贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4822号 原告：何顶聪，女，1978年12月2日出生汉族，住所地：四川省富顺县。 原告：李向兰，男，1977年5月22日出生汉族，住所地：四川省富顺县。 委托诉讼代理人：王妍（特别授权代理），执行证号：15224201311303602，系贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权代理），执行证号：15205201910146296，系贵州锐驰律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码：9152050070966631XK，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（特别授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，实习证号：230713011110736。 原告何顶聪、李向兰与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何顶聪、李向兰的委托诉讼代理人刘力铭、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的委托诉讼代理人张海威、赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何顶聪、李向兰向本院提出诉讼请求：1、判决被告在60日内向原告交付“瑞丰铭城”项目1-B8-1号商品房的不动产权证书；2、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计53858.18元（实际金额以原告已付总房款303771元为基数，按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率的1.3倍为计算标准，从2017年6月1日起计算至被告向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：原告何顶聪、李向兰与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的瑞丰铭城房号为1-B8-1的商品房一套。双方在合同第八章第二十二条约定：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。据此，被告应于2017年5月31日前向原告交付商品房转移登记的有关文书，因合同已明确约定由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，故被告应于2017年5月31日前向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告，视为被告已向原告履行了合同交付义务，但被告未在该约定时间内提交，致使原告至今未取得涉案商品房的不动产权证书。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条》、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，结合本案实际，原告已按合同约定全面履行完毕合同项下约定的义务，但被告未在约定时间内向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书，已经构成违约，应承担违约责任。故原告特依法向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉请为谢。 被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司答辩称：一、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》的实施所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由，故不应承担违约责任。另外，2020年1月20日起因新型冠状病毒××疫情的影响，致使迟延办理涉案房屋不动产登记，即便承担违约责任，该期间的违约金也应扣除。二、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填平损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付违约金，是以其能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则答辩人无支付义务。三、本案违约金约定过高，应予以调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对各类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之0.2、安顺市系每户1000元至2000元的补偿。故本案逾期办证违约金约定极高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。四、原告诉请的违约金计算终期错误：2018年11月29日涉案房屋已可办理购房业主不动产权证书，廖日期后未能办证是原告原因造成，即使承担违约责任，违约金计算终期也应截止至上述日期。1、就办证过程中各方权责问题，依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交的资料，出具办证委托书的情况下，被告只需将办证资料相关文书提交到不动产登记机关备案即履行了合同约定义务，至于提交资料后，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是：原告交清了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料、出具办证委托书，若房屋达到办证条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证上滞后的结果应由原告自行承担。3、2018年11月29日，毕节市不动产登记中心向被告出具《首次登记确认书》，同意暂缓瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记，启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》，即涉案房屋于2018年11月29日起可办理买受人《不动产权证书》，且上述商品房中已经缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关税费的买受人也已取得《不动产权证书》，本案因的原告未提供办证应由其提供的上述资料致使办证滞后，应由其自行承担，2018年11月29日后被告不应支持违约金。五、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月5日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目一期工程第1幢B单元8层1号房，房号为1-B8-1；建筑面积118.08平方米，套内建筑面积97.5平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款303771元；买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款93771元，余款210000元以银行按揭支付；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定支付购房款303771元、契税4557元、维修基金8855元，支付办证费用776元。因被告未按约定为原告办理房屋权属证书，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款，被告向原告交付了涉案房屋。但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》第二十二约定：出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。违约责任的起算时间为2017年6月1日。合同约定买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，双方已形成委托代办关系。则被告无需将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的现实必要，被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。本案庭审之日，可视为被告通知原告提交办证资料办理不动产权证，故该违约金的截止时间应为本案开庭审理之日，即2020年6月19日。对于违约金的计算标准问题。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整的答辩意见，本院予以采纳。由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率。故综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为以原告已付购房款303771元为基数，2017年6月1日至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算；2019年8月20日至2020年6月19日期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以计算。 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，因新型冠状病毒××疫情爆发之前，被告已违约，故原告要求扣除该期间违约金的抗辩意见，本院不予采纳。 综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以原告已付购房款303771元为基数，2017年6月1日至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算；2019年8月20日至2020年6月19日期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以计算。 对原告要求办理不动产权证书并交付的诉讼请求，因涉案商品房现已具备办理商品房转移登记条件，鉴于双方系委托办证关系，故原告的该请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司应于原告何顶聪、李向兰缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为原告何顶聪、李向兰办理位于碧阳大道毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目一期工程第1幢B单元8层1号（房号为1-B8-1）商品房的不动产权证书； 二被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告何顶聪、李向兰逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款303771元为基数，2017年6月1日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，2019年8月20日至2020年6月19日期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）。 三、驳回原告何顶聪、李向兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费573元（已按简易程序减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇二〇年七月十五日 书记员 何梦思