湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终4544号上诉人（原审被告、反诉原告）：林玲平，女，1974年7月24日出生，汉族，住浙江省洞头县。委托诉讼代理人：许雄，湖北珞珈律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈茶莲，女，1967年10月6日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：赵浩浩，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。上诉人林玲平因与被上诉人陈茶莲房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2019）鄂0116民初4887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林玲平上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回陈茶莲的全部诉讼请求，支持林玲平的全部上诉请求，或将本案发回重审；2．本案的一、二审诉讼费用由陈茶莲承担。事实与理由：林玲平每月按时偿还房屋贷款至2014年3月份，2013年底，林玲平口头同意将该房屋按原价转让给陈茶莲，由陈茶莲从2014年4月开始偿还房屋贷款。房屋交付之后过程中，因陈茶莲未及时偿还房屋贷款，从2014年4月至2016年元月之间，逾期未偿还贷款达20余次，导致贷款银行将林玲平列入失信名单。林玲平为了从失信名单移除，及时补缴了房屋贷款，且从2016年元月开始按月支付房屋贷款至今。2015年12月25日，林玲平已通过电话告知陈茶莲房屋不卖了，至此双方房屋买卖的口头协议已解除。一、一审判决认定事实错误、证据不足。1．陈茶莲没有实际向林玲平支付20万元（含首付款161,010元及预存的20万元按揭款），一审判决事实认定错误。一审庭审中林玲平没有认可对陈茶莲指令其女儿陈方圆取现金20万元的事实。2．陈茶莲没有直接证据证明其向林玲平支付过20万元，其女儿证言及其陈述的真实性存在重大瑕疵。陈茶莲在另案主张其与林玲平之间系借名买房法律关系而非二手房买卖法律关系，又在本案中主张二手房买卖法律关系，系自相矛盾；同时从大额资金一般采用转账汇款的交易习惯来看，陈茶莲的陈述及其女儿证言的真实性存在重大瑕疵。在已生效的（2018）鄂0116民初6524号案件中，陈茶莲的女儿出庭作证陈述其与陈茶莲共同取现金20万元，该证言没有其他相应证据佐证，即使法院认可其真实性，该证据证明效力应低于其他证据。3．林玲平提出了证明效力高于其他证据的证据，证明林玲平没有收到陈茶莲声称的20万元购房款。林玲平在一审提交的林玲平农行卡2005年至2015年的持卡信息清单和2010年07月29日至2010年08月16日之间的资金流水记录（一），均显示无20万元进账记录的事实。4．二手房买卖口头协议已于2015年12月15日解除。已生效判决已认可林玲平于2015年12月15日反悔卖房给陈茶莲的事实，本案中的录音证据证明林玲平明确房子不卖于陈茶莲，陈茶莲多次没有履行房贷偿还义务且对林玲平要求其补缴房贷的要求置之不理，其逾期行为给林玲平造成严重的信用损失。陈茶莲未偿还房屋贷款的行为违反了合同主要义务，依据合同法第94条之规定，林玲平依法享有合同解除权，双方二手房买卖口头协议已于2015年12月15日解除，林玲平不存在将房屋变更登记至陈茶莲名下的义务。二、一审判决适用法律错误。1．陈茶莲严重违反了及时偿还房屋贷款的合同主要义务，构成根本性违约，且后续一直未纠正其违约行为。一审认定陈茶莲的违约行为系迟延履行债务，与事实不符。2．林玲平答辩已明确双方合同已于2015年12月15日解除。依据合同法第96条之规定，林玲平依法享有合同解除权，一审判决认定林玲平无权单方行使解除权，剥夺了林玲平的合法权利。3．林玲平提起反诉只是请求一审法院对解除合同的事实予以确认，此举仅系程序上的进一步确认而已，并非请求一审法院实体判决解除合同，判决是否确认均不可阻却合同已解除的事实；同时一审法院无权对林玲平是否享有合同解除权予以审查。如陈茶莲认为林玲平无权解除合同，陈茶莲应另案请求确认解除合同的效力。陈茶莲辩称：本案事实通过长达三年诉讼，经过四次庭审，审理案件事实清楚。林玲平前后陈述矛盾，无法自圆其说。林玲平的上诉理由无法逻辑自洽，林玲平已经承认房屋买卖，交付了房屋买卖合同原件及房屋钥匙，房屋由陈茶莲使用，不会没有提前收取相应房屋转款。林玲平一直不配合办理过户不是因为陈茶莲没有交纳20万元，而是因为房款逾期支付。（2018）鄂0116民初6524号案件中陈茶莲只是对女儿陈方圆的行为回答是不清楚。林玲平对陈茶莲交付首付款的事实没有否认，相关录音的真实性已经经过该案中证人林某确认。林玲平认为合同已经解除没有事实和法律依据，林玲平没有提出过解除合同，且陈茶莲没有根本违约。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈茶莲向一审法院起诉请求：判令林玲平协助陈茶莲将坐落于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区F、阳光城第8幢2单元6层1号房屋不动产权变更登记在陈茶莲名下。林玲平向一审法院反诉请求：1．依法确认林玲平与陈茶莲之间的二手房买卖口头协议已于2015年12月15日解除；2．判令陈茶莲赔偿林玲平损失100,800元（按市场租金2,100元/月自2014年3月计算至2018年3月）。一审法院认定事实：陈茶莲与林玲平原系好友关系。2010年5月26日，林玲平从武汉杰宝房地产开发有限公司购买武汉市黄陂区盘龙城下集村F、阳光城房屋二套，其中一套第8栋2单元6层1号房屋总价534,010元，该房首付款为161,010元，余款373,000元向中国工商银行贷款20年，每月2,500元等额本息还款。后陈茶莲与林玲平口头达成一致，林玲平将该房屋以原价卖给陈茶莲。2010年8月4日，陈茶莲指令其女儿陈方圆取款200,000元用于偿还林玲平代为支付的案涉房屋首付款及代为预存的按揭款，并承担起后续每月按揭贷款的偿还义务，林玲平将该房买卖合同原件、房屋钥匙、银行贷款存折交付给陈茶莲，此后，陈茶莲开始每月偿还银行按揭贷款。2013年陈茶莲将该房屋出租，租金收入归自己所得。后陈茶莲多次与林玲平沟通，要求其协助将案涉房屋过户至自己名下，林玲平以陈茶莲多次逾期还款致使银行将其拉入信用黑名单为由，不予配合。由此发生诉争。陈茶莲2018年11月26日向黄陂区人民法院起诉请求确认案涉房屋归自己所有，并要求林玲平协助办理过户手续。因案涉房屋因林玲平与案外人南秀琴之间的纠纷被浙江省乐清市人民法院查封，一审法院作出（2018）鄂0116民初6524号民事判决，驳回陈茶莲的诉讼请求。案涉房屋现已被浙江省乐清市人民法院解封。林玲平现已结清案涉房屋贷款并将该房屋登记在自己名下，房屋不动产权证号为：鄂（2019）武汉市黄陂不动产权第0030055号。一审法院认为，陈茶莲、林玲平均认可双方以口头协议方式买卖二手房屋，对此予以确认。双方口头协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。关于二手房买卖协议是否已于2015年12月15日解除问题。林玲平辩称二手房买卖协议因陈茶莲根本性违约已于2015年12月15日解除，理由如下：陈茶莲未按口头协议约定支付首付款及偿还房屋贷款，林玲平有权解除口头协议、收回房屋。一、关于陈茶莲是否已按约定支付首付款问题。一审审理中，林玲平对陈茶莲陈述的“2010年8月4日其指令女儿陈方圆取现20万元”事实不持异议，根据陈茶莲提交的20万元银行取款记录、一审法院（2018）鄂0116民初6524号案件中陈茶莲提交的“录音证据”中双方有关案涉房屋的对话记录，结合林玲平将购房合同、钥匙、贷款存折原件全部交给陈茶莲，且陈茶莲偿还该房贷款至2017年，期间还以自己名义将房屋出租收取租金等事实，足以认定陈茶莲按协议约定履行了首付款交付义务。根据林玲平“陈茶莲自2014年4月开始偿还房屋贷款，自2014年4月至2016年1月，逾期达20余次，导致贷款银行将林玲平列入失信名单”的抗辩意见，陈茶莲在未支付首付款的前提下，林玲平允许陈茶莲优先偿还房屋贷款达20余期，且因逾期支付致使林玲平产生不良记录，期间却未对陈茶莲逾期支付首付款发出催告，明显不符合常理。综上，林玲平关于陈茶莲未支付首付款的抗辩意见，不予采纳。二、关于陈茶莲逾期偿还房屋贷款致林玲平被银行列入失信人名单是否构成根本性违约问题。根据林玲平陈述，陈茶莲已偿还房屋贷款20余期，只是因其逾期支付致使林玲平被列入失信名单。逾期偿还房屋贷款属于迟延履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”规定，只有陈茶莲的违约使合同履行成为不必要或不可能，便构成根本违约。本案中，陈茶莲虽逾期偿还房屋贷款致使林玲平被列入失信名单，但其违约行为并未导致合同目的不能实现，林玲平无权单方解除合同。林玲平作为非违约方可以基于违约方的过错行为请求赔偿损失，林玲平为消除银行不良记录所支付的余下房屋贷款，有权向陈茶莲追偿。综上所述，陈茶莲依约支付了首付款及部分按揭款，且按月支付银行贷款，其已履行了合同主要义务，虽存在迟延履行合同义务行为，但不构成根本性违约，林玲平无权单方解除合同，陈茶莲请求林玲平将案涉房屋不动产权变更登记至陈茶莲名下，符合合同约定和法律规定，其诉讼请求，予以支持；林玲平反诉请求无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审判决：一、林玲平于本判决生效之日起30日内协助陈茶莲将武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道特8号F、阳光城8栋2单元6层1室房屋不动产权［不动产权证号：鄂（2019）武汉市黄陂不动产权第0030055号］变更登记至陈茶莲名下；二、驳回林玲平的反诉请求。案件受理费15,420元，减半收取计7,710元，保全费5,000元，合计12,710元，由林玲平负担；反诉案件受理费2,316元，减半收取计1,158元，由林玲平负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。林玲平与陈茶莲之间就案涉房屋达成的口头买卖协议系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，应为有效，对双方当事人均具有约束力。林玲平上诉称一审判决认定事实错误，证据不足。陈茶莲没有实际向林玲平支付20万元，也没有直接证据证明其向林玲平支付过20万元，林玲平在一审中提出了两份相反证据，证明林玲平没有收到陈茶莲20万元购房费用，双方二手房买卖口头协议已于2015年12月15日解除，林玲平不存在将房屋变更登记至陈茶莲名下的义务。本案中，一审法院根据已生效的（2018）鄂0116民初6524号民事判决书“本院认为”部分认定的“原告（即陈茶莲）向被告（即林玲平）支付了购房款（含首付款及银行按揭贷款），被告按约定向原告交付了房屋，原、被告之间的房屋买卖合同的主要权利义务已履行完毕，且原告在2013年4月对案涉房屋进行装修后就开始委托中间人出租案涉房屋并收取租金。故，被告应协助原告办理案涉房屋的过户手续”，认定陈茶莲按协议约定履行了首付款交付义务，判决林玲平协助陈茶莲将案涉房屋不动产权变更登记至陈茶莲名下，在认定事实上并无不当。对林玲平的相应上诉理由，本院不予支持。林玲平称一审判决适用法律错误，陈茶莲未及时偿还房屋贷款，严重违反了合同主要义务构成根本性违约，林玲平依法享有合同解除权，一审法院判决是否确认均不可阻却合同已解除的事实。本案中，一审法院基于陈茶莲依约支付了首付款及部分按揭款，且按月支付银行贷款的事实，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，认定陈茶莲已履行了合同主要义务，虽存在迟延履行合同义务行为，但不构成根本性违约，林玲平无权单方解除合同，在适用法律上并无不当，对林玲平的相应上诉理由，本院不予支持。综上所述，林玲平的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,420元，由林玲平负担。本判决为终审判决。审判长 方 红审判员 陈继红审判员 刘鑫荣二〇二〇年七月三日法官助理杜文书记员杜文