河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0411民初1085号原告：王保君，男，1966年11月5日出生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：黄恒，河南金年华律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦刚，河南金年华律师事务所律师。被告：景玲，女，1971年5月31日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。原告王保君与被告景玲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王保君的委托诉讼代理人张梦刚，被告景玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王保君向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除王保君与景玲签订的《商业用房租赁协议》并返还房屋；2.请求判令景玲支付王保君租赁费1144860元（租赁费从2019年10月15日暂计算至2020年2月29日，自2020年3月1日起的租赁费按每月租金22140元的标准计算至实际支付之日止）；3.请求判令景玲自2016年10月1日起以欠付租金1056300元为基数按人民银行同期贷款基准利率四倍支付违约金暂计算至2019年8月19日为586481元；自2019年8月20日起以欠付租金1056300元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍计算至租金实际支付完毕之日止；4.本案诉讼费由景玲承担。事实和理由：2013年2月3日，王保君与景玲双方签订《商业用房租赁协议》，租赁王保君所有的位于平顶山市湛河区××楼××357㎡商业用房，每平方米每月租金22月。2016年9月26日，王保君与景玲签订了《商业用房租赁协议》，租赁王保君所有的位于平顶山市湛河区××楼××600㎡商业用房，每月每平方米租金为25元。2019年10月15日，经王保君与景玲双方共同结算，截止2019年10月30日，景玲共拖欠王保君房屋租金1056300元，并出具欠条。景玲承诺自2019年11月起分别于每月15日前支付欠付王保君租金88025元和当月租金22140元，于2020年11月15日前全部清偿完毕。如景玲未按约付款，剩余未支付租金自2016年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍向王保君支付利息，至欠付租金全部清偿完毕之日止。但景玲根本没有履行承诺，为维护王保君合法权益，故诉至法院。景玲辩称：景玲对解除租赁协议与租赁费不认可。357平方米房屋时租金为每平方米每月22元。2015年5月份景玲加租面积后，租金增加为每月每平方米25元。当时景玲见过天和xx公司的杨x，杨x口头说按每平方米20元，但是一直没有签署协议。杨x只是说先给三个月的装修期，租用600平方米房屋时候没有签订《商业用房租赁协议》，公司说开会商量就一直没有结果。当时出具借条时是因为景玲在正常营业期间，天和xx物业和办公室的说没有合同也没有按时交房租，必须要锁门。后来经协商天和xx公司法务说写个欠条景玲就可以继续用房，后期再具体协商。欠条是根据法务通过电话教我写的。公司没有提前通知景玲就在2019年12月分把门锁了，租赁费应计算至2019年12月14日。所以诉状上写的租赁费时间计算到2020年2月29日是不合理的。因为疫情和锁门景玲一直都没有营业，王保君要求支付2020年3月1日之后疫情期间的租赁费是不合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王保君提交以下证据：证据1.2013年2月3日签订的《商业用房租赁协议》一份,拟证明:2013年2月3日,景玲与王保君签订租货协议，由景玲承租王保君所有的位于平顶山市湛河区东风xx号楼x层357㎡的商业用房，约定租金每平米22元，租赁期限自2013年2月1日至2014年1月31日，租金提前一个月的25日之前预付下个季度租金。协议到期后，双方一致按此协议延续租赁合同关系，但双方未续签书面租赁协议。证据2.2015年9月26日，王保君与景玲签订的《商业用房租赁协议》复印件一份，拟证明景玲又租赁王保君所有的位于平顶山市××楼××600㎡的商业用房，约定租金每平米25元，租金期限自2015年10月1日至2016年9月30日，租金提前一个月的25日之前预付下个季度租金。协议到期后，双方一直按此协议延续租货合同关系，但双方未续签书面租赁协议。证据3.景玲出具的欠条一份，拟证明2019年10月15日，经过双方进行结算，截止2019年10月30日，景玲总计欠付王保君房屋租金1056300元，承诺自2019年11月起于每月15日前向王保君支付房租88025元，并于2020年11月15日前全部清欠完毕。否则，以未支付欠款为基数自2016年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算利息，直至全部清偿完毕。但景玲未按承诺履行，未按约定支付欠款。证据4.情况说明，拟证明在双方进行算账时有4320元的误差，应该减去，并且要求景玲立即腾空房屋归还原告。证据5.涉案房屋所有权证，证明王保君系出租房屋所有权人。证据6.涉案房屋共有权人李xx出具情况说明一份，拟证明涉案房屋共有人李xx同意并任见以王保君个人名义对外出租，收取租金处理因房屋租赁产生的租赁纠纷。景玲发表如下质证意见：证据1没有异议，该合同签订到2014年1月份。证据2有异议，不是当时签的，这份协议是2019年12月14日锁门之后给景玲的。月底时办公室的人给了我这份协议。我想着商量继续营业，他们就让我签个补充协议然后可以继续营业。我询问过租金的问题，对方说协议就一年，之后协商，这样才能继续营业。证据3我在营业期间公司的人来锁门，公司的法务通过电话教我这样出具的欠条，这个数额也是公司计算的。公司说不写就锁门。写了之后可以和公司再协商。所以我签了这份欠条。对证4-6没有异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王保君系平顶山市××东××南侧××楼××层的房屋共有人之一。2013年2月3日，王保君与景玲签订《商业用房租赁协议》一份，载明：甲方（××）：王保君。乙方（××）：景玲……一、甲方自愿将坐落在本湛河区东风路x号楼x层商业用房，建筑面积357平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋。二、该房屋租赁自2013年2月1日起至2014年1月31日止。三、该房屋每月每平方米建筑面积租金22元，月租金总额（大写）柒仟捌佰伍拾肆元，￥7854元。年租金总额（大写）玖万肆仟贰佰肆拾捌元，￥94248元。四、乙方须付给甲方10000元押金。五、乙方必须按时向甲方缴纳租金。付款时间及方式：租金到期提前一个月的25号之前预付下个季度租金。每季度租金（大写）贰万叁仟伍佰陆拾贰元，￥23562元。六、乙方保证所租赁的房屋仅作为商业用房使用……。2016年9月26日，王保君与景玲签订《商业用房租赁协议》一份，载明：甲方（××）：王保君。乙方（××）：景玲……一、甲方自愿将坐落在本湛河区东风路x号楼x层商业用房，建筑面积600平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋。二、该房屋租赁自2015年10月1日起至2016年9月30日止。三、该房屋每月每平方米建筑面积租金25元，月租金总额（大写）壹万伍仟元，￥15000元。年租金总额（大写）壹拾捌万元，￥180000元。四、乙方须付给甲方10000元押金。五、乙方必须按时向甲方缴纳租金。付款时间及方式：租金到期提前一个月的25号之前预付下个半年租金。每半年租金（大写）玖万元，￥90000元。六、乙方保证所租赁的房屋仅作为商业用房使用……后景玲出具欠条一份，载明：本人景玲（身份证号：）。承租王保君位于东风路××楼××层商业用房957平方米。截止2019年10月30日总计欠房租：1056300元（大写：壹佰零伍万陆仟叁佰元整）。本人承诺：针对上述拖欠的房租，本人自2019年11月起，分别于每月15日前向王保君支付88025元以及当月房租22140元，共计110165元（壹佰壹万零壹佰陆拾伍元整），并于2020年11月15日前全部清欠完毕。如若本人未按约定时间付款的，剩余未支付欠款自2016年10月1日起按人民银行同期贷款利率的四倍计算利息直至全部清欠完毕止。景玲。2019年10月15日。王保君庭后向法庭递交情况说明一份显示截止2019年10月30日总计尚欠房租应为1051980元，多计算4320元为计算错误愿意放弃。庭审中，王保君与景玲均认可其自租赁之日起景玲共支付租金175680元。王保君当庭陈述2020年3月份对涉诉租赁物上锁。但在2020年4月3日已经将锁打开，并表示同意锁门期间费用扣除。景玲陈述王保君上锁时间为2019年12月14日，后又因为疫情于2020年6月初开门营业。另查明，李xx作为本案涉诉租赁方房屋共有人之一出具情况说明。该说明显示李xx同意并认可王保君个人的名义对外出租、收取租金，处理因房屋租赁产生的诉讼纠纷。涉及该房屋的所有事项本人均同意并认可以王保君个人名义处理。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定:租赁合同是××将租赁物交付××使用、收益，××支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定:××无正当理由未支付或者迟延支付租金的，××可以要求××在合理期限内支付。××逾期不支付的，××可以解除合同。本案中，王保君与景玲签订《商业用房租赁协议》系双方的真实意思表示，约定权利义务明确，不违反法律、行政法规的规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当严格履行合同义务。结合查明的事实，王保君已经向景玲提供涉案房屋，景玲亦应依约向其支付租金。截止到2019年10月30日，景玲共欠王保君房租为1051980元。景玲逾期支付租金已超过合理期间。根据上述法律规定，王保君可以主张解除双方签订的《商业用房租赁协议》并要求被告腾还涉案房屋。此外，根据上述法律规定，景玲应按照双方在欠条中约定标准即22140元/月向王保君支付自2019年11月1日至判决之日止的租赁费。但考虑到王保君自认2020年3月份上锁的事实及新型冠状病毒疫情的影响，自2020年2月开始至2020年5月份的租赁费予以扣除。且景玲应参照上述租赁费标准向王保君支付自判决之日起至实际腾还房屋之日止的占有使用费。关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，根据上述法律规定，双方在欠条中约定，如若景玲未按约定时间支付租赁费，应支付以未支付租赁费为基数自2016年10月1日起按人民银行同期贷款利率的四倍计算利息直至全部清欠完毕止明显过高，王保君诉请违约金应按照未付租赁费的30%计算即315594元。xx起诉过高部分，本院不予支持。王保君起诉过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除王保君与景玲2013年2月3日签订的《商业用房租赁协议》和2015年9月26日签订的《商业用房租赁协议》。二、景玲于本判决生效后十日内返还王保君位于平顶山市东风路东段南侧x号楼x层的房屋（建筑面积957㎡）。三、景玲于本判决生效后十日内支付王保君截止2019年10月30日的租赁费1051980元，并按22140元/月标准向王保君支付自2019年11月1日起至实际腾还房屋的租赁占用费（扣除22140元/月×4=88560元）及违约金315594元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20482元，减半收取10241元，由王保君负担1602.32元，由景玲负担8638.68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  王伴伴二〇二〇年七月十四日书记员  张雅君附：《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是××将租赁物交付××使用、收益，××支付租金的合同。第二百二十七条××无正当理由未支付或者迟延支付租金的，××可以要求××在合理期限内支付。××逾期不支付的，××可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。