广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初2267号 原告：钟卓莉，女，1983年12月1日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被告：广西江山房地产代理有限公司玉林分公司，住所地：广西玉林市民主南路与新民路交叉路口南侧聚锦花园4幢1单元2003房，统一社会信用代码：91450900MA5L3JDE0Q。 负责人：卢日权，总经理。 委托代理人：黎阳光，男，1994年4月2日出生，壮族，广西江山房地产代理有限公司的员工，住广西天等县。 委托代理人：叶智鹏，男，1982年12月22日出生，汉族，广西江山房地产代理有限公司玉林分公司的员工，住广东省信宜市。 被告：唐晓林，女，1994年12月25日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托代理人：冯明璜，广西典圣律师事务所律师。 委托代理人：唐霞，女，1970年10月13日出生，汉族，住广西玉林市福绵区。 原告钟卓莉与被告广西江山房地产代理有限公司玉林分公司（以下简称江山房地产代理玉林分公司）、唐晓林居间合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告钟卓莉、被告江山房地产代理玉林分公司的委托代理人黎阳光和叶智鹏、被告唐晓林的委托代理人冯明璜和唐霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还购房金额55000元以及违约金百分之二十68000元，合计123000元给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年9月26日，原告通过被告江山房地产代理玉林分公司推荐的一个二手房，该房屋位于玉林市。签订了房屋买卖合同，被告承诺收费15000元中介费，房屋所有的过户手续都将会完善解决，然而被告先收款5000元费用，承诺45天内办理完成转户续，签订合同后，被告江山房地产代理玉林分公司要求原告转50000元首付，就帮助办理转户的相关手续。2019年11月14日，原告与被告唐晓林签订了交楼确认书。然而半年后，被告江山房地产代理玉林分公司收了钱，却没有履行任何义务。被告明知道房屋有问题却依然作为中介让双方交易，造成不必要的困扰与损失，被告存在违约。被告江山房地产代理玉林分公司未认真核查涉案房屋转户情况，未严格按照合同约定履行定金保管义务，继而造成原告损失，两被告应共同退还购房款50000元、中介费5000元以及支付违约金68000元（合同第八条约定按照房屋成交款340000元的20%计算）给原告。因两被告违反合同约定，原告多次与两被告协商，被告都以种种理由推脱，不理会原告。为维护原告的合法权益，请求法院依法判决，判如原告所主张。 原告对其诉称的事实在起诉时（即2020年4月21日）向本院提交的证据有：1、《居民身份证》复印件一份，欲证明原告的诉讼主体资格；2、《居民身份证》复印件一份，欲证明被告的诉讼主体资格；3、《电脑咨询单》复印件一份，欲证明被告的身份；4、《房屋买卖合同》复印件一份，欲证明签订的合同协议；5、《收款收据》复印件三份，欲证明收款；6、《交楼确认书》复印件一份，欲证明交房资料。 原告当庭向本院提交的证据有：《微信聊天记录》复印件一份，欲证明原告与中介公司的对话过程，中介收取中介费是为了对双方的利益有保证。 被告江山房地产代理玉林分公司辩称：首先关于合同是否解除，江山公司方尊重买卖双方的意见，由法院依法判决，但是江山公司方保留合同第六条关于居间服务费的相关权利。第二，关于诉讼请求一，公司方认为，原告要求公司方退还购房金额55000元没有事实和法律依据，合同履行至今，原告向被告唐晓林支付的购房款项金额为50000元，而不是55000元，而公司方并没有收取原告的任何购房款项，因此不应由公司方退还该款项。其次，关于违约金，公司方认为，合同无法履行下去的原因，并非公司方造成，该项请求没有事实和法律依据，公司方不应承担违约金，而且对于违约金，也没有公司方连带承担的事实及法律依据，相反，在合同签订之后，当出现阻碍合同履行的情况时，公司方仍然努力居间促进交易的进行，因此，公司方已经履行了作为居间方的义务，不应承担违约责任。关于本案的诉讼费用，公司方不应承担，应当按照合同第十条的约定，由违约方即败诉方承担。另外更正一点为：原告向被告唐晓林支付购房款项共50000元，其中30000万元是定金，20000元是部分首付款，在原告提供的证据4有体现。关于事实理由部分，公司方答辩意见如下：第一，公司方从未要求原告向公司方支付15000元中介服务费，也没有实际收取该款项，至今为止，公司方仅仅按照合同第六条第1点的约定，以及服务收费承诺书的承诺，向原告收取了5100元的中介服务费，该收费符合法律的规定，以及合同的约定。第二，公司方并未承诺在四十五天内完成转户手续，原告所称的在四十五天内完成转户手续，应当是基于合同第三条第二款第3点的约定，是由买卖双方协商一致确定的时间，而不是公司方所承诺的时间，而且在签订合同之后，没有按照合同的约定去履行相关手续的责任并不在公司方。第三，公司方从未要求原告方支付50000元的首付，原告向被告唐晓林支付的款项，公司方仅仅是代为传达，关于相关的款项支付并不是公司方提出的要求；而该款项最终也是原告直接向被告唐晓林支付，并且出具了相关收据。第四，公司方在签订合同之前，已经尽到了中介方对于房屋产权权属的核实义务，并且对涉案房屋进行了查档工作，并如实告知了原告方，并没有隐瞒或者提供虚假情况的事实以及相关的情况。这一点在公司方提供的证据3中可以体现，因此公司方对于房屋产权状况的核实并没有过错的情形。第五，关于原告方称公司方的工作人员不具备经纪人资格不符合事实情况，合同的落款处，公司方的经纪人叶智鹏是具备经纪人资格的，不存在原告所称的情况。而且退一万步来说，经纪人资格只是行政机关的管理性规定，即使公司方的工作人员不具备经纪人的资格，也不影响合同的正常履行，而合同没有办法继续履行的原因并不在公司方，因此对于这一点公司方是没有过错的。第六，关于原告所称公司方没有尽到中介方的审慎义务不符合事实，公司方在合同签订前，已经进行了相关查档工作，并且告知原告方，而查档证明上原告方也签字并予以认可，此外，从查档证明上可以看出，该物业（涉案房屋）存在一般抵押的情况，公司方也如实告知，并且在合同中对于解押做了相关约定，因此，公司方不存在过错的情形。第七，关于房地产经纪管理办法的相关规定，公司方认为，该规定属于管理性规定，而非强制性规定，而且公司方也履行了核实房屋产权状况，并不存在原告所称的这些情况，公司方不存在过错的情形，相关的款项不应由公司方来承担。原告的诉求没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回。 被告江山房地产代理玉林分公司对其辩称的事实在2020年4月28日向本院提交的证据有：1、《服务收费承诺书》复印件一份，欲证明公司有权依照《房屋买卖合同》的约定和原告出具的承诺书进行收取中介服务及咨询服务费的事实；2、《收款收据》复印件一份，欲证明公司已依照约定收取原告的中介服务及咨询服务费的事实；3、《房屋登记信息查档证明》复印件一份，欲证明公司在签订合同之前已就涉案物业的产权状况进行查档核实，并如实告知原告的事实。 被告江山房地产代理玉林分公司当庭向本院提交的证据有：《家私清单（合同附件）》复印件一份，欲证明各方当事人在签订房屋买卖合同时，在合同第一条第4点就确认了家私清单，并且签订有家私清单。 被告唐晓林辩称：被告唐晓林于2019年9月22日委托李前汉与广西江山房地产代理有限公司签订《独家代理委托协议（买卖）》委托江山公司代理出售座落玉林市屋。2019年9月26日，唐晓林与原告、被告江山房地产代理玉林分公司三方签订《房屋买卖合同》，合同签订当日，原告支付定金50000元给唐晓林，唐晓林汇12000元给江山公司经办人赵玉媚（委托售价与实际售价差额）。由于买方即原告的原因没有按合同约定付款解押，2019年11月14日经三方协商一致唐晓林同意先交房给原告，双方签订了《交楼确认书》后唐晓林将房屋移交给原告使用，同时补充约定于2020年2月29日前按合同约定办理解押手续。由于疫情的出入限制规定（唐晓林的代理人居住在南宁）、唐晓林坐月子，以及原告也没有依约在2020年2月29日把房款90000元汇至唐晓林账户的原因，致使2月29日不能还贷解押。之后，三方另行约定的办理解押手续时间，原告不配合，三方无法协商。综上，唐晓林在仅收取50000元定金的情况下把价值340000元的房屋包括家私交给原告使用至今，而原告没有依约支付房款给唐晓林构成违约。综上所述，解除原告与被告唐晓林2019年9月26日签订的《房屋买卖合同》，原告退还玉林市屋给被告唐晓林，定金50000元不退；驳回原告对被告唐晓林的诉讼请求。 被告唐晓林对其辩称的事实在2020年5月15日向本院提交的证据有：1、《独家代理委托协议（买卖）》复印件一份，欲证明唐晓林委托李前汉与江山代理公司签订协议委托出售涉案房屋；2、《房屋买卖合同》复印件一份，欲证明唐晓林与原告、江山代理公司签订合同，出卖涉案房屋；3、《交楼确认书》复印件一份，欲证明2019年11月14日唐晓林与原告签订交楼确认书，把涉案房屋移交原告；4、《外出通行证》、《暂住证》复印件各一份，欲证明唐晓林出售房屋委托的经办人李前汉夫妇居住南宁市，疫情期间限制出入情况；5、《玉林市妇女儿童医院出院记录》复印件一份，欲证明唐晓林2020年2月19日生育坐月子。 综合原、被告的诉辩意见，以及全案证据进行分析，本院确认以下法律事实：2019年9月26日，原告通过被告江山房地产代理玉林分公司推荐一套二手房，该房屋位于玉林市[不动产权证号：桂（2019）玉林市不动产权第0007905号]，经被告江山房地产代理玉林分公司向原告出示该房屋登记信息档案：该房屋权利人系被告唐晓林，尚处于银行贷款抵押阶段[他项权证号：桂（2019）玉林市不动产证明第0038112号]，抵押期限自2016年6月21日至2036年6月21日。原告阅读该档案材料后亲笔签字确认。当日，原告作为乙方（买方）与被告唐晓林作为甲方（卖方）、江山房地产代理玉林分公司作为丙方（居间方）三方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定物业权属情况、成交价款（人民币340000元）、付款条件及产权转移、物业交接、税费缴交、居间服务费（甲乙双方同意于合同签订之日起连带向丙方支付该物业成交总价3%的居间服务费）、丙方义务、违约责任（甲乙双方之间）等内容。其中合同第一条物业权属情况第3款约定：“该物业存在抵押。如存在抵押，甲乙双方同意按以下第⑴种方式处理：⑴[甲方出资提前还款]甲方应在签署本合同之日起2日内向原抵押贷款银行申请提前还款，并在收到银行通知提前还款后，在银行通知预约扣账日当天或之前，将解押款存入原供楼账户内，用于还清贷款”；第三条付款条件及产权转移约定：“签订本合同时，乙方向甲方支付人民币30000元（大写叁万元整）作为购房定金（乙方首次支付房款时作为房款的一部分），并按照下列第2种方式付款及办理产权转移手续……2、按揭付款及产权转移⑴乙方应于甲方的贷款银行通知预约扣账日之前向甲方支付首期房款（含定金）人民币140000元……⑶甲乙双方应于本合同签订后45日内及时提供完整材料配合丙方按相关规定流程共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记”；第七条丙方义务约定：“1、丙方应根据诚实守信原则，依法依规为甲乙双方提供中介服务。2、丙方应对甲乙双方的信息资料严格保密”；第八条违约责任约定：“……如守约方选择解除合同的，则有权要求违约方支付该物业成交价款20%的违约金……”；第九条免责条款约定：“若因不可抗力或新政策导致本合同需要延迟履行或者解除合同的，甲乙双方均无需承担违约责任”。 合同签订后当天，被告江山房地产代理玉林分公司收取原告咨询及代理费（即居间服务费）5100元，被告唐晓林收取原告定金30000元及部分首付款20000元。 2019年11月14日，原告与被告唐晓林签订了《交楼确认书》，同时双方清点涉案房屋内的家私及签字确认《家私清单（合同附件）》。《交楼确认书》中双方同意对房屋买卖合同条款补充约定：“1、买卖双方协商同意于2020年2月29日前按双方签订的房屋买卖合同条款约定办理解押手续，任何一方不按本条款约定办理解押手续，则视为违约，并按房屋买卖合同承担全部违约责任。2、卖方同意提前于2019年11月14日交房于买方使用，卖方同意买方拥有该房屋的使用权（含租赁权并收取租金和押金）”。事后，原告让人搬迁入住涉案房屋至今。2020年2月18日，被告唐晓林入住医院生育孩子。2020年2、3月期间，国内新冠××疫情爆发及国家对疫情防控工作的全面开展。原告与被告唐晓林约定的办理房屋解押时间期满，涉案的房屋没有得到解押，也没有更名转户至原告名下，原告遂以被告违约为由向本院提起诉讼。 另查明，2017年4月21日，被告江山房地产代理玉林分公司经玉林市工商行政管理局核准登记成立，类型为有限责任公司分公司（自然人投资或控股），经营范围：房地产销售代理，房地产信息咨询，商品信息咨询，企业管理信息咨询，企业营销策划。 本院认为，原、被告于2019年9月26日签订的《房屋买卖合同》，是原告与被告的真实意思表示，事实清楚，证据充分，没有违反国家法律的规定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。根据《房屋买卖合同》第一条物业权属情况第3款约定，应由甲方即被告唐晓林出资提前还款以解押涉案房屋，该约定已是非常明确；因被告唐晓林没有按合同约定履行出资提前还款以解押涉案房屋，导致无法继续履行合同第三条付款条件及产权转移约定，甲（即被告唐晓林）乙（即原告）双方在合同签订后45天内办理产权转移登记，违约方在于被告唐晓林。2019年11月14日，原告与被告唐晓林经协商后重新对合同进行补充约定（详见《交楼确认书》备注），办理解押手续延期至2020年2月29日前。至2020年2月29日双方约定期满后，因被告唐晓林的违约，致使无法实现涉案房屋提前解押进行产权转移，原告要求解除原、被告于2019年9月26日签订的《房屋买卖合同》的主张，符合双方的合同约定，而且被告唐晓林亦同意解除合同，合理合法，证据充分，本院予以支持。但是，2020年1月至3月期间，我国发生了新冠××疫情这一突发公共卫生事件，为了保护公众健康，国家对疫情防控工作的全面开展部署，各地政府采取了相应疫情防控措施；而被告唐晓林正值生育小孩不久，免疫力下降，从医学角度分析，被告唐晓林在疫情期间更需要居家休养身体，与外界人员隔离，因此，被告唐晓林在此期间无法按期按约出外与原告办理涉案房屋产权转移登记，是被告唐晓林不能预见、不能避免并不能克服的。参照2020年5月15日最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发[2020]17号）的通知第一条第4款的规定，在疫情期间因被告唐晓林的违约而致合同被解除的，原告要求被告唐晓林承担违约责任，支付违约金的主张，法院不予支持。合同解除后，根据双方的主张及案件的实际情况，酌情由原告腾退位于玉林市[不动产权证号：桂（2019）玉林市不动产权第0007905号]一套给被告唐晓林，原告清退物品给被告唐晓林（详见《家私清单（合同附件）》）；被告唐晓林返还购房定金30000元及房款20000元合计50000元给原告。 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告江山房地产代理玉林分公司在签订《房屋买卖合同》之前对委托人即原告出示涉案房屋的登记信息档案，对订立合同的事项以具体合同条款向原告如实明示，不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，签订合同的最终主动权掌握在于原告，并不是被告江山房地产代理玉林分公司。再者，被告江山房地产代理玉林分公司在履行合同过程中，已完全符合合同第七条丙方义务的约定，因此，即使合同因其他原因被解除，被告江山房地产代理玉林分公司因合同收取原告的代理费即居间服务费5100元，合情合理，没有违反国家法律规定。最后，导致本案合同解除的原因不在于被告江山房地产代理玉林分公司，根本原因在于被告唐晓林，事实清楚，证据充分。综上，原告要求被告江山房地产代理玉林分公司与被告唐晓林对本案的债务承担共同的民事赔偿责任，于理于法不符，证据不充分，本院不予支持。 被告唐晓林辩称原告没有依约支付房款给被告唐晓林构成违约，理由不足。双方签订的《房屋买卖合同》第一条物业权属情况第3款约定：“该物业存在抵押。如存在抵押，甲乙双方同意按以下第⑴种方式处理：⑴[甲方出资提前还款]甲方应在签署本合同之日起2日内向原抵押贷款银行申请提前还款，并在收到银行通知提前还款后，在银行通知预约扣账日当天或之前，将解押款存入原供楼账户内，用于还清贷款”；被告唐晓林向原抵押贷款银行申请提前还款，肯定涉及原贷款银行的贷款合同对提前还款的利息计算问题的约定，因此，需经原贷款银行的重新计算还款利息后向原贷款申请人即被告唐晓林发通知预约扣账日，但被告唐晓林没有提供证据证明已向原抵押贷款银行提出申请提前还款；而根据《房屋买卖合同》第三条付款条件及产权转移约定：“签订本合同时，乙方向甲方支付人民币30000元（大写叁万元整）作为购房定金（乙方首次支付房款时作为房款的一部分），并按照下列第2种方式付款及办理产权转移手续……2、按揭付款及产权转移⑴乙方应于甲方的贷款银行通知预约扣账日之前向甲方支付首期房款（含定金）人民币140000元”，原告一直没有接到原贷款银行的预约扣账通知或被告唐晓林转发的原贷款银行的预约扣账通知，因此，原告没有向被告唐晓林支付首期房款，不存在违约行为；被告唐晓林的辩称，没有提供证据证明，本院不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百二十四条的规定，判决如下： 解除原告钟卓莉与被告广西江山房地产代理有限公司玉林分公司、唐晓林于2019年9月26日签订的《房屋买卖合同》； 二、原告钟卓莉腾退位于广西玉林市[不动产权证号：桂（2019）玉林市不动产权第0007905号]一套给被告唐晓林，原告钟卓莉清退物品给被告唐晓林（详见《家私清单（合同附件）》）； 三、被告唐晓林返还购房定金30000元、房款20000元，合计50000元给原告钟卓莉； 四、驳回原告钟卓莉的其他诉讼请求。 本案受理费2760元，减半收取为1380元，由被告唐晓林负担（原告已预交费用1380元，被告在支付上述款项时，一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  包智慧 二〇二〇年七月十三日 书记员  吕玉凤