辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终7715号上诉人（原审被告;反诉原告）：姜永亮，男，1982年2月22日出生，蒙古族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：赵珣，辽宁兴沈律师事务所律师。被上诉人（原审原告；反诉被告）：沈阳中一物业管理有限公司，住所地沈阳市浑南区富民南街2号。法定代表人：朱莉莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：王延山，辽宁同方律师事务所律师。上诉人姜永亮因与被上诉人沈阳中一物业管理有限公司（以下简称“中一物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初16号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。姜永亮上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判上诉人不承担给付被上诉人，每平方米10元的全额物业费67,883.4元；3.由被上诉人承担本案一切诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实错误，判决错误且不公正、不公平。首先，被上诉人因伪造业主表决票而被和平区小区办撤销物业服务合同备案，而后又拒不退出华阳国际大厦。而和平区小区办出具的《关于撤销华阳国际大厦物业综合服务合同备案的决定》是要求被上诉人维持物业正常运行，并非与被上诉人继续履行原物业服务合同内容；其次，原物业服务合同因被上诉人伪造业主表决票而虚假无效签订，当中的内容也属于无效条款，尤其是服务费价格，该条款没有得到全体业主的有效表决，是无效的约定，故被上诉人起诉索要每平方米10元的物业费无合法依据；第三，根据相关法律规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。故本案被上诉人的诉请不应得到支持。中一物业公司辩称，被上诉人已经实际为上诉人提供了物业服务，且被上诉人与社区签订的和合同是通过招投标形式，系自愿合法的，统计业主投票也是由社区进行，被上诉人在合同签订及履行中不存在过错。因此，被上诉人应当取得物业服务费用。此外每平米十元收费标准是经过备案登记以及合同确认的。一审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。中一物业公司向一审法院起诉请求：1.被告支付2016年2月15日至2018年6月30日的物业费38,703.6元，以及2015年到2017年度的采暖费14,250.6元，共计52,954.2元；2.由被告承担本案全部诉讼费。诉讼中，原告向本院提出变更诉讼请求，因诉讼时间较长导致被告增加了大量物业费，且采暖费属于另一法律关系，故申请将原诉求第一项变更为被告支付2016年2月15日到2020年4月15日的物业费67,883.4元。姜永亮向一审法院反诉请求：1.反诉被告退还反诉原告已收取的物业费16,286.4元；2.本案反诉诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实:2015年2月15日，沈阳市和平区华阳国际大厦业主大会、沈阳市和平区南湖街道文安路社区委员会（甲方）与原告沈阳中一物业管理有限公司（乙方）签订《华阳国际大厦物业综合服务合同》，约定原告为华阳国际大厦提供物业服务。合同期限为5年，自2015年2月15日起至2020年2月14日止。2015年4月22日，沈阳市和平区住宅小区管理办公室同意给予《华阳国际大厦物业综合服务合同》备案。被告曾向原告交纳2015年2月15日至2016年2月14日期间的物业服务费16,286.4元。和平区南湖街道办事处于2017年6月12日向和平区住宅小区管理办公室出具调查情况报告，载明：2014年10月20日，成立了华阳大厦业主大会筹备组；2014年11月25日至2014年11月30日，以书面征求意见形式召开首次业主大会会议。业主大会会议未表决文安路社区居民委员会代行华阳大厦业主委员会职责，形成的代行业主委员会决议无效。经调查，业主会议议事规则、管理规约、选聘物业服务企业方案的表决票存在不实的问题。南湖街道文安路社区于2017年11月21日向南湖街道办事处出具调查报告，载明：调查结果查证中一物业工作人员提供的2014年11月25-2014年11月30日期间业主大会17名表决票全部为伪造票，扣除查证的票数不过半数，用伪造假票的行为欺骗了社区。基于查证的结果可以认定2014年12月25日沈阳市和平区南湖街道办事处“业主委员会备案通知书（编号201403）无效；华阳大厦物业服务招投标结果无效；2015年4月22日沈阳市和平区住宅小区管理办公室“和平区物业服务合同备案证明（编号201501190）”无效；中一物业应当承担弄虚作假相应的法律责任。2018年1月2日，和平区住宅小区管理办公室出具了《关于华阳大厦物业服务问题投诉调查情况的说明》，决定撤销《华阳国际大厦物业综合服务合同》备案。2018年9月30日，和平区住宅小区管理办公室向原告（反诉被告）出具《关于撤销〈华阳国际大厦物业综合服务合同〉备案的决定》，称决定撤销《华阳国际大厦物业综合服务合同》备案，并称因华阳大厦业主大会决议存在问题，建议重新召开业主大会讨论华阳大厦的物业服务事宜。同时，望你公司在此期间，能够继续维持园区正常运作，维护园区秩序，保护园区环境。原告（反诉被告）自2015年2月15日起，向华阳大厦业主提供物业服务至今。一审法院认为，原告（反诉被告）与沈阳市和平区华阳国际大厦业主大会、沈阳市和平区南湖街道文安路社区委员会签订了物业综合服务合同，合同签订日起即接管华阳国际大厦，并向业主提供物业服务。该物业综合服务合同虽因存在业主表决票部分伪造未达到法定比例等问题被撤销，但和平区住宅小区管理办公室出具的《关于撤销〈华阳国际大厦物业综合服务合同〉备案的决定》中要求原告（反诉被告）在重新召开业主大会讨论华阳大厦的物业服务事宜期间，能够继续维持园区正常运作，维护园区秩序，保护园区环境。故原告（反诉被告）提供物业服务至今，与华阳国际大厦业主被告（反诉原告）间形成了事实上的物业服务关系。被告（反诉原告）应当在享受物业服务后，按照物业服务合同约定等支付相应的物业费用。对其提出的反诉请求，本院亦不予支持。被告（反诉原告）提供照片以证明原告（反诉被告）提供物业服务存在瑕疵，因该证据无法证明其主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）姜永亮于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）沈阳中一物业管理有限公司物业费67,883.4元。二、驳回反诉原告（被告）姜永亮的反诉请求。案件受理费1,497元，反诉费104元，由被告（反诉原告）姜永亮负担。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，通过本案庭审调查及一审中上诉人提供的调查报告、情况报告、说明、决定、园区照片、拒绝缴费业主联名信等证据可知，被上诉人与园区业主大会、社区委员会签订的备案的物业综合服务合同虽因存在业主表决票部分伪造未达到法定比例等问题被撤销，但因和平区住宅小区管理办公室出具的《关于撤销〈华阳国际大厦物业综合服务合同〉备案的决定》中要求被上诉人在重新召开业主大会讨论华阳大厦的物业服务事宜期间，能够继续维持园区正常运作，维护园区秩序，保护园区环境。故被上诉人与园区业主于事后已形成事实上的物业管理服务关系，即被上诉人有权向上诉人收取物业费。但鉴于被上诉人实际提供的物业服务与收费标准严重不符，导致部分业主联名拒绝缴纳物业费，故根据本案的实际情况并结合被上诉人在园区内的服务质量等因素，酌定上诉人按被上诉人实际收费标准的70%即每平方米每月7元交纳物业费为宜。一审法院对此认定有误，应当予以纠正。本院对上诉人的该项上诉主张部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初16号民事判决第二项即“二、驳回反诉原告（被告）姜永亮的反诉请求。”二、变更沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初16号民事判决第一项即“一、被告（反诉原告）姜永亮于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）沈阳中一物业管理有限公司物业费67,883.4元。”为“上诉人姜永亮于本判决生效之日起十日内支付被上诉人沈阳中一物业管理有限公司物业费47,518.38元”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费1,497元，由上诉人姜永亮承担1,048元，由被上诉人沈阳中一物业管理有限公司承担449元；一审反诉费104元，由上诉人姜永亮承担；二审案件受理费1,497元，由上诉人姜永亮承担1,048元，由被上诉人沈阳中一物业管理有限公司承担449元.本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  丁广昱审判员  吕长辉二〇二〇年七月三十日法官助理史舒畅书记员杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。