广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9687号上诉人（原审被告）：戴兆坤，男，1957年6月1日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：黎少颜，女，1960年3月29日出生，汉族，住广州市越秀区。两上诉人共同委托诉讼代理人：张媛、詹美琪，均是广东润平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江玉华（曾用名**），男，1957年9月22日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：吴寿长，广东国智律师事务所律师。上诉人戴兆坤、黎少颜因与被上诉人江玉华不当得利纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初27916号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。戴兆坤、黎少颜上诉请求：1.撤销一审判决；2.请求驳回江玉华全部诉讼请求；3.本案所有诉讼费用由江玉华承担。事实与理由：一、一审判决确认江玉华为诉争房产的实际权属人，要求戴兆坤、黎少颜对返还租金及售房款，缺乏事实和法律依据。一审判决认定基本事实的主要证据不足，导致裁判明显不当，二审法院应当予以纠正。戴兆坤、黎少颜认为，只有同时满足下述条件，一审判决认定的事实才可能得到支持：（1）有证据证明戴兆坤、黎少颜与江玉华就代持诉争房屋达成口头协议；（2）有证据证明江玉华履行口头协议，支付了诉争房产的合理对价;（3）上述口头协议合法有效，且未被撤销。本案中，江玉华没有证据证明，上述三项条件同时满足，一审法院疏于查明认定法律关系的主要证据，导致本案法律关系认定错误，裁判结果明显失衡，依法应当发回重审。二、江玉华的证据未达到高度盖然性的证明标准，故一审判决据此推断戴兆坤、黎少颜与江玉华存在委托购买房屋关系，属于事实认定不清。江玉华提交的证据《事情经过》载明案涉房屋交易的背景是戴兆坤、黎少颜为广州市登峰村村民，享有购买村民集资合建房的条件，江玉华不具备购买资格，欲借戴兆坤、黎少颜名义认购50平方米房产，并在认购后委托戴兆坤、黎少颜管理。假设上述陈述成立，一审判决根据戴兆坤、黎少颜向江玉华返还租金、部分售房款，江玉华手持部分案涉房屋向案外人出售的交易资料等证据，亦不能排除戴兆坤、黎少颜与江玉华存在转让“小产权房”的房屋买卖关系、不能排除双方存在合作购房关系等。因此，一审法院根据本案现有证据推断戴兆坤、黎少颜与江玉华存在委托购房关系，较其他法律关系具有盖然性优势的评判不客观，难以令人信服。三、戴兆坤、黎少颜和江玉华转让法律规定不得转让的房产，江玉华主张的口头房屋转让协议违反法律强制性规定，应当认定为无效协议。案涉房屋位于广州市下塘西路XX号XX房，1995年，广州市天河区登峰村民委员会为改善本村居民居住环境，决定在下塘西路（原登峰畜牧场旧址）兴建村民住宅楼，以登峰村委会指定的登峰村村民享受集资合建购房的对象分配标准，由村民集资兴建住宅楼。1995年11月8日，登峰村民委员会与戴兆坤签署《登峰村村民集资合建购房合同书》，戴兆坤、黎少颜支付案涉房屋集资款，登峰村委会向戴兆坤、黎少颜出具收款收据。案涉农村集体土地分配制度的福利性必然产生权利主体的身份特定性与权利取得的受限性，使用权主体应是该农业集体经济组织成员，或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份。根据江玉华起诉状记载，“因戴兆坤、黎少颜所在村落进行旧房改造，江玉华于1995年出资以戴兆坤、黎少颜名义购买案涉房屋”，可知江玉华主张受让案涉房屋时，其尚未成为登峰村村民，不具备购房主体资格。根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发【2007】71号）的规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设”，“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”。“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”案涉房屋买受者的范围只能限于有资格取得集体土地并符合一户一宅条件的本村村民，不得转让或者登记在非本村村民名下，否则会引起社会上群众误解以为农村集体土地和房屋可以自由买卖。据此，戴兆坤、黎少颜认为，即使双方之间存在口头协议，因江玉华不具备登峰村集体经济组织成员身份，该口头协议违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。对于一个法律被已经明令禁止转让的讼争标的，法院不宜通过判令确认案涉房屋委托代持关系等方式，把违法行为合法化，间接废止全国人大通过的相关法律。所以对于江玉华要求返还售房款和租金的诉讼请求，依法应当驳回。为此，请求贵院依法公正改判，支持戴兆坤、黎少颜的全部上诉请求。二审庭审期间，戴兆坤、黎少颜的委托代理人张媛表示，本案的事实以二审庭审陈述为准。表示本案并非不当得利纠纷，张媛与江玉华买卖案涉房屋为农民住房，违反国家禁止性规定，因此双方口头买卖协议无效，应根据公平原则，由双方分享案涉房屋出售所获得利益。江玉华辩称：我方同意原审判决，不同意戴兆坤、黎少颜的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。1.我方不同意戴兆坤、黎少颜关于事实以哪位代理人为准的说法，代理人身份不同，并不能否认案件事实的依据。无论是一审还是二审当事人均应如实陈述案件事实。2.本案并非房屋权属纠纷，更不是房屋买卖合同纠纷，不存在房屋买卖效力的认定问题。戴兆坤、黎少颜明显偷换概念。3.针对戴兆坤、黎少颜提及的第一点上诉理由，江玉华认为戴兆坤、黎少颜的该点上诉理由属于逻辑错误，首先关于第一点双方是否达成口头协议的问题，口头协议并非认定事实的唯一途径，事实上通过戴兆坤、黎少颜长期对涉案房屋进行代管代收转付租金的事实，已经足以证实江玉华对争议的房屋拥有完全的收益权。其次戴兆坤、黎少颜的第二点理由与第一点理由矛盾。是否支付合理对价与本案无任何关联关系。4.戴兆坤、黎少颜提及的第二点上诉理由，我方认为存在逻辑错误，本案中江玉华已经根据自身的主张提供了充足的证据予以证明。而且戴兆坤、黎少颜提供的证据也进一步印证了江玉华的主张。相反戴兆坤、黎少颜对自己的主张且没有任何直接的证据予以证实，因此根本不属于都没有足够的证据否认这一情形。戴兆坤、黎少颜主张未达到高度盖然性的标准，明显存在错误。5.戴兆坤、黎少颜的第三点上诉理由，我方认为该理由没有任何的事实及法律依据。本案的争议房屋并非属于小产权房，事实也将房屋卖给第三人曾晓翔，不属于不得转卖房产。江玉华向一审法院起诉请求：1.戴兆坤、黎少颜共同向江玉华归还代收的出售广州市越秀区下塘西路XX号XX房的尾款140000元；2.戴兆坤、黎少颜共同向江玉华归还代收的广州市越秀区下塘西路XX号XX房从2016年5月至2017年10月的租金45000元（按照2500元/月×18个月计算）。3.戴兆坤、黎少颜共同向江玉华支付上述款项的利息（以上述款项为基数，按年利率24%的标准，从2018年12月23日起计至实际归还上述款项之日止）。一审法院查明事实：案涉房屋位于广州市越秀区下塘西路XX号XX房，规划用途为住宅，土地用途为城镇住宅用地，原产权人为戴兆坤，登记时间为2010年7月19日，后因产权变更，房管部门已收回戴兆坤的原证注销。庭审中，江玉华为证明其主张的事实，向法院提交了以下证据：1.戴兆坤与案外人曾晓翔于2017年7月21日就案涉房屋签订的《存量房买卖合同（链家满堂红版）》原件（其中载明案涉房屋按套出售并计价为1892000元）、《存量房买卖合同附件》原件（其中载明定金为50000元、首期楼款为702000元等）及《广州房地产调控政策告知书》原件。2.戴兆坤与案外人曾晓翔、徐昀就案涉房屋于2017年7月26日签订的《广州市存量房买卖合同交易补充协议》原件。3.戴兆坤向曾晓翔开具的出售案涉房屋定金50000元的《收款证明》复印件。4.戴兆坤与案外人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司于2017年7月21日签订的《居间代理服务合同》原件，载明该公司为案涉房屋此次交易提供居间服务。5.微信、短信聊天记录。6.中国工商银行股份有限公司广州汇景新城支行出具的《借记卡账户历史明细清单》原件，拟证明戴兆坤于2017年8月24日向江玉华支付702000元及于2017年10月18日向江玉华支付1000000元。7.报警回执复印件及江玉华自书的《事情经过》。8.江玉华委托律师向戴兆坤寄送的律师函（落款日期为2018年12月12日，主要内容为要求戴兆坤于该函发出之日起十日内归还房款140000元及租金45000元）及EMS快递退件（邮寄地址为广州市下塘南约直街三巷7号，即戴兆坤的身份证地址及户籍地址）。9.《证明》原件一份，主要内容为：曾晓翔在2017年7月份经链家房屋中介公司介绍，与江玉华在中介处协商案涉房屋的买卖事宜，恰谈中得知该房屋实际业主是江玉华，也是江玉华到中介放盘的，但因某种原因一直登记在戴兆坤名下。后经协商，曾晓翔与江玉华商定案涉房屋定价为1892000元；在链家公司谈判和给订金时，戴兆坤都有在场陪同，但实际是曾晓翔和江玉华在谈，戴兆坤基本没发言。由于房产证是戴兆坤的名字，所以在签合同时就把定金五万元转给了戴兆坤，后面的几笔款项也都是转入戴兆坤的银行账号”；该《证明》落款处的证明人签名处载有“曾晓翔”手写字体。戴兆坤、黎少颜对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，但认为上述证据不能证明江玉华的证明内容，只能证明戴兆坤、黎少颜处分自有房屋。戴兆坤、黎少颜同时陈述：（一）其与江玉华是四十多年的好友，曾向江玉华分期借款约140000元用于购买案涉房屋，并将出租案涉房屋的租金作为还款支付给江玉华，大约支付了20多万元；戴兆坤、黎少颜的借款已还清，多支付的款项是作为答谢江玉华当年的帮忙。（二）确认在向案外人曾晓翔于出售案涉房屋时，江玉华也在现场；其出售案涉房屋后，于2017年7月21日收取买方支付的定金50000元并于7月27日将该50000元转账给江玉华；于2017年8月22日收取买方支付的房款702000元并于8月24日将该702000元转让给江玉华；于2017年10月9日收取买方支付的房款1140000元并于10月18日将1000000元转账给江玉华，上述款项均是戴兆坤、黎少颜向江玉华支付的出借款。（三）确认2016年5月至2017年10月期间案涉房屋出租收益为45000元（即2500元/月）。江玉华回应称，其确认收到上述款项，但上述款项均是戴兆坤、黎少颜向其支付的出租代持房屋的租金及出售代持房屋的房款。戴兆坤、黎少颜为证明其主张，还向一审法院提交了以下证据：1.数字电视维护费发票、污水费发票及电费清单的原件。2.江玉华签字的单据（原件），其中载明：2007年12月31日结账，**取款壹万壹仟叁佰元（11300元）正。2007年12月31号”；“2008年5月6日实收1-5月份的房租10800元，5月6日”；“2008年6月-12月房租共15400元。2009年1月4日”；“2009年10月24日止共收房租15810元整。10月15日”；“2010年11月12日共收到23600元扣除费用400元，实收23200元。11月12日”“12月15日、2011年全年收齐合计28600元正。12月15日”；“收到房租19000元正。8月21日”；“收到2012年四个月共9600元，2013年九个月22500元租金共32100元。13年12月11日”；“收到一年租金30000元。12.12”；“已收3万1千元。2015年12月31日”。江玉华对上述证据的真实性均没有异议，但对关联性不予确认，并认为：单据记载的时间长，且数额不一零整不齐，明显不符合还款习惯，故该单据不能证明戴兆坤、黎少颜所称归还欠款的事实；相反却证明了，戴兆坤、黎少颜在代江玉华管理出租案涉房屋期间按期将所代收的租金交还江玉华，江玉华因此写下单据；该单据上记载的每一笔款项都是该期间的租金总额，有的是扣除中介费等费用结算所得，且每一笔数额都有具体出处；同时，单据所记载的数额不连续，如2007年12月31日所记载的11300元，是按照2200元/月的租金减去中介费200元再加上清洁费所得，由于刚开始结算并未结算清楚；2008年5月6日所记载的“2008年5月6日实收1-5月份的房租10800元”是按照2200元/月的租金减去中介费200元所得；2009年1月4日所记载的“2008年6月-12月的房租共15400元”，是按照2200元/月的租金计算所得；2009年10月15日所记载的“2009年10月24日止共收房租15810元整”，也是按照2200元/月的租金计算所得，同时结算至2009年10月24日这个日期，是因为当时承租的一名黑人不继续承租了。2010年11月12日所记载的“2010年11月12日共收到23600元扣除费用400元，实收23200元”是按照2400元/月的租金减去翻新费400元计算所得；2011年12月15日所记载的“2011年全年收齐合计28600元正”是按照2400元/月的租金减去中介费200元计算所得；2012年8月21日所记载的“收到房租19000元”是按照2012年的8个月乘以2400元/月的租金减去中介费200元计算所得；2013年12月11日所记载的“收到2012年四个月共9600元”及“2013年9个月22500元租金共32100元”，分别是按照2400元/月及2500元/月的租金计算所得；2014年12月12日所记载的“收到一年租金30000元”是按照2500元/月的租金计算所得；2015年12月31日所记载的“已收31000元”是按照2600元/月的租金减去中介费200元计算所得。因此，该单据详细记载了双方款项往来，是属于戴兆坤、黎少颜向江玉华归还代管案涉房屋期间所收取的租金，而并非戴兆坤、黎少颜所称的向江玉华归还欠款。一审法院认为，本案争议的焦点是江玉华与戴兆坤、黎少颜双方之间存在的是代持房屋权属关系还是借贷关系。江玉华与戴兆坤、黎少颜双方对其各自主张均未能提交书面协议予以证实。结合双方的诉辩意见及各自在庭审所作的陈述及提供的证据，一审法院分析如下：首先，戴兆坤、黎少颜自认其购入案涉房屋的资金来源为江玉华。根据戴兆坤、黎少颜提供的单据，载明了2007年12月31日至2015年12月31日期间双方共10次的往来账目，其中单据多处显示为某月至某月的“房租……元整”“全年收齐合计……元”“收到一年租金……元”等字样，每笔的数额不一、零整不齐，与日常还款的生活经验法则不符。其次，在出售案涉房屋的过程中，江玉华一直参与出售的过程，并且江玉华在庭审中出示的交易过程中买卖双方所签订的《存量房买卖合同（链家满堂红版）》《存量房买卖合同附件》《广州房地产调控政策告知书》《广州市存量房买卖合同交易补充协议》《居间代理服务合同》均为原件，不符合戴兆坤、黎少颜作为卖方的交易常理。再者，戴兆坤、黎少颜在三次收到买方支付的定金、购房款后均向江玉华转账支付了相当的房款。还有，戴兆坤、黎少颜虽以双方存在1702000借款关系为由抗辩，但戴兆坤、黎少颜对如此大额借款未能进一步举证证明。因此，从双方多年来履行的情况看，一审法院采信江玉华关于戴兆坤、黎少颜代持案涉房屋权属的主张，对戴兆坤、黎少颜关于双方存在借款关系的抗辩意见不予采纳。如前所述，案涉房屋由戴兆坤、黎少颜代持，故其因出售及出租案涉房屋而获得的利益，没有法律根据。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定，江玉华作为受损失的人请求戴兆坤、黎少颜返还售房款140000元、2016年5月至2017年10月期间租金45000元及其自2018年12月23日起的利息，于法有据，一审法院予以支持。黎少颜与戴兆坤为夫妻关系，且在本案庭审中对江玉华出资用于购买案涉房款等事实的意见均与戴兆坤一致，故对于上述偿还的义务，黎少颜应共同负担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，作出如下判决：一、戴兆坤、黎少颜应于本判决发生法律效力之日起十日内，向江玉华返还售房款140000元、租金45000元；二、戴兆坤、黎少颜应于本判决发生法律效力之日起十日内，向江玉华支付上述款项的利息（以人民币185000元为基数，按判决生效之日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2018年12月23日起至本判决生效之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4398元，由戴兆坤、黎少颜共同负担。二审期间，戴兆坤、黎少颜提交证据：金麓山庄村民宿舍分配办法。拟证明：1.戴兆坤、黎少颜与江玉华就案涉房产达成的房屋买卖口头协议，因买卖行为发生时该房屋为农村住宅，江玉华不具备购房资格，导致房屋买卖合同无效；2.因房屋买卖合同无效，所以江玉华自始不是该房屋实际权利人，江玉华据此主张案涉房屋租金，于法无据。江玉华对上述证据发表意见如下：对该份证据的真实性无法确认，对其关联性不予确认，该份证据的时间是2006年，戴兆坤、黎少颜与江玉华之间的代持关系发生在1994年，该份证据来证明之前所发生的事情是否具有合法性，是没有事实和法律依据的，同时，本案并非属于房屋买卖合同，该份证据并不能达到戴兆坤、黎少颜拟证明导致房屋买卖合同无效这一事实。相反正是基于江玉华没有办法直接购买该房屋才需要戴兆坤、黎少颜一方代持。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于双方代持协议是否有效以及戴兆坤、黎少颜应否返还购房款及租金的问题。江玉华以戴兆坤、黎少颜的名义购买案涉房屋，并于2017年7月21日出售，双方在二审期间对于这一事实均无异议，本院予以确认。双方争议的焦点在于所出售的房款及房屋出租期间的收益是应否返还给江玉华的问题，戴兆坤、黎少颜认为案涉房产为集体所有房屋，江玉华购买行为存在违反法律禁止性规定而无效，因此，戴兆坤、黎少颜应获得房屋出售后所产生的收益，基于公平原则，应驳回江玉华的诉讼请求。对此，本院认为，本案实为戴兆坤、黎少颜将自己的购房名额转让给江玉华，由江玉华以戴兆坤、黎少颜名义购买案涉房屋。案涉房屋所在楼盘为原广州市天河区登峰村与广东广发房地产公司合作兴建的集资用房并约定分成，因此上述房屋具有对外流转的属性，这亦与案涉房屋在建成后即于2010年办理土地用途为城镇住宅用地房地产权属证明相印证。双方的代持协议是双方的真实意思表示，理应尊重双方的意思自治，且所涉房屋亦于2010年办理了土地用途为城镇住宅用地的房地产权证，故戴兆坤、黎少颜主张双方协议为无效协议不予支持。江玉华一直根据双方协议取得案涉房屋租金收益并直至2017年7月出售，戴兆坤、黎少颜对此并无异议，一审判令戴兆坤、黎少颜返还出售房款余款140000元、2016年5月至2017年10月期间租金45000元及其自2018年12月23日起的利息，合法有据，本院予以维持，戴兆坤、黎少颜主张不应支付余款及租金，缺乏事实和法律依据，不予支持。戴兆坤、黎少颜在二审提交的证据不属于新证据，且不足以证实其主张，本院不予采纳。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。戴兆坤、黎少颜的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费4398元，由戴兆坤、黎少颜负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年七月三十日书记员 王日平古文娜