浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初1222号 原告：伍灵萍，女，1992年6月9日出生，汉族，住海盐县。 委托代理人：徐卫群，海盐县海圣法律服务所基层法律服务所工作者。 被告：姚卫光，男，1978年4月15日出生，汉族，住海盐县。 被告：薛全林，男，1955年3月15日出生，汉族，住海盐县。 委托代理人：李海明，浙江海兴律师事务所律师。 原告伍灵萍与被告姚卫光房屋买卖合同纠纷一案，于2020年4月3日向本院起诉。审理过程中，原告申请追加薛全林为本案共同被告，本院经审查后，依法予以准许。原告诉请法院依法判令（已变更）：1、依法解除原告伍灵萍与被告姚卫光之间的房屋买卖合同关系，该被告返还原告购房款708000元（含定金8000元）并承担违约经济损失209766元（其中房产重置购买损失187766元、违约金8000元、中介费10000元、评估费4000元），合计917766元，被告薛全林承担连带赔偿责任；2、二被告承担本案诉讼费用。本院立案受理后，依法由审判员李晓炯适用简易程序独任审判，并于同年5月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐卫群、被告薛全林委托代理人李海明到庭参加诉讼，被告姚卫光经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 本院经审理认定，2017年，就涉案房屋，原告（乙方）与被告姚卫光（甲方）、案外人钟忠良（丙方，中介方）签订《海盐县二手房买卖合同》一份，约定：乙方同意购买涉案房屋。房产交易总价为808000元。合同签订之日，乙方向甲方支付定金8000元，于2017年10月25日前支付400000元，于同年12月25日前支付300000元，于2019年3月15日前，乙方通过银行按揭贷款支付甲方余款100000元。房产办理过户时所产生的一切税费均由乙方承担，包括个税、契税、增值税、营业税、工本费、复印费、划拨费、交易服务费、评估费、公证费等等。买卖双方约定过户时间为“2019年3月15日一切过户费用有乙方支付，房子涨或跌价都按合同价，约定交房时间为2017年12月25日交付叁拾万房款同时交付钥匙”。甲方、乙方均应向丙方支付中介佣金为房价的1.5%，支付时间为双方过户签字当天。合同签订后，截至同年12月23日，原告共支付该被告708000元。另，原告支付了中介费10000元。 审理过程中，被告姚卫光未到庭，但在答辩期限内向本院提交书面答辩状，辩称：1、其与原告在2017年10月25日签订涉案房屋买卖合同，其收到定金8000元。但之前，就涉案房屋，其与被告薛全林也签订了房屋买卖合同，支付定金110000元。但因被告薛全林对涉案房屋（为经济适用房）未缴纳国家综合地价款而无法过户给其，该违约行为导致其无法按约将涉案房屋过户给原告。2、对原告诉称的事实和理由无异议，但对原告主张的赔偿金额209766元有异议。3、其与被告薛全林为约束过户义务的履行，还办理了涉案房屋抵押登记。其曾无数次联系被告薛全林催促履约，但被告薛全林次次推诿，至今未履行过户义务。综上，其认为，其与原告之间的房屋买卖合同真实有效，虽出现违约事实，但造成违约的原因在于被告薛全林未按约向其履行过户义务。 被告薛全林答辩称：1、其与原告之间不存在房屋买卖合同关系，而被告姚卫光与原告之间的合同不能约束被告薛全林。2、其与被告姚卫光之间存在房屋买卖合同关系，但其已经按合同约定履行了相应义务，无违约行为。合同约定禁止转让给第三人，被告姚卫光违反只一次转让的约定，其不能将房屋直接过户给原告或吴冰佳，否则无法规范被告姚卫光及原告的纳税行为，原告从未要求其将房屋产权过户至原告或吴冰佳名下。3、被告姚卫光将涉案房屋产权设立了无债权抵押，且至今未注销该抵押权，造成其无法将房产过户，被告姚卫光未按约定在2019年3月1日前向其付清所欠房款100000元，未按约定缴纳涉案房屋的土地出让金。所以，在合同履行过程中，其没有任何违反与被告姚卫光之间的合同约定，就房产不能过户一事，其不存在任何过错。原告的诉讼请求，无法律依据、事实根据，应依法驳回。 另查明：一、2017年7月25日，就涉案房屋，被告姚卫光（乙方）与被告薛全林（甲方）签订《房产转让契约》一份，约定：甲方自愿将涉案房屋出让给乙方，乙方已对甲方所要出让的房地产作了充分了解，愿意受让该房地产。房产成交价为550000元。2017年8月10日前付房款340000元，余款土地证满5年过户贷款付款100000元。双方同意于2017年7月26日由甲方将房产交付给乙方。备注“①一切过户费税由乙方承担，包括个人所得税②土地证2019年2月29日满5年，满5年半个月内必须过户，任何一方不过户，违约金110000元，装修人民币另算；③房子涨价或跌价都按合同价不变；④甲方国家增收部分差价由甲方承担；⑤甲方同意乙方转让给第三人，甲方无条件配合乙方过户、签字，并由甲方银行签字，提供银行卡，甲方同意乙方只一次转让给第三方”。合同对双方当事人其他权利义务进行了约定。2017年7月25日，被告薛全林将涉案房屋房产证、土地证、契证交给中介人员顾娟英。同年7月26日，被告姚卫光向被告薛全林支付定金110000元。同年8月7日，被告姚卫光向被告薛全林支付房款340000元，同日，被告姚卫光向被告薛全林出具欠条一份，明确欠房款100000元，待2019年3月1日房屋过户时一次性付清。 二、2018年5月16日，案外人吴冰佳（乙方）与原告（甲方）、中介方（丙方）签订《海盐县二手房买卖合同》一份，约定：乙方同意购买甲方座落于海盐县，建筑面积为113.65平方米、自行车库面积为13.26平方米（不动产权证号为12××78）。房产交易总价为890000元。合同签订之日，乙方向甲方支付定金50000元，于同年6月10日前支付740000元，于同年12月30日前，乙方通过银行按揭贷款支付甲方余款100000元。违约责任：乙方违约，无权要求甲方退返定金，定金归甲方所有，甲方从收到的定金中支付丙方中介费13350元；甲方违约，双倍返还定金给乙方，乙方从收到的违约金中支付丙方中介费13350元；甲乙双方都同意终止本次交易，双方各承担50%支付丙方中介费6675元。甲方应向丙方支付中介佣金13350元，乙方应向丙方支付中介佣金13350元，支付时间为甲乙双方过户签字当天。买卖双方约定过户时间为“房产证满五年过户以证上时间为准”。合同对双方当事人的其他权利义务亦进行了约定。合同签订当日，吴冰佳向原告支付定金50000元，于同年5月29日支付740000元。原告已将涉案房屋钥匙交给吴冰佳，吴冰佳装修后入住。 后，因产权过户问题，2019年8月13日，吴冰佳以房屋买卖合同纠纷为由，向本院起诉本案原告［案号为（2019）浙0424民初4033号］。该案审理过程中，本案被告姚卫光、薛全林以被告身份参加案件审理。因吴冰佳申请，本院委托浙江正泰联合资产评估有限公司对涉案房屋在同地段相同面积以2019年8月2日起诉日为重置评估基准日之价格进行评估鉴定，该评估公司的评估结论为995766元。本院经审理后依法判决：解除吴冰佳与本案原告于2018年5月16日签订的《海盐县二手房买卖合同》；吴冰佳腾退座落于海盐县15幢502室房产给本案原告；本案原告返还吴冰佳购房款790000元、赔偿损失109766元，合计899766元。上述民事判决书已发生法律效力。因本案原告未履行生效文书确定的义务，吴冰佳于2020年6月2日向本院申请执行，执行过程中，吴冰佳已腾退涉案房屋。 三、涉案房屋目前产权证登记的所有权人为被告薛全林，产权登记时间为2013年9月2日，房屋性质为经济适用房，土地使用权类型为划拨。 本院认为，原告与被告姚卫光之间的房屋买卖合同合法有效，当事人应按照合同的约定享有权利、履行义务。将涉案房屋产权变更至原告名下，是被告姚卫光的主要义务，也是原告的主要合同目的即取得涉案房屋的产权。而该被告未在合同约定的期限内履行上述义务，已构成违约。且根据现审理查明的案件事实而言，该义务能否履行，与二被告之间的涉案房屋买卖合同的履行特别是产权转移过户手续的办理密切相关，但二被告之间存在较大的矛盾争议，被告薛全林在（2019）浙0424民初4033号案件审理过程中曾表示要与被告姚卫光解除合同。另外，至本案判决前，二被告也未采取积极措施处理相应的矛盾纠纷。根据上述情况，本院认为，被告姚卫光的违约行为虽可能是由于第三人原因造成，但已致使原告的合同目的无法实现，应向原告承担违约责任。故，原告要求解除原告与被告姚卫光之间的房屋买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，原告有权要求被告姚卫光返还购房款708000元。但原告基于涉案房屋买卖合同所取得的涉案房屋，也应予以返还。至于原告主张的经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因原告向被告姚卫光购买涉案房屋后，将涉案房屋转让给吴冰佳，故，（2019）浙0424民初4033号案件中涉案房屋重置价格与原告无关，但原告在该案中承担的赔偿损失109766元（包括评估费4000元），系由于被告姚卫光的违约行为而引起的损失，应由该被告承担赔偿责任；同时，若涉案合同正常履行，原告购入涉案房屋的价款与其转让给吴冰佳的房款价款之间存在房价差，但基于房屋转让过程中，原告需承担的税费等情况，本院酌定原告另存在损失8000元；原告主张违约金8000元，合同未约定，本院不予支持；原告主张的中介费10000元，亦属原告损失。综上，该被告应赔偿原告各项损失127766元。原告要求被告薛全林承担连带责任的诉请，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告伍灵萍与被告姚卫光于2017年10月签订的《海盐县二手房买卖合同》； 二、被告姚卫光返还原告购房款708000元、赔偿原告损失127766元，合计835766元；原告将座落于海盐县15幢502室房产返还给被告姚卫光；以上相应义务，原告与被告姚卫光于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、驳回原告其余诉讼请求。 如果被告姚卫光未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6489元，由原告伍灵萍负担580元，被告姚卫光负担5909元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，双方当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起两年内向本院申请执行。 审判员  李晓炯 二〇二〇年七月二十九日 书记员  马亚军 ??10? ??9?