重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初24283号原告：重庆中迪禾邦实业有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街26号附4号8-1号，统一社会信用代码915001073052285677。法定代表人：李勤，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王诗昱，女，汉族，1994年9月29日生，住乌鲁木齐市沙依巴克区，系该公司员工。被告：陈琼，女，汉族，1981年2月28日生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：尹恒超，重庆盛世文辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜雨杰，重庆盛世文辉律师事务所律师（实习）。原告重庆中迪禾邦实业有限公司（以下简称：中迪公司）诉被告陈琼商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王朝辉独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中迪公司的委托诉讼代理人王诗昱，被告陈琼的委托诉讼代理人尹恒超、颜雨杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中迪公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付剩余购房款610000元；2、判令被告向原告支付违约金以购房款总额为1238520元为基数自2017年4月25日起至本金付清之日止按日万分之五计算；3、判令被告承担本案全部诉讼费用以及原告为实现债权而实际发生的其他费用（包括但不限于保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。事实和理由：2017年3月25日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于重庆市九龙坡区杨正街8号附XX号房屋，建筑面积47.74平方米，总成交价1238520元。根据合同约定，若因被告原因无法获得银行贷款的，视为被告未能按时支付购房款，应一次性支付房款并自合同签订后的第31日起至实际付清之日止以总房款为基数按日万分之五计算逾期付款违约金。后，被告因其自身原因未能获得银行贷款，亦未向原告一次性支付房款，构成违约，原告有权根据合同要求被告一次性房款并承担违约责任。原告为维护其合法权益，特起诉来院，恳愿判如所请。被告陈琼辩称：1、根据合同约定，剩余房款610000元以按揭贷款方式支付，且被告已完成按揭贷款手续，2018年7月31日即获得贷款审批；2、根据合同第五条的约定，被告在接到银行书面通知后再办理按揭贷款，故违约金支付条件尚未成就，且违约金计算标准过高，请求人民法院对违约金调低。经审理查明：2017年3月25日，原告中迪公司（甲方）与被告陈琼（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议，约定被告购买原告开发的位于重庆市九龙坡区杨正街8号附XX号房屋，建筑面积47.74平方米，总成交价1238520元。《合同》第五条关于付款方式及期限的约定，本商品房总成交金额1238520元，乙方于2017年3月25日签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的同时一次性付清该商品房首付款628520元，其余房款乙方通过银行贷款方式一次性支付甲方；因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或其他方式支付，在此期间内，不承担本合同第十条约定的违约责任；如乙方未在约定时间内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。补充协议第三条第一款第二项约定：乙方承诺在签订合同及本协议时，已经充分了解到个人商业贷款的办理条件、程序及需缴纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等符合贷款银行的办理条件，如因乙方原因（如：不具备银行要求的偿还能力或信用情况不符合银行要求，或者怠于提交贷款所需材料等）而导致无法获准相关银行的房屋抵押贷款，则视为由于乙方的原因未能及时支付甲方购房款，乙方构成违约（乙方愿意一次性付款或者分期付款并取得甲方同意的除外），甲方有权解除合同及本补充协议。甲方不解除合同的，乙方自合同签订后的31日起，每日按合同约定总房款的万分之五向甲方支付违约金；乙方申请银行按揭贷款的年限、金额以银行最终批复为准。如因乙方自身原因（包括但不限于提供资料不符合申请银行的贷款要求或有不良信用记录等）造成银行批准的贷款金额低于乙方申请贷款金额的，乙方应提高首付款，并在收到甲方电话或书面通知提高首付款之日起10日内向甲方一次性补足首付款。2018年7月31日，重庆市国土资源和房屋管理局颁布渝（2019）九龙坡区不动产证明第000699808号《不动产登记证明》，载明讼争房屋权利人中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆九龙坡区支行，债权金额610000元。庭审中，被告陈述，其已于银行签订了贷款合同且已办理抵押权预告登记，不知道银行未放款的具体原因，故未取得贷款合同；其不应承担违约责任，一是银行并未书面通知被告，另一方面被告无补充协议列举的应归责于乙方原因不能办理贷款的情形。原告自愿将违约金计算标准调整为以未付购房款610000元为基数自2017年4月25日起至本金付清之日止按日万分之五计算。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、《不动产登记受理单》、《不动产登记证明》、当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《重庆市商品房买卖合同》系原、被告双方真实意思的表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，该合同应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，原、被告双方在《重庆市商品房买卖合同》补充协议中约定，因乙方原因（如：不具备银行要求的偿还能力或信用情况不符合银行要求，或者怠于提交贷款所需材料等）而导致无法获准相关银行的房屋抵押贷款，则视为由于乙方的原因未能及时支付甲方购房款，乙方构成违约（乙方愿意一次性付款或者分期付款并取得甲方同意的除外），甲方有权解除合同及本补充协议；甲方不解除合同的，乙方自合同签订后的31日起，每日按合同约定总房款的万分之五向甲方支付违约金。虽然被告向银行申请办理了按揭贷款，也取得了抵押权预告登记，但银行并未发放贷款；被告与银行之间的贷款关系系另一法律关系，并不能直接约束原告，且被告也并未举示相关证据证明银行未发放贷款的原因在原告一方；故，被告主张其依据合同第五条约定的付款方式支付购房款，无事实及法律依据，本院不予采信。截止原告起诉来院时，原告并未收到被告向银行申请的按揭贷款，原告有权要求被告支付剩余购房款并承担违约责任。双方对违约金的计算方式、起算点均有明确约定，且合同约定的违约金计算标准并未超过法律保护的范围，被告亦未举示违约金约定过高的相关依据，故被告主张违约金过高、请求本院调低违约金计算标准，于法无据，本院不予支持。庭审中，原告自愿调低违约金的计算基数，本院予以尊重。原、被告双方于2017年3月25日签订买卖合同，根据补充协议自合同签订的第31日起开始计算违约金的约定，被告应当自2017年4月25日起开始向原告支付逾期付款违约金。因此，原告要求被告支付剩余未付购房款610000元并以610000元为基数自2017年4月25日起至本金付清之日止按日万分之五计算违约金，事实清楚，于法有据，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告陈琼于本判决生效之日起十日内向原告重庆中迪禾邦实业有限公司支付购房款610000元；被告陈琼于本判决生效之日起十日内向原告重庆中迪禾邦实业有限公司支付违约金以610000元为基数自2017年4月25日起至本金付清之日止按日万分之五计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取7561元，由被告陈琼负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 王朝辉二〇二〇年七月二十日法官助理 黄 斌书 记 员 向恺霖