江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1181民初3320号原告：丹阳市誉球农村小额贷款有限公司，统一社会信用代码91321181554675704M，住所地丹阳市界牌镇育才路。法定代表人：刘君，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁芸，江苏恒闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘园媛，江苏恒闻律师事务所律师。被告：丹阳市界牌镇晋成建材店，统一社会信用代码92321181MA1YAFG15L，住所地丹阳市界牌镇界北村。经营者：刘丽英。被告：刘丽英，女，汉族，1969年10月2日生，住丹阳市。被告：蔡祥先，男，汉族，1964年12月30日生，住丹阳市。原告丹阳市誉球农村小额贷款有限公司与被告丹阳市界牌镇晋成建材店、刘丽英、蔡祥先排除妨害纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘园媛，被告丹阳市界牌镇晋成建材店经营者、被告刘丽英、蔡祥先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丹阳市誉球农村小额贷款有限公司向本院提出并明确诉讼请求：1、判令被告立即返还房屋；2、判令被告向原告支付自2017年3月2日起至实际返还房屋之日止按每月7500元计算的房屋占有使用费；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告申请法院执行第三人丹阳市华泰仪表台厂所有的位于丹阳市灯城大桥北房产，房产经法院评估拍卖后流拍，原告受让了流拍房产并抵偿第三人所欠原告的债务。镇江市中级人民法院于2017年2月20日作出了裁定，裁定第三人名下位于丹阳市灯城大桥北房产产权及地上无证建筑物12处的财产权益归属于原告。被告一直占用上述部分房产未支付租金。被告丹阳市晋成建材店、刘丽英、蔡祥先辩称：原告没有理由向被告要钱。2017年至2020年，原告没有解决我们的水电问题。房子漏水，都是被告自己维修的。被告与以前的房东定过合同，租金每年都缴纳，都没有欠租金。本院经审理认定事实如下：因丹阳市华泰仪表台厂等涉及民间借贷纠纷，镇江市中级人民法院于2014年4月24日查封了丹阳市华泰仪表台厂名下位于丹阳市灯城大桥北的土地使用权（丹国用2007第4290号）、地上有证房产（丹房权证界牌字第××号）及12处地上无证建筑物。经评估拍卖，原告最终以1160672元受让上述流拍财产并抵偿丹阳市华泰仪表台厂等债务人所欠债务1160672元。2017年2月20日，镇江市中级人民法院作出（2014）镇执字第159号之一执行裁定书，将丹阳市华泰仪表台厂名下位于丹阳市灯城大桥北的土地使用权（丹国用2007第4290号）、地上有证房产（丹房权证界牌字第××号）及12处地上无证建筑物交付原告抵偿丹阳市华泰仪表台厂等所欠债务1160672元，上述国有土地使用权、地上有证房产及地上无证建筑物的财产权益自本裁定送达原告时起转移，原告可持本裁定书到财产管理机构办理相关合法产权过户登记手续。2017年3月2日，原告签收上述执行裁定书。2015年7月14日，镇江市中级人民法院出具通知书一份，将对案涉厂房进行评估、拍卖，要求被告在接到通知后7日内将租赁协议、租金交纳情况提交法院，以此保护承租人的优先购买权及房产处置后继续按原租赁协议行使租赁权。如逾期不提交，因房产处置而对房屋占有人生活、经营产生的影响及其导致的法律后果将由占有人自行负责。2015年9月16日，镇江市中级人民法院向被告送达上述通知，并由被告在送达回证上签字。2019年7月15日，原告至丹阳市自然资源和规划局针对上述裁定书中所涉不动产办理变更登记手续，不动产权证号为苏（2019）丹阳市不动产权第0015797号。另查明：被告刘丽英、蔡祥先系夫妻关系，被告丹阳市晋成建材店经营者为刘丽英。2014年11月1日，被告蔡祥先(乙方)与戴建忠（甲方）签订房屋出租协议，约定：甲方将晋城陶瓷经营部房屋大约300平方米出租给乙方使用；议定一年租金15000元，交纳方式为一次性付清，先付后用；租期为4年，自2014年11月1日至2018年11月1日到期。2018年11月1日，被告蔡祥先(乙方)与戴建忠（甲方）又签订房屋出租协议，约定：甲方将晋城陶瓷经营部房屋出租给乙方使用；议定一年租金15000元，交纳方式为一次性付清，先付后用；租期为5年，自2018年11月1日至2023年11月1日到期。上述协议还对双方的其他权利义务进行明确约定。庭审中，被告提供收条，称已按上述协议约定足额支付了房屋租金。被告与戴建忠签订房屋出租协议所约定的房屋位于不动产权证宗地图5F右边方形建筑物的一部分，该部分房屋为戴建忠自行建造，包含于执行裁定书中所涉12处地上无证建筑物。以上事实，由原告提供的执行裁定书、不动产权证书、房屋出租协议、收条、通知书、送达回证、评估报告及双方当事人陈述所证实。本院认为，原告要求被告支付占有使用费，证据充分，于法有据，应予支持，理由如下：一、被告与戴建忠签订的房屋出租协议中所涉及的房屋虽位于宗地图国有土地使用权范围以内，但是案涉房屋未办理建设规划许可证或其他审批手续，未取得房屋产权证，故双方之间签订的房屋出租协议应属无效。案涉房屋租赁合同无效，被告仍应按照租金标准支付占有使用费；二、镇江市中级人民法院已于2017年2月20日作出（2014）镇执字第159号之一执行裁定书，将包含被告占有使用的无证建筑物在内的不动产财产权益转移原告，故原告于收到执行裁定书之日（2017年3月2日）起取得案涉不动产的财产权益，自2017年3月2日起，被告占有案涉房屋所产生的使用费应向原告支付；三、镇江市中级人民法院已于2015年9月16日向被告送达通知，但被告未能按照通知要求限期将租赁协议、租金交纳情况提交法院以此保护自身的合法权益，由此造成的法律后果应由被告自负；四、被告虽与戴建忠签订房屋出租协议并支付了房屋占有使用费，但不能以此为由对抗生效裁判拒绝支付原告自2017年3月2日起产生的房屋占有使用费；五、原告主张按照每月7500元的标准计算房屋占有使用费，依据不足，本院认为占有使用费的计算标准应参考2014年11月1日被告和戴建忠签订的房屋出租协议约定的金额，即15000元/年。原告主张自2017年3月2日起计算房屋占有使用费，与（2014）镇执字第159号之一执行裁定载明的财产权益转移日期相符，本院予以支持。因被告占有案涉房屋的状态尚未终止，故被告应支付原告自2017年3月2日起至实际返还房屋之日止按15000元/年计算的占有使用费。原告诉请被告返还房屋，非本案的审理范围，本院在本案中不予处理。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告丹阳市晋成建材店、刘丽英、蔡祥先于本判决生效后十日内支付原告丹阳市誉球农村小额贷款有限公司自2017年3月2日起至实际返还房屋之日止按15000元/年计算的占有使用费。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取213元（原告已预付），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审判员  杨学进二〇二〇年七月十四日书记员  魏文银附本判决适用法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十八条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。