新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院民 事 判 决 书（2019）新4223民初2405号 原告（反诉被告）：沙湾县民政局。住所地新疆维吾尔自治区沙湾县三道河子镇奎屯路29号。统一社会信用代码：ll654223010315292F法定代表人：高西京，系该局局长。委托诉讼代理人：姜丽玲（一般代理），新疆沙泉律师事务所律师。被告（反诉原告）：李忠元，男，1973年2月14日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区沙湾县。委托诉讼代理人：孙伟（特别授权），新疆天正律师事务所律师。原告（反诉被告）沙湾县民政局与被告李忠元（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序分别于2019年10月18日、2020年6月29日公开开庭审理。原告沙湾县民政局委托诉讼代理人姜丽玲，被告李忠元及委托诉讼代理人孙伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙湾县民政局向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告承包费215000元及利息11203.56元，合计：226203.56元。［利息的计算公式：215000元×6％×l0个月零17天（2018年9月1日至2019年7月16日）=11203.56元］。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年2月1日原告与被告签订《承包合同书》，2009年4月1日协议延长承包期至2017年1月31日，期满后被告继续承包经营民政宾馆餐厅、客房至2018年9月1日，被告拖欠原告2017年1月31日至2018年8月31日期间的承包费285000元，与原告应退被告押金30000元及借款40000元相抵后，被告现仍拖欠原告承包费215000元。原告向被告催要此款，被告总是以其投资装修补偿问题拖延未付。现原告诉至本院。原告沙湾县民政局为支持其本诉请求，向法庭提供以下证据：书证1，统一社会信用代码证书（提交复制件），证明：原告具有行政机关法人资格。书证2，国有资产产权登记证（出示原件提交复制件）证明：原告沙湾县民政大楼（地上五层，带地下室）的主管部门是被告沙湾县民政局，沙湾县社会福利有奖募捐委员会办公室是原告的下属办公室。书证3，承包合同3份、补充协议一份、关于延长承包期限的协议一份（出示原件提交复制件），证明：关于延长承包期限协议一份，证明原、被告之间于2004年2月1日到2017年1月31日存在承包经营餐厅、25间客房的合同关系，合同期满后，双方虽未续签合同，但是被告一直经营到2018年8月31日。书证4，2004、2017年、2018年盘点移交表3份（2004年提交复制件，其余提交原件），证明：2004年1月18日原告将餐厅及附属物、设施已交给被告经营，2017年4月6日被告向原告退出客房18间及附属物、设施，2018年9月4日被告向原告移交餐厅及剩余客房及附属物、设施。书证5，押金凭条1份，借条复印件1份（此原件由被告持有），证明：原告收取被告3万元押金，原告借被告4万元现金，两笔款项可以从承包费中扣减。被告李忠元辩称，原、被告签订承包协议书属实，但原告计算承包费数额有误，原告主张的承包费期间为2017年1月31日到2018年8月31日期间的承包费28.5万元；原告实际因为办公需要于2016年12月20日就收回了客房部；民政宾馆分为客房部与餐饮部两部分，客房部年租金每年6万元，餐饮部租金12万元，合计年租金18万元，客房部按照每月月租金5000元，原告依旧按照租金18万元收取承包费无事实依据，应当把客房部租金予以扣除；被告同意从承包费仲扣减押金3万元；2008年11月29日民政局向被告借款4万元，该资金约定借款期为1个月经被告多次催要民政局无力偿还，该笔借款一直处于挂账状态，应当支付资金占用期间的利息，该借款长达是10年，原告已经减掉了4万元，只是没有承担利息。被告李忠元就本诉部分未向法庭提供证据。反诉原告李忠元向本院提出诉讼请求：1、请求判令反诉被告向反诉原告支付垫付的电力外线改造费1.5万元；2、请求判令反诉被告向反诉原告支付自2006年2月至2018年8月期间垫付的电费约255000元；3、请求判令反诉被告向反诉原告天然气改装费7万元；4、请求判令反诉被告向反诉原告支付视频监控设备及消防设施费用约5万元（以评估为准）；5、反诉被告向反诉原告支付上下水、暖气改造费及新建三间彩钢板平房费约20万元（以实际评估为准）；6本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2004年1月18日，原告承包被告餐厅，承包期届满后，原、被告重新签订了承包合同书，合同约定原告承包被告民政宾馆，期限为2007年2月1日至2012年1月31日，餐厅承包费12万元/年，客房部承包费为8万元/年，合计18万元/年。后双方又签订协议将经营期限延长至2017年1月31日。原告实际经营至2018年8月31日。2016年12月20日，被告因办公需要将客房部提前收回，原告在承包经营期间，垫付了被告自2006年2月至2018年8月31日期间的电费，垫付了店里外线改造费1.5万元，天然气改装费7万元；2012年4月，原告停业一个月，对民政局大楼所有上下水、暖气进行改造，并新建了彩钢板平房。后因安保维稳要求，原告支付了视频监控设备及消防设施费用。现租期届满，原、被告因承包经营期间原告垫付的上述费用协商无果，现提起反诉。反诉原告李忠元为支持其反诉请求，向法庭提供以下证据：书证1，收条一份（提交原件），证明：反诉被告的外线改造费用1.5万元，改造人向我方出具的收条，民政局资金困难由反诉原告垫付的。书证2，2018年9月至2019年8月，反诉被告电费清单（提交复制件），证明：2006年2月开始至2018年8月反诉原告为给反诉被告垫付电费，2018年9月反诉原告已经退出经营，该费用是反诉被告办公所产生的电费，每月平均1700元，共垫付十二年半的电费。书证3，天然气改造费发票（出示原件提交复制件），证明：被告为天然气改造支付7万元费用，在盘点表中有显示。书证4，民政宾馆提供的盘点交接表（提交复制件）、沙湾县公安局出具的消防验收意见书（提交复制件），证明：消防设施及视频监控设备均由反诉原告投资建设，经过相关部门验收。书证5，说明一份、缴费清单一份（出示原件提交复制件），证明：2006年2月至2018年8月期间反诉原告一直给反诉被告垫付电费。证人钱惠民的证言，证明反诉原告曾为反诉被告垫付电线改造费1.5万元。证人杨俊、魏晨的证言，证明反诉被告沙湾县民政局前任负责人同意电费先行由反诉原告垫付，最后由民政局统一支付。反诉被告沙湾县民政局辩称，电力外线改造费用是反诉原告自己经营改造，在2004年反诉被告向反诉原告交付时水暖电都是好的，承包期14年已经届满现在主张不予认可；电费的主张超过诉讼时效，民政局大楼地上五层地下一层，我方一直在用楼的第五层，其他的都是反诉在原告经营使用，电表没有办法分开。反诉原告在占用合同之外的房子，双方当事人对电费及房屋没有核算过，形成默认2006年至今每一年度承包费都是结算的；天然气改装，因为我们是办公单位不需要天然气，反诉原告安装天然气是自己经营所需；视频监控和消防设施是反诉原告经营所需价值是否值5万元不清楚，反诉原告使用多年，应当折旧，不能正常使用我方将不予接受，原告方可以拆除；上下水暖气和新建彩钢房是原告自己承包所需改建的，我方使用的楼层没有改造，彩钢房是用于餐厅后堂使用的，反诉被告不使用，反诉原告可以拆除；上下水和暖气在最初交付时是可以正常使用的，该费用不同意承担；2007年至2009年双方签订补充协议，反诉原告重新装修，所有的费用由被告承担，我方在承包费中扣除10万元予以补偿。之后又延长了承包期5年，承包期内费用没有增长，均是对反诉原告的补偿，反诉原告的投资是自己投资经营的行为，当年度的改造没有经我方认可，时隔多年合同期满要求我方支付这些费用我方不同意承担；2018年9月1日合同终止，反诉原告仍然占用我方大楼后院作为职工宿舍杂物间，应计算租赁费，可与我方的餐费进行折抵；2017年4月6日反诉原告自己提出不经营宾馆才向我方退出18间客房，不是我方提出收回不租的，是因为反诉原告要配备4个保安，反诉原告经营亏本提出的，反诉原告提出该部分承包费扣除6万元我方不予认可，2007年约定客房25间，退回18间，剩余7间于2018年9月4日才退回，我方不同意扣减该部分承包费；整个民政大楼投资建设资金350万元，承包费没有涨价，租金应当略高于利息。反诉被告沙湾县民政局就反诉部分向法庭提供以下证据：书证1，营业执照一份（提交复制件）证明：被告是个体经营独立核算，经营过程中产生的所有费用均由被告个人承担。本院经审理查明事实如下，2004年2月1日，原告与被告签订承包合同书，约定原告将民政局餐厅承包给被告经营，承包期限一年，自2004年2月1日至2005年1月31日。承包费每年13万元，承包押金3万元，在合同签订前交付。每年承包费份两次交清，押金3万元可抵顶下半年承包费。该合同到期后，原、被告于2005年2月1日继续签订承包合同，约定被告继续承包民政局餐厅，期限两年，自2005年2月1日至2007年1月31日。承包费每年12.5万元，承包押金3万元，在合同签订前交付。每年承包费分两次交清，押金3万元可抵顶下半年承包费。该合同到期后，双方于2007年2月1日又签订一份承包合同，约定原告将民政局餐厅及客房部承包给被告，承包期限五年，自2007年2月1日至2012年1月31日。承包费每年18万元，承包押金3万元，每年承包费分三次交清，7月31日前交6万元，次年1月31日前交清全部承包费。如不按时交清，按每天3%收取滞纳金。2007年5月18日，原、被告签订《关于民政宾馆承包合同的补充协议》，约定对民政宾馆进行内部重新装修，重新装修费用由李忠元承担，民政局每年从李忠元的所交的承包费中减去2万元（5年的承包期内共计10万元）用于对李忠元的补偿。2009年4月2日，原、被告又签订一份《关于延长民政宾馆承包期的协议》，该协议约定将承包期延长五年（即从2012年2月至2017年1月31日），每年承包费仍按18万元交付。后合同期满，双方未再签订合同，被告继续承包经营至2018年8月。后双方协议解除合同，被告将承包的宾馆及餐厅中的相关所有设施移交给原告，双方签订有物品交接表。另查明被告承包的宾馆客房部实际交回日期为2017年2月1日。被告李忠元认可2017年1月31日至合同解除之日的承包费未向原告交纳，未交承包费为285000元，原告自认曾向被告借款4万元，被告同意折抵，另有承包押金3万元，前述三项扣减后，承包费剩余21.5万元。被告对此不予认可，认为2017年2月1日客房部就已经交回，应当扣减客房部分的承包费用。被告在合同解除后，未向原告支付上述费用，原告诉至本院。被告以在承包经营期间垫付了应由原告承担的电力外线改造费，垫付2006年2月至2018年8月期间原告使用部分的电费，天然气改装费7万元，视频监控及消防设施费用5万元，民政大楼的上下水、暖气的改造及三间彩钢板费用20万元等为由提出反诉。庭审中，反诉原告申请对其承包经营期间安装的视频监控设备、消防设施、上下水、暖气管网设施及新建三间彩钢板平房、2006年2月至2018年8月期间垫付的电费进行价格鉴定，本院依法委托塔城新光价格鉴证服务有限公司沙湾县分公司进行鉴定，鉴定意见为：安装的视频监控设备15050元；消防设施26287元；上下水70087元；暖气管网设施47220元，新建三间彩钢板平房65797元；2006年2月至2018年8月期间垫付的电费157722元。合计382163元。本案争议焦点：1、原、被告之间的法律关系问题？2、反诉原告要求反诉被告支付的各项费用，是否符合原、被告的合同约定，计算数额是否合理？本院认为，原、被告签订民政宾馆及餐厅承包协议，由被告李忠元个人办理营业执照，原告将相应的固定资产交付被告，被告按照固定数额交付费用，原、被告之间的法律关系实际为租赁合同法律关系。本诉原告主张的承包费实际应为租赁费，原告主张21.5万元是包括租赁客房及餐厅的费用，客房及餐厅的每年费用为18万元，庭审中被告称客房部的承包费为6万元，原告对此不予认可，结合原、被告先后签订的三分承包合同以及补充协议，被告在未承包客部房前的费用是每年12.5万元，承包客房部之后每年的费用为18万元，被告辩称客房部每年承包费6万元，未提供证据证明，故本院确认客房部每年承包费为5.5万元（18万元-12.5万元），每月费用4583元，原、被告双方庭审中确认被告于2017年2月1日将客房部交回，故2017年2月1日至2018年8月31日期间的费用应予以扣减，扣减费用为87077元（4583元×19个月）被告欠付的租赁费数额为127923元。对于原告主张的利息符合法律规定本院予以支持，但利率计算有误，利息应为4637.21元（127923元×年利率4.35%×10个月）。对于被告应扣除借款4万元利息的意见。因不属于同一法律关系，本案不予审理，被告可另行主张。反诉部分，对反诉原告主张垫付的电力外线改造费用1.5万元，反诉被告辩称是反诉原告自己经营改造，在2004年向反诉原告交付时，水、电、暖设施都是正常使用的。原、被告之间系租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。根据上述规定，对电力外线改造属于维修范围费用应当由反诉被告承担，对于15000元的维修改造费，反诉原告提供维修人出具的收条以及收条出具人钱惠民的证人证言，结合反诉被告在庭审中陈述的，知晓反诉原告进行电力改造维修并支付费用的事实，对反诉原告主张反诉被告支付其垫付15000元电力改造费用的请求本院予以支持。对于反诉原告主张垫付的电费问题，反诉被告认可2006年2月至2018年8月期间反诉被告使用部分的电费，均由反诉原告垫付。对于具体的数额，反诉被告有异议，称反诉被告仅使用的是民政局大楼的第五层，一至四层是由反诉原告在使用，因原、被告所使用的民政局大楼是同一根电线线路、同一块电表，无法明确区分双方实际使用的电费数额。庭审中，反诉原告提供了2018年8月至2019年2月，反诉原告撤离之后，由反诉被告单独使用民政局大楼期间的电费，以及2009年4月至2018年6月沙湾县民政局大楼的缴费情况，2006年1月至2009年3月电费的缴纳情况因国网沙湾县供电公司系统升级无法提供。反诉原告申请对反诉原告垫付的电费进行价格鉴定。沙湾县人民法院依法委托塔城新光价格鉴证服务有限公司沙湾县分公司进行鉴定。鉴定意见为：2006年2月至2018年8月期间给民政局垫付的电费评估鉴定价格为157722元。反诉被告提出异议，认为鉴定机构按照建筑面积核算电费不准确。反诉原告使用的冷库、后堂、三间彩钢板房及室外照明未计入建筑面积。对鉴定机构的该意见，本院认为在反诉被告无证据证明其实际使用的电费数额的情况下，采用按照建筑面积比例分摊的鉴定方法符合客观实际。鉴定意见确定2006年2月至2017年1月反诉被告使用的五楼一层，占用比例为16.67%。2017年2月，反诉原告交回客房部后至2018年8月，反诉被告使用的三、四、五层，反诉原告占用比例为50%。反诉被告对该比例有异议，认为应该在10%左右；结合庭审中双方的陈述及证据，反诉原告是在2007年2月起开始承包的民政宾馆客房，才开始使用民政大楼的三、四两层，而反诉原告是从2006年2月起缴纳的所有电费。证人证言可以证实民政局平房及地下室两间库房，由民政局婚姻登记处和老龄办在使用，而电线线路也都是与民政局大楼使用的同一条电线线路，同一块电表。2017年2月反诉原告交回客房部，因此鉴定机构确定2006年2月至2017年1月占用比例16.67%，2017年2月至2018年8月占用比例为50%符合客观实际，对鉴定意见中做出2006年2月至2018年8月期间给民政局垫付的电费评估鉴定价格为157722元的意见，本院予以采信。对于反诉被告辩解的主张垫付的电费已超过诉讼时效的问题，反诉原告向法庭提供两位证人证言，证明反诉原告为反诉被告垫付的电费，反诉被告是同意支付的，该两名证人的身份是时任沙湾县民政局的办公室主任，所陈述的证言可以相互印证；并且在双方发生纠纷之前，反诉原告未就电费提起诉讼，是因双方的承包合同一直在履行当中，反诉原告还欠付反诉被告的部分租赁费用，因此对反诉被告辩解超过诉讼时效的意见本院不予采信。对于反诉原告主张的天然气改装费7万元，视频监控设备及消防设施费用5万元，上下水、暖气改造费及新建三间彩钢板平房费用20万元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。反诉原告主张的天然气改装费，原告在2014年花费7万元，对承租房屋进行了天然气改装，有沙湾县汇金燃气有限公司发票证明，鉴于原告已实际使用四年，本院酌定反诉被告承担反诉此项残值损失为5万元。视频监控设备及消防设施费用，经反诉原告申请价格鉴定，鉴定机构意见为：安装的视频监控设备的价格为15050元，消防设施26287元。有原、被告之间的物品盘点交接表予以印证；反诉被告对此虽有异议，但未能提供证据足以反驳，故本院予以采信。对于反诉原告主张上下水、暖气改造费及新建三间彩钢板平房费用，其中给排水设施2011年更新费用，鉴定意见中所列明的改造内容中，第一项至第四项为装饰装修的范围。该部分装饰装修，反诉原告未提供证据证明经反诉被告同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。对鉴定意见所附的评估鉴定价格具体计算过程，第三大项的第一项至第四项，本院不予采信。对第三大项的五项至第八项属于上下水改造维修范围，费用为9825元，本院予以采信。对于暖气管网设施的改造费用，反诉原告未能提供原有的供暖设施无法正常使用，亦未有反诉被告同意反诉原告进行改造的证据，反诉原告主张的是暖气改造费用并不是维修费用，且鉴定意见中对于暖气壁龛的更换属于装饰装修的范围，故反诉原告的该项主张依据不足，本院不予支持。对于2017年反诉原告新建的三间彩钢板平房费用，反诉原告无证据证明经反诉被告同意并且办理了合法建设审批手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。故对反诉原告的该部分请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李忠元于本判决生效之日起十五日支付原告沙湾县民政局承包费127923元，利息4637.21元，合计132560.21元。二、反诉被告沙湾县民政局支付反诉原告李忠元电力改造费用15000元。三、反诉被告沙湾县民政局支付反诉原告李忠元垫付的电费157722元。四、反诉被告沙湾县民政局支付反诉原告李忠元天然气改装残值损失5万元。五、反诉被告沙湾县民政局支付反诉原告李忠元视频监控设备及消防设施费用41337元。六、反诉被告沙湾县民政局支付反诉原告李忠元上下水改造费用9825元。以上二至六项合计273384元，反诉被告沙湾县民政局于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告李忠元。七、驳回反诉原告李忠元其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉争议标的226203.56元，案件受理费适用简易程序减半收取2374元，由原告沙湾县民政局负担多诉部分983元，被告李忠元负担1391。反诉争议标的59万元，反诉费适用简易程序减半收取4850元，由反诉原告李忠元负担多诉部分2603元，反诉被告沙湾县民政局负担2247元。鉴定费11465元，反诉原告李忠元负担6153元，反诉被告沙湾县民政局负担5312元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区塔城地区中级人民法院。审  判  员   张琼 二 〇 二 〇 年 七 月 十 一 日 书  记  员   王佳