四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)年川06民终6号 上诉人（原审原告）：德阳市东湖乡港湾丽景业主委员会，住所地：德阳市旌阳区峨眉山北路一段99号港湾丽景小区。 负责人:陈嘉模,该业委会主任。 委托诉讼代理人：郭光辉，男，该业委会副主任。 委托诉讼代理人：李龙平，四川超宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都佳益物业（集团）有限公司，住所地：四川省成都市青羊区太升北路28号华信大厦20层，统一社会信用代码91510100629536638U。 法定代表人：徐廷益，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李强，上海段和段（德阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈建，上海段和段（德阳）律师事务所律师。 上诉人德阳市东湖乡港湾丽景业主委员会（以下简称港湾丽景业委会）因与被上诉人成都佳益物业（集团）有限公司（以下简称佳益公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2019）川0603民初733号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人港湾丽景业委会二审诉讼请求：一、撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原判认定事实不清，适用法律错误。化粪池不是物权法规定的专有部分，大家都在用，应当是共有的，这个不需要举证。物管用房是在报建的时候相关部门就批准的设计方案，一审法院以交付的负一楼为物管用房认定事实不清。 被上诉人佳益公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。德阳市自然资源和规划局的回函未认定案涉区域为公共区域，回函中仅认为该区域的建筑涉嫌违章。标识的区域与回函的区域不能一一对应。我方已经将负一楼的物管用房交付给了上诉人。无证据证明我方对案涉区域独占排他使用了。 港湾丽景业委会一审诉讼请求：一、判令被告独占的港湾丽景小区地下车库入口左侧项目竣工图标明为化粪池（附竣工图一张）共有部分场地约500平方米区域返还场地给原告使用管理，并补交三年占用费90000元；二、判令被告按照项目报建图（附报建图一张）将港湾丽景小区A座三层的小区会所及管理用房256平方米交还给原告使用管理；三、判令被告承担本案诉讼费用及律师费。后原告将诉讼请求变更为：一、确认港湾丽景小区地下车库入口左侧化粪池场地约500平方米区域为业主共同共有(原告明确此项诉请仅指500平方米区域的土地使用权)，判令被告向原告交付该共同共有部分使用权，支付占用费90000元；二、被告向原告交付港湾丽景小区A座三层的物业管理用房、业主议事活动用房；三、本案诉讼费用全部由被告承担。 一审法院认定事实：2017年5月11日，港湾丽景小区业委会成立并备案，业主委员会成立备案表载明管理区域总建筑面积47500㎡，总套数470套，业主户数470户。 2017年6月7日，德阳市乒乓协会向德阳市体育局、体育总会作出《情况说明》，载明德阳市乒乓球协会会员活动中心场地位于港湾丽景临河负一楼，是佳益公司无偿提供赞助的活动场地，并且佳益公司每年还补贴，支出部分管理人员工资、费用，且会员活动中心门口通道是中心唯一出口，由于小区未规划有公共卫生间，佳益公司赞助修建了更衣间及卫生间。 港湾丽景A座建筑设计方案的总说明对工程概况部分表述如下：本幢单体设计为地下两层（其中地下负二层为设备用房，负一层为库房及商场）。地面三十一层（其中一、二层为商店，三层为小区会所及管理用房，四-三十一层为高层住宅）。地下二层平面则载明是“设备及管理用房”，二、三层平面则载明：“二层为茶坊，三层为会所”。2009年9月25日，旌湖国际社区港湾丽景A座竣工验收合格备案。 被告系港湾丽景A幢-1-1至-1-3、1-1至1-7、2-1至2-4、3-1至3-4的所有权人，上述18个房号均为营业用房，建筑面积共计8773.35平方米。 被告提供的德阳市区商品房登记注册单载明港湾丽景小区车位5256.72平方米、物管用房196.27平方米、营业用房8773.35平方米、住宅34882.12平方米。并在房屋编号2（-1），面积196.27平方米，备注物管用房。“物管用房”四字系手写，但盖有校对章。 另查明，原告在起诉前通过电话或现场签字的方式，征求业主是否同意原告代表小区业主诉讼请求法院收回小区共有部分，其中339户业主表示同意。 本案审理过程中,原告对其诉争的化粪池场地约500平方米区域(总平面图红线标注部分)标注为5个区域并进行了书面释明:①号区域由被告搭建房屋一间,其他空地用于被告停放汽车;②号区域为三角露台区域;③号区域上为小区车道,下为架空部分,现由被告修建有办公室;④号区域被告擅自修建有卫生间和办公室;⑤号区域被告擅自修建有会议室及门卫休息、生活的场所。被告书面回复：①号区域的构筑物并非被告修建，被告没有独占使用该区域，其他业主和外来车辆均可使用该区域；②号区域被告没有独占使用;③号区域的房屋系原施工单位临时修建的，非被告修建，该房屋作为施工单位的临时管理用房保留至今;④、⑤号区域内的建筑物、构筑物均为原施工单位修建并保留至今，非被告修建，被告也未提供给门卫使用。 一审法院向德阳市自然资源与规划局去函询问:位于德阳市旌阳区入口左侧项目竣工图标明为化粪池的场地处（详见竣工图红色标注区域）的建筑物是否有合法手续？是否属于违章建筑？该局回函称:函中提及①②④区域未在我局办理任何审批手续,涉嫌违章建筑;函中提及③和⑤区域不动产登记为营业用房。 德房权证河东字第××号载明：坐落河东区峨眉山，建筑面积为8773.35平方米的营业用房，由被告佳益公司单独所有。 以上事实,当事人陈述、备案表、《情况说明》、设计方案、德阳市区商品房登记注册单、释明、回复、房产证、函、复函等证据予以佐证。 一审法院认为,关于原告的诉讼主体问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”。又根据《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责”。故业主委员会作为业主大会的执行机构，可以根据业主大会的授权代表全体业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主共同承担，业主委员会属于法律规定的“其他组织”,具备诉讼主体资格。又根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。本案中，原告起诉前已通过电话或现场签字的方式，召开了业主大会，并取得了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因而，一审法院认定，原告取得了业主大会的授权，是本案适格的原告。 关于原告要求确定化粪池场地约500平方米区域（具体详见竣工图①②③④⑤区域）的土地使用权为业主共同共有的诉请。原告认为该区域系业主共同共有，被告认为该区域不属于共同共有。一审法院认为，根据德阳市自然资源与规划局的回函，③和⑤区域不动产登记为营业用房，德阳市区商品房登记注册单中载明港湾丽景小区营业用房8773.35平方米，被告提交房产证显示港湾丽景小区登记在其名下的营业用房总计8773.35平方米，由此可知港湾丽景小区的全部营业用房8773.35平方米均登记在被告名下。③和⑤区域不动产登记为营业用房，原告未提交证据证明该区域系共同共有，故对原告要求确认③和⑤区域的土地使用权为共同共有的诉请，一审法院不予支持。就①②④区域，原告提交的证据不足以证明该区域的土地使用权归全体业主共同共有，故对原告的该项诉请，一审法院亦不予支持。综上，一审法院对原告要求确定化粪池场地约500平方米区域（具体详见竣工图①②③④⑤区域）的土地使用权为业主共同共有的诉请不予支持。 关于原告要求判令被告交付化粪池场地约500平方米区域使用权并支付占用费的诉请。原告认为被告独占使用了该区域，故被告应交付该区域并支付占用费；被告认为其没有独占使用该区域。一审法院认为，原告所举证据即不足以证明案涉区域归小区业主共同共有，也不足以证明被告独占地、排他地使用了案涉区域，故对原告的该项诉请，一审法院不予支持。 关于原告要求被告向其交付港湾丽景小区A座三层的物业管理用房的诉请。原告认为港湾丽景A座建筑设计方案的总说明中载明：“三层为小区会所及管理用房”，故被告应向原告交付港湾丽景小区A座三层的管理用房；被告称设计方案的总说明中的二、三层平面则载明：“二层为茶坊，三层为会所”，且商品房登记注册单中备注的物管用房是2（-1），故原告该项诉请不应支持。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。不动产物权的设立采“登记生效主义”，本案中“2（-1）”已经登记为物管用房，A座三层的所有房屋（3-1、3-2、3-3、3-4）均已登记在被告名下，上述登记产生了物权设立的效力，原告要求被告再行交付一个位于A座三层的物管用房于法无据，一审法院不予支持。 关于原告要求被告交付位于港湾丽景小区A座三层的业主议事活动用房的诉请。原告认为依据法律规定被告应向其交付业主活动议事用房，被告认为原告的要求无法律依据。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，首先，原告未提交证据证明被告与业主之间存在提供位于港湾丽景小区A座三层的业主议事活动用房的约定。其次，港湾丽景小区A座三层的所有房屋（3-1、3-2、3-3、3-4）均已登记在被告名下，上述登记产生了物权设立的效力。故一审法院认定原告的该项诉请无合同及法律依据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第七十六条，《物业管理条例》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告德阳市东湖乡港湾丽景业主委员会的全部诉讼请求。本案征收案件受理费2050元，由原告德阳市东湖乡港湾丽景业主委员会负担。 二审中，上诉人向本院提交了如下证据：1、调查令回复；2、德阳市发展和改革委员会关于旌湖国际社区工程投资计划的批复【德市发改投［2005］90号】；3、德阳市发展和改革委员会关于成都佳益物业集团公司“旌湖国际社区”追加投资的批复【德市发改投［2005］124号】；4、建筑用地规划许可证（德市建规证黄片区（2002）地许字第025号）5、港湾丽景Ａ座建筑设计方案；6、港湾丽景小区图纸；7、港湾丽景小区建筑图纸及说明；8、设计及施工说明施工图；9、德阳市旌湖国际社区港湾丽景Ａ座一层竣工图、地下一层、二层施工图及竣工图；10、德阳市自然资源和规划局关于核实港湾丽景小区地下车库入口左侧竣工图标明为化粪池的场地处的建筑物相关情况的函；11、接警证明；12、情况说明。13、证人李某出庭作证，证人系德阳阳光物业管理公司驻港湾丽景小区管理部主任，她证实港湾丽景小区地下车库入口左侧项目竣工图标明①②③④⑤区域为共有部分场地约500平方米区域在港湾丽景小区内，小区的物管用房在Ａ座负一楼，因要下楼梯，不方便业主通行、光线及噪音的原因，物管未在负一楼办公，由开发商在另一栋房屋的架空层修了一个地方办公至今，平时物管只有证人一个人在物管办公室办公。上诉人拟用上述证据证明案涉区域系全体业主共有，案涉区域所建房屋系非法搭建，涉嫌违章；港湾丽景Ａ座项目是将第三层作为物管用房的；证人证言内容是客观的。被上诉人质证认为对上述1-10证据的真实性、合法性、关联性无异议，不能证明案涉区域归全体业主共有，搭建的建筑物只是涉嫌违章；11-12证据应不予采信；证人证明我方交付了物管用房。本院经审查认为，上诉人提交的证据1-11，具有客观性、关联性、合法性，能证明港湾丽景小区地下车库入口左侧项目竣工图标明为①②③④⑤区域在港湾丽景小区内，化粪池区域所建的建筑物未经建设规划部门批准，系违章建筑，双方为使用该区域曾发生纠纷，本院对证据1-11予以采信。证据12及证人证言，能证实被上诉人交付的物管用房，因通行、光线、噪音等原因，被上诉人在他处为物管临时修建了物管用房。本院对证据12及证人证言予以采信；能否达到其证明目的，本院结合全案证据予以认定。 二审查明，港湾丽景小区地下车库入口左侧项目竣工图标明为①②③④⑤区域在港湾丽景小区内，该区域上已经修建的建筑物均未经德阳市自然资源和规划局批准，涉嫌违章。被上诉人为上诉人安排了港湾丽景小区A座2（-1）为物管用房，因光线、通行、噪音等原因，上诉人未将港湾丽景小区A座2（-1）作为物管用房使用，被上诉人另行为上诉人修建了临时物管用房。驻港湾丽景小区的物业公司常驻管理人员一人，保洁人员等其他人员完成当天工作任务后不常驻该小区。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人的一审诉讼请求能否成立？ 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。” 《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”依据物权法的该规定，港湾丽景小区内的业主仅对自己专有部分房屋享有所有权(包括占有、使用、处分等民事权利)，对专有部分以外的除专属于个人或城镇共同道路的部分，均归全体小区业主共有，全体业主对共有部分享有共同的管理权利。港湾丽景小区内地下车库入口左侧项目竣工图标明为①②③④⑤的区域，包括小区化粪池地上部分、小区公共区域部分和小区车辆出入通道的架空层部分，上述区域均属港湾丽景小区专有部分以外的共有部分，应当归小区全体业主共有，全体业主对该部分享有共同管理、使用的权利。上诉人主张港湾丽景小区内地下车库入口左侧项目竣工图标注为①②③④⑤的区域为港湾丽景小区全体业主共有，有事实及法律依据，本院予以支持。一审法院对此认定不当，本院予以纠正。 关于占用费问题，由于前述区域系全体业主共同所有，被上诉人占用该区域，修建临时建筑使用数年，对小区其他业主行使权利造成了妨碍。上诉人要求被上诉人支付一定的使用费，有事实及法律依据，本院予以支持。结合全案情况，本院酌情确定被上诉人给付上诉人场地使用费3万元。 关于上诉人要求被上诉人交付港湾丽景小区A座第三层物管用房及业主议事活动用房256平方米的请求，本院认为，被上诉人作为港湾丽景小区的开发商，有义务向上诉人提供物管用房及业主议事活动用房。物管用房及业主议事活动用房以能正常安全使用为宜。庭审中，上诉人认可被上诉人为其提供了港湾丽景小区A座2（-1）为物管用房，但上诉人因故未能作为物管用房使用。为物业管理人员工作方便，被上诉人另行在小区其他地方为上诉人修建了物管用房及业主议事活动用房，相关物管部门使用至今。上诉人要求被上诉人将位于港湾丽景小区A座第三层的256平方米交付给上诉人作为物管用房使用，但该区域的房产已经依法登记为被上诉人所有，结合港湾丽景小区物管工作人员的实际情况及全案情况，本院对上诉人的该上诉请求因缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，原判认定事实部分有误，适用法律不当。依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销德阳市旌阳区人民法院（2019）川0603民初733号民事判决； 二、坐落于德阳市旌阳区全体业主共有，成都佳益物业（集团）有限公司于本判决生效后十日内将该区域交付给德阳市东湖乡港湾丽景业主委员会管理、使用； 三、成都佳益物业（集团）有限公司于本判决生效后十日内支付德阳市东湖乡港湾丽景业主委员会场地占用费3万元； 四、驳回德阳市东湖乡港湾丽景业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2050元，由德阳市东湖乡港湾丽景业主委员会负担；二审案件受理费2050元，由成都佳益物业（集团）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 邵 敏 审判员 贾华荣 审判员 罗德东 二〇二〇年七月二日 书记员 邱 怡