浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终4489号 上诉人（原审原告）王东，男，1971年12月3日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人潘阳增、余宝成，浙江中天北辰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）桐庐县桐君街道城关经济联合社，住所地浙江省桐庐县桐君街道开元街251号。 法定代表人邢带娣，董事长。 委托诉讼代理人陆如机、朱一潇，浙江凯运律师事务所律师。 原审第三人方红进，男，1976年12月28日出生，汉族，住浙江省浦江县。 委托代理人张雨婷，浙江工品律师事务所律师。 上诉人王东因与被上诉人桐庐县桐君街道城关经济联合社（以下简称城关联合社）、原审第三人方红进房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2019）浙0122民初4339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。上诉人王东的委托代理人潘阳增，被上诉人城关联合社的法定代表人刑带娣及委托代理人陆如机，原审第三人方红进的委托代理人张雨婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，1990年10月8日，原桐庐县桐庐镇城关村民委员会取得座落于原安乐路（现为富春路）87号的集体土地使用权2529.71平方米，其中建筑占地511.69平方米，庭院用地2018.02平方米，建成12间门面房后，庭院用地面积减少为1000余平方米（即城南停车场）；该村委会另有座落于原安乐路89号西侧的二层房屋一幢，建筑面积389.51平方米，用途为停车场招待所，于1991年7月18日取得桐城字第01776号《房屋所有权证》。自2001年2月27日起，原桐庐县城市管理监察大队设立的桐庐县农副土特产品交易市场承租上述“城南停车场”（含招待所）作为夜排档市场经营。2004年2月20日，续租后作为茶叶市场经营场所。2006年5月8日、2007年12月18日，又连续两次续租至2011年4月9日。2008年8月15日，桐庐县农副土特产品交易市场（甲方）与桐庐宏泰电子科技开发有限公司（乙方，王东系法定代表人）签订《场地使用权出让协议书》，约定乙方承租位于富春路茶叶市场内的楼房、简易房、阳光棚等经营设施（不包括城关经济合作社的自留营业房），自2008年9月1日起至2011年8月31日止，总承包费用为三年1403800元，乙方在符合城市管理有关规定的前提下，可以为该承包场地添置设施和设备，承包期满后，该财产属乙方所有，甲乙双方也可协商处理。租赁期间，宏泰公司将上述经营设施间形成的两条通道加顶，改造用于经营数码电子市场，后又改造为“香港城”服装市场，并划分为若干摊位。2011年10月17日，王东（乙方）、城关联合社（甲方）签订《租房协议书》，约定租用甲方原城南停车场和招待所（不包括富春路345-367号营业房和计生用品店），租用期五年，自2011年9月1日至2016年8月31日止，年租金16万元，租赁期满装潢设施不得拆除及破坏，无偿归甲方所有。在租赁期内乙方应做好水、电、消防等安全工作。后王东与方红进于2012年12月6日签订《房屋租赁合同》，载明王东将位于整体和原招待所整体，2楼最里一间做为控制室使用，王东保留后面整栋房子的使用权，建筑面积以实际经营面积为准，租用期4年，自2012年12月1日至2016年11月31日，第一年年租金62万元，第二年起年租金为60万元。合同到期后，2016年12月28日，王东（甲方）与方红进（乙方）签订《房屋出租协议》一份，约定乙方租用甲方座落在富春路345号（面积1200平方米左右），可作为合法经营店面的场地，自2017年1月1日至2020年12月31日止，共叁年，总租金为105万元，三年一次性付清，房屋结构设施由甲方投建。方红进承租后实际用于经营义乌小商品市场。后方红进将该份《房屋出租协议》于2017年6月15日提交桐庐县公安消防大队。2017年1月1日，王东（乙方）、城关联合社（甲方）签订《房屋出租协议》一份，约定乙方租用甲方座落在富春路345号（原茶叶市场里面面积约1000平方米左右），可作为合法经营市场的场地，自2016年8月31日至2029年8月30日止，每年房租16万元，不递增，房屋结构设施由乙方投建装饰近400余万元。在租赁期内乙方做好市场维护工作，甲方应当办理好市场能正常经营所需的全部证照和相关工作，如乙方不能正常营业，甲方应协商解决或赔偿乙方全部投资损失和预期收益。被告在自行保存的该份合同租期上批注“乙方起草该协议租期写错至2029年，并同意甲方纠正租期改为2019年，邢带娣。”王东于2017年3月23日、2018年3月21日分两笔向城关联合社支付2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金1.5万元和14.5万元，城关联合社分别开具了收据，项目记载为义乌小商品市场房租费。方红进于2016年12月27日、2017年1月3日分别向原告支付租金60万元、45万元。2017年6月26日，桐庐县公安消防大队以第三人所经营的桐庐县桐君街道方红进百货商店（即义乌小商品市场）未经消防安全检查，擅自投入使用、营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款为由，对其作出桐公（消）行罚决字〔2017〕0138号行政处罚决定书，责令停产停业，并处罚款人民币5000元。因第三人未履行，2017年6月30日，桐庐县公安消防大队又作出桐公（消）强执决字〔2017〕0012号行政强制执行决定书，于2017年7月3日以张贴封条的方式强制执行。案涉市场于当日停业后至本案审理时仍未通过消防批准。另查明：1.城关联合社曾于2016年下半年出资对案涉市场的顶部进行修缮。2.王东（甲方）、方红进（乙方）另签订《房屋租赁协议》一份，落款时间为2017年1月3日，载明甲方向桐君街道城关经济联合社租赁位于富春路345号-367-2号门面房后的房屋和场地（原茶叶市场内面积约1000平方米加后面二幢二层房用于乙方仓储），用于经营义乌小商品市场，租赁期限为2017年1月1日至2029年8月31日止。甲方将上述所租赁的全部房屋和场地（约1000平方米加后面二幢二层房）转租给乙方使用，年租金105万元，前三年不变，第四年开始，每年在前一年的基础上上浮5%，鉴于一次性租赁及中途甲方对提升市场的改造甲方给予乙方一次性免租期4个月，从2017年1月1日起计算。第一年的租金乙方于本协议签订后三日内付清105万元。3.王东曾于2018年5月28日向原审法院提起民事诉讼，案号为（2018）浙0122民初2486号，要求解除其与城关联合社于2017年1月1日签订的《房屋出租协议》，并要求城关联合社赔偿违约损失17622465元。后王东于2019年3月19日向原审法院撤回起诉。审理期间，桐庐县城市管理局于2018年11月19日向原审法院出具《情况说明》一份，载明“一、城关联合社将案涉场地（富春路345号）出租给我局后，场地内搭了部分简易雨逢。二、租赁期间，我局将场地转租给王东开办的公司，当时的经营设施，我局无进行过升级、改造。三、我局转租给王东，租赁到期后，因设施简陋我局未对租赁场地上的经营设施进行处置。”王东于2019年11月诉至原审法院，请求判令：一、确认王东、城关联合社于2017年1月1日签订的租期为13年的《房屋出租协议》有效；二、判令城关联合社立即退还其已交租金28493元（自2017年6月26日起至2017年8月30日止，按每天0.043835616万元计算）并赔偿其自2017年6月26日起至案涉租赁物通过消防验收可以正常营业之日止的预期收益损失（自2017年6月26日起暂计至2019年11月16日，按每天0.243835616万元计算，为2128685元）,以上两项合计2157178元；三、城关联合社承担本案全部诉讼费用。 原审法院认为，王东、城关联合社于2017年1月1日签订的《房屋出租协议》除租期以外的内容系双方真实意思表示，且双方均无异议，原审法院予以确认。关于该协议的租期应认定为3年还是13年。城关联合社辩解租期实为3年，协议签订时经王东当场同意后，城关联合社自行将租期截止时间2029年修改为2019年，并作了相应批注，但事后未就该修改内容要求王东书面确认，现王东亦拒绝追认，故对城关联合社的该辩解意见不予采纳。关于王东已交纳的2017年6月26日至同年8月30日期间的租金28493元是否应予返还。王东、城关联合社于2011年10月17日签订的《租房协议书》约定租赁期满装潢设施不得拆除及破坏，无偿归城关联合社所有。王东于2017年1月1日续租后，因消防原因，案涉市场及招待所房屋于2017年7月3日被责令强制关停。原审法院认为，城关联合社作场地所有人及管理人，对自2017年7月3日起至2017年8月30日止的已付租金25425元应予返还。关于王东主张的预期收益。王东以其和第三人签订的落款时间为“2017年1月3日”的《房屋租赁协议》向被告主张预期收益的损失。对此，原审法院认为，首先，方红进在庭审中主张与王东之间履行的是2016年12月28日签订的《房屋出租协议》，即第三人并未依据“2017年1月3日”的协议向王东主张权利，故王东以落款时间为“2017年1月3日”的《房屋租赁协议》作为损失计算依据没有事实根据。其次，案涉市场自2017年7月3日被关停后至今未通过消防批准，亦未取得任何产权证明，王东作为承租人完全可以通过尽早主张解除合同来实现权利救济，但王东在本案中并未诉请，故对扩大部分损失不予支持。王东承租案涉市场多年，并自述对市场投建装饰近400万元，应该对市场的客观情况较为了解，其在转租给第三人用于经营商店时亦应对市场状况负有一定的审查注意义务，结合协议约定的租期，原审法院酌定王东的预期收益损失以一年为限。再次，关于损失计算：案涉市场及招待所如正常营业王东可获得的年收益为19万元=（105万元-16万元×3年）÷3年。案涉市场所占场地和招待所房屋自2001年发生租赁以来，已经过多次租赁和添附、改造，但城关联合社系案涉市场所占场地的使用权人，亦对该市场进行过修缮，其开具给王东的租金收据上载明性质为“义乌小商品市场房租费“，故对场地上形成的市场应付有管理责任，现案涉市场至今未通过消防批准，城关联合社应依约承担民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认王东与桐庐县桐君街道城关经济联合社于2017年1月1日签订的租期为13年的《房屋出租协议》有效；二、桐庐县桐君街道城关经济联合社于判决生效之日起退还王东租金25425元，并赔偿损失19万元，于判决生效之日起十日内支付；三、驳回王东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24057元，减半收取12028.5元，由王东负担9762.5元，由桐庐县桐君街道城关经济联合社负担2266元，于判决生效后七日内缴纳。王东于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；桐庐县桐君街道城关经济联合社于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，王东不服，向本院提起上诉称：一、上诉人与原审第三人于2017年1月3日签订了《房屋租赁协议》，变更了2016年12月28日签署的《房屋租赁协议》，但一审仍将2016年12月28日签订的《房屋出租协议》作为转租合同内容，并以105万／年的租金计算上诉人预期可得收益，明显不当。上述两份协议指向的标的物同一，在两份协议对租期、租金等核心条款约定不一的情况下，应以后一份协议为准。上诉人与原审第三人的转租协议内容应以哪份为准，非由原审第三人主观选择所致。在原审第三人认可2017年1月3日协议签署真实性且未有效举证该协议存在效力瑕疵的情况下，一审听信原审第三人关于该协议签订前提即增加标的物的解释而不予认定协议效力，明显不当。原审第三人系无独立请求权第三人，其在本案中不作主张不意味着其不会向上诉人主张，事实上原审第三人已经就房屋转租合同关系起诉，2017年1月3日协议的效力不受原审第三人是否主张的影响。二、一审将上诉人预期收益损失酌定为一年不当。历次的租赁事实，特别是在桐政办［2008］181号桐庐县《数码电子市场项目建设有关问题协调会议纪要》后，让包括上诉人在内的承租人均相信租赁物可以用于市场经营，否则在查封前16年均系政府监管下的违法经营。租赁物没有产权不等于租赁物不能用作合法经营。没有证据证明租赁物确定永久不能恢复到正常营业状态，上诉人并非在一审中故意不行使解除权，而是根据阶段新情况，向被上诉人主张继续履行合同，要求被上诉人办理好市场能正常经营所需的全部证照和相关工作。上诉人本案仅就目前已实际发生的损失向被上诉人主张赔偿，预期利益损失明确具体，未超出被上诉人应承担损失的范围。被上诉人对上诉人的赔偿主张也没有提出过高要求调整的主张，本案也不存在需要法院根据公平原则调整的情形，故一审的酌定缺乏依据。上诉人退还租金和赔偿预期收益损失的数据计算时间点未被责令停产、停业的2017年6月26日，一审以2017年7月3日市场被贴封条作为起始日，上诉人予以认同。综上，上诉人王东请求二审法院撤销原判第二项，依法改判被上诉人退还已交租金25425元并赔偿其自2017年7月3日起至案涉租赁物通过消防验收可以正常营业止的预期收益损失（暂计算至2019年11月16日为2111616元），本案诉讼费由被上诉人负担。 被上诉人城关联合社答辩称：一、一审将上诉人与原审第三人于2016年12月28日签署的《房屋出租协议》作为确定转租管理权利义务的依据正确。原审第三人庭审中确认2016年协议是其作为转承租人、享有三年总租金105万元的唯一协议，较2017年1月3日的《房屋租赁协议》租赁标的物不同（新增1000余平方米场地后面的2幢二层仓储用房，特别是转租人须对市场进行提升改造）、租期不同（前者为3年，后者为13年）、租金不同（前者为总租金105万元，后者为105万元/年且第四年开始逐年递增5%）。原审第三人同时确认其在履行2016年协议过程中被消防机关查处的就是该协议，被责令关停后其向上诉人主张权利的也是该协议，而2017年协议的履行条件未成就（即新增的2幢二层仓储用房使用权一直未取得，特别是原定的市场提升改造始终未进行）。二、一审认定上诉人预期收益损失，适用法律正确，裁判得当。上诉人主张预期收益损失的唯一依据是2016年的协议，该协议约定的租金并结合上诉人与被上诉人签订的租赁合同，转租收益仅为57万元。2016年协议约定的三年租期内，借助2017年7月3日消防部门责令原审第三人关停营业所查明的原因以及根据2016年前后在案涉租赁场地搭建设是开展经营活动的历史状况，租赁、转租关系一直处在无合法产权证的状态，出租方、承租方心知肚明，因上诉人搭建设施形成所谓市场格局而转租给第三人经营的标的物未取得合法产权证明，也未经消防审批，事实上也无法取得，故一旦遇到消防查处，防止承租人损失进一步扩大的唯一依据就只有断然终止租赁合同和转租赁合同，而非坐等出租人赔偿预期损失。2016年村委出租的是场地，到上诉人处就变成了市场，转租事实表明上诉人利用村委出租的场地通过后期搭建设施改造形成市场格局（即上诉人自述的投入4余万元装饰），再由上诉人以市场名义转租给原审第三人开办市场，第一轮为2012年12月1日至2016年11月31日，每年平均租金为60万元，四年的转租收益达176万元，第二轮为2017年1月1日开始，年租金大幅下降，四年共计105万元，第二轮转租开始后不到半年即被消防查处，上诉人明知自己的市场无产权证明和消防手续，一旦因此被查处，难道不需要自行承担任何风险？上诉人已经获得的转租收益是侥幸，本案一审没有评价转租的合法性问题。上诉人应当解除转租合同，甚至从源头解除与被上诉人的租赁合同，而非直接主张预期收益损失。从法律角度评析，上诉人的预期收益存在不合法因素，不应得到支持。综上，被上诉人城关联合社请求二审法院驳回上诉。 原审第三人方红进答辩称：作为转租人原审第三人在上诉人起诉被上诉人房屋租赁合同纠纷参加庭审是便于法庭查明事实，第三人已经积极履行法定义务，对上诉人的上诉状部分原审第三人不管在上诉人第一次起诉，还是本案第一次庭审中都很清楚陈述，16年12月28日和17年1月3日签订的合同并非同一的租赁标的物，一开始第三人承租的市场整体和招待所整体，第二份合同的标的物是增加了招待所的后面整栋楼，并承诺将标的物加大投入改造，并通过消防验收，所以才提高租金，至于签订的时间，第三人的陈述符合事实和符合逻辑，正因为消防查处后倒签的合同所以在消防大队的备案合同是时间是16年12月28日。事实上第二份合同已经不具备履行的条件，故一审以16年12月28日签订三年租金105万的合同作为计算上诉人预期收益的依据第三人认为是正确的。至于其他部分第三人认为一审法院判决被上诉人作为房东退还未产生租金和赔偿责任是正确的，因为本案发生是由于第三人在有效租期内被消防查处而导致停业，房东对第三人承担赔偿责任符合法律规定。被上诉人退还上诉人租金后，上诉人作为转租的房东也应退还第三人未产生的租金。综上，第三人认为一审判决正确，依法维持。 上诉人王东在二审期间向本院提交以下证据材料：桐庐县桐君街道方红进百货商品企业信用信息公示报告打印件一份，拟证明2017年8月15日（消防责令停业后），方红进向当地工商部门申请办理“经营范围”等事项的变更，获得许可，这表明方红进相信案涉租赁物可以继续用作经营使用，案涉租赁物用作市场经营获得行政部门的许可。 被上诉人城关联合社与原审第三人方红进在二审期间均未向本院提交新证据。 对上诉人王东二审提交的证据材料，被上诉人城关联合社认为，对证明对象有异议，其他没有异议，通过工商登记变更信息本案第三人相信租赁物可作为经营使用，这个之间的逻辑关系是什么，作为经营主体来说办理工商变更第三人只是增加食品销售，得不出租赁物可以作为经营使用的结论；原审第三人方红进认为，对该证据真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，本案诉争对象是上诉人与被上诉人之间的合同，方红进的工商变更登记并不能证明上诉人的待证事实，方红进相信租赁物可以使用也是因为上诉人一直以来的承诺，且工商变更也不以取得消防验收为前提。本院认为，该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，本案各方对原审判决第一项及第二项中的城关联合社应退还王东租金25425元（2017年7月3日至2017年8月30日）无异议，现二审争议焦点为城关联合社向王东赔偿预期利益损失的标准和数额。根据王东与城关联合社于2017年1月1日签订的《房屋出租协议》的约定，城关联合社负有办理好市场能正常经营所需的全部证照和相关工作的义务，如王东不能正常营业，城关联合社应协商解决或赔偿王东全部投资损失和预期收益。现案涉租赁场地于2017年7月3日被消防部门张贴封条关停后至今未通过消防审批，故王东依约有权主张预期收益损失。但王东作为承租方，多年承租案涉场地，对租赁场地情况较为清楚，并自述有较大装饰投入，故使用、转租时也应负有一定的审查注意义务，且案涉场地于2017年7月3日被消防部门关停后，王东本可行使合同解除权维护自身权利并避免损失进一步扩大，但其一直未行使合同解除权并导致预期利益损失不断扩大，故扩大部分的损失应由其自负，据此，一审酌定城关联合社赔偿王东一年的预期收益损失并无不当。对于预期收益损失的计算标准，王东与城关联合社的《房屋出租协议》系2017年1月1日签订，王东与方红进的《房屋出租协议》系2016年12月28日签订，故将王东与方红进于2016年12月28日签订的《房屋出租协议》中对租金收益的约定作为王东与城关联合社于2017年1月1日签订《房屋出租协议》时城关联合社可预见的王东预期收益损失标准并无不当。而王东与方红进签订的落款时间为2017年1月3日的《房屋租赁协议》，晚于王东与城关联合社于2017年1月1日订立的《房屋出租协议》，且方红进和王东就落款时间为2017年1月3日的《房屋租赁协议》的签订时间、协议内容、履行情况等意见不一，故王东主张以此协议约定作为预期收益损失计算依据本院不予支持。综上，王东的上诉请求依据不足，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22095元，由王东负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二〇年七月八日 书记员 万丹丹