广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初1961号 原告：钟志强，男，1975年11月26日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：吴恩，广西锐嘉弘律师事务所律师。 被告：广西力步贸易有限公司，住所地广西南宁市高新区滨河路5号中盟科技园4号楼十四楼东1401室。统一社会信用代码：91450100MA5KB2YU18。 法定代表人：陈美蓉，公司执行董事。 委托诉讼代理人：覃朗，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈雅婷，北京大成（南宁）律师事务所实习律师。 第三人：玉林市日用杂品公司，住所地广西玉林市公园路85号。统一社会信用代码：914509002004240517。 法定代表人：冯天成，经理。 委托诉讼代理人：刘恩明，广西三益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李彦博，广西三益律师事务所实习律师。 原告钟志强与被告广西力步贸易有限公司、第三人玉林市日用杂品公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟志强的委托诉讼代理人吴恩，被告广西力步贸易有限公司的委托诉讼代理人覃朗、陈雅婷，第三人玉林市日用杂品公司法定代表人冯天成、委托诉讼代理人刘恩明、李彦博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告钟志强向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告钟志强与被告广西力步贸易有限公司于2018年11月18日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告广西力步贸易有限公司支付租金100000元给原告钟志强；3、判决被告广西力步贸易有限公司支付电费731.41元给原告钟志强；4、判决被告广西力步贸易有限公司支付违约金100000元给原告钟志强。事实与理由：2018年11月18日原告与被告签订了《房屋租赁合同》，由被告承租位于玉林市玉州区：一二层建筑面积共490平方米）。租赁期限为三年，自2018年12月1日至2021年11月30日止。每月的租金为50000元，三年租金为180万元。在双方签订合同后，原告钟志强按约定将房屋交付给被告用于经营业务。自2020年2月起至2020年3月，被告己拖欠原告的房屋租金10万元、电费731.41元。原告钟志强已多次电话或微信通知被告支付清拖欠的租金及其他费用，但被告拒不理会原告的请求。鉴于被告拒绝支付租金及相关费用的事实，2020年3月17日，原告通过书面方式邮寄了《复函》给被告，以书面方式告知原告自2020年3月20日起解除原、被告双方2018年11月8日签订的房屋租赁合同。原告认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，原告己按合同约定将房屋交付被告经营，被告亦使用了原告的房屋从事经营活动，被告应依约定支付租金及相关费用给原告，但被告没有履行支付义务，被告的行为己构成违约，依法应承担违约责任，依据《房屋租赁合同》第十条10.3的约定以及《合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零八条的规定，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请依法判决支持原告的诉讼请求。 被告广西力步贸易有限公司辩称，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，理由如下：一、案涉《房屋租赁合同》已于2020年3月31日协议解除。2020年3月3日，被告向原告发函，提出3月31日撤店，不再履行合同。原告于2020年3月6日回函表示同意解除《房屋租赁合同》，因此，应视为双方对合解除事宜达成合意，《房屋租赁合同》于2020年3月31日已解除。二、受新冠××疫情影响及原告的原因，被告无法使用铺面，被告不需要缴纳2020年1月25日至2020年3月31日的租金。1.根据最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的规定，疫情或疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或全部免除责任。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。2.《房屋租赁合同》第4.2条约定：“后续租金按月支付，乙方应在每月25号前支付下一期的租金”，即申请人应在2020年1月25日支付2020年2月1日至2020年2月28日的租金。但自治区新型冠状病毒感染的××疫情联防联控工作领导小组于2020年1月24日发布《关于加强新型冠状病毒感染的××防控工作的通告》，决定于2020年1月24日23时起启动重大突发公共卫生事件1级响应，联防联控，加强社会面管理减少公众聚集活动。为配合前述通告，被告于2020年1月25日全面停工，从而导致无法向原告按期支付租金。3.玉林市玉州区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组指挥部令（第2号)明确规定，玉州区内所有企业、工地按规定不早于2月9日24:00前复工。《广西壮族自治区关于调整新冠××疫情防控应急响应级别的公告》规定，2月24日20时起，广西新冠××疫情防控应急响应级别由自治区重大突发公共卫生事件一级响应调整为三级响应。而被告直至2020年3月2日才断断续续的开始复工，复工当日，便向原告发出协商解除合同的函，从而无法向原告支付2020年3月1日至3月13日的租金。4.2020年3月13日，原告将被告承租的铺面上锁，导致被告无法使用铺面，因此，从2020年3月13日起，被告不需要向原告支付铺面租金。综上，新冠××疫情及政府部门采取的防控措施，是被告未按期支付租金的主要原因，根据不可抗力的规则，被告可免除全部违约责任，且由于被告未能使用铺面，在2020年3月13日前，被告不需要缴纳房屋租金。而在2020年3月13日之后，由于被告封锁铺面，被告没有使用该房屋，也不需要缴纳租金。三、现《房屋租赁合同》已解除，而被告又没有违约情形，被告无需缴纳违约金100000元，且原告还应退还被告缴纳的租赁保证金90000元。四、原告将铺面上锁，导致被告价值40余万元的货物被封在铺面中，原告无权占有被告的货物，应将该货物退还给被告。综上所述，受新冠××疫情及政府部门采取的防控措施影响，以及原告的封锁铺面的影响，被告可申请免除铺面租金且不需要承担违约责任。即本案中，被告无需向原告支付2020年1月25日至2020年3月13日的租金，被告履行《房屋租赁合同》的期间，不存在任何违约行为，也不需要向原告支付违约金。 第三人玉林市日用杂品公司述称：一、对本案中原告将承租第三人的房屋转租给被告的行为，第三人没有异议，因原告承租给被告产生的纠纷与第三人无关；二、第三人的土地性质为集体财产，不是国有财产，不能适用国有财产的政策，第三人的上级部门已发文通知集体财产可以减免2月份的租金，但以后的租金原告应照常交给第三人；三、该出租的房屋原告从2月起都没有缴纳租金，减去2月免交的租金，原告也还尚欠第三人4个月的租金，原告应尽快将尚欠的租金缴纳给第三人。 本院经审理认定事实如下：2018年11月18日，原告钟志强与被告广西力步贸易有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：由甲方（原告）将玉林市玉州区内环西路××号一层及二层房屋租给乙方（被告），租任期自2018年12月1日至2021年11月30日止，房屋租金总额1800000元人民币，租金按月支付（每月50000元），在每月25号前支付下一期租金；合同生效后五个工作日内，甲方向乙方支付人民币90000元作为租赁保证金，合同终止5日内，甲方如数将保证金返还给乙方。合同中还约定了甲乙双方的权利义务、合同解除条件及违约责任。其中10.5约定：经甲乙双方协商一致，可以提前解除本合同。甲方应在合同终止后当日将剩余租金及租赁保证金退还给乙方。11.3约定：如乙方逾期付款，经甲方书面通知后仍未付款的，每逾期一日，乙方应按月租金的5%支付违约金。逾期超过15日的，甲方有权按本合同10.3（甲方有权解除本合同，并要求乙方按当年月租金的二倍支付违约金）约定追究乙方违约责任；11.4约定：甲乙双方均不可未经对方同意擅自提前终止本合同。如乙方违反本条约定，甲方有权解除本合同，并有权收取当年月租金的二倍作为违约金。如甲方违反本条约定，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方按照当年月租金的二倍支付违约金，同时甲方应在合同终止当日将剩余租金及租赁保证金退还给乙方。双方签订合同后，原告按约将房屋交付给被告用于经营业务，原由黄建敏代付的押金90000元转为被告的租赁保证金。2020年新冠××疫情发生后，广西壮族自治区新型冠状病毒感染的××疫情联防联控工作领导小组于2020年1月24日发布《关于加强新型冠状病毒感染的××防控工作的通告》，决定于2020年1月24日23时起启动重大突发公共卫生事件1级响应；玉林市玉州区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组指挥部令（第2号)明确规定，玉州区内所有企业、工地按规定不早于2月9日24:00前复工；《广西壮族自治区关于调整新冠××疫情防控应急响应级别的公告》规定，2月24日20时起，广西新冠××疫情防控应急响应级别由自治区重大突发公共卫生事件一级响应调整为三级响应。由于受新冠××疫情以及各级政府疫情防控的需要而要求店铺暂停营业影响，导致被告经营的案涉店铺无法正常经营。2020年3月3日，被告向原告发函，提出于2020年3月31日撤店。2020年3月6日，原告向被告复函，表示：同意解除2018年11月18日双方签订的《房屋租赁合同》，双方的合同关系自2020年3月31日终止。2020年3月12日，被告向原告提交《申请书》，要求原告减免被告租赁原告玉州区内环西路××号门面2个月的租金。3月17日，原告向被告复函，表示不同意被告提出的减免2个月租金的申请，并要求被告于2020年3月20日前支付清所欠的2020年2月份、3月份租金10万元及水电费，同时表示将于2020年3月20日对被告承租的玉州区内环西路××号商铺进行清场。2020年3月14日，被告发现所租赁的铺面卷闸门被上锁焊死了。原告表示，具体上锁时间不太清楚，是因双方在没有协商一致的情况下被告想要将货物搬走，因此才上锁。被告至今没能将房屋里的物品搬走。2020年3月1日至2020年3月31日，涉案铺面使用电费为731.41元。2020年4月8日，原告以被告未支付租金、违约金及电费为由将被告诉至法院。在诉讼过程中，被告申请追加玉林市日用杂品公司为第三人，其申请符合相关法律规定，本院予以准许。 另查明，案涉的玉林市玉州区内环西路××号房屋为第三人玉林市日用杂品公司所有，由第三人承包给原告经营，承包期限从2016年7月1日起至2021年6月30日止，目前承包管理费为每月26000元。原告租赁该房屋给被告属于转租，第三人对原告的转租行为没有异议。第三人根据其上级部门的文件要求，已减免了原告2020年2月份承包租金26000元。 本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上达成的，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，依法应受法律保护，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，否则，即构成违约，并应承担相应的法律责任。 1、关于合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，虽然双方约定租任期限至2021年11月30日止，但在租赁期限内，被告向原告发函提出于2020年3月31日撤店，原告复函表示同意解除2018年11月18日双方签订的《房屋租赁合同》，双方的合同关系自2020年3月31日终止。故本院认为，双方通过函件进行协商，一致同意提前解除合同，属于当事人协商一致解除合同的情形。本院确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除，被告应于2020年3月31日之前腾空房屋并支付所欠租金和费用；原告则应在被告交还房屋后，将租房押金退还给被告。 2、关于违约责任问题。本案属于双方协商一致同意解除合同，故对原告诉称被告单方终止合同构成违约的主张，本院不予采信；被告在新冠××疫情发生后，未按期支付2020年2月和3月份的租金给原告，并以新冠××疫情构成不可抗力为由提出抗辩。本院认为，2020年1月以来发生新冠疫情是众所周知的事实。新冠疫情的发生，政府及有关部门采取的防控措施，导致了被告的店铺停工，无法正常经营，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，故对被告的抗辩理由，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。故本院确定，对被告在新冠××疫情发生后不能按期支付租金的违约责任予以免除。 3、关于租金的问题。本院认为，新冠××疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。受新冠××疫情这一不可抗力的影响，被告的店铺停工，无法正常经营，继续履行原租赁合同的租金条款明显对承租人不公平。而且本案第三人按照其上级部门的通知，减免了原告租赁涉案房屋的2月份租金26000元，原告以每月50000元转租该房屋给被告，如果不予减免被告2月份的租金，则会造成了原告反而因疫情而获取不当利益，更是显失公平。但如果全部免除租金，则是让出原告承担疫情带来的全部风险，也是不公平。因此，根据公平原则，应当在原告与被告之间合理分配疫情带来的风险。结合第三人已免除原告2月份26000元租金的情况，本院酌定，依法免除被告2020年2月份租金33000元，即被告需支付2020年2月份租金17000元给原告。关于2020年3月份的租金，双方约定于2020年3月31日解除合同，由于被告于2020年3月14日封锁了铺面，违反约定，导致了被告2020年3月14日至3月31日无法使用房屋的后果，原告应当承担责任；由于原告采取封锁铺面的措施而造成损失扩大的后果，亦应由原告承担。因此3月份的租金，被告应按使用天数计算，即支付3月1日至13日共13天的租金20967.74元（50000÷31×13＝20967.74）给原告。综上，被告共需要支付2020年2月、3月租金共37967.74元给原告，由于原告收取有被告租赁保证金90000元，故上述租金应从租赁保证金中抵扣。 4、关于电费问题。涉案房屋2020年3月1日至2020年3月31日使用电费为731.41元。涉案房屋在2020年3月1日至2020年3月13日期间由被告使用，2020年3月14日后由于原告封锁，被告无法使用。而房屋封锁后无人进入使用，没有特殊情况是不会产生电费的，也没有证据证明在房屋被封锁后产生了电费，故本院认定，涉案房屋2020年3月1日至2020年3月31日使用的电费731.41元，应由被告承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第一百一十七条的规定，判决如下： 一、原告钟志强与被告广西力步贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除； 二、被告广西力步贸易有限公司支付2020年2月份和3月的租金共计37967.74元给原告钟志强； 三、被告广西力步贸易有限公司支付2020年3月份电费731.41元给原告钟志强； 四、驳回原告钟志强的其他诉讼请求。 上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费4310元，减半收取计2155元，财产保全费1520元，共计3675元，由原告钟志强负担2966元，由被告广西力步贸易有限公司负担709元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审 判 员  唐 俭 二〇二〇年七月六日 法官助理  吴春艳 书 记 员  刘小凡