山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3005号 上诉人（原审原告）：张树青，男，1965年5月1日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：孙连京，山东圣君怀律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈东，男，1983年1月18日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：葛萍萍，上海丰兆律师事务所律师。 原审第三人：泰安市泰山区泰前街道岱道庵社区居民委员会。 法定代表人：张代新，该居委会主任。 委托诉讼代理人：杨兴华，泰安泰山泰前法律服务所法律工作者。 原审第三人：刘子明，男，1986年2月24日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：葛萍萍，上海丰兆律师事务所律师。 上诉人张树青因与被上诉人陈东、原审第三人泰安市泰山区泰前街道岱道庵社区居民委员会（以下简称岱道庵社区）、刘子明房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（以下简称一审法院）（2019）鲁0902民初2826号（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张树青上诉请求：撤销一审判决，支持张树青的一审诉讼请求。事实与理由：1.一审判决未对张树青与陈东之间的涉案房屋作出明确认定，却径行认定陈东有权出租，而张树青无权主张“陈东无权出租涉案房屋”。现有证据足以证明，涉案房屋只是“23号楼一楼沿街前后门头房两间”，该两间房屋不包括在刘子铭与村委的租赁合同中，因而陈东自刘子明处获得的就该房屋的所谓出租权是不存在的，其无权向张树青出租涉案争议房屋。张树青基于证据，主张陈东就涉案房屋无租赁权从而也没有出租权，是法律赋予的正当权利。2.一审判决在合同效力认定、证据采信等方面，违反法律规定。合同效力直接关乎当事人的权利与义务能否得到支持或实现，民事审判中对涉案合同效力作出确认是基本的程序。一审判决撇开法律及司法解释，在未对涉案合同效力予以明确前提下，直接作出对张树青一审主张不予支持的裁决，明显不当。另一方面，一审判决割裂整个证据链条，仅依据某个单个证据对相关事实予以确认或不确认，违反民事诉讼基本证据规则。本案，就涉案房屋问题，有房屋所有权人的当庭确认，有各方合同中的明确界定，有相关证人证言及其他证据的相互补充及印证，但一审判决对此概不予采信，令人费解。3.一审判决对张树青的证人出庭作证申请予以驳回，剥夺了当事人诉讼权利，影响了案件事实的查明，程序违法明显。综上，鉴于一审判决的错误，请二审法院依法予以纠正。 陈东辩称，张树青与陈东的租赁合同已于2019年6月1日到期并终止，张树青已实际按约支付租金，合同已履行完毕，且不存在无效之情形，退一步讲假设合同无效该房屋自2016年6月1日至2019年6月1日一直由张树青占有使用，张树青也应该支付房屋使用费，故请求二审法院依法驳回上诉请求。 岱道庵社区述称，岱道庵社区曾经与张树青之间签订的租赁合同合法有效，合同期满后岱道庵社区与张树青并没有解除该合同的租赁关系，根据法律的相关规定，未解除租赁合同应该依照原合同的约定履行租赁合同，租赁期限视为短期也就是半年以下租赁期限的合同，因此岱道庵社区收取张树青的租金合法有效。 刘子明述称，同意陈东的答辩意见，刘子明与岱道庵社区之间书面的租赁合同到期后，双方仍在继续履行原合同，刘子明取得的租赁权合法有效，张树青与陈东之间的合同关系与刘子明无关。 张树青向一审法院起诉请求：1.确认张树青、陈东签订的《租赁合同》无效；2.判令陈东返还租赁费165000元，赔偿损失20000元；3.案件受理费等诉讼费用由陈东承担。 一审法院认定事实：岱道庵社区回迁楼23号楼一楼有四间门头房，岱道庵社区在该四间门头房两侧各加盖一间门头房，并称之为23号楼前后门头房。2008年3月28日，岱道庵社区与案外人林广民签订租赁合同，将“23号楼门头房”租赁给林广民使用，年租金90000元，合同载明租赁期限6年，自2009年4月30日至2015年4月29日。2011年6月1日，岱道庵社区与张树青签订租赁合同一份，约定岱道庵社区将“岱道庵回迁23#楼前后门头土地及房屋”出租给张树青，年租金55000元，租赁期限5年，自2011年6月1日至2016年6月1日，租金应当提前预付，签订合同预付一年租金，以后租金应当提前30日预付。2016年7月1日，岱道庵社区与刘子明签订租赁合同一份，约定岱道庵社区将“23号楼一楼沿街门头房一宗”租赁给刘子明，每年租金200000元，租赁期限4年，自2016年7月1日至2020年6月30日，租金应当提前预付，签订合同当日承租人一次性预付一年租金，以后每年租金应当提前30日预付。合同签订后，刘子明按照约定向岱道庵社区交纳了租金。2016年6月1日，刘子明与陈东签订租赁合同一份，约定刘子明将“23号楼一楼沿街前后门头房两间”租赁给陈东，年租金27500元，期限4年，自2016年6月1日至2020年6月1日；租金应当提前预付，签订合同当日承租人一次性预付两年租金，以后每年租金应当提前30日预付。合同签订后，陈东按照约定向刘子明交纳了租金。2016年6月1日，张树青与陈东签订租赁合同一份，约定陈东将“23号楼一楼沿街前后门头房两间”租赁给张树青，年租金55000元，租赁期限三年，自2016年6月1日至2019年6月1日，租金应当提前预付，签订合同当日承租人一次性预付两年租金，以后每年租金应当提前30日预付。2016年6月1日，张树青支付陈东租金110000元，陈东向张树青出具收到条一份，载明“今收到村建23号楼前后门头租金壹拾壹万元整。”2018年6月24日，张树青向陈东支付租金55000元，陈东向张树青出具收到条一份。2017年4月26日，岱道庵社区收取张树青45833元，并向张树青出具收款收据一份，载明收款项目为“租赁费（至2017年3月31日）”。2017年9月20日，张树青与岱道庵社区签订借款协议一份，约定岱道庵社区向张树青借款64167元用于发放2017年三季度老年金及工资。2017年9月22日，岱道庵社区收取张树青64167元，并向张树青出具收款收据一份，载明收款项目为“借款”。2019年1月17日，岱道庵社区向张树青送达通知一份，内容为“我社区2019年1月17日经两委研究决定：向你借款2018年6月1日至2019年5月31日的租赁费82500，于2019年1月28日之前交社区。”2019年1月24日，岱道庵社区收取张树青82500元，并向张树青出具收款收据一份，收款项目为“借款（18.6.1-19.5.31）”。张树青及岱道庵社区均主张以上款项实为张树青向岱道庵社区支付涉案房屋的租金。2019年6月26日，陈东向张树青发送短信，主要内容为：“张树青，我是陈东，租赁合同已经到期，请于2019年7月1日将房屋腾空，与我办理交接手续。因房屋自用不再外租，请支付我2019年6月1日到交接日租金。”张树青表示其主张合同无效的法律依据为最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，以及《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第（一）项；事实依据为岱道庵社区与刘子明之间的合同不包括涉案争议的门头房，刘子明无权出租，刘子明与陈东之间的租赁合同无效，故此陈东与张树青之间的合同亦无效。且陈东虚构了自己有出租权的事实，涉嫌以欺诈手段非法租赁，合同当然无效。 一审法院认为，依据张树青的主张，本案争议焦点为：1.张树青与陈东签订的租赁合同是否无效；2.陈东是否有权出租涉案房屋。关于张树青与陈东签订的租赁合同的效力问题，因合同约定租赁期限为自2016年6月1日至2019年6月1日，张树青于2019年5月21日提起本案诉讼，即张树青系在合同即将履行完毕时主张合同无效。此时，不论合同是否有效，在陈东有权出租涉案房屋的情况下，张树青都应当向陈东支付其使用涉案房屋期间的租金或占有使用费，张树青依据合同无效要求陈东返还已付租金的主张都不应得到支持。故此该争议焦点的实质亦为一审法院归纳的第2项争议焦点，即陈东是否有权出租涉案房屋。关于陈东是否有权出租涉案房屋。陈东出租涉案房屋的权利依据为其与刘子明签订的租赁合同，刘子明出租涉案房屋的权利依据为其与岱道庵社区签订的租赁合同。刘子明与岱道庵社区对双方合同的租赁物范围有不同认识。刘子明主张合同约定的“23号楼一楼沿街门头房一宗”系包括了涉案两间门头房在内的全部门头房，岱道庵社区主张仅包括其中的四间门头房。刘子明和岱道庵社区不具备本案张树青、陈东主体资格，仅系本案无独立请求权第三人，对双方的争议在本案中不宜处理，故对刘子明与岱道庵社区所签订的租赁合同中约定的租赁物范围一审法院不予认定。作为出租人的岱道庵社区未对刘子明向陈东出租涉案两间门头房的事实提出异议并主张权利，在此前提下，张树青无权主张陈东无权出租涉案房屋。张树青在其与岱道庵社区的租赁合同到期日当天与陈东就涉案房屋签订租赁合同，并依据该合同向陈东交纳了租金，此行为系张树青自愿行为，张树青亦未举证证实存在欺诈、胁迫等情形，不能否认系其真实意思表示。张树青在其与岱道庵社区的租赁合同于2016年6月1日到期之后未继续按照约定向岱道庵社区交纳租金，而是于次年2017年4月26日、2017年9月22日及2019年1月24日分三次向岱道庵社区交纳款项，交纳事由、时间及金额与张树青主张的租金均不符，张树青未对其所作出的解释提交确实充分的证据证明其真实性，解释其合理性。故此，对张树青的主张一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回张树青的诉讼请求。案件受理费1800元，由张树青负担。 二审中，张树青主张其于2019年1月向泰安市公安局泰山区分局提出刑事控告，举报张东对其进行诈骗，并主张公安机关以涉案争议没发现犯罪事实为由不予立案。另，岱道庵社区认可案涉门头房未取得建设工程规划许可证。 经审理查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、张树青与陈东2016年6月1日签订的租赁合同是否无效；二、陈东是否应返还张树青租赁费并赔偿损失。 关于第一个焦点，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，岱道庵社区作为案涉门头房的初始出租人，认可案涉门头房未取得建设工程规划许可证，基于上述司法解释规定，陈东将案涉门头房出租给张树青，应认定双方2016年6月1日签订的租赁合同无效。 关于第二个焦点，刘子明系基于与岱道庵社区签订的租赁合同而对案涉门头房进行占有，且从刘子明提交的加盖岱道庵社区公章的《泰安市市场主体住所（经营场所）申报承诺书》中载明的市场主体住所（……一楼全部门头房……）来看，刘子明与岱道庵社区签订的租赁合同中包含了案涉门头房，刘子明对案涉门头房具有占有利益。而陈东出租给张树青的案涉门头房系基于与刘子明签订的租赁合同而实际占有，即便因案涉门头房未取得建设工程规划许可证，基于上述分析，并不影响陈东对案涉门头房占有的成立，即使是无权占有亦应受到法律保护。张树青主张在岱道庵社区向其收取案涉门头房租赁费时发现陈东无权出租，与张树青此后仍向陈东支付租赁费的行为相矛盾，其主张支付租赁费系受到陈东威胁，并未举证予以证实，其主张岱道庵社区向其收取租赁费的标准是在原租赁费的基础上增加了50%即每年82500元，亦与岱道庵社区2017年4月26日、9月22日、2019年1月24日出具收据中载明的数额不符。一审未认定其与岱道庵社区在2016年6月1日后仍存在租赁合同关系，并无不当。关于张树青与陈东2016年6月1日签订的租赁合同被认定无效后的法律后果问题，依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有的房屋和实际占有房屋期间所获取的占有利益。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。上述司法解释明确了将支付房屋占有使用费作为承租人对获取的占有利益进行折价补偿的主要方式，亦明确了占有使用费的标准，即参照合同约定的租金标准。因此，陈东与张树青2016年6月1日签订的租赁合同虽然无效，张树青应参照合同约定的租金标准仍支付其占有使用期间的费用。鉴于租赁合同约定的租赁期限已经届满，张树青要求返还已经实际占有使用期间的费用并赔偿损失，于法无据，不予支持。因陈东、张树青签订的合同系双务合同，合同被认定无效后，张树青提起了上述返还租金请求，陈东亦可以提出返还案涉门头房的请求，但基于双方约定的租赁期限已于2019年6月1日到期，陈东与刘子明约定的租赁期限已于2020年6月1日到期，刘子明与岱道庵社区约定的租赁期限已于2020年6月30日到期，涉及多个主体之间的返还问题，不宜在本案中一并处理。如实际未返还，相关权利人可另行主张。 综上所述，张树青的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、撤销泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初2826号民事判决； 二、确认张树青与陈东2016年6月1日签订的租赁合同无效； 三、驳回张树青的其他诉讼请求。 一审案件受理费1800元，二审案件受理费3600元，均由张树青负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年七月三十日 书记员 马 鑫