广东省梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1403民初1016号原告：鲁政清，男，1961年3月24日出生，汉族，住址：广东省梅州市梅县*************。委托诉讼代理人：鲁桂秀，女，1992年7月15日出生，汉族，住址：北京市海淀区******院中国劳动关系学院2015本。被告：余清荣，男，1966年8月2日出生，汉族，住址：广东省梅州市梅县*******挖子里。原告鲁政清与被告余清荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁政清及其委托诉讼代理人鲁桂秀，被告余清荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁政清向本院提出诉讼请求：1、依法判令降低原被告之间《租赁合同书》的违约金，降低违约金为3000元；2、依法判令被告返还原告剩余押金资金共4500元；3、依法判令被告支付违约金3000元；4、判令被告承担因为诉讼支付的费用2000元和全部诉讼费用。诉讼中，原告鲁政清变更诉讼请求为：1、依法判令原、被告之间《租赁合同书》的违约金为500元，并依法判令被告返还原告剩余押金资金共5500元；2、依法判令被告支付逾期违约金2000元；3、判令被告承担因为诉讼支付的交通费用2000元和全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年2月18日签订了一份《租赁合同书》，合同约定：租赁期限从2017年2月18日起至2020年2月18日止；租金为3200元／月，押金为6000元，2017年6月，原告因为经营不善原因向被告提出解除合同并承担合同违约责任，即4500元，被告同意并可以接受，于是，原告于2017年6月将房屋交接给被告，正常被告应该将6000元押金中剩余的1500元返还原告，但被告拒绝返还。将房屋交接给被告后，同月，被告房屋即再次出租出去，租金为3200元，且根据合同规定，学生放暑假的月份并不算租金，房屋交接给被告的时期正值学生放暑假免租期，综上，被告没有因为原告违约导致任何损失。之后，原告因为多次催讨剩余押金而承受交通费和精神心理压力，故请求降低原被告之间《租赁合同书》的违约金，降低违约金为3000元；截至起诉之日，剩余款项一直拖欠未给，原告多次索要，并且去了派出所和村委会和调解局，但被告以各种理由进行推脱，被告一直拖欠承租人押金，经常以各种理由占为己有。原告认为，双方签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效，原告认可，双方约定违约金大于被告实际损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。被告并未因为原告原因出现损失，且被告经常侵占他人租金不予退还，故原告为了维护自身的合法权益，并希望本判决可以让被告知道其无故不予退还押金的违约行为不被法律支持，将此事诉至法院，请求法院依法判决。被告余清荣辩称，合同签订的期限是3年，履行了半年，由于原告经营不善做不下去了，所以将店面退还给我。原告经营不下去，被告不可能要求其继续履行。合同约定在下学期时原告就需要交店租了，原告说交不出店租要还给我，合同上约定交不出租金，就终止合同，所交的押金不予退还。这是行规，默认的，如果押金有退，签订合同有何用？如签订了合同，就以合同为准，履行合同的义务。解除合同后，押金不可能退的。本院经审理认定事实如下：2017年2月18日，原、被告签订《租赁合同书》，合同约定的内容有：“出租方：余清荣，承租方：鲁政清。一、出租方将其在梅县*******挖子余屋自建房一间门店出租给被告。二、租赁期限2017年2月18日至2020年2月18日。三、每月房租3200元，一年按十个月计算，每年分两次交清，初次5个月房租16000元，在签订合同时交清，此后每学期店租须在上一学期结束的第一天内交清，否则出租方有权解除合同，并不退还全部押金。四、承租方于合同签订之日缴纳押金6000元，合同期满后房屋凡是因承租方改装的一切装修都不得拆除和损坏，归还出租方，结清水电费后由出租方归还。……六、租赁期间，如有一方造成违约，应由对方进行补偿（因学校或国家征地除外）。……”合同签订后，原告向被告支付了押金6000元，及2017年2月至2017年7月的租金16000元，原、被告交接了租赁物门店。2017年7月初，原告因经营不善原因提出解除租赁合同，被告表示同意。7月中旬，原告将承租的门店交还给被告，门店内尚有一些原告的物品，原告委托被告将店内物品变卖，所得款抵扣水电费，剩余的付给原告。2017年7月26日，原告在被告门店内的物品卖给了郭煌宝，卖得2500元，扣除水电费后，剩余的钱原、被告已交接清楚。2017年8月，被告与郭煌宝签订该门店的租赁合同。原、被告解除租赁合同后，原告向被告提出退还押金，双方引发争议。原告在起诉书主张向被告提出退还1500元的事实，在庭审中则主张向被告提出退还全部押金的事实。被告则表示不同意退还押金。原告曾向城东镇政府及石下村委、派出所等相关部门投诉，经调解未果。2020年5月，原告提起诉讼，请求判决：1、原、被告之间《租赁合同书》的违约金为500元，要求被告返还原告剩余押金资金共5500元；2、被告支付逾期退还押金的违约金2000元；3、被告承担因为诉讼支付的交通费用2000元和全部诉讼费用。本院认为，原、被告在2017年2月18日签订的《租赁合同书》没有违反法律强制性规定，合法有效。原、被告均应受合同约束，全面履行合同义务。本案原告因无法继续履行合同，向被告提出提前解除合同后，被告表示同意，但双方对原告提前解除合同的违约责任约定不明。被告主张按合同第三条、第六条规定不予退还押金。本院认为合同第三条约定的是承租方不按期交纳租金，出租方可主张解除权、承租方应承担违约责任的情形。现原告在缴交下一期租金前主动提出解除合同并经被告同意，属协议解除合同，不适用承租方不按期交纳租金的情形。合同第六条规定“租赁期间，如有一方造成违约，应由对方进行补偿”，庭审中，原、被告确认该条原意是一方违约应向另一方进行补偿。但没有约定具体的违约金。被告主张原告所交6000元押金即为违约金，理由不足，本院不予采纳。因为，押金与违约金性质不同，押金是民间交易过程中习惯采用的方式，属履行合同的保证金，当债务人没有按照合同约定履行合同时，造成对方损失的，债权人可先从押金中抵扣或优先受偿。违约金是当事人通过约定而预先确定的，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。案涉合同解除后，被告在次月将租赁物出租给郭煌宝，被告也没有提供证据证明因原告违约造成的损失。被告主张原告提前解除合同，造成其门店声誉不好造成损失，理由不足，本院不予采纳。综上所述，原告提前解除合同，构成违约，但过错程度较小，由于原、被告在合同中没有约定具体的违约金，协议解除合同时也没有确定违约金数额，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为原告向被告支付违约金3000元为宜，原告预交押金有6000元，相抵后，被告应向原告退还押金3000元。原告以被告没有及时退还押金为由，要求被告支付违约金3000元及赔偿差旅费2000元的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告鲁政清与被告余清荣提前解除合同，原告鲁政清应承担违约金3000元。二、被告余清荣应向原告鲁政清返还押金3000元（原告鲁政清向被告余清荣已支付押金6000元，扣减原告鲁政清应承担的违约金3000元）；此款被告余清荣应在本判决生效后五日内付清。三、驳回原告鲁政清的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，按规定减半收取25元，由原告鲁政清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  曾志谦二〇二〇年七月十四日书记员  温益红