福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0825民初1564号 原告：中国农业银行股份有限公司连城县支行，住所地福建省连城县莲峰镇北大东路1号，统一社会信用代码91350825858105794P。 负责人：张超明，行长。 委托诉讼代理人：罗长标，福建启赞律师事务所律师。 被告：童章宏，男，1984年1月21日出生，汉族，住福建省连城县。 被告：揭小爱，女，1988年10月19日出生，汉族，住福建省连城县。 原告中国农业银行股份有限公司连城县支行（以下简称农行连城县支行）与被告童章宏、揭小爱金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行连城县支行委托诉讼代理人罗长标，被告童章宏、揭小爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行连城县支行向本院提出诉讼请求：1.判令童章宏、揭小爱立即偿还农行连城县支行贷款本金398133.97元，利息5350.08元，罚息22.66元，复利36.92元，合计403543.63元，并支付自2020年6月4日起至实际清偿之日止按合同约定及中国人民银行金融政策确定利率计算的利息；2．判令农行连城县支行对童章宏名下坐落于连城县莲峰镇莲北大道1号永达·翡翠城ｌ幢15层1505室（土地使用权面积16.30平方米，房屋建筑面积102.30平方米，不动产权证书号：闽（2018）连城县不动产权第0005448号）的商品房进行折价、变卖或者拍卖价款享有优先受偿权；3.诉讼费用由童章宏、揭小爱负担。事实与理由：2017年10月26日，童章宏、揭小爱与连城县永达置业房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买一套坐落于连城县。2017年12月31日，童章宏、揭小爱向农行连城县支行申请购房贷款42.3万元，同意以其购买的连城县进行抵押担保。2018年1月29日，童章宏为借款人、抵押人，揭小爱为抵押人，连城县永达置业房地产开发有限责任公司为阶段性保证人与农行连城县支行签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120180004029）（以下简称合同），《合同》第二十三条约定童章宏、揭小爱向农行连城县支行借款42.3万元整。第二十四条约定借款用于购买连城县莲峰镇莲北大道1号永达·翡翠城ｌ幢15层1505室。第二十五条约定借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准。第二十六条约定借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮10%确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。《合同》第二十九条约定，借款人与贷款人约定还款方式为分期等额本息还款法还款。还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。《合同》第三十二条约定童章宏、揭小爱以连城县莲峰镇莲北大道1号永达·翡翠城1幢15层1505室的房地产进行抵押。《合同》第十一条约定违约责任：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上浮百分之伍拾计收罚息直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。同时11.4.2约定：借款人未按约定按期偿还借款，贷款人有权要求其限期纠正违约行为，停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期，或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。2018年3月2日，农行连城县支行按照合同约定向童章宏、揭小爱发放贷款42.3万元，2018年12月17日，担保抵押物在连城县不动产登记中心办理了不动产权证；当日，担保抵押物在连城县不动产登记中心办理了抵押登记。2020年2月起童章宏、揭小爱已逾期3期未足额还款，农行连城县支行多次向童章宏、揭小爱催款，未果。截至2020年6月3日，童章宏、揭小爱尚欠农行连城县支行借款本金398133.97元，利息5350.08元，罚息22.66元，复利36.92元，合计403543.63元。 童章宏、揭小爱辩称，农行连城县支行起诉其抵押借款情况属实，希望农行连城县支行给予一定的还款期限，接下去每期将按合同约定还款，并在三个月内还清逾期利息、罚息、复利共计8710.2元。 本院经审理认定事实如下：2017年10月26日，童章宏、揭小爱与连城县永达置业房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买一套坐落于连城县。2017年12月31日，童章宏、揭小爱填写《个人信贷业务申请表》，向农行连城县支行申请购房贷款42.3万元，并提交《贷款抵押担保承诺书》，同意以购买的连城县作为抵押。2018年1月29日，童章宏、揭小爱、连城县永达置业房地产开发有限责任公司与农行连城县支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额42.3万，借款期限为240个月，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮10%确定；还款方式为按月等额本息还款，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上浮百分之伍拾计收罚息直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；保证方式为阶段性担保＋抵押，即自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续前由连城县永达置业房地产开发有限责任公司承担阶段性连带保证责任；借款人未按约定按期偿还借款，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发放借款，行使担保权；借款人未按约定足额清偿债务，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。2018年3月2日，农行连城县支行依约向童章宏、揭小爱发放贷款42.3万元，该款已转入借款人指定账户。2018年12月17日，担保抵押物在连城县不动产登记中心办理了不动产权证，当日，担保抵押物在连城县不动产登记中心办理了抵押登记。童章宏、揭小爱自2020年2月起，未按照合同约定足额还款，农行连城县支行多次催收未果。截至2020年6月3日，童章宏、揭小爱尚欠农行连城县支行借款本金398133.97元，利息5350.08元，罚息22.66元，复利36.92元，合计403543.63元。 本院认为，农行连城县支行与童章宏、揭小爱签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。农行连城县支行依约向童章宏、揭小爱发放借款，童章宏、揭小爱借款后未按合同约定履行还款义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。依据合同约定，农行连城县支行有权宣布借款提前到期，要求童章宏、揭小爱立即清偿借款本息，有权以童章宏、揭小爱提供抵押的房产折价或就拍卖、变卖的价款在上述债权范围内享有优先受偿权。综上，农行连城县支行的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十八条规定，判决如下： 一、童章宏、揭小爱应于本判决生效之日起十五日内偿还中国农业银行股份有限公司连城县支行借款本金398133.97元，利息5350.08元，罚息22.66元，复利36.92元，合计403543.63元，并支付自2020年6月4日起至实际清偿之日止按合同约定及中国人民银行金融政策确定利率计算的利息； 二、童章宏、揭小爱未按上述期限履行还款义务时，中国农业银行股份有限公司连城县支行有权对童章宏名下坐落于连城县莲峰镇莲北大道1号永达·翡翠城l幢15层1505室(土地使用权面积16.30平方米，房屋建筑面积102.30平方米，不动产权证书号：闽(2018)连城县不动产权第0005448号）的商品房进行折价、变卖或者就拍卖、变卖价款在上述债务范围内享有优先受偿权。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7353.1元，减半收取计3676.55元，由童章宏、揭小爱负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  江恒锋 二〇二〇年七月十三日 法官 助理  余秀梅 代理书记员  李倩妮 附：相关法律条文 1．《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2．《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 3．《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。