河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9130号上诉人（原审原告）：李新奇，男，1999年12月12日出生，汉族，住河南省通许县。委托诉讼代理人：李国红，男，1969年8月15日出生，汉族，住河南省通许县，系李新奇的父亲。被上诉人（原审被告）：河南中林置业有限公司，住所地郑州市二七区棉纺东路66号院17号楼3单元4层31号。法定代表人：曾江，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宋艳亮，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：史明正，河南天基律师事务所律师。上诉人李新奇因与被上诉人河南中林置业有限公司（以下简称中林公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初3514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法独任进行了审理，本案现已审理终结。李新奇上诉请求：1、撤销河南省郑州市二七区人民法院(2020）豫0103民初3514号民事判决，将本案发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、2019年4月29日上诉人与被上诉人签订了合同编号为190××××0540的《商品房买卖合同》，主要约定：被上诉人将位于郑州市二七区嵩山北路东、建设东路北A座号楼2层227号商品房出卖给上诉人，并对计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、逾期交房的违约责任等内容做了明确约定。合同签订后，上诉人按约支付了购房款，但被上诉人并未按合同约定的2019年6月30日前履行交房义务。上诉人购买涉案商品房都是委托其父亲李国红办理的，资金支付也是李国红代替支付的。以下是上诉人父亲李国红和被上诉人售楼部业务员（自称主管）“＠嘟嘟”的微信聊聊天内容（李国红以第一人称自述）:2019年3月21日，我去河南中林置业有限公司售楼部咨询准备替我儿子李新奇买套商铺。到售楼部后，有一女地接待了我，当日加了她的微信（微信号：×××，地区：爱尔兰西米斯微信名显示：＠嘟嘟，自2019年3月21日起至4月28日，我和售楼部业务员通过微信双方相互一直询问协商购买商铺相关事宜，同年4月29日下午，我和我儿子李新奇签订了购房合同，当场我用我的银行卡替我儿子李新奇在售楼部提供的pos机刷了40多万的购房款，并交纳了维修基金950元，产权登记费550元，也是通过我的银行卡刷pos机支付，4月30号，我给售楼部的业务员索要购房合同，售楼部直到2019年11月份才给我商品买卖合同复印件，至今没有给商品买卖合同原件。2019年3月25日，我与售楼部业务人员语音聊天28秒，＠嘟嘟说：“房子实打实己经建好了，而且上面的玻璃己经装好了”;3月28日语音聊天21秒，＠嘟嘟说：“我们六月底就交房了呀”;4月30日语音聊天8秒，我对＠嘟嘟说：“我连签的协议都没有看，你一页一页的发过来让我看看”，语音聊天”2秒我对＠嘟嘟说：“钱己经交清了，钱嫩都不叫拖”；语音聊天4秒＠嘟嘟回复说：“没事，哥你签的时候都说过了”。2019年6月9日，我对＠嘟嘟语音聊天9秒：“那个合同下来了没有，啥时候去拿合同啊”，＠嘟嘟回复说：“合同正常要买住宅六到八个月才能下来”。2019年7月19日，＠嘟嘟回复说：“放心吧咱们买的是现房；我对＠嘟嘟语音聊天7秒说：“不会再往后拖了吧”我的意思是催促他们交房，＠嘟嘟9秒回复说：“它咋可能往后拖”。2019年7月30日，我和＠嘟嘟语音聊天说：“不分期付款了，要求付全款”，＠嘟嘟回复说：“你8月2日来吧”，8月4日我和＠嘟嘟语音聊天6秒说：“星期天可以吗，不可以的话明天”，然后我和＠嘟嘟语音聊天，分34秒协商了如何全款买房的问题，当天我补交了剩余房款，河南中林置业有限公司财务处给我出具了收据一份，该收据显示“2019年8月4日，兹收到李新奇交来A-227房款捌拾壹万伍仟捌佰捌拾捌元，并交给了公司财务专用章”。故我替我儿子李新奇交纳的购房款己经全部付清。2019年9月30日，我和＠嘟嘟语音聊天17秒说：“喂喂那个谁，咱这不是9月底弄那类，嫩也没给信啊，还往后延长吗”，＠嘟嘟12秒回复说：“对咱们商铺没有啥影响”，2019年10月21日，我对＠嘟嘟语音聊天12秒说：“不中不中，嫩把房给我退了妥了，嫩这违约违的太厉害了”，＠嘟嘟回复说：“我姓赵”，我又语音聊天11秒通知＠嘟嘟：“嫩不是说涨价了嘛，你看弄那给我退了妥了，除了我的利息剩下是嫩的”。2019年10月29日，我又语音聊天3秒通知＠嘟嘟：“你给领导说退房咋说类啊”，＠嘟嘟回复4秒说：“怎么可能，退不了”。2019年11月2日，我发信息：“你快点把合同给我”，要求把房屋买卖合同给我，＠嘟嘟回复说：“我没拿”。2019年11月17日，＠嘟嘟语音回复7秒说：“我给他说把李新奇的合同早点弄好，人家等着要呢，我说客户一直催我催我”。2019年11月22日，我通过语音聊天7秒通知＠嘟嘟说：“确定这边就找律师了，嫩要不退”以上有微信聊天图片和光盘为证己提交一审法庭。二、一审认定基本事实错误，适用法律不当。1、本案涉案房屋买卖合同符合法定解除条件。⑴2019年3月25日，李新奇之父李国红与被上诉人售楼部业务人员（＠嘟嘟）微信语音聊天28秒，＠嘟嘟说：“房子实打实己经建好了，而且上面的玻璃己经装好了”;3月28日语音聊天2秒，＠嘟嘟说：“我们六月底就交房了呀”。认购协议：2019年3月30日，签订了认购协议。2019年4月29日，签订了房屋买卖合同，于当日交款40多万元。2019年8月4日，李新奇之父代替李新奇付清了全部房款，中林公司给出具了收据一份。⑵合同约定交房时间为：2019年6月30日前。约定交房到期后，上诉人委托其父李国红多次催促，被上诉人交房。有明确记录的是：2019年7月19日，＠嘟嘟回复李国红说：“放心吧咱们买的是现房；李国红对＠嘟嘟语音聊天7秒说：“不会再往后拖了吧”我的意思是催促他们交房，＠嘟嘟9秒回复说：“它咋可能往后拖”。⑶2019年9月30日，李国红和＠嘟嘟语音聊天17秒说：“喂喂那个谁，咱这不是9月底弄那类，嫩也没给信啊，还往后延长吗”，＠嘟嘟12秒回复说：“对咱们商铺没有啥影响2019年10月21日，李国红对＠嘟嘟语音聊天12秒说：“不中不中，嫩把房给我退了妥了，嫩这违约违的太厉害了”＠嘟嘟回复说：“我姓赵”，李国红又语音聊天11秒通知＠嘟嘟：“嫩不是说涨价了嘛，你看弄那给我退了妥了，除了我的利息剩下是嫩的”。⑷《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。基于上述：被上诉人在合同履行期内没有履行交房义务，上诉人要催房后给了被上诉人3个月的延期交房期（是基于双方合同第八条的理由上诉人才同意延期交房的）；即，2019年9月30日前履行交房义务。延期后，被上诉人仍然不能按时交房，上诉人于2019年，10月21日通知被告退房、退费、主张利息。故，双方的签订商品房买卖合同己经解除。2、本案也符合约定解除合同的条件⑴涉案合同约定：2019年6月30日前交房，逾期超过90日，买受人有权解除合同。⑵2019年9月30日前，被上诉人没有交房；2019年10月21日，上诉人通知被上诉人退房，退钱，主张利息。⑶双方签订买卖合同的时间是2019年4月29日，当时被上诉人承诺的是现房，都建好了，保证6月30日前能交房。即，被上诉人提供的在2019年4月29日以前发生的事由，来抗辩延期交房理由均不能成立。⑷涉案合同第八条约定了交房期限（2019年6月30日前）及逾期交房的事项（不可抗力，规章的强制性规定等）。第九条约定了逾期交房的期限（不超过90日）及后果（买受人有权解除合同）。即，根据双方合同约定，在6月30日前，被上诉人可引用合同约定的逾期交房事由，来延长不超过90天的期限。超过90日，上诉人有权解除合同。超过逾期期限后，被上诉人再引用合同的逾期交房事由没有任何事实和法律依据。故，2019年10月21日，上诉人通知被上诉人退房、退钱、主张利息，涉案商品房买卖合同己经解除。3、郑州兆岸商业管理有限公司无权代替上诉人接受涉案商铺。4、被上诉人提供证据均不能证明自己的证明目的。证据一组：是按照合同内容抄写了一遍，但可以证明被上诉人陈述的延期事由在6月30日前适用，不能逾期超过90日。逾期90日内或以后，不再是延期交房的事由。证据二组：双方签订商品房买卖合同前的文件（174天）与本案无关，其他文件未提供原件无法核对其真实性。上诉人买房时，被上诉人声称己经建好了，玻璃都装好了，室内装修与政府公布的真实性文件可知是可以施工的。证据三组：对被上诉人主张不同意解除合同的理由不能成立，因为交房届满后上诉人向被上诉人催收交房，被上诉人不能按期履行，后双方依据合同第八条的、第九条的规定同意延期不超过90日，逾期后上诉人有权解除合同。且，上诉人己通知被上诉人解除合同。证据四组：郑州兆岸商业管理有限公司没有依据或权利代替上诉人接受涉案商铺。不能证明被上诉人履行了交房义务。且、2019年10月21日上诉人通知被上诉人要求退房、退费、支付利息。证据五组：证据目录提供的单号为123089176524，由口寄清单号：1131578679924。被上诉人说的和提供的证据不一致，也没有相应记录凭证佐证。请求二审法院依法查清事实，公正处理。中林公司辩称：李新奇要求解除合同、返还购房款、赔偿违约金的诉讼请求缺乏事实及法律依据，依法应当驳回其全部诉讼请求。一、双方协议签订后一致同意交房期限变更为2019年9月30日，与此同时由于大气管控等环保影响根据买卖合同约定予以顺延的情况下，李新奇要求解除合同无事实及法律依据。1、2019年4月29日双方签订了编号为190××××0540号的《商品房买卖合同》，该合同约定中林公司应当在2019年6月30日前向曹原春交付房产；还约定：“遇下列原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、其他非出卖人的原因造成该房屋不能交付使用的；3、由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定。”上述合同签订后，中林公司积极履行合同义务；但郑州市、区政府因环保、重大活动等问题先后数十次下达管控及停工文件，直接造成该项目截止到2019年12月31日累计停工271天（截止到2019年6月30日累计停工221天）的后果。中林公司在因上述情况不能按期交房时也及时向李新奇发放了逾期交房的通知。李新奇在收到第一次延期交房的通知、超过原约定交房期限6月30日未交房之后的8月4日向中林公司又缴纳了剩余的购房款，中林公司也向其出具了购房款收据。以上事实足以证明双方对大气管控造成交房期限顺延、交房期限变更为9月30日等事实的认可。之后因扬尘管控、少数民族运动会等因素造成项目仍多数情况下无法正常开工，中林公司认为上述停工的事实结合合同第八条约定，交房期限应当顺延。根据顺延后的交房期限中林公司不构成违约。2、退一步讲，即使按照双方均认可变更后的交房期限9月30日不考虑大气管控应当顺延的情形计算，根据《买卖合同》第九条第一款约定逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同。考虑到中林公司已于2019年12月28日向李新奇委托的兆岸公司交付了案涉房屋，逾期交付时间并未超过90日，不具备合同约定解除的前提条件。3、本案也不符合《合同法》中规定的法定解除的情形，中林公司在合同签订后，积极履行相关义务在因环保管控无法按时交房的情况下第一时间通知包括原告在内的业主并采取措施尽可能尽快交房，最终已于2019年12月28日将五大主体验收合格且符合使用条件的房产交付给原告委托的兆岸公司，至此已完成了合同最重要的义务。合同履行过程中也不存在合同法规定的不能实现合同目的的情形。二、因李新奇主张合同解除缺乏法律事实依据且无证据支持，故其基于合同解除主张的返还购房款的诉讼请求也不应予以支持。三、因交房期限顺延李新奇即使存在损失，郑州兆岸商业管理有限公司作为李新奇的受托管理人已通过提前计算租金的方式向其补偿了损失，不存在李新奇有其他损失的情形。本案中，李新奇购买的房产系商铺，其与郑州兆岸商业管理有限公司于2019年4月29日签订《委托经营管理合同》约定商铺委托兆岸公司经营并由兆岸公司向李新奇支付租金。停工及交房期限顺延的情况发生后，中林公司协调兆岸公司向李新奇支付租金的期限由原来的顺延六个月变更为仅顺延三个月，在一定程度上也弥补了李新奇的损失。在此情况下李新奇仍主张要求赔偿违约金无事实依据。另外我们想向法庭说明的是，本案所涉房产系商铺，原告李新奇购买案涉商铺系投资行为，既然是投资在享受投资回报的同时，也应当承担当前郑州市场商铺行情不好时所存在的投资风险。原告李新奇不应当将其应当承担的风险以所谓的逾期交房解除合同的方式转嫁给开发商，这也是法律的公平所在、本义所在；以上情形也请审判长予以考虑。综上，李新奇的上诉请求缺乏事实依据及证据支持且不符合双方合同约定内容，依法应当驳回其诉讼请求，维护中林公司的合法权益。李新奇向一审法院起诉请求：1、请求依法解除原被告双方签订的合同编号为190××××0540商品房买卖合同；2、判决被告退还已付购房款818028元，并支付原告违约金8180.28元；3、判令被告支付资金占用期间的利息11169.5元（自2019年8月4日起计算至2019年11月25日，之后按该标准计算至被告将款项全部退还完毕之日止）；4、判决本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1、2019年3月30日，原告与被告中林公司签订《商品房认购协议》一份，约定原告购买被告中林公司开发建设的中林嘉苑项目下A座2层227号房。2019年4月29日，原告与郑州市兆岸商业管理有限公司（以下简称兆岸公司）签订《星光汇商铺委托经营管理合同》一份，约定原告委托兆岸公司经营管理原告认购的上述房屋，委托经营管理期限为10年（自2019年12月31日至2029年12月30日），如开发商在委托经营期限前将涉案房屋交付给原告的，原告应当同时将商铺交给兆岸公司经营管理，从商铺交付之日至2019年12月31日期间为免租期；该涉案商铺总房款为1007269元，原告同意兆岸公司在委托管理经营首期三年无偿使用涉案商铺。作为对价，兆岸公司承诺从开发商处以优惠后总房款815888元购买到商铺；原告应当在被告将该商铺交付给原告之日将该商铺移交给兆岸公司，因被告原因逾期交楼导致原告不能在2019年6月30日前将该商铺移交给兆岸公司的，交付时间及委托经营期限顺延，原告无需向兆岸公司承担违约责任。原告授权兆岸公司办理该商铺的收楼手续。2、2019年4月29日，原告作为买受人、被告作为出卖人，双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告开发的位于郑州市二七区嵩山北路东、建设东路北A座号楼2层227号商品房一套，建筑面积24.46平方米，房屋总价为815888元,约定付款方式为一次性付款，付款时间为2019年8月4日；被告应当在2019年6月30日前将本合同约定的商品房交付原告。遇下列原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、其他非出卖人的原因造成该房屋不能交付使用的；3、由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定；如逾期交房不超过90日，自2019年7月1日至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之0.5的违约金；如逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款项，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2019年7月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已经交付房款万分之一的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订前原告交付定金2000元，签订当日，原告向被告交付了维修基金1590元、产权登记550元和房屋价款395888元，于2019年8月4日支付剩余房款400000元。3、自2018年10月12日起至2019年12月17日期间，郑州市环境污染防治攻坚战领导小组、郑州市人民政府办公厅、郑州市二七区扬尘污染防控办公室等多家单位就环境污染问题共计32次下发不定期阶段性的停工管控通知，依据通知要求共计管控停工时间为221天。4、2019年6月7日，被告中林公司向原告邮寄送达延期交房通知，告知原告因政府管控，标的房屋需延期交房。5、2019年11月1日，被告中林公司向原告再次邮寄送达延期交房通知书，再次告知延期交房原因，并告知原告房屋将于2019年12月31日前交房。6、2019年12月28日被告将本案标的房屋交由兆岸公司代为接收。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中约定被告应于2019年6月30日前将涉案房屋交付原告，但被告在约定时限未能交付，辩称未交付原因主要为政府环保原因，需要采取停工措施，且已经在逾期前通知原告。该院认为，综合考虑本案中自原、被告双方签订协议后政府因环保原因所实际采取的管控措施、原告与兆岸公司之间签订的委托经营管理合同及2019年12月28日被告已经实际将涉案房屋建成并交付的事实，如以双方合同约定的内容来解除双方之间的买卖合同，有失公允。同时被告虽辩称其逾期交房主要是因为环境保护采取的停工管控措施，但双方房屋买卖合同系近年来政府已经因环保问题逐年加大管控措施的大环境下签订的，被告在签订合同时也应当将停工管控因素考虑在内。综上，结合本案情况，原告诉请解除双方商品房买卖合同的诉请，该院不予支持；但被告应支付原告相应逾期交房违约金，按双方约定的逾期交房期间总房款（815888元）的日0.005%分段计算,自2019年7月1日起至2019年12月28日止181天（其中415888元共计35天，815888元共计146天）共计6683.78元，该院酌定赔偿50%，即3341.89元为宜。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南中林置业有限公司于判决生效后十日内赔偿原告李新奇逾期交房违约金3341.89元;二、驳回原告李新奇的其他诉讼请求。案件受理费12174元，减半收取6087元，由原告李新奇承担6062元，由被告河南中林置业有限公司承担25元。剩余6087元退回原告李新奇。本院二审期间，各方当事人均未向法庭提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，李新奇、中林公司之间签订的《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。涉案《商品房买卖合同》约定，中林公司应于2019年6月30日前将合同约定的商品房交付给李新奇，中林公司未按约定交付涉案房屋，已构成逾期交房。虽然在合同签订后确实存在环保、大气管控及其他政府行为导致的停工，但双方签订《商品房买卖合同》的时间是2019年4月29日，郑州市每年因环保、大气管控等原因建筑施工需停工已常态化，中林公司作为房地产开发的专业公司，对此情况应当可以预见，所以，不能因此免除中林公司逾期交房的违约责任。但由于具体停工天数是中林公司不能预见和确定的，因此，应当减轻中林公司的违约责任，一审法院酌定中林公司支付李新奇相应逾期交房违约金3341.89元并无不当，一审法院考虑到双方签订协议后政府因环保原因所实际采取的管控措施，并结合李新奇与兆岸公司之间签订的委托经营管理合同及2019年12月28日中林公司已经实际将涉案房屋建成并交付的事实，综合本案情况，一审法院对李新奇要求解除《商品房买卖合同》的诉请不予支持，并无不当。综上所述，李新奇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12174元，由上诉人李新奇负担。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二〇年七月三十日书记员 董琳斐