贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4876号 原告：朱翃，男，汉族，1978年5月9日出生，住贵州省赫章县。 原告：李静，女，汉族，1980年10月28日出生，住贵州省毕节市。 二原告共同委托诉讼代理人：魏浪（特别授权代理），贵州锐腾律师事务所律师。执业证号：15205201911148124。 二原告共同委托诉讼代理人：曾勇（一般代理），贵州锐腾律师事务所实习律师。实习证号：230713011110685。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：张尧（一般代理），贵州朗意律师事务所实习律师。实习证号:230713011110849。 原告朱翃、李静与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，二原告委托诉讼代理人魏浪，被告委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告将办理瑞丰新城8幢8-2604号房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；2、判决被告向原告支付逾期向产权登记机关提交涉案房屋转移登记资料的违约金，(违约金计算以原告已付购房总款354,551元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍（即罚息利率）从2017年6月1日计算至被告将办理产权登记资料提交办证机关并交付给原告之日止)暂计63,612元；3、判决被告向原告支付逾期交付商品房的违约金（违约金计算以原告已付购房款354,551元为基数，按原告支付房价款每日万分之三从2014年10月1日计算至2016年8月25日）暂计：21,789元；4、判令被告立即退还原告四通费3,329元；5、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2013年5月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市瑞丰新城第8幢8-2604号商品房出售给原告。住房建筑面积为105.98平方米，套内面积为87.66平方米，计价方式按照套计算，总房款354551元。付款方式为公积金贷款，首付106551元，余款248000元通过公积金贷款予以支付。合同第二十二条第三款约定：“（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在欠款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书双方同意按下列约定处理:……约定日期60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理:……（2）买受人不退房的出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%违约金。合同签订后，原告已按约定向被告支付全部购房款，并支付房屋办证费。按合同约定被告应于2015年7月30日前提交办证资料到产权登记机关。但被告亦未按合同约定的办证日期给原告办理房屋产权登记，故被告应该向原告支付相应的违约金。被告与原告在2014年12月24日签订购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议，因延期交房时间较长，原签订的商品房买卖合同十三条约定的违约金不足以弥补乙方损失，现重新约定如下：……。协议第二款约定：双方约定交房时间：8号楼定为2015年7月30日交房，协议第三款约定：原定交房日至实际交房日止按已交房款（含按揭款到位）每日万分之三支付，计算时间从2014年6月1日至通知交房日止。然被告并未按照合同约定的时间如期向原告交付商品房，故被告应该向原告支付相应的违约金。根据相关法律规定，“四通费”等费用已经包含在商品房销售价格中，购房者不需要另外缴纳。现被告重复收取“四通费”，依法应当退还原告。综上所诉，原告根据《商品房买卖合同》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，被告应向原告承担相应的赔偿责任，向原告支付相应的逾期办证违约金。原告为维护自身合法杈益，特具状诉至贵院，请求判如所诉为谢。 被告瑞丰公司辩称：一、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。二、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。三、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。四、被告自2019年11月19日取得《首次登记审查意见》起，就通知原告提供资料办理权属证书，原告至今拒不提供，属恶意延长办证期限，恶意加重被告负担，原告以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已构成违约，被告基于顺序履行抗辩权而不应承担违的责任。若被告担责，自2019年10月17日起，未能办理权属证书的责任应当由原告自行承担，若2019年10月17日的始期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至少也应参照同幢其余户(2020年4月9日)。如法院对前述关于办证期限的两个时间节点均不予采信，被告现在具备办理转移登记的条件下再次通知原告提供应由买受人提供的办证所需材料，则因出卖人原因未能办证的原因已经消除，庭审后未能及时提交办理涉案房屋转移登记有关的违约责任不应再由被告承担。五、据原告在起诉状中自述，被告交付房屋的时间为2016年8月25日，原告于2020年4月10日(据民事起诉状)，逾期交房违约金的诉请已超过法定诉讼时效时间，应予驳回。六、原告诉请退还四通费3329元的诉讼请求不应得到支持。1、该项诉讼请求已经超过法定诉讼时效期间；2、涉案商品房的价款并未包含开户费，被告代收后也已代为缴纳至相关部门，未据为己有，不具备退还基础。七、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。 本院经审理查明：2013年5月13日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市瑞丰新城第捌幢26层04号商品房，该房号为8-2604；该商品房总价款354551元；出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按相关部门规定由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定向被告支付了涉案房屋购房款354551元。原告还向被告交付了涉案房屋的契税、办证费、维修基金。2015年9月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》，载明：“甲乙双方于2013年5月13日签订了商品房购买合同，合同约定的交房时间因各种原因不能按期交房，现经甲乙双方友好协商，就交房等相关事宜达成以下协议：一、因延期交房时间较长，原签订的商品房买卖合同十三条约定的违约金不足以弥补乙方损失，现重新约定如下：二、双方约定交房时间：8、9号楼定为2015年7月30日交房，如有提前交付，违约金从通知交付之日起停止计算。三、违约金支付标准：1、原定交房日至实际交房日止按已交房款（含按揭款到位）每日万分之三支付，计算时间从2014年10月1日至通知交房日止。2、违约金支付时间定于交房时据实一次性结清。”2016年8月25日，被告向原告交付涉案房屋。同日，原告向被告交付开户费3329元。被告确认其收取的开户费的项目为燃气、水、电、闭路电视的开户费。2019年10月17日，毕节市不动产登记中心出具的瑞丰新城第8幢首次登记审查意见确认予以办理该项目的不动产登记。现已有同楼幢其他业主取得了不动产权证书。原告认为，被告未如期向原告交付商品房，未按合同约定的办证日期给原告办理房屋产权登记，应承担违约责任，故以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据，并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 庭审后，原告申请撤回第一项诉讼请求。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行义务。被告未按约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，违约金从约定日期之次日2017年6月1日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。2019年10月17日，毕节市不动产登记中心出具的瑞丰新城第8幢首次登记审查意见确认予以办理该项目的不动产登记，表明该楼幢已具备办理转移登记的条件，但被告未举证证明在具备办理转移登记的条件后已通知原告。而庭审中，被告答辩时通知原告提交办证资料，即被告履行了通知义务，故该违约金计算至2020年6月16日（开庭之日）止。对于该违约金计算标准，原告主张按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍标准计算，被告提出约定违约金过高的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，原告诉请按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍标准计算，本院予以支持。但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。原告诉请的违约金，以原告已付购房款总额354,551元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年6月16日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 对于原告诉请的逾期交房违约金的问题。在原、被告签订《商品房买卖合同》后，双方又签订了《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》，约定交房时间:8、9号楼定为2015年7月30日交房。但被告于2016年8月25日才向原告交房，构成违约，应当承担违约责任，按约定向原告支付违约金。对此，被告提出了诉讼时效抗辩主张，按原、被告签订的《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》的约定，“违约金支付时间定于交房时据实一次性结清”，则被告于2016年8月25日交房时即应向原告支付逾期交房违约金，未支付，诉讼时效期间开始起算。而原告于2020年4月17日才提起诉讼主张该违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉主张该违约金时，原告对该违约金的请求权已超过三年的诉讼时效期间。虽原告提交了一份2017年7月16日毕节市瑞丰房地产有限责任公司出具的《关于瑞丰新城八、九号楼延期交房违约金的说明》(复印件)，但该说明上明确“有部分业主到本公司要求支付延期交房的违约金”，而原告提交的说明为复印件，且原告明确其无法提供原件，原告也未提供其他证据佐证，不能证明此时原告向瑞丰公司主张过逾期交房违约金。故原告所举证据不能证明其对该违约金的请求权有中止、中断情形存在。被告对该项违约金的诉讼时效抗辩主张成立，原告主张的该项违约金，本院不予支持。 关于原告主张退还四通费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。被告确认所收取的开户费为燃气、水、电、闭路电视的开户费，而被告也未能举证证明所出售的房屋价款中不包含上述开户费。故被告另行向原告收取各项开户费3,329元，无事实及法律依据，理应退还。 另，原告申请撤回第一项诉讼请求，是原告对自己权利的处分，不违反法律的规定，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱翃、李静支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以原告已付购房款354,551元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年6月16日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告朱翃、李静开户费3,329元； 三、驳回原告朱翃、李静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,009元（已减半收取），由原告朱翃、李静负担280元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担729元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年七月十五日 书记员  张婵婵