河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初4875号原告：郑州市雅正广告有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区金水东路与通泰路向北300米天雅大厦8楼807室。法定代表人：杨凌，董事长。委托代理人：邢海平，河南天荣律师事务所律师。被告：项库项目管理河南有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区金水东路与通泰路交叉口天雅大厦一楼101-105号。法定代表人：张留玉。被告：薛俊波，男，1977年11月10日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。原告郑州市雅正广告有限公司（以下简称“雅正广告公司”）与被告项库项目管理河南有限公司（以下简称“项库河南公司”）、薛俊波房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅正广告公司委托代理人邢海平，被告薛俊波到庭参加诉讼，被告项库河南公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除《天雅大厦租赁合同》，二被告向原告返还天雅大厦一楼101-105号房产；2、被告项库河南公司、薛俊波向原告支付房屋租赁费用1101369.45元、物业管理费94331元、水电费31175元；3、被告项库河南公司、薛俊波向原告支付违约金200万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2010年11月6日，原告与崔杰签订《天雅大厦租赁合同》一份，约定原告将位于郑州市天雅大厦2600平方米的房产出租给崔杰使用。租赁期限为二十年，自2011年至2020年的租金为每年200万元，2021年至2030年的租金为每年230万元。合同第六部分“违约责任”第3条载明“若乙方无故不交纳或者拖延交纳租赁费的，乙方须按日向甲方承担其未交租赁费数额千分之五的违约金。逾期50天的，甲方有权解除合同”；第4条载明“乙方无故提前退租的，乙方投入的装修归甲方所有，且应向甲方承担贰佰万人民币的违约金。”即若被告违约，原告有权要求被告解除合同、支付违约金。合同签订并生效后，原被告均按合同约定行使权利、履行义务。2015年11月30日，经原告同意，崔杰将涉案房产转租给被告薛俊波用于开设被告项库河南公司使用，当日原告向被告薛俊波出具《承诺书》一份，承诺薛俊波在使用涉案房产期间享有原合同承租方崔杰的一切合同权利和义务。2016年9月18日被告项库河南公司成立，工商注册的住所地为郑州市郑东新区××与××交叉口天××大厦××楼××号，与原告的出租房产一致。被告薛俊波担任公司监事一职。被告项库河南公司成立后，以公司名义支付租金及物业费、水电费。自2019年起，项库河南公司拖欠各项费用不予交纳，其中房租交至7月6日、物业费交至2月8日、水电费交至8月，截至原告起诉之日共拖欠房屋租金1101369.45元、物业管理费94331元、水电费31175元，因此原告有权要求解除合同、要求被告支付房屋租赁费用及依照合同第六部分“违约责任”第4条的约定，要求被告支付违约金200万元。依据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第二条规定：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。因此原告即有权要求项库河南公司的发起人薛俊波承担责任，亦有权要求项库河南公司承担责任。综上所述，为维护自身合法权益，原告依据合同法、公司法及其司法解释、民事诉讼法的相关规定向法院提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求。被告项库河南公司未答辩。被告薛俊波辩称，签订合同时，被告薛俊波是被告项库河南公司的经理，被告项库河南公司委托被告薛俊波签订合同；被告薛俊波已于2018年7月从项库河南公司离职，工资结算到2018年4月份。签订合同是项库河南公司的行为，与被告薛俊波无关。经审理查明：2010年11月6日，原告雅正广告公司（出租方、甲方）与案外人崔杰（承租方、乙方）签订《天雅大厦租赁合同》，约定，甲方将位于郑州市××水路与××交叉口北300米天雅大厦的房屋，租赁建筑面积2600平方米的房产出租给乙方。该大厦为在建房屋，甲方承诺建成后，经部队相关部门验收合格，并于2011年2月28日前移交给乙方使用。甲方可提前交付，乙方予以接收。甲方保证对租赁房屋拥有完整的租赁权。租赁期限为二十年（从优惠免租期结束之日计算）。其中优惠免租期为四个月，即2011年2月28日至2011年6月30日，该期间免收租金，但实际发生的水电、垃圾处理等费用照常收取。到2011年9月1日开始计租。二十年承租期总租金为4300万元。签订合同三日内付款300万元，作为预付房租一年半，在2012年11月1日补齐第二年下半年房租100万元。以后每年付款200万元，至第十年。第十一年至第二十年每年付款230万元。租金每年提前两个月缴纳。甲方为乙方安装独立的水表、电表、气表，乙方按甲方向部队供电、供水供气部门缴纳费用的价格（原则上不高于市场价）向甲方或者甲方指定的单位（××）缴纳费用，总表与各分表总和的差额由各分表的实际用量按比例分摊，景观照明用电由该楼用户按使用面积分摊。乙方向甲方缴纳水电保证金80万元，合同终止后无息退还。水电气费按月缴纳，于每月10日前交清上月的水电气费。乙方可根据需要对房屋进行装修，但改变房屋主体结构的装修须事先征得甲方的书面同意后方可施工，租赁期满后因乙方责任导致退租的，依附于房屋主体的装修归甲方所有。合同因届满和乙方重大违约原因终止履行时，乙方不得破坏、损坏该房产，已添附于该房产的不宜拆除的装修物，添附物无偿归甲方所有。乙方无故不交纳或者拖延交纳租赁费的，则乙方须按日向甲方承担其未交租赁费数额千分之五的违约金。逾期50天的，甲方有权解除合同。乙方无故提前退租的，应向甲方承担200万元的违约金。2015年11月30日，被告薛俊波（甲方）与案外人崔杰（乙方）签订《房屋装修转让使用合同》，约定甲方租用乙方现租用的坐落在郑州市郑东新区天雅大厦楼房1-3层，建筑面积2907平方米，甲方支付乙方装修转让费800万元，分三次支付。甲方须支付房屋租金每年210万元，每半年支付一次，每次105万元。使用期为2015年11月1日至2030年10月30日。乙方应在合同生效之日起1日内将该房屋交付给甲方。本协议生效之日起，乙方与房东（出租方）的所有权益均转为甲方所有。乙方已声明与出租方所签订的合同真实有效，并与出租方的债权债务在本合同生效之日前均已结清。同日，原告雅正广告公司出具承诺书一份，载明，雅正广告公司承诺使用方薛俊波在使用期间享有原合同承租方崔杰与原告所签订合同中享有的一切权利和义务。2016年9月18日，被告项目河南公司注册成立，并将涉案房屋注册登记为其住所地。2019年1月10日，被告项库河南公司缴纳2018年9月1日至2019年2月28日的物业费52326元，此后的物业费未再缴纳。2019年10月14日，被告项库河南公司缴纳2019年5月15日至2019年7月6日的房租300000元，此后的房租未再缴纳。2019年8月1日，被告项库河南公司向原告缴纳8月份的水电费15910元，此后的水电费未再缴纳。2019年9月5日、10月14日、11月11日、12月9日、2020年1月3日原告以被告项库河南公司的名义向中国人民解放军94600部队缴纳9月份电费19829元、10月份水电费5927元、11月份水电费1389元，12月份水电费3173元、电费857元。2019年12月2日，受原告雅正广告公司委托，河南天荣律师事务所向被告项库河南公司出具律师函一份，载明，依据双方延用的雅正广告公司与崔杰于2010年11月6日签订的租赁合同，项库河南公司截止2019年11月30日尚欠雅正广告公司房租、物业管理费、水电费合计950634元。请项库河南公司于2019年12月8日前搬离租赁场地并结清上述款项。否则，雅正广告公司将委托该所对项库河南公司提起司法诉讼，届时会给项库河南公司带来巨大经济损失。该函使用邮政EMS的方式向被告项库河南公司送达，2019年12月3日由程伟在收件人签收处签名确认。庭审中，原告与被告薛俊波共同确认，租赁期间已付的租金、物业费、水电费均系被告项库河南公司向原告缴纳，被告薛俊波个人未向原告支付款项。原告称2020年1月15日被告项库河南公司不再实际使用涉案房屋，但仍有大部分办公物品在涉案房屋存放。2020年1月23日，原告将涉案房屋锁门。目前涉案房屋处于空置状态。另查明，2009年7月25日，中国人民解放军94600部队（授权人）与原告雅正广告公司（代理人）签订《建设与租赁授权书》，约定，中国人民解放军94600部队综合办公楼（暂定名天雅大厦）规划设计、建设施工、招租招商以及竣工合格后30年内的使用权、独立经营管理权授予雅正广告公司，该公司作为本单位唯一合法代理人，授权书于2009年7月25日签字生效，特此授权声明。以上事实由原告提交的《天雅大厦租赁合同》、《房屋装修转让使用合同》、承诺书、律师函、EMS回单、建设与租赁授权书、收据、转账记录及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，本案中《天雅大厦租赁合同》、《房屋装修转让使用合同》、承诺书、建设与租赁授权书均系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告薛俊波辩称其受被告项库河南公司委托与案外人崔杰签订《房屋装修转让使用合同》，系履行职务行为，不应承担责任。庭审中，原告雅正广告公司与被告薛俊波共同确认涉案房屋由被告项库河南公司实际使用，已付租赁费、物业费等均由被告项库河南公司缴纳，被告薛俊波个人并未缴纳。故对被告薛俊波的答辩意见本院予以采信，确认被告薛俊波代为签订合同，是履行的职务行为，被告项库河南公司系《房屋装修转让使用合同》的合同主体，应当承担该合同及《天雅大厦租赁合同》中的权利义务。对原告关于被告薛俊波的相关诉讼请求，本院不予支持。原告主张解除《天雅大厦租赁合同》，并由被告返还涉案房产，本院认为，依照《天雅大厦租赁合同》的约定，承租方无故不交纳或者拖延交纳租赁费，逾期50天的，原告有权解除合同。本案中，被告项库河南公司租赁费缴纳至2019年7月6日，且于2020年1月15日不再实际使用房屋，被告项库河南公司以实际行为不再履行合同，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。因被告项库河南公司已不再实际使用房屋，原告已于2020年1月23日将涉案房屋锁门，表明原告已实际接收、控制涉案房屋，故对原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的房屋租赁费1101369.45元、物业管理费94331元、水电费31175元，本院认为，被告项库河南公司作为承租方应当按约交纳房屋租赁费用。按照合同约定，房屋租金每年210万元，每半年付一次，被告项库河南公司实际支付租金至2019年7月6日，故被告项库河南公司现应向原告支付2019年7月7日至2020年1月23日的租金1156438.36元（2100000÷365×201），原告主张的租赁费用在其应受偿范围内，本院予以支持。关于物业管理费，原告称已向物业公司缴纳涉案整栋物业的物业费用，但其未提交相应的证据予以证明，对原告该项诉请，本院不予支持。关于水电费，根据原告提交的收据及转账凭证显示，截至2020年1月3日，原告代被告项库河南公司支付水电费31175元，对该部分费用，本院予以支持。被告项库河南公司未经原告同意提前退租构成违约，原告有权要求其支付违约金。对于原告主张的违约金200万元，从我国合同法关于违约金的规定看，违约金兼顾惩罚性和补偿性，将其作为一种违约救济措施，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。从保护守约方利益和体现公平原则出发，酌情对违约金进行调整。综合考虑被告项库河南公司的违约时间、违约程度、原告的可期待利益及本案合同实际履行情况等因素，本院酌定被告项库河南公司支付原告两个月空置期租金350000元（2100000÷12×2）作为违约金，该数额足以弥补原告的损失，也体现了对被告项库河南公司违约行为的适当惩罚。对原告主张过高部分本院不予支持。被告项库河南公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：解除2010年11月6日签订的《天雅大厦租赁合同》；被告项库项目管理河南有限公司于本判决生效后十日内向原告郑州市雅正广告有限公司支付房屋租赁费用1101369.45元、水电费31175元；被告项库项目管理河南有限公司于本判决生效后十日内向原告郑州市雅正广告有限公司支付违约金350000元；驳回原告郑州市雅正广告有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32615元，减半收取16307.5元，由原告郑州市雅正广告有限公司负担8815.5元，由被告项库项目管理河南有限公司负担7492元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二〇年七月二十九日书记员  刘宏丽