苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初1443号原告（反诉被告）：苏州市吴中区甪直镇淞南村经济合作社，住所地苏州市吴中区甪直镇淞南村。负责人：沈小荣，书记。委托诉讼代理人：叶洁，江苏坤象律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉，江苏坤象律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：苏州成宽电子有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇淞南村西娄路。法定代表人：王翠芬，总经理。委托诉讼代理人：何玉媛，江苏平谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洋，江苏平谦律师事务所实习律师。原告苏州市吴中区甪直镇淞南村经济合作社（下称淞南村经济合作社）诉被告苏州成宽电子有限公司（下称成宽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理。依法由审判员王丽芳适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中被告提起反诉，本院予以合并审理。原告的委托诉讼代理人叶洁、刘玉，被告的委托诉讼代理人何玉媛、李洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淞南村经济合作社诉称，被告承租其位于苏州市吴中区甪直镇淞南村西娄路的房屋，房屋面积为736平方米，租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日。现租期已满，被告未按约办理退租手续。请求判令被告腾退并返还位于苏州市吴中区甪直镇淞南村西娄路736平方米的房屋；被告按220元/平方米/年的标准支付占有使用费(自2019年1月1日起计算至实际返还之日止，暂算至2019年12月10日为152160元)；本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告将要求被告支付占有使用费的诉讼请求变更为按220元/平方米/年的标准支付占有使用费（其中416平方米自2019年1月1日起计算至2020年4月30日止，320平方米自2019年1月1日起计算至2019年12月31日止），并撤回要求被告腾退并返还房屋的诉讼请求。被告成宽公司辩称，租赁合同到期后双方仍继续履行合同，其支付租金后原告锁门不允许其腾退房屋。原告的诉讼请求没有法律依据，无权要求其重复支付租金，要求驳回原告的全部诉请。另，其同意腾退房屋，此前已经要求原告配合腾退，但是原告不予配合，因此导致其无法经营并造成其损失。被告成宽公司反诉称，其为租赁涉案房屋于2017年9月9日向原告支付50000元以表示承租意向。双方于2017年12月28日签订《房屋租赁合同》，约定租金为80960元/年，其于当日支付租金60000元。合同到期后，其仍按约支付租金并使用房屋，原告予以接受，对此未提出异议。2019年11月17日晚，原告突然将其自用的厂房大门锁住，且拒不返还其机械设备、原材料、办公用品等物资，其多次前往原告处交涉无果，导致其无法经营及腾退房屋。停产停业给其造成人员工资及订单无法生产的巨大经济损失。请求判令原告退还已付租金119021.37元；原告返还机器设备等被扣留物资，如无法返还则赔偿被扣留物资的损失，并赔偿停产停业损失220800元、装修损失暂计20000元；原告支付违约金20240元；原告承担反诉诉讼费用。后被告变更反诉请求为要求原告退还租金127420.57元；原告赔偿停产停业损失158025元、装修损失50888元，合计208913元；原告承担反诉诉讼费用。针对被告成宽公司提起的反诉，原告淞南村经济合作社辩称，被告于2017年9月9日支付的50000元是代苏州捷克森电子材料有限公司（下称捷克森公司）支付的2016年的租金，2017年12月28日支付的60000元是代捷克森公司支付的2017年的租金。此后被告于2018年向其支付了2018年度的租金80960元，又于2019年6月支付了80000元，该80000元其同意在占有使用费中予以扣除，原告要求其退还租金无事实及法律依据。被告接受涉案房屋后违约进行转租，根据次承租人反映的情况，被告因经营不善已于2019年10月初遣散员工，处于停工停产状态。被告停工停产与其无关，要求其赔偿无事实依据，且被告私自转租获取了额外的租金利益，理应向其支付占有使用费。经审理查明，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《租赁合同》一份，约定由乙方向甲方租赁位于苏州市吴中区淞南村的房屋，建筑面积为736平方米。合同载明：租赁期限为一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，若乙方需续租的，须于期满前3个月书面告知甲方，经甲方同意后，由双方另行签订租赁合同。该房屋租金为110元/平方米/年，在承租期内，乙方作为单一承租人，不得进行分租或转租；租金支付采取先付后用的原则，一年支付一次，第一年租金为80960元，支付时间为2018年5月1日；乙方应按时支付租金，每逾期一天，按欠交租金的万分之五支付逾期违约金，经甲方书面催缴后7日内仍未支付或支付不足额，甲方有权采取断其水电等的供应或其他必要措施，并解除合同。乙方如需装修的，应向甲方提供书面的装修方案、结构图、平面图等材料，经甲方书面同意后方可进行装修。如承租期内，合同期满或提前解除时，乙方应完成以下事项后办理退租手续：(1)除分割墙体、下水管路、水电管线等基础设施外的改动，乙方应按照甲方的要求进行拆除并恢复原状；(2)在合同期满或提前解除之日起15日内，除自然损耗外，乙方应按照甲方的要求将承租房屋及其设施设备恢复原状，且不得损害房屋结构。若乙方未按时清场或归还，自租期届满之日或合同提前终止之日后的第2天起至实际归还之日为止，应当按照当年度日租金3倍标准向甲方支付占有使用费，并赔偿甲方由此遭受的损失。若乙方未按上述规定在半个月内(指合同期满或提前解除之日起)撤离承租房屋，则遗留物品视为废弃物，乙方放弃所有物品的所有权，甲方有权作任何形式的处理，并向乙方收取处理费和为恢复承租房屋至原状所支出的所有费用。原告于2017年9月9日向被告出具内部结算凭证一份，载明交款单位为“捷克森电子（苏州成宽电子有限公司）”，收款内容有涂改，原为“2016年度租金63500元，2017年租金48500元”，后改为“2016年度租金50000元”，结算方式为现金。2017年12月28日，被告向原告转账支付60000元，原告于同日出具内部结算凭证一张，载明交款单位为“苏州成宽电子有限公司（捷克森）”，收款内容为2017年租金，结算方式为转账。2018年11月26日、2018年12月17日、2019年6月24日，被告分别向原告转账支付70000元、10960元及80000元，备注为房租费、补齐房租费及房租费。另查明，上述租赁合同届满后，被告继续使用房屋。2019年11月17日晚，被告在涉案房屋搬离机器设备时，原告到场予以阻止，拉走了被告的电动叉车、三轮电动车、空调等物品并将房门上锁。在本案审理过程中，被告自2020年4月26日起开始搬迁，于当日出具交接单确认原告已退还电动叉车、三轮电动车，其中三轮电动车的电瓶已由原告更换，该费用抵空调，不再要求原告退还空调。2020年5月15日，被告已经自涉案房屋内迁出，除装修外，其他物品均已搬空。原、被告一致确认被告承租涉案房屋后将位于房屋两侧共计320平方米的房屋分别转租给吴中区甪直镇继光汽车维修部（下称继光汽修部）、苏州亿诚精密五金有限公司（下称亿诚公司）使用，被告向继光汽修部及亿诚公司收取租金至2019年12月20日。2020年初，原告出面直接向继光汽修部及亿诚公司收取租金，于2020年3月25日向继光汽修部出具内部结算凭证两份，载明收2020年厂房租金共计36800元；于2020年4月7日向亿诚公司出具内部结算凭证一份，载明收2020年厂房租金36800元。又查明，2015年，原告（甲方）与捷克森公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定乙方向甲方租赁600平方米的房屋，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月30日，实施先付款后租用的方式，签订合同即付清当年租金63000元，以后续租的在每年的1月1日前付清当年度的租金。以上事实，由原告提供的租赁合同、内部结算凭证、交接单，被告提供的交接确认单及当事人陈述等予以证实。审理中，原告称，涉案房屋未取得房屋产权证及相关审批手续，但其与被告之间的房屋租赁合同关系是真实的，双方之间的房屋租赁合同已于2018年12月31日期满终止。被告称，其在本案诉讼过程中才知道涉案房屋没有产权证，双方之间的合同无效，应以合同作为计算租金或占有使用费的依据。原告主张被告应自2019年1月1日起按照220元/平方米/年的标准支付占有使用费，称2018年底，其与被告进行了租赁面积的确认，同时口头通知被告租金调整事宜，2019年4、5月份，其通过电话方式通知被告如需续租要办理书面的续租手续，并通知租金调整至220元/平方米。后被告迟迟未搬离，其多次口头通知要求被告办理退租手续。另，厂房其他承租人已按照220元/平方米的标准向其支付2019年度的租金。原告据此提供了其与苏州金涛精密模具制造有限公司（下称金涛公司）、苏州市吴中区光福天成精密模具机械厂（下称天成厂）之间签订的房屋租赁合同各1份及内部结算凭证5份等证据材料予以证实。被告称，租金应按照110元/平方米/年计算。租赁合同到期后，原告没有要求其搬走，双方继续履行合同，对于租金标准没有协商，其按照原合同约定的租金标准支付费用。原告没有向其提出过要涨租金，2019年8、9月份，其到村里去才听说租金涨了。对原告与金涛公司、天成厂之间签订的租赁合同的真实性不认可，不能确认内部结算凭证的真实性；金涛公司租赁的厂房与涉案厂房不在同一路段，厂房构造也较好，与涉案厂房不具有可比性，未找到天成公司在何处，上述证据材料均与本案无关。关于占有使用费计算至何时的问题，原告主张被告于2020年5月15日腾退了自用的416平方米厂房，要求该部分厂房的占有使用费计算至2020年4月30日。其与次承租人自2020年1月起建立了租赁关系，故被告转租的320平方米厂房占有使用费计算至2019年12月31日。被告对此不认可，称2019年11月17日，因厂房内的设备已不能使用，其要更换设备、重新装修，故至厂房内将设备全部拆下来准备搬走，但原告说其欠房租，认为其是要搬迁，不让其走。次日其至厂房查看时，房门已被原告上锁，原告说是怕有人将其东西拿走，所以锁门。此后直至2020年4月26日其一直无法进入厂房。原告已于2019年11月17日实际收回416平方米的厂房，占有使用费只能计算至该日。至于其转租的320平方米厂房，占有使用费应计算至其实际腾退之日止，即计算至2020年4月30日。同时，原告代其向次承租人收取了自2020年1月1日至2020年4月30日期间的租金，该部分款项要在其应付给被告的租金中予以扣除。对此，原告称，被告一开始已将一楼厂房转租给他人，2019年11月17日，其听说被告因经营不善准备离开涉案厂房，将二楼厂房也出租给他人，考虑到后续腾退的困难，为避免扩大损失故将厂房上锁。其锁门的目的是防止被告转租，如被告要腾退其是同意的，且亿诚公司与继光汽修部的租赁范围内有其他门可以通向二楼，被告可以利用上述门搬离，只是门比较小，搬起来麻烦。涉案厂房的厂区没有门岗，其除收取租金外不去厂房，被告仍可自行进入厂房进行搬离、经营。另，租赁合同约定被告无权转、分租，其发现被告转租后，自行与亿诚公司、继光汽修部签订房屋租赁合同无需被告同意，据此收取的租金也与被告无关。被告进一步解释称，原告将其出入的门上锁后，没有其他门可供搬离；原告当晚带着联防队员过来阻止其搬离，并将其用于搬东西的叉车、电动三轮车等拖走扣留，实际上是不同意其搬离。次承租人自2017年12月20日开始使用涉案厂房，原告在六个月内对此没有提出异议，且2017年11月只锁了其使用的门，没有对次承租人使用的厂房上锁，说明原告知道并认可其转租。本院向继光汽修部进行调查，其称，其自2017年12月20日起开始向被告租赁厂房，租赁期限为两年，租金付至2019年12月20日。不清楚被告与原告之间约定的租赁期限，没有听说过捷克森公司。被告于2019年10月左右停止经营，2020年3月，原告向其提出要将租金支付给他们，不能给被告，因此其向原告支付了一年租金，尚未签订租赁合同。就被告已支付款项的性质，原告称被告于2017年9月9日支付的50000元、2017年12月28日支付的60000元是被告代捷克森公司分别支付的2016年、2017年租金，该部分费用与本案无关。捷克森公司自2013年起租赁涉案厂房，因经营不善时关时开，后老板不再到厂里来。因欠付员工工资，该公司员工将设备进行了变卖，然后由其收回了厂房，当时捷克森公司还欠2016年、2017年两年租金各63000元，2017年的租赁合同没有找到。后被告主动找到其要租赁涉案厂房，按照当时的政策，厂房需经集体资产交易平台重新对外出租，如被告支付上述两年租金就相当于延续了捷克森公司与其之间的租赁关系，无需再上平台招租。因其厂房便宜且当时厂房难找，故被告同意上述条件，被告代付的租金金额是双方协商的。另，据其了解，被告以220元/平方米的价格将房屋出租给次承租人，被告转租可以赚取差价，因此自愿承担捷克森欠付的租金。认可2018年11月26日、2018年12月17日、2019年6月24日，被告分别向原告转账支付的70000元、10960元及80000元是支付涉案租金，在本案中一并处理。被告称，2017年9月9日支付的50000元是意向金，其支付该款项后原告再将房屋出租给其，双方签订租赁合同后该款转为租金。2017年12月28日支付的60000元也是租金。不清楚为何上述付款金额与合同约定的租金金额不符，原告要求其交钱其就交了。其以为其中部分款项是定金，但原告没有打定金条，所以都应算作租金。当时经其了解，如果没有什么问题其可以一直租赁下去，因此对付款没有提出异议。对2017年9月9日的内部结算凭证无异议，2017年12月28日的内部结算凭证没有出具给其。2017年9月9日的内部结算凭证上捷克森电子的内容是原告写的，原告说写这个的意思是其租赁的厂房原来是捷克森公司租赁的厂房，因原告名下有很多厂房，写上去可以明确租赁标的物；其看到过收据上写的2016年租金，当时问过原告，原告称是为做账方便，厂房其可以一直使用。后其于2018年支付了2019年度的租金，于2019年支付了2020年度的租金，租金一直是提前支付的，其账上有钱。其对原告与捷克森公司之间的关系及欠付租金事宜不知情，原告与捷克森公司之间的租赁合同约定先付后用，如捷克森公司欠付2016年度租金，原告于2017年仍将厂房出租给该公司不合常理。2017年9月9日的内部结算凭证是原告事先准备好的，其提出异议后，原告对收款内容进行了涂改，证明双方对于收款内容的记载没有达成一致意见，不能仅凭内部结算凭证认定其具有为捷克森公司垫付租金的意思。其已向原告支付租金共计270960元，加上原告代其向次承租人收取的2020年1月1日至2020年4月30日期间的租金，再扣除其应支付的租金后，原告尚应返还其127420.57元。另，涉案纠纷在立案前由苏州市吴中区诉前人民调解委员会进行了诉前调解，调解记录载明被告称其租赁涉案厂房之前，有其他企业拖欠房租未付，村书记同意只要其帮之前承租的企业垫付110000元租金，其租赁该厂房三年内不涨价，但书面合同只能签一年。其出于对村书记的信任同意垫付，就当是转让费，但一年期满后村书记换人了，就要求租金翻番，其认为十分不合理，之前垫付的110000元毫无意义，要求返还。据此被告向苏州市吴中区诉前人民调解委员会提交了2017年9月9日、12月28日的两份结算凭证、银行交易明细等材料。在本案审理中，被告称，上述内容不是其陈述的，是原告律师说的。被告主张原告提前锁门导致其无法生产，造成其员工工资损失66100元、订单利润损失91925元，上述停产停业损失共计158025元。被告据此提交其制作的2019年9月至2020年4月期间的工资明细、生产采购单、照片等证据予以证实。生产采购单载明苏州千辉电子有限公司于2019年10月28日向苏州成鸿电子有限公司采购金额为183850元的货物，照片显示涉案厂房玻璃门上贴有成宽电子有限公司、成鸿电子有限公司的名称。被告称，苏州成鸿电子有限公司与其在同一地址经营，业务、生产、财务混同。对此，原告称，2019年11月17日晚被告在搬离设备，2020年4月26日双方至厂房内清点设备时，可以看出其锁门前被告的设备已不在二楼生产车间，而是打包放至一楼仓库、门厅，说明在其锁门前被告已停止生产经营，不存在相应损失。对于工资明细不认可，照片不能反映出苏州成鸿电子有限公司与被告之间的关系，采购单与本案无关。被告称，其拆卸设备是为了更换设备继续生产。关于装修损失，被告称，原告在租期尚未届满时锁门，且租赁合同无效的过错在于原告，故原告应赔偿其实际装修费。涉案房屋尚有其遗留的固定装修、卫生间的马桶等卫生用品以及门等，上述装修及物品其无法拆除，拆除后也没有利用价值，不同意拆除，要求原告赔偿。被告据此提交2018年12月至2019年1月期间金额合计为50888元的收据5张。原告对此不认可，称租赁合同约定，合同期满后被告应及时搬离相应物品，撤离时未搬离及留存的视为废弃物，被告放弃所有权，故被告无权向其主张装修费用。对收据不认可，被告曾表明装修时间是2017年底、2018年初，收据的形成时间与装修时间不符。本院认为，原告确认涉案厂房无产权证，亦未取得相应的建房许可，故原、被告签订的房屋租赁合同应认定无效。原告要求被告支付占有厂房期间的使用费，应予支持。关于房屋占有使用费，原告主张按220元/平方米/年的标准计算，对此被告不同意。2019年原、被告双方未签订租赁合同，原告未能提供证据证明双方就2019年的租金已达成一致意见，故原告主张按220元/平方米/年的标准计算占有使用费，本院不予支持。房屋占有使用费应参照双方于2018年签订的租赁合同租金标准110元/平方米/年计算。原、被告一致确认被告租赁涉案厂房后将其中320平方米的厂房转租给继光汽修部及亿诚公司，其余416平方米自用。就被告自用的部分厂房，原告于2019年11月17日锁掉厂房大门，并扣留了被告的叉车、电动车等物品，客观上阻止了被告搬离，后被告无法使用厂房，且原告未能提供证据证明其通知被告搬走设备，被告拒绝搬走。在本案审理过程中，被告在原告通知后即将设备及其他物品搬走，故本院确认该部分厂房的占有使用费应计算至2019年11月17日。关于被告转租的部分厂房，原告主张被告应支付占有使用费至2019年12月31日，被告则称，占有使用费应计算其腾退该部分厂房之日即2020年4月30日，同时，原告向次承租人收取的2020年1月至4月期间的租金是代其收取的，要在其应付的占有使用费中扣除。另，原告称其口头通知过被告涨租金及续签2019年租赁合同等事宜，被告在诉前调解时称原告要求租金翻番，其认为不合理。根据原、被告的陈述，可以确认双方因对租金标准有争议，故2019年未签订租赁合同。据此，2019年被告无权出租房屋给次承租人，原告有权随时要求被告及次承租人腾退房屋。原告于2019年11月17日锁门并于2020年1月起向次承租人收取租金的行为可视为原告已要求被告腾退房屋。根据房屋占有、租金收取的实际情况以及双方陈述，本院确认转租部分厂房的占有使用费计算至2019年12月31日。经核算，原告应支付2019年的占有使用费共计75494.22元。关于被告于2017年9月9日、12月28日支付的两笔款项共计110000元的性质问题。原告称该款是被告为捷克森公司垫付的2016年、2017年度租金，被告在诉前调解时自述上述110000元是帮之前承租的企业垫付的租金，与原告陈述相符。现被告称该款是用于支付涉案租金，与其此前的陈述相矛盾，本院不予采信。原告出具的内部结算凭证明确载明交款单位为捷克森公司，款项性质为2016年、2017年租金，根据诉前调解记录，可以确认被告持有上述内部结算凭证，被告不认可其中2016年、2017年租金的记载内容，但对此未能作出合理解释。另，被告支付110000元后，又于2018年向原告支付了一年的租金80960元，如上述款项均是用于支付涉案租金，被告付款的时间、金额均与合同约定不符，且超付租金不合常理。综上，本院采信原告的意见，认定上述110000元是被告为捷克森公司垫付的2016年、2017年租金。原、被告均认可被告于2018年、2019年支付的租金总额为160960元，本院予以确认，扣除2018年度占有使用费80960元、2019年度占有使用费75494.22元后，原告尚应返还被告4505.78元。被告主张原告锁门导致其无法生产，要求原告赔偿停产停业损失158025元，原告对此不认可，称被告已于2019年10月停产，停产与其锁门无关。被告称2019年11月17日，因设备已不能使用，其将设备拆卸下来准备搬走，继光汽修部亦陈述被告于2019年10月停止经营，由此可以确认，在原告锁门时，被告并未实际生产经营且房屋内的设备不能用于生产经营，被告主张原告锁门致其停产，本院不予采纳。另，被告对其实际损失亦未能提供证据予以证明。综上，本院对被告要求原告赔偿停产停业损失的诉讼请求不予支持。关于被告主张的装修损失，被告作为承租人在签订合同时，亦有应对房屋情况进行审查，原、被告之间的租赁合同无效，双方均有过错。双方签订的租赁合同于2018年12月31到期后，2019年双方未签订租赁合同，故被告要求原告赔偿装修损失，缺乏依据，本院该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、驳回原告苏州市吴中区甪直镇淞南村经济合作社的诉讼请求。二、原告苏州市吴中区甪直镇淞南村经济合作社于本判决生效之日起十日内支付被告苏州成宽电子有限公司人民币4505.78元。三、驳回被告苏州成宽电子有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为2074元，反诉案件受理费减半收取为3173元，合计人民币5247元，由原告苏州市吴中区甪直镇淞南村经济合作社承担2099元，被告苏州成宽电子有限公司承担3148元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 王丽芳二〇二〇年七月八日法官助理 詹立平书 记 员 陈琳炜