广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初2006号 原告：梁辉，男，1974年3月6日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托代理人：梁业志，男，1957年1月28日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 原告：梁业志，男，1957年1月28日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被告：刘成浩，男，1989年11月20日出生，汉族，住广西容县。 委托代理人：李科林，广西梁军律师事务所律师。 原告梁辉、梁业志诉被告刘成浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告梁业志（原告梁辉的委托代理人）、被告刘成浩的委托代理人李科林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年3月30日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付租金139886元、水电费26980.3元给原告；3、判令被告支付违约金100000元给原告。事实与理由：2018年3月30日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》及附件（一）、附件（二）；由被告承租原告所有的位于玉林市间精装房屋（建筑面积共1186.4平方米）。租赁期限为五年，自2018年5月1日至2023年4月30日止。第一年租金为22万元，第二年起按上一年度租金递增5%。在双方签订合同后，原告按约定将房屋交付给被告用于进行月子中心经营业务。自2019年6月起至2020年1月8日，被告拖欠原告的房屋租金139886元、水电费26980.3元。原告多次通知被告支付清拖欠的租金及其他费用，但被告拒不理会。2020年1月8日，原告通过书面方式邮寄《解除房屋租赁合同通知书》给原告，以书面方式告被告于2020年1月8日解除原、被告双方签订的房屋租赁合同。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院判如所请。 原告对其陈述的事实在起诉时（2020年4月10日）向本院提交证据有：1、《居民身份证》复印件二份，欲证明原告的诉讼主体资格；2、《房屋租赁合同（整层包租）》复印件一份，欲证明原告将房屋租赁给被告的事实；3、《房屋产权证》复印件四份，欲证明原告属租赁房屋的所有权人；4、《解除房屋租赁合同通知书》、《邮寄回执》复印件各一份，欲证明原告已于2020年1月8日向被告邮寄了解除租赁合同通知书的事实；5、《居民身份证》复印件一份，欲证明被告的主体适格。 原告当庭向法院提交证据有：《电费催收通知单》、《美家园商业广场（E座5层）月子公司缴费通知单》复印件各一份，欲证明水电费、物业费的情况。 被告辩称：第一，双方的租赁合同在2019年7月事实已经解除，不应再支付租金，理由如下：1、2019年7月3日，被告开办的店面已经关闭，并且已经撤离所租赁的房屋，并有业委会的证明以及水电费清单予以证实；2、2019年6月中旬，被告认为经营困难，已经与原告协商解除租赁的事宜，并征得原告方的同意，双方解除合同，并且在双方合同的第八条增加第五点内容：“乙方在合同期内退租的，保证金、租金不退还”，经双方签字确认，被告认为因为其经营困难，需要支付大量的经营成本和租金，就不如不做，然后原告梁业志提出可以中途自行退出，并且解除合同，但是所交纳的租金和保证金不予退还，所以才有了该合同条款，按照该约定，被告作为涉案房屋的承租人，在租期未满的情况下，已经采用了放弃保证金的方式选择解除涉案的房屋的租赁合同。在合同签订之初，保证金是用来保证、保障房屋租赁履约租金、水电费、物业等费用的保证金，既然双方在合同约定，被告中途自行退租，则保证金足以扣除物业费和水电费（2019年8月之后的水电费、物业费由原告自行承担）。再次，通过补充合同条款的形式，双方已经达成解除合同的目的，被告在撤离的时候，已经将房产交还给原告梁业志，原告梁业志用事实行为收回房屋的租赁权，最后，两原告在2019年7月份左右已经更换了门锁，被告事实上无法控制和使用该房屋，根据以上三点，足以证明在2019年7月份，双方已经解除租赁关系，并不是两原告所说的2020年1月8日。两原告收回房屋之后，应当采取适当措施，防止损失过大化，根据合同法第119条的规定。第二，关于违约金的问题，原告要求的违约金过高，且不合理，原告已经得到了被告支付的60000元保证金，这60000元保证金事实已经转化为违约金，且这60000元保证金足以赔偿两原告的各项损失，理由如下：违约金过高，不能超过合同的30%；第三，答辩人作为底层的年轻人，其到处借钱进行创业，虽然创业失败了，但是其已经承担了责任，60000元的保证金原告不予退还，现在还要求答辩人承担巨大的违约金、租金，明显违背公平原则，答辩人创业失败之后，还债的压力，已经掏空其所有精力，在这种情况下，已经很绝望了，如果一审法院支持原告的诉讼请求，那么被告再也无法面对未来的信心和生活，明明双方已经协商好了解除合同，但是原告想方设法将被告逼向绝路，咄咄逼人。 被告对其辩称的事实于2020年5月11日庭前向本院提交证据有：1、《证明》复印件一份，欲证明被告在2019年7月份已经停止营业；2、《美家园商业广场（E座5层）月子公司缴费通知单》复印件三份，欲证明被告水费单据的变化，被告已经停止营业；3、《解除劳务合同通知书》复印件三份，欲证明被告经营的月子中心结业，遣散员工的情况。 本案审理中，被告向本院申请到涉案房屋勘查及调取监控录像以查证原告更换门锁的事实。2020年6月10日，本院组织双方集中到涉案房屋勘查及调取监控录像，勘查结果：原、被告均对双方物品没有清点交接；涉案房屋大门外有人为加锁；被告将涉案房屋的门卡均保存在监控室（510房）的柜子内；监控室内电脑中的监控程序及软件已被人为清空；电脑桌的抽屉内保存原告梁业志使用电脑打印的材料一份（2019年10月29日）。勘查结果以笔录及照片存档。当天，原、被告对被告存放在涉案房屋中的部分书证物品（被告所经营玉林市玉州区爱喜仕母婴康复护理中心的营业执照、公章、发票、文书档案材料等）进行当场交接。 综合全案证据以及原、被告的诉辩意见进行分析，本院确认以下法律事实：原告梁业志与梁辉系堂兄弟关系。2018年3月30日，原告作为甲方与被告作为乙方签订一份《房屋租赁合同（整层包租）》及附件（一）、附件（二），合同约定由被告承租原告所有的位于玉林市间精装房屋（建筑面积共1186.4平方米，房屋所有权证4份：玉林市房权证玉房字第××号，房屋所有权人梁辉；玉林市房权证玉房字第××号，房屋所有权人梁辉；玉林市房权证玉房字第××号，房屋所有权人梁业志；玉林市房权证玉房字第××号，房屋所有权人梁业志）。租赁期限为五年，自2018年5月1日起至2023年4月30日止。第一年租金为22万元（税后、下同），第二年起按上一年度租金递增5%（合同附件1约定租金详情：第一年租金为220000元，第二年租金为231000元，第三年租金为242550元……）。同时约定双方的权利和义务、合同终止及解除、租房的交付及收回、违约责任（任一方有违约行为造成对方损失的，应赔偿对方违约金100000元，内容详见合同第十条）等等；其中合同第四条第3款约定：“乙方先交租金后使用，初次租金在签合同时缴交，以后每半年缴纳一次，每年5月10日前和11月10日前缴交租金给甲方”；第八条第5款约定：“乙方在合同期间中途自行退租的，所交甲方的租金、保证金不退”；第九条第4款约定：“乙方不能按时缴交租金；乙方擅自转租……乙方擅自改变使用用途等，可示为乙方违约，甲方有权单方解除合同”。双方签订合同后，原、被告于2018年4月25日对出租的房屋进行现场清点交接（物品清单详见《房屋租赁合同附件2》），被告按约定向原告交纳保证金60000元，接收承租房屋后经营玉林市玉州区爱喜仕母婴康复护理中心。2019年上半年，被告出现周转资金不足，经营护理中心困难，而于2019年7月初开始停业并撤离护理中心的工作人员，将承租房屋内的所有门卡存放在房屋的电脑监控室内。原、被告双方没有达成书面的解除租赁合同的协议，也没有书面协议对承租房屋内双方的物品进行清点及处理的约定。根据承租房屋所在的玉林市美家园商业广场业主委员会管理处的统计，被告承租的房屋应承担的费用如下：物业管理费、电梯维护费、专项维修资金2019年4月1日至2019年6月30日合计3313.9元、2019年7月1日至2019年9月30日合计3313.9元；水费、公摊电费、广告牌电费2019年1月1日至2019年3月31日合计3875.9元；2019年4月1日至2019年6月30日合计3101.4元。 2020年1月8日，原告以被告拖欠房屋租金及物业费、水电费为由向被告发出书面的《解除房屋租赁合同通知书》，并向本院提起诉讼。 本院认为，原告梁辉、梁业志与被告刘成浩之间所签订的《房屋租赁合同（整层包租）》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规，是合法有效的协议，虽然原告梁辉没有在合同的落款处签字确认，但双方均已按照协议认真履行各自的义务，至今双方均没有对此提出异议，事实清楚，证据充分，本院依法予以确认。 一、原告梁辉、梁业志与被告刘成浩于2018年3月30日签订的《房屋租赁合同（整层包租）》应否解除的问题。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”；第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。被告于2019年7月初开始停业并撤离护理中心的工作人员，将承租房屋内的所有门卡存放在房屋的电脑监控室内，事实清楚，证据充分，但原、被告双方没有达成书面的解除租赁合同的协议，也没有书面协议对承租房屋内双方的物品进行清点及处理的约定，而且被告辩称与原告早已达成解除租赁合同的口头协议，原告不予确认，因此，原告与被告之间尚不能形成事实上的合同解除协议；现原告以被告拖欠房屋租金及物业费、水电费为由而主张解除《房屋租赁合同（整层包租）》，理由充分，证据充分，本院予以支持。 二、《房屋租赁合同（整层包租）》解除后如何处理合同双方的利益的问题。 根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及《房屋租赁合同（整层包租）》的约定，被告应按约按期向原告支付房屋租金及承担相应的物业、水电费。虽然被告于2019年7月初开始停业并撤离护理中心的工作人员，将承租房屋内的所有门卡存放在房屋的电脑监控室内，但被告经营护理中心的所有物品（包括护理中心的营业执照、公章、发票、文书档案材料等重要物品）仍存放在承租的房屋内，且原告不予承认双方已达成口头解除合同的协议，因此，原告要求被告支付房屋租金及物业、水电费的主张，合理合法。根据被告的证据及法院组织双方当事人到涉案房屋进行现场勘查及调取监控录像，其中勘查结果：被告将涉案房屋的门卡均保存在监控室（510房）的柜子内；涉案房屋大门外有人为加锁；监控室内电脑中的监控程序及软件已被人为清空；电脑桌的抽屉内保存原告梁业志使用电脑打印的材料一份（2019年10月29日）。据此可推定：2019年7月被告停业并从承租房屋撤离工作人员之后，原告进入承租房屋使用监控室内的电脑，并在涉案房屋大门外另行加锁，但没有提供钥匙给被告，承租房屋为原告实际控制，因承租房屋的监控室内电脑中的监控程序及软件已被人为清空，无法确定原告实际控制承租房屋的时间；根据现场证据之一原告梁业志使用电脑打印的材料一份（2019年10月29日），可推定原告实际控制承租房屋的时间自2019年10月1日起计算。综上所述，原告要求被告支付自2019年6月1日起至2020年1月8日止的房屋租金的主张，不合理；被告据上应承担的房屋租金自2019年6月1日起至2019年9月30日止。根据双方签订的《房屋租赁合同（整层包租）》第四条及附件（一）的约定：第二年租金为231000元，即第二年每月租金为19250元；被告依法应承担的房屋租金按第二年租金231000元标准计算为77000元（19250元/月×4月）。被告应承担的相关物业费计至2019年9月30日止为6627.8元（3313.9元+3313.9元）。根据全案证据显示：被告于2019年7月撤离承租的房屋，《美家园商业广场（E座5层）月子公司缴费通知单》载明2019年7月1日至2020年1月31日的生活水费0元，因此，被告依法应承担的水电费为6977.3元（3875.9元+3101.4元）。综上，被告应支付物业水电费合计13605.1元给原告。 原告在庭审中主张合同解除后要求双方进行物品清点，符合《房屋租赁合同（整层包租）》第十一条租房的交付及收回的约定，合理合法，证据充分，本院予以支持，原告的物品应根据《房屋租赁合同（整层包租）》附件2的房屋物品清单予以清点交接。 原告主张的违约金如何处理的问题。 被告拖欠原告的房屋租金及物业费、水电费，存在违约的行为，原告可得依照双方签订的《房屋租赁合同（整层包租）》第十条违约责任第2款向被告主张支付违约金100000元，原告的诉请，证据充分，于法有据，本院予以支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”；根据被告拖欠原告的房屋租金及物业费、水电费的总额，拖欠时间等因素考量，原告主张的违约金100000元没有过分高于造成原告的损失，因此，被告辩称违约金过高，理由不充分，本院不予采纳。 三、本案房屋保证金60000元如何处理的问题。 押金是担保物权的一种，属于质押担保的一种特殊形式，即为了担保债务的履行，债务人或者第三人将一定数额的金钱或者等价物移交债权。一般情况下，当事人对押金的处理没有另行约定的，在合同解除后由收取押金的当事人返还押金给另一方当事人。本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同（整层包租）》对保证金（即法律意义上的押金）60000元的处理进行另行约定详见合同第八条第5款约定：“乙方在合同期间中途自行退租的，所交甲方的租金、保证金不退”；但原告在本案中一直坚持诉称被告不属于中途自行退租，因此，原告主张被告违约而适用合同第八条第5款约定不予退返保证金，理由不足，本院不予支持。被告在庭审中答辩以保证金60000元抵违约金，是被告自行处分权利，没有违反法律规定，本院予以采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下： 一、解除原告梁辉、梁业志与被告刘成浩于2018年3月30日签订的《房屋租赁合同（整层包租）》； 二、被告刘成浩支付房屋租金77000元、物业水电费13605.1元给原告梁辉、梁业志； 三、被告刘成浩支付违约金100000元给原告梁辉、梁业志，被告刘成浩已支付的保证金60000元予以从中扣除； 四、原告梁辉、梁业志与被告刘成浩于本判决生效之日起十日内对位于玉林市间精装房屋（建筑面积共1186.4平方米）内的物品进行清点交接，原告梁辉、梁业志的物品根据《房屋租赁合同（整层包租）》附件2的房屋物品清单予以清点交接。 本案受理费5302元，减半收取为2651元，由原告梁辉、梁业志负担1354元，被告刘成浩负担1297元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  包智慧 二〇二〇年七月三日 书记员  吕玉凤