江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终1701号上诉人（原审被告）：刘红波。委托诉讼代理人：董树林，江苏泰耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞，江苏泰耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：桑誉恒。委托诉讼代理人：黄俊华，江苏淮宁律师事务所律师。原审第三人：桑田。上诉人刘红波因与被上诉人桑誉恒、原审第三人桑田房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）0812民初188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘红波上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决适用法律存在严重错误。一、上诉人自2018年6月28日起基于房屋买卖合同有权占有涉案房屋，因此无需支付2018年9月28日至2019年4月28日期间的房租。《合同法》第一百四十条规定：“标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。”本案中，双方于2018年5月13日签订买卖合同时，涉案房屋已经为上诉人占有，因此自2018年5月13日起，涉案房屋已经交付给上诉人。《物权法》第二百四十一条规定“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同的约定；没有合同约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”本案中，上诉人依据买卖合同合法占有涉案房屋，按约支付40万元首付款后，被上诉人应在合同签订后45日内即2018年6月28日前将房屋过户。在被上诉人按约履行的情况下，上诉人应于2018年6月28日取得产权，此后产生的收益自然归上诉人所有。但是，因被上诉人恶意违约未按约履行过户义务，上诉人起诉至法院请求继续履行买卖合同，为此上诉人代为涤除抵押权，房屋得以过户。至于被上诉人未按约办理过户手续，系其单方违约行为，并不能因此改变上诉人合法占有涉案房屋的客观事实。二、被上诉人所主张的租金，实际上也是被上诉人的违约行为给上诉人造成的损失一部分。本案中，上诉人具有房屋买受人与承租人的双重身份。按合同约定，被上诉人应在2018年6月28日前办理过户登记手续，该时间节点尚在上诉人承租期之内，但因为被上诉人的恶意违约致使上诉人未能按约取得涉案房屋的所有权，给上诉人造成了损失。上诉人的损失包含2018年6月28日取得产权后的租金等收益。被上诉人桑誉恒辩称，1、房屋租赁主要依据是房屋产权证，上诉人于2019年11月8日取得房屋产权证后才可以对外出租，现被上诉人主张的是2018年9月28日至2019年4月28日之间的租金；2、上诉人提到违约造成的损失，（2019）苏0812民初6168号判决书已经生效，对上诉人主张的损失不予认可，并且也不应该获得租金。故上诉人的上诉理由不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人桑田述称，同意被上诉人的答辩意见。桑誉恒向一审法院起诉请求：1、判令被告支付房屋租金79166.7元，并自起诉之日起按同期银行贷款利率支付利息至租金给付之日止；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：淮安市清江浦区汇通商城六街1室商铺的原所有权人为原告桑誉恒。第三人桑田系原告桑誉恒父亲。2018年5月13日，原告桑誉恒与被告刘红波签订房屋买卖合同，约定原告桑誉恒将其名下位于淮安市清江浦区商铺出售给被告刘红波；房屋建筑面积20平方米，总房款80万元；被告刘红波先期预付40万元，在过户等手续完成后2日内，付清尾款40万元；双方于签署买卖合同起45日内办理过户手续。合同签订次日，被告刘红波向原告桑誉恒支付40万元。2018年6月7日，原告桑誉恒与其母亲周萍签订房屋赠与协议书，原告桑誉恒将涉案商铺赠与周萍，并将涉案房屋登记至周萍名下。次日，周萍与案外人戴树梅签订借款协议，约定周萍向戴树梅借款120万元，周萍用涉案商铺作抵押并办理了抵押登记，担保债权数额为120万元，债务履行期限为2018年6月8日至2023年6月7日。后戴树梅分次向周萍转账共计113万元。2018年6月19日，原告桑誉恒将收取的40万元退还被告刘红波。当日，被告刘红波诉至一审法院，即（2018）苏0812民初6159号案件，要求：1、原告桑誉恒继续履行2018年5月13日与其签订的房屋买卖合同，并将涉案商铺过户给被告刘红波；2、被告刘红波向戴树梅清偿周萍所欠债务后，戴树梅消除汇通商城六街1室商铺的抵押权，清偿数额为戴树梅与周萍实际发生的担保债权数额。2018年7月16日，被告刘红波又诉至一审法院要求确认原告桑誉恒与周萍签订的房屋赠与协议无效。后该案经淮安市中级人民法院终审，认为周萍在知晓涉案商铺被原告桑誉恒出售给被告刘红波的事实后仍订立赠与协议，明显存在恶意串通的故意，损害了被告刘红波的利益，遂判决确认原告桑誉恒与周萍签订的房屋赠与协议无效，该判决已生效。2019年3月26日，一审法院对（2018）苏0812民初6159号案件作出民事判决，判令原告桑誉恒及周萍协助被告刘红波办理涉案商铺的权属登记变更手续；被告刘红波向戴树梅支付120万元，戴树梅于同日协助被告刘红波解除涉案商铺的房屋抵押手续。该判决生效后，被告刘红波于2019年4月29日向戴树梅汇款120万元。2019年6月27日，被告刘红波以原告桑誉恒及周萍侵权为由诉至一审法院，即（2019）苏0812民初6168号案件，要求原告桑誉恒及周萍赔偿其2018年6月27日至2018年9月27日期间的租金12499元及前两个案件的律师费15000元。经审理认为，原、被告虽曾签订房屋买卖合同，但该合同因原告桑誉恒违约在2018年6月27日至2018年9月27日期间并未履行，因原告并无证据证明该期间租金已实际支付，且该时间段被告刘红波并未支付全部房款，尚未取得房屋所有权，被告刘红波现有证据不能证明该期间内其财产权受到侵犯，故对刘红波要求原告桑誉恒及周萍赔偿租金损失的诉请不予支付，对律师费亦未予支持。该案判决已生效。2019年11月8日，被告刘红波取得涉案商铺的所有权。一审另查明，涉案商铺由被告刘红波租赁使用已十多年，原、被告双方前期签订了租赁合同，后期没签，前期的租赁合同双方均无法提供。第三人向法庭陈述，正常情况下被告一年房租到期就会由第三人去收缴，有时双方也会协商迟一点。证人刘某,4（系被告刘红波弟弟）向法庭陈述，2017年下半年的一天，第三人向被告刘红波收租金，因被告刘红波不在门市，刘红波委托其代为支付，其遂向第三人以现金方式支付了5万元租金。庭审中，被告刘红波提交了其于2018年9月23日与第三人桑田及周萍的通话录音，证明其房租于2018年9月27日到期，第三人桑田向其索要下一年度租金。刘红波：“……我上诉二审判决还没结束呢。”桑田：“案子没结束这房租可以不付？……你问到律师，这个房租到期了付不付钱。”刘红波：“我要上诉还不一定主权是谁的。”桑田：“你到期了就应该付房租……现在这房租到期了，官司归官司，但这钱是应该付的。”刘红波：“二审判决过后房子还是你的，房租费我不会差你一分钱。……”桑田：“我跟你讲不是差一分钱，现在你的房子就到期了，27号。”……原告桑誉恒经质证认为，该通话录音不能证明被告刘红波的证明目的，被告刘红波并无证据证明2018年9月28日前一年房租已付。一审法院认为，本案原、被告虽未就涉案商铺签订书面的房屋租赁合同，但涉案商铺一直由被告刘红波承租使用，故原、被告之间形成不定期租赁关系。关于原告桑誉恒主张的2017年9月28日至2018年9月27日期间房屋租金5万元，被告刘红波则辩称该期间的租金已以现金方式向第三人桑田支付，从被告刘红波在2018年9月23日与第三人桑田及周萍的通话内容来看，第三人桑田因房租到期向被告刘红波索要租金，第三人桑田所述“现在你的房子就到期了，27号。”根据第三人与被告刘红波交涉的全过程，结合证人刘某,4的证言，应是指房租于2018年9月27日到期，第三人桑田向被告刘红波主张的应是2018年9月28日之后的租金，且在出租人在房租到期前向承租人催要下一年度租金也符合一般的交易习惯。同时，从双方发生纠纷的时间、过程及应收取房屋租金的时间点分析，2017年9月28日至2018年9月27日期间租金应当由原告在2017年9月28日之前收取，即使有所延迟，通常房东也不会轻易延迟到一年租期近届满时才催要租金，第三人桑田在庭审中也陈述，通常情况下被告一年的房租到期就会由其去收缴，而原、被告发生纠纷时间又是在2017年9月28日应收取该年度租金之后的2018年5、6月份，按常理，该年度的租金在双方发生纠纷之前即应收取完毕。另外，如果2017年9月28日至2018年9月27日的租金未收取，则原告在向被告出售房屋时也会要求被告结清该款项，且原告在2018年6月19日向被告退购房款时也会对此提出扣抵，但原告并未扣抵任何款项，而是将40万元完整退还被告，故综合通话记录、证人证言及交易习惯常理，对原告桑誉恒主张的2017年9月28日至2018年9月27日期间租金诉讼请求不予支持。关于2018年9月28日至2019年4月28日期间的租金，根据生效判决书，该时间段被告刘红波并未取得涉案商铺的所有权，且被告刘红波亦未支付全部购房款，由于原告桑誉恒与周萍的房屋赠与协议已被淮安市中级人民法院确认无效，故被告刘红波仍应向原告桑誉恒支付涉案商铺租金。原、被告一致认可涉案商铺年租金为5万元，现原告要求被告支付2018年9月28日至2019年4月28日期间的租金29166.7元，予以支持。对于被告辩称其基于合法有效的买卖合同占有房屋不应当支付租金的意见，本案房屋租赁合同权利义务系基于房屋所有权而产生，在房屋未过户及租赁合同法律关系未终结的情况下，不能免除被告支付房屋租赁费用的义务。关于原告主张的自起诉之日的利息损失，原被告在房屋买卖合同签订后，由于原告桑誉恒的违约行为导致原、被告双方诉讼的产生，从第三人与被告刘红波通话交涉的内容看，被告刘红波未支付租金系因双方关于房屋的权属等尚在诉讼中，并非恶意拖欠租金，且原告对此前诉讼的产生存在过错，故对原告的该诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告刘红波于本判决生效之日起十日内向原告桑誉恒支付租金29166.7元；二、驳回原告桑誉恒的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1779元，减半收取890元，由原告桑誉恒负担562元，被告刘红波负担328元。本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，被上诉人桑誉恒在已将涉案房屋出售给上诉人刘红波未办理过户的情形下，仍将涉案房屋赠与其母亲，并办理了抵押登记，导致涉案房屋无法在合同约定的时间内办理过户手续。被上诉人桑誉恒的恶意违约行为违背了诚实信用原则。一审法院认定上诉人刘红波已支付了2017年9月28日至2018年9月27日期间的租金，按照买卖合同约定，被上诉人桑誉恒应在2018年6月28日前办理过户登记手续，届时仍在租赁期内，如果涉案房屋按时交付，上诉人刘红波将不欠被上诉人桑誉恒租金。因被上诉人桑誉恒的恶意违约致使办理过户期限延长导致的租金损失应由被上诉人桑誉恒自行承担。一审法院判决上诉人刘红波支付被上诉人桑誉恒2018年9月28日至2019年4月28日期间的租金不符合公平原则，有违诚实信用原则，本院予以纠正。综上所述，上诉人刘红波的上诉请求成立。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初188号民事判决；二、驳回被上诉人桑誉恒的诉讼请求。一审案件受理费1779元，减半收取889.5元，二审案件受理费530元，合计1419.5元，均由被上诉人桑誉恒负担。本判决为终审判决。审 判 长  侍 刚审 判 员  许玉虎审 判 员  孙 洁二〇二〇年七月三十日法官助理  董 杰书 记 员  徐 海