四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20925号 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川博闻投资管理有限公司，住所地：成都市成华区桃林街3号。 法定代表人：谢映红，执行董事。 委托诉讼代理人：林玉良，四川恒融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李武超，四川恒融律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾浩，男，1982年8月22日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：杨劲，四川华楚律师事务所律师。 上诉人四川博闻投资管理有限公司（以下简称“博闻公司”）因与被上诉人曾浩房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初408号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 博闻公司上诉请求：一、依法撤销一审民事判决书，依法改判驳回曾浩的全部诉讼请求；二、依法改判曾浩支付租金和房屋占用损失140310元，滞纳金1527.82元，违约金42656.15元；事实和理由：一、一审法院关于案涉房屋是否可以用于餐饮的告知义务上，片面强调博闻公司的义务，对曾浩应知、应注意的义务未予提及，该事实认定违反《中华人民共和国大气污染防治法》的相关规定；二、《商铺租赁合同》的租赁用途约定不明，一审判决认定博闻公司故意隐瞒案涉房屋不能用于餐饮运营的真实情况，缺乏事实依据；三、曾浩应对其主张的告知了博闻公司租房用途为经营餐饮，且博闻公司明确表示可经营餐饮的事实承担举证责任，并应承担举证不能的不利后果；四、一审判决对欺诈事实的认定不能排除合理怀疑，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条的规定；五、曾浩以欺诈为由主张撤销合同缺乏事实和法律依据，合同合法有效，应依法履行，不能继续履行的应依法终止；六、一审判决未按照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定在撤销合同后进行过错区分。本案中，案涉房屋自2018年6月交付曾浩，到2019年6月退还，这期间按照一审判决的方法，博闻公司未收到任何租金。按照租赁合同所约定的标准，租赁损失就高达14万元。博闻公司认为一审判决撤销合同事实不清、证据不足，但是即使按照一审判决的逻辑，也应当考虑在本案租赁合同关系中曾浩的过错情形及博闻公司的损失程度。 曾浩辩称，一、博闻公司企图转嫁其过错，环评报告中禁止租赁房屋进行餐饮行业是一个重大的基本事项，作为经营内容来讲，博闻公司应当告知曾浩。博闻公司在整个签订合同的过程中隐瞒了这个重大的事实真相，已构成欺诈。博闻公司对于出租人环评报告应该清楚明白，其不告知实际上导致曾浩作出错误决定，并造成损失的产生及扩大，该损失应由博闻公司承担；二、关于博闻公司提及案涉房屋使用约定不明的问题，正因存在使用约定不明，才进一步证明博闻公司没有告知曾浩不能进行餐饮经营的重大事项，导致如今的局面和损失。且其在一审中反复提到所租赁的房屋原就存有一定烟道，也导致曾浩作出错误的经营决定，构成错误指引；三、关于博闻公司提及的合同有第三方的参与，房屋租赁合同是博闻公司与曾浩直接签订的，无论如何都不能否认博闻公司没有告知曾浩不能进行餐饮，对此重大事项进行隐瞒的客观事实，从而导致曾浩开业后被勒令停业的客观情况；四、一审法院未对鉴定费做处理，希望二审法院判令由博闻公司承担。 曾浩向一审法院起诉请求：撤销曾浩与博闻公司签订的《商铺租赁合同》，博闻公司退还全部已交房租77953.75元，退还保证金2万元，并赔偿损失23万元。 博闻公司向一审法院反诉请求：一、曾浩腾退并交还房屋；二、曾浩支付租金和房屋占用损失46770元（自2018年12月16日起按月租金15590元为标准，计算至曾浩实际腾退交还房屋之日止）；三、曾浩支付逾期付款滞纳金1527.82元；四、曾浩支付违约金42656.15元；五、诉讼费、律师费由曾浩承担。 一审法院认定事实：2018年5月15日，曾浩与博闻公司经成都优房世纪房地产营销策划有限公司居间签订一份《商铺租赁合同》，约定曾浩租赁博闻公司位于成华区，用途以曾浩营业执照核准的经营范围为准；租期五年，自2018年6月16日至2023年6月15日；第一、二年租金为140317元，每年各免三个月，每季度租金46770元，第三年租金为196434元，第四年租金为206256元，第五年租金为216569元；租金每三个月支付一次，每季度租金提前一个月支付；无故拖欠租金的，给予7天宽限期，但从第8天开始每天按实欠租金总金额加收5%滞纳金；押金2万元，签订合同时支付，合同期满或终止，曾浩交清租金、水电费、物管费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后无息退还；合同因解除原因提前终止，应当于合同终止后3日内将租赁商铺交还，拒不交还的，承担由此造成的损失；若拖欠租金15日以上，博闻公司有权终止合同，且曾浩从拖欠租金第二天起到合同期满之间租金的5%作为违约金支付给博闻公司。 合同签订当日，曾浩向成都优房世纪房地产营销策划有限公司缴纳了第一季度租金46772元及押金2万元，并向成都优房世纪房地产营销策划有限公司缴纳了装修期活动费31181元。一审审理过程中，博闻公司认可收到租金46772元及押金2万元，但表示不清楚曾浩缴纳装修期活动费31181元的事实，也未收到该笔款项。博闻公司将租赁房屋交付给曾浩，曾浩遂进场装修。2018年6月8日，曾浩注册成立“成华区港火虾卤食品店”，并在租赁商铺内以“成华区港火虾卤食品店”名义经营餐饮。在经营期间，因油烟问题被城市管理行政部门予以调查并要求予以整改。之后，曾浩得知该商铺所在的2栋商住楼不得从事餐饮服务，未再向博闻公司缴纳后续租金。 曾浩提起本案诉讼后，2019年1月10日，博闻公司向其发出《解除〈商铺租赁合同〉通知书》，以曾浩未按约定缴纳2018年12月16日至2019年3月15日租金构成违约为由，通知曾浩解除《商铺租赁合同》，并要求其腾退房屋并支付租金、结清各项费用。 一审审理中，曾浩提交证据明确其主张的损失赔偿范围及金额如下：装修损失104637元，钢结构搭建损失39000元，烟道制作22500元，支付电力增容、液晶电视2台、显示器、空调2台、烤炉、消毒柜、置物架5个+水池、冰柜2台、粉碎机、打蒜机、冰柜置物架、轨道灯、电信开网2090元（电信业务受理单载明预存2090元，返4180元按每月消费返还，返还为止）、推拉帐篷、空调扇、美的冰柜合计24286元，物业费3741.8元,电视机架338元，美团软件+打印机、收银台、电缆、超声波洗虾机、电脑、店招、酒架、电饭煲、音响、桌椅、灶台、美团推广、灭蝇灯、IP空调共计28839.5元。为及时腾退房屋避免损失扩大，曾浩在一审审理中申请对租赁房屋内的装修、钢结构及餐饮配置的价值进行鉴定。一审法院委托四川中审华泰工程咨询有限公司进行鉴定。2019年7月3日，鉴定机构作出鉴定意见，认定装修及钢结构搭建费为134667.57元（该鉴定价格包含了烟道及滑轨式双头射灯、电缆）。因餐饮配置包含在造价鉴定范围内未作价格认定。曾浩支出鉴定费7000元。 一审法院另查明，曾浩于2019年6月20日将案涉租赁商铺腾退给博闻公司。据此，博闻公司放弃腾退房屋的诉讼请求，并将房屋占用损失计算截止日期变更为2019年6月20日。曾浩尚欠四川广通物业管理有限公司物管费2478.56元、水费1173.95元、电费6631.5元。 一审法院认为，本案双方争议焦点为博闻公司未告知曾浩案涉租赁商铺不能进行餐饮经营是否构成欺诈。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。结合本案，虽《商铺租赁合同》系成都优房世纪房地产营销策划有限公司居间促成，但签订合同的当事人系曾浩及博闻公司，在签订合同时，博闻公司明知案涉商铺不能进行餐饮经营而未对曾浩告知，而在合同中约定商铺用途为“以曾浩营业执照核准的经营范围为准”，曾浩不知案涉商铺不能进行餐饮经营的情况下签订合同并注册了餐饮类营业执照，又进行餐饮经营。根据上述司法解释的规定，曾浩的错误意思表示，系博闻公司故意隐瞒真实情况所致，其行为构成欺诈。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：一方以欺诈手段，使对方违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。故曾浩主张撤销《商铺租赁合同》的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。合同撤销，博闻公司因租赁合同取得的租金46772元、押金2万元应当返还，还因其过错对曾浩产生的损失予以赔偿。《房屋租赁合同》约定：押金2万元，签订合同时支付，合同期满或终止，曾浩交清租金、水电费、物管费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后无息退还。因物管费及水电费，系曾浩在经营期间已享受第三方物业服务，并因经营需要使用了水电并产生收益，不应认定为损失，故参照合同约定应在退还押金时扣除所欠物业费、水电费10284.01元。曾浩主张租金为77953.75元，博闻公司仅认可收据中载明的租金46772元，其余31181元因系成都优房世纪房地产营销策划有限公司收到的装修期活动费31181元，博闻公司不认可该费用为租金，故对曾浩主张31181元为租金的证据不足，一审法院不予以支持。 曾浩主张的损失赔偿，根据其提供的证据及鉴定意见，一审法院认定如下：装修损失及钢结构搭建经鉴定机构鉴定价格为134667.57元，一审法院予以认可；烟道及轨道灯、电缆已包含在鉴定价格中，不再予以支持；液晶电视、显示器、空调、烤炉、消毒柜、置物架、冰柜、粉碎机、打蒜机、电信开网、推拉帐篷、空调扇、电视机架、美团软件+打印机、收银台、超声波洗虾机、电脑、店招、酒架、电饭煲、音响、桌椅、灶台、美团推广、灭蝇灯等可拆除再利用不产生损失，一审法院对曾浩对该部分主张的损失不予以支持；物业费3741.8元系第三方物业公司提供物业服务，业主已享受该服务而支出的费用，不应认定为损失，一审法院不予以支持。 合同撤销自始不发生法律效力，博闻公司主张的租金、房屋占用损失、滞纳金、违约金、律师费因系其自身过错造成，其损失应自行承担。故对博闻公司的诉讼请求不予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》用汉字数字，判决：一、撤销曾浩与博闻公司签订的《商铺租赁合同》；二、博闻公司于判决生效之日起十日内返还曾浩房租46772元、押金9715.99元；三、博闻公司于判决生效之日起十日内赔偿曾浩损失134667.57元；四、驳回曾浩本诉的其他诉讼请求；五、驳回博闻公司反诉的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6219元，减半收取3109.5元，由曾浩负担1309.5元，博闻公司负担1800元；反诉案件受理费1037元，由博闻公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另补充查明，案涉《商铺租赁合同》约定租期内的租金按175元/平方米/月计算，租金为15590元/月，2018年6月16日至2019年6月15日期间按9个月计算，免租期3个月，年租金为140317元。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 关于曾浩是否享有撤销权的问题。本案中，曾浩依对方存在欺诈行为而主张撤销。对于该撤销是否成立的问题，博闻公司提出其不构成欺诈，其认为曾浩应当知道《中华人民共和国大气污染防治法》的禁止性规定，并称曾浩在租房前实地查看了案涉房屋，故造成案涉房屋无法经营系因其未尽注意义务造成；同时，博闻公司还认为双方对于案涉房屋的租赁用途系约定不明，认定故意隐瞒缺乏依据。对此，本院认为，依《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。”之规定，构成欺诈须有欺诈的主观故意和行为，导致相对人因欺诈而陷入错误，并基于错误而为意思表示；同时，欺诈行为并不限于积极欺诈，亦包括消极欺诈之情形，即行为人应告知、能告知真实情况而故意未告知。本案中，案涉《商铺租赁合同》中系约定该商铺“用途以曾浩营业执照核准的经营范围为准”，该约定并未对从事餐饮作排除或限制性约定，应视为出租人承诺该商铺可以从事包括餐饮业在内的多种业态，而非双方对房屋用途约定不明。同时，博闻公司亦承认于2014年9月1日的环评审查批复已载明该商铺不能从事餐营业，故于双方签订合同之前，博闻公司对该商铺的用途限制应系知情，故其在明知的情况下仍作出上述约定，显属明知而不告知之情形，构成消极欺诈。一审认定欺诈成立并无不当，本院予以确认。 关于举证责任及证明标准的问题。博闻公司认为，案涉欺诈的认定应达到排除合理怀疑的证明标准。对此，本院认为，依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”之规定，但鉴于本案系消极欺诈，故应由博闻公司提交证据证实其并非基于故意而未告知，而本案中博闻公司在应知、明知的情形下并未提交足以采信的证据证实其未告知的消极行为并非基于故意。同时，作为出租人，博闻公司应对其标的物是否存在权利限制或权利瑕疵知情，而非苛求承租人承担较重的审查和注意义务。对博闻公司该上诉理由，本院不予采纳。 关于案涉合同撤销后的损害赔偿问题。依《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，租金的给付系案涉房屋占有利益的对价，基于案涉房屋的占有利益不具有可返还性，故仅能折价补偿。本案中，案涉房屋系从2018年6月16日开始计租，承租人曾浩亦认可已于计租日收到案涉房屋。但曾浩迟至2019年6月20日始腾退返还该案涉房屋，故对该期间案涉房屋的占有利益丧失所产生的损失还应区分不同期间进行考量。具体而言，曾浩应自知道或应当知道该案涉房屋不能从事餐饮经营之日起即及时将案涉房屋返还博闻公司，以防止损失扩大；同时，亦应考虑给承租人留有合理的腾退返还时间。鉴于曾浩于《起诉状》中自认其因被城管执法部门告知不能经营餐饮，并于2018年10月21日停止营业，故自该期日起应视为曾浩已确切知晓该案涉房屋不能从事餐饮经营。同时考虑到应给予曾浩必要的腾退时间，本院酌情认定该腾退合理期间为15日，故对于2018年11月5日之后的不当扩大的占有利益损失，应由曾浩承担。综上，对于2018年6月16日至2018年11月5日期间的占有利益损失，由造成案涉合同被撤销的过错方博闻公司自行承担，对于2018年11月6日至2019年6月20日期间的占有利益损失，由造成损失扩大的曾浩承担。于本案中，参照双方合同关于免租期及租金给付标准的约定，博闻公司应承担案涉合同撤销造成的部分占有利益损失55341元（15590元/月×3/4×4.733月），曾浩应承担不当扩大损失期间的占有利益损失，即88079元（15590元/月×3/4×7.533月）。对曾浩已支付租金46772元品迭后曾浩还应向博闻公司支付41307元。关于曾浩支付的押金2万元，参照双方合同约定，应当扣除物管费、水费、电费共计10284.01元后予以返还，故博闻公司应返还曾浩押金9715.99元，一审判决对该项认定正确，本院予以维持。此外，曾浩为履行合同所投入的装修及钢结构搭建费用134667.57元，亦纳入合同被撤销的损失范围一并予以认定，并由过错方博闻公司承担，一审对该项损失的认定正确，本院予以确认。另，对于博闻公司基于合同继续有效而提出的滞纳金、违约金等上诉理由，于法无据，本院不予支持。 综上，博闻公司的上诉请求部分成立，对其成立的部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2019）川0108民初408号民事判决第一项“撤销曾浩与四川博闻投资管理有限公司签订的《商铺租赁合同》”、第二项中的“四川博闻投资管理有限公司于判决生效之日起十日内返还曾浩押金9715.99元”、第三项“四川博闻投资管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿曾浩损失134667.57元”； 二、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初408号民事判决第二项中的“四川博闻投资管理有限公司于判决生效之日起十日内返还曾浩房租46772元”、第四项“驳回曾浩本诉的其他诉讼请求”、第五项“驳回四川博闻投资管理有限公司反诉的全部诉讼请求”； 三、曾浩于本判决生效之日起十日内向四川博闻投资管理有限公司赔偿房屋占有利益损失41307元； 四、驳回曾浩本诉的其他诉讼请求； 五、驳回四川博闻投资管理有限公司反诉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费10209元，由四川博闻投资管理有限公司负担8000元，由曾浩负担2209元。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年七月十三日 书记员  符 莎