河北省衡水市冀州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1181民初855号 原告：衡水市金顺物业服务有限公司，住所地衡水市冀州区水源路。 法定代表人：赵长茂，经理。 委托诉讼代理人：曹胜利，衡水市金顺物业服务有限公司法务人员。 被告：王兰春，男，1970年1月1日出生，汉族，住衡水市冀州区。 委托诉讼代理人：陈卫东，衡水市冀州区法源法律服务所法律工作者。 原告衡水市金顺物业服务有限公司与被告王兰春物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告衡水市金顺物业服务有限公司委托诉讼代理人曹胜利、被告王兰春委托诉讼代理人陈卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告衡水市金顺物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即给付拖欠原告的物业费、公摊费3044元。事实和理由：2014年10月1日。原被告签订《物业服务协议》，由原告对被告所居住小区提供物业服务，同日签订《业主临时公约》，同时被告签署承诺书一份。该《物业服务协议》《业主临时公约》及承诺书签订后原告依约履行了自己的合同义务，但是被告自2018年10月至今无理由拒绝交纳物业管理费用、公摊费用等，共计拖欠3044元，原告多次催要，被告仍不予交纳，故诉至法院，望依法裁决。庭审中原告提出要求被告承担拖欠物业费期间的违约金575.52元，计算标准为按照年息24%计算，并说明物业费计算方式是按照住宅每平米每月0.78元，储间计算标准是每平米每月0.3元，被告所居住的住宅是132.05平米，储间15.53平米，被告自2018年10月1日拖欠费用至今，物业费缴纳是实行提前缴纳，所以被告是拖欠两年的费用，违约金两年575.52元。 被告王兰春辩称，原告诉讼请求不能成立，因原告公司不符合物业管理标准，对该小区未尽到管理上、服务上的责任，案涉物业费不应由被告承担，被告认为该诉讼不能成立请法院依法驳回原告诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求，提交证据如下：证一、前期物业服务合同、业主临时公约及承诺书，证明原被告对于该小区管理自愿同意由原告并对相关权利义务作了约定；证二、衡水市普通住宅区物业服务收费及备案申请表，证明现在收费标准；证三、衡水市物价局、衡水市住房和城乡建设局关于调整衡水市区普通住宅小区物业服务等级和收费标准的通知，衡价管【2017】26号。物业收费标准的指导价（19年以前执行政府指导价），证明在2019年执行的是政府指导价格，指导价格与现行价格相同；证四、凯隆御景小区所有业主户主姓名与住宅面积，证明被告身份及住房面积；证五、社区水站合作协议与补充协议，证明小区物业在水费中每吨加收7分钱，由于小区管道等原因存在亏水现象，事实上每吨加收7分钱仍然处于亏损状态，剩余亏损有物业承担；证六、关于车库车位收费标准的依据及车库车位管理收支情况的说明，收费依据同证据三；证七、关于物业公司是否向业主每年公布收支账目不应予以公开的法律依据，证明收支账目不应公开；证八、物业公司催收物业费通知的部分照片，证明原告向被告催收物业费等费用情况；证九、原告物业公司变更工商登记情况，原告叫华成物业服务有限公司，现在变更为金顺物业服务有限公司。 被告围绕其答辩事由，提交证据如下：证一、凯隆御景小区业主解聘物业公司表决意见表，证明凯隆御景小区业主对原告物业公司管理不当服务不周其业主强烈要求解除物业合同； 证二、照片九张（附光盘），证明原告物业公司存在不作为、服务不到位导致车辆乱停影响消防通道，单元门损坏，单元门口裂缝未及时修理、电梯损坏、墙砖脱落、建筑垃圾及生活垃圾无人清理，地下车位小孩儿乱跑，物业公司没人管；证三、冀州区公安局公告，证明2018年3月5日冀州公安局侦办凯隆御景小区对业主强买强卖的事实，给业主带来严重损坏，以上三组证据足以证明原告公司违背了物业管理条例相关规定，所以被告认为不能向现有的物业公司缴纳物业费；证四、证人肖某、张某当庭证言，证明在2018年至今物业公司的管理情况（笔录附卷）。 针对原告提交的证据，被告质证意见如下：对证一合同的真实性无异议，关联性有异议，该物业服务没有有效期限，物业法人没有签字，对承诺书真实性无异议，但是该物业并没按照物业管理条例履行；对前期物业服务合同认为与被告无关，因原告未出示原件，对证据真实性合法性有异议；对住宅物业服务费收费标准无异议，对社区水站合作协议的水费和电费，应按电力局及自来水公司收费标准计算；对营业执照无异议；对原告提交的证据不能否认原告在管理上出现的问题。 针对被告提交的证据，原告质证意见如下：对证一的真实性有异议，事实上业主也从未向原告提出解除合同要求；对证二的证明内容有部分不属于物业管理责任，比如地下车位小孩乱跑属于监护人责任，车辆乱停乱放属于车主责任，并且原告方也对此进行了管理，被告对于原告要求过于苛刻甚至部分要求不合法，如果原告对小区长期怠于管理该小区早已垃圾堆积如山，公用部分也会错乱不堪，被告证据即便真实也只是证明某一时刻刚刚发生的物业尚未派人员进行管理的情况，小区门外边车辆停放由城管负责，单元门锁坏是经常的，我们发现了就及时修好，垃圾堆放的照片是我们存放垃圾处的照片，是每天都清理的，小区单元门口裂缝、掉砖属于工程应由开发商维修不属于物业服务范围，小区垃圾没人清理是被告在垃圾堆放处拍的，是我们的存放垃圾处，对光盘质证意见同书证质证意见；对证三的真实性无异议，被告提到的当时参与强买强卖的相关人员已经由司法部门审判，确定是个人行为，所以该个人应为相关责任负责并不是由原告方承担责任；对证人肖某、张某证言，认为证人提出的问题都是2018年9月之前，证人丈夫在物业当物业主任时的问题等到现在提出是不对的。停水是因为小区管道经常破裂，都是通过住建局施工的，肖某说的去年7月下大雨，水进了配电室所以停水的，不是我们故意停水，疫情期间防疫问题我们每天都消毒3次，每次消毒都有视频传到住建局及疾控中心，被告自己买的消毒液我制止并没收了，因为和物业的消毒液不一样怕造成有害物体。出门口问题我们严格按照指示管理了，证人说的不成立，物业人员收费消费需要证人证据证明，井盖问题是出现过，维修时忘了盖上，物业群建群目的是为了提供服务，业主不修改备注、言语不当，所以把言语不当的人踢出了业主群；另，第一个证人作证陈述时是通过看手机记录进行作证，第二个证人是念得书面证言，根据举证规则相关规定不符合出庭作证的形式要求，看手机属于念书面材料，证人多处作虚假陈述系伪证，并且两个人人都是带有自己观点并不是客观陈述事实，对于其中提到的部分事实是业主方无理要求，比如肖某说的有业主要求将业主自家电梯进行修理，早已超出物业服务范围，账目公开问题，原告提交的有法律依据，没必要向业主公开是原告自己的收入，物业服务分等级，那么服务标准也要分等级，凯隆御景小区并非比较高档的小区，原告的服务资质是三级，被告甚至证人提到的情况在日常生活中也有部分是常见的。 经本院审查并结合原、被告的质证意见，本院对全案证据认定如下：原告提交的证一有涉案小区开发商和原告的盖章，内容系对涉案小区的前期物业服务进行约定，该证据本院予以认可；证二的物业服务收费备案申请有住建部门和发改部门盖章，该证据本院予以认可；证三的衡价管【2017】26号经本院审查系真实的，本院予以认可；证四的业主面积表加盖有涉案小区开发商公章，本院予以认可；证五、证六、证七的水站协议与本案物业费争议的关联性不足；证八能够说明当时原告催收物业费行为，本院予以认可；证九经本院在工商信息查询系统比对一致，本院予以认可。被告提交的证一表决意见表仅系涉案小区业主自发组织的活动，非业主委员会出具的正式解除物业合同的材料，本院不予采信；证二光盘内的影像资料，仅能作为反映影响资料摄取时的状态，本院不予采信；证三的公安部门的公告与原告物业服务之间的关联性不足；证四的证人证言因证人均系被告同小区业主本案又系物业服务合同纠纷，证人与当事人之间存在利害关系，故相关证言本院不予采信。 结合本院确认的证据以及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2014年10月1日，原、被告签订《物业服务协议》，由原告对被告所居住小区提供物业服务，同日签订《业主临时公约》，同时被告签署承诺书一份。以上协议约定物业费服务费为住宅每平米每月0.78元，地下车位储间为每平米每月0.3元，第一年为预交一年，第二年起按半年履行缴费义务，每户预交230元路灯、楼道灯、监控设备、消防设备等费用。以上协议订立后，原告在被告居住的小区提供物业服务，期间自2018年10月起，被告至今未缴纳物业费、公摊费用等，经原告催要未果，原告据此诉至法院要求被告支付物业费及公摊费用。 本院认为，原告与被告签订的物业服务合同协议，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告作为物业公司提供了相应的物业服务，被告理应按照协议约定缴纳物业费，对于被告提出的原告物业不合格的答辩事由，本院认为因原告提供物业服务是向特定的多数人提供，其服务是否合格不是某一业主或某群业主能够评定的，应由其上级主管部门确定物业服务评级，根据原告提交的证据，衡水市冀州区住房和城乡建设局认可了其申报的三级物业服务标准，发改部门也提出按公共性物业服务三级基准价下浮5%执行，故该物业公司服务达到三级物业标准已由相关部门认可，相应被告的答辩事由本院不予支持。根据原告提交的证据，被告住宅面积132.05平方米，储间面积15.53平方米，应缴费期间为自2018年10月至2020年9月的两年物业费，计算为2583.8元，期间公摊费用为每年每户230元共计460元；对于原告主张的违约金，考虑到双方合同约定违约金为按欠缴金额每日3%的标准计算，此约定项下的违约金支付比例过高，鉴于原告诉请的系金钱给付，被告违约行为系逾期付款行为，故本院认为按照中国人民银行公布的同期贷款利率（或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算违约金为宜。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 限被告王兰春于本判决生效之日起三日内向原告衡水市金顺物业服务有限公司支付物业服务费3043.8元，并分别自2018年10月1日起至付清之日止以760.95元为基数按照中国人民银行公布的同期贷款利率、自2019年4月1日起至付清之日止以760.95元为基数按照中国人民银行公布的同期贷款利率、自2019年10月1日起至付清之日止以760.95元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、自2020年4月1日起至付清之日止以760.95元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告王兰春承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审 判 员 肖玉山 二〇二〇年七月十三日 法官助理 刘骐畅 书 记 员 郑建东