河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民初43号 原告（案外人）：杨沂，女，1963年1月27日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：梁广俊，北京市兰台律师事务所律师。 被告（申请执行人）：曹兴友，男，1960年7月11日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。 委托诉讼代理人：戴金池，河北唯实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓，河北唯实律师事务所律师。 第三人（被执行人）：唐山国际饭店有限公司，住所地河北省唐山市新华西道136号。 法定代表人：王兆艳，该公司执行董事。 第三人（被执行人）：唐山新时代房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市新华西道136号。 法定代表人：王兆艳，该公司执行董事。 第三人（被执行人）：王兆艳，女，1957年10月16日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。 原告杨沂与被告曹兴友、第三人唐山国际饭店有限公司、唐山新时代房地产开发有限公司、王兆艳案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告杨沂的委托诉讼代理人梁广俊、被告曹兴友的委托诉讼代理人戴金池、张晓到庭参加诉讼。第三人唐山国际饭店有限公司、唐山新时代房地产开发有限公司、王兆艳经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨沂向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行北京市朝阳区房产。2.判令确认北京市朝阳区房屋所有权归原告所有；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年10月10日，唐山市中级人民法院依据（2019）唐民再19号民事判决书作出（2019）冀02执19995号执行裁定书，裁定查封被执行人王兆艳名下位于北京市朝阳区房屋。2019年10月17日，唐山市中级人民法院做出（2019）冀02执19995号之一执行裁定书，裁定评估、拍卖案涉房屋。2019年12月18日，原告对法院执行该案涉房屋不服，提出异议申请，唐山市中级人民法院书面审理后，作出（2019）冀02执异1307号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为（2019）冀02执异1307号执行裁定书仅以案涉房屋登记于被执行人王兆艳名下为由驳回其异议缺乏事实及法律依据，现诉至贵院，请依法维护原告合法权益。理由如下：2015年3月，原告同被执行人王兆艳签订了《房屋买卖合同》，约定王兆艳将其合法拥有的房屋作价1500万元出售给原告。合同签订后，原告严格履行合同，按时足额支付了全部房款，双方办理了房屋移交手续，鉴于交易时房屋处于出租状态，根据买卖不破租赁的原则，原告与承租人继续保持了房屋租赁关系。房屋交易完成后，申请人多次要求王兆艳配合前往房屋管理部门办理房屋产权过户手续，但因王兆艳患病及长期在国外治疗等原因，故过户手续一直未能办理完成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告签订合同及占有案涉房屋的时间均早于被告曹兴友申请执行一案的时间，且已支付全部价款，原告对涉案房屋拥有合法权益，提出的异议请求符合法律规定，应予以支持。 被告曹兴友辩称，1.涉案房产一直在法院的查封之下,王兆艳在法院查封期间对不动产的处分行为无效、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确,被司法机关裁定查封的房地产不得转让,因此案外人无权取得不动产,同时也不享有物权期待权，无权排除执行。2.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定,王兆艳对已查封的房产所作的移转、设定权利负担或其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人。3.此房产自2014年处于查封状态,至2020年进入执行程序,没有任何主体提出过权利主张,而在第二次进入实质执行程序后却被提出了在不动产上已经存在租赁及买卖负担,且设定权利已经6年;在房屋被鉴定价值后,对鉴定提出异议的为被执行人,如果房屋确实已经出卖,被执行人不可能知道房屋内部现有装饰的状态且被执行人也与不动产没有了利害关系，一般不会由被执行人提出此类异议;鉴定时我方被要求到场共同勘验,在勘验房产时,涉案房屋没有居住痕迹,厨房内无任何生活用具。因此,我方有理由认定被执行人只是在以各种理由非法阻却、拖延执行程序的进行,原告是在帮助被执行人虚构买卖法律关系妄图排除执行。4.原告对房屋未办理过户登记有过错。原告杨沂在签订《房屋买卖合同》前应尽合理的注意义务,到相关房地产部门核实购买的房是否有权利障碍。案涉房产在签订买卖合同前已处于查封状态,是由于原告的疏忽、过错导致的不利结果,应由其自己承担责任。另外,在签订《房屋买卖合同》至提出执行异议长达近五年的时间内，杨沂怠于办理相关过户登记手续,具有一定过错,其所称未办理过户登记非其自身原因所致的理由不能成立。综上所述,原告的权利不能排除人民法院的强制执行,请贵院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人唐山国际饭店有限公司、唐山新时代房地产开发有限公司、王兆艳未到庭，亦未提交书面答辩状。 原告杨沂为证实其主张提交如下证据：证据一、房屋买卖合同一份，证明2015年3月原告与王兆艳签订房屋买卖合同，约定原告以1500万元购买北京市朝阳区房屋。证据二、银行流水两页，证明原告支付了房屋的价款1500万元。证据三和证据四、（2019）冀02执19995号和（2019）冀02执19995号之一两份执行裁定书，证据三、四证明唐山市中级人民法院对案涉房屋采取了执行措施。证据五、（2019）冀02执异1307号执行裁定书，证明唐山市中级人民法院驳回了原告的执行异议请求。 被告曹兴友质证称，针对证据一对真实性有异议，因现有技术无法核实合同是否存在倒签的事实。因此，我方根据纸张状态、字迹状态以及与执行部门到房屋所在地进行核实的情况与此合同约定的不相符，故此合同缺乏真实性。并且此合同是在房屋查封后签订的合同，违反法律禁止性效力条款，应属无效。针对证据二对关联性、证明目的有异议。1.此银行流水无法证明账户持有人的信息，即无法证明是杨沂本人的账户；2.款项并未转给王兆艳，而是转给了吴芳，二者并无委托代收款的关系；3.款项支出并未备注用途，而实际中，如此大额交易定会备注付款目的以防止法律纠纷；4.原告的银行流水共打印了26页，证明杨沂本人都不清楚具体打款时间，同时也有原告在打出银行流水以后搜寻到相应款项之后再去倒签合同的嫌疑；5.此证据不具有完整性，原告应提交完整证据。对原告的证据三、四、五无异议。 被告曹兴友为了证实其主张提交了一组证据：案涉房产的不动产权利及其他事项登记信息表，证明案涉房产在2015年3月份原告签订买卖合同时已处于查封状态。 原告杨沂质证称，对该证据的真实性我方无法核实。首先，从表中可以看出案涉房屋有多起查封，在2015年就有三笔查封，第一笔从2013年1月16日到2015年1月15日，第二笔从2013年3月15日起到2015年3月14日，第三笔从2015年5月4日至2018年5月8日止，该三笔查封到期后均未续封，案涉买卖合同签署于2015年的3月，实际付款日期为2015年3月17、18日，均未在该三笔查封期间。其次，从案件的查封不能看出其与本案的关联性，本案系王兆艳与杨沂的买卖合同关系，但（2019）冀02执19995号裁定书的查封期间是自2019年10月16号至2022年10月15日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.在再审生效判决作出之前的（2014）唐民初字第371号曹兴友诉王兆艳等民间借贷纠纷一案中，经申请人曹兴友申请，本院于2014年7月10日作出（2014）唐民初字第371-2号民事裁定书，轮候查封了王兆艳名下的紫玉东路1号633号案涉房产，查封期限自2014年7月10日起至2016年7月10日止。并于2016年7月7日继续查封了案涉房产，查封期限自2016年7月7日至2019年7月6日止。因被执行人王兆艳等人拒不履行（2014）唐民初字第371号民事判决书确定的义务，曹兴友向本院申请强制执行，2018年10月11日，本院作出（2018）冀02执9654号之一执行裁定书，裁定查封案涉房产。查封期限自2018年10月11日至2021年10月10日止。后王兆艳等人不服（2014）唐民初字第371号民事判决向本院申请再审，再审生效判决作出后，执行机构于2019年9月16日以（2019）冀02执19995号立案执行该民间借款纠纷一案。 2.本院于2019年7月12日作出的（2019）冀02民再19号民事判决书系本案的执行依据，该案判令王兆艳于该判决生效后10日内偿还曹兴友借款本金15506517.78元及相应利息，唐山国际饭店有限公司、唐山新时代房地产开发有限公司对上述本息承担连带责任并有权向王兆艳追偿。2019年10月10日，本院作出（2019）冀02执19995号执行裁定书，裁定查封被执行人王兆艳名下位于北京市朝阳区房产（证号：京房权证市朝私07字第××号）、位于朝阳区房产（证号：京房权证市朝私07字第××号），查封期限自2019年10月15日至2022年10月24日。2019年10月17日，本院作出（2019）冀02执19995号之一执行裁定书，裁定评估、拍卖上述房产。案外人杨沂以其系案涉房产所有权人为由，向本院提出执行异议，本院于2019年12月23日作出（2019）冀02执异1307号执行裁定书，裁定驳回杨沂的异议请求。杨沂不服该执行裁定书向本院提起案外人执行异议之诉。 3.2015年3月，甲方王兆艳作为出卖人与乙方杨沂作为买受人签订房屋买卖合同，约定甲方自愿将其坐落于北京市朝阳区住宅房屋以1500万价格出售给乙方,该住宅建筑面积为174.4平方米，占地面积61.4平方米，房屋层数3层（带半地下室），所有权证号为京房权证朝私字第××号。该合同第四条约定：房屋价款由乙方在本协议签署后十日内一次性支付给甲方,在乙方支付完全部房屋价款后双方办理房屋过户手续；第五条约定：双方定于在乙方支付房款后三日内办理房屋交接手续,双方以办理书面交接手续即视为完成房屋交接手续,租赁期结束后由承租人按照租赁合同约定向乙方办理交接手续；第八条约定，甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移，登记机关准予登记的，则双方提出申请的时间为该房屋所有权转移的时间。甲方王兆艳、乙方杨沂在案涉合同上已签字均未按捺手印。目前，案涉房产现仍登记在王兆艳名下。 4.2015年3月17日、18日，杨沂通过自己在招商银行××大××村支行的账户通过零售汇出汇款的方式，向吴芳分别转款人民币1400万元和100万元。 本院认为，本案的争议焦点在于，案外人杨沂对登记在被执行人王兆艳名下的房产是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”故原告杨沂对其是否享有排除强制执行的民事权益负有举证责任。首先，关于在人民法院查封前，双方当事人是否已就案涉房产签订了合法有效的书面买卖合同问题。案涉房屋于2014年7月10日被本院查封，自该日起至今，案涉房屋一直处于被人民法院查封的状态，其间执行查封措施一直延续。原告杨沂与第三人王兆艳虽于2015年3月签订了房屋买卖合同，但该合同的签订时间是在案涉房屋被执行机构采取查封措施之后，故不能认为原告杨沂与第三人王兆艳在人民法院查封之前已签订了合法有效的房屋买卖合同。其次，关于案涉房产的占有使用问题。原告杨沂主张第三人王兆艳通过指示交付的方式将已出租的案涉房产向其交付，原告主张的该交付时间亦在本案首次查封之后。且在双方当事人签订的合同中亦约定于支付房款后三日内办理房屋书面交接手续,但第三人王兆艳并未向杨沂交付房屋权属证书等文件。另，原告在庭审中陈述案涉房产已由第三人王兆艳收取了20年的租赁费用，案外的承租人亦未向其支付租赁费。故杨沂提交的现有证据不足以证实其在人民法院查封之前已合法占有使用了案涉房产。再次，关于案涉房屋买卖合同房款的支付问题，原告主张其通过向第三人王兆艳指定的收款人吴芳的账户转款1500万元的方式，完成了合同约定房款给付义务。在原告提交的银行交易明细的摘要记录中并未注明该转账为案涉合同购房款的性质，原告亦未能提交委托书以及收条等证据证实第三人王兆艳与吴芳之间存在委托收取购房款的关系。故杨沂提交的现有证据不足以其已经向王兆艳支付了全部购房款。最后，原告杨沂在签订案涉房屋买卖合同时，未尽到审慎的合理注意义务,未到不动产管理部门核实案涉房产的权属状况。故买受人杨沂在签订房屋买卖合同时就应当预见到案涉房屋办理过户登记可能存在障碍。且关于案涉房产未办理产权变更登记的原因，原告主张系因第三人王兆艳不配和。案涉房屋买卖合同签订后，杨沂未向相关管理部门申请办理案涉房屋所有权变更登记，亦未向人民法院提起诉讼主张变更登记的权利，对此存在过错。故杨沂要求排除本案执行的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告杨沂的诉讼请求。 案件受理费111800元，由原告杨沂负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  李宝峰 审判员  樊玲玲 审判员  孙 丰 二〇二〇年七月二十日 书记员  房善忠