广东省深圳市龙岗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0307执异163号 案外人：毛贵云，男，汉族，1979年8月9日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司深圳红围支行，住所地：深圳市罗湖区解放路信兴广场附楼UG109、110，统一社会信用代码：91440300708562703A。 负责人：丘远平。 被执行人：冼业佳，男，汉族，1973年2月5日出生，身份证住址：广东省德庆县。 关于申请执行人中国工商银行股份有限公司深圳红围支行（以下或简称工行红围支行）与被执行人冼业佳金融借款合同纠纷一案，在执行过程中，本院于2020年5月19日作出（2020）粤0307执1253号执行裁定书，拟对被执行人冼业佳名下位于深圳市龙岗区布吉镇×××家园×栋A座14B房产【不动产证号：粤（2018）深圳市不动产权第00×××31号】（以下或简称涉案房产）进行去租约拍卖，案外人向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 案外人毛贵云提出异议称：其与被执行人于2019年1月11日签订了《深圳市房屋租赁合同书》，合同约定由其承租被执行人位于深圳市龙岗区布吉镇×××家园×栋A座14B房产【不动产证号：粤（2018）深圳市不动产权第00×××31号】，租期为2019年1月5日起至2029年1月4日止。双方签订房屋租赁合同后已前往深圳市龙岗区人民政府房屋租赁管理局进行了房屋租赁备案【登记备案号：深房租龙岗20×××85】。双方按照合同约定履行各自的义务，执行人已交付使用涉案房产，其已按照合同约定给付房租并合法使用并占有该涉案房产。现其收到法院作出的（2020）粤0307执1253号执行裁定书，除去涉案房屋之上的租赁合同予以进行拍卖。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持。其于收到法院查封公告及执行裁定书前，已合法占有使用该涉案房产。综上，其提出执行异议，请求：确认涉案房产存在租约的事实，并确认案外人毛贵云无须向涉案房产的受让人移交涉案房产的权利。 案外人毛贵云提交如下证据材料（均为复印件）：（2020）粤0307执1253号执行裁定书、（2019）深国仲裁2407号裁决书及发生法律效力证明、深圳市房屋租赁合同书及附件、房屋转租合同及附件、房屋租赁凭证、粤（2018）深圳市不动产权第00×××31号不动产权证书、个人账户对账单及电子银行业务回单。 本院经审查查明，涉案房产现登记于被执行人冼业佳名下，房屋用途为住宅，建筑面积88.54平方米；且涉案房产于2018年2月2日办理抵押登记，抵押权人为申请执行人工行红围支行。 申请执行人工行红围支行与被执行人冼业佳金融借款合同纠纷一案，深圳国际仲裁院于2019年9月16日作出（2019）深国仲裁2407号裁决书，裁决：（一）申请人与被申请人签订的《个人购房借款/担保合同》项下未偿还的借款立即到期；（二）被申请人偿还申请人贷款本金人民币2855081.94元、利息（含罚息、复利）人民币38628.34元【暂计至2019年3月22日，之后的利息（含罚息、复利）按合同约定及中国人民银行的规定计至还清之日止】；（三）被申请人补偿申请人因实现债权而产生的律师费人民币39737.10元；（四）本案仲裁费用人民币47684元，由被申请人承担。申请人已预交47684元，被申请人直接向申请人支付人民币47684元；（五）申请人对被申请人名下位于深圳市龙岗区布吉镇×××家园×栋A座14B房产【不动产证号：粤（2018）深圳市不动产权第00×××31号】享有抵押权，并有权就依法处置该房产所得价款优先受偿上述贷款本息及律师费、仲裁费。因被执行人冼业佳未履行前述生效裁决所确定的义务，申请执行人向广东省深圳市中级人民法院申请强制执行，该院立案号为（2019）粤03执4480号。后广东省深圳市中级人民法院以涉案房产在本院辖区范围内为由指定本院执行，本院立案号为（2020）粤0307执1253号。 在执行过程中，案外人毛贵云于2020年4月26日向本院提交深圳市房屋租赁合同书、抵押房产出租证明、房屋租赁凭证、房屋转租合同、租金转账凭证、银行流水等材料，称涉案房产已由其承租，后又转租给案外人余安辉，要求法院附带租约拍卖涉案房产。据案外人毛贵云提交的《深圳市房屋租赁合同书》显示，其与被执行人于2019年1月11日签订房屋租赁合同，双方约定承租的期限自2019年1月9日至2029年6月9日，并于2019年1月31日一次性给付十年租金合计12万元。但其提交的房屋租赁凭证（登记备案号：深房租龙岗20×××85）及抵押房产出租证明上显示租赁期限自2019年1月5日至2029年1月4日，且抵押房产出租证明上载明“……抵押人相关借款担保合同约定，将抵押物出租情形通知我行。我行应抵押人申请出具此证明。该房产的出租行为不构成对我行实现抵押权的任何妨碍，若抵押担保的主债权不能如约履行，我行行使抵押权是该租赁行为自动终止，租赁合同自行解除，租赁合同对抵押物的受让人不具有任何约束力”。另，房屋转租合同显示余安辉承租涉案房产的租赁期限是2019年1月18日至2021年1月17日，月租金3300元。 本院于2020年5月19日作出（2020）粤0307执1253号执行裁定书，裁定：除去被执行人冼业佳名下位于深圳市龙岗区布吉镇×××家园×栋A座14B房产【不动产证号：粤（2018）深圳市不动产权第00×××31号】的租赁合同进行拍卖，拍卖成交后，案外人毛贵云不得依据与被执行人冼业佳签订的租赁合同、案外人余安辉不得依据与案外人毛贵云签订的租赁合同继续占有涉案房产。 本院认为，本案的争议焦点是执行部门对涉案房产去租约拍卖是否合法有据。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，本案中，涉案房产于2018年2月2月办理抵押登记，本案系实现抵押权的执行案件，申请执行人对涉案房产享有抵押权。案外人毛贵云向本院提交的租赁合同，以及办理租赁备案的租赁合同、转租合同的落款时间均为2019年，均晚于抵押权登记，故依照前述规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，对处分抵押物后的受让人亦不具有约束力；利害关系人毛贵云主张之租赁关系租期长、租金一次性支付且明显低于市场价格，带租拍卖涉案房产，无疑将影响拍卖的成交率及成交价。另一方面，抵押房产出租证明是抵押权人对抵押人使用抵押物收益的意思表达，并不是对抵押权的部分放弃或限制，故该证明无论是否是申请执行人工行红围支行出具，均不会对异议审查结果产生影响。综上，案外人毛贵院的异议请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人毛贵云的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 审判长  邹东强 审判员  赵 丹 审判员  郑则川 二〇二〇年七月八日 书记员  罗啟鹏