山东省郯城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1322民初525号 原告：冯士芳，男，1976年9月10日生，汉族，住江苏省邳州市。 委托诉讼代理人：公培国，山东鲁顺晔律师事务所，律师。 被告：展涛，男，1972年2月5日出生，汉族，住江苏省邳州市。 委托诉讼代理人：许祥伟，山东元开律师事务所，律师。 原告冯士芳与被告展涛土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人公培国、被告及委托诉讼代理人许祥伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯士芳向法庭提出诉讼请求：（一）请求依法确认原告与被告签订的《鲁苏草莓交易中心转租协议》（以下简称转租协议）无效；（二）请法院依法判令被告赔偿原告损失80万元；（三）本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月份，我开始与被告洽谈场地转租事宜，2019年7月15日双方签订《转租协议》，被告将郯城县花园乡张哨村310苏鲁交界处砖厂对面场地转租给我，我当日支付给被告定金30万。期间，我为此项目于2019年5月30日成立临沂和信新型建材有限公司（以下简称和信公司），协议签订后购买了相关设备，从事了大量运营工作，但被告不但不依约交付场地，却在未经我同意的情形下擅自将场地转租给他人，其行为给我造成严重经济损失。另外，被告无规划、建设用地、审批等合法手续，本案所涉合同为无效合同；根据双方《转租协议》约定，被告应于2019年10月1日前交付土地，在交付土地后我才支付剩余款项，被告至今未向我交付土地，具有全部过错，被告应承担缔约过失责任，赔偿原告直接及可得利益损失。 被告展涛辩称，（一）我和原告签订的《转租协议》合法有效，原告主张无效无事实与法律依据。原告为经营新型建材于2019年7月15日与我签订《转租协议》，该协议无论形式与内容都具备租赁合同的有效要件，具有可履行性，该协议为双方的真实意思表示，合同签订过程中不存在欺诈胁迫以及乘人之危等情形，应为合法有效。涉案租赁地块性质属于工矿用地，并非耕地，我从张哨村村民处租来用以经营草莓交易中心，又转租给原告经营建材厂，并不违背土地使用性质，不违反法律的强制性规定。（二）因原告一直怠于接收涉案地块，导致合同目的不能实现，经被告向其发出书面解除通知，并退还首期租赁款，协议已经解除。（三）在被告无违约行为且协议已解除的情况下，原告主张80万元赔偿无事实与法律依据。请求依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院结合当事人诉、辩意见以及举证、质证、庭审陈述等情况，分析、认定事实如下： （一）关于于涉案土地的性质。双方争议的2019年7月15日《转租协议》所涉土地为郯城县花园乡张哨村集体土地29.8亩，展涛提供落款为2018年11月份的《2018年砖厂对过地租支付》（明细）证明，协议中土地是展从张哨村八户村民手中租赁而来。明细显示八户情况分别为：孟庆余3.94亩、孟庆学4.3亩、孟凡聪3.99亩、梁绍永2.7亩、孟庆元1.74亩、孟现台4.1亩、孟现文1.75亩、孟现久3.73亩，另有孟某3.6亩，共计29.85亩，每亩年租金1200元，该次支付的系3年租金。展涛提供其2015年11月20日与孟现久所签《土地租赁协议》记载，孟现久将自有承包土地3.73亩出租给展涛使用，约定租赁期限6年，自2015年11月20日至2021年11月20日，年租金1200元，付款方式为三年一付。 展涛自称涉案地块以前是邱**经营的沙场，邱于2012年10月份转让给展涛，展经营四年沙场后，因亏本就开始搞鲁苏草莓交易中心，草莓交易中心经营一年半即因草莓行情滑坡而停止运转，此后，展涛在该地块上经营银杏苗木至2019年7月和冯士芳签订《转租协议》。展涛未提供其与邱**签订的合同。展涛称涉案29.8亩土地系建设用地，为此提供花园乡土地利用总体规划图和花园乡政府《2015年的重点项目推进情况通报》、郯城县政府《关于表彰2014年度全县商务工作先进单位和先进个人的通报》。 本院审查认为，从原、被告所签《转租协议》标题看，涉案地块名称原为“鲁苏草莓交易中心”。展涛提供的两份通报印发日期分别为2015年3月16日、2015年3月17日，花园乡政府通报记载重点项目推进情况10.鲁苏农产品交易中心“正在清理现场黄沙及其他物品，准备对围栏、铁门进行安装和加固”、郯城县政府通报2014年度全县商务工作先进单位二（三）商贸流通市场建设先进单位7、苏鲁草莓交易中心，两通报中均未显示交易中心的地址、负责人，且《转租协议》所载“中心”名称与通报中“中心”名称均互不相符；同一时段发布的两份通报，花园乡通报显示鲁苏农产品交易中心正在清理黄沙、进行建设，并未显示建成。展涛自认其于2012年10月份租赁后经营沙场四年而开始开办鲁苏草莓交易中心，此时间点应为2016年，晚于两通报时间，现本院向市场监督管理局核实，未查到“苏鲁草莓交易中心”、“鲁苏草莓交易中心”、“鲁苏农产品交易中心”的工商登记注册信息，故展涛提供的通报不足通报中相关交易中心与本案所涉地块有关，不予确认证明的证明力。 虽然展涛提供花园乡土地利用总体规划图显示涉案土地属于采矿用地，花园自然资源所所负责人亦出具书面说明称根据花园乡土地利用总体规划（2006-2020），该宗地地类属于采矿用地、允许建设区，但均未提供足以证明该地块已被审批、确定为建设用地的其他证据，结合展涛自认其从持有土地承包经营权证书的张哨村八户村民手中租得土地等事实，应认定涉案地块目前仍为农用地，依据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定，涉案地块如转为建设用地，应当办理农用地转用审批手续，故在展涛办理有效用地手续前，涉案土地不应认定为建设用地。 （二）关于与《转租协议》有关的事实。冯士芳主张2019年3月份即开始与展涛洽谈转租事宜，被告展涛予以否认并称双方自2019年5月份开始洽谈。冯士芳提供和信公司营业执照记载公司成立时间2019年5月30日，未提供其他证据证明，应认定双方自2019年5月份开始洽谈、沟通。 展涛与冯士芳的微信聊天记录显示，展、冯二人于2019年6月22日联系，并于6月24日上午双方相约见面、商谈。冯士芳于6月24日上午11时47分将10万元定金转账支付给展涛。展涛于2019年6月27日将10万元分两次退还给冯士芳，冯士芳称是因展涛想将土地转租他人，展涛称是双方约定定金20万，冯未再付剩下的10万元，展涛对此未提供证据证明。结合微信聊天记录在冯士芳将转账10万元的截图微信发给展涛时，展回复收到并发“ok”表情等情况，确认定金退还原因是展涛欲将土地转租他人。 2019年6月28日上午9时许，冯士芳微信发送《土地转让合同》给展涛，经与双方签订的《转租协议》相比对，该合同在面积29.8亩后附记8户村民姓名及亩数、付款方式及转让金额为（空）、第一次签字生效后付款金额为（空）、余款待全部土地交付之后付清、展完整地块交付时间为2019年-月--日（空）、五、违约责任：1、展如到期不能按所定时间交付所有土地，冯可不支付所余款项，并追究展的违约责任，展须退给冯订金（空）元，冯所造成的损失由展赔偿；2、如展准时并提前交地，而冯拖欠余款，展有权收回土地。 展涛于6月28日上午11：24回发《土地转让合同》，内容无土地面积及农户等信息、转让金额为190万元、第一次签字生效后付款金额为40万元、余款待所有设施交付后3个工作日付清、西侧厂户于2019年7月6日交付，此合同未明确土地交付时间，无违约责任条款。 冯士芳于6月29日10：30向展涛发《土地转让合同（4）》，内容在面积29.8亩后未再附8户村民姓名及亩数、付款方式及转让金额为180万元、第一次签字生效后付款金额为（空）、余款待全部土地交付之后付清、展整地块交付时间为2019年-月--日（空）、违约责任：展如到期不能按所定时间交付所有土地，冯可不付所余款项，并追究展的违约责任，展须退给冯原订金（空）元，冯所造成的损失由展赔偿；如展准时并提前交地，而冯拖欠余款，展有权收回土地。 展涛于6月29日晚20：48展涛微信语音称，违约责任昨天说得好好的，如果不交地就退还你定金，就这样谈的，你忘记了？等等。随后展涛向冯士芳发送《土地转让合同（4）》，内容中有土地方位、面积、转让金共190万元、第一次签字生效后付款金额为30万元、余款待全部土地交付之后三个工作日内付清、展整地块交付时间为2019年10月1日，如展提前交付按提前时间付款、违约责任：展如到期不能按所定时间交付所有土地，冯可不付所余款项，展须退给冯原定金30万元；如展准时并提前交地，而冯拖欠余款，展有权收回土地，定金不退。 7月15日上午9：41，冯向展发送《土地转让协议（1）》、展涛于10：03随后向冯发送《土地转让协议（1）》，但均显示文件已过期，打不开。 展涛与冯士芳于7月15日签订《转租协议》，主要内容为，双方约定展涛将坐落于张哨村、310苏鲁交界处砖厂对面的承包土地29.8亩（东西116米、南北175米，东邻高虎、西邻张可金）转租给冯士芳，并同时将场地内的供电变压器、电缆线、通310国道桥、1480平米厂房板房、电子广告屏、立式广告牌、电控大门一并转让。双方约定转让金共计180万元，冯于签字生效后付给展30万元，余款待全部土地交付使用之后付清。双方约定，展涛整地块交付冯士芳的时间为2019年10月1日，租赁时间以展涛原与农户签订的合同到期时间为准，在全款付清后，展涛负责将原与农户签订的合同原件将会冯士芳。违约处理：如甲方（展涛）不能按所订时间将所有土地交于乙方（冯士芳），乙方可以不付所余款项，甲方必须退订金30万元及利息；如甲方准时并提前将土地全部交付乙方，若乙方拖欠余款为给甲方，甲方有权收回该土地并定金不予退还。 冯士芳7月15日当日向展涛转账支付30万元。 本院认为，以上证据能够证明，双方自2019年5月份开始洽谈土地转租等事宜，后双方在协商一致的基础上订立《转租协议》，协议内容是双方的真实意思表示，但现有证据不能证明冯士芳在《转租协议》签订前就成立信和公司、投资购买设备、其他支出等事宜征求展涛意见或向展涛进行了通报。 （三）关于双方在《转租协议》签订后的履行情况。 冯士芳提供其与展涛微信聊天记录显示，2019年8月9日，冯士芳微信联系展涛，问“你那边地现在进行的怎么样了”？展涛回复“一切都按我们的思路进行中，勿虑”、“电力早就停了，政府这次环保很厉害，国庆70周年大阅兵前一刻也放松不了，大势所趋”。8月13日，冯士芳联系展涛，想把在徐州观音机场工程结束后剩的钢筋转去到展涛处，展同意，称近两天回去，给清理出（场地），冯称大概四天左右拉过去。8月14日，冯士芳微信称钢筋临沂不往展涛处运了，要展先忙。10月8日，展涛问冯士芳回来了吗，要求尽快碰头，冯士芳同意，双方于当天下午3点左右在展涛的办公室见面。10月10日，展涛发给冯士芳两段有争吵内容的视频（证明展涛未在10月1日前交付土地和附着物等）。10月11日下午14：13，展涛将其银行账户提供给冯士芳，冯于10月12日晚上21：44回复称今晚没联系好，明天再说，展涛随后称知道了，夜长梦多。10月13日中午12：43，冯给展发信称“展涛哥今天取消，二哥的意思，他也和郑聊了”，展随后回复称“我只关心什么时候资金到位”，冯称“这个事你应该放宽心”，展问“你二哥哪天来”，冯“15号”，展“15号款不到位，视你们违约，我不能再等了”，冯“展涛哥，毁约不是随便说的，得有理由和交接后的款不到位才可能毁约，不会的！”，展“你太磨叽了，已经超过履约时间好久了”，冯“不是我磨叽，你很清楚从10月1日到现在的过程和原因，本来是好不容易等到10月1日，以为地能交过来，结果你让**个十天八天的，结果？不管怎样，最后双方成事就行，我也感觉不能再等了”，展“你又不作主，你二哥又不见我面，你自己斟酌吧”，冯“二哥这次肯定见你，他说了要好好与你聊聊的，还要请你到南阳去的”，展“他不训你就欧了”。10月28日，冯“展涛哥什么意思？30万打来就算了吗？你感觉这样合适吗？你打过来不能代表什么，合同还在，我们现在还是等着你给我地，你把场面清理干净，我们交接完，我给打款，不要把事情做的那么绝”，展回复一个微信截屏，内容系展与樊计涛聊天记录“樊称顾虑太多，等你回来见见，能行不能行说清，你好想办法，这样的话都不利索；展称现在冯这边没理由拖我，你说呢？樊称，那肯定的，关键今天他推翻冯的，说他是老板，钱是他出的，我的意见是见见他说清比较好，老是让冯传话没有结果；展称折腾死了”，冯称“这代表什么，做事情得讲究，你不能说随便就毁约，这样子还有讲理的地方，你懂的”。 冯士芳提供甲方分别为孟庆利、孟现台的《土地租赁协议》、收到条各1份，两协议落款日期均为2019年10月6日、租期6年，自2021年11月21日至2027年11月21日止，每亩年租金1500元，每3年一付。收款收据记载孟庆利、孟现台收款。提供乙方为孟祥启的《协议书》1份，落款时间为2019年10月10日，记载冯士芳与孟祥启约定，因孟占用场地，孟须于2019年12月1日前搬走；自协议签订之日起，如冯与展涛未达成土地流转协议，与孟无关。展涛对冯士芳三份协议的真实性均提出异议，认为孟庆利、孟现台协议首期租金并非冯士芳损失，展涛非协议当事人，协议与本案无关；认为孟祥启协议内容涂改，即使不考虑涂改，证据反而证明协议签订时冯对涉案地块现状是认可的，地块达到交付条件，是冯怠于接收，等等。 展涛提供2019年9月20日其分别与孙思团、孟祥启签订的《场地解约协议》、《场地转让协议》，分别约定由孙思团在十个工作日内将草莓交易中心棚后设施清一理完毕，恢复原状，展支付孙未到期租金53000元，原双方于2018年10月1日签订的协议作废等；约定由孟祥启在2019年10月1日前将草莓交易中心的孟的机械设备搬离，保持原有厂房现状，等等。冯士芳对两协议真实性未提出异议，但认为该两协议实际未履行。 展涛提供10月9日与冯士芳的通话录音，冯称其与“眼镜哥”谈了老半天，他的意思让我先不要撵，叫我给他两三天时间，……至于让他个10天呢还是半个月、20天，我也同意了，让他20天也行，这对咱弟兄俩交接不影响等。 展提供10月21日与冯士芳通话录音显示，展涛责备冯士芳不接电话不回信息，冯解释称带父亲看病情况特殊，问展什么事，展称“什么情况，现在就是说你这边呢，是吧，你把协议拿来，咱们该伤亡作废，我把钱该给你给你，别再叨叨了，我也是不想再跟你叨叨了”，冯“你说是怎么回事呵”，展“你成天没有个时间，没个期限，等你到咋晚呵”，冯“嗯，我跟你说呵，那个什么，15号晚上来，俺二哥等你到18号”，展“您二哥等我到18号，他15号在哪里的，他15号在什么位置你说”，冯“15号晚上来徐州了，你不是在15号前你说，给我说没有用，你说等你二哥，你还要求见面，这是你的原话吧”，展“我没说要跟你二哥见面，我之前就说你抓紧来移交，然后纪涛说您二哥要来跟我见面，他15号来，16号我都出门了他才来，16号还是搁徐州，问我什么时候有空，那是15号来的吗？他是15号到花园、到港上了吗？”，冯“俺二哥也应该给你打电话了呵”，展“打电话什么也没说，说有些事你没操作好，又这事那事，你说那有什么意思”，冯“反正你得见面呵，然后你……”，展“我现在协议是跟你士芳签的，我也不跟你二哥见面，现在就是说，你不要也罢，就是说我违约也罢，赶紧给我把钱，我不想再叨叨了”。 展涛提供10月21日冯士芳与中间人樊纪涛的通话录音，樊“那个事看来黄定了”，冯“黄定了是吧”……冯“那他钱退给我也不是事，他把那边退掉也行”，樊“展涛那边跟领导说是200万，昨天下午书记给我打电话说这个事，说让我跟展涛说，人家把定金都交完了，赶紧给人把后边手续办办弄弄”，……冯“你爱卖给谁卖给谁，对吧”，樊“一把手这样说的，你爱卖给谁卖给谁，这是你的权利，你只有两年的，但是你拿人家钱这么长时间了，你再给别人，你自己看着办”，……冯“原打算咱稳稳，别急，现在这个情况，像你说的，等于一定了”，樊“一定了，他现在叫你去他那把钱拿走”，冯“我那钱完了吗”，樊“把条退给他，他推的是15号来的，15号没来，星期三他把银行卡发给你，让你给打款，你也没给回信息，也没回电话，二哥要来也没来”，冯“15号来的，来的晚上黑天了，然后他说上泰安了，他第二天就没影了，俺二哥来家三天，从15号晚上来到，一直到18号”，樊“确实给定的星期一，后来定15号，又没来，他的意思是现在找借口”，冯“找借口是不可能的，…我们有合同在”，樊“你不把土地弄好人家能给你钱？”，冯“得交接，不交接，我们合同上写得很清楚，在交付使用之后付清，你没交接，谁也不敢给你这个钱”……。 冯士芳对展涛提供的其与冯的两份通话录音真实性无异议，对展提供的冯、樊通话录音真实性提出异议，认为在樊纪涛未到庭作证的情况下，不应作有效证据采信。 展涛提供邮件交寄单记载，2019年10月27日，展涛通过邮政快递（EMS）向冯士芳发送解除协议通知，邮件编号1120621579578，经查询，该邮寄于2019年10月29日17：29他人（冯梅）代收。2019年10月28日，展涛将冯士芳所交30万元退还冯士芳。 2019年10月29日，展涛与徐新祥签订《转让协议》，将涉案地块使用权及部分设施所有权作价200万元转让给徐，相关土地、设施于合同签订当日交付，在合同签订前徐已付全款。冯士芳称徐新祥于2019年10月18日左右，展涛未提供徐新祥付清全款时间的证据。 本院认为，以上证据经相互印证后能够证明，双方在《转租协议》签订后，为了履行合同均做了部分准备工作，且自2019年10月10日前双方沟通正常、友好。自2019年10月10日后，展涛要求冯士芳先打款，认为冯士芳太磨叽了，冯士芳要求展涛先交地，致双方产生分歧，于是展涛另行与徐新祥沟通确定转租等费用200万元并于2019年10月18日左右预收徐新祥支付的款项。展涛于2019年10月27日向冯士芳邮寄解除协议通知书并于2019年10月28日将冯士芳所交30万元款项转账退回，2019年10月29日与徐新祥签订《转让协议》，将涉案土地使用权及设施所有权转让给徐新祥。现有证据不能证明冯士芳在《转租协议》签订后就成立信和公司、投资购买设备、其他支出等事宜征求展涛意见或向展涛进行了通报，亦不足以证明展涛抗辩的冯士芳怠于接收土地、设施的事实。 （五）冯士芳、展涛均为江苏省邳州市港上镇人。展涛自认其从八户张哨村村民手中租得土地以及将涉案土地转租给冯士芳均得到了张哨村委的口头认可或默认。冯士芳称其在与展签订《转租协议》前看过展与八农户签订的协议书。 冯士芳主张其为履行《转租协议》向新乡市达丰机械制造有限公司或个人采购设备等业务，为此提供：（1）《工业品合同》记载，冯士芳向达丰公司购买欧版制砂机等价值585万元的设备，约定买方现款交货，合同签订日期为2019年7月22日，约定提货时间为2019年8月10日；买方在合同签订之日支付首期付款40万元，供贷方收到该40万元合同生效，买方应于交贷之日付清余款545万元，等等。冯为此提供“孟登辉”向《工业品合同》卖方委托人许行等人银行账户付款记录包括2019年6月15日转款20万元、7月4日转款5万元、7月8日转款20万元、7月16日转款10万元、7月19日转款30万元、7月22日转款58400元、9月7日转账5万元、9月19日转款40500元、9月21日转款11万元、8月7日向许海清转款25万元、9月3日向李保文转款157200元共计1516100元。（2）冯猛格2019年8月12日手写收款凭证1份，凭证记载，出售160破碎机一套（振动筛2个、主机1个）共计286000元，（落款）收款人：冯猛格；冯士芳另提供2020年1月23日向冯猛格转账266000元的短信截屏和落款为2019年8月7日冯猛格收款3万元收条。展涛对冯士芳该部分证据提出异议，认为《工业品合同》合同中公章模糊，网络查询不到新乡市达丰机械制造有限公司，认为“孟登辉”非冯士芳本人，其转账凭证也不能证明冯士芳购买设备，证据与本案无关。认为冯士芳第一次庭审中提供冯猛格的收款凭证证明冯猛格收到全部设备款286000元，在第二次庭审提供冯士芳短信付款时间为2020年1月23日相互矛盾，证据不具有真实性，不予认可，且证据也不能证明系展涛的行为给其造成损失。 冯士芳主张其已将制砂、洗沙设备购置并存放于邳州驾校院内，为保全证据其于2019年12月18日申请郯城公证处现场拍照并公证。冯支付公证费4800元。公证书所附现场照片显示，设备锈迹斑斑，破败不堪，冯士芳称新设备在南阳没有拉来，驾校内的设备是二手机械，是从徐州买的。展涛认为公证书不具有合法性，且不能证明照片中的设备是冯士芳购买的，公证书与本案无关。 冯士芳提供落款梁涛手写拆板房首付工程款白条1张、落款徐富明手写活动板房款白条1张、餐饮费发票4张、住宿费手写收据2张、汽油手写收据9张以证明其支付拆板房、购活动板房、餐饮、住宿、加油等费用；提供富阳和信公司资产负债表、损益表、成本费用表以证明加工砂石日利润。展涛对收到白条、收款收据、发票等证据的真实性、关联性均提出异议，不予认可。 冯士芳在本案中主张的损失80万元包括，直接损失板材采购损失28600元、公证费4800元、孟庆利、孟现台土地租赁费35325元、拆除板房费6000元、用餐费16156元、住宿费460元、汽油费6100元、运费9360元、吊车费2500元、设备采购损失6136000元、误工损失2338元/日*30日=70140元，索赔额60万元；可得利益损失为单台设备每日利润78750元，一个月损失2362500元，索赔额20万元（共计80万元）。 本院认为，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条规定，经发包方同意，承包方可以将全部或部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。第五十二条规定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或个人承包，必应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上的村民代表同意并报乡（镇）人民政府批准。 展涛和冯士芳签订的《转租协议》包括两项内容，一为转租涉案土地，二为转让场地内设施，虽然《转租协议》是双方在协商一致的基础上订立的，意思表示真实，但展涛和冯士芳均非张哨村本集体经济组织成员，展涛无合法依据从张哨村相关农户手中租得涉案集体土地，亦无权将涉案集体土地转租他人，故《转租协议》中有关29.8亩土地的约定部分无效。 综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第十五条、第四十四条、第条、第条、第条、第条、第条、第条、第条的规定，判决如下： 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长 肖 健 人民陪审员 李 岩 人民陪审员 高恒艳 二〇二〇年七月二十一日 书 记 员 黄思齐