北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6250号上诉人（原审原告）：周慧贞，女，1937年9月13日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张翔，北京砥德律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁昭，北京砥德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙雅楠，女，1981年12月29日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：师丽，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷子丰，北京天驰君泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：孙久明，男，1957年5月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：孙永红，女，1959年8月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：孙文明，男，1962年3月14日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人周慧贞因与被上诉人孙雅楠、被上诉人孙文明、被上诉人孙永红、被上诉人孙久明房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初19815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周慧贞及其委托诉讼代理人张翔、袁昭，被上诉人孙雅楠及其委托诉讼代理人师丽、谷子丰，被上诉人孙久明、被上诉人孙文明、被上诉人孙永红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周慧贞上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持周慧贞的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件受理费由孙雅楠负担。事实和理由：一审判决事实不清。首先，北京市东城区朝阳门702号房屋（以下简称案涉房屋）系周慧贞与孙有廉的夫妻共同财产，孙有廉未经周慧贞同意，自行处分案涉房屋的行为属于无权处分。其次，孙有廉与孙雅楠的房屋买卖价格明显低于当时的市场价，且孙雅楠未支付购房款。再次，周慧贞夫妻晚年出于对孙雅楠的信任，一切重要证件均由孙雅楠保管，孙雅楠在骗取案涉房屋后，恶意将案涉房屋与北京市东城区朝阳门603号房屋（以下简称603号房屋）换房和迁移户口。周慧贞对于孙雅楠将案涉房屋登记在自己名下的事实不知情。孙雅楠辩称，同意一审判决。孙雅楠出售案涉房屋、购买603号房屋的过程中，周慧贞并未对孙雅楠处置房屋提出过任何异议，并且随孙雅楠一并搬入603号房屋居住，户口也随孙雅楠迁入603号房屋，可以确定周慧贞对于孙有廉将案涉房屋转让给孙雅楠及孙雅楠对案涉房屋有处分权的事实是知道并认可的。而且根据最高人民法院的司法解释，周慧贞以案涉房屋未经其同意为由主张合同无效的请求也是不能支持的。2.周慧贞在一审中提交的孙有廉就诊病历显示，孙有廉神志清晰。周慧贞并无证据证明孙有廉在向孙雅楠转让案涉房屋时无民事行为能力。3.孙雅楠向孙文明支付的56万元是案涉房屋的购房对价款，且基于家庭成员关系，购房款低于市场指导价也是合理的。孙久明辩称，不同意一审判决，但未上诉，同意周慧贞的上诉请求。孙长明辩称，不同意一审判决，但未上诉，同意周慧贞的上诉请求。孙永红辩称，不同意一审判决，但未上诉，同意周慧贞的上诉请求，周慧贞应当有房居住。周慧贞向一审法院起诉请求：要求确认孙雅楠与孙文明、孙久明、孙永红三人之父孙有廉于2011年12月19日签订的《存量房屋买卖合同》无效。一审法院认定事实：孙有廉与周慧贞系夫妻关系，二人育有三子女，即孙久明、孙文明、孙永红。孙雅楠系孙久明之女。孙有廉于2015年8月6日因死亡注销户口。2002年4月20日，孙有廉与北京城市开发集团有限责任公司签订《建内危改区就地安置合同》，约定，孙有廉在建内地区有正式住房2间，应安置人口5人，孙有廉自愿购买建内危改区7层2号住房，建筑面积78.86平方米。2004年3月9人，孙有廉与北京城市开发集团有限责任公司新永安分公司签订房屋交接书，载明孙有廉购买的建内702号住房，现根据主管部门确定的地名楼号为朝阳门内南小街702号。2005年4月，孙有廉取得案涉房屋的所有权。2011年12月9日，孙有廉与孙雅楠签订《存量房屋买卖合同》，约定，孙有廉将案涉房屋出售予孙雅楠。房屋成交价格为725700元，合同对于付款方式、房屋交付方式、违约责任等未作具体约定。孙雅楠表示该价格是当时的指导价。经询，其表示知晓案涉房屋为周慧贞与孙有廉的共有财产，但咨询了房管部门，房管部门告知其产权证上署名是谁就由谁办理过户手续，并未要求周慧贞同去办理。2011年12月12日，孙雅楠取得案涉房屋的所有权。2016年1月13日，孙雅楠与戈一凡签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定，孙雅楠将案涉房屋出售予戈一凡。房屋成交价格510万元，2016年1月18日，戈一凡取得案涉房屋的所有权。同日，彭秀芬与孙雅楠签订《北京市存量房屋买卖合同》，将603号房屋出售予孙雅楠，房屋成交价格为510万元。此后，孙雅楠取得603号房屋的所有权，周慧贞与孙雅楠亦搬至603号房屋居住。2019年6月16日，孙雅楠、周慧贞户口也随之迁入603号房屋。另查，孙雅楠已将603号房屋出售，并另行购房，现周慧贞在外租房居住。一审中，孙雅楠提交2019年7月20日其与孙文明的短信聊天记录，显示孙雅楠表示已将周慧贞的行李搬至新购置房屋，可以直接将周慧贞送过去。以及2019年8月25日孙雅楠与孙永红的微信聊天记录，显示孙雅楠发送了两张卧室照片，并表示此系周慧贞房间，已打扫干净，周慧贞随时能住。经质证，周慧贞及孙久明表示不清楚，孙文明认可其与孙雅楠聊天记录的真实性，孙永红认可其与孙雅楠聊天记录的真实性。关于周慧贞主张《存量房屋买卖合同》无效的理由，周慧贞表示一是孙有廉在签订合同是没有民事行为能力；二是孙雅楠未实际支付购房款；三是孙有廉出售案涉房屋时未征得周慧贞同意，构成无权处分。周慧贞为证明孙有廉在签订合同时没有民事行为能力，提交了孙有廉在2010年至2011年期间的就诊病历。其中最接近于合同签订日期的诊断病历为2011年8月北京中医药大学东直门医院的住院病历。该病历中出院总结载明，入院时见神志清，精神弱，言语不利。经质证，孙雅楠、孙久明、孙永红、孙文明对于该证据的真实性认可，孙雅楠、孙久明对证明目的不予认可。孙雅楠为证明其支付购房款情况，提交银行流水，显示2011年8月4日，陈俊禄向孙文明转账56万元。陈俊禄作为孙雅楠证人出庭作证，陈俊禄表示2011年，孙雅楠向其借款56万元用以支付案涉房屋的购房款。听孙雅楠说孙有廉、周慧贞同意将案涉房屋卖给她，卖房的钱用于给孙雅楠叔叔（孙文明）买房，证人直接将56万元转到了孙文明的账户。办理过户时，因孙有廉行动不便，证人帮忙借了车，还派了两个同事帮忙。经质证，周慧贞对银行流水的真实性认可，证明目的不予认可，对证人证言的真实性及证明目的均不认可。孙久明对上述证据均予以认可。孙文明对银行流水的真实性认可，证明目的不予认可，对证人证言不认可。表示56万元确实收到了，但系以孙文明将对孙有廉、周慧贞的遗产享有的份额转让给孙雅楠为条件，并非以将案涉房屋过户给孙雅楠为对价。孙永红表示不清楚。对于孙有廉出售案涉房屋周慧贞是否知情同意，周慧贞表示孙雅楠与周慧贞一直共同居住，案涉房屋的房产证、户口本等均由孙雅楠保管。2015年孙有廉死亡后，周慧贞与孙雅楠一起搬进603号房屋，周慧贞认为是孙雅楠和603号房屋的原房主换房，并不清楚产权变更情况，买房人也未曾告知过周慧贞。2019年8月下旬，孙雅楠告知周慧贞要出售603号房屋要求周慧贞搬离时，周慧贞才得知孙有廉将案涉房屋卖给了孙雅楠。孙雅楠表示孙有廉因病长期卧床，家中重要物品包括房产证、户口本等均由周慧贞保管，去办理房屋解押，过户手续需周慧贞提供房产证方可办理。孙有廉长期卧床，除看病外，很少出门，办理房屋产权变更当日，孙雅楠和孙久明同时陪同孙有廉出门，还请了同事帮忙，出门时间很长，周慧贞不可能不闻不问，孙雅楠和孙有廉也不可能不告知周慧贞。2016年周慧贞随孙雅楠搬入603号房屋，必然涉及孙雅楠将案涉房屋出售并购买603号房屋，鉴于孙有廉已死亡，按照常理，周慧贞及其他被告若认为案涉房屋仍登记在孙有廉名下，应当知道孙雅楠不可能出售案涉房屋，但周慧贞及其他被告均未提出异议，孙雅楠成功将案涉房屋出售并购买603号房屋的行为，就说明周慧贞及其他被告均知晓案涉房屋系登记在孙雅楠名下，孙雅楠对案涉房屋有处分权。周慧贞及孙雅楠户口迁入603号房屋需要所有权人同意，迁户口时周慧贞并未提出异议，也说明周慧贞知情并认可603号房屋所有权登记在孙雅楠名下。对于上述主张，周慧贞及孙雅楠均未提供证据予以证明。一审法院认为，根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。根据周慧贞提交的孙有廉就诊病历相关内容，孙有廉入院时神志清晰，该病例并不能证明其在出售案涉房屋时无行为能力，故周慧贞以此为由主张《存量房屋买卖合同》无效，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。根据已查明事实，孙雅楠确实向孙文明支付过56万元，但双方对于该款项的性质各执一词。孙文明虽表示双方协商一致以其对周慧贞及孙有廉的遗产继承份额作为孙雅楠支付上述款项的对价，但其并未提供证据予以佐证。在孙有廉及周慧贞均健在的情况下，孙文明的继承份额对应的财产价值并不确定，且双方仅存在口头约定亦有悖常理，结合孙雅楠向孙文明付款时间、孙有廉将案涉房屋出卖予孙雅楠的时间以及证人证言、其他当事人陈述等分析，孙雅楠的陈述更具合理性，故法院认定孙雅楠向孙文明支付的56万元确为案涉房屋购房款。虽然孙雅楠支付的购房款低于涉案合同中约定的购房款，但综合考虑双方的亲属关系，且一直共同居住等情况，该价格亦并非明显过低，故周慧贞以孙雅楠未支付购房款为由，要求确认合同无效，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于孙有廉出售案涉房屋时是否征得周慧贞同意，构成无权处分一节，案涉房屋所有权系孙有廉与周慧贞婚姻存续期间取得，确属二人的夫妻共有财产。但鉴于孙雅楠系周慧贞与孙有廉之孙女，自幼与二人一起居住，在双方共同居住期间，案涉房屋经历了2011年孙有廉出卖予孙雅楠及2016年孙雅楠出卖予戈一凡两次产权变更，且2016年孙雅楠将案涉房屋出卖后，周慧贞亦随孙雅楠搬入603号房屋居住，户口亦随之迁入，直至诉讼前周慧贞及其他当事人均未提出异议，周慧贞作为完全民事行为能力人，其所述随孙雅楠搬入603号房屋居住仅系认为与603号房屋产权人换房居住，不清楚产权变更，有悖常理。且根据相关法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故周慧贞以孙有廉对案涉房屋无权处分为由，要求确认涉案合同无效，亦于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国事人进行了证据交换和质证。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。二审中，周慧贞提交了以下申请：申请1，调取证据申请。申请向北京市公安局东城分局朝阳门派出所调取孙文明于2019年8月25日的报警记录及相关材料。理由是：2019年8月25日，孙雅楠以其卖房结婚为由将周慧贞赶出家出门，周慧贞报警。在民警赶到案涉房屋后，孙雅楠承认其隐瞒周慧贞过户房屋的事实。本院认为，首先，孙雅楠否认其曾陈述过关于隐瞒周慧贞过户房屋的事实。其次，该份证据并不必然影响本案的处理结果。第三，该申请不符合必须由法院调取证据的范围。故对周慧贞的该项申请，本院不予准许。申请2，房屋评估申请。申请对案涉房屋在2011年12月的市场价格进行评估。理由是：孙雅楠购买案涉房屋的价格明显低于市场价格。本院认为，首先，该份证据并不必然影响本案的处理结果。其次，孙雅楠在一审诉讼中未提出鉴定申请，而是在二审诉中直接提出鉴定申请，而该申请并不符合法律规定的必须在二审诉讼中启动鉴定程序的规定，故对孙雅楠的该项申请，本院不予准许。本院认为，结合二审庭审情况及周慧贞上诉请求，本案的争议焦点为：孙雅楠与孙有廉于2011年12月19日签订的《存量房屋买卖合同》是否有效。根据已查明的事实，案涉房屋系孙有廉与周慧贞夫妻关系存续期间取得的房产，属于夫妻共同财产。孙有廉生前一直与周慧贞及孙雅楠共同居住。2011年12月，孙有廉将案涉房屋出售给孙雅楠，并办理了房屋过户手续。直至2015年8月孙有廉死亡期间，周慧贞从未对案涉房屋产权变更事宜提出过异议。后，孙雅楠又将案涉房屋出售给戈一凡，并向戈一凡交付了房屋，周慧贞随孙雅楠搬入603号房屋居住，亦将户口迁入603号房屋。期间，周慧贞仍未对案涉房屋产权变更事宜提出过异议。一审法院鉴于上述事实，认为周慧贞作为完全民事行为能力人，其称自己以为是与603号房屋产权人换房居住，对案涉房屋产权变更事宜并不清楚的抗辩意见，有悖常理，并无不当。且根据相关法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故周慧贞以孙有廉对案涉房屋无权处分为由，要求确认合同无效的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于周慧贞认为孙雅楠的购房价格明显低于市场价格的上诉主张，首先，孙雅楠与孙有廉所签合同约定的购房款为72.57万元。该价格系依据房管部门提供的市场指导价。虽然孙雅楠称双方的实际履行价格为56万元，但因其未提供证据加以佐证，故本院不予采信。其次，购房款是否支付并不影响合同效力。综上，一审法院综合考虑孙有廉与孙雅楠之间的亲属关系及一直共同居住等情况，认为该价格并非明显过低，未支持周慧贞的该项主张，并无不当，故本院亦不持异议。关于周慧贞称孙有廉在签订《存量房屋买卖合同》时，不具备民事行为能力的上诉理由，依据现有证据表明，周慧贞提交的孙有廉就诊病历显示，孙有廉入院时神志清晰。可见，该病例不能证明孙有廉在出售案涉房屋时系无民事行为能力人。故周慧贞的该项主张，缺乏依据，本院不予支持。关于周慧贞称孙雅楠将案涉房屋过户至其名下存在恶意的行为，要求确认《存量房屋买卖合同》无效的上诉主张。因法律规定的该种合同无效情形为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。而周慧贞并未提供证据证明孙雅楠慧在签订《存量房屋买卖合同》时存在上述情形，故对周慧贞的该项主张，本院不予支持。综上所述，周慧贞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11057元，由周慧贞负担(已交纳)。本判决为终审判决。审判长 陈 妍审判员 蒋春燕审判员 高宝钟二〇二〇年七月二十七日书记员 孙辰姝-12--11--2--1-