河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初1871号 原告：陈国宏，男，1970年4月30日出生，汉族，住承德市开发区。 委托诉讼代理人：王晓璐，河北秉通律师事务所律师。 被告：倪小萍，女，1978年12月1日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告：杨振力，男，1977年10月3日出生，汉族，住承德市双桥区。 第三人：中国工商银行股份有限公司承德热河支行，住所地承德市双桥区南营子大街西16号，统一社会信用代码：9113080280642542XD。 负责人：周海滨，职务：行长。 委托诉讼代理人：鲁成哲，男，1972年11月25日出生，满族，住河北省承德市双桥区。 原告陈国宏与被告倪小萍、杨振力、第三人中国工商银行股份有限公司承德热河支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告陈国宏的委托诉讼代理人王晓璐，被告倪小萍，第三人中国工商银行股份有限公司承德热河支行的委托诉讼代理人鲁成哲到庭参加诉讼，被告杨振力经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈国宏向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2018年5月2日签订的《房屋买卖合同》有效；2、依法判令二被告向原告偿还房屋贷款191840.71元及向原告支付由此产生的利息（利息按中国人民银行贷款利率计算，自原告替二被告偿还房贷之日始至二被告实际偿还原告之日止）；3、依法判令二被告向原告支付违约金118000.00元；4、依法判令二被告及第三人无条件配合原告办理解除房屋抵押手续；5、依法判令二被告在先行办理房屋不动产证书后再无条件配合原告办理房屋过户手续；6、依法判令本案诉讼费用由二被告承担。 事实和理由：2018年5月2日原、被告双方签订了《房屋买卖合同》，约定由原告向被告支付1180000.00元购买位于开发区房屋。合同第二条所有权保证条款约定：“甲方保证在签订本合同时已向乙方履行了如实告知义务。甲方保证对所出售的房屋具有完全的所有权且已经征得其他共有权人的同意。该房屋及其附属设施上没有设定任何形式的担保物权。”合同第五条约定：“经甲、乙双方协商一致，该房屋以全款方式支付房款，甲方净得房款人民币1180000.00元（壹佰壹拾捌万元整）含定金人民币20000.00元（贰万元整）；乙方承诺于2018年5月31日前交付甲方房屋全款；甲方无条件配合乙方办理过户手续。”合同第七条违约责任约定“甲方如存在隐瞒与该房屋买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因甲方原因导致该房屋无法办理产权过户登记手续的，甲方除支付违约金外，并赔偿乙方全部损失。”合同约定违约方需向守约方承担合同约定房款的10%的违约金。原告于合同签订当日向被告支付定金20000.00元，于2018年5月29日向被告支付完毕所有房款。并已居住使用该房屋至今。合同签订后原告发现二被告向其隐瞒该房屋系贷款购买，且贷款尚未还清这一重要事实。后原告碍于情面，与被告商定，限被告在2019年2月5日前（即2019年春节前）向第三人一次性还清所有贷款。但时至今日，在原告数次催促的情况下，被告依然没有一次性向第三人结清贷款且有逾期未还的情况出现，导致第三人上原告家催款，影响原告正常居住生活。无奈之下，原告于2020年6月4日一次性替二被告结清所欠第三人房贷191840.71元人民币。 原告向法庭出示如下证据：1、原、被告签订的《房屋买卖合同》一份，证明原告以1180000.00元购买二被告位于开发区房屋；2、《商品房买卖合同》，证明案涉房屋系二被告贷款购买，房屋存在抵押的事实；3、中国工商银行提供的个人购房借款／担保合同一份；4、承房预开管字第××号预告登记一张，证明案涉房屋办理了抵押登记；5、被告收到案涉房款的收条4张，证明原告已经按约支付了全部购房款；6、中国建设银行个人活期账户交易明细，证明原告通过银行支付购房款；7、中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收函1张及个人贷款还款明细账一册，证明二被告未按期偿还案涉房屋贷款，累计违约12次；8、个人贷款结清证明，证明原告为保护自己购买的房屋不被第三人行使抵押权，于2020年6月4日代二被告结清了第三人的贷款本金及利息；9、中国工商银行还款凭证，证明原告于2020年6月4日代二被告向第三人偿还贷款本息191840.71元；10、2020年6月19日承德天行房地产置业有限公司管理人出具的说明一份，存放于承德天行房地产置业有限公司管理人处新世家小区29＃楼1305号房屋的房产档案一份，证明二被告向管理人申报了债权；11、水费、电费、取暖费、物业费用缴费凭证，证明原告于2018年7月入住案涉房屋，该房屋的各项费用一直由原告交纳。 被告倪小萍辩称，二被告并未向原告隐瞒案涉房屋贷款的事实，原告也没有要求二被告将剩余的贷款还清。签订合同时原告同意被告继续按照和第三人签订的贷款合同分期偿还贷款至房屋能够办理过户手续之日。被告认可在第三人处存在违约事实，但不是12次违约。被告不同意原告代二被告偿还贷款本息，要求第三人将原告代为偿还的款项退给原告，由被告继续按照双方的签订的合同约定期限及金额偿还。 被告向法庭出示如下证据：1、《商品房买卖合同》，证实二被告在与原告签合同时，告知案涉房屋存在借款，房屋被抵押的事实，原告多次给被告发短信让被告定期还贷款；2、个人购房借款/担保合同一份，证明案涉房屋二被告以部分贷款的方式购买；3、发票，证明二被告已经向开发公司支付了购房款；4、原告的微信提示，证明原告知道有房屋贷款的事实。 第三人述称，原告与二被告之间的买卖关系与第三人无关，二被告未按贷款合同约定还款违约达到12期，已经违反合同约定，第三人有权追索全部款项。且原告代为偿还，第三人没有理由拒绝。 第三人未出示证据。 经审理查明，2009年12月14日，被告倪小萍与承德天行房地产置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告倪小萍购买该公司开发建设的坐落于承德市双桥区，建筑面积为128.26平方米。首付款141189.00元，剩余300000.00元为银行贷款。2010年7月27日，二被告作为共同借款人与本案第三人签订个人购房借款／担保合同一份，约定二被告向第三人借款300000.00元，借款期限为20年。用案涉房屋进行抵押并办理了抵押登记手续。 2018年5月2日，原、被告双方签订了《房屋买卖合同》，约定由原告向被告支付1180000.00元购买上述案涉房屋。合同第二条所有权保证条款约定：“甲方保证在签订本合同时已向乙方履行了如实告知义务。甲方保证对所出售的房屋具有完全的所有权且已经征得其他共有权人的同意。该房屋及其附属设施上没有设定任何形式的担保物权。”合同第五条约定：“经甲、乙双方协商一致，该房屋以全款方式支付房款，甲方净得房款人民币1180000.00元（壹佰壹拾捌万元整）含定金人民币20000.00元（贰万元整）；乙方承诺于2018年5月31日前交付甲方房屋全款；甲方无条件配合乙方办理过户手续。”合同第七条违约责任约定“甲方如存在隐瞒与该房屋买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因甲方原因导致该房屋无法办理产权过户登记手续的，甲方除支付违约金外，并赔偿乙方全部损失。”合同约定违约方需向守约方承担合同约定房款的10%的违约金。原告于合同签订当日向被告支付定金20000.00元，于2018年5月29日向被告支付完毕所有房款。并已居住使用该房屋至今。 因案涉房屋存在抵押贷款事实，且二被告未按约还款12期，导致第三人催索。2020年6月4日原告代二被告一次性结清所欠第三人房贷191840.71元。 本院认为，原告与二被告存在房屋买卖合同关系，双方签订的《房屋买卖合同》系合同主体的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已经按约支付全部购房款，二被告将案涉房屋交付原告使用。 本案双方的争议焦点之一为：原告代二被告偿还按揭贷款是否符合法律规定，原告是否有权要求二被告返还上述金额及相应的利息。本院认为，根据原告提交的证据显示，二被告未按其与第三人签订的个人购房借款/担保合同的约定偿还贷款，已经违约12次，第三人有权解除合同，并依据合同约定要求二被告提前偿还贷款或者以案涉房屋即抵押物折价、变价所得价款优先受偿债权。因案涉房屋原告已经支付全部价款并实际居住，第三人的抵押权行使直接影响原告的合法权益，故原告代偿上述金额系保护自身合法权利的行为，且不侵害第三人及案外人的权益，本院予以支持。上述金额应判令二被告向原告支付。原告相应利息的损失二被告亦应支付。 本案争议焦点之二为：原告主张二被告因未履行案涉房屋在出卖前已经抵押的告知义务，要求其承担合同约定价款10%的违约金的请求。本院认为，二被告与承德天行房地产置业有限公司签订的《商品房买卖合同》的条款明确记载二被告以案涉房屋抵押向本案第三人借款300000.00元的事实，该合同在双方签订《房屋买卖合同》时作为出卖方享有房屋相关处分权的依据应当交付原告，且被告提交的其与原告妻子的微信记录显示，原告对案涉房屋在出卖前抵押的事实知晓。故原告依据上述理由要求二被告按合同约定支付118000.00元违约金无事实及法律依据，本院不予支持。 因案涉房屋贷款已经付清，原告在本案中一并主张二被告及第三人为案涉房屋办理解押手续并无不当，本院予以支持。 鉴于原被告之间的《房屋买卖合同》已经成立且生效。故原告主张被告按照合同约定履行产权变更登记符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、原告陈国宏与被告倪小萍、杨振力于2018年5月2日 签订的《房屋买卖合同》合法有效。 二、被告倪小萍、杨振力于本判决生效之日起十日内偿还原告代付房屋贷款191840.71元，并自2020年6月4日至本院确定的给付之日按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。 三、被告倪小萍、杨振力及第三人中国工商银行股份有限公司承德热河支行于本判决生效之日起十日内办理承德市双桥区房屋的解押手续。 四、被告倪小萍、杨振力于本判决生效之日起六十日内协助原告办理位于承德市双桥区房屋产权登记手续及变更登记手续至原告陈国宏名下，相应的费用依法承担。 五、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告倪小萍、杨振力未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费400.00元，由被告倪小萍、杨振力负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  马福英 二〇二〇年七月二十一日 书记员  张雅惠