广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初15682号原告：珠海市住宅物业管理有限公司心海州分公司。住所：珠海市******（瀚林苑）3栋一层会所。统一社会信用代码：914************061。负责人：郭明成，经理。委托诉讼代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪飞，广东谨行律师事务所实习律师。被告：何明珠，女，汉族，1984年10月20日出生，地址：珠海市香洲区*************。公民身份号码：440************265。被告：林洪贵，男，汉族，1984年10月9日出生，住址：珠海市香洲区*************。公民身份号码：440************115。共同委托诉讼代理人：韩力均，广东仁基律师事务所律师。第三人：珠海市卡都海俊房产开发有限公司，住所：珠海市香洲区**************。社会统一信用代码：914***********923J。负责人：郑雪融，董事长原告珠海市住宅物业管理有限公司心海州分公司诉被告何明珠、林洪贵、第三人珠海市卡都海俊房产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘英、王雪飞，被告林洪贵及其委托诉讼代理人韩力均到庭参加诉讼。第三人珠海市卡都海俊房产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告珠海市住宅物业管理有限公司心海州分公司提出如下诉讼请求：1.判令两被告连带向原告支付拖欠的物业服务费本金人民币24,553.2元；2.判令两被告连带向原告支付拖欠的水费710.94元，二次加压费113.08元，中央水空调及新风系统费17,230.4元；3.判令两被告连带向原告支付拖欠的公摊电费1,219.75元；4.判令两被告连带向原告支付截至2019年8月31日的滞纳金16,475.18元。以上诉讼请求，各项欠费及滞纳金均从2017年3月1日算至2019年8月31日，合计为60,302.55元。事实和理由：原告是珠海市香洲区******心海州小区（以下简称“心海州”）的前期物业服务企业。两被告是心海州5栋2202房的业主，房屋建筑面积为215.38㎡，属于大户型住宅。2012年10月18日，原告与心海州的开发商“珠海市卡都海俊房产开发有限公司”签订了《心海州前期物业服务合同》，约定由原告承接心海州的物业管理服务，合同期限从2012年11月1日至2015年10月31日止，原、被告双方形成了物业服务合同关系。2015年11月1日原告与开发商续签了《心海州前期物业服务合同》，合同期限从2015年11月1日至2020年10月31日止。此后，为了细化物业服务的各项条款，原告于2013年12月2日在上述合同的基础上与被告直接签订了《心海州花园前期物业服务协议》，协议约定：被告自开发商通知收楼之日起第91天开始缴纳物业服务费；每月5日前缴纳当月费用，物业服务费标准为房屋建筑面积3.8元/月/平方米，中央水空调费4元/度，生活热水20元/吨，公共水、电费由业主按各自所拥有的房屋建筑面积比例分摊；如逾期缴费，则从逾期之日起每日按应缴金额的1‰交纳滞纳金。另外，由于大户型统一同意采用地源热泵系统、中央水空调系统、新风系统，故开发商与业主在《商品房买卖合同补充协议》第8.4.1、8.5.4条中明确上述系统归业主共有、共摊费用，业主不得在房屋内外墙及阳台、窗台等房屋围护结构的内、外侧上安装空调主机，原告负责系统主机的管理与运行并按4元/月/平方米固定收费。该小区于2016年8月29日通知收楼，业主于2016年*月4日收楼，按原、被告双方合同约定从2017年3月1日起算物业费。但被告一直未缴纳物业服务费及其他费用，暂计至2019年8月31日止被告恶意拖欠物业服务费24,553.2元（818.44元/月=215.38㎡×3.8元/月，拖欠30个月），公摊电费1,219.75元，水费710.94元，二次加压费113.08元，中央水空调及新风系统费17,230.4元，合计欠费43,827.37元，产生违约金16,475.18元。原告起诉前曾经多次催缴，被告均置之不理。综上，原告为维护自身合法权益，特依据相关法律规定，请求支持原告诉讼请求。原告珠海市住宅物业管理有限公司心海州分公司提交如下证据：1.2012年《心海州前期物业服务合同》；2.不动产权登记表；3.《心海州花园前期物业服务协议》；4.竣工验收备案表；5.EMS收楼通知、收楼确认书；6.房屋改造协议书；7.商品房买卖合同；8.配电站运行记录表、维修记录表、监控室值班记录表、来访人员登记表、能源中心运行记录表、业主来电来访记录表、水泵房运行记录表、心海州物业管理状况（照片）；9.（以2019.5-6月为例）供电所电费通知、公摊电费统计表、公示照片；10.水表行度记录表；11.原告曾向被告送达的物业服务费催缴函、邮政特快专递单；12.电费发票（以2019.5-6月为例）、水费发票（以2019.5-6月为例）；13.物业服务企业资质证书；14.重庆市计量质量检测研究院测试报告；15.关于地源热泵中央空调工作原理及操作方式的温馨提醒；16.供电所电费通知单（2018年4月、2019年5月）；17.公摊电费抄表记录；18.2017-2019年心海州花园生活饮用水检测报告；19.小区工程维修照片；20、声明书；21、（2019）粤0402民初15685号民事判决书。被告何明珠、林洪贵辩称：一、原告诉讼资格存疑。2015年2月9日，被告与珠海市住宅物业管理有限公司签订了《心海州花园前期物业服务协议》，该协议第一条“双方的权利和义务”第一项“甲方的权利和义务”第5款“甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理和服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。”显然，原告的起诉行为已经表明珠海市住宅物业管理有限公司已经违反了前述约定，将心海州小区的物业的整体管理责任转让给了原告。这一转让行为并未征得被告等业主的同意，而且，原告的服务水平根本达不到基本标准，街道办主管部门多次提出整改意见。被告拒交物业费的行为已经明确表明了对原告的拒绝，不仅被告一户，大部分业主均是拒绝的。本案不应适用最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，因为被告已经与珠海市住宅物业管理有限公司签订有物业服务协议，该条仅适用于业主尚未与物业服务企业签约，业主不能以非合同当事方对抗建设方选定的物业服务企业。请法庭慎重认定原告诉讼资格。二、原告收费不合理，与服务水平不相适应。1.原告按照每月3.8元/平方米的高标准收取被告的物业服务费，服务水平却达不到物业服务行业的平均水平，收费过高，不符合《珠海市物业服务收费管理办法》的规定。而且，3.8元/平方米的收费标准，是原告与珠海市住宅物业管理有限公司约定的，珠海市住宅物业管理有限公司擅自将管理权转让给原告，原告的服务水平严重不达标，很多公共场所不像小区，更像是工地，非常脏乱差（被告可提供大量照片证实），当然无权按照3.8元/平方米的高价收取物业服务费。2．公共区域、公共设施的经营收入未公开，比如电梯广告等，被告等业主不清楚原告收取了多少费用，但公摊电费却由业主来买单，公摊电费经常高过业主自用电费，极为不合理。3．中央水空调及新风系统、生活热水费用，原告无权收取。中央水空调及新风系统存在漏水等问题，将被告的装修损坏，屋顶发霉发臭，被告等业主苦不堪言，一直给原告反映，其让找开发商，推来推去，从未解决。生活热水本应当24小时供水，但白天从未供应热水，服务费却要正常收取，明显不合理。三、原告无权要求滞纳金。心海州小区物业管理存在诸多问题，物业费欠缴不是个案，非常普遍，原告选择性的只起诉了几户，另外两案已经开过庭，实际上，欠缴物业费的业主应该超过一半，很多都是和被告一样，从未缴过物业费。心海州小区物业管理如果是正常的，不可能出现这种情况，前山街道办、香洲区相关主管部门都非常清楚。业主在多次反映问题，均得不到解决的情况下，只能以这种方式表达不满，属于一种民事自助手段，也是在行使《中华人民共和国合同法》第六十七条赋予的权利。所以，原告进场提供服务未经被告等业主同意，且本身服务水平不达标的情况下，被告拒交物业费合情合理合法。同时，原告提及的原被告之间的合同关系是不属实的。被告是在2019年7月收到原告的催缴函，才知悉为被告提供物业服务的是心海州分公司。被告在2015年2月9日与开发商签订购房合同当天，与珠海市住宅物业管理有限公司签订心海州花园前期物业协议，约定服务期间是签订合同之日起至业主委员会与物业管理企业签订服务合同之日止，原告是分公司，是从何时进驻本小区，我方不清楚，也没有经过我方同意。被告与珠海市住宅物业管理有限公司签订前期物业服务协议中约定，珠海市住宅物业管理有限公司不得将本物业的整体物业责任转让第三方。2、实际上原告确实没有提供物业服务的相关资质。提供的物业服务与收取的物业费不匹配。2020年2月20日珠海市住宅物业管理有限公司在心海州小区公告栏和电梯间张贴了告知书，从告知书的内容来看，心海州小区的物业管理确实存在问题。作为被告是心海州小区业主，并不知道本案原告是开发商与珠海市住宅物业管理有限公司合作设立的。从告知书中所知，物业服务质量差是因为第三人资金链的问题造成的，这也是我方不清楚的。关于心海州小区物业服务质量差的问题，小区业主多次去前山街道办投诉，前山街道办也有相关会议记录，所以小区内物业费缴费率低也是有记录的。被告何明珠、林洪贵提交如下证据：1.照片一组；2.限期整改通知书；3.告知书（照片）。第三人珠海市卡都海俊房产开发有限公司未答辩，亦未提交证据。经本院审理查明：2012年10月18日珠海市卡都海俊房产开发有限公司（甲方，以下简称卡都海俊公司）与珠海市住宅物业管理有限公司（乙方，以下简称住宅物业公司）签订《心海州前期物业服务合同》约定，甲方选聘乙方对心海州提供前期物业管理服务事宜，乙方提供的前期物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；高层住宅业主按照3.8元/月.平方米的标准、按其拥有物业的建筑面积交纳物业管理费；……合同期限自2012年11月1日起至2015年10月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。2015年卡都海俊公司（甲方）与原告（乙方）签订《心海州前期物业服务合同》约定，甲方选聘乙方对心海州提供前期物业管理服务事宜，乙方提供的前期物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；高层住宅业主按照3.8元/月.平方米的标准、按其拥有物业的建筑面积交纳物业管理费；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务；……甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠交金额每日计收0.1%向乙方支付违约金；本合同期限自2015年11月1日起至2020年10月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。被告为珠海市香洲区*************的所有权人，房屋建筑面积为215.38㎡。201*年*月*日住宅物业公司（甲方）与被告（乙方）签订《心海州花园前期物业服务协议（商品住宅）》约定，乙方已购买珠海市香洲区*************房产；甲方负责房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生管理，公共秩序维护，交通秩序与车辆停放管理，房屋装饰装修管理，物业档案资料管理等；……住宅物业服务费按照每平方米建筑面积3.8元/月计算，中央水空调及新风系统费按照4元/度计算，生活热水按照20元/吨计算；住宅物业服务费计收起始时间为乙方自开发商通知收楼之日起第91天开始向甲方缴纳物业服务费；住宅物业服务费每次缴纳时间：按月缴纳，每月五日前交纳当月费用；上述费用不包括智能化维护费，以及共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造费用及特种设备年检费、公共水费、电费等公共能耗费；……乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交费用，并从逾期之日起按逾期交纳金额每日千分之一比例交纳违约金等。2016年8月29日原告向被告寄送《收楼通知书》。2016年*月*日被告在《收楼确认书》上签字确认收到物业钥匙，并同意自即日起由本人接收本物业。原告主张根据被告签订的《心海州花园前期物业服务协议》约定被告自开发商通知收楼之日起第91天开始交纳物业服务费，但被告从2017年3月开始一直未按期交纳物业服务费、公摊电费、水费、二次加压费、空调费，其中物业服务费依据合同约定按照每平方米3.8元每月计算，每月物业服务费为818.44元，拖欠30个月，共计拖欠24,553.2元。中央水空调及新风系统费依据合同约定按照每平方4元每度计算，截至2019年8月31日被告共计拖欠的费用为17,230.4元。水费是根据被告实际使用的水量据实抄表，按照水费单价2.75元×实际用量计算出每户业主的水费，原告已代被告交纳了水费710.94元。二次加压费由供电公司收取，计算方式是每两月计算总量÷业主的总水量×业主的单独用水量；被告拖欠二次加压费113.08元未交纳。公摊电费由供电公司收取，计算方式是每两个月电费总金额和总读数为基数，再根据每一栋的公用照明及小区公用设备房用电计算出公摊电费，被告拖欠公摊电费1,219.75元未缴纳。原告对其主张的上述水费、二次加压费、公摊电费提交了配电站运行记录表、水泵房运行记录表、公示明细表、自来水抄表记录等证据用以证明其计算依据。被告主张原告诉讼资格存疑，因为被告是与珠海市住宅物业管理有限公司签订有物业服务协议，原告的起诉行为已经表明珠海市住宅物业管理有限公司已经违反了前述约定，将心海州小区的物业的整体管理责任转让给了原告。这一转让行为并未征得被告等业主的同意。另外被告认为原告服务质量没有达到合同约定的标准，该小区5栋、10栋每平方收费3.8元，约定要独立管理独立保安独立出入门，但实际上并没有实施独立管理，另外约定的新风系统和中央水空调也根本没有使用，以上设施还漏水，导致被告家中装修发霉。还有合同约定24小时提供热水，但现在只有晚上有热水。所以原告主张的3.8元收费标准是不合理的。关于水费、公摊电费等记录表均是原告自行制作，原告没有提交每户的读表数据，被告无法确认其需要交纳的金额；关于公摊费问题被告曾向街道办反映，快递柜、电梯广告、售水机都在使用小区水电，但物业一直没有公示相关费用。另查明，住宅物业公司向本院出具一份《声明书》，内容为“珠海市住宅物业管理有限公司下设心海州分公司，负责履行我公司与心海州小区的何明珠、林洪贵业主于2015年2月9日所签署的《心海州花园前期物业服务协议》。本公司同意心海州分公司享有物业服务合同中属于我方的全部合同权利，包含但不限于作为原告起诉业主追讨物业服务费本金及滞纳金、中央水空调费、代垫水电费、公摊电费、二次加压费等事宜，本公司不再另行主张合同权利”。本院认为：被告与住宅物业公司签订的《心海州花园前期物业服务协议（商品住宅）》合同自签署即成立，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，合同合法有效，被告在该合同上签字确认，应认定该合同为签约双方的真实意思表示，签署合同双方应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。住宅物业公司出具《声明书》证明原告作为住宅物业公司的分公司，实际为心海州小区提供物业服务，并同意由心海州分公司享有物业服务合同中属于住宅物业公司的全部合同权利，则原告具有本案原告的主体资格。被告作为涉案房产的业主应当按照合同约定的各项收费标准交纳相关费用，但被告从2017年3月1日开始拖欠应缴纳的费用，已违反了《心海州花园前期物业服务协议（商品住宅）》约定的基本交费义务，构成严重违约。对于被告抗辩的原告在提供物业服务中存在问题，如小区5栋、10栋独立管理、中央水空调及新风系统设备漏水、24小时提供热水等问题属于购房时第三人与被告的协议，并非物业管理公司所需提供的物业服务义务，因第三人珠海市卡都海俊房产开发有限公司未能出庭参与诉讼，无法查实上述问题原因，以此抗辩理由不交物业服务费，理由不成立；对于公共区域、公共设施的经营收入未公开等问题被告并未提交证据予以证明，被告的上述主张证据不足。故被告提出的上述抗辩意见不足以构成其长期拖欠物业服务费用的理由，本院对此抗辩意见不予采纳。被告应当按照合同约定，按照每平方米3.8元的标准向原告支付拖欠的物业服务费24,553.2元。《心海州花园前期物业服务协议（商品住宅）》中约定了中央水空调及新风系统的收费标准，原告要求被告支付中央水空调及新风系统费符合合同约定，被告应当依约向原告支付中央水空调费17,230.4元。至于水费和二次加压费，这两项费用是生活必然发生的费用，原告提交了代缴费用的凭证，也提交了计算依据，可证明原告已实际代被告缴纳了上述两项费用，被告作为实际使用人和受益者，应当向原告支付水费710.94元和二次加压费113.08元。对于公摊电费，小区内的电梯、路灯等使用必然会产生公摊电费，被告作为实际受益人，应当支付其应负担的公摊电费。原告对公摊电费也提交了电费缴纳凭据并详细说明了计算方法，原告已履行了其举证义务，原告要求被告支付公摊电费1,219.75元，有事实和法律依据，本院予以支持。《心海州花园前期物业服务协议（商品住宅）》约定被告应当在每月5日前交纳当月费用，若未按期交纳则从逾期之日起按逾期交纳金额每日千分之一的标准支付滞纳金，被告未按照合同约定的交费时间按期交费构成违约，原告现要求被告按照合同约定支付滞纳金16,475.18，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告何明珠、林洪贵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市住宅物业管理有限公司心海州分公司支付物业服务费24,553.2元、公摊电费1,219.75元，水费710.94元，二次加压费113.08元，中央水空调及新风系统费17,230.4元；二、被告何明珠、林洪贵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市住宅物业管理有限公司心海州分公司支付滞纳金（截至2019年8月31日止为16,475.18元；之后的违约金以未缴费用24,553.2元为基数、从2019年9月1日起计至实际付清之日止、按照每日千分之一的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件收取受理费1,308元，由被告何明珠、林洪贵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  陈 强人民陪审员  伍燕华人民陪审员  曾祥云二〇二〇年七月十三日书 记 员  罗 艳