北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6219号上诉人（原审原告、反诉被告）：贾永刚，男，1967年4月4日出生，汉族，燕山石化热电厂职工，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王俊杰，北京市东硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张光先，男，1950年8月1日出生，汉族，北京市公安局东城分局退休干部，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张薇（张光先之女），1978年2月9日出生，住北京市东城区。原审第三人：孟凡旺，男，1952年4月10日出生，汉族，农民，住北京市房山区。上诉人贾永刚因与被上诉人张光先、原审第三人孟凡旺房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2018）京0111民初11627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。贾永刚上诉请求：撤销一审判决，改判支持我的一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费全部由张光先承担。事实和理由：1.一审判决将我方换锁一事认定为双方解除合同，与双方当事人的意思表示不符。2.京评（涉）2017第1105号价格评估报告书是基于本案所涉财物作出的，一审判决认为与本案无关联性并判决我方自担费用有失公允。﹝2018﹞建鉴字第471号能够证明房屋严重受损，构件需要进行更换，对此次鉴定支出的5万元鉴定费应当由张光先承担。3.因张光先的原因致使我的房屋受损而无法居住或出租，所产生的经济损失应当由张光先承担。4.本案诉讼费用应当由张光先承担。张光先辩称，不同意贾永刚的上诉请求。我方正常使用房屋，尽到了保管责任。火灾原因是电气线路，不能证明该电路问题是我方造成的，一审判决我方承担全部责任有失公允。我方同意一审判决，请求法院驳回上诉，维持原判。孟凡旺向本院邮寄书面说明，述称坚持一审陈述意见，本案与其无关。贾永刚向一审法院起诉请求：1.判令张光先赔偿贾永刚房屋修复（含拆除）的工程造价款82704.10元、财产损失费4200元；2.判令张光先支付房屋租金损失1万元（每年1万元，自2018年6月1日至2019年5月31日）；3.判令张光先承担司法鉴定费6.6万元；4.诉讼费由张光先承担。张光先向一审法院反诉请求：1.退还房屋租金1万元；2.返还我一个木质床和一个木质衣柜；3.退还预存电费500元；4.返还联通无线光纤猫和路由器。一审法院认定事实：经孟凡旺介绍，贾永刚与张光先于2017年5月达成房屋租赁协议，双方约定：贾永刚将位于北京市房山区韩村河镇西东村一区107号（以下简称107号）院内北房5间、临街南房5间出租给张光先用于手术后疗养，租期一年，即自2017年6月1日起至2018年5月31日止，年租金1万元。协议达成后，张光先支付了房屋租金1万元，贾永刚亦交付了院门和房门钥匙及电卡。2017年9月13日凌晨3时07分，107号院内北房东数第一间（厨房、餐厅）发生火灾，致使东侧两间平房（厨房、餐厅、卧室1）过火，其他房间有不同程度烟熏。2017年9月20日，北京市房山区公安消防支队出具房公消火认简字[2017]第87号火灾事故简易调查认定书，认定起火原因系电气线路故障所致。双方因火灾损失的赔偿事宜未能达成一致，贾永刚于2018年6月以房屋租赁合同纠纷为由向张光先主张权利。此前，贾永刚曾于2017年10月以财产损害赔偿纠纷为由起诉张光先进行索赔[案号（2017）京0111民初18957号]，张光先亦反诉贾永刚赔偿损失。该案在审理过程中，贾永刚申请对房屋受损部分进行价格评估。2017年12月22日，北京京评价格评估有限公司出具京评（涉）字2017第1105号价格评估报告书，评估结论：厨房、小卧室、客厅、大卧室、走廊、屋顶、电线、面板、玻璃及窗纱等房屋受损部分的总价值为47348元，为此贾永刚支付了评估费6000元。本院为双方送达评估报告书后，贾永刚撤回了起诉，张光先亦撤回反诉。本案在审理过程中，张光先提出管辖异议，法院经审查裁定驳回了张光先对本案管辖权提出的异议，双方对裁定均未提起上诉。为查明案件事实，法院追加孟凡旺作为第三人参加诉讼。2018年11月29日，贾永刚提出申请，请求事项：1.对107号院因火灾受损的北房五间进行结构安全鉴定；2.确定受损房屋的整体修复方案。法院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对申请事项进行评估。2019年5月24日，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具了北京建研院司鉴中心[2018]建鉴字第471号司法鉴定意见书，鉴定意见：1.涉案房屋墙体安全性评级，（1）涉案房屋卧室1、客厅、卧室2的墙体结构性能未受或仅受轻微影响，可采取提高耐久性的措施，建议进行外观修复；（2）.涉案房屋厨房、餐厅的墙体未对结构性能产生明显影响，尚不影响结构安全，应采取局部处理和外观修复措施，建议进行外观修复。2.涉案房屋木屋架安全性评级，（1）涉案房屋卧室2、客厅中的木坨、檩条、望板、椽子，以及客厅东半部分的檩条、椽子，客厅和卧室1之间的木坨，尚不显著影响承载能力，建议进行外观修复；（2）涉案房屋客厅东半部分的望板，以及卧室1和厨房、餐厅之间的木坨、檩条、望板、椽子，显著影响承载能力，建议进行更换修复。同时，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心根据对涉案房屋受损部分作出的评级，分别对房屋墙面、木屋架、吊顶、地面、木隔断、房屋窗、房屋电气部分制定了具体的修复方案。为此贾永刚支付了鉴定费5万元。2019年7月4日，贾永刚申请对107号院内北房修复（含拆除）工程造价进行评估鉴定。法院依法委托北京中兴恒信工程造价咨询有限公司对评估对象进行造价评估。2019年8月16日，北京中兴恒信工程造价咨询有限公司出具（2019）中兴鉴字8016号工程造价鉴定意见书，鉴定结论意见：房山区韩村河镇西东村一区107号院内北房的修复（含拆除）工程造价为82704.10元。为此，贾永刚支付了鉴定费1万元。庭审中，贾永刚提出2017年9月20号更换了案涉宅院的门锁，并委托孟凡旺通知张光先换锁，张光先对换锁一事表示知晓；经协商，张光先同意贾永刚返还预存电费300元；2019年12月18日，张光先从案涉宅院取回木床1个、柜子2个、被子3床、路由器和光纤猫各1个，并撤回该部分反诉请求。贾永刚提出以北京中兴恒信工程造价咨询有限公司给出的修复（含拆除）工程造价作为房屋过火受损的赔偿依据，以此前财产损害赔偿纠纷案中北京京评价格评估有限公司给出的过火房屋中可移动财产（包括木质橱柜3.6延米、暖气1组、水池1个、吸顶灯1个、吊灯1个（6火）、吊灯（8火）2个、镜子4.5㎡）的评估价作为赔偿依据。张光先提出案涉房屋不存在整体结构的安全问题，为尽量压缩诉讼成本，在鉴定前的调解过程中一度将赔偿额度提高到7万元，而对方不接受该调解意见。此后贾永刚和鉴定机构就案涉房屋结构安全及修复方案等问题协议确定鉴定费用时，未征得其本人同意，现鉴定机构出具了房屋无安全隐患的鉴定意见，故涉及受损房屋结构安全的鉴定问题产生的鉴定费用应由贾永刚自行承担。另外张光先提出北京中兴恒信工程造价咨询有限公司出具的工程造价鉴定意见书没有列明工程造价的计价方法和评估方法存在质疑，进而对工程造价结论的真实性和合法性持有异议。针对张光先对鉴定意见提出的异议，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心和北京中兴恒信工程造价咨询有限公司均作出异议回复予以说明，法院亦组织双方对异议回复函进行了质证。此外，法院通过网络进行视频连线，作出（2019）中兴鉴字8016号工程造价鉴定意见书的造价工程师上线就双方提出的问题接受了质询。一审法院认为，贾永刚与张光先达成的房屋租赁协议合法有效。有效成立的合同对缔约双方具有约束力，双方均应全面适当履行。本案中，贾永刚提供适租房屋并交付房宅钥匙，张光先支付了相应租金，租赁合同已实际履行。履行期间，出租的房屋发生火灾，为此贾永刚更换了门锁，张光先对换锁一事未提出异议，应视为双方就解除合同达成一致，换锁之日即为租赁合同解除之日。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，贾永刚向张光先交付房屋钥匙，意味着出租房屋的毁损、灭失的风险负担发生转移，故张光先应当承担房屋发生火灾而造成的实际损失。孟凡旺在案涉房屋内过夜，并不能成为其承担损害赔偿责任的正当理由，张光先提出由孟凡旺分担责任的主张，法院不予采信。张光先对鉴定机构给出的鉴定意见存在质疑，但未提供足以反驳的相反证据和理由，可以认定鉴定意见书的证明力。故贾永刚请求张光先赔偿受损房屋修复造价的诉讼请求，法院予以支持。此前诉讼中房屋受损部分的价格鉴定意见中涉及房屋本体以外的室内财产的价格评估，为减少当事人诉累，法院参考该价格鉴定意见给出的价格确定财产损失额，进而贾永光请求赔偿财产损失的诉讼请求，法院予以支持。房屋租金损失实质为预期利益，贾永刚未能佐证预期利益受到损失，故该项请求不予支持。合同解除后，对于租赁合同未履行部分折合的租金，贾永光应予退还。张光先请求退还房屋租赁费之诉讼请求的合理部分，法院予以支持。双方协商一致退还部分预存电费，法院予以确认。张光先撤回部分反诉请求，法院予以准许。关于鉴定费用的负担，此前诉讼中对房屋受损部分进行价格评估产生的鉴定费，与本案无关联性，故该鉴定费由贾永刚自担；鉴定机构给出案涉房屋不存在结构安全问题的意见，并就房屋各部分作出安全性评级，综合考虑诉讼成因及损害结果，对案涉受损房屋进行结构安全鉴定及制定修复方案产生的鉴定费用由双方分担为宜，各承担50%；鉴定机构因修复房屋给出工程造价鉴定意见而产生的鉴定费应由张光先负担。故贾永刚请求张光先承担鉴定费之诉讼请求的合理部分，法院予以支持。据此，一审法院判决：一、贾永刚与张光先于二○一七年五月达成的房屋租赁合同已于二○一七年九月二十日予以解除；二、张光先于判决生效之日起十日内赔偿贾永刚受损房屋修复费用八万二千七百零四元一角；三、张光先于判决生效之日起十日内赔偿贾永刚受损房屋的室内财产损失四千二百元；四、张光先于判决生效之日起十日内给付贾永刚鉴定费三万五千元；五、贾永刚于判决生效之日起十日内退还张光先房屋租金六千九百四十五元、预存电费三百元，两项合计七千二百四十五元；六、驳回贾永刚的其他诉讼请求；七、驳回张光先的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，各方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提交新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。本院认为，贾永刚与张光先签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。火灾发生后，贾永刚于2017年9月20日更换了107号院落的门锁，张光先遂对107号院落丧失了通过租赁协议取得的占有、使用的权利。贾永刚换锁的行为表明其已不再履行合同的主要义务，张光先对此行为亦未提出异议，应视为双方对解除合同、终止协议履行已达成了一致意见，一审法院确认双方之间的房屋租赁协议已于换锁之日解除并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行，一审法院判令贾永刚返还张光先2017年9月20日之后的预付租金6945元及未使用的预存电费300元，于法有据，应予维持。107号院落在张光先承租期间发生火灾，在没有充分证据证明火灾系贾永刚提供的房屋设施设备存在问题所致的前提下，张光先应对火灾给贾永刚造成的财产损失承担赔偿责任。张光先认可一审法院判令其承担受损房屋修复费82704.1元、室内财产损失4200元，本院对此不持异议。关于京评（涉）2017第1105号价格评估的费用，该评估为贾永刚在另案中申请，系对房屋受损部分进行的价格评估，因贾永刚认为该损失不足以弥补其修复房屋的费用遂产生本案诉讼及鉴定评估，故可认定京评（涉）2017第1105号价格评估系贾永刚因自身认识问题造成的不必要的评估，贾永刚要求张光先承担该评估的费用，缺乏依据。本案中法院参考上述评估中的一小部分数据系为了避免诉累，不能改变该评估的初始目的。﹝2018﹞建鉴字第471号司法鉴定涉及受损房屋结构安全和修复方案两个方面的内容，根据鉴定结论，大部分受损房屋不存在结构安全问题仅需外观修复，仅部分房屋木屋架影响承载能力建议更换修复，一审法院综合考虑诉讼成因及损害结果酌定该鉴定所产生的费用由双方各负担一半并无明显不妥。贾永刚要求张光先承担该鉴定的全部费用，依据不足，本院不予支持。关于工程造价评估费用的承担，双方均认可一审判决的结果，本院对此不持异议。关于贾永刚诉请的2018年6月1日至2019年5月31日期间的房屋租金损失，因贾永刚已在2017年9月20日收回了107号院落，在双方无法协商一致的情况下，贾永刚可先行对房屋进行修复再要求张光先予以赔偿，其长期搁置房屋的行为造成了损失的扩大，故无权要求张光先对此赔偿。综上所述，贾永刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3558元，由贾永刚负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 雪审 判 员  梁立君审 判 员  赵胤晨二〇二〇年七月三十日法官助理  张增彬书 记 员  张 雯