江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终784号上诉人（原审原告）：盱眙县方佳物业管理有限公司，住所地盱眙县盱城街道穆山巷7号。法定代表人：孙洪银，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈海麟，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷风林，江苏光剑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：盱眙县经济适用房发展中心，住所地盱眙县盱城街道新湾人家1-3号门面106室。法定代表人：雷新春，该中心主任。委托诉讼代理人：郭龙盛、张成林，江苏宗泽律师事务所律师。盱眙县方佳物业管理有限公司（以下简称方佳物业公司）因与盱眙县经济适用房发展中心（以下简称盱眙经济适用房中心）物业服务合同纠纷一案，双方均不服盱眙县人民法院（2019）苏0830民初1325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。盱眙经济适用房中心上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回方佳物业公司的一审诉求；2、方佳物业公司承担诉讼费用。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。2014年5月20日双方签订的《新湾人家前期物业服务合同》中未约定将空置房物业交给方佳物业公司管理，我方一审提交的整改通知书、情况通报照片等证据足以证明方佳物业公司在履行服务过程中未对空置房进行管理服务，一审法院以国务院《物业管理条例》的规定要求我方支付服务费错误；二、即使方佳物业公司履行了部分公共部位的物业服务义务，但是其提供的物业服务在盱眙县个物业管理小区长效工作检查中排名倒数第一，其提供的物业服务远远不能达到质量标准的要求，上诉人在其要求支付物业服务费时有权行使先履行抗辩权，拒绝支付费用；三、一审法院时间对物业费用起算点错误，即使存在物业费用，也应该以小区全部附属设施建设到位时间为起算点计算物业费用。方佳物业公司辩称，我方提供了合格的服务，盱眙经济适用房中心认为我方服务不到位，其有权拒绝支付物业费用的理由不成立，请求二审驳回其上诉请求。本案审理过程中，上诉人方佳物业公司自愿向本院提出撤诉申请，本院经审查认为，上诉人方佳物业公司的撤诉申请不违反法律及法规的强制性规定，依法应予以准许。方佳物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告盱眙经济适用房中心给付新湾人家住宅及商业空置房2014年—2018年的物业服务费1489903元；2、被告支付违约金282376元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定如下事实：盱眙经济适用房中心在盱眙县开发建设新湾人家小区。方佳物业公司系经营物业管理，卫生保洁服务，房屋维修，房屋租赁，市场管理的公司。2014年5月，盱眙经济适用房中心通过盱眙县招投标管理中心对其开发建设的新湾人家小区前期物业服务进行招标，方佳物业公司中标。2014年5月20日，盱眙经济适用房中心（甲方）与方佳物业公司（乙方）就新湾人家小区前期物业服务签订一份《新湾人家前期物业服务合同》。甲方将新湾人家小区在业主委员会成立并与物业服务公司签订物业服务合同前该小区的物业管理服务交由乙方方佳物业公司管理服务。双方对物业基本情况、前期物业承接验收、物业的使用维护、物业服务内容及质量要求、物业费收取标准等双方权利义务均进行了约定。其中物业服务费收取标准：多层住宅0.45元/月/平方米；商业物业1.00元/月/平方米；公共区域水电费200元/户/年，乙方代收代付，按季公示；垃圾外运费8元/月/户；机动车位租赁费100元/月；非机动车位租赁费20元/月。业主按照入住通知书约定的房屋交付时间，作为缴纳物业费的起始时间。因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，由物业使用人提前向物业公司提出书面申请，期间的物业费应不低于合同约定标准的70%。违约责任条款约定，乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，应降低物业服务收费标准，甲方、业主有权更换物业服务单位；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日千分之五的标准向乙方支付违约金。合同期限自2014年5月20日起至2016年5月20日止，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务公司签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同期满前，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议，甲方应在合同期满前选聘新的物业服务公司。合同签订后，盱眙经济适用房中心陆续向业主交付部分房屋，方佳物业公司后进入新湾小区进行物业管理服务，收取业主物业费。但此时因新湾人家小区尚有部分房屋未竣工验收交付业主，且双方合同对该部分房屋是否由盱眙经济适用房中心支付物业费、如何支付没有明确约定，双方一直存在争议，没有结算。2016年5月，因新湾人家小区没有成立业主大会，盱眙经济适用房中心与方佳物业公司续签一份《新湾人家前期物业服务合同》。期限自2016年5月20日起至2019年5月20日止。物业服务费收费标准调整为：多层住宅0.59元/月/平方米；商业物业1.20元/月/平方米；垃圾处理费8元/月/户；机动车位维护费60元/辆/月；另约定甲方已竣工但尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业（空置房），其物业服务费用按《江苏省物业管理条例》等有关规定，由开发单位即甲方全额缴纳。该合同签订后,方佳物业公司继续为新湾人家小区进行物业管理服务。因新湾人家小区房屋一直在不断地交付过程中，加之盱眙经济适用房中心负责人变动，盱眙经济适用房中心与方佳物业公司就该小区未出售及未交付的房屋物业费一直未结算。2018年下半年，方佳物业公司向盱眙经济适用房中心主张要求结算支付物业费，因双方存在争议，未结算也未支付。方佳物业公司于2019年3月5日提起诉讼。在一审审理中，经方佳物业公司与盱眙经济适用房中心就案涉新湾小区2015-2018年交付业主之前的空置房物业费进行核对计算，双方存在较大差异。因双方提供的每栋楼交房通知书不全，一审法院依据该小区完工、竣工日期，每栋楼的实际交付情况，方佳物业公司实际进入该小区进行物业管理服务的时间，核对计算2015-2018年案涉新湾小区交付业主之前的空置房物业费合计为1167469元。盱眙经济适用房中心提供的盱眙县物业管理所的整改通知书、物管小区长效管理检查情况通报、得分表以及该小区的现场照片，均能反映方佳物业公司在对新湾人家小区提供物业服务过程中，存在管理服务不到位问题。一审法院认为，盱眙经济适用房中心与方佳物业公司签订的两份《新湾人家前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，合同双方均应按合同约定履行。本案方佳物业公司主张的物业费属于小区前期未交付给业主的空置房物业费，尽管盱眙经济适用房中心与方佳物业公司签订的第一份《新湾人家前期物业服务合同》中对该部分物业的物业费支付没有约定，但国务院《物业管理条例》规定，已竣工但未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由建设单位交纳。故方佳物业公司要求盱眙经济适用房中心支付新湾人家小区前期已竣工未售出或者尚未交给物业买受人的空置房物业费，应予以支持。盱眙经济适用房中心辩称，方佳物业公司主张的三年前物业费超过了诉讼时效。对此，一审法院认为，方佳物业公司按合同约定于2014年5月20日开始进入新湾小区进行物业管理服务，按物业管理行业收费习惯，盱眙经济适用房中心应当按月或按年支付前期物业费，但盱眙经济适用房中心一直未履行支付义务。一审审理中方佳物业公司认为其一直在向盱眙经济适用房中心主张空置房的物业费，而盱眙经济适用房中心明确陈述方佳物业公司于2018年下半年向其主张前期物业费，此时，未超过诉讼时效，且引起诉讼时效中断。现本案方佳物业公司于2019年3月5日向一审法院起诉主张2015-2018年空置房的物业费，未超过三年的诉讼时效，故对盱眙经济适用房中心辩称部分请求超过诉讼时效，不应予以支持。关于盱眙经济适用房中心应支付方佳物业公司前期物业费的数额，方佳物业公司对新湾人家小区进行了物业管理服务，盱眙经济适用房中心应当按照合同约定及法律法规履行支付前期空置房物业费的义务。但方佳物业公司在对新湾人家小区进行物业管理服务过程中，由于其投入的人力、物力不足，加之管理服务未完全到位，导致该小区环境卫生、绿化养护、管理秩序存在问题，在全县物管小区长效管理考评中得分较低，被盱眙县物业管理所通报、处罚。按照合同约定及国务院《物业管理条例》的规定，根据双方提供的现有证据核对计算，案涉新湾人家小区前期空置房的物业费合计为1167469元，一审法院按照提供服务与收取费用相对应的公平原则，酌情确定方佳物业公司主张的2015-2018年空置房物业费按70%计算，即817228元（1167469元×70%）。另方佳物业公司要求盱眙经济适用房中心支付违约金282376元，盱眙经济适用房中心辩称，违约金计算标准过高，要求调整按中国人民银行同期贷款利率计算。因双方在履行《新湾人家前期物业服务合同》中均有违约行为，且方佳物业公司也未与盱眙经济适用房中心核对结算空置房的物业费，现其要求按合同约定计算违约金，不应予以支持。但盱眙经济适用房中心至今分文未支付物业费，不仅对方佳物业公司履行新湾小区物业管理服务造成影响，也给方佳物业公司造成一定损失。一审法院酌情确定自原告起诉之日起，以被告应付物业费数额为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息至2019年8月20日，之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。综上，依照《物业管理条例》第四十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条的规定，判决：一、被告盱眙经济适用房中心于判决生效后十日内给付原告方佳物业公司2015-2018年度物业费817228元及利息（利息自2019年3月5日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月20日，之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；二、驳回原告方佳物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20751元，由原告方佳物业公司负担10000元，由被告盱眙经济适用房中心负担10751元。二审中，盱眙经济适用房中心提供如下新证据：一、竣工验收证书复印件，证明涉案小区附属工程的竣工验收时间是2016年1月12日，证明小区在2016年1月12日之后才具备交付条件，其从2016年1月12日以后才应支付物业费；证据二、检查通报文件、整改通知、清单费用表、占用通道通知各一份；证据三、照片40张；证据四、占用通道损害统计表及照片12张；证据五、储藏室损害表及照片30张。证据二、三、四、五证明方佳物业公司提供的物业服务不到位，其可以拒绝支付物业费用，对方还应该赔偿相关损失。方佳物业公司对证据一的真实性无异议，但是从第一套房屋交付以后，其就已经正式入驻并服务，对于盱眙经济适用房中心以附属工程竣工验收合格时间作为物业费起算点的主张不予认可。对证据二、三、四、五均不予认可，方佳物业公司在2019年度考评中排名位于第十二名，其一直是尽心尽力提供物业服务。本院经查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，国务院《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由建设单位交纳。虽然方佳物业公司与盱眙经济适用房中心签订的物业服务合同中对小区前期未交付给业主的空置房物业费的支付未做约定，但是根据方佳物业公司进驻小区时间、房屋交付情况及上述条例的规定，盱眙经济适用房中心应承担空置房屋的物业费用。对于空置房屋物业费的计算时间，应根据小区各栋楼竣工验收及房屋交付的情况进行认定，盱眙经济适用房中心主张以整个小区附属工程竣工验收合格时间作为物业费起算点无法律依据，对其该上诉主张及其就该主张所提供证据的证明目的，本院均不予采纳。另外，在方佳物业公司提供了物业服务的情况下，盱眙经济适用房中心即负有给付物业费的义务，其提出的先履行抗辩权无事实依据。同时，对于盱眙经济适用房中心提出的方佳物业公司物业服务不到位的问题，一审法院已经予以认定并酌定将物业费用总额打七折，其以方佳物业公司服务不到位为由主张不应支付物业费亦无法律依据，故本院对其该上诉主张及其相关举证的证明目的均不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；盱眙经济适用房中心的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费盱眙经济适用房中心缴纳的10751元，由其自行负担；由方佳物业公司缴纳的19212.5元，减半收取9606.25元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  许玉虎审判员  孙 艳审判员  丁 然二〇二〇年七月二十七日书记员  徐 丹