山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终7859号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙佳星，女，1987年12月19日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘瑞璇，山东平正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王田田，山东平正大律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘晨晨，男，1990年11月8日出生，汉族，住青岛市。被上诉人（反诉被告）：济南兴晨辉文化传媒有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘晨晨，总经理。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐雅楠，山东垠鹏律师事务所律师。原审第三人：尹志伟，女，1972年4月20日出生，汉族，住济南市。上诉人孙佳星因与被上诉人刘晨晨、济南兴晨辉文化传媒有限公司（以下简称兴晨辉公司）、原审第三人尹志伟房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初9988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。孙佳星上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判解除刘晨晨与尹志伟于2016年1月7日签订的《门头房租赁合同》中关于济南市市中区鲁能领秀城三区7号楼112室房屋二楼的租赁合同内容。2.撤销一审判决第四项，改判支持孙佳星第二、三、四、五项反诉请求。3.本案诉讼费用由刘晨晨、兴晨辉公司共同承担。事实与理由：一、一审判决认定刘晨晨足额支付租金系认定事实错误。尹志伟与刘晨晨在2016年1月7日签订《门头房租赁合同》中约定涉案房屋租金自2019年5月1日起按每年20万元支付，即每季度为5万元。相邻房屋113号租金为每年18万元，每季度4.5万元。孙佳星在接手房屋后，刘晨晨应在2019年3月份支付2019年第二季度(4、5、6月份)租金合计93334元，其实际在2019年3月9日支付9万元，在2019年5月11日支付3334元补足租金，已逾期2个月。此外，刘晨晨应在2019年6月份支付2019年第三季度(7、8、9月份)租金95000元，其实际在2019年6月10日支付93334元，差额至今未付。据此，孙佳星认为根据租赁合同第九条第3款第(6)项，刘晨晨已经拖欠房租累计1个月以上，孙佳星有权解除合同，收回出租房屋。二、一审判决认定孙佳星已经实际接收兴晨辉公司财务负责人张波支付的租金，即已知晓并认可刘晨晨转借给兴晨辉公司使用房屋系认定事实错误。首先，孙佳星在购买房屋前后对兴晨辉公司实际使用涉案房屋不知情，该公司也未在涉案房屋中悬挂字号、招牌、营业执照等可以显示的信息。孙佳星第一次知道该公司是在2019年9月份案件起诉前，在对兴晨辉公司名称检索时意外发现涉案房屋住所地存在该注册的公司。其次，尹志伟虽在兴晨辉公司注册为股东，但其在庭审中也明确陈述对兴晨辉公司不知情，仅与晨辉艺术培训中心有可能存在合作关系。并对该公司章程、该公司备案租赁协议中签名提出异议并陈述如案情调查需要可以申请笔迹鉴定。再次，根据庭审中济南市市中区教育和体育局出具的《信息公开告知书》以及刘晨晨陈述可知，张波为晨辉艺术培训中心负责人，与刘晨晨、张业红均为晨辉艺术培训中心的合伙人。孙佳星收取张波支付的租金并认定该租金为替刘晨晨、张业红支付的并无不妥。根据租赁协议第九条第3款第(1)项，刘晨晨未能提前向出租方书面说明转借房屋情况，未能得到出租方书面同意转借房屋给其他公司使用，孙佳星有权解除合同，收回出租房屋。三、一审判决认定孙佳星、尹志伟认可刘晨晨转租涉案房屋一楼无事实和法律依据。尹志伟与刘晨晨租赁合同明确约定，转租涉案房屋应得到出租方书面同意。涉案房屋出售前尹志伟就多次向刘晨晨表示不同意转租，涉案房屋出售后孙佳星也多次与刘晨晨沟通未经允许转租问题，因此才有了后续双方一致同意孙佳星收回涉案房屋一楼的情况。但收回房屋不能说明孙佳星就对方违约行为不予追究，一审判决认定刘晨晨、尹志伟认可刘晨晨转租涉案房屋无事实法律依据。因此，根据租赁协议第九条第3款第(1)项，刘晨晨未能提前向出租方书面说明转租房屋情况，未能得到出租方书面同意转租房屋给其他公司使用，孙佳星有权解除合同，收回出租房屋。四、一审判决认定刘晨晨擅自改变房屋结构使用的事实在房屋买卖交易时已存在，孙佳星已经知情并认可属于认定事实错误。涉案房屋出售前尹志伟就多次就房屋改变结构问题向刘晨晨表示不同意，且未得到尹志伟书面同意，涉案房屋出售后孙佳星也多次与刘晨晨沟通改变房屋结构问题，未能达成一致意见。因此根据租赁合同第九条第3款第(2)项刘晨晨未经出租方同意拆改变通房屋，出租方有权解除合同。此外，因考虑消防安全隐患问题以及学生安全，孙佳星才对涉案房屋相邻的113号一楼进行了锁门，实际未对涉案房屋112号进行锁门，且在锁门后一周内刘晨晨等已经通过撬锁等方式恢复了113号房屋的进出(庭审中明确陈述、且在一审法院前往实地调查时也进行了开门)。因此，一审判决认定孙佳星认可刘晨晨擅自拆改涉案房屋无事实法律依据，同时刘晨晨起诉前既然已经恢复了涉案房屋的控制，可以自行进出，其请求也不应得到支持。综合以上四点，请求二审法院依法改判并支持孙佳星请求。兴晨辉公司、刘晨晨辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。目前涉案房屋未接到任何行政处罚通知。孙佳星的该项上诉理由与本案房屋租赁合同纠纷无关，如相关行政机关责令限期整改，其会积极配合。自2016年租赁开始至今，未对房屋的主体结构、承重结构进行过变更，也未对房屋进行过扩建，涉案房屋自建成至今一直保持房屋的结构不变。其已经足额支付租金，不存在差额的问题。尹志伟述称，租金的事情自己不清楚，刘晨晨转借给兴晨辉公司并不清楚，但是其知道是晨辉艺术培训中心在使用。关于转租的事情自己没有认可，后来决定卖房子。刘晨晨向一审法院起诉请求：1.判令孙佳星继续履行刘晨晨与尹志伟签订的坐落于济南市市中区鲁能领秀城三区7号楼112号房屋（房产证号济南20180171301)的租赁合同至合同期限届满。2.本案诉讼费、保全费、评估费等由孙佳星承担。孙佳星向一审法院提出反诉请求：1.判令解除刘晨晨与尹志伟2016年1月7日签订的《门头房租赁合同》。2.判令刘晨晨、兴晨辉公司将济南市市中区鲁能领秀城三区7号楼112号房屋腾空并恢复原状。3.判令刘晨晨、兴晨辉公司向孙佳星返还济南市市中区鲁能领秀城三区7号楼112号房屋。4.判令刘晨晨、兴晨辉公司自合同解除之日起至实际腾空房屋、恢复原状、返还之日向孙佳星支付房屋占有使用费（参照合同约定的租金每年200000元，计算至实际履行之日止）。5.本案诉讼费用由刘晨晨、兴晨辉公司共同承担。一审法院认定事实：2016年1月7日，刘晨晨与尹志伟签订《门头房租赁合同》一份，载明：“出租方(甲方)：尹志伟承租方（乙方）：刘晨晨……甲方出租给乙方的房屋位于山东省济南市市中区鲁能领秀城一东区商业街112号商铺。出租房屋面积共222平方米。该房屋租赁期限共120个月（10年），自2016年5月1日起至2026年4月31日止。该房屋前3年每年租金为180000元。该房屋三年后自2019年5月1日后每年按200000元，第5年每年递增年租金5%。前五年季度付款，后五年半年付款，交房当日付第一季度房租。双方还约定乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均需事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。合同第九条合同的变更、解除与终止约定，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。（1）、未提前向甲方书面说明转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。……（6）拖欠房租累计1个月以上。（7）、因甲方原因提前终止合同应承担给乙方造成的相应装修，再次租赁同区域差价等损失。2016年8月4日，山东信中万和房产经纪有限公司注册成立，住所地为济南市。2017年3月6日，兴晨辉公司注册成立，法定代表人为刘晨晨、住所地济南市号'style='cousor:pointer'>为济南市，股东为：卢晓爽、张波、尹志伟、刘晨晨、盛楠。该公司备案登记的财务负责人为张波。2018年2月3日，尹志伟与孙佳星签订《二手房屋买卖合同》，尹志伟将涉案的上述位于山东省济南市市中区鲁能领秀城一东区商业街112号商铺卖与孙佳星。2018年8月26日，孙佳星办理了涉案的上述位于济南市市中区鲁能领秀城三区7号楼112室房屋的房屋权属登记，房产证号为济南20180171301。2018年11月11日，孙佳星出具押金条一张，载明：“今收到领秀城三区7号楼112、113号的房屋押金叁万元整（小写30000）收到人：孙佳星（签名）2018、11、11。”同日，孙佳星出具房款收条一张，载明：“今收到领秀城三区7号楼112、113号的房屋租金玖万元整（2018年10月1日至12月30）（小写90000）收到人：孙佳星（签名）2018、11、11。”张波通过其名下银行账户6217002340024989826分别于2018年7月19日向尹志伟名下银行账户6222081602006099609汇款9万元。于2018年11月6日向孙佳星名下银行账户6214992340310033汇款9万元；于2018年12月29日向孙佳星名下银行账户6214992340310033汇款9万元，并备注“晨辉19年1至3月份房租”；于2019年3月9日向孙佳星名下银行账户6214992340310033汇款9万元，于2019年5月11日向孙佳星名下银行账户6214992340310033汇款3334元；于2019年6月10日向孙佳星名下银行账户6214992340310033汇款93334元，并备注“19年第三季度房租”；于2019年9月3日向孙佳星名下银行账户6214992340310033汇款95000元，并备注“19年10-12月东一区112、113房租”；于2019年12月17日向孙佳星名下银行账户6214992340310033汇款75000元，并备注“1-3月份房租”。2019年8月13日，济南市市中区教育和体育局作出编号为（2019）第10号政府信息公开告知书一份，载明：“……2019年5月28日,依据群众热线举报,我局对位于济南市市中区鲁能领秀城东一区(又称三区)配套公建一层112号依法进行了检查,并向其负责人张波、工作人员赵女士签发了2019084号《检查告知书》,告知其相关的法律法规要求及该机构属于未经审批擅自违规无证办学的事实,要求其立即停止违规行为。整改后,立即向办学许可审批机关依法申办办学许可证。其负责人告知我局工作人员,该机构已提交办学审批材料,并承诺迅速整改,加快办理相关手续。2019年6月4号根据群众举报,我局联合市中区十六里河街道办事处等相关部门再次对该培训机构进行检查。经检查,该机构已列入市中区行政审批服务局民办学校现场验收计划。2019年7月4日,我局经调查得知该机构已获得经市中区行政审批服务局签发的《民办学校办学许可证》。2019年8月4日,我局依据本次政府信息公开申请再次检查该机构。在查对相关资质后,对其校舍进行全面查检。向其负责人张波、管理人员刘晨晨提出以下整改意见:(1)办学资质要在显著位置悬挂;(2)要设立《办学信息公开栏》,将相关教师资格证及办学内容、收退费原则等--公示;(3)要重视消防安全管理,加强平时的人员出入管理;(4)要强化师德建设,优化教育教学管理。8月5日,该机构向我们递交了专题报告、说明。……”刘晨晨主张，其与张业红、张波合伙在涉案房屋处经营济南晨辉艺术培训中心，并由刘晨晨代济南晨辉艺术培训中心与涉案房屋的原所有权人即尹志伟签订了涉案的房屋租赁合同，约定租赁期限自2016年5月1日至2026年4月31日。济南晨辉艺术培训中心于2016年9月11日在涉案房屋处开业经营，后成立了兴晨辉公司，刘晨晨为兴晨辉公司的法定代表人，尹志伟为兴晨辉公司股东。尹志伟知晓刘晨晨系代兴晨辉公司签订的上述租赁合同，并同意晨辉艺术培训将涉案房产112、113室打通、112室部分转租。尹志伟的孩子系刘晨晨培训学校的学生，在涉案房屋上课，尹志伟对涉案房屋的状况充分知晓。孙佳星的孩子在2018年1月之前也在刘晨晨的培训学校上课，孙佳星对涉案房屋的租赁情况及房屋的现状清楚知晓。孙佳星于2018年8月26日成为涉案房屋的所有权人。之后，兴晨辉公司的财务负责人张波按时足额向孙佳星支付了涉案房屋的租金。孙佳星于2019年9月23日11时38分将涉案房屋锁门，导致涉案合同无法继续履行。刘晨晨为证明其主张的上述内容提交了门头房租赁合同、房屋权属状况信息表、中国建设银行个人活期账户交易明细、协议、证明、照片、企业变更登记、派出所出具的报警函、录音视频、微信聊天截图、特快专递复印件、收据、银行流水等证据在卷为证。孙佳星主张，尹志伟于2018年2月3日将涉案的上述位于济南市市中区鲁能领秀城三区7号楼112号房屋出售给孙佳星，孙佳星于2018年8月上述房屋的不动产权证书。尹志伟与刘晨晨在2016年1月7日签订的《门头房租赁合同》约定租赁期间尹志伟有权转让出租房屋，转让后租赁合同对新房屋所有人和刘晨晨继续有效。孙佳星既已合法取得涉案房屋所有权，租赁合同中归属于房屋所有者权利应由孙佳星继受。刘晨晨未经房主书面许可将涉案房屋1楼出租给山东信中万和房产经纪有限公司使用。原房主尹志伟以及孙佳星一直就违约转租事宜与承租人协商。2018年12月至2019年5月，孙佳星与刘晨晨达成一致，同意孙佳星收回涉案房屋1楼自行出租。刘晨晨在租赁房屋后，将房屋转借给兴晨辉公司使用，同时将房屋二楼与相邻113号房屋打通，共同使用。此外还将房屋转借给某教育机构使用，该教育机构因无证办学被责令停业整顿。刘晨晨的上述行为违反了《门头房租赁合同》约定的租赁期间承租人不得未经出租人书面说明转租、转借承租房屋；不得未经出租人同意，拆改变动房屋结构；不得利用承租房屋进行违法活动。另，刘晨晨未按照合同的约定的时间支付租金，每次支付租金均逾期一个月以上。孙佳星有权解除合同，收回出租房屋。孙佳星为证明其主张的上述内容提交了《二手房买卖合同》、《不动产权证》、《门头房租赁合同》、《兴晨辉公司企业信息》、《住所（营业场所）租赁合同》、照片、《政府信息公开告知书》、微信聊天记录、银行转账短信通知、山东信中万和房产经纪有限公司企业信息、《房屋租赁合同》复印件、录音、微信聊天记录、2019年5月6日《门头房租赁合同》等证据在卷为证。2019年5月6日《门头房租赁合同》的内容为，孙佳星将位于济南市市中区鲁能领秀城东一区商业街112号商铺一层（建筑面积为110平方米）出租给山东信中万和房产经纪有限公司使用，租赁期间自2019年7月16日起至2021年7月15日。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，刘晨晨与尹志伟于2016年1月7日所签订《门头房租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。孙佳星通过购买取得上述位于济南市市中区鲁能领秀城三区7号楼112室房屋所有权，上述《门头房租赁合同》对其有约束力，其应继续履行刘晨晨与尹志伟于2016年1月7日所签订的上述《门头房租赁合同》，但鉴于孙佳星已于2019年5月6日将上述租赁合同中的一层（建筑面积为110平方米）收回并出租给山东信中万和房产经纪有限公司，故上述《门头房租赁合同》中关于涉案房屋一楼的部分租赁合同关系应予以解除，对孙佳星的该部分反诉请求，一审法院予以支持；但孙佳星应继续履行尹志伟与刘晨晨2016年1月7日所签订的《门头房租赁合同》中关于济南市市中区鲁能领秀城三区7号楼112室房屋二楼的租赁合同内容，对刘晨晨的该部分诉讼请求，一审法院予以支持；对刘晨晨的诉讼请求超出部分，一审法院不予支持。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明;在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。刘晨晨承租涉案房屋进行艺术培训及在涉案房屋处注册成立兴晨辉公司进行经营及将涉案房屋一层转租给山东信中万和房产经纪有限公司，均发生在孙佳星购买涉案房屋之前，孙佳星作为完全民事行为能力人，在购买涉案房屋前应当对房屋的现状进行全面的了解；且其已实际接受兴晨辉公司财务负责人张波向其支付的租金并已将涉案房屋一层出租给山东信中万和房产经纪有限公司；现孙佳星以刘晨晨存在转租转借、拆改变动房屋结构等为由，主张要求解除尹志伟与刘晨晨2016年1月7日签订的《门头房租赁合同》中关于涉案房屋二楼的租赁合同内容并要求刘晨晨、兴晨辉公司腾空、返还涉案房屋及支付房屋占有使用费的反诉请求，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定判决：一、孙佳星继续履行刘晨晨与尹志伟2016年1月7日所签订的《门头房租赁合同》中关于济南市市中区鲁能领秀城三区7号楼112室房屋二楼的租赁合同内容。二、驳回刘晨晨的其他诉讼请求。三、解除刘晨晨与尹志伟2016年1月7日所签订的《门头房租赁合同》中关于济南市市中区鲁能领秀城三区7号楼112室房屋一楼的租赁合同内容。四、驳回孙佳星的其他诉讼请求。案件受理费100元，由孙佳星负担；反诉费16720元，由孙佳星负担。二审中，各方当事人均未向法庭提交新的证据。孙佳星向本院申请调取济南市公安局市中分局十六里河派出所对涉案房屋消防违规查处情况，拟证实涉案房屋因存在违规改造结构，不符合消防安全而遭到查处。经本院向十六里河派出所调查核实，涉案房屋之所以被查处，系因疏散通道无消防指示标志、疏散通道不足以及消防栓无法正常使用，不存在因改变房屋结构被查处的情况。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为涉案《门头房租赁合同》是否应予解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，刘晨晨与尹志伟于2016年1月7日签订的《门头房租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。孙佳星通过购买的方式取得涉案房屋的所有权后，亦应受该《门头房租赁合同》的约束。在孙佳星购买涉案房屋之前，刘晨晨已经承租涉案房屋进行艺术培训并在涉案房屋注册成立兴晨辉公司进行经营，原房主尹志伟并未提出异议。孙佳星作为完全民事行为能力人，在购买涉案房屋时应当对房屋现状进行全面了解，并且取得涉案房屋的所有权后，其已实际接受兴晨辉公司财务负责人张波向其支付的租金，亦未对此提出异议。现孙佳星又以刘晨晨存在转租转借、拆改变动房屋结构、延迟支付租金等情形为由要求解除涉案《门头房租赁合同》没有事实及法律依据。一审法院判决孙佳星继续履行刘晨晨与尹志伟2016年1月7日签订的《门头房租赁合同》中关于涉案房屋二楼的租赁合同并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8360元，由孙佳星负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇二〇年七月二十八日法官助理 乔 斌书 记 员 李 杨