广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1272号上诉人（原审原告、反诉被告）：广东名企汇房地产股份有限公司，住所地广东省广州市番禺区************之一，统一社会信用代码91440101MA59FJP748。法定代表人：舒某1。委托诉讼代理人：李意，该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：冼近信，男，1971年9月14日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区****************，公民身份号码440************030。上诉人广东名企汇房地产股份有限公司（以下简称名企汇公司）因与冼近信租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初17838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。名企汇公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回冼近信全部反诉请求；2.一、二审诉讼费由冼近信负担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。根据《租赁合同》第二条第二款的规定，自编1号厂房具有四个月免租期(2019年1月1日至2019年4月30日），自编2号厂房具有三个月的免租期（2019年2月1日至2019年4月30日）。名企汇公司实际使用1号楼的时间为2019年1月20日至2019年4月16日，解除合同时仍处于免租期。《租赁合同》有效时免租约定有效，当《租赁合同》无效时，一审法院却支持免租期的占有使用费，有悖于事理、法理与情理。《租赁合同》无效，过错方系冼近信一方，对于免租期的房屋使用费损失，也应由冼近信承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款对房屋占有使用费作出了规定，但该条款为原则性规定，人民法院也可以视具体情况而不予支持。二、根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，作为提供租赁物的出租方，冼近信对合同无效存在过错。此外，在履行合同期间，冼近信也有延迟交楼等违约行为，冼近信未遵守诚实守信原则，未将真实情况及时告知名企汇公司，导致名企汇公司未能及时解除合同清理退场，故冼近信对于名企汇公司占有使用1号楼的行为负有一定责任。即使名企汇公司需要支付占有使用费，一审法院计算标准过高与事实严重不符，应予以驳回或减少名企汇公司承担的费用。冼近信未提出答辩意见。名企汇公司向一审法院提出诉讼请求：1.冼近信退还名企汇公司支付的保证金148500元；2.判决冼近信因违约造成的损失29664元；3.冼近信支付逾期退还保证金的利息2303元，以中国人民银行同期贷款利率，6月11日已退还151500元从2019年4月17日至2019年6月11日计算993元，剩余保证金148500元从2019年4月17日暂计至2019年6月30日1310元；4.冼近信承担本案的诉讼费。冼近信向一审法院提出反诉请求：1.名企汇公司向冼近信支付厂房占有使用费148450元（租金参照合同约定按9元/方，自编厂房1号5648方，从2019年1月20日交付至2019年4月16日双方确认解除合同退还物品签收日止）；2.名企汇公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2018年11月30日，名企汇公司（承租方，乙方）与冼近信（出租方，甲方）签订《租赁合同》约定：甲方同意将座落在广东省佛山市南海区丹灶镇高海工业区*********侧2500方工业用地及地上物业（自编1号/自编2号楼层厂房）出租给乙方使用（图纸为准），该厂房分为前后两部分，自编1号厂房面积5648平方米（前段靠马路边），自编2号厂房面积6925平方米（靠后新建厂房），共计12573平方米（按实量丈量面积为准），租金9元/方/月（不含税）。租赁期限共9年，自2019年1月1日起至2027年12月30日止。甲方于2018年12月30日前将自编1号厂房内部基本清空打扫完毕后交付给乙方，自编1号厂房交付后四个月为乙方免租装修期（即免租期为2019年1月1日至2019年4月30日）；甲方于2019年1月30日前将自编2号厂房内部竣工整理完毕后交付给乙方（内部交付标准：2台5吨货梯、地面金刚砂、墙面扇白灰、内部墙面窗户等基本安装完毕，保证乙方内部可正常使用状态），自编2号外墙以及厂内消防设施于2019年3月底前完工，自编2号厂房交付后三个月为乙方免租装修期（即免租期为2019年2月1日至2019年4月30日）；如甲方未在上述约定时间内将自编1号或自编2号厂房按时交付给乙方使用，延期需经乙方同意，否则乙方有权解除本合同，甲方退还乙方所交保证金，如乙方同意甲方延期交付则自编1号和自编2号厂房免租期按照逾期交付时间天数同时顺延，具体时间以甲方完工后实际交付时间为准。租金按月结算，由乙方在每月10日前缴付当月租金给甲方。签订该合同乙方共需按照五个月租金标准向甲方缴纳租赁保证金565785元，等约定。2019年1月14日，名企汇公司微信冼近信“冼总，你好，合同上显示厂房前半部分12月底清空，我同事告诉我现在还有很多货品还未清走，我这边也有3、4个老板很感兴趣，等着你清空厂房他们才能定下来，希望冼总那边抓紧时间哈，谢谢！”，冼近信微信回复名企汇公司“好的，货已经卖了的，很着力催拉走了，答应18号全清！”。2019年3月9日，名企汇公司微信冼近信“冼总，你好，关于后面自编2号厂房内部交付的问题，你那边要抓紧时间呀，公司一直催我，合同约定是1月30号后面自编2号厂房内部就全部要竣工交付给我们，可以正常使用，我们这边有很多分租的客户都是规划一层一层出租，不可能只租前面后面不租，那后面以后就根本没办法租。当时签合同谈好是19年1月30号之内后面电梯、地面金刚砂、墙面扇白灰，内部的窗户那些弄好交给我们能正常使用，到现在都3月了到现在为止都还没完工无法使用，导致很多客户流失，整租客户更着急交付的时间问题！”。2019年4月16日，名企汇公司（乙方）与冼近信（甲方）签订《退还物品清单》：因甲方未按约定交付物业给乙方，双方解除合同，乙方今将2019年1月26日双方签订的《交付物品清单》内所有物品，归还给甲方，甲方已收到：一楼大门不锈钢栏闸遥控钥匙1条、一至二楼楼梯间钥匙1条、二至三楼楼梯间钥匙1条、三至四楼楼梯间钥匙1条、四至五楼楼梯间钥匙1条、一楼电梯电源开关钥匙1条、五楼电梯出门不锈钢闸钥匙1条、五楼两个办公室钥匙1条、五楼中间阳台不锈钢网栏钥匙1条、五楼西办公室内主要物品（实木办公室台椅一套、实木书柜三个、实木复古柜架1个、十五头监控系统）。诉讼中，名企汇公司、冼近信均确认：涉案租赁物没有办理规划报建手续。冼近信向名企汇公司收取了保证金300000元。冼近信于2019年6月11日向名企汇公司退还保证金151550元。冼近信于2019年1月20日将涉案租赁物1号楼交付名企汇公司使用。涉案租赁物1号楼共5层，每一层楼之间均有门隔开，每一层面积一样，1号楼的2层至5层与2号楼完全隔开，在2019年5月份前，1号楼的一层与2号楼的一层之间相通的，1号楼与2号楼各自均有门可进入。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。名企汇公司、冼近信均确认涉案租赁物未办理合法报建和竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，名企汇公司、冼近信就涉案租赁物签订的《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还,冼近信应向名企汇公司退还保证金148450元（300000元-151550元），名企汇公司诉请超出部分，一审法院不予支持。冼近信需向名企汇公司退还保证金由法院判决确定，名企汇公司主张保证金利息，缺乏依据，一审法院不予支持。名企汇公司主张冼近信支付名企汇公司的损失29664元，但名企汇公司并未举证证明其损失，一审法院不予支持。虽然名企汇公司、冼近信之间的租赁合同无效，但名企汇公司实际占有使用租赁物，其应参照合同约定的标准支付占有使用费予冼近信。冼近信于2019年1月20日将涉案租赁物1号楼交付予名企汇公司，名企汇公司于2019年4月16日将涉案租赁物返还冼近信，名企汇公司应向冼近信支付涉案租赁物1号楼2019年1月20日至2019年4月16日的占有使用费，但考虑到上述名企汇公司占有使用期间1号楼的一层与2号楼的一层并未完全隔开，确实对名企汇公司使用涉案租赁物造成了一定的影响，且上述占有使用期间在合同约定的免租期内，综合考虑本案案情，一审法院酌定2019年1月20日至2019年4月16日的占有使用费为118062元。[（9元/方/月×5648平方米×2个月＋9元/方/月×5648平方米×28天）×80%]，冼近信诉请超出部分，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、冼近信应于判决发生法律效力之日起十日内返还按金148450元予名企汇公司；二、名企汇公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费118062元予冼近信；三、驳回名企汇公司的其他诉讼请求；四、驳回冼近信的其他反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1954.67元（名企汇公司已预交），由名企汇公司负担320.17元，冼近信负担1634.5元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予名企汇公司，一审法院不另收退。反诉受理费1634.5元（冼近信已预交），由名企汇公司负担1330.62元，冼近信负担303.88元，名企汇公司负担部分应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳，一审法院依法强制执行。冼近信多预交的1330.62元，在判决发生法律效力后经冼近信书面申请，一审法院予以退还。二审期间，名企汇公司、冼近信未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：名企汇公司应否向冼近信支付占有使用费118062元。尽管涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，名企汇公司、冼近信签订的《租赁合同》无效，但冼近信已将涉案租赁物1号楼交付名企汇公司使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，名企汇公司仍应参照合同约定的标准支付占有使用费。一审法院结合涉案1号楼与2号楼当时未隔开影响租赁物使用的状况，合同关于免租期约定及履行等因素，酌定名企汇公司应支付2019年1月20日至2019年4月16日的占有使用费为118062元。[（9元/方/月×5648平方米×2个月＋9元/方/月×5648平方米×28天）×80%]并无不当，本院予以维持。因一审法院在认定涉案租赁物占用使用费时，已综合考虑本案案情，并在涉案租赁合同约定的租金标准的基础上进行核减，故本院对名企汇公司主张再减少或者不支付涉案租赁物占用使用费的上诉请求不予支持。综上，名企汇公司上诉请求不成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2661.24元，由上诉人广东名企汇房地产股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年七月十七日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力