四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6057号 上诉人（原审被告）：成都鲁能置业有限公司，住所地：成都市成华区槐树店一路333号1栋3楼。 法定代表人：徐同德，董事长。 委托诉讼代理人：樊学锋，四川酒都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张兴文，四川酒都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张红梅，女，1981年10月26日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：向宸锋，四川卓宇律师事务所律师。 上诉人成都鲁能置业有限公司（以下简称鲁能公司）因与被上诉人张红梅商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初8647号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员李俊公开开庭独任审理了本案。鲁能公司的委托诉讼代理人樊学锋，张红梅及委托诉讼代理人向宸锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 鲁能公司上诉请求：1.撤销成都市成华区人民法院（2018）川0108民初8647号民事判决第一项、第二项，改判驳回张红梅的诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由张红梅承担。事实和理由：一、一审判决事实不清，认定事实错误，张红梅在履行《商品房买卖合同》《补充协议》中存在多次违约行为。1.由于张红梅个人原因拖延办理银行按揭手续，未在合同签订之日起七日内向贷款机构递交贷款申请手续及按揭贷款申请资料并签订抵押贷款合同；2.张红梅购房首付金额提高后，未按鲁能公司通知时间补交首付款，其逾期补交首付款已经违约；3.张红梅贷款被拒后未在鲁能公司通知时间付清尾款，再次违约。二、即使张红梅不存在根本违约也应向鲁能公司支付违约金，一审不支持鲁能公司违约金也不符合合同的约定。三、张红梅未按合同约定支付违约金，鲁能公司可以根据合同约定顺延交付房屋，鲁能公司行使抗辩权符合法律的规定。四、张红梅逾期支付违约金超过三十日，鲁能公司有权解除合同，张红梅应当承担合同总价款20%违约金，鲁能公司已经另案起诉且一审法院已经立案受理，一、二审法院均应中止本案的审理。 张红梅答辩认为，1.鲁能公司所谓张红梅存在多次违约行为与事实不符，双方曾经多次协商对合同相应条款予以变更，应当以变更后的合同条款作为判定责任的依据。关于尾款的支付，即便按照鲁能公司的证据显示的日期，张红梅也仅仅逾期了一天支付，属于极轻微的违约，不能作为解约的理由。2.合同中关于将违约金作为交房前置条件的约定，是鲁能公司反复使用的格式条款，违约金其用意本就在于补偿损失，再将违约金约定为履行合同主要义务的前提，明显限制了买受人的主要合同权利，依法该条款应属无效。3.鲁能公司所谓依据先履行抗辩权拒绝交房的理由，其在引用法条时，故意遗漏了合同法第67条第4段的相当性的规定，不能因为假设存在的极轻微违约而拒绝履行己方的主要义务。4.在此前，鲁能公司已经提起解约之诉，并经两级法院审理驳回了鲁能公司的解约和支付违约金的诉讼请求。本案诉讼过程中，鲁能公司又以所谓的未支付违约金的理由提起新的解约之诉，并将其作为中止本案审理的理由，鲁能公司明显系滥用诉讼权利，其请求不应得到支持。 张红梅向一审法院诉讼请求：1.判令鲁能公司立即将成都市成华区房屋交付给张红梅；2.判令鲁能公司协助张红梅办理成都市成华区房屋的不动产权证书至张红梅名下；3.判令鲁能公司支付逾期交房违约金25823.13元；4.判令鲁能公司按每日万分之二向张红梅支付自2019年12月5日起至实际交房之日止的损失。 一审法院认定事实：2016年11月21日，张红梅与鲁能公司签订《四川省商品房买卖合同（预售〉》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：张红梅购买鲁能公司开发的位于成都市成华区房屋。合同总价款860771元，首付款260771元，剩余购房款600000元向农业银行成都锦城支行按揭贷款方式支付。鲁能公司在2017年12月31日前向张红梅交付该商品房。因鲁能公司原因未按约定的交房日期交付该商品房的，自约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按张红梅实际支付房价款的万分之二的标准向张红梅支付违约金，违约金总金额最高不超过实际支付房价款的3%。双方于房屋交付使用之日起365个工作日内共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。合同签订后，张红梅支付了首付款260771元。2017年2月15日，案涉房屋进行了网签合同备案（房屋网签备案地址为成都市成华区）。网签备案表中载明的贷款银行为工商银行成都芷泉支行。2017年5月4日，因政策原因张红梅在农业银行成都锦城支行贷款未果，双方协商将贷款银行变更为工商银行成都芷泉支行，并提高首付款至350771元（张红梅当日向鲁能公司补交90000元购房款），余款510000元向银行贷款。在办理贷款中工商银行成都芷泉支行批准的贷款额仅为340000元。双方申请对合同备案信息进行变更。2017年8月16日，鲁能公司向张红梅发《关于补缴按揭贷款差额款项的通知函》，要求其在2017年8月23日前补缴首付款170000元，但张红梅接到该通知后并未履行。鲁能公司于2017年9月25日再次向张红梅发函要求其补缴差额170000元。2017年10月12日，张红梅向鲁能公司补交170000元购房款。双方协商申请对备案在房屋管理部门的合同信息进行变更。之后，因银行查询到张红梅新增两笔住房贷款，拒绝了张红梅的贷款申请。2018年1月5日，鲁能公司向张红梅发出《催缴房款通知》，要求其在2018年1月12日前付清340000元房屋尾款。2018年1月16日，张红梅向鲁能公司转账支付340000元购房款。次日，鲁能公司收到该款。案涉房屋于2017年7月26日竣工验收。在合同约定的交房期限届满前已达到交房条件。 2018年1月18日，鲁能公司向张红梅张红梅寄送《合同解除通知函》，以张红梅申请贷款机构最终审批未同意，且至今未支付全部剩余购房款为由通知张红梅解除双方签订的商品房买卖合同及附件、补充协议，已支付的购房款扣除违约金后退款。2018年2月9日，张红梅向鲁能公司复函，认为鲁能公司收购房尾款在前，发出解除合同通知函在后，要求继续履行合同，《合同解除通知函》无效。 一审法院另查明，双方在履行合同中，由于首付金额、贷款金额及贷款银行发生变化，鲁能公司将《四川省商品房买卖合同（预售）》中第九条第二款第3项的“首付款260771元，剩余购房款600000元以向农业银行成都锦城支行按揭贷款方式支付”更改为“首付款520771元，剩余购房款340000元以向工商银行成都芷泉支行按揭贷款方式支付”。 2019年1月30日，鲁能公司将张红梅诉至一审法院【案号为（2019）川0108民初1394号】，请求判决：1.确认鲁能公司与张红梅签订的编号为CDLNC00002327《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议已解除；2.张红梅于本案判决书生效之日起5日内配合鲁能公司办理完毕注销编号为CDLNC00002327《四川省商品房买卖合同（预售）》网签手续、预售合同登记备案手续、商品房预告登记手续；3.张红梅向鲁能公司支付违约金172154.2元及律师费5000元。一审法院经审理认为：张红梅在向银行申请贷款中，因政策或银行资信审查等原因，致张红梅未能取得银行贷款，但鲁能置业公司均要求张红梅以提高首付、或现金支付房屋尾款方式付清购房款，双方并对此形成合意。虽在付款中，根据鲁能置业公司通知要求，张红梅存在迟延付款的情形，但并未影响合同目的实现。2017年10月12日，张红梅向鲁能公司迟延补交170000元购房款，鲁能公司并未提出异议，双方而是选择继续履行合同。在贷款被拒后，2018年1月5日鲁能公司又向张红梅发出《催缴房款通知》，要求其在2018年1月12日前付清340000元房屋尾款。张红梅虽然未在通知的时间内付清，但在2018年1月16日付清了340000元购房款，应当认定其在合理期限内履行了主要债务。张红梅的行为不构成根本违约。鲁能公司在收到张红梅的全部购房款的次日又以“张红梅申请贷款机构最终审批未同意，且至今未支付全部剩余购房款”为由，要求与张红梅解除双方签订的商品房买卖合同，其解除合同的理由明显不当，且张红梅在收到解除合同通知函后，在合理期限内就对该解除通知提出异议，并要求鲁能公司继续履行合同。综上理由，鲁能公司解除合同的理由不符合合同法第九十四条规定的法定解除条件，其主张确认鲁能公司与张红梅签订的编号为CDLNC00002327《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议已解除的诉讼请求，不予以支持。其他诉讼请求均是以张红梅违约导致合同解除为理由而主张的民事责任，因其请求权基础不成立，故对其他诉讼请求均不予以支持。并据此于2019年6月5日判决：驳回鲁能公司的全部诉讼请求。鲁能公司不服提起上诉，二审法院审理认为：鲁能公司主张其依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定行使解除权。从本案双方履行合同的情况来看，在张红梅办理按揭贷款、补缴按揭贷款差额款存在延迟履约的情形下，鲁能公司多次通过通知函的方式催促张红梅履行合同义务。直至2017年10月12日，张红梅在向鲁能公司补缴了170000元贷款差额款后，双方协商申请对房屋管理部门的备案合同信息进行变更。该行为表示鲁能公司和张红梅对继续履行案涉合同存在共识，并且双方在积极履行合同的相关权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。基于此，鲁能公司以张红梅逾期办理按揭贷款、逾期补缴按揭贷款差额款为由解除案涉合同，不予支持。关于《合同解除通知函》的效力问题，结合《商品房买卖合同补充协议》附件四：关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第三条第（四）项第三段的约定，以及鲁能公司发出的《催缴房款通知》（落款时间2018年1月5日）的内容，张红梅应在书面通知之日起七日内（即2018年1月12日）付清尾款，逾期30日鲁能公司有权解除案涉合同，而本案中，张红梅于2018年1月16日向鲁能公司转账支付340000元购房尾款，鲁能公司于次日收到该笔转账款。张红梅并未逾期超过30日，不符合合同约定的出卖人有权选择单方面解除合同的情形。因此，双方约定的出卖人解除合同的条件并未成就，《合同解除通知函》不直接发生解除案涉合同的效力。在张红梅对《合同解除通知函》提出异议的情况下，鲁能公司要求确认案涉合同已解除的诉讼请求缺乏事实基础和法律依据不予支持。二审法院于2019年11月20日判决：驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，张红梅与鲁能公司于2016年11月21日签订《四川省商品房买卖合同（预售〉》及《商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按约履行义务。本案争议焦点为：张红梅是否存在违约行为，鲁能公司是否应当向张红梅履行交房义务。鲁能公司诉张红梅（2019）川0108民初1394号一案，一审法院及二审法院已经审理作出一、二审判决：驳回鲁能公司的诉讼请求。一审判决认为：虽在付款中，根据鲁能公司通知要求，张红梅存在迟延付款的情形，但并未影响合同目的实现。在贷款被拒后，2018年1月5日鲁能公司又向张红梅发出《催缴房款通知》，要求其在2018年1月12日前付清340000元房屋尾款。张红梅虽然未在通知的时间内付清，但在2018年1月16日付清了340000元购房款，应当认定其在合理期限内履行了主要债务。张红梅的行为不构成根本违约。鲁能公司解除合同的理由不符合合同法第九十四条规定的法定解除条件。二审判决认为：在张红梅办理按揭贷款、补缴按揭贷款差额款存在延迟履行的情形下，鲁能公司多次通过通知函的方式催促张红梅履行合同义务，张红梅在向鲁能公司补缴了贷款差额款后，双方协商申请对房管部门的备案合同信息进行变更，该行为表示双方对继续履行合同存在共识，且双方在积极履行合同的相关权利义务。鲁能公司以张红梅逾期办理按揭贷款、逾期补缴按揭贷款差额款为由解除案涉合同，不予支持。结合《商品房买卖合同补充协议》的约定以及鲁能公司发出的《催缴房款通知》（落款时间2018年1月5日）的内容，张红梅应在通知之日起7日内（即2018年1月12日）付清尾款，逾期30日鲁能公司有权解除案涉合同，张红梅于2018年1月16日向鲁能公司支付340000元购房尾款，鲁能公司于次日收到该款。张红梅并未逾期超过30日，不符合合同约定出卖人有权选择单方面解除合同的情形。因此双方约定的出卖人解除合同的条件并未成就。《合同解除通知函》不直接发生解除案涉合同的效力。综上，张红梅在履行案涉合同过程中，不存在根本性违约行为，也不应当向鲁能公司支付违约金。虽然张红梅在履行合同过程中出现过迟延付款的情况，但张红梅的该行为不影响合同的履行，也不影响合同目的的实现，且双方存在继续履行案涉合同的共识，双方也有积极履行合同的行为，故鲁能公司应继续履行案涉合同，鲁能公司应向张红梅履行交付案涉房屋的义务。因鲁能公司未按约于2017年12月31日前交付案涉房屋，且至今未交房，其行为已构成违约，应向张红梅支付逾期交房违约金25823.13元。因鲁能公司尚未向张红梅交付案涉房屋，而案涉合同约定办证期限为交房之日起365个工作日内，故张红梅请求鲁能公司协助张红梅办理案涉房屋的不动产权证的条件尚未成就，依法不予支持。因案涉合同约定逾期交房违约金最高不超过合同总价的3%即25823.13元，故张红梅请求鲁能公司按每日万分之二支付自2019年12月5日起至实际交房之日止的损失，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、鲁能公司于判决生效之日起十五日内向张红梅交付位于成都市成华区槐树店一路300号7栋2单元18楼1804号房屋；二、鲁能公司于判决生效之日起十日内向张红梅支付违约金25823.13元；三、驳回张红梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12666元，减半收取计6333元，由鲁能公司负担。 二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 二审另查明，2018年1月16日，张红梅向鲁能公司转账340000元，鲁能公司收到该笔转账款后，将该款项又转回给张红梅，张红梅收到后再将该款转到鲁能公司，双方来回转账数次后张红梅仍将该款转到了鲁能公司。2018年8月，鲁能公司将张红梅交纳的购房款860771元扣除鲁能公司认定的违约金170000元后的余款转给张红梅，张红梅收到后又将该余款转回了鲁能公司。 二审还查明，张红梅2018年10月23日提起本案诉讼主张鲁能公司交付房屋并办理转移登记等，本案的审理过程中，鲁能公司向一审法院提起（2019）川0108民初1394号一案的诉讼，主张案涉合同已经解除，一审法院作出（2018）川0108民初8647号民事裁定中止了本案的审理。一审法院（2019）川0108民初1394号一案作出驳回鲁能公司的诉讼请求的判决后，鲁能公司不服提起上诉，本院作出（2019）川01民终15637号民事判决，驳回上诉，维持原判。 本案一审判决作出后，鲁能公司于2020年4月1日再次提起诉讼，以张红梅拖延办理银行按揭贷款手续、未支付违约金请求解除案涉合同并由张红梅支付违约金 本院认为，一审法院作出的（2019）川0108民初1394号民事判决，认定“鲁能公司解除合同的理由不符合合同法第九十四条规定的法定解除条件，其他诉讼请求均是以张红梅违约导致合同解除为理由而主张的民事责任，因其请求权基础不成立”，而本院已经生效的（2019）川01民终15637号民事判决已经确定“鲁能公司以张红梅逾期办理按揭贷款、逾期补缴按揭贷款差额款为由解除案涉合同不予支持”“张红梅并未逾期超过30日，不符合合同约定的出卖人有权选择单方面解除合同的情形，双方约定的出卖人解除合同的条件并未成就”。而本案中，鲁能公司上诉主张的“张红梅个人原因拖延办理银行按揭手续”“未按鲁能公司通知时间补交首付款，其逾期补交首付款已经违约”“张红梅逾期支付违约金超过三十日，鲁能公司有权解除合同”的内容，其实质与已经生效的一审法院（2019）川0108民初1394号民事判决和本院（2019）川01民终15637号民事判决审查的事实相同，而其重新起诉主张解除合同并申请中止本案的审理，亦是否定已经生效的一审法院（2019）川0108民初1394号民事判决和本院（2019）川01民终15637号民事判决的内容。在鲁能公司未提供相反证据足以推翻一审法院（2019）川0108民初1394号民事判决和本院（2019）川01民终15637号民事判决的情况下，鲁能公司的上诉理由不成立，主张中止本案诉讼的理由亦不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费12666元，由成都鲁能置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年七月十七日 书记员 杨珍梅