广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9630号上诉人（原审原告）：创造者社区（广州）有限公司（原广州德浩科视电子科技有限公司），住所地广州市高新技术产业开发区瑞泰路2号。法定代表人：王萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：王辉，广东南英律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州网路通讯设备有限公司，住所地广州市黄埔区瑞泰路2号自编（1）栋C栋厂房第2层（部位：自编A2号）。法定代表人：李俊佳，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：广州网路通电子有限公司，住所地广州市黄埔区瑞泰路2号自编（1）栋C栋厂房第2层（部位：自编A1号）。法定代表人：李俊佳，该公司执行董事兼总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：古胜中，广东凌信律师事务所律师。上诉人创造者社区（广州）有限公司（以下简称创造者公司）因与被上诉人广州网路通讯设备有限公司（以下简称网路公司）、广州网路通电子有限公司（以下简称网路通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初10814号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。创造者公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持创造者公司的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由网路公司、网路通公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认为创造者公司未证明网路公司、网路通公司存在拖欠租金或其他违反法律规定及合同约定的行为，涉案租赁合同亦不存在合同法关于合同法定解除的情形，上述认定忽视了涉案租赁合同中双方关于提前解除合同的约定，无视创造者公司依照约定提前解除合同的客观事实，属认定事实错误。根据合同意思自治原则，当事人明确在合同中约定的事由对双方均有约束力。根据双方签订的涉案租赁合同第八条第一款的约定，租赁期间，如创造者公司提前终止合同而违约，应赔偿网路公司、网路通公司三个月租金，并且应提前3个月通知网路公司、网路通公司。根据创造者公司在一审中提交的《关于调整租金的告知函》显示，创造者公司已履行涉案租赁合同中双方关于提前解除合同的义务，该合同自通知到达网路公司、网路通公司之日即解除。此外，根据合同法第九十三条第二款、第九十六条第一款关于解除合同的规定，创造者公司已完全依照法律规定及合同约定履行义务，且合法合理。2.关于是否存在租金差额问题。根据涉案租赁合同中双方关于租金的约定，租金数额既包括建筑面积租金，也包括公摊面积对应租金，即网路公司、网路通公司不仅需要支付套内建筑面积房租，其对应的公摊面积租金同样需要支付。一审法院认为创造者公司主张的租金差额并非房屋建筑面积差额而是公摊面积差额，即一审法院将公摊面积排除在承租面积之外，认为网路公司、网路通公司承租房屋公摊面积增加导致的租金上涨不属于网路公司、网路通公司需要承担的租金范围，属认定事实错误。根据创造者公司在一审中提交的《房屋建筑面积测绘成果报告书》以及其委托第三方测量机构对涉案房产进行重新测量得到的数据显示，网路公司、网路通公司实际承租面积远多于涉案租赁合同中的承租面积。此部分面积差额无论是房屋建筑面积差额还是公摊面积差额，事实上均为网路公司、网路通公司占有，根据承租关系中双方权利义务对等的要求，对于面积差额部分产生的租金差额应当由实际占有人即网路公司、网路通公司承担。3.涉案租赁合同关于公摊面积的约定。由于国家没有对公摊系数作统一规定，建筑物的公摊系数在实务中以实际测量作为适用依据，因此可能出现因客观事实发生变化引发的公摊系数改变这一情形。一审法院认为涉案租赁合同明确约定了网路公司、网路通公司承租涉案房屋建筑面积含公摊面积，否认了客观情况发生变化导致的公摊系数改变这一事实，属认定事实错误。尽管涉案租赁合同对承租面积作出约定，此仅为签订合同时双方对于承租面积的约定，合同履行中发生了非因创造者公司原因导致的、由客观事实改变引发公摊系数发生变化的情形，若忽略客观事实，继续按照原合同履行，即网路公司、网路通公司对超出约定部分的房屋面积继续免费占有，将极大地损害创造者公司的合法权益，造成双方权利义务不对等，有违合同法中关于公平原则的规定。二、一审法院适用法律错误。1.在合同双方对提前解除合同有约定的前提下，合同的解除不仅限于法定解除。本案中，创造者公司与网路公司、网路通公司订立合同时，双方明确约定了合同提前解除的条件，创造者公司依据双方约定内容提前解除合同，是行使合同法第九十三条第二款、第九十六条第一款规定赋予的权利。一审法院适用合同法第九十一条、第九十四条关于合同消灭和法定解除的规定，属适用法律错误。2.创造者公司主张网路公司、网路通公司无正当理由对超出涉案租赁合同约定的承租面积的房屋免费占有，造成双方权利义务的不对等，继续履行合同有违公平原则，并未主张以显失公平为由请求法院撤销合同，一审法院错误适用合同法第五十四条关于撤销合同的规定，以创造者公司主张显失公平未提起撤销请求为由驳回其请求，显属适用法律错误。综上，请求二审法院在查清事实的情况下，撤销一审判决，改判支持创造者公司的全部诉讼请求。二审中，创造者公司撤回关于解除涉案租赁合同的相关诉讼请求，明确要求确认网路公司、网路通公司实际承租面积与合同约定面积存在差额并要求网路公司、网路通公司支付租金差额。网路公司、网路通公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，创造者公司的上诉请求及其所依据的事实均不能成立，请求二审法院驳回创造者公司的上诉请求，维持原判。一、一审法院已作出生效判决认定创造者公司单方提出解除涉案租赁合同的行为不发生解除合同的法律效力，即创造者公司与网路公司、网路通公司应当按照涉案租赁合同继续履行双方的权利与义务。二、创造者公司称涉案租赁合同发生客观事实的变化，但实际上在合同的履行过程中从未存在任何客观情况的变化。创造者公司变更租金请求所依据的测量仅为其单方且并非出于规范或约束双方的租赁合同的目的而进行的测量，该测量的事实并非客观事实而是创造者公司的主观行为，且该测量结果在与涉案多家公司的租赁合同中亦并未充分利用。三、涉案租赁合同主要由创造者公司负责起草，由其提供合同的基本版本，相较而言合同条款更多地体现了创造者公司的意愿且对其是有利的。涉案租赁合同签订后，双方均应依约履行相关义务，在合同履行过程中，网路公司、网路通公司依约每月按时支付相应租金，从未有任何违约行为，创造者公司对由其主导的合同主张权利义务不对等，并无事实及法律依据。四、创造者公司主张网路公司、网路通公司超出合同约定的范围使用涉案房屋，并无事实依据，网路公司、网路通公司使用的房屋是自合同签订后创造者公司交付的房屋，两司并未有超出合同约定的范围使用的行为。五、网路公司、网路通公司并不存在任何违约行为，创造者公司主张的损失亦不真实存在，其主张网路公司、网路通公司承担支付义务，并无事实及法律依据或合同依据。另，关于创造者公司在二审中提出的确认面积差额的诉讼请求，因其在一审中并未提出，故该确认的主张不是二审法院的审理范围。创造者公司（原广州德浩科视电子科技有限公司，以下简称德浩公司）向一审法院起诉请求：1.解除德浩公司与网路公司、网路通公司签订的“德房租：20170601”“德房租：20170602”号房屋租赁合同；2.网路公司、网路通公司赔偿德浩公司自2016年9月起，按照实际测量面积差额198.8平方米及合同约定的每平方米25元，每年2%的递增租金标准，计算至网路公司、网路通公司清场交付之日止经济损失，暂计120472.8元；3.网路公司、网路通公司自终止合同之日起7个自然日搬离涉案房屋；4.网路公司、网路通公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：编号为“（2015）广州市不动产权第06200223号”的不动产权证书记载，坐落于广州市黄埔区瑞泰路2号总层数为5层的房屋的产权人为德浩公司，房屋建筑面积共77311.88平方米，登记字号为“15登记05002122”，城市规划房屋用途为自编（1）栋为A栋厂房、B栋厂房和C栋厂房，自编（2）栋为门卫。2017年6月23日，德浩公司（出租人、甲方）与网路公司、网路通公司（承租人、乙方）签订两份租赁合同（合同编号分别为德房租20170601、德房租20170602），约定甲方将位于广州市黄埔区瑞泰路2号房屋中的C栋二层自编A1号、A2号建筑面积分别为2081平方米（含公摊面积）、208平方米（含公摊面积）的房屋（以下简称“涉案房屋”）租给乙方作生产研发、办公室使用，租金单价每月每平方米25元，涉案两房屋每月共计租金分别为52025元和5200元；租赁期限自2017年6月23日至2022年6月22日止，2017年6月23日至2017年8月22日为免租期，租金每年2%递增；租金按月结算。两份合同第六条第2点均约定，发现乙方未经甲方同意与他人合租或转租，擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可以解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。第七条第2点均约定，乙方不得有以下行为，否则甲方有权解除合同收回房屋、要求赔偿损失且不予返还押金：1.乙方利用房屋从事违法犯罪活动或非法经营；2.乙方利用房屋存放危险违禁物品；3.乙方未经甲方同意改变房屋结构。合同签订后，德浩公司按照合同约定将涉案房屋交给网路公司、网路通公司，截至一审开庭之日，两公司一直按合同约定交纳租金。德浩公司以其于2019年5月21日向源起公司发送的关于调整租金的告知函、2019年5月31日广东诺臣律师事务所律师接受德浩公司的委托向源起公司发出律师函、2019年6月16日广东诺臣律师事务所律师接受德浩公司的委托向源起公司发出“关于解除租赁合同的律师函”作为本案证据，上述函件主要内容为：2017年11月，德浩公司向萝岗开发区房管局、广东测量所申请重新对涉案房屋所在园区进行测量核定，核定后的数据显示德浩公司分摊面积达到20%左右，即实际使用面积实用率为80%左右，鉴于以上原因，德浩公司提出涉案合同约定的租金定价调整为40元每平方，管理费5元每平方，租金年增长率调整为3%，如源起公司同意按新的租金规则签订补充协议，则可享受免交2年管理费及免重新核定租赁面积计算租金等优惠政策，如源起公司不同意，德浩公司将按涉案合同第八条的约定，赔偿源起公司三个月的租金，自本告知函满3个月（即2019年8月22日）双方提前终止合同，终止合同之日，德浩公司给予源起公司7个自然日搬迁期（截止2019年8月29日），搬迁期满，源起公司留在租赁物内的物品视为源起公司放弃的物品，届时德浩公司可清理处置。德浩公司要求源起公司于3天内回复洽谈。源起公司于2019年5月23日收到上述告知函，于2019年5月27日向德浩公司复函，表示：1.源起公司不同意德浩公司单方面提出的有关调整租金等相关费用的提议；2.源起公司不同意提前终止租赁合同；3.源起公司要求德浩公司依法继续履行双方签订的租赁合同，不得有任何影响源起公司正常经营生产的行为。并函告自2019年6月起，源起公司每月支付给德浩公司租金时应按照源起公司实际使用面积支付租金；另外，源起公司自本函件发出之日起15日内将自租赁之日起的租金差额支付给德浩公司，如源起公司2019年6月15日未支付租金差额及6月份未按照新核定的建筑面积支付租金，视为源起公司根本性违约，德浩公司可单方面解除租赁合同并不支付任何赔偿金。截止至2019年6月15日，源起公司6月份的租金没有按照实际使用面积支付，也没有支付自租赁之日起至2019年6月1日的租金差额，同时德浩公司在此期间曾多次走访源起公司，源起公司始终置之不理，因此，德浩公司认为源起公司的违约行为给德浩公司造成重大的经济损失，德浩公司根据《合同法》的规定，函告源起公司自2019年9月16日解除与源起公司签订的涉案合同；另外，源起公司应在2019年9月16日之前搬离涉案房屋内所有物品，撤出涉案房屋，否则视为源起公司自动放弃涉案房屋内的物品所有权，德浩公司可自由处理。德浩公司据上述证据主张其已穷尽合理义务与网路公司、网路通公司就租赁房屋面积变更一事进行协商。德浩公司为证明涉案房屋实际面积大于合同约定的面积，提交了房屋建筑面积测绘成果报告书、房地产分户图、涉案房屋测量平面图、涉案房屋实际租赁面积计算表等。其中，广州开发区房地产管理所出具的房屋建筑面积测绘成果报告书未显示涉案房屋的分摊面积。德浩公司称其是依据其单方委托的广州市尺道室内装饰设计有限公司出具的测绘平面图及公摊系数计算面积差额及租金差额。网路公司、网路通公司对上述证据均不予确认。以上事实有不动产权证书、租赁合同、关于调整租金的告知函、复函、律师函、关于解除租赁合同的律师函及当事人陈述等证据予以证实。上述证据经一审庭审质证，双方当事人没有争议，且符合证据规则的要求，一审法院予以采信，并附卷存查。一审法院认为，德浩公司与网路公司、网路通公司签订的两份涉案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点在于德浩公司是否有权单方解除租赁合同并要求网路公司、网路通公司支付租金差额。双方在租赁合同中已明确约定了德浩公司出租给网路公司、网路通公司的涉案房屋的建筑面积（含公摊面积）及租金标准，德浩公司未举证证明网路公司、网路通公司存在拖欠租金及相关费用，或存在其他违反法律规定及合同约定的行为，本案亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条规定的可以终止或解除合同的情形。德浩公司请求解除涉案租赁合同并要求源起公司搬离涉案房屋缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于租金差额，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求变更或撤销合同。本案中，德浩公司主张租赁合同继续履行违反等价公平原则，首先，德浩公司主张的租金差额并非房屋建筑面积差额，而是公摊面积差额；其次，双方的租赁合同明确约定了网路公司、网路通公司承租涉案房屋建筑面积含公摊面积；最后，德浩公司主张显失公平但并未提起撤销之请求。故德浩公司在未与网路公司、网路通公司就租金调整等重要条款的变更达成一致的情况下，诉请网路公司、网路通公司支付自签订合同之日起的租金缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：驳回广州德浩科视电子科技有限公司的诉讼请求。一审案件受理费2709元，由广州德浩科视电子科技有限公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，各方当事人没有提交新的证据。创造者公司在二审庭询中提出申请，请求法院组织对涉案房屋的实际使用面积（含公摊）进行重新测量，庭后亦提交了相应的书面材料。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合创造者公司的上诉请求和理由以及网路公司、网路通公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是创造者公司是否有权要求网路公司、网路通公司支付租金差额。对此，本院分析如下：关于租金差额的问题。创造者公司系涉案物业的产权人，其理应对涉案物业的产权面积有清晰的了解，且双方在涉案租赁合同中已明确约定了网路公司、网路通公司承租涉案房屋的建筑面积包含公摊面积，创造者公司主张的租金差额并非房屋建筑面积差额，而是公摊面积差额，网路公司、网路通公司实际使用的房屋面积并无变化，涉案租赁合同签订于2017年6月，直至创造者公司于2019年5月发出关于调整租金的告知函、律师函，2019年9月提起本案诉讼，长达两年多的时间内，创造者公司并未就涉案房屋公摊面积差异及租金问题提出过异议或提起过撤销之诉。在创造者公司未与网路公司、网路通公司就租金调整等重要条款的变更达成一致的情况下，一审法院驳回德浩公司（创造者公司）的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。创造者公司的上诉主张，事实及法律依据不足，本院不予支持。至于创造者公司请求二审法院对涉案物业重新进行测量的申请，由于一审法院对本案事实已经查清，故并无必要，本院对该申请不予接纳。综上，创造者社区（广州）有限公司上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2709元，由上诉人创造者社区（广州）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年七月三十一日书记员 古嘉玲张海燕