四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7611号 上诉人（原审被告）：李莹，女，1968年8月29日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：陈臻，四川康乾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨晋，四川康乾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都市金马泰基房地产有限责任公司，住所地：四川省成都市温江区金马镇温泉大道四段283号。 法定代表人：蒋晓帆，总经理。 委托诉讼代理人：程波，男，系成都市金马泰基房地产有限责任公司员工。 原审被告：平安银行股份有限公司成都分行，住所地：四川省成都市高新区天府二街99号1栋1楼101、103、105号，2楼201号、202号。 负责人：高峰，行长。 委托诉讼代理人：胡绍志，上海市汇业（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁安骏，上海市汇业（成都）律师事务所律师。 上诉人李莹因与被上诉人成都市金马泰基房地产有限责任公司（以下简称金马泰基公司）、原审被告平安银行股份有限公司成都分行（以下简称平安银行成都分行）案外人执行异议之诉一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初9722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李莹上诉请求：1.撤销一审民事判决书，改判驳回金马泰基公司一审诉讼请求，准许平安银行成都分行申请一审法院继续执行备案登记在李莹名下的位于成都市温江区房屋；2.本案一审、二审诉讼费用由金马泰基公司承担。事实与理由：1.一审判决引用的法条已经认定了双方签订的案涉房屋的《商品房买卖合同》有效，认定了李莹对案涉标的物有抵押权的效力，即李莹对金马泰基公司的债权要从案涉标的物拍卖中优先受偿，一审法院拍卖标的物的价值130万元远小于李莹尚欠金马泰基公司的债务金额314万元。一审法院排除阻却平安银行成都分行申请一审法院拍卖案涉标的物不合理。2.李莹与金马泰基公司之间基于同一款项同时成立了《商品房买卖合同》和《民间借贷合同》，约定当事人未按期偿还借款李莹取得履行商品房买卖合同取得房屋所有权或可以直接处分商品房变现优先受偿，且李莹一直有对案涉标的物居住的目的，支持本案案涉标的物由一审法院拍卖，不存在低价拍卖或恶意串通损害金马泰基公司权益的问题。3.一审判决认定本案案涉《商品房买卖合同》的性质和排除一审法院执行自相矛盾。4.李莹在事实上怠于行使其商品房买卖合同的物权请求权和抵押优先受偿权，并给平安银行成都分行造成了至今未归还的损失，因此平安银行成都分行直接通过代为执行拍卖的方式，行使登记在李莹名下的案涉标的物的抵押优先受偿权有法律及事实依据。5.李莹与李霞为共同出借人，案涉房屋的物权、抵押权、债权系其二人共同享有。白绪军为金马泰基公司的销售代理人，需追加李霞、白绪军参加诉讼。 金马泰基公司辩称，1.李莹主张“一审法院应当查清以及认定双方的借款本金及利息问题”不属于执行异议之诉案件的审查范围。2.《商品房买卖合同》、《承诺书》、《补充协议》的内容均显示李莹与金马泰基公司之间并无买卖商品房的真实意思表示。3.一审法院认定案涉房产系担保借款债权，对《商品房买卖合同》的性质认定正确。4.李莹是否怠于履行债权与案外人执行异议之诉并无直接关联，金马泰基公司不应为李莹的违约行为负责，一审法院排除对案涉标的物的执行于法有据，必要性不属于执行异议之诉案件审查范围。5.执行异议之诉主要审查人民法院是否排除原执行措施的执行，本案无追加白绪军为第三人的必要。 平安银行成都分行述称，李莹与金马泰基公司之间的买卖协议是真实意思表示，一审法院以不动产登记结果对李莹房屋进行拍卖程序没有不当。 金马泰基公司向一审法院起诉请求：1.依法停止对成都市温江区房屋的执行；2.李莹承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年10月26日，金马泰基公司（甲方）与案外人白绪军（乙方）签订了《房屋销售居间协议》一份，约定白绪军接受金马泰基公司的委托，对“悦水蓝山”二期部分别墅和商铺进行对外宣传销售促成第三方订立房地产交易（买卖）合同，乙方保证其促成销售的房产单价不低于甲方在房管局的预售申报价的85%，特殊情况需报批。乙方同意在促成该批房产销售时，负责解决先垫付部分资金代甲方偿还抵押借款的本息，以解除该批房产的备案手续，再行促成销售。甲方同意每收到乙方负责促成销售一套房的销售房款，当天返还乙方为甲方垫付的借款本息，甲方同意支付乙方该套房屋销售总价扣除甲方以该房产向他人抵押借款的本息后剩余总金额的5%作为乙方的销售佣金。 2015年11月19日，金马泰基公司（甲方）与案外人白绪军（乙方）签订了《协议》一份，约定：乙方因业务经营需要，向借款方李霞、李莹申请借款，甲方以其名下的财产作为借款抵押物抵押给借款方，由借款方提供双方约定的借款额给甲方。抵押物为位于温江区。甲乙双方同意以上述甲方抵押物抵押借款200万元，同意此借款按照每月利率3%支付借款方利息。甲方将上述49幢05号、201幢1号房屋抵押给李霞，38幢03号房屋抵押给李莹，甲方与李霞、李莹签订《商品房买卖合同》。借款期限为三个月，自借款到账之日起开始计算。乙方作为此次借款的反担保人，承担连带保证责任，对借款本金及产生的所有费用负连带清偿责任。借款200万元支付至甲方账户，甲方使用120万元，乙方使用80万元，双方各自按比例承担借款利息。乙方如期归还借款200万元后，乙方保证借款方无条件无偿将上述房屋返还给甲方，若乙方到期无法归还借款，导致借款方处置上述房屋，则由乙方承担给甲方造成的一切经济损失。 2015年11月20日，李霞、李莹（乙方，出借人）与白绪军（甲方，借款人）签订《借款合同》，约定：乙方向甲方出借200万元，借款期限三个月，自2015年11月20日起至2016年2月19日。借款利率按照同期银行贷款基准利率的四倍收取，按月结息。若违反约定，甲方应当按照借款本金总额的5%支付违约金。该《借款合同》尾部乙方处有李霞、李莹的签名捺印，甲方处有白绪军的签名及捺印。同日，李霞分四笔共计向白绪军转账200万元，白绪军向李莹、李霞出具收据一份，载明收到200万元借款。同日，李莹与金马泰基公司签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定：李莹购买金马泰基公司悦水蓝山38幢1层3号房屋，建筑面积为187.90平方米，单价7129.88元，房屋总价款为1270330元，李莹应于《商品房买卖合同》签订之日起当日向金马泰基公司一次性付清房款1270330元。同日，李霞、李莹、白绪军、金马泰基公司共同签署《承诺书》一份，载明：一、本承诺说明姓名：李霞兹身份证2111021960××××××××于2015年11月20日购买的悦水蓝山49幢05号、悦水蓝山201幢1号的房款已全额交清；姓名：李莹，兹身份证2111021968××××××××于2015年11月20日购买的悦水蓝山38幢03号的房款已全额交清。二、李霞、李莹和开发商签订的《商品房买卖合同》实为抵押合同；三、该三套住宅房作为白绪军向李霞、李莹借款200万元的担保，在白绪军如期归还借款200万元之后，李霞、李莹无条件无偿将上述房屋返还开发商，并配合办理相关手续；四、如白绪军不能如期归还借款，李霞、李莹可全权处理上述房产。同日，悦水蓝山38幢1楼3号房屋签约备案登记在李莹名下（合同备案号254741）。2015年11月24日，悦水蓝山201栋1楼1号房屋、悦水蓝山49栋1楼5号房屋签约备案登记在李霞名下。 一审另查明，2016年3月21日，李霞（甲方）与白绪军（乙方）签订了《借款合同》一份，载明乙方向甲方借款100万元，借款期限从2016年3月21日起至2016年5月20日止，借款期限2个月，借款利息为银行同期贷款利息的四倍。同日，李霞与金马泰基公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：李霞购买悦水蓝山203幢1层2号房屋，建筑面积共376.17平方米，房屋总价款4702990元。同日，李霞（乙方）与金马泰基公司（甲方）还签订《补充协议》一份，约定：鉴于甲方向乙方借款100万元，甲方以开发的房屋作为担保，为此，甲乙双方于2016年3月21日签订了《商品房买卖合同》。双方签订《商品房买卖合同》是因甲方向乙方借款，甲方为此提供担保，是担保关系，而非商品房买卖关系，约定房屋价格为100万元。如甲方未在借款到期之日后的十五个工作日内清偿乙方借款及利息，又未进行借款延期时，乙方有权在甲方未归还借款及利息的额度内以上述约定价格购买该商品房，如甲方按期清偿乙方贷款及利息或者在借款到期之日后的十五个工作日内清偿乙方贷款及借款利息，则乙方无权以上述约定价格购买该商品房，《商品房买卖合同》自行解除。 2016年8月26日，白绪军向金马泰基公司出具收款收条及委托付款指令一份，载明：现委托金马泰基公司将还我本人白绪军的借款人民币110万元转入李霞的以下账户……。同日，金马泰基公司分三笔向李霞转账110万元，均注明归还借款。2016年11月21日，金马泰基公司（甲方）与成都峻晖投资有限公司（乙方）、吴虎威（丙方）、李霞、李莹（丁方）签订《协议书》一份，约定：甲方与丙方于2016年6月30日签订了《商品房买卖合同》，约定由甲方将位于成都市温江区的房屋以总计170万元的价格出卖给丙方；丙方直接向甲方支付18.7万元购房款，向甲方指定的收款人吴来民支付12万元购房款，代甲方偿还白绪军向丁方的借款90万元……上述协议签订后，李莹、李霞收到了90万元。 一审庭审中，李莹陈述其与李霞于2016年8月26日收到的110万元系因出卖悦水蓝山49幢5号房屋后收到的款项；其与李霞于2016年11月收到的90万元系因出卖悦水蓝山203幢1层2号房屋后收到的款项。根据金马泰基公司、李莹一致的陈述，双方的交易模式为：白绪军为帮助金马泰基公司融资，从李霞、李莹处借款。李莹、李霞系姐妹关系，二人把钱借给白绪军后，金马泰基公司用相应的房产进行担保，网签登记在李莹、李霞名下，未办理产权证，亦未办理抵押登记。李莹、李霞找到案外人购买房屋后，收回借款的同时再从中赚取相应的利润。 2019年一审法院受理平安银行成都分行与李莹公证债权文书一案，执行案号为（2019）川0106执2535号，执行依据为四川省成都市蜀都公证处作出的（2019）川成蜀证执字第319号执行证书，执行标的为1029268.04元。执行过程中，一审法院对位于温江区房屋进行了查封，后依法评估、拍卖涉案房屋，并告知李莹及房屋实际使用人自行腾退。2019年6月14日，李莹与平安银行成都分行以议价的方式确定了财产处置参考价。后金马泰基公司提出案外人执行异议，一审法院于2019年7月19日作出（2019）川0106执异299号执行裁定书，驳回金马泰基公司的异议请求，并于2019年7月24日向金马泰基公司送达。2019年8月5日，金马泰基公司向一审法院提起案外人执行异议之诉。2019年10月29日，一审法院就平安银行成都分行与李莹公证债权文书一案作出（2019）川0106执2535号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。 一审法院认为，金马泰基公司与李莹签订《商品房买卖合同》的最初目的是为案外人白绪军从李莹处获得借款提供担保，金马泰基公司用开发建设的案涉房屋作为前述债务的担保物。因为双方真实的法律关系是民间借贷法律关系，而非房屋买卖合同关系，故双方签订《商品房买卖合同》的同时还签订了承诺书。双方为此所办理的房屋备案登记亦是为了防止金马泰基公司一房多卖后损害李莹的债权。根据案外人白绪军与金马泰基公司签订的《协议》、与李莹、李霞签订的《借款合同》、《承诺书》可知，李莹、李霞出借的200万元由白绪军、金马泰基公司按比例使用，明确了借款期限为3个月及应支付利息，如案外人白绪军如期归还借款后，李莹、李霞应返还案涉房屋给金马泰基公司，如案外人白绪军不能如期归还借款，李霞、李莹可全权处理作为担保物的房屋。金马泰基公司还与白绪军约定若白绪军到期无法归还借款，导致借款方处置上述房屋，则白绪军应承担由此给金马泰基公司造成的一切损失。本案中，金马泰基公司无证据证明案外人白绪军如期归还了李莹、李霞200万元借款本金并付清利息，亦不能证明其作为担保人承担了以案涉房屋作为担保物的200万元借款本金及利息的保证责任，故金马泰基公司、白绪军与李莹之间基于民间借贷法律关系而产生的债权债务尚未了结，该情况下担保物权尚未消灭。虽然2015年11月20日《承诺书》中约定“李莹、李霞可全权处理上述房产”、2016年3月21日《补充协议》亦约定“乙方有权在甲方未归还借款及利息的额度内以上述约定价格购买该商品房”，但是上述《承诺书》中的房产与《补充协议》中载明的房产并非同一房产，《承诺书》亦非是在双方债务履行期限届满之后签订，尚未产生以物抵债、物权转移的效力。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”之规定，李莹本应通过实现对案涉房屋的优先受偿权，进而偿还其对平安银行成都分行的债务，其不具备直接处分案涉房屋的权利。金马泰基公司作为案涉房屋的所有权人，其对案涉房屋提出的执行异议请求成立，案涉房屋应当停止执行。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十二条、第一百七十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：不得执行位于成都市温江区房屋（网签备案号：254741）。案件受理费100元，由李莹负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：金马泰基公司是否享有阻却位于成都市温江区房屋执行的权利。围绕李莹提出的各项上诉理由，本院分别评述如下： 虽李莹与金马泰基公司之间可能存在债权债务关系，但并无生效的法律文书对双方之间的权利义务关系进行确认。因我国物权法禁止流押，即便李莹对白绪军、金马泰基公司享有到期债权，基于《协议》及《承诺书》的约定，因案涉房屋于2015年11月20日网签备案于李莹名下，已经完成财产权利变动的公示，李莹就案涉房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利，而非案涉房屋的处分权利。同时，因债务人白绪军并非本案当事人，其享有对债务的抗辩权利，现并无生效的法律文书对双方之间的权利义务关系进行确认，无法确定李莹应享有的权利范围，也即无法确定李莹的债权人应享有的权利范围。 因《补充协议》为案外人与金马泰基公司之间的协议约定，并不涉及案涉房屋，李莹签署的《承诺书》已明确载明《商品房买卖合同》实为抵押合同的性质，该承诺也对李莹就案涉房屋所享有的权利予以明确界定，该《商品房买卖合同》不应当认定为双方真实意思表示，双方当事人并不具有买卖房屋的合意，李莹不因《商品房买卖合同》而享有对该房屋的物上权利。 我国法律确赋予债权人代位诉讼的权利，但本案中，债权人平安银行成都分行并未通过以行使代位权的方式提起诉讼，对案涉房屋的执行系基于生效法律文书所确定的李莹与平安银行成都分行之间的债权债务关系。同时，李莹所主张的代位执行，于法无据。 案外人执行异议之诉系案外人主张对执行标的物所享有的实体权利而引起的纠纷，是执行救济的重要途径，案件审查的内容为当事人对执行标的是否具有实体权利，是否阻却执行。李莹认为本案遗漏李霞、白绪军的上诉请求，不能成立。 综上所述，金马泰基公司作为案涉房屋所有权人，其权利足以阻却执行。李莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16500元，由李莹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 文 审 判 员  滕 洁 审 判 员  崔俊安 二〇二〇年七月十三日 法官助理  陈 曦 书 记 员  贺俊仪