沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初4542号原告：朴淳明，男，1965年4月1日出生，朝鲜族，住沈阳市沈北新区。被告：沈阳鼎盛如意物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区西塔街91号318房间，统一社会信用代码912101023131428941。法定代表人：于海彪。委托诉讼代理人：邓进，男，1969年4月24日出生，汉族，住沈阳市铁西区。原告朴淳明与被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司（以下简称“鼎盛如意公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告朴淳明诉称，原告与被告于2014年10月25日签订《商铺租赁托管合同》，原告将其购买的商铺（坐落于沈阳市租赁给被告进行商业经营，租期为10年。自2015年4月15日起至2025年4月14日止。其中，第一年至第三年（自2015年4月15日起至2018年4月14日）期间，原告同意被告无偿使用租赁商铺。租期第四年至第十年（自2018年4月15日起至2025年4月14日）期间的租金标准，于上一年度租期届满前3个月，双方按《商铺租赁托管合同》的第四条确定下一年度的租金。于是原告与被告在2018年4月20日签订了《西塔大奥莱商铺租赁合同补充协议》。可是至今被告只支付给原告2292元现金和面值为6874.5元的金水牡丹酒店储值卡一张。（因换了老板此卡现已无法使用）原告多次向被告讨要租金被告不予理会。被告拒不支付租金，已构成严重违约，原告无奈起诉至法院，请求法院依法维护原告的合法权益。诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商铺租赁托管合同》；2、判令被告立即给付原告2018年4月15日起至2019年4月14日期间拖欠的租金18331.74元；3、判令被告收回2018年11月9日给原告的金水牡丹酒店储值卡并立即给付原告储值卡剩余款5000元；4、判令被告立即给付原告《西塔大奥莱商铺租赁合同补充协议》中约定的金水牡丹酒店储值卡回收款6000元；5、判令被告立即给付原告利息（以29331.74元为基数，按照银行同期贷款利率计算，从2018年4月15日计算至还清之日止），本次诉讼利息暂计至2020年4月2日金额为1000元；6、判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更第5项诉讼请求为：判令被告立即给付原告利息（以29331.74元为基数，按照银行同期贷款利率计算，从2018年4月15日计算至还清之日止）。被告鼎盛如意公司辩称，一、答辩人不同意解除《商铺租赁托管合同》及《补充协议》，西塔大奥莱是一个整体，涉及到10000多平方米业主的利益无法分割。如果解除合同对大多数业主不公平，而且大多数业主同意由答辩人进行租赁及管理，而且解除合同会给大多数业主造成损失，目前起诉到法院的合计一起占面积是很少的一部分。如解除合同给答辩人造成损失，则答辩人保留向原告索赔的权利。二、双方约定的一九分层方式进行支付租金，而不是固定的8%。双方《商铺租赁托管合同》第四条约定的租金支付方式是一九分成，双方未约定按照每年固定的8%支付租金。《补充协议》是因为多名业主阻挠金水牡丹正常营业，答辩人无奈之下才与对方签订的，《补充协议》写明是按照《商铺租赁托管合同》第四条的约定，但《商铺租赁托管合同》未约定固定的8%方式，所以《补充协议》的约定是错误的，答辩人不应按《补充协议》向对方支付租金。三、《商铺租赁托管合同》第四条约定了两种租金支付方式，双方未约定按照哪种方式进行支付(针对两种都约定的)。四、即便按照每年8%的方式，计算依据也应该是《存量房买卖合同》中的房价款，而不是《补充协议》中写的总金额。对方在购买涉案房屋时签署了两份合同,一份是《存量房买卖合同》、一份是《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》中约定了房屋价款和装修款、管理费等，《存量房买卖合同》与《房屋买卖合同》中的房屋价款是一致的，所以双方的真实房屋价格是《存量房买卖合同》中写明的价格。《存量房买卖合同》是在房产机关备案的合同，证明效力大于双方签订的《房屋买卖合同》，所以租金标准应该按照《存量房买卖合同》中的房屋价款进行计算。《补充协议》是在多名业主多次去金水牡丹闹的情况下才签订了一年，上面写明的合同总金额不是双方在签署《商铺租赁托管合同》时的真实意思表示，对答辩人不应有约束力。五、《补充协议》上约定由金水牡丹进行回收，属于约定了第三方的义务，该约定因未加盖金水牡丹的公章是无效的。《补充协议》中未加盖金水牡丹的公章，答辩人在与对方的协议中约定了金水牡丹的义务，未得到金水牡丹的认可，这部分应为无效条款。六、关于履约问题。因答辩人的前法定代表人去世,给本案合同履行造成一定困难。七、因为被答辩人聚众闹事，阻止答辩人经营,致使答辩人无法正常营业，被答辩人对造成履约困难存在一定的过错。八、当时受到“萨德事件”影响，国人对韩国及韩国经营的事务存在一定抵触情绪，致使答辩人营业状况处于低迷状态，对答辩人正常履行合同义务造成了严重影响。综上，代理人认为本案被答辩人的诉请与客观事实极其不符，缺乏相关法律依据。恳请贵院予以充分考虑并采纳，依法驳回其诉讼请求，并依法作出公正判决。经审理查明，原告朴淳明系位于沈阳市和平区西塔街75号（B70），建筑面积6.51平方米商铺的所有权人。原告朴淳明（甲方、出租人）与被告鼎盛如意公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁托管合同》一份，约定甲方同意将本合同中商铺租赁给乙方用于商业经营，并将商铺的相关权利委托乙方进行托管。租赁商铺坐落于沈阳市和平区西塔街75号（B70），建筑面积6.51平方米。租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅作为商业经营使用。租赁期共10年，自2015年4月15日起至2025年4月14日止，本合同签订之日起到2015年4月15日为商铺的装修免租期，甲方不收取乙方租金。租赁期满，甲方有权收回商铺。乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。如甲方不愿续租，则乙方同意按照甲方与商铺出卖人房屋买卖成交总价343728元的150%的价格，甲方将上述商铺出售给乙方，甲乙双方另行签订商铺买卖合同。租期第1年至第3年（自2015年4月15日起至2018年4月14日期间），甲方同意乙方无偿使用租赁商铺，租期第4年到第10年（自2018年4月15日至2025年4月14日期间）的租金标准，于上一年度租期届满前3个月，甲乙双方可选择以下方式确定租金：1.根据当时市场情况由双方协商确定；2.承接房屋买卖合同确定的每年8%固定返利回报。在租赁期内，甲方同意乙方对租赁商铺进行装修、结构改造或增设他物。甲方同意乙方对商铺进行转租、转借。乙方承租商铺用于西塔奥莱商场项目统一经营，商场实行统一经营管理的方式进行经营和收益：即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动，统一向业主支付租金和收益。合同签订后，原告将涉诉商铺交付被告使用。双方合同约定的无偿使用截止日期为2018年4月14日。另查明，2018年4月20日，原告朴淳明（甲方）被告鼎盛如意公司（乙方）签订《西塔大奥莱商铺租赁合同补充协议》一份，约定双方就西塔大奥莱商铺租赁合同的年返利事宜，经协商达成如下意向作为原合同的补充协议：一、按照乙方西塔大奥莱商铺租赁托管合同第四条租金及支付期限（2）承接房屋买卖合同确定的每年8%固定返利回报。二、乙方支付方式如下：支付承接房屋买卖合同总金额343728元*8%=27498.24元为年返利金额；2、于2018年4月15日给付房屋买卖合同总金额343728元*3%的10311.84元金水牡丹酒店储值卡作为增值返利，完全未消费的金水牡丹酒店储值卡可于2019年4月15日由金水牡丹酒店以90%面值金额现金回收；3、于2018年10月15日给付返利金额50%现金13749.12元；4、于2019年4月15日给付返利金额50%现金13749.12元。现涉诉商铺建筑面积近一万平方米，地上三层、地下一层，由众多业主享有不等份额的所有权组成，为适合洗浴、休闲、餐饮、住宿为一体的酒店经营状态。上述事实，有当事人提交的房屋所有权证、商铺租赁托管合同以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁托管合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。本案当事人争议的主要问题是原被告签订的《商铺租赁托管合同》是否应当解除，原、被告签订的《商铺租赁托管合同》租赁期限为10年（2015年至2025年），且合同中明确约定，在租赁期内，甲方同意乙方对租赁商铺进行装修、结构改造或增设他物。甲方同意乙方对商铺进行转租、转借。现涉诉商铺建筑面积近一万平方米，地上三层、地下一层，由众多业主享有不等份额的所有权组成，为适合洗浴、休闲、餐饮、住宿为一体的酒店经营状态。鉴于涉诉商铺所在项目的整体性，现主张解除合同的业主所占面积比未超过大多数，且原告商铺所处位置不宜单独划分，故综合整体利益并兼顾对原告自身利益的保护，原被告之间签订的《商铺租赁托管合同》暂不宜解除，被告应当积极主动履约，不得损害原告及全体业主的合法权益。本案原告虽依法可以行使解除权，其在本案中的权利处于整体利益中，故该项请求暂不宜行使，可待条件成就时再行主张。关于原告提出的租金及利息的诉讼请求，现原告依约将商铺交付被告使用，被告未按合同约定向原告支付返利租金的行为系违约，应承担违约责任。故对原告主张被告给付租金及逾期给付租金利息的诉讼请求应予支持。关于给付租金标准，双方在签订《商铺租赁托管合同》中约定房屋买卖成交总价343728元，故本院结合被告向其它业主付款的标准确认本案的返利标准每年8%固定返利回报，即2018年4月15日至2019年4月14日的年租金确定为27498.24元（343728元*8%）。本案中，原告诉请被告给付其18331.74元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告提出的返还金水牡丹储值卡剩余款项及回收金水牡丹酒店储值卡问题。本案中，虽然补充协议中明确约定“完全未消费的金水牡丹酒店储值卡可于2019年4月15日由金水牡丹酒店以90%面值金额现金回收”，但该协议系原、被告双方之间的约定，并没有金水牡丹酒店的确认。且原告自述“上述两张卡均存在消费行为，卡内余款具体数额不详，本次诉请金额系估算”。据此，对该项诉请，本次诉讼不予处理，待原告完善证据后可与被告协商或另行诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朴淳明2018年4月15日至2019年4月14日租金18331.74元及利息（计算标准：以18331.74元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年10月15日至实际给付之日止）；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费558元（原告已预交），由被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司负担483元，原告朴淳明负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张 伟人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  吴玉燕二〇二〇年七月二十九日书 记 员  岳 岩本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。