重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （20220）渝0101民初2206号 原告：朱耀南，男，1956年6月8日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：周辉，重庆周立太（万州）律师事务所律师，执业证号15001201810029733。 被告：罗莹彦，女，1985年11月11日出生，汉族，住重庆市万州区。 第三人：中国农业银行股份有限公司重庆万州分行，住所地重庆市万州区。 负责人：李炳永，该行行长。 委托诉讼代理人：蒋继见，公民身份号码512201196501191359。该行职工。 委托诉讼代理人：张成均，公民身份号码512201197008282219。该行职工。 第三人：谭静，男，1983年9月14日出生，汉族，住重庆市万州区。 第三人：陈瑜，女，1987年12月21日出生，汉族，住重庆市万州区。 原告朱耀南与被告罗莹彦、第三人中国农业银行股份有限公司重庆万州分行（以下简称农行万州分行）、谭静、陈瑜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理，原告朱耀南及其委托诉讼代理人周辉，第三人谭静、陈瑜、农行万州分行的委托诉讼代理人蒋继见、张成均到庭参加诉讼。被告罗莹彦经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱耀南向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告关于万州区XX号房屋的买卖合同无效，合同金额为230000元；2.判决被告立即将万州区XX号房屋返还给原告，并将该房所有权人变更为原告朱耀南；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1.原告与被告的母亲系夫妻关系，均系再婚。被告经常向原告夫妻借钱，2017年1月，被告再次找原告借钱，原告无钱可借，被告便要求将原告的房屋办理抵押贷款。2.因原告已达退休年龄不能办理贷款，被告要求原告与其签订一份虚假的房屋买卖合同，将原告位于万州区XX号房屋所有权人变更为被告，以被告的名义办理了抵押贷款。被告未支付购房款，办理过户的费用及贷款工作人员的报酬均由原告支付，双方签订房屋买卖合同的目的仅仅是为了以被告名义办理贷款后由被告使用贷款。3.房屋所有权人变更为被告后，房屋仍由原告及妻子二人实际占有使用。2019年被告以原告夫妻侵占该房为由起诉要求原告夫妻搬出房屋，后撤回起诉。故原告诉至本院提出前述诉讼请求。 被告罗莹彦辩称，去年起诉过朱耀南夫妻，他们可以继续居住该房，罗莹彦也想明确该房产权归属。罗莹彦不同意将房屋过户到朱耀南名下，除非朱耀南支付罗莹彦230000元将房屋买回去。办理贷款是朱耀南找的人办理的手续，签订了两份合同，一份给银行，一份给房管局。 第三人农行万州分行述称，农行万州分行审查合同与证件的真实性，不做过多的调查，罗莹彦的贷款资料真实且无瑕疵，符合贷款流程和贷款政策。朱耀南的诉讼请求不应得到支持。 第三人谭静述称，朱耀南的诉讼请求与谭静无关。朱耀南是陈瑜的熟人，朱耀南通过陈瑜找到谭静做贷款。因朱耀南超龄不符合贷款条件，朱耀南就找了罗莹彦签署委托书来办理的贷款，贷款金额为250000元，2017年1月25日给朱耀南尾号9733的银行卡支付了30000元，2017年2月7日给朱耀南尾号3509的银行卡支付了140000元，2017年3月1日给朱耀南支付了68294元，未支付的一万多元作为谭静办理贷款手续的报酬。 第三人陈瑜述称，该贷款业务是通过陈瑜介绍给谭静办理的。 本院经审理认定事实如下：1997年6月27日，朱耀南与王永芳登记结婚。 2008年4月17日，朱耀南与重庆市万州区太白街道办事处签订《万州区万州城市居民淹没房屋搬迁安置销号合同》，约定以长江委1992年调查淹没实物指标为依据，由太白街道办事处安置补偿因三峡工程库区淹没的朱耀南的房屋，安置房屋位置坐落于岩上村XX号。 2011年9月13日，朱耀南取得301房地证2011字第20065房地产权证，登记权利人为朱耀南，坐落于岩上村XX室，房屋建筑面积91.23平方米，套内建筑面积80.1平方米。 2017年1月10日，朱耀南与王永芳在重庆市万州公证处办理公正，公正事项为委托谭静全权办理重庆市万州区岩上村XX室的借款合同、抵押合同、买卖过户等手续。 2017年2月10日，原告朱耀南作为甲方与作为乙方的被告罗莹彦签订《重庆市房屋买卖合同》，合同约定朱耀南将其坐落于岩上村XX室房屋一套作价230000元卖给罗莹彦，该房建筑面积91.23平方米，房地产权证号为XX。付款时间为2017年2月8日一次性付款，签合同后3日内办理房屋权属转移登记手续，合同还对违约责任等进行了约定。合同尾部有甲方朱耀南及其委托代理人李发银、罗莹彦及其委托代理人谭静的签名，其中李发银与谭静在签名上捺印。 2017年2月13日，罗莹彦取得渝（2017）万州区不动产权第XX号不动产权证，权利人为罗莹彦，坐落于万州区XX，房屋建筑面积91.23平方米。 罗莹彦与中国农业银行股份有限公司重庆万州分行签订《个人购房担保借款合同》，约定罗莹彦借款250000元用于购买万州区XX室，借款期限240个月，贷款人将全部借款划入谭静的个人账户，以万州区XX室作为抵押，购房总价为340000元。合同还对违约责任等其他事项进行了约定。罗莹彦在借款人和抵押人处签名，段孟佳在抵押人处签名，农行万州分行在贷款人处盖章。签订借款合同后，于2017年2月24日办理了房屋抵押登记。 2017年1月25日，朱耀南在重庆市农村商业银行股份有限公司XX账号收到谭静转账支付30000元。2017年2月7日，文露向朱耀南XX账户转账支付140000元。2017年3月2日，朱耀南收到谭静转账支付68294元，同日，朱耀南向罗莹彦XX账户支出50000元，备注：开店。 2017年3月1日，农行万州支行借款凭证载明：“下列贷款已入借款人（指定）账户。借款人：罗莹彦，借款日期：2017-03-01，借款金额：人民币贰拾伍万元整，借款用途：购买住房……” 2019年11月26日，罗莹彦向本院起诉朱耀南与王永芳返还原物，案号：（2019）渝0101民初14749号，之后撤回起诉。罗莹彦在该案庭审笔录中陈述：“审：银行首付款9万元付没？原：没有付，在银行的合同只是为了贷款。审：2017年2月10日的合同是不是你签的？原：不是我签的，是谭静签的。” 2019年12月11日，朱耀南向本院起诉罗莹彦房屋买卖合同纠纷，案号：（2019）渝0101民初15985号，因未预交案件受理费，按朱耀南撤回起诉处理。 以上事实有原告、第三人当庭陈述及原告提交的《万州区城市居民淹没房屋搬迁安置销号合同》、结婚证、《重庆市房屋买卖合同》、301房地证2011字第20065号房产证、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、渝（2017）万州区不动产权第000104584号不动产权证、（2019）渝0101民初14749号民事裁定书与庭审笔录、朱耀南在农商行尾号9733的账户明细、（2019）渝0101民初15985号民事裁定书，谭静提交的谭静与文露的银行明细，农行万州分行提交的借款凭证、借款合同、公证书等证据经庭审举证质证在卷予以佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告朱耀南与被告罗莹彦签订的关于万州区龙腾街35号6幢2单元201号房屋买卖的合同效力；二、如果合同无效，是否能将房屋权属转移登记至原告朱耀南名下。本院对争议焦点的评析如下： 原告朱耀南与被告罗莹彦签订的关于万州区龙腾街35号6幢2单元201号房屋买卖的合同效力问题。 首先，民事法律行为应当具备的条件之一是意思表示真实。朱耀南与罗莹彦签订《重庆市房屋买卖合同》的真实意思系用该房屋作抵押以罗莹彦的名义向银行贷款，而非真实的房屋买卖行为，故朱耀南与罗莹彦并未对购买房屋达成合意。其次，朱耀南与罗莹彦签订房屋买卖合同后，除将房屋过户给罗莹彦用于向农行万州分行抵押贷款外，并未实际履行该合同规定的主要义务，即罗莹彦未向朱耀南支付首付款或一次性付清购房款，朱耀南未向罗莹彦交付房屋。第三，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）项：“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的”的规定。朱耀南与罗莹彦为达到用房屋抵押贷款的目的，以将房屋通过买卖形式过户至罗莹彦名下，再以罗莹彦的名义办理抵押贷款这种迂回的方法避开朱耀南不能办理贷款的相关规定，签订了房屋买卖合同，该合同系伪装合同，应属无效合同，故本院对朱耀南要求确认其与罗莹彦签订的关于XX号房屋买卖合同无效的诉讼请求予以支持。 如果合同无效，是否能将房屋权属转移登记至原告朱耀南名下。 《根据中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定。朱耀南与罗莹彦签订的房屋买卖合同无效，罗莹彦应当返还朱耀南房屋并办理权属转移登记。但该房屋买卖合同无效，仅是对该伪装合同的内部效力之认定，即对朱耀南与罗莹彦之间的效力。而农行万州分行审查罗莹彦办理贷款的手续合法，并且办理了抵押登记，故朱耀南与罗莹彦不能以伪装合同无效对抗农行万州分行，因朱耀南的房屋权属转移登记至罗莹彦名下，且办理了抵押贷款登记，而用房屋办理抵押贷款又是朱耀南与罗莹彦达成的一致合意，故在贷款偿还完毕、涂销抵押登记之前，罗莹彦客观上不能办理房屋权属转移登记。因房屋并未交付给罗莹彦，实际仍由朱耀南占有使用，故罗莹彦并无返还房屋的义务，而转移权属登记可在涂销抵押登记后办理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第一款第（三）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告朱耀南与被告罗莹彦于2017年2月10日签订的关于岩上村XX《重庆市房屋买卖合同》无效； 二、被告罗莹彦在万州区XX房屋抵押贷款偿还完毕且办理抵押登记涂销后十五日内将该房屋权属转移登记至原告朱耀南名下； 三、驳回原告朱耀南的其他诉讼请求。 案件受理费4750元，因适用简易程序，减半收取计2375元，由被告罗莹彦负担（朱耀南已预交，由罗莹彦在本判决生效后十五日内迳付朱耀南）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方拒绝履行的，权利人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  魏       欣 二〇二〇年七月十三日 法官助理  付佳浠书记员王彬冰