广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终11770号上诉人（原审被告）：广州百宝田实业有限公司，住所地广东省广州市黄埔区茅岗东路123号。法定代表人：陈田荣，职务董事长。委托诉讼代理人：杨艺，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗翔，广东踔厉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市黄埔区鱼珠街茅岗第六股份经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区鱼珠街茅岗塘口。法定代表人：郑小桥，职务社长。委托诉讼代理人：欧阳建新，广东庄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭琳，广东庄阳律师事务所律师。上诉人广州百宝田实业有限公司（以下简称百宝田公司）与被上诉人广州市黄埔区鱼珠街茅岗第六股份经济合作社（以下简称茅岗六社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初7822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百宝田公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回茅岗六社的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由茅岗六社承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误，部分审理范围超出法院管辖范围，程序错误。案涉土地使用期间设计两个阶段，第一阶段是广州加雅石材有限公司（以下简称加雅公司）存续期间，即2012年2月16日前，该阶段土地由加雅公司支配并支付租金。第二阶段是加雅公司营业结束以后，即2012年3月后，此阶段土地由百宝田公司支配并支付费用，一审判决将两部分混为一谈错误。一审判决就《土地租赁使用合同》的内容认定错误，百宝田公司签署的《土地租赁使用合同》无权变更《合作合同》的约定内容，一审判决将加雅公司使用土地的权利义务全都归属于百宝田公司错误。一审判决将2012年前的土地租赁事实认定为百宝田公司承租，不但违背事实，且损害了加雅公司的法人财产权。一审判决审理第一阶段的土地交易内容，违反中外合作合同约定的仲裁管辖，程序违法。2.一审判决将案涉合同定性为租赁合同错误，案涉合同性质应为集体建设用地使用权流转合同。茅岗六社的集体资产交易记录证明案涉土地的出让属于集体建设用地使用权流转，本案是由茅岗六社提供具有建设许可的土地，并在土地上进行建设，因此本案提供土地的行为是建设用地使用权的流转而非出租。3.一审判决适用法律错误。一审判决适用合同法处理土地出租或者建设用地使用权流转年限问题，属于适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国土地管理法》的规定来处理。经广州市农村（社区）集体产权流转管理服务平台查询，案涉土地为其他类别建设用地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，其他用地土地使用权出让最高年限为五十年，本案租赁期限约定并未超过五十年，应当为有效约定。至于土地管理法与合同法约定不一致的地方，应当根据特别法优于普通法、新法优于旧法原则，优先适用土地管理法。4.人民法院审理案件应当遵循国家大政，切实落实立法精神。5.茅岗六社对于案涉合同中2001年2月17日至2012年2月16日期间，百宝田公司与茅岗六社间合作关系清楚知悉，现茅岗六社违背各方真实意思表示恶意提起诉讼，无事实依据且违反诚实信用原则，因此其应对造成百宝田公司的损失承担赔偿责任。一审法院未驳回茅岗六社全部诉讼请求，几乎支持其全部诉讼请求，严重损害百宝田公司的合法权益，应当依法予以改判。茅岗六社辩称：一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.茅岗六社与百宝田公司签订的《土地租赁使用合同》及《补充协议》合同性质为土地租赁合同，是双方的真实意思表示，除了双方约定的合同期限超出法律规定无效外，不存在无效事由。案涉合同及协议约定茅岗六社提供土地，百宝田公司支付租金，合同期限为2001年1月1日至2030年12月31曰。案涉合同形式及内容均符合土地租赁合同的构成要件，显然属于土地租赁合同。案涉协议是双方基于真实意思表示签订，明确约定租赁期限为30年，违反合同法关于租赁期限不得超过20年的强制性规定，故案涉协议超过20年部分无效，除此之外，案涉协议不存在合同法第五十二条规定的无效情形，在二十年期限内合法有效，双方应按照案涉协议履行义务。2.茅岗六社与日本公司及百宝田公司间签订的系列合作协议均不符合合作关系的法律特征，茅岗六社仅提供土地收取租金，与另两方间不存在合作事实。系列合作协议约定茅岗六社仅收取固定收益不承担风险，不符合合作法律关系的特征，系列合作协议名为合作实为土地租赁协议。虽然茅岗六社形式上为加雅公司股东，但其出资不符合法律要求，占股比为零，不具有股东资格，与加雅公司不存在法律上的合作关系。根据《国家土地管理局关于对中外合作企业土地使用权投资有关问题的批复》的规定，中外合作经营一方以土地使用权作为投资或合作条件的，合作企业应当办理土地使用权变更登记手续，案涉土地使用权自始至终登记在茅岗六社名下，不符合作为投资或合作条件的要求，且土地使用权也未经评估作价，茅岗六社实际占股比为零，不具有股东资格，除提供土地以收取固定收益(即租金)外，不享有任何经营收益权利，与合作公司不存在实质合作法律关系。茅岗六社与日本公司及百宝田公司之间一直按照土地租赁关系实际履行，不存在合作事实。根据茅岗六社一审庭后补交的百宝田公司加入之前日本公司的交租情况，以及百宝田公司补充提交证据中的《确认单》及多份合作公司收益凭证，均可显示百宝田公司加入之前及加入之后，茅岗六社与日本公司及百宝田公司之间一直是以收取租金的形式履行合同，不论是依据茅岗六社、百宝田公司及日本公司三方在案涉协议中的确认，还是一直以来的履行情况，各方事实上仅按照土地租赁关系履行义务，不存在合作事实。3.退一步，不论茅岗六社与百宝田公司及日本公司间是何种法律关系，三方在案涉协议中约定关于案涉土地事项应优先适用案涉协议，案涉协议明确约定茅岗六社与百宝田公司间为土地租赁关系。广州市黄埔区对外经济贸易委员会作出的批复仅具有确认合作协议效力的作用，未经批准合作协议不生效，并不代表经批准其效力就高于在重叠合同期间同样有效的案涉协议。虽系列合作协议与案涉协议均为有效合同，但各方当事人在案涉协议中明确约定：“以前有关土地及财产处理的合同，若与本合同有抵触，均以本合同为准。”该约定为各方真实意思表示，不存在无效事由，各方应当遵守。根据该约定，案涉协议系各方对案涉土地的重新约定，各方的权利义务应按照案涉协议予以确定，案涉协议明确约定茅岗六社提供土地为租赁关系不属于合作关系。4.合同具有相对性，不论案涉协议是合作协议还是土地租赁协议，均只能约束签订合同的主体，茅岗六社只与百宝田公司签订了为期30年的案涉协议，加雅公司从未与茅岗六社签订任何协议，不受协议约束，不存在土地租赁关系。不论使用案涉土地的主体是百宝田公司还是加雅公司，这是百宝田公司对自己承租权益的处分，与茅岗六社无关。百宝田公司认为前11年茅岗六社是与加雅公司成立租赁关系没有合同和法律依据。自2001年2月23日百宝田公司与茅岗六社签订案涉租赁合同起，双方已成立土地租赁关系，与加雅公司无关。5.一审判决适用法律正确，根据《中华人民共和国合同法》的规定，案涉协议关于租赁期间的约定超过二十年部分无效。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》为广东省地方性政府规章，若与合同法的规定不一致的，应当优先适用合同法的规定，故案涉土地租赁期限不得超过20年。且根据广州市国土资源和规划委员会就本市行政区域内集体建设用地使用权流转所颁布的穗国房字[2015]665号《广州市集体建设用地使用权流转管理办法实施细则》第八条第二款规定，集体建设用地使用权出租期限亦不得超过20年。显然，实施细则是对流转办法的细化规定，在广州市地区应当优先适用实施细则的规定。百宝田公司已经以低价承租案涉土地近20年，租金早已远远低于市场价格，茅岗六社依据法律规定诉请案涉协议租赁期限超过20年部分无效，是基于维护村集体合法权益的目的，并不违反诚实信用原则。茅岗六社向一审法院起诉请求：1.确认茅岗六社与百宝田公司于2001年2月23日签订的《土地租赁使用合同》中约定的租赁期限超过20年部分无效，即自2021年1月1日至2030年12月31日部分无效；2.百宝田公司承担本案一审的全部诉讼费用。一审法院认定事实：1989年1月26日，茅岗农工商公司（甲方）与山下丰公司（乙方）签订《合作合同》，约定甲、乙双方建立合作经营公司：广州加矢石材有限公司（以下简称加矢公司）。第六章合作条件及利润分配，第十一条，甲方向加矢公司提供9000平方米的地皮作为合作条件，供加矢公司建筑厂房、宿舍及石料堆场使用。第十二条，乙方为加矢公司提供包括固定资产、生产费用和流动资金的全部投资以及有关的技术。第十三条，加矢公司依法提取各项基金并支付公司债务后的利润分配如下：加矢公司每年支付交缴所得税后的400万日元给甲方，每六个月期末支付当年应付的50%，从第三年起逐年递增3%，其余全部归乙方所得。第十二章合作期间及财产处理，第二十九条，加矢公司期限为十二年。从营业执照签发之日起计算。如需延长，须在期满六个月之前向原审批机构提出申请，批准后方可延期。第三十条，加矢公司期满或者提前终止合同时，应依照法定程序对资产和债权、债务进行清算。在十二年合作期内，加矢公司将投入的设备及固定资产分期折旧打入生产成本，合作期满后，加矢公司的全部固定资产残值不作价归甲方所有。1989年1月27日，原广州市黄埔区对外经济贸易委员会作出《关于合作经营“广州加矢石材有限公司”的批复》，批准合作合同、章程生效。2001年2月8日，茅岗农工商公司（甲方）与山下丰公司签订《补充合同（二）》，约定原合同第十二章第二十九条进行修改和补充，加矢公司期限由原来十二年改为二十三年，合作期限延长11年，即从2001年2月17日至2012年2月16日止。2001年2月8日，原广州市黄埔区对外经济贸易局作出《关于合作经营广州加矢石材有限公司补充合同（二）、补充章程（二）的批复》，批准《补充合同（二）》、补充章程（二）生效。2001年2月23日，茅岗农工商公司（甲方）、山下丰公司（乙方）、百宝田公司（丙方）签订《股权转让合同》，约定：一、乙方将其在加矢公司中占注册资本75%的股权转让给丙方，乙方仍保留注册资本25%的股权，至续期结束时（2012年2月16日止）将无偿给丙方。二、丙方获得乙方75%的股权后，要直接支付35万元人民币的转让费给乙方，并要代乙方分期支付60万元人民币补偿费给甲方。该60万元人民币补偿费作为甲方在加矢公司2000年12月31日以前应得利益的补偿。三、股权转让后的加矢公司改名为“广州加雅石材有限公司”，由丙方全权负责经营管理，甲方原合作条件不变，所得利益由丙方保证每年按固定收益支付给甲方，具体为2001年为20万元人民币，以后每三年增加5%，每半年结算支付一次，丙方同时也要保证乙方的收益，前五年（2001年2月17日到2006年2月16日），乙方除在第二条获得的收益外，没有其它收益，从第六年开始，每年获取10万元人民币的固定收益，至合作期满将共获60万元人民币的固定收益，合作期结结束乙方的股权无偿归丙方所有，甲方继续租地给丙方独家经营。四、乙方保证股权转让前除了应付给将甲方的租金60万元人民币外，加矢公司无其他债务，若发现有加矢公司股权转让之前的债务则由乙方承担一切责任。股权转让后的债权债务由丙方承担。三方合作期满后，乙方原投资的财产和丙方全权经营时新增的财产全部无偿归丙方所有。土地归甲方，并由甲方再出租给丙方经营使用。五、股权转让后，三方按重新签订的《修改合同（1）》继续合作经营。2001年2月23日，茅岗农工商公司（甲方）、山下丰公司（乙方）、百宝田公司（丙方）签订《修改合同（1）》，约定甲乙丙三方成立经营合作公司：加雅公司。第六章合作条件及股权分配，第十一条，甲方仍继续向加雅公司提供9000平方米的土地作为合作条件，供加雅公司建筑厂房、展厅、宿舍及石料堆场使用。甲方同意将该投入土地之股权转化为固定收益，丙方保证由加雅公司按每年支付。第十二条，乙方将其在加雅公司注册资本中的出资额之75%的股权转让给丙方，乙方改持为25%股权，即乙方认缴4375万日元，丙方认缴相当于13125万日元的人民币作为注册资本，并以此作为合作条件（详见股权转让合同）。第十三条，丙方经甲、乙两方同意负责加雅公司的经营。并根据加雅公司的经营需要提供流动资金，承担加雅公司以后发生的债权债务，并同意持有75%的股权。以上各方在加雅公司具体收益如下：甲方在2001年度的固定收益为20万元，以后每三年递增5%，支付办法为每半年结付一次。甲方的固定收益并由丙方保证及时支付。乙方在加雅公司的收益，从2001年2月17日至2006年2月16日共五年除收取转让金外没有其它利益。从2006年2月17日起至2012年2月16日止共六年每年收取10万元固定收益。丙方在支付给甲、乙两方年收益外，加雅公司的其余收益全部归丙方所有。2001年4月12日，原广州市黄埔区对外经济贸易局作出《关于合作经营广州加矢石材有限公司修改合同（一）、修改章程（一）的批复》，批准《股权转让合同》《修改合同（1）》《修改章程（1）》生效，同意合作公司名称变更为加雅公司。2001年2月23日，茅岗六社（甲方）、山下丰公司(乙方)、百宝田公司（丙方）签订《土地租赁使用合同》，约定茅岗农工商公司（实际为茅岗六社，申办中外合作企业时须要以茅岗农工商公司名义出现，租赁土地时将直接以茅岗六社名义出现。各方就厂内土地租赁、厂内财产使用及归属问题进行补充协商，并达成如下合同条款：一、为了《修改合同（1）》的顺利执行，对甲方提供土地的年限和租金计算办法，对原欠甲方的租金补偿问题，对原日方投资的财产归属问题作如下详细规定。以前有关土地及财产处理的合同若与本合同有抵触，均以本合同为准。二、经商定加矢公司至2000年底前原欠甲方的固定收益（实为地租），一共优惠为60万元人民币，全部由丙方代乙方分期付给甲方，丙方已支付20万元人民币给甲方，余下40万元丙方分三期付给甲方：2001年2月底前付10万元，2001年12月底前付15万元，2002年12月底前付最后的15万元。三、甲方提供土地从2001年1月1日起至2030年12月31日止，共30年，到期后丙方有优先续租权。前面11年多（从2001年1月1日到2012年2月16日止）因为为了维持中外合作企业的名义，甲方仍以提供土地合作的形式出现，但实际上甲方提供的土地属租赁关系，不属合作关系。[《修改合同（1）》第十三条（1）实际上就是下面相应期限的租金]续期到期后（2012年2月16日后），直接以租地给丙方的形式执行。四、当丙方加入加矢公司后，愿意承担直接支付35万元转让费给乙方，并愿意代乙方分期支付60万元补偿费给甲方，乙方原投资的财产则开始全部转让给丙方，原有的债权债务由乙方负责，其中25%的财产当丙方在加入合作后第六年起共六年内（2006年2月17到2011年2月16日）每年度按期支付10万元固定收益给乙方后，仍挂在乙方名下的25%财产将自动转让给丙方，而无须清算。2003年7月20日，茅岗六社（甲方）与百宝田公司（乙方）签订《补充协议》，约定：1.2002年1月至2003年6月总租金为31.5万元人民币，如开具发票，甲方需负担税金1万元，余额由甲方负担。2.2003年7月1日以后的租金，乙方如需开具发票，所交有关税金由甲、乙双方各付50%。3.乙方必须按合同规定准时交租，逾期交租，甲方按租金2‰收取滞纳金，逾期三个月尚未缴交的视为违约，甲方有权终止合同。2013年12月11日，加雅公司在《信息时报》进行了清算公告。茅岗农工商公司、百宝田公司、山下丰公司达成债权债务处理结果：公司资产剩余3016173.52元，清算后的资产归百宝田公司所有。2014年5月30日，加雅公司经原广州市工商行政管理局核准注销登记。一审庭审中茅岗六社、百宝田公司均确认案涉土地为集体建设用地。以上事实有《合作合同》《补充合同二》《股权转让合同》《修改合同（1）》《土地租赁使用合同》《补充协议》等证据及当事人陈述予以证实。一审法院认为：根据庭审中双方的陈述以及《土地租赁使用合同》的约定，一审法院确认茅岗农工商公司实际代表茅岗六社签署合同，即茅岗六社借用茅岗农工商公司名义签署相关协议。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为加雅公司（加矢公司）合作经营期间（2001年2月17日至2012年2月16日），百宝田公司与茅岗六社之间存在中外合作经营关系还是土地租赁关系。《土地租赁使用合同》约定“前面11年多（从2001年1月1日到2012年2月16日止）因为为了维持中外合作企业的名义，甲方仍以提供土地合作的形式出现，但实际上甲方提供的土地属租赁关系，不属合作关系。[《修改合同（1）第十三条（1）实际上就是下面相应期限的租金]续期到期后（2012年2月16日后），直接以租地给丙方的形式执行”，由此可以看出百宝田公司与茅岗六社的真实意思即为双方成立租赁合同关系。另《土地租赁使用合同》约定“以前有关土地及财产处理的合同，若与本合同有抵触，均以本合同为准”，故一审法院确认2001年2月17日至2012年2月16日期间，百宝田公司与茅岗六社之间存在土地租赁合同关系。本案中《土地租赁使用合同》约定的土地租赁期限为30年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”，因此《土地租赁使用合同》约定的租赁期限超过二十年部分应属无效。关于本案诉讼费，一审法院认为虽然《土地租赁使用合同》部分内容因违反法律的规定而无效，但茅岗六社提起本案诉讼有违基本诚信，故一审法院确认相应的诉讼费由其承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，判决如下：确认广州市黄埔区鱼珠街茅岗第六股份经济合作社与广州百宝田实业有限公司于2001年2月23日签订的《土地租赁使用合同》中租赁期限超过二十年部分无效。案件受理费31053元，由广州市黄埔区鱼珠街茅岗第六股份经济合作社负担。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，百宝田提交如下证据：1.2002年至2011年的发票，显示付款方名称为“加雅公司”，拟证明在加雅公司存续期间，土地一直由其支配并支付租金（实为合作收益）；2.位于广州市黄埔区茅岗中山大道茅岗塘口路段房屋的房产证，拟证明该房屋是加雅公司出资、茅岗六社报批于1989年新建的房屋，也是茅岗六社履行合作合同约定所办的事务，在加雅公司存续期间，其一直支配案涉土地并在该土地上进行建设活动，茅岗六社提供合作条件是土地及其建设条件，因此本案属于建设用地使用权的出让问题。茅岗六社对上述证据发表如下意见：其对证据一的真实性予以确认，但其认为上述证据不属于二审的新证据，不予质证。一审期间，百宝田公司提交了2014年和2019年交租的部分凭证，显示支付租金的主体为百宝田公司。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合当事人双方二审诉辩情况，本案二审争议的焦点主要为：茅岗六社与百宝田公司于2001年2月23日签订的《土地租赁使用合同》中租赁期限是否存在超过二十年的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”案涉《土地租赁使用合同》约定茅岗六社提供土地从2001年1月1日起至2030年12月31日，共30年。上述期限包含两个阶段，即2001年1月1日至2012年2月16日及2012年2月16日后。关于第一阶段租赁关系的问题。虽然上述两个阶段同时存在于案涉《土地租赁使用合同》中，但是第一阶段2001年1月1日至2012年2月16日最早并非在案涉《土地租赁使用合同》中约定，而是在之前的2001年2月8日茅岗农工商公司与山下丰公司签订的《补充合同（二）》中有约定，此时百宝田公司尚未购买加矢公司的股权，因此第一阶段租赁关系的当事人并未包含百宝田公司。根据百宝田公司二审提交的2002年至2011年的发票、收据等证据显示，第一阶段是以加雅公司的名义支付租金。因此，第一阶段使用土地及支付租金的是加雅公司，该阶段的承租人是加雅公司。关于第二阶段租赁关系的问题。2001年2月23日签订的《土地租赁使用合同》约定2001年1月1日至2012年2月16日提供土地合作的形式实际为土地租赁关系，这只是对第一阶段租赁关系性质的明确，并没有直接约定百宝田公司替代加雅公司承租人的地位而实际承租土地，而是约定在2012年2月16日之后直接以租地给百宝田公司的形式执行合同。由此可见，案涉土地在2001年2月23日各方签订《土地租赁使用合同》后仍然由加雅公司承租，百宝田公司并未在签订合同后立即承租案涉土地，而是约定2012年2月16日后才开始承租，百宝田公司一审提交的2014年和2019年支付租金的部分凭证亦可佐证百宝田第二阶段承租的事实。因此，第二阶段的承租人是百宝田公司。因此，案涉《土地租赁使用合同》约定的30年租赁期限分属于两个租赁关系中，且2001年1月1日至2012年2月16日的租赁期限在之前合同中已有约定，案涉《土地租赁使用合同》仅是对2001年1月1日至2012年2月16日的租赁期限进行明确。鉴于2001年1月1日至2012年2月16日以及2012年2月17日至2030年12月31日的租赁期限均未超过法律规定的最长二十年的租赁期限，并不存在无效的情形。茅岗六社主张案涉《土地租赁使用合同》中租赁期限超过二十年部分无效依据不足，本院不予支持，予以驳回。综上所述，百宝田公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初7822号民事判决；二、驳回广州市黄埔区鱼珠街茅岗第六股份经济合作社的全部诉讼请求。一审案件受理费31053元，二审案件受理费31053元，均由上诉人广州市黄埔区鱼珠街茅岗第六股份经济合作社负担。本判决为终审判决。审判长 刘 欢审判员 庞智雄审判员 李 琦二〇二〇年七月二十一日法官助理曹筱雨书记员林谷曼