江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣07民终2382号 上诉人（原审被告）：钟德全，男，1992年12月11日生，汉族，住江西省赣州市定南县。 委托诉讼代理人：钟德明，男，1989年10月18日生，汉族，住江西省赣州市定南县，系上诉人哥哥。 被上诉人（原审原告）：江西伟煌投资咨询有限公司，住所地：江西省赣州市定南县广州大道东北侧中央华府1幢6号，统一社会信用代码：91360728MA35H4R45U。 法定代表人：杨伟煌，该公司负责人。 委托诉讼代理人：杨伟东，男，1989年1月5日生，汉族，住江西省赣州市定南县，该公司工作人员。 上诉人钟德全因与被上诉人江西伟煌投资咨询有限公司（以下简称“伟煌咨询公司”）居间合同纠纷一案，不服江西省定南县人民法院（2020）赣0728民初42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人钟德全上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实，审核双方争议的合同是否有效；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担；3.依法判令被上诉人依法支付上诉人的经济损失7000元，精神损失费3000元，合计10000元。事实及理由：1.双方签订的房屋买卖合同至始至终系非法、无效合同。2019年1月29日，钟德全在伟煌咨询公司的介绍下和雷杰、赵婷签订了房屋买卖合同，该合同被江西省定南县人民法院判令解除，判决书没有判钟德全违约，钟德全没有过错，所以伟煌咨询公司要求支付中介费用4200元不成立。2.在和雷杰、赵婷签订合同前，钟德全已经把房产证给伟煌咨询公司，作为中介机构应该明白交易过程中产生的契税问题。根据钟德全的房产证和契税票，在2019年1月29日该房屋的契税票根本没有满2年，而杨伟煌却为了赚取中介费承诺房屋满了2年。根据《合同法》第424条规定，中介公司的义务包括忠实义务，居间人或者中介公司应当如实报告订立合同的有关事项和其他有关信息，居间人或者中介公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付居间报酬并应当承担损害赔偿责任，根据以上事实，钟德全不需要支付4200元居间费用。3.在2019年1月29日签订买卖合同之后，合同规定银行批准放款后一个月内要办理过户手续，雷杰、赵婷的银行按揭同意放款时间是2019年3月1日前，钟德全通过杨伟煌知道银行同意放款给雷杰、赵婷，按合同规定必须在2019年3月1日要办理过户手续，可是因为契税没有满两年，雷杰、赵婷要支付的契税两万多。杨伟煌告诉雷杰、赵婷和钟德全契税满了2年，只需要几千块。杨伟煌拖着不办理过户手续，等到2019年8月份，契税满2年才去办理过户手续。杨伟煌隐瞒了契税问题，严重违反了诚信原则。在银行同意放款到契税满2年去办理过户手续的这5个月房屋是搬空随时交付的状态，钟德全在外租房，按照钟德全的房屋三室一厅带家具，每个月租金1000元，所以钟德全的经济损失5000元应由杨伟煌承担，搬家2次的费用每次1000元，共2000元也应由杨伟煌承担。4.一审判决适用法律不当。由于双方签订的房屋买卖合同从开始就隐瞒了契税的重大事项，所以此合同是非法的无效合同。伟煌咨询公司作为过错方必须对钟德阳进行精神赔偿，赔偿金额3000元。 被上诉人伟煌咨询公司答辩称：一、关于卖方提出中介故意隐瞒房屋年限的问题。1.房屋是否满2年属于房屋的基本情况，而这并不是卖方说的什么高科技高难度问题，也无需专业的房地产知识才能知道及回答的问题。2.房屋属于卖方，卖方对自己房屋的基本情况应当比外人了解。关于房屋的基本情况、要隐瞒欺骗也是卖方隐瞒中介，而不是中介隐瞒卖方。3.一审庭审笔录卖方也承认只是提供房产证原件给中介方，契税票说是找不到，中介方反复询问，卖方都确定满了2年，房产证是2××7年的，而契税是在房产证之前，所以中介方也被卖方误导，导致中介方也传达给买家房屋满2年的错误信息，直到2019年4月过户时，卖方也未出示契税票原件，在政府系统查询时才知道要2019年6月26日才满2年。按照税务划分，房屋不满2年所多出的5.5%增值税等属于卖方承担的税种，卖方并不愿意承担，所以买卖双方协商一致同意到6月份满2年过户，而不是中介方拖着不过户。二、关于卖方提出由中介承担7000元卖方租房费用的问题。1.房屋买卖合同第八条第1点约定：甲方在收齐房款后10日内，将房屋交付乙方，是卖方不按合同约定提前空置房屋，卖方另行租房的费用由中介承担缺乏依据。2.即使合同约定了需要提前交房，那也是买卖双方合同履行中的问题，卖方提前租房的费用也不应该由中介承担。三、卖方不止一次隐瞒房屋情况。1.卖方一直隐瞒房屋渗水的事实，用墙纸遮盖渗水墙面，2019年6月份买卖双方约好过户，买家提前回到定南想在过户前再看看房屋（由于那时雨水多，卖方多次以没空为由拒绝看房）。有一次晚上买家看到房屋有灯光，反复持续敲门后卖方见躲不过才开门，看到卖方正准备用新的墙纸遮盖渗水墙面，买家撕开墙纸发现墙壁都发黑发霉（有照片为证），这时买家才知道卖方在隐瞒遮盖渗水问题的事实。2.两间卧室严重渗水，买家拒绝继续交易，多次沟通协商，为什么渗水这么严重？卖方哥哥钟德明说漏了嘴，说因为那个位置是后来加盖的（有照片为证），所以会渗水。这时，买家及中介才知道卖方还隐瞒了房屋违建的事实（雷杰与钟德全案件询问笔录中买家也有说明）。四、关于卖方提出赔偿3000元精神损失费的问题。该房屋买卖合同不能继续履行，并不是因为房屋是否满2年的问题，而是因为卖方房屋严重渗水、隐瞒房屋违建问题导致。雷杰与钟德全的判决书可以证明。所以卖方的要求完全没有理由。因为卖方房屋问题导致合同不能继续履行，直接给中介公司造成了3460元的损失，卖方要求中介按房屋买卖合同约定支付诉讼费1730元，还支付了买方诉讼费1730元，有支付凭证。该损失还不包含中介公司的人力、物力、工资、房租等成本，中介也并未起诉要求卖方赔偿。请求二审法院依法驳回钟德阳的全部诉讼请求。 伟煌公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付佣金4200元整。2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年1月29日，被告钟德全与第三人雷杰、赵婷通过原告伟煌咨询公司居间介绍签订了房屋买卖合同。该合同第十条载明：“基于中介方提供居间服务：甲方（钟德全）需向代理方支付4200元整，乙方（雷杰、赵婷）需向代理方支付：4200元整，该费用签订本合同时付清。根据合同法第四百二十六条：居间人促成合同成立的，委托人应当按约定支付报酬。甲乙双方确认，双方达成本次房屋交易是基于伟煌咨询公司所提供的居间服务，但该交易是双方独立自愿做出的决定”。被告在与第三人房屋交易过程中，第三人发现被告的房屋部分墙面渗水，存在质量问题而提起民事诉讼。法院判决解除了被告与第三人之间签订的房屋买卖合同。 一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。由此可知，居间合同支付报酬的要件在于促成合同成立即可。本案中，原告居间介绍促成了被告与雷杰、赵婷签订房屋买卖合同。关于被告提出原告为使买方满意故意拖延时间，成就房产满二年，达到减少买方的税负，拖延了房产过户的时机，致使房屋未能成交，损害了被告方的利益，所以不应当支付原告的报酬。被告房屋不能成交的原因是被告房屋部分墙面渗水，存在质量问题，导致第三人不愿受让被告房屋，被告的抗辩理由不成立，一审法院不予采信。判决：被告钟德全应于判决发生法律效力之日起十日内支付原告江西伟煌投资咨询有限公司居间报酬4200元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告钟德全承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人钟德全向本院提交录音，拟证明：双方签订合同时是被上诉人故意隐瞒契税的。被上诉人伟煌咨询公司经质证认为：第一，对录音有异议，录音断章取义，只是后期一部分录音，是前期卖方误导中介传达了错误信息，中介被误导为房屋满两年；第二，录音不能证明中介在推诿，只是讲明事实情况，房屋是按照税票需要到2019年6月26日满两年，因为在4月买卖双方及中介已经到不动产中心准备办理过户手续，那时从政府系统打印的契税票可以证明契税要6月26日才满两年，之后买卖双方才来公司协调后期处理，才有后续录音。被上诉人伟煌咨询公司向本院提交证据如下：证据1、照片六张，拟证明：1.卖方钟德全房屋，一间卧室使用中墙纸，主卧室左边墙面已经贴好墙纸；2.铁皮棚下面即是违建卧室，钟德全与雷杰诉讼案中法官也亲自到现场采集照片；3.卖方房屋墙纸后面严重渗水。证据2、税收税率表，拟证明：按照税务划分，房屋不满2年所多出的5.5%增值税等属于卖方承担的税种。上诉人钟德全经质证后认为：对证据1照片无法达到其证明目的，我方购买案涉房屋之前就有铁皮棚建筑物，不是我方建造的，我方承认可能存在潮湿情况，只能证明房屋存在瑕疵；对证据2不能说明什么，买卖房屋之前已经谈好了税费由谁承担，所以不管是多少税率都与我方无关。 本院经审查认为：1.针对上诉人钟德全提交的录音，该证据属于电子证据，电子证据的提取、保存过程中是否存在增加、删除、修改或不完整之情形无法核实，该录音内容亦缺乏其他证据予以佐证，被上诉人亦不予认可，故本院对该录音证据不予采信；2.针对被上诉人伟煌咨询公司提交的证据1，该照片的内容及证明目的，与业已生效的定南县人民法院（2019）赣0728民初1924号民事判决书（以下简称“1924号民事判决书”）认定事实一致，故本院予以采信；对于证据2，该《税收税率表》系被上诉人单方制作，故本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系居间合同纠纷，争议焦点为：上诉人应否承担案涉《房屋买卖合同》中约定的居间费用4200元。首先，依法成立的合同，合法有效。案涉合同系各方当事人协商签订，系各方真实意思表示，内容亦不违反法律强制性规定，合法有效。该合同虽然由业已生效的1924号民事判决书判决解除，但合同解除并不否定合同效力，两者概念不能等同，上诉人提出案涉合同无效的理由不能成立，本院不予采信。其次，案涉合同第十条约定：钟德全在签订合同时需向伟煌咨询公司支付居间费用4200元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”以及第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”之规定，上诉人应向被上诉人支付居间费用4200元。关于上诉人提出被上诉人作为居间人并没有履行如实报告义务，隐瞒契税交纳年限导致其利益受到损害，不应承担该笔居间费用的主张。业已生效的1924号民事判决书认定合同解除的原因系案涉房屋存在质量问题导致，上诉人并未提交充分证据足以证实被上诉人存在隐瞒事实之情形，故上诉人该项上诉理由不能成立，本院不予支持。最后，上诉人提出被上诉人应承担其经济损失及精神损失费的问题。因一审期间上诉人并未提出反诉，该项诉讼请求不属于二审审理范围，上诉人可另行主张权利。 综上所述，钟德全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人钟德全负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  雷勉励 审 判 员  傅 忠 审 判 员  王阿婷 二〇二〇年七月三十日 代理书记员  钟 琳 代理书记员  雷 娜