广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初372号原告：林子云，男，汉族，住广东省英德市。。委托诉讼代理人：谭岸，广东浈阳律师事务所律师。被告：王鑫，男，汉族，住沈阳市。委托代理人：王丹，广东相映红律师事务所律师。原告林子云诉被告王鑫租赁合同纠纷一案,清远市中级人民法院撤销本院（2019）粤1881民初2630号民事判决书，将本案发回重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林子云委托代理人谭岸，被告的委托代理人王丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出的诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》；2、请求判令被告支付拖欠的租金人民币189000元及物业管理费27000元；3、请求判令被告支付违约金人民币64800元（216000元×30%）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月27日原、被告签订涉案商铺的《商铺租赁合同》。该合同约定由被告方租赁标的商铺，租赁期限自2017年10月1日起至2023年9月30日，2017年10月至2020年9月的月租金为人民币21000元，租赁商铺面积为1500平方米，物业管理费为每月3000元(2元／方×1500方），租金及物业管理费须每月的5号前交纳，并约定如被告方逾期不支付租金视为违约，原告有权解除该合同和要求被告恢复装修前原状，同时被告须向原告承担每逾期一天，以逾期未缴交租金及其他应付款项的0.3%作为违约金。合同签订后，原告按合同约定将商铺交付被告使用，但被告至今只支付了至2018年1月30日前的租金，原告多次找到被告催收，但被告均以各种理由拖延和故意逃避。2018年11月，原告迫于无奈，通过微信、短信、在商铺目前张贴的方式向被告发出其因违约而解除租赁合同并要求支付拖欠费用的通知和律师函，从2018年2月1日起计至2018年10月31日止，被告已拖欠9个月的租金189000元（以21000元／月×9个月）及物业管理费27000元（2元／方×1500平方米×9个月）未缴交，构成违约的违约金为64800元(216000元×9个月×30日×0.3%=174960元，原告只要求被告承担216000×30%=64800元），三项合计为280800元。原告提供的证据有：一、身份证复印件；二、原被告签订的《商铺租赁合同》、商铺产权证书；三、催告函。四、被告租赁前装修状况照片；五、被告装修后状况照片。被告王鑫答辩称：1、同意解除合同；2、我方不拖欠原告的租金，物业管理费，属于物业追讨，2018.8伍志诚帮王鑫代付租金，2018年9月11日原告锁了被告租赁房屋的大门，被告无法使用，因此，我方不欠原告租金；3、我方不认可违约金；4、商铺租赁原有的损失，我方对原有的商铺是升级的装修；5、诉讼费由败诉方承担。被告提供的证据有：一、商铺租赁合同；二、收据；三、打卡表；四、微信聊天记录截图。五、打卡记录；六、转账记录。经审理查明：原、被告双方于2017年9月27日签订《商铺租赁合同》，主要约定：第一条甲方林子云将涉案商铺面积为1500平方米的商铺出租给乙方王鑫经营威灵格娱乐城；第二条租赁期限自2017年10月1日起至2023年9月30日；第三条租金2017年10月至2020年9月的月租金为人民币21000元……物业管理费为每月2元／方，租金及物业管理费须每月的5号前交纳；……第八条二、乙方违约责任1、因下列情形之一，视为乙方违约，甲方有权终止本合同收回该商铺……②乙方逾期缴交租金及其他应付款项，每逾期一天，乙方须按逾期金额的0.3%作为违约金……”。合同签订后，被告于2018年9月28日按合同规定向原告缴纳了保证金100000元（该款由原告委托名都城管理中心收取），原告按合同约定将商铺交付于被告使用,被告也按时因依约缴纳商铺租。后原告以被告未依约缴纳商铺租金为由。于2018年11月2日，原告向被告发出《催告函》，《催告函》内容为：王鑫你于2017年9月27日与我方林子云签订位于涉案商铺的《商铺租赁合同》。该合同约定由你方租赁标的商铺，租赁期限自2017年10月1日起至2023年9月30日，2017年10月至2020年9月的月租金为人民币21000元，物业管理费为每月4000元……。合同签订后，我方按合同约定将商铺交付于你使用，但你方至今只支付了至2018年6月30日前的租金，至今已拖欠四个月的租金未缴交（计至2018年10月30日你方拖欠租金及管理费共计为100000元）……。并于2019年5月21日将被告诉诸法院。重审诉讼中，原告变更诉讼请求：1、请求判令解除原被告之间签订的《商铺租赁合同》；2、请求判令被告王鑫支付拖欠的租金147000元及物业管理费21000元（即拖欠商铺租金四个月和空置期三个月，共七个月的租金和物业管理费）；3、请求判令被告王鑫支付违约金34560元（逾期120日×逾期租金96000元×0.3%/日）；4、判令被告赔偿拆除原告商铺原有装修损失（损失费由第三方鉴定机构出具的鉴定为准）；5、本案诉讼费用由被告王鑫承担。被告提起反诉，反诉请求：一、责令被反诉人立即退还侵占反诉人的各项设施、设备、包括空调、台球桌、沙发、电脑等设备；二、判令被反诉人以每月2000元标准自2018年12月1日起至退还各项设施之日止支付设备使用费给反诉人；三、判令被反诉人退还双倍租赁保证金共计20万元整；四、本案一切诉讼费用由被反诉人承担。因反诉原告没有交纳反诉受理费，本院裁定反诉按撤诉处理。庭审中，证人伍志诚证明在2018年8月8日帮被告王鑫代付8月的租金21000元和物业管理费3000元共24000元，原告当庭予以认可，同时证人伍志诚，庞某证实原告是在2018年9月11日锁了被告租赁商铺的大门。同年10月收回租赁商铺，并开始经营威灵格娱乐城。另查明，原告至今仍未退回被告交纳的保证金100000元。以上事实，有原、被告提交的证据、庭审笔录予以证实，本院予以认定。本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》是当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应按照合同约定履行义务。被告没有按照合同约定缴纳商铺租金及物业管理费已经构成违约，应承担违约责任。本案中，案涉商铺已经被原告收回，合同已经不能实现，原被告都同意解除合同，因此，案涉合同本院予以解除；庭审中，原告认可伍志成代被告王鑫交纳8月份的租金21000元和物业管理费3000元，共24000元，本院予以确认。被告是否仍欠原告6月和7月的租金及物业管理费问题。从被告提供的收据和微信聊天记录中，可证实被告已交纳了6月份的租金及管理费，7月份的租金及管理费无证据证实，被告抗辩其已经缴纳全部租金等费用，但是未能提供有效证据证明其主张，根据谁主张谁举证的原则，被告应承担举证不能的法律责任，本院确认被告未交纳7月份的租金及管理费。从证人的证言证词确认原告在2018年9月11日锁了被告租赁商铺的大门，本院对证人的证言证词予以采信。另被告提供的打卡表和打卡记录可证实被告在经营威灵格娱乐城时雇请的员工在9月11日已无法上班，本院确定原告在2018年9月11日锁了被告租赁商铺。因此被告仍欠原告7月份租金21000元和物业管理费3000元，以及9月份10天的租金7000元（21000元÷30天×10天=7000元），物业管理费1000元（3000元÷30天×10天=1000元），合计共32000元。综上所述，原告请求解除合同、请求被告支付租金及管理费，并支付违约金，理据充分，本院依法予以支持，但是欠款金额以被告欠缴32000元为限；因原告未能提供证据证明其损失，根据违约金的补充性原则，从公平原则出发，结合本案的实际情况，违约金应从2018年10月1日起按年利率6%计算为宜；原告要求被告赔偿拆除原告商铺原有装修损失（损失费由第三方鉴定机构出具的鉴定为准），被告反诉要求原告退还双倍租赁保证金共计20万元，但原告未交纳增加诉讼请求的受理费，被告也未交纳反诉受理费，因此本案不作处理，原被告可分别另案提起诉讼。被告抗辩已经全部交清案涉租金及管理费缺乏证据，本院不予采纳，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告林子云与被告王鑫于2017年9月27日签订《商铺租赁合同》；二、限被告王鑫于本判决生效之日起十日内向原告林子云支付拖欠租金28000元、物业管理费4000元，共32000元及违约金（以32000元为基数，从2018年10月1日起至付清之日止，按年利率6%计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5512元，由原告林子云负担4912元，被告王鑫负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  蓝文聪人民审判员  江育珍人民审判员  赖北梅二〇二〇年六月二十九日书 记 员  华倩文一、本院标的款的账号情况：户名---英德市人民法院；开户行---中国银行清远英德和平中路支行；账号---7133*****345。如当事人要汇款到该账户，请在汇款单上将案件的案号附上，否则无法确认案号，无法入账。附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。