北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4755号上诉人（原审被告）：王士海，男，1967年7月19日出生，汉族，住北京市昌平区。被上诉人（原审原告）：北京利健天行物业管理有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇府前街31号。法定代表人：宋胜利，总经理。委托诉讼代理人：姜启林，北京三久律师事务所律师。上诉人王士海因与被上诉人北京利健天行物业管理有限公司（以下简称利健天行公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初5050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王士海上诉请求：撤销一审判决，改判驳回利健天行公司全部诉讼请求，或将本案发回重审，一、二审案件受理费由利健天行公司承担。事实和理由：一、王士海通过涉案房屋是拆迁取得的，至今尚未取得房产证，所以不应交纳物业费。二、王士海也未与利健天行公司签订物业合同。三、案涉房屋所在小区物业管理混乱，环境脏乱差，小区治安无法保障，发生过多起入室盗窃案件，2011年8月王士海家中丢失2万多元现金及其他物品，但物业公司无法调取相关录像，无法协助警方破案。而且小区内车辆被砸及车内物品丢失的情况，单元楼的门禁无法正常使用，地下车库多处漏水，人防区域大门被拆除。四、案涉房屋供暖温度未能达到国家标准。五、利健天行公司应公布小区广告收益和款项用途。利健天行公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王士海的上诉请求，维持一审判决。利健天行公司向一审法院起诉请求：1．判令王士海支付自2012年7月26日至2019年7月25日期间的物业费10313．26元；2．本案诉讼费由王士海承担。一审法院认定事实：王士海系北京市昌平区沙河镇兆丰家园小区X号楼X单元XXX室的业主，其房屋建筑面积为85．69平方米。北京市昌平区沙河镇人民政府（甲方）与利健天行公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定利健天行公司为北京市昌平区沙河镇北区兆丰家园项目提供物业服务。其中约定：业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括对物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理；协助做好安全防范工作；消防服务，包括公关区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。双方约定的住宅物业的服务标准不得低于《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》中的相应要求。乙方应当定期向业主公布公共服务收支情况。物业服务期限为不定期限，自2013年8月1日起执行本合同约定内容，至合同终止。物业服务费用的标准为高层住宅按1．35元/平方米/月收取。乙方应当定期向业主公布公共服务收支情况。物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，按一年交纳。乙方对业主自有物业提供维修养护或其他特约服务的，按乙方在物业区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用。庭审中，利健天行公司主张诉请的物业费中包含30元/年垃圾清运费及50元/年公共区域照明费，自2018年1月1日起增加了36元/年生活垃圾处理费。另查：兆丰家园小区至今未成立业主委员会。根据京价（收）字[1999]第253号《北京市物价局北京市财政局关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》及北京市昌平区沙河镇人民政府文件沙政发[2017]31号《北京市昌平区沙河镇人民政府关于规范居住小区居民生活垃圾收费的通知》规定，物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费为每户每年30元，居住小区居民生活垃圾处理费为每户每月3元，即每户每年36元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，兆丰家园小区至今未成立业主委员会，因此由北京市昌平区沙河镇政府代为选任物业服务公司并签订《物业服务合同》，该合同应当认定具有法律效力。且即使物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。王士海辩称政府拆迁时承诺可以免交物业费，但并未提交相关证据予以证明，该院对该答辩意见不予采信。利健天行公司为王士海提供了物业管理服务，王士海在接受了物业管理服务的情况下，理应履行交纳物业费的义务。利健天行公司向王士海主张物业费、生活垃圾清运费和生活垃圾处理费，有事实及法律依据，该院予以支持。关于利健天行公司主张的公共区域照明费一节，证据不足，该院不予支持。关于王士海应当交纳的物业费金额，根据该院实地走访及庭审中双方当事人提交的证据和当庭陈述，利健天行公司在为兆丰家园小区提供物业服务的过程中确有不足之处，已对小区居民的生活造成影响，构成了服务瑕疵。鉴于此，该院对王士海应交纳的物业费金额予以酌减。另指出，该酌减只针对已发生的物业服务范围内出现的部分瑕疵而做出，不具有对未发生的物业服务的效力。小区的环境应由业主与物业公司共同维护。业主正常交纳物业费是物业服务企业正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终损害全体业主的利益，故业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。王士海可以在交纳物业费后要求利健天行公司履行合同义务，利健天行公司作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：1．王士海于判决生效之日起7日内支付利健天行公司2012年7月26日至2019年7月25日期间的物业费、生活垃圾清运费和生活垃圾处理费共计8506元；2．驳回利健天行公司其他诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王士海向本院提交以下新的证据材料：证据1．案涉房屋所在小区部分区域2019年至2020年期间的照片（部分照片拍照日期不明），证明2019年冬天下雪后利健天行公司未清扫积雪，而是由业主自行清扫；小区治安管理混乱，门禁设施损坏或未启用，小区门西区南门最近才建设完成；小区内存在违章建筑、环境脏乱差，并且多次发生火灾；小区公共设施损坏，充电桩安装不合格，地下车库防雨棚破损，地下车库和人防区域常年积水，近期虽然被抽干，但仍有水渍；同时，小区内安装有饮水售卖机等设备，电梯内设有广告，利健天行公司具有的收入应由业主所有或者折抵物业费；证据2．一审诉讼期间提交的多名业主确认的答辩意见。利健天行公司未提交新的证据，其对王士海提交的上述证据发表质证意见称：对上述证据的真实性、关联性证明目的均不认可。利健天行公司已经对管理方面的一些瑕疵做出改进，且上述证据不能证明利健天行公司没有提供物业服务，且照片的拍摄时间和提现的内容的时间无法确定，与本案无关。本院经审查认为，王士海提交的答辩意见系对案件相关情况的陈述，且其一审诉讼期间已经提交，本院不再重复确认。关于王士海二审诉讼期间提交的证据1案涉房屋小区的照片，本院将在后文中予以论述。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，利健天行公司依据与北京市昌平区沙河镇人民政府就案涉房屋所在小区签订《物业服务合同》以及实际为该小区提供物业服务的事实提起诉讼，要求王士海支付诉争期间内的物业管理费。因案涉小区尚未成立业主委员会，北京市昌平区沙河镇政府代为选任物业服务公司并签订上述《物业服务合同》，故利健天行公司为案涉小区提供物业服务具有事实基础，现王士海并未否认该小区存在物业服务以及相关物业服务由利健天行公司提供的事实，据此应认定中房公司已为案涉房屋提供初步证据，其与王士海之间存在实际物业服务合同关系，该合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。王士海是否直接与利健天行公司签订书面合同，并不当然否定上述合同关系的存在。关于王士海主张，其未取得案涉房屋的权属证书，且利健天行公司提供的物业服务存在问题，造成小区管理混乱、公共设施损坏、环境脏乱、存在违章建筑、地下车库和人防区域积水，同时，利健天行公司亦通过小区内广告和其他设施取得收入，故不应交纳案涉房屋的物业费用。对此本院认为，王士海系诉争房屋的业主，接受利健天行公司提供的物业服务，案涉房屋是否办理房屋权属证书并非认定王士海应否交纳物业费的依据。王士海虽主张因利健天行公司提供的物业服务存在质量问题而不应交纳物业费用，但物业服务是一种综合性、专业性、持续性的服务，应从物业服务的长期情况和整体水平进行评价物业服务的质量，王士海虽提交数份案涉房屋所在小区的照片证明前述主张，但相关照片部分形于2019年至2020年期间，部分无法体现出拍摄日期，其内容无法全面体现诉争期间内利健天行公司的物业管理质量，亦无法否定利健天行公司已提供物业管理服务的事实，仅以某段期间的某些瑕疵不足以否认物业服务的长期状况和整体水平，同时，一审法院已确认利健天行公司提供物业服务存在服务瑕疵，并据此酌减诉争物业费的数额，王士海提交的上述证据体现的内容并未超出一审法院前述认定的范畴，不足以证明利健天行公司在提供物业服务中存在长期严重违约行为而达到足以免除物业费的程度，上述证据对本案处理结果并无影响，本院不予确认，王士海以利健天行公司未尽到物业服务义务为由要求免除物业费于法无据，本院不予支持。关于王士海主张以小区内广告和相关设施的收益抵扣其物业费用一节，小区内相关设施收益的分配事宜需经全体业主表决决定，王士海主张以上述收益抵扣其个人应交纳物业费用于法无据，本院不予支持。至于王士海主张，案涉房屋供暖温度不达标，故不同意交纳物业费一节，案涉房屋供暖温度是否达标系王士海与供暖单位之间的其他法律关系，与本案处理结果无涉，王士海该主张于法无据，本院不予支持。综上所述，王士海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58元，由王士海负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁志雄审 判 员 董 伟审 判 员 徐 硕二〇二〇年七月二十九日法官助理 张 岩书 记 员 张雪冬书 记 员 王培霖