浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3399号 上诉人（原审被告）：韩招生，男，1955年3月7日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托代理人：陆凤麟、朱春智，浙江励恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州梦庄农业休闲观光有限公司，住所地：杭州市余杭区运河街道南道家圩88号。 法定代表人：陈福寿，公司总经理。 委托诉讼代理人：洪时贝，浙江金宏律师事务所律师。 上诉人韩招生因与被上诉人杭州梦庄农业休闲观光有限公司（以下简称梦庄公司）租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初15164号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年4月15日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员睢晓鹏适用普通程序独任审理，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。韩招生的委托代理人陆凤麟、朱春智、梦庄公司的法定代表人陈福寿、委托代理人洪时贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：2015年4月1日，梦庄公司（甲方）与韩招生（乙方）签订《租赁协议》一份，约定内容如下：（一）甲方租给乙方土地面积198亩、鱼塘38只，住宿餐饮大楼1幢、住房间配套用品、餐饮器具及相关其它相关设施，详细清单树木，品种为枇杷树和香樟树，生产配套及设施，现经甲乙双方友好协商而定（1）土地租金198亩×1300/亩=257400元/年。（2）设施和一切配套费每年暂收72600元整。（二）甲方租给乙方租期为六年，自2015年4月1日到2021年3月31日止，土地租金前三年即2015年4月1日至2018年3月31日为1300元/亩，后三年即2018年4月1日至2021年3月31日为1400元/亩。乙方到期如需继续租赁甲方优先租赁给乙方、土地租金每年乙方根据当地村委实际交付给甲方。甲乙双方签订协议后，双方完成住宿大楼财物清点和甲方先交付土地面积198亩后，乙方一次性付租金33万元，以后每年乙方以此协议日期交付给甲方。（四）乙方如增加餐饮服务业，由乙方自行申领企业营业执照，乙方在申领营业执照期间甲方应无条件配合乙方完成申领。甲乙双方在协议任何一方不得违反协议中的各项条款。协议还就其他内容进行了约定。 协议签订后，梦庄公司、韩招生依约履行合同义务。2018年8月3日，梦庄公司因韩招生逾期支付租金等费用诉至原审法院。2018年12月12日，经原审法院调解，韩招生、梦庄公司达成调解协议，原审法院出具（2018）浙0110民初13011号民事调解书，要求韩招生于2018年12月30日前支付梦庄公司租金349800元（该费用包含土地租赁、设施和配套费，涵盖的租赁期限至2019年3月31日止）。因韩招生未依约履行上述生效调解书，梦庄公司向原审法院申请强制执行。 另查明，梦庄公司向韩招生出租的案涉土地系案外人杭州生望农业开发有限公司（以下简称生望公司）向杭州市余杭区运河街道明智村村民委员会（以下简称明智村村委会）承租，用于农业开发水产养殖。2019年6月25日，生望公司（乙方）与杭州余杭明智村股份经济合作社（甲方）签订《运河街道明智村土地整治项目补偿协议书》一份，约定因土地整治项目建设需要，由甲方对坐落于明智村区块，土地上的管理用房、构筑物、附属设施及苗木等按相关政策进行搬迁和补偿。截至目前，上述整治项目尚未立项，《运河街道明智村土地整治项目补偿协议书》项下的费用未实际发放。2019年7月11日，生望公司（乙方）与明智村村委会（甲方）签订《终止和解除土地租赁合同》一份，约定双方同意解除于2012年4月12日签订的《土地租赁合同》（租期自2012年1月1日起至2021年1月1日止）。甲方需要提前终止并解除租赁协议，在一定程度上给乙方造成了一些经济损失。甲方同意免除乙方自2019年1月1日至本协议签订之日的土地租金，并退还乙方已交纳的2019年度全年租金。双方还就其他内容进行了约定。 截至目前，梦庄公司与案外人生望公司就案涉土地签订的租赁合同尚未解除。 庭审中，韩招生自认：其未按照《租赁协议》的约定于2019年4月1日支付下一租期的租金（期限自2019年4月1日起至2020年3月31日止）。截至2019年10月，其仍占用案涉土地、房屋及相关配套设施，并未腾空搬离。 梦庄公司的诉讼请求为：1、解除双方的租赁协议；2、韩招生于解除租赁协议后15日内腾退并返还房屋土地及配套设施；3、韩招生支付所欠租金及设施和配套费116919.5元（暂计自2019年4月1日至2019年8月1日）；4、本案诉讼费用由韩招生承担。在诉讼过程中，梦庄公司变更诉讼请求：1、解除双方的租赁协议；2、韩招生支付所欠租金及设施和配套费116600元（暂计自2019年4月1日至2019年7月31日）；3、本案诉讼费用由韩招生承担。 原审法院认为：梦庄公司、韩招生签订《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，对双方当事人均具有约束力。韩招生未能履行生效调解书的内容，亦未按照《租赁协议》的约定支付租金，致使梦庄公司签订案涉租赁合同的目的无法实现，现梦庄公司主张解除案涉合同，符合法律规定，原审法院予以准许。韩招生关于梦庄公司无权解除合同的答辩意见，依据不足，原审法院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。梦庄公司、韩招生经原审法院调解已结算土地租金、设施和配套费至2019年3月31日。现梦庄公司自愿主张韩招生支付自2019年4月1日起至2019年7月31日止的土地租金92400元（1400元/亩×198亩÷12个月×4个月）、设施和配套费24200元（72600元/年÷12个月×4个月），合计116600元，理由正当，原审法院予以支持。韩招生以梦庄公司自2019年1月起对案涉场地断水断电导致韩招生无法正常经营为由，认为无需支付租金，梦庄公司对此予以否认，韩招生亦未能举证证明该事实，结合韩招生自认截至2019年10月一直占用案涉土地、房屋及相关配套设施，未腾空搬离等情况，原审法院对韩招生的该项答辩意见，不予采纳。韩招生又以梦庄公司提供的设施因违建被拆除，影响其使用为由，要求减少租金，但其又自认在2017年上述情况出现后，韩招生、梦庄公司双方就不减少土地租金、设施和配套费达成一致意见，故原审法院对韩招生的该项答辩意见，亦不予采纳。另根据韩招生截至2019年10月一直占用案涉场地的实际情况以及合同相对性原则，案外人生望公司与明智村村委会关于租赁案涉场地的有关约定，不影响韩梦庄公司、韩招生双方之间的费用结算，故韩招生的相关答辩意见，原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、梦庄公司与韩招生于2015年4月1日签订的《租赁协议》自判决生效之日起解除；二、韩招生支付梦庄公司土地租金、设施和配套费合计116600元，于判决生效后十日内付清。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2632元，减半收取1316元，由韩招生负担，于判决生效后七日内缴纳。 宣判后，韩招生不服，向本院提起上诉称：一、对于原审判决中认定的2019年4月1日至7月31日的租金，原审法院遗漏了案涉土地已于2019年1月被案外人杭州市余杭区运河街道明智村村民委员会收回的事实，梦庄公司现无权要求韩招生支付。1、首先，因案涉土地被收回，梦庄公司已丧失对案涉土地收益处分的权利。案涉土地系案外人声望公司自明智村村民委员会处承租后，又转租于梦庄公司。梦庄公司对案涉土地收益处分的权利基础来源于声望公司与明智村村民委员会间的租赁关系。其因声望公司承租土地后又将其转租的行为而对案涉土地享有收益处分的权利。本案中，案涉土地因旱改水项目实际于2019年1月即已被明智村村民委员会收回，声望公司也已与明智村村民委员会签订相关协议中止租赁关系，不再享有案涉土地承租权。无论梦庄公司与声望公司是否解除租赁关系，均已因声望公司不再承租土地而丧失对案涉土地行使任何权利的合法基础，权利来源的链条已经断裂，此后其对案涉土地已处于无权处分状态，在未经所有权人追认的情况下，其无权向韩招生收取租金。2、其次，纵使不讨论案涉相关设施及物品所有权是否已因明智村村民委员会收回土地而随同属其所有。即使认定为韩招生占用相关场地，相应的因占用而产生的场地使用费，也应基于物权属于土地所有权人明智村村民委员会所有，梦庄公司无权替明智村村民委员会收取。3、再次，韩招生及梦庄公司在《租赁协议》中约定“土地租金每年乙方（即韩招生）根据当地村委实际交付给甲方（即梦庄公司）”。根据韩招生提交的《终止和解除土地租赁合同》，明智村村民委员会事实上自2019年1月起已不再收取租金，相应的，根据前述条款，梦庄公司也无权要求韩招生支付租金。至于设施租金，2017年案涉地块纳入余杭区旱改水土地整治综合范围，征收单位开始对案涉土地及鱼塘、建筑物等进行评估。同时，梦庄公司出租的房屋因属违章建筑被责令拆除，韩招生无法将案涉房屋作为正常经营使用。韩招生与梦庄公司从未就此问题协商一致，在无法使用相关设施的情况下，梦庄公司无权要求韩招生缴纳租金。二、梦庄公司无权主张解除合同。1、首先，因案涉土地被收回，韩招生及梦庄公司间合同已进入安置补偿款分配阶段，现阶段双方间合同目的为分配安置补偿款，合同目的可以实现。韩招生及梦庄公司间《租赁合同》除对租金、租期等外，还约定租赁期内遇到政府及国家开发征用，原有固定资产归梦庄公司所有，韩招生投入的建筑物及绿化景观扣除实际投入成本外多余的补偿款韩招生得60%，梦庄公司得40%。因案涉土地已经被明智村村民委员会收回，且梦庄公司已不再享有对案渉土地收益处分的权利。根据韩招生及梦庄公司间《租赁协议》已进入合同第三条约定的征收补偿分配阶段，合同目的已不再是简单的出租及使用房屋，现合同目的已经变更为双方对征收补偿的分配，该合同目的是可以实现的。2、其次，上文已述，梦庄公司无权要求韩招生支付租金，故其也无权解除合同。退一步讲，即使认定韩招生有租金尚未缴付，也不足以解除合同。因案涉土地已经被明智村村民委员会收回，韩招生及梦庄公司间《租赁协议》已进入合同第三条约定的征收补偿分配阶段，原合同目的已经变更为双方对征收补偿的分配，该合同目的是可以实现的。且梦庄公司实际上对韩招生负有数百万的政策补偿款支付义务，该政策补偿款也足以覆盖梦庄公司主张的欠付租金金额，该补偿款支付义务应是合同目前阶段的主要义务，即使有租金尚未缴付，也不足以致使合同目的不能实现。最后根据公平原则，在梦庄公司尚有重大付款义务未履行的情况下，也不应判令解除合同。综上，请求：撤销原审判决，改判驳回梦庄公司的全部诉讼请求，并由梦庄公司承担本案全部诉讼费用。 针对韩招生的上诉，梦庄公司答辩称：一审认定事实和适用法律是正确的。因此，一审判决也是正确的，请求二审法院支持一审法院判决，驳回韩招生的所有上诉请求。上诉状所讲的几个理由都是不成立的，意见与一审一致。 二审中，双方均未向本院提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院另查明：对于租赁协议中约定的“土地租金每年乙方根据当地村委实际交付给甲方”的意思，韩招生认为系指村委不收取租金，韩招生的租金也应该相应减免；梦庄公司认为系指如果村委与生望公司的租金不变，则双方租金也不变，村委的租金变化，按照协议，也应变。同时，对于生望公司与明智村村委会签订的《终止和解除土地租赁合同》协议中“甲方免除乙方自2019年1月1日至本协议签订之日的土地租金，并退还乙方已交纳的2019年度全年租金”的约定，梦庄公司认为，“免除与缴纳租金额度不同。免除与租金变更是两个不同的概念。减租是双方约定的，免除租金是单方放弃。”庭后，梦庄公司又向本院寄送了《关于租赁合同第二条土地租金的约定的补充说明》，内容为：一、该条约定是指梦庄公司交给村里实际租金多少，韩招生也交多少的约定，如有变化，韩招生交给梦庄公司的租金也变化。二、一审判决书第六页关于“甲方免除乙方自2019年1月1日至本协议签订之日的土地租金，并退还乙方已交纳的2019年度全年租金”与梦庄公司无关。具体理由如下：（1）村免除租金也好，退还2019年的租金也好，是村与生望公司的关系，与梦庄公司无关，梦庄公司与村没有合同关系，梦庄公司是与生望公司签订的租赁合同，梦庄公司是按与生望公司签订的合同直接支付给村里，但村里并未免除梦庄公司的租金，生望公司也未免除梦庄公司的租金。（2）生望公司与村里签订的《终止和解除土地租赁合同》到目前为止还没有履行，更谈不上免除租金的问题，目前还停留在纸面上的事实。三、生望公司与村里签订的《终止和解除土地租赁合同》未履行的事实已被另一案件（2020）浙01民终2266号民事判决认定，而免除租金是建立在该份解除合同基础之上的，更何况免除租金与梦庄公司无关。鉴于以上事实和理由，梦庄公司在2019年所交租金未变，因此梦庄公司与韩招生之间的租金也未变。 本院认为：案涉土地系明智村村委会出租给生望公司，生望公司转租给梦庄公司，梦庄公司又转租给韩招生，梦庄公司在出租案涉土地时，权利来源合法，韩招生系梦庄公司的承租人。此后明智村村委会与生望公司、生望公司与梦庄公司的租赁合同解除与否，不影响梦庄公司与韩招生之间合同的效力及双方的权利义务关系，韩招生使用案涉土地，即应当向梦庄公司支付租金。韩招生以案涉土地被收回，梦庄公司丧失对案涉土地的收益处分权利以及梦庄公司非所有权人无权收取租金等上诉意见，依法均不能成立，本院均不予采信。韩招生关于案涉设施因违建被拆除导致其不能合理使用的上诉意见，原审法院已经予以处理，本院与原审法院持同一观点，对该上诉意见不予采信。韩招生承租案涉场地，应当支付租金，双方因韩招生未支付租金在本案之前已经成讼，原审法院主持双方调解达成一致意见，韩招生继续占用案涉场地，但其并未履行生效的调解，梦庄公司依法有权解除合同。租赁合同系出租人交付标的物供承租人使用，承租人支付租金的合同，承租人承租租赁标的物的目的是占有使用，现韩招生认为案涉合同的目的已经变为征收补偿款的分配的观点，本院认为显不能成立。双方对租赁期限内遇到政府及国家开发征用的情形如何处理进行了约定，此系在合同正常履行，且因政府或国家开发征收行为导致合同无法继续履行时双方权利义务的分配，并非阻却梦庄公司合同解除权的事由。双方在合同中明确约定了租赁期间内的租金标准，同时约定“土地租金每年乙方根据当地村委实际交付给甲方”，对于该约定的含义，梦庄公司虽然庭后提交补充意见认为与其无关，且实际尚未履行，但其在庭审中明确，该条系指如果村委与生望公司的租金不变，则双方租金也不变，村委的租金变化，按照协议，也应变。生望公司与明智村村委会签订的《终止和解除土地租赁合同》协议中约定，“甲方免除乙方自2019年1月1日至本协议签订之日的土地租金，并退还乙方已交纳的2019年度全年租金”，上述约定可以得出明智村村委会免除生望公司2019年1月1日至同年7月11日的土地租金，至于其是否退还生望公司2019年全年租金，与韩招生无涉。根据上述二审中梦庄公司的陈述，本院认为，梦庄公司与韩招生之间的土地租金亦应相应调整。2019年3月31日前的租金，双方已经通过调解的方式确定了支付数额，应遵照生效的调解书进行处理，对于2019年4月1日至同年7月11日的土地租金，梦庄公司无权要求韩招生支付，但因《终止和解除土地租赁合同》约定的为免除土地租金，未涉及设施和配套费，故而韩招生仍负有支付2019年4月1日至2019年7月31日的设施配套费。本院基于双方当事人二审的陈述，对原审判决予以部分改判，原审判决依法不属于错误判决，因此对原审判决诉讼费用部分，本院不予调整。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初15164号民事判决第一项及诉讼负担部分。 二、撤销杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初15164号民事判决第二项。 三、韩招生于本判决生效之日起十日内支付杭州梦庄农业休闲观光有限公司土地租金14903元、设施和配套费24200元。 四、驳回杭州梦庄农业休闲观光有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费2632元，由上诉人韩招生负担883元，由杭州市梦庄农业休闲观光有限公司负担1749元。 本判决为终审判决。 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年七月十日 书记员  姚丽萍