上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初6382号原告(反诉被告)：上海惠珏信息科技有限公司,住所地上海市奉贤区金碧路XXX号XXX层。法定代表人：王小军，总经理。被告(反诉原告)：王玲，女，1991年5月16日出生，汉族，户籍所在地朱家角镇祥凝浜路XXX弄XXX号XXX室。原告上海惠珏信息科技有限公司诉被告王玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。被告王玲提起反诉，本院依法予以受理。本案于2020年5月20日公开开庭进行审理，原告的法定代表人王小军、被告王玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海惠珏信息科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、被告返还原告房租人民币6,000元和押金2,000元；3、被告赔偿原告装修费用10,619.50元和装修人工费18,000元、违约赔偿金1万元；4、被告赔偿原告广告费损失1,400元。审理中，原告撤回第3项诉讼请求中的违约赔偿金1万元的请求。事实与理由：2019年9月19日，原告与被告签订商铺租赁合同，约定被告将青浦区漕程路XXX弄XXX号二层房屋出租给原告，租期自2019年11月15日至2022年11月15日，租金每月2,000元。合同签订后，原告支付了2019年11月15日至2020年2月15日的租金6,000元和押金2,000元，并对房屋进行了装修用于经营瑜伽店。原告还在美团上花费了8,500元广告费。店铺于2019年10月7日开始营业。2019年11月9日，被告通知原告要将原来经营童装的一楼商铺转租给宠物店，原告担心会影响瑜伽店的经营，被告承诺没有任何影响。然实际情况是一楼宠物店将原告的招牌换掉，装修期间一片狼藉，装修完毕营业期间给狗洗澡，满地水，狗毛到处飞，恶臭熏天。原告要求被告与宠物店沟通解决，然被告仅在楼梯处挂了一块布，没有任何改善。因原告的瑜伽店必须从宠物店内的楼梯上楼，原告的学员因宠物店脏乱纷纷要求退款，原告无法经营，故起诉至法院。被告王玲辩称：不同意原告的诉讼请求。原告曾打电话要求被告整改，被告进行了整改，但是原告不满意。之后双方可以继续协商整改，但是被告单方要求解除合同。被告没有违约，不同意返还钱款，也不同意赔偿。王玲认为上海惠珏信息科技有限公司欠付租金，故提起反诉要求：1、继续履行原告与被告签订的商铺租赁合同；2、原告支付被告2020年2月15日至5月15日的租金6,000元及逾期付款滞纳金(以6,000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年2月16日起计算至实际支付之日止)；3、原告支付被告2020年1月1日至2020年5月15日的物业管理费(按照每月331.70元计算)。上海惠珏信息科技有限公司针对反诉请求辩称：不同意继续履行合同，系争房屋无法使用，原告已起诉要求解除合同。因为房屋无法正常使用，故不同意支付租金和物业管理费。本院经审理认定事实如下：2019年9月19日，被告(出租方、甲方)与刘娜娜(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将上海市青浦区漕程路XXX弄XXX号二层产权商铺出租给乙方，租期自2019年11月15日至2022年11月15日(2019年10月1日至2019年11月14日为免租期)。每月租金2,000元，租金支付方式为付三押一，提前一周支付。无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金。出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况与出租方无关，租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。物业管理费乙方交付甲方，由甲方代缴，甲乙双方各付50%。若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金1万元。因甲方提供的商铺二层为毛墙毛地，一楼至二楼的楼梯(坡度过大，上下楼危险)需要更换，乙方要付出相应装修费用，如甲方在租赁期间无故终止租赁合同，需合理补偿乙方损失(比如：乙方装修费用2万元，总租期5年，在租赁期过了3年后，甲方补偿乙方金额下限为2*2/5=0.8万元)。合同另约定了其他权利义务。该合同承租方落款处由刘娜娜签名。审理中，原告、被告和刘娜娜一致确认房屋的承租方为原告。合同签订后，原告支付被告6,000元租金、2,000元押金和物业管理费497.55元(2019年11月15日至2019年12月31日)。原告对二楼房屋进行了装修用于经营瑜伽店，自2019年10月7日开始营业。原告装修的项目包括楼梯、电线、地板、墙纸、中央空调，花费共计10,619.50元。原告另在美团上投入广告。系争房屋的一楼原由被告经营服装，2019年11月19日左右，被告将一楼房屋转租他人用于经营宠物店。原告承租的二楼商铺必须经一楼商铺内的楼梯上楼。宠物店入驻后，实际营业内容包括了宠物美容，美容区域无隔断，且在楼梯旁边。原告就宠物店的环境赃乱问题与被告多次进行沟通，被告去宠物店看过情况后在楼梯处挂了一块布遮挡。原告认为并未解决问题，要求就宠物美容区域安装玻璃隔断，被告未同意，宠物店也未安装隔断。因双方协商未果，原告起诉至本院，被告于2020年4月16日收到本案诉讼材料。2020年5月20日，原告将系争房屋钥匙归还被告。对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述，商铺租赁合同、付款凭证、照片、微信聊天记录、视频等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：原告主张的人工费为原告法定代表人和刘娜娜两个人自行花费了40天进行装修，每人每天按照450元计算人工费。可移动的物品原告已于2020年4月搬离，因为原告已经起诉，原告不清楚钥匙不归还的后果，故没有就房屋返还事宜及时与被告沟通。2020年4月27日原告致电被告要求归还钥匙，被告表示忙没有时间。被告处也有房屋的钥匙，可以自行使用。被告表示宠物店开始告知被告仅出售狗和狗粮，没有告知包括宠物美容，直到原告反映情况后，被告才知道宠物店经营宠物美容项目，之后被告要求宠物店停止宠物美容，后续是否停止经营被告不清楚。被告去系争房屋看过三次，第一次是因为原告门牌被拆除，被告去协调。第二次是因为宠物店气味很大，被告去协调。第三次是2020年4月，被告把物品搬到系争房屋中。2020年4月27日原告确实打电话要归还钥匙，被告没有时间就没有处理。原告所有的装修都可以拆除，被告都不需要。根据庭审查明的事实，本院认为：原告与被告签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。被告作为出租人，有义务保证租赁期间房屋符合约定的用途。原告租赁房屋用于经营瑜伽店，且必须通过一楼商铺内的楼梯上楼。被告在原告承租后将一楼店铺转租给他人经营宠物店，从实际经营情况看，宠物店经营范围包括了宠物美容，宠物美容区域无隔断，且位于楼梯旁边，客观上导致店铺环境脏乱，气味难闻，影响了二楼的通行。原告向被告反映情况后，尽管被告在楼梯上悬挂了布帘，但是没有从根本上解决问题，之后双方协商无果，原告房屋的使用受到影响，有权要求解除合同，故本院认定原告与被告之间的租赁合同于被告收到本案诉讼材料即2020年4月16日解除，对被告要求继续履行的请求不予支持。原告主张的装修费、人工费和广告费损失，本院综合当事人的过错程度、合同履行情况、合同约定、实际损失等因素，酌情认定被告赔偿原告1万元。合同解除后，原告理应及时将房屋返还被告，被告理应将押金返还原告。原告未及时将房屋返还被告，被告也未及时将房屋收回，双方均存在过错，对于扩大的损失各自承担责任。本院综合当事人的过错程度、合同履行情况、合同约定、实际损失等因素，酌情认定原告已付的租金不予退还，被告主张的租金和滞纳金不予支持，原告应支付被告物业管理费497.55元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、原告上海惠珏信息科技有限公司与被告王玲在2019年9月19日签订的《商铺租赁合同》于2020年4月16日解除；二、被告王玲应于本判决生效之日起十日内返还原告上海惠珏信息科技有限公司押金2,000元；三、被告王玲应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海惠珏信息科技有限公司1万元；四、原告上海惠珏信息科技有限公司的其余诉讼请求不予支持；五、反诉被告上海惠珏信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王玲物业管理费497.55元；六、反诉原告王玲的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费750.50元，减半收取计375.25元，由原告上海惠珏信息科技有限公司、被告王玲各半负担；反诉受理费25元，由反诉被告上海惠珏信息科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二〇年七月三日书记员 谭泓洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。