湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1205号原告：曾静波，女，1952年7月29日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所律师。原告曾静波与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾静波与被告张家界大成公司、张家界山水公司的共同委托诉讼代理人王湘粤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾静波向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告立即支付原告已欠付的租金人民币120696元（从2017年6月截止到2020年4月30日，之后产生的租金欠费将按合同规定截止日期及实际情况止）；2.请求判令被告立即支付因其违约期内产生的违约金总额人民币802.2元（按房屋约定价格的0.3%计算违约金）；3.判令被告承担诉讼费。事实和理由：2012年4月30日，原告与被告签订了《张家界市商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），并进行了网签，以总款267400元购买被告开发的张家界市永定区南庄坪大成山水国际大酒店13层1309号房，合同签订当日原告将购房款全额付清至被告账上，并于当日还签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》（以下简称《房屋投资经营合同》）。根据原告与被告签订的《房屋投资经营合同》第四条规定，房屋租金按年向原告支付40110元。被告于2012年4月签订合同当月开始向原告支付租金，双方合作开始比较顺利，但自2017年6月1日开始，被告擅自采取少发或停发租金的手段损害原告权益，自2017年6月1日至2020年4月30日止，被告已累计欠付原告租金120696元、违约金802.2元（见银行流水附件和欠租明细附件，违约金按该房屋约定价的0.3%计算）。为维护自身合法权益，特具状起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告张家界大成公司、张家界山水公司共同辩称，请求依法公正处理本案，降低违约金，因出现××不可抗力因素，请求减免租金，驳回原告要求被告张家界山水公司承担担保责任的诉讼请求。一、租金支付情况：2015年4月30日至2020年4月29日止，被告已向原告支付租金62278元；现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准；二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；三、被告张家界山水公司的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立，本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1.2012年4月30日，曾静波与张家界山水公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》各一份。合同约定曾静波向张家界山水公司购买湖南张家界大成山水国际大酒店第13层1309B号房，总价款为267400元。《商品房买卖补充合同》约定：在签订本合同时，曾静波须与张家界大成公司签订《房屋投资经营合同》。2.2012年4月30日，曾静波（甲方）与张家界大成公司（乙方）、张家界山水公司（丙方）、湖南大成国际大酒店有限公司（丁方）签订《房屋投资经营合同》一份。甲方购买的物业坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第13层1309Ｂ号房，建筑面积26.74平方米；甲方将投资的该房屋交乙方统一管理、经营，投资期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并由乙方对外统一经营管理；甲乙双方协商同意该房屋的投资期限最短时限不少于2年，最长不超过3年，投资收益标准，年回报率15%，在本合同的投资期内，该房屋年投资收益计人民币40110元，由乙方按年向甲方支付。本合同投资期内，如逾期超过3个月或投资期内逾期累计超过6个月乙方未向甲方支付投资收益，甲方有权要求丙方按该房屋约定回购价格提前回购该房屋；同时乙方须向甲方支付该房屋约定价格的0.3%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。丙方对乙方在本合同投资期内所限定的权利及义务提供连带担保；在该物业投资期限内，丙方应监督乙方全面地履行本合同的各项义务，如乙方不能按时支付甲方投资收益时，丙方有责任与乙方协调并协助乙方按时支付甲方的投资收益；丙方以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款项提供担保。3.上述合同签订后，第13层1309B号房屋一直由张家界大成公司经营酒店业务。2017年6月1日至2020年4月30日期间，张家界大成公司下欠曾静波投资收益款120696元。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》、《房屋投资经营合同》、银行流水等证据予以证实，足以认定。裁判的理由与结果本院认为，原告曾静波与被告张家界山水公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》，原告曾静波与被告张家界大成公司、张家界山水公司等签订的《房屋投资经营合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。虽然原告曾静波与被告张家界大成公司、张家界山水公司等签订的是《房屋投资经营合同》，但实为房屋租赁合同。《房屋投资经营合同》约定的投资期限届满日期为2015年4月30日，租赁期限届满后，原告曾静波与被告张家界大成公司在没有续签合同的情况下，被告张家界大成公司继续使用原告曾静波的房屋，原告曾静波没有提出异议，原房屋投资经营合同依法继续有效，但投资期限为不定期。被告张家界大成公司未按期支付投资收益款，其行为已构成违约，依法应承担相应违约责任。故原告曾静波要求被告张家界大成酒店公司支付自2016年6月1日至2020年4月30日期间投资收益款的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。虽《房屋投资经营合同》约定，张家界山水公司对张家界大成公司在本合同投资期内所限定的权利及义务提供连带担保，但合同期满后，原告曾静波与被告张家界大成公司、张家界山水公司并未另行签订合同，故原告曾静波要求被告张家界山水公司承担责任，既无合同依据也无法律依据，原告曾静波要求被告张家界山水公司承担责任的请求本院不予支持。被告张家界大成公司辩称因出现××不可抗力情形，导致经营困难应减免部分租金的观点，2020年2月发生的××疫情，符合不可抗力的情形，对酒店行业的冲击较大，被告张家界大成公司辩称应减免部分租金的观点，本院予以采纳，根据××发生的时间及对被告张家界大成公司经营影响的程度，本院酌定以减免1个月租金为宜。被告辩称应降低违约金的请求，因双方约定的违约金并未高于违约所造成的损失，故对于被告提出的降低违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第四十一条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内共同向原告曾静波支付2017年6月1日至2020年4月30日期间下欠的投资收益款117353.5元（120696元－40110元÷12）；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告曾静波支付自2017年6月1日至2020年4月30日期间下欠投资收益款的违约金802.2元（267400元×0.3%）；三、驳回原告曾静波的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2730元，减半收取1365元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  夏赞忠二〇二〇年七月一日法官助理黄淑珍书记员丁黎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。