浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0481民初9121号 原告：浙江九马玻璃有限公司。住所地：海宁市海宁农业对外综合开发区新兴路东。统一社会信用代码91330481762519765E。 法定代表人：周炳强，执行董事。 委托诉讼代理人：马幼蓝，浙江东鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱晨沛云，浙江东鹰律师事务所律师。 被告：杭州千城猫店配科技有限公司。住所地：杭州市西湖区高技街30号138室。统一社会信用代码913301066917361989。 法定代表人：魏正义，执行董事。 委托诉讼代理人：俞少明，浙江之江律师事务所律师。 原告浙江九马玻璃有限公司与被告杭州千城猫店配科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，于2020年4月14日依法裁定转为普通程序。2020年2月3日至2月28日期间，因新冠肺炎疫情及防控措施影响，无法进行正常的诉讼活动，本院依法裁定中止诉讼。2020年3月3日至4月2日期间，因双方申请庭外和解，依法扣除审限30日。本案于2020年3月2日、5月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马幼蓝、朱晨沛云，被告法定代表人魏正义及其委托诉讼代理人俞少明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2020年2月1日至2020年7月31日半年度的租金167338.2元。2020年1月19日，原告增加一项诉讼请求：判令被告向原告支付违约金66098.59元（以167338.20元为基数，按照每日千分之五，自2019年11月2日起，计算至实际付清之日止，暂计算至2020年1月19日为66098.59元）。2020年5月8日，原告将诉讼请求变更为：1.判令解除原告与被告签订的《厂房租赁合同》；2.判令被告向原告支付2020年2月1日至2020年4月15日之间的租金69724.25元（租金按照334676.40元/年的标准，暂计算2.5个月，此后要求计算至法院判令双方《厂房租赁合同》解除之日止）；3.判令被告向原告支付违约金181840.85元，包含逾期付款违约金为7530.22元（167338.20元*5‰*9天）及提前解除合同违约金174310.63元；4.判令被告于《厂房租赁合同》解除后3日内将房屋腾空，恢复原状，拆除并清理所承租房屋的所有装修装饰（包括房屋天台设备）及隔断，并按照929.65元/天的标准向原告支付《厂房租赁合同》解除之日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，被告未在期限内将房屋腾空、恢复原状的，被告应承担拆除及清理、搬运费用30000元；5.判令被告向原告支付2020年1月份水电费1216.58元、3月份水电费402.83元，合计1619.41元。 事实和理由：原告与被告签订了《厂房租赁合同》，合同主要约定：原告将位于海宁开发区马玻璃有限公司制镜车间二楼出租给乙方，租期为6年，自2017年8月1日至2023年7月31日。租金第一年为334676.40元人民币，每三年递增10%，即第四年起租金为368144.04元。厂房租金先付后用，第一期租金于合同签订三日内支付，此后租金均为每半年期满前90日支付。按照合同约定，被告应于2019年11月1日支付2020年2月1日至2020年7月31日半年度租金，但截至2019年12月5日，被告仍未支付应付租金167338.2元。原告多次催讨未果，故具状起诉，请求判如所请。 2020年1月19日，依据《厂房租赁合同》第七条第6款“租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如逾期支付，甲方有权增收日千分之五的违约金”的约定，原告向被告主张自2019年11月2日起计算的违约金，诉讼请求变更同上。 2020年5月8日，依据《厂房租赁合同》第七条第6款“……（乙方）逾期支付租金十天以上的，甲方有权提前终止合同，并要求乙方承担当年六个月租金的违约金”之约定，原告认为被告逾期支付租金远超十日，并且明确表示拒绝履行合同，被告违约行为致使合同目的无法实现，原告有权解除租赁合同并要求被告将承租房屋恢复原状、承担相应的违约责任和损失赔偿责任。故原告对诉讼请求作出相应变更。 被告辩称：1、原、被告之间的房屋租赁合同已于2019年12月3日实际解除，在合同解除后，原告无权再向被告主张支付租金。2、双方协商解除合同时并未涉及违约金问题，且原告要求被告在2020年1月31日前搬离，故被告无需支付违约金，即使被告可能存在违约事实，原告主张的违约金数额过高，应予调低。3、被告已实际开始搬离，截至第二次庭审即2020年5月8日，尚有部分厂房未完全腾退，接下来将继续履行腾退，故原告主张清理费用30000元没有事实依据。4、对于1月份的水电费无异议，但3月份被告并未实际经营，不同意支付。 原告为证明自己主张的事实，向法庭提交的证据及被告的质证意见如下： 1、厂房租赁合同1份，证明被告向原告租赁厂房，双方就租金支付、租赁期限、违约责任及其他权利义务作出约定的事实。被告无异议。 2、被告与原告员工杨某在2019年11月4日至11月11日期间的微信聊天记录1组，证明原告向被告催收租金的事实。被告无异议。 3、被告与杨某在2020年1月3日的微信聊天记录1组以及被告在2020年2月9日发送原告老板的短信截图1份，证明被告在起诉后仍向原告方询问退租事项以及要求疫情期间免除支付租金，说明被告清楚合同没有解除的事实。被告对真实性无异议，对证明目的有异议，之后杨某只是要确定厂房内装修是否要拆除，跟原告老板沟通的是疫情期间要求退还租金。 4、2020年4月15日拍摄的厂房视频6份，证明截至当日被告一直占用涉案房屋，并未完成搬离，涉案房屋中仍有大型设备、部分原材料和未清理的垃圾，若由原告派人清理需花费大量人力财力。被告对视频真实性无异议，对证明目的有异议，被告在4月18日、20日继续搬离，剩余的厂房内部隔断经原告法定代表人同意无需拆除，楼顶的环保设备不影响继续出租，已协商好晚一点拆除。 5、电梯照片1份，建筑安装工程承包合同及付款凭证各1份，电梯设备制造合同及发票各1份，电梯设备安装合同及发票各1份。证明原告按照被告要求，为其增设天桥、改装电梯并支付相应费用的事实，因此被告违约提前终止租赁，原告所遭受的实际损失大于6个月租金。被告对照片真实性无异议，对承包合同、制造合同、安装合同及对应发票的真实性无法确认，对该组证据关联性有异议，即使以上证据属实，原告的主张也不能成立，电梯天桥为整体出租需要，承租方有很多家，且搬离后这些附属设备也归属于原告所有，不存在损失。 6、水电费清单2份、微信聊天记录1份，证明被告尚欠原告2020年1月、3月的水电费及被告同意支付的事实。被告对1月份的水电费无异议，但3月份费用中电梯费166元，因未使用，应予扣除。 被告向法庭提交的证据及原告的质证意见如下： 2019年11月22日至12月3日期间原告员工杨某与被告的微信聊天记录1份、原告在2020年1月2日的回复函1份，证明被告通过微信及书面发函通知原告解除合同，双方租赁关系已经协商解除的事实。原告对证据真实性无异议，但认为被告主张的事实不能成立，原告员工杨某只负责催收租金，无权代表公司签订和解除租赁合同，原告在收到书面解约函后即回复被告不同意解约，被告在2020年2月9日还在发短信给原告老板周炳强要求疫情期间免除支付租金，以上均证明双方从未就解除合同关系达成一致。 为查明案件事实，经双方当事人申请，本院通知证人杨某到庭作证。证人陈述称：证人在原告公司任职文员，负责向承租的4家企业催收租金和水电费，与租户直接沟通，遇到大事汇报老板（即原告法定代表人周炳强）。2019年11月22日前，被告口头向证人提出解除租约，证人要求其提供一份书面的文件好向老板汇报，被告遂通过微信发了一份要求解除租约的通知。至于证人在2019年12月3日微信回复被告要求其在2020年1月31日前完成搬离和清理现场，不代表原告公司的意思，仅是证人个人出于厂房管理需要，要求被告如果和原告老板协商好解除租约，搬离前要清理干净。 对证人证言，原告无异议。被告对证人陈述的2019年12月3日发送微信内容的动机和成因有异议，原、被告之间与租赁相关的事项全部由证人作为对话窗口，证人所作的允许搬离的意思表示应当认定代表原告公司，而且原告此后并未继续催讨租金，侧面印证双方已经就解约及搬离协商一致。 对上述证据，本院认证如下：对原告的证据1、2、4、6，被告无异议，本院予以认定并在卷佐证。对原告的证据3，被告对真实性无异议，本院对此予以认定。对原告的证据5，因双方签订的租赁合同中未提及天桥电梯改造事宜，附属设施建设与被告违约造成的损失也无必然联系，故该组证据与原告主张的事实缺乏关联性，本院对此不予认定。对被告的证据，原告对真实性无异议，本院予以认定，至于能否证明被告主张的事实，本院将在判决理由中进行阐述。对证人证言，本院将结合其他证据综合进行认定。 根据上述已认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院对本案事实认定如下： 原告将坐落于海宁开发区制镜车间二楼建筑面积约为2788.97平方米的厂房出租给被告，双方签订厂房租赁合同，约定如下：租期6年，自2017年8月1日起至2023年7月31日止；第一年租金为334676.40元，此后每三年递增10%，即第四年起为368144.04元；租金采用先付后用形式，被告第一年租金于合同签订后三日内支付，每半年支付一次，第二次租金应于第一个半年期满前90日内支付，此后以此类推，均为每半年期满前90日支付；水电费等由被告承担；租赁期间内，在不破坏原房屋结构的前提下，被告可根据自身需要进行装修，租赁期满或合同提前终止的，被告可移走可移动部分装修并不得损害房屋主体结构，原告也有权要求被告将房屋恢复到承租时的情况；租赁期间，被告应及时支付房租以及其他应支付的一切费用，如逾期支付，原告有权增收日千分之五的违约金，逾期十天以上，原告有权提前终止合同，并要求被告承担当年六个月租金的违约金。双方还约定，根据本合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来以及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行。合同签订后，被告租用上述厂房用于家具生产安装，并按约支付了截至2020年1月31日止的租金。 根据合同约定，被告应当在2019年11月1日前支付下一个半年期的租金（2020年2月1日至7月31日）167338.20元。因被告未按期支付，原告员工杨某自2019年11月4日起开始向被告催收租金，被告多次以周转困难为由要求延期至月底支付。期间，被告开始跟杨某沟通要求提前解除租赁合同，后通过杨某转达给原告老板，并于11月22日发送一份书面通知至杨某微信，内容为：“浙江九马玻璃有限公司：由于各监管部门频繁检查，各监管部门和管委会要求我公司搬离，特此提前结束房屋租赁合同，我公司与本次房租到期日不再续租”。杨某回复“收到”。12月3日，杨某发送微信给被告，内容为“魏老板，你之前支付的房租费到期日为2020年1月31日，请通知你们公司车间在此日期前完成搬离，并清理现场垃圾等，望处理，谢谢！”以及“收到请回复一下，谢谢！” 2019年12月17日，原告以被告未按期支付租金为由，向本院提起诉讼。2019年12月30日，被告向原告发函要求解除租赁合同。2020年1月2日，原告回函称：不同意提前解除租赁合同，要求被告继续履行，支付下一个半年度的租金。 2020年3月2日即第一次庭审中，被告明确表示不愿意再继续租赁案涉厂房，并开始陆续将厂房腾退搬出。2020年4月15日，原告以被告逾期支付租金超过10日且拒绝继续履行合同为由，通知被告解除房屋租赁合同，同时变更诉讼请求。另，被告租赁的案涉厂房在2020年1、3月份产生的水电费共计1619.41元。截至2020年5月8日，双方确认被告尚未完成腾退，仍实际占用案涉厂房。 本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，现双方均明确不再继续履行，应当认定合同已经解除，但双方对合同有效解除的时间、方式以及费用承担存有争议。由此，本案争议焦点为：1、原、被告之间的租赁合同于何时解除；2、被告尚欠的租金、水电费及合同解除后继续占有期间的使用费如何认定；3、被告是否构成违约，以及违约金数额的认定；4、后续搬迁清理费30000元能否支持。 1、原、被告之间的租赁合同于何时解除。 《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人在合同中约定一方解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告先后作出解除合同的意思表示，是否符合合同有效解除的条件应根据案件事实判断。 被告主张双方在2019年12月3日协商一致解除合同，理由是被告于2019年11月22日通过微信书面通知原告不再续租，后原告员工杨某于12月3日回复要求被告在房租费到期日前搬离，表明原告同意解除合同。对此，本院认为被告的主张不能成立。双方基于自愿原则可以协商解除合同，其实质是订立一个新的合同来取代原有的合同，协议解除有效的前提是双方对原合同的解除以及解除后的权利义务的处理和安排达成一致意见，否则不能产生合同解除的效力。本案中，原告员工杨某回复被告的行为即使认定代表原告，即原告同意到期不再续租，但不能据此认定双方就合同解除后的违约金、后续清理等达成一致，更不能认定原告在此放弃向被告主张违约金。相反，从后续双方的沟通过程来看，原告同意提前解除租赁合同的条件是被告需承担当年6个月租金的违约金并在指定期限前搬离清理完毕，但被告不同意支付违约金的条件，双方就厂房装修的拆除等也未达成一致。由于双方协商无果，原告遂于2019年12月17日提起诉讼，并在后续收到被告发送的解除合同通知后明确回函表示不同意解除合同。综上，被告主张合同在2019年12月3日已经解除没有事实依据，本院不予认可。 原告主张合同于2020年4月15日因原告单方行使解除权得以解除。对此，本院认为，租赁合同约定被告逾期支付租金十天以上，原告有权提前终止合同，该约定系双方真实意思表示，合法有效。现被告逾期支付租金已超十日，原告有权解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告于2020年4月15日向法院提交申请书，载明要求解除租赁合同，该通知于2020年4月20日送达至被告。因此，本院认定，原、被告之间的房屋租赁合同于2020年4月20日解除。 2、被告尚欠的租金、水电费及合同解除后继续占有期间的使用费如何认定。 关于尚欠的租金，本院认为，在租赁合同存续期间，被告负有给付租金的义务，即被告尚需支付自2020年2月1日至4月20日的租金。被告要求就疫情期间的租金或房屋占用使用费予以适当减免。对此，考虑到被告在2020年2月至3月期间确因疫情管控措施影响处于停工停产状态，无法正常经营或者组织搬离，结合案涉房屋的性质、用途及疫情防控期间的相关政策规定等实际情况，根据公平原则，本院酌定减免1个月租金。经核算，被告还需支付原告租金46482.50元(929.65元/天*50天)。至于原告主张的水电费1619.41元，根据合同约定应由被告承担，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。 被告在合同解除后理应及时将涉案租赁房屋腾退完毕。因被告作为承租人在合同解除后仍实际占用使用房屋，应当支付占用期间的合理的使用费。根据庭审中双方的陈述，截至2020年5月8日，被告仍以卷闸门封闭租赁的厂房，故占用使用的范围为租赁物整体，原告主张按照租金标准929.65元/天计算，于法不悖，本院予以支持。经核算，被告需支付原告截至2020年5月8日止的占有使用费16733.70元（929.65元/天*18天）。此后至案涉厂房腾退完毕期间，被告仍应支付相应费用，其支付标准、支付期限应当根据实际占用使用的情况确定，因相关事实尚未确定，原告可另行主张。 3、原告主张的违约金能否支持。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应当全面履行各自的义务。现原告已提供符合要求的租赁物，被告逾期支付租金远超十日并明确表示不再继续履行剩余的租约，构成单方违约，原告有权要求其承担相应的违约责任。被告主张系因开发区管委会阻碍故无法继续经营，但未提交相关证据予以证实，故本院不予认定。 关于原告主张按照每日千分之五计收9天的逾期支付租金违约金，本院认为，该请求在合同约定范围内但计算标准偏高。根据利息损失的性质，本院酌情调整为按照年利率24%计算，计1004.03元（167338.20元*24%/360天*9天），超出部分不予支持。至于原告主张的相当于当年6个月租金的违约金，被告辩称违约金过高，请求调整。从案件事实来看，该项违约金对应的是被告的根本违约行为导致租约提前解除后可能产生的房屋空置期间的租金损失，结合被告提出解除合同的时间点以及租赁房屋的性质、市场行情、合理寻租期等因素，原告主张的6个月租金损失偏高，本院酌情调整为87000元。综上，被告需支付违约金共计88004.03元。 4、后续拆除、清理、搬运费用30000元能否支持。 根据庭审中原、被告的陈述，直至2020年5月8日被告仍在搬运清理中，原告主张的后续相关费用尚未发生，也并非必然发生。故本院对原告的该项诉请不予支持，原告可待上述费用实际产生后另案主张权利。 综上，原、被告之间的房屋租赁合同已于2020年4月20日解除，被告尚需支付租金46482.50元、水电费1619.41元、房屋占有使用费16733.70元（截至2020年5月8日）、违约金88004.03元，共计152839.64元，并应尽快完成房屋腾退。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告杭州千城猫店配科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江九马玻璃有限公司房屋租金46482.50元、水电费1619.41元、房屋占有使用费16733.70元（截至2020年5月8日）、违约金88004.03元，共计152839.64元。 二、被告杭州千城猫店配科技有限公司应于本判决生效之日起十日内将涉案租赁房屋腾退完毕。 三、驳回原告浙江九马玻璃有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5547元，财产保全申请费1357元，合计6904元，由原告浙江九马玻璃有限公司负担3178元，由被告杭州千城猫店配科技有限公司负担3726元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  谈佳红 人民陪审员  吴长城 人民陪审员  金寅婵 二〇二〇年七月三十日 法官 助理  裴智俊 书 记 员  贾琼霞 ? 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 ?*ArabicDash?-14-? ?*ArabicDash?-15-?