江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1882号上诉人（原审被告）：尚召巧，女，1989年6月16日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：姜夏云，宿迁市宿城区创见法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王慧，女，1976年9月9日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：姜海军，男，1976年7月11日，住江苏省宿迁市宿豫区。上诉人尚召巧因与被上诉人王慧房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初6748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人尚召巧的上诉请求为：1.请求二审法院撤销原审判决，依法改判；2.一审诉讼费用和上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：（1）原审法院认定双方解除合同的理由之一是上诉人擅自转租，实际情况是上诉人并未转租，租赁的二楼房屋由上诉人经营使用，一楼的房屋小徐发廊也是上诉人经营的，徐某只是上诉人合作经营者，被上诉人在一审中并未提供证据能够证明上诉人擅自转租，故上诉人不存在违约事实；（2）原审法院认定被上诉人解除合同的理由是上诉人擅自转租，但事实是上诉人在合同约定的时间通过微信方式支付租金，但被上诉人拒收并要求增加租金，上诉人不同意，因双方签订的租赁合同明确约定缴纳的租金，于是被上诉人以微信方式要求解除合同，该事实由上诉人与被上诉人的微信转账凭证和聊天记录可以证实；（3）由上述情况可知，上诉人达不到解除合同的条件，也就不存在违约事实，原审法院认定承担违约责任无法律依据；（4）上诉人因记错开庭时间，所以未能及时进行答辩应诉，合同解除有约定解除和法定解除两种情况，而本案中该两种情况均不存在，因此一审法院判令解除合同缺乏事实与法律依据。被上诉人王慧发表答辩意见称，同一审庭审意见。王慧向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方之间签订的《商铺租赁合同》，尚召巧搬离租用的房屋；2.判令尚召巧支付自2019年10月22日起计算至实际解除之日止的房屋租金，按每月2000元标准计算；3.判令尚召巧支付违约金5000元及损失4000元（损失即本案律师费）；4.案件诉讼费由尚召巧承担。一审法院查明事实如下：2016年10月25日，王慧（出租方、甲方）与尚召巧（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方同意将位于浦东国际花园东76号商铺在可租赁的状态下租给乙方作为经营使用；租期为5年，自2016年10月22日起至2021年10月21日止；租金前3年为每年2.4万元（2016年10月22日—2019年10月21日），后2年为2.45万元每年（2019年10月22日—2021年10月21日），每年租金均在当年9月22日前一次性付清;为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳人民币5000元作为房屋使用保证金。待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方（保证金不计算利息）；自租赁期间，乙方对于出租房屋不得以任何形式转让、转借、抵押、联营或其他有损甲方利益的行为，转租需经甲方同意后方可转租。本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除，1.租赁期届满；2.因乙方过错严重造成房屋毁损的；3.出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的；4.政府强制征收或拆除该房屋的；5.乙方延迟交付房租超过15天的。任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿5000元违约金并承担相应损失。合同签订后，尚召巧按照合同约定向王慧交付了保证金5000元。2019年5月22日，王慧发现出租给尚召巧的房屋一楼开了一家名为“小徐发廊”的理发店，并通过微信与尚召巧沟通。2019年5月26日，王慧通过微信向尚召巧表示当年房租到期后解除租赁合同，并要求尚召巧提前准备。2019年10月14日，王慧通过微信向尚召巧发送一则消息，内容：承租人你好，我们于2016年10月22日签订的房屋租赁合同，房屋位于浦东国际花园北31幢东76号总面积111.8平方，现因你拖欠房租根据合同约定时间你已违约，我方有权收回房屋并解除合同。我方正式向你发出通知，请你在本年度期满（2019年10月21日）前搬出，如期交回房屋。如你逾期未搬离我方有权自行收回房屋并清理，由此造成的损失由你方承担。特此通知。2019年11月1日，王慧向一审法院递交相关诉讼材料。一审法院另查明，“小徐发廊”开设在王慧出租给尚召巧房屋的一楼，“小徐发廊”店铺里张贴了收款码，收款人系徐某。一楼“小徐发廊”用电与二楼用电可独立计算。一审法院认为，王慧与尚召巧之间所签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应受法律保护，双方应当按照合同约定及法律规定的内容各自享有权利、履行义务。本案中，尚召巧于庭后提交案外人徐某书面说明一份，意图证实二人之间不存在转租关系，但仅凭一份情况说明而无其他证据进行佐证，证明力不足。综合王慧出租给尚召巧的房屋原开设的店铺系“金某红某养生会所”，在王慧不知情的情况下，“金某红某养生会所”一楼新开设“小徐发廊”，且“小徐发廊”经营收入的收款人系徐某，“小徐发廊”与二楼用电可独立结算等情况来看，对王慧主张尚召巧存在擅自转租的行为，一审法院予以采信。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案中，双方签订的《商铺租赁合同》中也明确约定“乙方对于出租房屋不得以任何形式转让、转借、抵押、联营或其他有损甲方利益的行为，转租需经甲方同意后方可转租”，现因尚召巧出现擅自转租的行为，王慧有权解除合同，故对王慧要求解除双方之间签订的《商铺租赁合同》的请求，一审法院予以支持。根据相关法律规定，在符合相关合同解除的条件后，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，王慧已于2019年10月14日通过微信向尚召巧发出了正式解除合同的通知，且尚召巧已收悉，故涉案合同于2019年10月14日即解除。因尚召巧占有使用该租赁房屋，其应腾空房屋并搬离，将涉案房屋交还王慧。王慧要求尚召巧按照原有租金标准2000元每月的标准支付房屋占用期间的费用，一审法院予以支持。截至一审法院判决作出之日止，涉案房屋仍处于尚召巧占用使用状态。因新型冠状病毒××疫情爆发，《宿迁市人民政府关于实施新型冠状病毒感染的××疫情一级响应措施的通告》中要求，自2020年1月26日零时起，就突发公共卫生事件实施一级响应防控措施，影剧院、歌舞游艺娱乐场所、网吧、浴室、公园、体育健身场馆等非市民日常生活必须的场所全面停止营业。2020年3月27日，宿迁市新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组发出《关于进一步放开服务企业经营的通告》，通告:除影剧院、校外培训机构、婴幼儿照护机构，全市文化娱乐、各类景点、公共洗浴……美容店等经营单位可恢复营业，无需申报备案。故疫情期间，尚召巧虽占有使用该房屋但无法正常经营，腾空房屋亦存在客观障碍，故对该期间的占有使用费用一审法院酌情减免，按照原有租金标准的60%即1200元每月的标准计算。因双方《商铺租赁合同》中约定：任何一方因违约造成终止合同的应当向对方赔偿5000元违约金并承担相应损失。本案中，王慧要求尚召巧支付违约金5000元并赔偿损失4000元，且明确指出该4000元损失系为支付本案的律师费用。首先，王慧与尚召巧之间就违约金约定的标准已经超出了王慧为本案支付的律师费；其次，王慧未举证证明因尚召巧违约行为对其造成的超出约定的违约金标准外的其他损失；第三，王慧与尚召巧之间就实现债权的费用由谁承担未作约定，故王慧要求尚召巧赔偿4000元律师费的主张一审法院不予支持，仅支持其要求尚召巧支付5000元违约金的主张。尚召巧经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其享有的相关诉讼权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认王慧与尚召巧于2016年10月25日签订的关于浦东国际花园东76号商铺的《商铺租赁合同》于2019年10月14日解除；二、尚召巧于判决生效之日起三十日内搬离浦东国际花园东76号商铺；三、尚召巧向王慧支付自2019年10月22日起至实际搬离之日止期间对上述房屋占有使用费用（自2019年10月22日起至2020年1月26日止，按照每月2000元的标准计算；自2020年1月27日起至2020年3月27日止，按照每月1200元的标准计算；自2020年3月28日起至实际搬离之日止，按照每月2000元的标准计算）；四、尚召巧于判决生效之日起十五日内支付王慧违约金5000元；五、驳回王慧其他诉讼请求。如果尚召巧未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取38元，由尚召巧负担（王慧已预交，待尚召巧履行义务时一并给付王慧）。二审中，本院组织双方当事人证据交换及听证。上诉人尚召巧提交证据如下：证据：2019年9月30日—2019年10月12日上诉人与被上诉人丈夫的微信聊天记录。证明目的：证明上诉人在合同约定的时间交付租金，因被上诉人临时增加租金导致租金未能按照期限给付，该违约的事实不是上诉方导致，是被上诉人原因，所以不存在解除合同的违约事实。对上述证据，被上诉人王慧发表质证意见如下：对该证据的真实性无异议，但是提供的聊天记录与上诉人违约没有本质上的关系。本院的认证意见为：被上诉人王慧对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。该聊天记录仅能证明上诉人与被上诉人之间就商铺租金问题未能协商一致导致上诉人延迟支付租金，与被上诉人主张上诉人因存在擅自转租行为导致违约事实之间没有关联性。本院经二审审查，对一审判决认定的事实予以确认。经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：上诉人是否存在违约行为，其与被上诉人之间的商铺租赁合同是否解除。本院认为：当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明，未提供证据证明或提供证据不足以证明事实主张的，应当承担相应的不利后果。本案中，上诉人尚召巧主张案涉商铺一楼“小徐发廊”是其自己经营，与徐某之间并不是转租关系，但其并未提供证据证明该主张，且结合被上诉人一审提供的案涉商铺二楼店铺名为“金某红某养生会所”、一楼店铺名为“小徐发廊”、“小徐发廊”经营收入的收款人系徐某、“小徐发廊”与二楼用电可独立结算等情况来看，上诉人主张其与徐某并非转租关系没有依据，本院不予支持。双方签订的《商铺租赁合同》第六条第三项明确约定：“在租赁期间，乙方对于出租房屋不得以任何形式转让、转借、抵押、联营或其他有损甲方利益的行为，转租需经甲方同意后方可转租”，现上诉人出现擅自转租的行为，违反了双方之间的合同约定。且《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，被上诉人于2019年10月14日向上诉人发出正式解除合同的通知，且上诉人已收悉，故上诉人与被上诉人之间的商铺租赁合同于2019年10月14日解除。关于上诉人主张通过2019年5月22日的微信聊天记录可以说明被上诉人是知晓上诉人与徐某合作经营的事项，被上诉人对该事项并未提出异议，且合同并未约定擅自转租作为解除合同的条件。对此，本院认为，根据一审被上诉人提供的双方间的微信聊天记录，被上诉人于2019年5月22日发现出租给上诉人的房屋一楼开了一家名为“小徐发廊”的理发店，通过微信与上诉人沟通；2019年5月26日，被上诉人通过微信向上诉人表示当年房租到期后解除租赁合同，并要求上诉人提前准备，综合以上聊天记录来看，被上诉人发现上诉人在案涉商铺一楼开设“小徐发廊”理发店后第四天向上诉人提出当年房租到期就解除合同，可以证明被上诉人对上诉人擅自转租行为已经提出异议。且《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定擅自转租是合同法定解除的情形，即使双方合同中并未约定擅自转租可以解除合同也不影响法定解除权的行使，被上诉人可以依法行使合同解除权，故对上诉人的该项主张，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人解除合同的理由是被上诉人增加租金不成拒收上诉人交付的房租，而一审法院认定是因上诉人擅自转租，对此，本院认为，被上诉人发出解除合同通知时载明上诉人拖欠房租违约，但上诉人确实存在擅自转租的情形，前述情形并不影响被上诉人行使合同法定解除权。综上，上诉人擅自转租行为构成违约，上诉人与被上诉人之间的商铺租赁合同于2019年10月14日解除。综上所述，上诉人尚召巧的上诉主张不成立，本院应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费76元，由上诉人尚召巧负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇二〇年七月三日法官助理 刘 丹书 记 员 王南淳附录相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。