四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初4971号 原告：成都市恒德物业服务有限公司，住所地成都市新都区大丰街道先驱大道2号19层附3号。 法定代表人：李惠，负责人。 委托诉讼代理人：刘成建，四川法锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高成如，四川法锐律师事务所律师。 被告：成都日月星辉资产管理有限责任公司，住所地成都高新区吉泰五路118号3栋8楼805号。 法定代表人：罗佳，职务不详。 委托诉讼代理人：曾维宇，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王灵烨，泰和泰律师事务所律师。 原告成都市恒德物业服务有限公司（以下简称恒德公司）与被告成都日月星辉资产管理有限责任公司（以下简称星辉公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒德公司的委托诉讼代理人刘成建、高成如，被告星辉公司的委托诉讼代理人曾维宇、王灵烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒德公司向本院提出诉讼请求：判令星辉公司向恒德公司支付截至2020年3月的物业服务费258478.66元。庭审中，恒德公司明确物业服务费计算日期为2019年5月1日至2020年3月31日，共计11个月。事实和理由：位于成都市高新区吉庆路288号的“润莱891”项目由恒德公司长期提供物业服务。星辉公司承租了“润莱891”项目负一层第1号商铺，用于超市经营，星辉公司长期享受恒德公司提供的物业服务，星辉公司使用商铺建筑面积1236.74平方米，物业费收费标准为19元/平方米。星辉公司除入场时支付了部分物业服务费外，此后长期拖欠物业服务费，截止2020年3月，已欠付恒德公司物业费258478.66元。经恒德公司多次催收，星辉公司均拒绝支付。为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 星辉公司辩称，1．恒德公司已于2019年11月30日停止了对星辉公司的物业服务，无权收取2019年11月30日至2020年3月31日期间的物业服务费；2．恒德公司对于相同性质的物业收取的物业服务费不统一不公开，对于同一用途区域的业主按照4元/平方米/月收取物业费，却以19元/平方米/月的标准向星辉公司收取物业费；3．恒德公司提供的物业服务质量差，水平低，请求法院酌情予以扣减物业费。4．要求抵扣恒德公司收取的物业保证金和装修保证金。电费问题我公司另案起诉。 经本院审理查明，2016年9月22日，成都市润莱置业有限公司（甲方、出租方，以下简称润莱公司）与星辉公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定星辉公司承租位于成都市高新区吉庆路288号润莱金座项目的负一层商铺。其后，润莱公司（甲方）、星辉公司（乙方）和成都纳客商业经营管理有限公司（丙方，以下简称纳客公司）签订《商铺租赁合同之补充协议（一）》，三方一致确认：1．出租方由润莱公司变更为纳客公司；2．租赁面积由原来1000平方米调整为1236.74平方米；3．租赁期限调整为2018年12月2日至2028年12月1日，商铺交付日调整为2018年8月2日；4．物业管理费调整为每月按租赁建筑面积向物业管理公司缴纳物业管理费及能耗费（耗能包含公照、维修、空调耗电）共计19元/月/平方米。润莱公司（甲方）、纳客公司（乙方）和恒德公司（丙方）签订《润莱金座商业物业服务协议》，润莱公司委托纳客公司负责润莱金座项目的商业部分经营管理，并委托恒德公司负责润莱金座项目物业管理服务。 上述合同签订后，纳客公司于2018年10月16日向星辉公司交付了租赁房屋，恒德公司开始向星辉公司提供物业服务，星辉公司按照19元/月/平方米按时向恒德公司缴纳物业服务费至2019年4月30日。 2019年10月8日，恒德公司向星辉公司发送《物业服务费催缴通知书》，要求星辉公司于2019年10月15日前支付欠缴物业服务费240562.44元。2019年11月19日，恒德公司向星辉公司发送《物业缴费通知书》，要求星辉公司在七日内缴纳所欠物业费（截至2019年12月31日）221127.72元。2019年11月29日，恒德公司向星辉公司发送《告知函》，其上载明：星辉公司从2019年4月1日至2019年9月30日共计拖欠恒德公司物业服务费138703元，恒德公司已多次催收未果，现恒德公司致函星辉公司，从2019年11月30日零时起暂时停止对星辉公司提供一切的物业服务（包括电水费充值服务），若因此造成任何损失届时由星辉公司自行承担。2019年12月22日，星辉公司向恒德公司发送《律师函》，催促恒德公司恢复供电，恒德公司于2020年1月1日签收该《律师函》但未恢复供电。星辉公司主营生鲜超市，断电之后，星辉公司无法继续经营。 另查明，恒德公司收取星辉公司装修保证金20000元，物业保证金23498.06元。 以上事实有当事人身份信息、《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同之补充协议（一）》、《润莱金座商业物业服务协议》、物业服务费催缴通知书、物业缴费通知书、律师函、公证书收据以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，润莱公司与星辉公司签订的《商铺租赁合同》，润莱公司与星辉公司、纳客公司签订的《商铺租赁合同之补充协议（一）》，润莱公司、纳客公司和恒德公司签订《润莱金座商业物业服务协议》均是当事人的真实意思表示，且约定的内容不违反我国法律和行政法规的禁止性规定，应属有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。星辉公司与恒德公司之间成立物业服务合同关系，《商铺租赁合同之补充协议（一）》明确约定物业管理费为19元/月/平方米，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”、《成都市物业管理条例》第七十条第一款“物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价、市场调节价，其计费模式、标准由物业服务委托双方订立物业服务合同具体约定”及参照《物业服务收费管理办法》第九条第一款“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”之规定，恒德公司按照19元/月/平方米的标准向星辉公司收取物业服务费符合合同约定，亦不违反法律、行政法规的禁止性规定。对于星辉公司抗辩称该标准与同一服务区域内同为商业用途的商铺物业服务计费标准4元/月/平方米不统一，为证明其主张，星辉公司提供润莱公司与案外人签署的《四川省商品房买卖合同》作为证据，该合同约定的前期物业服务计费标准为4元/月/平方米，本院认为该合同系润莱公司与案外人之间签订的协议，且实际物业收费标准还需以物业公司与案外人签订的物业服务合同确定，物业状态不同，物业费收费标准可能不同，故润莱公司与案外人签署的前期物业服务计费标准不能作为本案调减物业费的依据。星辉公司认为恒德公司提供的物业服务质量差，水平低的证据不足以支撑其要求酌情扣减物业费的辩称，故星辉公司应按照19元/月/平方米的标准向恒德公司支付物业费，但从2019年11月30日开始，恒德公司已经没有再向星辉公司提供物业服务，故物业服务费的缴纳时间应从2019年5月1日起计算至2019年11月30日止，共计164486.42元（19元/月/平方米×1236.74平方米×7个月）。为减轻当事人的诉累，星辉公司缴纳的装修保证金、物业保证金在本案中一并抵扣。扣除恒德公司前期收取星辉公司的装修保证金20000元、物业保证金23498.06元后，星辉公司还应向恒德公司支付物业服务费120988.36元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告成都日月星辉资产管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都市恒德物业服务有限公司2019年5月1日至2019年11月30日期间的物业服务费120988.36元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2589元，由被告成都日月星辉资产管理有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张萍 二〇二〇年七月二十日 书记员  帅馨