四川省越西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3434民初28号 原告：西昌市金厦房地产开发有限公司，住所地：西昌市宁远桥1号（西昌市房管局四楼）。 法定代表人：吴明俊，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：高瑞峰，四川鼎仁律师事务所律师。 原告：唐诗毅，男，1962年5月12日出生，汉族，村民，住西昌市海河西路120号西昌市。 委托诉讼代理人（特别授权）：高瑞峰，四川鼎仁律师事务所律师。 被告：张荣忠，男，1977年9月11日出生，汉族，村民，住越西县。 被告：唐平，男，1965年11月15日出生，汉族，村民，住越西县。 原告西昌市金厦房地产开发有限公司（以下简称西昌金厦公司）、唐诗毅与被告张荣忠、唐平确认合同无效纠纷一案,本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西昌金厦公司、唐诗毅的共同特别授权委托诉讼代理人高瑞峰及被告张荣忠、唐平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告西昌金厦公司、唐诗毅向本院提出诉讼请求：1、请求确认二被告之间的商品房预售合同无效；2、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告西昌金厦公司系越西县福苑居小区项目开发商，原告唐诗毅系该项目实际出资人兼任该项目经理，现该项目尚在施工过程当中也未取得商品房预售许可证。因该项目在开发过程中曾出现过资金中断的问题，导致原告相关工作人员暂时撤离现场。2018年初，原告在进行项目盘点过程中，发现被告张荣忠竟然在未经原告同意的情况下装修入住福苑居小区1-1-1002号房屋，原告要求被告张荣忠退出无果。被告唐平以其为项目合伙人为理由，未经二原告同意，便以个人名义私自将在建房屋出售给被告张荣忠，张荣忠基于与唐平之间的预售合同关系入住涉案房屋内，唐平作为一个自然人，并不具备房地产经营资质和商品房预售资质，未经过原告西昌金厦公司及唐诗毅同意，将在建房屋进行预售行为不仅仅损害了二原告的合法权利，也违反相关法律强制性规定，应当是无效的，请求人民法院依法保护原告合法权利。 被告张荣忠辩称，我买房子是从唐平手上买的，北大街所有的老百姓都知道这个房子的老板是唐平，并不知道西昌金厦公司和唐诗毅，更不清楚他们之间的关系，我买房子的时候二原告现场代表李松是知道的，拿钥匙时李松在场。 被告唐平辩称，1、福苑居小区的实际所有权人并非原告西昌金厦公司。该项目是由原告唐诗毅和唐平合伙开发，由唐诗毅找来西昌金厦公司挂靠，约定了相应的挂靠费，借用西昌金厦公司资质进行项目开发。在开发过程中，由于资金不足，欠付大量工程款和材料款，唐诗毅为躲避债务，对项目不管不顾，后续由唐平垫资开发。唐平出售房屋的目的是为了减少损失，维系项目正常运转。2、唐平在卖房屋时都事先征得了唐诗毅的同意，唐平签订售房合同是代表公司的行为，现原告以唐平作为自然人无房地产经营资质为由主张售房合同无效，是不讲诚信，追求自身利益而不顾他人利益的恶意诉讼行为。3、原告主张被告系无权处分案涉房屋，但无权处分属于效力待定，而非无效行为。案涉售房合同也不属于法定的合同无效范畴，合同法中违反法律、行政法规的强制规定指的是效力性强制规定，而房地产经营资质和商品房预售资质是《城市房地产管理法》中的管理性强制规定。且合同无效制度的设立是为了防止因为无效合同的履行给国家、社会及第三人利益带来损失，维护社会的法治秩序和公共道德。如支持原告诉请，将违背合同无效制度设立的宗旨。 本案原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、建设项目选址意见书，2、建设用地规划许可证，3、项目建设内部承包合同。 被告张荣忠为证明自己的辩称意见提交了以下证据：1、商品房认购合同、福苑居业主临时公约；2、证人唐某、李某出庭证词。 被告唐平为证明自己的辩称意见提交了以下证据：1、西昌金厦公司出具的情况说明，2012年10月29日唐诗毅与唐平股份协议、2013年10月3日唐诗毅与唐平说明、2016年3月1日西昌金厦公司情况说明；2、唐平支付项目投资款的部分收据、垫付材料款收据；3、证人樊某、彭某1、彭某2出庭证词。 以上证据，经本院合议庭合议后对原告提交的证据的真实性予以认可，但认为不能达到原告的证明目的，对被告张荣忠和被告唐平提交的证据与本院查明事实相符部分予以认可。 本院根据原告的陈述及本院采信的证据，认定本案事实如下： 2012年，原告唐诗毅与被告唐平作为实际出资人合伙开发越西县福苑居小区，双方于2012年10月29日签订股份协议，由原告唐诗毅自愿将包括福苑居小区项目在内的三个项目中的20%股份转让给唐平。后原告唐诗毅与原告西昌金厦公司签订《西昌市金厦房地产开发有限公司“越西县凯旋帝都”及“越西县福苑居小区”旧城改造房地产开发项目建设内部承包合同》，合同约定：“甲方：西昌市金厦房地产开发有限公司，乙方：唐诗毅。整个项目由乙方全额投资，自主经营、自负盈亏。乙方上交公司的项目内部承包管理费按项目概算总投资额的1%交纳，共计收73万元（大写柒拾叁万元整）。本合同签订之日乙方即支付20万元，剩余款项于乙方与施工总承包单位办理完工程结算并取得《竣工备案书》之日起15日一次性付清。甲方提供办理房地产开发建设所需的资质、营业执照等法定资料，并出具项目开发所需的授权文件和全部所需的证明文件。乙方负责整个项目的全部投资和建设，并按规定完清本项目依法缴纳的所有税、费。乙方必须按国家现行有关法律、法规的规定依法经营，自负盈亏”。对此，唐平认可无异议。2012年3月28日原告唐诗毅和被告唐平以原告西昌金厦公司的名义取得该项目的建设项目选址意见书和建设用地许可证，随后组织建设完成主体工程。被告唐平作为项目拆迁、返还门市及住房相关计划负责人，同时系项目合伙人，负责垫资购买工程所需材料及支付相应货款。期间，原告唐诗毅指派案外人李松、唐德全共同对福苑居小区的开发进行管理。2016年7月27日被告张荣忠与被告唐平签订《买房协议》，约定：甲方为唐平，乙方为张荣忠，由甲方将福苑居小区1栋1单元第102号住房以180000元的价格出售给乙方，甲方负责给乙方办理房产证及土地使用证。协议签订后被告张荣忠将购房款180000元支付给被告唐平，被告唐平在李松在场的情况下将福苑居小区1栋1单元第102号住房钥匙交付给张荣忠。随后，被告张荣忠将该房装修并入住。期间，原告唐诗毅也出售过福苑居小区的部分住房，并以办理产权等手续为由，收取被告张荣忠等福苑居小区购房人的身份证等证件复印件。原告西昌金厦公司一直认可福苑居小区等商住楼的实际股东是原告唐诗毅和被告唐平，其只收取项目相应的挂靠费。现原告西昌金厦公司、唐诗毅以该楼盘尚未取得商品房预售许可证，被告唐平不具备销售资质和无权处分为由，诉至本院，要求确认二被告之间的买房协议无效。 本院认为，根据本案现有证据，福苑居小区的实际股东和实际出资开发人是原告唐诗毅和被告唐平，唐诗毅和唐平只是借用原告西昌金厦公司的资质开发后，向原告西昌金厦公司支付约定的挂靠费用。因此，原告唐诗毅、被告唐平与原告西昌金厦公司仅是挂靠与被挂靠的关系。被告唐平出售福苑居小区1栋1单元第102号住房给被告张荣忠时，原告唐诗毅的代表李松在场，事后还收取了被告张荣忠相关身份证等证件，因此，原告唐诗毅和西昌金厦公司关于被告唐平在未经其同意的情况下出售福苑居小区1栋1单元第102号住房给被告张荣忠的主张，与现已查明的本案事实不符，本院依法不予采纳。原告唐诗毅和被告唐平作为福苑居小区的实际股东和实际出资开发人目前都有出售福苑居小区部分住房的行为，且买受人均未主张相应的买卖行为无效，原告唐诗毅和西昌金厦公司主张相关房屋买卖合同无效不符合情理，且相关不动产主管部门目前也并没有明确认定原告唐诗毅和被告唐平共同开发的福苑居等小区不能办理《商品房预售许可证》。原告唐诗毅和被告唐平应当积极采取补救措施纠正和弥补案涉项目的瑕疵，并处理好合伙人内部的矛盾纠纷，切实维护广大买房人的合法权益，将合伙人内部的矛盾纠纷转嫁给买房人，不符合诚实守信原则和精神。原告唐诗毅和西昌金厦公司要求确认二被告之间的商品房买卖合同无效的诉讼请求，目前有悖于法律效果与社会效果有机统一的法治精神，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”，第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告西昌市金厦房地产开发有限公司、原告唐诗毅的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告西昌市金厦房地产开发有限公司、原告唐诗毅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审 判 长  曾玉萍 审 判 员  黄 翠 人民陪审员  李仙玉 二〇二〇年七月二十三日 书 记 员  胡 川