湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0117民初4327号原告：武汉三庆凯文实业发展有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻街花园村五组，统一社会信用代码：91420117581834811A。法定代表人：殷俊岩，公司总经理。委托诉讼代理人：程琦，湖北浩泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：张党，湖北浩泽律师事务所律师。被告：刘银，男，1991年8月30日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住湖北省仙桃市，被告：刘玲，女，1995年6月16日出生，汉族，四川省南部县人，住四川省南部县，第三人：中国银行股份有限公司武汉花桥支行，住所地武汉市江岸区解放大道1320号（解放公园小区），统一社会信用代码：914201008777154671。负责人：杨永兵，行长。委托诉讼代理人：万思思，支行员工。原告武汉三庆凯文实业发展有限公司（以下简称“三庆公司”）与被告刘银、刘玲、第三人中国银行股份有限公司武汉花桥支行（以下简称“中行花桥支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院2019年10月21日立案受理后，依法适用普通程序独任审判，于2019年11月11日、2020年7月6日两次公开开庭进行了审理。原告三庆公司的委托诉讼代理人程琦、被告刘银、第三人中行花桥支行的委托诉讼代理人万思思到庭参加了诉讼，被告刘玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告三庆公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告刘银、刘玲于2018年11月3日签订的《武汉市商品房买卖合同》（编号新180299089）；2.判令被告刘银、刘玲将坐落于武汉市新洲区阳光大道环湖路当代满庭春MOMA第13幢2单元2层1号房屋腾空返还给原告；3.判令被告刘银、刘玲协助原告办理《武汉市商品房买卖合同》解除备案等相关手续；4.判令被告刘银、刘玲协助原告办理预购商品房预告登记的注销等相关手续；5.判令被告刘银、刘玲向原告支付解除《武汉市商品房买卖合同》的违约金138,367.40元；6.判令解除原告与被告刘银、刘玲签订的《商品房委托装修合同》；7.判令被告刘银、刘玲向原告支付解除《商品房委托装修合同》的违约金228,480元；8.诉讼费由被告刘银、刘玲承担。事实和理由：原告与被告刘银、刘玲于2018年11月3日签订《武汉市商品房买卖合同》，两被告购买原告坐落于武汉市新洲区阳光大道环湖路当代满庭春MOMA第13幢2单元2层1号的房屋。两被告向原告一次性支付211,837元购房款，剩余480,000元购房款在两被告向第三人办理按揭贷款后，由第三人于2018年11月22日支付给原告。原告与两被告于2018年11月3日签订《商品房委托装修合同》，两被告委托原告装修坐落于武汉市新洲区阳光大道环湖路当代满庭春MOMA第13幢2单元2层1号的房屋。装修款228,480元在被告刘银向第三人办理信用卡专向分期付款后，由第三人于2019年1月4日支付给原告。2019年8月1日，第三人向原告发函，两被告于2019年5月23日开始停止偿还房屋按揭贷款本金及利息，第三人要求原告履行保证责任。原告认为，被告停止向第三人偿还房屋贷款的行为严重违约，根据合同约定和相关法律规定，原告要求解除与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》、《商品房委托装修合同》，两被告向原告支付违约金，并协助原告办理解除购房合同备案等相关手续。为此，原告诉至本院。被告刘银辩称，我同意解除合同，解除商品房买卖合同的违约金我接受，但装修合同的违约金我不接受。另外我还了几个月的贷款应该退还给我。被告刘玲未到庭答辩。第三人中行花桥支行述称，被告支付解除贷款合同欠付的贷款本金471,919.21元及利息15,534.48元，被告向我行办理了贷款，贷款金额以前台计算的贷款本息金额为准。我行要求在解除购房合同时一并解除贷款合同。在解除与两被告签订的《个人一手住房贷款合同》、《中国银行股份有限公司信用卡专向分期付款合同（信用类）》后，由原告将被告支付的购房款直接返还给第三人，用于偿付贷款本息。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告刘银以及第三人中行花桥支行对原告三庆公司提交的证据均无异议。原告三庆公司对第三人提交的证据均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原告（出卖人）与被告刘银、刘玲（买受人）于2018年11月3日签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：新180299089），合同约定：被告刘银、刘玲购买原告坐落于武汉市新洲区阳光大道环湖路当代满庭春MOMA第13幢2单元2层1号的房屋，建筑面积114.24平方米，每平方米6,056元，总金额691,837元。双方约定，买受人应在2018年12月3日前，一次性存入商品房首付款211,837元，其余价款办理贷款。出卖人应当在2021年3月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。在买受人办理完毕贷款其出卖人为买受人提供保证担保责任期间，双方同意遵守以下约定：若买受人逾期归还贷款的，致使出卖人承担保证责任或代买受人偿还贷款、利息、罚息或其他费用的，买受人应在出卖人承担连带保证责任之日起5日内向出卖人付清上述款项，买受人还应承担上述款项万分之六/日的违约金直至买受人付清为止。逾期超过60日的，出卖人有权单方解除买卖合同。出卖人选择解除买卖合同的，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的20%作为违约金，因此而发生的全部税费及损失均由买受人承担；出卖人选择继续履行合同的，买受人继续按照上述款项万分之六/日的标准向出卖人支付违约金，计至款项付清之日止。如买卖合同解除，除出卖人需退还购房款的，则出卖人有权在买受人已付款中扣除相应费用、违约金及损失后退还给买受人，其中买受人贷款未还清部分由出卖人直接返还贷款机构。合同还约定了其他事项。同日原告（乙方）与两被告（甲方）签订了一份《商品房委托装修合同》，合同约定：被告委托原告装修坐落于武汉市新洲区阳光大道环湖路当代满庭春MOMA第13幢2单元2层1号的房屋。甲方同意，乙方有权自行或指定第三方装修施工单位完成该商品房的全部或部分全装修工程。该房屋的装修总包干价（含税）228,480元，甲方须于签署本合同时付清定金人民币228,480元作为履行本合同的定金。其他因甲方原因或甲方单方提出解除本合同的，则视为乙方已提供装修服务，甲方在本合同项下已缴纳的款项全部不予退还，本合同解除。合同还约定了其他事项。同日被告刘银、刘玲与第三人中行花桥支行签订了一份《个人一手住房贷款合同》，内容为：贷款金额480,000元，贷款期限180个月，贷款用途购买住房，还款方式等额本息，按月付息。借款人以本合同项下贷款所购房屋（下称“抵押物”）向贷款人提供抵押担保。如借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，则本担保合同项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等），因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。借款人违约事件及处理：未按期归还贷款本息或应支付的其他费用，构成违约。若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，则：1、保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任；2、本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一项债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担保证的义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。3、如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。原告作为保证人提供了阶段性连带责任保证。2018年11月3日第三人与被告刘银签订了一份《中国银行股份有限公司信用卡专向分期付款合同（信用类）》，内容为：本合同项下“专项分期付款”额度为228,480元，分期期数为96期（一期为一个月）。“专向分期付款”手续费金额为55,977.60元。分期提前全部或部分记账、提前全部或部分结清不予退还手续费。合同签订后，被告刘银、刘玲向原告支付211,837元购房首付款，剩余480,000元购房款在被告刘银、刘玲向第三人办理按揭贷款后，由第三人于2018年11月22日支付给原告。装修款228,480元在被告刘银向第三人办理信用卡专向分期付款后，由第三人于2019年1月4日支付给原告。2019年8月1日，第三人中行花桥支行向原告发了一份通知函，内容为：我行客户刘银、刘玲于2019年5月23日开始未按期偿还房屋按揭贷款本金及利息。该客户在贷款时贵公司自愿对其贷款本息承担连带保证责任。由于该客户违约偿还贷款本息的行为，我行现通知贵公司按约定履行保证责任，向我行偿付客户16,909.24元的欠款。望贵公司收到该通知函后积极与我行联系。2019年9月4日原告三庆公司向被告刘银、刘玲邮寄了一份律师函，要求被告偿还逾期贷款，但两被告分文未还。另查明，2020年4月23日第三人中行花桥支行出具了一份欠款金额说明，内容为：三庆公司、刘银、刘玲、中行花桥支行房屋买卖合同纠纷一案，因刘银、刘玲购买三庆公司开发的住宅13幢2单元201室，与中国银行花桥支行签订的住房借款合同已逾期还款，合同金额480,000元，截止2020年4月23日为止，已还本金8,080.79元，利息12,654.66元，共拖欠贷款利息合计为31,702.43元，贷款剩余本金471,919.21元，违约金4822.47元，合计508,444.11元。另在我行申请的全装修贷款已逾期，合同金额228,480元，已还本金9,520元，利息2,332.4元，共计拖欠贷款本金合计为58,560元，应收利息2,534.54元，应收费用10,450.16元，装修贷款剩余本金190,400元，未到期手续费46,648元，合计278,592.70元。以上两项欠付我行贷款本息合计787,036.81元。如法院判决解除刘银、刘玲与我行签订的购房和装修2份贷款合同，刘银、刘玲需向我行支付本金690,879.21元，利息44,687.13元，违约金4,822.47元、未到期手续费46,648元，合计787,036.81元。（详细金额以法院划款日为准）我行向贵法院来函对本案刘银、刘玲欠付我行金额予以说明。本院认为，原告三庆公司与被告刘银、刘玲签订的《武汉市商品房买卖合同》、《商品房委托装修合同》以及第三人中行花桥支行与两被告签订的《个人一手住房贷款合同》、《中国银行股份有限公司信用卡专向分期付款合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。上述合同签订后，第三人中行花桥支行依约履行了发放贷款的义务，两被告未能按照合同约定按期偿还银行贷款本息，逾期已超过60日至今未偿还，违反了合同约定，构成了根本性违约，应承担相应的违约责任。原告三庆公司依照合同约定，要求解除与两被告签订的《武汉市商品房买卖合同》符合合同约定的解除条件，依法应予以解除。因《商品房委托装修合同》系从合同，在主合同《武汉市商品房买卖合同》予以解除的情形下，从合同也应一并解除。两份合同解除后，原告应将其收受的购房款本金及两被告已支付银行贷款本金和利息返还两被告。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因本案诉争房屋合同已解除，商品房担保贷款合同的目的已无法实现，第三人中行花桥支行要求解除《个人一手住房贷款合同》、《中国银行股份有限公司信用卡专向分期付款合同》符合法律规定，本院予以支持，在贷款合同解除后，原告应将两被告欠付的贷款本息直接向第三人中行花桥支行予以偿还，但两被告因其逾期偿还银行贷款产生的逾期还款违约金应由两被告自行承担。原告要求两被告将诉争房屋腾退给原告的请求，因本案诉争房屋尚未交付，且房屋腾退请求系另一法律关系，当事人可另行主张权利，故对其该项请求，本院不予支持；其主张两被告协助办理注销诉争房屋的备案登记，符合法律规定，本院予以支持；原告主张被告支付解除《武汉市商品房买卖合同》违约金138,367.40元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持；其主张被告支付解除《商品房委托装修合同》违约金228,480元的诉讼请求，依据的第一百二十一条规定：当事人约定的定金数额超过主合同标的额的百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。而本案双方当事人在合同中约定将全部装修款228,480元作为定金，明显超出了法律规定，故对其超出装修款总额20%即45,696元的部分请求本院不予支持；上述合同解除后，原告三庆公司应当将其收取的购房款211,837元返还给两被告，两被告已支付的银行贷款本金及利息32,587.85元由原告予以返还。诉争房屋尚未支付的银行贷款本金690,879.21元、利息44,687.13元、违约金4,822.47元、未到期手续费46,648元，共计787,036.81元（截止2020年4月23日）由原告向第三人中行花桥支行偿还，后期利息、罚息、违约金数额计算以第三人中行花桥支行前台数据为准。被告刘银辩称不应承担装修合同违约金的意见，不符合合同约定，本院不予采纳；其辩称合同解除后应将购房款项予以退还的意见，因其违约应在扣除相应的违约金后多余款项由原告予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告武汉三庆凯文实业发展有限公司与被告刘银、刘玲于2018年11月3日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号新180299089）、《商品房委托装修合同》于2019年10月24日解除。被告刘银、刘玲与第三人中国银行股份有限公司武汉花桥支行于2018年11月3日签订的《个人一手住房贷款合同》、《中国银行股份有限公司信用卡专向分期付款合同》于2019年10月24日解除。被告刘银、刘玲于本判决书生效之日起十日内向原告武汉三庆凯文实业发展有限公司支付解除《武汉市商品房买卖合同》违约金138,367.40元，支付解除《商品房委托装修合同》违约金45,696元，合计184,063.40元。被告刘银、刘玲于本判决书生效之日起三十日内协助原告武汉三庆凯文实业发展有限公司办理合同编号新180299089商品房注销备案登记手续。原告武汉三庆凯文实业发展有限公司向被告刘银、刘玲返还购房款211,837元及已支付的银行贷款本金及利息32,587.85元，合计244,424.85元。扣除被告刘银、刘玲应支付的违约金184,063.40元，原告武汉三庆凯文实业发展有限公司应向被告刘银、刘玲支付60,361.45元,此款限于本判决生效之日起十日内付清。原告武汉三庆凯文实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司武汉花桥支行支付贷款本金690,879.21元、利息44,687.13元、违约金4,822.47元、未到期手续费46,648元，共计787,036.81元（截止2020年4月23日，后期贷款本息数额以第三人中国银行股份有限公司武汉花桥支行前台数据为准）。驳回原告武汉三庆凯文实业发展有限公司的其他诉讼请求。诉讼费14,320元，由被告刘银、刘玲负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  潘应军二〇二〇年七月七日书记员  汪 婵