天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终691号上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司张家口宝善街支行，住所地河北省张家口市桥东区宝善路南端。负责人：崔丽君，行长。委托诉讼代理人：谢培松，北京威诺（张家口）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：季宏，女，1974年6月15日出生，汉族，天津市和平区青少年宫教师，住天津市河北区。委托诉讼代理人：王智（原告之夫），男，天津施特雷生物科技股份有限公司职员，住天津市河北区。委托诉讼代理人：蔺艳军，河北太平洋世纪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津港保税区谷阳物业发展有限公司，住所地天津港保税区海滨九路40号1-105室。法定代表人：王玉亮，总经理。委托诉讼代理人：范蔼莹，女，该公司档案管理员。被上诉人（原审被告）：天津市益华资产管理有限公司，住所地河北区月云公寓11门806。法定代表人：蒋堃，总经理。委托诉讼代理人：张静，天津坤威律师事务所律师。上诉人中国建设银行股份有限公司张家口宝善街支行（以下简称建行宝善街支行）因与被上诉人季宏、被上诉人天津港保税区谷阳物业发展有限公司（以下简称谷阳公司）、天津市益华资产管理有限公司（以下简称益华公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2019）津0105民初6071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。建行宝善街支行上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判上诉人不予办理涂销登记手续且不承担诉讼费用。事实和理由：一、上诉人办理的贰零零叁年第零陆号《人民币资金借款合同》及抵押登记合法有效。2003年7月25日上诉人与被上诉人谷阳公司签订贰零零叁年第零陆号《人民币资金借款合同》及抵贰零零叁年第零柒号《抵押合同》并办理抵押登记，上述业务过程均符合法律规定。鉴于2004年6月28日上诉人与中国信达资产管理公司石家庄办事处签订《债权转让协议》后，中国信达资产管理公司石家庄办事处又将上述债权转让与中国东方资产管理公司石家庄办事处，2006年中国东方资产管理公司石家庄办事处向张家口市中级人民法院提起诉讼，依据上述《人民币资金借款合同》、《抵押合同》向谷阳公司主张权利。河北省张家口市中级人民法院作出的（2006）张商初字第39号民事判决已经对上述债权抵押权等权利的合法性进行了确认。另河北省张家口市中级人民法院（2013）张民再初字第7号民事判决书及河北省高级人民法院作出的（2015）冀民再终字第80号民事判决书均确认了上述债权及抵押权的合法性，对本案涉案房屋并未涉及，抵押权依然存在。被上诉人要求上诉人涂销抵押权无事实及法律依据。二、上诉人已将上述债权及抵押权一并转让，无权自行办理抵押涂销手续。2003年7月25日，谷阳公司与中国建设银行张家口分行住房城建支行（后更名为建行宝善街支行）签订《人民币资金借款合同》（合同编号为贰零零叁年第零陆号），向上诉人申请借款12,200,000元，并签订抵押合同（合同编号为抵贰零零叁年第零肆号），以宇阳公寓B座商品房为上述借款提供抵押担保。2004年6月28日，上诉人与中国信达资产管理公司石家庄办事处签订《债权转让协议》，将贰零零叁年第零陆号《人民币资金借款合同》的债权及其项下全部从权利全部转让给中国信达资产管理公司石家庄办事处，且《债权转让协议》第二条明确约定：“本协议生效后，乙方即取得债权人的地位，取代甲方行使上述转让债权的债权人的各项权利，承担甲方本次移交的原有借款合同、担保合同、抵债协议、还款协议等有关法律性文件项下的全部义务、风险与责任。”因此，根据《债权转让协议》，上诉人已不再是贰零零叁年第零陆号《人民币资金借款合同》项下债权及抵贰零零叁年第零肆号《抵押合同》的抵押权主体。综上，上诉人认为抵押登记办理合法有效，其后的转让同样合法有效，上诉人已不是债权人和抵押权人，不是本案的适格被告。因此无法办理涉案房屋涂销登记。上诉人请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决，予以改判。被上诉人季宏辩称，被上诉人季宏在2002年已经购置了涉案房屋，并于2003年4月实际居住使用至今。在此之前涉案房屋没有办理任何抵押登记，对此，在一审程序中，各方当事人均予以确认。2003年7月，被上诉人季宏购买房屋并实际居住使用后，上诉人与被上诉人谷阳公司签订了贷款合同，并办理了涉案房屋的抵押登记，该抵押登记行为侵害了被上诉人季宏的权利，同时根据当时的情况，涉案房屋已经办理了预售登记，上诉人在未对涉案房屋进行调查的情况下，签订《人民币资金借款合同》及《抵押合同》，没有履行自己合理的注意义务，存在过错，不具有善意，其权利不应予以保护。被上诉人季宏买房居住在前，涉案房屋抵押在后，季宏购买房屋的物权期待权优先于抵押权。根据不动产登记条例，债权转让抵押登记应作变更登记。本案中，涉案债权经几次转让均没有办理变更登记，造成现有登记资料上抵押权人仍为上诉人，根据物权公示原则以及办理涂销登记的规定，上诉人与本案存在法律上的利害关系，涂销抵押登记离不开上诉人的行为。据此，季宏起诉上诉人有事实和法律依据，并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律得当，上诉人上诉理由不成立，请求驳回上诉维持原判。被上诉人谷阳公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。被上诉人益华公司辩称，同意上诉人建行宝善街支行的上诉请求。益华公司是在2008年通过司法拍卖取得的抵押权，同时也在人民法院办理了执行相应的手续，变更为申请执行人。在涉案房屋中的抵押权至今合法有效，在抵押权不涂销的情况下，益华公司不同意办理过户。季宏向一审法院起诉请求：1．依法判令被告益华公司、建行宝善街支行共同办理坐落天津市河北区房屋的涂销抵押登记手续；2．依法判令被告谷阳公司协助原告办理上述房屋的转移登记手续；3．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：本案涉案房屋系坐落天津市河北区中山路与辰纬路交口宇阳公寓B座（现月云公寓11门）1204号房屋。2002年，原告与谷阳公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定由原告购买涉案房屋，总房款263,000元，合同同时约定原告应一次性付款，即于签订合同之日交购房款263,000元。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，谷阳公司于2002年12月19日向原告出具了《天津市房地产开发企业销售专用发票》，载明原告已经将涉案房屋全部房款交齐。2003年4月9日，原告与谷阳公司办理了涉案房屋的交付入住手续，并交纳了垃圾外运费、电梯使用费、物业费，谷阳公司向原告出具了相应的费用收据。2019年8月7日，天津市河北区人民政府鸿顺里街道办事处月纬路社区居民委员会出具《关于月云公寓11门（宇阳B座）1204居民居住情况说明》，载明：根据《天津市商品房买卖合同》（01-0013）显示，月云公寓11门（宇阳公寓B座）1204号房屋系原告所有，并于2003年4月至今在此居住，居住期间一直交纳物业费，无拖欠。另查，2003年7月25日，谷阳公司与中国建设银行张家口分行住房城建支行（现更名为本案被告建行宝善街支行）签订《人民币资金借款合同》两份，合同编号分别为：贰零零叁年第零伍号和贰零零叁年第零陆号，第零伍号借款合同借款4,500,000元，第零陆号借款合同借款12,200,000元。同时对应上述借款合同分别签订《抵押合同》两份，合同编号分别为：抵贰零零叁年第零陆号和抵贰零零叁年第零柒号，第零陆号《抵押合同》抵押物为河北区月纬路2号1103.77平方米底商，第零柒号《抵押合同》抵押物为河北区中山路与辰纬路交口宇阳公寓B座现月云公寓11门4977.67平方米商品房（其中包括涉案房屋）。上述合同签订后，针对河北区月纬路2号1103.77平方米底商办理了《房屋他项权证》，针对河北区中山路与辰纬路交口宇阳公寓B座现月云公寓11门4977.67平方米商品房办理了《天津市房地产抵押权证明书》。后谷阳公司偿还借款本金1,150,000元。2004年6月28日，建行宝善街支行将谷阳公司尚欠借款债权转让给中国信达资产管理公司，《债权转让协议》随附转让债权清单载明：“1．借款合同号2003年第06号转让债权人民币本金12,200,000元，担保人谷阳公司，担保合同号抵（2003）年第07号；2．借款合同号2003年第05号转让债权人民币本金3,350,000元，担保人谷阳公司，担保合同号抵（2003）年第06号。”2004年11月29日，中国信达资产管理公司又将上述债权转让给中国东方资产管理公司，后中国东方资产管理公司就上述债权起诉谷阳公司，河北省张家口市中级人民法院作出（2006）张商初字第39号民事判决书，判决：一、谷阳公司偿还中国东方资产管理公司借款本金及至2006年2月28日的利息共计17,558,112.41元，逾期，中国东方资产管理公司有权依据法律规定，通过相关程序，以抵押物折价或从拍卖、变卖抵押物的价款中优先得到偿还；二、自2006年2月28日以后的利息，由谷阳公司按照中国人民银行规定的计息标准向中国东方资产管理公司支付至本金付清之日。2008年11月10日，天津市益华婚庆礼仪策划有限公司（现更名为本案被告益华公司）通过拍卖取得中国东方资产管理公司对谷阳公司的债权及从属担保权利，并凭借拍卖成交确认书等证据向河北省张家口市中级人民法院申请变更其为（2006）张法执字第92号执行案件的申请执行人。2009年1月23日，河北省张家口市中级人民法院作出（2006）张法执字第92号执行裁定书，裁定：变更申请人天津市益华婚庆礼仪策划有限公司为本案申请执行人。案外人天津制花厂因不服（2006）张商初字第39号民事判决，申请再审。2014年12月31日，河北省张家口市中级人民法院作出（2013）张民再初字第7号民事判决书，判决：一、维持该院（2006）张商初字第39号民事判决第一项：谷阳公司于本判决生效后十日内，向中国东方资产管理公司偿还借款本金15,550,000元，支付利息2,118,112.41元（计至2006年2月28日），两项合计17,558,112.41元，逾期，中国东方资产管理公司有权依据法律规定，通过相关程序，以抵押物折价或从拍卖、变卖抵押物的价款中优先得到偿还（其中维持事项不含本案当事人争议的房产）；第二项：自2006年2月28日以后的利息，由谷阳公司按照中国人民银行规定的计息标准向中国东方资产管理公司支付至本金付清之日；二、撤销该院（2006）张商初字第39号民事判决第一项“逾期，原告有权依据法律规定，通过相关程序，以抵押物折价或从拍卖、变卖抵押物的价款中优先得到偿还”中所包含的坐落天津市河北区中山路宇阳公寓B座（月云公寓11门）底商二层A；三、2003年7月25日谷阳公司与中国建设银行股份有限公司张家口分行住房城建支行（建行宝善街支行）签订的《抵押合同》中涉及天津市河北区中山路宇阳公寓B座（月云公寓11门）底商二层A房产抵押无效，该房产天津制花厂享有所有权。益华公司不服该判决并提起上诉，河北省高级人民法院作出（2015）冀民再终字第80号民事判决书，维持了（2013）张民再初字第7号民事判决。庭审中，益华公司自认就本案涉案房屋并未向人民法院申请司法查封。原告称建行宝善街支行针对涉案房屋办理的抵押权发生在其购买房屋之后，原告对抵押一事也并不知情。一审法院认为，原告与谷阳公司在平等自愿的基础上签订的《天津市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方均应依照合同约定享受权利，履行义务。在原告与谷阳公司的房屋买卖关系成立，且原告交付了全部房款的情况下，谷阳公司不仅负有向原告交付房屋的主要义务，还负有协助原告办理房屋所有权转移登记的附随义务。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述内容虽未对抵押权人、一般债权人与商品房消费者的权利优先及对抗关系作出直接规定，但该条司法解释的出发点在于保护已交付全部或者大部分款项的消费者的权益。消费者在交付购买商品房的全部或大部分款项后，对该房屋享有的优先权高于建筑工程承包人的优先受偿权，其权利也优先于抵押权，所以抵押权也不能对抗已付全部或大部分购房款的买受人。本案中，原告已向谷阳公司支付了全部购房款，有权要求谷阳公司为其办理房屋过户手续。根据原告提交的证据显示，原告购买涉案房屋、交付房款、办理房屋入住手续的时间均在谷阳公司与建行宝善街支行签订借款合同和抵押合同之前，亦在建行宝善街支行办理包括涉案房屋在内的《天津市房地产抵押权证明书》之前，且三被告均未提交证据证明上述抵押行为系在原告知情并同意的情况下进行的，因此，原告要求谷阳公司为其办理房屋过户手续的权利应优先于益华公司的抵押权，原告要求协助办理房屋所有权转移登记及涂销抵押权的诉讼请求具有事实及法律依据，亦符合保护交易安全的原则，一审法院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条、第九十条规定，判决：“一、本判决生效后十五日内，被告天津市益华资产管理有限公司、中国建设银行股份有限公司张家口宝善街支行共同办理坐落天津市河北区中山路与辰纬路交口宇阳公寓B座（现月云公寓11门）1204号房屋的涂销抵押登记手续；二、本判决生效后三十日内，被告天津港保税区谷阳物业发展有限公司协助原告季宏办理坐落天津市河北区中山路与辰纬路交口宇阳公寓B座（现月云公寓11门）1204号房屋转移登记手续，相关费用由原告季宏自行承担。案件受理费5,246元，由被告天津港保税区谷阳物业发展有限公司负担5,046元，被告天津市益华资产管理有限公司、中国建设银行股份有限公司张家口宝善街支行各负担100元。”上诉人建行宝善街支行于二审审理期间未提供新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为涉案房屋上设定的抵押权是否应予涂销。根据查明的事实，季宏作为买受人与谷阳公司所签《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。合同签订后，季宏依约履行了房款交付义务，谷阳公司作为相对方应负有协助季宏办理房屋产权证的附随义务。然，谷阳公司之后在涉案房屋上设定抵押权，致使办理房屋转移登记手续存在障碍，故该抵押权是否应予涂销是双方争执所在。对此，本院认为，季宏作为善意的购房消费者，已支付了全部购房款项，履行了全部合同义务，客观上也实现了对房屋的占有及使用权利，其对涉案房屋享有的期待权理应受到法律保护。根据最高人民法院相关批复的立法精神，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后所享有的权利，应优先于具有经营利益性质的抵押权，这样更符合法律的公平正义精神，亦有利于社会的稳定和发展，故抵押权不能对抗已付全部购房款的买受人。因此，季宏要求上诉人及被上诉人共同办理涉案房屋涂销抵押登记手续及协助办理房屋所有权转移登记手续的诉求，应予以支持，上诉人关于涉案房屋抵押登记不予涂销的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人建行宝善街支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条，第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,246元，由上诉人建行宝善街支行负担。本判决为终审判决。审判长 哈欣审判员包颖审判员 兰     岚二〇二〇年七月三十日书记员 韩     鹏