辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终7709号上诉人（原审被告）：徐闯，男，1990年8月20日出生，满族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：赵红星，辽宁万宸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：包彤，女，1995年6月20日出生，满族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：孙婧，辽宁秀文律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙月阳，辽宁秀文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳市中联房管家房产代理有限公司，住所地沈阳市铁西区兴工北街73号1-27-6。法定代表人：朱淑华，该公司经理。委托诉讼代理人：翟明珠，辽宁严维律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳怡，辽宁严维律师事务所律师。上诉人徐闯因与被上诉人包彤、沈阳市中联房管家房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初202号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐闯上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、一审法院法院未查清2万元定金的问题，事实认定不清。1.在上诉人提供的与被上诉人中联房产工作人员聊天记录显示，“房产中介人员说，我这边报价30万，到时你给让两万肯定能买，要不然的话就是就是他，我跟客那边谈好28万然后，我这边叫你直接过来签合同”这说明房子的总价款应为28万。2.《不动产买卖合同》约定两万定金应在查档之日交给甲方，在签订合同当日交给甲方的一万元不应该是定金，结合签订合同的总价款27万，那么有理由相信这一万元应为被上诉人中联房产给的补偿。二、在一审法院在合同总价款上认定错误。1.在办理贷款当日上诉人已经就总价款为25万提出异议，被上诉人没有对此解释，没说定金2万加25万等于总价款的问题。2.在办理房产过户当日，被上诉人还认为房屋总价款为25万元，向上诉人索要定金。上诉人是以23万价格来卖房屋，明显低于市场价格。三、一审法院没查清事实，简单认为上诉人违约，法律适用存在错误。上诉人提供微信聊天记录可知上诉人一直积极促成这笔交易，但二被上诉人并未积极配合，只是单纯让被上诉人签定金额变更后的合同，明显违约，且被上诉人在居间活动中没有履行如实告知的义务，而是为了达成交易欺瞒上诉人，给上诉人造成巨大经济损失。包彤辩称，一、一审法院事实认定清楚，答辩人已支付了定金和购房款，合同义务履行完毕。答辩人向被上诉人沈阳市中联房管家房产代理有限公司支付的2万元性质为定金。被上诉人分别于2019年9月28日21点32分和2019年10月9日向上诉人分别转账1万元，合计人民币2万元。上诉人因被上诉人支付定金的方式而否定答辩人转账款项的性质是无事实和法律依据的。《不动产买卖合同》中明确约定购房款为27万元，且答辩人已实际履行付款义务，该价款在交易过程中并未发生变化。上诉人已收取全部购房款，答辩人履行了合同义务。本案中，三方签订的《不动产买卖合同》第二条约定购房款为27万元；第三条第2款约定：甲乙各方同意已支付的定金作为首期购房款的一部分冲抵。则在答辩人支付定金2万元后，剩余未支付房款为25万元。上诉人在一审中称房产局制式合同填写的金额为25万元，那么金额与答辩人支付定金的总额即为合同约定的价款总额，上诉人并未因此而遭受任何损失。上诉人主张答辩人以23万元购买房屋无事实依据。二、上诉人在合同约定期限届满后仍未履行义务的，其行为已构成违约，一审法院适用法律正确。上诉人在一审中主张的抗辩事由均无法构成其违反合同约定、未履行合同义务的免责事由。沈阳市中联房管家房产代理有限公司辩称，一、案涉2万元定金已经全部转交给上诉人徐闯本人，且包彤与徐闯之间的房屋买卖纠纷与房管家公司无关。上诉人提供的聊天记录仅能证明房管家积极履行居间义务，促成交易。房屋买卖价款最终由买卖各方即包彤、徐闯自行商定，房屋总价款为27万元。房管家未作过任何补偿承诺。根据合同约定2万元定金应当于查档日，也就是2019年10月9日转给上诉人徐闯，合同签订当天，在徐闯要求下房管家将1万元定金先行转账给徐闯，并未加重徐闯、包彤的权利负担，且提前满足了上诉人徐闯的预期利益，以此主张房管家转款1万元不是定金而是补偿没有任何依据。房管家在此次居间服务过程中，总共仅收取2700元中介服务费和1700元贷款服务费。房管家承诺额外补偿上诉人1万元根本不合常理。二、根据合同约定房屋总价款为“27万元”，分三次支付，合同签订当日支付2万元定金，过户当日支付8万元，剩余17万元向银行申请贷款，该贷款由银行直接转至上诉人徐闯指定账户。房管家员工周阳协助包彤、徐闯办理贷款审批，于2019年10月将各方约到银行办理面签审批，当时各方就因房款金额的填写发生纠纷。因为当时大连银行办理贷款审批业务要对房款进行全额监管，全部首付款应当存入大连银行指定账户，且至约定划转日期之前不能挪用。徐闯已收到2万元定金，但该两万元是由房管家打给徐闯，并不是由包彤打给徐闯，且徐闯拒绝出具定金收条，不符合大连银行关于首付款已付定金认可的规定。因此，如果贷款审批总房款价格填写“27万”，贷款金额“17万”，首付款将为10万元。包彤表示本来准备10万元首付，已经2万元定金付给徐闯，没有办法多存2万元。徐闯当时也表示不愿意将已收到的2万元退回包彤，放入指定账户。当时各方在银行面签，有大连银行信贷员王欣见证，各方达成一致按照总房款“25万元”进行申报，这样包彤首付款只需支付剩余“8万元”作为首付款，后续贷款“17万元”符合合同约定。包彤、徐闯均在面签材料上签字，对此“25万元”表示无异议。房管家贷款服务义务履行完毕，无任何过错。房产局“房款25万元”的合同文本金额与贷款申请上对应，合同文本由房产局提供，金额已由买卖各方在办理贷款申请时认可，不存在需要对此作出解释的情形。《不动产买卖合同》第三条约定乙方需要向银行申请贷款17万元，该贷款由银行直接转至甲方指定账户。根据《个人二手房按揭贷款审批单》，包彤确实向银行申请贷款17万，贷款审批成功，该17万将直接通过银行打入徐闯账户。房款“27万元”或“25万元”并不会影响徐闯的实际利益。不存在徐闯在上诉请求中提及的“23万元”总价款的情形。三、上诉人与房管家公司之间系居间服务关系，与本案房屋买卖合同关系不属于同一法律关系。四、房管家公司居间义务已经履行完毕。包彤向一审法院起诉请求：1.解除三方之间签订的不动产买卖合同；2.被告向原告支付双倍定金40000元及中介手续费4400元；3.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2019年9月28日，原告（乙方）、被告徐闯（甲方）、被告沈阳市中联房管家房产代理有限公司（丙方）签订不动产买卖合同，约定原告购买被告徐闯名下位于沈阳市铁西区的不动产，该不动产成交价格27万元。该合同约定：第三条付款方式与时间1.定金支付方式：本合同签订之日，乙方支付人民币贰万元整，作为购买定金，并按以下第②种方式支付给甲方：②、甲乙双方同意将乙方支付的购房定金交由丙方保存，查档当日（时间或条件下），由丙方转交给甲方。2.购房款支付方式：甲乙双方同意以分三次付款方式支付购房款，已支付的定金作为首期购房款的一部分冲抵，具体付款日期及金额如下：①乙方于签订合同当日向甲方支付人民币贰万元整（含定金）；②乙方于交税过户当日向甲方支付人民币捌万元整；③乙方于银行放款当日向甲方支付人民币壹拾柒万元整。3.乙方需向银行申请贷款170000元整，该贷款由银行直接转至甲方指定账户，如银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款后5日内将差额部分以现金方式支付给甲方。第四条甲乙双方的权利和义务1.甲乙双方应于2019年12月30日前(时间或条件）完成不动产过户登记；甲方应于收到全款3日前（时间或条件）将不动产交付给乙方。6.甲方在买卖该不动产时，若该不动产处于出租状态，甲方应将该不动产已出租的情况告知乙方并按以下B种方式进行处理：A、乙方接受租约由甲方安排进行租约的重新签订；B、由甲方对租约进行解除；7.甲、乙双方应遵守国家房地产法律法规、政策，并按规定缴纳办理不动产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商：交易税费由乙方承担；代办手续费由乙方承担。12.鉴于本合同的签订，丙方义务已完成，甲乙双方应在本合同签订当日向丙方支付中介服务费人民币2700元整，乙方支付2700元。若延迟向丙方支付费用，每逾期一日，违约方应向丙方支付日累计应付款1%作为违约金；合同签订后买卖双方任何一方违约，由违约方承担相应违约责任，丙方不承担任何责任。14.甲乙双方签订合同后，如甲方违约，应双倍赔偿乙方定金；乙方违约，定金不予退还给乙方；任何一方违约，中介服务费不予退还，由违约方向守约方承担相应损失。第九条其他约定事项①、甲乙双方协商约定，严格遵守国家法律法规及房产局规定，配合资金监管，依法纳税，利率按现行政策为主。②、甲乙双方协商约定，甲方将室内物品全部留给乙方来使用；③、甲乙双方协商约定，乙方允许甲方在签订合同起50天之内处理租户解约租赁问题。2019年9月28日21点25分，原告包彤将2万元定金转给被告沈阳市中联房管家房产代理有限公司。同日向被告沈阳市中联房管家房产代理有限公司交付中介服务费2700元和银行贷款服务费1700元。2019年9月28日21点32分，被告沈阳市中联房管家房产代理有限公司通过微信转账方式向被告徐闯转款10000元，2019年10月9日，被告沈阳市中联房管家房产代理有限公司通过银行转账方式向被告徐闯转款10000元。2019年10月29日，原告在大连银行沈阳分行获得17万元贷款额度。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告在三方签订的不动产买卖合同当日，按照不动产买卖合同的约定将定金两万元转给被告沈阳市中联房管家房产代理有限公司保存，被告沈阳市中联房管家房产代理有限公司在收到定金后亦在不动产买卖合同第三条1、①规定的时间内将定金2万元转给被告徐闯。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告徐闯辩称被告沈阳市中联房管家房产代理有限公司给付的2万元为被告沈阳市中联房管家房产代理有限公司事前承诺给付的2万元损失赔偿而非原告包彤给付的定金，但被告徐闯并未提供证据证明此主张，故对被告徐闯主张不予支持，认定被告徐闯已收到原告包彤给付的定金2万元。被告徐闯在收到定金后，原、被告应按照合同约定继续履行各自的义务，被告徐闯有义务配合原告在2019年12月30日前将位于沈阳市铁西区的不动产完成不动产登记过户，并于收到全款3日前将不动产交付给原告。被告徐闯未完成此义务，应认定其构成违约。因被告徐闯的违约行为，导致不动产买卖合同目的不能实现，应适用定金罚则，被告徐闯应双倍返还定金，即返还原告包彤定金4万元。被告徐闯另辩称是因为过户当天看到按照房产局制式合同上写25万元总价款的合同。在大连银行贷款审批过程中，被告徐闯曾到银行签字确认贷款审批事宜，其已知晓或应知晓银行贷款审批中记载的总房款金额为25万元，而房产局制式合同填写为25万元，加上被告徐闯已收到的定金2万元不影响其实际获得27万元不动产交易价格款。被告徐闯的抗辩主张存在诸多相互矛盾之处且其提供的证据不足以证明其主张，被告徐闯举证不足，应承担相应的不利后果，对其主张的事实不予认定。因被告徐闯的违约，导致不动产买卖合同未按照合同约定时间履行完毕，不动产交易价格经此期间价格亦会发生变动，故对原告诉请解除三方之间签订的不动产买卖合同的请求予以确认。原告此次交易支付了中介服务费2700元和银行贷款服务费1700元，此次交易未达成的原因在于被告徐闯的违约，被告徐闯应赔偿原告此部分损失。一审法院判决：一、确认原告包彤、被告徐闯、被告沈阳市中联房管家房产代理有限公司于2019年9月28日签订的不动产买卖合同解除；二、被告徐闯于判决生效后十日内退还原告包彤定金40000元；三、被告徐闯于判决生效后十日内给付原告包彤中介服务费2700元；四、被告徐闯于判决生效后十日内给付原告包彤银行贷款服务费1700元；五、驳回原告包彤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，减半收取2675元，由被告徐闯承担。二审中，上诉人提交微信聊天记录，证明包彤违约，没有办理过户前就向上诉人索要2万元定金。包彤对该证据真实性没有异议，该证据时间为2019年10月31日，上诉人与我方到房产局办理过户手续之后因上诉人未能履行过户义务，并拒绝签订合同故申请退定金。沈阳市中联房管家房产代理有限公司同包彤意见。上诉人申请证人李某出庭证明我和上诉人是朋友关系，2019年9月28日，房管家联系上诉人房屋有人要买，并答应房屋卖28万元。承诺如果卖少了给他赔偿。我和上诉人一起去了中介，中介砍价卖27万元，签合同时中介要求买方把定金转给中介，查档后才能把定金转给上诉人。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的不动产买卖合同系各方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。上诉人收到2万元定金后，未按照合同约定配合被上诉人包彤在2019年12月30日前完成不动产登记过户的行为构成违约，合同目的无法实现，一审对被上诉人包彤要求上诉人双倍返还定金并支付中介费和贷款服务费的诉讼请求予以支持并无不当。关于上诉人主张2万元系中介支付的房款差价补偿和清退租户费用的问题，因上诉人未提交充分证据证明2万元并非定金，且中介收取中介费仅2700元，上诉人主张不符合常理，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张房产局制式合同填写的金额为25万元的问题，因在办理贷款时填写的房款总额为25万元，已得到上诉人的签字确认，且房产局制式合同填写的金额并不影响双方不动产买卖合同的履行，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人徐闯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人徐闯负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  姜会军二〇二〇年七月九日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。