山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终7063号上诉人（原审原告）：王霞，女，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：姜广杰，山东大正泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵心华，山东大正泰和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绿地集团济南西河置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：王珊珊，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晖，山东齐鲁律师事务所律师。上诉人王霞因与被上诉人绿地集团济南西河置业有限公司（以下简称绿地西河置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初1494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法开庭进行了审理。上诉人王霞的委托诉讼代理人赵心华、被上诉人绿地西河置业公司的委托诉讼代理人王珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王霞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重新审理；2.绿地西河置业公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定王霞办理收房手续表明其认可绿地西河置业公司以现状交付房屋。事实并非如此。首先，王霞的收房行为绝不是对绿地西河置业公司以现状交付房屋的认可，而是因为王霞投入大笔资金购房后，在绿地西河置业公司逾期交付房屋近两年的时间内，造成王霞的生活成本增加及无处居住的现实需求造成王霞被迫无奈的选择。其次，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，此即房地产开发企业向购房人交付商品房应达到的法定条件。由于绿地西河置业公司至今未取得《竣工验收备案单》，未达到商品房交付的法定条件。故涉案房屋虽已交付，但绿地西河置业公司仍应承担逾期交付的违约责任。从山东省住房和城乡建设厅发布的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》解读可知，依法制定的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》进一步强调了实施房地产开发项目竣工综合验收备案制度，防止开发企业交付使用功能不完善的商品房。涉案房屋虽已接收并入住，但是仅是实现了占有使用功能，影响了收益处分功能，绿地西河置业公司主张王霞未受到任何损失的意见不能成立。二、一审法院枉顾生效判决，同案不同判。王霞所在小区的其他同类案件，已经一审法院(2019)鲁0103民初5495号和(2019)鲁01民终11762号两级法院审理，并做出公正合理的裁判。在同类案件已经两级审理并作出终审判决的情况下，一审法院竟公然作出与同类案件不同裁判，王霞深感不公。综上，王霞认为一审法院存在事实认定错误，枉顾已经存在的生效判决，裁判失当。现依法向二审法院提起上诉，请二审法院依法查明事实，依法公正裁判。绿地西河置业公司辩称,一、原审法院认定王霞办理收房手续表明其认可以现状交付房屋并驳回其收房之后的逾期交房违约金，既符合事实基础，同时符合法律规定。1.绿地西河置业公司于2018年5月8日向王霞发送收房通知，王霞已于2018年10月9日收房。房屋的转移占有即为交付，这是最高院关于商品房买卖合同司法解释中明确的规定。2.根据《合同法》的相关规定，违约金是建立在实际损失之上的。如王霞未办理房屋交付手续，则王霞的损失为未占用房屋的损失，但在本案中，涉案房屋已于2018年10月转移至王霞占有，涉案房屋虽未取得分期综合验收备案证明，但自涉案房屋转移占有之后，王霞就无任何损失产生。3.王霞陈述其系因生活成本的增加及无处居住的需求导致被迫选择收房，假设该陈述为真实的，该陈述也仅为其收房动机，不能成为其收房又继续主张逾期交房违约金的合法依据。二、王霞认为涉案房屋未取得《竣工验收备案单》系未达到商品房交付法定条件，于法无据。1.国务院于2018年3月19日下发了《关于修改和废止部分行政法规的决定》（中华人民共和国国务院令第698号），将《城市房地产开发经营管理条例》原来要求的住宅小区等群体房地产开发项目竣工后进行综合验收的条款删除。因此，王霞主张《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）以及《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》的相关规定不应适用。2.现行《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十八条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。以上法律法规表明，对于建设工程的竣工验收以及交付，现行法律法规实行的是以建设、施工、监理、勘察、设计五方主体的验收意见作为判断工程竣工验收合格与否的标准，同时，建设工程经竣工验收合格后，具备交付使用的条件，即竣工验收合格是法定的房屋交付使用条件。但“竣工验收合格”不等同于“办理竣工验收备案手续”。办理竣工验收备案是指工程竣工验收后建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为。因此，“竣工验收合格”不能等同于“办理竣工验收备案手续”。王霞以《竣工验收备案单》是商品房交付的法定条件的观点是错误的。3.绿地西河置业公司于2014年7月份取得了建设、施工、监理、勘察、设计五方主体验收意见的建筑工程竣工验收报告，绿地西河置业公司于2018年5月8日向王霞发送收房通知，王霞并未拒绝收房，且于2018年10月9日办理收房手续，该交付行为符合《建设工程质量管理条例》十六条的关于商品房交付的规定，即符合商品房法定交付条件。三、王霞认为其虽已接收房屋并入住，但仅实现了占有使用功能，影响了其收益处分功能。该陈述与事实严重不符。收益权是指收取房屋后所产生的新增经济价值的权能，主要包括房屋产生的租金、增值以及各种运用房屋从事经营活动而产生的利益。绿地西河置业公司向王霞交付房屋的行为，不仅不会影响到王霞收益功能的实现，如王霞将涉案房屋对外出租，还将实现额外的收益。真正影响到收益功能的，是针对未收房业主而言的。处分权是指房屋所有权人在法律许可范围内对其房屋拥有的处分权利，包括事实处分和法律处分。事实处分主要指自然存在状态的处置，如房屋修缮、装修、改造、附加等；法律处分主要指所有权人通过民事法律行为对房屋出租、赠与、抵押、出卖等。但本案中房屋的交付非但未影响王霞的处分权，交付房屋的行为还实现了绿地西河置业公司除抵押、出卖之外的处分权。而关于王霞抵押、出售的权利，双方在《商品房买卖合同》中既约定了逾期交房的违约责任，也约定了逾期办证的违约责任。只有在绿地西河置业公司未按照合同约定为王霞办理不动产登记证时，才会对王霞的抵押、出卖权产生真正的影响。综上，王霞主张其虽接收了未取得《竣工验收备案单》的房屋，但影响了收益处分功能无任何事实基础。四、绿地西河置业公司认为一审法院判决驳回王霞主张收房后的逾期交房违约金公平公正，合理合法。济南市市中区人民法院内部虽有不同的判决，支持业主收房之后的违约金请求，但在因为开发商没有按照约定条件交付商品房从而承担交房之后的违约金问题上，全省乃至全国各地法院在不同时期有不同的裁判思路，作出了不同的判决。1.济南市中院以及各区院几年前的裁判思路为：业主收房之后的违约金，参照逾期交房违约金的30%的标准支付。2.泰安中级人民法院的观点为：虽然房屋未满足交付条件，但是业主实际接收房屋后，不能再主张违约金（见附件一）。3.北京市高级人民法院的观点为：买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失（见附件二）。4.市中区法院以及济南市中级人民法院前期就未收房、已收房业主主张逾期交房违约责任作出过同类判决，不论未收房业主以及已经收房均按照相同标准支付违约金，这种判决不但导致绿地西河置业公司和已收房业主之间的权利与义务严重失衡，也导致已经收房业主和未收房业主之间的利益严重失衡。相关判决致使已收房业主获取利益远高于未收房业主获取利益，有违民事损害赔偿的填平原则。因此，一审法院判决驳回王霞收房后要求逾期交房违约金公平公正，合理合法。五、绿地西河置业公司的观点。涉案房屋已转移占有，即便绿地西河置业公司交付未取得《竣工验收备案表》或《分期综合验收备案证明》的房屋，也只是属于交付不合格或者交付行为有瑕疵。针对瑕疵交付的情形，合同中并未约定相应的违约责任，王霞要求支付逾期交房违约金也无合同依据。根据《合同法》的相关规定，王霞可以要求绿地西河置业公司赔偿其实际损失，但是王霞在接收房屋之后不存在任何实际损失，因此绿地西河置业公司无需向王霞赔偿。综上，绿地西河置业公司请求二审法院在查明案件事实的基础上，综合分析本案的情况，驳回王霞上诉，维持一审原判。王霞向一审法院起诉请求：1.判令绿地西河置业公司支付王霞延期交付商品房违约金74489.9元（以1221147元为基数，按照日万分之一的标准计算，自2018年5月18日起暂时计算至2020年1月18日共610天）；2.判令绿地西河置业公司支付王霞延期交付车位违约金1822.4元（以134000元为基数，按照日万分之一的标准计算，自2018年1月1日起计算至2018年5月17日共136天）；3.判令绿地西河置业公司按季度向王霞支付2020年1月18日之后因延期交付商品房产生的违约金，直至绿地西河置业公司符合交付条件之日；4.本案诉讼费由绿地西河置业公司承担。一审法院认定事实：2014年8月20日，买受人王霞与出卖人绿地西河置业公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定买受人购买绿地西河置业公司开发的位于济南市市中区二环南路北侧、英雄山路西侧的绿地新都会广场的C2地块X号楼X单元X室预售商品房；商品房的用途为住宅，建筑面积124.22平方米；按建筑面积计算，该商品房价格为1221147元；出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水停电等）、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生（如爆发流行性传染病等）、恶劣天气因素（如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等）造成工期延误的；3.因政府有关部门机构的行为以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；4.详见本合同附件五《合同补充协议》。王霞与绿地西河置业公司签订上述商品房买卖合同的同时，签订了合同附件五《商品房买卖合同补充协议》（甲方为出卖人，乙方为买受人），该协议第三条第5款约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任……（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；第三条第6款约定：如发生本条第5款[第（5）小项除外]所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后30日内通知乙方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外；第三条第7款约定：甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。上述合同及协议签订后，王霞依约支付住宅购房款1221147元，但绿地西河置业公司未按约交付房屋。2016年3月21日，王霞（乙方）与绿地西河置业公司（甲方）签订《绿地新都会C2地块车位购买协议》一份，约定乙方自愿向甲方购买绿地新都会广场项目C2地块X号车位，建筑面积为39.27平方米，车位价款为134000元，于本协议生效当日向甲方一次性支付；在2017年12月31日前，甲方在该车位符合交付条件后以书面形式通知乙方，乙方自收到书面通知之日起15日内到甲方指定地点办理车位交接手续，因乙方原因逾期未办理车位交接手续的，视为甲方已交付；如因甲方原因未按本协议规定的期限内将该车位交付乙方的，每逾期一日，甲方向乙方支付已交付车位价款万分之一的违约金，但本协议应继续履行。上述协议签订后，王霞依约支付车位款134000元。2018年5月9日，绿地西河置业公司向王霞发出《通知书》，其中载明：我司开发的绿地西河片区C2地块X号楼的房屋已通过质检、消防验收，具备入住条件。但因高压线迁移及教育用地拆迁问题暂不能办理规划核实手续，又因供电外线暂未接入小区无法进行供电验收，综上原因未取得综合验收备案。我司现通知您可于2018年5月15日至5月17日自愿办理收房手续。为避免集中交付所产生的拥挤和更好的为您提供服务，请您于5月17日办理。2018年5月10日，王霞收到该通知书。另查明，绿地西河置业公司于2014年8月14日取得涉案项目C2地块X号楼的商品房预售许可证；涉案X号楼建筑工程已经过五大主体验收合格。2017年4月17日，济南市城建档案馆接收了绿地西河置业公司移交的涉案X号楼建设工程档案。涉案X号楼于2017年4月26日取得建设工程消防验收合格的验收意见书，于2017年4月27日取得济南建筑节能专项验收认可，于2018年5月31日取得基本符合水务配套设施综合验收备案条件，于2018年6月6日取得燃气设施工程竣工验收备案，于2018年6月8日取得供热设施工程竣工验收备案。再查明，绿地西河置业公司已支付给王霞2017年1月1日至2018年5月17日的房屋逾期交付违约金，车位逾期交付违约金未予支付。王霞于2018年10月9日实际办理收房手续，经结算房屋总价款为1222032元。一审法院认为，王霞与绿地西河置业公司签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方均应按约全面履行。在履行合同过程中，双方当事人并未协商变更房屋的商品房交付条件，绿地西河置业公司关于《城市房地产开发经营管理条例》修订后商品房买卖合同中约定的商品房交付条件的条款不再适用的抗辩理由，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。绿地西河置业公司主张涉案项目至今未取得《分期综合验收备案证明》系因高压线未落地、教育用地未拆迁等非其自身原因造成，故其无需承担逾期交房的违约责任，该主张于法无据，一审法院不予采信。根据绿地西河置业公司发给王霞的收房通知书可以看出，涉案房屋未取得分期综合验收备案的原因是多方面的，即使存在绿地西河置业公司所述的其不可控制的高压线落地及教育用地拆迁等原因，但也包括未进行供电验收的原因，绿地西河置业公司关于其有权顺延交房交付期限而无需承担违约责任的抗辩理由亦不能成立，一审法院不予采纳。根据双方签订的商品房买卖合同，出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，至今为止，绿地西河置业公司建设的涉案房屋尚未取得《分期综合验收备案证明》，在涉案房屋尚未达到合同约定的交付条件的情况下，王霞有权拒绝办理收房手续，故绿地西河置业公司向王霞通知收房的行为并不能成为其免责的合法理由。绿地西河置业公司未按约交付涉案房屋，应承担相应的逾期交付责任。因绿地西河置业公司已将涉案房屋的逾期交房违约金向王霞支付至2018年5月17日，且王霞已于2018年10月9日实际收房，故原告主张绿地西河置业公司应承担的逾期交房违约金自2018年5月18日起每日按1221147元的万分之一的标准支付至2018年10月9日止的诉讼请求，一审法院予以支持。王霞办理收房手续表明其认可绿地西河置业公司以现状交付房屋，其再继续主张收房之后的逾期交房违约金无事实和法律依据，一审法院不予支持。同理，王霞主张车位逾期交付的违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。综上，判决：一、绿地集团济南西河置业有限公司于判决生效之日起十日内支付王霞逾期交房违约金（自2018年5月18日起至2018年10月9日止，以1221147元为基数，按每日万分之一的标准计算）。二、绿地集团济南西河置业有限公司于判决生效之日起十日内支付王霞逾期交付车位违约金（自2018年1月1日起至2018年5月17日止，以134000元为基数，按每日万分之一的标准计算）三、驳回王霞的其他诉讼请求。案件受理费1710元，减半收取计855元，由王霞负担710元，由绿地集团济南西河置业有限公司负担145元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王霞提交济南市中级人民法院（2019）鲁01民终11762号民事判决书一份，拟证明被上诉人开发建设的绿地新都会的业主在收房后因被上诉人未通过上面的综合验收，而产生的要求被上诉人支付违约金的案件，该案件的事实与本案基本类似，判决结果与一审的判决结果大相径庭，一审法院的判决属于典型的同案不同判的情况。绿地西河置业公司经质证认为该证据不符合新证据的要件，另外被上诉人已经就该案件向山东省高级人民法院申请再审，现在还没有结果。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，绿地西河置业公司与王霞签订的《济南市商品房买卖合同》、补充协议、车位购买协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。商品房开发企业向购房人交付房屋应达到合同约定的条件。合同约定的交付标准不得低于法律规定的条件。按照涉案《济南市商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但至今为止，绿地西河置业公司建设的涉案房屋尚未取得开发项目《分期综合验收备案证明》。在涉案房屋尚未达到合同约定的交付条件的情况下，王霞有权拒绝收房，故绿地西河置业公司向王霞通知收房的行为并不能成为其免责的合法理由。商品房通过消防验收、水务配套设施、燃气设施系法律规定的房屋交付使用的前置条件，但并不能以涉案房屋已通过消防验收等的前置条件即认定该房屋符合房屋买卖合同约定的交付条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”第十八条规定：“房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。”依照上述规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，取得竣工验收备案单。绿地西河置业公司至今未取得涉案项目的竣工验收备案单，涉案房屋的交付标准不符合交付房屋法律规定的条件。综上，绿地西河置业公司向王霞交付的房屋既不符合双方合同的约定，也未达到法律规定的交付标准，构成逾期交房，应当承担逾期交房违约责任。因绿地西河置业公司已将涉案房屋的逾期交房违约金向王霞支付至2018年5月17日，故绿地西河置业公司应承担的逾期交房违约金应自2018年5月18日起每日按1221147元的万分之一的标准支付至判决生效之日止。一审法院将违约金计算至王霞收房之日不当，本院予以纠正。综上所述，王霞的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初1494号民事判决第二项；二、撤销济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初1494号民事判决第第一项、第三项；三、绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付王霞逾期交房违约金（自2018年5月18日起至判决生效之日止，以1221147元为基数，按每日万分之一的标准计算）；四、驳回王霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1710元，减半收取855元；二审案件受理费1710元，均由被上诉人绿地集团济南西河置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 焦玉兴二〇二〇年七月二十一日法官助理 周晓菲书 记 员 朱俞颖