重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0108民初4783号原告：重庆众联山物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路131号5楼507号，统一社会信用代码:91500103762697553G。法定代表人：陆纾，董事长。委托代理人：**（特别授权），重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：郭长江，男，1980年7月14日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆众联山物业管理有限公司（以下简称：众联山物业公司）诉被告郭长江物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告众联山物业公司的委托代理人**，被告郭长江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众联山物业公司诉称：被告郭长江系原告众联山物业公司（原重庆希尔顿物业管理有限公司）所服务的南岸区xxx号住宅的业主，房屋建筑面积234.69平方米。根据《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》的相关约定，物业服务费标准为4元/月·平方米（建筑面积）。公摊水电费由业主分摊缴纳；在每月15日前业主应交纳物业服务费、公摊水电费用，当月未缴清上述费用，自次月1日起，按日加收应缴纳费用3‰的滞纳金。首次物业服务费，按交房通知书上约定的接房之次日起计收。受有关部门或业主的委托，原告提供的水、电、气、通讯等费用代收代缴服务，收费标准执行政府规定。事实上，原告按约提供了物业服务，而被告已拖欠相关物业服务费用等，原告多次催收未果，故起诉至法院，请求判令：一、被告支付自2018年5月1日至2019年12月31日期间的物业服务费18305.82元；二、被告向原告支付滞纳金（从欠费月度之次月1日起，以每月拖欠的物业服务费用为基数，按每日千分之三的标准计算至付清之日止）。被告郭长江辩称，因物业服务合同有相关规定，因未入住可以按减半收取物业费，我通过电话向原告工作人员提出申请，我同意交纳物业费，但是要求按减半收取物业费。经审理查明，原告系具有壹级资质的物业服务企业。2014年7月，原告成为被告所在涉案小区的前期物业服务企业。2016年2月22日，原告众联山物业公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告众联山物业公司对重庆市南岸区茶园新城区庆隆南山高尔夫国际社区提供物业服务，合同期限为三年（自本组团项目整体竣工，经有关部门检验合格后，首次交房之日起开始计算），本小区业主大会与选聘或续聘的物业服务企业签订新的物业服务协议生效时，本协议自动终止。合同明确了双方的权利义务、物业服务内容、物业管理服务费用等事项。其中合同第五条“物业管理服务费用”中约定，物业服务费按月收取，采取包干制的形式，按建筑面积计算，别墅为4.00元/月·平方米；合同第十一条“缴费办法”中约定：四、物业管理费和公摊水、电费按月缴纳，每月5-15日为当月物业管理费和上月公摊水电费收取时间，乙方应在当月15日之前（或物业管理公司通知时间为准）将费用金额缴清，当月未缴清上述费用，自次月1日起，按日加收应交纳费用3‰的滞纳金；六、业主接房后，若水、电、气任何一项产生费用或已装修或已入住，则物业管理费按收费标准全额收取，若水、电、气均未产生费用或未装修或未入住则物业管理费按收费标准的一半执行；若国家或地方政府另有相关规定的按规定执行。合同签订后，原告一直为庆隆南山高尔夫国际社区提供物业服务至今。被告系南岸区xxx号房屋的业主，该房屋建筑面积234.66平方米，该房屋被告于2016年2月1日购买并于2017年1月4日接房，接房后于2017年2月24日开始装修。被告向原告支付物业费至2018年4月，现因被告未缴纳自2018年5月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，原告催讨未果，遂诉至本院。另查明，原告于2020年1月7日向被告邮寄送达《关于及时支付物业服务费等费用的律师函》，后被告一直未向原告缴纳物业服务费。另查明，2016年2月22日被告签署承诺书，声明确认已详细阅读、同意履行、遵守《临时管理规约》规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。该《临时管理规约》第三十七条第一款规定，业主同意自建设单位与购房者约定或通知的交房日期之日起，承担其所拥有的物业的服务费用。根据渝价[2004]778号文，水、电、气三表中任意一表走动的按收费标准的100%收取，经业主申请并经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主或使用人应交纳50%的物业服务费。以上事实，有资质证书、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、房屋产权登记查询信息、快递单等证据及当事人的当庭陈述在卷为证，并经法庭认证，足以认定。本院认为，原告众联山物业公司与被告签订《前期物业管理服务协议》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同依法受法律保护。被告与原告众联山物业公司均应按照合同的约定履行自己的义务。因此，被告应当按月足额交纳物业服务费。关于被告抗辩未入住减半收取物业服务费的问题。《前期物业管理服务协议》第十一条第六款的规定：“业主接房后，若水、电、气任何一项产生费用或已装修或已入住，则物业管理费按收费标准全额收取，若水、电、气均未产生费用或未装修或未入住则物业管理费按收费标准的一半执行；若国家或地方政府另有相关规定的按规定执行。”被告据此规定认为未入住应减半收取物业服务费。本院认为，上述规定明确约定了已装修是全额收取物业服务费，虽然原、被告对该条文产生理解分歧，但结合该条文整体解释规定的是全额收取为原则，半价收取条件是对全额收取的条件排除之后的选择，加之被告签署承诺书认可的《临时管理规约》第三十七条的规定，只有双方确认水、电、气三表均未走动的，业主或物业使用人才能按照50%的物业服务费交纳。故对被告此抗辩意见，本院不予采纳。综上，本院依法确认被告应向原告支付2018年5月1日至2019年12月31日期间的物业服务费18303.54元[其中,2018年5月欠缴物业服务费469.38元，2018年6月1日至2019年12月31日欠缴物业服务费17834.16元（4元/月/平方米×234.66平方米×19个月]，现原告主张该期间的物业服务费18305.82元，系其计算错误，多出部分本院不予支持。关于原告主张的滞纳金,实系违约金，被告郭长江未按双方合同约定缴纳物业服务费，应当承担违约金，但原、被告双方合同约定的违约金（滞纳金）过高，本院依法予以调整为以当月所欠金额为基数，从次月1日起计算至被告付清之日为止,其中2018年6月1日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告郭长江于本判决书生效之日起十日内给付原告重庆众联山物业管理有限公司2018年5月1日至2019年12月31日期间的物业服务费18303.54元；二、被告郭长江于本判决生效之日起十日内支付原告重庆众联山物业管理有限公司违约金（以当月所欠金额为基数，从次月1日起计算至被告付清之日为止,其中2018年6月1日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告重庆众联山物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取129元，由被告郭长江负担（此款已由原告重庆众联山物业管理有限公司垫付，被告于本判决书生效之日起十日内支付给原告）。本判决为一审终审判决。审判员  范阿峰二〇二〇年七月十五日书记员  谭海波