上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5102号上诉人(原审被告)：林萍，女，1982年10月23日出生，汉族，户籍地浙江省宁波市。委托诉讼代理人：赵海根，上海市公义律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海建菱物业管理有限公司,住所地上海市静安区。法定代表人：沈玲敏，职务总经理。委托诉讼代理人：徐军，上海宇钧律师事务所律师。上诉人林萍因与被上诉人上海建菱物业管理有限公司(以下简称“建菱物业公司”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初46294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林萍上诉请求：撤销原审法院(2019)沪0106民初46294号民判决主文,依法改判林萍支付建菱物业公司有关上海市静安区天目中路XXX号XXX室房屋2017年10月1日至2018年11月14日(共计410天)的物业服费人民币(以下币种均为人民币)5434.14元(按照基本收费每月每平方米4.5元,涉案房屋建筑面积88.36平方米,平均每天13.254元计算)。事实与理由：2018年11月2日,北苑大厦小区业主大会与尚物博(上海)物业服务有限公司签署《物业服务合同》,约定：尚物博(上海)物业服务有限公司自2018年11月15日起至2020年11月14日止对北苑大厦小区提供物业服务。因此,建菱物业公司依据前期物业合同为北苑大厦小区提供物业服务的期间截止于2018年11月14日。而建菱物业公司拒不移交物业用房,也不移交账目,拒不退场,阻扰新的物业公司进场为小区居民提供正常物业管理服务。建菱物业公司在2018年11月15日后继续滞留在北苑小区是为对抗新物业进场的违法违约行为,向非提供事实物业管理服务。根据相关司法解释，物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。原审法院对此在适用法律上也存在错误。设备运营和公共能耗费系应每年结算并公示一次、多退少补按时结算的部分,林萍已按每月每平方米2元预交过6个月,但建菱物业公司在长达三年的时间里从未公示与结算,远远超过了合理期限,这是对林萍和小区全体业主的违约行为,在建菱物业公司违约的前提下，林萍对于继续付费依法享有抗辩权,原审法院对此未予客观认定。本案与他案诉讼存在法律上的关联关系,需以他案诉讼结果为裁判依据。鉴于原审判决存在前述错误，请求二审法院予以纠正。被上诉人建菱物业公司辩称：不同意林萍的上诉请求，原审法院查明的事实准确，适用法律适当，希望二审法院驳回上诉，维持原判。建菱物业公司向原审法院起诉请求：1、判令林萍支付2017年10月1日至2019年2月28日物业服务费9,763.1元；2、判令林萍支付逾期付款违约金3,626.69元。审理中，建菱物业公司自愿撤回第二项诉讼请求。原审法院认定事实：系争房屋2017年4月27日核准登记至林萍名下，房屋建筑面积为88.36平方米，房屋类型：办公楼。2011年3月1日，上海北苑房地产开发有限公司与建菱物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：建菱物业公司对上海市静安区天目中路XXX号北苑大厦提供物业服务；物业服务费由业主按照建筑面积缴纳，其中商办楼部分基本收费每月每平方米4.5元；设备运营和公共能耗费每月每平方米2元，每年结算并公示一次，多退少补；业主或物业使用人在房屋交付之日应一次性缴纳3个月的物业服务费，以后每季度首月5号前支付，逾期之日起按逾期费用每天万分之五比例承担违约金；合同期限自竣工交付之日起满一年止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同第五条约定：单个业主可委托建菱物业公司在其事先承诺的范围内对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。合同第二十一条约定：建菱物业公司与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。合同第三十四条约定：建菱物业公司违反本合同第六条、第七条约定，擅自提高物业服务费标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；建菱物业公司已经收取的，业主和物业使用人有权要求建菱物业公司双倍返还。2018年11月2日，上海市静安区北苑大厦小区业主大会与尚物博(上海)物业服务有限公司签署《物业服务合同》，约定：尚物博(上海)物业服务有限公司自2018年11月15日起至2020年11月14日止对北苑大厦小区提供物业服务。2019年3月1日，上海市静安区北苑大厦小区业主委员会与建菱物业公司共同签署《物业移交告示》，载明：原定于2018年11月15日北苑大厦小区物业管理由原管理单位建菱物业公司移交给新物业——尚物博(上海)物业服务有限公司。由于在移交过程中，有些未了之事无法一下子解决清楚，致使新物业无法做到全面接收小区管理，现新老两个物业公司已将争议之事全部协商完毕，原定于2018年11月15日的物业移交工作延期至2019年3月1日正式生效。原审法院认为，建菱物业公司与上海北苑房地产开发有限公司就上海北苑大厦小区签署的《前期物业服务合同》对全体业主均具有约束力，林萍2017年4月27日通过买卖方式取得系争房屋产权，上述物业服务合同对继受该物业的业主亦具有约束力。根据建菱物业公司提供的《物业移交告示》及双方庭审陈述，建菱物业公司对北苑大厦小区提供物业服务至2019年2月28日，故林萍应缴纳至该日止的物业服务费。因物业管理是物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，主要内容是物业服务区域内的公共部分、公共设施、设备、场地等，林萍辩称曾向建菱物业公司支付50,000元维修费以及建菱物业公司扭断林萍装修工人手指等情节，但未能提供有效证据予以证明，故林萍此节抗辩无事实和法律依据，本院不予支持。系争房屋建筑面积88.36平方米，房屋类型为办公楼，根据《前期物业服务合同》约定：物业服务费标准如下：基本收费每月每平方米4.5元；设备运营和公共能耗费每月每平方米2元，每年结算并公示一次，多退少补；业主应在每季度首月5号前支付；故林萍理应先行按照上述标准履行支付物业服务费义务后，再依据相关法律及诉讼流程另行主张。审理中,建菱物业公司撤回要求林萍支付逾期支付物业服务费滞纳金的诉讼请求，系其对自身权利的处置，与法不悖，法院予以确认。原审法院据此判决：林萍应于判决生效之日起三日内给付建菱物业公司有关上海市静安区天目中路XXX号XXX室房屋2017年10月1日至2019年2月28日的物业服务费9,763.1元。案件受理费50元(建菱物业公司已预缴)，由林萍负担。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为：本案的争议在于建菱物业公司是否有权向林萍收取2018年11月15日起至2019年2月28日的物业服务费，以及取费标准。根据原审查明的事实，建菱物业公司的合同终止于2018年11月14日，次日应由尚物博(上海)物业服务有限公司提供服务。如果建菱物业公司拒不办理移交手续，以此作为事实服务主张物业服务费，其请求确不应得到支持。但是，上海市静安区北苑大厦小区业主委员会与建菱物业公司于2019年3月1日，共同签署《物业移交告示》，确认原定于2018年11月15日的物业移交工作延期至2019年3月1日正式生效。林萍也不能提供依据证明上海市静安区北苑大厦小区业主委员会就《物业移交告示》主张无效或申请撤销。因此，在前述《物业移交告示》有效的前提下，建菱物业公司主张前述期间的物业服务费，与相关司法解释并不冲突。原审法院据此判令林萍支付物业服务费，并无不当。关于费用标准，林萍对设备运营和公共能耗费有异议，以建菱物业公司未及时公示结算为由拒绝支付。建菱物业公司未及时公示盈亏，所引发的是以往费用的结算争议，并不构成林萍拒付约定费用的理由。原审法院系根据合同约定判令林萍予以支付，并给予林萍另行主张的救济途径，符合法律规定，本院予以认同。基于前述事实和理由，本院认为林萍的上诉主张不能成立，原审判决可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人林萍负担。本判决为终审判决。法官助理冯则煜审判长  汪毅审判员  郑璐审判员  黄亮二〇二〇年七月三十日书记员  陈晨附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……