾期退还的金额为基数，按每日0.01%计算违约金。一审庭审中，双方当事人一致确认该《租赁合同》已于2018年4月25日《解除协议》签订当日一并书面解除。棕榈泉公司对王丹、**称已经完成乙方义务不持异议。 一审另查明，棕榈泉公司提交的成都市商品房现售合同信息摘要以及网签备案截图显示案涉房屋目前登记状态为网签，合同状态为“拟定合同”，登记买受人为王丹、**，王丹、**对该登记状态不持异议。预售价格调整申报截图显示案涉房屋原申报价格为3661328元，现申报价格为3160000元。 经一审庭审询问，棕榈泉公司称案涉《商品房买卖合同（现售）》签订之时直至《解除协议》签订之日，案涉房屋仍然处于抵押状态，未办理解除抵押手续。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同（现售）》及《补充协议》、《解除协议》《租赁合同》《成都市商品房现售合同信息摘要》、成都数字房产网上政务大厅关于案涉房屋预售价格调整申报清单的截图、庭审笔录以及各方当事人的陈述。 一审法院认为，本案争议焦点为：案涉《解除协议》是否具有可撤销的情形，案涉《商品房买卖合同（现售）》是否应当继续履行；棕榈泉公司与王丹、**是否应当按照该协议履行各自约定义务，现分别评判如下： 关于《解除协议》是否存在可撤销的情形，案涉《商品房买卖合同（现售）》是否应当继续履行。本案中，王丹、**称之所以签订《解除协议》系棕榈泉公司告知案涉房屋受限购政策影响无法办理产权登记，而棕榈泉隐瞒案涉房屋无法备案登记并取得房屋产权的真实原因为案涉房屋存在抵押无法正常办理按揭，而非限购政策，因王丹、**在上海定居，考虑到来回成本原因就未核实案涉购房合同是否受限购政策影响，故签订《解除协议》并非王丹、**真实意愿。对此，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的......，故在合同存在重大误解或显失公平的情况下，一方当事人有权请求人民法院予以撤销，但纵观本案商品房买卖过程及王丹、**出示的证据看，《解除协议》签订并不存在重大误解和显失公平的情形，即便王丹、**所述不了解成都购房限购政策属实，王丹、**作为完全民事行为能力人，应当充分重视家庭购置不动产活动过程中的风险因素，因其自身错误理解导致违背真实意愿签订《解除协议》不能作为重大误解要求撤销《解除协议》的合理理由；同时，王丹、**在一审庭审中陈述其已经根据《解除协议》的约定履行了相应的全部义务，故一审法院对王丹、**要求撤销《解除协议》的反诉请求不予支持。《解除协议》自2018年4月25日签订时生效。 根据《商品房买卖合同（现售）》附件十二《补充协议》第十六条第二款第一项约定：无论何种原因导致本合同及本补充协议解除的，买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同备案/预告抵押注销手续或该商品房返还过户手续，故在《商品房买卖合同（现售）》及补充协议解除后，王丹、**应配合棕榈泉公司到房产行政主管部门（成都市住房和城乡建设局）办理上述商品房买卖合同网签登记的注销手续。棕榈泉公司亦应根据《解除协议》的约定及时将王丹、**已经支付的购房首付款及委托办证费用共计1046445.9元予以返还。 关于王丹、**主张棕榈泉公司未及时办理商品房解押手续导致王丹、**无法在招商银行股份有限公司成都办理抵押贷款手续，进而导致王丹、**错误以为因限购原因无法办理案涉商品房过户登记的抗辩意见，一审法院认为王丹、**因棕榈泉公司未及时解除商品房抵押造成的购房损失可另行向棕榈泉公司进行主张。其要求棕榈泉公司继续履行《商品房买卖合同（现售）》及补充协议并支付逾期办证违约金的诉讼请求一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、王丹、**于判决生效之日起六十日内配合棕榈泉公司到成都市住房和城乡建设局办理高新区房屋商品房买卖合同网签登记注销手续；二、棕榈泉公司在判决第一项确认的网签登记注销手续办理完毕后五日内向王丹、**退还购房首付款及委托办证费用共计1046445.9元；三、驳回王丹、**的反诉请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费减半收取50元，反诉受理费减半收取6721.5元，共计6771.5元，由王丹、**负担。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 二审中，关于**、王丹是否已向棕榈泉公司腾退返还案涉房屋的问题，棕榈泉公司述称：案涉《商品房买卖合同》签订当日，**、王丹与案外人居源公司就案涉房屋签订《租赁合同》，由居源公司承租该房屋；后，在2018年4月25日案涉双方签订《解除协议》的同日，**、王丹亦与居源公司签订《租赁合同解除协议》，且**、王丹已通过向一审法院提起（2019）川0191民初966号租赁合同纠纷之诉向居源公司主张剩余租金及逾期付款违约金，一审法院判决支持了**、王丹的诉讼请求，该案一审判决已发生法律效力，居源公司已实际履行前述生效判决确定的付款义务；虽然棕榈泉公司与**、王丹未办理房屋腾退返还手续，但棕榈泉公司认可案涉房屋已实际退还的事实。**、王丹对棕榈泉公司的上述陈述予以认可。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：**、王丹诉请撤销案涉《解除协议》的主张是否成立，进而棕榈泉公司以案涉《商品房买卖合同》已经解除为依据要求**、王丹承担协助注销案涉房屋拟定合同登记状态的主张能否成立，**、王丹以案涉《商品房买卖合同》尚未解除为依据要求棕榈泉公司办理合同备案登记、协助办理房屋权属登记以及承担逾期办证违约金的主张能否成立。现评判如下： **、王丹上诉认为，棕榈泉公司利用**、王丹未在成都市、对限购政策不了解的情况，告知**、王丹因其不具备购房资格导致无法办理备案，**、王丹基于此才与棕榈泉公司签订《解除协议》；而事实上，案涉《商品房买卖合同》未能办理备案登记的原因，在于棕榈泉公司未解除抵押手续。故，棕榈泉公司故意隐瞒《商品房买卖合同》不能办理备案登记的真实情况，该行为构成欺诈，**、王丹是在违背真实意思的情况下签署的《解除协议》，该协议应予撤销。对此，本院认为，《解除协议》中并未载明双方协商解除《商品房买卖合同》的具体原因，**、王丹在本案中亦未举示有效证据证明双方系因案涉《商品房买卖合同》无法办理备案登记才协商合同解除事宜，故，不论合同备案登记无法办理的原因是何，该事实与本案中认定《解除协议》是否系双方真实意思表示之间不具有关联性。**、王丹以棕榈泉公司故意隐瞒无法办理备案登记真实原因的行为构成欺诈为由《解除协议》，该主张缺乏事实依据，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定的撤销权行使情形，本院不予支持。至于棕榈泉公司是否存在未按期办理解除抵押手续导致案涉《商品房买卖合同》不能办理备案登记的问题，**、王丹若认为棕榈泉公司构成违约，可另行向棕榈泉公司主张权利。 本院认为，《解除协议》经双方签字确认，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。根据《解除协议》的内容，双方已协商达成合意解除了案涉《商品房买卖合同》。故，棕榈泉公司基于《商品房买卖合同》解除的客观事实，要求**、王丹协助办理注销合同网签备案登记手续的主张，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。**、王丹反诉要求棕榈泉公司办理合同备案、协助办理房屋权属登记以及承担逾期办证违约金的主张，系以《商品房买卖合同》并未解除且具备继续履行条件作为上述请求权的基础，根据前述分析，双方已通过签订《解除协议》达成合意解除了《商品房买卖合同》，在此情况下，**、王丹的反诉请求缺乏事实依据，一审法院对此不予支持，正确，本院予以维持。 综上，**、王丹的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13280元，由上诉人**、王丹负担。 本判决为终审判决。 审判员 龚 耘 二〇二〇年七月十三日 书记员 王朝阳