上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4020号上诉人(原审原告)：陈惠，男，1982年9月10日生，汉族，户籍地上海市崇明区。上诉人(原审原告)：由月华，女，1984年9月26日生，汉族，户籍地河北省邢台市。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：张白云，上海市恒远律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：陆帅雷，男，1992年10月14日生，汉族，户籍地上海市崇明区。被上诉人(原审被告)：王红，女，1993年9月12日生，汉族，户籍地上海市崇明区。原审第三人：应梅富，男，1963年2月21日生，汉族，户籍地浙江省温岭市。委托诉讼代理人：龚斌。上诉人陈惠、由月华因与被上诉人陆帅雷、王红、原审第三人应梅富房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2019)沪0151民初5018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈惠、由月华上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持陈惠、由月华的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。为改善住房条件,陈惠、由月华与陆帅雷、王红就坐落于上海市崇明区青柏路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)达成口头协议，因系争房屋为拆迁安置房,办理产权变更登记受政策限制,故双方通过出具承诺书、保证书、借款的形式明确系争房屋买卖关系。二、一审法院错误认定应梅富与陆帅雷、王红签订的房屋买卖协议书有效。应梅富非本市户籍,是属于限购对象之一，现有证据充分证明应梅富是职业高利贷人。应梅富与陆帅雷、王红于2017年6月5日签订房屋买卖协议书后,一直未接收系争房屋，有悖常理。王红辩称，同意陈惠、由月华的上诉请求。陈惠、由月华与陆帅雷、王红存在真实的房屋买卖关系。陆帅雷未作答辩。应梅富述称，不同意陈惠、由月华的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。陈惠、由月华向一审法院提出诉讼请求：一、确认陈惠、由月华与陆帅雷、王红之间成立房屋买卖合同关系；二、确认陈惠、由月华与陆帅雷、王红达成的房屋买卖合同较陆帅雷、王红与应梅富之间的房屋买卖合同应予优先履行；三、判令陆帅雷、王红与应梅富在符合法律规定和相关政策的基础上按承诺书、保证书的内容协助陈惠、由月华办理过户手续。一审法院认定事实：2016年11月18日，陆帅雷、王红向陈惠、由月华出具三份材料：1.承诺书，内容是“承诺书位于城桥镇青柏路XXX弄XXX号XXX室的房产于三年后过于陈惠、由月华名下，无论房价涨与跌，不得反悔。产权手续于2019年9月14日开始办理，2019年9月22日…”；2.借条，内容是“借条借款人陆帅雷XXXXXXXXXXXXXXXXXX王红XXXXXXXXXXXXXXXXXX于2016年11月18日向出借人由月华、陈惠夫妇两人借款人民币(大写)贰佰捌拾万元正元，小写人民币2,800,000元，借款期限36月，月利率＿利息＿元，于2019年9月14日归还本息。如不能按时归还，愿承担所产生的一切法律责任。特立此据，以资证明！”；3.交给两原告的系争房屋房产证复印件相关表述，内容是“此房产证用于抵押债主陈惠、由月华共计借款贰佰捌拾万元整”。2016年11月20日，陆帅雷、王红向陈惠、由月华出具由陈惠起草的保证书一份，内容是“证明.保证书位于青柏路XXX弄XXX号XXX室以每平方1万4仟伍大写壹万肆仟伍每平方出售给陈惠由月华夫妇，总价1,668,225元(壹佰陆拾陆万捌仟贰佰贰拾伍元)于2016年11月20日完成全部房款，并与当日达成协议成交，待2019年9月14日过户于陈惠、由月华夫妇名下，以此为证，如发生关于青柏路XXX弄XXX号XXX室任何纠纷与陈惠由月华无关”。一审法院庭审中，王红对保证书中房屋总价人民币1,668,225元(以下币种均为人民币)有异议。一审法院另查明，2016年11月18日，由月华向陆帅雷转账50,000元。2016年11月19日，由月华向陆帅雷转账740,000元，陆帅雷取现400,000元交给由月华存入银行账户后，由月华再向陆帅雷转账400,000元。2017年2月13日，由月华向陆帅雷分别转账500,000元、340,000元。其中30,000元王红又交还给陈惠。一审法院再查明，应梅富作为原告就系争房屋以陆帅雷、王红为被告向一审法院提起诉讼，请求：一、确认双方于2017年6月5日签订的房屋买卖协议书有效；二、陆帅雷、王红立即将系争房屋交付给应梅富。一审法院作出(2017)沪0151民初8224号民事判决书，判决确认房屋买卖协议书有效，其他诉讼请求不予支持。一审法院认为，本案的争议焦点是陈惠、由月华与陆帅雷、王红之间是否存在真实房屋买卖法律关系。本案中，一方面陆帅雷、王红向陈惠、由月华出具承诺书、保证书，表示陆帅雷、王红向陈惠、由月华出售系争房屋的意思；另一方面陆帅雷、王红向陈惠、由月华出具借条，表示陆帅雷、王红向陈惠、由月华借款的意思，且在交给陈惠、由月华的房产证上表示系争房屋用于借款抵押。陆帅雷、王红在同一时间做出了两种相互矛盾的意思表示，其中之一必为虚假意思表示。一审法院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。判断意思表示是否真实或虚假主要看行为人意思表示的形式是否符合常理、意思表示与客观事实是否相符、表示与内心目的是否一致、交易过程是否异常等方面进行。首先，房屋买卖对陈惠、由月华与陆帅雷、王红双方属重大财产处分行为，理应格外谨慎，采用书面形式明确双方之间的权利义务，然而，陈惠、由月华与陆帅雷、王红在房屋中介的主持下以口头协议、陆帅雷、王红出具承诺书、保证书的形式进行，显然不符合房屋买卖的通常形式，不合常理；其次，陆帅雷、王红在保证书中表示“…总价1,668,225元于2016年11月20日完成全部房款，并与当日达成协议成交…”，然而，截至当日陈惠、由月华仅付款740,000元，且王红对保证书中的房价有异议，故陆帅雷、王红意思表示与客观事实不符；再次，根据由月华、陆帅雷银行流水记录，2016年11月19日，由月华向陆帅雷转账740,000元，陆帅雷取现400,000元交给由月华存入银行账户后，由月华再向陆帅雷转账400,000元，王红将30,000元交还给陈惠，这些异常举动与正常的房屋买卖行为明显不符，且陆帅雷、王红之前已向陈惠、由月华出具借条，不能排除上述转账系借款之可能。综上，陈惠、由月华提供的证据所展示的双方客观表示难以证明陈惠、由月华与陆帅雷、王红双方当时具有签订房屋买卖合同的内在主观真实意思，尚不足以证明陈惠、由月华与陆帅雷、王红之间存在房屋买卖法律关系，故陈惠、由月华诉讼请求不予支持。据此，一审法院判决：驳回陈惠、由月华的全部诉讼请求。本院二审期间，王红向本院提交一组证据，证据名称为王红与应梅富聊天记录、王红居民户口簿、王红父亲住院及死亡证明，证明应梅富与陆帅雷、王红之间存在借贷关系，不存在真实的房屋买卖合同关系。陈惠、由月华认为上述证据具有真实性、合法性和关联性，证明应梅富与陆帅雷、王红之间房屋买卖合同无效。应梅富认为上述证据与本案无关。应梅富向本院提交一组证据，证据名称为应梅富与王红的录音录像视频，证明王红曾向应梅富承诺，陈惠、由月华与陆帅雷、王红之间是借贷关系，不存在真实的房屋买卖关系。陈惠、由月华不认可上述证据的合法性，应梅富的很多问话具有威胁和诱导，可以认定该视频是在应梅富的威胁下录制的。王红认为该视频并非是个完整的视频，应该是不同日期的录像经过处理制作的，大部分录像内容是在王红被应梅富胁迫下按应梅富所写的内容回答的，不认可上述证据的合法性。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。根据已查明的事实，陈惠、由月华与陆帅雷、王红未签订过任何书面房屋买卖合同，只有陆帅雷、王红向陈惠、由月华出具的承诺书、保证书，表示陆帅雷、王红向陈惠、由月华出售系争房屋的意思，明显不符合房屋买卖的通常形式。同时，陆帅雷、王红又向陈惠、由月华出具借条并提交房产证，表明陆帅雷、王红与陈惠、由月华存在借款关系和系争房屋用于借款抵押的事实，显然与双方有真实房屋买卖的意思表示自相矛盾。需要指出的是，虽然陈惠、由月华与陆帅雷、王红认为存在真实的房屋买卖关系，但对房屋总价一直没有达成一致的意见。故一审法院根据判断意思表示是否真实或虚假主要看行为人意思表示的形式是否符合常理、意思表示与客观事实是否相符、表示与内心目的是否一致、交易过程是否异常等方面分析，难以认定双方当时具有口头签订系争房屋买卖合同的主观真实意思，阐述清晰，理由充分，本院予以认同，不再赘述。王红在二审期间向本院提交的证据，只能证明其与应梅富之间发生的房屋买卖关系，并不能证明其与陈惠、由月华有真实的房屋买卖关系，其实质是对一审法院(2017)沪0151民初8224号生效判决不服，与本案无关，本院不予采信。应梅富在二审期间向本院提交的证据，因王红和陈惠、由月华均认为该证据不具有合法性，故本院亦不予采信。综上所述，陈惠、由月华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人陈惠、由月华负担。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  姚 跃审判员  成 皿二〇二〇年七月三十日书记员  夏 歆附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……