辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3338号上诉人（原审被告）：大连钧丽餐饮娱乐有限公司，住所地辽宁省大连市中山区北斗街50号。法定代表人：李钧，系该公司经理。委托诉讼代理人：初旭，系北京大成（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连港南旅社，住所地辽宁省大连市中山区北斗街50号。法定代表人：张言涛。委托诉讼代理人：白刚，系辽宁君连律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：刘云兰，女，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：罗文斌，系辽宁阳光律师事务所律师。上诉人大连钧丽餐饮娱乐有限公司因与被上诉人大连港南旅社、刘云兰房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初4385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。大连钧丽餐饮娱乐有限公司上诉请求：请求二审法院发回重审或依法改判，判决驳回被上诉人大连港南旅社全部诉讼请求。事实与理由：一审法院判决事实不清证据不足程序违法。一、一审法院认定上诉人对案涉房屋的租赁期限到2019年3月31日届满缺乏事实依据。对于案涉房屋的租赁在2016年存在两份合同，一份2016年3月1日签订的“房屋租赁延续补充协议”，约定租期为2016年4月1日至2019年3月31日。一份是2016年6月1日签订的“房屋出租合同”租期为2016年6月1日至2024年5月30日，两个合同约定了不同的租期，应当使用哪一个合同的租期？根据合同法第77条规定“当事人协商一致，可以变更合同”。在存在前后合同的情况下，如果后签订的合同不存在无效或可撤销的情形，应当以在后合同约定为准。一审法院在没有任何证据的情况下只凭个人主观臆断认定应当双方履行的是2016年3月1日签订的“房屋租赁延续补充协议”违反了现有的法律规定。一审法院仅凭第三人出庭口述，用以往交付年租金的钱数多少来认定双方签署房屋租赁合同的真实性，是不符合事实的。事实是2008年初，港南旅社在三、四层大规模施工改造时，将楼顶消防水塔及管道严重损害，导致上诉人楼下一、二层及地下一层大面积被水浸泡，造成了很大的损失，因我们合作多年，经过双方协商，从以后的租金中扣除一部分，作为重新装修及停业所造成的损失，于是2008年6月1日签订了一个租金为20万元。租期到2016年5月30日的合同，本合同交付的租金款项一直履行到2013年。上诉人有交付款项的收条收据为证，装修完毕后于2009年9月3日交付港南旅社22万元整，其中2万元是我们两家改造共用化粪池所使用的费用，收款人王成林。王成林是大连港南旅社前经理，在以后的几年中，均以20万元的合同履行，收款人有王成林经理有刘云秀经理，并有收据收条为证。上诉人经营走上正轨之后，从2014年开始租金20万元上到36万元到40万元到44万元，并口头约定，如市场出现了不可预料的变化，租金最低不低于20万元。另有，上诉人租用港南旅社东部一层、二层，在西部二楼还有两处用房，两处用房是整体用房不可分割的部分，一处是办公用，另一处是工艺品商店用，港南旅社在2018年6月21日收取这两处用房的租金时间是到2019年5月20日，如果在2019年3月份合同就终止，港南旅社能把租金收取到2019年5月份吗？这就充分证明了2016年6月1日签订的合同的真实有效性。有收款收据为证。因近几年的市场变化持续低迷，经营出现了困境，加上房屋老化，装修陈旧，为了应和市场多元化经营，需要重新装修改造对外招商，在这种情况下上诉人与港南旅社协商，希望港南旅社给予优惠政策。因为上诉人与港南旅社多年的良好合作关系从不拖欠租金，而且港南旅社也需要上诉人经营好，及时缴纳租金，再加上诉人与几家商户签订的合同是2008年6月1日到2016年5月30日即将到期。在这一背景下双方协商于2016年6月1日签订“房屋出租合同”将租期延长至2024年。由于当时无法预料装修后经营状况是否会有所改善，为了鼓励上诉人重新投入，双方约定租金20万元。实际上20万元是保底租金，如果经营状况仍然不好上诉人也要按20万元缴纳租金；如果装修后经营情况好转租金是要上涨的仍然按44万缴纳。这就是当时双方的真实意思表示。随后上诉人便开始了全面装修，共花费250余万元，其中180万是银行的专用贷款（有贷款合同等证据）。因此2016年6月1日签订的“房屋出租合同”是以书面形式变更了2016年3月31日的合同，该变更是双方真实意思表示应当认定有效。庭审当中，刘云兰主张2016年6月1日签订的“房屋出租合同”是假合同（阴阳合同）。对此上诉人认为刘云兰的陈述不是事实。1、根据证据规则的规定，刘云兰对自己的主张应当负有举证责任。在没有相反证据证明的情况下不能认定2016年6月1日签订的“房屋出租合同”是假合同（阴阳合同）。如果在没有证据的情况下仅凭当事人陈述就否认双方签字盖章的合同效力，市场的交易安全如何保证？2、从合同的形式上，一般真假（阴阳）合同只存在一份合同，目的是为了规避某一方应承担的义务。但2016年6月1日签订的合同双方各持一份，也不存在规避义务的内容。3、由于刘云兰是大连港南旅社的原法人代表，其陈述具有明确倾向性。港南旅社在庭审时强调刘云兰和大连港南旅社签有内部承包合同，如果大连港南旅社败诉要追究刘云兰承担赔偿责任。基于上述理由刘云兰为了个人利益，其行为受控于大连港南旅社，因此在没有证据的情况下其陈述不应得到法庭的采信。一审法院对于2016年6月1日签订的“房屋出租合同”的认定模糊不清。如果该合同无效，理由和法律依据是什么？如果有效，为什么不予认定？却认定2016年3月1日的“补充协议”。“补充协议”原本是甲乙双方在正规合同基础上未尽事宜的表述，所以才有了“补充协议”条款的原始合同条款不变。如果都拿“补充协议”说事还签正规合同干什么？甲乙双方签字盖章的正规合同难道是写着玩的吗？不负责吗？2016年6月1日签订的“房屋出租合同”还要不要履行？为什么不履行？上诉人装修之后和八家业户签订了租赁合同，期限都是依据2016年6月1签订的“房屋出租合同”到2024年到期，这一点港南旅社也非常清楚，由此产生的违约责任如何承担？如此重要的事实一审并未进行审理。二、一审法院遗漏了对鉴定费如何承担的问题。上诉人一审期间向法院提交了2016年6月1日签订的“房屋出租合同”，大连港南旅社认为2016年6月1日签订的出租合同使用的印章系伪造的，真实性不予认可，并向法庭提供“作废印章留样”以证明编号9656的印章与2013年11月8日已经作废。无奈上诉人提起司法鉴定。鉴定结果出来后，港南旅社将自己保存的2016年6月1日签订的合同出示给法庭。证明了2016年6月1日签订的“房屋出租合同”的真实性。此时已经发生了鉴定费4800元。该笔费用理应由承担不利后果的港南旅社承担，但是一审对此并未涉及。三、一审追加第三人的程序违法。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但是案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”本案的刘云兰对本案的诉讼标的没有独立请求权，对本案的结果也没有利害关系，上诉人签订合同的主体是港南旅社刘云兰个人。自1997年至今上诉人签订的合同的主体都是港南旅社，除此之外没有任何一方和本案有利害关系。刘云兰只是港南旅社的法定代表人，充其量也只能算作证人，根本不具备第三人的主体资格。一审时上诉人对此提出异议，但是一审法院并未采纳。不但如此，追加第三人也没有提前通知上诉人，上诉人是在第二次开庭时才知道法院追加的第三人，所以上诉人认为一审追加第三人的程序违法。四、上诉人2019年3月向大连经济技术咨询开发公司出具《竞争性磋商采购文件》不影响2016年6月1日签订的“房屋出租合同”的履行。《竞争性磋商采购文件》的标的和2016年6月1日签订的“房屋出租合同”的标的不同。《竞争性磋商采购文件》的标的是指港南旅社的所有房屋面积，并且《竞争性磋商采购文件》当中“大连港南旅社对外承包合同”第三条明确指出“本合同签订前乙方对大连港南旅社的现状（包括但不限于房屋状况、原承包合同履行期限、租赁户租赁状况等）已经充分的了解愿意在此基础上，承包大连港南旅社”上述内容明确《竞争性磋商采购文件》中标后中标人应当尊重港南旅社之前签订的租赁合同，包括2016年6月1日签订的“房屋出租合同”。如果不是基于2016年6月1日签订的“房屋出租合同”上诉人不可能在2016年底对租赁房屋投入250多万元进行了装修，八家业户不是基于2016年6月1日签订的“房屋出租合同”也不可能入住案涉房屋进行经营。装修招租对外宣传都是到2024年到期，港南旅社是知道的。如今一审法院罔顾事实判令出租合同到2019年3月31日届满，如此一来不但是上诉人的装修投入付之东流更重要的是面临八家商户的索赔，损失何止上千万元。这种局面不是上诉人一人能够面对的。一审法院认定原始合同条款中体现的租赁期满时，有三个月的搬移时间，不可动的固定资产必须保留，为什么呢？事实上港南旅社整栋楼的建筑面积为3063.88平方米，上诉人只使用了其中的四分之一面积，上诉人使用的另外四百平方米面积是上诉人自己投资建设的临时建筑，并投资了变电所煤气房等设施，却不认定在原始合同中体现的合同期满时在同等条件下，上诉人有优先租赁使用权。1997年上诉人与港南旅行社签订了租赁合同，于是上诉人进入该建筑，进行改造装修。该建筑是1971年建造的四层砖混结构的房屋，该建筑除了房屋外，没有任何设施，于是上诉人投入大量资金，申请电业局、煤气公司、自来水公司进行了设施的完善。因该建筑是老式建筑，投入装修改造的资金巨大。装修完毕后，1998年5月20日上诉人申请企业法人营业执照，注册资金一千万元整。2019年3月14日，上诉人得知港南旅社对外招投标，上诉人拿到标书后，深入了解了标书的内容，于是上诉人在20日参加了竞标，上诉人标书报价每年承包金120万元，（现场第二次报价时，上诉人报价每年承包金130万元整，在一审法院判决书中并未体现。）港南旅社对外承包期为十五年，上诉人承包金总额为1800万元整。中标的于波，十五年承包金总额为1825万元整。港南旅社是集体所有制单位，上诉人是私营企业单位，国家一再提倡扶植私营企业，保护私营企业的合法权益，港南旅社应当在公布中标人之前与上诉人商谈，中标人于波多出25万元，上诉人是否愿意在同等条件下承租港南旅社整体经营。这样做才能体现出同等条件下，上诉人有优先承租使用权，就是再加250万元，上诉人也不愿意放弃在此经营了二十多年的公司。港南旅社不与上诉人商谈，上诉人还有在同等条件下的优先权吗？中标人仅用25万元就能夺走上诉人近千万的财产。港南旅社的这种行为是对上诉人财产的强取豪夺，因此上诉人恳请二审法院能维护上诉人的合法利益，保护公民的合法财产不受侵害，驳回港南旅社的全部诉讼请求。针对2016年6月1日签订的房屋出租合同，约定租金20万元的历史渊源，可为什么约定20万元？实际支付44万元的解释，上诉人从1993年就与港南旅社合作，26年来，从未拖欠过港南旅社一分钱房租，也从未有过商业欺诈行为，港南旅社建造于上世纪70年代，93年上诉人承租的时候是一个破旧的房屋，配套设施不完备，是上诉人投入了大量的资金，重新装修接入了水、电、煤气等配套设施，又翻建扩建了400多平方米的临时建筑，才有了现在的规模，基于26年的良好合作基础。2016年双方协商决定将合同延长到2024年的5月30日，由上诉人再次投入资金重新装修改造，对外招商，这件事港南旅社清楚，在装修的时候也给予了方便，就是因为当初有这份合同，上诉人才敢投资重新装修，被上诉人一审时称合同不可能向下调整，只能向上调整，约定20万元的租金不符合常理，事实是双方在2008年6月1日，就签署了房屋租赁合同，将房租从36万元下调到20万元，2016年6月1日，之所以确定租金为20万元就是参照了08年的合同，同时双方还约定如果招商顺利，仍然按照44万元承租，其实变更不在租金的多少而是要延租期，只有把租期延长到2024年我们才会重新投资建设招商，因为投资人在投资完需要一定的租赁年限来收回投资，这是基本的商业逻辑不能以租金的多少来确定合同的真实性、有效性。事实上在多年的合作过程中，双方也有实际履行和约定不符的情况，如08年6月1日签署了房屋租赁合同，就将房租从36万元下调到20万元，2013年签订的合同约定4月1日至2014年3月31日租金40万元，之后的期限为44万元，而在这个合同的实际履行，2013年的租金仍为20万元，并未按40万元，2016年3月31日的补充协议，在相关条款中也有明确表示，租金按照市场变化来确定以后租金的增加减，之后把减划掉了，后来44万元履行20万元就是按这个合同确定租金的增减，在履行合同中，没有按合同约定实际履行以及租金的变化，符合双方长期的交易习惯和历史渊源。被上诉人港南旅社为了让上诉人投资，承诺延期到2024年，等到上诉人投入250万元装修完工之后，仅仅一年多，就不承认，为了将上诉人赶出港南旅社，一审审理时，港南旅社称合同印章是上诉人伪造，经过法院委托我们作了司法鉴定，认定印章是真实的，此情况下，港南旅社又提出种种理由不惜一切就是要把上诉人赶出港南旅社，霸占上诉人的财产，抢夺财产，房子是港南旅社的，上诉人是投资的，投资后说不承认就不承认。如果不是基于到2024年租期的约定，上诉人敢投资吗？2017年上诉人投资250万元做了大规模的装修，港南旅社难道不清楚吗？双方不经协商，港南旅社不同意上诉人可能进行施工吗？就好像你家的房子我们不经过主人的同意，我们能装修吗？上诉人的招商合同都是签到2024年，如果双方没有合同，上诉人敢招商吗？商业行为就变成了欺诈。2019年3月大连经济技术咨询开发公司发起为对大连港南旅社对外承包的招标，于波的标书报价15年承包期总额为1825万元，仅仅比上诉人每年多支付租金1.66万元，之所以以这样的价格中标，上诉人认为是串通的结果，上诉人自1993年承租港南旅社东侧的一楼、二楼进行经营，扩大经营面积400多平方米，其中2017年改造投入的250万元，当中180万元是向邮储银行贷款得到的，至今仍在偿还贷款中，由于港南旅社看上了投资人的资产无偿占有，通过投标，仅高于上诉人25万元的资金企图霸占资产，如果港南旅社的行为可以得逞，上诉人千万资产将全部失去，同时还要替港南旅社资产偿还贷款。此为本案产生的真实背景。大连港南旅社辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院依法判令驳回上诉人的上诉请求，本案诉讼费用由上诉人承担。上诉人关于2008年6月1日房屋出租合同的陈述是虚假的。首先2009年9月3日大连市中山区人民法院作出2009中民初字第3016号民事调解书，该调解书确认在1997年12月8日签订的租房合同到期之后，上诉人和被上诉人履行的是2008年1月18日签订的房屋租赁补充协议，租期至2013年3月31日。年租金是36万元，双方据此达成了调解协议，可见双方在2018年6月1日签订的房屋出租合同只是被上诉人为了配合上诉人的办事需要签订的，双方间并没有真正履行该合同，其次2007年底至2008年初，被上诉人漏水的原因是卫生间管道时间过长，接触口老化，并不是上诉人所述的在三、四层大规模施工改造时将楼顶的消防水塔及管道严重损害。再次为了赔偿因漏水给上诉人造成的损失，被上诉人免除了上诉人应该支付的2008年租金中的7.6万元，可见因漏水造成的损失问题，双方已经解决完毕，并且损失也并不是很大，被上诉人决不会因漏水造成的损失而把年租金由36万元降到20万元，而且一降就是8年，此外上诉人以2009年9月3日王成林出具的22万元收条，为证明2009年的年租金是20万元，但是这个收条中的内容和调解书的调解协议第二项“2009年1至3季度欠付租金22万元，被告于本调解书下达当日向原告支付1至3季度欠付租金22万元”的内容完全吻合，可见该收条中的款项是上诉人为了履行调解协议而支付的，并不是2009年全年的租金。最后调解书的调解协议第二项目规定，自2009年第4季度起，被告按房屋租赁补充协议约定履行付款义务，可见一直到2013年3月31日，年租金都是36万元，综上，上诉人关于2008年6月1日房屋出租合同陈述是虚假的。上诉人关于2016年6月1日房屋出租合同的陈述也是虚假的。首先，关于这份合同签订的原因，一审庭审中上诉人说是被上诉人为了避税而要求签订的，而在上诉状中，又改口说是因为几年的市场变化持续低迷，经营出现了困境，加上房屋老化，装修陈旧，需要重新装修改造，可见上诉人根据诉讼的需要不断的调整自己的说法，明显是虚假的。其次，上诉人说2016年6月1日签订房屋出租合同后，会根据经营状况的好坏来决定租金是支付20万元还是44万元，那么被上诉人如何判断经营状况的好坏？全靠上诉人的自觉吗？这超出了一个正常市场主体的正常思维，明显不符合常理，是虚假的陈述。再次，自2014年4月1日至2019年3月31日上诉人每年支付的租金都是44万元，上诉人陈述的年租金为20万元是虚假的。最后上述两份房屋出租合同，在租赁期间上具有连续性，合同的其他内容也完全相同，可见2016年签订的房屋出租合同和2008年签订的房屋出租合同一样也是被上诉人为了配合上诉人的办事需要而签订的。双方间并没有真正的履行该合同，综上，上诉人关于2016年6月1日房屋出租合同的陈述也是虚假的。双方真正履行的是1997年12月8日签订的租房合同及后续的三个补充协议。首先，在上述调解书中，双方一致认可履行的是租房合同及2008年1月18日签订的房屋租赁补充协议。其次，租房合同与双方后续签订的三个补充协议，在租赁期间上具有连续性。再次，历年来，上诉人向被上诉人支付的租金与上述补充协议中约定的租金完全相同，此外双方在租房合同及后续的三个补充协议中约定的租金标准逐渐上涨，符合整个房屋租赁市场租金逐年上涨的实际行情。最后，2016年3月31日签订的房屋租赁协议延续补充协议中租赁期限的截至时间与第三人承包被上诉人的截至时间相同，符合常理。综上，上诉人与被上诉人双方真正履行的是1997年12月8日签订的租房合同及后续的三个补充协议。上诉人与被上诉人就205、210房屋租赁合同纠纷一案，与本案无关，并且中山区人民法院已经于2020年3月24日作出（2019）辽0202民初4386号民事判决书，判决205、210房间的房屋租赁合同于2019年3月31日终止。此外鉴定费用依法应由败诉方即上诉人承担。第三人与本案的处理结果有法律上的利害关系，一审追加第三人程序合法，上诉人对外转租，被上诉人并不知情，上诉人陈述的装修等事宜并不存在。刘云兰辩称，一审判决正确。1、一审查明的事实是自1997年租赁以来始终并行存在阴阳合同。2、双方真实意思表示和实际履行的是补充协议。3、2009年生效调解书、双方结付44万租金事实，足以证明真实意思表示。2009年1季度至3季度欠付租金是20万元。漏水问题调解书也记载很清楚，漏水问题可以从2008年租金让利7.6万元，明确约定以后要严格履行合同，不能以任何借口拒不缴纳租金，上诉人的上诉意见明显是虚假的。同时双方在2016年签订了一个补充协议，假合同的出租合同，我们去税务局了解过情况，是上诉人公司一直以20万元作为纳税基数向税务缴纳，在我承包之后，上诉人让我们帮忙的。实际租金是在1997年就是32万元，之后2014年开始就已经是44万元的。4、根本不存在所谓的合同前后变更。合同成立之后实际履行行为才能证明真实合同内容和意思表示。补充协议和当年的签订的合同就是相悖的阴阳合同关系。5、根本不存在所谓的因为漏水才变更成20万合同。2009年生效调解书证明租金没有变，始终是补充协议的数额。漏水问题已经在调解书中予以解决。6、根本不存在所谓的化粪池费用，2009年09月03日这22万，履行调解书的内容，即达成当天支付的所欠租金。7、另外两个房间，属于另外合同关系，属于不同的诉讼案件，相互独立，与本案无关。8、不能证明进行所谓上千万的装修，而且是否装修，与本案无关。9、所谓的转租，属于严重的违法违约行为，我方永远不会同意转租。10、阴阳合同属于违法行为，不受法律保护。假合同是因为假意思表示而为假，与份数无关。11、正因为本案与刘云兰有利害关系，也为查明事实的需要，追加第三人。12、诉讼鉴定费用由败诉方预交，由败诉方承担，符合法律规定。13、磋商响应文件，根本不能证明2016年的所谓20万的虚假房屋出租合同，恰恰证明上诉人明知到期，参加重新招标。大连港南旅社向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告双方的《租房合同》合同期满终止；2、依法判令被告将大连市中山区大连港南旅社的东侧一楼、二楼房屋腾退交还给原告；3、依法判令被告支付逾期交还房屋期间的占有使用费（每日1205元，自2019年4月1日起至实际归还房屋之日）；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：大连港南旅社系集体所有制企业，出资人系大连经济技术咨询开发公司。位于大连市中山区xx号楼的产权人系大连经济技术咨询开发公司。1997年12月8日，原告港南旅社（甲方）与大连钧丽娱乐宫（乙方）签订《租房合同》，约定甲方将xx街xx号东侧一楼二楼租给乙方使用，年租金为叁拾贰万元整，租期为壹拾年整，从一九九八年一月一日至二OO七年十二月末止。租金每半年交一次，即在每半年初月一日至十五日交半年租金，每拖延一天按一天租金的千分之五交滞纳金，拖延时间超过三个月时，甲方有权终止合同。租赁期满时，甲方需给乙方一个季度的搬移时间，可移动设施可以撤走，固定设施必须完整保留。合同期满，乙方如想继续租用，在同等条件下，甲方应优先照顾乙方继续租用。本合同双方签字盖章后生效，双方无权单方违约。如遇特殊情况需要终止合同时，提前一个季度通知对方，否则乙方需向甲方支付一个季度的租金作违约金；如甲方违约，甲方需向乙方包赔损失，办法：整个装修费按每年的百分之十折旧，每使用一年减百分之十。2008年1月18日，原告与被告签订《房屋租赁补充协议》，约定2008年租金可以用一年的时间来过渡，原合同36万租金不变，2008年1月-10月，每月交3.6万元，交齐全年的租金36万元整，2009年1月末前交第一季度的租金9万元，以后每季度首月15日前交当季度租金。本协议自2008年1月履行至2013年3月31日止，原始合同约定的其他条款不变。2013年4月1日，原告与被告签订《房屋租赁补充协议》，约定双方同意延长租赁期限三年，即2013年4月1日至2016年3月31日。2013年4月1日至2014年3月31日，年租金为40万元，在每季度首月15日前交当季度租金10万元，2014年4月1日至2016年3月31日，每年租金为44万元，在每季度首月15日前交当季度租金11万元。2016年3月31日，原告与被告签订了《房屋租赁延续补充协议》，约定双方同意延长租赁期限三年，即2016年4月1日至2019年3月31日。租金每年为人民币肆拾肆万元，每季度乙方交纳甲方人民币壹拾壹万元整。查，庭审中被告提供了1996年11月18日原告与大连钧丽娱乐宫签订的《租房合同》，除“租期为拾壹年，从一九九七年一月一日至二OO七年十二月末止”的约定外，其他内容与原告提供的1997年12月8日与大连钧丽娱乐宫签订的《租房合同》内容基本一致。被告提供了原告与被告2008年6月1日签订的《房屋出租合同》，双方约定租赁期限为2008年6月1日至2016年5月30日止，年租金为20万元，按季度支付。第三人提供了工商登记档案资料，2008年6月1日签订的《房屋出租合同》存于工商档案中。庭审中，被告又提供了原告（甲方）与被告（乙方）2016年6月1日签订的《房屋出租合同》，双方约定：现将港南旅社一、二层部分房间出租给乙方使用，具体事宜如下：一、租赁期限为2016年6月1日至2024年5月30日止，年租金为20万元，按季度支付。二、水、电、排污、卫生等费用，乙方自付。三、乙方要服从甲方的消防安全管理。四、乙方要守法经营，文明管理。2019年7月22日，被告向一审法院提出鉴定申请，请求对被告2008年、2013年、2016年和大连港南旅社签订的合同中的印章与原告“作废印章留样”中的印章是否一致进行鉴定，经大连市中级人民法院委托辽宁学苑司法鉴定中心鉴定，辽宁学苑司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：送检的四份检材中“大连港南旅社”印文系同一印章盖印；与委托人提供的同名样本印文系同一印章盖印。因2008年、2009年租金支付事宜，原告于2009年向一审法院对被告提起诉讼，一审法院于2009年9月3日作出（2009）中民初字第3016号民事调解书，根据该调解书的内容可以确认，2008年、2009年每年的房屋租金为人民币36万元。根据原、被告提供的收款收据显示，2018年度被告共支付租金为人民币44万元。又查，2016年3月5日，大连经济技术咨询开发公司（甲方）与第三人刘云兰（乙方）签订《承包合同》，双方约定：大连港南旅社是甲方下属单位，位于大连市中山区，建筑面积3063.88平方米（含原钧丽饭店），甲方同意将大连港南旅社交由乙方承包经营。本合同签订前，乙方已经连续两次履行完毕承包经营大连港南旅社共九年的承包合同。乙方对大连港南旅社的情况有充分了解，愿意在此基础上，继续承包经营大连港南旅社。本合同承包期限叁年，自2016年3月30起至2019年3月31日，叁年承包金共贰佰柒拾万元整（税后）。本合同签订前，乙方应当先支付甲方叁年承包保证金共壹拾伍万元（每年伍万元）。承包期间，大连港南旅社全部资产的风险由乙方承担，以上资产发生任何损失，乙方承担赔偿责任。合同期满，乙方必须将承包时接受的大连港南旅社全部资产（附明细）归还甲方，如果有损失，应当承担赔偿责任。2019年3月1日，原告在案涉房屋处张贴《通知》，内容为：由于港南旅社承包者承包合同于2019年3月31日到期，因此港南旅社所有对外租赁合同到期日一律终结。请各租户于3月31日前腾退所租赁场地。2019年4月15日，原告再次在案涉房屋处张贴《腾退租赁房屋、摊位通知》，内容为：港南旅社与原承包人刘云兰的承包合同于2019年3月31日已经终止，各位承租人与刘云兰签订的租赁合同或根据与刘云兰签订的租赁合同签订的摊位出租合同同时终止。港南旅社于2019年4月1日已经由于波女士承包经营。除于波女士外，任何人在2019年4月1日后收取港南旅社的租赁费都是违法的。因港南旅社需要进行危房改造，各位承租人应当于本通知发布后三日，将4月1日后发生的租赁费交付给于波女士，同时将房屋、摊位腾退完毕。如果各位在港南旅社危房改造完毕后，欲继续租赁房屋、摊位，现在就可以找于波女士协商、登记。2019年3月，大连经济技术咨询开发公司作为采购人、大连腾辉项目管理有限公司作为采购代理人，就大连港南旅社承包项目对外发布《竞争性磋商采购文件》。2019年3月16日，被告向大连经济技术咨询开发公司、大连腾辉项目管理有限公司出具磋商响应文件，根据该响应文件，被告承包大连港南旅社的报价为每年承包租金120万元。2019年3月27日，大连经济技术咨询开发公司（甲方）与案外人于波（乙方）签订《大连港南旅社对外承包项目承包合同》，甲方将大连港南旅社交由乙方承包经营。本合同承包经营期限为壹拾伍年。自2019年3月31日起至2034年3月30日止。承包金总额为壹仟捌佰贰拾伍万元整。一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，原、被告签订的租赁合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。综合各方的质证和辩论意见，本案争议焦点有三：一是存在多份租赁合同及补充协议的情况下，案涉房屋租赁期满日期认定问题；二是案涉租赁合同是否终止问题；三是原告主张的房屋占用费是否应当支持问题。关于案涉房屋租赁期限届满日期问题，一审法院认为，虽然案涉房屋的租赁届满日期存在原告提供的2016年3月31日《房屋租赁延续补充协议》中约定的2019年3月31日和被告提供的2016年6月1日《房屋出租合同》中约定的2024年5月30日两个不同约定，但应当以双方实际履行的合同来认定案涉房屋的租赁期限届满日期。根据庭审所查明的事实，一审法院认为双方实际履行的是原告与被告2016年3月31日签订的《房屋租赁延续补充协议》，应认定租赁期限届满日期为2019年3月31日。主要理由是：1、从租金标准上看，整个租赁期内，房屋租期起始日时的年租金为32万元，以后的租金均是向上调整至2018年的每年44万元，而被告提供的多份《房屋出租合同》中一直约定年租金为20万元，低于双方起始日的年租金，显然不符合常理和整个房屋租赁市场租金逐年上涨的实际行情；2、从租金支付上看，被告提供的2008年6月1日和2016年6月1日签订的《房屋出租合同》中约定的年租金均是20万元，而被告实际支付2008年度年租金为36万元，与双方2008年1月签订的补充协议约定的年租金相符；被告实际支付的2018年度年租金为人民币44万元，与2018年3月31日签订的补充协议约定租金相符，可以认定，双方实际履行的是补充协议；3、从合同实际履行看，原告提供了2008年1月18日签订的补充协议，被告提供了2008年6月1日签订的《房屋出租合同》，但原告2009年依据补充协议起诉被告时，被告在民事调解书中认可补充协议的内容，由此可见双方实际履行的是补充协议的内容，租赁期限也是依据补充协议进行延续，并非被告提供的《房屋出租合同》。关于案涉租赁合同是否终止问题。一审法院认为，因案涉租赁合同已于2019年3月31日届满，且原告两次张贴通知告知租户腾退房屋，故案涉租赁合同已于2019年3月31日终止。根据租赁合同约定，租赁期满时，需给一个季度的搬移时间，被告应当于2019年7月31日前腾退交还房屋，因被告现未能交还，故对原告要求被告腾退租赁房屋的请求，一审法院予以支持。关于原告主张的房屋占用费是否应当支持问题。一审法院认为，在租赁期限届满后，被告应当按时腾退交还房屋，在未交还房屋的情况下仍占有使用房屋，应当承担房屋使用费。原告依据租期最后一年的租金标准即每日1205元标准要求被告承担房屋占用费，并不违反法律规定，一审法院予以支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决：一、确认原告大连港南旅社与被告大连钧丽餐饮娱乐有限公司关于大连市中山区东侧一楼、二楼房屋租赁合同于2019年3月31日终止；二、被告大连钧丽餐饮娱乐有限公司于判决生效之日起十日内将大连市中山区东侧一楼、二楼房屋腾退返还给原告大连港南旅社；三、被告大连钧丽餐饮娱乐有限公司自2019年4月1日起至房屋实际腾退之日止按每日人民币1205元标准向原告大连港南旅社支付房屋占有使用费。前述被告应给付原告之款项，于判决发生效力之日起十日内付清，若被告逾期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币940元，由被告大连钧丽餐饮娱乐有限公司负担。二审中，上诉人提交如下新证据：1、2009年至2013年租金收条，拟证明2008年6月房屋出租合同真实有效并实际履行的，并非像被上诉人所说是假合同，也可证明双方在多年合作当中，有不按合同约定支付房租的情况，也有临时增减房租的情况；大连港南旅社对2009年9月3日王成林出具的收条真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为该收条是上诉人按照调解书的规定履行支付2009年度第一至第三季度欠付的租金22万元。对2011、2012、2013年的收条真实性没有异议，对证明的问题有异议，根据调解书调解协议的约定自2009年第四季度起，上诉人要严格按照年租金36万元的标准支付，因此上诉人今天仅提交了部分的租金收条，提供的租金收条不全。2、2018年6月21日的收据，该收据收租金到2019年的5月20日，205、210两个房间系上诉人的办公用房，应与上诉人所租赁的房屋期限相同，拟证明2019年3月31日到期的说法不成立；大连港南旅社认为205、210房间的收款收据与本案无关。3、个人额度贷款合同、装修合同、手机催款截图，拟证明上诉人2017年6月为重新装修向邮政储蓄银行贷款180万元，实际装修投入250万元，至今仍为装修款背负债务；大连港南旅社对个人借款合同真实性及证明的问题均有异议，认为无法证明真的借款180万元，也无法证明借款即使存在借款用在了上诉人的装修上，对装修合同也有异议，认为没有款项支付的证据无法证明装修真正发生。4、上诉人与案外人签订的房屋租赁合同，协议约定案外人租期到2024年8月，每年租金为100万元，拟证明该合同被上诉人刘云兰是清楚的，正是因为这份合同的租金100万元，刘云兰认为我们经营状况良好，所以才有了交44万元租金的背景；大连港南旅社对房屋租赁合同真实性有异议，认为无法证明转租事实真正发生，退一步讲真有转租事实也违法。5、磋商响应文件，拟证明张言涛既是发标单位的联系人又是中标单位的法定代表人和经理，张言涛的经理身份是在诉讼中被上诉人自认的；大连港南旅社对磋商响应文件真实性没有异议，对证明问题有异议，张言涛是被上诉人的出资人大连经济技术咨询开发公司的副总经理，在被上诉人的承包人发生变化的时候，因为出现了一些纠纷，所以该公司临时委派张言涛担任被上诉人的法定代表人，但是并不担任经理职务，因此并不存在上诉人所述的关联关系。刘云兰与大连港南旅社质证意见一致。另有补充意见：对于租金收条，第一，民事调解书已经证明2008年租金是36万，2009年租金都是36万，根本不存在20万；第二，后期租金是44万，租金数额是按照补充协议约定实际履行；第三，2009年诉讼案件调解之后，上诉人就以现金方式结付租金，我方用白条方式出具收据，上诉人现在只拿出部分白条，不能说明年度租金数额；第四，双方约定按季度结付，这里只是个别季度的白条，其他季度的收据上诉人未提供，拒不提供其他季度的收据，依法应承担不利的法律后果；第五，2009年9月3日这22万，就是调解书达成当天支付的所欠租金，绝非年度全部租金。上诉人提交的证据不完整就不真实，根本不存在所谓化粪池费用，是上诉人的添附变造。大连港南旅社提交抗议报告一份，拟证明2007年底至2008年初被上诉人处漏水的原因是卫生间管道时间过长接触口老化，并不是上诉人所述的在三、四层大规模施工改造时将楼顶消防水塔及管道严重损坏，上诉人在上诉状中进行了虚假陈述，这份抗议报告是上诉人出具的，反映了当时漏水的真实原因。上诉人对该证据的真实性没有异议，对关联性有异议，认为与本案没有关系，该报告可以证明在2008年有一次漏水事件，给上诉人造成损失，也正是这次漏水，双方签订合同将房租下调，双方后来未按照调解书履行。刘云兰对该证据予以认可，2009年的案件不是因为漏水而产生，2009年一直在正常的缴纳租金，上诉人以漏水不交租金，经过法院调解，2008年、2009年租金36万元，调解书确认2008年已付20多万元，还欠15万元，从15万元中我方让利7.6万元，让上诉人自己维修，又确认了2009年已付金额，还欠22万元，调解书明确以后不得再以漏水问题为借口拖延租金，生效文书必须依法履行。刘云兰未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人主张租赁期限届满日期为2016年6月1日所签租赁合同约定的2024年5月30日止；二被上诉人主张届满日期为2016年3月31日所签租赁合同约定的2019年3月31日止，并主张2016年6月1日所签租赁合同并非双方的真实意思表示。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为大连港南旅社和上诉人签订的租赁合同届满日期如何认定？即双方分别于2016年3月31日、2016年6月1日签订的租赁合同，哪一份是双方的真实意思表示，应按照哪一份合同期限履行的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，大连港南旅社与上诉人自九十年代末期开始产生房屋租赁关系，双方当事人提交的租赁合同除租赁期限起始时间不同外，合同其他条款均一致，年租金为32万元。2007年12月末租赁期满后，双方当事人又续签了租赁合同。二被上诉人提交的续签租赁合同形式为三份《房屋租赁补充协议》，分别为2008年1月18日签订，期限自2008年1月至2013年3月31日，年租金36万元；2013年4月1日签订，期限自2013年4月1日至2016年3月31日，其中2013年4月1日至2014年3月31日年租金40万元，2014年4月1日至2016年3月31日年租金44万元；2016年3月31日签订，期限自2016年4月1日至2019年3月31日，年租金44万元。上述三份补充协议中均有“原合同其它条款不变”的内容。上诉人提交的续签租赁合同形式为两份《房屋出租合同》，年租金均为20万元，期限均为八年，分别自2008年6月1日至2016年5月30日止、自2016年6月1日至2024年5月30日止，该合同形式中没有承继此前合同其他条款的内容。经本院对证据的审查及结合各方当事人的陈述，本院认为二被上诉人关于案涉《房屋租赁补充协议》为当事人真实意思表示、上诉人提举的《房屋出租合同》并非当事人的真实意思表示，即租赁期限截至2019年3月31日止的事实主张具有高度可能性，应认定该事实存在。理由如下：一、案涉租赁期限为2016年4月1日至2019年3月31日的《房屋租赁延续补充协议》中第五条原文为“甲乙双方本着真诚合作互惠互利多元化经营的应对市场策略，商定明后两年再根据市场现状商谈增减事宜。租金增加多少，甲乙双方明年再协商。”二审庭审中，上诉人自认系上诉人的法定代表人将该条款中的“增减”的“减”字手写改成了“长”字，并按捺手印，更改后，该条款变为“……商定明后两年再根据市场现状商谈增长事宜。租金增加多少，甲乙双方明年再协商。”该补充协议约定年租金44万元，该协议签订两个月后，上诉人又与大连港南旅社签订了《房屋出租合同》，租期八年，年租金变为20万元。由此可见，二被上诉人提交的租赁合同租金均是向上调整，而上诉人提供的《房屋出租合同》中16年的年租金均为20万元，低于双方初始合同的年租金，不符合常理，并与前述上诉人更改租金“增减”为“增长”的行为前后矛盾。二、大连市中山区人民法院（2009）中民初字第3016号民事调解书中大连港南旅社与上诉人确认2008年、2009年每年房屋租金标准为人民币36万元，同时约定自2009年第四季度起上诉人按房屋租赁补充协议履行付款义务，大连港南旅社同意放弃2008年上诉人欠付租金7.6万元作为维修房屋费用，上诉人不能以漏水为由拖欠或不交付租金。该调解书形成于2009年9月3日，此时双方已经签订2008年6月1日租期八年租金20万元的《房屋出租合同》，在大连港南旅社将该调解案件诉至一审法院前，上诉人已经履行了2008年租金204000元，与上诉人主张的合同金额不符，且在调解书中又约定了继续履行2008年度租金及减免2008年部分租金的内容。由此可见，即使存在上诉人主张的20万元八年租期的合同，双方实际履行的亦是《房屋租赁补充协议》的内容。三、上诉人与二被上诉人各自提供的多份租赁合同自身均存在时间的连续性，但上诉人提供的2008年6月1日的《房屋出租合同》与此前双方履行十年的合同租期出现了中断，而二被上诉人提供的《房屋租赁补充协议》与此前双方履行十年的合同租期能够连续；双方2008年6月1日签订租期八年的合同时，已经于2008年1月18日签订了为期三年的《房屋租赁补充协议》，那么即使按上诉人主张的合同约定的履行期内，双方又分别于2013年4月1日、2016年3月31日签订了两份《房屋租赁补充协议》，租期分别约定为三年，除2013年至2014年度租金为40万元外，其他年份租金为44万元，即无论是租期还是租金方面均没有按照上诉人主张的《房屋出租合同》履行，假使按照上诉人的主张，则双方完全没有必要另行签订《房屋租赁补充协议》；同理，在双方于2016年3月31日签订三年期的《房屋租赁补充协议》后，又于2016年6月1日签订了为期八年的合同，该合同与2008年6月1日签订的合同除租期延展外，包括租金在内的合同其他内容均一致。此外，二被上诉人提供的合同中均载明“原合同其它条款不变”，这其中包含了承租方改造房屋主体结构方面的约定、拆迁补偿的约定、合同期满后搬移及保留设施的约定、承租优先权的约定、违约责任的约定等；上诉人提供的合同中没有承继此前合同其他条款的内容，亦无上述权利义务内容的约定。四、关于为何存在时间重叠、金额不同的两份合同问题，上诉人一审第一次庭审中解释为“大连港南旅社为避税，要求签订租金为20万元的合同，实际上诉人每年仍以44万元租金向出租方缴纳，并未减少”，在一审第二次庭审中，上诉人称双方实际履行的是“2016年6月1日签订的房屋出租合同，之前履行的是2008年6月1日签订的房屋出租合同，按年租金20万元履行，每年按营业收入的状况向上浮动增加或减少部分租金”，上诉人的法定代表人又补充提出“补充协议是根据营业额增减签订的协议，实际也是按照补充协议的金额给付的。”关于为何与前述民事调解书内容不一致的问题，上诉人的解释为“20万元的合同系因案涉房屋漏水，出租方为给我方补偿签订的。补充协议是如果效益好，就按补充协议履行，如果效益不好，就按20万的合同履行。”上诉人在上诉状中称“2008年6月1日的合同一直履行到2013年，从2014年开始租金20万元上到36万元到40万元到44万元，并口头约定如市场出现了不可预料的变化，租金最低不低于20万元。”对于上诉人的上述陈述，二被上诉人不予认可，且上诉人的前后陈述并不一致，与生效的民事调解书记载内容存在矛盾，同时上诉人亦未提供证据证明其关于20万元是双方约定的保底租金的主张。关于上诉人二审提供部分租金收条拟证明实际缴纳年租金为20万元的问题，经本院审查，上诉人提交的收条形式多为个人签字认可未加盖公章的手写收条，收条时间并不具备连续性，且双方均认可以现金方式缴纳租金，2009年9月3日的收条出具时间及收款金额与民事调解书约定的付款时间及金额一致，被上诉人称收条系收到租金后向付款方出具，自身并不留存。据此，本院认为上诉人二审提交的收条证据不能足以证明其系按20万元标准履行的租金义务，根据现有证据，无法证明仅支付20万元租金的上诉主张。五、被上诉人刘云兰与大连经济技术咨询开发公司的承包期限届满日为2019年3月31日，上诉人在二审中认可案涉租赁合同是刘云兰作为承包人代表大连港南旅社与其签订的。二被上诉人主张的真实意思表示的合同期限与上述承包期限届满日期一致。2019年3月，大连经济技术咨询开发公司作为采购人、大连腾辉项目管理有限公司作为采购代理人，就大连港南旅社承包项目对外发布《竞争性磋商采购文件》，该文件规定磋商截止时间为2019年3月18日。2019年3月16日，上诉人向大连经济技术咨询开发公司、大连腾辉项目管理有限公司出具了磋商响应文件，承包期间总报价为1800万元。2019年3月27日，大连经济技术咨询开发公司（甲方）与案外人于波（乙方）签订《大连港南旅社对外承包项目承包合同》，甲方将大连港南旅社交由乙方承包经营，承包金总额为1825万元。上诉人上诉称中标人与发标人串通投标，仅用25万元就能夺走上诉人近千万的财产，本院认为关于大连港南旅社承包项目的磋商响应属于招投标法律关系，与本案当事人之间的租赁合同关系系两种不同的法律关系，招投标行为是否合法有效不属于本案审理范围。据此，本院认为，二被上诉人关于案涉《房屋租赁补充协议》为当事人真实意思表示的主张具有高度可能性，本院对该事实予以确认，案涉租赁期限的届满日期应为2019年3月31日止。上诉人关于2016年6月1日签订的租赁合同系双方真实意思表示应据此履行的事实主张，前后陈述不一、且缺乏足够的证据支撑、亦与现有证据矛盾，故本院对其事实主张不予认定。至于上诉人提出一审对鉴定费未予处理的问题，该公章鉴定是上诉人基于大连港南旅社提出2016年6月1日《房屋出租合同》系伪造的抗辩意见而申请，目的系为了证明该合同真实有效，根据前述内容，本院已认定2016年6月1日《房屋出租合同》并非各方当事人的真实意思表示，故鉴定费4800元应由上诉人自行负担。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费940元，由上诉人大连钧丽餐饮娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  于长浩审判员  杨 威审判员  任 娲二〇二〇年七月三十日书记员  张 怡