贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5500号 原告：赵敏，女，汉族，1979年3月10日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：魏浪，系贵州锐腾律师事务所律师。 被告:贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区清毕北路86号。统一社会信用代码：91520502692734004R。 法定代表人：吴学文，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李倩。 原告赵敏诉被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（以下简称“大众房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人魏浪、被告大众房开公司委托诉讼代理人李倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵敏向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告立即为原告办理七星关区盘古中心负二层负2-414号房的不动产权证；2、请求人民法院依法判决被告向原告支付逾期办理上述商品房转移登记有关文书的违约金,（违约金计算以购房款467600.00元为基数,按日向买受人支付总房款0.03%的违约金从2016年7月27日计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给不动产登记部门并通知原告之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。（庭审中原告将诉讼请求第二项的违约金计算标准从每日万分之三变更为按银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）。事实和理由:2013年12月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告开发的七星关区盘古中心负二层负2-414号房出售给原告。商品房建筑面积为39.80平方米，套内面积为19.80平方米，计价方式按建筑面积计算，每平方米11748.74元，购房款为467600.00元。原告以银行按揭方式付款，首付款317600.00元，余款150000.00元通过银行按揭方式支付。合同约定房屋交付日期为2014年12月31日前，转移登记：（一）出卖人承诺于7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下例约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应该自收到退房通知之日起60日内退还已付款，并按照银行同类同期活期利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已支付房价款0.03%的违约金。后原告要求被告履行办证义务且原告已交纳了产权登记费用，但被告均以各种理由予以拒绝。 综上所述，原告根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干解释》《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定状诉至贵院，请求判如所述为谢！ 被告大众房开公司辩称，一、原告与被告签订商品房买卖合同的同时与被告另行签订返租十五年的合同，当时所有负五层的业主均口头表示不办理房屋产权登记，目的就是不想缴纳3%的契税。以此来规避国家相关税费，现在却把责任反推到被告身上。后来由于商场未如期开业，被告按返租合同约定支付了原告三年的租金，后经七星关区政府协调，被告又支付了1年半的租金。二、2017年9月15日，根据七星府呈[2017]196号文件，经蒋市长批示同意被告将涉案商铺“特事特办”，办理不动产权初始登记。三、2017年9月30日，被告书面通知原告及涉案商铺业主向房管部门缴纳相关税费，办理产权登记，但原告至今还未缴纳相关费用。综上，并非被告不为原告办理不动产产权登记，而是原告自身原因导致无法办理。并非被告的过错导致，不应归责于被告，请求法院查明事实，分清责任后作出公平的判决。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月13日，原告作为买受人与被告大众房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区大众国际负二层负2-414号房；建筑面积39.80平方米；总房款467600.00元，买受人应当在合同签订之日支付首期房款317600.00元，余款150000.00以银行按揭支付；出卖人承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项（2）处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。”此外，合同还对原、被告双方的其他权利及义务进行了约定。合同签订后，原告依约向大众房开公司支付了购房款467600.00元。 另查明，涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告承诺2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但至今仍未履行，构成违约，依约应当自逾期之日起，即2016年7月27日起向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。根据合同约定，原、被告双方形成委托办证关系，故被告无需再将办理产权转移登记所需的相关资料交付原告，而是直接提交到办证部门即可。现因涉案商品房至今未取得交付办理产权转移登记相关手续的条件，故对原告诉请的违约金，应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期超过180日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的万分之三承担违约责任。合同约定的违约金过高，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准予以计算。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。综上，对原告诉请的违约金，本院支持以已付购房款467600.00元为基数，2016年7月27日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告赵敏逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金以已付购房款467600.00元为基数，2016年7月27日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告赵敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1025.00元，由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年七月二十一日 书记员  申开旭