河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终2979号上诉人(原审原告)：吴夫华，女，汉族，1967年5月14日出生，户籍地西峡县，现住西峡县。委托诉讼代理人：禹建军，河南筑基律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审被告）：南阳唐韵房地产开发有限公司，住所地南阳富唐中州国际服务酒店有限公司二十一楼，统一社会信用代码91411300712619207M。法定代表人：杨庆新，该公司总经理。委托诉讼代理人：曲良恒，该公司员工。特别授权。原审第三人：石德定，男，汉族，1960年3月5日出生，住西峡县五里桥乡孔沟村石庄137号。公民身份号码412923196003052033。委托诉讼代理人：张有成，河南龙城律师事务所律师。特别授权。原审第三人：杜润东，又名杜钇晓，男，汉族，1970年1月5日出生，住西峡县。委托诉讼代理人：马建红，河南龙城律师事务所律师。特别授权。原审第三人：南阳广鑫房地产开发有限公司，住所地南阳市宛城区进元街36号，统一社会信用代码914113007794498716。法定代表人：聂聚忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：石德定，汉族，1960年3月5日出生，住西峡县。特别授权。上诉人吴夫华因与被上诉人南阳唐韵房地产开发有限公司、原审第三人石德定、原审第三人杜润东、原审第三人南阳广鑫房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服西峡县人民法院（2019）豫1323民初2747号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴夫华及其委托诉讼代理人禹建军，南阳唐韵房地产开发有限公司的委托诉讼代理人曲良恒，原审第三人石德定及其委托诉讼代理人张有成，原审第三人杜润东的委托诉讼代理人马建红，原审第三人南阳广鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人石德定到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴夫华上诉请求：依法发还重审；上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决证据不足。一审中，第三人石德定、杜润东承认案涉项目鸿兴市场实际完工时间为2012年初，截止完工时止，该项目没有政府任何审批手续，属于违法建筑物。后因政府部门对房地产市场的整顿，石德定、杜润东才借用南阳广鑫房地产开发有限公司资质于2015年补办了部分行政审批手续。2019年11月6日西峡县房产管理局出具的情况说明证明政府主管部门没有许可案涉项目的房产进行销售，该情况说明与2020年1月6日西峡县不动产登记中心出具的情况说明相矛盾，一审判决片面采信西峡县不动产登记中心出具的材料，驳回上诉人的诉讼请求是错误的。2、一审判决认定事实不清。本案所涉项目土地证下发后，被上诉人为了追求利益最大化，擅自改变土地用途，采用了1-3层为商用建筑物、4-6层为住宅建筑物的方式，造成上诉人至今无法办理商铺的产权登记，一审对此事实未予查清。请求支持上诉人的上诉请求。南阳唐韵房地产开发有限公司辩称，西峡县鸿星市场项目，由南阳广鑫房地产开发有限公司开发建设，与我公司无关。石德定辩称，上诉人的上诉理由不能成立。上诉人购买的商铺已于2012年3月通过现场指认方式实际交付；上诉人购买的商铺的建设工程各项手续在2015年已经合法取得相关证件，属于合法合规的建设工程；上诉人购买的商铺完全可以办理权属证书，只要上诉人把欠款交清就可以办理；与上诉人同时购买商铺的其他业主，有一部分已经交清了房款，不动产证已经办出。请求驳回上诉，维持原判。杜润东辩称，1、一审证据充分，西峡县房管局的情况说明与西峡县不动产登记中心的情况说明不存在矛盾。2、一审事实清楚，不存在答辩人擅自改变土地用途、无法办理商铺产权登记的情形。本案房屋已于2012年初完工，并交付业主，土地使用权证书是2015年2月13日下发，不存在土地使用权证书下发后进行建筑的事实。3、本案房屋能够办理不动产登记。请求驳回上诉，维持原判。南阳广鑫房地产开发有限公司辩称，该工程不是违规工程，同石德定答辩意见。吴夫华向一审法院起诉请求：1．要求确认原被告签订的房屋买卖合同无效；2．要求被告退回原告购房款317000元及占用期间利息（利息按年利率6％计算至款清之日止）。案件审理过程中，原告变更诉请为：1．要求解除原被告签订的房屋买卖合同；2．判令被告唐韵公司和第三人石德定、杜润东、广鑫公司承担连带责任，退还原告购房款317000元，并赔偿原告经济损失（自收款之日起按年利率6％计算至付清为止）；3．诉讼费由被告唐韵公司和第三人石德定、杜润东承担。一审法院认定事实：天龙公司是一家房地产开发企业，于2009年前后在西峡县开发“鸿星市场”房地产项目（又称鸿星爱家），该房地产项目由东楼、西楼、南楼、北楼四部分组成。第三人石德定、杜润东系合伙关系，在鸿星市场项目开发过程中使用天龙公司房地产项目开发资质，使用广鑫公司施工资质，项目所需各项审批手续由石德定、杜润东完成，对外出售所得房款由该二人收取。2010年1月6日，原告与天龙公司签订《商铺买卖协议书》一份，认购鸿星市场二层2-A-032、2-A-033号商铺。双方在协议书中约定：“买方在签订认购协议时支付定金20000元，在2010年1月9日前付足首付款40％即254000元（含定金20000元），余下房款在交房时一次性付清。房权证由天龙公司统一办理，费用由买方交纳，若买方不交纳费用，天龙公司不负责办理，由买方自己办理。预计交房时间为2010年12月31日。协议签订后，买方如未能按照协议的约定时间付款，则每拖延一日应按总房款的百分之三向天龙公司支付违约金，合同继续履行，买方逾期超过十天还未付款，则天龙公司有权终止本协议，并将买方所定商铺另行出售，不退还定金。若卖方违约，付买方20％违约金。建房标准为主体楼正面用立邦漆面或瓷砖，室内墙面粉白，地面铺设地板砖，彩色铝合金窗户，电线、水管道、中央空调，扶手电梯统一由天龙公司安装好。关于双方商铺返租事项另行议定书面协议约定，不要求返租的，必须按照天龙公司经营方式统一管理”。原告于2010年1月15日支付首付款254000元，于2012年3月16日支付63000元。剩余房款至今未付，商铺至今未办理产权登记。2017年10月24日，天龙公司变更工商登记为唐韵公司。2019年5月8日，吴夫华以天龙公司为被告向一审法院提起诉讼，要求确认案涉房屋买卖合同无效并要求天龙公司退还已交购房款，经一审法院查询，天龙公司已变更登记，故裁定驳回吴夫华的起诉。庭审中，第三人石德定和杜润东称鸿星市场项目实际完工时间大约在2012年初，2015年2月13日广鑫公司取得土地使用证，该项目建设工程规划许可证审批时间为2015年6月17日，建设用地规划许可证审批时间为2015年7月20日，建筑工程施工许可证审批时间为2015年8月20日，建设工程竣工验收证书落款时间为2017年3月17日。2019年11月6日，一审法院向西峡县房产管理局查询案涉房地产项目相关情况，该单位回复：“你院咨询的鸿兴市场西楼为南阳广鑫房地产开发的商品房项目，经查实，没有在我单位申请登记备案，我局也没有对西楼发放商品房现售许可证”。2020年1月6日，西峡县不动产登记中心向一审法院出具《情况说明》一份，内容为：“经核实，南阳广鑫房地产开发有限公司开发建设的鸿兴商贸城1（南楼）、2（北楼）、3（东楼）号楼可以办理不动产转移登记。”庭审中，原告对诉状中称的“2012年3月被告交房并要求原告支付剩余房款”解释为笔误，并诉称案涉商铺至今未交付。第三人对其述称房屋已交付并在电视台公告的事实未提供证据证实。诉讼中，原告与第三人对案涉商铺指认位置不一致，但均在鸿星市场南楼。第三人提供的“鸿星市场”平面图和第三人现场指认案涉商铺位于鸿星市场南楼第34、35号，经现场勘查，自白羽路万华城西门步行道从步梯步行至二楼，整个二层分南北两侧，以天桥相接，南楼呈现框架结构大厅状态，各商铺之间无隔墙，34、35号商铺未铺地板砖，过道铺地板砖。南楼整体未吊顶，天桥两侧观光电梯已临时安装，中央空调、电线已装。天桥南北两侧未安窗户，用海报贴墙面。南楼和北楼墙面粉白，立柱未粉白。一审法院认为，本案争议焦点为案涉合同是否应予解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，当事人协商一致、约定解除合同的条件成就或有上述法律规定的解除合同的情形，合同可以解除。本案中，双方当事人未就合同解除达成一致，故原告要求解除合同需有约定解除条件成就或有法定解除的情形。当事人对其诉讼主张应提交证据证明，证据不足以证明其主张的，应承担不利的法律后果。原告以案涉商铺无预售许可证，不具备出售条件，被告迟迟不予办理房权证，商铺不符合合同约定的交房标准，至今没有交付和没有形成市场，商铺价值不能体现，合同目的不能实现为由要求解除合同。首先，因审理中查明，原告与天龙公司就案涉商铺达成买卖合意并签订《商铺买卖协议书》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人并未就案涉房屋付款、交付、办理产权证书等逾期买受人可以解除合同在协议书中作出约定。其次，案涉商铺在原告起诉前已取得土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收等相关许可，目前可以办理不动产转移登记，且根据一审法院现场勘查，案涉商铺已基本符合《商铺买卖协议书》约定的交房标准。再次，商铺与住宅用房有异，原告购买商铺，商铺能否形成市场，是一种投资经营行为，该投资将面临供求关系、选址规划是否得当、开发商项目实施能力、业态及商圈变化等情况，是原告投资经营应当承担的商业风险，故原告不能因为没有形成市场作为合同目的不能实现的理由。综上所述，原告以合同目的不能实现为由要求解除合同理由不够充分，亦不符合前述法律规定，故对原告要求解除合同的诉请一审法院依法不予支持。若原告有证据证明被告在履行合同中存在违约行为，可依据双方签订合同及相关法律规定另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告吴夫华的诉讼请求。案件受理费8280元，由原告吴夫华负担。二审中各方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，吴夫华起诉请求解除合同，因合同双方当事人并未就解除合同事项达成协商一致的意见，故吴夫华应提交证据证明本案合同履行过程中存在法定解除的条件。案涉商铺所在的鸿星市场项目现已取得土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收等相关行政许可，吴夫华上诉称该项目系违法建筑，与鸿星市场已经取得相关建设行政许可的事实相矛盾，其该上诉理由不成立。西峡县房产管理局出具的情况说明是对鸿星市场西楼登记备案情况的回复，而吴夫华所购买的商铺位于南楼，西峡县不动产登记中心出具的情况说明证实南楼商铺可以办理不动产转移登记，两份情况说明并不矛盾，吴夫华所购买的商铺已能够通过办理不动产转移登记而实现权利。且根据一审法院现场勘查，案涉商铺已基本符合《商铺买卖协议书》约定的交房标准，故吴夫华签订《商铺买卖协议书》的目的已经可以实现，吴夫华请求解除合同无法律依据，一审对其诉讼请求不予支持并无不当。至于南阳唐韵房地产开发有限公司在合同履行中若有违约行为，吴夫华可另行主张权利。综上所述，吴夫华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8280元，由上诉人吴夫华负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二〇年七月二十日书记员  宁亚楠