广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤01执复351号 复议申请人（异议人、利害关系人）：张先勇，男，1972年10月15日出生，汉族，住湖北省石首市。 申请执行人：周有贵，男，1970年2月9日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 被执行人：广州市南大房地产开发有限公司。住所地：广州市白云区三元里大道1220号之二101房。 法定代表人：吴林。 复议申请人张先勇不服广东省广州市白云区人民法院（以下简称白云法院）（2019）粤0111执异216号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 在白云法院执行申请执行人周有贵与被执行人广州市南大房地产开发有限公司（以下简称南大公司）建设工程合同纠纷一案中，异议人张先勇认为白云法院以（2019）粤0111委字第139号公告要求其腾空搬离的执行行为错误，并提出执行行为异议。 异议人张先勇称，异议人与被执行人于2017年4月28日签订了为期15年的《住宅租赁合同》，由异议人承租被执行人名下位于白云区××大道××1906的房屋，交付租金的形式是每五年缴付一次租金，交租日期分别为2017年5月1日、2022年5月1日、2027年5月1日。异议人需一次性交付五年租金，租金标准为2017年5月1日至2022年4月30日期间，每年度租金为24000元；2022年5月1日至2027年4月30日期间，每年度租金为26400元；2027年5月1日至2032年4月30日期间，每年度租金为28800元。租赁合同签订后，异议人即向被执行人支付了5年的租赁费用共计120000元，被执行人亦将涉案房产交付异议人使用至今，故异议人有权占有使用涉案房产。异议人在法院查封之前就合法占有、使用涉案房产，有权利继续承租涉案房产而排除法院要求转移占有的强制执行。根据“买卖不破租赁的原则”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有该不动产的，人民法院应予支持”，基于此，异议人享有继续使用涉案房产的权利。综上，案外人请求法院撤销（2019）粤0111委字第139号案要求案外人腾空搬离的执行公告和执行行为，保障异议人对位于白云区××大道××1906房的承租权和继续占有使用。 申请执行人周有贵称，不同意异议人的异议请求。第一，异议人张先勇提出的依据和事实是虚假的，申请执行人认为其提交的证据是伪造的。诉讼中，申请执行人未听说过涉案房屋对外出租给异议人，申请执行人也曾派员到现场查看，至今没看到有人住。第二，根据异议人提交的租金收据显示，该收据编号和另案刘德旗案件提供的收据编号可以看出，该收据是事后伪造的证据。第三，因被执行人法定代表人的前妻也是南大公司的股东，申请执行人向其了解到涉案租赁合同是虚假的，但是其拒绝出庭作证。 被执行人南大公司无陈述意见。 白云法院查明，关于周有贵与南大公司建设工程合同纠纷一案，白云法院于2017年10月23日以（2017）粤0111民初13799号立案受理。周有贵同时向白云法院提出财产保全申请，白云法院经审查以（2017）粤0111民初13799号民事裁定书查封或冻结南大公司名下价值4646867.17元的财产。2017年10月26日，白云法院依法查封南大公司名下位于白云区××大道××房50%产权份额。2018年5月23日，白云法院作出（2017）粤0111民初13799号民事判决：一、判决生效之日起五日内，南大公司向周有贵支付欠付的工程款3765367.17元；二、驳回周有贵的其他诉讼请求。后南大公司不服上诉至本院，本院于2018年10月9日以（2018）粤01民终14078号民事判决书驳回上诉，维持原判。2018年10月25日，白云法院依周有贵申请以（2018）粤0111执11028号立案执行。2019年4月23日，白云法院作出（2018）粤0111执11028号执行裁定：拍卖被执行人南大公司名下位于广州市白云区××大道××1906房、1907房两套房产以清偿债务。同日，白云法院作出（2019）粤0111委字第139号公告，就上述两套房产已在淘宝进行市价查询，查询结果分别为163万元和370万元的市价查询结果向南大公司公告送达，并告知如不同意上述市价查询或结果的，应自公告张贴之日起七日内向白云法院递交书面异议。 另查，白云区××大道××1906房登记在南大公司名下，占有部分为全部（权属人），房屋所有权性质为私产，房屋所有权取得方式为新建。 案外人为证实其对涉案房屋享有合法租赁权，提交《住宅租赁合同》、租金收据作为证据。 白云法院认为，张先勇认为白云法院以（2019）粤0111委字第139号公告要求其腾空搬离的执行行为错误，并提出执行行为异议，白云法院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。涉案房屋登记在南大公司名下，占有部分为全部（权属人），且南大公司没有履行生效法律文书确定的内容，白云法院据此对该房屋采取查封、拍卖的执行措施于法有据，并无不当。张先勇主张白云法院以（2019）粤0111委字第139号公告要求其腾空搬离的执行行为错误，但白云法院无论在（2019）粤0111委字第139号公告中，还是在2019年4月23日的（2018）粤0111执11028号执行裁定书中，均无要求张先勇腾空搬离的执行行为。故张先勇提出的执行行为异议缺乏依据，白云法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定驳回异议人张先勇的异议请求。 复议申请人张先勇不服白云法院作出的（2019）粤0111执异216号执行裁定，向本院申请复议。事实与理由：第一，张先勇针对涉案房产从2017年4月份就签订了为期15年的《房屋租赁合同》，并使用至今。第二，裁定书说的现场查看，无人居住，这个是无证据的，说法不成立。第三，申请执行人周有贵说的收据一事也不成立，张先勇由于2017年4月28日签订的合同，6月份从外地回来，如果开当日收据是6月份，由于合同是4月份签，所以张先勇要求补的5月1日的收据，申请执行人周有贵却以发票编号判断复议申请人张先勇伪造是不成立的。第四，复议申请人张先勇有租赁合同、收据、水费电费单、物业管理费为证（。 本院经审查，对白云法院查明的事实予以确认。 另查明，2019年7月30日，棠景街来穗人员和出租屋服务管理中心向白云法院出具《证明》，内容如下：经查，三元里大道1222号1906房、1907房未在我街办理出租屋租赁备案手续。 本院认为，本案争议的焦点在于复议申请人张先勇主张的租赁权可否对抗执行。复议申请人张先勇主张在查封前与被执行人南大公司签订了长期的租赁合同，白云法院不得对涉案房屋腾空和执行，应保障其租赁权。审查复议申请人张先勇的请求不能成立，理由如下：首先，复议申请人张先勇主张的《住宅租赁合同》没有在有关行政管理部门进行备案登记，租金亦未缴纳税款，没有其他证据证明租赁合同的真实性。其次，复议申请人张先勇主张长期的租赁合同，大额的租金收入一次性以现金支付，被执行人南大公司又未开具发票，与日常的商事交易惯例不相符。综上，复议申请人张先勇提交的证据未达到民事诉讼对待证事实要求的高度可能性的证明标准，白云法院对其租赁合同关系不予认可正确，本院予以维持。 综上所述，张先勇所提复议理由不成立，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回张先勇的复议申请，维持广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111执异216号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  谢欣欣 审判员  胡伟东 审判员  叶洁靖 二〇二〇年七月三十一日 书记员  宋兰兰 梁献玲