贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5380号 原告：毕节市新进物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区兰苑花园西苑B组团A-2704，统一社会信用代码：915205000720328293。 法定代表人：冯情菊，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：涂永鹏（特别授权代理），系该公司员工。 被告：曹宣艳，女，汉族，1974年6月30日出生，现住贵州省毕节市七星关区。 原告毕节市新进物业管理有限公司（下称：新进物业公司）与被告曹宣艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新进物业公司之委托诉讼代理人涂永鹏，被告曹宣艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新进物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付毕节市七星关区倾城小区A2-1903号物业管理费共10,195.00元，违约金509.75元，合计：10,704.75元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为毕节市七星关区倾城小区A2-1903号房的业主，原告与该小区业主委员会于2013年10月30日签订了《物业服务管理委托合同书》，约定原告为被告所住该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月1.20元/平方米，被告房屋建筑面积为137.03平方米，合同第三条约定物业服务费按季度收取，若每年度到12月31日止未交纳物业管理费的，按百分之五违约金收取。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告所住小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告从2015年1月1日起就停止交纳物业服务费，截止于2020年2月29日，欠费月数为62个月，每月应交金额为164.45元。据此被告欠缴物业服务费共计10,195.00元，同时，违约金部分原告按合同约定的百分之五请求509.75元。综上，各项请求金额合计10,704.75元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳。原告依法提起诉讼，请求判如所求。 被告曹宣艳辩称，一、我们承认没交物管费，但原因是原告不具有倾城小区物业管理资格，根据倾城小区业主委员会与原告2014年所签订的合同约定，2015年10月合同期满，此期间业主基本上都缴纳了物管费，2015年10月31日物业合同到期后，经所有业主满意度调查，倾城超半数以上业主不满意原告的服务质量，在加上原告未按合同缴纳给业主广告费分成、其他收入，所以当时的业主委员会就不同意与原告继续签订合同，倾城小区2015年11月启动新物业竞聘工作，包括原告在内共有10家公司竞聘，最后经业主打分决定，由贵州喜洋洋物业管理有限公司竞聘为倾城小区的物业管理企业，时间从2015年11月13日起，然2015年11月15日交接时，原告拒不退出倾城小区，并霸占至今，贵州省物业管理条例第64条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业或其他管理人应当从合同终止之日起15日内退出物业管理区域，物业服务企业或其他管理人继续提供服务的，业主可以不支付该期间物业费，最高法《关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第10条第二款：物业服务合同终止后，物业服务企业拒绝退出移交并以存在事实上的服务关系为由请求业主支付物业费的，人民法院不予支持，根据以上法律规定及证据，原告在物业服务合同终止后，拒绝退出移交，违反法律规定，不是倾城小区合法物业服务单位，所以倾城小区业主依法不应该向原告缴纳物业费，原告并不具备倾城小区物业管理资格，无权收取任何费用。二、倾城小区2016年成立的业主委员会是不合法的，其与原告签订的物管合同为无效合同，根据贵州省物业管理条例第10条第2款业主提议召开业主大会，并就物业管理形式以及有关事项提出建议第4款，参加业主大会行使表决权第5款选举业主委员会成员并享有被选择权。业主大会和业主委员会指导规则第17条规定，业主大会决定以下事项3、选举业主委员会或更换业主委员会。4、制定物业服务内容，标准以及物业服务收费方案。5、选定解聘物业服务企业。根据以上法律法规规定，业主委员会必须经业主大会选出，物业服务企业必须经业主大会确定。但自2015年11月起倾城小区从未召开过业主大会，原告以霸占小区为目的，损害倾城小区业主个人合法权益，未经投票选举，也未召开业主大会而成立新业主委员会，2016年1月13日张贴物业管理试行意见合同，因有“2000元以上维修维护可动用维修基金”“合同期5年”等条款，所有业主一致反对，时至今日我们小区业主都没有见到任何正式物业管理合同。综上所述，现倾城小区新业主委员会是不合法的，其与原告所签订的合同是无效的，倾城小区业主无义务向原告缴纳任何物业管理费用。三、从实际情况上，原告未尽到物管服务职责，主要表现为以下几个方面：1、没有制止部分商铺及业主野蛮装修、加盖楼层、破坏承重剪力墙，给房屋结构造成极大破坏。2、没有制止餐馆在通道摆摊、乱堆放煤气罐，此前已发生火灾一起，记录可以在消防查阅，给业主生命财产造成极大威胁，所谓的新业主委员会主任、副主任在原告纵容包庇下乱搭乱建，封堵所有消防通道，导致业主只能从停车场进出。3、原告私自将停车场消防通道划为车位出售，小区脏乱差随处可见。4、倾城业主每户均有20多平方米的公摊面积，地面公摊面积被原告就此没有进行有效管理，汽车、摩托车等外来车辆及外单位随意侵占小区地盘，倾城业主未能得到有效使用，还承担此部分公摊面积物业费是很不合理的，所以我们拒绝缴纳物管费。5、物管将小区公摊租给外来人员开幼儿园并给幼儿家长配发小区门禁（每人两把以上），导致小区业主发生偷盗事件。总之，由于新进物业公司2015年11月以来一直强占倾城小区赖着不走，也未提供规范的物业服务，导致本小区物业管理十分混乱，小区内乱搭乱建，公共绿地被损毁侵占，外来车辆长期停放本小区、业主车辆长期被刮擦、强占小区公共场所打广告、侵占业主广告费、多次乱停乱断业主水电，甚至恶劣到用扳手将业主水表损坏，并乱拨动水表，原告在倾城小区的所作所为极大的引起了业主的不满和愤慨，小区已经发生了多次集体维权事件，原告根本未尽到其相应的物业管理责任，导致业主财产多次受损，同时还严重影响所有业主居住安全，根据以上事实及法律规定，特请求人民法院：一、依法驳回原告的诉讼请求，撤销2015年11月后，新进物业管理公司与倾城小区所谓的新业主委员会签订的无效物业管理合同；二、责令原告立即撤出倾城小区，返还所有业主广告及其他收益费用；三、责令原告承担本案相关诉讼费用。最后，在党的十九大报告上，***总书记在报告中明确指出，要更自觉的维护人民利益，坚决反对一切损害人民大众利益的行为，努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。如原告这种不依法依规，强霸小区强制交易的恶劣行径未受到到法律的有效制裁，并且妄想通过诉讼就能拿到物业服务费，获取巨额暴利，必将破坏社会的公平正义，损坏广大人民群众的利益，有悖于依法治国的方针政策。2015年开始，原告更换门禁系统，我家至今不能使用，我曾多次找到原告，但原告只是来看一下就走了，如果是有客人来的话，每次都要到负一楼或三楼电梯口去开门，所以原告并没有尽到履行义务的责任。 本院经审理认定事实如下：2013年10月30日，原告（乙方）与毕节市七星关区倾城ＨＯＭＥ小区业主委员会（甲方）签订《毕节市七星关区倾城·ＨＯＭＥ小区物业服务管理委托合同书》，约定，在物业管理期间，实行物业服务费用包干制，该费用暂按以下标准计收。1、电梯房住宅：1.2元／月／平方米；2、商铺：2.00元／月／平方米；甲方监督乙方物业等级服务标准的实施，委托乙方对地下停车场、露天停车位实施管理，协助乙方做好物管工作的宣传和教育，协助乙方适时开展文化娱乐活动等；乙方按照物业服务等标准对物业范围实施服务，并接受甲方及广大业主的监督，根据合同中收费项目和标准向业主或物业使用人收取物业服务费等；合同期间自2013年11月1日起至2014年10月31日止。2015年2月3日，双方又签订《毕节市七星关区倾城·ＨＯＭＥ小区物业服务管理委托合同书》，合同期限自2014年11月1日起至2015年10月31日止。收费标准电梯房住宅：1.2元／月／平方米。2016年5月20日，双方再次签订《毕节市七星关区倾城·ＨＯＭＥ小区物业服务管理委托合同书》，合同期限自2015年11月1日起至2016年10月31日止，收费标准电梯房住宅：1.2元／月／平方米。2017年3月15日，原告与毕节市七星关区倾城小区业主委员会签订《毕节市七星关区倾城小区物业服务管理委托合同书》，合同期限为2016年11月1日至2019年4月30日止，收费标准电梯房住宅：1.2元／月／平方米。2019年6月25日，原告与毕节市七星关区倾城小区业主委员会签订《毕节市七星关区倾城小区物业服务管理委托合同书》，合同期限为2019年5月1日至2022年4月30日止，收费标准电梯房住宅：1.2元／月／平方米。从2013年11月至今，被告所居住的毕节市七星关区倾城小区一直是由原告提供物业服务。原告在履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，如：小区局部区域存在污物、垃圾未及时清理、地下停车场管理不善、小区装修噪音问题未有效制止等问题。被告所居住的贵州省毕节市七星关区住宅面积为137.03平方米。被告从2015年1月1日起的物业服务费未交纳，被告从2015年1月1日起至原告诉请的2020年2月29日共计欠费62个月，被告欠缴的物业服务费为10195.00元（137.03平方米×1.20元／月／平方米×62个月）。原告认为，被告违反约定，损害了其合法权益，故以上述诉请诉至本院。 另查明：2017年1月20日，毕节市七星关区倾城·HOME小区业主委员会向大方县人民法院提起行政诉讼，请求判决撤销毕节市七星关区房产事业局对毕节市七星关区倾城小区业主委员会所作的备案登记，大方县人民法院于2017年5月23日作出（2017）黔0521行初81号行政裁定书驳回其起诉，该业委会不服，提起上诉，贵州省毕节市中级人民法院于2017年8月23日作出（2017）黔05行终155号行政裁定书驳回上诉，维持原裁定。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，被告系毕节市七星关区倾城小区的业主，原告与该小区业主委员会签订的物业服务合同对其具有约束力，双方应按约定履行各自的义务。毕节市七星关区倾城HOME小区业主委员会（小区原业主委员会）就签订合同的毕节市七星关区倾城小区业主委员会（新业主委员会）的备案登记有异议，就此提起行政诉讼，要求撤销该业主委员会的备案登记，已经两审终审，最终驳回其起诉。在该备案登记未撤销之前，其是有权机关按程序作出的登记，新业主委员会具有主体资格，其与原告签订的物业服务合同，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。故对被告合同无效的抗辩主张不成立，本院不予采纳。对于被告所提供的（2018）黔05民终2834号民事裁定书，案由为物权保护纠纷，且该裁定书中也未有毕节市七星关区倾城小区业主委员会（新业主委员会）成立不合法及撤销该业委会在相关部门备案登记的认定，故此裁定书与本案无关，本院不予采信。原、被告应按合同约定各自履行义务，原告按照约定提供了主要物业服务，被告应按约定支付相应的物业服务费。原告从2013年11月至今一直为该小区提供物业服务，被告从2015年1月1日起至原告诉请的2020年2月29日共计欠费10,195.00元。但根据被告提供的证据显示，原告在提供物业服务管理的过程中，存在一定的瑕疵，应当承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，经综合全案考虑，本院酌情认定原告新进物业公司承担20%的责任，被告向原告履行80%的款项支付义务。故对原告新进物业公司诉请被告曹宣艳支付10,195.00元物业费的请求，本院予以支持8,156.00元（10,195.00元×80%），其余部分不予支持。对原告主张被告支付违约金的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，其产生的损失由其自行承担，故，对原告的该项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、限被告曹宣艳于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市新进物业管理有限公司2015年1月1日至2020年2月29日期间的物业服务费8,156.00元； 二、驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34.00元（已减半收取），由原告毕节市新进物业管理有限公司负担14.00元，被告曹宣艳负担20.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年七月二十一日 书记员  李长江