贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终494号 上诉人（原审原告）：贵州侨泰房地产开发有限公司。住所地贵州省铜仁市碧江区鹭鸶岩路6号。 法定代表人：杨三春，该公司总经理。 上诉人（原审原告）：贵州侨泰房地产开发有限公司松桃分公司。住所地贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇北路。 负责人：何明行，分公司经理。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张易才，贵州邦宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贵州阿尼斯（铜仁）品牌整合有限公司。住所地贵州省铜仁市碧江区御风锦江小区1栋603号。 法定代表人：路振敏，系公司董事长。 委托诉讼代理人：柳芳，该公司员工。 上诉人贵州侨泰房地产开发有限公司（以下简称侨泰公司）、贵州侨泰房地产开发有限公司松桃分公司（以下简称侨泰松桃分公司）因与被上诉人贵州阿尼斯（铜仁）品牌整合有限公司（以下简称阿尼斯公司）不当得利纠纷一案，不服贵州省松桃苗族自治县人民法院（2019）黔0628民初1305号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 侨泰公司、侨泰松桃分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告返还擅自出租原告自营区门面所收取的租金1，145，320元、押金88，000元，共计1，233，320元。2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年6月2日，原告侨泰公司与被告阿尼斯公司签订策划销售招商营运代理合作合同，约定原告侨泰公司将其开发的松桃客运总部综合体项目委托给被告阿尼斯公司独家代理销售和招商。除销售佣金外还约定“除自营区外的物业，甲方提供5年免租期，其中3年作为市场培育期，2年为免租期，甲方剩余物业约定乙方委托期满后最终定板以销售政策为准另行协议；5年免租期内的招商，除自营期的物业外全部委托乙方进行招商，收取的租金不上交甲方，用于乙方招商工作人员工资及其开支和相关费用，甲方不向乙方支付任何招商费用”。2016年6月4日，双方签订《招商补充协议（备忘录）》，再次约定“5年免租期内招商：除自营区的物业全部委托乙方（阿尼斯）公司进行招商，收取的租金不上交甲方（侨泰公司），用于乙方招商工作人员工资及其开支和相关费用，甲方不向乙方支付任何招商费用”，但均未对自营区范围进行约定也未附有图纸。合同签订后，被告阿尼斯公司对松桃客运总部综合体项目进行了销售、招商，被告阿尼斯对案涉争议的商铺进行了出租并收取商铺租金、押金未交付给原告侨泰公司、侨泰松桃分公司。 另查明，2016年5月27日被告公司员工陈志明通过电子邮件向原告侨泰公司法定代表人杨三春、原告侨泰松桃分公司负责人何明行等人发送了项目业态分布图，邮件发送的图纸与被告阿尼斯公司提供的图纸一致。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，合同生效后当事人就质量、价款或报酬等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充，不能补充的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。原告侨泰公司与被告阿尼斯公司签订策划销售招商营运代理合作合同时应当未列入代理合同范围的自营区的范围作出界定和约定，因双方没有对自营区作界定和约定，现双方对自营区范围达不成一致意见，原告侨泰公司、侨泰松桃分公司主张被告阿尼斯公司返还自营区商铺租金，被告阿尼斯认为原告主张返还的租金属于非自营区商铺，按合同约定应属于阿尼斯公司销售招商的运营费用，不应当返还。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……”的规定，原告侨泰公司、侨泰松桃分公司应当对案涉争议的自营区的范围负有举证责任，原告提供的仅有一份未经被告确认的项目业态分布图，且与被告提供项目业态分布图在自营区范围有较大区别，无法据此认定自营区范围。同时原告也没有举证证明可以根据双方合同条款或交易习惯可以确定自营区范围，因此原告应当承担举证不力的不利后果。综上所述，原告侨泰公司、侨泰松桃分公司诉请被告阿尼斯公司返还合作项目自营区所收取的租金、押金，但提供的证据不能证明被告收取的租金、押金来源于双方合同约定的合作项目自营区，其请求证据不足，应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告贵州侨泰房地产开发有限公司、贵州侨泰房地产开发有限公司松桃分公司全部诉讼请求。案件受理费15，900元，由贵州侨泰房地产开发有限公司、贵州侨泰房地产开发有限公司松桃分公司负担。 侨泰公司、侨泰松桃分公司上诉请求：请求二审撤销原判，公正判决。事实及理由：1、自营区应当是指由上诉人自主经营不需要委托被上诉人招商的区域。如果案涉物业都属于非自营区，那么双方签订的营销招商协议中就没必要约定自营区和非自营区的合同条款。2、被上诉人以侨泰松桃分公司工作人员刘兴签字盖章的《项目业态分布图》作为自营区范围界定的依据的理由不能成立。刘兴签字的内容为“按图表示施工”，并非同意其作为自营区和非自营区范围划分的意思表示，同时也不能代表上诉人。且刘兴签字的时间是2016年5月26日，上诉人与被上诉人签订《招商补充协议》的时间是2016年6月4日。双方争议的是临街门面，上诉人不可能将同属临街门面分为自营区和非自营区，更不可能将临街门面交给被上诉人免租5年而放弃销售，显然不符合交易习惯。3、上诉人与被上诉人的合同性质属于委托代理关系。即使《招商补充协议》未有文字明确自营区的物业范围，被上诉人应当向上诉人提出签订补充条款取得上诉人的明确授权，而不是背着上诉人擅自进行出租收取租金。 二审中，阿尼斯公司提交了王福英、唐中权、唐美燕、吴桂萍、杨安华、代梅为原告起诉侨泰松桃分公司和阿尼斯公司返还租金及押金的民事判决书及调解书、裁定书共9份，拟证实阿尼斯公司已返还部分租金及押金给租户。上诉人侨泰公司及侨泰松桃分公司对上述书证无异议。本院审查认为，上述书证仅有王福英一户的调解书与本案有关联，其余书证与本案无关。本院对涉及王福英的调解书予以确认，对其余书证的关联性不予认定。 二审查明的事实与一审法院认定事实一致。另查明，侨泰松桃分公司与阿尼斯公司在《策划销售招商营运代理合作合同》第八条约定，住宅按实际销售商品房买卖合同总金额的1.5%计提；商业临街门面按实际销售商品房买卖合同总金额的1%计提等等。该协议另约定：5年免租期内的招商，除“自营区”的物业外全部委托乙方进行招商，收取的租金不上交甲方，用于乙方招商工作人员工资及其开支和相关费用，甲方不向乙方支付任何招商费用，但未对“自营区”的含义及“自营区”的范围作出明确。阿尼斯公司认为，“自营区”的意思是购房人购买门面后自己经营的区域叫“自营区”；侨泰公司及侨泰松桃分公司则认为“自营区”的意思是由其自己经营，不需要委托阿尼斯公司招商招租的区域。 上诉人侨泰公司、侨泰松桃分公司在一审中提供了一份《项目业态分布图》，对“自营区”的标注范围是?1号楼-5层、2号3号楼-4层、4栋大底盘裙楼-3层最右边部分和6栋物流与汽车美容共六个区域。被上诉人阿尼斯公司提供的《项目业态分布图》对“自营区”的标注范围是?4栋大底盘裙楼-3层最右边部分一个区域。1号楼-5层，2、3号楼-4层均为临街门面。《项目业态分布图》是对侨泰公司开发的整个楼盘功能区的划分，双方提供的图纸在各区域功能划分的标注均一致，不同之处在于对“自营区”标注的范围不一致。上诉人提供的《项目业态分布图》无被上诉人阿尼斯公司签字盖章确认；阿尼斯公司提供的《项目业态分布图》有上诉人的工作人员刘兴签字“按图表示施工”字样并加盖侨泰松桃分公司的印章。上诉人提供其单方制作的二份表格，即《阿尼斯销售公司未提供商铺》、《商铺免租租金调查表》。两份表格载明阿尼斯公司收取商户租金及押金的共计37户，收取的金额共计1，233，320元。本案二审中，经双方当事人核算，上诉人侨泰公司、侨泰松桃分公司提供的37户中有3户系大底盘楼，不在上诉人提供《项目业态分布图》标注的“自营区”范围内。另外，上诉人主张的37户中，其中租户王福英所交的租金及押金，已经在另案中经一审法院调解由阿尼斯公司返还给王福英10，943元。双方当事人均同意扣除3户租金及押金共计93，957元，扣除王福英租金及押金10，943元。在本案原再审程序中，上诉人认可其标注的“自营区”范围内有17间门面已对外销售。在双方提供的图纸上均标注为“自营区”的4号楼负3层7、8、9号共3间门面均已对外销售。 再查明，本案系再审发回重审案件。一审法院于2017年9月13日作出（2017）黔0628民初1344号民事判决，驳回原告侨泰公司、侨泰松桃分公司的诉讼请求。侨泰公司、侨泰松桃分公司不服向本院提出上诉，本院作出（2017）黔06民终1577号民事判决，改判由阿尼斯公司返还侨泰公司、侨泰松桃分公司租金及押金1，233，320元。阿尼斯公司不服，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院作出（2018）黔民申899号民事裁定，指令本院再审本案。本院作出（2018）黔06民再52号民事裁定：一、撤销本院（2017）黔06民终1577号民事判决及贵州省松桃苗族自治县人民法院（2017）黔0628民初1344号民事判决；二、发回贵州省松桃苗族自治县人民法院重审。一审法院重审后作出本案一审判决，侨泰公司及侨泰松桃分公司不服，再次提出上诉。 本院认为，对于侨泰公司、侨泰松桃分公司上诉提出，“自营区应当是指由上诉人自主经营不需要委托被上诉人招商的区域，即使《招商补充协议》未有文字明确自营区的物业范围，被上诉人应当向上诉人提出签订补充条款取得上诉人的明确授权，而不是背着上诉人擅自进行出租收取租金”的上诉理由，本院认为，上诉人侨泰公司、侨泰松桃分公司在一审中提供的《项目业态分布图》标注的自营区范围未得到被上诉人阿尼斯公司的签字盖章认可，阿尼斯公司提供的《项目业态分布图》有侨泰松桃分公司工作人员刘兴签字“按图表示施工”字样并加盖侨泰松桃分公司的印章。但刘兴签字的内容只是为施工作出的指示，不是确定自营区范围的意思表示。上诉人侨泰公司、侨泰松桃分公司与被上诉人阿尼斯公司在《策划销售招商营运代理合作合同》及《招商补充协议（备忘录）》中均未对自营区的范围作出约定。属于对自营区范围的约定不明。在约定不明时双方当事人均有义务签订补充协议作出明确。未签订补充协议的责任不能归责于阿尼斯公司一方。对侨泰公司、侨泰松桃分公司的上诉理由不予采信。由于双方签订《策划销售招商营运代理合作合同》的目的是基于双方将长期合作，由被上诉人收取自营区外的租金及押金用于弥补其营销期间的开支，但双方在2017年就已解除合同，被上诉人收取巨额租金及押金已不存在弥补今后营销期间开支的可能，故在双方约定不明的情况下，应当适用公平原则处理本案。《中华人民共和国民法总则》第六条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。鉴于被上诉人阿尼斯公司在前期的招商过程中确实投入了成本进行营运，综合本案实际情况，本院确定阿尼斯公司收取的租户租金和押金由上诉人侨泰公司及侨泰松桃分公司与被上诉人阿尼斯公司各享有一半。阿尼斯公司收取的临街门面的租金及押金1，233，320元，扣除大底盘裙楼3户租金及押金93，957元，以及阿尼斯公司返还给王福英的10，943元，尚有1，128，420元。阿尼斯公司应当退还侨泰公司及侨泰松桃分公司一半，即564，210元。 综上所述，侨泰公司及侨泰松桃分公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，二审予以改判。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贵州省松桃苗族自治县人民法院（2019）黔0628民初1305号民事判决； 二、由贵州阿尼斯（铜仁）品牌整合有限公司在本判决生效之日起十日内返还贵州侨泰房地产开发有限公司、贵州侨泰房地产开发有限公司松桃分公司564，210元。 如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费15，900元，由侨泰房地产开发有限公司、贵州侨泰房地产开发有限公司松桃分公司承担7950元，贵州阿尼斯（铜仁）品牌整合有限公司承担7950元。二审案件受理费未收取。 本判决为终审判决。 审  判  长  张红芳 审  判  员  唐正洪 审  判  员  张金勇 二〇二〇年七月二日 法官助理高艳 （代）书记员  高 艳