广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤03民终3531、3532、3533、3534号 各案上诉人（原审原告）：赵艳娥等（详细身份信息见附表）。 共同委托诉讼代理人：陈焕如，广东宝城律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：林燕旋，广东宝城律师事务所实习律师。 各案上诉人（原审被告）：深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区宝安二区龙井路62号508房，统一社会信用代码：914403001924761171。 法定代表人：邱伟雄，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王华，北京市康达（深圳）律师事务所律师。 上述各案上诉人房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初16330、16331、16333、16336号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人赵艳娥上诉请求：1、撤销原审第二项判项，改判深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司（以下简称鑫宝丰公司）立即向赵艳娥赔偿房屋差价损失暂定7,705,000.00元（以法院委托评估机构作出的评估市价与房屋购入价差价为准）；2、本案二审受理费由鑫宝丰公司承担。 上诉人陈智勇上诉请求：1、撤销原审第二项判项，改判鑫宝丰公司立即向陈智勇赔偿房屋差价损失暂定5136220元（以法院委托评估机构作出的评估市价与房屋购入价差价为准）；2、本案二审受理费由鑫宝丰公司承担。 上诉人邓锦枝上诉请求：1、撤销原审第二项判项，改判鑫宝丰公司立即向邓锦枝赔偿房屋差价损失暂定3000000元（以法院委托评估机构作出的评估市价与房屋购入价差价为准）；2、本案二审受理费由鑫宝丰公司承担。 上诉人林振洪上诉请求：1、撤销原审第二项判项，改判鑫宝丰公司立即向林振洪赔偿房屋差价损失暂定7705000元（以法院委托评估机构作出的评估市价与房屋购入价差价为准）；2、本案二审受理费由鑫宝丰公司承担。 上诉人鑫宝丰公司辩称：同上诉意见。 上诉人鑫宝丰公司上诉请求：1、判令撤销（2019）粤0306民初16330、16331、16333、16336号民事判决第一、二项，依法改判驳回赵艳娥等人的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费全部由赵艳娥等人承担。 上诉人赵艳娥等人辩称：同上诉意见。 赵艳娥等人向一审法院诉请：1、鑫宝丰公司返还赵艳娥等人购房款（具体数额详见附表）；2、鑫宝丰公司向赵艳娥等人支付违约金至实际清偿之日止（以购房款为基数，利率按每日千分之一计算，起算时间详见附表）；3、鑫宝丰公司赔偿赵艳娥等人房屋差价损失（暂定金额详见附表，以法院委托评估机构作出的评估市价与房屋购入价差价为准）；4、本案案件受理费、公告费全部诉讼费用由鑫宝丰公司承担。 一审法院经审理查明：1999年10月28日，深圳市宝安区人民法院作出深宝法执字（1998）第650号民事裁定书，裁定如下：一审法院依据已经发生法律效力的（1998）宝法经初字第18号民事判决书，于98年9月8日向被执行人（即鑫宝丰公司，原名深圳宝丰实业公司，以下简称鑫宝丰公司）发出执行通知，责令被执行人履行还款义务，但被执行人至今未按执行通知履行法律文书确定的义务，裁定如下：一审法院依法查封属被执行人即本案鑫宝丰公司财产位于宝安26区“创业广场”房产（各案房号详见附表）一套，经双方当事人同意，将查封上述房产出售给购买人即赵艳娥等人所有，房款直接支付申请人。 同日，赵艳娥等人作为认购方，与作为销售（发展）商的鑫宝丰公司，签署《认购（承诺）书》，约定鑫宝丰公司将涉案的宝安二十六区“金丰豪庭”（“创业广场”）带户口商品房出售给认购方（具体房号、总房价详见附表）。楼房定于2000年8月30日前交付认购方（入伙）使用，如到期未能交付使用的，鑫宝丰公司保证每拖延一天按已交购房款总额每天补偿千分之一给认购方。如在2000年11月底之前仍未能交楼（入伙）使用的，则补偿款从交认购款之日计起补偿给认购方，认购方并可要求收款单位（发展商）即付退还房款及补偿款。发展商不得以任何理由要求认购方加价，并负责给认购方办理商品房的房地产证及相关手续。 赵艳娥等人主张其于上述合同签订后均向鑫宝丰公司付清了约定的购房款。鑫宝丰公司分别向赵艳娥等人出具了收款收据，载明收到赵艳娥等人支付的认购创业广场房屋的购房款。其中，赵艳娥于1999年10月28日支付了购房款277080元；陈智勇于1999年11月24日支付了购房款183984元；邓锦枝于1999年5月11日支付了购房款208600元，于1999年11月28日支付了购房款68480元，合计金额为277080元；林振洪于1999年12月7日支付购房款277080元。 赵艳娥等人、鑫宝丰公司于庭审中均确认涉案房产未交付。 2002年3月22日，广东君诚律师事务所律师孙晓鸣发出《律师声明》如下：本律师经深圳宝丰实业公司和深圳市金银威实业发展有限公司授权，就有关公司和个人非法预售和出售位于宝安区××区××路与创业路交汇处“创业广场”物业的行为，严正声明如下：一、“创业广场”项目为深圳宝丰实业公司和深圳市金银威实业发展有限公司合作开发的项目，并已经宝安国土局批准，更名为“金丰豪庭”，相关手续正在完善之中。二、深圳市规划国土局宝安分局，专门于2001年8月18日发出通知，要求停止的一切房地产预售行为。三、已购买“创业广场”物业或已承租所谓创业电子数码城商铺、柜台的业主和承租户，应尽快谋求解决办法。由此而产生的一切经济损失概与深圳宝丰实业公司和深圳市金银威实业发展有限公司无关。 另查，1、涉案项目取得了预售许可证和外销许可证，后被收回，涉案项目未办理竣工验收手续，亦未办理房地产初始登记，自2001年起被多家法院查封或轮候查封。2015年12月份，深圳市中级人民法院拍卖了案涉项目土地及地上建筑物（包括案涉房屋）。 2、2014年2月27日,深圳市中级人民法院作出（2013）深中法执恢字第16-2号执行裁定，裁定强制整体拍卖位于深圳市××××区宗地号为Ａ009-××9的土地使用权及金丰豪庭项目以清偿债务。 3、2015年1月5日，深圳市中级人民法院作出（2013）深中法执恢字第16-3号执行裁定，内容如下：湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司、湛江市粤西建筑工程公司与深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司、深圳市金银威实业发展有限公司建设工程施工合同纠纷一案，广东省高级人民法院(2007)粤高法民一终字第282号民事判决书及深圳市中级人民法院（2005）深中法民五重字第8号民事判决书已经发生法律效力。在前次执行过程中，两被执行人不服深圳市中级人民法院(2012)深中法执异字第61号执行裁定书的内容，向广东省高级人民法院提起复议，2012年12月6日，广东省高级人民法院作出(2012)粤高法执复字第124号执行裁定书，裁定驳回两被执行人的复议请求，申请执行人以此为由向深圳市中级人民法院申请恢复强制执行，深圳市中级人民法院依法受理。在本次执行过程中，依据申请执行人的申请，深圳市中级人民法院裁定强制整体拍卖位于深圳市××××区宗地号为Ａ009-××9的土地使用权及金丰豪庭项目以清偿被执行人所负债务。深圳市中级人民法院依法公开摇珠选定并委托深圳市国潼联土地房地产评估有限公司对位于深圳市××××区金丰豪庭（原创业广场）的现值进行了评估，该评估公司作出深国潼联评字[2013]30012房地产估价报告，评估总值为人民币709549400元。深圳市中级人民法院依法委托深圳市土地房产交易中心对金丰豪庭进行公开拍卖，2014年5月9日该中心对金丰豪庭进行第一次公开拍卖，该次拍卖因无人竞拍而流拍。因上述评估报告有效期届满，深圳市中级人民法院依法重新公开摇珠选定并委托深圳市大通土地房地产评估经纪有限公司对金丰豪庭的现值进行重新评估，该评估公司作出深大通评字[2014]SF08003号房地产估价报告，评估总值为625461400元。深圳市中级人民法院依法委托深圳市房地产交易中心对金丰豪庭进行拍卖，该中心以评估人民币625461400元为保留价于2014年11月12日10时进行了公开拍卖，因无人竞拍而流拍；一审法院依法将保留价调低至人民币500369120元，深圳市土地房地产交易中心以该保留价于2014年12月9日对金丰豪庭进行了再次拍卖；在该次拍卖中，竞买人深圳市隆新安居装修工程有限公司以保留价人民币500369120元竞得，现已按照相关规定付清了全部拍卖款人民币500369120元。深圳市中级人民法院裁定如下：一、解除对深圳市××××区宗地号为Ａ009-××9的土地使用权及金丰豪庭项目的查封；二、将深圳市××××区宗地号为Ａ009-××9的土地使用权及金丰豪庭项目以人民币500369120元的价格强制转让给买受人深圳市隆新安居装修工程有限公司所有。 4、一审法院调取了深圳市大通土地房地产评估经纪有限公司作出的深大通评字[2014]SF08003号《房地产估价报告》，估价对象实物状况载明：估价对象共计28层，裙楼1-5层为商业，6层为避难层，7-22层为住宅（塔楼）（部分改为办公使用），楼层分布合理；其中《估价结果明细表》记载用途为住宅、办公的塔楼面积为23854平方米，评估单价为14000元/平方米。 5、邓锦枝提交了两份由鑫宝丰公司出具的收款收据，收据上注明的出具时间为1999年1月、1999年5月11日。邓锦枝主张其一开始想购买两房的房产，后来在法院裁定下购买三房的21层A2房，所以补交了购房款。因为第一张收据是在1月份购买了两房，后由于房款不足以支付另案的申请人执行人深圳宝安东南企业公司的执行款，所以后换成了三房，并在1999年5月11日支付了款项并开具了收据，而第二份收据的款项是由1999年1月份支付的，所以日期开回1999年1月份，但注明的是“补交三房的款项”。鑫宝丰公司对邓锦枝的主张不予认可，认为法院是于1999年5月才出具体的裁定，邓锦枝主张缴纳现金后才由法院出具了裁定，与事实不符，鑫宝丰公司认为邓锦枝没有付款的事实。 6、赵艳娥等人于庭审中主张其在《认购（承诺）书》约定的交房时间后曾多次联系一审法院要求接受涉案房产；亦向国土及其他相关部门了解过涉案房屋的情况，得知涉案房产处于查封状态，且房屋的消防不过关。 一审法院认为，一审法院作出深宝法执字（1998）第650号民事裁定书，裁定将涉案房产出售给购买人即赵艳娥等人所有，赵艳娥等人已向鑫宝丰公司支付了购房款，鑫宝丰公司应当将涉案房产交付赵艳娥等人。现涉案房地产项目因鑫宝丰公司与案外人之纠纷已被整体拍卖，鑫宝丰公司已实际上无法履行民事裁定书确定的义务而向赵艳娥等人交付房产，应当将已收取的购房款返还赵艳娥等人，并赔偿赵艳娥等人因此造成的相应经济损失。鑫宝丰公司主张赵艳娥等人提起本案诉讼已超过诉讼时效，一审法院认为，赵艳娥等人并非涉案房地产项目被拍卖的执行案件中的当事人，鑫宝丰公司亦无证据证明其在房产被拍卖后告知赵艳娥等人无法继续履行合同，赵艳娥等人主张其在《认购（承诺）书》约定的交房时间后多次联系一审法院要求接受涉案房产，后于2018年通过网络新闻得知涉案房地产项目被拍卖，方知晓其权利受到侵害，鉴于涉案房屋性质特殊，赵艳娥等人的主张具有一定合理性，赵艳娥等人提起本案诉讼，未超过诉讼时效，一审法院对鑫宝丰公司的时效抗辩意见不予采纳。 考虑到赵艳娥等人系基于一审法院作出的民事裁定书而购买涉案房产，其在本案交易中并不存在过错，无论涉案合同效力如何，赵艳娥等人诉请鑫宝丰公司向其赔偿损失的主张，均应当予以支持。至于损失数额的认定，鉴于涉案房产已于2015年1月5日被整体拍卖，所依据的评估报告中的住宅评估单价为14000元/平方米，参考拍卖成交价下浮的比例，住宅单价为11200元/平方米（500369120元÷625461400元×14000元/平方米=11200元/平方米），据此单价计算可得涉案房产拍卖时的价格（各案具体金额详见附表），一审法院酌定按照上述房产拍卖时价格与赵艳娥等人购房价格之差额确定鑫宝丰公司应向赵艳娥等人赔偿的损失金额（各案具体金额详见附表）。由于鑫宝丰公司因涉案房产被拍卖而获得的房款数额在拍卖之时已确定，赵艳娥等人诉请法院委托评估机构对涉案房产目前价值进行评估，并要求鑫宝丰公司赔偿该评估价值与房屋购入价差价损失，缺乏理据，一审法院不予支持。一审法院判令鑫宝丰公司按照房产差价向赵艳娥等人赔偿损失已足以弥补赵艳娥等人的损失，对于赵艳娥等人诉请鑫宝丰公司支付违约金的诉讼请求，一审法院予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，拟判决：一、鑫宝丰公司于本判决生效后十日内向赵艳娥等人返还购房款（各案具体金额详见附表）；二、鑫宝丰公司于本判决生效后十日内向赵艳娥等人赔偿损失（各案具体金额详见附表）；三、驳回赵艳娥等人的其他诉讼请求。本案受理费由鑫宝丰公司负担（各案具体金额详见附表）。案件受理费赵艳娥等人已预交。 本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本系列案为房屋买卖合同纠纷。赵艳娥等四人与鑫宝丰公司根据深圳市宝安区人民法院作出的深宝法执字（1998）第650号民事裁定签订涉案《认购（承诺）书》，约定鑫宝丰公司将涉案房产分别出售给赵艳娥等四人。现无证据证明上述《认购（承诺）书》存在法定的无效情形，故应认定为合法有效。上述《认购（承诺）书》签订后，赵艳娥等四人向鑫宝丰公司支付了购房款，但鑫宝丰公司未向赵艳娥等人交付房产，且涉案房地产项目已被整体司法拍卖，涉案《认购（承诺）书》已无法继续履行。涉案房产被司法拍卖是因鑫宝丰公司的其他债务问题导致，故涉案《认购（承诺）书》不能继续履行的过错在于鑫宝丰公司，其作为卖方构成根本违约，赵艳娥等人作为守约方有权解除合同，并要求鑫宝丰公司承担相应的违约责任。关于赵艳娥等人主张房屋差价损失是否超过诉讼时效的问题。因该项诉求是以房屋买卖合同解除为前提，即诉讼时效应自房屋买卖合同解除后起算。而在本系列案起诉之前，双方均没有向对方表达解除合同的意思表示，直至本系列案赵艳娥等人起诉请求鑫宝丰公司返还房款、赔偿损失，该请求实质包含了解除合同的意思表示，在合同解除后，赵艳娥等人有关损失的请求才开始起算诉讼时效，故鑫宝丰公司认为赵艳娥等人请求差价损失已超过诉讼时效的意见不成立，本院不予采纳。 鑫宝丰公司构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，赵艳娥等人可以要求鑫宝丰公司赔偿其违约导致的损失。至于房屋差价损失的计算，赵艳娥等人主张应以其起诉时房屋价值与房屋约定的价款之间的差额作为其损失，而鑫宝丰公司则认为应以房屋买卖合同中约定的交房时间2000年11月底的房屋价值作为确定差价的时点。本院认为，首先，双方买卖合同中约定鑫宝丰公司应于2000年11月底交付房产，鑫宝丰公司未在该约定时间交付房产构成违约，但是此时鑫宝丰公司并未通知赵艳娥等人涉案《认购（承诺）书》不能履行，鑫宝丰公司以该时点房屋价值计算房屋差价损失与事实不符，本院不予采纳；其次，涉案房产于2015年1月5日被整体拍卖，鑫宝丰公司违约所获取的利益即为该时点拍卖价与原合同约定价款的差额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款及第一百一十九条的规定，在涉案房产被拍卖后，赵艳娥等人可采取另购房产等措施减少损失；同时，鑫宝丰公司赔偿的损失也不能超过其可预见的范围，因此，一审判决以涉案房产拍卖时的价值与合同约定的价款的差额作为鑫宝丰公司赔偿的差价损失具有法律依据，本院予以维持。 综上所述，赵艳娥等四人、鑫宝丰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 3531号案件二审案件受理费72566.92元（赵艳娥预交58623.28元，深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司预交13943.64元），由预交方各自负担。3532号案件二审案件受理费53038.98元（陈智勇预交42492.90元，深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司预交10546.08元），由预交方各自负担。3533号案件二审案件受理费36600元（邓锦枝预交22656.36元，深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司预交13943.64元），由预交方各自负担。3534号案件二审案件受理费72566.92元（林振洪预交58623.28元，深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司预交13943.64元），由预交方各自负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 明 亮 审判员 许 莹 姣 审判员 张 秀 萍 二〇二〇年七月二十日 书记员 戴斌（兼） 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 赵艳娥等人诉深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷附表                            案号：（2018）粤03民终                       案号：（2018）粤0306民初                       赵艳娥等人人姓名/身份证号码                       房号                       面积             （平方米）                       购房款             金额             （元）                       违约金起算日期                       拍卖时房产价格             （元）                       鑫宝丰公司应向赵艳娥等人人赔偿损失金额             （元）                       一审诉讼费             （元）