四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20487号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杨洲，男，1985年10月31日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：徐文章，四川容宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘燕，女，1979年8月30日，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：丁颖，四川顺道律师事务所律师。 原审第三人：成都大唐兰亭房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市双流区东升街道迎春路三段181号。 法定代表人：雷露露，总经理。 委托诉讼代理人：刘放，男，系公司员工。 上诉人杨洲因与被上诉人刘燕、原审第三人成都大唐兰亭房地产经纪有限公司（以下简称大唐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初4156号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨洲上诉请求：1.撤销原审判决；2.请求维持一审判决第一、四项内容，对一审判决第二、三项内容予以改判。事实和理由：2018年5月，杨洲为以旧房换新房，在大唐公司的居间下，与刘燕签订了《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋及车位以1990000元出售给刘燕。购房款分两次支付。首付款1350000元，刘燕先行支付350000元，其中50000元作为定金，300000元为杨洲垫付银行按揭款，以解除银行抵押。1000000元待刘燕卖掉其房屋后支付，尾款640000元则通过银行按揭的方式支付。合同签订后，刘燕按约定支付了首付款，并将房屋挂牌在大唐公司销售。在此后一年多的时间里，刘燕一直以房屋的市场价低于其心理预期而拒绝出售房屋。杨洲于今年初书面通知刘燕，要求其履行合同，并限定了最终交易时间，刘燕却置之不理，导致合同至今不能履行。原审判决错误认定“刘燕虽未及时出售其房屋支付首付款，但双方未约定其出售房屋的期限，刘燕未及时出售房屋的行为不属于违约行为”。双方在案涉《房屋买卖合同》中约定“乙方购买此房前需卖掉另外一套房子作为首付款支付，在未卖之前，甲方不能催促，直至卖掉”。这一约定的确没有约定其出售房屋的时间，不能单凭卖房时间的长短来判断其是否违约；但这一约定是双方当事人对何时继续履行案涉合同所附的一个条件，按照《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，如果刘燕为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就，即刘燕在出售其房屋时，若使用了不正当的方式，造成了房屋买卖无法完成，也应视为房屋买卖已成交，案涉《房屋买卖合同》条件已成就，刘燕的行为已构成违约。刘燕为保证其利益不受损失，故意不卖房，将房屋降价的损失全部转嫁给杨洲，刘燕采取不正当的手段阻碍其房屋能够成交，直接导致了案涉《房屋买卖合同》无法履行，构成了违约，原审判决认定刘燕不承担违约责任错误。原审判决依据刘燕与杨洲均请求解除《房屋买卖合同》，支持该诉讼请求错误。虽然双方均提出了解除案涉合同的诉请，但前提是一方存在违约行为导致合同无法履行，杨洲在一审中一再强调，同意解除合同，但是其认为是刘燕违约导致合同无法继续履行后解除合同。原审判决没有认定任何一方当事人存在违约行为导致合同无法履行的情形，就不能单方面解除合同，即使要解除，也应征求双方意见或者进行必要的释明。综上，原审判决认定事实不清，且单方面解除合同，导致适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，支持杨洲的一审诉讼请求并驳回刘燕的反诉请求，或将本案发回重审。 刘燕辩称，杨洲适用法律条款错误。据此认定刘燕违约没有法律依据。原审判决认定“双方未约定出售房屋的期限，刘燕未及时售房的行为并不属于违约行为”正确。《中华人民共和国合同法》第四十五条是在判定合同、合同条款及行为生效有效时适用。而案涉《房屋买卖合同》是经双方签字生效且已部分履行的合同。案涉《房屋买卖合同》中第十四条第2款第3项约定“乙方购买此房须卖掉另一套房子作为首付款支付，在卖掉之前，甲方不能催促，直至卖掉”，是对合同第二条的补充约定，对首付款来源进行了说明，对支付时间约定为房屋卖掉之后。杨洲陈述的多个事实与客观事实不符，据此认定刘燕没有积极履行合同义务，应承担责任没有依据。首先，杨洲是支付了首付款订购新房产后，才开始出售旧房以筹集后续房款，该事实其在一审中有陈述，既然其卖房是为了筹集后续房款，对自己应支付房款的期限是清楚的，在选择买家时应当充分考虑这些因素，以保障自己的权益。另一方面，刘燕卖房筹款也并非杨洲主观认为的短期内就可以实现的情形，可能会因多种因素影响，刘燕已经就此情形向杨洲充分说明，对“卖房之前，甲方不得催促，直至卖掉”的特别约定，杨洲是知晓并同意的。刘燕将自有房屋在多家中介公司出售，因限购政策的出台影响了出售，刘燕为实现卖房筹款的目的，大幅调整降低了房价，同时，还将自己名下的另一套房屋挂牌出售，刘燕尽到了积极履行的义务。一审法院经过开庭查明事实后，认定双方都没有违约行为，互不承担违约责任，同时也查明因合同主要条款约定不明，合同在客观上已经无法继续履行，结合双方均提出解除合同的诉讼请求，判定解除合同并无不当。 大唐公司述称，一、关于杨洲的第二项诉讼请求，在销售房屋时三方是经过三、四次的协调，杨洲要求刘燕给出时间限制，问刘燕什么时候可以过户，刘燕名下的房屋由于环境、价格以及政策原因导致房屋不能销售出去，双方没有达成一致意见。二、杨洲提到销售房屋过程中，大唐公司建议刘燕降价销售，该事实是存在的，但刘燕房屋也是一直在大唐公司以及其他公司挂牌销售，房屋没有下架，刘燕在崇州的房屋也一直在销售。三、关于杨洲称刘燕以房屋价格一直低于心理价格的事实，刘燕买房屋时资金有限，需出售另一套房屋，房屋挂牌价1700000余元，后中途降价至1300000元，刘燕称该价格是其底线，这些事实都是客观存在的。 杨洲向一审法院起诉请求：1.判令解除杨洲与刘燕于2018年5月6日签订的《房屋买卖合同》；2.判令刘燕还应向杨洲支付违约金28100元；3.本案全部诉讼费用由刘燕承担。 刘燕向一审法院反诉请求：1.判令解除杨洲、刘燕、大唐公司于2018年5月6日签订的《房屋买卖合同》；2.判令杨洲返还定金50000元及利息（从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率年4.35%计算至实际返还时止）；3.判令杨洲向反诉刘燕支付违约金378100元（按照总房款19%计算）；4.判令杨洲返还已付房款300000元；5.本案的诉讼费用、保全费用、律师费用由杨洲承担。 一审法院认定事实：2018年5月6日，杨洲的妻子周芸以杨洲（卖方，甲方）的名义与刘燕（买方，乙方）、大唐公司刘放（居间服务方，丙方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将坐落在双流区房屋及产权车位一个出售给乙方，建筑面积112.48平方米,精装全带（家电等）；总价款1990000元，签订合同时乙方向甲方支付50000元作为购房定金，乙方为商业贷款，贷款金额为640000元，签订合同当天乙方原本应向甲方支付50000元定金，因资金原因暂且支付10000元，剩余40000元乙方须在2018年5月13日之前支付给甲方，签订此合同后，甲方须去银行预约提前还款，预约成功，乙方须协助甲方还款300000元，剩余首付款1000000元在过户当天支付，剩余尾款由甲乙双方签订的贷款银行直接打入甲方账户；乙方向丙方支付居间服务费39800元；双方在贷款审批通过后10个工作日内到产权交易中心办理房屋产权过户手续；双方如未按本合同履行合同义务，属违约行为，守约方按终止合同，违约方向守约方按总房款的19%支付违约金的方式追究违约方责任；乙方首付用于甲方房屋结清银行贷款，甲方需先在房管局办理乙方已付款等额的抵押给乙方，甲方在银行结按同时，乙方付清首付款，甲方必须将乙方已付款用于结清银行按揭，否则视为甲方违约；甲方保证此房无抵押、无查封、无产权纠纷，能顺利过户到乙方名下；乙方保证具有购房资格；乙方购买此房前需卖掉另外一套房子作为首付款支付，在未卖之前，甲方不能催促，直至卖掉等等。合同签订当日，刘燕支付10000元定金，由周芸代收并出具收条；同年5月11日，刘燕向杨洲支付了剩余40000元定金。同年5月15日，大唐公司征得双方同意打印了《成都市存量房买卖合同》（网签合同），约定甲乙双方于2018年11月15日前申请办理房屋转让交易手续。同年6月5日，刘燕向杨洲支付了300000元购房款用于结清房屋银行贷款。同日，双方出具一份《约定》：“今由买卖双方协商达成一致，卖方出售位于双流区房屋，由买方协助结清该房屋银行贷款300000元，双方约定在结清贷款起七个工作日内到双流区不动产交易中心办理顺位抵押业务”。后双方未办理顺位抵押登记。刘燕向杨洲支付购房款及定金共计350000元，剩余的购房首付款至今未付，更未办理银行按揭贷款支付购房尾款。 合同签订后，刘燕将自己名下位于双流区房屋在多个中介挂牌出售，并设定了低于1300000元不出售的最低价，由于双流区二手房市场交易价格大幅度下跌，而刘燕的售价高于市场价，中介公司工作人员多次建议刘燕降低挂牌售价，但刘燕一直未同意，要杨洲降价自己才降价，双方微信沟通情况如下：2019年1月23日，刘燕与大唐公司工作人员谢锡凤聊天记录中表示：“除非对方也相应给我降价”；2019年5月10日，谢锡凤向刘燕发送消息：“现在房东问你这边是怎么考虑的，景茂名都的房子的事情，这样拖着也不是办法。按现在这样的市场，要不汤家湾的房子就降价卖吧”，刘燕回复：“我也不想拖啊”“你只要我降，他那边呢？这么久连顺位抵押都不去做，难道就不该问问他们吗？”谢锡凤回复：“景茂名都那套房子签合同时，是按当时的市场价来签的；因为现在的市场价，你汤家湾那房子确实是高了。”刘燕回复称：“再降我就没钱买他的了，差的钱谁帮我出？”上述房屋刘燕至今未出售。 2019年3月19日，杨洲向刘燕邮寄了一份通知书，称因考虑刘燕卖房时间正常不超过一个月，最多不会超过三个月，能够满足自己另行购房的资金需求，才同意了刘燕卖房后补足首付款的请求，可直到杨洲摇到房号需要交购房款时，刘燕也没有支付首付款，导致杨洲向亲友四处借款，需要归还他人的借款和利息；双方签订合同已过10个月，网签合同已经过期，刘燕一直以房屋未出售为由，没有给付剩余首付款，也没有另行筹款支付首付款，中介也反映刘燕一直以购房认的还价低于自己的理想价位导致卖房不能成交，有违诚实信用原则，正式通知刘燕，要求刘燕尽快将房屋出售，务必在2019年4月30日前将剩余的首付款支付给杨洲，否则，杨洲确信刘燕故意拖延，不愿意履行房屋买卖合同。 一审法院另查明，杨洲出售案涉房屋，是为了购买其他住房。2018年4月，杨洲与北京城建成都地产有限公司签订了商品房买卖合同，约定杨洲购买北京城建成都地产有限公司开发的位于双流区房屋。同年4月11日、4月12日，杨洲向北京城建成都地产有限公司支付定金、房款300000元、574061元。并于2018年6月7日办理签约备案。 一审法院认定上述事实，有经庭审质证的以下证据证实：1.杨洲、刘燕的身份信息；2.房屋买卖合同，收条3张；3.2018年6月5日杨洲的中国建设银行客户回单、刘燕的中国建设银行个人活期账户交易明细、刘燕的中国储蓄银行账户交易明细；4.《约定》；5.杨洲向北京城建成都地产有限公司购房的《商品房买卖合同摘要》及付款收据2张；6.房屋信息查询记录；7.《通知书》，国内挂号信函收据；8.刘燕与大唐工作人员谢锡凤，张巧，链家徐方舟，好运来熊小英，嘉峪中介刘伟，嘉峪中介小葛，嘉峪大唐房屋小胡，嘉峪何佳旺等人员的微信聊天截屏图片；9.刘燕提交的房屋中介谢锡凤挂出的出售双流迎春路三段65号房屋信息的朋友圈截屏图片；10.杨洲与中介谢锡凤、张巧微信聊天截屏图片；11.当事人陈述等等。上述证据，具有真实性、合法性、关联性，能够证明案件事实，一审法院予以采信。 一审法院认为，杨洲与刘燕签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，属有效合同，双方当事人应全面履行合同义务。刘燕仅向杨洲支付定金加房款共计350000元，剩余房款迟迟未付，引起纠纷，双方当事人对对方的诉讼请求均有异议。一审法院根据审理查明事实、双方当事人提交的有效证据，对双方的争议焦点及诉讼请求评判如下： 一、关于解除合同。杨洲、刘燕均同意解除《房屋买卖合同》，系当事人自愿处分民事权利，符合法律规定，对双方请求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。 二、关于刘燕要求返还定金及购房款的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，根据双方当事人履行合同情况，杨洲应返还根据合同向刘燕收取的款项，故对刘燕要求杨洲返还已收定金及房款共350000元的诉讼请求，一审法院予以支持。 三、双方当事人是否有违约行为及其应承担的民事责任。一审中，由于双方当事人在合同中仅约定了刘燕出售其他房屋后付款，未明确约定支付首付款1000000元的明确期限，而刘燕在签订合同后至今一年多时间内未出售房屋支付购房首付款，致使杨洲出售房屋及时获取房款的合同目的不能实现，合同在客观上已无法继续履行。目前，因双方当事人对合同主要条款约定不明发生纠纷，导致合同不能继续履行，对此，双方均有过错，应各自承担相应的损失。 刘燕虽未及时出售其他房屋支付首付款，但双方未约定其出售房屋的期限，刘燕未及时售房的行为并不属于违约行为。杨洲要求其承担违约责任，支付违约金，证据不足。 杨洲虽然未按约定在刘燕支付部分房款后办理顺位抵押手续，但合同中并未约定有此违约行为应支付违约金，且目前房屋并无其他限制登记的情形，杨洲未办理顺位抵押手续，并不影响合同的继续履行，也未给刘燕造成经济损失。刘燕认为杨洲的上述行为导致合同无法继续履行，与事实不符。刘燕要求杨洲支付违约金的诉讼请求，也缺乏相应合同依据及法律依据。 综上所述，对双方解除合同、由杨洲返还已收定金及房款的诉讼请求，一审法院予以支持。对杨洲、刘燕要求对方支付违约金、要求杨洲支付利息的诉讼请求，一审法院予以驳回。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、解除杨洲与刘燕、第三人成都大唐兰亭房地产经纪有限公司于2018年5月6日签订的《房屋买卖合同》；二、杨洲在一审判决生效后十日内退还刘燕定金及购房款共350000元；三、驳回杨洲的其它诉讼请求；四、驳回刘燕的其它诉讼请求。一审本诉案件受理费251元，由杨洲、刘燕各负担125.5元；反诉案件受理费3936元，由刘燕、杨洲各负担1968元。 二审期间，杨洲围绕上诉请求依法向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 杨洲出示的证据：大唐公司于2020年1月8日出具的《证明》一份，拟证明2020年1月8日，大唐公司系统上杨洲出售房屋所在小区里的市场挂牌价情况，与杨洲房屋相似的112平方米房屋现在挂牌价是1600000元，加上车位1700000元，故杨洲的房屋现在已经损失了300000余元。 刘燕发表质证意见，对该证据的真实性予以认可，合法性、关联性不予以认可，不能达到杨洲的证明目的。刘燕已经告知杨洲卖房的条件，杨洲也答应了，其应当自行承担相应风险。该证据也不具备参考价值。 大唐公司发表质证意见，对该证据的真实性、合法性予以认可，挂牌价格是真实的，具体成交价格需与购房者协商才能最终确定。 刘燕、大唐公司未提交新证据。 杨洲、刘燕、大唐公司对一审查明的事实均无异议。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，杨洲、刘燕签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。 本院认为，本案的争议焦点为：1.杨洲、刘燕在合同履行中是否有违约行为；2.杨洲诉请刘燕向其支付违约金是否成立。 关于杨洲、刘燕在合同履行中是否有违约行为的问题。从《房屋买卖合同》第二条（二）付款方式及付款时间甲乙双方约定为“刘燕为商业贷款，贷款金额为640000元，签订合同当天刘燕原本应向杨洲支付50000元定金，因资金原因暂且支付10000元，剩余40000元刘燕须在2018年5月13日之前支付给杨洲，签订此合同后，杨洲须去银行预约提前还款，预约成功，刘燕须协助杨洲还款300000元，剩余首付款1000000元在过户当天支付，剩余尾款由杨洲、刘燕双方签订的贷款银行直接打入杨洲账户”；第十四条其他约定第3项“刘燕购买此房前需卖掉另外一套房子作为首付款支付，在未卖之前，杨洲不能催促，直至卖掉”。2018年6月5日，双方签订《约定》：“今由买卖双方协商达成一致，卖方出售位于双流区房屋，由买方协助结清该房屋银行贷款300000元，双方约定在结清贷款起七个工作日内到双流区不动产交易中心办理顺位抵押业务”可知，合同的履行顺序为：刘燕先支付定金50000元，再支付300000元用于杨洲提前还清案涉房屋银行贷款，后将案涉房屋办理顺位抵押，在过户当天支付剩余首付款1000000元，剩余尾款由贷款银行直接支付给杨洲。根据本案查明的事实，刘燕按约定支付了350000元，而杨洲并未按约定将案涉房屋办理顺位抵押，其构成违约。而对于剩余首付款的支付，双方仅约定“刘燕购买此房前需卖掉另外一套房子作为首付款支付，在未卖之前，杨洲不能催促，直至卖掉”及该款项“在过户当天支付”，并没有约定刘燕卖掉其房子的期限。刘燕将之前购买的两套房屋出售，并大幅下调出售价格，因政府实施限购、限售政策等各种因素，没能将房屋售出。同时，虽然双方就剩余首付款的支付时间、方式进行了多次协商，但并未达成一致意见，导致合同不能继续履行，对此，不可归责于杨洲、刘燕的责任，双方均无过错，应各自承担相应的损失。对此，一审法院认定不当，本院予以纠正。 关于杨洲诉请刘燕向其支付违约金是否成立的问题。如上论述，对案涉合同不能继续履行，双方均无过错，因此，一审法院对杨洲要求刘燕承担违约责任并支付违约金的诉请不予支持正确，本院予以维持。 综上，杨洲的上诉请求不能成立，一审判决虽然部分认定不当，但不影响裁判结果，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8374元，由杨洲负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  龚 耘 审判员  冯 璐 二〇二〇年七月十六日 书记员  杨珍梅