江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初3144号原告：叶波，男，1986年12月25日生，汉族，住常州市钟楼区。原告：张淑芳，女，1987年4月6日生，汉族，住址同上。被告：常州德厚房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320400660815969T，住所地常州市钟楼区中吴大道1818号S1#-A楼。法定代表人：陈德树，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王滨，江苏怀德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嘉辉，江苏怀德律师事务所律师。原告叶波、张淑芳与被告常州德厚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告及被告委托诉讼代理人王嘉辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令被告向原告继续支付逾期交房违约金20636元（自2019年4月1日起计算至房屋交付日2020年1月14日止，按日以已付房价款的万分之一计算）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以总价714053元购买被告开发的君泰尚德花园X幢903室商品房，原告按约支付了购房款。按约被告应当于2018年11月30日交付房，但因被告自身原因导致未按约交付。2020年1月14日，被告向原告出具《交付准备通知书》，要求原告于同月21日办理交付手续。逾期前期被告按约向原告支付了违约金，逾期后期便不再支付。原告多次催要未果，为维护原告合法权益，现诉至法院，要求判如所请。原告为支持其诉讼请求提交如下证据：1、《商品房买卖合同》及附件、商品房合同备案确认书各1份。2、收据3份。3、中国农业银行股份有限公司常州钟楼支行《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》及借款凭证各1份。4、中国工商银行股份有限公司常州紫金东苑支行卡交易明细清单1页。5、君泰尚德花园延期交房通知书3份。6、《交付准备通知书》1份。被告辩称：一、被告虽未能按照《商品房买卖合同》约定期限交付房屋，但其原因一方面是工程施工单位延误工程工期，另一方面也是由于施工期间发生大量不可抗力因素（包括异常天气、政府因环保形势及重大活动采取的管制措施及行政行为等）导致的工程停工所致。因不可抗力因素导致的延期交付，根据法律规定、原被告双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》的约定不承担违约责任。二、根据原告与被告所签订的《商品房买卖合同》之《补充协议》约定，对出卖人即被告逾期交付应向买受人即原告支付的逾期交付违约金按日累计总额最高不超过买受人已付房价款的1%，上述约定并不存在法律规定应当认定无效的情形，对双方均具有法律约束力，且被告业已支付的违约金数额已经超过了协议约定的累计限额，原告要求被告再行支付违约金不符合合同约定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为支持其抗辩观点提交如下证据：1、商品房买卖合同备案及预售公示信息三页。2、工期延误汇总表及停工文件、通知、气象资料150页。3、延期交房通知书、交寄凭证、发票18页。经审理查明：2017年8月17日，原告向被告支付50000元购房诚意金。同年9月5日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订编号为DE2C421C55DF433CAC03的《商品房买卖合同》及附件一至七（《补充协议》）各一份，约定原告购买被告开发的君泰尚德花园X幢903室商品房（预测建筑面积73.18平方米），单价每平方米9757.49元、总价714053元，付款方式为2017年9月5日前支付首付款434053元，余款230000元向中行经开区支行申请贷款。交付条件为所在楼幢已取得建设工程竣工验收备案证明文件和建设行政主管部门出具的《常州市商品房交付使用备案通知书》。交付时间为2018年11月30日前。买受人逾期付款不满90日的，买受人自逾期之日起按日计算向出卖人支付万分之一的违约金。超过90日后，出卖人有权解除合同并按约追究违约责任。出卖人不解除合同的，买受人自逾期之日起按日计算向出卖人支付万分之一的违约金。出卖人逾期交房90日内，自约定的交付之日的第二天起至交房通知确定的交房日止，按日支付已付房价的万分之一违约金。逾期之日起90日后，买受人有权解除合同，出卖人应按买受人累计已付房款10%向买受人一次性支付违约金，并将已付房款、违约金、费用返还买受人。若合同继续履行，出卖人应自合同约定的交付期限届满的第二天起至出卖人书面交房通知确定的交付日止，按日向买受人支付其已付房款万分之一的违约金，违约金按日累计总额最高不超过买受人已付房价款的1%。合同免责事由约定，楼宇或本项目在开发建设或销售过程中所发生的下述情形构成逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任，其中包括：（一）因人力不可抗拒、无法预见的自然灾害、意外事件、异常天气（施工期间的冰雹、雨雪、沙尘暴等次数或数量超过本地区前两年平均值的）、异常地质状况（指发现地下埋藏物及迁移、岩层或水文地质条件异常等）造成工程延误或逾期交房的；（二）应执行合同签署后新颁布的国家政策、法律、法规及政府规划、环保、文物等部门采取的行政措施或因政府管制、征用或规划变更等政府行为导致工程拖期或逾期交房的；（三）施工中因异常恶劣天气影响、发现文物古迹等导致工程拖期或逾期交房的；（四）政府行为（如戒严、迟延有关文件或证件的批准，改变用地或建筑规划，进行市政工程建设影响开发进度等）、突发性社会事件（包括但不限于罢工、暴乱等影响社会秩序的情形）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的。合同还就其他内容做出了约定。2017年8月17日，原告向被告支付定金50000元；同年9月5日，原告分别向被告支付首付款70000元和364053元，同年11月9日，原告向中国农业银行股份有限公司常州钟楼支行贷款230000元，并直接汇入被告银行账户。被告分别于2018年12月19日、2019年1月22日、2月21日、3月20日向原告汇款2213.56元、2213.56元、1999.35元、2213.56元，上述款项共计8640.03元，并在汇款附言中注明“违约金”。2018年11月13日，被告发出《君泰尚德花园延期交房通知书》一份，申明交房时间延期至2019年2月28日前；并表示在延期交房期间，我公司将按合同约定支付相关违约金。2019年2月26日，被告再次发出《君泰尚德花园延期交房通知书》一份，表明无法在2019年2月28日进行房屋交接，具体交付时间需政府相关部门、德厚地产、苏中建设三方协调后予以确定，确定后予以书面通知；在延期交房期间，德厚地产将按每天万分之一支付相关违约金。同年5月22日，被告又发出《君泰尚德花园延期交房通知书》一份，表示业主所购买的房屋将于2019年12月31日前交付，延期交房德厚地产将按相关合同条款执行。2020年1月14日，被告发出《交付准备通知书》，通知于1月20日上午办理交付，后原告实际于同月15日领取了案涉房屋钥匙。但案涉工程因种种原因并未取得建设工程竣工验收备案证明文件和建设行政主管部门出具的《常州市商品房交付使用备案通知书》，不具备商品房交付使用条件，故未能实际完成交付。本案审理中，本院调取了（2019）苏0404民初6038号一案案卷材料。材料显示，案涉工程约定竣工时间为2017年4月30日，施工方在施工过程中工期安排松散，耽误工期天数为500天。监理日志载明，2017年1月18日至2017年5月13日春节放假停工、2017年6月20日至8月3日期间处于墙体砌筑阶段、2017年8月4日至9月30日房屋修补、清理、2017年9月30日房屋主体验收。期间并未出现超出本地常规气候特征的恶劣气象。被告于该案中抗辩的影响时间段为2017年10月28日至2018年11月30日陆续停工254天、2018年12月1日至2019年4月4日陆续停工50天。以上事实由原、被告提交的证据材料和庭审中陈述及（2019）苏0404民初6038号生效文书认定事实得到证实。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照合同全面履行合同约定的义务。原、被告于2017年9月4日签订的《商品房买卖合同》及附件符合法律规定，本院予以确认。原告按约履行付款义务后，被告理应按约履行房屋交付义务。延迟履行的，应当按约支付违约金，实际损失超过违约金约定的，还应当赔偿实际损失。现被告未能按约履行交房义务，故原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求本院予以支持。虽然合同约定“本项目在开发建设或销售过程中所发生的下述情形构成逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任”，但双方签订合同的时间为2017年9月5日，案涉工程约定竣工时间为2017年4月30日，实际于2017年9月30日房屋主体验收。被告提出影响时段为2017年10月28日至2019年4月4日，显然在正常情况下相互之间无任何交集。就现实情况而言案涉工程在被告抗辩所涉期间也应该不存在大规模土方施工，国家和地方政府对粉尘监控并不足以严重影响被告工程进度。并且，同地段同类型建设工程也能够按期完成。关于补充协议第七条第2项“违约金按日累计总额最高不超过买受人已付房价款的1%”的约定，该约定排除了买受人的重大权利，从而免除出卖人的根本性义务，且从被告前期赔付情况看，被告也未按此约定执行，故其效力本院不予确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百五十七条、第一百六十条之规定，判决如下：被告常州德厚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶波、张淑芳2019年4月1日至2020年1月14日期间逾期交房违约金20636元。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费本院减半收取158元（原告已预交），由被告负担，并应于本判决生效之日起十日内直接交付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  谢志辉二〇二〇年七月二十七日书记员  恽孟娟