广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤01执复143号 复议申请人（异议人）：陈路森，男，1966年6月8日出生，汉族，住广东省清远市清城区。 申请执行人：唐新，男，1960年6月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 委托诉讼代理人：魏平，广东科扬律师事务所律师。 被执行人：陈海富，男，1978年7月11日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。 被执行人：张琛，女，1980年4月11日出生，汉族，住重庆市江北区。 被执行人：广东佳莱投资控股有限公司，住所地：广东省广州市天河区黄埔大道西76号3005房。 法定代表人：张琛。 复议申请人陈路森不服广州市天河区人民法院（下称天河法院）作出（2019）粤0106执异708号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 天河法院查明，唐新与陈海富、张琛、广东佳莱投资控股有限公司（下称佳莱公司）民间借贷纠纷一案，天河法院作出的(2018)粤0106民初22889号民事调解已发生法律效力。依据调解书，陈海富、张琛于2018年11月18日前一次性向唐新偿还借款本金3500000元、利息1240000元、律师费30000元、财产保全担保费14000元；佳莱公司对上述债务承担连带清偿责任，承责后有权向陈海富、张琛追偿;案件受理费22470元、财产保全费5000元，均由陈海富、张琛、佳莱公司负担。因上述被执行人没有履行判决确定的义务，唐新向天河法院申请执行。天河法院于2018年11月19日以（2018）粤0106执25413号立案执行。 在诉讼期间，天河法院于2018年9月10日查封了张琛名下位于清远市清新区xx号“xx苑”x区首层1xA、2x及二层、三层，“xx苑”首层2xA，“xx苑”首层2x，“xx苑”首层北101-115（以下称涉案房产）。2019年6月5日，天河法院作出（2018）粤0106执25413-3号《执行裁定书》，拍卖涉案房产。当天，在涉案房产处张贴《公告》，责令被执行人及其他使用人在本公告张贴之日起10日内迁出并腾空涉案房产，交由天河法院处理。 异议人陈路森因此提出书面异议称，关于清远市清新区xxx区x区xx路x号xx苑一、二、三楼，陈路森于2007年7月1日同原屋主文啟成签订了先租后买合同，当时文啟成还在新疆劳教，文啟成授权何伟强同黄庆文和我签订合同，后由于房价上涨，于2010年7月1日由文啟成夫人同何伟强重签了租赁合同到2022年9月30日，从前先租后买的合同就成了现在的租赁合同，2017年11月9日，涉案房产的产权人转为张琛，2018年后的房租已交张琛。故要求保护我的租赁权，带租约拍卖。陈路森提供以下证据材料：1、房产使用授权出租委托书。落款时间为2007年7月1日，内容：业主文啟成将房屋（位于xxx区x区中山路首层、二、三层共面积为3982.28平方米），授权何伟强、黄庆文出租上述房屋的使用权。2、房产使用权出租委托书。落款时间为2007年7月1日，约定：业主文啟成（代理人何伟强、黄庆文）将房屋（位于xxx区x区中山路首层、二、三层共面积为3982.28平方米）授权陈路森出租上述房产的使用权。3、房产所有权转让委托书。落款时间为2007年7月1日，约定：业主文啟成（代理人何伟强、黄庆文）将房屋（位于xxx区x区中山路首层、二、三层共面积为3982.28平方米）授权陈路森转让上述房产的所有权。4、房屋租赁及期满后房产转让合同。落款时间为2007年7月1日。甲方（出租、出卖方）：何伟强、黄庆文。乙方（承租、购买方）：陈路森。约定：甲方房屋位于清新县太和镇十三号区B区中山路首层、二、三层总面积为3982.28平方米，乙方先租用甲方房屋两年半，租赁期限自2007年7月1日起至2009年12月31日止。年租金为50000元，收租按季度10前交租。租赁期满后，甲方将该房屋所有权转让给乙方，共折合人民币2389368元。签订合同后，乙方付房产转让订金人民币3万元给甲方。5、收条。内容：今收到陈路森交来xxx区x区中山路文啟成的房产首层、二、三层共面积为3982.28平方米的房产转让订金三万元。收款人何伟强。6、落款时间为2010年6月28日的房屋租赁合同。甲方（出租方）：何伟强，乙方（承租方）：陈路森。约定：甲方将房屋位于xxx区x区中山路首层、二、三层共面积为3982.28平方米出租给乙方，租赁期自2010年7月1日起至2022年9月30日止，年租金为55000元。原来签的合同作废，原保证金作现在的押金。7、房产证复印件三份。所有权人：文啟成。地址：xxx区x区中山路首层、二、三层。8、完税凭证：显示xxx号x苑首层2x、首层2xA、首层北101-115、xx苑x区首层1xA、2x及二层、三层房屋被征了2014年1月至2017年l1月的城镇土地使用税、非住宅租赁增值城市维护建设税、房产税、个人出租房产所得税、财产租赁合同印花税等税款。完税凭证上的纳税人名称是文启成，填发时间是2017年11月9日。 另查，涉案房产原权属人是文啟成，2017年文啟成将涉案房产转让给张琛，涉案房产的所有人在2017年11月22日登记至张琛名下。 天河法院认为：本案的争议焦点是异议人的权利能够阻止执行。涉案房产的所有权人于2017年11月22日已登记至被执行人张琛名下，异议人提供的证据只能显示其曾向原业主文啟成租赁过xxx区x区中山路首层、二、三层，并无证据证明其与张琛有租赁关系，而且张琛亦抗辩跟异议人没有签订过任何租赁合同，也没有收取过任何租金。故异议人对涉案房产不具有任何权利，其异议理由不能成立，天河法院不予支持。综上，天河法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，作出（2019）粤0106执异708号执行裁定书，裁定驳回异议人陈路森的异议请求。 陈路森不服上述执行裁定向本院申请复议，请求依法撤销（2019）粤0106执异708号执行裁定书，事实与理由：一、天河法院在该执行裁定中将陈路森提供的《房产使用权出租委托书》的落款时间为2007年7月1日错误定性为2017年7月1日，与实际情况不符。二、天河法院驳回陈路森的异议请求没有法律依据，应予撤销。 唐新答辩称：天河法院(2019)粤0106执异708号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，陈路森复议理由不成立，应当裁定驳回复议申请，维持异议裁定；或裁定驳回申请。事实与理由：一、陈路森提起执行复议已超过法定期限，应当依法驳回申请。广州市天河区人民法院于2019年9月11日作出(2019)粤0106执异708号执行裁定书。天河法院以邮寄方式送达陈路森签署的地址确认书上确认的地址，陈路森并没有在送达后的十日内申请复议，该执行裁定依法已生效。二、陈路森所提异议不能够阻止执行，且不能带租约拍卖。涉案房产2017年11月22日登记在张琛名下，而张琛在执行异议程序中明确否认与陈路森签订过任何租赁合同，也未收取过任何租金。因此，陈路森对涉案房产不具有任何权利。 对天河法院查明的事实，本院经审查后予以确认。 本院认为：本案复议申请人所提请求及理由，其实质是主张复议申请人承租了涉案房产，享有租赁权，要求带租约拍卖。根据查明的事实，天河法院对涉案房产的拍卖并不附带任何条件，即拍卖成交后，买受人可以依据其取得的房屋所有权要求交付。换言之，复议申请人实际是对执行标的物提出阻止交付的请求，系案外人异议，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定进行审查。本案中，天河法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条进行审查并赋予当事人、利害关系人向本院申请复议的权利，系适用法律错误，程序不当，依法应当发回天河法院重新审查。重审期间，天河法院应重点审查以下问题：异议人陈路森与文啟成是否就涉案房屋签订了合法有效的租赁合同；若有签订，陈路森对涉案房屋的租赁权能否对抗被执行人张琛与文啟成对涉案房屋的买卖行为，能否阻却执行法院对涉案房屋的拍卖交付。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项的规定，裁定如下： 一、撤销广州市天河区人民法院（2019）粤0106执异708号执行裁定； 二、本案发回广州市天河区人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审判长 黄 征 审判员 胡伟东 审判员 刘 皓 二〇二〇年七月八日 书记员 陈洁雅 莫乔珍