山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6866号上诉人（原审被告）：山东金河房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：马向阳，董事长。委托诉讼代理人：董娜娜，山东北方永丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温国梁，男，1977年11月16日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：济南热力集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：潘世英，董事长。委托诉讼代理人：苏本增，北京德恒（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:山东黄金物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：毛俊金，总经理。委托诉讼代理人：刘秀磊，男,该公司职工。上诉人山东金河房地产开发有限公司（以下简称金河房地产公司）因与被上诉人温国梁、济南热力集团有限公司（以下简称热力公司）、山东黄金物业管理有限公司（以下简称黄金物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初7909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金河房地产公司上诉请求：1.撤销济南市历下区人民法院作出的（2019）鲁0102民初7909号民事判决书，依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由温国梁、热力公司、黄金物业公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。第一，金河房地产公司与温国梁签订《商品房买卖合同》，金河房地产公司已按照合同约定将经过验收合格的房屋交付给温国梁，温国梁造成的损失，是因为温国梁私自将暖气管片拆下，同时黄金物业公司没有对无人房屋进行逐一核实，从而发生漏水以致造成损失的发生。一审法院也认定：管道井内温国梁的入户阀门被打开，且涉案房屋内的暖气片被拆下，根据金河房地产公司与温国梁签订的商品房买卖合同第十六条，9、因业主私自装修、不当使用造成的质量问题不在金河房地产公司保修范围之内，根据上述约定，温国梁财产损失的发生并不是因为金河房地产公司房屋及供热设备自身质量问题而造成的，而是由于温国梁在装修时私自将暖气管片拆下；黄金物业公司没有对无人房屋进行逐一核实；热力公司在上述情况下打压注水原因才导致温国梁损失的发生，金河房地产公司对于损失的发生不应承担任何责任。第二，一审法院对于损害原因认定后，以没有充分证据证明入户阀门系热力公司打开，金河房地产公司作为管理者应对入户阀门承担相应的管理责任，金河房地产公司认为一审法院上述认定没有任何事实及法律依据。2018年10月18日热力员工黄敬钟领取水井钥匙4把，该证据充分表明入户阀门系热力公司打开，打压注水是热力公司专有的权利，金河房地产公司无法承担上述职责，假若是因为金河房地产公司供热设备自身原因造成的温国梁财产损失，金河房地产公司应该承担相应责任，但并非设备质量问题，金河房地产公司没有任何事实及法律依据应承担该责任。综上所述，一审法院认定事实不清，请求法院查明事实，维护金河房地产公司的合法权益。温国梁辩称，一审法院认定事实不清楚，金河房地产公司在第一次采暖季到来之前，已经告知了黄金物业公司今年不入住不供暖，黄金物业公司工作人员在业主群通知今年不通暖不需要到现场，另外，黄金物业公司的人员是在收到热力公司和金河房地产公司的通知后，在业主群下发通知，将通暖试压事宜通知业主，温国梁有足够的证据相信黄金物业公司发布的信息，不存在过于相信的物业的说法。金河房地产公司的工作人员尤其是热力公司的人员在没有确定温国梁的试压需要及家中是否留人的情况下将楼道中的锁闭阀打开，造成温国梁家中被淹，在操作上存在过错，这种过错的产生与黄金物业公司在业主群中的通知不相符。一审法院认为温国梁过于相信物业温国梁认为不成立。热力公司辩称，根据其与金河房地产公司签订的协议书约定，该小区在事发时没有移交给热力公司，该小区换热站从性质上属于自管站，应由开发商或产权单位自行管理，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉，维持原判。黄金物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉，维持原判。黄金物业公司下发了所有通知均为代替开发商及热力公司下发，所有的供热事宜黄金物业公司没有参与。温国梁向一审法院起诉请求：1.依法判令热力公司、金河房地产公司、黄金物业公司共同赔偿温国梁经济损失15338元；2.本案案件受理费由热力公司、金河房地产公司、黄金物业公司承担。一审法院认定事实：2015年，热力公司（甲方）与金河房地产公司（乙方）签订协议书，双方约定：乙方开发建设的河泰山庄申请加入集中供热；甲方负责小区规划红线内一次供热管网、换热站设备、二次供热管网、单元入户装置、供热计量装置的设计、监理、设备和材料购买、安装、调试，乙方应配合甲方进行施工，提供设施用房和通道，并承担相应的管沟土建工程的配套建设；小区规划红线内供热设施经过首个采暖季热态调试合格后，于次年移交甲方统一管理，移交后甲方承担用热分户计量装置或者入户端口以外的供热设施的维修、养护、更新责任，用户承担自有供热设施的养护、维修、更新责任，乙方负责管网施工过程中的协调工作，因协调不到位造成的供热延迟由乙方负责等条款。2016年12月23日，温国梁（买受人）与金河房地产公司（出卖人）签订商品房买卖合同，双方约定：温国梁购买河泰山庄xx号楼x单元xxxx室房屋及储藏室，出卖人承诺暖气在房屋实际交付后的第二个采暖期达到正常使用条件；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担；供热系统保修期限为2个采暖期；因业主私自装修、不当使用造成的质量问题不在出卖人保修范围之内；如水、电、暖、煤气、弱电等单位施工、管理的管线的维修、维护均由专营单位负责等条款。附件四约定，供热方式为城市热力集中供热，室内采暖方式为散热器取暖，室内采暖系统形式为水平双管系统，系统调节装置为散热器恒温阀，热量分摊方法为户用热计量表法。甲方温国梁与乙方黄金物业公司签订前期物业管理服务协议，双方约定：受金河房地产公司委托，黄金物业公司被聘为河泰山庄的前期物业服务企业；乙方负责制定物业管理服务工作计划并组织实施，房屋建筑共用部位（包括水泵房等）的日常维修、养护和管理，共用设施设备（包括共用的上下水管道、落水管、加压水泵、池、井等）的日常维修、养护和管理等条款。2018年4月2日，温国梁缴纳半年物业费1072.4元。2018年10月15日，黄金物业公司接到金河房地产公司工作人员高方圆的通知，确定2018年10月20日对河泰山庄13号楼等进行暖气打压试水，2018年10月16日,黄金物业公司将热力公司提供的注水通知张贴在公告栏并将通知图片发往温国梁所在xx号楼的微信业主群，内容如下：热力公司定于10月20日9时至10月20日17时进行管网注水、试压，打压注水后家中供热设施至供暖结束日将一直保持有水、有压。届时，请注意察看您的室内系统状况，报停用户也请注意查看，防止阀门失灵造成家中被淹。另注明供暖管家电话。黄金物业公司提供的应急钥匙领用登记表显示，2018年10月18日领取水井钥匙4把，领用人备注“黄敬钟热力”。河泰山庄13号楼业主群聊天记录显示：10月16日黄金物业公司管家在群内通知“打压试水期间，有需要打压的业主家中务必留人以防不必要的损失”；10月19日通知“家里没人不会打压，阀门已经打开了，水暖井里还有一个手柄的阀门未开，请业主不要动水暖井”，“立管已经注水了”，“明天敲门打压，有打压需要的业主家中务必留人”，“咨询过热力公司，如果今年不打算入住或开通暖气的话，不建议打压”；并回复业主“家里敲门没人就不打压”，“请准备打压的业主在家里听好敲门声”，“您等一会，他一户一户的敲门”。吴卫东在群里发言：“不是敲门了吗？不在不给打压”，“怎么没人也开阀门？”，“那不成捣蛋了么”。该聊天记录非完整连续记录。另查明，本案事发时，温国梁因装修自行将涉案房屋内的暖气片拆除。温国梁在庭审中述称因其2018年不入住涉案商品房，不需要打压试水，因此温国梁在10月20日打压时没有去家中查看，后来通过微信业主群发现其他业主家中被淹，方前往查看，并发现其家中漏水被泡。黄金物业公司得知此事后，及时到现场查看，关闭入户阀门，后协调金河房地产公司人员一同到温国梁家中查看。本案在审理过程中，根据温国梁的申请与温国梁、热力公司、黄金物业公司、金河房地产公司选定的鉴定机构，委托山东得惠价格评估有限公司对温国梁房屋内受损财产的价格进行评估。该鉴定所于2019年12月5日出具评估报告，评估意见为：在价格评估基准日2018年10月21日，济南市河泰山庄xx号楼x-xxxx室房屋泡水所造成的木地板、踢脚线、木门损失的价格为15338元。热力公司、黄金物业公司、金河房地产公司对上述鉴定报告的鉴定标准与鉴定方法均无异议，温国梁对上述鉴定报告存在异议，认为鉴定报告中关于门的损失率有异议，应按照100%损失率计算。山东得惠价格评估有限公司作出价格评估报告异议答复书。温国梁支付评估费2000元。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，温国梁所有的河泰山庄xx号楼x单元xxxx室房屋在首个供暖季，因暖气打压注水漏水造成财产损害。造成财产损害的原因是管道井内温国梁的入户阀门被打开，且涉案房屋内的暖气片被拆下。根据热力公司与金河房地产公司签订的协议书，案涉小区规划红线内供热设施首个采暖季未移交给热力公司统一管理，即金河房地产公司应为涉案房屋供热设施的管理者，现没有充分证据证明入户阀门系由热力公司打开，故金河房地产公司作为管理者应对入户阀门承担相应的管理责任。另，虽张贴的热力公司注水通知载明请报停用户注意查看，防止阀门失灵造成家中被淹，但黄金物业公司管家在业主群内明确告知不供暖不建议打压，不敲门不打压，造成温国梁因过于信任，认为不会给案涉房屋打压而疏于注意查看，未能及时发现房屋内漏水，产生了财产损害。综上，温国梁、金河房地产公司及黄金物业公司对本案财产损害的后果均具有一定过错，综合考虑各方的过错程度在损害结果发生中的原因力大小，一审法院确定温国梁承担30%的过错比例，金河房地产公司承担50%的过错比例。黄金物业公司承担20%的过错比例，经山东得惠价格评估有限公司评估，温国梁的财产损失为15338元，一审法院认为，该评估程序合法，结论客观公正，应予采信，即金河房地产公司应赔偿温国梁财产损失7669元，黄金物业公司应赔偿温国梁财产损失3067.6元。另，温国梁已支付的评估费2000元亦按上述过错比例进行处理。综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、山东金河房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿温国梁财产损失7669元；二、山东金河房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿温国梁评估费1000元；三、山东黄金物业管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿温国梁财产损失3067.6元；四、山东黄金物业管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿温国梁评估费400元；五、驳回温国梁对济南热力集团有限公司的诉讼请求；六、驳回温国梁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币440元，由温国梁负担132元，山东金河房地产开发有限公司负担220元，山东黄金物业管理有限公司负担88元。二审中，当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋财产损害系入户阀门被打开，且室内暖气片被拆除。关于涉案财产损害发生的原因：首先，热力公司与金河房地产公司签订《协议书》约定，小区规划红线内供热设施经过首个采暖季热态调试合格后，于次年移交热力公司统一管理，涉案财产损害发生于首个供暖季，故此时应由金河房地产公司管理涉案小区供热设施；其次，黄金物业公司工作人员在业主群内通知，不入住或者不开通暖气不建议打压，敲门没人不打压，造成了温国梁对该通知过于信赖；最后，涉案房屋的暖气片系温国梁为装修房屋自行拆下。因此，根据本案查明的事实，温国梁涉案房屋的财产损害系多方当事人原因造成的。金河房地产公司主张入户阀门系热力公司打开，但未提交有效的证据证明，应承担举证不能的后果，本院不予采信。一审法院根据本案查明的事实，综合考量温国梁、黄金物业公司、金河房地产公司的过错认定各自应承担的责任比例，并无不当。金河房地产公司上诉主张其不承担赔偿责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，金河房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人山东金河房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴松成审判员  陈 勇审判员  赵玉兰二〇二〇年七月二十九日书记员  韩 璐