山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1826号上诉人（原审原告）：邓海涛，男，1975年10月20日出生，汉族，住荣成市双河东区。委托诉讼代理人：曲卫东，山东秦帅律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯丽娜，山东秦帅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：荣成市和晟置业有限公司，住所地荣成市观海东路。法定代表人：张君涛，经理。委托诉讼代理人：林玲，山东荣威律师事务所律师。上诉人邓海涛与因与被上诉人荣成市和晟置业有限公司（以下简称和晟公司）合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2019）鲁1082民初6744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓海涛与上诉请求：撤销原判，改判解除邓海涛与和晟公司商品房买卖合同、和晟公司向邓海涛返还购房款537592元及利息并赔偿损失537592元。事实及理由：1.荣成市永盛安装有限公司（以下简称永盛公司）与和晟公司之间关于135号楼A2207及A2209号房屋未达成以物抵债合意，未形成以物抵债合同。上述两套房屋均系邓海涛向和晟公司购买，其中邓海涛于2017年11月16日向和晟公司转账510415.24元，其余部分为永盛公司对和晟公司享有的工程款债务，属于第三人代为履行付款义务。邓海涛与和晟公司之间商品房买卖合同关系已经成立并实际履行。135号楼A2207及A2209号房屋时同时结算支付的，一审认为邓海涛自行支付A2207号主要房款及通过工程款抵顶A2209号房屋不属实。2.因和晟公司一直拖延不予邓海涛签订商品房买卖合同，导致无法办理不动产登记手续。和晟公司于2016年已经将案涉房屋抵押给威海市商业银行，导致邓海涛无法取得案涉房屋所有权，合同目的无法实现，邓海涛拥有法定解除权，在通知和晟公司后，双方之间商品房买卖合同已经解除。虽然和晟公司后来解除抵押，但不影响合同已经解除的法律后果，和晟公司应当承担相应的法律责任，即和晟公司应向邓海涛返还已付购房款及利息并赔偿不超过已付购房款一倍的损失。和晟公司辩称，2209号房屋系和晟公司抵顶给永盛公司以抵偿所欠工程款，邓海涛与和晟公司之间就2209号房屋不存在商品房买卖合同；2.邓海涛虽系永盛公司的一人股东，但其与永盛公司仍为两个独立的主体，和晟公司与永盛公司之间存在合同、债务关系，与邓海涛之间不存在直接的合同关系；3.邓海涛与和晟公司之间不存在商品房买卖关系，不适用商品房买卖关系的相关法律规定。和晟公司根据永盛公司的只是将2209号房屋办理到邓海涛名下，和晟公司应给邓海涛开具购房发票并签署商品房买卖合同。2019年11月14日，邓海涛通知和晟公司要求办理2209号房屋的不动产权属证书，和晟公司接到通知后于2019年11月25日办理完2209号房屋抵押权注销手续，和晟公司已经在合理时间履行义务。邓海涛向一审法院起诉请求：1.解除邓海涛与和晟公司之间的房屋买卖合同；2.判令和晟公司向邓海涛返还购房款537592元及利息并赔偿邓海涛损失537592元。一审法院认定事实：邓海涛系永盛公司法定代表人，该公司系邓海涛一人独资有限责任公司。2014年起，永盛公司为和晟公司从事安装工程。2015年5月18日，永盛公司与和晟公司签订《荣成市和晟置业有限公司与荣成市永盛安装有限公司所签订合同的补充协议》，载明“甲方（和晟公司）与乙方（永盛公司）于2015年1月20日的合同结算金额为117.87万元，东南角广告们约15万元，2015年4月30日所签合同金额为247400元整（尚未竣工结算），三笔合同金额约为157万元。最终工程结算金额以实际完工工程量为准。双方约定以甲方（和晟公司）开发的房屋抵顶工程款。已抵顶住宅1栋，房号为133A-1702金额为621876元，佘下以公寓135A-911及135A-912抵顶，两栋公寓房款分别为465869元及439776元。因工程尚未全部完工及以上工程需留部分质保金的问题，两栋公寓暂时不能给予对方办理过户手续”。该补充协议上有和晟公司及永盛公司的盖章确认。和晟公司称，后经双方协商，将协议中的135A-912室换成135号楼A2209室。2017年11月16日，邓海涛通过银行转账的方式向和晟公司账号付款510415.24元，和晟公司收款收据中备注为“135A-2207房款”。后邓海涛以和晟公司欠付的工程款中的81120.76元抵顶了135号楼A2207室剩余购房款。2017年11月21日，和晟公司为邓海涛出具了135号楼A2207室的发票（发票金额为591536元）及完税证明。2017年11月21日，和晟公司为邓海涛办理了135号楼A2207室的不动产权登记。2017年11月24日，和晟公司将135号楼A2207室及A2209室交付邓海涛。2019年7月30日，永盛公司与和晟公司进行对账，邓海涛以和晟公司欠付永盛公司的工程款481711.88元抵顶了135号楼A2209室的部分房款，剩余房款57514.12元（含电费1634元）邓海涛通过苑丽账号转账支付给和晟公司，且备注为“135A-2209房款”。2019年8月19日，和晟公司为邓海涛开具537592.00元发票，备注为“荣成市成山大道东段135号楼A2209室”。2019年11月14日，邓海涛电话通知和晟公司要求办理135号楼A2209室的不动产权属证书，若无法办理邓海涛要求退房。另外，135号楼A2209室于2018年7月4日办理了抵押权登记。2019年11月25日，和晟公司就135号楼A2209室办理了抵押权登记的注销手续。一审法院认为，以物抵债合同系实践性合同，在一方当事人将约定的用以抵顶债权的标的物交付给另一方当事人时，以物抵债合同即生效。永盛公司对和晟公司享有工程款债权，双方均同意以房屋抵顶工程款债权，并通过签订房屋买卖合同的形式将房屋产权登记到邓海涛名下，永盛公司与和晟公司之间存在以物抵债合同。对于案涉哪套房产系工程款抵顶，双方存在争议，综合邓海涛与和晟公司的证据及陈述，可以确认永盛公司与和晟公司为了结清和晟公司所欠永盛公司工程款，采取以房抵债的方式将135号楼A2207号及A2209号房屋抵顶给永盛公司，永盛公司法定代表人邓海涛对房屋差价款予以补足。同时能够确认案涉135号楼A2207室主要房款系邓海涛自行支付，即邓海涛所称的2017年11月16日支付的510415.24元，135号楼A2209室主要房款系通过工程款抵顶，且和晟公司于2017年11月24日就已将135号楼A2207室及A2209室房屋一并转移给邓海涛占有使用，双方之间的以物抵债合同已经生效。邓海涛以135号楼A2209室房屋因存在抵押无法办理不动产权属证书、无法实现合同目的为由要求解除案涉135号楼A2209号房屋的房屋买卖合同，但和晟公司已于2019年11月25日注销了135号楼A2209室房屋的抵押权登记，现该房屋已具备办理权属证书的条件，产权登记的障碍已经消除，双方能够继续实现以房抵债合同的合同目的。而关于案涉A2209号房屋，邓海涛与和晟公司并未签订房屋买卖合同，且案涉房屋实际均是永盛公司从和晟公司处通过工程款债务扺顶而来，邓海涛系永盛公司的一人股东及法定代表人，其与和晟公司之间并不存在真正的房屋买卖合同关系，邓海涛要求解除案涉A2209号房屋的房屋买卖合同的事实基础并不存在，邓海涛在本案中并未提供充分证据证明其实际支付了A2209号房屋购房款537592元的事实，且永盛公司与和晟公司之间存在的是以物抵债合同关系并已生效，并非房屋买买合同关系，而是永盛公司及其法定代表人邓海涛将案涉抵债房屋指示和晟公司将案涉房屋交付邓海涛，与和晟公司不存在房屋买卖合同关系，和晟公司的义务仅限于协助永盛公司将案涉房屋产权登记至邓海涛名下。故本案案由应确定为合同纠纷，并非房屋买卖合同纠纷。本案涉及的“房屋买卖”仅是永盛公司为了实现工程款债权与和晟公司通过以房抵债的一种形式，如果通过以房抵债的方式无法实现永盛公司的合同目的，双方应采取其他有利于实现以房抵债合同目的的方式履行义务，但相应的权利人为永盛公司而非本案邓海涛。综上所述，对于邓海涛要求解除案涉房屋买卖合同的主张，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。同时，邓海涛要求和晟公司返还购房款并要求和晟公司支付利息并赔偿537592元损失的主张，理由不当，于法无据，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：驳回邓海涛诉讼请求。案件受理费7239元（系减半收取），由邓海涛负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。邓海涛提供如下证据：证据一、博隆金湾顶棚阳光板安装合同、结算明细2份；证据二、博隆采光井及卷帘门工程采购及安装合同、结算明细表一份；证据三、户外广告牌制作及安装合同、结算明细2份；证据四、博隆金湾商场室内铁艺楼梯护栏、落地窗护栏及离地木扶手著作安装工程合同一份、结算明细表一份，拟证明经结算，和晟公司应支付永盛公司工程款2284133.89元。证据五，和晟公司向邓海涛付款明细一份，拟证明2014年12月22日至2016年5月27日，和晟公司向邓海涛支付工程款1531191元。经质证，和晟公司主张上述证据并未新证据，不予质证，其上述证据系永盛公司与和晟公司之间的合同，与本案无关。本院经审查认为，上述证据均系永盛公司与和晟公司之间的合同及结算单据，与本案无关联性，本院不予采纳。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点为：1.邓海涛与和晟公司之间是否存在房屋买卖合同关系及邓海涛是否有权解除该合同；2.邓海涛是否有权要求和晟公司返还购房款537592元及利息并赔偿损失537592元。邓海涛与和晟公司就案涉房屋并未签订书面的房屋买卖合同，案涉房屋的大部分购房款亦系用和晟公司欠付永盛公司的工程款抵顶，在无三方协议确认和晟公司同意永盛公司将债权转给邓海涛个人的情形下，邓海涛作为永盛公司的法定代表人，其行为对于和晟公司而言仅系代表永盛公司的职务行为。据此，一审法院认定本案中邓海涛与和晟公司不存在房屋买卖合同关系，而系永盛公司与和晟公司存在以房抵债的合同关系，符合客观事实。邓海涛主张其与和晟公司之间存在房屋买卖合同关系，证据不足，本院不予采纳。据此，邓海涛诉请解除案涉房屋买卖合同关系，缺乏事实基础，本院不予支持。关于第二个焦点问题，既然邓海涛与和晟公司之间不存在房屋买卖合同关系，则其无权要求和晟公司返还购房款537592元及利息并赔偿537592元的损失。永盛公司与和晟公司之间的以房抵债合同关系应否继续履行及和晟公司应否承担违约责任，均与邓海涛个人无关，相关权利应由永盛公司主张。综上所述，邓海涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14478元，由上诉人邓海涛负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年七月三十一日法官助理李佳忆书记员张济节