广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终991号上诉人（原审被告）：黄健波，男，1963年4月7日出生，汉族，住广东省德庆县************。委托诉讼代理人：莫文江，男，1966年7月18日出生，汉族，住广东省德庆县*************。被上诉人（原审原告）：何学清，男，1970年8月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区西樵镇樵晖新城聚豪花苑聚达楼505房。被上诉人（原审原告）：何燕珍，女，1972年7月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区西樵镇樵晖新城聚豪花苑聚达楼505房。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨婵，广东广信君达律师事务所律师。原审第三人：德庆县************民小组。负责人：温炳生，该村民小组村长。上诉人黄健波因与被上诉人何学清、何燕珍、原审第三人德庆县************民小组（以下简称葵花**民小组）合同纠纷一案，不服广东省德庆县人民法院（2019）粤1226民初1377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄健波的委托诉讼代理人莫文江、被上诉人何学清、何燕珍的共同委托诉讼代理人杨婵到庭参加诉讼。原审第三人葵花**民小组经本院合法传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄健波上诉请求：1.撤销一审判决第一判项；2.改判第二判项，黄健波承担返还2万元给何学清、何燕珍;3.本案一、二审诉讼费用由何学清、何燕珍承担。事实和理由：一、黄健波与何学清、何燕珍之间没有达成买卖108平方米土地的口头协议，不存在判决该口头协议无效的情形，何学清、何燕珍经黄健波介绍购买葵花三村民小组108平方米土地，经村民召开会议确认出让价为49万元，何学清、何燕珍要求该宅基地办证在黄健波或其亲戚名下，并承诺给黄健波4万元介绍费，随即何学清、何燕珍通过黄健波支付了18万元价款给葵花三村民小组，因此黄健波与何学清、何燕珍之间没有达成买卖葵花三村民小组108平方米土地的口头协议。二、庭审期间已经查明黄健波是介绍人，其中18万元已转交葵花三村民小组并妥收，不应判决由黄健波直接返还给何学清、何燕珍，虽然黄健波在庭审后调解过程中承诺如果何学清、何燕珍同意，可在三个月内返还20万元给何学清、何燕珍且不计算利息，但最终何学清、何燕珍不同意调解。三、一审漏掉判项，认定买卖土地行为无效，黄健波及葵花三村民小组应当返还财产给何学清、何燕珍，那么葵花三村民小组如何返还已收到的18万元，是返还给黄健波还是直接返还给何学清、何燕珍，黄健波要求葵花三村民小组返还款项遭拒如何处理没有具体判决，造成案结事不了。综上所述，一审法院凭调解承诺直接判决损害了黄健波的合法权益，请二审法院查明事实，准予黄健波的上诉请求。何学清、何燕珍书面答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、黄健波诉请撤销一审判决第一判项，认为双方不存在合同关系理由不成立，一审对双方口头达成协议的事实认定准确无误。根据《中华人民共和国合同法》第10条规定，当事人双方可以口头形式订立合同。本案双方口头达成买卖土地合意，且何学清、何燕珍已于2016年11月11日交付黄健波双方约定款项，已经实际履行合同。本案合同相对方是何学清、何燕珍与黄健波，整个土地买卖过程何学清、何燕珍没有与村委或村民见过一次面，该土地买卖由始至终都是黄健波与何学清、何燕珍达成，即由何学清、何燕珍以总价53万元购买黄健波手上的其村小组开发的108平方米办好证的土地。其主张所谓“介绍费”何学清、何燕珍从未谈及和知晓，实情是其村小组把土地交由黄健波负责开发，村小组与其达成某种协议。其主张案涉土地买卖其只是介绍人毫无事实依据，何学清、何燕珍的20万定金是在黄健波要求下转账至其私人账户就是最好的佐证。另外一审提交法院的聊天记录、追还款记录等证据都能证明何学清、何燕珍是跟黄健波达成买卖土地口头协议，与村小组无关。二、双方买卖土地的口头合同无效，依据无效合同取得的财产应当返还，黄健波上诉主张其只承担2万元没有任何依据。黄健波在双方诉前沟通以及一审庭审、调解过程中，均主动表示愿意还清款项，当初何学清、何燕珍在黄健波催促下是把20万定金转账至其私人账户的，土地买卖也是跟其达成的，根据合同相对性，退还该款项也应该由黄健波负责，无可争议的。至于其提及庭审后调解时答应三个月内返还20万定金一事，事实上是何学清、何燕珍提出增加“如三个月内不返还款项利息双倍计算”条款（目的在于约束对方按时还款），毕竟何学清、何燕珍交付定金给黄健波已经历时三年多，最后黄健波未同意未能达成调解。至于黄健波与葵花三村民小组相关的权利处置，由其双方解决，与何学清、何燕珍无关，不是本案的审理范畴。黄健波可通过法律途径向葵花三村民小组主张。综上所述，由于案涉合同目的履行不能且为无效合同，黄健波应当返还所收取款项并支付相应利息。请二审法院依法驳回黄健波上诉请求，维持原判。原审第三人葵花三村民小组经本院合法传唤不到庭参加诉讼，也没有向法庭说明正当理由，且没有提出书面答辩意见及相关证据材料。何学清、何燕珍向一审法院起诉，请求判令：1.何学清、何燕珍与黄健波口头达成的土地买卖合同无效；2.黄健波立即向何学清、何燕珍返还购买土地定金20万元及资金占用期间利息（以20万元为本金，从2016年11月11日起至实际清偿之日止按照年利率6％计算）；3.本案诉讼费用由黄健波承担。一审法院认定事实：2012年11月，葵花三村民小组因宅基地不能满足村民的需要，向德庆县**********所有的凤冲（地名）约7亩土地变更土地用途为宅基地，但至今尚未获得德庆县人民政府批准。葵花三村民小组向德庆县人民政府提出申请后，经村民同意，将上述土地中的108平方米以49万元出让。2016年年中，何学清、何燕珍想回家乡建房需要宅基地，经人介绍与黄健波取得联系，黄健波将葵花三村民小组出让宅基地的情况告知何学清、何燕珍，何学清、何燕珍明知自己不是葵花三村民小组的村民，与黄健波协商表示土地使用权证可办理到自己信赖的亲戚名下，愿意以53万元的价格购买该土地使用权用于建房，于2016年11月11日通过转帐方式支付20万元给黄健波，黄健波收款后将其中的18万元转交给葵花三村民小组，余款2万元据为己有。何学清、何燕珍购买的土地未能办理土地使用权证，也未能交付给使用，剩余的购地款33万元何学清、何燕珍没有支付给黄健波。因未能取得土地使用权，何学清、何燕珍认为买卖土地合同无法实现，要求黄健波退回20万元，黄健波以款项已支付给葵花三村民小组为由拒绝退回给何学清、何燕珍。为此，何学清、何燕珍向该院起诉，提出上述诉讼请求。在诉讼过程中，黄健波表示愿意退回20万元给何学清、何燕珍，但不支付利息，黄健波转交给第三人的款项，由黄健波与葵花三村民小组另行协商解决。为了查明案件事实，根据黄健波的申请，该院依法追加葵花三村民小组作为第三人出庭参加诉讼。一审法院认为，何学清、何燕珍与黄健波口头协商一致，买卖葵花三村民小组所有的土地用于建房，虽然葵花三村民小组申请变更该土地的用途为宅基地并同意出让，但尚未获得批准，而且，何学清、何燕珍也不是第三人的村民，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”规定，何学清、何燕珍与黄健波双方口头买卖土地的协议及第三人出让土地的行为，违反法律的强制性规定，应当无效，依据无效协议取得的财产，应当返还给对方。黄健波收取何学清、何燕珍支付的20万元，将其中的18万元转交给第三人，属于预付款项，不是定金，黄健波及第三人应当返还给何学清、何燕珍。黄健波表示由其负责返还20万元给何学清、何燕珍，已转交给第三人的款项，由其与第三人协商解决，没有违反法律规定，应当予以准许。何学清、何燕珍支付给黄健波的款项，双方没有约定返还时间及利率，且导致协议无效双方均有过错，何学清、何燕珍主张起诉之前的利息损失，证据不足，应当不予支持，其主张起诉之后至清偿之日止，按年利率6％计算的利息损失，理据充分，应当予以支持。故何学清、何燕珍起诉请求判令何学清、何燕珍与黄健波口头达成的土地买卖合同无效和请求判令黄健波返还购买土地定金20万元及起诉之后利息的诉讼请求，理据充分，该院予以支持。黄健波表示不同意支付利息的答辩意见，理据不足，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、何学清、何燕珍与黄健波于2016年达成买卖第三人德庆县**********三村民小组108平方米土地的口头协议无效；二、限黄健波于该判决发生法律效力之日起十五日内返还20万元及利息（从2019年11月4日起至判决确定清偿之日止，按年利率6％计算）给何学清、何燕珍；三、驳回何学清、何燕珍的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由何学清、何燕珍负担378元，黄健波负担1772元。二审期间，双方均无提供新证据证实其主张。二审查明，2017年1月至2019年8月期间，何学清与黄健波之间的微信聊天记录记载了以下事实，何学清向黄健波发出：老表……坊间传闻话你帮我买个块地办唔到证，坚定流咖？黄健波回复何学清：……你放心啦，如果办不了证的，我可以退返个20万比你的，你不用担心这方面。何学清向黄健波发出：到底批不批得了，他答复你没有？黄健波回复何学清：不是的，要先入我户再转给何海波，手续是这样的。何学清向黄健波发出：行不行给个准话我……黄健波回复何学清：……如果不行我到时退钱给你，这方面没有问题的。一审法院查明的其他事实正确，本院依法予以确认。本院认为，本案是合同纠纷。针对黄健波上诉意见、何学清、何燕珍答辩意见、双方陈述和本院查明的事实，本案二审争议焦点为：1.黄健波与何学清、何燕珍之间是否存在达成口头买卖协议以及对于协议的效力如何认定；2.案涉20万元应该由谁偿还给何学清、何燕珍。关于黄健波与何学清、何燕珍之间是否存在达成口头买卖协议以及对于协议的效力如何认定的问题。结合双方庭审陈述及何学清与黄健波之间的微信聊天记录内容分析，本案事实是何学清、何燕珍想购地建房，黄健波告知何学清、何燕珍葵花三村民小组有宅基地出让，经何学清与黄健波口头协商，黄健波表示土地使用权证可办理到其名下再转给何学清亲戚，故何燕珍支付20万元给黄健波。黄健波与何学清、何燕珍双方口头协商买卖土地事实清楚，黄健波上诉认为双方没有达成口头协议明显与客观事实不符。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”的规定，何学清、何燕珍不是葵花三村民小组村民，黄健波与何学清、何燕珍协商买卖土地的行为违反法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，应属无效合同，一审法院认定合同效力问题无误，本院依法予以维持。关于案涉20万元应该由谁偿还给何学清、何燕珍的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据上述分析，案涉口头协议的双方当事人为黄健波与何学清、何燕珍，何学清、何燕珍已向黄健波支付20万元，黄健波对此亦予以确认，由于案涉合同已确认无效，黄健波应当向何学清、何燕珍返还20万元。黄健波上诉主张其已支付18万元给葵花三村民小组，其只同意返还2万元给何学清、何燕珍，本院对其上诉主张不予支持，理由是根据合同相对性原则，黄健波应当返还20万元给何学清、何燕珍。关于黄健波与葵花三村民小组之间的事宜，黄健波可另循途径解决。至于利息损失问题，一审法院根据各方过错分析认定利息损失计算起止时间为起诉之日至清偿之日止，并按年利率6％标准计付符合法律规定及客观事实，本院依法予以维持。综上所述，黄健波的上诉请求不成立，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3900元，由上诉人黄健波负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁碧媛审 判 员 何 桑审 判 员 梁达明二〇二〇年七月十七日法官助理 林诗勉书 记 员 何连平