江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终1898号上诉人（原审被告）：赖文忠，男，1975年5月1日生，汉族，住福建省平和县。委托诉讼代理人：李艳，江苏大浔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡美田商贸有限公司，住所地无锡市锡澄立交西锡北私营经济园D区2号。法定代表人：范忠星，该公司执行董事。委托诉讼代理人：夏心怡，江苏法舟律师事务所律师。上诉人赖文忠因与被上诉人无锡美田商贸有限公司（以下简称美田公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）（2018）苏0213民初11179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赖文忠上诉请求：撤销一审判决，改判1.面积373平方米的一楼从（2018）苏0213民初8063号（以下简称8063号）民事判决生效之日搬离，如不搬离应以该时间点起算损失；2.面积185平方米的二楼应从8063号民事判决生效之日起算损失。事实与理由：一、其没有擅自搬离相关的物品、没有清理火灾现场是行使先履行抗辩权。火灾导致承租的厂房无法使用，美田公司没有尽到租赁厂房的安全保障义务，无法满足租赁合同的目的，美田公司构成违约。而其行使先履行抗辩权的行为不能认定为违约。《冷库设计规范GB50072-2010》不是法律、法规，也不是强制性要求。而在事发当日，美田公司在出租厂房内私自搭建二层钢结构阁楼，美田公司存在违约。8063号一案二审生效判决也已认定系美田公司对火灾未尽到安全保障义务。二、其就面积373平方米的一楼的火灾损失向梁溪法院提起诉讼，即8063号一案，在该案没有生效判决书的情况下，该案审理中形成的鉴定报告尚未生效，不能以该鉴定报告的出具时间作为其应该搬离的依据和以此时间点作为计算损失的依据。三、根据《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第24条，未经公安消防机构同意，不得擅自清理火灾现场。在案情真伪未明、损失未定的情况下，鉴定报告不能直接代替生效法律文书进行执行，其不能擅自办理相关物品清理火灾现场。四、证据的专业化固定，应当是指得到法院生效法律文书的认定，因为鉴定报告可能在诉讼中被推翻。五、其于2020年5月20日收到该案二审判决书，次日就去现场，并电话联系美田公司的范经理准备搬离，但现场已经于半年前全部拆完。美田公司辩称：一、根据消防法第二十六条，建筑构件、建筑材料和室内装修、装饰材料的防火性能必须符合国家标准；没有国家标准的，必须符合行业标准。根据《冷库设计规范GB50072-2010》第4.3.1条，库房的隔热材料应符合下列规定：……3.宜为难燃或不燃材料，且不易变质。赖文忠选择使用可燃材料聚氨酯泡沫夹芯板作为搭建材料是违反法律法规的，违约在先，无权主张行使先履行抗辩权。二、赖文忠承租的房屋一楼、二楼租期均于2018年7月17日届满，其在期满前已经通知赖文忠搬离。赖文忠在一审中从未否认应当搬离，只是对搬离的时间有异议。关于8063号一案，发生火灾的是一楼，过火面积仅60平方米，而二楼并未过火，则对于未过火的部位，赖文忠并无理由推迟搬离，但赖文忠怠于履行清场义务，至今仍有物品占据租赁房屋。三、8063号一案中对损失进行评估所得的鉴定报告，目的系为司法裁决提供较为公正的价格依据，鉴定报告的效力与判决是否生效无关。在鉴定报告出具后，赖文忠的财产损失金额和计算方式已形成固定证据及专项底稿，赖文忠丧失了继续占用租赁房屋的必要性。四、证据的固定并非只有保全现场这一单一方式，在证据已经得到固定的情况下，基于当事双方的商业属性，赖文忠应积极配合、搬离清场。双方产生争议时，赖文忠也应将避免损失扩大纳入考量范畴。另案中的鉴定报告作出后，赖文忠一方损失的基础及计算依据已得到中立的专业化固定，而赖文忠在时间、空间上均对保全、固定现场提出了过分要求，消极对抗，造成其损失进一步扩大，应赔偿其房屋占用损失。五、房屋于2020年4月与拆迁公司交接后拆除，赖文忠主张的拆除时间与事实不符。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。美田公司向一审法院起诉请求：1.判令赖文忠立即搬离承租房屋并支付违约金10000元；2.判令赖文忠按343元/天的标准向其支付自2018年7月18日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。一审法院认定事实如下：2016年7月18日，美田公司与赖文忠签订房屋租赁协议书，约定赖文忠租赁美田公司大库373平方米、二楼181平方米的库房，租期一年，自2016年7月18日至2017年7月17日。赖文忠按照协议约定向美田公司支付了租金，并支付租房保证金10000元。2017年7月16日，美田公司与赖文忠续签房屋租赁协议书一份，约定：美田公司将坐落于本市锡澄立交西锡北私营经济园D区2号558平方米的库房租赁给赖文忠，租赁期限一年，自2017年7月18日起至2018年7月17日止。其中面积373平方米仓库年租金为82060元，面积185平方米部分年租金为18500元，税金22%。分二期付清，第一期于2017年7月18日支付，第二期于2018年1月17日支付。每年尚需缴纳治安联防费、环境卫生管理费2400元，先由美田公司代为收取，统一对上结算。赖文忠在租用期内不得改变租赁房屋的原结构，不得损坏室内水、电设施，确实需要装潢，应事先征得美田公司同意方可施工，租赁期满后，应恢复原状或无偿转让给美田公司。美田公司负责水、电配置，赖文忠支付费用。租房前赖文忠向美田公司一次性交付租房保证金10000元，租房期满后归还赖文忠。若有违约，保证金额度作为违约方向对方支付的违约金。合同签订后，赖文忠将租赁的位于一楼的373平方米库房用于作为水果仓库使用，二楼的185平方米的库房用作居住使用。赖文忠交付了合同期限内的租金及水、电费、治安联防费、环境卫生管理费，前一年度支付的10000元租房保证金延续作为该年度使用。2018年2月5日12时45分，无锡市公安消防支队119指挥中心接警称，位于无锡市锡澄立交西锡北私营经济园D区2号美田公司厂房发生火灾，火灾过火面积约60平方米，主要烧损冷库、水果等，无人员伤亡。2018年3月30日，无锡市公安消防支队北塘大队（以下简称北塘消防大队）作出锡北公消火认字（2018）第0004号《火灾事故认定书》，载明：经调查，对起火原因认定如下：起火部位位于美田公司厂房中跨南侧岩棉夹芯板房顶棚中部；起火原因为：排除电气线路故障引起的火灾，排除遗留火种引起的火灾，排除雷击引起的火灾，无法排除外来火种引起的火灾。一审中，双方当事人确认，起火位置不在赖文忠承租范围内，是着火后引燃到赖文忠承租的一楼库房范围内。2018年6月10日，美田公司向赖文忠发函称：租赁期间由于赖文忠违反双方约定，使用缺乏阻燃的材料装修隔打并转租，故租赁到期不再续租，请赖文忠在租赁到期时搬掉动产，否则将向赖文忠主张租赁房屋超期使用费，美田公司也有权将留在租赁房内的动产作为遗弃物处理。2018年6月13日，北塘消防大队向赖文忠送达并在火灾现场张贴锡北公消封字（2018）第0015号《临时查封决定书》载明：“被查封单位（场所）：梁溪区赖兄弟水果商行，地址：无锡朝阳股份有限公司锡澄果菜副食品交易市场香蕉区，法定代表人或主要负责人：赖文忠。我大队于2018年6月13日派员对你单位（场所）进行了消防监督检查，发现你单位（场所）存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：采用可燃材料聚氨酯泡沫夹芯板搭建水果仓库（建筑面积约50平方米）。查封部位、场所的范围：采用可燃材料聚氨酯泡沫夹芯板搭建水果仓库；查封期限：2018年6月13日9时至2018年7月12日9时。你单位（场所）应当立即整改火灾隐患，整改后经我大队检查合格方可解除查封。擅自拆封、使用被查封的部位或者场所，将依法予以处罚。”赖文忠未按上述查封决定书的要求进行整改，一楼水果仓库内至今仍存放有冷库及冷库内残留物品，二楼仍存放有床、沙发、桌子等家具和空调等物品。租期届满后，赖文忠未再继续使用租赁房屋，未再产生水、电费用。赖文忠向梁溪法院提起诉讼，要求美田公司赔偿其因火灾造成的货物损失、火灾发生后厂房不能使用的租金损失。该院于2018年9月19日立案受理，即8063号一案。该案审理中，应赖文忠申请，法院委托江苏宁价保险公估有限公司无锡市分公司对火灾造成赖文忠的财产损失进行评估鉴定。鉴定人员于2018年12月28日到火灾现场进行了勘验。2019年1月18日，鉴定机构作出《公估鉴定报告》，载明：火灾事故损坏的冷藏房占地142.93平方米，冷藏房中还有空调、制冷机及三轮车，因过火损坏，无维修价值。一审法院认为，赖文忠与美田公司签订的房屋租赁协议书依法成立、有效，双方均应按约行使权利、履行义务。合同法规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物；返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。美田公司于合同期满前函告赖文忠到期不再续租，要求赖文忠在租赁期限届满时清场，否则要主张租赁房屋超期使用费。赖文忠既未按照消防部门要求进行整改，至租期届满也未搬离相关物品、交还租赁房屋，应当向美田公司承担违约赔偿责任、支付违约金。赖文忠支付的保证金抵作违约金，美田公司无需返还。根据审理查明的事实，租赁期间非由赖文忠的原因发生火灾，造成赖文忠财产损失，赖文忠提起诉讼并申请进行了财产损失评估鉴定，而评估鉴定对确定火灾损失实属必要，故租赁的373平方米仓库部分应从评估鉴定结束之日即2019年1月19日起计算损失，以租金加税金标准计算，即：82060元/年×1.22÷365日/年=274.28元/日；用于居住的185平方米部分并未过火，与火灾损失无关，并无评估鉴定之需要，故应从租赁期限届满之日即2018年7月18日起计算，即：18500元/年×1.22÷365日/年=61.84元/日。火灾事故后，赖文忠不再实际使用租赁房屋，美田公司也没有提交向相关单位或部门支付赖文忠租赁房屋部分的治安联防费、环境卫生管理费的相关依据，故对其主张该部分损失，法院不予支持。美田公司的诉讼请求未获全部支持，应当分担诉讼费用。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、赖文忠应于判决发生法律效力之日起十日内迁出其租赁的位于无锡市梁溪区558平方米的库房。二、赖文忠向美田公司支付的租房保证金10000元抵作违约金，美田公司不予返还。三、赖文忠应于判决发生法律效力之日起十日内向美田公司赔偿占用房屋损失（自2018年7月18日起至2019年1月18日止，以每日61.84元计算；自2019年1月19日起至实际腾退迁出租赁房屋之日止，以每日336.12元计算）。四、驳回美田公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1088元、财产保全申请费720元计1808元（美田公司预交），由美田公司负担200元，由赖文忠负担1608元。赖文忠负担部分应于判决发生法律效力之日起十日内直接支付给美田公司。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，上诉人赖文忠提交了电话录音、现场视频制作的光盘，证明房屋已经于2020年5月20日其至现场查看的半年前被拆除；经质证，被上诉人美田公司对真实性无异议，但对证明目的不予认可，其法定代表人在录音中称的“半年前”是指2019年11月向赖文忠发通知要求搬离而非实际拆除，其系于2020年4月27日才将房屋交由拆迁公司拆除。二审另查明，赖文忠诉美田公司赔偿损失即8063一案，梁溪法院一审委托的鉴定机构作出鉴定报告后，赖文忠未提出异议，美田公司对冷库的面积以及制冷机的剩余价值提出异议；梁溪法院对美田公司的异议没有支持，对鉴定报告予以采信，据此认定火灾造成构造物及设备的损失110048.94元、租赁期间的租金损失37808.1元（扣除赖文忠自愿扣除的未过火部分厂房面积185平方米），合计147857.04元。一审宣判后，美田公司不服提起上诉，认为其已经尽到安全保障义务而赖文忠违规搭建扩大损失，赖文忠应承担相应责任。本院审理后，于2020年4月17日作出（2020）苏02民终751号民事判决：驳回上诉，维持原判。以上事实，有录音、视频光盘、民事判决书以及当事人陈述在卷佐证。本案的争议焦点是：赖文忠在合同期满后继续占用房屋所应支付的占有使用费，一楼373平方米、二楼185平方米分别从何时起算？本院认为，鉴定意见是一种证据，用于证明当事人主张的事实。本案中，上诉人赖文忠在8063号一案中申请损失鉴定，其对鉴定机构作出的鉴定报告结论并无异议，即对鉴定报告中固定其一楼373平方米中的损失的各项数据均予以认可，该认可与其在本案中又提出要保留现场以计算损失的意见存在冲突。虽然美田公司在另案中对鉴定报告提出异议，并未对鉴定报告结论造成影响。据此，鉴定报告结论作出之时，赖文忠的损失已经固定，之后其拒绝搬离一楼的理由不成立。至于二楼185平方米并未过火，赖文忠更无必要保留现场以计算损失，其应于租赁期满后及时搬离。关于美田公司未尽到安全保障义务所应承担的责任，已有生效民事判决作出处理，本案中无须再进行审查。另案中已经处理了赖文忠承租房屋不能使用的租金损失，即赖文忠按约承担的租金应减免的部分已经得到支持，则其不能在本案中重复主张减免。关于租赁房屋被拆除的时间，赖文忠提交的录音中，美田公司的法定代表人并未明确“半年”前的行为是拆除房屋，赖文忠主张半年前已拆除缺乏依据。美田公司认可于2020年4月27日将房屋交付拆迁公司，本院对此予以确认。房屋交付拆迁公司之日起，不再产生房屋占有使用费，故一审判决第三项中的实际腾退迁出租赁房屋之日按交付的前一日2020年4月26日确定，双方可据此计算赖文忠应承担的房屋占有使用费，本院对一审判决主文则不再调整。综上，赖文忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1088元，由上诉人赖文忠负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年七月十七日书记员  顾梦雨