河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9015号上诉人（原审原告）：河南九商物业服务有限公司，住所地河南省郑州市金水区纬二路86号聂庄嘉苑党群服务中心4楼。法定代表人：赵克良，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐鹏鹏，河南亚太人律师事务所律师。委托诉讼代理人：付文利，河南邦基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州联洋酒店管理有限公司，住所地郑州市金水区未来办事处聂庄社区7号楼A座23-26层、27层。法定代表人：张鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘庆，河南正方圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芷含，河南正方圆律师事务所实习律师。上诉人河南九商物业服务有限公司（以下简称九商公司）因与被上诉人郑州联洋酒店管理有限公司（以下简称联洋公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初5848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法独任开庭进行了审理。上诉人九商公司的委托诉讼代理人唐鹏鹏，被上诉人联洋公司的法定代表人张鹏及委托诉讼代理人潘庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九商公司上诉请求：一、依法改判被上诉人按照1.8元/㎡/月向上诉人支付2019年1月1日至2020年3月31日剩余物业费84272.02元，非一审判决中的59100.46元，一审法院少判处25171.56元；二、判令被上诉人按照银行同期贷款利率向上诉人支付逾期付款违约金（暂计至2020年3月31日共计4229元）；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清和适用法律错误。一、一审法院认定事实不清，上诉人给予被上诉人物业优惠仅是指2018年度，之后是否优惠由双方协商确认，但就2019年及以后物业费是否优惠双方并没有达成新的意见。2018年因涉及的物业消防检查未通过，在燕庄村委会的协调下，上诉人同意2018年度物业费给予被上诉人相应优惠，但这并不是指2018年及以后物业费一直按照1.4元/㎡/月标准收取。2019年及之后是否优惠由双方具体协商，但在双方没有达成新的优惠收费意见的情况下，上诉人按照2018年2月1日公示的1.8元/㎡/月的标准向被上诉人收取2019年度及之后的物业费有事实依据。有燕庄村委会出具的《情况说明》对此予以证实，这也符合生活常识和逻辑：物业消防检查未通过，造成停业整顿，业主方出面协商减免一定的物业费。但不能够因此次停业整顿物业费一直按照当时减免后的标准计收，本身消防是否合格责任不在物业公司。一审法院按照约定的2018年度物业费收费标准作出判决无事实根据。二、根据约定，上诉人收取物业费时间为“在每季度的中间月份的15日前结清本季度物业费”。被上诉人未按时支付物业费事实人民法院已经确认，但未判令被上诉人承担违约责任，适用法律错误。本案中，被上诉人向上诉人支付了2018年的物业费，但2019年仅缴纳物业费29000元，截止2020年3月31日尚欠物业费84272.02元。合同法第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任，在上诉人多次催讨物业费未果的情况下，要求被上诉人承担逾期支付的违约责任有法律依据。综上所述，被上诉人未按照约定交纳物业费，侵犯了上诉人的合法权益，被上诉人也应当对其逾期付款行为承担违约责任，故请二审法院查明事实后，依法改判被上诉人按照公示的1.8元/㎡/月标准支付物业费，并承担按照银行同期贷款利率向上诉人支付违约金的责任。联洋公司辩称：一、双方之间就物业费标准已经进行约定按照1.4元/㎡缴纳且双方已实际按照此标准执行一年，现上诉人单方面调整物业费标准无事实和法律依据。被上诉人从未认可上诉人与聂庄村2018年2月1日发布收费通知以1.8元/㎡的收费标准，该标准确立既没有与业主协商更没有经过业主确认，聂庄村不是业主委员会，其无权代表业主与物业公司商定价格。后在被上诉人及其他业主极力抵制下，业主、物业多次协商，最后在聂庄村协调下上诉人与被上诉人双方就物业费达成一致意见，以1.4元/㎡每月标准缴纳物业费，此后，双方也根据新达成标准实际执行了一年。被上诉人作为酒店公寓，实施的是单独管理，对于小区内的绿化管理，巡逻，电梯保养等相关物业服务均无法享受到，一审中被上诉人已经提供电梯维修证据。以上足以看出订立的1.4元/㎡是被上诉人与物业双方在物业能够提供服务范围下结合被上诉人实际情况来确定的。该标准的成立是建立在双方都认可的基础上，对双方具有约束力。上诉人在没有改善物业服务质量且没有经过任何法定程序的情况下擅自调整物业费标准，以1.8元/㎡收取被上诉人物业费，被上诉人有权拒绝以1.8元/㎡标准进行缴纳。上诉人所称1.4元/㎡是上诉人单方优惠的价格毫无根据，从被上诉人每季度缴纳的物业费金额来看，上诉人从未以1.8元标准收取过被上诉人物业费。并且聂庄村出具的情况说明从字面意思能清楚表明双方约定的物业费缴纳标准就是1.4元/㎡而非上诉人优惠后的价格。二、上诉人擅自调整物业费且物业服务质量存在诸多问题，其要求违约金请求不能成立。上诉人未以提高物业服务质量为宗旨，服务质量存在较大问题，被上诉人在一审中提交相关证据可以表明，上诉人经常不按时清理垃圾，屋顶管道漏水也未派人解决，涉嫌窃电被媒体曝光，派人堵被上诉人经营场所，以上造成极其恶劣的影响，被上诉人因此损失惨重。鉴于上诉人违约在先，其要求违约金的请求于法无据，一审法院以服务质量存在问题驳回上诉人该项请求合情合理。综上，上诉人上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。九商公司向一审法院起诉请求：1.被告联洋公司向原告九商物业公司清偿自2019年1月1日至2020年3月31日期间拖欠的物业服务费共计98856元；2.被告联洋公司向原告九商物业公司支付逾期付款违约金，违约金按照每逾期一天支付拖欠款项的万分之三计算至全部清偿之日止（暂计至2020年3月31日共计5285元）；3.被告联洋公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年5月16日，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村（委托方、甲方）与原告九商物业公司（受委托方、乙方）签订《委托物业管理合同》一份，主要约定：甲方将聂庄村安置房小区物业委托给乙方实行统一管理，委托管理期限为10年，自房屋正式移交聂庄村后即2016年5月16日起至2026年5月16日止；商业和写字楼部分物业费按照每月每平方米5元的基准收取费用；甲方应按时支付乙方的物业费，如拖欠，每天按万分之三支付违约金。2018年2月1日，原告九商物业公司与聂庄村发布收费通知，告知业主和住户，成套住宅用商业经营的房屋的物业费收费标准为1.8元／㎡／月等。原告九商物业公司提交尚客优酒店的收款收据四份，显示：2018年4月1日至2018年6月30日的物业费，数量4195.26，单价1.8，金额20000，合计20000元，备注为2018年3月到12月物业费总共四万五，先交两万，剩余以后交；2018年7月1日至2018年9月30日的物业费，数量4195.26，单价1.8，金额2346，2018年4月1日至2018年6月30日，金额2654，合计5000元；2018年10月1日至2018年12月31日的物业费，金额5000，合计5000元；2018年10月1日至2018年12月31日的物业费，数量4195.26，单价1.8，金额10000，合计10000元。审理中，经法庭释明，被告联洋公司未申请进行现场测绘房屋面积。庭后，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村出具情况说明一份，主要说明：我村就收取聂庄7号楼物业费与河南九商物业服务有限公司多次协商，将河南坦斯特人力资源服务公司、郑州市金水区万悦酒店、河南素朴酒店管理有限公司、郑州联洋酒店管理有限公司的物业费标准约定在每月1.4元／m2，并以实际收费。后期因河南九商物业服务公司人事变动后，现任物业经理不同意按照原标准收取。一审法院认为，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村作为村民集体经济组织与原告九商物业公司签订的《委托物业管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告联洋公司承租该村民集体经济组织中的村民的房屋，应遵守物业管理合同的约定，按时缴纳物业费用。虽然原告九商物业公司公示的收费标准为1.8元／㎡／月，但根据被告联洋公司已交纳的费用和郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村出具的情况说明，能够证明原被告双方就物业费收费标准进行了变更。关于房屋面积，被告联洋公司不予认可原告九商物业公司所称的面积，但其未提交相关证据，也未申请进行现场测绘。原告九商物业公司主张按4195.26㎡计算物业费，与被告联洋公司已交纳的物业费中载明的面积一致，该院予以支持。故至2020年3月31日，被告联洋公司应缴纳的物业费为59100.46元（4195.26㎡×1.4元／㎡／月×15个月，扣除2019年已交的29000元）。因原告九商物业公司在物业服务中存在瑕疵，其主张的违约金，证据不足，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告郑州联洋酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告河南九商物业服务有限公司支付物业费59100.46元；二、驳回原告河南九商物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1191元，由原告河南九商物业服务有限公司负担515元，被告郑州联洋酒店管理有限公司负担676元。本院二审期间，九商公司提交情况说明及身份证明各一份，由郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村第一村民组书记孙国安制作，并加盖有该村公章的情况说明一份，证明目的：上诉人与被上诉人之间在2018年的物业费按照1.4元/㎡/月的标准收取，是双方基于被上诉人消防检查未通过的情况下，进行了协商及优惠，但该优惠仅限于2018年度，事实上村委与上诉人在2018年2月1日已经向业主及住户公示物业费正常的收费标准，应为1.8元/㎡/月，该标准在优惠过后应当继续有效，应及于2019年及以后的时间。联洋公司质证称：一、对真实性有异议。从被上诉人在一审当中提交的情况说明，可以从字面涵义当中清楚地显示，双方约定的标准为1.4元，村委会出具的说明并没有显示优惠后的价格，并且被上诉人也提交了实际缴纳的物业费进行了佐证。上诉人提交的情况说明，其证明内容与被上诉人一审提交的内容截然相反，明显不是针对案件事实，而是针对一审被上诉人提交的情况说明，其证明不能只作为书证，而更应该作为证人证言，证人应当出庭作证，才具有证明效力。二、证明目的不认可。其证明只能说明是上诉人与村里单方面协商的，价格为1.8元，但未经过被上诉人同意，被上诉人也从未以1.8元的价格进行缴纳，所以双方已经以实际行动改变了上诉人与村里之间的约定。联洋公司提交图片一张，显示内容为上诉人被列入经营异常。证明目的：上诉人未以提高服务质量为宗旨，业主经常联系不到人，反映问题得不到有效解决。2018年10月就被郑州市金水区市场监督管理局以经营场所无法取得联系将上诉人列入异常名单。九商公司质证称：真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。被上诉人提交的上诉人被列入经营异常图片只能证明上诉人在经营过程中存在被行政机关处罚的情况，无法证明上诉人在履行合同过程中存在瑕疵的证明目的，该证据与本案无关。根据当事人举证质证情况，本院经审查认为，九商公司提交的情况说明与一审中联洋公司提供的同样为聂庄村出具的情况说明内容不一致，聂庄村未到庭对两份情况说明内容不一致的原因做出合理解释，故对九商公司提交的情况说明不予采信。联洋公司提交的证据与本案关联性不强，对其提交的证据亦不予采信。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案的争议焦点为物业费的收费标准问题。本案中，虽然九商公司公示的收费标准为1.8元/㎡/月，但根据联洋公司已交纳的费用和聂庄村一审出具的情况说明，能够认定九商公司与联洋公司之间就物业费收费标准进行了变更。一审按照1.4元/㎡/月的标准计算物业费并无不当。根据一审证据，九商公司在物业服务中存在瑕疵，一审未支持其违约金的请求并无不当。综上所述，九商物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费540元，由河南九商物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二〇年七月三十一日书记员 柴涵博