广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终13122号上诉人（原审被告）：邓鉴荣，男，1963年4月27日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所。住所地：广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，该所所长。委托诉讼代理人：寇明茹，该所职员。原审被告：邓子亮，男，2001年7月29日出生，汉族，住广州市海珠区。原审被告：区艳纯，女，1964年7月15日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人邓鉴荣因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称海珠区物业二所），原审被告邓子亮、区艳纯房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初28145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邓鉴荣，被上诉人海珠区物业二所的委托诉讼代理人寇明茹到庭参加诉讼，原审被告邓子亮、区艳纯经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邓鉴荣上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判邓鉴荣及其母亲继续以福利形式租赁涉案房屋。事实与理由:一、一审法院未查清事实，判决侵犯案外人谭杏宽权益。1.海珠区物业二所一审时所提供的证据清单避重就轻，对涉案房屋租赁的过去与现状缺乏深入的调查了解和真实反映，不接受邓鉴荣母亲谭杏宽为本案当事人。2.海珠区物业二所在一审提交的房地产权证显示，涉案房屋的产权和变更具有一定的复杂性。涉案房屋所在的整幢大楼中，二楼405房、三楼不属于广州市房地产管理局，而涉案房屋在二楼405房内，而且内有三户人家居住至今。3.涉案房屋在1988年，由中国农业银行广州市郊区支行作为职工福利分配给邓鉴荣父亲使用，1993年邓鉴荣父亲因病去世，邓鉴荣母亲在涉案房屋居住至今，后来，涉案房屋变成海珠区物业二所的权属物业。从1995年至1997年间，据邓鉴荣母亲回忆，当时是由东晓物业管理有限公司的工作人员对邓鉴荣母亲讲：“国家政策有变，你居住的房屋必须要签订租赁合同”。邓鉴荣及母亲都不明白什么原因，并叫邓鉴荣代办处理。由于当时邓鉴荣年纪轻，生活经验少，于是便草率签订了该合同。4.本案的关键是：海珠区物业二所未能将一审时所提交的证据阐述清楚，房地产权证的权属是由哪些部门或机构组成，是否包括中国农业银行机构。海珠区物业二所所提交的文件不具有说服力，造成一审法院误判。二、邓鉴荣现已取得广州市白云区穗和西路四街3号的经济适用房，与区艳纯、邓子亮均没有在涉案房屋居住，也无任何财产遗留在涉案房屋。本案纠纷涉及一个原国有企业职工遗孀的居住权益。三、涉案房屋居住人并非不缴纳租金，也非多占用公共资源，海珠区物业二所应当妥善解决邓鉴荣母亲谭杏宽的居住权益。被上诉人海珠区物业二所辩称：同意一审判决处理，不同意邓鉴荣的上诉请求。事实与理由：邓鉴荣所述关于涉案房屋在二楼405房内的情况并非事实，该405房不是海珠区物业二所管理的公房。原审被告邓子亮、区艳纯经本院合法传唤没有到庭。海珠区物业二所于2019年9月16日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.解除海珠区物业二所与邓鉴荣关于广州市海珠区前进路42号206房的租赁关系；2.邓鉴荣在判决生效之日起10日内腾空并交付涉案房屋给海珠区物业二所；3.邓鉴荣向海珠区物业二所缴纳从2019年9月起至交付房屋之日止的房屋占用费（按照333元/月计算）；4.邓鉴荣承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：据广州市国土局房管局于1995年1月17日填发的海珠区前进路42号一，二，四楼除405房的房地产档案资料载明：权属人为广州市房地产管理局；权属来源为1966年自建；房屋占有份额为全部；房屋所有权性质为公产；建基面积406.71平方米，总建筑面积1135.23平方米；等。2011年1月21日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（甲方、出租人）与邓鉴荣（乙方、承租人）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区前进路42号206房部位的房地产出租给乙方作住宅用途，使用面积19.53平方米；租赁期限：自2009年6月1日至2011年5月31日，月租金68.4元；自2011年6月1日至2013年5月31日，月租金68.4元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋，签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理；（第二十一条）违约责任：2、租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的l00%收取乙方违约金；3、违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天按应付金额1%支付滞纳金；等。根据《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》（海机编［2013］20号），广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所。原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处管辖事务由广州市海珠区房屋安全和物业二所接管。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室《关于印发的通知》载明：将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入区住建水务局，等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与海珠区物业二所（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定:委托方承接原市国土房管局海珠区分局直管房管理职能，负责直管房管理工作，就委托受托方实施直管房管理具体事务，委托海珠区物业二所协同开展直管房产权管理工作，直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮，承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项，等。2019年3月22日，《中共广州市海珠区委办公室广州市海珠区人民政府办公室关于印发的通知》（海委办［2019］39号）载明：广州市海珠区住房和建设局负责直管房管理；等。海珠区物业二所于2019年8月26日按涉案房屋地址向邓鉴荣发出《通知》，主要内容：邓鉴荣，经查证，您户有私有房产，已违反直管房相关规定，现通知你在2019年9月6日前将房屋交还我单位，且负责清理房屋内的物品及缴清占用房屋期间所产生的水电费用；等。该邮件投递结果显示为他人代收，签收日期为2019年8月30日。邓鉴荣表示没有收到上述通知。一审另查，据查册时间为2019年8月29日的广州市不动产登记查册表记载：白云区穗和西四街3号1209房的产权人为区艳纯；房屋性质为经济适用房；建筑面积：60.8079平方米；共同申请的家庭成员为邓子亮、邓鉴荣；登记时间为2017年11月13日；等。一审诉讼中，海珠区物业二所和邓鉴荣确认：租赁期限届满后，双方没有续签合同；租金是通过银行划账的方式缴纳，按每月68.4元缴纳至2019年8月，之后海珠区物业二所不再划扣。邓鉴荣、区艳纯表示涉案房屋由邓鉴荣的母亲谭杏宽使用。经一审法院释明后，海珠区物业二所表示不追加谭杏宽为本案当事人。海珠区物业二所为证明其主张，提交了如下证据：《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》、《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》（记载涉案房屋评定月租为333元/月）；拟证明成本租金的计算依据。邓鉴荣、区艳纯质证表示：对上述证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，不同意按照该标准计算。一审法院认为:广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处与邓鉴荣签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处已于2013年被撤销，其管辖事务由广州市海珠区房屋安全和物业二所接管，故海珠区物业二所有权就涉案房屋主张权利。合同履行期限届满，双方没有续签合同，邓鉴荣继续使用涉案房屋，海珠区物业二所对此无异议，仍然以原合同标准向邓鉴荣收取租金至2019年8月，双方形成事实的租赁合同关系，原租赁合同的约定对双方均有约束力，但租赁期限不定期，海珠区物业二所可以随时解除合同。本案中，邓鉴荣、邓子亮、区艳纯已购买了经济适用房，按照合同约定，邓鉴荣原承租的涉案公房应予退还。海珠区物业二所主张其于2019年8月26日向邓鉴荣发出《关于解除房屋租赁关系通知》，但未充分举证证明上述通知到达邓鉴荣，邓鉴荣表示没有收到该通知，故一审法院对海珠区物业二所的该主张不予采纳。海珠区物业二所于2019年9月16日提起本案诉讼，应视为海珠区物业二所正式向邓鉴荣发出解除合同的通知，一审法院于2019年9月29日将海珠区物业二所提交的起诉状副本、证据等送达给邓鉴荣，视为邓鉴荣知悉该通知内容。海珠区物业二所与邓鉴荣之间的租赁关系于2019年9月29日解除。租赁关系解除后，海珠区物业二所要求邓鉴荣腾空并交还涉案房屋的诉讼请求，合法合理，一审法院予以支持。邓鉴荣搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏涉案房屋的主体结构。邓鉴荣、区艳纯关于应继续由邓鉴荣的母亲谭杏宽以福利形式租赁涉案房屋的抗辩意见无据，一审法院不予采纳。邓鉴荣使用、占用涉案房屋，理应向海珠区物业二所支付相应的费用。邓鉴荣已缴纳租金至2019年8月，故邓鉴荣应向海珠区物业二所支付从2019年9月1日起至2019年9月29日止的租金及从2019年9月30日起至实际交还房屋之日止的占用费。合同约定房屋占用费比照成本租金收取，海珠区物业二所已提交了《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》、《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》说明涉案房屋成本租金的计算，邓鉴荣对上述证据的真实性、合法性没有异议，一审法院对涉案房屋的成本租金为333元/月予以认定。如上所述，租赁关系自起诉状副本送达邓鉴荣时解除，但应给予邓鉴荣合理的搬迁时间，一审法院酌定给予邓鉴荣30日的宽限期，故邓鉴荣应从2019年10月30日起至实际交还房屋之日止，按成本租金标准支付房屋占用费，此前的房屋占用费按原合同约定的租金标准计付。海珠区物业二所要求邓鉴荣从2019年9月起按成本租金支付房屋占用费的主张，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2019年12月30日作出一审判决：一、广州市海珠区房屋安全和物业二所与邓鉴荣关于广州市海珠区前进路42号206房部位房屋的租赁关系于2019年9月29日解除；二、邓鉴荣在判决生效之日起30日内腾空广州市海珠区前进路42号206房部位房屋并交还给广州市海珠区房屋安全和物业二所；邓鉴荣搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构；三、邓鉴荣在判决生效之日起30日内向广州市海珠区房屋安全和物业二所支付从2019年9月1日起至2019年9月29日止的租金（按每月68.4元计算）及从2019年9月30日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（其中，从2019年9月30日起至2019年10月29日止的占用费每月按68.4元计算，从2019年10月30日起至实际交还房屋之日止按每月333元计算）；四、驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费50元,由邓鉴荣负担。本院审理查明，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：本案中，海珠区物业二所受房屋管理部门的委托负责直管房的管理。海珠区物业二所将涉案房屋出租给邓鉴荣作为住宅使用，邓鉴荣按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，海珠区物业二所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有优益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同应认定为行政协议。海珠区物业二所作为房屋受托管理单位对涉案协议的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初28145号民事判决书；二、驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所的起诉。一审案件受理费50元，退还广州市海珠区房屋安全和物业二所；上诉人邓鉴荣预交的二审案件受理费50元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年七月二十七日书记员 冯冠豪郭丽淳