贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6104号 原告：刘旭忠，男，汉族，1975年9月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：王梅，女，仡佬族，1982年4月16日出生，住贵州省毕节市大方县。 二原告委托诉讼代理人：杨颖（特别授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15205201911141857。 被告：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区环东路516号（地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：安美华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：余进江（特别授权代理），系贵州四立律师事务所律师，执业证号：15224201110175971。 原告刘旭忠、王梅与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称“龙鑫家业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘旭忠、王梅之委托诉讼代理人杨颖，被告龙鑫家业的委托诉讼代理人余进江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘旭忠、王梅向本院提出诉讼请求：一、判令被告在三十日内为原告办理商品房“东城印象第1幢17层04号”转移登记的有关文书（现为不动产权证书），并交付于原告;二、判令被告按日万分之一支付原告逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金（以总房款209693.00元为基数，从2016年12月31日计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房转移登记有关文书并通知原告之日止），暂计14200.00元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:被告系依法成立从事房地产开发的企业、并经过以出让的方式取得位于毕节市，编号为毕节国用（2012）1408号地块的土地使用权，并经批准在该地块上建设商品房，定名东城印象，并办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，预售商品房的批准机关为毕节市七星关区房产局。在东城印象修建完成后，原告与被告于2014年12月12日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市东城印象第12幢1704号房，《商品房买卖合同》约定房屋总价款为207245.00元，双方就商品房基本情况、价款付款方式、付款时间、交房期限、交接手续、房屋登记等作了明确约定，此后原告与中国建设银行办理住房贷款合同，中国建设银行将住房贷款转入被告银行帐户，为此原告履行完毕支付义务。其中《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定转移登记“（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理:1、约定日期60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任:2、约定日期起60日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理:（1）买受人有权退房、买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退换、退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的、出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，为此双方订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，属于有效合同，对双方均有约束力。而时至今日，被告仍然没有将所涉商品房的转移登记有关文书交付给原告。综上所述，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，现原告已履行完毕《商品房买卖合同》所规定的义务，而被告违约已严重侵犯了原告了合法权益，致使原告遭受了损失。现原告依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关法律规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持! 被告龙鑫家业辩称，一、根据答辩人与被答辩人等人签订的《商品房买合同》的约定，答辩人向被答辩人交付及逾期将承担违约责任的情形是逾期向被答辩人交付“办理商品房转移登记的有关文书”，而非为被答辩人办理转移登记有关文书(不动产权证)，并交付被答辩人。《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记约定:“(一)出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理:……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第(2)项处理:即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。第(四)约定:“双方同意按下列第2种方式办理商品房转移登记:2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记，委托费用按相关部门规定收取，由买受人承担”。从合同上述约定可以看出，答辩人的合同义务是在约定期限内向被答辩人交付办理商品房转移登记的有关文书，而非不动产权证，答辩人只要取得符合办理商品房权属转移登记的相关文书，并将该信息告知被答辩人后，答辩人就已无责。对于办理商品房转移登记(不动产权证)，双方是一种另行委托关系，而不是商品房预售合同中答辩人必须承担的合同义务。故被答辩人的该项诉请没有事实依据。二、违约金计算截止时间:本案中，答辩人与被答辩人在双方签订的“商品房买卖合同”第二十二条第三款第四项中约定由被答辩人委托答辩人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，此时答辩人便无向被答辩人交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，交付履行义务实际转化为信息披露义务，直接由答辩人将已具备办证条件的信息通知被答辩人并要求被答辩人提交办证所需资料、签订代为办证委托书委托代为办证即可。因此，只要答辩人将已具备办证条件的信息通知被答辩人，即视为答辩人依约向被答辩人履行了交付办理商品房权属转移登记文书的义务。本案涉案商品房，根据七星关区人民政府“七星府函(2018)99号”《毕节市七星关区人民政府关于请求同意毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案的函》及毕节市住房和城乡建设局毕房处领办函(2018)5号《关于的复函》的文件精神，涉案房屋已于2018年10月8日便具备办理不动产登记条件。答辩人具备办理商品房转移登记条件后，答辩人就及时电话通知被答辩人等，向被答辩人等人披露了涉案房屋已经可以具备办证条件，要求被答辩人等人提交办证所需资料及签订委托办证委托书，以便答辩人代被答辩人办理权属转移登记。但没有业主前往答辩人处提交办证资料及签订办证委托书。为此，答辩人又于2019年4月16日以短信通知的方式通知被答辩人，再次向被答辩人等人披露了涉案房屋已经可以具备办证条件，要求被答辩人等人提交办证所需资料及签订办证委托书，以便答辩人代被答辩人办理权属转移登记。为此，答辩人已经履行了信息披露义务，故答辩人承担逾期交付办理房屋权属登记的相关文书的违约责任的时间应截止2019年4月16日。三、违约金起算时间。根据《民法总则》第-百八十八条:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，被答辩人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，超出三年的部分，不应得到支持。本案依据答辩人与被答辩人双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，答辩人承担违约责任的方式为按日支付违约金，故应按日计算诉讼时效。故对于本案而言，答辩人承担违约责任的起算时间，应从被答辩人起诉书之日起倒推三年(具体起算时间应根据法院的受案通知书上记载的受案时间予以确认)，超过三年的部分，应当不予支持。四、关于逾期交付办理商品房权属转移登记相关文书违约金计算标准:根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，逾期交付办理商品房权属转移登记有关文书的违约金计算标准为，以被答辩人已付房款为基数，按日万分之一的标准支付。综上所述，望人民法院查明案件事实后，驳回被答辩人不合理的部分的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益为谢! 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月12日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区“东城印象”第12幢17层04号商品房一套，房价款为207245.00元。《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款209693.00元，被告也收取了原告的相关税费。 另查明：2018年9月20日，毕节市七星关区人民政府向市中心城区房地产项目问题处置领导小组（毕节市住房和城乡建设局）作出《毕节市七星关区人民政府关于请求同意毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案的函》七星府函【2018】99号，该函载明为加快毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题处置，区政府制定《毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》，并就落实消除违法行为的处理措施进行承诺，依法限时处理完结，恳请先行启动东城印象二期不动产登记手续办理。其《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》及《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理承诺》载明该项目消防未验收，人防未验收，在建工程未解押，建设工程未竣工验收，土地未核验，以上遗留问题的处理，除因三期工程建设影响的消防、人防、土地核验问题需要具备条件后处理外，其余问题必须在2019年12月30日前处理完结。请市中心城区房地产项目问题处置领导小组先行启动东城印象二期不动产登记工作。2018年10月8日，市中心城区房地产项目问题处置领导小组作出《关于的复函》毕房处领办函【2018】5号，该复函载明经研究同意你府对毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案，请你府按照《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》，督促毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司及时向市不动产登记中心申请该项目不动产登记，并严格按照处理方案落实。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。虽然原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由原告承担。但本案无证据显示涉案房屋目前已具备交付办理商品房转移登记有关文书的条件及办理转移登记的条件，因此被告仍不能履行办理并交付涉案房屋不动产权属证书。理由为，原、被告于2014年12月12日签订《商品房买卖合同》，此时《不动产登记暂行条例》尚未颁布（颁布时间为2014年11月24日），合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，该条例首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。被告在目前仍不能履行交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，不能实现涉案房屋权属转移的合同目的。虽然被告认为案涉房屋在2018年10月8日便已具备交付办理商品房转移登记的有关文书及办理房屋转移登记的条件，并提供七星府函【2018】99号文件、毕房处领办函【2018】5号文件予以证实。但是，上述文件载明该项目消防未验收，人防未验收，在建工程未解押，建设工程未竣工验收，土地未核验，以上遗留问题的处理，除因三期工程建设影响的消防、人防、土地核验问题需要具备条件后处理外，其余问题必须在2019年12月30日前处理完结。且《关于的复函》系毕节市住房和城乡建设局出具，其内容载明同意毕节市七星关区人民政府对毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案，请毕节市七星关区人民政府按照《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》，督促毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司及时向市不动产登记中心申请该项目不动产登记，并严格按照处理方案落实。因此，根据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记工作是由不动产登记中心负责，上述证据不能证明涉案房屋在2018年10月8日已具备《不动产登记暂行条例》规定的办理转移登记的条件及具备交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，故本院对上述证据的关联性不予确认。被告对案涉房屋在2018年10月8日便已具备交付办理商品房转移登记的有关文书及办理房屋转移登记条件的辩解理由不成立，本院亦不予采纳。 原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”中对违约金的计算有相应约定。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从2016年12月31日起开始计算。依据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年12月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，被告负有在2016年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可。故逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应以原告已付购房款209,693.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止。 对于原告要求被告办理并交付不动产证书的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，现涉案房屋还未具备办证条件，属于事实上不能履行的情形，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。 综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担违约责任的辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告刘旭忠、王梅支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以原告已付购房款209,693.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房转移登记有关文书并通知原告之日止。 二、驳回原告刘旭忠、王梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费78.00元（已减半收取），由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年七月十七日 书记员  王 贵