江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终1936号上诉人（原审被告）：高昌龙，男，1969年5月26日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：汤波，江苏尊鼎力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩玉玲，女，1966年6月20日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：徐洋，江苏永伦律师事务所律师。上诉人高昌龙因与被上诉人韩玉玲房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初738号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高昌龙的委托诉讼代理人汤波、被上诉人韩玉玲的委托诉讼代理人徐洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高昌龙上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回韩玉玲的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。1.一审法院认可2013年7月1日徐州市云龙区房产中心出具的证明的真实性是错误的，该份证明系由被上诉人伪造。一审法院审理以韩玉玲女儿梁雪作为原告的诉讼中，根本就没有该份所谓的证明。同时，该份证明的内容也是不合法的，作为房产中心更应该知道违章建筑的性质以及处理结果，其执法犯法“做出”所谓的证明，该中心无权将韩玉玲私自建设的违章建筑作为“由于历史原因而没有办证”的建筑对外出租，这是一个严肃的法律问题。即使该证明有效，也不能证明韩玉玲有对外转租权，因为韩玉玲从未告知过上诉人有这个证明，相反，韩玉玲声称房屋是其个人的。2.一审法院没有审查上诉人与被上诉人签订合同的过程以及涉案房屋的用途。上诉人最初并不是与被上诉人商谈签订合同，被上诉人是在合同基本谈妥的情况下才出面。被上诉人出面后，不仅加价而且还提出三证俱全，尤其是消防证，只有这些才能办理相关的证件，才能达到上诉人租房办学的目的。上诉人之所以与被上诉人签订合同完全是上当受骗造成的，出现纠纷后，韩玉玲先是以其女儿的名义起诉，诉讼目的不能达到之后，现又以自己的名义起诉，足以说明其存在欺瞒行为。3.一审法院没有查明上诉人不缴纳房租的真实原因。上诉人不继续缴纳房租是因为房屋漏水被淹，在当时的情况下，上诉人找被上诉人要求处理，被上诉人也答应予以处理，但是却应而不办，不仅不办，而且将房门上锁，任何人在这种情况下也不会继续缴纳房租。综上所述，被上诉人没有权利出租涉案房屋，涉案租赁合同无效。一审法院认定事实错误，适用法律错误，特提起上诉，请求二审法院依法予以改判。韩玉玲辩称，上诉人各项上诉请求均不符合事实。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人称租赁房屋已漏水、被淹，其主张相应损失的诉请应当另案处理，不在本案处理范围内。韩玉玲向一审法院提出诉讼请求：1.解除高昌龙与韩玉玲关于彭城路综合楼的租赁合同（2018年5月30日至2019年5月30日）、判令高昌龙恢复租赁物原状后，交还租赁物；2.判令高昌龙支付拖欠的租金24000元（2018.8.30—2019年1.30），其余租金计算至全部交还租赁物之日止：3.依法判令高昌龙支付拖欠房租滞纳金10800（4800元/月*0.5%*15个月），计算至全部清偿租金并交还租赁物之日止，以上合计34800元（暂计算至2019.1.30）；4.诉讼费用由高昌龙承担。一审法院查明：韩玉玲与案外人梁雪系母女关系。2013年3月10日，梁雪与徐州市云龙区房产服务中心（以下称房产中心）签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：房产中心将本市云龙区彭城路南门桥2号综合楼的房屋（建筑面积约280平方米）出租给梁雪作非住宅使用。租期自2013年4月1日起至2015年3月31日止，租金每年33600元，按月交付2800元。梁雪不得擅自转租、欠租，如擅自转租、欠租一个月及本协议规定的违约行为，房产中心有权解除合同，并不作任何赔偿。该合同其他事宜手写约定：……3、自本协议签订之日起，与韩玉玲2011年5月15日所签订的房屋租赁协议同时废止。2016年8月26日，梁雪与房产中心就上述房产再次签订《房屋租赁合同》一份，除租期改为一年即自2016年7月1日起至2017年6月30日外，其余条款均无变化。2018年12月25日，梁雪与房产中心就上述房产又签订《房屋租赁合同》一份，约定租期三年即自2019年1月1日起至2021年12月31日止。2018年4月17日，韩玉玲（甲方）与高昌龙（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将坐落在云龙区彭城路南门桥综合楼的房屋（约400平方）在现有状态下出租给乙方作非住宅使用，乙方已对该房产作充分了解，愿意承租该房。租期一年，自2018年5月20日起至2019年5月30日计算。租金每月4800元，按季交付，乙方应提前十日一次性交付一季度租金。如有拖欠，每逾期一日，甲方按月租金的0.5%收取滞纳金。租赁期内房屋主体（包括墙身）由甲方负责及时维修保养，如发生维修问题，乙方应及时书面通知甲方，并予以协助。其他设施由乙方使用，并自费维修保养。租赁期间，乙方因工作经营需要装修房屋，装修不得损坏房屋主体结构……如由乙方原因造成的合同解除、终止，或到期乙方不再续租，乙方应在七日内拆除可移动部分设备、设施，无条件腾空房屋并完好交于甲方，房屋内装修部分无偿归甲方所有，不得拆毁。如乙方未按时腾空房屋交还甲方，甲方有权对房屋内的一切设备、设施进行处置。乙方不得擅自转租、欠租，如擅自转租、欠租一个月及发生本协议内规定的违约行为，甲方有权解除合同，并不作任何补偿。自本协议生效后乙方向甲方支付保证金9000元，到期退房时，甲方将保证金退给乙方。乙方如有违约，保证金不再退还。合同签订后当日，高昌龙向韩玉玲支付第一季度房租14400元及押金9000元，计23400元。该租赁合同履行过程中，高昌龙除支付了第一季度租金及押金外，未按照合同约定将第二季度房租按时缴纳。韩玉玲遂于2018年9月12日将本案诉争房屋锁上不让高昌龙使用直至当年10月22日，然后又从2018年12月22日开始再次锁门至今。双方曾因韩玉玲锁门产生纠纷并报警处理。高昌龙陈述未缴纳第二季度租金的原因是由于公共洗手间的水管爆裂导致高昌龙租赁并刚刚装修好的诉争房屋被淹，高昌龙要求韩玉玲出面协调而韩玉玲并未出面。2018年6月20日，高昌龙曾出具“收条”一张，该收条载明：今收到刘家大院现金捌仟元整处理水管损坏导致三楼业主损失。高昌龙对该收条的真实性予以认可，并陈述这张收条上的赔款不是针对其本人损失，因刘家大院老板与其是本家，才说要来维护他，协调的是另外两家，其本人的损失没有协调。庭审中，对于合同中租赁面积400平方米的房屋，韩玉玲陈述多出房产中心房屋（约280平方米）的部分房产系其自建房。2018年12月25日，梁雪曾以韩玉玲身份将高昌龙诉至一审法院，诉请同本案。该案经一审法院审理，认为案涉房屋租赁合同系韩玉玲与高昌龙签订，梁雪并非合同当事人，主体不适格，裁定驳回了梁雪的起诉。一审另查明，房产中心于2013年7月1日出具《证明》一份，该证明载明：坐落在徐州市，建筑面积280平方米，由于历史遗留的原因，未办理房产证。但该房屋产权归房产中心所有，房屋性质为商用。现承租给梁雪作为办公使用，经我单位研究，同意梁雪将该房屋部分转租给第三方使用。梁雪于2013年7月5日出具《授权委托书》，该委托书载明：梁雪同意韩玉玲对外以个人名义对南门桥综合楼进行出租、收取收益。2017年6月30日至2018年12月25日期间，梁雪与房产中心之间并未签订书面租房合同，但是梁雪仍然按照原每月2800元的房租继续向房产中心缴纳。一审法院认为：关于房产中心与梁雪签订的《房屋租赁合同》的效力问题。自2013年3月10日梁雪与房产中心签订《房屋租赁合同》后，双方均按照合同约定实际履行至今，且主体适格，亦不违反国家法律及行政法规的强制性规定，故是合法有效的，尽管2017年6月30日至2018年12月25日期间双方并未签订书面合同，但是梁雪仍然按照原租赁合同约定缴纳租金，房产中心接收房租并出具了相应的收款收据，故该合同效力是持续有效的。关于涉案房产是否为韩玉玲所享有权利、韩玉玲是否有权获取利益的问题。1.本案中，韩玉玲系本案诉争房屋《房屋租赁合同》的出租方，虽其并非本案诉争房产的所有权人，但是房产中心已经出具书面《证明》同意梁雪转租，且韩玉玲与梁雪系母女关系，梁雪亦书面同意韩玉玲以个人名义对外出租和收益，故韩玉玲作为租赁合同的出租方有权获取房租等合法收益。2.高昌龙提出“房产是云龙区房管处的，韩玉玲属于非法侵占国有资产，私下把国有资产租赁给他人”抗辩主张，因未提供相应的证据予以证实，且与本案查明的事实不符，依法不予采信。3.韩玉玲从徐州市云龙区房产服务中心处租赁的房屋面积为280平方米左右，后其自行加盖120平方米，该120平方米未取得相应的建设审批手续，故双方签订的《房屋租赁合同》中关于该120平方米的部分应依法认定为无效。又根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。韩玉玲将该120平方米房屋实际交付给高昌龙使用，高昌龙应按照租金标准向韩玉玲缴纳占有使用费。关于韩玉玲主张解除双方之间签订的房屋租赁合同并要求高昌龙恢复原状、交还租赁物的问题。1.由于高昌龙未按照约定时间缴纳房租，已经违反了合同约定，故韩玉玲主张解除合同符合合同约定，一审法院依法予以支持。2.高昌龙辩称未按时缴纳第二季度房租是因为公共洗手间的水管爆裂导致其租赁并刚刚装修好的诉争房屋被淹，而韩玉玲并未出面协调所致，但是高昌龙并未提供证据证明该公共洗手间水管爆裂系韩玉玲导致或者合同约定由韩玉玲负责赔偿或修理，且通过高昌龙自述其与第三方通过协商的方式已经达成部分赔偿，与本案不具关联性的事实可知，高昌龙可就第三方造成的损失通过另案处理，与本案不属同一法律关系，故高昌龙的上述抗辩主张因与本案没有关联性，本案依法不予理涉。3.本案租赁合同履行过程中，虽然高昌龙未按时履行交付房租的义务，但是韩玉玲通过直接锁门的方式要求高昌龙交付房租，导致双方矛盾激化，且第二次锁门至今高昌龙没能再使用该房租，已经导致双方的租赁合同有效部分实际解除，解除时间应从韩玉玲第二次开始锁门时间即2018年12月22日计算。4.由于高昌龙自2018年9月12日至2018年10月22日期间以及自2018年12月22日起就不再能控制并使用该房屋，即房屋已经由韩玉玲实际控制，故韩玉玲要求高昌龙恢复原状、交还租赁物的诉讼请求，已无事实上的必要，一审法院不再予以处理。由于高昌龙并未提出装修损失的相关主张和证据，本案暂不予处理，如因装修等产生实际费用，可以另行处理解决。关于韩玉玲主张的租金及滞纳金的相关问题。1.韩玉玲主张“支付拖欠租金24000元（2018.8.30—2019年1.30），其余租金计算至全部交还租赁物之日止”的诉讼请求，由于韩玉玲已于2018年9月12日至2018年10月22日期间，以及于2018年12月22日锁门并实际控制诉争房屋，故租金、占有使用费应计算至2018年12月21日，并扣减韩玉玲锁门期间的租金、占有使用费，相应的租金、占有使用费数额应为11360元，扣减高昌龙缴纳的保证金9000元，高昌龙还应支付韩玉玲租金、占有使用费2360元。2.依照双方合同约定：如有拖欠，每逾期一日，甲方按月租金的0.5%收取滞纳金，该约定明显过高。韩玉玲主张按照4800元/月*0.5%*15个月(1+2+3+4+5)计算违约金10800元，并要求计算至全部租金清偿并交还租赁物之日止，其中韩玉玲主张按照每月租金的0.5%计算方式计算每月滞纳金并不违反法律规定和合同约定，一审法院予以准许，但期间及数额计算有误，计算时间应当计算至合同实际解除之日，即二个月零11天，累计合计月数为8个月零11天，因其中120平方米的部分无效，该部分不应计收滞纳金，故相应的滞纳金为146.16元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，一审法院判决：一、韩玉玲、高昌龙之间关于彭城路综合楼的租赁合同有效部分已于2018年12月22日实际解除；二、判决生效之日起十日内，高昌龙给付韩玉玲拖欠房租、占有使用费2360元及滞纳金146.16元；三、驳回韩玉玲其他的诉讼请求。一审案件受理费1150元、保全费368元，由韩玉玲负担1100元，由高昌龙负担418元。根据双方当事人的诉辩主张，本院归纳本案二审期间争议焦点为：涉案租赁合同效力如何认定，如果涉案合同有效，被上诉人要求解除合同的请求能否成立，以及被上诉人向上诉人主张的租金和滞纳金等诉请是否有事实和法律依据。二审中，上诉人提交上诉人发朋友圈的微信截图。证明上诉人承租房屋系用于书画培训，但是由于被上诉人不能提供消防许可证，而无法办理相关的办学证件。被上诉人质证意见：对微信截图的真实性予以认可，但该朋友圈仅是上诉人自行发出的宣传广告，不能证明上诉人观点。根据双方签订的房屋租赁合同，上诉人并没有提及要求被上诉人为其办理消防证件，且在一审庭审中，上诉人亦没有对办理消防证件提出抗辩，可见此抗辩是上诉人事后寻求的一个理由。被上诉人系依据上诉人的违约行为解除涉案租赁合同，被上诉人一审的主张符合法律规定及合同约定。二审中，上诉人申请证人胡某出庭作证，拟证明上诉人承租房屋的用途。对证人胡某证人证言，上诉人质证意见：证人证言是客观真实的，证明上诉人租赁涉案房屋是用于书画培训，和上诉人发的朋友圈内容是一致的，可以相互印证。对证人胡某证人证言，被上诉人质证意见：1.因证人与上诉人本人是朋友关系，双方存在利害关系，故对证人证言的真实性不予认可。2.根据证人陈述，高昌龙是2018年暑假也就是2018年7月份之后才找到她做前台工作，但是房屋租赁合同的签署期间是2018年4月17日，也就是说即使该证人证言真实，也足以看出高昌龙没有考虑到消防问题，便与被上诉人签订了房屋租赁合同。因此，高昌龙因不能办理消防证件而造成的损失，完全系其本人过错，与被上诉人无关。3.上诉人主张的关于消防证件不能办理的事项，不属于本案处理范围，应当另案处理。本院二审查明事实与一审一致。本院认为：一、关于涉案租赁合同的效力涉案房屋（280平方米部分）系韩玉玲的女儿梁雪从房产中心处承租。梁雪与房产中心签订的租赁合同系双方真实意思表示，且未违反国家法律及行政法规强制性规定，该合同合法有效。梁雪承租涉案房屋后，授权委托其母亲韩玉玲以个人名义对涉案房屋对外出租、收取收益。后韩玉玲与高昌龙签订租赁合同。关于该租赁合同的效力，应区分认定：1.对租自房产中心的280平方米部分，虽梁雪与房产中心的租赁合同约定不允许擅自对外转租，但房产中心于2013年7月1日出具《证明》，同意梁雪对上述房屋转租给第三人使用，故上诉人与被上诉人签订的租赁合同中，涉及该280平方米部分的效力应认定为有效。上诉人主张该《证明》系虚假证据，但未就该主张提交相应证据予以证明，故该主张不能成立。2.上诉人与被上诉人租赁合同中涉及租赁面积为400平方米，除去前述的280平方米部分，剩余的120平方米部分系韩玉玲自行加盖。对该120平方米部分，因未取得相关建设审批手续，故上诉人与被上诉人签订的租赁合同中关于该120平方米的部分应认定为无效。另，上诉人对房产中心出具的《证明》真实性不认可，并申请对该《证明》形成的时间进行鉴定。关于上诉人该主张，本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，上诉人与被上诉人签订租赁合同后，房产中心并未提出异议，故，即使上诉人对该《证明》真实性存疑，也不能据此否定其与被上诉人之间租赁合同的效力。且上诉人与被上诉人之间的租赁合同已于2018年12月22日实际解除，双方租赁合同解除的原因系上诉人未按时缴纳租金，而非因为被上诉人对涉案房屋的转租，且被上诉人的转租行为并未影响上诉人对涉案房屋的实际使用、收益。故对上诉人的上述鉴定申请，本院不予理涉。二、关于被上诉人的合同解除请求权1.被上诉人主张解除合同，系基于上诉人未按照双方的合同约定按时缴纳租金，因上诉人确实存在上述违约情形，故韩玉玲有权请求解除双方租赁合同中的有效部分。2.对于合同无效部分，因该部分自始无效，故不存在解除权问题。3.上诉人主张其未按时缴纳租金的原因是因为租赁房屋内水管爆裂导致房屋无法正常使用，因上诉人未就该主张提供充分的证据予以证明，一审法院未予采纳并向上诉人释明其可就相关损失问题另案主张，并无不当。4.上诉人主张涉案房屋因不能办理消防证而对其造成了相关损失，对此主张，其可以另案解决。三、关于被上诉人主张的租金和滞纳金等相关费用问题1.关于合同解除的时间问题，在双方租赁关系存续期间，被上诉人曾两次通过对涉案房屋锁门的方式要求上诉人缴纳租金，第一次锁门的时间为2018年9月12日至2018年10月22日；第二次锁门的时间为2018年12月22日至今，即从2018年12月22日起，涉案房屋已由被上诉人实际控制，故一审法院认定合同有效部分的解除时间为2018年12月22日，并无不当。2.关于租金、占有使用费问题，对双方租赁合同中涉及280平方米部分，上诉人应按照双方合同约定，向被上诉人支付租金至合同实际解除之日；对120平方米部分，虽涉及该部分的合同无效，但在双方租赁关系解除前，涉及该120平方米部分亦由上诉人实际占有使用，故根据相关法律规定，上诉人应按合同约定的租金标准就该部分向被上诉人缴纳占有使用费。一审法院按照双方合同约定及相关法律规定，认定相应的租金、占有使用费为11360元，扣减上诉人缴纳的保证金9000元，最终认定上诉人还应支付被上诉人租金、占有使用费为2360元，并无不当。关于被上诉人一审主张的滞纳金问题，被上诉人一审主张按每月租金的0.5%计算方式计算每月滞纳金，并不违反法律规定和合同约定，故一审法院按照合同有效面积部分，结合上诉人实际拖欠租金的时间计算相应的滞纳金，亦无不当。综上所述，高昌龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由高昌龙负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  崔金城审 判 员  胡元静二〇二〇年七月十五日法官助理  孙晓明书 记 员  赵 莹