上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初6423号原告：上海佳钢餐饮设备有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吴腾飞，总经理。委托诉讼代理人：陈卫婷，上海市朝华律师事务所律师。被告：上海恬媛服饰有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：丁琼，总经理。原告上海佳钢餐饮设备有限公司诉被告上海恬媛服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序。本院依法于2020年6月12日公开开庭进行了审理，原告上海佳钢餐饮设备有限公司的委托诉讼代理人陈卫婷、被告上海恬媛服饰有限公司的法定代表人丁琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海佳钢餐饮设备有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原被告签订的厂房租赁合同于2020年3月31日解除；2、判令被告支付原告违约金36,300元；3、判令被告支付原告2019年12月1日至2020年3月30日的电费1,270元。事实与理由：2019年9月26日，原被告签订厂房租赁合同，约定原告将松江区盛富路XXX号XXX室房屋出租给被告做仓库使用，年租金为72,600元；租赁期限自2019年10月1日至2022年9月30日，租金每半年支付一次，并提前30日支付，同时约定，如被告未经原告书面认可擅自提前终止合同的，被告无权要求原告退还租赁保证金，而且还应按月租金的6倍支付原告违约金。合同签订后，原告依约交付了租赁房屋，被告也支付了6个月的租金。2020年3月底，被告未提前与原告进行任何协商的情况下突然搬离租赁房屋，且水电费也未按约缴纳。此后，原告也无法再与被告取得联系。被告在租赁合同期内擅自提前终止合同，已构成违约，故原告诉至法院，要求判如所请。被告上海恬媛服饰有限公司辩称，疫情期间其要求原告免房租，原告没有答应，其做不下去了。现同意2020年3月31日解除租赁合同，但不同意支付违约金，认为违约金约定过高，且原告方也没有什么损失。其尚还有5,000元押金在原告处，可以冲抵水电费。本院经审理认定如下事实：2019年9月26日，原被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方(即本案原告)将座落于盛富路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给乙方(即本案被告)作仓库用，租赁期限为叁年，自2019年10月1日起至2022年9月30日止；年租金为72,600元，该厂房租金贰年内不变，第叁年开始每两年递增10%，租金六个月支付一次，乙方应当在每期租金到期前30日支付下个租期租金，如遇双休日或节假日的，提前支付，逾期7日未支付租金的，乙方应按照日租金的10%支付甲方违约金，另外甲方有权单方解除租赁合同；合同签订当日，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为5,000元，保证金的用途为甲方在因为乙方的原因导致厂房受损(正常损耗除外)、乙方不支付或延迟支付租金、其它应付费时甲方能得到补偿等。如因乙方未履行或不当履行本合同约定的义务所产生的任何违约金、滞纳金、损害赔偿金或其他应付费用，甲方均有权书面通知乙方后直接在保证金中抵扣(但甲方无义务必须采取抵扣方式)，甲方应在书面通知中向乙方说明扣取的金额和理由，抵扣损失赔偿的，还应提供相关损失凭据的复印件；本合同因乙方原因被提前解除或乙方提前退租未能依约履行的，甲方有权不予退还乙方保证金，同时有权按合同12.3约定要求乙方承担违约责任。租赁期间,该厂房水电费等按甲方统一规定，每度电1.5元，电损耗按照3%收取，水费按每吨7元收费，水损耗每吨按照10%收取，乙方应于每月月底前支付。违约责任12.3约定，若乙方未经甲方书面认可擅自提前终止本合同或因乙方原因导致甲方解除合同的，则乙方不但无权要求甲方退还租赁保证金，而且还应按月租金的6倍向甲方支付违约金，且放弃主张违约金过高的权利。除以上内容外，双方还对其他事项进行了约定。庭审中，原告向本院陈述，双方之前就存在租赁关系，前一份合同租期届满后，双方续签了合同，被告于2019年10月14日支付了2019年10月1日起至2020年3月31日的租金36,300元，半年的物业管理费、8月和9月的电费、税点等费用共计41,633元。被告对此予以确认。之后因被告未能按约支付原告下一期的租金，原告向被告催讨租金，被告则要求原告减免租金，双方未能就租金达成一致意见，2020年4月1日，原告已实际取得了本案系争房屋，2020年4月9日，原告与案外人就某某系争房屋签订了租赁合同。庭审中，被告确认尚有1,270元的电费未支付，并表示可在押金中予以扣除。庭审中，双方一致同意租赁合同于2020年3月31日解除。另查明，松江区九亭镇盛富路XXX号(原门牌号为盛富路XXX号)房屋的权利人为上海楦霖纺织品有限公司，其将该房屋委托上海赫昶物业管理中心管理经营，原告从上海赫昶物业管理中心承租了该房屋，租赁期八年，即从2018年9月1日起至2026年8月31日止，同时在合同中还约定了在租赁合同的有效期内，原告如有少量剩余厂房转租给第三方，一定要符合国家法律法规。以上事实，有厂房租赁合同、水电抄表记录、网上银行电子回单、上海市房地产权证、全权委托书及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，双方一致同意租赁合同于2020年3月31日解除，本院予以确认。根据庭审查明的事实，被告未按合同的约定按时支付下一期的房屋租金，且其迟延履行也未得到原告的同意，故被告的该行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。本案中，双方争议的焦点在于，违约金应为多少？从原、被告双方签订的租赁合同中约定的内容看，首先，整个租赁合同中对原告方的违约行为未作任何约定，而对被告方的违约行为则约定较多；其次，对因被告方原因导致合同解除的，约定了被告方不但无权要求原告方退还租赁保证金，而且还应按月租金的6倍向原告方支付违约金，且放弃主张违约金过高的权利，该约定显然对被告不公平，剥夺了被告方对违约金过高的抗辩权利，同时被告还不能要求退还租赁保证金，还要承担6倍月租金的违约金，显然加重了被告方的责任，有违公平原则；再者，从原告与案外人签订的合同内容看，本案的合同与案外人的合同除承租人、租赁期间、租金、保证金等内容不同外，其余条款均一致，故该租赁合同系为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商条款的格式合同，原告作为提供格式条款的一方当事人，在合同中未采取合理的方式提请被告方注意免除或者限制其责任的条款；最后，原告方在实际占有本案系争房屋后随即将该房屋另行出租给他人，原告方空置房屋的时间并不长，损失也不大。综上所述，违约金从其本质上讲，系具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的双重作用，本院综合考虑被告方的过错程度、原告方的实际损失、遵循公平合理的原则，酌情确定被告方支付原告违约金10,000元。对原告方诉请的水电费1,270元，被告方在原告处尚有租赁保证金，根据保证金的用途，被告方未付的水电费用可在保证金中予以扣除，现原告处的保证金足以抵扣水电费用，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海佳钢餐饮设备有限公司与被告上海恬媛服饰有限公司2019年9月26日签订《厂房租赁合同》于2020年3月31日解除；二、被告上海恬媛服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海佳钢餐饮设备有限公司违约金10,000元；三、驳回原告上海佳钢餐饮设备有限公司的其余诉讼请求。案件受理费739元，减半收取369.50元，由原告上海佳钢餐饮设备有限公司负担269.50元(已付),由被告上海恬媛服饰有限公司负担100元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 蔡 珺二〇二〇年七月十三日书记员 姜瑞豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。