湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7372号上诉人（原审原告、反诉被告）：张唯峰，女，1980年7月13日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：吴攀,湖南悦凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱星杰，男，1978年10月11日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区，系张唯峰丈夫。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邱彩霞，女，1991年1月21日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：吴婷，湖南天地人律师事务所律师。上诉人张唯峰因与被上诉人邱彩霞房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初15677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张唯峰上诉请求：撤销一审判决，支持张唯峰的本诉请求，并驳回邱彩霞的反诉请求。事实和理由：1、从双方短信内容来看，张唯峰的意思表示是要求其支付租金，否则将承担扣除保证金、支付违约金直到清空场地等相应违约责任。这是层层递进的，而非直接通知邱彩霞解除合同。2、朱星杰虽然张贴了广告，但并未监督邱彩霞搬离店铺。后来邱彩霞搬离店铺系其单方行为，而非协商一致的结果。3、免租期的前提是邱彩霞如约履行合同，而不是简单地理解为该四个月绝对不计算租金。邱彩霞答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持。张唯峰向一审法院起诉请求：1、确认双方于2019年1月18日签订的《北大资源·时光项目商品租赁合同》解除；2、邱彩霞立即支付四个月免租期租金29442.4元；3、邱彩霞立即支付违约金14721.2元，张唯峰已收取的14721.2元保证金不予退还；4、诉讼费由邱彩霞承担。邱彩霞向一审法院反诉请求：1、判决张唯峰向邱彩霞返回保证金14721.2元；2.判决张唯峰向邱彩霞赔偿装修残值损失29019.7元（暂定以鉴定金额为准），加盟费损失9800元；3.本案案件受理费、财产保全费、鉴定费等费用由张唯峰承担。一审法院认定事实：2019年1月18日，张唯峰与邱彩霞签订《商铺租赁合同》，合同第1条约定：邱彩霞承租位于长沙市岳麓区从事商业经营。第3条约定：租赁期限从2019年3月1日起至2024年2月29日。装修期（含试营业期）4个月（自2019年3月1日起至6月30日止），邱彩霞应在5月1日前完成装修并试营业。装修期（含试营业期）不计租金。第4条约定：租赁第1期，2019年3月1日至2020年2月29日；月租金为7360.6元，季度租金为22081.8元，第一期租金为58884.8元，租金支付时间为：合同签订之日支付首笔租金22081.8元。剩余36803元租金于2019年9月20日前按季度足额预付租金，免租期4个月......；每季度租金须于每季度开始前提前10日支付。第5条约定，除因张唯峰违约邱彩霞行使本合同项下单方解除合同的权利外，本合同期满或提前解除，邱彩霞归还承租物或张唯峰按本合同约定收回承租场地时，邱彩霞不得以任何理由要求张唯峰收买承租场地进行的内装修或装饰及其附属物，也不得要求偿还因装修而支出的各种费用，也不得要求收买承租场地内属于邱彩霞添置的各种设施和设备，更不得要求支付因搬运、撤离或拆除等发生的费用等。第11条约定：邱彩霞如发现租赁场地内公用装置、设施（包括但不限于任何电气设备、线路或管道）破损或发生故障，应及时通知张唯峰，不得擅自处理......。第22条违约责任的约定：1、邱彩霞逾期支付租金等，每逾期一日，按逾期支付金额的日万分之3向张唯峰支付违约金。逾期超过30天的，张唯峰有权单方解除租赁合同。2、任何一方若有违约行为，均应在收到另一方通知后7天内予以更正，并承担相应的违约责任。3、邱彩霞在租赁期内确需中途退租，应提前两个月向张唯峰提出书面申请，经张唯峰书面同意后，邱彩霞须缴清应缴费用，邱彩霞所交保证金不予退还。第23条合同解除的约定：1、双方协商一致，可提前解除合同。2、一方单方提出解除合同，另一方同意的。3、在邱彩霞不按时支付租金等，逾期超过30日的，张唯峰有权解除合同并无需承担违约责任等。4、张唯峰根据本合同约定解除合同的，或者邱彩霞无故解除本合同的，张唯峰有权没收邱彩霞的保证金，同时，邱彩霞还应支付张唯峰不少于按照本合同解除时当期月租金标准（第1期内解除合同的，邱彩霞不享受首年租金优惠折扣）计算的2个月租金的违约金，并赔偿张唯峰损失。第24条合同解除的处理约定，邱彩霞自费装修的，张唯峰无需补偿。2019年1月18日，邱彩霞向张唯峰支付了保证金14721.2元和首笔租金22081元（2019年7月-9月）。邱彩霞在合同签订后，于2019年3月1日对租赁房屋进行装修，并于2019年3月23日营业，经营“芭芭多”品牌，主营面部护理项目。案涉商铺下水道自2019年4月中旬开始出现多次排水不畅，导致厕所无法正常使用及商铺门口上方广告箱积水滴水的情况。邱彩霞已将此情况告知张唯峰。物业公司上门进行过查看。后从6月份开始，商铺厕所出现严重的返水情况，厕所被禁用。为此，邱彩霞多次找到张唯峰和第三方物业公司要求解决厕所排水问题。至7月份，张唯峰到过现场一次。物业公司也于7月6日派员查勘并将户外地面破开进行排查堵塞原因，并提出相应的解决方案，因未能得到邱彩霞认同而未实施。张唯峰曾于2019年9月16日、17日向邱彩霞提醒在9月20日前交纳租金。邱彩霞就厕所不能使用问题与张唯峰进行电话沟通，双方对后续房租支付问题未能协商成功。9月29日，张唯峰向邱彩霞发出信息，载明：邱彩霞应在9月20日前交纳截止2020年2月的租金36803元，但至今未收到；我方默认你单方违约，按合同承担相应违约责任，于9月30日前退出场地等。2019年9月30日，张唯峰丈夫到商铺现场并张贴招租广告。同日邱彩霞于搬离了涉案商铺。在审理过程中，该院进行现场查勘，发现案涉商铺厕所位置高于地面20厘米左右。在相邻商铺使用厕所冲水后，案涉商铺厕所随即出现返水情况。一审法院认为，张唯峰与邱彩霞签订的租赁合同系各自真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，张唯峰于2019年9月29日向邱彩霞发出通知，称邱彩霞已违约，应于2019年9月30日退场。次日，张唯峰的丈夫朱某在涉案商铺张贴转租广告并监督邱彩霞搬离商铺，邱彩霞于当日搬离了涉案商铺，至此双方均以实际行动表明涉案租赁合同解除，视为双方协商一致解除涉案合同。故张唯峰请求确定双方签订的商铺租赁合同已解除，该院予以支持。对于邱彩霞是否支付免租期租金和张唯峰是否返还保证金问题。该院认为，涉案合同明确约定，2019年6月30日前属于装修期，不计租金，且第1期租金已实际扣除4个月的免租期，为58884.8元。剩余租金在2019年9月20日前按季度付清。因邱彩霞没有在2019年9月20日前向张唯峰交纳剩余应付租金，张唯峰于2019年9月29日向邱彩霞发出解除合同的通知要求在2019年9月30日前退场。涉案合同又约定邱彩霞交纳租金逾期30日的，张唯峰有权解除合同并没收保证金，但张唯峰于邱彩霞逾期10日时就提出解除合同，邱彩霞接到通知后也以实际行动表明同意即时解除双方的合同，视为双方协商一致解除涉案合同。故张唯峰无权要求邱彩霞支付免租期租金，同时张唯峰没收保证金的条件并不成就，故张唯峰应向邱彩霞退还保证金14721元。关于邱彩霞是否支付违约金问题。本案中，作为承租人的邱彩霞支付租金是其主要义务，根据涉案合同约定，邱彩霞应在9月20日前按季度支付租金，邱彩霞不能以商铺存在漏水、下水道堵塞等事由拒付租金，故邱彩霞存在逾期支付房租的违约行为，应按合同约定支付相应的违约金。张唯峰主张违约金14721元，其要求过高，因涉案合同已于9月30日解除，该院认定由邱彩霞向张唯峰支付以逾期支付金额22081元为基数按日万分之3计算10天的违约金66元。对于邱彩霞要求张唯峰赔偿的装修残值和加盟费损失问题。因本案双方当事人协商一致解除涉案合同，根据涉案合同约定，合同解除后邱彩霞的装修部分，张唯峰无需补偿。至于加盟费损失，因涉案合同是邱彩霞自愿解除的，故邱彩霞主张由张唯峰承担此损失，无事实与法律依据，该院对该项反诉请求不予支持。据此判决如下：一、确认张唯峰与邱彩霞签订的《商铺租赁合同》已解除；二、邱彩霞在该判决生效后十日内支付张唯峰违约金66元；三、张唯峰在该判决生效后十日内退还邱彩霞保证金14721元；前述第二、三项相抵后，张唯峰应支付邱彩霞14655元；四、驳回张唯峰的其他诉讼请求；五、驳回邱彩霞的其他反诉请求。案件受理费1272元，减半收取636元，由张唯峰负担600元，邱彩霞负担36元；反诉费570元，由张唯峰负担380元，邱彩霞负担190元。二审中，双方均认可，根据《北大资源·时光项目商铺租赁合同》第23.5条的约定，邱彩霞不享有四个月免租期优惠的条件是，“甲方根据本合同约定解除本合同的，或者乙方无故解除本合同的”。经本院释明后，张唯峰主张邱彩霞应支付四个月免租期内租金的理由是其无故解除合同。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，张唯峰与邱彩霞签订的《北大资源·时光项目商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，各方当事人均应严格遵守。一、关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，虽然张唯峰与邱彩霞并未以书面形式签订解除合同的协议，但张唯峰在本案中起诉要求解除合同，而邱彩霞也以搬离店铺的方式表示不愿继续履行合同，故双方均以行为表达了解除合同的意思。一审法院判令解除《北大资源·时光项目商铺租赁合同》，符合法律规定，本院予以确认。二、关于免租期租金。根据《北大资源·时光项目商铺租赁合同》第23.5条的约定，若张唯峰依照约定解除合同，或者邱彩霞无故解除本合同时，邱彩霞不享有四个月的免租期优惠。因此，邱彩霞是否应该支付四个月免租期内的租金，应看合同约定的条件是否成就。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，案涉店铺自2019年4月中旬开始排水不畅，导致厕所无法正常使用，店铺门口上方广告箱积水、滴水。经一审法院现场勘察，在相邻店铺使用厕所冲水后，案涉店铺即出现返水现象。邱彩霞租赁案涉店铺的用途是经营美容护理项目，厕所是案涉店铺的必要设施。上述瑕疵严重影响邱彩霞的经营，邱彩霞搬离店铺并提出解除合同，具有合法理由。虽然物业公司提出的整改方案因邱彩霞不认可而未实施，但张唯峰并未提交证据证明整改方案的可行性。同时，案涉店铺能否维修、如何维修、何时维修等，均不能否定其存在严重质量瑕疵的事实，邱彩霞亦无必须接受维修的义务。故，张唯峰要求邱彩霞支付免租期内租金的条件尚未成就，本院不予支持。三、关于违约金。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因邱彩霞搬离店铺并提出解除合同的原因，是因为案涉店铺存在质量瑕疵影响经营。在张唯峰未予解决之前，邱彩霞有权拒绝支付租金。据此，张唯峰要求邱彩霞支付14721元违约金，没有事实和法律依据。因邱彩霞对一审判决并未提出上诉，故本院对一审法院判令邱彩霞向张唯峰支付66元违约金的判项，予以尊重。四、关于保证金。基于上述理由，张唯峰无权没收邱彩霞已经支付的14721元保证金。邱彩霞要求张唯峰退还保证金14721元的反诉请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，张唯峰的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1272元，由张唯峰负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年七月二十九日书记员 李 柯附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。