广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0804民初176号原告：梁春梅，女，1971年6月24日出生，汉族，住湛江市赤坎区*************，公民身份号码440************125。委托诉讼代理人：梁春凤，女，1973年2月1日出生，汉族，住湛江市霞山区***************，公民身份号码440************167，系原告梁春梅的妹妹。委托诉讼代理人：周莉莉，广东法博律师事务所律师。被告：湛江琼宇建设有限公司，住所地：湛江市坡头区***。法定代表人：**明，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄松，该公司员工。原告梁春梅与被告湛江琼宇建设有限公司（以下简称琼宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，于2018年12月20日作出（2018）粤0804民初712号民事判决，琼宇公司不服提起上诉，湛江市中级人民法院于2019年7月1日作出（2019）粤08民终1487号民事裁定书，撤销本院作出的（2018）粤0804民初712号民事判决，将该案发回本院重审。本院于2020年2月3日重新立案，并依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁春梅的委托诉讼代理人梁春凤、周莉莉，被告琼宇公司的委托诉讼代理人黄松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁春梅向本院提出诉讼请求：1．判令被告限期为原告完善收楼条件（安装防火门、铝合金门窗、维修渗水墙体）；2．判令被告支付逾期交房违约金150,251.58元；3．判令被告限期为原告办理房地产权证；4．判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金114,046.38元；5．判令被告承担房屋的物业管理费用；6．判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年11月21日，原告梁春梅与被告琼宇公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为湛房商No.201315551。双方约定：被告将湛江市坡头区*****海港新城花园2区2幢110房售予原告，原告依约付清房款及相关税费。合同约定的交房时间为2014年5月31日前，被告虽然在2014年5月30日向原告发出收楼通知，却不能出示《建筑工程竣工验收备案表》等证明楼房已通过有关部门验收合格的文件，并且楼房存在没有安装入房门和没有安装阳台顶上防护玻璃等情况，根本不具备交房条件。原告多次交涉，但被告一直拖延至今未能交付。按合同第九条约定，逾期日应从2014年5月31日起算，至2018年7月4日止共1494天的逾期交房违约责任，按每日万分之三计算，被告应赔偿原告150,251.58元。按合同约定，被告应于2014年5月31日前将房屋交付后360天内，为原告办理房屋产权登记事项。由于被告的原因，房屋不能交付使用及不能取得房屋产权证书。按合同第十五条约定，逾期日应从2014年5月31日起算，被告应承担从2014年5月31日起至2018年7月4日止，减去360天共1134天的违约责任，按每日万分之三计算，应赔偿原告114,046.38元。原告为维护自身的合法权益，特诉至本院，恳请依法裁判。琼宇公司辩称，一、原告没有及时接收房屋已违反合同约定。涉案房屋已于2013年10月通过验收，具备合同约定的交付条件。2014年5月31日作为合同约定交付的最后期限，原告不按约定收楼视为已完成交接，此后房屋毁坏的风险应由原告承担；二、根据《商品房买卖合同》约定，被告应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记所需由被告提供的资料报登记机关备案。因房屋尚未交付，不具备约定的办理产权证的时间条件；三、涉案房屋逾期未能办理房产证是因政府拖延所致，并非被告原因，被告不应赔偿；四、原告购房后四年间房价翻番，没有及时办证并没有给原告造成经济损失，被告不应赔偿。综上所述，原告请求缺乏事实依据，应予驳回。原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体身份；2、《广东省商品房买卖合同》，证明被告违约事实；3、《税收转账专用完税证》，证明原告已按合同要求缴纳契税；4、《代理住宅专项维修资金缴款单》，证明原告已按合同要求缴纳住房维修资金；5、《个人贷款支付凭证》，证明原告已按合同要求付清房款；6、代收按揭费、办证综合费收据，证明被告违约事实；7、《购房发票》，证明原告已付清房款；8、《承诺书》，证明被告违约事实；9、《律师见证书》，证明原告签署借款合同；10、《个人住房（商业用房）借款合同》，证明原告已开始履行还贷责任；11、还贷流水，证明原告已按合同履行还贷责任；12、《公证书》，证明被告未完善收楼条件。被告围绕其答辩意见提交如下证据：1、（2016）粤0804刑初98号《刑事判决书》、（2015）湛坡法民一初字第419号《民事判决书》、裁判文书生效证明书，均证明因黄康朝拖欠工人劳务费用导致工人上访闹事，最终政府部门不同意办理房产证；2、《建筑工程竣工验收报告》，证明涉案房屋已验收合格可以使用；3、《湛江市坡头区建设局收件凭证》、《湛江市坡头区建设局补正材料通知书》，证明被告已及时向主管部门办理备案登记；4、湛江市不动产登记收件收据，证明政府主管部门同意办理房地产权证。庭后被告补充提供《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明涉案房屋已验收合格。本院组织当事人进行了证据交换和质证：琼宇公司对梁春梅提供的证据1、4-7、9-11没有异议；对证据2、3、8的真实性、关联性无异议，但对其证明的事实有异议，其不能证明原告欲证之事实。证据12是原告单方制作，2015年超强台风致其房屋玻璃破损，并非房屋质量问题。梁春梅对琼宇公司提交的证据1真实性无异议，但认为不能改变被告违约事实；对证据2有异议，被告当时房屋不具备交楼条件；对证据3无异议，对证据4有异议，被告不具备收楼条件。补充证据《竣工验收备案表》三性由法院认定。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：对梁春梅提供的证据1-12真实性均予以认可。其中证据12因证据形成时间为2018年，无法证明房屋实际情况，该证据关联性本院不予认可。对琼宇公司提供的证据真实性均予以认可，但均不属于被告违约的免责事由。经审理查明，2013年11月21日，原告梁春梅（买受人）与被告琼宇公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：湛房商No.201315551），主要约定：买受人购买出卖人的商品房为预售商品房，该商品房位于湛江市坡头区*****海港新城花园2区2幢110房，建筑面积为69.15平方米，其中套内建筑面积为57.56平方米，按套内建筑面积每平方米5,824.27元计算，总金额为335,245元。买受人在签署本合同时，付清首期房款105,245元，余下房款230,000元申请按揭贷款支付。买受人须在本合同签署之日起3个工作日内向指定银行或公积金管理中心提交申请办理按揭贷款。买受人须在支付首期款之日起3个工作日内付清房屋专项维修资金和办理房地产权证买受人应缴交的相关费和税。出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人不按出卖人指定期限办理收楼交接手续的，视作交楼手续已于指定期限满当日完成。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自本合同第十五条规定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。原告在签署合同当日，依约向被告付清首期房款105,245元，余下房款230,000元原告于2014年4月21日通过银行按揭贷款向被告付清。2013年11月22日，原告向湛江市坡头区地方税务局缴纳契税3,352.45元。2014年3月27日，原告向湛江市******维修资金归集专户交纳维修资金4,702.2元。2014年5月26日，被告向原告邮寄《收楼通知书》通知原告办理收楼手续，但原告认为房屋尚未达到交楼条件，且被告未能提供《竣工验收备案表》等资料，遂拒绝收楼。2017年9月30日，被告取得湛江市坡头区工程竣工验收备案办公室出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但被告未再次向原告发出收楼通知。另查明，被告琼宇公司在庭审中自认琼宇公司现已具备为业主办理房地产权证的条件。案件审理过程中，经本院调解，原、被告双方就原告第1项、第5项诉讼请求达成和解，原告于2020年6月27日向本院撤回上述两项诉讼请求。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。广东省建设厅在粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中进一步指出：“《广东省商品房买卖合同》第八条第一款中的‘该商品房经验收合格’，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。”由于涉案商品房当时尚未取得竣工验收备案表，不符合合同约定的交付条件，故琼宇公司虽然于2014年5月26日通知梁春梅收楼，但梁春梅按照合同约定有权拒绝收楼。被告琼宇公司没有按合同约定在2014年5月31日前将经验收合格的涉案商品房交付给原告，违反了《商品房买卖合同》中的约定，被告琼宇公司的行为构成违约。又据涉案合同约定，琼宇公司应在2014年5月31日前将经验收合格的商品房交付梁春梅使用；琼宇公司应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由琼宇公司提供的资料报产权登记机关备案。由此可见，琼宇公司提供办证资料备案的时间应是2014年6月1日后的360日内（即2015年5月27日内），但琼宇公司至今没有将需由其提供的办证资料提供给产权登记机关备案，存在违约行为。琼宇公司主张应以商品房的实际交付时间作为起算点，与合同约定相悖，本院不予支持。而琼宇公司抗辩主张政府机关以琼宇公司拖欠工人工资为由，停止办证，故不能办证的过错不在琼宇公司。但合同约定的是琼宇公司需将办证资料提供给产权登记机关备案，而琼宇公司对此并没有提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。综上，琼宇公司没有按照合同约定的时间将办证资料提供给产权登记机关备案，存在违约行为，应承担相应的逾期办证违约责任。依《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，被告琼宇公司应向原告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金。关于违约金的计算，依原告与被告在合同中的约定，被告逾期交房应按已付房款335,245元每日万分之三，自最后交付期限的第二天（即2014年6月1日）起算，计至原告请求的2018年7月4日共1494天，逾期交房违约金共计335245×0.0003×1494=150,256.81元。逾期办证应按已付房款335,245元每日万分之三，自2015年5月27日起算，计至2018年7月4日共1134天，逾期办证违约金共计335245×0.0003×1134=114,050.35元，违约金总额合计264,307.16。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，原告主张的违约金应参照上述规定来计付，即违约金总额不能高于已付房款的30%，涉案房屋总价款为335,245元，房屋总价款的30%即100,573.5元，原告超过部分的诉讼请求本院不予支持。根据双方签订的合同第十五条的约定，被告有义务为原告办理房地产权属证书。被告在庭审中亦自认现已具备为业主办理房地产权证的条件，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应继续履行其为原告办证的义务，将办理房地产权属登记的所需资料报送到产权登记机关，并协助办理涉案商品房的房地产权证。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项之规定,判决如下:一、限被告湛江琼宇建设有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁春梅支付违约金100,573.5元；二、限被告湛江琼宇建设有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内将原告梁春梅办理房地产权属登记所需的资料报送到产权登记机关,并协助办理湛江市坡头区*****海港新城花园2区2幢110房的房地产权证；三、驳回原告梁春梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,371元,由原告梁春梅负担3,400元,被告湛江琼宇建设有限公司负担1,971元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判长 李 毅审判员 林丽霞审判员 黄卫梅二〇二〇年七月二十八日书记员 何其乐附:相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。