湖北省武汉市武昌区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂0106执异63号案外人：曹静，女，1970年11月29日生，汉族，住武汉市洪山区。申请执行人：黄金凤，女，1972年6月21日出生，汉族，住武汉市武昌区。被执行人：曹诗华，男，1964年10月17日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区。本院在执行黄金凤申请对曹诗华强制执行一案｛执行依据：本院（2018）鄂0106民初123号民事判决；执行案号：（2019）鄂0106执8364号｝过程中，案外人曹静对本院冻结被执行人曹诗华所有的武汉市武昌区武珞路628号B座23层房屋（以下简称涉案房屋）租金收入的执行措施不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。曹静请求：中止武昌区法院（2019）鄂0106执8364号协助执行通知书的执行，解除对涉案房屋租金收益的冻结。事实及理由：贵院因黄金凤与曹诗华民间借贷纠纷一案,作出(2019)鄂0106执8364号执行裁定书,将本人享有的涉案房屋租金收益予以冻结。现对该冻结行为提出异议,理由如下：—、登记于曹诗华名下的涉案房屋实际是本人所有,本人与曹诗华之间成立借名买房关系。2011年12月30日,本人与武汉中特集团有限公司（以下简称中特集团）签订《房屋购买意向书》,购买涉案房产,约定了价格、付款方式及其他。本人是曹诗华的妹妹,由于职业和家庭原因,曹诗华同意本人借用其名义购买房产。2O11年12月31日，本人与曹诗华签订了《借名购房协议》。2011年12月30日至2012年3月2日期间,本人按照《房屋购买意向书》的约定,履行了全部付款义务,卖方给本人出具了收据。2012年2月16日,按照本人与曹诗华的约定,曹诗华办理了房屋产权证书,将涉案房屋登记于其名下。虽然房屋登记在曹诗华名下,但是房屋的买卖及权属登记全过程均由本人经办,且本人通过转账和现金的方式向中特集团支付了全部购房款,房屋的租金收益也是直接打到本人账户,房屋事实上归本人所有,上述事实均有证据印证,足以证明本人与曹诗华“借名买房”的事实成立,本人是该房屋的实际所有权人；二、本人就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本人虽以曹诗华名义购买该房屋,房屋产权登记在曹诗华名下,但不动产登记行为并非行政赋权行为,登记行为本身并不产生物权。当不动产登记与真实权利状态不一致时,仍然要依据权利的实际归属情况来确定物权权利人。第一,本人与曹诗华签订的《借名买房协议》及由本人与中特集团签订的《房屋购买意向书》均发生本案民间借贷关系发生前,不存在曹诗华恶意转移财产、逃避债务的可能性;第二,本人作为实际付款人,支付了全部购房款;第三,在法院冻结房屋租金收益前,涉案房屋的租金由本人收取,本人实际占有使用涉案房屋至今。故尽管本人不是不动产登记簿上的房屋产权人,但不影响对涉案房屋的物权;第四,本案申请执行人黄金凤并非针对曹诗华名下的涉案房屋从事借款交易,涉案房屋不是原债权债务关系的担保物,故黄金凤对涉案房屋并无信赖利益保护的需要,非商事外观主义原则中保护信赖利益债权人的范围,若准予强制执行,将严重损害实际权利人的利益。综上,本人与曹诗华存在“借名买房”关系并合法占有涉案房屋,作为涉案房屋的实际买受人,对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。曹静为支持其异议主张，提交了以下证据：1、《借名购房协议》。证明曹静与曹诗华之间成立借名买卖关系；2、《房屋购买意向书》。证明涉案房屋由曹静购买。3、支付购房款收据（7张）。证明涉案房屋购房款由曹静支付；4、物业公司出具的物业费、电费等日常费用发票。证明涉案房屋日常费用由“湖北加冠园林工程有限公司（以下简称加冠园林公司）武汉分公司”支付；5、加冠园林武汉分公司营业执行。证明该公司负责人为曹静；6、《房屋租赁合同》。合同第七条收款账户信息证明承租人将房屋租金直接打入到曹静账户；7、税费发票及流水。黄金凤抗辩称，曹静异议称其与曹诗华（系曹静的哥哥）成立借名买房关系，假设此主张成立，也只是曹诗华与曹静之间的一般债权债务关系，不足以对抗物权，物权高于债务。曹静称其是曹诗华的亲妹妹，其借名买房的动机是当时其职业和家庭原因，曹静系湖北工业大学一名普通教师，当时已离婚并带有一小孩，其何来巨额现金？就算再婚，婚前财产公证是正大光明的，故曹静主张借名买房理由牵强，且曹静本人在武汉，曹诗华当初想到武汉发展，但其本人长期在宜昌，如此借名买房有很多不便，倒是曹静出面为曹诗华打理买房，在理由上更站得住脚。最关键的是《借名买房协议》上曹诗华的签名为伪造，因其本人最近两年一直在监狱或看守所，伪造的笔迹再逼真，其临摹的痕迹肉眼可辨，故后面的购房意向书、支付凭证及卖方收据可信度高度存疑，而且亚贸房屋（武珞路628号B座23层）之前一直是宜昌龙腾林业在占有使用（龙腾曾经是曹诗华占股的公司），直至曹诗华与龙腾的另一股东发生纠纷（现二人因涉嫌犯罪在服刑）、及与银行纠纷（总借款余额超过1个亿），现曹诗华、庄玉玲、曹静全部是失信被执行人。曹静称两个协议的签订均在原、被告借贷发生之前，不存在被执行人恶意转移财产、逃避债务的可能，这恰恰说明其目的是逃避债务，否则怎么会成为失信被执行人，因原、被告之间大量的借贷关系发生在这段时间（有银行凭证为据）。而且曹静也不是在曹诗华处购买房屋，也不属于善意持有第三人。综上所述、曹静所谓的购房合同、借名买房协议、支付全款并实际占有使用等方面与事实严重不符，而且没有就曹静以外的原因不能过户陈述理由。故其不享有足以排除强制执行的权益，请求驳回曹静异议申请。审查查明，申请执行人黄金凤与被执行人曹诗华民间借贷纠纷一案，本院于2019年5月6日作出（2018）鄂0106民初123号民事判决。判决：曹诗华向黄金凤偿还借款本金300万元利息。该案经二审维持原判。上述判决生效后，因曹诗华未履行生效判决确定的义务，黄金凤申请强制执行，本院立案受理，案号：（2019）鄂0106执8364号。本案执行过程中，查明涉案房屋登记所有权人为被执行人曹诗华，登记日期为2012年2月16日。2019年10月25日，本院作出（2019）鄂0106执8364号执行裁定，裁定：查封、扣押、冻结、划拨曹诗华的财产，限额5901233元，……。于2019年12月2日向涉案房屋承租人时时同云科技（成都）有限责任公司（以下简称时时同云公司）送达上述执行裁定书及同文号的《协助执行通知书》，通知时时同云公司：一、冻结曹诗华享有的租金收益，限额5901233元；二、冻结期限二年，自2019年12月2日至2021年12月1日，冻结期间不得将租金支付给被执行人曹诗华或其他第三人；三、对曹诗华的应得收益在5901233元范围内予以提留、提取到我院。针对案外人曹静所主张的事实，审查查明：2011年12月30日，中特集团与曹静签订一份《房屋购买意向书》，约定中特集团拟将其公司所有的涉案房屋以1038万元出让给曹静。合同第二条约定付款方式为：现金全款，并约定了买卖合同签订日期及分期付款的数额及期限。该《房屋购买意向书》签订当日，曹静向中特集团支付购房诚意金2万元，此后通过自己的银行账户于2012年1月5日支付50万元、2012年2月2日支付210万元、2012年2月10日支付276万元、2012年2月13日支付396万元、2012年2月22日支付80万元、2012年3月2日支付20万元，以上合计支付1034万元，其中除2万元购房诚意金为现金外，其余均以转账方式支付。涉案房屋于2012年2月16日转移登记至被执行人曹诗华名下。2014年9月9日，曹诗华将该房屋抵押给湖北三峡农村商业银行猇亭支行，为湖北龙腾园林工程有限公司（以下简称龙腾公司）向该行贷款提供最高额抵押担保，担保主债权数额为1400万元。2017年6月5日，宜昌市中级人民法院就曹诗华诉宜昌龙晟园林绿化有限公司、周利民、王荣、第三人龙腾公司、北京长电创新投资管理有限公司股权转让纠纷一案作出（2016）鄂05民初87号民事判决（该判决后被二审撤销并发回重审），该判决查明：曹诗华、周利民原系龙腾公司股东，其中曹诗华持有49%的股份，周利民持有51%的股份，……。2015年11月16日，曹诗华（甲方）与宜昌龙晟园林绿化有限公司（乙方）签订股权转让协议书。双方约定：1、甲方同意将持有的龙腾公司49%的股权4909.31万元，以1元价格全部转让给乙方，……。加冠园林公司注册成立于2010年1月，该公司成立时的股东为曹诗芹、赵春青。此后经股权变更，曹静成为该公司最大股东，为该公司实际控制人。加冠园林武汉分公司系加冠园林公司在武汉的分支机构。2012年12月31日，曹诗华与加冠园林公司就涉案房屋签订一份房屋租赁合同，将涉案房屋中的2311-2312室出租给加冠园林公司。2013年3月，加冠园林武汉分公司注册成立，案外人曹静被任命为公司负责人。另查明，“曹诗华”购买涉案房屋后，先后将该房屋全部或部分出租给武汉新鑫宏泰科技有限公司、武汉君正软件有限公司、武汉君尚天下科技有限公司等多有家公司或个人作为营业地址。所有出租合同载明甲方（出租方）均为曹诗华。加冠园林武汉分公司在2018年、2019年期间多次向武汉市亚贸广场物业管理有限公司（以下简称亚贸物业公司）支付物业服务费（不同期间）、综合服务费、电费、消费等费用，亚贸物业公司分别向加冠武汉分公司开具增值税发票。本院认为，被执行人曹诗华与案外人曹静系兄妹关系。虽然曹静在2011年12月就涉案房屋与中特集团签订了《房屋购买意向书》，拟以1038万元的价格购买涉案房屋，并实际通过自己的银行账户向中特集团支付全部购买款，又在2013年3月注册成立加冠园林武汉分公司，任该公司负责人，由该公司实际经营管理涉案房屋。但被执行人曹诗华为该房屋登记所有权人。宜昌中院作出的（2016）鄂05民初87号民事判决虽被二审撤销并发回重审，但判决查明的基本事实为曹诗华曾为龙腾公司股东，曾持有该公司49%的股权。曹诗华在转让股权之前，于2014年9月9日将该房屋抵押给湖北三峡农村商业银行猇亭支行，为湖北龙腾园林工程有限公司向该行贷款提供最高额抵押担保，担保主债权数额为1400万元。上述事实足以质疑曹静所主张借曹诗华之名购买涉案房屋的真实性，曹静所提供的证据尚不足以证明其与曹诗华之间的借名买房合同成立。退一步而言，即便曹静所主张借名买房的事实成立，在借名人曹静与出名人曹诗华之间也仅成立合同法律关系，借名人曹静基于借名买房合同享有的请求权基础为债权请求权，即要求出名人曹诗华配合其办理房产过户手续的权利，而非享有实际的物权。根据不动产物权公示原则，设立物权必须采用法律规定的公示方式地，才能取得对抗第三人的效果，故曹静基于借名买房合同所享有的合同权利属于普通债务，该债权请求权不足以排除人民法院的强制执行。曹静对涉案房屋及由房屋所产生的法定孳息，即应向时时同云公司收取的租金收入，不享有足以排除强制执行的民事权益。案外人曹静的异议请求，事实及法律依据不充分，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人曹静的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  万文沙审判员  舒光明审判员  韩 野二〇二〇年七月二十日书记员  金 菁