河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8334号上诉人（原审被告）：郑州市二七城乡更新建设开发有限公司，住所地郑州市二七区嵩山南路南三环169号黄岗寺综合办公楼8层809号。法定代表人：孙毅，总经理。委托诉讼代理人：张丹，该公司员工。委托诉讼代理人：杨正兴，河南豫威律师事务所律所。被上诉人（原审原告）：郑州八方物业管理有限公司，住所地郑州市西站路26号。法定代表人：牟志广，总经理。委托诉讼代理人：蒋鸿斌，河南辰初律师事务所律师。原审被告：郑州市二七区侯寨滨河花园社区合村并城项目指挥部，住所地郑州市二七区郑密路与侯尖路交叉口向南100米。负责人：禹欣，指挥长。委托诉讼代理人：朱猛，河南千业律所事务所律师。委托诉讼代理人：连灿，侯寨乡人民政府工作人员。上诉人郑州市二七城乡更新建设开发有限公司(以下简称更新公司)因与被上诉人郑州八方物业管理有限公司（以下简称八方物业公司)及原审被告郑州市二七区侯寨滨河花园社区合村并城项目指挥部（以下简称滨河项目指挥部)物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民再89号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。更新公司上诉请求：1、依法撤销（2019）豫0103民再89号判决书；2、依法改判上诉人更新公司支付被上诉人八方物业公司在2018年1月25日到2018年8月、9日期间的实际管理成本开支费用。3、判令本案的诉讼费用由被上诉人八方物业公司承担。事实与理由：一、滨河项目指挥部作为发包人制定的招标文件，设定的权利义务不应当由上诉人更新公司承担。2017年12月26日原审被告滨河项目指挥部公开招标郑州市二七区侯寨滨河花园社区一期a区物业管理外包项目，被上诉人八方物业公司报名投标并中标，滨河项目指挥部和八方物业公司作为招投标的主体，双方设定的权利义务让更新公司承担，是没有法律依据的。二、八方物业公司不履行物业服务职责或者履行义务有重大瑕疵，更新公司应当按照八方物业公司实际的管理成本开支为标准支付费用。八方物业公司接管小区物业后，拒不履行中标文件规定的义务。从业主入住直到诉讼发生，在物业安保服务、公共秩序维护、绿化养护、卫生清洁、垃圾清运、设施设备的日常养护及年检、客户服务、会务服务、车位管理等服务方面，根本不予履行义务或者履行义务有重大瑕疵，给上诉人更新公司造成经济损失。更新公司不应当按照物业服务费用标准的70％支付，应当按照八方物业公司实际的管理成本开支为标准支付费用。三、一审判决认定被上诉人八方物业公司提供的物业服务期间不正确。2018年8、9月份，涉案小区房屋先后交付，业主陆续入住。被上诉人八方物业公司于2018年8月、9日开始和桐树洼村、麦秸垛沟村、张李炯村、三李村签订物业服务合同。根据《物业管理条例》规定，八方物业公司已经和业主签订《物业服务合同》，物业服务费用应当向业主收取，更新公司没有法律义务承担此后的物业服务费用。因此，即便上诉人更新公司承担物业服务费用，也应该承担2018年1月25日到2018年8月、9日期间的物业服务费用。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，判处结果错误。为此，上诉人向贵院提起上诉，希冀得到公正之裁判。另补充，一审判决对上诉人提出要求被上诉人八方物业公司返还垫付的电费，以及赔偿给上诉人造成经济损失的诉讼请求于法有据，有事实根据，也有相关的合同依据，应当予以支持。而一审法院对此并未支持，应当予以纠正。被上诉人八方物业公司辩称:一审法院的判决认定事实清楚，确认证据真实合法，适用法律正确判决正确。上诉人在原一审判决后未在法定的期间内提出上诉，说明上诉人认可原一审的判决结果。但当被上诉人申请执行上诉人财产时，上诉人提出了再审的请求，河南省郑州市二七区人民法院作出了本案的再审裁定。经再审，河南省郑州市二七区人民法院再次确认被上诉人八方物业公司的诉求是合法的，上诉人应当履行支付义务。上诉人提出的上诉请求没有证据支持，应予驳回。上诉人的第二项请求没有合同约定于法无据，被上诉人是独立的企业法人，享有自主经营的权利，双方是合同关系不是上下级关系。被上诉人八方物业公司与四个村民组签订的物业服务合同的服务期限是从2019年1月1日到2019年12月31日止。被上诉人向上诉人追要的是前期空置房的物业服务费，起止时间是从2018年1月25日到2018年9月30日止，而且是按约定的70％的标准计算的。上诉人的上诉状中也承认他们应该承担该期间的物业费。根据《物权法》《郑州市物业管理条例》的规定。上诉人是建设单位应当承担前期空置房物业的全部费用。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告滨河项目指挥部述称：滨河项目指挥部既非前期物业合同的签订主体，同时也不是涉案小区的建设单位，不应当承担物业费等费用。一审法院对此认定事实清楚，适用法律正确。针对上诉人的其他上诉请求滨河项目指挥部不发表意见。八方物业公司向一审法院起诉请求：1.滨河项目指挥部、更新公司支付郑州市二七区侯寨滨河花园社区一期A区2018年1月24日至2018年9月30日期间空置房的前期物业服务费1548252.88元；2.滨河项目指挥部、更新公司支付利息（以1548252.88元为基数，按银行同期贷款利率从原审原告起诉之日起计算至实际付清本金止）；3.诉讼费用由滨河项目指挥部、更新公司承担。一审法院原审认定事实：2017年，滨河项目指挥部以招标人的身份委托河南腾飞工程造价咨询有限公司，对郑州市二七区侯寨滨河花园社区一期A区物业管理外包项目进行公开招标。八方物业公司参与该项目的投标。2017年12月26日，河南腾飞工程造价咨询有限公司对郑州市二七区侯寨滨河花园社区一期A区物业管理外包项目进行公开开标。滨河项目指挥部根据评标委员会评审和出具的评标报告，经复核确定八方物业公司为该项目中标人，并于2017年12月29日作出招标编号为腾飞咨询-20171102的中标通知书并送达八方物业公司。中标通知书载明，根据评标委员会详细评审并出具的评标报告，招标人复核确定你单位为该项目中标人。你单位收到中标通知书后，须按招标人要求签订合同。该招标通知书还载明：服务期限一年，项目总标价每月每平方米1.23元。在该中标项目的实际履行中，八方物业公司于2018年1月24日就中标项目与更新公司对接了进场事宜，接管了涉案项目的前期物业管理，配合更新公司进行了项目查验。后因涉案项目2018年1月24日至2018年9月30日期间的物业服务费问题，双方引发纠纷且协商无果，八方物业公司诉至该院。原审另查明：1.二七政会纪[2012]29号郑州市二七区人民政府关于侯寨乡滨河花园（合村并城）项目公众进展情况汇报会议纪要和二七政会纪[2014]24号郑州市二七区人民政府2014年第一次土地规划周例会会议纪要均载明，更新公司为涉案项目的开发主体。2.河南腾飞工程造价咨询有限公司2017年11月份的招标文件显示，滨河花园社区安置区A地块使用面积99.92亩，共8栋楼，2000套安置房，总面积约21万㎡，该招标文件第三章第四条第6项载明，空置房物业管理服务费的标准按国家有关规定执行，按住宅房70％收取。3.2019年1月28日，滨河项目指挥部向八方物业公司支付了涉案项目2018年10月1日到2018年12月31日三个月期间的前期物业服务费。4.涉案地块总建筑面积294491.01平方米，住宅总建筑面积217524.58平方米，主体完工时间为2016年1月，主体验收合格。5.八方物业公司以乙方的名义分别于2018年1月24日和2018年1月25日和郑州祥宇置业有限公司（甲方）签订了滨河花园便民服务中心物业部分移交协议书和与和滨河花园便民服务中心物业部分移交补充说明，将面积为1468平方米的滨河花园便民服务中心用于物业服务。滨河项目指挥部在上述该移交协议书上签章。一审法院原审认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案八方物业公司就中标的郑州市二七区侯寨滨河花园社区一期A区物业管理项目虽未签订服务合同，但八方物业公司于2018年1月24日与项目的开发主体更新公司的进场事宜进行了对接，接管了涉案项目的前期物业管理，并按照招标文件载明的内容履行了义务，提供了相应的物业服务，应取得相应对价的报酬。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。故作为涉案项目的开发主体，更新公司应支付八方物业公司的物业服务费，其数额可结合八方物业公司2018年1月24日至2018年9月30日提供物业服务的期间和217524.58平方米的空置房屋面积，并参照招标文件第三章第四条第6项中空置房物业管理服务费按住宅房70％收取的规定，计算为1547568.79元（1.23元/平方米/月×0.7×8个月×217524.58平方米＋1.23元/平方米/月×0.7×12个月÷365天×8×217524.58平方米）。因开发主体不明问题未支付八方物业公司的物业费，且八方物业公司也未签订合同对物业费的迟延支付问题作出约定。故对八方物业公司要求被告支付利息的诉讼请求，不予支持。八方物业公司要求滨河项目指挥部支付物业费，其出示的证据虽显示滨河项目指挥部以招标人的身份委托河南腾飞工程造价咨询有限公司对涉案项目进行了公开招标，但尚无充分证据证明滨河项目指挥部为涉案项目的开发主体，不能否认更新公司为涉案项目开发主体的事实。故对八方物业公司要求滨河项目指挥部支付物业服务费的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国招投标法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，并参照《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：一、更新公司于本判决生效之日起十日内支付八方物业公司2018年1月24日至2018年9月30日期间的物业服务费1547568.79元；二、驳回八方物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9327元，由郑州市二七城乡更新建设开发有限公司负担。一审法院再审认定事实：再审期间，当事人围绕再审请求依法提交了证据，该院公开开庭进行了审理，再审查明的事实与原审认定的事实基本一致。另，更新公司再审中认可八方物业公司于2018年1月25日与滨河项目指挥部签订协议并正式接管小区物业。再审中，更新公司要求八方物业公司返还垫付的物业费用并赔偿相应损失共计2048805.54元及利息（从2018年7月20日起至判决生效之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算）。对此，八方物业公司称，绿化养护工作在树木保护期内，由施工单位负责，八方物业公司不负责。地下车库未启用是更新公司的责任，八方物业公司没有收取地下车库的管理费用，八方物业公司没有责任。更新公司提供的内部财务账与八方物业公司无关。更新公司委托八方物业公司施工的工程，更新公司已按合同向八方物业公司支付了工程款，双方均无异议。电梯维修费用，一是在保修期内，二是更新公司用财政资金支付，八方物业公司不应负责。电梯工程修复造价单真实性、关联性无法核实，且没有造价时间，不合法，八方物业公司也不知情。物业置办费，双方有协议约定，物业公司的办公用品费用支出是由更新公司出的，所有权归更新公司，八方物业公司只有使用权，让八方物业承担此项费用没有依据。电费问题，更新公司出了一部分电费，但是如何承担双方没有约定。塑胶地板没有交接，八方物业公司不负责。电梯事件已有电梯公司与当事人解决，与八方物业公司没有关系。更新公司出售小区车位，自己收钱，与八方物业公司无关。综上，更新公司作为建设单位，应当向八方物业公司支付物业费，原审判决认定案件事实清楚，确认证据合法，判决正确，再审应驳回更新公司的反诉，维持原判。一审法院再审认为，民事主体从事民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，滨河项目指挥部公开招标郑州市二七区侯寨滨河花园社区一期A区物业管理外包项目，2017年12月29日，该指挥部向八方物业公司制发《中标通知书》，2018年1月25日，八方物业公司正式接管涉案小区物业并开始提供相应的物业服务。2018年8、9月份，涉案小区房屋先后交付，业主陆续入住。结合上述事实，根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定，因更新公司系涉案小区的建设单位，故更新公司应向八方物业公司支付2018年1月25日至2018年9月30日期间的物业服务费用。但是，原审对涉案物业服务费用计算有误，应计算为1541411.36元（1.23元/平方米/月×0.7×8个月×217524.58平方米＋1.23元/平方米/月×0.7×12个月÷365天×7天×217524.58平方米）。原审驳回八方物业公司的其他诉讼请求，合理有据，并无不妥，应予维持。关于更新公司要求八方物业公司返还垫付的物业费用并赔偿相应损失问题，八方物业公司对此不予认可并辩称更新公司的该请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回，法庭认为，更新公司的该诉求不成立，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条、第四百零七条的规定，判决如下：一、撤销该院（2019）豫0103民初7790号民事判决；二、郑州市二七城乡更新建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内向郑州八方物业管理有限公司支付2018年1月25日至2018年9月30日期间的物业服务费1541411.36元；三、驳回郑州八方物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18654元，原审原告郑州八方物业管理有限公司负担83元，原审被告郑州市二七城乡更新建设开发有限公司负担18571元。二审期间，各方当事人均未向法庭提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人订立合同,可以采取要约、承诺方式或者其他方式。本案中，滨河项目指挥部通过公开招标方式选定了八方物业公司为郑州市二七区侯寨滨河花园社区一期A区物业管理的服务单位。2018年1月25日，八方物业公司与更新公司对接后接管了案涉小区的物业，并开始提供相应的物业服务，更新公司并未对八方物业公司作为一方合同主体提出异议，且更新公司系案涉小区的建设单位，故八方物业公司有权按照招投标文件的取费标准要求更新公司支付物业服务费用。更新公司认为八方物业公司不履行物业服务职责或履行义务有重大瑕疵，导致更新公司为其垫付大量电费等款项以及给更新公司造成经济损失，属于独立的诉讼请求，以此为由抗辩主张减少物业服务费，本院不予支持，更新公司可以另行主张。由于案涉小区房屋于2018年8、9月份先后交付业主，因此，一审认定八方物业公司支付2018年1月25日至2018年9月30日期间的物业服务费用，并无不当。综上所述，更新公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18654元，由上诉人郑州市二七城乡更新建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年七月二十七日书记员 田宇恒