安徽省宿州市中级人民法院 行 政 裁 定 书 (2020)皖13行终138号 上诉人（一审第三人）王士峰，男，汉族，1957年9月25日出生，住安徽省萧县。 委托代理人王鑫宇，安徽烁光律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）何耀民（曾用名何跃民），男，汉族，1942年5月13日出生，住安徽省萧县。 委托代理人何祖峰，男，汉族，1974年9月19日出生，住安徽省萧县，系何耀民之子。 委托代理人王建设，萧县白土镇法律服务所法律工作者。 一审被告萧县自然资源和规划局，住所地安徽省萧县龙城镇世纪大道与龙山路交叉口，统一社会信用代码11341322MB1578648F。 法定代表人杜广武，局长。 出庭负责人杨公文，副局长。 委托代理人胡浩，安徽烁光律师事务所律师。 上诉人王士峰因被上诉人何耀民诉一审被告萧县自然资源和规划局（以下简称萧县资源规划局）房屋管理行政登记一案，不服安徽省萧县人民法院作出的（2019）皖1322行初72号行政判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月1日受理后，依法组成合议庭，于2020年6月22日公开开庭审理了本案。上诉人王士峰及委托代理人王鑫宇，被上诉人何耀民及委托代理人何祖峰、王建设，一审被告萧县资源规划局的负责人杨公文、委托代理人胡浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院查明，1999年12月28日何耀民领取00019号房产证，取得案涉位于萧县××××北段东侧，东邻路，西邻淮海路，南邻巷，北邻姜海，占地面积59.85平方米，建筑面积为119.7平方米的两间两层房屋所有权。2000年3月29日何跃民与王士峰就案涉房屋签订《房屋产权转让协议书》，武仲堂也在该协议甲方处签名，协议后，王士峰实际居住、使用案涉房屋。 2003年11月24日，原萧县房地产登记发证办公室向王士峰颁发了萧房权证萧张庄寨字第××号房地产权证（以下简称00××50号房产证），将原何耀民所有的坐落于萧县××××北段东侧，东邻路，西邻淮海路，南邻巷，北邻姜海，占地面积59.85平方米，建筑面积119.7平方米的两间两层楼房转移登记归王士峰所有。 2003年11月20日，王士峰向原房屋登记机构递交申请书，申请对案涉房屋办理产权转移登记，提交了2003年11月20日其与何耀民签订的《房地产买卖契约》及“何跃民”署名的房屋所有权具结书。该契约首页甲方“何跃民”为何耀民本人签名捺印，尾页“何跃民”非何耀民本人签名捺印；房屋所有权具结书中“何跃民”的签名捺印亦非何耀民所为；王士峰未提交契约中约定购房款的付款证明。原房屋登记机构对王士峰提供材料审查后未提出异议，经四至墙界所有人指界确认，即将案涉房屋为王士峰办理了产权转移登记，向其颁发00××50号房产证。 另查明，何耀民与武仲堂2019年7月4日提起民事诉讼，要求确认其于2000年3月29日与王士峰签订的《房屋产权转让协议书》的效力，案号为（2019）皖1322民初4262号，后撤回起诉，提起本案诉讼。诉讼中，萧县人民法院认为武仲堂与本案转移登记行为无利害关系，作出（2019）皖1322行初72号行政裁定书，驳回其起诉。 一审法院认为，本案的争议焦点是：1.何耀民原告主体是否适格；2.何耀民的起诉是否超过法定的起诉期限；3.萧县资源规划局向王士峰颁发00××50号房产证是否具有合法性。 一、何耀民原告主体是否适格。 《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，案涉房屋系由原房屋所有权人何耀民转移登记为王士峰，何耀民与案涉转移登记行为有利害关系，依据上述法律规定，何耀民有权提起诉讼，其原告主体适格。萧县资源规划局抗辩何耀民签订契约后，即将房屋转移给王士峰，不再享有案涉房屋所有权，即不具备原告主体资格的理由不成立，不予采信。 二、何耀民起诉是否超过法定的起诉期限。 《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。本案中，案涉房屋转移登记档案材料中房屋所有权具结书及《房地产买卖契约》尾页“何跃民”的签名捺印非何耀民本人签名及捺印，且房屋登记机构亦无有效证据证明在办理案涉房屋转移登记时已通知何耀民或对登记行为进行了公告，不能证明何耀民于2003年对案涉房屋转移登记行为知道或应当知道。萧县资源规划局抗辩认为何耀民应于2003年办理转移登记时，已知道或应当知道案涉转移登记行为存在，其于2019年7月24日提起行政诉讼超过法定起诉期限理由不成立，不予采信。王士峰抗辩认为（2019）皖1322民初4262号庭审笔录证明武仲堂自认在3-5年前就知道颁证行为存在，何耀民起诉超过法定起诉期限，因案涉转移登记行为与武仲堂无利害关系，且房屋登记机构未提供武仲堂的产权登记，武仲堂不具备本案原告主体资格，本院已裁定驳回武仲堂起诉，且武仲堂即便知道，亦无有效证据证明3年前何耀民已知道或应当知道案涉房屋转移登记行为存在，故王士峰抗辩理由不成立，亦不予采信。何耀民自认其于2019年7月22日何耀民、武仲堂诉王士峰确认合同效力纠纷一案开庭审理时，王士峰举证00××50号房产证时，才知道行政行为存在，依据上述法律规定，其于2019年7月24日提起本案诉讼未超过法定起诉期限。 三、萧县资源规划局向王士峰颁发00××50号房产证是否具有合法性。 1998年1月1日施行的《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。第二十七条规定登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。依据上述规定，因房屋买卖致使权属发生转移的，权利人申请转移登记，向房屋登记机构提交的权属证书及相关合同、协议、证明应当真实，合法，有效，登记机关应在其能力范围内对权利申请人提供材料的真实性、合法性、有效性尽到审慎审查义务，对权属清楚，产权来源资料齐全的，予以颁发房屋权属证书。本案中，萧县资源规划局提供卷宗材料中无相关付款证明证实案涉房屋交易行为事实发生，《房地产买卖契约》首页甲方“何跃民”与尾页“何跃民”以及房屋所有权具结书中“何跃民”签名明显不一致，而原房屋登记机关审查未发现，足以证明其对王士峰提供的材料未尽到审慎审查义务，不能证明案涉房屋转移登记产权来源资料齐全，权属清楚，且王士峰现已自认上述材料中“何跃民”签名捺印非何耀民本人所为，故原房屋登记机构向王士峰颁发00××50号房产证，事实不清，主要证据不足，程序违法，不具有合法性，应予撤销。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条（一）、（三）项之规定,判决撤销萧县自然资源和规划局向王士峰颁发的萧房权证萧张庄寨字第××号房地产权证。案件受理费50元，由萧县资源规划局承担。王士峰不服，提出上诉。 王士峰上诉称，一审法院未认定超过起诉期限明显不当。一审中，何耀民已认可房地产买卖契约的首部为其签名；将原房屋所有权证书原件交给王士峰用于办理转移登记，原房屋所有权证书已被登记部门收回销毁；该房屋已交付给王士峰，并由王士峰一直使用；除登记部门制作的制式买卖契约外，双方另签订有买卖协议，且何耀民已收到王士峰交付的房款等事实。所以，何耀民应知道办理转移登记的事实，已明显超过起诉期限。二、何耀民与王士峰之间房屋买卖事实客观存在且合法有效。何耀民与王士峰之间签订的买卖协议未经司法确认无效，依然合法有效。登记机关基于双方买卖合同合法存在且已经实际履行的事实，登记行为具有合法的事实基础，并不存在事实违法之处。何耀民认可登记部门制作的制式协议的首部是其本人签名，证明房屋买卖是其真实意思表示，不能因尾部不是本人签名，而否认买卖行为的合法存在。即使登记部门制式契约存在瑕疵，但不影响行政行为的合法性。三、一审判决忽视了诚实信用原则。行政机关的颁证行为是基于相对人的民事行为，何耀民与王士峰之间的买卖交易已完成多年，仅因房屋价格上涨，何耀民先提起确认合同效力之诉，撤回起诉后，又提起行政诉讼，是对诚实信用原则的违反。综上，请求撤销一审判决，依法改判。 何耀民答辩称，一、关于起诉期限问题。买卖契约首部签名何耀民与落款签名何耀民不一致，证明何耀民对共同房产的买卖不是真实意思表示，何耀民与王士峰之间的买卖契约存在严重瑕疵，存在无效合同的法定情形。王士峰办理的房屋权属转移登记手续不符合法定条件，萧县资源规划局将不符合法定条件的买卖契约作为产权转移登记依据，行政行为违法。违法的房屋权属转移登记，起诉期限应为20年，计算应从受害人知道权利受到侵害之日起。且一审已针对起诉期限是否超期作了释明，王士峰上诉认为超过起诉期限的理由不能成立。二、何耀民与王士峰之间不存在房屋买卖的事实。王士峰付一个人的钱购买了何耀民、武仲堂两个人共有的房屋，且买卖契约中存在买受人代替出卖人签名的情形。何耀民收取房款时受到王士峰的欺诈，何况房屋产权转让协议书融入了借款、租赁、付租金，还贷款付利息可以收回房屋的内容，不是纯粹的房屋产权转让协议书。案涉的房屋产权转让协议书、买卖契约、00××50号房产证在行政诉讼中不能依法认定具有真实性。三、何耀民提起民事诉讼为了处理房屋产权转让协议书中的借款、租赁、付租金，还贷款利息可收回房屋的内容，该诉讼因00××50号房产证必须要经行政诉讼撤销，何耀民按照先行政后民事的确认之诉要求，申请撤回了民事诉讼，此举与诚实信用原则无关，亦不属于滥诉。综上，请求驳回上诉，维持原判。 萧县资源规划局陈述称，同意王士峰的上诉理由。 何耀民向一审法院提交证据为：1.何耀民身份证复印件；2.××号房产证；3.《房屋产权转让协议书》；4.萧国用（90）字第2238号《国有土地使用证》（以下简称2238号土地证）。 萧县资源规划局向一审法院提交证据为：1.××号房产证产权登记档案材料一组，包括《萧县私有房屋所有权申请登记书》、《房屋所有权具结书》、《萧县房屋四至墙界申请表》、《房屋所有权证存根》、萧县水利局和萧县张庄寨镇水利工作站出具的《申请办理房屋产权证的报告》、萧县张庄寨镇水利管理站出具的《证明》；2.王士峰《萧县私有房屋所有权申请登记书》；3.××号房产证、何耀民出具的《房地产所有权具结书》、何耀民与王士峰签订的《房地产买卖契约》、王士峰《房屋所有权具结书》、《萧县房屋四至墙界申请表》一组；4.××号房产证存根一份；5.法律依据为1998年1月1日的施行的《城市房屋权属登记管理办法》。 王士峰向一审法院提交证据为：（2019）皖1322民初4262号案件开庭笔录。 上述证据均已随案移送本院。经审查，一审法院对证据的审核认定符合法律规定。对一审判决认定的案件事实，本院依法予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议。本案中，根据何耀民、王士峰在本案一、二审时提出的事实、理由和请求的情况，可以认定何耀民与萧县资源规划局及王士峰等的争议实质为对案涉房屋权属的争议，即何耀民主张其与王士峰之间房屋买卖合同是在何耀民被欺骗的情形下签订的，收取房款也存在欺诈情形，属于无效合同，且双方签订的房屋买卖合同为抵押合同，并非买卖合同。在房屋登记部门签订的房屋买卖契约首页签字虽是本人签字，但是在受到欺骗及醉酒状态下签订，且房屋买卖契约尾页落款处并非本人签字。而王士峰主张其与何耀民之间已签订房屋买卖合同且已支付完房款并一直居住，其基于买卖关系办理的房屋登记。该争议系对房屋登记基础的民事法律关系的争议，何耀民如认为其并未将案涉房屋出售给王士峰，其与王士峰之间的房屋买卖协议无效，应先行通过民事诉讼等方式解决民事争议。本院向何耀民告知应先行通过民事诉讼解决民事争议时，其拒绝先行提起民事诉讼，并主张房屋登记部门颁证材料虚假，应该先通过行政诉讼撤销房产证后，再行提起民事诉讼。 本院认为，我国对不动产实行国家统一登记制度，未经依法登记公示的物权，不得对抗善意第三人。但不动产登记仅仅是权利归属的确认和记载，本身并不直接设定物权；设立、变更、转让和消灭不动产物权的，通常只能是买卖、赠与、继承、承包等合同行为或者合法建造等事实行为，以及人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等。因此，设立、变更、转让和消灭不动产物权的法律行为和事实行为是前因，随之相应发生的不动产物权变动及其登记是结果。因此，当事人之间发生不动产买卖等法律关系，经不动产登记部门依法办理相应的不动产物权变动登记后，一方当事人认为买卖合同无效等原因对物权变动登记行为提出异议的，不宜在基础民事争议尚未解决的情况下迳行提起行政诉讼，一般应先行通过民事等途径解决基于买卖关系发生的纠纷。在基础民事争议解决、权利归属明确后，权利人可以持生效法律文书申请不动产登记部门依法变更错误的不动产物权登记。何耀民持的应先行后民的主张，依法不能成立。 综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款之规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。第四十九条第一款规定，提起诉讼应当符合原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织的条件。本案中，在何耀民未通过民事途径解决基于买卖关系发生的纠纷之前，何耀民与案涉登记行为之间无法律上的利害关系，其起诉不符合起诉条件，应当驳回。一审判决予以实体审理不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款（一）项之规定，裁定如下： 一、撤销安徽省萧县人民法院于2020年3月9日作出的（2019）皖1322行初72号行政判决； 二、驳回被上诉人何耀民的起诉。 一审案件受理费50元，退还被上诉人何耀民，二审案件受理费50元，退还上诉人王士峰。 本裁定为终审裁定。 审判长 程 旭 审判员 郝菊香 审判员 庄明义 二〇二〇年七月二十三日 法官助理武晓程 书记员吴思雨 附法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。 有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。 有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。 第四十九条提起诉讼应当符合下列条件： （一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实根据； （四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： （一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的； （二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的； （三）错列被告且拒绝变更的； （四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的； （五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的； （六）重复起诉的； （七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的； （八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的； （九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的； （十）其他不符合法定起诉条件的情形。 前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。 人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。