山西省文水县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）晋1121执异8号 案外人：陈x。 申请执行人：郭x。 被执行人：李x。 在本院执行郭x与李x合伙协议纠纷一案中，案外人陈x于2020年7月17日对执行太原市xxx提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人陈x称，案外人请求：法院依法中止对申请人名下的位于太原市xxx的执行，并解除查封。事实与理由：一、2010年，陈x与李x初步达成口头购买涉案房屋的意向，李x仅支付了部分款项，陈x本着诚实信用原则和契约精神同意李x先行入住，约定其本人在规定时间内交付完剩余款项即可。但李x并未按时足额交付剩余款项，因此，陈x未对该房屋进行过户登记。2015年7月9日，陈x与李x协商一致，同意解除房屋买卖合同并退还李x已支付款项450000元，其中150000元通过现金方式支付，300000元通过晋商银行转账，陈x与李x的房屋买卖意向于2015年7月9日开始已经不存在。二、2017年1月2日，陈x与李x经过协商达成协议,约定李x如想继续购买并居住房屋，需在2月15日前归还陈x款项900000元。但李x明示违约，明确表示无法按时支付约定款项，因此陈x与李x之间的协议已依法解除，李x对涉案房屋无任何权利。三、根据太原市房产交易服务中心于2018年8月27日出具的《房产证明》可知，涉案房屋的所有人为陈x，李x对涉案房屋无所有权，贵院无权强制查封涉案房屋。四、文水县人民法院于2019年5月16日作出(2017)晋1121执恢7号之六执行裁定书，但给陈x送达时间为2020年5月31日，签发执行传票的时间为2020年5月26日，严重违反民事诉讼送达程序规定，损害陈x对于案件的知情权与涉案房屋的所有权。 案外人向本院提交以下证据以证明其主张：1.案外人身份证复印件一份；2.文水县人民法院作出（2017）晋1121执恢7号之六执行裁定书一份；3.文水县人民法院作出的传票一份；4.太原市房产交易服务中心作出的《房产证明》；5.2015年7月9日，晋商银行出具的客户回单复印件一份；6.2017年1月2日，案外人与被执行人签订的协议复印件一份。 申请执行人郭x称，涉案房屋是2010年11月3日，李x与案外人陈x签订了“房屋转让协议”，双方在协议上签字捺印，充分说明了该协议已经发生法律效力，并根据协议的第二条、第三条、第四条约定，说明李x已经将房款全部交付给陈x。根据该房产开发商公司、小区物业管理公司的证明表明，2010年至2019年该房屋的物业费、水电费均由李x交付，充分说明了李x已入住并实际占有该房产。2016年5月26日上午，被执行人李x在执行笔录中明确表述现居住地:太原市xxx，并表明有3套房产一套在榆次有房产证，还有两套没办理房产证，一套指文教城，另一套指该房屋。同时根据有关规定，执行拍卖房产需要具备的四个条件:1.双方当事人已经签订“房屋转移协议”。2.买房人已经占有并入住。3.已经付清全部房款或已付大部房款。4.双方当事人均都认可房屋买卖事实的存在。该房屋是由于开发商缘故,没能及时办理房屋登记手续，被执行人李x没有过错。案外人陈x由于担忧借钱给李x的风险，否认与李x签订过书面“房屋转让协议”事实，仅为口头“意向”，故而不配合法院的执行工作。陈x主张与李x已解除“房屋买卖协议”，仅以一张保证书来充当“协议”，无其他证据证明。陈x以查封裁定书送达时间过长，我认为不成立。从法院预查封该房产后，便多次联系陈x协商与之见面了解情况，但陈x拒绝接受法院调查，也未告知法院其居住地址，加之疫情影响，今年五月份才查出陈x的具体居住地址，并未影响他的任何权利，反而是由于陈x的消极不配合，不愿积极履行公民义务，影响法院执行工作的正常进行。 申请执行人向本院提交以下证据以证明其主张：1.李x与陈x签订的《房屋购买协议书》；2.陈x按照协议约定，交付给李x的购房款等交费票据；3.李x交纳水电费收据；4.涉案房产物业管理公司出具的李x交纳物业费的证明材料；5.2016年5月26日，法院对李x的执行笔录一份；6.（2017）晋1121执恢7号之六执行裁定书、协助执行通知书、太原市不动产中心告知函各一份；7.李x与候x的离婚协议书一份。 被执行人李x未发表意见。 本院查明，2010年11月3日，案外人陈x将位于学府街xxx住宅房转让给被执行人李x，并签订《房屋转让协议书》，转让价格为113万元，付款方式为一次性付清。双方还约定：李x付清房款时，陈x将该房屋的房款、配套费、办证费、物业费等票据证明一并交付，该房产证正在办理中，待办理后，陈x积极配合李x办理过户手续，办理房产证过户等费用由李x承担。 另查明，2015年7月9日，陈x向李x转账300000元。2017年1月2日，李x向陈x书写保证书，保证于2017年2月15日归还欠款90万元。2018年8月27日，太原市房产交易服务中心出具《房产证明》一份，经档案登记系统查询，截止当日09时，陈x名下有一套住宅，坐落位于：学府街xxx（网签）。同时还记载免责声明：该证明中若有房屋信息仅有房屋自然状况，不包含房屋权利状况中的他项权利信息和限制信息。2019年5月16日，本院出具预查封该房屋执行裁定书。2020年5月26日，本院发出传票传唤案外人陈x。 另查明，陈x已于2010年将该房屋交付给被执行人李x居住使用，李x交纳相应物业费。 本院认为，本案争议的焦点为：1.案外人陈x与李x是否签订《房屋转让协议书》；2.太原市房产交易服务中心出具的《房产证明》是否具有物权效力；3.案外人陈x与被执行人李x是否达成解除房屋购买协议；4.本院向案外人陈x送达执行裁定书和传票时间过长是否存在违法行为。 本院认为，当事人在民事活动中应当遵循诚实信用原则。一、本院根据2020年6月23日对案外人陈x的询问笔录，陈x承认已收李x房款113万元；李x已于2010年入住该房屋，故陈x已履行房屋交付义务，与该《房屋转让协议书》项下合同履行义务高度一致，通过形式审查，本院对该《房屋转让协议书》的客观性、真实性予以认定；而该《房屋转让协议书》内容审查中，无违反法律规定情形，具有合法性，故本院依法认定陈建卫、李x签订《房屋转让协议书》。二、依据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”规定，太原市房产交易服务中心出具的《房产证明》，旨在证明本涉案房屋的网签自然现状，并非不动产权属证书，并不产生物权效力。由于陈x与李x签订《房屋转让协议书》，该房屋买卖合同已经生效，由于客观原因未能将该房屋过户到李x名下，但李x依据合同所取得的债权而占有涉案房屋，属于有权占有，对陈x依据《房产证明》证明该房屋归其所有的请求，本院不予支持。三、案外人陈x依据晋商银行客户回单和李x于2017年1月2日出具的承诺书据此证明已与被执行人李x达成解除房屋购买协议的事实，本院认为，陈x向李x转账30万元的客户回单，与本案不具有关联系，对该证据不予认定；2017年1月2日出具的承诺书，仅能证明李x欠款陈x90万元并承诺还款的过程，由于陈x未能提供其他证据佐证与本涉案房屋存在解除房屋购买情形，故由陈x承担举证不能，对陈x与李x双方存在协议解除房屋购买协议情形，本院不予认定。四、由于案外人陈x并非原执行案当事人，无法按照原生效法律文书的记载地址送达相关法律文书，为保障陈x的合法权益，需要确定具体准确的送达地址才能合法有效的送达案外人陈x，故本院的送达不存在违法。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条规定，裁定如下： 驳回陈x的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  王晓志 审判员  孟维桃 审判员  王学斌 二〇二〇年七月三十日 书记员  张一咪