安徽省萧县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1322民初3681号原告：江苏大彭阳光物业管理有限公司，住所地江苏省徐州市二环西路63号。法定代表人：梁维，该公司董事长。委托诉讼代理人：王海峰，江苏元宁律师事务所律师。被告：刘金玉，男，1964年3月2日出生，汉族，住安徽省萧县。原告江苏大彭阳光物业管理有限公司（以下简称大彭公司）与被告刘金玉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告大彭公司的委托诉讼代理人王海峰到庭参加诉讼、被告刘金玉经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大彭公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令刘金玉给付大彭公司物业服务费8587元、支付违约金500元；2．本案诉讼费由刘金玉承担。事实和理由：大彭公司接受刘金玉及所属小区开发商安徽嘉楼置业有限公司的委托，对嘉楼·香格里拉小区进行物业服务及管理。刘金玉住宅面积130.1平方米，其自2015年1月5日起未交纳物业费，至2020年1月共欠物业服务费8587元（130.1㎡×1.1元×60个月）。大彭公司经合理催告后，刘金玉仍不缴纳物业服务费。刘金玉未作答辩。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对大彭公司提供的证据1《前期物业管理服务合同》1份，欲证明大彭公司与开发商签订了对香格里拉小区进行物业管理服务的前期物业管理服务合同，同时也对双方的权利义务进行了约定；证据2《物业管理服务协议书》1份，欲证明大彭公司与刘金玉单独签订了物业管理服务协议，在前期物业管理服务合同的基础上对双方权利义务进行了补充约定；证据3挂号信回单1份，欲证明大彭公司以合理的方式对刘金玉拖欠物业费的行为进行了告知，并要求刘金玉缴清物业费。证据4照片1组，欲证明大彭公司在香格里拉小区的物业服务管理中对公共道路的修缮、对绿化的修剪、对下水道、屋顶等公共设施设备履行了相应的义务。经审核，对上述证据予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月11日，安徽嘉楼置业有限公司（甲方）与大彭公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定由大彭公司为该公司开发的嘉楼·香格里拉小区提供物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：多层住宅0.46元/月/平方米，小高层、高层住宅0.70元/月/平方米；业主应于入住通知书约定的收楼之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按半年或一年交纳，业主或者物业使用人应在约定的时间内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业使用费用的，应按所欠费用总额的1‰标准按日向乙方支付违约金；同时还对物业管理服务内容、物业服务质量、标准、违约责任等其他事项进行了约定。刘金玉购买了安徽嘉楼置业有限公司开发的嘉楼·香格里拉101栋1单元301号商品房，成为该小区业主；该房屋建筑面积130平方米，系高层住宅。2015年3月10日，大彭公司与刘金玉签订了《物业管理服务协议书》，约定上房之日开始预交一年的物业费，以后每年度到期前3个月交纳下年度的物业费及相关费用，逾期交费的除足额补交所欠物业费外，还将以所欠物业费为基数每天计收万分之五的滞纳金；物业费收费标准：多层住宅、别墅0.46元/平方米/月，高层一楼0.46元/平方米/月，高层二层及二层以上1.10元/平方米/月；协议还对双方的权利义务、违约责任等其他事项进行了约定。刘金玉自2015年3月10日上房时没有缴纳物业服务费。2020年4月27日，大彭公司通过邮寄挂号信方式向刘金玉进行催缴物业费。此后，刘金玉没有缴纳所欠物业费，故大彭公司提起诉讼。另查明，涉案嘉楼·香格里拉小区没有成立业主委员会。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案《前期物业管理服务合同》《物业管理服务协议书》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人均有法律约束力。大彭公司作为建设单位安徽嘉楼置业有限公司选聘的嘉楼·香格里拉小区的物业服务企业，其公司已按照约定提供了相应物业管理服务，刘金玉作为该小区业主，实际上也享受了大彭公司提供的物业管理服务，理应缴纳相应的物业服务费。现大彭公司要求刘金玉给付物业费，于法有据，应予支持；然大彭公司主张自2015年1月5日至2020年1月为计收期间，经审查，涉案房屋系2015年3月10日上房，依照双方《物业管理服务协议书》约定上房之日开始预交物业费，大彭公司主张从2015年1月5日开始计收物业费，缺乏依据，应从2015年3月10日上房时开始计收物业费，故刘金玉应缴纳物业费为8294元（130㎡×1.1元×58个月）。刘金玉未到庭参加诉讼，应视为放弃举证、质证等诉讼权利，由此导致的不利后果，应由其自行承担。关于大彭公司主张刘金玉支付违约金500元的诉讼请求。本案中，涉案《物业管理服务协议书》第四条约定：“上房之日开始预交一年的物业费，以后每年度到期前3个月交纳下年度的物业费及相关费用，逾期交费的除足额补交所欠物业费外，还将以所欠物业费为基数每天计收万分之一的滞纳金。”因滞纳金是由行政法规规定的一种行政责任，适用范围仅限于国家行政管理领域，具有法定性、强制性等，不属于民事责任，故大彭公司与刘金玉在《物业管理服务协议书》中关于滞纳金的约定应属无效。因此，大彭公司的该项诉讼请求，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、刘金玉于本判决生效后十日内给付江苏大彭阳光物业管理有限公司物业服务费8294元；二、驳回江苏大彭阳光物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由刘金玉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员 孙 伟二〇二〇年七月十六日书记员 晁晓晓附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。