四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终11391号 上诉人（原审原告）：马俊，男，1979年11月13日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：马树清，系马俊之父。 委托诉讼代理人：谢松林，四川高扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市武侯区华兴街道南桥社区第七居民小组，住所地四川省成都市武侯区华泰四路133号南桥新居。 负责人：尹金元，组长。 委托诉讼代理人：**，四川远皓律师事务所律师。 原审第三人：成都市武侯区华兴街道南桥社区居民委员会，住所地四川省成都市武侯区南三环路5段115号。 负责人：吴强，主任。 委托诉讼代理人：柳林，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍毅超，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 原审第三人：成都市武侯区人民政府华兴街道办事处，住所地四川省成都市武侯区南桥村二路99号。 负责人：付建松，主任。 委托诉讼代理人：刘瑶，北京安博（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高子涵，北京安博（成都）律师事务所律师。 上诉人马俊因与被上诉人成都市武侯区华兴街道南桥社区第七居民小组（以下简称第七居民小组）、原审第三人成都市武侯区华兴街道南桥社区居民委员会（以下简称社区居委会）、原审第三人成都市武侯区人民政府华兴街道办事处（以下简称华兴街办）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初3902号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 马俊上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判第七居民小组赔偿违约金200000元、退还预缴拆迁房租50000元、赔偿马俊被毁财产的损失费增加200000元（共为300000元）；2.本案诉讼费由第七居民小组承担。事实和理由：一、第七居民小组在租赁期限内存在三项违约行为，一审法院查明了道路违约、大车不通的事实，但认定事实运用法律错误，同时还未查明保证用电正常的事实，导致认定事实错误。工程移交验收单中明确认定“前大门收旧货占道，大车不通”并未解决。一审法院查明了道路状况即道路左右两侧均有垃圾桶和零散堆放的垃圾，实际侵占道路宽度为三分之一；进出厂房道路两侧停放有两辆报废汽车；另有货车两辆停放于道路两侧，共侵占道路宽度约三分之一左右；厂房外道路中存在道路损坏后回填的痕迹，道路宽度变窄，损毁宽度为3.12米。案涉租赁合同第五条约定第七居民小组应该保证“仓库进出的交通通畅（至少17.5米的挂车能进出走科园南路）”，而第七居民小组既否认又未提供该长度挂车畅通的证据。马俊租用的是大型仓库、厂房，特别约定的该型挂车是用来存储转运全国大宗货物，离不开大型长途运输车辆的进出，如果第七居民小组无法做到约定义务，无法保证仓库外道路让大型运输车辆进出转运货物，马俊租用仓库的目的和意义就不能实现。一审法院虽然查明了事实，但判决错误，第七居民小组没有保证交通畅通即属于违约，而不是第七居民小组直接占道停车毁路才属违约。同时，毁路的原因在于第七居民小组将他人的产权冒充已有，按照合同法第一百二十一条的规定，即使第七居民小组无权处理他人占道的行为，也应该向马俊承担违约责任，后再向占道的他人主张权利。第七居民小组存在供电违约、未保证供电正常的行为。因案涉厂房离变压器远，属于末端供电，电压低，造成损耗大、电费成倍涨价，马俊购买的电机烧毁就能证明电压不足，且第七居民小组在案涉租赁合同履行期内，故意切断电线停电属违约。同时第七居民小组还存在迟延交付房屋三个月的违约事实。第七居民小组的上述违约行为造成马俊无法分租厂房、已租户退租造成房屋空置等损失，而一审法院免除了第七居民小组的责任，没有法律依据，属违法判决。二、马俊已经提前搬离案涉厂房，租金应当予以减免，因此第七居民小组应当退还50000元租金。第七居民小组将华兴街办的搬迁通知认定为合同终止日期，即2015年1月1日，但该通知并非由第七居民小组发出，华兴街办也非案涉租赁合同的签约方，无权解除合同。实际应以2015年5月15日第七居民小组收回案涉房屋之日为终止日期。在此期间，马俊已经将绝大部分货物搬离，只留约300平方房屋堆放余货，上述事实由新租厂房合同、公证处照片、退租人票据、现场照片等证据予以佐证。在此期间，马俊多次发律师函要求解除合同退回房租，第七居民小组不见面故意拖延日期，从安全防火出发，马俊安排了员工晚上守护，第七居民小组应支付该守护费用。因为拆迁停水、停电，承租人、分租人早已搬离，根据合同法第二百二十八条的规定，应当减半退还租金，占用金无论是质还是量不能等同于租金。三、关于第七居民小组毁坏马俊财产的赔偿问题。一审认定第七居民小组原因导致财产损失，属于认定事实清楚，适用法律正确，但是在认定被毁财产的归属问题以及承担赔偿金额的大小时错误，导致马俊的损失未能获得较为合理的赔偿。如前所述，在租赁房屋未拆迁之前，双方的租赁合同关系尚未终止，马俊将财产放在租赁房屋内不存在任何问题，第七居民小组不顾合同的附随义务，组织人员毁损式搬迁收回出租房，只在一审中返还了红旗等财物，应当承担全部赔偿责任。因第七居民小组的野蛮搬迁，造成马俊的财产损失，相应的损失均有证据予以证明，第七居民小组应当予以赔偿。一审法院酌定的损失远远低于马俊的实际损失，请求予以纠正。马俊在一审中撤回了关于企业搬迁损失费的诉讼请求，准备另案主张，请二审法院将撤回的事实予以认定。综上，请求依法支持马俊的全部上诉请求。 第七居民小组辩称，第七居民小组提供的标的物符合合同约定，第七居民小组不存在违约行为。根据案涉租赁合同约定，保持道路畅通系附随义务，而附随义务的举证责任应当由马俊承担。一审中马俊提交的公证书附载的照片系租赁合同期满后的照片，并不能证明第七居民小组提交的标的物不符合合同约定，并且马俊在长达三年的租赁合同期内都没有提出道路不通畅的问题，因此，一审法院对马俊要求第七居民小组承担违约责任的事实认定和法律适用准确。马俊要求退还房租50000元的计算方法错误，一审法院计算方法和金额符合法律规定，请求二审法院予以维持。马俊要求增加200000元的损失费，但其提交的证据不能证明其损失有300000元，而且证据中都是根据发票的价格来确认，但是这些物品都已经使用了一定的年限，存在折旧等问题，因此马俊要求增加200000元赔偿的上诉请求没有事实和法律依据。 社区居委会述称，社区居委会没有和马俊签订过任何协议，也与马俊和第七居民小组签订的租赁合同没有任何关联性，社区居委会不是本案适格当事人。 华兴街办述称，马俊和第七居民小组基于租赁合同产生争议，华兴街办不是租赁合同的当事人，不因租赁合同享有任何权利承担任何义务，同时华兴街办也不是租赁合同的利害关系人，因此不是本案的适格当事人。 马俊向一审法院起诉请求：1.判令第七居民小组支付违约金416200元；2.判令第七居民小组退还房租128482元；3.判令第七居民小组赔偿强拆损坏财产600000元。 一审法院认定事实：2012年4月1日，第七居民小组（甲方）与马俊（乙方）签订两份《租赁合同》，约定第七居民小组将其位于××组的“原蓉萨车队”仓库及附属设施，以及“原蓉萨车队”三层楼房一幢及附属设施出租给马俊使用。两份合同均约定“租赁期限自2012年4月1日起至成都市太平园家具市场拆迁或政府拆迁止”。对于租金约定，第一至三年每年租金为308000元，自2015年3月31日后每三年递增一次，增幅不超过10%；另一合同约定租金为每年110000元。合同第五条约定“甲方应保障仓库至太平园家具城和高新区道路通畅，乙方的车辆能正常进出成都市太平园家具城，保证仓库进出的交通通畅（至少17.5Ｍ的挂车能进出，走科园南路进出）。甲方应保证仓库至南桥小学之间的道路通畅”。合同有效期届满，双方未达成续租协议的，乙方应于租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方，最迟不超过3日。任何一方违约，违约方应赔付守约方一年租金。 合同签订后，据马俊提交的《工程合格移交验收单》显示，2012年4月15日，第七居民小组组长尹金元等人与马俊的委托代理人马树清签署该验收单，其中提出了“前大门收旧货占道，大车不通”的意见，双方达成门前占道的废品由甲方协助解决。另据2012年5月25日，尹金元与马俊签署的《承诺书》记载：“乙方租甲方蓉萨车队楼房做住房（厂房或库房），甲方担心原住户搬走后空房，甲方同意本月30号前将一楼二楼住房搬空交钥匙给乙方甲方作正式移交后，乙方在收到房后提前三个月交下半年房租约3万元，本月后半月房租尽可能收，损失部分由乙方支付，合同照常履行”。马俊提交以上证据为证明涉案厂房的移交存在延迟。 合同履行的最后一期中，据马俊提交的《收款收据》显示：马俊实际缴纳租金的情况为：库房租金缴纳从2014年4月1日至2015年3月31日止，住房租金缴纳从2014年4月16日至2015年4月15日止。 2014年12月31日，华兴街办拆迁科向马俊送达了《搬迁通知》：“您所租用的房屋业主已签订了搬迁补偿协议书，所有地面建筑物将在近期内实施拆除，为保障施工安全和您的生命财产安全，请您于2015年1月10日前腾出全部房屋并搬离该区域”。2015年5月15日，涉案厂房实际拆迁。马俊于事后（2015年5月20日）委托公证处对现场设备家具进行了现场拍照取证。 另，据马俊提交的《公证书》显示，涉案厂房前方成都市高新区科韵路南侧道路左右两侧均有垃圾桶和零散堆放的垃圾，实际侵占道路宽度约三分之一左右。另据马俊提交的照片显示，进出厂房道路两侧停放有两辆报废汽车，另有货车两辆停放于道路两侧，共侵占道路宽度约三分之一左右。此外，马俊提交照片一组，显示位于厂房外道路中存在道路损坏后进行回填的痕迹，损毁道路宽度为3.2米。2015年4月14日，由成都市蜀都公证处公证的案涉房屋的配电箱状况照片，显示配电箱内部线路已被剪短。 此外，马俊向一审法院提交《厂房租赁合同》，显示马俊因拆迁影响，已于2014年12月22日向成都市武侯区金花桥街道陆坝社区居民委员会承租1000平方米厂房。 马俊向一审法院提交照片若干张，合同三份，拟证明第七居民小组组员实际在2015年5月15日对案涉房屋进行了拆迁，并造成马俊购买的放置在案涉租赁房屋内的物品损坏。上述合同的购买方均为成都引迪可斯企业管理有限公司。马俊提供收款收据两张，拟证明2014年9月购买喷绘二手机、写真二手机共计花费269000元，上述机器在拆迁中损坏。 一审法院认定以上事实，有《租赁合同》（两份）《工程合格移交验收单》《承诺书》《收款收据》《搬迁通知》《公证书》（三份）《厂房租赁合同》、照片及当事人陈述等证据在案为证。 一审法院认为，马俊与第七居民小组所签订的两份《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。现针对马俊所提出的诉讼请求，一审法院作如下分析： 一、关于第七居民小组是否存在违约行为一事。马俊于起诉中涉及如下违约行为：1.厂房出入道路的问题，2.无法正常供电的问题；3.租金退还的问题。 其一，双方《租赁合同》约定，“甲方应保障仓库至太平园家具城和高新区道路通畅，乙方的车辆能正常进出成都市太平园家具城，保证仓库进出的交通通畅（至少17.5M的挂车能进出，走科园南路进出）。甲方应保证仓库至南桥小学之间的道路通畅”。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”对此一审法院认为，双方在合同签订之初，基于涉案租赁物为厂房的特殊性质，出租人应保证出入道路通畅并无不当。出租人在交付时有提供符合约定的道路，但在合同履行过程中，出租人的义务仅限于保证租赁物本身适租，本案中所涉及的道路遭其他企业损毁、其他企业或个人将车辆停放于道路两侧影响马俊车辆出入等问题，属于其他不动产所有权人或使用权人的行为造成，而并非系第七居民小组作为直接的行为人导致，且道路损毁或侵占道路的行为，而不应归责于第七居民小组。 其二，对马俊提出的未提供正常供电的情况，因根据约定双方租赁期限在政府拆迁时解除，而政府通知的搬迁时间为2015年1月10日前，故双方约定的租赁期满条件成就，租赁期限应在该时间届满。因此在该时间之后，马俊虽事实上继续占有该房屋，但并无合法依据，其在2015年4月公证的供电出现故障，并不能证明出租人在租赁期间未提供适租的房屋，故其据此主张违约金不符合约定。 其三，从马俊提交的《工程合格移交验收单》《承诺书》显示，双方在厂房移交过程中确实存在迟延现象。从《工程合格移交验收单》显示，双方签署时间为2012年4月15日，说明至迟在当日方进行厂房验收移交，故整体租赁期间应扣除15日迟延。此外，从《承诺书》显示，三层住房中的一楼、二楼迟延至2012年5月30日移交，迟延部分应扣除租金。此外，故一审法院对涉案租赁物整体扣除15日房租，即19232.9元【（358000元+110000元）/365日×15日】；对于住房部分的三分之二扣除2.5月房租，即15277.8元【110000元/12月×2.5月×2/3】，共计34510.7元。对于马俊起诉所称在拆迁之前2015年1月1日起即另行租赁房屋期间所产生租金差额一事，一审法院认为，马俊与第七居民小组直至2015年5月15日拆迁时仍未正常移交房屋，马俊仍应支付相应占用费用，故一审法院对租赁期尾部部分的租金差额不予支持。 二、对马俊主张的财产损失部分，如前所述，在政府通知的拆迁时间到期时，双方约定的租赁期就已经届满，马俊应当及时向第七居民小组腾退返还案涉租赁房屋，但其一直占用租赁房屋，直至2015年5月15日被拆迁。根据马俊提供的照片、录音等证据显示，搬离物品当天有第七居民小组的组长尹金元及部分组员在案涉租赁房屋现场并有阻挡马俊一方人员拍照的行为，对上述照片第七居民小组不能作出合理解释，故一审法院确认第七居民小组参与了对案涉租赁房屋的物品搬离。出租人在租赁期届满后享有收回租赁房屋的权利，但其收回租赁房屋的行为应符合法律规定，不对承租人或第三人造成损失。故第七居民小组作为出租人在租赁期届满后，采取搬离物品的方式收回租赁房屋并无不妥，但如其造成承租人物品损坏，应承担相应赔偿责任。根据，马俊提供的损坏物品清单，其中由成都引迪可斯企业管理有限公司名义购买的物品，并非马俊所有，也无法证实马俊与成都引迪可斯企业管理有限公司的关系，故对该部分物品损失不予支持。现有证据只能显示马俊以其名义购买了喷绘二手机、写真二手机系受到损坏，第七居民小组应予以赔偿。上述设备购买价为269000元，一审法院考虑设备折旧和残值，酌情确定在100000元范围内予以支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、二百一十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、第七居民小组于判决生效之日起五日内向马俊退还租金34510.7元；二、第七居民小组于判决生效之日起五日内向马俊赔偿损失100000元；三、驳回马俊的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18250元，由第七居民小组负担300元，由马俊自行负担17950元。 二审中，第七居民小组、社区居委会、华兴街办均未向本院提交新的证据。马俊提交了以下新的证据材料：1.成都上品财税管理有限公司出具的《机器折旧费计算说明》，拟证明案涉日本罗兰写真机和飞腾牌喷绘机在2015年5月15日的剩余价值为244000元；2.收据，拟证明货物原始材料费（面板、电线、木板、广告加工等）29273.6元；3.工资表签字条，拟证明支付人工费（货柜等管理人员工资情况）173760元；4.银行支付凭证，拟证明支付材料款29000元；5.原材料发票，拟证明购买原材料136087元；6.成都引迪可斯企业管理有限公司出具的《提供的发票与损坏货物的关系》，拟证明该公司将购买的货物折价卖给马俊，有损坏的话按照实际损坏的数量进行赔偿。此外，马俊还申请了邓时辉出庭作证，邓时辉陈述：2012年时打算去马俊处租厂房，当时什么都说好了，但到厂房去看，道路不通还经常停电，所以就没有再租厂房。第七居民小组委托诉讼代理人询问邓时辉去过厂房几次、华兴街办委托诉讼代理人询问邓时辉是什么原因停电时，邓时辉回答去过3、4次，停电原因不清楚。 第七居民小组质证认为，成都上品财税管理有限公司不具备鉴定资质，不是合法的鉴定机构，且《机器折旧费计算说明》中没有制作材料人员签名，不符合法律规定，因此对《机器折旧费计算说明》的真实性、合法性、关联性均不予认可。收据中看不出来买受人是马俊，且其中的送货单中载明的收货人为案外人也非马俊，因此收据不能证明马俊对相应材料享有所有权，也就不能就此主张赔偿。工资表签字条系马俊单方制作，因此对真实性、合法性、关联性不予认可。银行支付凭证中的付款人系案外人而非马俊，因此对真实性、合法性、关联性均不予以认可。原材料发票中载明的购买人为案外公司而非马俊，因此对其真实性、合法性、关联性不予认可。《提供的发票与损坏货物的关系》如为证人证言，则成都引迪可斯企业管理有限公司应当出庭接受询问，但《提供的发票与损坏货物的关系》中没有制作人员的签字，不符合法律规定，因此对其真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据材料也不能印证其他证据材料的真实性，也不能证明马俊对其主张的物品享有所有权。对邓时辉发表的意见不应采信，邓时辉陈述其仅去过厂房3、4次，由此无法得出经常停电的结论，更不能由此得出租赁物不符合要求的结论。 社区居委会、华兴街办的质证意见与第七居民小组的质证意见一致。 本院认证如下，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。”的规定，单位出具的证明材料应当由单位负责人及制作人员签名并加盖单位印章，而成都上品财税管理有限公司出具的《机器折旧费计算说明》和成都引迪可斯企业管理有限公司出具的《提供的发票与损坏货物的关系》均无单位负责人及制作人员签名，不具备法律及司法解释规定的证据形式要件，故本院不予采信为证据使用，同时，成都上品财税管理有限公司并非具有相应资质的鉴定机构，其出具的《机器折旧费计算说明》也不能证明日本罗兰写真机和飞腾牌喷绘机在2015年5月15日的剩余价值，《提供的发票与损坏货物的关系》不能证明搬离时案涉厂房中的财产状况，也不能证明马俊在搬离中的财产受损情况。对于收据、工资表签字条、银行支付凭证、原材料发票，从证据形式上看，均与案外人有关，而与马俊无关，即便可以采信为本案证据使用，不能证明搬离时案涉厂房中的财产状况，也不能证明马俊在搬离中的财产受损情况。邓时辉出庭陈述了意见并接受了各方当事人的质询，其陈述的意见属于证人证言范畴，但能否证明厂房存在长期停电、道路不通的事实，本院将在下文中结合本案现有其他证据予以认定。 马俊认为一审法院查明案涉租赁合同中约定的租赁期限自2012年4月1日起错误，认为双方之间签订了两份租赁合同，租赁期限不同，一份是从2012年4月1日开始起算，另一份是从2012年4月16日开始起算。马俊对一审法院查明的其他事实无异议。第七居民小组对于租赁期限问题的意见与马俊的意见一致，此外，第七居民小组认为一审法院对于“另，据马俊提交的《公证书》显示，涉案厂房前方成都市高新区科韵路南侧道路左右两侧均有垃圾桶和零散堆放的垃圾，实际侵占道路宽度约三分之一左右。另据马俊提交的照片显示，进出厂房道路两侧停放有两辆报废汽车，另有货车两辆停放于道路两侧，共侵占道路宽度约三分之一左右。”的描述有歧义，相应照片是在拆迁完毕后拍摄。第七居民小组对一审法院查明的其他事实无异议。社区居委会、华兴街办对一审法院查明的事实无异议。对各方当事人无异议的事实，本院予以确认。对各方当事人有异议的事实，本院将在下文中予以认定。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有三个。现评判如下： 一、关于第七居民小组是否存在没有保障道路通行、没有保障用电违约而应向马俊支付违约金的问题 马俊认为按照其与第七居民小组于2012年4月1日签订的租赁合同第3.2条“为使乙方能够正常生产和经营，甲方必须保证以下几点：……；B、房屋三相供电正常”、第5.3条“甲方应保障房屋至太平园家具城和高新区道路通畅，乙方的车辆能正常进出成都市太平园家具城，保证房屋进出的交通通畅（至少17.5M的挂车能进出，走科园南路进出）。甲方应保障房屋于南桥小学之间的道路通畅”和第八条“任何一方违约，违约方应赔付守约方一年租金”的约定，案涉房屋供电不正常且道路不通，故第七居民小组应当支付违约金。 对此本院认为，按照谁主张谁举证的原则，应当由马俊举证证明第七居民小组存在违约行为，即应由马俊举证证明案涉房屋供电不正常、道路不通畅。 （一）从2012年4月15日签署的《工程合格移交验收单》的内容来看，确实存在前大门收旧货占道，大车不通的情况，但马俊与第七居民小组均认可“可接收使用”并由第七居民小组协助解决门前占道的问题，因此，在马俊认可可接收使用案涉房屋的情况下，不能认定第七居民小组交付使用的房屋不符合合同约定。虽马俊举出公证书证明道路不通畅，但该公证书中所附照片形成于2015年4月3日，而华兴街办已经通知要求马俊在2015年1月10日前腾出全部房屋，根据案涉租赁合同第2.1条“租赁期限从2012年4月1日起至成都市太平园钢木家具市场拆迁或政府拆迁止”的约定，马俊与第七居民小组签订的租赁合同的租期应在华兴街办通知腾退房屋之日即2015年1月10日届满，因此马俊所举证据仅能证明租赁期限届满后的道路情况，即便此时存在道路不通畅的情况，第七居民小组亦因租赁期限届满租赁合同不再继续履行而不应承担基于租赁合同继续履行下的义务，加之马俊并未举证证明租赁期限内存在道路不通情况的证据，也未举证证明马俊已就道路不通问题要求第七居民小组予以解决，因此，马俊关于第七居民小组未能保障道路畅通违约的主张不能成立。 （二）马俊认为第七居民小组未能保障用电，举出的证据有安装动力电路的材料人工费计算清单、收据和2014年9月25日的照片以及公证书。对此本院认为，从2012年4月15日的《工程合格移交验收单》的内容来看，马俊认可可接收使用案涉房屋，还确认了移交电度电表，如此时用电存在问题，则马俊不可能接收房屋并与第七居民小组移交电度电表。因此，应当由马俊举证证明第七居民小组未尽到保证“房屋三相供电正常”的义务。考虑到第七居民小组并非供电部门，其承担的所谓保证“房屋三相供电正常”的义务应当理解为不申请拆除供电设施、不实施影响供电的行为。因此，应当由马俊举证证明第七居民小组存在申请拆除供电设施、影响供电的行为。现马俊举出案涉房屋新安装动力电路的费用清单和费用收据，上述证据仅能证明新安装了动力电路并支付了费用的事实，但不能证明为何要新安装动力电路，究竟是因为第七居民小组申请拆除了供电设施、实施了影响供电的行为导致马俊只得另行安装供电设施，还是因为原有供电设施、电路不能满足马俊的生产经营需要而进行的电力升级，马俊负有进一步举证证明系第七居民小组原因导致新安装动力电路的责任。因此，马俊所举证据不能证明第七居民小组未尽到保证“房屋三相供电正常”的义务。现有证据不能证明所谓的2014年9月25日的照片拍摄于2014年9月25日，也不能证明照片中的配电箱系用于保障案涉房屋用电，也不能证明受第七居民小组委托或者安排的人员实施了断电等影响供电的行为。此外，公证书中的照片形成于2015年4月14日，如前所述，此时案涉租赁合同亦因租赁期限届满而不再继续履行，因此第七居民小组亦而不应承担基于租赁合同继续履行下的义务。故马俊关于第七居民小组未能保障用电正常违约的主张不能成立。 综上，马俊关于第七居民小组存在未保障道路通畅、未保障用电正常的违约行为的主张不成立，其要求第七居民小组支付违约金的主张，因无事实依据，本院依法不予支持。 二、关于马俊是否有权要求第七居民小组退还预缴的房租50000元的问题 马俊认为2015年1月案涉房屋所在区域就开始搬迁，且实施了断水断电导致使用案涉房屋受影响，因此应当降低从2015年1月到实际腾退之日的租金标准，故主张退还50000元。 对此本院认为，马俊并未举证证明双方就存在拆迁情况下相应的租金标准应当予以降低达成一致，加之马俊在案涉租赁合同不再继续履行的情况下，未能及时向第七居民小组腾退案涉房屋，应当继续按照租赁合同约定的租金标准支付相应的占有使用费。故马俊要求降低租金标准返还预交租金的主张，本院依法不予支持。一审法院按照马俊实际使用案涉房屋的时间确定了第七居民小组应退还的租金正确，本院依法予以确认。 三、关于第七居民小组应向马俊赔偿的财产损失金额的认定 马俊认为从公证书的内容能够看出相应的物品损失，且有相应的价值清单为证，因此该部分损失应当由第七居民小组予以赔偿。对此本院认为，按照谁主张谁举证的原则，应当由马俊举证证明存在第七居民小组损坏的物品事实以及损坏物品的价值。现马俊所举证据不能真实反映损坏的物品数量以及相应的价值，因此，对马俊主张的该部分损失，本院依法不予支持。 综上，马俊的上诉请求及上诉理由均不成立，一审判决认定事实正确，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2600元，由上诉人马俊负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 何广智 审判员 张卫敏 二〇二〇年七月十四日 书记员 邓 婕