湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0811民初350号原告（反诉被告）：苏英强，男，1960年2月18日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区************，公民身份号码为440************016。被告（反诉原告）：李玉珍，女，1991年4月9日出生，汉族，住广东省廉江市************，公民身份号码为440************047。委托诉讼代理人：陈马壮，男，1988年9月4日出生，汉族，住广东省雷州市*********，公民身份号码为440************336，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：焦志兵，男，1973年2月19日出生，汉族，住湖南省南县***********民小组，公民身份号码为432************957，代理权限：一般代理。原告苏英强与被告李玉珍租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，被告李玉珍对原告苏英强提起反诉。本案依法适用普通程序，对本诉与反诉公开开庭进行了合并审理。原告苏英强和被告李玉珍及其委托诉讼代理人陈马壮、焦志兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏英强向本院提出诉讼请求：1.被告李玉珍支付租金10000元，租金支付至被告李玉珍清空租赁物，合同终止之日止，并按拖欠租金总额每天加付3%的滞纳金给原告苏英强；2.被告李玉珍赔偿损坏新建大楼通道门梁修复原貌、修复车间开洞墙体、清除水泥抬高通水道修复原貌的修复费用8万元；3.本案诉讼费用由被告李玉珍负担。事实和理由：2019年5月5日，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方自愿订立，合理合法。2020年2月5日，被告李玉珍拒绝交付租金，不再租赁原告的房屋使用，但鉴于被告李玉珍搬厂及必须修复租赁物原貌等问题，经双方商定，被告李玉珍继续按原租金每月10000元的约定续租一个月，但被告李玉珍拒不交付租金，故提起本案诉讼。被告李玉珍辩称，一、对于原告苏英强主张租金的问题。1.在2019年5月5日签订的《房屋租赁合同》有效的情况下，原告苏英强主张被告李玉珍支付租金至清空租赁物之日止不合理不合法。被告李玉珍自2020年2月5日起不再租赁不属实。因受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，被告李玉珍不能复工复产，没有收入交付租金，且车间存在漏水等恶劣情况，严重影响生产经营，要求原告给予减免或减少租金。被告李玉珍为使用租赁物已支付了维修费用七八万元，再加上押金30000元不退，若不继续租赁，被告李玉珍的损失甚大，故被告李玉珍没有不租之理，希望双方协商减少租金，但协商未果。至2020年3月2日，在被告李玉珍生产经营时，原告苏英强采取停水停电、驱赶工人、强行锁门、没收财产的行为，强行收回租赁物，停止了被告李玉珍的全部生产经营，至今无法生产经营，故原告苏英强以实际行为终止了合同。2.原告苏英强主张被告李玉珍支付10000元租金，被告李玉珍不应支付。2020年2月5日至同年3月5日期间受新型冠状病毒肺炎疫情影响，属于不可抗力，政府有明令暂停营业，故应当予以全部或部分减免租金。3.对于原告苏英强主张至清空租赁物，终止合同之日止的租金，原因不是被告李玉珍不继续租赁，而是原告苏英强强行收回租赁物终止合同，损害了被告李玉珍的利益，故被告李玉珍不应支付。因此，租金应当支付至2020年2月5日止。二、对于原告主张赔偿损失的问题。原告主张新建大楼通道门梁修复原貌、修复车间开洞墙体、清除水泥抬高通水道修复原貌的修复费用8万元，被告李玉珍认为原告苏英强所述事件不假，但不应由被告李玉珍承担。合同签订生效后的2019年5月，被告李玉珍发现车间侧边搭建的厕所、厨房和杂物间进出都要搭梯爬越，进出不方便且存在安全隐患，要求原告苏英强破窗墙开门洞，原告苏英强予以拒绝，但同意由被告李玉珍自行维修解决。清除水泥抬高通水道是在2019年生产经营期间，一旦下大雨，车间雨水会倒灌，生产设施设备受浸，延误生产经营，被告李玉珍要求原告苏英强采取措施，原告予以拒绝，但同意由被告李玉珍自行维修解决。新建大楼通道门梁在合同订立生效后的5月，被告李玉珍发现通道卷闸门高度不够，不能通行小货车，无法吊卸货物，故被告要求原告苏英强采取措施，原告予以拒绝，但同意由被告李玉珍自行维修解决。综上，原告苏英强的租赁物不具备完整使用价值，不符合约定商业用途，导致被告李玉珍不能正常使用，上述问题属于原告苏英强的租赁物自身问题，应由原告维修，费用由其承担。三、若2019年5月5日签订的《房屋租赁合同》无效，请求法院依法驳回原告苏英强的诉讼请求。租赁物未取得建设工程许可证或未按建设工程规划许可证建设，属于无效合同。四、若2019年5月5日签订的《房屋租赁合同》有效的情况下，请求法院予以撤销。该合同与2019年3月5日签订的合同不一致，属于原告苏英强胁迫被告李玉珍所签订，有意篡改合同、减轻其责任等，故应予以撤销。综上，请求法院驳回原告苏英强的诉讼请求。被告李玉珍向本院提出反诉请求：1.原告苏英强向被告李玉珍退还押金30000元，租金计算至2020年2月5日止；2.原告苏英强立即返还被告李玉珍放置在租赁物内的财物（财物为生产原料、生产工具设备、办公设备等）；3.原告苏英强负担全部诉讼费用。事实和理由：1.双方在2019年3月5日成功签订《租屋合同》后，被告李玉珍在当天支付了押金30000元，合同已生效。2019年5月5日签订的《房屋租赁合同》未经与被告李玉珍协商，原告苏英强以不签就不再租赁并不予退还押金为由胁迫被告李玉珍签订，违背被告李玉珍的真实意思表示，损害了被告李玉珍的合法权益。2.在2019年3月5日签订合同当天，租赁物内堆满杂物，原告苏英强承诺只要尽快签订合同，保证在2019年4月1日前清空，同时给予免租期，于同年5月1日起计收租金。但原告苏英强于同年4月15日才交付租赁物，故租金应从2019年5月15日起计算。进场后，被告李玉珍被迫与原告苏英强协商，才争取到5月5日为开始收租日。3.2019年4月交付租赁物的当天，原告苏英强未依约清理杂物，且不提供水电，要求被告李玉珍安装水电表。该本为原告苏英强的义务和责任，但其不讲信用，导致被告李玉珍工期延期，权益受损。4.装修期间，原告苏英强表示出钱隔墙，但未依约承担。5.2019年4月底，被告李玉珍进场后，出现雨水倒灌，原告苏英强隐瞒事实，被告李玉珍被迫花费3至4万元把车间地基提高，权益受损。6.租赁物原本存在严重漏雨和窗户损坏问题，原告苏英强未尽维护义务。7.在被告李玉珍即将开业时，原告苏英强强迫其自费安装电表。尔后，怀疑电表有人为问题，私自买回电表安装，强行要求被告李玉珍支付费用。8.租赁物内鼠患重重，威胁人身健康，咬损财产，导致多次不能正常生产。9.受新型冠状病毒肺炎疫情影响，被告李玉珍未能及时复工复产，没有经营收入，未能依时交租。经向政府部门寻求调解，原告苏英强予以拒绝。10.至2020年3月2日，在被告李玉珍生产经营时，原告苏英强采取停水停电、驱赶工人、强行锁门、没收财产的行为，强行收回租赁物，停止了被告李玉珍的全部生产经营，至今无法生产经营，故原告苏英强以实际行为终止了合同。综上，请求法院支持被告李玉珍的反诉请求。原告苏英强对被告李玉珍提出的反诉辩称，1.双方在2019年3月5日签订《租屋合同》，当天收取了被告李玉珍30000元押金。租金自5月5日起计算。其后，被告李玉珍将陈马壮签订的《租屋合同》擅自修改为李玉珍而办不了营业执照，要求与原告苏英强重新签订合同，故双方在2019年5月5日重新签订了《房屋租赁合同》。前后两份合同中的押金、租金每三个月收取一次、先交租后使用等约定不变。被告李玉珍主张胁迫签订合同属于捏造事实。2.2019年3月5日签订《租屋合同》时，当时还有旺龙机械厂的生产机器和工作用具，经双方口头协定，清场和进厂在二个月内完成，3月底交付给被告李玉珍，从5月5日起收取租金。3.被告李玉珍于2019年3月底进场，房屋有水电，但被告李玉珍负担费用。4.装修期间，原告苏英强新建楼房需隔墙，被告李玉珍主动承担隔墙费用。5.房屋租赁是双方自愿的意思表示，不存在强迫问题，被告李玉珍进场后需怎样的生产环境是被告李玉珍自己的问题。6.租赁物原本有电，如何安装电表、计算电费由被告李玉珍负责。被告李玉珍安装电表的功率大于原告苏英强总电表的功率，在第一次收取电费时被发现，故要求被告李玉珍更换。7.租赁物内存在老鼠是被告李玉珍管理的问题。8.至2020年2月5日，原告口头通知被告李玉珍到了交租期，但被告李玉珍决定搬厂。经协商，原告苏英强允许被告李玉珍交付一个月（即2020年2月5日至3月5日）的租金，搬厂终止合同，并说明终止合同是被告李玉珍单方终止，应没收押金30000元，但被告李玉珍采取行骗的方法拒交租金。9.2020年3月2日，被告李玉珍强行搬厂，故原告苏英强被迫采取停电、停水、关门措施。10.被告李玉珍在租赁期间损坏原告苏英强的新建房屋前后大门梁，被告李玉珍应予以修复。综上，被告李玉珍违反合同，应当承担法律责任。本院经审理认定的事实如下：2019年3月5日，原告苏英强与被告李玉珍的委托诉讼代理人陈马壮签订了《租屋合同》。同日，原告苏英强与被告李玉珍也签订了《租屋合同》，但原告苏英强与被告李玉珍在陈马壮签订的《租屋合同》末尾处签名，确认该合同作废。原告苏英强持有陈马壮签订的《租屋合同》的原件，但其称没有与被告李玉珍签订的《租屋合同》原件，被告李玉珍提交的该《租屋合同》是陈马壮擅自变造的，但确认上述两份合同的落款处甲方“苏英强”的签名系其本人签名。对于两份《租屋合同》，被告李玉珍均未能提供原件，但被告李玉珍称其与原告苏英强签订的《租屋合同》的原件存放在工商登记部门，该合同是在工商登记部门调取的，工商登记部门加盖了公章，证实与原件相符。该两份合同的内容是一致的，仅是乙方签名分别为李玉珍和陈马壮。2019年5月5日，原告苏英强与被告李玉珍签订了《房屋租赁合同》。该合同约定，原告苏英强（即甲方）将位于湛江市麻章区******车间及车间大门口直入部分给被告李玉珍（即乙方）使用；每月租金为10000元；租赁期自2019年5月5日起至2029年4月30日，共10年；先交租后使用；乙方不按期交清租金，甲方有权收回租赁物，并有权开锁，没收屋内财产和收回商铺，同时追究乙方的责任；乙方在合同签字之日须向甲方缴交押金30000元，若乙方遵守合同执行，甲方在合同期满后退还押金给乙方，押金不计息；若乙方违反合同，甲方有权没收全部押金和终止合同；若乙方提前终止合同，必须提前两个月通知甲方，同时不得要求返还保证金；租赁期内甲方不得以任何理由提高租金或转租他人，若有违反，甲方须双倍返还乙方押金和装修费用，并赔偿乙方其他损失；乙方必须按期支付租金，否则，按拖欠租金总额每天加3%的滞纳金，逾期十五天，甲方有权收回租赁物；乙方承担卫生管理费、水电费等，铺面的水电由甲方提供；乙方在租赁期间要负责维修所经营场地的门、窗、水、电等设施，合同期满后完好交给甲方，如损坏则照价赔偿；乙方在租赁期满后恢复原貌，经甲方验收后，甲方应在当日返还乙方所交的押金，否则，乙方有权租赁至押金抵销完毕止。该合同与上述两份合同约定的押金、租金标准、2019年5月5日起收取租金等内容相同，但2019年5月5日签订的《房屋租赁合同》约定租期为10年，滞纳金计算标准为每天3%，乙方负责维修相关设施，但约定租赁期满后恢复原貌，且删除、增加了相关内容。而另两份《租屋合同》约定的租期为15年，乙方附加的建筑物和装饰物不得拆除。双方对确定本案当事人权利义务的合同依据有争议。原告苏英强主张实际履行的合同是《房屋租赁合同》，而被告李玉珍主张为其与原告苏英强于2019年3月5日签订的《租屋合同》。原告苏英强提交的《收款收据》两份，显然与本案无关联。原告苏英强对于其主张80000元赔偿款的事实未能举证。2019年3月5日，原告苏英强收取了被告李玉珍的押金30000元，双方均予确认。根据被告李玉珍提交的证据，租赁物确实存在漏水、老鼠频多等问题；新型冠状病毒肺炎疫情发生于被告李玉珍使用租赁物期间；被告李玉珍于2019年4月28日领取了个体工商户《营业执照》，经营地点位于涉案租赁物内。另，被告李玉珍申请五位证人出庭作证，但陈马壮作为被告李玉珍的委托诉讼代理人，显然失去证人的资格，仅有王永国出庭作证，另三人未出庭作证。被告李玉珍申请证人出庭欲证实其于2019年5月5日受原告苏英强胁迫签订《房屋租赁合同》等事实。根据原告起诉、被告反诉、答辩和庭审陈述意见查明，被告李玉珍实际于2019年4月份进场，2020年2月4日之前的租金已付清给原告苏英强，此后没有支付租金。原告苏英强确认于2020年3月2日将租赁物锁上，理由是被告李玉珍不再租赁，双方口头约定被告李玉珍需支付一个月的租金，并在一个月内清空租赁物，但被告李玉珍不依约支付租金，故原告依合同强行锁门。但原告苏英强对被告李玉珍于2020年2月5日终止合同的事实未能举证。被告李玉珍称其没有单方解除合同，因受疫情影响，没有生产经营收入，故无力支付租金。其需继续租赁，前期投资大，若不继续租赁则面临重大损失，但原告苏英强强行锁门，导致其至今无法进行生产经营，损失严重。在诉讼中，被告李玉珍的委托诉讼代理人陈马壮称其与被告李玉珍合伙经营，但又称其属口误，仅为被告李玉珍经营管理。被告李玉珍不予确认合伙关系，原告苏英强也明确表示不予追加陈马壮为本案的共同被告。另，对于租赁物的权属问题，原告苏英强于2004年11月19日取得租赁物的《房地产权证》（粤房地证字第C2462552号）。其以该不动产作为诉讼保全的担保物。原告苏英强在诉讼中申请财产保全，要求查封被告李玉珍放置于租赁物内20000元价值的财产。由于租赁物内被保全财产的价值难以确定，故本院向原告苏英强释明，需进行评估作价。经依法委托广东千福田资产评估土地房地产估价有限公司评估，该公司于2020年6月8日作出粤千福田资评报字［2020］0608A001号《资产评估报告》，评估被告李玉珍放置于租赁物内的财物在2020年5月27日评估基准日的价值为127880元，超出原告苏英强申请保全的标的金额，故原告苏英强应当对拟查封的财产进行选择。经向原告苏英强进行释明，其选择查封的财产有：1、空气压缩机一台，规格型号：VB-55，生产厂家：忠盛，净值4500元；2、空调一台，规格型号：KF-35GW/C104+N3，生产厂家：志高，净值1160元；3、冲击钻一台，规格型号：GL70810，生产厂家：格立精工，净值120元；4、10厘米白玻玻璃原片12片，3.66*2.44米，金额3480元；5、12厘米白玻玻璃原片14片，3.66*2.14米，金额4620元；6、12厘米白玻玻璃原片8片，3.66*2.44米，金额3040元；7、8厘米白玻玻璃原片14片，3.66*2.14米，金额3080元，以上七项金额合计2万元。本院根据原告苏英强的选择，予以采取了查封措施。原告苏英强支付了评估费4500元。在诉讼中，被告李玉珍申请先予执行，经本院审查认为不符合先予执行的法律规定，故不予准许。本院认为，本案属租赁合同纠纷。关于涉案三份合同中哪一份合同应当作为确认本案当事人权利义务的合同依据的问题。原告苏英强与陈马壮于2019年3月5日签订的《租屋合同》，原告苏英强与被告李玉珍在该合同的末尾处签名确认作废，陈马壮作为被告李玉珍的经营管理人和委托诉讼代理人，对此无异议，故该合同已失效，不能作为本案的合同依据。被告李玉珍于2019年3月向原告苏英强支付了押金30000元，同年4月已实际进场，同月28日领取了个体工商户《营业执照》，显然，原告苏英强与被告李玉珍于2019年3月5日签订的《租屋合同》系双方的真实意思表示。但原告苏英强与被告李玉珍于2019年5月5日又签订了《房屋租赁合同》，计租起始时间、租金标准、支付方式和押金不变等，对《租屋合同》的条款作了删除、变更和增加。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条“（第一款）当事人协商一致，可以变更合同。（第二款）法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”第一款规定，属于双方经协商一致变更了合同内容，故本案的合同依据应为《房屋租赁合同》。被告李玉珍主张受原告苏英强胁迫而签订该合同，其理由是已经进场生产经营，前期投入巨大，不签订便面临更大损失，故被迫签订，该合同应属无效或予以撤销，应以其与原告苏英强于2019年3月5日签订的《租屋合同》为依据。对此，被告李玉珍申请证人出庭作证，但其与证人系雇佣关系，显然，二人之间存在利害关系，故本院不予采信。因此，被告李玉珍以受原告胁迫而签订《房屋租赁合同》为由，主张该合同无效或应予以撤销，显然没有事实依据，理由不成立，本院不予采信。关于《房屋租赁合同》是否已解除和何时解除的问题。原告苏英强主张被告李玉珍告知于2020年2月5日后不再租赁，原告苏英强对此未能举证。被告李玉珍对此不予承认，反而称其需继续租赁，但因原告苏英强于2020年3月2日强行锁门，导致其至今无法进入生产经营。虽被告李玉珍逾期支付租金构成违约，但不能因为被告李玉珍违约而必然导致合同解除。因此，原告苏英强主张《房屋租赁合同》于2020年2月5日已解除的事实负有举证责任。原告苏英强不能举出证据证实被告李玉珍于2020年2月5日解除合同或经双方同意解除合同，故应由原告苏英强负举证不能的法律后果，本院不予确认《房屋租赁合同》于2020年2月5日已解除。但是，原告苏英强对于2020年3月2日擅自锁门的事实予以确认，且合同约定被告李玉珍不能依约支付租金，则原告苏英强有权终止合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“（第一款）当事人协商一致，可以解除合同。（第二款）当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”第二款规定，本院确认《房屋租赁合同》于2020年3月2日已解除，双方的合同权利义务终止。关于原告苏英强主张被告李玉珍支付租金10000元，租金支付至被告李玉珍清空租赁物，合同终止之日止的问题。原告苏英强确认被告李玉珍租金已支付至2020年2月4日，自2020年2月5日起未支付租金，被告李玉珍无异议。原告苏英强主张10000元租金是2020年2月5日起一个月内的租金。合同约定每月租金为10000元，三个月支付一次，先付租金后使用。至2020年2月5日时，合同尚未解除，故被告李玉珍应当将此后三个月的租金于2020年2月5日支付给原告苏英强。但涉案合同于2020年3月2日已解除，被告李玉珍在2020年2月5日至2020年3月2日期间实际占有和使用租赁物，故被告李玉珍理应支付该期间的租金给原告苏英强。该期间共为27天，月租金为10000元，故被告李玉珍应支付原告苏英强的租金为9000元（10000元÷30×27）。对于原告苏英强主张2020年3月2日之后的租金，由于原告苏英强于2020年3月2日擅自锁门，被告李玉珍至今无法进入租赁物内生产经营，没有实际受益，且原告苏英强擅自锁门而终止合同的方式显然不当，故2020年3月2日之后所造成的租金损失属于原告苏英强擅自锁门的行为产生的扩大损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“（第一款）当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。（第二款）当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”第一款规定，原告苏英强主张2020年3月2日之后至本判决确定履行期限届满之日止的租金，本院予以驳回。对于被告李玉珍主张因受新型冠状病毒肺炎疫情影响，原告苏英强应予全部或部分减免租金的抗辩问题。新型冠状病毒肺炎疫情属于不可抗力，但被告李玉珍在发生此不可抗力前已实际占有和使用租赁物，显然，被告李玉珍以不可抗力为由主张减免租金不符合法律规定，故本院不予采信。关于原告苏英强主张被告李玉珍赔偿损坏新建大楼通道门梁修复原貌、修复车间开洞墙体、清除水泥抬高通水道修复原貌的修复费用8万元的问题。虽合同约定租赁期届满后，被告李玉珍需恢复租赁物的原貌，但根据被告李玉珍提供的相片等证据，租赁物确实存在漏水等问题，被告李玉珍根据租赁物的用途进行适当维修和整改并无不当，且其后原告苏英强未持异议，原告苏英强也不能举出证据证实被告李玉珍对租赁物的维修和整改损害了其合法利益，故原告苏英强该主张没有事实依据，理由不成立，本院予以驳回。关于原告主张按拖欠租金总额每天3%支付滞纳金和被告李玉珍主张原告苏英强返还押金30000元的问题。合同约定，被告李玉珍不能依约支付租金，则按拖欠租金总额每天3%支付滞纳金给原告苏英强，该约定实属对违约金的约定。合同同时约定，被告李玉珍违约，则原告苏英强有权没收押金；原告苏英强违约，则原告苏英强需双倍返还押金。故押金30000元实属定金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”规定，违约金条款与定金条款不得同时适用。根据该条法律规定，原告苏英强可以选择主张违约金或者定金。本案中，原告苏英强主张违约金，故本院需对被告李玉珍是否应支付违约金的问题进行审查。被告李玉珍未依约支付租金，显然构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十四条“（第一款）当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。（第二款）约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。（第三款）当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”第一款、第二款规定，被告李玉珍应当支付违约金给原告苏英强。但双方约定按每天3%计算，已超过民间借贷的年利率24%，显然过高，有失公平，故本院予以调整。即违约金计算为：以9000元为基数，按年利率24%计算，自2020年2月5日起计至付清租金之日止。对于原告的不合理请求，本院予以驳回。对于被告李玉珍主张原告苏英强返还押金30000元的问题。由于原告苏英强在本案中主张违约金，且合同已解除，双方的合同关系已终止，故原告苏英强继续占用押金没有事实和法律依据，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，被告李玉珍主张原告苏英强返还押金30000元有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告李玉珍主张租金计至2020年2月5日止的问题。被告李玉珍提出该主张实属对原告苏英强主张租金的抗辩，本院在上述已作出认定，故对被告李玉珍提出的该抗辩，本院不予采信。关于原告苏英强是否应返还被告李玉珍放置在租赁物内的财物的问题。原告苏英强擅自锁住租赁物的门户，被告李玉珍至今无法进入租赁物，原告苏英强显然占用或控制了被告李玉珍放置在租赁物内财产的物权。现合同已解除，双方的合同已终止，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，被告李玉珍有权取回财产，故被告李玉珍主张原告苏英强返还放置在租赁物内的财物有事实和法律依据，本院予以支持。但原告苏英强申请诉讼保全，本院根据原告苏英强的选择，查封了部分财产，从有利于在执行中处置查封财产的角度出发，查封的财产应由原告苏英强予以妥善保管，不予返还（详见粤千福田资评报字［2020］0608A001号《资产评估报告》，但被本院查封的财物除外）。对于未经查封的财物，原告苏英强予以返还给被告李玉珍。另，对于原告苏英强预付的评估费4500元，属于原告苏英强取证发生的费用，应由原告苏英强承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条、第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款的规定，判决如下：一、限被告李玉珍于本判决发生法律效力后十日内支付租金9000元和违约金（以9000元为基数，按年利率24%计算，自2020年2月5日起计至付清租金之日止）给原告苏英强。二、驳回原告苏英强的其他诉讼请求。三、原告苏英强于本判决发生法律效力后十日内返还押金30000元给被告李玉珍。四、限原告苏英强于本判决发生法律效力后十日内返还被告李玉珍放置在湛江市麻章区******车间及车间大门口直入部分的租赁物内的财物（详见广东千福田资产评估土地房地产估价有限公司的粤千福田资评报字［2020］0608A001号《资产评估报告》所列财物，但被查封的财物除外）给被告李玉珍。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2050元、反诉费550元、评估费4500元、保全费220元。受理费1845元、反诉费550元、评估费4500元由原告苏英强负担；受理费205元、保全费220元由被告李玉珍负担。原告苏英强已预付受理费2050元、保全费220元，本院不作退付，被告李玉珍负担的受理费205元、保全费220元，由被告李玉珍在上述履行期限内迳付原告苏英强；被告李玉珍已预付反诉费550元，本院不作退付，原告苏英强负担的反诉费550元，由原告苏英强在上述履行期限内迳付被告李玉珍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  谢法算人民陪审员  李京奎人民陪审员  蔡一萍二〇二〇年七月一日书 记 员  邓海梅附：相关法律和司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。