贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6708号 原告：贵州滕王阁物业管理有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道翰林路1号万晟阳光城25#、26#楼。统一社会信用代码：91520502308805630M。 法定代表人：严圣涛，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周佳琪（特别授权代理），该公司工作人员。 委托诉讼代理人：陈胜涛（特别授权代理），该公司工作人员。 被告：范后继，男，汉族，1976年9月21日出生，住贵州省毕节市桂华市。 原告贵州滕王阁物业管理有限公司（以下简称“滕王阁物业公司”）与被告范后继物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告滕王阁物业公司的委托诉讼代理人周佳琪、陈胜涛，被告范后继未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2018年8月17日至2020年4月16日期间的物业管理费5376.60元及违约金暂计300.00元（该违约金以实际拖欠物业管理费为基数，按每日千分之三计算至实际支付之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。（庭审中，原告确认要求被告从2018年9月17日开始起算违约金。并要求将起诉的物业管理费5376.60元变更为5017.80元，将被告的涉案房屋面积从179.20平方米变更为167.26平方米）事实及理由：原告是毕节万晟置业有限公司开发的“万晟阳光城”选聘的前期物业服务公司，并与该公司签订了《前期物业服务委托合同》和与业主签订《前期物业管理服务协议》，合同约定了物业服务费为电梯洋房住宅每月每平方米1.8元；高层住宅、单身公寓房每月每平方米1.5元等条款。被告购买“万晟阳光城”A22栋2单元1103号房屋（建筑面积为179.22平方米，为高层住宅）交房后，物业服务费仅交至2018年8月，从2018年8月17日至2020年4月16日尚欠原告物业服务费5376.60元。原告认为，原告均依照法律法规的规定及物业服务合同的约定，对“万晟阳光城”小区进行物业管理提供服务，被告应按合同约定支付物业服务管理费。然而，被告至今未交清物业服务费，严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，向人民法院起诉，恳请依法判如所诉。 被告范后继未到庭参加诉讼，但其妻子王青向本院提交了书面答辩状：我方2017年7月至2018年8月缴纳了一年的物业费，从2018年8月至2020年4月未交物业费是因为滕王阁物业公司没有履职，尽到应尽的义务，从以下几个方面体现:1、我方房产证上建筑面积167.26平方米，2018年8月17日至2019年12月26日，滕王阁物业公司下达物业欠费通知单，上面的平方数为179.22平方米和实际面积不符，我方向滕王阁物业公司提出质疑，但滕王阁物业公司不予更正，2018年8月17日至2020年8月16日，滕王阁物业公司再次下达物业费欠款通知还是179.22平方米，在次期间，我方多次向滕王阁物业公司提出房屋平方错误，至今未得到任何答复。2、从2017年8月收房以来，电子门铃都是坏的，我方多次与滕王阁物业公司联系对电子门铃进行维修，均已维修师傅不在、放假等原因从未上门维修到目前为止，我方电子门铃依然是坏的；3、因我方居住的是顶楼，房顶有漏水现象，向滕王阁物业公司反映，进行过一次维修，但漏水问题为得到解决，后来多次反映，滕王阁物业公司直接让我方找房开，至今房屋漏水问题未得到解决。4、滕王图物业公司清洁工经常堆放纸盒等垃圾，在我方楼梯间道成消防通道堵塞，我方多次向清洁工提出，但未能改善。5、小区内公共空地有大部分被小区物业划为车位、根据我国物权法第73条规定，小区内公共空地归全体业主所有，第74条也规定，小区里的公共车位也归全体业主所有，即使要收费，也要征得全体业主同意，请滕王阁物业公司提供公共空地和地下停车场的产权证明，如果提供不了相关证明，滕王阁物业公司应退还我方200.00元停车费(其中我方每月缴纳停车费250.00元，200.00元为停车费，50.00为卫生费)；6、我方要求滕王阁物业公司提供电梯停车费的收益报表；7、小区入户大厅被租给祥鑫酒店做前台，租给百世快递，没有经过业主的同意，请滕王阁物业公司向我方解释。 本院经审理认定事实如下：2014年12月4日，原告作为乙方与毕节万晟置业有限公司作为甲方签订《贵州省毕节市万晟阳光城一期物业服务合同》，合同约定：“甲方选聘（委托）乙方对万晟阳光城一期进行物业服务管理，对物业共用部位的日常维修、养护和管理，物业共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运倾倒及雨、污水管道的疏通等；物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积全额交纳，具体标准：无电梯洋房住宅：1.60元/月·平方米；电梯洋房住宅：1.80元/月·平方米（含电梯费0.20元/月·平方米）；高层住宅：1.80元/月·平方米（含电梯费0.20元/月·平方米）；商业物业：3.50元/月·平方米；物业服务费按年交纳，业主/使用人应于每年1月31日前交纳本年度全年的物业服务费用。”合同还约定其他事项。2017年7月17日，被告范后继作为万晟阳光城22号楼-1103号房屋的业主，与原告滕王阁物业公司签订《物业管理服务协议》，该协议对物业管理服务内容、双方权利义务、物业管理服务质量、物业服务费用、违约责任等事项进行了约定。并载明原告住房的建筑面积为167.26平方米，高层住宅收费标准为1.5元/月·平方米（含电梯费0.40元/月·平方米）。合同签订后，被告至今尚未向原告支付2018年8月17日至2020年4月16日期间的物业服务费。 原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责。但原告提供的管理服务并不充分，小区个别地方存在诸如门禁管理不到位、停车管理不规范、杂物及垃圾处理不及时等问题，针对前述存在的问题，原告提供的证据并不足以证明其已经充分履行了管理义务。另外，原告多次以179.22平方米为基数向被告催缴物业服务费。 另查明，被告范后继与王青于2014年6月11日办理结婚登记，涉案商品房属其二人共同共有。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行义务。原告已依约提供了主要的服务，被告应当按照约定支付物业服务费。按照《前期物业管理服务协议》的约定，原告应付2018年8月17日至2020年4月16日期间(共20个月)的物业费为5017.80元（1.50元/月·平方米×167.26平方米×20个月）。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵且未充分整改，原告应对此承担相应的责任。综合全案及双方举证情况，考虑原告就该小区提供的整体物业管理服务情况，对原告诉请的物业费，本院酌情扣减10%。故对原告要求被告支付2018年8月17日至2020年4月16日期间物业管理服务费的诉请请求，本院予以支持4516.02元（5017.80元×90%）。因原告未完全尽到履行合同的义务，双方在合同履行过程中均存在不同程度的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，对原告诉请的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告范后继于本判决发生法律效力之日起十日内向原告贵州滕王阁物业管理有限公司支付2018年8月17日至2020年4月16日期间的物业管理服务费4516.02元； 二、驳回原告贵州滕王阁物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元（已减半收取），由被告范后继负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年七月十六日 书记员  申开旭