江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2237号上诉人（原审被告）：朱红军，男，1972年12月11日出生，住泗阳县，现住泗阳县。委托诉讼代理人：张英杰，江苏八面锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：许强风，江苏八面锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏泗阳县华康物业管理有限公司，住所地泗阳县众兴镇长春路（玫苑小区）507号。法定代表人:刘延，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈春和，江苏义缘律师事务所律师。上诉人朱红军因与被上诉人江苏泗阳县华某物业管理有限公司（以下简称华某公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2019）苏1323民初6922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2020年7月7日组织双方当事人公开进行听证。上诉人朱红军的委托诉讼代理人张英杰，被上诉人华某公司的法定代表人刘某委托诉讼代理人陈春和到庭参加听证。本案现已审理终结。朱红军上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.朱红军作为小区业主，对业主委员会的成立并不知情，对业主委员会与华某公司签订的《物业管理委托合同》也不知情，故该《物业管理委托合同》对朱红军不产生约束效力。2.华某公司并未为朱红军提供相应的物业服务，朱红军商铺前的垃圾系环卫工人打扫，消防整改和维修经朱红军多次反映也无任何效果。3.物业费的催缴应有书面催缴的前置程序，但朱红军从未接到华某公司的任何书面催缴通知。加上朱红军对业主委员会与华某公司签订的《物业管理委托合同》内容并不知晓，故不知何时、如何缴纳物业费。4.一审法院认定诉讼费全部由朱红军承担存在错误。华某的诉请金额高达246437.6元，但一审法院仅支持83695元，故诉讼费用不应全部由朱红军承担。华某公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。理由：1.上诉人是否知晓业主委员会的成立，并不影响华某公司与业主委员签订的《物业管理委托合同》的效力。2.华某公司在与主业委员会签订《物业管理委托合同》后，正常为小区业主提供物业服务，一审中已提供相关证据，即手机视频和照片予以证明，并且上诉人也未提供相应的反证。3.在《物业管理委托合同》第七章第二十二条第4项明确约定，华某公司可以直接向法院起诉追缴物业费，故华某公司根据合同的约定直接向法院起诉，并不违反法律的规定。4.关于诉讼费的分担，属于人民法院的自由裁量权，不存在任何不当。华某公司向一审法院起诉请求判令：朱红军支付2016年5月1日至2019年8月31日期间的公共能耗费及物业服务费合计96437.6元，以及滞纳金150000元，并承担本案诉讼费。一审法院查明事实：朱红军为金地广场小区2幢合173961号房、2幢1单元110号、301号房业主，商品房买卖合同上载明的房产面积分别为：857.11平方米、82.28平方米、1072.53平方米。2016年7月24日，华某公司与金地广场小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，委托期限自2016年5月1日起（含业主委员会自治时间）至2019年12月31日，物业服务收费（业主以产权证面积计算缴纳），住宅0.5元/月/平方米，非住宅1.00元/月/平方米【空置房物业费：向开发企业按相关标准收取；业主已办理交付手续，但未装修入住的，按相关标准缴纳】，公共水电能耗费（预收）200元/户/年（单独列账，据实分摊）；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按照应付物业服务费的千分之五交纳滞纳金。2019年4月10日，泗阳县金地广场业主委员会出具说明一份，主要内容为：金地广场小区业主委员会与江苏泗阳华某物业管理有限公司签订的物业服务委托合同约定的委托期限的起点就是其可以收费的时间，也就是每年的5月1日前。另外，签订该合同前金地广场小区是由业主委员会自治管理，签订合同时，江苏泗阳华某物业管理有限公司是自2016年5月1日后所有的管理费用、人员工资等开支都是由江苏泗阳华某物业管理有限公司承担，所以约定管理期限从2016年5月1日开始。一审法院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中金地广场小区业主委员会与华某公司签订《物业管理委托合同》，朱红军系金地广场小区业主，该合同对华某公司和朱红军均具有约束力，朱红军应按合同约定支付物业费用。朱红军陈述其与开发商之间未办理交付手续，其自2017年起使用案涉房屋。华某公司主张放弃2017年以前相关费用的主张。故朱红军应向华某公司支付自2017年1月1日至2019年8月31日的物业费，按1元/月/平方米计算。对于朱红军称其尚未取得不动产权证，案涉房屋面积尚不能确定的抗辩，一审法院认为，虽未取得不动产权证，但并不能以此拒绝支付物服务费，参照商品房买卖合同约定的面积支付物业服务费，如取得不动产登记证书后房屋面积有差异，双方可另行处理差异部分的相关费用。故物业服务费共计64381元【（857.11平方米+82.28平方米+1072.53平方米）×1元/平方米/月×32】（取整计算）。朱红军抗辩称华某公司提供物业服务不到位，但并未提供证据予以证实，对其抗辩不予采信。对于华某公司主张的违约责任，按照物业服务合同及金地广场小区业主委员会出具的证明，应先交纳物业服务费，故支持自2017年1月1日起的违约金。双方约定违约金过高，应予以调整，支持违约金19314元。对于华某公司主张能耗费用，根据物业管理委托合同约定，公共水电能耗费系单独列账，据实分摊，但华某公司未能提供证据证明实际发生的能耗费数额及分摊至朱红军的具体金额，故对此项费用不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：朱红军于判决生效后十日内支付华某公司83695元；驳回华某公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4996元，由朱红军负担。双方当事人二审中均未提供新证据，且对一审法院审理查明的事实部分均无异议，本院予以确认。经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：1.上诉人朱红军是否应受被上诉人华某公司与业主委员会签订的《物业管理委托合同》的约束。2.被上诉人华某公司是否按照《物业管理委托合同》的约定为上诉人朱红军提供了相应的物业服务，上诉人朱红军是否应当缴纳物业费。3.被上诉人华某公司在提起本案诉讼前，是否对上诉人朱红军应缴物业费进行过书面催缴，如未进行书面催缴，是否影响本案的诉讼。本院认为：关于第一个争议焦点，朱红军应受华某公司与业主委员会签订的《物业管理委托合同》的约束。根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选聘物业服务企业由全体业主共同决定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。故本案中金地广场小区业主委员会依法选聘华某公司作为物业服务企业，并依法与之签订《物业管理委托合同》，该《物业管理委托合同》对包括朱红军在内的业主具有约束力，朱红军应按合同约定支付相应的物业费用。关于第二个争议焦点，华某公司提供的证据能够证明其为朱红军提供了相应的物业服务，朱红军应当缴纳物业费。华某公司一审中提供的照片、视频等证据能够证明其在与金地广场小区主业委员会签订《物业管理委托合同》后，按照该《物业管理委托合同》的约定为包括朱红军在内的金地广场小区的业主提供了物业服务，朱红军也应按照《物业管理委托合同》的约定向华某公司支付物业费用。关于第三个争议焦点，华某公司虽无证据证明其在提起本案诉讼前对朱红军应缴物业费进行过书面催缴，但并不影响其提起本案诉讼。根据案涉《物业管理委托合同》第七章第二十二条第4项的约定，业主或物业使用人无正当理由拖欠物业服务费用的，乙方（华某公司）可以采取以下措施：4.自拖欠第31天起，乙方同时可以采取：发律师函、向泗阳县人民法院起诉追缴、停止对其提供有关物业服务、禁止其使用公共设施设备等措施催缴费用。据此，华某公司在朱红军拖欠物业费达31日起，可以直接依物业服务合同约定向泗阳县人民法院提起诉讼主张物业费。关于上诉人朱红军主张的诉讼费用问题，因诉讼费的分担系由人民法院决定，并不属于案件审理需解决的问题，故不再归纳为本案争议焦点。根据《国务院诉讼交纳办法》第二十九条的规定，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费数额。本案中，华某公司一审诉请标的额为246437.6元，一审法院最终支持83695元，故对于华某公司预交的4996元诉讼费，应在其和朱红军之间进行分担。一审法院将诉讼费全部分担给朱红军，确实存在不妥，本院将在诉讼费分担部分予以纠正。综上所述，上诉人朱红军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费4996元，由上诉人朱红军负担1892元，由被上诉人江苏泗阳县华康物业管理有限公司负担3104元；二审案件受理费1892元，由上诉人朱红军负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  魏良军审判员  张 熠审判员  刘路路二〇二〇年七月十四日书记员  马 畅附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。