宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初3458号原告（反诉被告）：银川福锦酒店（有限公司），住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区中心巷66号。法定代表人：章丽雅，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏广君，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小青，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。原告（反诉被告）：章丽雅，女，1981年9月25日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：苏广君，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小青，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。被告（反诉原告）:田智杰，男，1974年1月11日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：李林，宁夏兴业律师事务所律师。原告（反诉被告）银川福锦酒店（有限公司）、章丽雅与被告（反诉原告）田智杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案。诉讼中，被告田智杰提出反诉，本院依法受理，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）银川福锦酒店（有限公司）、章丽雅的委托诉讼代理人苏广君、刘小青，被告（反诉原告）田智杰及其委托诉讼代理人李林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银川福锦酒店（有限公司）、章丽雅向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，立即返还租赁房屋及房屋内设施设备；2、判令被告立即支付拖欠原告租金680377.36元（从2018年10月21日至2020年4月25日）及逾期支付房屋租金的违约金314133元，合计994510.36元；3.判令被告以日租金1232.88元为标准支付从起诉之日至实际返还房屋之日的租金损失及违约金；4.判令被告立即支付房屋租赁期间拖欠的水费、电费、暖气费、电话费、物业管理费、卫生费及其他必要费用合计67819.96元及实际返还房屋期间的上述费用；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于银川市兴庆区中心巷XX号楼、X4号楼、X6号楼部分房产；位于第一层至第六层，共41间，建筑面积为1746.84平方米房屋及内部所有设施设备出租给被告，房屋用途为经营酒店，租期自2017年10月11日至2022年10月11日，每年租金为45万元，租金支付方式为每年9月11日前一次性付清下一年度的租赁费，拖欠租金累计达3个月，原告可随时终止合同并收回房屋，造成原告损失的由被告负责赔偿，并且按照欠付金额每日千分之一承担违约金。另外合同还约定房屋租赁期间产生的水、电费、暖气费、电话费、物业管理费、卫生费、房产税等费用做了明确约定，由被告承担。现被告自2018年至今拖欠原告租金及其他费用合计1062330.32元，故原告起诉至法院。田智杰辩称并提出反诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》及《酒店经营权租赁协议》；2.原告向被告返还保证金100000元；3.原告赔偿被告装修费636398元；4.原告支付被告违约金405000元（450000元×30%×3年）；5.本诉及反诉费用均由原告承担。辩称及事实和理由：对于原告解除房屋租赁合同的诉请表示同意。对原告诉请支付拖欠租金等诉请，因其诉请与事实不符，没有依据，请依法予以驳回。银川福锦酒店（有限公司）成立于2006年，成立后在涉案房屋从事酒店经营。2017年12月27日前，原告将涉案房屋出租给案外人杨文华经营，后被告经杨文华介绍向杨文华支付转让费后，并于2017年12月27日与原告签订《房屋租赁合同》及《酒店经营权租赁协议》，接手了涉案房屋的承租及酒店经营。协议约定，租赁面积为1746.84平方米，用途为酒店经营，租赁期限为5年，并同时租赁原告的酒店经营权。协议签订时，原告承诺酒店的所有手续包括营业执照、特种行业许可证、消防许可证等证件齐全合法。被告接手酒店后，因酒店经营时间较长，部分家具、设施陈旧、损坏，被告对部分家具设施进行了更换，对部分房间进行了粉刷、装修，共计花费594218元。后被告开始正常经营。2019年3月，公安机关到酒店例行检查时，在查看银川福锦酒店（有限公司）的特种行业许可证时发现，该许可证登记的建筑面积为450平方米，而实际营业面积为1746.84平方米，许可的经营面积与实际经营面积不符，公安机关口头要求被告立即整改，被告立即将上述情况通知了原告，但原告表示对此问题无法解决，让被告自己想办法解决。不久，消防部门对酒店检查时发现，涉案酒店是由两栋居民楼改造而成，有占用疏散通道、安全出口的行为，且经营面积较大，疏散通道分散、混乱，该建筑不适合做酒店使用。被告通知原告后，原告称无法解决。2019年8月28日，银川市消防救援支队向银川福锦酒店（有限公司）下达了《临时查封决定书》，将酒店查封，被告彻底无法经营。被告认为，因原告原因导致酒店无法经营，双方租赁合同目的无法实现，故应当解除合同，原告向被告赔偿相应损失。银川福锦酒店（有限公司）、章丽雅针对反诉请求辩称，同意被告第一项解除合同的反诉请求。被告提起的其他反诉请求均无事实和合同依据，请求法庭依法驳回。第一，双方合同约定，就租金及其他费用结算完毕后，原告30日内无息返还履行保证金，现被告违约，租赁费用没有结清，无权退还保证金。第二，双方约定，被告如需改变房屋的内部结构和装修及设置，需经原告书面同意，投资由被告自理。被告自称对房屋装修，未经原告同意，与原告无关。第三，被告拖欠原告租金已经构成违约，无权要求原告承担违约金。第四，双方签订的《酒店经营权租赁协议》约定，有关酒店经营的事宜（包括消防责任）由被告自主决定并承担责任。故被告承租期间，出现的消防责任与原告无关，不应由原告承担任何赔偿责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年，原告银川福锦酒店（有限公司）取得银川市兴庆区公安分局颁发的特种行业许可证，登记的法人为原告章丽雅。2017年12月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，载明，出租人为二原告，承租人为被告；租赁物情况：房屋位于兴庆区中心巷X号楼、X4号楼、XX号楼部分房产；位于第1层至第6层，共41间，建筑面积1746.84平方米，包括内部所有设施设备等；租赁用途为经营酒店；被告应于2017年12月31日前支付保证金100000元，租赁期限自2017年10月11日至2022年10月11日止，共5年，每年租赁费为45万元；被告每年的租赁费一次性付清，每年需提前一个月一次性付清下一年度的租赁费；原告保证该出租房屋产权证明真实合法有效，该房屋没有产权纠纷；但被告承租前与他人关于本房屋的酒店经营转让一事，不构成承租原告房屋的前提或条件，发生任何争议由被告与他人处理，与原告无关；被告不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先经原告书面同意，投资由被告自理；在房屋租赁期间，以下费用由被告支付，并由被告承担延期付款的违约责任：水、电费、暖气费、电话费、物业管理费、卫生费，在租赁期间，上述费用以及如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由被告支付；被告拖欠租金累计达3个月，原告有权随时终止合同并收回房屋，造成损失，由被告负责赔偿；被告拖欠房屋租金，按欠付金额每日千分之一承担违约金；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的30%作为违约金。原告章丽雅及被告田智杰在合同尾部签字捺印。同日，双方签订《酒店经营权租赁协议》一份，载明，考虑被告重新办理酒店消防等手续时间较长，为不影响被告正常经营，且原告酒店的经营手续齐全，被告提出租赁原告对酒店的经营权，原告予以同意，双方协商一致如下：1.酒店的经营权的租赁期限与《房屋租赁合同》房屋租赁期限一致；2.每年酒店经营权的年租金为0元；3.原告在2017年12月27日之前以原告名义形成的债权债务由《房屋租赁合同》第五条中的他人承担；现租赁期内形成的债权债务由被告负责，与原告无关；4.被告在租赁期内未经原告书面同意不得将酒店经营权转租、租赁、转让等……7.租赁期内，被告进行独立经营、独立核算，自负盈亏，有关酒店经营的事宜（包括但不限于对外采购、人事劳动、房间定价、工伤事故、意外、消防责任、安全保卫等），由被告自主决定并自行承担全部责任，原告不予干涉。同日，原告章丽雅向被告出具收条一张，载明收到被告履约保证金100000元。2018年4月17日，原告章丽雅出具《收条》一份，载明今收到田智杰2018年4月1日至2018年10月1日福锦酒店房租。被告分别于2018年10月19日、12月29日、2019年5月6日向原告章丽雅转账支付20万元、5万元、10万元，合计35万元。现原告认为被告欠付其租金及其他费用，将被告起诉至法院。另查明，原告向国网宁夏电力有限公司银川供电公司缴纳位于中心巷6号楼3单元4楼2019年9月电费3093.73元，10月电费500.16元，11月电费975.44元、12月电费1222.67元、2020年1月电费1472.49元、3月电费2259.06元、4月电费365.24元、5月电费460.46元，上述合计10349.25元。原告向银川平昊新能源热力有限公司缴纳仁义中心巷66号楼2-301、2-401、2-501、2-601、1-602、1-602、1-501、1-201、2-201号房屋2019-2020年采暖费43801.3元。2019年1月7日，原告支付电梯维护保养费5520元。原告向国税局缴纳2019年7月1日至2019年9月30日房产税2677.46元、城镇土地使用税455.34元，2019年10月1日至12月31日房产税2677.46元、城镇土地使用税455.34元，2020年1月1日至2020年3月31日房产税892.49元、城镇土地使用税151.78元。还查明，2009年1月15日，银川市公安消防支队作出关于福锦酒店（一方苑招待所）内部装修工程消防验收合格的《建筑工程消防验收意见书》，载明，总装修面积1177平方米，建筑层数为6层，设有2部疏散楼梯，为封闭楼梯间，疏散门为乙级防火门且向疏散方下开启，使用性质为客房。该工程设有火灾自动报警系统，室内消火栓、应急照明系统等消防设施。经我支队审查综合评定该工程消防验收合格。2019年8月27日，银川市消防救援支队向银川福锦酒店（有限公司）出具《责令限期改正通知书》，载明，发现消防安全违法行为：火灾自动报警系统停用；封闭楼梯间内设置房间。责令于2019年9月30日前整改。2019年8月28日，银川市消防救援支队向银川福锦酒店（有限公司）出具《临时查封决定书》，载明，银川福锦酒店（有限公司）火灾自动报警系统严重损坏、停用，已不具备防火功能，予以查封，查封时间自2019年8月28日至2019年9月28日。2019年9月29日，银川市消防救援支队出具《同意解除临时查封决定书》，载明，对你单位临时查封后火灾隐患整改情况进行检查，检查结果如下：该酒店因和承包经营者发生经济纠纷诉讼案件，无法正常停业，将持续停业至诉讼案件结束，向支队报备后，支队派员进行了现场检查，经核查，该场所处于停业状态。经核查，同意解除对银川福锦酒店（有限公司）的临时查封。经被告田智杰申请调查令，2020年7月10日，银川市消防救援支队出具《复函》，载明，一、《同意解除临时查封决定书》中“无法正常停业”涵义是指该场所因为诉讼原因，已主动停业；二、我支队在《临时查封决定书》所规定的临时查封期限到期前，对该场所进行了核查，发现该场所由于诉讼原因已主动停业，因此出具《同意解除临时查封决定书》，不代表该场所已消除火灾隐患达到恢复营业条件；三、《临时查封决定书》与《同意解除临时查封决定书》为对应关系，《同意解除临时查封决定书》内容说明该场所已主动停业，无必要继续实施临时查封措施，不代表该场所已消除火灾隐患具备恢复营业条件。庭审中，关于原、被告租金支付及欠付情况，原告称自2017年10月11日至2020年4月25日，被告应支付原告房租为1142877.36元，被告共计支付房租462500元，欠付租金680377.36元。被告称其2018年10月1日前的房租已经结清，2018年10月后其又向原告支付租金35万元，另外加之原告章丽雅亲友在被告处住宿消费15923元，章丽雅承诺抵顶房租，故被告共计向原告支付房租365923元。原告称其对被告所述亲友在被告处住宿消费15923元无异议，但与本案中的租金无关。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，依法成立并生效，本院予以确认。合同签订后，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。现原告以被告欠付租金为由要求解除合同，被告以合同目的无法实现为由亦提起反诉要求解除合同，双方就解除合同并无异议，故对原告要求解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。对被告要求同时解除双方签订的《酒店经营权租赁协议》的反诉请求，因该协议附属于《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》解除后其应一并解除，故本院亦予以支持。上述合同解除后，被告应当将涉案房屋及相应设施设备返还原告（被告自行添加且未形成附合的物品，应当搬离，详见附件清单）。对原告要求被告支付欠付租金680377.36元的诉讼请求，被告辩称2018年10月1日前的房租已经结清，2018年10月后其又向原告支付租金365923元，因章丽雅出具的收条中明确载明“收到田智杰2018年4月1日至2018年10月1日福锦酒店房租”，该收条虽对租金支付金额没有载明，但已明确支付租金的具体期间，可以认定被告已支付2018年4月1日至2018年10月1日期间的租金。自2018年10月2日截止起诉之日（2020年4月25日），被告应向原告支付租金为703972.6元（450000元÷365天×571天），被告分三笔共向原告支付350000元，有转账凭证为证，本院予以采信，扣减后被告应向原告支付欠付租金353972.6元（703972.6元-350000元）。对被告关于原告章丽雅亲友住宿消费15923元抵顶本案租金的辩称，原告对住宿消费予以认可，但认为与本案租金无关，被告亦未提交证据证明双方已就该费用抵顶租金达成一致意见，故本院不予抵扣。原告主张被告支付违约金314133元，被告逾期支付租金，存在违约行为，双方签订的合同约定“被告拖欠租金，按欠付金额每日千分之一承担违约金”，对该违约金约定标准是否过高问题，被告并未提出抗辩亦未提交证据证明，故本院不作调整，被告应按照日1‰支付100000元自2018年9月12日至2020年4月25日违约金59100元（100000元×0.001×591天），253972.6元自2019年9月12日至2020年4月25日违约金57397.8元（253972.6元×0.001×226天），上述违约金合计116497.8元，并按照日1‰标准支付353972.6元自2020年4月26日至本判决确定的付款之日止的违约金。被告至今未向原告返还房屋，对原告主张被告按照日1232.88元标准支付房租损失的诉请，本院予以支持，被告应按照日1232.88元（450000元÷365天）标准向原告支付自2020年4月25日至房屋实际返还之日的房屋占有使用费。对原告主张被告支付房屋占有使用期间的违约金，因合同已经解除，该期间的违约金本院不予支持。对原告主张的水费、电费、暖气费、电话费、物业管理费、卫生费及其他必要费用合计67819.96元，对原告已垫付的电费、采暖费、电梯维护保养费，被告应当返还原告，根据原告提交的票据，被告应当向原告支付电费10349.25元、采暖费43801.3元、电梯维护保养费5520元，上述合计59670.55元。对原告主张的房产税。城镇土地使用费，因该税费系税务机关针对原告作为纳税人征收，应由原告自行承担，故本院不予支持。关于被告辩称原告向其提供房屋不符合消防规定，导致其无法使用涉案房屋，原告存在违约行为，反诉要求原告支付装修费636398元及违约金405000元的反诉请求，根据房屋租赁合同法律关系的一般惯例，出租人保证房屋符合一般的消防验收即可，被告使用涉案房屋经营酒店，属于特种行业，应由承租人自行办理该行业的消防验收。双方虽签订《酒店经营权租赁协议》，但该合同中约定，“有关酒店经营的事宜（包括但不限于消防责任等），由被告自主决定并自行承担全部责任”。原告已于2009年取得福锦酒店（一方苑招待所）内部装修工程消防验收合格的《建筑工程消防验收意见书》，2010年取得特许经营许可证。且根据银川市公安消防支队出具的《责令限期改正通知书》及《临时查封决定书》，涉案房屋消防存在“火灾自动报警系统停用、封闭楼梯间内设置房间”及“火灾自动报警系统严重损坏、停用，已不具备防火功能”的问题。原告于2017年将涉案房屋出租并交付给被告，被告经营使用涉案房屋至今，且在使用过程中存在消防设施设备使用不规范、火灾自动报警系统需要维护或更换的问题，应由被告自行负责涉案房屋消防设施的维护更换事宜，故对被告的上述反诉请求，本院不予支持。对被告要求原告返还押金100000的反诉请求，双方合同约定保证金“就租金、其他费用结算完毕后，原告在30日内无息返还”，现该合同已解除，原告应当将押金返还被告，故对被告的该项反诉请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）银川福锦酒店（有限公司）、章丽雅与被告（反诉原告）田智杰签订的《房屋租赁合同》、《酒店经营权租赁协议》；二、被告（反诉原告）田智杰于本判决生效之日起十日内将位于银川市兴庆区中心巷6号楼、34号楼、66号楼房屋及房屋内设施设备返还给原告（反诉被告）银川福锦酒店（有限公司）、章丽雅（被告自行添加且未形成附合的物品，应当搬离，详见附件清单）；三、被告（反诉原告）田智杰于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）银川福锦酒店（有限公司）、章丽雅租金353972.6元、违约金116497.8元，按照日1‰标准支付353972.6元自2020年4月26日至本判决确定的付款之日止的违约金，并按照日1232.88元标准支付2020年4月25日至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费；四、被告（反诉原告）田智杰于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）银川福锦酒店（有限公司）、章丽雅支付电费10349.25元、采暖费43801.3元、电梯维护保养费5520元，以上合计59670.55元；五、驳回原告（反诉被告）银川福锦酒店（有限公司）、章丽雅的其他诉讼请求；六、原告（反诉被告）银川福锦酒店（有限公司）、章丽雅于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）田智杰押金100000元；七、驳回被告（反诉原告）田智杰的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7180元，由原告（反诉被告）银川福锦酒店（有限公司）、章丽雅负担3547元，由被告（反诉原告）田智杰负担3633元；反诉案件受理费7536元，由原告（反诉被告）银川福锦酒店（有限公司）、章丽雅负担660元，由被告（反诉原告）田智杰负担6876元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张志华 二○二〇年七月二十七日（法官助理 赵 慧书记员 林 敏附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为办理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。附件：被告新添置物品清单产品名称规格数量组合柜2.4cm*500cm*750cm