四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终972号 上诉人（原审原告）：葛有先，女，1975年8月12日出生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：曾红波，四川智解律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程永，四川智解律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市青白江区红旗机械厂，住所地：四川省成都市青白江区大弯南路（红旗学校内）。 法定代表人：郭光春。 上诉人葛有先因与被上诉人成都市青白江区红旗机械厂（以下简称“红旗机械厂”）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2019）川0113民初3638号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 葛有先上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项，改判红旗机械厂向葛有先支付39279.99元（计算方式：12000元*0.7+38880元-26666.7元*0.3）；二、请求判令红旗机械厂退还葛有先多预交的电费、水费共计2473元。事实和理由：一、一审法院对双方责任比例划分不当。葛有先事先不知道该厂房不能办理过户手续，红旗机械厂也承诺为葛有先办理好生产的一切相关手续及环评，保证葛有先能够安全合法正常生产，基于对红旗机械厂的信任，葛有先才愿意与红旗机械厂签订合同。葛有先安装好行车后得知该厂房不能办理房屋过户手续，为减损才与红旗机械厂签订了租赁协议。对于合同无效，葛有先自愿承担30%的责任；二、红旗机械厂曾口头承诺对葛有先的租金进行减免，故葛有先从2018年8月开始未再缴纳租金，红旗机械厂也未进行催要，且红旗机械厂在一审中并未就租金提起反诉，一审法院主动对葛有先未付租金在本案中进行抵扣不当；三、一审中葛有先遗漏了要求红旗机械厂退还葛有先多预交的电费、水费共计2473元的诉讼请求，故申请在二审中一并处理。 红旗机械厂辩称，首先，造成合同无效的所有过错在葛有先；其次，红旗机械厂对于一审法院扣除租金没有异议，但对于葛有先所称减免租金不予认可，且对于将水电费扣除之后的费用应当在核对水表、电表之后先进行核算，之后再行扣除，红旗机械厂不同意在本案中予以扣除。 葛有先向一审法院起诉请求：一、确认葛有先、红旗机械厂签订的《房屋出租协议书》于2019年10月30日解除；二、红旗机械厂退还葛有先租金6000元及行车费40000元，并赔偿搬迁费10000元，以上共计56000元；三、红旗机械厂向葛有先返还行车；四、本案诉讼费用由红旗机械厂承担。诉讼过程中，葛有先变更其第一项至第三项的诉讼请求为：一、确认葛有先、红旗机械厂签订的《房屋出租协议书》无效；二、红旗机械厂赔偿葛有先各项损失67892元（其中行车费48000元、安装行车的钢材1600元、安装行车工资10700元、冷水器和电线492元、修建板房4600元、修建厕所1000元、电缆1000元、用水户头费500元）。 一审法院认定事实：2017年8月28日，红旗机械厂、葛有先分别作为甲、乙方签订《购房合同》，约定甲方以150000元将成都市青白江区现有车间500平方米出售乙方，2017年9月1日起该车间归乙方所有，甲方负责将现有房屋的主电源接到车间房，厂房内由乙方自行安排；每年土地租金5800元，由乙方支付给甲方（先付款后使用），甲方负责协助乙方解决好各有关部门及周边邻里关系；厂房使用期限为长期；甲方在完成售房的全过程后，则乙方有权支配和使用该厂房，甲方无权干涉；付款方式为分两次付清，2018年2月16日前付8万，2018年8月16日前付7万。同日，双方还签订《承诺书》，约定：甲方向乙方承诺三个月内办理好生产的一切相关手续及环评，保证乙方能安全合法正常生产；甲方未在三个月内办好环评及相关手续，则退还乙方租金6000元及行车费40000元，并赔偿乙方搬迁费10000元，共计56000元；如甲方达到以上条款，乙方应按合同约定的期限支付甲方款项；如乙方未遵守，乙方应搬离大弯南路449号，并将行车赠予甲方。 2017年9月初，红旗机械厂将厂房交给葛有先。2017年9月至10月，葛有先采购行车、冷水器、电缆线等设施设备（其中行车价款为48000元），搭建板房，对厂房进行改造以用于水切割加工，并于2017年9月26日向红旗机械厂支付了6000元作为2017年9月至11月的租金。 2017年11月底，因红旗机械厂未能为葛有先办理权属登记等手续，双方经协商一致，终止原来的房屋买卖合同关系，建立房屋租赁合同关系。2017年12月1日，红旗机械厂、葛有先分别作为甲、乙方签订《房屋出租协议书》，约定由甲方将现有的500平方米厂房出租给乙方使用，租房时间为2017年12月1日至2023年12月1日，出租使用性质为生产用房，缴租方式为每季度支付6000元，乙方应在付款期末前15天支付；乙方必须按时交纳房租，逾期甲方有权收回房屋，由此造成损失由乙方承担；乙方必须遵守当地区域各项规章制度，办理相关证件、按时交纳水、电、气、电话、收视、物业管理等费用。 此后，葛有先即使用该厂房进行生产，并按每季度6000元向红旗机械厂支付租金至2018年7月。 2018年4月7日，成都市青白江区大弯街道肖家院社区居民委员会对葛有先的加工厂进行环境保护现场检查，发现其没有证照、环评手续、固废和危废标示标牌等，要求葛有先加强环境保护工作、加强噪声和污水排放工作，在相关证照完善前停止一切经营。 2018年4月17日，成都市青白江区大弯街道办事处安全生产监督管理委员会办公室对葛有先的加工厂进行安全生产检查，发现其存在现场无警示标语、无消防器材、生产作业时没佩戴防护用品等安全问题。 2018年6月5日，成都市青白江区大弯街道办事处市容环境管理办公室对葛有先的加工厂进行环境保护现场检查，要求葛有先在完善环保手续、证照前停止生产经营活动。 2019年9月10日，葛有先停止生产并从该厂房搬出（行车未搬）。 据红旗机械厂陈述，不能为葛有先办理房屋权属登记的原因在于涉案厂房系其自行修建，至今尚未取得房屋所有权；该厂房所占用的土地系其从红旗八组租赁的农村集体土地，目前尚未取得非农建设许可以及其他用地许可。据葛有先陈述，正是因为红旗机械厂承诺可以为其办理房屋权属登记以及其他手续，才会安装行车、修建板房，不然就不会与其签订购房协议，但是“我当时就担心手续办不下来”，所以2017年9月26日支付6000元作为租金；红旗机械厂承诺的三个月办证期限到期后，行车已经安装好，若拆除将使其价值大大减少，故只好与红旗机械厂签订租赁协议，继续使用该厂房。 一审法院认为，葛有先与红旗机械厂先后签订的《购房合同》、《承诺书》和《房屋出租协议书》虽系双方真实意思表示，但因涉案厂房及其所占用的土地未经合法的报批报建手续，系以违章建筑为标的物而形成的房屋买卖合同、租赁合同关系，均为无效合同。故一审法院对葛有先要求确认《房屋出租协议书》无效的诉讼请求，依法予以支持。红旗机械厂主张其并非本案租赁合同的相对方，而是将厂房出租给案外人胡林高以后，由胡林高出租给葛有先。但涉案《房屋出租协议书》的签章人系红旗机械厂而非胡林高，租金亦是直接由红旗机械厂收取，红旗机械厂的抗辩主张与一审法院查明的事实不符，一审法院不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，红旗机械厂将不具有合法产权的房屋出租给葛有先使用，对合同无效具有一定的过错；葛有先在本案租赁合同建立之前、履行房屋买卖合同过程中即已知晓该房屋权属的瑕疵，且葛有先本身即负有办理证照、依法经营的义务，对未能继续生产经营亦具有一定过错。结合双方的过错程度和履约情况，一审法院酌情确定由红旗机械厂、葛有先各自承担50%的责任。 对于葛有先主张的安装行车的钢材、安装行车工资、冷水器和电线、修建板房、电缆等损失，结合其举证情况，一审法院酌情确定为12000元，由红旗机械厂按过错程度赔偿6000元；对于原值48000元的行车，因拆除行车将显著降低设备价值和效用，一审法院依葛有先的主张即行车归红旗机械厂所有，并参照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条规定的生产设备折旧最低年限10年，以48000元为原值、5%为净残值、使用期限2年（2017年9月至2019年9月），确定剩余价值为38880元［48000元－（1－5%）/10年×2年×48000元］，由红旗机械厂予以补偿。葛有先在履行租赁合同过程中，尚欠红旗机械厂2018年8月1日至2019年9月10日期间的租金，应参照合同约定的租金标准，向红旗机械厂支付占用使用费26666.7元（13个月×2000元/月+10天/30天×2000元）。扣除葛有先应付的占用使用费，红旗机械厂还应向葛有先支付18213.3元（6000元+38880元－26666.7元）。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、葛有先与红旗机械厂于2017年12月1日签订的《房屋出租协议书》无效；二、红旗机械厂于判决生效之日起十五日内向葛有先支付18213.3元；三、驳回葛有先的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费749元，由葛有先负担349元，红旗机械厂负担400元。 本院二审期间，葛有先围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 葛有先提交了聊天截图一份和收据两张，拟证明葛有先在搬离案涉房屋时实际使用了水费240元，电费2487元，上述两笔费用应该和预交的5200元予以抵扣。 对于葛有先提交的证据，红旗机械厂发表质证意见称，对该份证据的真实性、合法性和关联性不持异议，对该份证据予以认可。本院对该份证据的真实性、合法性和关联性均予以认可。 本院经审理查明的事实与采信的证据与一审一致，本院对此予以确认。 结合当事人的诉辩情况，本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 关于导致合同无效的责任承担问题。葛有先认为，一审法院认定其对合同无效应当承担50%的责任有误。本院认为，案涉租赁合同无效的原因系基于红旗机械厂与葛有先双方过错导致，因此，在确定当事人之间的责任承担时，应当考量双方各自的过错程度、致损的原因力大小等因素。本案中，红旗机械厂作为案涉出租人，其有义务提前告知承租人案涉房屋权属的真实情况，即红旗机械厂的厂房系其自行修建，尚未取得房屋所有权，该厂房所占用的土地系其从红旗八组租赁的农村集体土地，目前尚未取得非农建设许可以及其他用地许可等实际情况。红旗机械厂在未尽充分合理的告知义务时仍与葛有先订立合同，其对导致合同无效应负主要责任；而葛有先作为本案的承租人亦未尽到必要且谨慎的注意义务，亦应承担相应的责任。一审法院认定红旗机械厂承担50%的责任、葛有先承担50%的责任，加重了承租人的谨慎注意义务，且不利于规范租赁市场秩序和维护交易安全。同时，一审法院以均分过错的方式认定责任不能体现双方在签订履行合同中的过错大小和公平原则。故本院结合本案实际情况，认定出租人红旗机械厂应当承担70%的责任，承租人葛有先应当承担30%的责任。对葛有先的该上诉主张，本院予以支持。 关于葛有先提出的一审法院抵销问题。本案中，一审法院将红旗机械厂应向葛有先给付的款项与葛有先欠付的占有使用费进行了抵扣，葛有先对此提出异议。经本院核实，红旗机械厂于一审中虽未以反诉方式请求葛有先支付占有使用费，但于审理过程中提出了给付占有使用费的辩称主张。且于合同无效情形下，为减少当事人诉累，一审法院将该占有使用费纳入抵扣数额并无不当。同时，葛有先在明确上诉请求时亦已将该占有使用费纳入了扣减范围，应视为对一审的该抵扣予以认可。另，因行车属于红旗机械厂与葛有先的交易中获得的财产，现因拆除行车对设备价值和效用有所降低，故不适用返还原物，而应当由红旗机械厂取得其所有权并折价补偿葛有先。一审对行车的折价补偿金额认定正确，本院予以确认。于此，因葛有先对一审法院计算的2018年8月1日至2019年9月10日期间的占有使用费金额无异议，本院予以认可。故红旗机械厂应当支付葛有先39279.99元（计算方式：12000元*0.7+38880元-26666.7元*0.3）。 关于葛有先主张的水电费问题，本院认为，因该水电费系葛有先在二审期间增加的诉讼请求，且双方当事人在庭审中无法就该水电费问题达成一致的调解意见。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加诉讼请求或者原审被告提出反诉，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”之规定，本院对此不予处理。 综上所述，葛有先的上诉请求部分成立，就其成立的部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市青白江区人民法院（2019）川0113民初3638号民事判决第一项“葛有先与成都市青白江区红旗机械厂于2017年12月1日签订的《房屋出租协议书》无效”； 二、撤销成都市青白江区人民法院（2019）川0113民初3638号民事判决第三项“驳回葛有先的其他诉讼请求”； 三、变更成都市青白江区人民法院（2019）川0113民初3638号民事判决第二项“成都市青白江区红旗机械厂于本判决生效之日起十五日内向葛有先支付18213.3元”为“成都市青白江区红旗机械厂于本判决生效之日起十五日内向葛有先支付39279.99元”。 四、驳回葛有先的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费749元，由葛有先负担227元，成都市青白江区红旗机械厂负担522元。二审案件受理费388元，由葛有先负担100元，成都市青白江区红旗机械厂负担288元。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年七月十四日 书记员  符 莎