云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0326民初1984号原告：云南宇辰物业服务有限公司，住所地云南省曲靖市麒麟区紫云路金叶园小区46号。统一社会信用代码：915303000546642083。法定代表人：李侠，系云南宇辰物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：陈华琼，女，1985年11月8日生，汉族，云南省会泽县人，系云南宇辰物业服务有限公司员工，住云南省曲靖市会泽县，特别授权代理。被告：王开铭，男，1979年12月27日生，汉族，云南省会泽县人，居民，户籍登记地址云南省曲靖市会泽县，现住云南省曲靖市会泽县。原告云南宇辰物业服务有限公司（以下简称云南宇辰物业）与被告王开铭物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。原告云南宇辰物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈华琼、被告王开铭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云南宇辰物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间应缴纳的物业服务费807元，生活垃圾清运处置费132元，总计939元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年1月1日前，被告王开铭购买了泽润龙都二期3栋2单元202室房屋（面积112.15平方米），按照原告与会泽鼎业房地产开发经营有限公司于2018年4月24日签订的《前期物业服务协议》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供合同约定的物业服务，履行了自己应尽的义务。根据会泽鼎业房地产开发经营有限公司与原告签订的《前期物业服务协议》，被告自2019年1月1日至2019年12月31日期间共拖欠物业服务费807元，生活垃圾清运处置费132元，总计939元。原告多次催要，被告不予理睬。现请求依法判决。王开铭辩称，原告起诉的物业服务费807元我不交，我只交垃圾清运费132元，其他的没有要说的。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。云南宇辰物业提交了以下证据：1、营业执照复印件2份及企业名称变更核准通知书1份，欲证实原告是适格的主体；2、《前期物业服务协议》复印件1份，欲证实原告与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订《前期物业服务协议》；3、会泽县经营服务性收费标准申报执行年度审核备案表复印件1份，欲证实原告向被告收取生活垃圾清运费具有合法性；4、昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司关于退出及更换小区物业服务事项告知书、物业服务管理移交书各1份，欲证实昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司退出小区及向云南宇辰物业移交物业管理，具有合法性；5、拖欠物业清单、催费照片各1份，欲证实被告未按照《前期物业服务协议》的约定履行自己的义务。经质证，王开铭对云南宇辰物业提交的证据认为，对第1、5组证据无意见；对第2组证据是物业公司他们签订的，我不清楚；第3组证据没见过，也不清楚；第4组证据昆明明亨物业退出还是没有退出小区管理也不清楚，后来交水费才认得，所以也不清楚。王开铭向法庭出示以下证据：照片8张，欲证实物业公司只收取费用不管事情，灯坏掉了物业公司不管，楼下堆些东西物业公司也不管，墙上贴小广告物业公司也不管。经质证，云南宇辰物业对王开铭提交的证据认为，第1张雨路管漏水的照片，该处漏水是楼上住户与车库的配套设施设备，不属于物业公司的管理范围，我们物业公司提供亲情化服务，要业主自己买材料，由物管公司帮忙更换；小广告物管公司也定期清理，单元小区门是配套设施设备不在物业服务范围内；照片上显示单元门口的停放一些小车子，物管公司也会组织定期清理；路灯问题是小区埋在地下线路出问题，我们也一直在找办法更换线路，但是线路是开发商埋在地下的，这部分费用不包含在物业服务费中，要报业主委员会申请维修基金。综合双方所举证据，经过庭审质证，本院认为，云南宇辰物业公司提交的第1、2、3、4、5组证据，能够证明案件事实，本院予以采信。王开铭提交的照片8张，云南宇辰物业认可路灯不亮，是因为线路问题，物管公司一直在查找原因，故能够证实云南宇辰物业管理服务不到位，能够证明案件事实部分本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：云南宇辰物业服务有限公司是可以依法从事物业管理活动的企业，其受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托对会泽县泽润龙都小区一期进行物业服务，双方签订了《前期物业服务协议》，协议明确：委托管理期限自2018年1月1日起至业主委员会成立并选定新的物业服务企业止；计费方式采取包干制，按房屋所有权证登记面积，多层住宅每月0.6元／平方米、高层（电梯房）住宅每月0.8元／平方米、商铺每月1元／平方米、私家车库每月20元／个、二次加压费每月20元／户、电梯运行电费每月20元／户；物业服务费交费周期为壹年一次性预交。王开铭系泽润龙都二期3栋2单元202室业主，居住的房屋面积为112.15平方米。王开铭至今未对2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费、生活垃圾清运处置费共计939元进行交纳。另查明，涉案小区于2018年11月成立了业主委员会，重新选聘新的物业服务企业，但新选聘的物业服务企业至今并未进驻该小区，该小区2018年5月1日前的物业服务由昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托提供物业服务，昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司于2018年4月30日退出该小区的物业管理工作，自2018年5月1日起，由云南宇辰物业公司为该小区提供物业服务。昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司与云南宇辰物业公司在退出及更换小区物业服务事项告知书及物业管理移交书中约定，尚未缴纳2018年度物业费的业主，由云南宇辰物业公司进行收取，收费时间自2018年1月1日起。云南宇辰物业公司遂向本院提起诉讼，要求解决。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，达不成协议。本院认为，根据云南宇辰物业公司提交的营业执照，其经营范围含物业管理，且其接受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托后，与该公司签订了《前期物业服务协议》，成为该物业服务合同的一方主体，其依据该协议主张权利并无不当。虽云南宇辰物业公司提交的其与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订的《前期物业服务协议》中落款处时间为空白，但结合协议内容、其他相关证据及当事人的陈述，可以确认云南宇辰物业公司受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托于2018年5月1日起开始对涉案小区进行物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，云南宇辰物业公司与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订的《前期物业服务协议》对涉案小区的业主具有约束力，且根据昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司与云南宇辰物业公司的约定，王开铭至今未对2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费、生活垃圾清运处置费共计939元进行交纳。王开铭作为涉案小区业主，依法应向缴纳相关的费用。王开铭辩称，云南宇辰物业在小区管理服务过程中，服务不到位，与本院查明的事实相符，该辩解本院予以采信。云南宇辰物业公司要求王开铭支付物业服务费807元、生活垃圾清运处置费132元，其中物业服务费酌情予以扣减10%，即由王开铭支付物业服务费、生活垃圾清运处置费共计858元（807元×90%+132元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由王开铭于本判决生效后10日内一次性向云南宇辰物业服务有限公司支付自2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费、生活垃圾清运处置费共计858元；二、驳回云南宇辰物业服务有限公司其他的诉讼请求。受理费50元，减半收取计25元，由王开铭负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限两年内向本院申请强制执行。审判员  刘海燕二〇二〇年七月二十一日书记员  宋 慧