大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初3032号原告：大连科海物业管理有限公司，统一社会信用代码91210203773024012Y，住所地辽宁省大连市西岗区乐业街6号。法定代表人：杜新海，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马琳，系该公司员工，男，1964年12月11日生，汉族，住址辽宁省大连市中山区。被告：王永起，男，1977年3月27日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：董淑清，系被告妻子，女，1978年7月9日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连科海物业管理有限公司与被告王永起物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告大连科海物业管理有限公司的委托诉讼代理人马琳，被告王永起的委托诉讼代理人董淑清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告科海物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令给付原告物业服务费2,589.83元；2、请求判令给付拖欠该物业费的违约金831.3元；3、请求判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：被告系科海物业231号楼2-6-1住宅业主，且同原告签订《科海物业前期物业服务合同》，委托原告对其物业进行管理与服务。合同签订后截至起诉之日，一直由原告依据上述合同提供物业服务，但自2010年12月至2019年11月30日期间，被告尚欠物业费人民币2,589.83元未缴纳。现为维护原告的合法权益，根据中华人民共和国民事诉讼法的相关规定，向贵院提起诉讼恳请依法判决。被告王永起辩称，被告是案涉房屋的业主，对原告起诉的房屋面积、拖欠物业费的期间没有异议。因原告服务不到位，还有绿化，像是弃管的，被告有证据证明。还有诉讼时效问题，而且物业和业主委员会的合同只签到2018年1月7日，所以被告同意交2017年4月到2018年1月7日的物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区虹港新居小区提供物业管理服务。2009年8月18日，大连甘井子区虹港新居业主委员会（以下简称“业主委员会”）与原告签订《虹港新居物业管理服务委托合同》，主要约定由原告对大连甘井子区虹港新居小区实行物业管理，委托管理期限自本合同生效之日起至2012年12月31日终止。物业服务费收费标准，住宅及非住宅房屋房屋建筑面积每月每平方米0.3，收费时间为每单月18日-22日；物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。2013年1月8日，业主委员会与原告签订《虹港新居物业管理服务委托合同》，继续由原告大连甘井子区虹港新居小区实行物业管理，委托管理期限自本合同生效之日起至2018年1月7日终止。物业服务费收费标准，住宅及非住宅房屋房屋建筑面积每月每平方米0.3元，收费时间为每单月18日-22日；物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。2019年11月11日，虹港新居小区第三届业主委员会、大连百川聚汇物业管理有限公司向原告出具《告知函》，载明：“贵司物业合同期限已经届满，依据《大连物业管理条例》及《辽宁省物业管理条例》的规定，虹港新居小区经过招标程序决定由大连百川聚汇物业管理公司担任小区新的物业管理公司，并已签订物业管理合同。请贵司按照相关规定做好物业移交准备工作，与大连百川聚汇物业管理公司及时做好交接手续，并限期于2019年11月18日前全面撤出本小区，整理并搬离物业管理用房。”被告系甘井子区虹港新居小区5#-2-6-1房屋业主，房屋面积80.68平方米，被告欠缴2010年12月1日至2019年11月30日期间的物业服务费。被告提供了照片，显示案涉小区存在私搭乱建、绿地植被缺失等状况。本院所确认的上述事实，有《虹港新居物业管理服务委托合同》、《告知函》、照片、当事人陈述及本案庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与大连甘井子区虹港新居小区业主委员会签订的物业服务合同对原、被告双方均有约束力。原告为被告所在小区提供物业服务，被告理应及时交纳相应的物业服务费。关于原告要求被告交纳2010年12月1日至2019年11月30日期间的物业服务费是否超过诉讼时效的问题，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，本案中，产生于原告递交调解申请之日起三年前（即2017年1月6日前）的物业费已经超过了法律规定的诉讼时效，对于该部分物业费的主张，本院不予支持。至于原告辩称每年通过贴门、电话等方式向被告催缴物业费，本院认为，原告未能提供相关证据证明在诉讼时效期间内原告有过中断或终止诉讼时效的行为，应当承担不利后果。故本院对原告抗辩理由不予以支持。关于被告交纳物业服务费的截止时间，本院认为，虽然大连市甘井子区虹港新居小区业主委员会与原告签订《虹港新居物业管理服务委托合同》约定委托管理期限至2018年1月7日终止，但物业服务合同期限届满后，业主大会既可以选聘新的物业服务企业，也可以续聘原物业服务企业，且根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因在物业服务合同期限届满后，案涉小区业委会未立即作出让原告撤离案涉小区的意思表示，故应视为案涉小区业委会认可在选聘新的物业服务企业且交接完毕前仍由原告对案涉小区进行物业服务。在原告已经履行了相关服务义务，业主享受到了物业服务，故此，原、被告之间在物业合同到期后，业委会通知原告撤出前，仍然存在事实上的物业服务关系。据此，被告负有缴纳2018年1月8日至2019年11月18日期间的物业费的义务。至于原告主张的2019年11月19日至2019年11月30日期间的物业费，依据虹港新居小区第三届业主委员会、大连百川聚汇物业管理有限公司向原告出具的《告知函》，原告应于2019年11月18日撤出案涉小区，原告亦无证据证明实际撤出案涉小区时间为2019年11月30日，故对原告主张的2019年11月19日至2019年11月30日期间的物业费的诉讼请求，本院不予支持。综上，被告应交纳2017年1月7日至2019年11月18日期间的物业费832.62元（0.3元×80.68平×34个月+0.3元×80.68平÷30天×12天），对于原告诉讼请求合理部分本院予以支持。关于被告辩解的小区存在私搭乱建、绿化破坏等问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。故，被告的该项辩称，本院不予采纳。关于逾期交纳违约金一节，从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告王永起于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连科海物业管理有限公司物业服务费人民币832.62元（自2017年1月7日至2019年11月18日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连科海物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（原告已预交，已减半收取），由被告负担。被告负担部分，自本判决发生法律效力之日起10日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 李 艳二〇二〇年七月九日书记员 修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。