河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初6692号原告：王莉，女，1982年5月7日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘娜娜，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宁月，河南仟问律师事务所实习律师。被告：河南恒龙置业有限公司，住所地郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心126室。法定代表人：贾飞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马雪菲，该公司员工。原告王莉与被告河南恒龙置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘娜娜、赵宁月，被告委托诉讼代理人马雪菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议（不备案）》；判令被告退还原告购房首付款1356534元及利息220675.01元（暂计至2020年4月17日），（利息以1234381元为基数，从2016年12月1日起至款项全部支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；利息以122153元为基数，从2016年12月2日起至款项全部支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；判令被告退还原告购房贷款3160000元及利息500333.33元（暂计至2020年4月17日），（利息以3160000元为基数，自2017年1月3日至款项全部支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；判令确认解除原、被告双方签订的《停车位使用协议》，被告退还原告停车位价款230000元及利息24854.38元（暂计至2020年4月17日），（利息以230000元为基数，从2018年1月19日起至款项全部支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；判令被告退还原告已支付的维修基金费用10520元，按揭、公证、抵押、印花税费用1580元，不动产按揭、印花税、抵押等费用596元；判令被告向原告支付违约金45165.34元；判令被告承担本案律师费等诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年12月2日签订《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议（不备案）》，同日，被告向原告出具《无理由退房承诺书》，双方签署《无理由退房协议书》，协议承诺原告在办理入住前享有无理由退房的权利。原告按照合同约定于2016年12月1日缴纳首付款（含定）1234381元、2016年12月2日缴纳剩余首付款122153元，并于2017年1月3日在农业银行办理购房贷款手续，完成了向被告支付全部房款4516534元的合同义务，被告应依约向原告交付达到高层豪华装修标准的涉案房屋的交楼标准，但截止到2019年4月30日，涉案房屋的装修质量、装修用材以及涉案房屋所在园区绿化均未达到约定的标准，且被告已逾期交房超过180日。《停车位合同》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定从属性，现《商品房买卖合同》的目的不能实现，原告有权要求解除《停车位合同》，并要求被告返还停车位价款230000元及相应利息损失。被告辩称，根据《商品房买卖合同》第九条、第十五条约定，原告要求解除合同的，应当向被告发送解除通知，或进行催告，但原告并未进行以上通知；被告已经向原告邮寄售楼通知书，视为原告已经收到该通知书，但是原告至今仍未办理收房手续，根据合同第十一条约定，应当视为房屋已经交付，原告所主张的相关赔偿应当截止至2019年6月30日；原告要求返还车位款及利息无事实及法律依据，该车位款与《商品房买卖合同》是两个法律关系，原告若强行主张解除该车位合同，则需承担车位总价款10%的违约金；维修基金仅为被告代收，且被告已经向房管局支付；按揭贷款服务费损失是由于原告要求解除相关贷款合同，该部分损失不应当由被告承担；由于《商品房买卖合同》未约定利息，因此原告在诉讼请求中无法同时主张利息和违约金，应明确其诉讼请求以何种方式进行损失填补；按揭、公证、抵押、印花税费用、不动产按揭、印花税抵押等费用不是被告收取，不应退还；原告已经收取被告所支付的截止2019年1月31日的延期交房违约金42004元，视为原告已经同意被告延期交房至2019年1月31日，若原告要求退房，该部分款项应当扣除；由于原告与银行签订贷款合同，现原告要求被告全部返还购房款，在加重被告担保责任风险的同时，对银行的利益也造成风险，应当追加银行为必要共同诉讼参与人。本院经审理认定事实如下：2016年12月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买郑东新区龙湖外环路以东、龙翔八街以北4幢1单元19层1903号商品房，户型为四室二厅，该商品房的用途为成套住宅，建筑面积共161.86平方米，其中套内建筑面积114.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积47.1平方米；商品房销售价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米27903.95元，总金额4516534元；付款方式及期限：约定金额1356534元，付款方式为现金，约定付款时间为2016年12月2日，交纳比例为30.03%；约定金额3160000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2016年12月5日，交纳比例为69.97%；备注：余款316万元需在2016年12月5日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。交付期限：被告应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实。被告逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。交接：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：该商品房已达到合同约定的交楼条件，自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为原告同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付原告；同时原告应向被告选聘为物业管理公司缴纳物业管理费用及相关费用。原、被告双方签订《恒大悦龙花园补充协议（不备案）》第六条约定，双方同意合同第九条补充如下：逾期超过180日后，原告要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。2016年12月2日，恒大地产集团有限公司向原告出具无理由退房承诺书，载明：原告所购买的恒大属下公司开发的恒大悦龙花园楼盘4幢1单元1903房，若原告已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自原告签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。同日，原、被告签订《无理由退房协议书》一份，约定：如原告按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时原告在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。原告选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过；原告行使无理由退房权利的，在双方办理完毕有关手续，被告将原告所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。2017年1月3日，原告作为借款人（抵押人）、中国农业银行股份有限公司郑州郑东支行作为贷款人、被告作为保证人签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定：借款金额：316万元；借款用途：购买住房；借款人购房合同编号：D16002950924，购买房产位于郑东新区××外环路以东、××街以北××楼××单元××1903；贷款期限：360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率采用基准利率方式：执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币基准利率为基础下浮15%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整后的次年1月1日起调整；借款提取：借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名河南恒龙置业有限公司，开户行农行郑东支行，账号16×××23；还款：本合同的还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的20日，借款人的还款账号62×××79；借贷双方对提前还款的特别约定为补偿金=一个月的贷款利息；借款担保：阶段性保证+抵押，由阶段性保证人河南恒龙置业有限公司按合同约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按合同约定提供抵押担保；阶段性保证担保+抵押：阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。原、被告签订《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》约定：被告同意原告使用郑州恒大悦龙花园楼盘A区A1-221号车位，该车位总金额为230000元。原告同意签署本协议时支付20000元作为定金（定金在签约后转为已付款），原告采用一次性付款方式付款，原告须于2018年1月20日前支付首期款95000元（不含定金），并签署《停车位合同》，余款115000元须于2018年2月14日前付清。2018年1月19日，原、被告签订《停车位合同》约定：被告同意原告使用郑州恒大悦龙花园车库A1-221号停车位；每个停车位按套计算，该套车位总价款为230000元。原告于签订本合同前已向被告支付定金20000元，该定金于交首期款时抵作停车位价款。原告采用一次性付款方式付款，应于2018年1月20日前付清。原告提交中国农业银行郑州自贸区分行的账户交易明细清单载明：账号户名：62×××79王莉；起止日期：20161201-20200623，2017年2月20日个人贷款还款19775.59元，自2017年3月20日至2020年6月23日，每月20日个人贷款正常应还款15388.45元，其中10期为超期扣款。2016年12月1日，被告向原告出具收据二份，分别载明：兹收到王莉（4-1-1903）交来首付款（含定）1234381元、维修基金10520元。2016年12月2日，被告向原告出具收据一份，载明：兹收到王莉（4-1-1903）交来部分首付款122153元。2018年1月19日，被告向原告出具收据一份，载明：兹收到王莉（A1-221）交来车位款（含定）230000元。2016年12月15日，郑州市牧野风房地产经纪有限公司向原告出具收据一份，载明：兹收到王莉交来按揭办理费、公证费、抵押费、印花税，共计1580元。2017年7月3日，郑州市牧野风房地产经纪有限公司向原告出具收据一份，载明：兹收到王莉交来不动产按揭费、印花税、抵押费，共计596元。2016年12月26日，郑州市物业维修基金管理中心出具郑州市房屋专项维修资金交存凭证载明：小区名称：恒大悦龙花园，业主名称：王莉，房屋坐落：龙湖外环路以东、龙祥八街以北4幢1单元19层1903，交存面积：161.86，发生金额:10520，房屋编号：1416121507739930，资金余额：10520，业务类型：首交。2019年3月15日，原告向被告出具收条一份，载明：今收到被告关于郑州恒大悦龙花园4号楼1单元1903号房延期交房赔付违约金42004元（截止2019年1月31日），以本人银行卡到账为准，后期如退房，原告同意被告赔付的违约金从原告的房款中扣除。2019年6月30日，郑州恒大悦龙花园物业服务中心向原告邮寄收楼通知书（4号楼-1-1903），2019年7月2日由他人代收。2020年4月17日，原告委托河南仟问律师事务所向被告邮寄律师函，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议（不备案）》、《停车位使用协议》，并要求被告返还原告全部购房款4516534元、维修基金10520元、按揭办理费等2176元、停车位款230000元和合同约定的违约金、赔偿金。该函于2020年4月20日由他人代收。以上事实有原、被告提交的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议（不备案）》，原告提交的《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》、《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、收据六张、中国农业银行郑州自贸区分行的账户交易明细清单、解除合同律师函、EMS回执单及投递记录，被告提交的《停车位合同》、收条、维修基金缴存凭证、收据一张、EMS回执单及投递记录以及本院开庭笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》、《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》、《停车位合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定足额支付了购房款，被告亦应按照合同约定的期限向原告交付房屋。双方约定的交房时间为2018年10月30日，且被告取得竣工备案表，被告逾期交房已超过180天，根据《商品房买卖合同》的约定，原告作为守约方有权解除合同。并且，原、被告签订了《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》，被告无证据证明案涉房屋已取得竣工备案表，其达到合同约定的交房条件，故原告要求解除《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故涉案《商品房买卖合同》被解除后，被告应当返还原告已经支付的购房首付款及利息。原告于2019年3月15日收到被告关于郑州恒大悦龙花园4号楼1单元1903号房延期交房赔付违约金42004元，原告同意退房时被告赔付的违约金从原告的房款中扣除，故被告应当返还原告购房首付款1314530元及分段计算的利息（以购房首付款1356534元为基数，自2016年12月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年3月14日；以购房首付款1314530元为基数，自2019年3月15日至2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。《商品房买卖合同》解除后，个人贷款合同应一并解除。关于涉案房屋的贷款部分，被告应返还原告所有按揭贷款本金及利息。关于贷款利息，原告向中国农业银行股份有限公司郑州郑东支行归还的贷款利率为基准利率下浮15%，故被告应按基准利率下浮15%的标准向原告返还利息。另依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原告有义务协助配合被告办理商品房买卖合同备案信息注销登记手续，协助配合被告办理注销涉案房产的预告登记、预抵押登记。《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定的从属性，《商品房买卖合同》的解除导致《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》的目的亦无法实现，故对于原告主张解除《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》的诉讼请求，本院予以支持。《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》解除后，被告应当返还原告车位款230000元并支付利息（以230000元为基数，自2018年1月19日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。被告违约在先，被告以原告主张解除该车位合同需承担车位总价款10%的违约金，本院不予采信。关于原告要求被告返还维修基金10520元及利息的诉讼请求，因被告已经将房屋维修基金缴纳至郑州市物业维修基金管理中心，《商品房买卖合同》解除后原告自行至郑州市物业维修基金管理中心退款，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于违约损失，根据《商品房买卖合同》中约定，逾期交房超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当在原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告已支付了全部购房款4516534元，按照1%计算，违约金为45165.34元，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿银行按揭贷款服务费等损失2176元及利息的诉讼请求，因原告提交的收据不能直接证明与本案的关联性。并且本院已支持违约金45165.34元，原告如有损失可以在违约金中弥补，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。关于原告同时主张违约金及利息，是否违反了民法“损失填补”原则的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定逾期交房解除合同的违约金为原告累计已付购房款的1%，因此，原告在追究被告违约责任时要求被告按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定，但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补原告的损失，以利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害并无不当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告王莉与被告河南恒龙置业有限公司于2016年12月2日签订的合同编号为D16002950924的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议（不备案）》。二、解除原告王莉与被告河南恒龙置业有限公司签订的《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》。三、被告河南恒龙置业有限公司返还原告王莉购房首付款1314530元及分段计算的利息（以购房首付款1356534元为基数，自2016年12月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年3月14日；以购房首付款1314530元为基数，自2019年3月15日至2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后十日内付清。四、被告河南恒龙置业有限公司返还原告王莉购房贷款3160000元及利息（利息以3160000元为基数，自2017年1月3日起至原告王莉实际支付之日止的利息按照中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率下浮15%计算），于本判决生效后十日内付清。五、被告河南恒龙置业有限公司返还原告王莉车位款230000元及利息（以230000元为基数，自2018年1月19日计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后十日内付清。六、被告河南恒龙置业有限公司支付原告王莉违约金45165.34元，于本判决生效后十日内付清。七、驳回原告王莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50652元，减半收取25326元，由被告河南恒龙置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  高晓明二〇二〇年七月七日书记员  葛伟群