江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民再81号再审申请人（一审第三人、二审被上诉人）：顾汉刚，男，1961年8月29日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：胡韦亮，江苏沂淮律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：陈凤军，男，1972年3月10日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：杨月明，江苏正伍律师事务所律师。委托诉讼代理人：林森，江苏正伍律师事务所律师。被申请人（一审原告）：刘侠，女，1953年9月4日出生，住江苏省沭阳县。再审申请人顾汉刚因与被申请人陈凤军、刘侠排除妨害纠纷一案，不服本院（2017）苏13民终1760号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年10月11日作出（2018）苏13民申160号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭于2020年5月26日公开开庭审理了本案。再审申请人顾汉刚及其委托诉讼代理人胡韦亮、被申请人陈凤军及其委托诉讼代理人杨月明、被申请人刘侠，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾汉刚申请再审称，有新的证据足以推翻原判决，原判决认定的基本事实缺乏证据证明，且适用法律错误，请求再审改判陈凤军搬出沭阳县怀某中学家属区1单元401室房屋，排除对顾汉刚正常使用上述房屋的妨害。其具体理由是：（一）原判决认定事实错误，有新的证据足以推翻原判决。原判决认定涉案诉争房屋所占用的土地系以划拨方式取得是错误的。顾汉刚已经调取了涉案房屋的土地出让合同和相关材料，足以证明涉案房屋所占用的土地系以出让方式取得。诉争房屋所占用的土地在1999年9月5日已出让给沭阳县怀某中学，沭阳县国土资源局与沭阳县怀某中学签订了土地出让合同，出让1.5亩土地给沭阳县怀某中学建设安置楼和商住楼，土地出让金为40万元。故顾汉刚与陈某1祥、常某、刘侠签订的房屋买卖合同合法有效，顾汉刚对诉争房屋享有权利。（二）二审判决适用法律错误。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条及相关规定为管理性规定，并非效力性规定。涉案房屋占用土地的性质即使为划拨土地，但房屋建造手续合法，转让房产时只要按照相关规定补办相关手续即可，并非因此就绝对侵害国家及社会公共利益，故涉案房屋买卖合同应属有效合同。况且，现有证据表明涉案房屋所占用的土地系以出让方式取得。（三）二审判决没有解决诉争双方的矛盾，而是将矛盾推回到诉讼前的状态。陈凤军与刘侠签订的关于诉争房屋的买卖合同，名为买卖，实为为借款提供担保。陈凤军多次借款给刘侠，已被列入沭阳县怀某中学涉嫌非法吸收公众存款犯罪案件的审理范围。陈某1祥、常某、刘侠出售涉案房屋给顾汉刚系2013年就形成的事实，且顾汉刚已长期占有使用涉案房屋，故顾汉刚对涉案房屋享有的合法权益应受法律保护。陈凤军辩称：陈凤军与刘侠之间存在真实的房屋买卖合同关系，陈凤军系合法占有涉案房屋，顾汉刚请求排除妨害无事实和法律依据，请求驳回顾汉刚的再审请求。另外，申请对顾汉刚提交的房屋买卖合同及证明的形成时间进行鉴定。刘侠辩称：我不认识陈凤军，没有与其签订房屋买卖合同，陈凤军也没有给我钱。涉案房屋是我儿子陈某1祥出卖给顾汉刚的。刘侠一审诉称：沭阳县怀某中学家属区1单元401室为刘侠所有，陈凤军于2014年11月无故占有并使用上述房屋，现请求判令陈凤军搬出沭阳县怀某中学家属区1单元401室，并由陈凤军承担本案的诉讼费用。陈凤军一审辩称：沭阳县怀某中学家属区1单元401室为刘侠所有属实，但陈凤军并非无故占有并使用该房屋。2014年6月，刘侠、陈凤军就该房屋签订房屋买卖合同，陈凤军支付了全部购房款，刘侠向陈凤军出具收条，并自愿将该房屋交付给陈凤军使用，故陈凤军占有、使用该房屋不违反法律规定，属于合法占有，对刘侠的排除妨害不予认可，请求驳回刘侠的诉讼请求。顾汉刚作为第三人一审诉称：2012年3月8日，顾汉刚从刘侠之子陈某1祥处购买了位于沭阳县的涉案房屋，刘侠作为房屋共有人在房屋买卖合同上签字确认。顾汉刚通过出租的方式，一直占有使用该房屋。2014年11月底，陈凤军以刘侠欠其借款未还为由，侵占顾汉刚所有的涉案房屋，顾汉刚多次要求其搬离，但其拒不理睬，并雇用两名老人非法占有属于顾汉刚所有的房屋。经顾汉刚报警，公安机关多次出警处理未果。此外，陈凤军与刘侠签订的涉案房屋买卖合同是刘侠向陈凤军借款50万元的担保，双方之间不存在真实的买卖合同关系。顾汉刚是涉案房屋的所有人，陈凤军非法侵占涉案房屋，请求判令陈凤军搬出沭阳县怀某中学家属区1单元401室，排除对顾汉刚正常使用涉案房屋的妨害，并由陈凤军承担本案诉讼费用。刘侠针对顾汉刚的诉讼请求辩称：刘侠与陈凤军签订的房屋买卖合同属于名为买卖、实为借贷的法律关系，刘侠于2012年3月8日将涉案房屋出售并交付给顾汉刚。后由于刘侠经营学校的需要，顾汉刚同意刘侠一家居住在涉案房屋中。因学校经营困难，刘侠多次向他人借款，其中包括陈凤军的50万元购房款，陈凤军应当通过民间借贷的法律关系向刘侠主张权利，不应当非法占有涉案房屋。陈凤军针对顾汉刚的诉讼请求辩称：对顾汉刚主张陈凤军无故占有并使用涉案房屋的事实不予认可，陈凤军通过合法的买卖方式取得涉案房屋，刘侠要求法院判决陈凤军排除妨害的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回顾汉刚的诉讼请求。一审法院认定事实：2012年3月8日，甲方陈某1祥与乙方顾汉刚签订《房屋买卖协议》，载明：“一、甲方自愿将座落沭阳县沭城镇南京西路怀某中学家属区1单元401室房屋，建筑面积约126平方出售给乙方。……。三、上列房屋包括附属设备，双方议定房屋价款人民币叁拾陆万元整，由甲方出售给乙方。具体付款方式：2012年3月8日乙方支付房款为人民币叁拾陆万元整一次性付清。四、甲方应在收到房屋全款之日将房屋交付给乙方使用。……。”常某、刘侠均在房屋买卖协议共有人一栏签字。陈某1祥于2012年3月8日向顾汉刚出具收据，载明：“今收到人民币（大写）叁拾陆万元整购南京1号401室房款经手人陈某1祥2012年3月8日。”2014年6月28日，刘侠、陈凤军签订《二手房买卖协议书》，约定刘侠将坐落在怀某中学家属区1单元401室房屋出售给陈凤军，价款为伍拾万元（￥500000.00），陈凤军在合同签订之日支付合同价款的100%，未约定房屋交付时间。刘侠于2014年6月28日向陈凤军出具收据，载明：“今收到人民币（大写）伍拾万元整怀某中学家属区1-401售房款经手人刘侠2014年6月28日。”2007年7月7日的《土地登记审批表》记载，沭阳县怀某中学享有沭阳县南京北侧面积为43561平方米的土地使用权，土地用途为教育，权属性质为国有土地使用权，使用权类型为划拨。沭规字（2000）016号《建设工程规划许可证》（副本）载明：建设单位为县怀某中学，建设项目名称为承建安置楼，建设位置为天津路东侧、南京路北侧，建设规模为总建筑面积6769.35平方米（六层、四层、两层各一幢）。一审法院认为：刘侠、顾汉刚分别起诉陈凤军要求排除妨害，首先应当确定刘侠和顾汉刚是否对涉案房屋享有物权，或者合法占有、使用涉案房屋。在此基础上，陈凤军妨害刘侠、顾汉刚行使物权或占有使用涉案房屋的，其请求才能依法得到支持。1.刘侠与陈凤军签订的房屋买卖协议是否成立。刘侠主张涉案房屋实际是作为向陈凤军借款50万元的担保，即名为房屋买卖，实为民间借贷，向法庭提交了顾汉刚于2014年12月9日、陈凤军于2014年12月9日和22日、叶某于2014年12月11和24日、刘侠于2014年12月22日在重庆路派出所的谈话笔录以及叶某出具的借款去向明细。陈凤军向法庭出示了与刘侠签订的《二手房买卖协议》和房款收据，证据均系书证原件，来源和形式符合法律规定。从刘侠提交的证据分析，顾汉刚在谈话中陈述了涉案房屋买卖、被他人占有以及事件协调过程；陈凤军在谈话中陈述了其购买涉案房屋及其岳父岳母入住的过程；刘侠在谈话中陈述了向顾汉刚出售涉案房屋、向陈凤军借款并签订房屋买卖协议以及50万元款项支配情况等过程；叶某在第一次谈话中陈述了其联系、见证刘侠向陈凤军出售涉案房屋并收取款项等过程，在第二次谈话中陈述了刘侠以涉案房屋作为担保向陈凤军借款50万元、款项支付以及支配情况等过程。事发时，叶某是刘侠的下属，是陈凤军妻子的同学，在不考虑三人上述关系的情况下，关于刘侠与陈凤军签订房屋买卖协议的性质，叶某第一次陈述是房屋买卖关系，第二次陈述是借贷关系，两次陈述的内容相互矛盾，虽然刘侠与叶某关于实为借款的陈述与50万元款项去向明细内容一致，但款项去向明细属于叶某对款项使用向刘侠作出的说明，而刘侠对款项去向予以认可。在没有其他证据印证的情况下，不能证明刘侠与陈凤军之间属于借款法律关系。因此，根据现有证据，一审法院认为刘侠与陈凤军之间签订的房屋买卖协议依法成立，系双方真实意思表示，而不是名为买卖、实为借贷的法律关系。刘侠、陈凤军签订房屋买卖协议后，陈凤军交付了全部购房款，在该买卖协议被确认为无效前，刘侠要求陈凤军搬出涉诉房屋的请求无法律依据，一审法院不予支持。2.刘侠与陈凤军、顾汉刚签订的房屋买卖合同是否有效。首先，怀某中学通过合法建造原始取得涉案房产的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。因此，只要行为人合法建造房屋，即可原始取得房屋的所有权，不适用不动产登记生效主义的规定。从刘侠提供的《土地登记审批表》《建设工程规划许可证》（副本）等证据来看，沭阳县怀某中学于2000年3月17日通过了建设工程规划许可，2007年7月7日通过划拨方式取得了国有土地使用权。因此，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，怀某中学在办理土地和规划审批手续并取得相关许可的情况下，开发建设的怀某中学安置楼属于合法建造，并原始取得了怀某中学安置楼的所有权，后又将涉案房屋安置给陈某1祥。其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《中华人民共和国物权法》第十五条规定了物权变动与原因行为相区分的原则，上述条文中的“不得转让”指的是不能发生物权变动，但订立的转让合同仍然有效。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条将《合同法》第五十二条规定的“强制性规定”限定为“效力性强制性规定”。结合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，虽然涉案房屋的土地使用权属于划拨取得，但属于合法建造，只是在转让该房地产时要按规定办理相关手续，比如由受让方缴纳土地使用权出让金或者转让方将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。故此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的相关规定应为管理性强制性规定，违反该管理性强制性规定的合同并非无效。因此，法院认为陈某1祥与顾汉刚、刘侠与陈凤军分别签订的涉案房屋买卖合同合法有效。3.陈凤军、顾汉刚是否基于房屋买卖合同合法占有使用涉案房屋。在陈某1祥与顾汉刚、刘侠与陈凤军分别签订的涉案房屋买卖合同均合法有效的情况下，本案就出现了“一房二卖”的情况。“一房二卖”产生的法律效力与我国物权变动模式密切相关，我国物权法采用的物权变动原则是合意加公示原则，即除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行交付或登记等法定形式。本案中，陈某1祥与顾汉刚、刘侠与陈凤军签订房屋买卖合同后，均未到房产部门办理房产过户手续。根据物权的公示原则，该房屋的所有权对外并未发生变动，仍为陈某1祥所有，对该房屋的处分权限并无限制。刘侠再次向陈凤军出卖该房屋，不能以此认定刘侠与陈凤军签订的房屋买卖合同侵犯了顾汉刚对房屋的所有权。在涉案房屋办理过户登记手续之前，顾汉刚与陈凤军均不能直接支配房产而成为房屋所有权人，作为合同的买受人均处于平等债权人的地位，并无位序差别。在顾汉刚要求陈凤军排除妨害、陈凤军认为其合法占有使用涉案房屋的情况下，必须明确出卖人实际将房屋交付给哪名买受人，哪名买受人合法占有使用涉案房屋。如果出卖人已经将房屋实际交付给该买受人，且该买受人已实际使用了涉案房屋，表明出卖人具有对该买受人履行合同的真实意愿，这种履行是合法的履行，法院应对已完成的交易予以保护。本案中，除了双方提交的房屋买卖协议和购房款条据外，陈凤军在派出所的谈话笔录中陈述其于2014年11月中旬搬入涉案房屋，并更换了门锁，其岳父岳母居住在涉案房屋内。根据顾汉刚的报警情况及陈述，涉案房屋由陈凤军实际占有使用。顾汉刚为证明其合法占有使用涉案房屋，向法庭提交了怀某中学出具的证明、缴纳水费发票一张、缴纳电费发票两张、装修涉案房屋的收据、房屋租赁协议和录音证据。经审查，法院对其真实性、合法性、关联性予以认可。根据怀某中学的证明，涉案房屋在2012年3月8日之前由学校分配给陈某1祥，2012年3月8日之后房屋所有权人为顾汉刚，该物权证明对外不发生物权变动的法律效力，但却表明了陈某1祥向顾汉刚交付房屋的真实意愿。同时，根据陈某1祥与顾汉刚签订的《房屋买卖协议》载明的内容，陈某1祥应在收到房屋全款之日将房屋交付给顾汉刚使用，而刘侠与陈凤军签订的合同中未约定交付期限。综合两份证据，法院认为陈某1祥已于2012年3月8日向顾汉刚交付了涉案房屋。根据缴纳水费和电费发票记载（缴费日期分别为2014年11月3日、2014年12月8日），可以认定顾汉刚为涉案房屋缴纳了2014年5月至10月间5个月的水费和2014年10至11月份的电费。综合水费、电费发票、装修涉案房屋收据、房屋租赁协议等证据，证明顾汉刚在2014年11月份之前合法占有使用了涉案房屋。顾汉刚、陈凤军在派出所的陈述与录音证据的内容相印证，证明陈凤军以给付报酬的方式，让两名老人在11月份中下旬以后入住涉案房屋。虽然陈凤军实际占有使用涉案房屋，但主观上存在恶意，其权利不能优先于已经在之前合法占有涉案房屋的顾汉刚。综上，陈凤军的行为已构成对顾汉刚合法占有使用涉案房屋的妨害，对顾汉刚要求陈凤军排除妨害的诉讼请求应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条，《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十五条、第二百四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、驳回刘侠对陈凤军的诉讼请求。二、陈凤军在本判决发生法律效力之日起五日内搬离沭阳县怀某中学家属楼1单元401室（位于南京北侧怀某中学南侧），排除对顾汉刚正常使用房屋的妨害。案件受理费共计160元（刘侠、顾汉刚各预交80元），由刘侠、陈凤军各负担80元。陈凤军不服一审判决，向本院上诉请求：一审判决认定事实不清，程序违法，请求撤销原判，发回重审或依法改判。二审判决认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院二审认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。涉案房屋所在土地是以划拨方式取得，涉案房屋转让时未报有批准权的人民政府批准，也未缴纳土地出让金，故顾汉刚与刘侠、陈某1祥签订的买卖合同及陈凤军与刘侠签订的买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，顾汉刚与陈凤军均不能依据买卖合同而对涉案房屋享有物权，均不享有排除妨害的权利。顾汉刚与刘侠、陈某1祥签订的买卖合同无效，故不能认定顾汉刚在2014年11月之前合法占有使用涉案房屋。同时，刘侠亦非涉案房屋的所有权人，对涉案房屋亦不享有物权，也不享有排除他人妨害的权利。一审判决支持顾汉刚的排除妨害的诉讼请求错误，应予纠正。综上，一审部分判决结果不当，应予撤销。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条、《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、维持沭阳县人民法院（2016）苏1322民初4669号民事判决第一项，即驳回刘侠对陈凤军的诉讼请求。二、撤销沭阳县人民法院（2016）苏1322民初4669号民事判决第二项，即陈凤军在判决发生法律效力之日起五日内搬离沭阳县怀某中学家属楼1单元401室（位于南京北侧怀某中学南侧），排除对顾汉刚正常使用房屋的妨害。三、驳回顾汉刚对陈凤军的诉讼请求。一审案件受理费160元，由刘侠负担80元，顾汉刚负担80元。二审案件受理费80元，由刘侠负担40元，由顾汉刚负担40元。再审期间，顾汉刚提供以下二组新的证据：第一组证据：1.《沭阳县人民政府关于对怀民中学国有土地使用权出让、划拨的请示》（沭政【1999】84号）；2.沭阳县国土管理局与沭阳县怀某中学签订于1999年9月5日签订的《国有土地使用权出让合同》（沭土出【1999】第27号）；3.中共沭阳县纪委《关于建议收缴土地出让金的函》（沭纪函【2014】1号），建议沭阳县国土资源局按合同约定追缴欠交土地出让金；4.沭阳县纪委执法和效能监督室调查组于2014年3月27日作出的《关于群众来信反映怀某中学无偿使用土地开发商品房问题的调查报告》；5.沭阳县怀某中学出具给沭阳县国有土地资源局的土地出让金欠条；6.沭阳县国土资源局向沭阳县怀某中学破产管理人提交的破产债务申报表；7.沭阳县国土资源局出具的破产债权形成说明；8.刘侠于2018年10月9日出具的书面情况说明。上述第一组证据旨在证明涉案房屋占用的土地系沭阳县怀某中学以出让方式取得，并非在划拨土地上所建；沭阳县怀某中学在1999年以出让方式取得土地使用权后，于2000年在取得的1.5亩土地上建造了东西两座安置楼作为家属区；安置楼位于怀某中学南侧，本案诉争房屋位于东侧安置楼；原审中提交的土地审批表是2007年的，涉及的土地位于怀某中学北侧。第二组证据：1.江苏省沭阳县人民检察院沭检诉刑追诉（2016）1号追加起诉决定书；2.陈凤军在沭阳县公安局经侦大队所作询问笔录复印件；3.陈凤军提供的2014年7月27日陈某1祥等人向其出具的60万元借条复印件；4.陈凤军提供的银行流水复印件；5.刘侠在沭阳县公安局经侦大队所作讯问笔录复印件；6.叶双在沭阳县公安局经侦大队所作询问笔录复印件。上述第二组证据旨在证明陈凤军从事高利放贷，与原审中提交的叶某出具的清单能够相互印证，证明陈凤军与刘侠签订的房屋买卖合同是为50万元借款提供的担保，陈凤军侵占涉案房屋的目的是为了实现借款债权；陈凤军在沭阳县公安局重庆路派出所称其与刘侠、怀某中学之间无债务关系，但后来在沭阳县公安局经侦大队询问笔录中又称刘侠、怀某中学向其借款60万元，其陈述前后矛盾。陈凤军的质证意见：对第一组证据的真实性、合法性、关联性请求法庭依法认定，但该组证据不能证明顾汉刚签订的房屋买卖合同有效，更不能证明陈凤军签订的房屋买卖合同无效；对第二组证据中1-4的真实性、合法性无异议，但追加起诉决定书、询问笔录涉及的60万元借款与涉案房屋买卖合同无关，证据5、6系复印件，不予认可。刘侠对顾汉刚提交的上述两组新证据的真实性、合法性及关联性均无异议。本院认证意见：第一组证据中的证据1-5系自沭阳县国土资源局调取并加盖该局印章，证据6-8系原件，均具备真实性、合法性，能够形成证据链，证明诉争房屋座下土地系沭阳县怀某中学通过出让方式取得。陈凤军、刘侠对第二组证据中证据1-4的真实性、合法性均无异议，证据5系刘侠的讯问笔录复印件，刘侠本人对该证据的真实性、合法性无异议，故对上述证据的证据效力应予认定；上述证据能够证明追加起诉决定书载明审查查明2014年7月27日刘侠以高息为诱饵向陈凤军等人借款60万元的事实及公安机关提取的借条等书证，至于能否证明陈凤军与刘侠签订的房屋买卖合同名为买卖、实为借款抵押担保，尚需结合其他证据综合认定。再审查明的事实与原判决查明的事实一致。再审另查明：1999年9月5日，沭阳县国土资源管理局和沭阳县怀某中学签订《国有土地使用权出让合同》，约定沭阳县国土资源管理局以现状出让给沭阳县怀某中学宗地面积1000平方米，出让年限五十年，土地使用出让金总额为40万元，分五十年交清，每年交纳8000元，沭阳县怀某中学从2000年开始逐年缴纳土地使用费，每平米1元。2007年12月13日，沭阳县整顿和规范房地产市场秩序工作领导小组办公室出具《办证说明》一份，载明：“怀某中学2000年建设的安置楼为房地产清理项目，根据县2005年第81号县长办公会议纪要精神，该项目应列入优惠范围予以办理‘两证’。”2014年4月4日，中共沭阳县纪律检查委员会向沭阳县国土资源局发送《关于建议收缴土地出让金的函》，载明：“经查，1999年9月5日，县国土资源局出让位于怀某中学南侧的1.5亩土地给怀某中学建商住楼和安置楼，1.5亩土地出让金为40万元。……从1999年9月签订土地出让合同到2013年元月该地块被拆迁，怀某中学只在2001年2月交纳过一次土地出让金8000元，欠交土地出让金9.6万元。经县纪委常委会议研究，建议你局按合同约定追缴欠交的土地出让金。”2014年4月12日，沭阳县怀某中学出具欠条，载明欠到沭阳县国土局土地出让金9.6万元，同意在2014年6月30日前将此款归还到位，如逾期不还，同意加倍收取。2015年8月12日，沭阳县国土资源局向沭阳县怀某中学破产管理人申报债权，破产债权申报表载明的债权本金为47.5639万元，债权到期日为2014年6月30日。本院再审认为：人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。顾汉刚作为有独立请求权的第三人，主张其基于与陈某1祥、常某、刘侠之间的房屋买卖合同已合法占有使用诉争房屋，后诉争房屋被陈凤军非法侵占。陈凤军则辩称其系基于与刘侠之间的房屋买卖合同关系而合法占有使用诉争房屋，并对顾汉刚与陈某1祥等签订的房屋买卖合同的形成时间提出异议。刘侠对于陈凤军的抗辩主张不予认可，主张其与陈凤军之间不存在房屋买卖合同关系，涉案房屋是陈某1祥出卖给顾汉刚的。根据各方当事人的诉辩主张，本案再审期间的争议焦点为：（一）顾汉刚是否已合法占有、使用涉案房屋，具体而言：顾汉刚与陈某1祥、常某、刘侠之间的房屋买卖合同是否成立且有效，出卖人是否已经履行房屋交付义务；（二）陈凤军是否存在妨害顾汉刚行使物权或占有使用涉案房屋的行为。（一）关于顾汉刚是否已合法占有、使用涉案房屋首先，陈某1祥作为出卖人、常某和刘侠作为共有人与顾汉刚于2012年3月8日签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，依法成立。陈凤军在一审庭审中申请对该《房屋买卖协议》及怀某中学于协议签订当日出具的证明的形成时间进行鉴定，一审法院认为顾汉刚提交的证据能够相互印证，形成证据锁链，故对陈凤军的鉴定申请未予准许。陈凤军在本案再审期间再次申请对上述协议及证明的形成时间进行鉴定，但其未能提供任何初步证据证明上述协议及证明的形成时间存疑，且顾汉刚在2014年11月份发现陈凤军占有诉争房屋后立即向公安机关报警并在公安机关的询问笔录中陈述了2012年3月8日购买诉争房屋的事实，故本案无需启动关于形成时间的鉴定程序，对陈凤军的鉴定申请依法不予准许。其次，上述《房屋买卖协议》合法有效。根据再审查明的事实，怀某中学对于诉争房屋所在安置楼的建设，于1999年通过出让方式取得土地使用权，于2000年3月17日通过了建设工程规划许可。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，怀某中学在办理土地和规划审批手续并取得相关许可的情况下开发建设的怀某中学安置楼属于合法建造，并原始取得了安置楼的所有权，其后又将涉案房屋安置给陈某1祥。虽然涉案房屋未能依法登记领取权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但上述规定应为管理性强制性规定，违反该管理性强制性规定的合同并非无效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该规定区分了合同效力和物权效力，也就是物权变动与原因行为相区分的原则。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定中的“不得转让”指的是不能发生物权变动，但订立的转让合同仍然有效。因此，在上述房屋买卖合同不存在其他无效情形的情况下，应认定该房屋买卖合同有效。最后，出卖人已经履行房屋交付义务，顾汉刚已合法占有使用诉争房屋。顾汉刚在一审中提交了怀某中学于2012年3月8日出具的证明、缴纳水费发票一张、缴纳电费发票两张、装修涉案房屋的收据、房屋租赁协议和录音等证据。怀某中学出具的证明能够证明诉争房屋由怀某中学分配给陈某1祥，2012年3月8日之后房屋所有权人为顾汉刚，该证明虽然不发生物权变动的法律效力，但能够证明陈某1祥向顾汉刚交付房屋的真实意思表示，且与双方签订的《房屋买卖协议》约定的交付条款相符。2014年11月3日户名为“陈某2”的电费发票、2014年12月8日户名为“顾汉刚”的电费发票以及2014年11月3日户名为“陈某3”的水费发票，能够证明顾汉刚为诉争房屋缴纳了2014年5月至10月间水费和2014年10至11月份的电费。水、电费发票的户名与怀某中学出具的证明也能够相互印证，证明诉争房屋的所有权人系陈某1祥。综合水费、电费发票、房屋租赁协议等证据，能够证明诉争房屋的所有权人陈某1祥已于2012年3月8日向顾汉刚交付了诉争房屋，顾汉刚在2014年11月份之前已合法占有使用了诉争房屋，其合法权利应受法律保护。（二）关于陈凤军是否存在妨害顾汉刚占有使用涉案房屋的行为陈凤军辩称其基于与刘侠之间的房屋买卖合同关系而合法占有使用诉争房屋，根据本案查明的事实，该抗辩主张不能成立。理由是：1.刘侠辩称其与陈凤军之间不存在房屋买卖合同关系，其与陈凤军于2014年6月28日签订的《二手房买卖协议书》名为买卖、实为为50万元借款提供的担保。根据本案查明事实，诉争房屋属于陈某1祥所有，刘侠即使作为房屋共有人，在未经陈某1祥同意的情况下也无权处分诉争房屋。陈凤军在公安机关的询问笔录中陈述诉争房屋的房主是刘侠和其子陈某1祥，说明其对于陈某1祥系诉争房屋所有权人是明知的。因此，即使刘侠与陈凤军签订的房屋买卖合同成立且有效，标的物的所有权也不能发生转移，该房屋买卖合同无法履行。基于上述分析，因本案再审围绕顾汉刚诉请排除妨害的主张能否成立进行审理，无需对该《二手房买卖协议书》的性质及效力作出认定。2.陈凤军也未能提供证据证明刘侠向其交付了诉争房屋。刘侠与陈凤军签订的房屋买卖合同中未约定房屋交付期限。陈凤军称刘侠向其交付了诉争房屋的钥匙，刘侠不予认可，陈凤军对此未能提供相应证据加以证明。陈凤军对于房屋交付时间的陈述亦前后矛盾。陈凤军在公安机关询问笔录中陈述其于2014年11月中旬搬入诉争房屋并更换了门锁，其岳父母居住在涉案房屋内，而在再审庭审中先陈述其在签订合同次日即2014年6月29日就搬入诉争房屋，后又称7月1日搬入，法庭再次询问后又改口称7月中旬搬入。顾汉刚在一审中提交的录音证据能够证明陈凤军以给付报酬的方式，让两名老人在11月份中下旬入住涉案房屋。姑且不论两位老人的身份，该录音证据的内容能够充分证明陈凤军强占诉争房屋的事实，其主观上存在明显恶意。综上所述，顾汉刚在陈凤军恶意强占诉争房屋前已合法占有使用诉争房屋，陈凤军的行为已构成对顾汉刚在先合法占有使用诉争房屋的妨害，对顾汉刚要求陈凤军排除妨害的诉讼请求依法应予支持。一审判决判令陈凤军搬离涉案房屋，排除对顾汉刚正常使用房屋的妨害，有充分的事实和法律依据。顾汉刚在本案再审期间提交新的证据，能够证明原判决认定的诉争房屋座下土地系以划拨方式取得的基本事实错误，足以推翻二审判决关于顾汉刚与陈某1祥、常某、刘侠签订的房屋买卖合同无效的认定，以及二审判决关于顾汉刚不享有排除妨害权利的认定。但鉴于上述新的证据在原审庭审结束前已经存在，由此产生的再审案件受理费应由顾汉刚承担。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条、第三十五条、第二百四十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销本院（2017）苏13民终1760号民事判决；二、维持沭阳县人民法院（2016）苏1322民初4669号民事判决。一审案件受理费160元，由刘侠负担80元，陈凤军负担80元；二审案件受理费80元，由陈凤军负担；再审案件受理费80元，由顾汉刚负担。本判决为终审判决。审判长  滕晓春审判员  杨晓玲审判员  高曼莉二〇二〇年七月九日书记员  曾晓兰