辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5480号上诉人（原审原告）：王琦，男，1958年5月2日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：陈凤贵，辽宁奥启律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐海静，辽宁奥启律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区南京南街199号。法定代表人：于冰，该公司董事长委托诉讼代理人：侯胜利，辽宁江公律师事务所律师。上诉人王琦因与被上诉人沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司（以下简称和泓公司）服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院作出的（2019）辽0102民初18565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。王琦上诉请求：1.依法一审判决第三项，改判被上诉人给付王琦违约金以2066100元为基数按年利率24%计算从2012年8月31日起至实际给付之日止。暂计至起诉之日为3486199.4元；2.二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院规避当事人之间基础法律关系予以判决。一审置作为认定双方实体法律关系，并进而界定双方权利义务和违约责任承担的《协议书》于不顾，既不依法认定该协议书效力，也不认定和泓公司违约及其依法应当承担的违约责任。二、一审判决以《意向认购承诺书》中关于违约责任的约定判令被告向原告承担违约责任错误。其一，本案为服务合同纠纷，当事人双方成立服务合同关系的事实依据是2009年12月29日所签《协议书》，该《协议书》约定了各方权利义务及一方违约的违约责任；而《意向认购承诺书》是和泓公司为了担保债务履行而与王琦签订的目的在于双方建立房屋买卖关系的协议。和泓公司违约并应承担违约责任应以《协议书》中的约定为依据。其二，《协议书》中约定的违约责任才是和泓公司拖欠咨询费的违约责任。其三，虽然被上诉人和泓公司既是对《协议书》的违约，也是对《意向认购承诺书》的违约，但上诉人王琦诉请是追究和泓公司拒不支付咨询费的违约责任，而非追究和泓公司不履行《意向认购承诺书》的违约责任。一审法院抛开作为约定服务合同权利义务的《协议书》，而依据《意向认购承诺书》的约定来确认被上诉人和泓公司的违约责任是错误的。三、被上诉人的违约行为已经给上诉人造成了严重的经济损失。按照双方约定，被上诉人应该在2010年向上诉人支付所欠咨询费或在2012年8月31日前按照4850元/平米价格向上诉人交付其开发的9号地块内相应面积房屋。但被上诉人既未支付相应咨询费也未交付房屋，其违约行为给上诉人造成的实际损失，无论按照2010年2066100元中国人民银行同期贷款利率计算至今抑或按照被上诉人开发的9号地块内房屋当下市场价格，上诉人的损失都是惨重的。现上诉人依据《协议书》的约定对被上诉人和泓公司主张违约责任，并在约定按违约金额日千分之一支付违约金基础上主动下调为按年利率24%向上诉人支付违约金。请求二审法院予以支持。和泓公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审维持原判。王琦向一审法院起诉请求：1.判令解除王琦、和泓公司3份《意向认购承诺书》（0114556、0114557、0114558收款收据533500元购房预定金）；2.请求和泓公司支付咨询费2066100元及违约金3486199.4元（违约金以2066100为本金，按年利率24%计算，从2012年8月31日起暂计至起诉之日，实际应计至还清全部款项之日止）共计5552299.4元。一审法院认定事实：1、2009年12月29日，王琦与案外人古杰夫（乙方）与和泓公司（甲方）签订协议书1份，协议书内容为“一、甲方权利与义务。1、甲方根据对沈阳市房地产市场的考察，决定在沈阳市和平区长白岛地区开发房地产项目，开发用地范围确定为和平区长白岛沿内河景观1、2、3、4、5、6、7、8、9号地。甲方可根据开发需要向乙方提出与开发项目有关的咨询要求。2、甲方承诺待取得上述地块的土地成交确认书后，根据甲乙双方商定的付费标准向乙方支付项目咨询费。二、乙方的权利和义务。1、乙方应根据甲方提出的开发用地要求为甲方工作，对甲方拟投资用地进行可行性分析，对开发用地提出项目规划和开发咨询意见。2、乙方的工作成果以甲方取政府的土地成交确认书，以及完成相关规划条件调整为准。3、甲乙双方约定，乙方为甲方寻找地块的土地面积不小于十八万平方米。三、咨询费的支付。1、甲方承诺在取得土地成交确认书后，向乙方支付项目咨询费人民币肆仟伍佰贰拾伍万元整。2、甲方同意乙方用取得的咨询费收入的一部分购买甲方开发的房地产项目，购买价格按每平方米4850元计算，购买面积为4788平方米，房款合计人民币贰仟叁佰贰拾贰万壹仟捌佰元整。房屋的位置在甲方开发的9号地块内。扣除上述购房款后，甲方实际付乙方咨询费贰仟贰佰零贰万捌仟贰佰元整。3、甲方承诺支付上述咨询费的时间不迟于2010年2月8日。4、甲方支付给乙方的咨询费为税后收入，乙方所需缴纳的各项相应税费均由甲方缴纳。乙方购买甲方房屋办理房屋产权手续的税费由乙方负担。四、违约责任。甲方承诺如不能按本协议书第三条第三款之约定按期向乙方结清咨询费，按违约金额的日千分之一向乙方支付违约金，直至款项付清。五、本合同自签字之日起生效等”。该协议签订后，王琦（乙方）与和泓公司（甲方）又签订多份内容完全一致的《意向认购承诺书》（该承诺书未写明签订日期），涉及本案的《意向认购承诺书》为3份，承诺书内容“第一条甲方拟向乙方出售的商品房住宅，售房平均单价为4850元/平方米。该单价不因原材料的涨价、人工费涨价、建设质量的提高、税费的增加等建设成本的加大，以及商品房市场价格的上涨等任何原因而提高。第二条乙方必须于2010年1月17日前将全部款项打入中国建设银行沈阳分行和平支行的指定帐户内……第七条甲方保证2012年8月31日前应具备入住条件并向乙方交钥匙……第九条其他违约责任1、甲方逾期交付商品房，应向乙方支付全部认购意向金10%的违约金，乙方有权单方解除购房合同，甲方退还全部认购意向金及违约金……。该承诺书未确定出售房屋具体房号，亦未确定房屋的面积……”就案涉3份承诺书，和泓公司于2010年1月14日向王琦王琦出具收款收据3份，收款收据编号分别为0114545号、0114546号、0114547号，收款项目均为意向金，数量记载为110，单价为4850元，金额均为533500元。2、对于2009年12月29日《协议》书所约定的咨询费，和泓公司陈述于2010年2月9日向王琦、古杰夫支付了咨询费22028200元。对于其他咨询费23221800元，依该协书约定，王琦及古杰夫购买和泓公司开发建设的9号地房屋，各方商定了购房明细，王琦及古杰夫于2010年2月9日向和泓公司出具了情况说明及购房明细。依该购房明细，王琦购得27套房屋，古杰夫购得11套房屋。共37套房屋，房屋总计面积与协议书约定一致，为4788平方米。对于该37套房屋，古杰夫的11套房屋，古杰夫陈述已实际交付。对于王琦的27套房屋，王琦陈述和泓公司尚有4套房屋未交付，故王琦于2015年11月13日来院提起商品房销售合同纠纷来院诉讼，案号为（2015）沈和民二初字第3230号，因王琦诉请不明确，经一审法院释明，王琦未变更诉请，一审法院于2015年12月3日出具（2015）沈和民二初字第3230号民事裁定书，裁定驳回王琦的起诉。3、2016年1月18日，王琦以商品房预售合同纠纷来院提起诉讼，案号分别为（2016）辽0102民初983号、984号、985号、986号，其中（2016）辽0102民初983号对应收据编号为0114548的《意向认购承诺书》，（2016）辽0102民初984号、985号、986号对应本案诉讼中的3份《意向认购承诺书》（对应收据编号为0114545、0114546、0114547）。在（2016）辽0102民初983号民事案件中，王琦向一审法院提出诉讼请求：1.解除原、和泓公司双方签订的《意向认购承诺书》；2.返还王琦购房意向金465600元及其利息（按人民银行同期贷款利率标准从2010年1月15日起至实际给付之日止，暂要求利息金额1200元），并支付王琦46560元违约金，金额合计513360元；3.由和泓公司承担本案诉讼费用。其事实和理由为2010年1月，原、和泓公司双方签订《意向认购承诺书》，承诺书约定：王琦以每平方米4850元的价格购买涉案房屋，和泓公司保证2012年8月31日前具备入住条件并向王琦交付钥匙。承诺书签订之后，王琦按照双方约定向和泓公司交付了购房意向金465600元，和泓公司向王琦出具收款收据一份，收款收据编号为0114548号。另外，双方签订《意向认购承诺书》第九条第一款约定：“甲方逾期交付商品房，应向乙方支付全部认购意向金10%的违约金，乙方有权单方解除购房合同，甲方退还全部认购意向金及违约金”。和泓公司开发的商品房具备交付的条件之后，王琦多次要求同和泓公司签订正式的《商品房买卖合同》，并按约定向王琦交付房屋，但和泓公司一直迟迟不肯为王琦办理相关手续并以种种理由推诿，拒绝向王琦交付房屋。据此，王琦特将本案诉至人民法院，请求人民法院依法判决。和泓公司辩称：王琦诉状所述内容不是事实。王琦、和泓公司之间没有签定商品房销售合同，不存在商品房销售合同纠纷。王琦、和泓公司之间是合作关系，存在合作纠纷……3、甲方承诺支付上述咨询费的时间不迟于2010年2月8日。协议签订后，答辩人（甲方）应被答辩人（乙方）的要求，为被答辩人出具了《意向认购承诺书》及相应的收款收据作为一种担保形式，而实际上未付款，被答辩人在此次诉讼中所依据的就是其中之一。2010年2月9日，向被答辩人王琦及另一合作人古杰夫支付了咨询费贰仟贰佰零贰万捌仟贰佰元整。同日，被答辩人及另一合作人古杰夫就用咨询费收入的一部分购买答辩人开发的房屋情况书写了说明。被答辩人在此次诉讼中所涉及的房屋就是其中的一套。随着双方合作的进程，答辩人向被答辩人交付了绝大部分约定的房屋。由于被答辩人个人原因有极少部分房屋未交付。综上所述，答辩人与被答辩人不存在商品房销售合同纠纷，是合作纠纷，请驳回其诉讼请求。第一，由于王琦的个人原因没有交付，当时同意到我们的另一个地方去选房，当时另一个地方正在再建，没有办法选房，王琦也同意等，后来，由于双方的意见不一致，没有达成协议，所以拖到现在；第二，王琦要利息和违约金的问题，我们不同意给付利息，因为双方的合同约定，延期交房也只是支付总房款10%的违约金，更何况违约不是我们单方面的行为，也有王琦的原因，没有选房，所以我们没有违约行为，不承担违约金，也不承担利息，和泓公司方不同意解除《意向认购承诺书》，王琦方可在7号地内选房，以现市场价比照购房价格。该案一审法院审理查明中记载“对于和泓公司开发建设的9号地房屋，和泓公司述均已出售，不能交付。”故一审法院于2016年3月29日做出（2016）辽0102民初983号民事判决书，认为“依据王琦、古杰夫与和泓公司签订的协议书，王琦向和泓公司提供咨询服务，和泓公司应支付的近一半咨询费系以向王琦及古杰夫出售4788平方米房屋的方式支付。王琦、和泓公司签订的《意向认购承诺书》系对上述协议书的具体化及履行。故该《意向认购承诺书》不能认定双方为商品房认购关系，该承诺书实则为和泓公司给付咨询费的履行方式。因该承诺书所约定出售的房屋并未明确约定位置，且和泓公司述9号地现已无房屋可售，故双方签订的承诺书无法履行，王琦合同目已无法实现。该情形符合合同法规定当事人可以解除合同的条件，故双方签订的承诺书应予以解除，对王琦诉请解除的诉讼请求，一审法院予以支持。和泓公司给付咨询费应恢复至初始状态。王琦向和泓公司索要的应为咨询费而非购房诚意金，经一审法院向其释明，王琦坚持要求和泓公司返还其购房诚意金，故对王琦该项诉讼请求，因无事实及法律依据，一审法院不予支持。对王琦要求和泓公司给付购房诚意金利息的诉讼请求，一审法院亦不予支持。王琦可另行向和泓公司主张咨询费。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（四）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王琦与和泓公司沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司签订的《意向认购承诺书》；二、驳回王琦其他诉讼请求。案件受理费8934元（王琦已预交），由王琦承担8834元，由被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司负担100元。”王琦不服（2016）辽0102民初983号民事判决书，上诉至沈阳市中级人民法院，市中院查明事实与原审查明事实基本一致。二审另查明：上诉人二审提供电汇凭证和取款回单，欲证明其用已收取的服务费支付包括案涉房屋在内共计27套房屋的购房款。二审再查明：王琦及古杰夫向和泓公司出具的购房明细中王琦购得27套房屋，古杰夫购得11套房屋，共38套房屋。市中院认为“一、关于王琦与和泓公司签订的《意向认购承诺书》是否应予解除的问题，和泓公司虽主张上述承诺书是作为欠付王琦咨询费的担保，但其并未提供证据证明上述承诺书存在违法法律、行政法规禁止性规定的情形，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条的规定，上述承诺书经双方签字、盖章现已成立并对双方均有法律约束力。现王琦诉请解除上述承诺书并要求和泓公司返还购房意向金及利息并违约金，和泓公司虽不同意解除，但其自述王琦并未实际支付意向金，即双方就价款是否支付存在重大分歧，因价款支付属合同关键条款，双方在该问题上不能达成一致，已致使合同目的无法实现，原审据此判令解除上述承诺书并无不妥，且和泓公司并未提起上诉，故二审予以维持。二、关于和泓公司是否应返还王琦购房意向金及利息并违约金的问题，因双方在上述承诺书中约定王琦须在2010年1月17日前将款项打入中国建设银行沈阳分行和平支行的指定账户内，王琦虽提供了和泓公司向其出具的收款联，但和泓公司主张并未实际收款，该收款联是用作欠付服务费的担保。王琦亦未提供与之相对应的银行转款或流水记录予以佐证。另，王琦虽于二审期间提交其汇款给案外人梁长青2200万元的电汇凭证，但首先该凭证载明的委托日期是2010年2月11日，收款人汇入行为招商银行沈阳中山支行，与上述承诺书约定付款时间及收款账户均不相符。其次，王琦主张其给付的房款为包括案涉房屋在内共计27套房屋的房款，而这与和泓公司为其开具的收款联金额不能对应。最后，因王琦与和泓公司就咨询服务尚有合同关系，一审法院无法认定，上述款项是否确为案涉房屋所支付购房意向金还是用作他途，故上诉人主张其已支付购房意向金缺乏充分证据予以证明，一审判令驳回上诉人要求返还购房意向金并支付利息及违约金诉请并无不当，二审予以维持。”故市中院于2016年6月21日做出（2016）辽01民终6195号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。王琦不服市中院（2016）辽01民终6195号民事判决书，向辽宁省高级人民法院申请再审，2017年7月24日，省高院做出（2017）辽民申756号民事裁定书，裁定“一、本案由一审法院提审；二、再审期间，中止原判决的执行”。2017年11月21日，省高院受理再审申请人（一审王琦、二审上诉人）王琦与和泓服务合同纠纷一案，案号为（2017）辽民申944号，省高院对原一审、二审判决认定的事实予以确认，再审认为“《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。案涉《意向认购承诺书》为依法成立并已生效的合同。原审法院认为《意向认购承诺书》为双方当事人所签《协议书》中咨询费的履行方式，双方并非商品房认购关系，违反当事人意思自治原则，应予纠正。关于案涉《意向认购承诺书》是否应予解除的问题。和泓公司在原审中陈述其开发建设的9号地房屋均已出售，不能向王琦交付，王琦在其诉讼请求中亦要求解除其与和泓公司签订的《意向认购承诺书》，且双方当事人就该《意向认购承诺书》中的价款支付存在重大分歧，原审据此认定双方当事人的合同目的无法实现并判令解除案涉《意向认购承诺书》并无不当。关于案涉《意向认购承诺书》中的意向金是否支付的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，案涉《意向认购承诺书》约定王琦须在2010年1月17日前将款项打入中国建设银行沈阳分行和平支行的指定账户内。王琦主张其按照前述约定实际支付了相应购房款项，并在二审期间提交了其汇款给案外人梁长青2200万元的电汇凭证，用以证明其已经按照《意向认购承诺书》中的约定履行了付款义务。但该凭证载明的委托日期是2010年2月11日，收款人汇入行为招商银行沈阳中山支行，与《意向认购承诺书》中约定的付款时间及收款账户均不相符。且在王琦提供的关于前述款项的收据中并未明确该笔款项的性质，而是载明“今收到王琦通过以下账户的退款人民币壹千陆佰万元整”。另，在案涉的《协议书》中明确约定，“三、咨询费的支付。1、甲方承诺在取得土地成交确认书后，向乙方支付项目咨询费人民币肆仟伍佰贰拾伍万元整。2、甲方同意乙方用取得的咨询费收入的一部分购买甲方开发的房地产项目，购买价格按每平方米4850元计算，购买面积为4788平方米，房款合计人民币贰仟叁佰贰拾贰万壹仟捌佰元整。房屋的位置在甲方开发的9号地块内。扣除上述购房款后，甲方实际付乙方咨询费贰仟贰佰零贰万捌仟贰佰元整”，即和泓公司应在扣除该协议中约定的包括案涉房屋在内的购房款项之后支付咨询费贰仟贰佰零贰万捌仟贰佰元，和泓公司实际支付了该笔款项，王琦对此亦予以认可。因此，王琦在购买案涉房屋时无须另行向和泓公司支付相应购房款项。故王琦关于其汇款给案外人梁长青的2200万元即为其按照《意向认购承诺书》中的约定所支付购房款项的主张与案涉《协议书》中的约定明显矛盾，王琦对此亦不能作出合理解释。故原审驳回王琦要求返还购房意向金并支付利息及违约金的诉讼请求并无不当。综上，一审法院对再审申请人王琦的再审请求不予支持……判决如下：维持辽宁省沈阳市中级人民法院（2016）辽01民终6195号民事判决。本判决为终审判决”。4、2018年3月19日，王琦来院提起诉讼，案号分别为（2018）辽0102民初4103号、（2018）辽0102民初4104号、（2018）辽0102民初4105号（对应本次诉讼中所涉的3份《意向认购承诺书》），同年7月，王琦申请撤回起诉，一审法院予以准许。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。王琦与和泓公司签订的3份《意向认购协议书》（对应收款收据编号分别为0114545号、0114546号、0114547号）均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。和泓公司开发建设的9号地房屋均已出售，不能向王琦交付房屋，双方当事人的合同目的无法实现，王琦主张解除案涉3份《意向认购承诺书》具有事实即法律依据，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因3份《意向认购承诺书》对应编号0114545号、0114546号、0114547号的收款收据中记载金额均为533500元，总额共计1600500元，庭审中经一审法院询问王琦、和泓公司“收款联中记载，4份意向金，金额为533500元（3份）、465600元（1份）是真实交付还是虚拟交付”，王琦答“虚拟交付，以和泓公司应付未付咨询费抵顶”。和泓公司答“虚拟交付”。同时，和泓公司认可应付未付咨询费的金额为2066100元，故一审法院对解除上述3份《意向认购承诺书》后，和泓公司应给付金额确认为2066100元。同时，依据王琦、和泓公司在《意向认购承诺书》中约定“第九条其他违约责任1、甲方逾期交付商品房，应向乙方支付全部认购意向金10%的违约金，乙方有权单方解除购房合同，甲方退还全部认购意向金及违约金……”，故应由和泓公司给付王琦上述金额的10%为违约金206610元（即2066100元×10%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告王琦与被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司签订的《意向认购承诺书》（对应收款收据编号分别为0114545号、0114546号、0114547号）；二、被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王琦人民币2066100元；三、被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王琦违约金206610元；四、驳回原告其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25333元（原告预交，减半收取），由被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司承担。本院二审审理期间，王琦围绕其上诉请求依法提交了2份证据，证据一（2014）沈和民二初字第00071号民事判决书，用于证明：2011年被上诉人出售涉案房屋的价格为每平米6808元；证据二网页二份，用于证明：2018年涉案房屋成交价为每平方米14752元，2020年涉案房屋成交价为每平方米16280元，自2012年以来涉案地块的房屋价格一直持续增长。和泓公司依法提交了1份证据辽宁省高级人民法院庭审笔录，用于证明：上诉人认可四套房屋没有移交的原因是因为有争议，案涉没有交付的原因并未完全由我方造成。本院组织当事人进行了证据交换和质证，具体认定如下：本院对（2014）沈和民二初字第00071号民事判决书的真实性予以确认；上诉人提供的两份网页与本案无关。本院对辽宁省高级人民法院庭审笔录的真实性予以确认。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题为：违约金数额认定问题。本案中，按照2009年12月29日《协议》的约定，和泓公司欠付王琦咨询服务费，其中部分咨询服务费2066100元双方约定以案涉3套房屋抵顶该款项，并在双方签订的《意向认购承诺书》中的约定：“和泓公司应在2012年8月31日向王琦交付房屋”。后因和泓公司将其开发建设的9号地上的包含案涉3套房屋在内的所有房屋均已出售，而不能向王琦交付房屋，以房抵债的合同目的无法实现，故王琦可以请求解除以房抵债的合同并请求和泓公司给付咨询服务费2066100元。双方当事人在《协议书》中约定，给付咨询费的时间不迟于2010年2月8日。如不能按期向结清咨询费，按违约金额的日千分之一向乙方支付违约金，直至款项付清。以房抵债协议约定和泓公司应在2012年8月31日向王琦交付房屋，且，双方当事人亦承认和泓公司应在2012年8月31日向王琦交付房屋。和泓公司未按约定缴付房屋，其应当承担违约责任。根据王琦的诉讼请求，和泓公司应自2012年9月1日起，以欠付服务费数额为基数，按照每年24%的标准计付违约金。对王琦的该项上诉请求，本院予以支持。对于和泓公司主张案涉房屋没有交付的原因并非完全由其造成的问题，对此和泓公司提供了辽宁省高级人民法院的庭审笔录及录音等证据予以证明。在辽宁省高级人民法院的庭审笔录中，王琦只是承认四套房屋没有交付是因为有争议，该证据并不能证明案涉房屋没有交付系由王琦的原因造成，录音中王琦只是承认双方就以其他房屋代替案涉房屋交付进行了协商，且和泓公司亦没有实际交付其他房屋代替案涉房屋的交付。故对和泓公司的该项主张，本院不予支持。综上所述，王琦的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初18565号民事判决第一、二项；二、撤销沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初18565号民事判决第四项；三、变更沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初18565号民事判决第三项为：沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付王琦违约金（以2066100元为基数，自2012年9月1日起计算至实际支付之日止，按照每年24%的标准计算）；四、驳回王琦其他诉讼请求；五、驳回上诉人王琦的其他上诉请求。如沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50666元，已减半收取25333元，二审案件受理费34690元，均由沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 李 涛审判员 赵春玲审判员 朱闻天二〇二〇年七月二十七日书记员 白欣鹭