广东省珠海市香洲区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0402执异274号 异议人（案外人）：林计荣，男，汉族，1979年9月27日出生，住广东省阳江市江城区。 申请执行人：珠海市卓先物业代理有限公司，住所：珠海市香洲区莲花路1号3楼301。 法定代表人：郑宪才。 委托诉讼代理人：张宏，北京德恒（珠海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖上嘉，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。 被执行人：珠海市卡都海俊房产开发有限公司，住所：珠海市香洲区前山东门大街1号办公大楼七楼。 法定代表人：郑雪融，董事长。 本院在执行珠海市卓先物业代理有限公司（以下简称“卓先公司”）与珠海市卡都海俊房产开发有限公司（以下简称“卡都海俊公司”）委托合同纠纷一案中，异议人林计荣提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查并进行了听证，本案现已审查终结。 异议人林计荣提出如下异议请求：解除对珠海市香洲区凤祥路99号9栋1403房的查封。 事实与理由：法院受理申请执行人卓先公司与被执行人卡都海俊公司委托合同纠纷一案，查封了珠海市香洲区凤祥路99号9栋1403房。上述房产已出售给异议人，异议人已支付了全部房款，占有了该房产，被执行人对该房产已不享有任何权益。因被执行人自身资金原因，未能为异议人申请办理产权证，异议人对未能办理产权登记没有过错。为维护异议人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条、第二十九条，申请解除对上述房产的查封。 申请执行人卓先公司辩称，一、案涉房屋权属仍归卡都海俊公司所有 根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条的规定，案涉房屋仍登记在卡都海俊公司名下，对外具有公示效力，在不动产未变更登记的情况下，案涉房屋物权变动并未完成，异议人不能成为案涉房屋的所有权人，故异议人主张的房屋权属诉求不能成立。 二、异议人不能依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条、第二十八条、第二十九条的规定阻却法院对案涉房屋的强制执行 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条与本案案情无关，不能作为异议人异议申请的理由。 2.异议人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的情形。 （1）上述两条第一款规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。异议人提交的《珠海市商品房买卖合同》第四条“计价方式与价款”的约定没有实质内容，只备注“本款不执行，计价方式详见附件三”。第六条“付款方式”同上。但异议人并未提交《珠海市商品房买卖合同》的附件三，因此该《珠海市商品房买卖合同》不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，也即不属于“合法有效的书面买卖合同”。 （2）第二十八条第二款规定“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，第二十九条第二款规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。根据异议人提交的证据，其于2016年11月26日收楼，但只提交了2020年4-6月物业费、2020年3-5月水电费、2020年5月空调费的缴费凭证，这显然不足以证明异议人购买案涉房屋是用于居住或异议人占有诉争房屋并行使管理、支配、使用的权利。异议人亦未提交证据证明其名下无其他用于居住的房屋，因此异议人不符合第二十八条或第二十九条第二款规定的要求。 （3）第二十八条第三款规定“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。根据异议人与卡都海俊公司签订的《心海云住宅认购书》，房屋总价为594945元、以银行按揭方式付款，而收据及其他支付凭证显示，异议人只支付了548355元，即异议人迄今未支付全部房屋价款。即使异议人之后交付剩余购房款，付款对象也是银行，不存在可供交付执行的款项，无法保障申请执行人的权益，这显然不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项规定的情形。 （4）第二十八条第四款要求“非因买受人自身原因未办理过户登记”。在不确定异议人已完全支付房屋价款的情况下，异议人未提交证据证明未办理过户登记是非因异议人自身原因。 三、根据物权法及相关行政法规的规定，异议人只能享有债权请求权，并不当然取得物权，不能排除人民法院的强制执行。 综上，异议人不享有足以排除强制执行的民事权益，请求驳回异议人的异议请求。 本院经审查查明，卓先公司与卡都海俊公司纠纷一案，双方在诉讼过程中达成和解，本院于2018年7月26日作出（2018）粤0402民初3773号民事调解书，确认双方达成的如下协议：一、卡都海俊公司应付卓先公司佣金539164.10元；二、卡都海俊公司应付卓先公司迟延支付佣金利息46547.83元；三、受理费减半收取5505元，由卡都海俊公司承担；保全费4120元，由卓先公司负担；四、上述未付佣金、利息及受理费共计人民币591216.93元，卡都海俊公司自2018年10月起，平均分5期支付，每月最后一日（自然日）前支付当月款项118243.38元。 上述调解书生效后，卡都海俊公司没有主动履行约定的义务，卓先公司向本院申请强制执行，本院于2019年5月30日立案，执行案号为（2019）粤0402执5081号。在执行过程中，本院于2019年12月5日作出（2019）粤0402执5081号之一执行裁定书，裁定查封被执行人卡都海俊公司名下的珠海市香洲区凤祥路99号9栋1403等共计16套房产。2019年11月29日，因案件执行需要，本院裁定本案终结本次执行程序。 异议人林计荣提交的证据显示：2013年，林计荣与卡都海俊公司签订《心海云住宅认购书》，林计荣向卡都海俊公司认购珠海市香洲区凤祥路99号9栋1403房，采取银行按揭方式付款。2013年12月2日，林计荣与卡都海俊公司签订《商品房买卖合同》及附件三补充协议，约定，林计荣向卡都海俊公司购买珠海市香洲区凤祥路99号9栋1403房，总价款548355元，林计荣于2013年12月3日前支付购房款50%，于2013年12月23日前付清全部购房款。同日，林计荣与珠海市住宅物业管理有限公司签订《心海洲花园前期物业服务协议》。截止2013年12月23日，林计荣分四次向卡都海俊公司支付购房款合计548355元。2016年8月28日，卡都海俊公司向林计荣发出《收楼通知书》，2016年11月26日，林计荣签收《收楼确认书》，确认接收案涉房屋。 本院认为，异议人林计荣对本院（2019）粤0402执5081号案查封的房产主张所有权，向本院提出案外人执行标的异议，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条案外人执行标的异议及相关规定进行审查。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，在本院对案涉房产查封前，异议人林计荣与卡都海俊公司已经签订书面买卖合同，异议人林计荣已按照合同约定的付款方式向开发商支付了全部购房款，并已合法接收案涉房产。因此，本院初步认定林计荣所主张的事实理由符合上述规定对房屋消费者物权期待权的保护条件，异议人林计荣据此提出排除执行的异议请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下： 在本院（2019）粤0402执5081号案中，中止对位于珠海市香洲区凤祥路99号9栋1403房的执行。 如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百零八条之规定，向本院提起诉讼。 审判长  涂永国 审判员  **宝 审判员  郭道贵 二〇二〇年七月九日 书记员  黎冠延 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条：申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。