贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2101号上诉人（一审被告）：凯里市宇龙房地产开发有限责任公司，住所地：凯里市北京东路11号。法定代表人：范德仁，执行董事。被上诉人（一审原告）：王治翼，女，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：张光华、张远懿，贵州洲联合律师事务所律师。原审第三人：金贵阳，女，布依族，住贵州省凯里市。原审第三人：陆毅，曾用名李健，男，汉族，住贵州省凯里市。上诉人凯里市宇龙房地产开发有限责任公司（以下简称宇龙公司）因与被上诉人王治翼及第三人金贵阳、陆毅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。宇龙公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或中止审理。事实和理由：一、一审认定事实错误，上诉人未建立过宇龙商住楼售房部，也未委托工作人员与被上诉人签订《房屋认购协议》。二、被上诉人提供的《房屋认购协议》不具备买卖合同要件，且违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。三、案外人梁勇飞涉嫌合同诈骗罪，本案应移交立案侦查并依法中止审理。王治翼辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。金贵阳、陆毅未提交书面答辩意见。王治翼向一审法院起诉请求：1、判决确认原、被告签订的《房屋认购协议书》合法、有效，将位于凯里市门面办理房产证给原告；2、请求判令被告支付违约金100200元、利息184776.43元（从2010年6月5日起至2016年1月30日止按中国人民银行同期同倍贷款利率计算），共计284976.43元，2016年1月30日后按法院判；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：关于13号门面认购情况。一、关于宇龙公司与第三人金贵阳13号门面认购情况。2006年2月，宇龙公司分17次向金贵阳借款本金共计70万元。2007年6月7日，二人经协商，将宇龙公司所借款项本金及利息共计90万元转为门面房购房定金，双方签订《商品房门面订购合同》，该合同主要约定：“乙方（金贵阳）向甲方（宇龙公司）订购位于凯里市门面共计9间，即该层建筑第24轴至40轴门面，总建筑面积约为500平方米。单价为2600元／平方米，乙方已在2007年6月7日前预付购房定金90万元，总价款待门面交付使用时按实际面积据实结算（此笔预付款因支持解决该工程前期资金短缺困难，故协议按以上价格优惠定购）。甲方应于2008年5月6日前将竣工验收合格的商品房门面交付给乙方使用。本合同属临时订购，待项目工程取得商品房预售证后，即签正式商品房销售合同”。双方约定订购的门面包含13号门面。合同签订当日，宇龙公司出具收到金贵阳交来商品房门面订购定金90万元收据。此外，2016年8月18日金贵阳以宇龙公司为被告，并将王治翼列为第三人，起诉要求确认金贵阳与宇龙公司于2007年6月7日签订的《商品房门面订购合同》及《门面订购补充协议》合法有效；请求判决被告向原告交付位于凯里市门面，一审法院作出（2016）黔2601民初2667号民事判决书驳回金贵阳的诉讼请求。金贵阳不服提出上诉。黔东南州中级人民法院作出（2018）黔26民终215号民事判决书，认为金贵阳与宇龙公司范德仁签订《商品房门面订购合同》、《门面订购补充协议》非当事人购买房屋的真实意思表示，而是作为民间借贷合同的担保，应当按照民间借贷法律关系审理。故裁定：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2016）黔2601民初2667号民事判决；二、驳回上诉人金贵阳的起诉。2018年6月12日，金贵阳起诉宇龙公司及其法定代表人范德仁偿还借款，本院作出（2018）黔2601民初3650号民事判决书，判决：“一、被告范德仁在本判决生效之日起三十日内支付原告金贵阳借款本金47万元。二、被告凯里市宇龙房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带担保责任。三、驳回原告金贵阳其他诉讼请求”。金贵阳不服提出上诉，该案目前在二审法院审理环节。二、关于宇龙公司与陆毅的13号门面认购情况。第三人陆毅向一审法院提交了2008年5月26日陆毅与宇龙公司签订的楼宇认购书，该协议约定：陆毅认购宇龙商住楼一层13号门面，建筑面积约56平方米，该楼宇单价5620元/㎡，总价叁拾陆万伍仟叁佰元整。具体的付款时间：付定金贰拾叁万元整，待宇龙商住楼主体封顶后付清。与陆毅签订该协议的是宇龙公司法定代表人范德仁。根据陆毅提供的2008年5月26日收据显示，当日范德仁收取了230000元整。陆毅和范德仁一致认可尾款已经全部付清。三、关于宇龙公司与原告王治翼的13号门面认购情况。2010年6月5日，王治翼（乙方）与宇龙公司（甲方）在宇龙商住楼售房部签订《房屋认购协议书》。现场具体与原告签订该协议的是宇龙商住楼的施工人员梁勇飞。协议书约定：“1、在对甲方开发建设位于凯里市的宇龙商住楼工程进度及该商住楼预售许可证申领情况充分知晓的前提下，乙方自愿认购该商住楼第一层13号商铺，面积约为76.697㎡。该房屋面积以正式合同面积为准。2、乙方自愿向甲方交纳该商铺购房款260000元。3、乙方认购该房单价为每平方米7500元，总价约575227.50元……”。合同签订当日，原告支付了购房款260000元，梁勇飞出具了加盖宇龙公司公章的收据。剩余款项至今未付。宇龙公司不认可与王治翼签订《房屋认购协议书》，认为梁勇飞非其授权，加盖的公章系伪造。凯里市公安局于2014年2月12日作出《关于宇龙房产业主信访事项的办理情况报告》，凯里市公安局委托黔东南州人民检察院司法鉴定中心对宇龙公司印章作司法鉴定，经鉴定梁勇飞盖在预售房合同协议书上的公司印章与范德仁提供的公司印章不是同一枚印章所盖。凯里市公安局通过调查取证，查实印章系征得范德仁同意后，梁勇飞从宇龙公司范德仁办公室抽屉里将该公司印章取出使用的，并且梁勇飞在预售每一间房屋和门面之前都是通过电话请示范德仁，经过范德仁同意后而出售。另查明，2012年6月14日，宇龙公司与购房户代表吴永祥、欧木秀等4人签订《交房协议》，交房协议第二条约定宇龙公司承诺于2012年12月31日前交房，逾期不交房将按照合同价格的万分之五的比例对宇龙公司进行处罚（以天计算）；第三条约定双方协商同意，购房户将购房合同款余款交到市房产局监管账户，并由市房产局按照工程进度给宇龙公司拨付工程款。2014年2月28日凯里市人民政府作出市人民政府关于研究宇龙商住楼项目建设有关事宜的专题会议纪要（凯府专议[2014]53号），纪要第一条规定由市房产局负责督促宇龙房产公司立即对项目开工建设，确保于2014年6月底交房。第八条规定如宇龙商住楼不能按期交房，由宇龙房产公司按每户每天100元的违约金支付给购房户。王治翼据此主张违约金损失。同时查明，王治翼自2012年10月占有使用案涉房屋至今。再查明，2016年8月30日，宇龙商住楼经竣工验收合格。宇龙公司一直未办理商品房预售许可证，也未取得初始登记。一审法院认为，根据庭审查明的事实，现将本案案由定性为商品房预约合同纠纷。预约系当事人之间约定将来订立一定合同的合同,是以将来当事人之间缔结一定之合同为内容。《房屋认购协议书》属于为签订商品房买卖合同所作的预约行为，在签订该协议时宇龙公司并未取得商品房预售许可，对未取得预售许可的事实《房屋认购协议书》也予以明确，因此并不是商品房预售合同。一、关于原告主张的《房屋认购协议书》是否有效的问题。《房屋认购协议书》是一个商品房预约合同，系双方当事人的真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》第二条第一款“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议”对合同定义的情形，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此应认定为有效。对于宇龙公司辩称原告不是向公司购买，购房款未打入公司账户，以及协议上的公章系假公章的意见。根据凯里市公安局于2014年2月12日作出《关于宇龙房产业主信访事项的办理情况报告》所调查的事实，梁勇飞系征得范德仁同意后与他人签订协议书，那么签订《房屋认购协议书》即应当认定系宇龙公司的行为。退一步讲，即使梁勇飞系无权代理，那么原告是在宇龙公司的售楼部签订《房屋认购协议书》，原告有理由相信梁勇飞有签订协议的权限，因此梁勇飞的行为构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，宇龙公司仍应当承担责任。宇龙公司作为开发商对其开发房屋的认购、预售、销售情况享有权利、承担义务，即使在宇龙公司的售楼部发生施工人员与他人签订协议收款的行为，这也是宇龙公司内部管理的问题，不应由善意的相对方—即原告承担不利后果。二、关于原告主张13号门面办理房产证的问题。原告与宇龙公司并未签订正式的商品房买卖合同，本案的《房屋认购协议书》也仅仅是预约合同，况且因宇龙公司对宇龙商住楼一直未取得初始登记，不具备办理房产证的条件，因此该项诉讼请求不予支持。三、关于利息及违约金的诉讼请求是否应当支持。1、原告主张利息的依据是《房屋认购协议书》第5条、第7条，协议约定甲方违约的情形为：擅自提价、房屋自用、房屋另售他人、其他原因导致原告不能购得该房屋，原告可以要求被告按照银行双倍利息返还已交付的该房履约保证金。根据双方约定，双倍返还利息是在原告要求返还已交付的履约保证金时可以主张双倍利息的损失。而本案原告并未要求解除《房屋认购协议书》及要求被告返还已付款，那么自然不能主张双倍支付利息，故该项诉讼请求不予支持。2、原告主张违约金的理由是延期交房，根据庭审查明的事实原告在2012年10月就已经占有使用案涉房屋，对于原告而言不存在延期交房造成其损失的事实。故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第四十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决：一、原告王治翼与被告凯里市宇龙房地产开发有限责任公司签订的《房屋认购协议书》合法、有效。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5580元，由被告凯里市宇龙房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间,当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实有相关证据予以证明,本院予以确认。本院另查明：关于(2018)黔2601民初3650号民事判决，本院经二审审理，已于2020年4月23日作出终审判决，结果为：一、撤销贵州省凯里市人民法院(2018)黔2601民初3650号民事判决；二、范德仁于本判决生效之日起三十日内偿还金贵阳借款本金146886元及至2018年6月9日止的利息286428元；2018年6月10日后的利息，以尚欠本金为基数，按月利率2%计付至偿清之日止。三、凯里市宇龙房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带偿还责任。四、驳回金贵阳的其他诉讼请求。本院再查明，凯里市公安局根据宇龙房产业主信访情况，于2014年2月12日向凯里市信访联席办作出凯公信访[2014]25号《关于宇龙房产业主信访事项的办理情况报告》，其中载明2013年7月18日，上诉人法定代表人范德仁以梁勇飞（宇龙公司员工）伪造公司印章为由报案，2014年4月22日我局已向范德仁送达凯公刑不立字[2014]4号《不予立案决定书》，2014年4月29日，范德仁申请行政复议，我局经复议结果维持。本院认为:本案二审的争议焦点一是案外人梁勇飞的行为是否构成表见代理；二是《房屋认购协议书》是否有效；三是该案是否符合中止审理的条件。关于焦点一、宇龙公司上诉称从未委托梁勇飞与被上诉人签订协议，也未收到被上诉人的购房款，加之被上诉人提供的《房屋认购协议书》以及收据上的公司印章、法定代表人签名系伪造，故梁勇飞的行为后果不应由公司承担。但结合上诉人法定代表人就其诉称事实向公安机关报案后，公安机关经过审查作出了《不予立案决定书》并已产生效力，故宇龙公司诉称事实与生效司法文书载明事实不符，一审法院认定梁勇飞的行为构成表见代理并无不当，该上诉理由本院不予支持。关于焦点二、宇龙公司上诉称合同不具备构成要件，双方没有达成认购的合意，且涉案商品房至今未取得预售证及相关手续，违反法律、行政法规强制性规定，应当属于无效合同。基于梁勇飞与被上诉人签订的协议构成表见代理，故宇龙公司诉称的双方未达成合意的上诉理由不能成立。另，鉴于案涉协议为预约性质而非预售性质，故宇龙公司上诉称协议违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。关于焦点三、如前分析，根据现有生效的司法文书，案外人梁勇飞的行为并未涉嫌刑事犯罪，故不符合将本案中止审理的情形。综上所述,宇龙公司的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5580元，由上诉人凯里市宇龙房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年七月二十七日法官助理陈礼华书记员汪庆庆