乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0232民初517号原告：广东博奥源物业服务有限公司，住所地：韶关市武江区西河芙蓉东路芙蓉新城西区******，统一社会信用代码：914***********933H。法定代表人：葛红琴，系该公司董事长。委托诉讼代理人：雷志升，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘谦，系该公司员工。被告：陈玉庭，男，汉族，1975年11月6日出生，住广东省乳源瑶族自治县***********，公民身份号码：440************810。被告：贺夏香，女，汉族，1978年10月13日出生，住广东省乳源瑶族自治县**************，公民身份号码：440************145。上列两被告委托诉讼代理人：李富华，广东金韶律师事务所律师，执业证号：144***********016。原告广东博奥源物业服务有限公司（以下简称“广东博奥源物业公司”）诉被告陈玉庭、贺夏香物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法由审判员罗斌衡适用简易程序中的小额诉讼程序于2020年6月2日公开开庭进行了审理，法官助理林智芬协助办案，书记员俞梦凌担任庭审记录。原告广东博奥源物业公司的委托诉讼代理人雷志升、刘谦，被告陈玉庭、贺夏香及两被告共同委托代理人李富华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广东博奥源物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付2019年5月至2020年4月物业服务费1924.68元及2019年5月至2020年2月公摊水电费53.33元，合计1978.01元；2.判令两被告支付物业服务费滞纳金375.31元（以上合计2353.32元）；3.案件受理费由两被告承担。事实与理由：原告受“天井山小区开发商”委托，承担该小区的前期物业服务工作，并与乳源瑶族自治县*******业主委员会（以下简称“乳源天井山业委会”）签订了《乳源瑶族自治县*******物业管理服务合同》（以下简称“涉案合同”）。该合同约定了前期物业服务内容、服务质量、各项收费标准等内容，约定了业主逾期缴纳物业服务费的违约责任（滞纳金）。两被告自2019年5月起拖欠物业服务费、公摊水电费、滞纳金等合计2353.32元。其中：一、2019年5月至2020年4月物业服务费1924.68元（12个月，每月160.39元）；二、2019年5月至2020年2月公摊水电费53.33元；三、因逾期缴交物业服务费产生的滞纳金375.31元（按日1‰计算）。原告认为，根据《物业管理条例》的规定，按时缴交物业服务费，为业主的义务；根据与业委会签订的涉案合同，按时缴交物业服务费也是业主的合同义务。现两被告逾期未缴交物业服务费等，属违约。原告在多次催收无果之下，唯有向人民法院起诉，请求法院依法判决。被告陈玉庭、贺夏香共同辩称，一、天井山商住小区现行业主委员会的成立不合法。天井山商住小区开发商是天林实业有限公司，它在筹建小区业主委员会时，采用业主代表大会的方式间接选举产生，违背《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款、《业主大会和业主委员会指导规划》第十条、第十一条第一款等法律规定，应当认定无效。二、《物业管理条例》规定，选聘物业服务企业的权利应当由业主大会行使，不得授予业主委员会，故天井山商住小区所谓业委会在未经业主大会授权的情况下，与原告所签涉案合同对两被告不具备约束力。三、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定，原告要求两被告支付物业费的主张，法院应不予支持。四、根据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款的规定，合法的业主委员会产生以前，业主可以依法自行管理。综上所述，为维护两被告的合法权益，恳请法院驳回原告的起诉。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，该纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。综合原告起诉、被告答辩以及原、被告的庭审意见，本院认为本案争议的焦点为：1.涉案合同是否有效；2.两被告是否应支付原告物业服务费及水电公摊费；3.涉案滞纳金应如何计付。一、关于涉案合同是否有效的问题。首先、《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条第（3）项规定：“具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效：......（3）业主委员会违反《物业管理条例》第十二条第三款的规定，没有取得业主大会的授权决定或未按业主大会授权决定的内容签订物业服务合同，且在起诉前未取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数同时占总人数半数以上的业主追认的”。现两被告辩称乳源天井山业委会成立不合法且系在未取得业主大会授权的情况下与原告签订涉案合同，但在原告提供了乳源瑶族自治县住房和城乡规划建设局出具的《证明》及乳源天井山业委会出具的《说明》,已证实乳源天井山业委会系合法成立并经业主大会授权而与原告签订涉案合同的情况下，两被告虽然不予认可，却未能提供足够的证据对此予以反驳，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，本院对两被告的上述辩解理由不予采纳。其次、原告与乳源天井山业委会于2019年5月5日签订的涉案合同，系合同双方的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情形，应属有效。现两被告辩称涉案合同无效，但其提供的证据不足以证实主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院对两被告的辩解理由不予采纳。再次、虽然两被告并非该合同的当事人，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本院对两被告关于涉案合同对其无约束力的辩解理由不予采纳，两被告应当按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，全面履行涉案合同义务。二、关于两被告是否应支付原告物业服务费及水电公摊费的问题。首先，两被告于2016年5月14日与乳源瑶族自治县天林实业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》购买了建筑面积为146.53平方米的涉案商品房（电梯房），并于2016年11月4日收房。而原告于2019年1月1日入驻涉案小区，于2019年5月5日与乳源天井山业委会签订了合同期限为2019年5月1日至2024年4月30日的涉案合同，为涉案小区提供物业服务，根据《物业管理条例》第四十一条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第6条第一款：“业主应自房屋交付之日起支付物业费。”之规定，结合涉案合同的约定，两被告应自2019年5月起每月按1.10元/平方米的标准向原告支付涉案房屋（建筑面积为146.53平方米）的物业服务费。现原告要求按照145.81平方米计算涉案房屋的物业服务费，系其自由处分其民事权利，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”之规定，且两被告对此亦无异议，本院予以支持。经计算，两被告每月应向原告缴交物业服务费160.39元（1.10元/平方米×145.81平方米，保留小数点后两位）。现两被告经原告催收，仍拖欠原告自2019年5月至2020年4月间的物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持......”之规定，经计算，两被告应支付原告自2019年5月至2020年4月的物业服务费1924.68元（160.39元/月×12月）。其次、根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》第十四条第二款：“小区的共用水电费分摊问题，由各地级以上市价格主管部门会同有关部门确定。”《韶关市物价局韶关市住房和城乡建设局关于印发物业服务收费管理实施细则的通知》第十二条：“住宅大楼内走廊通道、楼梯间等业主共用部位和物业管理区域内加压水泵、电梯、照明等共用设施设备产生的水电费可按约定的方式向全体业主（物业使用人）合理分摊。物业管理区域内物业服务用房、停车场、经营活动等水电费不得向业主分摊。可分摊的共用水电需设置独立计量表，费用应单独列账，在收取分摊费用前及时向业主公示共用水电分摊的用量、总金额以及各业主应负担的金额等。严禁把分摊的共用水电费用与业主自用的水、电费用在政府规定的水、电费标准加价混合统收。”之规定，结合涉案合同第五条第（二）项第3点“公共设备运行的能源消耗项目费用，应设独立计量表核算，并由相关的全体业主合理分摊”的约定，原告得以就公摊的水电费用向两被告主张权利。但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，现原告要求两被告支付其水电公摊费53.33元，但原告提供的《欠费明细表》系原告单方制作，既无水电等相关部门的盖章确认，又未得到两被告的认可，而原告提供的其他证据不足以证实两被告于2019年5月至2020年2月间应缴纳的公摊水电费所对应的独立计量表的读数，未提供证据证实应缴纳涉案公摊水电费所对应的总户数，即原告主张的公摊水电费53.33元的计算依据不足，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院对原告主张的水电公摊费53.33元不予支持。三、关于原告主张的滞纳金问题。因两被告拖欠原告物业服务费，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条第一款：“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。”结合涉案合同第五条第（三）项第1点“业主或物业使用人应在每月的15日前向乙方交纳当月的物业管理服务费用或物业服务资金，逾期交纳的，从逾期之日起，乙方有权按照业主逾期应交费部分的每日千分之一计收滞纳金，并由乙方直接向违约业主收取”的约定，本院对原告要求两被告支付滞纳金的请求予以支持。但原告请求的滞纳金的计算标准过高，从公平合理的角度出发，结合涉案合同的履行情况、原告的逾期利益以及中国人民银行于2019年8月16日发布《关于中国人民银行决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制有关事宜的公告》（[2019]第15号），取消了中国人民银行贷款基准利率这一标准，改为实施全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率这一情况，根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条第二款：“当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”之规定，本院酌情调整滞纳金的计算标准为：1.自2019年5月起至2019年8月止的滞纳金计付标准为按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮20%计算；2.自2019年9月至当期物业服务费清偿之日止的滞纳金计付标准为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮20%计算。综上所述，两被告应支付的滞纳金计算方式为以每月拖欠的物业服务费160.39元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮20%计付自2019年5月起至2019年8月止的滞纳金；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮20%计付自2019年9月起至该期物业服务费实际清偿之日止的滞纳金，每期违约金以不超过本金为限。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条第（3）项、第6条第一款、第8条，《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》第十四条第二款，《韶关市物价局韶关市住房和城乡建设局关于印发物业服务收费管理实施细则的通知》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一、被告陈玉庭、贺夏香应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东博奥源物业服务有限公司支付自2019年5月起至2020年4月止的物业服务费1924.68元；二、被告陈玉庭、贺夏香应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东博奥源物业服务有限公司支付自2019年5月起至2020年4月止物业服务费1924.68元的滞纳金（滞纳金的计算方式为以每月拖欠的物业服务费160.39元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮20%计付自2019年5月起至2019年8月止的滞纳金；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮20%计付自2019年9月起至该期物业服务费实际清偿之日止的滞纳金，每期滞纳金以不超过本金为限）；三、驳回原告广东博奥源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费50元，适用简易程序中的小额诉讼程序审理减半收取计25元，由被告陈玉庭、贺夏香负担。本判决为终审判决。审 判 员 罗斌衡二〇二〇年七月七日法官助理 林智芬书 记 员 俞梦凌