辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1150号上诉人（原审被告）：李素君，女，1968年8月7日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：刘爱民，男，1968年9月22日出生，汉族，住址抚顺市顺城区。（李素君爱人）被上诉人（原审原告）：抚顺市东洲区东富商场，住所地抚顺市东洲区绥化路木兰街13号。投资人：周菊萍，该商场总经理。委托诉讼代理人：陈杰，抚顺市东洲区政言法律服务所法律工作者。上诉人李素君因与被上诉人抚顺市东洲区东富商场（以下简称东富商场）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市东洲区人民法院（2020）辽0403民初75号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李素君上诉请求：1、请求撤销原审判决第一项，依法改判；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、东富商场是开发商授权个人投资经营的大型综合性商场。东富商场是商场，不是物业服务企业。开发商授权其经营商场而不是物业服务。依照《物业管理条例》规定，它不具备成为物业服务单位的资质，也就不具备签订物业服务合同，也就没有收取物业档口产权人物业费的资格。上诉人同被上诉人没有签订过物业服务协议。二、依照《物业管理条例》规定，前期物业服务单位是沈阳中和房产物业有限公司。被上诉人与之签订的《关于东富商场物业管理交接事宜协议》而获得物业服务资格是没有法律依据，被上诉人是把商场的经营权接过来了。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，法院应视为无效。依照《物业管理条例》规定，抚顺市爱嘉物业有限责任公司系2018年4月成立，2016年、2017年它不存在，2018年、2019年也没有同业主委员会签订书面物业服务合同。三、事实是先有的上诉人拥有产权的档口，以后才有商场，在包含上诉人档口的建筑物内经营。东富商场是由开发商授权个人投资经营的大型综合性商场，商场所使用的房屋资产由多为档口产权人共同所有，包括上诉人，商场从经营开始没有给产权人之一的李素君按产权面积分摊的任何房租收益，现却要产权人之一的李素君缴纳按产权面积分摊的取暖费、物业费和卫生费没有法律依据。四、东富商场是商业企业，那么它就应该发生抚顺市商业企业冬季都应发生的成本费用及取暖费。判决书认为取暖费是以商场建筑面积均摊由业主档口面积计算，由物业公司代收代缴。认定的是物业，强调一下是物业，请问商场替上诉人代缴暖气费的法律依据是什么？东富商场交纳取暖费，为经营场所供暖是商场冬季必须提供给经营业户的经营条件。东富商场所管理和服务，是所有档口经营的商户。商户是商场和档口产权人盈利的基础。东富商场作为商业企业承担经营风险，档口产权人承担投资风险。东富商场必须将商场经营得红火，协助档口业主将档口出租率维持在一定水平，才能实现保本以及盈利。上诉人李素君2011开始到2015年截止交纳相关合同约定的费用是因为在上述时间内，李素君具备了另外一个身份，即东富商场经营商户的身份，商场为商户服务，商户按合同约定交纳费用。李素君签订的都是商场经营管理合同，也就是在商场经营，因为经营才能出现的管理合同，而且都是一年一签，因为下一年不一定经营，实效性特别强，而上诉人李素君被判决的欠款恰恰是没有经营活动，也就是没有发生管理，同样没有签订合同，没有合同何来欠款。抚顺市近些年来，经济形势不好，商业企业亏损倒闭了不少。东富商场作为商业企业，如今通过法院判决将自己企业应承担的固定成本转嫁给经营场所的产权人走出一条永无亏损之路，将严重违背市场规律。因此请求法院撤销判决，依法改判或重新判决。抚顺市东洲区东富商场辩称，上诉人上诉请求及理由不成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。一、抚顺市东洲区东富商场是经开发商也是产权人抚顺天宇永久房地产有限公司授权于2013年6月3日成立的个人独资企业，于2013年6月与沈阳中和物业开发有限公司办理了交接手续，签署了关于东富商场物业管理交接事宜协议，约定了答辩人与原物业公司交接的手续及过程，沈阳中和物业开发有限公司是经抚顺天宇永久房地产有限公司委托管理中兴农贸副食商场，中兴农贸副食商场也就是现东富商场。沈阳中和物业开发有限公司是东富商场的原物业公司。答辩人于2011年11月从抚顺天宇永久房地产有限公司购买案涉档口，与原物业沈阳中和房地产物业有限公司签订管理合同。2013年、2014年也与答辩人分别签订了东富商场经营管理合同。2015年上诉人亦向答辩人交纳了相关费用，如果答辩人不具备物业收费收取资格。被答辩人为什么还向答辩人交纳相关费用？退一步来说，被答辩人所欠费用势必应当向开发商及产权人交费。原审庭审中答辩人已经向法庭提交了相关证据证明答辩人是适格的主体，具备主体资格。二、抚顺市爱嘉物业有限责任公司于2018年4月份成立。2018年4月20日由抚顺市东洲区市场监督管理局下发营业执照，与答辩人为一个经营人，投资人均是周菊萍，只是为了经营物业公司才登记成立的公司，所以爱嘉物业有限责任公司把收取费用的权利委托给了答辩人。自2018年开始，爱嘉物业就为被答辩人提供物业服务，被答辩人李素君拖欠的2016到2019年度的物业费、冬季采暖费，其2018年4月份以后欠缴的费用，爱嘉物业同意由答辩人此次诉讼中一并收取，并不违反相关法律规定。三、答辩人属于大型综合性商场，其建筑面积涵盖被答辩人李素君的所有档口部分的建筑面积，属整体与部分的关系。被答辩人在2016年到2019年期间内，虽未在其所有的档口进行经营活动，但答辩人提供的物业服务包含了被答辩人所有的建筑物部分及附属设施。答辩人与被答辩人形成了事实上的物业合同关系。原审判决本院认为处论述的非常清楚。综上请求驳回上诉，维持原判。抚顺市东洲区东富商场向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告2016-2019年度物业费4,176元、卫生费558元、冬季采暖费3,354元，共计8,088元；2、判令被告按照每日千分之三支付逾期缴费的滞纳金直至结清全部所欠费用为止（时间为2017年11月21日至判决书下达之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求称因被告属于未经营人员，暂时撤回对其欠交卫生费的诉求。一审法院认定事实：原告系2013年6月3日登记成立的个人独资企业，商场总建筑面积为8148.58平方米。2013年6月16日原告与原物业管理单位沈阳中和物业开发有限公司签订了《关于东富商场物业管理交接事宜协议》并提供物业管理服务。被告是东洲区木兰街13号楼非住宅负一层179号（建筑面积19.34平方米）的所有权人即原告商场拌菜加工区负一层179号档口业主。2011年8月，被告与沈阳中和物业开发有限公司签订了《中兴一品农贸副食商场经营管理合同》，向其交纳了物业费、采暖费。2013年12月和2014年10月，原、被告分别签订《东富商场经营管理合同》，其中对物业费、采暖费、卫生费均有约定，被告依约交纳上述费用。2015年，被告亦向原告交纳了相关费用。自2016年交费年度至今，被告终止了物业费、卫生费、冬季采暖费的交纳。2017年11月，原告公示催要未果。另查明，根据《东富商场收费标准》及《东富商场收费管理办法》规定，物业服务费根据各业主档口的面积，每平方米收费6元；卫生费以档口面积按每平方米0.8元收费；冬季采暖费按辽能（抚顺）热电有限公司的收费标准执行，以商场的建筑面积均摊，由业主按档口面积计算，由物业代收代缴。根据原、被告订立的《东富商场经营管理合同》约定乙方（李素君）承担的费用标准及缴纳办法，被告每年应缴物业费均为1392元、采暖费1118元。在被告欠费期间，原告对商场提供了物业管理服务工作，并代收代缴了一定数量的冬季采暖费。被告共计欠原告2016-2019年度物业费4176元、冬季采暖费3354元，合计7530元。再查明，抚顺顺市顺市爱嘉物业有限责任公司系2018年4月成立。顺市爱嘉物业有限责任公司系2018年4月成立，由周菊萍独资经营物业管理的公司，其自2018年度开始为抚顺市东洲区东富商场业主提供物业服务，其同意由本案原告此次一并收取被告欠交的2018-2019年度物业费、采暖费。一审法院认为：物业服务合同是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。根据《物权法》第七十一条、第七十二条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。根据《物权法》第八十条、第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。本案原告属大型综合性商场，其建筑面积涵盖被告所有档口部分的建筑面积，属整体与部分的关系。被告在2016年至2019年期间内，虽未在其所有的档口进行经营活动，但原告提供的物业服务包含被告所有的建筑物部分及其附属设施，原告与被告形成了事实上的物业服务合同关系，且原告已为被告的经营场地提供了冬季供暖等服务项目，并为被告实际垫付了冬季采暖费等费用。现原告撤回对被告给付卫生费的诉求，本院准予。故本院对原告诉请的物业管理费、冬季采暖费共计7,530元的诉求，予以支持。对原告要求被告按照每日千分之三支付逾期缴费的滞纳金的诉求，因缺乏法律依据，本院不予支持。判决：一、被告李素君于本判决发生法律效力之日起七日内，给付原告抚顺市东洲区东富商场2016-2019年度的物业费4,176元、冬季采暖费3,354元，共计7,530元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交、已减半收取），由被告李素君负担。二审查明事实与一审相同。本院认为:本案东富商场属大型综合性商场，其建筑面积涵盖李素君所有档口部分的建筑面积。东富商场不仅对各个档口进行商业管理，而且实际进行了保安、消防、卫生、电梯运作等具有物业服务性质的工作。李素君2013年-2014年、2014-2015年度均与东富商场签订了《东富商场经营管理合同》，合同中对物业费及采暖费均作了约定，合同已履行，李素君对物业费标准和采暖费均是知情的。李素君在2016年至2019年期间内虽未在其所有的档口进行经营活动，其档口与东富商场属部分与整体的关系，东富商场提供的物业服务性质的工作包含上诉人所有的建筑物部分及其附属设施，双方形成了事实上的物业服务合同关系，李素君应缴纳相关物业服务费用和东富商场垫付的采暖费用。综上所述，李素君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李素君负担。本判决为终审判决。审 判 长 张明明审 判 员 田 丰审 判 员 刘晓菲二〇二〇年七月十七日法官助理王莎莎代书记员 李海鑫