湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3142号上诉人（原审被告）：孙枫，女，1978年10月19日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：于小晓，湖北朋来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梅红菊，女，1977年7月19日出生，汉族，住湖北省松滋市。委托诉讼代理人：周翠红，湖北成和诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉雅鸿房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区大智路123号。法定代表人：黎明。上诉人孙枫因与被上诉人梅红菊、被上诉人武汉雅鸿房地产开发有限公司（以下简称雅鸿公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初11911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭。本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。孙枫的上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回梅红菊全部诉讼请求或依法发回重审；三、本案上诉费用由梅红菊、雅鸿公司承担。事实与理由：1、孙枫的《武汉市商品房买卖合同》先于梅红菊，且于2006年10月12日已办理合同备案登记，已经完成了就涉案房屋的所有权登记，对外具有对抗效力。孙枫也已经履行完合同义务，属于涉案房屋的合法所有权人；2、梅红菊与雅鸿公司之间签订的《武汉市商品房买卖合同》存在恶意串通，损害孙枫的利益，二审法院应当认定合同无效，梅红菊对房屋的占有不属于合法占有；3、不论梅红菊、雅鸿公司签订《武汉市商品房买卖合同》时是否存在恶意，梅红菊仅支付合同款项的51.36%就获得房屋使用权，在雅鸿公司未参加庭审的前提下，一审法院没有对房屋的交付的合法性、真实性、交付时房屋交付条件是否成就、交付具体手续等一系列具体细节进行实体性审查，直接认定梅红菊占有房屋系合法取得，欠缺程序性和实体性的公正。那么一审判决所依据的梅红菊合法占有在先的优先保护权利，也没有事实和法律依据；4、梅红菊没有履行完毕合同的主要债务，不能贷款不应当成为其不履行债务而可以直接办理不动产产权登记的理由，一审法院在梅红菊仍未履行完毕合同义务时即判决雅鸿公司协助梅红菊办理不动产产权登记，是错误的；5、一审判决时，涉案房屋仍未通过竣工验收手续，不具备满足办理不动产权权证的法定条件，不应当对涉案房屋权证办理事宜进行实体判决。梅红菊辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。雅鸿公司二审未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。梅红菊向一审法院起诉请求：1、判令梅红菊与雅鸿公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效；2、判令雅鸿公司和孙枫协助梅红菊办理武汉市江岸区黄孝河路45号雅琪大厦1栋21层06号房的合同备案手续和不动产产权登记；3、请求法院判令雅鸿公司承担本案的所有诉讼费用。一审查明的事实：2007年12月5日，梅红菊（买受人）与雅鸿公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，双方约定买受人所购商品房为位于武汉市江岸区黄孝河路45号雅琪大厦21层06号房，建筑面积为83.16平方米，总金额为513,929元，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。买受人的付款方式是个人商业性贷款，买受人在签订本合同当日支付263,929元，买受人申请的个人商业性贷款为250,000元。2007年11月25日，梅红菊支付首付款263,929元，雅鸿公司出具收款收据予以确认。2008年3月，雅鸿公司将该房屋交付梅红菊，梅红菊入住该房屋至今。一审另查明：孙枫曾与雅鸿公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定孙枫所购商品房为位于武汉市江岸区黄孝河路45号雅琪大厦21层06号房，总金额为389,200元。2006年10月12日，雅鸿公司作为出卖人，孙枫作为买受人，双方在相关部门对涉案房屋办理备案登记，合同备案号为岸0521424。一审法院认为，梅红菊与雅鸿公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，对双方均具有法律约束力，故梅红菊请求判令其与雅鸿公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，于法有据，予以支持。雅鸿公司将涉案房屋备案登记至孙枫名下后，又将涉案房屋出售给梅红菊，构成对房屋的二重买卖。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，梅红菊作为买受人按照约定支付了首付款，因涉案房屋备案在孙枫名下，导致梅红菊未能办理贷款用于支付剩余房款，雅鸿公司对此未提出异议，而将涉案房屋交付给梅红菊居住使用至今。参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”的精神要旨，因梅红菊、孙枫均未办理涉案房屋所有权变更登记，而梅红菊已经合法占有涉案房屋，故梅红菊取得优先保护的权利，梅红菊依据其与武汉雅鸿房地产开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，取得涉案房屋的所有权。根据合同约定，雅鸿公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，故梅红菊要求武汉雅鸿房地产开发有限公司协助其办理涉案房屋的不动产产权登记的诉讼请求，有事实与法律依据，予以支持。因孙枫与武汉雅鸿房地产开发有限公司对涉案房屋办理了备案登记，在该备案登记未解除的情况下，对梅红菊要求武汉雅鸿房地产开发有限公司和孙枫协助其办理涉案房屋的合同备案手续登记的诉讼请求，不予支持。关于梅红菊要求孙枫协助办理涉案房屋的不动产产权登记的诉讼请求，无事实与法律依据，不予支持。孙枫对于其未能履行的《武汉市商品房买卖合同》，可另行向武汉雅鸿房地产开发有限公司主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、梅红菊与武汉雅鸿房地产开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效；二、武汉雅鸿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助梅红菊办理位于武汉市江岸区黄孝河路45号雅琪大厦1栋21层06号房屋的不动产产权登记；三、驳回梅红菊提出的其他诉讼请求。本案案件受理费5,259元及公告费260元，共计5,519元由武汉雅鸿房地产开发有限公司负担。二审中，孙枫向本院提交证据如下：商品房项目查询、竣工验收备案查询、新八建设集团和雅鸿公司建设工程施工合同纠纷判决书，拟证明案涉房屋雅琪大厦未进行依法验收，依法不能交付；雅鸿公司与梅红菊对案涉房屋的交付行为无效。经质证，梅红菊认为该证据真实性没有异议，但对证明目的不认可，且与本案无关。本院认为：孙枫在二审中提交的证据不能达到其举证目的，本院不予采信。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：一审根据双方当事人的诉辩及提交的证据依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。关于孙枫提出梅红菊与雅鸿公司之间签订的《武汉市商品房买卖合同》存在恶意串通，损害孙枫的利益，梅红菊对房屋的占有不属于合法占有；以及涉案房屋一审时仍未通过竣工验收手续，不具备满足办理不动产权权证的法定条件，不应当对涉案房屋权证办理事宜进行实体判决的上诉理由。由于一、二审审理期间，孙枫均未提交充分的证据予以证实，故孙枫的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，孙枫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5259元，由孙枫负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 张海鹏审判员 张文霞二〇二〇年七月三十日书记员 陈佳佳