山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6451号上诉人（原审被告）：董方华，男，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：崔晓丽，女，汉族，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：刘作臣，平度天柱法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：济南荣程房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：王晓辉，总经理。委托诉讼代理人：彭秋霞，山东德衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王哲，山东德衡（济南）律师事务所实习律师。原审第三人：中国民生银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。负责人：徐文华，分行行长。委托诉讼代理人：刘迎，男，该公司工作人员。上诉人董方华、崔晓丽因与被上诉人济南荣程房地产开发有限公司（以下简称荣程房地产公司）、原审第三人中国民生银行股份有限公司济南分行（以下简称民生银行济南分行）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初4091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。董方华、崔晓丽上诉请求：1.依法撤销原审判决，发回重审或改判董方华、崔晓丽支付荣程房地产公司垫付银行的担保款项；2.一、二审诉讼费用由荣程房地产公司承担。事实与理由：一、民事力不能改变行政力，即一审民事判决不能撤销行政机关的房屋确权行为。商品房按揭是被上诉人将符合预售的房屋出卖给上诉人，董方华、崔晓丽支付给荣程房地产公司首付款。由董方华、崔晓丽和荣程房地产公司与银行签订借款合同，荣程房地产公司提供担保。银行将按揭款打入荣程房地产公司处。通过上述过程可以看出，完成交易过程即发生房屋所有权由荣程房地产公司转移至董方华、崔晓丽。是董方华、崔晓丽与银行办理抵押手续。荣程房地产公司已获得全额房款。房屋买卖行为已经结束。一审法院判决“一、…《济南市商品房买卖合同》……予以解除；”显然是用民事判决的形式推翻行政机关的房屋确权行为。荣程房地产公司为董方华、崔晓丽提供担保的目的是为了及时收回全额房款，从而实现其利润。董方华、崔晓丽与荣程房地产公司签订的《合同补充协议》是无效合同。首先该《合同补充协议》不是网签备案合同；其次《合同补充协议》未提及房屋增值部分，明显损害了董方华、崔晓丽的合法权益，从而显失公平；第三《合同补充协议》是荣程房地产公司在未明确告知董方华、崔晓丽的情形下同《济南市商品房买卖合同》一起签订的。二、荣程房地产公司应当行使对董方华、崔晓丽的追偿权，索要已支付银行的担保款项。三、荣程房地产公司依据《合同补充协议》恶意侵占董方华、崔晓丽房屋增值部分利益。董方华、崔晓丽与荣程房地产公司的房屋买卖行为随着银行支付按揭款而完成。该房屋系期房，董方华、崔晓丽自2016年8月8日购买房屋，合同约定交付房屋时间2017年12月30日，荣程房地产公司又逾期交付至今。荣程房地产公司逾期交房的行为已构成违约。董方华、崔晓丽承受在购买日至房屋交付的巨大风险，且积极偿还银行房贷。随着时间的推移，该房屋已经增值100%。如按一审判决董方华、崔晓丽将再买不起房子。四、《合同补充协议》未生效，因《合同补充协议》的最后一页落款处，被上诉人加盖公章未签署合同生效的时间，既该合同没有产生法律效力。综上所述，荣程房地产公司的掩盖自己的违约行为，而强加董方华、崔晓丽的过错责任，致使董方华、崔晓丽除首付款和银行还贷没有了，还要再支付其巨额款项。荣程房地产公司辩称,一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.因董方华、崔晓丽多次未能按时履行按揭还款义务，第三人通过诉讼的方式解除了《个人购房/车位借款及担保合同》（合同编号为：个房贷字第X）并要求荣程房地产公司对董方华、崔晓丽所负债务承担连带清偿责任，荣程房地产公司代董方华、崔晓丽向第三人还款741048.89元，后荣程房地产公司行使合同约定解除权，解除与董方华、崔晓丽签订的《济南市商品房买卖合同》【销售（字）X】，一审法院认定案件基本事实清楚，程序合法，不应当撤销或发回重审。2.本案《济南市商品卖买卖合同》（包含五个附件，其中附件五为《合同补充协议》）是双方意思自治的体现，签订该合同也是双方真实的意思表示；合同内容并不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据双方签订的《合同补充协议》第三条第四款的约定，荣程房地产公司有权就董方华、崔晓丽逾期付款的违约行为解除合同，并要求承担违约责任，荣程房地产公司依约解除与董方华、崔晓丽签订的《济南市商品房买卖合同》是行使合同权利的体现。一审法院判决合同解除是对荣程房地产公司行使合同约定解除权的认可，适用法律正确。董方华、崔晓丽主张一审法院的做法是用民事判决的形式推翻行政机关房屋确权行为混淆了其中的法律关系。董方华、崔晓丽请求改判董方华、崔晓丽向荣程房地产公司支付垫付银行担保款项无任何依据，不应当得到支持。二、房屋增值部分价值由荣程房地产公司合法享有。1.涉案《济南市商品卖买卖合同》已经解除，董方华、崔晓丽已确定无法取得涉案房屋所有权，现涉案房屋产权由荣程房地产公司享有，荣程房地产公司合法享有其房屋价值，不存在侵占事实；董方华、崔晓丽自始至终均未取得房屋所有权，董方华、崔晓丽主张房屋增值部分利益不存在权利基础。2.房价随市场变化呈周期性波动，涉案房屋增值，是市场供求关系变化所导致的，而不是由董方华、崔晓丽逾期付款的违约行为所导致的。董方华、崔晓丽不应当因其不诚信行为获利。董方华、崔晓丽无法取得涉案房屋所有权是因自身严重违约行为导致的，与荣程房地产公司无关，董方华、崔晓丽应自行承担该法律后果。3.根据《合同补充协议》第十七条第五项的约定“双方签订《济南市商品卖买卖合同》后，任何情况下，出卖人不向买受人承担因市场环境变化、政策调整等原因造成的房屋价格调整部分的价值。”因此，董方华、崔晓丽主张荣程房地产公司恶意侵占董方华、崔晓丽房屋增值部分利益，无事实和法律依据不应得到支持。4.虽然合同及补充协议落款处未签订具体时间，但是该合同已经实际履行，并且董方华、崔晓丽已经偿还银行贷款无数期，后因自身原因导致银行逾期，贷款银行已将开发商诉至市中法院，开发商已经垫付了剩余款项，并且解除了贷款合同，荣程房地产公司依据市中法院的判决向董方华、崔晓丽起诉主张代垫付款项有合同依据和法律依据，董方华、崔晓丽主张合同未生效，没有证据支持。综上所述，请求二审法院驳回董方华、崔晓丽的上诉，维持原判。原审第三人述称，同意荣程房地产公司的答辩意见。荣程房地产公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除荣程房地产公司与董方华、崔晓丽签订的销售（字）X号《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2.依法判令董方华、崔晓丽支付违约金92291.6元；3.依法判令董方华、崔晓丽支付荣程房地产公司代为偿还的款项741048.89元及利息（以741048.89元为基数，按每日万分之五的利率，自2019年7月16日计算至实际给付之日）；4.判令董方华、崔晓丽协助荣程房地产公司办理商品房预售网签登记和合同备案的撤销手续，因合同解除导致的权属变更需支付的税、费等由董方华、崔晓丽承担；5.判令董方华、崔晓丽支付荣程房地产公司为本案支出的律师费24178元；6.判令董方华、崔晓丽支付荣程房地产公司在（2019）鲁0103民初995号案件中支出的律师费18590元；7.判令本案的诉讼费、保全费及诉讼财产保全责任险费用由董方华、崔晓丽承担；8.判令荣程房地产公司可从董方华、崔晓丽已付购房款中扣除上述第二项至第七项诉讼请求所涉的相关费用。一审法院认定事实：2016年8月8日，荣程房地产公司与董方华、崔晓丽签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）X）一份，约定：董方华、崔晓丽购买荣程房地产公司开发的荣盛花语馨苑X号楼X单元X室房屋，房屋建筑面积125.83平方米，房屋总价款为922916元。关于付款方式，合同第六条第3款约定：“合同签订时付清首付款人民币￥184916元（大写人民币壹拾捌万肆仟玖佰壹拾陆元整），余款人民币￥738000元（大写人民币柒拾叁万捌仟元整）办理按揭付清,签订合同时买受人备齐按揭资料，合同签订之日起五日内办理完按揭手续，并委托贷款银行将用于购房的银行借款一次性直接划入出卖人指定的银行账户。由于买受人原因造成按揭延期，每日按总房价的万分之五支付违约金”。《济南市商品房买卖合同》含有五个附件，其中合同的附件五为《合同补充协议》，该补充协议第三条第4款约定：“因买受人办理担保贷款，出卖人就买受人贷款向贷款机构提供担保的，在担保期内，买卖合同项下房屋所有权不发生转移，仍由出卖人享有。如买受人连续2个月或累计3个月逾期付款的，出卖人有权解除合同及本协议，出卖人解除合同，买受人须向出卖人支付房屋总金额10%的违约金及出卖人代为偿还的款项及该垫付费用总额每日万分之五的利息和因此所产生的费用（包括但不限于向银行承担的代偿违约责任、律师费、诉讼费、合同解除导致权属变更需要支付的所有税、费等）。在履行完毕合同注销手续后，出卖人扣除实际损失后将剩余房款退还买受人或法院指定账户。如已付房款不足赔偿出卖人实际损失，出卖人有权追索……”。补充协议第十五条第5款约定：“出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）后60日内，将买受人已付购房款扣除违约金及相关费用后的余额无息返还买受人。如买受人已付购房款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利”。上述合同签订后，董方华、崔晓丽于2016年8月8日按照合同约定向荣程房地产公司支付了首付款184916元并对涉案房屋办理了合同备案登记。2017年2月8日，董方华、崔晓丽作为借款人、荣程房地产公司作为保证人与民生银行济南分行作为贷款人签订《个人购房/车位借款及担保合同》一份，约定：董方华、崔晓丽向民生银行济南分行借款738000元；借款期限自2017年2月8日起至2047年2月8日止；借款用途为购买位于济南市天桥区荣盛花园馨苑X号楼X单元X室房屋；借款利率为年利率4.655%，逾期利率按照年利率加收50%，违约罚息利率按照年利率加收100%；荣程房地产公司对上述款项承担阶段性连带保证责任。合同签订后，民生银行济南分行向董方华、崔晓丽发放贷款738000元用于支付涉案房屋的剩余房款。后因董方华、崔晓丽多次未能按时偿还贷款，民生银行济南分行将董方华、崔晓丽、荣程房地产公司诉至济南市市中区人民法院，该院于2019年4月9日作出（2019）鲁0103民初995号民事判决书，判决：“一、解除原告中国民生银行股份有限公司济南分行与被告董方华、崔晓丽、济南荣程房地产开发有限公司于2017年2月8日签订的《个人购房/车位借款及担保合同》；二、被告董方华、崔晓丽于本判决生效之日起十日内偿还原告中国民生银行股份有限公司济南分行借款本金714284.25元；三、被告董方华、崔晓丽于本判决生效之日起十日内偿还原告中国民生银行股份有限公司济南分行截止至2019年3月27日的利息1886.02元（含罚息、复利）及以借款本金714284.25元为基数，自2019年3月28日起至实际给付之日止，按《个人授信项下借款合同》及个人借款凭证的约定计算的利息（含罚息、复利）；四、被告济南荣程房地产开发有限公司对上述第二、三向判决确定的债务承担连带清偿责任；五、被告董方华、崔晓丽于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国民生银行股份有限公司济南分行律师代理费5000元；六、驳回原告中国民生银行股份有限公司济南分行的其他诉讼请求。案件受理费11180元、案件申请费4520元，由被告济南荣程房地产开发有限公司、董方华、崔晓丽负担。”该民事判决书于2019年5月24日生效。经民生银行济南分行催告，荣程房地产公司于2019年7月16日代董方华、崔晓丽偿还款项共计741048.89元（包括贷款本金714061.63元，逾期利息11134.64元，逾期罚息152.62元，（2019）鲁0103民初995号案件受理费11180元、案件申请费4520元）。据此，荣程房地产公司诉至一审法院要求解除与董方华、崔晓丽之间的合同关系，并由董方华、崔晓丽向其赔偿相应损失。另查，荣程房地产公司于2018年10月26日按照董方华、崔晓丽在《济南市商品房买卖合同》中预留的邮寄地址向其邮寄送达“花语馨苑4-2-501室《逾期收房通知书》”，该邮件以“电话不对或不接、家中长期无人、贴条无人来取”为由被退回。现董方华、崔晓丽未对涉案房屋进行验收收房，亦未办理产权登记。再查，荣程房地产公司为本案诉讼保全支出诉讼责任险保费876.2元、律师代理费24178元，为（2019）鲁0103民初995号案件支出律师代理费18590元。一审法院认为，荣程房地产公司与董方华、崔晓丽签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违背法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。对于荣程房地产公司要求解除与董方华、崔晓丽签订的涉案《济南市商品房买卖合同》的诉讼请求，因双方在合同附件五《合同补充协议》第三条第4款约定，因董方华、崔晓丽办理担保贷款，荣程房地产公司就其贷款向贷款机构提供担保，如董方华、崔晓丽连续2个月或累计3个月逾期付款的，荣程房地产公司有权解除合同及合同补充协议。现因董方华、崔晓丽逾期还款行为，民生银行济南分行通过诉讼方式解除与董方华、崔晓丽、荣程房地产公司之间的借款及担保合同关系，并由荣程房地产公司代董方华、崔晓丽向民生银行济南分行偿付剩余贷款本息及案件受理费、案件申请费共计741048.89元，故本案解除合同的条件成就，一审法院对该项诉讼请求予以支持。对于荣程房地产公司要求董方华、崔晓丽协助办理商品房预售网签登记和合同备案的撤销手续的诉讼请求，根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。故荣程房地产公司要求董方华、崔晓丽协助其到房地产管理部门撤销合同备案登记手续的诉请，正当合法，一审法院予以支持。关于荣程房地产公司要求董方华、崔晓丽承担因合同解除导致的权属变更需支付的税、费等相关费用的诉讼请求，因该费用尚未实际产生，金额不明确，故一审法院不予支持。待该费用实际产生后，荣程房地产公司可另行主张。对于荣程房地产公司要求董方华、崔晓丽支付违约金92291.6元、诉讼责任保险费876.2元、律师代理费24178元及（2019）鲁0103民初995号案件中的律师代理费18590元的诉讼请求，均因董方华、崔晓丽逾期还款的违约行为而产生，故一审法院分述如下：1.双方在合同附件五《合同补充协议》第三条第4款约定，如因董方华、崔晓丽原因导致合同解除的，其应向荣程房地产公司支付房屋总金额的10%的违约金即92291.6元及因此所产生的费用（包括但不限于向银行承担的代偿违约责任、律师费、诉讼费、合同解除导致权属变更需要支付的所有税、费等）。现董方华、崔晓丽主张《合同补充协议》系格式条款，其约定的解除合同的违约金数额过高，要求法院依法予以调整。因荣程房地产公司对于解除合同给其造成的实际损失未能举证证明，故一审法院对其主张的违约金数额依法酌定予以调整为：以922916元为基数，自2019年7月16日（原告代为偿还贷款之日）起至本判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。2.荣程房地产公司为本案诉讼实际支出诉讼责任保险费876.2元、律师代理费24178元属于其实际损失的范畴，且并不违背双方的合同约定，故一审法院对该项诉讼请求，予以支持。3.关于荣程房地产公司在（2019）鲁0103民初995号案件中支出的律师代理费18590元，因双方在《合同补充协议》第三条第4款中约定的系解除商品房买卖合同而产生的律师费由董方华、崔晓丽负担，未明确约定解除借款/担保合同所产生的律师费亦由董方华、崔晓丽负担，且董方华、崔晓丽应支付给荣程房地产公司的违约金已足以弥补荣程房地产公司所受该项损失，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。对于荣程房地产公司要求董方华、崔晓丽支付代偿款741048.89元及利息（以741048.89元为基数，按每日万分之五的利率，自2019年7月16日计算至实际给付之日）的诉讼请求，因双方在合同附件五《合同补充协议》第三条第4款约定，如因董方华、崔晓丽原因导致合同解除的，其应向荣程房地产公司支付代为偿还的款项及该垫付费用总额每日万分之五的利息，该项诉讼请求符合双方的合同约定，故一审法院予以支持。荣程房地产公司与董方华、崔晓丽的合同关系解除后，荣程房地产公司应将董方华、崔晓丽支付的购房款184916元返还给董方华、崔晓丽，根据双方签订的《合同补充协议》第十五条第5款约定，“出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）后60日内，将买受人已付购房款扣除违约金及各种相关费用后的余额无息返还买受人。如买受人已付购房款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利。”因此，如董方华、崔晓丽不履行支付以上所述违约金、诉讼责任保险费、律师代理费、代偿款等义务，则荣程房地产公司有权从董方华、崔晓丽支付的购房款922916元中抵扣上述款项，荣程房地产公司应将抵扣后的剩余购房款返还给董方华、崔晓丽，如果不足以抵扣上述款项，不足部分由董方华、崔晓丽向荣程房地产公司继续清偿。综上所述，判决：一、济南荣程房地产开发有限公司与董方华、崔晓丽于2016年8月8日签订的《济南市商品房买卖合同》[合同编号：销售（字）X]于判决生效之日予以解除；二、董方华、崔晓丽于判决生效之日起10日内协助济南荣程房地产开发有限公司办理济南市天桥区荣盛花语馨苑X号楼X单元X室房屋的撤销备案登记手续；三、董方华、崔晓丽于判决生效之日起10日内向济南荣程房地产开发有限公司支付违约金，该违约金以922916元为基数，自2019年7月16日起至本判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；四、董方华、崔晓丽于判决生效之日起10日内向济南荣程房地产开发有限公司支付诉讼责任保险费876.2元、律师代理费24178元；五、董方华、崔晓丽于判决生效之日起10日内向济南荣程房地产开发有限公司支付代偿款741048.89元及利息，该利息以741048.89元为基数，自2019年7月16日起至实际给付之日止，按每日万分之五的利率计算；六、如董方华、崔晓丽不履行以上第三、四、五项确认的付款义务，则济南荣程房地产开发有限公司从告董方华、崔晓丽已支付的购房款922916元中予以抵扣；济南荣程房地产开发有限公司将抵扣后的剩余购房款返还给董方华、崔晓丽；如不足以抵扣上述款项，不足部分由董方华、崔晓丽向济南荣程房地产开发有限公司继续清偿；七、驳回济南荣程房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12561元、案件申请费4901元，合计17462元，由济南荣程房地产开发有限公司负担1462元，由董方华、崔晓丽负担16000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，荣程房地产公司与董方华、崔晓丽签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同落款董方华、崔晓丽处已经标明的合同签订时间，荣程房地产公司下方未注明签订时间不影响合同的效力，董方华、崔晓丽关于荣程房地产公司未签时间买卖合同不生效的理由不能成立，不予支持。涉案合同附件五《合同补充协议》第三条系双方约定的合同解除条件，该条款系双方在自愿平等的基础上达成，是各方真实意思表示，未排除董方华、崔晓丽权利和加重其义务，未损害董方华崔晓丽的利益，因此，董方华、崔晓丽关于该补充协议无效的理由不能成立，不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案合同附件五《合同补充协议》第三条约定了合同的解除条件，董方华、崔晓丽多次未能按时偿还银行贷款，导致荣程房地产公司承担担保责任，向民生银行济南银行清偿董方华、崔晓丽所欠债务，双方合同约定的解除合同的条件成就，一审法院据此判决解除荣程房地产公司与董方华、崔晓丽签订的《济南市商品房买卖合同》并判决董方华、崔晓丽承担合同解除的后果符合法律规定和合同约定，应予维持。涉案房屋未办理产权登记，涉案《济南市商品房买卖合同》虽然办理了网签备案，但该备案并不产生物权变动的效力，董方华、崔晓丽关于一审民事判决不能撤销行政机关的房屋确权的理由不能成立，不予支持。涉案《济南市商品房买卖合同》是因为董方华、崔晓丽违约达成合同约定的解除条件而解除，董方华、崔晓丽作为违约方主张房屋溢价款项没有依据，不予支持。网签是房地产管理部门为规范房地产企业销售房屋，为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”，其本质是通过网络进行的行政备案，是一种行政管理手段。既然涉案合同本身已经解除，则相应网签的存在也就没有意义。对于荣程房地产公司要求董方华、崔晓丽配合办理涉案《济南市商品房买卖合同》的网签备案撤销手续的诉求，法院不应予以审理。鉴于本案双方当事人均未上诉涉及，且不影响到合同解除后的履行效果，本院对涉及该项的判决不再予以变更。综上所述，董方华、崔晓丽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12561元，由上诉人董方华、崔晓丽负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 焦玉兴审判员 闵 雯二〇二〇年七月二十日书记员 朱俞颖