辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4735号上诉人（原审被告）：肖峰，男，住大连市中山区。上诉人（原审被告）：刘传胜，男，住大连市沙河口区。上诉人（原审被告）：伊大海，男，住大连市沙河口区。三上诉人共同委托诉讼代理人：邵士猛，辽宁摩斯尔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张俐，女，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：杜小琳，辽宁亿信律师事务所律师。上诉人肖峰、刘传胜、伊大海因与被上诉人张俐房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初8903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。肖峰、刘传胜、伊大海上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回一审法院重审或依法改判三上诉人不支付被上诉人房租9375元，保证金2000元，不支付违约金10万元；2、被上诉人承担本案的诉讼费。事实与理由：一审认定事实错误，判决错误。本案中被上诉人诉讼主体错误。本案上诉人刘传胜任职法人的大连澳南苑市场有限公司（自然人独资）与被上诉人张俐签订租赁协议时间为2017年11月30日。但该公司在2017年11月24日己经经清算组清算注销，对公司债权，债务按股东出资进行分配，并约定注销后如有债权债务由股东承担。本案中清算组己经完成清算职能。此时上诉人与被上诉人尚没有产生租赁纠纷。租赁协议产生是在清算之后又发生的。与本案中上诉人肖峰，尹大海不应当承担连带的赔偿责任。该二人既不是公司股东，也不是公司法人。并且任职的清算组在租赁争议发生之前己经完成了清算，并对清算后的财产分配及此后的债权债务处理进行了明确约定，职能已经完成了不应当承担任何责任。本案中上诉人刘传胜系独资公司法人，在公司己经清算并对注销后债务明确约定后，又与被上诉人签订租赁合同，并加盖了公司印章的行为（此时公司己经清算完毕），系个人行为，与公司和清算组无任何关系。被上诉人一审诉讼主体错误，一审法院判决错误，应当驳回上诉人的诉讼请求。并且一审明显超出法定审限，程序错误。本案应为上诉人刘传胜与被上诉人张俐个人之间租赁纠纷的诉讼。上诉人刘传胜与被上诉人签订的租赁合同，虽然有公司盖章，但与公司无关，系无效合同。上诉人刘传胜解除与被上诉人租赁合同的主要原因为被上诉人长期使用上诉人出租的场地，不按规定办理经营许可及工商执照，在给出一定时间后，被上诉人也办不出来。其经营场地长期脏，乱，差，生产无证食品，为防止上诉人被处罚，上诉人将被上诉人合同解除。上诉人没有违约，不应当支付相应的费用及赔偿，并且双方约定的违约金10万元明显过高，被上诉人年租金仅为25000元，三年总计的租金为75000元，一审判决违约金10万元明显过高，并且该违约金条款约定的是如甲方对标的物、场地不具有出租权的情况下，赔偿10万元违约金，上诉人没有违约，一审法院如此判决，明显违反违约金相关法律规定。张俐辩称，1、上诉人所述该公司在2017年11月24日已经经清算组清算注销，与事实不符，根据被上诉人在一审中提供的工商信息查询相关信息，该公司注销时间是12月4日，三位上诉人为清算组成员，成立清算组的时间是2017年8月1日，被上诉人与大连澳南苑市场有限公司签订的租赁协议系在该公司清算期间签订的合同，按照《企业印章刻制管理规定条例》第8条企业注销或依法被吊销营业执照，其公章财务专用章、合同专用章应交于企业清算组保管，被上诉人签订的租赁协议时间是在清算期间，三名上诉人应当共同掌管澳南苑公司的印章，根据公司法第186条第3款规定清算期间公司存续但不得开展经营活动，第189条第3款规定清算组成员因重大过失造成损失的应赔偿责任，三位清算组人员没有掌管好公司的印章，并欺瞒被上诉人该公司已经清算这一法律事实，其本身有过错，应该承担过错责任，一审法院判决认定事实清楚，证据确凿。2、被上诉人签订的租赁合同不是与个人签订的合同，该合同上有公司的印章，怎么说是与个人签订的合同，被上诉人不了解也不知道澳南苑公司已经申请注销并成立清算组这一法律事实，被上诉人有理由相信与之签订的租赁合同合同相对人公司依然是存在的，双方签订的房屋租赁合同是合法有效的。既然合同上约定了违约金为10万系双方真实意思表示，理应共同遵守，被上诉人在签订租赁合同之后对租赁场所进行了装修改造以及投入了大量的资金达30万元左右，其所受到的损失远远高于10万，按照租赁合同所约定的10万违约金并不过高，因此请求二审法院驳回三上诉人上诉请求。张俐向一审法院起诉请求：1、被告刘传胜立即返还原告4个半月租金9,375元、保证金2,000元；2、请求被告刘传胜承担原告承租公建的装修费5,000元、开办费5,000元、支付自2018年4月至2018年8月共5个月的损失补偿费46,085元，并赔偿原告10万元违约责任，共计156，085元；3、被告伊大海、肖峰承担本案连带赔偿责任。一审法院认定事实：2017年11月30日，原告张俐与大连澳南苑市场有限公司签订《澳南苑公建租赁协议》，原告租赁使用坐落于大连市中山区48平方米公建，租期为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，本协议生效之日，甲方需将场地钥匙交给乙方，并将场地内所有闲杂之物清理干净。第3条租金及相关费用及付款方式约定，本协议租金由出租方收取，由出租人提供收款发票，3.2约定，乙方向甲方交保证金2,000元整，合同期满后返还。本协议期内三年租金总额为人民币75,000元，年租金为25,000元，租金按半年支付，乙方需2017年11月30日前向甲方一次性付清首付款12,500元。第2次租金于2018年5月31日前支付，以后依次类推。租赁用途：乙方承租该场地用于经营食品加工。第9条违约责任规定：甲方对该标的物场地如不具有合法的出租权，则本协议自动终止，甲方除赔偿乙方前期所投入的装修改造费、开办费、租赁业户的补偿费等一切费用外，需另外赔偿乙方人民币10万元的违约金。合同签订后原告按约定缴纳租金，中山区澳南苑生活超市为原告开具了收取租金及水电费、保证金的收据，原告缴纳租金后，购置了设备准备经营。原、被告签订合同时，大连市中山区公建未办理产权证书。2018年8月13日，被告刘传胜、伊大海没有通知原告将原告的物品全部拉走。大连澳南苑市场有限公司于2012年11月2日成立，企业类型：有限责任公司（自然人独资），法定代表人刘传胜，2017年12月4日注销，被告刘传胜、伊大海、肖峰为清算小组成员。中山区澳南苑生活超市为个体工商户，经营者系被告刘传胜。原告提供的建设银行流水单，拟证明原告与大连大健康健康管理有限公司一直有业务往来，2018年1月—3月营业收入41，479.76元和纯利润每月9,217元。原告因不能办理工商证照，不能与该公司继续合作，被告应当支付自2018年4月至2018年8月（5个月）的损失46,085元。被告对该份证据不予认可，原告未提供与该公司曾经签订书面合同、交易凭证等业务往来的证据。原告未提供装修费、开办费的证据。一审法院认为，原、被告刘传胜签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守合同的约定，履行合同义务。三名被告均是大连澳南苑市场有限公司的清算组成员，依法应承担法律责任。因被告不能提供案涉房屋产权证书导致原告未办理营业执照，不能实现合同目的，被告应承担违约责任。原告要求被告返还剩余租金、保证金的请求，合理合法应当支持。因合同中对违约金已作出约定，原告要求被告承担违约金的主张应当支持。原告未提供装修费、开办费的证据，对原告的该项主张一审法院不予支持。仅凭原告提供的建设银行流水单不足以证明原告与大连大健康健康管理有限公司存在业务往来，原告要求被告赔偿损失的请求证据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告刘传胜、伊大海、肖峰给付原告张俐房租人民币9,375元，保证金2,000元；二、被告刘传胜、伊大海、肖峰给付原告违约金10万元；上述款项于判决发生法律效力之日起10日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3,738元，原告负担1,200元，被告刘传胜、伊大海、肖峰负担2,538元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，被上诉人的丈夫陈海峰于2018年8月9日向上诉人刘传胜出具收条一份，内容为：“收到：大连澳邦致和物业服务有限公司营业执照1份，三方协议1份，商品房预售许可证1份2张，大连市中山区地名委员会办公室批复2份，建设工程规划许可证1份，建设用地规划许可证1份，建设工程施工许可证3份，以上共柒份资料，拾壹页。”大连澳南苑市场有限公司于2017年12月4日注销，该公司2017年8月1日的股东决定载明“公司注销前、后如有债权、债务由股东按出资比例承担。”2017年11月24日该公司的清算报告载明“经公司清算小组的清算，截止2017年11月24日，本公司债权、债务已清算完毕，公司总资产2万元，负债0元，所有者权益合计2万元，剩余财产2万元，按股东出资进行分配。公司注销后如有债权债务由股东承担。”本院认为，关于上诉人主张伊大海、肖峰不应承担责任问题，大连澳南苑市场有限公司系一人有限责任公司，由刘传胜个人独资。《中华人民共和国公司法》第一百八十三条规定有限责任公司的清算组由股东组成。被上诉人虽然依据《中华人民共和国公司法》第一百八十六条“清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动”及第一百八十九条“清算组成员因故意或者重大过失给公司或者债权人造成损失的，应当承担赔偿责任”的规定对三上诉人提出本案诉请，但本案中，伊大海、肖峰并非该公司股东，大连澳南苑市场有限公司的股东决定和清算报告中亦载明公司注销前后如有债权债务由股东承担，即使伊大海、肖峰被列入清算组成员，则本案系被上诉人依据案涉租赁协议主张违约责任，亦非上述法律规定的清算组成员给公司或债权人造成损失的情形，因为被上诉人签订租赁协议的时间晚于清算完毕时间，清算完毕前，被上诉人尚非大连澳南苑市场有限公司的债权人。由此，在大连澳南苑市场有限公司注销后，该公司的债权债务应由股东刘传胜承担，上诉人主张伊大海、肖峰不应承担合同义务合法有据，该项上诉理由本院予以采纳。关于解除合同原因问题，上诉人主张被上诉人长期不按规定办理经营许可及工商执照，经营场地长期脏，乱，差，生产无证食品，为防止上诉人被处罚，上诉人将被上诉人合同解除。案涉协议约定出租方提供办理工商证照的有关文件，并协助承租方办理协议承租项目的工商证照，被上诉人一审中提交证据证明因上诉人向其提供的文件材料不全导致其无法办理工商营业执照，在上诉人未能提交证据证明其与被上诉人就搬离事宜协商一致并通知被上诉人的情况下，上诉人在租赁期间内自行将被上诉人物品搬出清空租赁场地导致被上诉人租赁房屋的合同目的无法实现，此后，双方亦未继续履行合同，则上诉人的行为构成违约，本院对于上诉人主张的合同解除原因不予认可，被上诉人已经预交的未履行租赁期间的租金及保证金应予返还。关于违约金约定是否过高的问题，协议第9条违约责任约定甲方对该标的物场地如不具有合法的出租权，则本协议自动终止，甲方除赔偿乙方前期所投入的装修改造费、开办费、租赁业户的补偿费等一切费用外，需另外赔偿乙方人民币10万元的违约金。上诉人主张本案情形不符合该条约定的适用条件且10万元违约金约定过高，被上诉人主张其对租赁场所进行了装修改造以及投入了大量资金达30万元左右，其所受到的损失远远高于10万，10万违约金并不过高。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。上诉人刘传胜虽不是案涉租赁房屋的产权人，但根据现有证据，其通过与案外人之间的租赁协议取得包括案涉房屋在内的公建承租使用权，且刘传胜的出租人同意其对外分租、转租，刘传胜又将案涉房屋分租给被上诉人，则根据现有证据不能直接得出刘传胜不具有合法的承租权的结论，但是对于被上诉人而言，刘传胜作为出租人应按协议约定向其提供相关文件资料协助被上诉人办理工商证照，但刘传胜未能向被上诉人提供刘传胜的出租人与房屋产权人之间关于使用房屋的相关协议导致被上诉人未能办理工商营业执照。关于10万元的违约金金额，刘传胜与案外人之间的租赁协议第九条违约责任约定的内容与本案案涉租赁协议的约定一致，违约金均为10万元，但刘传胜与案外人之间的租金约定为2018年1月1日至2022年12月31日五年租金325万元，每年65万元，而案涉租赁协议租金约定为2018年1月1日至2020年12月31日三年租金7.5万元，每年2.5万元，同时被上诉人本案一审主张装修损失、开办费及5个月的经营损失合计56085元，故本院以被上诉人自行主张的实际损失为基础，综合兼顾合同履行情况，认定本案双方约定的10万元违约金过高，将违约金调整至5万元。至于被上诉人提出其投入30万左右资金购置设备设施，上诉人未事先通知就将被上诉人的物品全部清走，损失远超过10万元，因被上诉人对此已按盗窃报案，且被上诉人自称公安机关尚未结案，在此情况下，被上诉人该部分设备设施的损失可在该案中解决，且被上诉人未将该损失作为本案诉讼请求，本院不予处理。综上，上诉人肖峰、刘传胜、伊大海的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初8903号民事判决第一项为：上诉人刘传胜向被上诉人张俐返还房租9375元、保证金2000元；二、变更大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初8903号民事判决第二项为：上诉人刘传胜给付被上诉人张俐违约金5万元；上述款项于本判决发生法律效力之日起10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、撤销大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初8903号民事判决第三项；四、驳回被上诉人张俐的其他诉讼请求。一审案件受理费3738元，由张俐负担2368元,由刘传胜负担1370元；二审案件受理费2538元，由张俐负担1139元，由刘传胜负担1399元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  杨 威审判员  任 娲二〇二〇年七月二十八日书记员  宋 敏