重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初5220号原告：重庆西普物业管理有限公司，住所地重庆市江北区建新南路16号1-3号，统一社会信用代码91500105765931026P。法定代表人：胡蓉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：傅远林，重庆山都律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭浪，男，汉族，1968年10月29日出生，住重庆市江北区，该公司员工。被告：周惠，女，汉族，1968年11月6日出生，住重庆市南岸区。原告重庆西普物业管理有限公司（以下简称西普物业公司）与被告周惠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），由审判员周文秀独任审判，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告西普物业公司委托诉讼代理人傅远林、谭浪，被告周惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西普物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2012年11月至2017年2月期间的物业服务费2854.8元（收费标准54.9元/月）、公摊水电费156元（收费标准为3元/月）。2、被告向原告支付因逾期支付第1项费用产生的损失（每月物业服务费、公摊水电费从第二个月1日起算损失，2019年8月20日前按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.5倍计算，2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）。事实与理由：2013年10月前，被告所在的茶花小镇小区由重庆森荣物业管理有限公司（以下简称森荣物业公司）提供物业服务。2013年10月20日，森荣物业公司终止该小区物业服务。因该小区未成立业主委员会，茶花社区居委会经向南岸区房管局物管科及长生桥镇人民政府请示，并征得小区过半数业主同意，决定从2013年10月21日开始，由原告接管小区物业，提供物业服务。因茶花小镇小区未成立业主委员会，物业服务没有书面合同，原告一直参照茶花小镇小区与森荣物业公司之间的前期物业合同提供物业服务。被告周惠位于南岸区的房屋，建筑面积122.1㎡，物业管理费收取标准为每月每平方米0.45元，其每月物业管理费计54.9元，公摊水电费为每月每户3元。2012年11月至2017年2月期间，被告欠费52个月。原告催收欠款未果，故诉至法院，提出前述诉讼请求。被告周惠辩称：原告诉称的欠缴物管费的时间不准确。2015年4月至2017年2月期间的物业费及其他相关费用，被告未缴纳。被告房屋屋顶外墙漏水，物业不协助处理；被告自行搭建钢棚防止外墙漏水并进行了二次装修。若原告解决上述问题，被告愿意补交物管费，但不同意承担逾期损失。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，森荣物业公司原系位于南岸区茶花小镇小区前期物业服务企业。2013年9月4日，森荣物业公司向重庆市南岸区长生桥镇茶花社区居民委员会报告，决定于2013年10月20日前退出茶花小镇小区，终止提供该小区物业服务。茶花社区居委会接到森荣物业公司上述报告后，经向南岸区房管局物管科及长生桥镇人民政府请示，并征得小区部分业主意见后，先期与原告达成接管意向，并于2013年10月8日起组织人员征求小区业主意见，因同意原告作为物业企业入场户数超过半数，茶花社区居委会即组织原告进驻茶花小镇小区。2013年10月21日，原告按茶花社区居委会安排，进入茶花小镇小区提供物业服务。期间未与茶花社区居委会签订书面物业服务合同。原告参照先前森荣物业公司签订的《前期物业服务合同》的内容履行相关物业服务义务，并按房屋建筑面积每月每平方米0.45元向业主计收物业服务费。上述《前期物业服务合同》约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。被告周惠系位于重庆市南岸区××号房屋业主，其房屋建筑面积为122.10平方米，按每月每平方米0.45元的标准，其每月应缴纳的物业服务费为54.9元。2017年2月底，原告终止其茶花小镇小区物业管理服务并离场。原告提供物业服务期间，该小区未选举成立业主委员会。上述事实，有原告举示的房屋登记查询证明、长生桥镇茶花社区居民委员会公示、财务凭证、民事判决书、前期物业服务合同、EMS邮寄凭单、查询单、催费通知、律师函及当事人庭审陈述为证，并经当庭质证，足以认定。庭审中，原告举示一份其与森荣物业公司签订的《关于收取欠费的协议》，载明双方就森荣物业公司委托原告收取“茶花小镇”小区业主欠费一事达成协议。本院认为，《重庆市物业管理条例》第十二条规定，未依法成立业主大会和选举业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅业主意见并取得过半业主书面同意后，指定物业所在地社区居民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。小区业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，物业服务企业所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务存在一定瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费的做法也使其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。本案中，茶花小镇小区所在的茶花社区居民委员会在该小区未选举成立业主委员会，且无前期物业企业提供物业服务的情况下，经向南岸区长生桥镇人民政府及区房管局物管科请示后，依法经征询小区业主意见并经该小区过半业主同意，代行小区业主委员会职责，选聘原告对该小区实施物业管理服务。原告接受茶花社区居委会的选聘，参照该小区先前的物业企业森荣物业公司与小区建设单位签订的《前期物业服务合同》的约定，对小区提供物业管理服务，并按照建筑面积每月每平米0.45元向业主收取物业服务费，结合本案客观实际，该收费标准对包括被告周惠在内的所有茶花小镇小区业主具有约束力。原告2013年10月21日进场，10月份提供物业服务的时间为11天，该期间的物业服务费本院酌定为20.15元（0.45元/㎡/月×122.10㎡÷30天×11天）；2013年11月至2017年2月期间（共计40个月）的物业费共计2196元（54.9元/月×40个月）。关于公摊水电费。鉴于原告提供物业服务，必然涉及专项设备运行的能源（水电）的消耗，其按3元/月的标准向业主分摊计收，较为合理，本院对该标准予以支持。2013年10月21日原告入场提供物业服务至2017年2月，被告应承担的该部分费用共计121.1元（3元/月÷30天×11天＋3元/月×40个月）。虽被告辩称其欠交物业费及其他相关费用的期间为2015年4月至2017年2月，但未举证证明其缴纳了2013年10月21日至2015年3月期间的费用，故本院认定被告欠缴物业费的金额为前述本院核算的2013年10月21日至10月31日及2013年11月至2017年2月期间的物业服务费之和2216.15元（20.15元＋2196元），被告欠缴公摊水电费的金额为121.1元。被告欠缴物业服务费及公摊水电费，应承担违约责任。本院支持被告向原告支付拖欠的物业费2216.15元、公摊水电费121.1元。原告请求按相关标准的1.5倍给付逾期付款损失，无约定依据，本院酌情支持被告以当月欠费金额为基数，自次月1日起，按原告主张的利率标准的1倍支付逾期付款损失。被告关于其房屋漏水，原告不予协助处理导致其自行安装钢棚进行二次装修，故被告在原告解决房屋漏水问题的基础上才同意给付物业费的抗辩，于法无据，本院不予采纳。本院认为，物业服务企业在提供物业服务过程中即使存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应本案中以拒绝交纳物业费这种方式予以对抗。关于2012年11月至2013年10月20日期间的物业费、公摊水电费。因原告未提供该期间的物业服务，在该期间未与被告形成物业服务法律关系，即使其举示的《关于收取欠费的协议》属实，也系原告接受森荣物业公司委托代为收取小区业主欠付的各项费用，与本案不属于同一法律关系。故本院对原告请求的2012年11月至2013年10月20日期间的物业费、公摊水电费不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告周惠于本判决生效之日起10日内向原告重庆西普物业管理有限公司支付2013年10月21日至2017年2月期间的物业服务费2216.15元、公摊水电费121.1元，并支付逾期付款损失（以当月欠付物业费及公摊水电费的金额为基数，自次月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计付，自2019年8月20日起至付清时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告重庆西普物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告周惠负担（此款已由原告重庆西普物业管理有限公司垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告，本院预收的受理费不作清退）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  周文秀二〇二〇年七月十四日书记员  何 欣