河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8962号上诉人（原审原告）：陈超，男，1991年10月15日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：许超，河南嵩华律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文慧，河南嵩华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新密市恒昌房地产开发有限公司，住所地新密市嵩山大道西段。法定代表人：范志远，该公司经理。委托诉讼代理人：孙世博，河南京原律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子真，河南京原律师事务所律师。上诉人陈超因与被上诉人新密市恒昌房地产开发有限公司（以下简称恒昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2020）豫0183民初1642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法独任开庭进行了审理。上诉人陈超的委托诉讼代理人张文慧，被上诉人恒昌公司的委托诉讼代理人王子真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈超上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院采信证据及认定事实有误。被上诉人已经完全取得涉案所在地的全部权利。且1、2、3、5、6、7、8、9号楼开发建设均在2013年至2014年之间，即开发商在2013年动工前后已经明知9号楼存在纠纷的问题，被上诉人应明知人防工程验收要求，被上诉人明知9号楼问题的存在会导致人防工程无法竣工验收，会导致该地块上所有建筑无法正常竣工验收，买受人将无法办理初始登记，但其在与业主签订房屋买卖合同时隐瞒该事实，因此该问题不属于企业改制或情势变更。并且根据被上诉人一审提交的3份民事裁定书其判决作出时间在2018年、2019年，可见被上诉人一直怠于履行相关义务。后新密市人防办于2018年12月17日向被上诉人下发责令整改通知书上明确写明九号楼人防工程问题被上诉人可以通过足额缴纳防空地下室易地建设费1930500元来解决。该整改内容合法有效，是依据《河南省实施办法》第十四条：“应当修建防空地下室，但受客观条件限制不能修建的，必须经县级以下人民防空主管部门批准。经批准不修建防空地下室的，由建设单位按照国家和省的规定缴纳人民防空工程易地建设费，由人民防空主管部门根据人民防空工程建设规划统一修建。”下达的，而被上诉人一直怠于履行相关义务导致人防工程无法竣工验收。综上，一审法院认定被上诉人的怡馨佳苑小区没有竣工验收，上诉人所诉内容属于事实上暂不能履行属于事实认识错误，因此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定不支持上诉人一审中要求被上诉人继续履行合同的诉求的决定是错误的。根据上诉人所提供证据可见相关部门针对九号楼问题已给出应对之策，但被上诉人一直怠于履行义务，房屋至今不能办理首次登记的责任确在被上诉人。二、一审法院对于逾期办证违约金问题，事实认定错误，法律适用错误。1.《商品房买卖合同》第15条“关于产权登记的约定”属于格式条款，显失公平。与合同内第7条关于“买受人逾期付款的违约责任”相比较，明显对买受人更为严苛，减小、免除自己的义务、限制买受人的权利。根据《合同法》第39条关于格式条款的规定，可见格式条款是以“预先拟定”旨在“重复使用”为形式特征，以“订立合同时未与对方协商”为实质特征。一审法院依据《商品房买卖合同》第15条以及合同说明第三条内容认定被上诉人已采取合理方式提醒上诉人注意，是明显不合理的。首先，上述合同第15条明显符合格式条款的各项特征。合同第15条第2、3项直接划除明显限制了上诉人的权利，免除了被上诉人的义务。其次，双方房屋买卖合同说明第三条不在合同的正文内容里，且未能采取特殊方式（如采取足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识）提请买受人注意，合同第15条亦是如此，根据《合同法解释二》第六条的规定，可见不能证明被上诉人尽到了提示或者说明义务，因此一审法院认定事实错误。2.一审法院依据《商品房买卖合同》第十五条之约定驳回上诉人对违约金的诉请属于法律适用错误。因上述合同第15条属于无效的格式条款，所以上诉人主张依照《商品房买卖合同司法解释》第18条之规定，要求以购房款总金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算违约金合理合法。三、一审法院认定上诉人向被上诉人履行支付房款义务的时间错误。上诉人于合同约定支付全部房款时间之前已履行完毕支付房款义务，一审法院所认定的时间实际为被上诉人向上诉人开具发票的日期，该日期晚于实际支付全部购房款日期。综上，一审法院判决证据不足，认定事实不清，适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，请依法改判或发回重审。补充上诉意见：根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同与国家住房城乡建设部、工商总局颁布的《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-1071）、《商品房买卖合同（现售）示范文本》（GF-2014-0172）（以下简称2014版合同）对比发现，上诉人与被上诉人所签为《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-1071）（以下简称“2000版合同”）。而上诉人与被上诉人签订买卖合同系在2014年4月9日住房城乡建设部、工商总局颁布2014版合同、废止2000年合同之后，被上诉人利用自己的地位、信息、知识等优势，未选择当时现行有效的2014版合同与上诉人签订，而是选择相对不利于保护上诉人权利的已废止的2000版合同，可见其在合同签订时已是不诚信的，合同的签订是显失公平的。一、关于双方签订的房屋买卖合同说明第三条问题。一审法院依据双方房屋买卖合同说明第三条：“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行仅供双方自行约定或补充约定，双方当事人可以对文本条款内容进行修改、增补或删减，合同签订生效后未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”，认定被上诉人已采取合理的方式提醒上诉人注意免除或限制其责任的条款，无事实和法律依据。除了该条款不在合同正文内且被上诉人未采用特殊方式提请买受人注意外；由于其不合理性，2014版合同在“说明”部分已删除该条款，并在相同位置明确注明“出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。”以此来强调出卖人对于格式条款的解释说明义务，保证合同签订的公平性。综上，仅依据该条认定合同内格式条款被上诉人已尽到充分的解释说明义务是不正确的。二、关于双方签订的房屋买卖合同第十五条问题。结合对房屋买卖合同说明第三条的补充意见，可见合同第十五条是明显减少买受人权利的格式条款显失公平系无效条款，因此不能作为裁判的依据。通过对比2000版合同（第15条）与2014版合同（第20条）关于房屋登记的条款，发现两版合同虽然在描述上发生调整，但都给予了买受人选择权，但被上诉人在与上诉人签订合同时，在没有与上诉人协商的基础上直接排除上诉人对合同第2项规定情形（买受人不退房）的权利，根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第18条第二款之规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”可见上诉人一审中诉求被上诉人继续履行合同，并主张其支付违约金既符合现实情况，又有法律依据，因此一审法院认定上诉人诉求“不符合双方对延期办理房地产权属证书问题的约定”，以及“原告未提交延期办证给原告造成损失的证据”从而不予支持违约金的主张是错误的。三、情况说明。现实中，买受人作为一般个体，其对于相关法律政策的认知有很大的局限性，而房屋买卖合同约定的内容具有相当的专业性，买受人对于理解合同内容已经相当吃力，更难准确识别合同漏洞并找出应对之策。但被上诉人作为开发商对合同内容有着清晰的认知，利用上诉人的信任以及自己的地位优势，不仅在合同选用上侵害上诉人的权利，在合同内主要条款约定中更是免除、减少上诉人的权利，免除、减少自己的义务，更加可以合理推定被上诉人在2006年取得土地使用权时，或者2013年开始动工建设时已经知道9号楼所占土地存在争议，但在进行人防规划时却没有积极解决问题，规避风险，后续更是在与买受人签订合同时隐瞒该问题。在后来双方矛盾激化后，人防办下发责令改正通知书要求其通过缴纳易地建设费来解决人防工程问题，从而解决买受人房屋权属登记问题时，被上诉人仍怠于履行义务。被上诉人的不诚信及违约行为严重侵犯了当事人的合法权益，请依法改判或者发回重审。恒昌公司辩称：一、被上诉人2006年通过拍卖方式取得土地使用权及附属资产，在对该宗土地开发时，被上诉人并不清楚附属建筑物是否能够全部顺利拆除。小区的规划是在2014年形成，在得知9号楼不能顺利拆除时，2016年至今被上诉人一直在维权，历经四次审理，最终法院以老家属院楼系原郑州市中州轴承厂企业改制及处置相关资产的遗留问题，驳回了被上诉人的起诉。二、涉案小区的人防工程大部分是规划在9号楼，地下至今仍有部分职工没有搬出，导致9号楼一直未动工。办理产权需要同步修建人防设施并经相关部门验收合格才能办理，因此不能将未办理产权证的原因归责于被上诉人。关于9号楼的问题，政府各职能部门一直在积极的协调处理。一审判决认定涉案小区没有竣工验收，上诉人所诉属于暂时的事实履行不能，符合客观事实。三、合同是在双方自愿的前提下签订的，合同的关键部分都在条款前进行加黑加粗提示。根据合同第15条关于逾期办理产权证的约定，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付的房款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人的损失，不存在免除被上诉人义务，加重上诉人权利的情形，因此在双方解除合同的前提下，被上诉人同意按合同约定支付上诉人违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。陈超向一审法院起诉请求：1.依法判令被告继续履行合同，并判令被告期限为原告办理房屋不动产登记手续；2.依法判令被告向原告支付违约金（以购房款总金额人民币450000元为基数，按同期人民银行贷款利率自2018年2月28日计算至房屋不动产权登记手续办理完成之日）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年11月4日，原告陈超与被告新密市恒昌房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告开发的位于城区××大道西××北侧××单元××号，面积为91.53平方米的商品房一套。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失。另查明，1.原告于2017年8月28日向被告履行支付房款义务，支付房款450000元整；2.被告9号楼地下人防工程涉及原郑州市中州轴承厂49户集资建房，此事曾提起过诉讼，最终法院以此问题属于企业改制遗留问题为由，驳回当事人起诉，人防设施至今未经相关部门验收合格，经查询，被告未做竣工备案登记，未持办理权属登记所需资料向不动产登记机构进行房屋首次登记。一审法院认为，（一）关于原告要求被告继续履行合同，限期办理不动产登记的问题。原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。根据有关规定，该备案为建设工程竣工验收备案。本案中原告要求被告继续履行合同，限期为原告办理不动产权登记手续，其真实意思是要求被告到有关部门办理首次登记，并办理不动产登记。开发商向购房人交付房屋应当经过建设工程竣工验收合格，并完成建设工程竣工验收备案登记。被告辩称，由于涉及历史遗留问题，造成人防设施无法完工，相关部门验收不合格，被告现无法按合同约定进行竣工备案，也无法向不动产登记机构办理首次登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。竣工备案登记是首次登记和办理不动产权证的前提，但被告的怡馨佳苑小区没有经竣工验收、也没有作竣工验收备案登记。因此，原告所诉内容被告事实上暂时不能履行。故对原告的第一项诉讼请求，该院不予支持。（二）对原告要求支付逾期办证违约金的问题。根据原、被告双方《商品房买卖合同》第15条关于产权登记的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内，将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价的0.1％赔偿买受人损失。在本案诉讼中，原告既要求继续履行合同，又要求被告支付其违约金，不符合双方对延期办理房地产权属证书问题的约定。原告提出合同显失公平，但双方房屋买卖合同说明第三条内容显示“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，双方当事人可以对文本条款的内容进行修改，增补或删减，合同签订生效后未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”，由此可知，被告已采取合理的方式提醒原告注意免除或限制其责任的条款，但原告未对自己认为不合适的约定条款进行修改、增补，也未在法定期限内行使权利，对合同进行变更或解除。另外，原告也未提交因被告延期办证给原告造成损失的证据。因此，原告要求被告支付延期办理房产权属证书违约金的主张，证据不足，该院不予支持。需要提醒被告的是，原告购买房屋不仅是为了居住，也涉及到子女就学等诸多因素，没有取得不动产权证确实给原告生活、子女入学等带来了不便和影响，被告应当积极配合有关部门尽快解决办证事宜，解决购房者的后顾之忧。结合本案案情，案件受理费由被告负担为宜。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条等相关法律之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告陈超的诉讼请求。本案受理费1096元，减半收取为548元，由被告新密市恒昌房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交两组证据。证据一：《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）（以下简称“2014版买卖合同”）打印件1份；中华人民共和国住房和城乡建设部官网政策发布内容打印件2份：1、关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知建住房[2000]200号。2、2014年4月9日发布的住房城乡建设部工商总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知。证明目的：证明2014年2月9日《商品房买卖合同示范文本》(GF-2000-0171)（以下简称“2000版买卖合同”）已经废止，但之后被上诉人与上诉人所签合同并不是采用约定内容更全面的2014版买卖合同，仍采用2000版买卖合同。证据二：信访事项处理意见书复印件2份，新密市住房和城乡建设局竣工验收备案资料一览表复印件1份。证明目的：证明被上诉人明知9号楼存在问题可能严重侵害买受人权利的情况下仍隐瞒事实与买受人签订商品房买卖合同，并且一直怠于履行备案登记的义务，以至于至今上诉人仍无法办理不动产权证。被上诉人质证称：证据一与本案无关。从网上打印的示范文本只是示范，并不影响本案合同的成立和履行。证据二真实性没异议，但是证明目的有异议。这个只能说明9号楼底下没有经过消防设施的建立，不能办理产权证，这个是事实。因为所有的怡馨家园的1000来户业主均没有办理房产证，原因就是因为人防设施没有建设，而人防设施没有建设的原因，就是因为原轴承厂老家属楼没有拆除，原因是市委市政府的问题，不是被上诉人的问题，是政府在给付土地的时候就没有将房屋拆除，导致没法建设人防设施。被上诉人不能预见9号楼不能拆除的后果。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效。按照合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。由于涉案小区9号楼地下人防工程涉及历史遗留问题，造成人防设施无法完工，相关部门验收不合格，致使怡馨佳苑小区没有经竣工验收，进而无法作竣工验收备案登记。因此，原审认定上诉人所诉内容被上诉人事实上暂时不能履行，从而对上诉人的第一项诉讼请求不予支持并无不当。但原审法院已明确说明被上诉人应当积极配合有关部门尽快解决办证事宜，解决购房者的后顾之忧。故被上诉人在本案上诉人提起诉讼向其主张权利后，被上诉人应积极采取相关措施，配合有关部门尽快解决办证事宜。若被上诉人怠于行使权利，不积极主动想办法解决人防工程问题，尽快进行竣工验收备案登记，被上诉人应承担相应的法律责任。关于上诉人要求支付逾期办证违约金的问题。由于上诉人、被上诉人双方在《商品房买卖合同》中对此没有约定，所以，上诉人该诉请没有依据。上诉人要求依照商品房买卖合同司法解释第18条之规定支付违约金，但该条规定的前提是由于出卖人的原因，买受人未能按时取得房屋权属证书，而本案并非完全是被上诉人的原因造成未能按时办理房屋产权证书，因此，上诉人该项诉请法律依据不充分。由于涉案房屋至今没有取得不动产权证，确实给上诉人生活、子女入学等带来了不便和影响，故本案的上诉费仍由被上诉人承担为宜。上诉人二审中提交的证据不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，陈超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1096元，由新密市恒昌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二〇年七月三十一日书记员 柴涵博