四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0121民初2625号 原告：四川泰康房地产开发有限公司，住所地四川省金堂县三中园区滨江路体育中心综合楼。 法定代表人：陈亮宇，总经理。 委托诉讼代理人：牟志未，四川诚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋风云，四川诚峰律师事务所律师。 被告：新医康贸易（成都）有限公司，住所地四川省金堂县赵镇朝阳街X号X栋X楼X附X号。 法定代表人：李荣堃，董事长。 委托诉讼代理人：陈开彬，男，该公司工作人员。 原告四川泰康房地产开发有限公司（以下简称：泰康公司）诉被告新医康贸易（成都）有限公司（以下简称：新医公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰康公司的特别授权委托诉讼代理人牟志未，被告新医公司的委托诉讼代理人陈开彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认与被告签订的《商铺租赁合同》于2020年5月16日解除；2.判令被告支付拖欠租金17977.50元、违约金7504.40元；3.判令被告立即腾退、搬离租赁商铺，将商铺返还给原告；4.判令被告支付自2020年5月17日起至实际搬离之日止的商铺占用费；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月26日，被告与原告签订《商铺租赁合同》，租赁原告开发的位于金堂县平方米）。合同签订后，原告按约定将商铺交付给被告使用。自2019年11月起，被告开始拖欠商铺租金。2020年5月15日，原告委托四川诚峰律师事务所向被告发送律师函，要求解除合同并支付拖欠租金及违约金，被告于2020年5月16日签收该函，但未按照函告内容支付，也未搬离商铺，其行为侵害了原告的合法权益。 被告辩称，对解除合同无异议，解除时间以书面解除函的时间为准。如严格按照合同，被告对原告所诉欠付租金及违约金不持异议，但希望对方考虑疫情原因无法经营的事实减免2020年2月的租金，并请求用交纳的保证金冲抵。由于被告经营困难，租金在与原告协商后基本上为按月交纳。被告已于5月8日搬离大部份物品，剩余部份将尽快处理。 本院经审理认定事实如下：2018年4月26日，新医公司（乙方）与泰康公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，租赁甲方位于金堂县赵镇朝阳街555号10栋1楼319#321#325#号商铺。该合同第一条定义：“履约保证金”指乙方依据本合同向甲方交付的保证金，不作为预付租金、水电费或商业综合管理费或商业策划推广服务费等其他费用，仅作为乙方履行本合同义务的保证；第二条第二款约定：租赁期限从2018年4月26日至2021年5月25日，计租金日为2018年5月26日至2021年5月25日；第三款约定：第一年租金27540元，第二年租金45900元，第三年租金48195元，乙方提前20日向甲方按季度预付；若乙方逾期支付租金，甲方有权每日按逾期未付租金的3‰向乙方收取逾期付款违约金，逾期超过15日，甲方有权单方解除合同并扣减乙方所交履约保证金；如乙方发生上述违约行为，合同自甲方向乙方发出解除通知之日起解除，乙方须收到通知之日起15日内无条件自行拆迁、搬离乙方所有物品，逾期则视为放弃；第三条约定：履约保证金11475元，以该保证金保证乙方履行本合同项下的义务；因甲方依据本合同约定扣划乙方履约保证金后，乙方应在15日补足；逾期不补足，甲方有权要求乙方按所承租物业年租金的20%承担违约金，视乙方为根本性违约，甲方有权单方解除合同，并不退还剩余部分履约保证金；第五条约定：租赁期限届满或合同解除（或终止）时，乙方应无条件将租赁商铺返还给甲方，否则每逾期一日，乙方须每天按年租金3‰向甲方交纳违约金。 被告在履行合同的过程中，存在未按季预付租金的情形，原告实际受领并出具相应月份的票据。2019年11月6日，被告交纳2019年11月26日至2019年12月25日期间的租金3825元。2020年5月15日，原告委托四川诚峰律师事务所向被告发出有关解除合同的律师函，通知解除双方签订的《商铺租赁合同》，要求新医公司于收到该函之日起3日内向泰康公司支付拖欠的租金17722.50元、违约金7172.12元，并立即腾退所租赁商铺。2020年5月19日，被告向原告回函，同意解除合同，申请免去2020年2月的租金，承诺于2020年5月25日前搬离商铺，超期则视为放弃相关物品。 上述事实，有商铺租赁合同、律师函、回函、当事人的一致陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，被告未按约定支付租金构成违约，双方均同意解除案涉租赁合同，本院予以确认，以被告收到原告发出的合同解除函的时间2020年5月16日为合同解除的时间。根据查明的事实，被告目前尚有部分物品未搬离承租商铺，亦未将该商铺交还被告，故被告主张原告腾退、搬离该商铺并予以返还，本院予以支持。并由此，原告主张被告支付从解除合同的次日（即2020年5月17日）起计算的占用商铺的费用，有事实依据，本院予以支持，计算方式参照约定的第二年年租金45900元标准计算。根据双方的诉辩意见，本案争议的焦点在于：一、租金支付方式是否在履行过程中发生改变；二、租金是否可以减免；三、履约保证金应否抵扣下欠租金。对此，本院评析如下： 一、租金支付方式是否在履行过程中发生改变的问题。被告认为在实际履行过程中双方达成了按月预付租金的合意，而原告表示被告交多少个月的租金，原告便出具多少个月的票据，但其并未认可改变了租金按季预付的方式。租金给付条款是租赁合同的重要内容之一，若要在履行过程中变更，为保持合同的稳定性和严格性，原则上应当签订补充协议予以确认。本案中，被告未举示证据予以印证该合同内容 的变更，仅仅以原告实际受领相应租金的客观行为并不能推定双方达成了所谓改变支付方式的合意。故根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，本案租金的支付方式应当依据案涉合同的约定处理。 二、本案租金是否应当减免的问题。根据案涉合同约定，被告在2019年11月6即应当支付2019年11月26日至2020年2月25日的租金，但其仅支付了1个月的租金3825元，故原告认为被告不具备因疫情而减免租金的条件，不同意减免其2020年2月租金。本院认为，新冠肺炎疫情在其爆发期间严重影响了人们正常的生活、生产等活动，承租人提出减免此期间的相应租金，符合法律规定，可根据实际情况予以权衡。具体到本案，被告所从事的经营活动毫无疑问地受到了疫情的影响，但其主张减免的租金并非当期应交，而系其迟延履行部分。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，本案租金不存在应当减免的情况。 三、履约保证金应否抵扣下欠租金的问题。本院认为，合同当事人设立履约保证金，其目的是债务人向债权人提供的一定数额的金钱担保，在债务人不履行义务时，由债权人从中抵扣以实现其债权利益。故债务人主张以履约保证金抵扣到期债务亦是应有之义。根据案涉合同相关条款约定，原告仅在被告逾期未补足履约保证金，并以此单方解除合同时，方不予退还履约保证金的余额部分。此外，原告并无任何依据扣留被告所交纳的履约保证金。故被告请求用交付的履约保证金抵扣下欠的租金及违约金，应当予以支持。被告对原告提出的租金金额17977.50元、违约金金额7504.40元无异议，本院予以照准。据此，经与履约保证金11475元冲抵，被告应向原告支付的租金及违约金应为14006.90元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十八条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条，第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、确认原告四川泰康房地产开发有限公司与被告新医康贸易（成都）有限公司于2018年4月26日签订的《商铺租赁合同》于2020年5月16日解除； 二、被告新医康贸易（成都）有限公司于本判决生效之日起7日内腾退、搬离金堂县赵镇朝阳街X号X栋X楼319#321#325#号商铺,并交还原告四川泰康房地产开发有限公司； 三、被告新医康贸易（成都）有限公司于本判决生效之日起7日向原告四川泰康房地产开发有限公司支付租金及违约金合计14006.90元； 四、被告新医康贸易（成都）有限公司于本判决生效之日起7日向原告四川泰康房地产开发有限公司支付占用商铺的费用（计算方式：以年租金45900为标准，从2020年5月17日起计算至实际交还商铺之日止）； 五、驳回原告四川泰康房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者迟延履行金。 案件受理费219元，由被告新医康贸易（成都）有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王泽波 二〇二〇年七月一日 书记员  庄 丽