四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6308号 上诉人（原审被告）彭雷，男，1971年8月5日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 上诉人（原审被告）吴春涛，女，1970年11月30日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 被上诉人（原审原告）成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司。住所地：四川省成都市锦江区书院西街1-33号。 法定代表人王顺丽，总经理。 委托诉讼代理人陈柏霖，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 上诉人彭雷、吴春涛因与被上诉人成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司（以下简称嘉诚新悦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初12045号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，彭雷、吴春涛系位于成都市锦江区住宅（建筑面积共198.99平方米）业主。2014年9月7日，嘉诚新悦物业公司与彭雷、吴春涛签订《××前期物业服务协议》，主要约定：物业编号为××小区×栋×单元××号，建筑面积为198.99平方米。本协议有限期限自双方签章之日起至2018年12月31日止，但1.协议期内，××小区业主大会成立且小区业主委员会代表全体业主与物业公司或其他物业服务企业签订新的物业服务协议（合同）时，本协议自动终止；2.如协议到期，未出现上述前述情形，同时物业公司同意继续履行本协议时，小区业主大会未形成终止物业公司提供物业服务的相关决议，本协议继续有效。第九条约定，业主同意本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为高层电梯住宅的物业服务费为5.8元／月／平方米。第十一条第一款约定，业主应自业主与××小区建设单位签署的《商品房买卖合同》约定的物业（房屋）交付之日之次日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于约定的交付时间，业主应自实际交付之日的次日起交纳物业服务费）。具体交纳日期：（1）业主收房当年度（第一年），业主收房时一次性缴纳首年度物业服务费；（2）业主收房次年度起，业主每年分二期向物业公司交纳物业费，具体交付日期：业主应予每年1月1日-1月31日交纳上半年物业服务费；7月1日-7月31日交纳下半年物业服务费；（3）业主违反约定逾期交纳物业费的，按照实际逾期天数计算违约金，每逾期一日按实际欠费金额万分之五的标准向物业公司支付逾期交纳违约金。第十一条第四款约定，由物业公司代市容环境行政管理部门向业主收取生活垃圾处理费，居民用户交纳垃圾处理费每月每户8元。第十二条约定物业公司接受供电等单位委托代收费，业主须于次月20日前向物业公司交清相关费用，逾期未交，每逾期一日按实际欠费金额万分之五的标准向物业公司支付逾期交纳违约金。2016年10月起，案涉房屋出现地板返黑、踢脚线起泡、厕所返臭等问题，吴春涛多次与嘉诚新悦物业公司工作人员沟通解决。2019年9月22日，案涉房屋经开发商整改后，彭雷、吴春涛进行了验收。彭雷、吴春涛以案涉房屋质量问题，未支付2016年10月19日至2019年9月30日的物业服务费40818.16元（198.99平方米×5.8元／月／平方米×35个月＋198.99平方米×5.8元／月／平方米÷30天×11天），此期间产生的电费6.41元及生活垃圾处理费72元。 上述事实，有《××前期物业服务协议》、催收照片、微信聊天记录及当事人庭审笔录在案予以佐证。 原审法院认为，嘉诚新悦物业公司与彭雷、吴春涛签订《××前期物业服务协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规效力性强制性规定，应属合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”鉴于物业服务具有综合性、公共性的特征，业主拒交物业费应当限定于物业服务企业不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵。服务过程中的出现偶发性、局部性瑕疵，业主理应通过向物业服务企业反映、投诉协商解决问题，以此提升物业服务企业服务水平，而不应当采取拒交物业费的方式进行对抗。具体而言，因案涉房屋质量问题，属于开发商的原因所致，并非直接归因于嘉诚新悦物业公司在提供物业服务过程中发生，倘若因房屋质量存在问题，导致产生损失，彭雷、吴春涛可基于与开发商存在的房屋买卖合因关系，另案诉讼。嘉诚新悦物业公司为整个小区提供了物业服务后，彭雷、吴春涛应支付相应时段的物业服务费。故对嘉诚新悦物业公司要求彭雷、吴春涛支付2016年10月19日至2019年9月30日的物业服务费40818.16元、电费6.41元、生活垃圾处理费72元范围内的诉请，符合合同约定，予以支持，超出部分不予支持。同时，嘉诚新悦物业公司作为前期物业服务企业，与开发商联系紧密，在案涉房屋出现质量问题，彭雷、吴春涛向嘉诚新悦物业公司工作人员反映后，嘉诚新悦物业公司未能及时、有效协调开发商解决，存在不当。故对嘉诚新悦物业公司要求彭雷、吴春涛支付逾期支付物业费违约金的诉请，不予支持。综上所述，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，判决：一、彭雷、吴春涛于判决生效之日起十日内支付嘉诚新悦物业公司物业服务费40818.16元、电费6.41元、生活垃圾处理费72元；二、驳回嘉诚新悦物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1082元，减半收取计541元，由彭雷、吴春涛负担。 宣判后，彭雷、吴春涛不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实错误、适用法律错误，被上诉人嘉诚新悦物业公司违约在先，上诉人不应缴纳2016年10月至今的物业服务费及违约金，故请求撤销原审判决，依法改判。 被上诉人嘉诚新悦物业公司二审中辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 本院查明事实与原审法院查明事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，双方均应依约履行。本案中，嘉诚新悦物业公司与彭雷、吴春涛签订《××前期物业服务协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。 物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均可以凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过行使《中华人民共和国物权法》所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业的方式行使权利而不能动辄拒交物业费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费。 综上，上诉人彭雷、吴春涛的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1082元由上诉人彭雷、吴春涛负担。 本判决为终审判决。 审判员  喻小岷 二〇二〇年七月八日 书记员  陈 悦