浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0602民初889号 原告：绍兴市越城区荣盛废金属经营部，住所地绍兴市越城区越东路西侧公路边。 经营者：范王龙，男，1972年10月17日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：任洪燕、俞薇薇，浙江纳森律师事务所律师。 被告：绍兴市越城区东湖镇朱尉村经济合作社，住所地绍兴市越城区东湖镇朱尉村。 法定代表人：林关水。 委托诉讼代理人：章关兴，浙江秦国光律师事务所律师。 原告绍兴市越城区荣盛废金属经营部（以下简称荣盛经营部）与被告绍兴市越城区东湖镇朱尉村经济合作社（以下简称朱尉村经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理，依法由审判员戴伟章适用简易程序，于2020年3月19日公开开庭进行审理。后依法组成合议庭，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告投资人范王龙及原告委托代理人任洪燕，被告委托代理人章关兴到庭参加诉讼。本案庭外和解时间为1个月。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令越城区东湖镇朱尉村座落于首，越东路与104国道北复线接口处，东靠越东路，西靠化建公司征用地块围墙，南与永兴轿修服务部租用场地相邻，北与村民住宅小区相邻的10亩土地上建筑物的所有权归原告所有（围墙除外）；2、判令上述建筑物相应的拆迁补偿权益归原告所有，具体金额以法院调取的评估价为准（在本案审理过程中，原告明确该项诉讼请求为：判令被告将上述建筑物相应的拆迁补偿款585198元支付给 原告）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2003年9月25日，被告与案外人物资公司（以下简称物资公司）签订《场地租赁协议》一份，被告将坐落在东湖镇朱尉村靠近104国道北复线场地一块，东至越东路、南至北复线、西至绍兴市商贸国有资本经营有限公司仓库围墙、北至朱尉村村民住宅（土地面积约10亩）出租给案外人物资公司使用，租赁期限：自2003年10月1日起至2013年10月1日止共十年。协议第五条约定：因国家政策性征用，确应拆迁的应提前三个月通知案外人物资公司，拆迁赔偿、土地赔偿归被告，场内建筑物及围墙等其他设施赔偿，政策内归案外人物资公司，政策外归被告所有。十年期满后，如遇国家征用拆迁，场内建筑物围墙及土地赔偿款均归被告所有。2005年10月25日，案外人物资公司与原告投资人的父亲范中新（代表原告）签订《场地租用协议》一份，约定将上述土地中的8亩左右土地转租给原告，约定租期三年，自2005年11月1日起至2008年10月31日止，场地上的建筑物由原告自行审批建造。原告实际向案外人物资公司承租租期为8年，即至2013年10月1日止。原告承租后在该空场地上建造了8处建筑物，并由原告一直使用。2013年12月1日，原告与被告就上述场地使用权重新签订了《丰裕登场地租用合同》一份，约定将上述场地以年租金20万元价格出租给原告，约定租期五年，自2013年10月1日起至2018年9月30日止，合同到期后，原告继续承租了被告的场地，并于2018年9月28日将2018年10月1日起至2019年9月30日止的租金20万元交付给被告。2019年，上述场地在内的土地被政府征收，被告系上述场地内的土地所有权人，由被告与拆迁办办理相应的拆迁补偿事宜，现拆迁办已就该场地内土地及地上建筑物进行了评估确认，拆迁补偿款已由被告领取。现被告认为上述场地上的建筑物归被告所有，相应的拆迁权益归属被告，原告认为原告系上述场地建筑物的建造者，依法享有物权所有权，双方经协商未果，故原告诉至法院。 被告答辩称：涉案建筑物目前已经被拆迁，标的物已经不存在，故原告的第一项诉讼请求无法支持；案涉土地建筑物租赁关系为：被告于2003年9月25日将该土地出租给案外人物资公司，租期10年，自2003年10月1日起至2013年10月1日止，合同约定，10年期满后，如遇国家征用拆迁，场内建筑物、围墙及土地赔偿款均归被告所有。2005年10月25日，被告同意物资公司将其中8亩土地转租给原告，一直转租至2013年10月1日止。10年租赁期满后，自2013年10月1日起，被告与原告成立租赁关系，把土地及地上建筑物出租给原告使用，并签订租用合同，租期5年，2019年3月，被征用拆迁，案涉土地区域内共有8间违法搭建的附属建筑物，经拆迁丈量，面积共386平方米，这些建筑物在被告与原告于2013年10月1日建立租赁关系前已经存在，对应的权利应归被告所有，原告也无证据证明其诉状中陈述的建筑物系其与被告建立租赁关系期间所建造。即使按原告陈述该建筑物系2005年下半年原告向物资公司转租期间建设，依据被告与物资公司的租赁合同第五条规定，在该租赁期满后，建筑物也归被告所有，原告向物资公司转租场地，应受被告与物资公司签订的租赁合同内容的约束，被告有权向被告主张权利；虽十年期满后该租赁物没有拆迁且与被告直接形成租赁关系，但并无证据证明被告放弃上述权利，直接形成新的租赁关系的行为也并不表明被告丧失上述权利，故拆迁所取得的利益也应归被告所有。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2003年9月25日，绍兴市越城区东湖镇朱尉村村民委员会（甲方）与案外人物资公司（乙方）签订《场地租用协议》一份，约定：甲方将坐落在东湖镇朱尉村靠近104国道北复线场地一块（东至越东路、南至北复线、西至绍兴市商贸国有资本经营有限公司仓库围墙、北至朱尉村村民住宅）出租给乙方使用，土地面积约10亩，租赁期限：自2003年10月1日起至2013年10月1日止共十年；租金每年6万元；因国家政策性征用，确应拆迁的应提前三个月通知乙方，拆迁赔偿、土地赔偿归甲方，场内建筑物及围墙等其他设施赔偿，政策内归乙方所有，政策外归甲方所有。十年期满后，如遇国家征用拆迁，场内建筑物围墙及土地赔偿款均归被告所有。双方还就其他事项进行了约定。该协议签订后，双方按约履行。 2005年10月25日，案外人物资公司（甲方）与原告投资人范王龙的父亲范中新代表原告（乙方）签订《场地租用协议》一份，约定将上述土地中的8亩左右土地转租给原告，约定租期三年，自2005年11月1日起至2008年10月31日止，期满后由甲方收回；租金每年10万元；场地上临时建筑物由乙方自行审批建造，退租时在一个月内无条件自行拆除。该协议签订后，双方按约履行，并实际租赁使用至2013年9月30日止。期间，原告荣盛经营部在该租赁场地上建造了8处房屋及附属物，并浇筑了水泥地面。 2013年12月1日，被告朱尉村经济合作社（甲方）与原告荣盛经营部（乙方）就上述场地又签订了《丰裕登场地租用合同》一份，约定：甲方将上述场地以年租金20万元价格出租给乙方，租期为五年，自2013年10月1日起至2018年9月30日止，租金每年为20万元；乙方在场地租赁期间不得在租赁的场地上乱搭乱建，如确需搭建的，必须经过甲方同意，方可实施；甲方出租的场地如遇政府部门发展建设需要搬迁，甲乙双方都要无条件服从，按政策享受甲乙双方的补偿。场地租金按实结算，余额退还。合同签订后，双方按约履行。租赁期届满后，原告继续使用被告的场地，并于2018年9月28日向被告付清了2018年10月1日起至2019年9月30日止的租金20万元。 2019年3月，上述场地被政府征收，经征收部门丈量，征收时，该场地上的房屋共计有8处，合计建筑面积为386.54平方米，房屋评估价值为151040元、装修评估价值为36517元、附属物评估价值为472187元（其中包括：水泥地面积5079.45平方米，评估价值406356元；围墙633.82平方米，评估价值38029元）。以上合计价值为659744元。被告与征收部门签订安置补偿协议后，现被告自认大部分安置补偿款项已由被告领取。 另查明，被告已经支付给原告两项规费38654元、装修费36517元和机器设备迁移补偿425459元，合计500630元。 以上事实由原告提交的《场地租赁协议》2份、《丰裕登场地租用合同》1份；本院向绍兴市越城区东湖街道办事处调取的补偿清单汇总等资料1组及原、被告的庭审陈述予以证实。原告提交的证明2份，系证人证言，因证人未出庭作证，故本院对其证明效力不予确认。 本院认为：原、被告签订的《丰裕登场地租用合同》系双方在平等、自愿基础上签订，是双方的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，双方理应按照合同约定行使权利、履行义务。本案合同约定的租赁期届满后，原告继续使用租赁物，被告也未提出异议，原租赁合同继续有效。现原告支付了自2018年10月1日起至2019年9月30日止的租金，应视为双方已约定租赁期至2019年9月30日止。后租赁场地于2019年3月因政府行政征收而不能继续履行，应认定双方租赁合同于2019年3月解除，故属不可归责于双方的事由导致合同解除，双方对此均无过错。因租赁场地已经被征收，建筑物亦已被拆除，故本院对原告要求确认涉案租赁场地上的建筑物所有权归原告所有（围墙除外）的诉讼请求不予支持。现征收部门已确定原告承租的涉案场地上的建筑物等相应补偿款共计为1123857元，包括：房屋评估价值151040元、两项规费38654元、装修评估价值36517元、附属物评估价值为472187元（其中：水泥地面积5079.45平方米，评估价值406356元；围墙633.82平方米，评估价值38029元；灶、空调移机、宽带移机、化粪池、彩钢棚和井等附属物评估价值27802元）、机器设备迁移补偿425459元。因两项规费38654元、装修评估价值36517元、机器设备迁移补偿425459元已实际由原告向被告领取，围墙并非原告主张范围，故上述款项不在本案争议范围内；原告要求被告支付涉案租赁场地上建筑物（房屋、水泥地以及灶、空调移机、宽带移机、化粪池、彩钢棚、井等附属物，不包括围墙）相应的拆迁补偿款585198元，故本案的争议焦点为： 一、房屋及附属物（不包括围墙）、水泥地的建造者的认定。 就房屋及附属物，因评估清单中列明的灶、空调移机、宽带移机、化粪池、彩钢棚、井等附属物，依附房屋发生作用，明显与房屋存在关联，应属房屋整体不可分割的部分，故应与房屋一并处理认定。本案中，原告主张场地上的房屋均系其向案外人物资公司承租场地期间建造，被告则认为在出租给案外人物资公司前，场地上有二、三间小屋存在，其他房屋是案外人物资公司承租后搭建的。对此，原、被告均未能举证证实。本院认为，（一）在原、被告签订场地租赁合同前，被告与案外人物资公司关于该涉案场地签订的《场地租用协议》中并没有注明被告出租场地上已建有房屋；在该协议关于租赁期内涉及政府征收的处理条款中，约定：场内建筑物及围墙等其他设施赔偿，政策内归乙方（承租人）所有，政策外归甲方（出租人）所有，亦可推定双方在签订协议时，该场地上并无房屋等建筑物，可以排除被告系场地上房屋的建造人。现被告主张在出租给案外人物资公司前，场地上有二、三间小屋存在既无相应证据证实，亦与该《场地租用协议》内容不符，故本院不予采信；（二）后案外人物资公司与原告签订《场地租用协议》，将该场地转租给原告，在对租赁场地的描述中也没有注明被告出租场地上已建有房屋，只约定“场地上临时建筑物由乙方（转租人）自行审批建造，退租时在一个月内无条件自行拆除”，由此可以推定案外人物资公司在将该场地转租给原告时，场地上亦并无建筑物，且根据场地租赁价格，两者仅相差2万元（租赁合同的年租金为8万元，转租合同的年租金为10万元），若按被告所述除原有二、三间小屋外，其余房屋均由案外人物资公司在承租场地后自行建造，明显不符合常理，故可以排除租赁场地上的房屋由案外人物资公司所建造的事实。综上，本院认定原告认为租赁场地上的房屋及依附于房屋、与房屋使用密切相关的灶、空调、宽带、化粪池、彩钢棚、井等附属物系原告在向案外人转租该场地期间所建造或设置的主张成立。 就水泥地，本案中，原告主张场地上的水泥地均系其向案外人物资公司承租场地期间浇筑，被告则认为水泥地在原告租赁使用前即存在。对此，原、被告均未能举证证实。本院认为，虽涉案的三份场地租赁合同均没有注明关于水泥地的具体状况，但因本案涉及租赁物本身即为场地，故并不能排除在被告将场地出租给案外人物资公司前，该场地上已建有水泥地或水泥路的事实；因被告亦陈述案外人物资公司在承租期间曾“扩大”了水泥地，可以认定该场地上现有水泥地中确有部分系在出租后所浇筑；考虑到原告自2005年11月1日起长期租赁使用该场地至今，根据日常生活经验法则，原告因使用场地需要而浇筑水泥地面也属合理，综上，因涉案场地租赁合同中均未对场地上的水泥地状况和面积进行表述和约定，现也无法区分场地出租前、后水泥地及水泥路的具体面积，本院考虑本案客观实际，酌情确定案涉场地征收时水泥地丈量面积的50%系由原告在承租期间浇筑。 二、关于案涉房屋及附属物、水泥地相应补偿款归属的认定。本院认为，（一）虽被告与案外人物资公司《场地租用协议》仅约定期满后若场地遇国家征用拆迁，场内建筑物围墙及土地赔偿款均归被告所有，并未对租赁期满后场地内建筑物的权属作出明确约定，但原告自2005年11月1日起向案外人物资公司转租该场地起至2019年3月该场地被征收时止，原告一直系该场地的实际承租人和占有使用人，被告对此应属明知。被告与案外人物资公司之间的租赁期届满后，在原、被告及案外人物资公司三方未对场地上由原告出资建造的建筑物进行清点和权属确认的情况下，被告又与原告签订《丰裕登场地租用合同》，将该场地直接出租给原告。同时，被告明知案外人物资公司在租赁期内已将场地转租给原告使用及在租赁期届满后，该场地上已添置有房屋、水泥地及附属物，且上述建筑物一直由原告控制、管理和使用中，但该《丰裕登场地租用合同》租赁场地的表述仅为“四周有围墙围砖”而并没有约定场地内有现状房屋及附属物、水泥地；（二）《丰裕登场地租用合同》关于租赁期满后“如乙方没有续租，乙方应在期满前三个月内清场并归还场地”的约定没有明确“清场”是否包括了场地上的建筑物，而“甲方出租的场地如遇政府部门发展建设需要搬迁，甲乙双方都要无条件服从，按政策享受甲乙双方的补偿。场地租金按实结算，余额退还”这一约定，也并不能确定原告对场地上的建筑物不享有所有权；（三）根据合同约定，该场地在2013年的年租金价格为20万元，而2003年的年租金价格为8万元，仅增加了12万元，故考虑到场地租赁市场价格在10年间的自身上涨因素，若该场地上添置的房屋、水泥地及附属物也属被告出租的标的物范围，亦明显不符合常理；（四）在场地被征收过程中，征收部门在对该场地上房屋、水泥地及其他附属物丈量确认登记时，也明确将该部分建筑物登记在原告的名下，虽该登记不具有所有权确认效力，但按照房屋征收程序，不排除征收部门在丈量登记时曾对该建筑物权属向原、被告进行了核实。综上，根据高度盖然性原则，本院认定双方于2013年12月1日签订的《丰裕登场地租用合同》已对场地上属原告添置部分建筑物权属作出了确认，即租赁场地上现状的由原告建造的建筑物权属仍归承租人荣盛经营部所有，被告出租的租赁物仅限于场地本身而并不包括场地上已添置的房屋、水泥地及附属物建筑物，对被告认为双方在2013年12月1日《丰裕登场地租用合同》前，场地内的建筑物已经存在，对应的权利应归被告所有的主张，本院不予采信。 承租人基于对拆迁范围内其所有的建筑物权利，可基于房屋租赁合同关系向出租人主张相关权利。具体到本案中，因原告系案涉房屋及附属物、50%水泥地的出资人和建造人，在案涉租赁合同约定的租赁期限届满前，该部分建筑物的所有权当然归属承租人；只有在合同约定的租赁期限届满时，基于双方合同约定或法律规定，已形成附合的建筑物所有权才有可能转归出租人所有。案涉租赁合同约定租期至2019年9月30日届满，本案因政府拆迁导致合同无法继续履行，该合同提前解除，承租人出资部分的建筑物因未达到其预期使用目的，必然产生建筑物残值损失，因征收部门在对建筑物进行估价的基础上，已确定其相应补偿款金额，该评估价格系征收人对该部分建筑物所有权人的物权灭失进行的补偿，故在租赁合同期满前，承租人有权享有归属于其的部分。综上，结合《丰裕登场地租用合同》中“甲方出租的场地如遇政府部门发展建设需要搬迁，甲乙双方都要无条件服从，按政策享受甲乙双方的补偿。场地租金按实结算，余额退还”之约定，上述被场地内的建筑物中，房屋及附属物补偿款应当归属于建造者即原告荣盛经营部享有，根据征收部门所确定房屋及其他附属物评估价，为178848元；水泥地，按征收部门所确定水泥地评估价，原告荣盛经营部可享有50%的补偿权益，即203178元。合计为382026元。因被告系涉案场地的被征收人，且涉案场地的征收安置补偿款系由被告向征收部门领取故，故本院对原告要求被告支付该部分安置补偿款382026元的诉讼请求予以支持，对超过该金额部分诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告绍兴市越城区东湖镇朱尉村经济合作社应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市越城区荣盛废金属经营部人民币382026元。 二、驳回绍兴市越城区荣盛废金属经营部的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9652元，由原告负担3351元，被告负担6301元，应由被告负担部分款项在本判决生效后七日内日向本院付清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  戴伟章 人民陪审员  孟金虎 人民陪审员  吴来法 二〇二〇年七月二十七日 书 记 员  朱黄莹 ?