北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3932号上诉人（原审原告、反诉被告）：薛亮，男，1972年12月22日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：周清华，北京市泓清律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京奉先恒通文化发展有限公司，住所地北京市房山区城关南大街36号北侧3幢。法定代表人：杨晓静，总经理。委托诉讼代理人：段景怡，女，北京奉先恒通文化发展有限公司员工。被上诉人（原审被告）：北京宏达永顺市场经营服务中心，住所地北京市房山区城关南大街36号北侧。法定代表人：余自强，主任。委托诉讼代理人：王观宇，男，北京宏达永顺市场经营服务中心员工。上诉人薛亮因与被上诉人北京奉先恒通文化发展有限公司（以下简称奉先恒通公司）、被上诉人北京宏达永顺市场经营服务中心（以下简称宏达永顺中心）租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初5909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。薛亮上诉请求：撤销一审判决，改判支持薛亮的一审诉讼请求并驳回奉先恒通公司全部反诉请求。事实及理由：1.一审认定事实和适用法律错误。本案租赁合同不是双方真实意思表示，有证据证明奉先恒通公司存在欺诈，合同实属无效。行政主管部门已认定宏达永顺中心的违法建设行为，出租人就未取得建筑工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。一审法院双重标准判案。双方已经进入司法程序，在一审法院未查明事实并作出判决情况下，薛亮有权不腾退房屋。在本案房屋还存在大量薛亮物品的情况下，奉先恒通公司拆除房屋，一审法院支持了奉先恒通公司的逾期占用使用费的请求，但没有支持薛亮的赔偿请求很矛盾。2.一审违反当事人自治原则，剥夺薛亮获得赔偿权利的做法违法。一审法院认定双方签订的合同有效，对于赔偿，就应该统一标准，但一审法院用双重标准判案是错误的。诉讼前，薛亮和奉先恒通公司就查封期间损失赔偿问题有协商，双方也达成了一致，法院应当尊重当事人的意思自治，但一审法院没有，应该纠正。奉先恒通公司辩称，同意一审判决，不同意薛亮的上诉请求和理由。宏达永顺中心辩称，同意一审判决，不同意薛亮的上诉请求和理由。薛亮向一审法院起诉请求：1.依法撤销双方签订的商业街商铺租赁合同；2.判令奉先恒通公司、宏达永顺中心返还收取的商铺租金、押金及水电卡押金125364元；3.判令奉先恒通公司、宏达永顺中心赔偿薛亮因此而遭受的损失114953元，两项合计240317元。奉先恒通公司向一审法院反诉请求：1.判令解除双方之间的商业街商铺租赁合同；2.判令薛亮立即返还租赁商铺；3.判令薛亮支付奉先恒通公司租金86112元（暂计至2018年10月15日，共288日，实计至薛亮返还房屋日）；4.判令薛亮支付逾期占用费157248元（每日按年租金的千分之五计算，暂计至2018年10月15日，共288天，实计至薛亮履行完毕之日）；5.判令奉先恒通公司不返还不履约保证金10000元；6.判令薛亮承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：薛亮（乙方）与奉先恒通公司（甲方）于2017年1月23日签订《商业街商铺租赁合同》，约定甲方将位于北京市房山区房山商业街一层B4、B5号铺面、建筑面积为71.3平方米的商铺及其设备设施在正常使用状态下出租给乙方作为商业使用。用途以乙方营业执照核准的经营范围为准，作为经营场地。租赁期限为三年，自本合同签订之日起即2017年1月1日至2019年12月31日止。租赁期满后，本合同即告终止，甲方有权利收回该商铺，乙方须将该商铺无条件退还给甲方；该商铺的年度租金为104098元，本合同期限内，租金按每年5%递增。乙方在签署本合同时须向甲方交纳商铺结构、设备设施、经营管理保证金10000元，合同到期后如乙方无违约、损毁行为及其他费用无拖欠，凭原始票据，甲方将该保证金一次性全额退还给乙方。该商铺租金按年度交纳，乙方在签署本合同时，一次性全额支付给甲方。乙方须在每年的11月31日前向甲方支付下年度租金。每逾期一天乙方应按照每天年度租金总额千分之五的标准，向甲方支付该商铺的逾期占用使用费，甲方也可以从乙方交纳的保证金中予以扣除，超过一个月甲方有权终止合同。甲方必须保证出租给乙方的商铺能够从事商业经营。该租赁合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，薛亮交付了履约保证金及一年租金，对涉案房屋进行装修、在该处经营。双方均认可因该店铺未办理营业执照及卫生许可证，涉案房屋于2018年1月25日被北京市房山区食品药品监督管理局贴封条查封，禁止继续经营。双方在此前后曾多次就此事进行沟通协商未果，现薛亮诉至法院，要求奉先恒通公司撤销租赁合同、返还交纳的租金、押金并赔偿相关损失。审理中，双方一致认可因房山商业街部分房屋涉及违章建筑，致使工商管理部门未给薛亮办理营业执照。依薛亮申请，国宏信价格评估集团有限公司于2019年4月22日对位于北京市房山区商业街一层B04、B05号铺面的内外装修进行现场评估并于2019年5月10日作出价格评估报告，经评估，涉案房屋的装饰工程评估金额为41245元、安装工程的评估金额为16758元，合计58003元。本次评估费6000元，由薛亮支付。评估当天双方口头约定薛亮于2019年5月10日前将涉案房屋腾退，薛亮至今未腾退。现涉案房屋临街部分（前厅）已于2019年7月7日由奉先恒通公司拆除，其余部分（后厨）尚在。经查，涉案房屋产别为国有（自管产），房屋产权所有人为宏达永顺中心，2016年6月16日，宏达永顺中心（甲方）与案外人北京市西潞共创商业有限公司（乙方）签订房山商业街租赁经营协议书，约定甲方将房山商业街（位于房山城南大街东侧，占地8592.9平方米，现有平房2818.30平方米）租赁给乙方经营期限为16年，自2016年10月1日至2032年9月30日，年租金为260万元，以后每隔三年增长15万元。2016年7月1日北京西潞共创商业有限公司（甲方）与奉先恒通公司签订房山商业街经营管理委托协议，约定自2016年8月1日起至2025年7月31日止由乙方负责房山商业街整体招商与物业管理工作，其中包括收取商户租金、日常经营管理、物业维护等工作，该协议还就其他内容进行了约定。后奉先恒通公司就涉案房屋与薛亮签订了本案的租赁合同。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。宏达永顺中心并非上述租赁合同的主体，薛亮要求其承担相应法律责任的诉讼请求，法院不予支持。本案中，薛亮与奉先恒通公司签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应当依约履行。薛亮在签订涉案租赁合同时，应对该租赁场地能否办理餐饮类营业执照进行谨慎审查、充分了解，薛亮主张奉先恒通公司在签订涉案租赁合同时存在欺诈，证据不足，法院不予采信，对其要求撤销该租赁合同的诉讼请求，法院不予支持。奉先恒通公司要求解除涉案租赁合同，考虑继续租赁该房屋已无法实现租赁合同的目的，且薛亮自2018年1月1日起未继续交纳租金，以其行为表明不再继续履行涉案租赁合同，故对奉先恒通公司要求解除涉案租赁合同的诉讼请求，法院予以支持。根据双方租赁合同约定，奉先恒通公司有义务保证薛亮在涉案房屋的正常经营，涉案房屋已于2018年1月25日因无营业执照及卫生许可证被北京市房山区食品药品监督管理局贴封条查封，此后薛亮无法继续在该房屋进行经营活动，奉先恒通公司提供的租赁物不符合约定，对涉案租赁合同的解除存在过错，奉先恒通公司对薛亮所交纳押金，应予退还。奉先恒通公司不予退还押金的反诉请求，法院不予支持。薛亮主张的装修损失，奉先恒通公司亦应赔偿，具体数额以评估机构出具的价格评估报告为准。薛亮主张的水电卡费，未提交相关证据，对其该诉讼请求法院无法支持。关于涉案房屋内除装修外其他设施设备，薛亮已经自行搬走，故对薛亮主张奉先恒通公司赔偿该部分损失的诉讼请求，法院不予支持。因薛亮已经实际腾退涉案房屋，故对奉先恒通公司要求返还涉案商铺的诉讼请求，法院不予支持。关于奉先恒通公司要求薛亮支付租金的诉讼请求，考虑薛亮第一年租金交纳至2018年1月1日，在此之后未继续向奉先恒通公司交纳租金，查封期间租赁协议双方均未到有关部门寻求解除查封，薛亮继续占用涉案房屋必将产生房屋租金损失，故对此期间的租金损失，考虑双方过错程度，薛亮承担百分之二十责任、奉先恒通公司应承担百分之八十的责任，薛亮应支付奉先恒通公司租金30035.66元。奉先恒通公司主张薛亮支付逾期占用使用费，因薛亮未按照约定时间将涉案房屋内的个人物品搬走并腾退房屋，故奉先恒通公司要求薛亮支付逾期占用使用费的诉讼请求，法院予以支持，具体数额由法院结合双方对涉案房屋租金约定及房屋现状予以酌定。薛亮过高诉讼请求、奉先恒通公司过高反诉请求，法院均不予支持。综上，一审法院判决：一、北京奉先恒通文化发展有限公司与薛亮于2017年1月23日签订的租赁合同于2019年5月10日解除；二、北京奉先恒通文化发展有限公司于判决生效之日起十日内退还薛亮押金10000元；三、北京奉先恒通文化发展有限公司于判决生效之日起十日内给付薛亮装修损失58003元；四、薛亮于判决生效之日起十日内给付北京奉先恒通文化发展有限公司租金30035.66元；五、薛亮于判决生效之日起十日内给付北京奉先恒通文化发展有限公司逾期占有使用费（2019年5月11日至2019年12月27日）40000元；六、驳回薛亮其他诉讼请求；七、驳回北京奉先恒通文化发展有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审中,奉先恒通公司提交照片，欲证明薛亮未腾退涉案房屋，相关物品仍放置在涉案房屋的后厨和对面房屋内。对此，宏达永顺中心认可真实性、合法性和关联性；薛亮表示不予质证。本院组织各方当事人到涉案场地现场勘验，现场勘验显示薛亮的物品放置在涉案房屋的后厨和对面房屋内。薛亮出具视频，欲证明其物品中缺少了酒吧台一张、酒一罐、床一张。奉先恒通公司、宏达永顺中心均不认可薛亮的证明目的。宏达永顺中心未提交新证据。本院查明的其他事实与一审法院查明一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。薛亮与奉先恒通公司签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当依约履行。宏达永顺中心并非涉案租赁合同的主体，薛亮要求其承担相应法律责任缺乏依据，一审法院不予支持，符合法律规定。薛亮在签订涉案租赁合同时，应对该租赁场地能否办理餐饮类营业执照进行充分、审慎了解，薛亮主张奉先恒通公司在签订涉案租赁合同时存在欺诈，但未提供充分有效的证据证明，难以采信；对薛亮要求撤销涉案租赁合同的诉讼请求，一审法院不予支持，是正确的。奉先恒通公司要求解除涉案租赁合同，考虑继续租赁该房屋已无法实现租赁合同的目的，且薛亮自2018年1月1日起未继续交纳租金，以其行为表明不再继续履行涉案租赁合同，故对奉先恒通公司要求解除涉案租赁合同的诉讼请求，应予支持，根据本案具体情况，一审法院认定的合同解除日，亦是正确的，本院予以维持。根据双方租赁合同约定，奉先恒通公司有义务保证薛亮在涉案房屋的正常经营，涉案房屋已于2018年1月25日因无营业执照及卫生许可证被北京市房山区食品药品监督管理局贴封条查封，此后薛亮无法继续在该房屋进行经营活动，奉先恒通公司提供的租赁物不符合约定，对涉案租赁合同的解除存在过错，奉先恒通公司对薛亮所交纳押金，应予退还。对此，一审法院处理正确，本院予以维持。薛亮主张的装修损失，奉先恒通公司亦应赔偿，具体数额以评估机构出具的价格评估报告为准；又因价格评估报告中的华谊兄弟灶台是可移动设施，薛亮可自行搬走，故相应的费用应从赔偿数额中予以扣除。一审判决未扣除相应费用，本院予以纠正。薛亮主张的水电卡费，未提交相关证据，无法支持。关于涉案房屋内除装修外其他设施设备，根据已查明的事实，该部分物品仍存放于涉案房屋的后厨和对面房间。对此，除在装修损失中薛亮已得到赔偿的物品外，薛亮可自行搬走。对于薛亮主张丢失的酒吧台、酒、床，其中的酒吧台已在装修损失中得到赔偿；其中的酒和床，薛亮并未有证据证明该设施的价格，故对薛亮主张奉先恒通公司赔偿该部分损失，本院酌情确定为500元。对薛亮主张中的不合理部分，本院不予支持。因薛亮未实际腾退涉案房屋，但涉案房屋临街部分（前厅）已于2019年7月7日由奉先恒通公司拆除，其余部分（后厨）尚在，在案证据可以证明涉案房屋后厨中仍存放着薛亮的设备设施，故对奉先恒通公司要求返还涉案商铺诉讼请求中的返还后厨部分，本院予以支持。关于奉先恒通公司要求薛亮支付租金的诉讼请求，考虑薛亮第一年租金交纳至2018年1月1日，在此之后未继续向奉先恒通公司交纳租金，查封期间租赁协议双方均未到有关部门寻求解除查封，薛亮继续占用涉案房屋必将产生房屋租金损失，故对此期间的租金损失，一审法院考虑双方过错程度，确定由薛亮承担百分之二十责任、奉先恒通公司承担百分之八十的责任，是合理的，但具体金额核算有误，本院予以纠正。关于奉先恒通公司主张薛亮支付逾期占有使用费，因薛亮未按照约定时间将涉案房屋内的个人物品搬走并腾退房屋，应支付相应的费用，综合考虑双方对涉案房屋相关费用的约定、房屋现状等具体情况，本院予以酌情确定。对于薛亮的个人物品占据的涉案房屋对面房间的占有使用费，因该对面房间为案外房屋，对此，本院不宜处理，奉先恒通公司可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持北京市房山区人民法院（2019）京0111民初5909号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市房山区人民法院（2019）京0111民初5909号民事判决第六、七项；三、变更北京市房山区人民法院（2019）京0111民初5909号民事判决第三项为北京奉先恒通文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付薛亮装修损失54329.83元；四、变更北京市房山区人民法院（2019）京0111民初5909号民事判决第四项为薛亮于本判决生效之日起十日内给付北京奉先恒通文化发展有限公司租金32062.18元；五、变更北京市房山区人民法院（2019）京0111民初5909号民事判决第五项为薛亮于本判决生效之日起十日内给付北京奉先恒通文化发展有限公司2019年5月11日至实际腾房之日的占有使用费（其中2019年5月11日至2019年7月6日32708元，2019年7月7日至实际腾房之日按190元/天的标准计算）；六、薛亮于本判决书生效后十日内腾退北京市房山区房山商业街一层B4、B5铺面的后厨；七、北京奉先恒通文化发展有限公司于本判决书生效之日起给付薛亮酒和床的损失500元；八、驳回薛亮的其他诉讼请求；九、驳回北京奉先恒通文化发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案评估费6000元，由薛亮负担1000元（已交纳），由北京奉先恒通文化发展有限公司负担5000元（于本判决生效之日起7日内交纳）。一审本诉案件受理费2452元，由薛亮负担1790元（已交纳），由北京奉先恒通文化发展有限公司负担662元（于本判决生效之日起7日内交纳）。反诉案件受理费2551元，由薛亮负担1378元（于本判决生效之日起7日内交纳），由北京奉先恒通文化发展有限公司负担1173元（已交纳）。二审案件受理费4904元，由薛亮负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 云二〇二〇年七月二十八日法官助理  孙国栋书 记 员  刘力之