贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4352号 原告：樊杰，男，1979年12月20日生，汉族，住贵州省毕节市。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码9152050070966631XK，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号15224201511616943。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 原告樊杰与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（下称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊杰、被告瑞丰公司委托诉讼代理人钟影、张海威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告樊杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理土地使用证和房屋所有权证(房产证)；2.判令被告支付逾期办理商品房转移登记的违约金共计273,600.00元(截至目前违约2年10个月,264,603.00×0.001×1034=273,600.00);3.判令被告支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证给原告所造成的其它损失共计9,868.00元；4.判令被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，原告将第1项诉请变更为判令被告为原告办理不动产权属证书，违约金从2017年5月30日计算至被告为原告办理不动产权属证书之日。 事实与理由：2012年9月20日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的毕节市碧阳大道瑞丰新城7号楼1单元2502商品房一套，建筑面积85.91平方米、套内面积72.30平方米，合同约定该商品房按套内面积计算单价为每平方米3,659.79元，总价为264,603.00元，由被告于2013年5月31日前将商品房交付给原告，同时，被告应当在2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同签订后，原告于2013年2月2日向被告支付了首付款79,603.00元，办证费60.00元，房屋维修基金及契税等合计9,427.00元，余款185,000.00元等待银行按揭款支付。2013年1月7日，原告与中国建设银行签订个人住房(商业用房)借款合同(合同号:520690066-117-2012001626)按揭贷款185,000.00元，付清欠被告的185,000.00元余款。然而，被告并未按照合同的约定履行义务。在2013年10月22日原告向被告付清全额房款、房屋契税、维修基金、房产证办理等所有费用的情况下，被告至今没有将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告多次敦促被告履行执行义务，为原告办理商品房产权证，但是被告一直以种种原因拖延推诿，给原告造成了巨大的损失原告认为，原告与被告之间依法订立的商品房买卖合同合法有效，且原告已按约履行合同义务，依法依约，被告未按照合同约定为原告方办理所购商品房的产权证，形成违约，按照合同约定，被告应当承担延期办理商品房产权证的违约金共计273,600.00元，给原告造成损失的，还应当赔偿损失。基于以上事实，为维护原告合法权利，特向贵院提起诉讼，请贵院判如所请。 被告瑞丰公司辩称：一、被答辩人不存在损失：违约金条款的设置以填补损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付逾期办证违约金，是以被答辩人能够举证证明因逾期办证而给其造成客观、具体损失为逻辑前提，而被答辩人购买的住宅并不因答辩人逾期向其交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，若被答辩人举证不能，答辩人无支付义务。二、违约金约定过高，应予调整：双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1,000.00元至2,000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。三、答辩人享有免责事由：逾期办证系政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由。四、诉讼请求存在重复主张情形：被答辩人的第二项诉讼请求与第三项诉讼请求属重复主张，应不予支持。五、尊重被答辩人权利处分自由：被答辩人仅诉请了2年10个月的逾期办理商品房转移登记的违约金，属对自己权利的处分，根据不告不理原则，超过2年10个月的违约金不属本案审理范围。六、精确分担案件受理费：请求法院精准判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买瑞丰房地产位于毕节市瑞丰新城7幢25层02号（房号为7-2502号）房屋，房屋建筑面积85.91平方米，套内建筑面积72.30平方米，总价款为264603.00元，签订合同当日支付首付款79603.00元，余款185000.00元以公积金贷款的方式支付；该商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价以外的费用；被告应当于2013年5月31日前交付该商品房；上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；转移登记……（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同签订后，原告向被告支付全部购房款。2013年10月22日，被告向原告代收了办证费、维修基金、契税等税费。 另查明，涉案商品房不具备办理产权转移登记条件。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房移转登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，应向原告承担相应的违约责任。 关于判令被告为原告办理不动产权属证书的问题。根据合同约定，原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。因此，被告应当在原告缴纳办证所需税费、提供应由原告提供的相关材料及办理委托手续后向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理不动产权证书。但是，涉案商品房并不具备办理产权转移登记条件，属事实上不能履行，故对原告主张的该诉讼请求，本院暂不予审理，待涉案商品房具备办理产权转移登记条件后，原告可以另行主张。 关于支付逾期办证违约金的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条：“三、移转登记（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%违约金。”中对违约金的计算有相应约定。但双方约定的违约金计算标准超过法律规定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。鉴于原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，而是将办理涉案商品房转移登记的有关文书提交到不动产登记部门并通知原告，为原告办理涉案商品房转移登记，但原告有缴纳办证所需税费和提供相关材料的义务。被告在具备办理涉案商品房产权转移登记条件并通知原告提交相关办证资料后，可以视为被告已履行完毕交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。因此，被告瑞丰公司应向原告支付逾期办证违约金，该违约金以已付购房款264,603.00元为基数，从2017年6月1日起计算至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，从2019年8月20日至被告在具备办理涉案商品房产权转移登记条件并通知原告提交相关办证资料之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。 关于判令被告支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证给原告所造成的其它损失的问题。原告提供的证据，不能证明被告逾期办理土地使用权证和房屋所有权证给其造成其它损失，且无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告樊杰支付逾期交付办理商品房移转登记的有关文书的违约金（违约金以已付购房款264,603.00元为基数，从2017年6月1日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，从2019年8月20日至被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司在具备办理涉案商品房产权转移登记条件并通知原告樊杰之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）； 二、驳回原告樊杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,776.00元，由原告樊杰负担2,200.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担576.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年七月十三日 书记员  肖 毅