江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终2357号上诉人（原审原告）：桑刚，男，1978年6月24日生，汉族，住江苏省徐州市。上诉人（原审原告）：查红梅，女，1977年12月6日生，汉族，住江苏省徐州市。委托诉讼代理人：杨萍，江苏禾嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴世贤，江苏禾嘉律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:江苏润安置业有限公司，住所地江苏省徐州市和信广场（二期商办综合楼）1号楼3-1915室。法定代表人：朱孝珠，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯琳琳，女，1981年4月22日生，汉族，该公司法律顾问，住。原审第三人：徐州信德商业管理有限公司，住所地江苏省徐州市复兴北路27号。法定代表人：刘长安，该公司总经理。上诉人桑刚、查红梅因与被上诉人江苏润安置业有限公司（以下简称润安公司）、原审第三人徐州信德商业管理有限公司（以下简称信德公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初2109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人桑刚、查红梅上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.诉讼费用由润安公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院认定被上诉人润安公司于2015年11月4日、5日将包括涉案房屋在内的和信国际一期地下一层整体交付给了信德公司是错误的，房屋交付手续均是被上诉人自己单方制作，并无正规的交接单。二、一审法院认定地下一层整体交付给信德公司就是向上诉人交付系认定事实不清：1.上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同上明确写明是和信广场商业街区地下室1-1705号房，合同后附件一的房屋平面图也表明上诉人所购买的房屋是独立的，应单独交付。被上诉人和信德公司对于涉案房屋是整体交付还是单独交付的陈述多次反复，到现在都说不清楚。2、润安公司提供的工程竣工验收备案证明不能证明涉案工程已具备实际交付条件。上诉人开庭前分别到建设局、规划局、人防办调查取证，在建设局看到了竣工验收备案表有几十页，涉案房屋属人防地下室【和信国际地下室(人防)工程】，备案表中存在以下问题：（1）备案表中无人防、规划部门的验收材料，人防办工事处的朱处长明确告知人防工程必须要通过人防部门的验收，该涉案工程在人防办没有查到验收备案材料；（2）备案表中的“建设工程消防验收意见书”是对地下负一层的整体验收，第四条明确说明：该工程若需改建、扩建、内部装修和用途变更应依法申请建设工程消防设计审核和验收；而整体验收后，润安公司进行了各商铺的隔断、改建和装修，并未重新进行消防验收，因此，涉案房屋并不具备交付条件。三、一审法院认定信德公司的行为构成表见代理属于适用法律错误。合同具有相对性，在合同没有约定的情况下，卖方向买方交付房屋，买方接受房屋后再委托第三人经营是合同履行的应有之义；不存在涉案房屋仍由被上诉人交付给上诉人，第三人就不取得商铺占有的逻辑关系。涉案委托经营管理协议是格式合同，由信德公司提供，应该作出不利于信德公司的理解，况且上诉人只是普通的老百姓，对合同的理解能力较弱。上诉人给信德公司的授权委托书内容很明确，是在委托经营管理协议的履行过程中，上诉人将涉案房屋交付给信德公司后，信德公司可以不通过上诉人直接对外出(转)租房屋，与房屋的接收和交付无关。退一步讲，即使信德公司有接收房屋的行为，也不能说明涉案房屋具备实际交付条件。润安公司并未提交信德公司接收房屋的签署材料，也无正规房屋验收交接单，不能证明润安公司已经交房。一审判决仅以“两份合同签订的履行时间相连、协议对交付商铺无约定、第三人直接对外出(转)租赁”就“不言而喻”地认定为表见代理即没有法律依据，也无法理支持。上诉人给信德公司出具的授权委托书不包括接收房屋，被上诉人对此是明知的，且涉案房屋根本不具备交付条件，被上诉人主观上存在恶意。对于涉案房屋不具备交付条件的这一事实，上诉人在一审中也多次提到，但一审法院对该事实却没有审查。一审判决对房屋的“交付”认定为表见代理属适用法律错误。四、一审程序违法，本案于2018年10月26日递交诉状，2020年2月10日收到判决书，严重超审限。五、判决按照日万分之一的标准支付逾期交房违约金是错误的被上诉人润安公司辩称，上诉人的上诉请求不应得到支持，涉案房屋是隔断后交付给信德公司的，是信德公司根据其与上诉人的委托合同约定，拆除隔墙打空整体区域用于经营的。一审被上诉人代理人误认为是通仓交付，是因其不了解当时施工的具体情况，涉案房屋在交付信德公司时是严格按照交付标准进行交付的，合同约定被上诉人取得竣工备案既符合上房的条件交付房屋，被上诉人是完全符合合同约定的。上诉人购买房屋后，与信德公司签订委托经营合同，注明上诉人全权委托信德公司经营涉案房屋，并明确授权信德公司可以将涉案房屋进行规划，统一经营。被上诉人也是基于上诉人与信德公司签订的相关条款，才将涉案房屋交付给信德公司，一审认定信德公司有权代表上诉人收取涉案房屋是有理有据的。被上诉人与信德公司是完全独立的两个公司，一审时法院在审理核实后，认定被上诉人承担相应的违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。原审第三人信德公司经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。桑刚、查红梅向一审法院提出诉讼请求：1.判令润安公司支付逾期交房违约金136137元（以实际支付房款621632元为基数，按日万分之二的标准自2015年10月1日计算至实际交房之日）；2.诉讼费用由润安公司承担。一审法院经审理查明：2014年5月17日，桑刚、查红梅作为买受人与作为出卖人的润安公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：润安公司将其开发的和信广场商业街区地下室1-1705号房屋出售给桑刚、查红梅，总房款618000元。因面积误差，桑刚、查红梅实际向润安公司支付了621632元购房款。上述《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人怠于验房的，自出卖人通知的验收期限届满之日起视为该房屋已经买受人验收合格并交付买受人。自视同交付之日起，该房屋毁坏、灭失的风险由买受人承担；物业管理费用由买受人支付，买受人并需向出卖人承担每日50元的违约金，直至其实际办理房屋交接手续止。签订上述商品房买卖合同同时，桑刚、查红梅作为甲方与作为乙方的信德公司签订了委托经营管理协议一份，协议约定桑刚、查红梅将其购买的涉案房屋全权委托乙方进行经营管理，期限为2015年10月1日至2025年9月30日。桑刚、查红梅放弃该商铺前三年的使用权、租赁权、收益权、经营权等，放弃向乙方收取任何形式的经营收益。协议中还约定乙方可组织使用人于2015年10月1日提前进场装修，及本协议终止时甲方必须在接到乙方通知后10天内接收该商铺等内容。同时，桑刚、查红梅作为委托人签署了授权委托书，该授权委托书载明，委托人授权受托人直接对外出（转）租委托人所有之商铺，签署商铺租赁合同，收取租金及相关费用。授权委托书还约定了其他内容。2015年11月4日，包括涉案房屋在内的和信国际一期地下一层工程在徐州市城乡建设局办理了竣工验收备案手续。润安公司于2015年11月4日、5日将包括涉案房屋在内的和信国际一期地下一层整体交付给了信德公司。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。桑刚、查红梅、润安公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，依法成立并生效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。按照合同约定，润安公司应于2015年9月30日前将已竣工验收备案并符合合同约定的涉案房屋向桑刚、查红梅交付，逾期不交即构成违约。但润安公司未能于2015年9月30日前将涉案房屋交付，而是于2015年11月4日、5日将包含涉案房屋在内的和信广场商业街区整体交付给信德公司。因此，对于2015年10月1日至2015年11月5日期间的迟延交付行为，润安公司应向桑刚、查红梅承担违约责任。关于润安公司向信德公司的交付行为能否产生向原告履行交付义务的法律效果。润安公司及信德公司均主张系由信德公司代理桑刚、查红梅等业主受领交付，桑刚、查红梅对信德公司代理其受领房屋交付不予认可。因此，润安公司向信德公司的交付行为能否产生向桑刚、查红梅履行交付义务的法律效果，就要从交付时的相关事实来分析。首先，无论是委托经营管理协议还是授权委托书，均没有由信德公司代理桑刚、查红梅办理房屋交付的相关内容，信德公司并未取得桑刚、查红梅的明确授权，应属无权代理或越权代理。但，桑刚、查红梅在与润安公司签订商品房买卖合同的同时，与信德公司签订委托经营管理协议和授权委托书，因此，润安公司对于桑刚、查红梅委托信德公司进行经营并出具授权委托书是知情的。另外，从委托经营协议内容来看，桑刚、查红梅授权信德公司的经营期间是从2010年10月1日起，该起始时间与买卖合同约定的交付届满期间2010年9月30日紧密相连，并无间隔；协议中约定了桑刚、查红梅放弃该商铺前三年的使用权等并放弃对第三人收取经营收益的内容，如涉案房屋仍由润安公司交付给桑刚、查红梅、信德公司不取得商铺的占有，桑刚、查红梅如何向信德公司放弃使用权？委托经营协议中约定了协议终止时信德公司向桑刚、查红梅返还商铺的义务，但对于桑刚、查红梅向信德公司交付商铺这一合同履行基础的重要内容，协议却并没有约定。如信德公司没有取得商铺的占有，何来返还？对于内容多达数千字的协议，这显然不应当是合同内容出现漏洞，而只能是双方将“该房屋无需桑刚、查红梅向信德公司交付，而是由信德公司代理桑刚、查红梅从润安公司处受领房屋”作为不言而喻的内容，无需再另行约定桑刚、查红梅向信德公司交付。在授权委托书中，桑刚、查红梅授权的内容是由信德公司“直接”对外出（转）租。在这里，如果是由润安公司向桑刚、查红梅交付后、桑刚、查红梅再向信德公司移转占有进行出租经营，而不是信德公司从润安公司处受领房屋取得占有进行经营，何谓“直接”？显然，“直接”的意思应当理解为由信德公司从润安公司处受领房屋。综上几点，虽然委托经营管理协议和授权委托书中并未明确约定信德公司代理办理房屋交付的内容，但根据委托经营协议和授权委托书的相关内容，在客观上润安公司有理由相信信德公司具有代理桑刚、查红梅受领房屋的代理权。润安公司基于对桑刚、查红梅与信德公司之间法律关系的认识，在信德公司以桑刚、查红梅等业主名义受领房屋时进行交付，信德公司的行为构成表见代理。依照法律规定，表见代理产生有权代理的法律效力。润安公司于2015年11月4日、5日向信德公司交付涉案房屋的行为产生润安公司向桑刚、查红梅履行交付义务的法律效果。润安公司交付房屋后，桑刚、查红梅可依据其与信德公司的委托经营管理协议主张相关权利。桑刚、查红梅如认为信德公司在代理受领房屋交付过程中存在不履行职责或不完全履行职责，造成其损害的，亦可根据其与信德公司之间的委托关系另行主张。桑刚、查红梅也未能提供充分证据证明润安公司与信德公司就房屋交付存在恶意串通的情形。因此，桑刚、查红梅主张润安公司承担2015年11月5日以后的逾期交房违约金，不应获得支持。遂判决：江苏润安置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性向桑刚、查红梅支付逾期交房违约金（以621632元为基数，按照日万分之一的标准，自2015年10月1日起计算至2015年11月5日止）。二审中，上诉人提交下列证据材料：1.被上诉人前期宣传单一份，证明涉案商铺应该是单独交付的。2.竣工验收备案表一份，该表首页单位工程竣工验收方案上明确是和信国际一期C、D、E、F座及人防地下室，证明涉案房屋应该属于人防工程，应该进行人防验收。3.江苏省徐州市人民防空办公室行政处罚决定书一份，是2018年4月3日下发给被上诉人的，证明涉案工程没有经过人防验收，不具备交付条件。4.徐公消验字2015第0230号建设工程消防验收意见书一份，该验收意见是对整体的验收意见，因此涉案房屋单独交付前，需要进行二次消防验收，证明涉案房屋不具备交付条件。5.光盘一份，证明2018年8月份前后涉案房屋所在区域还在进行加固施工。6.被上诉人工商登记申请书、指定代理人证明，信德公司工商登记查询、股东会议决议、共同委托代理人授权书、工商备案联络员申请书一组，证明润安公司和信德公司之间具有关联性，共同侵害上诉人的利益。7.微信聊天记录一份，证明被上诉人一直认可其违约行为，并和众多业主协商赔偿方案。被上诉人质证认为：1.对于宣传单的真实性有异议，即使是真实的，也应当商品房买卖合同约定的条款作为双方履约的依据。2.对于竣工验收备案表同一审的举证、质证意见，该份证据也可以证实涉案房屋于2015年11月4日已经竣工备案，符合商品房买卖合同约定的交付条件，并非上诉人所述属于地下室工程。3.对于行政处罚决定书、消防验收意见书的真实性有异议，涉案工程是在取得相应的规划报批审核后下发的竣工备案表，如果存在问题，不可能取得竣工备案。4.对于光盘中视频的真实性、合法性、关联性均有异议，2018年左右是信德公司为了更好的符合销售环境进行的商铺升级改造。5.对于第六组证据的真实性无法核实，且该组证据无法体现被上诉人与信德公司之间有必然的关联性。6.对于微信聊天记录的真实性、关联性、合法性均有异议，无法体现上诉人的证明目的。被上诉人润安公司提交下列证据材料：1.和信国际施工协议一份，银行流水一份，和信国际工程监理部情况说明一份，证明由徐州顾德安新型建材有限公司对涉案房屋进行分割施工，相关部门也是在分割后的房屋基础上进行的验收。2.2013年10月30日规划许可证副本一份，2013年10月规划定点图一份，证明在2013年的规划许可证以及定点图中均已经明确地下商业存在。上诉人质证认为：1.对于施工协议、银行流水、情况说明的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明被上诉人的证明目的。2.规划定点图没有书写人的署名，是否为2013年书写存疑，对于真实性有异议，规划许可证是复印件，对于真实性不予认可。二审中，经上诉人申请，本院向徐州市自然资源和规划局出具了调查令，该局向本院递交了涉案项目总平面图、规划许可证、规划核实合格证，共计三份材料。上诉人质证认为：1.涉案项目总平面图中显示，涉案房屋属于人防工程，但没有人防备案材料。2.规划核实合格证的日期是2016年7月4日，故涉案房屋在2015年11月份不符合交付条件，且备案材料都是一期工程，涉案房屋系三期工程，即使备案资料是真实的，也不能证明涉案房屋于2016年7月4日验收合格。3.规划局档案中没有规划许可证副本的原件，需要被上诉人提供。被上诉人质证认为：对于三份证据的真实性无异议。规划许可证以及规划核实合格证中明确记载，地下室（地下商业、地下停车场）的字样，说明涉案房屋在建造时已经明确地下商业的存在，并非人防工程。项目总平面图中注明的地下商业出入口，也说明涉案工程在建造前就已包括地下商业。二审中，本院依职权至徐州市住房和城乡建设局、徐州市自然资源和规划局调取了涉案商铺备案资料中的建设工程消防验收意见书、竣工验收备案表、单位工程竣工验收证明书，涉案商铺的规划定点图纸及建设规划许可证，共计五份材料。上诉人质证认为：对于五份证据的真实性、合法性没有异议。通过消防验收意见书可以看出，涉案房屋没有进行二次消防验收，因此不具备交付条件，且意见书中注明框架结构，证明涉案商铺没有单独分割。竣工验收证明中没有日期，不能显示是什么时间验收的。竣工验收备案表是手填的内容，且有更改痕迹，不能证明该备案表与涉案房屋的关联性，亦不能证明涉案房屋已经具备交付条件。建设工程规划许可证上面建设项目内容为和信国际C、D、E、F商业办公楼及人防地下室，故涉案房屋属于人防地下室，应当经过人防验收，但是备案表中没有人防验收的字样。工程规划许可证日期是2016年7月4日，而润安公司提供的验收备案证明却是2015年11月4日，说明竣工验收备案表和涉案房屋没有关联性。规划定点图纸出具的日期是2016年6月22日，记载的内容是对涉案工程进行了规划设计变更，证明直至2016年6月22日，涉案房屋还没有建设完毕。被上诉人润安公司质证认为：对于建设工程消防验收意见书、竣工验收备案表以及单位工程竣工验收证明书的真实性没有异议，可以证明涉案房屋于2015年11月4日取得竣工备案表，工程用途明确为商业，符合合同约定的交付条件。建设工程消防验收意见书中明确，消防验收合格，而因内部装修等情形向消防支队进行报验，是由房屋实际所有人进行。对于涉案商铺的规划定点图纸及建设规划许可证真实性没有异议，竣工备案表是依据2013年的规划许可证及定点图发放的，2016年规划许可证虽然发生变化，但结合定点图可以看出，是分离G座办公楼的规划许可证，对涉案房屋的验收没有任何影响。原审第三人信德公司经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，上诉人按照合同约定向被上诉人支付了全部购房款，但被上诉人并未在合同约定的期限内向上诉人交付涉案房屋，故被上诉人已构成违约，其应承担相应的违约责任。关于涉案商铺是否具备交付条件的问题，涉案《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房已竣工验收备案”。本案中，包括涉案房屋在内的和信国际一期地下一层工程于2015年11月4日在徐州市城乡建设局办理了竣工验收备案手续。据此，涉案商铺已具备双方合同约定的交付条件。至于上诉人提出的缺乏人防验收材料及应重新进行消防验收才能交付使用的问题，在涉案合同中并未明确约定为交付条件，故上诉人的该上诉主张缺乏合同依据，本院不予支持。关于被上诉人是否于2015年11月4、5日对涉案商铺完成了交付的问题。一审法院综合涉案商品房买卖合同、委托经营管理协议、授权委托书签订的时间及相应内容，认定信德公司以上诉人的名义受领房屋和被上诉人进行房屋交付的行为，构成表见代理，并无不当，本院予以认可。故被上诉人应向上诉人支付2015年10月1日至2015年11月5日的逾期交房违约金，对上诉人要求被上诉人承担2015年11月5日之后的逾期交房违约金的主张，本院不予支持。关于逾期交房违约金的标准问题。涉案《商品房买卖合同》第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。按照双方合同约定，被上诉人向信德公司逾期交付涉案商铺未超过90日，其应按日向上诉人支付已交付房价款万分之一的违约金。一审法院对逾期交房期间及违约金标准的认定并无不当，本院予以维持。综上，上诉人桑刚、查红梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3020元，由上诉人桑刚、查红梅负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 宋新河审判员 孟 娟二〇二〇年七月三十一日书记员 宗 正