云南省师宗县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0323民初1259号原告保朝政，又名保艳波，男，汉族，1982年5月6日生，大专文化，职工，云南省师宗县人，住师宗县。原告岳花，女，汉族，1982年11月15日生，小学文化，个体户，云南省师宗县人，住师宗县。被告宋柏桂，男，汉族，1973年2月25日生，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。被告云南华凌房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915301115688039739。法定代表人:宋向乾，系该公司的总经理。地址：昆明市官渡区。被告云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司。统一社会信用代码：91530323574653828F。法定代表人:闫旭东，系该公司的经理。地址：云南省曲靖市师宗县。三被告宋柏桂、云南华凌房地产开发有限公司、云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司的共同委托代理人道永靖，云南子尚律师事务所律师，特别授权委托代理。原告保朝政、岳花诉被告宋柏桂、云南华凌房地产开发有限公司、云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保朝政、岳花，被告宋柏桂、云南华凌房地产开发有限公司、云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司的共同委托代理人道永靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保朝政、岳花的诉讼请求：1.判决被告宋柏桂、云南华凌房地产开发有限公司、云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司退还购房款204094元，三被告承担连带清偿责任；2.被告宋柏桂、云南华凌房地产开发有限公司、云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司支付自2014年4月1日起至起诉之日止的违约金，按204094元×中国人民银行同期贷款基准利率计算（5年期以上基准利率4.9%）×6年（计算至2020年4月30日）﹦60003.636元，上述违约金计算至利随本清，即本金全部清偿之日止；3.本案包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等一切用于实现原告债权之费用由被告宋柏桂、云南华凌房地产开发有限公司、云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司共同承担。事实及理由：2014年3月，我们到被告开发的位于师宗县，欲购被告开发的位于师宗县。因当时商铺需要排队选号，我的兄弟岳刚林认识被告公司售楼部的一位员工窦娇，该员工称，只要给她10000元，就选一个位置好的商铺。岳刚林同意后，将10000元的中介费给了她。我们便开始凑该商铺的首付款。首付款334094元，全部是我向亲朋好友借的，每个月需付着利息。被告拒不退还我们购房款导致经济困难。2014年3月17日，我们将首付款334094元交给被告云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司，当日被告向我们出具了收据。后来，这个销售说当天签不了合同，再等几天。由于被告的拖延，导致我们一直未能签署合同。因为被告的行为，导致我们最终放弃购买上述商铺意向，并要求被告退还我们支付的首付款，但被告总是以要向总公司汇报为由，让我们回去等消息。在这期间，我们无数次要求被告退还首付款，但被告均以各种理由搪塞。2019年4月，我终于找到被告公司的负责人宋柏桂和闫旭东，他们还是以各种理由拒不退还。另证实，云南华凌房地产开发有限公司成立于2011年1月27日，经营期限至2021年1月27日，自然人股东为宋向乾、闫旭东，宋向乾出资510万人民币，闫旭东出资490万人民币，2018年6月7日经工商登记变更由原法定代表人“宋柏桂”变更为新的自然人股东“宋向乾”。云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司成立于2011年4月20日，经营期限为长期，法定代表人为闫旭东。两公司目前为存续状态。在我的努力下，2019年5月29日，被告退还了100000元，2020年1月10日又退还了30000元。之后被告公司负责人及宋柏桂的电话就无法打通了。公司还下欠我购房款204094元未退赔。综上所述，被告非法占用我们的购房款资金多年未还，已违反了合同法的相关规定，应当对该财产予以返还，故提出如上诉请。被告宋柏桂的委托代理人辩称：本案是原告与被告华凌房地产开发公司师宗分公司签订的购房协议，属于公司行为。宋柏桂于2018年6月7日已经退出云南华凌房地产开发有限公司，不应该由宋柏桂承担责任，即便承担责任也应当由公司承担，不属于被告宋柏桂的责任，因此请求法庭驳回原告对被告宋柏桂的全部诉讼请求。被告云南华凌房地产开发有限公司、云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司共同辩称：双方约定的付款时间未到，约定的时间是在商铺出售后，尾款付清。条件未达成，被告不应还款。双方未约定违约金，原告要求支付违约金没有事实和法律依据。双方对律师费、公告费等，用于实现债权的费用，并未作过约定，不应当支持，综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告保朝政、岳花针对其诉讼主张，向本院提交了如下证明材料：1.原告保朝政、岳花的身份证复印件各一份，欲证实原告的主体资格及身份信息。2.凤凰商都收款收据复印件一份，欲证实原告向被告购买商铺支付预付款334094元的事实。3.与宋柏桂短信聊天内容及通讯清单复印件一份，欲证实被告欠原告购房预付款的事实。4.与闫旭东的聊天内容，欲证实被告认可下欠原告购房预付款的事实。5.收条复印件一份，欲证实被告于2019年5月29日及2020年1月10日分别退还原告10万元及3万元的事实。经质证，被告宋柏桂的委托代理人认为，对证明材料1的三性予以认可；对证明材料2的三性无异议，盖章是云南华凌房地产开发有限公司师宗支公司盖章，是公司行为，并是由云南华凌房地产开发有限公司师宗支公司签订的认购协议，与被告个人宋柏桂没有关系，被告宋柏桂不应该承担责任；对证明材料3的三性不予认可；对证明材料4的真实性、合法性予以认可，闫总具体指谁不清楚，谈的都是如何处理协商，并在此期间，原告采取不理智的做法，到被告公司进行一些影响经营的活动，聊天记录并未达成一致意见；对证明材料5的三性予以认可，收条写的是收到云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司的退款，所以整个法律关系的产生的相对方是云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司，被告宋柏桂不应当承担责任。被告云南华凌房地产开发有限公司、云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司的委托代理人认为，对证明材料1的三性无异议；对证明材料2的三性无异议，也证明了云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司收到了购房款；对证明材料3的三性均不予认可，一直是原告单方发送信息，无法知道对方是谁，而且宋总是谁也不清楚；对证明材料的4真实性、合法性予以认可，闫总具体指谁不清楚，谈的都是如何处理协商，并在此期间，原告采取不理智的做法，到被告公司进行一些影响经营的活动，聊天记录并未达成一致意见；对证明材料5的三性予以认可，证明公司退还了130000元是事实，收条中2019年5月29日退还了100000元，双方也是在当天达成一致条件，并由公司出具商铺回购承诺书，双方协商后于当天退还100000元，其余尾款在现办公商铺销售回款以后再付，是附条件的退款。本院认为，原告所举证明材料1、2、5客观真实，且被告经质证后无异议，本院依法予以采信。证明材料3、4系短信聊天记录及通话记录，被告不认可，本院仅对原告一直向公司负责人申请退款的事实予以采信。被告云南华凌房地产开发有限公司、云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司针对其答辩意见，向本院提交了如下证明材料：1.凤凰商都认购协议原件一份，欲证实云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司与原告岳花于2014年1月25日签订了认购协议，协议约定原告自愿认购凤凰商都项目D区青年B223号商铺，并在该协议内的第三条的第三款约定乙方及本案原告应该受到甲方及本案被告电话通知十五日内，到甲方指定地方，签订商品房购销合同，若乙方在规定时间内未到视为违约，乙方已交定金不予退还，原告在甲方通知签订协议之后以公摊面积过大，不愿签订商品房购销合同，因此原告存在违约行为，正是因为原告的单方违约行为，导致双方一直协商未果。2.商铺回购承诺原件一份，欲证实2019年5月29日，双方达成一致意见，师宗分公司承诺在2019年5月29日付款100000元，其余资金在公司现办公销售付清款，被告师宗分公司在2019年5月29日在分公司退还了100000元，也有原告收条予以佐证，特别说明在现办公商铺销售后付清尾款，现商铺处于销售中，未达到付款的条件。原告经质证后认为，对证明材料1的三性均有异议，在没有释明具体的情况下，我们签订的认购协议；对证明材料2的三性均有异议，是虚假伪造的，我没有见过。被告宋柏桂的委托代理人认为，上述所举证据，是公司行为，与宋柏桂本人无关。本院认为，被告所举证明材料1的真实性，本院予以认可，但未提交其他证据证实原告违约的情况，本院对其证明力不予认可；证明材料2系被告单方出具，且原告不认可该回购承诺，本院对其欲证明内容不予采纳。被告宋柏桂未向本院提交书面证明材料。根据庭审和质证，本院依法确认如下法律事实：原告保朝政与原告岳花系夫妻关系。被告云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司系被告云南华凌房地产开发有限公司的分支机构。被告宋柏桂系云南华凌房地产开发有限公司的原法定代表人，现未担任该职务。云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司系凤凰商都项目的开发商。2014年1月25日，原告方欲认购“凤凰商都”项目B区青年路二层B223号商铺,双方签订了一份凤凰商都认购协议，房屋参考建筑面积36.45㎡，单价为17800元／㎡，优惠2%，支付定金50000元。2014年3月17日，原告方共计向云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司缴纳了334094元，该费用包括定金、购房款、契税、合同印花税、住房维修基金、产权工本费等，被告向原告出具了收款收据载明上述费用。后双方一直未能签订正式的商品房购销合同。2019年5月,原告方向被告申请退还房款,被告云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司于2019年5月29日退还了保朝政100000元，于2017年1月20日退还了保朝政30000元。原告方向本院起诉，要求三被告连带退还购房款204094元；支付自2014年4月1日起至起诉之日止的资金占用费60003.636元，计算至利随本清；3.一切用于实现债权之费用由三被告共同承担。本院认为：原告方与被告云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司签订的凤凰商都认购协议,为房屋买卖合同之预约合同,系双方真实意思表示,内容不违反法律强制性规定,合法有效,对双方当事人均有约束力。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。本案中,云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司系云南华凌房地产开发有限公司成立的分公司，云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司的行为应视为云南华凌房地产开发有限公司的行为，产生的法律后果亦应由云南华凌房地产开发有限公司来承担。原告方向被告缴纳定金及部分购房款后，双方一直未能签订正式的商品房购销合同，双方均未能举证证明不能订立合同的原因归责方，且被告已实际退还了部分购房款，故原告基于不能实现合同目的而要求退还全部购房款项的主张，本院予以支持。关于原告要求被告宋柏桂承担连带退还责任的意见，宋柏桂虽系被告公司的原负责人，但销售房屋及答复原告均代表公司，属公司行为，不是其个人行为，故原告要求宋柏桂在此案中承担退还责任的主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。原告主张的资金占用费，因二原告向被告提出退款申请,被告同意该申请,并已经退还了二原告130000元,即双方达成了退款协议,并已实际履行，但双方对余款退还时间未作明确约定，本院按照年利率6%的标准计付,并从最后一次退还时间2020年1月10日起计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告云南华凌房地产开发有限公司、云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司于本判决生效后三十日内退还原告保朝政、岳花已支付的房款204094元，并以204094元为基数支付从2020年1月10日起至本判决确认的履行期限届满之日止的资金占用费（按年利率6%计算）。二、驳回原告保朝政、岳花的其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4361元，减半收取2180.5元，由被告云南华凌房地产开发有限公司、云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；当事人申请强制执行的期限为二年。审判员  柏桂莲二〇二〇年七月十六日书记员  刘惠敏