四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8813号 上诉人（原审被告）：成都潮蓉实业有限公司。住所地：四川省成都市金牛区成彭东二段11号附35号。 法定代表人：李思霖，经理。 委托诉讼代理人：沈雷，四川雄谟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲艳，四川雄谟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：汪海，男，1982年1月18日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：郭洋铭，四川诚谨和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：尚玉洁，女，1982年10月11日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：郭洋铭，四川诚谨和律师事务所律师。 上诉人成都潮蓉实业有限公司（以下简称潮蓉公司）因与被上诉人汪海、尚玉洁商品房预售合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初14429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员龚耘适用独任制于2020年7月8日公开开庭对本案进行审理。上诉人潮蓉公司的委托诉讼代理人蒲艳，被上诉人汪海、尚玉洁的共同委托诉讼代理人郭洋铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潮蓉公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回汪海、尚玉洁的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案所有诉讼费均由汪海、尚玉洁承担。 事实及理由：1.一审认定潮蓉公司已向汪海、尚玉洁支付的违约金数额错误。汪海分别于2017年6月22日、2017年11月1日收取了7733.39元、2549.47元，合计10282.86元，并非一审认定的10197.88元，应当按10282.86元扣减违约金。相应地，按照潮蓉公司已付违约金的数额对应的期间，潮蓉公司已付清2017年4月至9月期间的逾期交房违约金，违约金应从2017年10月开始计算，一审法院认定的违约金起算时间错误。2.潮蓉公司系因不可抗力的客观原因导致逾期交房，应当免责。自案涉房地产项目开工建设以来，出现了诸多导致施工中止的客观情况，根据合同约定，潮蓉公司可相应延期交房而不承担违约责任。施工期间因不可抗拒的原因导致的施工中止主要情形是：多次出现暴雨、停电，导致施工中断；因政府治理大气污染要求施工单位在空气不良时停止施工；中考、高考期间政府要求停工等，对此潮蓉公司可提供相应的监理日志、气象资料、政策文件等证据予以证明。案涉《商品房买卖合同补充协议》第八条第一款约定，如“遭遇自然灾害或其他灾害（包括非出卖人管理不善造成的火灾、地震、洪灾、瘟疫、台风、龙卷风、连续暴雨、地面突然下陷等）和其他非出卖人可以阻止的事件（包括但不限于战争、军事行动、罢工、动乱、空中飞行物坠落、连续停水停电等）”、“执行法律、法规、规章及行政禁令、命令等”，房屋交付时间可以据实予以延期，出卖人不承担违约责任。因此，根据合同约定和客观实际，潮蓉公司逾期交房存在客观不可抗拒的原因，属于合同约定的免责事由。一审法院对此未进行全面审查和认定，存在不当。 汪海、尚玉洁共同答辩认为，1.一审法院对汪海、尚玉洁已收到违约金10197.88元的认定，是基于双方在一审提交的证据材料，而潮蓉公司在二审中提交的收条、承诺函、网上银行电子回单等属于新证据，不能据此认定一审法院认定事实错误。2.关于违约金的起算点，根据约定，逾期交房违约金应当自2017年4月1日起计算。至于潮蓉公司已支付的2017年4月至9月的逾期交房违约金，是在已发生违约事实的基础上采取的主动补救措施，只涉及已付违约金在应承担的全部违约金中予以扣除的问题，并不影响违约金起算时间的认定。3.潮蓉公司主张其是因不可抗拒的因素导致逾期交房，但对此没有提供有效证据证明，其主张不能成立。请求驳回上诉，维持原判。 汪海、尚玉洁向一审法院诉讼请求：1.判令潮蓉公司向汪海、尚玉洁支付逾期交房违约金61357.22元（违约金计算方式：自2017年4月1日起至该商品房满足合同约定交付条件且实际交付之日止，按照已付购房款每日万分之一计算，暂计算至起诉之日止，扣除潮蓉公司已向汪海、尚玉洁给付的四个月逾期交房违约金10197.88元后，为61357.22元）；2.判令潮蓉公司承担本案诉讼费、保全费等费用。 一审法院认定事实：2015年7月12日，买受人汪海、尚玉洁与出卖人潮蓉公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《潮蓉金沙彦府商品房买卖合同附件》，对房屋达成买卖事宜。合同约定：该商品房总价款为849823元；签订合同前买受人已向出卖人支付款项20000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款；付款方式为公积金贷款方式付款，买受人应于2015年7月12日前支付首期房价款349823元，余款500000元向中国建设银行股份有限公司成都第三支行申请贷款支付；出卖人应在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；因出卖人过错，出卖人未在合同及本补充协议约定的交房期限内按合同第十五条约定的条件向买受人交付该商品房的，双方同意逾期在90日以内的（含90日），买受人不追究出卖人逾期交房责任，逾期超过90日后，出卖人自第91日起按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。 2015年7月9日、7月12日，潮蓉公司分别向汪海、尚玉洁出具收据，收到定金（1-2205）20000元，收到首付款（1-22-2205）329823元。两份收据均加盖潮蓉公司财务专用章。 2015年8月20日，借款人汪海、尚玉洁与贷款人中国建设银行股份有限公司成都第三支行签订《个人住房公积金借款合同》，就贷款人中国建设银行股份有限公司成都第三支行根据成都住房公积金管理中心的委托，向借款人汪海、尚玉洁提供住房公积金委托贷款达成事宜。合同约定：借款人借款用于购买坐落于四川省成都市青羊区房屋；售房人为潮蓉公司；成交价849823元；借款人借款本金金额为500000元；借款期限为144个月，即2015年9月11日至2027年9月11日。《个人住房公积金借款合同》有贷款人中国建设银行股份有限公司成都第三支行加盖公章及其负责人加盖印章，有借款人汪海、尚玉洁签字捺印。 2015年9月25日，汪海通过银行贷款方式向潮蓉公司转账支付全部剩余购房款500000元。 2019年8月9日，汪海因潮蓉公司逾期交房未支付足额违约金为由起诉至一审法院。 一审庭审中，潮蓉公司陈述，案涉房屋工程于2019年5月左右基本完工。汪海、尚玉洁陈述，潮蓉公司至今仍未交付房屋，且其并未与潮蓉公司达成和解协议，潮蓉公司迫于压力，仅支付了部分违约金10197.88元，而后未再给付。 一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本案中，汪海、尚玉洁已按约履行了给付购房款的义务，潮蓉公司应于2016年12月31日前向其交付案涉房屋，但至今未交付构成违约，应承担违约责任。潮蓉公司辩称其与汪海、尚玉洁已就该案达成和解，但其并未提供证据证明，故一审法院仅对其已经支付的违约金进行扣减，对其基于和解要求免除违约责任的主张不予支持。另外，潮蓉公司辩称案涉房屋迟延交付系因市政限制及与第三方就案涉房屋工程存在未决纠纷等客观因素所致，但其提交的市政文件均显示系在2017年以后发布，即在应当交房日2016年12月31日之后，并不构成按期交房的阻却是由，且潮蓉公司与第三方是否存在纠纷与本案无关，潮蓉公司应当承担违约责任。 关于案涉违约金是否过高的问题。本案中，案涉房屋买卖合同约定出卖人自第91日起按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，系双方真实意思表示，该约定年利率仅为3.65%，已低于中国人民银行同期贷款利率，相较于权属转移对于房屋买受人的重要性及本案逾期交房给买受人造成的利益损失，该约定违约金并不高，且现潮蓉公司也未提交有效证据证明案涉违约金明显过高，故一审法院不予调整。因案涉房屋是否具备交付条件，具体何时交付尚未确定，故一审法院仅支持自2017年4月1日起至起诉之日即2019年8月9日止的违约金，以已付房款849823元为基数，按日利率万分之一的标准计算为71555.1元，扣除潮蓉公司已付的10197.88元，尚余61357.22元应当支付。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：潮蓉公司于判决发生法律效力之日起十日内向汪海、尚玉洁支付违约金61357.22元。如潮蓉公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1333元，减半收取667元，由潮蓉公司负担。 二审中，潮蓉公司提供以下新证据： 证据一：2017年6月22日汪海出具的《收条》一张、2017年9月29日汪海出具的《承诺函》一张、哈尔滨银行的网上电子回单一份，拟共同证明：汪海、尚玉洁已收到潮蓉公司支付的2017年4月至9月的逾期交房违约金共计10282.66元； 证据二：1.成都市人民政府办公厅关于印发《成都市重污染天气应急预案（试行）》的通知（成办发【2013】63号）、成都市人民政府办公厅关于延长市政府办公厅《关于印发（试行）的通知》施行有效期的通知》（成办函【2015】190号）、成都市大气污染防治工作领导小组办公室关于强化重污染天气应急减排措施的通知（成气办【2016】17号）、成都市人民政府办公厅关于印发成都市重污染天气应急预案（2017年修订）的通知（成办发【42】号），拟共同证明：根据成都市政策文件要求，自2013年12月31日至今，在启动重污染天气预警期间，所有工地均受管制，不能正常施工。本案涉及的房地产建设项目也在管制之列； 2.成都市城乡建设委员会关于实施建设工程大气污染防治特别管控措施的通知（成建委【2017】384号）、成都市城乡建设委员关于转发环督办《关于转发的通知》的通知（附成都市环境保护督察办公室关于转发《关于对成都平原地区实施大气污染防治特别管控措施的通知》的通知（成环督办【2017】31号）、关于对成都平原地区实施大气污染防治特别管控措施的通知（川污防“三大战役”办【2017】18号）、成都市大气水土壤污染防治“三大战役”领导小组办公室关于印发成都市2017-2018年秋冬季大气污染防治攻坚行动方案的通知（川污防“三大战役”办【2017】32号），拟共同证明：根据上述行政部门文件要求，为配合区域阶段性大气污染防止工作，在2017年7-8月、2017年12月-2018年1月共计4个月的期间内，成都市区各类建设工程均不允许正常施工； 3.成都市人民政府办公厅关于在中高考期间加强环境污染监督管理工作的通知（成办发【2005】68号），拟证明：根据市政府文件要求，每年中、高考期间（即6.1-6.10），工地施工受到管制，每年有10天，自2014年至今共计有60天无法正常施工； 4.2014年1月16日至2020年1月16日期间，成都环境局发布的32次雾霾预警信息微博截图以及对应的金沙街道办出具的施工治理通知，拟证明：案涉项目因雾霾在2014年1月16日至2020年1月16日期间总共中断施工183天； 证据三：2015年5月21日至2019年8月21日期间，成都气象局发布的50组暴雨预警信息微博截图，拟证明：案涉项目在2015年5月21日至2019年8月21日期间因暴雨中断施工共计69天； 证据四：竣工验收报告、质量保修书、成都市国土资源局关于印发《建设工程并联竣工验收实施方案（试行）》通知，拟共同证明：案涉项目已于2019年3月经过施工、设计、监理等五方主体验收合格，但根据国土局文件的要求，自2017年6月1日后工程竣工验收实行并联验收备案制，因此案涉项目虽已达到合同约定的交房标准，但由于政策原因，目前尚未完成并联验收备案，因此无法交房。 经质证，汪海、尚玉洁对证据一的三性予以认可；对证据二、三、四的真实性、合法性予以认可，对其关联性和证明力不予认可，具体理由是：证据二中第1.2项证据，潮蓉公司仅提交了预案通知通告，并不能证明其按照通告实际实施，且发生不可抗力的情况后潮蓉公司需书面通知买受人，而地方政府的环保预案通知作为执行国家关于环保的政策应当是可以预见的，不属于不可抗力；证据二第3项证据是否有效，潮蓉公司并未提供证据予以证明，同时该文件对于建设工程的限制是有适用条件的，并未禁止工地施工，不能达到潮蓉公司的证明目的；证据二第4项证据，仅表明成都市区存在污染预警的事实，但并未就具体施工区域的天气污染情况进行对应，而关于金沙区域专项行动治理的通知文件系行政机关依法履行行政行为防止大气污染，上述政策均针对严重污染所作出的限制，并未强制潮蓉公司停止施工；证据三与本案主张的不可抗力事由无关；证据四，案涉房屋的验收应当依据合同约定及政府文件为准，潮蓉公司逾期交房是客观事实。 经审查，本院认为，证据一的真实性、合法性、关联性双方均不持异议，本院予以采信；证据二、三、四系公开可查询核实的政府相关政策文件、网络讯息，本院对其真实性予以确认，对其关联性及证明力在其后结合争议焦点予以阐述。 双方未提交其他的证据。本院二审查明的案件事实与一审法院认定的案件事实一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点是：1.潮蓉公司主张逾期交房的免责事由是否成立；2.若潮蓉公司存在逾期交房的事实，一审认定潮蓉公司应向汪海、尚玉洁支付的违约金款项数额是否正确。 关于争议焦点一，本案中，潮蓉公司抗辩其逾期交房原因是当地政府扬尘治理、政府执行环境治理监管政策、施工方的停工和暴雨天气以及中、高考因素，属不可抗力，并非潮蓉公司的主观过错。对此，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。从本案事实及潮蓉公司的举证情况看，2015年7月12日，潮蓉公司与汪海、尚玉洁签订《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》确定了双方的权利义务，但潮蓉公司举出的《成都市重污染天气应急预案（试行）》《关于印发（试行）的通知》《成都市大气污染防治工作领导小组办公室关于强化重污染天气应急减排措施的通知》及启动重污染三级预案的微博等均是合同成立前的2013年、2014年、2015年等时间作出，之后政府仅对相关文件进行了修订；成都市人民政府办公厅关于在中高考期间加强环境污染监督管理工作的通知早在2005年即已经作出，而暴雨预警大部分均在案涉合同成立之前和逾期交房之后，在合同履行期间的预警也只是短时间的，因此，潮蓉公司所主张的事实并非属于其不能预见、不能避免或不能克服的情形，其主张逾期交房属不可抗力事由的理由不成立，本院不予支持。 关于争议焦点二，前已述及，潮蓉公司主张逾期交房的免责事由不成立，其逾期交房的事实客观存在，应承担相应违约责任。根据约定，潮蓉公司应于2016年12月31日前向汪海、尚玉洁交付房屋，否则应自逾期第91日即2017年4月1日起，以已付房款849823元为本金，按每日万分之一的标准支付违约金。由于案涉房屋尚未交付，一审法院自2017年4月1日至一审起诉之日止计算潮蓉公司应承担的逾期交房违约金，数额共计71555.10元，正确，本院予以确认。 但，根据二审中潮蓉公司提交的《收条》、《承诺函》及网上银行电子回单，其中，汪海作为收款人于2017年6月22日出具的《收条》载明：“今收到潮蓉公司支付的2017年4月-6月期间的逾期交房违约金7733.39元”，汪海作为承诺人于2017年9月29日签字的《承诺函》载明：“贵司应当支付我方支付2017年7月-2017年9月期间的逾期交房违约金共计2549.47元，我方特作出承诺，我方不再要求贵司就2017年7月-2017年9月期间逾期交房行为以任何形式承担任何责任，并提供相应的收款账户信息”，且网上银行电子回单中载明的转账金额、收款账号与《承诺书》中汪海提供的收款账户信息一致，汪海、尚玉洁亦质证确认已收到潮蓉公司支付的逾期交房违约金共计10282.66元。基于该新的事实，潮蓉公司还应向汪海、尚玉洁支付的违约金数额应为61272.40元（71555.10元-10282.66元）。 综上，潮蓉公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审中潮蓉公司提交了新的证据，本院依据新的事实对一审认定的违约金数额予以改判，不属于一审法院错误裁判。由于潮蓉公司逾期交房的违约行为客观存在，故二审诉讼费由潮蓉公司负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初14429号民事判决； 二、成都潮蓉实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向汪海、尚玉洁支付逾期交房违约金61272.40元； 三、驳回汪海、尚玉洁的其他诉讼请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费1333.93元，由成都潮蓉实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 龚 耘 二〇二〇年七月十六日 书记员 王朝阳