广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终17号上诉人（原审被告）：包飞宇，男，汉族，住四川省邻水县。委托诉讼代理人：张旭生，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞勇智，广东智洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：清远汇利安物业发展有限公司，住所：广东省清远市清城区。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：李帅举，该公司员工。委托诉讼代理人：冯利娟，该公司员工。上诉人包飞宇因与被上诉人清远汇利安物业发展有限公司（以下简称汇利安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初4974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人包飞宇上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.由被上诉人负担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，上诉人并非无故迟延支付租金，而是因为被上诉人单方强行提高电费，并且无法做出合理的解释。上诉人所租用的商铺并非直接向供电局支付电费，而是根据被上诉人计算的金额向被上诉人支付，再由被上诉人代为向供电局支付。2018年5月之前，电费每月平均为6000多元，但到2018年6月开始成倍增长，2018年9月更是高达14969元。面对巨幅的增长，上诉人认为不合理，因为上诉人前后使用电并无太大差别，即便用电量存在波动，电费也不太可能翻倍。对此，被上诉人始终无法作出合理的解释。在被上诉人作出合理解释之前，上诉人有权暂停支付租金。二、被上诉人停水停电的行为导致案涉商铺丧失了实际使用的可能性，上诉人租用案涉商铺的目的已无法实现，应视为合同于停水停电之日即2019年3月1日起便已经解除，被上诉人无权向上诉人主张此后的租金。上诉人租用案涉商铺系用于经营餐饮服务，停水停电使得该商铺丧失了经营的可能性。虽然根据合同约定，在上诉人逾期支付租金满20日的情况下，被上诉人有权利停止供电供水，但被上诉人也应该清楚，停水停电意味着上诉人无法再使用该商铺开展经营。被上诉人无权要求上诉人对一个无法实现合同目的的商铺支付租金。此时被上诉人作出停水停电的行为更多的是包含解除合同的意思表示。三、一审法院所认定的2019年3月1日至2019年6月26日的租金属于被上诉人未采取适当措施而导致的扩大损失，不应当由上诉人承担。上诉人于2019年1月1日开始暂停支付租金，并且明确表示如果被上诉人无法对水电费作出合理解释的，将持续暂停支付租金。2019年3月1日，被上诉人对涉案商铺采取停水停电措施，使得上诉人无法再使用商铺开展经营活动。根据合同约定，如果上诉人确实存在合同约定的违约情形，被上诉人也完全可以解除合同回收商铺。但是被上诉人并没有采取措施控制损失的扩大，而是对案涉商铺停水停电，在导致商铺不适租的同时，放任损失的扩大。依照《民法通则》第114条、《合同法》第119条之规定，即便被上诉人存在租金损失，该部分的租金损失，也应当由被上诉人自行承担。四、既然一审法院判决上诉人足额支付到合同解除之日止的租金，并没收上诉人交纳的租赁保证金，实际上被上诉人并未遭受租金的损失，最多只是损失租金的利息。一审法院超出被上诉人的实际损失作出判决，违反了赔偿的补救原则。此外，被上诉人强行多收取电费、采取停水停电的措施，亦存在一定的过错，一审法院不应将全部过错归责于上诉人一方。被上诉人汇利安公司辩称，一、租赁合同明确约定未经双方签订解除协议不能视为解除合同，涉案合同继续有效。二、上诉人无论以任何理由均无法掩盖拖欠租金和水电费的事实。三、被上诉人依据合同约定采取停水停电措施，防止损失扩大，并无不妥。四、涉案合同于2018年8月签订，电费从2018年8月1日起算，水电费一直处于稳定的状态，上诉人用其产生的电费与上一手租户产生的电费进行比较，没有可比性。五、上诉人擅自撤场后未搬离设施设备并办理交付手续，不仅造成被上诉人租金、管理费的损失，还有重新招商的人力、财力损失，以及找到下一个合适租户前的空置损失，没收上诉人交纳的租赁保证金并不足以弥补被上诉人的所有损失。被上诉人汇利安公司向一审法院起诉请求：1.双方签订的《商铺租赁合同》[合同编号：020*******129-129]自包飞宇收到本起诉状副本之日起解除；2.包飞宇立即支付拖欠的租金（租金自2019年1月1日起算，计至《商铺租赁合同》解除之日止，暂计至2019年3月20日，合计84621.4元）；3.包飞宇支付迟延支付租金的违约金（自欠费之日起按欠费总额每日百分之一的标准计算，计算至包飞宇实际付清之日止，暂计至2019年3月20日，合计40935.67元）；4.包飞宇支付房屋占有使用费（房屋占有使用费自《商铺租赁合同》解除之日起计，按每日2115.54元的标准计算，计至实际腾退商铺并交还之日止）；5.确认包飞宇依《商铺租赁合同》交纳的租赁保证金84750元归汇利安公司所有；6.案件的诉讼费用由包飞宇负担。一审法院认定事实：2018年8月22日，汇利安公司与包飞宇签订一份《商铺租赁合同》[合同编号：020*******821-186]，约定甲方（汇利安公司）将位于清远市清城区*****锦绣清城购物广场4F***8商铺出租给乙方（包飞宇）使用。该商铺建筑面积470.83平方米、实用面积282.50平方米，乙方租用该商铺仅限于经营内衣业态美思品牌。租赁期限自2018年8月1日至2020年11月30日，租金起算日为2018年8月1日。2018年8月1日至2018年11月30日的租金为29945元/月、2018年12月1日至2019年11月30日的租金为31733元/月、2019年12月1日至2020年11月30日的租金为33665元/月，每月租金须于每月5日前支付。乙方在签订合同时，需向甲方一次性支付租赁保证金84750元以及第一个租赁年度首月租金29945元。第八条商铺交还手续8.5约定：“无论任何原因，交还期届满后乙方仍未能将符合第8.2条要求的该商铺交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺日租金标准[日租金＝月租金÷30（日）]的双倍向甲方支付占用费，直至乙方按照合同要求交还该商铺为止。”第十条合同解除及终止10.1约定：“除本合同另有约定外，甲乙双方经协商一致并行署《解除协议》方可解除本合同，若双方仅口头协商解除但未签署书面《解除协议》的，不能视为本合同经双方协商一致解除，本合同继续有效。”第十一条违约责任11.3约定：“除首期租金外，乙方未按约定缴交租金以及补足租赁保证金，自逾期之日起，每逾期一日按所欠缴金额的1%向甲方支付迟延违约金，且甲方有权采取如下措施进行催收：⑴发催收函进行催收；⑵逾期超过10日的，甲方有权停止向该商铺提供电、水、中央空调及商场的其他设施及相应服务；⑶逾期超过20日的，甲方有权采取包括但不限于上锁等措施限制人员与货物在该商铺的进出，并不允许乙方开门营业；⑷逾期超过30日的，甲方有权解除合同，不予退还租赁保证金，乙方须立即清缴所有欠款，并将商铺交还予甲方且将营业执照注册地址迁出，否则视为乙方放弃其在该商铺内所有物品的所有权，甲方有权自行收回商铺并对乙方在该商铺内的所有物品进行处置，因此造成的损失由乙方承担。”11.5条约定：“租赁期间，未经甲方同意并签订《解除协议》，乙方擅自撤场的，甲方有权不退还乙方缴纳的租赁保证金和已支付的租金，并有权按照本合同的约定要求乙方支付拖欠的租金、违约金等费用，且有权要求乙方按照本合同第八条的约定交还商铺。”合同签订后，包飞宇向汇利安公司支付了租赁保证金84750元。包飞宇已支付租金至2018年12月31日，自2019年1月1日起拖欠租金。包飞宇抗辩称，由于商铺使用电费异常且单价过高、水费分摊比例过高，经多次向汇利安公司反映均没有处理，故自2019年1月1日起未缴交租金，后来汇利安公司于2019年3月1日对商铺停电，导致商铺无法经营。汇利安公司述称，由于包飞宇拖欠2019年1月、2月租金，经多次催收仍未付，故按照合同约定于2019年3月1日起对商铺采取停水停电至今，并于2019年6月26日清空并收回商铺。一审法院认为，本案的主要争议焦点为：一、双方签订的《商铺租赁合同》的解除合同时间；二、包飞宇拖欠的租金金额及应否支付占有使用费；三、包飞宇是否有违约行为，应如何承担违约责任。对于第一个争议焦点，汇利安公司、包飞宇双方签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应恪守履行。关于合同解除时间问题，包飞宇拖欠租金未支付给汇利安公司，已构成违约，汇利安公司作为守约方可以按照合同约定行使合同解除权。由于合同明确包飞宇拖欠租金的，汇利安公司有权采取停止服务的强制措施，因此，汇利安公司停水停电的行为不能推定汇利安公司以实际行为解除《商铺租赁合同》，汇利安公司的行为更大程度上应理解为通过行使该合同权利督促承租人尽早付清拖欠的租金等费用。汇利安公司于2019年3月1日对商铺停水停电，于2019年6月26日收回商铺，实际上在收回商铺当天已终止履行《商铺租赁合同》，故解除《商铺租赁合同》的时间为2019年6月26日，对于汇利安公司请求确认《商铺租赁合同》在包飞宇收到起诉状副本之日（2019年8月7日）解除不予支持。对于第二个争议焦点，汇利安公司于2019年3月1日对商铺停水停电，于2019年6月26日收回商铺，包飞宇应向汇利安公司支付自2019年1月1日至2019年6月26日止的租金共计186167元（31733元/月×5个月+31733元/月÷30日×26日），对于汇利安公司要求包飞宇支付上述拖欠租金的诉讼请求，一审法院予以支持。汇利安公司于2019年6月26日收回涉案商铺，《商铺租赁合同》已实际终止履行，之后包飞宇没有再占有使用涉案商铺，对于汇利安公司要求包飞宇自解除《商铺租赁合同》之日起支付房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。对于第三个争议焦点，包飞宇未按照《商铺租赁合同》的约定期限向汇利安公司支付租金，已构成违约，应承担违约责任。合同约定了包飞宇拖欠租金的，包飞宇除了应支付拖欠的款项外，还应向汇利安公司支付拖欠租金的违约金，且汇利安公司可没收包飞宇已交纳的租赁保证金。该约定实质上是对包飞宇拖欠租金违约行为应承担的违约责任的约定。包飞宇在本案中存在拖欠租金的违约行为，汇利安公司既主张租赁保证金不予退还，又主张计付拖欠租金的违约金，相当于汇利安公司要求包飞宇因一个违约行为承担两种违约责任，且汇利安公司同时主张没收保证金及计付拖欠租金的违约金明显过分高于因包飞宇拖欠租金所造成的实际损失。因此，结合汇利安公司的诉讼请求，一审法院认为无需退还租赁保证金给包飞宇已足以弥补汇利安公司因包飞宇违约所造成的损失，对于汇利安公司请求确认租赁保证金84750元归其所有的诉讼请求予以支持，对于汇利安公司要求包飞宇支付拖欠租金的违约金的诉讼请求予以驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年10月11日作出判决：一、确认清远汇利安物业发展有限公司与包飞宇签订的《商铺租赁合同》已于2019年6月26日解除；二、包飞宇于判决生效之日起10日内向清远汇利安物业发展有限公司支付租金186167元；三、确认包飞宇交纳的租赁保证金84750元归清远汇利安物业发展有限公司所有；四、驳回清远汇利安物业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7310元，减半收取计3655元，由包飞宇负担。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：包飞宇应当如何承担违约责任。汇利安公司、包飞宇于2018年8月22日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应恪守履行。合同签订后，包飞宇自2019年1月1日起拖欠租金，已构成违约，应当承担违约责任。包飞宇上诉称，并非无故迟延支付租金，是因为被上诉人单方面强行提高电费所致，但包飞宇未对该主张提供充分证据证明，应当承担举证不能后果。一审法院以汇利安公司于收回涉案商铺时间作为合同解除时间，判令包飞宇向汇利安公司支付自2019年1月1日起至合同解除时间2019年6月26日期间的租金，理据充分，本院予以支持。综上所述，上诉人包飞宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7310元，由上诉人包飞宇负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年七月一日法官助理 梁家惠书 记 员 潘丽泳附相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。