山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终1956号上诉人（原审原告、反诉被告）：威海华旗复合材料有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区初村镇四甲工业园内5号厂房。法定代表人：于洋，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马晓营，男，系该公司法律顾问。委托诉讼代理人：李武汉，男，系该公司法律顾问。上诉人（原审被告、反诉原告）：衣云波，男，1972年11月1日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：陈晶，山东胶东律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳艳，山东胶东律师事务所律师。上诉人威海华旗复合材料有限公司（以下简称华旗公司）、衣云波因房屋租赁合同纠纷一案，均不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2020）鲁1091民初750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华旗公司上诉请求：维持原判决第一、二、四项，撤销原判决第三项，依法改判衣云波赔偿损失10万元；诉讼费用由衣云波承担。事实和理由：1.一审认定双方当事人于2019年11月10日以补充协议的形式对原租赁合同违约责任进行变更、免除衣云波所有违约责任系事实认定错误。2019年3月26日，双方当事人签订房屋租赁合同，约定若衣云波在2019年6月20日没有装修整改完成初村镇四甲工业园3号楼1层至5层，需退还华旗公司第一年租金30万元整并赔偿投产延误损失10万元。此后衣云波多次违约，始终未进行厂房整改，华旗公司购买的设备和原材料被迫露天存放，产生重大损失，衣云波不仅拒绝华旗公司将设备和材料搬入厂房内，反而要求华旗公司重复支付该厂房1、2、5楼租赁费，华旗公司为避免损失扩大，于2019年11月10日被迫达成补充协议二。补充协议二实际上是双方对临时放置设备材料的房租费进行的约定，其中第3条约定的“如2019年10月28日前，水、三相工业用电仍未配套齐全，华旗公司有权取消租赁搬走设备物品，衣云波无条件退还华旗公司全部租金”，此处的租金是指临时放置设备材料期间的租金，并未免除租赁合同约定的衣云波赔偿投产延误10万元的违约责任。一审错将两种性质的租金混为一谈，片面免除了衣云波的违约责任。2.一审错误理解了约定违约责任与法定违约责任，无论双方是否约定了违约责任，衣云波构成违约，赔偿华旗公司是法定违约责任，华旗公司提交充足证据证明其实际损失超过10万元，衣云波应予赔偿。根据《中华人民共和国合同法》规定，一方违约时，应当按照当事人的约定承担违约责任，对违约责任没有约定或约定不明确的，应当承担赔偿损失等法定违约责任。违约金约定过低时，守约方有权要求上调违约金。一审时华旗公司提交了大量证据证明因衣云波违约，华旗公司支付的30万元租金产生的利息损失、购买的价值78万元设备的折旧损失、设备无法使用产生的财务费用损失。双方签订的两份补充协议也完全可以证明因衣云波的违约行为导致华旗公司购买的设备材料长时间放置在外面，华旗公司遭受重大损失。一审已查明以上事实，亦认定衣云波构成根本违约，但华旗公司的损失未得到赔偿，衣云波反而获得银行同期贷款利息，与民法的公平精神相悖。华旗公司因衣云波违约遭受的损失远超10万元，应当由衣云波全部赔偿。衣云波辩称，补充协议二的第3条系对原租赁合同的第4条第5款内容进行变更，对违约责任仅仅约定为退还全部租金，故华旗公司无权主张延误损失。且补充协议中对于新产生的租赁事实进行了租金约定，此租金不包含在应退还的30万元中，应当另行支付。衣云波上诉请求：改判支持衣云波的反诉请求；二审诉讼费用由华旗公司承担。事实和理由：一审判决衣云波无权要求华旗公司支付63000元租金，系逻辑混乱，认定错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零五条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故华旗公司应依据补充协议向衣云波履行支付租金的义务。华旗公司辩称，根据补充协议二第3条约定，如果2020年11月28日前衣云波仍不能将所出租给华旗公司厂房的消防验收合格，或2019年11月28日前水、三相工业用电仍未配套齐全，致使华旗公司不能正常生产使用，华旗公司有权取消租赁，搬走设备物品，衣云波无条件退还华旗公司全部租金，该约定合法有效。衣云波未在2019年11月28日前将水、三相工业用电配套齐全，2020年3月份双方也一致解除租赁合同，衣云波应当返还临时放置设备材料所使用的厂房的租金，其上诉缺少事实和合同依据，请求予以驳回。华旗公司向一审法院起诉请求：1．判令解除华旗公司与衣云波之间的《房屋租赁合同》；2．判令衣云波退还华旗公司已交付房屋第一年租金30万元整；3．判令衣云波赔偿华旗公司投产延误损失10万元整。衣云波向一审法院反诉请求：1.判令华旗公司支付自2019年11月20日至2020年3月26日租金63000元；2.判令华旗公司返还初村镇四甲工业园3号楼楼宇门钥匙。一审法院认定事实：2019年3月26日，华旗公司（乙方）与衣云波（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将位于威海火炬高技术产业开发区初村镇四甲工业园3号楼1层至5层，总面积5080平方米，水、电、暖气等齐全后出租给乙方使用，甲方于2019年6月1日前将该租赁楼房及屋内设施交付乙方。二、租赁期限三年，自2019年6月1日起至2022年5月31日止。三、乙方向甲方支付贰拾万元整定金，甲方向乙方开具等额收据，此款甲方用于合同约定第五条装修整改，待合同正式签订后，该部分定金将转化成乙方应付租金。四、1.经甲乙双方协商租金前两年每年叁拾万元整，第三年租金叁拾叁万元整；2.自甲方收到定金开始按照乙方要求装修整改，整改完成本合同第五条1约定工程（4月底之前），付第一年租金款中的余款拾万元，免租期满后，甲方开始计收房屋租金；3.租金每年一交，第一年租金支付时间为厂房所有生产手续齐全，可正常生产算起，第二年租金的支付时间为2019年12月31日前3日内付清；5.甲方保证于2019年6月1日前装修整改完成交付乙方使用，若超过2019年6月20日没有整改装修完成，无法交付乙方使用，退还乙方已付第一年租金叁拾万元整，赔偿乙方投产延误损失拾万元整。本合同未尽事宜，甲乙双方可订立补充协议，该补充协议于本合同具有同等的法律效力。2019年8月20日，华旗公司（乙方）与衣云波（甲方）签订《房屋租赁合同补充协议》，由于甲方原因，目前无法交付乙方使用，甲方承诺于2019年9月20日前，完成消防等政府验收审批，达到交付乙方使用条件；由于甲方延迟交付房屋，造成乙方设备无法搬入、生产无法进行，甲方同意自甲方交付乙方房屋之日开始60日免租金，作为乙方装修、设备安装补偿时间，免租期过后开始计算房租租金。2019年11月10日，华旗公司（乙方）与衣云波（甲方）再次签订《房屋租赁合同补充协议》，约定因甲方截止2019年11月10日前仍未能将所出租给乙方的位于威海火炬高技术产业开发区初村镇四甲工业园3号楼1层至5层、总面积5080平方米的厂房消防验收合格、水、电未能配套齐全，致使厂房不能交给乙方正常生产使用，经甲乙双方商定：甲方承诺于2020年11月28日前将该厂房消防验收合格，水、三相工业用电（250VKA独立变压器配电盘）于2019年11月28日前全部配套齐全可正常使用（乙方签字确认）；因设备材料等不能长时间放置在外面，乙方于2019年11月20日起先将部分设备材料放置于该厂房内（一楼、二楼、五楼共三层），乙方每月付甲方房租费共计15000元，从乙方预付给甲方的租金中扣除，甲方同意乙方因为要放置设备，为将来生产做准备对厂房的改动（地面、房面），费用由乙方支付；如果2020年11月28日前甲方仍不能将所出租给乙方厂房的消防验收合格，或2019年11月28日前，水、三相工业用电（250VKA独立变压器配电盘）仍未配套齐全，致使乙方不能正常生产使用，乙方有权取消租赁，搬走设备物品，甲方无条件退还乙方全部租金；本补充协议一式二份，甲乙双方各一份，经甲乙双方签字后生效。2019年3月27日，华旗公司通过其法定代表人于洋在中国银行股份有限公司账户62×××24向衣云波威海市商业银行初村支行账户62×××73转账20万元，2019年4月24日、2019年6月4日华旗公司通过其中国银行股份有限公司账户22×××72向衣云波同一银行账户62×××21分别转账6万元、4万元，三次转账金额共计30万元。2019年3月1日，华旗公司（乙方）与天津市德利鑫机械设备有限公司（甲方）签订设备购销合同，约定乙方向甲方购买德利鑫DLX-750全自动吸塑成型机（高配）一台，价格30万元。2019年3月8日、2019年3月22日、2019年7月8日、2019年10月8日、2019年12月17日华旗公司通过其中国银行账户22×××72向天津市德利鑫机械设备有限公司在中国工商银行账户03×××61分别转账3万元、7万元、5万元、3万元、8万元，共计26万元，2019年3月20日，天津市德利鑫机械设备有限公司为华旗公司出具三张发票，金额分别是9.9万元、10.2万元、9.9万元，共计30万元。2019年8月22日，华旗公司（需方）与山东清亿智能装备制造有限公司（供方）签订产品销售合同，约定需方向供方购买500T热压机规格型号为1600*1200*1一台，价格为48万元。2019年8月30日、2019年12月27日华旗公司通过其中国银行账户22×××72向山东清亿智能装备制造有限公司在中国建设银行账户37×××88分别转账24万元、19万元，共计43万元。2019年9月，山东清亿智能装备制造有限公司为华旗公司出具发票，金额为48万元。一审庭审中，衣云波认可华旗公司支付了30万元租金；对房屋租赁合同及两份补充协议的真实性均无异议，认为补充协议可证实华旗公司在签订租赁合同及交付房屋钥匙之前明确知道涉案房屋未进行消防验收，且补充协议变更了租赁合同的部分条款，也可证实华旗公司租赁涉案厂房中的一、二、五层，每月支付衣云波租金15000元，衣云波无条件退还租金，双方未对损失的计算数额进行约定；对华旗公司与案外人签订的两份销售合同的真实性不清楚，认为无法证明与本案存在关联性。衣云波为证明其反诉请求，申请证人阎某出庭作证。证人称：我因厂房不够用租赁衣云波厂房，于2020年3月26日搬进衣云波涉案房屋的四楼，华旗公司去找我，说他们要搬离、撤电，然后衣云波重新给我通了电，华旗公司是2020年3月底全部搬离涉案房屋的一、二、五楼，当时一、二楼放了些纸箱、物料等，不太清楚五楼放了什么，也不清楚一、二楼是否放了设备。经质证，华旗公司对证人证实的搬离时间无异议，但华旗公司仅使用一、二层用于存放购买的生产设备及原材料。一审法院认为，华旗公司、衣云波签订的租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规中的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，均应依约履行。合同签订后，华旗公司依约支付了30万租金，但衣云波未能按合同及补充协议约定履行合同义务，构成违约，华旗公司有权依合同及补充协议约定解除合同、要求衣云波退还租金30万元。但衣云波应否赔偿华旗公司投产延误损失10万元以及华旗公司应否支付衣云波租金63000元，系双方争执的焦点。房屋租赁合同约定了若衣云波超过2019年6月20日未将租赁房屋交付华旗公司使用，则赔偿华旗公司投产延误损失拾万元整。衣云波违约后，双方又签订两份补充协议，补充协议均对交付期限以及违约责任重新进行了约定，系双方协商一致的真实意思表示，是对原合同违约责任的变更，因此，违约责任应以2019年11月10日最后一份补充协议的约定为准，华旗公司要求衣云波按原合同约定赔偿投产延误损失10万元，无事实和法律依据，不予支持。2019年11月10日补充协议约定的衣云波无条件退还华旗公司全部租金，此全部租金应理解为华旗公司之前支付的30万元租金以及应依补充协议约定交付的租金，补充协议约定的租金华旗公司并未支付，因此衣云波无权要求华旗公司支付63000元租金。衣云波要求华旗公司返还楼宇门钥匙，华旗公司称已经返还，且华旗公司已经全部搬走，对衣云波此项请求，不予支持。综上，对华旗公司诉讼请求合理部分予以支持，对衣云波反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条之规定，判决：一、解除威海华旗复合材料有限公司与衣云波于2019年3月26日签订的《房屋租赁合同》；二、衣云波于判决生效之日起十日内退还威海华旗复合材料有限公司租金30万元；三、驳回威海华旗复合材料有限公司要求衣云波赔偿投产延误损失10万元的诉讼请求；四、驳回衣云波的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3650元，申请费2520元，共计6170元，由威海华旗复合材料有限公司负担1542元，衣云波负担4628元；反诉案件受理费688元，由衣云波负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据已查明的事实，双方当事人于案涉房屋租赁合同中约定，若超过2019年6月20日无法交付使用，则衣云波退还华旗公司已付的租金30万元，赔偿华旗公司投产延误损失10万元。后衣云波违约后，双方并未解除该房屋租赁合同或履行退还租金、赔偿损失的合同约定，而是签订补充协议，重新约定了达到交付使用条件的时间，并约定因衣云波延迟交付房屋造成华旗公司无法搬入设备、进行生产故而自交付房屋之日起免收华旗公司60日租金。后双方签订第二份补充协议，再次重新约定了厂房整改完成的时间，并约定了部分设备先行放置及相应租金，同时明确了若在约定时间前不能正常生产使用，华旗公司有权取消租赁，搬走设备物品，由衣云波无条件退还全部租金。上述合同系双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力。纵观案涉房屋租赁合同及两次补充协议的签订过程及协议内容，双方当事人在案涉房屋租赁合同约定的交付时间到期后，并未按照合同约定履行相应违约责任，而是以签订补充协议的方式，对于原交付期限及违约责任进行了重新约定，一审对该事实的认定并无不当，本院予以确认。据此，华旗公司要求衣云波承担最初合同约定的赔偿投产延误损失10万元，没有依据，一审未予支持，并无不当，本院予以维持。同时，第二份补充协议明确约定了若案涉厂房在约定期限前仍不能达到正常生产条件，则华旗公司有权取消租赁，搬走设备物品，衣云波无条件退还全部租金，结合协议内容，此处的“全部租金”应为华旗公司此前支付的30万元租金及该补充协议中约定的放置设备材料的租金。故衣云波要求华旗公司向其支付设备材料租金，没有依据，一审认定并无不当，本院予以维持。综上，华旗公司、衣云波的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3675元，由威海华旗复合材料有限公司负担2300元，衣云波负担1375元。本判决为终审判决。审判长  金永祥审判员  蒋 涛审判员  侯善斌二〇二〇年七月二十二日法官助理赵娟书记员唐亚敏