广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂04民终618号 上诉人（原审原告）：潘宇，男，1981年4月23日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：梁桂英，梧州市万秀区臻诚法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：骆勤，梧州市万秀区臻诚法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：高健，女，1963年5月7日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 被上诉人（原审被告）：梧州市京梧房地产开发总公司，住所广西梧州市新兴二路119-12号京梧东苑1号楼地层，统一社会信用代码：91450405199128430B。 法定代表人：陈朝新。 上诉人潘宇因与被上诉人高健、梧州市京梧房地产开发总公司（以下简称“京梧公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院作出的（2019）桂0405民初1314号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人潘宇的上诉请求：一、裁定撤销梧州市长洲区人民法院（2019)桂0405民初1314号民事判决；二、判令被上诉人给上诉人办理梧州市新兴二路119-12号京梧东苑7号楼架空层第37号架空生态绿化车库所有权转移登记手续；三、被上诉人承担本案一、二审诉讼费、公告费、代理费。事实和理由：一、原审判决驳回原告的诉讼请求，严重损害了上诉人的合法实体权益。上诉人与两被上诉人签订的《认购书》，《房地产（车库）买卖合同》合法有效，上诉人已依约付清购车库款，并合法占有使用车库长达5年多，上诉人对购买的车库具有合法所有权，上诉人有权要求被上诉人京梧公司履行办理车库产权转移登记手续，但京梧公司至今没有履行该义务，构成违约。被上诉人京梧公司以欺诈手段将上诉人所购涉案车库与苍梧县农村信用合作联社签订抵押合同并办理抵押权登记的行为，是无效的。原审判决适用《物权法》第191条第2款作出判决驳回上诉人的诉讼请求的实体处理，严重损害了上诉人的合法权益，将导致上诉人不能再次起诉丧失诉权，造成上诉人合法民事权益得不到司法救济和保护。二、上诉人在一审过程中得知被上诉人两次将涉案车库向苍梧县农村信用合作联社抵押的情况时，上诉人当庭向主审法官提出，认为该车库抵押给苍梧县农信社是侵犯上诉人的合法权益，但主审法院不予采纳，违反了《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第325条第（四）项规定，是严重违反法定程序的行为。综上，请二审法院在查明本案事实的基础上，依法裁定撤销原审判决，作出公正裁判，以保护上诉人的合法民事权益。 被上诉人高健、京梧公司未进行答辩。 潘宇向一审法院提出的诉讼请求：1.被告给原告办理座落于梧州市车库所有权转移登记、过户等相关手续；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实如下：2014年6月，被告京梧公司在京梧东苑小区发出“3＃－9＃楼车库出售”的广告宣传。2014年6月14日，原告潘宇（乙方）与被告京梧公司（甲方）签订一份《认购书》，双方约定：1.乙方认购甲方位于梧州市车库，面积为21.06平方米，总价款11万元；2.在甲、乙双方签订认购协议三天内，乙方应到甲方处签订正式《商品房买卖合同》，并在一个月内办妥所有交清款项手续。2014年6月13日，被告京梧公司出具一份承诺书，载明：梧州市新兴二路119－12号京梧东苑3＃至9＃楼所有车库转至我公司股东高健名下，现该股东高健名下车库使用权的出租（产权转让），所产生的经济纠纷由我公司承担。2014年6月24日，原告（乙方）与被告高健（甲方）签订一份《房地产（车库）买卖合同》，双方约定：1.甲方自愿将属其所有的座落于梧州市新兴二路119-12号京梧东苑第7幢架空生态绿化停车库第37号车库出售给乙方，乙方愿意在2014年6月15日前支付定金1万元给甲方；2.上述车库的成交价格为11万元，乙方应于2014年6月24日前付清给甲方；3.双方同意于2014年7月1日由甲方将上述车库移交给乙方；4.双方约定于2017年10月15日前办理房屋所有权转移登记，上述房地产办理过户手续所需要缴纳的税费由乙方承担。2014年6月14日、6月24日，原告分别通过银行向被告高健转账支付1万元、10万元，合计11万元。被告高健分别于2014年6月14日、6月24日向原告出具收据，确认收到上述款项。2014年7月1日，被告将涉案车库交付给原告使用。由于被告至今未为原告办理将涉案车库的所有权变更登记手续，为此原告诉至法院成讼。2019年10月23日，该院到梧州市不动产登记中心查询，不动产登记资料显示：梧州市新兴二路119-12号7号楼架空层37号架空生态绿化停车库（证书号：梧房权证长洲区字第××号），建筑面积21.06平方米，权利人：京梧公司，无查封，有抵押，抵押情况为：1.2015年5月20日向苍梧县农村信用合作联社抵押该房产；2.2018年12月17日向苍梧县农村信用合作联社抵押该房产。 一审法院审理认为，原告潘宇与被告高健签订《房地产（车库）买卖合同》，双方成立房屋买卖合同关系，该合同是双方的真实意思表示。虽然被告高健在签订合同时尚未取得涉案车库的所有权，但被告京梧公司作为涉案车库的所有权人，向原告出具承诺书，承诺对被告高健转让车库的纠纷承担责任。另外，依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，该合同是合法有效的。原告已向被告高健支付全部价款，依据合同约定，两被告有义务将涉案车库的所有权转移登记至原告名下，而原告有权要求两被告履行该义务。现两被告至今未履行该义务，并于2015年5月20日、2018年12月17日向苍梧县农村信用合作联社抵押该房产，构成违约。由于被告京梧公司在签订合同后将涉案车库抵押给苍梧县农村信用合作联社，并办理了抵押登记，该抵押权自登记时设立。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”依据该条法律规定，涉案车库被设立抵押权后，未经抵押权人苍梧县农村信用合作联社同意，不能转移涉案车库的所有权。现原告在涉案车库的抵押权未被撤销的情况下，要求被告协助办理涉案车库的所有权变更登记手续，属于法律上不能履行的情形。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，原告的诉讼请求，不符合法律规定，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决：驳回原告潘宇的诉讼请求。案件受理费2500元，公告费560元，合计3060元，由原告潘宇负担。 在二审诉讼中，上诉人提交了委托诉讼代理人费用2500元发票一份，拟证明上诉人依据合同请求被上诉人承担律师代理费的实际支出。鉴于被上诉人未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利，对上诉人提交的证据本院予以采信。由于上诉人对一审法院查明的事实无异议，故本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人高健于2014年6月24日签订的《房地产（车库）买卖合同》是双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，是合法有效的，双方应遵照执行。合同签订后，上诉人履行了合同约定的付款义务，被上诉人已将车库交付给上诉人使用，但未办理房屋所有权转移登记，上诉人有权依据生效合同要求被上诉人将涉案车库所有权转移登记至上诉人名下，但经一审法院到梧州市不动产登记中心查询的资料显示，被上诉人将涉案车库于2015年5月20日、2018年12月17日向苍梧县农村信用合作联社办理了抵押登记。在抵押登记未被撤销的情况下，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”规定，认定上诉人请求被上诉人办理房屋所有权转移登记属于法律上不能履行的情形，进而驳回上诉人的诉讼请求是正确的，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉理据不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费2500元，由上诉人潘宇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 超 审 判 员  林 远 审 判 员  刘创祥 二〇二〇年七月二十九日 法官助理  黄仕灵 书 记 员  苏 琳