北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6389号上诉人（原审被告）：北京鑫泽伟业商业运营管理有限公司，住北京市丰台区邻枫路5号院1号楼1层商业1。法定代表人：彭军泽，总经理。被上诉人（原审原告）：龙厚忠，男，1974年10月10日出生，汉族，住重庆市璧山县。上诉人北京鑫泽伟业商业运营管理有限公司（以下简称鑫泽公司）因与被上诉人龙厚忠房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初16006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鑫泽公司上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判驳回龙厚忠的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费全部由龙厚忠承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，在2020年4月27日，一审法院还曾要求双方调解将西城区小马厂路一号院2号楼一层10#商铺（以下简称租赁商铺）交接，但因疫情影响很难对外出租，是否交接都无法挽回损失，故未做交接。龙厚忠一直使用租赁商铺，至今没有退还。2.一审法院违背当事人约定，双方签订了一年的合同，龙厚忠中途违约不支付违约金，只承担2个半月的租金，对我公司很不公平。本案的租赁商铺也是我公司租赁来的，疫情的影响是全面的，产生的这个损失不应由我公司单方承担，应当双方各担一半。龙厚忠辩称，同意一审判决，不同意鑫泽公司的上诉请求。1.我承租本案的租赁商铺后经营涉外旅游，仅仅试营业了一周就因疫情爆发被迫关闭门店，租赁合同目的已无法实现，我及时向鑫泽公司发出解除合同通知，后就再未使用过本案的租赁商铺，本案的租赁商铺已由市场管理人员使用。2.我解除合同并非是违约，而是因为疫情爆发，是不可抗力，且我积极止损，还配合鑫泽公司寻找新的承租方，只是因为鑫泽公司食品许可证未办理下来而没有成功。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。龙厚忠向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除双方于2019年11月23日签订的房屋租赁合同；2.请求判令鑫泽公司向我退还押金30000元，四个月租金60000元，物业管理费5400元，水电费1000元，共计96400元；3.请求判令鑫泽公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：龙厚忠与鑫泽公司于2019年11月23日就本案的租赁商铺签订《房屋租赁合同》，约定龙厚忠承租商铺用于经营海外国旅业务。租期自2020年1月1日至2020年12月31日止，年租金为180000元，物业费每月900元，支付方式为半年付。签订当日，龙厚忠向鑫泽公司支付经营保证金30000元、半年租金90000元、半年物业管理费5400元、预付水电费1000元。2020年1月24日起，新冠肺炎疫情在全国范围内出现。2020年3月12日，龙厚忠通过微信向鑫泽公司发送《合同解除申请书》，主要内容为：因龙厚忠经营业务为出境旅游，业务受疫情影响处于停业状态，故主张解除合同，并愿意承担部分损失。鑫泽公司在庭审中称，同意合同于2020年6月30日解除，并同意退还保证金（押金）。希望龙厚忠将商铺转租以避免损失。双方均认可目前寻找新承租人难度较大。龙厚忠坚持主张解除合同，表示其店铺内仅有部分办公物品，可随时清空。一审法院认为,因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力。受疫情影响，相关个体经营户经营困难，租金成本压力增大。龙厚忠经营业务为出境旅游，疫情导致其经营无法正常进行，合同目的无法实现，故龙厚忠要求解除合同，存在事实及法律依据，法院予以支持。合同解除时间以《合同解除申请书》送达日（2020年3月12日）为准。关于退还押金，鑫泽公司同意合同解除后退还押金，法院不持异议。关于租金一项诉讼请求，法院根据公平原则，参照相关北京市政府文件对于疫情期间“经营性”房屋租金减免的指导性意见，结合本案具体情况，酌定龙厚忠已支付的2、3、4月份租金应全部予以退还。考虑到龙厚忠虽然无法开展经营业务，但毕竟客观上已使用店铺的事实，会产生房屋占用费损失，且相对于合同约定1年的租期，双方履约时间较短，合同解除后，鑫泽公司亦存在较高合同预期利益损失的情况，法院秉持公平原则，酌定龙厚忠除应继续支付1月份租金外，仍需额外支付部分租金（数额酌定为1.5个月租金）作为补偿，剩余多支付的租金应予以退还。关于物业管理费退还数额，参照上述租金减免、退还标准予以计算。关于水电费一项诉讼请求，因目前涉案商铺尚未办理腾退交接手续，且龙厚忠亦未提交证据证明水电费实际使用数额，双方应在店铺腾退时据实结算，故本次诉讼不予支持。需要强调的是，合同解除后双方应尽快于合理时间办理涉案店铺腾退手续，避免损失进一步扩大。据此，一审法院判决：一、确认龙厚忠与北京鑫泽伟业商业运营管理有限公司于2019年11月23日就位于西城区小马厂路一号院2号楼一层10#商铺签订的《房屋租赁合同》于2020年3月12日解除；二、自判决生效之日起七日内，北京鑫泽伟业商业运营管理有限公司退还龙厚忠押金（保证金）30000元；三、自判决生效之日起七日内，北京鑫泽伟业商业运营管理有限公司退还龙厚忠租金52500元；四、自判决生效之日起七日内，北京鑫泽伟业商业运营管理有限公司退还龙厚忠物业管理费3150元；五、驳回龙厚忠的其他诉讼请求。如果北京鑫泽伟业商业运营管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。龙厚忠提交新证据4份：证据1.海外国际旅游集团控股有限公司小马厂路营业部（以下简称营业部）营业执照，执照显示营业部成立日期为2019年12月4日，营业场所为本案租赁商铺；证据2.2020年6月3日西城区市场监督管理局向营业部出具的《注销核准通知书》；证据3.《清税证明》；证据4.本案租赁商铺现场照片一张，照片显示内容为弧形柜台上摆放了许多日用品，拍摄时间为2020年5月21日。证据1、2、3证明目的为龙厚忠在本案租赁商铺注册成立了营业部，经营涉外旅游，因疫情爆发无法经营，现营业部已经经核准注销，并完成清税，合同目的已无法实现；证据4证明目的为龙厚忠已经清空了本案的租赁商铺，不再使用，柜台上摆满了其他商户售卖的物品。鑫泽公司对证据1、2、3的真实性认可，关联性和证明目的不认可，认为疫情爆发对双方都有影响，不能由鑫泽司承担全部损失；对证据4的真实性认可，证明目的不认可，认为是龙厚忠许可相邻商户在使用本案租赁商铺。另，双方均认可本案的租赁商铺现仅剩下一个弧形柜台，其他物品已经由龙厚忠清空。龙厚忠称柜台未拆是因为鑫泽公司说有用让留下的。本院认为，鑫泽公司与龙厚忠签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，龙厚忠承租租赁商铺系用于经营海外旅游业务，新冠肺炎疫情系龙厚忠不能预见、不能避免、不能克服的情况，导致龙厚忠客观上无法开展海外旅游业务，且根据目前国际疫情形势判断海外旅游业务短期内无法恢复正常，考虑到双方之间租赁期限较短，龙厚忠的租赁目的已无法实现，继续履行租赁合同对龙厚忠显失公平，故龙厚忠有权单方解除租赁合同。龙厚忠已于2020年3月12日向鑫泽公司送达了《合同解除申请书》，一审法院确认双方之间的租赁合同于该日解除并无不妥，租赁商铺是否已经实际退还并不影响解除时间的确认。关于租金的承担，2020年1月份龙厚忠基本上能够正常开展海外旅游业务，该月租金应正常支付；2、3、4月份龙厚忠虽然未能开展海外旅游业务，但实际占用了租赁商铺，根据公平原则龙厚忠与鑫泽公司应分担该期间的损失；诉讼中，龙厚忠明确表示可随时腾退租赁商铺，鑫泽公司拒绝接收致使房屋占用费损失扩大，鑫泽公司应对该扩大部分的损失自行承担责任，据此一审法院酌定龙厚忠承担37500元的租金和房屋使用费并无不当。龙厚忠已向鑫泽公司交纳租金90000元，剩余52000元鑫泽公司应予退还。关于一审法院判决鑫泽公司退还押金与部分物业管理费，鑫泽公司未提出异议，本院予以维持。综上所述，鑫泽公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1113元，由北京鑫泽伟业商业运营管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邹 治审 判 员  曹 雪审 判 员  赵胤晨二〇二〇年七月三十日法官助理  张增彬书 记 员  胡翔宇