安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终781号 上诉人(原审被告)：安徽泉山湖置业有限公司，住所地淮南市山南新区金家岭合淮路西侧联华金水城E25栋，统一社会信用代码913404007568121564。 法定代表人：汪季明，男，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王新宝，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓光，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姚展，男，1974年3月2日出生，汉族，大学文化程度，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：张学奇，安徽里奇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程雪晴，安徽里奇律师事务所律师。 上诉人安徽泉山湖置业有限公司（以下简称泉山湖公司）因与被上诉人姚展买卖合同纠纷一案，不服安徽省泉山湖置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初1907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人泉山湖公司的委托诉讼代理人王新宝、被上诉人姚展的委托诉讼代理人张学奇、程雪晴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 泉山湖公司上诉请求：1.撤销淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初1907号民事判决书,发回重审或依法改判;2.一审、二审的诉讼费用由姚展承担。事实与理由:一审法院认定事实不清,判决错误。1.一审法院判决泉山湖公司向姚展交付房屋系认定事实不清,判决错误,泉山湖公司已于2015年12月15日完成了涉案房屋的交付义务。在一审庭审过程中,泉山湖公司已向一审法院提交了姚展的回函,姚展对此回函的真实性予以认可,该函明确载明泉山湖公司于2015年12月15日向姚展本人寄送了《催交告知函》且姚展已实际收到,说明姚展对交房事宜系知悉的,而姚展并未在合同约定的期限内到现场与泉山湖公司进行验房,直接回函拒绝收房。该涉案房屋在泉山湖公司向姚展发《催交告知函》前已经达到合同第八条约定的交房条件（即该商品房经验收合格）。根据双方签订《商品房买卖合同》第十一条的约定,视为泉山湖公司已将该涉案房屋向姚展进行了交付。2.一审法院判决泉山湖公司承担2012年7月1日至2013年6月23日及2015年12月15日之后逾期交房的违约金事实不清,系判决错误。首先,虽然泉山湖公司与姚展签订的《商品房买卖合同》约定了交房日期为2012年6月30日前,但是姚展并未按合同约定的于2011年4月16日前完成按揭贷款的办理,通过姚展在庭审中提交的收据及其自认,姚展实际完成银行按揭贷款的期限为2013年6月24日,该涉案房屋的全部购房款才算付齐。在2012年6月30日至2013年6月24日期间,姚展并未付齐全部的购房款,未能达到泉山湖公司交房的条件,造成逾期交房的违约责任在于姚展,而并非泉山湖公司。一审法院在一审时直接认定泉山湖公司承担上述期间逾期交房的违约责任,明显系判决错误。其次,结合上述事实,泉山湖公司已于2015年12月15日完成了涉案房屋的交付义务。故,泉山湖公司不应承担2015年12月15日之后的逾期交房违约责任。3.泉山湖公司于2015年12月15日将涉案房屋向姚展交付后,淮南市田家庵区人民法院在执行另案苏丽君与姚展民间借贷纠纷案件时,拍卖了姚展名下的该涉案房屋,因涉案房屋流拍后苏丽君接受以物抵债,早已将该涉案房屋过户到苏丽君名下。淮南市田家庵区人民法院于2019年8月22日向淮南市不动产管理中心发出《协助执行通知书》（案号（2019）皖0403执332号）将姚展位于淮南市房屋（产权证号:13011278-3、13011278-4、13011278-5）产权过户至苏丽君名下。综上所述,一审法院判决认定事实不清,判决错误。请求二审法院依法撤销一审判决,发回重审或依法改判。 姚展辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。1.一审法院判决泉山湖公司向姚展交付房屋，有事实和法律依据。交房时间届至后，泉山湖公司一直没有书面通知姚展办理房屋交接手续。2015年12月15日，虽然泉山湖公司向姚展邮寄了《催交告知函》，但是该函件并未通知姚展办理交房手续。且经姚展现场查看，发现102室业主违规改造，严重影响姚展房屋外观及正常使用，泉山湖公司亦未进行劝阻。姚展于2015年12月24日与泉山湖公司工作人员单雅婷就案涉房屋存在问题进行协商，姚展与泉山湖公司就房屋交付条件进行了变更约定，泉山湖公司承诺将问题解决后，再办理交房手续。2.一审法院判决泉山湖公司承担2012年7月1日至2013年6月23日及2015年12月15日之后逾期交房违约金，有事实和法律依据。根据双方签订的合同约定，泉山湖公司应当在2012年6月30日交房，但直至目前仍未交房。合同签订后，姚展按照约定期限交齐首付款，但后因泉山湖公司与银行交涉不利，银行不愿为泉山湖公司贷款110万元，导致姚展不能按期办理银行贷款手续。后经姚展与银行协商，银行同意姚展增加20万元首付款后，为其贷款90万元。姚展在接到泉山湖公司通知后，立即增付了20万元购房款，并向银行办理了按揭贷款手续，并于2013年6月24日办理完成银行按揭贷款手续，付清剩余购房款90万元。故泉山湖公司应承担2012年7月1日至2013年6月23日的逾期交房违约金。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回泉山湖公司的全部上诉请求。 姚展向一审法院起诉请求：1.依法判决泉山湖公司继续履行《商品房买卖合同》，向姚展交付淮南市田家庵区联华泉山湖A35幢101号房屋；2.依法判令泉山湖公司向姚展支付违约金336994元(后续计算至实际交房之日止）；3、本案的诉讼费用由泉山湖公司承担。 一审法院认定事实：本案双方于2011年4月9日签订一份《商品房买卖合同》。合同约定，姚展向泉山湖公司购买联华·金水城（推广名称：联华泉山湖）A35幢101号房屋，预测建筑面积为219.22平方米，房屋单价为每平方米人民币7688.22元，总价款为1681027元。买受人应于2011年4月9日前支付首期房价款581027元，余款1100000元于2011年4月16日前按揭或公积金贷款办理完毕。合同第七条逾期付款责任约定：“买受人如未按本合同约定时间付款，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）⑴逾期在90日之内，……买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金合同继续履行；⑵逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”。第八条交付期限约定：“出卖人应于2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格”。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）：⑴逾期在90日之内，......⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。第十一条交接第二款约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：在出卖人通知收房30日内，买受人未到出卖人处办理房屋交接手续的视同出卖人已经向买受人交付了验收合格的房屋；并由买受人承担交付使用后的相关责任和费用（包括房屋意外灭失风险责任）”。该合同于2013年6月6日办理了网上备案手续。2013年3月27日，泉山湖公司向姚展出具一张专用收据，内容为：“缴款单位：姚展人民币大写：柒拾捌万壹仟零贰拾柒元整……交款事由：定金100000元；首期6810257元”，其中200000元姚展于2013年4月13支付给泉山湖公司。2013年6月24日，姚展通过商业贷款向泉山湖公司转账支付了剩余购房款900000元。 2015年12月15日姚展收到泉山湖公司邮寄的《催交告知函》，2015年12月17日姚展向泉山湖公司出具一份回函，内容为：“本人姚展，于2012年购买泉山湖小区A35楼101室住宅一套。贵方在2015年12月15日寄发给本人的《催交告知函》中称‘我公司已多次催促您来办理房屋交付手续未果’，现在本人郑重向贵方提出以下异议：一、本人自购房以来，迄今未止未以任何形式收到贵方所谓的交房通知，贵方实际已延迟交房约四年之久，以上说法实为推脱自己责任的借口，本人不予认可；二、与本人所购房屋相邻之A35楼102室业主违规装修，已影响到本人房屋的正常使用，而贵方及物管部门并未采取任何劝阻行为以消除影响。鉴于以上情况，故本人不能前去办理相关交房手续。业主：姚展二〇一五年十二月十七日”。 2019年3月26日，姚展以泉山湖公司未能在约定期限内向姚展交付房屋、相邻房屋的装修和改造损坏了姚展的房屋外观、侵占了姚展的房屋位置为由诉至法院，要求：1、泉山湖公司继续履行《商品房买卖合同》，向姚展交付淮南市田家庵区联华泉山湖A35幢101号房屋；2、依法判令泉山湖公司向姚展支付暂计算至2019年2月28日的违约金336994元，后续计算至实际交房之日止。 一审法院归纳本案争议焦点为：1、本案双方签定的《商品房买卖合同》是否合法有效；2、姚展要求泉山湖公司继续履行合同，并交付涉案房屋是否有事实和法律依据；3、姚展要求泉山湖公司支付违约金是否有事实和法律依据，是否予以支持；4、双方在合同履行过程中是否有违约行为。 一审法院认为，一、关于姚展与泉山湖公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效，姚展要求泉山湖公司继续履行合同，并要求交付涉案房屋是否有事实和法律依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，且合同的内容不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。姚展在合同签订后，于2013年6月24日付清了购房款，履行了自己的给付义务。泉山湖公司依据《商品房买卖合同》第十一条的规定，认为其向姚展邮寄了《催交告知函》，视为已于2015年12月15日完成了交付房屋的义务。根据查明的事实，姚展于2015年12月15日知悉其应去办理房屋交付手续，并于2015年12月17日回函称相邻房屋的装修和改造损坏了其房屋外观、侵占了其房屋位置，并在与泉山湖公司后续的电话沟通中表明，应在该房屋外观被恢复后再去办理交接手续。可见，房屋交接的重要环节为验房，姚展拒绝办理房屋交接手续存在正当理由。在姚展与泉山湖公司顾问商谈房屋外观存在明显的问题并向泉山湖公司提出整改意见时，泉山湖公司表示同意解决房屋外观问题。庭审中泉山湖公司提交的证据不足以证明至2015年12月15日止案涉房屋已符合约定的交付条件,泉山湖公司仅依据《商品房买卖合同》第十一条第二款认为其已完成了交付房屋义务的辩称不予采信。根据《商品房买卖合同》第九条约定：“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行……”，故姚展要求继续履行合同的诉请，一审法院依法予以支持。 二、关于双方在本案中是否存在违约行为，姚展要求泉山湖公司支付336994元违约金是否有事实和法律依据的问题。庭审中，双方均承认自身存在违约行为，故双方均构成违约。关于违约金数额问题。根据《商品房买卖合同》第九条约定：“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之壹的违约金（该比率应不小于第（1）项中的比率）”。本案中，双方合同约定的交房时间为2012年6月30日，姚展于2011年4月9日前向泉山湖公司支付了购房首付款581027元，2013年4月13日支付泉山湖公司房款200000元，2013年6月24日，姚展通过商业贷款向泉山湖公司支付了剩余购房款900000元。对于姚展提交的2013年8月28日中国建设银行360000元的转账凭证，因其无法证明系姚展向泉山湖公司支付房款，也无泉山湖公司出具的专用收据予以佐证，故对该笔款项依法不予确认。泉山湖公司提交的证据不足以证明案涉房屋符合交付条件，应承担逾期交房的违约责任。姚展要求泉山湖公司支付336994元违约金的诉讼请求，因计算数额有误，依法进行调整如下： 1、姚展应当支付泉山湖公司违约金： 2011年4月17日至2013年4月12日期间违约金为1100000元×0.01%×726天=79860元； 2013年4月13日至2013年6月23日期间违约金为900000元×0.01%×71天=6390元； 综上，姚展应支付泉山湖公司违约金数额为86250元（79860元+6390元）。 2、泉山湖公司应当支付姚展违约金： 2012年7月1日至2013年4月12日期间的违约金为581027元×0.01%×285天=16559.27元； 2013年4月13日至2013年6月23日期间违约金为781027元×0.01%×71天=5545.29元； 2013年6月24日至2019年2月28日期间的违约金为1681027元×0.01%×2075天=348813.10元； 综上，泉山湖公司应当支付姚展违约金为370917.66元（16559.27元+5545.29元+348813.10元）。 综上所述，因双方均违约，将双方违约金相抵扣后泉山湖公司应当支付姚展违约金为284667.66元（370917.66元-86250元），依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、原告姚展与被告安徽泉山湖置业有限公司于2011年4月9日签订的《商品房买卖合同》继续履行，被告安徽泉山湖置业有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告姚展交付联华·金水城（推广名称：联华泉山湖）A35幢101号房屋；二、被告安徽泉山湖置业有限公司在本判决生效之日起十五日内一次性支付原告姚展违约金284667.66元；自2019年3月1日起的违约金以1681027元为基数按日万分之一计算至联华·金水城（推广名称：联华泉山湖）A35幢101号房屋实际交付之日止。本案受理费6355元，由原告姚展负担987元，被告安徽泉山湖置业有限公司负担5368元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 泉山湖公司为证明其主张，提交下列证据：淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403执332号协助执行通知书，证明淮南市田家庵区人民法院在执行姚展与苏丽君民间借贷纠纷一案中，案涉房产作为姚展的财产被拍卖，房产流拍后，苏丽君接受以物抵债，淮南市田家庵区人民法院于2019年8月22日向淮南市不动产管理中心发出《协助执行通知书》，本案的涉案房产产权已登记到了案外人苏丽君的名下，案涉房屋早已经交付。 姚展质证认为，真实性无异议，证明观点有异议。协助执行通知书不能证实案涉房屋已经交付给了姚展。案涉房屋产权过户是由人民法院强制执行所实现的，不能证明姚展对于案涉房屋能够实际支配。 本院经审查认为，该证据能够证明案涉房屋在其他案件的执行过程中已作为姚展的财产交付苏丽君用于清偿其债务。 本案经庭审，除对原审法院查明的基本事实予以确认外，另查明：淮南市田家庵区人民法院在执行案外人苏丽君与姚展民间借贷纠纷一案中，于2019年3月14日预查封了案涉房产，后经二次拍卖无人竞买而流拍，该案双方当事人协议该房屋作价150万元抵付给苏丽君，2019年8月22日淮南市田家庵区人民法院以（2019）皖0403执332之三执行裁定将案涉房产交付给苏丽君以抵偿该案部分债务。同日，淮南市田家庵区人民法院向淮南市不动产管理中心发出《协助执行通知书》。 二审庭审中，根据当事人的上诉理由以及答辩意见，经合议庭归纳并经当事人认可，确认本案争议焦点为：1.一审判决泉山湖公司交付案涉房屋是否正确；2.泉山湖公司在本案中是否存在逾期交房的情形。如存在，是否应当承担违约责任，以及违约金应当如何认定。 针对上述焦点问题，本院评判如下： 关于争议焦点一，一审判决泉山湖公司交付案涉房屋是否正确问题。依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按合同的约定履行。本案二审庭审中，姚展的委托诉讼代理人虽然当庭表示不再要求泉山湖公司交付房屋，但因其代理权限为一般代理，无放弃、变更诉讼请求的权限，故该意思表示无效。经本院审理查明，案涉房屋已作为姚展的财产交付于案外人，用于清偿其到期债务。故姚展关于要求泉山湖公司继续履行合同，交付房屋的诉讼请求依据不足，依法不应支持。泉山湖公司上诉称原审判决双方继续履行合同，泉山湖公司向姚展交付案涉房屋不当的理由成立，本院依法予以支持。 关于争议焦点二，泉山湖公司在本案中是否存在逾期交房的情形。如存在，是否应当承担违约责任，以及违约金应当如何认定问题。本院认为，根据双方合同的约定，泉山湖公司应当于2012年6月30日交付房屋。关于交房时间双方存在争议，泉山湖公司上诉称其于2015年12月15日完成了案涉房屋的交付义务。经查，2015年12月15日，泉山湖公司向姚展发函通知交房，姚展于2015年12月17日回函称相邻房屋的装修和改造损坏了房屋外观、侵占了其房屋位置，不能办理相关交房手续。姚展拒绝办理房屋交接手续的理由正当。本案诉讼中，泉山湖公司提交的证据不足以证明案涉房屋在2015年12月15日已符合约定的交房条件，故其上诉称案涉房屋已于2015年12月15日交付的理由不能成立，本院不予支持。本案双方合同约定的姚展交纳购房款的时间早于交房时间，姚展未能按约定在2011年4月16日前完成办理贷款的义务，直到2013年6月24日付清房款，姚展未能按期付款，构成违约。在姚展未完全履行付款义务前，泉山湖公司不向其交房不构成违约。但在姚展付清房款后，泉山湖公司未向其交付房屋，构成违约，应按合同约定承担违约责任。故泉山湖公司上诉称其不应承担2012年7月1日至2013年6月24日期间的违约责任理由成立，本院予以支持。泉山湖公司上诉称其已于2015年12月15日交房，不应承担2015年12月15日以后的违约金的理由与事实不符，本院不予采信。淮南市田家庵区人民法院于2019年3月14日预查封了案涉房产，在人民法院对案涉房屋进行了查封之后，案涉房屋未能交付姚展，并非泉山湖公司的违约所致，故对于案涉房屋查封之后的期间，不应视为泉山湖公司的违约期间。之后，因案涉房屋用于抵付了姚展的债务而不能交付，更非泉山湖公司的责任。故2019年3月14日之后，泉山湖公司不应再承担逾期交房的违约责任。泉山湖公司上诉称一审违约金计算错误的理由中的合理部分，本院予以支持。本案双方对于原审法院认定的姚展应支付给泉山湖公司的违约金数额均未提出异议，对该认定本院予以确认。综上分析，泉山湖公司应向姚展支付2013年6月24日至2019年3月14日期间的逾期交房违约金351166.54元（1681027元×0.01%×2089天），扣除姚展应支持给泉山湖公司的违约金86250元，泉山湖公司还应支付姚展违约金为264916.54元。 综上所述，泉山湖公司的上诉请求部分成立，其合理请求应予支持。一审法院部分事实认定错误，判决不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初1907号民事判决； 二、安徽泉山湖置业有限公司在本判决送达之日起十五日内一次性支付姚展违约金264916.54元； 三、驳回姚展的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审受理费6355元，由姚展负担1359元，安徽泉山湖置业有限公司负担4996元。二审案件受理费5570元，安徽泉山湖置业有限公司负担5184元，姚展负担386元。 本判决为终审判决。 审判长 刘 瑞 审判员 王雪霞 审判员 王元元 二〇二〇年七月七日 法官助理陈志琴 书记员魏海燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不当再次发回重审。