广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1639号上诉人（一审被告）：林东方，男，1963年5月7日出生，汉族，公民身份号码******************，住广东省珠海市斗门区**********。委托诉讼代理人：区朝光，广东申力律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪群菊，广东申力律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）:珠海市斗门区井岸镇南潮村民委员会，住所广东省珠海市斗门区******，统一社会信用代码**************。委托诉讼代理人：李红梅，广东莱特律师事务所律师。上诉人林东方因与被上诉人珠海市斗门区井岸镇南潮村民委员会（以下简称“南潮村委会”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市斗门区人民法院作出的（2019）粤0403民初2638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭,进行了审理。上诉人林东方的委托诉讼代理人区朝光、被上诉人南潮村委会的委托诉讼代理人李红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人林东方上诉请求：撤销珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初2638号判决，改判驳回南潮村委会一审全部诉讼请求。事实与理由如下：一审认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人请求2009年10月至2018年8月19日期间的租金及违约金已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权。一审一方面认为：上诉人与被上诉人原签订的《村前综合楼租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期；另一方面又认为：上诉人对被上诉人收回200平方米空地及相应的租金一直持有异议，双方对此一直未达成一致意见，上诉人一直占有使用案涉租赁物。租赁关系一直存续，因此，对上诉人主张超过诉讼时效，不予采纳。该认定对诉讼时效的适用逻辑混乱，适用法律错误。1.既然一审认定双方原签订的《村前综合楼租赁合同》继续有效，仅是租赁期限为不定期，那么，租赁合同原来所约定的主要权利义务不变，双方均应按原合同所约定继续履行义务、行使权利，即便2009年10月，上诉人对被上诉人收回200平方米空地及相应的租金有异议，也不影响原租赁合同所确立的主要权利义务关系，况且有争议的空地面积只有200平方米，占整个租赁物极少比例（按一审认定的租金只有150元，只占2850元租金的5%），不能因为上诉人对收回200平方米空地及相应的租金有异议就否定双方早已经于2003年4月9日签订的租赁合同和双方对租赁合同的主要条款、权利义务达成一致并一直在履行的客观事实。2.本案只存在违约问题，不存在对合同内容没有达成一致意见的情况。一审混淆了单方违约与双方是否达成合意的法律概念，合同履行过程中当事人对对方的违约行为提出抗辩与双方是否达成合意是两回事，如同本案，双方的权利义务早已经签订《村前综合楼租赁合同》达成一致意见，双方均应受该合同约束，即被上诉人须提供合同约定合格的租赁物给上诉人，上诉人须交纳相应的租金给被上诉人，而在合同履行过程中，被上诉人无故收回200平方米空地属于违约行为事实清楚，因被上诉人擅自变更合同内容，上诉人作为守约方得以就租金标准向被上诉人提出抗辩，属于合同违约问题的处理方式，并非对合同内容没有达成一致意见。比如甲向乙购买产品并签订买卖合同，因乙提供的产品有质量问题，甲提出异议并要求减货款而产生争议，此时乙完全可以起诉甲支付货款并开始计算诉讼时效，而不能以质量、价款问题未能达成一致意见为由认为诉讼时效未起算。按一审的逻辑，只要有一方违约，另一方提出异议即视为对合同内容没有达成一致意见，如此则不存在违约行为，也不存在诉讼时效问题，违约责任与诉讼时效制度形同虚设，这是匪夷所思的，也不合法理。3.被上诉人于2019年6月向上诉人发出解除合同及清场通知中，载明依据2003年4月9日签订的《村前综合楼租赁合同》要求上诉人支付租金及违约金，说明被上诉人认可原《村前综合楼租赁合同》继续履行，事实上，被上诉人也是按《村前综合楼租赁合同》确定并起诉主张支付租金及违约金，进一步佐证双方的租赁关系权利义务早明确约定，被上诉人可以主张的租金及违约金自2009年10月起每个月均为确定数额并开始起算诉讼时效，但被上诉人却于2019年8月20日才起诉，2009年10月至2018年8月19日期间的租金及违约金显然已经超过诉讼时效的。二、如前所述，被上诉人违约在先，上诉人得以行使同时履行抗辩权不应视为违约，对合同解除不存在过错，无须支付违约金或者利息，被上诉人怠于行使诉权，对合同解除存在过错，一审象征性减少150元与被上诉人的过错程度严重不相适应。三、据了解，被上诉人自2014年2月起将涉案综合楼的5楼一房间未经上诉人同意，擅自分别出租给中国电信集体公司广东网络资产分公司及铁塔公司（一审法官、书记员与上诉人及其代理人曾经到租赁物现场调查核实），每年租金约16000元，构成再次违约，并且对该部分租金重复请求，但一审并未认定该事实及作出相应处理（应抵扣），而是基本完全支持被上诉人的租金请求，认定事实不清，也有违公平、公正。四、一审判决三十日内腾退时间过短，且正值新型冠状病毒感染肺炎疫情，应当给予合理的搬离期限（6个月为宜）。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正，上诉人为此请求贵院撤销原判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。上诉人当庭提交补充上诉状，内容如下：案涉租金为定期给付的独立债务，被上诉人的主张已经超过诉讼时效。案涉租赁合同约定，上诉人应于每月15日缴纳租金，故上诉人每月应支付的租金属于一个单独的债务，不属于同一债务的分期履行，计算租金的诉讼时效应从每期租金应支付的时间起算。参考最高人民法院对云南省高级人民法院《关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》作出的法函[2004]22号答复：对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期间届满之日的次日起算。租金属于定期给付债务，是继续性合同在合同履行中此类案件，案号：（2017）粤民申6407号（裁判日期:2019.09.25），广东省高级人民法院认为，本案是租赁合同纠纷。涉案合同约定按月为时间单位支付的租金属于继续性债权，应当以每个个别债权单独计算诉讼时效期间，柏堂村委会主张租金债权属于分期履行的同一债权缺乏理据，二审未采纳其关于本案诉讼时效应适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定的主张，并无不当。本案中，一审法院以租赁关系一直存续为由认定诉讼时效未超过，适用法律明显错误，亦与广东省高级人民法院裁判尺度不一，应予纠正。被上诉人南潮村委会辩称：一、南潮村委会一审期间（2009.10—2018.8）租金诉请未过诉讼时效，并未丧失胜诉权。1.2009.10—2018.8期间租金发生在双方租赁合同存续期间。本案租金债务是基于双方当事人于2003年4月9日签订的《村前综合楼租赁合同》（以下简称“租赁合同”）。2013年租赁合同到期后，尽管双方并未签订新的租赁合同，但双方此前签订的租赁合同继续有效，租赁期限变为不定期，但双方租金支付方式仍为按月分期支付。双方租赁合同关系一直存续，直至2019年8月7日，被上诉人南潮村委会向林东方发出解除合同及清场通知，双方租赁合同关系才解除。一审中林东方对双方租赁解除事实及解除时间并不持异议。2.虽然《租赁合同》约定的租金支付方式为按月分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果从各期租金履行期间届满之日起分别计算各期租金的诉讼时效，将会割裂全部租金的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。根据《民法总则》第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。因此，本案租金的诉讼时效应当自最后一期租金（2019年8月15日）债务履行期间届满之日起算。这一法理判决有最高院相关提审或再审案例支持。3.双方租赁合同存续期间，2009年10月林东方因承租的综合楼旁空地被占用而开始停止缴付租金，双方就月租金数额是否变更及所之前所欠付的租金的缴付方式都一直处于协商状态，林东方认为在原有租金基础上应该降低，而2013年合同到期后，有一审查明的证据显示2016年5月，南潮村委会为此约访林东方，还专门为此召开村两委联席会议商讨，但双方始终无法达成一致意见，一审对此也已查明，并认为尽管双方对月租金数额、租金债权的支付方式存在异议，未达成一致意见，但林东方一直侵占涉案租赁物至今，双方租赁关系一直存续。因此，一审按照公平原则及诚实信用原则，认为同一租赁合同项下的租金当然可以在合同履行期内要求债务人依约履行支付义务。一审裁判认定上诉人提及的2009年10至2018年7月租金诉请并未超过诉讼时效，完全正确。综上，林东方有关本案2009年10至2018年8月租金诉请诉讼时效已过的主张，不能成立。二、双方房屋租赁关系存续期间，林东方长期占用承租物而不支付租金长达近十年（2009-2019），明显违约在先，理应支付违约金。一审酌定认定因南潮村委会有占用周边空地事实，但不影响林东方长期占用综合楼并对外用作住宅转租经营，判令月租金减少150元，完全是对林东方有利。林东方承租的综合楼共有五层，首层基底面积478.60平米，总建筑面积为2315.48平，一审法院已现场勘察核实，即使该综合楼旁部分空地后来被建成一间村里老人活动中心，但一层平房仅占100平左右，且该平房距离涉案承租综合楼有5.8米距离，完全不影响林东方对主要租赁物多层综合楼的对外住宅转租经营。林东方承租该综合楼的三至五层，有近1400多平设有50多间住宅房间对外出租经营，其房间大小从十几平到二房一厅，对外转租每间150-300元不等，其月租金收益万元左右。但其仅按双方2003年签订的租赁合同每月仅付3000元租金。2013年双方租赁合同到期，南潮村委会想收回综合楼，但林东方拒不配合，长期占用租赁物拒交租金且拒不腾退，致使村集体资产无法在井岸镇三资平台上正常租赁招投标立项。其行为也直接导致村集体财产长期没有收益，村民意见很大。即使南潮村委会同意双方维持十多年前3000元/月租金水平，因远低于周边市场价，也会被认为严重损害村集体收益，在近些年镇三资平台上招标立项都很难获得通过。林东方长期占用租赁物，拖欠租金长达近十年，一审完全未考虑到近十年来市场租金不断上涨行情事实，即使按2003年双方签订的租赁合同约定租金水平，林东方长期拖欠租金并占用租赁物对外经营收益至今，其占用南潮村委会租金仅本金合计已高达三十多万元，可见其并不善意。即使考虑到南潮村委会仅占用承租100多平且未及时行使合同解除权，一审酌定双方月租金减少150元，是完全对林东方有利，但为诉纷止争，南潮村委会可以接受并放弃上诉。三、一审法院经现场走访调查，并不存在林东方一审及上诉所提及的涉案租赁综合楼有一房间由南潮村委会对外转租的事实。涉案租赁物早在2003年双方签订租赁合同时就已交付林东方对外出租经营管理，南潮村委会已对该租赁物没有实际控制支配权。林东方至今也未提供任何证据证明自己的主张，根据谁主张谁举证的原则，应承担举证不能的法律后果。四、一审判决腾退时间为判决生效后一个月有理有据。1.涉案双方就租赁合同事宜商谈由来已久，林东方长期拖欠租金近十年，其长期占用承租物对外住宅转租收益至今，其本人长年市区居住避而不见，期间南潮村委会历届负责人多次致电林东方与其协商租金缴交问题，也曾向其或大厦管理员吴笑英发出催款通知或还款承诺等文书，但都拒签，无奈最后只能就地在涉案综合楼入口处张贴公告，由驻村民警见证，相关住宅转承租户早都对双方纷争并不陌生。2.林东方竟然仅以其承租的综合楼旁一块空地被占用的小履行瑕疵长期恶意拖欠租金长达近十年，其早已知道双方租赁合同关系早晚会被通知解除且定会被要求腾退，腾退事项并非突然发生不可预估。3.早在2019年8月7日，南潮村委会就已向其发出解除合同及清场通知，其通过二审程序又为自己延长数月，如今又过去了十个月。目前疫情防控局势并不影响林东方任何腾退工作。因此，一审判决生效后30日内腾退完全合理。林东方上诉理由一审中都已提及，此次无新证据又无新观点仍提出上诉，可见只为拖延时间，浪费司法资源，增加各方诉累。综上，上诉人林东方提出上诉请求没有任何事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回，维持一审判决。南潮村委会向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠的租金354000元及违约金411968.22元（自应缴之日起计至被告实际撤场之日止，月租金按3000元计算，违约金按年利率24%计算，暂计至2019年7月31日）；2.请求判令被告立即搬离承租场地；3.请求判令被告承担本案的受理费等诉讼费用。一审法院审理查明：2003年4月9日，原告与被告签订一份《村前综合楼租赁合同》，约定：原告同意将位于井岸镇南华路28-46号三、四、五楼及二楼通道和该楼北边空地200平方米出租给被告；租赁期限为10年，从2003年10月1日起至2013年9月30日止；从2003年10月1日至2009年9月30日，每月租金2500元，从2009年10月1日至2013年9月30日，每月租金3000元，被告应于每月15日前向原告缴纳当月租金，逾期缴纳租金的，则按月租金总额每天罚款滞纳金2%；原告负责将水设施连接到综合楼内，其它水管设施及水费由被告负责，用电由原告协助办理有关手续；合同期满，被告若继续租赁该综合楼，应在合同期满前两个月向原告提出书面申请，在同等条件下，被告有优先承租权；被告应在合同签订之日，向原告缴纳综合楼租金2500元作按金，被告如在合同期满前退出综合楼的，所交按金归原告所有，但租赁合同经双方同意终止的，原告仍将按金退回被告，逾期缴纳租金的，则按月租金总额每天罚款滞纳金2%，并可视为被告违约，原告有权终止合同，按违约责任处罚；合同租赁期满之日起十五天内，如被告不再续租，被告应将综合楼交还给原告，逾期则按合同规定的月租金计算，原告有权强行责成其清场搬出。合同签订后，原告将上述租赁物交付给被告使用。被告按合同约定缴纳租金至2009年9月份。2009年10月，原告在出租给被告的200平方米空地上建设村老年活动中心。被告以原告未经被告同意而将出租给被告使用的200平方米空地用作建设村老年活动中心为由自2009年10月1日起一直拒付租金。2013年9月30日，合同期限届满，被告未向原告腾退上述租赁物，一直占用至今。2016年5月24日，原告召开村两委联席会议，讨论被告拖欠租金一事，但未有结果。2019年5月21日，原告向被告发出《催缴租金通知书》，载明：被告租赁原告案涉租赁物，未按租赁合同约定的时间履行义务，计算至2019年5月尚欠原告租金336000元，现通知被告即日起停止使用本场所经营生产及场所内的一切设施和设备，并于2019年5月23日前将所欠交的厂房租金一次缴清，否则将采取措施并通过法定程序处理。原告于当日将该通知书张贴在案涉租赁物的通道上。2019年8月7日，原告向被告发出《解除合同及清场通知》，载明：原、被告双方于2003年4月9日签订《村前综合楼租赁合同》，约定被告租赁案涉租赁物，租赁期限为10年，合同到期时双方未重新签订续租合同，被告继续实际承租案涉租赁物至今，但自2009年10月1日起，被告拒绝向原告支付租金，期间虽经原告多次催要，但被告一直未予支付且拒绝与原告协商，原告于2019年5月21日向被告发出《催缴租金通知书》，但被告仍不予理会，现原告依据《村前综合楼租赁合同》第七条及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条等规定，正式函告被告：1.收到本通知之日起解除《村前综合楼租赁合同》；2.请被告在收到本通知后5日内撤场，并将租赁物恢复原状交还给原告；3.若上述期限内未完成撤场，原告将采取断水断电等措施，并视为被告放弃租赁物业内的所有设施、装饰装修等物品的所有权，原告可自行处理；4.原告保留向被告追诉未付租金、违约金及其他费用的权利。原告于当日将该通知书张贴在案涉租赁物的通道上。此后，被告仍未将案涉租赁物退还给原告及支付拖欠的租金，原告遂诉讼。一审法院另查明，位于珠海市斗门区************的权属人为珠海市斗门区井岸镇南潮村经济合作联社，房屋所有权性质为集体，房屋为5层框架结构，建基面积为478.6平方米，建筑面积为2315.48平方米。一审法院认为：案涉《村前综合楼租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。原告按合同约定将案涉租赁物交付给被告使用，被告应当按合同约定按期足额向原告交纳租金。2009年10月，原告自行收回出租给被告的200平方米空地用于建设村老年活动中心，但没有相应减少被告应交纳的租金，被告对此一直持有异议。综合考虑案涉租赁物的总面积、合同约定的租金标准以及租赁物的性质等因素，一审法院认为，案涉租赁物的租金应当减少150元，即被告应当按每月租金2850元的标准向原告交纳租金。2013年9月30日，案涉《村前综合楼租赁合同》期限届满，原、被告双方没有签订新的续租合同，但被告仍继续使用租赁物，原告没有提出异议，因此，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原、被告双方原签订的《村前综合楼租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。被告主张2009年10月至2018年7月期间的租金及违约金已超过诉讼时效。一审法院认为，被告对原告收回200平方米空地及相应的租金一直持有异议，双方对此一直未达成一致意见，被告一直占有使用案涉租赁物，租赁关系一直存续，因此，对被告主张超过诉讼时效，不予采纳。被告自2009年10月1日起没有按约定向原告交纳租金，已构成违约，应当承担违约责任。原告诉讼请求被告腾退案涉租赁物、支付拖欠的租金及违约金，有事实和法律依据，予以支持。被告对原告要求腾退案涉租赁物没有异议，但要求给予6个月的腾退时间。一审法院认为被告租赁案涉房屋是用于住宅出租，腾退时间应当以1个月为宜。对拖欠的租金数额，应当以一审法院酌定的每月租金2850元自2009年10月1日起计至被告实际腾退房屋之日止。对于违约金问题，案涉合同虽然约定了逾期缴纳租金的，则按月租金总额每天罚款滞纳金2%，但原告在起诉时并没有按合同约定的标准计算违约金，而是自行降低按年利率24%的标准计算，对此，被告仍认为原告要求的违约金标准过高，要求调整。一审法院认为，被告自2009年10月起开始不按时交纳租金，到2013年9月30日，原《村前综合楼租赁合同》期限届满，原告仍对被告继续使用租赁物不持异议，不及时行使终止合同的权利，而被告拖欠租金的行为主要给原告造成资金占用的损失，兼顾考虑合同的履行情况、原、被告双方的过错程度以及预期利益等因素，一审法院认为应当以每月租金2850元为基数，从应缴当月16日起至实际支付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算。一审法院作出如下判决：一、被告林东方应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告珠海市斗门区井岸镇南潮村委会腾退位于珠海市斗门区************三、四、五楼及二楼通道；二、被告林东方应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告珠海市斗门区井岸镇南潮村民委员会支付租金（按每月2850元的标准从2009年10月1日起计至实际腾退之日止）；三、被告林东方应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告珠海市斗门区井岸镇南潮村民委员会支付违约金（从2009年10月起，每月以2850元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准从当月16日起计至实际支付之日止）；四、驳回原告珠海市斗门区井岸镇南潮村民委员会的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11460元，由原告珠海市斗门区井岸镇南潮村民委员会负担5295元，由被告林东方负担6165元。二审期间，珠海市斗门区井岸镇南潮村委会提交：1.林效成情况证明；2.林有志情况证明；3.林东春情况证明；4.林东方2013年缴交租金函告；5.2014年至2018年每年林东方缴交租金通知书。林效成于2020年7月3日出具情况证明，主要内容：林效成，公民身份号码******************，自1994年5月至2016年9月在珠海市斗门区井岸镇南潮村委会任职主任职务，就本村林东方承租本村综合楼长期欠租的情况，本人在任期间，村两委曾多次向林东方本人或经委派的宿舍管理人员吴笑英追缴所欠租金，与林东方多次商谈具体租金交付方式及月租金数额。林有志于2020年7月3日出具情况证明，主要内容：林有志，公民身份号码******************，自1999年至2016年9月任珠海市斗门区井岸镇南潮村委会副主任职务，2017年至今任南潮村党委书记、主任职务，关于林东方欠租问题，南潮村委会在每年的年底结算对欠租金的承租户发出催缴欠租金的通知书，本人有参与林东方欠租金的追讨约谈。林东春于2020年7月3日出具情况证明，主要内容：林东春，公民身份号码******************，自2005年1月至今在珠海市斗门区井岸镇南潮村委会任开票员，关于林东方欠缴租金的问题，南潮村在每年的年底计算都会对欠缴租金的承租户发出缴交租金通知时，本人有参与林东方欠缴租金的追讨。林东方2013年缴交租金函告主要内容如下：林东方租赁珠海市斗门区井岸镇南潮村委会案涉租赁物，合同期于2013年9月30日已期满，从2009年10月1日起至2013年10月31日止林东方共欠南潮村租赁租金共147000元，要求于2013年11月19日前到南潮村村委会将所欠租金一次性缴清，并办理合同期满事宜。2014年林东方缴交租金通知书主要内容如下：林东方租赁珠海市斗门区井岸镇南潮村委会案涉租赁物，从2009年10月1日起至2014年12月31日止，已有62个月未缴交租金，共欠租金186000元，请于2014年12月20日前速来南潮村委会将拖欠的租金一次性交清。否则南潮村委会将采取措施，并按租赁合同管理条款执行。2015年林东方缴交租金通知书主要内容如下：林东方租赁珠海市斗门区井岸镇南潮村委会案涉租赁物，从2009年10月1日起至2015年12月31日止，已有74个月未缴交租金，共欠租金220000元，请于2015年12月23日前速来南潮村委会将拖欠的租金一次性交清。否则南潮村委会将采取措施，并按租赁合同管理条款执行。2016年林东方缴交租金通知书主要内容如下：林东方租赁珠海市斗门区井岸镇南潮村委会案涉租赁物，从2009年10月1日起至2016年12月31日止，已有87个月未缴交租金，共欠租金261000元，请于2016年12月21日前速来南潮村委会将拖欠的租金一次性交清。否则南潮村委会将采取措施，并按租赁合同管理条款执行。2017年林东方缴交租金通知书主要内容如下：林东方租赁珠海市斗门区井岸镇南潮村委会案涉租赁物，从2009年10月1日起至2017年12月31日止，已有99个月未缴交租金，共欠租金297000元，请于2017年12月23日前速来南潮村委会将拖欠的租金一次性交清。否则南潮村委会将采取措施，并按租赁合同管理条款执行。2018年林东方缴交租金通知书主要内容如下：林东方租赁珠海市斗门区井岸镇南潮村委会案涉租赁物，从2009年10月1日起至2018年12月31日止，已有111个月未缴交租金，共欠租金333000元，请于2018年12月20日前速来南潮村委会将拖欠的租金一次性交清。否则南潮村委会将采取措施，并按租赁合同管理条款执行。林东方对上述证据的质证意见为：对上述证据三性均不认可。1.林效成、林有志、林东春均是南潮村委会的工作人员，与南潮村委会有利害关系，出于趋利避害，其必然会作出对南潮村委会和对自己有利的陈述。其出具的书面情况证明、情况说明属于证人证言，应当出庭作证，否则不具证明力，其所陈述亦不是客观事实，更没有相应的客观证据予以证实。其中林效成陈述曾经发出催收租金通知，但没用送达给林东方的书面证据佐证，且送达地址并非林东方的有效送达地址，其陈述曾经打电话给林东方，但不能举示通话记录、电话录音等证据，林效成、林有志陈述约谈过林东方，对于正式的村委会会议却没有相应的会议记录，不合常理。林东春则陈述“但本人没有收到已签收的相关通知”，证明所谓的通知并没有送达给林东方。2.《通知》明显是南潮村委会为了本次诉讼而单方制作，不能证明已经送达给林东方，不能中断诉讼时效。3.因南潮村委会一直没有向林东方催交租金，且违约在先，擅自收回空地，影响林东方使用租赁物，一审仅减150元有失公正。南潮村委会与林东方是平等民事主体，其怠于催交租金的法律后果不应转嫁给林东方承担，不能仅凭无效的证人证言就认定诉讼时效中断，否则是偏袒南潮村委会，有损司法公正。对上述证据，本院结合全案其他证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。对一审法院查明的其他事实，经审理，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求，本院二审争议的主要焦点是：被上诉人对2009年10月至2018年8月19日期间的租金及违约金的诉讼请求是否已经超过诉讼时效从而丧失胜诉权。对此，本院评判如下：案涉《村前综合楼租赁合同》系当事人双方的真实意思表示，内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。本案是租赁合同纠纷，案涉租赁合同约定，上诉人应于每月15日前缴纳当月租金，故上诉人每月应支付的租金属于一个单独的债务，不属于同一债务的分期履行，涉案合同约定按月为时间单位支付的租金属于继续性债权，应当以每个个别债权单独计算诉讼时效期间，计算租金的诉讼时效应从每期租金应支付的时间起算。经查，合同签订后，被上诉人将上述租赁物交付给上诉人使用，上诉人按合同约定缴纳租金至2009年9月份。2009年10月，被上诉人在出租给上诉人的200平方米空地上建设村老年活动中心，上诉人以被上诉人未经其同意而将出租的200平方米空地用作建设村老年活动中心为由自2009年10月1日起一直拒付租金。2013年9月30日，合同期限届满，上诉人未腾退上述租赁物而一直占用至今。林效成、林有志、林东春等均证实，每年的年底结算对欠租金的承租户均发出催缴欠租金的通知书，在此期间被上诉人也曾多次向上诉人林东方本人或经委派的宿舍管理人员吴笑英追缴所欠租金。在案证据同时显示，被上诉人还在涉案综合楼入口处张贴公告，向上诉人发出催款通知并由驻村民警见证。结合上诉人在一审答辩状中“拒付租金事出有因”的陈述，本院确信本案被上诉人一直追缴上诉人所欠租金的待证事实具有高度可能性，根据民诉法司法解释第一百零八条的规定，本院认定该事实存在。原审法院认定本案被上诉人的诉讼请求并未超过法定诉讼时效，有事实和法律依据，本院予以支持。另外，鉴于自2009年10月起上诉人开始不按时交纳租金，至2013年9月30日原《村前综合楼租赁合同》期限届满，被上诉人仍对上诉人继续使用租赁物不持异议，不及时行使终止合同的权利，而上诉人拖欠租金的行为主要给被上诉人造成资金占用的损失，同时兼顾双方的过错程度以及预期利益等因素，一审法院酌定本案上诉人支付被上诉人违约金以每月2850元按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算公平合理，但从2009年10月起至2019年8月19日止仍应按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准计算，本院对此予以纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，审判程序合法，但判决结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省珠海市斗门区人民法院作出的（2019）粤0403民初2638号民事判决第一、二、四项及诉讼费负担部分；二、变更广东省珠海市斗门区人民法院作出的（2019）粤0403民初2638号民事判决第三项为：林东方应于本判决发生法律效力之日起三十日内向珠海市斗门区井岸镇南潮村民委员会支付违约金（从2009年10月起至2019年8月19日止，每月以2850元为基数，从当月16日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准计算；从2019年8月20日起至实际支付之日止，每月以2850元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）。二审案件受理费11460元，由上诉人林东方负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 杨卫星审判员 朱文春二〇二〇年七月二十日书记员 吴家盈附：法律司法解释相关规定摘录《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当经实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。