浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1823号 上诉人（原审原告、反诉被告）：岑立群，男，1970年7月22日出生，汉族，住慈溪市。 上诉人（原审原告、反诉被告）：徐幼平，女，1971年3月12日出生，汉族，住慈溪市。 上述二上诉人共同的委托诉讼代理人：陈迪，浙江煜华律师事务所律师。 上述二上诉人共同的委托诉讼代理人：蒋天童，浙江煜华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：慈溪嘉年鸿迪房地产开发有限公司。住所地：慈溪市。 法定代表人：刘小勇，该公司经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：李涛，北京德恒（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐可，北京德恒（苏州）律师事务所实习律师。 上诉人岑立群、徐幼平因与被上诉人慈溪嘉年鸿迪房地产开发有限公司（以下简称嘉年鸿迪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2020年3月17日作出的（2019）浙0282民初8243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 岑立群、徐幼平上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判嘉年鸿迪公司支付岑立群、徐幼平自2019年1月18日起至实际交付之日止的逾期交房违约金、逾期交付权属证书违约金（暂计算至2020年4月7日合计为726106.40元，扣除一审判决支持的60357元，尚应支付665749.40元）及车位面积误差价款 25953.33元；诉讼费由嘉年鸿迪公司承担。事实和理由：关于案涉房屋何时具备交付条件，一审法院存在事实认定错误。1.案涉房地产项目取得竣工交付备案证明书仅能表明其已符合行政管理规范所要求的其中某一环节，并不表明案涉商品房已具备了正常使用的基本条件。案涉房地产项目的管道天然气设施配套燃气工程于2019年1月23日验收合格，但该验收仅针对的是燃气设备，而不是燃气本身，当时燃气管道中并没有燃气。2019年5月10日，案涉房地产项目的燃气设施才正式点火通气，至此，案涉商品房才真正具备了“用气”条件。2019年4月13日，岑立群、徐幼平在嘉年鸿迪公司两名工作人员的陪同下进行验收并签署了房屋交接验收表，该表格对涉案房屋存在的问题进行了记载，后嘉年鸿迪公司未就上述问题进行整改也未通知岑立群、徐幼平重新验房。2.案涉商品房买卖合同中不仅约定地下停车位按180000元/个计算，共1只，金额180000元整，同时也约定了地下停车位面积为15.77平方米。上诉人购买的是面积为15.77平方米的地下停车位，不仅仅是简单的1只停车位。对双方当事人而言，“只”、“个”、“间”仅仅是对案涉地下停车位的计量单位，并无其他特殊含义，而对面积15.77平方米及价格180000元的具体描述才是双方签订合同的目的所在，也是双方的根本利益所在，不能因为地下停车位是一只卖的，就可以不顾双方约定的具体面积。 嘉年鸿迪公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 岑立群、徐幼平向一审法院起诉请求判令：1.嘉年鸿迪公司向岑立群、徐幼平交付位于慈溪市的房屋及〈-1-393〉、〈-1-394〉地下停车位；2.嘉年鸿迪公司支付岑立群、徐幼平自2019年1月17日起至慈溪市房屋交付之日止、以已付房屋价款4178165元为基数、按日万分之二的标准计算的逾期交房违约金（违约金暂计至2019年7月31日止为162948.43元）；3.嘉年鸿迪公司支付岑立群、徐幼平自2019年1月17日起至慈溪市〈-1-393〉、〈-1-394〉地下停车位交付之日止、以已付车位价款360000元为基数、按日万分之二的标准计算的逾期交房违约金（违约金暂计至2019年7月31日止为14040元）；4.嘉年鸿迪公司支付岑立群、徐幼平自2019年4月17日起至不动产初始权属证书实际交付之日止、以已付房款（包括房屋价款4178165元、地下停车位价款360000元）为基数、按日万分之二的标准计算的逾期交付权属证书违约金（违约金暂计至2019年7月31日止为95301.46元）；5.嘉年鸿迪公司支付岑立群、徐幼平〈-1-393〉、〈-1-394〉地下停车位的面积误差价款计25953.33元；6.嘉年鸿迪公司赔偿岑立群、徐幼平因逾期交房、未及时开具增值税专用发票致契税成本上升的经济损失1500.35元；7.案件受理费由嘉年鸿迪公司承担。 嘉年鸿迪公司向一审法院提出反诉，请求判令：1.确认讼争《商品房买卖合同》（合同编号20180400005，以下简称5号合同）、《商品房买卖合同》两份（合同编号分别为20180600065；20180600066，以下分别简称65号合同、66号合同）已解除；2.岑立群、徐幼平支付嘉年鸿迪公司违约金453816.50元，且从嘉年鸿迪公司应退还给岑立群、徐幼平的原所付房款中直接扣除；3.本案反诉费及其他费用均由岑立群、徐幼平承担，且从嘉年鸿迪公司应退还给岑立群、徐幼平的原所付房款中直接扣除。 一审法院认定事实：2017年2月17日，一审法院裁定受理了恒元置业有限公司（以下简称恒元公司）破产重整一案。一审法院在处置恒元公司破产财产过程中，对恒元公司开发的悦城玖号花园项目土地使用权和在建工程委托淘宝网进行公开拍卖。2017年6月16日，慈溪市人民法院发布悦城玖号花园项目土地使用权和在建工程竞买公告，公告载明整体拍卖，按现状交付。2017年7月17日，嘉年鸿迪公司以12亿元的最高价竞得。 2018年4月19日，岑立群、徐幼平与嘉年鸿迪公司签订了5号合同一份。该合同约定：岑立群、徐幼平购买的商品房为悦城玖号花园3幢702号房屋，用途为住宅，建筑面积为275.25平方米，单价为15179.529元/平方米，实际成交总价为4178165元。该合同第九条约定“出卖人应当在2019年1月17日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、电信、有线电视、安防系统等，具备商品房正常使用的基本条件；4.商品房经竣工交付备案”。第十条约定“除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”第十二条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当予以解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有相应资质的检测机构进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为出卖人先行垫付，买受人提供等额担保，费用由责任方承担。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。由于买受人原因，未能按期交付的，房屋交付日期由出卖人在慈溪日报上进行公告或电话通知买受人，在媒体公告日或电话通知起15日内，买受人须到出卖人处办理领房手续；逾期超过90天，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计总房款的10%向出卖人支付违约金，房款予以退还。”第十五条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的除第九条已经约定为交付条件外的下列基础设施、公共配套建筑，按以下日期达到使用条件：1.用水、用电、用气、电信、广电具备开通条件；2.绿化、道路在交付时同步交付使用；3.电子安防系统，电梯在交付时正常运转；4.物业办公用房、物业经营用房同时提供。”第十六条约定“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺2019年4月17日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的每日万分之一承担违约责任；2.约定日期起90日后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列（1）或（2）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”第十八条约定“买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”合同还就其他权利、义务进行了约定。 2018年4月27日，徐幼平与嘉年鸿迪公司签订了编号分别为0000202、0000204的花样年·悦城项目车位认购书两份，该两份认购书除车位编号不同以外，其余内容均一致。上述认购书记载：买方自行选定位于花样年·悦城项目的-1层编号为393、394的汽车车位，车位价款为180000元；买方清楚并确认，签订本协议时该车位处于建设中，根据规划设计的要求，买方所购买的该车位所在区域范围内可能会安置有变压器、配电箱、天然气箱、消防水箱、上下水管道、天然气管道、雨污排水管道、通风井、管道井、设备房等共用设施设备，未在附件车位示意图中予以标示的以交付现状为准；根据建筑抗震结构安全需要，该车位天花局部可能有结构梁，沿墙可能有结构性。前述情况最终以车位交付时的实际状况为准，买方对此没有任何异议，并承诺不改变前述共用设施在交付时的实际情况。同日，徐幼平支付给嘉年鸿迪公司车位款360000元，嘉年鸿迪公司为此开具的发票上载明：-1-393；-1-394；面积：15.77平方米/个；单价：180000元/个；此房款为预收车位款。 2018年6月4日，徐幼平与嘉年鸿迪公司分别签订了65号合同、66号合同。该两份合同除对应的车位不同以外，其他内容一致。上述两份合同主要约定：徐幼平购买的商品房为悦城玖号花园地下室〈-1-393〉、〈-1-394〉，建筑面积均为15.77平方米，计价方式为只，单价为180000元/只，实际成交总价为180000元。上述两份合同的第六条均约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1.当事人选择只（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按人民银行同期贷款利率给付利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。2.当事人选择按套计价的，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，交付的房屋套型与设计图纸一致，相关尺寸误差不超过附件一房屋平面图上标示的误差范围的，总房价款不变。”65号合同、66号合同中约定的交付期限及条件、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记的约定与5号合同中约定的一致。〈-1-393〉车位的实测面积为14.76平方米、〈-1-394〉车位的实测面积为15.17平方米。 5号合同、65号合同、66号合同约定的岑立群、徐幼平地址均为：慈溪市逍林镇园丁弄17弄1号。合同附件八中约定：“通讯地址以合同约定为准，若有变动应在变动当天通知对方，因一方变动通知延误而造成另一方无法传递或送达信息的，不良后果由变动一方承担。” 至2018年5月25日，岑立群、徐幼平已根据合同约定的价款向嘉年鸿迪公司支付了房款，共计4538165元。嘉年鸿迪公司根据岑立群、徐幼平的付款情况，分别于2018年1月26日、4月26日、4月27日、5月25日向岑立群、徐幼平开具了增值税普通发票。 慈溪市建设局发布的《交付暂行办法》规定：市建设局为房地产开发项目竣工交付备案机关。交付备案的房地产开发项目，应按国土、计划、规划、建设主管部门批准的方案已全部建成，各单项工程全部验收合格，并满足使用要求。开发建设单位应在房地产开发项目竣工后，自行组织有关部门或单位进行单项竣工验收。开发建设单位认为符合竣工交付条件的开发项目，应在各单项工程全部验收合格，整理了完整的备案资料后，在交付十个工作日前报市建设局备案。备案资料的所有单项工程质量验评材料包括供电、供水、燃气、供热、通信、广电、邮政、绿化、人防、环卫、地下车位、消防、排污排水的合格意见或证明。开发建设单位向市建设局提交完整的备案资料，建设局受理备案申请后，组织人员进行资料审查，必要时现场踏勘。提供资料符合要求、施工现场工完场清的，在十个工作日内出具竣工交付备案证明。开发建设单位据此向市房地产管理中心办理房屋产权登记。未经建设行政主管部门竣工交付备案的开发建设项目，不得交付使用；市房地产管理中心不得办理房产确权手续。 2019年1月23日，讼争小区管道天然气设施配套项目燃气工程经验收合格。2019年4月2日，讼争小区取得了慈溪市住房和城乡建设局颁发的房地产开发项目竣工交付备案证明书。 2019年4月2日，嘉年鸿迪公司通知岑立群、徐幼平于2019年4月4日办理讼争房屋、车位的交付手续。岑立群、徐幼平于2019年4月3日收到该通知。 2019年4月13日，岑立群、徐幼平在2名嘉年鸿迪公司工作人员的陪同下进行验房并签署了房屋交接验收表，表格载明房屋存在如下问题：电梯厅门口开关损坏、地面墙面多处空鼓（已表注）、北阳台玻璃门有划痕、主卧窗户把手需调试、客卫门口有螺丝、北阳台地漏堵、卫生间防水起泡需重做、次卧窗户有渗水、子母门关门后不平整、电梯口大理石爆边、车位2.5×5.3米，负一层大厅墙面起皮、开关损坏、电信网络无信号、门口大理石门关不上。 2019年5月8日，嘉年鸿迪公司向华润燃气公司致函，称项目已实现整体竣工交付，因住户入住需开通燃气，请华润燃气公司予以支持，并表示项目工程合同款项2627494元截至2018年5月28日已付清，后续发生的变更费用131881元，嘉年鸿迪公司承诺在收到华润燃气公司相应发票后付清。2019年5月10日，华润燃气公司以嘉年鸿迪公司悦城玖号花园项目已拨交，该项目合同款已付清，后续签订的工程签证单费用131881元嘉年鸿迪公司承诺在本月付清，对嘉年鸿迪公司的点火通气申请予以准许，并于同日对悦城花园玖号燃气设施进行通气调试完毕。 2019年5月9日，岑立群、徐幼平向嘉年鸿迪公司发送律师函，敦促嘉年鸿迪公司加快房屋质量问题的整改进度，尽快完成整改并向岑立群、徐幼平交房。嘉年鸿迪公司于次日收到该律师函。 2019年6月6日，嘉年鸿迪公司向岑立群、徐幼平发送回复函，告知岑立群、徐幼平讼争房屋已经具备合同约定的交付条件，嘉年鸿迪公司将按照合同约定履行延期交付的赔偿义务，岑立群、徐幼平提出的质量问题部分根本不属于房屋质量问题，属于房屋质量问题的也不影响岑立群、徐幼平装修和使用，岑立群、徐幼平主张延期交房时间延续计算不能成立，嘉年鸿迪公司将依据合同约定承担相应保修责任，并敦促岑立群、徐幼平尽快办理房屋实际交接手续、支付相关费用并提供办理《不动产证》及《他项权证》的全部资料。岑立群、徐幼平于次日收到该回复函。 2019年6月13日，一审法院收到岑立群、徐幼平在律师服务网上平台提交的关于其与嘉年鸿迪公司之间的商品房销售合同纠纷的起诉材料。 2019年7月13日，嘉年鸿迪公司向岑立群、徐幼平在5号合同、65号合同、66号合同中约定的联系地址“慈溪市逍林镇园丁弄17弄1号”及岑立群、徐幼平身份证上记载的地址“慈溪市”，分别发送《解除函》。嘉年鸿迪公司通过《解除函》通知岑立群、徐幼平因其原因未能按期交付房屋逾期超过90天，嘉年鸿迪公司解除与岑立群、徐幼平签订的5号合同、65号合同、66号合同，请岑立群、徐幼平配合嘉年鸿迪公司办理买卖合同的网上备案注销等解除手续，嘉年鸿迪公司将从应退还房款中直接扣除总房款10%的违约金。投递记录显示，嘉年鸿迪公司寄往慈溪市逍林镇园丁弄17弄1号的信件于2019年7月14日由家人代收。嘉年鸿迪公司寄往岑立群、徐幼平户籍地的信件因拒收而于同年7月15日被退回。 2019年7月15日，岑立群、徐幼平至嘉年鸿迪公司售楼处办理交房手续，但嘉年鸿迪公司以合同解除为由拒绝向岑立群、徐幼平交房。同年6月29日，岑立群、徐幼平也曾前往嘉年鸿迪公司售楼处，岑立群、徐幼平自述当日收房的业主较多，故未能完成收房手续的办理。 2019年9月18日，嘉年鸿迪公司向岑立群、徐幼平发送悦城玖号花园初始登记权属证书逾期赔偿通知，通知岑立群、徐幼平因嘉年鸿迪公司办理土地、房屋初始登记权属证书延误，嘉年鸿迪公司将按约承担违约责任，请岑立群、徐幼平收到函件后携带相关证件及文件至售楼处财务办公室办理赔偿事宜。岑立群、徐幼平于次日收到该通知。 另查明，岑立群、徐幼平系夫妻，两份认购书和车位合同上虽仅有徐幼平签字，但实际买受人为岑立群、徐幼平，嘉年鸿迪公司对此无异议。嘉年鸿迪公司已经于2019年4月26日取得了讼争房屋的初始产权证书；同年4月28日取得了讼争车位的初始产权证书。 一审法院认为：本案所涉5号合同、65号合同、66号合同依法成立且合法有效，双方当事人均应当全面履行各自的合同义务。现嘉年鸿迪公司以岑立群、徐幼平因自身原因，在嘉年鸿迪公司书面通知其办理交付手续后，逾期超过90日仍未办理领房手续为由，反诉要求解除上述三份合同。一审法院认为，嘉年鸿迪公司的该项诉讼请求不能成立。理由如下：首先，根据合同约定“房屋交付日期由出卖人在慈溪日报上进行公告或者电话通知买受人，在媒体公告日或者电话通知起15日内，买受人须到出卖人处办理领房手续”。嘉年鸿迪公司于2019年4月2日向岑立群、徐幼平发出《交付通知书》，通知其于同年4月4日办理房屋的交付手续，岑立群、徐幼平签收上述通知的日期为4月3日，故岑立群、徐幼平至迟可于2019年4月18日前往嘉年鸿迪公司处办理领房手续。岑立群、徐幼平因自身原因未领取房屋逾期超过90日的起算点应为“2019年4月19日”，嘉年鸿迪公司所主张的“2019年4月4日”系其单方通知的交付日期，与合同约定不符，其主张岑立群、徐幼平自2019年4月4日起逾期，无事实依据。据此，嘉年鸿迪公司于2019年7月13日向岑立群、徐幼平发送《解除函》时，90日的期间尚未届满，其尚未享有合同约定的解除权，解除函不产生解除合同的效力。其次，合同约定“在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋”，故合同中约定的“办理领房手续”，应当理解为包括但不限于查验房屋质量、签署房屋交接单等与房屋交接有关的一切手续。经过查验，岑立群、徐幼平发现讼争的房屋、车位存在地面墙面多处空鼓、北阳台玻璃门有划痕、次卧窗户有渗水、车位的尺寸为2.5米×5.3米等问题，故未实际受领讼争的房屋、车位，该事实可以证明岑立群、徐幼平已经根据合同的约定办理相关的领房手续，仅系因为对质量存在争议，岑立群、徐幼平未实际受领，嘉年鸿迪公司主张解除合同的条件亦不成就。综上，嘉年鸿迪公司于2019年7月13日通知岑立群、徐幼平解除5号合同、65号合同、66号合同不符合合同的约定，一审法院对嘉年鸿迪公司反诉要求确认5号合同、65号合同、66号合同已经解除的诉讼请求不予支持。嘉年鸿迪公司反诉要求岑立群、徐幼平支付违约金，因法院已认定讼争三份合同未解除，故嘉年鸿迪公司的该项诉讼请求，欠缺事实和法律依据，不予支持。岑立群、徐幼平的合理辩称意见，予以采信。 根据合同约定，嘉年鸿迪公司应于2019年1月17日前，将符合合同约定条件的房屋、车位交付给岑立群、徐幼平，现5号合同、65号合同、66号合同尚未解除，且岑立群、徐幼平已经支付了相应的价款，嘉年鸿迪公司应继续履行将讼争房屋、车位实际交付给岑立群、徐幼平的义务，故岑立群、徐幼平主张要求交付讼争房屋、车位的诉讼请求，予以支持。 嘉年鸿迪公司未能在2019年1月17日前，交付讼争房屋、车位，应当依照约定向岑立群、徐幼平支付相应的违约金。岑立群、徐幼平与嘉年鸿迪公司争议的焦点在于讼争房屋、车位逾期交付的天数如何认定？嘉年鸿迪公司于2019年4月2日取得了讼争小区的交付备案证明，该日应视为讼争房屋、车位已经符合了合同约定的交付条件。岑立群、徐幼平认为讼争小区于2019年5月10日通气，故该日之前房屋交付的条件尚不具备。对此，根据《交付暂行办法》规定，颁发房地产开发项目竣工交付备案证明书的前提条件之一为房地产项目各单项工程已全部验收合格。而根据查明事实，讼争小区的管道天然气设施配套项目燃气工程于2019年1月23日已验收合格，故嘉年鸿迪公司取得房地产开发项目竣工交付备案证明书表明讼争房地产项目的用气、用电等设施已验收合格，具备商品房正常使用的基本条件，故岑立群、徐幼平主张2019年5月10日前讼争房屋不具备交付条件，欠缺事实和法律依据，不予采信。嘉年鸿迪公司于2019年4月2日书面通知岑立群、徐幼平于2019年4月4日办理收房手续，虽然在房屋查验的过程中，岑立群、徐幼平对讼争房屋、车位的质量提出异议，但是岑立群、徐幼平提供的证据尚不足以证明讼争房屋、车位未达交付条件，即便讼争房屋、车位存在保修范围内的质量问题，亦不影响交付，故依据合同约定嘉年鸿迪公司书面通知的交房日期应视为讼争房屋、车位已交付。该日之后，岑立群、徐幼平再主张继续依照合同约定计算延期交付房屋、车位的违约金，欠缺事实和法律依据，难以支持。据此，嘉年鸿迪公司逾期交付讼争房屋、车位的期间为2019年1月18日至2019年4月3日，嘉年鸿迪公司应当支付给岑立群、徐幼平违约金 34490元。岑立群、徐幼平主张的逾期交付讼争房屋、车位的违约金，法院在上述范围内予以支持，超出部分，不予支持。嘉年鸿迪公司的合理辩称意见，予以采信。 嘉年鸿迪公司未能在2019年4月17日之前将涉案房屋、车位的初始产权登记证书交付给岑立群、徐幼平，显属违约，应当依照约定承担相应的违约责任。岑立群、徐幼平与嘉年鸿迪公司争议的焦点在于初始产权登记证书逾期交付的天数如何认定？岑立群、徐幼平取得初始产权登记证书的目的在于办理讼争房屋、车位产权变更登记。依据合同约定：“买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”，故岑立群、徐幼平并不会实际受领讼争房屋、车位的初始产权登记证书，而是由嘉年鸿迪公司向岑立群、徐幼平收取相应的产权变更登记材料，并办理相应的委托手续，后由嘉年鸿迪公司代为办理产权变更登记手续。岑立群、徐幼平于2019年6月7日收到回复函，该函中，嘉年鸿迪公司通知岑立群、徐幼平受领房屋并提供办理产证所需的资料，但岑立群、徐幼平至法庭辩论终结时仍未向嘉年鸿迪公司提供相应资料，岑立群、徐幼平存在怠于行使权利、履行义务的事实。鉴于初始产证已经办妥，同年6月6日嘉年鸿迪公司也已函告岑立群、徐幼平提供办理产权登记所需的资料，法院酌情给予岑立群、徐幼平合理提供资料期限并确定逾期交付初始产权登记证书的违约金计算至同年6月13日，该日的次日（同年6月14日）即视为嘉年鸿迪公司向岑立群、徐幼平交付了初始产权登记证书。此后，因岑立群、徐幼平怠于履行自身义务而产生的不利法律后果应由岑立群、徐幼平自行承担。据此，嘉年鸿迪公司应当支付给岑立群、徐幼平2019年4月18日至2019年6月13日期间的逾期交付初始产权登记证书违约金25867元，一审法院对于岑立群、徐幼平主张的该部分违约金，在上述金额范围内予以支持，超出部分，不予支持。 关于因车位面积导致车位价款补差的问题。一审法院认为，首先，徐幼平与嘉年鸿迪公司签订车位认购单时，仅约定了车位的编号和价格，嘉年鸿迪公司开具的发票中记载：“单价180000元/个”，65号合同、66号合同中约定的计价单位亦是180000元/只，故依据以上事实，双方约定讼争车位应当是按“只”计价销售，而非依据“面积”销售，对此，双方约定明确，不存在导致岑立群、徐幼平误解的情形；其次，65号合同、66号合同套用了商品房买卖合同的范式文本。针对今后可能存在的面积差异处理问题，合同当事人可以在范式文本的第六条中选择一种处理方式予以约定，但是65号合同、66号合同的第六条将两种面积差异处理条款均予以选择，显已矛盾，应当择一而适用。65号合同、66号合同虽然约定了车位的建筑面积，但第六条中记载：“当事人选择【只】（本条款中均简称面积）作为计价方式时”，“只”与“面积”的概念显然不同。适用该条款处理面积差异，还应当约定每平方米的单价，但65号合同、66号合同并未就此作出约定，所以，该条款与双方约定的按“只”计价方式相冲突，该条款显然不能适用，故岑立群、徐幼平主张适用该条处理面积差异的问题，不予采信。第三，房地产交易中车位交易的习惯，按“只”或“个”计算价格，而非车位的面积，故讼争车位发生面积差异时，应当适用第六条第2项。该条款载明当事人选择按套计价的，正常误差范围内的面积差异，总房价款不变。现嘉年鸿迪公司交付的车位面积虽有差异，但均已经验收合格，满足其使用要求，故岑立群、徐幼平主张车位补差的请求，无事实及法律依据，不予支持。 关于岑立群、徐幼平主张的因嘉年鸿迪公司逾期交房导致岑立群、徐幼平办理产权登记应缴纳的契税增加的问题。一审法院经审查认为，岑立群、徐幼平所提交的证据并不足以证明因嘉年鸿迪公司逾期交付房屋导致其契税成本上升。即使岑立群、徐幼平所称因嘉年鸿迪公司逾期交房致使岑立群、徐幼平承担契税成本增加属实，因双方约定了逾期交房的违约责任，现岑立群、徐幼平无证据证明合同约定的违约金不足以弥补该部分损失，故对岑立群、徐幼平主张嘉年鸿迪公司赔偿因逾期交房致使税费成本增加的损失1500.35元，不予支持。嘉年鸿迪公司的该部分合理辩称意见，予以采信。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出如下判决：一、被告慈溪嘉年鸿迪房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内交付给原告岑立群、徐幼平位于慈溪市的房屋及〈-1-393〉、〈-1-394〉地下停车位；二、被告慈溪嘉年鸿迪房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内支付原告岑立群、徐幼平违约金60357元（已含逾期交付房屋、车位的违约金及逾期交付初始产权登记证书的违约金）；三、驳回原告岑立群、徐幼平的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告慈溪嘉年鸿迪房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。如果未按上述判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费45503元，由原告岑立群、徐幼平负担2275元，被告慈溪嘉年鸿迪房地产开发有限公司负担43228元；反诉案件受理费 4053.50元，由反诉原告慈溪嘉年鸿迪房地产开发有限公司负担，均于判决生效之日起七日内交纳法院。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：双方合同约定的商品房交付条件之一是“用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件”。根据查明的事实，涉案小区的管道天然气设施配套项目燃气工程于2019年1月23日验收合格，故应视为商品房正常用气的基本条件已经具备。至于管道内何时接通燃气，则需要燃气公司、被岑立群、徐幼平以及物业管理公司等相关部门根据安全因素和实际使用等的综合考量予以确定。故岑立群、徐幼平主张燃气接通之日的2019年5月10日作为用气符合基本条件之日的理由不足，本院难以采信。双方在合同中约定车位按只计算，结合日常生活经验，岑立群、徐幼平以地下停车位面积不足为由主张索赔的依据不足，本院难以采信。 综上所述，岑立群、徐幼平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10717元，由上诉人岑立群、徐幼平负担。 本判决为终审判决。 ? 审判长  赵保法 审判员  黄永森 审判员  朱亚君 二〇二〇年七月十六日 书记员  杨丽丽 ??20? ??21?