河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终1924号上诉人（原审被告）:张文锋，男，汉族，1964年1月13日出生，住河南省信阳市浉河区。委托代理人：董明，河南问通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南省信阳市浉河区五星街道办事处红星社区居民委员会。地址：信阳市浉河区五星街道办事处红星社区居民委员会。法定代表人：杨超，系该单位主任。委托代理人：宋卫东，系该单位工作人员。委托代理人：祝卫东，河南文开律师事务所律师。上诉人张文锋因与被上诉人河南省信阳市浉河区五星街道办事处红星社区居民委员会（以下简称红星居委会）合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初5206号民事判决，提出上诉，本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。上诉人张文锋及其委托代理人董明，被上诉人红星居委会的委托代理人宋卫东、祝卫东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张文锋上诉请求：1、请求依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、本案的诉讼时效已过，原审法院应依法判决驳回被上诉人的诉讼请求。本案的房屋出让协议签订于2008年12月15日，双方也均已履行完毕。无论按照新旧民事诉讼法关于诉讼时效的规定，本案的诉讼时效均已超过，期间也不存在诉讼时效中断、延长情形。本案被上诉人的请求权也非依法不适用诉讼时效的请求权。2、原审判决确认合同效力与判决结果相互矛盾。原审判决确认“二者签订的《房屋出让协议》系无效合同，”根据出让房屋现状及历史过往，则应依法判决各自返还。本案出让房屋在转移交付后，添附的价值不多并且可以对添附的价值进行司法鉴定。本案房屋虽然又转让他人，但购买方在获得本案房屋时也非善意取得（转让价格很低）。因此，原审判决既然认定《房屋出让协议》系无效合同，就应依据《民法总则》第157条民事法律行为无效，被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，而非判决上诉人补足所谓的超高差价。3、原审判决依据的《价格鉴定结论书》，鉴定程序违法，鉴定结论不公正。原审判决所依据的是信阳市浉河区纪委监察局委托信阳市浉河区价格认证中心出具“信浉价认字【2014】301号价格鉴定结论书”本来是另案中的刑事证据，且另案判决并未生效，而被上诉人直接拿来作为民事诉讼证据使用，显然不具有合法性。本案中房屋出让后，上诉人对房屋进行了添附，且该房屋第二层走廊征收时不计算面积，但在鉴定时却将该面积计入总额。鉴定结论不真实、不公正，面积误差大。被上诉人红星居委会答辩称，本案一审确认合同无效返还财产不受诉讼时效限制，这不是真正意义请求权。一审按折价返还是因为无法返还财产的情况下，一审参照评估价格结论书作出相应处理是合法的。并且纪检委委托鉴定也是合法的，出具的有价格报告一审参考处理是恰当的。一审中上诉人也没有提出重新评估，所以法院没有组织重新评估。双方签订的合同没有其他合伙人签名，一审的时候没有通知上诉人的合伙人参加诉讼，没有遗漏主体。请求驳回上诉，维持原判。红星居委会向一审法院提起诉讼请求：1、请求人民法院依法判令确认原、被告签订的房屋出让协议无效，立即将房屋及土地返还给原告，或补交房屋及土地面积差价为1278784元人民币；2、本案相关一切诉讼费由被告承担。原审查明，2008年12月15日，原告信阳市浉河区五星街道办事处红星社区居民委员会与被告张文锋签订一份《房屋出让协议》，合同约定：原告将位于红星工业区西北角邻三组村名化运发的砖混结构二层楼房上、下共12间（建筑面积约200多平方米）及房后属红星村三组集体所有场院（房屋、场院占地面积将近1亩）以26万元的价格出让给被告张文锋，其中土地款14万元，房屋出让款12万元。后因原红星村支部书记、村委会主任付家齐因涉嫌贪污、贱卖集体土地被调查，信阳市浉河区纪委监察局委托信阳市浉河区价格认证中心对本案的房屋、土地进行价格认证。2014年8月21日，信阳市浉河区价格认证中心出具《信浉价认字【2014】301号价格鉴定结论书》实地丈量后认定：房屋面积应为456.32平方米，价格912640元，土地面积为782.68平方米，价格626144元，共计1538784元。该鉴定结论认定：该宗房屋、场地以2008年12月为基准日的价格应为1538784元。2015年6月10日，信阳市浉河区纪委监察局出具《浉纪检【2015】4号纪检监察建议书》认为渔市角楼低于市场价销售问题按评估价低于市场价的价格将款项追回。以上事实有《房屋出让协议》、《信浉价认字【2014】301号价格鉴定结论书》、《浉纪检【2015】4号纪检监察建议书》、庭审笔录等证据在卷予以佐证。原审认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案的争议焦点是被告张文锋购买房屋及土地是否明显低于市场的价格以及《房屋出让协议》是否有效的问题。原告河南省信阳市浉河区五星街道办事处红星社区居民委员会与被告张文锋签订合同时双方故意隐瞒房屋及土地面积的真实情况，损害了集体权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”之规定，二者签订的《房屋出让协议》系无效合同。信阳市浉河区价格认证中心出具《信浉价认字【2014】301号价格鉴定结论书》认定的房屋及土地面积与实际情况不符合，存在较大的差距，其认定房屋及土地价格为1538784元，而被告张文锋仅支付购房款260000元，明显的低于市场价格。依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”的规定，本案房屋已转让及土地被使用，无法返还取得的财产，被告张文锋应折价补偿，故原告河南省信阳市浉河区五星街道办事处红星社区居民委员会要求被告张文锋补齐房屋及土地差价的诉请本院予以支持，鉴于双方签订合同时均有过错，本院认定被告张文锋应向原告再支付房屋及土地差价1000000元。关于原告提出被告多占0.51亩的土地的问题，因《信浉价认字【2014】301号价格鉴定结论书》实地丈量后认定土地面积为782.68平方米，多占的面积并不是《房屋出让协议》约定的土地面积，与本案无关，本案不予处理。依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十七条之规定，原审判决如下：一、被告张文锋自本判决生效之日起十日内向原告河南省信阳市浉河区五星街道办事处红星社区居民委员会支付购房款及土地款差价1000000元。二、驳回原告河南省信阳市浉河区五星街道办事处红星社区居民委员会的其他诉讼请求。案件受理费16309元，减半收取8155元，由原告河南省信阳市浉河区五星街道办事处红星社区居民委员会负担1778元，由被告张文锋负担6377元。二审中，当事人没有提交新证据。二审对原审查明的事实予以确认。本院认为，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案《房屋出让协议》的签订人原红星村支部书记、村委会主任付家齐，因涉嫌贪污、贱卖集体土地被调查。信阳市浉河区纪委监察局委托信阳市浉河区价格认证中心对本案的房屋、土地进行价格认证，信阳市浉河区价格认证中心出具《信浉价认字【2014】301号价格鉴定结论书》。信阳市浉河区纪委监察局作出《浉纪检【2015】4号纪检监察建议书》，认为渔市角楼低于市场价销售问题，建议被上诉人按评估价低于市场价的价格将款项追回。依据本案相关情况，原审法院认定本案所涉《房屋出让协议》无效是正确的。民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。据此，原审法院在认定合同所涉财产无法返还时，按折价补偿处理也是有法律依据的。关于折价补偿的数额问题。原审法院参照鉴定结论作出相应酌定处理也无不当。上诉人的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，上诉人张文锋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审处理并无不当，二审予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费13800元，由上诉人张文锋负担。本判决为终审判决。审判长 张 杰审判员 李 虎审判员 左立新二〇二〇年七月二十九日法官助理彭亚丽书记员杨晨