辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5247号上诉人（原审原告）：邱敬华，女，1978年11月19日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：许晟博，北京市京师（大连）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：蒋剑，男，1988年2月14日生，汉族，住辽宁省普兰店市。委托诉讼代理人：陈先群，辽宁好谋律师事务所律师。上诉人邱敬华、蒋剑因房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初4742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邱敬华上诉请求：撤销原审判决，依法改判“蒋剑向邱敬华支付违约金60,000元”。事实和理由：一、一审法院认定房屋空置期为1.5个月系事实认定错误，房屋空置期应认定为2.5个月。双方签订的房屋租赁合同中规定“乙方如出现拖欠或不能按时缴纳房屋租金，甲方有权于2020年3月16日收回该房屋，并按照乙方违约终止合同，剩余一个月租金作为违约金不予返还，并追缴违约金60,000元作为甲方再次出租房屋等待期的赔偿。”双方签订的合同租赁期为25个月，年租金为12万元，未收取费用的1个月应当认定为在蒋剑守约的情况下给与其的优惠。现蒋剑明显违约，于2020年3月15日前搬离案涉房屋并明确表示拒绝继续履行合同，所以不能够将多出的1个月优惠简单的归属于第一年中，认为第一年蒋剑以12万元的租赁费用享受13个月的房屋租期。在蒋剑违约的情况下，合同双方已经预先规定第一年的租赁终止日期为2020年3月16日，案涉房屋于2020年6月1日出租给案外人，房屋的实际空置期间为2.5个月，邱敬华的空置损失应为25,000元。一审法院认定蒋剑的第一年承租期终止日为2020年4月16日，从而认定邱敬华的房屋空置期为1.5个月系事实认定错误。一审法院认为房屋出租的中介费用及邱敬华允诺案外人2个月的房屋装修期共计30,000元的费用应当由邱敬华自行承担，系责任归属错误。邱敬华通过中介出租房屋系减少遭受的损失所必要的支出，法律规定由于一方违约给守约方造成损失的，守约方应当采取必要的措施防止损失的扩大。正是为了防止由于蒋剑的违约行为造成的损失进一步扩大，邱敬华才急切的出租房屋，由此遭受的损失，蒋剑应当承当相应的责任，给予邱敬华一定的补偿。二、一审法院适用法律错误。一审法院在法律依据中明确表示适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，然而并未按照该法律规定进行判决。该法律明文规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方签订的房屋租赁合同中明确约定“乙方如出现拖欠或不能按时缴纳房屋租金，甲方有权于2020年3月16日收回该房屋，并按照乙方违约终止合同，剩余一个月租金作为违约金不予返还，并追缴违约金60,000元作为甲方再次出租房屋等待期的赔偿。”如上所述，邱敬华遭受的损失为55,000元与违约金相当，应当判令蒋剑承担合同中约定的违约责任支付相应的违约金。蒋剑辩称，不同意邱敬华的上诉请求。房屋租赁合同第五条规定，2019年3月15日支付2019年4月17日至2020年4月16日期间的租金12万元，有明确的租赁期限，案涉合同免租期系双方事先约定的，且已实际履行。2.房屋空置期租金损失及中介费与蒋剑无关，案涉的房屋租赁合同系双方协商一致解除，案涉租赁合同于租赁期限内终止，免租期系给予房屋承租人的优惠，并非蒋剑造成的损失，与蒋剑无关。3.双方系协商一致解除合同，不适用房屋租赁合同关于违约责任的约定，房屋租赁合同协商解除时蒋剑向邱敬华支付了一个月的租金作为补偿，案涉合同第五条约定了违约责任适用的情形是蒋剑拖欠或者不能按时缴纳房屋租金，蒋剑给邱敬华发微信说房屋承租不了，看看邱敬华能否将房屋对外出租，微信的内容表示第一个是蒋剑按照租赁合同约定的内容支付一年租金12万元有困难，但并不是第五条约定的违约责任行为，第二个是蒋剑以商量的语气请求邱敬华往外租房屋，对于蒋提议邱敬华对外出租房屋是否同意完全在于邱敬华的意思表示，邱敬华可以选择解除合同，或者是不同意，要求继续履行房屋租赁合同。因此，蒋剑微信内容并不是违约的意思表示，本案不能适用合同约定的违约责任，双方协商一致解除房屋租赁合同时，关于房屋空置期双方协商一致，蒋剑给予一个月的租金作为补偿，因此，双方对房屋租赁合同已经达成一致意见予以解除，并给予了一个月的补偿。蒋剑上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判。事实和理由：第一，本案发生的背景是在新冠病毒疫情期，蒋剑承租案涉房屋是用于公司经营，2020年2月初蒋剑及其公司员工均遵照国家政策进行居家隔离，确实无法复工复产；蒋剑公司员工大部分户籍地在辽宁省外，由于疫情爆发的突然性，蒋剑公司作为一个小微企业，准备不足、对抗风险的能力薄弱；再加上员工在家无法进行工作及返途的风险，蒋剑的公司彻底没有收入来源。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定承租房屋用于经营，疫情期间或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。第二，蒋剑认为其与邱敬华签订的房屋租赁合同已经协商解除，不存在违约行为，一审不应判决蒋剑向邱敬华支付违约金。2020年2月9日，蒋剑给邱敬华发送的微信内容表明的意思如下：1.蒋剑按照房屋租赁合同约定的时间一次性支付一年的租金120,000元有困难，但并不是房屋租赁合同第五条约定的违约行为（拖欠或不能按时缴纳房屋租金），原因在于距离2020年3月15日尚有一月有余；2.蒋剑请求邱敬华提前两月将案涉房屋对外出租，蒋剑认为是与邱敬华进行协商解除房屋租赁合同，在蒋剑发出该条微信内容之时，邱敬华是否同意蒋剑解除合同的意见处于不确定状态，该房屋租赁合同是否解除，完全基于邱敬华的意思表示（回复的微信内容）；即在邱敬华收到该条微信内容后，有两种不同选择：一是同意蒋剑的意见，解除房屋租赁合同关系；二是不同意解除房屋租赁合同关系。邱敬华此后回复的微信内容：1.蒋剑委托中介对外出租案涉房屋；2.邱敬华要求蒋剑将房屋进行腾退。根据《合同法》第二百一十二条的规定租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。邱敬华将案涉房屋委托中介对外出租并要求蒋剑限期腾退，租赁的本质是出租人将租赁物交付承租人使用，邱敬华要求蒋剑腾退案涉房屋、返还租赁物；蒋剑认为邱敬华同意解除房屋租赁合同关系。第三，一审判决认定案涉房屋存在1.5个月的空置期有错误。邱敬华在2020年4月已经将案涉房屋出租，理由如下:首先，根据房屋现在的装修情况，半月之内不可能完成原装修拆除、新装修形成；案涉房屋之前装修全部予以拆除，更换了所有的落地窗玻璃及制冷、供暖设备等，完成装修，在15天之内拆除原有装修、完成新装修、茶楼开门营业不可能完成。其次，邱敬华在一审中承认在2020年4月,案涉房屋更换玻璃；案涉房屋没有出租的情况下，邱敬华不可能单独更换玻璃。因此,邱敬华的房屋于2020年4月予以出租，案涉房屋不存在1.5个月的空置期。邱敬华辩称，不同意蒋剑的上诉请求。邱敬华从未做出免除蒋剑违约金的意思表示，蒋剑提交的与邱敬华的聊天记录仅能够表示蒋剑要求解除合同，不再履行房屋租赁协议，双方对于违约金没有达成任何合意，甚至在对方所提交的聊天记录中明确出现邱敬华要求蒋剑承担违约责任的记录。蒋剑谎称邱敬华于2020年6月前便将房屋出租系其为逃避违约责任所进行的虚假陈述，于事实无据。在法律适用层面，最高院出台的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条适用的前提为承租方具有继续履行合同的意思表示，进而申请延缓缴纳房屋租金，然而在本案中蒋剑明确表明拒绝继续履行合同。邱敬华向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付原告违约金60,000元；2.判令被告支付原告玻璃更换费用4000元。一审法院认定事实：2019年3月7日，原告（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定原告将位于大连市甘井子区山东路129号-8公建出租给被告，租赁期限从2019年3月7日到2021年4月16日，总计25个月；租金为120,000元/年，租金支付方式为年付，乙方应在合同签署后2020年3月15日前向甲方交纳房屋押金10,000元，乙方应提前1个月续交租金，2019年3月15日前，乙方应交付2019年4月17日至2020年4月16日租金120,000元，2020年3月15日前乙方应交付2020年4月17日至2021年4月16日租金120,000元；乙方如出现拖欠或不能按时缴纳房屋租金，甲方有权于2020年3月16日收回该房屋，并按乙方违约终止合同，剩余一个月租金作为违约金不予返还，并追缴违约金60,000元作为甲方再次出租房屋等待期的赔偿。合同签订年后，被告已支付2019年4月17日至2020年4月16日期间的租金120,000元。2019年12月7日，原告和被告在微信中就玻璃破损一事进行了沟通。原告表示别人干了好几年玻璃都没有破碎，被告才干了几个月两块玻璃都裂缝了。被告表示是玻璃自己碎的。原告表示：“算了！多大点事啊，以前没出现过这事。”2020年2月9日，被告在微信中向原告表示承受不起房租了，让原告看看往外再租。原告表示找中介往外租。被告表示愿意配合看房。原、被告均认可案涉房屋现在已经解除。原告称被告是在2020年3月搬离案涉房屋，具体日期记不清楚了。被告称是在2020年3月15日之前搬离案涉房屋。原告自认案涉房屋已于2020年6月1日出租给案外人。原告另提供一份收据和中介居间服务协议，拟证明原告为重新出租案涉房屋支付了中介费10,000元，并承诺给新租客两个月装修期，共计产生了30,000元的实际损失。原告提供的房屋所有权证上记载的案涉房屋规划用途为公共建筑。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。被告提交了双方在2020年2月9日的微信记录，但是在微信记录中仅显示原告同意将案涉房屋往外再租，并未显示原告有免除被告违约责任的意思表示。依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同对当事人具有约束力，现被告在合同租赁期限届满前就表示不再继续履行合同，也就是说案涉合同系因被告违约而无法继续履行。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条之规定，被告应当向原告支付违约金。案涉合同约定的违约金计算方式为剩余一个月租金不予返还且需要另付违约金60,000元。一审法院认为，案涉合同约定的租金标准为120,000元/年，被告已支付租金至2020年4月16日，而原告自认在2020年6月1日已将案涉房屋出租给案外人，即因被告的违约行为案涉房屋产生了1.5个月的空置期，所以违约金的数额参照案涉合同中约定的租金标准确定为15,000元较为合理。原告提供一份收据和中介居间服务协议拟证明被告违约给其带来的实际损失。一审法院认为，原告是否通过房屋中介机构将案涉房屋另行出租以及承诺给新租客多长时间的装修期是原告作为房屋的出租人基于自己的意思表示进行的，并非因被告违约而必然产生的费用，所以该组证据无法证明被告的违约行为给原告造成了除房屋空置产生的租金损失之外的其他损失。案涉房屋的玻璃在被告使用案涉房屋期间出现了破损，但是依据本案现有证据无法确认破损系被告未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物导致的，故原告要求被告赔偿玻璃损失4000元的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告蒋剑向原告邱敬华支付违约金15,000元；二、驳回原告邱敬华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400元，减半收取为700元（原告已预交3980元），由原告邱敬华负担612.5元，由被告蒋剑负担87.5元。其余诉讼费3280元待判决生效后退回原告邱敬华。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，蒋剑在租赁合同履行期间向邱敬华提出解除租赁合同，邱敬华表示同意并将房屋另行出租，故双方租赁合同已经实际解除。现双方当事人争议的主要焦点为合同解除后的违约责任承担问题。根据庭审查明的事实，蒋剑在房屋租赁期间向邱敬华发送微信，提出因受新冠疫情影响，其经营的公司无法继续承租使用案涉房屋，邱敬华在微信中回复可以将房屋委托中介另行出租。蒋剑虽主张邱敬华同意解除合同且在微信中没有要求其承担违约责任，但双方在微信协商过程并未明确说明可以免除蒋剑提前解除合同的违约责任。而且，根据邱敬华提交的微信记录，邱敬华在双方协商交接过程中明确提出仍要求蒋剑承担违约责任的主张，故一审法院认定蒋剑应承担违约责任并无不当，蒋剑关于应免除其违约责任的上诉理由不具备事实和法律依据，本院不予采纳。但对于邱敬华主张蒋剑应按租赁合同约定承担60,000元违约金的上诉请求，本院认为，该条约定中所约定的违约行为系“乙方如出现拖欠或不能按时缴纳房屋租金……，追缴违约金60,000元作为甲方再次出租房屋等待期的赔偿”，而本案蒋剑提出解除合同的时间是在合同约定应当交纳下一年房屋租金的期限之前，蒋剑并不存在合同约定的该项违约行为，不能适用该条约定中的违约责任。因此，一审法院结合案涉房屋另行出租的时间，认定蒋剑应承担剩余一个月租金的违约金并赔偿房屋1.5个月空置期的损失，符合案件事实及法律规定，应当予以维持。至于邱敬华提出蒋剑应承担中介费和免租期费用的上诉理由，因邱敬华并未提交证据证明与房屋后手承租人之间实际约定并履行了相应免租期，且中介费并非房屋出租的必要损失，邱敬华亦未提交充分证据证明该项损失的实际发生，故本院对邱敬华的上诉请求不予支持。邱敬华主张未收取租金的1个月应认定为在蒋剑守约情况下给与的优惠亦无相应合同约定，本院对此不予采信。另对蒋剑提出房屋不存在1.5个月空置期的上诉理由，对于房屋出租时间仅为蒋剑自行推测，蒋剑并未提供证据证明房屋在此前已经出租，本院对其该项上诉理由不予采纳。综上，邱敬华、蒋剑的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2325元，由邱敬华、蒋剑按其预交的数额各自负担。本判决为终审判决。审判长 季 烨审判员 吕 瑛审判员 王 亮二〇二〇年七月三十一日书记员 王丽秋