四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初7179号 原告：瑞梯机电设备（上海）有限公司，住所地上海市虹口区沙泾路10号447幢1-304A室。 法定代表人：SAMSONEDWARDTHIELKPOPOWITZ，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：冯俊，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。 被告：杜静，女，1966年3月6日出生，汉族，住重庆市大渡口区。 被告：周兴平，男，1963年10月26日出生，汉族，住重庆市大渡口区。 二被告共同委托诉讼代理人：罗地，四川酒都律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：罗和辉，四川酒都律师事务所律师。 原告瑞梯机电设备（上海）有限公司（以下简称瑞梯公司）与被告杜静、被告周兴平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑞梯公司委托诉讼代理人冯俊，被告杜静、周兴平共同委托诉讼代理人罗地、罗和辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞梯公司向本院提出诉讼请求：1.判令杜静、周兴平赔偿瑞梯公司房屋装修折旧损失103903.25元、房屋租赁服务费3003元、电梯拆除产生的损失118521元，合计225427.25元；2.判令杜静、周兴平退还瑞梯公司支付的押金6007元，赔偿押金6007元，合计12014元；3.判令杜静、周兴平返还瑞梯公司多支付的租金19462.68元；4.案件诉讼费由杜静、周兴平承担。事实与理由：2016年，瑞梯公司与杜静、周兴平在案外人的居间下签订《房屋租赁合约》，约定瑞梯公司向杜静、周兴平承租位于成都市高新区天府大道北段1700号新世纪环球中心大厦X栋X单元X层X号房屋，建筑面积150.19平方米，用于（住宅/写字间/商铺）使用，租期为5年。自2016年9月28日起至2021年9月27日止。2018年11月6日，杜静突然向瑞梯公司发出一份通知，以瑞梯公司未按约交纳房租及房屋需自用为由，要求瑞梯公司于2019年1月1日前退还案涉房屋。瑞梯公司收到该通知后委托律师致函杜静提出异议，不同意解除合同，要求继续履行合同。瑞梯公司多次与杜静协商，要求其撤回通知并继续履行合同为此，双方在协商过程中还草拟了一份《租房补充协议》，争取杜静继续履行合同，但杜静多次反复最终未签署。因此，在杜静执意解除的情况下，瑞梯公司无奈于2018年12月28日开始搬离并委托律师函告杜静，要求其于2018年12月31日上午9时在房屋现场教教。但鉴于杜静、周兴平未按时出现，最终双方于2019年1月3日完成房屋交接手续，瑞梯公司将案涉房屋退还。由于双方协商履行过程中，杜静、周兴平多次反复，致使瑞梯公司误认为合同可以履行，为此于2018年12月27日向杜静支付2019年第一季度租金19462.68元。现合约已于2018年12月31日解除，故杜静、周兴平应返还多收取的租金。 杜静、周兴平共同辩称，杜静、周兴平解除合同的行为合情合理合法，不应当承担违约责任。合同第六条有明确约定，瑞梯公司若拖欠租金十天或以上，视为违约，合同因违约而终止。根据合同约定，瑞梯公司违约，杜静、周兴平享有解除合同的权利。通过瑞梯公司银行转账凭证，可以看出瑞梯公司共计缴纳9次租金，其中7次逾期超过10天，构成违约。因此，杜静、周兴平每次提示瑞梯公司，如果再违约逾期交付租金，将解除合同。瑞梯公司多次逾期交付租金，严重影响杜静、周兴平的合同权利。故杜静、周兴平向瑞梯公司发出解除合同的通知合理合情合法，不是违约行为。依法不应承担任何赔偿损失。 本院经审理认定事实如下：2016年9月，瑞梯公司作为乙方与作为甲方的杜静、周兴平签订《房屋租赁合约》，约定杜静、周兴平将位于成都市高新区天府大道北段1700号新世纪环球中心大厦X栋X单元X层X号房屋出租给瑞梯公司使用。合同中，双方对案涉房屋用途、租赁期、租金等进行了约定。其中，合同第五条第1款约定租期为5年，从2016年9月28日起至2021年9月27日止；合同第六条约定租金为每月6007元，每3个月交付一次，每次交付租金须于上期租金到期前提前15日交付，第一期租金应于2016年10月12日交付；合同第九条第5款约定，乙方如拖欠租金达十天或以上，或欠交服务费等费用两个月以上视为乙方违约。合约因违约而终止，乙方须全部承担因违约造成的责任。此外，双方在合同第十三条补充约定中约定：2016年9月28日到2016年12月31日为装修期，期间甲方不收取乙方房租。在租赁期内，若乙方提前解约，应提前3个月通知甲方，室内装修归甲方所有，且甲方不退还乙方押金。在租赁期内若甲方提前解约，须赔偿乙方等同押金以及房屋装修折旧费用，包含电梯拆除所产生的一切费用。 签订上述合同后，杜静、周兴平将案涉房屋交付瑞梯公司。2016年10月10日至2018年10月9日期间，瑞梯公司通过银行向杜静支付8次租金，其中6次超过合同约定时间。 2018年11月6日，杜静向瑞梯公司发出《通知》，载明“由于你司未按照合同约定按时交纳房租，另外我自己也需要用房子，因此要收回房子，请贵司于2019年元月1日前将位于成都市高新区天府大道北段1700号新世纪环球中心大厦西区8栋1单元19层1923号房屋退还我，请予以配合为谢！”。 2018年11月21日，瑞梯公司向杜静、周兴平发出《律师函》，告知即便存在迟延付款情况，根据合同约定杜静、周兴平也不享有合同解除权；若杜静、周兴平系自用房屋，属于违约，应承担瑞梯公司全部损失等内容。期间，双方就解除合同事宜进行协商，并草拟《租赁合同补充协议》，载明杜静、周兴平撤回通知、继续履行合同等内容。因双方未协商一致，该《租赁合同补充协议》最终未经双方确认。2018年12月27日，瑞梯公司向杜静、周兴平支付下一期租金19462.6元。2018年12月28日，瑞梯公司再次向杜静、周兴平发出《律师函》，载明杜静、周兴平发出《通知》后双方协商期间，对于继续履行合同还是解除合同反复不一未收回《通知》，瑞梯公司已从2018年12月28日开始拆除定制电梯并实施搬离；要求杜静、周兴平于2018年12月31日上午9时进行房屋交接并承担违约责任等内容。2019年1月3日，瑞梯公司将案涉房屋交还杜静、周兴平。 上述事实有《房屋租赁合约》、《通知》、《律师函》、银行转账凭证、《租赁合同补充协议》以及当事人的当庭陈述等在卷佐证。 本院认为，双方当事人在本案中的争议焦点为：1.案涉《房屋租赁合约》解除的原因、时间；2.杜静、周兴平是否应赔偿瑞梯公司房屋装修折旧损失、房屋租赁服务费、电梯拆除产生的损失。如应赔偿，具体金额为多少；3.杜静、周兴平是否应退还瑞梯公司支付的押金6007元并赔偿押金6007元；4.杜静、周兴平是否应退还瑞梯公司多支付的租金。如应退还，具体金额为多少。对此，本院做如下评述： 一、关于案涉《房屋租赁合约》解除的原因、时间问题。 本案中，瑞梯公司要求杜静、周兴平赔偿房屋装修折旧、电梯拆除产生的费用等损失，均基于一个事实前提，即杜静、周兴平单方解除案涉合同系违约行为。因此，认定杜静、周兴平是否应当赔偿瑞梯公司损失，应首先认定案涉合同解除的原因、时间及杜静、周兴平是否存在违约行为。 首先，瑞梯公司与杜静、周兴平签订的《房屋租赁合约》不违反法律、行政法规禁止性规定，属合法有效。因此，一方面，双方均应按照合同履行各自义务；另一方面，该合同也是确认双方权利、义务的依据和认定双方是否存在违约行为的合同依据。本案中，双方合同明确约定瑞梯公司如拖欠租金达十天或以上视为乙方违约，合约因违约而终止，瑞梯公司须全部承担因违约造成的责任。而根据查明事实，瑞梯公司存在多次迟延支付租金的情形。瑞梯公司虽主张迟延支付租金系杜静、周兴平未提供房产证明开具发票导致，但一方面未提交相关证据证明，另一方面双方合同中也未明确做相关约定。也即，在案涉《房屋租赁合约》履行过程中，瑞梯公司存在违约在先的事实。 其次，从杜静向瑞梯公司发出的《通知》看。杜静要求收回案涉房屋的理由之一虽为自己需要用房子，但首要理由为瑞梯公司未按照合同约定按时交纳房租。根据瑞梯公司多次且当期迟延交纳房租的事实和双方合同明确约定，杜静作出收回房屋意思表示具有事实依据和合同依据。但从该《通知》文意看，杜静未明确表示当即解除案涉《房屋租赁合约》，而是要求瑞梯公司在2019年元月1日前配合退房。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可解除合同的相关规定，结合杜静未提交证据证明曾就支付租金事宜催告瑞梯公司及双方之后就继续履行还是解除合同进行协商、瑞梯在收到《通知》后仍支付下一期租金且杜静、周兴平收到租金后未提出异议等事实，杜静向瑞梯公司发出的《通知》不具有单方解除合同的效力。 再次，从瑞梯公司向法院提交的《租赁合同补充协议》看，双方未对该协议最终签字确认，对双方不具有法律约束力。但该协议能够反映杜静向瑞梯公司发出《通知》后，双方就是否继续履行合同还是解除合同进行了协商的事实。该事实也与瑞梯公司于2018年12月28日向杜静、周兴平发出的《律师函》载明的双方就继续履行合同还是解除合同进行协商的相关内容相互印证。而该《律师函》虽载明系杜静、周兴平就继续履行合同还是解除合同反复变化，但该内容系瑞梯公司单方陈述，瑞梯公司也未提交相关证据。因此，结合瑞梯公司陈述和上述《律师函》载明的已于2018年12月28日进行搬离的内容，案涉《房屋租赁合约》解除的原因系因瑞梯公司在与杜静、周兴平协商是否继续履行合同还是解除合同过程中，以自己行为表示不再履行合同。合同解除时间为2018年12月28日。在此过程中，杜静、周兴平不存在违约行为。 二、关于杜静、周兴平是否应赔偿瑞梯公司房屋装修折旧损失、房屋租赁服务费、电梯拆除产生的损失问题。 案涉《房屋租赁合约》在履行过程中虽有杜静、周兴平向瑞梯公司发出《通知》的事实，但如上所述，瑞梯公司存在迟延支付租金的事实，合同解除原因系瑞梯公司在与杜静、周兴平协商是否继续履行合同还是解除合同过程中，以自己行为表示不再履行合同，杜静、周兴平不存在违约行为。故瑞梯公司要求杜静、周兴平赔偿上述损失的主张缺乏事实依据，本院不予采纳。 三、关于杜静、周兴平是否应退还瑞梯公司支付的押金6007元并赔偿押金6007元的问题。 双方在合同第十三条补充约定中约定，在租赁期内，若乙方提前解约，应提前3个月通知甲方，室内装修归甲方所有，且甲方不退还乙方押金。根据查明事实，案涉《房屋租赁合约》系瑞梯公司在与杜静、周兴平协商合同解除事宜过程中以自己行为表示不再履行合同，故瑞梯公司要求杜静、周兴平退还租金并赔偿租金缺乏事实依据。 四、关于杜静、周兴平是否应退还瑞梯公司多支付的租金19462.68元的问题。 本案中，瑞梯公司于2018年12月27日向杜静、周兴平支付2019年第一季度租金19462.68元。而双方签订的《房屋租赁合约》已因瑞梯公司2018年12月28日搬离解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，瑞梯公司要求杜静、周兴平退还上述租金具有事实依据和法律依据，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杜静、被告周兴平于本判决生效之日起十日内退还原告瑞梯机电设备（上海）有限公司租金19462.68元； 二、驳回原告瑞梯机电设备（上海）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2577元，由原告瑞梯机电设备（上海）有限公司负担1288.5元，被告杜静、被告周兴平负担1288.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  夏旭东 二〇二〇年七月十七日 书记员  陈代丽