河南省项城市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1681民初2512号原告：闫某某，女，1964年11月15日出生，汉族，住项城市。委托诉讼代理人：刘家志，河南圣凡律师事务所律师。被告：项城市福德置业有限公司。住所地：项城市西大街路南（人民会堂二楼）。统一社会信用代码：91411681580317396G法定代表人：黄某，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈洪亮，项城市义正法律服务所法律工作者。原告闫某某与被告项城市福德置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫某某及其委托诉讼代理人刘家志，被告项城市福德置业有限公司的委托诉讼代理人陈洪亮，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告闫某某向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认原告与被告于2014年12月30日签订的商品房买卖合同合法有效；2.判决确认被告迟延并拒不交付合同约定商铺的行为违约，并判决被告支付原告违约金211046.12元（自2016年6月30日至2020年5月30日，按日万分之三计算；2020年5月30日之后的违约金计算至被告交房之日止，按日万分之三计算）；3.判决被告继续履行合同，在工程竣工验收合格后30日内向原告交付商铺并给原告办理不动产登记证；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年11月23日，原告与被告签订投资意向书，原告购买被告在项城市中心广场开发的商铺，并于2014年12月30日签订商品房买卖合同（原告与被告签订商品房合同时，被告把投资意向书原件和相关收款收据收回）。合同明确约定：原告购买的商铺在第A座-1-225号房，建筑面积共49.32平方米，其中套内面积30.96平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积18.36平方米；按照约定原告支付房款498927元，剩余房款办理银行按揭手续，由出卖人协助买受人到银行办理相关手续，由于买受人原因不能办理银行按揭手续的，买受人应当将剩余房款在5个工作日内全额支付给出卖人；出卖人应当在2016年6月30日前交房（第八条），并于交房后180日内给买受人办理权属证，逾期交房买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。…….合同签订后，原告积极履行合同，及时支付了约定的房款（包括投资意向书签订后交付的款项），被告给原告开具了总收款凭证，可由于被告原因和责任，银行按揭手续没有办好，由于被告不认真负责、不积极履行合同，时建时停，导致延期交房；被告把合同约定的商铺建好后，原告就积极向被告提出交付剩余的房款并要求被告交付商铺，可被告却蛮横不讲理，向原告提出各种无理要求，原告拒绝了被告的无理要求后，被告竟然无理拒不交房。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为此，诉至法院。被告项城市福德置业有限公司辩称，1、双方所签订的合同系真实意思表达，但由于该工程至今未经验收合格，依据合同约定，达不到交付条件。2、被告不存在违约行为，对原告请求支付违约金不应当支持，虽然合同约定交房日期为2016年6月30日，但交付房屋的前提条件必须经验收合格；该合同在履行过程中，因客观情形发生变化，被告已经采取相应的措施，通知该项目所有业主进行协商，推迟了交付房屋时间。3、未能如期办理按揭贷款手续并非被告过错，被告在为原告办理按揭手续时，只是提供相应的协助义务，具体按揭贷款手续能否办理，应当由银行予以审核原告的基本信息，故原告诉请依法不能成立。本案当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，经本院组织质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月30日，原告闫某某与被告项城市福德置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的广场大厦第A座1层225号商品房，用途为商业，建筑面积为49.32平方米，单价为每平方米19848.48元，总价款978927元，首付房款498927元，剩余房款办理银行按揭手续，由出卖人协助买受人到银行办理相关手续；交付期限为2016年6月30日前交付经验收合格的商品房；逾期交房不超过90日，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该套商品房被告取得了商品房预售许可，证号为项房预售证第2014009号。合同签订后，原告支付了购房首付款498927元，被告向原告出具了收据，剩余房款未予成功办理银行按揭贷款。由于被告至今未向原告交付商品房，为此，原告诉至法院，请求确认双方签订的商品房买卖合同合法有效，被告继续履行合同在工程竣工验收合格后30日内向原告交付商铺并办理不动产登记证，支付逾期交房违约金211046.12元（2016年6月30日暂计至2020年5月30日，2020年5月30日之后的违约金继续计算）。本院认为，本案双方争议的焦点是：原、被告之间的《商品房买卖合同》是否成立有效，案涉房屋是否符合交付条件，被告应否承担逾期交房的违约责任。关于“原、被告之间的《商品房买卖合同》是否成立有效，案涉房屋是否符合交付条件。”《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格的，方可交付使用。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举行证明责任的当事人承担不利的后果”。原、被告签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，双方在合同中就当事人名称、商品房基本情况、购买房屋位置、面积、价格、违约责任等均进行了约定，具备房屋买卖的实质要件，且房屋已经竣工。原、被告之间的房屋买卖合同成立有效，依法应受法律保护。因此，原告请求确认双方于2014年12月30日签订的《商品房买卖合同》有效，理由正当，证据充分，本院予以支持。但原告请求被告继续履行合同在工程竣工验收合格后30日内向原告交付商品房并办理不动产登记证，由于被告辩称案涉房屋虽已竣工，但未经验收合格，不符合交付条件；而原告也未提交证据证明案涉房屋已经验收合格符合交付条件；因此，依据原、被告提交的证据均不能证明案涉房屋已经验收合格，对目前尚未取得房屋验收合格证明的房产，尚不能交付使用，原告的该项请求，本院不予支持，原告可待条件成就后另行主张权利。被告辩称案涉工程至今未经验收合格，依据合同约定，达不到交付条件。由于交付使用的商品房应当经竣工验收合格，尚未竣工验收合格的商品房，不能交付使用，其该项辩称本院予以采纳。关于“被告应否承担逾期交房的违约责任。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时遇见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告签订房屋买卖合同后，应当按照约定全面履行自己的义务。原告签订合同后按照约定向被告支付了房屋首付款，虽剩余房款未予成功办理银行按揭贷款，但原告表示愿意在交付商品房前支付剩余房款，原告履行了自己的义务。而双方合同约定的房屋交付日期为2016年6月30日前交付经验收合格的商品房，但至今被告未向原告交付房屋。依据双方合同约定，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。由于被告未在双方约定的期限内按时向原告交付房屋，构成了违约，应当承担违约责任。因此，原告请求被告支付逾期交房违约金211046.12元（违约金自2016年6月30日暂计算至2020年5月30日并续计至实际交房日止），由于双方明确约定了逾期交房自合同约定交房最后期限的第二天起按已付房价款日万分之三支付违约金，该约定不违反法律规定，应当按照双方约定的违约金计算标准予以计算，但双方约定的是自最后交房期限2016年6月30日的第二天开始计算违约金，计算逾期交房违约金应当自2016年7月1日开始。因此，本院予以支持被告项城市福德置业有限公司支付原告闫某某逾期交房违约金211046.12元（2016年7月1日至2020年6月1日），并自2020年6月2日始至交房之日止，按已付购房款498927元日万分之三支付原告违约金。被告辩称不存在违约行为，因客观情形发生变化，被告已经采取相应的措施，通知该项目所有业主进行协商，推迟了交付房屋时间。由于其未提交证据证明发生了什么客观情况，该客观情况能否使被告延迟交房而免除其违约责任，也未提交证据证明已经与买受人协商另行约定了交房时间，其该项辩称意见，本院不予采纳。综上所述，原、被告之间的房屋买卖合同成立有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照约定向被告交付了购房款，被告也应当按照约定向原告交付经验收合格的商品房，被告逾期交房，应当承担违约责任。依据双方提交的证据均不能证明案涉房屋已经取得验收合格证明，该房屋尚不能交付，原告可待条件成就后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告闫某某与被告项城市福德置业有限公司于2014年12月30日签订的《商品房买卖合同》有效。二、被告项城市福德置业有限公司支付原告闫某某逾期交房违约金211046.12元（2016年7月1日至2020年6月1日），并自2020年6月2日始至交房之日止，按已付购房款498927元日万分之三支付原告违约金，于本判决生效之日起10日内履行完毕。二、驳回原告闫某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2233元，由被告项城市福德置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  赵小珂二〇二〇年七月二十九日书记员  李嘉煊主动履行案款账号：户名：项城市人民法院开户行：中国农业银行股份有限公司项城市支行账号：16×××00行号：1035509158018（汇款时请标明案件号）