福建省宁化县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0424执异6号 案外人：阮玉香，女，1969年9月20日出生，汉族，农村居民，住福建省宁化县。 申请执行人：宁化县三益融资担保有限公司，住所地福建省宁化县翠江镇北大街17号三楼，统一社会信用代码913504247051818174。 法定代表人：吴元发，经理。 被执行人：吴香金，女，1986年5月5日出生，汉族，农村居民，住福建省宁化县。 在本院执行申请执行人宁化县三益融资担保有限公司与被执行人吴香金追偿权纠纷一案中，案外人阮玉香于2020年7月13日对本院作出的（2020）闽0424执恢312号协助执行通知书以及（2020）闽0424执恢312号之一执行裁定书查封拍卖吴香金名下的宁化县翠江镇东街路70号【房屋所有权证号：宁房权证字第××号、国有土地使用权证号：宁国用（2011）字第××号】房产的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人阮玉香称，邱加颐因拖欠阮玉香东方新城的入户门、防火门工程款，双方与项目承包人叶科增于2015年1月29日结算，邱加颐共欠阮玉香工程款734193.5元。邱加颐将案涉房产即宁化县翠江镇东街路70号【房屋所有权证号：宁房权证字第××号、国有土地使用权证号：宁国用（2011）字第××号】房产以400000元的价格抵给阮玉香，并将该房产的房产证、土地证原件交给阮玉香收执，阮玉香对该房产进行装修并入住至今。阮玉香多次催促邱加颐办理房产过户手续，邱加颐以原房主吴香金失踪及其配偶罗木发被判刑为由，未办理房产过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排出执行的，人民法院应予支持，（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。邱加颐于2012年9月24日以400000元的价格向吴香金购买取得案涉房产的所有权，于2013年6月30日以400000元的价格又将该房产抵扣工程款交易给阮玉香。阮玉香依法取得该房产并装修入住，并无过错。申请执行人宁化县三益融资担保有限公司与吴香金追偿权纠纷一案发生在房产抵扣工程款之后，因此，该房产已是阮玉香的合法财产，法院对该房产进行查封拍卖的执行行为有误，现阮玉香依法提出执行异议，要求法院中止对登记在吴香金名下的宁化县翠江镇东街路70号房产的拍卖并解除该房产的查封手续。阮玉香为此提供了其身份证、房屋所有权证、国有土地使用证、《房地产买卖协议》《协议书》《防火门购销合同》及结算证明等书面材料。 本院查明，2011年6月14日，吴香金购买了坐落于宁化县房产【房屋所有权证号：宁房权证字第××号、国有土地使用权证号：宁国用（2011）字第××号】，共有人为罗木发。2012年9月24日，吴香金与邱加颐签订了《房屋买卖协议》，约定吴香金自愿将其案涉房产以400000元的价格出售给邱加颐，并交付房产证、土地证原件以及协助邱加颐办理房产证、土地证及水电、闭路等相关配套的过户手续。协议签订后，双方并未办理房产过户手续。2013年3月22日，阮玉香与三明东方龙置业有限公司签订《防火门购销合同》，约定为宁化县东方新城安装入户防火门、管道通道防火门。同年6月30日，阮玉香与邱加颐签订了《协议书》，约定邱加颐将案涉房产以400000元的价格抵扣上述工程款项给阮玉香，并交付房产证、土地证原件以及协助阮玉香办理房产证、土地证及水电、闭路等相关配套的过户手续。因宁化县三益融资担保有限公司与吴香金追偿权纠纷一案，本院于2020年5月11日作出（2020）闽0424执恢312号协助执行通知书查封了吴香金名下的宁化县翠江镇东街路70号【房屋所有权证号：宁房权证字第××号、国有土地使用权证号：宁国用（2011）字第××号】房产，于2020年5月19日作出（2020）闽0424执恢312号之一执行裁定书裁定拍卖上述房产，现阮玉香以案涉房产已不属吴香金所有，而是阮玉香的合法财产为由向法院提出执行异议，要求中止对案涉房屋的拍卖并解除该房屋的查封手续。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排出执行的，人民法院应予支持，（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，邱加颐在与房产所有人吴香金、罗木发进行房产交易的过程中未办理过户手续，因此实际上未合法拥有该房产，其无权处分案涉房产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，被执行人将房产出售给邱加颐，邱加颐在无权处分案涉房产的情况下，直接抵扣工程款交易给阮玉香；阮玉香在明知房产所有权登记在吴香金及罗木发名下的情况下，其与邱加颐签订的《协议书》不能证实双方在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。因此，阮玉香依据《协议书》及抵扣工程款所享有的权利不能对抗本院对被执行人吴香金名下的宁化县翠江镇东街路70号【房屋所有权证号：宁房权证字第××号、国有土地使用权证号：宁国用（2011）字第××号】房产的执行，阮玉香的异议理由不成立，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定如下： 驳回阮玉香的异议请求。 本裁定送达后立即生效。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  廖国辉 审判员  **宁 审判员  张永兴 二〇二〇年七月二十七日 书记员  王雅琪 本裁定所依据的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。 执行法院审查处理执行异议，应当自收到书面异议之日起十五日内作出裁定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。