广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初2184号原告：中山市摩登房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区********5卡,统一社会信用代码914***********206P。法定代表人：麦启焯，总经理。委托诉讼代理人：林明堂，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢君钰，广东泰力律师事务所律师。被告：中山星荷酒吧有限公司，住所地广东省中山市石岐区********15、16、22、23卡，统一社会信用代码914********7525307。法定代表人：张某1。被告：张某1，男，1972年6月16日出生，汉族，户籍所在地广东省丰顺县**********岭，现住广东省中山市石岐区***润宝汽车美容，公民身份号码441************411。原告中山市摩登房地产开发有限公司（以下简称摩登房地产公司）与中山星荷酒吧有限公司（以下简称星荷酒吧）、张某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告摩登房地产公司的委托诉讼代理人谢君钰，被告星荷酒吧法定代表人暨被告张某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除两被告与原告干2013年9月15日签订的《摩登汇广场商铺使用合同》、于2013年11月15日签订的《摩登汇商铺使用合同》、于2014年3月26日签订的《摩登汇商铺使用合同》；二、两被告立即向原告返还中山市******摩登汇广场一层15、16、18、19、21、22、23、25、26卡商铺：三、被告己付的保证金及押金102069.78元不予退还：四、两被告向原告支付租金545787元、管理费107047元、消防维护费24000元、电费46526元、水费7887元以及逾期违约金[逾期违约金以每月拖欠金额为基数，按月利率2%自实际拖欠之日起分别计至清偿之日止，暂计至2019年12月31日为98985.61元]。庭审中，原告变更第四项诉讼请求为：两被告向原告支付自2019年1月1日起至返还上述商铺之日止的租金、物管费、消防维护费（暂计至2019年12月31日分别为545787元、107047元、24000元）、电费46526元、水费7887元以及逾期违约金（逾期违约金以每月拖欠金额为基数，按月利率2%自实际拖欠之日起分别计至清偿之日止，暂计至2019年12月31日合计为98985.61元）。事实与理由：2013年9月15日，被告张某1与原告摩登房地产公司签订《摩登汇广场商铺使用合同》和《补充协议》，约定被告张某1承租中山市******摩登汇广场一层15、16、18、19、21、22、23卡商铺，用于经营酒吧、娱乐、餐饮等，租赁期限为2013年9月16日至2023年9月15日、2013年11月15日至2023年11月14日。被告张某1承租商铺用于成立、经营中山星荷酒吧有限公司，双方在合同中约定“新公司或个体经营户成立后，乙方在本合同的权利和义务转由新公司承担”。2013年11月15日，被告张某1与原告签订《摩登汇商铺使用合同》和《补充协议》，约定被告张某1承租中山市******摩登汇广场一层25卡商铺，用作办公室，租赁期限为2013年11月15日至2023年11月14日。2014年1月10日，被告星荷酒吧登记成立，被告张某1是被告星荷酒吧的发起人和法定代表人。2014年3月26日，被告张某1以星荷酒吧的名义与原告签订《摩登汇商铺使用合同》，约定被告星荷酒吧承租中山市******摩登汇广场一层26卡商铺用作办公室，租赁期限为2014年3月24日至2023年3月23日。上述合同签订后，原告分别将相应的商铺交付给被告张某1设立和经营的星荷酒吧使用。星荷酒吧成立后，一直占有使用上述商铺用作经营和办公室，并按约向原告支付租金及其他费用至2018年12月。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定，被告星荷酒吧应承担相应的合同责任。被告张某1作为星荷酒吧的股东及负责人，应与星荷酒吧共同承担责任。两被告自2019年1月起拖欠原告租金、水电费、管理费等行为已经构成违约，给原告造成了严重的经济损失。按照相关法律法规的规定及合同约定，原告有权解除租赁合同，收回租赁商铺，被告已付的履约保证金及押金不予退还，原告还有权追讨欠付的租金、水电费、管理费、消防维护费及违约金。两被告辩称：被告张某1不是星荷酒吧的实际经营人，星荷酒吧的实际经营人是张剑武，张剑武当时不在场，而星荷酒吧还拖欠着工人工资，工人们都向被告张某1追讨工资，被告张某1担心工人出事，就让星荷酒吧的店长停止营业，这时侯原告也已经停了酒吧的水电。2019年3月，张某1还问张剑武酒吧还要不要继续开业，张剑武说要继续经营，在4月份改成清吧再开张，但后来又说5月份开张，就一直这样拖着。张某1跟张剑武说其只是借用的法人代表，希望不要被坑。张剑武说其本人会给原告租金，但后来张剑武一直也没有支付租金，又称5月份会把租金给原告的。被告张某1对于星荷酒吧的实际交租情况不清楚，因平时均是由酒吧财务直接转账给原告。被告认为星荷酒吧应该清偿实际占用期间的租金，原告主张的赔偿不应该由被告张某1个人来承担，应该由星荷酒吧和张剑武一起来承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月15日，以被告张某1为乙方与原告摩登房地产公司签订《摩登汇广场商铺使用合同》和《补充协议》，约定被告张某1承租中山市******摩登汇广场一层15、16、18、19、21、22、23号铺位，用于经营酒吧、娱乐、餐饮等，计租面积为523.93平方米，租金单价60元/平方米/月，每月租金31435.8元/月，租赁期限为2013年9月16日至2023年9月15日。乙方同意在签订本合同时，一次性向甲方支付人民币62871.6元作为履约保证金并缴交一个月的租金31435.80元。用电费用暂按1.1653元/度收取，水费按3.37元/吨收取，若国家政策变化或供水电单位价格调整，成本增加则相应作出调整。乙方应于每月5日前向甲方足额交纳使用场地的应缴费用，包括租金、管理费、水费电费空调费。逾期十日未交，甲方有权每天按所欠金额3‰收取乙方滞纳金。违约责任约定：乙方若逾期支付租金、物业管理费或水电等费用的，逾期不超过10天的，每逾期一日，应按逾期应付费用的3‰向甲方支付逾期违约金；逾期超过10天（含10天）的，每逾期一日，应按逾期应付费用的8‰向甲方支付逾期违约金，同时甲方有权中断租赁房屋的水电等供应，直至乙方按本合同约定付清拖欠甲方的全部租金、物业管理费、水电费用及违约金。乙方逾期支付超过30日的，均属于乙方根本违约，甲方有权单方解除本合同和中断水电供应，有权不退还乙方的保证金且要求乙方赔偿甲方全部损失。同日，双方签订《补充协议》，对前述商铺使用合同书的约定补充如下：乙方在向甲方缴交租金的同时，还须缴纳设施费、设施维保费、安保费、公共照明电费、门前三包费、管理费等合共13元/平方/月（不含发票），这些费用也随着租金的递增而递增，即从租期第三年开始递增8%，之后每两年递增8%。该部分费用的押金13622.18元及水、电、空调费押金10000元，合计23622.18元作为履约保证金，履约保证金由甲方保管，直至使用合同期满或甲、乙双方同意解除合同之日，在乙方无违约、无欠款、无赔偿等前提下，甲方即将履约保证金不计利息如数退还乙方，合同期未满，乙方单方面提出撤场，甲方有权对已收履约保证金不予退还。合同约定“本合同签订后，乙方将依法在中山注册成立新公司，新公司或个体经营户成立后，乙方在本合同的权利与义务转由新公司承担，最终以甲乙方以及新公司书面签订的权利义务转让协议为准。2013年11月15日，甲乙双方继续签订了租赁期限自2013年11月15日起至2023年11月14日止的《摩登汇商铺使用合同书》，租赁地址为摩登汇广场首层25号商铺，产权面积为48.46平方米，每月租金2908元，租期第三年递增8%，然后每年递增5%。签订合同时支付5816元履约保证金，乙方每月5日前向甲方足额交纳应缴费用，包括租金、水费电费空调费。逾期未交，甲方每天按所欠金额3‰收取乙方滞纳金。若逾期超过5天，乙方即属违约，甲方有权停止供水供电等服务，有权终止合同，收回铺位且对已收乙方的所有费用不予退还，乙方还须按日向甲方支付违约金，并且甲方有权封锁该商铺及切断该房产水电空调供应及其他服务。同日双方签订《补充协议》，补充约定乙方在向甲方缴交租金同时，还须缴交设施维保费、安保费、门前三包费、公共照明、管理费等为630元/月（随租金递增），该部分押金1260元及水电空调费押金1000元，合计2260元作为履约保证金由甲方保管。被告张某1承租上述商铺用于成立经营星荷酒吧，星荷酒吧于2014年1月10日登记成立，登记的投资人系张剑武、张某1，法定代表人系张某1，登记的住所为中山市石岐区********15、16、22、23卡。2014年3月26日，以摩登房地产公司为甲方、星荷酒吧为乙方（以张某1作为签约代表），双方继续签订乙方承租摩登汇广场首层26号商铺的商铺使用合同书，合同期限为2014年3月24日起至2023年3月23日止。租金3500元/月，租期第三年递增8%，然后每年递增5%，一次性支付租赁押金7000元及水电费押金500元作为履约保证金并缴交一个月的租金。每月5日前向甲方足额交纳应缴费用，包括租金、水费电费空调费。逾期未交，甲方每天按所欠金额3‰收取滞纳金。若逾期超过5天，乙方即属违约，甲方有权停止供水供电等服务，有权终止合同，收回铺位且对已收乙方的所有费用不予退还，乙方还须按日向甲方支付违约金，合同约定乙方逾期支付租金、管理费等费用达5天或以上的，甲方有权封锁该商铺及切断该房产水、电、空调供应及其他服务，以保证甲方权益得到保障，直至乙方违约行为得到纠正，且甲方有权提前解除合同，收回铺位。2018年8月10日，甲乙双方签订《岐江中心消防接入协议》，甲方同意乙方的消防系统接入到甲方消防控制系统内，由甲方派人监控，每月派人维保，乙方就向甲方交纳消防接入费、管理费、维保费2000元/月，与租金、水电费一并收取。上述三份合同签订后，两被告均依约履行。自2019年1月起开始两被告停止交纳任何费用（即尚欠2018年12月起的水电费以及自2019年1月起的租金、管理费等其他费用）。2019年12月31日，被告已欠原告租金545787元、管理费107047元、消防维护费24000元，电费46526元，水费7887元。截至本案辩论终结，涉案商铺仍由被告星荷酒吧占有使用。为及时止损，本院庭审中主持双方办理交接，但被告张某1称无法作主，需要由实际经营者张剑武与原告协商，故至今仍未交接。另查：涉案租赁的商铺产权人分属于黄瑞芳、孙惠坤、中山市大正投资有限公司，上述商铺产权人与摩登房地产公司签订了《代理租赁协议》，授权摩登房地产公司出租，代产权人追租、管理及协调租务纠纷的处理。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于承担责任的主体，本案涉及的前两份租赁合同由被告张某1作为相对方签订、后一份合同由被告星荷酒吧签订。根据双方签订合同的约定，合同中明确约定“本合同签订后，乙方将依法在中山注册成立新公司，新公司或个体经营户成立后，乙方在本合同的权利与义务转由新公司承担，”根据查明的事实，被告张某1为乙方签订的两份合同也确实用于成立和经营星荷酒吧，原告应当知道也已知租赁合同的相对方是被告星荷酒吧，故本案中三份合同的承租人权利义务应由被告星荷酒吧承受，即应由被告星荷酒吧承担合同责任，被告张某1无须承担责任。被告张某1关于其个人不应承担责任的辩解，本院予以采纳。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该法第九十七条规定：“合同解除，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告星荷酒吧逾期交租已超过合同约定的30天或5天，根据三份合同的约定，原告有权请求行使合同约定的单方解除权，原告有权解除合同，被告星荷酒吧应当立即返还其占用的上述涉案商铺，且原告有权不退还被告已交纳的保证金。故原告的第一、二、三项诉讼请求，理据充分，本院予以支持。被告星荷酒吧应清偿尚欠的电费46526元、水费7887元。因被告星荷酒吧至今未交付租赁物给原告，故其应支付自2019年1月1日起至返还商铺之日期间的租金、物管费、消防维护费：其中计算至2019年12月31日止尚欠租金总额545787元、物管费107047元、消防维护费24000元，合计676834元。自2020年1月1日起，被告应按照/参照三份合同约定的所涉商铺租金总额47793元/月的标准，物管费9407元/月的标准、消防维护费2000元/月的标准向原告支付租金/使用费、物管费及消防维护费直至被告星荷酒吧返还商铺给原告。关于原告主张的逾期违约金。因合同约定保证金以及逾期违约金的性质均属于违约责任的承担，系对违约责任的民事制裁。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”结合被告的抗辩，根据上述法律规定，本院认定被告已付的保证金102069.78元归原告所有不予退还，足以弥补被告逾期支付造成的原告资金损失，故对原告主张被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除以被告张某1的名义与原告中山市摩登房地产开发有限公司于2013年9月15日签订的《摩登汇广场商铺使用合同》、于2013年11月15日签订的《摩登汇商铺使用合同书》，解除被告中山星荷酒吧有限公司与原告中山市摩登房地产开发有限公司于2014年3月26日签订的《摩登汇商铺使用合同书》；二、被告中山星荷酒吧有限公司于本判决生效之日立即向原告中山市摩登房地产开发有限公司返还中山市******摩登汇广场一层15、16、18、19、21、22、23、25、26卡商铺；三、被告中山星荷酒吧有限公司于本判决生效之日起七日内，向原告中山市摩登房地产开发有限公司清偿尚欠的电费46526元、水费7887元，合计54413元；四、被告中山星荷酒吧有限公司于本判决生效之日起七日内，向原告中山市摩登房地产开发有限公司清偿自2019年1月1日起至返还前述第（二）项商铺之日期间的租金、物管费、消防维护费（其中计至2019年12月31日止租金总额545787元、物管费107047元、消防维护费24000元；自2020年1月1日起，按47793元/月的租金/使用费标准、9407元/月的物管费标准、2000元/月的消防维护费标准分别支付租金/使用费、物管费及消防维护费）；五、被告中山星荷酒吧有限公司向原告中山市摩登房地产开发有限公司已付的保证金及押金102069.78元归原告所有，原告不予退还；六、驳回原告中山市摩登房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13123元（原告已预交），由原告中山市摩登房地产开发有限公司负担1393元，被告中山星荷酒吧有限公司负担11730元（被告中山星荷酒吧有限公司于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  钟劲松人民陪审员  宁可红人民陪审员  许智勇二〇二〇年七月二十三日书 记 员  叶玉娟吴曼榕