山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1003民初3115号原告：李友财，男，1956年11月3日出生，汉族，农民，住威海市文登区。委托诉讼代理人：王国金，山东时中律师事务所律师。被告：于波，男，1970年3月16日出生，汉族，农民，住威海市文登区。委托诉讼代理人：张芙蓉，山东德平律师事务所律师。原告李友财与被告于波农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李友财之委托诉讼代理人王国金及被告于波及其委托诉讼代理人张芙蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李友财向本院提出诉讼请求：1、判令原告与于长青签订的房屋买卖合同无效；2、原告返还于长青之子于波购房款1800元及利息；3、被告将购买农房置换的楼房和补偿款返还原告；4、诉讼费用由原被告均担。事实和理由：原告的叔父李元瑞在间，房产证号01××28号。1983年3月8日由他人代书遗赠扶养协议，将该房屋在李元瑞逝后赠与原告。李元瑞于2001年死亡。2003年于长青将该房屋买下居住，于长青去世后，该房屋由被告管理使用，2020年4月被告将该房屋置换为楼房并领取了补偿款。原被告间房屋买卖行为违反了法律的强制性规定。于波辩称：一、原告的主体不适格，原告应向法庭提供有效证据由法庭进行审理，其作为本案原告是否适格；二、原告与于长青签订的房屋买卖合同依法有效，即便涉案原房屋的产权人不是原告，但双方签订合同时原告出售该房屋的意思真实，于长青支付了合理对价，善意取得该房屋居住使用，根据合同司法解释三第三条的规定，于长青与原告签订的房屋买卖合同依法有效；三、我国土地管理相关的法律法规对农村宅基地由特定的集体组织成员享有使用权，在一般情况下农村房屋买卖合同可能存在无效的情形，但本案所涉房屋的买房人于长青，虽然其户籍不在高村，但于长青与李友财签订房屋买卖合同时，李友财是高村村委副主任、党支部成员，并且该协议经过了村委会其他成员见证代笔，同意将涉案的原房屋宅基地及地上的建筑物转让给于长青，应视为作为房屋所在村的基层群众性质组织高村村委会认可双方签订的房屋买卖合同，并对房屋买卖合同效力予以批准，村委会认可于长青取得涉案原房屋的宅基地使用权；四、原告李友财不是涉案原房屋的宅基地使用权人，其在高村村同时享有宅基地并建设房屋，涉案的房屋买卖协议签订以后，原告作为高村集体组织成员享有的宅基地等使用权益不受任何损害，双方签订的买卖协议也未损害集体组织的权益。事实上，原告在高村村的其中一栋房产也因修路同样获得安置补偿楼房及补偿款，原告在高村村还另有宅基地及房产，涉案的原房屋及宅基地使用权并非原告所享有，因拆迁安置使得房屋的增值导致原告恶意提起本案，其恶意违约行为违反了合同的诚实守信原则，不应支持；五、于长青购买涉案房屋后，对房屋的门窗进行更换，住房内地面及院子地面进行硬化，使房屋得到修缮、装饰，进行添附，以提高居住条件，退一万步讲，即使本案合同无效，双方的买卖行为发生至今已十七年，原房屋已经灭失无法返还，就涉案原房屋所获拆迁利益或增值部分，应考虑到李友财的恶意违约以及过错程度，结合双方的交易已近二十年，应由原告承担100%的赔偿责任。综上，高村村委会已认可了本案所涉房屋买卖合同效力，并与于波签订了产权调换补偿协议并实际履行安置楼房，涉案的原房屋由于长青、于波先后实际使用至今，原告在长达十七年的时间里对此无异议，现因房屋拆迁的利益要求返还安置楼房有悖诚实信用原则，依法不应支持，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。为证实其主张，李友财向本院提交了以下证据：一、文登县房产所有证复印件一份，证实涉案房屋的房主为李元瑞；二、集体土地建设用地使用卡：高村集用（91）字第220010622号，证实土地使用者为李元瑞；三、遗嘱一份，实际上为遗赠抚养协议，证实涉案房屋于1983年3月8日在中间人的见证下由于锡学代笔书写遗嘱一份，遗嘱内容为：我李元瑞一生无儿无女，有生之年由我侄李友财照顾日常生活为主并养老送终，逝后所有家产赠与李友财，恐后无凭立字为证。（注南北大街街西草房五间），证明在2001年李元瑞去世以后，原告以此取得了房屋的所有权，原告作为本案原告主体资格适格；四、原告与于长青之间的房屋买卖合同抄件及收款收据抄件各一份，证实原告与于长青签订房屋买卖合同的事实。经质证，被告对以上证据一、二的真实性均无异议，对证据三、四的真实性有异议。为证实其辩称，于波向本院提交了以下证据：一、2003年4月2日李友财与于长青签订的房屋买卖合同一份，证实李友财将其叔父李元瑞坐落于高村大街西1150号草房一份、正房五间卖给于长青，并由当时村委会工作人员吴运京代笔，由高村村涉案房屋的附近邻居刘友喜、侯桂珊、柯本考作为见证人对涉案房屋买卖合同进行见证，该份合同中写明的卖价为500元，鉴于于长青已经去世，被告了解，一般的交易习惯是协议当中的卖价可能低于实际的交易价，原告自认收到了于长青1800元，于波对此不持异议；二、集体土地建设用地使用卡一份，来源于土地部门，拟证实涉案的原房屋登记在李元瑞名下，但该使用卡右上角已备注了“于长青2004年”字样，说明土地登记部门已将涉案的房屋土地使用权登记在于长青名下，批准了涉案的房屋及宅基地使用权的交易；三、房屋拆迁产权调换补偿安置协议书一份，证实高村村委会于2014年10月与于长青签订的房屋拆迁协议，由于长青将涉案的原房屋置换了100平方楼房，且于长青于2017年5月去世，村委会与被告于波协商后将楼房安置给于波，双方又于2020年3月16日签订了补偿安置协议，拟证实村委会对涉案房屋买卖合同效力予以批准并实际履行了拆迁安置协议，以上行为不违反相关法律法规的禁止性规定，原房屋已经灭失，拆迁置换后的楼房系村委会与于波之间所进行的，原告无权主张返还拆迁后的楼房；四、提交高村村委会出具的证明一份，证实李友财自2001年10月1日至2004年10月1日在高村村委担任党支部委员及村委会副主任。经质证，李友财对证据二、三的真实性没有异议，对证据一、四的真实性有异议。综合分析以上证据，本院认定以下事实：李元瑞系李友财之叔，于波系于长青之子。李元瑞生前于1983年3月8日在中间人的见证下由于锡学代笔书写遗嘱一份，决定其去世后，将李元瑞所有的位于间赠与李友财。2001年李友财去世，2003年4月2日，李友财将登记在李元瑞名下的位于间以1800元的价格出售给于长青。2014年10月高村村村委会与于长青签订房屋拆迁产权调换补偿安置协议书一份，约定于长青将位于村委会置换为坤龙社区100平方米住宅楼及补偿款2万元，2017年5月于长青去世，2020年3月16日高村村委会与于波签订房屋拆迁产权调换补偿安置协议书一份，约定于波将位于村委会置换为坤龙社区100平方米住宅楼及补偿款2万元。2020年4月12日于波参加置换楼房抓阄确定置换楼房具体为高村镇坤龙社区2单元1204室并于当日接收该楼房，2020年4月13日于波对该楼房进行了装修，并自2010年6月在该楼房居住至今。本院认为，本案的争议焦点是李友财与于长青之间的农村房屋买卖合同是否有效。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相连，宅基地使用权人处分房屋同时也处分了宅基地，该行为原则上应受到严格限制。宅基地使用权禁止流转给非集体经济组织成员的目的在于防止宅基地的流失，保障集体经济组织成员享有的居住权，维护社会稳定。本案中，李友财系通过遗赠获得李元瑞所有的位于集体批复原始取得房屋宅基地和房屋所有权，该房屋的流转并不影响李友财的居住权，故本案涉诉房屋流转并没有侵害村集体及李友财的利益。李友财与于长青之间的农村房屋买卖合同系双方真实意思表示，双方应按约履行。现双方已按约履行了各自义务，房屋交付后，于长青管理使用十余年，且于长青已经用所购买的李元瑞房屋与高村村委会进行了拆迁置换，原来作为农村房屋买卖合同的标的物已经不存在。综合考虑本案案情结合诚实信用原则及维护交易稳定性，应认定李友财与于长青之间的农村房屋买卖合同有效。李友财的主张有违诚信原则，理由不当，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：驳回原告李友财的诉讼请求。案件受理费1150元，由原告李友财负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  于涛二〇二〇年七月十五日书记员  李鑫