广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1352号 上诉人（一审被告、反诉原告）：钟兴，男，1955年10月20日出生，汉族，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：罗淮烈，北海市海城区148法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘永胜，北海市海城区148法律服务所法律工作者。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：顾能强，男，1950年10月5日出生，汉族，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：李玉萍，广西天惠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。 一审被告：欧志东，男，1958年5月1日出生，壮族，住广西北海市海城区。 一审第三人：北海顺天泰房地产开发有限公司，住所地广西北海市石化路6号银苑小区7栋4号，统一社会信用代码：91450500775993052P。 法定代表人：任明，董事长。 委托诉讼代理人：李朋，男，1983年4月12日出生，汉族，住广西北海市海城区，系该公司职工。 上诉人钟兴因与被上诉人顾能强、一审被告欧志东及一审第三人北海顺天泰房地产开发有限公司（简称顺天泰公司）合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初5045号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人钟兴及其委托诉讼代理人罗淮烈、被上诉人顾能强及其委托诉讼代理人李玉萍与邓泽涛、一审被告欧志东、一审第三人顺天泰公司的委托诉讼代理人李朋到庭参加询问。本案现已审理终结。 钟兴上诉请求：一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初5045号民事判决；二、驳回顾能强的一审诉讼请求；三、确认顾能强与欧志东签订的《宅基地转让协议书》无效；四、判令顾能强将违法占用的涉案房地产返还给钟兴。事实和理由：一、一审判决认定事实和适用法律错误。（一）本案涉及争议的建设用地及地上建筑物，已经北海中院生效判决确认属欧志东和钟兴二人共有，并于2019年10月18日由钟兴、欧志东向海城区法院申请强制执行。顾能强在一审的举证及陈述，仅能证明欧志东单方与其签订宅基地转让协议及收取转让款，不能证明欧志东获得钟兴授权。欧志东承认合同系其订立，转让款也是其收取，且未告知钟兴。（二）本案是宅基地转让协议纠纷，应适用我国《城市房地产管理法》第三十八条规定处理，一审法院适用《物权法》、《合同法》的相关规定属适用法律错误。二、钟兴的反诉请求符合事实和法律规定，应予支持。（一）北海中院的生效判决已确定涉案土地是欧志东和钟兴合资向顺天泰公司购买，属欧、钟二人共有，因产权尚登记在顺天泰公司名下，故以顺天泰公司的名义委托案外人武汉建工股份有限公司（简称武汉建工）承建施工。由其自筹资金、包工包料施工建设，完工后，欧志东在竣工验收表上签收。一审法院认定施工方是顾能强没有依据。欧志东、钟兴口头商定待武汉建工建好前后两栋别墅后再协商分户，当时钟兴上班忙，施工主要由欧志东负责。在一审庭审中，欧志东、顺天泰公司均对此认可。钟兴对于欧志东私自与顾能强签订转让协议并收取转让款一事并不知情。2019年8月11日，欧志东与钟兴签订协议书，正式明确分户，钟兴分得两栋建筑物其中的后栋及488.875平方米的土地使用权，但该财产已被顾能强非法占用。钟兴、欧志东于2019年10月向海城区法院申请强制执行生效判决时，欧志东仍签字同意将涉案土地及对应建筑物过户到钟兴名下。钟兴直到本案诉讼阶段才看到欧志东、顾能强签订的案涉《宅基地转让协议书》。以上事实均证明，钟兴对于欧志东、顾能强之间的转让宅基地的事情不知情。（二）依据我国《城市房地产管理法》第三十八条第（四）（五）（六）项的规定，案涉房地产是不得转让的。首先，案涉房地产是欧志东、钟兴的共有房产，欧志东未经共有人钟兴书面同意。其次，欧志东、钟兴与顺天泰公司对案涉房地产权属一直处于诉讼中。第三，案涉房地产未依法取得权属证书。依据我国《合同法》第五十二条第（三）（五）项的规定，顾能强在本诉中提供的《宅基地转让协议书》属无效合同，该合同属顾能强、欧志东恶意串通，侵害了钟兴合法权益。顾能强应将非法占用的案涉房地产返还给钟兴。至于顾能强提供欧志东出具的收款收据，不足以认定欧志东已实际收取款项，即便已收取，因钟兴不知情，未同意，应由欧志东将收取款项退还顾能强。另外，北海中院生效民事判决确认的案涉转让合同是顺天泰公司转让给欧、钟两人的共977.75平米的地，两人分户后每人共有488.875平米。现在欧志东擅自转让的是其中的160平米，还有300多平米是钟兴的，也要返还给钟兴。 顾能强辩称：钟兴的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决正确，请求依法驳回上诉，维持原判。理由如下：一、根据本案证据及事实，足以认定欧志东与顾能强签订的案涉《宅基地转让协议书》是经钟兴同意的。在北海中院审理（2010）北民一终字第483号案过程中，顺天泰公司提交了本案的《宅基地转让协议书》复印件，钟兴、欧志东出于对（2010）北民一终字第483号案诉讼目的考虑，以没有原件核对为由否认了协议书的真实性。虽如此，也证实案涉宅基地自2004年已转让给顾能强的事实。同时，自转让后15年来，钟兴一直未提出异议，也充分佐证其知道并同意。根据（2010）北民一终字第483号民事判决书查明的事实记载：“2005年4月20日，上述工程竣工验收合格后，二原告（即钟兴、欧志东）一直在该两幢楼房居住、使用至今”，但需要说明的是，案涉两套房屋实际是由彭晓燕、顾能强居住。该案查明的事实系钟兴、欧志东同样是为了诉讼需要才作的陈述，但也证明钟兴对2005年房屋竣工验收后的居住、出售的事实是知晓的。在本案的一审反诉状、上诉状中，钟兴陈述在2009年7月（或该案诉讼期间）才发现房屋被占用，证实钟兴所作的是虚假陈述。事实上，顾能强建房时划红线，钟兴都到场协助，现本案钟兴却完全否认。钟兴没有在案涉协议书签字是因其当时是北海市土地局工作人员，其认为签字对其不利，主张不方便在协议上签字。欧志东在庭审中也承认该事实。且案涉土地的资料原件等都是欧志东保管，充分证实钟兴授权给欧志东处理一切土地手续，完全符合两人办事惯例和方式。二、钟兴以本案违反我国《城市房地产管理法》主张合同无效是错误的。本案的《宅基地转让协议书》显然是钟兴知晓、同意并授权签订的，不存在违反《合同法》第五十二条及《城市房地产管理法》第三十八条第四项规定。而案涉宅基地根据（2010）北民一终字第483号民事判决书，欧志东、钟兴已取得处分权，不存在权属争议。未领取权属证书并非效力性规范，不影响合同效力。三、根据《物权法》第三十条规定，顾能强合法建设案涉房屋，取得房屋物权，而宅基地已通过合法的转让方式取得权利。钟兴补充的理由关于土地面积的问题。北海中院生效民事判决判令的977.75㎡是规划占地，包含了门口的空地和绿化地，顾能强建房的地是宅基地，按照规划图纸建设且经过报建，并不是对方想分割哪一块就分割哪一块。钟兴的反诉及上诉主张的事实，缺乏基本的逻辑且互相矛盾，应驳回其上诉请求。 欧志东述称：陈述意见与一审时一致，请二审法院依法判决。 顺天泰公司述称：请二审法院依法判决。 顾能强向一审法院起诉请求：一、请求判决确认原告与两被告于2004年10月6日签订的《宅基地转让协议书》有效；二、请求判令两被告履行过户义务，将位于北海市海城区（以核准的编号为准）建筑及相应土地(房地产价值50万元）过户到原告名下，发生的税费由两被告承担，但法律规定由原告承担的除外；三、第三人作为原土地权利人及以上建筑的建设开发方，应协助原告及两被告履行以上义务。 钟兴向一审法院提出反诉请求：一、依法判决反诉被告（本诉原告）顾能强与欧志东签订的《宅基地转让协议书》无效；二、依法判令反诉被告顾能强将违法占用的案涉房地产返还给反诉原告钟兴。 一审法院判决：一、被告（反诉原告）钟兴、被告欧志东、第三人北海顺天泰房地产开发有限公司协助原告（反诉被告）顾能强办理位于北海市海城区房屋的不动产权证书；办证所需缴纳的费用由原告（反诉被告）顾能强、被告（反诉原告）钟兴、被告欧志东、第三人北海顺天泰房地产开发有限公司按国家法律规定各自承担（涉案房屋是否符合办证条件，由权属登记机关审查）；二、驳回被告（反诉原告）钟兴的诉讼请求。本诉案件受理费8800元，由被告（反诉原告）钟兴、被告欧志东、第三人北海顺天泰房地产开发有限公司共同负担；反诉案件受理费8800元，减半收取4400元，由被告（反诉原告）钟兴负担。 本院二审期间，钟兴向本院提交如下证据：1.合同书，拟证明钟兴与欧志东有施工权，承担涉案房屋建设进度、质量、安全责任的事实；2.竣工验收备案表，拟证明涉案房屋是由武汉建工股份有限公司承建，顺天泰公司及欧志东在该备案表上签字确认的事实；3.执行裁定书，拟证明顾能强提出执行异议，并提起民事诉讼，妨碍执行的事实；4.现状图，拟证明欧志东在申请执行中签字确认按照钟兴、欧志东分户协议书进行处理，同意将海城区法院出示的红线现状图内的土地及对应建筑物过户到钟兴名下的事实；5.询问笔录，拟证明钟兴在一审期间，否认欧志东出示《关于将土地使用权及地上建筑物分别过户的函》。顾能强质证认为，证据1没有原件，但是和判决书查明的事实一致，其取得宅基地转让协议后就自行建房；证据2证明其已经取得的房子是合法建造的，可以办理过户；证据3其对执行提出异议，作终结执行，是符合法律规定的，恰好证明争议正在发生；证据4符合不动产的现状，但图上的标注违背了其取得物权的事实，是违法的，违背了双方的宅基地转让协议，不认可签字；证据5证明了钟兴作为国家公职人员违法参与土地交易，也证明了其诉请合法有据。欧志东质证认为，对上述证据无异议，现状图上注明的一行字是欧志东本人写的。顺天泰公司质证认为，对证据1的真实性有异议，未见过；证据2、证据5无异议；证据3、证据4未曾收到。本院认证认为，证据1虽无原件核对，但该《合同书》内容已经在本院（2010）北民一终字第483号民事判决书中予以查明，本院予以确认该证据真实性；证据2、4、5虽为复印件，但系从一审法院案卷复印，本院予以确认上述证据真实性。钟兴提供上述五份证据的证明内容本院不予认可，具体理由在本院认为部分予以阐述。 本院经二审审理，对一审判决认定的案件事实予以确认。 本院认为，本案为合同纠纷。一、关于一审本诉上诉的问题。（一）钟兴对于案涉《宅基地转让协议书》是否知情、同意。案涉《宅基地转让协议书》系顾能强、欧志东签订于2004年10月6日，交易目的是以19万元的价格转让顺天泰公司东边第二排80平方米的别墅用地。因钟兴未在协议书上签字，导致当事人对钟兴是否知情、同意交易产生分歧。买受人顾能强主张钟兴知情并同意，且建房划线施工时在场；欧志东陈述已告知钟兴并取得其同意；钟兴予以否认。本院认为，在（2010）北民一终字第483号民事诉讼过程中，顺天泰公司以上诉人的身份向本院举证案涉《宅基地转让协议书》复印件，虽在该案认证中因不能提供原件导致举证不能，但钟兴、欧志东作为诉讼相对方，尤其是钟兴应对该转让事实与欧志东核实，钟兴、欧志东为了在该案中获取胜诉，否认该客观事实存在，本院对其陈述事实的真实性产生怀疑。另，该别墅已于2004年至2005年间开工建设并验收完工，钟兴如果对土地使用权转让给顾能强的事实不知情，当该受让地块建设有案涉房屋时，其表示一直忙于工作没有关注不符常理。因此，本院认定，欧志东在与顾能强订立《宅基地转让协议书》时，钟兴是知情并同意的，顾能强有理由相信欧志东能够代表钟兴处置案涉土地使用权，故案涉《宅基地转让协议书》是合法有效的合同。（二）关于一审法院的法律适用问题。钟兴上诉主张本案应适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）（五）（六）项规定认定合同无效。本院认为，顾能强已支付合理对价，且钟兴对于订立《宅基地转让协议书》是知情、同意的，退一步讲，顾能强也是善意相对方，合同是合法有效并应严格履行。本院在作出（2010）北民一终字第483号民事判决并生效后，已对顺天泰公司与钟兴、欧志东的建设用地使用权纠纷进行裁判，顾能强基于先前订立的宅基地转让合同，请求履行合同关于土地过户义务并无不当。另，本院认为，基于合同相对性原则，顾能强起诉请求顺天泰公司协助办理土地使用权过户手续，没有合同上的依据。但是钟兴、欧志东作为土地使用权的上一手人，已将涉案土地使用权转让给顾能强，顾能强经相关部门规划许可亦已在土地上建设房屋，故钟兴、欧志东有协助办理土地使用权过户的合同义务。鉴于该案所涉土地使用权在（2010）北民一终字第483号民事判决中尚未执行过户到钟兴、欧志东名下，本院判令钟兴、欧志东在具备办证条件下履行协助办理涉案土地使用权的过户义务，因过户产生的各种税费，由双方依法负担。一审法院在本案中将顺天泰公司在（2010）北民一终字第483号民事判决中的履行义务转移到本案中，实体处理不当，可能导致国家相关税费征缴的流失，本院依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二款的规定，依法予以纠正。 二、关于一审反诉上诉的问题。因本院在本诉部分中已阐述案涉《宅基地转让协议书》系顾能强、欧志东签订，钟兴知情并同意的协议，并认定一审法院适用法律正确，对钟兴一审提出反诉请求不予支持。故一审法院对此予以驳回并无不当，本院予以维持。 综上所述，钟兴的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但存在裁判瑕疵，本院予以相应更正。依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初5045号民事判决第二项； 二、变更广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初5045号民事判决第一项为：上诉人钟兴、一审被告欧志东在具备办证条件下协助被上诉人顾能强办理位于北海市海城区房屋的不动产权证书，因过户产生的各种税费由双方依法负担； 三、驳回被上诉人顾能强的其他本诉诉讼请求。 一审案件本诉受理费8800元，由钟兴、欧志东共同负担；一审案件反诉受理费8800元，减半收取4400元，由钟兴负担。二审案件本诉受理费8800元，反诉受理费4400元，均由钟兴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  文 全 审 判 员  文庆强 审 判 员  明 智 二〇二〇年七月三十日 法官助理  余园园 书 记 员  童华健