上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2260号上诉人(原审被告)：上海从成经贸有限公司，住所地上海市。法定代表人：王正贤，总经理。委托诉讼代理人：许伊音，上海至合律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海久业企业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：孙志鸣，执行董事。委托诉讼代理人：程英，上海众华律师事务所律师。原审第三人：上海容锦企业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王云强，执行董事。原审第三人：上海保容玻璃有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：曹成期，执行董事。上列两原审第三人共同委托诉讼代理人：程英，上海众华律师事务所律师。上诉人上海从成经贸有限公司(以下简称从成公司)因与被上诉人上海久业企业管理有限公司(以下简称久业公司)、原审第三人上海容锦企业管理有限公司(以下简称容锦公司)、原审第三人上海保容玻璃有限公司(以下简称保容公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初28316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。从成公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法对合同租赁期进行改判。事实和理由：上诉人与容锦公司签订的《场地房屋租赁合同》约定，容锦公司将中山北路XXX号全部租借给上诉人，租赁期自2014年1月1日至2017年12月31日，共计48个月。双方又签订了场地房屋租赁合同补充条款，将合同的租赁期延续了三年。2017年9月1日，被上诉人承接了上述《场地房屋租赁合同》中容锦公司在此合同中的全部权利义务。当时考虑到上诉人有改造资金投入，出租方经测算，同意通过租金优惠方式分四年消化，完成对上诉人的资金投入补贴，后三年租金再进行调整。租赁费之所以最后没有协商成，是因为被上诉人又将该租赁标的出租给了上海斯宁物业管理有限公司，是被上诉人的违约行为导致，而其行为导致的租金协商未成，责任并不在上诉人，也不应影响租赁合同租赁期四年加三年共七年的存续效力。一审法院以租金支付标准系租赁合同的主要内容，从成公司与久业公司未就续租租金达成一致，认为续租合同并不当然成立，属于认定事实错误。久业公司答辩称，不同意上诉请求。系争房屋的租赁关系已于2017年12月31日终止，没有延长三年。请求维持原判。保容公司、容锦公司未作答辩。久业公司向一审法院起诉请求：1.要求判令从成公司返还位于上海市中山北路XXX号全幢房屋(以下简称系争房屋)；2.要求判令从成公司支付房屋占有使用费，按照每日人民币(以下币种均为人民币)2,000元的标准，自2018年9月1日起支付至返还系争房屋之日止；3.要求判令案件受理费由从成公司负担。一审法院认定事实：系争房屋系上海青波企业管理有限公司(以下简称青波公司)名下房产，根据该房屋的房地产权证附记记载，房屋类型为工厂，用途为厂房。2007年12月，青波公司更名为保容公司。保容公司委托下属子公司容锦公司对系争房屋进行出租管理。2013年12月26日，容锦公司(甲方)与从成公司(乙方)签订《场地房屋租赁合同》，约定：1、甲方将系争房屋租借给乙方使用；2、甲方借予乙方使用的房屋建筑面积，经甲乙双方确定为3067㎡；3、租借期自2014年1月1日起至2017年12月31日止，共计48个月；4、租赁使用费为每季度(3个月)18万元，按季度结算，先付后用；5、乙方不足额付清当季租赁使用费，甲方有权阻止乙方人员进人租借场地和房屋生产经营，乙方15天内仍不付清当季租赁使用费，则本合同因乙方违约而终止，甲方收回上述场地和房屋并追索应得到的赔偿，每逾期1天，滞纳金按月租金的1%计算；6、乙方所用的水费、电费、电话费等每月自行支付。甲方收取乙方6万元作为押金，待合同终止，乙方按时将场地房屋完好归还，并结清所有费用后退回；7、乙方所租场地房屋只得用于正常合法的生产经营活动，如果违反工商、税务、治安等法律法规，则法律责任自负。未得到甲方书面同意，乙方不得改变所租场地房屋的用途，不得转租，不得破坏或改变房屋结构，不得搭建任何构筑物；8、乙方人员应遵守甲方的厂规厂纪，进出厂区出示出入证，访客填写会客单，外来劳务人员办妥合法手续。乙方必须服从和配合甲方防火、防盗等安全治安管理工作，配备必需的消防、安全装置，不得违章作业，自行管理好租用区域的安全保卫工作，凡由于乙方原因而造成的一切经济损失和有关责任均由乙方承担；9、……；10、乙方因生产经营原因需提前终止本合同，须提前3个月书面通知甲方。乙方在租借期满后有意续租，甲方应给予优先权，续租期为1年。续租期满后乙方仍有意续租的，甲方应予优先考虑，双方另行商定租金；11、……；12、本合同经双方盖章有效，未尽事宜双方另行协商。本合同一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。同日，容锦公司(甲方)与从成公司(乙方)签订《场地房屋租赁合同补充条款》，约定：甲乙双方一致同意就系争房屋租赁合同作如下补充，并与合同正文同时生效。1、租赁场地内不准接纳老人、儿童住宿。每房内住宿人员使用面积不得小于每人5平方米。严禁在租赁场地内使用燃气用具、严禁在居住房内烧煮食物，烘烤物品，采用指定地点、集中管理使用；2、……；3、乙方在合同期内全部履行合同条款无违约的情况下，本合同可延续3年，租赁费用另行商定。如乙方在整个租赁期内违反合同任一条款，甲方则可随时终止合同。如乙方在租赁期内发生违反合同条款后又整改，屡改屡犯现象两次以上，甲方则在租赁费上予以调整；4、对于乙方投入改造的资金，甲方在4加3年租赁期的租金中已分4年贴补给乙方(租金市场价与实际租金的差额)，因此租赁合同期满后的设施、设备在本合同期满时应予保留；5、……2015年2月26日，上海市虹口区住房保障和房屋管理局(以下简称“虹口区房地局”)广中路街道房屋违规租赁整治工作组向保容公司发出《非居住房屋违规租赁责令改正通知书》，以保容公司存在改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未批准的情况为由，责令保容公司在2015年3月26日前改正上述违规行为，并告知逾期不改正的，相关部门将依法处理或申请人民法院强制执行。2016年3月15日，上海市虹口区公安消防支队(以下简称“虹口消防支队”)向久业公司发出《责令立即改正通知书》，以系争房屋存在其他消防安全违法行为和火灾隐患为由，责令久业公司采取措施，确保消防安全。2016年5月5日，虹口区房地局广中路街道规模性租赁整治办公室向系争房屋各承租人及租客发出《公告》，称：根据虹口区规模性租赁房专项整治要求，你处存在违规租赁、超范围经营、消防通道不符合要求等违法违规行为及消防安全隐患，现责令你们于2016年5月15日前自行搬离，完成退房退租手续。如逾期不搬，我们将采取强制措施。由此造成损失，各租客自己承担。2017年8月30日，容锦公司(甲方)与久业公司(乙方)签订《房地产委托经营协议》，约定：甲方容锦公司受上海日用玻璃制品公司(以下简称“日用玻璃公司”)委托，经营管理其名下部分存量房产，对外出租收取租金，用于承担玻璃行业国企离岗人员管理及生活保障等国企历史遗留问题的处置职能。国企离岗人员管理平台每年需要的大量资金，为了便于资金集中管理，特与日用玻璃公司订立房地产委托经营协议(详见原容锦公司与日用玻璃公司签订的房地产委托经营协议)。上海开伦造纸印刷集团有限公司(以下简称“开伦集团公司”)根据奉贤区国资委“压缩管理层级”的文件要求，对容锦公司实施清算、关闭，鉴于容锦公司与日用玻璃公司签订的托管协议于2026年9月30日终止，经集团公司研究决定由久业公司(乙方)继续履行上述房地产委托经营协议，为此容锦公司与久业公司签订如下协议：1、甲方将原来受托经营管理的房产(详见附件清单，含系争房屋)建筑面积21693平方米转给乙方，由乙方继续经营管理，乙方同意接受委托并承诺认真负责经营管理好该部分房产；2、委托经营期限：2017年9月1日至2026年9月30日；3、经营收益：按原来甲方与日用玻璃公司签订的房地产托管经营协议继续履行；4、乙方承诺采取有效措施，依法切实经营管理好上述房产，维护国有资产的合法权益，使之保值增值。并承诺按照有关规定，切实做好委托经营房地产的安全管理，承担全部安全管理责任(附：安全责任承诺书)；5、……；6、……；7、……2017年9月1日，容锦公司与久业公司共同向从成公司发出《通知》，称：根据《上海市奉贤区人民政府办公室关于转发(奉贤区区属国有企业户数清理，层级压缩工作方案)的通知》(沪奉府办[2016]55号)要求，开伦集团公司对容锦公司实施歇业清算工作。容锦公司于2013年12月26日和贵公司签订的《房屋租赁合同》，自2017年9月1日起，该合同中由甲方享有的权利和承担的义务全部转归为久业公司享有和承担，容锦公司不再享有前述权利和承担前述义务。2017年10月25日，久业公司、从成公司及街道办事处派员就系争房屋违法租赁整治召开了专题会议，街道办事处胡拥军称：你们申请经营宿舍，区(商委)明确表态不批，要么改变业态合法经营，今天就中山北路XXX号住人回潮情况约谈你们双方。街道搭平台，就清人问题你们双方协商解决。从成公司王正贤称：……余下3年合同可签的，我们马上清完人，如不存在的，到年底就结束。久业公司孙志鸣称：12月底合同结束，余3年合同在没有障碍下我们再谈，你们计划、方案拿出来到我们公司来谈，租金与市场接轨。今天街道搭平台约谈我们双方协商清人时你们有什么要求，不是谈后3年合同续签事，合同你上你们有异议的话，可走法律程序。王正贤称：街道要求清人，我们配合，我们听甲方，按照甲方要求，争取在年底完成。2017年12月12日，从成公司致函久业公司，称：……合同签订至今，我公司始终按约履行合同项下的义务。另2017年9月1日起，贵公司承接了原合同项下容锦公司的全部权利义务。现依据相关合同及补充条款约定，我公司要求在2017年12月31日起就该房屋及场地延续租期3年，并尽快就此租赁期内租金进行合理公平的磋商，以维护双方的正当合法权益。2018年1月24日，久业公司回函从成公司，称：你公司与我公司2014年1月1日签订的关于中山北路XXX号全部房屋的租赁协议已于2017年12月31日到期终止。在2017年12月期间，我公司多次约谈你公司洽谈该房屋的续租事宜，但双方始终未能达成共识，我公司也多次告知你公司要求于2017年12月31日前清场搬离该所租房屋，交还我公司。但你公司迄今为止还仍未搬离，仍一直占有使用该房屋至今。现我公司再次以书面函正式通知你公司，请你公司在2018年1月31日前搬离该房屋，并把该房屋归还给我公司。如逾期仍不搬，则由此而引起的一切经济和法律责任由你公司承担。2018年9月3日，广中街道办事处召开安全生产会议，就系争房屋规模性租赁存在严重消防安全隐患，不符合住人条件的情况，决定采取先清人、后改造措施。2018年9月4日，虹口消防支队对系争房屋进行消防监督检查，责令久业公司与从成公司共同清退相关住宿人员。2018年9月19日，虹口区消防支队、广中路派出所、广中路街道规模性租赁整治办公室、广中路防火委共同向系争房屋产权人、承租人及各租户发出《公告》，称：你处存在违规住人、消防设施缺损等严重消防安全隐患，现责令你们在2018年9月28日前自行搬离。如逾期不改，我们将采取断水、断电等强制措施。由此造成的损失，自行承担。2018年10月30日，久业公司向系争房屋各承租户发出《告知书》，称：本公司曾与从成公司签有租赁合同，合同早已于2017年12月31日到期，不再续签，故本公司将有关清理清退从成公司相关事宜告知各位承租户如下：1.区政府街道及有关部门于2018年9月19日向本公司、从成公司发出书面公告指出，因该处租赁房屋存在违规住人，消防设施缺损并存在严重安全隐患，责令从成公司在2018年9月28日前搬离，逾期不改，将采取断水、断电等措施；2.从成公司已超出经营范围进行经营，明显违反法律、法规；3.本公司与从成公司的合同早已于2017年12月31日到期，本公司决定不再续签，合同已终止。鉴于以上三方面情况，为认真落实执行政府、街道有关部门决定，本公司决定即日起通过实施断水、断电等措施，对从成公司进行清理现场，各位承租户有关退租等租赁上的一切事宜，可与从成公司联系，望各位承租户予以理解并积极协助配合。2018年12月3日，上海市虹口区城市管理行政执法局向从成公司发出《责令限期拆除违法建筑决定书》，要求从成公司在收到本决定书之日起7日内自行拆除违法建筑。2019年1月2日，虹口消防支队对系争房屋1幢底层开展消防监督检查，检查情况良好。从成公司支付了押金6万元，并按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至2018年8月31日，后续房屋占有使用费未再支付。一审法院另查明，2010年8月，从成公司就系争房屋1号楼内装修的消防设计，通过了建设工程消防设计审核。一审法院审理中，久业公司表示，同意返还从成公司押金。一审法院认为，本案的争议焦点是双方的租赁合同有无延长3年。首先，虽然租赁合同补充条款约定，从成公司在合同期内全部履行合同条款无违约的情况下，合同可延续3年，但该补充条款未对续租期内的租金标准做出约定，只是明确可由双方另行商定。其次，对从成公司投入改造的资金，补充条款约定久业公司在4加3年租赁期的租金中分4年贴补给从成公司。也就是说，久业公司在4年租期内以租金优惠的方式完成对从成公司的改造补贴。签订补充条款时，因双方对4年租期届满后能否续签3年并不确定，故而约定将从成公司的改造补贴分摊在4年的租金内完成。从成公司主张如双方就后续3年的租金标准协商不成的，则应参照4年租期内的租金标准计付，显然不符合补充条款的约定，也没有法律依据。鉴于租金支付标准系租赁合同的主要内容，即便从成公司在4年租期内没有违约情况，但从成公司与久业公司并未就续租租金达成一致，续租合同并不当然成立。从成公司主张合同已顺延3年，缺乏合同依据和法律依据，故法院不予采纳。现4年租期已届满，久业公司要求收回系争房屋，理据充分，法院予以支持，从成公司应将系争房屋清空后返还给久业公司。从成公司逾期搬离交还系争房屋，应向久业公司支付房屋占有使用费。从成公司自2018年9月1日起欠付房屋占有使用费，久业公司要求从成公司参照租金标准支付，于法有据，法院予以支持。久业公司同意返还从成公司押金，与法不悖，法院予以照准。一审法院判决如下：一、自判决生效之日起15日内，上海从成经贸有限公司应清空上海市中山北路XXX号全幢房屋，并将该房屋返还给上海久业企业管理有限公司；二、自判决生效之日起15日内，上海从成经贸有限公司应支付上海久业企业管理有限公司2018年9月1日至2019年11月30日期间的房屋占有使用费90万元；上海从成经贸有限公司并应于清空返还上述房屋之日，按照每日2,000元的标准，支付上海久业企业管理有限公司房屋占有使用费，自2019年12月1日起支付至返还上述房屋之日止；三、上海久业企业管理有限公司应于上海从成经贸有限公司清空返还上述房屋之日，返还上海从成经贸有限公司押金6万元。本院二审期间，上诉人提交：1.租赁合同及授权书一份，以证明被上诉人擅自出租上诉人承租的房屋；2.申请报告两份以及往来函多份，以证明上诉人积极希望改变租赁业态，被上诉人不予配合；3.沪府(2020)3号文件及国务院召开常务会议的新闻，以证明上诉人按政策可享受3个月的租金免除；4.租赁整治通知书、会议纪要、银行转账凭证，证明上诉人2016年3至8月租金损失36万元。被上诉人表示，上诉人的上诉证据并不能证明其待证事实。二审审理期间，保容公司提供了注销材料，表示容锦公司已经于2019年10月25日注销。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，双方的租赁合同约定了租期为4年。租赁合同补充条款约定，上诉人在合同期内全部履行合同条款无违约的情况下，合同可延续3年，租金标准由双方另行商定。结合2017年专题会议中，从成公司表示余下3年合同可签，久业公司表示12月底合同结束，余3年合同由从成公司计划、方案拿出来谈，租金与市场接轨等表述，可见补充条款约定久业公司合同可延续3年是预约而非本约，双方需要再行签订合同而确定此后的租赁关系。因此，签约时双方对4年租期届满后能否续签3年并不确定，并非租赁关系直接延续。收取租金是出租人的合同目的、主要权利，故一审法院认为租金支付标准系租赁合同的主要内容，即便上诉人在4年租期内没有违约情况，但双方并未就租金达成一致，续租合同并不当然成立，该意见并无不当，本院予以认同。至于上诉人提出的被上诉人擅自出租系争房屋的问题，系租赁合同明确租期届满后的行为，不应归责于被上诉人。对于上诉人所主张的被上诉人对改变业态不配合、减免租金、2016年3至8月租金损失等问题，上诉人所提交的证据均不足以证明其意见，本院难以支持。上诉人的租期已于2017年底届满，在双方未能续约的情况下，上诉人未交还租赁房屋，应当支付使用费。上诉人二审期间提出因疫情应当免除租金3个月，因相关文件所确定的政策优惠针对的是租金，而上诉人应支付的系无合法理由占有房屋的使用费，并不适用该项政策优惠，对上诉人的该项主张，本院不予支持。综上所述，上诉人上海从成经贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海从成经贸有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长 彭 辰审判员 成 皿审判员 张常青二〇二〇年七月二十九日书记员 苗一路附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……