河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初7424号原告：关金洋，男，1994年3月2日出生，汉族，住河南省西平县。委托诉讼代理人：生璞，河南佳鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：高畅，河南佳鑫律师事务所律师。被告：河南省美景之州地产开发有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区枫香街与紫竹路交叉口向南100米路西，统一社会信用代码91410100579210444T。法定代表人：梁俊，总经理。委托诉讼代理人：王洋洋，北京市中伦文德（郑州）律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司郑州花园支行，住所地郑州市金水区花园路40号（1-4层），统一社会信用代码91410100719167135W。负责人武超，行长。委托诉讼代理人：张盼盼，河南振山律师事务所律师。委托诉讼代理人：胥亚萍，河南振山律师事务所律师。原告关金洋与被告河南省美景之州地产开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司郑州花园支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人生璞、高畅，被告委托代理人王洋洋，第三人委托代理人张盼盼、胥亚萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．撤销原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号GX17003681687）及《合同补充协议》；2．被告退还原告已付购房款278729元并赔偿资金占用利息34202元（按照同期银行贷款利率暂计算至2020年6月16日，以后利息继续计算至支付完毕之日）；3．被告赔偿原告产权登记费和维修基金共3542元、贷款服务费1228元；4．被告赔偿原告已经支付给第三人的借款本金和利息共计84408.61元（暂计算至2020年6月，以后支付的借款本金和利息继续主张）；5．解除原告与第三人签订的《个人商业用房贷款合同》，未清偿的贷款本息由被告清偿；6．被告赔偿原告损失2600元；7．诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为了赚取巨额不当利益，将位于郑州高新技术产业开发区红叶路89号规划为办公用途的“万科广场”伪装包装称住宅性质的公寓楼盘，以“万科城小世界”名称进行虚假广告宣称推广销售，包括采用宣传单、设置样板房等形式进行虚假广告宣传，以“公寓”为噱头兜售房屋，欺骗购房者。原告为了购买住宅用房，基于对万科大品牌的信任，在被告虚假宣传的诱导和欺骗下，于2017年11月6日与被告签订了《商品房买卖合同》和《合同补充协议》。签订合同时被告根本不让原告看合同，只是让原告在合同中需要原告签字的地方签字，被告以需要合同盖章备案等为由将全部合同拿走，之后才将合同交给原告。被告在签订合同时承诺该房屋是“公寓”、“商住两用”，承诺按照公寓住宅交付房屋，水电气价按民用收。签合同时被告要求原告同时签订了《房屋改造委托协议》，约定为原告增加独立卫生间区域，改造部位作为交付标准。合同签订后，原告按照合同约定交纳了全部购房款。2019年8月份，部分业主在新闻媒体上看到万科在广东佛山的楼盘涉嫌将办公用房包装成公寓楼盘出售的相关报道后，才得知自己原本买的是住宅用房，现在却变成了“办公”，原告要求被告解除合同，退房退钱，均遭被告拒绝。原告和广大业主向有关部门咨询，证实被告销售给原告的房屋土地用途为“办公”，业主向相关部门投诉，2019年12月2日郑州市住房保障和房地产管理局对被告万科城项目进行了通报。综上，原告为了购买住宅用房而购买了涉案房屋，但被告以欺诈手段使原告在违背真实意思的情况下与其签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，违反了《民法总则》第七条的规定，原告依据《民法总则》第一百四十八条的规定提起本案诉讼。被告辩称：一、被告不存在任何欺诈行为。涉案房屋的土地性质为商业服务业，房屋规划用途为办公，被告在销售过程中营销中心公示的国有土地使用权证、商品房预售许可证、规划许可证等文件，对所售房屋性质进行了展示，上述文件均显示涉案房屋的用途为办公，已履行告知义务，不存在任何故意隐瞒房屋性质的情形；被告在销售现场还设置有声明册、合同样本、五证信息等展台，供所有意向客户翻阅、查看，明确告知所有意向客户销售的小世界项目房产性质为办公，且房屋通常需要大量资金投入，原告作为一个完全民事行为能力人，对涉及自身重大利益的房屋买卖事项应当持谨慎注意义务，在销售现场及签订合同过程中不可能不查看并注意房屋用途及价款等信息，所以被告对原告没有任何的隐瞒欺诈。二、被告宣传公寓项目并不属于虚假宣传行为，根据《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）规定，公寓式办公楼apartment-officebuilding是由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成的房屋，即“公寓”亦指的是办公房屋的其中一类；现行市场中房地产公司同类型房产均是以公寓形式进行宣传售卖，并不涉及虚假宣传。三、被告与原告签订的《商品房买卖合同》第三条、第二十条中均明确约定涉案房屋为办公用途，合同签署后，被告亦向房地产主管部门申请了备案，原告签字确认的合同信息备案摘要表中亦再次明确该房屋规划用途为办公；原被告签订的《商品房买卖合同》是住建部监制的合同文本，关于商品房买卖合同说明中，明确了合同生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。四、涉案房屋已通过了竣工验收，符合国家法律规定的建筑验收条件以及合同约定条件，被告交付给原告的房屋亦与合同约定、案场公示保持一致。五、被告不存在欺诈行为，原告无权要求解除合同，且法律规定撤销权应当在一年内行使，逾期行使，撤销权消灭，原告知道或应当知道我方销售房屋为办公，却一直未行使撤销权，是以自己的行为表示放弃撤销权。综上，被告不存在任何隐瞒或欺诈，更不存在虚假宣传的情形，故请求驳回原告的诉讼请求。第三人辩称：一、根据合同相对性原则，第三人并非案涉《商品房买卖合同》主体，原、被告之间因房屋本身产生的纠纷与第三人无关。案涉《商品房买卖合同》是否应解除或撤销，应根据合同的约定和法律规定依法认定。二、根据原告与第三人签订的《贷款合同》是各方真实意思表示，已经成立并生效，第三人已依约发放了贷款，原告和被告应依约向第三人承担还款责任和担保责任。如判决涉案《商品房买卖合同》解除或撤销，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条的规定，第三人同意解除《贷款合同》的前提是原告应将欠付贷款本息全部还给第三人。三、负有向第三人偿还全部贷款本息的义务主体，包括原告和被告，即借款人和保证人。原告以欺诈为由请求撤销《商品房买卖合同》应适用法律关于撤销权行使期间及构成要件的相关规定。四、《商品房买卖合同》、《贷款合同》牵扯各方利益，随意解除不利于市场交易稳定。经审理查明：2017年11月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号GX17003681687），约定：原告购买被告开发建设的位于郑州高新技术产业开发区红叶路××单元××房屋××套，该商品房的用途为办公，建筑面积为46.04平方米，按建筑面积计算每平方米12070.57元，房款总额555729元。出卖人以出让方式取得了地块的土地使用权，土地使用年限自2014年9月9日至2054年9月4日，土地规划用途为商业服务业。附件一房屋平面图中标明“办公”。合同签订后，郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局在合同信息备案摘要中对房屋主要信息（房号、面积、总价、规划用途）等进行了备案，并加盖了合同备案专用章，原、被告双方亦签字盖章确认。与《商品房买卖合同》同时签订的还有一份《合同补充协议》和《房屋改造委托协议》，《合同补充协议》附表四特别事项说明中约定“关于广告宣传资料的效力：买卖双方之间的权利义务以合同及附件为准。出卖人在广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作重新约定的，可作为合同附件，对双方具有约束力，一方违约的，应依法承担违约责任。出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束”。附表五项目重要信息提示中以加粗字体标明“公寓属于商业性质，无相关教育配套”。《房屋改造委托协议》约定：“因该房屋无独立卫生间，为优化房屋性能，甲方（原告）委托乙方（被告）进行房屋改造，改造内容为乙方为甲方房屋增加独立卫生间区域……按照《商品房买卖合同》向甲方进行房屋交付时，该改造部位作为交付标准”。上述合同签订后，原告与第三人签订了贷款合同，以“首付款＋银行按揭贷款”的方式向被告支付了全部购房款，并缴纳了维修基金、契税等相关费用。涉案房屋所在项目已取得有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证。上述文件内容中多处显示涉案房屋用途为办公，被告销售涉案房屋过程中将上述文件在销售现场进行了公示，但原告称没有见过上述“五证”。涉案房屋已经取得了竣工验收备案和消防验收，具备了《商品房买卖合同》约定的交付条件。被告通知原告等业主收房，但原告等人认为房屋不合格，房屋用途不是商住，所以拒绝收房。被告称涉案房屋的产权首次登记已经办理完毕，正在陆续办理转移登记。庭审中，原告称知道“公寓”和普通住宅是有区别的，但部分业主不清楚价格区别，大部分业主只关心公寓不限购而普通住宅限购。被告则称涉案的公寓价格约为9000多元每平方米，同地段住宅价格约为13000-14000元每平方米。另查明：郑州市住房保障和房地产管理局于2019年12月2日在政府信息网发布了《郑州市房地产市场集中整治情况通报》，通报中提到被告的万科城项目存在的问题“涉嫌虚假广告宣传，存在以‘公寓’为噱头兜售房屋问题”，对其处理措施为“约谈公司负责人，责令整改，计入信用档案，移交综合执法部门作进一步调查处理”。郑州高新技术产业开发区管委会国土规划住建局于2020年1月3日对郑州市市场监督管理局的回复中表明：位于红叶路99号的“万科城琅寓”和位于红叶路89号的“万科广场”两个项目没有规划审批为“住宅”用途的商品房，两个项目自建设规划许可证核发日至今没有收到房屋用途“办公”该“住宅”的变更申请。被告称其向有关部门提供了项目证据资料后，未被认定为虚假宣传。以上事实，有经原、被告、第三人质证的下列证据及本案开庭笔录在案佐证：1、销售广告和宣传资料（包括宣传单、宣传展板、样板间照片、样板间视频、地铁沿线广告、微信截屏等）；2、相关政府部门对业主信访的处理意见（包括2019年8月30日郑州高新区住建局的《信访事项实体性受理告知书》、2019年8月30日郑州高新区信访部门《信访事项处理意见书》、市长热线的回复、《郑州市房地产市场集中整治情况通报》、郑州市市场监督管理局《协助调查函》、郑州高新区住建局《协查结果回复》等）；3、原、被告签订的合同、缴费证明（包括《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《房屋改造委托协议》、购房发票、维修基金发票、契税发票等）；4、涉案项目的相关批准文件（包括项目预售许可后公告、房屋“五证”文件、销售现场公示照片、竣工验收备案表、郑州市2019年下半年消防行政处罚情况公告、消防验收意见书、收房通知等）；5、《个人商业用房贷款合同》以及原告还款明细。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告称其在被告的欺诈、虚假宣传误导下违背真实意思签订了涉案商品房买卖合同，作为被欺诈方请求撤销双方所签该合同。对其该主张，经审查本院认为：第一，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。被告的销售宣传资料中多次出现“公寓”、“宜商宜居宜租”等字眼，但从宣传资料上“本户型为要约邀请、仅供客户参考、非交付标准”等提示可以看出并非是被告对涉案房屋及相关设施所作出的具体确定的说明和允诺。宣传资料使用的“公寓”、“宜商宜居宜租”等内容的宣传并不足以对原告签订房屋买卖合同、房屋价格产生重大影响，故被告关于涉案房屋的销售广告和宣传资料应视为要约邀请，而非要约。第二，被告在销售广告、宣传资料及在销售场所公示的“五证”中，明示了涉案房屋的土地使用权年限为40年，规划用途为办公，有原告签字确认的房屋买卖合同及合同信息备案摘要中也有多处显示涉案房屋用途为“办公”。被告在销售房屋过程中的宣传行为并未最终被有关部门认定为欺诈，原告也认可对“公寓”与普通住宅的区别有所了解，尤其关心“公寓”不限购而普通住宅限购，故可以认定原告在签订合同之前就明知所购房屋不是普通住宅，在此情况下仍选择与被告签订涉案合同的行为，应认定原告对于涉案商品房买卖合同所记载的用途是知情或者是应当知情的，其与被告所签订的商品房买卖合同属于其真实意思表示。第三，涉案房屋的购房款已支付完毕，交易中所涉其他费用也已缴纳，房屋已经具备交付条件，被告通知了原告收房，且房屋产权首次登记已办理完毕，合同履行顺利。原告在签合同时及签合同之前就已经知道存在“房屋用途是办公不是住宅”这一事由，但并未在一年内行使撤销权，故原告的撤销权消灭。综上，原、被告所签该《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力。原告主张撤销该《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，并不存在法定的撤销事由，且已超过了撤销权的行使期间，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。原告的其他诉讼请求，均是合同被撤销后产生的法律后果，故本院亦不能予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第五十四条、第五十五条、第五十八条，《最高人民法院关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告关金洋的诉讼请求。案件受理费减半收取3685元，由原告关金洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二〇年七月二十三日书记员 陈冰冰