河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3827号 上诉人（原审原告）：解建，男，1963年3月27日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：王国维，男，1960年8月6日出生，汉族，住石家庄市裕华区，单位推荐。 委托诉讼代理人：高和平，北京盈科（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：解非，男，1986年10月20日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 被上诉人（原审被告）：葛行，男，1986年8月6出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：张川，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 上诉人解建因与被上诉人解非、葛行确认合同无效纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初8406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人解建及其委托诉讼代理人王国维、高和平，被上诉人解非、被上诉人葛行及其委托诉讼代理人张川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 解建上诉请求：1．撤销石家庄市桥西区人民法院作出的（2019）冀0104民初8406号民事判决。2．改判被上诉人解非、葛行2017年12月24日签署的《房屋转让协议》无效。3．判令被上诉人解非、葛行承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人葛行与解非恶意串通损害上诉人解建的合法利益，签订的《房屋转让协议》无效。经一审法院审理查明，“本院依照原告申请调取了2019年11月15日石家庄市对被告解非所作的询问笔录，该笔录显示被告解非认可涉案房屋的内部认购协议和收款收据是其2019年4、5月份自己做的”。结合一审法院审理查明的事实可知：2017年12月24日《房屋转让协议》签订时，被上诉人解非还未伪造涉案房屋的《内部认购协议》及收款收据。因此，在《房屋转让协议》签订前，被上诉人葛行没有看到任何涉案房屋的权利外观凭证，其没有任何理由认定涉案房屋属于被上诉人解非所有。按照社会常理分析，被上诉人葛行作为一个有购房需求的完全民事行为能力人，理应尽到合理审慎的义务，对涉案房屋的权属问题和被上诉人解非销售者身份进行细致的审查。但被上诉人葛行却在被上诉人解非没有提供购房凭证、房产证等任何涉案房屋的权利外观的情况下就购买了涉案房屋，足以说明被上诉人葛行具有明显的恶意。被上诉人葛行的恶意不但体现在其在明知涉案房屋不属于被上诉人解非所有仍然购买的行为，更体现在二被上诉人签订《房屋转让协议》意欲排除上诉人解建对涉案房屋所有权的目的。这点也与被上诉人解非庭审时陈述其为排除上诉人解建及其“债主”多次前往涉案房屋骚扰其居住而卖房的原因相互佐证。因此，被上诉人解非与被上诉人葛行恶意串通，损害上诉人解建合法权益的情形符合《合同法》第五十二条第二项之规定，二被上诉人签订的《房屋转让协议》应属无效。二、我国法律、法规明确涉案房屋现阶段不能上市交易，《房屋转让协议》违反了法律、法规的强制规定，应属无效。根据《经济适用房管理办法》第三十条之规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》第八条之规定，在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自主，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。根据石家庄市住建局、国土资源局《关于经济适用住房办理交易、登记的规定》第三条之规定，2007年5月1日后，开发企业取得《经济适用住房销（预）售许可证》的经济适用住房项目和单位自建经济适用住房集资建房项目取得经济适用住房建设计划批文的，不动产权属证书须在附记栏注明5年后上市转让。购房人在取得不动产权属证书满5年方可上市转让，并按政策规定缴纳相关费用。2007年5月1日前，开发企业取得《经济适用住房销（预）售许可证》的经济适用房项目和单位自建经济适用住房集资建房项目取得经济适用住房建设计划批文的，不动产权属证书须在附记栏注明：2年后上市转让。购房人在取得不动产权属证书满2年方可上市转让，并按政策规定缴纳相关费用。根据上述规定可知，在购房人取得经济适用房的不动产权属证书之日起五年内不得上市交易。上述规定属于《合同法》第五十二条第五项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”。由于涉案房屋为经济适用房，且涉案房屋尚不具备办理房产证的条件。因此涉案房屋应当按照上述规定不得上市交易，上市交易的因违反法规的强制性规定而归于无效。本案中，一审法院已经查明涉案房屋未取得不动产登记证书、本案房屋系“有限产权”并未完全取得产权，不符合取得产权满两年或者五年的上市条件，不能上市交易。综上所述，由于被上诉人解非与被上诉人葛行恶意串通签订《房屋转让协议》损害了上诉人解建的合法权益，涉案房屋按照相关法规之规定不得上市交易，签订《房屋转让协议》的行为违反了行政法规的强制性规定。因此，《房屋转让协议》应属无效，一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人解建为维护自身合法权益特向贵院提起上诉，请求贵院依法裁判。 解非答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。答辩人是维明南大街139号白金公寓2号楼3单元2603、2604号房屋的合法所有权人，与葛行签订房屋转让协议的行为，不属于恶意串通，没有损害被答辩人的合法权益。1、购买上述房产时答辩人大学毕业，已成年，有收入来源。答辩人的所有收入都交由母亲杜惠霞，答辩人的财产与母亲财产混同。上述房产本来就是答辩人母亲给答辩人购买作为结婚用房，因此后期付款答辩人岳父为答辩人支付10万元，装修也是岳父出资3万元进行的装修。被答辩人作为答辩人父亲，染有赌博恶习，其工资收入不足以维系其日常开销，其所有的生活费用都是由母亲支付，购买房产的首付款及其后期付款被答辩人没有用其收入支付过任何费用。2、维明南大街139号白金公寓2号楼3单元2603、2604号房屋原来是答辩人家庭共同财产，后作为答辩人结婚用房分给了答辩人，已实际交付给了答辩人居住使用，答辩人妈妈也可以证明此事，而且在答辩人父母离婚诉讼中，对此房产也没有要求作为共同财产予以分割，因此答辩人是上述房产的合法所有权人。3、答辩人在出售上述房产时被答辩人是知情的也是同意的，由于被答辩人经常往来港澳赌博，在其将位于南位的房产出售后也用于了赌博，并欠下了大量外债，每月还不断向答辩人索要巨额费用，因此答辩人母亲在极度失望的情况下，向法院提起离婚诉讼，被答辩人为恶意争夺离婚财产才提起了本案诉讼。在答辩人母亲与其在离婚诉讼开庭笔录中，被答辩人也亲口承认该房产是夫妻二人赠与答辩人的房产，不在离婚应分配财产范围内。4、葛行按照合同约定支付了全部房款，房屋也已实际交付了葛行，房屋买卖合同已经实际履行完毕。而且被答辩人非合同向对方，其无权提出确认答辩人与葛行之间房屋买卖合同无效。综上，答辩人有权处分案涉房产并且与葛行签订的房屋转让协议合法有效，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应维持原判。 葛行答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。1、我方与解非签订房屋转卖转让协议的行为不属于恶意串通，更没有损害被答辩人的合法权益。答辩人葛行买房时解非一直居住在此，而且一审庭审时解非的妈妈也证明所售的房子是解非所有，答辩人也是按照当时的市场价格购买并已经支付了全部房款，实际交付房屋后，答辩人也在此居住了两年之久，并且对房屋进行了装修，定制了厨房电器，购买了家电家具，子女也在就近入学。被答辩人与解非是父子关系，依据常理推断，在出售房子时被答辩人应该是知情的，现在又提起确认合同无效的诉讼，出尔反尔，违反了禁止反言原则、诚实信用原则，更不利于交易秩序，答辩人作为善意的购买方有理由相信，解非是该房屋的权利人有权处分涉诉房屋，因此不存在和解非恶意串通的行为。2、答辩人与解非签订的房屋转卖协议是双方真实的意思表示，内容公平合理未违反法律法规强制性规定，未损害社会和他人的利益，属于有效协议。本案房屋是单位集资建房，是否属于经济适用房尚不确定。内部认购协议中虽载明房屋性质为经济适用房，但公司并非行政管理机关，其无权认定房屋的性质，且内部协议第六条中也约定“本房屋为集资建房”，说明房屋性质其实并不明确，有待行政机关予以确定，如果涉案房屋系经济适用房，自2008年1月1日认购至2017年12月24日转让时已满五年，已经具备上市交易条件，双方签订的协议也都是有效的。综上，我方与解非签订的转让协议合法有效，被答辩人不是签订协议的当事人，其如果认为自己的合法权益受到了侵害，应当向解非主张权利或寻求其他法律救济途径，不应该以发生家庭内部纠纷起诉房屋转让协议无效，其存在恶意串通，恶意违约之嫌，故此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。 解建向一审法院起诉请求：1、确认被告解非将石家庄市桥西区维明南大街139号白金公寓2号楼3单元2603、2604号房屋出售给被告葛行的行为无效。2、判令被告解非、葛行承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：解建与杜惠霞于1985年12月28日登记结婚，婚后育有一子解非，杜惠霞曾系石家庄市东风塑料总厂的法定代表人、厂长。二被告系同学关系。涉案房产为石家庄市桥西区维明南大街139号白金公寓2号楼3单元2603、2604号房屋，均系经济适用房。 2008年8月1日，解建（乙方）与石家庄市东风塑料总厂（甲方）签订《内部认购协议》，约定：解建认购坐落于石家庄市经济适用房，房屋面积66.49ｍ2，地下室面积9.47ｍ2，本房屋为甲方集资建房，属有限产权，非甲方职工姓名不保证能办理房产证；可以退房，并退相应利息。同日，杜惠霞（乙方）与石家庄市东风塑料总厂（甲方）签订《内部认购协议》，约定：杜惠霞认购坐落于石家庄市经济适用房，房屋面积93.16ｍ2，地下室面积8.14ｍ2，其余内容同上述协议。后原告解建及杜惠霞将涉案房屋交付其子解非居住使用。 2017年12月24日，解非（甲方）与葛行（乙方）签订《房屋转让协议》，双方经友好协商，就坐落于石家庄市车位（以下简称标的房产）的房屋产权进行转让一事，达成如下协议：一、甲方确保标的房产产权清晰、明了，并保证拥有对标的房产产权的处置权；二、交易总价：购房款人民币贰佰万元整、车位款壹拾捌万元整；．．．．．．四、鉴于标的房产为石家庄，属经济适用房，目前尚未办理《不动产权证书》，乙方付清全部购房款后，甲方负责将《不动产权证书》办理至乙方名下。由于甲方原因无法为乙方办理《不动产权证书》，甲方应承担全部责任；五、甲方应保证标的房产产权清晰，无任何纠纷，由此产生的责任由甲方承担。后葛行的爱人靳洋洋于2017年12月25日、2018年3月17日、3月18日、3月19日、3月29日、4月4日、4月4日、4月5日、4月6日、6月9日、7月10日、8月3日向解非转账300000元、200000元、200000元、300000元、200000元、50000元、50000元、500000元、200000元、50000元、50000元、90000元，共计219元。2018年2月，被告解非向被告葛行交付涉案房屋。后，被告葛行进行装修并入住至今。 原告称，解建与案外人杜惠霞系夫妻关系，夫妻关系存续期间二人从石家庄市东风塑料总厂购买涉案经济适用房两套，后交付其子解非使用。后发现，被告解非未经原告同意，擅自将上述房屋出售给了被告葛行，葛行及其家人现在上述房屋居住。现原告以解非无权处分涉案房屋、涉案房屋的所有权人是解建和杜惠霞且葛行并不构成善意、涉案房屋属于经济适用房尚未取得登记也不能上市交易为由诉至本院，诉讼请求为：1、确认被告解非和葛行2017年11月24日签署房屋转让协议无效；2、判令被告解非、葛行承担本案全部诉讼费用。 被告解非辩称，一、我是维明南大街139号白金公寓2号楼三单元2603、2604号房屋的合法所有权人：1、购买上述房产时，我已大学毕业且常年有收入来源，所有收入交由母亲杜惠霞管理，上述房产本身就是我母亲杜惠霞与我方共同为我出资购买的结婚用房，后期付款的款项来源系岳父出资10万元，外祖父母出资10万元，原告作为我的父亲，有赌博恶习，其工资收入不足以维持其日常开销，所有的生活费用都是由我的母亲支付，购买房产的首期付款及所有后期付款，原告没有用其收入支付过任何费用；2、涉案房屋，原是我家庭共同财产，后作为我的结婚用房，而且早在2011年已经实际交付，并由我居住使用，因此我是上述房产的合法所有权人；3、原告作为我的父亲，其所有生活费用一直由我支付，我在出售上述房产时，原告也是知情的；二、原告没有直接证据证实其为涉案房屋合法所有权人，对上述房屋没有确定权利归属的情况下，原告不是本案直接利害关系人，不是本案适格原告，法院应依法驳回诉讼请求；三、2016年、2017年因经常有人到白金公寓骚扰，后我将涉案房屋出售给了葛行，葛行按照合同约定支付了全部房款，房屋也已实际交付给葛行居住，房屋买卖合同已实际履行完毕。原告对我出售房屋的情况也是知情和同意的。现原告非合同相对方，其无权提出确认我与葛行之间房屋买卖合同无效。综上所述，我作为家庭共同成员分得了上述房产，作为上述房屋的合法所有权人，有完全的处分权。在出售上述房产时，我的父母也是知情并同意的。葛行作为善意买受人，以市场价格购买并且已支付全部房款，房屋也已实际交付居住两年时间，因此我与葛行签订的房屋买卖协议合法有效。 被告葛行辩称，1、解非出售本案房屋属于有权处分，我与解非签订的房屋转让协议合法有效。我与解非签订房屋转让协议时，解非向我出示了其作为购买人的内部认购协议，该内部认购协议并未被任何机构认定为无效协议，因此解非出售该房屋属于有权处分。我与解非签订的房屋转让协议是双方真实意思表示，内容公平合理，未违反法律强制性规定，未损害社会或他人利益，依法有效；2、原告解建并非交易房屋所有权人，无权要求确认我与解非之间的协议无效。解建虽然主张标的房屋是其与杜惠霞夫妻共同购买，但根据解非出示的内部认购协议，该房屋购买人已经变更为解非，说明涉案房屋的所有权或房屋权益已经由杜惠霞变更为解非，目前原告并无其他证据证明其仍然对该房屋享有所有权、处分权。因此原告无权请求确认我与解非之间的买卖协议无效，应依法驳回起诉；3、原告认为其对本案标的房屋享有权益应当先通过法定程序，经有权部门予以确认。在未经有权部门确认之前，其对标的房屋不享有任何权益，无权提起诉讼；4、解建不是房屋转让协议的签约主体，不受房屋转让协议约束，与协议内容无利害关系，无权就协议效力提起本案诉讼；5、我属于善意相对人，即使解建与解非之间存在纠纷，解非在与我签订房屋转让协议时称上述房产是其作为家庭成员分得的房产，办理了更名手续，并向我出具了内部认购协议，且解非当时就在该房屋居住，我有足够的理由相信解非为涉案房屋的合法所有权人，同时我完全是按照市场价格购买该房产，并且依照房屋转让协议的约定支付了全部购房款。房屋交付后，我对房屋进行了装修，定制了厨房电器，购买了家具、家电，且已入住有两年时间，子女就近入学。以上事实充分说明我购买该房屋时属于善意相对人；6、原告提起诉讼存在恶意违约之嫌疑。原告与解非系父子关系，依据常理推断，在出售涉案房屋时解建应当是知情的。现原告以发生家庭内部纠纷为由起诉房屋转让协议无效，与解非存在恶意串通、恶意违约之嫌。综上请求人民法院依法驳回原告诉求。 另查，本案涉及两套内部认购协议，第一套两份协议分别载明认购者为原告与杜惠霞，协议落款时间为2008年8月1日，另一套两份协议均载明认购者为解非，协议落款时间均为2008年8月18日。庭审中，被告解非对两套协议的真实性均认可，称原协议作废，后协议是由其母亲办理更名所致。审理过程中，本院依照原告申请调取了2019年11月15日在石家庄市对被告解非所作的询问笔录，该笔录显示被告解非认可涉案房屋的内部认购协议和收款收据是其2019年4、5月份自己做的，是在其母亲杜惠霞的办公室自己做了两份内部认购协议，并加盖原“石家庄鑫东硕塑料有限公司”公章，再去找财务魏立平以收据丢失为由重新补具。 原告为了证实其主张，提交了解建与杜惠霞的结婚证、内部认购协议、刑事裁定书、电力公司证明、物业费发票、报警案件登记表、被告葛行手写材料、被告葛行给被告解非汇款的银行流水、石家庄市公安局桥西分局维明刑警队对解非和魏立平的询问笔录等证据；被告解非提交了证人杜某、王某、刘某的证言、证人崔某的证言及内部认购协议、杜惠霞的会见笔录、生活照片、保证书等证据；被告葛行提交了解非名下的内部认购协议、葛行与解非签订的房屋买卖合同、银行流水账单、购买家具的票据、物业交费单据、供热缴费单据、燃气费通知单、缴费票据等证据。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求，应当提供证据加以证明。本案，原告主张二被告于2017年12月24日所签《房屋转让协议》无效，其主要理由有三：一、被告解非出售涉案房屋系无权处分；二、被告葛行不构成善意取得；三、经济适用房尚未登记，不能进行上市交易。 关于第一点，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，能够看出，合同效力区别于物权效力。本案中《房屋转让协议》作为合同，系债权法律关系范畴，在该协议具备合同成立并生效的相关要件后，不必然会发生物权变动的后果。而处分权系物权法律关系范畴，其完备与否，与债权范畴内的负担行为即转让协议本身的效力问题并无必然的因果关系。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条亦规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故原告依据被告解非无权处分致使合同无效之主张，理据不足。 关于第二点，原告主张被告葛行不构成善意取得问题，善意取得系物权法律关系范畴，其本身的法律效果体现在所有权的取得方面。受让人对受让标的是否构成善意取得，系物权能否发生合法转移的判断标准，并不必然导致合同无效，原告以此为由主张转让协议无效，亦欠缺法律依据。 关于第三点，根据《经济适用房管理办法》第三十条“购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权”的规定，本案中的涉案房屋系经济适用房，自2008年1月1日认购至2017年12月24日转让时，已满5年，即已具备上市交易的条件，原告该主张，于法无据。 综上，原告主张二被告的《房屋转让协议》无效，但未能提交证据证实存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定”的法定无效事由，故原告诉求理据不足，本院不予支持。本案虽认定《房屋转让协议》有效，但该协议是否存在履行不能、房屋产权能否发生合法转移，与本案争议非同一法律关系，可另行通过合法途径予以解决。 综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，一审法院判决如下：驳回原告解建的诉讼请求。案件受理费80元，由原告解建负担。 本院二审期间，解非提交（2019）冀0104民初1421号解建与杜惠霞离婚纠纷庭审笔录一份，用以证明解建与杜惠霞离婚案件中双方主张分割的共同财产中没有提到该房产，上诉人提到了要求与解非做亲子鉴定、目的是想把赠与给解非的房产收回，证明解建是完全清楚这套房子已经赠与给了解非的。 解建质证称，1、真实性无异议，2019年1月立案，立案后就提到了白金公寓，涉及到葛行已经购买该房屋，法官要求我们另案处理。2、我要求亲子鉴定，如果是我的孩子我就赠与，就白金公寓里面还有财产，并没有说这个房子我赠送给他。 二审查明其他事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，2017年12月24日，被上诉人解非与葛行签订《房屋转让协议》，约定解非将石家庄市车位以218万元转让给葛行。白金公寓2栋3单元2603、2604房产为经济适用房，上诉人认为依据《经济适用房管理办法》第三十条之规定上述《房屋转让协议》违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需要经过一定审批手续，虽然政府通过《经济适用房管理办法》对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是《经济适用房管理办法》属于部门规章，对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，解建提出的《房屋转让协议》无效的主张，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。解非与葛行签订《房屋转让协议》后，葛行按照协议约定支付了全部购房款，解非向葛行交付涉案房屋，葛行对房屋进行了装修并入住至今。双方之间的《房屋转让协议》应当认定有效，原审判决并无不当。至于葛行能否通过审批以及是否能够办理产权登记手续，并不影响《房屋转让协议》本身的效力。 上诉人称葛行与解非恶意串通损害上诉人的合法权益。本案中，葛行购买涉案房屋时，解非一家在此居住，解非向葛行出示《内部认购协议》原件，葛行有理由相信解非对涉案房屋有处分权，葛行基于合理信赖按照协议约定支付全部购房款、解非按照协议约定将房屋交付葛行，双方履行了协议约定的义务，葛行构成善意第三人，上诉人称解非与葛行恶意串通损害其利益理据不足，本院不予采信。 上诉人解建称《内部认购协议》是解非伪造的，且涉案房屋系其与杜惠霞夫妻共同财产，解非无权出售。解非出示的两份《内部认购协议》均加盖有石家庄鑫东硕塑料有限公司的公章，应为有效协议。解非在2019年11月15日的询问笔录中承认其“在办公室自己做了两份内部认购协议”，故解非办理《内部认购协议》更名程序存在瑕疵，但该程序瑕疵不足以对抗善意第三人。对于涉案房屋是否为解建与杜惠霞的夫妻共同财产不属于本案的审理范围，属于其家庭内部纠纷，应另行解决。 综上所述，解建的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.0元，由上诉人解建负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 洁 审 判 员  陈爱民 审 判 员  宋广道 二〇二〇年七月一日 法官助理  王 琪 书 记 员  董 冉 ——