北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终8174号上诉人（原审原告）：王樱淏，男，1964年10月24日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：李洪云，北京云政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京华润京通房地产开发有限公司，住所地北京市西城区西直门内大街118号13层。法定代表人：凌晓洁，经理。委托诉讼代理人：杨顺义，北京市世纪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：华润置地（北京）物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区。法定代表人：巴然。委托诉讼代理人：郭博，女，华润置地（北京）物业管理有限责任公司职员。上诉人王樱淏因与被上诉人北京华润京通房地产开发有限公司（以下简称华润京通公司）、华润置地（北京）物业管理有限责任公司（以下简称华润置地公司）商品房销售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初66974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王樱淏上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判华润京通房公司赔偿王樱淏损失2228516元；3.依法判决华润京通公司限期15日内对王樱淏房屋的外墙漏水部分进行维修。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。1.王樱淏提出的请求未超过诉讼时效。王樱淏在2004年入住时就报了外墙渗水，华润置地公司的记录能够显示王樱淏在2007年-2009年之间报修过外墙渗水事宜。2010年王樱淏再次与华润置地公司沟通房屋漏水及暖气漏水事宜，2010年-2014年双方一直沟通维修事宜，直到2014年华润置地公司才提出维修方案，并承诺2015年实施维修，故诉讼时效再次中断。自2015年以后，王樱淏多次与华润置地公司沟通维修及赔偿事宜。因一直没有维修，王樱淏自2004年第一次提出房屋漏水要求维修至2018年提起诉讼，一直没有间断行使权利，故王樱淏提出的请求未超过诉讼时效。华润京通公司交付给王樱淏的《优士阁A、B座房屋质量保证书》中约定：“保修执行：在业主委员会选定新的物业公司之前由本公司已委托的华润置地公司对商品住宅有关保修事宜联系房屋发展商进行维修。”华润京通公司与华润置地公司形成委托代理关系。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”因此，王樱淏对华润置地公司提出的履行请求对华润京通公司发生效力。2.王樱淏请求维修外墙是基于物权请求权，一审法院适用诉讼时效的规定属于适用法律错误。二、一审法院认定事实错误。1.关于房屋质量保修期及责任承担，王樱淏已经在质量保修期内提出了报修请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”王樱淏于2004年入住时就提出房屋漏水要求维修的请求，此时房屋仍在5年的质量保修期内。因华润京通公司的受托人怠于行使维修义务，导致超出质量保修期，至今房屋仍然漏水，责任应当由华润京通公司承担。2.北京市×号房屋（以下简称涉案房屋）交付时即存在质量问题。一审法院以王樱淏仅提供了会议纪要作为证据，而认定王樱淏证据不足，属于适用法律错误。北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第09685号民事判决书及2015年7月20日庭审笔录已经认定涉案房屋在交付时就存在质量问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明。故一审判决认为“难以认定涉案房屋在交付时即存在质量问题”，属于认定事实错误。3.一审判决对王樱淏提出的赔偿损失和数额没有审理和查明，属于遗漏重要事实。华润京通公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回王樱淏的上诉请求，维持原判。第一，王樱淏的诉讼请求早已超过诉讼时效。王樱淏自2004年3月收房入住至其一审起诉前，已经超过14年，期间王樱淏从未向华润京通公司主张过权利。王樱淏对涉案房屋进行过再次装修，其没有任何证据证明涉案房屋在2004年交付时存在质量问题，华润京通公司也不认可涉案房屋存在质量问题。涉案房屋早已过了质保期限，王樱淏的上诉请求没有事实依据和法律依据。关于王樱淏所提到的（2015）朝民初字第09685号民事判决书，是由于王樱淏拖欠物业费产生的纠纷，与华润京通公司无关，该判决也未认定涉案房屋存在质量问题。本案是商品房销售合同纠纷，是王樱淏与华润京通公司之间的纠纷，无论从案件当事人、所涉法律关系，均与（2015）朝民初字第09685号案件无关，涉案房屋是否存在质量问题也不是物业费纠纷案件能够认定的。华润置地公司辩称，不同意王樱淏的上诉请求和理由，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王樱淏的上诉请求。王樱淏在收房时已经签署了相关文件，交房时王樱淏已经确认和认可。华润置地公司提供的是物业服务，不应当承担赔偿责任。王樱淏向一审法院起诉请求：1.华润京通公司、华润置地公司对王樱淏所购房屋顶部、内墙、外墙开裂墙体及卫生间顶部渗漏进行修复；2.华润京通公司、华润置地公司为王樱淏安装暖气设备并恢复供暖；3.华润京通公司、华润置地公司赔偿王樱淏房屋空置损失2228516元；4.华润京通公司、华润置地公司将淋浴间恢复原状。一审法院认定事实：王樱淏曾用名为王艳明。2004年2月29日，王樱淏作为买受人、华润京通公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》，约定王樱淏购买华润京通公司位于北京市×号房屋，购房款为850007元。2004年3月17日，王樱淏作为甲方、华润置地公司作为乙方，签订《前期物业管理服务协议》，约定华润置地公司自2003年12月31日起至优士阁业主委员会与物业管理企业重新签订物业管理委托合同止期间向涉案房屋提供物业服务。2010年4月21日，王樱淏向华润置地公司提交申请书，载明：涉案房屋由于暖气片质量问题，出现多处漏水现象，主管及支管锈蚀严重，并已过保修期，现申请拆除暖气片，并做管道维修及刷防腐漆，王樱淏保证以后不再申请增加暖气片。2011年8月24日，王樱淏取得涉案房屋所有权证，房屋性质为商品房，规划用途为住宅。2014年9月12日，王樱淏、华润置地公司工作人员就涉案房屋进行研讨并形成会议纪要，主要载明：王樱淏反映的问题为房屋存在漏水情况、供暖问题、物业延缓开具证明影响业主注册公司。其中，关于房屋漏水情况一节，王樱淏反映，自2004年3月17日验收时，涉案房屋即存在室内墙面顶面多处有裂纹现象，物业一直未能解决。2007年存在轻微渗漏，2009年2月，4个窗台下侧渗水，墙面开裂，2010年初进行户内装修，2011年再次漏水，导致窗台下侧壁纸大面积翘起，内侧墙面发霉、阳台柜子再次因渗水损坏。物业解决方案为，根据物业工程部门现场勘察，窗户密封胶存在开裂现象、外墙抹灰层龟裂、户内窗台、阳台下壁纸开裂脱落；初步解决方案为将原有窗胶剔除，重新打胶，窗台刷GS防水涂层，并按业主所提要求，扩大防水涂层面积；户内墙面裂纹维修，可通过贴布工艺解决，物业只对渗漏部分及相连（墙面）进行维修，并对壁纸进行恢复，其他部位需业主自行解决。关于供暖问题一节，王樱淏反映，户内原有6-7组暖气片，在2005年至2006年间发现暖气少量渗水，反映至物业后，物业当时回复无法维修。至2007年，暖气横管、竖管皆出现水锈，怀疑开发商漏涮防锈漆造成。由于物业公司、热力公司、地产公司对暖气维修工作的相互推诿，造成暖气漏水问题一直未给予解决，暖气渗漏造成用户电子原器件受损，赔偿用户达74000元。2010年4月，业主装修期间，将户内暖气片拆除，并按物业要求签署一份拆除暖气申请书，现户内靠空调供暖。物业解决方案为，暖气属市政设施，供暖问题解决分为两部分，共有部分管道为热力公司维修，专属部分为业主自行维修，供暖费需业主与热力公司进一步协调、解决。“会议纪要”另载明了物业延缓开具证明、物业费缴纳等事宜。2014年10月14日，华润置地公司优士阁物业管理部向其公司有关领导提交请示，载明：经排查，优士阁大厦AB座共计26户每逢雨季都有不同程度阳台、窗户滴、漏、渗水现象，经现场查验，漏水原因为大厦外墙部分出现裂缝，防水层老化。管理部虽多次进行维修，但不能根治漏水问题，同时造成相关投诉，影响客户满意度及物业费收缴（其中B2610业户多次到公司及地产公司反映此问题）。为彻底解决此问题，故申请北京市安达亿防水工程有限责任公司对优士阁大厦进行外墙漏水及室内装修进行修复维修。2015年，华润置地公司以物业服务合同纠纷为由，将王樱淏诉至一审法院。该案审理过程中，王樱淏述称涉案房屋自2007年起出现外墙开裂、渗水现象，华润置地公司认可王樱淏入住涉案房屋时曾报修过外墙渗水问题，且在2007年至2009年之间亦报修过该问题。华润置地公司于2015年7月20日表示，截止该日，其未对漏水外墙进行维修。一审法院经审理认定华润置地公司有义务对涉案房屋外墙进行维修和管理，其未尽到对涉案房屋进行维修的义务，并据此酌情判决王樱淏向华润置地公司给付的物业费数额。一审审理中，一审法院曾组织各方当事人至涉案房屋进行现场勘验，勘验结果为：客厅顶部有裂缝；主卧北侧窗户下方墙体有水渍并开裂；主卧东侧方向窗户下方墙体有水渍并开裂；阳台柜体有漏水浸泡痕迹；阳台外侧墙体有裂痕；无暖气管片；主卧顶部南侧、东侧有裂痕；卫生间顶部东南角有水渍痕迹。经询，王樱淏坚持本案按照商品房销售合同纠纷起诉，并据此要求华润置地公司承担连带责任。王樱淏表示其损失包括：1．暖气漏水造成电子原件损失74000元。王樱淏表示，涉案房屋出租期间，因房屋漏水，承租人产生损失达二十多万元。经双方协商，王樱淏赔偿承租人损失59000元，并退还剩余租金15000元，故产生上述损失；2.涉案房屋原精装修损失116400元；3．涉案房屋二次装修损失280000元；4.2007年4月30日至2008年2月6日、2009年4月25日至2019年12月31日期间房屋空置损失共计1778116元。其中，2007年4月30日至2008年2月6日期间，系因暖气漏水导致涉案房屋不能出租。2009年4月25日至2015年3月20日期间，系因华润京通公司、华润置地公司不予出具“企业住所（经营场所）证明”，致使涉案房屋不能出租。2015年3月21日至2019年12月31日期间，系因华润京通公司、华润置地公司阻止王樱淏进行装修，致使涉案房屋不能出租。一审法院认为，依据本案查明事实可以认定，涉案房屋由王樱淏自华润京通公司处购买，并由华润置地公司提供物业服务，即本案存在两个基础法律关系：一是王樱淏与华润京通公司之间的商品房买卖合同关系；二是王樱淏与华润置地公司之间的物业服务合同关系。华润京通公司、华润置地公司基于不同的合同关系承担各自的合同权利义务。鉴于华润置地公司并非商品房买卖合同的相对人，与王樱淏并无直接的房屋买卖关系，王樱淏以商品房销售合同纠纷为由要求华润置地公司承担赔偿责任，与合同相对性原则相悖，一审法院不予支持。王樱淏主张涉案房屋存在质量问题，致使其受到经济损失，故要求华润京通公司承担赔偿责任。根据本案查明事实，一审法院从实体权利和程序权利两个方面论述如下：关于实体权利方面。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王樱淏主张涉案房屋存在质量问题，就此提交的证据仅为会议纪要，其中关于房屋质量的问题均为其自述情况，且其收房后对于涉案房屋再次予以装修。在此情况下，一审法院难以认定涉案房屋在交付时即存在质量问题。关于程序权利方面。诉讼时效，是指权利人未在法定期间内行使权利而丧失请求人民法院依法保护其权利的法律制度。诉讼时效制度有以下特征：在诉讼时效届满时权利人的胜诉权消灭；诉讼时效届满不消灭实体权利；诉讼时效属于强制性规定。对诉讼时效期间的经过、届满以及中止、中断、延长事由的认定，是判断权利人有无请求人民法院保护其民事权利的根据。王樱淏自入住涉案房屋十余年期间，均未向华润京通公司主张过权利。在双方未就诉讼时效终止、中断、延长事由进行举证的情况下，其诉讼时效已届满。综合上述分析，在王樱淏未提出足够支持其诉求的证据且华润京通公司明确提出诉讼时效抗辩的情况下，对于王樱淏要求华润京通公司维修房屋并赔偿经济损失等诉讼请求，一审法院一并予以驳回。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回王樱淏的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审期间依法补充查明以下事实：王樱淏作为买受人与出卖人华润京通公司签订的《商品房买卖合同》第十七条约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。另，一审中，王樱淏提供了华润京通公司于2003年12月30日作出的《优士阁A、B座房屋质量保证书》，其中载明：外墙面、卫生间地面、地下室外墙及底板渗漏保修五年，供热系统保修为二个采暖季，其他有防水要求的房间渗漏保修五年；保修期以入住通知书规定的入住截止日期起计算并执行，用户报修请与物业管理公司联系；在业主委员会选定新的物业公司之前已由本公司委托的华润置地公司对商品住宅有关保修事宜联系房屋发展商进行维修；本质量保证书在客户与物业管理公司办理房屋入住手续时交付客户；保修之后公共部分的维修维护由物业公司负责等。华润京通公司和华润置地公司对该保证书的真实性予以认可，华润置地公司认为根据该保证书的约定，保修期过后公共部分的维修、维护由物业公司负责。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、华润京通公司是否应对涉案房屋外墙漏水进行维修；二、华润京通公司是否应赔偿王樱淏损失2228516元。关于焦点一，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。根据已经查明的事实，华润京通公司已于2004年将涉案房屋交付给王樱淏，且王樱淏在签订《商品房买卖合同》时应当知道房屋保修范围和期限的规定，亦知道如何报修以及保修之后公共部分的维修维护由物业公司负责。现王樱淏在办理入住十余年后要求华润京通公司对涉案房屋外墙漏水进行维修，缺乏合同及法律依据，本院难以支持。关于焦点二，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”王樱淏主张因暖气漏水、房屋空置等给其造成经济损失2228516元。对此，本院认为，第一，关于王樱淏主张的暖气漏水造成电子原件损失74000元，其提交的赔偿协议和收据不足以证明其该项损失实际发生。且从王樱淏提交的证据来看，其主张的该项损失发生于2007年4月，故王樱淏就其该项损失应在法定的诉讼时效期间内主张权利。现王樱淏提交的证据不足以证明其该项损失实际发生，亦不足以证明在诉讼时效期间内存在诉讼时效中止、中断的情形，故本院对其该项损失不予支持。第二，关于王樱淏主张的涉案房屋原精装修损失116400，王樱淏提供的证据不能证明其该项主张，故其应当承担举证不能的不利后果。第三，关于王樱淏主张的涉案房屋二次装修损失280000元，王樱淏提供的证据不足以证明因房屋质量问题导致其花费该笔费用，且其该项主张亦已超过法定的诉讼时效期间，故本院对其该项主张不予支持。第四，关于王樱淏主张的房屋空置损失1778116元，王樱淏提供的证据不足以证明因房屋质量问题以及华润京通公司和华润置地公司的原因导致涉案房屋不能出租，亦不足以证明其主张的损失数额，且其主张的部分金额已经超过法定的诉讼时效期间，故本院对其该项主张亦不予支持。因此，王樱淏要求华润京通公司赔偿其损失2228516元，依据不足，本院不予支持。王樱淏上诉主张一审判决适用法律错误，缺乏依据，本院亦不予支持。综上所述，王樱淏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24628元，由王樱淏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 曹 炜审 判 员 石 煜二〇二〇年七月三十一日法官助理 孟 磊法官助理 田子阳书 记 员 刘怡然