山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0126民初1333号 原告：张本强，男，1963年11月2日出生，汉族，住山东省济南市。 委托诉讼代理人：李学楠，山东宁瀚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于飞，山东七品律师事务所律师。 被告：山东唐悦房地产开发有限公司，住所地山东省济南市商河县。 法定代表人：李磊，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：路永强，商河天马法律服务所法律工作者。 第三人：刘景业，男，1966年9月4日出生，汉族，住山东省济南市。 原告张本强与被告山东唐悦房地产开发有限公司（以下简称唐悦公司）、第三人刘景业商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告张本强及其委托诉讼代理人李学楠、于飞到庭参加诉讼，被告唐悦公司、第三人刘景业经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张本强向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告开发的唐悦花苑(暂定名)5-1-201、5-1-301、5-1-401、5-1-501号四套房屋归原告所有；2.请求判令被告协助原告办理上述四套房屋的过户登记手续；3.诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2012年3月19日，原告与被告原法定代表人刘景业签订《购房协议书》，约定刘景业购买原告红木家具一套，貂皮大衣数件，合计98.6万元，以被告开发的位于贾庄镇开发区内的四套房屋抵顶该价款。同日，原、被告双方签订了《济南市商品房买卖合同》，双方对房屋的位置、面积、价格、办理产权登记期限等事项作了约定，此后，原告多次催促被告交付房屋并办理过户登记手续，被告以各种理由推脱，至今未将合同约定的房屋交付。 张本强提供的证据： 证据1.被告公司的工商登记信息一份； 证据2.原告与被告原法定代表人刘景业签订的购房协议书一份； 证据3.原被告双方签订的济南市商品房买卖合同一份； 证据4.现场拍摄被告涉案楼盘公示牌照片二张。 被告唐悦公司辩称：第一，2012年3月19日，刘景业与原告签订的《购房协议书》中约定，原告提供给刘景业价值80万元的红木家具和价值18.6万元的数件貂皮大衣，从而获得刘景业许诺的房产。根据《民法总则》第61条第2款规定，法定代表人以法人名义从事民事活动，其后果由法人承受；按照法律规定，代表企业法人或其他经济组织所为的职务行为，必须具备三个要件：一、法定代表人的行为必须属于法人的经营活动；二、行为在客观上必须被认为属于执行职务；三、该行为与法人或其他经济组织的职务有联系。三个要件缺一不可，否则不能视为法人或其他经济组织的行为，而只能认为是其个人行为。原告提供的红木家具和貂皮大衣并不是企业经营所必须的，因此对于刘景业签订购房协议书的行为不能认定为针对唐悦公司的职务行为，应认定为刘景业的个人行为。第二，2013年9月13日，刘景业与李磊签订的《股权转让协议书》中明确约定，股权转让前唐悦公司已经存在，但未在公司的账面反映的债务，且甲方以及其他股东未向乙方做出书面声明的，应由刘景业及其他股东承担全部责任。2013年10月15日双方再次签订了补充协议，并对债权债务进行了明确约定，具体债权债务情况以刘景业与李磊双方2013年10月15日签字确认的《山东唐悦房地产开发有限公司欠款明细表》债务为准，在《股权转让合同书》对唐悦公司需继续履行的债权债务为明细表中列明的为准，此项债务清单中并没有与刘景业签订的此笔债务。因此，此项债务与转让后的唐悦公司无任何关系。第三，根据相关资料显示2016年8月22日唐悦公司取得《建设工程施工证》，此时的唐悦法定代表人已经更换为李磊，并且在2013年9月14日《唐悦欠款明细表》第二项中对相关债权已经进行了约定。此证取得的时间2016年8月22日与2012年3月19日刘景业与原告签订的《购房协议书》有4年多的差距，说明刘景业在与原告签订此合同时，唐悦公司完全没有获得建房的资质，更何况是预售许可证。建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。答辩人唐悦，2018年11月14日，方取得《商品房预售许可证》，许可证号为：济商房开预售字第(2018)35号。在项目未取得《商品房预售许可证》的情况下，以团购、预订、内部认购、登记等方式向购房人收取定金、预付款，属于严重违规销售行为，所以开发商没有预售证签订的购房协议无效。因此，2012年3月9日在没有预售许可证情况下签订的《购房协议书》是无效的，并且第三人刘景业是在答辩人取得许可证的时间提前六年半已做了预售，请问符合客观事实与法律事实嘛?故此无效。第四，根据我国《合同法》的有关规定，房屋买卖双方当事人应当订立书面合同，合同的主要内容应包括：(1)有关房屋面积方面的条款。购房者在签订购买现房时，合同在此条款中要求写明建筑面积和建筑面积中含共用面积识别内容的组成部分及具体平米数，使用面积平米数，建筑面积与使用面积的比例等。所购楼的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。(2)关于价格、收费、付款额同的条款。价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。(3)有关房屋质量的条款。购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。(4)售后物业管理的条款。这是购房人在签合同时容易忽略的内容。目前我国对于物业管理方面的法律、法规及相关政策尚不健全，房产买卖双方责任不好界定，但购房人还是可以从以下几个方面进行把握，如：业主对物业管理公司的选择权利；业主对物业管理方式确定的权利；物业管理公司的职责范围；物业管理费标准的制定等。保证购房人入住后水、电、气供应，保安、房屋维修、公用设施、邮政、通讯等服务到位，并按规定收取物业管理费。(5)履行合同的期限和方法的条款。应写明房屋交付的日期，房屋价金的交付日期、金额和方法。例如交付房价款，是一次付清，还是分期付清。每期付款后，收款方应出具收据。(6)产权登记的条款。由双方依规定的日期会同办理，或委托中国人办理。在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告，以及缴纳的税单。(7)税费负担的条款。房屋买卖中应缴纳的一切捐税、费用，应按法律规定，各自承担，并明确载入合同。(8)违约责任的条款。包括出卖人逾期交付房屋应负的责任，或不能或不履行交付房屋应负的责任；买受人逾期付款应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。2012年3月19日原告与刘景业签订的《济南市商品房买卖合同》存在多处瑕疵，包括：第一条，土地使用权号，开发项目经营权证明号，建设工程规划许可证号码，施工许可证号，均未填写；第二条，商品预售许可证号，未填写；第三条，面积条款内容不符合法律规定，第七条，违约责任全部未填写，并且法定代表人和法定代理人都没有签字。这份瑕疵无数的合同，显示了此合同属于虚假而不真实，属于刘景业个人欠款而向唐悦公司甩锅。购房本是大事，更何况是四套房写在一份合同内，更不符合基本的行业规定和法律规定，也是法律不支持的。综上，如果购房协议书中的物品购买真实，则由第三人刘景业偿还物款，而相抵的四套楼房则此时不存在，属于虚设，尚未开发，建设许可证在四年之后才办理的，预售许可证在六年半之后才批准的，法律是不支持的。请求依法驳回原告的诉讼请求，或改判刘景业偿还购物款。 唐悦公司提供的证据： 证据1.股权转让协议书、补充协议各一份（均系复印件）； 证据2.唐悦欠款明细表一份（系复印件）； 证据3.建设工程施工许可证、商品房预售许可证各一份（均系复印件）。 第三人刘景业答辩称，自己原担任唐悦公司法定代表人，2013年9月依法转于李磊，并办理了相关工商手续，自此答辩人在山东唐悦房地产开发有限公司的权利义务均转让于李磊，李磊作为本公司法人，应依法承担起山东唐悦房地产开发有限公司业已存在的债权债务。该合同的形成是基于山东唐悦房地产开发有限公司为了竞买到商河县贾庄镇的两宗土地，委托张本强全力协调各方关系的基础之上的，其间各种开支都由张本强垫付(包括貂皮大衣数件、红木家具一套)，竞买成功后，山东唐悦房地产开发有限公司为了支付张本强为公司垫付的费用(合计为98.6万元)，经公司董事会研究决定，由公司于贾庄开发的房产中拿出四套房产抵顶张本强所垫付的资金，并签订和办理了相关的协议和手续。另外，原告起诉书中的部分陈述与事实不符，所涉及到红木家具及数件貂皮大衣均用于公司经营，属公司行为，答辩人行使的是山东唐悦房地产开发有限公司的职务行为。综上所述，答辩人认为，张本强是受公司委托，为企业利益所做的经营性投资，山东唐悦房地产开发有限公司要秉承诚信为本的宗旨，负责任地履行公司的债权和债务。 刘景业未提供证据。 被告唐悦公司、第三人刘景业无正当理由未到庭参加诉讼，系对自己诉讼权利的放弃。本院经审理认定事实如下：2011年6月18日，时任唐悦公司法定代表人的刘景业以公司经营为名，从张本强处购买了红木家具一套，貂皮大衣数件，约定货到付款，但张本强依约交付上述货物后，刘景业及唐悦公司未支付货款。2012年3月19日，张本强与刘景业签订《购房协议书》一份，约定刘景业购买的原告红木家具一套，貂皮大衣数件，合计98.6万元，该款项以位于商河贾庄镇开发区内的四套房屋折抵。同日，唐悦公司与张本强签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定张本强购买位于商河贾庄地块上的唐悦花苑（暂定名）5-1-201、5-1-301、5-1-401、5-1-501房屋，房屋单价为每平方米2080元，金额782080元；张本强一次性付款，金额处为空。2013年9月，唐悦公司法定代表人由刘景业变更为李磊。 2018年11月14日商河县住房和城乡建设管理委员会为山东唐悦房地产开发有限公司开发的“唐悦花苑”项目颁发了商品房预售许可证[编号：济商房开预许字第（2018）35号]，楼号为1#、2#、3#、4#、5#。其中5#楼包括住宅30套，面积3241.9㎡。 本院依法在商河县住房和城乡建设管理委员会查询到涉案房屋唐悦花苑5-1-201、5-1-301、5-1-401、5-1-501房屋无备案信息。 本院认为，本案的争议焦点为：一、本案案由；二、刘景业与张本强签订《购房协议书》是否为职务行为及履行合同义务的主体；三、涉案《济南市商品房买卖合同》的效力。 关于争议焦点一，本案案由为商品房买卖合同纠纷。虽然双方曾存在另一买卖合同关系，但在张本强支付货物后，因刘景业一直未支付货款，故双方协商变更了货款偿还方式，并签订商品房买卖合同。此为双方真实意思表示，应按照变更后的法律关系进行审理。故本案案由为商品房买卖合同纠纷。 关于争议焦点二，刘景业与张本强签订《购房协议书》是否为职务行为及履行合同义务的主体。本院认为，签订《购房协议书》的时间为2012年3月，此时刘景业仍是唐悦公司的法定代表人，且刘景业和张本强均认可购买红木家具和貂皮大衣的目的是用于公司经营，应认定签订《购房协议书》的行为为职务行为。唐悦公司辩称刘景业与李磊签订的《股权协议书》中约定，股权转让前唐悦公司已经存在，但未在公司的账面反映的债务，且甲方以及其他股东未向乙方做出书面声明的，应由刘景业及其他股东承担全部责任，该债务与转让后的唐悦公司无关。本院认为，根据合同的相对性，刘景业与李磊签订的《股权协议书》及后来的补充协议仅具有内部效力，不能对抗外部第三人。唐悦公司于2012年与张本强签订《购房协议书》在前，刘景业与李磊于2013年签订《股权协议书》及后来的补充协议在后，其对债务分担进行约定的内部协议对张本强并无约束力。唐悦公司仍然应承担《购房协议书》约定的义务。 关于焦点问题三，涉案《济南市商品房买卖合同》的效力。张本强与唐悦公司之间存在买卖合同关系，张本强支付货物后形成债权，唐悦公司为抵偿债务，与张本强签订商品房买卖合同，约定将涉案房屋卖给张本强，张本强并未实际向唐悦公司支付购房款，该行为属于债务履行方式的变更。本案中的以物抵债协议系双方在买卖合同一方履行交货义务后签订，此时双方的债权债务关系已经确定，双方对此进行清算后，以价值相当的房屋作为标的物抵顶债务，利益不存在失衡问题。唐悦公司辩称《济南市商品房买卖合同》签订时，因《商品房预售许可证》尚未办理，而且存在其他瑕疵而无效。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。涉案房屋的商品房预售许可证已于2018年11月14日取得，即于本案起诉前已经取得商品房预售许可证明。关于唐悦公司主张因合同的内容瑕疵而导致无效的抗辩，本院认为其引用的条款非效力性强制规定，且不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故对唐悦公司关于涉案合同无效的辩驳主张，本院不予认可。综上所述，涉案《济南市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且无其他无效事由，亦不存在恶意损害第三人合法权益等情形，应认定有效。故被告山东唐悦开发有限公司应按照合同约定将其开发的唐悦花苑5-1-201、5-1-301、5-1-401、5-1-501号四套房屋归原告张本强所有，且履行协助张本强办理不动产登记的义务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告山东唐悦开发有限公司开发的唐悦花苑5-1-201、5-1-301、5-1-401、5-1-501号四套房屋归原告张本强所有； 二、被告山东唐悦房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内履行协助原告张本强办理唐悦花苑5-1-201、5-1-301、5-1-401、5-1-501号四套房屋不动产权属登记的义务。 案件受理费100元，减半收取50元，保全费5000元，由被告山东唐悦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张洪玉 二〇二〇年七月二十七日 本件与原件核对无异 书记员  李 利