河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初5203号原告：代培磊，男，1993年3月19日出生，汉族，住河南省鹤壁市山城区。委托代理人：朱晔，河南慧闻律师事务所律师。被告：闫伟，男，1979年10月25日出生，汉族，住河南省。原告代培磊与被告闫伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱晔到庭参加诉讼，被告闫伟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代培磊向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2019年11月1日解除；2、判令被告退还原告房屋租金及押金56160元，支付原告物业费、水电费1500元，支付原告客户服务费用9053元，共计66713元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年4月10日签订《商铺租赁合同》，合同约定由被告将拥有经营管理及转租权的坐落于郑州市黄河南路兴荣街永威东棠104号商铺出租给原告，合同约定套内面积为142.02㎡，月租金21500元，合同签订后，原告依约向被告交纳了相关商铺租金及押金。原告在使用租赁商铺过程中，发现商铺实际面积与合同约定面积相差悬殊，遂找被告核实，被告承认该104号商铺实际面积确为142.02㎡，但被其隔断后，另一部分已出租给其他商户。原、被告就此协商后签订了补充协议，确定套内面积为105㎡，月租金为15900元。同时，因原、被告均从事理发服务，被告在搬离后，并未对其原有办充值卡的客户进行清结，导致经常有客户到原告店里吵闹，严重影响了原告正常经营，原、被告就此协商，由原告继续为被告办卡客户提供服务，被告则按原告店内正常工资标准的50%向原告支付服务费用，原告有权随时停止为被告原有办卡客户提供服务。合同履行过程中，原告突然接到房东通知，称被告私自转租，违反合同约定，房东有权终止合同，如要继续承租，需要重新与房东签订租赁合同。原告将被告提供的其与房东租赁合同出示给房东查验，房东称该合同系伪造，上面签字不是其本人签署，合同内容被篡改，其与被告合同中明确约定不得私自转租。原告无奈，重新与房东签订房屋租赁合同。被告隐瞒事实，私自转租，给原告造成很多不必要的困扰，造成原告合同目的无法实现。原告多次要求被告退还多收房租并退返押金，支付原告为其垫付的物业费，支付原告为被告办卡客户提供服务的服务费用，被告拒不支付，被告行为严重侵害了原告合法权益，原告无奈，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告闫伟未答辩。经审理查明：2019年3月21日，原告通过杨潇的支付宝向被告尾号为1726的交通银行账户转款10000元。2019年4月10日，原告（承租方、乙方）与被告闫伟（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将拥有经营管理及转租权的商铺黄河南路兴荣街永威东棠104铺共1间，套内面积142.02㎡的铺面出租给乙方，作为经营场所。租用期限2.5年，自2019年5月3日起至2021年11月3日。第一年使用费258000元，第二年使用费258000元。合同签订之日，乙方一次性支付2019年5月3日至2019年11月3日共6个月的租金129000元，其余租金支付方式：押金为一个月租金21500元。管理费、保洁费、水电费、电话费、宽带费由乙方自行向有关部门交纳。租赁期间产生的一切税费均由乙方自理。甲方向乙方提供合格的租赁房屋，并保证房屋内的水、电两通。租赁期间，若因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，合同可自然终止，互不承担责任，双方协商解决。若非甲方主观原因造成租赁房屋无法正常使用的，甲方须将押金及预付租金无息退还乙方。合同尾部有原告在承租方处签字摁印，有被告在出租方处签字摁印予以确认。合同尾部亦载明被告的开户银行及账号：交通银行，6222620620037801726。同日，原告向被告的该账户转款120000元。上述合同签订，原告通过微信分别于2019年4月15日、22日、5月10日、6月10日，向被告转账868（500+368）元、1000元、1000元、3000元。原告另于2019年4月28日通过杨潇的支付宝向被告尾号为1247的中国工商银行账户转款3000元。2019年6月17日，原告向被告转账8764元用于支付剩余押金。同日，原告代培磊（承租方、乙方）与被告闫伟（出租方、甲方）就2019年4月10日签订的永威东棠104铺商铺租赁合同达成协议，签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定，因原房屋租赁合同签署面积与房屋实际面积不相符，故签订补充协议，以作更改，将原房屋租赁合同第一条的商铺面积变更为“套内面积105㎡”。原合同第二条中的使用费、租金支付变更为“第一年租金15900元，第二年租金15900元。”“3、合同签订之日，乙方一次性支付2019年5月3日至2019年11月3日共6个月租金95400元，押金为一个月租金15900元。”由于原房屋租赁合同签署面积与房屋实际面积不相符，导致乙方多支付租金39200元，多支付的租金以年底支付一半，之后分三次交租时扣除方式退还给乙方。租金每半年交一次，交付金额根据更改后金额为准。此协议与原合同条款有不同之处以本协议为准。2019年10月20日，原告代培磊（承租方、乙方）与案外人郭晓莉（出租方、甲方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定原告的租赁面积为105平方米。租期二年，自2019年11月2日起甲方将涉案商铺交付乙方使用，至2021年11月2日合同期满。庭审中，原告称其自2019年5月3日开始实际使用房屋至今；郭晓莉是涉案商铺的业主。另查明，2019年4月15日，原告向郑州市永威物业服务有限公司缴纳涉案商铺自2019年1月1日至2019年3月31日的物业服务费1491.21元，2019年4月29日，原告交纳了2019年3月16日至2019年4月12日的电费1388元。缴费收据上均显示客户名称为郭晓莉（闫伟）。以上事实由原告提交的《商铺租赁合同》、银行回单、支付宝业务凭证、微信截图、房屋租赁合同补充协议、房屋租赁合同、收款收据及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，在原告与被告签订租赁合同后，原告已按合同及补充协议的约定，向被告支付了房屋租金及押金，因被告与商铺业主之间的纠纷，原告为继续使用商铺，与业主郭晓莉签订《房屋租赁合同》，双方就涉案房屋建立新的租赁合同法律关系。因原告与业主约定合同租期自2019年11月2日起算，故原告与被告签订的《商铺租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》已履行不能，实际于2019年11月1日终止，故对原告要求确认原被告签订的《商铺租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2019年11月1日解除。在租赁合同及补充协议解除后，对于原告缴纳的押金及已缴纳未实际使用房屋期间的租金，被告应当予以退还。关于退还的数额，依照补充协议的约定，原告应缴纳2019年5月3日至2019年11月3日的租金95400元，原告已多缴纳39200元，对于多缴纳的该部分租金、2019年11日2日-3日的租金1060元、房屋押金15900元，合计56160元，被告均应予以退还。故对原告要求被告退还房屋租金及押金56160元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的物业费、水电费1500元，因原告的租期自2019年5月3日起算，原告缴纳的涉案商铺在该日期之前的物业费、水电费均应由被告返还给原告，现原告主张的物业费及水电费的数额在其应受偿范围内，本院予以支持。对于原告主张的客户服务费用9053元，因与本案的房屋租赁合同不属于同一法律关系，对此诉请，本院不予处理，原告可另行主张权利。被告闫伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：原告代培磊与被告闫伟签订的《商铺租赁合同》及《房屋租赁补充协议》于2019年11月1日解除；被告闫伟于本判决生效后十日内退还原告代培磊房屋租金及押金共计56160元；被告闫伟于本判决生效后十日内支付原告代培磊物业费、水电费1500元；驳回原告代培磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1468元，减半收取734元，由原告代培磊负担100元，由被告闫伟负担634元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二〇年七月二十九日书记员  刘宏丽